福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8572号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玲，女，1988年10月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王嘉彦，福建海山律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：曾清松，男，1958年9月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：谢松金，男，住福建省三明市梅列区，福建省福州市台江区新港街道新港社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：林金园，福建君立律师事务所律师。 原审第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯实习，福建国富律师事务所律师。 上诉人陈玲与上诉人曾清松、原审第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈玲一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定陈玲在向中国农业银行办理贷款时未存足首付款构成违约，属于事实认定错误。曾清松在陈玲向中国工商银行办理贷款审批时，严重干扰银行工作人员，影响银行认定其与陈玲房屋买卖的真实性，直接导致银行将陈玲的贷款申请做退件处理，已经存在严重违约。中联立信公司再次协调陈玲于2017年11月24日前备齐首付款，更换至中国农业银行办理贷款审批手续。陈玲向银行存入首付款的金额也是按中联立信公司的要求执行的。且待贷款审批通过后、办理过户手续前，再将差额款存入银行账户即可，并不影响银行的贷款审批。但曾清松不仅行为上不配合，且其在2017年11月26日及2017年12月28日的回函中，也书面明确表示拒不配合陈玲的贷款审批手续，故贷款申请尚未进入到审批阶段，因此陈玲后续才未将差额款存入银行账户。二、一审法院认定陈玲与曾清松都违约，驳回陈玲的诉讼请求，属于适用法律错误。曾清松违约在先，才导致陈玲向第一家银行申请贷款审批被退件，陈玲才产生第二次向第二家银行申请贷款的情况。在陈玲在第二次贷款申请时，曾清松仍旧拒不配合陈玲办理贷款审批相关手续，才直接导致第二次的贷款申请无法办理。所以陈玲无法申请贷款，并非因为陈玲的首付款金额的原因，而是曾清松的拒不配合。因此，本案中不存在陈玲违约的情形，一审法院以陈玲与曾清松均存在违约为由，要求各自承担相应责任，属于适用法律错误。 曾清松辩称：一、陈玲在向中国农业银行办理贷款时未按约定金额将首付款足额存入农业银行，一审法院判决陈玲构成违约，认定事实清楚。1.在2019年1月17日本案一审庭审过程中，陈玲确认2017年10月23日房屋首付款为67万元。而陈玲于2017年11月23日在双方到农行办理贷款签约手续当天，其到账的首付款仅为6453.80元，至本案诉讼时也仅有42.6万元，明显不足67万元，根本不符合合同支付首付款的约定。2.陈玲自称首付款42.6万元是根据购房政策推算出来的，并声称首付款也是按第三人的要求执行的。而根据前述庭审笔录载明，双方在2017年10月23日已经对首付款是67万元确认并达成一致的约定。二、陈玲单方要求变更贷款银行视为对合同重大事项的变更，无法达成补充协议致使合同后期履行没有具体操作性，从而导致合同履行存在很大争议而无法履行，根本原因是陈玲未先履行将首付款67万元款转入账户的义务，已经根本违约。陈玲单方面变更贷款银行并且单方面委托重新对房产进行评估，该行为系对合同重大事项的变更，曾清松2017年11月23日到达农业银行配合其办理贷款，由于陈玲未履行将首付款67万元款转入账户的义务，曾清松据此不履行签约义务是行使先履行抗辩权，违约责任应由陈玲承担。三、曾清松在中国工商银行晋安支行办理按揭贷款签约手续时的签约并提供收款账号行为，已经履行合同约定的义务。1.曾清松出售房屋是出于置换原因，因此曾清松需要对贷款评估流程有所了解和咨询，在充分了解贷款评估事宜后，曾清松履行积极配合的义务，工商银行贷款的落空是陈玲认为利息过高，怕后期支付有压力而主动撤回申请贷款。2.2017年10月23日双方到工商银行签约时，陈玲提供的《房屋评估报告》评估价为162.3万元，而到农业银行时的评估价陈玲自称为141.6万元，二份评估结果均由陈玲提供，但净值相差20.7万元，因此，曾清松对本案《房屋评估报告》的咨询和了解甚至质疑都是合理的，曾清松的行为并不会必然导致买卖房屋是否真实的结果，也没有超过善意履行合同的范畴，曾清松的行为恰恰反映了曾清松置换房屋意愿的真实性。 中联立信公司述称：一、陈玲与曾清松签订的《房屋买卖合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》等均系立约各方的真实意思表示，各方均需依约履行。中联立信公司在提供居间服务、交易服务过程中不存在过错。《商业按揭贷款交易流程确认函》已就陈玲应支付的首付款、差额款进行了约定，在合同履约阶段，依据《房屋评估报告》确定的房屋价值即可确定陈玲应支付的首付款、差额款金额，不会产生争议。《房屋买卖合同》约定陈玲通过商业按揭贷款方式支付购房款。基于中国工商银行福州晋安支行与中联立信公司的合作关系，中联立信公司建议陈玲在该行申请按揭贷款。2017年9月30日前，陈玲向其名下尾号为“6270”的中国工商银行账户存入共计57万元，并于2017年10月13日前将办理按揭购房的材料交给中联立信公司。