北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终129号上诉人（原审原告）：关宗渊，男，1945年6月22日出生，汉族，无业，住北京西城区002室。上诉人（原审原告）：张伯芝，女，1946年12月4日出生，汉族，无业，住北京西城区002室。二上诉人之委托诉讼代理人：吴小红，北京普纬律师事务所律师。二上诉人之委托诉讼代理人：吴湘昀，北京普纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈春元，男，1947年5月31日出生，回族，无业，住北京西城区。委托诉讼代理人：李晓敏，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京西都地产发展有限公司，住所地北京市西城区西海北沿23号。法定代表人:金卫强，执行董事。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。原审被告：石玉梅，女，1962年9月6日出生，汉族，北京无线电仪器厂退休职工，住北京市朝阳区。上诉人关宗渊、张伯芝因与被上诉人陈春元、北京西都地产发展有限公司（以下简称西都公司）、原审被告石玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关宗渊、张伯芝上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判西都公司将北京市西城区新街口西里二区3号楼8单元002室产权转移登记到陈春元名下；3.请求依法改判陈春元协助将上述房屋产权转移登记至关宗渊、张伯芝名下；4.一、二审诉讼费由陈春元、西都公司承担。主要事实与理由：1.一审判决漏查了部分事实。对于一审判决认定陈春元与石玉梅之间存在房屋买卖合同关系，并已经支付房屋价款，以及石玉梅与张伯芝、关宗渊之间存在房屋买卖合同关系，并已经支付全部房屋价款的事实没有异议。但是一审判决没有查清在陈春元与石玉梅之间的房屋买卖合同关系中，石玉梅存在怠于行使权利，向陈春元请求将涉案房屋过户至自己名下，对张伯芝、关宗渊造成了损害；2.一审判决适用法律错误。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第十四条有明确的规定，连环买卖情况下，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，而不是直接驳回关宗渊、张伯芝的全部诉讼请求。一审判决应适用《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定来进行判决。陈春元辩称，同意一审判决结果，但不同意一审判决关于存在两个房屋买卖合同关系的认定。合同法规定的怠于行使权利的情况属于债权请求权，关宗渊、张伯芝的诉讼主张为物权请求权，因此不能适用合同法相关规定。此外，双方发生纠纷之后，石玉梅与张伯芝、关宗渊于2019年5月签订房屋买卖合同，该合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于恶意串通，应属无效。西都公司辩称，同意一审判决。涉案房屋属于按经济适用房管理的房屋，只能先办理至陈春元名下，西都公司只是负责转交材料。石玉梅未到庭，向本院提交书面意见，同意关宗渊、张伯芝的上诉请求。2019年7月，张伯芝、关宗渊向一审法院起诉请求：1.判令西都公司将北京市西城区新街口西里二区××号楼××单元××室过户登记到陈春元名下；2.由陈春元协助将北京市西城区新街口西里二区3号楼8单元002室房屋产权转移登记至关宗渊和张伯芝名下。一审法院认定事实如下：2003年10月，西都公司作为甲方（拆迁人），陈春元作为乙方（被拆迁人），双方签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，约定甲方因危旧房改造项目建设需拆除乙方在拆迁范围内新北大街15号私产房屋1间，甲方就地安置乙方一居室，地址为桃园小区C3号楼××-××号。双方在上述合同中约定了其他权利义务。2006年4月27日，西城区桃园二期危改拆迁办公室出具《回迁入住通知单》，载明：“协议号2374，回迁房号C3栋××单元××号，购房人陈春元……注：此通知单由购房人交物业公司办理入住手续……”。同年，西都公司开具涉案房屋购房发票，付款人名称显示为陈春元。