上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27721号原告：上海江裕数码科技发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：欧佰贤，董事长。委托诉讼代理人：于元良，上海市金石律师事务所律师。被告：上海贤波阳投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王艳，总经理。被告：上海江波裕餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王艳，总经理。上列二被告共同委托诉讼代理人：顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。原告上海江裕数码科技发展有限公司(以下简称江裕数码公司)与被告上海贤波阳投资管理有限公司(以下简称贤波阳投资公司)、上海江波裕餐饮管理有限公司(以下简称江波裕餐饮公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月7日组织进行证据交换，并2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告江裕数码公司的委托诉讼代理人于元良，被告贤波阳投资公司及江波裕餐饮公司的法定代表人王艳及委托诉讼代理人顾宏杰到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告江裕数码公司向本院提出诉讼请求：1.判令贤波阳投资公司立即向江裕数码公司支付2018年7月1日至2019年4月19日欠付的物业管理费285,456元、迟延支付物业管理费滞纳金22,997元(该金额为计算至2019年4月19日的金额),向江裕数码公司支付自2019年4月20日起至实际付清之日止的逾期支付物业管理费的滞纳金(以285,456元为本金,按日万分之五计算),向江裕数码公司支付从2019年4月20日起至贤波阳投资公司实际返还房屋之日止的物业管理费(按每月29,659元计算)；2.判令江波裕餐饮公司对上述诉请1中贤波阳投资公司应承担的责任承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2016年11月30日，江裕数码公司与贤波阳投资公司签订合同编号为“KY沪租(仓)2016-0017”的《上海江裕大厦租赁合同》(以下简称KY沪租2016-0017号租赁合同)、合同编号为“KY沪物2016-0016”的《物业管理服务协议书》(以下简称KY沪物2016-0016协议书)，约定：江裕数码公司将上海市静安区广中西路777弄91、99号江裕大厦B1层房屋(以下简称涉案房屋)出租给贤波阳投资公司，面积为1,647.70平方米,租期12年，月租金125,294元，物业管理服务期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止，物业费每月29,659元，按月/季交纳，水电费等由贤波阳投资公司承担，如贤波阳投资公司逾期交纳物业管理费的，每逾期一日按应交未交费用金额的3‰支付滞纳金。2017年6月21日，贤波阳投资公司、江波裕餐饮公司写给江裕数码公司一份《申请书》，写明KY沪租2016-0017号租赁合同由贤波阳投资公司继续履行，江波裕餐饮公司对贤波阳投资公司的合同义务承担连带责任，江裕数码公司确认同意该申请内容。在上述协议履行期间，贤波阳投资公司一直未按时支付物业管理费，经催讨仍未支付，构成违约,江波裕餐饮公司应对此承担连带责任，江裕数码公司已委托律师发函解除《上海江裕大厦租赁合同》。为维护自身合法权益,江裕数码公司特依法诉至法院并提出诉讼请求如上。被告贤波阳投资公司、江波裕餐饮公司共同辩称，对欠付物业管理费的事实和江裕数码公司主张的金额均无异议，但目前经营状况不佳，希望能协商处理；滞纳金的标准过高，希望法庭予以调整；对江波裕餐饮公司的连带责任无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记的所有权人为江裕数码公司。2016年11月30日，江裕数码公司(出租方、甲方)与贤波阳投资公司(承租方、乙方)签订合同编号为“KY沪租2016-0017”的《上海江裕大厦租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，面积为1,647.70平方米，租赁期限12年，自2016年11月30日至2028年11月29日，租赁期间第一年每月租金为125,294元，先交付后使用，乙方应按时交纳房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，按未付款金额的3‰向甲方支付滞纳金，付款方式为付二押二，每三年租金递增6%，乙方经营中的水、电等费用由乙方承担，乙方支付250,588元作为房屋租赁保证金，附件二中写明物业管理费18元/平方米/月，合同还对其它租赁相关事项进行了约定。同日，江裕数码公司(甲方)与贤波阳投资公司(乙方)签订合同编号为“KY沪物2016-0016”的《物业管理服务协议书》一份，约定：甲方负责江裕大厦公共区域的日常保洁服务和全方位的保安服务，物业管理服务期限为3年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止，协议期满，如乙方需续签，应在协议期满前一个月向甲方提出，协商重新签订协议，乙方租用的涉案房屋面积1,647.7平方米，每月应交纳物业服务费29,659元，乙方交纳物业管理费的起始日为2016年12月1日，物业服务费按月/季交纳，每月/季末前交纳次月/季物业管理费服务费，先交后用，甲方收款后向乙方开具发票或收据，乙方应按时交纳物业管理费，如逾期交纳，每逾期一日按应交未交费用金额的3‰支付滞纳金，乙方应及时缴纳应缴的各项费用，并承担应拖欠导致的相关责任，合同还对其他物业管理费的相关事项进行了约定。