期间，中联立信公司多次通过电话联系曾清松，要求其配合前往中国工商银行晋安支行办理按揭贷款签约手续，曾清松均以首付款金额未达到50%而拒绝前往办理。2017年10月13日，曾清松未经中联立信公司通知自行前来门店，但仍要求陈玲支付交易价款的50%作为首付款，否则拒绝配合办理手续，故当日中联立信公司没有通知陈玲到场。因合同中是写明“2017年10月13日前”，陈玲未在2017年10月13日到场不能视为违约。二、2017年10月18日，中联立信公司告知陈玲，中国工商银行福州晋安支行的首套房贷款利率上浮10%。2017年10月23日，陈玲、曾清松共同前往中国工商银行福州晋安支行办理按揭贷款签约手续，签署贷款申请文件、并共同签字办理57万资金的冻结手续。期间，曾清松质疑评估报告的真实性，并就银行的贷款审批行为发表不当言论，导致银行误判双方交易的真实性，暂停受理该笔贷款。2017年11月17日，陈玲、曾清松第二次前往中国工商银行福州晋安支行确认交易的真实性。当日，陈玲考虑更换贷款受理银行。同日，中国工商银行福州晋安支行对贷款做退件处理而非审核不通过，并解除陈玲名下账户资金的冻结手续。此后，陈玲重新委托评估机构对讼争房屋进行评估。2017年11月23日，陈玲、曾清松共同前往中国农业银行福州光明桥支行办理按揭贷款签约手续。曾清松要求陈玲给予三至五万元的补偿款，双方为此无法协商一致，曾清松并未在贷款申请材料中签字。之后，曾清松再未配合办理按揭贷款的签约等手续。三、陈玲名下尾号为“6270”的中国工商银行账户以及尾号为“3073”的中国农业银行账户均系中联立信公司指定的银行账户，且中介佣金、代办服务费、评估费等应由中联立信公司收取或代垫的费用，中联立信公司同意陈玲在办理房屋产权过户登记前支付。中联立信公司同意陈玲提出的解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，并同意在《房屋买卖合同》解除后，向陈玲退还履约保证金10万元。中联立信公司已另案主张居间服务费。 曾清松上诉请求：撤销一审判决第一项和第四项，改判驳回陈玲一审本诉中的第一项诉讼请求及支持曾清松一审反诉的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定曾清松针对《房屋评估报告》的真实性、银行的贷款审批行为发表不当言论，导致贷款银行认定曾清松办理按揭贷款手续的意愿不真实，暂停受理贷款，是错误的。本案中各方当事人均没有向法院申请调取银行工作人员的证言，亦不属于法院依职权调取的范围，故法院依职权调取不合法。法院调取银行工作人员的询问笔录中，采用选择性问话让对方做出选择性回答本身就带有针对性，不能反映客观事实。银行工作人员的回答明显带着主观臆断，不是客观事实。另外，作为证人证言，银行工作人员亦未出庭接受质证，其证言也不能作为定案依据。另外，银行审批贷款是根据申请人的资信、还贷能力及收入状况等来审批，银行工作人员的证词亦不能代表银行的真实意思。因此，一审判决据以认定曾清松构成违约行为的依据是错误的，不能作为定案依据。2.一审判决认定曾清松在2017年11月23日之前要求陈玲向其支付三至五万元补偿款，是对曾清松与第三人工作人员秦志青对话的曲解，与事实不符。2017年11月7日，第三人工作人员秦志青发短信给曾清松：“你好，曾先生我昨天跟买方沟通过了，她那边可以给你一点补偿，……”（本判决书18页），而后秦志青始终没有确定要补偿多少，并询问曾清松需要多少。2017年11月23日当天双方仅对是否需要签订补充协议、是否需要补偿进行协商，也没有涉及到补偿多少金额问题。一审法院将曾清松与中介人员没有确定具体意见的对话认定为曾清松要求陈玲补偿损失的确定数额，与事实不符，应予纠正。3.一审判决还遗漏以下几点重要事实。第一、一审遗漏中联立信公司的工作人员许岳亮在本案讼争合同签订前向曾清松陈述可以收到80多万元的首付款及已经将此事通知陈玲的事实；第二、一审判决遗漏了2017年10月13日曾清松直接到中联立信公司门店履行签约手续及三方约定当天去银行进行签约办理按揭贷款的事实；第三、一审判决遗漏认定中联立信公司存在过错的事实。中联立信公司作为专业的房屋买卖中介机构，对房屋买卖中至关重要的首付款问题及支付时间，既没有在合同中明确规定，也没有向买卖双方释明及沟通，显然未尽职尽责，对本案合同瑕疵存在明显过错。二、一审判决因认定事实错误而导致适用法律错误。根据《合同法》的相关规定，本案讼争合同合法有效，曾清松并未存在违约行为，恰恰是陈玲的违约行为导致讼争合同至今未能充分履行，解除合同没有法定或者约定的情形。曾清松在一审中请求双方继续履行合同完全是符合法律规定，一审中法庭亦未向陈玲询问是否愿意继续履行合同，陈玲亦未明确不继续履行讼争合同，故一审判决适用法律错误。 陈玲辩称：一、曾清松与陈玲对于办理贷款时的首付款认定金额存在不一致。买卖合同签订以后，曾清松一直要求陈玲将首付款的金额支付到90万。陈玲多次联系中联立信公司要求其联系曾清松配合双方一起去办理银行按揭贷款的手续，曾清松认为陈玲未按时将首付款的金额存入银行存在违约，而不愿意配合，中联立信公司没有办法组织双方进行签约。2017年10月23日，双方同意去中国工商银行福州晋安支行办理银行的按揭贷款的流程。陈玲认为双方已经对于首付款的金额达成了一致意见，因此不存在陈玲违约的行为。但是在此期间，曾清松质疑评估报告的真实性，并就银行的贷款审批行为发表不当言论，导致银行误判双方交易的真实性，暂停受理该笔贷款。二、关于征信及还款能力问题，曾清松是没有必要审查的。曾清松不愿意配合办理贷款，导致之后的银行贷款利率的上调，侵害了陈玲的权利，陈玲选择更换贷款银行也是合情合理的。三、陈玲选择了中国农业银行办理贷款审批手续以后，中联立信公司发函给曾清松，函件中明确表达了所存入的是一个首付款金额，而不是首付款加差额款。