福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1609号 上诉人（原审被告）：福建鼎檀工艺美术有限公司，住所地南平市。 法定代表人：姚世训，董事长。 委托诉讼代理人：何敏菊（姚世训之妻），身份证住址福建省周宁县，现住南平市。 委托诉讼代理人：邱树华，福建全信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南平江南高新产业投资开发有限公司，住所地南平市延平新城站前大道1号三楼。 法定代表人：郑文平，执行董事。 委托诉讼代理人：高继榕，福建双剑律师事务所律师。 上诉人福建鼎檀工艺美术有限公司(以下简称鼎檀公司）因与被上诉人南平江南高新产业投资开发有限公司(以下简称江南高新产业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院(2019)闽0702民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鼎檀公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回江南高新产业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《南平工业园区土地使用权租赁协议》无效。涉讼租赁协议中约定以“国有工业用地”出租给鼎檀公司有偿使用，但涉讼土地的性质目前仍为农村集体土地，并未经有权机关批准转变为工业用地。《福建省人民政府关于南平市2003年度第一批次村镇建设农用地专用和土地使用的批复》（闽政文﹝2003﹞325号）中涉及的土地与本案无关，涉讼土地未经福建省人民政府批准转变用途。因此双方签订的《南平工业园区土地使用权租赁协议》违反法律法规强制性规定，属于无效合同。2.江南高新产业公司对租金及违约金的主张均以合同有效为前提，现因涉讼租赁协议应认定为无效，其对违约金和租金的主张均不应获得支持。3.即便涉讼租赁协议有效，江南高新产业公司未按约定履行将国有工业用地交付鼎檀公司的义务，鼎檀公司有权行使先履行抗辩权，拒付租金。4.土地租金应当以测绘部门测定具体面积的时间为起算点。 江南高新产业公司辩称，1.涉讼租赁协议中对于土地权属的表述为“所有权属中华人民共和国”，该条款并非约定涉讼土地的性质为国有土地。2.涉讼土地系在不改变其集体所有性质的情况下被租用而非被征用，不属于法律规定的“征用或转用”非农业用地的情形，且人民政府已就该土地的使用依法办理了相关审批手续，本案不存在合同无效之情形。3.《福建省人民政府关于南平市2003年度第一批次村镇建设农用地专用和土地使用的批复》（闽政文﹝2003﹞325号）系针对南平市人民政府南政﹝2003﹞综74号文的批复，批复对象包含涉讼土地。4.即便合同无效，江南高新产业公司的利益也应当得到保障。“使用费”或“占用费”实质都是“租金及违约金”损失的一种表现形式或基于“租金及违约金”产生的损失。5.本案系租赁合同纠纷，无论合同约定的土地性质是国有土地还是集体土地，均不会导致合同无效，更不会影响租金支付条款的效力。6.测绘单位明确面积后产生的是鼎檀公司补交租金之义务。租金应当从合同签订时起算。 江南高新产业公司向一审法院起诉请求：鼎檀公司支付拖欠江南高新产业公司的租金计人民币146978.85元及违约金20979.47元(暂从2018年6月1日计算至2018年12月31日止,应按每日0.667‰的标准计算违约金至归还全部欠款之日止),暂计总额为人民币167958.32元。 一审法院认定事实：2003年2月19日，南平市延平区罗源村村民委员会与南平高新技术产业开发区管理委员会签订《土地承包协议书》一份，约定南平市延平区罗源村村民委员会将部分集体土地承包给南平高新技术产业开发区管理委员会，承包期限为30年，可按照国家政策及本协议延长承包期，南平高新技术产业开发区管理委员会在取得该宗地的承包权后，享有该宗地的分包权和转包权，并依法向南平市人民政府申请登记。2003年，该宗土地根据南平市人民政府于2003年6月20日作出的《南平市人民政府关于南平高新区罗源工业园首期开发控制性详细规划的批复》（南政〔2003〕综126号）及福建省人民政府于2003年11月10日作出的《福建省人民政府关于南平市2003年度第一批次村镇建设农用地转用和土地使用的批复》（闽政文〔2003〕325号），纳入南平市土地利用总体规划，由农用地转为建设用地。2004年11月8日，南平高新技术产业开发区管理委员会作出《南平高新区管委会关于原以管委会名义签订的合同转移给建设发展总公司继受的通知》（南高管〔2004〕综125号），将原以南平高新技术产业开发区管理委员会名义签订的有关“罗源工业园”“高新科技园”的经济合同移交给南平高新技术开发区建设发展总公司（以下简称南平高新技术公司）办理。 