上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13739号上诉人（原审原告)：何幕锋，男，1976年12月8日出生，汉族，户籍地江西省萍乡市安源区，现住上海市。委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海紫行实业有限公司，注册地闵行区梅陇镇虹梅南路1408弄81号，实际营业地上海市闵行区莘朱路1368号。法定代表人：沈学才，总经理。委托诉讼代理人：顾建峰，上海东弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈志祥，男，1961年2月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：秦华（系沈志祥妻子），住同被上诉人沈志祥。上诉人何幕锋因与被上诉人上海紫行实业有限公司（以下简称紫行公司）及被上诉人沈志祥财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初30583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何幕锋上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判两被上诉人赔偿上诉人损失60万元（人民币，下同）。事实和理由：2018年4月23日紫行公司、沈志祥已经提前达成解除租赁关系的协议，紫行公司已退还沈志祥60万元租金，2018年5月紫行公司对系争房屋内的承租户进行清退、对装修和搭建进行拆除，但是仲裁确认上诉人与沈志祥之间的租赁关系于2018年6月8日解除，在上诉人与沈志祥的租赁关系存续期间两被上诉人提前终止租赁关系并将实际承租人赶走，给上诉人造成损失，构成侵权，本案的实际侵权人是两被上诉人。综上，请求支持上诉人的上诉请求。紫行公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人的主张在合同依据和侵权损害赔偿之间来回切换。紫行公司不是实际实施拆除行为的主体，是镇政府下属拆违办实施的，紫行公司不存在侵权行为，请求驳回上诉，维持原判。沈志祥辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人在2017年底就存在延迟支付租金的情况，合同约定上诉人延迟支付租金达一个月双方租赁关系即自动终止，沈志祥收到紫行公司返还的款项后用于清退实际承租人了，请求驳回上诉，维持原判何幕锋向一审法院起诉请求：1.要求紫行公司、沈志祥退回因提前终止租赁合同的租金600,000元；2.要求紫行公司、沈志祥共同赔偿何幕锋因提前终止租赁合同而造成的装修费损失1,000,000元。审理中，何幕锋变更诉讼请求为：1.要求紫行公司、沈志祥赔偿因提前终止租赁合同导致何幕锋可得利益损失600,000元；2.要求紫行公司、沈志祥共同赔偿何幕锋因提前终止租赁合同而造成的装修费损失、设备及安装费合计1,500,000元。一审法院认定事实：2013年8月12日，何幕锋（承租方、乙方）与沈志祥（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于上海市闵行区XX路XX号的房屋出租给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为该建筑物内三幢独立建筑。租赁期为6年，即从2013年8月12日起至2019年8月11日止。年租金为880,000元，每三个月支付一次。租金每三年递增一次，递增幅度为上一年租金的5%，即第四年租金为924,000元。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业费超过壹个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。2014年9月10日，何幕锋（承租方、乙方）与沈志祥（出租方、甲方）签订《补充协议》，约定：经甲、乙双方再一次友好协商，甲方同意乙方的减租要求，甲方同意将原来每年880,000元的租金从第二年开始改为每年800,000元，第四年开始递增3%，即824,000元。如果乙方中途不付租金,且押金也抵用完毕，乙方将同意自动退出，并且保证不损坏所有固定物。由于第一年所付租金+押金+免租期，即从2013年8月12日到2014年10月11日全部用完，第二年开始考虑到乙方的困难，甲方同意乙方以押二付二的方式支付以后的租金，且先付后租，即第二年2014年10月10日前支付二个月押金133,333元，二个月租金133,334元，共计266,667元后，开始继续租赁闵行区XX路XX号的房屋，以后每双月的10日前支付二个月租金（即12月，2月，4月，6月，8月）。