江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3707号 原告：韩庆峰，男，1985年1月24日生，汉族，住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：吴量，江苏光亚律师事务所律师。 被告：白鑫鑫，男，1990年6月2日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：李娜，江苏金华星律师事务所律师。 原告韩庆峰诉被告白鑫鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩庆峰及其委托诉讼代理人吴量，被告白鑫鑫的诉讼代理人李娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告韩庆峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还购房定金65000元及利息997.48元（暂计算至2019年7月11日）；3、依法判令被告返还购房款150000元及利息2211.25元（暂计算至2019年7月27日）；4、依法判令被告支付违约金246487.5元、居间服务费15000元；5、依法判令被告支付律师费13500元；上述共计493196.23元;6、依法判令被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2019年3月I2日，原告与被告在徐州蓝晟房地产经纪有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为：0000455,合同约定由被告出售给原告徐州市云龙区和平上东一期14幢2单元1704室的一套面积为105.45平方米的商品房，该房总价款为1565000元，合同约定2019年3月12日支付定金65000元。合同签订当日原告向被告支付定金65000元。2019年3月27日被告以买房子为由要求原告支付购房款150000元，合同还约定2019年5月8日原告支付被告定金500000元并由原告用此定金还完房贷，但5月8日前原告联系被告要求支付定金并协助过户但被告至今也未能与原告协商完成，并且以房屋价格过低为由不再出售此房。原告认为，被告拒绝履行合同的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。 被告白鑫鑫辩称：1、因本案房屋现在没有办理房屋产权证书，购房合同已经在原被告双方买卖时抵押给中介，房屋的所有权人并非被告一人，因此，该合同是否有效要根据证据来判断。2、根据原被告双方的合同约定，原告应向被告分两次支付定金，共计56.5万元，但原告实际支付21.5万元，没有按照合同约定足额支付上述款项，这是导致该合同无法履行的根本原因，因此，我们认为原告是本案的违约方，被告也没有责任承担原告提出的各项请求。3、根据合同约定，被告保留向原告主张其他权利的权利。同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2019年3月12日，被告（出售方、甲方）与原告（买受方、乙方）、徐州蓝晟房地产经济有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：坐落在徐州市云龙区和平上东一期14幢2单元1704室，房屋所有权人白鑫鑫，建筑面积105.45平方米，该房设立抵押，甲方确认于2019年5月8日前还清贷款并注销该抵押手续。该房屋成交价为人民币156万圆整。乙方于2019年3月12日支付甲方定金人民币65000圆整，乙方于2019年5月8日支付甲方定金人民币500000圆整。乙方办理资金托管当日将房款400000元存入房管部门指定的资金托管银行账户，若甲乙双方约定定金进行资金托管，则定金部分由甲方于乙方办理资金托管当日一并存入上述账户。贷款部分：乙方委托丙方办理人民币570000商业贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准。自行交接款项乙方于2019年5月20日前支付甲方房款人民币30000元。丙方为甲乙双方提供交易机会，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2019年5月20日前提供相应的合法证件并办理网签和资金托管。甲方于合同签订之日将房屋权属证明暂存于丙方保管，甲方承诺于领到房款后三个工作日腾空该房，同时将房屋钥匙交于乙方。甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。合同还约定了违约条款，依照徐州市政策及合同之相关规定，甲乙双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续，提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费。未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为延迟履行违约金。逾期十五日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的15%作为违约金。乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期十五日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的15%作为违约金。本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。甲方双方在丙方提示下已验明该房屋权属原件及相关身份证明原件，由此产生的法律后果由甲方双方自行承担。合同特别约定：甲方承诺该房屋无任何产权纠纷及经济纠纷，确保能正常过户。乙方承诺贷款买房，承诺个人征信没问题，因该房屋属装修状态，房东承诺该房屋包含室内门四个、格力牌中央空调一台、新风、博士牌壁挂炉一台，现这些东西尚未装，后所产生的余款和安装费用和买受方韩庆峰无任何关系，出售方白鑫鑫确保交房之前全部安装到位。出售方承诺，该房屋在交房之前所产生的任何装修、安装费用和买受方韩庆峰无任何关系。 上述合同签订时，原告支付被告购房定金65000元，另向徐州蓝晟房地产经济有限公司支付居间费10000元。2019年3月27日，原告支付被告购房款150000元。之后双方因纠纷未继续履行合同。 另查明，案涉房屋系被告白鑫鑫与其父白广军自徐州嘉旭房地产开发有限公司购买。白广军称其在2019年6月9日才知道原、被告签订买卖合同，白鑫鑫出售案涉房屋的事实。其不同意出售房屋，对白鑫鑫的出售行为不予追认。原告称其知晓被告的购房合同上有被告和被告父亲的名字，合同签订当日被告给其父打了电话，其父同意原告才签的合同，在原告支付15万元后，被告给了原告一把钥匙,原告有理由相信买卖房屋的事情是被告与其父商量之后决定的。但对于被告父亲知晓且同意出售房屋，双方均未能举证。 原告为本次诉讼支付江苏光亚律师事务所代理费13500元。 对于双方合同未能继续履行的原因，原告称因被告未按照约定在2019年5月8日之前将案涉房屋的空调、壁挂炉等安装完毕，原告为了损失不再扩大，未将500000元足额支付。后被告父亲在2019年6月份到中介明确表示房屋不卖了。被告称被告父亲确实不知道被告处分了房产，愿意协商解除合同。 庭审中，原告申请中介经办人石唯博到庭作证，石唯博称当时口头约定被告将约定的装修完成后，原告再将约定的500000元支付完毕，然后办理过户手续。 本院认为，被告白鑫鑫与原告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。被告白鑫鑫虽抗辩其系无权处分与其父的共有财产，合同效力存在问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此对其抗辩不予采信。 对于原告主张的解除房屋买卖合同，被告同意解除。本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告要求被告返还购房定金65000元及购房款150000元，本院予以支持。 对于双方解除合同系由哪一方违约导致。根据原、被告提供的证据及双方陈述，可知被告在明知案涉房屋存在其他共有人的情况下，未经其共有人同意，擅自对房屋进行处分，之后又未取得共有人的追认，导致原、被告的合同无法继续履行，是双方合同解除的根本原因。被告称系因原告未按照约定支付购房款，因被告亦未按照约定将符合合同约定的室内装修完成，原告在支付定金及房款210000元后，可以因上述原因迟延支付后续款项。故对于合同的解除，被告应承担违约责任，原告不存在违约情形。但原告在签订合同时，明知房屋存在其他共有人，而未能要求共有人签字或要求被告提供相应的授权，未尽到审慎的义务，其对于合同的不能履行亦负有一定的责任。故结合双方合同的履行情况、被告的违约情形及原告自身的过失，本院酌定原告对于合同解除承担35%责任，被告承担65%责任，对于原告主张的违约金246487.5元，本院支持原告152100元。 对于原告主张的关于居间服务费15000元及律师费13500元，因双方约定，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方承担。原告支出的居间服务费10000元，系因被告违约致合同解除，给原告造成的损失。律师费不超出律师收费办法规定的数额，故本院根据双方过错程度，酌定支持居间服务费6500元、律师费8775元。 原告主张的定金及购房款的利息，因原告已主张违约金，违约金足以弥补利息损失，故不予重复支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告韩庆峰与被告白鑫鑫于2019年3月12日签订的《房屋买卖（居间）合同》； 二、被告白鑫鑫于本判决生效之日起十日内，返还原告韩庆峰定金65000元、购房款150000元； 三、被告白鑫鑫于本判决生效之日起十日内，赔偿原告韩庆峰违约金152100元、居间费6500元、律师费8775元； 四、驳回原告韩庆峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21344元，保全费3070元，由被告白鑫鑫负担15870元，原告韩庆峰负担8544元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  胡根平 人民陪审员  杨桂兰 人民陪审员  汪安全 二〇二〇年一月七日 书 记 员  耿海涛