山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁02执异618号 案外人：张崑，男，1973年3月27日出生，汉族。 委托代理人：魏威，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：郑晓婷，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司青岛市南支行。 负责人：朱晓石，行长。 委托代理人：戴燕，山东德衡律师事务所律师。 委托代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。 被执行人：青岛兴源房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李华，总经理。 被执行人：青岛信达国际贸易有限公司。 法定代表人：牟旭晟，总经理。 被执行人：刘太一，男，汉族，1970年8月8日出生。 被执行人：牟旭晟,男，1973年9月26日出生。 被执行人：徐琴，女，1971年6月11日出生。 被执行人：刘晖，男，1971年1月25日出生，汉族。 被执行人：王智毅，男，1984年1月3日出生，汉族。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司青岛市南支行与被执行人青岛兴源房地产开发有限责任公司、青岛信达国际贸易有限公司、刘太一、牟旭晟、徐琴、刘晖、王智毅借款合同纠纷一案过程中，案外人张崑向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张崑称，请求青岛市中级人民法院裁定中止执行王智毅名下位于青岛市市南区新会路××号、××号地下1-6层、××号1-2层房产（以下简称为涉案房产），并确认张崑对涉案房产享有租赁权，在拍卖、变卖涉案房产过程中保留上述租赁权至2034年9月30日。事实与理由：2014年9月28日，张崑与王智毅分别签订房屋租赁合同，约定承租王智毅名下涉案房产，年租金共计16万元，租期均为2014年10月1日至2034年9月30日，张崑已经按照合同约定支付全部租金，并实际使用上述房产至今；上述房产抵押时间是2014年10月22日，该抵押行为发生在房屋租赁之后，根据相关法律规定，抵押前出租的，租赁关系不受抵押权的影响，故张崑的租赁权应得到保护，不因房产的拍卖而消失。 为证明其主张，张崑提交如下证据：1、房屋租赁合同二份，以证明张崑与王智毅于2014年9月28日签订租赁合同，张崑承租王智毅名下涉案房产，该房屋租赁合同签订于房屋抵押日期之前。 申请执行人中国建设银行股份有限公司青岛市南支行称，1.涉案房产的抵押最早产生于2011年12月21日，当时中国建设银行股份有限公司青岛市南支行与王智毅签署有《最高额抵押合同》，后因借款人无力偿还，故另行签订本案的《人民币流动资金贷款合同》，王智毅仍以涉案房产作为抵押，故中国建设银行股份有限公司青岛市南支行的抵押权自2011年12月21日持续存在，张崑与王智毅就涉案房产的租赁合同显示的时间为2014年，在抵押权存续期间。2.王智毅与中国建设银行股份有限公司青岛市南支行第二次签订抵押合同的时间是2014年9月30日，而本案所涉租赁合同显示日期为2014年9月28日，时间如此接近，且租赁期为20年，严重违背常理，且王智毅与张崑存在亲属关系，中国建设银行股份有限公司青岛市南支行有理由相信双方恶意串通虚构租赁关系，妨碍执行的行为。且案涉租赁合同时间是否倒签以及是否真正履行，均有待核实。并且租赁合同显示租金金额明显低于市场价格。3.根据中国建设银行股份有限公司青岛市南支行现场查看，涉案房产的实际占有使用人均非张崑。综上，张崑的执行异议，应予驳回。 中国建设银行股份有限公司青岛市南支行提交如下证据：1.（2016）鲁02民初130号民事判决、（2018）鲁民终949号民事判决，证明中国建设银行股份有限公司青岛市南支行对涉案房产享有抵押权和优先受偿权。2.*《最高额抵押合同》以及（2018）鲁民终1027号民事判决，证明中国建设银行股份有限公司青岛市南支行与王智毅最早于2011年12月21日就涉案房产签署抵押合同并拥有抵押权。3.青岛市房屋租赁登记备案证明以及房屋租赁合同、国家企业信用信息公示系统查询报告，证明在2013年12月26日王智毅就涉案新会路20号房产出租给蓝港海鲜厨房酒店管理有限公司，租赁时间至2018年12月25日且该租赁合同在青岛市国土资源和房屋管理局备案，该合同的效力优先于异议人提供的租赁合同，且该合同明显与张崑提供的租赁合同相违背，以此证明张崑提交的租赁合同为虚假合同，该合同显示租赁面积为436.38平方米，年租金为15万元。企业信用信息公示报告显示蓝港海鲜厨房酒店管理有限公司新会路店营业场所为新会路20号，该证据与前述租赁合同相符。4.新会路16号、18号、20号街景照片3张、国家企业信用公示系统查询报告两份，证明目前新会路16号、18号由青岛兴源置业集团公司使用，而该公司的股东为王智毅。由王智毅提供给兴源置业集团公司使用，并未对外租赁，新会路20号目前由领鲜小馆在使用，均与张崑无关。 本院查明，中国建设银行股份有限公司青岛市南支行与青岛兴源房地产开发有限责任公司、青岛信达国际贸易有限公司、刘太一、牟旭晟、徐琴、刘晖、王智毅借款合同纠纷一案，本院于2017年9月6日作出(2016)鲁02民初130号民事判决书，判决：一、青岛兴源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司青岛市南支行借款本金44826656.06元及利息（以44826656.06元为基数，自2015年11月21日起至实际给付之日止，按照合同的约定计算）；二、如青岛兴源房地产开发有限责任公司未履行本判决第一项的给付义务，原告有权对青房地权市他字第××号房地产他项权利证书项下的抵押财产所处分的价款优先受偿；三、刘太一对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。刘太一承担保证责任后，有权向青岛兴源房地产开发有限责任公司追偿；四、青岛信达国际贸易有限公司、牟旭晟、徐琴对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛信达国际贸易有限公司、牟旭晟、徐琴承担保证责任后，均有权向青岛兴源房地产开发有限责任公司追偿；五、刘晖对本判决第一项的给付义务在最高额5500万元限额内承担连带清偿责任。刘晖承担保证责任后，有权向青岛兴源房地产开发有限责任公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2018年10月8日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终字第949号民事判决，维持了本院(2016)鲁02民初130号民事判决。 本院（2016）鲁02民初130号民事判决书查明涉案房产抵押给中国建设银行股份有限公司青岛市南支行，抵押权证号为青房地权市他字第2014120690号。 本院（2016）鲁02民初130号民事判决书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照中国建设银行股份有限公司青岛市南支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2019）鲁02执60号。 2019年10月30日，本院作出（2019）鲁02执60号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。 2019年11月5日，本院作出（2019）鲁02执60号通知，告知张崑将去除租赁后评估拍卖涉案房产，并且限张崑15日内搬离涉案房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由阻止交付被执行的不动产的，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。本案中，张崑仅提交两份《房屋租赁合同》，不足以证明其已经实际占有使用涉案房产，更不能产生对不特定第三人的公示效果；且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案申请执行人中国建设银行股份有限公司青岛市南支行就涉案房产享有优先受偿权已经(2016)鲁02民初130号民事判决确认，故对案外人的排除执行异议，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人张崑的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  焦兴凯 审判员  刁培峰 二〇二〇年一月八日 法官助理 李兰兰 书记员 陈春阳