浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4606号 上诉人（原审原告）：浙江诸暨圣凯科技有限公司。住所地诸暨市大唐镇联谊路北侧（189号写字楼），统一社会信用代码91330681579332943A。 法定代表人：杨国凯，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨光明，浙江正众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王山，浙江正众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：诸暨市恒旦针织有限公司，住所地诸暨市大唐镇轻纺城社区上香头1622号，统一社会信用代码91330681071604610H。 法定代表人：楼光标，系公司经理。 委托诉讼代理人：蒋宇，浙江司正律师事务所律师。 上诉人浙江诸暨圣凯科技有限公司因与被上诉人诸暨市恒旦针织有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 浙江诸暨圣凯科技有限公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院对违约金的认定标准有误。上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条第2款约定“……逾期超过120日后，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。出卖人依据本条约定解除合同的，应在书面形式通知买受人且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记(如有)的撤销手续后5日内，在买受人已付款中扣除前述违约金及相关费用后，余款退还给买受人。出卖人同意合同继续履行的，在合同继续履行之日起5日内，买受人应向出卖人足额付清余款和违约金。本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行”，该条明确约定了本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行的内容。同时，《商品房买卖合同》附件八补充协议第十二条第7款约定“在本合同(含补充协议)签订前，出卖人已就本合同(含补充协议)的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”，也明确约定了商品房买卖合同主文与补充协议不一致的，以补充协议为准的内容，不存在不同标准的违约责任。《商品房买卖合同》附件八补充协议第三条第3款约定“如本合同第七条规定的出卖人可以解除合同的情形发生时，出卖人未通知解除合同或根据买受人的书面请求而同意不解除合同的，本合同继续执行，买受人除应继续履行支付房款义务及按每日支付房款额的万分之四向出卖人偿付违约金外，还应另按未付房款额的5%向出卖人偿付一次性违约金”。为解决被上诉人的生产经营问题，根据被上诉人的要求，2016年12月在其未付清全部房款的情况下提前将案涉房屋交付其使用，现被上诉人仍在正常使用。一审法院判决认定了被上诉人未付清房款已构成违约的事实，但在违约金的适用上明显有误。在一审庭审中，原审原告也同意对违约金进行适当调整，将《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款的违约金调整为按照每日支付未付房款的万分之四违约金和未付房款5%的一次性违约金。但一审法院在审理中未对本案违约情形和违约条款前后连贯理解，割裂了合同主文和补充协议的关系，忽略了补充协议关于违约金的特别约定。二、一审法院对违约金的起算时间认定有误。《商品房买卖合同》附件八补充协议第一条第一款约定“买受人选择银行按揭贷款于本合同签署的同时支付首付款人民币/元整，剩余购房款人民币/元整通过银行贷款的方式予以支付，并在本合同签署10日内向出卖人指定的银行管理中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需费用……”，被上诉人未按照合同约定在签署合同后10日内向银行提供完备的贷款申请资料和办妥按揭贷款手续，在多次电话敦促无果的情况下，上诉人于2017年1月7日向被上诉人发送了催促办妥按揭的通知，故违约金的起算时间应确定为《商品房买卖合同》签订后的第11日即2016年9月27日。同时，《商品房买卖合同》第七条约定“……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额”，也是按照应付款期限之第二天起算，并非一审法院认定的违约金起算时间。故一审法院对本案中违约金的起算时间认定有误。三、一审法院对本案一审原告支付的律师代理费和财产保全担保费不予支持明显不合理。《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第2款约定“在商品房买卖合同解除的情况下，买受人除负有向出卖人返还已交付房屋、全额赔偿出卖人因处理该等事务而支付或需要支付的各类费用(包括但不限于诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等)外……在商品房买卖合同未解除的情况下，出卖人因处理上述事务而支出的各类费用(包括但不限于诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等)，由买受人承担并偿付给出卖人”，合同对诉讼费和律师费等有明确的约定，被上诉人理应为自己的违约行为依法支付律师代理费和财产保全担保费。 诸暨市恒旦针织有限公司答辩称，未能办理贷款并非其过错，其并未违约。补充协议加重买受人义务，不能产生约束力。其未对一审判决上诉，但不表示其认可构成违约。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。 