上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17267号原告：李进，男，1970年4月1日生，汉族，住上海市松江区。原告：张全云，男，1964年5月21日生，汉族，住上海市青浦区。被告：上海洞泾资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李四权，总经理。委托诉讼代理人：相伟华，上海市申松律师事务所律师。被告：上海洞泾商贸投资管理发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈仁龙，执行董事。委托诉讼代理人：江净，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文华，上海市新闵律师事务所律师。原告李进、张全云诉被告上海洞泾资产经营管理有限公司(以下简称“资产公司”)、上海洞泾商贸投资管理发展有限公司(以下简称“商贸公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于同年11月15日公开开庭进行了审理。原告李进及张全云、被告资产公司的委托诉讼代理人相伟华、被告商贸公司的委托诉讼代理人郭文华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李进、张全云向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告装潢补偿款483,070元。庭审中，原告明确只要求被告资产公司承担支付责任。事实和理由：原告于2016年1月1日与案外人孙某某签订房屋租赁合同两份，约定被告将位于上海市松江区洞泾镇砖桥贸易城一区25栋8号、25栋1号、17号上下二层、25栋2-7上层、24-14底层、17上层出租给二原告经营，面积351平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。上述租赁房屋交付后原告对房屋进行了装修装潢。2017年1月，因市级整点区块环境综合整治，租赁房屋被拆迁。签约当时拆迁小组有关领导承诺，针对超大规模的经营户及场所会给予装潢补偿，拆迁办会安排评估公司人员前来原告经营场所进行装潢评估。2017年2月16日，砖桥贸易城拆迁办安排了评估公司人员对原告的经营场所进行了装潢评估，评估公司(上海申价房地产评估有限公司)于2017年2月23日出具评估报告，评估金额为483,070元。在拆迁过程中，原告积极配合拆迁小组，为不影响拆迁进度，原告雇佣了8个工人花费整整一个月时间，才搬空所有物品，然原告至今未拿到装潢补偿款。现因被告商贸公司已将相应补偿款支付给了被告资产公司，原告要求被告资产公司承担支付补偿款的责任，不要求被告商贸公司承担支付责任。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告资产公司辩称，不同意原告的全部诉请。被告资产公司确已收到被告商贸公司支付的关于砖桥贸易城一区24、25栋的拆迁补偿款，但没有明确二原告装潢补偿款的名目及金额；按照被告资产公司与二原告签订的租赁协议第九条第一项约定，租赁期满后，归还租赁物时，所装修的和增加的添附物归被告资产公司所有，本案拆迁发生的时间是2017年1月之后，双方的租赁期限已经届满，故不构成装修补偿或赔偿。被告商贸公司辩称，原告诉请的款项确已由其支付给被告资产公司，原告亦不要求其再支付补偿款，其将补充说明关于补偿款的事宜。经审理查明：2015年9月，被告资产公司作为甲方与原告李进作为乙方签订《资产经营租赁合同》一份，约定甲方将坐落于“贸易城一区内25-1-7-17幢24-17号”的市场营业用房(摊位)出租给乙方，面积270平方米，用途“酒店用品”；租赁期限自2015年8月1日起至2015年12月31日止。被告资产公司作为甲方与原告张全云作为乙方签订《资产经营租赁合同》一份，约定甲方将坐落于“贸易城一区内25-8幢24-14号”的市场营业用房(摊位)出租给乙方，面积81平方米，用途“百货”；租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。两份合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。2017年1月22日，被告资产公司作为甲方(出租方)与原告李进作为乙方(承租方)签订《租赁协议》一份，就乙方向甲方承租使用有关租赁物事宜进行了约定：租赁物地址为“一区25-1-7-1724-17”，房屋10间，面积270平方米；租赁用途“酒店用品”；租赁物及有关设施由甲方于2016年1月1日前交付乙方；租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期满后，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应在期满后一周内将租赁物及设施返还甲方，并且租赁物内在租赁期间乙方的装修和增添物权利归属甲方所有，乙方不应以装修为由，让甲方支付任何费用；因不可抗力或非甲乙双方原因致使本协议无法履行而终止的，乙方应在事由发生后一周内将租赁物及设施返还甲方，租赁物内在租赁期间经甲方同意后产生的乙方装修和增添物，按届时评估价或双方协商议价，并按双方各自承担一半原则处理。