文书内容广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初69号原告：湛江市恒秀物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区康宁路12-14号23幢第3层，统一社会信用代码91440800398147247P。法定代表人：郑振贺委托诉讼代理人：常彬，男，汉族，1977年12月3日出生，住址：广东省深圳市南山区，系湛江市恒秀物业服务有限公司经理。被告：苏少玲，女，汉族，1990年9月3日出生，住址：广东省遂溪县，现住遂溪县。原告湛江市恒秀物业服务有限公司（以下简称恒秀物业）诉被告苏少玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序（小额），于2019年3月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人常彬，被告苏少玲到庭参加诉讼。因被告苏少玲申请、申请复议承办法官回避，2019年4月2日本院准许被告苏少玲的回避申请。因案情复杂，2019年4月4日本案转入普通程序，重新组成合议庭审理。期间被告苏少玲提出反诉，本院于2019年5月20日裁定驳回被告苏少玲的反诉。2019年5月22日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人常彬，被告苏少玲到庭参加诉讼。2019年5月27日被告苏少玲对本院驳回反诉裁定提出上诉，2019年9月12日广东省湛江市中级人民法院（2019）粤08民终2444号民事裁定书裁定驳回被告苏少玲上诉，维持原裁定。期间被告苏少玲申请、申请复议承办法官回避，本院院长（2019）粤0823民初69号之二决定书、复议决定书驳回被告苏少玲的回避申请。2019年12月19日、12月30日公开开庭审理时，原告的委托诉讼代理人常彬，被告苏少玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付所欠原告物业费及违约金6461.08元。事实和理由：被告是遂溪恒兴花园的业主，权属被告苏少玲的遂溪恒兴花园小区1幢1601房已于2015年10月1日交付其占有使用，申请人依照《物业服务合同》（见合同复印件）；并且从2015年10月1日开始完全履行了合同约定物业管理服务义务和相关法律法规规定的义务。权属被告苏少玲的遂溪恒兴花园小区1幢1601房住宅面积132.7平方米，按约定，物业服务交费标准为1.15元/月/平方米（见合同复印件），每月应交物业服务费152.61元。被告作为小区业主享受了原告提供的物业服务，但被告以“等什么时候心情好了再交”，或“与家人商量商量再说”为由，长期拒绝履行交纳物业服务费的合同约定义务。原告按照合同约定和法律规定，多次电话、上门催交和张贴书面欠费通知书，但被告仍然拒绝交纳物业费，对小区管理造成不良影响。从2017年4月1日至2018年12月31日止，被告已连续欠缴物业服务费（含公摊费）共计3535.99元，按照合同约定违约金为每日千分之三，被告应缴纳违约金2925.09元。被告应向原告支付物业服务费及违约金合计6461.08元。原告与被告之间除上述债权债务外没有其他债务纠纷。被告欠缴原告的物业费行为已侵犯了原告的合法权益，特诉请法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉请向本院提交了如下证据：1.身份证明；2.前期物业服务协议；3.欠费证据；4.支付令异议答复；5.监控室、消防、安防等公共设施、设备室照片；6.供电部门文件；7.部分电表图；8.移动、电信、联通三家公司公函；9.值班室、保安亭与监控室现状；10.电梯广告框；11.欠费证据；12、遂溪、湛江小区公摊费调查；13.供电局专户专线开通的二期施工用电；14.供电局可查询到的装表情况；15.细化表；17.三网（移动、电信、联通）正式公函；18.值班室、保安亭的实际情况；19.消、安防等公共设备设施室实际情况；20.湛江市住宅小区共用水电分摊管理规定；21.“前期物业服务协议”；22.恒兴花园规划图节选部分；23.电梯广告框现状；24.游泳池承包合同；25.关于房产证面积差异事宜公告；26.关于恒秀物业对业主的回复函存在疑问的再次答复；27.物业服务费扣费前公示；28.执业证书；29.恒秀物业服务有限公司营业执照；30.被告苏少玲身份证复印件；31.面积差异退返计算明细；32.电梯功能说明；33.恒秀物业对业主疑问的复函；34.恒兴花园1幢公共用电分摊情况说明；35.恒兴花园1幢每月公共电费分摊公示分摊表；36.恒兴花园1幢每月公共分摊公示分摊表电表图片；37.恒兴花园供电局抄表单；38.恒兴花园电费发票。被告答辩：原告没有完全履行合同约定，三年间有违法、违约行为。1、物业公司违反合同约定偷业主公摊电，且一直没有给出解决方案。2、多收，乱收电费。根据湛发改价格函【2018】283号文件规定消防设备室与监控室也是同一类，该电费应由物业公司自己承担。物业公司向业主收取三年多的监控室电费，实际上该电费应由物业公司自己承担。早期的公共用电分推表里并没有收取监控室及消防设备用电，这项电费是物业公司后期才添加进入的。3、从不动产证书红线范围图附件（编号5）可以看出小区789栋后面地面停车场属全体业主，但物业公司却收取交物业费的业主每月60元，拖欠物业费的业主每月80元，而物业公司员工却可以免费使用，三年来物业公司未将上述收益向业主公开。电梯广告及泳池出租等收益物业公司进驻至今未向广大业主公开，物业公司的上述行为涉嫌私吞全体业主的公共财产。4、房产管理部门颁发的不动产权证面积与前期物业服务协议所载明的面积有变化，要求按不动产权证面积收取物业管理费。5、恒秀物业没有向业主报告物业服务实施情况，没有公布物业服务收支账目。6、恒秀物业没有公开小区公共区域的电表，而小区前期公共用电损耗占比高达86.95%，超出常理。7.被告要求原告出示收费明细才支付物业费，但原告未能出示，被告不存在无故拖欠物业费的情况。8、《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款属于格式条款，未曾对该条款履行说明义务，未征得被告同意，不能认定双方已就该条款达成合意，应认定该格式条款自始无效。且恒秀物业主张每月按2%计算违约金违反法律和物业服务协议，背离善良妥善管理物业人的本职。且《前期物业服务协议》中并没有提到滞纳金，而是提到违约金，物业公司无权使用滞纳金。9、被告及小区很多业主曾多次书面要求恒秀物业依合同约定进行整改，但原告从未进行实际性整改，且原告偷电一事从未解决。被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。被告苏少玲为支持其抗辩向本院提交了证据如下：1.原告偷盗恒兴业主公摊电经遂溪县房产局调查后回复文件；2.原告偷盗恒兴业主公摊电费录音；3.湛江市发展和改革局的“湛发改价格函【2018】283号文件；4.公共用电分摊公示表；5.不动产证书红线范围图；6.原告公司员工车辆停放通知；7.《物权法》、《广东省物业管理条例》相关规定；8.2016年6月2日致原告《关于恒秀物业对业主的回复函存在疑问》；9.2016年11月7日致原告恒秀物业函；10.2017年4月25日致原告《恒兴全体业主声明》；11.2017年6月2日致原告《全体业主致恒秀物业告知函》；12.《湛江市住宅小区共用水电费分摊管理规定》；13.小区电梯内的广告照片；14.小区泳池的销售宣传广告；15.小区地面停车场的场地拍照；16.湛江供电局否认物业解释电梯有剩余电返回电网的说法；17.《关于恒秀物业对业主的回复函存在疑问的再次答复是否公示过的调查报告》；18.关于反驳原告恒秀物业2019年5月22日在法庭上说其在没有公示财务报表之前被告就已经拒交物业费的不实，现提供缴费证据；19.被告苏少玲同意调解的六项条件；20.苏少玲涉案的不动产权证；21.湛江市12345投诉举报平台的一份诉求及回复；22.2019年3月恒兴花园15栋公共用电费用分摊公示表；23.湛江12345热线回复解答关于物业财务收支具体项目内容；24.恒秀物业停车场收费小票，小票有恒秀物业盖章，收费日期是2017年1月30日；25.国内其他物业公司张贴的《物业服务收支明细表》，物业公司是江苏万园物业管理有限公司（左邻右里管理处）；26.国内其他物业公司张贴的《物业服务收支公布表》，物业公司是天津市世载物业管理有限公司；27.恒秀物业偷电环节图。经审理查明，被告苏少玲购买位于遂溪县遂城镇××·××花园××区商住楼××房，房屋建筑面积130.55平方米。2015年1月26日原告恒秀物业与被告苏少玲签订《前期物业服务协议》，委托原告恒秀物业进行前期物业管理服务，约定原告为被告在本物业公共区域内提供物业服务。物业服务费标准为按建筑面积1.15元/平方米·月计算（不含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费等按实际产生进行分摊）。物业服务费用按月交纳，乙方或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务，收楼时，乙方同意预缴三个月物业服务费。公共分摊用户承担部分：1.用户差额分摊电量=用户用电量/总表后各分表电量和×总表与分表差额×入住率。2.水泵用电分摊：从使用水泵楼层开始，按用户数平均摊分，水泵用户分摊电量=水泵电量/使用水泵楼层的用户户数。3.电梯摊分按楼层系数法，12-16层为第三段，系数为1.4，（N是段数），段用户摊分电量=基本电量×【1+（N-1）×0.2】×入住率。4.楼层公共照明用电分摊：楼层公共照明用电分摊电量=楼层公共照明电量/该幢总户数。5.路灯用电分摊电量=路灯电量/小区总户数。《合同》第十一条违约责任第三点：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应交费的千分之三的标准向甲方支付违约金，逾期三个月仍不缴交的，甲方有权采取包括但不限于暂时停止为乙方服务，在本物业区内公示乙方欠款情况或甲方认为必要的法律措施进行追收。再查明，遂溪·恒兴花园A区商住楼小区现有1490户住户，1幢共住户75户。被告苏少玲未向原告恒秀物业缴交2017年4月1日至2018年12月31日的物业管理服务费和公摊电费，经多次催收后未果后，原告恒秀物业遂起诉至本院。本院认为,本案为物业服务合同纠纷,原告恒秀物业向本院提交《前期物业服务协议》等证据证明原告为被告提供了物业服务，被告承认拖欠原告的物业管理服务费和公摊电费。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务,关系到全体业主的切身利益,如果每个业主均以物业服务质量不满足自己的个人标准或仅存在一般瑕疵为由拒付物业管理费和公摊费,将影响物业公司维持正常服务,继而最终损害小区中其他正常交费的业主利益。苏少玲没有提供充分有效的证据证明恒秀物业的服务存在重大瑕疵而拒交物业管理费及公摊电费,已构成违约，原告请求其支付拖欠的物业管理费及公摊电费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告苏少玲确认自2017年4月1日后未再缴纳物业管理费用及公摊电费，但本案原告仅主张自2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及公摊电费，系对其自身权益的处分，本院依法予以照准。根据被告苏少玲提交涉案不动产权证记载的房屋建筑面积为130.55平方米，根据《前期物业服务协议》约定物业服务费按建筑面积1.15元/平方米·月计算，被告苏少玲尚欠恒秀物业物业管理费130.55平方米×1.15元/平方米×21个月=3152.78元。关于公摊电费问题。根据双方签订的《前期物业服务协议》约定该物业管理区由房屋使用人按合同约定分摊公共用水电费用。原告提交了广东电网有限责任公司湛江遂溪供电局出具的广东增值税电子普通发票、客户抄表结算复核单、电量记录表等证据已形成证据链，证明原告已代缴公摊电费的数额。考虑电线、电器之间产生的损耗，参考实用电量，本院酌情认定公摊用电损耗率为12%。根据谁受益，谁承担的原则，公摊电费由涉案小区业主共同承担于法有据，因此原告主张2017年4月1日至2018年12月31日期间的公摊电费合理部分，本院予以支持。依据《前期物业服务协议》约定，楼层公共照明、小区公共路灯照明、二次加压供水用电的计算公式为：（实用电量+用电损耗）×单价÷分摊户数，本单元电梯用电的计算公式为：（实用电量+用电损耗）÷（15×1+15×1.2+15×1.4+15×1.6+15×1.8）×1.4系数×单价。