北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初39298号原告（反诉被告）：刘劭，男，1978年5月14日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京海能物业管理有限公司，住所地北京市经济技术开发区文化园西路xxx号院xxx号楼xx层xxx。法定代表人：莫程福，总经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，北京海能物业管理有限公司员工。原告（反诉被告）刘劭与被告（反诉原告）北京海能物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘劭、被告（反诉原告）物业公司的委托诉讼代理人张海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘劭向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年10月23日解除；2．请求判令物业公司支付违约金52626元（以欠付费用总额107．4万元为基数按银行同期贷款利率4．9%计算）。事实与理由：2019年4月15日，物业公司经我爱我家中介公司介绍，承租刘劭名下的位于通州区景盛北一街xxx号院xxx号楼xxx单元xxx室用于居住。在物业公司承租期间存在以下的违约行为：1．未经房东允许擅自转租、打隔断，将房屋改造成群租房使用。物业公司承租房屋后，擅自改变房屋内部结构，将两个客厅打隔断改造成卧室，在房间内塞入16张上下铺，按床位等方式分割对外转租，甚至将厨房作为卧室供人居住，实际居住人数远超20人。由于租客吵闹，多次遭到本小区业主投诉，马驹桥综治办于2019年6月20日针对此问题下达了整改通知书，马驹桥镇派出所也于6月22日晚23时出警进行入户调查。刘劭与物业公司在签约时，为了防止物业公司将房屋用作群租房使用，在我爱我家公司的见证下，明确要求物业公司代理人在其提供的格式条款中补充手写“居住人数不超过12人”，并加盖公章确认。物业公司的营业执照中显示，其不具备房地产中介服务业务活动权限，其未经刘劭许可，擅自违法转租、打隔断群租的行为，不仅违约而且违法。2．拖欠房租，经多次催告，拒不履行支付义务。刘劭于2019年10月10日通过电话催告物业公司的相关会计人员缴纳下季度房租。10月14日，合同中约定的收款日并没有收到房租款项。再次电话催告，对方会计人员已不再接听电话。刘劭又与签约时物业公司的代理人联系，发现对方已经将刘劭电话拉黑。刘劭又依企业信用信息网公示的注册地址去现场催要，发现物业公司经营异常（京工商开异列字[2019]458号），公示的地址已经无法找到物业公司。在亦庄开发区市场监督管理所的协助下，亦无法与物业公司取得联系。至此，刘劭索要合同中约定的房租款已无望。2019年10月16日，刘劭对仍然居住在房屋内的租客下达搬离《告知书》，要求对方于10月19日前搬离。19日，租客以“已经支付给物业公司1年的房租”为借口拒绝搬离，双方发生冲突。经属地金桥派出所调解，刘劭宽限租客于23日搬离，但其搬离后，拒不交还房屋的水卡、电卡、燃气卡、门钥匙、路由器、宽带猫、抽湿机等物品。刘劭认为，物业公司违反合同约定进行非法转租、群租、拒不缴纳房租的行为已经构成了根本违约，给刘劭带来了巨大的经济损失。物业公司应当向刘劭承担终止履行和支付违约金的责任。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。物业公司辩称，同意双方签订的合同于2019年10月16日解除，当日刘劭已经将租客全部赶走了。不同意支付违约金，因我方不存在违约，是刘劭提出的解除合同，断水断电将我们赶走。针对刘劭起诉状中的两个部分，我司认为：首先，事实是错误的，合同约定了我司可以转租，不存在房东是否允许约定。2019年6月24日，马驹桥镇综治办下达整改通知书给刘劭，马驹桥综治办及刘劭均知道存在隔断和超出人数。刘劭、综治办及马驹桥派出所协调整改后，将隔断拆除。刘劭与我司在合同中补充手写居住人数不超过12人，继续履行双方签订的合同。2019年7月15日，我司才将合同第一季度租金支付，我司向刘劭要房屋税票，刘劭以正在办理为由推脱。2019年10月8日，刘劭妻子催要租金时还不给开具合同约定的第一季度出租房屋税票，在其中搅和并第二次举报12人群租，才导致合同无法履行。刘劭妻子在2019年10月14日继续要下一季度租金（参见刘劭提供的微信截图），因刘劭明知合同应允12人群租还举报，为此我司止付租金是刘劭妻子造成的。因刘劭未按合同出具房屋租赁手续及税票我方才不付租金，后刘劭妻子又举报的行为，才造成今天我司的起诉和反诉。刘劭称我司拖欠房屋租金，且多次催告拒不履行支付义务，这是无法无据的。2019年6月24日，双方同意群租。被举报后，马驹桥综治办下达整改通知书给刘劭，并将隔断拆除。刘劭协调后与我司约定补充手写“居住人数不超过12人”后继续履行合同，我司于2019年7月15日才支付涉案合同第一季度租金三万元。而后刘劭未按合同第3页约定到出租房屋服务站办理房屋12人的出租登记手续及向我司出具出租房屋税票。