江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3907号 上诉人（原审被告）：南通嘉中置业有限公司，住所地海安市。 法定代表人：徐旻，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：唐沛，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐富元，男，1955年8月26日出生，住海安市。 上诉人南通嘉中置业有限公司（以下简称嘉中公司）因与被上诉人徐富元商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2018）苏0621民初3603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉中公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐富元的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由徐富元承担。事实和理由：1.案涉房屋不存在主体结构质量问题，也不存在严重影响正常居住使用的质量问题，不满足商品房买卖合同解除的法定条件。根据法律规定，如果房屋质量问题没有达到严重影响正常居住使用的，买受人在保修期内只能向出卖人主张承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用或受到的损失可以向出卖人主张，但不能因此主张解除合同。更何况案涉房屋的瑕疵早已超过质量保修期。在保修期后即便发生问题也应由徐富元自己承担维修责任。徐富元未在收房一年内提出解除合同的请求，丧失了解除权。一审法院未查明嘉中公司提请的修复方案及修复费用鉴定的申请的相关事实就直接判决解除双方房屋买卖合同，缺乏依据，程序违法。2.案涉房屋依据房屋买卖合同约定应于2012年8月28日前办理交房手续，然徐富元迟至2014年2月方才前往物业公司办理交房手续，且此后始终未装修及实际居住使用，未履行维护、管理和保养义务，未积极配合修复，导致质量问题扩大，徐富元明显存在恶意，且对系争房屋现状以及其自身所主张的损失存在较大过错，理应承担相应责任。3.徐富元主张物业服务费、公共维修基金均应由其依法向相关收费主体主张。在合同解除的提前下，徐富元不应得到履行利益的赔偿，其无权主张房屋重置价格损失。一审法院以2019年6月14日作为系争房屋市场价格的评估点，且根本没有考虑徐富元自身的过错程度，没有事实和法律依据。4.若如本案一审判决所认定，必然会诱使大量同小区业主因为常见的漏水或裂缝等可修复的质量瑕疵，提起群体性诉讼，不仅会严重损害嘉中公司利益，更会严重影响社会稳定。 徐富元辩称，1.嘉中公司向一审法院提供的海安县住建局出具的验收合格备案不真实，一审法院查明嘉中公司所涉房屋在住建局验收备案档案里没有施工图和竣工图存档，嘉中采取不正当手段骗得验收合格，在双方商品房销售合同中嘉中公司从刚开始就误导徐富元订立商品房买卖合同。徐富元所购买房为期房，不知道该房屋没有施工图、竣工图、存在严重质量问题。2014年徐富元回来，发现房子漏水，2016年9月17日徐富元才拿钥匙的，在此不到三年的时间里，钥匙都放在外面。徐富元多次与嘉中公司交涉，经嘉中公司多次维修，房屋漏水的严重质量问题仍不能解决，使徐富元无法装修入住。一审法院委托鉴定的鉴定结果证明嘉中公司没有按照国家标准和质量要求进行施工，造成该房屋存在多处严重渗水，多处质量检查不合格。嘉中公司所称由于徐富元没有入住，缺少维护造成质量问题，理由不成立。外墙向内渗水、楼顶向下渗水等问题，与有人无人居住有关系吗？七星国际业主投诉房屋质量问题不少，因为业主装修入住，嘉中公司把房屋原有质量问题全部推给业主，坑害消费者。2.一审法院对徐富元房贷利息、律师费以及从2016年7月6日至今为涉案房屋严重质量问题奔波耗费的人工和车旅费等直接间接损失，没有支持，缺乏法律依据和道理。目前海安房屋均价在12000元/平方米左右，一审判决房屋均价8009元/平方米，根本买不到同等平房的房屋。一审判决偏向嘉中公司。徐富元上诉状也写了，听说嘉中公司上诉了，徐富元因为诉讼费用损失很大，暂无法交纳上诉费用，故未上诉。请求二审法院驳回上诉，重新审理，或发回重审。 徐富元向一审法院起诉请求：1.判令其与嘉中公司解除编号为20110300424的商品房买卖合同；2.嘉中公司返还其购房款792945元，并从2011年9月5日起，按照中国建设银行商业贷款年利率7.05%的三倍计算利息损失至2019年6月5日，本息合计4419106.8元；3.