上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9973号上诉人（原审原告、反诉被告)：郭某1，男，1968年11月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人（原审原告、反诉被告)：陆晓红，女，1970年8月17日出生,汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人（原审原告、反诉被告）：郭某2，女，2002年7月30日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。法定代理人：郭某1（系郭某2之父），1968年11月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：王常栋，上海理研律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵庆发，男，1959年11月16日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵龙杰，男，1998年8月7日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：邵爱花（系赵庆发之妻、赵龙杰之母），1962年5月23日出生，汉族，现住上海市闵行区。上诉人郭某1、陆晓红、郭某2（以下简称郭某1方）因与被上诉人赵庆发、赵龙杰（以下简称赵庆发方）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭某1方上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判驳回赵庆发方一审的反诉请求。事实和理由：双方就上海市XX路XX弄XX支弄XX号XX室（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》。1、《补偿协议》明确约定所有税费均由赵庆发方承担并支付。在该条约定被撤销和确认无效之前，对签约双方有法律约束力。2、即便税费条款被撤销或确认无效，一审法院认定过错责任比例不当。本案双方系通过中介“背对背”交易，双方无法直接沟通，郭某1方已向中介表明系争房屋并非唯一的属性，不存在隐瞒的主观恶意。客观上，郭某1方并未因此获利。一审判决将税费认定是一种损失，有违税法精神。3、一审法院未经核实房屋产权证载明的产权人，系属认定事实不清。请求二审法院支持郭某1方的上诉请求。赵庆发方辩称：不同意郭某1方的上诉请求。房屋交易过程中郭某1方未告知系争房屋并非其唯一住房，否则赵庆发方不会向郭某1方购买系争房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭某1方向一审法院起诉请求：1、判令赵庆发方支付郭某1方购房款430,000元，并自2018年10月18日起按照每天万分之五的标准支付赔偿金直至支付完毕，截至2019年1月2日逾期天数为76天，赔偿金额为16,340元；2、诉讼费由赵庆发方承担。赵庆发方向一审法院反诉请求：1、判令郭某1方赔偿赵庆发方税收损失115,047.63元，并自2018年10月28日起，按每日万分之五的标准支付赔偿金至交付完毕之日止；2、判令郭某1方支付赵庆发方违约金600,000元。一审法院认定事实如下：2017年11月12日由郭某1方作为卖售人（甲方），由赵庆发方作为买受人（乙方）签订合同编号为3275159的《上海市房地产买卖合同》一份，约定：第一条甲、乙双方通过上海XX有限公司羽山路二店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX；（二）房地产座落：XX路XX弄XX支弄XX号XX室；（三）房屋建筑面积：123.16平方米；……（六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产产转让价款共计6,000,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三（付款协议）载明：1.乙方于2017年11月2日之前，支付甲方房款50,000元；2.乙方于2017年11月30日之前，支付甲方房款150,000元；3.乙方于2018年5月31日之前，支付甲方房款1,900,000元；4.乙方于甲、乙双方之房地产交易中心办理产权过户手续前，支付甲方房款2,100,000元；5.乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,800,000元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。第六条甲乙双方确认，在2018年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让手续。第九条乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算值实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当月全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方还应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方（包括房地产交接及房地产权利转移），应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；第十一条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。