呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4846号上诉人(原审被告)：宋杰，男，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。上诉人(原审被告)：宋文斌，男，无固定职业，住和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张跃荣，女，无固定职业，住和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘文涛，男，无固定职业，住呼和浩特市。原审被告：胡静芳，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。上诉人宋杰、宋文斌、张跃荣因与被上诉人刘文涛，原审被告胡静芳房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。宋杰、宋文斌、张跃荣上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第五项，改判或发回重审；2.诉讼费由刘文涛负担。事实与理由：1.适用定金罚则无事实和法律依据。定金罚则的适用是建立在一方有过错，另一方无过错的情形下，而本案在履行合同中在合同双方均存在过错，并由此导致合同不能履行或者履行不符合约定时，如果仍适用上述定金罚则，势必会造成一方在丧失定金的同时，可主张对方双倍返还，而另一方在取得对方丧失的定金的同时，又要双倍返还于对方，此时定金的设立显然失去了意义。故此，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。此时，定金罚则即不再适用，定金此时应当返还，但不适用定金罚则的法律规定。因此一审法院判令宋杰返还双倍定金80万元无事实和法律依据。定金构成有异议，违背宋杰真实意思表示。依据《中华人民共和国担保法》的规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。房屋的总价款为130万元,由此可以看出,本案定金约定过高,不符合法律规定,依法应予以核减,一审法院直接判令支持双倍定金80万元无法律依据。2.宋文斌、张跃荣签订的保证书范围违背了当事人真实的意思表示,签订该保证书之前,通过宋文斌、张跃荣将其母亲房本抵押的行为已经充分表达了息事宁人的意愿,出于快速回款的考虑,双方已经达成了和解意向,所以为了保证尽快将刘文涛已交购房款及利息快速退还,才签订了该保证书。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,上诉人是基于对保证书的保证范围存在重大误解。因宋文斌、张跃荣不懂法,对保证书保证的范围:欠款的本金、定金、利息、违约金及给刘文涛造成的损失无法完全正确理解,实际宋文斌、张跃荣真实的意思表示是对所欠房款及利息进行担保,所以才会保证书上签字。一审法院没有充分考虑该保证书当时签订的背景及当事人真实的意思表示,单方面采信保证书的内容和刘文涛的说法,判令承担连带责任明显过于草率。刘文涛辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。胡静芳述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘文涛向一审法院起诉请求：1.依法解除刘文涛与宋杰、宋文斌、张跃荣、胡静芳签订的《房屋买卖合同》；2.判决宋杰、胡静芳双倍返还定金80万元，返还购房款30万元；3.判决宋杰、胡静芳支付全部已付购房款73万元的利息，利息按照银行同期贷款利率自刘文涛付款日计算至宋杰、宋文斌、张跃荣、胡静芳实际支付日，计算至2019年4月16日为20345元（银行同期贷款利率为4．75％，2018年8月29日付40万元利息为12493元，2018年9月29日付20万元利息为5440元，2018年10月29日付3万元，至起诉日利息为356元，2018年11月9日付10万元利息为2056元）；4.判决宋杰、胡静芳赔偿给刘文涛带来的损失；房价上涨损失278000元，直接支出损失42792元，房租支出1万元，萨某起诉给刘文涛带来的损失房租费1万元，诉讼费8480元；5.判决宋文斌、张跃荣对前述款项承担连带给付责任。一审法院认定事实：1.2018年8月29日，刘文涛（乙方）与宋杰（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由刘文涛购买宋杰所有的位于成吉思汗大街慧谷蓝庭小区21#-2-502面积为144．81平方米的房屋，约定房屋售价140万元，并约定刘文涛于2018年8月29日向宋杰支付定金40万元。宋杰须在收到定金之日第二日起自行办理此房屋房本，办理期限为三个月。如甲方约定时间内未完成办理房本事项，则乙方拥有对该房屋的使用权，直至甲方办出房本过户给乙方。甲方办理房本7日内，乙方须配合甲方办理过户手续。甲方如果反悔或故意不办房本不予过户，认定事实后，甲方须双倍返还乙方定金。2.2018年8月29日，宋杰向刘文涛出具收到购房定金40万元的收条。2018年9月29日，宋杰向刘文涛出具收到购房款20万元的收条。2018年10月29日，宋杰向刘文涛出具收到3万元的收条。2018年11月9日，宋杰向刘文涛出具收到购房款10万元的收条。在诉讼过程中，宋杰返还刘文涛购房款3万元。3.2019年1月31日，宋文斌、张跃荣做出《保证书》，载明“因宋杰欠刘文涛购房款，保证人对宋杰的欠款的本金、定金、利息、违约金及给刘文涛造成的损失承担连带保证责任。”4.2018年12月18日，宋杰与案外人萨某办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，受让人为萨某。5.一审法院就刘文涛与案外人萨某物权保护纠纷一案于2019年5月23日做出（2019）内0103民初883号民事判决书，判决：一、刘文涛于本判决生效后十日内搬离位于呼和浩特市××区房屋；二、驳回萨某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计8480元，由萨某负担100元，由刘文涛负担8380元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.本案的责任主体如何认定；2.刘文涛的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对第一个争议焦点，宋杰与刘文涛就涉案房屋买卖事项签订了《房屋买卖合同》对于双方权利义务进行了约定，故宋杰应当承基于该合同承担相关责任。胡静芳未与刘文涛签订《房屋买卖合同》也未收取购房款，刘文涛主张胡静芳与宋杰应当共同承担相关责任的意见不能成立，故胡静芳在本案中不应承担相关责任。宋文斌、张跃荣自愿对宋杰基于上述房屋买卖合同关系所产生的欠款及损失承担连带保证责任，故应当对于宋杰在本案中所负责任承担连带保证责任。