江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0812民初6716号 原告：淮安市新干线商贸有限公司，住所地淮安市清江浦区湖滨路12号一幢一号银座新天地1F8号铺。 法定代表人：谭浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐毅成，江苏六仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗来峰，江苏六仁律师事务所律师。 被告：江苏半岛文化传媒有限公司，住所地淮安市清河新区湖滨路12号1幢1号。 法定代表人：马仁车，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐飞，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋秀娟，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 原告淮安市新干线商贸有限公司（以下简称新干线公司）与江苏半岛文化传媒有限公司（以下简称半岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新干线公司委托诉讼代理人徐毅成、罗来峰，被告半岛公司委托诉讼代理人徐飞、隋秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新干线向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方继续履行2016年10月26日、2017年1月6日签订的《房屋租赁经营合同》；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告分别于2016年10月26日、2017年1月6日从被告半岛公司处承租了坐落于淮安市银座新天地1F7、8号两处房屋，并签订合同。租赁期间，原告并没有违约行为。2019年4月3日、5月7日，被告半岛公司向原告发函单方解除上述合同。原告认为被告单方解约无事实和法律依据，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求支持原告诉请。 被告半岛公司辩称，原告在租赁期间将经营餐饮店的约定擅自变更为门诊部，并擅自将房屋转租；在租赁房屋前私自搭建违章建筑予以出租，并在消防通道口违法搭建堵塞消防通道。原告的上述行为已经违反了合同约定，符合解除合同的条件。同时，被告在解除合同前履行了告知义务，书面通知原告整改，符合合同解除的程序性条件。另外，解除合同的条件不以解除合同通知书列明的情况为限，只要符合原、被告双方约定的条件，被告已发出解除通知，就已完成了合同的解除。综上，被告解除合同符合约定和法定条件，故不同意继续履行合同，并保留通过另案诉讼解决原告的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮安市1幢1号房屋为淮安市人防平战结合管理处（现更名为淮安市人防工程管理服务中心，以下简称人防管理处）所有，淮安市清江浦区湖滨路12号银座新天地1F7、1F8号楼（以下简称1F7号楼、1F8号楼）为其一部分。2015年12月11日，人防管理处（出租方，甲方）与被告半岛公司（承租方，乙方）签订白鹭湖人防疏散基地租赁合同一份，约定人防管理处将淮安市1幢1号房屋出租给被告半岛公司使用，租赁期限自2015年12月12日起至2025年12月11日止。 被告半岛公司（出租方，甲方）与原告新干线公司（承租方，乙方）分别于2016年10月26日、2017年1月6日各签订房屋租赁经营合同一份，约定：甲方将1F7号楼、1F8号楼房屋出租给乙方作为商业使用；1F7号楼的租赁期限自2017年2月1日至2025年1月31日止，仅限于经营状态为餐饮，1F8号楼租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止，仅限于经营状态为超市；未经甲方书面同意，乙方不得擅自增加或变更本合同约定之经营项目或经营品牌；不得擅自将承租房屋全部或部分转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用，或交与第三方承包经营、合作经营或联合经营；乙方不得擅自拆改或损坏房屋结构，影响房屋安全，不得占用公共通道、公共区域。不得将公共通道、公共区域用作员工休息、用餐或后场使用等；租赁期间，因甲方与租赁房屋所有权人之间的原因，导致其租赁合同被解除的，本合同的甲乙双方之间的合同租赁也随之解除，双方间权利、义务也随之终止，其互不承担本合同项下任一法律责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（3）擅自拆改或损坏房屋结构，影响房屋安全，经甲方书面通知后未立即停止、7日内未恢复原状或无法修复的；（4）未经甲方书面同意，乙方擅自将承租房屋全部或部分予以转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用，或交与第三方承包经营、合作经营或联合经营的；任何一方提前解除本合同的，需以书面形式通知对方。通知寄送到本合同约定的通信地址即视为送达，对方拒签的视为送达。2018年1月18日，被告半岛公司与原告新干线公司就1F8号楼签订补充协议一份，将原租期增至八年，即2016年11月1日至2024年10月31日，并就租金等进行了约定。后原告新干线公司将1F7号楼出租给井志清用于社区门诊经营，另将1F8号楼出租给朱清理用于超市经营，并分别签订房屋租赁经营合同。被告半岛公司出具证明及允许转让协议一份，证明载明：“经双方友好协商，我司同意你司（新干线公司）将位于清河区铺的商铺转租。”