贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终49号上诉人（原审被告）：贵阳高新鑫鹏实业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金中路51号瑞金商务大厦内。法定代表人：丁英超，该公司总经理。委托诉讼代理人：李大冲，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐采，贵州黔成起智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马小花，女，1978年1月14日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：刘倩，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张江江，贵州创文律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵阳瑞金置业投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金中路51号瑞金商务大厦2层2-2B。法定代表人：王涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程平，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志平，贵州公达律师事务所律师。上诉人贵阳高新鑫鹏实业有限公司（以下简称高新鑫鹏公司）因与被上诉人马小花、贵阳瑞金置业投资管理有限公司（以下简称瑞金置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人高新鑫鹏公司委托诉讼代理人李大冲、徐采，被上诉人马小花委托诉讼代理人刘倩、张江江，被上诉人瑞金置业公司委托诉讼代理人程平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高新鑫鹏公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。2、改判上诉人不予向被上诉人支付原判中确定的租金数额,上诉人代扣代缴各种税费应从租金中予以扣除。3、改判不予支持被上诉人的资金占用费请求。4、改判确认《产权商铺统一租赁合同》已到期，上诉人不再继续履行合同。5、判令一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已向税务机关代被上诉人缴纳了相应税费，一审法院认定的不计税确定租金金额属于认定错误，金额确定方式应当为税后金额。2、双方签订的《产权商铺统一租赁合同》及协议书，均未约定违约金及资金占用费，原审法院以计算错误的租金为基数按照年利率6%的标准计算资金占用费无事实及法律依据。3、根据双方签订的《产权商铺统一租赁合同》中明确约定合同为三个阶段签约，每个签约期为十年，在第一个合同期满后双方并未实际签订合同。原审法院判令上诉人继续履行合同义务于法无据。4、根据双方签订的《产权商铺统一租赁合同》约定如因人力无可抗力因素导致商场无法正常经营，互不承担责任，该合同自动无效。现涉案路段因路段人流量减少商业遭遇巨大难题及电子商务冲击，上诉人无力再续租，根据约定，合同自动失效，原审法院判令上诉人继续履行合同明显不符合双方合同约定。马小花辩称：1、上诉人主张扣除税后支付租金无事实及法律依据，上诉人没有委托被上诉人缴纳相关税费，上诉人自行缴纳的税费应当是上诉人应该承担的税费，是其经营成本范围。虽然合同约定甲方承担税费，但该条款没有明确约定税费范围，没有实际操作性，上诉人将没有约定的税费让被上诉人承担不符合法律规定。2、双方应该按照合同约定义务，上诉人违反合同约定，未支付租金，其行为给被上诉人造成损失，根据法律规定，应当承担被上诉人的损失，被上诉人按6％请求资金占用费，符合法律规定。3、上诉人与被上诉人对未来30年的主体及租金等合同必要条件作了明确约定，说明合同期限是30年，且约定了30年的使用权，说明双方签订合同的真实意思表示是合同期限为30年。另，实际上上诉人占用并对外出租案涉商铺至今，在第一个10年届满后，上诉人依然在履行合同义务，从上诉人的实际履行行为看，合同期限也是30年。