广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19890号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。被告：陈锦声，男，1960年1月30日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告陈锦声物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许勤、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费3668.53元（2012年5月1日起至2019年2月28日止，按28.8633平方米×1.55元/平方米/月计算）；逾期缴纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起计算至实际清付之日止，每日按当月逾期金额千分之一计算）；2、请求判令被告支付代付交水费2232.9元（2012年5月1日起至2019年2月28日止）；交付代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）1365.25元（2012年5月1日起至2018年6月4日止）；支付代交垃圾处理费410元（2012年5月1日起至2019年2月28日止）；支付专项公共维修公摊费292.62元（从2012年5月1日至2018年5月30日）。逾期缴纳上述费用的利息649.92元(原告代交上述费用每满一年后，从下一年的首日起，暂计至2019年3月31日，以上一年原告代交金额总额为本金，按同期同类中国人民银行贷款利率计算)；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年1月27日，被告回迁入住保利丰花园莲花阁803房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积30.47平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2012年5月起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付物业管理费、原告代被告交纳的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项维修公摊费等。被告辩称：1、被告是临时拆迁户，入住涉案房屋，该楼盘至今仍未通过“确权综合验收”、仍未取得《规划综合验收合格证》，还存在违章违法建设现象；2、被告的诉讼时效应由2017年3月1日开始计算；3、对涉案房屋的面积仍存在争议，原告与洪德公司签订的《物业管理委托合同》和《补充协议》与涉案房屋无关；4、被告是低保户，依据广州市人民政府明文规定，低保户是免收垃圾费的，水电费有减免政策，原告的代收水费与政府惠民政策相违背；5、专项公共维修公摊费应由开发商承担，且原告每月收取涉案保利丰花园属于业主共有的部位的广告宣传费、停车费等公共收益，再收取公共维修分摊费显然不合理。综上，不同意原告主张的物业管理费，不同意支付水费、公摊电费、垃圾费和公共维修费。被告与原告没有签订合同，被告在涉案房屋居住但早出晚归，不清楚原告有无在涉案小区进行管理，被告可以免交垃圾费用，电费是被告自己向供电局交纳，也不存在公摊电费。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。原告曾因被告未支付管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费向本院提起诉讼。本院受理案号：（2012）穗海法民三初字第2127号。被告辩称水费是由用户直接交至自来水公司且被告是水、电、垃圾费减免对象，等。该案中，本院查明：2007年1月27日，被告在一份《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名并入住保利丰花园莲花阁C803房，该表载明：回迁户姓名为被告；使用面积为23.77平方米；建筑面积为30.47平方米；等。同日，被告还在一份关于涉案房屋的《保利丰花园业主房屋验收（交楼）表》中的业主处签名。该案诉讼中，原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告缴交公摊电费、应交水费、垃圾处理费的单据以及垃圾处理费的委托收费通知。拟证明被告欠缴公摊电费、应交水费、垃圾处理费。2、欠费明细表。另外，原告在该案中撤回了水费、垃圾处理费及部分管理费的请求。被告在该案中还提交了居民低保救济证及关于持有广州市《低收入困难家庭证》的居民优惠水费的函（复印件），拟证明被告符合水价减免政策。审理后，本院对该案作出（2012）穗海法民三初字第2127号民事判决书，认定了《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力、计算物业管理费的建筑面积及收费标准，并判决：一、被告在判决生效之日起15日内向原告支付从2010年9月1日起至2012年4月30日止的物业管理费（按每月30.47平方米×1.55元/平方米的标准计算）；二、被告在判决生效之日起15日内向原告支付所欠的公摊电费521.33元。被告因不服上述判决提起上诉。广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1515号民事判决：驳回上诉，维持原判。广东省高级人民法院以（2014）粤高法民申字第267号民事裁定书，驳回陈锦声对（2013）穗中法民五终字第1515号民事判决的再审申请。本案庭审中，原告表示：原告是每两个月都会对被告当月应交费用和累计欠缴的费用进行催收。小区每次收费的通知模式：首先是缴费通知贴在大楼处，其次是把各户的明细单放在保安亭处让用户自取，未在缴费截止日期交纳费用的，原告还会将缴费明细单送达到户；原告还向被告发出年度催缴通知书，但住户没有签收。另外，原告还表示，其主张的公摊电费是指2018年6月4日之前代垫的费用；垃圾费是按每月每户5元的标准计算的；公摊电费包括电梯、水泵、梯灯照明，电梯费用是按不同楼层的系数和入住率计算，水泵和梯灯、公共维修分摊费是按户数计算的。原告还提交了被告欠费的各项明细表。