北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终265号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京赵登禹路百叶居餐厅，住所地北京市西城区赵登禹路117号、131号。经营者：许金英，总经理。委托诉讼代理人：钟国华，男，北京赵登禹路百叶居餐厅经理。委托诉讼代理人：蔺景影，北京市元泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市育荣物业管理有限公司，住所地北京市西城区育强胡同1号。法定代表人：俞勇，总经理。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。原审被告：北京百叶居餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区赵登禹路117号。法定代表人：刘勇，执行董事。委托诉讼代理人：蔺景影，北京市元泓律师事务所律师。上诉人北京赵登禹路百叶居餐厅因与被上诉人北京市育荣物业管理有限公司及原审被告北京百叶居餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2019)京0102民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京赵登禹路百叶居餐厅（下称百叶居餐厅）上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我方一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由北京市育荣物业管理有限公司（下称育荣物业公司）承担。事实和理由：一、本案存在严重违反法定程序情形，一审法院滥用审判职权，越权对房屋产权证做变更解释，是造成本案错判的最重要原因。育荣物业公司向法院提供的房屋权属证明有两份，一份是1-----989年12月2日签发的《房屋所有权证》；另一份是1993年规划许可证存根。庭审中，法官发现《房屋所有权证》填发机关登记的房屋间数与总面积不一致，没有向填发机关核实具体情况，便主观认定房屋间数是正确的，总面积错误，从而在《房屋所有权证》写明房屋总建筑面积“375.8平方米”时，仍自行按照房屋总建筑面积601.1平方米来予以认定。我方当庭提出质疑：1.人民法院作为审判机关，法官的职责权利仅限于案件事实的审理，对于行政机关填写并签发的房屋产权登记内容的解释及更正，应当由行政机关进行，法院如果代行上述行政行为，涉嫌滥用职权。因此，我方建议法官或者向房屋登记机关核实相关问题，取得书面意见；或者建议本案中止审理，由育荣物业公司另行提起行政诉讼，待产权登记机关对《房屋产权证》记载内容有误的地方更正之后，再行依据新《房屋产权证》继续审理本案。2.如果法官执意认为产权证的总面积登记有误，我方亦有理由认为总面积正确，但房屋间数多填。在没有排除我方的合理质疑之前，法官不宜武断下判。根据《民事诉讼法》第一百七十条第（四）项之规定，本案应发回重审。二、一审法院对基本事实认定不清、证据适用错误是造成本案错判的根本原因。依据事实和法律规定，本案涉及标的物为600平方米的租赁合同，均为无效合同。育荣物业公司在将案涉房屋出租给我方之前已将房内结构变更，出租给其他餐饮公司。该次变更与原房本结构不符，育荣物业公司未做变更登记。我方承租时，案涉房屋即已涉嫌违法建筑。双方订有多份《房屋租赁合同》，涉及117号前院部分的房屋，《房屋租赁合同》中均约定的承租建筑面积为600平方米。但是，育荣物业公司一直未能提供出租房屋的合法产权证明，其虽然提供了两份证据，但都存有重大瑕疵，不能作为定案依据：第一份证据《房屋所有权证》系1989年12月2日签发的，首先，该产权证本身存在重大瑕疵；其次，该产权证明确记载的内容与我方2003年实际承租时的结构、房屋间数已不相符，房屋建筑面积仅为375.8平方米，与租赁合同约定的面积也相差甚远。如果一审法院认定该证据合法有效，那么与产权证不符的房屋部分，即超过375.8平方米的房屋部分，均属于未经批准建设的临时用房。