被告苏少玲应负担的公摊电费为309元（见附表）。消防中心用电、消防风机用电、消防水泵用电2017年4月至2018年12月间无产生用电数量，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。根据湛江市发展和改革局湛发改价格函[2018]283号《关于市民咨询商品房住宅小区监控室电费相关问题的答复》，值班室和监控室并无明显功能差异，其产生的水电费由物业服务企业承担，因此，原告主张监控室用电本院不予支持。关于违约金问题，苏少玲逾期支付物业管理费、公摊电费已构成违约,恒秀物业有权要求苏少玲支付违约金。鉴于苏少玲对恒秀物业主张的违约金标准不予认可,本院结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,酌定参照中国人民银行同期逾期贷款利率上限计算（贷款基准利率150%，即年利率6.525%），被告苏少玲应支付的违约金为191.27元（见附表）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告苏少玲应自本判决生效之日起十日内支付给原告湛江市恒秀物业服务有限公司2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费3152.78元、公摊电费309元、违约金191.27元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告苏少玲负担50元。原告湛江市恒秀物业服务有限公司已预交，被告苏少玲应于履行本案给付义务时径付给原告湛江市恒秀物业服务有限公司，本院不再作收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 调审 判 员  沈建平人民陪审员  陆合妹二〇二〇年一月十九日书 记 员  李嘉乐附：《恒秀物业管理费、公摊电费、违约金计算表》及相关法律条文及司法解释            恒秀物业物管费、公摊电费、违约金计算表                  日期              收费项目              实用电量              实用电量              用电损耗              电梯分摊基数              单价              分户户数              电费分摊              物管费              违约金                  2017年4月              楼层公共照明              524                             62.88                              0.67               75              5.22                                                                小共公共路灯照明              3996                             479.52                              0.67               1490              2.00                                                                二次加压供水用电              1360                             163.20                              0.67               1490              0.68                                                                本单元电梯用电              268              327              71.40               8.89               0.67                              5.93                                                 合计                                                                                                                       13.83               150.13               18.10                   2017年5月              楼层公共照明              583                             69.96                              0.67               75              5.81                                                                小共公共路灯照明              1907                             228.84                              0.67               1490              0.96                                                                二次加压供水用电              1480                             177.60                              0.67               1490              0.74                                                                本单元电梯用电              297              390              82.44               10.26               0.67                              6.84                                                 合计                                                                                                                       14.35               150.13               17.25                   2017年6月              楼层公共照明              582                             69.84                              0.67               75              5.80                                                                小共公共路灯照明              2002                             240.24                              0.67               1490              1.00                                                                二次加压供水用电              1600                             192.00                              0.67               1490              0.80                                                                本单元电梯用电              305              373              81.36               10.12               0.67                              6.75                                                 合计                                                                                                                       14.36               150.13               16.35                   2017年7月              楼层公共照明              620                             74.40                              0.67               75              6.18                                                                小共公共路灯照明              2275                             273.00                              0.67               1490              1.14                                                                二次加压供水用电              1600                             192.00                              0.67               1490              0.80                                                                本单元电梯用电              302              357              79.08               9.84               0.67                              6.56                                                 合计                                                                          0.00                                             14.68               150.13               15.47                   2017年8月              楼层公共照明              669                             80.28                              0.67               75              6.66                                                                小共公共路灯照明              3802                             456.24                              0.67               1490              1.91                                                                二次加压供水用电              