甘肃省兰州市城关区人民法院行 政 判 决 书（2018）甘0102行初133号原告银滩路街道阳光怡园小区业主委员会，地址：兰州市安宁区通达街350号阳光怡园小区活动中心业委会办公室。负责人陈卫良，该业委会主任。委托代理人常亮，甘肃久铭律师事务所律师。委托代理人王杨杨，甘肃久铭律师事务所实习律师。被告兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局，住所地：兰州市安宁区九州通西路70号新城科技孵化大厦。法定代表人赵进，该局局长。委托代理人麻天旺，甘肃天旺律师事务所律师。委托代理人刘鹏飞，甘肃天旺律师事务所律师。第三人兰州高阳房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市安宁区北滨河西路699号。法定代表人郑晓东，该公司执行董事兼总经理。委托代理人缑喜兴，甘肃中天律师事务所律师。委托代理人黄东，甘肃中天律师事务所律师。原告银滩路街道阳光怡园小区业主委员会（以下简称“阳光怡园小区业委会”）因不服被告兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局（以下简称“经济技术开发区分局”）为第三人兰州高阳房地产开发有限公司（以下简称“高阳房地产公司”）颁发甘（2018）兰州经济区不动产权第0004523号不动产权证书的房屋登记行政一案，向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院还依法通知了与本案有利害关系的高阳房地产公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭审理了本案。原告委托代理人常亮、王杨杨，被告经济技术开发区分局负责人袁亚丽、委托代理人麻天旺，第三人高阳房地产公司委托代理人缑喜兴、黄东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告经济技术开发区分局于2018年9月26日向第三人高阳房地产公司颁发的甘（2018）兰州经济区不动产权第0004523号不动产权证书证载的内容是：权利人：兰州高阳房地产开发有限公司；共有情况：单独所有；坐落：兰州市××区××路街道通达街××号第1-3层；不动产单元号：620105005007ＧＢ00285Ｆ00440001；权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／自建房；用途：商服用地、城镇住宅用地／教育；面积：共用宗地面积65015.60㎡／房屋建筑面积1721.55㎡；使用期限：国有建设用地使用权2059年8月28日止；权利其他状况：专有建筑面积1537.39㎡，分摊建筑面积184.16㎡，房屋总层数：3层，所在层数：1-3层。原告阳光怡园小区业委会诉称，2018年9月26日，被告向第三人高阳房地产公司颁发了甘（2018）兰州经济区不动产权第0004523号不动产权证书，错误地将属于阳光怡园小区全体业主共有的幼儿园房产登记在了第三人名下，严重侵害了阳光怡园小区全体业主的合法权益。现原告为维护全体业主的合法权益，请求依法撤销甘（2018）兰州经济区不动产权第0004523号所有权证。原告在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1、设立银滩路街道阳光怡园小区业主委员会的相关材料。证明原告具有诉讼主体资格；2、阳光怡园小区《总平面设计图》；3、阳光怡园小区《最终设计图》；2-3号证据证明案涉幼儿园的建筑面积已纳入到公建部分，属于公建设施，其所有权应当属于小区全体业主共同所有。4、阳光怡园小区《宗地图》。证明小区土地使用权人系全体业主，该块土地上公建设施的所有权亦应当属于全体业主，且案涉幼儿园是整栋建设，土地权利人应与房屋所有权主体一致，故涉案所有权证存在错误。5、房屋面积测绘成果。被告经济技术开发区分局辩称，被告向第三人颁发涉案不动产权证书系依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，由第三人依据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，提交办理不动产登记所需的材料：登记申请书、代理人身份证明材料、相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书、不动产面积等。被告依据《不动产登记暂行条例》第十八条的规定，依法受理了申请，审查了办理不动产所需的相关证明材料、文件与申请登记内容的一致性。经过审定，被告在局机关网站上公布了向第三人颁发不动产权证书的公示公告，无人提出异议，予以办理登记。自受理申请之日起，在30个工作日内办结了不动产登记手续，于2018年9月26日依法向第三人核发不动产权属证书。综上，被告的颁证行为事实清楚、程序合法，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告在法定举证期限内向本院提交了以下证据：第一组证据：不动产（房屋）所有权初始登记申请书。证明第三人向被告提出了办理不动产权证的申请。第二组证据：兰州高阳房地产开发有限公司营业执照副本；兰州高阳房地产开发有限公司法定代表人刘宗涛身份证复印件；兰州高阳房地产开发有限公司授权委托书及受托人宋晓东身份证复印件。证明第三人的主体身份。第三组证据：1、安国用（2010）第A0001号《国有土地使用证》及图纸；2、兰州市城镇国有建设用地使用权出让合同书副本；3、兰州市城镇国有建设用地使用权出让合同补充协议；1-3号证据证明第三人合法取得土地。