河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初3281号原告（反诉被告）：河南省人和物业管理有限公司航空港区分公司，住所地郑州航空港区银河办事处。负责人：李晓磊。委托诉讼代理人：连武周，河南世纪通律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州航空港经济综合实验区银河办事处古城村村民委员会，住所地郑州航空港经济综合实验区。负责人：师建华，该委员会主任。委托诉讼代理人：李晓燕，河南金纬律师事务所律师。原告（反诉被告）河南省人和物业管理有限公司航空港区分公司(以下简称人和物业航空港分公司)与被告（反诉原告）郑州航空港经济综合实验区银河办事处古城村村民委员会（以下简称古城村委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）人和物业航空港分公司的委托诉讼代理人连武周，被告（反诉原告）古城村委会的委托诉讼代理人李晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人和物业航空港分公司向本院提出诉讼请求：1.古城村委会向人和物业航空港分公司支付物业服务费1,169,608.90元及自2019年1月29日起至2019年6月28日止的利息58,480元，此后利息以1,169,608.90元为基数，按月利率10‰计算至实际清偿之日止；2.本案诉讼费由古城村委会承担。事实和理由：2017年9月15日，人和物业航空港分公司与古城村委会、郑州航空港经济综合实验区银河办事处庙后安村一组（以下简称庙后安一组）签订《郑州航空港经济综合实验区银河办事处启航社区物业服务合同》，约定人和物业航空港分公司为古城村委会及庙安一组所在的启航社区提供物业服务，合同期限为2年（2017年10月21日至2019年10月20日），服务社区类型为普通住宅、商业，建筑面积119,947.61平方米（住宅面积84,908.20平方米、商铺建筑面积25,594.95平方米、地下室建筑面积9,444.46平方米），物业费按147,567.27元/月定额计收，并以古城村委会和庙后安一组承担比例以各自占有的商铺面积比例划分，其中古城村委会占87.86%，庙后安一组占12.14%。合同签订后，人和物业航空港分公司按约定为古城村委会提供物业服务，但古城村委会一直拖欠人和物业航空港分公司的物业服务费用，人和物业航空港分公司多次向古城村委会催要未果。2019年1月29日，人和物业航空港分公司向古城村委会发送书面告知函通知古城村委会停止物业服务，并要求古城村委会支付物业服务费1,169,608.90元，但古城村委会至今未付。为维护自身合法权益，人和物业航空港分公司诉至法院，望判令如诉。古城村委会辩称，第一，案涉物业管理费的交付及商铺托管等事项涉及集体利益，依法应经本村村民会议讨论后方可签订合同，而古城村村民对合同签订情况不知情，合同中的授权代表未取得村民授权，也无法证实签字系本人书写，故双方签订的《郑州航空港经济综合实验区银河办事处启航社区物业服务合同》为无效合同；人和物业航空港区分公司未尽到涉案合同商铺招租及收取租金的义务，古城村委会有权利通过暂时缓交物业服务费的措施督促人和物业航空港分公司积极履行其合同义务以维护自身合法权利。第二，人和物业航空港区分公司主张古城村委会欠交物业费具体数额从2015年10月起进行结算无事实与法律依据，物业费金额的起算时间应为2017年10月，人和物业航空港区分公司并非2015年10月21日《郑州航空港经济综合实验区古城社区物业服务合同》权利人，2015年10月21日至2016年10月的物业服务费主张已经超过诉讼时效，依法不应受到法律保护。第三，双方均同意由商铺租金抵扣物业服务费，双方应核对人和物业港区分公司代收的2017年10月21日至2019年10月20日商铺租金、承租人交纳物业费及保证金具体数额，在此基础上对古城村委会实际应交纳物业费金额予以扣减，最终确定古城村委会应向人和物业港区分公司交纳的物业服务费数额。第四，人和物业航空港区分公司已向商铺承租人收取的保证金、物业费用也应由双方予以核对并在计算物业服务费用时一并扣减；双方的涉案合同已经解除，商铺租赁合同到期后，该部分款项将由古城村委会向承租人进行核对并进行退还，人和物业港区分公司理应将该部分款项向古城村委会交还或与物业服务费进行扣减。