浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初700号 原告（反诉被告）：钱应俊，男，1981年11月21日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：杨倩，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凯，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沃尔玛（浙江）百货有限公司，住所地浙江省杭州市环城北路92号602室。 法定代表人：TANWERNYUEN，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴人行，上海致格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾明飞，上海致格律师事务所律师。 原告钱应俊与被告沃尔玛（浙江）百货有限公司（以下简称沃尔玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，由审判员郑嫣适用简易程序进行审理。期间，被告沃尔玛公司向本院提起反诉，本院经审查后依法受理并与本诉合并审理，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱应俊的委托诉讼代理人朱凯、被告（反诉原告）沃尔玛公司的委托诉讼代理人吴人行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱应俊向本院提出诉讼请求：1.解除钱应俊与沃尔玛公司签订的租赁协议；2.沃尔玛公司返还钱应俊履约保证金22491元；3.沃尔玛公司返还钱应俊2017年11月8日至2017年12月8日期间的租金及管理费7497元；4.沃尔玛公司返还钱应俊未占用部分房屋租金及管理费15876元；5.本案诉讼费由沃尔玛公司承担。事实与理由：2017年5月27日，钱应俊向沃尔玛公司租赁位于吴兴区沃尔玛商场内2459F1F0006号铺位用于经营儿童乐园。双方合同约定租赁区域面积为68平方米，租赁期自2017年7月1日起至2019年6月30日，月租金为5457元，履约保证金22491元，管理费每月2040元。钱应俊如约开业经营至2017年11月，湖州市公安消防支队吴兴区大队上门进行消防检查，因租赁场地存在安全隐患，对钱应俊的儿童乐园进行了限期一个月的查封。为符合消防安全的要求，钱应俊将其68平方米经营场所整改为50平方米，整改后其儿童乐园不能整体运营。2018年8月中下旬，钱应俊多次找到沃尔玛公司商场负责人要求解除合同或者同意转租，均未果。钱应俊已于2018年8月底全部搬离。钱应俊在向沃尔玛公司租赁该区域时已明确告知经营用途，但沃尔玛公司交付的租赁标的物不符合合同约定。钱应俊为维护合法权益，诉至法院。 沃尔玛公司对钱应俊的本诉辩称，不同意钱应俊的诉讼请求。1.在租赁合同履行期内，钱应俊存在拒付租金、擅自闭店情形，已严重违反合同约定，故相应保证金不应退还，应当优先冲抵钱应俊在租赁期间的未结费用及沃尔玛公司的实际损失。2.双方租赁合同已于2018年9月25日由沃尔玛公司通过发函方式解除。3.关于事实部分，沃尔玛公司提供的租赁场地不存在消防验收问题，消防部门亦未查封沃尔玛公司提供的场地。钱应俊拒付租金完全是因其经营不善导致，应当支付租赁期间相关费用。 沃尔玛公司向本院提出反诉请求：1.确认沃尔玛公司与钱应俊签订的租赁协议于2018年9月25日解除；2.钱应俊立即将位于浙江省湖州市吴兴区地上一层2459F1F0006号铺位腾退，并交还给沃尔玛公司；3.钱应俊按照7497元/月标准，向沃尔玛公司支付自2018年9月26日起暂计至2019年3月25日止的逾期腾房占用使用费44982元（实际计算至钱应俊实际腾退之日止）；4.