湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终4148号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗婷，女，1981年10月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：游少权，河南三叶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭田玉，河南君信合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。 法定代表人：汤斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人:黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。 上诉人罗婷因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗婷及其委托诉讼代理人游少权、郭田玉，被上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗婷上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持罗婷的反诉请求，驳回汇龙公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由汇龙公司负担。事实和理由：1.汇龙公司在2014年12月30日前交付涉案房屋时,就已知涉案房屋的产权登记面积与合同约定的面积存在差异，但其从未向罗婷主张过误差面积的购房款，其于2019年3月5日提起诉讼，已超过法定诉讼时效期间。2.根据汇龙公司发布的广告内容可以证实，其承诺赠送1间房（N+1户型中的1），该承诺内容构成要约，应属合同内容。一审判决认定“汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分面积，并未承诺赠送房屋”错误。3.一审判决忽视罗婷支付购房款和汇龙公司交付房屋的时间，影响诉讼时效、汇龙公司存在欺诈行为、当事人责任等的认定。汇龙公司进行房屋测绘及不动产权初始登记依据的房屋分层平面图，与合同约定的房屋平面图在房屋结构、测绘范围等方面存在明显差异，一审判决对汇龙公司的该违约事实未予认定错误。4.现有证据可以证实，汇龙公司的违法改建行为自2013年10月开始，最晚于2014年10月完成。一审判决认定汇龙公司违法建设涉案房屋的时间为2016年错误。涉案房地产项目的规划设计系由汇龙公司擅自变更，而非一审判决认定的由郴州市城乡规划局调整。5.汇龙公司将镂空架空层改建为房间，是在履行赠送房间的合同义务。合同总价款已包含该房间的对价，罗婷并未因汇龙公司的改建行为获得额外利益，汇龙公司改建房屋的建设成本及后果应由其自行承担。一审判决认定由罗婷支付该房间的价款，有违公平。6.无证据证实规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，一审判决认定的该事实错误。7.汇龙公司未举证证明其为赠送房间办理产权登记的成本，一审判决按合同约定的单价作为计算标准，缺乏依据。合同总价款已包含该房间的价款，不能因办理产权登记而重复收取。罗婷系守约方，汇龙公司系违约方，一审判决由罗婷按50%的比例承担费用，不公平。且汇龙公司的改建行为违法，其不应因从事违法行为而获利。8.一审判决认定罗婷的反诉主张，与一审法院、湖南省郴州市中级人民法院作出的生效裁判文书及庭审查明的事实不符，其中的“生效裁判文书”指代不明。9.汇龙公司系以赠送房间、不退定金等方式，欺骗并胁迫罗婷接受涉案合同第七条第二款约定的第2种争议面积处理条款，该条款依法属无效条款，且汇龙公司在房屋竣工、交付，罗婷支付购房款等环节均未告知罗婷因其违法建设行为导致产权登记面积与合同约定的面积存在差异的事实，构成欺诈。10.一审法院调取（2019）湘1002民初1285号民事判决书、（2019）湘10民终2200号民事判决书，并以该两份判决书所载内容作为本案定案的依据，违反《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于举证责任分配、人民法院调查取证的相关规定，程序违法。11.一审法院未就《关于万宝国际业主有关问题的回复》组织双方当事人举证、质证，一审法院在证据采纳、事实认定上过于草率。综上，请求二审法院依法支持罗婷的上诉请求。 汇龙公司辩称，1.汇龙公司从未承诺将涉案房屋的产权登记面积赠送给罗婷。2.汇龙公司与罗婷签订的合同合法有效，合同已约定误差面积的处理方式，罗婷依约应补交购房款。3.一审判决按50%的比例要求罗婷承担涉案房屋的相应价款，已体现公平公正原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 汇龙公司向一审法院起诉请求：1.依法判令罗婷向汇龙公司支付购房款62051元；2.判令罗婷以应付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向汇龙公司支付违约金至实际履行完毕时止；3.本案诉讼费、保全费由罗婷负担。 罗婷向一审法院反诉请求：1.撤销罗婷、汇龙公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第七条第二款的内容；2.判令汇龙公司承担隐瞒合同情况给罗婷带来的律师费、误工费、差旅费等损失共计20000元；3.