贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2323民初1500号 原告（执行案外人）：魏宁，男，1977年6月3日出生，汉族，住贵州省普安县。 委托诉讼代理人：张仁刚，贵州泳清律师事务所律师。 被告（申请执行人）：胡曰义，男，1982年2月5日出生，黎族，住贵州省普安县。 被告（申请执行人）：谢忠武，男，1976年11月26日出生，汉族，住贵州省普安县。 被告（申请执行人）：李桂，女，1981年12月23日出生，汉族，住贵州省晴隆县。 被告（申请执行人）：郭斯艳，女，1970年7月14日出生，汉族，住贵州省普安县。 被告（申请执行人）：李华敏，女，1964年9月18日出生，汉族，住贵州省普安县。 被告（申请执行人）：马艳芬，女，1980年8月13日出生，回族，住贵州省普安县。 第三人（被执行人）：杨玉梅，女，1974年9月7日出生，黎族，住贵州省普安县。 原告魏宁与被告胡曰义、谢忠武、李桂、郭斯艳、李华敏、马艳芬、第三人杨玉梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2019年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月8日、2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告魏宁及其委托诉讼代理人张仁刚、被告谢忠武、李华敏到庭参加了诉讼，被告胡曰义、李桂、郭斯艳、马艳芬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人杨玉梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏宁向本院提出诉讼请求：1.停止对普安县房（房产证号为普房权证××镇字第××号，面积为125.51平方米）商品住房的拍卖执行，并解除对该房屋的查封；2.要求确认坐落于普安县房（房产证号为普房权证××镇字第××号，面积为125.51平方米）商品住房的所有权属于原告；3.要求被告共同承担本案的诉讼费用。事实及理由：第三人杨玉梅夫妇（杨玉梅丈夫张某已于2016年病故）因扩大服装店经营规模于2013年5月向原告借款20万元，其于5月21日收到原告的出借款项后出具借条1份。2014年9月10日，原告与第三人杨玉梅及其丈夫张某签订《房屋所有权转让合同》约定：“杨玉梅、张某夫妇将其坐落于普安县房（房产证号为普房权证××镇字第××号，面积为125.51平方米）房屋以价378946元转让给魏宁，转让款在协议签署时一次性付清，杨玉梅夫妇配合办理过户手续……”。因第三人杨玉梅夫妇一年前向原告所借款项20万元未偿还，且转让房屋抵押于中国邮政储蓄银行普安县支行尚有贷款178946元未偿还，由此，双方进行借款扣抵，原告当天将应补的房屋转让余款178946元汇至杨玉梅在邮政储蓄银行的贷款账户代偿借款，抵押贷款还清当天，第三人杨玉梅夫妇从邮政储蓄银行取出房屋所有权证连同转让房屋一并交付给原告，原告遂于当天叫其父母搬迁入住，至今一直居住于买受房屋内。2014年9月15日，原告与第三人到普安县住建局办理房屋转让过户手续，该局受理后并未当即办理，并于2014年9月19日告知原告及第三人该房屋存在民事纠纷已经被法院保全暂不予办理。2015年3月31日，普安法院应被告谢忠武申请作出（2015）普法执字第84-1号执行裁定书查封该房屋，并在查封期限届满后的2018年4月18日作出（2015）普法执字第84-2号执行裁定书继续查封该房屋。故，原告至今都未能办妥受让房屋的过户登记手续，但这并非是原告自身的原因和过错所致。2019年5月16日，普安法院作出（2016）黔2323执460号执行裁定书，裁定拍卖原告购买的坐落于普安县房（房产证号为普房权证××镇字第××号，面积为125.51平方米）商品住房。原告于2019年5月22日获悉后向法院提出执行异议要求中止执行并解除查封。但法院并未采纳而于2019年5月30日作出（2019）黔2323执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人魏宁的异议请求，并告知不服本裁定可在15日内提起诉讼。