上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12719号上诉人（原审原告）：顾建辉，男，1960年6月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：俞子安，上海市嘉诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏阿照，男，1940年1月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：夏桂弟，系夏阿照儿子暨本案原审第三人。原审第三人：夏振萍，女，1961年1月18日生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：夏亭，女，1988年1月2日生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：张连根，男，1963年4月4日生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：夏桂芳，女，1964年5月16日生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：唐白妹，女，1939年2月10日生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：夏桂弟，男，1966年6月16日生，汉族，住上海市金山区。上诉人顾建辉因与被上诉人夏阿照及原审第三人夏振萍、夏亭、张连根、夏桂芳、唐白妹、夏桂弟农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初12037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾建辉上诉请求：撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：顾建辉与夏阿照的代理人张连根就购买夏阿照的上海市松江区XX村XX号十间房屋（以下简称：涉案房屋）签订过书面协议，证人顾某在场故在本案中出具了书面证明，由于当事人法律意识不强，且农村亲戚关系比较亲密，故没有让夏阿照签字。顾建辉与夏阿照签订协议后向松江县XX乡XX村村民委员会提出《购买房屋申请书》，村委会在询问夏阿照后出具审核意见并加盖公章，该审核意见有公示效力。顾建辉在购买了夏阿照的房屋后才放弃了144平方米的建房申请。夏阿照出售十间房屋后与妻子唐白妹均跟随女婿张连根一家至商品房内居住，仅是将农具放在房屋内并中午在房屋内吃饭而已。夏阿照称只是张连根将其本人所有的四间房屋出售给顾建辉不符合客观事实，十间房屋没有经过析产，故不可能部分出售。夏阿照在《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（居住房屋）（使用货币补偿和产权房屋调换）》（以下简称“补偿协议”）上签字仅是因为其是宅基地的持证人。夏阿照辩称，张连根并非十间房屋的所有人，其家庭仅拥有四间房屋，且四间房屋不能明确从十间房屋中具体区分出。夏阿照夫妇白天在房屋内居住，因年纪较大故晚上住在张连根家中。夏阿照并未委托张连根将十间房屋出售给顾建辉，张连根出售的是其家庭所有的四间房屋，收取的16,000元（人民币，下同）也是四间房屋的当时价格。正是因为夏阿照有房屋所有权，所以才能在补偿协议上签字，且曾经达成过初步房屋分配协议，上海市A事务所有限公司出具的签约情况说明中亦能体现“夏阿照可得70平方米左右的房屋，剩余平方订一套小套给予夏桂芳”。夏阿照不同意顾建辉的上诉请求，要求维持原判。夏桂弟述称，张连根只是将自己在涉案房屋内的四间房屋出售给顾建辉，其无权处置夏阿照及唐白妹的份额。夏阿照和唐白妹在无其他居住房屋的情况下不可能出售自己仅有的房屋。顾建辉自己的证据中也提到的是“购买楼房四间”，而不是“购买房屋申请书”中写的十间。拆迁补偿协议是顾建辉和夏阿照同时在场签字，合法有效。夏桂弟要求维持原判。张连根书面述称，其未与顾建辉签订过房屋买卖协议，要求维持原判。夏亭、夏桂芳、唐白妹书面表示要求维持原判。夏振萍未到庭，亦未发表书面意见。顾建辉向一审法院起诉请求：确认顾建辉与夏阿照就上海市松江区XX村XX号房屋的买卖合法有效。一审法院认定事实如下：一、涉案房屋情况涉案房屋为农村宅基地房屋，根据上海市农村宅基地使用权审核表显示，涉案房屋土地坐落XX乡XX村XX队，土地使用者为夏阿照，于1991年9月12日核准登记时现有人口为夏阿照、唐白妹、张连根、夏桂芳、夏亭，立基人口为8人，批准面积281平方米，核定使用面积220.40平方米，共有使用权面积144平方米，主房占地105平方米，棚舍占地34.80平方米。涉案房屋已于2014年动迁并拆除。2014年5月12日，就涉案房屋，案外人上海XX总公司作为甲方与夏阿照及顾建辉作为乙方、被补偿人（代表）签订补偿协议，顾建辉与夏阿照均在乙方处签名。二、涉案房屋转让情况1993年2月27日，顾建辉向当时的松江县XX乡XX村民委员会提出《购买房屋申请书》，申请内容为：申请人顾建辉家庭共有人口四人，无房，由于住房条件确有困难，经家庭成员协商一致，决定购买产权属于XX乡XX村XX队村民张连根的房屋，该房屋坐落在XX乡XX村XX队，其中七架梁楼房一栋四间计112平方米，五架梁楼房一栋四间计64平方米，五架梁平房一栋二间计32平方米，建筑占地面积合计为120平方米……望准予购房。松江县XX乡XX村民委员会审核意见为：七架梁楼房一栋四间，建筑平方133.20平方米，五架梁楼房一栋四间，建筑平方77平方米，平房二间，占地平方34.84平方米，并加盖村委会公章。