湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3374号上诉人（原审原告）:郴州市迅汇达投资有限公司，住所地湖南省郴州市青年大道民生路口万国大酒店301室。法定代表人:黄凌云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯源，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，湖南民浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郴州万国大酒店有限责任公司，住所地湖南省郴州市青年大道民生路口万国大酒店。法定代表人:蒋建华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈斌，男，1971年9月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系该公司董事。委托诉讼代理人：郭华军，湖南福城律师事务所律师。上诉人郴州市迅汇达投资有限公司（以下简称迅汇达公司）因与被上诉人郴州万国大酒店有限责任公司（以下称万国酒店公司）确认合同效力一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。迅汇达公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由万国酒店公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“本案约定的合同解除条件已成就”属于认定事实错误，忽略了本案租赁合同的重要组成部分《补充协议》。1、迅汇达公司与万国酒店公司签订的租赁合同由“租赁法律关系”和“投资法律关系”两部分组成，租赁合同的实质内容分为房屋租赁和投资款返还两个部分，二者具有同等的法律效力。本案租赁合同履行过程中，相当部分的履约租金都是通过万国酒店公司应当支付给迅汇达公司的投资款抵扣相应履约租金的行为来实现的，而双方投资款抵扣的金额和方式存在巨大争议。一审法院仅以万国酒店公司发出的催缴单认定迅汇达公司未按时履行付款义务，存在事实认定错误。2、2019年7月17日万国酒店公司将案涉合同履行纠纷向郴州市中级人民法院提起诉讼，诉讼请求之一“请求判决万国酒店公司与迅汇达公司于2011年7月20日签订的《租赁协议》及后续补充协议已于2019年7月3日解除”，该行为是对通知解除行为的否定，郴州市中级人民法院受理了该案，同一个诉讼标的在不同的法院诉讼，可能导致两个不同的判决结果，北湖区人民法院应将本案移送中级人民法院或中止审理，而不能直接作出判决。二、一审法院适用法律错误。万国酒店公司认可的履约方式是用投资款抵付履约租金，在未查明投资款是否抵扣履约租金清偿完毕之前，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定之【释义】第一款第1条当事人约定的解除合同的条件成就。一审法院在未查清该部分事实的前提下适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，忽略本案合同约定解除条件而认定出租人享有单方解除权，存在适用法律错误。万国酒店公司辩称，1、一审法院认定事实清楚。迅汇达公司长期拖欠万国酒店公司租金，在催缴后仍未足额缴纳，万国酒店公司依照法律规定和合同约定，依法向迅汇达公司发出解除合同通知，通知已于2019年7月3日到达迅汇达公司。至于迅汇达公司前期投资的返还，万国酒店公司已按照相关协议履行了返还义务，且投资款返还与租赁关系属另一法律关系，即便迅汇达公司认为投资款返还存在争议，也不能改变其未履行租赁协议违约的事实，更不能剥夺万国酒店公司享有的解除合同的权利。2、一审法院适用法律正确。迅汇达公司长期拖欠租金且催缴后仍未足额缴纳，依照合同约定和法律规定，万国酒店公司均有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定合同自通知达到对方时解除，万国酒店公司于2017年7月3日将解除通知送达给了迅汇达公司，双方的租赁合同已经于2019年7月3日解除。