贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1846号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：钱叶中，男，1963年11月27日出生，汉族，贵州省施秉县人，个体工商户，住施秉县。委托诉讼代理人：宋红光，施秉县中心法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：钱施志，男，1987年4月1日出生，汉族，贵州省施秉县人，住施秉县，系钱叶中之子。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：贵州省施秉县杉木河漂游有限公司，地址施秉县城关镇杉木河白沙井。法定代表人：刘金生，董事长。上诉人钱叶中因与被上诉人贵州省施秉县杉木河漂游有限公司（以下简称杉木河漂游公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省施秉县人民法院作出的（2019）黔2623民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。钱叶中上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判支持上诉人的一审请求（含反诉请求）；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的合同已经明确了租赁范围“屋前临杉木河，后靠杉木河度假村宾馆，西抵铁索桥，东临河坎”，更明确写明“乙方有权在原地址上进行升级改造，升级改造后的房屋在租赁期限满后归甲方所有”，“后靠杉木河度假村宾馆”、“升级改造后的房屋在租赁期满后归甲方所有”就明确了“长廊”就包含了修改升级的房屋在内，而从改造好的房屋架构在内，整个房屋也是以“长廊”的主架为支撑点向后延伸修建改造起来的房屋，故一审认定上诉人租赁的房屋是两栋事实不清；2.“主合同”及“补充协议”上明确写明签订时间分别为2017年1月1日和2017年1月2日，从协议签订后的准备工作到修堡坎，到签订房屋建筑合同，再到2017年8月3日被相关部门责令停止拆除，一审判决推理双方签订两个租赁合同，并推理“几个月至一年左右”系认定事实不清，补充协议中也写明就原合同中未尽事项订立补充协议，充分说明双方签订的就是一个合同、一个租赁物；3.双方签订合同后，因涉及到房屋升级改造，考虑到房屋归属及出资是否能抵扣租金的问题，最后商谈成一人出地、一人出资，之后一人一半商谈分摊和延长了十三年租金的约定；4.协议中已经明确修复路面、补栽树木的时间明确在修建完毕后，但一审判决认为在判决生效之后十日内修复不符合约定；5.合同约定“就开挖的基础占地面积140平方米，房屋层高三层，房屋建设以甲乙双方认定的建设图为准（甲方要求屋面为平顶建设），房屋三层不得开门面对甲方宾馆”不难看出，图纸和层高都是被上诉人要求和同意的，属于被上诉人的主观原因，故按约应由被上诉人承担上诉人的损失。被上诉人杉木河漂游公司辩称，杉木河度假村宾馆包括宾馆房屋前的硬化路面和绿化带等附属设施，从双方签订的补充协议第二、三条约定内容来看，被上诉人所建房屋都在四抵范围内，一审组织双方实地勘察，租用面积也并未“短斤少两”，上诉人以任何借口不交付租金都是违反约定的。本诉原告杉木河漂游公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付2017年租金26000元，滞纳金3782.5元，2018年租金18000元，滞纳金1527.75元，2019年租金18000元，滞纳金378.00元，共计67688.25元付给原告；二、判令被告即时修复原告混凝土路面（260㎡)，补栽被毁柏树（相应高度）12棵，桂花树2棵，铁树1棵；三、判令被告所建房屋的构筑物撤离柏树一米以外。