湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2618号上诉人（原审第三人）:陈东,男，1974年2月4日生，汉族，个体工商户，住辰溪县。委托诉讼代理人：吴定华，湖南绍光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国家税务总局辰溪县税务局（原辰溪县国家税务局），住所地辰溪县辰阳镇文化路6号。法定代表人：刘旭斌，该局局长。委托诉讼代理人：田桂妍，湖南启沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余绍进（曾用名余东明），男，1970年9月13日生，汉族，居民，住辰溪县。上诉人陈东因与被上诉人余绍进、国家税务总局辰溪县税务局（以下简称辰溪县税务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2019）湘1223民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈东上诉请求：一、请求依法撤销辰溪县人民法院做出的（2019）湘1223民初985号民事判决，驳回被上诉人辰溪县税务局对上诉人陈东的全部诉讼请求；二、请求判令被上诉人辰溪县税务局及余绍进共同赔偿上诉人陈东的损失1011132.5元；三、请求判令被上诉人辰溪县税务局及余绍进共同承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人余绍进在一审时无正当理由拒不到庭参加庭审，庭后也未予答辩，但一审判决书中却称“被告同意按原、被告签订的房屋租赁协议履行”，纯系越俎代庖，主动代替余绍进进行答辩，程序明显不合法。二、本案曾因一审法院超过诉讼请求作出判决，被贵院发回重审，发回一审法院后，辰溪县税务局并未重新出具起诉书，且庭审中，辰溪县税务局仍然没有向上诉人主张权利，但一审法院却判令上诉人与余绍进立即腾空、退还涉案门面。三、一审判决以上诉人与被上诉人余绍进无证据证明被上诉人辰溪县税务局知道或应当知道该转租事实为由，认定上诉人与余绍进所签《门面租赁合同》无效及以上诉人自方小英处受让4、5号门面的承租权时，未经该门面的出租方即辰溪县税务局同意，认定该转租行为亦为无效都是错误的。四、一审判决上诉人腾空房屋违反合同相对性原则。五、一审判决严重偏袒被上诉人，判决结果极不公平。上诉人向一审法院提交了相关损失的全部证据，但一审法院却以未提交证据为由，驳回上诉人要求被上诉人赔偿1011132.54元的请求，明显不公平。被上诉人辰溪县税务局辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。二、原审法院的原告与被告签订的签合同是合法的，应当按照合同履行。三、在原审中，上诉人没有向法庭提交任何辰溪县税务局知道转租的证据，应当承担举证不能的后果。四、一审判决并非违反合同的相对性原则，判令第三人返还并没有错误。五、一审判决查明事实清楚，上诉人的损失赔偿应当是上诉人与余绍进的另一法律关系的诉讼，与辰溪县税务局无关。被上诉人余绍进未作答辩。辰溪县税务局向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2013年6月1日签订的《辰溪县税务局旧办公楼一楼租赁协议（东段）》，责令被告搬出租赁原告的房屋，将房屋退还给原告。2、要求被告余绍进给付租赁的（4、5、7、8、9号）门面2017年10月1日至交付门面之日止的租金及损失。3、责令第三人腾空门面并交付给原告。一审法院认定事实：原告国家税务总局辰溪县税务局（原辰溪县国家税务局）因搬迁至新办公楼，决定将其位于（以办公楼楼梯口为界，不包含楼房以外任何空地、草坪）10个门面予以出租。2013年6月1日，原告（甲方）与被告余绍进（乙方）签订了《辰溪县国家税务局旧办公楼一楼租赁协议（东段）》（以下简称租赁协议》），租期5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。协议约定：1、租赁期满后，乙方在同等条件下有优先租用权。甲方因整体出售、增设机构自用需要或上级主管部门要求收回时，可以随时收回，并退还乙方至租赁期满应承担的租金，但不负责乙方其他一切损失。