北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终236号上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓燕，女，1967年7月20日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李世强，男，1978年9月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：魏衍伟，北京市君永律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：战璐，女，1978年9月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张泽明，北京市新达律师事务所律师。第三人：北京特玛特餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇北清路协力五金制品厂院内平房。法定代表人：王晓燕，执行董事。委托诉讼代理人：魏衍伟，北京市君永律师事务所律师。上诉人王晓燕、李世强因与被上诉人战璐、第三人北京特玛特餐饮管理有限公司（以下简称特玛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初34435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人王晓燕、李世强及第三人特玛特公司之共同委托诉讼代理人魏衍伟，被上诉人战璐之委托诉讼代理人张泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓燕、李世强上诉请求：同意一审判决第一项、第四项，撤销一审判决第二项、第三项、第五项、第六项，改判驳回战璐的诉讼请求。事实和理由：1、《责令限期改正通知书》和《行政处罚决定书》已明确处罚范围不包含战璐承租的场地，且之后北京市海淀区上地十街1号院3号楼（辉煌时代大厦）整个地下一层其他商户仍然正常营业或者办理了消防设计备案手续，战璐没有提供证据证明租赁场地存在不符合消防安全标准的情况，本案的所有责任应由战璐承担；2、双方合同并未约定我们就责令停业整改的区域是否包含战璐承租的场地等事项具有告知的义务；3、一审认定我们在2016年9月16日告知战璐消防整改区域不包括其承租的场地，但又判决我们承担违约责任直至2016年11月29日，存在矛盾；4、战璐未依照消防法律法规取得消防设计审批手续，非法进行施工，被物业勒令停止施工，且在健身房未取得营业执照的情况下非法进行推广活动，因此所导致的损失应当由其自行承担。战璐辩称，我同意一审判决，不同意王晓燕、李世强的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、北京市海淀区公安消防支队（以下简称海淀消防支队）是对特玛特公司进行行政处罚，认为地下一层部分区域存在消防隐患，我们认为必将危及地下一层整体的消防安全，且消防部门检查记录显示，大厦地下一层消防设施器材存在严重的问题，消防给水设施不完善，说明大厦地下一层存在严重的消防隐患，影响了我承租场地的使用目的，王晓燕、李世强上诉主张被要求限期整改的区域只是部分区域，不能成立；2、我在健身房未取得营业执照的情况下对健身房进行网络推广不属于非法行为，法律对此没有明确的禁止性规定。特玛特公司述称，我公司的意见与王晓燕、李世强的意见一致。战璐向一审法院起诉请求：1、确认我与王晓燕、李世强于2016年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月20日解除；2、王晓燕、李世强向我返还房屋租金1990000元；3、王晓燕、李世强赔偿我各项经济损失980933.01元。王晓燕、李世强向一审法院反诉请求：1、判令我方与战璐签订的租赁合同于2017年12月解除；2、战璐向我方支付赔偿金766500元（2017年7月至12月期间缴纳给我方的租金）。一审法院认定事实：北京辉煌世纪房地产开发有限公司（以下简称辉煌世纪公司）系位于北京市海淀区上地十街1号院1号楼至6号楼的房屋所有权人。建设工程规划许可证记载的该项目的名称为：上地北区五号地中关村信息商务广场。商品房预售许可证中载明的该项目名称为：上地辉煌国际中心，房地坐落：北京市海淀区上地信息产业基地北区5号地（科技信息综合楼）。辉煌世纪公司向工商部门出具的证明中确认：“科技信息综合楼”，“中关村信息商务广场”就是“上地辉煌国际中心”。2007年8月7日北京市公安局消防局做出建筑工程消防验收意见书，发文号为“京消验字（2007）第0007号”，确认2007年7月30日经派员对中关村信息商务广场工程进行消防抽查验收，验收结论为合格，并注明此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责。