4、上诉人应当继续履行合同，双方在合同中约定了收益及租金的计算方式，高收益与高风险应当并存，上诉人享受了高收益，在合同履行中应当承担比其他合同更高的风险，且上诉人有违约行为，法律并未给违约方解除合同的权利，且上诉人所称的经济环境变化属于经营风险，不属于不可抗力等其他情况，所以应继续履行合同。瑞金置业公司辩称，上诉人的上诉请求与瑞金公司无关，本案应当维持原判。马小花向一审法院起诉请求：1.二被告连带支付拖欠（自2016年10月至2019年6月30日止）的房屋租金共计81761.8元，并从2016年10月起以拖欠租金为基准数，按年利率6%计算支付逾期付款的资金占用费，至租金付清时止；2.二被告继续按合同约定履行支付租金至合同期限届满止；3.案件受理费、保全费由被告承担。一审法院查明事实：2008年7月10日，原告马小花（甲方）与瑞金置业公司（乙方）、高新鑫鹏公司（丙方）签订《产权商铺统一租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市××路××商务大厦××号商铺出租给乙方使用，丙方作为担保方，若乙方在租赁期内由于经营风险而不能如期支付甲方租金，丙方无条件代乙方支付应付租金。2-2A47号商铺的购铺款为296212元。合同约定租赁期限三十年，共分三个阶段签约，每个签约期为10年，自2008年至2018年，第一个十年租赁期前三年按铺位总房价款的年租金回报率以8%的比例计算租金，乙方同意按甲方要求将前三年租金一次性支付给丙方，冲抵甲方向丙方所购买商铺的购铺款。第四年起，每年租金回报率比上一年度递增5%，直至第一个租赁使用期结束。租金按季度支付，应付租金前10日内一次性支付本年度前一个季度租金。如遇经济发展受阻，乙方愿确保本商场第二个十年租赁期商铺租金回报率不低于总房款8%，并按每年租金回报率以5%比例递增，直至该十年租赁使用期结束。实际年租金回报率甲、乙双方视届时经济发展实际情况，在8～11.26%的年租金回报率之间，选择合理的租金回报率，另行商定第二个十年租赁期内第一年的租金回报率基数，并按每年租金回报率5%比例递增。合同第三条约定：“1、甲方权利及义务（6）甲方自行承担按国家相关法律法规规定缴纳的相关税费。”2015年12月18日,瑞金商务大厦二楼2-2A地块产权式商铺71户业主（甲方）与瑞金置业公司（乙方）签订《商铺租赁补充协议》，主要约定：1.从2015年5月1日至2016年9月30日止……在此期间乙方按每位业主原合同约定的租金先支付50%，其余的50%在2016年9月30日前逐步付清；2.从2015年1月至2016年9月30日，原合同约定的5%年增幅暂停执行；3.2016年9月30日后按正常的合同时间进行支付，如乙方届时经营仍然困难可提出与甲方再次协商解决；4.本补充合同仅代表71户业主，由业主代表集体签字生效，业主代表签字后如个别业主不同意，可书面要求不在本合同之列。2016年7月28日，业主方作为甲方，瑞金置业公司作为乙方，高新鑫鹏公司作为丙方，商议《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》，主要内容为：1.丙方……提出收回高新鑫鹏公司自主物业和上述甲方所有位于电子商城二楼的物业进行经营，并承诺从2016年9月30日以后支付甲方相应租金，具体方式和内容由甲、丙双方进一步商议；2.乙方同意丙方提出的收回自主物业及甲方个体业主方上述物业经营权方案，并从2016年9月30日以后不再承担任何原与甲方个体业主签订的合同中涉及乙方的权利与义务。甲方未在该补充协议上签字。另查明，2017年3月13日至2019年3月27日期间，被告高新鑫鹏公司多次以公司户名或户名为丁兰的账户通过网上银行转账或现金支付的方式向原告马小花的委托收款人李坤文支付租金共计30912.37元。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《产权商铺统一租赁合同》、房屋产权证、《商铺租赁补充协议》、《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》、银行付款凭证、银行电子回单、情况说明、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。一审法院认为，原告与被告瑞金置业公司、高新鑫鹏公司签订的《产权商铺统一租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、本案中履行合同权利义务的主体即承租方是否发生变更；二、合同的履行期限；三、租金的计算标准以及资金占用费的计算问题。