北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终558号上诉人（原审原告、反诉被告）：田丽梅，女，1965年11月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:阚少启，北京市远望律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王庆国，男，1965年10月16日出生，汉族，住北京市通州区委托诉讼代理人:韩飞，北京市浩东律师事务所律师。原审第三人：北京市通州梨园振兴畜牧场，住所地北京市通州区梨园镇半壁店村。法定代表人:刘雄，经理。委托诉讼代理人:孟玉美，女，1982年5月10日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人田丽梅因与被上诉人王庆国、原审第三人北京市通州梨园振兴畜牧场（以下简称振兴畜牧场）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初32310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田丽梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持田丽梅的一审诉讼请求。2.由王庆国承担本案第一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院实际认定振兴畜牧场与王庆国之间，王庆国与田丽梅之间二个租赁合同无效。租赁合同纠纷有效及无效在处理结果上无实质区别，依上述无效合同认定，其判决结果更应依各方形成的事实、证据、履行情况及达成的处理协议据实判决，而不能只以合同相对性为理由，不顾后期形成的事实及协议。二、本案判决错误的关键是一审未理清诉权关系，使王庆国取得租赁合同终止后二个租赁合同租金差价279217元的不当得利。在已认定合同无效的条件下，应先判决王庆国退还租金，再赋予振兴畜牧场向次承租人请求给付租金的权利。三、本案现有证据已完全能够确认振兴畜牧场将收取王庆国至2018年12月1日前的租金已退还王庆国，自2018年12月1日退付租金之日，两者之间租赁合同已终止。王庆国至今也未提出任何异议。2018年12月1日后王庆国对租赁标的已无占有、出租、收益权，更无权由此承租标的取得不当利益。四、王庆国已通知田丽梅搬迁，解除合同，田丽梅也于2018年12月12日租赁了其他库房，并给付了租金开始搬迁,田丽梅与王庆国的租赁合同也于2018年12月1日终止。王庆国应退还田丽梅已交付的2018年12月1日之后的租金。五、侯英代王庆国所签《关于库房退租明细说明》构成表见代理，双方已达成退租协议，应退租金69.58万元，应给付搬迁费10万元，合计79.58万元。六、一审法官更未要求和释明王庆国代理人对侯英签字不认可应申请笔迹鉴定，对《关于库房退租明细说明》真实性、合法性不予采信，有失公平。综上，一审判决错误，有失公平、正义，请求二审法院给予改判，支持田丽梅一审诉讼请求。王庆国答辩称:同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意田丽梅的上诉请求，请求驳回田丽梅的全部上诉请求。王庆国不认识侯英也从未认可侯英是王庆国妻子。第一、王庆国与振兴畜牧场之间合同效力问题并不是本案审理范围，原审并没有审理王庆国和振兴畜牧场之间的纠纷所以一审法院也不可能人认定王庆国应当退还振兴畜牧场的款项。第二、合同具有相对性，两份合同约定内容是不一样的，王庆国对涉案库房进行门窗安装、路面平整、房屋房顶修复投资，是亏损的，没有盈利，田丽梅认为王庆国存在不当得利是错误的。第三、王庆国不认可田丽梅所述的王庆国与振兴畜牧场的合同是18年是12月份解除。第四、租赁合同并未于2018年12月1日终止，田丽梅也一直占有控制使用了这个涉案的厂房，所以应支付占有使用费。第五、库房退租明细是田丽梅伪造的。即使库房退租明细是真实的，按照内容来看根据合同约定根据实际使用时间多少多退少补，田丽梅占有使用了涉案房屋就不应该退款。六、本案对签字是否鉴定并不是法院释明的范畴。七、田丽梅一直没有交还厂房，即使合同无效也要交占有使用费。振兴畜牧场述称:不同意一审法院判决。振兴畜牧场认为应该正常退给田丽梅房租，因为振兴畜牧场也将房租退给王庆国了。田丽梅向一审法院起诉请求：1.确认田丽梅与王庆国签订的《厂库房租赁合同》于2018年12月1日解除；2.王庆国返还田丽梅已付的2018年12月1日至2019年4月30日租金695833.33元；3.王庆国给付田丽梅库房使用不满三年的搬迁费10万元；4.