昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12803号原告昆明尊园房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢1113号。委托代理人：罗琦琴、王娟，系公司法务，特别授权代理。被告陈光杰，男，汉族，1989年5月6日生，身份证登记住址：浙江省青田县。被告陈光松，男，汉族，1976年10月23日，身份证登记住址：浙江省青田县。共同委托代理人：张宏坤，云南法闻律师事务所律师，特别授权代理。被告蔡炼文，男，汉族，1993年2月20日生，身份证登记住址：湖北省崇阳县，现住址：云南省昆明市。被告赵文惠，女，汉族，1994年4月26日，身份证登记住址：曲靖市师宗县，现住址：云南省昆明市。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告陈光杰、陈光松、蔡炼文、赵文惠居间合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗琦琴，被告陈光杰、陈光松的委托代理人张宏坤，被告蔡炼文、赵文惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尊园公司向本院提出诉讼请求，判令：1、四被告共同连带向原告支付佣金人民币11600元；2、四被告共同连带向原告支付违约金（以11600元为基数，从2019年7月1曰起按日千分之一计算至款项实际付清之曰止，暂计至起诉之日为1200元（暂计至起诉之日总计为12800元）；3、四被告共同连带承担本案诉讼费用。2011年9月19日，被告陈光杰经核准登记为昆明市梁源小区6组团1幢8单元7层702号房屋的所有权人。房权证号为：昆房权证（昆明市）字第××号。2019年5月29日，经原告居间撮合，被告陈光松[出售方、甲方]、被告蔡炼文[购买方、乙方]与原告[经纪方、丙方]三方签订了《房屋买卖暨居间合同》约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为58万元；定金5万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服各,乙方同意向丙方支付佣金人民币11600元。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，四被告跳过原告办理了涉案房屋过户手续，实现合同目的却未向原告支付佣金，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系。根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经促成了买卖双方之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金11600元的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”四被告跳过原告办理过户手续，已然实现合同目的，故四被告应依照合同约定共同连带向原告支付佣金11600元。四被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至贵院，请予支持。被告陈光杰、陈光松辩称，1、被告陈光松的诉讼主体不适格，被告陈光松既不是卖方也不是买方，陈光松只是一个代理人，原告滥用诉权，应驳回对陈光松的起诉。2、《房屋买卖暨居间合同》属于无效合同，根据《房屋买卖暨居间合同》第14条的约定，双方签订的合同是附有条件的，因贷款的事宜，致使房屋不能成交，其责任不在于两被告，其次，双方因不能贷款的事宜已经签订了解除合同的协议，协议中约定双方互不承担责任。3、要求两被告支付佣金没有事实和依据，不是由卖方承担中介费，合同中约定由买方承担中介费，由卖方承担中介费是没有依据和法律事实，根据民法通则第64条，两被告没有违约。4、房屋的交易是包含整个过程，并不仅仅是签订合同，双方已经说过解除合同，且签订了解除协议，根据合同法第427条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。被告蔡炼文、赵文惠辩称，1、两被告与被告陈光松在昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》,属于附条件的买卖合同,买卖合同和居间合同尚未成立生效。2、昆明尊园房地产经纪有限公司提供给买卖双方的《房屋买卖暨居间合同》系格式合同，条款系格式条款，该条款属于无效条款。3、昆明尊园房地产经纪有限公司故意隐瞒三方已签署协议，解除了《房屋买卖暨居间合同》的事实，其行为已经违背诚实信用原则，《房屋买卖暨居间合同》自始无效。4、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《房屋买卖暨居间合同》属于无效合同，两被告与居间人并未对其服务内容应当获得的报酬有明确的约定。5、昆明尊园房地产经纪有限公司作为昆明享有知名度的中介服务组织，本应当以专业的服务获得当事人的信任，通过有价值的服务，获得合理的佣金。从本案可以看出，昆明尊园房地产经纪有限公司仅仅将诉讼作为业务，丝毫没有敬畏之心，民事起诉状中，连房屋成交价都写为“58元”，其滥用合同、滥用诉讼权利的行为，不应当得到法律的保护。综上，请求人民法院查明事实，对原告提出的诉讼请求不予支持并判决由其承担诉讼费用。原告尊园公司为证实自己的主张，向本院提交以下证据：一、产权证（复印件）、二、《房屋买卖暨居间合同》、三、不动产登记信息。经质证，被告陈光杰、陈光松对第一份证据无异议，对第二份证据三性认可，证明内容不认可，认为《房屋买卖暨居间合同》应属于无效合同；对第三份证据无异议，对证明内容不认可。经质证，被告蔡炼文、赵文惠质证意见与被告陈光杰、陈光松一致。