山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终3134号 上诉人（原审被告、反诉原告）：运城市银湖环境治理投资有限公司，住所地：运城市盐湖区红旗东街355号（华颐时尚酒店三楼）。 委托诉讼代理人：潘敏英、卢盼娣，山西晋华律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：运城市华颐时尚酒店有限公司，住所地：运城市盐湖区红旗东街355号。 法定代表人：袁晨，经理。 委托诉讼代理人：张鹏飞，运城经济技术开发区法律服务所法律工作者 被上诉人（原审原告、反诉被告）：国家税务总局运城市税务局，住所地：运城市河东街延长线。 法定代表人：郭开立，党委书记、局长。 委托诉讼代理人：王兵泽、姚楠楠，山西淳正律师事务所律师。 上诉人运城市银湖环境治理投资有限公司（以下简称运城银湖公司）、上诉人运城市华颐时尚酒店有限公司（以下简称运城华颐时尚酒店）因与被上诉人国家税务总局运城市税务局（以下简称运城市税务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初3254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 运城银湖公司上诉称：一、撤销一审判决书；二、改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁协议》继续有效，被告占有使用房屋合理合法；该《房屋租赁协议》尚未解除，一审判决要求上诉人腾房于法无据，一审认定事实不清、证据不足，应改判驳回被上诉人一审诉讼请求。（一）、上诉人与被上诉人2011年7月签订《房屋租赁协议》，2016年6月30日租赁期满后，上诉人继续使用该房屋，被上诉人亦没有提出异议。且被上诉人于2017年7月26日、8月24日收取上诉人两年租金共计40万元。以上租期届满不提出异议、交付租金、收取租金的行为应视为双方协商一致，对2011年7月的《房屋租赁协议》的继续履行。根据《合同法》第236条之规定，《房屋租赁协议》继续有效，转为不定期租赁。上诉人占有使用房屋合理合法，不存在逾期占用房屋情形。（二）、《房屋租赁协议》尚未解除，被上诉人要求上诉人腾房于法无据。根据《房屋租赁协议》第十二条约定，经双方协商同意，本合同可以解除。但被上诉人一审时提交的2019年4月11日《关于房屋租赁到期归还的通知》，上诉人签收仅代表上诉人收到该通知，而非对该《通知》内容的认可。无其他证据佐证，该《通知》无法证明被上诉人2016年7月3日、2017年3月15日、2017年6月27日等向上诉人要求退还房屋。故本案中，被上诉人既未与上诉人协商解除、又未向法院起诉要求解除，竟味着该协议尚未解除。故应依法撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、租赁期间，被上诉人对租赁房屋有维修义务，上诉人代为维修后有权向被上诉人主张维修费用。一审法院认定上诉人的上述维修为装饰装修，属事实认定错误，请求依法改判支持上诉人反诉请求房屋租赁期间，上诉人对租赁房屋的水电暖管道、防水、锅炉房、中央空调、冷却塔以及会议室等进行的维修，是上诉人为正常使用租赁房屋、实现租赁目的所做的正常维修，而非一审判决认定的装饰装修。由于上诉人与被上诉人并未在《房屋租赁协议》中就维修费用的承担问题作出约定，根据《合同法》第220条之规定，被上诉人应当履行租赁物的维修义务。但被上诉人未履行维修义务，故上诉人对租赁房屋进行上述维修后，有权依据合同法第221条之规定，向被上诉人主张所花费的维修费用。一审判决认定错误，应依法改判支持上诉人反诉请求。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，应依法撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求。 运城市税务局针对银湖公司的上诉意见答辩称：一、双方签订的《房屋租赁协议》因期限届满而终止，上诉人作为承租人应当返还租赁物。1、双方签订的《房屋租赁协议》截至2016年6月30日到期，因上级部门要求及法律规定，党政机关的楼堂会所不能再继续出租，本案所涉租赁合同一到期，答辩人立即于2016年7月3日首次向上诉人发出通知，明确告知不再继续出租房屋及理由，要求其腾房。因上诉人拒不腾房，答辩人先后六次提出异议，书面送达要求腾房支付租金的通知，上诉人实际负责人张晋生亦在通知上签字确认，故截至2016年6月30日《房屋租赁协议》因期限届满而自动终止，根据《合同法》第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。2、一审中，答辩人递交的《通知》照片以及当时送达时的视频录像等证据，均能证明上诉人认可答辩人多次要求腾房的事实，能证明上诉人承诺腾房并请求宽限时间的事实。上诉人陈述的其签收通知不代表对内容的认可，与客观证据相违背，也不合常理，因为租期届满后，出租人有权决定是否继续出租，而非是要经过承租人同意后出租人才能不续租。