陕西省柞水县人民法院  陕西省柞水县人民法院民事判决书                   (2019)陕1026民初289号 原告（反诉被告）：赵永齐，男，汉族，1952年8月29日出生，住陕西省山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：雷敬富，陕西德尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西省山阳中学，住所地陕西省山阳县城关街道办事处。法定代表人：刘常明，校长。委托诉讼代理人：苏荣久，男，系该学校副校长。委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师。原告（反诉被告）赵永齐与被告（反诉原告）陕西省山阳中学（以下简称山阳中学）合同纠纷一案，陕西省商洛市中级人民法院指定本院管辖，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵永齐及其委托诉讼代理人雷敬富，被告山阳中学委托诉讼代理人苏荣久、穆治平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵永齐向本院提出诉讼请求：1、判令被告山阳中学向原告归还山阳中学北校区超市房屋及经营权；2、判令被告山阳中学清理取缔北校区内其他所有商业摊点；3、判令被告山阳中学赔偿因强行占有北校区超市房产及经营权，给原告造成的损失13万元；4、判令被告山阳中学因未按2018年7月7日与原告签订的协议履行,延迟67天向原告支付60万元，应承担的违约金13200元；5、诉讼费用由被告山阳中学承担。事实和理由：2002年9月12日，经山阳县人民政府和山阳县教育局批准，原告赵永齐及夏某某与被告山阳中学签订《陕西省山阳中学学生灶房、餐厅建设投资项目合同书》，约定由原告和夏某某组织资金建设山阳中学学生食堂(现为山阳中学北校区学生食堂)，在学生食堂建成并投入使用后，被告山阳中学实行封闭式管理，由原告和夏某某经营40年后将房产交给被告。2003年11月学生食堂建成并投入使用，被告山阳中学没有实行封闭式管理，造成实际校内就餐人数太少，给原告和夏某某造成很大的经济损失。原告和夏某某曾多次向被告反映，要求被告山阳中学履行合同，2004年7月2日被告答复继续实行封闭管理，但一直没有实行。2008年夏季，夏某某将其所投资的全部股份和经营权转让给了原告赵永齐。2015年8月，被告山阳中学南校区建成启用后，被告将高某某、高二两个年级的学生移至南校区。被告未与原告协商，也没有进行公开招投标，私自将高某某、高二两个年级的餐厅投资经营权承包给他人，而且对两个校区故意采用不同的管理方式，南校区采用封闭式管理，北校区采用不封闭式管理，其目的是为了阻碍原告的正常经营。自2015年8月以来，原告先后多次向市县有关部门反映，要求被告山阳中学继续履行合同，将高某某、高二两个年级的餐厅投资经营权归还原告,并赔偿给原告造成的经济损失。2018年7月7日，经山阳县人民政府同意，原、被告签订协议书，协议书第一条约定：由被告回购属于原告的2018年7月7日至2043年11月18日的学生食堂投资经营权，到期后经营权和所有房产归被告山阳中学所有。协议书第四条明确约定：首次付款80万元后的10日内，乙方(原告)将灶房、餐厅全部房屋交给甲方(被告)。原、被告于2002年9月12日签订的合同书第五条第二款约定：甲方(被告)净化周边环境,取消校内私人饮食及商业摊点，为乙方(原告)营造方便的投资环境和饮食服务及商业经营条件。由上述约定可见,该协议不包含属原告所有的超市等商业经营权，即超市等商业经营权仍属于原告享有。2018年11月18日，被告山阳中学组织多名不明身份人员将原告经营的山阳中学北校区XX超市门锁强行剪断，重新上锁关闭。11月19日，被告再次强行将原告经营的山阳中学北校区XX超市锁具剪断，并将超市内货物搬离，强占超市房屋及经营权。11月25日,被告又强行把原告正常经营的山阳中学北校区XX超市关门上锁，阻止原告经营。被告山阳中学的上述行为严重侵犯了原告的超市经营权，给原告造成了经济损失。