江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10451号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐宝园，男，1957年10月9日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市建筑材料有限责任公司，住所地苏州市景德路110号。法定代表人：张文德，董事长。委托诉讼代理人：汤彪，江苏丰云律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹越，江苏丰云律师事务所实习律师。上诉人徐宝园因与被上诉人苏州市建筑材料有限责任公司（以下简称建筑材料公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初7603号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人徐宝园上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由建筑材料公司承担。事实和理由：徐宝园与建筑材料公司之间就租赁房屋签订过多份租赁合同，针对同一租赁物，应当以最后一份租赁合同为准。同时，租金也应当以最后一份合同约定的租金来认定，徐宝园已预先支付了相应租金，可以继续使用该房屋。该房屋系一处破败不堪的民宅，徐宝园租赁后得到建筑材料公司的认可花了275万装修该房屋，也使该房屋在使用功能和价值各方面都得以提升，双方签订的第一份合同也提及了对装修的补偿，一审判决未能依法公平公正判决。被上诉人建筑材料公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回徐宝园的上诉请求。原审原告建筑材料公司起诉请求：1.判令徐宝园腾让位于苏州市平江区的房屋；2.判令徐宝园支付计算至2018年9月30日的租金19万元，并付清所欠水电费49247.95元；3.判令徐宝园承担本次全部诉讼费用。反诉原告徐宝园反诉请求：1.判令建筑材料公司赔偿装修款150万元。2.判令建筑材料公司承担反诉诉讼费。一审审理过程中，徐宝园将反诉请求增加、变更为：1.判令建筑材料公司继续履行合同将房屋租赁给徐宝园；2.当房屋租赁合同期满时，根据房屋装修情况对徐宝园进行装修赔偿；3.建筑材料公司承担反诉诉讼费费用及评估费用。一审法院认定事实如下：苏州市姑苏区的房屋归建筑材料公司所有。该房屋为一座2层的建筑，建筑面积338.63平方米，土地使用权面积330.6平方米。2011年6月16日，建筑材料公司（甲方、出租方）与徐宝园（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，由甲方将神道街2-1号房屋（面积338.63平方米）出租给乙方，租期五年，自2011年7月1日至2016年6月30日，年租金8万元，年付，先付后租，每年6月30日为租金交付日，第一年度免收三个月的装修期租金。租赁期间产生的水、电等费用由乙方承担。租赁期内，房屋的维修保养由乙方负责，甲方第一年度免收租金1万元，第2年度免收租金5000元。合同期满，乙方享有优先续租权，双方就新的租赁合同另行协商。如协商不成，不再签订新合同，由双方认可的评估机构对乙方投入的装饰装修进行评估，甲方按评估值50%对乙方予以补偿。上述合同签订后，建筑材料公司向徐宝园交付了房屋，徐宝园重新装修后承租使用，用于经营姑苏区菁韵艺苑（原苏州市平江区菁韵艺苑）。租赁期满后，双方就续租问题未达成一致，未再签订租赁合同。2017年10月15日，建筑材料公司向徐宝园发送《催缴租金函》，称：2011年6月16日，本公司与你签订《房屋租赁合同》，合同约定租期5年。合同期满，如公司继续出租，你享有优先续租权，但需重新签订《房屋租赁合同》。截止发函前，虽经我公司多次催讨，你尚有合同期内的租金（水电费）未付，2016年7月1日起的租金（水电费）也未支付，新的《房屋租赁合同》也尚未签订。今特致函，通知你于2017年10月30日前付清所有欠租（水电费）并重新签订《房屋租赁合同》。如逾期，本公司将采取法律措施，维护自身合法权益。徐宝园于当日签收该函件。2017年11月1日，徐宝园向建筑材料公司出具《承诺》一份，称：本人徐宝园向建筑材料公司承诺，本人所欠建筑材料公司房租121311.2元在2017年11月10日支付。如本人不能兑现，再与建筑材料公司协商（或通过法律诉讼）归还神道街2-1号房屋事宜。此后，因徐宝园未足额交纳上述欠租，也未向建筑材料公司归还房屋，建筑材料公司遂提起本次诉讼。