新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初4342号原告（反诉被告）：新疆中收农牧机械有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。法定代表人：丁健，职务：总经理。委托诉讼代理人：于新军，新疆西域律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯春梅，女，1975年8月19日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：郭金声，新疆万和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋峻，男，1967年11月16日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。原告（反诉被告）新疆中收农牧机械有限公司与被告（反诉原告）侯春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆中收农牧机械有限公司的委托诉讼代理人于新军，被告侯春梅的委托诉讼代理人郭金声、蒋峻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新疆中收农牧机械有限公司向本院提出诉讼请求，诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《租赁合同》，被告返还租赁物；2.判令被告支付拖欠租赁费500000元；3.判令被告赔偿原告违约金60000元，以上合计560000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由是：2017年4月21日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告将乌鲁木齐市厂区2000多平方米的厂房租赁被告使用，被告按照租赁物的现状承租，被告自行办理消防、施工的相关手续，租赁期限为3年，即从2017年5月1日至2020年4月30日止，每年租金300000元，第一年租金在2017年5月1日前支付，第二年租金在2018年4月1日前支付。合同签订后，原告收到被告支付的第一年租金300000元，原告向被告交付租赁物，被告进行装修施工，合同正常履行。到2018年3月，原告就通知被告按照合同约定应该在2018年4月1日前支付第二年的租金300000元。被告没有按照合同约定支付第二年的租金，原告又多次催促被告交纳租金，被告对原告的正当要求置之不理，即不交纳租金，也不退还租赁物解除合同，被告的这种行为给原告造成重大的经济损失。被告侯春梅辩称，对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。但不认可原告第二至第四项诉讼请求。合同不能实现的原因是原告工业厂房的属性限制不能进行商用，原告一直不能提交产权证及消防验收备案，被告也不能继续进行装修，故导致原被告双方合同无法实现是在于原告。同时，被告提出反诉，反诉请求为：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被反诉人返还租赁费300000元、押金30000元；3.判令被反诉人赔偿装修损失2145102.69元；4.判令被反诉人赔偿违约金60000元，以上合计2481102.69元；5.判令被反诉人承担本案诉讼费及鉴定费;其事实与理由为：2017年4月1日，被告与原告签订《租赁合同》，约定原告将友朋街路北厂区2000多平米的厂房租赁给被告使用，所有设施及施工等相关手续由被告办理。租赁期限3年，即从2017年5月1日至2020年4月30日止，年租金300000元，第一年租金在2017年5月1日前支付，第二年租金在2018年4月1日前支付。合同签订后，被告交付租金300000元，押金30000元。接收场地后，被告即组织工人进行装修施工，期间消防部门、社区警务站多次进入施工现场核查产权权属证明及消防手续因无法提供而被责令停工。被告多次要求原告提供原始产权凭证及原建筑消防审核意见书，但原告迟迟未予提供。双方就此事如何解决多次协商，因被告装修投资及租金问题未达成一致，被告装修无法继续，营业执照亦无法办理。经被告申请，法院委托新疆宏昌建设工程项目管理有限责任公司工程鉴定造价为2145102.69元。原告新疆中收农牧机械有限公司对于被告侯春梅的反诉请求辩称，被告要求解除合同的诉讼请求予以认可，其余诉讼请求不认可。反诉人一直欠付租金，违反合同约定，故我方要求收回租赁物。反诉人要求返还押金没有依据，2017年5月1日-2020年4月30日是合同期限，原告已经将租赁物交付被告使用两年多，现尚欠租金50万元，押金是水电暖的费用，现被告要求返还没有依据。装修损失也没有法律依据，原被告签订的合同租金物就是车间，被告到现场看了以后进行交付，消防等手续由承租方自行办理，被告的装修与我方无关，被告不可移交的物品是留给原告的，不存在赔偿损失。违约方是被告，原告也多次要求支付租金但是被告避而不见，综上，被告违约在先，请求法院驳回被告第2-第5项诉讼请求。