此外，协议书第三条约定：第一年从协议签订之日起30日内付给80万，剩余60万元在2018年9月10日前付清；第五条约定：甲(被告)乙(原告)双方必须严格履行协议，任何一方违约，必须承担违约责任，并向另一方支付违约金，每月违约金按违约额的1%计算。被告山阳中学向原告支付60万元的时间是2018年11月16日，比协议约定的付款期限迟延了67天，应向原告支付违约金13200元。综上，原告在山阳中学北校区XX超市，符合双方签订合同及协议的约定，被告不应干涉，被告干涉阻挠原告正常经营活动，构成侵权行为，应承担侵权责任；被告没有按照协议约定，按时支付回购款，构成违约行为。故请求法院判如所请。被告山阳中学辩称，经山阳县人民政府、山阳县教育局批准，2002年9月12日，山阳中学根据本校条件和国家相关政策规定，与赵永齐、夏某某签订了学生灶房、餐厅建设投资项目合同书，合同约定：由赵永齐、夏某某在山阳中学校内投资建设4000平方米学生灶房、餐厅，并经营三十到四十年。合同签订后，赵永齐、夏某某在山阳中学校园内投资兴建了学生灶、餐厅并投入经营。在经营期间，赵永齐、夏某某将学生餐饮分包给个体商户经营，造成经常食品卫生不合格，在各级行业部门检查中受到责令整改和处罚，特别是在人大代表视察中因为食品安全隐患对学校通报批评，给学校声誉带来不良影响。随着后来学生人数激增，校园不能满足学生学习生活的要求，县政府决定建设山阳中学南校区，并确定为全县社会事业重大项目之一整体发包建设，于2015年9月投入使用。南校区设置了新的餐厅，由此引起餐厅投资经营人不满，先后三次擅自停止供餐，尤其是2017年8月至2018年6月长达两个学期停止营业，给山阳中学学生就餐造成极大影响，也对学校正常的教学秩序和安全管理带来巨大冲击。为了妥善解决学生就餐问题，经山阳县人民政府及有关部门协调和同意，学校整体回购北校区学生食堂。2018年7月7日，山阳中学与赵永齐签订《协议书》，约定由山阳中学以3550万元的价格回购赵永齐在山阳中学投资建设的学生食堂经营权和所有房产，应付款项分期支付，第一年付款从协议签字之日起30日内付给80万元，首次付款之后10日内，乙方(赵永齐)将灶房、餐厅全部房屋交给学校。任何一方违约应承担违约责任，每月按违约金额1%向另一方支付违约金。协议签订后，山阳中学于2018年7月14日向赵永齐支付了首期80万元。为了促使赵永齐尽快移交全部房屋，在县政府及相关部门主导下，建议由学校先垫付10万元于2018年8月17日支付赵永齐应退还给各承租人的押金，但赵永齐依然没有在约定期限内交回全部房屋，影响了学生食堂的正常经营。根据上述事实，赵永齐没有如实陈述事实，其所起诉的事实理由不能成立。根据双方签订的协议书约定，赵永齐在山阳中学投资建设的全部房屋及经营权已经被山阳中学以3550万元的价格回购，赵永齐除了按期领取回购款以外在山阳中学校内已经不享有其他任何权利。其在山阳中学校园内的超市占用的房屋包含在其投资建设的学生灶、餐厅范围以内，按照协议应及时交回学校，但其至今占用部分房屋，属于违约行为，由于赵永齐没有及时全部交回房屋，学校延期支付回购款属于正常的抗辩行为，并不属于违约，原告赵永齐主张的违约金缺乏事实和法律依据，故应驳回原告赵永齐的诉讼请求。反诉原告山阳中学向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赵永齐立即腾交占用的山阳中学房屋；2、判令反诉被告赵永齐承担违约责任，向反诉原告山阳中学支付违约金，违约金按照反诉原告已经支付的回购款80万元为基数每月1%计算，自2018年7月24日起至完成交房日止。3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2002年9月12日，山阳中学与赵永齐、夏某某签订了学生灶房、餐厅建设投资项目合同书，合同约定由赵永齐、夏某某在山阳中学校内投资建设4000平方米学生灶房、餐厅，并经营三十到四十年。合同签订后，赵永齐、夏某某在山阳中学校园内投资兴建了学生灶、餐厅并投入经营。随着后来学生人数激增，校园不能满足学生学习生活要求，县政府决定新建山阳中学南校区，于2015年9月投入使用。