河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初5720号原告：杨中元，男，1953年12月19日出生，汉族，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：罗文钦，河南天时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩迪，河南天时达律师事务所实习律师。被告：许昌丽园琳林业有限公司，住所地许昌市建安区将官池镇辛集村。法定代表人：宋建德，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志，许昌市魏都区德恒法律服务所法律工作者。原告杨中元与被告许昌丽园琳林业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨中元及其委托诉讼代理人罗文钦、杨迪，被告许昌丽园琳林业有限公司的委托诉讼代理人王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨中元向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的房屋买卖行为依法有效，并判令被告协助办理位于许昌市文峰路裕达印刷有限公司大门往北14-19间临街房（面积196.23平方米，房产证号为许房权证市字××号）过户登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月21日，原告与许昌德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）签订一份房屋交换协议书，将原告购买的位于许昌市南大街160平方米营业房与位于许昌市文峰路裕达印刷有限公司大门往北14-19间临街房进行置换。2011年1月7日，原告与德丰公司又补签一份协议，约定德丰公司把被告所有的位于许昌市文峰路裕达印刷有限公司大门北14-19间临街房（面积196.23平方米，房产证号为许房权证市字××号）置换给原告，多余36.23平方米，其中3平方米按每平方米20000元计算，剩余33.23平方米按每平方米22000元计算共计房款791060元，支付给被告许昌丽园琳林业有限公司，同时约定德丰公司收取自2010年8月1日至2010年12月底的房屋租金36600元交付给原告。合同生效后，原告于2011年1月17日将房款交付给被告，被告也把房屋交付原告。可是万万没想到，德丰公司于2011年5月17日与案外人曲森签订一份借款协议，并由被告为其担保，把原告享有的涉案房屋抵押给曲森。原告得知后，于2012年7月13日起诉至许昌市魏都区人民法院确认该抵押合同无效。2012年10月29日，该案开庭时，原告得知德丰公司及被告与曲森在郑州市中级人民法院达成和解，并制作调解书认定抵押有效，该调解书损害了原告的合法权益，原告为此向郑州市中级人民法院反映了该案的实际情况，郑州市中级人民法院依法重新审理此案，并于2019年2月26日审结此案，确认了德丰公司与曲森的借款关系也自然消灭。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。许昌丽园琳林业有限公司辩称，原告所述情况基本属实，但涉案房屋现在房产管理部门状态仍处于抵押状态，该情况是由原抵押权利人未向房产登记部门申请解除抵押，所以目前被告单方无法主动解除抵押并协助原告办理过户登记手续。杨中元为支持自己的主张向本院提交了原告身份证、结婚证、协议书、收款收据、保证书、证明、房屋租赁合同及租金收据、许昌市魏都区人民法院庭审笔录及（2012）魏民二初字第239号民事判决书、许昌县人民法院（2012）许县枪民初字第566号民事判决书、郑州市中级人民法院（2018）豫01民初2680号民事判决书及生效证明、河南省高级人民法院（2018）豫民终1727号民事裁定书、房屋所有权证书复印件、工商登记表、德丰公司证明及宋喜德笔录、企业信息查询单。因被告对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。许昌丽园琳林业有限公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月21日，德丰公司作为甲方，原告杨中元作为乙方，签订房屋交换协议书一份，协议约定：乙方原购买的房屋位置：位于许昌市南大街德丰九曲苑第二期工程南起第11、12间营业房，建筑面积约160平方米。