案件审理过程中，建筑材料公司自认徐宝园自2011年6月至2017年8月期间共计支付了租金297500元。建筑材料公司另称，根据2011年6月16日的租赁合同计算至2018年9月30日，扣除已付租金后，徐宝园尚欠租金19万元、水电费49247.95元。徐宝园对于已付租金297500元无异议，但认为前述金额中包含欠付的水电费49247.95元。一审案件审理过程中，徐宝园提交了：1.其参与并与建筑材料公司另行签订的《房屋租赁合同》两份。2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》一份表明：出租方（建筑材料公司）向承租方（苏州市平江区菁韵艺苑）出租神道街2-1号，建筑面积为250平方米的房屋，租赁期间自2011年7月1日至2012年6月30日，租金总额为3.5万元。2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》表明：出租方（建筑材料公司）向承租方（苏州市平江区菁韵艺苑）出租神道街2-1号，建筑面积为338.63平方米的房屋，租赁期间自2014年7月1日至2016年6月30日，租金总额为3.8万元。2.苏州市平江区菁韵艺苑于2011年7月1日至2012年6月30日房租3.5万元的发票一份。2012年7月1日至2013年6月30日房租3.5万元的发票两份。以上两组证据用于证明房租金额为3.5万元/年。建筑材料公司对以上证据的真实性无异议，但认为该两份合同为徐宝园设立苏州市平江区菁韵艺苑并为了避税需要而将租赁金额调低，该两份合同仅用于前述用途。因徐宝园提出反诉要求赔偿装修损失150万元并向一审法院申请评估，建筑材料公司遂向一审法院提交了：1.建筑材料公司、徐宝园于2017年12月27日共同与江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司（以下简称国众联评估公司）签订的《评估委托合同》；2.国众联评估公司于2018年1月5日对神道街2-1号房屋室内装修、室外附着物及翻建房屋价值进行的评估报告。一审法院遂委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司（以下简称明诚评估公司）对前述评估报告的漏项进行补充评估。明诚评估公司于2019年8月9日作出评估报告。期间，徐宝园对国众联评估公司的评估报告提出异议并申请重新评估。一审第二次开庭时，徐宝园将赔偿损失150万元的反诉诉讼请求增加、变更为：1.判令建筑材料公司继续履行合同将房屋租赁给徐宝园；2.当房屋租赁合同期满时，根据房屋装修情况对徐宝园进行装修赔偿。因第一项请求为继续履行合同，第二项请求的内容则涉及合同履行完毕后的损失赔偿，无法一并主张，一审法院遂当庭向徐宝园释明，要求徐宝园择一主张。徐宝园坚持同时主张两项诉讼请求。在一审法院明确询问徐宝园是否将明诚公司的评估报告作为证据使用时，徐宝园亦未提交该证据，建筑材料公司故未举证国众联评估公司的评估报告，国众联评估公司已到庭拟出庭对徐宝园提出的异议进行当庭答复的评估师亦未出庭。建筑材料公司在答辩、辩论时提及愿意对装修部分按照合同约定进行赔偿。一审审理过程中，徐宝园陈述，案涉房屋目前空关，徐宝园的物品还存放在案涉房屋内，徐宝园负责看门。以上事实，由建筑材料公司提交的房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、催缴租金函、承诺、评估委托合同、国众联评估公司的评估报告，徐宝园提交的营业执照、房屋租赁合同两份、发票三张、重新评估鉴定申请书、关于会所装修价格评估问题及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，任何一方不履行合同或履行合同不符合约定的，守约方可以要求违约方继续履行、采取补救措施或赔偿损失。本案中，建筑材料公司与徐宝园、原苏州市平江区菁韵艺苑签订了三份《房屋租赁合同》，对于本案所涉纠纷应适用哪一份合同为依据进行裁判的问题，一审法院经审查后认为：1.建筑材料公司于2011年6月11日与徐宝园签订了年租金8万元的租赁合同后，在没有特殊事由时，没有必要再于7月11日与原苏州市平江区菁韵艺苑就250平方米的房屋签订年租金3.5万元的租赁合同，亦更不可能于2014年7月1日与原苏州市平江区菁韵艺苑就338.63平方米的房屋签订三年总租金共计3.8万元的租赁合同。2.如适用建筑材料公司与原苏州市平江区菁韵艺苑签订的两份租赁合同，徐宝园并不结欠租金。基于此，徐宝园亦无必要于2017年11月1日承诺于2017年11月10日前支付欠租121311.2元。