吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0781民初4324号 原告：扶余市民意物业管理有限责任公司。 住所地：扶余市。 法定代表人：赵启民，经理。 委托诉讼代理人：陈竞芳，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。 被告：扶余市龙文幼儿园。 住所地：扶余市。 法定代表人：米凤春。 被告：朱敬，男，1966年11月4日生，汉族，无职业，现住扶余市。 被告：杨晓峰，男，1974年5月10日生，汉族，公务员，现住扶余市。 原告扶余市民意物业管理有限责任公司（简称“民意物业”）与被告扶余市龙文幼儿园、朱敬、杨晓峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人赵启民和委托诉讼代理人陈竞芳、被告的法定代表人米凤春、被告朱敬、杨晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 扶余市民意物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求物业使用人扶余市龙文幼儿园立即给付2015年9月1日至2019年12月30日期间的物业服务费39240元及相应的违约金。2、被告朱敬和杨晓峰是物业的业主，承担连带给付责任。事实和理由：原告于2015年8月13日与被告居住的小区开发商扶余市对外进出口贸易公司签订协议，开始对被告居住的小区进行物业管理，原告依约定提供相应的物业服务，可被告扶余市龙文幼儿园却没有按照原告与开发商签订的协议书约定的交费标准进行交费，截止起诉之日被告共拖欠原告物业费及违约金总计82840元，原告多次向被告索要拖欠的物业费未果，故诉至法院。 扶余市龙文幼儿园辩称，幼儿园与扶余市民意物业公司从未签过物业协议和服务合同，扶余市龙文幼儿园对此房屋只有使用权，没有所有权,业主是朱敬和杨晓峰，故民意物业公司起诉被告，主体有问题。物业是2008年来的小区，我是2013年进的小区，那个时候还没有对小区有管理权限，就非法对我进行收费。物业所说我欠物业费，是不成立的，我每年给物业拿钱，只为了相安无事，并不代表我承认物业，而且我们之间的协议只是一年到一年的。追缴通知书与实际交物业费日期是不一致的，我从来没欠过物业费。因为我们最后一次协议是2018年11月1日到2019年11月1日，交纳标准为3000元，先交钱后服务，原告起诉之日是2019年10月21日，到这日期之前我不欠物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。 朱敬辩称，扶余市龙文幼儿园自2014年6月1日至2017年5月31日期间租赁我在馨育家园小区的独栋楼房一、二层，非住宅，房屋面积275㎡，当时约定物业费由幼儿园负责，故业主不应承担给付尚欠物业费的责任。 杨晓峰辩称，扶余市龙文幼儿园自2017年6月1日起租赁我的坐落于馨育家园4号楼房，是独栋楼房，非住宅，面积879㎡，2022年6月1日到期，当时约定物业费由幼儿园负责，故我作为业主不承担给付物业费的责任。 本院经审理认定事实如下：民意物业陈述，其公司成立于2015年8月3日，2015年8月13日与甲方扶余市对外进出口贸易公司签订协议书，接管馨育小区物业管理，甲方是馨育小区开发商、小区建成后，小区物业一直由甲方管理。现双方达成协议：由于该小区没有成立业主委员会，无法选聘物业服务企业，现将小区物业交给民意物业进行管理。具体服务项目和收费标准，参照扶余市其他小区标准，服务项目包括卫生、环境、楼道灯、外运垃圾等具体收费标准为住宅每月每平0.5元，底商每月每平0.6元，楼道灯每户每年20元，甲方与小区业主原承诺的收费标准作废。交费时间每年5月1日前，逾期交纳，按日加收1%违约金。小区成立业主委员会后，由业主委员会自行选聘物业服务企业，此合同自行终止。2019年馨育小区在行政主管部门的帮助下成立业主委员会，于2019年9月12日与民意物业签订物业管理协议，协议约定了双方的权利义务，服务期限自2019年9月20日开始20年，其中约定物业费商企每月每平0.6元。扶余市龙文幼儿园自2014年6月1日至2017年5月31日期间租赁馨育小区业主朱敬的275㎡商企，自2017年6月1日起租赁杨晓峰坐落于馨育家园4号楼房，面积879㎡，2022年6月1日到期。幼儿园与朱敬和杨晓峰均约定租赁期间物业费由幼儿园负责。民意物业在2019年9月24日向幼儿园发物业追缴通知书，要求幼儿园缴纳尚欠的物业费和违约金。