江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5794号 原告：南京汇浦电器实业有限公司，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道浦口大道1号新城总部大厦1310室。 法定代表人：喻长明。 委托诉讼代理人：赵正才，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴修仁，男，1946年4月26日生，系公司员工，住江苏省南京市浦口区。 被告：润东汽车集团有限公司，住所地江苏省徐州市城南国际会展中心三楼。 法定代表人：杨鹏。 被告：南京宝景汽车销售服务有限公司，住所地江苏省南京市浦口区浦珠南路8号。 法定代表人：杨鹏。 两被告共同委托诉讼代理人：王波，江苏度世律师事务所律师。 原告南京汇浦电器实业有限公司（以下简称汇浦电器公司）诉被告润东汽车集团有限公司（以下简称润东公司）、南京宝景汽车销售服务有限公司（以下简称宝景公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇浦电器公司委托诉讼代理人赵正才、吴修仁，被告润东公司、宝景公司共同委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇浦电器公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告汇浦电器公司与被告润东公司在2012年3月29日签订的租赁合同及补充协议于2019年6月15日已解除,并判令润东公司、宝景公司返还租赁土地房产；2、判令被告润东公司、宝景公司赔偿原告汇浦电器公司的原有建筑物拆除费用1000万元；3、判令被告润东公司、宝景公司赔偿违约金2000万元；4、判令被告润东公司、宝景公司共同支付逾期未付租金407907元，以及逾期支付租金的滞纳金9818277元（暂计至起诉之日，实际应计算至被告付清之日），并按每日4079元向原告支付滞纳金；5、判令被告润东公司、宝景公司按日租金14165元的标准支付场地占用费（自2019年6月26日起，直到被告向原告移交场地和房屋）；6、判令被告润东公司、宝景公司承担诉讼费、保全费、诉讼保全保险费。事实和理由：2012年3月29日，原告与被告润东公司签订了租赁合同，约定将原告位于浦口区亩土地租赁给被告开设汽车4S店。合同约定了租赁期限、租金及支付方式，同时，原告已经将土地上的建筑物自费拆除交付给被告使用。但被告未能按照约定支付2019年年度的全部租金，经原告多次口头和发函催要，被告仍未支付租金。合同同时约定了违约责任，由于被告违约行为构成根本违约，故原告诉至法院。 被告润东公司辩称，1、原告向润东公司发出相关通知后，润东公司履行了部分的付款义务，合同继续履行；原告在起诉时是认可原告与润东公司之间的合同，并没有解除，直至诉讼时，才要求解除相关的合同。原有建筑拆除费用1000万元虽然有合同约定，但是实际拆除的建筑物以及建筑物的价值远低于1000万元，故对于其主张缺乏基础的事实依据，对1000万元的数额不予认可，请求法院按照其实际价值予以调整。对于违约金2000万元，润东公司认为该约定远远超出了原告的实际损失，合同约定的租金支付方式是预付。在接到原告的通知后，被告已经支付了部分的款项，被告不欠付原告租金，故请求法院对该违约金的数额予以调整。对于第四项的逾期租金及滞纳金，在2019年7月被告支付了70万元，在2019年10月14日支付了140万元，连同此前支付的租金，已经全部支付了2018年11月6日起至2019年11月5号全部的租金，所以该项诉请已经不存在。对于滞纳金的计算标准以及方式不认可。未付的租金是预付租金，对于原告不会产生任何的经济损失。对于第五项诉求，日租金的标准应该按照合同租金的标准。对于第六项诉求，要求保全担保费没有依据。另外，如果合同解除，原告应该对被告以原告名义施工建筑相关的建筑工程支付款项，对于其增值的部分，原告获得了建筑物的所有权，也应该向被告予以支付，根据双方补充协议的约定，产生的有产权证建筑的实际发生金额是1850万元。同时对于其他的添附在建筑物上的其他设施，原告也应该给予被告相应的补偿。 被告宝景公司辩称，宝景公司非租赁合同的当事人，原告对于宝景公司的诉求没有任何的合同依据以及宝景公司非本案适格主体。