上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13604号上诉人（原审被告）：上海众敏实业有限公司，住所地上海市闵行区闵北路88弄1-30号第22幢R142室。法定代表人:任冬英，总经理。委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海祥盛物资有限公司，住所地上海市徐汇区华泾路1425弄12号1幢2楼。法定代表人:陈建强，董事长。委托诉讼代理人：孙立君，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人上海众敏实业有限公司（以下简称众敏公司）因与被上诉人上海祥盛物资有限公司（以下简称祥盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初25255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。众敏公司上诉请求：维持一审判决主文第三、第四项，撤销一审判决主文第一、第二项，改判驳回祥盛公司要求众敏公司赔偿损失及返还款项的诉讼请求。事实和理由：祥盛公司与众敏公司在2014年12月13日签署《租赁协议》,约定祥盛公司承租虹桥机场南侧网与沪青平公路租赁面积8,800平方米租赁物,租赁期限为六年,自2015年1月3日至2021年1月5日,租赁保证金为58,333元。2017年11月23日，双方就租赁事宜签订了《解除协议书》，约定双方的租赁合同解除，权利义务终止，无争议。该协议系双方真实的意思表示，祥盛公司现在否认该份解除协议书，缺乏依据。该份解除协议书上祥盛公司的公章，经鉴定，与《同意转租协议》上祥盛公司的公章一致。该公章系场地的实际使用人在对外洽谈业务时使用的公章，实际使用人在租赁场地时，就是明确知晓场地为临时场地，具体可以用到何时是不确定的，实际使用人也未对场地进行装修。实际使用人对解除协议书是没有任何意见的，但祥盛公司与实际使用人的意见不一致，所以祥盛公司向公安机关进行的报案。关于王某出具的同意退还72.1万元款项的还款计划。公安机关立案后对众敏公司进行传唤调查，公安机关口头告诉众敏公司如果不同意退还已收的租金就要关到看守所去，众敏公司单方面向公安机关出具承诺书，表示愿意退还721,000元，但该承诺书不是在平等的民商事主体协商下的一致意思表示，不能认定系众敏公司向祥盛公司所做的意思表示。即便法院认定系众敏公司的承诺，上述款项也是众敏公司一揽子解决租赁纠纷的赔偿方案，而无需另行赔偿祥盛公司其他损失。同时，就涉案场地内的建筑工程造价问题，众敏公司出租时已经存在地面硬化，祥盛公司仅是重新进行了混凝土加固，一审法院认定的应由众敏公司承担的赔偿数额也是过高的。被上诉人祥盛公司辩称，不同意众敏公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。祥盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认祥盛公司、众敏公司签订的《租赁协议》解除;2.众敏公司赔偿祥盛公司装修投入损失1,951,600元;3.众敏公司返还祥盛公司租金721,000元；4.众敏公司返还祥盛公司保证金58,333元。一审法院认定事实：2014年12月10日，祥盛公司出具委托书，载明由该司赵某和梁某全权代表该司与众敏公司洽谈关于租赁场地事宜。2014年12月13日，众敏公司（出租方、甲方）与祥盛公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》。协议第一条约定，甲方将位于虹桥机场南侧网与沪青平公路的范围处租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为8,800平方米。租赁场地的功能为停车场和物资回收,包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能,须经甲方书面同意,如须经有关部门批准的,须报批,报批手续由甲方办理。因改变使用功能所应交纳的全部费用(包括但不限于建设施工费用、行政审批费用)由乙方自行承担。租赁采取包租的方式。