上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9953号上诉人(原审被告)：陶莉莉，女，1986年11月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：孔祥鸣，男，1994年1月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐惠忠，北京炜衡(上海)律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈中圆，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郁兴海，男，1949年6月11日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：顾玉珍，女，1958年7月2日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：郁某，女，1982年3月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：郁聪，男，1991年5月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告)：倪曙生，男，1957年2月8日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人陶莉莉、孔祥鸣因与被上诉人郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪、倪曙生确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初24317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陶莉莉、孔祥鸣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪一审的全部诉请或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定，倪曙生自认买卖合同上“陈金凤”的签名和私章都是由其代签和加盖的，该陈述违背一般常理，其真实性存疑。2.上诉人在看房现场曾受到郁兴海的阻挠，但郁兴海只是表示自己和倪曙生之间存在纠纷，故并不能当然认为上诉人已经了解到房屋产权状况存在瑕疵。一审法院把查明产权登记的义务强加给上诉人是强人所难，有失公正。3.本案中即使一审法院认定倪曙生属于无权处分系争房产，但两上诉人受让房产时是以合理价格转让，且已办理产权登记，符合善意取得的构成要件。郁兴海辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。倪曙生辩称，本案程序违法，倪曙生与陈金凤的房屋买卖合同纠纷，以及倪曙生和陶莉莉之间的买卖合同纠纷，是两个不同的情况，一审法院违背了一案一诉的原则，将两个不同事实合并审理，属于实体违法。另陈金凤在签订合同后对此未提出异议，其子女也未在陈金凤在世时敦促老人主张合同无效，现倪曙生与陶莉莉作为合同当事人均未起诉确认合同无效，郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪无权提起无效合同之诉。顾玉珍、郁某共同辩称，陈金凤与倪曙生买卖合同的真实性存疑，该合同无效，请求驳回上诉人的诉请。郁聪未到庭答辩。郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪向一审法院诉讼请求：1.请求确认陈金凤与倪曙生就上海市宝山区祁连二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.请求确认倪曙生与陶莉莉、孔祥鸣就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3.判令陶莉莉、孔祥鸣将系争房屋产权恢复登记至陈金凤的法定继承人郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪名下。一审法院认定事实如下：陈金凤与丈夫郁根裕共生育郁兴海、郁海根、郁海清、郁新妹四个子女。郁根裕于1993年3月14日死亡，陈金凤于2003年7月23日死亡。郁海根于2012年12月19日死亡，配偶为顾玉珍，两人生育一女郁某。郁海清于1995年9月11日死亡，生前育有一子郁聪。郁新妹1953年6月13日出生，1954年12月5日死亡。1998年1月3日，陈金凤因动迁安置获得系争房屋承租权，承租人为陈金凤，配房人口为陈金凤一人。2003年4月10日，陈金凤(乙方)与上海祁连房地产开发总公司(甲方)签订《上海市公有住房出售合同》，约定由乙方购买甲方出售的系争房屋，房屋全部售价为人民币(以下币种同)13,100元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为10,480元。2003年5月9日，系争房屋产权人经核准登记为陈金凤。2003年4月29日，陈金凤(甲方)与倪曙生(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将自有系争房屋转让给乙方，建筑面积55.01平方米，转让价款为22.8万元；本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，财政、税务、物业和宝山区房地产交易中心各执一份；附件三约定，双方自行交付款并认可；附件六约定，委托的经纪公司名称为上海物宁房产经纪经营部。该合同其他内容均为空白。2003年5月16日，系争房屋产权人经核准登记为倪曙生。2017年11月15日，倪曙生(甲方)与陶莉莉、孔祥鸣(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由陶莉莉、孔祥鸣购买系争房屋，转让价款180万元；甲方于2018年5月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2017年11月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定，乙方于交房之后一个月内支付甲方房屋尾款20万元整，如甲方在2018年5月1日之前未按约定交房，则乙方无需继续支付甲方房屋尾款20万元，即此时乙方付款义务全部完成。合同签订后，陶莉莉于2017年10月31日通过陶机灵(陶莉莉前夫)账户转账支付倪曙生43万元，另支付现金1万元。