青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青0104民初5005号 原告：张去珍，男，1962年12月9日生，汉族，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：张仪封，男，汉族，与原告系父子关系。 委托诉讼代理人：张世宏，青海延辉律师事务所律师。 被告：刁海鹏，男，1978年6月6日生，汉族，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：梁岩，甘肃兴正天律师事务所律师。 原告张去珍与被告刁海鹏房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年11月5日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张去珍委托诉讼代理人张仪封、张世宏，被告刁海鹏及其委托诉讼代理人梁岩到庭参加了诉讼。原告张去珍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张去珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的两份《房屋租赁合同》；2.依法判令被告赔偿原告违约金240000元；3.依法判令被告按每月66666元支付自2019年9月1日至合同解除之日止的租金；4.依法判令被告向原告交付房屋钥匙、水电卡；5.依法判令被告赔偿原告重新开通天然气费用160000元；6.依法判令被告支付原告替其垫付的物业费5737元；7.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：1.依法判令解除原、被告签订的关于二、三层489.3㎡房屋的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告赔偿原告违约金240000元；3.依法判令被告按41666元/月支付小肥羊商铺2019年9月份、10月份、11月份的租金125000元；4.依法判令被告赔偿原告重新开通天然气费用160000元；5.依法判令被告支付原告替其垫付的小肥羊商铺2019年6月份至10月份的物业费4185元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年原、被告签订两份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于西宁市××区面积为388.17㎡、二层三层489、3㎡的房屋出租给被告经营使用。合同约定租期十年，自2017年9月1日至2027年8月30日止，租金800000元/年。应被告要求，原告将房屋原有的天然气管道线路进行申报取消，并为被告重新安装专业供电线路。2019年9月，被告未按约定支付租金，也未移交房屋及水电卡等，被告在未通知原告的情况下擅自拆除店内设备，搬空家具，损坏装修设施，以其行为明确表示不再履行合同，故诉至法院，请求判如所求。 被告刁海鹏辩称，原告所述无事实和法律依据，理由如下：一、原、被告签订的房屋租赁合同已于2019年8月31日双方协商解除，被告已搬离涉案房屋，所以被告认为两份合同在退场时已解除；二、原告要求赔偿240000元，虽然合同约定了30%的违约金，但双方已协商解除合同，非系被告单方解除合同，未给原告造成损失，故被告不应赔偿原告违约金240000元；三、被告于2019年8月31日搬离涉案房屋时并未拖欠原告租金，原告要求支付租金与事实不符；四、被告已按原告要求向原告交付房屋钥匙及水电卡，房屋钥匙和水电卡交付给了原告公司的负责人；五、原告开通天然气费用的要求，双方签订的合同中已作出约定，开通天然气与被告无关，系原告个人行为；六、对于原告物业费的诉求予以认可。综上，请求驳回原告全部的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告经人介绍相识于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》二份，由被告承租原告张去珍所有的位于青海省西宁市××区商铺，被告一人经营两个品牌，其中负一层和一层商铺用于经营永和大王，第二层和第三层的商铺用于经营小肥羊火锅店。其中一份合同约定：第一条房屋基本情况原告张去珍（甲方）将坐落于西宁市××区，建筑面积388.17㎡的房屋租赁给被告刁海鹏（乙方）。甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证号：宁XXXX号，房屋所有权人姓名：张去珍。土地使用权证号：宁国用（2010）第GS-0527号，土地使用权人：张去珍。房屋租赁用途以乙方的营业执照的经营范围为主。第二条租期1.租期共十年，即自2017年9月1日起至2027年8月30日止。2.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设施设备。乙方对房屋的装修不能拆除，归甲方所有。如乙方在9月1日前因商铺未能装修完毕而导致延迟开业的，乙方可在租赁期满后延迟交房15天。第三条租金和租金交纳期及条件1.租金：年租金人民币300000元，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。