3、一审判决结果公正。迅汇达公司起诉请求确认解除通知不具有解除合同的效力没有事实依据和法律依据，一审法院依法驳回迅汇达公司的诉讼请求，判决结果公正。迅汇达公司上诉所称2019年7月17日万国酒店公司将案涉合同履行纠纷提起诉讼，该行为是对通知解除行为的否定，本案双方都将解除合同纠纷提交诉讼程序，已由合同的约定解除变成司法诉讼解除，完全是歪曲事实、曲解法律。万国酒店公司的诉讼请求是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，请求法院确认双方签订的租赁协议及后续补充协议已经于2019年7月3日解除通知到达迅汇达公司解除，况且只要通知解除合同的效力未被法院否定，那么通知到达就已经发生了法律效力，万国酒店公司请求法院确认合理合法。迅汇达公司向一审法院起诉请求:1、请求确认万国酒店公司《关于解除租赁协议的通知》不具有解除合同效力；2、案件受理费由万国酒店公司承担。一审法院认定事实:一、2011年7月20日，万国酒店公司作为甲方与迅汇达公司作为乙方，共同签订了《租赁协议》。协议的主要内容：1、租赁范围是万国大酒店地下一层至一十二层（含四楼宴会厅），经营使用面积约15699平方米，以及万国大酒店附属配套设备设施；2、租赁期限从2011年11月1日起至2023年10月31日止。到期后乙方在同等条件下可优先续租；3、租金由基本租金和经营提成租赁费两部分组成，基本租金为3000000元/，经营提成租赁费按年营业总额（按会计年度计算）在人民币肆仟贰佰捌拾伍万元以下的不提，年营业总额超过人民币肆仟贰佰捌拾伍万元的，超过部分按百分之七提取，次年三月前计算上一年的经营提成租赁费。租金支付遵守“先付基本租金后使用”的原则，基本租金按季支付，人民币柒拾伍万元/季，乙方应在每季的首月的5日前支付给甲方；经营提成租赁费，乙方在次年的三月份前支付给甲方。乙方不按时向甲方足额缴纳租金，每逾期一日，乙方应按欠缴租金的千分之二向甲方支付日违约金，逾期60日仍未足额缴纳租金的，视为乙方根本违约，甲方可单方解除租赁协议，终止租赁。4、乙方前期投入的返还、抵扣，财产归属和未付工程款的承担。乙方前期对万国大酒店装修改造应付第三方的款项，尚未支付部分经双方认可的评估审计机构审计和甲方核实后由甲方按原乙方与第三方签订的合同约定的期限支付给第三方。乙方前期投入所形成的财产全部归甲方所有。甲方按照双方认可的评估审计机构作出的审计报告，将乙方投入万国大酒店的资金（包括已付工程款、资产、为甲方支付的电梯检修费用等）予以返还，但应先行抵扣乙方应交给甲方的履约定金叁佰万元和预付租金壹佰万元，余款在双方确认审计报告结果后一个星期内由甲方一次性返还乙方，逾期返还的，每逾期一日，甲方按欠付金额的千分之二向乙方支付违约金。同时协议还对其他的租赁事项进行了约定。二、2012年10月18日，万国酒店公司作为甲方与迅汇达公司作为乙方，再次签订了《租赁协议（补充）》。租赁协议的补充内容为:1、根据2011年7月11日双方签订的《租赁协议》，郴州市迅汇达投资有限公司投入酒店的资金，甲方应在2012年10月31日前完成审计工作，逾期视同审计完成，应当按照乙方提供的数据作为结算依据，在五个工作日内甲方将款项支付至乙方账户，逾期乙方有权按总额的每日万分之五向甲方追收滞纳金，同时应向乙方支付总金额30%的违约金。2、因三楼夜总会系乙方郴州市迅汇达投资有限公司投资，原《租赁协议》约定的押金由300万元调整为100万元；租金按原协议不变，300万元/年兑现，2012年5月9日起执行，之前的场地使用费折抵甲方应付而未付乙方投资款的利息。部分暂时未能交付使用的客房从整改后实际使用日期计算；夜总会租赁日期从2012年10月9日起。……同时协议还对其他条款进行了补充。三、2014年12月25日，原郴电国际董事长付国、党委书记蒋建华、财务总监许玉红、万国大酒店李红雨与郴州市迅汇达投资有限公司执行董事颜自力、酒店总经理肖彬彬、财务部经理廖亚兰，就万国大酒店租赁相关事项进行了确认。