广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复2号 复议申请人（异议人、申请执行人）：广东南粤银行股份有限公司惠州分行，住所地惠州市河南岸14号小区金科雅苑3、4楼1-2层。 负责人：周盎敏。 委托诉讼代理人：秦政、孙叶娜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被执行人一：惠州市帝景房地产开发有限公司，住所地惠州市惠沙堤17号帝景台五层。 法定代表人：何庆华，总经理。 被执行人二：惠州市帝景集团有限公司，住所地惠州市惠沙堤17号A栋5楼。 法定代表人：何庆华，总经理。 被执行人三：何庆华，男，汉族，XXXX年XX月XXX日出生。 被执行人四：黄小碧，女，汉族，XXXXX年XX月XX日出生。 复议申请人广东南粤银行股份有限公司惠州分行不服惠州市中级人民法院(2019)粤13执异69号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 惠州市中级人民法院在执行申请执行人广东南粤银行股份有限公司惠州分行（下称“南粤惠州分行”）与被执行人惠州市帝景房地产开发有限公司（下称“帝景房产公司”）、惠州市帝景集团有限公司、何庆华、黄小碧委托贷款合同纠纷一案中，申请执行人南粤惠州分行向执行法院提出书面异议，请求执行法院立即停止对（2017）粤13执312号被执行人帝景房产公司名下的位于惠州市××××号帝景国际商务中心综合楼B3层01号、B2层01号停车库（下称“涉案房产”）采取的挂网拍卖措施。事实与理由如下：涉案房产中的B2层01号、B3层01号共两层地下停车库的管理状态尚未查清。据异议人多方面了解，B2、B3两层地下停车库目前由被执行人帝景房产公司的关联企业惠州市帝景物业管理有限公司负责管理，并由其收取相应车辆的保管费用，但该物业管理公司与被执行人之间是否有签署委托管理合同或存在其他法律关系目前尚不得知，因此需向该物业管理公司核实B2、B3停车库的管理现状，由其提供相应的证据后来判断该抵押物的具体管理情况。另外，B2、B3两层地下停车库的收益已进行质押登记，对具体收益情况及收益由谁收取等事项的查明，有利于保护抵押权人的债权实现，因此有必要向该物业管理公司调查清楚相关事项，并将其作为拍卖须知事项列入拍卖公告中。 异议人南粤惠州分行于2019年11月15日向执行法院提交了以下补充意见：一、涉案房产中的5层整层、4层的一部分和B1层仍存在租约，请求待法院协调清场后拍卖；二、涉案房产中的B1层租约存在阴阳合同的情形，请求法院查明。 执行法院查明，申请执行人南粤惠州分行与被执行人帝景房产公司、惠州市帝景集团有限公司、何庆华、黄小碧委托贷款合同纠纷一案，执行依据为执行法院作出的（2017）粤13民初27号民事判决书，该判决书判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告一帝景房产公司归还原告南粤惠州分行贷款32000万元及利息（具体计算以32000万元为本金，自2017年1月22日起至2017年3月8日按照年利率9.0%计算、从2017年3月8日起至实际清偿之日止按照年利率11.7%计算）；二、原告南粤惠州分行对被告一帝景房产公司提供的位于惠州市云山西路2号帝景国际商务中心综合楼以下抵押物在处置时所得价款在第一判项债务范围内享有优先受偿权：一、B3层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122462号）；二、B2层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122463号）；三、B1层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122466号）；四、1层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122453号）；五、1层02号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122459号）；六、1层04号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122461号）；七、2层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122454号）；八、3层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122455号）；九、4层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122456号）；十、5层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122457号）；三、原告南粤惠州分行对被告一帝景房产公司提供的其名下位于惠州市云山西路2号帝景国际商务中心综合楼负一至负三层、一至五层商业物业出租所产生全部租金在第一判项债务范围内享有优先受偿权（具体承租人为：广发银行股份有限公司惠州江北支行、惠州市琼苑酒店有限公司、**）；四、被告二惠州市帝景集团有限公司、被告三何庆华、被告四黄小碧对第一判项债务的清偿承担连带保证责任。被告二惠州市帝景集团有限公司、被告三何庆华、被告四黄小碧承担连带保证责任后，可以向被告一帝景房产公司追偿；五、驳回原告南粤惠州分行的其他诉讼请求。 因被执行人未主动履行上述生效判决所确定的义务，经南粤惠州分行向执行法院提出执行申请，执行法院对该案予以立案，案号为（2017）粤13执312号。 