反诉原告钱叶中向一审法院起诉请求：一、驳回原告第一、第三项的诉讼请求；二、被告同意按约定履行原告第二项诉讼请求（待第三楼修建完毕后履行）；三、责令原告返还被告已交纳的租金26000元；四、原告赔偿被告在修建第三层房屋时被行政部门制止和强制拆除的损失35690元；五、由原告(反诉被告)承担本诉和反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月1日，被告(反诉原告)钱叶中主动找到原告(反诉被告)杉木河漂游公司法定代表人刘金生协商，并签订了租赁合同。合同约定：甲方（原告）将其名下的施秉县白沙井鱼庄（也称“长廊”，产权属于原告），面积约170平方米（屋前临杉木河，后靠杉木河度假村宾馆，西抵铁索桥，东临河坝），租给乙方（被告）经营，租赁期限为8年，经甲方许可乙方可对租赁房屋进行升级改造，房屋租金第一年（2017年）为26000元（被告已支付），前三年租金固定不变，三年后（2020年）租金每年递增1000元。被告钱叶中租下白沙井鱼庄后，即进行升级改造。为扩大经营规模，被告再次找原告协商，将白沙井鱼庄后面空地（原为斜坡）利用起来新修房屋一栋，双方签订了租赁合同补充协议书（2017年1月2日不准确，其具体签订时间经合理推算，是在签订第一份租赁合同后几个月至一年左右），该补充协议书第一条约定甲方（原告）同意乙方（被告）在原经营场所后面新修房屋一栋，费用由乙方单独出资，乙方所出资费用作为租用甲方13年份摊租金，新开挖的基础占地面积约140平方米，房屋层高三层，房屋建设以甲、乙双方认定的建设图为准，房屋三层不得开门面对甲方宾馆。该补充协议书第二条约定乙方在原经营场所后面开挖的新基础要距原告的柏树1米以上。该补充协议书第三条约定乙方在修建过程中运输材料施工导致甲方经营场所路面受损，乙方应在修建完毕后修复甲方路面，补裁柏树12棵，桂花树2棵，铁树1棵。该补充协议书第四条约定乙方在修建过程中，因甲方主观原因导致乙方在修建过程中受阻挠和制止的，甲方承担乙方应有的法律责任和赔偿。该补充协议书第七条约定2017年房租为26000元一年，现将房租修订为18000元一年。三年后（2021年）租金每年递增1000元，房租次年生效。同时租赁合同补充协议还重新修订租赁的期限（由8年延展至13年），对未尽事宜由甲、乙双方友好协商解决，补充协议与原合同具有同等法律效力，协商不成的，可起诉至当地人民法院进行处理。被告钱叶中投入资金五十余万元进行修建，当新建房屋修到第三层时，施秉县住房和城乡建设局于2017年8月3日向原告法定代表人刘金生下达了强制执行前通知书，认定其未经规划许可擅自修建砖混结构房屋。2017年12月6日，原告以自己所经营旅游开发是经县政府许可为由提出申辩，县住建局召开听证会，会议要求会后30日内补办报建手续（原、被告双方事后都没有补办报建手续）。2018年4月1日，县住建局以原告违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十八条和《中华人民共和国行政强制法》第三十七条规定，以施建强字[2018]第008号作出强制拆除决定，对原告未经规划许可擅自修建砖混结构房屋进行强制拆除。经原、被告向县住建局说明和请求，县住建局最后只拆除该房屋的第三层砖混构（只允许搭建临时板房），造成被告钱叶中损失35690元。为此，被告与原告发生争执，并认为造成的损失应该由原告承担。同时，被告还认为原、被告双方通过租赁合同补充协议已约定由被告出资修建新的房屋作为投资已抵扣了租金，分摊到十三年当中去了，现已不需要交纳房屋租金，2017年的租金应当返还给被告。原告则认为被告违反合同约定，侵害了原告的合法权益，于2018年5月5日向法院起诉，提出以上诉求。被告在庭审中提起反诉。另查明，被告在修建房屋过程中损坏原告路面具体面积为：201.6平方米(长为24米,宽为8.4米)。一审法院认为：原告(反诉被告)与被告(反诉原告)所签订的租赁合同、租赁合同补充协议书，是双方当事人的真实意思表示，是在公平、自愿的基础上协商一致下签订的，且未违反国家法律的规定，对双方具有约束力，双方要自觉履行合同规定的权利和义务。租赁合同约定，原告将施秉县白沙井鱼庄出租给被告经营，并约定了租赁期限、租金数额、履行方式等项内容。