广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初3587号 原告：薛丽洪，女，1974年12月16日出生，汉族，个体户，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：韩明，广西桂百律师事务所律师。 被告：周斌，男，1990年6月25日出生，汉族，广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司负责人，住湖南省岳阳县。 被告：广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司，住所地百色市右江区前程路8号三祺龙景国际239号商铺。 负责人：周斌。 被告：广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司，住所地南宁市青秀区园湖路18号产品展示中心二层左侧。 法定代表人：田玉要。 上述三被告共同委托诉讼代理人：黄民钦，广西诚上金律师事务所律师。 原告薛丽洪诉被告周斌、广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司（以下简称中宅百色分公司）、广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司（以下简称中宅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，被告周斌对本案的管辖权提出异议，本院于2019年10月21日作出（2019）桂1002民初3587号民事裁定书，裁定驳回被告周斌对本院管辖本案的异议，被告周斌对该裁定不服向百色市中级人民法院提起上诉，百色市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）桂10民辖终118号民事裁定书，裁定驳回被告周斌的上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告薛丽洪的委托诉讼代理人韩明，被告周斌、中宅公司、中宅百色分公司的共同委托诉讼代理人黄民钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛丽洪向本院提出诉讼请求：1．解除被告周斌与原告于2017年1月3日签订的《商铺租赁合同》；2．判决被告向原告支付租金21450元、逾期10日内给付租金的违约金4290元、物业费1035元、商铺卫生间恢复费13000元、擅自退租的违约金100000元，合计139775元。事实和理由：2017年1月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，主要约定原告将位于百色市滨江国际2栋106号商铺出租给被告，用于办公及产品展示，商铺面积100平方米，租期为2017年2月1日起至2020年1月31日止，每月租金6500元，从租期第二年起，每年在上一年度租金基础上递增5%；在合同签订之日被告先交保证金15000元、3个月的租金19500元，以后的租金按季度结算，被告应于每个交费期的最后一个月的20日前一次性支付3个月的租金给原告，逾期10日之内的，被告须按日向原告支付月租金的2%的逾期付款违约金，逾期超过10日的，原告有权单方终止合同；商铺的物业费、水电费等由被告交纳；被告应正常使用并爱护原告的各项设施、设备因被告的原因造成损坏，由被告承担赔偿责任，并约定被告未经原告同意擅自退租应向原告支付违约金100000元。该合同生效后，被告向原告支付了保证金15000元、3个月的租金19500元，之后被告支付租金至2019年4月30日。被告从2019年5月就不交租金，2019年7月25日被告未经原告同意搬离商铺，擅自提前退租，被告从2019年5月1日至7月25日拖欠原告租金21450元。被告还拖欠2019年2月、3月、6月、7月物业费每月258.75元，合计1035元。被告在使用商铺过程中拆掉了商铺原配置的卫生间，其搬离商铺时没有恢复，原告不得不聘请广西沛峰物业服务有限责任公司恢复，支出卫生间恢复费13000元。以上被告的行为构成违约，应承担民事责任，故原告依照法律规定提起诉讼。 被告周斌、中宅公司、中宅百色分公司共同辩称，第一、被告周斌并非本案适格主体，首先租赁合同的甲方是原告，乙方是中宅百色分公司，这在合同的抬头中已经标明，中宅公司为了设立百色分公司委托公司职员周斌办理相关事宜，周斌只是作为中宅公司的代理人在合同上签字，其所产生后果由中宅公司承担，周斌作为公司员工，其签订合同行为属于履行职务行为，后果由中宅公司承担；其次，在百色分公司成立前，保证金和租金是由中宅公司委托周斌支付，百色分公司成立后，由百色分公司直接向原告支付租金，周斌不是租金的实际支付人；另外，商铺的租赁是供百色分公司经营使用，周斌并非商铺的实际使用人，综上，周斌并非本案适格主体。