河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25199号上诉人（原审原告）：张钰婕，女，1996年3月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：薛耀文，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马海宁，北京市中闻（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街。法定代表人：戴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周倩妮，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。上诉人张钰婕与上诉人东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称东方鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26644号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2019年12月19日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。张钰婕委托诉讼代理人薛耀文、马海宁，东方鼎盛公司委托诉讼代理人周倩妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张钰婕上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案上诉费用由东方鼎盛公司承担。事实与理由：一、一审法院有关被告违约原因的认定有误。事实上，东方鼎盛公司为融资将房屋所在的土地抵押给他人且至今未解押及不能向行政部门递交办理房屋权属证书所需的手续，才是其未能按约定办理并向张钰婕交付房屋权属证书的真正原因。二、一审法院对张钰婕诉请东方鼎盛公司办证的诉求不予支持，缺乏事实及法律依据。三、一审法院对违约金的调整，无法律依据。东方鼎盛公司应依约承担违约责任。东方鼎盛公司辩称：一、政府职能的调整使得东方鼎盛公司提交产权初始登记的合同义务客观上不能履行。政策调整是东方鼎盛公司逾期办理房屋产权证书的一个重要原因。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由郑州市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。即2016年8月20日之后，东方鼎盛公司依据案涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料在客观已经不能实现，东方鼎盛公司在其后的违约属情势变更，根据合同法及相关司法解释的规定，东方鼎盛公司不应承担合同约定的违约责任。二、在张钰婕未举证证明其实际损失的情况下，一审判决东方鼎盛公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。《合同法》第141条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等。即根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。根据民事诉讼法的举证原则，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。即张钰婕对其受到的损失负有举证责任。本案中，张钰婕并未举出任何证据证明其受到实际损失。相反，东方鼎盛公司已经将本案标的房屋交付张钰婕使用，且为张钰婕提供了良好的物业服务，东方鼎盛公司还与相关小学进行了协调，解决了业主子女的入学问题，张钰婕购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的《商品房买卖合同》进行了网络备案，保证了张钰婕所购房屋产权的稳定性。张钰婕在此期间不仅未受到实际损失，而且由于市场的变化，再加上东方鼎盛公司所建房屋品质较好，张钰婕所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。三、张钰婕要求东方鼎盛公司承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。在没有任何事实和法律依据的情况下，如果东方鼎盛公司向张钰婕支付巨额违约金，将会使东方鼎盛公司不堪重负，经营陷入严重危机。本小区共有三百多名业主，如果全部按此标准让东方鼎盛公司支付违约金，会导致东方鼎盛公司的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机和不稳定因素，违背了公平正义原则。更容易导致张钰婕办理房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决。综上所述，请求驳回张钰婕的上诉请求。东方鼎盛公司上诉请求：1.依法撤销原审民事判决第一项，改判驳回张钰婕要求东方鼎盛公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张钰婕承担。事实与理由：一、政府职能的调整使得东方鼎盛公司提交产权初始登记材料的合同义务客观上不能履行，在情势变更的情况下，一审判决东方鼎盛公司承担相应违约责任无任何法律依据。二、在张钰婕未举证证明其实际损失的情况下，一审判决东方鼎盛公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。三、一审判决东方鼎盛公司承担支付巨额违约金违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。请求依法支持东方鼎盛公司的上诉请求。张钰婕辩称：一、东方鼎盛公司由于自己的过错导致违约，这与政府部门的调整无关，应依约承担违约责任。二、东方鼎盛公司的违约行为导致张钰婕遭受损失，因此承担违约责任于法有据。东方鼎盛公司的上诉请求没有法律和事实依据，请求驳回东方鼎盛公司的上诉请求。张钰婕向一审法院起诉请求：1、被告于判决生效之日起10日内向原告交付房屋所有权权属证书；2、被告向原告支付违约金（自2016年6月1日起按总房款1962145元的0.02%计算至交付房屋所有权权属证书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告提交被告出具的2015年7月19日收据一份，显示交款人为薛耀文，其已支付给被告东方鼎盛御府1-2-3004号房款1962145元。