浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初9434号 原告（反诉被告）：沈宗元，男，1946年1月4日出生汉族，住永康市。 原告（反诉被告）：田宝芬，女，1950年10月23日出生汉族，住永康市。 委托诉讼代理人：林思璐（特别授权）,浙江航正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼建航（特别授权）,浙江航正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈高潮，男，1952年12月30日出生汉族，住永康市。 委托诉讼代理人：童英豪（特别授权），浙江陈志毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐娇凤（特别授权），浙江陈志毅律师事务所实习律师。 原告沈宗元、田宝芬、沈敏、沈高潮与被告沈高潮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序进行审理。2019年12月17日，被告沈高潮向本院提起反诉，经审查，本院予以受理。2019年12月26日，本院公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人楼建航、林思璐，被告沈高潮及其委托代理人童英豪均到庭参加诉讼。后原告沈敏、应晓燕向本院撤回本诉，反诉原告沈高潮亦向本院撤回对反诉被告沈敏、应晓燕的反诉，经审查，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告沈宗元、田宝芬起诉称：原告沈宗元、田宝芬是夫妻。原告与被告系同村村民。2000年5月24日，原告沈宗元与被告沈高潮签订《房屋所有权转移立契约》，约定被告沈高潮因经济困难，自愿将其坐落于苏溪村下宅的房产转让给原告沈宗元；地号为505-010-161，土地证号为永505集建(1994)字第0731号；结构层次为一层平屋，间数一间，用地面积52.16平方米；东至本宅棚头墙外沿为界，邻路，南至本宅前檐墙外沿为界隔滴水，邻空地，西至本宅与田宝芬中央间，中间为界，北至本宅后檐墙外沿地为界，隔滴水，邻春菊宅；成交价款为人民币12088.88元。当日，原告沈宗元支付了价款1万元整，余款2088.88元已在2000年8月底原告归屋时付清。此后，原告一家居住该房屋至今。原告多次要求被告办理不动产登记转移手续，但被告拒绝协助办理相关手续。原告认为，原告沈宗元与被告签订的《房屋所有权转移立契约》不违反法律规定，应受法律保护。为此，原告沈宗元、田宝芬诉请要求：一、确认原告沈宗元与被告沈高潮于2000年5月24日签订《房屋所有权转移立契约》有效；二、判令被告沈高潮协助原告沈宗元、田宝芬办理不动产登记手续。庭审中，原告沈宗元、田宝芬变更第二项诉请为：判令被告沈高潮协助原告田宝芬办理不动产登记手续。 被告沈高潮答辩称： 一、本案原告田宝芬不是本案适格原告。合同之债属于意定之债，体现的是当事人的意思自治，基于当事人的意思自治产生的债权债务关系，只能对当事人产生约束力。根据合同的相对性，本案房屋所有权转移契约系被告与原告沈宗元签订的，而非田宝芬。即使原告沈宗元与田宝芬系夫妻，也不得突破合同相对性，若因合同所产生的违约关系或其他债权性才能作为适格原告，而本案原告的起诉仅是合同的履行问题，故原告田宝芬不是适格原告。 二、根据物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”原告沈宗元至今未取得涉案房屋的所有权，故原告不具备转让、抵押等处分权利。 三、因原告沈宗元系居民户口，房屋所有权转移立契约因违反法律强制法规而无效，故本案合同无法继续履行。合同签订时，被告不知情原告的居民户口身份，缔约时也是经过时任苏溪村村书记的沈某3介绍才签订协议的，被告不存在过错，应由原告沈宗元承担合同无效的后果。 反诉原告沈高潮反诉称：2000年5月，经时任苏溪村村书记沈某3的介绍，将反诉人名下一处房产转让给沈宗元。当时沈宗元与田宝芬系夫妻关系，又是邻居，在多方劝说下，反诉人才同意出卖。现沈宗元要求过户，反诉人才知情沈宗元并非是苏溪村村民，系居民户口。故反诉原告与其签订的《房屋所有权转移立契约》因根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定为无效合同。合同签订时，反诉原告并不知情沈宗元系居民户口，且当时有村领导在说情。近20年来，沈宗元一直在占有使用房屋，出租后享受收益，对签订合同反诉原告不存在过错，应由反诉被告承担合同无效的后果。为此，反诉原告沈高潮反诉请求：一、确认原、被告签订的《房屋所有权转移立契约》无效；二、判令本案诉讼费由被反诉人承担。 反诉被告沈宗元、田宝芬答辩称：1、契约是双方的真实意思表示；2、沈宗元签订契约是代表整个家庭，田宝芬是农村户口，依法可以取得宅基地，契约没有违反法律强制性规定，而且原告的家庭情况，被告是知情的；3、房产的款项已经全部交付，房产也由原告一家占有使用，因此应认定契约有效。