第二，被告并不存在上述退租的违约行为，解除合同并退出是在双方协商同意下，双方也履行了合同解除后的部分约定事项，只是对解除合同后的剩余房租支付上未达成一致，通过微信对话可知，原告已经同意并认可被告已在五月份搬离，被告于6月6日将墙壁隔好后已经将房屋交付给原告，也就是说从五月份开始被告已经不实际使用该房屋，因此无需支付后续租金及物业管理费。第三，本案的违约金过高，依法应予调整，从微信对话中可知，原告提出的违约要求是由被告支付保证金以及一个月的房租，说明原告自身对被告造成的损失就是违约金及两个月租金共2.2万元。根据合同法司法解释29条规定，法院应根据实际损失的基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期等综合因素，对违约金进行调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的身份证复印件、房产证复印件、商铺租赁合同无异议；原告对被告提交的转账凭证、企业信用信息公示报告、微信对话、情况说明等证据的真实性、合法性无异议，仅对关联性有异议。本院经审查认为，双方提交的证据除原告提交的《证明》外，其他证据形式合法、内容真实，与本案事实存在关联性，本院予以确认并在案佐证，至于其证明目的本院在判决理由具体分析。 对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的《证明》、施工合同书、增值税普通发票等证据均有异议。1．对于《证明》，被告质证称该证明记载的搬离时间、物业费缴纳情况等均不准确，出具方与原告存在明显的利益关系，且该证明无经办人或者公司法定代表人的签字，故对其真实性不予认可；2．对于施工合同书，被告质证称该合同载明施工项目是铺面简装，说明主要工程内容是铺面的整体再装修，卫生间恢复费用只是作为该合同商铺施工方案报价表11个项目中的第五个项目，其费用不可能是13000元，且在解除合同时原告并未要求恢复卫生间；3．对于发票，被告质证认为必须要提供原始的支付凭证才能核实这13000元是否支付。本院经审查认为，首先，原告提交的《证明》因无出具单位的负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，该证明在出具前是否经过调查核实无法得知，其形式违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条第一款关于单位向法院出具证明材料的形式要件之规定，故该证据属于无效证据，不具有证明力，无法作为认定本案事实的有效证据使用。其次，原告提交的施工合同书载明施工项目是铺面简装，但并未注明是铺面整体装修，铺面卫生间恢复亦属于铺面装修，商铺施工方案报价表中的项目均属于卫生间恢复过程中的项目，故本院对该证据予以确认。最后，原告提交的增值税普通发票，《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定：发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。上述规定明确了发票是“付款凭证”，先开发票后付款不符合发票管理的一般规律，原告提供的发票能与施工合同书相互印证，且接受款项的一方未提出异议，被告亦未能提供相反证据，因此该发票应作为认定原告已支付相应价款的证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司为筹建广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司，由被告周斌于2017年1月3日以中宅百色分公司的名义与原告薛丽洪签订《商铺租赁合同》，被告周斌在合同中签名并捺印。该合同约定，原告将其与薛奕强共有的坐落于百色市滨江国际2栋106号商铺出租给被告中宅百色分公司，每月租金为6500元，租赁期限为2017年2月1日起至2020年1月31日止，从租期第二年起，每年在上一年度租金基础上递增5%；在合同签订之日，中宅百色分公司先交保证金15000元、3个月的租金19500元，以后的租金按季度结算并应于每个交费期的最后一个月的20日前一次性支付3个月的租金，逾期10日之内的，中宅百色分公司须按日向原告支付月租金的2%的逾期付款违约金，逾期超过10日的，原告有权单方终止合同；商铺的物业费、水电费等由中宅百色分公司交纳。并约定中宅百色分公司未经原告同意擅自退租应向原告支付违约金100000元。该合同生效后，被告依约向原告支付了保证金、租金等至2019年4月30日，从2019年5月开始被告未缴纳租金。被告中宅百色分公司于2019年5月21日搬离该商铺，于2019年6月6日将商铺隔离好退还给原告，但未恢复使用商铺过程中拆掉的商铺原配置卫生间。后原告聘请广西沛峰物业服务有限责任公司恢复铺面卫生间，支出卫生间恢复费13000元。 