甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0104民初971号原告(反诉被告)：兰州千盛绿熙商贸有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市西固区西部市场三号楼二楼1室。法定代表人：王立龙，该公司经理。委托诉讼代理人：王冰，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：安丽娜，甘肃诺典律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建立，男，1970年10月10日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：聂晖，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆婧，甘肃正鼎律师事务所律师。原告兰州千盛绿熙商贸有限责任公司（以下简称千盛公司）与被告王建立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，被告王建立在法定期限内对千盛公司提起反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)千盛公司法定代表人王立龙及其委托诉讼代理人王冰、安丽娜，被告（反诉原告）王建立及其委托诉讼代理人聂晖、陆婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告千盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告之间的房屋租赁合同。2.请求法院依法判令被告承担因违约而给原告造成的各项损失费用共计6200000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，四季青街道古城社区与被告王建立在西固区西部市场南门公交枢纽站对面，合作建造了共7700平米的三层钢架结构房屋一座。后村委会找到原告，要求原告与被告王建立共同合作开发此建筑，被告王建立承诺会即刻办理包括房屋消防手续在内的合法建房手续，让原告先与被告双方签订整体房屋租赁合同，租期为15年，初始房屋租金为每年4198500元，房屋整体租赁后由原告在商场主营家居业务。原、被告租赁合同开始履行后，被告在明知自身手续尚未办理，不具备租房条件，且原告主要经营业务还为家居布艺等易燃物品买卖的情况下，却迟迟不予履行事先答应原告办理建房手续的要求，以致于原告因缺少所在建筑绿熙家居商城的消防验收合格意见书，受理资料要件不全，被兰州市公安消防支队西固区大队认定存在安全隐患，无法给原告办理相关消防行政许可手续。不仅如此，消防大队还向原告商城不断下发整改通知，责令原告商城停业整顿，致使原告商场不能正常营业，每天都承受着巨大的经营损失。被告未按约定向原告提供合法消防手续的行为，导致了原告经营目的无法实现，被告已构成根本违约。原告从被告处租得该建筑时，该建筑仅为基础框架，原告花费大量金钱及精力修建了大门、门头、显示屏、天井、旋转楼梯，完善了内部供电、消防、中央空调等设施，并将每个铺面单独隔开进行了装修。现因被告一方根本违约致使合同无法履行，被告理应对原告投入的财产进行补偿。原告为维护自身合法权益，诉至法院。原告在庭审过程中提交增加诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1.被告向原告赔偿装修等损失7100791.65元，经营损失2192490元，违约金483348元，以上合计9776629.65元。本诉被告王建立辩称，一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效，原告要求解除合同的诉请不成立。2014年7月16日，兰州市西固区发展和改革局批准兰州西固区西部贸易中心建设绿熙家居家具城项目，该项目由兰州西固西部贸易中心出地，被告出资完成合作共建。建设完成时，兰州西固西部贸易中心并未办理相关建设手续也并未取得建设工程规划许可证。2015年1月31日，被告与兰州西固西部贸易中心签订《合作协议》约定由被告负责商铺租赁事宜，被告也在村委会的联系下与原告签订《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商场至今仍未取得建设工程规划许可证，所以也无法完成消防验收。原告在诉状中称：“被告王建立承诺会即刻办理包括房屋消防手续在内的合法建房手续”，可见其对于涉案商场没有取得建设工程规划许可证的情况是明知的。根据上述法律规定，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应属无效。二、原告应当向被告返还房屋并支付房屋占有使用费。《房屋租赁合同》无效，原告应当向被告返还基于无效合同而取得的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。三、被告不应向原告赔偿装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据前述法律规定，未形成附合的装饰装修物可有原告自行拆除，已形成附合的装饰装修物，可由原告提供证据证明现存价值后由人民法院根据双方过错进行裁判，本案中原告申请的造价鉴定与现值无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告王建立向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告千盛公司向反诉原告王建立腾退位于兰州市西固区西固市场南门绿熙家居商场；2.