王庆国给付田丽梅租金利息，以695833.33元为基数按同期贷款利率计算，自2018年12月1日至实际返还之日；5.诉讼费由王庆国负担。王庆国向一审法院提起反诉请求：田丽梅给付2019年5月1日至2019年8月31日的租金516666元、给付王庆国代付的卫生费、水费4200元并支付滞纳金（按每天0.5%的标准计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2017年9月20日，王庆国与振兴畜牧场签订《厂房、场地租赁合同》，约定振兴畜牧场将涉案场地租赁给王庆国，租期10年等。2017年11月1日，王庆国（甲方）与田丽梅（乙方）签订《厂库房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），王庆国将涉案场地转租给田丽梅，期限自2017年11月1日至2026年11月1日；租金为半年付，首年租金155万元，以后每三年租金在第一年租金费用的基础上按10%累计递增；甲方承担相关部门收取的卫生费和垃圾清运费；乙方应主动按时交纳租金、水、电、卫生等所有费用，逾期经甲方催收仍未交纳的每天将加收逾期总款0.5%的滞纳金；因政府征收、清退、征占或开发拆迁等导致合同无法履行的，乙方没有相关的赔偿和补偿费用，由此产生的拆迁赔偿和补偿费用均归甲方所有，如库房使用不满三年，甲方给乙方10万元搬迁费，超过三年乙方无条件搬走，甲方按乙方的实际使用时间对租金多退少补后，本合同自行终止等。《租赁合同》签订后，田丽梅开始使用涉案场地，并向王庆国指定的收款人袁秋菊支付租金至2019年4月30日。2018年12月，因涉案场地涉及腾退等，双方对腾退及退租事宜进行了协商。后田丽梅陆续开始腾退。振兴畜牧场于2018年12月3日退还了王庆国2018年12月1日后的租金。2019年6月20日，王庆国向北京市通州区西集镇王庄村村民委员会交纳涉案场地2019年1月至5月份卫生费、水费各2100元。关于涉案场地是否有建设工程规划许可证，田丽梅、王庆国、振兴畜牧场均表示不太清楚，且均未在法庭指定的期限内就涉案场地的规划、建设等情况补充提交相关证据材料。关于田丽梅腾退时间，田丽梅称2019年2月份左右搬走的，但是还有小部分东西留在了租赁场地，直至4月20日左右（起诉状中称4月底前）全部搬走了；王庆国称其2019年4月11日去涉案场地时田丽梅还未完全搬走，后经向村委会了解田丽梅是2019年5月搬走的，为证明其主张其向法庭提交了录像光盘及2019年3月13日田丽梅处会计任雷雷从村委会购电的收据。录像显示2019年4月11日时涉案场地内还有田丽梅的物品。经质证，田丽梅称录像是截取的部分内容，其大批货物已经搬走；对于购电票据田丽梅称其还租赁了本村村民的一处宅院，因此该证据与涉案场地无关。关于退租金一事，田丽梅称双方协商后王庆国同意退还其79.58万元费用，为证明其主张其向法庭提交了日期为2018年12月11日的《关于库房退组（租）明细说明》及录音两份。《关于库房退组（租）明细说明》系由侯英代王庆国与田丽梅签订的，内容为：由于政府行为王庆国与田丽梅两人签订的厂库房租赁合同无法继续执行。截止2018年11月30日，按合同约定，甲方王庆国应退乙方田丽梅房租及倒库运费共计79.58万元，双方应诚信遵守合同相关约定；田丽梅与王庆国的录音内容中王庆国称“要不是你的钱我能给你打条吗？这不是前天让我媳妇给你打条了吗”；田丽梅与一名女子（田丽梅称系侯英，为王庆国爱人）的录音中该女子称“我那天不是给你签了吗？你搬了吗”。经质证，王庆国称其爱人系万显荣，其不认识侯英；此前田丽梅曾起诉过，在此前的诉讼中其提交的《关于库房退组（租）明细说明》与本次庭审中提交的不一致，该材料系田丽梅伪造的；对于录音中王庆国表示打条的情况，王庆国表示关于双方一直在协商腾退事宜，王庆国想给田丽梅打条之后田丽梅腾退再退租金，但是田丽梅不同意，王庆国那天没有在家是他媳妇去谈的，他以为他媳妇和田丽梅谈好打条了，但是实际没有谈好也没有打条。关于卫生费及水费，田丽梅表示《租赁合同》约定王庆国支付卫生费，饮用水是在村委会充值购买的，其他生活用水有自来水及井水，但是此前均没有交过钱，同时其表示王庆国主张的滞纳金过高。经核实，王庆国于2015年9月30日与万显荣登记结婚。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因现有证据无法确认双方租赁的涉案场地取得了建设工程规划许可证，故双方的《租赁合同》应属无效，因此对于田丽梅的第一项诉讼请求，法院不予支持。本案的争议焦点为王庆国是否应该退还田丽梅租金。