对于收费情况，原告表示：涉案小区实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告于2018年11月29日向被告作出的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》以及邮寄该通知的中国邮政快递单；2、水费、污水处理费、电费（电梯、梯灯、水泵等）、电梯维修费发票；3、原告于2019年3月11日向住户发出的《通知》，部分内容为“请到大堂保安岗领取2019年1-2月应缴管理费、水费等费用的交费通知单。请各业主在2019年3月18日之前……缴纳”。4、《房屋面积测量成果报告书》（其中反映洪德路#185龙珠街#17803房的总面积为28.8633平方米）被告对于上述证据均不予确认，表示其没有收到证据1、3的通知；认为证据2的单据与其无关，其没有授权原告替其交纳相关费用；不确认证据4测量报告的内容。原告和被告共同确认，涉案莲花阁803房即为龙珠街17号803房。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、户主为被告的《广州市城乡居民最低生活保障证》；2、《通知》（其中要求被告提交相关资料办理用电减免手续）；3、落款时间为2014年3月14日的原告发出的《通知》（其中通知因该小区三期水仙、百合、莲花阁未通过规划验收……为防止出现意外，从即日起三期所有电梯不停五楼，请各位业主/住户自觉不要进入三期五楼及五楼以下区域）；4、《回迁通知》；5、电费通知单若干张（其中反映计费期间自2018年10月1日起）。6、照片若干张。经质证，原告对证据1-4的真实性、合法性予以确认，但认为原告只是企业，无职权给予被告减免费用，原告发出的通知反而证明原告履行了物业管理的义务；对证据5-6的真实性、合法性和关联性均不予确认。本院认为：发生法律效力的民事判决已对《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力、计算物业管理费的标准进行了论述，本案不再赘述。本案中，在原告主张的期限内，原、被告之间仍存在上述物业服务关系，鉴于原告提交的《房屋面积测量成果报告书》反映涉案房屋的总面积为28.8633平方米，故原告要求被告按每月28.8633平方米×1.55元/平方米的标准计付管理费的请求合理，本院予以支持。被告未及时履行支付上述物业管理费等费用的义务，已构成违约，并造成了原告的损失，故原告要求被告支付物业管理费及支付迟延支付物业管理费的违约金诉讼请求，合法有理，本院予以支持。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故每期违约金的起算时间应分别计算。从被告在前案诉讼中的确认以及判决内容看，被告在使用涉案房屋期间确会产生水费、公摊电费（含电梯维修公摊费）、垃圾处理费，且该部分费用由原告垫付，应返还给原告。现被告仍在使用涉案房屋，则原告在本案中主张被告支付相应期间的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，合法有理，本院予以支持。原告在本案中提交了已支付上述款项的凭证以及列明了分摊费用的计算方式，且上述费用的金额与前案诉讼涉及的金额大致相当，而被告在本案中的抗辩也不足以否定上述金额或计算方式，故本院对原告主张的上述费用的金额予以采纳。至于被告主张减免水费、垃圾费的问题，一方面，并无证据反映被告与原告协商过该情况且已提交相关申请材料，另一方面，该部分费用是原告已代垫的费用，即使存在被告所主张的情况，双方可在协商后再另行处理，在协商未果之前，被告仍应向原告支付代垫的费用。至于代垫的水费、公摊电费（包括电梯、梯灯、水泵）和垃圾处理费、专项公共维修公摊费及迟延支付该费用的利息，鉴于此前的诉讼中被告也抗辩其为低保户可以减免垃圾费等费用的问题，原告在知悉被告的家庭情况下未及时跟进相关事宜，综合考虑到本案的实际情况，对原告主张的代垫费用的利息，本院不予支持。被告对于原告主张的上述费用提出了诉讼时效的抗辩。本院的意见是：一方面，原告是经营商业的法人，其与洪德公司签订《物业管理委托合同》的目的是通过提供服务获取对价，而从原、被告之前的诉讼亦可见，原告确在积极主张相关权利。另一方面，虽然被告是个人参加本案诉讼，但其曾经历过相同诉讼，且生效的法律文书已确定了被告支付物业管理费的义务和管理费的标准，被告在本案中却仍拒绝支付相关费用，可见被告是为逃避支付义务而否定基本事实，缺乏基本的诉讼诚信。在此情况下，原告关于“每两个月都会对被告欠当月的费用和总共欠缴的费用进行催收”的主张，既符合前述合同目的，也与原告提交的《通知》所反映的情况一致，故本院予以采纳；被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告仍应按原告主张的欠费时间支付相应款项。鉴于本案诉讼是因被告欠费而引起，故受理费由被告负担。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈锦声在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2012年5月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月28.8633平方米×1.55元/平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以89.48元为本金，按每日1‰的标准，从2012年7月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以当期本金为限）。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2012年5月1日起至2019年2月28日止的水费2232.9元、垃圾处理费410元；从2012年5月1日起至2018年6月4日止的公摊电费1365.25元；从2012年5月1日至2018年5月30日止的公共维修公摊费292.62元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费139元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  黄凤儿人民陪审员  毛秀葵二〇二〇年一月十五日书 记 员  于悦姗梁嘉淇邬雪芳