上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11719号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈秋萍，女，1961年8月25日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王照通，系陈秋萍丈夫，住同上。上诉人（原审被告、反诉原告）：李先玲，男，1969年3月4日生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：霍占山，北京市京博律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞立抗，上海俞立抗律师事务所律师。上诉人陈秋萍因与上诉人李先玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初26032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈秋萍上诉请求，撤销原判，依法改判支持陈秋萍原审诉讼请求并确认合同于2019年7月4日解除。事实和理由：1.李先玲并没有将本市奉贤区XX公路XX号厂区西边大车间、前面办公楼办公室6间、西侧临时房（以下简称案涉厂房）返还给陈秋萍，双方合同并未解除，且客观上妨碍了陈秋萍对案涉厂房的支配使用，造成其损失，根据陈秋萍提交的照片及光盘等证据，可以证明李先玲在2019年7月4日还能开车进入厂区，对案涉厂房实际控制，故陈秋萍认为双方合同解除时间应认定为2019年7月4日。一审法院对合同解除时间认定为2019年1月21日有误。基于解除时间重新认定，陈秋萍认为李先玲支付的租金（占有使用费）应从2018年4月15日起计算至案涉厂房实际返还之日止。一审法院对租金（占有使用费）认定也有错误。2.根据合同约定，李先玲还应支付门卫物业管理费每月1,000元（人民币，下同），鉴于李先玲至今未付，故陈秋萍要求李先玲从2017年10月15日起支付至案涉厂房返还之日止。一审法院对门卫物业管理费的认定也是错误的。3.陈秋萍出租的西侧是通道，仅在通道上面搭棚，两面相通，李先玲将通道改装为临时仓库，但不改变通道性质。一审法院将通道认定为无证房屋与事实不符。上诉人李先玲上诉请求，撤销原判，依法改判支持李先玲原审反诉请求并确认合同于2018年2月4日解除。事实和理由：1.李先玲在一审审理中提交的证人李某1、陈某1的谈话笔录及录音真实有效，李先玲同时提交了取证时的录音以及两人被对方威胁不愿意出庭的录音证据，以佐证两人不能出庭的原因及证人证言的真实有效性。李先玲申请出庭的证人李某2、陈某3虽然与李先玲有亲戚关系，但两人到庭所作陈述内容与上述两名未到庭证人的证词能够相互印证，符合证据的三性，也应认定为真实有效。一审法院未采信证人证言不当。2.案涉厂房的权利人并非陈秋萍，陈秋萍并无出租权限，不具备签约主体资格，故该份租赁合同应认定无效。李先玲向陈秋萍个人账户支付租金，案涉厂房权利人涉嫌偷税漏税。一审法院对上述事实未作审查事实不清。3.李先玲在一审提交证人陈某1的证词，证明李先玲已付租金250,000元，其中双方争议的100,000元实为冲抵款并得到陈秋萍的同意，李先玲并未欠付租金。李先玲搬入厂房后投入巨大资金，也不可能赖付租金。上述证人证言还证明陈秋萍在2018年2月4日采用停电手段迫使李先玲无法生产，李先玲与陈秋萍交涉未果情况下于2018年5月19日搬走，双方合同解除系陈秋萍单方违约，合同终止时间即认定为2018年2月4日。一审法院对上述事实也未查明，认定李先玲违约并承担合同解除违约责任更是错误。4.李先玲认可于2019年1月15日、1月21日、22日前往案涉厂区，但一审法院并未查明李先玲去厂区是因为收到陈秋萍起诉状后为了收集证据证明停电以及搬离之事实情况，一审法院前往现场查看但未向门卫李某1、沈某2取证，对李先玲为什么一年来不出现而此时出现予以查实。