依法判令反诉被告千盛公司向反诉原告王建立支付2019年1月18日至2019年3月18日的租金730830元及违约金438498元，合计1169328元；3.依法判令反诉被告千盛公司向反诉原告王建立支付自2019年3月19日起至实际腾退之日期间的房屋占有使用费（每月按365415元计算）；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年1月，反诉原告王建立将其与兰州西固西部贸易中心合作投资建设的西固区西部市场南门的绿熙家居商场出租给反诉被告千盛公司使用，租赁期限为15年，初始租金为每年4198500元，每三年上调一次。双方还约定，千盛公司应于每年1月18日之前付清该年度租金，每违约一天，按年租金的10%支付违约金；逾期十五日未付租金的，王建立有权解除合同。合同签订后千盛公司尚能正常履约，然而自2018年开始，千盛公司便未向王建立支付过租金。2019年3月8日，在多次催要未果的情况下，王建立通过甘肃正鼎律师事务所发出律师函，要求与千盛公司解除合同并要求其交清租金、退出租赁房屋，但千盛公司至今仍未向王建立腾房及清缴租金，其行为严重侵害了王建立的合法权益。反诉原告为维护自身合法权益，提起反诉。反诉被告千盛公司辩称，原、被告之间的租赁合同因被告（反诉原告）的违约行为导致无法继续履行，给原告（反诉被告）造成极大损失，原告（反诉被告）不应支付租金并应由被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）损失，目前因被告（反诉原告）的行为导致原告（反诉被告）经营困难，故被告（反诉原告）应承担相应的责任。请求人民法院驳回反诉原告王建立的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本诉原告千盛公司提交的第二组证据，本诉被告王建立发表质证意见认为对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，根据（2018）甘0104民初2555号庭审笔录显示了涉案房屋没有建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证，所以签订的房屋租赁合同系无效合同，不存在被告根本违约的问题。对于本诉原告千盛公司提交的第三组证据，本诉被告王建立发表质证意见认为对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告在明知涉案房屋没有建设用地规划许可证的情况下与被告签订房屋租赁合同，其损失应当自行承担，而非由被告承担违约责任。对于本诉被告王建立提交的第一组证据，本诉原告千盛公司发表质证意见认为对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，备案的函只是备案，被告没有主动去办理涉案房屋的相关手续，对合作协议应该由西部市场和王建立共同承担责任，对（2018）甘0104民初2118号民事判决书，被告主张合同无效，但该判决判决有违约金，如果被告主张无效，那么该份判决也应当无效。对于本诉被告王建立提交的第二组证据，本诉原告千盛公司发表质证意见认为对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因被告的根本违约导致原告经营困难，付不出租金，责任应当由被告承担。对于本诉被告王建立提交的第三组证据，本诉原告千盛公司发表质证意见认为对第三组证据中的联营协议，因内容模糊无法核实真实性，对于第三组证据中的通知的真实性予以认可，对证明目的有异议，我们虽然在使用，但是已经无法正常经营。针对反诉，反诉原告王建立提交的证据与本诉提交的证据一致，反诉被告千盛公司的质证意见亦一致。针对反诉，对于反诉被告千盛公司提交的第一组证据，反诉原告王建立发表质证意见认为对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，反诉原告向法院申请强制执行反诉被告拖欠的租金是法律赋予他的合法权益，不属于违约行为。对于反诉被告千盛公司提交的第二组证据，反诉原告王建立发表质证意见认为对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋不是仅仅没有完成消防验收，而是没有建设工程规划许可证，所以根本不可能完成消防验收，反诉被告在明知该情况下仍与反诉原告签订房屋租赁合同，其主张反诉原告违约没有法律依据。对于本诉原告千盛公司提交的证据，本院综合认定如下：根据本诉原告提交的第二组证据中调取自兰州市西固区人民法院的（2018）甘0104民初2555号案件的庭审笔录中明确显示涉案房屋没有建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证,在庭审过程中，原、被告双方均明确陈述在签订合同时就知道该涉案房屋没有建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋并未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的相关规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，原告提交的证据仅能证明工程造价，现值应当是存在折旧，故原告提交的证据不能证明目前的现值损失，本院对于现值损失无法予以确定。综上，对于原告提交的第二组、第三组证据的证明效力，本院不予认定。