登记为375.8平方米的产权证并非《房屋租赁合同》中约定的600平方米的房屋权属证明，所以育荣物业公司始终未能提供符合《房屋租赁合同》约定的房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，双方之间签订的《房屋租赁合同》理应认定无效。另一份证据1993年规划许可证存根同样存在上述问题。但需注意：首先，1993年改扩建时，育荣物业公司只取得规划许可证，至我方2003年承租该处房屋，时间长达十年，育荣物业公司却一直未能取得新的房屋产权证，原因就是育荣物业公司未能完全按照规划图纸及要求改扩建房屋；其次，存根上登记新建临时车间，结构种类砖、复合板，而1989年的产权证及1993年翻建房均为砖混结构。无论从临时车间的“临时”字面理解，还是结构种类的不同来看，显然临时车间属于临时性的、非居住使用性质的用房，是区别于正常居住使用的房屋的，因此，一审法官将此临时车间认定在租赁房屋中有违客观事实。三、对关键性证据不审、漏审，是一审法官无法查清事实的根源。一审中，育荣物业公司提交过两份内容有争议的证据：一份是2007年《事实经过》，主要记载的是2005年市政府扩路施工，我方出资重建之后，2007年遇特大暴雨，部分房屋被冲塌，我方向西城区教委房屋基建处申请加固。申请重点是加固，育荣物业公司却断章取义，依据文中只写有“对剩余房屋进行了装修装饰（未对剩余房屋主体结构改动）”一句，证明我方在2005年市政府扩路施工时没有重建费用，只有装修装饰。我方当庭指出：该处未对剩余房屋主体结构改动，是指装修装饰时没有改变主体结构。另外，我方申请中未提重建房屋，不等于没有发生重建事实。该《事实经过》重点是2007年暴雨之后申请加固，而非2005年的重建。侧重点不同，但是未提的费用损失，不等于没有发生。况且，我方此后提供证人证言、大量照片，及调取当事人出庭的申请，均可证明拆迁后重建的事实。一审法官对我方提交的证据置若罔闻，仍将此《事实经过》作为我方没有翻建的唯一证据。另一份证据是2005年我方与当时的出租方北京市嘉世恒兴物业管理有限公司关于市政修路（即房屋拆除扩路工程）后未予清理、修复，影响我方经营，双方同意延长免租期的信函。此份证据是育荣物业公司提交法庭，陈述了市政修路拆除我方租用房屋200平方米，该份证据连同我方提交的证人证言、照片，相互印证，足以证明2005年承租房屋被拆除200平方米，此后清理、重建均是我方出资。该证据是关键证据，而且是育荣物业公司提供的，但一审法官视而不见。2005年，赵登禹路因政府实施道路扩宽工程，案涉房屋主体结构遭受重创需修复，我方被迫停业造成巨大经营损失，而育荣物业公司以无钱为由拒绝出资建设房屋；为此，由我方出资300余万元进行翻建和道路清理，并投入约150万元进行装饰装修。在此期间，育荣物业公司未给予任何补偿。为证明如上事实，我方提供了多份证人证言、房屋拆迁前后对比照片、拆除中墙体、屋顶照片，法官均将该证据视为旁证，认为不能做认定事实的证据。这一事实及过程，涉及到的双方，一方是政府，另一方是产权单位，一审法院不要求育荣物业公司正面回答，却一再让我方举证。另需注意的是：2005年拆除工程后，我方承租房屋面积缩减近一半，600平方米的租赁合同至此完全脱离事实。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条等规定，我方因合同无效受到的全部损失，理应由育荣物业公司予以承担。育荣物业公司至今不能提供与租赁标的物相符的合法产权证明，此不作为行为是导致合同无效的根本原因，理应承担全部过错责任。鉴于我方曾在使用该房屋期间对房屋予以翻建、装饰装修，这些费用是由我方全资投入。我方曾对此举证证明，也曾申请对翻建及装饰装修费用进行鉴定，一审法院不采信我方的证据，驳回我方的鉴定申请，这一结果我方无法接受。综上，请求二审法院全面审查案件事实，正确适用法律和证据，将本案发回重审或依法改判。育荣物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，同意一审判决，不同意百叶居餐厅的上诉请求。1.百叶居餐厅与我公司签署的《房屋租赁合同》已经于2014年8月31日到期，到期后双方未签署新的房屋租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系。