上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11616号上诉人(原审原告)：上海星雨置业(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：曹腾，经理。委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵蕾，女，1978年8月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)：韩莹莹，女，1983年12月19日出生，汉族，住上海市虹口区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：周育青，上海市广海律师事务所律师。原审第三人：吕文达，男，1968年11月1日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人上海星雨置业(集团)有限公司(以下简称“星雨置业”)因与被上诉人赵蕾、被上诉人韩莹莹及原审第三人吕文达房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初5569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。星雨置业的上诉请求：判令撤销一审判决,依法改判，支持星雨置业一审全部诉讼请求,或将本案发回一审法院重审。事实与理由：一、一审法院对本案的基本事实均未作认定且事实认定不清。上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号(1-3层)店铺(以下简称“系争房屋”)能否正常使用是本案的基本事实，交付时,系争房屋因缺少水电基础设施无法正常使用，星雨置业自己承担费用添置基础水电设备后,赵蕾、韩莹莹应当承担添置基础水电设备而产生的原材料和施工费用。一审判决未对上述事实进行认定，也未作出否定性结论。此外,赵蕾、韩莹莹已经在2018年11月18日回函中回复愿意补偿星雨置业损失,但法院对该部分事实未做认定。赵蕾、韩莹莹在租赁合同签订后,并未履行配合星雨置业或其转租的租户办理工商登记手续以便星雨置业正常使用商铺的义务,导致系争房屋无法正常使用。《商铺租赁合同》中约定,赵蕾、韩莹莹对当时正在办理的营业执照继续办理,日后再对营业执照转让事宜进行协商。即表明两人明知其负有配合星雨置业办理工商登记手续的义务,因其不配合,导致星雨置业无法正常使用房屋，已经明显构成违约。二、一审法院认为要求转让或迁移营业执照的诉不属于法院受理范围,属于法律适用错误。被上诉人赵蕾、韩莹莹共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人吕文达述称：对星雨置业的上诉不发表意见。星雨置业向一审法院提出诉讼请求：1.要求赵蕾、韩莹莹配合星雨置业公司将“上海墅兰实业有限公司”营业执照转让给星雨置业公司或者将“上海墅兰实业有限公司”的注册地从系争房屋迁出；2.要求赵蕾、韩莹莹赔偿星雨置业公司损失人民币(以下币种均为人民币)935,000元(包括水电设备更换费用75,000元、消防设备维修费用300,000元、外墙漏水及水管更换费用60,000元、2018年9月20日至2019年3月19日的租金损失500,000元。一审法院认定事实如下：系争房屋建筑面积1101.53平方米，权利人为袁海萍。2018年4月20日，袁海萍向赵蕾出具委托书，委托赵蕾全权处理国和路XXX弄XXX号商铺租赁事宜，包括办理相关手续，如营业执照等并收取租金，商铺具体信息详见房产证复印件。2018年6月12日，上海墅兰实业有限公司成立，注册地为上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号(1-3层)，法定代表人为周月兰，经营范围为食品、日用百货的销售、烟草专卖零售、旅馆、物业管理、健身服务、美容美发【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。