江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏04执复94号复议申请人（案外人）：常州市锦璇商贸有限公司，住所地常州市天宁区，社会统一信用代码913204027174638979。法定代表人：许秋娅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张坚林，常州市天宁区城中法律服务所法律工作者。申请执行人：广发银行股份有限公司常州分行，住所地常州市新北区龙锦路1258号，统一社会信用代码91320400593961236G。负责人：倪文华，该行行长。委托诉讼代理人：王建军，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪枫，江苏友联律师事务所律师。被执行人：常州市利润燃料有限公司，住所地常州市天宁区青龙路3号。法定代表人：邱洪发，该公司总经理。被执行人：许添翼，男，汉族，1990年8月13日生，住常州市天宁区。被执行人：李文萍,女，汉族，1966年10月17日生，住常州市天宁区。复议申请人常州市锦璇商贸有限公司（以下简称锦璇公司）不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2019）苏0411执异31号裁定，向本院申请复议。本院于2019年12月16日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2018年10月16日，新北法院对广发银行股份有限公司常州分行（以下简称广发银行）诉常州市利润燃料有限公司（以下简称利润公司）、许添翼、李文萍借款纠纷一案作出（2018）苏0411民初4761号民事判决书，判决：利润公司于本判决生效之日起十日内归还广发银行借款本金450万元、支付自2018年6月22曰起至实际偿还之曰、按年息5.655%上浮50%计算的利息并支付律师费90000元。许添翼、李文萍对利润公司的上述付款义务承担连带保证责任。根据广发银行的申请，新北法院于2018年11月26日立案执行，案号为（2018）苏0411执3709号。在该案执行过程中，新北法院于2019年4月15日作出（2018）苏0411执3709号之一执行裁定书：“除去案外人在府河名居2-104号【土地证号为（2011）xx号，房屋所有权证号为xx】、2-105号【土地证号为（2011）xx号，房屋所有权证号为xx】不动产上租赁关系；解除案外人对府河名居2-104号【土地证号为（2011）xx号，房屋所有权证号为xx】、2-105号【土地证号为（2011）xx号，房屋所有权证号为xx】不动产上的占有”。案外人锦璇公司不服上述执行行为，向新北法院提出执行异议。锦璇公司称，一、异议人现租赁坐落于常州市天宁区府河名居2-104号、2-105号商铺的事实存在，应予认定。被执行人许添翼在购买该房时资金不足（房款需700多万元），遂与异议人商量，由异议人先预付租金代许添翼向开发商付房款351万元，同时商定，房屋交付后即将该商铺交异议人使用20年，以此来抵还预付的租金。异议人付款后第一时间将租赁20年的说明备案于天宁工商管理局。涉案房屋交付后，异议人一直占有使用至今，并将营业执照经营地变更为府河名居2-104号、2-105号商铺。二、异议人租赁使用在前，贷款在后。三、异议人为了20年长期经营，在涉案商铺中投入了大量的人力、精力、财力。综上，法院裁定除去异议人在该房屋的租赁关系是错误的，对涉案房屋的租赁使用，异议人与许添翼早有约定，异议人的多年使用也是不争的事实，异议人的占有是不能解除的，如贵院要拍卖房屋，必须保留异议人的租赁，或者与异议人协商在拍卖款中优先扣除异议人已付的租金和装修等经费，请贵院撤销（2018）苏0411执3709号之一执行裁定，公正裁判。新北法院查明，被执行人利润公司于2016年12月13日与申请执行人广发银行签订《授信额度合同》，合同中约定授信额度敞口最高限额为450万元。同日,申请执行人与被执行人许添翼签订《最高额抵押合同》一份，由被执行人许添翼以常州市天宁区府河名居2-104号、2-105号商铺为利润公司的借款提供抵押担保，并进行了抵押登记。被执行人许添翼于2016年12月13日向申请执行人出具《抵押物状态声明及承诺》一份，承诺抵押房产为自用，如果上述房产被出租，将立即书面告知贵行，并按照贵行要求请承租人与贵行签署相关承诺书，确保不影响贵行债权及抵押权的实现。新北法院另查明，被执行人许添翼于2010年11月购买常州市天宁区府河名居2-104、2-105房屋时，从案外人锦璇公司账户支取351万元用于支付购房款，当时被执行人许添翼系案外人锦璇公司法定代表人。被执行人许添翼于2013年12月9日向天宁工商部门出具《证明》一份，证明许添翼自愿将常州市天宁区府河名居2-104、2-105的自有房屋无偿提供给案外人锦璇公司用作住所（或经营场所），使用期限自2013年12月1日至2033年12月1日。后案外人将上述房屋作为公司经营场所。新北法院再查明，案外人锦璇公司于1999年10月22日成立，注册资本500万元，经营期限至2019年10月21日。2009年7月16日由被执行人许添翼占20%股份并任法定代表人；2012年5月2日由被执行人许添翼占80%股份并任法定代表人；2015年3月27日，案外人锦璇公司将法定代表人变更为戚中耀，经营期限变更至2039年10月21日；2015年7月27日，案外人将法定代表人变更为许秋娅。