上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11712号上诉人(原审被告、反诉原告)：方隽隽，女，汉族，1990年5月18日生，住河南省。委托诉讼代理人：朱雷，上海市尚宝律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邓媛，女，汉族，1982年7月31日生，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧超，上海市诤正律师事务所律师。上诉人方隽隽因与被上诉人邓媛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方隽隽的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判邓媛向方隽隽退还租金人民币(以下币种均为人民币)49,851.7元；2.撤销一审判决第二项,方隽隽不同意向邓媛支付违约金；3.撤销一审判决第六项，改判邓媛向方隽隽支付违约金66,468.94元、退还转让费损失50,000元、赔偿停业损失29,230元、装修费损失7,100元。4.邓媛承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院关于邓媛与上海励飞企业管理有限公司(以下简称“励飞公司”)的租赁合同实际免租期认定错误，不能仅凭所谓的告知书来认定免租期，根据邓媛提供的租赁合同，其租金应该是预付的，如果按照2018年10月1日开始计租，邓媛应当提供租金缴付凭证。方隽隽在一审中提供的录音证据及秦某某的证人证言应当可以证明方隽隽和邓媛之间就免租期达成“开发商什么时候收邓媛房租，邓媛就什么时候收方隽隽房租”的口头约定，邓媛在开发商未向其收取租金之时就向方隽隽索要租金，破坏了方隽隽的经营，违背了合同约定。一审对免租期的错误认定，导致对邓媛退还部分物业费、违约金、装修损失及停业损失等认定均错误，请求支持其上诉请求。邓媛答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓媛向一审法院提出诉讼请求：1.判令方隽隽支付2018年12月1日至2019年3月24日期间的房屋租赁费用63,145.54元；2.判令方隽隽支付以63,145.54元为基数，按日千分之一为标准，计算自2018年11月11日起至实际给付之日止的滞纳金；3.判令方隽隽将房屋恢复原状，如不能恢复则赔偿邓媛恢复费用15,000元。方隽隽在一审中提出反诉请求：1.判令邓媛退还租金64,602.34元、保证金33,234.47元；2.判令邓媛支付违约金66,468.94元；3.判令邓媛向方隽隽退还转让费损失50,000元，赔偿停业损失29,230元、装修损失7,100元。一审法院认定事实如下：2018年7月14日，邓媛(出租方、甲方)与方隽隽(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于嘉定区叶城路XXX号XXX号楼(地下室)32、33、34、35室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方，建筑面积273.16平方米；甲方同意本合同签订5天将房屋钥匙交给乙方，由乙方进场设置房屋水电三通等进场条件，到期双方正式办理房屋交接手续；双方约定房屋租赁期限为2年，自双方办理房屋交接确认之日起开始计算，自2018年7月14日起至2020年8月30日止(含免租期)；考虑乙方对该房屋的装修，甲方给予乙方免租期45天，从2018年7月14日至2018年8月30日止；起租日从2018年9月1日起始；免租期内，乙方承担该房屋产生的实际使用发生的水、电、煤气、通讯等所有费用，乙方承担物业费；合同生效同时，乙方应支付首期三个月租金49,851.70元；乙方应按下列金额按时交付租金，本条的租赁年度自免租期满次日起算：第一年年租金为199,406.80元，三个月租金为49,851.70元；第二年年租金为209,377.14元，三个月租金为52,344.28元(以上房屋租金均未包含物业费，该房屋的物业费每月为2,458.44元)；租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次，在应支付当月10日前10天内支付(第一期的租金交付时间除外)；合同生效并甲方交付钥匙的同时，乙方向甲方支付租赁保证金33,234.47元；租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方清场并经甲方验收合格后一周内归还乙方；合同期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气(若有)、通讯、设备、政府部门各项等费用均由乙方自行承担，甲方承担物业费；双方约定，有下列情形之一，一方有权选择经书面通知另一方解除本合同，并要求违约方赔偿其受到的一切损失：1、乙方拖欠租金，逾期单次超过10天仍不交纳的；……甲方依据以上情形提前解除合同时，有权立即无条件收回商铺；乙方拖欠租金，每逾期一日应支付甲方拖欠日租金百分之五的滞纳金；双方均不得无故解除本合同，如甲方单方无故解除，应双倍赔偿乙方的保证金并赔偿乙方对该房屋的装修费用及停业损失费；如乙方无故解除本合同，且甲方不予退还保证金；合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订之前，邓媛即将涉案房屋交付给方隽隽。合同签订后，方隽隽支付邓媛涉案房屋内的物品转让费60,000元、三个月租金49,851.70元、保证金33,234.47元及六个月物业管理费14,750.64元。方隽隽承租涉案房屋后，用于经营武术培训。因方隽隽支付首期三个月租金后，未再支付租金，邓媛于2019年3月22日向其发出《解除合同通知书》及《搬离通知书》，通知方隽隽解除合同，要求其于2019年3月24日前搬离涉案房屋并支付拖欠的租金及按照合同约定支付滞纳金。方隽隽收到上述通知后于同年3月24日搬离涉案房屋，并于当日回函要求邓媛退还剩余押金11,199.63元，保留追讨押金和装修损失及因邓媛阻挠其正常经营而造成经济损失的权益等。