广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2033号原告：韶关市南枫物业服务有限公司。住所地：韶关市武江区芙蓉东路178号南枫碧水花城6栋首层。法定代表人：段玉芬，总经理。委托诉讼代理人：孙中宙，该公司员工。被告：涂小坚，男，汉族，1971年4月6日出生，住广东省韶关市浈江区。原告韶关市南枫物业服务有限公司（以下简称南枫物业公司）与被告涂小坚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南枫物业公司的委托诉讼代理人孙中宙，被告涂小坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南枫物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2017年1月至2019年8月物业服务费3277.96元；2、请求判令被告支付物业服务费违约金497.03元；3、请求判令被告支付2014年至2018年住宅专项维修资金690.6元；4、请求判令被告支付2018年5月至2019年7月水费及水电公摊871.69元；5、判令本案诉讼费用及因诉讼发生的其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告于2001年6月份购买了南枫碧水园一套商品房，房号为X栋X房，被告从2014年开始无故欠交房屋专项维修资金、物业服务费、水费及公摊费等费用共计4840.25元，经原告工作人员通知、提醒，被告仍拒绝缴清拖欠的物业服务费、住宅专项维修资金、水费及公摊费，严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告涂小坚辩称，一、原告所提供的被告所欠的物业服务费是没有合法性、真实性、确定性，原告不能据此主张本案诉请。原告涨价没有按照相关的法律法规进行。按《韶关市物业服务收费管理实施细则》文件第十三条第三款之规定，因服务成本原因提价，必须要有资质的第三方中介审核物业服务成本报告公示后，再征求意见。原告没有经有资质的第三方中介审核，更没有公示第三方的审核报告，属于违规，所以涨价是无效的。原告所提供的被告所欠的物业服务费包含了2018年物业公司单方提高物业服务费的数额。二、根据《物权法》第76条的规定，物业服务收费标准是有等级划分的，包括门岗人数、巡逻人数、服装、安全、清洁卫生、绿化面积、甚至连每天垃圾清扫几次都有严格要求，达到相应的标准才能进行对应层次的收费。所以要想变更物业费，必须经占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，即“双过半”表决同意后才可以上涨。1、而原告没有去取得占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，而是自己假冒业主签名。在法院2018年11月14日的（案号2465）案中有业主已经指认签名不明不白被代签。2、根据物业公司给业主的同意涨价表，物业说共有921户业主签名同意，业主根据物业公司提供的同意涨价表调查部分业主，已查到113户不是业主本人签名，也就是说物业自己做假代业主签名。小区共有1745户业主，也只有808户业主同意，没有达到双过半的人数。所以物业公司单方提高物业服务费没有法律依据，是无效的。（1）物业管理和物业服务质量差。物业服务质量与原价物业费不匹配。何谈涨价？原告违反了《韶关市物业服务收费管理实施细则》第四条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相当的原则。（2）物业涨价违反了《韶关市物业服务收费管理实施细则》第十三条第三款“物业企业因服务质量，成本变化，以及政府指导价标准等原因需要调整收费标准的，应委托有资质的中介机构审核收支情况，并向广大业主公示。”而物业没有公示中介机构审核收支情况的报告。（3）物业单方上门调查，没有业委或业主代表监督，有失公开，公正，而且有冒名签名。（4）原告提供的物业服务质量不合格。原告没有依约给业主提供一个舒适的居住环境。根据原告主张物业费的《物业服务合同》的等级标准，管理服务人员应该行为规范，服务主动、热情。而事实是某些物业服务人员无心工作，工作懈怠、偷懒，甚至有工作时间睡大觉的现象。在公共秩序和保洁服务方面和绿化养护管理等各方面，原告的服务也是完全达不到承诺的标准，小区内垃圾乱丢，车辆乱停现象严重，绿化植物长期无人修剪，杂草丛生。今年年初一居民家起火，就因为小区车辆乱停乱放导致消防车无法及时进入救火而最终导致一人死亡的严重后果。如此低劣的服务质量，原告却要按一级服务标准收取物业服务费用。（5）原告在提供物业服务时不尊重业主的意见，不为业主的利益考虑。小区进行的多次公用设施配备和改造时都出现不考虑业主意见和不为业主利益考虑的情况，比如全区更换监控系统，中区更换供水管以及电梯检测费、北区更换供水管等情况，都出现报价比市场价格高很多的情况，原告却不和业主或业委会商量，也不公开报价过程，直接公示最后的结果，没得商量。这些行为本都是为业主代为的行为，直接结果和费用都是要业主来承担的。原告却做得这么不民主，不得不怀疑其是否还以此谋取了私利。三、原告所提供的《物业服务合同》是无效合同，原告不能据此主张本案的诉请；根据国务院《物业管理条例》第11条、第12条的规定，选聘和续聘物业服务企业的权利在于业主大会，并且还需要业主大会“双过半”的投票通过才行。而根据《物业管理条例》第15条、第34条、《广东省物业管理条例》第24条，业主委员会只是业主大会的执行机构，是代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。