新北法院审查后认为，当事人、利害关系人基于对执行标的物主张享有租赁权的，应提供证据加以证明，并且强制执行不影响租赁权行使，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理。本案中，被执行人许添翼对其名下的涉案不动产上设定最高额抵押时明确承诺为自用，其向工商部门出具的证明不能当然作为房屋租赁合同关系的凭证，被执行人许添翼买房时从案外人账户支出费用的事实与房屋租赁关系不属于同一法律关系，案外人的现有证据不能证明案外人与被执行人许添翼存在有效的房屋租赁合同关系，本院依法除去案外人该租赁权符合法律规定，案外人所提执行异议理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十二条、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定：驳回锦璇公司的执行异议请求。锦璇公司不服上述裁定，向本院申请复议称：请求撤销新北区人民法院（2019）苏0411执异31号执行裁定书，支持复议申请人的异议请求。事实及理由：一、购买府河名居2-104号、2-105号店面房时，申请人确已支付了351万元，已有证据证实。二、购买该房产时，许添翼就与许秋娅、高兴福夫妇讲妥，由锦璇公司出资，然后该店面交由锦璇公司无偿使用（本质为租用），因为是亲戚，互相信任，存在口头合同，实际上也确实这样处理的，支付款项与用房是同一事实，正因为已支付了351万元，所以才有20年不再支付租金的事实，原裁定认定是错误的。三、锦璇公司使用该房屋，将工商注册登记地址为2-104、2-105，场地使用必须有产权或者租用权，因此当时由许添翼出具证明，十分明确，就是因为锦璇公司已实际付款，然后才能无偿使用20年，就不用支付租金。这足以证明锦璇公司使用该房屋不付租金是此前已有支付房款（提前支付租金）的事实，事实上存在租赁关系，系双方真实意思表示，并且实际交付使用，至今已有六年，该事实法院不予认定完全错误，原审裁定称该证明不能当然作为房屋租赁合同关系的凭证是错误的，应当予以纠正。四、因为申请人能租用20年，所以进行装饰，购买设备，驻此经营（缴纳水电费等），有证据证明申请人租用该房屋、占有不动产事实存在，无可非议，应予以认定。五、许添翼用该房产为利润公司抵押担保贷款未告知申请人复议人，租赁在先，贷款在后，申请人有理由对此不予认可，仍应按原租赁关系使用该房屋20年。如果贷款未还，要拍卖该房屋，按照“买卖不破租赁”的原则，即使该房屋产权变更，申请人的租赁关系必须继续到2033年为止。如果法院强行拍卖，必须优先支付申请人的351万元和装饰损失。综上，申请人实际出资，目的就是使用该房屋，除去租赁关系，解除在不动产上的占有是错误裁定应予以撤销，方显公平、公正。广发银行称：一、涉案房屋并不是复议申请人所说的情况。执行时我们和法院一起到现场看到涉案房屋并没有在使用，大部分办公室是空置的，我们去了2次，门都是锁着的，当时是临时喊锦璇公司工作人员来开门的。二、锦璇公司工商资料里面所谓的许添翼提供的证明中的表述是许添翼自愿将涉案房屋无偿提供给锦璇公司使用，该证明充其量表明他们双方之间是一个房屋借用关系。合同法第215条规定，租赁期限6个月以上的应当采用书面形式，所以说这份证明只是被执行人许添翼单方出具的一个证明，没有双方要约承诺一致的表示，更不具备合同的书面形式，也无法证明被执行人与复议申请人之间的合法有效的房屋租赁合同关系。三、对方称因许添翼购买涉案房屋资金不足，曾与锦璇公司商量，由锦璇公司先代许添翼向开发商支付房款351万余元，同时商定房屋交付后即将该商铺交锦璇公司使用20年，以此来抵扣预付的租金。但其未能提供证据证明或支持上述主张。1、锦璇公司提供的2010年11月30日351万元的房款单据，仅仅能初步证明其向开发商缴纳351万元，至于交款的用途并没有显示，也不能证明该351万元就是用来为许添翼购买涉案房屋的。2、退一万步，即使锦璇公司能够证明上述351万元就是用来帮许添翼购买涉案被执行房屋，从法律上也只能证明锦璇公司和许添翼个人之间因为房屋买卖发生了一个事实上的借款关系，而非租赁关系。四、最初锦璇公司的实际控制人为许添翼本人，锦璇公司出资购买房屋是为许添翼个人所购买。本院经审查，对新北法院查明的本案其他事实部分予以确认。本院认为，案外人基于查封、抵押前设立的租赁权，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。本案中，锦璇公司向新北法院提出执行异议，认为其对新北法院执行的案涉房屋即常州市天宁区府河名居2-104号、2-105号商铺享有自2013年12月1日至2033年12月1日期间的租赁权，该租赁权形成在2016年12月13日即广发银行与许添翼签订《最高额抵押合同》及办理抵押登记之前，新北法院不得解除其租赁权和对房屋的占有。对此异议请求，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。新北法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查本案，系适用法律错误，本院应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下：一、撤销常州市新北区人民法院（2019）苏0411执异31号裁定；二、发回常州市新北区人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审判长 王 臻审判员 朱正生审判员 钱 锦二〇二〇年一月十日书记员 房 敏