青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异27号案外人：马×，女，回族，1953年10月18日出生，公民身份号码×××，住青海省海东市××区17号。委托诉讼代理人：马进明，男，回族，1967年7月28日出生，公民身份号码×××，系案外人马×之妹夫，住青海省海东市乐都区碾伯镇古城大街27号。申请执行人：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地：青海省西宁市民和路33号创业大厦第十四楼。法定代表人：林明安，该公司董事长。被执行人：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住所地：青海省西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司总经理。在本院执行申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司与被执行人西宁九海房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人马×对本院查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马×称，案外人系拆迁安置户，贵院（2019）青01执364号执行裁定查封的位于青海省海东市××区的位于青海省海东市××区的不动产，是案外人与被执行人西宁九海房地产开发有限公司于2012年6月17日签订《拆迁补偿协议书》后，通过抓阄后开发商为其建还的房屋。法院查封的该套房屋属案外人所有，请求解除对该房屋的查封。申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司、被执行人西宁九海房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，青海亿邦小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司、王九生民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月22日作出（2017）青01民初360号民事判决，判令：一、被告西宁九海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告青海亿邦小额贷款股份有限公司借款7802251.76元，支付利息5027894.25元（截止2017年7月15日），并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息（按年利率24%计算）以及支付律师费180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100250元由被告西宁九海房地产开发有限公司负担98245元，原告青海亿邦小额贷款股份有限公司负担2005元。判决书生效后，因西宁九海房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，青海亿邦小额贷款股份有限公司遂向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年7月18日作出（2019）青01执364号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书，于2019年12月12日向海东市房产局发出《协助执行通知书》，对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区、1121、1124室、三号楼1单元1071、1072、1073、1074室、七号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室、七号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室共计27套不动产予以查封。2019年12月13日本院发出（2019）青01执364号《查封公告》，告知与上述查封财产的有关实际占有人或者房屋权属有争议的人，在五日之内向本院提出异议。案外人马×得知后，以本院查封的位于青海省海东市××区不动产，系西宁九海房地产开发有限公司给案外人的拆迁安置房，为案外人所有。遂于2019年12月13日向本院提出执行异议。另查明，案外人马×原系青海省海东市××区的村民，系农业户口，住该村17号。其子马继文、马继武均于2006年5月26日另立门户。2008年马×提出《审批宅基地的申请》，村委会、乡镇人民政府均同意，2009年1月8日，经乐都县国土资源局审核，同意马×占用农用地200㎡，均为水浇地。取得宅基地后，马×在该地上新建600㎡的房屋。2012年6月17日，案外人马×作为乙方与甲方西宁九海房地产开发有限公司签订《拆迁补偿协议书》一份，在协议中双方约定：马×将其位于青海省××县水藻南新建面积600㎡的房屋交由西宁九海房地产开发有限公司拆迁，西宁九海房地产开发有限公司同意安置马×住宅面积600㎡等。协议签订后，西宁九海房地产开发有限公司给马×拆迁安置补偿的房屋，通过抓阄方式确认被安置的房屋分别为：3号楼1单元的1072室、1091室和2单元的××室；2号楼的1123室和1113室，其中安置的房屋中的××楼的房屋中的××楼被本院查封，该房尚未交付给案外人。再查明，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，将其名下位于青海省海东市××区、1121室、1124室；3号楼1单元的1071室、1072室、1073室；7号楼1单元的1034室、1035室、1052室、1062室、1072室、1104室、1124室、1134室、1154室和2单元的2041室、2051室、2054室、2061室、2064室、2071室、2072室、2073室、2074室2081室、2082室的26套不动产抵押给抵押权人青海亿邦小额贷款股份有限公司，上述抵押的1号楼、3号楼不动产于2016年8月11日办理抵押登记，7号楼不动产2014年2月18日办理抵押登记，至今上述抵押的不动产未办理抵押注销手续。起诉时，申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司的诉讼请求中亦未提及抵押权。上述抵押的不动产中包含案外人所涉的××楼不动产。本院认为，本案系被拆迁人对执行被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下的商品房提出的异议，属案外人对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为：案外人对位于青海省海东市××区除强制执行的权益。首先，案外人系被拆迁人，其对拆迁补偿安置的房屋享有的是特殊债权。案外人马×在合法取得宅基地后，在宅基上建造了600㎡的不动产。在申请执行人办理抵押权登记之前，案外人与被执行人西宁九海房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿协议书》，同意由被执行人将其宅基地上建造的房屋予以拆除，获得同等面积的安置，并通过抓阄的方式对安置的房屋进行了确认。据此，案涉房产属于拆迁补偿安置性房产，以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议在性质上属于以物易物的互易合同，被拆迁人有权取得安置房产系以其原有房产被拆除为代价，故其权益性质属于特殊债权。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也明确规定，被拆迁人对特定化后的安置房产的取得优先于一般购房者，对于特殊债权应予优先保护。其次，关于案外人对拆迁安置房产享有的特殊债权能否对抗申请执行人的已登记的抵押权的问题。虽然，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定，法律、司法解释另有规定的除外。本案中，西宁九海房地产开发有限公司在明知涉案房屋为拆迁安置房屋的情形下，恶意将拆迁安置房抵押给申请执行人并办理登记，但抵押权人即申请执行人青海亿邦小额贷款股份有限公司在起诉时并未提及抵押权，亦未经生效判决对抵押权予以确认。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条等相关司法解释的规定，可以认定，案外人对本院查封的位于青海省海东市××区不动产享有的拆迁补偿安置权优先于申请执行人的抵押权。综上，案外人马×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市××区不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 姜晓娟审判员 许正芳审判员 司世江 二〇二〇年一月十九日书记员 唐慧莲附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。