曾清松对此并没有提出异议，因此陈玲并没有违约。同时，在曾清松回复我方所发的律师函中，也表示其拒不配合陈玲办理贷款审批手续。所以本案当中双方没有办理银行按揭贷款，并不是因为陈玲首付款金额没有存够，而是曾清松不愿意配合。 中联立信公司述称：一、关于《房屋买卖合同》是解除还是继续履行，中联立信公司尊重双方的意见和法院的判决；二、曾清松仅提供律师服务费发票，并未提交律师费实际支付的转款凭证，不能证明其实际产生了5万元的律师服务费；三、本案《房屋买卖合同》履行过程中，曾清松因无法接受合同约定的首付款而和陈玲产生争议，双方未对支付50%的首付款达成一致意见，故陈玲未在2017年10月13日前办理银行按揭贷款签约手续。四、曾清松认为中联立信公司在签订合同中没有尽职尽责，与客观事实严重不符。在签订《房屋买卖合同》及《居间服务协议》等一系列相关文件时，曾清松都是认真详细阅读了条款，且交易流程确认函已经对首付款、差额款作了详细约定，曾清松知道此事实，根本不存在中联立信公司隐瞒和欺诈。 陈玲向一审法院起诉请求：1.判令解除陈玲与曾清松双方于2017年9月24日签订的《房屋买卖合同》；2.判令曾清松立即向陈玲支付违约金10万元整；3.判令曾清松立即向中联立信公司支付居间服务费5.4万元，交易服务费5800元整；4.判令曾清松支付陈玲律师服务费3万元整；5.判令中联立信公司向陈玲退还其代管的购房履约保证金10万元整。诉讼过程中，陈玲放弃判令曾清松立即向中联立信公司支付居间服务费5.4万元，交易服务费5800元整的诉讼请求，同时增加诉请求：依法判令曾清松支付陈玲律师服务费5万元。 曾清松向一审法院反诉请求：1.依法判决陈玲继续履行与曾清松签订的《房屋买卖合同》；2.依法判决陈玲支付给曾清松迟延履行违约金9.72万元（从2017年10月14日起暂计至2018年1月29日，按每日900元计算）及陈玲付清购房款之日止的违约金（按每日900元计算）;3.依法判决陈玲及中联立信公司支付曾清松律师服务费5万元。 一审法院认定事实：2017年9月24日，曾清松（甲方、卖方）与陈玲（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》及补充协议，合同、协议主要约定：1、根据我国相关法律、法规之规定，经中联立信公司提供居间服务，甲乙双方本着平等、互利、诚信之原则就房屋买卖事宜进行协商并订立本合同，供双方共同恪守；2、甲方的房屋位于福州市台江区，单元房面积80.87㎡；3、乙方已亲自实地看房，并对该房屋的现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同；4、该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为180万元，该价格包含该房屋房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具（家电家具包括：空调叁台、热水器壹台、抽油烟机贰台）；5、甲乙双方约定乙方购买该房产的房款支付方式为商业按揭贷款方式，具体支付方式及该房产的交易流程依据双方确定的合同附件进行；6、除因房屋交易需要将该房屋权属材料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等，下同）原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易的保证；7、乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金10万元。购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。购房保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由交易服务方继续代管；8、甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；甲乙双方保证积极配合对方、交易服务方办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；9、自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；10、甲乙双方约定，签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金10万元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等；11、上述房产成交价为甲方实收售房款180万元，上述房产在交易过程中所产生的税费及甲乙双方应支付给丙方的居间服务费及交易服务费均由乙方承担；12、在上述房产送评估机构进行评估之前，乙方如需指定第三方为新产权人，须提前向丙方提供相应第三方的个人资料。乙方保证此次购房符合福州现行购房及贷款政策，若因乙方自身原因导致乙方的贷款申请无法通过审批，则乙方应在丙方确认无法通过审批之日起的十五个工作日内备齐全额购房款以一次性购买上述房产或者乙方应在丙方确认无法通过审批之日起的五个工作日内指定人员作为上述房产的新产权人，乙方须保证新产权人此次购房符合福州现行购房及贷款政策，否则导致交易无法进行，视为乙方违约。甲方已知晓并同意。上述合同还约定其他事项。同日，曾清松（甲方）与陈玲（乙方）、中联立信公司（丙方）共同签订《商业按揭贷款交易流程确认函》，确认函部分内容为：1、按揭评估：签订本合同后，丙方代乙方委托评估公司对上述房产进行评估。