刘劭妻子在2019年10月8日向我司要下一季度租金，我司要求等到刘劭办完手续和出租房屋税票再支付和解决12人群租等问题后再支付。七天后，即2019年10月14日，刘劭妻子以不给租金为由又举报群租，不仅提前将人撵走，还继续和我司索要租金。12人居住显然是违反北京出租政策的，刘劭同意了，其却把所有问题转嫁给我司。刘劭妻子违反合同举报，我司止付租金符合事实和政策规定。综上，不存在刘劭所称的拖欠和多次催要，更不存在刘劭不同意打隔断群租的事实。双方均存在让12人群租的事实，此项系违反北京政策规定。2019年6月24日，马驹桥综治办下达整改通知书后，经刘劭与马驹桥综治办协调，我方才支付刘劭2019年7月15日前一季度的租金。我司让刘劭按照合同办理12人的相关出租手续及出具出租房屋票据，刘劭未办理。刘劭妻子催要2019年10月15日下一季度的租金的事实可以证明刘劭允许12人群租，刘劭妻子在此情况下还要求下一季度的租金，证明不存在所谓的拖欠和多次催要不履行的情况，为此我司特提出反诉。物业公司向本院提出反诉请求：要求刘劭退还押金10000元。事实与理由：2019年11月5日，我司以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院。2019年11月29日，我司才知道2019年11月30日，刘劭亦以该案由立案。2019年4月我司与刘劭签订了《房屋租赁合同》，租期为2019年4月15日至2028年4月15日，房屋坐落于北京市通州区景盛北一街xxx号院xxx号xxx层xxx单元xxx室，总面积100．91平方米，代送地下建筑及其他面积147平方米。租赁用途为居住、注册、办公等。租金为壹万元每月，押一付三，合同条款载明双方解除合同后应退还押金。我司多次与刘劭要房屋出租税费发票用于报税，但刘劭一直不给，已经构成违约；让刘劭维修房屋也推脱再次构成违约。2019年7月，刘劭妻子将房屋交割清单中的电视机拿走。2019年10月8日，刘劭妻子说不租房屋给我司了，并对租户说租金太少，每年才涨500元，租期太长。刘劭妻子还报警称因群租所以不出租了，并将租户断水撵走，给我司造成了无法挽回的损失，基于双方还有8年半为租期的房屋租赁合同，刘劭及其妻子单方不继续履行合同，给我司造成严重的经济损失无法挽回。为此依据《房屋租赁合同》第九条违约责任，刘劭作为甲方未按约定履行合同的，甲方应按照总租金的百分之贰拾支付违约金。对于刘劭不履行双方签订的合同，系属于合同第九条约定的违约行为，应承担违约责任。为此，特诉至法院。刘劭对物业公司的反诉辩称，不同意退还押金，合同解除日期不正确。10月14日房屋租期已经到期，但是物业公司没有交纳房租，也没人出现。10月24日，物业公司才把房子腾空，当时派出所出面调解，有调解协议。物业公司超期占有房屋，超期10日，没有给我做交接。电器、水卡、电卡、燃气卡都没有给我，另外在租赁期间物业公司私自打隔断，未恢复原状，还有一些床、电器、宽带、路由器，物业公司都拿走了。经审理查明，2019年4月15日，刘劭（作为出租人、甲方）与物业公司（作为承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条，房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市通州区景盛北一街甲xxx号院xxx号楼xxx层xxx单元xxx房屋租赁给物业公司。交付房屋为xxx号楼，共计建筑面积100．91平方米，其中地上建筑面积100．91平方米，代送地下建筑及其他面积147平方米。（二）房屋权属状况：房屋所有权人姓名或名称：刘劭，房屋未设定抵押。第二条，房屋使用权情况及登记备案。（一）租赁用途：居住、注册、办公、创业园、室内外logo冠名悬挂等其他用途。（二）如使用用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起20日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续……第三条，租赁期限：（一）第一期交付房屋租赁期自2019年4月15日至2028年4月15日，累计9年。交付房屋时间为2019年4月15日前……（二）租赁期满，乙方在同等条件下享有优先租赁权。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，不能达成一致的遵照本协议继续执行。第四条，租金及押金：（一）租金标准：基础租金：12号楼2号楼，前3年为壹万元整，之后每3年在此租金基础上上涨500元。每期价格与时间以交接项目附件1为准。支付方式：押1付3。免租期到期后5日内支付首次3月租金（实际时间以甲方向乙方交付房屋时间除去免租期后开始计算，免租期满后为租金实际核算起租日）。（二）本合同签订后1个工作日内支付押金壹万元，如双方解除合同或者合同期满终止，甲方应退还乙方押金……第九条，违约责任：（一）甲方未按约定履行合同的，应按总租金的百分之贰拾支付违约金。（二）乙方未按约定时间支付租金、押金及其他相关费用的，应以欠付费用总额为基数按银行同期贷款利率支付违约金。合同还约定了其他相关费用的承担方式、房屋维护及维修、合同解除、合同争议的解决办法、其他约定的事项等内容。