综上所述，原告与第三人杨玉梅夫妇进行的房屋所有权转让行为具有如下特征：第一，双方在普安法院查封案涉房屋之前签订的房屋转让合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋所有权转让合同合法有效，况且，合同效力的状态无须经过他人评判后才能产生；第二，作为买受人的原告在普安法院于2015年3月31日查封案涉房屋之前的2014年9月10日就已合法占有该不动产；第三，原告在与第三人签署买卖合同的当天就已支付全部转让价款，且其支付的部分款项当即直接偿还银行抵押贷款后案涉房屋之权利负担才得以解除；第四，受让房屋未能办妥转让过户登记手续的原因并非原告自身因素所致，且原告对此亦无过错；另外，各被告申请执行的债权性质属于金钱债权，故其不得对抗物权。对此，根据法律规定，作为买受人的原告对未办理过户登记手续没有过错的，法院不得查封该财产，同时，根据法律规定，原告实际已经取得案涉不动产的准物权，该种权利能够排除各被告申请强制执行的金钱债权。即原告的主张符合法律规定，依法能够成立。 原告魏宁向本院提交如下证据：一、原告身份证复印件一份，拟证明原告主体资格。二、借条及银行储蓄卡业务凭证复印件一份，拟证明2013年5月21日原告借款20万元给杨玉梅及其已故丈夫张某的事实。三、房屋所有权转让合同及其中国储蓄银行普安县支行汇款收据（179,460元）、房屋所有权证书复印件，拟证明第三人杨玉梅及其丈夫张某已经将××××区的房屋转让给原告。四、水费缴费手册，普安县云盘社区居委会及南湖社区居委会证明，拟证明2014年9月10日原告购买涉案房屋后，原告父母就已经入住的事实。五、普安县城建局告知书及普安县法院执行通知书，拟证明房屋被保全的事实。六、普安县法院执行裁定书，拟证明2015年3月31日房屋被查封而原告是在之前买的房屋。七、普安县法院裁定及原告执行异议书，拟证明原告要求终止执行和解除查封的事实。八、普安县法院执异5号裁定书，拟证明原告提出异议被告驳回，告知在15日内起诉的事实。被告谢忠武、李华敏对证据1、2、5、6、7、8均无异议，对证据3、4提出不清楚的质证意见。 被告谢忠武、李华敏、李桂辩称，本案共有当事人8个，我们当事人之间互相认识，有些人之间关系很好，都知道第三人杨玉梅向原告和六被告等债权人借钱的事。曾有人建议李华敏购买杨玉梅的案涉房产，杨玉梅卖房后没现金还债，也无其余财产偿还债务，李华敏担心买房后损害其他人利益，未采纳建议。杨玉梅对她自己偿还能力是很清楚的，一旦将房屋抵押给他人，其余债权人就无法得到偿还，而且本案原告魏宁不知是以什么方法与杨玉梅签订转让合同，损害其余债权人的利益。在原告与第三人违法交易前，谢忠武起诉第三人民间借贷纠纷案件早已进入诉讼程序，本案原告与第三人之间的买卖关系是明显的损害他人的合法权益的行为，无论杨玉梅及魏宁签订转让合同是否是恶意串通，该买卖行为均不合法，不应得到法律的保护，原告的诉请不能成立。本案争议房产登记所有人为张某（已去世）和第三人杨玉梅，在2015年3月31日，经谢忠武申请执行，普安法院作出（2015）普法执字第84-1号执行裁定书查封争议房屋，2015年6月9日原告针对执行裁定提出异议，2015年6月18日，普安法院作出（2015）普法执异第1号裁定驳回原告的异议，原告魏宁未提起执行异议之诉，而是于2015年7月3日将张某和杨玉梅作为被告诉至普安法院要求确认买卖争议房的合同有效等，普安法院于同年11月25日作出（2015）普民初字625号民事裁定书驳回原告的起诉，原告魏宁上诉后又于2016年9月6日申请撤回上诉。法院驳回原告确认之诉的判决早已生效，原告与第三人的买卖行为未被生效的法律文书确认为合法有效，其现在提出含有争议房所有权的异议之诉不能成立。原告提供20万元证据我们认可，但是该案不属于买卖，只属于借贷，而且他们偿还邮政银行贷款抵债房屋，但借贷关系发生在买卖之前。首先是借贷关系而不是买卖关系，虽然签订了买卖合同，但也应是借贷关系转为的买卖关系。当时我们借钱给杨玉梅有人证物证的，当时她说有房屋抵押，要我们借钱，但是后面就将房屋卖了，说魏宁威胁她，就将房屋卖予魏宁。该房屋应当由全体债权人均分。他没有办得过户就不是事实，要讲证据，我们也不会承担诉讼费。 为查清本案事实，本院依职权调取了如下证据：1.张某的户口注销证明一份，调取于（2016）黔23民终165号卷宗，载明张某于2016年1月9日死亡；2.（2014）普民初字第682号卷宗材料14页，载明本院于2014年9月3日向杨玉梅送达谢忠武起诉的庭前材料，送达地址为案涉房屋，谢忠武于2014年9月16日提交保全申请，本院同日对案涉房屋进行保全，同日向杨玉梅送达保全裁定，杨玉梅拒绝签收；3.（2014）普民初字第625号民事裁定书一份；4.（2015）普民初字第618号民事裁定书、起诉状、受理案件通知书各一份，载明魏宁于2015年7月1日向本院提起诉讼要求张某、杨玉梅还款420,439元，于2015年7月2日申请撤回起诉；5.