广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异596号 异议人（案外人）：刘志国，男，1978年3月28日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。 委托代理人：刘利平，广东骏和律师事务所律师。 异议人（案外人）：麻媛媛，女，1979年2月25日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。 申请执行人：郭桂庆，男，1981年9月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：刘美彤，广东格然律师事务所律师。 被执行人：雷鸣，男，1989年5月10日出生，汉族，住黑龙江省汤原县。 委托代理人：陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。 第三人：ALIBADIELECTRONICS(L.L.C),执照号234785。 法定代表人：SYEDHASSANRAZARIZVI。 委托代理人：董玉乐，广东百言律师事务所律师。 在本院执行申请执行人郭桂庆与被执行人雷鸣民间借贷纠纷一案[案号：（2019）粤0605执3972号]中，案外人刘志国、麻媛媛对执行位于佛山市南海区桂城街道海七路*****1302房[不动产权证书：粤（2017）佛南不动产权第0**6号，以下简称“涉案房屋”]提出书面申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，因ALIBADIELECTRONICS(L.L.C)与本案的处理存在利害关系，本院依法追加ALIBADIELECTRONICS(L.L.C)为本案的第三人。本案现已审查终结。 异议人刘志国、麻媛媛称，请求带租拍卖涉案房屋。事实与理由：异议人刘志国与麻媛媛是夫妻关系，也是广东松田电子电器有限公司的股东。雷鸣在与异议人的公司合作过程中，因经营出口业务欠异议人约120余万元，无力偿还。2015年雷鸣将涉案房屋交给异议人，由异议人居住，但当时房屋属于毛坯房，异议人进行了装修，并于2017年入住，同时与雷鸣签订了租赁合同，由异议人居住20年，每月按6000元租金抵偿欠款。异议人一直居住至今，物业管理费、水电费一直由异议人交纳。法院如果拍卖上述房屋，应当带租拍卖，因为异议人与雷鸣签订的租赁合同一直履行，异议人一家人一直都居住在该房屋。 申请执行人辩称，涉案房屋的租赁存在诸多不合常理之处，租赁关系不真实。异议人提交的《房屋出租合同》是刘志国、麻媛媛与雷鸣于2017年10月1日签订，并约定承租方刘志国、麻媛媛每月月初10号向雷鸣支付月租金6000元。与异议人在执行异议申请书中陈述的2015年雷鸣将涉案房屋交给异议人，由异议人居住，每月按6000元租金抵偿欠款的内容相互矛盾，且异议人也未提供任何关于雷鸣欠其120余万元、如何抵偿的证据。另外，经查雷鸣于2017年9月29日取得涉案房屋，又怎么可能在2015年将涉案房屋交给刘志国。现有证据不能证明其占有涉案房屋。在抵押涉案房屋时，雷鸣开门给申请执行人去涉案房屋拍照，并告知申请执行人是其本人居住，雷鸣也从未告诉申请执行人、抵押权人涉案房屋有出租的情况。另外租赁期限为20年，亦未有约定租金递增等条款，非常不合常理。异议人的陈述与其提交的证据存在众多矛盾之处，本案租赁关系不是真实存在的，异议人的异议行为有违诚信。申请执行人不同意带租约拍卖。本案租赁关系不真实，如果按照异议人要求带20年租约拍卖，且异议人主张租金抵偿欠款即不用支付租金，势必会降低房屋的拍卖价值，会损害抵押权人的合法利益，申请执行人不同意带租约拍卖。 被执行人雷鸣辩称，1.雷鸣购买涉案房屋的时间为2015年年底，实际过户时间为2017年9月。2.涉案房屋在2017年10月至2018年1月连续两次抵押，实际操作人员都是相同的人，申请执行人实际不是真正的债权人，雷鸣也不知道真正的债权人是何人。但据申请执行人说实际操作出借款项的人员是谭永波，谭佳辉两人。他们是到过房屋现场看过的，也知道异议人一家人居住在里面，申请执行人本人没有去过涉案房屋。3.