中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13572号上诉人（原审被告）：叶迎春，女，1973年9月15日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：叶晓森（叶迎春的哥哥），1965年1月13日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：李政恩（LEEJUNGEUN），女，1984年8月4日出生，国籍大韩民国，现住大韩民国。委托诉讼代理人：李明姬，上海朝健律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜佳云，上海朝健律师事务所律师。原审被告：许炳日，男，1983年8月22日出生，朝鲜族，户籍地吉林省吉林市龙潭区。上诉人叶迎春因与被上诉人李政恩（LEEJUNGEUN）及原审被告许炳日房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初30696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶迎春上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需返还被上诉人租金132,000元（人民币，下同）且无需支付违约金10,000元。事实和理由：1.上诉人未收到一审法院的诉讼文书，未能参加庭审为自己辩护，且被上诉人伪造证据，一审采用未经质证的证据，于法无据。2、上诉人与许炳日签订的是租赁合同，而非中介合同，被上诉人一审提交的委托书并非原件，且未经质证，没有真实性。且上诉人并不知道被上诉人和许炳日签订的任何合同以及账目往来，被上诉人与许炳日之间的纠纷不应当牵扯到上诉人。3.被上诉人并无证据证明其按照合同履行了付款义务，并未将钱款支付给上诉人或许炳日，被上诉人称其将租金汇款给了上海XX事务所，但该公司并未获得上诉人授权，无权代上诉人收取租金，且被上诉人一审仅提供了一张给案外人陈某个人的汇款单，并没有再转给许炳日的流水证明，被上诉人将钱转给非关联人员，不合常理，上诉人认为被上诉人一审提交的收据的真实性存疑，被上诉人不应当向上诉人主张返还租金。被上诉人2017年11月15日即离开中国，其签订2018年至2019年全年的租赁合同并提前一年支付下一年度的租金，也不合常理。加之许炳日也在2017年潜逃韩国，故被上诉人与许炳日有合谋欺诈上诉人之嫌。4、上诉人不存在违约不让被上诉人租住的行为，被上诉人擅自搬离房屋系违约行为，被上诉人一审提交的搬出通知书是被上诉人自行制作，其提交的微信截图也并非被上诉人与上诉人的聊天记录。综上，被上诉人一审提交的一系列证据三性全无，不应被采信。上诉人与许炳日之间仅为租赁关系，被上诉人也并未支付租金，上诉人从未要求解除合同，被上诉人系自行搬离房屋，上诉人不应当承担返还租金及支付违约金的责任。被上诉人李政恩辩称，许炳日有权代上诉人与被上诉人签订租赁合同，被上诉人也已经实际支付了租金。故不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。原审被告许炳日未作述称。李政恩向一审法院起诉请求：1.解除李政恩与叶迎春签订的租赁合同；2.许炳日、叶迎春返还李政恩支付的房租132,000元及应付房租日2017年4月12日起至实际返还房租日止的按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息（暂算到2017年9月17日为2,485.58元），违约金10,000元。一审法院认定事实：叶迎春系上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室房屋（以下简称案涉房屋）的权利人。2016年7月16日，叶迎春（作为委托方）就案涉房屋出具《授权委托书》1份，内载：“本委托方上海市闵行区XX路XX（弄/号）XX（号/幢）XX室（小区名称XX城一期）物业业主，特委托许炳日先生，为本委托方的代理，就办理该物业租赁事宜全权代表本委托方履行下列权利：1.代为签订房屋租赁合同；2.代为收取房屋押金和租金……4.代为办理租客退房的相关手续，退押金以及相关事宜；5.代为办理与该物业单元房地产出租相关的一切手续……10.授权期限以代理签署合同期限为准（2016年7月15日至2022年9月14日）。2017年3月14日，李政恩（作为承租方，签约乙方）与叶迎春（许炳日代，作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁案涉房屋。该合同载明：“三、交付日期和租赁甲方于2017年3月28日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年3月28日起至2018年3月27日止。租赁期限为12个月……四、租金、支付方式和限期（一）月租金为12,000元整。（二）甲方指定以现金形式支付或以银行划账方式付至如下甲方指定银行账户：开户银行为中国银行，户名为许炳日，账号XXXXXXXXXXXXXXX4511。（三）付款方式：年付先付后住。五、保证金和其他费用（一）2017年3月17日前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1万元……九、解除本合同的条件……（二）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月押金的1倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；2.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3.乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损害的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4.乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。十、违约责任……（二）租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月押金的1倍向乙方支付违约金，若支付违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿……”。2017年4月12日，李政恩与叶迎春（许炳日代）签订《房屋租赁合同》1份，约定房屋租赁期自2018年3月28日起至2019年3月27日止。月租金为11,000元，付款方式为壹年付先付后住。2018年3月17日之前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10,000元。其他权利义务同上述《房屋租赁合同》。同日，李政恩通过银行转账向许炳日指定的陈某账户支付135,650元,附言注明XX城第2年租金。