综上，应适用2011年6月11日的租赁合同来判断双方在本案中的权利义务，建筑材料公司与原苏州市平江区菁韵艺苑签订的租赁合同应为计税所用。对于双方是否在合同期满后达成了新的租赁合意，因无证据证明新租赁合意的达成，故一审法院对徐宝园提出的该项抗辩意见不予采纳。因双方租赁合同约定的租赁期间已经届满，故建筑材料公司要求徐宝园腾空租赁房屋后进行返还并无不当，一审法院予以支持。因徐宝园欠付合同期内的租金及合同期满后的房屋占有使用费，故徐宝园对于前述欠付费用应予支付。因建筑材料公司陈述2017年11月1日承诺中的121311.2元包含了计算至2017年9月的水电费，故徐宝园还应向建筑材料公司支付2017年11月2日至2018年9月30日期间的房屋占有使用费73111.11元（按8万元/年计算）及2017年11月至2018年9月的水电费17879.48元。以上合计212301.79元。因建筑材料公司于2017年10月15日向徐宝园催缴租金时主张的租金为8万元/年，虽然双方在协商后，徐宝园在出具承诺函时，建筑材料公司同意将部分租金调整为按照6万元/年计算，但因徐宝园未按承诺函履行付款义务，亦无证据证明建筑材料公司亦同意此后的租金或房屋占有使用费按6万元/年计算，故2017年11月2日开始计算的房屋占有使用费仍应按照建筑材料公司主张的8万元/年计算。因徐宝园既主张继续履行合同又要求建筑材料公司赔偿装饰损失，在一审法院明确释明释明后，徐宝园仍同时坚持该两项请求且未将评估报告作为证据提交，故在徐宝园要求继续履行合同的前提下，徐宝园要求建筑材料公司赔偿装饰损失、评估费损失无合同依据，一审法院对徐宝园的该项请求不予支持。因双方的合同已履行完毕，故徐宝园要求继续履行租赁合同无法律依据，一审法院对徐宝园的该项损失亦不予支持。如徐宝园在交付房屋及支付了欠付的费用后，认为建筑材料公司应向其赔偿装修损失的，可依据两份评估报告另案主张。另，建筑材料公司在法庭辩论时提及愿意对徐宝园进行装修赔偿，对于建筑材料公司的该意愿，建筑材料公司可自行对徐宝园履行，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、徐宝园于判决生效之日起十日内将位于苏州市姑苏区的房屋腾空并归还给苏州市建筑材料有限责任公司。二、徐宝园于判决生效之日起十日内向苏州市建筑材料有限责任公司支付计算至2018年9月30日的房租或房屋占有使用费（含计算至2018年9月的水电费）212301.79元。三、驳回徐宝园的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费4889元，由苏州市建筑材料有限责任公司负担923元、徐宝园负担3966元。反诉案件受理费减半后收取9150元，由徐宝园负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案中建筑材料公司与徐宝园、原苏州市平江区菁韵艺苑先后签订三份《房屋租赁合同》，其中2011年6月11日租赁合同约定年租金为8万元，2011年7月11日租赁合同约定的年租金为3.5万元，2014年7月1日租赁合同约定年租金为3.8万元。徐宝园主张应以最后一份租赁合同计算租金，对此本院认为，案涉租赁房屋面积达338.63平方米，后两份租赁合同约定的租金明显过低，不符合正常的市场价格；且如依据后两份租赁合同约定的租金，徐宝园已大幅度超付租金，此与徐宝园2017年11月1日作出的欠付租金承诺亦明显相悖，故建筑材料公司辩称的后两份租赁合同为计税所用更具有合理性和可信度，双方之间的真实意思表示应为2011年6月11日租赁合同，该份租赁合同合法有效，租金应以该份租赁合同的约定为准。双方租赁合同约定的租赁期间已经届满，建筑材料公司要求徐宝园腾空租赁房屋并予以返还，应予支持。徐宝园还应支付建筑材料公司欠付的合同期内的租金以及合同期满后的房屋占有使用费。一审中徐宝园反诉主张继续履行合同并要求建筑材料公司赔偿装修损失，本院认为，双方之间的租赁合同因租期届满已经终止，徐宝园要求继续履行合同并在此基础上要求建筑材料公司赔偿装修损失，于法无据，不应支持。至于一审中建筑材料公司表示愿意对徐宝园进行装修赔偿，双方对此可依法另行处理，本案不予理涉。综上，徐宝园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14039元，由上诉人徐宝园负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年一月二十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。