山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异3号 案外人：崔燕，女，1975年1月29日生，汉族。 委托代理人：李忠玲，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：周小雯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：青岛福昌投资咨询有限公司。 法定代表人：苏涛，总经理。 委托代理人：王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。 委托代理人：封芳，山东琴岛律师事务所律师。 被执行人：青岛凯旋地产有限公司。 法定代表人：杨飞，总经理。 被执行人：鲁德建设集团有限公司。 法定代理人：杨飞，总经理。 被执行人：青岛崂山区王家村工贸中心。 负责人：周理，总经理。 本院在执行申请执行人青岛福昌投资咨询有限公司与被执行人青岛凯旋地产有限公司、鲁德建设集团有限公司、青岛崂山区王家村工贸中心合资合作开发房地产合同纠纷一案[执行案号:（2018）鲁02执996号]过程中，本院查封了登记在被执行人青岛凯旋地产有限公司名下的位于青岛市崂山区松岭路*号“凯旋·书香门第”C地块*号楼*单元*户房产（以下简称“涉案房产”），案外人崔燕向本院提出书面异议，请求解除对涉案房产的查封并中止执行。本院依法受理后，组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人崔燕称，其于2016年12月7日与被执行人青岛凯旋地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买涉案房产，并已向青岛凯旋地产有限公司支付了全部购房款，案外人名下无房产购买涉案房产用于居住，依照法律规定，该涉案房产所有权已属案外人所有，请求排除对涉案房产的执行。 为证明其主张，崔燕提交如下证据：一、鲁德.海德堡商品房认购书、青岛市商品房预售合同、查封登记信息。证明事项：1、2016年12月7日，崔燕与青岛凯旋地产有限公司签订了《商品房认购书》约定崔燕认购涉案房产。随后双方在2017年4月签署了《青岛市商品房预售合同》并付清了全部购房款。2、《青岛市商品房预售合同》第一条约定，涉案房产已具备规定的预售条件，崂山区房地产交易中心已批准上市预售（预售许可证编号：青房崂字*号。3、《青岛市商品房预售合同》第三条约定，涉案房产总房价款暂定为人民币255万元整。4、在2018年11月29日首封法院查封涉案房产前，崔燕与青岛凯旋地产有限公司已签订了合法有效的书面买卖合同。二、离婚证、不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明。证明事项：崔燕系单身，其名下无其他可用于居住的房屋。三、耿庆爱向鲁德海德堡C地块签约审批单、青岛凯旋地产有限公司向耿庆爱出具的收据5张、青岛银行个人网银付款凭证2张、青岛凯旋地产有限公司向崔燕出具的青岛增值税普通发票。证明事项：案外人耿庆爱曾认购涉案房产并缴纳了全部购房款255万元。经耿庆爱与崔燕协商一致并经青岛凯旋地产有限公司同意后，耿庆爱将该房屋转让给崔燕，崔燕已向耿庆爱支付了购房款255万元，青岛凯旋地产有限公司向崔燕开具了全款发票。四：物业费收款收据、装修押金收款收据、遵守《海德堡君麓业主临时规约》承诺书、消防安全责任书、治安安全责任书。证明事项：青岛凯旋地产有限公司已将该房屋交付崔燕，崔燕已缴纳物业管理费并已装修入住使用。 申请执行人青岛福昌投资咨询有限公司辩称，一、崔燕的异议申请与本案被执行人青岛凯旋地产有限公司之前提出的异议申请相矛盾，缺乏事实依据，应依法驳回。崔燕称其系凯旋?书香门第C地块*号楼*单元*户房屋的购房人进而提出执行异议，然而本案被执行人青岛凯旋地产有限公司在本案之前提交的执行异议中称该房屋的购房人为耿庆爱，并提交了其与耿庆爱签订的商品房认购书、银联POS签购单以及青岛凯旋地产有限公司向耿庆爱出具的收据等相关购房证据，前后明显矛盾，这不仅说明崔燕的购房人身份有待怀疑，其异议申请与客观事实不符，也充分暴露了本案被执行人青岛凯旋地产有限公司或崔燕等所谓“购房人”的异议申请都是恶意阻碍本案执行、浪费司法资源之举，应依法予以驳回，并加以严惩。二、崔燕并未在法院查封之前依法占有涉案房产，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不具备排除强制执行的权利，其异议申请应当依法予以驳回。崔燕在之前的执行异议听证过程中自述涉案房屋系从耿庆爱手中购买涉案房屋，而非直接从被执行人青岛凯旋地产有限公司处购买，其购买房屋的本质系二手房买卖，并非商品房买卖。崔燕与被执行人青岛凯旋地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》的行为实际上是为了避免缴纳二手房买卖高额税费的行为，双方之间并不存在真实的商品房买卖的意思表示，崔燕也并不属于符合规定的商品房消费者。