第五，人和物业港区分公司所提供的《银河办事处古城村物业费债权债务构成表》不应作为认定应古城村委会应交纳物业费金额的依据，该表的制作主体为河南省人和物业管理有限公司，并非本案件合同相对人，本案件的审理范围应为人和物业港区分公司2017年10月21日-2019年10月20日应收取物业费金额，河南省人和物业管理有限公司并非本案件权利人，因此该构成表不应作为本案件审理案件依据。古城村委会提出反诉，1.人和物业港区分公司向古城村委会公开托管商铺所收取租金账目；2.人和物业港区分公司赔偿古城村委会损失100,000元（暂计，具体以实际金额为准）；3.人和物业港区分公司向古城村委会返还商户已交纳的保证金暂计60,000元（具体以实际金额为准）；4.本案的反诉费用由人和物业港区分公司负担。诉讼过程中，古城村委会变更第二项诉请为：人和物业港区分公司赔偿古城村委会各项损失60,000元。事实和理由：2017年9月15日，人和物业航空港分公司与古城村委会签订《郑州航空港经济综合实验区银河办事处启航社区物业服务合同》，约定人和物业航空港分公司为古城村委会提供物业服务，合同期限为2年（2017年10月21日至2019年10月20日）；该合同另约定古城村委会委托人和物业港区分公司管理古城村委会的商业用房，其收益应汇集至古城村委会的三资账户上。经粗略统计，古城村委会已出租门面房面积约为10,320平方米，但人和物业港区分公司至今未向古城村委会公开商铺出租的相关合同及账目，且未征得古城村委会同意擅自划扣三资租金账户作为其物业服务费，也未向古城村委会交付收取的商户保证金。为维护自身合法权益，古城村委会诉至法院，望判令如诉。人和物业港区分公司针对反诉辩称，古城村委会提出的反诉请求与本案无实质关系，不属于反诉的范畴。第一，人和物业港区分公司收到的商铺租金已经全部上交办事处三资办，且每次都向古城村委会公开相关的账目；自2018年5月古城村委会现任村主任师建华上任后，人和物业港区分公司已将商铺租金、相关的合同及票据全部交付给师建华，古城村委会的第一项诉讼请求没有事实根据。第二，人和物业港区分公司收取物业费经过了古城村委会形成会议纪要、三资办审批、三资办转账的付款流程，不存在私自划账，在履行合同中没有违约，也没有侵害古城村委会的利益，古城村委会主张的赔偿损失，没有法律依据。第三，根据租赁合同及物业服务合同，没有约定该保证金应由人和物业港区分公司向古城村委会交付或者支付；人和物业港区分公司目前有两到三笔未退还的保证金，但已与商户达成协议，待收到物业费后立即退还商户，收取的其他保证金在商户没有违约的情况已全部退还给了商户，古城村委会主张人和物业分公司返还保证金，没有事实及法律依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月21日，古城村委会（甲方）与河南省人和物业管理有限公司（以下简称人和物业）（乙方）签订《郑州航空港经济综合实验区古城社区物业服务合同》，约定人和物业为古城社区提供物业服务，前期物业服务期限为2年（2015年10月21日至2017年10月20日），服务社区类型为普通住宅、商业；古城村委会授权代表师庚辛、师书臣、李耀亭、韩金坡、蔡海周在合同上签字并加盖古城村委会公章，人和物业授权代表王淑变在合同上签字并加盖公章。2017年9月15日，古城村委会（甲方）、郑州航空港经济综合实验区银河办事处庙后安村一组（以下简称庙后安一组）（甲方）与人和物业航空港分公司（乙方）签订《郑州航空港经济综合实验区银河办事处启航社区物业服务合同》，约定人和物业航空港分公司为古城村委会及庙安一组所在的启航社区提供物业服务，前期物业服务期限为2年（2017年10月21日至2019年10月20日），服务社区类型为普通住宅、商业；合同第二条约定：“乙方提供的物业服务包括以下内容：一、常规物业管理；二、受甲方委托，全面负责本社区商业用房的招商、租赁和管理；三、为甲方提供社区保值增值的相关参谋和参与服务”；合同第五条约定：“本物业区域物业服务收费选择‘包干制’方式”；合同第七条约定：“小区的物业费用按照古城村和庙后安村各自所占商铺面积的比例进行分摊。本小区每月总物业费用为：147,567.27元……本小区租赁用商铺用房的总面积为：21,575.14平方米。