陕 西 省 渭 南 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书     (2019)陕05民终2207号     上诉人（原审原告）：梁沛沛，女，1988年11月29日出生，汉族，住渭南市，居民。   委托诉讼代理人：白楚宁，陕西渭临律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）：赵雪红，女，1978年2月9日出生，汉族，住渭南市临渭区，居民   原审被告：渭南安居安家房产经纪有限公司。住所地：渭南市临渭区房。   法定代表人：刘洋，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：罗福刚，男，1985年11月11日出生，汉族，住渭南市临渭区，系该公司经理。   上诉人梁沛沛因与被上诉人赵雪红、原审被告渭南安居安家房产经纪有限公司（简称安居安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初4196号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梁沛沛及其委托诉讼代理人白楚宁，被上诉人赵雪红、原审被告安居安家公司委托诉讼代理人罗福刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   梁沛沛上诉请求：1、依法改判一审判决第三项为赵雪红支付梁沛沛实际损失30000元整。二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，依法应当予以改判。一审法院已认定梁沛沛的实际损失为支付安居安家公司代办手续费、中介费、评估费共计10000元，支付赔偿案外人史某某的双倍定金20000元，认定梁沛沛实际损失总数为30000元，但却以“定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”为裁判依据，只判令赵雪红支付梁沛沛实际损失10000元。对法律条文的理解出现偏差。首先，依据担保法司法解释第一百一十七条，当事人可以约定以丧失定金为代价或双倍返还定金为代价解除合同，但是解除合同后责任的处理需要依据《合同法》。按《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可心要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”当事人在解除合同后有损失的还可以要求赔偿。其次买卖合同司法解释第二十八条规定，定金和损失赔偿金可以并用，均是对于合同一方因对方违约造成的损失予以弥补，只不过定金还具惩罚性。故守约方所主张的定金双倍返还已足以弥补违约方给其造成的经济损失时，可以不再主张损失赔偿金，但是并不等于所返还的双倍定金中不包括损失赔偿金。立法的目的主要是弥补因违约给另一方造成的损失。因此定金罚则不能低于实际损失，若低于，则需要调整。在本案当中，梁沛沛支付中介公司各项费用10000元，支付赵雪红定金10000元，支付案外人史某某的双倍定金20000元，各项支出共计40000元，赵雪红需支付双倍定金后，解除合同。而在合同解除后，按合同法第九十七条规定、第一百一十三条第一款、最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，当事人在解除合同后有损失的还可以要求赔偿。故赵雪红还应承担由于合同解除给梁沛沛造成的损失30000元。除了上述一审法院认定的损失外，梁沛沛还因合同解除导致其办理的二手房贷款不能使用，并且要等三个月后才能重新办理贷款，再次办理需要重新交纳按揭的手续费。在此期间房价也有所上涨，上诉人还需重新寻找房源，交纳中介费用。请求二审法院依法改判。   被上诉人赵雪红辩称，请求驳回上诉，维持原判；二审案件受理费由梁沛沛承担。一、本案纠纷是梁沛沛与中介相互串通酿成的，故应由梁沛沛承担法律后果。1、梁沛沛与中介公司、史某某签订买卖协议，梁沛沛与赵雪红闲聊中得知此事，当着中介的面，要求赵雪红将房屋卖于她，并承诺愿代赵雪红向史某某双倍返还定金，梁沛沛后来与赵雪红、中介公司签订买卖协议后并未实际给付赵雪红定金，协议中的定金是史某某给付。2、梁沛沛通过中介只给付赵雪红10000元定金。3、梁沛沛给中介交过什么费用赵雪红不知，更未收取。根据协议约定及梁沛沛承诺，梁沛沛获得双倍返还定金外无权要求赔偿损失。二、本案《买卖协议》的违约是中介公司造成，与赵雪红无关。赵雪红已按月通过了相关资料，并将钥匙交与梁沛沛，未违约，梁沛沛未按期办理按揭手续，中介公司怠于履行合同义务。综上，赵雪红未构成违约，但服从一审判决。   原审被告安居安家公司辩称，史某某与赵雪红达成买卖协议，银行贷款审批下来，因赵雪红手续不全，迟迟不能办理过户，等待期间赵雪红与梁沛沛达成协议，赵雪红与史某某的违约金由梁沛沛支付，同样，在梁沛沛银行贷款下来之后，迟迟不能办理过户，引起本案诉讼。   梁沛沛向一审法院起诉请求：1、解除梁沛沛与赵雪红、安居安家公司签订的房地产买卖合同。2、判令赵雪红向梁沛沛双倍返还定金两万元。3、判令赵雪红向梁沛沛支付梁沛沛支出的中介费及梁沛沛代为承担的违约金共计三万元。4、赵雪红、安居安家公司承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2019年3月14日，梁沛沛作为购买人（乙方）、赵雪红作为出售方（甲方）与安居安家公司三方签订买卖协议一份，约定：甲方将其坐落于本区XX路XX花园的建筑面积100.34平方米（房屋所有权合同编号301020017）的房屋壹套出售给乙方，该房地产转让成交价为人民币贰拾捌万元整（280000）。（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括甲方已支付的维修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入住费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款）付款方式如下：（一）、定金人民币壹万元整（小写：10000）为第一部分房款，同首付款交于房产交易中心资金监管账户。支付方式为乙方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金人民币壹万元整（小写10000元整）。（二）、人民币贰拾柒万元整（小写：270000）为第二部分房款。