广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10677号原告：广州出众教育科技有限公司，住所地:广州市番禺区市桥街东环路186号B座501室。法定代表人：卢德华。委托诉讼代理人：王军成，系广东知章律师事务所律师。被告：李展升，男，1976年3月15日出生，汉族,住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：蒋雪仪，系广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：王延锦，系广东品济律师事务所实习人员。原告广州出众教育科技有限公司诉被告李展升房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州出众教育科技有限公司的法定代表人卢德华及其委托诉讼代理人王军成，被告李展升的委托诉讼代理人蒋雪仪、王延锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州出众教育科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告退回押金11000元；2.被告退回2018年3月15日至2019年8月15日租金的50%，金额为56985元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月1日，原告与被告签订一份租赁合同，该租赁合同约定，由原告承租广州市番禺区市桥街东环路186号B501室约131平方米房屋。合同约定租赁期间为两年，自2018年3月15日至2020年3月14日止。另该合同约定了租金、出租物的使用、维修、保养，合同终止等条款。原告自入驻该租赁物办公后，由于租赁物自身质量问题，导致每次下雨，就会出现漏水的现象，雨越大，漏水现象越严重。2018年6月至7月期间，被告就此漏水问题分别从内部和外部修复了两次，但是，实际上并没有完全修复，漏水问题依然严重。原告再次找到被告协商修复事宜，被告以雨季不利于修复为由，将修复工作推迟到12月再进行。2018年12月，原告由里到外重新修复了漏水处，并进行扇灰美化处理。但是，2019年3月雨季开始，又出现漏水现象，虽然有所缓解，但是连续下雨天依然要用桶接漏水。因此，原告再次与被告沟通，被告以没有想到完美修复方案为由，一直拖到2019年7月31日依然没有进行修复。由于漏水问题严重的影响了原告的使用，导致原告的合同目的无法实现。所以，原告于2019年7月15日告知被告，要求解除该租赁合同，并且被告退回押金11000元。同时，由于该租赁物在漏水期间严重影响到原告的办公和公司形象，因此，原告要求被告退回该期间的租金的50％。就以上事实，原告与被告多次协商的情况下，被告对于原告的诉求都置之不理，无奈，原告特向贵院依法提起诉讼请求，望支持为盼。被告李展升答辩称，一、原、被告双方于2018年3月1日签订的《租赁合同》合法有效。合同法律关系由主体、内容和客体三要素组成，依据粤房地证字第××号《房地产权证》以及答辩人于2010年4月29日与广州市番禺区市桥街云星村经济合作社签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》、广州市番禺区市桥街云星村经济合作社出具的《转租证明》，答辩人对此租赁物是拥有合法出租给被答辩人的权利，是《租赁合同》的适格主体，《租赁合同》的内容不违反法律规定，《租赁合同》约定的租赁物标的物也是合法的有证物业。二、被答辩人提前解除合同属于根本性违约，双方于2018年3月1日签订的《租赁合同》的租赁期限为2018年3月15日至2020年3月14日，但是被答辩人于2019年8月14日擅自搬离租赁物所在地，以实际行动提前解除了《租赁合同》属于违约行为，该行为无依据法律或合同约定的解除条件解除合同，依据合同约定答辩人可没收被答辩人11000元的合同租赁保证金。而答辩人已在微信中告知被答辩人没收了租赁保证金。故被答辩人无权主张要求退回约定的11000元保证金，被答辩人无交过押金。三、被答辩人依据“房屋窗户漏水”为由，要求退回2018年3月15日至2019年8月15日租金56985元是没有法律和事实依据的。被答辩人提供的维修聊天记录表明被答辩人已经修复了房屋漏水部分，退一步来讲，即使131㎡的房屋只有一个窗户一个漏水的状况，被答辩人也没有证据表明此状况影响了被答辩人对租赁物的整体使用，被答辩人提供的光盘中的视频也无法证明此漏水的窗户是租赁物的窗户。