青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异1号案外人：孙×1，男，藏族，1970年12月1日出生，公民身份号码×××，住青海省湟源县申中乡前沟村40-1号。案外人：孙×2，男，藏族，1992年11月12日出生，公民身份号码×××，系案外人孙×1之子，住青海省湟源县申中乡前沟村40-1号。委托诉讼代理人：孙×1，男，藏族，系案外人孙×2之父。申请执行人：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码9132092369545039XK，住所地：江苏省阜宁经济开发区花园居委会二组。法定代表人：沈恒山，该公司董事长。被执行人：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630123074571092Q，住所地：青海省湟源县城关镇国光村393号。法定代表人：高新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷忠慧，男，汉族，1988年8月12日出生，公民身份号码×××，系青海百汇房地产开发有限公司公司员工。在本院执行江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孙×1、孙×2对本院查封青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市××县不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙×2、孙×1称，2018年12月4日，贵院（2018）青01财保55号民事裁定查封的位于青海省西宁市××县房产，系案外人与青海百汇房地产开发有限公司签订《团购订房协议》购买，房款总额为308550元，案外人已支付了98550元房款，案外人的申请符合《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条的规定。案外人系该房产的合法所有人，请求贵院解除对案外人位于青海省西宁市××县不动产的查封。申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定：冻结被申请人青海百汇房地产开发有限公司在开户银行帐户内存款1500万元，如帐户内存款余额不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于2018年12月11日、12日冻结了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款，并于2018年12月12日查封了青海百汇房地产开发有限公司位于××县五套商铺及包括案外人孙×2、孙×1提出执行异议的××县房屋在内的32套房屋。2019年9月11日，青海省高级人民法院作出的（2019）青民终144号民事判决书，判令：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付江苏新晟建设集团有限公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还江苏新晟建设集团有限公司工程保证金100万元；江苏新晟建设集团有限公司于判决生效后三十日内向青海百汇房地产开发有限公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回青海百汇房地产开发有限公司的其他反诉请求；二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求；三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：青海百汇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付江苏新晟建设集团有限公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12%计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费145293.42元，由青海百汇房地产开发有限公司负担101705.42元，由江苏新晟建设集团有限公司负担43588元。判决书生效后，因青海百汇房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，江苏新晟建设集团有限公司向本院申请强制执行。本院执行后，于2019年11月21日作出（2019）青01执603号执行裁定书、执行通知书、报告财产令，并扣划了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款2130000元，本院于2019年12月2日召集相关部门、申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司就本院诉前保全查封已自动转为执行中查封的房屋执行协商未果，后案外人孙×2、孙×1向本院提出执行异议。另查明，案外人孙×2、孙×1作为认购人，于2017年3月20日与出卖方青海百汇房地产开发有限公司签订《团购订房协议》，在协议中双方约定：案外人自愿认购湟源国际花园10号楼建筑面积约为102.85㎡的××元，单价每平方米3000元，总房款为308550元，首付款为53550元，补助款为45000元，认购人同意于2017年3月20日向出卖人缴纳订金2000元整，认购人签订协议后15日内缴清首付款，如非补助政策之内的，认购人应在30日内向出卖方缴原补助款45000元。如认购人在上述时间内未来办理相关手续，则出卖方有权解除本订购协议，对于订购人已交付的定金不予退还，出卖方有权将该物业另行出售。协议签订后，案外人孙×2、孙×1分别于2017年3月20日、2017年4月4日、2017年7月7日、2018年1月2日、2018年4月3日，向出卖方青海百汇房地产开发有限公司交纳订金2000元、房款40000元、8000元、10000元、38550元，出卖方按照上述交款日期分别向案外人出具编号为“8436881”、“8428552”、“3410514”、“3420466”、“3414577”的《收据》五份，《收据》均载明交款人为孙×2、孙×1，收款事由为湟源花园10号1单元3层121室房款，共计交款总金额为98500元。青海百汇房地产开发有限公司对案外人缴纳的房款金额无异议，称未交付房屋的原因是房款未交清。本院认为，本案系案外人孙×2、孙×1对本院查封被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为：案外人对被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市××县不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案外人虽在人民法院查封之前与被执行人青海百汇房地产开发有限公司签订了《团购订房协议》，也依协议的约定向被执行人交付了首付款，但其并未实际占有该不动产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人孙×2、孙×1提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件。综上，案外人孙×2、孙×1对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其提出的执行异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院》第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人孙×2、孙×1的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 姜晓娟审判员 翟爱红审判员 司世江 二〇二〇年一月九日书记员 唐慧莲附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。