广东省韶关市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤02执复79号 复议申请人（利害关系人）：钟才乐，男，汉族，1975年5月5日出生，住广东省乐昌市。 申请执行人：陈华凤，女，1975年6月14日出生，汉族，住韶关市武江区。 被执行人：李鸿业，男，1990年10月19日出生，汉族，住韶关市武江区。 被执行人：叶瑞芬，女，1990年12月20日出生，汉族，住韶关市武江区。 复议申请人钟才乐因不服韶关市武江区人民法院（以下简称武江法院）于2019年11月13日作出的（2019）粤0203执异45号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 武江法院查明，该院在执行申请执行人陈华凤与被执行人李鸿业、叶瑞芬借款合同纠纷一案中，因李鸿业、叶瑞芬未按执行通知履行（2018）粤0203民初19号民事判决确定的还款义务，陈华凤申请拍卖该院在财产保全中轮候预查封的李鸿业、叶瑞芬于2015年5月向保利韶关房地产有限公司购买的位于韶关市武江区××花园××房。为确定拍卖保留价，该院委托韶关市武江区税务局对拟拍卖房屋进行计税估价，所估价值为757473.09元。2019年7月18日，该院作出（2019）粤0203执恢140号执行裁定书，裁定拍卖韶关市武江区××花园××房，并通过该院在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》及《拍卖须知》，公告的拍卖标的物为“韶关市武江区××花园××房，建筑面积115.17平方米，房屋用途为住宅用地，房产证号00××21。”拍卖公告中明确“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费均由买受人承担，未明确缴费义务的费用也由买受人承担。本次拍卖成交价不含拍卖标的所拖欠的水电费、天然气、电视网络、物业管理等一切费用，拍卖人不负责缴清上述费用，竞买人如代缴上述欠费后，可依法律规定向应缴纳人追偿。具体税费的承担主体以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，尤其是增值税部份。”“因拍卖财产现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险自行承担，拍卖人不作任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”并作出特别提醒“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证。有意者亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，责任自负。”公告并附五张标的房屋内观照片，照片内显示房屋内有空调、抽油烟机、煤气炉等，《拍卖须知》除告知拍卖事宜及重申拍卖公告中提醒的内容外，并明示“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。”在《标的物情况说明表》中注明房产证号00××21，产权证原件不祥，该院首封、有抵押等。2019年8月27日，钟才乐在竞买前未按前述公告内容自行到相关职能部门咨询确认拍卖标物有关情况及过户税、费缴纳的情况下，在该院司法拍卖网络平台上公开竞价中以695000元的最高价竞得该房，买受人支付全部成交款后，该院于2019年9月6日作出（2019）粤0203执恢140号之一执行裁定，将竞得的房屋移交给钟才乐，并解除了本案及李鸿业、叶瑞芬在本院涉其他债务案件对该房屋的预查封，以便钟才乐自行办理房屋产权登记。但钟才乐在办理房屋转移登记手续过程中，感觉到自己所拍房屋权属仍为开发商保利韶关公司，与拍卖公告的信息不符等，认为拍卖程序存在违法、公告存在失实，应撤销拍卖及赔偿买受人的损失。2019年11月1日向该院提起执行异议，申请暂缓执行（2019）粤0203执恢140号之一执行裁定书的拍卖款。 另查明，2015年5月，李鸿业、叶瑞芬与保利韶关公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由李鸿业、叶瑞芬向保利韶关公司购买其开发的保利中兴花园1幢1801房。之后，李鸿业、叶瑞芬除按合同支付保利韶关公司首期款外，其余房款则通过向中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关市分行以按揭贷款的形式支付，双方并在韶关市房地产登记中心办理了预购商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记，预告登记证号为00××21。