江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初2704号原告：张荣明，男，1957年7月29日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：史学莲，江苏大唐人律师事务所律师。被告：江苏镇江京口工业园区上堭村村民委员会，住所地镇江市京口工业园区上堭村。法定代表人：吕福祥，该村委会主任。委托诉讼代理人：周玉才，江苏苏瑞律师事务所律师。被告：张家善，男，1954年3月8日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：万洪亮，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱婷，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。原告张荣明与被告江苏镇江京口工业园区上堭村村民委员会（以下简称上堭村委会）、张家善房屋优先购买权纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂于2019年9月16日转为普通程序，分别于2019年11月19日、2019年12月27日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张荣明及其委托诉讼代理人史学莲，被告上堭村委会委托诉讼代理人周玉才两次均到庭参加诉讼，被告张家善到庭参加2019年11月19日庭审，被告张家善的委托诉讼代理人万洪亮、朱婷到庭参加2019年12月27日庭审。本案现已审理终结。原告张荣明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告签订的《镇江市京口区第七建筑工程处集体资产转让协议书》（以下简称转让协议）无效；2.判令原告对承租的60平方米房屋享有优先购买权；3.判令原告基于优先购买权取得承租房屋的所有权，原告愿按被告张家善支付的对价，支付给被告上堭村委会或交法院提存。庭审中，原告明确第3项诉讼请求的对价为1.9万元。事实与理由：原告于1996年承租镇江市京口区第七建筑工程处（以下简称第七工程处）门面房二间开设小吃店，承租房屋产权系上堭村委会所有，被告张家善作为第七工程处的站长向原告收取房租。2019年，被告张家善起诉要求原告腾空交房，原告看到相关材料才知，在2002年时原告所租赁的房屋已由上堭村委会出售给张家善，张家善于2003年12月办理了产权证。原告认为承租人享有优先购买权，两被告的处分行为不具有善意，侵犯了原告的合法权利，转让行为应属无效。被告上堭村委会辩称，原告并非从上堭村委会处租赁案涉房屋，故其主张优先购买权无事实依据。上堭村委会通过企业改制形式出售资产，并按程序履行了告知义务，原告主张转让协议无效无证据证实且与本案无关，不应理涉。改制事实发生在2002年，原告于2019年起诉，已超过诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告张家善辩称，其一次性支付了对价，取得案涉房产合理合法。原告与上堭村委会不存在租赁关系，其并非优先购买权的主体且优先购买权基于的是同等条件，原告提出以1.9万元的对价购买不合理。原告的请求已过诉讼时效，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交证据如下：1.租房协议复印件一份，证明原告从第七工程处租赁案涉房屋，系房屋承租人，目前与集体仍存在租赁关系。2.民事诉状、房屋所有权证、转让协议、土地产权证明复印件各一份，证明原告收到被告张家善起诉材料后才知晓其承租的房屋已出售过户给张家善。3.申请一份，证明第七工程处2005年还对外办公，出具相关证明。4.见证书复印资料（评估说明、汇总表、明细表等），证明对第七工程处资产处置时没有进行专业的资产评估，处置程序存在问题，整体处置无效。5.证明一份，证明上堭村各生产队未召开大会推荐村民代表参与第七工程处改制会议。6.伤残鉴定表复印件一份，证明原告系第七工程处员工，曾在工作中受伤，原告承租的房屋具有补偿性质。被告上堭村委会质证认为，证据1落款处无第七工程处盖章，不认可其真实性。对证据2的真实性予以认可，但与案件无关。对证据3、5、6真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据4真实性无异议，但达不到原告的证明目的，第七工程处改制合法。被告张家善的质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但与案件无关。对证据3、5、6真实性不予认可，也不能达到原告的证明目的。对证据4真实性无异议，该证据能够证明被告购买的不单是房屋，还包括了第七工程处的所有债权债务，是资产的整体转让。被告上堭村委会为证明其抗辩，提交以下证据：1.《关于镇江市京口区第七建筑工程处产权制度改革方案》、《关于镇江市京口区第七建筑工程处改制为私营企业的申请报告》，证明第七工程处改制的事实，并得到上级部门准许。2.两委会讨论关于京口区第七建筑工程处产权改革方案决议、党员大会关于讨论京口第七建筑工程处产权制度改革改制方案纪要、会议记录各一份，证明第七工程处改制经村民代表大会和村两委会充分讨论的事实。3.资产公告及转让协议一份，证明上堭村委会将第七工程处改制的事宜在村内公示，公示后转让资产合法。4.