北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初9462号原告：宋怀利，男,1966年11月22日出生，汉族，自由职业，住北京市延庆区。被告：北京市延庆区××镇××街村民委员会，住所北京市延庆区，统一社会信用代码54110119803040786Y。法定代表人：王平，副主任。委托诉讼代理人：刘玉华，女，该村民委员会党支部书记。委托诉讼代理人：王继来，男，该村民委员会党支部委员。原告宋怀利与被告北京市延庆区××镇××街村民委员会（以下简称××街村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋怀利，被告××街村委会的法定代表人王平及委托诉讼代理人刘玉华、王继来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋怀利向本院提出诉讼请求：1.请求确认宋怀利与××街村委会于2015年1月31日签订的房屋买卖合同无效；2.要求××街村委会退还购房款1277550元；3.要求××街村委会以1277550元为基数按照中国人民银行同期同类银行贷款利率支付自2015年2月1日起至付清之日止的利息。事实和理由：2015年1月31日，宋怀利与××街村委会签订名为租赁实为买卖的合同书，约定涉案楼房为××路××8层4单元415，租赁期20年送50年，期满后不再收取租金；租赁金额按照建筑面积计算（含公摊面积），租赁单价为每平方米14000元，宋怀利交纳总房款1753500元，露台另议；宋怀利向××街村委会交纳房款的方式为：签订本合同之日付房款1277550元（壹佰贰拾柒万柒仟伍佰伍拾元），余额在××街村委会向宋怀利交付楼房的时候宋怀利一次性向××街村委会交纳。合同签订后，宋怀利依约按照××街村委会指示，在××街村委会的办公场所向北京温泉双海供暖服务中心（以下简称供暖中心）交纳1277550元（壹佰贰拾柒万柒仟伍佰伍拾元）购房款（支票）。供暖中心为集体所有制企业，××街村委会是其唯一股东。2018年宋怀利发现××街村委会建设最高七层房屋两栋后一直未继续施工（至今工程仍处于停工状态），2019年7月宋怀利又获悉北京市延庆区住房和城乡建设委员会已于2018年11月30日依法撤销为××街村委会颁发的《建筑工程施工许可证》[2017]施[延]建字0003号。因××街村委会《建筑工程施工许可证》被撤销，该工程仍处于停工状态，故双方合同已无法实际履行，合同应为无效合同，××街村委会因该合同取得的财产应当返还给宋怀利并支付利息，并按照合同法相关规定赔偿宋怀利损失。××街村委会辩称，双方所签购房协议中所涉房屋是商业办公楼，并不是住宅楼，宋怀利将购房款支付给了供暖中心，并没有将购房款交付给××街村委会，不存在返还购房款的问题。宋怀利要求的利息，双方合同未进行约定，且宋怀利并未将购房款交给××街村委会，故不同意支付。另外，供暖中心于2018年10月24日增加了经营范围，有了建设工程资质，2015年1月31日宋怀利与××街村委会签订合同书时，该中心还没有此资质。宋怀利为证明其诉讼主张，依法提交了证据：1.《合同书》，证明该合同书约定的租赁期限、单价、交款方式、办理产权等内容，名为租赁实为买卖；2.交款情况一组，证明宋怀利已支付××街村委会购房款1277550元；3.从北京企业信息网上查询的工商信息，证明供暖中心是集体所有制企业，××街村委会是唯一股东投资人；4.公示公告，证明本案所涉项目《建筑工程施工许可证》已被撤销；5.（2019）京01民终5836号判决书，证明法院就相关案件基本事实进行了司法认定，对于合同无效、供暖中心与××街村委会关系、××街村委会返还购房款进行了认定；6.《建筑工程施工许可证》，证明涉案楼房的建设单位是××街村委会；7.图片5张，证明涉案楼房的建设情况，现在处于停工状态。经本院组织质证，××街村委会对宋怀利提交的证据4、证据7的真实性、证明目的均认可，本院予以确认并在卷佐证。××街村委会对宋怀利提交的以下证据存在异议，其质证意见：证据1，真实性认可，证明目的不认可，双方签订的不是房屋买卖合同，而是租赁合同；证据2，真实性认可，但是宋怀利支付的购房款交给了供暖中心，没有交给村委会，收款人李庆久在供暖中心具体担任什么职务不清楚，2015年供暖中心的会计是李焕英，出纳是王平，如宋怀利交钱也应该交到王平手里，但王平未收到宋怀利的任何购房款；证据3，真实性认可，对于经营范围在2018年之前只有供暖服务，其余的经营范围都是2018年后增加的，不认可村委会是供暖中心唯一股东投资人；证据5，不认可，与本案无关；证据6，不清楚是否存在。