北京市规划委员会规划意见复函（2008规复函字0129号）载明，中关村信息商务广场地下一层的规划用途为：风味餐厅、办公配套、游泳池、机房、配电室等。2009年5月13日辉煌世纪公司（甲方）与特玛特公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市海淀区上地十街1号院1、3、4、5号楼B1层房屋出租给乙方使用，实测建筑面积为11557.64平方米。房屋用途为商业配套。租赁期限为15年即从2009年6月1日起至2024年5月31日止；装修免租期为12个月，即从2009年6月1日起至2010年5月31日止，租金起算日为2010年6月1日；甲方同意自2016年6月1日起至2024年5月31日止每年减免一个月的租赁费用（不含物业费），八年共计八个月。房屋租金标准：2009年6月1日至2014年5月31日期间为1.8元/天/平方米（含物业管理费）；2014年6月1日至2019年5月31日期间为1.89元/天/平方米（含物业管理费）；2019年6月1日至2024年5月31日期间为1.98元/天/平方米（含物业管理费）；该房屋的租金（含物业管理费），以一个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期结束前十日向甲方提前交纳下一付款周期的租金。2014年5月21日，特玛特公司（甲方）与王晓燕、李世强（乙方）签订《租赁协议书》，协议书约定：甲方将位于北京市海淀区上地十街1号院3号楼B1层中段电梯北侧1200平方米场地的经营权和租赁权转让给乙方，租赁期限自2014年5月22日起至2024年5月31日止。房屋租金标准：2014年5月22日至2019年6月1日为2.2元/天/平方米（含物业费）；2019年6月1日至2024年5月31日为2.3元/天/平方米（含物业费）。同日，特玛特公司出具授权书，同意李世强、王晓燕以自己的名义有权对外出租上述1200平方米的场地。2016年4月25日，王晓燕、李世强（甲方）与战璐（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市海淀区上地十街1号院3号楼B1层建筑面积为1200平方米的房屋出租给乙方从事健身服务。合同期限共5年即从2016年6月29日起至2021年6月28日止，其中免租期20天，自2016年6月9日至2016年6月28日。房屋租金标准：2016年6月29日至2019年6月28日，租金价格3.5元/平方米/天（含物业费和取暖费），年租金为1533000元；2019年6月29日至2020年6月28日，租金价格3.67元/平方米/天（含物业费和取暖费）；2020年6月29日至2021年6月28日，租金价格3.85元/平方米/天（含物业费和取暖费）。乙方需支付甲方相当于2个月租金的租赁押金，即252000元；同时乙方支付甲方转让费15万元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁押金除用于抵充合同约定的由乙方承担但因乙方逾期支付各项费用而产生的滞纳金、违约金外，剩余部分（如有）甲方须于乙方按照合同约定将该租赁物返还于甲方后的3日内无息退还给乙方。租赁关系终止时，甲方也必须在解除合同日期的3日内，将剩余押金（如有）退还给乙方。房屋交付时间：甲方于本合同生效之日起45日内，将该房屋交付给乙方。付款时间：房屋租金以12个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期结束前20日向甲方提前缴纳下一付款周期的租金；第一次付款金额967500元（含50%首年租金，50%转让费，50%押金），合同签订后3日内支付；第二次付款金额967500元（含50%首年租金，50%转让费，50%押金），房屋交付使用日起3日内支付；第三次付款金额1533000元，房屋交付使用日1年周期20日内支付……。合同第八条约定：甲方允许乙方在不破坏主体结构的情况下，自行对租赁物进行装修改造；乙方进行装修前，应将装修方案和图纸交给物业备案，取得物业同意，按照物业的有关规定进行；乙方对房屋进行内部装修，分割修建，安装设备或改建之前，乙方的装修商必须事先取得物业对前述行为及其设计、施工、材料、设施等对应方案、计划、图纸及相关文件的书面同意，并与物业单位签署二次装修协议并缴纳相关费用；装修商必须获得所必要的政府有关部门的批准，执照或许可证。合同第十条约定：若因甲方原因未按时向乙方交付符合本合同约定的房屋，甲方需支付给乙方8400元/天作为赔偿金；乙方未按时足额向甲方缴纳租金（含物业费和取暖费），除足额缴纳所拖欠的租金或物业管理费之外，乙方还应向甲方支付8400元/天作为滞纳金。逾期缴纳租金达30日，甲方有权收取滞纳金的同时解除本合同，收回租赁物，并无需做出任何赔偿。