山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10401号 上诉人(原审原告、反诉被告):李昂，女，1988年12月4日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘淑岩（李昂之母），住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：温信宝，男，1974年10月2日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛云房数据服务有限公司，住所地山东省青岛市市南区南京路8号15层。 法定代表人：丁杰，总经理。 委托诉讼代理人：尤培兰，女，该公司员工。 上诉人李昂与上诉人温信宝、原审第三人青岛云房数据服务有限公司（以下简称云房数据公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李昂向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决温信宝支付李昂违约金75389.6元；3、驳回温信宝的诉讼请求；4、判决温信宝支付违约付款房屋差价损失赔偿金20万元；5、温信宝承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：温信宝逾期未支付房屋交易首付款，应依据合同约定承担相应的违约责任。《房屋买卖业务签约文件合订本》第四页第四条第一款约定，温信宝应于2016年11月30日前将首付款（不含购房定金）支付给李昂。房屋买卖合同第十条第一款约定，逾期违约责任为总房款日0.04%的违约金。因温信宝原因导致首付款全款于2017年6月1日付清，拖延6个月，逾期违约金应为94896元1318000*0.04%*6*30）。李昂上诉主张75389.6元。一审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院支持李昂的上诉请求。 针对李昂的上诉，温信宝辩称，一、温信宝无违约行为，不应承担违约责任，李昂的上诉请求和理由无事实和法律依据；二、李昂第四项诉讼请求在一审中并未提出，不是二审的审查范围。 温信宝向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判李昂支付逾期办理房屋权属转移登记违约金31632元及逾期交付房屋违约金31632元;2、本案一、二审诉讼费用由李昂承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、李昂逾期办理房屋权属转移登记，应依据合同约定承担相应的违约责任。依据《房屋买卖业务签约文件合订本》第四页第六条第一款约定，双方同意于2016年12月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。因李昂原因，导致房屋权属登记部门申请的时间延期至2017年2月15日，拖延2个月时间。依据该协议第十条第一款约定，逾期违约责任为总房款日0.04%的违约金。逾期办理房屋权属转移登记违约金31632元（计算公式1318000*0.04%*2*30=31632元）。二、李昂逾期交付房屋，应依据合同约定承担相应的违约责任。因李昂延期解押、延期办理过户登记，导致全部手续均相应顺延，银行货款的放款时间也相应顺延。故因李昂延期申请过户登记的时间延期2个月，导致银行贷款相应延期2个月，进而导致实际房屋交付延期2个月。逾期交付房屋违约金31632元。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求依法撤销一审判决，并改判支持温信宝的上诉请求。 针对温信宝的上诉，李昂辩称，一审法院对温信宝认定事实正确，温信宝称一审法院认定事实有误，没有任何法律依据。温信宝称逾期办理房屋权属转移登记，应依据《房屋买卖合同》约定承担相应的违约责任。上诉事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实认定错误，至于温信宝称因李昂的原因，导致房屋登记部门申请的时间延期2个月时间，纯属颠倒黑白，《房屋买卖合同》约定2016年11月30日前温信宝先支付首付款，一直拖到2016年12月19日，现温信宝违约在先违反合同法第67条即“先履行抗辩权”之规定，还恶意歪曲事实，应由温信宝承担违约责任，另外，温信宝在上诉状中也未能说明一审法院认定事实中错在何处，所以，温信宝认为一审法院认定事实错误的上诉理由不成立。综上所述，一审人民法院针对温信宝认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回温信宝的上诉。 针对李昂与温信宝的上诉，云房数据公司述称，云房数据公司不是涉案房屋买卖合同的主体，只是按照居间服务合同约定的义务积极履行并促成交易，与李昂与温信宝的诉请无关。 李昂向一审法院提出起诉请求：1、判令温信宝支付违约金75389.6元；2、诉讼费由温信宝承担。 温信宝向一审法院提出反诉请求：1、请求李昂支付逾期办理房屋权属转移登记违约金31632元；2、请求李昂支付逾期交付房屋违约金31632元；3、请求李昂支付因逾期解押导致的利息损失22567元；4、请求李昂支付因李昂违约产生的路费损失9000元。5、诉讼费由李昂承担。 一审法院经审理查明： 2016年11月10日，李昂与温信宝通过云房数据公司居间服务签订《房屋买卖合同》，由温信宝购买李昂所有的位于青岛市户房屋。合同约定房屋总价为1318000元，签订合同当日温信宝支付购房定金20000元；2016年11月30日前支付首付款380000元；余款918000元，于2016年11月30日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给李昂。若温信宝因自身原因未获得银行批准贷款或贷款额度小于申请额度的，温信宝可继续申请其他银行贷款，至贷款批准。但自定金交付之日起60日内必须付清全部房款。合同约定房款的划转方式为：买卖双方同意选择资金监管服务，双方须在约定期限内与监管机构签署资金监管协议，将除户口保证金、交房保证金以外的房款按约定存入资金监管账户，按资金监管协议约定执行。