浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初21636号 原告：陆晓蓉，女，1974年6月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人：董黎君，浙江天册律师事务所律师。 委托代理人：王丹丽，浙江天册律师事务所律师。 被告：杭州朗华置业有限公司，地址：杭州市余杭区良渚镇东方路（荀山花苑3幢）3号。 法定代表人：王山，执行董事。 委托代理人：卢思淳，系公司员工。 原告陆晓蓉（以下简称原告）为与被告杭州朗华置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，于2018年12月3日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭审理。原告于2019年2月15日申请司法鉴定，2019年9月6日鉴定结束。本院于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董黎君、王丹丽，被告的委托诉讼代理人卢思淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年6月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”或“合同”），约定由原告购买被告开发的位于杭州市余杭区（以下简称“该商品房”），该商品房按建筑面积计价，总金额为人民币677万元，付款方式为一次性付款，原告应于2017年4月24日前一次性付清全部房价款677万元。合同还约定，该商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人（被告）承担。合同还约定，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四；出卖人（被告）交付的该商品房应当符合约定的装饰、设备标准。被告应当在2017年6月30日前将该商品房交付原告使用，被告逾期交付该商品房的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定，被告承诺于2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，自约定日期起90日以后，被告不能交付权属证书或登记证明的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点六的违约金。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定原告所购买的房屋为毛坯交付的带温湿度控制系统的房屋，该商品房在正确装修与使用情况下，客厅、卧室、书房、卫生间的室内温度可在下述范围内，根据需要自行调节：冬季可调节温度范围18℃一22℃，夏季可调节温度范围24℃一28℃。该商品房在正确装修与使用（该商品房正常使用是指门窗关闭状态下，室内没有使用特殊的冷热装置，室内人员数量合适）的情况下，系统正常运行时，客厅、卧室、书房的室内湿度由中央控制器智能控制在30%一70%范围之间。《商品房买卖合同》签订之前，原告分别于2011年5月22日支付10万元，于2011年5月24日支付40万元，于2011年6月29日支付350万元，于2011年7月2日支付47万元，于2011年10月7日支付30万元，于2011年11月27日支付50万元，于2011年12月23日支付50万元，于2012年3月28日支付30万元，于2012年5月17日支付30万元，于2012年6月27日支付30万元，于2017年4月24日支付10万元，合计支付购房款677万元，原告已依约付清全部房款。被告于2018年9月11日将办理权属过户所需的土地、房屋权属证书交给原告，向原告开具了发票，但一直未将该商品房交付原告。原告认为，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告交付符合约定的房屋美丽绿郡花苑75幢75-2室；2.请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金660752元（暂计算至2018年10月31日，此后按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金至实际交付之日止）；3.请求判令被告支付逾期交付权属证书违约金142576.2元；4.请求判令被告承担本案诉讼费及保全费。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.商品房买卖合同一份（原件）。 2.商品房买卖合同补充协议一份（原件）。 证据1、2证明2017年6月27日，原、被告就杭州市余杭区（以下简称“该商品房”）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同就交付条件、交付日期、装修标准、交付形式、办证日期、逾期交付的违约责任、逾期办证的违约责任等进行了约定的事实； 3.