安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初4932号原告：来安县恒诚物业关系有限公司，住所地安徽省来安县永阳西路1号4楼。法定代表人：陈广琴，该公司总经理。被告：张月兵,男,1976年7月23日生,汉族,户籍地安徽省来安县,现住安徽省来安县新城区。委托诉讼代理人：王黎晨（张月兵妻子），户籍地安徽省来安县,现住安徽省来安县新城区。原告来安县恒诚物业管理有限公司（以下简称恒诚物业公司）与被告张月兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒诚物业公司法定代表人陈广琴、被告张月兵委托诉讼代理人王黎晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张月兵立即支付自2017年10月26日至2019年10月25日期间的物业管理费1618元、公摊水电费700元；2.被告张月兵支付滞纳金635元；3.本案诉讼费用由被告张月兵承担。事实和理由:2015年10月26日,滁州德安实业有限公司向张月兵交付位于安徽省来安县新城区未来城12幢1单元1101室房屋(房屋面积89.91平方米),双方办理了房屋交付手续。其后,张月兵即对该套房屋装饰装修并随即入住。其作为未来城小区的前期物业管理公司,在张月兵取得涉案房屋后即提供物业管理服务。现张月兵仅支付第一、二年度的物业等费用，自第三年起张月兵即不再支付相关费用。经计算,自2017年10月26日起至2019年10月25日止张月兵应向其支付物业管理费及公摊水电费合计2953元。经其多次催告,张月兵未履行支付物业费义务。故提起诉讼。张月兵辩称，恒诚物业公司服务质量不到位，没有达到物业服务标准所需要达到的要求：门口的门禁，任何车和人都可以自由出入，保安从不过问；保安应该十个小时站岗，保安有没有证件的，有超龄的；地下车库其已经付过车位费，但是业主都不按照原来的地点停车，现在停车费从600元涨到1000元一年，没有通知其，目的是想让业主购买车库；电梯问题，电梯后期没有维保记录或者是过时维保或者是没有维保，物业经理却自己签字；电梯卡给其带来不方便和安全隐患，恒诚物业公司就是想通过电梯卡控制业主交纳物业费，恒诚物业公司应该提高服务质量来让业主交纳物业费，而不是通过这种手段；楼梯卫生保洁服务不到位。可视电话用了一年就不可以用了。同时其没有收到恒诚物业公司所诉请的物业费用的明细，水电公摊没有明示，只是给其表格看了，没有明细。小区的广告费用是业主共有。2017年以来政府规定喷泉用电属于物业费，恒诚物业公司还另行收取。今年12月18日晚上，恒诚物业公司在没有任何提示下，将其家水关了，其是晚上六点回家的，到十点才来水，影响了其正常生活。恒诚物业公司的诉请太高，其无法交纳这么高的物业费。本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，恒诚物业公司与建设单位滁州德安实业有限公司签订《前期物业管理委托合同》,约定由恒诚物业公司对来安县未来城电梯高层住宅小区提供前期物业管理服务，物业服务费的收费标准如下：1.住宅按建筑面积向业主收取,每平方米按县规建局和发改委核定的物业收费等级进行收费；2.电梯、二次供水电费按每年的实际用量向业主平均分摊收取多退少补(此收费标准是参照政府指导价及结合小区的管理水平和质量而制定);合同期限自2015年9月1日起至2021年5月31日止等。之后,恒诚物业公司为该小区提供前期物业服务至今。张月兵系来安县新城区未来城12幢1单元1101室房屋业主，房屋建筑面积89.91平方米。2015年10月25日，滁州德安实业有限公司将上述房屋交付张月兵。张月兵与恒诚物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定:1.业主交纳费用周期：交房时预收一年（按出卖人书面通知的房屋交付日期算起一年）；以后每年预收一次，每年第一个月的10日前交费。2.前期物业管理服务费标准：公共服务费住宅0.75元/平方米；电梯和二次供水运费平均分摊，3.每次交纳费用时间:年度十月的26日前；4.本区域共用水电费（包括路灯、走道灯、电梯、公用水水泵等公共设施设备所耗水电）由全体业主分摊，物业公司负责代收代交，业主按分摊标准，按时足额向物业公司交纳其所摊部分。5.物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的责任；6.业主违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。协议签订后，张月兵交纳了2015年10月25日至2017年10月25日期间的物业服务费、装修垃圾清运费。自2017年10月26日后，张月兵未交纳物业服务费。经恒诚物业公司书面催要后，张月兵仍然没有按时交纳相关物业费用，恒诚物业公司起诉至本院。另查明，恒诚物业公司为涉案小区代交了2016年12月-2018年12月的分摊水电费用,并对此做了公示,公示中明确应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额,还提供相关发票证实其已支付该分摊费用。张月兵系未来城小区11幢2单元1504室房屋的业主，每年应支付公摊水电费350元。再查明,《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格﹝2014﹞2755号）第一部分第六项规定:“非保障性住房物业服务,物业服务企业接受业主的委托,按照物业服务协议约定,对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用”。2011年9月9日,来安县物价局、国土资源和房产管理局联合发布《来安县城镇住宅小区物业服务收费管理实施细则》(以下简称《细则》),该《细则》规定来安县城镇住宅小区物业综合服务收费标准高层住宅五级基准价为0.70元/平方米/月,上浮不超过10%,下浮不限;电梯和加压泵运行电费由业主分摊。