评估时甲方应配合评估人员现场看点（若评估由乙方自行办理的，乙方必须在两日内向丙方提交书面申请，否则丙方有权直接委托评估公司评估上述房产，若因乙方提供的评估报告贷款银行不采用而产生的责任由乙方承担）；2、首付款及贷款材料提交：乙方须于2017年10月13日前将办理按揭购房的材料交付给丙方，同时将首付款及差额款（差额款＝总成交价-首付款-银行承诺的贷款-购房履约保证金）及应支付的中介佣金及代办服务费、评估费等一次性转入丙方指定的银行无息监管并办理银行按揭贷款签约手续，甲方须到场签字并提供收款账号；3、银行贷款审批：乙方按贷款银行的要求条件签署借款合同及抵押合同。由贷款银行派专人看点并确认贷款金额、贷款年限及对乙方进行资信审核；4、收件及抵押受理：丙方在贷款银行审批完结后的二个工作日内通知甲、乙双方携带有关资料至房地产交易登记部门办理该房产的交易收件及抵押手续。上述确认函还记载其他事项。同日，曾清松（甲方、卖方）与陈玲（乙方、买方）、中联立信公司（丙方、居间方）共同签订《交易服务合同》，合同约定：1、在本合同签订时，甲方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1900元，乙方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费1900元；2、在本合同签订时，乙方应向丙方支付商业按揭贷款手续代办费及延伸服务费2000元；3、该房屋交易所产生的评估费、公证费等，由丙方代收后代为支付；4、甲方违反《房屋买卖合同》导致乙方解除该合同及本合同的，甲方无权要求丙方退还该房屋权属材料原件；在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关判裁并执行完毕后，甲方有权要求丙方退还前述材料原件；5、乙方违反《房屋买卖合同》导致甲方解除该合同及本合同的，乙方无权要求丙方退还购房保证金。在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关判裁并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金。甲方违反《房屋买卖合同》导致乙方解除该合同及本合同的，乙方有权要求丙方退还购房保证金；6、《房屋买卖合同》及本合同解除的，甲方在退回该房屋权属材料前应付但尚未支付给丙方的费用应予以支付，乙方在退回购房保证金前应付但尚未支付给丙方的费用应予以支付。上述合同还约定其他事项。上述合同签订后，陈玲向中联立信公司支付购房履约保证金10万元。2017年9月29日、9月30日，陈玲陆续向其名下尾号为“6270”的中国工商银行账户存入共计57万元。2017年10月13日9时35分，曾清松向号码为“188××××6238”的手机发送短信一条，内容为：“小许，你好！我是曾清松今天是签约时间。你们怎么安排。上午我有时间，下午要外出。谢谢了！”。同日9时37分，该电话号码回复：“？？？”。2017年10月16日，曾清松等人前往中联立信公司就首付款金额等事宜与中联立信公司、陈玲等人进行协商。部分谈话内容如下：“曾清松向中联立信公司工作人员表示：‘我们从一开始就已经很明确一点……我们要求首付180万元，一次性付清。’、‘按揭就是90万元’、‘后面你们告诉我们五十几万，我们才去看合同’、‘现在这个事情怎么处理？要给我一个……算谁违约？13号没有签，过了，算谁违约我问你？’、‘而且13号你们也不通知我’、‘13号我们也来了，13号我们也过来……问他怎么办？’、‘我们已经有告诉你，就是90万，首付就是90万。’、‘如果你告诉我只有五十几万，我绝对不会签’；中联立信公司工作人员向曾清松表示：因为你当时问我首付款，……我是按照经验来判断，告诉你可能80万左右，因为买方可能做贷款，我们实际上的准确的贷款金额可能要等评估报告出来，才能知道准确的贷款金额。如果你们一定要求，我们只能买方过来看，看看有没有能力，我们换一种方式去做。比如说找人担保公司垫资……；陈玲向曾清松表示：‘当时签合同的时候，你们也知道是按揭贷款’、‘我是福州户口，我是可以贷7成，我也有这个资格买这个房子。那你这个情况我当时签合同的时候是不知道的’、‘我这边马上做完，你贷款很快下来，根本不会影响到你那边的。如果按照这样拖延下去，我也不知道，这个因为到了年底它可能贷款额度会很紧张，到时候一直这样拖延下去，对你是不利的。’‘我说难听点，我走法律程序，我照样可以拿到你的违约，不用跟你今天坐下来谈’、‘我29号所有东西，手续所有都办齐了，我说我可以在10月1日之前，可以把所有手续提前办理。’、‘我10月1号之前，我已经跟这边的中介说，我所有的材料评估报告所有的手续都已经备齐，9月29号我都可以办手续了，那是因为你这边跟我说，一定要我达到首付款90万，那我这边……’曾清松：我纠正一下，不是我跟你说要达到90万，我当初跟中介都讲，必须要90万……陈玲：那我作为一个买方，我买你这套房子我从头到尾没有任何违约，而且我是把手续提前做的。所以你不能说我违约。曾清松：我没说你违约，我只告诉你，13号这天，我到场告诉他。陈玲：合同上写的是13号之前，那我9月29号都已经……曾清松：我接到一个电话，他告诉我，是9号还是10号的时候可以办手续，我说我没有空，我只有13号有空。陈玲：现在事情已经发生了……我今天买你这个房子也是可以继续这样下去买的，只是说这边情况可能会推迟两个月收到，但是总的情况还是180万，也不会缺斤少两的，但是如果你一直拖我的时间，我也需要房子，说明白，我也急，我也积极配合，……我们9月29号等于所有的手续……那你今天说我什么13号你来这边，然后我人在哪里，我只想告诉你，我13号之前都在这里，我只想跟你说，我所有的手续都……。曾清松：我13号我也到了啊，我也到中立信公司（注：中联立信公司），我还跟他们讲得很多很多事情。陈玲：我已经达到购买条件了。那叔叔你到底是想起要去怎么样？