江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终43号上诉人（原审被告）：江苏亿达置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区耿车镇大众村一组。法定代表人：张国君，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桑海波，男，1972年2月18日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：赵克利，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。上诉人江苏亿达置业有限公司（以下简称亿达公司）因与被上诉人桑海波商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月10日组织双方当事人公开听证进行了审理。上诉人亿达公司的委托诉讼代理人杨斌，被上诉人桑海波的委托诉讼代理人赵克利参加了听证。本案现已审理终结。亿达公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回桑海波的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由桑海波负担。事实与理由：1.本案《商品房买卖合同》是为协助办理商品房销售网签手续而签订，案涉商品房是用于冲抵工程款，双方并无商品房买卖合同关系。2.桑海波未完全履行合同，违约在先，无权主张逾期交房违约金。亿达公司与施工单位江苏实上建设有限公司（以下简称实上公司）就案涉商品房冲抵工程款时约定配套储藏室一并冲抵，桑海波与亿达公司宿豫分公司于2016年5月24日签订《东方逸品储藏室订购协议单》，2016年6月1日签订《商品房买卖合同》。因亿达公司认为签订《商品房买卖合同》仅系为配合办理商品房销售网签手续，故未要求桑海波签订储藏室销售协议，双方一直存在纠纷。直到2019年6月11日，桑海波才签订《东方逸品自行车车库销售协议》，并于2019年6月10日、11日分三笔付清款项。因此，桑海波未及时签订储藏室销售协议，违约在先，无权主张本案逾期交房违约金。被上诉人桑海波辩称：上诉人亿达公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.案涉商品房虽然是用于冲抵工程款，但是桑海波已与亿达公司签订了《商品房买卖合同》，双方已经形成了商品房买卖合同关系。2.亿达公司无权强迫桑海波购买储藏室，而且双方就储藏室发生的买卖合同关系与亿达公司违反《商品房买卖合同》约定逾期交付案涉商品房应当承担的逾期交房违约金无关。其无权以此为由拒付逾期交房违约金。桑海波向一审法院起诉请求：1.亿达公司赔偿桑海波逾期交房违约金32130元（暂定，以794649元为基数，自2017年1月1日起计算至2017年9月1日止）；2.本案诉讼费用由亿达公司负担。一审法院认定事实：亿达公司以涉案商品房抵冲欠付桑海波的工程款。桑海波与亿达公司于2016年6月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定由桑海波购买亿达公司开发的东方逸品第B3幢第2单元103号商品房一套，商品房总价款为794649元，交房时间为2016年12月31日前。合同第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”2019年6月10日，亿达公司宿豫分公司就购房款794649元向桑海波出具增值税普通发票。涉案商品房所属项目于2017年9月11日取得竣工验收备案表。桑海波确认涉案商品房交付时间为2017年8月30日。一审法院认为：依法成立的合同应受法律保护。双方协商以涉案商品房冲抵工程款，后双方就涉案商品房签订《商品房买卖合同》，该合同不违反相关法律法规规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。对于亿达公司辩称的涉案商品房系冲抵工程款，双方不存在商品房买卖合同关系，故不应适用商品房买卖合同的相关法律规定的意见，一审法院不予采信。亿达公司未在合同约定的期限交付涉案商品房，根据双方合同约定，亿达公司应向桑海波承担逾期交房违约责任。桑海波自认涉案商品房于2017年8月30日交付，故本案逾期交房违约金应计算至上述时间止。因此，本案逾期交房违约金应当以794649元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一点五计算至2017年8月30日止，共计28845.76元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、亿达公司于判决生效后十日内给付桑海波逾期交房违约金28845.76元；二、驳回桑海波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，减半收取302元，由亿达公司负担。双方当事人二审均未提供新证据，且对一审法院查明的案件事实部分均无异议，本院依法予以确认。本院二审另查明：实上公司自亿达公司宿豫分公司承包了案涉东方逸品小区二期工程，桑海波系该工程的实际施工人，因实上公司欠付桑海波工程款，亿达公司宿豫分公司与实上公司同意将案涉商品房用于冲抵桑海波工程款。桑海波遂与亿达公司宿豫分公司签订了案涉《商品房买卖合同》。合同签订后，桑海波将购房款794649元交至亿达公司宿豫分公司，亿达公司宿豫分公司将购房款支付给实上公司，实上公司又将该购房款返还桑海波。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.桑海波与亿达公司之间是否存在商品房买卖合同关系；2.桑海波是否存在违约行为，亿达公司能否以此为由拒付逾期交房违约金。关于第1个争议焦点。亿达公司认可案涉《商品房买卖合同》的真实性，但辩称该合同系双方为办理商品房销售网签手续所签，且该商品房系用于冲抵工程款，并非亿达公司真实意思表示。本院认为，首先，案涉《商品房买卖合同》确系双方所签，该合同的真实性应予确认。双方就案涉商品房买卖仅签订了该份《商品房买卖合同》，不存在其他任何合同，该合同应当认定为双方就案涉商品房买卖作出的真实意思表示。亿达公司辩称该合同系双方为办理商品房销售网签手续所签无证据证实，不能成立。其次，桑海波在签订案涉《商品房买卖合同》后按约支付了购房款，该购房款后续流向并不影响桑海波已经实际支付了相应购房款事实的认定，亦不影响双方之间成立商品房买卖合同关系的认定。再次，即便案涉商品房是用于冲抵工程款，桑海波以冲抵工程款的方式支付购房款，并不影响双方就案涉商品房买卖形成的商品房买卖合同关系的认定。因此，双方签订了《商品房买卖合同》，桑海波已经支付了购房款，双方之间成立商品房买卖合同关系。关于第2个争议焦点。亿达公司辩称桑海波未及时与其签订储藏室销售协议，构成违约，无权主张本案逾期交房违约金。本院认为，亿达公司未举证证明与其签订储藏室销售协议系桑海波在案涉商品房买卖合同的合同义务，且即使是合同义务，案涉《商品房买卖合同》和《东方逸品储藏室订购协议单》也未约定双方签订储藏室销售协议的时限，亿达公司未举证据证明双方就是否签订以及何时签订储藏室销售协议达成过合意，亦未举证证明亿达公司依照双方约定要求桑海波签订储藏室销售协议而桑海波拒绝签订储藏室销售协议，桑海波存在未及时与其签订储藏室销售协议的违约行为，故其无权以此为由拒绝支付本案逾期交房违约金。综上，上诉人亿达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费604元，由上诉人江苏亿达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴跃华审 判 员 魏良军审 判 员 刘路路二〇二〇年一月十五日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。