1680                             201.60                              0.67               1490              0.84                                                                本单元电梯用电              328              381              85.08               10.59               0.67                              7.06                                                 合计                                                                                                                       16.47               150.13               14.72                   2017年9月              楼层公共照明              733                             87.96                              0.67               75              7.30                                                                小共公共路灯照明              2517                             302.04                              0.67               1490              1.26                                                                二次加压供水用电              1800                             216.00                              0.67               1490              0.90                                                                本单元电梯用电              348              407              90.60               11.27               0.67                              7.52                                                 合计                                                                                                                       16.99               150.13               13.84                   #########              楼层公共照明              694                             83.28                              0.67               75              6.91                                                                小共公共路灯照明              1454                             174.48                              0.67               1490              0.73                                                                二次加压供水用电              1640                             196.80                              0.67               1490              0.82                                                                本单元电梯用电              342              409              90.12               11.21               0.67                              7.48                                                 合计                                                                                                                       15.94               150.13               12.84                   #########              楼层公共照明              656                             78.72                              0.67               75              6.53                                                                小共公共路灯照明              980                             117.60                              0.67               1490              0.49                                                                二次加压供水用电              1680                             201.60                              0.67               1490              0.84                                                                本单元电梯用电              311              380              82.92               10.32               0.67                              6.88                                                 合计                                                                                                                       14.75               150.13               11.83                   #########              楼层公共照明              666                             79.92                              0.67               75              6.63                                                                小共公共路灯照明              1688                             202.56                              0.67               1490              0.85                                                                二次加压供水用电              1800                             216.00                              0.67               1490              0.90                                                                本单元电梯用电              325              393              86.16               10.72               0.67                              7.15                                                 合计                                                                                                                       15.53               150.13               10.98                   2018年1月              楼层公共照明              625                             75.00                              0.67               75              6.23                                                                小共公共路灯照明              1071                             128.52                              0.67               1490              0.54                                                                二次加压供水用电              1640                             196.80                              0.67               1490              0.82                                                                本单元电梯用电              323              382              84.60               10.53               0.67                              7.02                                                 合计                                                                                                                       14.61               150.13               10.00                   2018年2月              楼层公共照明              