原告新疆中收农牧机械有限公司围绕诉讼请求提供以下证据：1.会议纪要一份，证明中收公司政策性破产，中收农牧公司对其进行了重组，出租房产，进行生产确保企业稳定；2.确认书一份，证明出租房屋是由中收农机公司破产管理人管理，管理人同意原被告签订的租赁合同，并要求全面履行该合同，原告有权对外出租涉案厂房；3.租赁合同，证明被告了解出租房屋的现状，愿意按现状承租，被告自行办理消防、施工等手续，约定租金及违约金；4.房产证复印件三份，证明出租房屋面积并有合法的手续；5.收据两份（租赁费和押金），证明租赁费30万元，押金3万元，合同已经实际履行；6.房屋租金催缴通知书一份，证明被告欠付租金，原告要求被告支付租金，被告至今未支付导致合同无法履行，原告要求解除合同返还租赁物支付拖欠租金50万元及赔偿违约金6万元；7.新疆维吾尔自治区办公厅文件，证明原告出租的固定资产都是厂房工业用房形式出租，承租人如何使用是承租人的事情。8.收据5份，从2017年10月-2019年11月25日，证明水费和电费合计23436.62元。被告对第1、2、3、5份证据的真实性、有效性及关联性予以认可；第4份证据的真实性、有效性及关联性不予认可；第6份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可；第7、8份证据的真实性、有效性及关联性不予认可。本院对以上证据的真实性、有效性及关联性予以确认。被告侯春梅围绕自己的抗辩理由提供以下证据：1.评估意见书一份，证明被告的实际投入和花费，只多不少；2.收条，证明垃圾清运已经给证人交付了13200元+31600元垃圾清运费的事实。3.证人刘某的当庭证言。原告对第1份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可；第2、3份证据的真实性、有效性及关联性不予认可。本院对第1份证据的真实性、有效性及关联性予以确认，第2、3份证据的真实性、有效性及关联性不予确认。本院经审理，认定事实如下：2017年4月13日，被告侯春梅向原告新疆中收农牧机械有限公司支付了第一年的租金300000元，及押金30000元。4月21日，原告新疆中收农牧机械有限公司（出租方，甲方）与被告侯春梅（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：原告将位于乌鲁木齐市厂区原装配车间，面积为2070平方米的厂房及原酸洗车间，面积为600平方米的厂房及周边指定场地租赁给被告侯春梅使用。租赁期限为三年，即从2017年5月1日起至2020年4月30日止。自2020年5月1日止2020年7月30日为装修期，装修期为3个月（经本院询问，原被告均认可，实际双方约定租三年再免费让被告使用三个月，所以把装修期限放到了后面）。装修期间的水、电、暖等相关费用由被告向原告支付。被告自愿在房屋现有的状态下接手施工，所有消防及施工等相关手续由被告自行办理。租金为300000元／年，被告应于2017年5月1日前以现金或者转账的方式向原告支付全年租金。第二年租金应于2018年4月1日前向原告支付，第三年租金应于2019年4月1日前向原告支付。被告需另外交纳（水、电、暖费用及各项设备等）押金30000元。租期满后，合同终止，被告交清租金及水、电、暖物业等相关费用后，原告即可无息退还被告押金。原告应在收到被告支付第一年全额租金本合同生效之日起1日内，将租赁物按现状交付于被告。被告同意按租赁物的现状承租。本合同租赁期间未经原告书面同意被告不得改变租赁物的结构，不得另行增加其他设施。租赁期满后同等条件下，被告可优先续租，如被告不再续租离场，则被告建设的不可移动的设施无偿留归原告。被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日则按年租金总金额的3‰的标准按照逾期天数向原告支付逾期付款违约金；如一方违约致使本合同无法履行，违约方应当向守约方按年租金总额的20%支付违约金。双方签订后，被告对租赁的厂房进行装修，用于开餐饮广场。2018年9月13日，原告给被告出具了《房屋租金催缴通知书》，内容为：尊敬的租户侯春梅女士：根据我司与贵方于2017年4月21日签订的《租赁合同》，贵方应于2018年4月1日之前向我司支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金300000元。2018年4月起我司多次向贵方致电、面谈催缴租金，贵方至今未支付。《租金合同》第九条第一款约定“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日则按年租金总金额的3‰的标准按照逾期天数向甲方支付逾期付款违约金”。为妥善解决此问题，我司特致函贵方，请贵方在接到本通知之日起5日内向我司支付上述房屋租金300000元。若逾期仍不支付，我司将追究贵方逾期付款违约责任，并有权解除双方《租金合同》，由此产生的后果及责任全部由贵方承担。庭审中，经被告申请，本院委托新疆宏昌建设工程项目管理有限责任公司对案涉厂房及周边的装修、绿化进行了造价鉴定，鉴定价值为：其中1.