四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16328号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：成都高新区天泰路111号。 法定代表人：贾保国，公司董事。 委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市宇鑫餐饮管理有限公司，住所地：深圳市南山区沙河街道华侨城西部市场201。 法定代表人：禹钟云，总经理。 委托诉讼代理人：蒙春雷，四川永靖律师事务所律师。 原审被告：成都佳晟投资有限公司。住所地：成都市双流区东升街道航鹰东路6号。 法定代表人：申福合，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 上诉人四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）因与被上诉人深圳市宇鑫餐饮管理有限公司（以下简称宇鑫公司）、原审被告成都佳晟投资有限公司（以下简称佳晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初5330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鼎邦公司上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初5330号民事判决第二、三、五项；2.改判驳回宇鑫公司要求鼎邦公司退还履约保证金、赔偿违约金的诉讼请求；3.改判宇鑫公司向鼎邦公司支付房屋租金1213383.42元，宇鑫公司向鼎邦公司赔偿违约金979087.79元，改判鼎邦公司不予退还宇鑫公司履约保证金45756元；4.本案全部诉讼费用由宇鑫公司负担。事实与理由：1.润驰国际广场位于双流区核心街道，是成都人流、物流、资金流核心区，并非一审法院认定的位置偏僻，人流量小商业价值低。2.润驰国际广场一直在整体开业中，“韩太郎韩国烤肉吧”经营严重亏损系自身原因导致。3.鼎邦公司没有违约，是宇鑫公司擅自退组导致合同目的不能实现，宇鑫公司应当支付租金、赔偿违约金、不退还宇鑫公司履行保证金。 宇鑫公司辩称，宇鑫公司没有存在违约行为，租赁房屋所在的商场一直未能实现正式营业，客流量严重不足，导致合同目的不能实现，宇鑫公司有权解除合同，鼎邦公司后将案涉房屋出租给他人，应当赔偿违约金，请求驳回鼎邦公司的上诉请求，维持原判。 佳晟公司述称，同意鼎邦公司的意见。 宇鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宇鑫公司与鼎邦公司签订的《租赁合同》；2.判令鼎邦公司退还宇鑫公司履约保证金45756元；3.判令鼎邦公司退还宇鑫公司装修保证金10000元；4.判令鼎邦公司支付给宇鑫公司违约金166095元；5.判令鼎邦公司赔偿宇鑫公司各项损失共计513274元；6.判令鼎邦公司完整归还其违法扣留的属于宇鑫公司的财产（详见韩太郎烤肉店内物品清单）；7.判令佳晟公司对上述款项承担连带赔偿责任；8.判令鼎邦公司和佳晟公司共同承担本案的诉讼费用。 鼎邦公司向一审法院反诉请求：1.判令宇鑫公司向鼎邦公司支付房屋租金1213383.42元（自2013年12月18日至2018年3月22日）；2.判令宇鑫公司向鼎邦公司赔偿违约金979087.79元（以租金为本金，按每日千分之一计算）；3.判令鼎邦公司不予退还宇鑫公司履约保证金45756元；4.本案全部诉讼费用由宇鑫公司承担。 一审法院认定事实：案涉商铺位于成都市双流区东升街道航鹰东路6号，登记的所有权人为佳晟公司，在案涉合同签订时，佳晟公司已将案涉商铺所在商场“润驰国际广场”整体委托给鼎邦公司经营管理。 2013年2月5日，宇鑫公司向鼎邦公司支付商铺保证金45756元。同年10月11日，宇鑫公司与郑华签订一份《韩太郎烤肉吧加盟合同》及《合同补充分协议》，约定郑华加盟宇鑫公司名下的“韩太郎韩国烤肉吧”品牌，双方合作企业名称：“韩太郎韩国烤肉吧”，经营地址：成都双流双流润驰国际广场，合同期限为六年；宇鑫公司提供品牌使用权及管理体系等，郑华向宇鑫公司支付加盟费6万元等等。合同签订后，禹钟云向郑华出具了收取加盟费21000元、21000元、18000元的三张收条、收据，除第二笔加盟费21000元系郑华向禹钟云转账支付外，宇鑫公司未提交其余加盟费系现金还是转账支付的相关证据。 