就上述争议焦点，评析如下：焦点一：关于本案中租赁合同履行主体是否变更的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，2016年9月30日《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》约定的内容，虽业主方未在该补充协议上签字，但2016年9月30日后的租金，一直由高新鑫鹏公司向业主方支付，业主方一直未提出异议。同时，高新鑫鹏公司认可其履行的是承租人义务而非担保人义务向原告支付租金，故应当认定含本案原告在内的未签订《承诺书》或《协议书》的业主，自2016年10月1日起由被告高新鑫鹏公司收回2-2A区域商铺自行经营是明知的。此外，从商铺的现状来看，是商场统一进行经营，业主之间的商铺从空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑构造上不再具备原有的封闭性，使用上亦无独立性，因此该商铺并不完全符合建筑物区分所有权的法律特征，同时，涉案2-2A区域商铺共同形成一个整体，只有统一规划、整体使用时才能体现其价值，若将不具备独立性的涉案商铺拆分，一部分继续履行，一部分终止履行，必然破坏整个商场的结构，并损害大部分业主的利益。故应当认定原告与瑞金置业公司之间的租赁权利义务关系已变更为高新鑫鹏公司与原告之间，对原告要求两被告承担连带支付责任的诉请不予支持。焦点二：关于租赁期限的问题。《产权商铺统一租赁合同》约定租赁期限为三十年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，该《产权商铺统一租赁合同》的租赁期限应为二十年。关于高新鑫鹏公司辩称应当重新签订租赁合同的意见，经查，《产权商铺统一租赁合同》所约定的事项除签约时间为每十年一签以外，对租金支付标准及方式、合同期内的权利及义务等均有明确约定，故每十年一签的仅是合同约定的签约方式，而非合同存续的必须构成要件；同时，第一个合同履行期间届满后，原告及高新鑫鹏公司均未提出解约请求，高新鑫鹏公司也未向原告发出解约意向,期间也陆续向原告支付租金，故原告与高新鑫鹏公司的租赁合同关系存续，被告高新鑫鹏公司应当继续履行《产权商铺统一租赁合同》所约定的除租金支付标准外的合同义务。焦点三：关于租金的支付标准问题。原告主张租金应当依照租赁合同的约定，按照8%-11.26%的标准分段计算租金，被告高新鑫鹏公司主张应当按照实际投资额的8%计算并扣除房产税等税种后的金额进行支付。首先，根据高新鑫鹏公司向原告支付的租金及交税明细来看，交税主体均为被告高新鑫鹏公司，且被告高新鑫鹏公司提交的交纳税费的证据不能证明其代谁交纳税费；再次，本案中的产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，不宜单独将包含原告在内的15户未出具《承诺书》或《协议书》的业主的商铺租金按照《产权商铺统一租赁合同》的约定来计算租金，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利应受到其他商铺业主整体意志的限制，且高新鑫鹏公司自2016年10月1日起均以购铺款的8%向原告支付租金，原告未提出异议，故被告高新鑫鹏公司应按投资额即购铺款的8%不计税向原告支付租金，根据《产权商铺统一租赁合同》的约定，原告自行承担因出租案涉商铺所产生的税费。关于欠付的租金，2016年9月30日前的租金，被告瑞金置业公司主张已向原告支付完毕，同时，瑞金置业公司抗辩2016年9月30日的租金已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项“下列的诉讼时效期间为1年：（三）延付或者拒付租金的；”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则实施以前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告主张2016年9月30日的租金已超过诉讼时效，被告瑞金置业公司抗辩理由成立，本院予以采纳。从2016年10月1日计算至2019年6月10日，按照投资额的8%计算租金支付标准，被告高新鑫鹏公司应当支付原告租金为296212元×8%÷12个月×32个月+296212元×8%÷12个月÷30天×10天=63850.14元，扣除被告高新鑫鹏公司已支付的30912.37元，被告高新鑫鹏公司尚欠原告租金32937.77元未支付。