四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1102执异98号 案外人：叶攀，男，1981年8月15日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 申请执行人：王维艮，男，1964年3月25日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：刘俊，四川正心律师事务所律师。 被执行人：唐剑，男，1966年6月2日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：胡凯，男，1976年3月31日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。现在湖北省宜昌监狱服刑。 被执行人：胡雅兵，男，1968年12月4日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院恢复执行申请执行人王维艮与被执行人唐剑、胡凯、胡雅兵民间借贷合同纠纷一案中，案外人叶攀于2019年12月30日对本院（2019）川1102执恢611号之二执行裁定中拍卖登记在被执行人唐剑名下位于四川省乐山市市中区住房（房权证号：20××47）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人叶攀称，叶攀从2012年起就向唐剑承包的工地运送沙石，唐剑差欠叶攀沙石款，唐剑遂提出用案涉房屋折抵其差欠的沙石款。2015年5月18日，叶攀与被执行人唐剑签订房屋买卖合同，约定唐剑将其位于四川省乐山市市中区房屋出售给叶攀，叶攀向唐剑支付购房款98万元。2015年5月18日叶攀付清全部购房款，其中的62万元系唐剑差欠叶攀的沙石款，叶攀向其亲戚谢建强借了25万元现金，自己又凑了11万元现金交付与唐剑。唐剑已将案涉房屋正式交付给叶攀使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，请求中止（2019）川1102执恢611号之二执行裁定中拍卖登记在被执行人唐剑名下位于四川省乐山市市中区住房的执行行为，并停止其拍卖。 申请执行人王维艮辩称，一、叶攀和唐剑签订的《房屋买卖合同》不是真实的。根据叶攀提供的案涉房屋的房产证表明：案涉房屋在2015年1月4日办理了抵押登记，在2015年7月16日办理了抵押登记，在2016年7月12日办理了注销抵押登记，2016年7月13日办理了抵押登记，2017年6月23日办理了注销抵押登记，2017年7月3日再次办理抵押登记，直到现在案涉房屋的抵押登记尚未注销。《房屋买卖合同》上的落款日期为2015年5月18日，该《房屋买卖合同》签订的时候，案涉房屋仍然处于抵押期间。《房屋买卖合同》的第一条明确载明“乙方（叶攀）也已充分了解该房屋具体状况”，正常情况下，购房者是不会购买设定有抵押担保的房屋。叶攀早就明知案涉房屋处于抵押状态，其购房行为明显系恶意，不是善意。二、叶攀没有证据证明《房屋买卖合同》已经履行。《房屋买卖合同》载明购房款为98万元，但没有任何合法的转账支付凭证，只有一个收条，不足以证明98万元的现金已经真实支付完毕。而且，也没有证据证明在《房屋买卖合同》签订之日起，唐剑就将案涉房屋交付给了案外人叶攀。居住登记回执证明：叶攀是在2019年4月16日进行的居住登记，相关的缴费记录等都是发生在2019年。这些证据只能证明叶攀在2019年4月16日以后曾居住在案涉房屋之中，并不能证明案外人叶攀购买了案涉房屋，因为租房等行为也可能会产生相关的缴费凭证。三、根据另案（2018）川1102民初6572号和（2019）川11民终316号案件中唐剑提供的《同居财产分割协议》，在2015年12月30日，唐剑和赵素容签订《同居财产分割协议》，协议约定：“……3.徐家扁靓达公寓1单元16楼1号的房屋（登记权利人为唐剑）归唐剑所有”。也就是说，在2015年12月30日唐剑才和赵素容约定案涉房屋归唐剑所有的情况下，唐剑不可能在2015年5月18日和案外人叶攀签订《房屋买卖合同》。如果案涉房屋早已卖给了案外人叶攀，2015年12月30日唐剑和赵素容在《同居财产分割协议》中就不会再有案涉房屋出现了。四、本案的情况完全不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。本案中，叶攀明显有过错，不能适用上述规定。综上所述，叶攀提供的《房屋买卖合同》不真实，没有实际履行，案外人叶攀明知案涉房屋有抵押担保的情况，还以现金方式购买，不符合常理，明显不是善意，且《房屋买卖合同》与唐剑在另案中提供的材料相互矛盾。请法庭在查明事实的基础上，依法驳回案外人叶攀的执行异议请求。 被执行人唐剑称，因唐剑承包了青衣人家的统建还房工程，因资金紧张导致差欠叶攀沙石款62万元，于是将案涉房屋抵给了叶攀，叶攀取了36万元的现金给唐剑，交了现金后才签订了房屋买卖合同，案涉房屋的购房总价是98万元。