2.支付时间、方式：租金每年支付一次，第一次租金于合同生效后7天内交付出租人，之后每年房租于合同签订时间即9月1日前30天内付清。3.乙方必须按照约定向甲方交纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金。甲方有权收回房屋，所有损失均由乙方承担。4.若双方任何一方在合同未到期提前退租，应支付守约方年租金30%作为赔偿。此外，该合同还对其他等内容进行了约定。 原、被告签订的第二份《房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况原告张去珍（甲方）将坐落于西宁市××区，建筑面积489.3㎡的房屋租赁给被告刁海鹏（乙方）。甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证号：宁XXXX号，房屋所有权人姓名：张去珍。土地使用权证号：宁国用（2010）第GS-0527号，土地使用权人：张去珍。第二条租期1.租期共十年，即自2017年9月1日起至2027年8月30日止。2.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设施设备。乙方对房屋的装修不能拆除，归甲方所有。如乙方在9月1日前因商铺未能装修完毕而导致延迟开业的，乙方可在租赁期满后延迟交房15天。第三条租金和租金交纳期及条件1.租金：年租金人民币500000元，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。2.支付时间、方式：租金每年支付一次，第一次租金于合同生效后7天内交付出租人，之后每年房租于合同签订时间即9月1日前30天内付清。3.乙方必须按照约定向甲方交纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金。甲方有权收回房屋，所有损失均由乙方承担。4.若双方任何一方在合同未到期提前退租，应支付守约方年租金30%作为赔偿。双方还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，并按照被告要求，为涉案房屋改造电路，电路的改造符合合同约定。2019年8月31日，原、被告解除西宁市城西区新宁路新宁花苑5号楼17-1号一层和负一层，建筑面积388.17㎡房屋的房屋租赁合同并撤场。 2019年9月2日原、被告签订的《撤场交房确认书》载明：“西宁永和大王于2019年8月31日撤场完毕，现场鉴定，房屋完好且清理干净”，并归还房屋钥匙。由原告委派的赵世双签名确认，庭审中原告对赵世双代为验收房屋的行为予以认可。2019年11月18日被告向原告交付小肥羊水卡二张、燃气卡二张，由赵世双出具收条一份，载明：“本人赵世双代替张去珍先生在2019年11月18日收回新宁路小肥羊店水卡两张、燃气卡两张”。 另查，被告于2018年10月23日向原告张去珍转账支付西宁永和豆浆店自2018年9月1日至2019年8月30日止的房租300000元，于2018年12月20日向原告张去珍转账支付小肥羊房租200000元，于2019年1月25日向原告张去珍转账支付小肥羊二店房租150000元，于2019年4月6日向原告张去珍转账支付小肥羊房租150000元，系被告支付自2018年9月1日至2019年8月30日止小肥羊店的房租。 2019年12月10日，原告向青海恒惠物业管理有限公司交纳一层和负一层建筑面积388.17㎡的永和豆浆自2019年9月份至2019年10月份止两个月的物业费1552元，交纳二层和三层建筑面积489.3㎡的小肥羊火锅自2019年6月份至2019年10月份止5个月的物业费4185元，青海恒惠物业管理有限公司向原告出具收费凭证二份。庭审中被告自认并同意支付原告代为支付小肥羊店物业费4185元。被告认为两份合同已解除，已向原告交付租赁房屋，原告认为被告理应按照房屋租赁合同约定承担各项赔偿责任，双方争议分歧，致使纠纷产生。 上述事实，有《房屋租赁合同》两份、照片打印件、青海恒惠物业管理有限公司收费凭证和证明、交房确认书、交易明细、存款对账单、网上银行电子回单、短信截图、收条、房屋所有权证、土地使用权证、录音内容书面材料、庭审笔录以及当事人陈述等证据在案予以证实。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。现对争议分析如下： 一、对于案涉租赁合同解除的问题。2017年9月1日原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依照合同履行相应的义务。合同签订后，原告作为出租人，已履行了交付租赁物给被告使用的义务。被告已支付两个商铺房租计800000元，至此两个商铺2019年8月30日以前的房租被告已全部支付，原告对此亦认可。被告承租原告的商铺，共签订两份《房屋租赁合同》，其中负一层至一层为西宁永和豆浆店，第二层和三层为小肥羊火锅店，因两个商铺经营效益不好，2019年6月份原、被告协商解除《房屋租赁合同》，被告不再承租，房租付至2019年8月30日止。2019年9月2日原、被告签订撤场交房确认书并交付房屋及钥匙，证明被告承租的西宁永和大王于2019年8月31日撤场完毕，对此双方均认可。