538                             64.56                              0.67               75              5.36                                                                小共公共路灯照明              2377                             285.24                              0.67               1490              1.19                                                                二次加压供水用电              1600                             192.00                              0.67               1490              0.80                                                                本单元电梯用电              264              303              68.04               8.47               0.67                              5.65                                                 合计                                                                                                                       13.00               150.13               9.01                   2018年3月              楼层公共照明              585                             70.20                              0.67               75              5.83                                                                小共公共路灯照明              1425                             171.00                              0.67               1490              0.71                                                                二次加压供水用电              1760                             211.20                              0.67               1490              0.88                                                                本单元电梯用电              331              381              85.44               10.63               0.67                              7.09                                                 合计                                                                                                                       14.52               150.13               8.18                   2018年4月              楼层公共照明              572                             68.64                              0.67               75              5.70                                                                小共公共路灯照明              1496                             179.52                              0.67               1490              0.75                                                                二次加压供水用电              1720                             206.40                              0.67               1490              0.86                                                                本单元电梯用电              309              349              78.96               9.83               0.67                              6.55                                                 合计                                                                                                                       13.86               150.13               7.24                   2018年5月              楼层公共照明              563                             67.56                              0.67               75              5.61                                                                小共公共路灯照明              1853                             222.36                              0.67               1490              0.93                                                                二次加压供水用电              1840                             220.80                              0.67               1490              0.92                                                                本单元电梯用电              334              374              84.96               10.57               0.67                              7.05                                                 合计                                                                                                                       14.51               150.13               6.36                   2018年6月              楼层公共照明              531                             63.72                              0.67               75              5.29                                                                小共公共路灯照明              1887                             226.44                              0.67               1490              0.95                                                                二次加压供水用电              1880                             225.60                              0.67               1490              0.94                                                                本单元电梯用电              322              384              84.72               10.54               0.67                              7.03                                                 合计                                                                                                                       14.21               150.13               5.44                   2018年7月              楼层公共照明              534                             64.08                              0.67               75              5.32                                                                小共公共路灯照明              2491                             298.92                              0.67               1490              1.25                                                                二次加压供水用电              1800                             216.00                              0.67               1490              0.90                                                                本单元电梯用电              