山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终2307号 上诉人（原审被告）：李彩霞 委托诉讼代理人：姜广衡（系李彩霞丈夫） 被上诉人（原审原告）：东营靓都物业服务有限公司 法定代表人：李云龙，总经理。 委托诉讼代理人：刘洪欣，东营靓都物业服务有限公司职工 委托诉讼代理人：张睿龙，东营靓都物业服务有限公司职工 上诉人李彩霞因与被上诉人东营靓都物业服务有限公司（以下简称靓都公司）物业服务合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李彩霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审费用全部由靓都公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.在本案一审中，靓都公司未能提供合法有效的物业服务合同，一审法院在未查明案件事实的情况下就作出判决，属于事实认定不清。2.胜利油田胜宏置业有限公司（以下简称胜宏置业）在未经招标的情况下就指派其全资子公司对小区进行物业服务，损害了全体业主的利益。胜宏置业与李彩霞签订的前期物业合同损害了全体业主的利益，扰乱了经济秩序，属于无效合同。3.一审法院判决李彩霞支付未到期的物业费属于事实认定错误。一审判决作出时间为2019年9月24日，但其认定李彩霞支付物业费至2019年9月30日，显示公允。4.靓都公司提供的物业服务不符合服务标准，收取的服务费用亦不符合物价部门公布的定价标准。二、一审未依法履行送达义务，侵害了李彩霞的合法诉权，属程序违法。 靓都公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。靓都公司就涉案房屋提供物业管理服务及计费标准等在李彩霞与胜宏置业签订的《商品房买卖合同》中均有约定，李彩霞欠缴物业费的行为损害了其他已缴费业主的权益，应予以纠正。2.一审法院采用了留置送达，不存在程序违法。 靓都公司向一审法院起诉请求：依法判令李彩霞支付靓都公司物业费20564.50元（2015年1月1日至2019年9月30日）、违约金1734.14元，共计22298.64元。 一审法院认定事实：2013年，胜宏置业与李彩霞签订《商品房预售合同》，合同约定，李彩霞向胜宏置业购买案涉房产，建筑面积为240.05平方米；前期物业公司为靓都公司，物业服务费价格为1.5元/月平方米（建筑面积）。李彩霞于2013年12月26日入住案涉房产，靓都公司提供了物业服务。李彩霞尚欠靓都公司物业费20524.28元（自2015年1月1日至2019年9月30日）。 一审法院认为，靓都公司与李彩霞之间存在合法有效的物业服务合同关系，一审法院予以确认。依据法律规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。因此，靓都公司要求李彩霞支付物业费，证据充分，理由正当，但因计算有误，一审法院支持20524.28元。靓都公司要求李彩霞支付违约金，其提供的催收物业费照片不能证明已经送达至李彩霞，也没有提供证据证明双方约定物业费支付期限，因此，该项请求，不予支持。李彩霞经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、李彩霞于判决生效之日起十日内支付靓都公司物业费20524.28元；二、驳回靓都公司的其他诉讼请求。李彩霞如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元，减半收取179元，由靓都公司负担14元，李彩霞负担165元。 二审中李彩霞为证明其上诉请求提交如下证据： 证据一、手机照片打印件33张，证明：靓都公司对涉案小区物业服务不到位。 证据二、企业登记信息一份，证明靓都公司是胜宏置业的全资子公司，靓都公司在涉案小区提供物业服务不合法。 靓都公司质证称，对证据一的真实性不认可，该证据系打印件，看不出是涉案小区的情况，对其证明目的亦不认可，因为物业管理是一个动态的过程。关于证据二，靓都公司是一个独立的法人，开发商通过招投标的方式选聘了靓都公司作为涉案小区的前期物业服务公司，这在商品房买卖合同中有体现。 靓都公司提交2013年12月26日向李彩霞收取物业费用单据一份，证明：李彩霞认可靓都公司进行服务，认可房屋的物业费是每月每平方米1.5元。 李彩霞质证称，对证据的真实性没有异议，对证明目的不认可。该物业费是胜宏置业在向李彩霞交付房屋时利用其售房强势地位强制李彩霞接受并缴纳的。