嘉中公司赔偿其原审律师费用51342.5元，并从2016年8月19日（汇款之日）起按照前述利率标准计算利息损失至2018年8月18日，本息合计80222元；4.嘉中公司给付其已经支付的各项费用40851.9元（其中2014年1月21日缴纳契税23788.35元、网信费400元、维修基金8009.55元、装修押金1000元、垃圾处理费356元、2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业费7298元），并从2014年2月20日起，按照前述利率标准计算利息损失至2018年2月20日，本息合计124,668元；5.嘉中公司给付其2015年、2016年、2017年上半年物业费7962元（3203元+3204元+1555元），并从2016年2月20日起按照前述利率标准计算利息损失至2018年2月20日，本息合计12440元；6.嘉中公司赔偿其原审诉讼费11165元，并从2016年11月29日起按照前述利率标准计算利息损失至2018年11月29日，本息合计17445元；7.嘉中公司赔偿其二审及重审律师费4万元;8.嘉中公司赔偿其多年来耗费的人工及车费损失合计47576元（以房款792945元×6%计算）；9.嘉中公司赔偿其鉴定费3万元；10.嘉中公司赔偿其房屋差价632825.24元[（8009元/平方米-4455元/平方米）×178.06平方米]。 一审法院认定事实：2011年4月18日，徐富元（从事建筑行业）与嘉中公司签订商品房买卖合同。合同约定，徐富元购买嘉中公司开发的七星国际城62幢1-1802号商品房1套，合同价款793257元；嘉中公司于2012年8月28日前验收合格并交付徐富元使用；交房时，徐富元应缴纳契税、房屋综合服务费、公共维修基金、物业费、装修保证金、装修垃圾处理费、有线电视开户费等费用；徐富元未在入住通知确定的期限及地点办理交付手续，自出卖通知期限届满之日视为已交付；在保修范围和保修期间内发生的质量问题，嘉中公司履行保修义务；因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，嘉中公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；合同履行过程中所产生违约金不超过合同总价5%。该合同的补充条款约定，徐富元应在2011年1月30日支付购房款2万元，在2011年2月3日支付313257元，在2011年2月7日前配合嘉中公司办理完成徐富元商业贷款46万元的手续。 合同签订后，徐富元支付嘉中公司购房款792945元，缴纳契税23788.35元，并向物业公司缴纳物业费共计13705元、公共维修基金8009.55元、装修保证金1000元、装修垃圾处理费356元。同时，徐富元向原海安县广播电视信息网络有限公司缴纳初装费400元。 2011年12月26日，案涉小区办理竣工验收备案手续。2012年8月，嘉中公司通知徐富元当月28日前交房。徐富元因在外地未前往办理交房手续。2014年2月20日，徐富元到物业公司办理交房手续，领取钥匙、签收了《业主使用手册》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《装修须知》。《住宅质量保证书》约定，案涉房屋地基基础和主体结构、外墙外保温系统（界面、保温、加强层等）保修期为该工程合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期间为5年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期1年，地面装饰面空鼓、开裂保修期1年，门窗翘裂、五金件损坏保修期1年，装修工程保修期2年。同时，徐富元在收房时向物业公司提出以下问题：厨房烟道顶部漏水、裂缝；楼梯平台西墙漏水、楼梯与卫生间墙交界处有一个洞；餐厅顶部有陈旧水迹；室内墙体颜色不一样；空调洞和插座太低。物业公司将上述问题反映给嘉中公司，并由施工方前往维修。 2015年4月13日，徐富元再次向物业公司反映如下问题：厨房烟道顶部四周渗水；南北阳台角防水布起层，需要重新处理；南阳台栏杆漆起层，两侧重粉刷。徐富元称，由于1801号房间（徐富元的儿子徐斌的房子）出现的质量问题，1802号房屋也有，故相关问题未列明反映单上。嘉中公司称，徐富元仅反映单据上所列问题，且将1801与1802号房屋问题进行了分别罗列，不存在交叉一说；嘉中公司接到上述反映后，委托施工方进行了维修。 2016年3月1日，徐富元第三次向物业公司反映如下问题：客厅西墙角不平；楼梯上方北墙裂缝；楼上客厅南移门上方顶不平；楼上移门外墙裂缝、南栏杆下方挡水裂缝；栏杆柱子钢筋锈蚀，楼上西墙裂缝，墙体下脚不平；烟道裂缝，天花顶裂缝，有洞。