由乙方自行管理。第二条约定，租赁期限为6年,即从2015年1月3日起至2021年1月5日止。租赁期满后,乙方欲继续租赁,应在租赁期限届满1个月前提出,经甲方同意后,甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下,乙方有优先权。第四条约定，租赁合同的租赁保证金为首月租金即58,333元。租金第1年至第2年为每年700,000元,第3年至第5年每年租金将在上年的基础上递增3%，第6年的租金在上年基础上增加6%。每年的1月3日作为每年租金调整日。第五条约定，乙方应于本合同签订之前,向甲方支付租赁保证金58,333元。租赁期限届满,在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用,并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内,甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。租金每12个月为一个支付周期,除首个周期租金依本合同5.3条约定外,乙方应在每周期开始之日3日前向甲方一次性支付完毕。支付方式为乙方汇至甲方指定的账号,以银行凭证为准,或按双方书面同意的其它支付方式支付。协议还就当事人的其他权利义务作出了约定。上述租赁协议落款处，甲方由王某在授权代表处签字并加盖众敏公司印章，乙方由赵某、梁某在授权代表处签字并加盖祥盛公司印章。2014年12月29日，上海A有限公司（甲方，以下简称XX公司）与众敏公司（乙方）签订《场地租赁协议书》，约定甲方将位于虹桥机场南侧围网与沪青平公路区域的部分场地租赁给乙方，总面积为8,333平方米。租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。租赁费为一年400,000元。协议书还就其他事项作出约定。2015年3月25日，上海B有限公司向虹桥商务区管委会规划管理处发出《关于利用沪青平公路北侧储备用地作为土地管理临时基地的报告》，上载根据上海B有限公司对虹桥枢纽内储备土地管理的要求，我部拟委托公司下属子公司上海市C有限公司利用沪青平公路北侧与机场周围网区域的储备土地作为土地管理临时基地，临时基地场地采用碎石铺设，基地内设置门卫室1间及临时车棚40平方米，高度低于现有围墙高度，主要满足土地管理临时设施的堆放。2015年12月25日，XX公司（甲方）与众敏公司（乙方）签订《场地租赁协议书》，约定甲方将位于虹桥机场南侧围网与沪青平公路区域的部分场地租赁给乙方，总面积为8,333平方米。租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁费为一年450,000元。协议书还就其他事项作出约定。2017年1月3日，祥盛公司人员梁某向众敏公司人员王某的银行账户内汇入321,000元。2017年1月17日，XX公司向众敏公司发出《租赁合同到期告知书》，告知双方的租赁合同于2016年12月31日届满，XX公司已经多次通知众敏公司到期业主收回场地。但众敏公司至今没有搬离清空场地归还XX公司，现告知于2017年1月31日前全部撤场结束。2017年1月20日，祥盛公司人员梁某向众敏公司人员王某的银行账户内汇入300,000元。2017年5月8日，上海市C有限公司虹桥枢纽储备土地管理部向上海D有限公司发出《关于限期退场的函》，上载我司于2015年将沪青平公路以北、机场围界以南、七莘路以西，面积约7亩储备土地交于贵司作为虹桥商务区储备土地日常管理南区基地使用，现因虹桥商务区环境提升工程零星绿化项目需收回该储备土地，请贵司抓紧落实退场事宜，务必于2017年5月31日前展开设备设施退场，6月20日完成场地移交工作。同日，XX公司向众敏公司发出《关于场地使用终止及退场的函》，上载系争场地不再借用给众敏公司，告知众敏公司在2017年6月20日前完成场地清场。2017年11月6日，涉案场地封闭。2017年11月10日，祥盛公司人员赵某至上海市公安局闵行分局接受询问，赵某陈述，祥盛公司、众敏公司就有关虹桥机场南侧网与沪青平公路处地块签订租赁协议，租赁期自2015年1月3日至2021年1月5日。