变更涉案《郴州市商品房买卖合同》中涉案房屋建筑面积为129.86平方米;4.本案的诉讼费由汇龙公司负担。 一审法院认定事实：一、2014年7月10日，汇龙公司与罗婷签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1.罗婷购买汇龙公司开发的“汇龙·万宝国际城”第A2栋16层1603房，房屋面积为116.77平方米，单价为每平方米4740.34元，房屋总价值为553529元；2.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，罗婷按照约定将购房款交于汇龙公司。 二、汇龙公司为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。 三、2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙·万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元，汇龙公司按时缴纳了罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，将本次多出的计容面积即超国土批准建筑面积7408.36平方米，在汇龙公司的第三期开发项目的原审批面积中扣除。同时增加部分面积已办理产权初始登记，罗婷房屋实际面积比合同约定面积增加13.09平方米。 四、另查明，就“汇龙·万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋所产生的争议，汇龙公司已对购房业主向一审法院提起诉讼，其争议与本案相同。一审法院审理的汇龙公司诉钟爱健、张文华商品房销售合同纠纷一案已作出（2019）湘1002民初1285号民事判决书，经湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终2200号二审民事判决书维持原判后，已发生法律效力，该生效裁判所确认的事实，与本案查明的基本事实相同。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。汇龙公司、罗婷签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议作如下认定和处分： 一、关于本诉。 1.增加房屋面积的认定。汇龙公司、罗婷对涉案房屋增加面积13.09平方米无异议，由于汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故认定增加的13.09平方米全部为汇龙公司改建镂空房而引起的房屋面积增加。 2.汇龙公司是否承诺赠送镂空部分面积。汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。由此认定：汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。 3.增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中罗婷虽提交汇龙公司做出的《关于万宝国际业主有关问题的回复》。但该回复无原件，同时汇龙公司予以否认，且罗婷无其他证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，对该证据不予认可。在本案中，汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋办理产权登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润。同时，罗婷作为受益方，该增加部分的面积已经办理产权初始登记，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿、公平原则，罗婷应承担汇龙公司为改建房屋花费的相应费用。综上，罗婷支付的房价款应以双方约定房价的50%为宜，故罗婷应承担的费用为13.09平方米×4740.34元/平方米×50%≈31025.53元。由于汇龙公司、罗婷对增加面积的价款如何支付并未达成协议，汇龙公司要求罗婷按每日万分之五计算违约金，缺乏事实和法律依据，故对汇龙公司的该项诉讼请求，不予支持。 二、关于反诉。罗婷所提反诉主张，与一审法院、湖南省郴州市中级人民法院作出的生效裁判文书及庭审查明的事实不符，其诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）罗婷支付原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司购房款31025.53元，此款限被告（反诉原告）于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗婷的反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费676元，财产保全费691元，合计1367元，由原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司、被告（反诉原告）罗婷各负担683.5元；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）罗婷负担。” 本院二审期间，罗婷围绕上诉请求依法提交了证据，汇龙公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对罗婷提交的证据，本院认证认为：第一组证据（证据1.）