新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民终4108号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马燕琴，女，回族，1985年10月1日出生，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李尚庆，新疆创新律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵慧，女，汉族，1974年7月18日出生，乌鲁木齐市米东区天奕宾馆总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：白丽，新疆星河律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐市米东区天奕宾馆，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 经营者：邵蜀伟，男，汉族，1970年10月22日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：邓萱，新疆星河律师事务所律师。 上诉人马燕琴因与上诉人赵慧、乌鲁木齐市米东区天奕宾馆（以下简称天奕宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2018）新0109民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人马燕琴的委托诉讼代理人高宏天、李尚庆，上诉人赵慧的委托诉讼代理人白丽，天奕宾馆的委托诉讼代理人邓萱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马燕琴的上诉请求：请求依法撤销一审判决第五项，改判我向赵慧、天奕宾馆支付房屋租金为121,643.84元[600,000元÷365天×74天（3月8日-5月21日）]。事实与理由：一审判决认定涉案房屋租赁合同解除时间与事实不符。由于涉案租赁房屋所属的整栋楼房的消防验收不合格，导致我无法办理合同备案及相关手续，不能实现租赁合同的目的。我在2018年5月7日与赵慧面谈时，已明确通知赵慧解除房屋租赁合同，并要求赵慧退还已支付的租金，赵慧拒不退还，我在2018年5月21日继续通过微信要求赵慧退还租金，赵慧仍不退还，故我们双方解除合同的时间应为2018年5月21日，而非公证送达催告函的2018年7月23日，房屋租金计算的期限也应截止至2018年5月21日。综上，请求二审法院支持我的上诉请求，依法改判。 针对马燕琴的上诉，赵慧辩称，马燕琴的上诉请求不成立，其说涉案房屋消防不过关，导致其无法实现合同目的，涉案房屋经过消防验收及竣工验收是合格的，我作为出租方履行了义务。我们双方在合同中约定了解除条件，承租方终止合同要提前三个月通知，但其没有提出过，且双方在合同中有约定，办理证照由承租方自己完成，故请求驳回马燕琴的上诉请求。 天奕宾馆辩称，合同是赵慧与马燕琴签订的，与天奕宾馆无关，一审法院判决赵慧和天奕宾馆共同承担责任是不对的，我方不同意马燕琴的上诉请求。马燕琴提到的解除时间，我方同意赵慧的答辩意见。 赵慧的上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月23日解除；2.请求撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回马燕琴要求返还租金400,000元、赔偿设计费58,400元、支付违约金120,000元的诉讼请求；3.请求撤销一审判决第五项，改判马燕琴支付租金375,000元；4.请求撤销一审判决第六项，改判马燕琴支付2018年暖气报停费12,562元。事实与理由：一、涉案房屋已通过消防验收，我不存在违约情形，故不应返还房屋租金及承担违约金。二、马燕琴在一审中仅提交了一张收据，未提供设计费的转账凭证及相关发票，不能证实其已足额支付了设计费，且我并非违约方，故不应承担设计费用58,400元。三、根据双方合同约定，租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，马燕琴2018年7月23日发出催告函的行为，是履行解除合同提前三个月的通知义务，故合同解除时间应在2018年10月23日，其仍应承担三个月的租金，即马燕琴应支付我2018年3月8日至10月23日租金375,000元。四、根据双方合同约定，租赁期间的水电暖费用由马燕琴承担，我已支付2018年度暖气报停费12,562元，该费用应由马燕琴承担。 针对赵慧的上诉，天奕宾馆辩称，同意赵慧的上诉请求。 天奕宾馆的上诉请求：请求撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回马燕琴要求天奕宾馆返还租金400,000元、赔偿设计费58,400元、支付违约金120,000元的诉讼请求。事实与理由：天奕宾馆不是本案适格被告，无须履行合同相关义务，不应承担相关责任。