广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初3880号 原告：广西北海市中泰房地产有限公司，住所地:广西合浦县廉州镇延安路398号，统一社会信用代码：914505216902285035。 法定代表人：陈彦安，总经理。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏云燕，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告：王锋，男，汉族，1964年6月13日出生，住沈阳市东陵区。 被告：宁永珍，女，汉族，1965年6月1日出生，住沈阳市东陵区。 第三人:中国建设银行股份有限公司合浦支行，住所地:合浦县廉州镇还珠大道28号，统一社会信用代码：91450521199425849B。 法定代表人：姜源，行长。 委托诉讼代理人：陈晓强，该银行的员工。 原告广西北海市中泰房地产有限公司（以下简称中泰公司）与被告王锋、宁永珍、第三人中国建设银行股份有限公司合浦支行（以下简称建设银行合浦支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中泰公司的委托诉讼代理人朱定龙、第三人建设银行合浦支行的委托诉讼代理人陈晓强到庭参加诉讼，被告王锋、宁永珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中泰公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告中泰公司与被告王锋、宁永珍于2011年5月16日签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令被告王锋、宁永珍配合原告中泰公司办理商品房买卖合同解除备案登记手续；三、请求判令被告王锋、宁永珍协助原告广西北海中泰房地产有限公司办理位于合浦县解除预告抵押登记手续；四、请求判令被告王锋、宁永珍向原告中泰公司支付违约金27670.7元（计算方式276707元×10%=27670.7元）。事实和理由：原告与被告于2011年5月16日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告自愿购买原告开发的位于合浦县，面积87.2平方米，总价276707元；付款方式采用银行按揭付款，在合同签订当日，被告支付首期款86707元，其余19万元以银行按揭货款方式付清；交房期限为2012年11月28日。根据合同附件五补充协议第二条第2款第4项规定，买受人逾期超过三个月不接收房屋，出卖人有权解除合同，并由买受人按总房款的10%向出卖人支付解除合同的违约金。合同签订以后，被告向原告支付了首期款86707元，并通过银行按揭货款的方式付清了其余19万元的房款，双方办理了《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告抵押登记手续。2012年5月23日，因被告断供导致银行划扣原告10930.87元保证金。2012年7月，原告通知被告前来接收房屋，但是不来接受房屋。2012年9月27日，因被告断供，导致贷款银行划扣了原告192535.22元保证金代为偿还两被告的贷款本息，共划扣原告203466元保证金，银行已经完全实现债权。为取回该保证金，原告曾于2017年起诉两被告追偿，法院依法支持了原告要求两被告返还203466元的诉求，虽然该案早已经进入强制执行程序，但原告至今仍未取得分文款项。由于两被告长期不予接收房屋，给原告造成了巨大的经济损失，2019年7月，原告曾电话、书面通知和刊登报纸的方式通知两被告前来收房，但是两被告至今迟迟不予收房，已经以其明确的行为表示其不愿意继续履行合同，其行为已经构成违约。由于两被告既不向原告清偿被银行扣的保证金，也不办理房屋交接手续，其长期违约导致合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失，因此，原告与被告之间的《商品房买卖合同》应当解除，两被告应当配合原告办理解除合同备案登记手续和预告抵押登记手续，并承担相应的违约金。恳请法院查明事实，依法支持原告诉求。 被告王锋、宁永珍未提出答辩意见。 第三人建设银行合浦支行辩称：原告的请求是合理的，其公司对解除《商品房买卖合同》没有异议，对解除预告抵押登记手续也没有意见，原告代两被告已经于2012年9月27日还清了涉案房屋贷款的本息，其公司的债权已经得到实现。 原告中泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、《竣工验收备案表》、《进账单》、《转账支票》、《个人贷款还款凭证》、《履行保证责任通知书》、（2017）桂0521民初29号《民事判决书》、《送达证明》、《法律文书生效证明书》、（2017）桂0521执763号《受理通知书》、（2017）桂0521执763号执行裁定书、《国内挂号信函收据》、《通知》、EMS快递单、快递物流记录、北海日报《通知》，被告王锋、宁永珍、第三人中国建设银行股份有限公司合浦支行未向本院提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告王锋、宁永珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。原告提交《国内挂号信函收据》证明其在2012年7月通知过两被告收房，该收据只能证明原告曾于2012年7月邮寄过信件给两被告，未能证明邮寄的内容，本院不予确认，原告提交的其他证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 综合本案证据及依据庭审笔录，本院对以下法律事实予以确认：2011年5月16日，原告与被告王锋、宁永珍签订《商品房买卖合同》，合同约定两被告购买原告座落于合浦县，总价款为276707元，付款方式为以银行按揭贷款方式支付房款，由两被告在签订合同之日支付首期房款86707元，其余19万元以银行按揭贷款方式付清；合同第十一条交接第二款第3项约定“交接方式为买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或接收房屋钥匙。