祥盛公司通过银行转账分别于2015年、2016年、2017年支付到众敏公司股东王某名下历年租金70万元、70万元、72万元。其发现众敏公司与土地实际拥有者上海B有限公司只签署2015年1-12月一年租赁协议，众敏公司谎称其拥有该地块2015-2021年租赁使用权，将该地块转租给祥盛公司，涉嫌合同诈骗。2017年11月30日，祥盛公司人员赵某再次至上海市公安局闵行分局接受询问，向公安机关陈述了事情经过。2018年1月10日，众敏公司总经理桂某至上海市公安局闵行分局接受询问，桂某陈述，2016年底，XX公司没有与众敏公司签订租赁协议，其欺上瞒下擅自将场地出租给祥盛公司是不对的。2018年1月30日，众敏公司董事长王某至上海市公安局闵行分局接受询问，王某陈述，众敏公司出租给祥盛公司的场地由其从XX公司处租赁，期限是一年一签，从2014年底与XX公司签订租赁协议后，到了2015年年底又续签了一年的租赁协议，租期到2016年12月31日。租金第一年是40万元，第二年是45万元。2016年年底，XX公司没有续签协议，因为这块地要被政府收回，政府重新规划。赵某跟桂某说他们要求能够租的久一点，并让桂某再去跟上家协调。既然祥盛公司还要租场地，其就要求祥盛公司先支付租金，并于2016年12月27日发微信给梁总，梁总于2017年1月3日打了32.1万元到其个人账户，作为半年期的租金。又到了2017年1月17日，XX公司在场地门口贴了告示，大致内容是该场地有规划需要被征回。因为众敏公司已经收了祥盛公司半年期租金，所以桂某又马上去跟上家协调。协调之后，2017年1月20日，梁总又打了30万元到其个人账户，意思是付了2017年度的租金。祥盛公司给其介绍了一个土地租赁业务，欠的钱算作众敏公司给祥盛公司的中介费，还有可能就是桂某向祥盛公司借过钱，具体借了多少要问桂某。所以虽然只收了祥盛公司62.1万元，但其认可祥盛公司已经支付了2017年度的租金72.1万元。其收到的租金还没有付给XX公司。其公司不会将租金退给祥盛公司。2018年2月5日，王某出具还款计划，载明本人王某代表上海众敏实业有限公司愿意在2018年5月31日前还上海祥盛物资有限公司20万元，在2018年10月1日前还上海众敏实业有限公司余款52.1万元。2018年3月16日，祥盛公司委托Z公司（以下简称Z公司）就涉案场地内的建筑工程施工费用进行评估。Z公司于2018年3月16日出具沪富评咨报字[2018]第004号《上海虹桥机场停车场及仓库厂房修缮工程所涉及的部分建筑工程施工费用评估咨询报告书》（以下简称评估咨询报告书），报告载明，经评估,上海祥盛物资有限公司所发生的部分建筑工程施工费合计为1,951,600元。Z公司具有资产评估资格证书。本案一审审理中，祥盛公司提供了一份日期为2014年12月13日的《同意转租协议》，协议内容为上海众敏实业有限公司同意上海祥盛物资有限公司将场地转租他人使用等。众敏公司提供一份日期为2017年11月23日的《解除协议书》，甲方为众敏公司，乙方为祥盛公司，协议载明，经甲、乙双方协商一致，就解除双方间于2014年12月13日签订的关于虹桥机场南侧网与沪青平公路的范围处的租赁协议自签订本解除协议书之日起解除；乙方自签订本协议之日，将租赁物交还给甲方；甲乙双方全部权利义务关系终止，无争议。甲方处留有“上海众敏实业有限公司”的印章，乙方处留有“上海祥盛物资有限公司”的印章。祥盛公司对上述《解除协议书》上留有的“上海祥盛物资有限公司”印章的真实性提出异议，上述印章并非由祥盛公司在工商行政管理部门备案登记的印章所盖印。众敏公司亦确认上述印章与祥盛公司在银行处的印鉴及工商行政管理部门的印鉴不一致，但认为《同意转租协议》上“上海祥盛物资有限公司”的印章与《解除协议书》上“上海祥盛物资有限公司”的印章完全一致。众敏公司遂就署期为“2014年12月13日”的《同意转租协议》“乙方”处留有的“上海祥盛物资有限公司”印文与署期为“2017年11月23日”的《解除协议书》“乙方”处留有的“上海祥盛物资有限公司”印文是否是同一印章盖印形成申请司法鉴定。法院经众敏公司申请后依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行印章印文鉴定。