关于业主方主张资金占用费的问题。本案中，《产权商铺统一租赁合同》虽未对违约责任进行约定，但被告拖欠支付原告租金的行为，势必对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张以拖欠的租金为基数按年利率6%标准计算至租金付清之日止的利息，该项诉请并无不当，本院予以支持。关于起算时间，原告主张自2016年10月起算至租金付清时止，但被告高新鑫鹏公司自2017年3月13日至2019年3月27日期间均有向原告支付租金的记录，庭后原告承诺以被告支付最后一期租金的次日起以欠付租金为基数，按年利率6%为标准计算资金占用费，从其自愿。关于高新鑫鹏公司辩称原告与瑞金置业公司在2016年9月30日前的租金均按投资额的8%扣除税费后向原告支付，各方均未提交证据证实。关于高新鑫鹏公司辩称第一个十年合同履行期满后当事人需续签合同才能延续合同权利义务的意见，首先合同中并未有关于第一个合同期满后双方需续签合同，否则视为合同到期或解除的约定；其次，《产权商铺统一租赁合同》约定的合同履行期限为30年，且对前20年的租金支付标准均有明确的约定；再次，高新鑫鹏公司提出其已向原告提出了解约请求，但未提交证据证实；最后，高新鑫鹏公司辩称其在合同期满后继续代管商铺、代收租金，《产权商铺统一租赁合同》没有约定第一个十年期满后双方未续签合同由承租人代收代管，业主方也未授权高新鑫鹏公司代收代管。高新鑫鹏公司上述辩解意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳高新鑫鹏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马小花支付欠付的房屋租金32937.77元；二、被告贵阳高新鑫鹏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内以欠付租金为基数从2019年3月28日起按照年利率6%的标准，向原告马小花支付资金占用费损失至租金付清之日止；三、原告马小花与被告贵阳高新鑫鹏实业有限公司继续按《产权商铺统一租赁合同》约定的权利义务履行合同〔租金标准变更为购铺款的8%（不含税）〕；四、驳回原告马小花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计923元，保全费838元，原告马小花负担1052元，被告贵阳高新鑫鹏实业有限公司负担709元（案件受理费、保全费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费、保全费）。本院二审期间，上诉人提交第一组证据：解除合同通知的照片打印件、相关人员签到表、开会内容记录，证明目的：证明合同已经到期已向业主通知自行收回管理。马小花经质证：对三性不予认可，且是上诉人单方制作，且看内容排版是在业主签到后后期自行增加。解除合同需要双方意思表示，并非是上诉人单方通知就解除，且上诉人作为违约方并没有单方解除权，该组证据达不到证明目的。瑞金置业公司经质证：该组证据证明瑞金公司已经退出原来的合同关系，本案与我方无关。第二组证据：贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号文件，证明目的：涉案房屋属于该份文件规划的范围，文件中的第三项：工作目标中的内容说明合同难以履行，本案达到了合同解除的条件，该份文件后面还有相关内容也有体现。马小花经质证：对该份证据真实性认可，对关联性不认可，该份证据与本案无关，该份文件涉案地点不是涉案商铺，与本案的合同不存在关联性，达不到证明目的，也不能成为上诉人解除合同的依据，不能依照地方文件解除合同。瑞金置业公司经质证：该份证据与我方无关。第三组证据：贵阳微生活新闻报道，证明目的：证明案涉房屋的租赁已经受到西南商贸城的影响，也是合同无法继续履行的依据。马小花经质证：该组打印件不属于证据，且可能存在误导报道，本案属于租金纠纷，而不是合同解除纠纷，其证明目的与本案无关，双方签订合同是2008年，该报道是2014年，对于国家经济变动，是属于商业风险，上诉人以高额房价出售房屋在2008年就享受了高收益的情况下，不能因为市场经济的变化认定是不可抗力，也达不到解除合同的条件，被上诉人没有任何违约行为，没有违约方才享有合同优先解除权。瑞金置业公司经质证：我方已经退出租赁关系，对于上诉人与业主是否继续履行与我方无关。