合同第十一条约定：乙方拖欠租金累计达30日的，甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；甲方违反本合同有关条款的规定，致使乙方无法使用租赁物达一个月的，乙方有权随时解除本合同且无需承担违约责任;乙方欲单方面提前解除本合同，应提前三个月书面通知甲方，甲方有权追究乙方的违约责任，扣除全部押金作为补偿。在合同解除前，本合同仍然有效。合同第十三条约定：乙方将租金支付给李世强。经询问，王晓燕、李世强、战璐、特玛特公司对于王晓燕、李世强为涉案房屋的出租人，战璐为承租人，双方各自按照合同约定承担权利义务的事实均无异议。王晓燕、李世强于2016年6月9日将出租的房屋交付给战璐，战璐按照约定向李世强支付了第一年的租金、押金、转让费共计1935000元，此外战璐还向李世强追加支付了转让费40000元，设备款15000元，以上款项合计1990000元。王晓燕、李世强对于战璐已向其支付1990000万元的事实无异议。战璐称2016年6月9日王晓燕、李世强将涉案房屋交付后，其开始进行装修施工。施工过程中消防部门对北京市海淀区上地十街1号院B1层进行消防检查时，认定整个B1层存在严重的消防隐患，导致其无法进行装修施工，租赁场地一直空置，2016年8月20日其通知王晓燕、李世强解除合同。就上述主张战璐向法院提交了行政处罚决定、谈话录音予以证明，《行政处罚决定书》系海淀消防支队于2016年7月5日作出，决定书文号为：“海公（消）行罚决字（2016）第0203号”，被处罚人为特玛特公司。主要内容为：2016年6月23日，我支队消防监督员在对位于北京市海淀区上地十街辉煌国际大厦地下一层商场特玛特公司进行消防安全检查时，发现该单位未经消防验收擅自投入使用。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（三）项的规定，现给予特玛特公司停止使用并罚款三万元的行政处罚。依战璐的申请，法院向海淀消防支队调取了作出行政处罚的相关档案材料，《消防监督检查记录》载明：2016年6月23日12时许，海淀消防支队对北京市海淀区上地十街辉煌国际大厦地下一层进行了消防监督检查，特玛特公司消防安全管理人王某1随同进行检查，检查情况为：未依法通过投入使用、营业前消防安全检查。《责令限期改正通知书》中载明，存在的具体问题：九鼎辉煌小吃城未经消防验收擅自投入使用，责令停产停业，责令特玛特公司于2016年12月31日前改正。2016年8月20日，战璐与王晓燕进行了谈话，战璐聘用的经理张某1参加了商谈，录音中有如下内容，（战）：“就说我们就赶的这么寸吗？我们一签完约场地就出问题”；（王）：“你签约的时候还没有，就5、6号”；（战）：“对呀，7月5号左右”；（王）：“对”……（王）：“一个是你不租，再一个租金呀什么的，一个什么时间退给你租金的问题，或者是你的损失。你说大家朋友一场，我觉得我该承担的损失我承担”；（战）：“张某1你的意见呢，是做还是不做”；（张）：“我的意见是不做，就是说最好最快能咱们一周两周就退回来钱，我们赶紧去干别的”；（战）：“是，你再拖我们，我跟你说到最后我们干不了别的，到最后肯定要起诉。”此后的谈话中，王晓燕提出租金每天每平米1.89元，可以延长合同期限，但要与李世强协商。2016年8月20日战璐与李世强进行了谈话，录音中有如下内容：（战）：“这整改令是物业发出来的还是消防那边发的？（李）：“我不知道，可能是消防吧……它这整改不是说你不合格，我要求你整改，这个整改期间那个费用可能就是说，可能由我和王晓燕我们去承担这个费用，如果说是再过多的那个什么就是有点刻意了”。在该次商谈中，双方曾协商了解决方案，李世强提出王晓燕欠出租人800多万元的租金，现在可以按照特玛特公司与辉煌世纪公司签订的租赁合同约定的租金标准，即1.89元，后5年是1.98元，直接跟辉煌世纪公司签约，但前提是要负担特玛特公司的租金债务，对应涉案场地欠租金是八九十万，战璐要负担全部或一部分，合同可以签订8年，转租后的收益李世强和战璐再进行分配。2016年9月1日，战璐与物业公司经理裴某1之间进行了电话联系，沟通的主要内容为：战璐询问是否可以直接跟辉煌世纪公司签约，裴某1答复，王晓燕与辉煌世纪公司签订的合同继续有效，衍生出丙方，也就是丙方愿意承担王晓燕应向甲方缴纳的租金，租金标准是每平米每天2.5元，比战璐现在的3.5元要低，但前提是战璐要解除现在与王晓燕、李世强的租赁合同，目前战璐并没有直接作为丙方的资格，并建议战璐要是能办的话尽快办理。战璐表示需要协调和考虑。2016年11月29日，战璐和李世强的电话录音中有如下内容，（李）：“就是他们不是一开始不让动吗，就他餐饮这边，现在可以动工了，你可以提交材料了”；（战）：“不是李总，场地整改它不归我”；（李）：“不是说归谁，就是咱们报批的话，他可以接单了，他那时候是封单了，就不让咱开吗，不是，他不接单，不接受整改单据，现在都可以接了，应该是，是这个意思”；（战）：“因为现在整个场地都是处于一个整改阶段，是不是应该场地整改好以后，我再报批我的装修，从严格意义上应该是这样”；（李）：“不是，我听他的意思好像不是。