西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初8647号原告西安韦博国际语言培训中心，住所地西安市东大街骡马市（兴正元广场）南区楼5层。法定代表人高卫宇，该公司董事长。委托诉讼代理人王红，女，汉族，1987年11月5日出生，住陕西省眉县，该公司员工。委托诉讼代理人贾颖，女，汉族，1979年12月19日出生，住上海市宝山区。被告思达生物技术（西安）有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人陆志学，该公司董事长。委托诉讼代理人蒯伟利，女，汉族，1984年6月15日出生，住西安市新城区，该公司员工。原告西安韦博国际语言培训中心（以下简称韦博培训）与被告思达生物技术（西安）有限公司（以下简称思达生物公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2016年7月签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX、XX、XX、XX和B0409号房屋出租给原告，租期自2016年6月27日至2021年8月15日。原告按约向被告支付租金至2019年2月15日。被告在签约时隐瞒涉案房屋已抵押的事实。原告在2019年1月收到西安市中级人民法院执行裁定书，被告名下的涉案房屋归买受人西安西商产融控股有限公司所有。该公司向原告发出《告知函》，要求原告与其重新签订房屋租赁合同。被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院，请求依法判令：1、原、被告的《房屋租赁合同》于2018年12月17日解除；2、被告退还原告押金159818.4元；3、被告退还租金112324.10元（2018年12月18日至2019年2月15日）；4、被告向原告支付违约金159818.40元；5、本案诉讼费和保全费由被告承担。被告辩称，原告存在违反租赁合同约定的情形，原告不按时支付租金达十五日，后在被告的催促下才将房屋款付清。双方签订《房屋租赁合同》时，被告已告知原告该房屋处于抵押状态。该房屋拍卖日期为2018年12月11日，产权变更日期为2019年2月14日，该房屋拍卖前原告就存在违约行为，被告要求解除该租赁协议。该房产被拍卖后，被告已向新业主主张相关权益，原告可在合同期内继续正常使用该房屋，对于押金部分，被告将和新业主进行结算。经审理查明，2016年7月15日，原、被告在西安康融房地产营销策划有限责任公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市高新区XX广场XX、XX、XX、XX、XX号房屋出租给原告，租期5年，自2016年6月27日至2021年8月15日，被告应于2016年6月27日前将房屋按约定条件交付给原告，租金标准为从2016年6月27日至2018年8月15日，78.4元/平方米/月，其中70元/平方米/月为基本房租；前两年租金不变，从第三年开始每年租金随行就市，上浮比例不超过7%，押金159818.4元与首期租金同期支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金、违约金以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给原告；装修免租期自2016年6月27日至2016年8月15日；2016年6月27日前支付房租159818.4元及押金159818.4元，原告应分别于2016年10月16日前、2017年1月16日前、2017年4月16日前、2017年7月16日前、2017年10月16日前、2018年1月16日前、2018年4月16日前各支付房租159818.4元；该房屋被转让、抵押、查封或被第三方主张权利导致原告无法按该合同约定租赁的，原告有权要求解除合同并由被告按月租金的300%即人民币159818.4元向原告支付违约金且退还原告房屋押金及已支付未使用的租金；原告未按约定时间及金额支付租金达15日的，被告有权要求解除合同，收回房屋，并要求原告按月租金的300%即人民币159818.4元向被告支付违约金，被告退还原告已支付未使用的租金并可要求原告赔偿损失；租赁期内，若房屋被第三方主张权利致使原告无法继续租赁该房屋的，原告有权单方解除合同，由此给原告造成的损失由被告承担。合同签订后，原告向被告支付押金159818.4元。2018年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2018年8月16日至2020年8月15日租金标准为83.8元/平方米/月，支付方式为按季度支付，2018年7月16日至2020年4月16日，每三个月中最后一个月的16日前各支付房租170826.3元，2020年7月16日至2021年4月16日，每三个月支付房租182649.6元。庭审中，双方均认可原告将租金缴纳至2019年2月15日。2018年12月17日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01执480号之三执行裁定书，裁定注销房屋所有权人思达生物公司他项权利证书号为西安市房他证高新区字第2015085905号和2015091318号房屋抵押登记，涉案房屋归买受人西安西商产融控股有限公司所有，该房屋产权自裁定送达买受人西安西商产融控股有限公司起转移，买受人可持该裁定到登记机关办理相关产权变更手续。经本院核实，西安西商产融控股有限公司于2018年12月21日收到该裁定书。庭审中，被告提交了西安市房屋登记簿复印件及房屋产权证复印件，证明原、被告签订房屋租赁合同时原告对该房屋存在抵押是知情的，原告对此不予认可，并表示该登记簿显示的查询时间是2017年6月22日，在签房屋租赁合同时，被告并未告知原告该房屋存在抵押。另被告提交了华夏银行的客户回单复印件，证明原告应于2018年7月16日向被告支付租金，但原告未按约支付租金存在违约。原告表示其迟延支付租金的原因是法院将涉案房屋进行查封，并称房屋可能被拍卖，后经其与被告协商继续将租金支付给被告。上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。根据西安市中级法院的裁定书载明该房屋产权自裁定送达买受人西安西商产融控股有限公司起转移。经本院核实，买受人西安西商产融控股有限公司于2018年12月21日收到该裁定书。故原、被告的租赁合同应于2018年12月21日解除。根据房屋租赁合同约定该房屋被转让、抵押、查封或被第三方主张权利导致原告无法按该合同约定租赁的，原告有权要求解除合同并由被告按月租金的300%即人民币159818.4元向原告支付违约金且退还原告房屋押金及已支付未使用的租金，故被告应退还原告押金159818.4元。由于双方均认可原告将租金缴纳至2019年2月15日，故被告应该返还原告2018年12月21日至2019年2月15日的房屋租金108189.99元。庭审中，被告提交了华夏银行的客户回单复印件，证明原告应于2018年7月16日向被告支付租金，但原告未按约支付租金亦存在违约。原告表示其迟延支付租金的原因是法院将涉案房屋进行查封，并称房屋可能被拍卖，但对此原告未提交有力的证据予以证明，故对于原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告西安韦博国际语言培训中心与被告思达生物技术（西安）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月21日解除。二、被告思达生物技术（西安）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安韦博国际语言培训中心退还房屋押金159818.4元、租金108189.99元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告西安韦博国际语言培训中心的其余诉讼请求。本案案件受理费23034元，由原告承担8522.58元，由被告承担14511.42元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  薛一凡人民陪审员  张春风二〇二〇年一月十四日书 记 员  薛 梅打印：薛梅校对:薛梅2020年月日送达1