四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初5640号 原告：四川筑鼎投资有限公司，住所地资阳市雁江区外环路中段158号凯旋国际1号楼二层，统一社会信用代码915120006922874947。 法定代表人：文敏，总经理。 委托诉讼代理人：李佳佳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：吴小军，男，1986年11月12日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告四川筑鼎投资有限公司（以下简称筑鼎公司）与被告吴小军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告筑鼎公司的委托诉讼代理人李佳佳和被告吴小军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告筑鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》与附件及《商品房买卖合同补充协议书》；2.判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同网上签约备案手续；3.判令被告向原告支付违约金50652.6元、代偿贷款本息255732.91元，上述费用与原告应退换被告的382610元购房款品迭计算；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2014年8月30日签署编号为（2015）0300079的《商品房买卖合同》及附件，《商品房买卖合同补充协议书》。按照合同约定，被告购买原告开发的筑鼎.凯旋国际一期8幢2单元6层3号房屋，建筑面积105.38平方米，房屋总价款为506526元。根据《商品房买卖合同》第六条、《商品房买卖合同补充协议书》第一条第三款约定，合同签订同时被告需付清首付款为206526元，申请按揭贷款300000元整。被告于2014年8月30日支付45000元，2014年11月5日支付30000元，2015年2月9日支付7610元，共计支付首付款82610元，欠首付款123916元，银行按揭贷款发放300000元。 原告与成都银行股份有限公司资阳分行（以下简称成都银行）签订有《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》、《成都银行个人房产按揭借款合同》，约定原告为被告提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。被告未按合同约定偿还贷款本息，成都银行多次向原告发放个人贷款履行担保责任通知书，导致原告代被告偿还逾期贷款本息共计255732.91元。 综上，被告不按时支付足额的首付款项，同时不按时向银行偿还贷款本息，导致原告承担连带保证责任代其偿还贷款本息，属于严重违约行为，根据《商品房买卖合同》第十条，《商品房买卖合同补充协议书》第一条第三款第四点约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付购买总款的10%的违约金。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特诉至人民法院，请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的合法权益。 被告吴小军辩称，诉讼请求第三项原告要求被告支付违约金不合理，应当按照逾期付款金额的10%计算违约金。原告代偿银行按揭款255732.91元，对金额我不清楚,以被告出示的票据为准。我付的82610元首付款没有问题，我不同意解除合同及网上的备案手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审查，对原告所举的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》、《成都银行楼宇按揭业务合作协议书》、《成都银行个人房产按揭借款合同》复印件、四川筑鼎投资有限公司收款收据5张、借款凭证1张复印件、成都银行履行担保责任通知书、客户回单（扣款凭证）复印件、解除合同通知函及送达证明材料原件，因被告对所有证据的真实性无异，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原被告于2014年8月30日签署编号为（2015）0300079的《商品房买卖合同》及附件，《商品房买卖合同补充协议书》，被告购买原告开发的位于资阳市雁江区房屋，建筑面积105.38平方米，房屋总价款为506526元。《商品房买卖合同》载明：“……第五条计价方式与价款……2、按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4806..66元，总价款人民币伍拾零万陆仟伍佰贰拾陆元整……第六条付款方式及期限……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向按揭银行或住房公积金管理机构借款支付……第十条逾期付款责任……1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金……第二十七条本合同自双方签字（盖章）之日生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力（双方均在合同签章处签字、盖章）”。《商品房买卖合同补充协议书》载明：“……第一条《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限、第十条逾期付款责任的补充约定买受人按下列第3种方式向出卖人支付房款……（3）按揭付款：买受人采用银行按揭或公积金贷款方式购房，须在合同签订同时付清首付款人民币206526.00元整。