北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终457号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张志华，男，1980年9月10日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：唐朝，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，北京市通商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李燕杰，男，1975年4月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴之桂，北京首阳律师事务所律师。上诉人张志华与被上诉人李燕杰确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初18586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志华上诉请求：请求本院撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的全部反诉请求，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：其提交证据证明了对涉案房屋进行装饰装修，一审法院仅以未进行鉴定为由认定“上诉人未能充分证明其损失”系认定事实错误；被上诉人对合同无效负有全部过错，应赔偿其房租收入减少的信赖利益损失。被上诉人辩称：同意一审判决，请求本院予以维持。李燕杰向一审法院提出诉讼请求：1．确认原被告双方于2015年9月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被告立即将位于北京市昌平区北七家镇某房屋交付给原告；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月5日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于北京市昌平区北七家镇某房屋以每年25万元的标准出租给被告，租赁期限为5年，自2015年10月20日起至2020年10月20日止，租金支付方式为半年一付。合同签订后，原告按照约定积极全面地履行自己的义务，但是，被告却私自将该房屋的厕所、楼道、楼梯等均进行了改造，导致该楼房存在极大的安全隐患。且原告未经授权，就擅自将该楼房出租给了被告。另外，原告出租给被告的该楼房并没有取得合法新（扩）建房屋手续，不具备出租的法定条件，双方之间签订的《房屋租赁合同》违反了法律法规的规定，属于无效合同。在多次与被告协商解除合同的过程中，被告虽然同意解除合同，但原被告双方无法就被告的损失情况达成一致意见。故原告诉至法院。张志华辩称：一、张志华装修改造涉案房屋已获李燕杰同意且未造成安全隐患，该事项非合同无效的法定理由。（一）张志华装修涉案房屋已获李燕杰同意。1．根据《房屋租赁合同》可知，李燕杰已经同意张志华对涉案房屋进行装修。《房屋租赁合同》第七条第3款约定：“乙方已征得甲方同意在不破坏房屋主体结构，装修、改造房屋。（乙方负责装修、改造的方案和费用，甲方不得干涉）”；第四条第3款约定：“经甲乙双方共同协商同意在三年内如遇国家政策拆迁或征用时，甲方应补偿乙方改造装修房屋材料费用人民币十万元。”，由此可知，李燕杰已经知晓并同意装修改造涉案房屋，双方于第二条中约定合同租赁期自2015年10月20日起算，即李燕杰给予了张志华1个半月的装修期；2．由装修过程可知，李燕杰知晓并同意张志华进行装修改造。在装修的两个月期间，李燕杰父亲在场监工，且李燕杰自留的两个房间均由李燕杰亲戚居住，由上述事实可知，李燕杰不可能不知道装修一事；3．由装修后的合同履行情况可知，李燕杰对张志华的装修行为予以认可。涉案房屋装修于2015年11月20日完工，至今已过3年。在此期间，李燕杰从未主张过装修行为违约，相反，在双方谈判解除合同的过程中，李燕杰允诺赔偿张志华因装修而支出的费用损失；4．李燕杰应就其未同意装修提供证据。合同明确约定房屋用途为公寓房出租，对房屋进行装饰装修以便开展出租经营活动有合理性，张志华对租赁房屋进行了装饰装修，除非李燕杰能够提供相反证据，应推定李燕杰是同意的，举证责任应当由李燕杰承担。（二）装修未造成安全隐患。1．消防机关和村委会已核查认定装修未造成安全隐患。在东三旗村，类似公寓有600家以上，容纳了近10万在京务工人员，因此，消防机关和村委会对于该村的租房安全问题非常重视，经常组织对涉案房屋进行消防、房屋结构的安全检查，合同履行期间，涉案房屋从未因安全隐患问题被警告或处罚；2．本案装修是为了满足使用功能和美观需要对房屋进行的必要的装修作业，不涉及到房屋主体结构的破坏，相反，张志华的装修行为反而修复了原房屋存在的安全隐患。