河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初31107号原告：李红超，男，汉族，1981年10月5日出生，住郑州市金水区。委托代理人：王辉、魏峥（实习），河南北政律师事务所律师。被告：王杰峰，男，汉族，1980年4月22日出生，住郑州市金水区。委托代理人：张效棋、王纯，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：郑州恋之家房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市金水区郑花路59号21世纪居住社区二期三区14号楼1层东7号，社会统一信用代码：91410105559637803T。法定代表人：高洋，总经理。原告李红超诉被告王杰峰、郑州恋之家房地产营销策划有限公司（以下简称恋之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红超委托代理人王辉、被告王杰峰委托代理人张效棋到庭参加诉讼，被告恋之家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李红超向本院提出如下诉讼请求：一、解除原告李红超与二被告三方于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王杰峰返还原告李红超支付的购房款700000元及利息117576元（利息以700000为基数从2016年4月16日以同期银行贷款利率4.75%为标准暂计算至2019年10月28日为117575元，之后的利息按照上述标准计算至实际清偿之日止），差价损失暂计100万元，以上暂共计1817576元；三、被告恋之家公司返还原告支付的佣金1500元及利息256元（利息以1500为基数从2016年3月28日以同期银行贷款利率4.75%为标准暂计算至2019年10月28日为256元，之后的利息按照上述标准计算至实际清偿之日止），并承担违约责任；四、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年3月27日，原告李红超与被告王杰峰在被告恋之家公司居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告自愿购买被告王杰峰拥有的位于郑州市××21世纪居住社区42号楼西6单元1-2层东户的房产，房屋所有权证号14××60，房屋建筑面积157.04平方米，房屋价款为165万元；另约定，合同签订后原告支付定金及佣金10万元，付款方式为按揭贷款；如房产已抵押，明确由被告王杰峰予以解押。当日原告依约向居间方恋之家公司转账10万元，恋之家公司出具收到原告佣金2万元的收据，被告王杰峰出具收到购房定金8万元的收据（由中介方代转）。《房屋买卖合同》签订后，被告王杰峰未依约解除房屋设定的银行抵押，均以没有钱为借口推托。2016年4月15日，为促成交易，原告李红超迫于无奈向被告王杰峰支付62万元，用于被告王杰峰对涉案房产的银行贷款解押，并约定房屋过户时，该房款冲抵首付款；若被告王杰峰单方面原因造成该房产无法过户到原告名下的，被告王杰峰应在三日内全额退还原告首付款。2016年4月15日，原告李红超依约向被告王杰峰账户转账62万元，被告王杰峰收到购房款项，未用于涉案房屋解押。原告多次催促被告王杰峰办理过户手续，被告均以种种理由搪塞。原告被迫于2016年9月23日向郑州市金水区法院起诉，诉求被告王杰峰履行合同。庭审中，原告才知晓涉案房产早在2014年9月19日就抵押给案外人秦正平。目前，《房屋买卖合同》已经无法继续履行，被告王杰峰多次违约，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身权益，诉至本院。被告王杰峰辩称：答辩人同意解除房屋买卖合同并退还原告的购房款，因原告此前拒不接收答辩人退还的购房款并拒绝解除合同，故原告主张的购房款利息损失不应由原告承担。二、就合同无法履行一事，金水区法院的生效判决书已经判决被告承担违约金20万元，原告就同一违约行为不能重复主张违约损失，原告主张利息损失及房屋差价损失的诉讼请求违反了一事不再理的原则，依法应当驳回。三、原告在签署房屋买卖合同时对该房屋存在两次抵押的事实是知情的，但并未征得抵押权人的同意，原告对合同无法履行的结果也存在明显的过错，原告也应承担相应的损失。被告恋之家公司未到庭答辩。经审理查明：1、2016年3月27日，原告与被告王杰峰在恋之家公司居间下签订房屋买卖合同一份，约定：卖方（甲方）王杰峰、买方（乙方）李红超、居间方恋之家公司（丙方），甲方拥有位于金水区××21世纪居住社区42号楼西6单元1-2层东户的房产，房屋所有权证号14××60，房屋建筑面积157.04平方米；乙方自愿购买甲方上述房产，房屋价款为165万元（该价款含一个固定车位及储藏室一间）；乙方于合同签订时支付定金及佣金10万元；丙方的佣金由乙方支付16500元，并由乙方向丙方支付代办费2000元。