新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民终4370号 上诉人（原审原告）：王彩霞，女，1979年11月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 委托诉讼代理人：肖宇，新疆新蓝天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨云艳，新疆新蓝天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区长春南路588号苏杭明珠小区5号楼2层。 法定代表人：李成功，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚川，男，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：向红玲，女，该公司法务总监。 被上诉人（原审被告）：新疆佳运房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉市健康东路3号3楼（7区7丘18栋）。 法定代表人：王光杰（已去世）。 被上诉人（原审被告）：谢自红，女，1967年9月24日，汉族，新疆佳运房地产开发有限公司股东，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 上诉人王彩霞因与被上诉人乌鲁木齐市华春小额贷款股份有限公司（以下简称华春小贷公司）、新疆佳运房地产开发有限公司（以下简称佳运房产公司）、谢自红案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人王彩霞及其委托诉讼代理人肖宇、被上诉人华春小贷公司的委托诉讼代理人龚川和向红玲、被上诉人谢自红到庭参加了诉讼，被上诉人佳运房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彩霞的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判立即停止对我购买的位于新疆维吾尔自治区昌吉市（以下简称涉案房产）的强制执行，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结。事实与理由：一、一审法院以我在户籍地有其他住房为由，否认我购买、占有、使用涉案房产的事实是错误的。我于2014年9月29日与佳运房产公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房产，并全额交付房款并居住至今。2005年8月我与前夫朱万荣离婚，当时我们有一套住房是登记在我名下，双方离婚时将该套房屋分割给朱万荣所有，因该套房屋的银行按揭款未付清，故一直未办理房屋过户手续，我所提交的证据可以证实我名下只有涉案房产。二、华春小贷公司与佳运房产公司在办理抵押登记时，涉案房产已销售给我，我也支付了全额房款并实际占用居住至今，华春小贷公司不享有抵押物的优先受偿权。三、华春小贷公司的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房产只是作为佳运房产公司的责任财产成为华春小贷公司的债权的一般担保，依据相关法律规定，我对涉案房产的请求权优于华春小贷公司的金钱债务。综上，我与佳运房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，我是无过错的善意取得第三人，请求二审法院支持我的上诉请求。 华春小贷公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王彩霞的上诉请求。执行异议之诉根本不成立，依法不应受理。我方对涉案房产具有合法有效的抵押权，王彩霞作为买受人的权利不能有效抵抗我方的房产抵押权。王彩霞与佳运房产公司之间恶意串通，其一审中并未证明签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且王彩霞也未提交已支付全部房款的有效证明及涉案房产系其唯一住房的合法有效证据，故请求驳回上诉，维持原判。 谢自红辩称，王彩霞所述的事实都是真实的，其未与我公司串通，王彩霞已交房款，开发票都会延迟几个月，因为发票是需要给国家交税的。 王彩霞向一审法院起诉请求：判令立即停止对我购买的位于新疆维吾尔自治区昌吉市的强制执行，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结。 一审法院认定事实：2014年9月29日，王彩霞与佳运房产公司签订《商品房买卖合同》，购买佳运房产公司开发的位于新疆维吾尔自治区金都华府即Ｘ区Ｘ丘Ｘ栋第Ｘ幢Ｘ单元Ｘ层Ｘ号住宅商品房（即涉案房产），建筑面积为116.71平方米，单价4700元，总金额548537元，付款方式为2014年9月29日一次性支付总房款，房屋交付期限为2014年5月31日前。