南校区设置了新的餐厅，由此引起餐厅投资经营人不满，先后三次擅自停止供餐，尤其是2017年8月至2018年6月长达两个学期停止营业，给山阳中学学生就餐造成极大影响。为了妥善解决学生就餐问题，经山阳县人民政府及有关部门协调和同意，学校整体回购北校区学生食堂。2018年7月7日，山阳中学与赵永齐签订了《协议书》，约定由山阳中学以3550万元的价格回购赵永齐在山阳中学投资建设的学生食堂经营权和所有房产，应付款项分期支付，第一年付款从协议签字之日起30日内付给80万元，首次付款之后10日内，乙方(赵永齐)将灶房、餐厅全部房屋交给学校。任何一方违约应承担违约责任,每月按违约金额1%向另一方支付违约金。协议签订后山阳中学于2018年7月14日向赵永齐支付了首期80万元。为了促成赵永齐尽快移交全部房屋，在县政府及相关部门主导下，建议由学校先垫付10万元于2018年8月17日支付赵永齐应退还给各承租人的押金。但赵永齐依然没有在约定期限内交回全部房屋，影响了学生食堂的改造提升工程进度。故反诉原告认为，根据双方签订的协议书约定，反诉被告赵永齐应在收到山阳中学支付的首期80万元回购款之日起10日内将投资建设的全部房屋及经营权交回山阳中学，其在山阳中学校园内开办超市占用的房屋包含在其投资建设的学生灶、餐厅范围以内，按照协议应及时交回学校,但其至今占用山阳中学房屋。其行为属于违约行为，按照协议约定，赵永齐应承担逾期交房的违约责任，按照协议向反诉原告支付违约金。反诉被告赵永齐对反诉原告山阳中学的反诉辩称，1、反诉被告赵永齐对反诉原告回购的学生食堂经营权和所有房屋使用权继续享有权利至2043年11月18日,包括超市经营权和商业经营。涉案学生食堂经营权和房产使用权回购经历了艰难的过程。反诉被告赵永齐提出回购款一次性付清，并赔偿2018年7月以前的经营损失后，经营权和房产使用权一次性交回学校，一刀两断，不留尾巴。但反诉原告坚持分期付款，经营损失赔偿也未协商一致，后经双方多次协商，才达成了《协议书》，第一条约定的内容：甲方(反诉原告)以税后叁仟伍佰伍拾万元(人民币3550万元整)回购乙方(反诉被告)本协议签字之日起至2043年11月18日的学生食堂投资经营权和所有房产。到期后经营权和所有房产归甲方所有。回购款分年支付，甲方每年向乙方支付税后人民币140万元(人民币壹佰肆拾万元)。付款手续(票据)由甲方办理。从上述协议约定的内容可以看出，反诉原告回购的学生食堂经营权和房产使用权是期待权(25年)，并不是既得权，权利享有者仍然是反诉被告，这就是分期付款中的权利保留。因此，反诉被告对涉案超市经营权和房屋使用权不因回购而消灭，继续享有至2043年11月18日止。2、反诉被告交回给反诉原告的“灶房、餐厅全部房屋”，不包括超市使用的房屋。鉴于反诉原告分期每年付给反诉被告回购款140万元，首付款后将灶房、餐厅房屋交给学校，保留一、XX超市使用的房屋，达成了《协议书》第四条约定的内容：“首次付款80万元后的10日内，乙方将灶房、餐厅全部房屋交给甲方。”从本条约定的文字看，所交给甲方的房屋是“灶房、餐厅”，这两个词汇限定的清楚。从灶房、餐厅和超市所占用的房屋现状看，灶房、餐厅占用的房屋与超市占用的房屋各自独立，互不交错，交回灶房、餐厅房屋丝毫不影响超市占用房屋的使用，故交回“灶房、餐厅全部房屋”，不包括超市使用的房屋。3、为了按时履行《协议书》约定的交回灶房、餐厅房屋义务，在承租户不配合交回房屋的情况下，积极诉诸法院解决，不构成违约。反诉被告在灶房、餐厅经营中实行的是租赁承包制，租赁户多达25个。为了及时把灶房、餐厅交给反诉原告，反诉被告积极做好租赁户的工作,动员租赁户按时腾房。在协议书约定的“首次付款80万元后的10日内”，反诉被告将餐厅交给了反诉原告，同时有15名租赁户也将承包的灶房交给了反诉原告，但另10名租赁户提出损失赔偿问题拒绝腾房，无奈反诉被告只得将10名租赁户告上法庭解决，经过山阳县法院调解，反诉原告补偿了租赁户的损失，租赁户同意腾房。同时，反诉原告承诺放弃追究反诉被告的违约责任，反诉被告对起诉到法院10个案件予以撤诉。