庭审中,恒诚物业公司对张月兵辩解物业管理中存在的问题，部分予以认可，但表示已经及时进行了整改。上述事实，有原告恒诚物业公司陈述，原告提交的《前期物业管理委托合同》、《业主手册》，《前期物业管理服务协议》，《来安县城镇住宅小区物业服务收费管理实施细则》；被告张月兵陈述及其提供的证明材料等在卷佐证。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中双方当事人的陈述意见，本案争议的焦点为：一、张月兵应支付的物业服务费如何确定及违约金如何处理;二、张月兵应支付的公摊水电费如何确定。对于争议焦点一，本案是物业服务合同纠纷。2015年9月1日，滁州德安实业有限公司委托恒诚物业公司对来安县未来城小区提供前期物业管理服务，双方签订《前期物业管理委托合同》，之后，恒诚物业公司为该小区提供前期物业服务。2015年10月25日，恒诚物业公司与张月兵签订《前期物业管理服务协议》,约定物业服务费用收取标准按每月每平方米0.75元收取,恒诚物业公司将该收费标准报相关主管部门备案。《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》对物业服务费也做了规定,明确非保障性住房的物业服务费可由双方当事人协议约定。因此,双方协议约定的收费标准并未违反物业收费的强制性规定,双方就物业收费订立的条款及合同其他条款均是双方当事人真实意思表示,合法有效,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。协议签订后，恒诚物业公司按约对未来城小区提供了物业服务,并按监督管理部门核准的收费标准收取物业服务费，张月兵作为小区业主,享受了物业服务,应该交纳相应的费用。但张月兵仅交至2017年10月25日，之后未履行交费义务。恒诚物业公司起诉后,张月兵认为物业公司提供的服务质量存在问题,其无法交纳这么高的物业服务费，恒诚物业公司对该主张不予认可。对于应否减免张月兵的物业服务费的问题，物业服务具有长久性、持续性等特点,物业服务的内容和范围也较为广泛,即使物业服务存在瑕疵,业主对物业服务要有一定的容忍度。张月兵提供的证据材料仅反映特定时间涉案区域内有可能出现的问题,具有局限性、片面性,不足以证实恒诚物业公司对涉案区域服务长期不到位，上述证据不能充分证明恒诚物业公司存在的瑕疵已达到张月兵不交纳物业服务费的程度。庭审中,恒诚物业公司承认其在涉案小区提供物业服务过程中存在瑕疵,但表示已经整改到位，因此，恒诚物业公司在履行物业服务义务后,张月兵应按协议约定履行交费义务。故恒诚物业公司主张张月兵支付2017年10月26日至2019年10月25日期间的物业服务费1618元(89.91平方米×0.75元/月×24个月)的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。对于违约金问题，恒诚物业公司与张月兵签订《前期物业管理服务协议》,约定“业主违反协议，不按协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金”，但综合考虑恒诚物业公司在提供物业服务过程中存在过瑕疵的情况及张月兵未交纳物业服务费的原因，故对恒诚物业公司要求张月兵支付违约金的请求，本院不予支持。对于争议焦点二，《前期物业管理服务协议》约定小区共用水电费（包括路灯、走道灯、电梯、分用水水泵等公共设施设备所耗水电）由全体业主分摊，物业公司负责代收代交，业主按分摊标准，按时足额向物业公司交纳其所摊部分。本案中,张月兵欠交物业服务费期间,恒诚物业公司按约代为交纳分摊水电费用,对具体分摊费用,恒诚物业公司对此做了公示,公示中明确应分摊费用的总额、各住户楼层的分摊方法及具体数额,并提供相关发票证实其已支付该分摊费用。张月兵认为不清楚公摊水电费的收费明细，因张月兵没有提供充分证据证明恒诚物业公司对公摊费用的分摊不合理,故本院确认张月兵应支付恒诚物业公司从2017年10月26日至2019年10月25日期间的公摊水电费700元。恒诚物业公司提供的是小区公共管理服务,物业服务是双向的,不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务,同时,更需要业主积极的协助配合,并按合同约定交纳物业服务费用,才能共同营造整洁有序的生活环境。现在恒诚物业公司仍在为未来城小区提供物业服务,张月兵如果对恒诚物业公司的物业服务有意见,可及时向物业公司反映,恒诚物业公司应按照相应约定和规定及时处理,或向恒诚物业公司的监督管理部门提出意见,由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务公司和业主的共同努力,才能建好和谐、文明、有序的小区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业服务管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张月兵于本判决生效后十日内支付原告来安县恒诚物业管理有限公司自2017年10月26日起至2019年10月25日止的物业服务费1618元、公摊水电费700元，合计2318元；二、驳回原告来安县恒诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张月兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  李泽泉二〇二〇年一月十五日法官助理纪红林代理书记员  童绪琼附：判决适用的相关法律法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物业服务管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。