中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1808号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨五路31号111室。 负责人：胡文哲，该分行行长。 委托诉讼代理人：李晶晶，女，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：季桥龙，北京天驰君泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄惠英，女，汉族，住天津市滨海新区。 委托诉讼代理人：卢伟，天津罗维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李会，天津罗维律师事务所律师。 原审被告：陆桥（天津）实业有限公司，住所地天津港保税区天保大道56号1-B-406室。 法定代表人：齐英武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志荣，男，该公司工作人员。 上诉人中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行（以下简称农行自贸区分行）与被上诉人黄惠英及原审被告陆桥（天津）实业有限公司（以下简称陆桥公司）第三人撤销之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。农行自贸区分行的委托诉讼代理人李晶晶、季桥龙，黄惠英的委托诉讼代理人卢伟、李会，陆桥公司的委托诉讼代理人李志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行自贸区分行上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回黄惠英全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由黄惠英或陆桥公司承担。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误，本案不符合第三人撤销之诉的构成要件。黄惠英的起诉仅符合六个月的起诉期限以及因不能归责于本人事由未参加诉讼两项条件，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定的其他条件。1.案涉房屋尚处于在建工程状态，未办理产权登记，黄惠英至今不是房屋产权人，不具备第三人撤销之诉主体资格。2.（2009）津高民二终字第14号民事判决（以下简称14号判决）并无错误，亦未损害黄惠英的民事权益。案涉房屋事实上已由黄惠英占有使用，且不在被执行财产之列。（二）黄惠英有多种途径保障权益，但其长期怠于行使权利，存在重大过错，应承担相应法律后果。在付清房款的前提下，黄惠英有权对抗任何执行行为，并非必须撤销原生效判决。黄惠英长期不依照合同主张债权请求权，案涉房屋至今未办理产权登记，黄惠英并非没有过错。（三）一审判决对购房人、抵押权人之间权利冲突的解释推理存在法律逻辑错误。农行自贸区分行为登记公示的抵押权人，第三人无权直接撤销该抵押权。第三人撤销之诉为事后特殊救济程序，应严格限定其使用条件。涉案房屋系用于商业出租受益，不属于为满足基本居住需求而应予特殊保护的情形。（四）一审判决认定诉讼费用全部由农行自贸区分行承担不合理。 黄惠英辩称，（一）农行自贸区分行已出具《同意抵押期房出售证明》，其对案涉房屋不再享有抵押权、优先受偿权。案涉房屋虽登记在陆桥公司名下，但黄惠英已与陆桥公司签订合法有效的《商品房买卖合同》并支付全部购房款，对房产享有民事权益。14号判决影响黄惠英实现物权，使黄惠英面临房产被拍卖或变卖的风险，侵害了黄惠英的民事权益。（二）黄惠英未怠于行使自身权利。黄惠英就房屋过户事宜一直与陆桥公司沟通，案涉工程未竣工验收、无法进行产权登记系陆桥公司原因导致，黄惠英并无过错。黄惠英作为普通消费者，出于居住用途购买房屋，案涉房屋仅对外出租并未用于经营。 黄惠英一审起诉请求：1.撤销（2008）二中保民初字第86号民事判决（以下简称86号判决）第三项抵押物担保责任中涉及黄惠英天津经济技术开发区1号楼803室房屋部分；2.注销农行自贸区分行关于天津经济技术开发区1号楼803室房屋的抵押登记；3.案件受理费由农行自贸区分行及陆桥公司负担。 一审法院认定事实：农行自贸区分行（时为中国农业银行天津港保税区分行）、陆桥公司于1999年9月16日签订农银抵借字99第141-1号和141-2号《抵押担保借款合同》。