他是说因为餐饮那边有问题，咱们处在一个危险的阶段，不接单目前，现在，你只要整改的他就可以接单了……你看开会就是这么说的，这是我给郭某1打电话这么说的，包括我也给孟总打电话，说行了可以了，他说我们都已经再整改方案了，他说赶快给你那个战总打电话，让她过来，报方案，往上报就完了”。王晓燕、李世强称2016年7月5日海淀消防支队所作出的行政处罚的区域系九鼎辉煌小吃城，战璐承租的场地并不在整改、处罚范围之内，战璐未按照要求进行二次装修的消防报批，导致其无法装修，责任应由战璐自行承担。就上述主张，王晓燕、李世强向法院提交了承诺书、录音等证据材料，承诺书系战璐聘用的经理张某1向涉案场地的物业公司出具，内容为：西六B1健身会所在2016年6月12日开始装修，现向物业承诺消防审批在2016年6月27日之前提供，如逾期未提供消防建审出现任何消防问题由租户承担，物业有权给予租户停止施工。谈话录音的时间为2016年9月16日，谈话人有李世强、王晓燕、战璐、张某1等人，谈话录音显示：李世强、王晓燕告知战璐，经向开发商核实，整个B1层的地下空间备案手续、消防验收手续都是齐全的，本次消防整改区域不包括战璐承租的场地，战璐现在可以向消防部门申报二次装修方案了。战璐一方提出，原来谈的方案，比如延长租赁期限，租金按照1.89元计算，由战璐直接跟开发商签协议，并替王晓燕偿还债务；或者是降低租金标准，给半年免租期，3月份再开始做等等是不是都不算数了。王晓燕、李世强表示，开始以为是自己这边消防出了问题，但现在核实了不是，对于停工这3个月只能协商给点儿补偿。就涉案场地的消防问题，法院向涉案场地的物业公司经理裴某1进行了调查核实，裴某1表示：2016年7、8月份，消防队确实给辉煌时代B1层下了消防整改通知书，后来经过政府相关部门的协调采用的是边整改边经营的方式。按照相关规定，战璐装修前要向消防部门进行申请，包括提供装修设计等资料，消防审核通过后，战璐应持消防审核意见书到我们物业公司办理备案，由我公司核发施工许可证后方可施工，战璐一直未向我公司提交消防审核意见书，具体原因我公司也不清楚。涉案的场地一直空置至今，战璐是否与出租人办理了房屋交还手续我们不清楚，因为该事项不属于物业管理的范围。战璐未向法院举证证明其曾以书面方式通知王晓燕、李世强解除租赁合同，并与王晓燕、李世强履行了场地的交还手续。战璐称鉴于其承租的场地无法进行经营，故一直处于空置状态，门上也未上锁，其也没有派人进行看管，对于王晓燕、李世强收回场地的时间，战璐起初表示是在2017年7、8月份，此后又表示是在2017年1月。王晓燕、李世强主张2017年6月其向战璐邮寄了催缴房屋租金的通知，2017年7月其在承租场地的玻璃门上张贴了解除租赁合同的《告知函》，就上述主张其向法院提交了两份《告知函》、快递单、照片等证据材料，第一份《告知函》的落款时间为2017年6月9日，主要内容为：战璐，根据合同第4.2条的约定，贵方应于每个付款周期结束前向我方缴纳下一个付款周期的租金，本次付款周期，贵方应支付1533000元。如逾期不支付，我方将按照合同约定追究贵方的违约责任。快递单显示2017年6月9日李世强向战璐邮寄了函件，但快递单中没有战璐的签收记录。第二份《告知函》的落款时间为2017年7月20日，函告人一栏有李世强的签字。主要内容为：因战璐未履行合同规定期限内支付下一年度租金的义务（2017年5月19日前），故依据《房屋租赁合同》第十一条的约定，告知战璐解除《房屋租赁合同》，并要求战璐3日内对场地内所有图书印刷品进行处理，如3日内没有处理，视为自动放弃。照片显示，相同内容的《告知函》张贴在涉案场地的玻璃门上。战璐表示其并未收到上述《告知函》，对《告知函》的真实性不予认可。在2017年9月4日庭审中，王晓燕、李世强陈述目前涉案场地已经收回，并出租给他人正在进行装修；而在此后的庭审中，其又陈述是在2017年12月收回的涉案场地。在本案审理过程中，战璐未向法院提交其向消防部门申请二次装修的相关资料以及消防部门未批准其二次装修申请的答复意见。战璐就其除租金外的经济损失，向法院提交了如下证据：1、《雇佣合同书》、《劳务合同书》、银行转账电子回单、收据。上述证据显示：战璐雇佣张某1为优果健身房业务经理，合同期限自2016年4月26日起至2018年4月25日止，同时战璐委托张某1办理招商银行卡（卡号：×××）进行业务对外支付；战璐与曹某1签订了期限自2016年4月26日起至2016年10月26日止的劳务合同，聘用曹某1为优果健身辉煌国际店前期行政专员、运营培训师；战璐与杜某1签订期限自2016年7月1日起至2017年1月1日止的劳务合同，聘用杜某1为优果健身辉煌国际店运营培训师；战璐与杨某1签订期限自2016年6月1日起至2017年5月31日止的劳务合同，聘用杨某1为优果健身辉煌国际店出纳；战璐与程某1签订期限自2016年6月1日起至2017年5月31日止的劳务合同，聘用程某1为优果健身辉煌国际店兼职编辑；银行转账电子回单、收据显示，2016年5月至2016年10月期间战璐向张某1、曹某1等人支付了工资、启动培训费用等共计247235元。