吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1931号上诉人（原审被告）：祝金祥，男，1971年2月11日出生，汉族，延边盛世汽车贸易有限公司经理，住址吉林省延吉市。委托诉讼代理人：朴敏虎，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成浩，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑安伟，男，1985年3月5日出生，汉族，无职业，住址吉林省延吉市。委托诉讼代理人：朴敏虎，吉林敖联律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成浩，吉林敖联律师事务所律师。上诉人（原审原告）：延边松香大宗购物中心有限公司国贸汽车城，住所吉林省延吉市长白山东路55号。负责人：郭靖，该公司经理。委托诉讼代理人：王军有，北京市京师（延吉）律师事务所律师。上诉人祝金祥、郑安伟因与被上诉人延边松香大宗购物中心有限公司国贸汽车城（国贸汽车城）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑安伟及祝金祥、郑安伟的委托诉讼代理人朴敏虎、李成浩，被上诉人国贸汽车城的法定代表人郭靖及其委托诉讼代理人王军有到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。祝金祥、郑安伟上诉请求：一、请求人民法院法院依法撤销（2019）吉2401民初3510号民事判决第三项，改判为二上诉人不承担违约金5万元。二、上诉费由被上诉人承担，一审起诉费双方按比例承担。事实与理由：1、原审认定的事实清楚，但适用法律错误。2014、2015年被上诉人受到过延吉市公安消防大队的行政处罚和整改通知后并未对涉案房屋进行消防隐患整改，2017年双方签订房屋租赁合同时，被上诉人在明知涉案房屋存在消防隐患的情况下，依然将涉案房屋出租给上诉人,故被上诉人违约在先。根据《合同法》第六十七条，“当事人互负债务，有先后履行顺序,先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，上诉人多次要求被上诉人对涉案房屋的消防隐患进行整改后,其仍然置之不理,遂上诉人行使抗辩权，未支付租赁费用。故上诉人无需向被上诉人支付违约金。2、即使上诉人需要承担违约金，但违约金数额过高，请求法院酌定减少。违约金的调整以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。就本案而言，被上诉人在出租给上诉人涉案房屋时，明知涉案房屋在消防安全有隐患,可能发生火灾或者停止营业等原因给上诉人造成损失的情况下,隐瞒事实仍出租给上诉人，上诉人发现问题后多次要求被上诉人进行整改，但一直推脱未实际做出相应措施，因此，履行合同时被上诉人具有过错，其行为也不符合诚实信用原则。故直接按照双方所约定的标准来确定违约金，有失公允。且，上诉人拖欠的房屋租赁费为120834元，但一审法院判决的违约金为5万元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》之规定违约金过高，应予以调整。综上，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。国贸汽车城辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。国贸汽车城向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即腾退租赁场地（位于延边国贸汽贸城一楼，2000平方米），并支付房租125000元（暂时计算至2019年5月31日，要求支付从2018年12月1日至被告腾退场地之日，每个月20833元）;3.被告支付原告解约违约金50000元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：国贸汽车城（甲方）与祝金祥、郑安伟（乙方）于2017年5月10日签订房屋租赁合同，约定：1.租赁场地位置：位于延边国贸汽车城1楼，2000平方米；2.租赁期限从2017年6月1日起至2022年5月31日止；3.年租金为25万元，付款方式为季付，每季度开始之前30日内支付下季度租金；4.乙方未按时交纳租金的，每逾期一日按未支付租金的5‰计算违约金。逾期15日以上的，甲方有权利解除合同收回场地并按照年租金20%的标准向乙方主张解除合同的损失赔偿。乙方未按期支付租金，逾期超过30日仍未缴的，甲方可以单方解除合同，不承担违约责任；5.租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后3日内将租赁物及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担，损失无法计算的乙方按照年租金的20%标准承担；6.租赁房屋返还前，乙方应自行搬走其在该租赁物内增加的所有设施、物品及增添的附着物（附合于租赁房屋的乙方装饰装修归甲方单独所有，乙方不得拆除）。如果乙方的搬迁给该租赁房屋或甲方的任何其他财产造成损坏，乙方应立即予以修复或向甲方作出赔偿；7.租赁房屋返还时遗留在该租赁物内属乙方所有的物品或附着物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，由此产生的费用由乙方承担。2017年6月1日，国贸汽车城将涉案房屋交付给郑安伟、祝金祥使用。祝金祥、郑安伟分别于2017年6月1日、2017年9月6日、2017年12月15日、2018年3月14日、2018年3月15日、2018年9月1日、2018年10月10日、2018年10月11日、2018年11月21日、2018年11月22日、2018年12月4日向国贸汽车城支付了房屋租金62500元、62500元、62500元、56250元、6250元、3000元、17750元、14750元、20000元、11250元、31250元，共计支付了房屋租金375000元，剩余租金至今未付。