河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初31472号原告闫晓梅（反诉被告），女，汉族，1978年7月18日出生，住址郑州市金水区。委托代理人许朝阳，河南蔡都律师事务所律师。委托代理人张教法，河南蔡都律师事务所律师。被告郑州美好贸易有限责任公司（反诉原告），住所郑州市金水区天明路26号3号楼3单元3345号，统一社会信用代码91410105744069502J。法定代表人张秀山。委托代理人吕晓辉，男，汉族，1982年3月21日出生，住址河南省巩义市，系该公司员工。原告闫晓梅诉被告郑州美好贸易有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫晓梅及其委托代理人许朝阳到庭参加诉讼，被告郑州美好贸易有限责任公司委托代理人吕晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金116000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月22日原告与被告通过案外人郑州锦居房地产营销策划有限公司生产路分公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告所有的房屋一套，房屋位于金水区天明路26号3号楼3单元3339号，房屋面积96.58平方米，房屋总价款116万元，合同签订后。原告如约交纳了定金，并按时与被告在房管局签订的《商品房买卖合同》。但是在签订《商品房买卖合同》后，被告一直未将房屋过户所需的材料准备齐全，在原告及案外人多次催促后，原被告及第三人签订了补充协议，补充协议约定被告应在2019年9月12日将房屋过户手续准备齐全。否则，按合同约定承担违约责任。在签订补充协议后，被告仍然不准备房屋过户手续，不把房屋过户给原告，其行为已经构成违约，被告严重损害了原告的权益。原告为维护自己合法权益，特诉至贵院。被告答辩称：1、原告所述不实，被告没有任何违约行为；2、原告在2019年4月22日签约后，并未按照合同约定交纳定金。该行为已经构成严重违约。被告至今未收到原告支付的任何费用。综上，原告自双方签订房屋买卖合同后，就未按照合同约定履行支付义务。原告拒绝支付购房定金以及购房款的行为，已经构成违约。被告向本院提起反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令原告支付被告合同违约金116000元；3、本案诉讼费用及反诉费用由原告承担。事实与理由：2019年4月22日原、被告通过案外人郑州锦居房地产营销策划有限公司生产路分公司签订了《房屋买卖合同》，该合同详细约定了买卖标的房屋的面积、地址、总价款以及付款方式和付款时间。双方签订协议后，被告积极履行合同义务，配合中介以及原告进行过户的准备工作，并于2019年7月21日跟随中介到房产交易中心进行了网签的手续准备并盖章交付给中间办事人员。然而，自双方签订协议至今，原告并未按照合同约定向被告支付任何金额的定金以及任何房款，由于原告一直拖延支付相关款项，现已经严重超出合同约定交易的期限。原告系买受方，应当履行付款义务，原告拒绝支付定金以及房款的行为已经构成严重违约，原告的违约行为给被告造成了巨大损失，被告为维护自己合法权益，特反诉原告。原告针对被告的反诉答辩：原被告签订合同后，按合同约定向案外人支付了5万元定金，经双方协商一致，不再以银行按揭贷款房屋支付购房款，而是由被告在房屋过户资料准备完毕后，一次性支付剩余全部购房款，并于2019年7月21日将全部剩余房款111万元备齐（其中郑州银行50万元、工商银行61万元，后应被告要求全部转入工商银行），待被告将房屋过户资料准备完并将全部房款一次性支付被告。但是因被告房屋存在不能过户的情况，导致房屋合同无法履行，被告承诺在2019年9月12日前将过户资金准备齐全，否则按房屋买卖合同约定执行。但被告至今未准备完成，涉案房屋所述宗地性质为划拨，用途为工业用地，房屋无法过户，已经构成严重违约。因此，涉案房屋买卖合同无法履行系被告违约造成，原告不存在违约行为，被告的反诉请求无事实及法律依据。