第四年递增3%后，每两月租金为137,333元，即从2016年10月10日前支付137,333元，类推（12月，2月，4月，6月，8月的10日前支付租金）。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五。六年后继续租赁的话，租赁费递增部分双方协商。碰到动拆迁，甲、乙双方四六分配（甲方四成，乙方六成）。何幕锋承租房屋后，在XX路XX号内搭建了违章建筑。何幕锋向沈志祥支付租金至2017年12月，之后，何幕锋不再支付租金。2018年3月1日，沈志祥向上海仲裁委员会提交了仲裁申请书，上海仲裁委员会于2018年3月6日受理了该申请。沈志祥申请解除沈志祥与何幕锋之间的租赁合同关系，并要求何幕锋交付拖欠的租金240,665元及违约金5,493.32元。仲裁庭认为，何幕锋与沈志祥基于自愿签订了《房屋租赁合同书》，双方均应当严格按照合同约定履行义务。根据合同书约定，合同解除的条件有两个：一是何幕锋不付租金，二是押金抵用完毕。根据双方的举证，何幕锋欠付租金的事实存在，何幕锋“付二押二”的押金也一直未付过，故合同解除的条件已经成就。因此，沈志祥要求与何幕锋之间的合同予以解除的主张，符合合同约定；何幕锋存在欠付租金的违约行为，应承担相应的责任。仲裁庭于2018年6月8日作出裁决，裁决：一、沈志祥与何幕锋于2013年8月12日签订的《房屋租赁合同书》及2014年9月10日签订的《补充协议》于本裁决作出之日起解除。二、何幕锋应于本裁决作出之日起十五日内向沈志祥支付拖欠租金191,332元。三、何幕锋应于本裁决作出之日起十五日内向沈志祥支付违约金5,493.32元。何幕锋不服上述裁决，向本院申请撤销仲裁裁决，本院于2018年7月2日立案后进行了审查，案号为（2018）沪01民特189号。本院审查后认为，何幕锋提出的沈志祥在仲裁过程中隐瞒了足以影响公正裁决的证据之意见。经查明，何幕锋所指证据系沈志祥与紫行公司签订的《房屋租赁合同书》、《终止协议》以及沈志祥收到紫行公司补偿款的一组证据材料。本院认为，《房屋租赁合同书》与《终止协议》能够证明涉案房屋系沈志祥从紫行公司租赁所得，沈志祥作为承租人将房屋转租给何幕锋，涉及沈志祥是否具有转租权资格的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，该条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。由此可见，承租人将承租房屋转租的，并不必然导致租赁合同的无效，而是赋予了出租人解除权，该解除权是否行使由出租人决定。结合该案，何幕锋所租赁房屋虽系沈志祥转租而来，但并未影响何幕锋的实际占有、使用，况且紫行公司2018年4月24日出具的《证明》载明“在补充协议中同意沈志祥对外转租”。因此，沈志祥与何幕锋之间签订《房屋租赁书》真实有效，双方应当依约履行。……其次，仲裁庭对合同解除时间的认定涉及到仲裁实体审理范畴，且沈志祥主张的租金为2018年2月之前的租金，合同解除时间对仲裁案件中租金数额的认定并无影响。最后，仲裁案件系沈志祥向何幕锋主张房屋租金，沈志祥收到紫行公司支付的600,000元转帐与仲裁案件的处理并无直接关联，不构成足以影响公正裁决的证据。如果何幕锋认为沈志祥应付其补偿款，其应当另行主张。本院作出了驳回申请人何幕锋的申请。（2018）沪01民特189号案件审理过程中，何幕锋的委托诉讼代理人申请调查令查询紫行公司与沈志祥之间的《房屋租赁合同书》、补充协议、终止租赁关系协议、紫行公司基于终止租赁关系而给付的钱款财务划帐凭证。紫行公司于2018年7月13日回复：2018年4月24日，沈志祥提交《证明》中的“补充协议”，我司档案中找不到。（2018）沪仲案字第0605号仲裁案件执行过程中，何幕锋向本院提出执行异议，本院于2018年12月7日作出了驳回何幕锋不予执行上海仲裁委员会（2018）沪仲案字第0605号仲裁裁决的申请的执行裁定书。2018年4月20日，沈志祥通知实际承租人其已与何幕锋解除合同，要求实际承租人不再向何幕锋支付租金。一审另查明，2004年4月2日，上海市闵行区规划管理局发出“关于核发上海紫行实业公司新建生产厂房及辅助房建设项目选址意见书的通知”，选址确立梅陇镇朱行村新建厂房及辅助房，建设用地约17,092平方米。2013年8月7日，紫行公司（出租方、甲方）与沈志祥（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，甲方将上海市闵行区XX路XX号的房屋出租给乙方使用，租赁期为10年，即从2013年8月1日起至2023年7月31日止。2018年4月23日，紫行公司（甲方）与沈志祥（乙方）签订终止协议，双方达成如下协议：一、甲乙双方于2013年8月7日签订的租赁协议和同意转租的证明在签订本协议后终止、作废。