新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)新0103民初69号 原告（反诉被告）：吕云，男，汉族，1976年3月15日出生，无固定职业，新疆玛纳斯县。 委托诉讼代理人：赵玉成，男，汉族，1968年10月7日出生，沙依巴克区奇台路吕记粥饼稻店合伙人，住乌鲁木齐市天山区。 被告（反诉原告）：新疆上景基业投资有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。 法定代表人：姚建新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马涛，新疆昌年律师事务所律师。 原告吕云与被告新疆上景基业投资有限责任公司（以下简称上景公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕云的诉讼代理人赵玉成，被告上景公司委托的诉讼代理人马涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吕云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告被告双方签订的门面房租赁合同；2、判令被告退还原告门面房租赁押金5000元；3、判令被告返还原告门面房租赁费62500（5个月）；4、判令被告赔偿原告门面房装修费250000元；5、判令被告退还原告门面房租赁费发票税款17500元；6、判令被告承担本案诉讼费及其他发生的所有费用。事实与理由：2017年9月20日，原被告双方签订一份门面房租赁合同，后原被告双方按合同预定履行合同。2018年4月30日原告收到新疆副食集团物业管理有限责任公司的通知（附通知），具体内容为原告自2017年5月至今非法占有、3日内搬离等等。原告速与被告联系告知以上情况，同时向被告提出如不能正常经营，被告将赔偿原告所有损失。收到通知后原告已无法经营至今，同时原告多次向被告提出以上诉求，被告表示无法解决。综上所述，为维护原告合肥权益，请求人民法院判令原告的诉讼请求。 被告上景公司辩称，原告起诉的所有诉讼请求均不认可，1、原告被告双方签订的合同为一年租赁合同，其在该房内的装修应由原告个人承担。2、原告占用使用被告的租赁物至今未归还，应当承担被告相应的租赁、使用费用。3、合同具有相对性，本案所针对的租赁合同系被告与原告吕云签订。原告以副食品集团所发通知为由，要求被告赔偿，没有任何法律依据。故请求法院依法驳回原告全部诉请。 反诉原告上景公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费87500元；2、请求依法判令反诉被告支付反诉原告房屋租赁期间电费9792元；3、请求依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月20日反诉原告与反诉被告签订服务租赁合同，租赁期限为一年（自2017年10月1日至2018年10月31日止），房屋租金15万元整，合同到期后反诉被告占用使用租赁房屋至今拒绝返还，同时不予支付占用使用期间店租金。为维护反诉原告合法权益，请求贵院依法支持反诉原告的全部诉求。 反诉被告吕云针对反诉原告的反诉答辩称，不同意反诉原告的请求，请求法院驳回反诉被告要求的房屋租赁费87000元的诉请，因被告没有任何证据，在2018年4月30日起，反诉被告已将房屋交付给反诉原告，反诉原告没有证据证明我方占用房屋至今，请求法院驳回反诉原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。 原告吕云为证明其本诉诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1、门面租赁合同，拟证明原告和被告签订门面合同，权利、义务、价格明确。 被告上景公司对证据1的真实性认可，但对原告说明的问题不认可。双方签订的合同约定租赁期限为2017年10月1日至2018年10月31日，期限1年；合同第四条约定门面租赁期间除国家开发使用外，任意一方无条件拆除、搬迁。说明双方合同期限自2018年10年31日到期。 证据2、碾子沟社区门牌号码变更说明，拟证明门牌号变更了。 被告上景公司对证据2的真实性认可，对于其所说明的门牌变更信息认可。 证据3、押金条，拟证明2017年9月20日我向被告交纳押金5000元。 被告上景公司对证据3店真实性认可。 证据4、房租收据，拟证明原告向被告交纳房屋租金15万元。时间为2017年10月1日至2018年10月31日。 被告上景公司对证据4的真实性认可，收据是对合同约定租赁期限的更正。 证据5、《通知》，拟证明房东在2018年4月30日通知原告限定在2018年5月3日前搬离，同时对租赁的房屋进行断水断电。 被告上景公司对证据5三性均不认可，我方认为该通知与本案无关，不能作为本案认定事实的证据。 