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 围绕其本诉请求及反诉抗辩主张，原告沈宗元、田宝芬向本院提供证据如下： 一、结婚证、户口本各1份，证明沈宗元和田宝芬系夫妻关系，以及田宝芬是苏溪村村民的事实。 二、房屋所有权转移立契约原件1份，证明当时沈宗元与被告沈高潮是基于双方真实意思签订契约，约定沈高潮将坐落于苏溪村下宅的房产转让给原告沈宗元，地号为505-010-161，土地证号为永505集建(1994)字第0731号，结构层次为一层平屋，用地面积52.16平方米，成交价款为人民币12088.88元的事实。 三、收据、欠条原件各1份，证明原告将房款付清的事实。 四、证明原件1份，证明苏溪村村民委员会认可原、被告之间房屋买卖的事实。 五、集体土地使用权证1份，证明涉案房屋还在被告名下的事实。 针对其反诉请求及本诉抗辩主张，被告沈高潮向本院提供证据如下： 一、户籍证明4份，证明四原告均为不同户，原告沈宗元和沈敏为居民户口的事实。 二、不动产登记查询记录1份，证明原告田宝芬名下另有一处宅基地的事实。 经审理，本院综合认证如下： 原告提供的上述证据，被告对证据一、二、四、五的真实性均无异议，对证据三的真实性不清楚，房屋是经村里人介绍出售的，购房款也已收到，房屋确实还登记在被告名下，但对村委会出具的证明不知情。被告提供的上述证据，原告对其真实性均无异议，认为原告之间是家人关系，且登记在田宝芬名下的房屋是沈宗元向苏溪村村委会所购买，房屋面积仅有50平方，没有超过限额面积。本院认为，原、被告双方提供的证据均符合有效证据的认定要件，本院确认其证明力，予以采纳。 根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 原告沈宗元、田宝芬系夫妻，其中原告田宝芬是苏溪村集体经济组织成员。原告与被告系同村村民。2000年5月24日，原告沈宗元与被告沈高潮签订《房屋所有权转移立契约》，约定：被告沈高潮因经济缺用，自愿将其坐落于苏溪村下宅的土木结构房屋（东至本宅棚头墙外沿为界，邻路；南至本宅前檐墙外沿为界隔滴水，邻空地；西至本宅与田宝芬中央间，中间为界；北至本宅后檐墙外沿地为界，隔滴水，邻春菊宅）转让给原告沈宗元，其中地号为505-010-161，结构层次为一层平屋，间数一间半，建筑面积52.16平方米，成交价款为人民币12088.88元。上述契约由中证人沈某1、沈某2、沈某3等人签字按印。合同签订当日，原告沈宗元支付了购房款1万元整，余款2088.88元已于2000年8月底归屋时付清。2000年5月27日，苏溪村村委会出具证明一份，载明：兹有古丽镇苏溪村村民沈宗元向本村沈高潮购买平屋一间半52.16平方米，前来办理契税手续，特此证明。自此，两原告一直占有使用房屋至今。后原告要求被告办理不动产转移登记手续，但被告拒绝协助。 另查明，涉案房屋的集体土地建设用地使用证号为永505集建(1994)字第0731号。 本案的争议焦点：原告沈宗元与被告沈高潮签订的《房屋所有权转移立契约》是否有效？ 首先，原告沈宗元、田宝芬与被告沈高潮系同村村民。被告沈高潮因建房需要资金，自愿将其所有的涉案房屋转让给原告沈宗元，并签订《房屋所有权转移立契约》，其行为应系双方的真实意思表示。虽然《房屋所有权转移立契约》中买主仅有沈宗元签字，但原告沈宗元是用夫妻共有财产购买涉案房屋，且其所购买的房屋也一直是用于夫妻共同生产、生活所用，故该房屋所有权转移立契约的实际共同受让人应为原告沈宗元、田宝芬夫妻，其相应的合同权利应由原告沈宗元和田宝芬共同享有，故田宝芬作为本案原告主体适格。其次，本案原告沈宗元虽不是苏溪村集体经济组织成员，但其妻子田宝芬是苏溪村集体经济组织成员，且苏溪村村委会亦认可双方买卖涉案房屋的行为。最后，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告沈高潮将涉案房屋转让给原告后，因涉案房屋增值，即以契约签字人沈宗元系居民为由主张契约无效，有违诚实信用原则。原、被告双方既是同村村民，更是隔壁邻居。原告自购房起，一直占有使用涉案房屋至今已二十年，被告沈高潮也早已全额收取购房款，确认双方签订的契约无效不利于维护社会经济秩序的稳定，也有悖公序良俗原则。综上，本院认为，原告沈宗元与被告沈高潮签订的《房屋所有权转移立契约》应认定合法有效，被告沈高潮应当协助原告田宝芬办理不动产转移登记手续，但应控制在限额面积内。 综上，原告沈宗元、田宝芬的本诉请求，合法有据，本院予以支持。反诉原告沈高潮的反诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告沈宗元与被告沈高潮于2000年5月24日签订的《房屋所有权转移契约》有效。 二、由被告沈高潮于本判决生效之日起十五日内协助原告田宝芬办理坐落于永康市经济开发区苏溪村下宅的不动产【地号为505-010-161；集体土地建设用地使用证号为永505集建(1994)字第0731号】转移登记手续。 本诉案件受理费4400元（已减半收取），由被告沈高潮负担。 反诉案件受理费40元（已减半收取），由反诉原告沈高潮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 季玲玲 二〇二〇年一月三十一日 代书记员 骆影昕