请求法院驳回对宝景公司的起诉。 经审理查明，2012年3月29日，汇浦电器公司（甲方）与润东公司（乙方）签订了租赁合同，约定甲方将南京市浦口区土地租赁给乙方，用于建造汽车4S店,出租的土地面积为19亩，土地证号：江国用（99）字第038号。第二条第三款约定，乙方以甲方的名义报批报建宝马汽车4S店所需房屋，建成后，租赁期内房屋所有权归乙方所有，房屋产权登记在甲方名下。第三条约定，土地租赁期限为17年，起租日为乙方接受甲方交付的土地后第150天起计算。第四条约定，土地年租金为435万元，年租金前5年不变，第6-8年，租金按前一期（三年为一期）租金的105%执行，之后每三年以此类推。第五条付款方式，以后每年租金均以第三条约定的“起租日”为租金支付的基准时间，乙方一次性支付下一年租金。第六条第二款约定，甲方应于收到保证金后立即展开地块整理及原有厂房拆除、解除租约，并保证收到保证金90天内向乙方交付土地。第十条约定了乙方责任，第一款约定，乙方如不能按照本合同约定如期交付租金，每逾期一天，乙方应按照已拖欠租金的1%支付甲方滞纳金。如逾期累计超过90天，甲方有权解除本合同，乙方须赔偿甲方原建筑物拆除损失1000万元，并承担合同违约金2000万元。 2012年6月6日，汇浦电器公司（甲方）与南京悦宝汽车销售服务有限公司（乙方）签订了关于宝马汽车4S店项目地块交接事宜，甲方在收到润东汽车集团第一笔定金（2012年4月16日）前后，全面进行了宝马汽车4S店项目地块整理，目前甲方已完成上述地块整理工作，由南京悦宝汽车销售服务有限公司（润东集团南京项目全资子公司）对项目地块进行验收，现就地块交接作出如下说明：一、甲方已清退了上述地块内原有全部承租户，处理完毕有关清退承租户的赔偿事宜；已拆除完毕原有钢结构厂房（110米乘以38米）及附助厂房（110米乘以10.6米）；清理完毕地块内全部苗木；清理完毕厂房拆除后建筑垃圾，拆除后厂房内正负零以上基本整平，其他场地保持现状。经双方代表现场勘验，确认上述情况属实。五、甲方双方同意按场地现状接收，项目抵扣（东西72亩乘以南北175.9米），经现场勘验，确认符合交接要求。六、本地块交接事宜，经甲、乙双方代表于2012年6月6日签字生效，乙方此后即可现场实施项目建设。 2014年12月12日，汇浦电器公司（甲方）与润东公司（乙方）签订了租赁合同补充协议，约定，1、双方于2012年3月29日签订的租赁合同（以下简称“原合同”），现乙方控股子公司宝景公司已开业运营。2、乙方已建成的南京宝景宝马4S店，经实测沿浦珠路面宽81.5米（超用临街面宽9.5米），超出“原合同”约定面积为1671平方米（9.5米乘以175.9米），该部分暂由乙方使用作为通道和停车（该部门以下简称“临时用地”）。3、双方协商一致，终止“原合同”第十七条对浦珠南路8号剩余部分（约18.58亩）租赁事项的约定条款，甲方不再追究乙方责任。现就“原合同”补充：1、乙方承诺宝景公司经乙方书面授权后，与甲方签订的合同合法有效，不视为对双方签订的“原合同”的变更，甲乙双方仍须按照“原合同”约定享受权利、履行义务。同时经协商一致，甲方同意将租金发票抬头由“原合同”变更为宝景公司。2、根据“原合同”，年租金折合343.47元/平方米，乙方暂时使用的“临时用地”租金为57.4万元，起租日为2012年11月6日，其付款方式及起算时间与“原合同”一致。4、双方确认，乙方应于2012年11月起租日支付甲方租金每年492.4万元（含超“原合同”多占临时用地面积每年租金57.4万元），截止2013年11月，乙方已累计支付735万元。经协商，乙方承诺对逾期半年未付的249.8万元租金（于2014年5月已支付逾期租金249万元），本次按年息18%计算利息22.4万元。乙方承诺将于协议签订后5日内支付尚欠租金0.8万元和利息22.4万元。5、乙方承诺在10日内将南京宝景店的建筑发票开具给甲方（南京宝景店主体工程发票金额为1850万元），所涉税由甲方承诺开票金额的3.44%，开票其余税赋由乙方承担。 2019年1月3日，汇浦电器公司向润东公司发出了律师函称，润东公司未在2018年11月6日前支付2019年度租金5170200元，润东公司已经累计逾期超过90天，构成根本违约。要求润东公司及时纠正违约行为。 2019年6月4日，汇浦电器公司向润东公司再次发出了律师函称，润东公司未在2018年11月6日前支付2019年度租金5170200元，润东公司已经累计逾期超过90天，构成根本违约。