针对第二个争议焦点，关于刘文涛请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》的九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中宋杰将涉案房屋卖予案外人且与案外人办理了房屋所有权转移登记手续，应当认定为合同目的无法实现，刘文涛主张解除合同的请求于法有据，予以支持。关于刘文涛主张宋杰双倍返还定金80万元及购房款30万元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，刘文涛、宋杰在合同中明确定金为40万元，故刘文涛主张宋杰返还定金80万元的请求于法有据，予以支持。宋杰除向刘文涛收取上述40万元定金之外，还向刘文涛收取了购房款30万元，应当依法返还。关于刘文涛主张宋杰赔偿购房款利息损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，刘文涛已向宋杰支付了购房款，刘文涛主张在合同解除后由宋杰赔偿其利息损失的请求于法有据，予以支持。利息分段计算如下：利息以40万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年8月29日起计算至宋杰实际付清之日止；利息以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年9月29日起计算至宋杰实际付清之日止；利息以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年11月9日起计算至宋杰实际付清之日止；利息以3万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年10月29日起计算至2019年1月25日。关于刘文涛的主张的房价上涨损失，刘文涛提交的证据无法客观反映房价实际上涨情况，故不予支持。关于直接支出损失中的购买家具费用，刘文涛并未举证证明该部分家具属于添附于涉案房屋的不可返还之物，故不予支持。关于物业服务费4196元及车位管理费1200元，刘文涛并未向法庭出示该部分费用的正式交纳凭证，故不予支持。关于租房费用，刘文涛并未向法庭出示房租支付凭证，故不予支持。关于诉讼费用，依据一审法院依法做出的另案生效判决确定由刘文涛承担该案诉讼费8380元，该费用系刘文涛因本案房屋买卖合同而受到的损失，故予以支持。判决：一、解除刘文涛与宋杰于2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》。二、宋杰于本判决生效之日起十日内向刘文涛支付110万元。三、宋杰于本判决生效之日起十日内向刘文涛支付利息，利息分段计算如下：利息以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年8月29日起计算至宋杰实际付清之日止；利息以200000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年9月29日起计算至宋杰实际付清之日止；利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年11月9日起计算至宋杰实际付清之日止；利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年10月29日起计算至2019年1月25日。四、宋杰于本判决生效之日起十日内赔偿刘文涛诉讼费损失8380元。五、宋文斌、张跃荣对上述第二项、第三项、第四项确定的义务与宋杰承担连带偿还责任。六、驳回刘文涛的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取17860元，由宋杰、宋文斌、张跃荣负担13689元，由刘文涛负担4171元。本院二审期间，宋杰向法庭出示了一组新证据，“刘文涛给宋杰3万元的打款收条”拟证明，刘文涛起诉宋杰的时间是1月25日，收条的时间是2月1日；刘文涛与宋杰购房款退款的意思表示，该条的性质为购房款。当时双方已经达成了另外一种解决办法；刘文涛对该证据的质证意见为：对该证据的真实性予以认可，证明的问题不予认可。这仅是你的主观推测，我们之间并没有达成协议，如果他当时还我73万元，我可以撤诉；胡静芳对该证据予以认可。刘文涛出示了一组“宋杰名下招商银行卡交易明细”，拟证明：刘文涛给宋杰转账，宋杰有部分钱转给他父母和他的妻子胡静芳；还转给宋杰夫妻名下所属的东唐贸易公司账户，我转的这部分款项宋杰都是用于家庭生活和公司运营；宋杰等对该证据的质证意见是：对该证据真实性予以认可，对证明问题不予认可。部分转款属于宋杰与其家人正常的生活支出，且刘文涛无法证明，刘文涛转出款项就是刘文涛付宋杰的购房款。胡静芳的质证意见是：仅收到几千元到1万元不等，作为我同宋杰的夫妻关系，这属于正常范围。除以上证据外，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.原审判决判令宋杰双倍返还刘文涛定金80万元是否有事实及法律依据；2.原审判决判令宋文斌、张跃荣对宋杰确定的义务承担连带偿还责任是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条即“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，2018年8月29日，刘文涛与宋杰签订《房屋买卖合同》，该合同约定“双方约定于2018年8月29日由乙方刘文涛付定金四十万元于甲方宋杰，此即认定为双方达成买卖关系。甲方宋杰须在收到定金之日第二日起自行办理此房屋房本，办理期限为三个月，如果甲方约定时间内未办理房本事项，则乙方拥有对该房屋的所有权，直至甲方办出房本过户给乙方。”，该合同签订后，刘文涛相继向宋杰支付了购房款定金40万元、购房款30万元，宋杰向刘文涛出具了收款收条。2018年12月18日，宋杰又将案涉房屋出卖给案外人并办理了案涉房屋的所有权转移登记手续。宋杰的行为有违诚信原则也存在严重违约，应承担违约责任。根据双方签订《房屋买卖合同》的约定，原审判决判令宋杰双倍返还刘文涛购房款定金80万元并未不当，本院应予支持。针对第二个争议焦点，根据2019年1月31日，宋文斌、张跃荣出具的《保证书》，载明“因宋杰欠刘文涛购房款，保证人对宋杰的欠款的本金、定金、利息、违约金及给刘文涛造成的损失承担连带保证责任。”可认定，宋文斌、张跃荣自愿对宋杰基于上述房屋买卖合同关系所产生的欠款及损失承担连带保证责任，即对于宋杰在本案中所负责任承担连带保证责任。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，宋杰、宋文斌、张跃荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14780.0元，由宋杰、宋文斌、张跃荣负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇二〇年一月八日书记员 李静茹