由此可见，反诉被告和15名租赁户在限期内已将餐厅和大部分灶房交给了反诉原告，对剩余10名租赁户的不配合交回房屋，积极诉诸法律解决，不构成违约，并且反诉原告承诺放弃追究违约责任。基于上述理由，反诉原告的反诉理由不能成立，故请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据:原告（反诉被告）赵永齐提交了山阳中学学生灶、餐厅建设投资项目合同书,山阳中学学生灶、餐厅建设投资项目合同书补充协议,山阳中学关于对学生餐厅投资方提出的几个问题的答复意见,夏某某的证明, 2018年7月7日协议书,证人赵某某、贾某某、王某某、刘某某、张某某的证言,照片及视频光盘，营业执照、食品经营许可证，存折分户账，民事裁定书；被告（反诉原告）山阳中学提交了建设投资项目合同书及补充协议、协议书、汇款凭证、证人孙某某证言、证人吕某某证言、领条（退款明细）、山阳县人大常委会文件、照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上述证据中所有的书证及视听资料，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方的证人证言,双方有部分争议，本院结合当事人陈述及确认的证据予以综合判断,对能够相互印证的部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年9月12日，经山阳县人民政府和教育局批准，原告（反诉被告）赵永齐及其合伙人夏某某与被告（反诉原告）山阳中学签订了《陕西省山阳中学学生灶房、餐厅建设投资项目合同书》，合同约定:由赵永齐和夏某某投资大约320万元建设山阳中学学生食堂(现北校区)，建筑面积4000平方米,产权属于山阳中学; 自食堂建成投入使用之日起,赵永齐和夏某某拥有30至40年自主经营权, 山阳中学实行封闭式管理，取消其他饮食商业摊点,为赵永齐和夏某某营造方便的投资环境和饮食服务以及商业经营条件,最长40年后将不动产交给被告山阳中学。合同签订后，赵永齐、夏某某在山阳中学投资新建了学生食堂并于2003年11月投入使用、经营，此后又新建了库房、锅炉房等房屋。2008年暑假，夏某某将其所投资的全部份额和经营权转让给了原告（反诉被告）赵永齐。后来随着学生人数的增加，被告（反诉原告）山阳中学的校园不能满足学生学习生活的需求，政府决定建山阳中学南校区，2015年9月南校区投入使用，由于南校区设置了新的餐厅，为此引起了双方之间产生矛盾。后经有关部门协调,报山阳县人民政府同意后，（反诉被告）赵永齐与被告（反诉原告）山阳中学于2018年7月7日签订了《协议书》，约定山阳中学以税后3550万元的价格回购赵永齐在山阳中学投资建设的学生食堂经营权和所有房产，协议内容为：“一、甲方（山阳中学）以税后叁仟伍佰伍拾万元(人民币3550万元整)回购乙方（赵永齐）本协议签字之日起至2043年11月18日的学生食堂投资经营权和所有房产。到期后经营权和所有房产归甲方所有。回购款分年支付，甲方每年向乙方支付税后人民币140万元(人民币壹佰肆拾万元)。付款手续(票据)由甲方办理。二、乙方要求解决本协议签字之日前与山阳中学的矛盾化解和乙方相关损失问题，对2015年7月1日至本协议签字之日前乙方的损失，由山阳县科技和教育体育局牵头在本协议签字之日起协商解决。三、甲方每年9月10日前付给乙方税后人民币140万元（人民币壹佰肆拾万元整）（第一年从协议签订之日起30日内付给80万，剩余60万元在2018年9月10日前付清；2043年9月10日前付清剩余的190万元）。四、首次付款80万元后的10日内，乙方(赵永齐)将灶房、餐厅全部房屋交给甲方（山阳中学）。五、甲乙双方必须严格履行协议，任何一方违约，必须承担违约责任，并向另一方支付违约金，每月违约金按违约额的1%计算。因国家政策变动使本协议不能继续履行，应由甲乙双方根据实际情况协商解决，或按甲乙双方2002年9月12日签订的合同履行。六、此协议一式六份，甲乙双方各持两份，山阳县人民政府、山阳县科技和教育体育局各一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效。”