华东政法大学司法鉴定中心于2019年1月2日出具华政[2018]物证（文）鉴字第B-336号《文检鉴定意见书》，载明的鉴定意见为：署期为“2014年12月13日”的《同意转租协议》“乙方”处留有的“上海祥盛物资有限公司”印文与署期为“2017年11月23日”的《解除协议书》“乙方”处留有的“上海祥盛物资有限公司”印文是同一枚印章盖印形成。祥盛公司对《文检鉴定意见书》形式上的真实性予以认可，但对内容持保留意见。祥盛公司认为，《文检鉴定意见书》不能真实反映出情况，现在刻章技术发达，不排除伪造的可能性。从关联性的角度，即便印章真实也不代表真实的意思表示，《解除协议书》只是初步证据，法院应该综合情况考虑。本案存在不合理之处，首先，祥盛公司一直主张其权利，2017年11月初进行报案，12月也在报案，至2018年1月公安找众敏公司做笔录时，股东未提起《解除协议书》，不合常理，众敏公司没有进行合理说明。协议内容不合理，协议不涉及补偿款，祥盛公司没有理由签署《解除协议书》。《解除协议书》与之前签订习惯不同，通常落款时间机打双方也签署，现在盖章无覆盖其他文字，日期手写，非常像伪造或者空白章，与之前签署习惯不同。关于《同意转租协议》的形成过程，祥盛公司陈述，由其先行盖印祥盛公司经工商行政管理部门备案登记的公章，再交由众敏公司盖印众敏公司公章后交还祥盛公司。众敏公司可能自行制作祥盛公司印章后在《同意转租协议》盖印。众敏公司对《文检鉴定意见书》没有异议，众敏公司认为形成过程符合惯常逻辑，祥盛公司、众敏公司关于2017年租赁行为已经在《解除协议书》签署之日快要发生完毕了，租金是2017年的租金，签署日期是2017年11月23日，2018年1月搬离，租赁行为及租金产生对价，已经充分使用。添附物的审价报告已经质证过了，地坪没有打过，钢结构的变现价值与制造价值相差不大。租赁房屋说过一年一租，故价格便宜，祥盛公司也认可的。祥盛公司在2018年1月发动刑事纠纷，若众敏公司确实基于自身过错导致合同被终止，祥盛公司无过错，若没有签署解除协议，祥盛公司完全可以解决索赔问题包括装修及租赁不到期的索赔，若无解除协议，祥盛公司可以通过民事途径主张权利。有了解除协议，祥盛公司才启动刑事程序，心态发生变化了，觉得自己吃亏了。若无这份解除协议，赔偿多少不敢说，但是肯定有赔偿的。这种情况下才发动刑事程序企图超越民事上的意思表示。手写日期没有习惯问题。盖章也是盖在位置上。2018年1月清空过程，是双方反复协商的结果，否则不会太太平平地搬出去。整个解除协议说明祥盛公司、众敏公司对租赁纠纷形成了一致意思表示，双方互不追究责任。除了表面真实性，也有行为逻辑。关于《同意转租协议》的形成过程，众敏公司陈述，祥盛公司转租场地要征得众敏公司同意，祥盛公司称要签文件放心转给下家，双方都持有这份协议。祥盛公司盖完章后，给众敏公司，众敏公司盖好后给祥盛公司。关于《解除协议书》的形成过程，众敏公司陈述，2016年12月份，众敏公司张贴公告，明确告知场地要被政府征收。祥盛公司人员赵某说场地已经租给其他人了，协商能否租到2017年12月份。考虑到场地确实租赁给很多人，众敏公司人员桂某就去协商。第一次协商完，土地方同意用到2017年6月底。到6月份以后，祥盛公司人员赵某又跟众敏公司人员桂某说有难处，下家的钱已收，随便怎样都要帮忙用到年底。众敏公司人员桂某答应再去协商。没想到2017年9-10月份，祥盛公司人员赵某出现了违章搭建，被举报，城管大队来执法，要求立刻拆除违章搭建，但是祥盛公司不拆，所以城管大队就把门封掉了，不让进出。众敏公司考虑到祥盛公司确实有难处，还是和土地方（上海B有限公司土地管理部）协商，尽量让祥盛公司用到12月份。期间，上海B有限公司的领导也和祥盛公司人员赵某他们开了一个协调会，包括祥盛公司人员赵某转租的小租户，说好是2018年1月搬走。这份解除协议，是众敏公司知道场地不能用了以后，直接和祥盛公司人员赵某说场地不能用了，众敏公司只能尽量帮忙协调，但是合同肯定是要解除的，祥盛公司人员赵某也是同意的，所以众敏公司在2017年11月左右就起草了解除协议。众敏公司人员桂某叫祥盛公司人员赵某过来拿协议，拿回去盖好章过几天把这份协议送回来了。具体时间记不清了，协议是2017年11月23日签的，所以应该是在这个时间段办理的。两人只通过电话联系，没有短信往来。众敏公司人员桂某在接受公安机关询问时，身体不好，一直在检查，所以其在接受调查的时候，甚至有一份和上海B有限公司的资料都忘记了。