本案《房屋租赁合同》的双方为赵慧与马燕琴，内容是赵慧与马燕琴就房屋租赁履行过程中，双方权利义务的约定，与我方无关。我方只是代赵慧收取了马燕琴支付的部分房屋租金，代收租金行为所产生的法律后果直接归属于赵慧，与我方无关。之后《房屋租赁合同》的履行也是赵慧与马燕琴共同商议，我方无权干涉，也不应承担相关责任，一审法院判决我方与赵慧共同承担返还房屋租金、赔偿设计费、支付违约金的责任，属主体认定不当，应当予以纠正。 针对天奕宾馆的上诉，赵慧辩称，同意天奕宾馆的上诉请求，是我与马燕琴签订的合同，与天奕宾馆无关，虽然天奕宾馆代收了400,000元，但与其没有关系。 针对赵慧、天奕宾馆的上诉，马燕琴共同辩称，请求驳回赵慧、天奕宾馆的上诉请求。1.赵慧、天奕宾馆所提交的消防验收合格意见及建设规划许可证并非涉案房屋的，其没有提交证据证明涉案房屋消防验收合格，也不能证实已经取得了建设工程规划许可证，导致我无法使用涉案房屋，故其应当全额退还我的租金400,000元。2.我提交有设计公司出具的收据，赵慧、天奕宾馆是过错方，其应当承担该费用。3.赵慧、天奕宾馆提交的是租赁合同签订之前的暖气费发票，该款与我无关。4.我所租赁房屋不具备合法使用条件，合同目的不能实现，赵慧、天奕宾馆存在违约，其支付违约金完全符合法律规定。 马燕琴向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，赵慧、天奕宾馆退还房租400,000元；2.判令赵慧、天奕宾馆赔偿设计费116,800元；3.判令赵慧、天奕宾馆承担违约金120,000元。 赵慧、天奕宾馆向一审法院反诉请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》真实有效，马燕琴支付七个半月的租赁费375,000元及违约金120,000元；2.马燕琴支付当年的暖气费12,562元及提前支付利息1,449元；3.判令马燕琴支付设计费。 一审法院认定事实，2018年3月8日马燕琴、赵慧签订《房屋租赁合同》一份，出租方为赵慧（合同甲方），承租方为马燕琴（合同乙方），合同内容为：第一条、房租基本情况：一、甲方房屋（以下简称该房屋）位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区整层（建筑面积1000平方米左右）及第一层第9号门面（左手第一间）（建筑面积125平方米）无装修。第二条、房屋用途：该房屋用途为亲子培训，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，该房屋消防审批手续及设施均由乙方自行承担办理，甲方不承担任何违约责任。第三条、租金、交付方式、交付期限、终止方式：一、租赁期限：租期为十年，自2018年3月8日至2027年3月7日止，在此期间，任何一方要求终止合同须提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同。在终止合同签订前本合同仍有效，并偿付对方总租金20%的违约金。二、该房屋前三年期内租金为人民币600000元／年（大写陆拾万元整）签订合同时一次付清第一年租金，后期按每年度支付，每年度前60日内乙方向甲方一次性支付租金600000元（陆拾万元整）……三、乙方租赁期间水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费、消防等其它由乙方经营使用而产生的费用，以及任何经济纠纷均由乙方自行承担，采暖费应于每年12月31日前交清。租赁结束时乙方须交清欠费。……第四条、关于装修及改变房屋结构的约定：甲方同意在对房屋结构、内部设施不产生改变、损毁、合理使用并爱护该房屋及附属设施的情况下，乙方可对房屋进行装修，投资由乙方自理。第五条，合同期届满：一、租赁期届满后本合同终止，若延续租赁需提前30日通知甲方，双方以延续合同为准，甲方承诺，本合同到期后，乙方有优先承租权，续租租金以递增方式应随房屋所在地经济市场情况而调整。……第六条、免责条件：房屋如因不可抗力的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任，……。合同签订当日马燕琴交付租金400000元，并由天奕宾馆出具收据一份。同年3月26日马燕琴与深圳市金城环艺装饰设计工程有限公司（以下简称金城环艺装饰公司）签订建筑工程设计合同一份，工程名称为：金豆豆教育中心室内装修设计工程，地点为：米东区华阳小区1号楼二层。设计费为116800元，该合同约定鉴定合同当日付费比例50%，效果图确定完毕当日付25%，交付所有图纸当日付25%。庭审中，马燕琴提交金城环艺装饰公司收据一份，金额为58400元。2018年7月23日马燕琴经米东区公证处向赵慧、天奕宾馆发出催告函及现场工作记录各一份，催告函内容为：赵慧、乌鲁木齐市米东区天奕宾馆：2018年3月8日，我与贵方签订了房屋租赁合同，合同约定贵方将位于乌鲁木齐市米东区整层（建筑面积1000平方米左右）及第一层第9号门面（左手第一间）（建筑面积125平方米左右）出租给我，合同签订当日，我向贵方支付400000元租金，因签订合同时贵方未披露房屋无合法手续，贵方将房屋交付后，我就出资聘请专业设计人员进行室内装修设计，现因贵方的出租房屋没有合法手续，导致双方无法到房产部门办理房屋租赁合同备案登记手续及消防手续，我租赁房屋的目的不能实现，现对贵方提出以下催告要求：1.