2013年10月18日，鼎邦公司（甲方）与宇鑫公司（乙方，）签订了一份关于双流润驰国际广场的《租赁合同》，约定：甲方是双流润驰广场的业主全权委托授权的招商、经营管理单位，有权将商业广场出租，甲方同意在商业广场建设完成后将其中商业步行街四层的部分区域出租给乙方使用，租赁场所建筑面积暂定394.45平方米，实际建筑面积以建设主管部门认定的测绘机构的实测建筑面积为准；租赁用途为：餐饮“韩太郎韩国烤肉吧”；租赁期限为6个租约年，具体租赁期限为2013年10月18日起至2019年10月17日止；免租装修期为自进场日起算1个月零28天，期限具体为2013年10月20日起至2013年12月17日止；免租装修期内，乙方无须支付租金，但应支付进场日起租赁场所发生的水电等公共事业费、垃圾清运费、商业及物业服务费、空调电费（如有）等各项费用，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期；免租期限为2个月，免租期为商业广场整体开业日起算，具体期限为2013年12月18日起至2014年2月17日止，若商业广场整体开业日发生变化，则免租截止日相应顺延；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2013年12月18日，具体日期以甲方书面通知为准）对外整体营业；乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所租金；租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积，第一至第三个租约年的月租金标准为58元/月/建筑面积平方米，从第四个租约年起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增10%，乙方应按每季为一期提前支付租金；首付租金应于进场日前20个工作日前支付给甲方；除首付租金外，每季租金应提前于上季租期到期日前25日前支付给甲方；乙方应在本合同签署后的7个工作日内，向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金，金额共计45756元；如乙方未能按照合同约定支付租金、商业物业服务费、违约金或者其他应付款项，或乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额，如履约保证金金额度不足扣除的，乙方仍应补足；本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7个工作日内无息归还乙方；租赁期限内，甲方应保证乙方有权按本合同约定使用租赁场地，不存在妨碍乙方承租权的所有权、出租权争议；乙方应按规定按时缴纳相关费用，自行负责租赁场所的经营，并承担相应风险及相关责任；租赁期限内，乙方投资于租赁场或为租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方；乙方对租赁场所内的财产、物品负有保管责任；违约责任，18.1，若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理；18.9，在下列情况下，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：18.9.1，因甲方原因导致乙方无法合法地使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法使用权的；按照18.9.1条及其他条款约定，乙方行使合同解除权的效力：乙方因甲方违约依照上述条款约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有），乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方；如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满5个租约年（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担上述条款的责任外，还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金等等。