广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11223号原告：广州市迎宾壹号物业管理有限公司（以下简称“迎宾壹号物业公司”），住所地广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路大石段41号村前围1、2房，统一社会信用代码：914401135583938784。法定代表人：甄靖，职务：总经理。委托诉讼代理人：李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美婷，广东人民时代律师事务所实习律师。被告：广州名门汽车服务有限公司（以下简称“名门汽车公司”），住所地广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号首层（部位：A105铺），统一社会信用代码：91440101MA59EJQ759。法定代表人：甘玉学。原告迎宾壹号物业公司诉被告名门汽车公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迎宾壹号物业公司的法定代表人甄靖、委托诉讼代理人李瑞平、刘美婷及被告名门汽车公司的法定代表人甘玉学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迎宾壹号物业公司诉称：2018年5月16日，经原被告双方协商一致共同签署《房屋租赁合同》，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）。其中租赁物位于广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号房屋首层105号铺，总租赁面积为552平方米；用途为汽修美容展厅；租赁期限自2018年5月16日至2022年5月15日止，合共5年。自2019年6月份开始，被告未能按《房屋租赁合同》约定按时交纳租金、物业管理费、水电费等费用，经原告多次发函件催告，被告仍拒不支付。原告认为，被告作为房屋的承租方，应按照《房屋租赁合同》的第十二条“每月租金如下所列：1.第一个交费年（即2018年6月16日至2019年5月15日）月租金为人民币55200元整；2.自第二个交费年起，每年的年度租金在上年的基础上递增5%”、第十三条“每月物业管理费，如下所列：1.第一个交费年（即2018年6月16日至2019年5月15日）月度物业管理费为2760元整；2.自第二个交费年起，每年的年度租金在上年的基础上递增5%”、第十四条第8款约定“乙方在签订合同日起计3个工作日内，向甲方缴纳第一个自然月的租金及管理费；租赁期内的每月30日前，乙方需向甲方每天缴纳1%滞纳金”、第十四条第9款约定“乙方在收到上一个月的水电费缴费通知单3个工作日内，向甲方缴纳水电费，逾期乙方每天需向甲方缴纳1%滞纳金”按时足额交纳租金、物业管理费、水电费等相关费用。但被告经过多次催促，至今仍未交清相关费用。被告的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，被告除了应立即交清所欠费用外，还应按照《房屋租赁合同》第十四条第8款、第9款规定标准计付逾期交费期间的滞纳金；原告有权根据《房屋租赁合同》的第十四条第11款单方解除合同，收回该房屋。另外，根据合同第二十七条约定被告还应承担原告因被告的违约行为实现债权所支付的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、调查费等费用。鉴于上述情况，原告为了维护自己的合法利益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起本诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求如下：1、解除原被告于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》，被告立即清空并交还该商铺（合同期间2018年5月16日至2022年5月15日租金总额为3643200元）。2、被告立即向原告支付所拖欠2019年6月份、7月份和8月份产生的租金合计169740元、物业管理费合计8487元、水电费9419.2元（合计187646.2元）。3、被告按合同第十二条、第十三条规定的标准向原告支付自2019年9月起至实际交还商铺之日期间的租金、物业管理费、水电费（以实际抄表明细为准）。4、被告立即向原告支付自2019年6月1日起至付清款项之日止的逾期付款滞纳金（暂计至2019年8月20日为95502.52元）。5、被告支付律师费用10000元。6、被告缴纳的押金110400元由原告没收。7、本案全部诉讼费用由被告承担。被告名门汽车公司辩称：我方同意解除《房屋租赁合同》，也愿意将涉案商铺交还给原告，原告的其他诉讼请求我方不予认可。由于我方2019年6月份没有交租，原告在2019年7月1日已经停水停电，我方无法继续经营，我方在2019年7月份已经没有在经营，我方愿意支付2019年6月份的租金，其他租金均不同意支付。原告在2019年8月份也已将涉案商铺锁上了，我方也无法将商铺的物品搬走。另外我方交付确实交付了110400元的押金，我方认为该押金应该予以抵扣未付租金。经审理查明：原告迎宾壹号物业公司拥有对涉案的广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号房屋首层105号铺合法转租权。2018年5月16日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》约定租赁物位于广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号房屋首层105号铺，总租赁面积为552平方米；用途为汽修美容展厅；租赁期限自2018年5月16日至2022年5月15日止，合共5年。该合同第十二条约定“每月租金如下所列：1.第一个交费年（即2018年6月16日至2019年5月15日）月租金为人民币55200元整；2.自第二个交费年起，每年的年度租金在上年的基础上递增5%。”，合同第十三条约定“每月物业管理费，如下所列：1.第一个交费年（即2018年6月16日至2019年5月15日）月度物业管理费为2760元整；2.自第二个交费年起，每年的年度租金在上年的基础上递增5%。”，第十四条第2款约定“乙方向甲方交纳110400元人民币为此房屋的履约保证金，于合同期签定日起计3天缴交给甲方。”、第6款约定“以上所述保证金于合同期满，乙方结清所有因经营所产生的一切费用，双方无任何异议的情况下，于房屋正常移交确认起计5个工作日内，乙方交回房屋保证金收据，甲方以支票或现金转账无息退回给乙方”、第8款约定“乙方在签订合同日起计3个工作日内，向甲方缴纳第一个自然月的租金及管理费；租赁期内的每月30日前，乙方需向甲方每天缴纳1%滞纳金；”、第9款约定“乙方在收到上一个月的水电费缴费通知单3个工作日内，向甲方缴纳水电费，逾期乙方每天需向甲方缴纳1%滞纳金；”、第10款约定“乙方逾期支付租金、物业管理费或水电费超过15天，甲方有权在事先知照乙方的前提下，停止乙方的水电使用，双方并清晰知道由此而产生的一切损失，由乙方自行承担。”