北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终82号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东鑫顺通耐磨技术有限公司，住所地北京市房山区窦店镇七里店村南5幢。法定代表人：杨洪彬，总经理。委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市南苑植物油厂有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房路175号。法定代表人：胡向辉，总经理。委托诉讼代理人：张泽斌，北京市连纵律师事务所律师。上诉人北京东鑫顺通耐磨技术有限公司（以下简称东鑫顺通公司）因与被上诉人北京市南苑植物油厂有限公司（以下简称植物油厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东鑫顺通公司之法定代表人杨洪彬、被上诉人植物油厂之委托诉讼代理人张泽斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东鑫顺通公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回植物油厂的一审全部诉讼请求并支持我公司的一审全部反诉请求。事实和理由：我公司与植物油厂签订涉案租赁合同之后，依约交纳了各种费用，并修建了厂房，添置了机械设备，但由于植物油厂擅自同意第三人在我的场地内修建道路，导致电缆损坏，致使我无法生产；事发之后，植物油厂一直不管不问，不履行合同义务，由于我公司当时有大额订单，故搬迁厂址，导致了我公司的经济损失巨大；从植物油厂提供的水电单据亦可看出，涉案租赁场地处于停工状态，现场勘验情况也可以看出大部分设备已经拆走。我承租涉案场地的目的系生产，合同目的并未实现的情况下租金不应按照合同约定的标准交纳，实际上涉案厂房已经交付给了植物油厂，只是没有书面手续，本案的起因及过错在植物油厂。植物油厂辩称，同意一审判决，不同意东鑫顺通公司的上诉请求。植物油厂向一审法院起诉请求：1、请求法院判令东鑫顺通公司将承租的房屋和土地腾空交还我公司；2、请求判令东鑫顺通公司支付拖欠的租金、水电费等共计250048.41元（其中欠租金168000元，欠电费81068.41元，欠水费980元）；3、请求法院判令东鑫顺通公司支付2017年8月15日前拖欠房屋租金及水电费滞纳金14379.20元(房租滞纳金12385元，水费滞纳金389.90元，电费滞纳金1604.3元)，自2017年8月16日起至东鑫顺通公司实际支付每日支付日滞纳金80.10元；4、要求东鑫顺通公司支付2016年2月1日至2017年7月31日房屋占用费238000元，自2017年8月1日起至东鑫顺通公司实际交付日，每日东鑫顺通公司支付房屋占用费460.27元；5、请求判令本案诉讼费用由东鑫顺通公司承担。东鑫顺通公司向一审法院反诉请求：判令植物油厂赔偿我公司经济损失1112898元。一审法院认定事实：2013年1月31日，原北京市南苑植物油厂（甲方，出租方）与东鑫顺通公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市房山区紫草坞乡炒米店村厂区粕库、五金库及附属房屋设施租赁给乙方使用，计建筑面积1650平方米。乙方租赁用途为生产，乙方不得改变承租的用途并保证在租赁期限内按照租赁物的性质合理使用租赁物。租期自2013年2月1日起至2016年1月31日止共计3年。租金支付方式为第一年度至第二年度（2013年2月1日-2015年1月31日）年租金为16万元。第三年度（2015年2月1日-2016年1月31日）租金递增5%，合计年租金为16.8万元。自本合同签订之日起开始计租，以后每年的租金，必须在每年的前15日内一次付清。租赁期间，乙方使用水的费用按实际发生额每月结算一次，其中用水量以水表显示的用量为准，水费按国家规定的价格标准收取，并认真执行甲方的供水管理办法。乙方的每月电费，依据甲方提供的电费单据交付甲方。自甲方将符合约定用途的租赁物交付乙方之日起计收水费、电费等。