对上述××街村委会有异议的证据，本院认证如下：证据1-3，××街村委会认可真实性，本院对真实性予以确认，其中证据1，从合同条款具体内容来看，名为租赁实为买卖，故本院予以采信；证据5，本院对其真实性予以确认；证据6，经本院查证属实，予以采信。××街村委会未提交证据证明其诉讼主张。本院经审理认定事实如下：2015年1月31日，××街村委会（甲方）与宋怀利（乙方）就出租楼房使用权事宜签订《合同书》，约定：一、乙方所租赁楼房基本情况。1、楼房位置：延庆县××路××8层4单元415室。2、楼房结构类型：楼房剪力墙结构。3、楼房建筑面积125.25m2（含公摊面积；不含楼房地下室；如乙方使用楼房地下室，乙方与甲方另行签订书面合同）。4、建设楼房的用地为：集体建设用地。二、租赁期限、金额及付款方式。1、楼房租赁期为20年送50年，期满后不再收取租金。2、租赁金额按照建筑面积计算（含公摊面积），租赁单价为14000元/m2，乙方交纳总房款壹佰柒拾伍万叁仟伍佰元（大写），露台另议。3、乙方向甲方交纳房款的方式：签订本合同之日付房款壹佰贰拾柒万柒仟伍佰伍拾元（大写），余额肆拾柒万伍仟玖佰伍拾元（大写），在甲方向乙方交付楼房时候，乙方一次性向甲方交纳。乙方付清余款后，乙方方可入住租赁的楼房。三、楼房的交付。1、预计2015年11月15日前，甲方将建设的楼房交付给乙方，如延期另行通知。2、甲方通知乙方办理租赁、入住手续。3、甲、乙、由甲方指定的物业管理部门（以下简称：物业公司）三方共同对楼房进行交验并办理楼房交接手续。四、甲方的权利与义务。1、甲方或物业公司负责楼房公共部分和公用设施的维修与养护，保证楼房安全和正常使用。2、在租赁和无偿使用期（以下简称：使用期）内，甲方或物业公司或有关部门按照行业收费标准向乙方收取水费、电费、取暖费、物业费等相关费用。五、乙方的权利与义务。1、在租赁使用期内，若乙方转租、转让该楼房，乙方提前告知甲方或物业公司，同时将转租、转让合同交给甲方或物业公司备案。2、在租赁试用期内，若楼房使用权发生转移（包括但不限于继承、赠与、抵押、转租等行为）乙方应及时告知甲方。3、乙方应在甲方交付楼房时与甲方或物业公司签订物业管理合同，并按照合同约定的内容交纳物业管理费、取暖费、水电费等相关费用。4、在不改变楼房主体结构也不危及楼房结构和安全的前提下，乙方可以对楼房进行装修。5、乙方因装修或租赁使用期间自身原因造成其他住户的损失均由乙方承担全部责任。6、如租赁事宜期间遇政府职能部门征收各项相关税费，应由乙方承担。六、补充条款。1、在本合同约定的租赁和试用期内，若甲方所出租楼房具备办理楼房产权条件时间，甲方可依据乙方意愿协助办理楼房产权登记手续，由此发生的各种费用全部由乙方承担。甲方不再收取其他费用，甲方已经收取的租金也不退还给乙方。2、若本合同书在履行中发生争议时，甲乙双方应友好协商解决，若协商无果，可向延庆县人民法院提起诉讼。3、乙方所租楼房在租赁和使用期内，如发生政府征地、拆迁等涉及的补偿事宜，按照相关文件、政策执行。在《合同书》落款处，××街村委会作为甲方加盖了公章和时任法定代表人（书记兼主任）李双武的个人印章，宋怀利作为乙方签名并捺印。宋怀利称其签约后依约按照××街村委会时任书记李双武指示，在××街村委会2015年的办公场所即格兰二期北区9号楼最北边底商以支票形式（支票号：14039661，支票开具人：北京众利兴彤物资销售中心）向李庆久交纳购房款，供暖中心代××街村委会出具了收据，但双方针对将购房款具体向谁交付没有书面约定，并提交了交款情况一组（证据2），即2015年1月19日供暖中心开具的收据（付款人：宋东利，收款人：李庆久，收款单位处加盖了供暖中心财务专用章，收据明细为××街村民住宅楼楼款1277550元）、2019年8月8日北京众利兴彤物资销售中心出具的代宋怀利向××街村委会支付房款证明（无出具证明人及负责人签字）及北京农商银行客户回单（2015年1月21日有一笔1277550元转账）。××街村委会称宋怀利未将购房款打入其单位账户，其单位至今未收到宋怀利所称购房款，对于李庆久在供暖中心担任何职务不清楚，但不在其单位担任任何职务。