山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3689号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘树国，男，汉族，1974年3月5日出生，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：禹化军，山东瀛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业公司）因与被上诉人刘树国房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2019)鲁0911民初2609号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大汶口置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘树国的诉讼请求。事实和理由：一审判决缺少事实与法律依据。一、一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，大汶口置业公司为此提交了相关证据。根据《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。二、一审判决违约金计算起始时间、计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），公司自房屋交付使用后的12个月内，保证刘树国办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。案涉房屋实际交付日期为2016年4月19日，未按正确日期2017年4月20日计算违约金，以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金技术，超出双方之间的合同约定。三、案涉房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，案涉争议不属于人民法院主管工作范围，依法应驳回起诉。 刘树国辩称，刘树国是依据商品房预售合同提起诉讼，属于人民法院受案范围，大汶口置业公司上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法维持，故应驳回大汶口置业公司的上诉。 刘树国向一审法院起诉请求：1.判令大汶口置业公司赔偿刘树国逾期办理不动产权证违约金36,876元（自2017年1月1日起暂计算至2018年12月31日止）；大汶口置业公司向刘树国支付逾期办理不动产权证违约金应持续计算至不动产权证办理完毕止；2.本案全部诉讼费用、律师费由大汶口置业公司承担。 一审法院认定事实：双方签订《商品房预售合同》，并于2016年2月25日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定刘树国购买大汶口置业公司开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套（包括配房）。合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，刘树国按约向大汶口置业公司支付全部购房款505,157元。2016年1月1日大汶口置业公司向刘树国交付房屋。大汶口置业公司于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，系真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，刘树国履行了支付房款义务。大汶口置业公司于2016年1月1日将房屋交付刘树国，根据合同约定，大汶口置业公司应当在商品房交付使用后12个月内，即2017年1月1日前保证办理商品房所有权转移登记，由于大汶口置业公司原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系大汶口置业公司原因致使刘树国涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于大汶口置业公司提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因大汶口置业公司提交的证据发生在涉案商品房交付使用前，且大汶口置业公司在与刘树国签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故大汶口置业公司所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对大汶口置业公司的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2017年1月1日起计算至2018年11月26日大汶口置业公司办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约694天；根据合同约定，违约金应以全部已付款计付，包括刘树国购买储藏室的款项。对大汶口置业公司提出的计算违约金不应包括购买储藏室款项的辩解，与合同约定不符，一审法院不予采信。综上，大汶口置业公司的违约天数为694天，每日违约金标准按合同约定的总房款505,157元的万分之一计算，违约金共计35,057.90元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限大汶口置业公司自一审判决生效之日起十日内支付刘树国违约金35,057.90元；二、驳回刘树国的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由大汶口置业公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，关于大汶口置业公司主张的一审未考虑不可抗力问题，其虽称涉案工程施工过程中遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，但案涉《商品房预售合同》第十条第（一）款约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”，而案涉房屋实际交房时间为2016年1月1日，与约定的时间并无实质差别。以上情况表明，即便在施工过程中存在大汶口置业公司所称的不可抗力，该不可抗力也并未影响其按照合同约定交付房屋。其关于因国家消防规范变化导致工期迟延的主张与上述事实不符，其所称的不可抗力，与其是否承担逾期办证违约金没有关联性，亦非其可以减少违约金数额的正当抗辩理由。关于大汶口置业公司主张的违约金计算起始时间有误问题，其主张交房时间为2016年4月19日，应自2017年4月20日开始计算违约金，但未举证证实其主张的交房时间，一审根据刘树国提交的物业费单据认定交房时间为2016年1月1日、自2017年1月1日起计算违约金，并无不当。关于大汶口置业公司主张的违约金计算基数不包括储藏室款项问题，案涉《商品房预售合同》第二十条第（一）款第2项明确约定“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金”，一审法院认定违约金计算基数包含储藏室价款，并无不当。关于大汶口置业公司主张本案争议不属于人民法院主管范围的问题，大汶口置业公司已与刘树国签订了《商品房预售合同》，双方之间的权利义务关系应以《商品房预售合同》为准。大汶口置业公司的前述主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，大汶口置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费676元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 陈树元 审判员 邢友峰 二〇二〇年一月十七日 书记员 宋姚瑶