山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初3844号原告：徐衍政，男，1963年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李海东，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。被告：泰安市嘉天宇物业有限公司，住所地泰安市泰山区。法定代表人：李秀萍，经理。被告：李秀萍，女，1963年出生，汉族，住泰安市。两被告委托诉讼代理人：范正群，泰安岱岳信达法律服务所法律工作者。被告：泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会，住所地泰安市泰山区。法定代表人：杨洪迎，主任。委托诉讼代理人：杨芸，山东敏尔信律师事务所律师。原告徐衍政与被告泰安市嘉天宇物业有限公司（以下简称嘉天宇公司）、李秀萍、泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会（以下简称迓庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐衍政及其委托诉讼代理人李海东、被告嘉天宇公司、李秀萍的委托诉讼代理人范正群、被告迓庄村委会的委托诉讼代理人杨芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐衍政向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还多收房款23000元；2.支付利息，暂定2000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，原告与被告嘉天宇公司签订购房认购书，约定房屋面积96平方米，楼房总价款15.8万元，房号为某某某X单元XXX室。被告李秀萍于2016年6月22日下午原告与嘉天宇公司、李秀萍到被告迓庄村委会交付总房款13.5万元，该房产实际总房款就是13.5万元。李秀萍截留了原告2.3万元。2017年6月12日迓庄村委会分房时，在总房款已经付清的情况下，又要求原告再交1.2万元购房款，如不交不给房屋钥匙。原告提出嘉天宇公司、李秀萍手中还截留了原告2.3万元，后续房款应当从李秀萍收取的2.3万元交付，遭到迓庄村委会拒绝，还辩称已经和嘉天宇公司、李秀萍解除委托卖房合同关系，让原告和嘉天宇公司、李秀萍要钱，随后原告找到李秀萍时遭拒，无奈原告为收取房屋，向迓庄村委会增交1.2万元房款后，迓庄村委会才与原告签订购房合同，又将房价定为14.7万元，迓庄村委会才向原告交付了房屋及钥匙。2018年6月8日，原告向泰山区人民法院起诉要求嘉天宇公司、李秀萍返还不当得利2.3万元，法院受理后以泰山区法院（2018）鲁0902民初1733号判决书为依据，作出了（2018）鲁0902民初2563号民事判决，驳回原告诉讼请求，认定了1733号判决把原告的2.3万元房款判给迓庄村委会9000元，嘉天宇公司、李秀萍14000元佣金的事实。原告认为原告与嘉天宇公司、李秀萍签订购房认购书时没有约定原告需向嘉天宇公司、李秀萍支付佣金，嘉天宇公司、李秀萍在没有任何约定的情况下截留原告2.3万元房款实属不当得利。泰山区法院1733号判决将原告的2.3万元分别判给嘉天宇公司、李秀萍和迓庄村委会没有事实依据，三被告理应向原告返还。为此提起诉讼，请求判如所诉。嘉天宇公司、李秀萍辩称，第一，被答辩人诉请的案由与其主张的事由不是一个法律关系，被答辩人以返还原物作为立案案由，依据物权法第34条规定，返还原物的请求权通常指的是动产、不动产所有权人在其物被他人非法占有时，依法要求占有人或转得人返还原物的权利，而被答辩人要求的是答辩人金钱给付，显然诉求与其案由风马牛不相及。第二，被答辩人曾与涉案相同诉请和标的相同事实与理由和性质诉至法院。法院（2018）鲁0902民初2563号民事判决书驳回了被答辩人的诉讼请求。被答辩人不服上诉至泰安市中级人民法院，泰安市中级人民法院经审理判决维持原判。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第247条的规定，一事不再理的原则，应当驳回被答辩人的诉讼请求。第三，对涉案23000元房款已经经过法院（2018）鲁0902民初1733号民事判决书判定了该款性质和归属。法院在审理此案时需否定上述三个判决书才能支持被答辩人的请求，这是不符合法律规定的。第四，根据答辩人与被告迓庄村委会的委托售房协议（含补充协议）的约定允许答辩人在起诉在所售房房屋基准价款上上浮价款作为被答辩人的佣金，协议确定涉案房房产基准价款总价款为13.5万元，所以答辩人有权在基准价上加价销售涉案23000元应作为答辩人的佣金。综上，涉案房屋总价款135000元已交付迓庄村委会，实际售价158000元，均没有违反合同，也没有损害被答辩人和被告迓庄村委会的合法权益。第五，被答辩人诉称被告迓庄村委会和答辩人解除合同与事实不符，且经（2018）鲁0902民初1733号民事判决书判定为有效合同，更加说明合同效力。至于被答辩人诉称其购买房产变更楼层位置并另行增加房款，与本案不是一个法律关系，这是被答辩人与被告迓庄村委会合同变更所致，与答辩人没有关系。第六，李秀萍作为公司法定代表人依法履行职权，其本人对公司与被答辩人发生业务中的权利义务关系不承担任何责任，所以李秀萍不应对本案承担任何责任。综上，请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求。迓庄村委会辩称，原告所诉与事实不符，被告迓庄村委会不是返还房款的主体。