钱应俊向沃尔玛公司支付欠缴的租金、管理费、电费共计16626元，支付暂计至2018年9月20日的逾期付款违约金1064.90元（实际按照每日0.3%的标准计算至付清之日止）；5.反诉受理费由钱应俊承担。事实与理由：2017年5月27日，钱应俊向沃尔玛公司承租了位于浙江省湖州市吴兴区地上一层2459F1F0006号铺位。2018年3月13日，钱应俊因自身经营不善，向沃尔玛公司申请减租，沃尔玛公司要求应当按照原租赁协议的内容继续履行。自2018年7月起，钱应俊开始拒绝向沃尔玛公司缴纳租金、管理费、电费等各项费用。鉴于钱应俊拒绝履行租赁协议，严重违约，沃尔玛公司于2018年9月20日通过书面方式向钱应俊发函要求解除租赁协议。钱应俊至今未与沃尔玛公司办理退租交接手续，恶意滞留大量物品在原租赁场地，导致沃尔玛公司无法正常对外招租，造成继续性经济损失。钱应俊租赁场地分为两块，一块场地是本案诉争的向沃尔玛公司租赁的68平方米，另一块场地系向案外人湖州保集商业管理有限公司（以下简称保集公司）租赁，两块场地合计面积超过200平方米。因保集公司的场地距离逃生通道较远，不符合消防验收，故最终查封的是钱应俊向保集公司租赁的场地，钱应俊也与保集公司解除了该场地的租赁协议。钱应俊与沃尔玛公司之间的场地仍继续承租，不存在消防问题；即使场地存在消防问题，也应由承租方即钱应俊自行承担。故提起反诉。 钱应俊对沃尔玛公司的反诉辩称，1.钱应俊与沃尔玛公司已于2018年8月底解除租赁关系。根据合同法第93条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的租赁协议12.4条款“乙方单方终止本协议”明确，非因甲方原因导致租赁区域公共事业的正常供应连续中断超过30个日历日，乙方有权终止本协议。涉案租赁区域因被消防查封要求整改，仅查封已达30日，外加整改检验合格，已超过30日。租赁协议12.6条款第3款“租赁区域被政府部门，包括司法、行政机关依法限制其房地产权利”，以及第5款“出现法律、法规禁止出租的其他情况”，任何一方可以终止本协议，甲方仅需将乙方已付履约保证金及预缴的租金无息退还乙方，双方互不承担其他责任。根据合同法第94条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。双方原本租赁区域为68平方米，经营4个月后包括涉案租赁区域在内的150平方米被以消防隐患为由查封30日。整改后实际面积仅50平方米，导致钱应俊经营困难，不能实现合同目的。原告于8月中下旬口头向沃尔玛公司商场负责人多次提出解除合同或转租他人，并于8月底完全搬离租赁区域并清除设备，因此双方之间的合同解除时间为2018年8月底。2.钱应俊无需支付逾期腾房占用使用费。钱应俊于2018年8月底完全搬离租赁区域并清除设备后，于当年9月在其他商场开设经营，并未继续使用沃尔玛公司的场地，因此无需支付占用使用费。综上，沃尔玛公司在不能完全履行交付出租区域的情况下，仍将该区域对外出租，致使被消防部门查封，导致钱应俊无法经营，合同目的不能实现，故请求驳回沃尔玛公司的全部反诉请求。 本院经审理查明：2017年5月27日，钱应俊与沃尔玛公司签订租赁协议一份，该协议约定，钱应俊向沃尔玛公司承租位于浙江省湖州市吴兴区地上一层2459F1F0006号铺位用于经营儿童乐园；租赁区域面积约为68平方米；租赁期限为2年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止；月租金5457元，月管理费2040元，履约保证金22491元，租金、管理费及其他费用均采用按月缴纳的方式，具体为在每月15日前足额缴纳当期租金、管理费，在每月15日前缴纳当月的上一月实际产生的相关费用。