贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6783号上诉人（原审被告）:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:胡义荣,系贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201010233990。委托诉讼代理人：阮大双,系贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201910141867。被上诉人（原审原告）:彭敏,女,汉族,1984年7月24日出生,住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）:刘正伟,男,彝族,1982年10月9日出生,住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州泰然房地产开发有限公司因与被上诉人彭敏、刘正伟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人贵州泰然房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡义荣，被上诉人彭敏、刘正伟到庭参加了庭询。本案现已审理终结。原审原告彭敏、刘正伟向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金人民币70250.73元（暂计）,违约金的计算时间从2016年7月1日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止;2.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由:2012年10月23日,被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区,房价总价款377719元。原告按照合同约定支付了该商品房首付款、相关契税等款项,并于2012年12月4日在毕节市农村信用合作联社成功办理了该商品房按揭贷款手续,2014年6月1日，被告将该商品房交给原告,2019年1月16日，被告向原告办理该商品房不动产权登记证书,证书编号:黔（2019）毕节市不动产权第0002697号。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式处理”、“买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。在此期间,原告多次催促被告履行合同义务,将该商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告均以各种借口拖延。直至2019年1月16日,被告才取得该商品房不动产权登记证书,已构成违约,故被告应支付原告逾期交付该商品房转移登记的有关文书所产生的违约金人民币70255.73元（暂计）。违约金的计算从2016年7月1日起计算至2019年1月16日止。综上,被告未依约履行《商品房买卖合同》约定,根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律法规的规定,原告请求贵院依法判令被告履行合同义务,赔偿原告损失,以维护原告的合法权益。原审被告贵州泰然房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人刘正伟不是本案适格的原告。2012年10月23日,与答辩人签订《商品房买卖合同》(以下称“涉案合同”)的只有被答辩人彭敏一人。根据合同相对性原则,被答辩人刘正伟诉讼主体资格不合法。二、原告的起诉已超过法定诉讼时效期间,其诉求不应得到支持。涉案合同第二十二条第三项第(一)款约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人”。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条第一款规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”根据该规定,本案诉讼时效期间的起算时间应为2015年1月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告直到2019年7月1日才向法院提起诉讼,主张权利,其起诉已超过法定诉讼时效期间,其诉求不应得到支持。三、本案中,被告可不承担违约责任。具体理由有以下几点：1.被告开发的涉案项目“圣峰苑”项目于2012年1月8日动工,2013年12月完工。2013年12月9日经测绘后形成《房屋建筑面积测绘成果书》,2014年1月竣工验收，涉案项目竣工后,被告及时将涉案项目商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件提交给了产权登记机关进行初始备案登记。2015年1月20日,涉案项目的初始备案登记完成,获得编号为毕房商备B15第03号《商品房备案登记证明书》。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第6条:“出卖人能够举证证明自已办理商品房权属初始登记时,已经在合同约定或法定期限内之合理时间将有关办理房屋权属初始登记的资料提交产权登记机关的,可不承担违约责任。”第7条:“本意见第6条所指有关办理商品房权属初始登记的资料包括商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件”。从这个层面上看,被告可不承担违约责任。即使计算违约金,根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第5条：“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算,通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时同为截止时间,”违约金的计算期间也仅应从2015年1月1日计算至2015年1月20日。2.根据涉案合同第二十二条第三项第(一)款约定,虽然被告应履行的义务是于2014年12月31日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是,根据涉案合同第二十二条第三项第(四)款第2点约定,原告已委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,被告没有必要将办理商品房转移登记的有关文书再交付给原告。况且该条款并未明确约定原告实际取得房屋权属证明书的时间。商品房买卖合同中,出卖人有关权属登记的义务应为备案义务,即出卖人仅应履行向相关职能部门提供房屋所有权或土地使用权所需的登记资料的义务。因被告在办证过程中的义务仅为备案登记义务,被告将办理房屋产权登记的相关资料提交产权管理部门后,至取得房屋产权证期间已非由于“出卖人”原因,从这个层面理解,被告也不应承担任何违约责任。3.被告完成涉案项目的初始登记并向相关职能部门提供房屋权属登记所需的相关资料后,至2016年9月前已为37户业主办理了房屋所有权证。