位于乌鲁木齐市新市区厂区原2070平方米装配车间内搭设的钢结构夹层，原600平方米酸洗车间、两个装配车间内所有门窗的更换，全车间的粉刷，屋面防水，排水改造，车间南面墙的加固；酸洗车间屋面防水及酸洗车间旁小房的排水；环绕两个厂区的戈壁料路面、混凝土路面铺装，路沿石安砌，共计200米；环绕两个厂区的1500-2000平方米绿化，200颗数栽植，树池砌筑，花砖铺装，造价为1931891.86元；2.鉴定造价中规费为58669.5元，税金为191448.73元，合计250118.23元；3.因申请人侯春梅提供的垃圾外运收条只体现了垃圾外运车数、每车单价及垃圾外运总价，未说明垃圾外运工程量，并且无法核实，同时原被告对垃圾外运工程量存在争议。根据2019年9月12日，对对被告的询问笔录，外运垃圾3620立方米，外运至，经核实平均运距为10ＫＭ，计算造价为213210.83元，此项造价不包含在此次鉴定意见造价内，如何认定由人民法院裁定。现租赁物仍由被告占有。庭审中，被告认可至今仍未交纳2017年10月至2019年11月25日期间的水费和电费，合计23436.62元。另查明，新疆维吾尔自治区人民政府办公厅于2011年12月22日，形成关于中收农机股份有限公司政策性破产重组有关问题的会议纪要（新政阅〔2011〕126号），会议明确：二、自治区支持由中国机械工业对中收农机股份有限公司进行重组整合。破产企业和接盘企业要加大政策宣传，有效盘活破产企业资产，妥善安置破产企业职工，最大限度维护职工合法权益，保持职工思想不乱，企业生产不断，确保企业稳定。2017年4月21日，原被告签订《租赁合同》后，中收农机股份有限公司破产管理人出具确认书，内容为：2017年4月21日，新疆中收农牧机械有限公司与侯春梅签订《租赁合同》，中收农机股份有限公司破产管理人同意新疆中收农牧机械有限公司与侯春梅签订并全面履行该《租赁合同》。双方签订《租赁合同》后，原告向被告交付了案涉租赁厂房的房屋所有权证复印件，房屋所有权人均为中收农机股份有限公司新疆分公司，其中一个生产车间的建筑面积为2096.15平方米，一个生产车间的建筑面积为465.76平方米（庭审中，虽然被告对原告提交的房屋所有权证复印件不予认可，但经本院向被告询问：“如何确定装修车间的面积”？被告回答：“我方进行了测量，装配车间面积是2070平米，酸洗车间我方测量的是500多平米”。被告的回答与原告提交的房屋所有权证复印件所记载的案涉租赁物的建筑面积基本一致）。本院认为，首先，由于原告新疆中收农牧机械有限公司与被告侯春梅在庭审中，均同意解除双方《租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除；故本院对原被告提出的解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应向原告返还其承租的位于乌鲁木齐市厂区原装配车间的厂房（建筑面积为2070平方米）及原酸洗车间的厂房（建筑面积为465.76平方米的）及周边指定场地。其次，原被告应当承担的违约责任。原告要求解除合同的原因是被告长期未交纳租金，被告要求解除合同的原因是在对租赁物装修过程中，因原告无法提供租赁物原始产权凭证及原建筑消防审核意见书，无法进行消防审查、验收，所以无法投入使用。第一，依据《中华人民共和国消防法》的相关规定，建设单位有义务将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，未经设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工；……这说明，被告作为案涉租赁物的承租方，装修工程的建设方，是有义务报送消防设计文件至主管部门进行审查的。经本院向相关部门询问，被告在向主管部门报送审查时，是需要提交案涉租赁物原消防审核文件的，虽然原被告双方在《租赁合同》中没有约定原告提交资料的义务，但原告仍有提交此项相关资料的附随义务，庭审中，原告并未提交此方面的证据，因此，原告对于双方合同最终无法履行是存在一定违约行为的。至于原告提出的一是案涉租赁物是以厂房工业用房形式出租，承租人如何使用是承租人的事情。但据了解，案涉租赁物所在区域的其他厂房也已由原告出租，其他厂房也进行了改造，虽然双方的合同中没有写明被告承租的用途，原告作为出租方不可能不清楚被告承租的目的和用途；二是原告提交了（2003）民一他字第11号《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第三条：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者”，据此说明应由被告办理新的消防等手续，与原告无关。但原告所依据的该函复已在2013年2月26日，因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，而经最高人民法院公告（2013年2月18日最高人民法院审判委员会第1569次会议通过，法释〔2013〕7号）废止。第二，被告虽然称是因原告无法提供租赁物原始产权凭证及原建筑消防审核意见书，无法进行消防审查、验收，但被告作为完全民事行为能力人，在投入大量资金对案涉租赁物进行装修之前是有义务对租赁物，包括消防等相关资料，进行了解、核实的。