另外，李先玲在一审中已经举证证明其搬离厂房的情况；根据合同中约定的租期一年一签，双方应该在2018年8月底续签合同，如果没有续签，则合同也已终止；陈秋萍起诉要求李先玲支付房租至2018年8月30日，且没有变更诉请，一审法院认定合同解除时间为2019年1月21日，已超出陈秋萍诉请范围。陈秋萍、李先玲均不同意对方的上诉请求及事实理由。陈秋萍向一审法院起诉请求：1.判令解除陈秋萍、李先玲于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李先玲将案涉厂房返还给陈秋萍；3.判令李先玲立即支付2017年10月1日至2018年3月31日期间的租赁费100,000元；4.判令李先玲立即支付2018年4月1日起至实际搬离日止的租赁费暂计208,333元（以年租金500,000元为标准，自2018年4月1日暂计至2018年8月30日5个月）；5.判令李先玲立即支付陈秋萍违约金150,000元；6.判令李先玲立即支付2017年10月起至实际搬离日止的门卫费，暂计11,000元（以每月1,000元为标准，自2017年10月1日暂计至2018年8月30日11个月）；7.判令李先玲立即支付水电费1,000元。李先玲向一审法院提出反诉请求：1.判令陈秋萍支付李先玲违约金150,000元；2.判令陈秋萍退回李先玲两个半月租金104,000元。一审法院认定事实：2017年9月3日，陈秋萍与李先玲签订《房屋租赁合同》，约定陈秋萍将案涉厂房出租给李先玲作仓库使用；合同第二条约定，租期自2017年10月15日至政府通知房屋拆迁拆除为止，如果不拆迁，租期为一年一签；第三条约定，每年租金为500,000元，门卫物业管理费每月1,000元，租金六个月支付一次，每次支付250,000元，提前半个月先付后用，即每年10月15日前、4月15日前付清房租；合同第七条约定，李先玲如果逾期交付租金、电费，每逾期一天，须按每日1,000元标准向陈秋萍缴纳滞纳金，逾期超过七天作停电处理；合同第八条约定，任何一方违约，支付对方违约金150,000元等。事实上，该部分厂房之前由陈秋萍出租给案外人黄某的Z公司，约定租期自2015年7月16日至2020年7月15日。2017年3月13日，Z公司、陈某1将部分厂房转租给李先玲，约定租期自2017年4月1日至2020年3月30日，租金每月58,333.3元，六个月支付一次，押金60,000元等内容。本案双方于2017年9月3日直接签订上述《房屋租赁合同》。2017年10月22日，李先玲转账支付王照通（陈秋萍丈夫）租金150,000元。2019年1月15日、1月20日、1月21日，李先玲开车出入租赁厂区大门。一审法院承办法官和书记员于2019年4月18日下午现场查勘，所见租赁的大车间、办公楼的办公室、西侧临时房均已经处于空置状态，南面和东面的几扇门处于关闭状态，但可以从北面临时房进入大车间、西侧临时房、办公楼的办公室等租赁房屋。一审另查明，租赁房屋的大车间和办公室有产权证，登记在上海XX有限公司名下，西侧临时房没有产权证及建设工程规划许可证。一审法院认为，本案李先玲租赁的大车间、办公室有产权证，而西侧临时房没有合法产权或合法审批手续，故陈秋萍与李先玲签订的《房屋租赁合同》大车间、办公室部分有效、西侧临时房部分无效。李先玲主张房屋产权为案外人所有，故双方签订的租赁合同全部无效的理由，不符合法律规定，一审法院不予采纳。关于双方争议的租赁开始时间。陈秋萍主张为2017年10月1日，李先玲主张为2017年10月15日，租赁合同上“1日”或“15日”有涂改。一审法院审理（2018）沪0120民初17443号陈秋萍诉黄某、Z公司房屋租赁合同纠纷一案，在2019年4月12日谈话时，陈秋萍一方陈述：陈秋萍与李先玲的合同是从2017年10月15日开始，租金也是从2017年10月15日开始收取，故本案中一审法院认定双方约定的租赁开始时间为2017年10月15日。关于双方争议的李先玲已付租金金额。