租赁合同补充协议书对原经营场所（施秉县白沙井鱼庄）后面新修一栋房屋，由被告出资修建，出资费用作为租金，只对新修的一栋房屋具有效力，不影响原租赁合同双方对原租赁房屋（施秉县白沙井鱼庄）的约定，双方对租金的修订应理解为对前合同的修订，即对租赁施秉县白沙井鱼庄租金的修订。租赁合同补充协议书第七条，原、被告双方已作了明确的约定“2017年的房租为26000元一年”，已实际履行，说明双方当时对合同没有异议，是认可的。“现将房屋租金修订为18000元一年”，条件是次年生效，也就是紧跟2017年的第二年生效，所以，应该理解为从2018年起租金为18000元，三年后，2021年租金开始每年递增1000元。租赁合同补充协议书第三条约定，被告对修建房屋所损坏甲方经营场的路面（实际测量为201.6平方米），以及补栽柏树12棵、桂花棵2棵、铁树1棵，乙方应在修建完毕后修复，是原、被告双方认可的事实。新修房屋第三层已被县住建局拆除，经法院实地勘测，被告已搭建好临时板房，应视为已经完工。故原告提出请求人民法院判决被告支付原告2018年租金1.8万元，2019年租金1.8万元，共计人民币3.6万元；被告即时修复原告混凝土路面（以实际查明为准），补裁被毁柏树（相应高度）12棵，桂花树2棵，铁树1棵的诉讼请求理由成立，予以支持。对原告提出请求人民法院判决被告支付原告滞纳金的诉讼请求，一是滞纳金征收的主体为公权力机关，一般社会团体、企业和个人无权征收，二是双方对违约责任没有作为明确的约定，其理由不能成立，不予以支持。本案在审理过程中，原告对其提出的要求被告支付2017年房屋租金26000元，以及被告新修房屋基础应距原告后排柏树1米以上的诉讼请求，原告已主动撤回和放弃。房屋的修建需由政府相关职能部门许可和批准，被告在原告建设用地范围内修建房屋，除征得原告同意外，还需要政府相关职能部门许可，应由原、被告双方具体协商，写出建房申请和提供房屋施工图纸，取得建设许可证，方能实施。租赁合同补充协议第四条约定，乙方在修建过程中，因甲方主观原因导致乙方在修建过程中受阻的制止的，甲方承担乙方应有的法律责任和赔偿。而本案中，被告(反诉原告)没有找原告(反诉被告)商议补办报建手续的问题，原告（反诉被告)不存在主观上不愿意配合的故意。故被告(反诉原告)提出请求判决原告(反诉被告)返还租金26000元和赔偿修建房屋所造成的损失35690元由原告(反诉被告)承担的理由，不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十五条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告(反诉原告)钱叶中在本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)贵州省施秉县杉木河漂游有限公司2018年房屋租金18000元、2019年房屋租金18000元，共计36000元；二、被告(反诉原告)钱叶中在本判决生效后十日内修复原告混凝土路面201.6平方米，并在来年春季补栽被毁柏树（相应高度）12棵，桂花树2棵，铁树1棵；三、驳回原告(反诉被告)贵州省施秉县杉木河漂游有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)钱叶中所有诉讼请求。本院二审期间，被上诉人杉木河漂游公司未提交新证据。上诉人钱叶中提交了以下证据：①视频，拟证明被上诉人公司董事长刘金生签订租赁合同和补充协议的时间分别应为2017年1月1日和2017年1月2日的事实；②腾讯空间相片，拟证明租赁合同和补充协议都是2017年7月18日保存在上诉人腾讯空间，一审判决认定补充协议签订时间推定是在签订第一份租赁合同后几个月至一年左右是错误的；③相片，拟证明分级改造动工时间为2017年5月13日上午，原长廊和升级改造后的房屋是在原租赁物上升级改造，同时证明原长廊后五空地，系上诉人按合同开挖升级改造地基修建房屋。经质证，被上诉人杉木河漂游公司对证据①真实性并无异议，但认为摄制月份并非1月份，视频里面自己还穿着短袖，助理还穿着裙子，不可能签订时间是1月份；对证据②真实性不予认可；认为证据③与本案无关联。