另查明，《商铺租赁合同》签订后，广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司于2017年2月23日登记成立，被告周斌任该分公司负责人。 本院认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人之间就房屋租赁合同的订立、履行、变更、终止发生的权利义务纠纷。涉案《商铺租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。综合原告的起诉和被告答辩，本案的争议焦点为：一、本案被告是否适格；二、原、被告双方是否就租赁合同解除达成一致；三、被告是否应当向原告支付后续租金、违约金、物业费、卫生间恢复费；四、双方所约定的退租违约金是否过高。 对于第一个争议焦点，本案被告是否适格的问题。《中华人民共和国公司法》第七十九条第一款规定：股份有限公司发起人承担公司筹办事务。第九十四条规定：股份有限公司的发起人应当承担下列责任：……（一）公司不能成立时，对设立行为所产生的债务和费用负连带责任。根据以上规定，发起人在公司筹备设立过程中对外所产生的债务，若公司不能成立时，由发起人负连带责任。但若公司成功设立后，筹备设立过程中以公司名义对外所负债务应由成立后的公司承担责任。中宅公司为筹建中宅百色分公司，指派由被告周斌以中宅百色分公司的名义与薛丽洪签订了《商铺租赁合同》，该商铺由中宅百色分公司实际使用，银行转账凭证亦载明铺面保证金、租金均由中宅百色分公司支付。《商铺租赁合同》明确了合同的甲方为薛丽洪，乙方为“广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司（筹）”，即该合同是以中宅百色分公司的名义签订，周斌的签名捺印行为应属于行使筹建中宅百色分公司过程中的职务行为，原告对此知情且未提出异议。故《商铺租赁合同》的合同权利和义务应当由中宅百色分公司承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；”因此，中宅百色分公司作为中宅公司依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，属于民事诉讼法第四十八条规定的“其他组织”，可以作为民事诉讼的当事人。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。因此，分公司经过依法登记，虽然有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动。但其毕竟不具有法人资格，责任能力不完整，分公司无力承担的债务，应当由总公司共同承担。至于总公司与分公司之间承担责任形式为连带责任还是补充责任的问题，连带责任的承担应该是在平等的民事主体之间，而分公司和总公司并非平等的民事主体，而是具有隶属关系，两者之间不存在承担连带责任的基础；其次，连带责任的承担必须有法律的明确规定或者合同的明确约定，否则缺乏依据。本案中，双方对分公司和总公司连带责任的承担并无合同明确约定，现行法律亦未对此有明确约定，因此，基于本案《商铺租赁合同》产生的合同之债应由中宅百色分公司承担，并由中宅公司承担补充责任。 对于第二个争议焦点，原、被告双方是否就租赁合同解除达成一致的问题。双方的微信聊天记录显示，双方从2019年5月开始就租赁合同解除问题进行协商，但截止2019年6月6日，原告仍在聊天记录中明确表明系被告违约导致合同的权利义务终止，坚持要求被告承担擅自退租的违约责任，双方就押金退还、租金缴纳问题均未达成一致意见。故被告关于双方协商一致解除合同后被告才退租，被告不存在违约行为的辩解不能成立。 双方在《商铺租赁合同》中约定，被告逾期支付租金超过10日的，原告有权单方终止合同。该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。既然双方未就解除合同达成一致，那么，按照合同约定，被告应于2019年4月20日前支付2019年5月-7月的租金，但被告自2019年5月起未向原告交纳租金，已构成违约，因此至2019年5月1日，《房屋租赁合同》中约定的单方解除合同条件已经成就，原告作为解除权人有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，没有证据证实原告已向被告送达解除合同通知，但从微信聊天记录可看出，中宅百色分公司于2019年5月21日搬离该商铺，于2019年6月6日将商铺隔离好退还给原告，原告予以认可，可视为双方于2019年6月6日终止了《房屋租赁合同》的权利义务。故本院确认《房屋租赁合同》已于2019年6月6日解除。 对于第三个争议焦点，被告是否应当向原告支付后续租金、违约金、物业费、卫生间恢复费的问题。对这几项费用本院分别阐述如下：首先，本案中，被告向原告正常支付铺面租金至2019年4月，但2019年6月6日才将商铺退还给原告，在商铺实际退还给原告之前，被告是否实际使用该商铺，并不影响原告依据合同向被告主张租金的权利。