房屋主体结构是指在建筑中具备一定的强度、刚度、稳定性以及承重建筑物上的荷载，如地基、承重墙、梁、屋架等，本案装修项目涉及到防护网安装、过道铺瓷砖、院外墙粉刷、楼道刮腻子、护栏刷漆、屋顶防水处理、卫生间厨房改造、楼梯改造、院子铺地砖、换电表、暖气和水泵改造，是为了满足使用功能和美观需要，对房屋进行的必要的装修作业，属于一般的装修工程，只是对小型、轻型材料、构件和非承重结构进行拆除和安装，未涉及到对建筑主体和承重结构的变动。合同签订前，房屋的锅炉房设置在公寓内，且电路和消防设备老旧，张志华通过对该房屋的装修解决了前述问题，消除了安全隐患，使房屋符合安全标准且适宜居住。3．李燕杰未就其主张的事实进行举证。《民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李燕杰未就“张志华装修行为导致房屋存在安全隐患”这一主张进行举证，其主张不应得到支持。（三）装修造成安全隐患事项非合同无效的法定理由。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“城镇房屋司法解释”）第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体结构和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”由此可见，如果承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构，出租人可以请求法院解除合同，但该情形并非导致合同无效的法定理由。二、本合同签订已经李燕杰父亲授权，合法有效。第一、本合同的缔约是由李燕杰的父亲李达生（即涉案房屋的产权人）与张志华进行磋商，签订合同当日，李达生本人在场，即李达生全程参与了合同缔约和签订的过程，本合同的签订已经李达生授权；第二、合同签订之前，李达生住在涉案房屋，合同签订后，李达生为了配合装修，便搬离了房屋，由此可见，李达生知晓且授权了合同的签订；第三、即便签订合同之时，李达生未书面授权给李燕杰，考虑到合同签订之后的搬离以及装修期间的监工行为，李达生对签约行为已进行了追认；第四、退一步讲，若李达生不认可已授权给李燕杰签订合同，综合考虑两人父子关系，李达生参与了合同缔约、签订、房屋装修阶段的事实，张志华有理由通过前述代理权的外观行为相信李燕杰有代理权。根据合同法第四十九条，该代理行为有效。故本合同合法有效。三、合同有效应继续履行。（一）考虑到昌平区各镇政府对于农村宅基地建设的严格把控，张志华有理由相信房屋有合法新（扩）建手续，李燕杰应提供证据证明无合法新（扩）建手续。1．考虑到昌平区各镇政府对于农村宅基地建设的严格把控，张志华有理由相信房屋有合法新（扩）建手续。根据昌平区人民政府于2010年10月21日颁发的《昌平区农村宅基地住宅建设管理暂行办法》（简称“宅基地办法”）第八条，村民要进行新建、改建住宅需向村委会提交规划部门或镇人民政府（街道办事处）核发的乡村建设规划许可文件。由此可知，李燕杰若想新（扩）建房屋，需经镇政府核发乡村建设规划许可证，并向村委会申请。张志华在与李燕杰签订合同之前，房屋由李燕杰对外出租运营，且合同签订后，村委会多次来涉案房屋进行安全检查，张志华有充分理由相信该房屋已经取得了合法新（扩）建房屋手续；2．从证据认定上，贵院不能根据李燕杰单方陈述认定涉案房屋无合法新（扩）建房屋手续。李燕杰在起诉状中陈述房屋未取得合法新（扩）建房屋手续以诉请判决合同无效。该陈述并非李燕杰自认，不应免除其举证责任。《证据规定》第八条规定，“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”由此可知，自认必须与对方当事人的事实陈述一致。本案中，张志华认为房屋已取得合法新（扩）建房屋手续，与李燕杰的陈述不符，故李燕杰的陈述并非诉讼中的自认。《民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第七十五条规定“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”在张志华有理由相信该房屋取得了合法新（扩）建房屋手续的情况下，李燕杰应提供证据证明无该合法手续，贵院不能仅凭李燕杰单方陈述认定涉案房屋无合法新（扩）建房屋手续。如李燕杰无法提供有效证明，为了查明案件事实，贵院有必要根据《民事诉讼法》第六十七条规定，向村委会和镇政府调查取证以核实案件事实。（二）即便涉案房屋未取得合法新（扩）建房屋手续，合同也应视为合法有效。虽然《城镇房屋司法解释》第一条规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”但本案并不应适用《城镇房屋司法解释》第二条以出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋而判定租赁合同无效。本案公寓为农村集体所有制土地上所建的房屋，受乡、村规划调整，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在很大差异。从法律体系上，乡村规划区内的房屋出租、转让的法律规范与城镇规划区内房屋租赁、转让的法律规范存在性质上的差异，是城乡二元体制在房地产市场法律适用上的体现，是两个相对独立的法律体系。