新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初7135号 原告：新疆东和实业集团房地产开发有限公司。 住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市东和路1号。 法定代表人：倪晓彬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晨，系该公司法务。 委托诉讼代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。 被告：杨辉，男，1967年10月4日出生，汉族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：李巧玲，女，1967年10月4日出生，汉族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司（以下简称东和实业公司）与被告杨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法由审判员库尼沙适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘晨、魏春，被告杨辉的委托诉讼代理人李巧玲到庭参加诉讼请求。本案现已审理终结。 原告东和实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的租赁合同；2、判令被告向原告支付房屋租金73387.07元；3、判令被告向原告支付违约金332695元；4、判决被告向原告支付物业费3546.70元，电费12517.1元，共计16063.8元；5、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由：2015年5月22日原被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于昌吉市××路房屋租赁给被告做商业使用，租赁期限为74个月，自2014年11月1日至2020年12月31日，双方对该期限的租金分期约定了不同的租金数额，合同约定第一期租金在签订合同时一次性交清，以后每年12月15日前一次性支付次年全年的房租，期间被告并未按合同约定的时间支付租金，后被告因经营不善，未经原告同意擅自搬出租赁楼层，租金及物业费、电费等相关费用均未交清，根据该合同第十二条的规定被告应当承担违约金，上述欠费原告多次催要，被告均不支付。至今仍欠原告租金和相关费用未付清。综上，原告现依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律及其相关司法解释的规定，诉至你院，请依法支持原告的诉讼请求，维护其合法权益。 被告杨辉辩称，我们在2018年11月2日向原告发出解除约定函，原告公司的工作人员同意解除合同，合同已经解除，所以我们没有违约，是原告方有意断水、断电导致合同无法继续履行，因此不同意支付违约金，房屋关门期间和停水停电的物业费、水电费我方不同意承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。方当事人有争议的证据如下： 1．原告提交的《房屋租赁合同》一份、收据一份、公示一份，证实原、被告双方自愿签订的房屋租赁合同，被告应按约履行房屋租赁合同内容，向原告支付垫付的租赁费及物业费、暖气费等相关费用，2014年10月15日至2015年4月15日原告方自己支付供暖产生的电费，被告未按时支付相关费用，已构成违约的事实。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，对证实的问题不予以认可，认为自2018年12月10日原告将房屋停水停电，被告就没有营业了，所以同意承担物业费和暖气费及二次供暖费。本院对该组证据的真实性予以确认； 2．原告提交的费用清单一份、关于二次加压电费情况一份、证实原告提被垫付的二次供暖费为7058.34元的事实。经质证，被告对该组证据的真实性不予以认可，本院对该组证据的真实性不予以确认； 3．被告提交的情况说明两份，证实原告在2018年6月将被告方租赁的房屋停水五天、9月2日停水8天、12月7日至12月17日房屋停水停电。造成被告方发放员工工资的损失。经质证，原告对该组证据的真实性不予以认可，认为停水停电和与本案没有关联性。本院认为对该组证据的真实性不以确认； 4．被告提交的结账单一份，证实原告欠被告方饭款87600元。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性不予以认可，本院对该组证据的真实性予以确认，对关联性不予以认可； 5．饭店物品清单一份、协商纪要一份，证实合同解约后店内所有的财产和物品都被原告扣押的事实。经质证，原告对饭店物品清单的真实性、合法性、关联性均不予以认可，对协商纪要的真实性、合法性、关联性予以认可，认为被告方当时同意放在租赁的房子里，原告没有强制扣押，但上面明确载明物品由原告方所有。本院对该组证据的真实性予以确认； 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月22日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于昌吉市××路房屋租赁给被告做商业使用，租赁期限为74个月，自2014年11月1日至2020年12月31日，双方对该期限的租金分期约定了不同的租金数额，合同约定第一期租金在签订合同时一次性交清，以后每年12月15日前一次性支付次年全年的房租，并约定违约条款。合同签订后原告将涉案房屋交付给被告使用，2014年11月1日至2017年12月31日期间的租赁费被告已全部支付完毕。合同第五条第四项约定：“自2018年1月1日起至2018年12月31日止，该房屋每年租金为628690元，其中现金513300元，代金券50000元。”被告在2018年1月30日至2018年11月26日期间先后向原告支付租金450000元，剩余租金未按合同约定时间支付。2019年1月30日原告向新疆东和实业集团物业服务有限公司支付涉案房屋物业费3546.70元，电费7057元。 本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照合同的约定履行权利和义务。现原告要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告表示同意，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求被告支付房屋租金73387.07元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的《房屋租赁合同》约定自2018年1月1日起至2018年12月31日止房屋租金共计561330元，扣减代金券50000元以及被告已付的450000元，还剩61330元；自2019年1月1日起至2019年12月31日期间的租金为628690元，2019年共使用7天的房租12057.07元（628690元÷365天×7天），剩余租金共计73387.07元，原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告辩称，租赁费不应该算至2019年1月9日，其自2018年12月10日起并未使用涉案房屋，于2019年1月向原告支付过租金20000元，但为向法庭提交相关证据，原告对此不予认可，故本院对被告的该辩解不予采信。 关于原告要求被告支付的违约金332695元的问题。合同约定房屋租金于每年的12月15日前一次性支付次年全年房租费。被告应于2017年12月15日前向原告一次性支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的租赁费，但至今未还清，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称，其已经向原告发过解约函，因此不构成违约，本院对被告的该辩解不予采信。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告要求被告支违约金332695元，显失公平，故综合全案的实际情况，本院酌情确定被告支付原告违约金20000元，对原告主张超出此数额部分的违约金本院不予支持。 原告主张的物业费及电费的问题。根据合同约定被告应当承担承租期间物业费及电费。根据原告提交的收款收据本院可以认定，自2018年12月1日至2018年12月31日期间的物业费2800元。本院认为，因原告的第一项诉讼请求中的房屋租赁费计算至2019年1月7日，故2019年的物业费及电费也应当计算至该日期，故2019年的物业费本院认定为653.36元（93.33元/天×7天），被告应向原告支付物业费3453.36元（653.36元＋2800元），对原告主张超出此数额部分本院不予以支持； 原告主张自2018年12月1日至2019年1月9日（共计40天）期间的电费7057.1元，平均每天176.42元，故本院认定自2018年12月1日至2019年1月7日期间的电费为6704.2元（38天×176.42元/天）。对原告主张超出此数额部分本院不予以支持； 关于原告主张的二次供暖电费问题。原告称二次供暖电费是在2014年10月至2015年4月15日期间，热力公司把暖气供到转换站，在由东和物业用泵送到高层产生的电费，新疆东和实业集团物业服务公司于2015年5月18日理想家520商铺业主发出公示。被告辩称，对该份公示不知情，原告未通知过被告。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中双方未约定该项费用，且原告未向法庭提交能够证实向被告通知过二次供暖费事宜的证据。另，原告在庭审中提交的新疆东和实业集团物业服务有限责任公司出具的收款收据载明“二次供暖费5460元”，而原告在庭后提交的新疆东和实业集团物业服务有限责任公司出具的“费用清单”上载明二次供暖费为7058.34元，上述两份证据显示的数额不一致，故本院对原告的该项诉讼请求不予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司与被告杨辉于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付房屋租赁费73387.07元； 三、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付违约金20000元； 四、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付物业费3453.36元，电费6704.2元，物业费及电费合计10157.56元。 以上应付款项，被告杨辉须于本判决生效后十日内给付。逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3816元（已减半收取），由被告杨辉负担1185元，由原告自行负担2631元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  库尼沙 二〇二〇年一月二十一日 书记员  孙 冰