另，自2011年双方签订合同，租期5年，租金共100万，而上诉人至今占房共8年时间，只向答辩人支付了租赁期限内的租金100万元，再未支付任何款项。在有国家税务总局的明文要求和法律强制性规定不允许再出租房屋的情况下，在上诉人租期届满后再未支付过任何费用的情况下，上诉人称答辩人未与其协商过解除合同等事项有悖常理、与证据不符、更违反法律规定。二、上诉人应自行承担自己为经营所需支出的有关费用。双方签订的《房屋租赁协议》约定，承租人有权对房屋进行改造、装修使得房屋适合经营所需。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装修装饰，租赁期满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。上诉人有权因经营所需自行装饰装修，相关费用应自行承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉请求，维持原判。 运城华颐时尚酒店上诉称：1、请求撤销运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初3254号民事判决书或依法改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人华颐时尚酒店与银湖公司于2011年签订了房屋租赁协议，约定租期五年，到期后拥有优先承租权。前五年有书面合同为证，但是被上诉人收取2016年至2018年的房租，视为合同的正常延续。当然占有该房屋的方式属于合法占有，经过再三与被上诉人协商后续租金事宜，由于国税地税合并导致后续工作延迟。本案中被上诉人在2019年4月23日向第三人下达了国家税务总局运城市税务局关于原运城市国税局培训中心房屋租赁到期收回的通知，通知显示是由于国家税务总局下发了《关于开展办公用房管理使用情况专项监督检查的通知》，由于政策性因素导致合同无法继续履行，该政策因素在合同中约定为不可抗力部分，应当免除第三人的责任。二、第三人华颐时尚酒店从银湖公司所承租的房屋签署正式书面合同后进行合理装修、改造，用于酒店经营商业运营，运城市国税局对此事知情，并未对第三人的合理投资改造行为阻拦，视为同意对所承租房屋合理改造的认可，根据合同法释义223条对承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或者增设他物。综上所述，基于生效的合同关系，华颐时尚酒店对所承租的房屋进行合情、合理、合法的投资行为，被上诉人运城市国税局应对第三人进行赔偿。 运城市税务局针对华颐时尚酒店的的上诉意见答辩称：一、答辩人只收取过银湖公司租期内的租金，共计100万元，不存在收取2016年至2018年房租的问题，更不存在租赁合同延期的问题。上诉人华颐时尚酒店作为次承租人，其基于与银湖公司的租赁协议而合法占有、使用涉案房屋，现因答辩人与银湖公司的租赁协议终止，其占有、使用房屋的基础已不存在，应属无权占有，上诉人负有腾房义务。租期届满后，答辩人向二上诉人多次发出腾房通知而华颐时尚酒店至今未予腾房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，次承租人华颐时尚酒店应当支付逾期腾房占有使用费。二、从二上诉人的《房屋租赁协议》可知，租赁期限：自2012年1月1日起至2016年6月30日止，华颐时尚酒店对于双方租赁期限明知，自己的经营投入应自行评估，因答辩人与银湖公司明确约定承租人有权转租，那么答辩人是无权干涉次承租人的。另，根据二上诉人协议第六条第6项、第八条第二项第7点约定，可知二上诉人对于租赁期间的损失以及租赁期满后关于装修问题等具体如何处理约定是十分明确的，与答辩人无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法应当维持。 运城市税务局向一审法院起诉请求：1、判令被告和第三人立即腾出位于红旗东街国税培训中心的房屋南楼（共五层）、东楼（共三层）及所属大院；2、判令被告按照年租用费20万支付自2016年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费，第三人对房屋占用费承担连带责任；3、判令被告按照《国税培训中心资产移交表》登记的财物返还原告，或按价值约4万元折价赔偿；4、判令被告承担违约责任20万元；5、案件受理费由被告和第三人负担。事实与理由：2011年7月，原告运城市国家税务局（现更名为国家税务总局运城市税务局）与被告运城市银湖公司签订《房屋租赁协议》,由被告运城银湖公司承租原告位于红旗东街国税培训中心的房屋南楼（共五层）、东楼（共三层）及所属的大院；租期五年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止，年租金20万，并约定违约责任按照总租金的20%支付。合同到期后，原告多次向被告运城银湖公司送达书面房屋租赁到期归还的通知，被告运城银湖公司亦签收，但至今未予腾房，亦未支付多年房屋占用费。经了解，被告运城银湖公司将部分房屋转租给第三人运城华颐时尚酒店，且该公司亦未向原告支付过费用。 