新疆维吾尔自治区疏勒县人民法院民 事 判 决 书（2019）新3122民初408号   原告：方洁，女，1982年6月13日出生，汉族，山东省人，农三师干部，现住喀什市。委托诉讼代理人：方跃发（方洁父亲），男，1957年8月21日出生，汉族，现住喀什市。委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。被告：喀什隆景泰和房地产开发有限公司，住所地疏勒县坤巴斯路（北至建设路、南至张骞公园）。法定代表人：高志华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘越，新疆新昀律师事务所律师。被告：喀什柏年置业有限责任公司，住所地喀什地区疏勒县北至建设路、南至张骞公园内。法定代表人：苑艳雪，该分公司监事。委托诉讼代理人：张秋生，新疆德新律师事务所律师。被告：陈京强，男，1973年2月27日出生，汉族，山东东营市人，无固定职业，现住新疆伽师县。原告方洁诉被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司、被告喀什柏年置业有限责任公司、被告陈京强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方洁的委托诉讼代理人方跃发、刘应文，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘越，被告喀什柏年置业有限责任公司的委托诉讼代理人张秋生到庭参加诉讼，被告陈京强经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方洁向本院提出诉讼请求：请求依法判令1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和承诺书；2、被告在7个工作日内为原告办理房屋过户手续；3、被告承担违约金220815元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年9月9日，原告与被告签订《商品房认购书》，2014年12月21日双方又签订了《商品房买卖合同》，被告承诺在三个月至半年内办理房屋产权证书，但至今未与办理,故原告诉至法院。被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司辩称，1、喀什隆景泰和房地产开发有限公司现股东是在2018年4月通过股权转让取得的股权，对原告方洁所述事实完全不知情；2、如原告方洁所述情况属实，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司也无法办理房屋过户手续，案涉房屋疏勒县悦湖美墅小区的土地证尚在被告喀什柏年置业有限责任公司名下，至今未办理至被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司名下；3、案涉房屋尚未达到交付条件，尚未向业主交付；4、原告方洁强行将疏勒县悦湖美墅小区5幢1单元501室私搭乱建，造成了恶劣的影响；5、原告方洁要求被告承担违约金220815元没有事实和法律依据。被告喀什柏年置业有限责任公司辩称，我方与原告方洁之间没有任何的房屋买卖法律关系，因此原告要求被告喀什柏年置业有限责任公司继续履行《商品房买卖合同》及承诺书、办理房屋过户手续、要求承担违约金无事实和法律依据。被告陈京强经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未进行答辩或提交书面答辩状。针对诉讼请求原告方洁提供证据有：1、《商品房买卖合同》一份收据四张、承诺书一份、交房结构图一份、2014年12月5日喀什日报一份；2、国有土地使用证一份、商品房预销售许可证一份、国有土地使用证一份；3、中国农业银行转账明细单一份。经庭审质证，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司对原告提交证据1《商品房买卖合同》的真实性、关联性、合法性均不予认可；对收据不予认可，认为2014年12月21日的票据后面加盖的公章与答辩状中加盖的公章编号和字体不一致；对承诺书不予确定，认为有多处涂改；对房屋构造图不予认可，认为仅是半份，相关面积无法认定；对2014年12月5日喀什日报不予认可，认为与本案没有关系。被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司对原告提交证据2的真实性均予以认可，对证据3不予认可，认为打款人不是原告方洁。经庭审质证，被告喀什柏年置业有限责任公司对以上证据均不发表质证意见。本院对以上证据的真实性均予以确认。针对诉讼请求被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司提供证据有：1、《企业信用信息公示报告》一份；2、房地开发企业暂定资质证书一份、建设用地规划许可证一份、国有土地使用权证一份、国有建设用地使用权出让合同一份。经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性认可，被告喀什柏年置业有限责任公司对以上证据的真实性予以认可。本院对以上证据的真实性予以确认。被告陈京强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，未向法庭提交证据，亦未到庭进行质证。本院经审理认定的事实如下：2010年12月18日，疏勒县国土资源局与被告喀什柏年置业有限责任公司签订国有建设用地使用权出让合同一份，将宗地编号为G2010-68-1，宗地总面积26879.03平方米，出让宗地面积为26879.03平方米，宗地坐落于北至喀什柏年置业有限责任公司、南至张骞公园、西至道路出让给被告喀什柏年置业有限责任公司。2010年疏勒县人民政府颁发中华人民共和国国有土地使用证，位于疏勒县北至建设路、南至张骞公园、东至张骞公园渠、西至道路的土地，土地使用权人为被告喀什柏年置业有限责任公司。2011年11月9日，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司取得中华人民共和国建设用地规划许可证，疏勒县悦湖美墅小区的用地位置为疏勒县张骞公园以北、建设路以南，用地单位被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司。2012年4月16日被告陈京强认缴出资额2000000元，作为被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司股东。2012年5月30日，喀什地区住房和城乡建设局向被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司发放房地产开发企业暂定资质证书。2012年9月25日，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。2014年9月9日至2014年12月21日原告方洁共计向被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司交纳购房款1458000元，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司分别加盖财务专用章、公司公章予以确认。2014年12月，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司盖章确认悦湖美墅5号楼西户即（5-A）院子面积为248平方米。