安徽省歙县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1021执异2号 异议人(被执行人):浙江大铭房地产开发有限公司，住所地浙江省温岭市太平街道东辉北路宏业大厦三楼，统一社会信用代码913310817227555017。 法定代表人：胡桂明，执行董事。 申请执行人：张金祥，男，1969年11月19日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 本院在执行张金祥与浙江大铭房地产开发有限公司、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司建设工程施工合同纠纷一案中，被执行人浙江大铭房地产开发有限公司对本院查封的财产范围不服，认为存在超标的查封，并于2020年1月6日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人浙江大铭房地产开发有限公司称，申请执行人张金祥与被执行人浙江大铭房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院分别于2017年3月20日对异议人名下黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆SB2010-2018号共计9套商铺进行了查封，查封面积1068.38平方米，按单价5525元一平方计算，查封房产价值为590.28万元，上述9套商铺价值已足以清偿法律文书确定的债权额和执行费用。但贵院又于2018年2月6日查封了异议人名下（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地一块，面积25.5亩，价值5100万元（查封价值为550万元）。2019年12月12日，贵院又查封了异议人名下黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆负一层地下室使用权面积7764.15平方米，价值3493.87万元。上述查封显然构成明显的超标的查封。为此，异议人请求解除对上述（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地和黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆负一层地下室使用权的查封。 张金祥辩称，不存在超标的范围查封。理由如下：1.2017年3月20日查封的黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆SB2010-2018号共计9套商铺，因无独立楼梯通道等原因，根本无法拍卖、变现。该建材城一楼商铺具有独立产权，与查封的二、三层9套商铺并非同一产权。9套商铺因没有室外楼梯，必须经过一层楼梯才能进入，致使该9套商铺无法启动评估、拍卖程序，即无法实现拍卖、变现价值。异议人称9套商铺价值达590.28万元没有任何依据。实际上，法院查封的异议人在黄山大铭国际家居建材市场的其他商铺经多次拍卖均流拍，至今未变现。2.（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地使用权系轮候查封。一方面土地价值无法确定，另一方面，答辩人作为轮候查封者，该地块是否有余值代偿债务仍无法确定。异议人称“查封价值550万元”不能等同于答辩人最终通过拍卖程序可获得的债务清偿数额。综上，答辩人自2017年申请执行至今已近3年，异议人仍未按生效法律文书履行支付工程款义务，而答辩人申请法院查封的上述9套商铺和第0006841号国有建设用地因各种原因无法拍卖变现，可以认定已查封的财产不足以清偿债权额和执行费用。故答辩人后期要求法院补充查封的地下车库使用权不存在超标的查封。 本院查明，江苏林诺机电设备工程有限公司与浙江大铭房地产开发有限公司、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司建设工程施工合同纠纷一案，经黄山市中级人民法院（2017）皖10民终382号民事判决，已经发生法律效力。诉讼期间，本院根据江苏林诺机电设备工程有限公司的保全申请，于2017年3月20日查封了浙江大铭房地产开发有限公司名下黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆××号共计9套商铺，面积1068.38平方米。判决生效后，江苏林诺机电设备工程有限公司于2017年8月29日向本院申请强制执行，立执行案号为（2017）皖1021执784号。2017年9月，张金祥通过债权转让协议受让上述生效法律文书确定的债权。2018年2月7日，本院轮候查封了浙江大铭房地产开发有限公司名下（2017）歙县不动产权第××号国有建设用地使用权。2018年2月11日，（2017）皖1021执784号以终结本次执行程序结案。2019年1月18日，张金祥向本院申请恢复强制执行，本院立案为（2019）皖1021执恢9号，执行请求为：1.强制执行工程款4871075.67元及利息267909.16元（自2017年2月3日起按年利率6%暂计算至2018年1月3日，之后的利息计算至款清之日止）；2.强制执行工程进度款利息68091元；3.强制执行迟延履行期间的双倍债务利息；4.强制执行案件受理费54000元；5.执行费53705元。2019年11月7日，本院轮候查封黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆××号共计9套商铺。2019年12月12日，本院以张贴公告的方式，查封了黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆负一层地下室使用权（无产权证）。 另查明，2017年9月11日，本院依据歙县自然资源和规划局（原歙县国土资源局）的保全申请，以（2017）皖1021民初2541号民事裁定查封了异议人名下（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地，该案标的额为5616184.62元及利息，尚未进入执行程序。（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地另设定了抵押物权，抵押权人为歙县中小企业融资担保有限公司，抵押权数额为代偿借款本息8418721.32元及后续利息，该抵押物权已经本院（2018）皖1021民特77号之一民事裁定书确认。 再查明，本院查封的大铭国际家居建材市场2号建材馆××号9套商铺位于建材馆二层，本院轮候查封的黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆××号9套商铺位于一层，二层需经过一层内置楼梯才能出入，但黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆××号9套商铺的系上海锦惠建设集团有限公司以黄山市中级人民法院（2018）皖10执56号案件首封，一、二层需集中处置才有利于资产变现，本院单独处置变现难度较大。 本院认为，判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当结合案件执行标的数额，参考抵押权、轮候查封、迟延履行利息、各种税费和执行费用，以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等各种影响财产价值的因素综合确定。本案中，本院在诉讼保全阶段已查封的大铭国际家居建材市场2号建材馆××号9套商铺因建筑设计和一层××号9套商铺被另案查封等原因难以拍卖、变现，故本院在执行中轮候查封了（2017）歙县不动产权第××号国有建设用地使用权和黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆××号9套商铺。轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力；且该地块上设有抵押物权，该地块土地使用权及××号9套商铺变现所得价款究竟能否实现本案债权，尚取决于抵押物权和在先查封案件的执行情况。因本院依法查封的标的物是不动产，首封的9套商铺面积虽有1068.38平方米，但并未进行评估或实际处置，无法精确计算准确价格，结合目前市场经济情况、司法拍卖中的降价及流拍等不确定因素，以及本案执行标的额近600万元的事实，首封的9套商铺难以全部实现本案债权，故本院再次查封黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆负一层地下室使用权的行为并无不当，本案不存在明显超标的查封。浙江大铭房地产开发有限公司主张超标的查封，其提供的商铺销售价格表、商品房买卖合同等材料，系其单方提供的历史价格，仅能作为确定财产价值的参考因素之一，但不能以此确定查封不动产目前的实际价值，难以证明本案存在明显超标的查封情形。 综上所述，浙江大铭房地产开发有限公司的异议请求不能成立，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回浙江大铭房地产开发有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省黄山市中级人民法院申请复议。 审判长 汪 韧 审判员 姚 侠 审判员 洪声润 二〇二〇年一月十三日 书记员 张韵琴