山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终5162号上诉人（原审原告）：赵德刚，男，1971年8月6日出生，汉族，居民，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：韩双忠，山东舜鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金乡县鼎泰房地产有限公司，住所地金乡县城金城路47号。统一社会信用代码91370828MA3MXD0C6R。法定代表人：辛东玉，该公司经理。被上诉人（原审被告）：济宁鸿泰置业有限公司，住所地金乡县金城东路47号。统一社会信用代码91370828782307911E。法定代表人：吕立锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘春玲，山东郭鲁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所实习律师。原审被告：苏彬，男，1967年9月21日出生，汉族，住金乡县。上诉人赵德刚因与被上诉人金乡县鼎泰房地产有限公司（以下简称鼎泰公司）、济宁鸿泰置业有限公司（以下简称鸿泰公司）及原审被告苏彬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院(2019)鲁0828民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵德刚上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人鸿泰公司认可其和苏彬之间就涉案房屋开发存在合作开发合同关系，其应当依据该合作开发合同履行为上诉人签订正式《商品房买卖合同》等相应的义务。第一，根据上诉人及被上诉人鸿泰公司在本案一审中提交的《合作开发房地产合同》，能够证实被上诉人苏彬和被上诉人鸿泰公司合作共同开发建设了涉案金宜佳房地产项目。第二，根据上诉人在本案一审中提交的金乡县人民法院(2018)鲁0828民初2119号民事判决中查明及认定的事实，被上诉人鸿泰公司在该案中认可其和被上诉人苏彬之间签订有《合作开发房地产合同》，他们双方就金宜佳房产开发存在合作开发合同关系，鸿泰公司亦认可依据双方《合作开发房地产合同》约定对已出售的39套房屋配合办理了备案、网签、贷款按揭等相关手续，累计合同金额已达25438245.7元，且对属于苏彬的部分全部予以了返还。鸿泰公司在该案中，仅是以苏彬没有按照该《合作开发房地产合同》约定履行义务存在违约情形为由进行抗辩。因此，鸿泰公司和苏彬就涉案金宜佳房产开发存在合作开发合同关系事实清楚，证据确凿。鸿泰公司对被上诉人苏彬、鼎泰公司销售涉案房屋的事实是明知和认可的。二、一审法院依据涉案《金宜佳大厦订购协议》中没有被上诉人鸿泰公司印章及被上诉人苏彬签字，从而依据合同相对性原则不予支持上诉人要求被上诉人鸿泰公司及苏彬承担责任的诉求，属于认定事实错误，应当依法予以纠正。涉案房产开发、销售所需的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》等五证的单位主体均是被上诉人鸿泰公司，能够证实涉案房产系由被上诉人鸿泰公司组织开发建设，再结合两被上诉人鸿泰公司和苏彬之间签订的《合作开发房地产合同》，能够证实苏彬作为合作开发建设的一方，亦有权根据他们双方签订的《合作开发房地产合同》约定行使相关的权利，相应的法律后果应当由该《合作开发房地产合同》的责任主体即两被上诉人承担。另外，通过《商品房预(销)售许可证》来看，对涉案房屋具有合法销售主体资质的也系鸿泰公司，至于三被上诉人之间如何对涉案房屋的销售事宜进行安排及分配，是其三方内部的问题，与上诉人无关，上诉人作为善意第三人，对此并不了解。因此，对涉案所售房屋，鸿泰公司应当依据《合作开发房地产合同》约定为包括上诉人在内的购买方办理签订正式《商品房买卖合同》、网签、备案等相应的手续。济宁鸿泰置业有限公司辩称，一、鸿泰公司认可与苏彬签订的《合作开发房地产合同书》，但《合作开发房地产合同书》处理的是苏彬与鸿泰公司之间的纠纷而非上诉人与鸿泰公司之间的纠纷。并且，鸿泰公司与苏彬也不是真正的合伙关系，不应对苏彬的行为承担法律责任。二、鸿泰公司没有与上诉人签订《金宜佳大厦订购协议》。《金宜佳大厦订购协议》的甲方即出卖人签字盖章处加盖的是被上诉人金乡县鼎泰房地产有限公司的公章，没有鸿泰公司的公章或签字。根据合同相对性原则，鸿泰公司不是订购协议的一方当事人，不应承担责任。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应当依法判决驳回上诉人的上诉请求。金乡县鼎泰房地产有限公司未作答辩。苏彬未作陈述。赵德刚向一审法院起诉请求：1、依法判令三被告继续履行《金宜佳大厦订购协议》，并限期与原告签订正式《商品房买卖合同》、办理备案、网签、贷款按揭及交付房产等后续事宜；2、诉讼费等由三被告承担。