湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2333号上诉人（原审原告）：陈杰，男，1983年6月15日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：张深致，湖南澧州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周浩，男，1990年12月6日出生，汉族，居民，经常居住地湖南省常德市鼎城区。被上诉人(原审被告)：常德安信房地产经纪有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处方家巷社区人民路1220号(郎峰城市优品103)。法定代表人：姜开定，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高尚，湖南向法律师事务所律师。上诉人陈杰因与被上诉人周浩、常德安信房地产经纪有限公司(以下简称安信公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院(2019)湘0703民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈杰及其委托诉讼代理人张深致，被上诉人安信公司的法定代表人姜开定及委托诉讼代理人高尚到庭参加诉讼。被上诉人周浩经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杰上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、四项，依法改判周浩于判决生效之日起十日内向陈杰双倍返还定金300000元；2.维持一审判决第一、三项；3.本案一、二审诉讼费用由周浩、安信公司承担。事实与理由:案涉《房屋买卖(居间)合同》第十条违约责任第2项明确约定“………，或转让房产在转移登记至买方登记簿前被司法机关查封导致本合同无法履行的，买方有权单方书面解除本合同，卖方承担向买方双倍返还定金、返还买方已付房款(不含定金)并按已付房价款每日0.05%的标准向买方支付违约金。”上述合同条款约定的情形与本案查明的事实完全一致，从约定可知，周浩是否预料到将被司法查封并非承担双倍返还定金责任的基础前置要件，故一审判决认为周浩无法预料房屋被司法查封并非故意不履行合同义务，不支持要求周浩双倍返还定金诉讼请求，显属错误。安信公司辩称，1.安信公司已经完全履行居间合同约定的全部义务，对居间合同没有完全履行没有过错；2.涉案房产没有过户系陈杰购房款资金不到位导致，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。周浩未到庭，亦未提交书面答辩意见。陈杰向一审法院起诉请求：1.判令解除陈杰与安信公司、周浩签订的《房屋买卖(居间)合同》；2.判令安信公司与周浩向陈杰双倍返还购房定金300000元；３.本案诉讼费由安信公司、周浩承担。一审法院认定事实：安信公司系从事房屋买卖的中介公司，陈杰通过该公司的居间介绍欲购买周浩所有的位于常德市鼎城区房屋一套。2018年8月3日，陈杰与安信公司、周浩签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定：陈杰以850000元的价格购买周浩所有的位于常德市鼎城区建筑面积为127.4平方米的房屋一套。在签订此合同之日起两日内，陈杰应交纳定金150000元，并于2018年11月30日前将剩余房款700000元在二手房交易网上签约时，通过市房管局确认的二手房交易资金监管银行划转。周浩在收到全部房款（不含交房保证金）的当日将房产交付给陈杰。陈杰、周浩双方于2018年11月30日前共同到不动产部门办理申请房屋产权转移登记手续。签订此合同时，周浩应向安信公司支付居间报酬25500元。该《房屋买卖（居间）合同》第十条约定卖方的违约责任：1.未按合同约定期限办理交付《不动产权证书》或者《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费而造成房屋转移登记不能正常进行的，每延迟1日，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。逾期10日（含10日），则买方有权单方面书面解除本合同，卖方承担双倍返还定金的违约责任。2.提供虚假房屋产权证明或隐瞒产权瑕疵或其他违约行为导致本合同无法履行的，或转让房产在转移登记至买方登记簿前被司法机关查封或以其他形式限制房地产转移登记导致本合同无法履行的，买方有权单方书面解除本合同，卖方承担向买方双倍返还定金、返还买方已付房款（不含定金）并按已付房价款每日0.05%的标准向买方支付违约金。2018年8月3日、8月4日，陈杰两次向安信公司分别支付购房定金50000元和100000元。8月4日，安信公司以银行转账的方式向周浩支付了47000元购房款。2018年8月22日，周浩所有的位于常德市鼎城区房因民间借贷纠纷被本院查封，查封期限自2018年8月22日至2021年8月21日。涉案房屋被查封后，安信公司与周浩联系如何处理房屋过户登记，周浩称会尽快解除查封并完成产权转移登记。因房屋处于查封状态，无法完成房屋产权过户登记手续。一审法院认为，本案争议的焦点一，陈杰与安信公司、周浩签订的《房屋买卖(居间)合同》是否应予解除及周浩是否应承担双倍返还定金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，陈杰与安信公司、周浩签订了《房屋买卖(居间)合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不损害他人利益，为合法有效合同，对双方具有法律约束力。