同日，被告恋之家公司出具收据一份，载明：收到李红超2万元。被告王杰峰出具收据一份，载明：今收到李红超购房定金8万元，由中介方代转。2、2016年4月15日，原告及二被告签订借款协议一份，约定：甲方王杰峰、乙方李红超、丙方恋之家公司，乙方购买甲方位于金水区××21世纪居住社区42号楼西6单元1-2层东户的房产，成交价165万元；乙方借给甲方62万元，用于甲方对上述房产的银行贷款解押还贷；房屋过户时，乙方向甲方交还借款凭证，该房款冲抵首付款；若甲方单方面原因造成该房产无法过户到乙方名下的，甲方应在三日内全额退还乙方首付款，或者甲方自愿放弃所售房产（金水区××21世纪居住社区42号楼西6单元1-2层东户，郑房权证号：14××60）的所有权，并将该房产的所有权归乙方所有；丙方为见证方。次日，原告向被告王杰峰账户转账62万元。3、2016年9月30日，被告王杰峰向原告邮寄一份通知书，载明：双方于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》在履行过程中出现特殊情况致使无法履行……请在收到本通知书后五日内与我联系协商解决避免双方损失扩大，如你方不再想要房请给予你的银行账号，我将退还你已支付的部分款项……。该通知书于2016年10月1日被妥投。4、另查明，2014年9月19日，被告王杰峰与案外人秦正平签订一份借款合同一份，约定：出借人秦正平、借款人王杰峰，借款金额22万元，自2014年9月19日起至2015年7月18日止，抵押物为王杰峰所有的涉案房产。2014年9月22日，郑州市黄河公证处就该借款合同进行了公证。案外人就该涉案房产的抵押办理了房屋他项权证书。本院认为：原告与二被告签订的《房屋买卖合同》及原告与被告王杰峰签订的《借款协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。因合同履行过程中出现被告王杰峰履行不能的情形，原告诉请解除涉案房屋买卖合同，被告王杰峰同意解除，故本院确认原告与二被告签订的房屋买卖合同予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。因原告已向被告王杰峰支付房款共计70万元，合同解除后，被告王杰峰应当向原告退还该70万元房款。关于房款利息，被告王杰峰辩称原告此前拒不接收答辩人退还的购房款，原告主张的购房款利息损失不应由其承担。但是根据被告王杰峰向原告发出通知书的时间及内容，当时双方并未就合同解除事宜达成合意，被告王杰峰的行为亦未发生解除合同的效力，原告不向其提供银行账号、不接受其退款的行为并无不当，现因被告王杰峰的原因致使合同履行不能，被告王杰峰应当向原告支付上述房款的利息。关于原告诉请被告王杰峰支付房屋差价损失，本院认为签订买卖合同时被告王杰峰、恋之家公司负有如实告知房屋权属情况的义务，原告亦有义务将案涉房屋的权属现状了解清楚，涉案合同因未明确指出房屋两次抵押的情况致使合同目的无法实现，合同各方均存在一定过错，结合郑州市房屋价格上涨客观事实，该损失应属客观存在，故参考签订合同的时间、各方过错程度、涉案房屋的价值及相应价格的变动，对于原告该诉请，本院支持35万元。另，根据合同约定，被告恋之家公司应当收取原告佣金及代办费共计18500元，但是根据被告恋之家公司向原告出具的收据显示，其实际收取原告20000元，且前述佣金及代办费18500元经被告王杰峰以违约金的形式已予以赔偿，现该合同已经解除，被告恋之家公司应当向原告返还多收取的1500元。因双方均未表明该费用的性质，且原告明知被告恋之家自收费时即多收取了该部分费用，但其并未及时要求收回，故关于原告诉请该部分费用的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李红超与被告王杰峰、郑州恋之家房地产营销策划有限公司于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王杰峰于本判决书生效之日起十日内退还原告李红超购房款70万元并支付利息（利息以70万元为基数，自2016年4月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日完毕之日止，按照全国银行同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；三、被告王杰峰于本判决书生效之日起十日内支付原告李红超房屋差价损失35万元；四、被告郑州恋之家房地产营销策划有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告李红超1500元；五、驳回原告李红超的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10587元、财产保全费5000元，由被告王杰峰负担11797元，被告郑州恋之家房地产营销策划有限公司负担50元，原告李红超负担3740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张卫国二〇二〇年一月七日书记员  赵 凯