江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初246号原告：张玲，女，1958年9月3日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：宋敏寅，江苏弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文龙，江苏弘泰律师事务所律师。被告：陈明华，男，1972年2月8日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：吉莉，江苏烨铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉宝，江苏烨铭律师事务所律师。被告：王溶章，男，1940年4月1日生，汉族，住江苏省江阴市。被告：刘中南，女，1947年4月27日生，汉族，住江苏省江阴市。被告：王阿锁，男，1958年3月3日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。原告张玲与被告陈明华、王溶章、刘中南、王阿锁确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玲及其委托诉讼代理人宋敏寅、李文龙，被告陈明华及其委托诉讼代理人吉莉、张玉宝，被告王溶章、刘中南、王阿锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玲向本院提出诉讼请求：1.确认各被告之间于2018年5月30日签订的泰州市存量房（二手房）交易合同无效，各被告将泰州市海陵区森南新村14幢302室房产返还给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告王阿锁曾系夫妻关系，原告、被告王阿锁与被告刘中南曾系同事关系。2009年9月，原告与被告王阿锁在贵院处理离婚纠纷，因争议过大及房屋权属登记问题，仅调解离婚，对包括泰州市海陵区森南新村14幢302室房产在内的财产未作处理，维持现状。因上述房产原为被告王溶章、刘中南所有，转让给原告与被告王阿锁后未办理产权过户登记。2018年5月，被告王阿锁在原告不知情的情况下，通过被告王溶章、刘中南私自将上述房产出卖给被告陈明华，所得房屋款项全部被被告王阿锁与案外人薛春梅占有。2018年11月，原告知悉房屋被卖情况，与各被告交涉未果，致成纠纷。被告王阿锁将其与原告共有的房产擅自处分，被告王溶章、刘中南在明知上述房产系共有财产仍然以明显低于市场价值的价格出卖给被告陈明华，被告陈明华主观状态并非善意，各被告均应对原告承担法律责任。被告陈明华智力肆级残疾，系限制民事行为能力人，故案涉房屋交易行为无效。原告为维护自身的合法权益，遂具状起诉，请求判准上述诉请。被告陈明华辩称，1.其与被告王阿锁并不认识，更不知道原告与被告王阿锁之间对案涉房屋存有争议，其仅是通过中间人的推荐才与被告王阿锁发生房屋买卖合同关系。显然，其不具备与被告王阿锁恶意串通的可能性，更不存在损害原告利益的主观故意。其购买案涉房屋仅是为了居住，自始至终也无法知道购买房屋的行为会产生任何损害结果。原告未提供任何证据证明被告陈明华存在恶意串通的情形，仅以价格为由主张被告陈明华并非善意，并以此确认合同无效，显然于法无据。2.房价受多种因素影响，被告王阿锁当时考虑到案涉房屋的地理位置及装修情况等存在的较多问题，并向有关单位咨询了价格的基础上，与被告陈明华多次协商后最终确定了28万元的成交价，该房价的确定完全符合交易习惯。被告陈明华并不否认28万元的成交价也许略低于市场价，但并非明显不合理的低价。因为案涉房屋过户时，税务机关参考同时期同地段房价，核定按计税金额372698.5元征税。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第二款规定中关于“明显不合理的低价的确定”，被告陈明华所支付的对价是合理的，不能从该成交价上认定被告陈明华非善意第三人。3.被告王阿锁与原告虽已离婚，且重组家庭，然后房产分割问题始终未解决，一直遭到原告及婚生子的阻扰。因此，当被告王阿锁得知原告已将另一处房产处置后，他的想法便是尽快将案涉房屋转让，与原告及婚生子彻底脱离关系，于是便通过中间人将案涉房屋出售给被告陈明华。可以想象，28万元符合被告王阿锁当时的心理价位。而被告陈明华购买该房屋，价格当然是主要考虑因素。因此，28万元成交价是双方协商确定的，并非恶意串通的结果。被告陈明华在购买案涉房屋时，已尽到必要的注意义务并支付合理对价，且已办理了过户登记手续，若确认案涉房屋买卖合同无效，对于被告陈明华而言，其将成为原告与被告王阿锁房产争夺的牺牲品，其作为善意第三人，势必要向被告王阿锁追索，也将造成不必要的讼累。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告王溶章、刘中南共同辩称，案涉房屋是其于2000年转让给原告与被告王阿锁，但未办理产权过户登记。被告王阿锁称已与原告离婚，案涉房产归他所有，因无法在该房屋内继续居住，故请被告王溶章、刘中南协助卖房。本案是原告与被告王阿锁离婚后的财产纠纷，与被告王溶章、刘中南无任何关系。因该房产系被告王阿锁出卖，所得房款均归他所有，被告王溶章、刘中南不承担任何责任。被告王阿锁辩称，案涉房屋不属于原告，原告无权要求归还该房屋。案涉房屋的门锁被原告换了之后，因无法在该房屋内继续居住，故将房屋出售。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：案涉房屋即泰州市海陵区森南新村14幢302室原所有权人为被告王溶章、刘中南，两被告于2000年将该房屋转让给原告与被告王阿锁，至2018年5月未办理产权过户登记。2009年9月16日，本院作出（2009）泰海民一初字第2743号民事调解书，原告张玲与被告王阿锁离婚，原、被告一致同意案涉房屋由双方另行处理，处理之前，双方维持现有的居住、使用状况。