古城村商铺总面积18,955.85平方米，占87.86%……按照租赁用商业用房占比，古城村应承担的月物业服务费用为：129,652.60元……乙方物业服务费、电梯维护费和年检费从2017年10月21日起每3个月的首月之前收取一次，甲方应于乙方开出发票的10日内向乙方支付……甲方单位的商业用房统一委托乙方出租管理，委托管理费由乙方按已收商业用房年租金的8%收取，每年收到房租时收取一次。收取时间为乙方将承租人租金汇集到甲方三资账户的10日之日”；合同第十一条约定：“如甲方不能按合同支付乙方物业服务费时，乙方有权随时终止物业服务，甲方应结清拖欠乙方的物业服务费，如超期支付按月息1%付给乙方”，古城村委会授权代表师庚辛、师书臣、李耀亭、韩金坡、蔡海周在合同上签字并加盖古城村委会公章，庙后安一组授权代表李全营在合同上签字并加盖庙后安一组印章，人和物业港区分公司授权代表刘玉涛在合同上签字并加盖公章。2019年1月28日，人和物业港区分公司向古城村委会发出《关于终止古城社区物业服务的告知函》，载明：“根据古城村提出的物业合同修改意见，我们已经同意按照合理的意见进行最大限度的修改，并让步为从两起合同的最初计费之日执行修改内容，但古城村提出的部分要求已经远远超出了《启航社区物业服务合同》的约束，并且停止了物业服务费的支付，造成合同无法继续执行，因此，根据《启航社区物业服务合同》第十一条‘如甲方不能按合同支付乙方物业服务费时，乙方有权随时终止物业服务，甲方应结清拖欠乙方的物业服务费，如超期支付按月息1%付给乙方’的约定。我公司决定从2019年元月29日8时，停止对启航社区的物业服务工作，不再承担该社区的一切物业管理责任。请古城村做好社区的物业管理及消防安全的接收工作。与古城村的债权债务问题，届时我们将向人民法院提起诉讼”。2019年1月29日8时，人和物业港区分公司停止对启航社区的物业服务工作。庭审中，人和物业港区分公司主张向商铺收取的物业费104,997元及代收商铺租金101,768元在欠付物业费中进行抵扣，抵扣后尚欠物业费为116,908.90元，古城村委会认可在欠付物业费中扣除人和物业港区分公司向商铺收取的物业费。庭审后，人和物业港区分公司于2019年11与1日提交《银河办事处古城村物业费债权债务构成表》，说明人和物业公司与古城村委会签订的《郑州航空港经济综合实验区古城社区物业服务合同》中，人和物业公司的服务期限为2015年10月21日至2017年10月20日，古城村委会应付物业费总额为2,766,267.12元，已付物业费2,649,546.44元，尚欠116,720.68元；后人和物业港区分公司与古城村委会签订的《郑州航空港经济综合实验区银河办事处启航社区物业服务合同》中，人和物业港区分公司的服务期限为2017年10月21日至2019年1月28日，古城村委会应付物业费1,759,653.22元，人和物业港区分公司于2018年5月23日收到古城物业费500,000元，扣除上年欠物业费116,720.68元，实际支付本次物业费383,279.32元，尚欠物业费1,376,373.90元；人和物业港区分公司2017-2018年向商铺收取物业费104,997元，代收商铺租金未上缴三资办101,768元。同日，人和物业港区分公司提交情况说明，载明：“2016年6月16日，我司收到郑州航空港经济综合实验区银河办事处农村集体‘三资’委托代理服务中心转入的851,897.84元。其中，物业费777,915.60元，商铺托管费用73,982.24元”。2019年11月5日，古城村委会提交说明，载明其同意人和物业港区分公司代收商铺租金抵扣应交物业费，并同意双方签订的《郑州航空港经济综合实验区银河办事处启航社区物业服务合同》于2019年1月28日解除。同时查明，人和物业港区分公司为证明已将商铺租金3,305,672元支付至办事处三资办账户，提交银行转账回单11份；古城村委会为证明保证金数额，提交《启航社区商业用房租赁合同》以及《古城小区商业用房租赁合同》，人和物业港区分公司对其真实性有异议。本院认为，人和物业港区分公司与古城村委会签订的《郑州航空港经济综合实验区银河办事处启航社区物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。古城村委会辩称该合同因未经村民会议讨论而无效的意见，因古城村委会授权代表师庚辛、师书臣、李耀亭、韩金坡、蔡海周在合同上签字并加盖古城村委会公章，且古城村委会已实际接受人和物业港区分公司的物业服务，并向其支付部分物业费，对古城村委会以上辩解意见，本院不予采纳。