2013年5月31日，南平高新技术公司与鼎檀公司签订《南平工业园区土地使用权租赁协议》一份，协议主要约定：南平高新技术公司（甲方）将南平工业园区罗源组团的地块（地块位置如图所示）出租给鼎檀公司（乙方），土地面积约36亩（实际面积按现场界桩后确定），土地用途为工业用地，租用期限为40年。甲方出租的用地基本租金为8元／平方米•年，自本《协议》签订之日起第1周年，土地租金为3.5元／平方米•年；第2-5周年，土地租金为4元／平方米•年。第6-40年租金，从第6年开始，逐年递增〔当年租金=前一年租金×（1+前一年物价指数），当前一年物价指数为负数时，当年租金=前一年租金〕。乙方暂按36亩缴交土地租金，本《协议》签订之日起十日内乙方缴纳预付土地租金350000元至甲方账户,对租赁土地面积经有资质的测绘单位明确面积且甲乙双方确认后15日内，按实际面积的5周年比较“预缴土地租金”，多还少补。从第6周年起，按照先缴交租金后使用的原则，一年一付，每年租金的缴交时间为该周年的第一个月底前（如第6周年为2018年5月30日至2019年5月30日，缴交租金时间为2018年5月底前）。本协议签订之日起一周内，乙方缴纳用地建设保证金20000元至甲方指定账户，该保证金于乙方项目竣工投产后一个月退还。若乙方未按本协议约定时间将“前五年租金”与“建设用地保证金”汇至甲方账户，逾期一个月的，本协议自行无效；每次应缴交的租金，未按本《协议》所约定时间缴纳的，逾期按每日3‰的比例向甲方支付滞纳金；若乙方未能如期到位注册资金、开工时间无正当理由超过约定日期1个月的，甲方有权终止协议，收回土地，退还“预缴土地租金”，建设保证金不予退还；竣工时间超过约定日期3个月的，每延迟半年，乙方按基本租金的50%向甲方支付违约金，超过二年的租金不予优惠，即第一个“5年”的土地租金按基本租金8元／平方米•年计算，此后租金逐年递增〔当年租金=前一年租金×（1+前一年物价指数）。当前一年物价指数为负数时，当年租金=前一年租金〕。乙方投产后，无正当理由（属不可抗拒因素并经甲方同意除外）连续停产一年以上，甲方有权终止《协议》，收回土地，地面物由乙方按甲方书面通知要求自行处置。 2013年6月8日，鼎檀公司向南平高新技术公司支付土地租金350000元，南平高新技术公司将涉讼土地交付鼎檀公司使用。2017年11月，南平市锦华测绘有限公司对租赁土地进行测绘并出具《鼎檀工艺美术公司面积图》，其中记载“鼎檀工艺美术公司面积图S总=21126.4632平方米合计31.689亩”，江南高新产业公司主张租金实际按21126.46平方米计算。后因鼎檀公司未按协议约定向南平高新技术公司交付租金，2018年6月12日，江南高新产业公司向鼎檀公司发出律师函，就应补缴的土地租金及相应滞纳金部分进行催讨，催讨无果后，向一审法院提起诉讼。 另查明，南平高新技术开发区建设发展总公司于2008年9月22日变更名称为福建南平工业园区建设发展总公司，福建南平工业园区建设发展总公司于2013年12月11日变更名称为南平高新园区开发建设有限公司，南平高新园区开发建设有限公司于2016年6月29日变更名称为南平江南高新产业投资开发有限公司。 一审法院认为，本案系一起土地租赁合同纠纷，对《南平工业园区土地使用权租赁协议》的效力确定，应当通过是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定来判断。本案中，江南高新产业公司通过土地承包方式取得涉讼土地的使用权。该涉讼土地已通过福建省人民政府及南平市人民政府两级政府审批，纳入南平市土地利用总体规划，由农用地转为建设用地。即江南高新产业公司与鼎檀公司在签订《南平工业园区土地使用权租赁协议》前，江南高新产业公司已合法取得涉讼土地的使用权，土地用途也已变更，虽未办理土地权属及用途的变更登记手续，但不影响鼎檀公司对租赁土地的建设使用。另本案土地使用权承租事项已经南平市延平区水南街道罗源村村民委员会88%出席村民代表大会的代表全部通过，符合《土地管理法》第十五条第二款“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定。因此，双方签订的土地使用权租赁协议，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，《南平工业园区土地使用权租赁协议》属于有效合同。 关于江南高新产业公司主张的租金及违约金的计算问题。根据双方在《南平工业园区土地使用权租赁协议》中第四款第1项约定的“......(1）前5年租金。