2018年5月，被告王阿锁与被告陈明华达成涉案房屋买卖意向，并由被告王溶章、刘中南（出卖方）与被告陈明华（买受方）签订泰州市存量房（二手房）交易合同一份，约定被告王溶章、刘中南将坐落于泰州市海陵区森南新村14幢302室房屋出售给被告陈明华，该房屋占用的国有土地使用权以划拨方式获得，成交价为28万元，合同网上备案日期为2018年5月30日。当日，案涉房屋自被告王溶章、刘中南过户至被告陈明华名下，江苏省泰州地方税务局第一税务分局按计税金额372698.5元征税。被告王阿锁于2018年5月30日、6月5日通过中间人陈红小收到全部房款，并出具了收条。因被告王阿锁自愿贴2000元过户费用给被告陈明华，故被告王阿锁实际收到房款为27.8万元。案涉房屋已办理产权登记手续，被告陈明华已取得不动产权证书，土地使用权性质为出让，发证日期为2018年6月6日。案涉房屋用水缴费卡、电费缴费卡记载的户名原先为被告王阿锁，在办理产权登记手续后，户名变更为被告陈明华。诉讼中原告就案涉房产在2018年5月的成交价格向本院申请评估，经本院委托，泰州安信房地产评估咨询有限公司于2019年4月19日出具评估报告，估价结果为：泰州市海陵区森南新村14幢302室住宅房地产在价值时点2018年5月30日其可能实现的价值为396960元。另查明，2019年6月19日，泰州市海陵区残疾人联合会出具证明，被告陈明华持有智力肆级残疾人证，残疾人证号为54，自2010年12月起持证。上述事实有原告提供的泰州市存量房（二手房）交易合同、委托书、收条、民事调解书、用水缴费卡、电费缴费卡、缴费发票、证明，被告陈明华提供的购房发票、税费发票、不动产权证、不动产产权情况表、用水缴费卡、电费缴费卡、证人证言，以及评估报告、当事人陈述等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为诉争房屋买卖合同的效力应当如何认定的问题。一、原告主张被告王阿锁擅自处分与原告共有的房产导致合同无效。本院认为，原告与被告王阿锁离婚时约定案涉房屋由双方另行处理，故被告王阿锁作为案涉房屋共同共有人之一，在2018年5月处分该案涉房屋时，未经原告同意，系无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，被告王阿锁的无权处分影响的是能否实现案涉房屋所有权的变动，而不影响案涉房屋变动的原因行为即房屋买卖合同的效力。故原告以此为由要求确认案涉房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。二、原告主张各被告的行为恶意串通，以明显不合理低价转让案涉房产，所签订合同应为无效。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”恶意串通是指双方当事人具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。首先，泰州安信房地产评估咨询有限公司于2019年4月19日出具评估报告，估价结果为泰州市海陵区森南新村14幢302室住宅房地产在价值时点2018年5月30日其可能实现的价值为396960元。原告对该评估报告结论持有异议，其申请评估师陈小林、陈伟才出庭接受质询。根据评估师的到庭陈述，其对原告持有异议的不同报告间价格差异的原因、评估方法及依据等陈述依据充分，原告虽对鉴定意见存在异议，但并未提供证据证实鉴定结论存在依据不足的情形。同时，经审查，鉴定机构和鉴定人员均具备相关的鉴定资格，且未发现鉴定程序存在严重违法的情形，故应作为案涉房屋市场价值评估值之依据。而原告提供江苏常地土地房地产评估有限公司于2018年7月13日出具的房地产抵押估价报告，主张案涉房屋在价值时点2018年7月13日市场价值为487100元，因其与前份评估报告的价值时点不同，土地使用权类型也由国有划拨变更为国有出让，且该份证据系复印件，原告亦未证明该证据来源的合法性，故不能推翻泰州安信房地产评估咨询有限公司的评估结论，本院仍以泰州安信房地产评估咨询有限公司出具的评估报告作为认定案涉房屋出让时点价值的依据。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，合同约定案涉房屋成交价28万元，并非明显不合理低价。第二，原告无证据证实被告王阿锁与被告陈明华之间有恶意串通的行为，其所提供的用水缴费卡、电费缴费卡及缴费发票上载明的户名均为被告王阿锁，则被告陈明华认定王阿锁是案涉房屋的所有权人应为善意。第三，原告认可案涉房屋已由被告王溶章、刘中南转让给其和被告王阿锁，一直未办理过户登记，而被告王溶章、刘中南在本案中仅是协助履行过户义务，未参与售房、未收取房款，故原告主张被告王溶章、刘中南与被告陈明华之间存在恶意串通，无事实依据。综上，原告认为各被告恶意串通损害其利益，于法无据，本院不予支持。三、原告主张被告陈明华智力肆级残疾，系限制民事行为能力人，故案涉房屋交易行为无效。本院认为，被告陈明华虽领取残疾人证，但该残疾人证并非认定民事行为能力的依据；同时，即使如原告所主张，被告陈明华系限制民事行为能力人，其所独立实施的与其智力、精神状况不相适应的民事法律行为并不当然无效，经其法定代理人同意、追认后即有效，故对原告该主张，于法无据，本院不予采纳。综上，原告张玲主张被告王阿锁以被告王溶章、刘中南名义与被告陈明华签订的泰州市存量房（二手房）交易合同无效，并据此要求返还案涉房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百四十五条第一款、第一百五十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条规定，判决如下：驳回原告张玲的诉讼请求。案件受理费5500元、鉴定费6127元，合计11627元，由原告张玲负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  梁文有人民陪审员  施小芳二〇二〇年一月二十三日书 记 员  马 鑫