贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初6565号 原告：陈大芬，女，汉族，1968年10月20日出生，住贵州省威宁县。 被告：六盘水宏达房地产开发有限公司。 住所地：贵州省六盘水市钟山区文化南路百信农贸市场二楼。 统一社会信用代码：915202017143249044。 法定代表人：肖才宏，系公司总经理。 被告：六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司。 住所地：贵州省威宁县草海镇新城区进站大道。 统一社会信用代码：9152052666297295XP。 负责人：肖才宏。 二被告共同委托代理人：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 二被告共同委托代理人：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告陈大芬诉被告六盘水宏达房地产开发有限公司、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈大芬、二被告共同代理人陆桢兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈大芬诉称，原告于2015年4月8日与被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的“高原明珠”6幢1单元401房屋，约定套内建筑面积143.26平方米，单价2823.86每平方米。合同第十五条约定实测面积与约定面积有误差的，双方同意按照第（1）种方式处理，（1）误差比绝对值在3%（含3%）据实结算房价。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2017年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期交付的，买受人不退房的，则自约定交付之日至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款千分之一的违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房款404,546元，但被告未按照合同约定办理转移登记文书。直至2018年8月14日才办理。且根据测量，原告所购房屋套内建筑面积为140.11平方米，故，被告应当退还其多收房款8,895.16元，且承担该多收房款自2015年4月9日至2019年4月22日期间的利息，标准按照6.175%的年利率计算，计算为2,219.68元。同时，被告自2017年6月2日至2018年8月14日逾期办理转移登记文书439天，违约金标准原告主动下调至年利率6.175%，违约金计算为404,546元×（6.175%÷365天）×439天=30,045.3元。被告于2015年7月30日向原告收取契税款12,136元，于2017年9月8日实际缴纳契税6,068元，于2017年9月19日退还原告多收取的6,068元。故原告要求被告支付提前收取的契税款12,136元自2017年7月31日至2017年9月8日期间所产生的利息，及推迟退还多收取的6,068元至实际缴纳税款之次日即2017年9月9日至2017年9月19日期间所产生利息，利息按年利率6.175%计算，被告应承担利息为12,136元×（6.175%÷365天）×771天＋6,068元（6.175%÷365天）×11=1,594.27元，并返还原告契税完税证明。综上，原告诉至法院，请求法院判令：1、二被告退还原告购房面积差异款8,895.16元；2、二被告支付原告2015年4月9日至2019年4月22日期间购房面积差异所产生利息2,219.68元；3、二被告支付原告2017年6月2日至2018年8月14日期间逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金30,045.30元；4、二被告支付原告2015年7月31日至2017年9月19日期间原告缴纳契税款利息1,549.27元；5、二被告返还原告契税完税证明；6、本案诉讼费由二被告承担。 六盘水宏达房地产开发有限公司、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司共同辩称，被告关于第一项请求，如果原告确实能够举证证明应予以退还，支付产生利息没有事实依据，判决支付违约金计算时间与法规规定时间有差异，缴纳契税利息没有法律依据，第五项返还完税证明，该证明已经交付相关机关。 经审理查明：“高原明珠”商品住房项目是由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司投资开发项目，2015年4月8日，原告陈大芬与被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司签订合同编号为0888158的《商品房买卖合同》，原告以404,546元的价款向被告购买“高原明珠”6幢1单元4-1号房，合同第三条约定建筑面积166.48平方米，套内建筑面积143.26平方米。合同第五章第十五条约定了面积差异处理方式，即实测面积与第三条约定预测面积发生误差的，双方同意按照下列原则处理：（1）误差比绝对值在3%（含3%）据实结算房价。套内建筑面积在3%（含3%）部分的房款由出卖人退还买受人。合同第八章第三条约定了转移登记：出卖人承诺于2017年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款规定期限180以后交付转移登记文书，买受人不退房的，则出卖人自约定之日起至实际交付相关文书之日止，按日向买受人支付已付购房款千分之一的违约金。合同签订后，原告已经全额支付了购房款404,546元，并于2015年7月30日支付了由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司代收的契税、印花、评估款13,147元，被告于2017年9月19日退还了原告6,068元。2018年8月14日，涉案房屋在威宁县不动产登记中心办理了不动产权证书，证书载明原告所购房屋专有建筑面积为140.11平方米。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的书证等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本院认为：1、关于原告购房面积差异及相应利息的问题。原告与被告签订合同约定面积143.26平方米，与产权登记证书载明面积140.11平方米相差3.15平方米，根据双方“误差比绝对值在3%（含3%）据实结算房价。套内建筑面积在3%（含3%）部分的房款由出卖人退还买受人”的约定，被告应当返还超额收取部分购房款，即8,895.15元。但关于利息，应当以结算房价之日起计算，本案结算房价之日以房屋产权登记证书办理之日2018年8月14日计算较为恰当，故原告关于购房面积差异所产生利息的日期，应当自2018年8月15日计算至2019年4月22日共计250天，利息以年利率6.175%计算为：8,895.15元×6.175%×（250÷365）年=376元。2、关于逾期办理转移登记文书违约金，被告未按约定日期办理转移登记，已构成违约，应承担相应违约责任。原告自动下调违约金计算标准，不违反相关规定，原告根据下调的标准计算的（2017年6月2日至2018年8月14日期间）违约金30,045.30元，本院予以支持。3、关于契税款利息1,549.27元及原告要求被告返还原告契税完税证明的问题。契税是由被告代收代缴，征收部门为国家税务机关，具体金额要由国家税务机关根据双方购房的具体情况及税务机关的征收标准进行计算，故契税款具体缴款金额是被告向税务机关缴款时才能确定。原告交给被告代缴的金额多过实际缴款金额及少于实际缴款金额均属于正常，若多过实际缴款金额，由被告返还多余部分款项即可，不应再承担该部分款项的利息。关于由被告返还原告契税完税证明，房屋产权登记部门办理产权证，要该房屋包含契税完税等相关手续齐全才能办理相应产权证明，而本案涉及房屋的产权转移登记文书（也即产权证），也是由被告代原告办理，故即使契税完税证明原本由原告持有，也应在被告代办时交给被告去产权登记部门办理产权转移登记。故被告“该证明已经交付相关机关”的理由本院予以支持。另外，本案涉案“高原明珠”项目系由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司开发，分公司有相应的资产，并依法在工商部门登记并领取了营业执照，属于民事诉讼法规定能够作为诉讼主体的当事人，作为民事诉讼主体，则意味着具备一定的民事权利及承担民事义务的能力，故被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司应承担责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”之规定，本案应该由分公司承担责任，总公司承担补充责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告陈大芬购房面积差异款人民币8,895.15元，利息人民币376元。 二、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告陈大芬逾期交付办理商品房转移登记文书（2017年6月2日至2018年8月14日期间）违约金人民币30,045.3元； 三、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司对第一、二项债务承担补充责任。 四、驳回原告陈大芬的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费434由被告六盘水宏达房地产开发有限公司、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司共同承担399元，原告陈大芬承担35元。 如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 杨 超 二〇二〇年一月七日 法官助理赵伟 书记员 阎光雨