广西壮族自治区蒙山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0423执异1号 案外人：荔浦县大发房地产开发有限公司。住所地：广西荔浦市荔城镇城东街环东路45号。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志超，总经理。 委托代理人：赵正红：广西中园律师事务所律师。 申请执行人：莫运芳，女，1957年出生，住广西蒙山县。 委托代理人：李锐莹，女，汉族，住广西蒙山县。 被执行人：李艳荣，女，1965年出生，汉族，广西蒙山县人，退休职工，住广西。 在原告莫运芳与被告李艳荣民间借贷纠纷一案中，本院于2019年5月10日作出（2019）桂0423民初174号民事判决书，判决书载明：被告李艳荣应在本判决生效之日起七日内归还原告莫运芳借款本金人民币90000元并支付利息。本院于2019年7月22日作出（2019）桂0423执166号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨被执行人李艳荣名下价值150000元的财产。本院2019年12月17日的查控财产告知书告知项为：已查封被执行人李艳荣名下坐落于荔浦市荔城镇沙洞社区滨江路20号滨江商贸城7栋2单元20层2002号的房屋。案外人荔浦县大发房地产开发有限公司于2020年1月3日对查封上述房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人荔浦县大发房地产开发有限公司称，位于荔荔城镇沙洞社区滨江商贸城7栋2单元20层2002号房屋为案外人开发建设的一套商品房。2015年11月1日，案外人荔浦县大发房地产开发有限公司作为开发商与被执行人李艳荣签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为人民币134573元，付款方式为，2015年11月1日前由李艳荣给付购房款为40573元，余下的购房款，由李艳荣向银行申请按揭贷款给付。2016年8月8日，应荔房管部门要求办理了《不动产登记证明》作预告登记。签订合同时，李艳荣支付了10000元购房款，余下购房款尚未给付，致使案外人权利无法实现。根据《物权法》第九条、第二十条的规定，案外人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，法院对涉案房产所采取的执行行为不合法。请求人民法院：撤销（2019）桂0423执166号《查控财产告知书》、《执行裁定书》及（2019）桂0423执166号之八《协助执行通知书》，解除对位于荔荔城镇沙洞社区滨江商贸城7栋2单元20层2002号房屋的查封，终止对本房屋的变卖、拍卖等执行行为。 案外人荔浦县大发房地产开发有限公司向法庭提供的证据有： 1、（2019）桂0423执166号《执行裁定书》、《查封财产告知书》，（2019）桂0423执166号之八《协助执行通知书》3页，拟证实蒙山县人民法院的相关执行行为； 2、案外人与李艳荣2015年11月1日签订的《商品房买卖合同》、不动产登记证明、商品房网上备案确认单、收据，拟证明案外人合法权益尚未实现。 申请执行人莫运芳称，本案李艳荣对房屋进行了预告登记，不能证明涉案房产不属于李艳荣所有。 被执行人李艳荣未到庭参加听证。 本院查明，在原告莫运芳与被告李艳荣民间借贷纠纷一案中，本院于2019年5月10日作出（2019）桂0423民初174号民事判决书，判决书载明：被告李艳荣应在本判决生效之日起七日内归还原告莫运芳借款本金人民币90000元并支付利息（利息以90000元为基数，按月利率2%计算，从2017年4月12日起至实际清偿日止）。本院于2019年7月22日作出（2019）桂0423执166号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨被执行人李艳荣名下价值150000元的财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。本院2019年12月17日的查控财产告知书告知项为：已查封被执行人李艳荣名下坐落于荔××城镇××社区××号滨江商贸城7栋2单元20层2002号的房屋。同日，本院作出（2019）桂0423执166号之八《协助执行通知书》。2019年12月18日本院将（2019）桂0423执166号《执行裁定书》、《查封财产告知书》，（2019）桂0423执166号之八《协助执行通知书》送达案外人，案外人荔浦县大发房地产开发有限公司于2020年1月3日对查封房屋提出书面异议。 另查明，2015年11月1日，出卖人荔浦县大发房地产开发有限公司与买受人李艳荣签订《商品房买卖合同》，将荔××城镇××社区××号滨江商贸城7栋2单元20层2002号房屋以总价款人民币134573元出卖给李艳荣，李艳荣支付给案外人的购房款为10000元。双方签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。该房屋于2016年8月8日在荔浦县不动产登记局办理了预告登记 本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，案外人未向本院提供与被执行人李艳荣解除《商品房买卖合同》的相关证据，故应认定双方签订的《商品房买卖合同》尚未解除。根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案所提执行异议的房屋在交付给李艳荣使用后，合同至今尚未解除，对该房屋归属的判断应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，本案合同未解除前，案外人向本院提供的现有证据尚不足以排除本院对荔××城镇××社区××号滨江商贸城7栋2单元20层2002号的房屋的执行，本院的执行行为合法，故对案外人提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人荔浦县大发房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王其旺 审 判 员  陈法敏 人民陪审员  程远林 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  岑晓莹 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议； 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。