山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4334号上诉人（原审被告）：胡秋华，女，1970年9月16日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟超，男，1979年7月15日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。被上诉人（原审原告）：蒋广情，男，1986年11月27日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。被上诉人（原审原告）：李龙，男，1974年3月10日，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：闫振国，山东贺成柱律师事务所律师。上诉人胡秋华因与被上诉人孟超、蒋广情、李龙商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2019）鲁0405民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡秋华上诉请求：1、撤销(2019)鲁0405民初822号民事判决书，驳回三被上诉人的诉讼请求。2、三被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、胡秋华对本案所涉房屋具有处分权。胡秋华原系枣庄聚诚置业有限公司的隐名股东，在2014年11月18日与浙江聚诚实业有限公司、枣庄聚诚置业有限公司的签订了《股份转让协议》，转让金额为1600万元整，其中部分转让金系以枣庄聚诚实业有限公司开发的聚诚名都住宅小区的房屋抵顶的，包括本案所涉的三套房屋，约定：允许胡秋华出卖房屋，由枣庄聚诚置业有限公司出具相关的房屋买卖手续，所以胡秋华在与三被上诉人签订《房屋买卖协议》时是有处分权的。二、胡秋华没有虚构、隐瞒事实，不存在欺诈。胡秋华在与三被上诉人签订《房屋买卖协议》时，三被上诉人是明知该四套房屋是被法院查封的，三被上诉人在2017年9月16日出具了《证明》一份，该《证明》明确说明：如法院无法解封四套房屋以总价30万元付给胡秋华；如果解封可办理商品房买卖合同，则以总价80万元付给胡秋华。该证明说明：胡秋华在三被上诉人签订《房屋买卖协议》时，是没有虚构、隐瞒事实的，不存在欺诈。三、2017年9月16日，三被上诉人关于30万元的给付出具了《证明》，是《房屋买卖协议》以外的独立约定，是三被上诉人充分了解情况后的自愿行为，是对自己利益的一种处分。2017年9月16日，三被上诉人出具《证明》：三被上诉人充分了解了房屋的真实情况，如法院无法解封四套房屋以总价30万元付给胡秋华，该约定是双方在《房屋买卖协议》之外关于价款的独立约定，双方平等自愿的约定，是双方真实意思表示，没有违反任何法律及行政法规，是合法有效的，应得到法律保护。四、三被上诉人购买该房屋是附条件，具有投资性质的，即使买卖协议无效，三被上诉人应承担全部过错责任。上诉人不是台儿庄当地人，更不是以买卖房屋牟利，三被上诉人是通过他人找到上诉人买房，已对房屋予以了充分了解，上诉人也明确告知了该房屋存在的风险，三被上诉人对此明知，三被上诉人认为有利益可赚，以低价格签订了买卖协议，三被上诉人是甘愿冒此风险的，三被上诉人与被告签订的协议约定房屋出卖是以“套”为单位，每套为20万元整，结合房屋面积85.58平计算，每平方米的房屋单价为2337元，该价格低于正常销售价格及法院的拍卖价格1000多元，这说明三被上诉人购买该房屋是有很大利益空间的，所以三被上诉人在2017年9月16日出具证明，说明法院不能解封如何付款，如果解封如何付款，在本案所涉房屋存在法院查封，存在该查封是否能解封的情形下，三被上诉人甘愿冒风险进行购买。所以三被上诉人应承担全部过错责任。五、房地产存在被查封的障碍，导致房地产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力，房地产管理法第38条规定，被查封的房屋不得转让，仅及于物权本身而不是明确合同效力的规定。在双方签订买卖协议的当天2017年9月16日，三被上诉人以证明书的形式对已交房款作出了独立约定，该约定是双方当事人对自己利益的独立处分，是真实意思表示，对自己行为的法律风险是明确预知的，该证明是合法有效的，没有违反法律关于合同效力性规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。孟超、蒋广情、李龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孟超、蒋广情、李龙向一审法院起诉请求：1.确认三原告与被告签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告返还三原告购房款30万元并支付利息1万元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告胡秋华原系枣庄聚诚置业有限公司的隐名股东。2014年11月18日，被告胡秋华与浙江聚诚实业有限公司、枣庄聚诚置业有限公司签订股份转让协议。协议约定，胡秋华将其持有枣庄聚诚置业有限公司的股份转让给浙江聚诚实业有限公司，转让费金额为1600万元；付款方式为现金支付4364619元，其余款项11635381元以枣庄聚诚置业有限公司开发的聚诚名都住宅小区的房屋折抵，其中包含本案所涉的四套房屋，即聚诚名都住宅小区二期X号楼X单元X室、X室、X室及X号楼X单元X室四套房屋。2015年12月10日，山东省枣庄市中级人民法院作出（2015）枣执字第131号执行裁定书，将枣庄聚诚置业有限公司开发的包含案涉四套房屋在内的十六套房屋予以查封，查封期限为2015年12月10日至2018年12月9日。2017年9月16日，被告胡秋华分别与三原告签订房屋买卖协议，约定其将从枣庄聚诚置业有限公司获得的折抵股份转让金的本案所涉四套房屋，以每套20万元的价格分别出售给三原告（其中X号楼X单元X室出售给原告蒋广情，X号楼X单元X室出售给原告孟超、X号楼X单元X室和X号楼X单元X室出售给原告李龙）。协议还约定，三原告先首付30万元购房款（其中蒋广情首付8万元、孟超首付8万元、李龙首付14万元），剩余款项待办理正式购房合同后一次性付清。同时，三原告向被告胡秋华书写了一份证明，内容为“本人孟超、李龙、蒋广情对协议中四套房屋情况了解清楚，如法院无法解封四套房屋以总价30万元付给胡秋华；如果解封可办理商品房买卖合同，则以总价80万元付给胡秋华。特此证明。”房屋买卖协议签订当日，三原告通过蒋广情的账户向被告胡秋华支付四套房屋的首付款30万元，并由胡秋华出具了收据。后案涉四套房屋分别于2018年底至2019年初被山东省枣庄市中级人民法院予以司法拍卖并裁定归案外人所有。一审法院认为，本案所涉的四套房屋在原被告签订房屋买卖协议前已被人民法院依法予以查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让”的规定，案涉四套房屋在被法院查封期间不得转让变卖。三原告与被告胡秋华签订的房屋买卖协议虽系双方的真实意思表示，但因协议的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，故协议应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告胡秋华应将其收取三原告的购房款30万元返还给三原告。三原告在与被告签订房屋买卖协议时已明知案涉四套房屋被法院查封仍然购买，三原告因此而受到的损失应自行承担，故对三原告所主张的利息1万元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、依法确认原告蒋广情、孟超、李龙与被告胡秋华签订的房屋买卖协议无效；二、被告胡秋华于判决发生法律效力之日起十日内返还原告蒋广情、孟超、李龙已付购房款30万元；三、驳回原告蒋广情、孟超、李龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，减半收取2975元，保全费2120元，合计5095元，由原告蒋广情、孟超、李龙负担175元，由被告胡秋华负担4920元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人所签订的合同因违反了法律法规的强制性规定，当属无效，依照无效合同的处理原则，当事人因无效合同取得的财产应当予以返还，故一审法院判决胡秋华将其收取的款项返还给蒋广情、孟超、李龙，合法有据，本院予以确认。对上诉人胡秋华提出的上诉主张，本院不予支持。综上，胡秋华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人胡秋华负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年一月七日书记员  李 振