我公司在2018年10月30日以邮政快递的方式，向百叶居餐厅和北京百叶居餐饮管理有限公司（下称百叶居餐饮公司）送达了《腾退租赁房屋并缴纳拖欠房租通知书》，百叶居餐厅和百叶居餐饮公司于2018年10月31日签收了邮件，我公司已经通知百叶居餐厅和百叶居餐饮公司案涉房屋不再出租，并给百叶居餐厅合理的腾退时间。2.百叶居餐厅与我公司之间的房屋租赁合同是合法有效的。2003年9月2日我公司与百叶居餐厅的前身北京马老太百叶居餐饮有限责任公司签署了《房屋租赁合同》，双方签署的租赁合同面积为600平方米，是根据房屋产权证上的登记面积填写。且该租赁合同第七条中明确约定:“该处房屋属道路拓展范围，近期可能拆迁，故甲方在租金方面给予最优惠待遇。乙方承诺如遇拆迁，乙方无任何条件搬出，各种补偿归甲方所有。”该协议履行至2005年4月30日。2005年5月赵登禹路拓宽，双方之间终止了房屋租赁合同。2005年6月17日，由北京市嘉世恒兴物业管理有限公司与百叶居餐饮公司就案涉房屋签署了《房屋租赁合同》，合同期限自2005年9月1日至2010年8月31日，虽然因道路拓宽拆除了部分房屋，但面积在合同中仍按照产权证上的面积约定为600平方米，但租金价格予以了降低，之前的每年25万元变更为每年20万，并给予百叶居餐饮公司免租期。该合同到期后，由百叶居餐厅与我公司签署《房屋租赁合同》，期限自2010年9月1日至2013年8月31日，租金价格和面积等仍然按照之前合同的约定未予变更。2013年9月16日双方又续签合同至2014年8月31日，该合同到期后，未再续签合同。3.关于百叶居餐厅主张的翻建费和装修费事宜。2005年5月案涉房屋因道路拓宽被拆除部分面积。拆除后，该案涉房屋成为沿街的门面房，对经营餐饮更加有利，百叶居餐饮公司选择在此继续经营，并投入资金对案涉房屋重新进行了装修，2005年6月17日北京市嘉世恒兴物业管理有限公司与百叶居餐饮公司签署的《房屋租赁合同》，考虑到案涉房屋因道路拓宽，发生拆迁，双方经过多次协商，最终通过另行签署租赁合同，并通过降低租金的方式弥补承租方的损失。从2007年8月3日当时的案涉房屋承租方即百叶居餐饮公司出具的《事情经过》，可以看出百叶居餐饮公司自认2005年5月市政府道路拓宽施工工程，房屋进行了局部拆除，百叶居餐饮公司对剩余房屋进行了装饰装修（未对剩余房屋主体结构改动）。因此，当时的承租方百叶居餐饮公司不存在翻建房屋行为，其主张房屋翻建费用是没有事实和法律依据的。且根据《房屋租赁合同》的约定，承租方若对案涉房屋进行翻建，必须由西城区教育委员会向北京市规划委员会西城分局申报，否则均是不符合法律规定的。一审庭审中百叶居餐厅提供的两名证人，其证言相互矛盾，其中证人罗某的证言证明当时未对房屋主体结构进行改变，不存在翻建房屋事宜，仅是按照图纸将承租房屋进行装修分隔成多个包间。且450多万元不是个小数目，这么高额的款项支出没有任何施工合同和支付凭证，有悖常理。关于装修费用损失，双方签订的房屋租赁合同第五条乙方的权利义务中第4款有明确约定：乙方如需对承租的房屋进行装修或改造，必须征得甲方的同意。但乙方装修改造所投资费用应根据租赁期限合理计划，以免造成过度投资，合同终止或解除时甲方不负责对乙方的装修和改造项目进行补偿。因此，百叶居餐厅的事实和理由不成立。另，百叶居餐厅于2005年11月1日成立，而其主张的翻建发生在2005年5-9月期间，故百叶居餐厅不是主张翻建费的适格主体。综上，百叶居餐厅上诉的事实和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。百叶居餐饮公司述称，认可百叶居餐厅的上诉意见。育荣物业公司向一审法院起诉请求判令：1.解除育荣物业公司和百叶居餐厅、百叶居餐饮公司之间的不定期租赁关系；2.百叶居餐厅、百叶居餐饮公司立即腾退北京市西城区赵登禹路117号院全部房屋交还育荣物业公司；3.百叶居餐厅、百叶居餐饮公司向育荣物业公司支付2018年9月1日至合同解除之日止的房屋租金；4.百叶居餐厅、百叶居餐饮公司向育荣物业公司支付合同解除之日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按照年租金329992元的三倍计算）；5.