合同约定，双方于2016年12月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。对于房屋的交付时间，双方约定为全部手续办完卖方拿到全款3日内，并在在首付款中留存20000元交由居间方托管作为交房保证金。合同还约定了买卖双方相应的违约责任。 因涉案房屋有银行按揭抵押，抵押权人为中国农业银行，未还款金额约为500000元，故合同中约定，李昂于签署合同之日起30个工作日内自行筹资还清银行贷款，并办妥注销抵押登记手续。 另，合同载明涉案房屋已出租，租赁期至2016年12月30日止，月租金2300元，押金2300元。李昂保证承租人已放弃优先购买权，买卖双方同意继续履行原租赁合同。 合同签订后，温信宝即向李昂支付购房定金20000元。2016年11月23日双方对涉案房屋的解押时间及解押方式进行了补充约定：双方通过资金过桥方式去解除抵押，过桥费用由温信宝承担，解押时间由李昂向银行提出提前还款时间为准顺延。但该补充协议并未实际履行。2016年12月19日，温信宝通过银行转账向李昂支付房款500000元；2016年12月20日，李昂向农业银行清偿房屋贷款；2017年1月12日，中国农业银行申请撤押；2017年2月9日，双方签订网签备案合同；2017年2月10日，温信宝与中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛市北区威海路支行签订《个人购房借款及担保合同》，用涉案房屋抵押贷款640000元；2017年2月15日，中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛市北区威海路支行申请抵押权登记；2017年2月15日，买卖双方申请产权转移登记；2017年4月11日，涉案房屋的所有权证书变更登记所有权人为温信宝；2017年5月5日，温信宝领取所有权证书；2017年5月31日，银行发放贷款向李昂支付房款640000元；2017年6月1日，温信宝向李昂支付剩余房款158000元。2017年6月1日，李昂将涉案房屋交付给温信宝。 一审法院认为，李昂与温信宝签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。 本案争议的焦点是违约责任的认定。李昂认为温信宝违约在先，原因是温信宝不愿意承担过高的过桥费用并逾期支付房款，且温信宝未按照约定时间办理银行贷款手续，办理房屋过户后未及时缴税及领取房产证所导致。而温信宝认为是李昂违约在先，原因是李昂拖延办理房屋解押及权属转移登记所导致。 本案中，根据买卖合同及补充条款的约定，李昂的主要合同义务是解除涉案房屋上原有的抵押登记，并配合买方办理产权过户手续及交付房屋。而温信宝的主要合同义务是向卖方支付购房款及承担“过桥资金”的费用。根据合同约定，李昂应于签订合同后30日自行解除房屋抵押。后双方于2016年11月23日作出变更约定，以过桥资金的形式解押，过桥费由温信宝支付。但双方均未依约履行，且均未举证证明系何方原因造成。直至2016年12月19日，温信宝将原合同中约定的首付款数额由380000元增加到500000元，并支付给李昂。次日，李昂用该款向农业银行清偿贷款并继续履行合同，双方均未提出异议，直至合同履行完毕。至此，一审法院认为，双方均以各自的实际履行行为变更了原合同约定的付款金额和支付方式。根据双方履约过程及银行办理贷款等交易习惯，银行解押、购房款支付、贷款发放、产权转移及交房的时间均在合理交易时间范围内，故一审法院认为，李昂与温信宝均不应承担违约责任。 综上，李昂要求温信宝支付违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。温信宝要求李昂支付逾期办理房屋权属转移登记及逾期交付房屋的违约金、利息及路费损失的反诉请求，于法无据，不予支持。 综上，一审法院据此判决：一、驳回李昂的诉讼请求；二、驳回温信宝的反诉请求。本诉案件受理费1685元，由李昂负担。反诉案件受理费1085元，由温信宝负担。 经二审审理查明，李昂、温信宝均称双方于2016年11月23日实际上履行了达成的补充协议，2016年12月19日温信宝通过银行转账向李昂支付500000元用于李昂办理涉案房屋解押手续。 另，李昂明确表示不能提交与温信宝于2016年11月23日达成补充协议之前其账户内有12万元的证据。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：违约责任方的认定。 本案中，李昂与温信宝签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照诚实信用原则履行各自义务。关于李昂上诉主张温信宝逾期支付首付款违约在先，温信宝上诉主张因李昂延期解押导致延期办理过户登记、延期交付房屋的违约行为问题。根据《房屋买卖合同》及补充条款的约定，李昂的主要合同义务是于签订合同后30日自行解除房屋抵押，并配合温信宝办理产权过户手续及交付房屋；温信宝的主要合同义务是向卖方支付购房款及承担“过桥资金”的费用。后双方于2016年11月23日补充约定以过桥资金形式解押，过桥费由温信宝支付。2016年12月19日，温信宝将原合同中约定的首付款数额由380000元增加到500000元并支付给李昂。次日，李昂用该款向农业银行办理清偿贷款。综上，该补充协议内容变更了原合同约定的温信宝首付款金额及李昂办理涉案房屋上原有抵押登记的资金来源，并得到双方实际履行。之后双方继续履行合同，均未提出异议，直至合同履行完毕。根据双方履约过程及银行办理贷款的交易习惯，银行解押、购房款支付、贷款发放、产权转移及交房的时间均在合理交易时间范围内，李昂与温信宝均不应承担违约责任。关于李昂上诉提出要求温信宝支付房屋差价损失赔偿金20万元请求，系在二审中增加诉请，本院不予处理。 综上所述，李昂与温信宝的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决虽对补充协议履行的事实认定有误，但判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共7116元，由上诉人李昂负担5431元、上诉人温信宝负担1685元。 本判决为终审判决。 审判长  綦晓声 审判员  徐 明 审判员  潘红燕 二〇二〇年一月九日 法官助理 高仁青 书记员栾才玉 书记员张鑫玲