二、乙方应于2018年5月2日前做好清退租赁区域内所有租户的相关工作，并于2018年5月10日前将租赁物移交退还甲方。租赁区域内租户的补偿款项等全部清退费由乙方承担。与甲方无关。三、甲方于2018年5月3日起对该区域进行停水停电，乙方无异议。四、经甲乙双方协商确定，完成上述事项，甲方给退回乙方租金款人民币陆拾万元整。五、乙方事实启动搬离工作，甲方预支付叁拾万元。六、乙方按照时间节点完成上述相应工作，经甲方验收确认后，于三日内将余下的叁拾万通过银行转账方式支付给乙方。乙方每延迟一日退还租赁物，甲方将扣除全部退款租金的千分之五作为滞纳金，直至乙方归还租赁物。七、2018年5月10日后，甲方有权对租赁物作出包括但不限于拆除的任何处置。造成乙方或租户损失的，由乙方承担一切法律责任。八、水电费按实结算，甲乙双方于搬撤之时结清。九、除本协议约定事项外，就原租赁协议的履行和提前终止，甲乙双方互不承担其他义务。2018年4月27日，紫行公司向沈志祥转帐300,000元。2018年7月5日，紫行公司向沈志祥转帐300,000元。一审再查明，2018年2月，梅陇镇拆违和环境综合整治推进办公室发出通告，贯彻落实上海市委、市府关于“五违四必”专项整治工作精神，切实消除公共安全隐患，针对闵行区梅陇镇朱行罗阳地区存在的违法经营、违法建筑和重大消防安全隐患等现象进行专项整治。2018年4月20日之后，沈志祥亦收回房屋并交还紫行公司。闵行区XX路XX号内何幕锋的违章搭建部分根据政府部门的相关要求拆除。一审法院认为，侵权责任法规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。何幕锋向紫行公司、沈志祥主张侵权责任，应当证明紫行公司、沈志祥主观有过错，紫行公司、沈志祥有侵权的事实，何幕锋有损害的结果发生、侵权事实及损害结果之间有因果联系。何幕锋认为其承租了涉案房屋后，进行了装修并进行了搭建，沈志祥因该装修及搭建而获得了600,000元的补偿，故向紫行公司、沈志祥主张相关权益。对此，一审法院认为，何幕锋承租闵行区XX路XX号房屋后未按照约定支付租金，沈志祥行使单方解除权解除了合同。双方通过仲裁、诉讼等认定了上述事实。虽生效文书确认的租赁合同解除时间晚于房屋收回的时间，但因租赁合同解除的责任在于何幕锋，故何幕锋仍应承担相应的法律后果。沈志祥收回租赁房屋并交还给紫行公司，沈志祥、紫行公司就何幕锋承租期间的添附未加以利用，且院内的违建部分已根据相关部门的要求予以拆除，故沈志祥、紫行公司并无义务对该添附及违建部分支付相应的补偿。综上，何幕锋要求紫行公司、沈志祥赔偿可得利益损失、装修费损失、设备及安装费的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回何幕锋全部诉讼请求。案件受理费23,600元，由何幕锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了一份上诉人与被上诉人沈志祥在2018年5月1日的录音光盘（附文字整理的通话摘录）以及手机修理单，欲证明上诉人与被上诉人沈志祥曾通话商谈补偿金额，由于上诉人的手机坏了没有及时修理，在2009年11月10日才修复。被上诉人紫行公司表示对该录音真实性无法判断，且与紫行公司无关。被上诉人沈志祥表示对该证据的真实性不予认可，并且该证据超过举证时限而不予质证。本院认为，即使该录音确系上诉人与被上诉人沈志祥之间的通话录音，但从录音证据的内容来看，仅能反映双方在仲裁案件审理中曾自行协商，且该协商并未最终达成合意，而本案中上诉人是以侵权之诉起诉两被上诉人，故该录音证据与本案并无关联性，本院对该证据不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中上诉人主张两被上诉人赔偿因提前终止租赁合同而导致的上诉人的可得利益损失和装修设备安装损失。根据查明的事实，上诉人与被上诉人沈志祥约定，“如果乙方（何幕锋）中途不付租金，且押金也抵用完毕，乙方将同意自动退出，并且保证不损坏所有固定物。”而在上诉人与被上诉人沈志祥关于解除租赁合同关系的仲裁裁决中认定，上诉人支付的最后一笔租金是在2018年2月15日，押金也未支付过，故上诉人与沈志祥的租赁合同系因上诉人欠付租金而解除。在此情形下，上诉人应按约承担相应的法律后果。上诉人要求两被上诉人赔偿租赁合同提前终止的损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人何幕锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,800元，由上诉人何幕锋负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年一月八日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……