山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10937号 上诉人（原审原告）：青岛华通新创置业有限公司,住所地青岛市即墨区岙兰路1036号。 法定代表人：李保彬，总经理。 委托诉讼代理人：刘楠，北京市盈科（青岛）律师事务所律。 被上诉人（原审被告）：丁风徐，男，1977年12月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王兴超，山东元衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卫忠，山东元衡律师事务所律师。 上诉人青岛华通新创置业有限公司（以下简称华通置业公司）因与被上诉人丁风徐商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019)鲁0282民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华通置业公司的委托诉讼代理人刘楠，被上诉人丁风徐的委托诉讼代理人王兴超到庭参加了诉讼，现已审理终结。 华通置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丁风徐的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由丁风徐承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。不能办理涉案房屋产权证书的根本原因是：即墨区人民政府与拆迁人就回迁事项中的房屋专项维修基金交付没有达成一致意见，导致涉案房屋不具备办理房屋初始登记条件，该原因属于《青岛市商品房预售合同》补充条款第八条之第七项免责事由，华通置业公司不应承担逾期办证违约金。2.华通置业公司在一审中提交对自己有利的证据，一审判决只字未提，也没有在判决书中释明其不采纳的理由，这对华通置业公司明显不公平，影响判决结果说服力。一审中华通置业公司提交的有利证据是2019年2月11日即墨区物资大厦区域拆迁改造工作领导小组办公室出具的《华通金融中心项目回迁安置房屋明显表》和2018年5月3日青岛市即墨区人民政府《关于社区改造项目安置房屋产权登记有关问题的会议纪要》，这两份证据证明华通置业公司逾期办证的根本原因不是自身原因所致，但一审判决对该两份证据从头至尾都没有提及，也没有释明不采纳该证据的理由，只在判决书第5页中一笔带过“被告华通公司提供的证据也不足以证明其主张”。华通置业公司认为没有对证据进行分析就认定事实，裁判活动有失公正。 丁风徐答辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，论述得当，应予以维持，华通置业公司的上诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。华通置业公司所述的事实与事实不符，华通置业公司的理由不成立，均无证据证明。因此，应当驳回上诉，维持原判。对华通置业公司在上诉状及代理词中所主张逾期办证的原因属于政府原因或行为导致，华通置业公司没有证据证明丁风徐也不予认可。实际上逾期办证的原因在于华通置业公司不履行作为开发商的职责，拖延导致。 丁风徐向一审法院起诉请求：一、判令华通置业公司支付丁风徐未在规定期限内取得房屋权属证书的逾期办证违约金131926元（自2017年2月26日开始至2019年4月9日止以原告已付购房款949383元为基数按逾期贷款利息6.53%为计算标准，共772天）；二、判令华通置业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定的证据及事实： 丁风徐（乙方）与华通置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》。该合同主要约定:丁风徐向华通置业公司购买位于即墨市《华通·金融大厦》1单元10层1007户房屋，建筑面积为269.91平方米，房屋总房价款为人民币1879383元，双方约定丁风徐于2015年4月6日前付定金20000元，于2016年6月30日与甲方签约并支付首付房款949383元，于2016年9月30日前应支付房款计930000元，华通置业公司定于2016年6月30日前将该房屋交付给丁风徐，华通置业公司应在该房屋交付之日起180日内办理完毕该房屋的初始登记,自本项目取得产权初始登记之日起90日内,由丁风徐依法向登记机构申领该房屋的房地产权证。交房条件：该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房单体验收合格，同时乙方按合同约定已付清全部房款（含面积差价款）和各种应缴税、费。交房时间：甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。房屋过户：第十四条在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。补充条款第八条6.