苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7625号原告：金福冠委托诉讼代理人:钱斌，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人:张翔，江苏新天伦律师事务所实习律师。被告：苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心，住所地苏州太湖国家旅游度假区吴城路42号。法定代表人：柳青华,主任。委托诉讼代理人：钟韵康，江苏吴中益律师事务所律师。委托诉讼代理人：***,该房产管理中心职员。第三人：苏州市自然资源和规划局吴中分局，住所地苏州市吴中经济技术开发区越溪苏街117号。法定代表人：张春明，局长。委托诉讼代理人：夏卫、梁月星，江苏力信律师事务所律师。原告金福冠诉被告苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心（以下简称房产管理中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法由审判员高为民独任审判；2019年11月7日，本案转普通程序，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告金福冠及其委托诉讼代理人钱斌、张翔，被告房产管理中心委托诉讼代理人钟韵康、***到庭参加诉讼。2019年12月17日，经原告金福冠申请，本院依法增列苏州市自然资源和规划局吴中分局（以下简称自然资源和规划吴中分局）为第三人参加诉讼，并于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告金福冠委托诉讼代理人钱斌、张翔，被告房产管理中心委托诉讼代理人钟韵康、***，第三人自然资源和规划吴中分局委托诉讼代理人夏卫、梁月星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金福冠诉称，2014年4月，其通过苏州市吴中拍卖行有限公司拍得被告位于苏州市吴中区房屋，其为此支付了全部拍卖价款12.4万元，并于2014年7月16日取得房屋所有权证，但一直未能取得土地使用权证。其多次向被告催办涉案房屋土地使用权证，但被告一直不办。其要求被告立即将涉案房屋土地使用权证过户至其名下，并赔偿以12.4万元为基数、按银行同期贷款利率4.75%、自2014年7月16日起至实际取得涉案房屋土地使用权证之日止的逾期办证损失。被告房产管理中心辩称，原告诉称拍卖事宜是事实，但在办理涉案房屋土地使用权转移登记时发现，涉案房屋宗地的部分土地登记在苏州市吴中区光福镇上街7号土地使用权证上，而该变更登记属第三人职责范围，其无权处理；其没有过错，不同意赔偿。第三人自然资源和规划吴中分局述称，涉案房屋土地使用权变更登记需完成苏州市吴中区光福镇上街4号、5号、7号地块的实测，并更正上街7号地块的土地使用权登记，再由买卖双方完成将划拨土地转为出让土地的手续及该地块的分割手续，并缴纳相关规费和税费后才能办理。经审理查明，2014年4月15日，原告通过苏州市吴中拍卖行有限公司（以下简称吴中拍卖行）以12.4万元的价格拍得苏州市吴中区房屋。2014年4月18日，原告向吴中拍卖行交款12.4万元。2014年7月16日，苏州市吴中区房屋所有权被登记于原告名下。2019年8月15日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、1993年3月13日，作为甲方的吴县房地产公司光福房地产管理所与作为乙方的徐兴观、叶荣娣签订“调换房产及出售公房协议书”，约定：乙方将坐落大街20号一楼一底两间楼房建筑面积为57平方米与甲方坐落在上街5号平房三间建筑面积57.09平方米及上街7号一间一厢建筑面积57.98平方米进行互换产权。由于地段因素，甲方给乙方照顾面积10平方米，其余面积为58.07平方米以作价形式转让给乙方。房价共计7000元。以上报公司批准后房款一次付清，然后办理产权过户，颁发契让手续。等等。1993年5月4日，上述上街5号和上街7号的房屋所有权证被两证合一为上街5、7号房屋所有权权证（幢号1；建筑结构砖木；层数平；建筑面积57.98平方米。幢号2；建筑结构砖木；层数平；建筑面积57.09平方米）而登记至徐兴观名下，其中，在该证“房地产平面示意图”上显示：西边北段长5.7米，南边北段长4.86米。2000年5月1日，上述上街5、7号房屋地籍调查表的宗地草图显示：西边北段（“1”—“10”边）长7.68米，南边北段（“9”—“10”边）长5.41米。2008年6月8日，上述上街5、7号房屋被登记为苏州市吴中区光福镇上街7号（幢号1；结构砖木；房屋总层数1；所在层数1；建筑面积57.98平方米。幢号2；结构砖木；房屋总层数1；所在层数1；建筑面积57.09平方米），同时，该房屋所有权人被变更登记在徐彬与陆英名下，该房屋所有权证中的宗地图上西边北段（“1”—“10”边）长仍为7.68米，南边北段（“9”—“10”边）长仍为5.41米。