甲方保证为乙方提供现有负荷供电，如因维修需要停电时，甲方应及时通知乙方，但因紧急的检修和因供电设施出现故障导致停电除外。在租赁期间，乙方有权按照约定用途和租赁物的性质合理使用租赁物。乙方因经营需要对租赁物进行改建、扩建或增设他物，必须事先征得甲方书面同意，并取得相关主管部门的许可和验收，同时保证不改变租赁物的主体结构，不影响租赁物的安全。乙方自行承担改建、扩建或增设他物的费用，由此形成的一切附着于租赁物上的不动产，其所有权归属甲方。关于违约责任合同约定。乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按当年租金的万分之三向甲方支付滞纳金。乙方逾期支付水费、电费、暖气费每逾期一日乙方应按当期应付水费、电费的万分之三向甲方支付滞纳金。租赁期限届满或本合同解除后15日内，如届时乙方未按照约定时间返还租赁物，乙方须向甲方支付违约金、租金，每逾期一日乙方应按当年租金的5%向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切直接和间接损失同时租赁期限届满或本合同解除后15日内，如届时乙方未按照约定时间腾空房屋，视同乙方对存放在租赁屋内的物品放弃权利，甲方有权任意处置，且无须给乙方任何补偿。此外，甲方处置上述物品所发生的费用由乙方承担。合同还约定了其他条款。合同签订后，东鑫顺通公司向植物油厂交付了租金并开始进厂生产。在承租期间，东鑫顺通公司对使用的厂房进行改建、对办公室进行了装修并添加了生产机械设备。2014年5月30日，植物油厂（被拆迁人）与拆迁人北京西南良乡物流基地管理委员会办公室签订《北京市南苑植物油厂房山分厂道路拆迁补偿协议》，约定：1、良园四路道路工程占用区域涉及乙方分厂部分土地及地上附属物。占地8300.48平方米，拆除地上建筑物面积（含非产权房屋）4572.75平方米。2、经北京房兴土地房地产评估有限公司评估，甲方应支付乙方拆迁补偿款共计18210612元。3、2014年5月25日将拆迁范围内所有厂房房屋腾空，交由甲方验收拆除。4、甲方在道路建设区域两侧应设置围挡，将作业场所和乙方厂区分开，保证乙方厂区独立封闭。道路建设区的安全工作由甲方负责，在该区域内造成的财产和人员损失、赔偿均由甲方负责。5、由于道路施工形成南北两个厂区，甲方施工时应保障现有穿路电力电缆和上水管线的正常使用并做好永久性防护。上述协议还约定了其他内容。后北京市天奇伟业市政工程有限公司（以下简称天奇伟业公司）为北京西南良乡物流基地良园四路道路工程的施工方。2014年9月份，天奇伟业公司在良园四路道路施工过程中，损坏东鑫顺通公司的生产电缆，造成东鑫顺通公司的生产用电停电。后停电20天左右天奇伟业公司将受损电缆修理完成。为要求赔偿因电缆损害造成的停电经济损失，2016年东鑫顺通公司将天奇伟业公司、植物油厂以财产损害赔偿纠纷为由诉至法院，该案经法院审理后，法院于2017年12月25日作出（2016）京0111民初10892号民事判决，判决：天奇伟业公司于判决生效后30日内赔偿东鑫顺通公司经济损失91万元，并驳回东鑫顺通公司的其他诉讼请求。后天奇伟业公司不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理后于2018年5月31日作出判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年11月左右，东鑫顺通公司将大部分生产机器设备搬迁到他处进行生产。但仍然占用一个较小的厂房面积约400平方米左右及办公室至今，留有天车、淬火炉等机器设备未搬迁。现东鑫顺通公司已将租金交至2015年1月31日，未交纳第三年度即2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金16.8万元，也未缴纳2014年8月11日至2016年10月14日期间，电费81068.41元以及2015年1月9日至2016年7月13日的，水费980元。2017年8月1日，植物油厂诉至法院。审理中，东鑫顺通公司称电缆受损修复后，电力供应达不到生产要求。对此，植物油厂不予认可。