北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终770号上诉人（原审原告、反诉被告）：翡翠（北京）国际能源投资有限公司，住所地北京市经济技术开发区。法定代表人：何雨林，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京方兴亦城置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街甲5号1号楼10层。法定代表人：宋镠毅，执行董事。委托诉讼代理人：潘光荣，北京融秀律师事务所律师。上诉人翡翠（北京）国际能源投资有限公司（以下简称翡翠公司）因与被上诉人北京方兴亦城置业有限公司（以下简称方兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翡翠公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五、六项，依法改判方兴公司退还多收取的手续费521元并驳回方兴公司的全部反诉请求。事实和理由：金茂街商铺租赁合同第22.3条约定：“本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章之日起生效。”涉案租赁合同中甲方加盖公章而没有法人签字，乙方有法人签字没有加盖公章，因此，涉案租赁合同并未生效，一审庭审中，我公司对合同的真实性认可，但并未认可合同生效。我公司只认可双方之间实际发生的租赁法律关系，一审法院以该合同生效为前提作出的判决内容不符合实际情况。1.关于租金、物业管理费等费用的支付方式，双方未协商一致，因此我公司用信用卡支付并无不妥，因信用卡支付产生的手续费用让我公司承担既无法律和合同依据，也不公平。2.关于逾期交付租金的滞纳金、逾期返还房屋违约金、逾期迁出注册地址违约金，因涉案合同中相关条款未生效，一审判决我公司承担以上滞纳金和违约金没有法律和合同依据。3.关于方兴公司律师费用支出，因合同相关条款未生效，该支出不应该由我公司负担，而且，律师费数额的认定，应该结合诉讼标的和律师收费标准合理认定，不应该以方兴公司提交的票据认定。4.在我公司实际租赁涉案商铺的过程中，方兴公司作为出租人应配合我公司办理经营需要的相关手续，这是方兴公司应尽的附随义务，因方兴公司不配合，给我公司造成的损失，我公司保留要求赔偿的权利。方兴公司辩称，同意一审判决，不同意翡翠公司的上诉请求，请求依法维持一审判决。翡翠公司向一审法院起诉请求：1.判令方兴公司退还多收取的手续费521元；2.判令方兴公司继续履行租赁合同；3.判令方兴公司配合我公司办理工商营业执照。方兴公司向一审法院反诉请求：1.判令翡翠公司支付我公司大兴区四海路18号院10号楼104号商铺欠付的租金49499.48元及滞纳金（截止到2019年8月20日为60438.87元；2019年8月21日开始按照日千分之三的标准以49499.48元为基数计算至实际支付之日）；2.判令翡翠公司支付逾期交还大兴区四海路18号院10号楼104号商铺期间的占有使用费（按照日1.5元/平米的标准自2019年7月1日计算至实际交还之日）、违约金（按照日2.25元/平米的标准自2019年7月1日计算至实际交还之日）、物业费（按照485.5元/月的标准，自2019年7月1日计算至实际交还之日）；3.翡翠公司赔偿我公司相当于租赁保证金30000元的违约赔偿金；4.翡翠公司将大兴区四海路18号院10号楼104号商铺腾空并交还给我公司；5.我公司有权以收取保证金金额在前三项诉讼请求范围内直接进行冲抵；6.翡翠公司承担本案律师费10000元。一审法院认定事实：方兴公司（甲方）与翡翠公司（乙方）曾签定了金贸街商铺《租赁合同》，约定甲方将位于大兴区四海路18号院10号楼104号的商铺租给乙方，房屋租赁面积为90.41平方米，所有根据面积计算的金额，例如租金、物业管理费和其它费用均按该面积确定。关于租赁用途，明确约定该房屋只用于乙方经营超市之用途。乙方将超市用于合同约定以外的其他用途的，需经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该用途的报批手续，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但所需费用均由乙方承担。乙方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等，甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。乙方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行营利活动。关于租赁期限，合同约定租赁期限共3年，自2016年6月26日至2019年6月25日止。