对此法院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现田丽梅以侯英代王庆国签订的《关于库房退组（租）明细说明》主张王庆国退还租金，因《关于库房退组（租）明细说明》系侯英代为出具，根据现有证据法院无法核实侯英的身份，故对于该《关于库房退组（租）明细说明》的真实性、合法性法院均不予采信；退一步讲，即使该《关于库房退组（租）明细说明》是真实的，其载有“双方应诚信遵守合同相关约定”的内容，双方《租赁合同》中关于退租的约定为“甲方按乙方的实际使用时间对租金多退少补”，现田丽梅迟至2019年4月底才从涉案场地的腾退时间，而田丽梅的租金交纳亦至2019年4月，据此，田丽梅主张王庆国退还其租金，无事实依据，法院难以支持。与此同时，对于田丽梅主张的逾期利息，法院亦不予支持。关于田丽梅主张振兴畜牧场已退还王庆国2018年12月1日后的租金故王庆国无权收取田丽梅此后租金的意见，因合同具有相对性，故法院对田丽梅该意见不予采信，如振兴畜牧场认为其相关权益受到侵害，可另行解决。关于田丽梅主张的库房使用不满三年搬迁费10万元，因王庆国予以认可，法院不持异议。关于王庆国主张的2019年5月1日至实际腾退日的租金的反诉请求，因根据现有证据法院认定田丽梅的腾退时间为2019年4月底，故王庆国该项反诉请求没有事实依据，法院不予支持。对于王庆国主张的卫生费、水费及滞纳金，因双方《租赁合同》对于卫生费有两项不同的约定，现王庆国未能提交证据证明其缴纳的卫生费属于《租赁合同》约定的应由田丽梅负担的部分，故对于王庆国主张的卫生费，法院不予支持；对于王庆国主张的水费，符合双方《租赁合同》约定，且田丽梅亦表示其生活用水包括自来水及井水但未付费，法院对此予以支持；对于王庆国主张的滞纳金，法院根据案件情况予以酌定。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认田丽梅与王庆国签订的《厂库房租赁合同》无效；二、王庆国给付田丽梅搬迁费10万元，于判决生效之日起7日内执行清；三、田丽梅给付王庆国水费及滞纳金2300元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回田丽梅的其他诉讼请求；五、驳回王庆国的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《厂房、场地租赁合同》、《厂库房租赁合同》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据查明的事实，现有证据无法确认涉案场地取得了建设工程规划许可证，故田丽梅与王庆国签订的《租赁合同》应属无效，田丽梅应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方当事人在庭审中陈述对于一审法院认定双方的《租赁合同》无效均无异议，本院亦不持异议。田丽梅称侯英代王庆国与其签订了《关于库房退组（租）明细说明》，据此上诉主张王庆国向其退还租金。田丽梅称其目前也不能联系到侯英，并在二审中提出对侯英的笔迹进行鉴定。对此，本院认为，根据现有证据无法核实侯英的身份，王庆国对侯英的身份及其代理其签订《关于库房退组（租）明细说明》的行为亦不予认可，即便对侯英的笔迹进行鉴定，亦不能证明侯英系与田丽梅签订《关于库房退组（租）明细说明》时得到了王庆国的授权，故本院对于田丽梅提出的对侯英笔迹进行鉴定的申请不予采纳，对于该《关于库房退组（租）明细说明》的真实性、合法性本院亦难予确认。根据现有证据可以认定，田丽梅至2019年4月底才从涉案场地腾退，即便《关于库房退组（租）明细说明》是真实的，根据其载明的“甲方按乙方的实际使用时间对租金多退少补”的内容，田丽梅的租金亦应缴纳至2019年4月，田丽梅主张王庆国退还其租金，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。一审法院对于田丽梅提出的由王庆国返还其租金及逾期利息的主张未予支持，并无不当。田丽梅上诉主张振兴畜牧场已退还王庆国2018年12月1日后的租金，故王庆国无权收取田丽梅此后租金一节，根据合同的相对性原则，振兴畜牧场若与王庆国之间产生纠纷，认为其相关权益受到侵害，可依据振兴畜牧场与王庆国签订的《厂房、场地租赁合同》另行解决，田丽梅并非振兴畜牧场与王庆国签订的《厂房、场地租赁合同》的相对方，故本院对于田丽梅的该项主张亦不予支持。综上，田丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10758元，由田丽梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 玄明虎审 判 员 闫 慧二〇二〇年一月二十日法官助理 刘 栋法官助理 林家诚书 记 员 刘 欣书 记 员 陈 猛