买受人须在交房通知的期限内办理房屋交接手续，逾期未办理房屋交接手续的视为已正式交付”；合同附件五《合同补充协议》第二条对《合同》第十一条“交接”的补充约定第2款第（4）项约定“买受人逾期超过三个月不接收房屋的出卖人有权解除合同，并由买受人按总房款的10%向出卖人支付解除合同的违约金”。合同签订后，两被告于签订当日支付了首期购房款86707元给原告，于2011年10月18日由第三人建设银行合浦支行发放按揭贷款支付19万元购房款给原告，共支付全部购房款276707元给原告。原告于2019年7月29日邮寄《通知》给两被告，通知两被告于2019年8月30日办理房屋交接手续，如不接收，根据合同补充协议第二条第2款第（4）项解除合同，于2019年8月3日于《北海日报》刊登《通知》，通知两被告于2019年9月2日前来办理房屋交接手续，逾期按照合同约定解除合同，两被告至今未接收房屋。案涉房产在合浦县房产管理局办理了合同备案登记（业主是被告王锋、宁永珍）及预告抵押登记（预告抵押登记权利人是第三人建设银行合浦支行）。 另查明，因两被告未按与第三人的借款合同偿还第三人贷款本金及利息，导致原告承担连带保证责任，分别于2012年5月23日履行支付第三人10930.87元、2012年9月27日履行支付第三人192535.22元，共代两被告偿付第三人贷款本息203466.09元。2017年1月13日，原告向本院提起追偿权纠纷诉讼，请求两被告偿付代清偿第三人的款项203466元及利息，本院于2017年6月30日作出（2017）桂0521民初29号民事判决，判决被告王锋、宁永珍偿还原告203466元及支付相应利息（利息计算：从2012年9月27日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止以203466元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；提前履行的，计至履行之日止）。因两被告未按上述判决履行义务，原告已依法申请本院立案执行，本院于2017年12月12日作出（2017）桂0521执763号《执行裁定书》，裁定查封案涉房屋。因执行未果，原告遂于2019年10月30日提起本案诉讼。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，按案涉《商品房买卖合同》第十一条第二款第（3）项“交接方式为买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或接收房屋钥匙。买受人须在交房通知的期限内办理房屋交接手续，逾期未办理房屋交接手续的视为已正式交付”的约定，原告通知两被告接收房屋，只要两被告未按通知的期限办理房屋交接手续，视为原告已正式交付，而合同附件五《合同补充协议》第二条2款第（4）项约定“买受人逾期超过三个月不接收房屋的出卖人有权解除合同，并由买受人按总房款的10%向出卖人支付解除合同的违约金”，上述两款合同条款均是原告在经营中采用格式条款订立的对交接房屋的约定，按前款约定，两被告通知原告接收案涉房屋并设定期限，逾期即可以视为原告已将案涉房屋交付给两被告，而后款约定两被告逾期三个月不接收房屋就属于违约不履行合同，原告有权解除合同，两被告要支付违约金，按交易习惯就本案而言，签订了《商品房买卖合同》后，两被告已经依约定支付了全部购房款给被告，履行了合同的主要义务，依约应获得涉案房屋的所有权与使用权，原告应依约定交付房屋给两被告，可见，交付房屋给两被告是原告义务，接收房屋是原告的权利，合同第十一条第二款第3项已约定如两被告逾期接收房屋视为原告正式交付，即原告履行了合同交付义务，因此，《合同补充协议》第二条第2款第（4）项又对两被告逾期接收房屋作不同的约定，将两被告接收房屋的权利约定为义务，承担违约责任，明显加重了被告方的责任，排除了被告方的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，本院予以确认《合同补充协议》第二条第2款第（4）项为无效条款，另，两被告不接收房屋不影响案涉《商品房买卖合同》的履行，即不按该条款履行不影响合同设立的目的，也不影响合同正常履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，原告认为其公司于2019年7月电话、书面通知、刊登报纸通知两被告收房，两被告至今未收房，其行为明确表示不愿意继续履行合同，经查明，原告在2012年9月27日代两被告清偿了第三人的债务后，未向两被告提出过解除合同，而是五年后于2017年依法起诉两被告主张追偿权并已进入法院强制执行阶段，原告主张追偿权权利的行为已明确表示继续履行合同，却在执行未果才通知被告收房提出解除合同，并提起本案诉讼，违反了诚实信用原则。综上，原告以两被告违反《合同补充协议》第二条第2款第（4）项约定主张解除合同及支付违约金，本院依法不予支持。原告主张被告应协助其公司办理解除案涉房屋商品房买卖合同备案登记手续及协助办理解除案涉房屋预告抵押登记手续的其他两项诉讼请求，因案涉合同未解除，且解除案涉房屋预告抵押登记手续是两被告与第三人之间的权利义务，因此，两被告不应承担协助原告办理解除上述案涉房屋登记手续的义务，原告的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。原告应在今后的经营活动中遵循公平原则订立合同，遵循诚实信用原则行使权利与履行义务。 根据上述事实和理由，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第五十六条的规定，判决如下： 驳回原告广西北海市中泰房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费5866元，因适用简易程序审理减半收取2933元（原告已付），由原告广西北海市中泰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  张 娟 二〇二〇年一月二十一日 法官助理  陈钰君 代书记员  王钰鹏 附：本判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。部分合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。