被告资产公司作为甲方(出租方)与原告张全云作为乙方(承租方)签订《租赁协议》一份，就乙方向甲方承租使用有关租赁物事宜进行了约定：租赁物地址为“一区25-8.24-14”，房屋3间，面积81平方米；租赁用途“食品”；租赁物及有关设施由甲方于2016年1月1日前交付乙方；租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期满后，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应在期满后一周内将租赁物及设施返还甲方，并且租赁物内在租赁期间乙方的装修和增添物权利归属甲方所有，乙方不应以装修为由，让甲方支付任何费用；因不可抗力或非甲乙双方原因致使本协议无法履行而终止的，乙方应在事由发生后一周内将租赁物及设施返还甲方，租赁物内在租赁期间经甲方同意后产生的乙方装修和增添物，按届时评估价或双方协商议价，并按双方各自承担一半原则处理。两份合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。另查明，2017年1月22日，被告商贸公司与二原告分别签订《协议书》各一份，约定为积极响应区委、区政府对区域环境综合整治工作的要求，经协商被告商贸公司支付原告李进摊位搬离奖励费100,000元，支付原告张全云摊位搬离奖励费30,000元。二原告于当日领取上述款项。2017年2月23日，案外人上海申价房地产评估有限公司出具《松江区洞泾镇砖桥贸易城环境综合整治项目评估分户报告》二份，分别对“砖桥贸易城一区24幢”装潢价值评估价格为447,913元，对“砖桥贸易城一区25幢剩余”装潢价值评估价格为591,479元。该公司又出具《估价结果汇总表》一份，对权利人为二原告，坐落于砖桥贸易城一区25幢8号(25幢1号、17号上下二层、25幢2-7上层、24-14底层、17上层)房屋的装潢进行估价，评估价格为483,070元。2017年6月29日，被告商贸公司向被告资产公司发出告知书二份，告知被告资产公司查询砖桥贸易城一区24幢、25幢房屋的评估结果，并就上述物业的补偿款项进行协商签约。被告资产公司在款项确认表和补偿款计算明细表中确认一区24幢面积1,080平方米，补偿总额2,453,393元，其中装修评估价447,913元；一区25幢该物业面积558平方米，补偿总额1,629,977元，其中装修评估价591,479元。同日，被告商贸公司作为甲方与被告资产公司作为乙方并签订回购清退协议书二份，约定甲方以本协议约定的对价回购乙方松江洞泾镇砖桥贸易城一区24幢、25幢物业，乙方应得款项为2,453,393元(一区24幢)、1,629,977元(一区25幢)，乙方有权获得各项补偿款，如今后有任意第三人向甲方就该物业主张权利(包括但不限于要求支付房屋对价、装修费等)而产生的民事责任与甲方无关，均由乙方自行承担。同日，被告资产公司通过谈话笔录确认：1.租赁给原告李进的部分，在租赁合同中记载房号为25幢1-7号、17号及24幢17号，该部分在平面图中显示为上层1-7号及上层17号；租赁给原告张全云的部分，在租赁合同中记载房号为25幢8号及24幢14号，在平面图中显示为下层1号及下层17号；3.原告李进的10间房系自己使用，包含了25幢1-7号、17号及24幢17号，总面积270平方米，每间房27平方米，共领搬迁费100,000元；原告张全云的3间房也系自己使用，包含了25幢2间及24幢1间，共领搬迁费30,000元；4.对于上述房屋的装修事宜，被告资产公司认为所有装修补偿款应全部支付给其公司，由其公司自行处理。一是因为租赁合同均于2016年12月31日到期，按租赁合同约定，租赁期满后，乙方归还租赁物时，装修和添附物均归甲方所有；二是因为其公司在清退经营户的过程中已与经营户口头达成一致，当时的搬迁奖励费包括装修费。被告资产公司向被告商贸公司出具《以幢为单位进行签约的申请》一份，载明为简化签约，被告资产公司希望以幢为单位进行签约，但在具体计算清腾交房签约奖励费时按间(48平方米为一间)分别计算之后汇总计算总的签约奖励费。2017年7月17日，被告商贸公司向被告资产公司分两次分别转账2,453,393元和1,629,977元。审理中，被告商贸公司提交：1.2019年11月10日，案外人上海申价房地产评估有限公司出具的《关于评估报告的说明》一份，上载明其受被告商贸公司委托，出具砖桥贸易城一区24幢《评估分户报告》、一区25幢剩余《评估分户报告》、一区24幢和一区25幢中属于二原告承租的房屋(合计351平方米)装潢的《估价结果汇总表》，二原告承租房屋装潢估价483,070元，该估价包括在前两份报告的装潢估价之中；被告商贸公司欲证明二原告的装潢评估应以估价结果汇总表显示的483,070元为准。