付款方式为银行按揭付款：（1）上述第二部分房款中乙方申请银行按揭贷款人民币壹拾捌万元整（小写：180000元）（具体贷款金额以银行审批为准）支付给甲方。乙方需于2019年3月20日前申请按揭，甲乙双方须无条件配合丙方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。（2）乙方须在过户当天前付清首付款（除已付之定金外）人民币玖万元整（小写：90000元）（根据实际贷款金额多退少补）与房产交易中心资金监管账户。（3）在银行贷款审批成功之日（若甲方需解压房产的，则在解压出房地产证原件并注销抵押登记之日）起1日内，双方须签署《房地产买卖契约》并办理资金监管，办理完交纳税费手续及过户手续。领取房地产证当日，乙方须与经纪方及银行人员某某相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续，银行承诺之贷款由房产交易中心资金监管账户在办理出他项权利证后支付给甲方。甲方须在2019年5月将该房地产交予乙方使用。乙方应在签订本合同时向经纪方支付5600元。合同第八条违约责任约定：1、如乙方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由甲方及丙方各50%，甲方有权再将该房地产转让予任何人，唯甲方不可再为此向乙方进一步追究责任或要求赔偿。2、如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方，赔偿部分买方与经纪方各50%、唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合同。合同签订后，梁沛沛于当日向安居安家公司员工罗福刚两笔转账，其中一笔10000元，另一笔20000元。2019年3月12日，梁沛沛向安居安家公司员工朱芳芳转账10000元。2019年3月14日朱芳芳给付赵雪红现金10000元，赵雪红在三方协议下方收据处记载：兹收到卖方梁沛沛交来上述规定之定金人民币壹万元，收款人赵雪红。安居安家公司员工罗福刚认可梁沛沛向其转账10000元为合同约定的代办手续费、中介费、评估费共计10000元，另20000元为应退还史某某代办手续费、中介费、评估费10000元及定金10000元。另查明，梁沛沛、赵雪红、安居安家公司三方于2019年6月24日办理完二手房交易监管手续。后因赵雪红不予配合梁沛沛办理房屋产权过户手续，梁沛沛起诉法院要求解除梁沛沛、赵雪红、安居安家公司签订的协议，赵雪红向梁沛沛返还双倍定金人民币两万元，赵雪红向梁沛沛支付梁沛沛支出的中介费及梁沛沛代为承担的违约金共计三万元。审理中，梁沛沛、赵雪红、安居安家公司三方均同意解除合同。赵雪红不同意返还双倍定金并承担违约责任。一审法院院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。梁沛沛、赵雪红、安居安家公司三方签订买卖协议（居间）系各方当事人的真实意思表示，合法有效，依法予以确认。各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。现赵雪红不按合同约定配合梁沛沛办理房屋过户手续，构成违约。梁沛沛要求解除合同，赵雪红、安居安家公司均表示同意，故梁沛沛要求与赵雪红、安居安家公司解除合同的诉讼请求依法予以支持。按照有关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，依据梁沛沛、赵雪红、安居安家公司签订的买卖协议的约定及《中华人民共和国合同法》关于定金的规定，梁沛沛交付赵雪红的定金10000元，应双倍返还梁沛沛。故梁沛沛请求赵雪红双倍返还定金人民币20000元的诉讼请求依法予以支持。就梁沛沛主张要求赵雪红支付违约金30000元一节，梁沛沛提供证据能够证明其向安居安家公司支付代办手续费、中介费、评估费共计10000元，该费用为梁沛沛的实际损失。梁沛沛主张另20000元损失，其认为是梁沛沛、赵雪红、安居安家公司三方约定赔偿案外人史某某的双倍定金，赵雪红称其不知情，安居安家公司认为其中10000元为史某某支付的代办手续费、中介费、评估费，另10000元为定金，三方虽陈述不一致，但该款项属于梁沛沛的实际损失，依据有关法律规定“定金不足以弥补违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，梁沛沛主张30000元违约金依法酌情支持其实际损失10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定判决：一、解除梁沛沛与赵雪红、渭南安居安家房产经纪有限公司签订的安居安家公司买卖协议（居间）。二、赵雪红于本判决生效后15日内双倍返还梁沛沛定金计人民币20000元。三、赵雪红于本判决生效后15日内支付梁沛沛实际损失人民币10000元。四、驳回梁沛沛的其余诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由赵雪红负担。   二审经查明案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。   本院认为，梁沛沛、赵雪红、安居安家公司签订的买卖居间协议是各方真实意思表示，该协议合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。赵雪红因违反协议约定，致使房屋不能办理过户手续，导致合同不能继续履行，赵雪红构成违约，应承担相应的违约责任。梁沛沛因买卖居间协议给付赵雪红定金10000元，根据法律规定的定金罚则，赵雪红应双倍返还梁沛沛定金即20000元。因本案买卖居间协议梁沛沛向中介公司即安居安家公司支付各种手续费10000元，该款项为梁沛沛的实际损失，合同法规定了当事人对其损失有权请求赔偿,故该10000元赵雪红应赔偿梁沛沛。梁沛沛主张的另20000元系其向安居安家公司员工所转款项，安家安居公司未提供证据证明款项去向，赵雪红否认收到该款，该款不是三方买卖居间协议约定的费用及损失，梁沛沛亦未提供证据证明其代替赵雪红向案外人支付了该20000元，故梁沛沛要求赵雪红赔偿该20000元依据不足。综上所述，上诉人梁沛沛的上诉理由均不能成立，对其上诉请求依法不予支持。一审判决表述虽有瑕疵，但适用法律正确，判决结果亦正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元，由上诉人梁沛沛负担。   本判决为终审判决。           审判长   郝    翎   审判员   邢维利   审判员   栾小君       二0二0年一月九日       书记员  侯晶晶        1