江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初556号 原告：赵洪昌，男，1953年12月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：曹双喜，江苏金三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。 被告：淮安市广和置业有限公司，住所地淮安市淮安区流均镇北街道。 法定代表人：乐海涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志忠，淮安市淮安区朱桥法律服务所法律工作者。 被告：淮安市丰宏房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道149号。 法定代表人：施明荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵卫青，淮安市淮安区溪河法律服务所法律工作者。 原告赵洪昌与被告淮安市广和置业有限公司（以下简称广和公司）、淮安市丰宏房地产开发有限公司（以下简称丰宏公司）撤销权纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告赵洪昌及其委托诉讼代理人曹双喜和邓晓强、被告广和公司法定代表人乐海涛及其委托诉讼代理人刘志忠、被告丰宏公司委托诉讼代理人赵卫青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵洪昌向本院提出诉讼请求：1.撤销两被告于2018年3月16日签订的有关位于淮安市淮安区，经五路东侧、流均大道北侧，总面积为10614平方米不动产国有建设用地使用权（原不动产编号：淮C国用2015第4536号）“转让协议书”，恢复该地块的原有状态；2.两被告承担诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求，要求两被告承担律师费20000元。事实与理由：2015年11月30日，被告广和公司以需缴纳淮安市淮安区清晏花苑二期工程房地产建设土地出让金和办理销售许可证为名，向原告借款400万元整；于2015年12月28日，双方又签订补充协议书一份，又以原告订购被告广和公司清晏花苑3号楼102室房屋为名，原告预付了22万元购房款，2017年6月24日双方又签订《以物抵债协议》，用原告应得相关利息667680元充抵购房余款，明确原告己付清购买该房款计887680元。届期被告广和公司均未能履行还本付息及办理房屋过户登记手续的义务。原告诉至贵院和南京市秦淮区法院，己判决生效进入执行程序，连本带息被告广和公司应付原告款项700余万元，至今未能取得执行结果。根据申请人要提供执行线索的要求，申请执行人赵洪昌于2018年12月28日，查阅贵院（2018）苏0803执1331号执行案件档案得知，被执行人淮安市广和置业有限公司的法定代表人乐海涛于2018年10月24日在贵院的谈话笔录中讲到：“在2018年5月底转让处置了一块土地的使用权，得款700余万元”。2019年元月7、8日，申请人代理律师据此申请贵院开具了调查令，调取、收集材料如下：（1）建设用地批准书，证明被执行人本案被告广和公司于2015年12月取得了淮安市淮安区经五路东侧、流均大道北侧计23342平方米的土地使用权；（2）被执行人于2018年3月16日与淮安市丰宏房地产开发有限公司签订的“转让协议书”，合同标的物为上述（1）土地使用权的一部分，面积为10614平方米，计价756.78万元；（3）国土资源局的“收件单”和“发证记录”，证明上述（2）的合同己履行完毕，被执行人原名下的价值千万元以上的土地使用权，仅以756.78万元，在2018年5月25日，私下转让到淮安市丰宏房地产开发有限公司的名下。