约定：农行自贸区分行共向陆桥公司贷款2573万元，贷款期限为一年，贷款利率为月息5.85％。陆桥公司以其坐落于天津经济技术开发区的国有土地使用权13522．31平方米及地上在建项目抵押给农行自贸区分行用以担保上述借款的偿还，担保范围为全部贷款本息及实现债权的费用。上述合同签订后，农行自贸区分行于1999年9月17日依约放款，但合同到期后，陆桥公司未能履行还款义务。2003年2月10日，为继续担保双方签订的农银抵借字99第141-1号和141-2号抵押担保借款合同的履行，双方又签订了津保税农银抵字第03010-1号抵押合同，约定陆桥公司将其坐落于天津经济技术开发区的房产抵押给农行自贸区分行用于担保借款合同的履行，担保范围为借款合同本息及包括律师费在内的农行自贸区分行为实现债权而产生的一切费用。合同签订后，双方共同办理了房地产抵押权证明书。经天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的津房开发抵字第（04）00604号天津市房地产抵押权证明书,最终确定陆桥公司抵押房产坐落于天津经济技术开发区，房屋抵押范围为建筑面积17304．93平方米房产。 上述合同签订后，陆桥公司仍未能全部偿还借款本金及利息。2007年9月农行自贸区分行向陆桥公司发出债务逾期催收通知书，陆桥公司确认尚欠农行自贸区分行借款本金433万元，但陆桥公司仍未履行还款责任。经双方确认，2008年3月20日陆桥公司尚欠农行自贸区分行利息总计为5827508．69元。为此，农行自贸区分行向天津市第二中级人民法院提起诉讼。该院作出86号判决，判决：（一）陆桥公司于判决生效之日起十日内偿还尚欠农行自贸区分行借款本金433万元及至2008年3月20日止的利息5827508．69元以及自2008年3月21日起至判决确定的给付之日止的利息(按双方合同约定利率计付)；（二）陆桥公司于判决生效之日起十日内给付农行自贸区分行因采取诉讼方式实现债权而产生的律师费用25万元；（三）陆桥公司以其抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款对上述给付事项承担抵押担保责任，不足部分由陆桥公司继续清偿。如陆桥公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96407元，由陆桥公司负担。陆桥公司不服上述判决，提起上诉。天津市高级人民法院于2009年5月5日作出14号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，2004年5月3日，陆桥公司与黄惠英签订《天津市商品房买卖合同》约定，陆桥公司将涉案房屋出售给黄惠英，价款为748745元，陆桥公司应于2004年9月30日前将竣工验收合格的商品房交付黄惠英。2004年5月8日，黄惠英向陆桥公司交付房款748745元，陆桥公司向黄惠英出具了天津市房地产开发企业预售款专用收据。农行自贸区分行向陆桥公司出具《同意抵押期房出售证明》载明，农行自贸区分行同意抵押人陆桥公司将涉案房屋出售。后陆桥公司将该出售证明交付黄惠英。2004年5月3日，黄惠英与天津港保税区荣和国际贸易公司签订《租房合同》约定，黄惠英将涉案房屋出租给天津港保税区荣和国际贸易公司，租赁期限自2004年10月1日起10年。2014年7月24日，黄惠英与同福酒店签订《房屋租赁合同》约定，黄惠英将涉案房屋出租给同福酒店。2018年8月1日，同福酒店收到天津市滨海新区塘沽航泰工贸有限公司（以下简称航泰公司）告知函，内容为因航泰公司受让了农行自贸区分行对陆桥公司享有的债权，7月1日天津市滨海新区人民法院作出（2012）滨功执字第616号之一裁定，裁定航泰公司为上述债权的申请执行人，要求同福酒店停止支付案涉房屋租金。 2015年2月25日，中国农业银行天津港保税区分行变更企业名称为农行自贸区分行。 天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的津房开发抵字第（04）00604号天津市房地产抵押权证明书,最终确定陆桥公司抵押房产坐落于天津经济技术开发区，房屋抵押范围为建筑面积17304．93平方米房产。抵押物清单中记载抵押房产包括黄惠英所购买的涉案房屋，该房产的性质属于在建工程，权利人目前仍为陆桥公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）对黄惠英的起诉予以受理是否符合法律规定；（二）另案86号判决第三项内容是否存在错误，黄惠英的合法权益是否因此受损。 