上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初81593号原告：陈燕，女，1982年7月15日出生，汉族，住江苏省金坛市。委托诉讼代理人：彭艺飞(系原告陈燕丈夫)，住同原告陈燕。原告：彭艺飞，男，1983年2月2日出生，汉族，住江苏省金坛市。被告：上海保利建憬房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：傅小君，董事长。委托诉讼代理人：罗文渊，上海市华通律师事务所律师。原告陈燕、彭艺飞与被告上海保利建憬房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告彭艺飞、被告上海保利建憬房地产有限公司的委托诉讼代理人罗文渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕、彭艺飞向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理房屋产权证的违约金151,973.70元(人民币，下同)。事实和理由：2016年3月18日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),购买了位于上海市浦东新区蓝靛路XXX弄XXX号XXX室商品房一套(以下简称涉案房屋),总价款含面积补差款在内共为2,993,384元,原告按约定付清了全额购房款。《预售合同》明确约定了房屋交付条件及办理大产证的最后期限。2017年3月24日，原告按约与被告办理了房屋交接手续,并支付了物业管理费，但被告出具的《房屋交接书》上所打印的交接日期却是2017年10月19日,与实际交接日期不符。2017年12月9日,被告通知原告：其已取得大产证,可于当日去领取办证资料。原告于当日领取了《上海市房地产登记申请书》等相关办证资料,此时大产证比其承诺的取得期限2017年7月10日前已逾期153天。被告出具的《上海市房地产登记申请书》载明：“申请人承诺所提交的申请登记文件、申请信息真实、合法有效,如有不实,由申请人承担一切法律责任。”并需双方签名保证。原告要求被告对《房屋交接书》中不实的房屋交接日期予以更正,被告称办理小产证需要这样,拒不更正。原告不得已才在不实的《房屋交接书》上签名申办小产证，并于2018年8月2日取得小产证。按照《预售合同》约定计算,在2017年7月10日取得大产证后15天内,双方签署《房屋交接书》,再加上90天申办时间,办理小产证的期限为2017年10月22日前。从2017年10月22日起开始计算逾期天数,原告在2017年12月9日才收到领取办证资料的通知并从被告处领取到办证资料,加上约定的90天申办时间,可在2018年3月9日前办出小产证。但因被告拒不改正《房屋交接书》中的不实交接日期，从而导致小产证最终延迟到2018年8月2日才取得，故办理小产证的逾期天数为284天。双方对逾期取得小产证的违约金没有约定，应根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金。现行中国人民银行规定的最新银行贷款一年以内期基准贷款年利率为4.35%。中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利息的银发(2003)251号文件规定：“逾期贷款(借款人未按合同约定还款的借款)罚息利率,由现行按每日万分之二点一计收改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。”为此原告主张违约金为151,973.70元(2,993,384元×4.35%×1.5÷365天×284天)。被告上海保利建憬房地产有限公司辩称，逾期办理产证时间为2017年10月24日至12月9日原告领取办证资料日止，实际逾期了47天。违约金计算基数为总房款2,993,384元，计算的利率标准被告认可在4.35%的基础上上浮30%。本院经审理确认以下事实：2016年3月18日，原告(乙方)与被告(甲方)就涉案房屋签署《预售合同》。合同第十条约定：房屋的交付条件为取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方承诺在2017年7月10日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条约定：甲方定于2017年3月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内,由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。原告于2017年3月23日支付涉案房屋面积补差款。原告实际支付房款2,993,384元。2017年4月6日，原告向案外人上海保利翰物业有限公司支付了2017年4月至6月的物业服务费。2017年10月13日被告取得大产证。2017年12月9日，被告通知原告办理领取涉案房屋办证资料的相关手续。同日，原告从被告处领取了涉案房屋的办证资料。《房屋交接书》载明，原、被告于2017年10月19日对涉案房屋进行交接。2018年8月2日，涉案房屋登记在原告名下。上述事实，由原、被告的陈述，预售合同，购房发票，房屋交接书，不动产权证等证据证实。本院认为，原、被告签署的《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告需在2017年7月10日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，取得大产证后的15日内与业主签署房屋交接书，并在房屋交接书签署之日起90日内依法向交易中心办理申领小产证的相关手续，由此可知，2017年10月23日应视为向交易中心申办小产证的最后期限。原告于2017年12月9日领取办证资料之日起即可向交易中心申请办理小产证，没有证据证明房屋交接书记载的交接日期影响了原告申办小产证，故本院对原告主张的逾期天数不予采纳。从2017年10月24日起至12月9日原告领取办证资料之日止，被告实际逾期了47天。至于违约金利率的计算标准，合同中未对逾期办证的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的相关规定，由本院酌情确定以一年期贷款利率为基础上浮40%。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海保利建憬房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈燕、彭艺飞逾期办证违约金23,473.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,339元，减半收取计1,669.50元，由原告陈燕、彭艺飞负担1,476元，被告上海保利建憬房地产有限公司负担193.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴海燕二〇二〇年一月六日书记员  瞿春凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。