2、辉煌国际优果健身店预售合同、《赔偿结清协议》、银行转账电子回单。上述证据显示：2016年6月7日战璐与周某1签订《预售合同》，约定周某1负责健身客户的预售工作；2017年1月20日战璐与周某1签订《赔偿结清协议》，协议约定战璐向周某1支付预售团队工资欠款和赔偿款共计196600元；银行转账电子回单载明上述协议签订当日，战璐向周某1转账支付196600元。3、《装修施工合同》、尾款结清协议、银行转账电子回单。上述证据显示：2016年6月8日战璐（甲方）与北京靓居家居装饰有限公司（乙方）签订《装修施工合同》，约定由乙方对甲方位于上地辉煌国际地下一层的健身房进行装修；战璐共向北京靓居家居装饰有限公司负责人魏某1支付了装修款275000元；后因场地原因无法继续施工，经双方协议，魏某1退还战璐95000元。4、《网络推广和宣传委托管理合同》、银行转账电子回单。上述证据显示：2016年5月5日战璐与宫某1其签订《网络推广和宣传委托管理合同》，约定由宫某1其进行网站建设、维护和托管，微信公共平台建设和托管，以及其他线上推广；战璐共向宫某1其转账付款115000元。5、《LOGO设计合同》、微信支付记录截屏图、收据。上述证据显示：战璐与黄某1签订《LOGO设计合同》，并向黄某1支付设计费2000元。6、《房屋租赁合同》、银行转账电子回单。上述证据显示：战璐与陈某1签订了期限自2016年6月7日起至2016年11月6日止的《房屋租赁合同》，战璐向陈某1支付房屋租金25425元；张某1与黄某2签署了期限自2016年6月13日起至2016年8月12日止的《房屋租赁合同》，战璐向黄某2支付房屋租金14500元；战璐主张租赁房屋是用于健身房员工的宿舍使用。7、《玻璃物品采购和精细加工合同》、银行转账电子回单。上述证据显示：战璐与辛某1签订《玻璃物品采购和精细加工合同》，约定战璐从辛某1处订购镜子、化妆台等物品，此后战璐向辛某1转账支付货款107307.91元。8、《室内施工图设计协议》、《装修设计委托合同》、收据、转账付款截屏图。上述证据显示：张某1于2016年5月18日与郭某2、王某2就健身项目室内装饰施工设计签订《室内施工图设计协议》，此后向王某2转账支付设计费17573元；2016年5月10日张某1与徐某1签订《装修设计委托合同》，约定由徐某1对优果健身辉煌国际店进行装修设计，此后，向徐某1转账支付设计费20083元。9、《宣传广告设计和印刷合同》、收据。上述证据显示：战璐于2016年6月15日与北京德缘天下信息技术有限公司（乙方）签订《宣传广告设计和印刷合同》，约定由乙方设计印刷广告、宣传册、宣传单等，总计支付费用35208.80元。10、收据、银行转账电子回单。上述证据显示，战璐于2016年4月26日支付了涉案房屋的租赁信息服务费20000元。王晓燕、李世强对于上述证据的真实性、关联性均不予认可。一审法院认为，战璐与王晓燕、李世强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同对双方当事人均有约束力。本案中，战璐承租涉案场地是为了进行健身房的经营使用，王晓燕、李世强作为出租人应保证出租给战璐的场地能够正常使用。2016年6月23日海淀消防支队对北京市海淀区上地十街辉煌国际大厦地下一层进行了消防监督检查，并对特玛特公司作出了行政处罚，《责令限期改正通知书》亦送达给了特玛特公司。王晓燕原本就是特玛特公司的法定代表人，王晓燕、李世强对行政处罚的内容、责令停业整改的区域是否包含战璐承租的场地、是否会对战璐继续使用租赁场地造成影响等问题应当明确知悉。如果责令停业进行消防整改的区域不包括战璐承租的场地，王晓燕、李世强应当第一时间告知战璐可以继续进行装修和经营。但根据战璐提交的2016年8月20日战璐与王晓燕、李世强谈话录音的内容可见，王晓燕、李世强并未告知战璐本次消防处罚与战璐无关，二人反而自认因消防问题导致战璐不能经营是出租方的责任。从地理位置来看，战璐所承租的场地与《责令限期改正通知书》中记载的“九鼎辉煌小吃城”确实分属不同区域，但根据本案查明事实，北京市海淀区上地十街辉煌国际大厦B1层有众多商户，在毗邻商户因消防问题被责令停业整改，且出租人未承诺战璐承租的场地不在停业整改范围、可以继续经营的情况下，战璐出于减少损失的目的而暂停装修和健身房前期经营活动的行为，并无不当。根据王晓燕、李世强提交的录音证据，法院依法确认，2016年9月16日王晓燕、李世强明确告知战璐：“本次消防整改区域不包括战璐承租的场地”。