结合《最高人民法院关于印发的通知》（下称“九民会议纪要”）第125和第127条的裁判观点可以看出，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的本义是保护商品房消费者的物权期待权，对于一般房屋买受人提出的执行异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。因此，判断崔燕是否具备排除强制执行的权利应当根据崔燕是否构成买受人以及即使其符合该规定的买受人是否具备第二十八条规定的各项情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，青岛市中级人民法院在依法查封涉案房屋时，该房屋并未交付至耿庆爱，更未交付至崔燕，因此，崔燕并未在法院查封之前合法占有该不动产，其异议申请不符合前述规定的情形，应当依法予以驳回。综上，崔燕未提交充分有效的证据证明自身系该房屋的合法权利人，还与之前被执行人的异议申请主张相矛盾，而且崔燕也不具备司法解释及九民会议纪要规定的排除强制执行的情形。因此，崔燕的异议申请缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。 本院查明，青岛福昌投资咨询有限公司与青岛凯旋地产有限公司、鲁德建设集团有限公司、青岛崂山区王家村工贸中心合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年4月28日作出（2017）鲁02民初900号民事调解书，确认以下调解协议：一、青岛福昌投资咨询有限公司与青岛崂山区王家村工贸中心、青岛凯旋地产有限公司三方一致同意解除2015年9月12日签订的《合作协议书》及2016年2月5日签订的《补充协议书》；二、青岛凯旋地产有限公司同意于本协议生效后三日内返还青岛福昌投资咨询有限公司已付房款5038万元及损失合计8000万元，逾期付款，青岛凯旋地产有限公司同意另行支付违约金3000万元；鲁德建设集团有限公司同意就青岛凯旋地产有限公司履行上述义务承担连带担保责任；三、本协议签订并实际履行完毕后，青岛福昌投资咨询有限公司、青岛崂山区王家村工贸中心、青岛凯旋地产有限公司三方之间关于本案的债权债务一次性结清，任何一方不得再就本次诉讼涉及的事项向其他方主张任何权利；青岛福昌投资咨询有限公司在各方达成调解并具备约定解封条件的同时申请法院解除对海德堡房产的诉讼保全查封手续；四、案件受理费381800元，减半收取190900元，保全费5000元，共计195900元，由青岛福昌投资咨询有限公司承担。 本院（2017）鲁02民初900号民事调解书发生法律效力后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依青岛福昌投资咨询有限公司的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2018）鲁02执996号。 在执行过程中，本院于2018年11月29日作出（2018）鲁02执996号执一执行裁定书，查封了青岛凯旋地产有限公司名下位于青岛市崂山区松岭路*号“凯旋·书香门第（C地块）”项目房产6处，具体为：*号楼*单元*；*号楼*单元*；*号楼*单元*；*号楼*单元*及*、*单元*。查封期限自2018年11月29日至2021年11月28日。其中，本院对涉案房产的查封轮候于青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初1437号案件。 崔燕就涉案房产曾提出过案外人异议，本院于2019年8月19日作出（2019）鲁02执异370号执行裁定，以涉案房产非本院首轮查封为由，驳回崔燕的执行异议。 现青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初1437号案件已经解除对涉案房产的查封，本院为首封法院。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房产为被执行人青岛凯旋地产有限公司建设开发的的商品房，案外人崔燕在本院对涉案房产查封前已经与本案被执行人青岛凯旋地产有限公司签订了书面的购房合同，崔燕提交的证据也证明了其名下无可供居住的房屋，其交付房款的证据虽有瑕疵但足以证明崔燕足额交付了约定的全部房款，且被执行人青岛凯旋地产有限公司也已经向崔燕出具购房发票，因此，依据上述法律规定，崔燕对涉案房产所享有的权利能够排除本案的执行，其请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人青岛凯旋地产有限公司名下的位于青岛市崂山区松岭路*号“凯旋?书香门第”C地块*号楼*单元*户房产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  焦兴凯 审判员  刁培峰 二〇二〇年一月十四日 法官助理 李兰兰 书记员 陈春阳