青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1831号上诉人（原审被告）：董淑香，永久性居民身份证号码551632197449，女，1966年11月2日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：孔庆红，青海合仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵世刚，永久性居民身份证号码639200130474，男，1966年12月8日出生，无固定职业，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：孔庆红，青海合仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵世雄，公民身份号码×××，男，回族，1964年3月12日出生，无固定职业。委托诉讼代理人：冶萍梅，青海合仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀英，公民身份号码×××，女，汉族，1960年12月29日出生，户籍地青海省西宁市，无固定住址。上诉人董淑香、赵世刚、赵世雄因与被上诉人王秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董淑香、赵世刚上诉请求：1.改判驳回王秀英的诉讼请求，赵世雄、赵世刚、董淑香不承担责任；2.本案诉讼费由王秀英承担。事实和理由：一审法院根据王秀英与赵世雄的通话录音及《房屋出售协议》，认定王秀英系按赵世雄的要求与赵世刚、董淑香签订《青海省二手房买卖合同》，将房屋过户给赵世刚、董淑香，并认定实际交易双方为王秀英与赵世雄，赵世刚与董淑香支付450,000元系代赵世雄履行义务，确定房屋价款为495,000元，证据不足，事实不清。首先，王秀英提交的通话录音音质不清，无法还原双方的通话内容，也不涉及本案争议的50,000元，反而赵世雄一直强调其仅是中间人，并非买受人。一审法院在王秀英证据不足的情况下，将有争议的录音作为定案依据，系混淆事实。其次，与王秀英签订《青海省二手房买卖合同》的主体为赵世刚、董淑香，亦由其二人履行了购房款给付义务并从王秀英处接收了案涉房屋钥匙，故王秀英一直知道交易相对方是赵世刚与董淑香。最后，赵世刚、董淑香与王秀英签订《青海省二手房买卖合同》后，赵世刚、董淑香已全额支付购房款，王秀英亦已交付房屋，合同已履行完毕。现王秀英依据其与赵世雄签订的《房屋出售协议》要求赵世刚、董淑香支付购房款495,000元，与事实不符，于法无据。赵世雄上诉请求：1.改判赵世雄不承担责任；2.本案诉讼费由王秀英负担。事实和理由：一审法院根据王秀英与赵世雄的通话录音及《房屋出售协议》，认定王秀英系按赵世雄的要求与赵世刚、董淑香签订《青海省二手房买卖合同》，将房屋过户给赵世刚、董淑香，并认定实际交易双方为王秀英与赵世雄，赵世刚与董淑香支付450,000元系代赵世雄履行义务，确定房屋价款为495,000元，证据不足，事实不清。首先，王秀英提交的通话录音音质不清，无法还原双方的通话内容，也不涉及本案争议的50,000元，反而赵世雄一直强调其仅是中间人，并非买受人。一审法院在王秀英证据不足的情况下，将有争议的录音作为定案依据，系混淆事实。其次，与王秀英签订《青海省二手房买卖合同》的主体为赵世刚、董淑香，亦由其二人履行了购房款给付义务并从王秀英处接收了案涉房屋钥匙，故王秀英一直知道交易相对方是赵世刚与董淑香。另，王秀英在一审陈述从未见过赵世刚与董淑香，后又陈述其将房屋钥匙当面交于赵世刚与董淑香，前后矛盾，可知王秀英在一审中的陈述有隐瞒事实的情况。赵世雄虽与王秀英签订了《房屋出售协议》，但因客观原因双方未能履行，赵世雄已退出该笔交易，并非合同相对人，亦非本案适格被告。最后，若本案合同双方为赵世雄与王秀英，则双方应按《房屋出售协议》履行。根据该协议，赵世雄应当已经支付定金20,000元，该款项应作为购房款予以抵扣。但王秀英主张合同相对人是赵世雄，房屋价款应按《房屋出售协议》确定为495,000元，同时又否认赵世雄已交付定金20,000元，前后矛盾且与常理不符。王秀英辩称，一审判决正确，应予维持。王秀英与赵世雄签订案涉《房屋出售协议》，后于过户当天见到赵世刚、董淑香。当时赵世雄称因赵世雄、赵世刚二人涉及继承其父商铺，为了不向赵世刚分割商铺，赵世雄遂购买案涉房屋给赵世刚，故要求王秀英将案涉房屋直接过户至赵世刚、董淑香名下。