协议签订后，山阳中学于2018年7月17日向赵永齐支付了80万元。并于2018年8月17日支付给25户食堂承包经营人每户4000元，返还了各户在赵永齐处缴纳的押金，共计10万元。后原告赵永齐向被告山阳中学移交了灶房、餐厅，但未移交食堂一、二楼的超市及东北侧锅炉房。2018年11月16日，被告山阳中学向原告赵永齐付款60万元。同月，被告山阳中学强行将北校区XX超市收回，将XX超市关门上锁，原告赵永齐此后未再经营。本院认为，原告（反诉被告）赵永齐与被告（反诉原告）山阳中学2018年7月7日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该《协议书》对双方当事人均有约束力，双方均应按《协议书》约定内容履行。本案的争议焦点是：原告赵永齐是否继续享有山阳中学北校区超市等房屋的使用权及超市经营权。根据双方当事人的主张，主要是对合同约定的内容发生了争议，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综合分析，《协议书》约定内容为“山阳中学以3550万元回购赵永齐的学生食堂投资经营权和所有房产”，使用的词句很明确，是学生食堂投资经营权和所有房产，应当包括赵永齐和夏某某在学校内投资建设的所有房产，“所有”二字，足以说明；如果双方约定了为原告保留部分房屋(超市)，不会不进行约定，如此有违常理；原告认为从约定条款“灶房、餐厅全部房屋”内容看，限定的是“灶房、餐厅”，不包括超市使用的房屋，属断章取义、强词夺理，灶房、餐厅、超市均在二楼，属一栋楼的同一楼层，并不是各自独立；从双方的合同目的来讲，也是很明确的，回购赵永齐的投资经营权和所有建设的房产,并不是部分房屋,所以当然应包括超市经营权及超市所使用的房屋。故依据《协议书》的约定,原告赵永齐不再享有山阳中学北校区超市等房屋的使用权及超市经营权,其主张的事实与理由不能成立，本院不予支持。关于原告赵永齐请求被告山阳中学赔偿损失13万元，原告未提供任何证据证明被告山阳中学在强行收回超市过程中对其的商品货物造成了损毁，故对此请求本院难以支持。关于被告山阳中学未按约定期限付款,迟延向原告赵永齐支付60万元，属于行使先履行抗辩权的行为,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告赵永齐负有被告首次付款80万元后的10日内将全部房屋交付的义务，在其未交付处于违约的情况下，被告山阳中学有权拒绝支付剩余的60万元，故即便山阳中学未按时付款亦不构成违约。关于反诉原告山阳中学要求反诉被告赵永齐承担违约金的请求，因被告山阳中学已将超市收回，原告赵永齐此后未再经营，且被告山阳中学强行收回房屋非法律行为，确有不妥，故对此反诉请求本院不予支持。关于反诉被告赵永齐未移交的学生食堂XX超市及东北侧锅炉房，赵永齐应予腾交。综上所述，原告（反诉被告）赵永齐未按《协议书》约定的内容全面履行义务，属违约行为，违反了诚实信用原则，其提出的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。反诉原告山阳中学要求赵永齐腾交房屋的反诉请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告赵永齐的诉讼请求；二、反诉被告赵永齐于本判决生效之日起十日内向反诉原告陕西省山阳中学腾交占用的学生食堂XX超市及东北侧锅炉房等所有房屋；三、驳回反诉原告陕西省山阳中学的其他诉讼请求。案件受理费3200元，由原告赵永齐负担；反诉案件受理费1000元，由反诉原告陕西省山阳中学负担900元，反诉被告赵永齐负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审    判    长      舒  挺                           人 民 陪 审 员      邱桂芳                           人 民 陪 审 员      胡增明  二〇二〇年一月二十日  法  官  助  理      韩淑虹书    记    员      张  艳  1