北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终972号上诉人（原审被告）：陈常霞，女，1982年11月22日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：蔡水荣，男，1972年10月15日出生，汉族，无业，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小利，女，1993年8月9日出生，北京欣国律师事务所实习律师。原审被告：陈常华，男，1984年5月10日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。上诉人陈常霞因与被上诉人蔡水荣、原审被告陈常华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初23086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈常霞上诉请求：撤销原判，改判驳回蔡水荣的全部诉讼请求。事实和理由：1.陈常霞于2019年3月从陈常华处购买位于北京市石景山区1101号房屋（以下简称1101号房屋），有《北京市存量房屋买卖合同》、发票、付款凭证。2.蔡水荣与陈常华签订的《房屋租赁合同》是2019年6月11日签订，合同上的签订时间2018年11月1日是倒签。因此后签订的《房屋租赁合同》对在先签订的《北京市存量房屋买卖合同》没有效力。3.2019年6月11日蔡水荣与陈常华还同时签订了《双方债权债务汇总借据》，申请对《房屋租赁合同》与《双方债权债务汇总借据》是于2019年6月11日同一天签订进行鉴定。蔡水荣辩称：1.蔡水荣通过银行给陈常华转款200万元的时间与陈常华给蔡水荣出具收条的时间都是2018年10月31日，收条写的就是20年的租金。《房屋租赁合同》是打款的第二天签订的。2.《双方债权债务汇总借据》是针对2016年985万元的一笔借款，与本案200万元租金没有关系。3.陈常霞与陈常华是亲姐弟关系，一审时陈常霞表示购买房屋是用之前的债权抵的，不需要付钱。陈常华述称，2018年10月31日借蔡水荣200万元，借款合同约定每月1.5%的利息，2018年10月31日借款后，每月支付3万元利息。2019年6月11日蔡水荣又让陈常华签订了《房屋租赁合同》，时间签的是2018年11月1日。关于200万元借款的收条是蔡水荣让我在2019年6月11日写的，收条上的时间2018年10月31日是倒签的。蔡水荣向一审法院起诉请求：1.判令陈常华、陈常霞将1101号房屋交付给蔡水荣使用；2.判令陈常华退还延期交房期间的租金，按每月8333元的标准支付至实际交房止，并承担违约金4583.33元；3、诉讼费由陈常华、陈常霞负担。一审法院认定事实：陈常华与蔡水荣签订有《房屋租赁合同》，双方约定：陈常华同意蔡水荣租赁1101号房屋，租期20年，自2018年11月1日起至2038年10月31日止。蔡水荣支付租金200万元。该合同落款处有陈常华与蔡水荣签字捺印，日期显示为2018年11月1日。陈常华至今未将1101号房屋交付蔡水荣。陈常华主张该合同实际签订日期为2019年6月11日，蔡水荣表示合同签订日期为2018年11月1日。2018年10月31日，蔡水荣通过银行转账的方式支付陈常华200万元，同日，陈常华出具收条一张，内容为：今收到蔡水荣付来向我租赁北京市石景山区1101号房屋20年租金人民币200万元整。2019年3月11日，陈常华（出卖人）与陈常霞(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：陈常霞购买1101号房屋，房屋成交价格为230万元。2019年3月19日，1101号房屋过户至陈常霞名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。蔡水荣与陈常华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议点为陈常华签订的房屋买卖合同是否在租赁期间。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈常华主张租赁合同签订日期为2019年6月11日，就此未提交证据予以证明，且2018年10月31日收条已明确载明租金，应当认定在买卖合同之前陈常华已认可租赁的事实，故陈常华的上述主张法院不予采信。同时，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。根据已查明的事实，本案房屋租期长达20年，陈常华明知房屋存在租赁关系的情况下，又将房屋出售并过户给陈常霞，鉴于陈常霞、陈常华之间的亲属关系以及未实际支付购房款的事实，法院认为《房屋租赁合同》对陈常霞继续有效，陈常霞应继续履行租赁合同。故法院对于蔡水荣要求陈常华、陈常霞交付1101号房屋之诉求予以支持。就蔡水荣主张陈常华退还租金并支付违约金，法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案而言，蔡水荣已按月支付租金，但陈常华至今未履行交付房屋的义务，蔡水荣租赁房屋使用的目的一直未实现。故其要求陈常华按照8333元/月的标准退还租金的诉求，具有事实依据，法院予以支持。就蔡水荣主张之违约金，未提交证据予以证明，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决：一、陈常华、陈常霞于判决生效之日起15日内将位于北京市石景山区1101号房屋腾退交还蔡水荣使用；二、陈常华于判决生效之日起15日内按照8333元/月的租金标准退还蔡水荣自2018年11月1日起至实际腾退交还房屋之日止的租金；三、驳回蔡水荣其他之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，2019年3月11日，陈常华与陈常霞签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈常霞购买陈常华的1101号房屋，建筑面积142.92平方米，房屋成交价230万元，陈常霞应当于2019年3月20日前向陈常华支付。2019年3月19日，陈常霞通过中国建设银行向陈常华转账230万元。同日，陈常霞在税务部门开具增值税发票，还交纳了契税和印花税。在一审庭审时，陈常华认可收条的真实性，表示1101号房屋的市场价值大概700万元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。蔡水荣提供的《房屋租赁合同》、收条、银行转账凭证能够证明蔡水荣于2018年10月31日支付陈常华租金200万元，蔡水荣与陈常华于2018年11月1日签订了租期20年《房屋租赁合同》。陈常华和陈常霞主张《房屋租赁合同》是2019年6月11日签订，但未提交任何证据加以证明，故本院对陈常华、陈常霞的事实主张不予采信。陈常华有关每月向蔡水荣支付3万元利息的陈述，并不能证明《房屋租赁合同》是2019年6月11日签订。一审法院认定《房屋租赁合同》的签订时间是2018年11月1日，陈常华作为合同的当事人并未对一审判决提起上诉，陈常霞并非《房屋租赁合同》和《双方债权债务汇总借据》的当事人，陈常霞申请对《房屋租赁合同》与《双方债权债务汇总借据》是于2019年6月11日同一天签订进行鉴定，本院不予准许。况且，在一审程序中，陈常华对落款时间为2018年10月31日的收条的真实性予以认可，单凭该证据亦可以证明陈常华与蔡水荣对于1101号房屋存在租赁关系以及陈常华于2018年10月31日已经收取了20年租期的全部租金的事实，故陈常霞申请鉴定已无必要。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈常华与蔡水荣签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，陈常华与蔡水荣应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。陈常华在租赁期间将1101号房屋出售给陈常霞，且不说陈常霞并未按照房屋市场价值支付房款，就算是按照市场价值支付了全部房款，陈常霞亦有义务继续履行《房屋租赁合同》，故蔡水荣起诉要求陈常华、陈常霞交付1101号房屋，有法律依据，一审法院判决支持蔡水荣的该诉讼请求正确，本院予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陈常华未按照《房屋租赁合同》约定的租赁期限向蔡水荣交付1101号房屋，故应当将已收取的房屋租金退还蔡水荣，一审法院判决陈常华按照每月8333元的标准退还蔡水荣自2018年11月1日起至实际交付房屋之日的租金正确，本院予以确认。综上所述，陈常霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2206元，由陈常霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年一月十九日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