上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初21904号原告：永旺永乐(上海)企业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：三宅康男，董事长。委托诉讼代理人：徐菁，女。委托诉讼代理人：刘雯婷，女。被告：上海优帕克投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX号楼XXX楼。法定代表人：庄润，执行董事兼总经理。原告永旺永乐(上海)企业管理有限公司诉被告上海优帕克投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序于2019年11月8日公开开庭进行审理。原告永旺永乐(上海)企业管理有限公司的委托诉讼代理人徐菁到庭参加诉讼。被告上海优帕克投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告永旺永乐(上海)企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》及《续约协议》于2018年12月26日解除；2.被告返还原告押金34,600元。事实和理由：原、被告分别于2017年9月22日及2018年9月27日就上海市长宁区虹桥万博花园XXX号楼1501室房屋(以下简称涉案房屋)租赁事宜签署《房屋租赁合同》及《续约协议》，双方约定2017年10月1日至2019年9月30日期间，被告将涉案房屋出租给原告，原告向被告支付相应的租金及押金。合同签订后，原告依约向被告支付租金及押金，履行了合同义务。2018年12月15日，原告收到房屋所有权人徐某某及袁某1向原告发出的《通知书》，通知原告因被告拖欠租金等原因与其发生纠纷，已于2018年12月10日终止与被告的租赁关系，被告丧失出租涉案房屋的权利，且要求原告于2019年1月1日前腾退房屋，若有意继续租赁，应与其另行签署租赁合同。原告收到通知后，多次主动与被告沟通无果。据此，原告于2018年12月26日出具《通知函》，通知被告解除合同并要求追偿违约金及押金。被告收到《通知函》后，未作出任何清偿行为，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海优帕克投资管理有限公司未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、续租协议、上海市房地产权证、押金收据、转账凭证、通知书、通知函及快递凭证、确认函、上海市居住房屋租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的房地产权证登记地址为上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室，权利人为案外人袁某1、徐某某、袁某2。2017年9月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，其中约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租用建筑面积共计111平方米。租赁期12个月，自2017年10月1日起至2018年9月30日。月租金为17,000元。租金须预付，乙方将于起租日前七个工作日内支付首月租金与押金。签订本合同时，乙方向甲方支付34,000元作押金。押金不计利息，租赁期满并结清所有费用后，予以退还。本合同终止时，乙方须将租赁场所全部归还甲方。乙方在清偿应承担的一切费用后，甲方于一个月内把押金退还给乙方。2018年9月27日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《续签协议》，其中约定，租约将从2018年10月1日开始至2019年9月30日止。续租期间的租金为每月17,300元。本协议未涉及之条款，仍适用原来双方签订的房屋租赁合同的有关条款。房屋租赁合同有关条款与本协议不一致的，则应以本协议的内容为准。原押金为34,000元，续租期间押金为34,600元，所需支付押金从原合同中转付。原租约押金和续约后押金的额差价为600元。差价将由乙方连同续租后第一个月的房租一起支付给甲方。上述合同签订后，原告按约支付了押金34,600元以及截止至2018年12月31日止的租金。2018年12月13日，案外人袁某1、徐某某向原告出具《通知书》，其中载明，原告所居住的上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告与该方于2018年9月26日签订续租协议所租下的物业。现因被告在履行该租约过程中存在屡屡拖欠租金、遗失家具的严重违约失信行为，其行为已致该租约无法正常履行。因此，该方已于2018年12月10日正式发函通知被告从即日起终止该续租协议。请原告于2018年12月30日前搬离上述物业和返还附属设备及家具物品。关于原、被告之间的原协议上的未尽事宜，则由原告自行与被告交涉处理。若逾期不搬离，该方将保留通过法律手段予以追究的权利。若原告有意继续租赁上述物业的，则必须于2019年1月1日前通知该方，并重新签订双方的租赁合同方可交接居住。2018年12月26日，原告向被告寄送《通知函》，其中载明，房屋产权人于2018年12月15日向原告出具《通知书》，以书面文件形式告知原告，因与被告发生纠纷，其已撤销授权被告出租该房屋的委托，被告已丧失出租该房屋的权利，且要求原告于2019年1月1日前腾退该房屋。原告收到该通知书后，屡次与被告沟通接洽无果。据此，被告的行为已构成根本性违约，致使合同目的不能实现，并且损害了原告的合法权益。综上，原告通知被告，自本函出具之日起，原、被告签署的合同立即解除，请被告于2019年1月31日前向原告退还已支付的押金34,600元，并以两个月租金为标准向原告赔偿违约金34,600元。2019年1月3日，案外人徐某某、袁某1(甲方)与原告(乙方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，其中载明，甲方将坐落在长宁区古北路69弄虹桥万博花园XXX号1501室房屋出租给乙方。租赁日期为2019年1月1日至2019年12月31日。甲方于2019年1月1日前向乙方交付该房屋。房屋月租金为16,000元；租赁保证金为一个月租金，即16,000元。2019年7月16日，被告向原告出具《确认函》，其中载明，关于上海市锦屏路XXX号虹桥万博花园XXX号楼1501室房屋(即古北路XXX弄XXX号XXX室)租赁事宜确认如下：1.原、被告于2017年9月22日及2018年9月27日就该房屋租赁事宜签署《房屋租赁合同》及《续租协议》(以下统称“合同”)，双方约定2017年10月1日至2019年9月30日期间，被告将该房屋出租给原告供其指定居住人使用。2.被告在签署合同时，取得房屋所有权人徐某某等人的许可，有权对该房屋进行出租。3.2018年12月，被告与该房屋所有权人发生纠纷，双方终止该房屋的租赁关系，被告不再享有该房屋的出租权；并且被告于2018年12月28日收到原告关于解除合同的通知函，据此，被告认可附件通知函的内容，同意合同于2018年12月26日解除。4.原告均按期履行了合同义务，被告应当自合同解除之日一个月内返还房屋租赁押金34,600元，但截至目前尚未偿还。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。租赁期间，原告按约履行付款义务，后因被告原因，致使原告于2018年12月26日向对方提出解除合同。根据被告向原告出具的《确认函》显示，其同意双方的合同于2018年12月26日解除，且确认应向原告退还押金34,600元，应认定双方就合同解除已达成一致合意，被告对退还押金亦不持异议。据此，原告提出的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告永旺永乐(上海)企业管理有限公司与被告上海优帕克投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》于2018年12月26日解除；二、被告上海优帕克投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告永旺永乐(上海)企业管理有限公司返还押金34,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币665元，减半收取计332.50元，由被告上海优帕克投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年一月三日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。