四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8923号 原告：李忠阳，男，1979年7月10日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：李芳，女，1981年10月3日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。 委托诉讼代理人：李忠阳（系李芳丈夫），男，1979年7月10日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：四川婺商投资有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水社区8社。 法定代表人：何卿，董事长。 委托诉讼代理人：杨国传，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告李忠阳、李芳与被告四川婺商投资有限公司（以下简称婺商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理，李忠阳到庭参加诉讼，李芳的委托诉讼代理人李忠阳到庭参加诉讼，婺商公司的委托诉讼代理人杨国传、宋戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李忠阳、李芳向本院提出诉讼请求：1.婺商公司向李忠阳、李芳支付违约金79605.3元（从2015年12月29日起至2019年5月27日止，共计1245天），后续违约金计算到婺商公司房屋实际交付日为止；2.婺商公司继续履行合同，交付房屋；3.本案诉讼费由婺商公司承担。事实与理由：2013年12月8日，双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《西南婺商商会总部大厦（××广场）商品房买卖合同（补充协议）》两份合同。《合同》第五条和《补充协议》第三条第三款，约定付款方式为银行贷款。李忠阳、李芳在2013年12月8日付清了房屋首付款，并对该房屋进行了预售登记备案。后婺商公司通知李忠阳、李芳到兴业银行（金牛支行）办理贷款，李忠阳、李芳积极到银行办理了相关手续，但后因婺商公司的原因导致贷款失败，具体原因不详。现在，合同约定的交房时间已过，婺商公司未向李忠阳、李芳按时交付房屋，李忠阳、李芳多次催促，婺商公司也未有合理的答复。根据双方签订的《合同》“第十条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付该商品房……、“第十二条逾期交房责任第2、（1）和（2）款……”以及《补充协议》“第七条有关《商品房买卖合同》第十二条补充约定……2、买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买收入直至实际交房日……”的约定，婺商公司已构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，婺商公司应及时交付房屋，同时应赔偿逾期交房违约金。故依法诉至法院，望判如所请。 婺商公司辩称，1.李忠阳、李芳未按期支付全额房款，不能要求支付违约金，双方签订的合同第8条第3款约定如买受人未付清购房的全部款项，出卖人有权拒绝交付房屋并不承担违约责任；2.李忠阳、李芳要求支付逾期交房的违约金，诉讼时效已届满，合同约定的交房时间是2015年12月28日，根据《民法总则》计算三年，诉讼时效是2018年12月28日届满，参照成都中院《关于商品房买卖合同纠纷审理指南》第29条违约金诉讼时效期间的认定是从约定或者法定期限届满之日开始计算；3.如果法院支持违约金诉请，（1）请求法院予以调低；（2）合同明确约定了违约金计算方式，不能按照李忠阳、李芳所称以全额房款作为计算基数。 经审理查明，2013年12月8日李忠阳、李芳与婺商公司签订《商品房买卖合同》，约定李忠阳、李芳购买婺商公司开发的××广场×幢×单元×层×号房，用途为办公，总价款323968元，首付款163968元，余款160000元采取银行贷款方式支付，出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付案涉商品房。《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、（1）除不可抗力、执行政府的法规、规章、命令等文件以及其他非出卖人所能控制的因素导致工程延期外，出卖人应当依照合同约定的期限和条件将该商品房交付给买受人。（2）买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。（3）买受人退房时，应按照相关规定配合出卖人办理注销备案登记的手续，未办理完毕注销备案手续暂缓退款。”。2013年12月8日李忠阳、李芳已依约支付了商品房首付款163968元，但至今婺商公司仍未交付房屋。