因为你现在你让我拿90万，我就拿不到那么多钱，那就需要用最快的时间办手续，我比如说今天去那个申请贷款，……，然后直接抵押，用最快的现金可以拿到你的钱。曾清松：不是啊，……我那拿了钱是要置换房子，所以我必须要走这一步。陈玲：……我是积极配合。你卖给其他人，可能还没有像我这样，我所有材料我都提前备办手续，我就等着办手续……其实如果说9月29号那天去办手续，今天也可能都已经过户了，……如果一直这样子拖延的，这拖延的可能对你那边也不好交代吧，而且合同已经签了。曾清松妻：我们已经说了，我们都说了一点办法都没有，没有回旋余地了，其实我们非常积极，来这边我们过来多少次……陈玲的朋友：我就想不清楚，你们这么急的钱，你们9号……我们钱都准备好……你们也不出来，一定要拖到……曾清松妻：我们根本就不知道那么多，你写13号我们就以为是13号。陈玲的朋友：你们不知道的话，总知道我去我房子那银行抵押贷款他能走流程，你到现在我还没去走流程。陈玲：阿姨我当时跟你说我9号去上海，我就是害怕拖延手续。曾清松妻：那现在唯一的问题就是说首付款90万的问题了。陈玲：对你到时候这边首付款就是说……是多少来着？中联立信公司工作人员：加入公司定金的话，可以达到六十五万。陈玲：六十万，对。你看看那边能不能。曾清松：不允许，一定要90万。陈玲：我现在我们别的不说，因为合同已经签了，我们必须要想解决办法，……那我仍然说我现在这边剩余的20多万我现在拿不出来，那你看一下怎么解决。曾清松：如果你确实是我跟你说，我在对你刚说你确实是25万，就是90万凑不齐，……那就说你已经没办法没退路了，你只能拿这么多钱了，是不是这个意思？ＯＫ那我们这个呢，就必须拿这么多钱了，那么你又达不到，……那我们走法律程序或者说解除合同，我们人家告诉你，没别的，因为你已经肯定了，那么我也坚定了。”2017年10月23日，陈玲、曾清松等共同前往中国工商银行福州晋安支行办理银行按揭贷款签约手续。期间，曾清松向该行经办人员提出“评估价怎么这么高”、“我卖房子只卖了180万元，怎么评估价有173万元多”、“你们的评估报告可能做了手脚”等相同或类似言论。 当日，双方在中国工商银行福州晋安支行签署相关文件。诉讼过程中，陈玲与曾清松确认双方于2017年10月23日就首付款数额达成一致意见，由陈玲向曾清松支付首付款67万元，余款113万元由陈玲向银行贷款支付。2017年11月6日，中联立信公司向曾清松发出《通知函》，通知函的部分内容为：“……双方于2017年10月23日至工商银行办理买方银行贷款审批手续，在办理买方贷款审批当日你干扰银行的工作人员办理收件手续，以评估价价格说事，导致买方的贷款一直拖延，且银行暂停办理买方贷款审批流程。后续经过我司工作人员多次电话与您沟通，您反反复复导致买方无法继续办理手续，在此期间你与买方也多次面谈，但您还是无法配合手续，双方最后一次面谈时间为2017年11月3日于我司面谈，结果您还是不愿意配合手续的进行。现我司受买方陈玲所托发此函件，望您在收到此函件贰个工作日内联系我司工作人员（秦志青：156××××9783），并配合办理上述房产买方的银行贷款审批手续，否则买方有权依合同追究您的违约责任，请您慎思，避免不必要的诉累。”曾清松确认收到上述函件。2017年11月11日，曾清松向中联立信公司秦志青发出《关于的回函》，部分内容为：“……关于贵方在该通知函中的有误言论，我方特在此回复。并转告买方陈玲同志。其一，贵我双方于10月23日前往银行办理的是‘按揭贷款签约手续’，并非确认函中提及的银行‘贷款审批手续’。我方依照、的规定，已于当日在现场签字。贵方在当日成功递交贷款申请材料，我方并无任何行为导致贵方的贷款申请拖延。其二，通知函中声称因我方缘由导致‘银行暂停办理贵方贷款审批流程’。请贵方于贰个工作日内，出示工商银行书面出具的因我方原因造成该结果的官方文字说明。其三，通知函中声称我方不配合手续的进行。我方表示，自从10月26日接到中介通知，称由于我方原因贵方的银行贷款申请没有通过银行审批后，始终要求贵方出示银行开具的审批未通过文字说明，但贵方一直未能实现。此后我方始终依照合同规定，与贵方多次协商，并不存在任何上述行为。其四，按买卖合同因乙方贷款没有获批等原因，乙方应该在规定时间一次性全款购买。否则甲方有权追究乙方违约责任。……2017年11月10日”。2017年11月7日，中联立信公司工作人员秦志青给曾清松发送短信称：“我昨天跟买方沟通过了，她那边可以给你一点补偿，但她想让你帮忙找个利率上浮5%的银行，你这边有什么想法吗？”在曾清松回短信称“我们可以邦（帮）助找。对方补偿我们多少？”后，秦志青又给曾清松发送短信表示“这个还要跟买方沟通”。2017年11月14日，陈玲、曾清松及中联立信公司工作人员等对合同内容进行协商，期间曾清松表示：“他这里面有讲补偿嘛。这个、这个短信里面告诉我，他同意补偿嘛，不是我讲的，那你们发过来短信告诉我同意补偿，这是你们发过短信告诉我同意补偿，现在你们也讲同意补偿嘛”。中联立信公司补充表示：“不是说同意补偿，我说协商补偿”。当天双方未对补偿数额达成一致意见。2017年11月17日，陈玲、曾清松等人再次前往中国工商银行福州晋安支行。期间，曾清松向银行工作人员表示：“我们双方都沟通好了，按原来的计划进行”、“按113万元”、“我们双方都沟通好了。没有什么异议、没什么分歧”。对此，银行工作人员表示：“确定了那就是说我们可以审批……”。而后，陈玲的朋友对银行贷款利率上浮导致月供金额增加提出异议，表示“月供我付不了那么多”、“评估报告我们要重新做”、“我们换个银行，换农行”，银行工作人员向陈玲等人表示：“那我很怀疑你的还款能力”、“你还是换个银行受理吧”。同日，中国工商银行福州晋安支行将按揭贷款申请文件等退回给陈玲。