、第11款约定“乙方逾期支付租金、物业管理费或水电费，持续30天或累计60天，甲方有权：11.1收回该房屋，履约保证金不予退还，并可转租给合同外第三方；11.2乙方房屋内物品需在3天内搬离该房屋，逾期不搬离，甲方可在不知照乙方的前提下，自行将乙方的物品处理，乙方所造成的一切损失，不得追索甲方；11.3无限期向乙方法人或签约人追索所欠租金及经营费用的本金及产生的利息。”，该合同第二十七条约定“实现债权费用由违约方承担：诉讼费、律师费、保全费、调查费等由乙方承担。”。上述《房屋租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。被告承租涉案物业后，曾向原告缴纳租金至2019年5月，此后因被告经营困难未再向原告缴纳租金、物业管理费、水电费等，原告经催收未果，遂于2019年9月2日将被告诉至本院，要求被告立即清空并交还承租商铺，并支付欠缴的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等。被告到庭应诉，在本案审理过程中，原、被告双方均要求本院组织双方进行了调解，经本院主持调解，原、被告双方就解除合同及交还商铺先行调解，并达成了如下调解协议：一、原告广州市迎宾壹号物业管理有限公司与被告广州名门汽车服务有限公司确认双方于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日予以解除。二、被告广州名门汽车服务有限公司应当于2019年12月20日前清空其承租的位于广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号房屋首层105号铺，并将位于广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号房屋首层105号铺交回给原告广州市迎宾壹号物业管理有限公司管业；被告广州名门汽车服务有限公司逾期不搬离视为被告对其遗留在位于广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号房屋首层105号铺的全部物品自行放弃，被告以后不得就此逾期未办理的物品向原告主张任何权利。三、原告在（2019）粤0113民初11223号案中的其他诉讼请求由法院依法另行判决。另查明：原、被告在本案庭审中均确认被告缴纳的履约保证金为110400元，原告主张被告违约没收履约保证金，被告则主张履约保证金应当折抵欠缴租金等费用。被告在本案庭审中并认为原告主张的滞纳金标准过高，也不同意向原告支付律师费等。原告为证明其主张，在本案中提供了《房屋租赁合同》、缴费通知单、水电抄表记录、限期缴纳所欠费用的函、律师函、民事委托合同、律师费发票、现场照片等证据。被告在本案中未提交证据。以上事实有原告迎宾壹号物业公司提供的证据及庭审笔录等予以证实。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。由于在本案审理过程中，原告迎宾壹号物业公司与被告名门汽车公司就解除涉案租赁合同及交还商铺先行调解，并达成了调解协议，原、被告双方先行达成的调解协议不违反有关法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十七条的规定，本院应当对原、被告之间先行达成的调解协议予以确认。被告名门汽车公司的违约事实有原告迎宾壹号物业公司提供的《房屋租赁合同》及缴费通知单、水电抄表记录、限期缴纳所欠费用的函、律师函等证据可予以证实，被告名门汽车公司应当承担相应的违约责任，故被告应当向原告支付拖欠的租金、物业管理8487元、水电费9419.20元、律师费10000元，原告并有权按合同的约定没收被告缴纳的履约保证金110400元。被告从2019年6月起拖欠租金，至双方达成调解协议约定的2019年12月20日前清空承租的涉案商铺，故租金应当计算至2019年12月20日，即拖欠的租金应当为：56580元×6个月+56580元/30天×20天=377200元。被告逾期缴纳租金、物业管理费、水电费，本应当约定支付逾期缴纳违约金即滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，且在被告出现违约情形后，原告机械的适用合同条款的约定，原告处理双方纠纷的方式比较简单粗暴，故本院综合全案实际，从公平合理等原则予以考量，酌情确定被告逾期支付租金、物业管理费、水电费等滞纳金按年利率24%的标准从本案起诉之日起计算至实际支付完毕之日止，累计滞纳金以所欠本金395106.20元（租金377200元+物业管理8487元+水电费9419.20元）为限，对原告主张的超出部分，本院则均不予以支持。被告名门汽车公司在本案中答辩缺乏事实及法律依据，被告也未提供任何证据予以证明，原告对此也不予以认可，故本院对被告的答辩意见不予采纳。综上所述，驳回原告迎宾壹号物业公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告广州市迎宾壹号物业管理有限公司与被告广州名门汽车服务有限公司确认双方于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日予以解除；二、被告广州名门汽车服务有限公司应当于2019年12月20日前清空其承租的位于广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号房屋首层105号铺，并将位于广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路北侧迎宾1-2号房屋首层105号铺交回给原告广州市迎宾壹号物业管理有限公司管业；三、被告广州名门汽车服务有限公司应当在本判决发生法律效力之日七日支付2019年6月1日至2019年12月20日期间的租金377200元、物业管理8487元、水电费9419.20元合共395106.20元及滞纳金（滞纳金以395106.20元为基数，按年利率24%的标准从2019年9月2日计算至实际付清全部395106.20元之日止，累计滞纳金以395106.20元为限）给原告广州市迎宾壹号物业管理有限公司；四、被告广州名门汽车服务有限公司应当在本判决发生法律效力之日七日支付律师费10000元给原告广州市迎宾壹号物业管理有限公司；五、被告广州名门汽车服务有限公司缴纳的110400元履约保证金由原告广州市迎宾壹号物业管理有限公司予以没收；六、驳回原告广州市迎宾壹号物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18013元，由被告广州名门汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  吴汉民人民陪审员  肖丽娟二〇二〇年一月二十三日书 记 员  王雅佩