经审理查明：2019年4月22日，张箭君代表被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）及郑州锦居房地产营销策划有限公司生产路分公司（中介方、丙方，以下简称锦居公司）签订房屋买卖合同一份，主要约定被告将其拥有的位于金水区天明路26号3号楼3单元3339号房产以116万元价格出售给原告，原告同意在本合同签定时支付定金5万元，其中佣金23200元，余额26800元作为定金，原、被告均同意该定金在立契前由锦居公司保管；双方约定采用按揭贷款方式支付购房款，双方共同到银行办理贷款手续，原告按申请贷款的比例向被告支付首付款；经协商因此房屋是公司产权，原告在过户时只缴纳契税1.5%，土地出让金或维修基金、个税1%，其余因此房屋是公司产权导致多余的税费由被告承担；若原、被告任一方违约，由违约方向另一方支付房屋总价的10%作为违约金，且锦居公司所收取的中介费不予退还等。同日，锦居公司给原告出具收据，载明收到原告定金2万元，中介费为1.2万元。2019年7月21日，锦居公司给原告出具收据，载明收到原告定金3万元。2019年7月（原告主张签订日期是7月12日，被告主张签订日期是7月21或22日），原告与张箭君签订补充协议一张，载明经三方协商一致，张箭君通过锦居房产出售天明路26号3号楼3单元3339号房产，因该房产为公司产权，特与原告协商手续准备时间为2019年9月12日，保证把房屋过户所需要的手续准备齐全，原告保证在被告准备好所有过户手续后购买此房，若在此期间内无法履行协议按照当时在锦居公司签订的三方合同执行。后双方未实际履行涉案房屋买卖合同，庭审中，原、被告均同意解除合同，但均主张系对方违约并要求对方承担违约责任，酿成本案诉讼。另查明：1、涉案房产的土地坐落为劳动路西，原土地使用人为郑州玻璃厂，土地用途为工业用地，权力性质为划拨。原、被告均认可涉案房屋在办理过户手续时需缴纳三、四十万元的税费。原告主张缴纳税费系被告的合同义务，因被告未交款导致涉案房产无法办理过户手续。被告主张原告同意缴纳该部分费用，原告对此不予认可。2、原告主张合同签订后双方口头约定房款支付方式变更为一次性付款。被告不予认可。原告提交其银行账户明细单，主张2019年7月份时其账户中的存款金额足以一次性支付全部购房款。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应履行合同义务。张箭君作为涉案房屋租赁合同的签订人，其就所出售的房产签署的补充协议应视为系代被告所签署，对被告有约束力。根据涉案房屋买卖合同、补充协议及当事人的陈述，可以看出涉案房屋买卖合同最终未履行完毕的原因是因为被告未将房屋过户所需要的手续准备齐全，主要体现在被告未缴纳除契税1.5%、土地出让金或维修基金、个税1%以外的其他税费，而根据双方合同，这部分费用属于被告的合同义务，故涉案房屋买卖合同未履行完毕的原因应为被告的违约行为所致，被告应承担违约责任，应按合同约定向原告支付违约金11.6万元（116万元x10%），对于被告的该部分反诉请求本院不予支持。结合原、被告均要求解除合同，故本院确认涉案合同应于判决生效之日起解除。关于被告辩称的缴纳定金的情况，原告虽未在签订合同当日交足定金，但已实际补齐。且根据双方签订的补充协议，在双方协商过程中，定金问题并非双方争议的焦点，双方的主要争议集中在房屋手续不全无法过户的问题，故被告主张原告未及时交纳定金造成合同无法履行的理由本院不予采纳。关于原告主张的双方口头约定变更付款方式，虽被告不予认可，但原告主张的该变更并未加重被告的合同义务或加大被告的合同风险，且因涉案房屋无法办理过户手续，尚未履行至房款交付阶段，故缴纳房款的方式是否变更并不影响本案违约责任的认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告闫晓梅与被告郑州美好贸易有限责任公司于2019年4月22日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告郑州美好贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告闫晓梅支付违约金11.6万元；三、驳回被告郑州美好贸易有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1310元、反诉费1310元，均由被告郑州美好贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉日起二日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘佳二〇二〇年一月十五日书记员  王凯