广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19915号原告：梁礼能，男，汉族，1955年12月16日出生，身份证住址广东省云浮市运城区，委托诉讼代理人：巫梓林，北京市康达（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201710295699。委托诉讼代理人：张玉红，北京市康达（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201111790516。被告：梁永雄，男，汉族，1966年10月6日出生，身份证住址广东市荔湾区，被告：曾庆洪，男，汉族，1964年8月20日出生，身份证住址广东省云安县，委托诉讼代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师，执业证号14453200010132507。委托诉讼代理人：陈伟国，广东百润律师事务所律师，执业证号14453201910096000。第三人：伍金云，女，汉族，1974年3月16日出生，身份证住址广东省云浮市云安县，委托诉讼代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师，执业证号14453200010132507。委托诉讼代理人：陈伟国，广东百润律师事务所律师，执业证号14453201910096000。第三人：林泽姗，女，汉族，1977年5月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：巫梓林，北京市康达（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201710295699。委托诉讼代理人：张玉红，北京市康达（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201111790516。原告梁礼能与被告梁永雄、曾庆洪及第三人伍金云房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0303民初13597号民事判决后，被告曾庆洪不服上诉，后广东省深圳市中级人民法院撤销前述判决，发回本院重审。本院于2019年7月1日立案后，依法追加林泽珊为第三人，另行组成合议庭依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁礼能及第三人林泽珊的共同委托诉讼代理人巫梓林、张玉红，被告曾庆洪及被告曾庆洪与第三人伍金云的共同委托诉讼代理人陈伟国到庭参加了诉讼，被告梁永雄经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告梁永雄按照2014年5月5日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议之约定,每月5日前向原告支付2018年5月6日至2019年5月5日期问的月租金人民币10939.56元;2.被告梁永雄、被告曾庆洪向原告支付2018年3月5日至2018年5月5日期间的租金人民币20837.28元;3.被告梁永雄、被告曾庆洪向原告支付进场费中的60000元、租赁押金中的18000元及水电费押金中的3000元,共计81000元;4.本案诉讼费用、保全费用、担保费用均由两被告承担。事实及理由:被告梁永雄与被告曾庆洪名下的云浮市云城区河口雄盛石材厂于2014年5月5日签订《深圳市房屋租赁合同书》并于当日签订《补充协议》,约定被告曾庆洪将其名下的位于深圳市××沿河××路××大厦××楼××楼××房产(房产证号:深房地字第××号)958.5平方米出租给被告梁永雄,租赁期限5年,自2014年5月6日至2019年5月5日,其中第一年度(2015年5月6日至2015年5月5日)租金150000元,第四年度(2017年5月6日至2018年5月5日)租金173644元,第五年度(2018年5月6日至2019年5月5日)租金182326元。2018年2月28日,原告通过(2017)粤5302执1296号《执行裁定书》获得上述租赁房产6%的财产份额和权益。遂向被告梁永雄、被告曾庆洪通知并要求其给付原告财产份额内应当分得的租金收益,但二被告均予以拒绝。原告为维护自身的合法权益,提请诉讼,请法院依法审查,判允原告的前列诉讼请求。被告梁永雄未到庭应诉、答辩，未举证、质证。