天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初15379号原告：亿博基业物业服务有限公司天津分公司，地址天津市武清区豆张庄镇世纪中路东侧拓展中心A座116-25。法定代表人：魏子浩，系该公司经理。委托诉讼代理人：文栋，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓宁，该公司职员被告：范常青，男，1981年7月24日出生，汉族，住天津市武清区。现住北京市西城区。原告亿博基业物业服务有限公司天津分公司与被告范常青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人文栋、被告范常青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。亿博基业物业服务有限公司天津分公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业管理费36795元、滞纳金5298元，合计42093元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月15日原告与天津雍景花园房地产开发有限公司双方签订了《天津市住宅前期物业服务合同》合同，约定由原告向其开发的武清区欧景园小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。原、被告亦签订了前期物业服务协议，约定原告提供服务，受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积以3.8元每平方米每月标准向原告支付物业管理费用，缴费实行年度预缴，缴费时间为按入住通知书上的入住时间开始交纳一年物业费，后以此类推，物业费到期前交纳下年度物业费，逾期缴费的从逾期之日起按每日应缴费用的万分之二缴纳滞纳金。被告系上述物业欧景园29-1号的业主，物业面积268.98平方米，按约定当向原告缴纳从2017年6月16日至2020年6月15日的物业管理费用36795元，但被告一直拒绝缴纳，产生滞纳金5298元。合同履行至今，原告按合同为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告合法权益。范常青辩称，不同意原告的诉讼请求，原告服务标准不达标，原告服务收费标准属于超一级服务标准，但是原告实际的服务连一级都没有达到，原告每平米3.8元收费标准，现在未经物价部门批准，前期物业合同备过案，原告承诺的24小时之内处理投诉，原告没有做到，每年没有做过业主满意度测评，急修服务没有20分钟到场，也没有按照服务标准设置八名专职客服人员，清洁工年龄大，没有健康证，房屋外墙、屋顶有漏水几年内得不到原告的维修，节假日也没有专题环境布置，小区绿化不达标，小区多处围墙未封闭，存在安全隐患，大门人员、车辆随意出入无人管理，小区的监控未全部开启，入户门未连接中控室使用。内部施工车辆损坏已经交付房屋区域的道路，没人管。2016年整个冬天小区没有燃气，导致业主无法入住，业主没有采取任何措施。小区内车位经常有工程车停放，损害业主利益，今年小区内有大量树木枯死，找武清区物业相关部门协调，也没协调出什么结果。原告向本院提交如下证据：证据一天津市住宅前期物业服务合同，证明2015年11年15日原告与天津雍景花园房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》合同，约定由原告向其开发的武清区欧景园小区提供物业管理服务。证据二前期物业服务协议，证明原、被告签署了《前期物业服务协议》，约定物业费按房屋面积以3.8元每平米每月标准按年度预缴，按入住通知书上的入住时间开始交纳一年物业费，以此类推，物业费到期前缴纳下一年度物业费，逾期缴费的从逾期之日起按每月应缴费用的万分之二缴纳滞纳金，原告严格按照合同第二条物业服务内容、履行的相应的合同义务。证据三入住通知书、交房验收单，证明被告购买物业及已收房、验房情况。证据四业确认书、业主登记表，证明被告作为物业业主的情况及使用物业相关事实的确认。证据五入住交纳物业费凭证，证明被告收房时预交第一年物业费。证据六催缴费通知单，证明被告欠缴物业费，原告向其出具催缴费用通知单情况。证据七前期物业管理备案证明，证明原告是合法接管物业及价格也是合法的，经过上级部门同意。证据八打印照片8张，证明原告已经履行物业服务的相关事实的照片。证据九（2019）津0114民初15042号民事判决书，证明在同一个小区业主欠物业费后，武清法院作出了判令业主按年缴物业费的生效判决。经质证，被告对证据一、证据二真实性没有异议，但认为物业服务严重不达标。对证据三、证据四、证据五、证据六没有异议。对证据七不清楚。对证据八远远不能涵盖服务内容，也不能证明服务标准。证据九这个案例被告没有到庭，不能作为判例。被告向本院提交如下证据：证据一说明及照片4张，证明原告的服务严重不达标。证据二关于原告不作为的证明材料有几十个业主签字，证明原告不作为。经质证，原告对证据一真实性不认可，说明只是被告自己总结的，相关事实是不存在的，照片证明不了相关性。对证据二真实性不认可，属于证人证言的范畴，如作为证人应出庭作证，接受质询。对上述双方没有异议的证据，本院予以确认。本院认定事实如下：原告系依法注册的物业服务企业，被告系武清区豆张庄乡京福公路北侧欧景园29-1号房屋业主，该房屋建筑面积268.98㎡。2015年11月15日，原告与案外人天津雍景花园房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定天津雍景花园房地产开发有限公司将欧景园（物业项目名称）委托原告进行前期物业管理服务事宜，物业服务内容包括小区内房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等，物业服务各项内容按照一级服务标准执行。住宅物业管理服务费收费采取包干制的形式。物业服务费收费标准按照建筑物的规格和建筑面积，多层住宅为每月每平方米3.73元，另配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.27元的标准由业主交纳。业主交纳物业费用时间为每月5日前。合同还约定了其他权利义务。2016年6月16日，原、被告签订《前期物业服务协议》，协议第四条约定了物业服务费的收费标准按照住宅面积，物业费按3.8元/㎡/月收取……以及逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三的标准向乙方支付滞纳金。后因被告未交纳自2017年8月1日至2019年10月31日的物业管理费用及滞纳金，原告多次向被告催要未果，故诉至法院。本院认为，原告与案外人天津雍景花园房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》以及原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，根据相关规定，该合同对原、被告均具有法律约束力。原告履行了合同义务，被告已经实际享受原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费等合同义务，故原告要求被告交纳自2017年8月1日至2019年10月31日的物业管理费用人民币27597.35元并无不当，本院予以支持。原告主张的2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业费不符合约定，本院不予支持。鉴于被告提供的证据不能证明原告存在严重的服务质量问题，故对被告拒交物业费的抗辩理由不予采信。庭审中，被告提交了部分证据证明原告不作为问题，应认定原告的物业服务存在一定的质量问题，综合考虑原告收取的较高物业费标准以及存在物业服务瑕疵的状况，基于公平原则，对于原告主张滞纳金，本院不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告范常青于本判决发生法律效力后五日内给付原告亿博基业物业服务有限公司天津分公司自2017年8月1日至2019年10月31日的物业管理服务费27597.35元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取426元，由原告亿博基业物业服务有限公司天津分公司担负147元，被告范常青担负279元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 孙 刚二〇二〇年一月七日书记员 齐月元附：法律文书依据的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。