签约后，江裕数码公司将涉案房屋交付贤波阳投资公司使用，并提供了相应的物业管理服务，双方开始履行合同。期间，贤波阳投资公司按月向江裕数码公司支付物业管理费至2018年6月底，未再支付自2018年7月1日起的物业管理费。江裕数码公司催讨无果，遂成讼。庭审过程中，贤波阳投资公司、江波裕餐饮公司对江裕数码公司主张的物业管理费的标准、计算至2019年4月19日欠付的物业管理费285,456元、迟延支付物业管理费滞纳金22,997元的金额均无异议。案件审理中，江裕数码公司确认贤波阳投资公司已于2019年8月5日返还了涉案房屋当中的555平方米，故江裕数码公司将诉讼请求调整为“1.判令贤波阳投资公司立即向江裕数码公司支付2018年7月1日至2019年4月19日欠付的物业管理费285,456元、迟延支付物业管理费滞纳金22,997元(该金额为计算至2019年4月19日的金额),向江裕数码公司支付自2019年4月20日起至实际付清之日止的逾期支付物业管理费的滞纳金(以285,456元为本金,按日万分之五计算)；2.判令贤波阳投资公司向江裕数码公司支付从2019年4月20日起计算至2019年8月5日的物业管理费105,782.34元(以1,647.70平方米为基数，按18元/平方米/月计算)、支付从2019年8月6日起计算至贤波阳投资公司实际返还房屋之日止的物业管理费(以1,092.70平方米为基数，按18元/平方米/月计算)；3.判令江波裕餐饮公司对上述诉请1、2中贤波阳投资公司应承担的责任承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由二被告共同承担。”本院认为，江裕数码公司和贤波阳投资公司签订的《上海江裕大厦租赁合同》、《物业管理服务协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。江裕数码公司已履行将涉案房屋交付对方使用并提供相应的物业管理服务的基本义务，贤波阳投资公司应当按约履行支付物业管理费的基本义务，否则应当承担相应的违约责任，江裕数码公司要求贤波阳投资公司向其支付自2018年7月1日至2019年11月30日止的物业管理费的诉讼请求，应当予以支持。至于2019年11月30日之后的物业管理费，虽然KY沪物2016-0016协议书已期满终止，但江裕数码公司已在此前就KY沪租2016-0017号租赁合同另案起诉至本院要求解除该租赁合同并要求贤波阳投资公司返还涉案房屋，至今贤波阳投资公司尚未向江裕数码公司返还部分涉案房屋，即江裕数码公司至今仍在向贤波阳投资公司提供物业管理服务，基于公平原则，加之KY沪租2016-0017号租赁合同也明确涉案房屋物业管理费标准为18元/平方米/月，故江裕数码公司要求贤波阳投资公司按照18元/平方米/月的标准支付2019年12月1日至实际返还之日止的物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院亦予支持。最后，关于江裕数码公司主张对方支付迟延支付物业管理费的滞纳金的诉讼请求，因贤波阳投资公司确实存在迟延支付物业管理费的事实且对计算的标准、金额均无异议，江裕数码公司的主张有事实和法律依据，本院综合考虑合同中关于物业管理费支付的约定内容等因素，认定贤波阳投资公司应支付2018年7月1日至2019年4月19日的迟延支付物业管理费滞纳金22,997元，并以285,456元为本金,按照每日万分之五的标准，向江裕数码公司支付自2019年4月20日计算至本判决生效之日止的迟延支付物业管理费滞纳金。此外，江波裕餐饮公司在2017年6月21日的《申请书》中承诺对贤波阳投资公司在KY沪租2016-0017号租赁合同中的义务承担连带责任，庭审过程中江波裕餐饮公司也表示其对贤波阳投资公司在KY沪物2016-0016协议书中应付的物业管理费及滞纳金等承担连带责任并无异议，因此江波裕餐饮公司应对贤波阳投资公司的上述付款义务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海贤波阳投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海江裕数码科技发展有限公司2018年7月1日至2019年4月19日期间的欠付的物业管理费285,456元、迟延支付物业管理费滞纳金22,997元；二、被告上海贤波阳投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海江裕数码科技发展有限公司自2019年4月20日起的迟延支付物业管理费的滞纳金(以285,456元为本金,按照每日万分之五的标准，计算至本判决生效之日为止)；三、被告上海贤波阳投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海江裕数码科技发展有限公司物业管理费(其中2019年4月20日至2019年8月5日期间按照每月25,659元的标准计算、2019年8月6日至实际返还房屋之日期间按照每日19,669元的标准计算)；四、被告上海江波裕餐饮管理有限公司对被告上海贤波阳投资管理有限公司的上述第一至三项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,926元，由被告上海贤波阳投资管理有限公司、上海江波裕餐饮管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  范 勇人民陪审员  陈洪林二〇二〇年一月十六日书 记 员  王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。