证据6、判决书一份，拟证明秦光明与新疆副食集团物业管理有限责任公司已经解除租赁合同，在2017年5月1日被告没有交房屋租赁费。 被告上景公司对证据6店真实性认可，但对于原告所需要说明的问题均不认可，该证据恰恰说明我方租赁副食品的场地并返租给本案原告的合法行为。而在该判决的案件中被告依法要向副食品公司支付相应的租赁费用，反之，本案原告即应当向本案被告承担相应的租赁费和占用使用费。 证据7、评估报告，拟证明当时的门面截止至2018年4月30日的价值是25万元。 被告上景公司对证据7三性均不认可，详见异议书。1、鉴定人员没有资质；2、鉴定书没有任何文号；3、鉴定所依据的表格均在2019年6月21日做出，实际上是2019年6月17日做出的；4、鉴定的附表上均没有鉴定人员和审核人员的签字；5、鉴定书上的第七条在鉴定书中不存在。 本院对原告出示证据1-7的真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑。 被告上景公司为证明其抗辩主张，向本院提出如下证据： 证据1、门面租赁合同，拟证明双方租赁期为一年，租赁期内原告承担租赁物的水电暖等费用，本合同的主体为原告吕云和被告，而非副食品公司。 原告吕云对证据1的三性认可。 证据2、照片6张，拍摄于2019年1月22日，拟证明原告门店上锁，未向我方移交。与原告店门相邻的营业场所至今经营，没有停水停电。 原告吕云对证据2不发表意见，只能证明是个照片。 证据3、收据，2018年4月6日，拟证明未付水电款9792元。 原告吕云对证据3不予认可。 证据4、照片5张及视频资料，照片拍摄于2019年5月8日鉴定时拍摄，拟证明鉴定时由原告对该店门进行开启和锁闭。视频拟证明本案所争议的门店由原告保管，没有向被告进行移交，本店旁边的其他店门均正常营业。 原告吕云对证据4的真实性认可，对于被告所证明的问题不予认可，锁一拔就开了。 证据5、判决书两份，2018新0103民初6494号和2019新01民终920号，拟证明被告租赁使用副食品集团公司的场地，并予以缴纳房租。一审判决第四项写明我方于2018年9月1日之后实际腾退之后的占用费向副食品公司予以支付，即为本案原告向本案被告支付租赁租金占用使用费的事实依据。 原告吕云对证据5的真实性认可，证明的问题不予认可，只能证明秦光明没有交租金。 证据6、企业信用档案，拟证明秦光明是我公司的股东，我们以秦光明的名义租过来，再以公司名义对外转租。 原告吕云对证据6需要庭后核实。 本院对被告上景公司出示的证据1和证据5真实性、合法性、关联性予以确认，对证据2-4的真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑。 本案审理期间，为查明案件事实，原告吕云向本院提出对位于沙依巴克区房屋装饰装修进行鉴定评估，本院依法委托新疆天健建设工程项目管理有限公司进行鉴定。新疆天健建设工程项目管理有限公司出具新天健价鉴【2019】号《工程造价鉴定意见书》，委托鉴定送审价250000元，鉴定意见：1、可确定部分的工程造价合计为215559.91元；2、无法确定的工程造价合计为40554.96元，由以下部分组成：1、大厅沙发：15291.36元；2、大厅风机、风道：10356.30元；3、厨房油烟机全套设备（不锈钢）：9699.18元；4、后堂油烟机全套设备（铁皮）：5208.12元。技术方法中载明：本次鉴定所涉及的大厅的沙发、风机、风道、厨房和后堂的油烟机烟罩及全套设备无法通过定额进行计价，其中沙发、风机、风道有采购收据由法院委托原告提供，被告不认可收据价格，我公司按收据价格计入不可确定的工程造价；厨房和后堂的油烟机烟罩及全套设备无收据，我公司采用市场询价方式，并对四家询价结果进行平均，按平均价格计算，原告认可此计算方式，被告不认可，故对此价格计入不可确定的工程造价。被告上景公司对该鉴定意见不服提出复议，新疆天健建设工程项目管理有限公司于2019年9月6日作出《工程造价鉴定联系函》，得出此次鉴定合法、鉴定人员具备鉴定资格、不影响本次鉴定结果的回函。本次鉴定产生鉴定费4000元。 本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，被告上景公司（甲方）与原告吕云（乙方）签订《门面租赁合同》，双方约定，一、甲方将位于沙依巴克区奇台路门面出租给乙方使用，租赁期限自2017年10月1日至2018年10月31日；二、本房屋租金为人民币15万元，按年结算。押金5000元，房租需提前一个月交付。第四年开始房租按10%递增；三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费、卫生费等由乙方使用而产生的费用由乙方负担。乙方如需转让，必须告知甲方；四、门面租赁在此期间，除国家开发用地外，任意一方无条件拆除搬迁。正常情况下任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%店违约金；合同结束时，乙方有优先租赁权；五、乙方租赁期间，经营有关合法手续由乙方自行办理。