江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初3584号原告：江苏通银实业集团有限公司，住所地盐城市。法定代表人：施凤广，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海军、陈艳，江苏良烨律师事务所律师。被告：江军西，男，1976年10月21日生，住建湖县。被告：沈云，女，1975年3月14日生，住建湖县。被告：江伟，男，2000年7月9日生，住建湖县。原告江苏通银实业集团有限公司（以下简称通银集团）与被告江军西、沈云、江伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年12月9日公开开庭进行了审理。原告通银集团的委托诉讼托代理人陈艳到庭参加诉讼，被告江军西、沈云、江伟经本院公告送达民事诉状副本、举证通知书、应诉通知书、合议庭成员告知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告通银集团向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;2、被告返还原告代偿款项280250.69元，并按280250.69元为基数，向原告承担自2019年3月28日起至合同备案注销和抵押预告注销两者在后之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的资金占用损失；3、被告按合同金额房款456431元的20%承担违约金91286.2元，并承担原告主张权利发生的10000元律师费损失；4、被告在判决生效后十日内协助原告办理商品房买卖合同备案注销登记及**室抵押预告注销登记；5、被告在判决生效后十日内返还**室商品房；6、本案的诉讼费、保全费、保全保险费由被告负担。事实与理由：2016年6月27日，原告与被告江军西、沈云、江伟签订《商品房买卖合同》（合同编号：HTBA20160654544)，约定被告购买原告开发的**室及底层44号车库，房款422915元，车库34108元，总价为457023元。后被告支付房屋首付款及车库款共计167023元，余款29万元在被告与建设银行签订按揭贷款合同后由银行支付给原告，并由原告提供阶段性担保。2017年6月8日，原告依据相关规定和约定向被告返还因面积差导致多收的房款592元，故实际房款最终为456431元。另案涉房屋原告己依约交付被告。2019年3月28日，因被告多期按揭贷款未能依约归还，建设银行宣布借款合同到期，要求原告承担担保责任，并从原告保证金账户中扣划贷款本息合计280250.69元。综上，依据《合同法》相关规定及《商品房买卖合同》附件四一《合同补充协议》第五条的约定，原告依约要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，请求判如所请。被告江军西、沈云、江伟未作答辩。本院经审理认定如下事实：2016年6月27日，原告与被告江军西、沈云、江伟签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：HTBA20160654544)。约定：1、被告购买原告开发的**室（建筑面积99.98平方米，单价为4230元/平方米）及底层44号车库（建筑面积12.01平方米，单价为2840元/平方米），总价为457023元（其中房款422915元，车库34108元）；2、面积以房产机构实测为准，多退少补，面积误差比绝对值在3%以内的，按实结算房价款，超过3%时，买受人有权退房；3、买受人应于2016年6月27日前支付首期房价款167023元（占全部房款的36%），余款29万元向银行申请贷款支付；4、双方约定于商品房买卖合同签订之日起90日内共同申请预告登记；5、出卖人应在2016年10月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；6、如买受人采用银行按揭贷款、公积金贷款的方式支付房款，并由出卖人担保的，在办理权属证书前，该房的产权属出卖人所有，在具备办理权属登记手续后30日内，买房人需配合中介公司办理该房的相关权属证书。该合同附件四《合同补充协议》第五条约定：如买受人采用银行按揭贷款、公积金贷款的方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，在出卖人提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行要求出卖人承担保证责任或划扣出卖人款项，买受人应偿付出卖人相应款项及其他损失，同时，出卖人有权解除本合同；出卖人解除本合同的，出卖人有权将该房屋另行出售，且买受人需向出卖人支付合同总价款20%的违约金，并无条件配合出卖人至主管部门办理相关手续。出卖人有权从买受人已支付的房款中直接扣除违约金，剩余房款待该商品房二次销售资金到位后无息退还给买受人，如买受人已付房款不足以支付违约金的，则买受人需在解除合同之日起30日内现金一次性补足。上述商品房买卖合同签订后，三被告按约支付了首付款167023元。