浙江诸暨圣凯科技有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付尚欠房款500万元；2.判令被告支付违约金390.568万元；3.判令被告支付原告律师代理费7万元和支付财产保全担保费9000元。 一审法院认定事实：2016年9月14日和9月16日，原告与被告分别签订了《商品房买卖合同》5份，约定被告向原告购买由原告开发的圣凯精品袜业工业园3幢3单元厂房和集体宿舍（具体房号为3#-000103/000203/000303/000403/000503和000507/508/509/510/511/512/513/514/515号），厂房面积合计4198.70平方米，集体宿舍面积合计322.67平方米，上述房款合计1088万元。合同第七条约定“逾期付款超过120日后，出卖人有权单方解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金……本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。”附件八，补充协议约定“一、付款方式及期限：1.剩余购房款通过银行贷款的方式予以支付，并在本合同签署10日内向出卖人指定的银行管理中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需费用。买受人逾期未办妥按揭贷款手续的，应承担总房款每日万分之四的违约金，逾期超过三十日的且买受人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权单方解除合同，买受人除按前述规定执行外，还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款不计息退还买受人。2.如因买受人原因或者银行政策原因或因其他原因需要提高首付、提高贷款利率或者不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或者银行相关通知后10日内与出卖人及银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款，若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在要求时间内以其他方式付清相应房款，则视为买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同，买受人应按照《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款不计息退还买受人。二、关于买受人付款的约定：……2.如因买受人原因或者银行政策原因或因其他原因需要提高首付、提高贷款利率或者不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或者银行相关通知后10日内与出卖人及银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款，若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在要求时间内以其他方式付清相应房款，则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第七条的相关约定承担违约责任。三、关于解除合同、退房的约定：……3.如本合同第七条规定的出卖人可以解除合同的情形发生时，出卖人未通知解除合同或者根据买受人的书面请求而同意不解除合同的，本合同继续执行，买受人除应继续履行支付房款义务及按每日万分之四向出卖人偿付违约金外，还应另按未付房款额的5%向出卖人偿付一次性违约金，并在支付房款时一并支付给出卖人。”合同签订后，被告已支付首付款588万元。2017年1月11日，被告与上海浦东发展银行绍兴诸暨支行签订《人民币单位银行结算账户管理协议》和《上海浦东发展银行开立单位银行结算账户申请书》各一份，用以办理按揭贷款手续，后银行综合考虑各项情况未批准案涉房产的按揭贷款。2017年1月7日，原告向被告发送通知一份，要求被告在接到通知后5日内办妥银行按揭贷款手续，否则将依据《商品房买卖合同》相关规定追究违约责任。2017年9月20日，原告再次向被告发送通知一份，载明“被告购买原告房屋，总房款10880000元，已付房款5580000元，尚欠5300000元，由于银行原因无法办理按揭贷款手续，逾期时间长达一年多，请在接到本通知后10日内自行协调银行办理好按揭贷款手续或者一次性支付剩余房款，否则将依据《商品房买卖合同》相关规定追究违约责任”。2018年2月20日，原告第三次向被告发送通知，载明“被告购买原告房屋，总房款10880000元，已付房款5580000元，尚欠5300000元，因银行政策原因，按揭无法办理，我公司在你公司没有付清全部房款的情况下提前交房，你公司已使用达一年之多，根据《商品房买卖合同》约定，在银行不能按揭的情况下，你公司应当自筹资金付清房款，一年多来我公司采取优惠措施也好，多次催告也好，贵公司均无诚意付清房款，我公司将依据合同追究违约责任”。2018年12月28日，原告再次向被告发送通知催讨剩余房款。被告分别对落款为2018年2月20日和2018年12月28日的通知进行了回复，载明约定50%房款是由原告负责办理按揭贷款手续，现不能办理按揭，原告没有理由要求被告付款，事实上是原告存在违约行为，若不能办理按揭贷款，被告没有能力购买房产，其要求退房。 另查明，2016年9月16日，被告向原告提交请求提前入住（交房）的报告一份，申请提前装饰装修入住，被告于2016年9月25日同意在竣工验收前交付使用，案涉工程于2016年12月20日竣工，案涉房屋已实际交付使用。2018年12月13日，案涉工程已取得不动产权证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利，履行义务。