嘉中公司称，徐富元并未反应渗漏水问题，渗漏水问题已经解决；徐富元所称裂缝、锈蚀内容皆已超出保修期。庭审中，徐元富称，由于无法找到嘉中公司（仅有一会计在案涉小区），同时，考虑到其需长期去外地工作，相关问题反映给物业，并将钥匙托付物业后，其即离开海安；案涉房屋经多次维修，仍存在严重质量问题。目前，案涉房屋仍存在渗漏、开裂、锈蚀等多方面问题，上述问题已构成根本违约，达到解除合同的条件。为证明其主张，徐元富申请对案涉房屋进行质量鉴定。嘉中公司称，徐元富并无证据证明存在上述问题，其反映给物业的问题属于一般质量问题，部分问题可能因其长期未入住，欠缺必要的维护造成；部分内容已超保修期；对于存在的问题，其公司同意修复，但不同意解除合同。 为核实案件事实，一审原审开庭当天，一审法院会同双方当事人一并前往案涉现场勘验并拍照留存。经勘验：案涉房屋厨房的烟囱顶部有修复痕迹，但未见渗水现象；二楼阁楼阳台外柱子存在裂缝、护栏有锈迹；部分内墙有少量水印及修复痕迹；房屋内移门处下方有少许洇湿痕迹；移门边墙体有一道从上而下的裂缝。 重审中另查明，鉴于徐富元在一审原审中向一审法院递交鉴定申请，案件审理过程中，经一审法院释明，一审法院根据徐富元的申请，依法委托江苏科永和工程质量检测鉴定中心有限公司司法鉴定所（以下简称科永和司鉴所）对案涉房屋的质量问题进行鉴定。 鉴定程序启动之后，嘉中公司因不能提供案涉楼栋的图纸，一审法院要求鉴定机构按照国家现行规范标准进行鉴定。 2018年12月1日,科永和司鉴所[2018]微鉴字第31号司法鉴定意见认为，楼梯间北侧墙体、18层主卧、餐厅顶板渗水主因是该房屋十九层阳台泛水处防水措施存在施工质量瑕疵，防水功能失效，造成遇水渗漏；厨房顶板渗水主因是18层厨房烟道出屋面处（19层）防水措施存在施工质量瑕疵，防水功能失效，造成遇水渗漏；18层北次卧窗下渗水主因是窗下框与窗台外侧结合处密封胶开裂，造成缝隙，窗户密封性能不良，造成遇水渗漏；19层南阳台门下渗水，主因是室外侧防水卷材起鼓，脱落、门框下砂浆填充不密实，防水功能失效，造成遇水渗漏；19层主卧南阳台护栏预埋件锈蚀严重，导致混凝土及抹灰砂浆胀裂，影响使用安全，质量现状不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018的技术要求；烟道与墙体连接处开裂是烟道与两边墙体无增强材料搭接造成，施工做法不符合国家建筑标准设计图集《住宅排气道（一）》16J916-1的技术要求；18层、19层南阳台门正、侧面垂直度偏差不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018的技术要求（18层南阳台门正面垂直度最大偏东6.0mm，侧面垂直度最大偏北9.0mm，19层南阳台门正面垂直度最大偏东10.0mm，侧面垂直度最大偏北9.0mm，均大于验收标准的允许偏差）。 对于该鉴定意见，徐富元没有异议；嘉中公司对该报告的真实性、合法性没有异议，但是对其关联性有异议，认为鉴定报告仅仅代表目前的现象，不能说明交房时以及质保期内房屋的现状，徐富元购买房屋后长期无人居住，年久失修，造成房屋漏水进一步扩大；该鉴定意见也不符合买受人解除商品房买卖合同的情形。 2019年4月28日，经徐富元申请，一审法院依法委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司（以下简称跃龙公司）对案涉房屋市场价值进行评估。2019年6月26日，跃龙公司作出评估意见，认为案涉房屋评估时点（2019年6月14日）市场单价为8009元/平方米，评估额为1426100元。上述估价结果未考虑估价对象房屋质量瑕疵的影响，设定估价对象房屋为新建完好的状态对该评估意见。针对该估价报告，徐富元没有异议；嘉中公司不同意对案涉房屋进行价格评估，认为与本案没有关联。 此外，价格评估程序启动后，嘉中公司于2019年6月15日向一审法院提出鉴定申请，要求对于案涉房屋墙体渗水、阳台栏杆预埋件锈蚀等问题的修复方案及修复费用进行鉴定。一审法院接到该申请后，没有同意其鉴定申请。 另查明，合同签订后，徐富元支付嘉中公司购房款792945元，嘉中公司于2014年1月21日开具正式发票，缴纳契税23788.35元；徐富元向物业公司缴纳物业费20113元（其中浙江嘉杭物业管理有限公司海安分公司于2014年2月20日开具2012年5月1日至2014年12月31日的物业费物业服务费7298元收款收据，2015年4月13日上述物业公司开具2015年度的物业服务费3203元，2016年3月1日连同徐斌住房开具2016年度的物业服务费总计6408元，2017年3月6日与徐斌的住房合并开具2017年上半年物业费3204元），公共维修基金8009.55元（2012年2月24日由海安县城市管理局开具发票）、装修保证金1000元（2014年2月20日由浙江嘉杭物业管理有限公司海安分公司开具收据）、装修垃圾处理费356元（由嘉中公司于2012年4月19日开具收据）。