（2015）普法执异字第1号执行裁定书。 本院经审理认定事实如下：2013年5月21日，张某、杨玉梅出具借条向魏宁借款200000元（附2013年5月12日章维持魏宁卡取款160000元的业务凭证一张）。2014年9月3日、9月5日，本院向杨玉梅、张某分别送达了谢忠武起诉的民间借贷案件的民事起诉状。2014年9月5日，张浪、杨玉梅出具委托书委托章维出售房屋，并将委托书进行公证。2014年9月10日魏宁与张某、杨玉梅协商签订《房屋所有权转让合同》，二人将房产证号为普房权证××镇字第××号的房屋以378946元的价格转让给魏宁，合同约定“签订协议时乙方一次性付清房屋转让款给甲方”，同日，魏宁向杨玉梅邮政银行账户汇入178946.56元，杨玉梅提前结清于2013年4月27日在邮政银行办理的5年期抵押贷款，解除了案涉房屋上的抵押。2014年9月15日，张某向普安县住房和城乡建设局提交案涉房屋的过户申请，普安县住房和城乡建设局于2014年9月19日下发《告知书》，告知张某因受到法院协助执行通知书，房屋暂不予办理过户。2014年9月16日，谢忠武对案涉房屋申请保全，本院于同日下达了（2014）普民初字第682-1号保全裁定，并送达了普安县住房和城乡建设局及杨玉梅。2014年9月26日，张某、杨玉梅出具声明书一份，载明：“房屋已于2013年5月21日抵押给魏宁，并于2014年8月10日将房屋交付魏宁，故该房屋的所有权属魏宁”。2015年3月31日，本院作出（2015）普法执字第84-1号执行裁定书，裁定对本案房产进行查封，查封期限为三年。在对涉案房产进行执行中魏宁于2015年6月9日向本院提出书面异议，本院经审查于2015年6月18日作出（2015）普法执异字第1号执行裁定书，裁定驳回魏宁的异议。2015年7月1日，魏宁向本院提起诉讼要求张某、杨玉梅还款420439元，于2015年7月2日申请撤回起诉，本院作出（2015）普民初字第618号民事裁定书准予撤诉。2015年7月3日，魏宁向本院提起诉讼要求确认与张某、杨玉梅签订的《房屋所有权转让合同》有效，本院于2015年11月25日作出（2015）普民初字第625号民事裁定书驳回了魏宁的起诉，魏宁不服裁定提起上诉，上诉过程中于2016年9月6日申请撤回上诉。2018年4月18日，本院作出（2015）普法执字第84-2号执行裁定书对案涉房屋进行查封，查封期限为三年。2019年5月16日，本院作出（2016）执460号执行裁定书，拍卖案涉房屋，魏宁于2019年5月22日对执行裁定书提出书面异议，本院于2019年5月30日作出（2019）黔2323执异5号执行裁定书，裁定驳回魏宁的异议。2019年6月6日，魏宁提起执行异议之诉。另查明，张某于2016年1月9日死亡，章某系魏宁之妻。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，魏宁于法院查封案涉房屋之前，已与张某、杨玉梅签订《房屋所有权转让合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。本案多次诉讼中魏宁提供的证据，可以相互印证，形成完整证据链，证明魏宁在法院查封案涉房屋之前，已支付了全部购房款，并于签订房屋买卖合同后已实际占有该房屋。至于案涉房屋未办理过户手续是否是魏宁自身原因引起，本案房屋买卖合同并未约定房屋产权证的过户时间，魏宁于2014年9月10日提前替杨玉梅偿付了银行按揭款，房屋产权证随后解押，张浪于2014年9月15日申请办理过户手续，但因2014年9月16日案涉房屋已被法院实施保全，导致该房产后续不能办理过户，因此，案涉房屋未办理过户手续并非魏宁自身原因引起。魏宁对本案案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，本案案涉房屋不得执行。魏宁同时请求确认本案案涉房屋归其所有，具有事实和法律依据，可以成立。综上所述，魏宁的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行位于普安县房屋（房产证号：普房权证××镇字第××号的房屋）； 二、确认位于普安县房屋（房产证号：普房权证××镇字第××号的房屋）归原告魏宁所有。 案件受理费50元，由原告魏宁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  田友华 审 判 员  匡奇宾 人民陪审员  向 丹 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  黄才敏 书 记 员  张馨匀