有关事项纪要如下：1、双方一致确认，万国大酒店一、二楼装修工程及四楼宴会厅工程以郴州市审计局出具的审定金额为准，工程审定金额共计36210433.88元，扣除万国大酒店已支付的工程款36776538元，迅汇达公司应于2015年元月10日之前退回万国大酒店多付工程款566104.12元。2、双方一致确认，万国大酒店从2011年1月起至2014年12月应收取迅汇达公司租金共计8417500.14元，减除郴电国际消费抵租金及已转账支付租金等款项3239987.93元，万国大酒店实际应收取迅汇达公司租金5177512.21元。迅汇达公司应于2015年元月10日之前将租金5177512.21元支付给万国大酒店。……同时会议纪要还对其他事项进行了约定。廖亚兰、李红雨在每一页签字，蒋建华、颜自力、肖彬彬、许亚红、李红雨、廖亚兰在参会人员处签名确认。四、2015年11月21日万国酒店公司向迅汇达公司发放《催缴通知函》，通知函内容为：“截止2015年10月底你公司欠缴租金273121.84元。按合同规定第三条租金支付：乙方不按时向甲方足额缴纳租金，每逾期一日，乙方应按欠缴租金千分之二的日滞纳金。请你公司尽快将款于2015年11月30日之前交至万国大酒店财务部，否则我公司将采取相关措施，并按合同规定逾期60日内仍不足额缴纳租金的，视同迅汇达公司根本违约，万国大酒店可单方解除合同”。徐霞在接收人处签名，并加盖了迅汇达公司公章。2019年4月11日万国酒店公司再次向迅汇达公司发放《催缴通知函》，通知函的内容为：“你公司截止2018年12月31日欠缴万国租金9862378.53元，违约金13765324.08元，计23627702.61元，截止2019年4月欠交水费2829131.58元。请你公司于2019年4月30日前将所欠费用转入我公司账号，逾期不交，我公司将按照《租赁协议》视为你方根本违约，终止租赁”。2019年4月27日，迅汇达公司给万国大酒店发送《回复函》，回复函内容为：“贵司于2019年4月11日《催缴函》收悉，现回函如下：贵司违反《租赁协议》以及《补充协议》的相关约定，从未将贵司应承担的我司前期投入资金和后续改造工程款项支付到我司账户。由此，应依约计算违约金、追收滞纳金和总额违约金。我司未及时足额缴纳租金之原因系贵公司违约在先，而以此抗辩。经我司核算，截止2019年4月，在冲抵我司租金后，贵司尚欠我司前期投入资金和后期改造工程款项本金以及违约金、追收滞纳金和总额违约金共计人民币33595426.73元。如贵司继续违约，上述款项之违约金、追收滞纳金将持续计算。另，贵司违反《租赁协议》以及《补充协议》的相关规定，至今未向我司移交酒店经营所需公章和相关手续，致使我司没有酒店的充分经营权。酒店处于长期亏损状态，依约贵司应当承担部分之亏损，一直未能承担和弥补我司。为此我司主张：一、请贵司财务尽快与我司财务核算清楚账目，将所欠我司之款项依约支付。二、租赁合同应当继续履行，未尽事宜，双方可以补充约定完善”。2019年6月10日，万国酒店公司再次向迅汇达公司发放《催缴通知函》，通知函的内容为：“你公司截止2019年5月31日欠缴万国租金11010594.53元，违约金16949590.92元，合计27960185.45元，截止2019年5月欠缴水费2872638.97元。请你公司于2019年6月30日前将所欠费用转入我公司账号，逾期不交，我公司将按照《租赁协议》视为你方根本违约，终止租赁”。2019年6月14日，迅汇达公司给回复万国大酒店《关于和6月10日催缴函的回复》，内容为：“我司曾于2019年4月27日针对贵司于2019年4月11日《催缴函》发出了《回复函》。贵司于2019年5月28日作出《复函》。我司认为该《复函》之内容与事实不符。对我司前期支付的酒店装修款和后续改造工程款，贵司强行仅支付和抵扣本金部分，单方面认为已经支付和抵扣完毕甚至多付。但我司从未放弃因贵司违约而应支付我司的违约金和延迟付款产生的追收滞纳金。我司在上次的回复函中已经明确的列出贵司应付我司的前期投入资金和后续改造工程款本金以及违约金、追收滞纳金和总额违约金共计人民币33595426.73元。并要求贵司财务尽快与我司财务核算清楚账目，将所欠我司之款项依约支付。