2016年6月2日，三被告与中国建设银行股份有限公司盐城分行（以下简称盐城建行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款金额为29万元，贷款期限30年，采用等额本息还款方式委托银行扣款，每月还款金额为1820.62元，借款人违约的，贷款人可以宣布贷款立刻到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。该借款由原告提供阶段性保证担保，并办理了案涉房屋的预抵押手续。上述贷款发放后，直接支付给原告抵充剩余房款。原告按约向三被告交付了房屋，案涉房屋至今未装潢居住。2017年6月8日，因房屋面积误差，原告向被告返还多收的房款592元，故实际房款最终为456431元。后因三被告数月未按约偿还盐城建行贷款，盐城建行宣布贷款提前到期，并于2019年3月28日从原告保证金账户中扣划贷款本息合计280250.69元，贷款结清。因原告的的诉请既主张合同解除权，又行使保证人的追偿权，本院依法进行释明，原告当庭变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销登记及**室抵押预告注销登记；2、被告按合同金额房款456431元的20%承担违约金91286.2元，并承担原告主张权利发生的10000元律师费损失；3、被告在判决生效后十日内返还**室商品房；4、本案的诉讼费、保全费、保全保险费由被告负担。本案审理过程中，原告申请财产保全，本院依法作出裁定，查封了被告的相关财产。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人协商一致，可以解除合同，根据《合同补充协议》的约定,在原告提供担保期间，被告逾期归还按揭贷款导致银行扣划了原告的保证金，原告有权解除合同，案涉的房屋无不宜返还的情形存在，故原告在法定的期限内要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求应予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。据此，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将案涉的房屋（含车库）返还给原告，并协助原告办理商品房买卖合同备案登记及抵押预告登记的注销手续。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告可根据合同约定向被告主张违约金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，三被告于2016年购买案涉房屋，并按约支付了房款，此后本地区房价呈上涨趋势，被告返还房屋后，约定的按房价的20%计算的违约金明显高于造成的损失，故考虑双方的约定及对违约行为的惩罚，本院酌定违约金为3万元。关于已付房款的处理。《合同补充协议》约定，出卖人解除合同的，出卖人有权将房屋另行销售，剩余房款在二次销售资金到位后方无息退还给买受人。对此，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议），最大限度的保障了原告作为销售方的权益，在房价上涨时可以主张解除合同，要求被告返还房屋，而在房价下跌时可以转而主张代偿银行贷款的追偿权，而为买受人贷款提供阶段性担保行为本身是销售房屋的手段，故既然选择解除合同，则应本着公平原则将双方的权利义务恢复至合同签订前的状态，但上述约定未明确剩余房款返还的具体日期，案涉房屋是否进行二次销售，什么时间二次销售，被告均无从知晓，造成双方权力义务的失衡，也增加了讼累，故在被告履行判决确定的义务后，原告应将扣除代偿款后剩余的房款返还给被告，金额为176180.31元（456431-280250.69）。关于原告主张的律师代理费用，因其未能提供相应的证据，依法不予支持。原告主张保全保险费用无法律依据，依法亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告江苏通银实业集团有限公司与被告江军西、沈云、江伟于2016年6月27日签订的《商品房买卖合同》解除。二、被告江军西、沈云、江伟应于本判决生效之日起十五日内协助原告办理**室房屋（含车库）的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续及预告抵押登记的注销手续。三、被告江军西、沈云、江伟支付原告江苏通银实业集团有限公司违约金3万元。四、原告江苏通银实业集团有限公司返还被告江军西、沈云、江伟购房款176180.31元。五、上述第三项、第四项义务冲抵后，原告江苏通银实业集团有限公司应于被告江军西、沈云、江伟履行完毕上述第二项义务之日起十五日内返还被告江军西、沈云、江伟购房款146180.31元。六、驳回原告江苏通银实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7023元，因减少诉讼请求依法收取2323元，由被告江军西、沈云、江伟负担（被告于判决生效之日起十日内向本院缴纳，原告预缴部分由本院退回），财产保全费1020元，由被告江军西、沈云、江伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郝 燕人民陪审员  王尊朝人民陪审员  奚建利二〇二〇年一月十二日书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。