后因政府机构及房屋权属登记制度改革,相关职能部门整合,不动产登记系统变更、升级等客观原因,整个毕节市范围内的房产登记工作全面中止,两年之内不办理任何权属证书。根据职能部门要求,已完成的房屋建筑面积测绘工作需重新按新的标准测绘,新办理的房屋所有权证必须收回重办。期间,相关测绘部门就涉案项目重新测绘后直到2018年7月31日才出具了《不动产测量报告》，因此,直到2019年1月,被告才重新为涉案项目的所有业主办理不动产权属证书并交付业主。根据涉案合同第二十二条第一项第(五)款及第三项第(五)款第2点约定,结合毕节区域内的实际情况,被告也不应承担任何违约责任。一审法院经审理查明，2012年10月23日,被告与原告彭敏签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告彭敏购买被告位于贵州省毕节市七星关区商品房，房屋总价款377719元。被告承诺于2014年12月31日前,取得涉案房屋所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理。2.约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式第2项处理，（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款。2014年6月1日，被告将涉案商品房交给原告。2018年12月26日，被告取得涉案房屋商品房备案证明书。2019年1月16日，被告为原告彭敏、刘正伟办理涉案房屋不动产权登记证书,证书编号:黔（2019）毕节市不动产权第0002697号。上述事实，有原被告提供的各项证据在卷为凭，一审法院依法予以确认。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，一审法院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。经庭审查明，被告于2018年12月26日取得涉案房屋商品房备案证明书，已超过合同约定的2014年12月31日，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，故应从2015年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年7月2日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年7月2日为起点，考察原告要求被告支付违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2019年7月2日为起点倒推超过3年部分，即2015年1月1日起至2016年7月2日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张违约金部分已超过诉讼时效的理由，一审法院予以采信。故应从2016年7月3日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋不动产权证书的有关资料提交给原告，由于涉案房屋已经取得商品房备案证明书，符合办理转移登记的有关条件，但被告未举证证明何时通知原告涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间以被告取得涉案房屋的不动产权证之日止为准，即2019年1月16日。因此，被告应当支付原告的违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2016年7月2日起计算至2019年1月16日止，共计70104.65元。原告要求被告支付违约金70250.73元，一审法院予以支持70104.65元，其余部分不予支持。对于被告抗辩称刘正伟作为本案原告主体不适格问题。经查，2019年1月16日，被告办理涉案房屋不动产权登记证书,证书编号:黔(2019)毕节市不动产权第0002697号，该证书载明的权利所有人为彭敏和刘正伟。因被告逾期办理涉案房屋转移登记有关文书而产生的违约金，刘正伟有权享有和主张。故对被告的前述抗辩理由，一审法院不予采信。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘正伟、彭敏逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金70104.65元；二、驳回原告刘正伟、彭敏的其他诉讼请求。案件受理费人民币778元，由被告贵州泰然房地产开发有限公司负担。上诉人贵州泰然房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审；或在查清事实的基础上依法改判，驳回上诉人在本案一审时提出的全部诉讼请求。事实及理由：一、原判认定上诉人于2018年12月26日取得涉案房屋商品房备案证明书，一审认定与客观事实不符，认定基本事实不清。一审时上诉人提交的《证据登记表》第7号证据清楚载明，2015年1月20日，上诉人已取得包括涉案房屋在内的整个项目的商品房备案证明书，截止2015年1月20日，上诉人已经完成包括涉案房屋在内的整个项目的初始登记。二、原判认定上诉人于2018年12月26日取得涉案房屋商品房备案证明书，超过合同约定的2014年12月31日构成违约，因而应承担相应的违约定责任，缺乏事实及法律依据。1、2015年1月20日，上诉人取得涉案项目的初始备案登记，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第6条、第7条之规定，上诉人不承担违约责任。2、根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（一）款、《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（四）款第2点的约定，被上诉人已委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此，上诉人无必要将办理商品房转移登记的有关文书再交付给被上诉人。上诉人办证过程中的义务仅为备案义务，合同未约定被上诉人实际取得房屋权属证明书的具体时间，上诉人将办理房屋产权登记的相关资料提交产权登记部门后，取得房屋产权证的期间非“出卖人原因”。3、根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项第（五）款第2点约定，上诉人完成涉案项目的初始登记并向相关职能部门提供房屋权属登记所需的相关资料后，至2016年9月前已为37户业主办理了房屋所有权证。之后，因政府机构及房屋权属登记制度改革，相关职能部门整合，不动产登记系统变更、升级等客观原因，毕节市范围内的房产登记工作全面中止，两年内不办理任何权属证书。根据职能部门要求，已完成的房屋建筑面积测绘工作需重新按新的标准测绘，新办理的房屋所有权证必须收回重办。相关测绘部门就涉案项目重新测绘后直到2018年7月31日才出具了《不动产测量报告》，至到2019年1月，上诉人才重新为涉案项目的所有业主办理不动产权属证书并交付业主。结合毕节区域内的实际情况，上诉人也不应承担任何违约责任。三、原判认定上诉人应向被上诉人支付违约金，违约金截止日期为2019年1月16日，这一认定也缺乏法律依据。