陈秋萍主张已付租金仅仅为2017年10月22日转账支付的150,000元，李先玲主张另外以陈秋萍应付机器设备存放费用20,000元、应退Z公司而未退的押金60,000元、厂房维修费用20,000元合计100,000元冲抵了租金，合计已经支付250,000元租金。一审法院认为，李先玲主张冲抵租金100,000元的事实应提供证据，但李先玲没有提供能够证明陈秋萍应付机器设备存放费用20,000元、应退Z公司而未退押金60,000元、应付厂房维修费用20,000元以及陈秋萍同意抵扣租金的有效证据，李先玲主张另外已付租金100,000元的事实无法采信，应认定只支付了租金150,000元。关于双方争议的断电事实和李先玲搬离时间的事实。李先玲主张陈秋萍2018年2月4日单方断电、单方解除合同，为此李先玲于2018年5月全部搬离，陈秋萍对此均予以否认。李先玲对此负有举证责任，但其没有足够有效的证据证明，对其主张的该两节事实一审法院不予采信。但是，一审法院于2019年4月18日下午现场查勘，确定李先玲确实已经搬离租赁区域，可认定李先玲在之前已经实际搬离。审理中，陈秋萍主张至今未交接，一审法院欲组织双方办理交接手续，但李先玲主张2018年5月已经全部搬离、将租赁房屋交还陈秋萍，坚持不同意在审理中办理交接手续。一审法院认为，双方的租赁合同中并没有约定双方终止合同需要办理交接手续，一审法院确定2019年1月21日当天李先玲最后一次出现在租赁厂区的日期为其实际搬离日，该日双方完全终止租赁合同关系，包括合同有效部分于该日解除，李先玲应支付的租金（占有使用费）计算至该日。李先玲现在已经不再占有使用租赁房屋，陈秋萍已经完全能够自己接收租赁房屋，对陈秋萍要求返还租赁房屋的诉请不予支持。双方合同约定六个月支付一次租金，自2017年10月15日至2018年4月14日该半年的租金（占有使用费）按合同约定应付250,000元，李先玲实际支付150,000元，尚欠100,000元未付。自2018年4月15日至2019年1月21日的租金（占有使用费）按合同约定标准应计算为384,723元（2018年4月15日至2019年1月14日共9个月为375,000元，2019年1月15日至1月21日共7天为9,723元）。以上合计租金（占有使用费）为484,723元。双方合同约定李先玲应支付门卫物业管理费每月1,000元，审理中李先玲确认未曾支付过，故李先玲还应支付自2017年10月15日至2019年1月21日期间的门卫物业管理费15,231元。因为李先玲未按约支付租金，应承担违约责任。合同约定：任何一方违约，支付对方违约金150,000元，一审法院根据合同部分有效和部分无效的情况、合同履行情况、违约程度等因素，酌定李先玲应承担违约金50,000元。关于陈秋萍主张的水电费，陈秋萍未能提供有效证据证明李先玲尚欠水电费的事实、具体水电费的金额，一审法院无法采信其主张，对支付水电费1,000元的诉请不予支持。对于李先玲反诉提出的陈秋萍中途单方停电、单方解除合同的事实，一审法院认为，双方签订的租赁合同未明确租赁终止日，本是不定期租赁；李先玲无有效充分证据能证明陈秋萍单方于2018年2月停电的事实，其反诉请求陈秋萍承担该违约责任、支付违约金没有事实依据，一审法院不予支持。李先玲主张2018年2月4日双方解除终止合同，应由陈秋萍返还多收的两个半月租金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，对陈秋萍本诉部分诉请予以支持，部分诉请不予支持；对反诉部分诉请均不予支持。一审法院据此判决：一、陈秋萍与李先玲于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》部分有效、部分无效；二、陈秋萍与李先玲签订的《房屋租赁合同》有效部分于2019年1月21日解除；三、李先玲于判决生效之日起十日内支付陈秋萍租金（占有使用费）人民币484,723元；四、李先玲于判决生效之日起十日内支付陈秋萍门卫物业管理费人民币15,231元；五、李先玲于判决生效之日起十日内支付陈秋萍违约金人民币50,000元；六、对陈秋萍的其余本诉诉讼请求不予支持；七、对李先玲的全部反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币4,650元、（2018）沪0120财保277号案件诉前保全费3,020元、反诉案件受理费2,555元，均由李先玲负担。