根据战璐提交的录音证据法院依法认定，2016年11月29日战璐在与李世强电话联系时，李世强明确告知战璐：“之前消防部门不接单，现在可以接单了，并让战璐马上报装修方案。”战璐对承租的场地进行装修，必须要通过消防审核，持消防审核意见书到物业公司备案，物业公司核发施工许可证后方可施工，上述事实表明，2016年11月29日之前系因出租人的原因，导致战璐无法正常使用承租的场地，王晓燕、李世强的行为构成违约，现战璐要求王晓燕、李世强退还2016年11月29日之前租金的请求，符合合同约定和法律规定，法院对其上述请求，予以支持，具体退还金额法院核算予以判定。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，战璐主张其在2016年8月20日通知王晓燕、李世强解除合同，双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月20日解除。但根据查明的事实，2016年8月20日之后战璐与王晓燕、李世强就合同履行问题一直在进行协商，直至2016年11月29日战璐还在询问李世强是否可以向消防部门报送装修方案了，现战璐并无证据证明其在2016年8月20日已经明确通知王晓燕、李世强解除合同，并办理承租场地的返还交接手续，故法院对战璐要求确认双方的租赁合同已于2016年8月20日解除的请求，不予支持。鉴于战璐并未依法行使合同解除权，因此，双方签订的《房屋租赁合同》仍处于实际履行状态。2016年11月29日李世强已经告知战璐可以向消防部门申报装修审批材料，但在本案审理过程中，战璐未向法院举证证明其曾向消防部门报送过相应材料，其亦未举证证明2016年11月29日之后仍因承租场所本身的原因，导致无法通过二次装修的消防审批。在此情况下，法院认定2016年11月29日之后战璐未使用承租场地，并非出租人王晓燕、李世强存在违约行为所致，而是战璐自身原因所致。同时，战璐并无证据证明2017年6月28日之前其已经将涉案场地交还给了王晓燕、李世强，故其要求王晓燕、李世强退还2016年11月29日之后租金的请求，缺乏事实依据，法院对其上述请求，不予支持。根据王晓燕、李世强提交的证据，2017年6月9日李世强曾向战璐邮寄了《告知函》，催告战璐缴纳第二年的租金；2017年7月20日李世强通过在租赁场地张贴《告知函》的方式，通知战璐解除租赁合同。如前所述，战璐并未按照法律规定行使合同解除权，双方的租赁合同仍处于履行状态，其在交还租赁场地前仍负有支付租金的义务，现王晓燕、李世强以战璐的行为构成违约，并通知战璐解除合同的行为符合《房屋租赁合同》第十一条的约定，法院依法确定双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月20日解除。关于王晓燕、李世强收回出租场地的时间，战璐起初主张系2017年7、8月份，此后又称是在2017年1月，而王晓燕、李世强在2017年9月4日的庭审中表示涉案租赁场地已经收回并转租给了他人，此后又主张收回场地的时间是在2017年12月，现双方当事人初次陈述的收房时间基本相符，再结合李世强于2017年7月20日在租赁场所张贴《告知函》的行为，法院确认王晓燕、李世强在通知战璐解除租赁合同的同时即2017年7月20日便收回了出租场地。2017年6月29日至2017年7月20日期间，战璐负有向王晓燕、李世强支付租金的义务，法院判令战璐按照约定的租金标准向王晓燕、李世强支付上述期间的租金。王晓燕、李世强提出反诉要求确认《房屋租赁合同》于2017年12月解除以及要求战璐支付2017年7月20日之后租金的请求，缺乏事实依据，法院对其上述请求，不予支持。战璐主张退还的租金费用199万元中还包括押金、转让费、设备款等费用，鉴于双方当事人在合同履行过程中均存在违约行为，因此，在租赁合同解除后，法院判令王晓燕、李世强收取的押金应予以退还，转让费、设备款的退还比例和金额法院酌情予以判定。关于战璐提出的要求王晓燕、李世强赔偿经济损失的诉讼请求，法院认为，2016年11月29日之前，是因王晓燕、李世强的原因导致战璐无法正常使用承租的场地，由此给战璐造成的经营投入损失的合理部分，王晓燕、李世强应予以赔偿。对于战璐提出的10项经济损失，其中的装修损失，战璐系在未经消防审批的情况下，径行对承租场地进行装修，其也没有证据证明其装修符合消防审批的要求，因此该部分装修费用应由战璐自行承担。战璐主张的涉案房屋的信息服务费，不属于必然发生的费用，其要求王晓燕、李世强承担并无法律依据，应由战璐自行承担。战璐购买玻璃物品所支出的费用，因其仍占有上述玻璃物品，且其无证据证明王晓燕、李世强的行为导致玻璃物品损坏或价值贬损，故其要求王晓燕、李世强赔偿，缺乏事实依据，法院对其上述请求，不予支持。