再据本案执行卷宗材料证明，贵院己于2018年5月10日向被执行人发出了“报告财产令”，责令其限期如实报告财产，依法应当包括土地使用权及财产状况发生变动和将要取得的收益报告。另据查询工商资料得知，淮安市丰宏房地产开发有限公司于2018年3月12日登记成立，注册地址为淮安市淮安区楚州大道149号，申请人前往实地查看并无该公司的办公场所，其法定代表人施明荣是被执行人隐名股东陈轶东的连襟。综上被执行人在贵院和南京市秦淮区法院两地的执行案件，欠申请人债务高达700余万元，且两地法院的判决都是2018年4月上旬下达的，就在此期间特别是贵院向其发出了“报告财产令”后，被执行人非但未能如实申报该土地使用权的财产状况，竞然胆大妄为低价转让了该土地使用权，视法律如儿戏，严重违法；被告丰宏公司的法定代表人施明荣通过其与被告广和公司隐名股东陈轶东的连襟及相关关系，应当明知被告广和公司与原告的债务关系及判决执行状况，双方恶意串通，通过非法手段，隐匿、转移被告广和公司的财产，予逃避、抗拒法院的执行，损害原告的合法权益，理属无效，应予撤销。综上，今特提起诉讼，请予撤销两被告如诉讼请求阐明的“转让协议”。 被告广和公司辩称，对原告主张的两被告之间订立土地转让协议书和补充协议的事实无异议，但该两份协议系两被告真实意思表示，且丰宏公司已按照约定履行了付款义务。我公司转让涉案土地时，广泛征求过相关债权人的意见，原告未同意用涉案土地抵充原告债权。两被告之间土地转让行为不侵害原告债权，广和公司系高价转让财产。原告可以通过执行抵押物或执行保全财产的办法来实现自己的债权。 被告丰宏公司辩称，对原告主张的两被告之间订立土地转让协议书和补充协议的事实无异议，我公司不同意原告的诉讼请求。土地转让协议是合法有效的协议，涉案土地使用权已变更登记在我公司名下，我公司通过为广和公司偿还债务的方式支付了转让价款。两被告之间转让行为没有危及到原告的债权，原告的债权有抵押物可清偿，并且保全财产也可清偿原告的债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．原告对被告广和公司持有债权情况。 原告主张原告对被告广和公司持有如下债权：广和公司欠原告本金400万元（利息按照年利率21%支付自2015年12月9日起至实际给付之日止），利息暂计252万元；被告广和公司应归还原告购房款887680元（利息按本金200000元自2015年12月28日起按年利率21%计算至实际还款之日）利息暂计115500元，上述两债权均经过法院判决并申请执行，并由法院作出裁定终结执行程序。提供南京市秦淮区法院（2017）苏0104民初9438号民事判决书和（2018）苏0104执2887号之五执行裁定书、淮安区法院（2018）苏0803民初6030号民事判决书和（2018）苏0803执1331号执行裁定书、执行通知书、报告财产令。 被告广和公司对这组证据的真实性没有异议，利息以判决为准。被告丰宏公司对这组证据的真实性合法性没有异议，对关联性有异议，辩称丰宏公司对该债务不知情。 经本院审查确认原告对被告广和公司持有生效判决书确定的债权本金4887680元及利息暂计2635500元（起诉时暂定利息，利息均按判决确定的本金以年利率21%顺延计算）和诉讼费用等各项费用，至2019年12月本金和利息之和超过800万元。 2．原告持有债权实现情况。 被告广和公司主张已经偿还原告债务950891.1元，原告申请查封的财产足以偿还广和公司欠原告的债务。被告广和公司主张原告首封财产剩余价值约为1600万元（首封商业不动产24套2948.8平方米，按5000元/每平方米计算总价值约为1474.4万元，扣除303.3万元抵押，剩余价值约1171.1万元。首付住宅15套2092.82平方米，按政府收购价2700元/平方米计算总价值约为565元，扣除88.2万元抵押，剩余价值约476.8万元。首封车辆一辆10万）。