《广东省物业管理条例实施细则》第44条更明确规定：签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。而原告提供的《物业服务合同》并没有经过业主大会表决，而是南枫碧水园业主委员会私自续签的行为。实际上，2014年原告与业委会签订物业服务合同也是没有经过业主大会表决的。只是业主们没有太多反对意见就一直维持前期物业服务的现状。但是第一次合同到期后，由于原告的擅自涨价行为和不合格的物业服务，很多业主已经在反对继续选聘原告作为南枫碧水园的物业服务主体了。但是，业委会却一意孤行，不召开业主大会而擅自与原告续签了为期四年《物业服务合同》。根据上述法律规定，业委会处于一种类似于代理人的地位，是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。取得代表签约权后，其与物业公司签订的物业合同才具备生效要件。而该案的物业服务合同签订之前未按规定公示征求意见，也未召开业主大会表决。签订之后至今未向业主公布合同内容，业主至今都不清楚接受的是什么服务等级和内容，严重剥夺了小区业主的知情权。因此，涉案合同违反了《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条和第12条、《合同法》第5条等法律法规，根据《合同法》第52条第5项的规定，违反法律强制性规定的，应为无效合同。根据《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。根据最新的物业管理条例，以下8种情况可以拒缴物业管理费：1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交；7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。综合以上意见，原告违反了第2、4、6、8条。被告认为原告完全没有事实和法律依据主张其所诉请的物业服务费，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告涂小坚与案外人肖斐原系夫妻关系，两人于2015年3月20日登记离婚。2001年6月17日，肖斐与案外人韶关市南枫置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定肖斐购买韶关市南枫置业有限公司位于韶关市××大道南××内××“××碧水××单元××号”商品房，商品房的房屋建筑面积共115.1平方米；套内建筑面积104.04平方米；公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.06平方米。2014年3月，肖斐与被告就涉案房屋办理了权属转让登记手续，此后由被告使用涉案房屋。2014年4月27日，原告南枫物业公司（乙方）与南枫碧水园业主委员会（甲方）签订一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南枫碧水园、南枫碧水园东区提供专业物业管理服务。管理服务期限为肆年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.84元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.32元；3、商铺按建筑面积每月每平方米2.5元；4、政府所定的其他收费项目，按政府相关规定的标准收取。物业服务费于本合同约定的服务期限开始之日起计收，建设单位未交付给业主的物业，由建设单位依照本合同第五条约定的标准交纳物业服务费。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园和南枫碧水园东区物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。共用部分（包括共用照明、电梯等）运行发生的费用，应独立计算，根据实际消耗由乙方向使用人分摊计收。1、住宅区域内共用路灯电费按户数由物业区域内全体业主共同分摊。2、梯间灯、电梯电费由本栋业主按户数共同平均分摊。3、电梯年审检验费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均分摊。4、公共部位所用水费及总水表与分水表间的损耗，根据实际发生的数额按用水量及分摊系数进行分摊。5、共用水电分摊费用按每月一次进行计算并向全体业主公布，业主或物业使用人应在交纳水费时一并交纳。6、二次供水产生的电费按区（北区、中区、南区、东区）分摊计算，每月由各区使用的住户按其用水量分摊本区的二次供水产生的电费。7、物业管理办公用水、用电由物业公司承担，并承担水分摊费用。业主转让物业时，必须到物业服务中心办理相关交接手续，并交清转让前尚未缴交的物业服务费、水电费及其他费用，否则对于业主所欠费用，乙方保留追究其法律责任的权利。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户给新业主。住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。同时，双方亦就物业服务事项、要求与标准、权利义务、违约责任、合同解除和终止等进行了约定。2018年1月30日，南枫碧水园业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签一份《物业服务合同》，与之前的合同相比，双方对新合同作出部分调整，其中管理服务期限为肆年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。