山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4307号上诉人（原审被告）：滕州市东方中石房地产开发有限公司，住所地：山东省滕州市善国北路108号，统一社会信用代码：9137048177208796XH。法定代表人：孙彦强，执行董事。委托诉讼代理人：王延峰、王长东，山东荆河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙化超，男，1955年6月10日出生，汉族，退休教师，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：王次玺，山东真谛律师事务所律师。上诉人滕州市东方中石房地产开发有限公司（以下简称东方公司）因与被上诉人孙化超商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初6270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方公司上诉请求：1、撤销滕州市人民法院(2019)鲁0481民初6270号民事判决书，依法发回重审或改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，错误的将案涉违约金认定为继续性债权。原审法院在已经查明本案案涉《商品房买卖合同》中并未对出卖人也就是上诉人东方公司，就办理产权证的期限及逾期办证的违约责任作出约定，说明原审法院已认定上诉人东方公司与被上诉人孙化超没有形成采用以日或月为单位计算逾期办证违约金的合意的事实，但原审法院却违背该认定的事实，判决本案按照以日或月为单位计算逾期办证违约金，该判决明显违背双方当事人订立合同的意愿，判决内容缺乏事实依据。而原审法院在孙化超没有明确所主张违约金计算方法的前提下，又通过自由裁量认定案涉违约金为继续性债权，该认定明显缺乏事实与法律依据，同时程序上也剥夺了上诉人在原审中对该问题的辩论权利。二、原审法院适用法律错误，本案被上诉人的诉讼请求权已过诉讼时效，依法应不予支持被上诉人原审诉请。且判决被上诉人承担三年的逾期违约责任缺少法律与事实依据。依据(法【2016】399号)《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款规定，明确了买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，有约定的，从其约定，无约定的，以法律规定的办理房屋所有权期限届满之次日作为起算点。而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，不论是按照房屋交付使用之日起90日的次日，还是按照合同订立之日起90日次日，作为案涉房屋逾期办证违约金的起算点，本案孙化超的诉求请求权均已超过了二年的诉讼时效。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于普通诉讼时效的规定，第一百九十四条关于诉讼时效中止的规定，第一百九十五条关于诉讼时效重新计算的规定，认定被上诉人原审诉讼时效未超三年时效，明显存在适用法律错误。本案仍然应依据最高法《关于适用(中华人民共和国民法总则)诉讼时效制度若干问题的解释》(法释【2018】12号)第三条的规定，适用《民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效。而原审法院依据《合同法》第八条关于依合同履行义务原则的规定，第一百一十三条损失赔偿额的规定，判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金也明显存在适用法律错误。上诉人在第一项上诉事由中已经说明，原审法院已经认定案涉合同并未对出卖人办理产权证的期限及逾期办证的违约责任作出约定，所以并不存在履行合同约定的义务一说。而孙化超诉请的为逾期办证违约金，原审法院判决的也为违约金，但原审法院适用合同法关于损失赔偿额的规定作出该判决，明显存在适用法律错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。补充上诉理由如下：一、从案涉合同所载项目名称：善南办事处城中村改造一期工程可知，案涉商品房项目是由政府主导建设，不同于由开发公司主导建设的一般商品房项目，开发流程上有超前也有滞后，所以在上诉人与被上诉人签订买卖合同时对于房屋产权证办理期限以及违约责任并没有作出约定；二、交付后近9年来，被上诉人并未主动向上诉人提出换领正式发票，申请协助办理不动产权证，基于该事实，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的若干问题的解释》第18条规定，对于被上诉人提出逾期办证违约金的要求，上诉人提出诉讼时效的抗辩。孙化超辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法；二、对于上诉人所称案涉开发项目是政府主导建设而不是开发公司主导建设，对此我们认为不论是政府主导还是公司主导均应执行国家法律规定，关于上诉人当庭提出房屋交付后9年来，上诉人没有主动提出换领发票的问题，不符合事实，不可能没找，上诉人有义务主动向被上诉人提供换领发票，所以上诉人不能以此为理由推卸违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孙化超向一审法院起诉请求：判令被告东方公司支付违约金80000元。一审法院认定事实：2010年3月20日，原告孙化超（买受人）与被告东方公司（出卖人）签订商品房买卖合同1份，约定：出卖人将其开发建设的暂定名为滕州市善南办事处城中村改造一期工程的X幢X单元X室商品房现房出卖给买受人，建筑面积109.44㎡，房款为315769.60元。该合同已于同日在滕州市房地产开发管理办公室登记备案，但该合同对出卖人办理产权登记的期限及逾期办证的违约责任未作约定。同年3月22日，原告孙化超向被告东方公司交纳购房款94769.60元；5月12日，原告孙化超又向被告东方公司交纳购房款221000元；被告东方公司给原告孙化超开具收据2份。原告孙化超于同年7月入住，但被告东方公司至今未给原告孙化超开具售房发票并办理产权登记。庭审中，原告孙化超提出了被告东方公司未开具发票逾期办证的违约责任处于持续状态，并未超过诉讼时效期间的主张；被告东方公司则抗辩原告孙化超诉求的80000元逾期办证违约金属于请求权，已超过诉讼时效期间，应予驳回。