上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初81712号原告：任志亮，男，1975年11月18日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孔庆权，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵林元，上海永乐律师事务所律师。被告：潘纪军，男，1963年7月31日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：施根仙，女，1963年4月30日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：程晨，上海闵卫平律师事务所律师。原告任志亮诉被告潘纪军、施根仙其他合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年11月12日、12月23日两次公开开庭进行了审理,原告任志亮(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人孔庆权，被告潘纪军、施根仙的共同委托诉讼代理人程晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任志亮向本院提出诉讼请求：判令两被告立即退还150万元(人民币，下同)，并按年息6%的标准支付自2019年8月16日起至清偿日期间的资金占用损失。事实和理由：2016年11月28日，原告为生活居住及堆放物料需要，在中间人的介绍下，出资购买了两被告户建造的标号为陆桥村XXX号的房屋及陆桥村XXX号的彩钢棚厂房和厂房所在区域占地的使用权，总价款为260万元。当天，原告妻子支付了首笔资金30万元，后于2016年12月26日和2017年1月23日又分别支付了100万元和80万元，合计支付210万元。嗣后，原告听闻该处房屋和厂房系违法建筑需要拆除，故向被告讨要说法，被告承诺房屋和厂房均没有问题。为此，原告暂缓支付剩余款项。因拆违风声不断，原、被告于2017年6月1日签订了补充协议，对房屋和厂房的处置作了约定。后，原告又得知该房屋及厂房已被被告出让给他人，该案外人上门要求原告搬出房屋，加之拆违势在必行，故被告同意退款，但被告陆续归还给原告60万元之后，对剩余款项以无钱为由拖延不付。2019年8月16日，宣桥镇五违办对涉案房屋和厂房实施了拆除。原告认为，被告隐瞒实情，将已转让的房屋出卖给原告，占有原告资金，实属欺诈行为，鉴于双方对房款处置已通过补充协议作了约定，故诉至法院，要求依法判决。被告潘纪军、施根仙辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告是宣桥镇陆桥村的村民，在村委会同意的情况下购买了村里的扎米厂和旧厂房，在原扎米厂的基础上建造了涉案的136号房屋，并将旧厂房扩建为102号厂房，虽然前述房屋和厂房没有产证，但建造时征得了村里的同意，故原告向两被告购买的是公民合法财产，而房屋被政府部门拆除属于不可抗力；两被告也不存在一房两卖的情形，被告曾将102号厂房卖给案外人秦某某，但秦某某后向被告表示不要厂房了，让被告帮他以80万元的价格将厂房卖出去，被告才将厂房卖给原告，因秦某某没有收到被告代为出售厂房的价款，才至原告处主张权利。综上，涉案房屋和厂房经村里同意后合法建造，与原告协商之后原告自愿买受，房屋出售以后的风险应由原告自行承担；另外，涉案合同应属无效，原告本身不具备在本地购买农村房屋的资质，其向被告购买房屋自身存在过错，合同无效的责任也应由原告自行承担。经审理查明：两被告系本市浦东新区宣桥镇陆桥村村民。2011年，被告潘纪军将从陆桥村买下的扎米厂翻扩建成三开间二层楼房并在该房屋处悬挂了“宣桥镇陆桥村XXX号”的门牌号码。另，被告还将从陆桥村买下的旧厂房扩建成涉案的102号厂房，但尚未悬挂门牌号码。2016年11月28日，原告作为乙方(买方)，被告潘纪军作为甲方(卖方)，双方签订了一份《资产买卖(意向)协议》，协议载明，经他人介绍，乙方有意向甲方购买两处资产，一为浦东新区宣桥镇陆桥村XXX号房屋及房屋占地的使用权，其中房屋为上下两层，上层房屋四间，卫生间两间，下层房屋三间，含附属建筑，甲方声明上述房屋为其建造，房屋所在土地由村委批准其使用，其对房屋周边土地有使用权和处分权，甲方可以排除第三方对该房屋和占地(含周边占地)主张权利；二为宣桥镇陆桥村路XXX号彩钢棚厂房及彩钢棚占地使用权，该102号彩钢棚为甲方建造，占地为村集体土地，已出让给甲方，甲方声明对该彩钢棚和占地分别有所有权和使用权，并排除第三方对此主张权利。协议第二条约定，甲方将上述两处资产出售给乙方，总价款为260万元，其中102号彩钢棚厂房作价130万元，136号房屋作价130万元。第三条约定，甲方出售上述资产的同时，一并向乙方出租(或保证实际使用人出租)102号厂房门口的场地，租期为20年，租金为每年4,000元。第四条约定，签署本意向协议的同时，乙方支付意向金30万元，乙方支付意向金后一个月内甲方在厂房外建造男女公厕各一间，在现有铁丝网位置建造东西北三面围墙，并在北墙处安排铁门，协助乙方在门口安装“102号”门牌号，甲方完成上述事项后，乙方入住并支付100万元，尾款130万元在乙方入住一个月内支付，乙方支付尾款的同时，双方签订正式的买卖合同，如未能签署正式买卖合同的，可以本协议为准。