二封财产剩余价值595.771万元（二封住宅91套共计8447.3平方米按照政府收购价2700元/平方米计算总价值2280.771万元，首封1685万元，二封财产剩余价值595.771万元。二封陈轶东银河公馆一套不动产130平方米，陈轶东流均镇门面房一套两间，乐海涛翔宇小区翔宇花园不动产130平方米，乐海涛流均小区一套不动产125平方米，谈玉荣流均小区一套不动产125平方米，谈玉荣银行抵押之外还剩25万元）。提供收条两张（2018年11月16日赵洪昌从法院收案款179105.55元、2018年9月12日赵洪昌从法院收案款4105.55元、）、秦淮区法院（2017）苏0104执保字467号协助执行通知书、（2017）苏0104民初字9438号协助执行通知书、（2018）苏0104执2887号协助执行通知书及之一协助执行通知书和之二执行裁定书、在建工程抵押清单8页、淮安区法院（2018）苏0803民初6030号民事判决书以及原告查封被告广和公司以及相关人员的查封清单共11页、（2017）苏0104执保467号之一协助执行通知书、秦淮区法院（2018）苏0104执2887号执行裁定书，均为复印件。广和公司另主张其现有资产为：流均镇清晏花园168套房屋，流均小区28套房屋，已经全部被债权人申请查封，涉及四家法院查封，南京秦淮区法院、淮安区法院、清江浦法院、宝应法院；公司名下有块地差2亩地能盖一栋楼，被国土部门收了；公司名下有四亩地，国土转让金都交了，无计划所以暂时被国土部门收了，原来证已经发了，又收回去了。 原告对被告广和公司提供证据未表异议，但对其主张有异议，辩称对广和公司所主张89万元并未收到；商业用房系查封在建工程，全部抵押给商业银行，原告拿不到钱；对广和公司首封房屋抵押给银行的数额无异议，但对广和公司主张的单价有异议，认为在当地市场商业用房约2000元/平方米，住宅房大概13-15万元一套（按照6楼110平方米估算）；二封房屋轮不到原告实现债权；广和公司所称车辆，去年被告广和公司法定代表人说5万元车给原告，车辆已经押给别人了。对广和公司主张的其公司资产状况不知情。 广和公司质辩称，商业用房有一套是流标两次后变卖的大概2000元/平方米，在法院有拍卖价格在3000元/平方米的价格拍卖的。 被告广和公司主张原告已实现债权950891.1元，原告对其主张89万元不认可，因被告广和公司仅提供2份赵洪昌从法院领款收条共计183211.1元，本院确认被告广和公司于2018年9月12日经法院执行给付赵洪昌4105.55元、2018年11月16日经法院执行给付赵洪昌179105.55元，超出部分不予认定。 被告广和公司主张其被查封的财产足以清偿原告的债务，因被查封财产为在建工程，被告广和公司主张房屋单价远超市场价格，不能证明其抵押后尚有多少财产可用于清偿债务，且在建工程没有完工，尚需继续投入才能竣工，而被告广和公司现无其它财产可以投入，被查封的在建工程无法变卖，除已执行到的款项外，原告申请执行的案件均未执行到其它财产，原告异议成立，广和公司主张原告查封财产足以清偿广和公司债务，依据不足，本院不予认定。 3．两被告之间签订合同及合同履行情况。 原告主张2018年3月16日，两被告之间签订了土地转让协议，但被告广和公司法定代表人乐海涛在2018年10月淮安区法院执行谈话中，陈述该土地转让款700多万元将要偿还经过法院处理的一批债务（明确包括本案原告400多万元债务），但原告并未收到该笔款项。并且被告丰宏公司不具备法律上的开发房地产资格，其注册地也无办公场所。提供国有建设用地使用权出让合同打印件、建设用地批准书打印件、转让协议书复印件（转让方：广和公司。受让方：丰宏公司。广和公司将其所有的位于淮安区，经五路东侧，流均大道北侧总面积为10614平方米的不动产国有建设用地使用权转让至丰宏公司名下，不动产证编号：淮C国用2015第4536号。转让价款756.78万元。支付方式：协议书经双方法人代表确认签字盖章后五日内，乙方一次性向甲方支付转让款人民币100万元，余款待所有手续过户后一次性付清，并由广和公司开收据为准）、执行谈话笔录复印件、丰宏公司企业登记资料产询表等。