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。本案被告东方公司作为具有房地产开发资质证书的房地产开发企业与原告孙化超于2010年3月20日签订的商品房买卖合同，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，受法律保护。作为当事人的原告孙化超与被告东方公司均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。根据物权法的规定，我国房屋所有权的变动原则上采用登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，而且还应当承担转移标的物房屋的所有权并将售房发票交付给买受人、向买受人办理房屋所有权证书的义务。由于案涉商品房买卖合同的标的物为现房且该合同并未对出卖人办理产权证的期限及逾期办证的违约责任作出约定，因而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，作出出卖人的被告东方公司应当在与作为买受人的原告孙化超自2010年3月20日签订商品房买卖合同之日起的90日内为原告孙化超办理产权登记，但被告东方公司并未为之，因而构成逾期办证的违约责任，应以原告孙化超已付购房款315769.60元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告孙化超支付逾期办证的违约金。诉讼时效是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。如前所述，案涉商品房买卖合同并未对逾期办证的违约责任作出约定，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，该违约金并非确定数额的一时性债权，而是按照一定的比例及日期累计计算且随违约时间增加而增加的继续权债权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。请求支付逾期办证违约金作为一种债权请求权，应当适用2年的诉讼时效期间，买受人如果未在诉讼时效期间内行使权利，将丧失胜诉权。上述两种不同的违约金形式，在计算诉讼时效问题上的法律后果是不同的。在某个时点已经确定的属于一时性债权的逾期办证违约金，其诉讼时效应全部从约定或法定的办证期限届满时开始计算，超过2年则违约金全部丧失胜诉权。因为当事人在订立商品房买卖合同时对于合同内容已经知晓，出卖人一旦未在约定或法定的期限内履行合同约定的办证义务，买受人就知道或应当知道其权利受到了侵害。对于以日或月为单位累计计算，随着时间推移而增加的属于继续性债权的逾期办证违约金，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因为诉讼时效的起算以日或月为单位，可以把继续性债权分割成债权个体，每个债权个体本质上都是一个一时性债权，均适用2年的诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是2年，但在买受人于办证期限届满超过2年后起诉主张违约金时，由于逾期办证的行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般仍应予以保护；但自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定已超过诉讼时效期间。就本案而言，由于2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为3年，作为出卖人的被告东方公司逾期办证的行为仍继续存在，根据2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，对原告孙化超于2019年10月12日向法院提起诉讼之日倒推3年的逾期办证违约金予以支持；超过3年的部分，已超过诉讼时效期间丧失胜诉权，不予支持。故被告东方公司辩称原告孙化超的诉求已超过诉讼时效期间，符合法律规定的部分，予以采信。原告孙化超主张被告东方公司逾期办证的行为处于持续状态，与事实相符，予以采信。综上所述，原告孙化超诉求被告东方公司支付逾期办证违约金80000元，未超过3年诉讼时效部分，予以支持。超过3年诉讼时效部分，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告滕州市东方中石房地产开发有限公司以原告孙化超已交购房款315769.60元为基数，自2016年10月12日起至2019年10月12日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算，向原告孙化超支付逾期办证违约金；二、驳回原告孙化超的其他诉求。上列一项，限被告滕州市东方中石房地产开发有限公司于判决生效后10日履行完毕。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取计900元，由原告孙化超负担290元，被告滕州市东方中石房地产开发有限公司负担610元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人东方公司作为出卖人与买受人孙化超所虽然签订有《商品房买卖合同》，但该合同中对办理产权登记的期限及逾期办证的违约责任并未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，东方公司应于双方签订合同之日起的90日内为孙化超办理产权登记，逾期办证的应当承担违约责任，一审法院依照上述法律规定并参照合同文本作出东方公司向孙化超支付逾期办证违约金的裁判结果，符合法律规定，并无不当。同时因涉案违约金的数额伴随着已付购房款的存在而持续产生，并且该违约金的数额亦是随着违约行为的继续而持续累加，因此一审法院将该违约金的性质认定为继续性债权，本院予以确认。对东方公司提出的本案已过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。综上，东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人滕州市东方中石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  崔兆军审判员  朱海燕二〇二〇年一月八日书记员  张晓宇