山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终575号 上诉人（原审原告）：耿锡俭，男，1954年2月25日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：窦晓丽，山东诺远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏彩娟，女，1978年6月1日生，汉族，住平度市。 被上诉人（原审被告）：魏英鹏，男，1983年1月11日生，汉族，住平度市。 上诉人耿锡俭因与被上诉人魏彩娟、魏英鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 耿锡俭上诉请求：1.撤销原判，判令平集用（2001）字第12-00027号集体土地使用证所对应房屋、土地使用权归上诉人所有；二被上诉人协助上诉人办理集体土地使用证过户手续；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误。上诉人与被上诉人的母亲马兰英签订的买卖合同合法，并有相关证据佐证，前者于2007年购买房屋后居住至今，二被上诉人于一审中主张对出售房屋不知情系谎言；原审适用法律错误。一审法院认为上诉人未能证明购房契约有效，同时该契约的成立并不能导致物权变动，此表述与法律相违背。购房契约是办理过户的基础，原审法院应当对其有效性作出判断。此外，原审判决中“原告诉请涉案房屋的土地归原告所有，违反法律规定，应予驳回”与上诉人所述“请求确认平集用（2001）字第12-00027号土地使用证及地上房屋归原告所有”相出入，因无法确认购房契约的效力，原审法院不予支持原告要求二被告协助过户的诉讼请求，该认定错误。上述契约形式、内容均合法，且有相关主体签字，系合法有效，被上诉人应当履行相关义务。 耿锡俭向一审法院起诉请求：1.请求确认平集用（2001）字第12-00027号土地证上土地及房屋归其所有；2.判令二被告为耿锡俭办理过户手续。事实和理由：2007年，耿锡俭与二被告母亲马兰英签订购房契约，耿锡俭以4600元购得马兰英名下位于平度市证号为平集用（2001）字第12-00027号的房屋6间，之后，耿锡俭居住在该房屋内至今。马兰英于2016年去世，耿锡俭因修缮房屋需要办理过户手续，但二被告拒不配合。 一审法院认定事实：涉案房屋位于平度市，于2001年4月登记在马兰英名下，马兰英于2016年11月去世，其丈夫于1983年前后去世，二被告系马兰英子女。耿锡俭身份证登记住址在平度市，系二被告的叔叔，现居住在涉案房屋内。耿锡俭提交证据（一）平集用（2001）字第12-00027号集体土地使用证一份，以证明涉案房屋位于平度市，登记在马兰英名下；证据（二）购房契约一份，证明马兰英生前于2007年1月24日将涉案房屋出售给耿锡俭，除马兰英签字外，还有另外4位见证人签字证明；证据（三）2018年12月15日对魏彩娟录音证据一份，拟证明房款4600元于签订购房契约当天交给魏彩娟。二被告质证称：对土地使用证无异议；购房契约上“马兰英”签字是否属实不清楚，对见证人签字是否属实不清楚，也不清楚母亲把房子买了；魏彩娟对录音证据的真实性无异议，但收多少钱、收的是什么钱、从谁手接的钱均不清楚。一审法院认为：双方对土地使用证无异议，法院予以采信；关于购房契约的效力，耿锡俭没有提供充分的证据证明马兰英及见证人签字的真实性，魏彩娟在录音中虽承认收到了钱，但录音中没有涉及到多少钱以及是不是涉案房屋的款项，魏彩娟也没有说明是收到的卖房款，耿锡俭的举证责任没有完成，法院在本案中不能确认购房契约具有效力。一审法院认为，根据耿锡俭的诉讼请求，本案应为物权确认纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，法律赋予不动产登记物权转移的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需与登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。也就是说，房屋买卖协议的买方不能依据协议的约定直接取得房屋的权属。本案中，耿锡俭直接诉请确认涉案房屋归其所有，一是其没有完成证明购房契约真实有效的举证责任。即使购房契约真实有效，契约的签订成立并不能导致物权的变动，物权变动是合同适当履行的一种结果。基于购房契约，耿锡俭享有的是请求卖方履行合同义务的债权，而非依据合同直接享有合同标的物的所有权。因此，本案不能依据购房契约的约定直接确认涉案房屋归耿锡俭所有。另，本案涉案房屋的土地系集体所有，耿锡俭诉请涉案房屋的土地归耿锡俭所有，违反法律规定，应予驳回。关于耿锡俭要求二被告协助过户的诉讼请求，因为本案不能确认购房契约的效力，该项请求亦不应支持。综上所述，耿锡俭的诉讼请求不当，且证据不足。判决：驳回耿锡俭的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 经本院审理查明，2007年1月24日，上诉人耿锡俭与马兰英签订购房协议，约定马兰英在间卖给耿锡俭，房价4600元，耿锡俭将房款一次付清，马兰英将建房土地使用证付给耿锡俭，耿锡俭办理过户手续，并负担费用，并有4名见证人签字。 本院二审查明的其他事实与原审认定一致。 本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为2007年1月24日上诉人耿锡俭与马兰英签订的购房协议的效力认定、上诉人耿锡俭的全部诉讼请求能否成立。 依据我国物权法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。该规定采纳物权变动的原因与结果相区分的原则，即债权合同是否有效应按照合同的生效要件进行判断，物权是否变动不影响债权行为的效力。在本案中，上诉人耿锡俭与马兰英就涉案房屋签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，不存在当事人意志不自由、意思表示不真实的情形，协议内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，因此，上述协议具有法律约束力。依据上诉人耿锡俭一审中提交的2018年12月15日对被上诉人魏彩娟的录音证据，可以证明房款4600元耿锡俭于签订购房契约当天已交给魏彩娟，上诉人耿锡俭的合同义务已履行完毕，并实际居住使用房屋至今。依据上述协议，因双方未具体约定过户时间，马兰英负有随时协助上诉人耿锡俭办理涉案房屋过户的义务，因马兰英已去世，被上诉人魏彩娟、魏英鹏作为继承人，负有协助上诉人耿锡俭办理涉案房屋过户的义务。上诉人耿锡俭诉请被上诉人协助办理过户的主张成立，本院予以支持。 依据我国物权法原因行为与物权变动结果相区分的原则，涉案土地使用权和房屋现尚未办理过户登记至上诉人名下，上诉人耿锡俭直接请求确认平集用（2001）字第12-00027号土地证上土地使用权及房屋归其所有的主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人耿锡俭的上诉理由成立，本院予以支持。原判不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初192号民事判决； 二、被上诉人魏彩娟、魏英鹏应在本判决生效后60日内协助上诉人耿锡俭办理平集用（2001）字第12-00027号土地证上土地使用权的过户登记手续，过户费用由上诉人耿锡俭负担； 三、驳回上诉人耿锡俭的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由被上诉人魏彩娟、魏英鹏负担25元，上诉人耿锡俭负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  张信林 审判员  杨海东 审判员  于水清 二〇二〇年一月二十二日 法官助理孙婷 书记员 贾晓颖