江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0324民初4415号原告：庄勇，男，1985年10月11日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：张晨，江苏熊运栋律师事务所律师。被告：袁丽，女，1976年3月15日生，汉族，住睢宁县。被告：刘延，男，1976年8月14日生，汉族，住睢宁县。原告庄勇与被告袁丽、刘延案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适应普通程序于2019年10月26日公开开庭进行了审理。原告庄勇及其委托诉讼代理人张晨、被告袁丽、证人庄某,4到庭参加了诉讼，被告刘延经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄勇向本院提出诉讼请求：1.确认被告查封的睢宁县桂花园二期2号楼3单元406室的房产归原告所有，并中止对上述房产的执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告刘延于2013年10月10日重新签订《房屋转让协议》，按约定已经付清涉案房款25万元，并合法占有涉案房产进行装修，一直居住至今，水电燃气户头均已经办理在原告名下。包括涉案房产，被告刘延于2013年11月5日被案外人王浩超标的查封名下四套房产，法院工作人员到涉案房产时，房屋正在装修，原告按要求将购房协议等手续交给法院，后王浩的债权已经得到清偿，涉案房产已经解除查封。而涉案房产2014年10月21日才被查封。原告已经提出执行异议，法院以（2019）苏0324执异43号执行裁定书，裁定驳回案外人庄勇的异议申请，而驳回理由认为两次款项交付的方式并不相同且时间相差较大。事实上原告已经付清全部涉案房产价款，并于人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房产，因被告刘延系法院的被执行人，现下落不明，原告才无法办理过户登记，原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院应中止对涉案房产的执行。综上，为使原告的合法权益不受侵害现提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请。被告袁丽辩称：1.涉案《房屋转让协议》系被告刘延为逃避债务而与利害关系人庄勇恶意串通而签订的，应依法认定无效。被告刘延长期存在巨额债务，已经被列为失信被执行人。原告庄勇的配偶与被告刘延的配偶系表姊妹关系，为利害关系人。2013年10月10日，原告庄勇在明知被告刘延存在诸多债务、不时面临债权人追债起诉、案涉房屋随时可能被执行处置、买受人权利不能得到保障的情况下，仍与被告刘延及其配偶签订案涉《房屋转让协议》，出资购买涉案房屋明显不符合常理。2.原告庄勇提供的证据，无法证明其在案涉房屋查封之前已经支付购房款的事实。关于《房屋转让协议》约定的房屋转让款275757元，原告庄勇主张2012年8月原购房款200000元，后退还20000元。原告在2012年支付购房款时，案涉房屋尚未办理上房手续；且先支付20万元再退还2万元的付款方式，均不符合常理。原告主张在2012年8月底以现金的方式预付了购房款20万元，但其提供的取款记录与交付时间并不一致，其中两笔取款合计65000元与交付时间相差三个月之久，与交易习惯不相符合。原告主张2013年10月10日签订《房屋转让协议》后通过银行转账的方式又支付了购房款70000元，该款项的支付方式与预付购房款的方式并不相同。3.原告提供的证据，无法证明其在涉案房产查封之前已经合法占有涉案房产。2014年10月，被告袁丽与被告刘延民间借贷纠纷执行一案，依法查封了登记在被执行人刘延所有的涉案房产，并进行现场勘查，当时该房产处于空置状态。综上，原告关于已经付清全部购房款，并于查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房屋的主张，缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告刘延未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2010年12月9日，被告刘延与睢宁县土地储备中心签订《拆迁补偿安置协议书》一份，以产权调换的方式取得了包括涉案睢宁县桂花园二期2号楼3单元406室在内的房产四套。2013年7月2日，涉案房产办理了上房手续。