2018年5月29日，上海市松江区XX街道XX居委会出具证明称：顾建辉于1993年2月27日申请购买XX队村民张连根房屋与现XX村XX号为同一处。原审另查明，2017年9月20日，上海市松江区人民政府XX街道办事处因顾建辉信访向其出具答复意见书：经查，顾建辉户在1992年申请新批农村宅基地建房，当时仓桥乡人民政府以松仓府字（92）第77号批文，批准顾建辉户新建房屋建筑面积为144平方米，由于顾建辉在1993年2月27日购买了本集体经济组织区XX村XX队村民张连根的房屋后终止了建房程序……顾建辉户以购买的农村宅基地房屋于2014年5月12日与上海市B事务所有限公司签订动迁补偿协议，等。原审再查明，顾建辉与夏阿照的女儿即第三人夏振萍原为夫妻关系，顾建辉在1991年因婚姻关系入住涉案房屋并迁入户口，当时除顾建辉一家四口入住涉案房屋外，涉案房屋内还有夏阿照及唐白妹、夏亭、张连根、夏桂芳居住。原审审理中，顾建辉称本来已经取得审批准备自建房屋，但因张连根一家需要购买商品房必须卖掉家里原来的宅基地房屋，故要求顾建辉购买涉案房屋，张连根作为夏阿照的代理人与顾建辉签订了书面协议（现该书面协议遗失），对此，夏阿照一家及夏桂弟等均知情并同意的，购房涉案房屋一共花费16,000元，顾建辉向夏桂芳、张连根支付了上述款项。夏阿照认为，对于张连根、夏桂芳将涉案房屋中的份额出售给顾建辉是知情的，但张连根一家在涉案房屋中仅享有一半的份额，没有权利处分涉案房屋中属于夏阿照及唐白妹夫妇的份额。一审法院认为，根据上海市农村宅基地使用权审核表所记载的内容，涉案房屋现有人口为5人，即夏阿照及唐白妹、张连根、夏桂芳、夏亭。因此，涉案房屋在尚未分家析产前应属夏阿照及唐白妹、张连根、夏桂芳、夏亭共同共有。本案的主要争议焦点在于夏阿照及唐白妹是否委托张连根将涉案房屋中属于自己的份额一并出售给了顾建辉。对此应认为，根据顾建辉在庭审中的陈述，其与张连根夫妇签订了书面协议，房款也付给张连根、夏桂芳，张连根为夏阿照的代理人，但夏阿照辩称其没有委托第三人张连根将涉案房屋中属于自己的份额出售给顾建辉，唐白妹也述称其也没有委托张连根将涉案房屋中属于自己的份额出售给顾建辉，而夏亭、张连根、夏桂芳述称其仅将涉案房屋中属于自己的4间房屋出售给顾建辉，再从顾建辉提供的购房申请看，其申请购买房屋也系购买属于张连根的房屋，并不包括涉案房屋中属于夏阿照及唐白妹的份额。顾建辉和夏阿照之间在彼时存在亲属关系，应当知道涉案房屋的权利人为何，顾建辉一方面未能举证证明其与夏阿照及唐白妹之间就涉案房屋中属于夏阿照及唐白妹的份额也达成了买卖合意，另一方面亦不能解释其仅向张连根夫妇支付房款等事实。因此应认为，顾建辉提供的证据不足以证明顾建辉与夏阿照之间就涉案房屋中属于夏阿照及唐白妹的份额也一并出售给顾建辉达成一致，即双方之间的房屋买卖合同关系成立，另从补偿协议的签订主体上看，顾建辉和夏阿照均是涉案房屋的共同被补偿人。综上，顾建辉主张其与夏阿照之间成立房屋买卖合同关系，并请求确认该买卖合同有效，缺乏事实依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年7月23日作出判决：驳回顾建辉的诉讼请求。案件受理费200元，由顾建辉负担（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。顾建辉申请本院开具调查令，调查夏阿照夫妇的实际居住情况，以证明夏阿照夫妇与女婿张连根一家居住，推定夏阿照是将十间房屋均出售给顾建辉。本院认为，顾建辉申请调查令仅是为了推定主张事实的成立，不具有直接证明效力，故不予准许。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确定。本院另查明，夏阿照与唐白妹系夫妻，唐白妹生育三个子女：夏振萍、夏桂芳、夏桂弟，张连根与夏桂芳系夫妻，夏亭系张连根与夏桂芳的女儿，顾建辉曾系夏振萍丈夫。本院再查明，顾某在一审中为顾建辉提交证明称：顾建辉于1995年十月向夏阿照购买楼房四间，价值壹万陆仟元一次性付清，因搬场时将购房协议书遗失。本院认为，本案争议焦点为夏阿照是否委托张连根将其夫妇在涉案房屋内的份额出售给顾建辉。顾建辉称其就涉案十间房屋与张连根签订过书面协议，但以协议遗失为由未能提供，为此其提供了顾某的书面证明以证实其主张，但顾某的证明对关键问题即房屋间数与顾建辉的主张有明显出入，故其证言难以采信。顾建辉关于购买十间房屋的主张仅有提供《购买房屋申请书》和村委会的证明，而该两份证明中体现的出售方系张连根，同时结合本案其他证据均能反映顾建辉购买房屋的对象系张连根，始终未出现夏阿照，顾建辉称夏阿照是基于张连根的女婿身份和农村关系紧密等原因委托张连根将包括夏阿照所有的十间房屋均出售给顾建辉，其所述遭到夏阿照和张连根否认，顾建辉对该主张未能提供确凿证据证明，故不予采信。涉案房屋因动迁而与相关公司签订补偿协议，该协议明确将夏阿照列为被补偿人，夏阿照亦在该协议中签字捺印，顾建辉关于夏阿照仅因宅基地持有人签字的意见有悖常理，难以采信。综上，顾建辉主张其与夏阿照之间存在真实有效的房屋买卖合同，依据不充分，不予支持。综上所述，顾建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币200元，由上诉人顾建辉负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  寻增荣审判员  潘春霞二〇二〇年一月十三日书记员  王 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……