本案诉讼费由百叶居餐厅、百叶居餐饮公司承担。百叶居餐厅向一审法院反诉请求判令：1.本案涉及的600平方米建筑面积的《房屋租赁合同》无效；2.育荣物业公司向百叶居餐厅、百叶居餐饮公司支付翻建费用300万元；3.育荣物业公司向百叶居餐厅、百叶居餐饮公司支付装修损失150万元；4.反诉费用由育荣物业公司承担。一审法院认定事实如下：一、房屋产权概况：北京市西城区教育局于1989年12月2日取得的北京市西城区赵登禹路117号院的房屋产权证书登记有14幢共计38间房屋，总建筑面积601.10平方米，其中1幢至7幢225.30平方米，8幢至14幢375.80平方米。1993年5月7日，经北京市西城区城市规划管理局批准，西城区教师住宅建管所在赵登禹路117号院翻建了附属房并新建了临时车间，建设规模407.73平方米（其中翻建附属房303.98平方米，新建临时车间103.75平方米）。2005年7月，北京市规划委员会批准北京市西城区教育委员会在西城区赵登禹路117号院添建办公用房，建设规模180.19平方米（2005规（西）建字0103号）。上述翻建、新建工程完工验收后，北京市西城区教育委员会未办理新的房屋所有权证书。二、关于北京市西城区赵登禹路117号院房屋的授权管理概况：2006年9月1日，北京市西城区教育委员会出具《委托物业管理证明》，同意将其所属自管房中的非教学用房，从2006年9月1日起委托给育荣物业公司从事物业管理，同意育荣物业公司对外出租管理房屋。2016年11月3日，北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心与育荣物业公司签订《关于赵登禹路117号和东冠英11号出租方屋移交的协议》，约定自2016年11月3日北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心将赵登禹路117号和东冠英11号出租房的全部资料移交给育荣物业公司，2016年百叶居餐饮公司未签的租房协议由育荣物业公司与百叶居补签；2016年百叶居餐饮公司未交的租金由育荣物业公司收取。三、租赁合同签订情况：（一）、西城区赵登禹路117号前院：2003年9月2日，育荣物业公司作为出租方（甲方），北京马老太百叶居清真餐饮有限责任公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将赵登禹路117号（建筑面积600平方米）出租给乙方，租期为2003年10月1日起至2004年9月30日止；年租金标准25万元。该合同补充条款约定：1、该处房屋属道路拓展范围，近期可能拆迁，故甲方在租金方面给予优惠待遇。乙方承诺如遇拆迁，乙方无任何条件搬出，各种补偿归甲方所有。2、若乙方经营不足一年，以合同起租日算起，甲方同意一次性补偿乙方损失10万元。3、乙方代甲方一次性支付转让费10万元，从租金中扣除。4、合同到期，若不拆迁，继续续签合同。2005年6月17日，北京市嘉世恒兴物业管理有限公司（出租方，甲方）与百叶居餐饮公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定百叶居餐饮公司承租西城区赵登禹路117号（建筑面积600平方米），租期五年，自2005年9月1日起至2010年8月31日止，年租金20万元，第三年租金23万元，第四年、第五年租金25万元；乙方必须保证房屋及设施的安全和完整，不得更改其结构。如有特殊要求，事先与甲方洽商，未经允许，擅自行事，要照价赔偿，并恢复原状；乙方搬离时，不能破坏房屋结构及原装修，否则甲方有权要求赔偿。2010年8月27日，育荣物业公司（出租方，甲方）与百叶居餐厅（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定百叶居餐厅承租西城区赵登禹路117号（建筑面积600平方米），租期三年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止，年租金25万元，用途为经营餐饮。乙方如需对承租的房屋进行装修改造，必须征得甲方同意。但乙方装修改造所投资费用应根据租赁期限合理计划，以免造成过度投资，合同中终止或解除时甲方不负责对乙方的装修和改造项目进行补偿。