2017年11月6日，陶莉莉通过银行转账支付倪曙生25万元。2017年11月26日，陶莉莉代倪曙生支付税费和交易登记手续费作价5.5万元，抵扣房款。2017年12月15日，陶莉莉通过银行转账支付倪曙生85.5万。目前尚留尾款20万元未支付。2017年12月8日，系争房屋产权经核准登记为陶莉莉、孔祥鸣共有，孔祥鸣占1%产权份额。一审法院另查明，陶莉莉、孔祥鸣于2017年10月22日结婚，2018年1月9日离婚。自愿离婚协议书载明系争房屋归陶莉莉所有，孔祥鸣自愿放弃房屋的产权份额，变更给女方。2018年1月24日，系争房屋产权人经核准登记为陶莉莉一人。2018年3月14日，陶莉莉、陶机灵再次登记结婚。一审法院再查明，倪曙生于2005年5月26日因涉嫌犯贷款诈骗罪，被上海市黄浦区人民检察院提起公诉。2005年7月25日，上海市黄浦区人民法院作出(2005)黄刑初字第188号刑事判决书，判决倪曙生犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月。判决后，倪曙生提出上诉。2005年9月13日，本院作出(2005)沪二中刑终字第345号刑事裁定书，裁定驳回上诉、维持原判。审理中，倪曙生表示，房屋产权登记至倪曙生名下后，其找过郁兴海要求交房，但郁兴海不在家，且系争房屋被郁兴海出租给他人。后来倪曙生因刑事犯罪服刑，一直未能向郁兴海主张交房。2016年5月17日倪曙生刑满释放，同年8月份去找过郁兴海。郁兴海表示如果倪曙生要房子，就再给他190万元。与陈金凤买卖合同的实际成交价是9万元，房价写22.8万元是为了能多贷款。9万元是现金支付给郁兴海的，相关付款凭证找不到了。郁兴海表示，没有收到过倪曙生支付的9万元，系争房屋动迁分到后，一直由郁兴海和陈金凤居住，陈金凤去世后，由郁兴海一人居住至今。一审法院认为，本案的争议焦点在于陈金凤与倪曙生之间以及倪曙生与陶莉莉、孔祥鸣之间就系争房屋签订的两份《上海市房地产买卖合同》的效力。关于陈金凤与倪曙生之间的《上海市房地产买卖合同》，倪曙生自认该买卖合同上“陈金凤”的签名和私章都是倪曙生代签和加盖的，相关交易过户手续也都是倪曙生一人办理的。虽倪曙生抗辩称郁兴海曾出具过委托书，但郁兴海并非房屋产权人，其无权代表陈金凤委托倪曙生出售房屋，倪曙生也未能提供该委托书。倪曙生称购房时询问过陈金凤的意见，并未提供证据予以佐证。此外，系争买卖合同上仅有房屋坐落和房价款的约定，有关交房、过户、违约责任、房款支付方式等重要条款均未作约定。倪曙生辩称房屋实际成交价为9万元以及其向郁兴海支付了9万元，均未能举证证明。鉴于买卖合同及相关过户交易材料并非陈金凤本人签名和盖章，倪曙生亦未能举证证明陈金凤对于房屋出售事宜系明知且同意以及倪曙生实际支付过购房款，买卖合同中重要条款缺失等事实，法院难以认定陈金凤作为房屋产权人有出售房屋的意思表示，该《上海市房地产买卖合同》因欠缺出售人的真实意思表示，应认定为无效。关于倪曙生与陶莉莉、孔祥鸣间签订的《上海市房地产买卖合同》，首先，倪曙生在未征得陈金凤同意的情况下，代陈金凤签字、盖章，将系争房屋过户至己方名下，后又将该房屋出售给陶莉莉、孔祥鸣，该行为实属恶意，且侵害了陈金凤的合法权益。其次，陶莉莉、孔祥鸣作为购房者应当在购房前对房屋权利状况、占有使用情况等进行审慎审查。庭审中，陶莉莉、孔祥鸣自认看房时郁兴海几次明确表示系争房屋为其所有，并非倪曙生的房屋，其不同意出售房屋，还因此与倪曙生发生争执并报警。在此情况下，陶莉莉、孔祥鸣因房价比较便宜仍决定购买。此外，其与倪曙生约定到期无法交房则尾款20万元不再支付，由陶莉莉、孔祥鸣起诉郁兴海等人，也明显不合常理。综上，陶莉莉、孔祥鸣并非善意的购房人，其与倪曙生签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。合同被认定无效后，因合同取得的财产应当予以返还。现系争房屋产权登记在陶莉莉名下，陶莉莉应将房屋产权恢复登记至原产权人名下，鉴于原产权人陈金凤已去世，故陶莉莉应将房屋产权恢复登记至陈金凤的继承人郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪名下。关于因合同无效产生的房款返还问题，鉴于倪曙生、陶莉莉、孔祥鸣均未在本案中提出，倪曙生也未举证证明其实际支付过房款，故本案中不作处理。判决：一、倪曙生与“陈金凤”就上海市宝山区祁连二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、倪曙生与陶莉莉、孔祥鸣就上海市宝山区祁连二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、陶莉莉于判决生效之日起十日内，配合将上述房屋产权恢复登记至郁兴海、顾玉珍、郁某、郁聪名下。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陶莉莉、孔祥鸣向本院提交了：《看房确认书》《委托购买确认书》《佣金确认书》及契税申报单、发票等，证实其是通过中介看房，该房的购买价格也未明显低于市场价格。郁兴海对上诉人提交的《看房确认书》《委托购买确认书》真实性不予认可，认为上诉人看房时未带中介去，而是倪曙生带去的，对契税单和发票等的真实性无异议。倪曙生对上述证据的真实性、关联性均无异议，双方确实委托中介去看房的。郁某、顾玉珍认为对此并不知情。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。系争房屋原登记在陈金凤一人名下，现倪曙生未提供证据证明陈金凤在处分该房屋时是基于陈本人意思表示，且倪曙生自认与陈金凤买卖合同上“陈金凤”签名和私章都是由其代签和加盖的，故倪曙生主张系争房屋系其通过与陈金凤签订买卖合同而取得，并有权处分自有财产的辩称不能成立。另上诉人陶莉莉、孔祥鸣虽提供了证据证实二人是委托中介带去看房的，但二人在明知系争房屋存在产权纠纷情况下，未尽审慎义务而购买系争房屋，根据相关法律，并非善意购买人，二上诉人与倪曙生之间的买卖合同亦属无效，故二上诉人的上诉请求本院亦难以支持。鉴于原产权人陈金凤已死亡，系争房屋无法恢复到其名下，故原审法院在判决时一并判令将房屋产权登记至陈金凤继承人名下共有于法有据，应予确认。综上所述，上诉人陶莉莉、孔祥鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,000元，由上诉人陶莉莉、孔祥鸣共同负担。本判决为终审判决。法官助理郑军梁审判长 赵 俊审判员 赵 静审判员 管勤莺二〇二〇年一月十日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……