该合同虽明确约定：提供虚假房屋产权证明或隐瞒产权瑕疵或其他违约行为导致本合同无法履行的，或转让房产在转移登记至买方登记簿前被司法机关查封或以其他形式限制房地产转移登记导致本合同无法履行的，买方有权单方书面解除本合同，卖方承担向买方双倍返还定金、返还买方已付房款(不含定金)并按已付房价款每日0.05%的标准向买方支付违约金。合同订立后，陈杰已按约定支付了150000元定金，履行了自己的合同义务；涉案房屋在合同履行期间因民间借贷纠纷一案被司法查封，该查封系周浩无法预料，并非周浩故意不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定而导致无法完成产权转移登记，故对陈杰要求解除《房屋买卖(居间)合同》诉讼请求予以支持，对陈杰要求周浩双倍返还定金的诉讼请求部分予以支持。争议焦点二，安信公司是否应向陈杰双倍返还定金300000元。作为居间人的安信公司为委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，收受委托人的报酬。其虽非《房屋买卖(居间)合同》的相对方，但其具备更强的收集了解信息的能力。陈杰作为购房者，很大程度上基于对居间人的信赖而将150000元定金交付给安信公司，安信公司将部分定金交付给了周浩，故意隐瞒了定金的交付情况，损害了陈杰的利益，应对陈杰的损失承担连带责任。故对陈杰要求安信公司双倍返还定金300000元的诉讼请求部分予以支持。综上所述，对陈杰的诉讼请求部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除陈杰与常德安信房地产经纪有限公司、周浩签订的《房屋买卖(居间)合同》；二、周浩于判决生效之日起十日内向陈杰返还定金150000元；三、常德安信房地产经纪有限公司对上述款项承担连带责任；四、驳回陈杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由周浩、常德安信房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，安信公司依法提交了一份陈杰与安信公司法定代表人姜开定当面沟通的录音资料，拟证明涉案房屋没有过户的原因系陈杰资金不到位。本院组织当事人进行了质证，陈杰对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为谈话时间无法通过该证据予以体现，陈杰对于有无此次谈话记忆模糊，该证据不能证明是因陈杰的原因不能办理过户登记，而双方约定给付房款的时间是2018年11月30日，陈杰不存在有违约情况。周浩未到庭，视为其放弃质证的权利。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，对于安信公司提交的录音资料，不能达到安信公司的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：案涉定金是否应当双倍返还。本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”2018年8月3日，陈杰与安信公司、周浩签订了《房屋买卖(居间)合同》，第十条约定卖方的违约责任：……2.提供虚假房屋产权证明或隐瞒产权瑕疵或其他违约行为导致本合同无法履行的，或转让房产在转移登记至买方登记簿前被司法机关查封或以其他形式限制房地产转移登记导致本合同无法履行的，买方有权单方书面解除本合同，卖方承担向买方双倍返还定金……。案涉合同的内容是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同已成立并有效，各方均应恪守履行。由于涉案房屋已被法院司法查封，根据合同约定，如由于卖方的原因转让房产在转移登记至买方登记簿前被司法机关查封致本合同无法履行的买方有权单方书面解除本合同，卖方承担向买方双倍返还定金，本案合同不能履行的原因是因为周浩与第三人发生债务纠纷，导致涉案房屋被法院司法查封，系自身原因致合同目的不能实现，合同不能履行的原因应归责于周浩，周浩理应承担相应的违约责任，定金罚则是法律规定的，具有惩罚性，故对陈杰要求双倍返还定金300000元的诉讼请求，事实与依据充分，本院予以支持。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。对于安信公司承担责任的范围问题，陈杰上诉请求维持一审判决第三项，系其处分自身的民事权利，故不予调整。综上所述，陈杰的上诉请求成立，应予支持。一审判决实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持湖南省常德市鼎城区人民法院(2019)湘0703民初141号民事判决第一项，即：解除陈杰与常德安信房地产经纪有限公司、周浩签订的《房屋买卖(居间)合同》；第三项，即：常德安信房地产经纪有限公司对上述款项承担连带责任；二、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院(2019)湘0703民初141号民事判决第二、四项；三、周浩于判决生效之日起十日内向陈杰返还定金300000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5800元，由周浩、常德安信房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费3300元，由周浩、常德安信房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  李 冲审判员  周立军二〇二〇年一月二十一日法官助理彭珊珊书记员杨昇婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。