当日,许炳日出具收据1份,载明：“今收到上海市闵行区XX路XX号XX号XX室的租金人民币壹拾叁万贰仟元整（2018年3月28日至2019年3月27日）”。另查明，2017年8月27日，许炳日向叶迎春出具《承诺书》1份，载明：“之前跟您签订关于上海市XX城XX-XX房产的管理协议。根据协议约定的条款，截止到2017年8月16日，我共拖欠应付房租5万元。按照约定，您有权终止之前的协议，并收回房屋。这都是因我个人原因引起的租金拖欠问题。我愿意一人一定会承担所有责任。考虑到我在接下来几个月内财务情况会有很大改善，特别希望您能够延续原协议。我努力在2017年11月底前尽量结清所欠租金，能不拖到12月份就不拖！如本人履行不了上述内容，本人愿意承担所有责任，并无条件立即把所租XX城XX-XX房屋返还给房东，由此造成我对转租的租客（实际租住为李政恩）的违约责任，全部由我本人承担”。还查明，李政恩于2017年11月16日诉至法院，要求解除与叶迎春之间的租赁合同，要求叶迎春、许炳日支付剩余的房租52,800元（2017年11月15日至2018年3月27日）及违约金10,000元、保证金10,000元，法院以（2017）沪0112民初35205号立案受理，并于2018年10月26日作出一审判决,该案中查明合同签订后许炳日将案涉房屋交付李政恩使用,后叶迎春要求收回案涉房屋,2017年11月15日,李政恩应权利人要求搬出案涉房屋。该判决现已生效。一审庭审中，李政恩陈述因许炳日无法及时交付叶迎春房租，导致叶迎春要求其搬出案涉房屋。叶迎春是通过微信方式要求其搬离，叶迎春在2017年8月18日的微信中称：“是的，我跟他的约定是每月支付我房租，超过40天，我可以取消合同，收回房子。至于他自己住，空关着，还是租给别人，一般我并不关心。”一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。叶迎春授权许炳日办理房屋租赁事宜,因此许炳日代表叶迎春与李政恩所签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，合同对李政恩、叶迎春均具有约束力。根据当事人的陈述，并结合许炳日出具的承诺书，可见李政恩所述由于许炳日、叶迎春之间的纠纷导致李政恩无法继续租赁使用案涉房屋的情况属实，李政恩已于2017年4月12日将2018年3月28日至2019年3月27日的房屋租金132,000元交付给许炳日，履行了合同约定的义务，然叶迎春以其要取消合同、收回房屋之意思表示，表明其不再履行合同义务，以致于合同无法继续履行，过错在出租方，李政恩并无过错，故李政恩主张要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求叶迎春返还李政恩已支付2018年3月28日至2019年3月27日的房屋租金132,000元，于法有据，法院予以支持。双方在合同约定“租赁期间非合同规定的情况甲方擅自解除合同、提前收回该房屋的，甲方应按月押金的1倍向乙方支付违约金，”本案合同无法继续履行之责任在于叶迎春，故其理应承担违约责任，现李政恩主张违约方按合同约定赔偿违约金10,000元，符合法律规定，法院予以支持。许炳日在承诺书中明确作出对于造成实际承租人李政恩的违约责任，愿意由其承担的意思表示，故李政恩主张要求许炳日对上述各项费用承担共同赔偿责任，符合法律规定，法院予以支持。关于李政恩要求许炳日、叶迎春支付利息之请求，因李政恩已主张违约金，现李政恩无证据证明还有其他损失，故李政恩主张许炳日、叶迎春支付该利息损失之请求，法院不予支持。许炳日、叶迎春经法院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后作出判决：一、解除李政恩与叶迎春于2017年4月12日就上海市闵行区XX路XX弄XX幢XX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、许炳日、叶迎春于判决生效之日起十日内返还李政恩自2018年3月28日起至2019年3月27日止的房屋租金132,000元；三、许炳日、叶迎春于判决生效之日起十日内支付李政恩违约金10,000元；四、驳回李政恩的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,392.20元、公告费560元，合计3,952.20元,由许炳日、叶迎春负担。本院二审期间，上诉人提交了其与许炳日于2016年7月16日签订的《物业资产管理协议书》一份，证明上诉人与许炳日签订的上述协议书实质上是包租性质的租赁合同，而非租赁中介合同。被上诉人认为上诉人提交的上述《物业资产管理协议书》中第1条即约定上诉人会向许炳日出具委托书，且第13条内容与许炳日向被上诉人出具的授权委托书内容一致，可以说明许炳日有权代上诉人签署租赁合同并收取租金。本院经审查认为，该份《物业管理资产协议书》中已明确约定了许炳日代上诉人收取租金、签订租赁合同等服务内容，上诉人实际上也依照该协议书的约定向许炳日出具了代为出租、收取租金的授权委托书，故其以该份协议书主张其与许炳日之间只是租赁合同关系并否认授权委托的真实意思表示，缺乏依据，本院不予采纳。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。许炳日系受上诉人委托而代为办理租赁事宜，其代上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》对上诉人及被上诉人均发生效力。上诉人主张其与许炳日之间仅为租赁关系，其并未委托许炳日签订租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人主张《房屋租赁合同》的签订及租金支付均不符合常理，上诉人与许炳日有合谋欺诈被上诉人之嫌，但上诉人并未提供有效证据进行证明，上诉人的该项主张，缺乏事实依据，本院难以支持。根据生效判决的认定，被上诉人在合同履行过程中并无违约行为，被上诉人系因上诉人要求收回房屋才于2017年11月15日搬离案涉房屋，一审据此认定导致合同无法继续履行的责任在于上诉人，判决支持被上诉人要求解除合同并要求上诉人与许炳日返还房屋租金、支付违约金的诉请，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张其并未要求提前解除合同，被上诉人系自行搬离案涉房屋，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，叶迎春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,392.2元，公告费人民币300元，合计3,692.20元，由上诉人叶迎春负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年一月三日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……