协议还约定，钱应俊应按期足额支付约定款项，否则每逾期一日，应按所欠款项的千分之三支付逾期付款违约金；若逾期二十个日历日仍未交纳租金、管理费、公用事业费等相关费用的，沃尔玛公司有权提前解除协议，并有权停止供水、供电、要求限时撤柜；租赁期限届满或协议提前终止时，钱应俊应于协议终止之日起五个日历日内将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，交还沃尔玛公司，如逾期搬离铺位，沃尔玛公司有权停止供应公用事业，且钱应俊未能按期搬离的财产，视为其放弃该财产的所有权，沃尔玛公司有权自行处置，处置费用由钱应俊承担。2017年6月5日，钱应俊还向保集公司承租与涉案租赁场地相邻的另一场地，用于经营前述儿童乐园，两块场地总面积约为208平方米。涉案租赁协议签订后，沃尔玛公司向钱应俊交付租赁场地，钱应俊向沃尔玛公司支付履约保证金22491元。 钱应俊租赁上述场地用于经营可梦宝儿童乐园。2017年11月7日，湖州市公安消防支队吴兴区大队对该游乐园进行消防监督检查，发现该儿童活动场所存在未设置独立的安全出口、不具备安全疏散条件、不及时消除隐患可能造成重大人员伤亡的火灾隐患。2017年11月8日，湖州市公安消防支队吴兴区大队出具湖吴公消封字（2017）第0039号临时查封决定书，查封吴兴可梦宝儿童游乐园，查封部位为吴兴可梦宝儿童游乐园配电柜，查封面积约150平方米，查封期限自2017年11月8日16时至2017年12月8日16时，并要求该场所立即整改火灾隐患。为此，2017年11月17日，钱应俊与保集公司协商解除原先租赁合同，重新签订租赁合同另行选择租赁场地开展经营。整改期限届满后，消防部门解除对涉案场地的查封，钱应俊继续使用涉案场地从事经营活动。2018年8月后，钱应俊未再向沃尔玛公司支付租金、管理费及电费，其中租金及管理费付至2018年7月31日，电费付至2018年6月30日。2018年9月25日，沃尔玛公司通过微信传输方式向钱应俊发送解除租赁协议函一份，向钱应俊催讨应付租金、管理费及电费，并告知钱应俊若不及时偿付的，双方租赁合同关系于2018年9月25日解除。钱应俊则认为沃尔玛公司提供的租赁场地存在消防安全隐患，不符合合同约定，并要求沃尔玛公司退还履约保证金及部分租金，双方纠纷成讼。 另查明，2018年8月底，钱应俊已将部分经营设施搬离涉案租赁区域，但仍有吧台、游戏机、冰柜等物品未予搬离。庭审中，钱应俊认为涉案租赁协议已于2018年8月31日解除，并明确表示租赁场地内剩余物品其都不要了。 还查明，根据《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》要求，任一层或任一防火分区内的建筑总面积小于50平方米的儿童活动空间，可不考虑独立疏散和防火分隔。儿童活动场所设置在其他单、多层民用建筑内时，应设置不少于1个独立的安全出口，其疏散宽度不应少于该场所设计疏散总宽度的70% 以上事实，有钱应俊提交的租赁协议、临时查封决定书、营业执照，被告沃尔玛公司提交租赁协议及平面图、解除租赁协议函、现场照片、电费抄表单等证据，结合双方当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，钱应俊与沃尔玛公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。现双方一致同意解除涉案租赁协议，本院依法予以确认。关于协议解除时间，钱应俊主张为2018年8月31日，而沃尔玛公司主张为2018年9月25日。本院认为，2018年8月底，钱应俊虽已将部分物品搬离租赁场地，但其并未明确表示要求解除涉案协议，直至2018年9月25日沃尔玛公司向钱应俊发送解除租赁协议函，明确告知若钱应俊不偿付拖欠租金、管理费及电费的，租赁协议于当日解除，故涉案租赁协议解除时间应为2018年9月25日。 钱应俊向沃尔玛公司租赁商铺，应当按照协议约定支付租金、管理费及电费，故对于沃尔玛公司主张的自2018年8月1日起至租赁协议解除之日的租金、管理费以及2018年7月、8月的电费，本院予以支持。对于沃尔玛公司主张的上述费用的逾期付款违约金，考虑到租赁协议约定的违约金计算标准过高，故本着既要尊重双方约定时的意思自治又要综合案件具体情况的宗旨，本院酌情调整为按照月利率1%计付。