由于安全生产所导致不安全因素由乙方全部负责，甲方不承担任何法律责任。合同签署甲方处由被告上景公司盖章，乙方处由原告吕云签字。同日，原告吕云支付5000元押金，被告上景公司出具《收款收据》。 2017年8月2日，原告吕云交纳租赁费150000元，被告上景公司出具《收据》，载明“今收到吕云2017年10月1日至2018年10月1日租金150000元。” 2017年11月2日，租赁场地门牌号发生变更，原门牌号乌市沙区奇台路233号，新变更门牌号码乌市沙区伊宁路233号，以上两个地址为同一地址。 在租赁期间，2018年4月30日，案外人新疆副食集团物业管理有限责任公司（以下简称副食集团物业公司）向秦光明及粥饼稻店发出《通知》，内容载明“奇台路128号处面积9883平方米的场所系我公司所有，你方自2017年5月1日非法占用至今，现通知你方务必至3日内搬离，将你方占用店场所返还我公司，对于遗留至场所内店设施、设备、财物视为你方放弃所有权，我公司将自行处置。对于你方占用以来的占用费，以及给我公司造成的损失，我公司将依法追索。特此通知。” 另查明，原告吕云系沙依巴克区奇台路吕记粥饼稻店合伙人，与被告上景公司签订合同后，将涉案房屋用于经营沙依巴克区奇台路吕记粥饼稻店。秦光明系被告上景公司的股东，被告上景公司称对外出租的涉案房屋是由其进行加盖的，未取得建设规划许可证、建设施工许可证等手续，系临时建筑，但未举证。2018年8月1日曾因本案纠纷沙依巴克区奇台路吕记粥饼稻店作为原告诉至本院，后于2018年8月16日撤回起诉。 再查明，根据本院作出的（2018）新0103民初6494号民事判决书及乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2019）新01民终920号民事判决书查明事实部分，本案案涉场地土地使用权证登记在案外人新疆金奥置业有限公司名下，由案外人副食集团物业公司对外进行租赁。2016年3月30日，秦光明与案外人副食集团物业公司签订了《场地租赁合同》，租赁期限1年，自2016年5月1日至2017年4月30日。2016年度租赁合同期限届满后，双方没有续签合同。但秦光明未返还承租的场地，副食集团物业公司也预收了秦光明2017年度的租金，故双方的租赁关系应视为不定期租赁关系。对于不定期租赁，副食集团物业公司在合理期限内可以随时解除合同，2017年度租赁期满后，副食集团物业公司没有继续收取秦光明租金，并于2018年4月30日、5月5日通过书面方式两次通知秦光明搬离租赁场地，并返还租赁场地，故双方租赁合同终止。2019年6月13日副食集团物业公司对该案申请强制执行，本案涉案的门面房屋于2019年8月31日由秦光明返还给副食集团物业公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案的租赁房屋没有建设规划及审批手续，故吕云与上景公司签订的《门面租赁合同》（以下简称租赁合同）应属无效。 关于本诉诉讼请求： 关于本诉争议焦点一，解除合同的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律拘束力。因吕云与上景公司签订的《门面租赁合同》系无效合同，故本院对该项诉讼请求不予支持。 关于本诉争议焦点二，退还押金问题。本院认为，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会使对方的利益遭到损害的替代给付行为，在合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，本院对该项诉讼请求予以支持。 关于本诉争议焦点三，房屋租赁费问题。吕云已缴纳2017年10月1日至2018年10月1日租金150000元，吕云称案外人副食集团物业公司于2018年4月30日发出通知，要求其搬离，其搬离后由副食集团物业公司接管房屋，对外招租，故其使用案涉租赁房屋7个月，上景公司应当退还剩余五个月的租金62500元。经本院向副食集团物业公司核实，副食集团物业公司确于2018年4月30日向原告发出了通知，但原告并未向其进行交接，其通过诉讼、执行程序，于2019年8月31日由秦光明将涉案的门面房屋返还给其。另，上景公司提交的视频可以证实，2019年5月8日涉案房屋的钥匙仍由原告方人员掌控。综上，本院认为2018年4月30日吕云收到案外人副食集团物业公司发出的通知时，吕云未及时向上景公司交还钥匙腾退房屋。2018年8月1日沙依巴克区奇台路吕记粥饼稻店因涉案房屋租赁纠纷向本院提起诉讼时，此时上景公司明知吕云搬离了涉案场地，不再使用涉案房屋，其亦明确知晓案外人副食集团物业公司与秦光明因场地租赁产生纠纷进行诉讼，其不能再次转租涉案房屋进行收益，上景公司并未采取有效的止损措施，而是任由此种状态持续存在，故本院认定，双方在此期间均有过错，均任由此种状态持续存在，对于2018年8月1日之后的租赁费，综合上述案情，本院酌情参照50%的租金标准计算，对吕云的该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持即上景公司返还吕云租赁费12500元【150000÷12个月×2个月×50%（2018年8月1日-2018年10月1日）】。 