上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15194号上诉人（原审被告）：赖皇玉，女，1956年12月22日出生，香港特别行政区居民，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：潘天一，上海君赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏纯美，女，1951年7月28日出生，台湾地区居民，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。上诉人赖皇玉因与被上诉人苏纯美共有物分割纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初7742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赖皇玉上诉请求：撤销一审判决，改判确认系争房屋由双方共同共有，被上诉人支付上诉人50%份额的折价款人民币675万元，上诉人配合被上诉人办理产权变更登记。事实与理由：一、本案共有关系认定应当适用民法通则的司法解释规定，推定为共同共有，双方均等分割系争房屋所有权。二、一审法院对于上诉人出资额认定有误，双方当事人在购房时有业务合作关系，首付款中的人民币100万元，是被上诉人代上诉人支付的，已经以被上诉人欠上诉人的公关费用结算完毕了，上诉人的首付款出资为人民币147万元。上诉人也是借款合同的借款主体，一直在通过现金存款方式归还贷款，总计达到了86,000美元，上诉人住在本市徐家汇花旗银行支行旁边的房屋里，每次还贷款都是去柜台支取现金，然后存款。2008年6月16日汇入59,960美元，2008年12月11日汇入50,926美元，都应作为上诉人的出资。上诉人有归还房屋贷款的资格，如果剩余贷款由上诉人归还，出资比例还应当进一步调整。被上诉人苏纯美辩称：登记状态不明应当属于按份共有，即使是共同共有，也不等于是均等共有，双方之间没有亲属关系，应当按照出资比例来确认最终的份额。一审法院认定的实际出资比例是正确的。请求二审法院维持原判。苏纯美向一审法院起诉请求：依法确认上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（即系争房屋）苏纯美占89.29%份额，赖皇玉占10.71%份额，依法分割上述产权份额，按房屋份额比例由苏纯美支付赖皇玉对价，房屋归苏纯美一人所有。一审法院认定事实如下：苏纯美与赖皇玉系朋友关系。2007年2月13日，苏纯美、赖皇玉(买受人、乙方)与案外人陈某(卖售人、甲方)签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为人民币3,770,000元。双方确认在2007年3月30日之前办理转让过户手续。合同另就其他内容作了约定。合同附件约定，首期款人民币1,140,000元，其中人民币1,000,000元于2007年2月13日前支付，人民币140,000元于2007年2月15日前支付，乙方通过向贷款银行申请人民币2,630,000元支付第二期房价款。2007年3月23日，苏纯美与赖皇玉作为借款人和抵押人与美国花旗银行有限公司上海分公司签订个人住房抵押借款合同，两人以系争房屋为抵押，借款298,410美元，折合人民币2,300,000元。2007年3月29日，苏纯美与赖皇玉取得了系争房屋的房地产权证，房屋产权登记在两人名下。一审庭审中，苏纯美提供手写清单一份，证明在购房过程中，除银行贷款外，首付款由苏纯美出资人民币1,097,000元，赖皇玉出资为人民币373,000元。苏纯美另行支付中介费、税费等合计人民币122,170.48元。赖皇玉对该清单的真实性没有异议，但认为赖皇玉还另行支付了人民币60,000元中介费。苏纯美还提供花旗银行对账单一组，证明至2018年8月，苏纯美已归还贷款本金265,812.94元美金，利息62,755.01元美金。赖皇玉对还款金额没有异议，但认为2014年4月25日之前的贷款均由赖皇玉归还，后由于双方关系弄僵，苏纯美的账户进不了，此后贷款才由苏纯美归还。赖皇玉提供了存款明细等，苏纯美对此不予认可，认为赖皇玉存款系支付的租金，即使账户明细真实，赖皇玉实际支付亦仅有35,484元美金，且当时赖皇玉身负破产令，还款能力有限。根据赖皇玉的申请，一审法院依法向花旗银行调取了一组现金存款记录，赖皇玉认为上述存款系赖皇玉以苏纯美名义存入，苏纯美则认为根据此前的存款记录，如赖皇玉存入都会有申请表，但该组存款记录没有附登记表，故表明系苏纯美自行存入现金，与赖皇玉无关。本案审理中，根据苏纯美的申请，一审法院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋进行评估，目前系争房屋市场价值为人民币1,350万元。苏纯美、赖皇玉对鉴定结论不持异议，一审法院予以认定。还查明，本案在审理过程中，赖皇玉曾提出反诉，要求由赖皇玉支付对价，系争房屋确认为赖皇玉所有。后赖皇玉未缴纳诉讼费，反诉按视为撤诉处理。另，本案审理后，苏纯美继续归还银行贷款，至2019年6月，尚余银行贷款本金为美金22,851.92元。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。根据法律规定，共有人对共有的财产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。现苏纯美、赖皇玉对系争房屋都进行了相应的出资，双方对首付款的支付没有异议，对首付款的比例一审法院予以确定。对归还的贷款金额双方存在异议，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。系争房屋的还贷人为苏纯美，赖皇玉认为2014年4月25日之前的贷款均由其归还，但赖皇玉提供的银行进账证明显示的亦是苏纯美，苏纯美又不认可赖皇玉的还款，故对赖皇玉的辩称一审法院不予采信。苏纯美认可收到赖皇玉支付的35,484美元，但系赖皇玉支付的租金，鉴于双方并未签订租赁合同，赖皇玉作为房屋权利人之一，对系争房屋亦应享有相应的物权，故一审法院认为该35,484美元应认定为赖皇玉的出资。