成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5849号 原告：成都珠江创展投资有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇两河路东段18号1幢27号。 法定代表人：罗宪宇，总经理。 委托诉讼代理人：张红薇，女，系公司法务。 委托诉讼代理人：陈杨，女，系公司法务。 被告：蔡明宏，男，1992年11月13日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：孙松，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟真，四川尚上律师事务所律师。 原告成都珠江创展投资有限公司（以下简称创展公司）与被告蔡明宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创展公司的委托诉讼代理人张红薇、陈杨，被告蔡明宏的委托诉讼代理人钟真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创展公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付租金10317.08元，以及逾期支付租金的违约金2821.72元（以欠付租金为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年11月30日）；2．判令被告立即向原告支付物业服务费4072.53元，以及逾期支付物业服务费的违约金1113.84元（以应付未付物业服务费为基数按照日万分之五的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2019年11月30日）；3．判令被告立即向原告支付优惠期租金5393.1元；4．判令被告立即向原告支付解约赔偿金16988.28元；5．判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：请求确认合同于2018年7月25日解除。事实和理由：2017年11月30日，被告与原告签订了《租赁合同》，约定原告将位于成都市温江区房屋出租给被告使用。同日，被告与案外人广东康景物业服务有限公司成都分公司（以下简称康景公司），签订了为被告承租房屋提供物业管理服务的《物业管理服务合同》。后，原告、被告、康景公司三方签订了《关于变更合同主体事宜的确认函》约定物业服务提供主体变更为原告。合同期内，原告按照合同约定将房屋交付给被告使用并向被告提供了物业管理服务，然而被告长期不履行缴纳租金、物业管理费的义务，且经原告多次催收其仍拒不缴纳，基于此，原告依据合同的约定解除了与被告签署的合同。 被告蔡明宏辩称，被告是在2018年5月底征得原告负责房屋租赁的高管人员同意后解除的房屋租赁合同，故无需支付之后的租金及利息。即使如原告所述，被告未与其解除合同，那么被告也只应付一个月的房租，因为根据《租赁合同》的约定，乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的，甲方可以通知乙方提前解除合同。原告有防止损失扩大的义务，被告不应对逾期超过30日后的房租负责。即使原告所述属实，2018年6月的租金应为5,393.1元，并非5,662.76元。2018年7月的租金应为4,494元，并非4,654.32元，相应的滞纳金也有误。此案案由为房屋租赁合同纠纷，关于物业服务的请求不应在此案中提出。关于变更合同主体事宜的确认函并未显示签订时间，无法推断原告何时作为物业服务提供方向被告提供了物业服务。原告对被告免除了装修期间一月的租金，这是对被告在装修期内无法进行生产经营的补偿，只要被告在房屋租赁后的该段时间进行了装饰装修的工作，就应当享受免除相关期间房租的优惠，这也符合行业惯例。即便计算优惠期租金，金额也应为5,391.68元。原告要求的违约金过高，请求法院进行调整。原告已经收取了被告16,988.28元的履约保证金，完全能够弥补其损失。原告采用格式条款的形式约定了三个月租金的违约金，加重了被告的责任，效力存疑，而且金额也应为16,179.3元。 经审理查明，2017年11月20日，创展公司（甲方）与蔡明宏（乙方）签订《租赁合同》。合同第一部分“通用条款”第二条约定，该房屋坐落于成都市温江区珠江新城国际写字楼。该房屋基本情况详见专用条款。租赁用途为办公。第四条约定，乙方应向甲方支付：合同价款，包括租金及本合同约定的其他费用；合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税。履约保证金，金额详见专用条款。履约保证金由甲方保管直至租赁期满。租赁期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋（以办理还房手续为准）且完成其相关注销或变更手续、费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还给乙方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权（但并无义务）将履约保证金没收或做相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后的15日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约。第五条约定，乙方同意甲方指定的物业公司进行物业服务。第九条约定，乙方最晚应于租赁期满日或本合同提前终止／解约之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费。同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内的物业服务费和该期间内发生的其他一切费用。第十一条约定，乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金（无论该等费用对应的租赁期间是否届满）、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时三个月租金标准支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分：……（2）乙方逾期支付租金或其他应负费用连续超过满三十日或累计超过四十五日的。 