贵司复函称：对审计有争议的工程款、客户后期改造工程款贵司在2019年4月11日《催缴函》中进行了预抵扣。我司认为“预抵扣”系贵司的单方行为，抵扣项目和数额以及方式应是在双方协商一致的基础上进行。因此贵司预抵扣行为无法律效力。我司重申贵司应向我司移交酒店经营所需公章和相关手续，充分保障我司对酒店的经营权。贵司应当承担自酒店开业之日起直至充分保障我司对酒店的经营权酒店经营后期间之亏损”。五、2019年7月3日，万国酒店公司向迅汇达公司发出《郴州万国大酒店有限责任公司关于解除租赁协议的通知》，通知内容：贵公司与我公司于2011年7月20日签订万国大酒店《租赁协议》，租赁范围为万国大酒店地下一层至一十二层及附属配套设备设施，基本租金为人民币叁佰万元，租金支付按“先支付基本租金后使用”的原则，基本租金按季支付，应在每季的首月的5日前支付。但贵公司未依约及时支付租金，长期拖欠我公司租金，我公司多次催缴，贵公司至今仍未缴付。截止到2019年6月30日，贵公司已累计拖欠我公司租金1126.059453万元。根据《租赁协议》约定，贵公司已构成根本违约，依据双方签订的《租赁协议》及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项和第二百二十七条的规定，我公司依法解除《租赁协议》，现将相关事项通知如下：一、我公司决定于2019年7月3日解除双方于2011年7月20日签订的《租赁协议》及后续的相关补充协议。二、请贵公司在2019年7月13日前，将所租赁的万国大酒店地下一层至一十二层及附属配套设施交还（移交）给我公司，同时确保酒店在正常运营状态的基础上将酒店房间、设施及物品等一并移交我公司。逾期不交还，我公司采取措施收回，由此产生的一切后果及责任均由贵公司承担。三、请贵公司在2019年7月13日前，将所欠缴我公司的租金、违约金及欠缴的水费支付给我公司。逾期不足额支付，我公司将依法提起诉讼，维护我公司的合法权益。迅汇达公司的法定代表人黄凌云在解除租赁协议通知签署“已签收。黄凌云”落款日期为2019年7月3日。同时在2019年7月3日万国大酒店申请湖南省郴州市福城公证处对该解除租赁协议通知的送达行为进行了公证。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案双方当事人的争议焦点是：合同约定的解除条件是否成就。迅汇达公司认为，双方签订的《租赁协议》中对迅汇达公司的前期投资如何核算和支付以及万国酒店公司逾期支付的违约责任进行了约定。《租赁协议》实质内容由投资协议和房屋租赁两部分内容组成，并明确了各自的违约责任。万国酒店公司未按约定返还前期投资款违约在先，才导致迅汇达公司未按约定如期支付租金。合同约定的解除租赁条件并未成就。万国酒店公司认为，从租赁之日起迅汇达公司就一直未按合同约定的“先付基本租金后使用”的原则，未足额按季支付基本租金。因此万国酒店公司有权按照合同条款“逾期60日仍未足额缴纳租金的，视为乙方根本违约，甲方可单方解除租赁协议，终止租赁”的约定行使合同解除权。本案中迅汇达公司与万国酒店公司签订的房屋《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，是合法有效的。该协议中对租金的数额、支付方式以及解除合同的条件都作出了明确的约定，迅汇达公司从2011年租赁开始一直未按“先付基本租金后使用”的原则足额支付基本租金。在万国酒店公司多次催告并给予合理的期限内，仍不履行付款义务。且迅汇达公司对从2011年起一直未足额缴纳基本租金的事实也予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁协议》中“逾期60日仍未足额缴纳租金的，视为乙方根本违约，甲方可单方解除租赁协议，终止租赁”的约定条款，本案约定的合同解除条件已成就。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，迅汇达公司未按合同约定足额支付租金的情况下，万国酒店公司也享有解除权。故，迅汇达公司认为万国酒店公司未按合同约定的核算方式支付前期装修款才导致延期支付租金是万国酒店公司违约在先，租赁合同的解除条件并未成就而提出异议的理由不符合双方约定和法律规定，不予支持。