江西省赣州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣07执异2号 异议人（被执行人）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：赣州市兴国县兴国大道269号，统一社会信用代码：913607327542340817。 法定代表人：苏穗，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊健，江西南芳（兴国）律师事务所律师，一般代理。 申请执行人：熊萍，女，汉族，1971年10月8日生，住赣州市章贡区。 被执行人：赣州铝业股份有限公司，住所地：赣州市赣县工业园二期，统一社会信用代码为91360700672411048R。 法定代表人：张志刚。 被执行人：兴国钟氏电器有限公司，住所地：赣州市兴国县潋江大道198号，统一社会信用代码为91360732612828108Y。 法定代表人：钟建胜。 被执行人：王慧，女，1968年1月4日生，汉族，住赣州市兴国县。 被执行人：李**，男，1963年4月23日生，汉族，住赣州市兴国县。 被执行人：钟建文，男，1963年10月21日生，汉族，住赣州市兴国县。 被执行人：张志刚，男，1961年6月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被执行人：钟建胜，男，1967年7月25日生，汉族，住赣州市兴国县。 被执行人：刘唐娇，女，1972年4月21日生，汉族，住赣州市兴国县。 被执行人：钟蕾菁，女，1963年4月4日生，汉族，住赣州市兴国县。 在本院执行熊萍与赣州华隆房地产开发有限公司（下称华隆公司）、赣州铝业股份有限公司（下称铝业公司）、兴国钟氏电器有限公司（下称钟氏公司）、王慧、李**、钟建文、张志刚、钟建胜、刘唐娇、钟蕾菁民间借贷纠纷一案中，异议人华隆公司不服本院对其位于兴国县XX大道XX花园X期XX国际三组C1栋D07－D09，C2栋D01－D11，C4栋D01－D11，C5栋D09、D10，C6栋D07－D11房屋及XX花园X期X区地下室夹层08、09，地下室C13－C17涉案房产的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人华隆公司称，涉案房产已经网签备案至案外人赣州发展房地产投资有限责任公司（下称发展公司）及钟建胜名下，案外人对涉案房屋具有期待权，不应对涉案房屋采取执行措施，请求解除对涉案房产的查封。主要事实和理由是：涉案房产中的XX国际“XX花园”X期X区地下室夹层08、09，地下室C13－C17商品房网签至案外人钟建胜名下；“XX花园”X期X组C1栋D07－D09，C2栋D01－D11，C4栋D01－D11，C5栋D09、D10，C6栋D07－D11网签至案外人发展公司名下。因异议人华隆公司无力偿还案外人发展公司及钟建胜的借款，故涉案房产均用于抵偿异议人华隆公司所欠债务，并于2017年、2018年签订《商品房认购协议》以及《商品房买卖合同》，异议人华隆公司与上述两案外人之间由借款关系转化为房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，应属合法有效。且双方经过对账清算已将借款转化为全部购房款，两案外人已实际支付全部购房款。再者，两案外人与异议人华隆公司签订《商品房买卖合同》后，至执行法院对涉案房产采取执行措施前，涉案房产仍未竣工验收，不具备物权登记的现实基础。至涉案房屋具备交付条件时，因已被查封，限制交付，将损害案外人的物权期待权，异议人华隆公司也将无法按照合同约定交付房屋而承担高额违约金。据此，异议人华隆公司提出上述异议请求。 本院查明，熊萍与华隆公司、铝业公司、钟氏公司、王慧、李**、钟建文、张志刚、钟建胜、刘唐娇、钟蕾菁民间借贷纠纷一案，2017年1月4日，本院作出（2016）赣07民初235号民事调解书，确认的主要内容为：华隆公司于2017年10月1日前一次性向熊萍清偿借款本金1000万元及相应利息；在该协议签订之日支付熊萍律师代理费2万元；铝业公司、钟氏公司、王慧、李**、钟建文、张志刚、钟建胜、刘唐娇、钟蕾菁对本调解协议项下的全部款项承担连带担保责任；案件受理费4.99万元，由上述被告承担。因上述义务人均未履行该生效调解确定义务，熊萍向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2019）赣07执141号。执行中，本院向被执行人发出了执行通知，但被执行人均未按通知规定履行义务。2019年8月13日，本院依据（2019）赣07执141号执行裁定向兴国县住房和城乡建设局送达该裁定及依据该裁定作出的（2019）赣07执141号之六协助执行通知，查封了华隆公司的前述涉案房产（属首封），华隆公司不服，遂向本院提出异议。 另查明，位于兴国县XX大道XX号“XX花园”项目系华隆公司开发建设的楼盘。被执行人华隆公司提出异议的涉案房产中，（1）华隆公司与钟建胜（系本案被执行人）签订买卖合同或协议的有：2013年12月17日，签订了购买该楼盘X期地下室C15－C17的《商品房买卖合同》；2018年7月5日，签订了认购该楼盘X期X区地下室夹层08、09号的《商品房认购协议》；2018年7月7日，签订了购买地下室C13、C14车库的《商品房买卖合同》。（2）华隆公司与案外人发展公司签订的有：2017年11月21日，签订了认购该楼盘X期X组C1栋D07－D09，C2栋D01－D11，C4栋D01－D11，C5栋D09、D10，C6栋D07－D11的《商品房认购协议》。上述房产，至本院查封前未竣工验收。截止本异议裁定作出之日，本院未收到案外人就上述涉案房产执行提出的书面异议。 本院认为，本案争议的焦点为对涉案房产能否执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项规定，对不动产权利人的判断，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据本案查明的事实，涉案房产系被执行人华隆公司开发建设的“XX花园”楼盘中的房产，故华隆公司系该涉案房产的权利人。基于华隆公司系本案被执行人，进入执行程序后，未按执行通知履行本案生效法律文书确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，本院有权对华隆公司的该涉案房产予以执行。本案中，华隆公司虽与案外人发展公司及本案被执行人钟建胜分别订立了相关涉案房产的《商品房买卖合同》或《商品房定购协议》，但购买涉案房产的发展公司及钟建胜并未以案外人身份就涉案房产的执行提出异议，在此情形下，被执行人华隆公司却以上述涉案房产已出售给他人抵偿其所欠债务为由提出排除执行的异议，缺乏法律依据。根据本案查明事实，华隆公司提出异议的涉案房产中，除其与钟建胜（本案被执行人）签订的所涉“XX花园”三期地下室C15－C17号车库的买卖合同时间早于本案执行依据确定的履行期限外，其余涉案房产买卖合同订立时间均在本案执行依据履行期限届满之后，因此，华隆公司在对本案生效法律文书确定义务尚未履行的情形下，却将涉案房产通过房屋买卖以物抵债的方式抵偿给他人，使这些普通债务变相地获得优先受偿，明显损害本案债权人利益。此外，涉案房产的买受人中，钟建胜本就是本案的被执行人，故即使其涉案抵债房产的部分买卖合同成立于本案执行依据前，本院同样有权对该相应的涉案房产予以执行。据此，本院对华隆公司提出异议的涉案房产予以执行具有事实和法律依据。 综上，华隆公司的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回赣州华隆房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。 审判长  陈小奇 审判员  何树明 审判员  肖水长 二〇二〇年一月十四日 法官助理张潇 书记员刘珍