2018年6月16日，赵蕾、韩莹莹(出租方、签约甲方)与星雨公司、吕文达(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》，约定赵蕾、韩莹莹向星雨公司出租系争房屋，租赁期限自2018年6月20日至2028年6月19日，免租期为2018年6月20日至2018年9月19日，2018年6月20日至2022年6月19日期间的押金为83,333元，2018年6月20日至2019年6月19日期间的租金为每年750,000元，2019年6月20日至2022年6月19日的租金为每年1,000,000元，乙方先支付后用，每半年支付一次，提前一个月支付下期租金。双方签约当日，乙方即支付2018年6月20日至2019年3月19日的租金以及一个月押金共计583,333元。乙方所开设业态必须经过甲方书面认可，甲方对于目前正在办理的营业执照继续办理，并将“企业设立申请表”复印件附给乙方，以证明经营范围等信息，日后双方再对营业执照转让事项进行友好协商，乙方无需自行办理营业执照，对于超出甲方提供的营业执照中所列经营范围的，需乙方自行办理增项事宜。乙方在租赁期间内，转租必须向甲方提出书面申请，经甲方同意方可。甲方提供乙方按开发商配备的用电量及用水量，如乙方用电量及用水量不足，则由乙方自行向国家有关部门申请扩容，所需费用由乙方承担。内部装修和门店的装潢必须得到政府有关部门及小区物业公司的书面许可，方可动工，费用由乙方承担。甲方协助乙方提供有关材料，办理有关手续。本合同终止(含自然终止和协商终止)执行时，由乙方拆除原乙方装修的可移动的装潢、装修内容及设备、设施。除此之外，不可移动的装潢、装修内容及设备、设施，如电梯，消防喷淋，烟道等，所有权属甲方，不得任意破坏(上述装潢、装修、设备设施等甲方均不作任何补偿)。同日，星雨公司支付赵蕾押金83,333元和租金500,000元。后赵蕾、韩莹莹向星雨公司交付房屋。2018年6月25日，赵蕾、韩莹莹通过微信向星雨公司工作人员候漭发送“转租同意书”，内容为兹有赵蕾、韩莹莹同意星雨公司、吕文达作为承租方，对于国和路XXX弄XXX号的商铺进行合法转租。经营项目必须符合国家法律法规的现行规定，转租期限不能超过与赵蕾、韩莹莹(出租方)的租赁期限(自2018年6月20日至2028年6月19日)。转租行为不影响星雨公司、吕文达作为主合同承租人的权利、义务和相关经营、安全等责任。2018年9月，星雨公司名称变更为“上海星雨置业(集团)有限公司”。2018年11月12日，星雨置业委托律师给赵蕾、韩莹莹发“关于要求你方纠正违约行为的函”，说明出租方交付房屋时，商铺内水电基础设施(配电箱、电表、水表等)缺失，出租方违约行为导致房屋因无基础水电，长达一个月以上无法使用，承租方工程延期，产生损失合计十多万元，并错过黄金招商时期，蒙受了重大经济利益损失，为了商铺能正常使用，承租方重新向电力公司申请恢复安装基础设施。同时，在承租方与出租方多次协商的一个月中，出租方未提供资料给承租方办理门牌分号事宜，未给予任何答复，导致承租方因缺少门牌号无法办理证照，大量客户流失，损失巨大。出租方的行为已违背了租赁合同第七条第4款的约定“甲方协助乙方提供有关材料，办理有关手续”，构成违约。出租方应就承租方的前述损失进行赔偿，并积极配合承租方办理相关手续。要求出租方在收到律师函后3个工作日内签署委托书，并与相关资料一并提供给承租方，如因资料缺少导致门牌分号事宜无法办理造成的一切损失由出租方承担；积极配合承租方办理其他手续事宜；保证不再以任何形式侵害承租方的合法权益。2018年11月18日，赵蕾回函，内容为：一、发函方称甲方交房时未提供基础水电，与事实不符。乙方指派的现场负责人候漭和乙方吕文达曾于6月17日共同与甲方韩莹莹现场交接，数日后又与赵蕾进行水、电交接开通等。综上，均有无利益关系的第三人(如物业公司等)可以证明。之后，乙方在开发商提供的基础水电外，自行进行了电容量的增扩容工程。候漭于10月12日在甲方办公室面洽时，提出由于甲方原因造成其无法正常使用水达5天时间，基础配电的电箱与增扩容工程衔接不当而耽误乙方1个多月时间，故要求甲方减免乙方1个月房租作为补偿。