上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10660号上诉人（原审被告）：蔡某，女，1958年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：章某1，女，2003年6月24日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：章某2（系章某1父亲），住上海市浦东新区。法定代理人：蔡某（系章某1母亲），住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）:顾晨华，男，1964年6月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：江建平，上海市**律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，上海市**律师事务所律师。原审被告：江其伟，男，1964年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人蔡某、上诉人章某1因与被上诉人顾晨华、原审被告江其伟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初5376号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡某上诉请求：撤销一审判决第二项，改判蔡某无需支付顾晨华逾期过户违约金。事实和理由：1.双方签订的《动迁房预售预购合同》（以下简称预购合同）明确约定，办理过户手续前需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本，现双方未签订示范文本，故蔡某没有办理过户手续的义务。另外，双方在预购合同中对权利义务的约定是不明确的。故一审法院未予审查预购合同的效力是错误的。2.按照预购合同的约定，顾晨华应承担上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所产生的所有费用，包括大产证过户到蔡某名下的契税、维修基金等，但顾晨华未予支付，违约在先。3.名字为蔡某的产证办下来以后，蔡某提出涨点钱就可以办理过户了，但顾晨华不同意。综上。蔡某不同意承担逾期过户的违约金。章某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顾晨华对章某1的诉讼请求。事实和理由：1.蔡某作为章某1的法定代理人不享有追认的法定权利，一审法院超出法定范围扩大法定代理人的权限，认定蔡某认可江其伟的签字即视为蔡某本人签字而后果由章某1承担。该认定属于法律适用错误。章某1不是预购合同的相对方，故预购合同对章某1不发生效力。2.章某2作为章某1的监护人在2007年与蔡某离婚，章某1与章某2共同生活，章某2虽对拆迁分配房屋情况知悉，但并不能直接得出章某2认可江其伟代签行为的结论。3.蔡某、江其伟从事处分其财产的民事行为，无论形式或结果如何，效力仅限于其自身。蔡某以自己的名字办理产权证登记，只是其个人为将来过户系争房屋所采用的表面形式，并未排除其他共有人的权利，故章某1在系争房屋上的权利不应受影响。4.蔡某作为章某1的法定代理人，除自身作为合同相对方签字外，完全可以直接代章某1签字，却由并非章某1监护人的江其伟代签。顾晨华明知该情况，未能进一步审慎寻求章某1或另一监护人的意见，其行为难以认定为善意。综上，请求二审法院予以改判。蔡某和章某1均同意对方的上诉请求。顾晨华辩称，预购合同是双方真实意思表示，蔡某恶意涨价，违背了诚实信用原则，导致无法过户，故顾晨华要求蔡某等承担违约责任是合情合理的。综上，不同意蔡某和章某1的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。江其伟述称，同意蔡某和章某1的上诉请求。顾晨华向一审法院起诉请求：1.判令蔡某、江其伟、章某1继续履行《动迁房预售预购合同》；2.判令蔡某、江其伟、章某1协助顾晨华将系争房屋过户至顾晨华名下；3.判令蔡某、江其伟、章某1支付逾期违约金暂计66,969元（按照房价223.23万元的0.1%/日的标准从2019年2月12日起计算至办理过户日止）。一审法院认定事实：2007年7月28日，章某1的法定代理人章某2与另一法定代理人蔡某登记离婚。双方在自愿离婚协议书中约定，婚后双方领养一女，姓名章某1，由男方抚养。2010年4月25日，蔡某、江其伟、章某1（被拆迁人）与案外人上海市XX中心（拆迁人）签订一份《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。系争房屋来源于此动迁所得。2012年12月2日，蔡某、江其伟（甲方、出卖方）与顾晨华（乙方、购买方）签订一份《动迁房预售预购合同》。在该合同中，第一条约定，甲方将系争房屋出售乙方。第二条约定，乙方签订《动迁房预售预购合同》、2013年1月20日前向甲方支付70万元作为首付款（含定金），留尾款18万元，待房屋产权交易过户时交付甲方。甲乙双方于签订《动迁房预售预购合同》后甲方将房屋腾空交付乙方。第三条约定，该房屋出卖（转让）总价款为88万元。第四条约定，甲方保证在今后该房屋办理房地产权时，只报送蔡某一个人的材料，房地产权证上只写蔡某一个人的名字。第十三条第二款约定，在该房屋交易限制期满后一个月之内甲方将该房屋过户给乙方，且每逾期一日，甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。在合同结尾的签名处，江其伟代签了章某1的名字。对此，蔡某一审庭审中表示认可江其伟的代签行为。2013年1月11日，顾晨华通过银行账户向蔡某转账67万元。对此，蔡某、江其伟出具收据确认收到顾晨华购房产付款70万元，含定金3万元。2013年1月11日，蔡某、江其伟将系争房屋交付顾晨华。