在租赁市场上，公民租住村民房产的，并不改变房屋的集体所有制性质，原则上应认定合同有效。现实生活中，农村集体所有制土地上建造的房屋出租的现象非常普遍，如东三旗村，类似公寓有600家以上，容纳了近10万的在京务工人员。出租房屋不仅为当地大部分村民提供了极其可观的收入，也为在京务工人员提供了便利，且现行法律、行政法规对此并没有强制性效力性规定。关于李燕杰涉案房屋未取得合法新（扩）建房屋手续、合同应属无效的主张，考虑到房屋建设在农村集体土地上，根据昌平区农村集体土地上房屋建设和出租的实际情况，若将合同认定为无效并不能更好的保护双方的合法权益及实际解决纠纷，反而可能对当地的房屋租赁市场造成恶劣影响。合同系双方真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。（三）若涉案房屋因李燕杰原因而无效，其应赔偿张志华因此所受到的损失。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对李燕杰来说，房屋本身合法与否是明知的，其也有义务保证出租房屋系其符合合同约定用途、合法有权出租的房屋。如果房屋确因无合法新（扩）建房屋手续导致合同无效，李燕杰应承担全部责任。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，李燕杰应向张志华赔偿损失。（四）若涉案房屋确无合法新（扩）建房屋手续，则为违法建筑，应予以拆除。《城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”如李燕杰主张，在涉案房屋未取得合法新（扩）建房屋手续且已建设完毕的情况下，应由镇政府进行拆除。涉案房屋是否系合法新（扩）建房屋关系到房屋未来是否存续，故请贵院谨慎认定，必要时应向镇政府或村委会等相关行政部门予以确认。综上，李燕杰诉讼请求无事实和法律依据，请一审法院予以驳回。张志华向一审法院提出反诉请求：1．判令被反诉人按照每月15104元标准支付北京市昌平区北七家镇某房屋截至2020年10月20日剩余租赁期限内的附合装饰装修物价值，每月的计算公式为：装饰装修费用906287元（包括装修费用765130元和购置货物费用损失141157元）/（12*5）；2．判令被反诉人赔偿信赖利益损失，损失按照每月53427元标准自本案判决生效之日起计算至2020年10月20日（不满一个月按一个月计算）；3．反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：一、李燕杰应赔偿张志华房屋截至2020年10月20日剩余租赁期限内的附合装饰装修物价值。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李燕杰对房屋本身合法与否是明知的，其也有义务保证出租房屋系其符合合同约定用途、合法有权出租的房屋。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。李燕杰应向张志华赔偿损失。（一）装修费用共765130元。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《城镇房屋司法解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。合同签订后的装修项目（防护网安装、过道铺瓷砖、院外墙粉刷、楼道刮腻子、护栏刷漆、屋顶防水处理、卫生间厨房改造、楼梯改造、院子铺地砖、换电表、暖气和水泵改造）经李燕杰同意，且均已形成附合，无法分离，李燕杰应承担张志华因此所付出的装修费用746580元。2018年8月20日，张志华又雇人再次做了防水，买了53卷的防水材料，花费了18550元。前述装修共花费765130元。（二）增设物产生的费用141157元。上述装修费用是铺设地板砖、墙壁粉刷油漆等一般意义上的装修费用。根据《城镇房屋司法解释》第九条，装饰装修还包括为改善房屋使用功能、满足使用需求所进行的增设他物产生的费用。本案中，张志华购置了门、灯、电线、空调、热水器、油烟机、监控、交换机路由器、消防喷淋、门牌、广告牌、家具（衣柜、桌子、床等）、洗衣机。前述费用共计141157元。二、李燕杰应赔偿信赖利益损失。本案房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，信赖合同有效及能够履行的张志华一方依据合同法第42条要求赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的。李燕杰应当赔偿信赖利益损失，即未能履行的月份的租金损失。每个月租金损失的计算方式为：A合同履行期间一个月的房租收入为（1610元*26）+（1350*24）=74260元；B张志华房租支出月成本为250000/12=20833元；租金损失为A-B=53427元。在合同签订之前，李燕杰出租价格为每月每间350-400元/间，经装修后，可出租价格上调为每月1360-1610元/间。张志华腾退房屋后，李燕杰可以相同或更高价位租金续租给现有租户。李燕杰将因此而获益，从公平角度综合考虑，李燕杰应给予张志华租金损失。