关于对黄惠英的起诉予以受理是否符合法律规定的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，黄惠英与陆桥公司签订涉案房屋买卖合同后支付了全部房款，陆桥公司亦将房屋交付黄惠英实际使用至今，黄惠英虽未办理房屋产权证书，但并非因黄惠英原因所致。86号案件系农行自贸区分行诉陆桥公司借款合同纠纷，黄惠英虽非该案件当事人，但案件处理结果与其具有法律上的利害关系，黄惠英因不能归责于其本人的原因未参加86号案件的诉讼，其在本案中有权提起第三人撤销之诉，维护自身合法权益。黄惠英主张于2018年8月1日因航泰公司向同福酒店发送告知函才知晓86号判决的存在，并于2018年12月10日向一审法院提起诉讼，农行自贸区分行主张黄惠英对于86号判决的存在系明知，已经超出六个月的期限，但农行自贸区分行并未对此提供证据证明。现有证据表明黄惠英系在2018年8月1日知晓86号判决的存在，其提起本案第三人撤销之诉并未超出法律规定的六个月起诉期限。 关于另案86号判决第三项内容是否存在错误，黄惠英的合法权益是否因此受损的问题。首先，黄惠英与陆桥公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄惠英依约支付了全部房款并实际使用房屋至今，虽然涉案房屋未办理房屋产权登记，但黄惠英对此并不存在过错。因陆桥公司未能偿还农行自贸区分行借款，双方于2004年将包括黄惠英所购买的房屋在内的在建工程进行了抵押登记。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从上述规定可以看出，交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利优先于承包人对工程价款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权。本案中，黄惠英交付了全部款项并实际占有房屋，在黄惠英的权利与农行自贸区分行的权利并存且发生冲突的情况下，依法应优先保护黄惠英的权利。其次，2004年4月26日，农行自贸区分行与陆桥公司就包括涉案房屋在内的17304.93平方米的房屋办理抵押登记手续，但农行自贸区分行向陆桥公司出具《同意抵押期房出售证明》，同意陆桥公司将涉案房屋出售给黄惠英，后陆桥公司将该证明原件交付黄惠英。对于农行自贸区分行出具该证明的性质及法律后果，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”根据上述规定，我国法律并不禁止抵押财产的转让行为，在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将原基于抵押财产的优先受偿权转化为基于转移抵押财产所获特定价金的优先受偿权。抵押权人不再享有对抵押物的无偿追及权，仅可就抵押物变现的特定价金实现抵押权，而受让人获得了抵押物的完整权利。本案中，农行自贸区分行通过向陆桥公司出具同意出售证明的方式，同意陆桥公司转让作为抵押物的涉案房屋，黄惠英已经支付全部房款并持有上述出售证明，农行自贸区分行对涉案房屋已不再享有抵押权。因此，另案86号判决第三项基于农行自贸区分行对涉案房屋享有抵押权，判令陆桥公司以其抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款承担抵押担保责任，存在错误。第三，关于黄惠英的民事权益是否因此受损的问题。农行自贸区分行主张黄惠英购买的房屋并未被采取查封等强制措施，不存在权益受损的事实。对此，一审法院认为，另案86号判决第三项判令农行自贸区分行对涉案房屋享有抵押权，并有权以该房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。虽然目前涉案房屋并未被采取强制措施，但黄惠英仍面临房屋被拍卖或变卖的风险，该判决结果势必对于黄惠英所购买房屋的权益造成损害。因此，黄惠英关于撤销另案86号判决第三项涉及案涉房屋部分的请求，应予支持。黄惠英所提撤销房屋上抵押登记的请求，并非第三人撤销之诉的审理范围，本案不予涉及。 综上，一审判决：（一）撤销86号判决第三项中涉及陆桥公司以天津经济技术开发区1号楼803室的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决，以及14号判决维持的该部分内容；（二）驳回黄惠英其他诉讼请求。案件受理费11287元，由农行自贸区分行负担。 本院二审期间，农行自贸区分行提交两份新证据：1.