第六条约定，如上述资产所在地发生被政府或相关部门和单位拆除、拆迁的，所获得的补偿补助(如有)等所有的收益均由乙方享受。为避免甲方以出售形式转嫁其资产风险，甲方承诺：在被拆除或被拆迁时，乙方可以单方向甲方提出以原购买价向甲方出让该资产(如因被强拆、偷拆而灭失，由甲方全额补偿乙方)。甲方回赎后，补偿补助(如有)全部归甲方享有。上述协议签订后，原告妻子黄建英于2016年11月28日、12月26日及2017年1月23日分别转账支付给被告潘纪军30万元、100万元和80万元，合计支付210万元。两被告共同向原告出具了收到购房款的收条并按约将两处房屋交付给了原告。另外，就使用102号厂房前的场地，原告还向被告支付了使用费4,000元。2017年6月11日，原告与两被告又签订了一份《补充协议》，言明双方于2016年11月28日签订《资产买卖(意向)协议》、原告付款并使用后一直未收到被告承诺出示的有关该两处房屋为合法建筑的材料，为消除乙方顾虑，经双方友好协商，达成补充协议：一、乙方(即原告)购买的两处资产在未被政府或有关部门拆除(拆违)前，均按原协议由乙方使用，甲方(即两被告)也暂不需退还给乙方购买资产的款项。二、如将来发生两处房屋被政府或其他有关部门拆除(拆违)的，按照下列方式处理：A如政府或有关部门不同意给予乙方补偿的，则甲方同意在房屋被拆除之日起一个月内全额退还乙方已支付给甲方的购买款(210万元，以实际金额为准)。双方同意用购房款的利息冲抵房屋使用费，双方对此部分互不向对方主张权利。B如政府或有关部门给予一定补偿的，补偿金额不足乙方实际支付给甲方购房款金额的，由甲方向乙方补足差额；如补偿款超过乙方实际支付给甲方购房款金额的，超过部分由甲方所有。三、政府或有关部门拆除(拆违)时，乙方同意甲方共同参与与政府或有关部门协商补偿事项，但应由乙方签署相关协议以及接收补偿款。四、102号厂房及场地，原约定由乙方按照每年4,000元的使用费支付给甲方，如他人向乙方提出异议的，由甲方出面解决。签订补充协议后，被告已返还给原告60万元，但一直没有归还剩余的150万元。2019年8月15日，上海市浦东新区宣桥镇五违整治办公室及上海市浦东新区宣桥镇陆桥村民委员会联合向原告发出告知书，告知原告：经查，原告位于陆桥村9组136号(房屋)属违章建筑，要求原告于2019年8月16日前自行整治完毕，逾期不整改，将申请政府相关执法部门进行集中整治，届时造成的损失由原告自行承担。2019年8月16日，相关执法部门对涉案的136号房屋及102号厂房实施了强制拆除。另查明：两被告的宅基地房屋地址为“上海市浦东新区宣桥镇陆桥村XXX号”，该房屋位于涉案的136号房屋东面200米左右，该房屋早已拆迁，两被告将该处房屋的门牌号码即“宣桥镇陆桥村XXX号”悬挂在涉案房屋处。涉案的136号房屋及102号厂房均无产证及其他合法建造手续。又查明：被告曾将102号厂房卖给案外人秦某某，原告使用该厂房不久，秦某某即上门向原告主张权利并更换了厂房门锁，后秦某某又将厂房出租给了他人使用。审理中，两被告认为，涉案的两处房屋虽无产证，但当时系征得村里同意建造,由于原告没有在上海购买农村房屋的资格，合同无效的责任在于原告，故不同意返还剩余款项。原告则认为，双方已通过补充协议对房屋和款项的处理作了具体约定，即使合同无效，被告也应根据补充协议的约定将剩余的150万元返还给原告，但不再要求被告支付2019年8月16日起的利息损失。关于拆违补偿款问题，原、被告均表示不清楚涉案房屋拆除后有无补偿款。经与陆桥村联系，该村向本院反映涉案房屋被拆属镇里组织的违章拆除，不知道该房屋拆除后有无补偿款，目前就涉案房屋没有拆违补偿款。上述事实，由原、被告的陈述及《资产买卖(意向)协议》、《补充协议》、中国农业银行回单、收条、陆桥村出具的《房屋情况说明书》、《告知书》、照片、光盘等证据予以佐证。本院认为，根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，涉案房屋没有产权证明及合法建造手续，故原、被告之间签订的《资产买卖(意向)协议》应属无效，但原、被告又签订补充协议对两处房屋被拆除(拆违)后的房款返还问题等作了约定，该协议系原、被告对有关争议解决方法的约定，不因合同无效而无效，双方均应恪守履行。根据补充协议约定，发生两处房屋被政府或其他有关部门拆除(拆违)的，如政府或有关部门不同意给予原告补偿的，则被告同意在房屋被拆除之日起一个月内全额退还原告已支付给被告的购买款(210万元，以实际金额为准)，现涉案房屋已因违章建筑被政府部门于2019年8月16日拆除，而被告仅向原告归还了已支付购房款中的60万元，尚欠150万元未予归还，经查，涉案房屋被拆除之后，原、被告均未收到政府部门发放的拆违补偿款，故被告应当按照约定将剩余的150万元全部归还给原告。审理中，原告撤回要求被告支付利息损失的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十七条之规定，判决如下：被告潘纪军、施根仙于本判决生效之日起十日内返还原告任志亮1,500,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，减半收取计9,150元(原告任志亮已缴纳)，由被告潘纪军、施根仙负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  倪军燕二〇二〇年一月十六日书记员  唐 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。