如遇下列原因，甲方交房或办证日期可据实予以延期，且不承担任何违约责任：（1）遭遇不可抗力导致甲方不能按期交房或延期履行办证义务的；（2）因城市规划变更等政府原因或行为导致甲方不能按期交房或延期履行办证义务的；（3）水电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工期延误的；（4）其他非因甲方原因或事由导致甲方不能按期交房的。补充条款第九条1、甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记，在甲方取得房地产权属初始登记证明后60日内，乙方前往甲方处签署并领取主合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》仅作为办理该房屋过户手续的必备文件，不作为交付依据。2、自本项目取得产权初始登记之日起90日内，由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证，并配合贷款银行办理抵押他项权证书以解除甲方的阶段性担保责任。乙方逾期与甲方签署《房屋交接书》或逾期办理权属登记的，甲方不承担任何责任。如乙方逾期办理该房屋权属登记及配合贷款银行办理抵押他项权证的，则自前述约定期限届满之日起，乙方每日向甲方支付该房屋总房价款日万分之三的违约金，若因此导致甲方遭受任何损失（包括但不限于阶段性连带担保责任无法解除所导致的全部损失）的，乙方应另行据实赔偿。违约责任：第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。乙方应当在接到甲方的解除通知后15日内与甲方签订合同解除的全部文件并办理完毕撤销合同备案登记手续、预抵押登记手续、抵押登记等（以下简称“合同备案解除手续”），同时，乙方应当向甲方支付总房价款的10%的违约金，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款无息退还给乙方。乙方应当在全部合同备案解除手续办理完毕后15日内至甲方处领取剩余房价款，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使合同解除权的，应当书面通知乙方。甲方在发出解除合同书面通知15日后（以邮局邮戳日期为准），即可将该房屋另行销售。其他约定：补充条款第十四条16、本补充条款系主合同不可分割的组成部分，与主合同约定不一致的，以本补充条款为准，本补充条款未约定的内容执行主合同的约定。本补充条款自甲乙双方合法签订后生效。 丁风徐于2015年4月6日支付房款20000元，于2016年6月1日付款929383元，于2019年5月10日付款893096.43元，华通置业公司于2016年6月2日将涉案房屋交付给丁风徐，涉案房屋于2019年4月9日办理不动产权登记。 华通置业公司称因政府和回迁人的原因导致无法办理产权登记,根据合同补充条款第八条之第六项规定不应承担违约责任，对此丁风徐不予认可,华通置业公司提供的证据也不足以证明其主张。 一审法院认为，丁风徐与华通置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》,未违反法律禁止性规定,是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于丁风徐要求华通置业公司支付逾期办证违约金131926元的主张,丁风徐、华通置业公司双方在合同中约定“甲方在该房屋交付之日起180日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案并办理完毕该房屋的初始登记”，“自本项目取得产权初始登记之日起90日内,由乙方依法向登记机构申领该房屋的房地产权证”。涉案房屋于2016年6月2日交付,办理房屋所有权证期限应为2017年2月27日前，而涉案房屋办理房屋产权登记的时间为2019年4月9日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。因此，华通置业公司未能在合同约定期限内完成涉案房屋的初始登记,导致涉案房屋未能如期办理权属证书,华通置业公司构成违约,应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。华通置业公司应当自2017年2月28日起支付丁风徐逾期办证违约金,丁风徐主张自2017年2月28日至2019年4月8日以涉案房屋总房款949383元为基数按逾期贷款利息为计算标准作为违约金,一审法院予以支持。华通置业公司主张违约金过高无事实和法律依据。本案的尾款是在办理完涉案房屋的产权登记后支付的，而华通置业公司以丁风徐未及时支付购房尾款作为逾期办理房权证的抗辩事由不能成立。华通置业公司华通公司辩称之理由，一审法院不予采信。华通置业公司称按照合同约定，丁风徐逾期付款应承担违约金，本案不予合并审理，华通置业公司可另案主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：青岛华通新创置业有限公司于判决生效之日起十日内支付丁风徐即墨市《华通·金融大厦》1单元10层1007户房屋自2017年2月28日至2019年4月8日逾期办证违约金（自2017年2月28日开始至2019年4月8日止以丁风徐已付购房款949383元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以131926元为限）。