该合同到期后，育荣物业公司与百叶居餐厅续签《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为一年，自2013年9月1日起至2014年8月31日止，其他合同条款未作调整。（二）、关于西城区赵登禹路117号后院：2005年5月18日，北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心（出租方，甲方）与百叶居餐饮公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将坐落于赵登禹路117号院内180平方米的办公用房（不含室外面积）出租给承租方，租赁期限自2005年9月1日起至2008年9月1日收回，承租方承租房屋的租金为6666元/月，承租房保证于每月的6日之前把租金一次交齐；承租方根据自己的使用需要可以对房屋进行装修，但必须征得出租方的同意并按程序申报施工手续，经批准后方可施工。装修后的房屋在退还时不得进行拆除，出租方也不给装修补偿。四、合同履行情况：百叶居餐饮公司、百叶居餐厅承租赵登禹路117号院房屋（包括前院600平方米、后院180.12平方米）之后，在上述房屋经营百叶居餐厅。前述书面租赁合同到期后，育荣物业公司与百叶居餐饮公司、百叶居餐厅均未续签新的租赁合同，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅分别按照原租赁合同约定的租金标准向育荣物业公司支付租金至2018年8月31日。2018年10月16日，育荣物业公司分别向百叶居餐饮公司和百叶居餐厅发送《腾退租赁房屋并缴纳拖欠房租通知书》，告知百叶居餐饮公司和百叶居餐厅双方租赁合同已经到期终止，要求其在十日内腾退各自承租的房屋并补交拖欠的房屋使用费。百叶居餐饮公司、百叶居餐厅认为该公司在承租期间曾对案涉房屋进行过翻建和装修，在育荣物业公司未对此进行补偿的情况不同意腾退案涉房屋，双方为此发生纠纷，引发本案诉讼。本案庭审中，百叶居餐厅主张2005年3月市政道路改造，其承租的赵登禹路117号前院600平米房屋被局部拆除后，其对拆除后的房屋进行了翻建和装修。对此，百叶居餐厅提交如下证据材料：1、证人施某的证言：施某称其于2005年承包了百叶居餐厅装修和对部分房屋的翻建工程，双方约定的翻建费用380万元、装修费用180万元，双方未签订书面合同。工程完工后，双方经协商确认翻建工程费用300万元，装修费用150万元，翻建工程开工前，其对案涉房屋进行了查验，所有房屋都有屋顶，只是部分房屋顶子漏了，其组织人员将人字形屋顶的房屋进行拆除后重新进行了翻建，给平顶的房屋作了防水，其从现有的房屋平面图上看不出来是翻建的那个房屋了，施工图纸已经没有了。2、证人罗某证言：罗某称其在2005年对百叶居餐厅进行装修，当时有的房屋屋顶漏了，临街的墙也已经拆了，工人把临街的墙砌上了，保留了其他原有的外墙，装修时根据图纸把房屋分隔成了多个包间，工人另把漏了的屋顶拆了重新建了屋顶。育荣物业公司对罗某证言的真实性认可，对施某证言的真实性有异议，育荣物业公司认为450万元的工程款不可能全部通过现金支付，育荣物业公司认为其交付的房屋是可以使用的，百叶居餐厅是为了经营需要，对案涉房屋进行了装修和改建，并未进行翻建。房屋翻建必须经过西城规划委审批，百叶居餐厅主张翻建房屋没有规划手续。3、照片，照片反映出墙体被拆除的情况、百叶居餐厅装修后的情况。育荣物业公司对照片的真实性不认可，育荣物业公司认可百叶居餐厅对案涉房屋进行装修的事实，但不认可翻建的事实。育荣物业公司提交了百叶居餐饮公司于2007年8月6日向西城区教委房屋基建处出具的《事情经过》，该材料记载如下内容：“西城区教育委员会基建处：我公司于2003年10月，承租了位于西城区赵登禹路117号西城区教委所属房屋。2005年5月遇市政府拓宽道路施工工程，对该房屋进行了局部拆除，拆迁工程完毕后，我公司经育荣物业公司同意后对剩余房屋进行了装修装饰（未对剩余房屋主体结构改动），并于2005年10月重张营业。2007年8月1日晚，本市遭遇特大暴雨，位于该房屋东侧中部一间房屋，因暴雨冲击房屋顶部塌陷。