在诉讼过程中，经东鑫顺通公司申请，法院委托国宏信价格评估集团有限公司对其修建的厂房、室内装修、道路的工程造价进行了评估，经评估，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为447898元，其中非争议项为391899元，争议项为55999元。另，在诉讼过程中，北京市南苑植物油厂于2018年4月3日经工商部门核准名称变更为北京市南苑植物油厂有限公司。一审法院认为，植物油厂与东鑫顺通公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限已经届满，因此植物油厂要求东鑫顺通公司腾退房屋及场地的诉讼请求，法院予以支持。植物油厂作为出租人按照合同约定已将租赁的标的物位于北京市房山区紫草坞乡炒米店村植物油厂厂区粕库、五金库及附属房屋设施交付给东鑫顺通公司生产经营使用，故东鑫顺通公司作为承租人应当按照合同约定向植物油厂支付房屋租金及用电、用水的电费、水费。现东鑫顺通公司未交纳第三年度即2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金及2014年11月以后产生的用电、用水费用，已经构成违约，应承担违约责任。植物油厂要求东鑫顺通公司给付第三年度租金16.8万元以及水、电费的诉讼请求，具有合同依据，法院予以支持。虽然东鑫顺通公司2014年11月以后已将生产设备迁往他处，但其仍有天车等设备占用部分厂房及办公用房占用至今，且其提供的房屋租赁补充协议并未得到植物油厂的同意，故双方对租赁的厂房面积并未调整，因此，2015年2月1日至2016年1月31日期间，东鑫顺通公司仍应按合同约定给付植物油厂租金16.8万元。由于合同到期后，东鑫顺通公司仍有天车等设备占用部分厂房及办公用房占用至今，因此植物油厂要求东鑫顺通公司将承租的房屋和土地腾退以及要求给付自2016年2月1日至房屋实际交付之日止的房屋占用费的诉讼请求，法院予以支持。房屋占用费具体数额，法院根据房屋实际占用面积情况，参照合同约定的租金标准，酌情确定。东鑫顺通公司自2015年开始欠付租金及电费、水费，按照合同约定东鑫顺通公司应支付相应的滞纳金，但自欠付租金及水、电费用至今已长达数年有余，植物油厂怠于行使权利，植物油厂要求给付的滞纳金计算到实际给付之日，法院不予支持。法院根据合同约定，酌情确定东鑫顺通公司给付一个月的滞纳金，具体数额根据合同约定的滞纳金标准计算。人民法院生效的民事判决已经确定东鑫顺通公司生产使用的电缆是被施工方天奇伟业公司施工损坏，且电缆已经修复，人民法院已经判决天奇伟业公司赔偿东鑫顺通公司经济损失91万元。东鑫顺通公司在本案中主张植物油厂擅自同意第三人在厂内修建道路，导致电线电缆损坏，致使公司无法生产且此事发生之后植物油厂一直不管不问，不履行合同义务，电缆修复后电力供应达不到生产要求，因此公司才搬迁到他处。但对此，东鑫顺通公司提供的证据不能证实修建的道路对东鑫顺通公司使用承租的厂房、办公室存在障碍；也不能证实电缆修复后，电力供应达不到生产要求。且电缆损坏也不是植物油厂所为，故即使电缆修复后达不到生产要求的责任也不应由植物油厂承担。因此，东鑫顺通公司主张植物油厂不履行合同义务，证据不足，其不同意给付租金抗辩意见，依据不足，法院不予采信。同理，东鑫顺通公司反诉要求植物油厂赔偿公司无法在此生产，造成的机器搬迁后的经济损失的依据不足；又按照合同约定东鑫顺通公司应自行承担改建、扩建或增设他物的费用，由此形成的一切附着于租赁物上的不动产，其所有权归属植物油厂，故东鑫顺通公司的反诉要求赔偿机器设备损失及改建及装修损失等经济损失1112898元的请求，依据不足，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、北京东鑫顺通耐磨技术有限公司于判决生效后7日内将其承租占用的厂房等房屋和占用的土地腾退给北京市南苑植物油厂有限公司。二、北京东鑫顺通耐磨技术有限公司于判决生效后7日内给付北京市南苑植物油厂有限公司租金168000元、电费81068.41元、水费980元并支付滞纳金2250元。三、北京东鑫顺通耐磨技术有限公司于判决生效后7日内给付北京市南苑植物油厂有限公司房屋占用费（按每日115元的标准，自2016年2月1日起至占用房屋实际腾退之日止）。