上述合同签订当日，佳运房产公司向王彩霞出具上述房屋房款548537元收据一份。2015年2月12日，佳运房产公司向王彩霞开具房款548537元发票一份，并出具契税、维修基金及其他费用27996.70元收据一份。本案审理中，王彩霞提供其男友张军于2013年5月3日、5月28日、5月31日及2014年11月3日转款四笔合计380000元的银行交易记录，后提供张军于2012年12月13日及14日向王光杰转款二笔合计200000元、2013年3月18日向谢自红转款一笔300000元的银行业务回单。昌吉市北京南路街道文化宫社区居委会于2019年5月6日、新疆新融基物业服务有限公司于2019年5月15日分别出具居住证明，证明王彩霞为涉案房产业主，于2014年8月20日办理物业手续正式入住。本案王彩霞户籍地为昌吉市。昌吉市不动产登记部门查询王彩霞截止2019年6月26日有一套房屋登记信息。乌鲁木齐市不动产登记信息查询王彩霞无不动产权登记信息。昌吉市人民法院于2005年8月8日作出（2005）昌民一初字第2094号民事判决，准予本案王彩霞与朱万荣离婚。2005年10月25日，王彩霞与朱万荣财产分割协议经昌吉市公证处公证，该财产分割协议其中约定，以王彩霞名义按揭的位于新疆维吾尔自治区昌吉市居合小区的房产归朱万荣所有，由朱万荣向建设银行偿还按揭贷款。另查明：2015年2月13日，佳运房产公司与华春小贷公司签订借款合同及变更补充协议，向华春小贷公司借款4000000元，借款期限一年，按月结息，按照年利率为22.392%的固定利率计算利息。同日，双方签订抵押合同，佳运房产公司以其所有的金都华府20套房产为上述借款提供抵押担保。同日，谢自红与华春小贷公司签订质押合同，以其持有的佳运房产公司2800000元股权为上述借款提供质押担保。同日，华春小贷公司向佳运房产公司转款4000000元。华春小贷公司与佳运房产公司于2015年2月12日共同办理了昌房建抵押字第××号在建工程抵押登记证明，该证书载明抵押权人为华春小贷公司、在建工程坐落昌吉市Ｘ区Ｘ丘Ｘ栋、债权数额4000000元，《房屋状况附表》中的20套房屋包括Ｘ栋Ｘ单元Ｘ室住宅、竣工日期为2013年12月31日。2018年3月10日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（以下简称新市区法院）作出（2018）新0104民初1150号民事判决，佳运房产公司偿还华春小贷公司借款本金3920000元、支付利息2015404.16元以及自2017年12月22日起按年利率22.392%计算至借款实际清偿之日止的利息、支付违约金283636.48元，并判决：如佳运房产公司不履行上述义务，华春小贷公司有权以上述20套房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，华春小贷公司有权以谢自红持有的佳运房产公司280（万元／元股）的股权折价或申请拍卖、变卖所得的价款优先受偿。上述判决生效后执行过程中，新市区法院于2018年5月18日向昌吉市房产管理局发出（2018）新0104执1433号协助执行通知书，查封了包括上述Ｘ栋Ｘ单元Ｘ室在内的17套房屋产权及对应的土地使用权手续，其余3套房屋因已作预告登记至他人名下无法查封，协助执行通知书回执中还载明该17套房屋有在建工程抵押、无查封。2018年9月17日，新市区法院作出（2018）新0104执1433号公告，限佳运房产公司、谢自红自本通知书发出之日起十日内主动履行义务，逾期法院将依法评估、拍卖上述17套房屋。此后，王彩霞提出案外人执行异议，新市区法院于2019年2月20日作出（2019）新0104执异9号民事裁定，驳回王彩霞的异议请求。 一审法院认为，就本案涉诉房屋，王彩霞与佳运房产公司之间的商品房买卖为合同关系且未进行预告登记，而华春小贷公司与佳运房产公司之间的在建工程抵押为物权关系，华春小贷公司依法享有优先受偿权。按照民法原理，物权一般大于债权并不是以物权设立与债权形成的先后为根据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，故依据该规定不能排除人民法院的强制执行，还需审查有无例外情形。上述司法解释第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该第二十九条规定的情形即为第二十七条规定的除外情形，该第二十九条的规定为保护一般消费者身份的买受人的基本居住权，而将此“物权期待权”优于担保物权等法定的优先受偿权，故王彩霞须同时具备第二十九条规定的三项情形才能得以排除人民法院的强制执行。王彩霞与佳运房产公司签订商品房买卖合同的时间在法院查封之前，佳运房产公司开具发票表明王彩霞已付清全部房款，该商品房为住宅，但在当地王彩霞名下有其他一套住宅，王彩霞离婚后与前夫分割登记在其名下该住宅的协议不产生物权效力，该不动产物权至今未发生变动，故王彩霞未完全具备第二十九条所规定的情形，不能排除法院对该商品房的强制执行。