2018年8月21日，系争房屋的产权人登记为蔡某。另查，拆迁后，章某1的法定代理人章某2一直与蔡某儿子一起居住在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，而蔡某、江其伟一直居住在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。同时，章某1的法定代理人章某2陈述其知情拆迁以及分配了两套动迁房事宜。此外，顾晨华和蔡某确认2019年1月系争房屋可以上市交易。一审庭审中，经法庭释明，江其伟认为顾晨华主张的逾期过户违约金金额过高，要求调低。为了保证合同的履行，顾晨华自愿已将尾款18万元缴纳到法院代管款账户。一审法院认为，本案的争议焦点问题在于《动迁房预售预购合同》对章某1是否产生效力。第一，蔡某不仅自己在《动迁房预售预购合同》签名，也认可江其伟代替其未成年女儿章某1的签名，即江其伟代替其未成年女儿章某1的签名可视为蔡某代替章某1的签名，而作为章某1的监护人之一的蔡某，其有权利处分章某1的财产。第二，《动迁房预售预购合同》签订时间在2012年年底，系争房屋的交房时间在2013年年初，至今长达五年有余。同时，作为章某1的另一位监护人章某2，在其知情拆迁和分配二套动迁房的情形下，虽其与蔡某于2007年离婚，但其与蔡某儿子居住在一起且与蔡某、江其伟居住在同一幢楼上，故可推定在长达五年有余的时间内早已知情蔡某、江其伟出售系争房屋的事实，而其却长时间保持“不否认”状态，可视为其认可蔡某、江其伟出售的情形。第三，2018年8月21日，系争房屋的产权人已经登记为蔡某一人所有，继续履行了《动迁房预售预购合同》第四条约定的内容。所以，《动迁房预售预购合同》对章某1产生效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，顾晨华按约支付了定金及房款70万元，江其伟、蔡某交付了系争房屋。系争房屋自约2019年1月起可以办理过户手续。但是蔡某、江其伟、章某1却拒绝履行本协议约定的主要义务，所以，蔡某、江其伟、章某1是违约方。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现顾晨华要求蔡某、江其伟、章某1继续履行合同、协助其办理系争房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于顾晨华要求判令蔡某、江其伟、章某1支付逾期过户违约金暂计66,969元（按照房价223.23万元的0.1%/日的标准从2019年2月12日起计算至办理过户日止）的诉讼请求，因该请求符合合同约定，一审法院予以支持。但是，针对违约金的标准，江其伟要求调低违约金。以实际损失为基础，当事人过错，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，进行综合评判，其中，蔡某、江其伟已经按约将系争房屋交付顾晨华，故一审法院将逾期过户违约金调整为5万元。顾晨华已向法院代管款账户缴纳购房款尾款18万元，一审法院予以确认。一审法院据此判决：一、蔡某、江其伟、章某1继续履行合同，于判决生效之日起三十日内协助顾晨华办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权利过户至顾晨华名下的手续；二、蔡某、江其伟、章某1于判决生效之日起三十日内向顾晨华支付逾期过户违约金5万元;三、顾晨华于蔡某、江其伟、章某1完成上述第一项义务后当日向蔡某、江其伟、章某1支付购房款尾款18万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,600元，减半收取计6,300元，保全费5,000元，共计11,300元，由蔡某、江其伟、章某1负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于蔡某的上诉主张，首先，预购合同系双方真实意思表示，该合同已经包含房屋买卖的主要条款，且不违反法律行政法规的强制性规定，故预购合同合法有效，双方均应按约履行。双方在预购合同中约定办理过户手续前需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本，该约定系履行预购合同的配合义务，而非缔结新的合同，亦不能以此推论在双方未签订示范文本前蔡某没有办理过户手续的义务。其次，根据预购合同约定，系争房屋交易产生的所有费用均由顾晨华承担，应指本次交易产生的所有费用。蔡某主张大产证过户到蔡某名下的契税、维修基金亦应由顾晨华承担，缺乏依据，本院不予采纳。再次，双方在预购合同中明确约定了系争房屋的房款，顾晨华亦按约履行了支付部分房款的义务，现蔡某在办理过户前提出涨价，在顾晨华不同意的情况下，不配合办理过户手续，显然存在违约，蔡某上诉主张其不承担逾期过户的违约金，本院不予采纳。关于章某1的上诉主张，章某1是系争房屋的共有人之一，签订预购合同时，章某1系未成年，蔡某作为章某1的母亲同时也是产权人之一在预购合同落款处签名，并对江其伟在预购合同落款处代章某1签名的行为进行了追认，可见蔡某对此是明知和认可的。作为章某1的父亲章某2，其知晓拆迁和分配二套动迁房，其中一套动迁房由蔡某和江其伟居住，另外一套动迁房就是本案的系争房屋，章某2还带着章某1居住在同一幢楼的蔡某儿子家里，系争房屋交付给顾晨华居住使用至今已达五年之久，章某2主张其对系争房屋的买卖不知情，本院难以采纳。故一审法院认定预购合同对章某1产生效力，本院予以认同。综上所述，蔡某和章某1的上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由蔡某负担1,050元、章某1负担4,750元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年一月十五日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……