对于本诉被告（反诉原告）王建立提交的证据，本院综合认定如下：根据双方在庭审中的陈述，及（2018）甘0104民初2555号案件的庭审笔录中明确显示涉案房屋没有建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证，原、被告签订的租赁合同违反法律的强制性规定，应属无效合同。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。综上，对于王建立提交的第一组、第二组证据的证明效力，本院予以认定。对于王建立提交的第三组证据中的联营协议，未提交原件予以核实且模糊不清，真实性无法核实，对于该联营协议的证明效力，本院不予认定。本院认为，对于通知的真实性，千盛公司予以认可，可以认定千盛公司占有使用涉案房屋的事实。对于本诉原告（反诉被告）千盛公司针对反诉提交的证据，本院综合认定如下：对于证据一，本院认为与本案不存在关联性，与本案无关。对于证据二，原、被告双方签订的租赁合同违反法律的强制性规定应属无效合同，故对于证据二的证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月16日，王建立与千盛公司签订《房屋租赁合同》，约定王建立将其与兰州西固西部贸易中心合作投资建设的西固区西部市场南门商铺出租给千盛公司经营商场使用。该《房屋租赁合同》约定，房屋建筑面积为一层3162平方米（减去配电室45平方米，实际面积为3117平方米）、二层3362平方米（其中加层面积为200平方米）、三层1291平方米；房屋租赁期限为2015年1月18日至2030年1月18日共计15年；房屋初始租金为每年4198500元，每三年上调一次，即2015年1月18日至2018年1月17日的房屋租金为一层60元/平方米（一层以实际面积3117平方米计算租金），二层、三层35元/平方米，2018年1月18日至2021年1月17日的房屋租金为一层62元/平方米。二层、三层为37元/平方米，逐年增加。合同签订后，王建立向千盛公司移交了涉案房屋，千盛公司对涉案房屋进行装修并占有使用至今。千盛公司支付了2015、2016年度的全部租金，2017年1月18日至2018年1月17日的部分房屋租金448500元、及2018年1月18日至2019年1月17日全年度租金并未支付，王建立为此向兰州市西固区人民法院提起诉讼，兰州市西固区人民法院以（2018）甘0104民初2118号民事判决书作出判决支持了王建立的诉请，千盛公司提起上诉，兰州市中级人民法院维持原判，（2018）甘0104民初2118号民事判决书生效。现千盛公司认为由于王建立未办理涉案房屋的相关建房手续，导致消防行政许可手续无法办理，构成根本违约，要求解除租赁合同并赔偿损失。王建立认为由于本案所涉房屋未取得建筑工程规划许可证，原、被告签订的租赁合同违反法律的强制性规定，应属无效合同，千盛公司应腾退房屋并支付相应的房屋占有使用费，双方就此发生争议，引起诉争。本院认为，根据本诉原告提交的第二组证据中调取自兰州市西固区人民法院的（2018）甘0104民初2555号案件的庭审笔录中明确显示涉案房屋没有建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证,在庭审过程中，原、被告双方均明确陈述在签订合同时就知道该涉案房屋没有建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋并未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的相关规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，原告提交的证据仅能证明工程造价，现值应当是存在折旧，故原告提交的证据不能证明目前的现值损失，本院对于现值损失无法予以确定。综上所述，对于本诉原告千盛公司的诉讼请求，本院不予支持。千盛公司因合同无效可以请求赔偿，但应提交相应的证据证明现值损失，可在证据确实充分后另行起诉。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于反诉原告王建立要求千盛公司腾退房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因王建立与千盛公司签订的租赁合同无效，对于反诉原告王建立要求千盛公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告兰州千盛绿熙商贸有限责任公司的诉讼请求。二、反诉被告兰州千盛绿熙商贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向反诉原告王建立腾退位于兰州市西固区西部市场南门绿熙家居商场。三、反诉被告兰州千盛绿熙商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告王建立支付2019年1月18日至2019年3月18日的房屋占有使用费730830元。四、反诉被告兰州千盛绿熙商贸有限责任公司向反诉原告王建立支付自2019年3月19日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费（每月按365415元计算）。五、驳回反诉原告王建立的其他诉讼请求。减半收取的本诉案件受理费67718.2元，由本诉原告兰州千盛绿熙商贸有限责任公司负担；减半收取的反诉案件受理费9306元，由反诉原告王建立负担2659元、反诉被告兰州千盛绿熙商贸有限责任公司负担6647元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨静二〇二〇年一月十四日书记员  宗晨附：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。