山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终3395号 上诉人（原审原告）：崔贵清，男，1967年4月10日出生，山西省河津市。 委托诉讼代理人：阴威武，山西法实威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：运城市鼎元房地产开发有限公司。住所地：运城经济技术开发区。 法定代表人：樊军龙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚永利，女，1973年3月18日出生，汉族，永济市城东街道，该公司法务部员工。 委托诉讼代理人：徐书运，山西谋略律师事务所律师。 上诉人崔贵清因与被上诉人运城市鼎元房地产开发有限公司（以下简称鼎元房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔贵清及其委托诉讼代理人阴威武、被上诉人鼎元房产公司委托诉讼代理人徐书运、姚永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人崔贵清上诉请求：一、撤销原判，改判为支持上诉人的原审诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人全款购卖被上诉人商铺8间至今不清楚具体位置更无产权证，一审以超过解除权除斥期间为由，驳回上诉人的诉讼请求错误。1、上诉人至今不清楚房屋的具体位置，被上诉人如何交付；2、被上诉人提供的资料报送申请单无法证明其向房产部门进行备案登记，故其通知上诉人办证亦无据证实。二、原审判决适用法律错误。一审判决适用商品房买卖合同司法解释第十五条不当，该条是对合同法94条法定解除情形作出的解释，而非对约定解除情形的规定，在本案买卖合同中对于解除合同均约定买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付款退还，可见双方约定买受人提出退房要求时，才开始计算除斥期间。综上，请求支持上诉请求。 被上诉人鼎元房产公司答辩称，一、答辩人已于2011年12月19日将商铺交由上诉人，在商品交接单中，有上诉人签字认可，且在其一审调取证据申请书、委托经营协议中均承认房屋已经交付。二、答辩人于2014年4月26日将房屋产权登记备案表交于住房保障中心，并于2013年8月8日通知上诉人办理产权登记手续。三、一审法院适用法律正确。合同解除权应在一定期限内行使。上诉人在2011年12月19日接收房屋以及2013年8月8日被上诉人通知其办证后，直至2018年10月16日才提出解除合同，超过了一年除斥期要求。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 崔贵清向一审法院提出的起诉称：1、依法解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、依法判令被告退还原告购房款854570元，并承担损失331118.84元，共计1185688.84元；3、依法判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月13日，原、被告签订商铺买卖合同，原告购买被告开发的金世界国际广场8间商铺。房号分别为C1-A18、C1-A19、C1-A20、A1-H6、A1-H8、A1-H9、A1-H10、A1-H13，总价款为854570元。合同约定了每间商铺的面积，并约定交付的房屋面积超过约定面积的3%的，原告可以退房，被告按照同期银行贷款利息支付原告损失。被告应于2011年6月30日前交付。同时约定，被告应当在商铺交付之日起180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以退房。合同签订当日，原告向被告付款854570元。然而至今，被告仍未办理房产权证，且交付的房屋面积超过约定面积3%。 一审法院认定事实，2010年9月13日，原告购买被告开发建设的位于金世界国际广场A1-H6、A1-H8、A1-H9、A1-H10、A1-H13、C1-A20商铺，并签订了六份《商品房买卖合同》，约定：A1-H6、A1-H8、A1-H9、A1-H10建筑面积均为16.4㎡，商铺价款均为129086元；1-H13建筑面积为10.5㎡，商铺价款为82692元；C1-A20建筑面积为10.936㎡，商铺价款为85178元。合同签订当日，原告向被告交纳全部购房款684214元，被告出具了六份收款收据，并加盖了公司财务专用章；并约定六套商铺被告应于2011年6月30日前交付。2011年3月5日，原、被告又签订了两份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于金世界国际广场C1-A18、C1-A19商铺，建筑面积均为10.936㎡，商铺价款均为85178元，被告应于2011年9月30日交付商铺。合同签订当日，原告向被告交纳全部购房款170356元，被告出具了两份收款收据，并加盖了公司财务专用章。上述八套房屋关于产权登记的约定均为：“出卖人应当在商铺交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按日向买受人支付商铺款的万分之一赔偿买受人。2、买受人不退房，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付商品房已付款的万分之一点五赔偿买受人。2011年12月19日，被告将A1-H6、A1-H8、A1-H9、A1-H10、A1-H13、C1-A20商铺交付给原告，同时告知原告A1-H6、A1-H8、A1-H9、A1-H10建筑面积由16.4㎡变更为17.02㎡，A1-H13建筑面积由10.5㎡变更为12.53㎡，C1-A18、C1-A19、C1-A20建筑面积10.936㎡变更为11.48㎡。同时查明：2009年12月10日，被告取得本案诉争商铺预售许可证，证号为（2009）晋商房预售运港字第028号。2013年4月23日，被告取得商务中心金世界A区、B区、C区、D区及地下室房屋所有权证，证号为房权证运（港）字第00007851、00007852号。2013年8月8日，被告通知原告办理房屋产权证需要提供相关手续。后诉争房屋在原空港房管局办理了纸质备案登记。 一审法院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。现原告按约支付被告全部购房款，被告依约交付了商铺。2011年12月19日，原告接收商铺时已知商铺面积误差超过3%，就应知权利受到侵害，但其直至2018年10月16日才向该院提起诉讼，超过法律规定的合同解除权一年的除斥期间，故原告以该理由解除合同的主张，该院不予支持。关于逾期办理产权登记的问题。诉争八份合同分别约定其中六套商铺交付时间为2011年6月30日、剩余两套的交付时间分别为2011年9月30日、2011年12月19日。合同约定被告应当在商铺交付之日起180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。即2011年6月30日+180日=2012年3月21日；2011年9月30日+180日=2012年6月21日。而被告系2013年8月8日通知原告办理产权登记，已属违约，至此原告应当就合同继续履行或解除合同而采取相应的措施。现原告行使合同解除权亦超过法定期限，故原告的主张该院不予支持。原告的解除权灭失表明合同继续履行，被告就应按合同第十三条第二款约定，按日向原告支付该商铺已付款的万分之一点五赔偿损失，至2013年8月8日止。《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从而明确了被告对原告申请办理产权证负有的是协助义务。因此，原告是申办房产证的法定义务人，开发商负有协助的义务。并且这种义务是在将购房合同约定的材料及时递交给房产管理部门。故2013年8月8日之后的损失，是因原告未及时履行相应的义务导致延期办理产权证损失的扩大部分，应由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告运城市鼎元房地产开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告崔贵清损失62510.94元；二、驳回原告崔贵清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15471元，原告崔贵清负担4641元，被告运城市鼎元房地产开发有限公司负担10830元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经双方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 本案中双方当事人所签订的商铺买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在该合同第八条中，约定了出卖人逾期交房的违约责任“即逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受支付违约金”。从查明的事实来看，上诉人崔贵清于2011年12月19日签收了商铺交接单，2013年8月8日被上诉人通知上诉人办理房产登记手续。故上诉人于2018年10月16日提起诉讼，超过了合同法关于解除行使期限的规定，上诉人主张合同该条款中“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付款”系双方对解除权的约定，本案不适用合同法关于解除权的规定，但从合同约定内容可看出该解除权的行使亦是以“逾期交房”为前提的。综上，一审法院以上诉人超过解除权行使期间驳回其该诉讼请求，并以逾期交房为由，判决被上诉人按双方合同约定承担违约责任正确。 综上，上诉人崔贵清上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12792元，由上诉人崔贵清负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊骥 审判员  赵武平 审判员  卫文学 二〇二〇年一月九日 书记员  王馥颖