上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9346号上诉人（原审被告）：姚岳明，男，1961年12月10日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告）：姚永泉，男，1933年11月6日生，汉族，住上海市松江区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈龙德，男，1948年9月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。原审被告：姚兰，女，1985年12月5日生，汉族，户籍地上海市松江区。原审被告：沈美娟，女，1960年9月6日生，汉族，户籍地上海市松江区。上诉人姚岳明、姚永泉因与被上诉人陈龙德、原审被告姚兰、沈美娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初7813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚岳明、姚永泉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈龙德一审全部诉讼请求。事实和理由：1.上海市松江区XX镇XX村XX号房屋（以下简称系争房屋）属于农村宅基地房屋，陈龙德与姚岳明分属两个不同的村，并非同一集体经济组织成员，故双方签订的《房屋买卖协议书》应属无效。非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权，亦不能通过以物抵债方式变相受让该集体组织宅基地上的房屋，故对系争房屋的以物抵债行为亦无效。2.姚岳明与陈龙德之间是借款关系，双方签订《房屋买卖协议书》也约定赎回房屋的条件，可见双方并无房屋买卖的合意，仅是以房屋作为债务的担保，且姚岳明允许陈龙德占有系争房屋对外出租获益的目的是为了弥补借款利息，而非房屋买卖的交付行为。协议约定的“赔偿款全部归乙方所有”及“如甲方需赎回房屋，必须在2008年5月底，赎金为人民币贰拾伍万元整，否则视为自动放弃”，类似于流质条款，该条款侵害债务人利益应属无效。退一步讲，即使协议有效，协议中的“赔偿款”约定不明，并未约定是针对房舍的赔偿款还是宅基地的赔偿款，也未约定是姚岳明本人的份额还是包括姚永泉、姚兰、沈美娟在内的所有人的总额。故一审法院对“赔偿款”的事实认定不清。从陈龙德在一审中提交的视频录音证据也可以看出，双方仅形成借款合意，并无房屋买卖的合意，整个视频提到的都是重新写借条及还钱，未提到房屋买卖及动迁安置补偿款分配等。3.《房屋买卖协议书》没有姚永泉、姚兰、沈美娟的签名，姚永泉对借款及所谓的房屋买卖不知情。一审法院对拆迁款的处分损害了姚永泉、姚兰、沈美娟的动迁利益。陈龙德辩称，其与姚岳明虽然不是同一村的，但是属于同一乡镇，故双方之间签订的《房屋买卖协议书》受法律保护。关于损失比例，请法院酌情考虑。综上，不同意姚岳明、姚永泉的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。姚兰、沈美娟提交书面意见称：1.沈美娟与姚岳明于2003年XX后没有任何联系，沈美娟与女儿姚兰一起生活。关于《房屋买卖协议书》，姚岳明未征求两人的意见，两人也没有签字，对该协议不知情，故该协议不成立，不具有法律效力，两人不承担该协议上的任何责任。2.系争房屋是农村宅基地房屋，不能买卖，故该份协议没有法律效力。3.关于动拆迁协议，姚兰和沈美娟不知情，亦未领取过动拆迁款，两人依法应得的动拆迁款及相关权益，他人无权处分。故不同意陈龙德一审诉讼请求，请求法院依法处理。陈龙德向一审法院起诉请求：判令系争房屋的拆迁利益（拆迁款1,399,631元）全部由陈龙德享有。后陈龙德变更诉请为：1.判令解除双方签订的《房屋买卖协议书》；2.判令姚岳明、姚永泉、姚兰、沈美娟返还陈龙德购房款240,000元；3.判令姚岳明、姚永泉、姚兰、沈美娟赔偿陈龙德损失1,159,637元。一审法院认定事实：系争房屋为农村宅基地房屋，1991年10月10日的《上海市农村宅基地使用权审核表》上载明，土地使用者为姚岳明，立基人口5人，其中农业5人，现有人口为姚岳明、姚兰、姚永泉、沈美娟以及案外人朱某。2007年，陈龙德（乙方）与姚岳明（甲方）签订《房屋买卖协议书》，载明甲方将系争房屋出售给乙方，价格为24万元，乙方交清房款后，甲方无条件搬离，所有配套设施原般不动，以后如遇开发征用，需甲方提供证件的甲方无条件提供，赔偿款全部归乙方所有，如甲方需赎回房屋，必须在2008年5月底，赎金为25万元，否则视为自动放弃。该协议书尾部公证人处由杨某及案外人韩某签字。2007年8月15日，姚岳明向陈龙德出具借条一张，载明因工程需要资金流通，向陈龙德借11万元，借钱日8月15日，归还日期2007年12月末。