广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19889号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。被告：叶仲和，男，1929年12月10日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：叶国华，被告儿子，联系地址广州市海珠区。原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告叶仲和物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理费5200.85元（2012年5月1日起至2019年2月28日止，按40.92平方米*1.55元/平方米/月计算）；支付逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日为6080.26元，按当月逾期金额每日千分之一计算）；2、判令被告支付代交水费1098.69元（2012年5月1日起至2019年2月28日止）；支付代交公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）1365.25元（2012年5月1日起至2018年6月4日止）；支付代交垃圾处理费410元（2012年5月1日起至2019年2月28日止）；支付专项公共维修公摊费392.97元。逾期交纳上述费用的利息（原告代交上述费用每满一年后，从下一年的首日起计至实际支付之日止，暂计至2019年3月31日为504.62元，以上一年原告代交金额总额为本金，按同期同类中国人民银行贷款利率计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年1月31日，被告回迁入住保利丰花园莲花阁706房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积40.92平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2012年5月起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付物业管理费、原告代被告交纳的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项维修公摊费等。被告辩称：对原告主张的物管费、水费、公摊电费、垃圾处理费、公共维修费的金额和期间均没有异议，但不同意原告的诉讼请求，理由是：1、诉讼时效应为2年，被告的诉讼费用应从2017年5月1日开始计付；2、被告与原告并未签订任何合同，不存在物业合同纠纷。被告是临时回迁户，涉案楼宇并未取得《规划验收合格证》和《消防验收合格证》，对涉案房屋的面积有争议至今未有确实处理；3、原告与洪德公司签订的服务协议仅约束保利丰花园一、二期商品房买卖的业主，被告房屋与上述协议无关，而且协议也没有约定滞纳金和银行利息；4、原告在涉案小区的公共收益，业主从未享受过；5、原告没有完善对公共区域的服务，没有协助住户办理煤气安装，没有公示公共收益；6、原告将物业管理费连同水费、电费分摊费、电梯维修费、垃圾费捆绑交纳，因此造成水费等费用的欠交的责任在原告；7、原告应交还水电费押金。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。原告曾因被告未支付物业管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费向本院提起诉讼。本院受理案号：（2012）穗海法民三初字第2126号。该案中，本院查明：2007年1月31日，被告在一份《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名并入住保利丰花园莲花阁C706房，该表载明：回迁户姓名为叶仲和、叶国成；使用面积为31.92平方米；建筑面积为40.92平方米；等。同日，被告还在一份关于涉案房屋的《保利丰花园业主房屋验收（交楼）表》中的业主处签名并按建筑面积每月每平方米1.55元的标准向原告预交了三个月的管理费。该案诉讼中，原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告缴交公摊电费、应交水费、垃圾处理费的单据以及垃圾处理费的委托收费通知。拟证明被告欠缴公摊电费、应交水费、垃圾处理费。2、欠费明细表。另外，原告在该案中撤回了部分管理费的请求并将公摊电费变更为921.33-400元（水电周转金）=521.33元。审理后，本院对该案作出（2012）穗海法民三初字第2126号民事判决书，认定了《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力、计算物业管理费的建筑面积及收费标准，并判决：一、被告在判决生效之日起15日内向原告支付从2010年9月1日起至2012年4月30日止的物业管理费（按每月40.92平方米×1.55元/平方米的标准计算）；二、被告在判决生效之日起15日内向原告支付所欠的水费746.85元、公摊电费521.33元、垃圾处理费305元。被告确认其已按该判决履行。本案庭审中，原告表示：1、原告是每两个月都会对被告当月应交费用和累计欠缴的费用进行催收。小区每次收费的通知模式：首先是缴费通知贴在大门口，其次是把各户的明细单放在保安亭处让用户自取，未在缴费截止日期交纳费用的，原告还会将缴费明细单送达到户；原告还向被告发出年度催缴通知书。2、涉案小区实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告于2018年11月29日向被告作出的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》以及邮寄该通知的中国邮政快递单、妥投证明；2、水费、污水处理费、电费（电梯、梯灯、水泵等）、电梯维修费发票。经质证，被告对于上述证据的真实性、合法性予以确认，但表示其没有收到证据1的通知，认为涉案楼宇尚未验收合格，不同意支付相关费用。被告为证明其主张，还提交了以下证据：照片若干张。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。本院认为：发生法律效力的民事判决已对《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力、计算物业管理费的标准进行了论述，本案不再赘述。本案中，在原告主张的期限内，原、被告之间仍存在上述物业服务关系，且被告也未举证证明涉案房屋应计算物业管理费的面积发生变化，则被告仍应按上述合同以及生效法律文书确定的标准履行支付物业管理费的义务。被告未及时履行支付上述物业管理费等费用的义务，已构成违约，并造成了原告的损失，故原告要求被告支付物业管理费及支付迟延支付物业管理费的违约金诉讼请求，合法有理，本院予以支持。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故每期违约金的起算时间应分别计算。从被告在前案诉讼中的确认以及判决内容看，被告在使用涉案房屋期间确会产生水费、公摊电费（含电梯维修公摊费）、垃圾处理费，且该部分费用由原告垫付，应返还给原告。现被告仍在使用涉案房屋，则原告在本案中主张被告支付相应期间的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费，合法有理，本院予以支持。原告在本案中提交了已支付上述款项的凭证且被告对原告主张的金额也予以确认，故本院对原告主张的上述费用的金额予以采纳。被告逾期支付相关费用，原告要求被告向其支付迟延支付上述费用的利息的请求，合法有理，本院予以支持。原告主张的迟延支付其他费用的利息的标准，亦无不当之处，本院予以采纳。因自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场的报价利率，故本院对利息的具体表述予以调整。另，由于利息的各期本金及利息的总额均较低，原告在此方面损失较小，其主张利息的象征意义远大于补偿意义，而且，原告作为收款方本应及时主张自己的权利，其在垫付资金很长时间后才提起诉讼，也应对扩大部分的损失承担责任。综合前述责任情况以及为避免原、被告在此方面增加计算的纠纷、减少执行阶段的司法成本，本院仅对原告起诉之后的利息予以支持；对原告起诉之前的利息不予支持。被告对于原告主张的上述费用提出了诉讼时效的抗辩。本院的意见是：一方面，原告是经营商业的法人，其与洪德公司签订《物业管理委托合同》的目的是通过提供服务获取对价，而从原、被告之前的诉讼亦可见，原告确在积极主张相关权利。另一方面，虽然被告是个人参加本案诉讼，但其曾经历过相同诉讼，生效的法律文书已确定了物业管理费的标准，被告在本案中却仍以涉案房屋面积有争议等为由拒绝支付相关费用，可见被告是为逃避支付义务而否定基本事实，缺乏基本的诉讼诚信。在此情况下，原告关于“每两个月都会对被告欠当月的费用和总共欠缴的费用进行催收”的主张，符合前述合同目的，且原告在2018年11月29日也向被告主张了相关欠费，鉴此被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告仍应按原告主张的欠费时间支付相应款项。鉴于本案诉讼是因被告欠费而引起，故受理费由被告负担。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶仲和在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2012年5月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月40.92平方米×1.55元/平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以126.85元为本金，按每日1‰的标准，从2012年7月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以当期本金为限）。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2012年5月1日起至2019年2月28日止的水费1098.69元、垃圾处理费410元；从2012年5月1日起至2018年6月4日止的公摊电费1365.25元；公共维修公摊费392.97元，并向原告支付迟延支付上述款项的利息（以3266.91元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清上述款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费181元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  林艳红二〇二〇年一月十五日书 记 员  于悦姗邬雪芳