山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3701号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李晓杰，男，汉族，1973年6月28日出生，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人李晓杰房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019)鲁0911民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：1.撤销（2019)鲁0911民初3114号民事判决，驳回李晓杰的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费等费用由李晓杰承担。 事实和理由：一审判决缺少事实与法律依据。1.一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司亦为此提交了相关证据。根据《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。2.一审判决违约金计算起始时间、计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后的12个月内，保证李晓杰办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按房屋实际交付之日而不是合同约定的2017年1月1日计算违约金，及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。3.涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，涉案争议不属于人民法院主管工作范围，依法应驳回起诉。 李晓杰辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法维持，故应驳回泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉。 李晓杰向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期办证违约金44912元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月12日原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2016年6月16日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于御驾新苑A区19-1-1304室一套，合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4440元/平方米，总金额589144元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为8100元）。合同第十条房屋交付期限（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款597244元。2015年11月24日被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。以上事实有商品房预售合同、山东增值税普通发票、钥匙收到条、房屋验房记录表、不动产权证书、原被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年11月24日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年11月24日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2016年11月25日起计算至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约732天。综上，被告的违约天数为732天，每日违约金标准按合同约定的总房款597244元的万分之一计算，违约金共计43718元。因自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，被告在合理期限内履行了通知义务，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产所有权转移登记之日的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李晓杰违约金43718元；二、驳回原告李晓杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，首先，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司虽称涉案工程施工过程中遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，但涉案《商品房预售合同》第十条第（一）款约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”，而涉案房屋已于2015年11月24日交付。以上情况表明，即便在施工过程中存在泰安泰山大汶口旅游置业有限公司所称的不可抗力，该不可抗力也并未影响泰安泰山大汶口旅游置业有限公司按照合同约定交付房屋。也就是说，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司所称的不可抗力，与其是否承担逾期办证违约金没有关联性，亦非其可以减少违约金数额的正当抗辩理由。 其次，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司虽主张一审判决计算违约金的起始时间有误，应自2017年1月1日起计算违约金，但涉案《商品房预售合同》第二十条第（一）款中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”，而涉案房屋于2015年11月24日交付。故一审认定违约金计算的起始时间为2016年11月25日，并无不当。 再次，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司虽主张违约金计算基数不包括储藏室款项，但二审中该公司认可约定楼层购房款的《商品房预售合同》与约定储藏室购房款的附件系同时一起签订，且《商品房预售合同》第二十条第（一）款第2项明确约定“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金”，第二十五条中亦明确约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。故一审法院认定违约金计算基数包含储藏室价款，并无不当。 最后，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司虽主张涉案争议不属于人民法院主管范围，但该公司已与李晓杰签订了《商品房预售合同》，双方之间的权利义务关系应以《商品房预售合同》为准。泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的前述主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费924元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年一月十七日 书记员 崔晓元