2、该段房屋年租金为254000元，以后每年租金在上年基础上上涨3%，每年租金在当年6月30日前一次性付清，如果因乙方原因未到租赁期满退租的，甲方不予退还当年租金。3、房屋改造及装修由乙方负责，乙方在房屋改造、装修时，必须事先将改造、装修方案书面报告甲方，甲方签字同意后，乙方才可进行施工。乙方在改造及装修时必须确保房屋整体安全，不得擅自改动、打开承重墙，地面改造不得损伤地梁，不得在房屋四周增加厕所、棚房等附属建筑。乙方如未征得甲方同意对房屋擅自进行装修、改造，甲方有权制止并收回出租房屋，对房屋造成损坏或造成安全影响的，由乙方负全部责任。4、乙方在租赁期内如将房屋转租或转借他人使用，由乙方负责其全部管理及违约责任。被告余绍进在承租期间，于2015年9月18日以其妻何春莲的名义与第三人陈东签订了《门面租赁合同》，合同约定：1、甲方门面位于辰溪县老国家税务局办公楼一楼，乙方承租其中7、8、9号门面。租期5年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。2、该门面年租金为265000元，租金按年收取，下年度租金提前3个月收取，租金前两年不变，从第三年开始在上年的基础上每年递增5.8%。3、如因国家建设不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿，如非国家建设，非不可抗力因素。甲方提前终止合同，给乙方造成经济损失由甲方给予补偿。合同签订后第三人陈东对7、8、9号门面进行了装饰、装修。另查明：2015年10月10日，经被告余绍进同意，案外人方小英、汤燕君将承租被告余绍进4、5号门面转租给第三人陈东，年租金为2015年11月1日至2016年10月123450元、2016年10月至2017年10月133326元，该租金均由被告余绍进收取，4、5号门面租赁期均为2017年11月23日止。2017年11月23日4、5号门面租赁到期后，第三人既未与被告续签租赁合同，也未向被告缴纳租金使用至今。原告根据湖南省国家税务局湘税函（2017）376号文件，关于开展办公用房出租出借专项清理工作的通知，于2017年8月29日向被告发出关于收回出租出借固定资产通知后，被告将1、2、3、6、10号门面交给原告，4、5、7、8、9号门面一直由第三人占有使用。被告余绍进自2017年10月至今未交原告4、5、7、8、9号门面的租金，原告请求依法解除原、被告2013年6月1日签订的租赁协议（东段），要求被告给付自2017年10月起至交付房屋时止的租金及损失，并责令被告及第三人腾空、退还租赁房屋。一审法院认为：原、被告2017年11月23日签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行义务。原告于2018年1月15日提起诉讼之时，该租赁协议的租赁期限并未到期，但租赁协议第二条约定，“甲方因整体出售，增设机构自用需要或上级主管部门要求收回时，可以随时收回”，原告根据《湖南省国家税务局关于开展办公用房出租出借专项清理工作的通知》【即湘国税函（2017）376号】文件规定，要求解除原、被告签订的租赁合同，其理由正当，一审法院予以支持。原告要求被告支付2017年10月至租赁房屋退还之日止的租金，其理由正当，一审法院予以支持。被告余绍进之妻何春莲未经原告同意，将承租房屋转租给第三人陈东，第三人及被告亦无证据证明原告知道或应当知道该转租事实，故被告与第三人之间签订的《门面租赁合同》无效，第三人陈东自方小英、汤燕君处受让4、5号门面的承租权时，虽然取得了被告余绍进的同意，但没有取得该门面出租方即原告的同意，故该转租行为亦无效。原、被告的租赁合同解除后，第三人陈东应自动返还原告门面，并腾空门面内的所有物品。第三人要求原、被告赔偿其装修、加盟、可得利益及其它经济损失共计1011132.5元的请求，因未提交证据加以证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告国家税务总局辰溪县税务局与被告余绍进2013年6月1日签订的《辰溪县国家税务局旧办公楼一楼租赁协议（东段）》；二、由被告余绍进、第三人陈东于本判决生效后立即腾空、退还原告国家税务总局辰溪县税务局旧办公楼一楼4、5、7、8、9号门面房；三、由被告余绍进自2017年10月1日起至4、5、7、8、9号门面房实际交付之日止每月给付原告国家税务总局辰溪县税务局门面租金11910元，限判决生效后3日内付清；四、驳回第三人陈东的诉讼请求。