广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异167号 案外人：梁绿芝，女，1944年9月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人：何芳，广东海恩律师事务所律师。 申请执行人：广州白云民泰村镇银行股份有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源北路126号。 法定代表人：金官铭。 委托诉讼代理人：何伟彬，1986年9月23日出生，系公司员工。 被执行人：黄文辉，男，1969年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：杜亚娣，女，1986年10月15日出生，汉族，住广东省云浮市云安县。 被执行人：尹若琳，女，1965年7月28日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：广州新频率贸易有限公司，住广州市荔湾区文昌南路48号首层A1区-66铺。 法定代表人：黄文辉。 被执行人：广州尚悠雅商贸有限公司，住广州市天河区黄埔大道东路8号301之A21房。 法定代表人：尹若琳。 在本院执行申请执行人广州白云民泰村镇银行股份有限公司（以下简称民泰银行）与被执行人黄文辉、杜亚娣、尹若琳、广州新频率贸易有限公司（以下简称新频率公司）、广州尚悠雅商贸有限公司（以下简称尚悠雅公司）借款合同纠纷一案中，案外人梁绿芝对本院执行位于佛山市禅城区XX大道北XX号XX房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人梁绿芝及其委托诉讼代理人何芳、申请执行人民泰银行的委托诉讼代理人何伟彬、被执行人亦新频率公司的法定代表人黄文辉参加了听证。被执行人杜亚娣、尹若琳、尚悠雅公司经本院公告送达听证材料，逾期未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人梁绿芝称：依据法律规定，案外人梁绿芝的权利能够排除法院强制执行。一、在法院首次查封佛山市禅城区XX大道北XX号XX房之前，梁绿芝已与涉案房产所有权人即被执行人杜亚娣签订合法有效的书面买卖合同。梁绿芝系被执行人黄文辉的母亲；黄文辉与杜亚娣于2006年11月登记结婚，2016年1月协议离婚。涉案房产购买于2012年6月，登记在杜亚娣名下，系其与黄文辉的婚内共同财产。梁绿芝与杜亚娣于2014年7月6日签订《合约》，梁绿芝支付20万元首付款后入住涉案房屋，并开始承担涉案房产的物业管理费、水电燃气费、房贷款等开支。2016年7月29日，梁绿芝与杜亚娣通过佛山市圣家居置业服务部签订书面《房地产买卖合同》。2016年12月1日，涉案房产被（2016）粤0111民初13087号案作为财产保全线索被查封。二、在法院查封涉案房产之前，梁绿芝已合法占有该不动产。梁绿芝在该房屋居住了将近一年半后才被法院查封。三、梁绿芝已按《房地产买卖合同》支付了全部价款。截止到2016年7月29日，梁绿芝支付首付款与房屋贷款合计共29.6万元。为了筹钱购买涉案房产，梁绿芝将登记在自己名下的位于佛山市禅城区XX北路XX房以45万元总价卖掉，因年纪大不知如何转账，梁绿芝将存有38万元卖房款的存折和秘密交给黄文辉取走，其余7万元转账转给黄文辉的弟弟黄金旭。2017年2月4日，黄金旭另外收到梁绿芝3万元现金。黄文辉确认黄金旭收到的10万元是代其收的购房款。黄文辉合计收取上述款项77.6万元，即梁绿芝已按《房地产买卖合同》支付了全部价款。四、非因梁绿芝自身原因导致未办理过户登记，系因杜亚娣、黄文辉一直不向银行申请提前还贷，导致梁绿芝一直无法办理过户手续。综上，梁绿芝是涉案房屋的实际产权人、权利人，符合排除执行的情形，故请求法院停止对位于佛山市禅城区XX大道北XX号XX房的执行。 申请执行人民泰银行称：不同意梁绿芝的异议请求，请求法院予以驳回。涉案房产在执行时已被查封，且登记在杜亚娣名下，故执行涉案房产并无不妥。且梁绿芝提供的证据无法证明涉案房产是归其所有。第一，梁绿芝仅提供收据并未提供相应的银行凭证加以佐证，无法证明所谓的购房款是否为真实交易。第二，只提供梁绿芝与黄文辉之间的资金往来，而梁绿芝与人黄文辉之间是母子关系，在银行的多次的转账流水中也未注明款项的用途是购房款。