山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁15民终3912号上诉人（原审被告）：朱庆华，女，1973年8月6日出生，汉族，农民，住山东省莘县。委托诉讼代理人：邹洪敏，山东智祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东聊城星光房地产开发有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区东昌东路36号星光大厦23-24层。法定代表人：张广跃，董事长。委托诉讼代理人：纪榕榕，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。上诉人朱庆华因与被上诉人山东聊城星光房地产开发有限公司（以下简称星光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱庆华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回一审被上诉人诉求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“被告最后一次付款在2018年4月17日，解除权的发生之日应自该日起算”，认定事实错误。依据涉案补充协议的约定，上诉人应在2015年9月30日支付首付款64000元，被上诉人在上诉人逾期30日后享有解除权，即解除权的起算日期应为2015年11月1日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使：逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，被上诉人在2016年11月1日后，其解除权已消灭。二、一审判决认定“未超出一年行使期限”属适用法律错误。退一步讲，解除权的发生之日应自2018年4月17日起算，至被上诉人提起一审诉讼，也己超出一年的解除权行使期限。一审认定的被上诉人一审提交的2018年12月2日的解除合同通知并不属实。但是，即便假设该证据真实有效，因依据法律规定，被上诉人在催告后，上诉人如未履行，被上诉人应行使解除权的期限自2018年4月17日起算为3个月，而被上诉人通知解除的时间为2018年12月2日，己远超出3个月。至提起一审诉讼的时间为2019年6月21日，更远超出3个月。无论被上诉人一审提交的2018年12月2日的解除合同通知是否属实，均不能否定被上诉人提起一审诉讼时已超出解除权行使期限的事实。一审判决认定“未超出一年行使期限”属适用法律错误。被上诉人星光公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉无事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。星光公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的《商品房预售合同》已经解除；2.判令被告配合原告办理星光水晶丽城东3幢1单元17层1172号房屋网签备案注销手续；3.判令被告承担违约金64644元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月1日，原被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0000091384），约定被告购买原告开发的星光水晶丽城东3幢1单元17层1172号房屋，合同总价款为646440元，被告应于2015年3月1日交首付款194440元，其余452000元办理20年银行按揭贷款。同日原被告双方签订补充协议，约定因买受人仅能交纳首付款66440元，双方约定被告所欠的首付款64000元于2015年9月30日付清，其余64000元于2016年9月30日前付清不计利息。如不按时交纳，逾期30日内，买受人以欠款额为基数，按银行同期贷款年利率的四倍向出卖人支付计息。30日后，出卖人有权不交付房屋并解除《商品房预售合同》，同时扣买受人总房款10％的违约金。买受人承担房管部门注销合同收取的费用。2015年10月30日被告朱庆华办理银行按揭贷款手续，通过银行向原告支付按揭购房款452000元。合同签订后，2015年3月1日、8月26日、2018年4月17日被告朱庆华分三次向原告支付首付购房款共计116440元，仍欠原告首付款78000元。原告未向被告交付案涉房屋。2018年12月2日原告通过邮政特快专递向被告邮寄送达解除《商品房预售合同》的通知。一审法院认为，原被告签订的《商品房预售合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。原被告在合同的补充协议中约定首付款逾期30日后，出卖人有权不交付房屋并解除《商品房预售合同》。被告最后一次付首付款在2018年4月17日，仍欠首付款78000元，原告于2018年12月2日向被告通知解除合同。原被告约定的解除《商品房预售合同》的条件已经成就，故法院对于原告解除合同的行为的效力予以确认。《商品房预售合同》解除，被告应协助原告办理合同备案注销的相关手续。被告违约导致合同解除，合同中对于合同解除的违约金即总房款10％有明确约定，合同总房款646440元的10％为64644元，原告主张被告支付违约金的请求成立，法院予以支持。合同解除原告应当返还被告已支付的首付款。被告辩称的，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，原告应在解除权发生之日起一年内即2016年11月1日前行使，未行使解除权消灭。法院认为，被告最后一次付首付款在2018年4月17日，此时间是原被告对补充协议约定的付款时间的重新约定，解除权的发生之日应自2018年4月18日起算，原告于2018年12月2日向被告通知解除合同，未超过该解释规定的解除权一年内行使的期限。故对于被告的上述辩称，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十六条，第九十七条的规定，判决：一、原告山东聊城星光房地产开发有限公司与被告朱庆华签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0000091384）于2018年12月2日解除。二、被告朱庆华于本判决生效之日起十日内协助原告山东聊城星光房地产开发有限公司办理《商品房预售合同》（合同编号：YS0000091384）在不动产登记部门合同备案的注销手续。三、被告朱庆华于本判决生效之日起十日内向原告山东聊城星光房地产开发有限公司支付违约金64644元。四、原告山东聊城星光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告朱庆华首付款116440元，折抵上述第三项违约金64644元，实际应返还51796元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：被上诉人星光公司的合同解除权是否已消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，上诉人朱庆华最后一次向被上诉人星光公司支付首付款是在2018年4月17日，此时间应是双方对补充协议约定的付款时间的重新约定，涉案《商品房预售合同》的解除权的发生之日应自2018年4月18日起算。星光公司于2018年12月2日向朱庆华通知解除合同，未超过上述司法解释规定的解除权一年内行使的期限。综上所述，上诉人朱庆华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1416元，由朱庆华负担。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 孙久强审判员 孔繁奎二〇二〇年一月二日法官助理刘豪书记员郭静