合同还约定了一方有权经书面通知另一方立即解除合同不视为违约的情形，以及甲方有权经书面通知乙方立即解除合同的情形等等。合同中，乙方签字代表有禹钟云、吴兰琴。合同签订后，鼎邦公司将案涉商铺交付给宇鑫公司。宇鑫公司随后向鼎邦公司申请装修。 2013年10月25日，鼎邦公司向“韩太郎韩国烤肉吧”发出《装修费用缴费通知单》，通知该客户在10月25日前缴纳装修保证金、装修管理费、建渣清运费等费用共18474元。宇鑫公司未提交已缴纳上述费用证据。据宇鑫公司提交的四川阳光尚和物业管理有限公司（以下简称：阳光物业公司）出具的《装饰装修施工证》记载，装修店铺柜位号：417－420韩国烤肉吧－韩太郎，装修单位：自装，现场负责人：刘有林，建筑面积303平方米，进场日期：2013年11月1日，施工时间段：2013年11月1日至12月31日。上述期间，宇鑫公司聘请的装修人员进场装修了商铺。宇鑫公司未向一审法院提交装修合同及实际支付装修费用的有效证据。 2013年11月1日，吴兰琴与成都市伟城制冷设备有限公司（以下简称：伟城公司）签订了《空调与排烟安装合同》，约定由伟城公司对宇鑫公司承租商铺的空调及排烟系统进行改造、安装，约定工程总价款为92800元，安装完成支付5万元，润驰广场正式开业后三个月，空调及排烟系统使用无故障，支付剩余42800元。同年12月10日，伟城公司出具收据，载明收到“韩太郎韩国烤肉吧”中央空调及排烟安装工程款5万元。2013年12月底，案涉商铺装修及空调、排烟系统改装安装完工。宇鑫公司未提交实际支付商铺装修款及空调排烟系统工程款的相关银行支付凭证。 2013年12月27日，阳光物业公司张贴通知，通知各位商户，因润驰国际广场将于2013年12月28日开业，要求各商户暂停装修施工。但润驰国际广场12月28日并未举行商场整体开业仪式。2014年7月15日，鼎邦公司向宇鑫公司发出《商务联系函》，主题为：关于开业及免租期商务函，函称：因阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段，故此将合同约定开业时间延迟，步行街正式开业时间我司将于开业前30天以书面形式通知贵方，为确保双方合作顺利，在原租赁合同商务条款不变的基础上，给贵方增加3个月免租期（正式开业日当天起计算免租期）；免租期届满的次日起正式计租，未缴纳租金的商户，请于免租期届满前25日支付首期租金。同年8月30日，鼎邦公司再次向宇鑫公司发出《工作联系函》，表示同意韩太郎餐饮自2014年9月5日开始试营业并持续经营的情况下，再给予3个月免租期，至此，鼎邦公司一共给予宇鑫公司八个月免租期（自鼎邦公司书面通知整体开业之日起算）。 “韩太郎韩国烤肉吧”在装修完成后，购置了家具、设备等，于2014年9月5日开始试营业。鼎邦公司一直未向宇鑫公司书面通知“润驰国际广场”整体开业时间，也未提交“润驰国际广场”（包括商业步行街）已实际整体开业的相关证据。 一审法院又查明，由于双流润驰国际广场位于双流县城郊区，所在的位置比较偏僻，附近的居民小区较少，修建后数年广场的对面都是荒地，商场的人流量一直很少，商场B座的二、三、四层的大部分商铺建成后一直空置未租出，部分已营业的商家也陆续退出了在润驰国际广场的经营。至2016年8、9月份，在双流润驰国际广场经营的大部分商铺已陆续关闭停业，晚上B幢楼1-4层只有“韩太郎韩国烤肉吧”一家店在营业，商场内经常没有公共照明、中央空调，顾客到此消费极为不便，“韩太郎韩国烤肉吧”已无法正常营业。2017年1月份，“韩太郎韩国烤肉吧”因经营亏损严重，关门停业。在等待商场整体开业期间，店内冰柜内一直冷冻有货物，“韩太郎韩国烤肉吧”在2017年5月19日向物业管理公司交纳了电费1050元，在同年8月22日交纳了电费630元。此后，该商铺在关门期间（无留守人员）被鼎邦公司收回。鼎邦公司未向宇鑫公司发出过书面解除合同通知，双方也未办理过移交商铺的手续。商铺收回的具体时间无法查实。宇鑫公司人员在2018年3、4月份发现商铺被另租给他人经营，于同年5月9日向一审法院提起诉讼。一审审理中，宇鑫公司未向一审法院提交商铺被收回时店内有什么物品、物品数量以及物品被鼎邦公司扣留的有效证据。 据宇鑫公司2018年5月29日、11月20日拍摄的案涉商铺的照片显示，原“韩太郎韩国烤肉吧”的店牌已被撤下，换了“馋味轩牛排自助”的店招。经调查，该商铺已于2018年4月8日被乌鲁木齐乐福生活广场管理有限公司双流分公司出租给徐春林经营。 