西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初11767号 原告：兰秒，女，汉族，籍住黑龙江省，现住西安市雁塔区。 委托代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。 委托代理人：王毅，陕西德伦律师事务所实习律师。 被告：陕西智逸实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：田军亚，该公司总经理。 委托代理人：黄保军，陕西稼轩律师事务所律师。 原告兰秒与被告陕西智逸实业有限公司（以下简称：陕西智逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王蓉、王毅，被告委托代理人黄保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰秒诉称：2015年11月23日原告兰秒与被告陕西智逸公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15132881），合同约定：原告购买被告高新大都荟小区4幢3单元23层32306号房屋，建筑面积60.4㎡，购房款514819元。被告应于2016年5月31日前将取得房屋测绘报告并经勘察、设计、施工、建设、监理五方共同验收合格的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付之日起520个工作日即2018年7月22日前将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款194819元，并办理了商业贷款，被告2016年6月28日向原告交付房屋，迟延履行28天，直至起诉日即2019年4月4日被告仍未给原告办理房屋产权证。且被告交付的房屋存在厨房上水故障，原告修理厨房上水花费2256元。综上,被告的行为已严重违反了合同的约定,构成违约,给原告造成了巨大损失。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告陕西智逸实业有限公司向原告兰秒支付迟延交付房屋的违约金720.75元；2、被告陕西智逸实业有限公司向原告兰秒支付逾期办理房屋权属证书的违约金15925.07元（暂计算至起诉日2019年4月4日）及2019年4月5日至被告实际取得产权证之日期间的违约金；3、被告陕西智逸实业有限公司支付原告兰秒厨房上水设施修理费用2256元；4、被告陕西智逸实业有限公司履行采暖系统一户一表的义务；5、本案诉讼费用由被告承担。 被告陕西智逸公司辩称：1、根据合同附件十二第三条1-4、合同第20条第三款约定，被告陕西智逸公司无需承担任何违约责任。因收房时原告并未缴清房屋专项维修基金，未能及时办理房屋产权证原告也有责任。所以被告不应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。即使要求被告陕西智逸公司承担逾期交房的违约责任也应考虑下列因素：原告应按照合同第20条第二款约定的计算标准，按照中国人民银行同期贷款利息计算逾期办证违约金没有依据；施工期间至少有12天因天气原因无法施工，至少有4天是因中高考原因无法施工，根据合同附件十二第三条1-6约定被告有权顺延16天交房而无需承担任何违约责任。2、原告已于2016年6月28日实际收房并装修使用，收房时未提出厨房上水问题。且被告已按照合同附件六履行完毕厨房“预留下接水口”的义务。被告不应承担原告厨房修理费用。3、被告已按照合同约定履行了“供热系统一户一表的义务”。原告此项诉求无依据且与事实不符。 经审理查明：2015年11月23日，原告兰秒（注买方）与被告陕西智逸公司（注卖方）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15132881），合同约定：原告购买被告高新大都荟小区4幢3单元23层32306号房屋，建设面积共60.4㎡，购房款514819元。合同第七条约定，原告应于2015年11月8日支付首付款194819元，余款320000元向工商银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经勘查、设计、施工、建设、监理共同验收合格；4.双方同意按本条第2、3项作为商品房交付条件。合同第十条约定对商品房相关设施设备交付条件，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。合同第十一条约定，出卖人应当于2016年5月31前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。合同第二十条关于房屋登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起520个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：3、厨房：(1)地面：水泥砂浆找平；预留下接水口。合同附件十二第三条1-4约定：买受人在办理该商品房的交接手续前，应付清该商品房总价款、违约金、房屋专项维修基金。否则，出卖人有权顺延交房时间及办理房产证的时间而无需承担任何违约责任。合同附件十二第三条1-6约定：因政府性原因（如因高考停工、治污减霾停工等政府行为）或不可抗力原因（如连续8小时遭遇影响施工的风、雨、雪天气或遭遇暴风、雨、雪天气、地震、爆炸等情形）致使该项目建设期间存在停工、延期完工情形的，则出卖人有权相应顺延交付日期而无需承担任何违约责任。附件十四约定，供热系统热计量方式为一户一表。被告承认于2016年6月28日将涉案房屋交予原告，原告认可2016年收到涉案房屋。原告收房后发现房屋无厨房上水设施，修理厨房上水花费2256元。被告承认截至2017年10月10日，高新大都荟小区尚未取得《房屋测绘报告》。西安6部门联合发布中高考“禁噪令”规定：中、高考期间，除抢修、抢险和地铁施工相关作业外，任何单位一律不准夜间施工，各考点周围500米范围内所有建筑工地在考试期间全天停工。 