四、驳回北京市南苑植物油厂有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京东鑫顺通耐磨技术有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，东鑫顺通公司称其生产电缆并未修复，对一审法院查明的其他事实并无异议，植物油厂对一审查明的事实没有异议。经查，（2016）京0111民初10892号民事案件认定事实包含以下内容“2014年9月份，天奇伟业公司在良园四路道路施工过程中，损坏东鑫顺通公司的生产电缆，造成东鑫顺通公司的生产用电停电。为修理受损电缆，天奇伟业公司与北京首航国力商贸有限公司签订《购销合同》，约定：1、天奇伟业公司采购电缆、铜芯接头、铜铝接头、热缩管等材料若干。2、合同采购设备用于北京西南良乡物流基地良园四路道路工程。天奇伟业公司称其于2014年9月25日置换、安装了新电缆，恢复原状。东鑫顺通公司则称受损电缆是2014年9月29日才修理完成”。后天奇伟业公司不服该判决上诉至我院，我院审理过程中，该案各方当事人在庭审中对一审法院认定的事实均无异议，（2018）京02民终4810号民事判决对一审查明的事实予以确认。故，东鑫顺通公司在本案审理期间主张涉案场地的生产电缆并未修好，该主张与其在上述案件中的陈述明显矛盾，东鑫顺通公司亦未就其主张提供相应的证据，本院对其该诉讼主张难以采信。本院对本案一审法院认定的事实予以确认。经询，双方均认可东鑫顺通公司承租的涉案租赁标的包括生产用房（库房）和办公用房两部分，相互独立且分别有钥匙控制；东鑫顺通公司主张其已经向植物油厂交还了库房钥匙一把，自己保留了库房钥匙一把，办公用房的钥匙并未交还植物油厂；植物油厂称无论生产用房（库房）还是办公用房的钥匙，东鑫顺通公司均未交还；东鑫顺通公司并未就其主张提供证据。另，二审审理期间，东鑫顺通公司另提供其与案外人签订的房屋租赁协议一份，欲证明涉案房屋发生断电事件后，其已经将很多设备搬走。植物油厂对该证据质证称该协议租期约定自2014年8月16日至2017年8月15日，签订时间为2017年8月15日，属于后补的协议，且东鑫顺通公司与案外人签订的合同不影响涉案租赁合同的履行和东鑫顺通公司对涉案房屋的占用，与本案缺乏关联性。本院认为，本案中，植物油厂与东鑫顺通公司签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。现合同约定的租赁期限已经届满，东鑫顺通公司并未提供证据证明其已经将涉案租赁标的交还植物油厂，其继续占用涉案租赁标的已无合法依据，植物油厂请求判令东鑫顺通公司将承租标的腾空交还给植物油厂，应当得到支持。东鑫顺通公司应当向植物油厂支付其占用期间所产生的房屋租金及使用费、水电费。一审法院对植物油厂要求东鑫顺通公司支付欠付租金及使用费、水电费的诉请予以支持，处理并无不妥。因涉案场地始终未交还给植物油厂，占有状态仍然持续，东鑫顺通公司关于租金诉讼时效的抗辩主张，难以成立。至于租金的给付标准，东鑫顺通公司主张其未正常生产，合同目的未能实现，但其提供的现有证据无法证明系植物油厂未履行合同义务所致；且东鑫顺通公司在（2016）京0111民初10892号民事案件审理过程中已经认可涉案租赁场地的电缆已经修复，该案亦已认定植物油厂对东鑫顺通公司因电缆被破坏所造成的损失不存在过错，无需承担法律责任，东鑫顺通公司对该认定并未提出上诉，故一审法院认定东鑫顺通公司按照合同约定的标准支付合同租赁期内欠付的租金，处理并无不妥。至于占有使用费的标准问题，综合本案合同约定及履行情况，一审法院酌定之标准并无不妥，本院不持异议。另根据涉案租赁合同之约定，东鑫顺通公司应当向植物油厂给付欠付租金、水电费所产生的滞纳金，一审法院对滞纳金数额予以酌定，并无明显不妥，本院亦不持异议。关于东鑫顺通公司反诉的经济损失问题，一审法院已经进行了详细论述，对于东鑫顺通公司提出的上诉理由，前文亦已分析，此处不再赘述。综上所述，东鑫顺通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5085元，由北京东鑫顺通耐磨技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  何江恒二〇二〇年一月十四日书记员  孙春玮