对此原告、被告资产公司均无异议，被告资产公司并辩称其收到的拆违资料并无特别说明二原告诉请的金额也在内。2.照片一组，欲证明二原告承租的房屋已全部打通，一区24幢、25幢通过走廊连接起来，走廊也是装潢过的。对此，原告和被告资产公司均无异议。3.松江区洞泾镇环境综合整治领导小组办公室和其共同出具的《洞泾镇砖桥贸易城清退搬离补偿标准和相关问题统一解释口径汇总》一份，该材料载明，考虑到旅馆、KTV、幼儿园的装潢投入较大，后期将委托第三方对其装修装潢予以评估，再根据评估结果予以装修装潢的补偿；对于三区建材市场经营户，确实装修比较贵的，需要经营户先向工作组提供相关证据予以证明，再由工作组再行研究以决定是否需要对其装修给予评估之后再予装修补偿；对于部分仓库和大理石经营户基于搬迁成本较大而要求增加补偿费的，其支付的补偿费主要考虑的是建筑面积的大小而非其他。据此，被告商贸公司欲证明，虽二原告经营范围不属于旅馆、KTV、幼儿园这三类，也不属于三区，但二原告承租面积较大、装潢投资大，所以做了特别处理，同意对其进行评估，这才有了评估报告，从公平的角度亦应该给予二原告装潢补偿。对此，二原告和被告资产公司均无异议，被告资产公司并辩称，因被告商贸公司所述在该材料中并未明确显示针对二原告，故其无法实际操作。审理中，被告资产公司确认二原告所承租房屋没有建设工程规划许可证，在签订租赁协议时也未明确告知过二原告；其在收到被告商贸公司的拆违补偿款后，未向二原告支付过相应款项。被告商贸公司确认二原告从其处领取的搬迁补偿费不包含装修补偿款；其支付给被告资产公司的款项包括二原告承租房屋的装潢补偿款。原、被告一致确认：二原告实际承租面积共351平方米；二原告于2016年9月被告知拆违，清退截止日期在2017年春节前后，面积较大的经过特批可延迟至2017年正月十五左右，但2月底前必须完成清人清物，二原告于2017年2月19日搬离；审理中，原告与被告资产公司一致确认：二原告租赁地址并无变更；二原告所租赁的房屋于2015年4月开始装潢；两份租赁协议实际租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，二原告亦于2016年1月1日起实际占有使用协议约定的租赁物，因拆违补偿事宜二原告于2017年1月22日支付完毕全部租金，才与被告资产公司正式签订租赁协议。以上事实，有《估价结果汇总表》、《租赁协议》、《协议书》、领款单、告知书、款项确认表、一区24、25幢整幢房屋补偿款计算明细表、回购清退协议书、谈话笔录、《以幢为单位进行签约的申请》、一区24、25幢房屋平面图、面积笔录、评估分户报告、银行业务回单、《关于评估报告的说明》、照片、《洞泾镇砖桥贸易城清退搬离补偿标准和相关问题统一解释口径汇总》、《关于补签租赁合同的情况说明》、《资产经营租赁合同》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同，二原告所承租房屋无建设工程规划许可证等合法建造手续，故原告与被告资产公司签订的《租赁协议》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二原告所承租房屋无建设工程规划许可证，被告资产公司未在签订合同时予以告知，应承担合同无效的主要责任；原告在承租系争房屋时，应审慎审查系争房屋的权利状态，尽到充分的注意义务，故原告对合同无效也具有一定过错，本院酌情确定其承担20%的责任。关于原告主张的装修补偿款，本院认为，根据拆违补偿标准口径，二原告承租的房屋面积大、装修投资大，故对二原告所承租的房屋装潢单独做了评估。现二被告对二原告所承租房屋的装潢评估价483,070元均无异议，且被告商贸公司已将该部分补偿款支付于被告资产公司，故对于原告要求被告资产公司支付装潢补偿款的请求，于法不悖，本院予以支持。被告资产公司辩称的租赁协议约定租赁期满后装修归其所有，因该协议无效，本院对该辩称意见不予采信。综上，结合二原告所受损失、双方的过错程度、二原告已获得的搬迁奖励费情况、合同终止的原因等，本院酌情确认被告资产公司支付二原告装潢补偿款的80%计386,456元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：一、确认原告李进与被告上海洞泾资产经营管理有限公司签订的《租赁协议》、原告张全云与被告上海洞泾资产经营管理有限公司签订的《租赁协议》无效；二、被告上海洞泾资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李进、张全云装潢补偿款386,456元。案件受理费7,097元，减半收取计3,548.50元，由被告上海洞泾资产经营管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇二〇年一月二日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。