关于本诉争议焦点四，门面房装修费问题。首先，本案中吕云开展餐饮营业活动及进行装修前，理应具备审慎核查义务，在签约过程中，吕云在上景公司未提供产权证明、未审核转租合同租期的情况下就与其签署租赁合同，不符合一般交易习惯，吕云应就合同履行过程中可能存在的法律风险承担相应责任；其次，吕云主张的装修费用为签订合同后为开展餐厅所实际支出的成本，具有一定的客观合理性；最后，根据秦光明与案外人副食集团物业公司签订的《场地租赁合同》来看，合同中约定秦光明不得转租、转包、转借或许可第三人使用。双方签订的租赁合同于2017年4月30日到期，双方后转为不定期租赁关系，对于不定期租赁，副食集团物业公司在合理期限内可以随时解除合同，2017年9月20日上景公司在与吕云签订合同时，明知涉案门面房屋有随时被收回的风险，并且在签订租赁合同过程中，上景公司作为租赁房屋的提供者，无权进行转租且其修建的房屋未取得相应的审批及规划手续导致案涉合同无效，其应对合同无效的法律后果承担较大的责任，本院酌情认定承担80%的责任，吕云作为租赁合同的承租方也应按其过错比例承担相应责任，本院酌情认定承担20%的责任。根据新天健价鉴【2019】号《工程造价鉴定意见书》的鉴定意见，可确定部分的工程造价合计175004.95元，无法确定的工程造价为40544.96元，由以下部分组成：1、大厅沙发：15291.36元；2、大厅风机、风道：10356.30元；3、厨房油烟机全套设备（不锈钢）：9699.18元；4、后堂油烟机全套设备（铁皮）：5208.12元。无法确定的工程造价部分为原告为经营餐饮的需要，专门定制已形成附合的装饰装修物。其中沙发、风机、风道有采购收据由原告提供，被告不认可收据价格，鉴定机构按收据价格计入不可确定的工程造价；厨房和后堂的油烟机烟罩及全套设备无收据，鉴定机构采用市场询价方式，并对四家询价结果进行平均，按平均价格计算，原告认可此计算方式，被告不认可，故鉴定机构对此价格计入不可确定的工程造价。本院认为沙发、风机、风道由原告向鉴定机构，提供了采购收据，被告对此不予认可，未提出相反的证据，厨房和后堂的油烟机烟罩及全套设备，由鉴定机构采用市场询价方式作出，客观、真实、合法有效，本院对于鉴定意见予以采纳。故上景公司应当赔偿吕云装修损失172447.93元【215559.91元×80%】。 关于本诉争议焦点四，关于租赁费发票税款的问题。吕云对该诉讼请求未举证，故本院对该项诉讼请求不予支持。 关于本案反诉请求： 关于反诉争议焦点一，反诉占有使用费。上景公司要求吕云支付2018年11月1日-2019年6月1日，共计7个月的占有使用费87500元，鉴于前述分析，本院综合全案案情，双方当事人均存在过错行为，对于占有使用费亦酌情按照租金标准的50%计算，即吕云支付上景公司占有使用费43750元（150000÷12个月×7个月×50%）。 关于反诉争议焦点二，电费问题。上景公司提交的电费票据无法显示出是案涉房屋产生的电费，证据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告新疆上景基业投资有限责任公司退还原告吕云押金5000元； 二、被告新疆上景基业投资有限责任公司退还原告吕云租赁费12500元； 三、被告新疆上景基业投资有限责任公司赔偿原告吕云装修损失172447.93元； 四、反诉被告吕云支付反诉原告新疆上景基业投资有限责任公司占有使用费43750元； 五、驳回原告吕云的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告新疆上景基业投资有限责任公司的其他反诉请求。 上述原、被告相互履行义务，折抵后，上景公司应付吕云14×××××.93元，应于本判决书生效之日起十日内一次性履行，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉争议标的335000元，判决给付标的146197.93元，占争议标的的43.64%。本诉案件受理费6325元,鉴定费4000元，合计10325元（原告已预交），由被告上景公司负担43.64%即4505.83元，由原告吕云负担56.36%即5819.17元。 本案反诉争议标的97292元，判决给付标的43750元，占争议标的的44.97%。反诉案件受理费1116.15元（反诉原告已预交），由反诉被告吕云负担44.97%即501.93元，反诉原告负担55.03%即614.22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  马艳雯 人民陪审员  蒋树红 人民陪审员  赵桂荣 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  殷祯阳