过户当天，董淑香确实从其账户向王秀英账户转账50,000元，但王秀英并未收悉。经查，该笔转款于次日被撤回。后赵世雄以更换玻璃为由，从王秀英处取得房屋钥匙一把，但房屋至今未实际交接。王秀英向一审法院起诉请求：1.判令赵世雄、赵世刚、董淑香支付剩余房款50,000元，并承担利息损失6,139.73元（暂计至2019年5月21日），最终计算至全部房款实际结清时止；2.判令赵世刚、董淑香返还原房屋内家具及相关物品；3.本案诉讼费由赵世雄、赵世刚、董淑香负担。一审法院认定事实：王秀英与赵世雄于2017年5月4日签订《房屋出售协议》，约定王秀英将其名下位于本市××区房屋（建筑面积125.53㎡）出售给赵世雄，价款为495,000元。2017年5月15日，王秀英与赵世刚、董淑香签订了关于上述房屋的《青海省二手房买卖合同》，后王秀英将房屋过户至赵世刚、董淑香名下，赵世刚、董淑香向王秀英支付房款450,000元。王秀英主张其系按赵世雄的要求将房屋过户至赵世刚、董淑香名下，赵世雄主张王秀英系与赵世刚、董淑香另行签订房屋买卖合同，其已退出原合同关系，不再是合同相对人。各方因此争议成诉。一审法院认为，王秀英与赵世刚、董淑香之间的《青海省二手房买卖合同》属制式合同，王秀英主张其系按赵世雄的要求签订该合同，并将房屋直接过户给赵世刚、董淑香。根据王秀英与赵世雄之间的通话录音及《房屋出售协议》关于房屋价款的约定判断，王秀英上述主张可以采信。因此，案涉房屋的实际交易双方应为王秀英与赵世雄，双方实际履行的合同应为2017年5月4日《房屋出售协议》。现王秀英按赵世雄的指示将案涉房屋交付于赵世刚、董淑香，赵世刚、董淑香并未与王秀英实际发生房屋买卖合同关系，该二人向王秀英支付450,000元房款系代赵世雄履行合同义务，故王秀英要求赵世刚、董淑香支付购房余款，没有事实依据，不予支持。对于案涉房屋价格，应按照《房屋出售协议》确定为495,000元。各方对已付房款450,000元均无异议，故赵世雄尚欠王秀英的房款数额应为45,000元。王秀英主张的利息应以45,000元为基数，按年息4.75％的标准，自案涉房屋交付之次日即2017年5月17日，计算至王秀英主张的2019年5月21日，即为：45,000×4.75％×2＝4,275元。王秀英要求赵世刚、董淑香返还案涉房屋内的家具及相关物品，因王秀英不能提供所主张家具及物品的具体详情，此项诉求不明。同时，赵世刚、董淑香认为王秀英在交接房屋时应搬离其家具及物品，未搬离的视为放弃，此项抗辩符合一般交易习惯，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条之规定，判决：一、赵世雄于判决生效后十五日内支付王秀英剩余房款45,000元、利息损失4,275元，合计49,275元；二、驳回王秀英对赵世刚、董淑香的诉讼请求；三、驳回王秀英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取602元，由赵世雄负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对王秀英提交的其与赵世雄的短信记录，赵世刚、董淑香、赵世雄未对其真实性、合法性及关联性提出异议，但主张不属于二审新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款的规定，虽然该证据系王秀英因重大过失而逾期提交，但因与案件基本事实有关，故仍予采纳。另，赵世雄针对王秀英在一审时提交的通话录音补充发表质证意见称，不认可其关联性及证明方向。本院认为，经审查，上述通话录音涉及王秀英要求赵世雄支付购房余款及二人之间对物业交接事宜的协商，关乎案涉房屋出售价款的确定，对其关联性应予认可；证明方向结合其他在案证据予以综合认定。经审理，本院二审另查明，王秀英与赵世刚、董淑香签订的《青海省二手房买卖合同》中，案涉房屋出售价款为300,000元。2017年5月24日，王秀英致电赵世雄，要求赵世雄支付购房余款并办理物业交接，赵世雄未对王秀英主张的欠付购房余款之事实提出异议。2017年6月5日、2017年6月14日，王秀英向赵世雄发送短信，要求赵世雄支付购房余款，赵世雄未对欠付购房余款之事实提出异议。2017年8月22日，王秀英向赵世雄发送短信，协商借住案涉房屋及抵扣房款事宜，赵世雄回复待询问赵世刚意见后再行答复。2017年8月22日，在王秀英与赵世雄的通话中，赵世雄陈述：“这个价格的话，我出了50,000块钱呗，就这么个意思，我把房子买给人家，因为我们家的房子，问题是有他的份啊，我把这个房子买给人家就扯平了。