另查，2017年3月28日北京市延庆区住房和城乡建设委员会（以下简称建委）向位于北京市延庆区××镇××街村，由××街村委会建设的1#商业楼、2#商业楼项目，颁发了《建筑工程施工许可证》，编号：110229201703280101[2017]施[延]建字0003号，施工单位为北京龙庆建筑工程有限公司，后根据群众反映及建委核实，上述项目后期施工内容超出原《建筑工程施工许可证》范围，且施工主体已发生变更，故建委于2018年11月30日对上述建设工程项目作出撤销[2017]施[延]建字0003号《建筑工程施工许可证》决定，撤销决定编号为（2018）京建施撤（延建）字第（01）号，自撤销之日起，该项目《建筑工程施工许可证》正副本及附件均已失效；2019年8月16日，该委在北京市延庆区人民政府网站发布《关于“1#商业楼、2#商业楼”建筑工程施工许可证无效公告》，将上述证照撤销事宜予以公告。现涉案建筑工程仍处于停工状态，且至本案辩论终结前，××街村委会未重新取得《建筑工程施工许可证》。再查，供暖中心于2006年4月6日登记成立，系集体所有制企业，注册地址位于北京市延庆区××镇××街××××小区，××街村委会系其100%持股股东，李双武系法定代表人。对于当事人双方上述没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，结合当事人双方的诉讼主张及庭审情况，本案的争议焦点：一、宋怀利与××街村委会于2015年1月31日签订的《合同书》的性质。二、上述《合同书》的法律效力。三、××街村委会是否应返还购房款并支付利息。宋怀利与××街村委会对双方签订的《合同书》的性质存在争议，宋怀利主张应为买卖合同，××街村委会坚称为租赁合同。本院认为，虽双方名为就出租楼房使用权事宜进行的约定，但从《合同书》条款中对租赁期限、租赁单价、交付方式、办理产权等约定的具体内容来看，充分符合房屋买卖合同的基本特征，而不符合租赁合同的基本特征，故可以认定租赁合同关系为双方虚假意思表示，双方的真实意思表示应为房屋买卖，双方签订的《合同书》应当按照房屋买卖合同相关法律规定处理。宋怀利关于《合同书》名为租赁实为买卖的主张，有事实和法律依据，本院予以采信。××街村委会坚称双方之间系租赁合同关系的辩论意见，于法无据，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，但存在以下情况的合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。××街村委会作为涉案房屋的建设单位，虽在双方签订《合同书》时依法取得了《建筑工程施工许可证》，但由于涉案房屋建设项目违反相关规划且施工主体已经发生变更，导致《建筑工程施工许可证》被依法撤销，且至今仍处于无施工证照停工状态，故《合同书》应属无效。宋怀利主张《合同书》无效，本院予以采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。宋怀利与××街村委会签订的《合同书》无效后，因合同取得的财产应当予以返还。宋怀利主张按照××街村委会指示，在××街村委会的办公场所向李庆久进行了房款交付，供暖中心开具了收据，虽然双方对于房款具体向谁支付没有进行书面约定，××街村委会否认收取了宋怀利的购房款，但根据（2019）京0119民初2184号白计霞与××街村委会庭审笔录中××街村委会关于其村委会要求白计霞将购房款支付给供暖中心，并告知白计霞购房者都是按此种方式支付购房款的陈述，另结合供暖中心是××街村委会的投资人，本院有理由相信宋怀利是按照××街村委会指示将购房款支付给供暖中心，视为××街村委会收取了宋怀利的购房款，供暖中心是否将款项交给××街村委会，属于二者内部问题，不影响××街村委会应当承担的返还购房款的义务。宋怀利主张××街村委会支付购房款利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认宋怀利与北京市延庆区××镇××街村民委员会于2015年1月31日签订的《合同书》无效；二、北京市延庆区××镇××街村民委员会于本判决生效后七日内退还宋怀利购房款1277550元；三、驳回宋怀利的其他诉讼请求。案件受理费16298元，由北京市延庆区××镇××街村民委员会负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  鲁文娟人民陪审员  辛德双人民陪审员  邹 鑫二〇二〇年一月十四日法官 助理  吴 丹书 记 员  李文颖