被告曾庆洪辩称，一、原告梁礼能不具有请求权的权利基础。原告梁礼能在本案起诉的权利依据-云浮市云城区人民法院执行裁定书【（2017)粤5302执1296号】，该裁定虽然是确定原告梁礼能在案外人林泽珊处获得涉案大厦一层、二层的6%财产权益，但第三人伍金云认为被告梁礼能所获得的6%财产权益，是第三人林泽珊在侵害涉案大厦按份共有人，即第三人伍金云的优先购买权的情况下获得的，该以物抵债执行行为不当，严重损害的第三人伍金云的合法权益。同时第三人伍金云己就（2017)粤5302执1296号执行裁定书提出执行异议，请求法院撤销该裁定，纠正错误程序，保障第三人伍金云的优先购买权，目前该执行异议案件正在审理中。二、被告曾庆洪不是涉案租赁物的权属人，原告不应向被告曾庆洪主张权利。云浮市云城区人民法院民事调解书（2012)云城法民初字第616号，己经确认云浮市云城区河口雄盛石材厂的业主曾庆洪已于2012年6月通过以物抵债的方式把涉案租赁物转让给第三人林泽珊与第三人伍金云，真正的权属人并非被告曾庆洪，原告不应向被告曾庆洪主张权利，补充答辩意见，被告曾庆洪认为原告的诉讼请求第3项已经实际支付给了原告，原告再要求支付并没有事实依据。1.根据被告曾庆洪在庭前提交的证据4中银行明细账以及个人账户汇总信息，清晰地记载了被告梁永雄支付进场费、租赁押金以及水电费押金的明细。在2014年9月30日的账款余额2860508.44元中已经包括了上述的进场费、租赁押金以及水电费押金。2.根据被告提交的证据3瑞丰大厦物业股东会决议，股东曾庆洪、曾庆荣、梁礼能以及林伟旋确认将瑞丰大厦物业2014年9月30日的账面现金余额2860508.44元，以及收回雄盛（曾庆洪、曾庆荣）借款1140852.9元共4001361.34元，按持股比例分配给股东，其中梁礼能占6%可分得2400816.8元，该笔款项已于2014年10月24日支付给梁礼能，而该款项就已经包括了瑞丰大厦的进场费、租赁押金以及水电费押金梁礼能应得的部分。股东会决议以及现金支出证明单均有梁礼能签名确认。第三人伍金云陈述意见：一、原告梁礼能不具有请求权的权利基础。原告梁礼能在本案起诉的权利依据-云浮市云城区人民法院执行裁定书【（2017)粤5302执1296号】，该裁定虽然是确定原告梁礼能在案外人林泽珊处获得涉案大厦一层、二层的6%财产权益，但第三人伍金云认为被告梁礼能所获得的6%财产权益，是林泽珊在侵害涉案大厦按份共有人，即第三人伍金云的优先购买权的情况下获得的，该以物抵债执行行为不当，严重损害的第三人伍金云的合法权益。同时第三人伍金云己就（2017)粤5302执1296号执行裁定书提出执行异议，请求法院撤销该裁定，纠正错误程序，保障第三人伍金云的优先购买权，目前该执行异议案件正在审理中。二、原告不是涉案租赁物的权属人，不应享有任何租赁收益。云浮市云城区人民法院民事调解书（2012)云城法民初字第616号，己经确认云浮市云城区河口雄盛石材厂的业主曾庆洪已于2012年6月通过以物抵债的方式把涉案租赁物转让给第三人伍金云与林泽珊，后来于2016年4月，经过云浮市云城区（2016)粤5302民初109号民事调解书，最终确认了第三人伍金云占涉案租赁物的70%的份额，林泽珊占涉案租赁物30%的份额。因此，真正的权属人并非原告，原告不应享有任何租赁收益，补充的内容同被告曾庆洪。第三人林泽珊陈述意见：已经另案起诉，并获得法院支持，详见生效的深圳中院2019粤03民终案号10229判决书。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。经审理查明，广东省广州市中级人民法院于1999年11月9日做出的（1998）穗中法经执字第565号民事裁定书裁定：将深圳瑞丰工贸有限公司所有的位于深圳市罗湖区××路××大厦××楼××深房地字第××号《房地产证》，面积958.50平方米）二层（深房地字第0063765《房地产证》，面积823.40平方米）的所有权以评估价人民币2075913500元以物抵债给交通银行广州分行所有，抵偿相应的欠款。广东省广州市中级人民法院于2009年10月30日做出的（1998）穗中法经执字第565号-1民事裁定书，认为申请执行人交通银行广州分行将本案债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，中国信达资产管理公司广州办事处再将本案债权转让给云浮市云城区河口雄盛石材厂，上述两次债权转让行为符合法律规定，予以准许。