同时，梁绿芝提供的《合约》显示其与杜亚娣签订第二份购房合同的时间是2016年7月29日，在合同签订前已交易，不符合情理。第三，梁绿芝称其在2016年7月份已将所谓的购房款全部支付，但距离法院查封时的时间足够梁绿芝办理相关手续，梁绿芝也未在提供相应的网签证明。综上，梁绿芝已支付全部房款的事实申请执行人并不认可。 被执行人黄文辉称：涉案房产是母亲梁绿芝的，其已经给付了涉案房产的房款，系因本人负债的原因导致很多事情不好操作。 被执行人新频率公司称：前期出现经济问题时，有别人欠公司钱，公司也在追索，所以资金非常紧张。希望公司可以继续经营下去，现在还在沟通、化解问题，希望银行能够理解企业经营的难处，能够沟通出一个更好的解决方案。 被执行人杜亚娣、尹若琳、尚悠雅公司均无陈述意见。 本院查明：关于民泰银行与黄文辉、杜亚娣、尹若琳、新频率公司、尚悠雅公司借款合同纠纷一案，民泰银行在诉讼中向本院申请财产保全，本院以（2016）粤0111民初13087号民事裁定：冻结被告黄文辉、杜亚娣、尹若琳、新频率公司、尚悠雅公司名下价值998956.17元的银行存款或查封、扣押其等值财产。执行过程中，本院于2016年12月1日向佛山市禅城区房屋登记中心送达该裁定书及协助执行通知书，查封杜亚娣位于佛山市禅城区XX大道北XX号XX房。2017年5月24日，本院作出（2016）粤0111民初13087号民事判决：一、于本判决生效之日起十日内，黄文辉、杜亚娣偿还民泰银行借款本金998956.17元及利息、逾期罚息、复利（该利息、逾期罚息及复利计算如下：以999956.17元为本金自2016年3月10日起按合同约定标准计付至2016年9月30日止、以998956.17元为本金自2016年10月1日起按合同约定标准计付至本判决确定的清偿之日止）；二、尹若琳、新频率公司、尚悠雅公司对上述第一判项承担连带清偿责任，并在承责后有权向黄文辉、杜亚娣追偿；三、驳回民泰银行的其他诉讼请求。判后，杜亚娣不服向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年3月30日作出（2016）粤01民终6717号民事裁定：按杜亚娣自动撤回上诉处理。2019年1月4日，本院依民泰银行申请以（2019）粤0111执282号立案执行。 另查：位于佛山市禅城区XX大道北XX号XX房的房产权利人为杜亚娣，占有份额为单独所有；取得方式为2012年6月购买，房地产权证登记核发时间为2014年5月6日；房屋建筑面积92.05平方米；抵押权人中国建设银行股份有限公司佛山市分行，登记日期为2012年10月30日。梁绿芝提交的2016年7月29日《房地产买卖合同》记载：梁绿芝向杜亚娣购买涉案房屋，成交价766000元；首期楼款296000元在梁绿芝签订本合同当天支付完毕；余下楼款470000元，梁绿芝须将该470000元帐到贷账户；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，双方在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》。2016年7月29日，杜亚娣出具收据予梁绿芝，确认收到梁绿芝转交的首期款296000元。 再查，黄文辉与杜亚娣于2006年11月28日登记结婚，于2016年1月11日离婚。 本院认为：案外人梁绿芝主张其对本院查封的位于佛山市禅城区XX大道北XX号XX房的房产享有所有权而提出排除执行异议，本院对案外人提出的执行异议依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并同时审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。涉案房产登记的权利人为杜亚娣，本院据此判断杜亚娣为该房屋的权利人并进行查封于法有据。梁绿芝与杜亚娣签订《房地产买卖合同》后，没有按照相关规定办理网签，梁绿芝在听证中陈述也不能证实其非因自身原因未办理过户登记。因此，案外人梁绿芝提出的排除执行异议缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人梁绿芝的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张文茵 人民陪审员  刘桂乾 人民陪审员  谢兰英 二〇二〇年一月十七日 书 记 员  罗颖欣