关于租金交纳方式，合同约定日租金标准为1.5元每平方米每天。关于租金支付方式，合同约定租金为每六个月作为一个支付周期，首期租金于合同签订后5个工作日内支付。每期租金于前一期租金到期前10日内支付。关于租赁保证金，合同约定租赁保证金为30000元。关于租金退还，合同约定甲方须在本合同结束（无论基于什么原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更注册地址）清理完毕后1个月内，向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。关于物业管理费，合同约定乙方在租赁期内按照每月每平方米5.37元标准交付物业管理费，缴费时间按照金茂街的物业管理公司要求缴纳。关于租金、物业管理费及其他费用支付方式，合同约定乙方可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方法定地址或书面通知的其他地址。甲方收款的银行账号×××，收款人名称为北京方兴亦城置业有限公司。关于物业管理费，合同约定乙方可以以银行转账的方式存入物业管理公司指定的账户，或将支票送至物业管理公司法定地址或书面通知的其他地址。物业公司收款人名称为中化金茂物业管理（北京）有限公司。关于商铺交还，合同约定乙方应当于合同约定的租期结束之日起不超过5个工作日内交还涉案商铺。关于逾期交还商铺的后果，合同约定乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按照最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至己方交还商铺或甲方按合同规定收回商铺。关于注册地址迁出，合同约定乙方应于租赁期终止或提前终止次日向政府有关部门递交变更乙方注册地址所需的全部合法文件并应确保在本合同终止或提前终止后30天内完成该等手续变更。如逾期完成，则每逾期一日，乙方应按当时日保底租金的两倍向甲方支付违约金。关于违约责任，如乙方逾期交付租金和/或物业管理费，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。关于其他费用，合同约定甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。方兴公司依约交付了104房屋，翡翠公司分别于2016年5月6日、2017年2月8日、2017年9月26日、2018年1月10日交付租金24749.74元，翡翠公司亦按照合同约定支付了保证金30000元。关于翡翠公司未继续交纳租金的原因，翡翠公司称其打算用信用卡向方兴公司交纳租金时，方兴公司要求其支付521元的手续费，导致其未按约定时间交付租金。对此，方兴公司称合同中约定了方兴公司的收款账号，翡翠公司可以汇款到该账号履行交付租金的义务。此外，翡翠公司称其在涉案房屋内经营桶装水、手机维修、大饼、面条现场制作等项目，但到了2019年4月份被查封，之前也有相关部门检查，经公关后才未查封，查封原因是没有营业执照、食品经营许可证等。对此，方兴公司称已配合翡翠公司在104房屋的隔壁，即103房屋办理了相关超市的营业执照，如果翡翠公司将104房屋用于超市经营则可以配合办理相关手续。翡翠公司未提交证据证明其就104房屋办理营业执照、告知营业执照的经营范围等事项向方兴公司履行了催促义务。关于手续费，翡翠公司称其通过信用卡向方兴公司支付租金时，方兴公司以手续费为由向其收取现金521元。方兴公司称该费用实为银行收取的通道费用，翡翠公司通过信用卡支付租金时，因为银行收取手续费导致方兴公司无法收取合同约定的租金，如果翡翠公司通过储蓄卡支付租金，则无此费用。关于房屋现状，涉案房屋现由翡翠公司控制，双方同意自行交接，无需法院组织交接。为了佐证律师费支出，方兴公司提交了其于2019年8月16日就101、102、103、104房屋与北京融秀律师事务所签订的民事委托代理合同，合同约定四个案件代理费为40000元。2019年8月21日，北京融秀律师事务所向方兴公司开具了4张金额均为10000元的律师费发票。一审法院认为：翡翠公司与方兴公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。本案中，双方签订的合同中明确约定了租金的交付方式，翡翠公司可以通过银行转账或者提交支票的形式支付租金。在翡翠公司通过信用卡支付租金时，在合同没有明确约定手续费负担主体的情况下，按照交易惯例或者行业惯例来分析，通常出租人所收取的租金为净收入，不应包含汇款手续费，因此，翡翠公司要求方兴公司返还手续费的请求，法院不予支持，同理，翡翠公司以此为由拒绝交付租金的行为，不够成有效抗辩，法院对其抗辩意见不予采纳。双方签订的租赁合同已经到期而自然终止，翡翠公司主张继续履行合同、由方兴公司配合办理营业执照的请求无事实基础，法院亦不予支持。