2017年11月20日，中联立信公司向陈玲发出《告知函》，告知函的部分内容为：“……2017年11月17日，我司工作人员约您与卖方曾清松先生去银行确认贷款事宜，您方要求重新评估并且更换贷款银行，贷款银行工商银行晋安支行当日把材料退还给您，按合同约定，请您于2017年11月24日前备齐首付款，重新更换银行做贷款申请审批手续。请您在收到函件起贰个工作日内联系我司工作人员秦志青（电话：156××××9783）办理上述房产的银行贷款手续。”陈玲确认收到上述函件。2017年11月20日，中联立信公司向曾清松发出《告知函》，部分内容为：“……2017年11月17日我司工作人员约您与买方陈玲女士去银行确认贷款事宜，买方要求重新评估并且更换贷款银行，贷款银行工商银行晋安支行当日把材料退还给买方陈玲女士，按合同约定，买方须于2017年11月24日前备齐首付款，重新更换银行做贷款申请审批手续。请您配合办理上述房产买方的银行贷款申请手续。”曾清松确认收到上述函件。2017年11月23日，陈玲、曾清松等前往中国农业银行福州光明桥支行办理银行按揭贷款签约手续。在此之前，曾清松要求陈玲向其支付三至五万元补偿款，陈玲亦通过中联立信公司表示愿意给一些补偿，但双方就补偿数额协商不成，陈玲先行离开中国农业银行福州光明桥支行。陈玲名下尾号为“3073”的中国农业银行账户于2017年11月23日的余额为6453.8元、11月24日的余额为42.6万元。截至2018年3月21日，该账户余额为426408.47元。2017年11月27日，曾清松向中联立信公司秦志青发出《关于11月20日的回复函》，部分内容为：“……我方当日已根据11月14日三方协商内容，再次配合买方前往银行表示对此贷款毫无异议，可以继续递交材料。但买方当场违背11月14日三方协商内容，向工商银行处表示需要重新进行贷款评估并要求更换银行。买方的该行为导致此前10月23日递交的贷款材料被全部退回，该结果的产生与我方毫无关系。我方提醒贵方，合同中并无任何条约，要求我方需要再次配合办理按揭贷款的评估并更换贷款银行。我方希望买方拿出买房的诚意态度，以免不必要的诉累。此外，我方提醒中介方请按合同约定时间处理本件买卖方案例。另外，鉴于买方多次的言行不一，后续事宜请用短信和信函沟通，无见面协调和电话沟通的必要，节约大家时间。……2017年11月26日”。中联立信公司确认收到上述函件，并已将上述函件所述内容转告陈玲。2017年12月1日，陈玲委托福建富柏律师事务所律师向曾清松发出《关于通知及时履行的函告》，部分内容为：“……2017年11月17日，陈玲女士与您到中国工商银行晋安支行确认贷款申请事宜，同意应您要求重新评估房产，银行工作人员于当日退还贷款材料。此后，在中联立信公司安排下，陈玲女士已于2017年11月24日前备齐首付款，重新更换银行做贷款申请审批手续，但您至今尚未配合办理该贷款申请手续的相关事宜。鉴此，本律师特具函告：请您务必于接函后2日内主动联系中联立信公司或陈玲女士，配合办理上述贷款申请手续事宜，否则陈玲女士有权通过法律渠道向您主张权利，届时您将承担相应的法律责任。特此函告……”。2017年12月6日，上述邮件被签收。2017年12月6日，中联立信公司向曾清松发出《履约催告函》，部分内容为：“……我司于2017年11月20日发函通知您配合办理买方更换银行申请按揭贷款的手续，您于2017年11月24日的回复我司已收到。你所提出原合同内未规定您有义务配合买方办理再次重新评估并重新申请贷款的手续，此观点我司不认可，因原合同约定的付款方式为按揭贷款方式，并未约定您仅须配合买方办理一次银行贷款申请。且在首次向工商银行申请贷款时是您质疑评估价格过高导致银行误判此次交易的真实性，需要双方确认延误贷款申请手续。后双方于2017年11月17日前往银行确认买卖真实性时银行利率已上浮，现买方提出提高首付为减少月供压力此为合理要求。现买方于2017年11月23日已向中国农业银行福州光明桥支行办理了贷款申请手续，并已将首付款划转至其开立的农行账户，但您于当日到场后不配合办理导致银行贷款申请手续无法完成。为避免损失扩大及不必要的诉累，请您在收到函件起贰个工作日内联系我司工作人员秦志青（电话：156××××9783）配合办理上述房产买方的银行贷款申请手续。”曾清松确认收到上述函件。2017年12月28日，曾清松向中联立信公司秦志青发出《关于要求陈玲履约的通知》，部分内容为：“……本通知邮寄至中联立信公司秦志青并请转交陈玲女士。陈玲女士：您与本人于2017年9月24日签订了《房屋买卖合同》及补充协议。双方于2017年10月23日前往中国工商银行福州晋安支行办理按揭贷款签约手续。现场签字后，当日成功递交贷款申请材料。2017年10月26日居间方工作人员秦志青与本人通话记录中已经确认陈玲女士在中国工商银行福州晋安支行无法通过本次贷款审批的事实。至今你没有按照补充协议第2条中的明确约定：‘若因乙方的自身原因，导致乙方的贷款申请无法通过审批，则乙方应在丙方（即：居间方）确认无法通过审批之日起的十五个工作日内备齐全额购房款以一次性购买上述房……’来履行。现本人发出信件促你履约，请你于2018年1月5日前备齐全额购房款人民币180万元以一次性购买约定房产，本人将配合你继续办理后续手续，如你仍未履约，本人有权依法追究乙方的违约责任。……”中联立信公司确认收到上述函件，并已将上述函件所述内容转告陈玲。2017年12月28日，陈玲与福建富柏律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支出律师费3万元。2018年7月30日，陈玲与福建富柏律师事务所再次签订《民事委托代理合同》，并支出律师费2万元。2018年1月26日，曾清松与福建万天律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，并支出律师费3万元。2018年8月8日，曾清松与福建君立律师事务所签订《委托代理协议》，并支出律师费1万元。