以上事实有原告陈述和提供证据营业执照、协议书、物业管理协议、催缴通知、被告朱敬陈述和提供房屋销售合同、房屋租赁协议、被告幼儿园陈述和提供与杨晓峰的租赁协议予以证实。 扶余市龙文幼儿园质证意见，协议书是民意物业与扶余市对外进出口贸易公司签订，与本案无关。物业管理协议与业主委员会签定的，签定时间是2019年9月12日，只能约束之后的物业服务关系。幼儿园与物业没有服务关系，虽接到了追缴通知单但于我是无效的。朱敬和杨晓峰对民意物业举证无异议。 综上，虽然幼儿园否认与民意物业有物业服务关系，但幼儿园又举证4枚收据，证实其自2013年开始向原告交物业费，2013年11月1日至2014年11月1日交1000元，自2014年11月1日至2017年11月1日每年交1500元，2017年11月1日至2019年11月1日交了6000元。原告陈述称扶余市对外进出口贸易公司为当时的实际开发商，借用扶余县隆昌房地产开发有限公司的资质开发的馨育小区，所以扶余市对外进出口贸易公司与民意物业的协议书属于前期物业服务合同，此协议对小区业主有效。同时庭审中，业主杨晓峰、朱敬和小区业主委员会主任韩某也证实，民意物业负责小区物业多年。民意物业提供证人业主韩某出庭作证，证实民意物业提供了承诺的合格的物业服务，招聘卫生员，工人，卫生员打扫院落和楼道卫生，工人负责水、电、暖维修，化粪池和公用的管道疏通。证人业主高某证实，物业维修管道，主管道坏的时候，物业找人给修的，维修楼顶，用水泥再重新抹下，墙皮给我们维修，不是天天擦楼道，但是挺干净，下雪时候有缓台的地方，都给收拾了。幼儿园对两位证人的证言有异议，认为证明不了幼儿园得到了服务，物业没全部服务到位。由此可以确定，民意物业与小区业主朱敬和杨晓峰之间存在物业服务合同关系，从而约束物业使用人扶余市龙文幼儿园。 本院认为，1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第七条的规定，扶余市对外进出口贸易公司与民意物业签订的协议书属于前期物业服务合同，对业主具有约束力，并且民意物业公司与小区业主也实际履行物业服务合同多年，业主不能以其非合同当事人为由提出抗辩，房屋承租人更不能以此为由进行抗辩，承租人幼儿园称未得到合格的物业服务，但又未提供反驳证据。业主与物业的承租人约定由物业的使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院予以支持，故原告要求使用人幼儿园承担给付物业费，业主朱敬和杨晓峰承担连带责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2、原告诉讼请求从2016年1月1日开始追缴物业费，根据协议约定，底商每月每平0.6元，2017年6月1日之前按275㎡计算，之后按879㎡计算，扣除幼儿园已交付的物业费9000元，业主朱敬275㎡尚欠物业费680元，业主杨晓峰879㎡截止2019年末尚欠物业费9474.4元。3、原告要求被告按照合同约定承担违约责任，按日加收1%违约金，幼儿园辩称，其提供的物业费收据能充分的证明每年都交物业费，并且有服务期间和费用项目，收据并未体现有欠款，没交够的痕迹，如果欠交物业费，收据中应当注明。同时原告除了提供在2019年9月24日向被告发出催交通知书外，未提供证据证实之前有过经书面催交或在合理的期限内进行了催告而被告拒绝交纳物业费的事实，原告自己也有过错，造成损失的扩大，因此被告在原告起诉之前不算构成违约，起诉之后应当承担违约责任，但按日加收1%违约金过高，本院酌情调整按年利率24%计算违约金。综上所述，原告的诉讼请求予以部分支持，驳回其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下： 一、扶余市龙文幼儿园立即给付扶余市民意物业管理有限责任公司物业费680元及自2019年11月12日起按年利率24%的利息，被告朱敬承担连带责任。 二、扶余市龙文幼儿园立即给付扶余市民意物业管理有限责任公司物业费9474.4元及自2019年11月12日起按年利率24%的利息，被告杨晓峰承担连带责任。 三、驳回扶余市民意物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费936元，由扶余市民意物业管理有限责任公司负担882元。由扶余市龙文幼儿园负担54元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员  孙艳娟 二〇二〇年一月六日 书记员  范丽莉