2017年9月1日，李鸿业、叶瑞芬因涉其他债务案件，所购房屋被该院预查封。2017年12月5日，因本案被该院轮候预查封。现该房屋登记的权利人为购房人李鸿业、叶瑞芬二人共有，房屋除已办理了预购商品房预告登记、预售商品房抵押权预告登记外，李鸿业、叶瑞芬从保利韶关公司购房后并未办理其名下的《不动产权证书》。拍卖公告、拍卖须知、网拍标的物情况说明表中注明的房产证号00××21实为商品房预告登记证号。 武江法院认为，本案争议的焦点为该院是否有权执行仍未办理产权登记至被执行人名下的商品房、钟才乐本次竞拍房屋成交的司法拍卖是否应当撤销以及钟才乐是否应承担二次过户税费的问题。首先，根据民事执行法律规定，对于被执行人与开发商已签订购房合同，并办理了预告登记的房屋，在完成商品房产权转移登记之前，人民法院可以将其作为执行标的物依法进行拍卖，买受人可凭拍卖裁定和协助执行通知书办理产权转移登记。本案中，被执行人与保利韶关公司签订购买了保利中兴花园1幢1801房商品房买卖合同后，李鸿业、叶瑞芬按合同约定付清了购房款，并在韶关市不动产登记中心办理了商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记，该院根据陈华凤的申请，对其购买的尚未取得产权证书的商品房作为执行标的进行预查封，并经有关税务部门估价确定拍卖保留价后，该院在司法拍卖网络平台上依法公开拍卖并无不当。其次，本次司法拍卖网络平台上公布的拍卖公告、拍卖须知、标的物介绍中确实出现了拍卖标的“预告登记证号00××21”误写为“房产证号00××21”；对产权证有无原件及原件在何处列为“不祥”；对展示房屋内照片出现了不含本次拍卖的空调；对标的物的权属、评估报告、过户可能产生的税费等介绍过于简单，这些信息可能造成买受人在竞拍中产生误判。虽然拍卖公告也列作出了出卖人不承担本标的瑕疵保证及二次过户风险等特别提醒，但以上公示的信息并不对房屋本身价值造成实际影响，不属于房屋外观、质量等瑕疵保证范畴，应认定为公告信息内容失误，但尚未达到《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”规定的公告内容严重失实，购买目的无法实现，人民法院应当支持钟才乐请求撤销拍卖的情形，本次拍卖仍可通过适当调整税费负担以维持已确定的拍卖效力。因此，钟才乐提出撤销拍卖的请求依据不足，该院不予支持。对钟才乐是否应承担二次过户税费的问题，如前所述，由于拍卖公告对拍卖标的房产证号表述有误，且没有按网拍规定明确公示说明标的物权属以及需二次产权登记转户的税费负担等实际情况，买受人除应承担李鸿业、叶瑞芬产权过户至其名下的税费外，还要承担从开发商产权转移登记至李鸿业、叶瑞芬名下产生的首次税费，显失公正。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”的规定，该部份首次登记的税费按规定如确属李鸿业、叶瑞芬承担的，在钟才乐垫付后，可申请从拍卖标的款中扣取。但对李鸿业、叶瑞芬过户登记至钟才乐名下产生的税费，仍应按拍卖公告由买受人承担。对于空调是否属本次拍卖财产范围，因其不在拍卖房屋评估价内，且拍卖成交后钟才乐与被执行人已就空调折价款达成了一致意见，可按双方达成的意见执行。至于钟才乐提出违法拍卖赔偿的问题，不属本案执行异议审查范围，钟才乐可另循其他法律途径解决。综上所述，武江法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十一条、第十二条、第十七条第（三）项的规定，裁定钟才乐在2019年8月27日竞买确认成交的韶关市武江区××花园××房，钟才乐就该房屋到有关财产管理机构办理相关产权过户登记中垫付的从保利韶关公司产权登记至李鸿业、叶瑞芬名下所产生的首次税费，从本次拍卖标的款中扣取。 本院查明，2015年5月15日，保利韶关房地产有限公司（下称保利韶关公司）与李鸿业、叶瑞芬签订《商品房买卖合同（预售）》，李鸿业、叶瑞芬以638672元向保利韶关房地产有限公司购买涉案的房产，首付238672元，余款40万申请贷款支付。同年5月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关分行（下称邮储银行）作为贷款人、李鸿业、叶瑞芬作为借款人及抵押人、保利韶关公司作为保证人，三方签订了《个人购房借款及担保合同》，邮储银行向李鸿业、叶瑞芬放贷40万，并汇至保利韶关公司指定账号，保利韶关公司对此笔贷款承担保证责任。买卖双方依法办理了商品房预告登记，商品房预告登记号为00××21，但根据韶关市不动产登记中心2017年12月5日向武江法院出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示：该1801房的登记权利人为李鸿业、叶瑞芬两人共有，产权证号为00××21，抵押权人为邮储银行，抵押期限从2015年5月29日至2047年5月29日。