付款凭证一份（原件），证明原告已依约付清全部房款的事实； 4.发票一份（原件），证明2018年9月11日，被告向原告开具房款发票，被告应当承担逾期办证的违约责任的事实； 5.证明一份（原件），证明诉争房屋一直处于维修状态，未交付原告的事实； 6.鉴定报告一份（原件），证明业主交房钥匙签收表，业主签收栏陆晓蓉签名字迹不是陆晓蓉本人书写，朗诗地产提供的这一份证据是伪造的，被告没有向原告交付的事实； 7.历月电费明细一份（原件），证明案涉房屋电费情况的事实。 本院根据原告申请，委托浙江汉博司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》一份。 被告答辩称：被告所出售的房屋是样板房，原告分多次付款，最后一笔付款是2017年4月24日，合同中约定款项没有付清，被告有权拒绝交付房屋，房款交清日为2017年4月24日。同时，被告根据原告结清款项的日期签订了商品房买卖合同。同时，因为是本身就是个样板房，是现房，被告已经在当天就跟对方进行了一个现房交接，同时了签订了商品房交接书、钥匙交接单，原告也于当天办理了物业费缴纳，领取了样板房的一个钥匙。关于权属证书，因为本身是现房，相应的权属证书，其实都已经具备了，被告已经通知原告领取，原告主张逾期办证违约金是没有事实依据的。所以应当驳回原告的全部诉请。 被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.商品房买卖合同一份（复印件）。 2.补充协议一份（复印件）。 证据1、2共同证明原告购买被告开发的房屋，约定了房屋的交付条件，以及补充协议对交付期限及条件变更为签订商品房买卖合同一个月内交付。其次，补充协议第15条约定了未付清房款的，甲方有权拒绝交付房屋及移交办理产权证书的资料，且不承担违约责任。第16条约定了出卖人已经出示了验收合格文件，买受人已经知晓，商品房房屋为现房。第17条明确约定了由乙方自行办理相关产权登记手续的事实； 3.竣工验收备案表一份（复印件）及单项验收表四份（查档件），证明被告交付的该套房屋于2012年12月3日已经具备条件。实际上，已经是现房的事实； 4.房屋交接单一份（原件），证明被告已经于2017年6月20日完成房屋交接，原告已经接收房屋，并且领取了钥匙的事实； 5.物业费转账记录一份（打印件）、银行转账凭证一份（原件）。 6.收款收据一份（原件）。 证据5、6证明原告于2017年6月20日受领房屋之后，立即缴纳了房屋的物业费用的事实； 7.美丽绿郡花苑28幢208-1室房屋所有权证一份（原件）及分割登记许可证一份（原件），证明美丽绿郡花苑房屋于2015年3月19日，已经取得了初始登记大证，2015年4月27日，具备了产权分割条件的事实。 本院根据被告申请，准予证人周某出庭作证，其在庭审中陈述：证人是被告公司的物业管家，2017年6月20日正好举办社区文化活动，证人在活动现场碰到业主，后证人带业主到物业中心领取钥匙，并办理了相关手续，业主也当场缴纳了物业费用，物业费起算时间是延期三个月的，当时没有开具收据。证人之前并不认识陆晓蓉，当天来办理手续的业主亦未出示身份证件及相关的合同，证人是与销售进行了核实。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 原、被告就原告向被告购买位于杭州市余杭区的房屋（样品房）一事达成合意，原告于2011年5月至2017年4月24日期间陆续支付房款共计677万元。 2017年6月20日，原告曾前往案涉项目现场看房，并当场交纳物业费14471.6元。 2017年6月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017330110XS0013164），约定原告向被告购买位于杭州市余杭区的房屋，建筑面积255.9平方米，总价款677万元。买受人于2017年4月24日一次性付清全部购房款。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件”。第九条约定：出卖人逾期交房“超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第十四条约定：“出卖人承诺于2015年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）（2）项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点六的违约金”。附件八补充协议内容第九条第10点约定“如遇出卖人逾期交房的，买受人同意出卖人向买受人交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为本合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差”。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）另签订《商品房买卖合同补充协议》，第3条约定：在签署《买卖合同》前，乙方已在签署《买卖合同》前，乙方已清楚所购买的房屋为现房，乙方已现场查看并认可房屋现状，已明确知晓乙方所购房屋为毛坯交付的带温湿度控制系统的房屋，并已充分了解“美丽绿郡花苑”小区及周边区域的现状，合同履行过程中，乙方不得以小区红线外的任何政府规划变更等为由，向甲方主张任何权利。