2019年5月28日，经一审法院现场调查，原位于双流区东升街道航鹰东路6号的“润驰国际广场”已更名为“乐福城市生活广场”，现由鼎邦公司转租给乌鲁木齐乐福生活广场管理有限公司双流分公司经营管理。“馋味轩牛排自助”店已不在商场B409号商铺内经营，商铺内原装修已全部拆除，现正在重新装修，商铺门上张贴的广告为“乐百迪酒吧”。 一审法院认为，宇鑫公司与鼎邦公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。现各方当事人对合同履行中是否有违约行为、违约责任的承担、以及佳晟公司是否应承担民事责任均有异议。一审法院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对各项争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、鼎邦公司是否有违约行为及民事责任的承担。 （一）违约行为。 根据审理查明事实，鼎邦公司在合同履行中有以下违约行为：1、鼎邦公司经营管理的“润驰国际广场”未按合同约定时间整体开业，也未通知过宇鑫公司商场延期整体开业的时间，至商铺被收回为止商场均未整体开业，导致商场内大量空铺，商场人流量少，宇鑫公司承租商铺在试营业期间经营环境不良，经营严重亏损，导致合同目的不能实现。属根本性违约。2、在宇鑫公司承租商铺的经营期间，商场有时存在未提供中央空调、公共照明的情况，影响了商铺的正常经营。3、在合同租赁期限尚未届满、双方未协商一致解除合同的情况下，鼎邦公司未通知宇鑫公司、也无合法理由擅自收回商铺，以其实际行为拒绝继续履行合同，导致宇鑫公司无法合法使用租赁场所，构成根本性违约行为。 鼎邦公司辩称其公司开业后一直在经营，商铺也一直在开业，无未开业的违约行为，与查明事实不符。一审法院认为，鼎邦公司作为商业综合体的经营管理企业，不同于一般的房屋租赁，双方签订本合同的目的，是为了利用鼎邦公司商业综合体整体开业经营所带来的商业氛围促进其店铺的经营。双方约定商场整体开业时间以及整体开业后开始缴纳租金的内容，其实质是约定鼎邦公司要通过商场整体开业的方式向承租方提供良好的经营环境，并非约定鼎邦公司开业或商铺自行开业，上述抗辩不成立。 （二）合同的解除。 宇鑫公司于2018年5月9日向一审法院起诉，以鼎邦公司推迟合同约定开业时间，至今润驰国际广场”的商业步行街没有对外正式开业，商业步行街的整体环境根本不适合商家营业，造成宇鑫公司严重的经济亏损，有违约行为由要求解除合同。经审查，宇鑫公司要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”之规定，案涉租赁合同在一审法院2018年5月16日向鼎邦公司送达民事起诉状副本时依法解除。 （三）违约责任的承担。 经审查，鼎邦公司在合同履行中，有未按合同约定进行商场整体开业导致合同目的不能实现、单方收回商铺导致宇鑫公司无法合法使用出租物的违约行为，按照合同约定：“18.1，若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外”，宇鑫公司有权要求鼎邦公司赔偿因其违约行为造成的经济损失。 本案中，宇鑫公司主张的损失赔偿额为513274元，其中各损失项目包括：装饰装修损失（装修费27万元，空调及排烟管道布置费92800元，装修杂费8474元），加盟费用6万元，招聘员工去深圳培训的工资6万元及房租1.2万，等待开业期间的电费损失1万元。经审查，宇鑫公司主张的上述损失项目中，未提交宇鑫公司招聘员工去深圳培训的工资6万元及房租1.2万的相关证据，鼎邦公司对其诉请求不予以认可，仅凭宇鑫公司的单方陈述，不足以认定上述损失客观存在，对宇鑫公司主张的上述两项损失，一审法院不予支持。宇鑫公司主张的等待商场整体开业期间冷冻货物花费的电费损失1万元，仅提交了2017年5月、8月两次交费共计1680元的证据，其主张损失1万元的证据不足。宇鑫公司主张的加盟费用6万元，系案外人郑华向宇鑫公司支付的加盟“韩太郎韩国烤肉吧”品牌的费用，该费用并非宇鑫公司支出费用，而是宇鑫公司的收入，其性质并不属于宇鑫公司的损失，宇鑫公司主张该项费用系损失，于法无据，一审法院不予支持。宇鑫公司主张的装修费损失27万元及装修杂费损失8474元，未提交实际支付上述费用的有效证据，对宇鑫公司主张的两项损失金额不予支持。宇鑫公司主张的空调及排烟管道布置费损失92800元，与装修费损失的性质均为商铺的装饰装修费用损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租珍请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。