二审中，陈秋萍提交照片及光盘等证据，证明李先玲截止至2019年7月4日还开车进出厂区，控制着案涉厂房。李先玲对上述证据真实性无异议，但不认可陈秋萍的证明目的，并认为与本案无关联性。李先玲称，该日其前去找门卫李某1等人，并没有进入厂区；李先玲坚持认为，其于2018年5月19日已将机器设备及废纸等全部搬离。李先玲申请证人到庭，旨在证明2018年5月19日其已将机器设备及废纸等全部搬离，案涉厂房钥匙交给门卫，主张合同于该日解除。1.证人吴某（电焊切割工）陈述，其通过朋友介绍到李先玲租赁的案涉厂房帮其切割机器，其是在2018年5月19日上午到一直干到下午5点离开，看到涉案厂房内所有机器被全部搬走。2.证人沈某1（李先玲手下打包工）陈述，其为李先玲打包打包机、废纸，打包两天，在2018年5月19日李先玲将全部物品搬离，厂房钥匙交给了门卫。3.证人王某（汽车运输个体户）陈述，其曾为李先玲拉过货而认识李先玲，李先玲打电话让其至案涉厂房拉货，其开的是一辆19吨运输车，为李先玲搬传送带，具体时间记不清。4.证人陈某2（汽车运输个体户）陈述，其平时帮李先玲拉货认识李先玲，其开一辆10吨运输车，李先玲在2018年2月4日打电话给其说厂房被出租方停电不能生产，让其运废纸出去，其陆陆续续搬运直到2018年5月19日才全部搬完。陈秋萍认为，这些证人要么是李先玲员工、要么是李先玲找来的证人，事先已经告知证人搬离的时间，不具有证明效力，不能采信。经本院审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。关于陈秋萍称西侧为通道问题，因其在陈述中也确认西侧通道被李先玲改建为临时仓库，则通道性质发生变更。陈秋萍认为一审法院将通道认定为临时房存在错误，不能成立。本院认为，案涉厂房产权虽然并未登记在陈秋萍个人名下，但并无证据显示陈秋萍无出租权限，故陈秋萍与李先玲签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，只是租赁部位中的西侧通道被改建为临时仓库且无合法审批手续，故一审法院认定租赁合同中的该部分无证建筑物无效，租赁合同中的大车间、办公室等部分有效，并无不当，本院予以认同。李先玲对陈秋萍的签约主体及合同效力提出的异议，本院不予采纳。关于合同解除的争议。本院认为，关于李先玲称陈秋萍于2018年2月4日擅自停电构成单方违约据此要求确认其与李先玲合同于该日解除，对此其也未提交证据加以佐证，且陈秋萍不予确认，故其该项上诉意见，本院亦难以采纳。关于李先玲称其于2018年5月19日搬离案涉厂房并将厂房钥匙交至门卫，对此节事实，李先玲在一审审理中虽然提交证人证言及申请证人到庭作证，然因两名证人未能到庭作证，另两名证人虽然到庭但与李先玲存在利害关系，陈秋萍对此提出了异议并否认证人证言的真实有效性，故一审法院未予采信，并无不当；李先玲在二审审理中申请另外四名证人到庭作证，本院经审查认为这些证人与李先玲并不存在利害关系，且证人陈述其参与了搬机器及废纸物品的清场工作，即便陈秋萍对这些证人的陈述真实性不予认可，但其也无反驳证据加以佐证，故李先玲在二审审理中申请到庭作证的证人所作陈述的真实有效性，本院予以确认。据此，本院认定李先玲于2018年5月19日搬离案涉厂房。但是，李先玲并无证据证明其于2018年5月19日搬离案涉厂房通知到陈秋萍并得到陈秋萍的同意，其也未将厂房钥匙交还给陈秋萍，故双方就合同于该日解除并未达成合意，李先玲搬离案涉厂房应系其单方行为。李先玲认为2018年5月19日应为双方合同解除时间的上诉意见，本院不予采纳。