执行过程中，执行法院于2017年3月8日作出（2017）粤13民初27号民事裁定书，裁定查封被执行人帝景房产公司名下位于惠州市××××号帝景国际商务中心综合楼B3层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122462号，使用面积为6708.45平方米）、B2层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122463号，使用面积为9876.64平方米）、B1层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122466号，使用面积为8846.50平方米）、1层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122453号，使用面积为735.59平方米）、1层02号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122459号，使用面积为201.51平方米）、1层04号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122461号，使用面积为167.97平方米）、2层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122454号，使用面积为2020.99平方米）、3层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122455号，使用面积为2020.99平方米）、4层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122456号，使用面积为2009.7平方米）、5层01号（房产证号：粤房地权证惠州字第××号；国土证号：惠府国用【2013】第13020122457号，使用面积为2051.59平方米）。 执行过程中，因南粤惠州分行于2018年10月26日书面提出撤销执行申请，执行法院于2018年10月27日作出（2017）粤13执312号之七执行裁定书，裁定执行法院（2017）粤13执312号执行案件终结执行。 2019年4月10日，根据南粤惠州分行的申请，执行法院对其与被执行人帝景房产公司、惠州市帝景集团有限公司、何庆华、黄小碧委托贷款合同纠纷一案予以恢复执行，案号为（2019）粤13执恢92号。经执行法院摇珠确定，此次对被执行人帝景房产公司名下位于惠州市××××号帝景国际商务中心综合楼B2层01号、B3层01号共两层地下停车库评估的公司为广东欣业资产与土地房地产评估有限公司。2019年7月22日，该评估公司作出关于上述涉案房产的估价报告【惠欣估字（2019）第A78AD8号】，报告确定上述涉案房产评估价值为人民币93493000元。该评估报告经送达，当事人均未在法律规定的期限内提出异议。2019年10月9日执行法院作出（2019）粤13执恢92号执行裁定书，裁定以评估价人民币56770900元下调30%即人民币39739630元公开拍卖被执行人帝景房产公司名下位于惠州市××××号帝景国际商务中心综合楼B2层01号的房地产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，国土证号：惠府国用【2013】第13020122463，使用面积9876.64平方米）；以评估价人民币36722100元下调30%即人民币25705470元公开拍卖被执行人帝景房产公司名下位于惠州市××××号帝景国际商务中心综合楼B3层01号的房地产（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，国土证号：惠府国用【2013】第13020122462，使用面积6708.45平方米）。 就此次执行异议，异议人南粤惠州分行向执行法院提交了以下证据材料：1.（2017）粤13民初27号《民事判决书》；2.（2017）粤13执312号《执行裁定书》、（2019）粤13执恢92号《受理案件通知书》；3.《惠州市中级人民法院诉讼资料流转登记表》、《请求暂停对帝景国际商务中心相关物业进行司法拍卖的申请书》；4.部分涉案房产在京东拍卖网上公告的信息；5.（2018）粤13执483号《公告》；6、《房屋租赁合同》、《广东南粤银行对账单》及部分租金收据。 执行法院认为，关于是否应当停止对被执行人帝景房产公司名下涉案房产拍卖的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定的人民法院应当裁定中止执行的情形及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十八条第一款规定：“网络司法拍卖竞价程序中，有依法应当暂缓、中止执行等情形的，人民法院应当决定暂缓或者裁定中止拍卖；人民法院可以自行或者通知网络服务提供者停止拍卖。”本案中，异议人南粤惠州分行以执行法院未查明被执行人帝景房产公司名下涉案房产的管理状态为由，请求执行法院对上述涉案房产停止拍卖，该异议事由并不符合上述法律规定的可中止执行、停止拍卖的情形，对此，执行法院不予支持。关于异议人南粤惠州分行提出被执行人帝景房产公司名下位于惠州市××××号帝景国际商务中心综合楼4层、5层以及B1层存在租约，请求执行法院清场后再对涉案房产予以拍卖的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人可以对执行法院作出的具体执行行为提出执行异议，本次所拍卖的涉案房产并不在异议人所提的上述房产之中，异议人南粤惠州分行上述异议请求缺乏事实和法律依据，不符合执行异议的审查范围，应予以驳回。2019年12月3日，执行法院作出（2019）粤13执异69号执行裁定书，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款规定，裁定驳回异议人南粤惠州分行的异议申请。 南粤惠州分行不服向本院申请复议，请求：1.责令执行法院查明涉案房产停车库管理状况及B1层租约存在阴阳合同情形；2.责令执行法院对涉案房产中的5层整层、4层的一部分和B1层进行协调清场;3.