解除双方于2018年3月8日鉴订的房屋租赁合同，退还房租400000元；2.承担设计费116800元；3.承担违约金120000元。合计636800元。望贵方在收到催告函后10日内给予答复，并将上述款项交付于我方，逾期视为贵方同意我方的要求。同年7月25日米东区公证处作出（2018）新乌米东证字第10898号公证书。庭审中马燕琴提交一份建筑消防设计防火审核申报表，申请单位为：米泉市福燕房地产开发有限责任公司，申报时间为：2004.4.24，工程名称：米泉市华阳小区1-5＊商住楼。2011年6月24日天奕宾馆经营者邵蜀伟与新疆万紫千红建安集团房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同编号：ＧＦ-2000-0171／0020623，出卖方为：新疆万紫千红建安集团房地产开发有限公司，代表人签字为马文贵。买受人为：邵蜀伟。买受商品房为：05幢01-02层。庭审中，赵慧提交米泉市公安消防科建筑工程消防验收意见书一份，内容为“关于米泉市华阳小区1＊4＊商住楼消防验收合格的意见”。同时提交建筑工程规划许可证一份和房屋租赁合同及收据，证实房屋所有权的情况以及建设、消防和租赁情况。2018年3月8日收款人为易建新收条一份，内容为：今收到赵慧支付银行定额存款利息贴现补款（1449）壹仟肆佰肆拾玖元。赵慧、天奕宾馆为证实其主张提交了2015年、2016年、2017年交纳采暖费票据复印件和照片若干张。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。依法成立的合同,自成立时生效。当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，马燕琴、赵慧签订合同时赵慧已经知道马燕琴租赁房屋是为了开办亲子培训机构，其属于人员密集场所，需要办理消防审批手续，双方在合同中也有约定消防审批手续由马燕琴办理，该消防审批手续应是马燕琴所租房屋的消防审批手续，而办理所租房屋的消防审批手续的前提是该租赁房屋所在的整栋楼房要有消防验收合格的相关资料。通过本案的审理和法院向消防部门调查了解，赵慧未能提供该栋楼房消防验收合格的相关资料，消防部门也未查到该栋楼房有关消防验收合格的相关资料。综上，赵慧在签订合同时未尽到完全的告知义务，致使马燕琴不能办理合同备案及相关的消防验收，使其不能实现租赁房屋的目的,故对于马燕琴主张解除双方2018年3月8日签订的房屋租赁合同本诉请求,原审法院予以支持。2018年7月23日马燕琴以公证文书的形式向赵慧、天奕宾馆发出催告函，解除合同的通知到达赵慧、天奕宾馆时，视为合同解除，故该合同自2018年7月23日解除。自双方签订合同至合同解除期间，该房屋由马燕琴管理，期间马燕琴应当按照双方合同约定支付相关费用，双方在合同中约定一年租金600,000元，马燕琴自2018年3月8日至2018年7月23日共计使用4个半月，期间租金为225,000元（600,000元÷12月×4.5月）应由马燕琴承担。故对于赵慧、天奕宾馆要求马燕琴支付房屋租金的请求，原审法院予以支持，但租金计算应按4个半月计算。在双方签订合同的当天马燕琴交纳房屋租金400,000元，该笔租金系天奕宾馆收取，故赵慧和天奕宾馆应共同返还马燕琴。关于马燕琴主张的设计费用，设计费用是马燕琴为实现合同目的而产生的必要投入资金，因赵慧、天奕宾馆原因致使合同不能履行责任在于赵慧、天奕宾馆，该损失应由赵慧、天奕宾馆承担，马燕琴对于设计费用向法院提交了合同一份及收据一份，金额为58,400元，收据金额与设计合同所约定的第一次付款的金额相一致，故设计费原审法院确定为58,400元，由赵慧和天奕宾馆支付给马燕琴。关于违约责任，因赵慧、天奕宾馆在签订合同时未能尽到完全的告知义务，其行为已经构成违约，其应承担相应的责任，合同中双方约定违约方按租金总额的20%支付违约金，故对马燕琴主张违约金120,000元（600,000元×20%），原审法院予以支持，由赵慧和天奕宾馆承担。对于赵慧、天奕宾馆要求马燕琴支付违约金的反诉请求，原审法院不予支持。关于赵慧、天奕宾馆主张支付2018年暖气费12,562元的反诉请求，双方签订合同系2018年3月8日，赵慧、天奕宾馆提交的相关证据中没有2018年采暖费缴纳的相关证据，故对赵慧、天奕宾馆的该项反诉请求原审法院不予支持。关于赵慧、天奕宾馆提前支付利息1,449元的反诉请求，因该利息的收款人并不是马燕琴，故对赵慧、天奕宾馆的该项反诉请求原审法院不予支持。