合同第二部分“专用条款”第二十条约定，该房屋编号F12-05、F12-06，该房屋租赁面积为149.02平方米，交付日暂定于2017年12月1日。第二十一条约定，乙方的租赁为3年，自交付日起算，即2017年12月1日至2020年11月30日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2017年12月1日至2017年12月31日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。……若在租赁期内，因乙方原因导致本合同解除，乙方应补缴优惠租金5,393.10元。第二十二条约定，自交付日起，该房屋开始计算租金。除非有特别说明，本合同所约定的租金、履约保证金等金额均为不含税金额。考虑到装修期因素，甲方同意给予乙方首期租金折扣优惠，即第一个租赁年度中前2个月（2017年12月1日至2018年1月31日）月租金的计算标准为每平方米18.10元，该期间的月租金为2,697.26元。第一个租赁年度中后10个月（即2018年2月1日至2018年11月30日）月租金的计算标准为每平方米36.19元，月租金为5,393.10元。第二个租赁年度（即2018年12月1日至2019年11月30日）月租金的计算标准为每平方米36.19元，月租金为5,393.10元。……具体为：1．租金优惠期2017年12月1日至2018年1月31日，月租赁单价18.10元/㎡，月租金额不含税金额为2,697.26元，含税金额为2,831.38元，税率为5%；2．非租金优惠期2018年2月1日至2020年11月30日，月租赁单价36.19元/㎡，月租金额不含税金额为5,393.10元，含税金额为5,662.76元，税率为5%。乙方必须于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金16,988.28元。乙方应于本合同签订之日，付清2017年12月1日至2018年2月28日的租金10,787.62元。之后，3个月为一个支付期。每个支付期开始前，乙方必须向甲方付清下一个支付期的租金等费用。 2017年11月20日，康景公司与蔡明宏签订《物业管理服务合同》，由康景公司为蔡明宏提供物业服务。之后，康景公司、创展公司及蔡明宏签订了《关于变更合同主体事宜的确认函》，约定自2018年1月1日起，康景公司将原合同项下的权利义务概括转让给创展公司，由创展公司继续为蔡明宏提供物业服务。 庭审中，创展公司提交了一份落款日期为2018年7月16日的《解除租赁合同通知函》，拟证明因蔡明宏截止2018年7月15日累计拖欠应付费用23,694.18元，通知蔡明宏于2018年7月25日解除《租赁合同》。蔡明宏表示对通知函的真实性认可，但不清楚收到时间。同时，蔡明宏陈述其与创展公司高管口头商定于2018年5月解除了《租赁合同》，但未提交相应证据。 另查明，蔡明宏已支付履约保证金16,988.28元。创展公司陈述案涉房屋于2019年9月1日另行出租。 上述事实，有当事人的陈述，创展公司提交的当事人身份信息、《租赁合同》《物业管理服务合同》《关于变更合同主体事宜的确认函》《解除租赁合同通知函》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，创展公司与蔡明宏签订的《租赁合同》合法有效。蔡明宏主张《租赁合同》系其与创展公司高管口头协商一致解除，但未提交相应证据，无法证明双方协商解除的时间或实际退租的时间为2018年5月底，故蔡明宏仍应支付2018年6月1日起的租金。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”尽管蔡明宏签收《解除租赁合同通知函》的时间并不清楚，但若以本案诉讼作为合同解除的通知方式，则通知时间较之于创展公司主张的时间大大延后，可能对蔡明宏产生更为不利的法律后果。因蔡明宏未支付2018年6月1日起的租金，创展公司依据合同约定已享有合同解除权。结合《租赁合同》第十一条关于创展公司行使合同解除权条件的约定，创展公司主张《租赁合同》自2018年7月25日起解除，符合诚实信用原则，本院对此予以支持。合同解除后，蔡明宏应依照《租赁合同》的约定承担违约责任。 蔡明宏应付创展公司2018年6月1日起至2018年7月25日止的租金（含税）为10,229.5元，并应根据《租赁合同》第十一条、第二十二条的约定，自2018年6月1日起按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。蔡明宏应付的优惠期租金，根据合同第二十一条的约定为5,393.10元。对于创展公司主张蔡明宏应付的解约赔偿金16,988.28元，因蔡明宏已支付同等金额的履约保证金，用于弥补创展公司的空租期损失较为公平合理，故创展公司无须退还蔡明宏已支付的履约保证金16,988.28元，蔡明宏不再额外支付相当于三个月租金的违约金。 对于创展公司主张蔡明宏支付物业服务费及相应违约金的诉讼请求，因属于另一法律关系，本案对此不予处理，可由创展公司另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都珠江创展投资有限公司与蔡明宏签订的《租赁合同》自2018年7月25日起解除； 二、蔡明宏于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付租金10,229.5元，并自2018年6月1日起至款项付清之日止按照每日万分之五的标准支付违约金； 三、蔡明宏于本判决生效之日起十日内向成都珠江创展投资有限公司支付优惠期租金5,393.10元； 四、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计409元，由蔡明宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员  汪仁可 二〇二〇年一月十七日 书记员  向思思