并裁定：变更云浮市云城区河口雄盛石材厂为本案债权的申请执行人，原申请执行人交通银行广州分行的权利义务由云浮市云城区河口雄盛石材厂继受。云浮市云城区河口雄盛石材厂为2000年3月31日注册登记的个体工商户，经营者为曾庆洪。2014年10月31日，云浮市云城区河口雄盛石材厂登记注销。2012年5月29日，第三人林泽珊及第三人伍金云以民间借贷纠纷将被告曾庆洪诉至云浮市云城区人民法院，案号为（2012）云城法民初第616号。2012年6月15日，云浮市云城区人民法院做出（2012）云城法民初第616号民事调解书，确认双方达成的如下调解协议：一、被告曾庆洪确认欠两原告林泽珊、伍金云借款共计人民币伍佰叁拾万元（小写：530万元）。二、被告曾庆洪以其所属以云浮市云城区河口雄盛石材厂名义取得的、原交通银行广州分行以物抵债取得的深圳瑞丰工贸有限公司位于深圳市××沿河××路××大厦××楼××房产（深房地字第××号《房地产证》，面积958.50平方米）作价人民币350万元、二层房产（深房地字第××号《房地产证》，面积823.40平方米）作价人民币200万元，两房产共作价人民币550万元以物抵债给原告林泽珊、伍金云共同共有。三、被告曾庆洪定于2012年6月22日前配合原告林泽珊、伍金云到深圳市房地产权登记中心办理上述第二项约定的房产产权登记过户手续。四、上述第二项抵债房产抵偿被告曾庆洪欠原告林泽珊、伍金云借款人民币530万元，原告林泽珊、伍金云定于2012年6月15日支付清抵债后房产作价的余款人民币20万元给被告曾庆洪，原告逾期付款的，由原告按人民银行逾期贷款利率计付利息给被告曾庆洪。2016年1月22日，第三人伍金云以民间借贷纠纷将第三人林泽珊诉至云浮市云城区人民法院，案号为（2016）粤5302民初109号。2016年4月20日，云浮市云城区人民法院做出（2012）云城法民初第616号民事调解书，确认：位于深圳市罗湖区河南路瑞丰大厦裙楼一层房地产（深房地字第××号《房地产证》，面积958.50平方米）、二层房地产（深房地字第××号《房地产证》，面积823.40平方米）林泽珊、伍金云双方各占50%的份额。鉴于林泽珊尚欠伍金云130万元，林泽珊同意将以其所属房地产[位于深圳市罗湖区河南路瑞丰大厦裙楼一层房地产（深房地字第××号《房地产证》，面积958.50平方米）、二层房地产（深房地字第××号《房地产证》，面积823.40平方米）]份额的20%转让给伍金云。林泽珊协助伍金云办理过户相关的一切手续，过户费由原告自行承担。2018年2月28日，云浮市云城区人民法院做出（2017）粤5302执1296号执行裁定书，确认在执行过程中，2018年2月28日，申请执行人梁礼能与被执行人林泽珊达成变卖协议，一致同意林泽珊将其通过以物抵债方式取得登记在深圳瑞丰工贸有限公司名下位于深圳市罗湖区沿河南路瑞丰大厦裙楼一层房地产（深房地字第××号《房地产证》，面积958.50平方米）、二层房地产（深房地字第××号《房地产证》，面积823.40平方米）30%份额中的20%财产权益，以价值人民币壹佰玖拾叁万捌仟伍佰捌拾贰元以物抵债给申请执行人梁礼能。并裁定：将林泽珊通过以物抵债方式取得登记在深圳瑞丰工贸有限公司名下位于深圳市罗湖区沿河南路瑞丰大厦裙楼一层房地产（深房地字第××号，面积958.5平方米）、二层房地产（深房地字第××号，面积823.4平方米）30%份额中的20%财产权益，以物抵债给申请执行人梁礼能（身份证号码：）。抵债后，梁礼能占上述房地产份额的6%财产权益，林泽珊占上述房地产份额24%的财产权益。2014年5月5日，云浮市云城区河口雄盛石材厂作为出租方，被告梁永雄作为承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定云浮市云城区河口雄盛石材厂将位于深圳市××沿河××路××大厦××楼××楼××号，房屋编号为4403030020030300014的房屋出租给被告梁永雄，租赁房屋建筑面积共计约958.5平方米。月租金总额为人民币150000元，被告梁永雄应于每月5日前交纳租金，租赁期限为2014年5月6日至2015年5月5日止。同日，双方签订《补充协议》，将租赁期限变更为5年，自2014年5月6日至2019年5月5日止。并对租金、押金及交付方法约定如下：第一年度：自2014年5月6日至2015年5月5日，租金为人民币150000元。第二年度：自2015年5月6日至2016年5月5日，租金按上一年度递增5%，即每月人民币157500元。第三年度：自2016年5月6日至2017年5月5日，租金按上一年度递增5%，即每月人民币165375元。