本院注意到，一审法院至现场查看确认李先玲已经搬离案涉厂房，至于陈秋萍提交的李先玲开车进入厂区的照片等证据并不能证明李先玲仍在控制使用案涉厂房，因为相关照片显示的是李先玲车辆进出厂区门口，并不是出现在李先玲租赁的案涉厂房区域，显然陈秋萍以此为由主张李先玲仍在使用控制案涉厂房，双方合同并未解除并据此要求确认2019年7月4日为合同解除时间,依据并不充分，故本院不予采信。本院认为，承租人不愿意继续履行租赁合同，合同事实上无法履行，结合二审法院认定李先玲于2018年5月19日搬离的情况，本院判令双方合同有效部分予以解除。一审法院对合同解除时间所作认定欠妥，本院予以重新认定。关于合同解除后果处理的争议。本院认为，合同解除后，基于李先玲违约造成李先玲损失，应由李先玲承担该部分损失。一方面，陈秋萍起诉要求租赁费计算至2018年8月30日，显然陈秋萍知晓其与李先玲在合同中约定租期一年一签，双方应在2018年8月31日就合同是否继续履行进行确认；另一方面，李先玲2018年5月19日搬离案涉厂房系违约行为，不能免除李先玲应承担的违约责任。综合上述情况，本院认定双方合同解除后由李先玲向陈秋萍支付租金及使用费至2018年8月31日。同时，双方在合同解除后可不再办理案涉厂房的交还手续。就此，李先玲应付陈秋萍的租金及使用费，本院参照合同约定，认定为287,500元（2017年10月15日至2018年4月14日欠付100,000元；2018年4月15日至2018年8月31日187,500元）；门卫物业管理费为10,500元（以每月1,000元，自2017年10月15日起至2018年8月31日计）。一审法院就相关费用的认定有所欠妥，本院予以重新认定。另外，关于李先玲应承担的违约责任，本院认为，双方在合同中约定租金六个月支付一次，每次250,000元，然李先玲仅能提交其于2017年10月22日转账15万元的证据，故一审法院认定李先玲存在欠付租金的事实并构成违约，并无不当。一审法院酌情认定李先玲承担违约金50,000元，并无不妥，本院予以维持。至于李先玲辩称未付的10万元租金是因为双方约定以陈秋萍应向其支付的机器存放费用、退Z公司未退的押金及厂房维修费用合计100,000元进行冲抵，对此李先玲未能提交有效证据加以证明，且陈秋萍不予认可，故李先玲认为其已付清250,000元租金并没有违约的上诉意见，本院不予采纳。同时，李先玲上诉认为陈秋萍擅自停电构成违约，据此要求陈秋萍承担合同解除违约责任并退还其已付的租金，亦因缺乏依据，故本院不予采信。综上所述，李先玲的上诉请求部分成立；陈秋萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初26032号民事判决第一项、第五项、第七项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初26032号民事判决第二项、第六项；三、变更上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初26032号民事判决第三项为李先玲于本判决生效之日起十日内支付陈秋萍租金（占有使用费）人民币287,500元；四、变更上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初26032号民事判决第四项为：李先玲于本判决生效之日起十日内支付陈秋萍门卫物业管理费人民币10,500元；五、驳回陈秋萍的其余本诉诉讼请求。一审案件受理费人民币4,650元，由陈秋萍负担300元，李先玲负担4350元；（2018）沪0120财保277号案件诉前保全费3,020元，由李先玲负担；反诉案件受理费人民币2,555元，由李先玲负担。二审案件受理费人民币18,100元，由陈秋萍负担8,800元，李先玲负担9,300元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年一月七日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……