2019年5月25日，国贸汽车城向祝金祥发出通知：“现因乙方拖欠甲方租金无法继续履行租赁合同，限于2019年5月31日之前将租赁场地内所有物品全部搬出，如不按期清理，所有维修厂内配件及设备甲方自行处理，所产生的费用及损失全部有乙方承担，所有欠款甲方通过法律途径解决”。另查，延吉市消防救援大队于2019年8月1日对国贸汽车城作出延市（消）行罚决字（2019）0069号行政处罚决定书，认定，2019年8月1日，延吉市消防救援大队防火监督员对国贸汽车城进行检查时，发现该单位消防设施未保持完好有效（自动喷水灭火系统无压力），违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定，大队依法下发了《责令限期改正通知书》，给予国贸汽车城付款人民币5000元整的处罚。国贸汽车城于2019年8月7日，向延边朝鲜自治州延吉市消防大队缴纳了罚款5000元。2019年6月份，祝金祥搬出物品后将涉案房屋返还给国贸汽车城。但仍有部分物品至今留在涉案房屋内的150平方米自建仓库内，涉案房屋剩余部分国贸汽车城于2019年7月份出租给案外人。再查，2018年10月份，郑安伟、祝金祥将涉案房屋中的100平方米转租给案外人马自达经销商，租赁期限自2018年11月1日至2019年10月31日，年租金5万元，月租金4166元。签订合同时马自达经销商将2018年11月1日至2019年4月30日的租金30000元支付给了郑安伟、祝金祥。自2019年5月1日起的剩余租金20000元支付给了国贸汽车城。一审法院认为，国贸汽车城与祝金祥、郑安伟签订的房屋租赁合同是双方之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于国贸汽车城要求解除其与祝金祥、郑安伟签订的房屋租赁合同并腾退房屋的诉讼请求，祝金祥和郑安伟未在约定期限内支付房屋租金，国贸汽车城要求解除与祝金祥、郑安伟签订的房屋租赁合同，并要求腾出涉案房屋的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，故本院予以支持。关于国贸汽车城要求祝金祥、郑安伟支付拖欠的房屋租金及支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，祝金祥、郑安伟应向国贸汽车城支付其所拖欠的房屋租金及违约金50000元。因国贸汽车成已收取郑安伟、祝金祥转租给马自达经销商的100平方米自2019年5月1日起的租金，故郑安伟、祝金祥拖欠的自2018年12月份至2019年5月31日止的租金中，应扣除从案外人马自达处收取的5月份租金4166元。因郑安伟、祝金祥自2019年6月份至今，一直占用涉案房屋中150平方米的自建仓库，应支付该部分使用租金，本院酌情确定该部分租金为1562.5元/月（250000元÷2000平方米×150平方米÷12个月）。郑安伟、祝金祥应支付给国贸汽车成自2018年12月至2019年5月31日拖欠的租金120834元及自2019年6月1日至实际腾出涉案房屋内自建仓库之日，每月按1562.5元的标准支付使用租金。关于郑安伟、祝金祥以涉案房屋消防存在安全隐患、国贸汽车城违约在先为由，拒绝支付租赁费的抗辩意见，因消防设施是否保持完好有效不能成为其拒绝支付租赁费的理由，故其抗辩不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告延边松香大宗购物中心有限公司国贸汽车城与被告祝金祥、郑安伟于2017年5月10日签订的房屋租赁合同；二、被告祝金祥、郑安伟于本判决发生法律效力之日起5日内腾出延吉市开发区道口延吉市长白山东路55号延边国贸汽车城一楼房屋；三、被告祝金祥、郑安伟与本判决发生法律效力后立即向原告延边松香大宗购物中心有限公司国贸汽车城支付其所拖欠的房屋租赁费120834元（暂计自2018年12月1日起至2019年5月31日，2019年6月1日至腾出涉案房屋之日，每月按1562.5元标准计算）及违约金5万元。如被告祝金祥、郑安伟未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元（原告已预交），由被告祝金祥、郑安伟负担。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，祝金祥、郑安伟提出多次要求国贸汽车城对涉案房屋的消防隐患进行整改,但国贸汽车城仍然置之不理,遂祝金祥、郑安伟行使抗辩权，未支付租赁费用，也无需向国贸汽车城支付违约金的上诉请求，祝金祥、郑安伟未提供证据予以佐证因消防设施存在隐患，导致承租人影响租赁物的使用、收益，且庭审中明确自认“我们的营业没有收到影响”，故其不应当支付租赁费及违约金的上诉理由，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中国贸汽车城未提供证据证明因祝金祥、郑安伟未按时支付租赁费给其造成的实际损失，因此根据公平原则，对于违约金应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算为宜。祝金祥、郑安伟提出的违约金数额过高，请求法院酌定减少的上诉请求，本院予以支持。综上，祝金祥、郑安伟的部分上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3510号民事判决第一项、第二项；二、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3510号民事判决第三项；三、上诉人祝金祥、郑安伟于本判决发生法律效力后立即向被上诉人延边松香大宗购物中心有限公司国贸汽车城支付其所拖欠的房屋租赁费120834元（暂计自2018年12月1日起至2019年5月31日，2019年6月1日至腾出涉案房屋之日，每月按1562.5元标准计算）及违约金（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算）；四、驳回延边松香大宗购物中心有限公司国贸汽车城其他诉讼请求。如祝金祥、郑安伟未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。一审3800元，二审案件受理费1050元，共计4850元，由祝金祥、郑安伟负担。本判决为终审判决。审判长  金春秋审判员  葛福祥审判员  林 一二〇二〇年一月十三日书记员  吴 迪