2、2001年5月28日，土地使用者登记为吴县市房产管理局光福房产管理所的吴县市光福镇上街5号国有土地使用权证的宗地图显示：西北边北段长5.41米。3、2011年4月8日，苏州市吴中区公房管理中心和苏州市自然资源和规划局根据苏州市吴中区人民政府办公室的吴政办纪（2011）3号《关于进一步理顺区住房和城乡建设局与度假区住房和城乡建设局关系有关事宜会议纪要》和苏州市吴中区机构编制委员会的吴编委（2010）8号《关于同意苏州太湖国家旅游度假区部分机构调整的批复》，向苏州市吴中区国有资产监督管理局报送“关于苏州市吴中区公房管理中心度假区范围内的国有资产划拨至度假区住建局的请示”中，要求将苏州市吴中区公房管理中心度假区范围内的所有房屋划归度假区住建局，其“光福镇、金庭镇直管公房明细表”中包含光福镇上街5号和光福镇上街4号房屋。2011年4月21日，苏州市吴中区国有资产监督管理局以吴国资（2011）64号《关于区公房管理中心度假区区域内房产管理划入度假区住房和城乡建设局的复函》明确予以调整有关资产账面、资金账目。2011年6月2日，苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局、苏州太湖国家旅游度假区房产管理局房产管理中心、苏州市自然资源和规划局向苏州太湖国家旅游度假区管委会报请批准《光福镇腾退直管公房处置的实施方案》要求对直管公房现给社会公开拍卖。2011年6月8日，苏州太湖国家旅游度假区以（2011）113号党政办公室办文单形式同意实施。2012年7月24日，苏州太湖国家旅游度假区房产管理中心与苏州市吴中拍卖行有限公司签订“委托拍卖合同”，将涉案房产予以公开拍卖，并于2014年4月1日在《苏州新闻社会》刊登拍卖公告，明确于2014年4月15日予以拍卖。审理中，第三人明确，2016年起，涉案房地产登记由其予以办理。因原、被告提交的材料不符合转移登记要求，故目前尚不受理该涉案土地使用权证申请。原告认为，涉案房屋土地使用权登记错误发生在被告拍卖之前，应由被告要求第三人解决或第三人以职权解决，然后再由原、被告进行土地使用权属登记。被告则认为，第三人在其拍卖之前已将部分应属于苏州市吴中区光福镇上街5号的地块划至苏州市吴中区光福镇上街7号地块内，其完全不知情；拍卖之后，其积极协助原告办理房地产登记过户手续，但因涉及第三人问题而仅仅未将土地使用权证办理成功，现原告已实际取得房屋，也未见任何损失。涉案房屋中出现的登记错误，原因尚不明了，不能均归责于其；原告知道上述登记错误后，应当及时提出。以上事实有原告提供的关于苏州市吴中区公房管理中心度假区范围内的国有资产划拨至度假区住金庭镇直管公房明细表各1份、关于区公房管理中心度假区区域内房产管理划入度假区住房和城乡建设局的复函1份、关于报请批准“光福镇腾退直管公房处置的实施方案”及（2011）113号党政办公室办文单各1份、委托拍卖合同1份、《苏州新闻社会》刊登拍卖公告1份、拍卖成交确认书及收据各1份、房屋所权证1份，被告提供的徐兴观上街5、7号房地产档案材料9份、上街5号、4号、7号土地使用权证材料10份、上街5-7号地籍调查表8份，第三人提供的上街5号土地使用权证材料3份、土地证上的四至等与实际现状之间的对比图1份及原告、被告、第三人陈述笔录，本院调取的调换协议书及批复各1份在案佐证。本院认为，原告通过拍卖取得被告名下的苏州市吴中区房屋不动产所有权，未见有违效力性禁止性法律规定的情形，应认定有效。据此，原告应将上述涉案房屋不动产所有权过户登记至己方名下，被告有协助原告办理的义务。但是，原告现有证据未能证实被告有任何拒绝协助办理的意思表示或行为，故原告请求被告将涉案房屋土地使用权证变更登记至原告名下的请求，因缺乏事实依据而无法支持。本案涉诉房屋土地使用权证的变更登记手续是因第三人拒绝办理而产生，而第三人该不予办理行为属于其行政职责范畴，非民法所能调整，原告可另行处理。被告将涉案房屋交拍卖行拍卖，应当知道并事先告知原告该房屋所存在的土地使用权登记方面的瑕疵，因此造成损失的，根据合同相对原则，应当先行赔偿。但是，原告至今未能提交被告因未能办理涉案房屋土地使用权过户手续而产生关联损失的任何证据，故原告要求被告赔偿逾期办证损失的请求，本院无法支持。原告要求参考适用《最高人民法院》第18条规定计算赔偿金，因该规定明确适用于“房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同”，故本院不予支持。依照《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：驳回原告金福冠的诉讼请求。案件受理费558元,由原告金福冠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  高为民人民陪审员  马菊芳人民陪审员  魏冬燕二〇二〇年一月二十一日书 记 员  高 羽