2014年12月21日，原告方洁与被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告方洁购买被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司××路房屋。合同注明建筑面积为358平方米，套内建筑面积为348平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10平方米，商品房总价款为1460000元。原告方洁与被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司未就买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任做明确约定。《商品房买卖合同》由原告方洁签名捺印及被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司法定代表人陈龙美、委托代理人尚华美签字并加盖被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司公章予以确认。2015年7月30日，疏勒县房地产管理所发放疏勒县字第00013881号房权证，房屋所有权人是被告喀什柏年置业有限责任公司。2017年10月10日，被告陈京强向原告方洁出具承诺书。载明“兹有喀什隆景泰和房地产开发有限公司法定代表人陈龙美、陈京强承诺，由于本公司与方洁于2014年9月9日签订了位于××县别墅《商品房认购合同》，方洁按套方式购置5栋501房并于规定时间缴完全部房款，但因为公司原因，房屋未按合同规定向房产局备案。现本公司承诺一是于2018年6月30日前负责办好房产证（不动产证）并承担办理费用；二是于2017年10月30日前负责安装好该房的水电表及安装费用，保证天然气到户并且能够使用；三是免除从房子能正常角度住进使用并办理好房产证（不动产证）后五年的物业费；四是承担补偿伍万元整同房产证一起交付。承诺书下方由被告陈京强签名确认。2018年3月12日，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司法定代表人由陈龙美变更为被告陈京强。2019年8月2日，疏勒县住房和城乡建设局向我院出具情况说明一份，载明经核查，悦湖美墅小区由喀什隆景泰和房地产开发有限公司2012年5月取得土地使用权证，在2012年9月取得施工许可证并开工建设，于2012年9月25日办理了商品房预售许可证【新建房许字（2012）087号】，房地产开发企业名称为喀什隆景泰和房地产开发有限公司与土地使用权人名称一致，该小区一期共开发建设8栋楼，39套住宅，预售总面积11464.82平方米，前期资料齐全。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方应当依照合同约定享有合同权利、履行合同义务。原告方洁根据合同的约定，足额支付了购房款，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司接受了原告支付的款项，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司虽向法庭申请公章鉴定申请，但不按照规定按时交纳鉴定费用。且被告陈京强在承诺书中明确认可原告方洁于规定时间缴完全部房款，故应当履行向原告办理房屋过户手续的义务。另2012年9月25日，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。故本院对于原告要求被告履行双方签订的《商品房买卖合同》和承诺书的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告承担违约金220815元的诉讼请求，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未对违约责任进行明确约定，另原告出具的被告陈京强于2017年10月10日出具的承诺书中明确写明被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司于2018年6月30日前负责办好房产证，并承诺补偿被告五万元整，故本院予以支持50000元，超出部分本院不予支持。对于被告主张的喀什隆景泰和房地产开发有限公司现股东是在2018年4月通过股权转让取得的股权，对原告所述情况不知情的辩解理由。本院认为，股权转让实质上是公司内部的行为，且原、被告签订《商品房买卖合同》是在2014年12月21日，故本院对被告主张的辩解理由不予采信。对于被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司主张的案涉房屋疏勒县悦湖美墅小区的土地证尚在被告喀什柏年置业有限责任公司名下，无法办理房屋过户手续的辩解理由。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，且原告已经向被告支付了相应的购房款，另疏勒县住房和城乡建设局向我院出具情况说明一份，明确载明经核查，悦湖美墅小区由喀什隆景泰和房地产开发有限公司2012年5月取得土地使用权证，在2012年9月取得施工许可证并开工建设，于2012年9月25日办理了商品房预售许可证【新建房许字（2012）087号】，房地产开发企业名称为喀什隆景泰和房地产开发有限公司与土地使用权人名称一致，该小区一期共开发建设8栋楼，39套住宅，预售总面积11464.82平方米，前期资料齐全。足以说明被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司具备交付房屋的条件。另被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司与被告喀什柏年置业有限责任公司之间的纠纷，与原告方洁无关，双方可另案解决。故本院对被告的该项辩解理由亦不予采信。对于被告陈京强是否承担责任的问题。本院认为，被告陈京强系公司股东，其作出的承诺书应认定为职务行为，故对原告要求被告陈京强承担责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司对外销售涉案房屋，原告作为善意买受人与被告达成购买房屋的合意，并支付了房屋全款，被告应当履行合同义务，即交付房屋并协助办理备案登记手续等，故本院对原告的诉讼请求，依法予以支持。被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司与被告喀什柏年置业有限责任公司之间产生的纠纷系其合作关系内部的纠纷，不能对抗善意的原告，双方可另行解决。被告陈京强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》和承诺书；二、被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司在房屋具备办证条件时为原告方洁办理××路房屋过户手续；三、被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司向原告方洁支付违约金50000元；四、驳回原告方洁的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2306元，由原告方洁负担1306元，被告喀什隆景泰和房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在收到本判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。   审 判 员  马晓明    二〇二〇年一月十七日 书 记 员  管 旋