2006年10月30日，陈春元向石玉梅出具《委托书》，载明：“我陈春元是北京市西城区桃园小区（设计号）C3号楼8-02楼房一套，建筑面积46.81平方米（以房管部门下发的产权证为准）的产权人，现委托石玉梅，按法律规定为我的代理人，全权代理我办理上述房产的出售、到房地产管理部门过户、办理土地证及领取土地证、银行贷款、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款、与小区物业办理相关手续等一切有关事宜。受托人在委托权限内签署的有关文件我均予承认。受托人有转委托权。委托期限至委托事项办完为止。此委托我不予撤销。”当日，陈春元对上述委托在北京市西城区公证处进行了公证，并由北京市西城区公证处作出（2006）西证字第3823号公证书。2006年12月20日，石玉梅作为转委托人向张伯芝作出《委托书》，载明：“陈春元在北京市西城区桃园小区（设计号）C3号楼××-××号楼房一套，建筑面积46.81平方米（以房管部门下发的产权证为准）。根据（2006）西证字第3823号陈春元的委托公证书，我石玉梅有转委托权。现委托张伯芝为代理人，全权代表我办理上述房产的出售、到房地产管理部门过户、办理土地证及领取土地证、银行贷款、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款、与小区物业办理相关手续等一切有关事宜。受托人在委托权限内签署的一切文件我均予以承认。委托期限至委托事项办完为止。”当日，石玉梅对上述委托在北京市西城区公证处进行了公证，并由北京市西城区公证处作出（2006）西证字第4572号公证书。同日，关宗渊向石玉梅的银行账户中转入210000元。2019年5月30日，石玉梅以陈春元委托代理人身份与买受人张伯芝、关宗渊签订房屋买卖合同，约定出卖人陈春元将北京市西城区桃园小区（设计号）C3号楼××-××楼房（现名址：北京市西城区新街口西里2区××号楼××单元××室）出售给买受人，经协商房屋成交价格为250000元。当事人双方同意，自具备办理产权登记条件之日起5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记及转移登记手续。另查，一、庭审中，张伯芝、关宗渊为证明涉案房屋自2006年为其购买后一直由其居住并交纳办理产权证的费用，提交居住证明及收据。陈春元认为居住证明反映出涉案房屋由张伯芝、关宗渊占据，对于物业费因不是陈春元缴纳，具体情况不清楚；石玉梅对张伯芝、关宗渊提供的上述证据予以认可；西都公司对居住证明中的内容认可，但认为居住证明形式合法性无法核实，对于物业公司收取的办证费用，真实性不认可，且西都公司表示并未委托物业公司代为收取相应费用。二、庭审中，陈春元提交2018年2月22日的开庭笔录以及2019年5月30日的开庭笔录，证明石玉梅、关宗渊及张伯芝在明知就涉案房屋产权登记办理事宜存在争议并处于诉讼过程中，在2019年5月30日开庭当日签订房屋买卖合同，系刻意制造证据，恶意串通损害陈春元的权益。关宗渊、张伯芝及石玉梅对上述材料真实性认可，但不认可证明目的，石玉梅与张伯芝、关宗渊确实补签合同，但不能证明双方系恶意串通；西都公司认为该份证据证明其并非适格主体。经询，关宗渊、张伯芝称向石玉梅支付购房款300000元，其中银行转款210000元，现金支付90000元，石玉梅对关宗渊、张伯芝上述意见予以认可。另，陈春元称其于2006年收取过石玉梅250000元的款项，系其向石玉梅的借款，同时将房屋抵押给石玉梅，将房屋及钥匙等都交付给石玉梅；石玉梅对此不认可，其称双方在房屋买卖前不认识，双方之间没有借款关系，石玉梅与陈春元办理委托公证书就是在涉案房屋未取得产权证的情况下，以委托形式进行的涉案房屋的买卖。一审法院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，关宗渊、张伯芝主张其与陈春元之间存在房屋买卖合同关系，并提交了石玉梅以代理人身份与其签订的房屋买卖合同，要求陈春元将涉案房屋协助过户至其名下。结合庭审中，各方提交的证据，2006年涉案房屋在陈春元公证委托石玉梅出售时，尚未取得房屋产权证明，陈春元认可其收取石玉梅款项250000元，并将房屋、钥匙及房屋相应材料交付给了石玉梅，故陈春元与石玉梅之间系名为委托售房实为房屋买卖的合同关系；陈春元称其与石玉梅存在借贷关系，以房屋作为抵押交付给石玉梅，但陈春元未能说明与石玉梅借贷关系如何建立，陈春元亦并未提交证据证明借贷关系的存在，故法院对陈春元上述抗辩意见不予采纳。