湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4089号原告：黄金华，曾用名黄月明，男，1965年11月17日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：卢良永，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：冯春娥，女，1970年2月7日出生，汉族，系原告黄金华的妻子，住湖南省张家界市永定区，代理权限为特别授权。被告：覃世友，男，1976年11月20日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。第三人：张学宏，男，1942年12月18日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。第三人：刘冬香，女，1946年9月3日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：曹勇，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告黄金华与被告覃世友土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄金华及其委托诉讼代理人卢良永和冯春娥，第三人张学宏、刘冬香及其委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼，被告覃世友经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄金华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2008年1月1日签订的《土地租赁合同》，由被告给原告支付所欠的租金11208元（2008年1月1日至2019年12月31日期间），以后的租金按照1320元／年的标准支付至实际退还租赁物之日止；2.判令第三人退还原告租赁给被告的位于农田冯子恒斗丘（南至田边，北至田边，西至小溪边，东至东路边，面积1.25亩）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年1月1日，原、被告双方在证明人覃莲英、冯国平、黄建声的见证下签订了《土地租赁合同》，该合同对租赁土地的地点、面积，甲方（原告）的权利义务，乙方（被告）的权利义务，违约责任以及其他合同事项形成了合同条款。《土地租赁合同》签订后，被告至今只交纳租金4800元，严重违反了合同约定，根据《土地租赁合同》的约定，原告有权解除合同。同时，《土地租赁合同》还约定“……，l.25亩农田租给乙方（被告）作为矿泉水用地开发使用”，改变了土地的农业用途。被告交纳部分租金后，对租赁场地置之不理，租赁场地现被第三人张学宏、刘冬香（被告岳父岳母）实际占有。现在，原告为维护自己的合法权益，特向法院依法提起诉讼。被告覃世友未到庭答辩，也没有向法庭提交书面答辩和证据有关的材料。第三人张学宏、刘冬香共同述称：原被告签订的租赁合同所约定的权利义务第三人均表示认可。被告拖欠原告的土地租金是事实，两位第三人当庭向原告表示歉意，并愿意当庭代为向原告交纳租金。两位第三人的女儿女婿于2008年与原告签订合同后投入了大量资金在租赁土地上修建了矿泉水厂，并在该租赁土地上由被告与两位第三人共同出资修建了22间房屋。被告与原告签订的租赁合同并未到期，矿泉水厂的相关机器设备已被法院查封。两位第三人愿意代为履行原、被告签订租赁合同约定的权利义务，并保证在之后不再有拖欠租金的情况。原告的起诉不符合诉讼规则，租赁合同系被告的妻子张银凤所签，本案不符合解除合同的法律规定。第三人请求原告撤回起诉后协商解决纠纷，并愿意当庭代为支付所欠租金。查明的事实根据原告和第三人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2008年1月1日，原告黄金华（甲方）与被告覃世友（乙方）签订了《土地租赁合同》一份，该合同约定：（1）甲方将位于大庸桥办事处、大栗坡居委会3组冯子恒三斗丘，南至田边，北至田边，西至小溪边，东至公路边的1.25亩农田租给乙方作为矿泉水用地开发使用；（2）租赁期限为30年，从2008年1月1日到2038年1月1日止（以公历为准）；（3）乙方未按合同支付租金，甲方可解除合同，并有权要求违约金；（4）合同期间，租赁土地甲方不得擅自收回，如遇国家征收，土地征收费归甲方，土地上建筑征收费用归乙方；（5）乙方自2008年起，前三年租金一次性交清，以后每年交一次，交纳的时间为当年1月1日，租赁费为每年1200元人民币／亩，租赁费以后每5年上调一次（百分之十）。原告黄金华与被告覃世友签订本案诉争《土地租赁合同》时，在场人覃莲英、冯国平、黄建声均在《土地租赁合同》上签了名。2、根据原告黄金华与被告覃世友签订的《土地租赁合同》约定，在2008年1月1日至2019年12月31日期间，被告覃世友应当给原告黄金华交纳的租金具体计算如下：（1）2008年1月1日至2010年12月31日期间的租赁费共计3600元（1200元×3年）；（2）2011年1月1日至2015年12月31日期间的租赁费共计6600元【（1200元+1200元×10%）×5年】；（3）2016年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费共计5808【（1320元+1320元×10%）×4年】，以上共计16008元。