银湖公司反诉称：1、判令反诉被告运城市国税局向反诉原告运城银湖公司赔偿租赁期间维修费用共计59万元；2、诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：原、被告于2011年7月签订《房屋租赁协议》，租赁期满后反诉原告继续使用该房屋，反诉被告亦没有提出异议，且收取了反诉原告分两次缴纳的2017年、2018年租金共计40万元。租赁期间，反诉原告对水电暖管道、防水、锅炉房、中央空调、冷却塔以及会议室等进行了维修。租赁期间反诉原告多次请求反诉被告清偿维修费用未果。现反诉被告以国家税务总局不允许出租出借为由要求反诉原告立即腾房，反诉原告认为反诉被告应当赔偿在租赁期间的维修费用共计59万元。 一审法院认定事实：2011年7月，原告运城市国税局(甲方)与被告运城银湖公司(乙方)签订《房屋租赁协议》，甲方同意将位于红旗东街国税培训中心的房屋南楼（共五层）、东楼（共三层）及所属的大院租赁给乙方使用，双方约定租赁期限为：租赁期五年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止，期满后同等条件下可由乙方优先承租；租金及支付方式为：年租金20万元，乙方根据甲方要求方式支付，第一年在签订合同之日交付，剩余租赁费依次按照每年6月30日前一次性交付当年的租赁费。对水电费及其他费用，双方约定：租赁期间的电费、水费、暖气费、天然气费、物业管理费、空调费及有关环保、卫生、市容、消防等涉及乙方因经营使用所需要的费用均由乙方交付。同时在乙方权利义务条款中约定：乙方对出租房屋在不影响房屋各项基础设施的情况下可以进行改造装修，使租赁房屋适合营业用房需要，乙方对于出租房屋重大的改造(如拆除墙体等)必须征得甲方同意；乙方可以转租租赁房屋；租赁期满后，装修部分不得破坏(可搬动的除外)。双方约定的违约救济措施为：违约方向另一方按照总租金的20%支付违约金。合同签订后，原告与被告运城银湖公司对房屋及房屋内的物品进行了移交并签署《国税培训中心资产移交表》。合同履行期间，被告运城银湖公司于2012年8月3日、2013年6月19日、2015年2月13日按照《房屋租赁协议》的约定分别向原告支付房租20万元，共计60万元，欠付租金40万元。合同到期后，原告向被告运城银湖公司多次送达书面房屋租赁到期归还的通知，并要求将欠交的租金尽快交纳。被告运城银湖公司签收，但均未按期予以腾房。2019年4月11日，原告再次向被告运城银湖公司送达《关于房屋租赁到期归还的通知》，载明：运城市税务局位于红旗东街原运城市国税局培训中心的房屋与运城市银湖环境治理投资有限公司签署的房屋租赁协议已于2016年6月30日到期，根据国家税务总局相关规定，租赁到期后不允许再次出租出借。2016年7月3日、2017年3月15日、2017年6月27日、2019年1月29日、2019年2月26日我局已五次向贵公司下达房屋租赁到期归还的通知，且商定于2019年3月15日将租用我局的房屋退还，至今仍无任何行动。现我单位再次向贵公司下达房屋到期归还通知，请于2019年4月15日归还，否则我局将采取法律措施强制收回。期间，被告运城银湖公司于2017年7月26日、2017年8月24日按照《房屋租赁协议》分别支付房租20万元，共计40万元。 同时查明，2011年11月26日，被告运城银湖公司与第三人运城华颐时尚酒店的前身运城市聚合缘酒店有限公司签订《房屋租赁协议》，被告运城银湖公司同意将“位于红旗东街国税局培训中心的房屋东楼（一楼设备间、二层、三层）、南楼（一、二、四、五层）及所属大院”租赁给第三人。租赁期限：自2012年1月1日起至2016年6月30日止。年租金20万人民币。在原、被告签订的《租赁合同》到期后，原告向第三人送达书面的租赁房屋到期归还的通知，第三人收到后未予腾房。 庭审还查明，2011年4月5日，被告运城银湖公司对租赁房屋五楼进行吊顶、装修设计，支出费用24811元；2011年4月23日，被告运城银湖公司为租赁房屋安装监控、红外线报警系统，支出费用59225元；2011年12月10日，被告运城银湖公司对租赁房屋进行地面硬化、地网沟槽管道安装、楼顶防水、户内外水电、户内结构等改造施工，支出费用68000元；2011年12月10日，被告运城银湖公司对租赁房屋东楼一层锅炉进行改造，支出费用217845.79元；2012年5月15日，被告运城银湖公司为租赁房屋安装中央空调系统，支出费用33860.52元；2012年10月9日，被告运城银湖公司对租赁房屋进行维修，支出费用175865.82元；2013年6月14日，被告运城银湖公司对租赁房屋中央空调冷却塔进行降噪改造安装，支出费用31000元。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案中，双方对租赁期限进行了约定，合同于2016年6月30日届满后，原告即向被告下达了关于房屋到期要求腾房的通知，明确告知被告到期不再出租，但被告至今未予腾房。审理中，被告辩称，租赁期满后被告继续使用该房屋，原告未提出异议，且被告于2017年7月26日、8月24日向原告支付两年租金40万元，据此，被告认为双方之间的房屋租赁协议继续有效，转为不定期租赁，被告占有使用房屋合理合法，不存在逾期占用房屋的情形。