后来因为开完刀，做了六次化疗之后，在办公室无意中翻出了这份东西。解除协议上面的日期是对方写的，众敏公司不清楚，不是众敏公司写的。众敏公司人员桂某当初身体不太好，也没仔细看。转租协议上也没有众敏公司的签字。众敏公司人员王某称，租赁合同是桂某经办的，主要是桂某和赵某接洽的，盖章签字是王某签的。这份解除协议都是桂某和赵某沟通的，他们沟通的时候其应该就知道的。桂某的材料不在其这里，所以其也不知道。桂某所述是事实。闵行公安分局经侦处杜警官一直跟其说把钱付掉，说其是诈骗，否则要关起来的。其出具还款计划，系因闵行公安分局经侦处的警官称不写要关起来，其就写了。另因诉讼中众敏公司对于祥盛公司主张的装修赔偿的具体数额提出异议，祥盛公司遂申请对虹桥机场南侧网与沪青平公路租赁面积8,800平方米场地内的建筑工程进行司法审价。一审法院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司进行司法审价，上海沪港建设咨询有限公司于2019年4月19日出具沪港司法[2019]第024号《司法审价报告》，工程造价为1,668,193元。祥盛公司对《司法审价报告》无异议。众敏公司对《司法审价报告》发表如下意见：取费问题，综合费用一般最低31%，非正规施工最高按照通常评估原则不超过31%，在25-31%之间，非正规施工减免这些费用，利润率一般在20-25%，在25-31%之间由法官裁量。装饰工程有材差赚取，综合费用和措施费比8%低，应该在4%比较合理。税收以实际发生为准应该减扣。施工白图是施工平面结构图，难以反映具体工艺，有乳胶漆2遍灰土等施工工艺计算费率，众敏公司承认按照常规计算，据众敏公司了解，没有那么规范的工艺，整个价格考虑工艺完成度，实际现场完成度低。现场勉强可以用，审价按照较高的完成度进行审价，请求法院考虑案情予以调整。混凝土地坪没有那么多地坪。钢结构厂房有地坪可以认可。祥盛公司自己提供的证据中，自称混凝土18-20公分，报告书写的6-13公分，祥盛公司整个工程难免有些不实的东西，请法院考虑酌情调整。众敏公司在公安机关说到愿意退赔的72万，从合理性的角度理解，不是场地占用费的退赔。祥盛公司用到了2018年1月，会产生2个后果，折旧率算到2018年1月，至少算到2017年年底，租金也消耗完毕了，结合实际情况赔付，不可能存在双重赔付。装饰装修费用及退赔72万元超过实际损害赔偿原则。合同是无效的，因为打了地坪做了钢结构仓库，变成有建筑物了，不是单纯的场地使用了。请法院考虑到祥盛公司、众敏公司各自过错。撇开解除协议不谈，众敏公司存在过错，也不能说祥盛公司无辜。请法院综合评判。审价人员到庭陈述，关于规费，按照2000定额规定的计取，费用必不可少。需纠正众敏公司的错误，综合管理费不是交给国家的税金，安全措施费也是应该计取的费用，只是以费率形式体现。综合费用是合称，不是税金。社保费也是现场施工工人缴纳的社保。只有住房公积金、河道管理费和税金是上交国家的。其他费用以费率体现，会实际产生的。关于费率，安装工程取费，按照2000定额为31-41%，本次审价计取36%，安装工程与装饰工程基数不同，以人工费为主故费率较高，根据2000定额费率不是审价人员可以随意更改。关于工程造价，为168万余元，其中的95%一般按五年折旧完毕。现使用了2年，租期到2021年1月5日，现值约108万余元。审价人员另说明，因现场搭建物已被拆除，其通过祥盛公司在诉讼前自行委托评估公司所作的报告（内含拆除前现场搭建物的视频资料）等帮助判断现场样貌，并依据现场残留下的建筑材料作出审价，较为准确。一审法院经审查认为，上述《司法审价报告》由具有法定资质的司法鉴定机构作出，鉴定程序合法，依法应予采信。一审法院认为，XX公司与众敏公司之间就位于虹桥机场南侧网与沪青平公路租赁面积8,800平方米场地签订的《场地租赁协议书》所约定的租赁期限至2016年12月31日届满，然祥盛公司、众敏公司就涉案场地签订的《租赁协议》所约定的租赁期限自2015年1月3日起至2021年1月5日止。可见，祥盛公司、众敏公司之间的租赁期限已经超过众敏公司剩余的租赁期限，就超过部分的约定当属无效。就祥盛公司、众敏公司在2016年12月31日之前形成的场地租赁关系，因已履行完毕，无再行确认解除之必要，故对祥盛公司主张确认《租赁协议》解除不再做出处理。