因此，被告应当向原告支付2019年5月1日至2019年6月5日期间，共36天的租金。2017年《房屋租赁合同》签订时，每月租金为6500元，根据合同约定，每年在上一年度租金基础上递增5%，因此2018年的月租金为6500元×5%＋6500元＝6825元，2019年的月租金为6825元×5%＋6825元＝7166.25元，折合日租金为239元。因此，被告还需向原告支付的租金为239元×36天＝8604元。 其二，合同约定租金应在每个交费期的最后一个月的20日支付，逾期10日之内的，被告须按日向原告支付月租金的2%的逾期付款违约金。双方在《商铺租赁合同》中约定，被告逾期支付租金未超过10日的，应向原告支付逾期付款违约金。该项违约金的约定是在双方继续履行合同的前提下对逾期支付租金的约定，因被告支付租金超过10日，原告已主张解除合同违约金，该项违约金明显大于逾期支付租金违约金，其再主张逾期支付租金的违约金与合同约定的真实意思相悖，故本院对原告主张逾期支付租金的违约金的请求不予采纳。 其三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中宅百色分公司在合同解除后，未恢复使用商铺过程中拆掉的商铺原配置卫生间，原告聘请广西沛峰物业服务有限责任公司恢复铺面卫生间，支出卫生间恢复费13000元。中宅百色分公司应当支付原告自行恢复原状所支出的该项费用。 其四，关于物业费的负担问题，原告主张由被告支付所拖欠物业费的依据是广西沛峰物业服务有限责任公司出具的《证明》，但该证据因违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条第一款关于单位向法院出具证明材料的形式要件之规定，属于无效证据，且该《证明》中载明被告搬离商铺的时间与双方在微信聊天记录中确认的搬离时间不符，无法作为认定本案事实的有效证据使用。原告又未能提供其他有效证据对此予以证实，应当承担举证不能的责任，故本院对该项诉请不予支持。 对于第四个争议焦点，双方所约定的退租违约金100000元是否过高的问题。本院认为，双方约定的租赁期限为36个月，即2017年2月1日起至2020年1月31日止，2019年6月6日被告将商铺提前退还给原告，至此，合同已履行了28个月，仅剩8个月未履行。被告退租后原告仍可将该商铺对外招租，另行招租的合理期限的租金可视为原告的合理损失，本院综合考量该商铺作为经营性场所及租期长短、广西关于房屋租赁合同违约赔偿参考标准以及本案原告尚有15000元的保证金未退还被告等因素，原告的合理损失应在不退还15000元保证金的基础上再确定由被告支付原告3个月租金（包含保证金共约5个多月租金）为宜。故双方约定的100000元违约金确实过高，本院调整为7166.25元×3个月＝21498.75元。 综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第七十九条第一款、第九十四条第二款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十二条第二款第（五）项、第一百一十五条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告薛丽洪与被告广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司于2017年1月3日签订的《商铺租赁合同》已于2019年6月6日解除； 二、被告广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司支付原告薛丽洪租金8604元； 三、被告广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司支付原告薛丽洪合同违约金21498.75元； 四、被告广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司支付原告薛丽洪卫生间恢复费用13000元； 五、广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司对上述第二、第三、第四项判决所确定的义务承担补充责任； 六、驳回原告薛丽洪的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费3095元，减半收取1547元，由被告广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司百色分公司、广西中宅建筑装饰工程集团有限责任公司共同负担477元，由原告薛丽洪负担1070元（原告已预交1547元，被告履行本案义务时可将477元一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 张远提 二〇二〇年一月十六日 法官助理 黎 遒 书 记 员 罗兰烟