贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6433号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：陈群，女，1982年4月17日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201311395378。委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15205201911084502。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）与被上诉人陈群商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院做出的（2019）黔0502民初7624判决，依法改判。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次的进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人陈群二审未作书面答辨。原审原告陈群向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告以445,746.00元购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年9月28日至2019年4月30日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金83,368.43元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2015年6月1日，以原告陈群为买受人，被告招商商置公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买位于毕节市城市南部新区，房号为Ｅ8-28-1，建筑面积118.25平方米，套内建筑面积97.44平方米。该商品房总价款445746.00元，买受人采取一次性付款，在2015年6月1日前支付全部购房款。出卖人承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。同时，商品房买卖合同附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款445746元。2016年7月19日，被告向原告交付涉案房屋。之后，原告向被告支付了涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、产权登记费等费用。涉案房屋所属招商花园城Ｅ8幢于2016年9月26日取得商品房备案证明书，于2018年7月12日进行商品房初始登记。2018年10月10日，原、被告向不动产登记部门提交不动产登记申请，之后原告从被告处领取涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约，故以前述诉请诉至一审法院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年7月19日向原告交房，应从交房之日起90日（2016年10月7日）内履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，故被告应承担相应的违约责任。2018年10月10日提交登记申请时，应视为原告已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告。故原告主张的违约金，本院予以支持，从2016年10月7日计算至2018年10月10日。关于违约金的计算标准问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书的违约金未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上述违约金以原告已付购房款总额445746元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月7日起计算至2018年10月10日止。据此，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈群支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款445,746.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月7日起计算至2018年10月10日止）；二、驳回原告陈群的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人招商商置公司向本院提交了一组证据：邮政快递单及办理房屋不动产权证的告知书。用以证明E区业主的违约金的截止时间最晚应当为2018年8月23日。经被上诉人质证：对上诉人提交的邮寄单及告知书的真实性、关联性和合法性均不予认可。理由：1、经网上查询均未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载物品为何不清楚；3、陈群未收到该邮寄单。故达不到上诉人的证明目的。另，签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉人负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务。上诉人在告知书中提到的是上门收取资料，但客观上上诉人未上门收取资料，为此也不能以告知书认定上诉人履行了合同约定的交付办理转移登记的文书义务。即便确实有邮件，也要以邮戳为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达。经审查，本院对招商商置公司举示证据的真实性、合法性予以确认；对于证据的证明力问题，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。经审理查明：本院对一审法院认定的除违约期截止时间以外的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点为：招商商置公司是否应当承担违约责任？如果应当承担，违约期间和违约金如何认定？关于招商商置公司是否应当承担违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务，就本案而言，《商品房买卖合同》约定，招商置业应当取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给陈群。因双方未约定前述合同义务的履行时间及逾期违约金，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定招商置业应于案涉商品房交付之日起90日内，即2016年10月7日前，取得案涉商品房初始登记证书，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付陈群并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，招商商置公司已代为收取公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等应由买受人缴纳的办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。依据合同约定，招商商置公司应当限期办理商品房初始登记，并向买受人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于招商商置公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责其再向买受人交付有关文书已无实际意义，此时招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。在案证据显示，招商商置公司未在双方约定的时间内告知被上诉人陈群其已取得商品房初始登记证书，具备办理商品房转移登记的条件，故上诉人应承担相应的违约责任，一审法院据此认定招商商置公司违约与事实相符，本院予以确认。关于违约期间及违约金如何计算的问题。在二审审理期间，招商商置公司提交的2018年8月23日的邮政快递单，可以证明招商商置公司通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向买受人披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，应当认定招商商置公司至迟已于2018年8月23日完成了通知义务。故此，违约责任的期间应为2016年10月7日至2018年8月23日。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，据此，招商商置公司应以买受人已付购房款445，746.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，支付买受人2016年10月7日至2018年8月23日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7624号民事判决第二项，即：“二、驳回原告陈群的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7624号民事判决第一项，即：“二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李维逾期办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书及产权证的违约金（违约金以445,746.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月7日起计算至2018年12月3日）。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向被上诉人陈群支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以445,746.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年10月7日起计算至2018年8月23日止）。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费928.00元，二审案件受理费1,816.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1,490.00元，被上诉人承担326.00元.本判决为终审判决审 判 长 肖国勇审 判 员 袁利萍审 判 员 李中付二〇二〇年一月二十日法官助理 刘漫江书 记 员 周海洋