同日，上述买卖合同甲、乙另行签订《补偿协议》一份，载明：甲、乙双方于2017年11月12日签订关于上海市XX路XX弄XX支弄XX号XX室之房产的《上海市房地产买卖合同》实际成交价为6,730,000元，合同编号：3275159。买卖合同约定的成交价为6,000,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1.乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方730,000元，并于甲、乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续前支付甲方。2.本次交易，甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年。甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。3.甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。4.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。5.本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。6.本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。7.本协议一式二份，甲乙双方各执一份。固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。郭某1方在与中介公司业务员周某的微信聊天记录中载明：郭某1方提出：“现在涉及业务满五年不唯一的业务交易时，有什么办法帮下家少交税？”业务员回复称：“房东承诺唯一，不过这东西现在交易中心查的严，不一定能过。”郭某1方表示：“有风险的吧。你和客户讲清楚我不是唯一的吧。和客户算价格是把个税都算进去的吧。”业务员回复称：“风险倒是没的，只是如果不过的话还是要交税的。说清楚的，满五不唯一的。房东承诺唯一，不过如果不过，税费还是有下家承担的。那肯定要说清楚的，我们算税费就是把个税2%算进去的。不满五年肯定交个税的。”后续针对税费的问题中介业务员与郭某1方的微信沟通中表示：“下家的意思就是说现在没有钱，说税费太高了，他们的意思是你们这边的税费要你们来承担。业务员提出由双方自行协商，如果协商不成那该怎么处理就怎么处理。”郭某1方则回复称，“我们合同是到手价，没有承担税费的义务。他们做低款里没有税费，他剩余的430,000元拖欠要支付违约金的。”一审庭审中，双方一致确认赵庆发方已经支付的房款总额为6,300,000元。2018年10月28日赵庆发方为完成本次产权过户交易，支付了相应的税收，其中包括个人所得税115,047.63元。之后系争房屋于2018年10月18日完成了相应的产权过户登记。一审中，郭某1方提供证据：1、2017年11月12日《上海市房屋买卖合同》（合同编号3275159）及《补偿协议》各一份，证明郭某1方出售房屋，赵庆发方支付相关的价款及支付日期的约定，且双方的价款分两部分，总价款6,730,000元，合同价款是6,000,000元，补偿价格是730,000元。2、2017年11月2日双方签订的《上海市房屋买卖合同》及《补偿协议》各一份，证明系争房屋买卖的法律关系，约定的条款与网签版完全一致，补偿协议证明的内容同证据1一致，11.2款最初的补偿协议上并没有唯一的表述，故郭某1方当时并没有承诺，网签版承诺唯一是因为购买人增加了一位，上家承诺可以帮下家避税，故才出现了唯一的字样。3、郭某1方与中介的微信聊天记录一组，证明郭某1方明确向中介业务员讲明郭某1方并非是唯一住房，中介跟郭某1方讲只要上家承诺有可能为下家避税才有字面上的唯一表述；关于730,000元做低款，过户以前赵庆发方始终没有提出异议和郭某1方违约的主张。赵庆发方对郭某1方所提供的证据经质证后认为：对证据1的房屋买卖合同及补偿协议的真实性无异议，补偿协议中明确约定系争房屋是郭某1方唯一的住房且已经满五年；对证据2认为房屋买卖合同及补偿协议真实性有异议，且认为2017年11月2日的补偿协议无原件；对证据3真实性不清楚，对于郭某1方的证明目的不认可，过户时赵庆发方就咨询过房产交易中心，交易中心说要缴纳2%的个人所得税，赵庆发方遂找郭某1方理论，但是郭某1方不接电话。郭某1方在上海有三套房屋，其还需要再买其他的房屋，因为限购的问题不能购买，遂郭某1方要求赵庆发方先行过户，中介业务员和赵庆发方商量先行过户，但是赵庆发方一直对税收提出异议。一审中，赵庆发方提供税收完税凭证一组，证明其为该次房屋交易缴纳了375,000元的税收，其中涉及到个人所得税115,047.63元。郭某1方质证后认为：对证据的真实性无异议，仅能证明赵庆发方缴纳了多少金额的税收，合同约定税收由赵庆发方承担，故不同意赵庆发方的证明目的。一审法院认为，郭某1方与赵庆发方所签订的房地产买卖合同及补偿协议均系各方当事人真实意思表示，买卖合同及补偿协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，买卖合同及补偿协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照上述买卖合同及补偿协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。首先，针对郭某1方所提出的本诉诉请，根据庭审确认的事实，根据赵庆发方已经付款的金额，可以确定赵庆发方确实尚有430,000元的房屋尾款未能支付给郭某1方。