李燕杰辩称，不同意反诉人的反诉请求。本案案由为确认合同无效纠纷，反诉人并未承认本案合同无效，因此如反诉人是基于合同有效的情况下，只有合同解除才存在损失；其次，反诉人提到的损失没有事实基础，没有法律依据。故请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。一审法院经审理认定事实如下：2015年9月5日，李燕杰（出租人、甲方）与张志华（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，乙方承租房屋坐落于北京市昌平区北七家镇某，楼房共三层，经双方确认使用面积约900平方米左右，大小间共计（43）间房屋，甲方自留2间房屋自用；乙方承租上述房屋用途为：一至（三）层为公寓房出租；本合同租赁期限为五年，自房屋交付之日起计租；自2015年10月20日起至2020年10月20日止；本合同期限届满在不续租的情况，乙方无条件搬离，房屋内所有物品不得拆走，所有物品归甲方所有；本合同每年租金25万元。双方当事人还就合同的其他事项进行了约定。合同签订后李燕杰向张志华交付了房屋。现涉案房屋在张志华控制下。关于装修损失，张志华向一审法院提交收据等材料，证明其产生的损失。李燕杰对此不予认可。本案审理过程中，张志华提出对涉案房屋剩余租期内的附合装饰装修物价值进行评估。一审法院经报北京市高级人民法院摇号确定中财宝信（北京）资产评估有限公司作为评估单位。后由于张志华未按时缴纳鉴定费，2019年6月26日，中财宝信（北京）资产评估有限公司向张志华发送《收费函》，要求张志华在五个工作日内缴费。2019年7月26日，一审法院向张志华送达《北京市昌平区人民法院通知》，要求其在七日内向鉴定机构缴纳鉴定费，逾期不交视为撤回鉴定，相应法律后果自行承担。2019年9月3日，中财宝信（北京）资产评估有限公司出具《退函》，载明“缴费义务人未能在函告期限内缴费，故特此退案”。涉案房屋所占用土地为宅基地、土地使用者为王淑英，王淑英与李燕杰系母子关系。在一审法院审理过程中，双方当事人均未提供村民建房申请审批表。经一审法院释明，张志华亦认可合同无效，但陈述导致合同无效的过错在于李燕杰。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故李燕杰与张志华之间签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故李燕杰要求张志华交付房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于装修损失一节，因张志华未能充分证明其损失，故张志华应承担举证不能的法律后果。关于信赖利益损失，张志华在租赁该涉案房屋过程中没有尽到谨慎审查的义务，对于合同无效亦存在过错，故对于该项反诉请求，于法无据，不予支持。一审判决：一、确认李燕杰与张志华于2015年9月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、张志华于本判决生效后三十日内将北京市昌平区北七家镇某房屋交付李燕杰；三、驳回张志华的全部反诉请求。本院二审期间，张志华提交租房协议，证明涉案房屋的出租价格，用以证明李燕杰应当赔偿其信赖利益损失。李燕杰认为租房协议中没有张志华的名字，也无法体现房屋位置，对该证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可。对此本院认为，上述租房协议中无张志华的名字，无法确认房屋位置，无法确认与涉案房屋的关联，故对张志华提交的上述证据，本院不予确认。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，双方所签房屋租赁合同因违反法律法规的强制性规定而被一审法院认定为无效，本院予以确认。合同无效后，当事人因合同无效遭受的损失应当是实际发生的损失，该损失限于因缔约过失所产生的信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。对于张志华主张的房租收入减少的信赖利益损失，该损失属于预期可得利益损失，是在合同有效情形下的违约损害赔偿，不适用于合同无效的情形。对于张志华主张的装饰装修物价值损失，一审法院审理期间张志华提出对涉案房屋剩余租期内的附合装饰装修物价值进行评估，但经多次发函告知张志华缴纳评估费，张志华均未缴纳，故本院无法确定装饰装修物的现值，张志华应当承担举证不能的法律后果。综上，一审法院驳回张志华的全部反诉请求，并无不当，本院予以维持。对张志华所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，张志华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13002元，由张志华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  张 静审 判 员  梁 睿二〇二〇年一月十五日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