江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初6562号原告：徐州市新苑物业管理有限公司，住所地徐州市西苑社区民安园小区西门外综合楼。法定代表人：李志惠，总经理。委托诉讼代理人：叶文，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏丽，女，1967年5月18日生，汉族，住本市云龙区。被告：王湛，男，1962年8月2日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张洪静，江苏铸品律师事务所律师。原告徐州市新苑物业管理有限公司与被告王湛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏丽、叶文、被告的委托代理人张洪静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2561元、滞纳金768.3元。诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是民祥园小区业主，原告依据《民祥园物业服务合同》为该小区提供物业服务。被告拖欠物业管理费、滞纳金，原告多次派员上门并以寄函等方式催缴费用，被告拒绝缴纳。请求法院依法处理，判如所请。被告辩称：原告与被告不存在物业服务合同关系。即使原告与被告之间存在物业服务合同关系，由于原告未履行物业服务合同服务责任，物业服务质量极差，被告有权以不缴纳物业费为理由进行抗辩。原告的物业费按0.3元每平方标准收取无依据，原告称被告拖欠直至2019年12月30日的物业费与事实不符，因原告起诉时2019年11月、12月物业费尚未到收取时间，原告不该主张。原告按拖欠物业费的30%标准计算滞纳金无事实及法律依据。原告没有按约定提供物业服务，违约在先。原告对被告主张的物业费在2016年6月20日前的物业费已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：1999年10月，徐州市经济实用住房发展中心（甲方）与徐州市新苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将东苑民怡园、民祥园住宅小区委托于乙方实行物业管理，期限自1999年10月30日起至2002年10月29日止。2002年7月19日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）和徐州市新苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业托管合同》，甲方委托乙方对民祥园住宅实行专业化、一体化的物业管理，管理期限为叁年，自2002年11月1日起至2005年11月31日止。2005年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）和徐州市新苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业托管合同》，甲方委托乙方对民祥园住宅实行专业化、一体化的物业管理，管理期限为叁年，自2005年11月25日起至2008年11月24日止。2008年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）和徐州市新苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业托管合同》，甲方选聘乙方为民祥园提供物业管理服务，管理期限为5年，自2008年11月25日起至2013年11月24日止。2013年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）和徐州市新苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业托管合同》，甲方续聘乙方为民祥园提供物业管理服务，管理期限为1年，自2013年11月25日起至2014年11月24日止。2014年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）和徐州市新苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业托管合同》，甲方续聘乙方为民祥园提供物业管理服务，管理期限为5年，自2014年11月25日起至2019年11月24日止。上述合同主要约定了合同当事人的权利义务，业主委员会主要是代表和维护产权人和使用人的合法权益；制定业主公约并监督业主和使用人遵守公约等。物业公司受托管理事项：公共环境（包括公共场地、房屋建筑物的共用部位）的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶停放的管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；社区文化娱乐活动等。徐州市东苑民祥园业主委员会曾和徐州市新苑物业管理有限公司签订《补充协议》，自2013年4月1日起，民祥园小区物业服务费由原来0.2元/平方米/月增调为0.3元/平方米/月。另查明，王湛系民祥园小区53-2-102室业主，房屋建筑面积142.45平方米，欠2015年1月1日至2019年11月24日的物业费2547元。本院认为：涉案物业服务合同合法有效，对涉案小区全体业主均有法律约束力。原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为业主应及时向原告交纳物业服务费。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的费用，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础，业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》规定的业主之法定义务。故被告应向原告缴纳物业服务费2547元。原告在本案中提供的物业合同期限到2019年11月24日，该本院暂支持物业费至此时间点。滞纳金问题。滞纳金即违约金，本院考虑物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的地方，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。关于物业服务质量的问题。被告提供了一组照片，照片显示出该小区存在一定程度的环境脏乱、绿化不美观、管理失序等问题，原告应当加强小区内物业管理力度，不断提高物业服务质量，不应以考虑小区不是新建小区、物业费标准本身偏低等问题来降低服务质量，不能有“一分钱一分货”的服务思想，不能以小区物业费仅0.3元/月/平方（当然，在全市范围内看，特别是和新建小区比，真不能算收费高），该收费标准低，所以可提供的服务水平低为借口降低服务质量。如果提高小区服务质量的投入成本确有经济困难，确有必要时可以向有关物业管理行政部门、物价部门提请建议提高物业费收费标准，以更好的经济基础加大投入力度，改善小区物业服务环境。原告应当针对被告反映和暴露出来的物业服务问题，立即整改、整顿，否则法院将可能在此后诉讼中相应扣减应缴物业费金额。本次诉讼，本院考虑照片反映的问题属于局部服务瑕疵问题，不能证实为普遍性、大面积的根本服务质量问题，且需要给予原告自行整改的机会，故本次诉讼不扣减应缴纳的物业费，以观后效。关于诉讼时效问题。被告长期拖欠物业费是不可否认的事实，如果业主一旦对小区物业服务质量有任何不满都拒绝缴纳物业费，将会导致物业公司无法在小区内正常经营、开展服务，如恶性循环导致没有物业公司进入该小区，可能最终损坏的还是全体业主的共同利益。物业服务工作本身具有连续性、不间断性，物业收费员的催费工作也具有经常性、连续性，涉案小区物业公司从未撤离该小区，不可能出现业主不缴费而物业公司不予催收的极端情况，原告陈述收费员多次上门催收物业费，本院结合物业费催收的现实情况，应予以采信。原告提供的证据也足以证实其对被告采取了书面催收物业费的行为，故对被告的时效抗辩意见，本院不予采纳。此外，物业服务对象和服务内容具有广泛性特点，区别于一对一的单项特约服务。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，比如提起诉讼，要求原告继续履行物业合同，达到约定标准。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告王湛于本判决生效后七日内，给付原告徐州市新苑物业管理有限公司物业服务费2547元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员 马 宁二〇二〇年一月二十日书记员 马雪羽