现本案的争议焦点为:祥盛公司、众敏公司间的《解除协议书》是否为双方真实意思表示。众敏公司主张，双方于2017年11月23日盖章确认的《解除协议书》系双方真实意思表示，且根据《解除协议书》，已明确租赁协议解除后，双方全部权利义务关系终止，无争议。祥盛公司则对《解除协议书》上留有的祥盛公司印章的真实性提出异议，否认《解除协议书》是其真实意思表示。现祥盛公司、众敏公司均确认《解除协议书》《同意转租协议》上留有祥盛公司名称的印章均非祥盛公司在工商行政管理部门备案登记的印章。经司法鉴定，《解除协议书》《同意转租协议》上留有祥盛公司名称的印章相互一致。一审法院认为，虽两份协议上留有祥盛公司名称的印章具有一致性，一般说来，可推定合意形成行为真实，但在有证据否定或合理怀疑合意形成真实性的情况下，不宜直接推定协议内容的真实性，而需进一步综合考虑其他因素作出判断。首先，从《解除协议书》的形式上看，协议书没有法定代表人或授权代表的签字或签章，留有祥盛公司名称的印章下方的日期处亦为空白，与签订协议的一般形式不相符合。而双方《租赁协议》落款处，既具有双方授权代表的签字，又具有双方的公章，两处双方的签订时间打印为同一日期。《解除协议书》与《租赁协议》的签署形式也不相符合。其次，从《解除协议书》表面形成时间上看，其记载的落款时间为2017年11月23日，而众敏公司董事长王某于2018年2月5日出具还款计划载明其代表众敏公司愿意返还祥盛公司721,000元，上述还款计划的出具时间晚于《解除协议书》的表面形成时间。若《解除协议书》记载的“全部权利义务关系终止、无争议”为真，那么，按常理，众敏公司董事长王某无需再代表众敏公司作出向祥盛公司返还721,000元的意思表示。王某对此的解释是，上述还款计划是在公安机关声称不出具则将其关起来的情况下形成的，但众敏公司未对王某违背真意出具还款计划加以举证证明。此后，众敏公司也未寻途径对其自身权利进行救济。由此，对众敏公司的单方陈述不予采信，并进而认为《解除协议书》的表面形成时间与常理不符。再次，祥盛公司人员赵某于2017年11月10日已经至公安机关接受询问，反映祥盛公司涉嫌合同诈骗。11月30日，祥盛公司人员赵某再次至公安机关反映情况。可见，祥盛公司、众敏公司间已经具有不可调和的矛盾。故在矛盾未化解的情况下，出现了署期为2017年11月23日的《解除协议书》，有违常理。且无论是众敏公司董事长王某、总经理桂某在公安机关接受询问时，从未向公安机关披露过存在《解除协议书》的事实。桂某对此的解释是，“身体不好”“忘记了”“后无意中翻出了这份东西”，但桂某对于双方租赁的其余事项均能有效回忆，唯独对于该份就双方权利义务产生重大影响、可豁免众敏公司承担责任的《解除协议书》无法作出回忆。一审法院认为，桂某的解释不具有合理性，王某的情况如是。综上，一审法院认为，即便《解除协议书》《同意转租协议》上留有祥盛公司名称的印章一致，但因该印章均非祥盛公司在工商行政管理部门备案登记的公章，且《解除协议书》无论在形式上还是在表面形成时间上均存在诸多疑点，众敏公司未向法院进行合理说明，故该份证据存在重大瑕疵，难以作为认定本案事实的依据，众敏公司对此需承担举证不能的不利后果。故对超过剩余租赁期限的无效责任仍应按照相关法律规定处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据查明的事实可知，祥盛公司在承租了场地后，在场地内搭建、添附建筑物并进行装修，后因场地被重新收回储备用地，致无法继续使用场地，由祥盛公司搭建的建筑物亦被拆除，祥盛公司存在损失。众敏公司作为场地的出租人在明知其与XX公司的租赁期限于2016年底届满的情况下仍超越剩余租赁期限将涉案场地出租给祥盛公司，众敏公司具有过错，对祥盛公司的损失需承担赔偿之责。而就祥盛公司而言，一方面作为承租人对众敏公司与XX公司之间的租赁情况未尽注意义务，另一方面作为建筑物的实际建造者，在未取得建设工程规划许可证的情况下搭建建筑物，其行为亦存在过错，祥盛公司就其损失亦需自负责任。关于损失数额的认定，本案在司法鉴定时，虽建筑物已被拆除，众敏公司未确认祥盛公司提供的施工图，但祥盛公司搭建建筑物的事实是可以确定的，结合审价人员现场勘察的建筑物的残留痕迹与祥盛公司提供的视频所反映出的建筑物被拆除前的样貌基本能够吻合，故《司法审价报告》可以作为确认祥盛公司损失的参考依据之一。