综上，王彩霞的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。据此判决：驳回王彩霞的诉讼请求。 二审期中，当事人围绕其上诉请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。王彩霞提交新证据：1.金都华府住宅楼竣工验收备案表，用于证明涉案房产在2014年8月12日已经通过竣工验收；2.昌吉市房屋登记信息查询结果，用于证明其在昌吉市没有住房。华春小贷公司对证据1的真实性、合法性、关联性不认可，它只是竣工验收不是消防验收，只能办理入住，不能办理其他手续；对证据2的真实性认可，关联性不认可，认为该证据是在2019年10月10日出具的，不能证明是其唯一住房。谢自红对证据1、2的真实性、合法性、关联性认可，竣工验收是正确的。因华春小贷公司对王彩霞提交的昌吉市房屋登记信息查询结果的真实性认可、谢自红对王彩霞提交的证据均予以认可，本院对王彩霞提交的证据真实性予以确认，通过该证据可以认定王彩霞在昌吉市无房屋登记信息。 本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。 另查明：王彩霞在二审中提交昌吉市房地产管理局出具的昌吉市房屋登记信息查询单，证明其名下在昌吉市无房屋。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议焦点为王彩霞就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”；第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，佳运房产公司为取得借款于2015年2月13日将其合法拥有的位于新疆维吾尔自治区昌吉市Ｘ区在建工程抵押给华春小贷公司，并办理了昌房建抵押字第××号在建工程抵押登记，华春小贷公司作为抵押权人，已经由新市区法院（2018）新0104民初1150号民事判决确认其对涉案房产拍卖、变卖所得的价款有优先受偿权。故本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定判断王彩霞是否享有阻却强制执行的民事权益。（一）王彩霞是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。本案中，王彩霞于2014年9月29日与佳运房产公司签订《商品房买卖合同》，购买佳运房产公司开发的涉案房产。该《商品房买卖合同》为王彩霞与佳运房产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故可以认定王彩霞在人民法院查封之前已与佳运房产公司签订了合法有效的书面买卖合同。（二）王彩霞所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。一审中，根据昌吉市不动产登记部门查询，虽然王彩霞截止2019年6月26日有一套房屋登记信息，但根据昌吉市人民法院（2005）昌民一初字第2094号民事判决及公证书，该套房产在王彩霞与朱万荣离婚后归朱万荣所有，由朱万荣向建设银行偿还按揭贷款。二审中，王彩霞称已将该套房产过户至朱万荣名下，并提交昌吉市不动产登记信息查询结果，王彩霞在昌吉市并无其他用于居住的房屋。（三）王彩霞已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。王彩霞于佳运房产公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋总价款548537元，佳运房产公司向王彩霞出具涉案房产房款548537元收据及房款548537元发票、交纳契税、维修基金及其他费用27996.70元收据，载明王彩霞已交房款548537元。华春小贷公司认为王彩霞仅提供收据不能证明其购房行为真实，王彩霞提交其男友张军于2013年5月3日、5月28日、5月31日及2014年11月3日转款四笔合计380000元的银行交易记录，故应当认定王彩霞已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，王彩霞的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有阻却强制执行的民事权益。 综上，王彩霞的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二十九条的规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初1839号民事判决； 二、不得执行位于昌吉市。 一审案件受理费9,285.37元（王彩霞已预交），由华春小贷公司负担；二审案件受理费9,285.37元（王彩霞已预交），由华春小贷公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  柳 燕 审判员  姚 雷 二〇二〇年一月十七日 书记员  马 平