合同附件一为房屋交割清单，载明房屋内存在物品的情况。合同附件二：（一）甲方向乙方交付楼上100．91平米；楼下147平米，交房时间：2019年4月8日，租赁期自2019年4月15日至2028年4月15日，累计9年；（二）租金标准：2-12-103，前三年为10000元，之后每3年在此租金基础上上涨伍佰元，即1-3年为10000元；4-6年为10500元；7-9年为11000元，支付方式为押一月付三月。合同签订后30个工作日内支付押金。押金壹万元整，如双方解除合同或者合同期满终止，甲方应退还押金。合同签订后，2019年4月8日11时15分，物业公司通过其员工郑军以支付宝的形式向刘劭转款10000元押金。2019年4月11日，物业公司向刘劭转账了房屋租金30000元。随后，刘劭将房屋交付给物业公司，物业公司在接收房屋后，将房屋对外出租。2019年6月21日，北京市通州区马驹桥镇人民政府综合治理办公室（以下简称综治办）作出《房屋违法出租问题限期整改告知书》，确认合生世界花园xxx号房屋（即本案中刘劭租赁给物业公司的房屋）存在打隔断、上下铺违法问题，并要求承租人冯娟在接通知之日起3日内腾退完毕。2019年6月24日，综治办将房屋内的隔断进行了拆除。2019年7月15日，物业公司通过其公司总经理莫程富的账号向刘劭转账房屋租金30000元。随后，刘劭及其妻子在查看房屋时发现，物业公司虽将租赁房屋中的隔断拆除，但依旧存在用屏风隔离客厅等分租的现象，房屋中摆放的床位远超12人的居住需要。于是，刘劭同物业公司进行沟通，但双方沟通未果。于是，刘劭要求承租在房屋内的租户搬离，双方在北京市通州区马驹桥镇派出所民警的调解下，租户万涛与刘劭签订了一份《协议书》，约定万涛于2019年10月23日前搬走。刘劭认可其已经在2019年10月23日将房屋收回。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》及附件一、附件二、房屋现场照片、《房屋违法出租问题限期整改告知书》、《协议书》及双方的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。刘劭与建筑装饰公司于2019年4月15日签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应属合法有效合同。双方应当按照合同的约定履行自身的义务。经开庭审理，本院确认本案的争议焦点为，物业公司在履行租赁合同中的行为是否构成了违约。刘劭认为物业公司存在违约行为，包括在房屋内打隔断、租户人数超过12人。双方签订的租赁合同载明，居住人数不超12人。从租赁合同实际的履行过程看，综治办对房屋作出过限期整改告知；从刘劭提交的照片也可以看出即使在隔断拆除后，房屋内依然存在以屏风等屏蔽物隔断房屋进行使用的情况，且房屋内摆放的床位明显超过了12人的居住需求，故本院认定物业公司在履行租赁合同的过程中允许房屋内居住人数超过了12人。物业公司从刘劭处租赁了房屋，并将房屋转租，物业公司在转租过程中能够控制房屋内实际居住的人数，但房屋内的居住人数明显超出12人，物业公司对此应承担相应的责任。综上，本院认定物业公司的行为系违约行为，应承担相应的违约责任。关于双方的诉讼请求，因双方皆同意解除合同，对此本院不持异议。因2019年10月23日，租户清退后，刘劭已经实际占有了房屋，故本院确认合同解除的时间为2019年10月23日。关于违约金一项，因物业公司存在违约行为，物业公司应该支付刘劭违约金。就违约金的数额来看，双方签订合同中来看，并未约定物业公司在允许房屋中居住人数超过12人违约的情况下的违约金计算数额及方式。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院综合租赁合同履行实际、物业公司违约情节等情况，酌定违约金为10000元。关于物业公司要求返还押金的反诉请求，双方签订的合同第四条第（二）项规定，双方解除合同或合同期满终止，甲方应退还乙方押金。现本院已经认定合同于2019年10月23日解除，刘劭应将押金10000元退还给物业公司。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘劭与被告（反诉原告）北京海能物业管理有限公司在2019年4月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月23日解除；二、被告（反诉原告）北京海能物业管理有限公司给付原告（反诉被告）刘劭违约金10000元，于本判决书生效之日起7日内执行清；三、原告（反诉被告）刘劭给付被告（反诉原告）北京海能物业管理有限公司押金10000元，于本判决书生效之日起7日内执行清；四、驳回原告刘劭的其他诉讼请求。案件受理费558元，由原告刘劭负担533元（已交纳），被告北京海能物业管理有限公司负担25元，于本判决书生效之日起7日内执行清。案件反诉费25元，由原告刘劭负担（已交纳），于本判决书生效之日起7日内执行清；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 海二〇二〇年一月七日书记员 杨文龙