允许转让协议载明：“通过甲方半岛公司与乙方新干线公司友好沟通，甲方同意乙方将湖滨路12号楼新天地1F8号铺转租。（此协议只限于办理工商营业执照使用）。”原告新干线公司称被告半岛公司将解除通知贴在1F8号楼玻璃门上，并被经营场所工作人员告知还有律师函。 2018年4月8日，人防管理处向被告半岛公司发出《关于责成拆除白鹭湖人防疏散基地违章建筑的通知》，主要内容为：被告半岛公司在租赁使用白鹭湖人防疏散基地期间因管理不善，导致基地内大量存在侵占消防通道、改变建筑设计用途等违建行为，造成了严重的消防安全隐患和社会不良影响。现要求半岛公司立即整改，拆除基地内所有违章建筑，恢复建筑原有设计用途，如拒不整改所产生的一切后果由半岛公司承担，并追究相关法律责任。2019年4月3日，被告半岛公司向李永发出律师函，载明：“据委托人反映您承租委托人的位于淮安市银座新天地（1F7号楼）房屋，有如下违约、违法行为：一、没有经过委托人允许在委托人租赁给你的房屋前私自搭建违章建筑；二、在租赁房屋旁、消防通道口私自搭建违章建筑，堵塞消防通道；三、私自将搭建的违章建筑出租，谋取非法利益；四、未经过委托人同意私自将委托人出租给您的房屋转租，赚取差价。针对您的以上行为，委托人委托本所函告您，请您接到该函告之日起三日内限期进行整改并告知委托人限期整改的时间和方式，否则委托人将解除与您签订的《房屋租赁经营合同》，届时因此产生的后果及损失由您来承担。”同年5月7日，被告半岛公司向李永、新干线公司发出解除合同通知书，主要内容为：对于2019年4月3日律师函载明的违约行为，半岛公司多次口头通知且发律师函进行整改，但原告均未予回复也并未予整改，已经符合约定的解除合同的条件，因此，被告根据《房屋租赁经营合同》的相关约定，依法解除与原告签订的《房屋租赁经营合同》。 另查，2018年12月6日，人防管理处以租赁合同纠纷为案由向淮安市中级人民法院对半岛公司申请执行【案号：（2018）苏08执408号】。2018年12月29日，人防管理处、半岛公司、淮安市北田商贸有限公司（以下简称北田公司）等在人防管理处会议室进行协调，三方达成以下协议：半岛公司与北田公司签订协议，转让经营权，由北田公司代替半岛公司偿还所欠人防管理处的租金等费用。2019年3月13日，半岛公司（转入方，甲方）与江苏北田物业有限公司（以下简称北田物业）签订经营权转让协议，约定：甲方将从人防管理处租赁的位于淮安市清河新区湖滨路12号1幢1号的建筑物经营权和承租权等一切权利转让给乙方；转让期间自2019年3月15日至2031年12月11日，该转让协议生效后，乙方享有对转承租人的租金收取、经营管理等所有权利；2018年度甲方应当支付人防管理处租金及2019年度直至2025年度的租金由乙方直接向人防管理处支付。本合同生效后甲方的经营权归乙方享有，经营权转让前甲方对外签订租赁合同，甲方应当负责将已出租租赁物出租人主体变更为乙方，乙方负责继续履行与其他承租人和租赁合同。合同签订后，北田物业代半岛公司交纳了案涉房屋租金，并于2019年4月13日、4月25日分别就1F8号楼与朱清理（亿家苏民生活超市，以下简称生活超市）、1F7号楼与项文俊（清江浦区白鹭湖中西医结合门诊部，以下简称门诊部）各签订房屋租赁经营合同，租赁期间均为2019年6月1日起至2025年5月30日止。 经本院组织现场勘查，1F7号楼南边通往二楼的楼梯通道下方搭建一处房屋，用于医疗废弃物暂存；1F7号楼与1F8号楼之间原本的人行通道入口处现有一家“美涛”美容美发店营业，往内为生活超市存放物品仓库；1F8号楼门口两侧原搭建用于出租的建筑已经拆除部分，原有的搭建痕迹及经营事项还可以看出；1F8号楼北侧通往二楼的楼梯通道下方用板材搭建了大面积房屋，用于生活超市办公、生活、仓储。 上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提供的房屋租赁经营合同、收据、证明、允许转让协议、律师函、解除合同通知书、被告提供的房屋租赁经营合同、营业执照、白鹭湖人防疏散基地租赁合同、照片、本院依法调取的立案审批表、案件协调笔录、房屋租赁经营合同、现场勘察照片等予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁经营合同系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。在租赁期内，案涉房屋存在占用公共通道、公共区域、违章搭建的情形，该情形不论系原告新干线公司还是转租户所为，根据合同相对性原则，原告新干线公司都应按其与被告半岛公司的合同约定进行整改，但至今上述情形仍然存在，原告新干线公司已构成违约。原告新干线陈述要求整改的律师函在收到解除通知书当天才看到，并没有给其整改的时间，不符合解除合同的条件。本院认为，根据合同约定，原告新干线公司应在被告半岛公司书面通知后7日内将占道和违章搭建恢复原状，但直至第一次庭审结束后，经本院现场勘察，原告新干线公司仍未就违约情形恢复原状。因此，合同约定的解除条件已成就，被告半岛公司要求解除双方签订的房屋租赁经营合同，并无不当。现原告新干线公司要求继续履行双方签订的房屋租赁经营合同，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告淮安市新干线商贸有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费17382元，由原告淮安市新干线商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行；账号：62×××29）。 审 判 长  潘树林 人民陪审员  成 丽 人民陪审员  沈 静 二〇二〇年一月二日 法官 助理  董淑敏 书 记 员  范文静 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。