贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14159号 原告：毕节市新进物业管理有限公司（统一社会信用代码：91505000720328293），住所地贵州毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704. 法定代表人：冯情菊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：敖祥琴（特别授权代理）、魏莲（一般授权代理），均系该公司员工。 被告：朱丽莎，女，1984年11月17日出生苗族，住所地贵州省大方县。 原告毕节市新进物业管理有限公司（下称“新进物业公司”）与被告朱丽莎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人敖祥琴、魏莲、被告朱丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币5341.69元，欠费明细如下：从2015年9月4日起至2018年3月31日，共计30个月25天的物业服务费，每月173.244元（建筑面积144.37平方米×1.2元/月）；2.此案的全部诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的毕节市七星关区长弘星苑小区B2-18-3室业主，从2015年9月4日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费，截止2018年3月31日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币5341.69元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告朱丽莎答辩称：我入住后我是交过物业费的，是交给星海物业管理公司的，没有和本案原告签订任何合同，所以原告无权向我主张物业费。我入住房屋后，房屋内部存在瑕疵，多次找到当时的物管，无人处理，便找到房开公司老总靳光宗，该老总到我家房屋实际查看几次后，靳光宗表态让我们私下处理，免了我三年的物业费。2015年6月1日向我出具了收据，约定到2018年6月1日。2015年初，我在大方过完春节回来，发现我家房屋被盗，多次找到物业公司，要求物业公司提供监控视频，物业公司多次阻拦，推卸责任，并发生争吵，没有尽到服务责任。当时的物业公司我也不清楚是哪个公司，免三年物业费协议的原件我是交给物业公司的。 本院经审理查明：“长弘星苑”小区系案外人贵州毕节长弘房地产开发有限公司开发建设的工程项目。该公司在开发建设过程中，选聘了贵州省毕节市鑫海物业管理有限责任公司作为该小区的前期物业管理公司。贵州省毕节市鑫海物业管理有限责任公司因故退出涉案小区的物业管理后，因涉案小区未成立业主委员会，该小区的建设单位即案外人贵州毕节长弘房地产开发有限公司又选聘原告新进物业公司作为该小区的前期物业管理公司并于2014年12月31日双方签订《物业管理服务合同》。合同约定：由原告毕节新进物业管理有限公司向“长弘星苑”商住楼提供物业管理服务。合同期限为：2015年元月5日开始至本物业首次业主委员会确定物业管理服务业业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业管理服务事项：（一）房屋共用部位的维修、养护和管理；（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；（三）物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；（四）共用绿地、水面、花木、建筑小品等的养护管理；（五）公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；（六）车辆停放车位的服务及管理；（七）维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视等；（八）物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理；（九）乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应当按规定付费。合同约定物业服务公司义务之一为，协助公安部门维护本物业管理区域内治安秩序，制止违法行为，在本物业管理区域内发生治安事件或各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。物业管理服务标准约定：房屋外观完好、整洁、设备运行保持良好、专业技术人员持证上岗，设备运行有记录，有专门的保养检修制度，电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生、通风、照明良好。巡逻有记录，各项管理措施落实，消防系统标志明显、设备完好，可随时启用，配备专职或兼职消防管理人员等内容。物业服务的收费标准为：住宅按建筑面积收取，每平方1.2元。商铺及住改商按建筑面积收取，每平方3.00元。违约责任：甲方违反本合同第四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给乙方经济赔偿。合同还对其他方面进行了约定。被告朱丽莎系居住在毕节市七星关区“长弘星苑”小区业主，住房建筑面积144.37平方米，属于原告新进物业公司物业服务管理区域内的业主。2018年3月6日是，原告张贴《撤场通知》，告知业主，原告将于2018年3月31日前退出长弘星苑小区，终止对小区提供物业服务。告知各业主在2018年3月15日前凭缴费凭证到物业客服中心登记退还预收的物业费，并催收业主未缴纳物业费。原告新进物业公司认为被告未缴纳物业服务费，遂以前述诉请诉至本院。 另查明：贵州毕节长弘房地产开发有限公司又选聘原告新进物业公司作为该小区的前期物业管理公司并于2014年12月31日双方签订《物业管理服务合同》后，原告在履行物业管理职责过程中，未完全尽到物业服务合同约定的义务，小区局部区域存在垃圾未及时清理，部分公共设施损坏未及时维修，安保巡逻不尽责等问题。 再查明：2015年被告家中发生被盗事件，被告未向原告或公安机关提供监控视频。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者未交纳物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，贵州毕节长弘房地产开发有限公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告新进物业公司于2014年12月31日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告新进物业公司及该住宅小区的住户（或业主）均应当全面履行该合同。朱丽莎作为该小区的业主，应当向原告新进物业公司交纳物业管理费。 原告新进物业公司主张朱丽莎未交纳2015年9月4日至2018年3月31日期间的物业服务费，并提交了催交物管费通知及欠付物管费统计表予以证明，朱丽莎未提交证据证明其已经向原告新进物业公司交纳该期间的物业管理费，故朱丽莎依法应当向原告新进物业公司交纳欠付的该期间的物业管理费。《前期物业服务合同》约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，2015年9月4日至2018年3月31日，被告朱丽莎应缴纳的物业服务管理费为5,341.69元（144.37平方米×1.2元/平方米/月×30个月+144.37平方米×1.2元/平方米/月×25天÷30天）。因原告提供的物业服务存在瑕疵，安保巡逻不到位,致被告朱丽莎室内被盗且原告未提供相应监控视频协助公安破案，应当承担相应的违约责任，结合本案实际，酌情认定新进物业公司承担30%的责任，故原告诉请被告支付物业服务费，本院支付3,739.18元（5,341.69元×30%）。 对被告提交的《款单》及长弘房开公司出具给原告的同意代被告缴纳三年物业费的说明，根据原告陈述，该两张单据系因被告购卖的房屋出现质量问题，长弘房开公司同意代被告支付原告三年物业管理费的方式对被告进行赔偿而产生的。因债务承担需债权人同意，且本案中，被告未提供证据证明，原告已收到该两张单据，同时，庭审中原告表示未收到长弘房开公司代被告朱丽莎已支付三年物业管理费，也未收到涉案两张单据，故不能视为涉案物业管理费已由案外人长弘房开公司承担，故被告不能据此不缴纳涉案物业管理费。就被告的房屋赔偿款，被告可另案向长弘房开公司主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告朱丽莎于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2015年9月4日至2018年3月31日期间的物业服务费3,739.18元； 二，驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告朱丽莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年元月二十七日 书记员  毛雨