经有关单位现场勘察，初步认定原房屋彩钢屋顶搭接不实，加之暴雨冲击屋顶排水不畅，造成坍塌，幸未造成人员伤亡。现我公司根据教委有关部门意见，正在联系设计人员和施工单位，对出现的问题及存在隐患的部分房屋进行加固工作，完工后希望有关部门进行验收检查，力争消除安全隐患。”百叶居餐饮公司、百叶居餐厅对该份证据的真实性认可，但主张该公司虽未写明其对案涉房屋进行了翻建，但其确实进行了翻建。一审法院认为：育荣物业公司向百叶居餐厅、百叶居餐饮公司出租的案涉房屋有相关的产权证明，对于新建、扩建部分的房屋亦有规划部门的审批手续，因此，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅与房屋出租主体签订合同时，案涉房屋均有合法的产权证明和规划手续，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅承租案涉房屋时签订的一系列《房屋租赁合同》均是合同相对方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，百叶居餐厅要求确认房屋租赁合同无效的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。关于解除不定期租赁关系和腾房的请求，百叶居餐厅、百叶居餐饮公司承租案涉房屋的租赁合同先后到期后，育荣物业公司未再与百叶居餐饮公司、百叶居餐厅续签新的书面租赁合同，育荣物业公司继续按照原租金标准收取百叶居餐饮公司、百叶居餐厅的租金，双方形成不定期租赁关系，育荣物业公司可以随时解除合同，但应当在合理的期限内通知百叶居餐饮公司和百叶居餐厅。根据育荣物业公司提交的《腾退租赁房屋并缴纳拖欠房租通知书》可知，育荣物业公司已经在2018年10月发函通知百叶居餐饮公司和百叶居餐厅解除不定期租赁关系，至育荣物业公司提起本案诉讼，已经给予承租方合理的腾房期限，现育荣物业公司要求法院判决解除与百叶居餐饮公司、百叶居餐厅不定期租赁关系的请求及腾房的请求正当，法院予以支持。关于租金，双方不定期租赁关系存续期间，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅未支付2018年9月1日之后的租金，现育荣物业公司要求百叶居餐饮公司、百叶居餐厅支付2018年9月1日至合同解除之日租金的请求正当，法院予以支持。关于房屋使用费，双方不定期租赁关系解除系经法院判决实现，百叶居餐饮公司和百叶居餐厅能否在判决生效后履行腾房义务尚属未知，育荣物业公司目前要求百叶居餐饮公司和百叶居餐厅支付不定期租赁关系解除后房屋使用费的请求，缺乏事实依据，本案对此不作处理，育荣物业公司可在实际发生房屋腾纠纷后，向责任方另行主张权利。关于百叶居餐厅反诉要求育荣物业公司赔偿翻建和房屋装修费用的请求，百叶居餐厅主张2005年扩路时，其对案涉房屋进行了翻建和装修。关于翻建问题，百叶居餐厅申请两位证人出庭作证，但两位证人对于房屋翻建的陈述存在明显不一致的地方，且证人证言属于单方陈述，须与其他证据结合使用，百叶居餐厅虽提交了2005年扩路时案涉房屋被局部拆除的照片，但照片内容不能反映房屋翻建的情况，由于百叶居餐厅未提交翻建案涉房屋的有关审批和规划手续、翻建时的施工合同、支出翻建费用的票据，根据百叶居餐厅提交的现有证据不足以认定其对案涉房屋进行翻建的事实成立，而育荣物业公司提交的百叶居餐饮公司出具的《事情经过》记载百叶居餐饮公司明确表示2005年扩路局部拆除案涉房屋后，该公司经育荣物业公司同意后对剩余房屋进行了装修装饰，未对剩余房屋主体结构改动，据此，法院认为百叶居餐厅主张其对案涉房屋进行翻建的事实，缺乏证据证明，法院对其主张不予采信，百叶居餐厅反诉要求育荣物业公司赔偿翻建费用的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于装修费，案涉租赁合同明确约定，承租方根据自己的使用需要可以对房屋进行装修，但必须征得出租方的同意并按程序申报施工手续，经批准后方可施工。装修后的房屋在退还时不得进行拆除，出租方也不给装修补偿，现双方约定的租赁期限已经到期，根据双方约定，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅在退还房屋时不得对装修进行拆除，出租方也不给装修补偿，现百叶居餐厅要求育荣物业公司赔偿其装修损失的请求，违反双方约定，法院不予支持。