一审法院认定事实，2018年8月28日乙方赵德刚与作为甲方的被告金乡县鼎泰置业有限公司，签订金宜佳大厦订购协议：“第五条相关约定（3）项乙方承诺于30天之内（即2018年9月28日前）补齐定金人民币壹万元整。并承诺于90天之内（即2018年11月28日前）交清房款拾壹万元整。并与甲方签署正式《商品房买卖合同》，并备齐银行按揭的一切手续……(4)甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此订购协议作为正式有效之约定……”。2019年2月27日原告赵德刚作为乙方签订承诺书一份“承诺书本人欠房款110000，本人承诺3月2日付50000元，若到期付不上，按二分计息。若还上，利息可不计。3月31日前办理备案手续，甲方办理……甲方：金宜佳大厦、苏彬，乙方：赵德刚”。2019年3月2日金乡鼎泰公司出具收据一份，原告赵德刚缴纳金宜佳3层04室房款共计拾伍万元整（包括升降机租金拾万元整，银行转款伍万元整）。截止目前被告未与原告签订正式《商品房买卖合同》，也未备齐银行按揭的一切手续。一审法院认为，被告金乡鼎泰公司与原告赵德刚签订订购协议，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，被告金乡鼎泰公司依照协议应与原告赵德刚签订正式商品房买卖合同，并备齐银行按揭的一切手续，原告主张依法有据，予以支持。因被告金乡鼎泰公司怠于履行《金宜佳大厦订购协议》，原告赵德刚要求继续履行，证据充分予以支持。《金宜佳大厦订购协议》中未体现出被告济宁鸿泰公司是涉案工程的出卖人，且被告济宁鸿泰公司不予认可，依据合同相对性原则，原告要求被告济宁鸿泰公司承担责任的请求，不予支持。被告苏彬在承诺书中作为甲方承诺办理备案手续，因此原告要求被告苏彬承担责任，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告金乡县鼎泰置业有限公司与原告赵德刚继续履行《金宜佳大厦订购协议》；二、被告金乡县鼎泰置业有限公司、被告苏彬自判决书生效之日起三十日内与原告赵德刚签订金宜佳大厦3层4室房屋的商品房买卖合同，并办理备案、网签及交付房产的后续事宜；三、驳回原告赵德刚其他诉讼请求。案件受理费2312元，由被告金乡县鼎泰置业有限公司、苏彬负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、金宜佳大厦已经办理备案的购房者签订的《金宜佳大厦定购协议》、缴费单据、备案证明等。拟证实:已经备案的购房者签订的《金宜佳大厦定购协议》，合同文本的格式和内容与上诉人的一样，出卖人处加盖的仅有“金宜佳大厦”的印章，没有加盖被上诉人鸿泰公司的印章，而鸿泰公司却为这些购房者办理了网签、备案手续，证明鸿泰公司在事实上也是金宜佳大厦的开发方和出卖人之一，因而也是《金宜佳大厦定购协议》的一方当事人，依法应当受到该协议所有条款的约束。证据二、千寿湖壹号小区金宜佳大厦的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》、《国有土地使用证》照片复印件。拟证明上述证件中所载明的建设单位、用地单位、土地使用权人等均是鸿泰公司，足以认定在金宜佳大厦房地产开发建设中，苏彬与鸿泰公司的合资、合作关系。证据三、金乡法院(2018)鲁0828执保615号执行通知书。鸿泰公司在与苏彬合作开发金宜佳大厦中获得巨额经济利益。鸿泰公司质证认为，虽然上诉人主张鸿泰公司与苏彬共同开发建设金宜佳大厦，但却没有提交证据证明鸿泰公司对金宜佳大厦进行了投资，鸿泰公司与苏彬签订的合作开发合同明确载明鸿泰公司对金宜佳大厦不投资，不参与建设与销售。另外，鸿泰公司与苏彬之间的纠纷与上诉人无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。自愿就是指订立合同完全出于双方的真实意志，是双方协商一致达成的，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。自愿包括：订不订立合同由双方自愿、与谁订立合同由双方自愿、合同的内容取决于双方的自愿。上诉人虽然与鼎泰公司签订了《金宜佳大厦订购协议》，但其与鸿泰公司之间并没有订立涉案房屋买卖合同的合意，即使其主张的涉案房屋系苏彬与鸿泰公司合作开发是事实，鉴于上诉人并未与鸿泰公司就涉案房屋达成订立商品房买卖合同的共同意思表示，其上诉请求与鸿泰公司就案涉房屋签订正式《商品房买卖合同》、办理网签、备案等相应的手续，无事实及法律依据。综上所述，上诉人赵德刚的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4624元，由上诉人赵德刚负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年一月五日书记员  宋 颖