河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0722民初2788号原告：张瑞生，男，1965年5月24日出生，汉族，现住河北省张北县。委托诉讼代理人：王全成，河北鸿义律师事务所律师。被告：吉平，男，1968年3月1日出生，汉族，住河北省张北县，系张北县园林局职工。被告：张北县辉业房地产开发有限责任公司，住所地：张北镇建设街城建路西。法定代表人：张大勇，公司经理。委托诉讼代理人：赵宝，男，1963年2月19日出生，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：卢芳，女，1985年3月14日出生，汉族，公司员工。原告张瑞生与被告吉平、被告张北县辉业房地产开发有限责任公司（以下简称：辉业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞生及其委托诉讼代理人王全成、被告吉平、被告辉业公司的委托诉讼代理人赵宝、卢芳到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告张瑞生向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行《商品房买卖合同》，立即交付原告位于内蒙古三个商铺，并立即办理产权手续，同时支付原告从2015年11月1日起至2019年10月31日延期交付房屋的违约金562830元。2019年11月1日以后的违约金以购房款770935元为基数，按每日万分之五计算，支付至实际交付房屋之日。2.案件受理费由被告负担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：解除案涉三份《商品房买卖合同》，被告返还购房款770935元，支付原告从2015年11月1日起至2019年10月31日延期交付房屋的违约金562830元；2019年11月1日以后的违约金以购房款770935元为基数，按每日万分之五计算，支付至实际交付房屋之日。事实与理由：2011年4月1日，被告吉平向我借款50万元，给我出具了借条。经原告多次向吉平催要吉平代表张北县辉业房地产开发有限责任公司太仆寺旗分公司（以下简称：辉业公司太仆寺旗分公司）于2015年4月22日与原告签订了三份《商品房买卖合同》，将其开发的位于内蒙古分别以161645元、394515元、214775元的价款出卖给原告，用于抵顶吉平向原告的借款，同时辉业公司太仆寺旗分公司出具了三张同等金额的现金收据。约定2015年10月31日交付房屋，逾期交付超过30日的，出卖人按照已付房价日万分之五承担违约金。合同签订后，原告多次找被告要求交付房屋，办理产权手续，被告一直推托至今。2019年4月8日，原告以民间借贷法律关系提出对二被告的起诉，经过开庭审理，法院认为被告吉平向原告张瑞生的借款已用案涉三套房屋抵顶，可依案涉《商品房买卖合同》另行主张权利。作出（2019）冀0722民初1010号民事判决书，已于2019年9月25日发生法律效力。现依法提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。诉讼中认为被告一直没有交付房屋，无法实现合同目的，遂变更了诉讼请求。被告吉平对借贷及签订《商品房买卖合同》的事实无异议，但认为已经和分公司签订商品房买卖合同了，应该和分公司主张，不应该向我主张，和我没有关系，所以我不同意返还这些钱。被告辉业公司辩称，太仆寺旗分公司是独立的法人，分公司有相应的财务等组织机构。分公司借用我们的资质，后为了方便成立的分公司，写的证明出现一切问题，和总公司无关。辉业公司对分公司与张瑞生之间的借款不清楚，与辉业公司没有关系，辉业公司不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对张瑞生提供的借条、三份《商品房买卖合同》、三张收款收据及本院（2019）冀0722民初1010号民事判决书，当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以认定，均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月，辉业公司在锡林郭勒盟太仆寺旗成立辉业公司太仆寺旗分公司，在宝昌镇开发建设奥盛达购物广场，吉平系该分公司的股东。2011年4月1日，吉平向张瑞生借款50万元，并出具借条。后归还借款本金12万元，利息18万元。2015年4月22日，被告吉平作为辉业公司太仆寺旗分公司的经办人与张瑞生签订了三份《商品房买卖合同》，用以抵顶剩余借款本息，三份合同约定辉业公司太仆寺旗分公司将在宝昌开发建设的奥盛达购物广场第一座三层C3127号商铺（建筑面积29.39平方米、套内建筑面积14.19平方米）、第一座三层C3128号商铺（建筑面积39.05平方米、套内建筑面积18.85平方米）、第一座三层C3129号商铺（建筑面积71.73平方米、套内建筑面积34.63平方米）分别以161645元、214775元、394515元的价款出卖给张瑞生，同时辉业公司太仆寺旗分公司给张瑞生出具了三张金额为161645元、214775元、394515元的现金收据。收据注明收款方式为顶账柜台。合同签订后，分公司未向原告张瑞生交付案涉商铺，亦未办理房屋产权登记手续，张瑞生也未占有使用柜台。被告吉平亦未与辉业公司太仆寺旗分公司就抵账商铺办理转付价款手续。2019年4月8日，原告以民间借贷纠纷为由向本院对二被告提起诉讼，本院审理后认为吉平应为案涉借款的借贷主体，双方签订《商品房买卖合同》的真实意思是张瑞生通过将借款本息作为购房款对价获得买卖合同标的物的所有权，被告吉平向原告张瑞生的借款已用案涉三套房屋抵顶，可依案涉《商品房买卖合同》主张权利。并作出（2019）冀0722民初1010号民事判决书，已于2019年9月25日发生法律效力。本次诉讼中，经法庭明示，被告不能向原告履行《商品房买卖合同》所涉商铺的交付义务。本院认为，被告吉平以辉业公司太仆寺旗分公司开发建设的商铺抵顶对原告张瑞生的借款本息，在签订《商品房买卖合同》后，辉业公司太仆寺旗分公司及吉平无法依约向购买人张瑞生交付案涉商铺，导致原告合同目的不能实现，故原告请求解除合同，应予准许。被告吉平在同原告张瑞生办理以商铺抵顶借款过程中未向商铺的出卖方辉业公司太仆寺旗分公司办理转付价款手续，合同不能履行应承担向原告退还价款的义务，被告辉业公司太仆寺旗分公司在吉平未向其转付价款的情况下依然向原告出具购房合同及相关收据，存在过失，应承担连带责任，故原告主张退还案涉商铺价款770935元，并赔偿损失，应予支持。但原告主张损失从2015年11月1日起至2019年10月31日的违约金562830元，2019年11月1日以后的违约金以购房款770935元为基数，按每日万分之五计算，支付至实际退款之日，畸高于实际损失，可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。辉业公司太仆寺旗分公司不具有独立法人资格，其民事责任应由总公司辉业公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、2015年4月22日被告吉平作为辉业公司太仆寺旗分公司的经办人与原告张瑞生签订的三份《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告吉平于上述合同解除之日起五日内退还原告张瑞生案涉商铺价款770935元，并自2015年11月1日起至履行之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告张瑞生支付资金占用费。被告张北县辉业房地产开发有限责任公司承担连带责任。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9428元，减半收取计4714元，由被告负担。原告预交案件受理费4714元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  侯剑兵二〇二〇年一月十四日书记员  钱雯君附法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。