自本《协议》签订之日起第1周年，土地租金为3.5／平方米•年；第2-5周年，土地租金为4元／平方米•年。（2）第6-40年租金。从第6年开始，逐年递增。当年租金=前一年租金×（1+前一年物价指数）。当前一年物价指数为负值时，当年租金=前一年租金”及第四款第2项约定的“......(2)补齐第一个‘5周年’用地租金”。用地实际面积确定后15天内，按实际面积的5周年比较‘预缴土地租金’，多还少补。”因此，2013年6月1日至2018年5月31日的应补缴租金为61965.97元（21126.46平方米×3.5元／平方米•年×1年+21126.46平方米×4元／平方米•年×4年-350000）。2017年居民消费价格总指数为100.6，2018年6月1日至2019年5月31日的租金为85012.88元[21126.46平方米×4元／平方米•年×100.6%（2017年的物价指数）×1年]。上述两项租金合计146978.85元。江南高新产业公司主张由协议约定的每日以3‰的标准计算滞纳金（违约金）调整为按每日以0.667‰的标准计算2018年6月1日起至全部租金偿还之日止的违约金未违反法律规定，予以支持。 综上，江南高新产业公司与鼎檀公司于2013年5月31日签订的《南平工业园区土地使用权租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该协议未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。江南高新产业公司已按照协议约定将符合合同约定的租赁土地交付给鼎檀公司，鼎檀公司在接受租赁物后应履行支付租金的义务，鼎檀公司未按照协议约定向江南高新产业公司支付租金，已构成违约。故江南高新产业公司主张鼎檀公司支付租金146978.85元的诉讼请求，予以支持。江南高新产业公司主张鼎檀公司支付按每日0.667‰的标准计算2018年6月1日起至全部租金偿还之日止的违约金未违反法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决：福建鼎檀工艺美术有限公司应于判决生效之日起十日内向南平江南高新产业投资开发有限公司支付租金146978.85元，及以租金146978.85元为基数，从2018年6月1日起至该租金全部清偿之日止，按每日0.667%的标准计算的违约金。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 二审中，鼎檀公司提交六张涉讼土地现场照片作为新证据，拟证明承租之初，罗源村村民有阻挠车辆进场行为，场地内目前被村民堆放大量石块占用，罗源村村民还在涉讼土地入口处新建一座公厕。江南高新产业公司经质证认为，真实性无异议，但认为无法确定照片形成的时间，该六张照片不能证明其未交付涉讼土地，亦不能证明厕所的建造者和建造时间，及村民存在阻挠行为。江南高新产业公司系以土地现状进行交付，交付之初现场即存在石块，上述照片不足以成为免除鼎檀公司交付租金义务的依据。对鼎檀公司提交的六张照片，本院认为，形式真实性予以确认，但无法确定该组照片的形成时间，其内容对鼎檀公司主张的事实缺乏证明力，本院不予采信。 江南高新产业公司提交二组证据。第一组证据为（2019）闽0702民初1248号民事判决书、《南平市延平区人民法院法律文书生效证明书》《南平工业园区土地使用权租赁协议》，拟证明江南高新产业公司对与涉讼土地属于同一组团其他土地的租赁行为，已经人民法院生效判决认定为有效。第二组证据为《关于南平市2003年度第一批村镇建设用地的请示》（南政〔2003〕综74号）及所附红线图、南平市延平区人民政府水南街道罗源村民委员会出具的《情况说明》及《补充情况说明》，拟证明涉讼土地已经福建省人民政府批准，转为村镇建设用地。鼎檀公司质证认为，第一组证据的真实性无异议，但该生效判决中的租赁协议与本案租赁协议内容不同，因此生效判决与本案无关；第二组证据的真实性无异议，同意涉讼土地已经省人民政府批准改变用途的事实，但认为省人民政府的批复内容为涉讼土地改变用途为村镇建设用地，并非工业用地，江南高新产业公司未履行将工业用地交付给鼎檀公司之义务。就江南高新产业公司提交的二组证据，本院认为，对于第一组证据，（2019）闽0702民初1248号民事判决已生效，该案与本案涉及土地位于同一红线图内，土地性质、来源、流转方式均相同，因此该案对土地租赁行为效力的认定与本案具有关联性。对于第二组证据，鼎檀公司认可该组证据的真实性，亦认可涉讼土地已经省人民政府批准改变用途。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。综上，本院对该二组证据均予以采信。 对于一审判决认定的事实，鼎檀公司提出异议：1.