四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19066号 上诉人（原审被告）杨培全，男，1970年12月27日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审被告）文华，女，1972年5月22日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审原告）九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人徐耀祥，董事长。 委托代理人肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人杨培全、文华因与被上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2010年11月16日，杨培全、文华（买受人）与案外人××房地产开发（成都）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于高新区房屋，建筑面积151.23平方米，出卖人应于2011年7月31日向买受人交付房屋。同日，杨培全、文华（买受人）与案外人××房地产开发（成都）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定出卖人在该商品房达到买卖合同约定的交付条件后，出卖人可通过包括但不限于报纸公告、邮寄交房通知信函等形式通知买受人接收房屋，无论买受人是否收到了出卖人的通知，买受人均应在买卖合同约定的时间到时代晶科名苑接收房屋；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按照约定期限交付该商品房，自该日起，物业服务公司收取的一切费用（包括但不限于物业管理服务费、公摊水电费用）均由买受人承担。同日，杨培全、文华与成都时代晶科名苑物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由九龙仓物业公司为杨培全、文华提供物业服务；收费标准：按建筑面积151.23平方米、2元／月／平方米计算，杨培全、文华以季度为单位向九龙仓物业公司交纳物业管理服务费，时间为每季第一月的5日前，每季度应交物业管理服务费907.38元；杨培全、文华违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之二交纳违约金。《××临时管理规约》中约定，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支），杨培全、文华承诺已详细阅读并愿意遵守上述《时代?晶科名苑临时管理规约》的内容。 2011年7月底，案外人××房地产开发（成都）有限公司在《商品房买卖合同》约定的交付时间通知杨培全、文华交付房屋，杨培全、文华经验收认为该房存在质量问题，随后多次与案外人××房地产开发（成都）有限公司进行了沟通，并要求整改和赔偿损失。后杨培全、文华于2012年9月14日办理了收房，并于2012年10月29日向原告转账44135.10元，该费用用于缴纳办理房屋产权的各项税费，不包含2011年8月1日至2012年9月30日的物业管理服务费。 2017年6月23日，九龙仓物业公司通过快递向杨培全、文华邮寄律师函对欠付的物业费用进行催收。 再查明，2013年2月1日，成都天府时代广场物业管理有限公司对成都时代晶科名苑物业管理有限公司进行了吸收合并并增资，吸收合并后，成都时代晶科名苑物业管理有限公司依法注销。2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓（中国）物业管理有限公司。 以上事实，有当事人当庭陈述及九龙仓物业公司提交的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件及补充协议》《前期物业服务合同》及《临时管理规约》、房屋产权证、快递单、物业费欠费表，杨培全、文华提交的转账凭证、收据、发票等证据材料予以证明。 原审判决认为，当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。九龙仓物业公司按约提供了物业管理服务，杨培全、文华也应当按约及时交纳物业费。对于杨培全、文华主张于2012年9月30日后才接房的答辩意见，原审法院认为，杨培全、文华（买受人）与案外人××房地产开发（成都）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同附件及补充协议》约定“出卖人在该商品房达到买卖合同约定的交付条件后，出卖人可通过但不限于报纸公告、邮寄交房通知信函等形式通知买受人接受房屋，无论买受人是否收到了出卖人的通知，买受人均应在买卖合同约定的时间到时代晶科名苑接收房屋；由于买受人原因未能按起办理交接手续的，视为出卖人已按照约定期限交付该商品房，自该日起，物业服务公司收取的一切费用均由买受人承担”，故无论2011年7月31日杨培全、文华是否接房，都视为出卖人已按照约定期限交付该商品房，杨培全、文华应自2011年8月1日起支付物业服务费。若案涉房屋存在质量问题，也系杨培全、文华与案外人××房地产开发（成都）有限公司间的纠纷，并不影响九龙仓物业公司物业服务费的收取。对于杨培全、文华认为九龙仓物业公司诉求的物业费已于2014年6月10日结清的答辩意见，经审理查明，杨培全、文华于收房时向九龙仓物业公司缴纳的各项费用中并未包含2011年8月1日至2012年9月30日的物业管理服务费，故该费用并未结清。对于杨培全、文华关于本案诉请已过诉讼时效的答辩意见，原审法院认为，虽然双方在《服务协议》中约定按季交纳物业服务费，使得各期物管费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且九龙仓公司一直在为杨培全、文华提供物业服务。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算，九龙仓公司要求杨培全、文华支付2011年8月1日至2012年9月30日的物业服务费并未超过诉讼时效。综上所述，对于九龙仓公司要求杨培全、文华支付2011年8月1日至2012年9月30日的物业服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。 对于九龙仓公司主张的违约金和律师费，原审法院认为，杨培全、文华欠缴的是2011年8月1日至2012年9月30日的物业费，但九龙仓物业公司于2017年6月份才进行催收，此前一直未告知杨培全、文华存在欠缴物业费情形，九龙仓物业公司在近四年多的时间里怠于主张权利，导致杨培全、文华产生物业费早已结清的错误认知，杨培全、文华并无违约的主观恶意，故对九龙仓物业公司要求杨培全、文华支付违约金及律师费的诉请，原审法院不予支持。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、杨培全、文华应在本判决生效之日起十日内向九龙仓物业公司支付所欠2011年8月1日至2012年9月30日的物业管理服务费4234.44元；二、驳回九龙仓物业公司的其他诉讼请求。 如杨培全、文华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费25元由杨培全、文华负担。 杨培全、文华不服一审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人疏于履职，对上诉人房屋整改一事长期不作为，造成上诉人于2012年9月才办理房屋移交手续，延迟期间的物业费不应由上诉人承担；二、本案被上诉人的诉请已超过诉讼时效；三、本案一审审理程序失当，主体认定错误，被上诉人主张的物业费应由出卖人承担。故请求撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉请。 被上诉人九龙仓物业公司二审中辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。九龙仓物业公司按约提供了物业管理服务，杨培全、文华也应当按约及时交纳物业费。对于杨培全、文华主张因案涉房屋存在质量问题，上诉人迟于2012年9月30日后才接房，但其提供的证据不足以支撑该事实。杨培全、文华可就房屋质量问题另寻其他途径解决。九龙仓物业公司一直在为杨培全、文华提供物业服务，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算，九龙仓物业公司要求杨培全、文华支付2011年8月1日至2012年9月30日期间的物业服务费并未超过诉讼时效。上诉人杨培全、文华的一众上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人杨培全、文华负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年一月十六日 书记员  陈 悦