首付款付清当日内由买受人向成都银行（以下简称按揭银行）申请按揭贷款人民币30万元整……3、……如因买受人无法付清房款致使《商品房买卖合同》被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金……第十三条其他事项……2、本补充协议书构成《商品房买卖合同》的组成部分，补充协议与其他合同条款有冲突或抵触的，在法律允许范围内以本协议为准……”被告分别于2014年8月30日、2014年11月5日、2015年2月9日向原告支付购房首付款45000元、30000元7610元，共计支付首付款82610元。原被告双方于2015年3月20日就案涉房屋进行了备案登记，备案登记号为20150320000704。原被告与成都银行于2015年3月24日签订《成都银行个人房产按揭借款合同》，约定：被告向成都银行按揭贷款300000元，贷款期限15年，自2015年3月24日起至2030年3月24日，还约定了贷款利率、抵押担保等内容，另约定原告为被告在成都银行的该300000元按揭贷款的本金、利息、违约金、赔偿金等提供偿还贷款本息的连带责任保证。成都银行于2015年4月8日向原告支付被告按揭购房款300000元。被告按揭贷款后偿还了部分贷款，于2018年9月26日已拖欠成都银行3期按揭贷款，拖欠本息合计2663.01元。成都银行向原告发出个人贷款履行担保责任通知书，并先后扣收原告共计255732.91元（2018年12月4日3838.81元、1293.29元、24.28元、3.34元，2019年10月11日126.46元、7800.06、242478.11、168.56），以代被告偿还其逾期贷款本息。原告向被告催收该代偿款无果，遂于2019年11月11日起诉来院，要求判如所请。 本院认为，本案争议焦点为：1、是否应当解除合同；2、原告代被告偿还的按揭款金额是多少；3、违约金是否应当支付。 关于是否应当解除合同，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议书》和原被告与成都银行签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》，均系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，各方均应按约履行各自义务。被告未能按约如数支付购房首付款，也未如期如数偿还成都银行按揭购房款，致原告代其偿还按揭贷款本息合计255732.91元，且原告逾期付款时间早已超过了《商品房买卖合同》约定的30日，原告依约有权解除合同。故本院对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》与附件、《商品房买卖合同补充协议书》的主张予以支持，对被告不同意解除合同的主张不予支持。因原告依约有权解除双方签订的《商品房买卖合同》与附件、《商品房买卖合同补充协议书》，故本院对原告要求被告协助原告办理撤销商品房买卖合同网上签约备案手续的请求予以支持。 关于原告代被告偿还按揭款的金额问题，因原告对被告所举的成都银行扣收原告贷款本息的收据均无异议，本院支持原告要求被告支付其代偿款255732.91元的主张。 关于违约金问题，《商品房买卖合同》约定的“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”与《商品房买卖合同补充协议书》约定的“如因买受人无法付清房款致使《商品房买卖合同》被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”有冲突，而《商品房买卖合同》约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，《商品房买卖合同补充协议书》约定的按房屋总价款10%计付违约金加重了原告的责任，应以《商品房买卖合同》约定的按解除合同时累计逾期应付款的10%计付违约金。故本院对原告要求被告按房屋总价款的10%支付违约金的请求不予支持，支持被告主张的按逾期总款项的10%计付违约金，即37964.89元[（逾期按揭贷款本息255732.91元＋逾期首付款123916元）×10%=37964.89元]。原告四川筑鼎投资有限公司应退还原告吴小军购房款扣除其拖欠的首付款、原告代偿的按揭贷款本息、违约金、本案受理费后的余额88059.20元（382610元－255732.91元－37964.89元－853元=88059.20元）。 综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告四川筑鼎投资有限公司与被告吴小军于2014年8月30日签订的《商品房买卖合同》与附件及《商品房买卖合同补充协议书》； 二、被告吴小军于本判决生效之日起十日内协助原告四川筑鼎投资有限公司办理撤销商品房买卖合同网上签约备案登记手续（该房屋位于资阳市雁江区筑鼎·凯旋国际一期8幢2单元6层3号，合同备案号20150320000704）； 三、被告吴小军于本判决生效之日起十日内向原告四川筑鼎投资有限公司支付违约金元37964.89元； 四、原告四川筑鼎投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴小军购房款扣除原告四川筑鼎投资有限公司代偿款、违约金和本案受理费后的余额88059.20元； 五、驳回原告四川筑鼎投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1706元，减半收取853元，由被告吴小军负担（原告四川筑鼎投资有限公司已垫付，已从原告四川筑鼎投资有限公司应退还被告吴小军的购房款中扣出）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 杨春明 二〇二〇年一月二十日 法官助理 李雨蔚 书 记 员 蒋雁翎