考虑到施工图纸的来源、无现场数据予以核实的事实等因素，在裁量祥盛公司最终所受损失时，将在审价报告确定的数额基础上予以适当下浮调整。由此综合考虑当事人的过错程度、租赁合同的履行程度、审价报告确定的工程造价、审价人员当庭陈述的折旧、费率的计取原则、建筑物的现值等因素，酌情确定众敏公司赔偿祥盛公司损失450,000元。关于祥盛公司主张众敏公司返还租金721,000元，鉴于众敏公司董事长王某代表众敏公司出具了还款计划，祥盛公司的该项主张于法有据，予以支持。针对众敏公司提出的祥盛公司支付的2017年的租金（721,000元）已经消耗完毕故不应退还的意见，一审法院认为，众敏公司退还租金系基于其自身的意思表示，并不取决于祥盛公司是否使用了场地。还款计划的出具时间为2018年2月5日，众敏公司既然认为祥盛公司支付的使用费或租金已经消耗完毕，则无出具还款计划的必要，然实际情况并非如此。故众敏公司的出具行为反而印证了退还租金与祥盛公司的使用行为之间不具有关联性。基于上述认定，故也不存在众敏公司抗辩的重复赔付问题。故对众敏公司的上述抗辩意见不予采信。至于众敏公司关于该份还款计划系违背真意出具的观点，已在上文中作出阐述，在此不再赘述。关于祥盛公司请求众敏公司返还保证金58,333元，众敏公司在诉讼中表示同意返还，予以照准。一审法院审理后于2019年8月29日作出判决：一、上海众敏实业有限公司于判决生效之日起十日内向上海祥盛物资有限公司赔偿损失450,000元；二、上海众敏实业有限公司于判决生效之日起十日内向上海祥盛物资有限公司返还款项721,000元;三、上海众敏实业有限公司于判决生效之日起十日内向上海祥盛物资有限公司返还保证金58,333元；四、驳回上海祥盛物资有限公司的其余诉讼请求。案件受理费28,647.46元，鉴定费18,400元，审价费59,250元，合计106,297.46元，由上海祥盛物资有限公司负担58,447.52元，由上海众敏实业有限公司负担47,849.94元。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人自愿在一审判决确认的45万元赔偿数额的基础上放弃7万元。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案场地签订《租赁协议》，约定的租赁期限为6年，自2015年1月3日起至2021年1月5日止。而上诉人与XX公司就涉案场地签订了两份《场地租赁协议书》，租期均为1年，租赁期限分别自2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日止。此后，XX公司未与上诉人续签租赁合同，并于2017年1月17日明确函告上诉人撤离涉案场地。故上诉人与被上诉人租赁协议中超过2016年12月31日的部分应属无效。对于租赁协议部分无效的过错责任认定。上诉人与XX公司系一年一签合同，其并无权将涉案场地转租6年，现无证据证明上诉人将该节重要事实告知被上诉人，被上诉人也否认知情，故上诉人应承担主要的过错责任。而被上诉人作为承租人，在明知上诉人并非产权人的情况下，未核实上诉人有权转租涉案场地的具体年限，未尽到相应的审慎、注意义务，故被上诉人亦有过错，但应承担次要的过错责任。关于上诉人提交的署期为2017年11月23日的《解除协议书》是否系双方真实的意思表示之争议。虽然《解除协议书》、《同意转租协议》上被上诉人的印章系同一枚。但《解除协议书》上与租赁合同上被上诉人的印章并不一致。二审中，上诉人又主张《解除协议书》上的印章系涉案场地实际使用人在对外洽谈业务时使用的公章。本院认为，上诉人并无证据证明涉案场地实际使用人有权代被上诉人签订该份解除协议书，也无证据证明被上诉人在合同实际履行过程中一直使用该枚公章。故对上诉人的解释，本院不予采信。同时，《解除协议书》上仅盖有公章，并无两公司代表人的签字，这与租赁合同上两公司代表均进行签字确认的缔约习惯不符。且合同的解除干系双方主要的权利义务，上诉人陈述系上诉人的总经理桂某与被上诉人一方的赵某通过电话协商确定，赵某先行盖章后又将协议送回至桂某处。