一审法院另查明，2017年9月21日，励飞公司与上海舞知梦文化传播有限公司(以下简称“舞知梦公司”)签订《商铺租赁合同》，约定励飞公司将包括涉案房屋在内的877.43平方米的房屋租赁给舞知梦公司。邓媛原为舞知梦公司的股东之一，2018年7月27日，邓媛及舞知梦公司的另一股东范冰冰将公司股权全部转让给方隽隽。同年8月10日，上海市嘉定区市场监督管理局准许舞知梦公司变更为上海武知梦文化传播有限公司，方隽隽为公司执行董事，秦某某为公司监事。邓媛将舞知梦公司转让给方隽隽后，与励飞公司另行签订《商铺租赁合同》，由邓媛承租包括涉案房屋在内的877.43平方米的房屋。一审审理中，邓媛表示合同中“合同期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气(若有)、通讯、设备、政府部门各项等费用均由乙方自行承担，甲方承担物业费”中，“甲方承担物业费”系笔误，应为乙方承担物业费，其已与方隽隽进行过沟通，故在合同中自行予以了更改。方隽隽对此不予认可，认为除免租期外，合同期限内的物业费应由邓媛承担。另，方隽隽为证明双方通过口头协议，延展了合同免租期，提交了录音光盘并申请证人秦某某出庭作证。录音光盘中，邓媛表示“对啊，开发商不是下发了吗？10月1日开始，免除9月份的房租可以，再朝后没有。”秦某某出庭作证的主要内容是“他去向开发商申请更长的免租期，邓媛同意开发商什么时候收取她房租，她就什么时候收取方隽隽房租”。经质证，邓媛认为录音光盘与方隽隽提交的文字不一致；证人秦某某的陈述不真实，且证人系方隽隽的合伙人，与本案有利害关系，其证言无效。一审庭审中，邓媛撤回了要求判令方隽隽将房屋恢复原状，如不能恢复则赔偿恢复费用15,000元的诉讼请求。一审法院认为，邓媛和方隽隽签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现就双方争议的事项，认定如下：一、关于免租期。合同明确约定免租期为45天，从2018年7月14日至2018年8月30日止。现方隽隽主张双方经协商延长了免租期，根据其提供的录音证据，法院认定除合同约定的免租期外，邓媛同意免除其9月份的租金，故方隽隽应从2018年10月1日起付租金。二、关于物业费的负担。邓媛提交的合同原件中“合同期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气(若有)、通讯、设备、政府部门各项等费用均由乙方自行承担，甲方承担物业费”中的“甲”字手写变更为“乙”，并称系笔误，且已与方隽隽沟通过，故自行予以了更改。方隽隽对此不予认可，其提供的合同原件中，仍为“甲方承担物业费”。法院认为，合同内容的变更，须经相对方同意，现邓媛擅自更改合同内容应为无效。根据合同约定，除免租期外，应由邓媛承担物业费。三、关于合同解除权。根据查明的事实，方隽隽仅支付过邓媛三个月租金49,851.70元，扣除免租期，支付的租金仅覆盖至2018年12月底，已构成合同约定之解约事由，故邓媛于2019年3月22日行使合同解除权，于法有据。方隽隽于同年3月24日搬离涉案房屋，故法院确认双方的合同于该日解除。四、合同解除后，双方之间费用如何结算。1.租金。方隽隽仅支付租金至2018年12月底，故其尚应支付邓媛2019年1月1日至3月24日的租金45,344.56元。方隽隽反诉要求邓媛退还租金的诉请，于法无据，法院不予支持。2.物业费。根据合同约定，免租期内的物业费由方隽隽承担，故方隽隽应承担2018年7月14日至2018年9月30日期间的物业费6,385.21元。根据查明的事实，方隽隽已预付物业费14,750.64元，故邓媛应退还方隽隽多付的物业费8,365.43元。3.违约责任。根据合同约定，双方均不得无故解除本合同，如邓媛单方无故解除，应双倍赔偿方隽隽的保证金并赔偿方隽隽对涉案房屋的装修费用及停业损失费；如方隽隽无故解除本合同，邓媛不予退还保证金。本案合同系因方隽隽违约解除，故方隽隽主张邓媛支付违约金、退还转让费及赔偿停业损失、装修损失，无事实和法律依据，法院均不予支持。同样，邓媛主张不予退还保证金亦不符合上述约定，亦不予采纳。合同解除后，邓媛应退还方隽隽保证金33,234.47元。邓媛向方隽隽主张逾期支付租金的滞纳金，符合合同约定，但合同约定的标准明显过高，法院根据公平原则酌情确定按每日万分之五的标准计算。邓媛主张的计算方法亦不符合合同约定，法院予以纠正。为方便计算，法院认定方隽隽应支付邓媛自2019年1月1日起至实际付款之日止、按22.67元/天计算的逾期付款违约金。一审诉讼中，邓媛撤回要求方隽隽将房屋恢复原状，如不能恢复则赔偿恢复费用15,000元的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，于法不悖，法院予以准许。一审法院据此判决如下：一、方隽隽应于判决生效之日起十日内支付邓媛2019年1月1日至2019年3月24日期间的租金45,344.56元；二、方隽隽应于判决生效之日起十日内支付邓媛自2019年1月1日起至实际付款之日止、按22.67元/天计算的逾期付款违约金；三、邓媛应于判决生效之日起十日内退还方隽隽物业费8,365.43元；四、邓媛应于判决生效之日起十日内退还方隽隽保证金33,234.47元；五、驳回邓媛的其余诉讼请求；六、驳回方隽隽的其余反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院上述认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力及合同解除的责任等问题所作分析认定，并无不妥，本院予以认同。现方隽隽提起上诉，仍主张与邓媛之间已经就免租期达成口头协议，但基于在案证据，本院对方隽隽的上述主张难以采信。鉴此，一审法院对免租期的认定，并无不妥，本院予以认同。一审判决认定因方隽隽未按约支付资金，邓媛享有合同解除权，并无不当。综上所述，方隽隽关于邓媛构成违约的主张，本院不予采纳。在此基础上，方隽隽以邓媛构成违约所提起的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,378.64元，由上诉人方隽隽负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年一月二十日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……