“之规定，本案中，因双方对解除合同时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，鼎邦公司应承担的是对商铺中已形成附合的装修装饰物的剩余租赁期内（即2018年5月9日至2019年10月17日期间）的残值的赔偿责任，但宇鑫公司主张的赔偿数额是其装修装饰的费用金额，也未提交双方解除合同时，商铺中已形成附合的装修装饰物的剩余租赁期内的残值的相关证据，根据商铺的装修已被他人拆除的现状，也无法对相关损失数额进行评估，宇鑫公司请求赔偿的的上述两项损失金额的证据不足，故对宇鑫公司要求赔偿装修费损失及空调及排烟管道布置费损失的金额，一审法院不予支持。 综上所述，虽然鼎邦公司的违约行为实际给宇鑫公司造成了商铺的装饰装修损失、等待商场整体开业期间的电费损失以及部分经营投入损失，但宇鑫公司提交的损失项目及损失金额为513274元的证据不充分，故对宇鑫公司主张的损失金额，一审法院不予支持。 本案违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，鉴于鼎邦公司的违约行为实际给宇鑫公司造成了商铺的装饰装修损失、等待商场整体开业期间的电费损失以及部分经营投入损失，一审法院依据租赁合同18.1条关于损失赔偿的约定，参照租赁合同18.10.2条关于解除合同的违约金的约定，综合考虑宇鑫公司实际损失的大小，以及宇鑫公司已实际占有使用商铺四年多，其中试营业两年多（从2014年9月试营业起到2017年1月停业），已实际产生商铺使用费用，但鼎邦公司未向其收取等因素，本案中，鼎邦公司应承担的违约金酌定为137268.6元（58元/月/平方米×394.45平方米×6个月）。宇鑫公司主张按第五个租约年租金70.18元/月/平方米的标准来计算违约金有误，本案中因商场未整体开业，宇鑫公司从未缴纳过租金，违约金以第一个租约年租金标准58元/月/平方米的标准计算较为合理。因宇鑫公司未提供有效证据证明实际损失超过了上述违约金数额，对其请求的其余损失赔偿金额，一审法院不予支持。 （四）宇鑫公司要求鼎邦公司退还履约保证金45756元的诉讼请求。因案涉合同已解除，宇鑫公司并无合同约定不退还履约保证金的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失“之规定，在解除合同后，鼎邦公司应退还宇鑫公司履约保证金，故对上述诉讼请求，一审法院予以支持。 （五）宇鑫公司要求返还装修保证金的诉讼请求，因未提交缴纳装修保证金的有效证据，证据不足，一审法院不予支持。 （六）宇鑫公司要求鼎邦公司和佳晟公司归还违法扣留的商铺内的物品的诉讼请求，因宇鑫公司未提供商铺内物品被鼎邦公司和佳晟公司扣留的有效证据，证据不足，一审法院不予支持。 二、宇鑫公司是否有违约行为及民事责任的承担。 鼎邦公司认为宇鑫公司未按合同约定支付租金，已构成严重违约，与审理查明事实不符。虽然双方在租赁合同中约定：租金于进场日前20个工作日支付首付租金。但在合同及此后的商务函中也约定了在商场整体开业后开始计算免租期，免租金为八个月。同时，鼎邦公司在2014年7月15日发出的《商务联系函》中，已对租金的支付时间进行了变更，变更为：鼎邦公司在原租赁合同商务条款不变的基础上，给宇鑫公司增加3个月免租期（商业步行街正式开业日当天起计算免租期）；免租期届满的次日起正式计租，未缴纳租金的商户，于免租期届满前25日支付首期租金。而“润驰国际广场”（包括商业步行街）在起诉时并未整体开业，尚不符合双方约定的支付租金的条件，且鼎邦公司在宇鑫公司租用商铺的四年间，从未向宇鑫公司发出过缴纳租金的通知，故宇鑫公司未向鼎邦公司支付租金，并不属于违约行为。鼎邦公司反诉要求宇鑫公司支付租金、违约金、不退还履约保证金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。 三、佳晟公司在本案中是否应承担民事责任。