迅汇达公司支付万国酒店公司租金与万国酒店公司返还迅汇达公司前期投入资金是两个不同的法律关系，本案中《租赁协议》的解除并不影响迅汇达公司向万国酒店公司主张返还前期投资款及违约金的权利。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：“驳回原告郴州市迅汇达投资有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告郴州市迅汇达投资有限公司承担”。二审期间，迅汇达公司提交了一份证据：反诉状，拟证明万国酒店公司基于本案审理的合同，要向迅汇达公司支付合同款和违约金，口头补充反诉请求，请求法院判决继续履行本案诉争的合同，本案诉争的合同，是否构成根本违约和合同是否应当继续履行或者解除，已由郴州市中级人民法院另一案进行审理。万国酒店公司质证认为，该证据不是反诉本案案件事实的证据，只是另一案的诉讼文书，迅汇达公司主张的诉请与本案是不同的法律关系，与本案无关。本院认证认为：该证据系由迅汇达公司自行书写的反诉状，不能证明其拟证明的方向,与本案缺乏关联性，本院不予采信。除迅汇达公司认为一审审理期间，万国酒店公司已经就合同解除效力确认和租赁物的返还、租金的支付等事项向郴州市中级人民法院另案提起了诉讼，一审法院没有认定和陈述外，双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系迅汇达公司单独就万国酒店公司向其发出的《关于解除租赁协议的通知》不具有解除合同效力而诉请法院确认，故本案应依法认定为确认合同效力纠纷。一审法院将本案认定为租赁合同纠纷不妥，本院予以纠正。本案二审争议的焦点为：本案解除租赁协议的条件是否成就，万国酒店公司关于解除租赁协议的通知是否生效。合同解除是指在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或当事人约定可以终结该合同的权利。案涉《租赁协议》“租金的支付”项下，双方约定了“先付基本租金后使用”的原则，“基本租金按季支付”，“经营提成租赁费按年支付”，迅汇达公司不按时向万国酒店公司足额缴纳租金则按日支付违约金，“逾期60日仍未足额缴纳租金的，视为乙方（指迅汇达公司）根本违约，甲方（指万国酒店公司）可单方解除租赁协议，终止租赁”等条款。据此，万国酒店公司依合同约定享有解除权。此后双方虽然签订了补充协议，并在实际履行中有多次协商和变更，但涉及租金支付的时间并未进行变更。在万国酒店公司多次致函迅汇达公司催缴租金以及迅汇达公司对此的复函抗辩中，也未变更租金交付时间，而迅汇达公司至今都无充分证据证实其已足额缴纳了租金且未逾期60日。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，万国酒店公司可以行使约定解除权的条件已成就。虽然迅汇达公司主张将万国酒店公司应当支付其投资款抵扣租金，但双方对其金额存在争议，未能形成新的合意，并不足以免除其依约缴纳租金的义务，故该诉请没有合同依据和事实依据，本院不予支持。双方几经协议无果后，2019年7月3日万国酒店公司向迅汇达公司发出了《郴州万国大酒店有限责任公司关于解除租赁协议的通知》，并申请湖南省郴州市福城公证处对该解除租赁协议的送达行为进行了公证。该通知行为符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。一审法院驳回迅汇达公司请求确认万国酒店公司《关于解除租赁协议的通知》不具有解除合同效力的诉请，于法有据，本院予以维持。至于合同解除后相关事宜的处理，双方已在本院提起了诉讼和反诉，本案不再释明。综上所述，迅汇达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费80元，由郴州市迅汇达投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波二〇二〇年一月十日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。