浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初10200号 原告：绍兴市越城区城南街道横桥居民委员会，住所地绍兴市越城区城南街道横桥居民委员会。 法定代表人：孟大兴，主任。 委托诉讼代理人：黄良远，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐周忍，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被告：绍兴市工贸国有资本经营有限公司，住所地绍兴市延安东路505号B幢。 法定代表人：张晓冬，董事长。 委托诉讼代理人：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。 原告绍兴市越城区城南街道横桥居民委员会（以下简称横桥居委会）与被告绍兴市工贸国有资本经营有限公司（以下简称工贸国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，适用简易程序审理，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄良远、被告委托诉讼代理人陶鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告横桥居委会向本院提出诉讼请求：一、依法确认《租用翻砂车间协议书》第七条中超过20年部分的约定无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1989年12月4日，原告的前身绍兴县城南乡横桥村委作为甲方与乙方绍兴粮机厂签订《租用翻砂车间协议书》1份，约定由粮机厂承租横桥村所属电瓶车配电厂翻砂车间，作为绍兴粮机厂玻璃分厂生产场地和厂房。租赁期限为20年，租金和费用按协议书第八条的约定给付。双方于1989年12月6日对《租用翻砂车间协议书》进行了公证，并约定从公证后开始，自第二十一年起横桥村同意绍兴粮机厂长期无偿使用全部原告出租场地和建筑物，知道绍兴粮机厂自愿放弃为止。经查实，绍兴粮机厂经多次转制，现已并入工贸国资公司，工贸国资公司是绍兴粮机厂的最终权利义务承继人。原告认为，横桥村和绍兴粮机厂于1989年签订的《租用翻砂车间协议书》中约定的租期违反了《合同法》关于最长租期的规定，协议书中租期的约定超过20年的，该超出部分的约定无效。 被告工贸国资公司辩称：1、关于原告陈述在1989年12月2日曾经由横桥村委会与绍兴粮机厂签订有《租用翻砂车间协议书》，该事实没有异议，确实存在着该份《租用翻砂车间协议书》，并且该份协议书也已经得到履行。2、原告诉称在绍兴粮机厂经多次改制之后，其已并入绍兴市工业国有资本经营有限公司，对该些内容的表述被告认为不够准确，绍兴粮机厂经绍兴市人民政府会议纪要之后，其相关资产是无偿划拨入绍兴市工业国有资本经营有限公司，之后绍兴市工业国有资本经营有限公司变更为绍兴市工贸国有资本经营有限公司，目前该资产由工贸国资公司在经营管理，对该节事实被告没有异议。3、对于原告诉称要求确认《租用翻砂车间协议书》第七条超过20年部分的约定无效，对该诉讼请求被告不予认可。被告认为该租赁合同的租期就是为20年，该租期的期限约定符合合同签订时的法律规定，也符合此后《合同法》关于租赁的规定。该协议书中第七条约定的20年以后双方形成长期无偿使用关系，并非是租赁关系。因为我国《合同法》规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同才是租赁合同。而本案合同在20年以后的无偿使用，即使用人无须再支付相关租金，因此并不属于《合同法》中所规定的租赁合同的一部分或者租赁关系，因此20年以后不是一个租期的约定，而是一个无偿使用方式的约定。该约定内容既不违反合同签订时的法律规定，也不违反此后《合同法》颁布之后的法律规定，因此该约定应当有效。4、该份合同第八条对于租金和费用进行了约定，从该租金和费用中可以看到，本案房屋折价10万元，而当时绍兴粮机厂在两年以内已经分别支付了该10万元的整个房屋折价款，同时前五年租金就拿5万元，因此，该房屋所涉的权利或者利益，原告在租赁合同的租期以内已经得到全部实现，并且有重大获益。因此，本案之后的无偿使用亦不损害原告的相关权益。综上，被告认为本案合同合法有效，且各方当事人都应根据契约精神严格履行合同，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 经审理本院认定：1989年12月4日，绍兴县城南乡横桥村委（甲方，后变更为横桥居委会）与绍兴粮机厂（乙方）签订《租用翻砂车间协议书》1份，约定甲方将横桥村电瓶车配电厂翻砂车间出租给乙方作为生产场地和厂房，翻砂车间有以下几个部分组成：1、主厂房1幢，计450平方米；2、炉灶间3间，计70平方米；3、小仓库6间，计140平方米；4、厂房围墙400米；5、池塘及厂内一切空地。租用期为20年，从公证后开始，自第21年起甲方同意乙方长期无偿使用全部原出租场地及建筑物，直至乙方自愿放弃为止。甲方共附属厂房折价10万元，在甲、乙双方正式签约以后，由乙方89年底付给5万元，90年8月底以前公路通车后10天内付5万元。