首先，被告迓庄村委会与嘉天宇物业公司在2015年11月27日签订迓庄社区销售代理合同，约定嘉天宇公司为迓庄社区一期二期楼盘代理销售，其中原告所购买房屋基价为1500元每平方米，多销售部分房款为被告嘉天宇公司的销售佣金。具体到原告所购买房屋，被告迓庄村委会与嘉天宇公司确定的价格为1500元乘以96平方米等于144000元，而被告嘉天宇公司以158000元价格出售于原告，多出的房款14000元为被告嘉天宇公司的佣金，即针对原告的房屋，被告嘉天宇公司多收取的部分与迓庄村委会无关。此事实在（2018）鲁0902民初1733号案件中已经查明。其次，虽然嘉天宇公司仅交到迓庄村委会13.5万元，但并非总房款就是13.5万元，而是144000元。嘉天宇公司欠付迓庄村委会的房款9000元，迓庄村委会在1733号案件中已经进行了权利主张，并得到了支持。第三，在交房时，迓庄村委会确实是向原告收取了1.2万元，但这是因为迓庄村委会作为建设单位在房屋方面与购买协议相比进行了部分装修装饰，增加了额外的成本，并且此事与本案无关。综上所述，原告所诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告对被告迓庄村委会的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于泰安市泰山区邱家店镇迓庄村某某某XX栋X单元XXX室，由迓庄村委会销售。迓庄村委会与嘉天宇公司签订《迓庄社区销售代理合同》及《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》，约定由嘉天宇公司独家代理销售迓庄社区某某某一期及二期楼盘。合同还约定：在迓庄村委会与客户正式签署售楼合同前，嘉天宇公司以代理人身份签订房产临时买卖合约（预售合同），并收取定金。2016年6月22日，徐衍政与嘉天宇公司签订《购房认购书》，约定：徐衍政订购迓庄社区（某某某）XX栋X单元某户XXX室，总价158000元。其后徐衍政向嘉天宇公司支付158000元购房款，嘉天宇公司支付迓庄村委会135000元购房款。2017年6月12日，徐衍政与迓庄村委会协商，将所购房屋变更为迓庄村某某某XX栋X单元XXX室，并签订《购房合同》，约定房款为147000元，同日，徐衍政向迓庄村委会交纳购房款12000元。其后，嘉天宇公司在《购房认购书》中注明将原告订购房屋“改为X单元XXX”。2018年4月19日，嘉天宇公司向本院起诉迓庄村委会，要求迓庄村委会支付本案房屋的销售代理佣金，迓庄村委会提起反诉要求嘉天宇公司支付23000元购房款，本院于2018年7月19日作出（2018）鲁0902民初1733号民事判决书，该判决书认定徐衍政交纳的158000元为代收购房款，嘉天宇公司只向迓庄村委支付135000元，剩余23000元未支付给迓庄村委，故判决嘉天宇公司向迓庄村委支付23000元购房款，在与销售代理佣金14000元折抵后，嘉天宇公司应支付迓庄村委9000元购房款及相应利息。该判决已于2018年8月8日发生法律效力。2018年6月8日，徐衍政将嘉天宇公司及李秀萍诉至本院，要求嘉天宇公司及李秀萍返还购房款23000元，本院认为，本院（2018）鲁0902民初1733号民事判决书已经对此作出认定，判决嘉天宇公司将该23000元购房款支付给迓庄村委会，根据该生效判决，嘉天宇公司并未取得相关利益，且该判决生效后，嘉天宇公司已非返还该23000元购房款的义务主体，故徐衍政向嘉天宇公司主张返还该购房款的诉讼请求，本院不予支持，李秀萍作为嘉天宇公司的法定代表人，在本案中其行为产生的法律后果应由嘉天宇公司承担，因此，徐衍政要求李秀萍承担返还义务的诉讼请求，本院亦不予支持，本院于2018年11月5日作出（2018）鲁0902民初2563号民事判决书，判决驳回徐衍政的诉讼请求。判决后徐衍政不服，上诉至泰安市中级人民法院，2019年3月5日，泰安市中级人民法院作出（2019）鲁09民终字155号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，关于原告要求被告嘉天宇公司、李秀萍退还23000元购房款的诉讼请求，本院（2018）鲁0902民初2563号民事判决已经对此作出处理，本院不再重复处理。关于原告要求被告迓庄村委会退还23000元购房款的诉讼请求，本院认为，根据徐衍政与迓庄村委会签订的购房合同约定，购房款总计为147000元，嘉天宇公司已向迓庄村委支付135000元，徐衍政另向迓庄村委会交款12000元，本院（2018）鲁0902民初1733号民事判决书判决嘉天宇公司将23000元购房款支付给迓庄村委会，综上，迓庄村委会收取的涉案购房款总计已达170000元，其中超出双方合同约定数额（147000元）收取的23000元应返还给徐衍政，故对原告要求被告迓庄村委会退还购房款23000元并支付利息的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。原告主张的利息可自原告起诉之日起，按同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告徐衍政购房款23000元及利息（以23000元为基数，自2019年7月16日至8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告徐衍政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212.5元，由被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李建二〇二〇年一月六日法官助理刘蕊书记员任谦