2018年12月3日，曾清松与福建君立律师事务所再次签订《委托代理协议》，并支出律师费1万元。2018年9月12日，福州市中级人民法院就曾清松与中联立信公司、陈玲居间服务合同纠纷案作出（2018）闽01民终6178号民事判决，判决认为：“房屋买卖是群众生活中的大事，一份完整的房屋买卖合同应当具备房屋价款、首付款数额及支付时间等内容。而涉诉《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》格式合同中，对涉诉房屋首付款数额及支付时间均未涉及。中联立信公司作为专业的房屋买卖居间公司，既是上述合同的提供者，也是涉诉合同签订的居间主导方，对本案合同瑕疵存在过错。而且，根据曾清松提交的录音材料可知悉，曾清松对涉诉房屋买卖首付款始终有明确的要求，中联立信公司工作人员也向其多次承诺首付款何以到达80万元左右。在此情况下，中联立信公司作为房屋买卖的中间方，明知曾清松对涉诉房屋首付款有要求，但其既未向买房人陈玲告知，亦未修补其提供合同中条款瑕疵，以致曾清松因未能得到所需首付款而不愿配合后续房屋买卖手续，并致涉诉房屋买卖合同解除。故在本案居间合同中，中联立信公司违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条关于‘居间人应当就关于订立合同的事项向委托人如实报告……’的规定，故其关于支付居间报酬的诉讼请求，不予支持。……一、撤销福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初887民事判决；二驳回福州中联立信房产代理有限公司的诉讼请求。”现该判决已发生法律效力。另查明，截至2018年12月21日，涉诉房屋仍登记于曾清松名下。诉讼中，为查明各方争议事实，一审法院依职权前往中国工商银行福州晋安支行，并就2017年10月23日按揭贷款办理情况以及贷款利率浮动情况进行询问。中国工商银行福州晋安支行工作人员向一审法院表示：“2017年10月23日，曾清松在与银行信贷人员面谈过程中，表现出不愿配合借款人办理按揭贷款申请手续。曾清松还多次口头表示，若银行通过按揭贷款审批将投诉银行。银行信贷人员判断，曾清松前来签署按揭贷款申请材料并非出于真实意愿，不符合银行按揭贷款收件条件，故银行就该件信贷不予受理。”、“2017年10月中旬，银行接到中国工商银行福州分行通知，对贷款利率进行弹性处理，利率上浮10%，银行至今仍执行该上浮贷款利率。”2019年1月21日，一审法院再次前往中国工商银行福州晋安支行询问影响其银行贷款受理的因素。中国工商银行福州晋安支行工作人员表示，“贷款申请的前提是双方买卖合同的真实性，而且评估的价格不能高于双方实际成交价格，如果高于实际成交价格，就不符合银行的收件条件，曾清松口头表示投诉影响我们认定其与陈玲房屋买卖的真实性，只要对贷款申请有疑问，我们就可能不受理。” 一审法院认为，陈玲与曾清松签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）以及陈玲、曾清松与中联立信公司签订的《商业按揭贷款交易流程确认函》、《交易服务合同》均系立约各方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系有效合同，各方均需依约履行。《房屋买卖合同》约定：乙方购买该房产的房款支付方式为商业按揭贷款方式，具体支付方式及该房产的交易流程依据双方确定的补充协议、《商业按揭贷款交易流程确认函》进行。《商业按揭贷款交易流程确认函》约定：“乙方须于2017年10月13日前将办理按揭购房的材料交付给丙方，同时将首付款及差额款（差额款=总成交价-首付款-银行承诺的贷款-购房履约保证金）及应支付的中介佣金及代办服务费、评估费等一次性转入丙方指定的银行无息监管并办理银行按揭贷款签约手续，甲方须到场签字并提供收款账号。”据上，陈玲应履行的合同义务为：1、2017年10月13日前将办理按揭购房的材料交付给中联立信公司；2、2017年10月13日前将首付款、差额款及应支付的中介佣金及代办服务费、评估费等转入中联立信公司指定的银行无息监管；3、2017年10月13日前办理银行按揭贷款签约手续。曾清松应履行的合同义务为：在陈玲申请办理银行按揭贷款签约手续时，到场签字并提供收款账号。由于《房屋买卖合同》未涉及涉诉房屋首付款数额及支付时间，存在瑕疵。曾清松在签订《房屋买卖合同》后得知首付款数额与其预期存在重在差异，为此在合同履行过程中多次与陈玲、中联立信公司沟通，并最终于2017年10月23日双方对首付款数额达成一致意见，此过程是双方对合同约定不明的补救过程，陈玲主张曾清松在此之前未按中联立信公司通知前往中国工商银行福州晋安支行履行“到场签字”义务，拖延履行合同义务，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。同样基于上述原因，曾清松主张陈玲未按《商业按揭贷款交易流程确认函》的约定，在2017年10月13日前将首付款、差额款，中介佣金及代办服务费、评估费转入指定账户，存在违约行为，亦缺乏事实依据，一审法院不予采纳。《房屋买卖合同》约定：“甲乙双方保证积极配合对方、交易服务方办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约。”陈玲与曾清松就首付款数额达成一致意见后，双方于2017年10月23日前往中国工商银行福州晋安支行办理银行按揭贷款签约手续，在贷款银行办理银行按揭贷款签约手续过程中，曾清松针对《房屋评估报告》的真实性、银行的贷款审批行为发表不当言论，导致贷款银行认定曾清松办理按揭贷款手续的意愿不真实，暂停受理贷款。曾清松的上述行为客观上导致讼争房屋交易时间拖延，依据合同前述约定，已构成违约。