2017年5月23日，姚岳明与案外人上海市松江区XX镇人民政府动迁安置办公室签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明就系争房屋拆迁，获得过渡费、奖励费、签约奖等共计1,399,637元。一审法院另认定，2003年2月20日，姚岳明与沈美娟经一审法院调解XX。姚岳明于2018年11月1日向一审法院提出鉴定申请。一审法院遂委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对《房屋买卖协议书》落款“甲方(签字)”处“姚岳明”签名字迹及指印是否是姚岳明本人所写、所留进行鉴定。该所于2018年12月12日出具《司法鉴定意见书》，载明上述签字系姚岳明本人所签，摁印因不具备鉴定条件，故无法确定是否为其所留。一审中，陈龙德申请杨某作为证人出庭作证，证人表示，其是《房屋买卖协议书》的公证人，与双方均为朋友，其女儿是陈龙德儿子的干女儿。陈龙德将从他人处借得的钱款借给姚岳明，总共二三十万的样子，后来姚岳明还不出，就以系争房屋抵债，双方签约时其也在场，看到姚岳明签字摁印，协议签订后系争房屋也交给了陈龙德，自2012年起，其向陈龙德租借系争房屋直到拆迁。陈龙德对证人证言无异议。姚岳明称证人证言不真实，不能陈述购房经过，对于付款过程也与其此前所写书面证明材料存在矛盾，不认可证人所述。一审庭审中，陈龙德称姚岳明于2007年交付系争房屋，姚岳明则称，交付时间为2008年。陈龙德自认，《房屋买卖协议书》无姚永泉、姚兰、沈美娟签字，签订时沈美娟已与姚岳明XX，姚兰随沈美娟生活且与姚岳明并无联系，甚至结婚也未让姚岳明参加，而姚永泉也不与姚岳明共同居住，但认为姚岳明向其出示了宅基地证书，其系户主，有权代表姚永泉、姚兰、沈美娟签订《房屋买卖协议书》。陈龙德另提供证人杨某、案外人曹某出具的《房屋买卖付款证明》、《证明》、《租房证明》一组，以及录像资料一份，以证明双方间存在房屋买卖合同关系，陈龙德自2008年起对外出租房屋，姚岳明对于《房屋买卖协议书》的真实性予以认可。姚岳明对上述证据均不予认可，并称其中视频资料系偷拍，不具备关联性及合法性，且姚岳明也只是认可与陈龙德存在借款关系。一审法院认为，本案争议焦点主要在于：1.陈龙德与姚岳明之间就系争房屋所签订《房屋买卖协议书》是否符合以物抵债的构成要件？2.《房屋买卖协议书》是否存在无效情形？3.《房屋买卖协议书》能否约束姚永泉、姚兰、沈美娟？4.陈龙德基于《房屋买卖协议书》解除后果处理提出各项诉请是否具有相应依据？首先，所谓以物抵债，是指债务履行期届满后，债务人在无力归还借款等债务的情况下，与债权人就债务清偿达成以物抵债合意，是履行债务的一种方式。因此，以物抵债的前提条件是债务履行期已经届满，且债务人无力清偿债务。而根据本案查明的事实，陈龙德与姚岳明曾存在借款关系，后因姚岳明无力还款，双方于2007年对此进行结算，明确姚岳明共欠陈龙德350,000元，并由姚岳明向陈龙德出具了《房屋买卖协议书》，载明购房款金额为240,000元，另由姚岳明向陈龙德出具借条，载明借款金额为110,000元，姚岳明亦向陈龙德交付了系争房屋。由此可见，双方就陈龙德对姚岳明享有之债权，其中240,000元由系争房屋抵债，110,000元作为借款继续偿还，已达成合意。姚岳明以系争房屋抵债后，与陈龙德建立了房屋买卖合同关系。其次，上述债务到期后的以物抵债的行为，为民法所允许，而非担保法中所禁止的流质行为。虽姚岳明仅为系争房屋权利人之一，且无证据证明其处分行为取得了其余权利人的授权，但无权处分亦非合同无效之事由。另，系争房屋虽为农村宅基地房屋，但陈龙德与姚岳明属同一乡镇人员，姚岳明以房屋性质为由抗辩双方买卖合同无效缺乏依据。综上，一审法院认定，陈龙德与姚岳明间就系争房屋建立的房屋买卖合同关系合法有效。再次，陈龙德现向姚岳明等四人提出本案诉讼，然在案证据实难证明姚永泉、姚兰、沈美娟对姚岳明以房抵债行为知情并同意，故陈龙德要求姚永泉、姚兰、沈美娟向其承担相应责任，缺乏依据。最后，由于姚岳明对除其自身权利份额外的系争房屋其余份额进行了无权处分，该行为亦未得到剩余共有人的追认，以致《房屋买卖协议书》无法继续履行，现陈龙德要求解除该协议书于法有据，一审法院予以准许。合同解除后，姚岳明应将系争房屋对应的抵债金额即240,000元返还陈龙德。对于陈龙德主张的损失，损失金额系以系争房屋拆迁补偿款为基数，减去应付购房款后得出。虽《房屋买卖协议书》无法继续履行的主要过错在于姚岳明对其他权利人的共有份额之无权处分，然陈龙德在知晓系争房屋为姚岳明家庭共同共有的情况下，仅以姚岳明系户主为由，便推定其有权代表其余共有人进行处分，陈龙德自身未尽到审慎义务，对于协议书解除也有一定过错。一审法院根据双方的过错程度确定陈龙德对合同解除负有20%的过错，姚岳明对于合同解除负有80%的过错。