因叶攀不知道唐剑抵押案涉房屋一事，后来催唐剑办理案涉房屋的过户手续，唐剑才向叶攀讲明了案涉房屋已抵押，过不了户。叶攀的异议请求能否成立，请法院依法裁判。 本院查明：2019年11月5日，申请执行人王维艮依据本院已经发生法律效力的（2016）川1102民初2054号民事判决书向本院申请恢复执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执恢611号。根据该生效法律文书，被执行人胡雅兵、胡凯应支付申请执行人王维艮借款本金100万元及利息、律师法律服务费43500元，被执行人唐剑对前述款项承担连带清偿责任。本案案件受理费17792元、公告费600元，由胡雅兵、胡凯、唐剑负担。在该案执行过程中，本院依法将该案与本院（2018）川1102执1432号、（2019）川1102执123号三案并案执行。2019年11月21日，本院作出（2019）川1102执恢611号之一执行裁定，裁定：一、查封登记在被执行人唐剑名下车牌号为川Ｌ×××××号福田牌汽车一辆；二、查封登记在被执行人唐剑名下位于四川省乐山市市中区（业务件号：权0485687）；上述车辆查封期限为两年，房产查封期限为三年。2019年11月22日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2019）川1102执恢611号之一执行裁定书和协助执行通知书。2019年11月26日，本院作出（2019）川1102执恢611号之二执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人唐剑名下位于四川省乐山市市中区住房（业务件号：权0485687）一套。2019年12月16日，本院在案涉房屋处张贴了腾退公告，责令唐剑在2019年12月22日前迁出案涉房屋。案外人叶攀以本院所查封的登记在唐剑名下的案涉房屋属其所有为由，提出前述异议请求。 另据叶攀提交的其与唐剑于2015年5月18日签订的《房屋买卖合同》主要载明：唐剑自愿将座落于四川省乐山市市中区房屋（权证号：20××47，建筑面积185.39㎡、套内建筑使用面积150.65平方米）以98万元出卖与叶攀；付款方式为现金付款，合同签订时支付以人民币现金全款付清；唐剑应在合同签订后腾空该房屋。 还查明，位于四川省乐山市市中区（权证号：20××47，业务件号：权0485687）登记权利人为唐剑。该房屋曾于2015年1月4日设立抵押，后注销；于2015年7月16日设立抵押，2016年7月12日抵押注销；2016年7月13日设立抵押，2017年6月23日抵押注销；2017年7月3日设立抵押，抵押权人为乐山市中小企业融资担保有限公司，截止2020年1月10日，该房屋上设立的抵押权尚未解除。 审查中，案外人叶攀陈述其提交的支付案涉房屋购房款98万元的《收条》系其在提出本案执行异议申请之前由唐剑补写，原由唐剑出具的支付案涉房屋购房款的《收条》已遗失。其多次催促唐剑办理案涉房屋的过户登记手续，因为案涉房屋有抵押无法办理过户手续。 上述事实，有案外人叶攀提交的（2019）川1102执恢611号之二执行裁定书、《房屋买卖合同》，本院调取的（2016）川1102民初2054号民事判决书、（2019）川1102执恢611号之一执行裁定书、（2019）川1102执恢611号之二执行裁定书、协助执行通知书及送达回证、腾退公告、房屋信息摘要、（2019）川1102执恢611号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。本案中，虽然叶攀和唐剑在本院查封案涉房屋前签订了《房屋买卖合同》，但叶攀提交的证据不足以证明其已向唐剑支付了购房全部价款98万元，理由：一是叶攀提交的64份沙石入库单仅能证明其向青衣人家工地运送沙石的事实，不能证明唐剑差欠叶攀62万元沙石款的事实；二是叶攀提交的《房屋买卖合同》也未载明唐剑用差欠叶攀沙石款抵扣案涉房屋购房款；三是叶攀提交的《收条》系其在提出本案执行异议之前由唐剑补写，在没有其他证据予以佐证情况下，不能达到叶攀主张唐剑已收到案涉房屋购房款98万元的证明目的，故叶攀对登记在唐剑名下的案涉房屋提出的异议不符合前述法律规定，不能阻止本院拍卖案涉房屋的执行行为。 其次，本案中，案涉房屋登记在唐剑名下，虽然叶攀与唐剑签订《房屋买卖合同》，按照合同相对性原则，叶攀取得的是向唐剑主张交付案涉房屋并协助办理案涉房屋过户的债权，其对案涉房屋物权转移的期待权仅能向唐剑主张。而乐山市中小企业融资担保有限公司对案涉房屋依法办理了抵押登记，享有合法的抵押物权，叶攀依据《房屋买卖合同》取得的债权不得对抗乐山市中小企业融资担保有限公司合法取得的抵押物权。故叶攀依据《房屋买卖合同》取得的向唐剑主张的债权，不能阻止本院对案涉房屋的执行。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八之规定，裁定如下： 驳回案外人叶攀的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 高 奕 二〇二〇年一月十日 书记员 赵若晴