4、建设工程规划许可证及建设工程设计方案核定通知书、附表；证明幼儿园在规划设计之内是独立的，不属于业主共有。5、建设工程施工许可证；6、建设工程规划竣工验收合格书；7、兰州市公安消防支队建设工程消防验收意见书；8、甘肃省建设工程竣工验收备案表。5-8号证据证明相关的机构对幼儿园都出具了独立的验收合格意见。第四组证据：1、兰州市不动产（房屋）测绘报告书；2、甘肃智诚勘测设计有限公司房屋面积实测绘成果报告书及附图；3、甘肃智诚勘测设计有限公司营业执照副本复印件；4、甘肃智诚勘测设计有限公司测绘资质证书及测绘工程师段荣刚资格证复印件。证明对涉案幼儿园进行了测绘，并且出具了独立的测绘报告。第五组证据：兰州市安宁区民政局颁发的《关于阳光怡园小区门牌号码的申请的批复》文件。证明幼儿园取得了单独的门牌号。第六组证据：兰州高阳房地产开发有限公司公共维修资金缴存收据。证明相关机构认可高阳公司为幼儿园的所有权人。第七组证据：1、不动产登记公告；2、不动产登记审批表；3、甘（2018）兰州经济区不动产权第0004523号《不动产权证书》；4、不动产登记发件清单。证明被告在发证前在网上进行过公告，无人有异议。被告依法向第三人颁发了不动产证书。第三人高阳房地产公司述称，第一，案涉小区幼儿园房屋符合专有部分的构成要件，不属于阳光怡园小区全体业主共有。因案涉房屋系由第三人开发建设，按照法定程序办理了《建设工程规划许可证》等相关手续，并经竣工验收合格。小区幼儿园独立规划，在规划报建中单独列明，建筑面积独立于阳光怡园小区业主的商品房。从构造上可以明确区分，功能上具有明显的排他使用性，亦可登记为第三人房产。我国《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。故本案幼儿园房屋符合专有部分的构成要件，明显不属于共有部分。据此，原告所称小区幼儿园属全体业主共有无法律依据。第二，原告关于撤销涉案不动产权属证书的诉请不符合法律规定的应当撤销行政行为的法定情形，依法应当不予支持。首先，第三人在幼儿园房屋进行产权登记时，严格按照法律规定的要求和程序向被告提交了建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋竣工证明等材料。经被告审核，确认了真实性，且手续完备。其次，本案现无任何证据证实被告的登记行为存在违反法律规定的情形。原告诉请撤销涉案房屋所有权证书的主要理由是其认为幼儿园房屋属于阳光怡园小区全体业主共有，不属于第三人专有。该主张系原告在对客观事实错误认识的基础上提出的，无法得以支持。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1、《营业执照副本》复印件。证明对案涉幼儿园申请权属登记的申请人为第三人。2、安国用[2010]第A0001号《国有土地使用证》。证明第三人为案涉幼儿园房屋所在宗地使用权人。3、《建设工程规划许可证》（编号：经分2010-41号）。证明第三人取得了《建设工程规划许可证》，系案涉幼儿园的房屋建设单位。4、《红线图》。证明案涉幼儿园房屋系独立规划，在规划报建中单独列明，建筑面积独立于阳光怡园小区业主的商品房，该房屋属第三人专有。5、《建筑工程施工许可证》（编号：620105201401020201）。证明案涉幼儿园房屋单独办理了施工许可证。6、《甘肃省建设工程竣工验收备案表》（编号：2017-08）。证明案涉幼儿园房屋已经竣工验收合格。7、《房屋面积实测绘成果报告书》（编号：ZCBG[2018]0001号）。证明案涉幼儿园房屋已经面积实测。8、《建设工程消防验收意见书》（兰公消验字[2014]第0095号）。证明案涉幼儿园房屋已经兰州市公安消防支队综合评定工程消防验收合格。9、《关于阳光怡园小区门牌号码的申请的批复》（安民发［2014］71号）。证明案涉幼儿园房屋已经兰州市安宁区民政局核准门牌编号为××”。10、《住宅专项维修资金专用收据》（NO：00068223）。证明第三人就案涉幼儿园房屋缴纳了专项维修基金。11、甘（2018）兰州经济区不动产权第0004523号《不动产权证书》。证明第三人提交进行物权登记的全部材料完备、合法，被告依照法定程序和要求进行物权审核、登记，并向第三人颁发了涉案的不动产权证书，该产权证不存在任何可撤销情形。本院要求第三人提交了以下证据：12、税费凭证。经庭审质证，被告、第三人对原告所举1号证据的真实性、合法性、关联性无异议。对2-5号证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，提出原告所举证据不能证明案涉幼儿园属于全体业主共有。原告对被告所举第一组证据的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，提出申请书不符合《不动产登记操作规范》的要求，缺失证明建筑物区分所有、利害关系人证明及税费缴纳等材料。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第三组证据中1-3号、6-8号证据的真实性无异议，对关联性有异议。对4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议。对5号证据的真实性无异议，对合法性有异议，提出证载的开工日期和竣工日期不符合《建设法》的相关规定，故施工许可证作为颁发不动产所依据的材料不具有合法性。对第四组证据的真实性无异议，对合法性有异议，提出登记不符合《不动产登记操作规范》的规定，无房屋登记机关委托测绘单位的相关手续。对第五组证据的真实性无异议，对关联性有异议。