庭  审   笔   录西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初18082号 原告：王东，男，1990年1月23日出生，汉族，住河北省保定市定兴县楼，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：童晶晶，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王筱，陕西菲格律师事务所实习律师。被告：陕西家世锦商业运营管理有限公司。住所地：。统一社会信用代码：91610132MA6U7TX293。法定代表人：王晓帆，总经理。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，陕西合恒律师事务所实习律师。原告王东诉被告陕西家世锦商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人童晶晶、王筱，被告委托诉讼代理人杨花花、王雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2019年9月9日签订的商铺租赁协议解除 ；2、判令被告立即返还原告商铺保证金3万元，超付租金5630.73元、管理服务费4047.01元、物业费7742.23元，合计47419.97元；3、判令被告立即支付原告装修损失19.9万元，装修保证金5000元、装修管理费2060元、工牌押金150元、电表电卡押金1100元、出入证工本费50元、工牌工本费60元、水电费3100，合计210520元 ；4、判令被告立即支付原告预期利益损失20万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月29日，原、被告签订商铺租赁协议，约定原告自2019年2月1日起至2021年1月31日止租赁被告广场商铺。因被告要求商场统一开业，且一直未能提供空调设施、设备的取暖及冷气开放，原告租赁的商铺装修完成后，一直未能正式营业。至2019年7月11日，双方协商一致该日开始营业并起算租金。但开业后仅19日，西安市XX队XX大队于2019年7月30日以商铺所在用地占用消防通道等问题，查封了商铺电表并要求停止营业，至今无法恢复经营。因被告在出租前未告知商铺实际情况，导致商铺承租、装修开业后，合同目的无法实现。被告构成根本违约，遂判令解除案涉租赁合同。被告陕西家世锦商业运营管理有限公司答辩，同意双方于2019年9月10日解除合同。广场虽然整体于2019年7月11日正式营业，但地下一层（包含原告所在商铺）已于2019年1月17日开始营业，双方仅约定租金自2019年7月11日起算，物业费及管理费仍应自2019年2月1日起算，三项费用合计71499.17元，原告所交费用尚不够支付，故应驳回原告第二项诉讼请求。且原告未就第三、四项诉请未提供相应证据。且原告签订租赁合同时明知该商铺占用消防通道，其对于合同解除存在过错，应承担对等过错责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2018年12月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订中登广场商铺租赁协议一份，约定甲方将位于西安市XX城XX路XX路XX广场XX层XX号商铺出租给乙方使用，面积103平方米，用于经营养生会所，租期自2019年2月1日至2021年1月31日止，月基本租金4120元，管理费第一年月管理服务费2961.25元，第二年月管理服务费3991.25元，物业费每月每平方米55元，商铺保证金3万元，商场水、电为预付费计量表，水电表由甲方统一提供，押金1500元每台，水费7元每吨，电1.35元每度。该合同约定，协议期间，若甲方原因导致双方所约定的开业日期迟延，则每延期一个月给予乙方免租期优惠十天，延期两个月给予乙方免租优惠二十天，若延期超过6个月，则甲方将前期所缴纳的意向金全额无息退还乙方。2018年12月17日原告向被告支付了两个月的租金、管理服务费、物业费、商铺保证金，共计55492.5元。2018年12月25日原告支付被告水电费500元。2019年1月13日原告支付被告电表、电卡押金1100元，电费1000元。2019年7月9日支付电费323元。2019年1月16日，原告支付被告工牌押金150元，工牌工本费60元，垃圾清运费2060元。2018年12月25日原告支付被告装修保证金5000元，装修管理费2060元。2019年7月11日被告经营的广场开业，同日原告案涉商铺开业经营。2019年7月30日，西安市XX队XX大队以原告承租的案涉商铺占用消防通道、烟感探测器防尘罩未摘除为由，向原告出具了责令立即改正通知书，并强制断电。自此，原告停止经营。2019年9月10日原告向被告邮寄解除函，要求解除案涉商铺租赁协议，要求被告退还押金3万元及超付租金。就案涉商铺装修价值原、被告均同意按6.5万元计算。原告与被告公司员工王倩的电话内容显示原、被告均同意自2019年7月11日开始正常计租。    以上事实有商铺租赁合同、责任改正通知书、照片、解除函、通话录音、庭审笔录等证据附卷为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉租赁合同出租的商铺占用消防通道，损害公共利益，该部分与原告承租商铺其余面积不可分割，案涉租赁合同标的物违法，原、被告签订的商铺租赁合同无效。原告将含有消防通道的商铺出租被告，导致合同无效，负有主要过错，被告未尽到审查义务，应负次要过错。就原、被告员工2019年7月4日通过电话约定“自2017年7月11日正常计租”的内容，因原告商铺与被告商场于2019年7月11日同时才开业，及在租赁的交易习惯中，租金、管理服务费、物业费一般同时产生，且被告未提供原告自2019年2月1日开始营业及其为原告提供管理服务、物业服务的证据，本案宜认定原、被告约定“自2017年7月11日正常计租”的内容为自该日正常计收租金、管理服务费、物业费。扣除原告自2019年7月11日起实际占用的时间，原告要求被告退还剩余租5630.73元、管理服务费4047.01元、物业费7742.23元，本案予以支持。原告要求被告支付原告装修损失19.9万元，本案中原、被告就装修价值均同意按6.5万元计算，结合双方的过错程度，被告应赔偿原告装修损失6万元。原告要求被告返还装修保证金5000元，被告当庭同意返还，本案予以支持。原告要求被告返还装修管理费2060元，被告未提供证据证明其向原告已提供该项服务，且未提供其收取该项费用的依据，本案对原告该项请求予以支持。原告要求被告返还水电费3100，原告自认该费用系装修期间产生，故该项费用应计入装修花费，本案已判令被告赔偿原告装修损失6万元，该项请求不予支持。原告要求被告返还工牌押金150元、电表电卡押金1100元、出入证工本费50元、工牌工本费60元，本案支持原告该项请求，原告亦应向被告返还案涉的工牌3个，电卡1张、出入证一本。原告要求被告赔偿预期利益损失20万元，原告提供的证据不能有效证明其在经营期间所得纯利润，且本案原告经营时间较短，风险和收益不可预知，利润是否取得不能确定，且原告在停止营业后亦负有积极止损的义务，及原告在签订案涉租赁合同时未尽到审查义务负有过错，本案对原告该项主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，第一百一十三条、第一百一十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告陕西家世锦商业运营管理有限公司于本判决生效后10日内向原告返还商铺保证金3万元，剩余租金5630.73元、管理服务费4047.01元、物业费7742.23元，合计47419.97元。二、被告陕西家世锦商业运营管理有限公司于本判决生效后10日内向原告赔偿装修损失6万元，并返还装修保证金5000元、装修管理费2060元、工牌押金150元、电表电卡押金1100元、出入证工本费50元、工牌工本费60元，共计68420元。三  原告于本判决生效后10日 内向被告陕西家世锦商业运营管理有限公司返还工牌3个，电卡1张、出入证1本。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8169元（原告已预交），由原告承担6103元；由被告承担2066元，于履行上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长      吕  艳                 人民陪审员      白  瑛   人民陪审员      王明理             二〇一九年十二月二十三日                         书  记  员      王  雪   1