婺商公司未举证对案涉合同进行了网签备案。 2015年12月30日婺商公司张贴《关于西南婺商商会总部大厦（××广场）延期交房违约金支付的告示》；2016年4月26日在北部商城管理委员会见证下，婺商公司与业主代表形成《婺商项目与业主座谈会备忘录》。 以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、《关于西南婺商商会总部大厦（××广场）延期交房的告示》、《婺商项目与业主座谈会备忘录》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，李忠阳、李芳与婺商公司签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。本案争议焦点为婺商公司在未收到李忠阳、李芳通过按揭贷款方式支付的其余购房款情况下，是否应承担逾期交房的违约责任。李忠阳、李芳已按约支付了首付款，其余购房款以银行按揭贷款方式支付，婺商公司未收到其余购房款，从相关案情来看，系因婺商公司自身过错造成。婺商公司并未举证对案涉合同进行备案，反映案涉项目在预售过程中已出现影响贷款办理的问题，合同备案对贷款银行未来取得抵押权有重要意义，会影响银行的放贷。关联案件等购房人陈述案涉项目因在建抵押导致业主不能正常办理贷款，婺商公司并未举出相反证据，结合目前楼盘仍烂尾的状态及询问了解的情况，本院认为未能和其他正常商品房销售一样办理下贷款，过错在于婺商公司，且婺商公司并未举证不能办理银行贷款责任在于对方，故相应后果应由婺商公司自行承担。虽合同约定“买受人未付清所购该商品房的全部应付款项（含房款及其他相关应付款项），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房而无需承担违约责任。”，但在因婺商公司过错导致无法收到全部购房款，且长期逾期交房情况下，该格式条款免除了其责任并不公平，此种情形下该条款应为无效，且《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”，婺商公司因为自身利益造成不能收取通过贷款方式支付的购房款，不应因此拒绝向购房人交房，在逾期交房到一定程度的情况下，购房人仍可根据现实情况考虑选择解除合同或继续履行合同，尤其是开发商债务较重，解除合同后返还购房款困难情况下，购房人可期待交房并主张逾期交房的违约责任。该违约责任应以已付购房款为基数进行计算，从而与客观损失相适应并符合公平原则。当然，在出卖人消除贷款障碍后，购房人也应及时办理贷款并支付购房款。 关于婺商公司主张的诉讼时效问题，按日计算的违约金系分别单独成立的债权，应独立计算诉讼时效，如不存在时效中断的情形，应自起诉之日倒推3年计算违约金。根据查明的事实，在《婺商项目与业主座谈会备忘录》中婺商公司表示“2017年3月31日房屋交付时按合同约定结清违约金，如未实现本条约定义务则超过12个月的，按原基础之上增加1个月的标准支付违约金……六、保密事宜：全体业主及会议参加人员对上述内容负有保守秘密的义务。”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”规定，婺商公司在备忘录中针对全体业主作出的承诺构成时效中断，2017年3月31日前的违约金应从该日起重新计算诉讼时效，故本案的诉讼请求的诉讼时效并未经过。 关于李忠阳、李芳请求判令将案涉房屋交付的问题，因案涉楼盘尚未竣工验收，不具备法律所规定的交付条件，本院不予支持。 关于李忠阳、李芳主张婺商公司支付从2015年12月29日计算至2019年5月27日止共1245天的违约金79605.3元及后续违约金计算至房屋实际交房之日止，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，违约金基于实际损失而确定，综合考量以上司法解释规定的相关因素，本院认为在长期逾期交房情况下违约金控制在已付房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现婺商公司逾期交房违约责任。李忠阳、李芳主张计算违约金到实际交房之日，但将来房屋是否能满足交付不能确定，本院不予支持。截止到李忠阳、李芳起诉之日按合同约定计算违约金已超过已付房款的24%，故应以已付房款163968元为基数，违约金支持39352.32元。 综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川婺商投资有限公司于本判决生效之日起七日内向李忠阳、李芳支付逾期交房违约金39352.32元； 二、驳回李忠阳、李芳的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费995元（已因适用简易程序减半收取），由四川婺商投资有限公司负担442元，由李忠阳、李芳负担553元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年一月十九日 书记员  叶秋萍