甲方表示希望乙方尽快将损失清单明细及日期等，以书面形式报送甲方。甲方经向第三方(包括但不仅限于物业公司)核证后，情况属实部分，愿减免乙方对应的房租。但时至今日，乙方未提供任何书证。二、关于提供资料委托乙方办理门牌号分号一事，亦非发函方所称甲方未给任何答复。本合同十一/1：甲方非该商铺产权人，仅为受托人。而产权人对赵蕾的授权未包含“分号”事宜。甲方对乙方的委托范围不能超出产权人对甲方的委托；否则，该委托也是无效的。甲方在与产权人做工作后，回应候漭：产权人同意将该商铺69号拆分为69-1、69-2、69-3，甲方随时可以出具该委托书。但乙方要求将该商铺产证地址变更至市光路某号或多号，甲方再次与产权人沟通后遭拒，并如实告知乙方。因考虑到乙方已投入装修等因素，经与吕文达商议，并由吕文达与该商铺实际承租人刘林确认，刘林自愿以其名下或其有处置权的上海房产作为担保，以再次由甲方与产权人协商，努力共同促成产权人同意变更地址事宜。但刘林至今未向甲方提供担保物。关于“分号”、“变更地址”之非合同约定事项，甲方也正在积极配合乙方，绝非发函方函告之“违约”。2019年2月20日，星雨置业委托律师向赵蕾发“关于要求你方纠正违约行为的函”，告知出租方存在包括但不限于以下违约行为：1、不配合承租方或其转租的租户办理工商登记手续，不能提供与上述登记有关的应属于出租方或房屋产权人提供的文件及/或信息；2、商铺水管无法正常使用，承租方自行投入人力、物力，完成水管排查和维修工作；3、商铺没有消防水，导致承租方无法办理消防手续，转租商户也无法办理二次消防；4、商铺无电箱、电柜，承租方自行投入人力、物力，重新安装电箱、电柜；5、房屋老化，外墙无法正常使用，承租方自行投入人力、物力，重新装修外墙。要求出租方纠正全部违约行为，在出租方纠正违约行为后，承租方依据合同约定支付下一期房租。2019年2月21日，赵蕾收到上述律师函。2019年2月20日，赵蕾、韩莹莹向星雨置业、吕文达发送催告函，告知承租方应于2月19日支付下期租金，明确给予承租方一定的付款宽限期至3月15日，并免除承租方在此宽限期内应付的利息和违约金，如承租方在宽限期内仍不履行付款义务，出租方将根据合同行使权利。星雨置业称未收到上述函件。2019年2月28日，赵蕾、韩莹莹委托律师发函给星雨置业的律师，要求承租方在2019年3月20日之前全额付清下一期租金。星雨置业确认于2019年3月1日收到该律师函。2019年4月12日，星雨置业支付赵蕾租金500,000元。一审审理中，星雨置业提供星雨公司与案外人王某某签订的《消防维修工程合同》及24,000元的转账凭证，工程名称为上海星雨置业有限公司市光路项目消防工程，工程地点为上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号，工程内容和范围为消防水喷淋、自动报警、消火栓等消防设备设施维修改造，工期预计自2018年7月12日起至2018年10月9日止，合同总价为300,000元。星雨公司与案外人徐某某签订的《装修装饰工程合同》、70,000元的转账凭证和管道维修工程进度计划表、外墙维修施工进度计划表，工程名称为市光路外立面防水修复，工程地点为上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号，总价为60,000元，工期自2018年10月1日起至2018年10月21日(雨天顺延)。星雨公司与案外人上海奉毅电力设备安装有限公司的《工程合同》及2018年7月10日转账37,500元、2018年9月10日转账37,500元的转账凭证，工程名称为国和路XXX弄XXX号用户配电设备恢复工程，工程地点为国和路XXX弄XXX号，工程承包范围为用户配电设备恢复，不含用户出线，工程总价为75,000元。星雨置业提供国和路XXX弄XXX号1楼12月的电费账单，证明2018年10月之前电表读数为0；提供市北供电公司装表工作单，工作事项为低压非居民增容；提供上海城投水务(集团)有限公司的水费账单，证明2018年10月水表读数为0。