现房屋租赁协议尚未解除，原告要求被告腾房于法无据。本院审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，双方之间的租赁合同在租赁期届满后是否继续有效，关键在于出租人是否提出异议。根据庭审查明的事实，原、被告所签房屋租赁协议到期后，原告多次向被告下达关于房屋到期要求腾房的通知，已明确告知被告到期不再出租并说明原因，原告作为出租人已明确提出异议，双方之间的租赁合同因期限届满而自动终止，被告作为承租人应当返还租赁物。关于被告于2017年7月26日、8月24日向原告支付两年租金40万元的性质问题，审理中，被告辩称该40万元为合同期满后的租金，但对租赁期内是否足额交纳租金未提供证据予以证明，结合原、被告签订的《房屋租赁协议》约定的总租金100万元，被告亦承认自己只向原告支付过100万元租金费用的事实，应认定该40万元系交纳租期内的租金。综上，原、被告之间的租赁协议因期满而自动终止，被告应当返还租赁物，第三人作为次承租人，其基于与被告的租赁协议而合法占有、使用涉案房屋，现原、被告之间的租赁协议因期满而自动终止，其占有、使用房屋的基础已不存，应属无权占有，第三人负有腾房义务，对原告要求被告和第三人腾出位于红旗东街国税培训中心的房屋南楼（共五层）、东楼（共三层）及所属大院的请求，本院予以支持。关于原告要求被告按照《国税培训中心资产移交表》登记的财物进行返还的问题，经现场堪验，缺少圆茶几16个、圈椅32把、一套布衣沙发、饮水机14台，因原告未提出价格评估申请，对其价值无法确定，本案不予处理，原告可另行予以主张。关于违约金及房屋占用费问题，本案中，租赁协议到期后，被告未予腾房，应承担违约责任，即赔偿原告因此而受到的损失。双方虽然在合同中约定了违约金的数额，但远不能弥补原告损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持的规定，被告及第三人可以用支付逾期腾房占有使用费的方式来赔偿原告的损失，对原告要求被告及第三人按照年租用费20万支付自2016年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费的请求，本院予以支持，对原告要求被告承担违约金20万元的请求，本院不予支持。关于被告在租赁期间对涉案房屋进行维修所产生费用的承担问题，本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》约定，承租人有权对房屋进行改造、装修使得房屋适合经营所需。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。据此，被告有权因经营所需自行装饰装修，相关费用应由被告自行承担。被告的反诉缺乏法律依据，本院不予支持。综上，判决：一、被告运城市银湖环境治理投资有限公司及第三人运城市华颐时尚酒店有限公司于本判决生效后十五日内腾出租赁原告国家税务总局运城市税务局所有的位于红旗东街国税培训中心的房屋南楼（共五层）、东楼（共三层）及所属大院，并按照年租金20万元的标准共同向原告国家税务总局运城市税务局支付自2016年7月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费；二、驳回被告运城市银湖环境治理投资有限公司的反诉请求；三、驳回原告国家税务总局运城市税务局的其他诉讼请求。 本院审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，被上诉人运城市税务局为出租人，运城银湖公司为承租人，华颐时尚酒店为次承租人。合同双方的权利义务包括租金、租期、装饰装修改造费用的承担以及违约等条款在合同中均规定的非常清楚明确。事实已经查明，双方的租赁期限截止2016年6月30日，从2011年至2016年，每年租金20万元，五年租金共计100万元。截止2017年8月24日，上诉人运城银湖公司共向出租人运城市税务局支付租金100万元，付清合同租期内全部租金。同时，从2016年7月3日至2019年4月11日，出租人运城市税务局六次向承租人运城银湖公司发送租赁到期归还房屋的通知，而截止目前二上诉方仍未腾出租赁的房屋。本院认为，运城市税务局作为出租人，在合同到期后，要求承租人腾出租赁房屋予以归还，是行使其合法合理的权利之举，应受法律保护和支持。二上诉人在合同到期后、出租人明确表示不再延续出租的情况下，仍然占有租赁房屋拒不腾出的行为明显已构成侵权。至于上诉人银湖公司要求出租人运城市税务局赔偿其装饰装修费用的问题，缺乏事实和法律依据。综上，上诉人运城银湖公司、上诉人运城华颐时尚酒店的上诉请求理据不足均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人运城市银湖环境治理投资有限公司预交的二审案件受理费11900元、上诉人运城市华颐时尚酒店有限公司预交的二审案件受理费11900元，分别由其各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玉林 审判员  高军武 审判员  胡东革 二〇二〇年一月二十日 书记员  介 宁