案件受理费2939元由青岛华通新创置业有限公司承担。 二审中，华通置业公司提交如下：证据一、《青岛市商品房预售合同》，证明：延期办证属于免责事由，华通置业公司不应承担逾期办证的责任。证据二、2019年8月6日即墨市物资大厦区域拆迁改造工作领导小组办公室出具的《华通金融中心项目回迁安置房屋明细表》，证明：华通置业公司开发建设的华通金融中心项目涉及旧城区的拆迁安置项目，该安置项目属于《青岛市即墨区人民政府关于社区改造项目安置房屋产权登记有关问题的会议纪要》（即政纪字【2018】26号）文件中的旧城区改造项目。证据三、《青岛市即墨区人民政府关于社区改造项目安置房屋产权登记有关问题的会议纪要》（即政纪字【2018】26号），证明：涉案房屋权属登记办理存在的问题，即墨区人民政府未能与被拆迁人就回迁事项中的房屋专项维修基金交付达成一致意见，从而使涉案房产不具备办理产权初始登记的条件，致使房屋不动产权证书办理延期。延期办证的原因不能归责于华通置业公司。证据四、《即墨市物资大厦片区改造项目合作协议书》，证明：物资大厦区域拆迁改造领导小组办公室是经过即墨市人民政府授权，负责拆迁安置工作，其加盖的公章对外具有法律效力。证据五、房地产登记明细，证明：2018年8月16日即墨市国土资源局出具鲁（2018）即墨市不动产权第××号房地产登记明细，涉案房屋所在项目即墨市蓝鳌路1169号，具备房地产登记条件。证据六、青岛增值税普通发票原件及复印件，证明：893096元购房尾款的开票时间是2019年4月4日，是华通置业公司确认贷款合同签订银行同意放款后先行给丁风徐开具的，以协助丁风徐尽快办理不动产权证。仅凭该发票的开具时间不能免除丁风徐要先履行支付房款的义务。 丁风徐质证称：对证据一的真实性无异议，对证明事项不予认可。华通置业公司所述免责事由在合同中并无明确约定，在合同中的约定是因城市规划变更等政府原因或行为华通置业公司才免责，而实际上并非因为此原因。对证据二的真实性无异议，对证明事项不予认可。作为房地产开发商应当妥善处理回迁安置房屋问题，也应妥善处理涉案商品房的房地产权证的办理问题，不应因为涉及回迁安置房屋而拖延给丁风徐办理房地产权证。对证据三的真实性无异议，对证明事项不予认可。通过该会议纪要并不能证明华通置业公司逾期办证的原因不在于华通置业公司，而是因为政府原因或政府行为。对证据四的真实性无异议，但与本案无关。对证据五的真实性无异议，该房地产登记明细足以说明华通置业公司作为房地产开发商未能及时办理其大产权证导致给丁风徐逾期办证。对证据六的真实性无异议，但对证明事项不予认可。根据华通置业公司与丁风徐签订的青岛市商品房预售合同附件一付款方式与付款期限的约定，丁风徐的付款方式为按揭贷款支付，贷款方式是商业贷款。按照附件一备注中的明确约定，华通置业公司应当给丁风徐指定银行办理贷款手续，而且华通置业公司有配合丁风徐办妥贷款手续的义务，比如提供阶段性担保。而本案中华通置业公司亦未能指定银行，也未向银行提供阶段性担保，也未要求丁风徐办理银行贷款按揭手续，以支付剩余购房款。因此，丁风徐未能支付剩余购房款的原因过错在于华通置业公司。而且丁风徐所主张的逾期办证违约金是按照华通置业公司已付购房款计算的，而非全部购房款。 丁风徐提交如下证据：从裁判文书网打印的（2019）鲁02民终48号、（2019）鲁02民终51号青岛市中级人民法院民事判决书，证实华通置业公司主张的事实与理由不应得到认可，华通置业公司的诉讼请求应当予以驳回。 华通置业公司质证称：对两份证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。虽然案由一样，但上述两份判决书中提交的证据与本案提交的证据不一致，所以该两份判决书不能作为本案的裁判依据。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，华通置业公司与丁风徐签订的涉案《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。丁风徐作为购房者依约支付购房款系其主要合同义务，华通置业公司作为开发商依约交付房屋并协助办理产权证书系其主要合同义务。华通置业公司于2016年6月2日将涉案房屋交付给丁风徐,根据双方合同约定办理房屋所有权证期限应为2017年2月27日前，而涉案房屋办理房屋产权登记的时间为2019年4月9日，该时间明显晚于合同约定时间。华通置业公司主张，涉案房屋未能及时办理产权登记的原因系政府原因导致，其不应承担逾期办证责任。本院经审查认为，华通置业公司提交的证据不足以证明涉案房屋逾期办证原因系政府原因造成，华通置业公司作为开发商，在与购房者签订合同时应对其协助购房者办理房屋产权过户的时间做出合理预期，现其逾期为丁风徐办理房屋产权证书应承担违约责任。一审法院判决华通置业公司支付丁风徐逾期办证违约金及利息，判决正确，本院予以维持。关于丁风徐未按约定付款问题，一审法院已告知华通置业公司可另案主张，并无不妥，本院予以确认。 综上，上诉人华通置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2939元，由上诉人青岛华通新创置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年一月二日 书记员  于国英 书记员  王庆光