江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10008号原告：徐士俊，女，1962年11月13日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘领，江苏同科律师事务所律师。被告：陈学森，男，1942年10月1日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：李金凤，女，1944年4月12日出生，汉族，住连云港市海州区。以上两被告委托诉讼代理人：陈立宽，男，1969年2月23日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：陈立宽，男，1969年2月23日出生，汉族，住连云港市海州区。原告徐士俊与被告陈学森、李金凤、陈立宽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐士俊及其委托诉讼代理人刘领、被告陈立宽（被告陈学森、李金凤的共同委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐士俊向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《农村自建房买卖合同》；2、请求判决三被告连带返还51万元及其利息（从2017年10月3日起按年利率6%计算，直至给付之日止）；3、请求判决三被告给付违约金20万元；4、请求判决三被告给付原告律师费3万元；5、由三被告承担案件受理费。事实和理由：2017年9月30日，原告与三被告签订《农村自建房买卖合同》，双方约定：三被告自愿将其位于海州区土地使用权以61万元价款出售给原告，合同签订后三被告对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给原告。双方还就权利义务、违约责任、保证人责任等做了约定。同日，原告与三被告还签订了《房屋实际所有人确认书》、《房屋内财产一并转让清单、确认书》。原告与三被告均系海州区网疃村村民。合同签订后，原告分别于2017年9月30日、10月1日、10月2日向陈立宽支付了22万元、21万元、8万元，合计51万元。三被告仅交付了涉案的《房屋所有权证》，但涉案房屋及土地一直未交付原告，经原告多次催要未果。现被告已构成根本性违约。为此，原告与江苏同科律师事务所签订《委托代理合同》并支付律师费3万元，根据合同约定律师费也应当由三被告承担。综上，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈学森、李金凤、陈立宽共同辩称，同意返还购房款51万元，其他的违约金、律师费、利息不同意支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了农村自建房买卖合同、房屋实际所有人确认书、房屋内财产一并转让清单确认书、收条、房屋所有权证、土地使用证、户籍登记信息、委托代理合同、发票、民事裁定书等证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据以上证据以及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，原告徐士俊（乙方、买受人）与被告陈学森、李金凤、陈立宽（甲方、出卖人）签订《农村自建房买卖合同》，约定：甲方自愿将其村证房位于市海州区的房屋（建筑面积260平方米）以人民币陆拾壹万元整（610000元）的价格出售给乙方；本合同签订时，由于甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应无偿权利协助乙方办理房屋产权确认手续；违约责任甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方且不配合乙方办理过户手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整……其他以上未明确约定之事由导致合同无法履行，过错方应赔偿损失并承担贰拾万元整的违约金；其他事项本合同附件如下：《房屋实际所有人确认书》、《房屋内财产一并转让清单、确认书》合同还对其他事项进行了约定。同日，原告徐士俊与被告陈学森、李金凤签订《房屋实际所有人确认书》，约定：现因房屋买卖确定以下事实：……房产坐落在朐阳网疃村陈某26号丘号423187房屋，共计2.5层，建筑面积为260平方米……转让行为系双方自由意志的体现；实际所有人及其共有人有权处分该房产及其内部设施……本确认书为合同的不可分割的组成部分，本确认书经双方签字确认后同主合同一并生效。原告徐士俊在该确认书实际所有人处签字，被告陈学森、李金凤在承诺人（原房产人）处签字。同日原告徐士俊与被告陈学森、李金凤、陈立宽签订《房屋内财产一并转让、确认书》，约定：1.本确认书为合同的不可分割的组成部分；2.本确认书经双方签字确认后同主合同一并生效；3.清单疏于确定但在实际所有人迁出后仍保留在屋内的财物归购买者所有。2017年9月30日，原告徐士俊支付三被告购房款220000元，被告陈立宽出具收条；2017年10月1日，原告徐士俊支付三被告购房款210000元，被告陈立宽出具收条；2017年10月2日，原告徐士俊支付三被告购房款80000元，被告陈立宽出具收条。还查明，房屋坐落于本市海州区建筑面积为73.24平方米的房屋于2001年10月12日登记在被告李金凤名下。之后，三被告对涉案房屋进行翻建，翻建后的建筑面积约260平方米，即为涉案房屋目前现状。三被告翻建该房屋并未取得相应的规划及审批手续。目前，被告陈学森、李金凤仍居住在涉案房屋中。2018年11月20日，徐士俊诉陈学森、李金凤、陈立宽房屋买卖合同纠纷一案在本院受理，徐士俊诉求要求陈学森、李金凤、陈立宽继续履行《农村自建房买卖合同》，将涉案房屋及土地交付原告。本院于2019年5月16日作出（2018）苏0706民初9469号民事裁定书，该裁定书认定诉争房屋未取得建房规划许可证，不属于人民法院受案范围，故驳回徐士俊的起诉。徐士俊不服该裁定，提起上诉。江苏省连云港市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。2018年11月23日，原告徐士俊因本次纠纷引起的诉讼支付律师费30000元。本院认为，原告徐士俊与被告陈学森、李金凤、陈立宽签订《农村自建房买卖合同》，因该合同中载明的房屋在建设时并未取得规划审批手续，违反法律规定，因此，该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告陈学森、李金凤、陈立宽因该合同收取了原告徐士俊51万元购房款，该款项三被告应当返还原告，故对于原告徐士俊要求三被告返还51万元购房款的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的利息，因涉案合同自始无效，三被告应当给付原告涉案51万元购房款在占有使用期间的利息，原告主张利息从2017年10月3日开始计算至实际给付之日，按照年息6%计算，未违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金20万元以及律师费3万元，因涉案合同自始无效，故原告该两项主张无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈学森、李金凤、陈立宽于本判决生效之日起十日内返还原告徐士俊购房款共计510000元及利息（利息以510000元为基数，按照年息6%计算，从2017年10月3日计算至实际给付之日）二、驳回原告徐士俊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11200元（原告已预交），由原告徐士俊负担3482元，由被告陈学森、李金凤、陈立宽共同负担7718元，被告于履行本判决时一并将该款项给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  万路遇人民陪审员  贺 君人民陪审员  朱国跃二〇二〇年一月十三日书 记 员  陈彦吉法律条文和上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行