要求润东公司及时纠正违约行为，直至解除合同、收回租赁场地等。 2019年6月13日，汇浦电器公司向润东公司邮寄了关于解除租赁合同的通知，称润东公司应在2018年11月6日前支付下一年度租金5170200元，虽汇浦电器公司催要和发函，直到2019年2月26日，仅支付150万元，尚欠3670200元至今未付。正式通知润东公司：解除双方于2012年3月29日签订的租赁合同，租金关系终止。在收到本通知后10个自然日内将租赁房屋内的可移动物品全部搬出、交还场地及房屋。润东公司于2019年6月15日予以签收。 2019年2月26日，宝景公司向汇浦电器公司支付了1500000元。2019年6月17日，宝景公司向汇浦电器公司支付了1670200元。2019年7月12日，宝景公司向汇浦电器公司支付了600000元。2019年10月14日，宝景公司向汇浦电器公司支付了1400000元。 另查明，润东公司在多起案件中被列为被执行人，其中在部分案件中被纳入失信被执行人。 润东公司、宝景公司在庭审中陈述，称目前仍在正常经营，未返还案涉租赁场地、房屋。 双方确认，润东公司建设的房屋工程费用为1850万元。 以上事实由原告提供的租赁合同、租赁合同补充协议、交通银行回单、解除租赁合同通知、律师函及快递凭证、润东公司失信信息，被告提供的银行回单及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，汇浦电器公司与润东公司签订的租赁合同及租赁合同补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，润东公司应在2018年11月6日前支付下一年度（截至2019年11月5日）的全年租金5170200元。润东公司认为支付的是预付款，并非租金，而合同中约定为一次性支付下一年租金，因此润东公司该抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。宝景公司依据汇浦电器公司与润东公司的租赁关系，实际使用了租赁场地，各方均无异议，本院予以认定。在宝景公司不履行合同义务的情况下，法律后果应由润东公司承担。 案涉租赁合同及补充协议是否符合法定解除条件。本院认为，根据合同法的规定，守约方具备以下情形享有法定解除权，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，润东公司应在2018年11月6日一次性支付5170200元，汇浦电器公司在2019年1月3日已经向润东公司发出了催款函，但其未能及时付清该年度租金。同时，根据租赁合同第十条约定，在润东公司逾期支付超过90天，汇浦电器公司有权解除本合同。截至2019年2月5日，润东公司仍未向汇浦电器公司支付任何款项。汇浦电器公司于2019年6月4日再次向其发出了催款函，要求其在两天内支付租金，但润东公司并未在催款函要求的时间内支付全部租金。汇浦电器公司于2019年6月13日向润东公司发出了解除合同通知，润东公司于2019年6月15日签收。而截至该时间，润东公司仅支付了150万元，仍欠租金3670200元。因此，汇浦电器公司作为守约方，已经履行了催告程序，并给予润东公司一定的合理期限，而润东公司仍未履行主要义务，汇浦电器公司随后向其发出了解除合同通知，该通知已经送达到润东公司，故汇浦电器公司与润东公司之间的租赁合同及补充协议于2019年6月15日解除，同时，宝景公司应在合同解除后腾退案涉土地及房屋。 根据合同约定，润东公司逾期累计超过90天，汇浦电器公司有权解除合同，润东公司需赔偿汇浦电器公司原建筑物拆除损失1000万元，并支付违约金2000万元。汇浦电器公司主张2019年1月1日至6月15日的租金407907元，而润东公司已经通过宝景公司支付了5170200元，因此，润东公司不再拖欠上述租金。故对该项诉请，本院不予支持。关于汇浦电器公司主张的滞纳金。根据合同约定，该滞纳金应是未超过90天的情况下，汇浦电器公司有权主张，现润东公司逾期支付超过了90天，达到了法定解除的条件，原告仍主张滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。根据地块交接协议，可证汇浦电器公司在地块交付前已经清退了承租商户、拆除了原有钢结构厂房、苗木、建筑垃圾及整理土地，其已经付出了一定成本。