第15条约定：买卖双方在按照《买卖合同》的相关约定办理该房屋的交接手续前，乙方须向甲方付清全部房款、各项违约金（如有）、应付银行按揭贷款本息和/或罚息以及按政府相关规定由甲方代收代缴的税及费，否则，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋以及移交办理产权证书的有关资料，且无须承担逾期交房和逾期办理产权登记的违约责任。第16条约定：出卖人已经向买受人出示了所购商品房已经验收合格的相关文件，买受人清楚所购买的商品房为现房，故《买卖合同》第九条的交付期限及条件，更改为：自出卖人收到买受人支付的全部房屋总价款后的一个月内将商品房交付给买受人使用。买受人应在出卖人书面通知规定的交接期间内办理房屋交付手续并履行受领房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为出卖人已自通知中确定的交房期限届满日向买受人交付该房屋，且买受人已对该房屋验收合格并接受该房屋。该房屋的毁损、灭失、侵权责任等风险、责任以及物业服务管理费等自通知中确定的交房期限届满日起由买受人承担。第17条约定：甲方向乙方移交办理产权证书的有关资料后，由乙方自行向房管部门办理相关产权登记手续。如乙方以银行贷款方式支付部分房款的，乙方知悉甲方为其与银行之间的贷款合同承担了阶段性担保，故乙方承诺在收到甲方移交的办理产权证书的有关资料的90日内前往房管局申请办理产权证书，如逾期办理的按照总房款的万分之零点五向甲方承担违约责任。 2018年6月17日，杭州朗诗美丽绿郡花苑物业服务中心出具《证明》一份，载明：因75-2系统仍在维修，产生的电费将由“朗诗地产”承担，至2018年6月17日未缴电费为629.07元，经与“朗诗地产”确认，此笔金额将以物业费减免的形式归还业主，将冲抵2018.9.21-2019.10.10期间的物业费，请业主代为缴纳。庭审中，原告认可已支付该款项。 被告于2018年9月11日将案涉房屋的权属证书及购房发票交付给原告。 另查明： （一）被告于2012年12月11日办理案涉房屋的竣工验收备案手续，并于2014年10月份陆续完成消防、绿化、环保等分项验收。 （二）被告于2015年3月19日取得案涉房屋的房屋所有权证，于2015年4月27日取得分割登记许可证。 （三）被告曾出示《业主交房钥匙签收表》一份，主张原告于2017年6月20日已收房，经浙江汉博司法鉴定中心鉴定，倾向认为该签收表中“业主签收”落款处的“陆晓蓉”并非原告本人书写。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，各方均应按照协议约定履行各自的义务。本案的争议焦点是案涉房屋有无交付。首先，现无有效证据证明被告有通知原告收房以及双方签有交房确认材料；其次，仅凭原告于2017年6月20日到过项目现场并交纳过物业费的行为，并不足以推定当日已完成收房手续；再次，双方在2017年6月27日签订的购房合同中并未对已完成交房这一事实予以表述，仍对交房时间进行了相关的约定；最后，杭州朗诗美丽绿郡花苑物业服务中心出具的《证明》表明案涉房屋的系统于2018年6月17日仍处于维修状态。综合以上几点分析，现有证据不足以证明被告已履行交付义务，其应承担举证不能的不利后果，故原告要求被告交付案涉房屋，并支付逾期交房违约金的诉讼请求理由成立，本院予以支持。原告要求被告支付逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，因合同约定若出卖人逾期交房的，交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期相应顺延，故原告该诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州朗华置业有限公司于本判决生效后十日内将位于余杭区的房屋交付给原告陆晓蓉； 二、被告杭州朗华置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆晓蓉逾期交房违约金660752元（暂计算至2018年10月31日，此后至实际交房之日止的逾期交房违约金以6770000元为基数，按日万分之二计算）； 三、被告杭州朗华置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陆晓蓉财产保全申请费3732元； 四、驳回原告陆晓蓉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费64813元，由原告陆晓蓉负担2076元，被告杭州朗华置业有限公司负担62737元，于本判决生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙 莎 人民陪审员  林金英 人民陪审员  沈水花 二〇二〇年一月十日 书 记 员  徐 昕