对于沃尔玛主张的协议解除之日起至商铺腾退返还之日期间的占有使用费，本院认为，本案庭审时，钱应俊已明确表示放弃房屋内剩余物品，若钱应俊未主动腾空的，沃尔玛公司可按照协议约定自行处置，故协议解除后的商铺占有使用费计算至本案庭审当日，即2019年4月25日，计付标准参照协议约定的每月租金及管理费总额。 关于钱应俊主张退还场地被查封期间的租金及整改后部分租金的诉讼请求。本院认为，钱应俊、沃尔玛公司均明知涉案租赁场地系用于经营儿童乐园，面积超过50平方米，且未设置独立疏散通道和防火分隔，沃尔玛公司作为商铺出租人未能向承租人提供符合用途的租赁物，钱应俊作为承租人签订合同时亦未尽审慎义务，故对于查封期间的租金及管理费损失应各自承担50%的责任。对于沃尔玛公司关于消防部门查封区域系保集公司提供的出租场地，其提供的出租场地未被查封的抗辩理由，本院认为，签订涉案租赁协议时，沃尔玛公司应当知道钱应俊还向保集公司租赁了相邻场地合并用于经营儿童乐园，两块场地总面积已远超过符合消防安全要求的范围，且消防部门查封儿童乐园配电柜后，整处儿童乐园均无法正常经营使用，故对于沃尔玛公司的上述抗辩理由，本院不予采信。整改后，消防部门解除查封，涉案租赁协议继续履行，钱应俊亦按约缴纳租金、管理费，现其未提交证据证明整改后实际占有使用面积被缩限至50平方米，并已将其余场地腾空返还沃尔玛公司，故对于钱应俊要求退还整改后部分租金的诉请，本院不予支持。至于钱应俊已支付的履约保证金，根据该款项性质，应先用于抵扣其应付的租金、管理费、电费及相应逾期付款违约金，再抵扣占有使用费，若有剩余，再予返还。 综上所述，经本院核定钱应俊应付款项情况如下：2018年8月1日至2018年9月25日期间的租金为10004.50元（5457元/月×1个月＋5457元/月÷30天×25天）、管理费3740元（2040元/月×1个月＋2040元/月÷30天×25天）、2018年7月1日至2018年8月31日期间的电费1632元（其中2018年7月电费744元，2018年8月电费888元），上述三项费用的逾期付款违约金2604.16元（自2018年8月15日起按照月利率1%分段计算，计算至2020年1月20日）；2018年9月26日至2019年4月25日的占有使用费52479元（7497元/月×7个月），上述款项合计70459.66元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、钱应俊与沃尔玛（浙江）百货有限公司签订的租赁协议于2018年9月25日解除； 二、钱应俊支付沃尔玛（浙江）百货有限公司租金10004.50元、管理费3740元、电费1632元以及前述费用的逾期付款违约金2604.16元，合计17980.66元（该款项以钱应俊已付履约保证金中相应金额17980.66元抵扣，无需再支付）； 三、钱应俊支付沃尔玛（浙江）百货有限公司占有使用费52479元，扣除钱应俊已付履约保证金4510.34元（22491元-17980.66元），尚应支付47968.66元； 四、沃尔玛（浙江）百货有限公司退还钱应俊租金、管理费3748.50元（7497元/月÷2）； 五、上述第三、四项相抵，钱应俊尚应支付沃尔玛（浙江）百货有限公司44220.16元，限于本判决生效之日起十五日内付清； 六、驳回钱应俊的其他本诉诉讼请求； 七、驳回沃尔玛（浙江）百货有限公司的其他反诉诉讼请求。 若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费947元，由钱应俊负担870元，沃尔玛（浙江）百货有限公司负担77元，反诉受理费683元，由钱应俊523元，沃尔玛（浙江）百货有限公司负担160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  郑 嫣 人民陪审员  沈建英 人民陪审员  汪 瑛 二〇二〇年一月二十日 法官助理冯菡 书记员蔡燕