本案中，佳晟公司并不是合同相对人，佳晟公司仅是案涉商铺的业主，与鼎邦公司系委托经营关系，佳晟公司与宇鑫公司并无约定要对鼎邦公司在案涉合同的中的债务承担连带责任，故宇鑫公司要求佳晟公司对鼎邦公司在本案中应承担的违约责任负连带责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宇鑫公司与鼎邦公司签订的《租赁合同》已于2018年5月16日解除；二、鼎邦公司在判决生效后十日内向宇鑫公司退还履约保证金45756元；三、鼎邦公司在判决生效后十日内向宇鑫公司支付违约金137268.6元；四、驳回宇鑫公司的其它诉讼请求；五、驳回鼎邦公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费5576元及一审反诉案件受理费12353元，由鼎邦公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审另查明，一审法院工作人员于2019年5月28日上午到双流区调查了解案涉商铺情况，乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司双流分公司（以下简称乐福公司）工作人员贾强陈述，鼎邦公司已将整个润驰国际广场商场转租给了乐福公司，现由乐福公司管理经营，故润驰国际广场已经更名为乐福城市生活广场，原B栋409号商铺经营的韩太郎烤肉吧在2017年1月关门，具体是谁收回的不清楚，2018年过完年后鼎邦公司将商场交给了乐福公司管理，乐福公司后又将案涉商铺出租，另行出租时该店铺内已经没有可以移动的物品。 宇鑫公司提交的其自行拍摄的照片显示，案涉商铺所在商场周边铺面均未营业，内部灯光昏暗，没有人流。鼎邦公司对该照片真实性予以否认，但未在本院指定的期限内提交案涉商场的照片或其他能够反映商场实际经营状况的证据。鼎邦公司认可案涉商场原系鼎邦公司经营管理，后交由乐福公司经营管理。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，鼎邦公司与宇鑫公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有及履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉商场是否正式开业；二、案涉商场是否符合经营条件，鼎邦公司是否存在违约行为；三、宇鑫公司是否存在擅自离场，是否存在违约行为。就争议焦点评述如下： 关于案涉商场是否正式开业。鼎邦公司述称，商场于2013年12月28日正式开业，广场的所有商铺都已经出租，正式开业时举办了一个仪式，但未提供证据予以佐证。本院认为，根据鼎邦公司与宇鑫公司的合同第六条6-4的约定及双方的函件往来，可以表明，商场的整体开业需要书面通知承租商户。在2014年8月30日鼎邦公司发给宇鑫公司的函件中，鼎邦公司称：“至此，我司将给予贵司共计8个月免租期（该免租期自我司书面通知整体开业之日计算）”，该内容与鼎邦公司审理中陈述的2013年12月28日商场已经开业的说法矛盾，鼎邦公司也未提交证据证明其书面通知过商场整体开业。故本院认为，案涉商场没有正式开业，对于鼎邦公司的辩述意见本院不予采纳。 关于案涉商场是否符合经营条件。本院认为，鼎邦公司作为出租人和商业综合体的经营管理单位，具有对商业综合体进行建设、完善从而达到满足商业经营的基本条件，以使房屋具备适租条件的义务。同时根据双方租赁合同约定，免租期从商业广场整体开业起计算，开业日发生变化则免租期顺延，因此，应当视为双方均认可当商场正式开业之日，案涉商铺才符合适租条件。前文已述，原计划的开业日期为2013年年底，而鼎邦公司至今并无证据证明案涉商场已经正式开业。同时，虽然鼎邦公司不认可宇鑫公司提交的照片的真实性，但其未能提供相应反证，故本院认定该照片内容真实，根据照片显示，案涉商场人流稀少、整体处于未开业状态，不具备适租条件。因此，本院对宇鑫公司关于鼎邦公司未能提供适租场地，存在违约情形的主张予以支持，对鼎邦公司的相反主张不予支持。因鼎邦公司长期未给宇鑫公司提供适租条件，造成宇鑫公司经营目的不能实现，构成了根本违约。 关于宇鑫公司是否擅自离场，存在违约行为。本院认为，因鼎邦公司长期未能提供适租环境，构成违约，宇鑫公司故有权解除合同，无论是其搬离还是暂时停业等待正式开业，均不构成违约。同时因鼎邦公司未按合同约定完成商业广场整体开业，免租期间和租赁期间均尚未起算，故宇鑫公司亦有权拒绝向鼎邦公司支付租金，因此本案中宇鑫公司不存在违约行为。 综上所述，上诉人四川鼎邦商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35858元，由四川鼎邦商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年一月六日 书记员 王小禹