虽然赵庆发方认为双方对于尾款支付的金额达成了变更，认为其在支付了300,000元的房款之后即无需再支付后续的房屋尾款，但是针对该项辩称赵庆发方并未能提供相应的证据加以证实，故一审法院对赵庆发方的该项辩称不予采信，赵庆发方理应按照买卖合同约定的付款期限履行后续房款430,000元的支付义务，然现在赵庆发方拒绝支付后续房款的行为显然构成违约，其理应承担买卖合同所约定的逾期付款的违约责任。其次，针对赵庆发方提出的反诉诉请，即郭某1方是否需要对赵庆发方为本次产权交易所支付的个人所得税承担赔偿责任。房屋交易所涉的税费主要涉及到：对于房屋购买方而言，房屋买卖所涉的税种主要是契税、印花税和房产税等。对于房屋出售方而言，所涉税种主要是营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等。根据国家税收规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，是免征个人所得税的。但是郭某1方所出售的房屋并非家庭唯一一套普通住宅，故在本次房屋产权交易之时产生了个人所得税，按照国家税收的规定，个人所得税理应属于由郭某1方承担相应的税收。而郭某1方明知其出售房屋并非是家庭唯一一套普通住宅，但在补偿协议中以书面的方式明确承诺该套出售房屋为满五唯一的住房，虽然郭某1方认为与中介业务员在沟通过程中已经明确表示该套出售房屋并非是满五唯一的住房，郭某1方的行为显然存在过错，且对于房屋购买人而言，在郭某1方已经作出书面承诺的前提下，双方据此约定该次房屋交易产生的交易税费由赵庆发方承担尚属合理，因为2%个人所得税的支付金额对于买卖交易双方而言都是一个较大的财务支出，若确实郭某1方出售的房屋并非属于满五唯一的住房，至少对于赵庆发方而言对于个人所得税的承担尚有进一步磋商的可能。但郭某1方明知其出售房屋并非属于免征个人所得税的房屋，却仍然作出上述满五唯一的承诺，使得赵庆发方作出愿意承担全部交易税费的意思表示，虽然双方最终完成了产权过户的交易，赵庆发方亦实际支付了产权交易的全部税收，但是对于个人所得税这一税收的支付，显然超出了赵庆发方在缔约之时对于合同所约定的交易税费所能预计到税收种类及金额，故一审法院认为由于郭某1方作出的不真实的上述承诺，显然存在过错，且该过错行为直接导致赵庆发方产生了额外的个人所得税的损失，而且赵庆发方的损失与郭某1方所作出的不真实承诺行为之间存在直接的因果关系，故一审法院认为对于赵庆发方额外支付的个人所得税损失作为郭某1方理应承担相应的赔偿责任。虽然赵庆发方对于上述赔偿责任亦主张了相应的逾期付款违约金，但是一审法院认为对于该项赔偿责任并未有明确的逾期付款违约金的合同约定，故对于赵庆发方主张个人所得税对应的逾期付款违约金诉请不予支持。最后，对于赵庆发方主张的违约金诉请，一审法院认为对于赵庆发方的个人所得税的损失已确定由郭某1方予以弥补，而考虑到系争房屋产权已经顺利过户，赵庆发方已经取得对系争房屋的控制权，赵庆发方购房的合同目的已经得以实现，更何况也不能简单将郭某1方的这种承诺就认定为是一种违约行为，即使郭某1方的上述不当承诺构成违约，那该违约行为给赵庆发方所造成的损失亦通过之前一审法院所述得以弥补，赵庆发方额外再主张其他的违约金诉请显然不当，故一审法院对此违约金诉请难以支持。一审法院审理后，于2019年4月26日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条的规定判决：一、赵庆发、赵龙杰于判决生效之日起十日内支付给郭某1、陆晓红、郭某2房款430,000元；二、赵庆发、赵龙杰于判决生效之日起十日内支付给郭某1、陆晓红、郭某2以430,000元为本金，自2018年10月18日起算至判决生效之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；三、郭某1、陆晓红、郭某2于判决生效之日起十日内赔偿赵庆发、赵龙杰个人所得税损失115,047.63元；四、驳回赵庆发、赵龙杰的其他反诉诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,997.55元，由赵庆发、赵龙杰负担。反诉案件受理费减半收取计5,475元，由赵庆发、赵龙杰负担4,380元，由郭某1、陆晓红、郭某2负担1,095元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。本案中2017年11月12日签订的《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。《补偿协议》第2条载明郭某1方承诺系争房屋为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年；该条款同时约定，所有税费均由赵庆发方承担并支付。根据房屋交易所涉税收规定，出售方所出售房屋是否属“满五唯一”涉及出售方是否需要承担个人所得税的事宜，合同既然约定所有税费均由赵庆发方承担，故系争房屋是否属于“满五唯一”直接涉及赵庆发方为购买系争房屋所要支出的成本。鉴于郭某1方就书面承诺系争房屋属于“满五唯一”，与事实不符，致使赵庆发方支付了超出签约所能预计的个人所得税。即便郭某1方已向中介人员告知实情，但在双方合同约定未经变更的情况下，郭某1方仍应对赵庆发方多支出的税费损失承担赔偿责任。郭某1方的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，郭某1方的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,600.95元，由上诉人郭某1、陆晓红、郭某2共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年一月六日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……