关于反诉请求，翡翠公司以方兴公司不配合办理营业执照导致合同目的无法实现为由作为拒绝交纳租金的抗辩意见，对此，法院认为，合同中明确约定了房屋用于超市经营，翡翠公司应就其准备将104房屋用于超市经营要求方兴公司履行配合义务承担举证责任，但翡翠公司未提交证据佐证其主张，且翡翠公司在103房屋处办理了超市经营所需的营业执照，可推知翡翠公司对于营业执照的取得流程是明知的，在长达三年的合同履行期内，翡翠公司不能提交证据证明其要求方兴公司配合办理营业执照，应承担举证不能的不利后果，故法院对翡翠公司的抗辩意见不予采信，翡翠公司应依约交付租金。法院对方兴公司要求翡翠公司腾退并返还房屋、支付占有使用费用的反诉请求予以支持。关于方兴公司主张的逾期交付租金滞纳金（违约金）、逾期返还房屋违约金，分属于不同性质的违约金，法院予以支持，但方兴公司主张的违约金标准过高，法院酌情予以调整。方兴公司要求收取物业管理费、收取相当于30000元保证金数额的违约赔偿金的请求，无合同依据，法院不予支持。关于律师费，有合同依据，法院予以支持。关于方兴公司要求以保证金冲抵欠付费用的请求，无合同依据，法院不予支持，作为合同终止的后果，方兴公司应将保证金返还给翡翠公司，但关于返还时间，双方合同中约定就租赁商铺而产生的一切权利义务清理完毕后1个月内由方兴公司返还保证金，参照双方诉求，法院予以判决。据此，一审法院判决：一、翡翠（北京）国际能源投资有限公司于判决生效之日起十日内支付北京方兴亦城置业有限公司租金49499.48元，并分别支付滞纳金（其中前三笔逾期交付租金违约金合计为2490元；第四笔逾期交付租金违约金自2018年6月26日开始，按照年利率24%的标准，以24749.74元为基数，计算至实际支付之日；第五笔逾期交付租金违约金自2018年12月26日开始，按照年利率24%的标准，以24749.74元为基数，计算至实际支付之日）；二、翡翠（北京）国际能源投资有限公司于判决生效之日起十日内将大兴区四海路18号院10号楼104号商铺交还给北京方兴亦城置业有限公司，并支付占有使用费用（按照日1.5元/平米的标准、以90.41平方米为基数、自2019年7月1日计算至实际交还之日）、支付逾期返还房屋违约金（按照每天22.22元的标准，自2019年7月1日计算至实际交还之日）；三、翡翠（北京）国际能源投资有限公司于判决生效之日起十日内支付北京方兴亦城置业有限公司律师费10000元；四、北京方兴亦城置业有限公司于翡翠（北京）国际能源投资有限公司履行生效判决所确定的全部义务后三十日内返还翡翠（北京）国际能源投资有限公司租赁保证金30000元；五、驳回翡翠（北京）国际能源投资有限公司的全部本诉请求；六、驳回北京方兴亦城置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审基本一致，庭审中，当事人均未提交新证据。本院认为：根据查明的事实，翡翠公司与方兴公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。翡翠公司上诉主张，根据租赁合同第22.3条约定：本合同自双方法定代表人或授权代表签字并加盖各自的公章之日起生效。现租赁合同中方兴公司加盖公章没有法人签字，翡翠公司有法人签字但没有加盖公章，故租赁合同并未生效。鉴于双方已实际履行且租赁合同已经到期而自然终止，故其该项上诉意见，本院难以采信。关于手续费的问题，因双方在合同中约定了支付方式，在翡翠公司改变支付方式且合同对由此产生的费用没有约定的前提下，理应由翡翠公司负担，其要求退还手续费的请求，缺乏依据，本院不予支持。现翡翠公司使用了涉案房屋，且在隔壁的103房屋处办理了超市经营所需的营业执照，可见翡翠公司对于营业执照的取得流程是明知的，现翡翠公司主张方兴公司拒绝配合其在104号房屋办理营业执照，但其并未提交证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果，因此，方兴公司并无违约之处。翡翠公司称方兴公司不配合其办理现场制售的许可证，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。现翡翠公司在没有正当理由的情况下，拒绝支付租金并返还涉案房屋，明显违反合同约定，理应承担相应的法律责任。方兴公司要求翡翠公司腾退房屋、支付欠付租金、占有使用费及律师费并支付相应违约金，依据充分，本院予以支持，一审判决确定的欠费数额及违约金标准并无不妥，本院不持异议。综上所述，翡翠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1363元，由翡翠（北京）国际能源投资有限公司负担（已交纳50元，余款于本判决生效后十日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 云审 判 员 赵胤晨二〇二〇年一月十九日法官助理 孙国栋书 记 员 史其申