两被告对原告证据无异议。 被告广和公司陈述土地转让合同履行没有按照合同中的操作，主张两被告之间的协议已于2018年5月25日各自履行完毕。提供土地转让协议书、补充协议书（甲方广和公司，乙方丰宏公司。双方经协商变更转让款支付方式。一、甲方确认首付款100万元，由乙方偿还甲方于2017年12月12日向夏招娣经刘建玉经手的借款中的100万元。乙方支付完该100万元并取得夏招娣还款收条或退回的借款凭证，经甲方确认无误后，由甲方向乙方出具收到该100万元首付款的收据或发票。二、余款待土地转让手续变更登记到乙方名下后，乙方为甲方偿还第三人借款及办理转让手续时，替甲方补交的税费等合计人民币656.78万元，其中替甲方补交税费款的数额，及偿还第三人款项的金额、第三人的姓名以双方签订转让债务清单为准）、债务转让清单（夏招娣、王建、徐殿民、邵黎、刘建玉、张兆梅、朱小春、朱凤丹、刘梅芳九人）、土地转让款发票8张（756.78万元），均为复印件。 被告丰宏公司对广和公司主张无异议，陈述100万元垫付的税收和评估费用，还有归还他人借款，后续资金是冲抵，主张涉案土地已经变更登记。提供淮安市振华信会计事务所评估报告复印件、相关批文复印件3份（一份为2018年5月8日关于恒丰义乌城、中央府邸、清晏花苑等相关问题的会议记录，一份为2018年5月10日淮安市国土资源局淮安分局对该块土地使用权转让的审查意见，一份为淮国土资复〔2018〕3号批复第一页。清晏花苑会议记录中第三条关于清晏花苑问题规定，清晏花苑由淮安广和置业有限公司开发建设，一期工程共5幢单体建筑，总建筑面积约20000平方米。该工程占地35亩，在建的5幢建筑占地19亩，尚有16亩闲置待建。开发企业因资金链断裂，长期拖欠农民工工资，在建的5幢楼尚有15%的工程量没有完成，开发企业向政府提出通过地块分割用待建的16亩土地置换扫尾工程建设资金。会议明确，原则同意清晏花苑的地块转让，国土、规划部门根据规定严格把关做好解释配合工作……）、土地不动产权证书复印件。 原告认为这组证据形成时间都是在淮安区法院向被告广和公司发布财产报告令和执行通知书后。该组证据中所有的债权人都与原告提供的广和公司执行谈话笔录不相符，债务转让清单所涉及债务未经法院判决未如实申报，原告认为被告广和公司在执行谈话作出虚假陈述或者该组证据都是后期形成的。原告称广和公司法定代表人乐海涛在法院执行笔录中陈述涉案土地转让款700多万元将要偿还一批债务（明确包括本案原告400多万元债务），但原告并未收到该笔款项。被告广和公司对执行谈话笔录无异议，对原告辩称意见未能作出合理解释。 广和公司陈述其公司没有公司账目。丰宏公司未举证证明该公司开展经营活动，丰宏公司也无公司账册。 经双方举证质证，本院确认以下事实：被告丰宏公司于2018年3月12日注册成立。被告丰宏公司和广和公司签订土地转让协议（转让范围位于淮安区，经五路东侧，流均大道北侧总面积为10614平方米的不动产国有建设用地使用权，所在不动产证编号为淮C国用2015第4536号。转让价款756.78万元。落款日期2018年3月16日），但两被告并未按照土地转让协议支付价款。2018年4月9日，江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司对上述土地作出苏同方【2018】（淮地）（估）字第0007号土地估价报告，评估期日为2018年3月29日，估价结果为756.78万元。2018年5月8日至2018年5月10日，因广和公司开发的清晏花苑资金链断裂、长期拖欠农民工工资及在建工程的5幢楼尚有15%的工程量没有完成，被告广和公司向政府提出通过地块分割用待建的16亩土地置换扫尾工程建设资金，相关部门予以同意。2018年5月10日，赵洪昌依据其与广和公司买卖合同一案的生效判决，向本院申请强制执行，本院于当日作出（2018）苏0803执1331号执行通知书和报告财产令，因未发现可供执行的财产，于2018年8月21日终结本次执行。