现交换的营业房位置：位于许昌市裕达印刷有限公司临文峰路营业房南起第8-14间，建筑面积180平方米。房屋交换原则：壹平方米交换壹平方米。对交换后的营业房的超出原营业房建筑面积的部分，按丈量后实际超出面积时的市场价计算，由乙方一次性支付给甲方。在甲方办理房产大证之后可与乙方签订商品房销售合同。2011年11月7日，德丰公司仍作为甲方，原告杨中元作为乙方，签订协议书一份，双方就甲方用文峰路东侧门面房（现业主为许昌丽园琳林业有限公司）相抵乙方原购买的南大街西侧门面房等事宜经协商达成如下协议：一、甲乙双方按照一对一置换房屋的原则，甲方和现业主许昌丽园琳林业有限公司已同意用文峰路东侧现裕达印刷有限公司大门北第14-19间门面房（建筑面积196.23㎡）置换乙方原购买的南大街西侧门面房2间（建筑面积160㎡），超出建筑面积36.23㎡，经核算，其中3平方按2万元/㎡外，其余33.23㎡按2.2万/㎡，乙方向甲方支付房屋超面积款柒拾玖万壹仟零陆拾元整（￥791060.00），该超面积应付款已在签订本协议时冲抵宋喜德借乙方部分借款，即在双方签订借款协议时已扣除。甲方从2010年8月1日开始收取门面房房租，到2010年12月底，甲方已预收房租叁万陆仟陆佰元整（￥36600.00），甲方应付给乙方。2011年1月17日，被告许昌丽园琳林业有限公司原告杨中元出具收款收据一份，内容为：今收到杨中元购房款人民币壹佰叁拾壹万壹仟零陆拾元整￥1311060.00系付丽园琳林业有限公司门面房房款（面积：196.23平方米）。被告许昌丽园琳林业有限公司原法定代表人王亚东以公司名义向原告保证于2011年12月底前办理房产证。同日，德丰公司向原告出具担保书一份，内容为：我公司自愿为杨中元购买许昌丽园琳林业有限公司位于许昌市××路中段东侧（原市裕达印刷有限公司）的建筑面积196.23平方米门面房进行担保。如果杨中元购买的上述门面房出现产权转移问题，我公司愿意在许昌市××区（街道不限）购买同等建筑面积门面房进行赔偿。后原告如约取得上述6间门面房并对外出租至今。另查，2011年5月17日，被告许昌丽园琳林业有限公司与案外人曲森签订抵押合同，将包括本案房屋在内的门面房抵押给曲森并办理了抵押登记手续。本院认为，本案争议焦点系原告要求被告就涉案房屋为其办理过户登记手续的诉讼请求是否依法有据。原告杨中元虽未与被告许昌丽园琳林业有限公司签订房屋买卖合同。但根据原告提交的与德丰公司签订的两份协议书及被告许昌丽园琳林业有限公司向原告出具的购房款收款收据能够认定原、被告双方就涉案房屋之间已构成事实上的房屋买卖合同关系，且已对房屋的位置、面积、办理房产证等权利作出了明确约定。况且，被告许昌丽园琳林业有限公司已向原告履行了交付房屋的义务，原告也实际掌控并使用涉案房屋至今。因此，原、被告双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效。被告许昌丽园琳林业有限公司虽辩称，涉案房屋因抵押给案外人曲森并办理了抵押登记，无法协助原告完成房屋过户义务。但曲森与德丰公司及被告许昌丽园琳林业有限公司之间的民间借贷纠纷一案，最终经郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民初2680号民事判决书判决，撤销郑州市中级人民法院（2012）郑民三初字第894号民事调解书。该判决确认曲森与德丰公司的借款已以债转股的方式履行了双方的借款协议，双方之间债权债务已经全部履行完毕，驳回了曲森的诉讼请求，且该判决已经发生法律效力。因此，曲森与德丰公司借款关系已经消灭，被告许昌丽园琳林业有限公司以涉案房产为其抵押的从合同关系也随着主合同消灭而消灭。综上，原告要求确认与被告之间的房屋买卖行为有效并要求被告协助办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第六条规定，判决如下：一、原告杨中元与被告许昌丽园琳林业有限公司之间的房屋买卖行为有效；二、被告许昌丽园琳林业有限公司自本判决生效之日起十五日内协助原告杨中元办理登记在其名下（房产证号为许房权证市字××号）位于许昌市文峰路裕达印刷有限公司大门往北第14、15、16、17、18、19号六间房屋的过户登记手续。案件受理费11710元，由被告许昌丽园琳林业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  刘 强人民陪审员  贾建功人民陪审员  牛保平二〇二〇年一月三日书 记 员  李 嫚