本案案件受理费7294元，由被告余绍进负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明，上诉人对一审法院认定辰溪县税务局在2017年8月开始要求被上诉人余绍进腾房的事实有异议，其认为湖南省国家税务局湘税函（2017）376号文件是在2017年12月15日才发布，所以辰溪县税务局不可能在2017年8月开始要求余绍进腾房，辰溪县税务局没有理由解除与余绍进的合同。辰溪县税务局辩称，虽然湖南省国家税务局的文件是2017年12月份下发的，但在这之前已经有要求各市、县国税局清理出租门面的要求了。经审查，湖南省国家税务局湘国税函〔2017〕376号文件《湖南省国家税务局关于开展办公用房出租出借专项清理工作的通知》载明：“根据相关政策规定，2017年10月起，全省国税系统应不存在办公用房出租、出借现象。2017年10月以后仍然出租、出借办公用房的属违反国家法规及中央政策行为，2017年12月31日前应全面予以纠正。”从该通知的内容看，湖南省国税系统在10月前已经开始了办公用房清理活动，辰溪县税务局关于解除合同通知在省国税局下发的文件之前的解释合理，故本院对上诉人的该异议不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据陈东的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点是：一、陈东是否能够继续占有使用涉案门面；二、陈东上诉请求二被上诉人赔偿其损失应如何处理。关于陈东是否能够继续占有使用涉案门面。被上诉人辰溪县税务局是涉案门面的出租人，被上诉人余绍进是承租人，上诉人陈东是第三人。根据法律规定，承租人与第三人的转租合同有效必须具备以下两个条件之一：一是承租人经出租人同意转租租赁物；二是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议。陈东上诉主张其与余绍进之妻何春莲签订的《租赁协议》符合第二个条件，即辰溪县税务局明知余绍进的转租行为，但在六个月内未提出异议。因辰溪县税务局否认其同意余绍进将租赁物转租给陈东，陈东又未能提交充分证据证明该事实，本院对该上诉理由不予采纳。另外，对比辰溪县税务局、余绍进签订的《租赁协议》和余绍进的妻子何春莲、陈东签订的《门面租赁合同》可知，《门面租赁合同》的租赁期限远远超过《租赁协议》，且对辰溪县税务局可以提前收回涉案门面没有约定，转租合同明显不利于辰溪县税务局，按照常理推断，余绍进的转租行为未经辰溪县税务局同意具有高度盖然性。因此，陈东既不是涉案门面的所有权人，又未能依合同关系取得涉案门面的占有使用权，其占有涉案门面没有法律依据，一审法院判令其腾空门面并无不当。关于陈东上诉请求二被上诉人赔偿其损失应如何处理。本案系辰溪县税务局与余绍进之间的租赁合同纠纷，上诉人陈东在一审中的诉讼地位应为无独立请求权的第三人，且其在一审期间并未提出独立的诉讼请求，也未交纳相应的诉讼费用，一审法院将其答辩意见作为诉讼请求审理，并在判项中驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。陈东要求二被上诉人赔偿其损失的上诉请求不属于本案审理范围，本院二审不作审理。至于陈东在上诉理由中提到的一审程序违法及辰溪县税务局在发回重审后未增加诉讼请求，与查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，陈东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但处理不当。依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省辰溪县人民法院（2019）湘1223民初985号民事判决第一项、第二项、第三项及一审案件受理费的负担；二、撤销湖南省辰溪县人民法院（2019）湘1223民初985号民事判决第四项。二审案件受理费7294元，由陈东负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年一月十三日法官助理颜利华书记员张宝珍