黄惠英就天津益源工贸发展有限公司申请执行陆桥公司一案执行异议听证笔录，证明黄惠英在2018年1月6日即知晓农行自贸区分行债权转让，其于2018年12月10日提起本案第三人撤销之诉，已超出6个月的期限。2.陆桥公司涉诉裁判文书（12份），证明现有针对陆桥公司提起的诉讼，很多购房人选择撤诉或放弃异议权。在建工程未成为法律意义上的房产，不具有可执行性。黄惠英质证认为，对两份证据的合法性、真实性无异议，但不认可关联性。黄惠英当时没有收到相关材料，不能证明黄惠英明知生效判决已侵害其利益，而且，该笔录记载停止支付租金的时间点是2018年7月；陆桥公司的涉诉裁判文书，大部分产生于本案一审之前。讼争的在建工程可以执行。陆桥公司质证认为，对两份证据的合法性、真实性无异议，但不认可关联性。2018年1月6日通知黄惠英等停止支付租金，但没有明确告知其诉讼情况。2018年3月、8月，同福酒店和航泰公司发出的告知函中不包括黄惠英所购房屋；案涉房屋最终未办理房产证系政府原因所致。本院对上述两份证据认证如下：对第一份证据，经查，该听证笔录载明的申请执行人为天津益源工贸发展有限公司，与本案所涉纠纷并无关联。其中，黄惠英陈述称，“18年1月6日停止支付租金，因债权有转让所以不支付租金”。该陈述亦不能证明黄惠英知悉生效判决的存在，不能达到农行自贸区分行的证明目的，本院不予采信。对第二份证据，该证据系陆桥公司所涉其他纠纷，与待证事实无关联，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：（一）黄惠英的起诉是否符合第三人撤销之诉成立要件；（二）农行自贸区分行对其同意转让并已转让的抵押物，是否可以行使抵押权。 关于黄惠英的起诉是否符合第三人撤销之诉成立要件的问题。对此，各方在二审中主要存在两项争议：1.黄惠英的起诉是否超过六个月的期限；2.黄惠英在本案中是否具有诉的利益。本院具体分述如下：1.对于黄惠英的起诉是否超过六个月起诉期限，农行自贸区分行在一审中并未提出异议，而且，其在上诉状中明确认可“黄惠英的起诉符合六个月的起诉时效”。其在二审庭审中提交的新证据不能证明黄惠英在2018年1月6日即已知悉14号判决错误并导致其权益受到损害，一审判决根据查明的事实，认定黄惠英的起诉未超过六个月期限，并无不当，本院予以支持。2.关于黄惠英在本案中是否具有诉的利益。本案虽缘起于陆桥公司未能为购房人黄惠英办理案涉房屋产权证，但各方的争议焦点并不在此。第三人撤销之诉主要解决的是生效判决是否存在全部或者部分内容错误以及是否损害第三人民事权益的问题。本案中，因14号判决认定农行自贸区分行对案涉房屋享有抵押权，导致作为该房屋买受人的黄惠英实现权利存在障碍，黄惠英在本案中具有诉的利益。农行自贸区分行主张黄惠英不具有诉的利益，依据不足，本院不予支持。 关于农行自贸区分行对其同意转让并已转让的抵押物，是否可以行使抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见，该条对抵押权人的权益已予以充分保障，并给予交易各方以明确的行为指引。农行自贸区分行作为案涉房屋抵押权人，出具《同意抵押期房出售证明》，同意抵押人陆桥公司将涉案房屋出售，即明知陆桥公司将出售房屋取得价款。其完全有权要求陆桥公司将转让所得价款提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障，但农行自贸区分行并未采取相应的监管保障措施，放任陆桥公司不以售房款清偿贷款债务，明显具有过错。黄惠英基于农行自贸区分行出具的同意出售证明购买案涉房屋并无过错。农行自贸区分行同意陆桥公司出售抵押的房产后，怠于行使《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款赋予的要求陆桥公司以售房款直接清偿债务的权利，却转而继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的利益，有失公平。农行自贸区分行应当按照前述物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。一审判决对黄惠英撤销14号判决维持的86号判决第三项中涉及天津经济技术开发区1号楼803室房屋部分的请求，予以支持，并无不当。 综上，农行自贸区分行的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11287元，由中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 春 审判员 吴晓芳 审判员 王 丹 二〇二〇年一月七日 法官助理徐上 书记员乔禹博