同时，徐富元向海安县广播电视信息网络有限公司缴纳初装费400元（开票时间为2012年2月18日）。 2011年8月5日，向徐富元发放贷款的中国建设银行股份有限公司海安支行（以下简称建行海安支行）按约支付贷款46万元，贷款合同采用等额本息的还款方式。按照建行海安支行出具的还款明细，还款时间为每月5日，徐富元还款未逾期；自2011年9月5日至2012年9月5日，徐富元每月支付本息6282.96元；2012年9月18日，徐富元支付剩余本息412825.72元，贷款合同因提前还款而终止。截止还清贷款本息之日，徐富元共向建行海安支行偿付利息34504.2元。 此外，徐富元因本案于2016年8月19日向北京市大成律师事务所支付律师费10万元；2016年8月26日、2017年4月18日分别向海安市海安法律服务所支付法律服务费1万元、2万元。对于因案涉房屋交涉造成的差旅费等损失，徐富元未向一审法院提供证据。 一审法院认为，双方当事人就案涉房屋签订的买卖合同，因不违反法律行政法规禁止性规定，应当认定合法有效。双方应当严格按照合同约定履行，违反约定应当承担约定或法定的违约责任。 徐富元未于合同约定的交付期限前办理交房手续，依据合同约定，自双方约定的交付日期，即2012年8月28日视为已交付。案涉房屋的保修期自2012年8月28日起算。 对于商品房的买受人，合同赋予解除权原因并非单一的原因。具体到本案中，房屋存在主体或基础等严重质量缺陷固然可以援引作为合同解除的原因，但并非是唯一解除原因；房屋其他严重质量问题严重影响正常居住使用的，也可以由当事人援引并据此主张解除合同。按照我国现行法律规定，商品房的防渗防漏质量保证期限为5年，而且该质量保证期限的5年并非不变期间。本案中，从案涉房屋视为交付之日时起，在5年防渗防漏保修期间内，徐富元几次向嘉中公司主张渗漏缺陷，嘉中公司也几次维修。原审判决作出之后，渗漏质量缺陷再次出现，且自原审判决之后两年多时间内，嘉中公司并未实际采取维修且维修满足居住要求，徐富元依法可以请求解除合同和赔偿损失。据此，对于徐富元解除合同之请求，一审法院准许。 依照法律规定，合同解除的后果有二，一是返还因合同占有的对方的财产，二是赔偿因缔结或履行合同而造成的损失。本案中，嘉中公司需要返还的是购房款及直接收取的垃圾处理费；对于徐富元因履行合同而支出的契税、维修基金、物业费、交易落空后重置房屋的差价等费用，均属于损失范围。 对于网络开户费、装修押金，应当由徐富元与收费主体交涉并主张返还，不能返还部分方可作为徐富元的损失向嘉中公司主张。现徐富元尚未向相关收费主体主张返还，其对嘉中公司的该项请求权尚未成立，对于徐富元的该项请求不予支持。 对于徐富元支出的原审律师费、诉讼费及本案代理费，因案件尚未形成既判力，徐富元之请求分担不符合法律规定，不予支持。对于本案中发生的鉴定费（科永和司鉴所、跃龙公司的鉴定费）应当计入诉讼费用中，由当事人分担。对于徐富元的差旅费等损失，由于其并未举证，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损害赔偿系填补一方违约行为而给对方所造成的损失，对于已付房款利息问题，徐富元支付房款原系履行自己的合同义务，后因嘉中公司违约造成合同解除，但是嘉中公司赔偿的重置房屋差价已填补徐富元因合同目的落空而造成的利益减损的损失，其中购房款利息损失已经包含在重置房屋差价损失中，故徐富元要求嘉中公司赔偿已付房款的利息损失没有法律依据,对于徐富元该部分利息损失之请求不予支持。 对于契税、公共维修基金、垃圾处理费，根据徐富元举证，其中契税23788.35元、维修基金8009.55元、垃圾处理费356元的实际发生时间均早于徐富元主张的利息起算时间2014年2月20日，徐富元构成对己不利处分，符合法律规定，该三项费用合计32153.9元，利息损失应当按照中国人民银行公布的国有商业银行同期同类商业贷款基准利率计算利息损失。徐富元有关按照年利率7.05%的三倍计算利息损失的主张，缺乏法律依据，不予支持。按照上述利息标准计算至2018年2月20日的利息损失为6849.23元；对于2012年5月1日至2014年12月31日期间的物业费7298元，该费用发生于2014年2月20日，应当自2014年2月21日起计息，按照上述利息标准计算利息1553.28元（徐富元主张计算至2018年2月20日）。