人和物业港区分公司于2019年1月28日向古城村委会送达《关于终止古城社区物业服务的告知函》，表达了终止物业服务合同的意思表示，且在次日上午8时停止物业服务，古城村委会也认为案涉合同于2019年1月28日解除，本院确认双方签订的《郑州航空港经济综合实验区银河办事处启航社区物业服务合同》已于2019年1月28日解除。关于人和物业港区分公司主张古城村委会支付物业费的诉讼请求。人和物业港区分公司依约提供物业服务，古城村委会应当履行支付物业费的合同义务。根据双方合同约定，古城村委会每月应支付人和物业港区分公司物业费129，652.60元，而人和物业港区分公司根据提交的《银河办事处古城村物业费债权债务构成表》主张物业费，经计算，该表载明的月物业费为115，261.13（74,600.34㎡×0.96元/㎡+8,297.86㎡×0.48元/㎡+18,955.92㎡×2元/㎡+1,166.66㎡×1.5元/㎡）元，低于合同约定，本院以人和物业港区分公司主张的月物业费金额予以认定，人和物业港区分公司服务期间为2017年10月21日至2019年1月28日，物业费共计1755811.21元（115,261.13元/月×15月+115,261.13元/月÷30天/月×7天），扣除人和物业港区分公司自认的古城村委会已付物业费383,279.32元，尚欠物业费1,372,531.89元。人和物业港区分公司收取商铺物业费104,997元，代收商铺租金101,768元，古城村委会同意在欠付物业费中予以扣除，故古城村委会应向人和物业港区分公司支付物业费1,165,766.89（1,372,531.89元-104,997元-101,768元）元。古城村委会辩称人和物业航空港区分公司未尽到商铺招租及收取租金的义务，其有权暂时缓交物业服务费的意见，但其提供证据不能证明其主张，本院不予采纳。关于人和物业港区分公司主张按照月10‰支付利息损失的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持，被告应以1,165,766.89元为基数，按月利率10‰的标准支付人和物业港区分公司自2019年1月29日起至实际清偿之日止的利息损失。关于古城村委会反诉要求人和物业港区分公司公开托管商铺所收取租金账目的诉讼请求，因双方对此并无明确约定,且人和物业港区分公司已将收取的商铺租金3,305,672元支付至办事处三资办账户，古城村委会该项诉讼请求无事实及法律依据,本院不予支持；古城村委会要求人和物业港区分公司赔偿损失60,000元，但未提供证据予以证明，本院不予支持；古城村委会要求人和物业港区分公司返还保证金60,000元，但仅提供两份商业用房租赁合同，未举证证明实际收取保证金数额，本院不予支持。综上所述，古城村委会应向人和物业港区分公司支付物业费1,165,766.89元及利息损失（以1,165,766.89元为基数，自2019年1月29日起至实际清偿之日止，按月利率10‰的标准计算），人和物业港区分公司诉请超出部分，本院不予支持；对古城村委会的反诉诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、郑州航空港经济综合实验区银河办事处古城村村民委员会于本判决生效后30日内支付河南省人和物业管理有限公司航空港区分公司物业费1,165,766.89元及利息损失（以1,165,766.89元为基数，自2019年1月29日起至实际清偿之日止，按月利率10‰的标准计算）；二、驳回河南省人和物业管理有限公司航空港区分公司的其他诉讼请求；三、驳回郑州航空港经济综合实验区银河办事处古城村村民委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,852元，财产保全费5,000元，合计20,852元，由河南省人和物业管理有限公司航空港区分公司负担50元，郑州航空港经济综合实验区银河办事处古城村村民委员会负担20,802元；反诉案件受理费2,700元，减半收取计1,350元，由郑州航空港经济综合实验区银河办事处古城村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵世英人民陪审员  申少伟人民陪审员  张建阁二〇二〇年一月五日书 记 员  米聪慧