据此，一审法院于2019年10月判决：一、解除北京市育荣物业管理有限公司与北京百叶居餐饮管理有限公司、北京赵登禹路百叶居餐厅之间的不定期租赁关系。二、自判决生效之日起三十日内，北京百叶居餐饮管理有限公司、北京赵登禹路百叶居餐厅将北京市西城区赵登禹路117号院内全部房屋腾退交北京市育荣物业管理有限公司收回。三、自判决生效之日起十日内，北京赵登禹路百叶居餐厅按照每年250000元的标准向北京市育荣物业管理有限公司支付二〇一八年九月一日起至不定期租赁关系解除之日止的房屋租金。四、自判决生效之日起十日内，北京百叶居餐饮管理有限公司按照每月6666元的标准向北京市育荣物业管理有限公司支付二〇一八年九月一日起至不定期租赁关系解除之日止的房屋租金。五、驳回北京市育荣物业管理有限公司其他诉讼请求。六、驳回北京赵登禹路百叶居餐厅的全部反诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，百叶居餐厅主张案涉《房屋租赁合同》无效，要求育荣物业公司赔偿其翻建及装饰装修损失，并提交《工程造价鉴定申请书》，申请对北京市西城区赵登禹路117号院内百叶居餐厅的房屋建设工程、装饰装修工程造价进行鉴定。育荣物业公司主张承租人翻建房屋必须向出租人提出，不可能由承租人自行翻建，不同意对百叶居餐厅进行补偿，不同意进行工程造价鉴定，并认为案涉房屋翻建时百叶居餐厅尚未成立，百叶居餐厅并非主张翻建费的适格主体。针对主体问题，百叶居餐饮公司表示同意由百叶居餐厅进行追偿。本院认为，根据查明的事实，北京市西城区教育局建设完成案涉房屋后尚未重新办理房屋产权登记，但其建设行为经过了北京市规划委员会的批准。百叶居餐厅上诉要求确认房屋租赁合同无效的诉讼意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。百叶居餐厅与育荣物业公司签订的《房屋租赁合同》、百叶居餐饮公司与北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人的的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依约履行。合同期届满后，百叶居餐厅与育荣物业公司未再续签租赁合同，百叶居餐厅实际支付租金至2018年8月31日，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系的租赁双方均可以要求解除租赁合同关系，育荣物业公司提出解除不定期租赁关系，于法有据，本院予以支持。因百叶居餐厅实际占有使用案涉房屋，百叶居餐厅应支付合同解除前的房屋租金；租赁合同解除后，百叶居餐厅及百叶居餐饮公司继续占用案涉房屋没有合法依据，应将租赁房屋腾退交回育荣物业公司；原审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。关于百叶居餐厅上诉要求育荣物业公司赔偿其翻建房屋的损失及装修损失。根据百叶居餐饮公司2007年8月6日向西城区教委房屋基建处出具的《事情经过》，其中载明百叶居餐饮公司经育荣物业公司同意后对剩余房屋进行了装修装饰，未对剩余房屋主体结构改动。因百叶居餐饮公司在《事情经过》中已经认可其未对主体结构改动，其上诉要求推翻其此前的说法，但未提供充分有效的证据证实其主张，本院对其该项上诉意见不予采纳。关于装修费，承租人在租期内的装饰装修损失应视为在租赁期内摊销完毕，现租赁合同期届满，百叶居餐厅上诉要求育荣物业公司赔偿其装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，百叶居餐厅的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27650元，由北京赵登禹路百叶居餐厅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年一月十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