本院认为，对于证据①真实性，被上诉人并无异议，认为视频中摄制的就是正式签订补充协议的场景，故本院予以认可，从该视频来看，刘金生等穿着短袖和裙子，说明签订的时间应在夏季，故一审认定补充协议的签订时间约在租赁合同签订时间几个月后并无不当；而对于证据②、③，对图片真实性予以采信，但认为不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同及补充协议所约定的租赁物是同一还是两个？2.合同约定的修复路面及补载铁树、桂花树及柏树期限是否已到？3.杉木河漂游公司应否对钱叶中所遭受损失承担赔偿责任？关于争议焦点一，上诉人认为案涉补充协议是对原租赁合同的变更，租赁物指向一个，补充协议已经约定用建筑出资经费抵扣租金，故不应再另外支付租金。经审查，根据租赁合同及补充协议约定内容来看，本院认为补充协议不仅对原租赁合同部分条款进行了变更，还另行增加了对新租赁物相关约定事项，具体分析如下：其一，租赁合同第一条明确约定了租赁物为“施秉县白沙井鱼庄（也称为“长廊”）”，占地面积约为170平方米，而补充协议第一条写明是在原经营场所后新修建房屋一栋，所有建筑出资费用作为租用13年分摊租金，新开挖的基础占地面积约为140平方米。从该两部分字面约定内容来看，明显是两个不同的租赁物，若是一个租赁物，不必强调是“原经营场所后”，也不必称“新开挖”，更不用表明不同的占地面积，况且在当庭询问上诉人现在使用的租赁物整个占地面积是否大概三百余平方米，上诉人也并未否定；其二，补充协议第一条约定在原经营场所后面新修建房屋一栋，出资修建费用冲抵13年租金，若上诉人认为双方意在用建设出资费用冲抵白沙井鱼庄的租金与升级改造房屋的租金，补充协议第七条大可不必重新约定租金且还是在原租赁合同租金数额上进行了变更，上诉人的该理由与协议约定内容自相矛盾；其三，虽然租赁合同中约定允许在原址上进行升级改造，但并不必然得出补充协议约定的新修建房屋就在原址上进行修建，因为补充协议中明确约定是在原经营场所后面的修修建房屋一栋，若双方意在原址上升级改造，如前分析，约定内容不必特意写明是原经营场所后面等字眼加以区分，加之从一审法院现场勘察图来看，原租赁合同中的长廊及新修建的房屋是并存的，整个租赁物面积是在原长廊的基础上增加了。故上诉人认为租赁物同一，新修建的房屋就是在原租赁的长廊上进行升级改造的理由不成立，既然合同中已经约定新修建房屋租金可用建筑费用冲抵，并对原租赁合同租金数额进行了变更，一审据此判决上诉人支付租赁合同中长廊的租金并无不当。关于争议焦点二，补充协议约定“若乙方在修建过程中运输材料施工导致甲方经营场所路面受损，乙方应在修建完毕后修复甲方的路面，补栽柏树12棵，桂花树2棵，铁树1棵”，上诉人对修复路面及补栽树木并无异议，仅认为修复和补栽的期限按合同约定为“修建完毕”，但从查明事实来看，新修房屋三层仅是第三层被县住建局进行拆除，第一、二层落成，且上诉人在拆除的第三层上已搭建好临时板房，应视三层楼为修建完毕，一审据此判决上诉人修复路面及补栽树木正确。关于争议焦点三，补充协议第四条约定，因被上诉人主观原因导致上诉人在修建房屋过程中受阻的，由被上诉人承担损失赔偿责任。本案，上诉人在修建房屋过程中遭受行政职能部门处罚系因为没有报批修建房屋的合法手续导致，因合同并未约定报批手续由谁主要负责办理，而双方达成一致意见同意由上诉人新修建房屋，双方应对修建房屋过程中相关事宜相互协作、相互配合，现上诉人并无证据证明其已把报批手续等事宜与被上诉人进行商量，是被上诉人不愿意或者不配合导致相关手续不能审批，故不能就此推定不能办理合法修建房屋手续系被上诉人主观原因导致的，故上诉人要求赔偿相关损失的不符合合同约定，一审不予支持并不不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费2834元，由上诉人钱叶中承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年一月十三日法官助理罗惠书记员熊慧灵