江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初3166号原告：江西修水农村商业银行股份有限公司，地址：江西省九江市修水县义宁镇衙前大道8号，统一社会信用代码：91360400MA35JNU20D。法定代表人：夏四新，董事长。委托诉讼代理人：杨廷霞，江西省农村信用社联合社公司律师事务部律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨大望，江西东太律师事务所律师，特别授权。被告：陈清，男，1978年3月8日出生，汉族，住江西省九江市修水县。被告：江西省华联房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91360424796993799L，住所地：九江市修水县城南新区广场现代城。法定代表人：王彦达，公司总经理。委托诉讼代理人：李勇忠，女，1968年6月8日出生，汉族，住江西省九江市修水县，该公司员工。原告江西修水农村商业银行股份有限公司与被告陈清、江西省华联房地产开发有限公司（下称华联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年3月19日签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判决被告陈清归还原告住房借款本金486920.09元、利息10910.64元、罚息874.84元（截止2019年8月1日止），合计498705.57元；3、判决被告陈清自2019年8月2日起至逾期本息17072.57元还清为止按年利率6.468%支付利息及罚息；4、判决被告江西省华联房地产开发有限公司对被告陈清的借款本息承担连带责任；5、如被告不能归还借款本息，折价、拍卖或变卖被告陈清所有的座落于义宁镇城南奥林华府6栋2单元102室，原告优先受偿；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈清于2018年1月10日向原告下属的万坊支行提出《个人商住按揭贷款申请书》，并出具《偿还贷款承诺书》，其借款用于购买被告华联公司开发建设的坐落于义宁镇奥林华府6栋2单元102室房屋并以该房屋作为借款抵押，如连续逾期3期或累计逾期6期未归还贷款本息，贵社（行）有权采取拍卖、变卖等方式处理抵押物，用于归还贷款本息。2018年3月19日，被告陈清为借款人、华联公司为担保人与万坊支行签订了《个人购房借款/担保合同》和《抵押物清单》，约定：被告陈清借款人民币500000元，借款期限20年，自2018年3月19日起至2038年3月18日止，借款利率为年利率5.39%，逾期偿还的贷款本息，在贷款利率基础上加收20%的罚息，借款划入被告华联公司的账户，还款方式为按月等额本息还款法归还，每月21日为还款日；被告华联公司对被告陈清的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用承担阶段性连带责任保证，即在正式抵押物登记手续办理完毕之前承担连带责任保证。同日，被告陈清签署《借款凭证》，万坊支行将款项500000元转入被告华联公司的账户。被告陈清于2018年4月20日至2019年2月21日期间按还款计划归还当期本息，2019年3月20日仅归还了利息50元，未归还本金。至2019年3月20日，被告陈清共计归还了本金13079.91元、利息24612.77元。至起诉时止，已连续5期未按还款计划归还本息。截至2019年8月1日，被告陈清欠借款本金486920.09元，欠利息10910.64元。被告陈清所欠本金486920.09元中的逾期本金6161.94元，剩余部分为未到期本金。被告陈清所欠逾期本息17072.58元（6161.94+10910.64），在贷款利率基础上加收20%的罚息，计算至2019年8月1日止为874.84元，自2019年8月2日起至还清为止，应按年利率6.468%（5.39%+5.39%×20%）支付利息和罚息。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求依法判决。被告陈清辩称对欠款金额无异议，涉案房产已被法院拍卖，银行的钱该还的要还。借款是以这个房子做抵押，但现在证件还没办好。被告华联公司辩称：涉案房产是在我们公司买的；办贷款时房子作为抵押物已抵押给银行，处理这套房子的钱应该给银行。拍卖款经过咨询还在法院，我司要求拍卖款应第一时间返还给银行。我司不承担什么责任。本院经审理认定事实如下：被告陈清为购置个人住房，向原告申请贷款，2018年3月19日，原告与被告陈清（借款人）、华联公司（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款金额为500,000元,贷款用于购置奥林华府6栋2单元102室的住房1套（135.69平米），贷款期限为20年，自2018年3月19日至2038年3月18日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为年利率5.39%（月利率4.49%）；借款人按月等额本息还款法（按月计息）归还贷款；合同还约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收20%确定。合同约定借款人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为修水县奥林华府6栋2单元102室的房屋。合同还约定违约责任：借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该同等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A.本合同第15.2条约定的正式抵押登记手续办理完毕；B.贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2018年3月19日，原告将借款500,000元发放到陈清指定的华联公司的账户，借款借据载明借款利率5.39%，贷款期限2018年3月19日至2038年3月18日。原告提供的陈清的还款计划表显示，2018年4月20日归还3,558.18元，之后每个月20日归还3,408.45元，共计需归还240期。2019年3月20日之前，陈清按计划还款，2019年3月20日陈清归还了50元利息之后未再归还借款本息，至起诉之日止，陈清已连续5个月未按计划足额还款。截至2019年8月1日，陈清总计归还了本金13079.91元、利息24612.77元；结欠贷款本金486,920.09元，其中逾期本金6,161.94元，结欠贷款利息11,785.48元，其中逾期利息10,910.64元、罚息874.84元。另，涉案房屋一直未办理产权登记证书，原、被告也未就抵押权办理登记手续。本院认为，《个人购房借款/担保合同》系合同当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法有效，各方理应恪守。现被告陈清自2019年3月20日之后未再归还借款本息，显属违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故原告诉请解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。截至原告起诉之日前的2019年8月1日，陈清总计归还了本金13079.91元、利息24612.77元，结欠贷款本金486,920.09元，其中逾期本金为6,161.94元，结欠贷款利息11,785.48元，其中逾期利息10,910.64元、罚息874.84元。故原告诉请被告陈清归还合同解除时尚欠的借款本金、利息及罚息，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告陈清自2019年8月2日起至逾期本息17072.57元还清为止按年利率6.468%支付利息及罚息，根据合同法关于合同解除后，尚未履行的，终止履行的规定，本院仅支持以逾期本金6161.94元为基数自2019年8月2日起至本判决生效之日止按照年利率6.468%计算的利息。担保法规定，抵押合同自签订之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。原告与陈清就涉案房产的并未办理抵押登记手续，原告诉请对涉案房产折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，被告华联公司对被告陈清的借款承担阶段性连带责任保证，保证期间内，被告华联公司仅在抵押登记手续办理完毕且原告收到他项权证书的情形下才免除保证责任。本案中，涉案房屋一直未办理产权登记证书，也未就抵押权办理登记手续，且在保证期间内，故被告华联公司应对被告陈清的借款承担连带保证责任。被告华联公司承担保证责任后，有权向被告陈清追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告江西修水农村商业银行股份有限公司与被告陈清、江西省华联房地产开发有限公司于2018年3月19日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告陈清于本判决生效之日起三十日内偿还原告江西修水农村商业银行股份有限公司借款本金486920.09元及截至2019年8月1日的利息10910.64元、罚息874.84元，合计498705.57元，并继续支付自2019年8月2日起至本判决生效之日止以6161.64为基数按年利率6.468%计算的利息。三、被告江西省华联房地产开发有限公司对上述第二项被告陈清应偿还原告的款项承担连带清偿责任。四、被告江西省华联房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈清追偿。五、驳回原告江西修水农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8781元，由被告陈清、江西省华联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  江碧云审 判 员  陈济瑛人民陪审员  冷彬斌二〇二〇年一月十七日书 记 员  余程蓓