辽宁省沈阳市沈河区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0103执异864号案外人朱静，女，1961年10月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人张丹丹，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。申请执行人章奎令，男，1957年12月18日出生，满族，辽宁天汇典当有限责任公司总经理，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人李海静，辽宁天汇典当有限责任公司员工。委托诉讼代理人仇雨虹，辽宁天汇典当有限责任公司员工。被执行人沈阳爱玛食品有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡丁香村。法定代表人殷光富，该公司经理。被执行人殷光富，男，1958年12月4日出生，汉族，沈阳爱玛食品有限公司经理，住址黑龙江省海林市。被执行人具美花，女，1964年2月12日出生，朝鲜族，住址沈阳市于洪区。本院在执行申请执行人章奎令与被执行人沈阳爱玛食品有限公司、殷光富、具美花民间借贷纠纷一案中，案外人朱静对执行标的向本院提出执行异议,本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人朱静称，案外人朱静于2004年2月11日与第三人沈阳爱玛食品有限公司签订《房地产转让协议书》，约定朱静以190万元的价格购买沈阳爱玛食品有限公司位于于洪区××村占地面积4700㎡，建筑面积2300㎡的厂房二分之一的房屋所有权及二分之一的土地使用权。同时约定，首付110万元，剩余80万元分期支付。2005年2月26日，具美花（系沈阳爱玛食品有限公司财务、殷光富妻子）向朱静出具收条，收到现金110万元。2006年2月11日，具美花、殷光富（爱玛食品公司法定代表人）向朱静出具收条，收到现金80万元。至此，朱静履行全部付款义务。此房屋因殷光富向银行借款，房屋已经抵押给银行，故未办理更名过户手续。2010年朱静在案涉厂区原有房屋基础上扩将了厂房，2011年又在案涉厂区重新注册了公司，并经村委会同意以朱静个人名义承租使用案涉厂区土地、缴纳土地使用费用。案涉房屋和土地至今一直由朱静使用。2019年，沈河区人民法院执行庭工作人员来到案涉厂区贴封条，朱静才得知具美花、殷光富因与章奎令民间借贷纠纷未履行还款义务，章奎令申请查封了案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人认为案外人对案涉房屋及土地享有足以阻却执行的实体权利，故请求法院依法裁定不得执行案涉房屋及土地，维护案外人的合法权利。请求事项：1、请求法院裁定不得执行坐落于沈阳市于洪区于洪乡丁香村产权证号为于洪房字第××号、于洪房字第××号、于洪房字第××号、于洪房字第××号、于洪房字第××号的房产及产权证号为于洪国用（2001）字第315号的土地。2、请求法院依法裁定朱静依法享有沈阳市于洪区于洪乡丁香村产权证号为于洪房字第××号、于洪房字第××号、于洪房字第××号、于洪房字第××号、于洪房字第××号上述6处房产50%的所有权以及于洪国用（2001）字第315号的土地50%使用权。申请执行人章奎令认为，一、章奎令系沈阳爱玛食品有限公司（以下简称“爱玛食品”）的合法债权人，案涉房产、土地使用权属于爱玛食品所有，属于申请执行人可执行的财产，法院的执行行为合法、有效。2003年12月，爱玛食品向中国农业银行沈阳市黄海路支行（以下简称“农行”）借款，将案涉房产抵押给农行并办理他项权利证。2013年8月，爱玛食品向章奎令借款450万元，用于清偿其对农行的欠款，殷光富、具美花为担保人。农行出具《情况说明》同意章奎令向爱玛食品提供的借款在清偿爱玛食品对农行的欠款后，章奎令是爱玛食品抵押房产的实际抵押权人，农行不擅自注销抵押登记，章奎令借款清偿后抵押权方可解除。爱玛食品未按期偿还对章奎令的欠款，2017年2月章奎令起诉爱玛食品，并保全查封了案涉房产及土地使用权。2017年7月，沈河法院作出（2017）辽0103民初1998号判决书，判决章奎令是爱玛食品的债权人。案涉房产至今抵押登记在农行名下，所有权未发生变更，仍为爱玛食品所有。章奎令是该抵押权的实际享有者，为爱玛食品合法债权人，依法查封并执行爱玛食品所有的房产、土地使用权合法有效。二、案外人非执行标的物所有权人，不具有排除法院执行的事实依据、法律依据。1、爱玛食品在2003年将案涉房产抵押给农行，约定不经抵押权人同意，抵押期间不得转让、出租抵押房产。案外人与爱玛食品未取得农行同意且明知房产已设立抵押，签署的房屋买卖协议应属无效。