原被告签订的《租赁合同》第2.1条约定（被告自愿在房屋现有的状态下接手施工，所有消防及施工等相关手续由被告自行办理）及第4条（被告同意按租赁物的现状承租）表明被告实际是对于案涉租赁物的当时的相关情况是有所了解的。因此，被告再以原告无法提供租赁物原始产权凭证及原建筑消防审核意见书，无法进行消防审查、验收，所以无法投入使用为理由，不交纳后续租金，其行为也有违约之处。故本院酌定原告承担40%的过错责任，被告承担60%的过错责任。再次，原被告的各项诉讼请求。第一，原被告均要求对方支付违约金60000元。由于原被告在本案中均有违约行为，故本院对原被告要求的违约金，均不予支持。第二，原告要求被告支付拖欠的租金费500000元。即使按照被告所述，2017年11月中旬发现案涉租赁物没有暖气动不了，被告即可以采取法律手段维护自己的合法权益，但直至原告起诉被告后，被告才提出反诉，且仍继续占有案涉租赁物，被告理应向原告交纳原告主张的2018年5月1日-2019年12月31日期间的租金500000元，依据前述过错划分，被告应向原告交纳租金300000元（500000元×60%）；第三，被告要求原告返还租赁费300000元。由于通过双方签订的租赁合同反映，被告在签订合同时，对租赁物的状况是清楚的，且被告至今占有租赁物，故本院对被告要求原告返还租赁费300000元的诉讼请求，不予支持；第四，被告要求原告赔偿装修损失2145102.69元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经本院委托，新疆宏昌建设工程项目管理有限责任公司对案涉厂房及周边的装修、绿化进行了造价鉴定,其中:1.位于乌鲁木齐市新市区厂区原2070平方米装配车间内搭设的钢结构夹层，原600平方米酸洗车间、两个装配车间内所有门窗的更换，全车间的粉刷，屋面防水，排水改造，车间南面墙的加固；酸洗车间屋面防水及酸洗车间旁小房的排水；环绕两个厂区的戈壁料路面、混凝土路面铺装，路沿石安砌，共计200米；环绕两个厂区的1500-2000平方米绿化，200颗数栽植，树池砌筑，花砖铺装，造价为1931891.86元，扣除虽然按照鉴定定额规范应当列明的，但不应支付给个人的项目：管理费49426.47元，规费58669.5元，剩余部分，原告承担其中的40%，即772756.74元；2.垃圾外运费213210.83元。庭审中，原告提供了垃圾清运的2份证据，均为“刘少华”签字。经本院当庭询问，刘少华称原告向其支付了垃圾清运费18万元，尚余2万元未支付。当本院询问“剩余2万元拉的什么垃圾时”？刘少华也未回答；而且刘少华出具的两份垃圾清运费的收条共计144800元，但亦没有证据，现也无法核实垃圾清运的真实数量、价款，因此，在原告未能提供新的证据证明此问题之前，本院对原告的该项费用暂不予支持。第五，押金30000元。依据原被告双方签订的《租赁合同》约定：合同终止，被告交清租金及水、电、暖物业等相关费用后，原告即可无息退还被告押金。经本院核实，被告亦认可，至今被告仍未交纳2017年10月至2019年11月25日期间的水费和电费，合计23436.62元，扣除该费用，剩余6563.38元，原告应当按照约定退还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告新疆中收农牧机械有限公司与被告侯春梅于2017年4月21日签订的《租赁合同》，被告侯春梅向原告新疆中收农牧机械有限公司退还位于乌鲁木齐市厂区原装配车间，面积为2070平方米的厂房及原酸洗车间，面积为600平方米的厂房及周边指定场地；二、被告侯春梅向原告新疆中收农牧机械有限公司支付租赁费300000元（2018年5月1日-2019年12月31日）；三、原告新疆中收农牧机械有限公司赔偿被告侯春梅装修损失772756.74元；四、原告新疆中收农牧机械有限公司返还被告侯春梅押金6563.38元；五、驳回原告新疆中收农牧机械有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告侯春梅的其他反诉请求。以上款项原、被告应于本判决生效之日起十日内支付。逾期未付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条约定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉起诉标的为560000元，判决标的为300000元，判决标的占起诉标的的53.57%，案件受理费9400元（原告已预交），其中的5035.58元，由被告承担，与案款一并给付原告。剩余的4364.42元，由原告自行承担。反诉起诉标的为2481102元，判决标的为779320.12元，判决标的占起诉标的的31.41%，反诉案件受理费13324.41元（减半收取，被告已预交），鉴定费24000元，其中的11723.6元由原告承担，与案款一并给付被告。剩余的25600.81元由被告自行承担。双方如对本判决不服，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  范 琥人民陪审员  **霞人民陪审员  刘晓蓉二〇二〇年一月十三日书 记 员  李思雨