甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0105民初2222号 原告：兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司，住所地甘肃省兰州市安宁区北滨河西路70号（黄河家园一楼商铺），统一社会信用代码916201055512788930. 负责人:张丽，系公司经理。 委托诉讼代理人：焦兰钦，甘肃赛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐正潮，甘肃赛莱律师事务所律师。 被告：王珊珊，女，汉族，1980年11月25日出生，住甘肃省兰州市城关区，现住甘肃省兰州市安宁区。 原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司（以下简称兰州巨信巨城安宁分公司）诉被告王珊珊居间合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告兰州巨信巨城安宁分公司的委托诉讼代理人焦兰钦，被告王珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兰州巨信巨城安宁分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付违约金57500元；2、请求法院判决被告向原告支付律师费3000元；3、本案的诉讼费由被告承担（包括但不限于诉讼费、保全费、保险费等费用）。事实及理由：兰州巨信巨城安宁分公司与王珊珊于2019年5月18日签订《房产独家限时销售委托合同》一份，合同约定：王珊珊将名下位于兰州市安宁区房屋全权委托兰州巨信巨城安宁分公司予以出售，房屋总价115万元，独家代理期3个月，自2019年5月18日至2019年8月19日止。合同签订当日兰州巨信巨城安宁分公司向王珊珊支付3000元销售保证金；同时约定若兰州巨信巨城安宁分公司介绍的买方同意按王珊珊委托的条件交易的，王珊珊应于通知后2日内签订《房屋买卖成交合同》，王珊珊擅自终止委托或者拒绝出售此房屋构成违约，须向兰州巨信巨城安宁分公司支付房屋委托出售价款的5%作为违约金；本合同因一方违约的，守约方为实现债权所支付的诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等均由违约方承担。合同签订后，兰州巨信巨城安宁分公司向王珊珊支付了3000元销售保证金，后兰州巨信巨城安宁分公司为王珊珊找到了合格的买家，并多次要求王珊珊依约签订《房屋买卖成交合同》，但王珊珊却表示不愿再出售涉案房屋，并向兰州巨信巨城安宁分公司申请解除了合同，故王珊珊的行为已构成违约，应当向兰州巨信巨城安宁分公司承担违约责任，兰州巨信巨城安宁分公司故诉至法院。 被告王珊珊辩称，兰州巨信巨城安宁分公司与王珊珊签订《房产独家限时销售委托合同》属格式条款，该合同加重了王珊珊的责任，兰州巨信巨城安宁分公司并未向王珊珊履行提示说明义务，该违约条款约定无效。双方协议已解除，王珊珊并未违约，不应支付违约金及律师费，补偿金已全部退还给兰州巨信巨城安宁分公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对兰州巨信巨城安宁分公司向本院提交的《房产独家限时销售委托合同》、收据、短信聊天记录、委托代理合同、发票，以上证据因双方当事人对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年5月18日，兰州巨信巨城安宁分公司与王珊珊签订《房产独家限时销售委托合同》一份，合同约定：“甲方（即王珊珊，下同）委托（即兰州巨信巨城安宁分公司，下同）独家代理销售其名下位于兰州市安宁区房屋（建筑面积93.56平方米）,出售总价人民币115万元，独家代理期为3个月，自2019年5月18日至2019年8月19日止。合同签订当日乙方向甲方支付3000元为销售保证金。乙方介绍的买方同意按甲方委托的条件交易的，甲方应于乙方通知后7日内签订《房屋买卖成交合同》，甲方不得擅自终止委托或拒绝销售，否则应向乙方支付委托出售价款的5%作为违约金”。第九条约定：“委托期间，甲方保证不会自行出售该房屋，不会与其他中介公司或第三人签订代理协议。”第十条约定：“甲方因满足下列条件之一造成无法完成交易，属甲方违约，并承担因此带来的所有责任，并向乙方支付委托出售房价5%的违约金。（1）甲方提供房屋的实际情况与产权证内容不相符合；（2）除产权登记人外其他共有人提出异议的；（3）此房屋被司法行政机关依法裁定查封、扣押的；（4）甲方刻意隐瞒房屋瑕疵、抵押、租赁情况；（5）甲方未按本合同约定时间与买房及乙方签订《房屋买卖成交合同》的；（6）甲方私下与乙方客户联系沟通，或甲方不配合乙方客户办理抵押注销、按揭贷款手续；（7）甲方在代理期限内将该房产交于其他中介代理销售，或自行销售；（8）甲方单方面涨价或拒绝出售的。协议签订当天，兰州巨信巨城安宁分公司向王珊珊交付了3000元补偿金，王珊珊于2019年8月18日退还兰州巨信巨城安宁分公司全部补偿金。 本院认为，人民法院应当根据当事人主张的法律关系确定案由。在立案时本案案由为委托纠纷，经本院审查，本案所涉合同系兰州巨信巨城安宁分公司向王珊珊提供订立合同的媒介服务，王珊珊向其支付报酬的合同，满足居间合同的特征，故本案案由应确定为居间合同纠纷。 依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定格式条款无效。”本案中，兰州巨信巨城安宁分公司与王珊珊签订《房产独家限时销售委托合同》系由兰州巨信巨城安宁分公司提供的格式合同，在合同中约定王珊珊不得出售房屋，本院认为，王珊珊为涉案房屋的所有权人，对房屋的处分权是所有权人最重要的权利，王珊珊可以选择卖或者不卖，而该格式合同对该权利进行了限制。约定若王珊珊不出售房屋或者不与兰州巨信巨城安宁分公司提供的购买人签订合同均属于违约，且违约责任为合同约定房屋总价的5%，而对兰州巨信巨城安宁分公司未进行约定，合同双方的违约责任明显显失公平。在该合同中并未看到合同中采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等对以上约定进行了特别标识，兰州巨信巨城安宁分公司也未证明已尽到提示义务，故对协议中约定的违约责任条款应认定为无效。故对兰州巨信巨城安宁分公司主张王珊珊支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对本案的酿成并非由王珊珊造成，故对兰州巨信巨城安宁分公司主张王珊珊支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司的全部诉讼请求。 案件受理费1312元，已减半收取计656元，由原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 李雯君 二〇二〇年一月六日 法官助理 田 天 书 记 员 赵文妍