该房产由武江法院2017年9月1日以（2017）粤0203财保35号、（2017）粤0203执保133号案（原告张滢冰）查封，12月4日由武江法院以（2017）粤0203财保51号、（2017）粤0203执保287号案（原告陈华凤）查封。 武江法院在执行异议审查期间，于2019年11月8日再次向韶关市不动产登记中心查询上述1801房的登记情况，该中心反馈的查询结果显示：该房产登记权利人仍为李鸿业、叶瑞芬两人共有，登记类型为预告登记，证号为00××21，抵押权登记的抵押权人为邮储银行，期限从2015年5月29日至2047年5月29日；该房由浈江区人民法院于2019年9月4日以（2019）粤0204民初2029号、（2019）粤0204执保623号案查封，原告为邮储银行。同时，查询情况反馈还显示，武江法院于2019年10月10日以（2019）粤0203执恢140号之一执行裁定及其协助执行通知书要求将该房产直接过户到钟才乐名下。 武江法院认定的事实除与本院查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分本院予以认可。 钟才乐向本院提起复议请求：撤销武江法院（2019）粤0203执恢140号之一执行裁定、（2019）粤0203执异45号执行裁定；依法裁定涉案房产过户至钟才乐名下，涉案房产的全部过户费用由武江法院承担并返还钟才乐额外支付的8000元；涉案房产的物业维修基金由被执行人承担（可直接从拍卖款中扣除）、税费由保利韶关公司、李鸿业、叶瑞芬承担；如无法过户，武江法院承担涉案房产一手、二手过户所有税费（可从拍卖款中支付），或撤销拍卖，返还拍卖款、保证金、额外支付的8000元至钟才乐并赔偿损失，并按年利率36%计算占有资金利息，依法追究相关单位和个人的法律责任。钟才乐举出以下事实与理由：一、涉案房产仅办理过预售登记，逾期未办理产权登记，权属仍归保利韶关公司，邮储银行对涉案房产的权利仅为预抵押，无权优先受偿；二、武江法院对涉案房产的查控措施属于预查封，且错误的将权属保利韶关公司的房产当成被执行人的进行拍卖处置，违反法律规定；三、武江法院拍卖涉案房产的拍卖公告存在隐瞒信息、信息公示错误情形如涉案房产登记在被执行人名下（实际权属人应为保利韶关公司）、武江法院首封（实际仅为预查封）、房产证号为00××21（实际为预售登记号）、邮储银行为抵押权人（实际仅是预抵押，并无权优先受偿）、空调权属（实际不包含在拍卖的房产内）等，致使钟才乐需承担多余过户费用、物业维修基金、营业税等费用并造成其他实际财产损失。四、武江法院（2019）粤0203执异45号执行裁定认定事实错误如房屋权属登记在被执行人名下、陈华凤申请拍卖涉案房产为轮候预查封、钟才乐未自行到相关职能部门咨询、钟才乐已就空调折价事宜与被执行人达成一致意见等。钟才乐还提交了武江法院（2019）粤0203执恢140号之一执行裁定书、（2019）粤0203执异45号执行裁定书、（2019）粤0203执166号之四执行裁定书、涉案房产的拍卖公告、不动产权利登记信息、韶关市武江区百旺路16号保利中滨花园7幢1901房被拍卖公告、《国家税务总局韶关市武江区税务局关于对胡建盛等名下房产应纳税市场价值的复函》作为证据。 本院认为：本案是因为复议申请人钟才乐在通过网络司法拍卖竞价购得武江法院拍卖的涉案房产后，认为拍卖行为违法而要求撤销拍卖行为而提出执行异议，因此，该网络司法拍卖行为应否撤销，关键看该拍卖行为是否符合法律和司法解释规定的撤销情形。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定了当事人、利害关于人提出异议请求撤销网络司法拍卖的六种情形，根据钟才乐的异议请求，其认为应当撤销的原因是司法解释第（一）项规定的情形，即“由于拍卖财产的文字说明、视频或照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的情形。对此，本院审查认为，武江法院的拍卖行为不符合撤销的法定条件。武江法院在拍卖涉案房产过程中，虽然拍卖公告公示的信息出现了将“预告登记证号00××21”误写为“房产证号00××21”、对产权证有无原件及原件在何处列为“不祥”、对展示房屋内照片出现了不含本次拍卖的空调、对涉案房产的权属、评估报告、过户可能产生的税费表述过于简单等瑕疵情形，但未对房屋本身价值造成实质性影响，就房产证号问题，从不动产登记中心2017年12月5日查询反馈信息看，就是以“产权证号为00××21”作为表述的，武江法院的“房产证号00××21”表述与登记机关反馈的表述基本一致，武江法院在此问题上并未作虚假陈述；同时，公告对产权证有无原件及在何处的问题以“不详”作了说明，并提醒拍卖财产能否办理过户手续等问题，竞买人可在竞买前往相关职能部门咨询确认。