《房屋买卖合同》（含补充协议）、《商业按揭贷款交易流程确认函》除约定办理按揭贷款签约手续的时间（2017年10月13日前）外，并未限制陈玲选择任意贷款银行申请按揭贷款，亦未限制陈玲更换贷款银行。贷款受理银行的更换并不会损害曾清松作为房屋出卖人取得购房款的权利，但贷款利率的高低却实质影响陈玲作为房屋买受人在今后较长的借款期间内的还贷金额，故应当允许陈玲审慎选择贷款受理银行。中国工商银行福州晋安支行的首套房住房贷款利率于2017年10月中旬上浮10%，陈玲在比较各银行的贷款利率后，决定更换利率更低的贷款受理银行，并未超过善意履约的范畴，亦系合理要求，曾清松以签订补充协议作为配合办理贷款手续的前提条件理由亦不成立。陈玲决定更换贷款银行后，中联立信公司于2017年11月20日发函要求陈玲于2017年11月24日前备齐首付款，重新更换银行办理贷款申请审批手续。2017年11月23日，双方前往中国农业银行福州光明桥支行办理贷款申请审批手续。但当日陈玲名下双方约定的中国农业银行账户内仅为6453.8元，次日即中联立信公司通知备齐首付款之日也仅有426,000元，不符合双方首付款570,000元的约定，已构成违约。陈玲辩称其系按中联立信公司及银行工作人员要求存入相应款项但其未提供证据证明，且曾清松又予以否认，故对其辩解一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。曾清松针对《房屋评估报告》的真实性、银行的贷款审批行为发表不当言论，导致讼争房屋交易时间拖延后，又于2017年11月23日拒绝配合办理银行贷款审批手续，此后陈玲、中联立信公司先后向曾清松发函要求其限期配合办理银行贷款申请手续，但曾清松均未按要求配合办理，陈玲据此诉请解除双方于2017年9月24日签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）一审法院予以支持，曾清松反诉请求继续履行合同一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。陈玲与曾清松在履行合同过程中均违反合同约定，构成违约，应当各自承担相应的责任。为此，陈玲与曾清松诉请或反诉请求对方支付违约金、迟延履行违约金或律师服务费于法无据，一审法院不予支持。《交易服务合同》约定：“在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关判裁并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金。”本案中，当事人双方都违反合同，上文中一审法院已确认解除《房屋买卖合同》，现中联立信公司同意在《房屋买卖合同》解除后，向陈玲退还购房履约保证金10万元，故陈玲诉请中联立信公司退还履约保证金10万元一审法院予以支持。综上，陈玲的诉请超出一审法院上述确认部分，一审法院不予支持。曾清松的反诉诉请一审法院均不予支持。依照相关法律规定，判决：一、陈玲与曾清松于2017年9月24日签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）于本判决生效之日解除；二、福州中联立信房产代理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向陈玲退还购房履约保证金100,000元；三、驳回陈玲的其他诉讼请求。四、驳回曾清松的全部反诉诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,000元由陈玲负担，反诉案件受理费1422元由曾清松负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，在本案第二次一审诉讼过程中，陈玲与曾清松在庭审过程中均确认双方于2017年10月23日就首付款金额为67万元达成一致意见，但在当日陈玲、曾清松共同前往中国工商银行福州晋安支行办理按揭贷款签约手续、签署贷款申请文件时，曾清松质疑评估报告的真实性及银行的贷款审批行为，导致银行决定暂停受理该笔贷款。此后，陈玲与曾清松于2017年11月17日再次前往中国工商银行福州晋安支行办理贷款手续，因银行贷款利率上浮陈玲提出要更换银行，故贷款手续未能办理。2017年11月20日，中联立信公司向陈玲发函，要求其在2017年11月24日前备齐首付款，重新更换银行办理贷款。2017年11月23日，陈玲、曾清松又前往更换后的中国农业银行福州光明桥支行办理贷款手续，但仍未办成。陈玲名下尾号为“3073”的中国农业银行账户于2017年11月23日的余额为6453.8元、11月24日的余额为42.6万元。截至2018年3月21日，该账户余额为426,408.47元。 如上所述，曾清松在双方已就首付款金额达成一致意见的情形下，在办理按揭贷款签约手续过程中质疑评估报告的真实性及银行的贷款审批行为，导致银行决定暂停受理该笔贷款，确属违约。而陈玲在中联立信公司向其发函，要求其在2017年11月24日前备齐首付款，重新更换银行办理贷款后，未依约备齐首付款，亦构成违约，一审法院据此确认陈玲、曾清松均违反合同约定正确。鉴于本案系争房屋买卖合同自签订之日距今已逾两年有余，房地产市场行情已发生了较大变动，本案房屋买卖合同的目的已不能实现，应予以解除。 综上，陈玲、曾清松的上诉请求均不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22422元，由陈玲负担21000元，曾清松负担1422元。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二〇年一月十五日 法官助理刘奕 书记员段薇