根据合同约定，在租赁合同达到解除的条件下，润东公司应支付拆除费用损失，并支付违约金。而该违约金标准高于其拆除费用损失，因此，该违约金足以弥补汇浦电器公司的该项损失，故对汇浦电器公司单独主张拆除费用损失，本院不予支持。润东公司认为，该违约金2000万元过高，应以汇浦电器公司实际损失为基础，应当予以降低。本院认为，双方在合同中明确约定了，在合同解除时，润东公司应向汇浦电器公司支付拆除费用损失1000万元，同时，润东公司在履行租金支付的过程中，未能及时付清租金，给原告造成一定损失。本院认为，本院认为，合同中虽约定了违约金，但该违约金过分高于造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定润东公司应支付违约金1400万元。 案涉租赁合同于2019年6月15日已经解除，汇浦电器公司给予10天搬迁时间，不主张占有使用费，系自行处分权利，不违反法律规定。汇浦电器公司要求在2019年6月26日后，依据租赁合同约定的标准即日租金14165元支付占有使用费，截至庭审，润东公司仍未搬离案涉土地及房屋，故应按照日租金14165元标准，支付自2019年6月26日至实际腾退之日期间的占有使用费，对该项诉请，本院予以支持。 本案中，汇浦电器公司同意润东公司对原有房屋进行了新建，双方对房屋的造价费用予以确认，即1850万元。该房屋登记在汇浦电器公司名下，在合同解除后，汇浦电器公司应向润东公司支付房屋建造费用1850万元。润东公司认为，汇浦电器公司取得了扩建建筑物的所有权，应向润东公司支付增值部分款项，对添附设施给予补偿。本院认为，其主张的增值部分款项，缺乏事实依据，本院不予支持；而添附物已和建筑物形成整体，无需另行补偿润东公司。 综上，截至2019年6月15日，润东公司应支付租金3143434元，其已经支付了5170200元，超付租金的部分2026766元，用于抵扣自2019年6月26日起的占有使用费，其中截至2019年12月26日，润东公司应支付占有使用费2585100元，故润东公司仍欠付558334元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、原告南京汇浦电器实业有限公司与被告润东汽车集团有限公司于2012年3月29日签订的租赁合同及2014年12月12日签订的租赁合同补充协议于2019年6月15日解除； 二、被告润东汽车集团有限公司、南京宝景汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京汇浦电器实业有限公司返还土地（位于浦口区，东西长81.5米、南北长175.9米）及该土地上的房屋； 三、被告润东汽车集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京汇浦电器实业有限公司支付违约金1400万元； 四、被告润东汽车集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京汇浦电器实业有限公司支付占有使用费558334元（截至2019年12月26日，自2019年12月27日起，按日租金14165元标准支付至实际腾退清空场地、房屋之日止）； 五、被告润东汽车集团有限公司所支付本判决第三项及第四项（截至占有使用费确定之日）款项应在原告南京汇浦电器实业有限公司向其支付的1850万元建造费用中予以抵扣；在双方抵扣后，如润东汽车集团有限公司应付金额低于1850万元，则由原告南京汇浦电器实业有限公司在十日向被告润东汽车集团有限公司支付抵扣后的金额，如润东汽车集团有限公司应付金额超过1850万元，则其仍向原告南京汇浦电器实业有限公司支付抵扣后的金额。 六、驳回原告南京汇浦电器实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25195元，保全费5000元，财产保全保险费35000元，由被告润东汽车集团有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费25195元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审 判 长  张维超 人民陪审员  喻长友 人民陪审员  云守福 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  蒋 衍