四、答辩人无需退还“押金”，被答辩人没有提供向答辩人支付“押金”的证据，且双方签订的《租赁合同》也没有约定“押金”，只约定了保证金，依据被答辩人提供微信聊天记录证明，答辩人已明确告知因为被答辩人提前解除《租赁合同》的行为没收了被答辩人声称的“押金”。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条；当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；答辩人认为双方合同约定的保证金也具有类似定金一样担保合同实现的作用，双方签订的《租赁合同》约定的保证金依据该合同的第七条，在被答辩人违约的情形下，答辩人有权没收11000元保证金。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》是合法有效合同，被答辩人无依据提前解除合同是违约行为，其租赁保证金应由答辩人没收，其要求退回11000元押金和2018年3月15日至2019年8月15日的租金56985元是没有事实和法律依据的。因此答辩人不同意被答辩人的诉讼请求，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。查明事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年3月1日签订了《租赁合同》，该租赁合同约定，由原告承租广州市番禺区市桥街东环路186号B501室（顶层）约131㎡的房屋。合同约定租赁期间为两年，自2018年3月15日至2020年3月14日止。从2018年3月15日至2019年3月14日，每月场地租金为6550元，从2019年3月15日至2020年3月14日，每月场地租金为7074，原告交纳租赁保证金11000元。《租赁合同》中第四条第1项约定：合同期间满或终止后，原告付清场地使用费及其他各项应付费用（如水电、行政管理费等）且无违约行为的，被告应在原告按要求迁出租赁物并经被告验收租赁物无损坏情况同意接受3天内将保证金无息退回给原告。第五条第2项约定：租赁期间对租赁物的维修保养，双方同意租赁物的土建结构部分的质量问题，若非原告原因或不可抗力产生时，被告负责维修。被告维修时，原告应积极协助，不得阻扰施工。对门窗、线路、给排水或其他方面的更换、修缮和维护属原告责任。装修部分原告负责维修保养。不承担维修责任致使原告无法继续租用的，原告可解除合同。及第七条约定：租赁期间，原、被告双方均应全面履行合同，不得借故解除合同。若被告不是依据法律或本合同约定收回租赁物，被告双倍返还保证金给原告，在此情况下，原告必须按甲方要求按期搬出。如原告不是依据法律或本合同约定解除合同或有其他违约，原告支付的保证金不予退还，还应按实际使用时间向被告缴清场地使用费及其他各项应付费用（如水电、行政管理费等）。另该合同约定了出租物的使用、维修、保养，合同终止等条款。合同签订后，原告向被告缴纳租赁保证金11000元。原告自入驻该租赁物办公后，于2018年5月份开始发现天花板漏水现象。2018年6月19日，被告就窗台漏水问题请人进行了打玻璃胶处理，2018年7月25日，被告就天花渗水问题请人进行了混凝土修复和扇灰平整处理。2018年12月，原告由里到外重新修复了漏水处，并进行扇灰美化处理。至2019年3月雨季，仍出现下雨渗水、漏水的情况。2019年7月15日，原告法定代表人卢德华通过微信向被告财务人员陈小姐发出“我们这漏水问题咋解决呀，下大雨还是会漏”，被告财务人员陈小姐回复“我知道，我已经叫工程的人处理，现在又要看一下有那种更好的办法”。原告交租金至2019年8月15日，于2019年8月14日搬离租赁物，原、被告双方的《租赁合同》实际已解除。原告以房屋漏水为由要求被告退还押金，被告则以押金没到合同期不退还予以拒绝，以致引起本案纠纷。另查明，2018年3月15日至2019年8月15日，原告向被告交纳租金113970元，案涉房屋由被告向案外人广州市番禺区市桥街云星村经济合作社承租，出租给被告做商业用途使用。被告与案外人签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》已在广州市国土资源和房屋管理局番禺分局租赁登记备案。原告提供以下证据加以证明：1.房屋租赁合同原件1份，拟证明原被告形成租赁合同关系的事实；2.租赁物漏水照片及视频（证物光碟），拟证明租赁物漏水的事实；3.