因此，就产权问题，武江法院已作了合理的披露与告知。对于涉案房产外观展示与实际交付未包括空调、抽油烟机、煤气炉而与公告“按现状交付”不符等问题，本院审查认为，武江法院在执行案件过程中处置的是涉案房产，对于装修则由于装修的特殊性和个人对装修的喜好不同，同样的装修在不同买受人看来会存在较大的价值差异，故在包括司法拍卖在内通常的房产交易中，如无特别说明，通常未把装修的价值考虑在房产的交易价中，现状交付应当是指按拍卖时房产的结构、功能和新旧程度等现状进行交付，对于因装修形成的添附物，除与房产融为一体的附着物外，其他可以拆除且拆除不影响房屋的结构和功能，也不对房屋使用造成实质性影响的空调等独立物，不包括在现状交付之中是一般人所能认知的。而本案中，从拍卖公告展示的图片来看，涉案房产在拍卖时处于装修刚刚完工或接近完工状态，尚未搬入使用，甚至复议申请人所称的部分电器还处于摆放在室内灶台上的未安装状态。因此，复议申请人称武江法院未将空调等电器“按现状交付”的理由，本院不予认同。因此，武江法院的此次拍卖，并未具备《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形而导致复议申请人钟才乐的购买目的无法实现，故其以此为由请求撤销拍卖的理由不能成立。 至于武江法院此次拍卖中是否还有“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害竞买人利益的情形”，从复议申请人提出的理由来看，主要认为武江法院不能对仅作预告登记的房产进行拍卖。对此，本院审查认为，武江法院的上述拍卖行为不属于这一情形。理由：1.执行法院是否有权拍卖涉案标的物由执行法院作出审查的决定，拍卖物的权利人或利害关系人在执行法院作出拍卖决定后，对拍卖标的物主张权利的，可以依法提出执行异议，但买受人在拍卖结束并竞得标的物后，再以执行法院无权拍卖为由反悔，该主张并无法律上的依据和法律上利益，该主张不应得到支持。如果执行法院不能按拍卖条件交付时，买受人可以提出赔偿损失、解除拍卖等权利主张。本案中，复议申请人作为买受人，在拍卖结束后，办理移交手续过程中以武江法院无权拍卖为由要求撤销拍卖，不符合撤销拍卖的规定，本院不予支持。2.仅有预告登记的商品房不影响法院拍卖行为的效力。虽然从后来查明的事实看，案涉房产虽初始登记在开发商保利韶关公司名下，但其作为房地产开发企业，已将该房产出售给被执行人，并预登记在被执行人名下，保利韶关公司对案涉房产已不享有物权法第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所规定的占有、使用、收益及处分等权利；并且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定，被执行人作为已向房地产开发企业付清了购房款的商品房消费者，其对案涉房产的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及保利韶关公司的其他债权，据此可知房屋权属初始登记在保利韶关公司名下并不能对抗购房人对房屋享有的财产权利，而且，在处置拍卖过程中，保利韶关公司对此并未提出异议；再者，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第（3）项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房产亦可作为被执行人的责任财产进行预查封及拍卖、变卖处置。 综上所述，钟才乐复议请求主张武江法院严重违反网络司法拍卖程序且损害其合法利益，与案件的事实不符，本院不予支持，但是，武江法院在未征得买受人同意的情况下，在执行异议裁定中直接作出由钟才乐垫付从保利韶关公司过户登记至被执行人名下所产生的首次税费，然后从拍卖标的款中扣取，已超出了执行异议的审查范围，也在一定程度上加重了买受人的负担，对此，本院予以纠正。根据拍卖公告明确的条件，复议申请人应当负担的是拍卖成交后将房产登记在买受人名下所涉及的、包括本应由被执行人负担税费，如因为完成这一登记而需要被执行人支付此前环节所需的税费，属于共益费用而应当优先从房屋变价款中优先支付，复议申请人作为买受人，也有义务协助配合完成涉案房产的过户登记。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下： 一、撤销韶关市武江区人民法院（2019）粤0203执异45号执行裁定； 二、驳回钟才乐的异议及复议请求。 本裁定为终审裁定。 审判长  谭伟才 审判员  陈俊东 审判员  邓荣斌 二〇二〇年一月七日 法官助理黄园园 书记员涂亮