关于战璐主张的员工工资、预售费用、设计费用等其他损失，上述费用中有部分费用是发生在海淀消防支队作出行政处罚之后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，战璐在发现承租场地无法正常使用后，应当采取适当措施防止损失扩大。同时，战璐在未取得营业执照、经营场所尚未进行装修的情况下，大规模进行前期的推广投入本身就存在经营风险。在综合考虑以上因素的基础上法院将对战璐主张的员工工资、预售费用、设计费用等其他损失酌情予以判定。综上所述，判决：一、王晓燕、李世强与战璐于二○一六年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》于二○一七年七月二十日解除；二、王晓燕、李世强于本判决生效后七日内退还战璐已经交纳的租金、押金、转让费共计997100元；三、王晓燕、李世强于本判决生效后七日内赔偿战璐经济损失356640元；四、战璐于本判决生效后七日内向王晓燕、李世强支付二○一七年六月二十九日至二○一七年七月二十日的租金92400元；五、驳回战璐的其他诉讼请求；六、驳回王晓燕、李世强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院补充事实如下：二审中，经询问，战璐表示其主张的经济损失中，员工工资是指健身房开业前雇佣的员工的工资，其与员工已签订劳务合同，但未办理社保；预售费是指健身房的宣传推广费；网络推广费是指健身房网站建设的费用；logo设计费是指健身房的标识设计费用；员工宿舍费是给员工租房的费用；装修设计费是对健身房装修设计的费用；宣传印刷费是指宣传彩页单的制作费用，上述费用均系因健身房未开业而遭受的损失。王晓燕、李世强称合同约定的转让费150000元及后续战璐追加支付的15000元均系王晓燕、李世强将原有设备转让给战璐，战璐支付的对价，40000元系战璐支付给中介机构的费用；战璐认可15000元为设备转让款，称150000元就是转让费，具体内容不清楚，40000元是否为中介费亦不清楚。本院认为，本案争议焦点如下：第一、双方租赁合同解除的原因；第二、王晓燕、李世强是否应当退还战璐已支付的租金、押金、转让费、设备款以及退还数额；第三、王晓燕、李世强是否应当赔偿战璐经济损失以及赔偿数额。第一、双方租赁合同解除的原因。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方合同约定，一年为一个付款周期，战璐应于每个付款周期结束前20日提前缴纳下一付款周期的租金，如战璐未按时足额缴纳租金达30日，王晓燕、李世强有权解除合同，收回租赁物。双方认可战璐已支付2016年6月29日至2017年6月28日的租金，但战璐未依照合同约定在2017年6月8日前支付下一年度的租金，迟延超过30日，已经构成违约，王晓燕、李世强于2017年7月20日在涉案场地的玻璃门上张贴《告知函》，告知战璐解除双方房屋租赁合同，符合双方合同约定和法律规定，一审判决认定双方合同于2017年7月20日解除，是正确的，应予维持。战璐主张王晓燕、李世强提供的租赁场地不符合消防相关规定，存在消防隐患，影响其实现租赁目的。就此本院认为，虽然海淀消防支队作出的《行政处罚决定书》载明战璐承租的涉案场地所在的北京市海淀区上地十街辉煌国际大厦地下一层商场存在未经消防验收擅自投入使用的情况，使战璐以为其使用涉案场地存在障碍，但首先，依据一审法院调取的《责令限期改正通知书》，被责令停业整改的为地下一层的九鼎辉煌小吃城，并不涉及战璐承租的涉案场地；其次，谈话录音显示，李世强、王晓燕已于2016年9月16日明确告知战璐整个地下一层的消防验收手续都是齐全的，本次消防整改区域不包括战璐承租的场地，战璐现在可以向消防部门申报二次装修方案，至此，战璐的误解已被消除，而战璐并未提供证据证明此后其向消防部门申报了二次装修方案但未获批准；最后，虽然战璐与王晓燕、李世强双方都曾误以为涉案场地存在消防问题并就此进行过协商，但战璐并未提供证据证明其据此要求解除合同并已通知王晓燕、李世强。因此，海淀消防支队作出《行政处罚决定书》并非双方合同解除的原因，双方合同解除系因战璐未依照合同约定按期支付租金所致。第二、王晓燕、李世强是否应当退还战璐已支付的租金、押金、转让费、设备款以及退还数额。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，王晓燕、李世强将涉案房屋交付战璐后，海淀消防支队就涉案房屋所在大厦的地下一层作出《行政处罚决定书》，虽经法院查明，消防部门责令停业整改的并不包括涉案房屋，但因上述《行政处罚决定书》中并未明确写明责令整改的具体范围，只有结合《责令限期改正通知书》的内容才能对整改范围做出正确判定，故战璐就其承租房屋能否合法使用产生怀疑属于合理行为，2016年9月16日李世强、王晓燕明确告知战璐本次消防整改区域不包括战璐承租的场地，战璐可向消防部门申报二次装修方案，至此，战璐的合理怀疑应当消除。