对苏纯美、赖皇玉的产权份额，由一审法院结合出资数额和还款金额，根据公平原则等，酌情予以确定。对苏纯美要求向赖皇玉支付相应的房屋对价后，房屋产权归苏纯美所有之请求，一审法院予以支持。为避免讼累，在苏纯美向赖皇玉支付对价后，由赖皇玉协助办理不动产变更登记手续。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百零三条、第一百零四条之规定，于二○一九年八月十六日作出判决：一、确认上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋不动产属苏纯美与赖皇玉共有，共有份额为苏纯美占82.86%，赖皇玉占17.14%；二、苏纯美于判决生效之日起十日内支付赖皇玉房屋折价款人民币2,313,900元；支付上述款项后，上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋不动产归苏纯美所有，由赖皇玉协助办理不动产变更登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币102,800元，由苏纯美负担人民币85,180元，赖皇玉负担人民币17,620元；鉴定费人民币29,400元，由苏纯美负担人民币24,360元，赖皇玉负担人民币5,040元。二审中，上诉人补充提交了两组证据：一、两份手写记账单，用于证明：1、系争房屋的首付款中有人民币100万元是被上诉人代上诉人出资，而出资款由被上诉人应付给上诉人的佣金冲抵；2、上诉人在2008年6月14日将人民币416,400元交给被上诉人，要求其兑换成6万美元，用于归还房屋贷款。二、银行流水单，用于证明上诉人有支付房款的经济能力。被上诉人发表质证意见称，一、对两份手写记账凭证的形式真实性均无异议，但关联性均不予认可，第一份记账凭证的次页被撕毁了，因为双方还有附加约定，如果上诉人没有以租金支付房贷，冲抵的佣金是不能计入出资款的。第二份记载凭证不能反映上诉人的举证内容，被上诉人从来没有收到过上诉人交付的现金。二、对上诉人自己的银行流水单的真实性无法确认，即使是真实的，也与系争房屋的贷款没有关联性。本院经审查认为，一、第一份手写记账单上被上诉人的签字仅确认了可以扣减人民币81,530元，无法证明上诉人主张的人民币100万元首付款已经完全抵扣的事实。二、第二份手写记账单的记载不能证明上诉人已经收到的现金款项，与本案缺乏关联性。三、上诉人的银行流水单不能直接证明其归还了系争房屋的贷款，与本案缺乏关联性。因此，本院采纳第一份手写记账单，对其余证据不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2008年8月3日，被上诉人在上诉人的手写记账单上确认可以在系争房屋的人民币100万元首付款中扣减人民币81,530元，剩余人民币918,470元。本院认为，双方当事人就系争房屋的共有产权关系形成于2007年3月，房屋产权登记中并未明确记载共有的类型，故本院认定应当根据该共有关系形成时的法律规定，对双方的共有关系类型予以认定。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，在系争房屋共有关系形成时尚未生效，一审法院依据物权法规定认定本案共有关系类型，系属不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第88条规定，对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。第90条规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。现双方当事人一致同意对系争房屋进行价值分割，根据一审法院查明的事实，在系争房屋的首付款支付及后续贷款归还过程中，被上诉人的实际出资比例要明显高于上诉人，即使根据本院补充查明的事实，也仅能在首付款中增加认定人民币81,530元系由上诉人出资，并不能改变系争房屋主要由被上诉人出资购买的事实。而且系争房屋购买至今，一直由上诉人居住使用，其已经对系争房屋享有了长达十余年的占有、使用、收益权利，而被上诉人还要继续归还系争房屋贷款。综合考虑上述因素，故本院认定，在系争房屋的价值分割中，上诉人应享有40%的份额，被上诉人享有60%的份额，一审法院对共有关系属性的认定有误，本院予以纠正。根据一审法院的房屋评估金额，再考虑系争房屋还存在剩余贷款扣除问题，且该贷款金额系用美金计算，汇率存在波动因素，故本院综合上述因素认定被上诉人应向上诉人支付折价款人民币533万元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初7742号民事判决；二、确认上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权由苏纯美与赖皇玉共同共有；三、苏纯美于本判决生效之日起十日内支付赖皇玉房屋折价款人民币5,330,000元；四、苏纯美支付上述款项后，上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权归苏纯美所有，由赖皇玉协助苏纯美办理上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的所有权变更登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币102,800元，由苏纯美负担人民币85,180元，赖皇玉负担人民币17,620元；鉴定费人民币29,400元，由苏纯美负担人民币24,360元，赖皇玉负担人民币5,040元。二审案件受理费人民币38,800元，由赖皇玉负担人民币11,797元，苏纯美负担人民币27,003元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年一月十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……