雷鸣曾是佛山市美莱特电器有限公司的股东及法定代表人，该司与广东松田电子电器有限公司合作，并拖欠款项大约120余万元，因雷鸣现在没有控制佛山市美莱特电器有限公司无法进一步取得曾经付过定金的凭证。至于本案是否带租约拍卖对雷鸣没有实质影响，请法院依法作出裁判。 第三人辩称，佛山市美莱特电器有限公司与广东松田电子电器有限公司是关联公司，两公司的工商登记地址相近，都在同一间办公室，对两公司之间的交易不予认可，双方的合同很简单，违背常理。第三人同意涉案房屋带租约拍卖，但异议人应该按出租合同约定从租赁日2017年10月1日起每月6000元的标准交付法院，作为雷鸣的责任财产用于执行，不同意以房租抵扣公司货款，这样抵扣会损害其他债权人利益。 本院查明，2019年4月2日，本院立案执行申请执行人郭桂庆与被执行人雷鸣民间借贷纠纷一案，案号：（2019）粤0605执3972号，执行依据为本院（2018）粤0605民初7825号民事判决书。在该案执行过程中，本院于2019年9月16日作出（2019）粤0605执3972号执行裁定，裁定拍卖或变卖被执行人雷鸣所有的位于佛山市南海区桂城街道海七路*****1302房即涉案房屋。异议人向本院主张对前述房屋享有租赁权，要求带租拍卖。本院经审查作出不同意带租拍卖的执行行为。异议人提起本案执行异议。 另查明，涉案房屋于2017年9月29日办理产权登记，登记权利人为雷鸣，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0****6号，建筑面积为166.02平方米。该房屋于2018年1月10日办理抵押登记，抵押权人为郭桂庆，不动产登记证明号为粤（2018）佛南不动产证明第0*****4号。该房屋于2018年4月2日被本院（2018）粤0605执保889号案首查封，后被佛山市中级人民法院、杭州市上城区人民法院、广州市海珠区人民法院等法院轮候查封。 另，本院在原告ALIBADIELECTRONICS(L.L.C)与被告雷鸣等人买卖合同纠纷一案[案号：（2018）粤0605民初3943号]中，本院依据原告的申请作出财保裁定，并以（2018）粤0605执保889号案对被告雷鸣名下的涉案房屋采取了查封措施。 另查明，广东松田电子电器有限公司为有限责任公司（自然人投资或控股），于2000年4月6日成立，现股东为刘志国、麻媛媛，法定代表人为刘志国。 又查，佛山市美莱特电器有限公司为有限责任公司（自然人独资），投资人为张生海。该司曾为有限责任公司（自然人投资或控股），雷鸣、符金音曾为该司股东。 异议人提交了一份落款日期为2017年10月1日出租方为雷鸣、承租方为刘志国、麻媛媛的《房屋出租合同》，主要内容包括甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年10月1日至2037年9月29日，共20年，本房屋月租金6000元，按月10日内支付等。 听证中，异议人和被执行人雷鸣均确认，该房屋由异议人于2015年购得后，口头约定将该房屋交由异议人居住使用，用于抵扣佛山市美莱特电器有限公司欠广东松田电子电器有限公司的货款约130多万元，异议人于2015年12月开始装修，于2017年8、9月入住，后双方随意找了一个租赁合同的格式版本签署形成前述《房屋出租合同》，但实际没有支付租金，而是口头约定以租金抵扣前述货款。 本院认为，本案的争议焦点为被执行人雷鸣名下的涉案房屋是否应当负担租赁权予以拍卖。按异议人与被执行人雷鸣共同确认，双方并未按涉案《房屋出租合同》约定的每月支付租金6000元，而是按双方口头约定的以20年的租金抵顶佛山市美莱特电器有限公司欠广东松田电子电器有限公司的货款120多万元。可见，本案实质是以房屋使用权抵偿欠款，而且，抵扣的债务并非被执行人雷鸣个人的债务，而是佛山市美莱特电器有限公司所负债务，其不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。异议人请求带租约拍卖，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定裁定如下： 驳回异议人刘志国、麻媛媛的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审判长  植少佳 审判员  黄馨栗 审判员  李 娟 二〇二〇年一月八日 书记员  欧斯迪