汇龙公司在《郴州日报》发布的售房广告（10张），该广告内容属要约邀请，不属于合同内容，故该证据的证明目的不能成立，本院不予采纳；第二组证据：证据2.万宝国际城的《质量保证书》，与本案无关，本院不予采纳；证据3.《使用说明书》，证明目的不能成立，本院不予采纳；证据4.涉案房屋的照片3张，关联性不能确定，本院不予采纳；证据5.万宝国际城物业管理公司公布的业主房屋问题汇总表，与本案无关，本院不予采纳；第三组证据：证据6.万宝国际城《2017年度竣工验收备案台账》两张，证据7.万宝国际城A2栋《建设工程永久性质量责任标牌》照片，证据8.万宝国际城物业管理公司发出的《温馨提示》，证据9.《入伙通知书》、《入伙须知》，该组证据虽然具有真实性，但其证明目的均不能成立，本院不予采纳；第四组证据：证据10.2015年度的《郴州日报》4张、证据11.郴州市房产管理局房价网站查询信息3份，该组证据与本案无关，本院不予采纳。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：涉案房屋于2018年4月19日办理不动产首次登记，产权面积于该日确定，涉案房屋建筑面积为129.86平方米。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、汇龙公司的起诉是否超过法定诉讼时效期间；二、汇龙公司改建镂空房引起涉案房屋面积增加13.09平方米，罗婷是否应对该部分房屋面积（误差面积）向汇龙公司支付购房款，如应支付，金额如何计算；三、罗婷的反诉请求是否应予支持。 关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。因此，就超出合同约定面积的产权登记面积（误差面积）的购房款，汇龙公司主张权利的诉讼时效期间应从涉案房屋的产权登记面积（误差面积）确定之日（知道权利受到损害之日）起算，即从2018年4月19日起算。自该日至汇龙公司起诉之日（2019年3月5日），间隔不足3年，故汇龙公司的起诉并未超过法定的3年诉讼时效期间。罗婷上诉认为汇龙公司2014年12月30日前交付房屋时就知道权利受到损害，并以此为由主张汇龙公司的起诉超过法定诉讼时效期间，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。涉案《商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。汇龙公司将镂空部分改建成房屋，引起房屋面积增加13.09平方米，该误差面积办理了产权登记手续，产权登记面积比合同约定面积有所增加。罗婷主张改建的镂空房系汇龙公司在售房时承诺赠送给罗婷的，但根据汇龙公司售房时的广告宣传内容，汇龙公司承诺赠送的是不计产权的可改造成房屋的镂空面积，并非计入产权的房屋面积。现该部分面积已经改建成房屋并办理产权登记，形成了物权，房屋价值亦随之增加，罗婷因此受益，而汇龙公司亦实际支出了改建成本、缴纳了罚款且被规划国土部门调减了三期建筑面积，罗婷应向汇龙公司支付增加产权面积的购房款。 关于购房款如何计算，汇龙公司主张应以产权登记面积按原合同单价计算。本院认为，涉案房屋产权面积的增加并非因设计图与实际施工存在差异引起的面积增加，而是汇龙公司将镂空部分违规改建成房屋引起面积增加，且该镂空部分原本不计入产权面积而属汇龙公司承诺赠送给罗婷的，汇龙公司应对其违规加建的行为承担相应责任，如严格按照《商品房买卖合同》第七条的约定计算购房款，对罗婷亦不公平。因此，一审法院根据等价有偿、公平原则认定罗婷按约定房价的50%支付购房款，处理得当。 关于争议焦点三。1.《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定，房屋面积以产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。实际上，汇龙公司也是按产权登记面积向罗婷主张误差面积的购房款，故罗婷主张汇龙公司的行为构成欺诈，不能成立。此外，罗婷并未举证证实汇龙公司以不退定金的方式，胁迫其签订上述条款。因此，罗婷反诉要求撤销涉案《商品房买卖合同》第七条第二款的内容、并要求变更涉案《商品房买卖合同》中涉案房屋建筑面积为129.86平方米，于法无据，本院不予支持。罗婷反诉要求汇龙公司承担隐瞒合同情况给罗婷带来的律师费、误工费、差旅费等损失，亦无相应的证据加以证明，本院亦不予支持。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。一审判决以与本案事实基本相同的生效判决（2019）湘1002民初1285号民事判决确认的事实作为本案定案的依据，符合法律规定。另，经本院二审核实，罗婷、汇龙公司在一审中均未提交《关于万宝国际业主有关问题的回复》，一审判决在“本院认为”部分对该证据进行评析，有误。因一审判决对该回复未予认可，亦未将该《回复》作为本案定案的依据，故一审判决的该项错误不影响本案的实体处理。罗婷提出的关于一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人罗婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费676元，由上诉人罗婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢末钢 审 判 员 张九香 审 判 员 雷金梅 二〇二〇年一月八日 法官助理 孙宝乐 书 记 员 唐旭超 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。