298              419              86.04               10.71               0.67                              7.14                                                 合计                                                                                                                       14.61               150.13               4.55                   2018年8月              楼层公共照明              533                             63.96                              0.67               75              5.31                                                                小共公共路灯照明              2186                             262.32                              0.67               1490              1.10                                                                二次加压供水用电              1960                             235.20                              0.67               1490              0.98                                                                本单元电梯用电              316              410              87.12               10.84               0.67                              7.23                                                 合计                                                                                                                       14.62               150.13               3.64                   2018年9月              楼层公共照明              530                             63.60                              0.67               75              5.28                                                                小共公共路灯照明              2365                             283.80                              0.67               1490              1.19                                                                二次加压供水用电              1960                             235.20                              0.67               1490              0.98                                                                本单元电梯用电              357              413              92.40               11.50               0.67                              7.67                                                 合计                                                           0.00                                                            15.12               150.13               2.74                   #########              楼层公共照明              520                             62.40                              0.67               75              5.18                                                                小共公共路灯照明              1456                             174.72                              0.67               1490              0.73                                                                二次加压供水用电              1960                             235.20                              0.67               1490              0.98                                                                本单元电梯用电              369              421              94.80               11.80               0.67                              7.87                                                 合计                                                                                                                       14.76               150.13               1.82                   #########              楼层公共照明              504                             60.48                              0.67               75              5.02                                                                小共公共路灯照明              1211                             145.32                              0.67               1490              0.61                                                                二次加压供水用电              1920                             230.40                              0.67               1490              0.96                                                                本单元电梯用电              345              407              90.24               11.23               0.67                              7.49                                                 合计                                                                                                                       14.08               150.13               0.91                   #########              楼层公共照明              525                             63.00                              0.67               75              5.23                                                                小共公共路灯照明              1227                             147.24                              0.67               1490              0.62                                                                二次加压供水用电              1920                             230.40                              0.67               1490              0.96                                                                本单元电梯用电              342              400              89.04               11.08               0.67                              7.39                                                 合计                                                                                                                       14.20               150.13               0.00                   总计                                                                                                                       ######              #######              191.27       《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。