对于上诉人提交的证据，因与本案无关联性，本院不予确认。审理中，因上诉人第四项上诉请求属于二审中提出反诉，经本院询问，二被上诉人均表示不同意在二审中一并审理，经本院调解无果，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院已告知上诉人另行依法主张权利。本院经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案审理焦点为：一、上诉人向被上诉人支付的租金是否应扣除其主张的税金；二、资金占用费是否应支持；三、如何认定合同约定的租期及一审判决上诉人继续履行合同是否正确；四、涉案的租赁合议关系是否因不可抗力而自动失效。本院分述如下：关于焦点一，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款”之规定，纳税人应依据法律、行政法规规定缴纳税款，涉案《产权商铺统一租赁合同》已明确约定业主自行承担按国家相关法律法规规定缴纳相应税费，虽然在本案业主与上诉人签订的《协议书》中有租金扣税后支付的内容，但该内容并未明确“扣税”指的是扣除上诉人应缴纳的税款还是扣除业主应缴纳的税款，同时，该内容也未明确扣除税费的种类，即不能依法确定扣除税费的纳税义务人，故不能认定涉案《协议书》变更了原《产权商铺统一租赁合同》的约定，系上诉人为涉案业主代缴税费权利的约定。并且，上诉人也未举证证实其对业主享有法定代扣代缴之权利，故上诉人主张应在支付的租金中扣除代缴税费无事实依据。又且，涉案《协议书》明确约定了租金按业主购房合同金额的8%支付，故一审判决的租金计算方式符合双方合同约定。对上诉人相应主张，本院不予采信。关于焦点二，涉案业主诉请的资金占用费实为主张其因上诉人逾期支付租金造成的资金占用损失，上诉人逾期履行合同义务的行为必然导致涉案业主相应期间可支配财产的减少，产生涉案业主另行筹集资金的利息损失，一审法院判决的给付资金占用费标准及期间不违反法律规定，并无不当。对上诉人相应主张，本院不予采信。关于焦点三，涉案《产权商铺统一租赁合同》已明确约定了租期为30年，虽然另行约定有分三个阶段签约，但其他合同权利义务均是按30年租期统一约定，故应认定涉案《产权商铺统一租赁合同》对租期的约定为30年，每十年一签的约定仅是双方约定的签约方式，而非对约定租期的变更。但是，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，涉案合同约定的租期超过20年的部分无效。现双方合同并未消灭，合同权利义务亦未终止，对双方仍具有法律约束力，上诉人应依约履行合同义务至法定有效的租期届满之日，涉案业主诉请继续履行合同无具体履行内容，属于诉请不明之情形。并且，在合同履行过程中，法律已赋予合同当事人协商解除合同及在对方根本违约情形下解除合同的法定权利，涉案业主的诉请系排除双方合同当事人的法定权利，故一审判决予以支持不当，本院予以纠正。关于焦点四，涉案《产权商铺统一租赁合同》约定的在不可抗力下合同失效的条件是致使租赁商场无法正常运营，该约定实为约定的合同任意解除权条件。上诉人主张涉案路段因路段人流量减少及电子商务冲击，导致其经营遭遇巨大难题。上诉人首先未举证证实其主张的事实，且上诉人主张的事实即使成立，也是属于商业风险的范围，并非合同约定的不可抗力导致无法正常运营，故应认定约定的合同任意解除权条件未成就，双方合同关系并未依约解除。对上诉人相应主张，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国税收征收管理法》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初608号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初608号民事判决第三项、第四项；三、驳回马小花的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计923元，保全费838元，原告马小花负担1112元，被告贵阳高新鑫鹏实业有限公司负担649元。二审案件受理费收取657元，由贵阳高新鑫鹏实业有限公司负担597元，由马小花负担60元。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 周 俊审判员 李 广审判员 庞 敏审判员 姜彦宏二〇二〇年一月十七日书记员 王珊珊