庭审中，石玉梅认可其于2006年底收取了关宗渊、张伯芝购房款300000元，并将涉案房屋、钥匙及房屋相应材料交付给了关宗渊、张伯芝，关宗渊、张伯芝亦认可购房后房屋一致由其居住使用，石玉梅与关宗渊、张伯芝之间形成了房屋买卖合同关系，故石玉梅与张伯芝之间亦系名为转委托售房实为房屋买卖的合同关系。关宗渊、张伯芝依据其与石玉梅以代理人身份签订的房屋买卖合同要求陈春元办理过户，但陈春元对石玉梅上述委托行为并未授权且不予追认，故该协议对陈春元不发生法律效力。张伯芝、关宗渊主张其与陈春元之间存在房屋买卖合同关系，缺乏法律依据，故法院对其以上述理由要求陈春元协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求不予支持。另，对于关宗渊、张伯芝要求西都公司将涉案房屋过户至陈春元名下的诉讼请求，张伯芝、关宗渊系基于其与陈春元存在房屋买卖合同关系的基础上提出上述请求，因张伯芝、关宗渊所主张上述合同关系并不存在，故现法院对张伯芝、关宗渊的该项诉讼请求不予支持。综上所述，驳回关宗渊、张伯芝的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（一）项规定，一审法院于2019年10月判决：驳回关宗渊、张伯芝的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查：2006年10月30日，陈春元向石玉梅出具公证《委托书》当日收到石玉梅支付的款项25万元，2006年12月20日，石玉梅向张伯芝出具公证《委托书》当日，关宗渊、张伯芝向石玉梅付款30万元。二审中，关宗渊、张伯芝向本院承诺同意承担法院判决诉争房屋依次办理产权登记转移手续所发生的所有税费。经审查，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。根据本案查明的事实，2006年10月30日，陈春元向石玉梅出具公证《委托书》以及2006年12月20日，石玉梅向张伯芝作出公证《委托书》，陈春元、石玉梅均在出具公证《委托书》当日收到了房款。因此，一审法院认定陈春元与石玉梅之间、石玉梅与关宗渊、张伯芝之间均系名为委托售房实为房屋买卖合同关系，本院不持异议。上述房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，合法有效。涉案房屋买卖顺序为：陈春元与石玉梅、石玉梅与关宗渊、张伯芝之间形成两个房屋买卖合同关系。本案属于房屋经两次转手买卖，均未办理转移登记的情况。石玉梅存在怠于向陈春元主张将涉案房屋过户至自己名下的权利，因此，关宗渊、张伯芝行使代位权主张权利，应当予以支持。关宗渊、张伯芝一审诉讼请求为：判令西都公司将涉案房屋过户登记到陈春元名下，再由陈春元协助办理产权转移登记至关宗渊和张伯芝名下，但是遗漏前一手房屋买受人石玉梅。本院考虑到关宗渊、张伯芝支付房款并居住使用房屋多年，其最终目的系将涉案房屋登记在自己名下，这也是当事人之间真实交易目的。二审中，对西都公司将涉案房屋产权登记到陈春元名下，由陈春元协助产权转移登记至石玉梅名下，再由石玉梅协助办理至其名下，期间发生的税费，关宗渊、张伯芝同意承担，本院不持异议。因此，本院本着尊重合同并探究当事人真实交易目的，依据诚实信用原则，同时考虑到不添增当事人诉累，判决本案当事人按照房屋买卖顺序依次办理产权转移登记手续。一审法院认定本案存在两个房屋买卖合同关系，但对于关宗渊、张伯芝要求产权登记过户的诉讼请求，简单予以驳回，处理不当。另外，陈春元称其与石玉梅存在借贷关系，以房屋作为抵押交付给石玉梅，并非房屋买卖关系，无证据证明，本院不采信。综上所述，关宗渊、张伯芝上诉请求成立，应予支持。一审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28804号民事判决；二、北京西都地产发展有限公司于本判决生效后十日内协助将北京市西城区新街口西里二区××号楼××单元××室产权转移登记至陈春元名下；三、陈春元于本判决第二项完成后三日内协助将北京市西城区新街口西里二区××号楼××单元××室产权转移登记至石玉梅名下；四、石玉梅于本判决第三项完成后三日内协助将北京市西城区新街口西里二区××号楼××单元××室产权转移登记至关宗渊、张伯芝名下。一审案件受理费35元，由关宗渊、张伯芝负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由关宗渊、张伯芝负担（已交纳）本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  姚 颖二〇二〇年一月十九日书记员  宋雨晴