这是我爸的，我本来出450,000，现在50,0000，我就多出了50,000块钱呗”。各方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，首先，根据已经查明的事实，王秀英与赵世雄于2017年5月4日签订了《房屋出售协议》，王秀英对该协议未提出异议，赵世雄代理人在二审中亦认可当时签订该协议系赵世雄的真实意思表示。据此，《房屋出售协议》成立且合法有效。现赵世雄主张其在签订《房屋出售协议》后，因得知该房屋设有抵押而不再愿意购买，遂与王秀英达成合意解除了《房屋出售协议》；此后又因赵世刚、董淑香有购买意愿，赵世雄遂作为中间人与王秀英进行联系。对此主张，王秀英不予认可，且赵世雄亦未提交任何证据证明《房屋出售协议》经协商一致解除且其已明确告知王秀英房屋买受人发生变更之事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，赵世雄应当承担举证不能的法律后果，其此项主张因缺乏证据支持而不能确认。其次，2017年5月15日，王秀英与赵世刚、董淑香因案涉房屋过户备案之需签订了《青海省二手房买卖合同》。对该合同，王秀英主张系因按照赵世雄的指示过户案涉房屋至赵世刚、董淑香名下所需而签订，赵世刚、董淑香代理人亦称并非当事人的真实意思表示。据此，《青海省二手房买卖合同》缺乏成立要件，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，对合同当事人不产生约束力。最后，赵世刚、董淑香主张其二人与王秀英另行约定案涉房屋以450,000元价格出售，但未提交充足的证据证明双方曾就房屋买卖进行协商及最终商定出售价款为450,000元。而从赵世刚、董淑香向王秀英支付购房款450,000元的履行事实中，并不能倒推得出双方约定购房款为450,000元的结论。故赵世刚、董淑香应为其举证不力承担法律责任，对其此项主张，不予确认。综上，赵世雄未举证证明其与王秀英签订的《房屋出售协议》已经解除，赵世刚、董淑香亦未举证证明其二人与王秀英之间曾就案涉房屋买卖事宜进行协商并订立有价款为450,000元的房屋买卖合同。根据王秀英一审时提交的通话录音中赵世雄关于由其出资为赵世刚购买案涉房屋的相关陈述，结合赵世刚、董淑香已经支付的房款450,000元远远超出《青海省二手房买卖合同》约定的价款，以及王秀英在赵世刚、董淑香已经支付450,000元购房款后仍多次向赵世雄主张支付购房余款而赵世雄从未对欠付购房余款提出异议的事实，本院认为，本案中，王秀英与赵世雄之间的《房屋出售协议》至今存续且合法有效。同时，鉴于赵世雄与赵世刚之间的近亲属关系，赵世雄与王秀英签订《房屋出售协议》后，赵世雄指示将案涉房屋过户至赵世刚、董淑香名下，并由赵世刚、董淑香履行支付房款义务，亦符合一般常理。综上所述，一审判决认定案涉房屋买卖合同双方当事人为王秀英与赵世雄，并根据其二人之间的《房屋出售协议》认定案涉房屋价款为495,000元，并无不当。针对赵世刚、董淑香及赵世雄主张房屋过户登记人及实际出资人均为赵世刚与董淑香，是否借住房屋需由赵世刚决定的意见，本院认为，过户登记、支付价款、使用处分属于买卖合同的履行范畴，实际中，表面上的履约主体与订约主体并不必然一致，故赵世刚、董淑香接收过户并支付价款的事实并不影响房屋买卖合同当事人的认定。同理，赵世雄上诉提出的王秀英对定金支付事实的认可与否，亦属合同履行的范畴，不影响对合同主体的认定。另，关于王秀英主张的延期付款利息，因一审判决仅对2017年5月17日至2019年5月21日的利息予以支持后，王秀英并未提起上诉，视为其对上述计息期间的认可。同时，鉴于该计息期间在2019年8月20日之前，故一审判决以欠付房款45,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算利息为4,275元，并无不妥。综上，赵世刚、董淑香、赵世雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,408元，由赵世刚、董淑香负担1,204元，由赵世雄负担1,204元。本判决为终审判决。审 判 长 张 磊审 判 员 左志萍审 判 员 尹菲菲 二〇二〇年一月七日法官助理 岳文伟书 记 员 王维兵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第一款当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。