本院认为，根据本案实际情况，双方均未达到租赁合同目的，庭审中鉴于原、被告已认可西宁永和豆浆店合同于2019年8月30日解除，本院予以确认。 关于小肥羊商铺《房屋租赁合同》是否已解除的问题。原告认为被告承租的小肥羊商铺合同未解除，房屋未交付。被告认为两份《房屋租赁合同》同时解除房屋一并交付，只因被告工作人员将小肥羊店水卡及燃气卡未交付。根据双方认可2019年6月份协商解除合同及2019年9月2日签订撤场交房确认书事实，原告自认2019年9月5日发现被告经营的商铺人去楼空，可以证实原、被告签订的小肥羊火锅店与西宁永和豆浆店《房屋租赁合同》解除时间一致，同为2019年8月30日，本院予以确认。 二、关于原告请求判令被告按41666元/月支付小肥羊商铺2019年9月份、10月份、11月份租金125000元的问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定。本案中，原告主张的房屋逾期租金，实为房屋占有使用费。按照合同解除效力的规定，合同尚未履行的终止履行，案涉租赁合同于2019年8月30日合同解除后，被告未出具交付小肥羊火锅店房屋及钥匙的证据的情况下，原告有权可参照上述法律规定按照租金标准请求支付房屋占有损失，但原告亦未提交被告承租的小肥羊火锅店自2019年8月30日后继续或正常营业的相关证据。应认定为被告撤场后怠于向原告及时办理承租房屋交付手续，应承担房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的计算标准如何确定，因双方均未对当下房屋租赁市场价申请司法评估，故结合实际损失情况，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的合理部分主张，应予支持。故本院酌情确定由被告承担60%房屋使用费较为合理。关于原告主张的房屋占有使用费损失起算时间及数额确定的问题。应限于双方自认的2019年10月份向青海恒惠物业管理有限公司最后交纳物业费的时间，确定为自双方解除合同后对小肥羊火锅店房屋的交付日期。即应自2019年9月1日起至同年10月31日止。房屋占有使用费83561.64元〔租金计算过程为500000元/年÷365天×61天（2019年9月1日至10月31日）〕。另案涉房屋系开放式的商铺，属于原告可控制使用的范围，原告已明知被告搬离了案涉房屋，且原告又发现人去楼空，其完全可以联系通知被告收回房屋以防止损失扩大，对此原告亦应承担一定责任。鉴于被告未提交已交付房屋的证据，故以房屋占有使用费作为基数，根据案件事实，综合考虑履行情况及纠纷过程以及原告自认房屋收回的事实。本院酌情确定被告承担60%房屋使用费50136.98元（83561.64元×60%）作为补偿，原告应自行承担40%的损失。故原告此项诉求合理部分，予以支持。被告的部分抗辩理由成立，予以采纳。 三、合同双方是否存在违约行为及违约责任承担问题。原告主张被告赔偿违约金240000元的问题。原、被告作为案涉租赁合同签订的主体，后因经营原因使双方期待的合同目的不能实现，双方协商一致同意提前解除两份《房屋租赁合同》，并非一方在无法律规定的情形下提前解除房屋租赁合同，合同约定在一方行使提前解除权时，应支付守约方年租金30%作为赔偿，此约定系因违约而造成解除合同的情形，本案系双方协商对原合同内容的变更，达成提前解除合同的约定，符合协商解除合同法律规定。由于涉案合同并非被告违约解除，原告此项主张，无相关事实及法律依据，本院不予支持。故对被告的抗辩理由，予以支持。 四、原告请求被告赔偿重新开通天然气费用160000元的问题。涉案合同中并未对有关重新开通天然气费用作出具体约定，原告此要求，显然没有合同依据，理应驳回。 五、对于原告要求被告支付原告垫付的小肥羊商铺2019年6月份至10月份的物业费4185元的问题。原告主张于2019年12月10日向青海恒惠物业管理有限公司交纳，被告经营的小肥羊火锅店，自2019年6月至2019年10月份止的物业费4185元，有原告出具收费凭证及证明佐证。庭审中被告同意支付原告垫付的物业费4185元，故对原告的此项诉讼请求，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告张去珍与被告刁海鹏2017年9月1日签订的西宁永和豆浆店和小肥羊火锅店两份《房屋租赁合同》于2019年8月30日解除； 二、被告刁海鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张去珍房屋使用费50136.98元； 三、被告刁海鹏于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张去珍物业管理费4185元； 四、驳回原告张去珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8396元，已减半收取4198元，由原告张去珍负担3758元，由被告刁海鹏负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 员 牛晓林 二〇二〇年一月十七日 法官助理 马怡慧 书 记 员 蒲晓云 附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。