2016年7月19日原告提交收据一份显示交纳一年物业费3342元。至2017年7月29日原被告签订商品房买卖合同（合同编号为：D17003616061），约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××街××、康平路西东方鼎盛御府1幢2单元30层3001号房，总价为1962145元;被告应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。以上案件事实由商品房买卖合同、发票及庭审笔录予以证明。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订前，涉案房款已于2015年7月19日一次性支付完毕，且房屋于2016年7月份已交付原告，商品房买卖合同签订在后，但被告仍未按约办理权属登记，已构成违约，应支付违约金。合同约定按日支付总房款0.02%的违约金，该院认为，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告确实未在合同约定期限内办理房产证，但2016年8月20日初始登记更改为首次登记，登记部门由房管局变更为不动产登记中心，登记程序和内容较之过去存在诸多变化，这无疑增加了办证时间和难度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于被告逾期办证确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，该院酌情确定被告支付违约金227020.18元。因目前尚未完成商品房首次登记，不具备办理权属登记条件，对于原告请求判令被告为原告办理涉案房屋的权属证书的诉请，该院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告张钰婕支付违约金227020.18元；二、驳回原告张钰婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4005.27元，由原告张钰婕负担1652.27元、被告东方鼎盛地产发展有限公司负担2353元。本院二审期间，张钰婕提交郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》一份，证明目的是截止2019年的12月25日涉案房屋所在的小区土地仍在抵押状态。提交2018年至2019年郑州高新技术产业开发区人民法院判决书共33份，被告均为东方鼎盛地产发展有限公司、其中一份为郑州市中院二审判决书，证明目的是33份判决均为支持了原告诉请的判决。东方鼎盛公司对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，其仅能证明土地状态，并不能证明给张钰婕造成了实际损失，二者没有因果关系。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，当时是由于东方鼎盛地产公司工商登记信息变更不及时，导致无法接到法院的开庭传票，使得东方鼎盛公司缺席，也使得东方鼎盛公司不能及时的进行答辩。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为东方鼎盛公司对张钰婕提交证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认可。本院经审理查明，2017年11月15日将包括案涉房屋在内的在建建筑物进行抵押（变更登记），权利人为长安国际信托股份有限公司，抵押金额为22000万元；东方鼎盛公司于2017年12月22日将包括案涉房屋在内的在建建筑物进行抵押（变更登记），权利人为中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，抵押金额为7000万元；本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张钰婕、东方鼎盛公司于2017年7月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉合同约定，东方鼎盛公司应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（东方鼎盛公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，张钰婕按照合同约定支付了全部房款，东方鼎盛公司向张钰婕交付了案涉房屋，但东方鼎盛公司未按约办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，应向张钰婕支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋已实际交付使用，综合本案合同履行情况及张钰婕的实际损失，东方鼎盛公司请求减少违约金的主张成立，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。故东方鼎盛公司应以张钰婕已付房款1962145元为基数，按日0.01%的标准向张钰婕支付自2016年6月1日起至东方鼎盛公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止的违约金。张钰婕过高的诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定违约金为227020.18元的依据不足，处理不当，应予纠正。涉案房屋未办理权属首次登记，尚不具备办理房产所有权证的条件，待条件具备后双方当事人可另行解决。综上所述，一审法院判决有误，处理有所不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26644号民事判决；二、东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向张钰婕支付逾期办理房屋权属登记违约金（以1962145元为基数，按日0.01%的标准，自2016年6月1日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；三、驳回张钰婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4005.27元，由张钰婕负担1652.27元、东方鼎盛地产发展有限公司负担2353元。二审案件受理费4705元，由上诉人东方鼎盛地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月二十一日书记员 景慧洁