据此判决：一、解除马燕琴与赵慧2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》，于2018年7月23日解除；二、赵慧、乌鲁木齐市米东区天奕宾馆返还马燕琴房屋租金400,000元，于本判决生效之日起十日内支付；三、赵慧、乌鲁木齐市米东区天奕宾馆赔偿马燕琴设计费58,400元，于本判决生效之日起十日内支付；四、赵慧、乌鲁木齐市米东区天奕宾馆给付马燕琴违约金120,000元，于本判决生效之日起十日内支付；五、马燕琴支付赵慧、乌鲁木齐市米东区天奕宾馆房屋租金225,000元（600,000元÷12月×4.5月），于本判决生效之日起十日内支付；六、驳回赵慧、乌鲁木齐市米东区天奕宾馆其它反诉请求。 二审期中，当事人围绕其上诉请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。马燕琴提交新证据：1.马燕琴与赵慧微信通话记录，用于证实2018年5月28日马燕琴就通知赵慧，要求其退还租金，该时间应为双方合同解除时间；2.发票一张，用于证实已支付设计费。赵慧、天奕宾馆对证据1的真实性、关联性不予认可，双方合同约定解除须提前三个月通知；对证据2不予认可，不仅要有发票，还应有转账凭证。赵慧提交新证据：暖气费发票，用于证实房屋已实际交给马燕琴，该费用应由其承担。马燕琴对该证据的真实性、合法性均不认可，暖气费都应是发票，而这只是个收据，且这也是整栋楼的，我只是租赁了其中一部分，即使承担，也只能是一个多月。天奕宾馆对赵慧提交的证据认可。本院对上述证据的真实性及与本案的关联性将结合其他证据综合予以认证。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。 本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。 本院认为：围绕马燕琴及赵慧、天奕宾馆提出的上诉意见和各自的答辩意见，结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定意见如下：一、关于合同解除时间的认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，马燕琴与赵慧在2018年3月8日签订《房屋租赁合同》，2018年7月23日马燕琴经米东区公证处向赵慧、天奕宾馆发出催告函，明确表示要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，依照上述法律规定，一审判决双方《房屋租赁合同》解除时间为2018年7月23日符合法律规定，本院予以维持。马燕琴上诉认为双方《房屋租赁合同》解除时间应为2018年5月21日，当日其已明确告知赵慧要求解除合同，但根据其所提交的证据，并不能证实在2018年5月21日其已向赵慧明确表明要求解除双方之间的租赁合同，故对马燕琴的该上诉理由，本院不予采纳。赵慧上诉认为双方《房屋租赁合同》解除时间应为2018年10月23日，马燕琴与赵慧虽然在《房屋租赁合同》中约定任何一方要求终止合同须提前三个月通知对方，经双方协商后签订终止合同，但这只是说如果一方要求终止合同须提前三个月通知对方，并不能藉此就认定双方的租赁合同必须在三个月后才能解除，故对赵慧的该上诉理由，本院亦不予采纳。二、关于租赁费及违约金的问题。马燕琴、赵慧签订的《房屋租赁合同》于2018年7月23日予以解除，马燕琴应支付赵慧2018年3月8日至7月23日之间的租赁费。马燕琴、赵慧、天奕宾馆关于租赁费的上诉意见，本院均不予采纳。三、关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，马燕琴租赁房屋系用于开办亲子培训机构，因赵慧未能提供租赁房屋消防验收合格的资料，消防部门也未查到该房屋有关消防验收合格的相关资料，导致马燕琴不能办理合同备案及相关消防验收，马燕琴租赁房屋的合同目的无法实现，赵慧构成违约，应依据双方合同约定承担违约责任，一审法院判决赵慧支付违约金符合法律规定，赵慧上诉不应承担违约金的请求，本院不予采纳。四、关于设计费的问题。马燕琴主张因装修涉案房屋所支出的设计费58,400元，提交收据及发票，赵慧不予认可，但未提交任何反驳证据，故对其该上诉意见，本院不予采纳。五、关于暖气费的问题。赵慧主张要求马燕琴支付当年暖气费12,562元，在一审中所提交的交纳暖气费票据为涉案合同租赁期限之前的，其在二审中所提交的证据也不足以证实其主张，故对其该上诉请求，本院亦不予支持。六、关于天奕宾馆是否应承担责任的问题。涉案《房屋租赁合同》虽然是马燕琴与赵慧所签订，但天奕宾馆在赵慧签订合同后即收取了马燕琴交纳的租赁费400,000元，而涉案房屋系天奕宾馆经营者邵蜀伟所有，天奕宾馆认为其收取租赁费只是代收行为，但并未提交相应的证据予以证实，故一审法院判决天奕宾馆承担共同给付责任并无不当，天奕宾馆上诉不应承担给付责任的理由，本院不予采纳。 综上，马燕琴、赵慧、天奕宾馆的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费25,086.36元，由马燕琴负担2,367.12元（已付）、赵慧负担13,135.24元（已付）、天奕宾馆负担9,584元（已付）。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  柳 燕 审判员  姚 雷 二〇二〇年一月二十一日 书记员  刘 晓