如果不交该物业费，胜宏置业拒绝向李彩霞交付房屋钥匙。 本院认为，李彩霞提供的证据一系手机微信截屏及照片打印件，因其未提供照片的原始载体，且靓都公司对其真实性不予认可，故本院对该证据的真实性及证明目的不予采信。证据二中的企业登记信息仅能证明靓都公司系由胜宏置业出资设立，不能证明其为涉案小区提供物业服务不合法，对其证明目的不予采信。靓都公司提交的证据系该公司向李彩霞收取的涉案房屋的物业费单据，李彩霞对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，对其证明目的本院将结合其他事实和证据综合认证。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案二审中争议的焦点问题为：1.涉案物业管理服务合同的效力问题；2.一审判决认定事实和适用法律是否正确；3.一审判决是否存在程序违法的情形。 关于焦点1，李彩霞认为胜宏置业在未经招标的情况下即指派其全资子公司――靓都公司对小区进行物业服务，损害了全体业主的利益，扰乱了经济秩序，属于无效合同，并主张靓都公司一审提交的《商品房预售合同》及附件中并非其本人签字、捺印，系靓都公司伪造的。本院认为，李彩霞依据与胜宏置业签订的《商品房预售合同》购买了涉案房屋，已办理产权证书并装修入住，《商品房预售合同》第二十条明确约定，出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务。该约定结合靓都公司一审提供的靓都入住流程单和二审提供的2013年12月26日向李彩霞收取物业费用的单据，能够证实李彩霞对靓都公司为涉案小区提供前期物业服务是明知的。靓都公司为涉案小区提供前期物业服务，并不违反法律和行政法规的强制性规定，李彩霞关于靓都公司损害全体业主的利益，扰乱了经济秩序的主张无事实与法律依据，本院不予采信。关于靓都公司一审提供的《商品房预售合同》及附件是否伪造的问题，本院认为，李彩霞依据与胜宏置业签订的《商品房预售合同》及附件购买了涉案房屋，并已办理产权证书，其完全有能力和条件提供《商品房买卖合同》及其附件与靓都公司一审提供的《商品房买卖合同》及其附件进行比对，确认其真伪，但李彩霞并未提供。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，本院认为，靓都公司一审提供的《商品房买卖合同》及其附件与李彩霞为办理涉案房屋产权证书提交给房屋登记机关的《商品房买卖合同》及其附件是一致的，靓都公司并不存在伪造证据情形。涉案《商品房买卖合同》及其附件中关于物业服务的约定对李彩霞和靓都公司均具有约束力。 关于焦点2，本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李彩霞与胜宏置业签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.5元/月平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取；第二十一条约定，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同约定的价格和方式依法交纳物业服务费用。该合同附件九中明确载明前期物业公司为靓都公司，李彩霞作为购房人依《商品房买卖合同》及附件约定购买案涉房产并入住，视为对《商品房买卖合同》及附件的认可和接受，其应当按约定的标准和时间交纳物业费。因此，一审法院认定李彩霞与靓都公司之间存在物业服务合同关系，并判令其向靓都公司支付欠交的物业费，符合法律规定和合同约定，并无不当。另外，关于一审判决认定李彩霞支付物业费至2019年9月30日的问题，《商品房买卖合同》第二十条明确约定，物业费由物业管理企业按年（半年、季）收取，2019年9月30日正是第三季度的最后一天，故一审判决将物业费支付时间确定在2019年9月30日，符合合同约定，本院予以确认。 关于焦点3，经查，本院认为，一审法院在多次向李彩霞邮寄送达诉讼材料未获签收的情况下，以留置送达方式向其进行送达，符合民诉法及其司法解释的相关规定，并未损害其诉讼权利，不存在程序违法的情形。 综上所述，李彩霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费357.47元，由上诉人李彩霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇二〇年一月十日 法官助理张志倩 书记员倪玉佳