《福建省人民政府关于南平市2003年度第一批次村镇建设农用地专用和土地使用的批复》（闽政文〔2003〕325号）并非对《南平市人民政府关于南平高新区罗源工业园首期开发控制性详细规划的批复》（南政〔2003〕综126号）的批复，一审判决将二者相提并论不妥。2.一审判决未准确认定《福建省人民政府关于南平市2003年度第一批次村镇建设农用地专用和土地使用的批复》（闽政文﹝2003﹞325号）批准将土地性质及用途转为村镇建设用地，而非国有工业用地。3.一审判决遗漏认定合同约定的土地性质为国有土地。4.一审判决未准确认定2013年6月8日，鼎檀公司向南平高新技术公司“预付”而非交付土地租金350000元。5.一审判决遗漏认定合同中有关租金交付约定的条款。关于鼎檀公司提出的第一至第四项异议，本院将结合双方当事人于一、二审中提交的证据于下文中加以评析；关于第五项异议，一审判决不存在遗漏认定问题，本院不予采纳。 本院经审理查明：2003年2月21日，水南街道罗源村召开村民代表大会，应到会代表25人，实际到会代表22人。会议以22张赞成票通过《罗源村村民代表大会关于将村集体部分土地承包给南平高新技术产业开发区管委会的决议》，决定将涉讼土地发包给南平高新技术产业开发区管委会。2003年4月27日，南平市人民政府以《南平市人民政府关于南平市2003年度第一批村镇建设用地的请示》（南政〔2003〕综74号）向福建省人民政府请示，其所附红线图中载明：“面积：48.1384公顷；地类：水田、旱地、菜地、其他农用地、林地、园地、居民点及独立工矿用地、未利用地；土地权属：延平区水南街道办事处罗源村”，落款时间为2003年4月25日，并加盖“南平市国土资源局”公章。福建省人民政府于2003年11月13日以《福建省人民政府关于南平市2003年度第一批次村镇建设农用地专用和土地使用的批复》（闽政文〔2003〕325号）对上述请示作出批复：“二、同意使用延平区水南街道办事处罗源村水田31.1218公顷、旱地1.6721公顷、菜地0.3689公顷、园地8.2653公顷、林地1.6公顷、其他农用地1.4537公顷、居民点及独立工矿用地0.3461公顷、未利用土地0.8809公顷、其他土地1.0257公顷，上地村水田0.2926公顷；夏道镇篁路村水田1.1113公顷，合计使用集体土地48.1384公顷，作为南平市2003年度第一批次村镇建设用地……涉及商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权”。 《南平工业园区土地使用权租赁协议》第一条第2款约定：“本《协议》项下土地，其所有权属中华人民共和国。”第四条第2款第3项约定：“......（第6周年时间指：2018年5月30日-2019年5月30日，缴交该周年租金的时间为2018年5月底前，以此类推）”。2013年6月8日，鼎檀公司根据上述租赁协议，向江南高新产业公司的前身福建南平工业园区建设发展总公司预付了土地租金350000元。 另查明，福建鼎檀工艺美术有限公司的经营范围为“工艺品、古典家具制造、加工；玉石加工雕刻；木料的销售；自营和代理各类商品和技术的进出口（涉及前置许可项目，国家禁止进出口的商品和技术除外）”。 再查明，南平市延平区人民法院于2019年10月22日作出的（2019）闽0702民初1248号民事判决认定：“江南高新产业公司与神农公司于2007年4月13日签订的《南平工业园区土地使用权租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该协议未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。”该民事判决已生效。该案被告福建神农药用植物科技有限公司所租用的土地与涉讼土地位于同一红线图，属于同一工业园区。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方签订的《南平工业园区土地使用权租赁协议》的效力；二、鼎檀公司拒绝交付租金的主张能否得到支持；三、土地租金的起算时间。 一、关于双方签订的《南平工业园区土地使用权租赁协议》的效力问题。合同是否有效，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定予以审查。鼎檀公司提出涉讼土地未办理征用国有或转用非农业用地手续，土地用途不是工业用地，土地性质仍为集体土地，涉讼租赁协议约定以工业用地的名义出租涉讼土地，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本院认为，首先，2019年8月26日修订的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第四条规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。