在履行合同期间，被告覃世已给原告黄金华交纳租金4800元。截止2019年12月31日，被告覃世友尚欠原告黄金华的租金11208元【（应交纳的租金）16008元-（已交纳的租金）4800元】。3、原告黄金华与被告覃世友签订《土地租赁合同》后，被告覃世友在租赁的土地上修建了矿泉水厂房，并添置了相关矿泉水生产设备。在本案诉讼前，因被告覃世友与其他人的债务纠纷，被告覃世友的矿泉水厂的生产设备已被法院就地查封，并由第三人负责看守保管，但至今尚未进行处理。4、被告覃世友与张银凤系夫妻关系。第三人张学宏、刘冬香系张银凤的父母。第三人张学宏、刘冬香至今一直居住在本案诉争的矿泉水厂房里帮忙看守房屋。5、被告覃世友至今下落不明。2019年10月20日，本院依法向被告覃世友公告送达了开庭传票，但被告覃世友无正当理由没有到庭参加诉讼。判决的理由与结果本院认为，原告黄金华与被告覃世友、第三人张学宏、第三人刘冬香土地租赁合同纠纷一案，事实清楚。一、关于原、被告双方签订的《土地租赁合同》是否合法有效。2008年1月1日，原告黄金华与被告覃世友签订了《土地租赁合同》是客观存在的，也是双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告黄金华与被告覃世友之间的土地租赁合同合法有效。二、关于原告黄金华的诉讼请求是否予以支持。1、原告黄金华与被告覃世友签订《土地租赁合同》后，双方在履行合同期间，原告黄金华已按合同约定履行了自己的全部义务，但被告覃世友却没有按合同约定履行自己的全部义务，至今尚欠原告黄金华八年的租金没有支付。被告覃世友拖欠原告黄金华长达八年租金的行为已经表明其不履行主要债务。因此，根据本案诉争租赁合同有关“乙方未按合同支付租金，甲方可解除合同，并有权要求违约金。”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项关于在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同的规定，原告黄金华要求解除与被告覃世友签订的《土地租赁合同》，理由正当，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。2、因被告覃世友没有按合同约定给原告黄金华付清全部租金，截止2019年12月31日，被告覃世友尚欠原告黄金华的租金11208元，故根据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，被告覃世友应当给原告支付本案诉争租赁合同解除之前所欠的租金。因此，原告黄金华要求被告覃世友支付2008年1月1日至2019年12月31日期间所欠的租金11208元的诉讼请求，理由正当，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以支持。3、在本案诉讼之前，因被告覃世友与其他人的债务纠纷，致使被告覃世友经营的本案诉争矿泉水厂的生产设备被法院就地查封，且至今尚未进行处理，故本案诉争租赁合同解除后，在法院解除相关查封前，本案诉争的租赁土地暂时无法予以腾让。因此，原告黄金华要求被告覃世友按照1320元/年的标准计算支付2019年12月31日以后至实际退还租赁物之日止租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。4、因本案诉争的《土地租赁合同》系原告黄金华与被告覃世友签订的，本案诉争的租赁土地实际租赁人为被告覃世友，并且，在本案诉争租赁土地上修建的矿泉水厂房也是被告覃世友修建，第三人作为被告覃世友的岳父母只是居住在本案诉争的矿泉水厂房里帮忙看守房屋，第三人并非本案诉争土地的实际租赁人。因此，根据合同相对性原则，原告黄金华要求第三人退还本案诉争租赁土地的诉讼请求，理由不正当，证据不足，也不符合法律规定，本院不予支持。三、被告覃世友经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄金华与被告覃世友于2008年1月1日签订的《土地租赁合同》；二、被告覃世友给原告黄金华支付2008年1月1日至2019年12月31日期间所欠的租金11208元，以及从2020年1月1日开始，按照1320元/年的标准计算给原告黄金华支付至实际退还租赁物之日止的租金，并定于本判决生效后三日内履行完毕；三、驳回原告黄金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、公告费560元，共计660元，由被告覃世友负担。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  符 军人民陪审员  许年丛人民陪审员  杨明春二〇二〇年一月八日书 记 员  郑梦琪附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。