2018年5月19日，两被告签订土地补充协议书和债务转让清单，丰宏公司以替广和公司偿还债务和补交税费方式作为支付合同价款方式。2018年5月25日，丰宏公司取得涉案土地不动产权证[不动产权证苏（2018）淮安区不动产权第0008847号，权利人淮安市丰宏房地产开发有限公司，坐落淮安市淮安区经五路东侧、流均大道北侧1，宗地面积10614平方米，权利其他状况：淮C国用（2015）第4536号]。2018年7月11日，经原告申请，南京市秦淮区人民法院立案执行申请执行人赵洪昌与被执行人广和公司、乐海涛、谈玉荣、陈轶东民间借贷纠纷一案，因未发现可供执行的财产，于2018年11月20日终结本次执行。2018年10月24日，广和公司法定代表人乐海涛在本院执行谈话笔录中陈述“回答执行员，广和公司最近是有处置一块土地。2018年5月底的时候，因为差施明荣个人、还有施明荣亲戚借款加担保（包括我向赵洪昌借款担保的400万元），共1500多万元左右，我们抵账700多万，我们是找评估公司评估的……这个评估报告我也认可。这块地在五月底的时候已经过户给施明荣那个公司……债权有一部分经过法院处理了，比如赵洪昌那个400万元借款，是由南京法院处理的；去年年底施明荣帮广和公司做工程，工程款100多万元；差徐殿民借款100万元，其他的没向法院起诉，法院没有处理。”被告广和公司除被查封财产与涉案土地以外，无其他财产。 另查明，广和公司没有提供公司账目，丰宏公司明确无公司账册，亦未开展经营活动。两被告之间买卖协议签订在前，评估在后，买卖价款与评估价一致。两被告没有提供证据证明被告丰宏公司向被告广和公司给付除税金外的土地转让款，仅有案外人证明收条等，不能证明被告丰宏公司已给付对价。 4．原告主张两被告承担律师费20000元，被告不认可，原告未提供证据证明其主张，本院对该费用不予认定。 本院认为，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 本案争议焦点是两被告之间转让涉案土地是否对原告债权造成损害。 在两被告签订协议时，原告享有对被告广和公司到期债权本金400万元及利息（按照年利率21%支付自2015年12月9日起至实际给付之日止）和被告广和公司应归还原告购房款887680元和其中200000元的利息（利息按本金200000元自2015年12月28日起按年利率21%计算至实际还款之日），本息合计超过700万元。因被告广和公司后仅清偿183211.1元，故原告起诉时的债权本金和利息超过740万元，之后利息继续发生。 被告广和公司除被查封的在建工程外，仅有涉案土地。而在建工程中有抵押，被告广和公司长期拖欠农民工工资，在建的5幢楼尚有15%的工程量没有完成，无法确定在建工程有无剩余资产可供执行。其它被查封财产处于轮后查封，亦无法确定有无剩余资产可供执行，本院和南京市秦淮区人民法院先后对赵洪昌申请执行案件终结执行。原告对被告广和公司享有的到期债权没有实现。 两被告之间买卖协议签订在前，评估在后，买卖价款与评估价一致不合常理，评估价不能反映该地块的真实价值。两被告签订涉案土地转让协议书明确转让价款756.78万元，支付方式为协议书经双方法人代表确认签字盖章后五日内，乙方一次性向甲方支付转让款人民币100万元，余款待所有手续过户后一次性付清，并由广和公司开收据为准。因广和公司开发的清晏花苑资金链断裂、长期拖欠农民工工资及在建工程的5幢楼尚有15%的工程量没有完成，被告广和公司向政府提出通过地块分割用待建的16亩土地置换扫尾工程建设资金，相关部门予以同意。后两被告签订补充协议，变更付款方式（甲方广和公司，乙方丰宏公司。双方经协商变更转让款支付方式。一、甲方确认首付款100万元，由乙方偿还甲方于2017年12月12日向夏招娣经刘建玉经手的借款中的100万元。