贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0121民初28号原告：蒋一萌，男，1987年10月20日生，汉族，贵州开阳人，现住贵州省开阳县。原告：张君艳，女，1989年6月7日生，汉族，贵州贵阳人，现住贵州省开阳县。委托代理人：蒋一萌，男，1987年10月20日生，汉族，贵州开阳人，现住贵州省开阳县。被告：贵州康居置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码：91520121072001184C。法定代理人：张某。委托代理人：邓春涛，贵州成城律师事务所律师。被告：贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码：91520103MA6DU7RW6Q。法定代表人：罗信武。委托代理人：王大江，男，布依族，1982年6月29日生，住贵州省开阳县。原告蒋一萌、张君艳与被告贵州康居置业有限公司（以下简称“康居公司”）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称“绿叶兴苑公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋一萌、原告张君艳委托代理人蒋一萌、被告康居公司委托代理人邓春涛、被告绿叶兴苑公司委托代理人王大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋一萌、张君艳诉称：2017年10月25日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，以总价382492元向被告购买位于开阳××红军路开州首府5栋1单元10楼2号商品房。购房合同签订后，原告依约全部履行了相关付款及提交相关个人资料的义务，但被告贵州康居置业有限公司并没有在合同约定的2018年3月12日前交付该房屋给原告方，且被告贵州康居置业有限公司一直无法向原告提供根据《购房合同》第十一条最后面约定应当向原告提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等文件，未达到合同约定的交房条件，原告实际于2018年4月15日才接收该房屋后装修入住至今，期间逾期33天。按照原被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应向原告支付交房违约金1262.22元。合同第二十二条第三款第二项约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方约定被告应于2018年6月30日前将办理房屋登记的有关手续予以提供，但被告至今仍然无法提供。被告康居公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。同时，原告在接收房屋领取钥匙时，被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司违规向原告收取水电开户费1335元，该款项应予以退还。原告起诉请求：一、判令法院被告康居公司支付原告交房逾期违约金1252.22元；给付原告截止到起诉日2020年1月2日办证违约金21037.06元，合计金额22299.28元。并从2020年1月3日起以382492元为基数，按日利率万分之一标准给付原告办证违约金至向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的相关文书之日止；二、判令被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司退还原告被违规收取的水电开户费1335元；三、本案诉讼费用由两被告承担。被告康居公司辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金过高，请求判决减少违约金；2、即使按照合同约定计算也是1223元，而不是原告诉请的金额，办证违约金截止2020年1月2日为20917元；3、对于原告起诉的1335元水电开户费并不在房开公司收取配套设施范围内，请求法院依法判决。被告绿叶兴苑公司辩称：答辩意见与康居公司一致，水电开户费由法院依法判决。经审理查明，2017年10月25日，被告康居公司（出卖人）与原告张君艳、蒋一萌（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县城××镇红军路开州首府5栋1单元10层1-10-2号房以总价382492元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以【公积金贷款】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款77492元，余款305000元以【公积金贷款】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2018年3月12日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付了首付款77492元，并于2017年12月12日向银行贷款305000元支付康居公司。2018年4月15日，被告绿叶兴苑公司与原告办理了案涉商品房的交房手续，并向原告收取水电开户费1335元。被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2020年1月2日，原告诉来本院，诉请如前。上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、《住房公积金借款合同》、水电开户费收据，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以认定。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应承担逾期交房的违约责任。原告主张的逾期交房违约金诉请中，本院支持自2018年3月13日起至2018年4月15日止期间的违约金1262.22元，即为（382492元＊0.0001元／天＊33天），原告诉请1252.22元，本院从其自愿；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋一萌、张君艳逾期交房违约金1252.22元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋一萌、张君艳转移登记违约金（从2018年7月1日起至向原告蒋一萌、张君艳交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款382492元为基数，按日万分之一计算）；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋一萌、张君艳水电开户费1335元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费211元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李肇固二〇二〇年一月十六日书记员  林 欣