责令执行法院暂缓涉案房产的拍卖，待查清涉案房产管理状态、去除物上租约后再行拍卖。其主要理由是，根据《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的规定，司法拍卖以清场移交为原则。执行法院执行本案过程中，未见其查明涉案标的相关状态，未见其对不带租拍卖的涉案标的进行公告，未采取要求其限期搬离的措施，以便将执行标的物清场后移交买受人。请求对案涉房产先行协调清场后再挂网拍卖，有利增加拍卖市场吸引力，提高买受人购买意愿，体现真实市场价格，提高债权人的清偿率。其他复议理由与其异议理由基本一致。 本院经审查，对执行法院查明事实予以确认。另查明如下事实： 1.南粤惠州分行向执行法院提供了对涉案两处房产在京东司法拍卖上一拍的拍卖公告，载明：公告发布时间为2019年10月28日，拍品按现状拍卖。 2.南粤惠州分行向本院提供了对涉案两处房产在京东司法拍卖上二拍的拍卖公告，载明：公告发布时间为2019年12月4日，拍品按现状拍卖。 3.本院2020年1月7日经查询京东司法拍卖网显示：（1）执行法院于2019年12月25日发布了变卖涉案两处房产的公告，载明拍卖按现状拍卖，变卖时间从2020年1月10日10时至2020年3月10日10时止，拍卖标的无优先购买权人。（2）在标的物描述中《标的调查情况表》的“标的现状/出租或占有情况”，载明为“部分出租”。（3）在标的物描述中所附的《惠欣估字（2019）第A78AD8号帝景国际商务中心综合楼B2、B3层共两层地下停车库》中，可下载打开评估机构所作的关于涉案房产的评估报告。该评估报告在估价假设和限制条件部分的第一（三）2中载明：“我司评估专业人员现场勘察时，B2层01号、B3层01号存在出租情况，本次估价未考虑估价对象存在租赁权对其市场价值影响”；在估价结果报告中的第四（二）3估价对象权益基本状况中，载明“出租或占用情况”为“均为部分出租”；评估报告附件中《估价对象现场图片》显示，涉案房产停车库有较多车辆停放。 4.本案复议审查期间，本院于2020年1月9日通知执行法院暂缓变卖涉案房产，待本案审查完毕后，由执行法院依照本案审查结论再行采取相应执行措施。 本院认为，南粤惠州分行在本案向执行法院提出的异议请求为：停止对涉案房产即被执行人帝景房产公司名下的位于惠州市××××号帝景国际商务中心综合楼B3层01号、B2层01号房产的拍卖行为。故本案审查针对的执行行为，是执行法院对涉案房产所采取的拍卖措施合法性问题。南粤惠州分行提出涉及被执行人其他财产执行行为的合法性问题，超出其异议请求范围，执行法院异议裁定予以驳回并无不当，本院复议程序亦不予以审查处理。本案的焦点问题是，执行法院对涉案房产采取的司法拍卖措施有无违法不当之处。 首先，司法拍卖程序中，执行法院应对拍卖财产是否存在租赁权负担进行必要的调查，并在拍卖时公开具体的相应信息。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（二）项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。该司法解释第十三条第（五）项亦规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用等现状的文字说明、视频或者照片等。执行法院在司法拍卖平台公示的涉案房产占有使用的信息中，虽然公示了该房产存在部分出租的情况，但并未公示租赁的具体信息，包括部分出租所涉及房产的面积或车位的个数、租赁的起止期间、租金的金额、是否带租拍卖等，上述信息均为社会公众决定是否参与竞拍的重要因素。执行法院拍卖涉案房产所公示的租赁信息，与上述司法解释的规定不相符合，应当予以纠正。 其次，除在先租赁等法定情形外，拍卖财产应以清场交付为原则。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条等规定，裁定拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。本院2019年6月25日粤高法〔2019〕84号《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第1条要求严格贯彻落实上述司法解释的规定；第11条规定，不清场移交的，应在拍卖公告中特别提示并说明原因，涉及租赁的应当注明租赁期限及租金收取人。执行法院在本案拍卖中公示按现状拍卖，又公示拍卖的财产部分出租，足以令人理解为本案拍卖为带租拍卖且不负责清场移交。但是，拍卖公告并未予特别提示带租拍卖并说明原因，又足以反推理解为不带租拍卖且应负责清场移交。执行法院拍卖公告发布存在不同理解的模糊信息，将降低潜在竞买人入场参与本案竞拍的意愿并最终影响成交价格，不利于保护执行当事人和竞拍参与人的合法权利，应当予以纠正。 综上，执行法院拍卖涉案房产所公示的信息违反司法解释的规定，有悖于网络司法拍卖的法定程序。鉴于本案尚未拍卖成交，变卖尚未开始报价，应由执行法院撤回在司法拍卖平台的拍卖，在对涉案房产的租赁情况调查后，依法重新启动拍卖，在拍卖公告中发布清晰明确的信息。南粤惠州分行复议请求部分成立应当支持，其他部分予以驳回。执行法院异议裁定所作处理不当，本院予以纠正。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（二）项和第十三条第（五）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项和第二款的规定，裁定如下： 一、撤销惠州市中级人民法院(2019)粤13执异69号执行裁定； 二、指令惠州市中级人民法院撤回本次对被执行人帝景房产公司名下位于惠州市惠城区云山西路2号帝景国际商务中心综合楼B3层01号、B2层01号房产的网络司法拍卖； 三、驳回广东南粤银行股份有限公司惠州分行其他复议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年一月十五日 书记员  刘少娟