乙方支付完该100万元并取得夏招娣还款收条或退回的借款凭证，经甲方确认无误侯，由甲方向乙方出具收到该100万元首付款的收据或发票。二、余款待土地转让手续变更登记到乙方名下后，乙方为甲方偿还第三人借款及办理转让手续时，替甲方补交的税费等合计人民币656.78万元，其中替甲方补交税费款的数额，及偿还第三人款项的金额、第三人的姓名以双方签订转让债务清单为准）。上述充分说明两被告签订转让协议是为了骗取相关部门批准土地转让，被告丰宏公司对被告广和公司资金链断裂和对外负有巨额债务是明知的，双方有意思联络，目的不是为了变卖土地用于在建工程。 广和公司法定代表人乐海涛在本院执行谈话笔录中陈述“去年年底施明荣帮广和公司做工程，工程款100多万元”，而被告丰宏公司法定代表人施明荣在补充协议中不将自己债权抵充土地价款违反常理。另两被告没有提供充分证据证明被告丰宏公司给付土地转让款的对价。 被告丰宏公司于2018年3月12日注册成立，丰宏公司无公司账册，亦未开展经营活动，充分说明被告丰宏公司成立是为转让涉案土地，综合两被告买卖协议签订在前，评估在后，双方签订涉案土地转让协议目的是骗取有关部门土地转让，被告丰宏公司不是善意第三人。 综上，双方签订涉案土地转让协议的目的不是为了在建工程，而是为了转移财产，被告丰宏公司也没有给付对价，被告丰宏公司不是善意第三人，两被告签订涉案土地转让协议严重损害原告享有的对被告广和公司债权及其他债权人的利益。 原告主张撤销两被告于2018年3月16日签订的有关位于淮安市淮安区，经五路东侧、流均大道北侧，总面积为10614平方米不动产国有建设用地使用权（原不动产编号：淮C国用2015第4536号）“转让协议书”，两被告转让涉案土地协议严重损害了原告对被告广和公司的债权，被告辩称不存在撤销事由不成立；虽然双方签订协议的价格为756.78万元，原告享有对被告广和公司的债权超过700万元（债权中利息不断增加），因涉案土地转让协议不可分割，故原告主张撤销两被告签订的涉案土地转让协议，符合法律规定，本院予以支持。两被告签订的补充协议系涉案土地转让协议的从合同，仅是变更付款方式，主合同被撤销后，主合同自始没有法律约束力，故从合同无效，两被告签订的涉案土地转让协议被撤销后，两被告签订的补充协议亦无法律约束力。 法律规定被撤销的合同自始没有法律约束力，在涉案土地转让协议被撤销后，两被告签订的土地转让协议自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，两被告应当各自予以返还。原告主张恢复该地块的原有状态，符合法律规定，被告丰宏公司应返还被告广和公司涉案土地使用权。 原告要求两被告承担律师费20000元，被告不认可，原告未提供证据证明其主张，本院对此不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、撤销被告淮安市广和置业有限公司和被告淮安市丰宏房地产开发有限公司之间于2018年3月16日签订的转让协议书（转让范围位于淮安区，经五路东侧，流均大道北侧总面积为10614平方米的国有建设用地使用权，所在不动产证编号为淮C国用2015第4536号）； 二、被告淮安市丰宏房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将总面积为10614平方米的国有建设用地使用权[不动产权证苏（2018）淮安区不动产权第0008847号，坐落淮安市淮安区经五路东侧、流均大道北侧1，宗地面积10614平方米]返还给被告淮安市广和置业有限公司； 三、驳回原告赵洪昌的其他诉讼请求。 案件受理费46782元（原告已预交46782元），保全费5000元，合计51782元，由被告淮安市广和置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。 审 判 长  侯中淮 人民陪审员  袁国民 人民陪审员  孙 军 二〇二〇年一月十二日 法官 助理  白文君 书 记 员  张梦雅