第四年度：自2017年5月6日至2018年5月5日，租金按上一年度递增5%，即每月人民币173644元。第五年度：自2018年5月6日至2019年5月5日，租金按上一年度递增5%，即每月人民币182326元。《补充协议》还约定，被告梁永雄需向云浮市云城区河口雄盛石材厂支付进场费人民币1000000元，租赁押金300000元，水电费押金50000元。并约定云浮市云城区河口雄盛石材厂收取租金及押金的账户为被告曾庆洪在平安银行深圳益田支行的个人账户。被告曾庆洪在原一审庭审时陈述，其系接受第三人伍金云的委托以云浮市云城区河口雄盛石材厂作为出租房与被告梁永雄签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，出租该房屋所得的租金、进场费以及租赁押金和水电费押金均由被告曾庆洪代为收取。被告曾庆洪确认被告梁永雄依照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定按时向其缴纳了租赁押金、水电费押金、进场费以及每月租金。被告曾庆洪在本案中提交了证据证明被告曾庆洪曾向原告转账240081.68元，并主张该款项中已包括了应支付给原告的进场费、水电押金即租赁押金的分配，并提供了手写帐目作佐证。本院认为，云浮市云城区人民法院于2018年2月28日做出的（2017）粤5302执1296号执行裁定书确认：本案原告取得登记在深圳瑞丰工贸有限公司名下位于深圳市罗湖区沿河南路瑞丰大厦裙楼一层房地产（深房地字第××号，面积958.5平方米）、二层房地产（深房地字第××号，面积823.4平方米）中的6%财产权益。故原告有权依照该份额享有涉案房产出租所取得的收益。本案中，被告曾庆洪将涉案房产出租给被告梁永雄，并确认收取了被告梁永雄缴纳的进场费人民币1000000元，租赁押金300000元，水电费押金50000元以及每月租金。被告曾庆洪虽主张该收益已在涉案房屋实际共有人之间进行过分配，但从被告曾庆洪的举证来看，被告曾庆洪主张的转账早于原告取得涉案房产份额的时间，金额也不相吻合，被告提供的帐目也没有相应的房产权利人的确认，因此，本院对被告曾庆洪的该答辩意见不予确认。被告曾庆洪应将其收取的进场费、租赁押金、水电费押金以及每月租金按照涉案房产的所有权份额支付给涉案房产的实际共有人。本案原告占有涉案房产6%的财产收益，故原告请求被告曾庆洪向其支付进场费60000元、租赁押金18000元及水电费押金3000元有事实和法律的依据，本院予以支持。因被告梁永雄已将上述款项支付给被告曾庆洪，原告要求被告梁永雄向其支付进场费、租赁押金及水电费押金的主张本院不予支持。关于每月租金，原告取得涉案房屋6%财产权利的时间为2018年2月28日，自即日起原告有权取得涉案房产6%租金收益。现原告从2018年3月5日开始主张租金，系对其自身权利的处分，本院予以准许。根据已查明的事实，被告曾庆洪确认被告梁永雄依照合同约定每月向其缴纳租金，合同约定每月5日前支付当月租金。故截至判决前，被告曾庆洪已收取了被告梁永雄2018年12月5日之前的租金。被告曾庆洪应向原告支付自2018年3月5日至2018年12月5日之间的租金76576.92元。被告梁永雄应在每月5前向原告支付2018年12月6日至2019年5月5日期间的月租金每月10939.56元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曾庆洪应于本判决生效之日起十日内向原告梁礼能支付进场费人民币60000元、租赁押金人民币18000元及水电费押金人民币3000元。二、被告曾庆洪应于本判决生效之日起十日内向原告梁礼能支付2018年3月5日至2018年12月5日之间的租金人民币76576.92元。三、被告梁永雄在承租涉案房产期间，应按照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，每月5日前向原告梁礼能支付2018年12月6日至2019年5月5日期间的月租金每月人民币10939.56元。四、驳回原告梁礼能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2556元，保全费1070元，由被告曾庆洪负担。上述费用原告已预付，被告曾庆洪应于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨丽茵人民陪审员  黄 静人民陪审员  周艳玲二〇二〇年一月十日叶文佳书记员柏榕楠