微信聊天记录原始载体，拟证明租赁物漏水导致不能使用，被告拒绝归还押金的事实。补充证据：2018年及2019年缴纳租金的银行流水打印件1份。被告对上述证据中证据1和补充证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据2和证据3的真实性、合法性确认，关联性不确认。被告提供以下证据：1.两份港信工程维修记录单：拟证明被告于2018年6月19日针对租赁物的一个窗台漏水的情况，派人进行了维修，维修的原因是窗台漏水；于2018年7月25日针对租赁物其中的一个窗户上存在天花渗水的情况，再次派人进行了维修并已修复，此次天花渗水部分是因为通信线未防水；综上证明漏水部分属于房屋窗户的一部分，漏水原因有两点，被告也对其进行了修复，其并不影响原告对整个面积约为131㎡的租赁物的整体使用；2.被告于2010年4月29日与广州市番禺区市桥街云星村经济合作社签订的《广州市番禺区房地产租赁合同》复印件，拟证明广州市番禺区市桥街云星村经济合作社把房地产权证号为粤房地证字第××号的房地产租赁给被告用于商业用途；《广州市番禺区房地产租赁合同》已在广州市国土资源和房屋管理局番禺分局进行租赁登记备案，租赁物并经广州市国土资源和房屋管理局番禺分局允许作为商业用途；3.“企查查”APP上关于“广州出众教育科技有限公司”的查询信息，拟证明“广州出众教育科技有限公司”已利用该租赁物在广州市番禺区工商行政管理局进行商事登记并领取营业执照，该租赁物可以用作商业用途，原告也在租赁期一直使用该租赁物做商业用途。原告对上述证据1-2的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明事实有异议，也证实了原告要求解除租赁合同是合法有效的，被告应当退回合同约定的押金。本院认为，本案争议焦点在于被告应否退还保证金11000元（即原告所称的“押金”）及2018年3月15日至2019年8月15日的租金的50%，即56985元。关于被告应否退还保证金11000元的问题。根据原、被告的陈述，原告与被告均已确认双方之间的租赁合同关系已解除。被告以原告提前解除合同构成违约为由予以没收保证金11000元。根据合同法第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告之间签订的《租赁合同》第五条第二约定如遇自然灾害造成的损坏，影响原告对该建筑物正常使用，原告可解除合同，但本合同可以继续履行的，被告应负责维修及其费用。本院认为，租赁房屋天花板及窗户一到下雨天就渗水，不属于该条款约定的遇自然灾害造成的损坏的情形，而是该租赁物自身存在瑕疵。当租赁物出现需要维修的情况时，出租人应当及时予以维修，当出租人不能及时维修时，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。虽然被告已就天花窗台渗水的问题处理过两次，但始终没有彻底解决下雨天租赁房屋天花板窗户漏水问题，被告存在一定过错，一定程度上也影响原告对该租赁物的局部正常使用，故《租赁合同》解除后，被告应当返还该保证金（即“押金”）11000元给原告。关于被告应否退还2018年3月15日至2019年8月15日的租金的50%，即56985元的问题。本案中，虽然租赁物存在部分瑕疵，一定程度上影响原告对该租赁物的局部正常使用，但是局部瑕疵不影响原告对该租赁物的整体使用。根据原告的陈述，房屋只在下雨天存在天花板及窗户漏水的情形，晴天并不会，且原告在2018年3月15日至2019年8月15日这段期间一直有在占有及使用该租赁物，因此原告要求被告退回2018年3月15日至2019年8月15日租金的50%，金额为56985元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李展升应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州出众教育科技有限公司退还租赁保证金11000元；二、驳回原告广州出众教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元，由原告广州出众教育科技有限公司负担1257元，由被告李展升负担243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  陈 忠人民陪审员  许万威人民陪审员  叶 青二〇二〇年一月十七日书 记 员  李颖瑶