上诉人的董事长王某还陈述由其在该协议上加盖了公司的印章。这说明桂某与王某均对解除协议是明知的。但在公安机关传唤桂某及王某时，桂某及王某并未提及该节重大事实，特别是王某还于2018年2月5日出具了还款计划。桂某及王某的行为明显违反常理。故上诉人关于《解除协议书》形成过程的陈述，有违常理，本院难以采信。综合上述分析，本院认为，不能认定《解除协议书》系上诉人与被上诉人真实的意思表示，该协议书对被上诉人不具约束力，不能由此认定上诉人与被上诉人已就租赁合同不能继续履行的后果达成一致。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人陈述，其于2016年12月份已张贴公告，明确告知场地要被政府征收。显然被上诉人已经无法按6年租期的目的使用涉案场地，并需为撤离涉案场地做准备，被上诉人已无法按照合同约定的用途正常使用涉案场地，虽然被上诉人使用涉案场地至2018年1月，但2017年的场地占有使用费应酌情予以扣减，本院酌情确定被上诉人需支付上诉人2017年的占有使用费36万元。现被上诉人已支付上诉人2017年度的占有使用费72万元，故还需退还36万元。被上诉人主张王某出具的还款计划是退还2017年的占有使用费72.1万元，上诉人应全部予以退还。本院认为，王某出具的还款计划中，退还款项的总额虽然与2017年的占有使用费相近，但并未明确系退还2017年的占有使用费。据此不能认定上诉人愿意退还2017年全部的占有使用费，而应认定系上诉人为解决与被上诉人的纠纷提出的全部赔偿数额。上诉人关于王某出具的还款计划并非其真实的意思表示的抗辩意见，缺乏事实基础及合理性，本院不予采纳。对于被上诉人主张的装饰装修等固定投入的损失。根据租赁合同第十条第10.1款的约定，在租赁期内如被上诉人须对租赁物进行装修、改建，须事先向上诉人提交装修、改建设计方案，并经上诉人同意，同时须向政府有关部门申报同意。现被上诉人并无证据证明其征得了上诉人的同意，但被上诉人对涉案场地进行的装修系为履行租赁合同所进行，上诉人与XX公司的租赁合同也是一年一签，上诉人对被上诉人的装饰装修行为应属明知而未作反对。故上诉人应按照合同部分无效的过错责任予以赔偿。综合当事人的过错程度、装饰装修现值数额、装饰装修已被拆除的事实等因素，本院认为，一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人装饰装修损失45万元，数额过低。而上诉人承诺退还的72.1万元，除去上诉人应退还的36万元场地占用使用费外的余额36.1万元，又不足以完全弥补被上诉人因合同部分无效所致之损失。除上诉人愿意退还的72.1万元款项外，一审法院又判决确认上诉人赔偿装饰装修损失45万元，两项合计117.1万元，可以弥补被上诉人因合同部分无效所致装饰装修损失及不能正常使用涉案场地所致之损失，并未明显过高。故对应由上诉人承担的退还款项及赔偿责任的总额，本院不做调整。上诉人的上诉请求，本院予以驳回。二审中，被上诉人自愿在一审判决确认的45万元赔偿数额的基础上放弃7万元，系其对己方权利的处分，于法不悖，本院予以准许，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初25255号民事判决第二、第三、第四项；二、变更上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初25255号民事判决第一项为：上海众敏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海祥盛物资有限公司赔偿损失380,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28,647.46元，鉴定费18,400元，审价费59,250元，合计106,297.46元，由上海祥盛物资有限公司负担58,447.52元，由上海众敏实业有限公司负担47,849.94元。二审案件受理费15,864元，由上海众敏实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年一月十六日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……