本案争议点在于被告至今未支付剩余房款的行为是否构成违约，及若构成违约则其应承担何种违约责任。双方合同约定，剩余购房款通过银行贷款的方式予以支付，如因买受人原因或者银行政策原因或因其他原因需要提高首付、提高贷款利率或者不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或者银行相关通知后10日内与出卖人及银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款。本案中，经审理已查明银行经各方因素考量后未能批准按揭贷款，在此情形下被告有义务自筹资金付清房款，但被告至今未能付清房款，其显然已构成违约，现原告诉请被告支付剩余房款500万元，于法有据，该院予以支持。被告抗辩的双方约定系由原告负责办理按揭贷款手续，原告不予认可，被告亦不能提交证据证明该约定的存在，故对其辩称不予采信。对已构成违约的，应按照合同约定承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》第七条、第三条第3款均对逾期付款的违约责任进行了约定，其中第七条约定“逾期付款超过120日后，继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”，附件八第二条第2款约定“如因买受人原因或者银行政策原因或因其他原因需要提高首付、提高贷款利率或者不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或者银行相关通知后10日内与出卖人及银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款，若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在要求时间内以其他方式付清相应房款，则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第七条的相关约定承担违约责任。”而附件八第三条第3款约定“如本合同第七条规定的出卖人可以解除合同的情形发生时，出卖人未通知解除合同或者根据买受人的书面请求而同意不解除合同的，本合同继续执行，买受人除应继续履行支付房款义务及按每日万分之四向出卖人偿付违约金外，还应另按未付房款额的5%向出卖人偿付一次性违约金。”显然，在双方合同中对同一种违约情形出现了不同标准的违约责任，原告作为合同范本的提供者，从公平原则考量，该院采取不利于条款提供方的原则确定违约责任，即按逾期未付款的日万分之二计算违约金。至于违约金的起算点，因双方无法确定按揭贷款未能办理的明确时间，且2017年9月20日原告向被告发送的通知中给予了原告付款宽限期，“……由于银行原因无法办理按揭贷款手续，逾期时间长达一年多，请在接到本通知后10日内自行协调银行办理好按揭贷款手续或者一次性支付剩余房款，否则将依据《商品房买卖合同》相关规定追究违约责任”，该院自原告给予的宽限期届满之日起计算违约金，即2017年10月1日起算。《商品房买卖合同》附件八第二条第2款约定的为在除买受人外的任何第三人向出卖人主张购房资金的权利或异议时，出卖人为处理因该原因引起的各项事务而支出的各类费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等）由买受人承担，本案中虽被告有违约行为，但并非合同该条款约定的违约情形，现原告诉请被告承担律师代理费70000元和财产保全担保费9000元，无合同依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、被告诸暨市恒旦针织有限公司应支付原告浙江诸暨圣凯科技有限公司购房款500万元，并支付该款自2017年10月1日起至款付清日止按日万分之二计算的违约金，款限判决生效之日起二十日内付清；二、驳回原告浙江诸暨圣凯科技有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74630元，财产保全费5000元，合计79630元，由原告浙江诸暨圣凯科技有限公司负担28000元，被告诸暨市恒旦针织有限公司负担51630元。 二审中，本案双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案《商品房买卖合同》第七条约定“逾期付款超过120日后，继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”而附件八补充协议第二条第3款与第三条第3款对违约金标准存在不同约定。本案中被上诉人在一审中抗辩其不构成违约，因此一审根据本案双方在《商品房买卖合同》及补充协议中对违约金标准的不同约定，同时考虑被上诉人对违约金标准的抗辩理由，综合上述因素将本案违约金标准确定为万分之二，并无不当。关于违约金的起算时间，根据补充协议约定，买受人应在接到出卖人通知后10日内自筹资金付清房款，且本案中上诉人多次向被上诉人发送催款通知，在2017年9月20日发送的通知中明确给予被上诉人10日宽限期，因此一审认定自该宽限期届满之日起计算违约金，亦无不当。关于律师费、财产保全费负担的相关内容，仅在《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第2款有相应约定，但本案情形与《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第2款约定并不相符，因此上诉人要求被上诉人承担律师代理费及财产保全担保费没有合同依据。 综上，浙江诸暨圣凯科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20406元，由上诉人浙江诸暨圣凯科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑜 审判员  梅云 审判员  韦玮 二〇二〇年一月二十日 法官助理张百元 书记员陶钿钿