物业服务费收费标准调整为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.92元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.45元。同时，合同亦就物业服务事项、要求与标准、双方的权利义务、违约责任、合同解除和终止、共用部分费用、维修资金等进行了约定。此后，原告一直按上述合同的约定对上述单位提供物业服务至今，被告亦按约缴交了部分费用。2019年1月3日，案外人赖振华等1157人认为南枫碧水园业主委员会不召开业主大会而擅自与原告签订《物业服务合同》，侵害了业主的权利，故请求撤销《物业服务合同》。本院经审理后，于2019年7月18日作出（2019）粤0204民初48号《民事裁定书》，认定部分原告主体不适格，依法驳回赖振华等1157人的起诉。赖振华等1157人不服裁定，依法提起上诉。韶关市中级人民法院于2019年10月17日作出（2019）粤02民终1812号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告认为，被告无故拖欠2017年1月至2019年8月的物业服务费、2014年至2018年的住宅专项维修资金、2018年5月至2019年7月的水费及水电公摊费，其多次催追无果，为此原告诉至本院。诉讼过程中，原告南枫物业公司提供相关欠费清单，显示被告涂小坚房屋欠交费用的情况如下：一、物业服务费3277.96元，其中2017年1月至2017年12月的物业服务费为1160.16元（96.68元/月×12个月）；2018年1月至2019年8月的物业服务费为2117.8元（105.89元/月×20个月）。二、物业服务费违约金497.03元（从应交月份下个月1日起按每月1%以及每月30天计算至2019年8月31日，当月违约金=当月应收物业服务费×1%×月数）。三、维修资金690.6元（2014年至2018年，138.12元/年）。四、水费及水电公摊费871.69元（2018年5月48.26元；2018年6月53.27元；2018年7月66.4元；2018年8月108.42元；2018年9月51.85元；2018年10月51.29元；2018年11月32.69元；2018年12月43.29元；2019年1月47.6元；2019年2月64.84元；2019年3月36.35元；2019年4月50.46元；2019年5月64.43元；2019年6月79.84元；2019年7月72.7元）。上述事实有商品房买卖合同、物业服务合同、楼宇及设施验收交接书、楼宇入住手续凭证、收款单、欠费清单、物业服务管理费计算办法、违约金计算办法、共用水电公布表、水费及水电分摊费明细表、催收记录、通知、民事裁定书、生效证明书、离婚证、韶关市产权登记收件收据等证据及法庭笔录予以证实。本院认为，原告南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人双方均应认真遵守履行。合同签订后，原告为被告涂小坚的物业履行了物业服务的义务，被告接受了原告的物业服务，双方之间建立了物业服务关系。被告应按合同约定履行交纳相关费用的义务。但被告拖欠2017年1月至2019年8的物业服务费3277.96元、2014年至2018年的住宅专项维修资金690.6元、2018年5月至2019年7月的水费及水电公摊费871.69元，经原告多次催收，至今也未交纳，由此引发本案的纠纷，被告应承担全部责任。现原告要求被告付清上述费用合计4840.25元，符合法律规定，理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金497.03元，因双方合同约定：“逾期交纳物业服务费的，每逾期一月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金”。故原告主张从应交月份下个月1日起按每月1%计算违约金至2019年8月31日止，符合法律规定，本院予以支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。如被告认为《物业服务合同》应认定无效或应予以撤销等问题，属另一法律关系，可另案依法主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条规定，判决如下：一、被告涂小坚应于本判决生效之日起五日内支付2017年1月起至2019年8月期间的物业服务费共3277.96元给原告韶关市南枫物业服务有限公司；二、被告涂小坚应于本判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2019年8月31日的违约金497.03元给原告韶关市南枫物业服务有限公司；三、被告涂小坚应于本判决生效之日起五日内支付2014年至2018年的住宅专项维修资金690.6元给原告韶关市南枫物业服务有限公司；四、被告涂小坚应于本判决生效之日起五日内支付2018年5月起至2019年7月期间的水费及水电公摊费共871.69元给原告韶关市南枫物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告涂小坚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  严桥洋人民陪审员  钟佩英人民陪审员  梁秋婷二〇二〇年一月十六日书 记 员  陈嘉旭