对于徐富元主张的2015年物业费3203元，该费用发生于2015年4月13日，其主张自2016年2月20日至2018年2月20日期间计息，符合法律规定；一审法院认定利息为308.93元。对于2016年度物业费，徐富元与其子徐斌（与案涉房屋相邻1801室）该年度的物业费开具同一张发票，由于两者面积相同，故一审法院认定该年度物业费为3204元；由于该年度物业费实际发生的时间为2016年3月1日，故徐富元主张自2016年1月1日计息不符合法律规定，按照发生之次日计息及前述利息标准，该年度的物业费利息为304.38元（徐富元主张计算至2018年2月20日）。对于2017年上半年的物业费，徐富元与徐斌开具同一张票据（3204元），徐富元以1555元主张利息，系对其自身权利的不利处分，予以准许；徐富元主张自2016年1月1日起算利息，不符合事实及法律，一审法院认定自发生之日2017年3月6日之次日起算，按照前述标准计算利息为71.81元（徐富元主张计算至2018年2月20日）。对于房屋差价损失，徐富元主张按照合同约定面积178.06平方米计算房屋差价损失，一审法院准许，一审法院认定为632825.34元[（8009元/平方米-4455/平方米）×178.06平方米]。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除徐富元与嘉中公司于2011年4月8日就海安市城东镇黄海大道（东）七星国际城62幢1-1802号商品房签订的房屋买卖合同。二、嘉中公司返还徐富元购房款792945元。三、嘉中公司赔偿徐富元已经支付的契税、维修基金、垃圾处理费、物业费（2014年之前）损失39451.9元，赔偿利息损失8402.51元。四、嘉中公司赔偿徐富元2015年至2017年上半年的物业费损失7962元，赔偿徐富元利息损失685.12元。五、嘉中公司赔偿徐富元房屋重置价格损失632825.24元。上述第二至五项合计1482271.77元，嘉中公司于判决发生法律效力后10日内履行完毕。如不按照判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回徐富元的其他诉讼请求。案件受理费52490元，由徐富元负担18140元，嘉中公司负担34350元，由嘉中公司负担部分，嘉中公司于判决发生法律效力后10日内将诉讼费缴至一审法院（开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。鉴定费39086.35元，由嘉中公司负担，嘉中公司在履行上述付款义务时一并给付徐富元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。 经双方当事人确认，二审中本案的争议焦点是：1.案涉房屋买卖合同是否应判决解除；2.徐富元主张物业服务费、公共维修基金、房屋差价等损失的请求应否支持。 本院认为，关于争议焦点1。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。开发商提供的商品是房屋，是购房者乃至整个家庭的重要财产，房屋质量事关百姓生命财产安全，确保建设工程质量是建筑企业的法定义务。在处理有关纠纷时除了要考虑双方利益的衡平，更应体现企业社会责任的担当和对社会公平正义的价值导向。徐富元虽然至2016年才向法院提出解除合同，但其自收房后，就房屋质量问题，一直通过向物业公司反映、诉讼等方式主张权利，案涉房屋经鉴定存在多处渗水、开裂，可见案涉房屋虽经嘉中公司多次维修仍未能修复。嘉中公司在数年时间内敷衍搪塞，未积极认真整改，并未真正解决质量问题。徐富元因而请求解除合同、赔偿损失具有事实和法律依据，应予支持。至于嘉中公司申请修复方案和修复费用鉴定，已无必要，不应支持。 关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因房屋存在质量问题，徐富元购房后不能正常居住使用，其要求返还购房款、维修基金、物业服务费等应予支持。徐富元自购房后至今，房屋市场价值上涨，其主张的房屋差价损失经过评估亦有依据。一审对徐富元主张的相关损失予以支持，并无不当。 综上所述，嘉中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52490元，由上诉人南通嘉中置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建勋 审判员  吴 风 审判员  谭松平 二〇二〇年一月十六日 书记员  王 璐