故陈龙德得以主张的损失应为：（拆迁款1,399,631元-购房款24,000元）X80%，即927,704.80元。一审法院据此判决：一、解除陈龙德与姚岳明签订的《房屋买卖协议书》；二、姚岳明于判决生效之日起十日内返还陈龙德购房款240,000元；三、姚岳明于判决生效之日起十日内赔偿陈龙德损失927,704.80元；四、驳回陈龙德的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,397元，鉴定费用11,900元，诉讼费用合计29,297元，由陈龙德负担2,088元，由姚岳明负担27,209元。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，姚岳明作为乙方签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》第一条约定，乙方所有的房屋坐落在XX镇XX村XX号，房屋结构砖混，建筑面积216.1平方米；第二条约定，乙方住房经上海申价房地产评估有限公司评估，其房屋安置单价结合成新为①1,417.80元、②533.23元/平方米（建筑面积）。根据《若干规定》规定，松江区县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价550元，价格补贴440元/建筑面积。第三条约定，甲方应当支付给乙方货币补偿款1,278,779元，计算方式为：348,511+3,199+（550+440+3,300）×216.1平方米=1,278,779元。第四条约定，甲方应支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款88,197元。第六条约定，甲方支付乙方搬家补助费4,322元、设备迁移费／元。第十二条约定，双方约定其他事项：1.过渡费8元/平方米/月×12个月×216.1平方米=20,746元；2.奖励费12元/平方米×216.1平方米=2,593元；3.签约费5,000元/户。本协议以上合计1,399,637元。根据上海申价房地产评估有限公司于2017年5月5日出具的《上海市集体所有土地上居住房屋协议补偿估价分户报告单》，房屋评估补偿金额为260,794元，装潢及附属设施评估补偿金额为87,717元，合计348,511元。姚岳明在二审中就上述补偿协议的补偿款项作出书面说明：补偿协议第三条中的3,199元是房屋重置价6平方米卫生间按照533.23元/平方米计算得出的，（550+440+3,300）×216.1平方米是土地使用权补偿费。陈龙德则书面表示，对此不予认可。本院认为，姚岳明与陈龙德之间虽然存在借款关系，但双方于2007年已对之前的借款进行了结算。就结算的金额35万元，双方签订了系争房屋的《房屋买卖协议书》，约定以24万元借款抵房款，剩余的借款11万元另行出具了借条。姚岳明与陈龙德虽然是不同村的，但属于同乡范围内的农村集体经济组织成员，《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且已按约履行，陈龙德实际占有使用系争房屋长达十年之久，故姚岳明上诉主张该协议书无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。姚岳明主张协议书中的赎回房屋条款属于流质条款，于法无据，本院亦不予采纳。由于系争房屋的宅基地使用人有5人，而《房屋买卖协议书》仅有姚岳明一人签名，在缺乏有效证据证明其他共有人同意或追认的情况下，该协议书对其他共有人不具有法律约束力。故陈龙德要求解除《房屋买卖协议书》于法有据。作为合同相对方的姚岳明应承担解除的法律后果，包括返还购房款和赔偿损失。关于赔偿损失的金额，鉴于《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》相关补偿项目的计算乃根据房屋建筑面积获得，故在拆迁过程中土地和房屋混同或混淆的情况下，本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和陈龙德实际使用系争房屋已达十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，及双方的过错程度，本院将安置补偿协议的整体拆迁款扣除购房款后的金额作为赔偿损失的计算基数，一审法院酌定姚岳明承担上述损失的80%赔偿责任，尚在合理范围之内，本院予以认同。综上所述，姚岳明、姚永泉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,397元，由姚岳明、姚永泉负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年一月九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……