租金支付方法：厂房及场地租金前五年租金共15万元，第六年起每年5万元，合同生效后在20天内，乙方予付租金2.5万元，等公路通车后再付2.5万元，第二年不支付，第三年付3万元，第四年付7万元，第五年不支付，第六年起按年付给5万元，租用期满十二个月为一个年度，支付租金时间为一个年度的第七个月底。合同由甲乙双方法定代表人签字，经公证处公证以后生效。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。1989年12月6日，合同双方对上述《租用翻砂车间协议书》进行了公证。 1993年，绍兴粮食机械厂更名为浙江绍兴天力实业总公司。1998年，包括天力公司在内的6家市直粮食工业企业的资产划转市工业国有资本经营有限公司营运。2005年绍兴市工业国有资本经营有限公司更名为绍兴市工贸国有资本经营有限公司。 以上事实由原告提供的租用翻砂车间协议书、公证书各1份、信息变更表、绍兴市计划委员会文件绍市计（86）第119号关于同意将原粮食玻璃厂并入绍兴粮机厂的批复1份、绍兴市粮食局文件绍市粮（86）第158号通知、绍市粮[1993]第118号批复、绍兴粮食机械厂绍粮机（93）66号关于要求更换企业名称的报告、绍兴市人民政府市长办公会议纪要[1998]2号复印件各1份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。 本院认为，关于案涉《租用翻砂车间协议书》中超过20年部分的效力问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，横桥居委会与绍兴粮机厂签订的《租用翻砂车间协议书》第七条明确约定双方租赁合同的租期为20年，自第21年起横桥居委会同意绍兴粮机厂无偿使用案涉场地及建筑，即绍兴粮机厂不再向横桥居委会支付租金，故此时双方之间并不构成租赁合同关系，而是构成借用合同关系；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条之规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。本案中，横桥居委会与绍兴粮机厂之间的借用合同不属于《中华人民共和国合同法》分则中的有名合同，但与合同法分则中租赁合同最相类似，故可以参照合同法关于租赁合同的相关规定；再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该条文的立法目的是为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益。因为客观情况总是在不断变化，尤其是不动产的价格可能会因市场的变化而发生巨大的变化，法律规定最高租赁期限，可以降低因市场发生重大变化导致显失公平情况发生的风险。合同法对需要支付租金的租赁合同尚且规定了最高租赁期限，对无需支付对价的借用合同，若不限制其相应的期限，显然是不符合上述立法目的和公平原则的，故本院认为案涉超过20年部分的借用合同应参照该条文确认其效力；最后，因现行《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起实施，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案案涉《租用翻砂车间协议书》签订的时间为1989年12月4日，当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定，当事人可以对租期或借用期限进行自由约定，根据法无禁止即为自由的私法自治原则，案涉合同双方未约定使用场地及建筑物的时间，并不违反当时的法律、行政法规的规定，故在此之前的合同部分应认定为合法有效；现行合同法实施以后，原告以双方约定的租期超过20年部分违反了合同法的规定为由，起诉要求确认案涉合同超过20年部分无效，本院认为应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定适用《中华人民共和国合同法》确认超过20年的部分无效，但该20年的起算时间应从合同法生效实施之日起计算，即现行合同法实施之日前已履行完毕部分不应确认无效，而从现行合同法实施之日即1999年10月1日起计算20年的期限，既有利于维护市场的公平、稳定，也符合合同法及相关司法解释的规定，故本院确认案涉合同中自1999年10月1日起期限超过20年部分无效，对原告主张合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十四条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下： 一、原告绍兴市越城区城南街道横桥居民委员会与绍兴粮食机械厂于1989年12月4日签订的《租用翻砂车间协议书》中，自1999年10月1日起期限超过20年的部分无效； 二、驳回原告绍兴市越城区城南街道横桥居民委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取40元，由被告绍兴市工贸国有资本经营有限公司负担，应由被告负担部分，于本判决生效后七日内结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 钦 二〇二〇年一月二十三日 书记员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。