对第六组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。对第七组证据的真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，提出被告应以便于业主知晓的方式公告。第三人对被告所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对第三人所举1号、6号、8号证据的真实性、合法性、关联性无异议。对4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议。对12号证据的真实性及证明目的有异议。对其他证据的质证意见同对被告证据的质证意见一致。被告对第三人所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据认证如下：原告所举1-5号证据，被告所举第一组至第四组证据、第七组证据，第三人所举1-8号证据、11-12号证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告所举第五组、第六组证据，第三人所举9-10号证据与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，2018年9月5日，第三人高阳房地产公司就位于兰州市××区××路街道通达街××号的房屋向被告经济技术开发区分局提出不动产（房屋）所有权初始登记申请，并向被告提交了登记申请书、代理人身份证明材料、授权委托书、国有土地使用权证、国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设工程设计方案核定通知书、建筑工程施工许可证、建设工程规划竣工验收合格书、建设工程消防验收意见书、甘肃省建设工程竣工验收备案表、兰州市不动产（房屋）测绘报告书、甘肃智诚勘测设计有限公司《房屋面积实测绘成果报告书》等申请材料。2018年8月13日，被告就上述房屋登记事项通过门户网站发布不动产登记公告。同年9月26日，被告作出同意登记的决定，并向第三人颁发了涉案的甘（2018）兰州经济区不动产权第0004523号不动产权证书。原告不服，遂向本院提起诉讼。另查明，原告阳光怡园小区业委会于2015年8月19日成立第一届业主委员会，任期三年。2018年8月10日至18日，经第二届业主大会，选举产生了第二届业主委员会委员。同年8月28日选举陈卫良为阳光怡园小区业主委员会主任委员，并向兰州市安宁区银滩路街道办事处备案。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉幼儿园属阳光怡园小区业主共有还是第三人高阳房地产公司专有。2、被告的颁证程序是否合法。首先，依照《不动产登记暂行条例》第七条第一款之规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”。本案被告经济技术开发区分局作为县级人民政府不动产登记机构，具有不动产登记的法定职责。针对第一个焦点问题，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。该法律条款中对于业主共有部分进行了列举性规定。案涉幼儿园作为阳光怡园小区的附属设施，虽具有提供公共服务的性质，不同于住宅楼，但与上述法条中所列举的业主共有建筑物亦有不同。另依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。根据本案原告提交的阳光怡园小区最终设计图、宗地图及第三人提交的《建设工程规划许可证》、《建设工程设计方案核定通知书》、税费凭证等证据，可以证实案涉幼儿园在构造、利用价值及税费核算上均具有独立性，符合上述司法解释中认定建筑区划内专有部分的基础条件。而原告现以案涉幼儿园系公共服务设施为由，即主张权属应由全体业主共有的证据不足。对于第二个焦点问题，依照《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条之规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第十七条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规定的其他情形。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。根据上述法律规定，被告在对不动产进行首次登记时，应当审查相关税费缴纳凭证，并将登记事项在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告。本案中，被告向本院提交的证据中并未包含相关税费票据，且其公告仅发布于门户网站，未在不动产所在地进行发布，违反了上述法律规定，但鉴于该行为未实际影响相对人权利，应认定为权利存在瑕疵。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：确认被告兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局向第三人兰州高阳房地产开发有限公司颁发甘（2018）兰州经济区不动产权第0004523号不动产权证书的登记行为违法。案件受理费50元，由被告兰州市不动产登记管理局经济技术开发区分局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  孙晓娟人民陪审员  田 园人民陪审员  赵立权二〇二〇年一月二日书 记 员  高士婷