买卖合同自始未发生效力，房屋所有权未产生变更，案涉房产仍属爱玛食品所有，为章奎令可申请执行的财产，案外人无排除执行的事实依据。2、案外人明知房产权属限制，仍与爱玛食品签署协议，对协议不能履行、房产不能登记过户具有过错，不具有排除执行的法律依据。3、案外人提供的《房地产转让协议书》载明转让一座建筑面积2300平方米房产产权的二分之一，但涉案的五个房产面积均为几百平方米，案外人提供的协议与案涉房产无关，不能排除执行。4、根据于洪国用（2001）字第315号土地使用权证，案涉土地系国有划拨用地，土地使用权属于爱玛食品，使用权面积4735.50平方米。案外人提供的《建厂占地协议书》为2016年朱静与丁香村就废弃用地办厂的协议，与案涉土地无关。案外人未取得案涉土地的使用权，不具有排除法院执行的事实与法律依据。案外人对案涉房产、土地使用权不享有合法、有效的物权，且对权利不能实现具有主观过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，案外人不具有排除法院执行的权利。综上，章奎令恳请贵院查明本案事实，依法驳回案外人的申请，维护章奎令的合法权益。本院查明，章奎令与沈阳爱玛食品有限公司、殷光富、具美花民间借贷纠纷一案中，依章奎令申请，本院于2017年2月23日以（2017）辽0103民初1998号民事裁定书及协助执行通知书，查封沈阳爱玛食品有限公司所有的位于沈阳市于洪区于洪乡丁香村955-1、955-2、955-3、955-4、955-5、955-6房产及沈阳爱玛食品有限公司所有的位于沈阳市于洪区于洪乡丁香村，使用权面积为4735.50平方米土地，于洪国用（2001）字第315号。本院于2017年7月19日作出（2017）辽0103民初1998号民事判决书。判决：一、沈阳爱玛食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付章奎令借款本金7610500元；二、沈阳爱玛食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付章奎令借款本金450万元的利息（自2016年6月30日起至实际付清之日止，按月息2%计算）；三、殷光富、具美花对本判决第一、二项被告沈阳爱玛食品有限公司的义务承担连带给付责任；四、驳回章奎令其他诉讼请求。判决书生效后，被执行人未按生效判决确定期限履行给付义务。章奎令向本院申请强制执行。朱静向本院提出上述异议。另查明，案外人提供的其与沈阳爱玛食品有限公司于2004年2月11日签订的房地产转让协议书显示：沈阳爱玛食品有限公司将位于沈阳市于洪区××村一座厂房四至位置东（种子站）、南（门）、西（养鸡场）、北（菜地），占地面积为4700平方米。厂房建筑面积2300平方米，二分之一的产权、所有权、使用权以190万元人民币转让给案外人朱静。朱静在2004年2月11日首付110万元人民币，剩余80万元以分期的方式每月8万元付给沈阳爱玛食品有限公司。待朱静付满190万元后，朱静正式拥有沈阳爱玛食品有限公司房地产所有权二分之一的产权。案外人提供的被执行人具美花出具的收到朱静现金壹佰壹拾万元整的收条，日期为2005年2月26日。案外人提供的户名为沈阳市沈河区嘉嘉禾鲜花庆典服务部、沈阳市冰城食品有限公司对公账户历史交易明细显示，账户于2005年3月起至2006年6月间，多次取款，累计金额为80万元。被执行人殷光富出具的情况说明称，2001年其陆续向朱静借款，到2005年2月为止，累计壹佰壹拾万元。案外人提供的被执行人殷光富、具美花出具的收到现金捌拾万元整的收条，日期为2006年2月11日。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，案外人同被执行人虽签订房地产转让协议书，但协议约定案外人购买已设定抵押，根据法律规定，未经抵押权人同意或事后未经抵押权人认可，被执行人无权处分该房产，且案外人明知购买的房产存在抵押，其不存在代为清偿债务的情形，案外人提供的证据也不能证明其已支付全部购房款。涉案房屋的项下土地使用权类型为国有划拨，案外人没有提供被执行人经批准可以转让土地使用权的证据，不能证明案外人为项下土地的权利人。综上，案外人提出的异议，不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。对案外人提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人朱静的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 红审 判 员  周大承审 判 员  邹红黎二〇二〇年一月十七日法官助理  张家乐书 记 员  周禹岑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。