行政裁定书一份，证明原告不享有房屋优先购买权且原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告张荣明质证后认为，对证据1、2真实性无法判断，改制程序是否符合要求，是否规范无法判断。证据3不能证明上堭村委会对资产转让进行了公示且资产审计不应由不具备审计资质的会计来做，转让协议的合法性不能证明，其中涉及房产的部分应以登记为准。对证据4真实性无异议，但该裁定书处理的仅为程序性事宜。被告张家善对证据1、2、3、4真实性均无异议。被告张家善为证明其抗辩，提交证据如下：1.见证书资料（转让协议、租赁协议），证明被告合法取得案涉房屋。2.证明一份，证明群众知晓2002年第七工程处改制的事宜。原告对证据1的真实性无异议，但认为见证书只证明表面形式的真实性，不能证明其实质的合法性，对证据2的真实性不认可。被告上堭村委会对证据1的真实性无异议，对证据2的真实性不予认可。本院经审查后认为，双方对原告提交的证据2、4，被告上堭村委会提交的证据4，被告张家善提交的证据1真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告提交的证据1因系复印件，故落款处的签章不清晰，本院结合另案中提交的原件，对其真实性予以确认。原告提交的证据3盖有第七工程处公章，对真实性予以确认。因原告未提交证据6原件，故真实性本院不予确认。原告提交的证明与被告张家善提交的证明，签名主体大致相同，但证明内容截然相反，同时两份证明中的签名者均未出庭作证，故对两份证明的真实性本院均不予采信。无证据证明被告上堭村委提交的证据1、2、3存在虚假情形，本院对该证据的真实性予以确认。上述经本院确认的证据对待证事实的证明力，将结合全案予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第七工程处系上堭村村办集体建筑企业。1996年2月10日，第七工程处（甲方）与张荣明（乙方）签订《租房协议》一份，双方约定：“甲方将楼下两间房出租给乙方开办小吃店，租期三年，自1996年3月1日起至1999年3月1日止，两间房加后接房全年房租费合计2520元；甲方租期有特殊情况需提前三个月通知乙方，房内装修乙方负责但改变建筑结构要甲方同意后方可改变，执照纳税等手续由乙方自理等。”2002年，为深化企业改制，上堭村委会书面形成对第七工程处的改制方案即以售租结合的形式进行改革，出售的资产是第七工程处全部流动资产、房屋、建筑设备、周转材料、通讯工具及附属设施等，租用的资产主要是土地。方案经讨论后向镇江市京口区丹徒镇人民政府进行申报，镇江市京口区丹徒镇人民政府于同年3月19日盖章同意改制方案，要求按程序规范操作，后方案经上堭村全体村民代表通过实施。2002年3月28日，上堭村委会就第七工程处的资产评估结果向全体村民公布，于2002年3月31日公布转让公告，向全体村民公开招标，报名时间自2002年3月31日起至4月4日。村民王山顶与第七工程处原企业经理张家善竞标，竞标后王山顶自愿退出，张家善中标。2002年4月18日，上堭村委会与张家善签订转让协议一份，约定：“上堭村委会以租售结合的形式对第七工程处进行产权改制，将第七工程处的全部流动资产、房屋、建筑设备、周转材料、通讯工具及附属设施以27万元的价格出售给张家善；集体资产转让之前所有一切债权、债务由张家善承担一切法律责任，企业转让前所签定的各类合同依法由张家善承担和享有等内容。”当日，上堭村委会还与张家善签订《租赁协议》一份，协议内容载明：“第七工程处因企业改制出售给张家善，土地属于上堭村委会所有，张家善租用土地2.3亩，年租赁费合计5750元，租赁期暂定三年，从2002年1月1日至2005年1月1日止，除特殊情况即国家征用外，张家善享有使用权。租赁到期后，如张家善需续租享有优先租赁权，但需从新签订租赁协议等。”2003年12月5日，张家善就包括原告承租的两间平房在内的房屋办理了村镇房屋所有权证，证号为京丹字第0300122号。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被告上堭村委会通过向全体村民公开招标的形式出售第七工程处资产并与中标者张家善签订转让协议，该协议系两被告真实意思表示，原告是否知情，不影响两被告签订的转让协议效力，故对原告要求确认两被告签订转让协议无效的诉讼请求，本院不予支持。被告张家善于2002年支付对价购买了包括案涉房屋在内的第七工程处的全部资产，系对第七工程处资产的整体购买，并非单纯购买案涉房屋，故原告租赁的房屋与整体出售的资产不能等同。房屋承租人虽然享有优先购买的期待利益，但该权利的行使有赖于房屋买卖事实的发生。被告张家善基于企业改制取得案涉房屋，同时也继受了改制企业的债权债务等，原告并无证据证实两被告签订的转让协议违反法律规定，也无证据证实张家善系单纯房屋买卖非善意取得案涉房屋所有权，故对原告主张其享有优先购买权的诉讼请求，本院难以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张荣明的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告张荣明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）。审 判 长  徐立强人民陪审员  查 玫人民陪审员  史根娣二〇二〇年一月二十日书 记 员  李祉含附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。