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第5条，计算违约金的截止时间应是出卖人完成商品房登记的时间，而不是出卖人将房屋权属证书交给买受人的时间。四、原判认定被上诉人刘正伟诉讼主体资格适格缺乏法律依据。《商品房买卖合同》只有被上诉人彭敏的名字，虽被上诉人刘正伟的名字登记在相关产权证书上，并不代表其有诉讼主张资格。五、退一步说，即使上诉人违约，原判也存在以下几个不当问题。1、原判对违约期间的界定错误。原判认定2015年1月1日期间已超过诉讼时效，另一方面又从2016年7月2日起算违约金，时间节点自相矛盾。2、原判计算违约金的标准过高，应根据上诉人请求予以调整并降低。被上诉人彭敏、刘正伟二审答辩称：1、《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人,至2018年12月26日，上诉人才取得涉案房屋商品房备案证明书，上诉人违约。2、上诉人2019年1月16日才为被上诉人办理了涉案房屋的不动产权登记证书，一审认定上诉人的违约截止时间正确。3、涉案房屋是二被上诉人的婚内共同财产，对涉案房屋的权利和义务，刘正伟有权享有和主张。4、合同约定出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该约定是合同双方当事人的真实意思表示，上诉人认为违约金过高的说法不成立。一审判决正确，上诉人上诉无理，请求驳回上诉。二审中，上诉人提供：1.圣峰苑商住楼住房委托代理销售合同；2.企业信用信息公示报告；3.情况说明；4.收据。证明目的：2013年12月9日涉案项目的建筑面积测绘工作完成后，上诉人于2014年8月12日通知被上诉人，履行了通知义务，双方就涉案房屋面积误差进行结算，并根据结算结果补偿差价。因被上诉人已委托上诉人代为办证，上诉人没有必要将办理商品房转移登记的有关文书再交付给被上诉人，上诉人与被上诉人进行结算的行为应视为上诉人已将公司备齐办理商品房转移登记有关文书的事实通知被上诉人。上诉人于2012年7月将涉案项目房屋的办证工作委托第三方办理，第三方于2016年9月前将涉案项目房屋的办证资料全部移交给了办证部门，并于2016年9月已为涉案项目37户业主办理了房屋产权证。二被上诉人的质证意见：情况说明无原件核实，不予质证。对企业信用信息公示报告、圣峰苑商住楼住房委托代理销售合同和收据的真实性、合法性无异议，但达不到证明目的。本院认为，上诉人提供的企业信用信息公示报告、圣峰苑商住楼住房委托代理销售合同和收据真实、合法，但与本案无关联，不予采信。经审理，二审查明：2015年1月20日，上诉人取得涉案房屋商品房备案证明书。2018年11月12日，被上诉人委托上诉人办理不动产权证。被上诉人彭敏、刘正伟于2006年4月13日登记结婚。其余查明事实与一审相同，对一审查明事实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人一、二审陈述及所提供的证据在卷证实。二审本案争议焦点：1、被上诉人刘正伟是否具有诉讼主体资格；2、上诉人是否应当承担违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定？本院认为：关于争议焦点一，被上诉人彭敏、刘正伟于2006年4月13日登记结婚，彭敏于2012年10月23日与上诉人签订《商品房买卖合同》，涉案房屋实为彭敏、刘正伟二人婚姻关系存续期间的共同财产，且不动产权证亦载明权利所有人为彭敏和刘正伟，刘正伟在本案中具有诉讼主体资格。上诉人认为刘正伟不具有诉讼主体资格的上诉理由不成立。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》中，出卖人承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。上诉人于2015年1月20日取得涉案房屋商品房备案证明书时已处于违约状态。2016年9月30日《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》不动产统一登记实施前上诉人已为案外的37户业主办理了房产证，但上诉人在本案中所举委托代理销售合同、收据等证据不足以证明在其已具备交付文书条件后通知本案被上诉人提交资料办证或向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书。2018年才通知二被上诉人符合办证条件，二被上诉人于2018年11月12日签委托书委托上诉人办证，但该事实发生在上诉人违约之后，不能免除上诉人根据合同约定应承担的违约责任，上诉人认为自己不应承担违约责任的上诉理由不成立。本案中，《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，违约金兼具惩罚的性质，合同双方当事人之间有约定的，应予尊重。上诉人应支付违约金，违约金的计算应以已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算。2015年1月1日起至2016年7月2日期间，违约金的请求已超过诉讼时效，不予支持。一审认定违约金应从2016年7月3日起计算，但在计算违约金时，从2016年7月2日开始计算不当，应予纠正。本案中，上诉人于2015年1月20日取得涉案房屋商品房备案证明书，根据当政策，即符合办理房屋权属转移登记的条件，但上诉人却未提供证据证明通知了二被上诉人，并要求二被上诉人根据合同约定，委托书其向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2018年11月12日，二被上诉人签订委托书委托上诉人办理不动产权证，推定此时上诉人通知了二被上诉人具备办证条件。违约金的截止时间，应为2018年11月12日，一审计算至取得不动产权证的时间不当，本院予以纠正。从2016年7月3日计算至2018年11月12日，共计832天，违约金为377719元×862天×0.0002=65119元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，故对其相应的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7619号民事判决；二、由上诉人贵州泰然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘正伟、彭敏逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金65119元；三、驳回被上诉人刘正伟、彭敏的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贵州泰然房地产开发有限公司的其他上诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费778元，由上诉人贵州泰然房地产开发有限公司负担686元，由被上诉人彭敏、刘正伟承担92元；二审案件受理费1553元，由上诉人贵州泰然房地产开发有限公司负担1372元；由被上诉人彭敏、刘正伟承担181元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇二〇年一月十五日书记员 秦宇彤