2013年10月10日，原告庄勇（乙方）与被告刘延及其妻子案外人许大冬（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将拆迁安置的睢宁县桂花园二期2号楼3单元406室房产出售给乙方，房屋建筑面积81.04平方米，车库建筑面积约10平方米，购房价格合计275757元（其中包含购房款250000元，车库款21364元，燃气初装费2600元，电表开户280元，有线电视开户费300元，水表开户费600元，生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、物业费等613元等一切上房移交费用，付款方式为乙方原付购房款200000元，后甲方退还乙方20000元，乙方实际预付房款180000元冲抵房款外，乙方还应付给甲方70000元，于2013年10月11日给付甲方。剩余购房款25757元作为过户保证金由乙方自行保管，双方办理产权过户时由乙方支付给甲方。甲方承诺在开发商书面通知给此房办证之日起三十个工作日内办证到甲方名下。被告刘延、案外人许大冬分别于2013年10月9日、2013年10月11日出具180000元、70000元收据各一张。原告提供中国邮储银行存折一份、农业银行明细清单一份、中国建设银行流水明细一份，证明其于2012年5月7日、2012年5月17日从邮储银行上共取款65000万元，2012年8月7日从农业银行取款50000元，2012年8月24日从建设银行取款20000元，及原告父亲给其的65000元，共计200000元均用于支付涉案购房款。并提供证人庄某,4的证人证言，称其于2012年8月份左右向被告刘延交付200000元现金作为购房款。后因被告刘延迟迟未交付涉案房屋，被告刘延于2013年2月2日向原告转账退回20000元。双方于2013年10月10日重新达成购房协议，并支付了剩余款项。庭审中，原告提供东升社区居委会、涉案房屋物业管理公司徐州金园物业管理公司于2018年8月出具的证明各一份、燃气费（2014年4月1日起为原告所交）、水费（2014年12月起）、电费（2014年11月起）以及购买装修材料（2013年11月17日起）的发票收据，旨在证明其于2013年10月起一直占有使用涉案房屋。因被告刘延一直下落不明，故一直未能办理房产过户登记。另查明，原告庄勇的配偶与被告刘延的配偶系表姊妹关系。涉案房屋被（2013）睢民初字第2895号原告王浩与被告刘延民间借贷纠纷一案查封在先，查封日期为2013年11月5日。后本院于2014年1月7日对（2013）睢民初字2676号袁丽诉刘延民间借贷纠纷一案作出民事判决，判决刘延返还袁丽借款10万元。判决生效后，刘延未履行义务，根据袁丽的申请，本院立案强制执行，于2014年10月21日作出（2014）睢执字第1640号执行裁定，依法查封了被执行人刘延所有的包括涉案房产在内的两套房屋。2019年3月28日作出了（2014）睢执字第1640号执行裁定，裁定继续查封被执行人刘延所有的涉案房产。后原告庄勇向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行，本院于2019年5月20日作出（2019）苏0324执异43号民事裁定，裁定驳回了庄勇的异议申请。庄勇不服，遂提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房产于2013年11月5日开始被查封，原告称其在查封前已经合法占有该房产，但其提供的物业公司及社区出具的证明其于2013年10月入住涉案房产，其提供的购买装修材料的发票证明其2013年11月17日还在装修涉案房产，两者不能相互印证。且法院的查封日期（2013年11月5日）显然在原告装修入住之前（2013年11月17日）。另外，原告主张其于2012年8月以现金的方式支付了购房款20万元，并提供了相应的取款记录和证人庄某,4的证言，但证人庄某,4系原告的姐姐，与原告具有一定的利害关系，其证言还应与其他证据相互佐证。原告几次取款与其所称的交付购房款的时间间隔三个月之久，显然不符合常理。且以现金的方式交付20万元，亦不符合日常经验法则。而原告在2013年10月10日与被告刘延、案外人许大冬签订《房屋转让协议》之前是否与被告刘延存在房屋买卖协议、原告所提取的款项是否支付给了刘延用于购房，均无充分的证据证实。原告也未提供充分的证据证明其已经支付剩余7万元购房款，结合原告配偶与被告刘延配偶之间的表姐妹关系，原告应当知道被告的经济状况及负债情况，不排除双方之间存在串通转移财产的嫌疑。故原告无法证明其在查封之前支付了全部购房款，且至今没有办理产权过户登记手续，原告虽然入住涉案房屋，但不能证明其对涉案房屋享有物权，原告的诉讼请求不符合上述法律的规定，本院依法不予支持。被告刘延未到庭参加诉讼，视为对其诉讼请求的放弃。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告庄勇的诉讼请求。案件受理费5050元，公告费600元，合计5650元，由原告庄勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  梁 云审 判 员  黄玉宝人民陪审员  陈 席二〇二〇年一月九日法官 助理  朱容萱书 记 员  李 莹附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。