因此，2016年7月5日至2016年9月16日期间的租金应当酌情减少。因王晓燕、李世强确未及时告知战璐其承租房屋不在整改范围，战璐作为承租人亦未及时了解涉案房屋的情况，双方均有过错，战璐亦自认已对涉案房屋进行了部分装修，本院依据战璐实际使用租赁房屋的情况以及当事人过错程度等因素，酌情确定王晓燕、李世强返还战璐2016年7月5日至2016年9月16日期间的租金155400元。王晓燕、李世强上诉不同意返还租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。战璐要求返还全部租金，但未提交证据证明2016年9月16日之后其曾向消防部门申报装修方案但未获批准，亦未提交证据证明此后涉案房屋无法正常使用，故其该项主张不能成立。一审法院判决王晓燕、李世强全额退还2016年11月29日之前的租金，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方合同约定，租赁关系终止，甲方收取的租赁押金除用于抵充滞纳金、违约金外，剩余部分甲方应退还给乙方。现双方合同已经解除，王晓燕、李世强亦未主张滞纳金或违约金，故应当将租赁押金252000元返还战璐。王晓燕、李世强上诉不同意返还押金，不符合合同约定，不能成立，本院不予支持。关于战璐支付的转让费、设备费等，合同约定的转让费150000元及后续战璐追加支付的设备款15000元系王晓燕、李世强将原有设备转让给战璐而由战璐支付的对价，双方就此实为买卖合同关系，现双方就设备的买卖已履行完毕，本案房屋租赁合同的解除对双方买卖合同关系并无影响，故战璐要求王晓燕、李世强返还上述费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；战璐追加支付的转让费40000元，王晓燕、李世强称系中介费，战璐并不否认，本院确认该笔费用系战璐支付给中介机构的费用。现双方已经签订了房屋租赁合同，战璐未按期交纳租金导致房屋租赁合同解除，故战璐要求王晓燕、李世强返还40000元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。一审法院判决王晓燕、李世强返还部分转让费、设备款，适用法律错误，本院予以纠正。王晓燕、李世强上诉不同意返还转让费、设备费，具有事实和法律依据，应予支持。第三、王晓燕、李世强是否应当赔偿战璐经济损失以及赔偿数额。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，战璐主张因双方房屋租赁合同解除，健身房无法开业，其遭受员工工资、预售费、装修费、网络推广费、logo设计费、员工宿舍费、玻璃制品费、装修设计费、宣传印刷费、租房信息费等经济损失，如上所述，因战璐未按合同约定支付租金，王晓燕、李世强依据合同约定行使解除权，双方合同解除系因战璐违约所致，故战璐要求王晓燕、李世强赔偿其经济损失，缺乏法律依据，应予驳回。一审法院判决王晓燕、李世强赔偿战璐的经济损失，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，王晓燕、李世强的部分上诉请求成立，应予支持；其上诉请求中的不合理部分，应予驳回；一审判决适用法律错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初34435号民事判决第一项、第四项、第六项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初34435号民事判决第三项、第五项；三、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初34435号民事判决第二项为王晓燕、李世强于本判决生效后七日内退还战璐已经交纳的租金155400元及押金252000元，共计407400元；四、驳回战璐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30567元，由战璐负担26375元（已交纳15284元，余款于本判决生效后七日内交纳），由王晓燕、李世强负担4192元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5732.5元，由王晓燕、李世强负担5041.5元（已交纳）；由战璐负担691元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费16984元，由王晓燕、李世强负担5111元（已交纳）；由战璐负担11873元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年一月十六日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