被告蔡炼文、赵文惠为证实自己的主张，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖暨居间合同》、2、解除协议、3、荣城地产存量房屋买卖合同、4、荣城中介费收据、5、录音。经质证，原告尊园公司对第1份证据无异议，对证明内容不认可；对第2份证据的真实性无异议，对证据与本案的关联性及证据的合法性不认可；对第3份证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容不予认可；对第4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明内容不认可；对第5份证据的真实性无异议，对证明内容不予认可。被告陈光杰、陈光松对被告蔡炼文、赵文惠提交的证据无异议。本院认为，对原告提交的证据，四被告均对证据的三性无异议，本院对证据予以确认。对被告蔡炼文、赵文惠提交的证据，第1份证据与原告提交的一致，故本院予以确认。对第2份证据，形式、来源合法，原告对真实性无异议，本院予以确认。对第3份证据，本院予以确认。对第4组证据，与本案案件事实有关联性，本院予以确认。对第5份证据，系视听资料，原告对证据的真实性无异议，故本院对该份证据予以确认。根据当事人庭审陈述、本院确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告蔡炼文与被告赵文慧系夫妻关系。2019年5月29日,被告陈光松作为被告陈光杰委托代理人与被告蔡炼文、原告（经纪方、丙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》（合同编号：ZYDCNO：0099728），约定被告陈光松（甲方、出售方）、被告蔡炼文（乙方、购买方）双方通过原告尊园公司（丙方、经纪方）出售及购买位于昆明市梁源小区6组团1幢8单元7层702号房屋，建筑面积58.14平方米，成交价格为58万元，甲、乙双方约定于2019年6月30日前办理该房屋权属转移登记手续。甲、乙双方确认，甲、乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币11600元，佣金的支付时间为2019年6月30日前。本合同签署后，买卖双方直接或另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2019年6月29日，原告负责此次居间服务的工作人员、被告陈光松、被告蔡炼文签订《解除协议》，约定三方解除于2019年5月29日签订的《房屋买卖暨居间合同》，若买卖双方后续办理了交易房产的转移手续，则买卖双方应共同连带向丙方支付该方有权收取的全部佣金。2019年6月11日，昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）、被告陈光杰、被告蔡炼文三方签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定将案涉房屋以人民币57万元的价格出售给被告蔡炼文，被告陈光杰支出中介费人民币8000元。2019年7月10日，案涉房屋的所有权人已由被告陈光杰转让至被告赵文惠名下。庭审中，被告蔡炼文陈述未履行与原告所签订合同的原因是因为在购房时其要向银行办理贷款手续后才能购买房屋，原告告知其不能办理贷款手续才与原告及被告陈光杰解除了《房屋买卖暨居间合同》，后经过荣城公司中介服务，被告陈光杰主动让价，被告蔡炼文未向银行贷款，全额支付了房款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四百二十六条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”的规定，本案中，原被告共同签订《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应依据合同履行义务。涉案合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具备买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向被告报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。就本案事实来看，原告确实向被告提供了居间服务，而被告蔡炼文提出因不能办理贷款未购房的理由无证据证实，被告蔡炼文应按照《房屋买卖暨居间合同》中的约定履行合同义务。鉴于被告陈光杰与被告蔡炼文、赵慧文后来又通过荣城公司办理了房屋买卖及过户等手续，故对原告提出要求偿付佣金人民币11600元的诉讼请求，本院酌情支持人民币9000元。对原告要求偿付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，被告陈光松系被告陈光杰委托代理人，实际出售房屋人为被告陈光杰，代理人代理委托事务所产生的法律后果应由被代理人承担。对原告提出要求被告陈光松、陈光杰承担连带责任的诉讼请求，虽然原告工作人员与被告陈光松、蔡炼文商谈了解除事宜，但合同中并无工作人员签名及原告认可的相关证据，该解除协议虽然成立但并未生效，故对原告提出的该项诉讼请求，无事实及合同依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡炼文、赵慧文于本判决生效之日起十日内连带向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金人民币9000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币60元（原告已预交、已减半收取），由被告负担（于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  王会敏二〇二〇年一月十四日书记员  徐宏娟