……建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地……”第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……”土地用途依法分为三类，即农用地、建设用地和未利用地，而工业用地属于集体建设用地的经营性用途之一。鼎檀公司上诉理由系将土地用途与土地权属混为一谈，于法无据，本院不予采纳。其次，根据前述法律规定，集体经营性建设用地的使用权依法可以通过出租等方式流通。经查，涉讼土地经福建省人民政府批准，在双方签订涉讼租赁协议前既已转为村镇建设用地，且福建省人民政府的批复并未排除涉讼集体土地作为工业用途使用。同时，鼎檀公司的经营范围为工艺品等产品的加工制造，其对涉讼土地的使用方式亦符合土地性质。因此，江南高新产业公司将已转为村镇建设用地的涉讼土地出租给鼎檀公司使用并未违反法律、行政法规关于土地流转的禁止性规定。再次，《土地管理法》第六十三条第二款规定：“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”根据本案已查明事实，江南高新产业公司承租涉讼土地行为已经罗源村村民代表大会三分之二以上村民代表同意，土地流转程序合法；其根据与罗源村民委员会签订的《土地承包协议书》，将涉讼土地转租给鼎檀公司亦合法。鼎檀公司认为江南高新产业公司出租涉讼土地违反法律、行政法规禁止性规定，但不能提供相应证据及法律依据。此外，鼎檀公司在合同履行中面临的种种困难均非认定合同无效之法定事由，故本院对其主张不予采信。综上，《南平工业园区土地使用权租赁协议》系江南高新产业公司与鼎檀公司双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。 二、关于鼎檀公司拒绝交付租金的主张能否得到支持问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”如前所述，涉讼租赁协议合法有效，江南高新产业公司已履行其交付土地之义务，鼎檀公司应当履行相应支付租金的义务。鼎檀公司提出涉讼租赁协议中约定交付的土地性质为国有工业用地，江南高新产业公司并未履行其交付义务，其有权行使先履行抗辩权。本院认为，江南高新产业公司交付的村镇建设用地并不明显违背合同约定，亦能满足鼎檀公司的经营需要。事实上，鼎檀公司在合同签订后，利用涉讼土地建造了厂房并进行了工艺品的加工制造，鼎檀公司行使先履行抗辩权的前提不成立，本院对其拒绝交付租金的主张不予支持。 三、关于土地租金的起算时间问题。《南平工业园区土地使用权租赁协议》第四条第1款第（1）项明确约定，“自本《协议》签订之日起第1周年，土地租金为3.5元/（m2.年）”。由该条款可知，土地租金的起算时间为协议签订之日，江南高新产业公司主张从协议签订之次日起计算租金符合合同约定，本院予以支持。鼎檀公司认为土地租金的起算时间应当为经有资质的测绘单位明确租赁土地面积之日。但从涉讼租赁协议就该内容约定的条款及表述的方式看，双方真实意思表示应当为将土地租金的支付分为二个阶段，一是承租方先预交前5年租金共计350000元，二是经有资质的测绘单位明确实际租赁面积后，双方据实对租金进行结算。因此合同中测绘单位明确面积的条款仅关系如何计算租金的准确数额，并非确定租金起算时间的依据。鼎檀公司关于土地租金起算时间的上诉理由没有合同依据，本院不予支持。 此外，一审判决主文部分对于违约金的计算标准表述为“按每日0.667%的标准计算的违约金。”经查，一审判决在“诉讼请求”部分记载江南高新产业公司主张的违约金计算标准为“每日0.667‰”，又在“本院认为”部分表达支持江南高新产业公司关于“鼎檀公司支付按每日0.667‰的标准计算2018年6月1日起至全部租金偿还之日止的违约金”之主张，均与江南高新产业公司的诉讼请求相符，因此一审判决主文部分关于违约金计算标准为“每日0.667%”的表述应当为笔误，本院直接予以纠正。 综上所述，上诉人福建鼎檀工艺美术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3659.16元，由上诉人福建鼎檀工艺美术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年一月十六日 法官助理张钰梅 书记员包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。