以上事实有：《商品房买卖合同》、陕西增值税普通发票（NO：38635498）、个人购房借款/担保合同、业主手册、产品销售清单、西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初4622号民事判决书、西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初13441号民事判决书、西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12555号民事判决书，中国气象局发布的《雨量等级》、陕西省气象服务中心出具的《西安市降水量统计表》、监理单位出具的《雨雪天气记录汇总》、G3506666-2011《混凝土结构工程施工规范》节选、JG/T100-99《塔吊起重机操作使用规范》节选、中国安全生产协会发布的《雨季施工安全措施》、高新大都荟位置图及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定无效的其他情形，故《商品房买卖合同》对原被告双方具有法律约束力。所以原被告双方均应按照合同约定享有权利全面履行各自义务。原告已按照合同约定向被告履行了支付全部购房款的义务，被告理应依约在2016年5月31日之前向原告交付符合合同约定及法律规定的商品房。但被告直至2016年6月28日才向原告履行交房义务，其迟延交房行为已构成违约，被告理应对其违约行为承担相应的法律责任。被告承认迟延交房，但辩称应扣除因降雨及中高考原因影响工期15天。由于涉案房屋所在楼盘西安市高新大都荟周围500米范围内无中高考考点，所以被告辩称迟延期间应扣除中高考4天时间的辩称意见，本院依法不予采纳。因《中华人民共和国行业标准塔式起重机操作使用规程》5.2.16规定：作业中遇大雨、大雪、大雾情况应停止作业。因中国气象局雨量等级记载，24小时内降雨量为25-50mm为大雨。依据被告提供西安市降水量统计表记载，2014年6月18日为25.2mm,7月8日37.9mm,8月8日34.9mm,8月30日36.2mm，9月8日33.6mm，9月14日29.7mm，9月27日26.6mm，2015年4月1日28.6mm，8月2日60.2mm，9月9日27.4mm，2016年6月23日36.1mm。以上11天符合大雨标准，故对被告辩称因降雨影响施工工期，迟延交房期间应扣除11天的辩称意见，本院依法予以采纳。所以对原告要求被告陕西智逸实业有限公司向原告兰秒支付迟延交付房屋的违约金720.75元的诉讼请求，本院依法予以部分支持即437.60元（514819元×17天×0.00005）。被告理应在2016年6月28日交付房屋之日起520个工作日内即2018年7月22日之前履行完毕涉案房屋办理产权转移登记备案义务，但被告至今未能提供涉案房屋的测绘报告，致使原告无法依约缴纳房屋专项维修基金及相关契税。所以对被告辩称因原告未缴纳房屋专项维修基金，被告不应承担逾期办理房屋产权证的违约责任的辩称意见，本院依法不予采纳。合同第二十条约定买受人解除合同的，按照4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，而原告要求继续履行合同，所以对原告主张应以中国人民银行同期贷款利息计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予以支持。由于原告要求继续履行合同，所以对被告辩称应以合同约定的万分之0.5支付违约金的意见，本院依法予以支持。合同第二十条第一款约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。这充分说明办理涉案房屋产权证是原被告双方的共同义务，缺一不可。即使被告履行完毕涉案房屋办理产权转移登记备案义务，而原告未履行依约缴纳房屋专项维修基金及相关契税的义务，涉案房屋依然不能取得房屋所有权证书。所以对原告主张被告陕西智逸实业有限公司向原告兰秒支付逾期办理房屋权属证书的违约金15925.07元（暂计算至起诉日2019年4月4日）及2019年4月5日至被告实际取得产权证之日期间的违约金的诉讼请求，本院依法予以部分支持。因《商品房买卖合同》第十条其中对供水、排水约定：交付时供水、排水配套设施齐全。其次本案双方所买卖商品房为居住用房，上接水口应为厨房必备设施，房屋开发商在交付房屋时应当在厨房预留上接水口，以便于购买者实现商品房使用目的。所以对被告以涉案房屋厨房预留上水设施在双方合同中未约定，其公司不应承担相应费用及损失的辩称意见，本院不予采纳。对原告主张被告陕西智逸实业有限公司支付原告兰秒厨房上水设施修理费用2256元的诉讼请求，由于被告未能提供证据证明对涉案房屋提供了供水（上水）设施，而原告所提供的产品销售清单材料数量明显超出被告应提供厨房供水（上水）设施所需材料，所以对原告厨房上水设施修理费用酌定为800元。被告辩称其已按照合同履行了采暖系统一户一表的义务，采暖收费系行政收费并已实行一户一收费。因原告并未提供证据证明被告未履行采暖系统一户一表的义务，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，所以对被告陕西智逸实业有限公司履行采暖系统一户一表的义务诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告陕西智逸实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告兰秒支付迟延交付房屋的违约金437.60元（514819元×17天×0.00005）。 二、被告陕西智逸实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告兰秒支付逾期办证的违约金（以购房款514819元为基数，自2018年7月23日起至被告履行完产权登记备案之日止，按照每日万分之0.5的标准计算）。 三、被告陕西智逸实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告兰秒厨房上水设施修理费800元。 四、驳回原告兰秒其余诉讼请求。 案件受理费273元，由原告兰秒承担173元，被告陕西智逸实业有限公司承担100元，鉴于案件受理费原告兰秒已预交，故被告陕西智逸实业有限公司于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费100元直接支付给原告兰秒。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  郗 斌 人民陪审员  郑志锋 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  史丽娜 打印：扈艳红校对：骆凡2019年月日送达 1