一审审理中，星雨置业与赵蕾、韩莹莹均明确不要求解除合同。星雨置业陈述，系争房屋三层已分别出租给三户，并提供与案外人上海众缘投资咨询有限公司的《房屋租赁合同》(签订时间2018年11月1日)、《补充协议》(签订时间2018年12月5日)，与董嘉俊签订的《房屋租赁合同》(签订时间2019年4月12日)和董嘉俊出具的承诺书(出具时间2019年4月25日)，证明星雨置业承诺次承租人自办理出营业执照之日起支付租金。赵蕾、韩莹莹对上述证据不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。星雨置业主张赵蕾、韩莹莹交付的房屋水、电、消防设施和外墙无法正常使用，赵蕾、韩莹莹未配合星雨置业办理工商登记事宜，系争房屋无法正常使用，要求赵蕾、韩莹莹赔偿星雨置业水电设备更换费用、消防设备维修费用、外墙漏水及水管更换费用和租金损失。赵蕾、韩莹莹辩称星雨置业上述施工系为转租房屋所进行的改造，并非房屋质量问题。对此，法院认为星雨置业承租房屋前已对房屋进行实地查看，对房屋状况应已充分了解，但在签约前和房屋交付时均未对房屋状况提出异议，也未提供充分证据证明曾通知出租方或者物业公司维修，星雨置业主张房屋设备无法正常使用、外墙漏水影响使用，法院不予采信。赵蕾、韩莹莹在签约时已告知星雨置业系争房屋处在办理营业执照。星雨置业公司明知该情况，仅约定就营业执照转让事项进行协商，即签订租赁合同。星雨置业作为经营主体，应对其营业风险进行充分考虑后订立合同。而星雨置业随后要求出租方提供资料办理门牌分号，但双方对此并无约定。故星雨置业以房屋处注册有营业执照，无法正常使用房屋为由主张损失，法院不予支持。星雨置业要求赵蕾、韩莹莹转让或迁移登记在系争房屋内的营业执照，租赁合同仅约定双方就营业执照转让事项进行协商，且该诉请不属于法院受理范围，法院不予处理。一审法院据此作出判决：驳回上海星雨置业(集团)有限公司的诉讼请求。二审中，星雨置业提交2019年双方往来函件一组、微信聊天截图、管道维修情况说明、消防设备情况说明、相关工商登记材料等进一步证明其相应观点。赵蕾、韩莹莹表示上述证据超过法定举证时间，故不予质证。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力的认定，并无不妥。如一审判决所述，系争房屋在交接时星雨置业应当对房屋状况及设施设备等进行验收，现并无证据证明星雨置业在交接时或在交接后的合理期间内曾对其主张的缺乏水、电、消防设施和外墙质量问题向赵蕾、韩莹莹提出异议，故应当视为其在交接时认可系争房屋符合合同约定。此外，若星雨置业主张的相关施工工程属实且系属于赵蕾、韩莹莹应当按合同约定承担的义务，则其理应先要求赵蕾、韩莹莹履行相关维修等义务，在赵蕾、韩莹莹不履行义务后再自行维修后向其主张相关费用。本案中，星雨置业径行完成了相应施工，故在缺乏相应证据的情况下，导致法院无法判断星雨置业相关施工的直接原因及是否属于合同约定出租方的义务，故一审法院对其相关赔偿主张不予采信，并无不当。至于营业执照转让事项，客观上性质属于公司股权转让，涉及是否需要支付相应对价等问题。如一审判决所述，涉案合同中仅约定双方进行协商，并未就其他问题作出约定，故星雨置业要求赵蕾、韩莹莹配合转让的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。此外，在涉案租赁合同中双方并未就星雨置业承租系争房屋后需要在该地址注册企业作相应约定，故在未完成相应企业营业执照转让的情况下要求赵蕾、韩莹莹迁出相应企业及以此为由要求两人承担赔偿责任，缺乏合同依据，本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,575元，由上诉人上海星雨置业(集团)有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 余 艺审判员 张常青审判员 姚 跃二〇二〇年一月二十日书记员 叶 菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……