新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初483号原告：何新华，男，1980年2月4日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：赵斌，乌鲁木齐安宁渠镇法律服务所法律工作者。被告：李祥文，男，1972年12月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：邹铁军，新疆则冰律师事务所律师。第三人：王丽萍，女，1968年4月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告何新华与被告李祥文、第三人王丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告何新华及其委托诉讼代理人赵斌，被告李祥文及其委托诉讼代理人邹铁军，第三人王丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何新华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、依法判令被告退还房屋租金175000元（2017年6月1日-2018年1月8日）。庭审中原告变更诉讼请求：1、依法判令被告退还租金175000元。本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月6日，乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司与第三人王丽萍签订租赁合同，合同中约定公司将自己使用的土地十三亩及厂房租赁给第三人使用，并约定租赁期限及租金，合同签订并履行后，第三人在2014年11月14日将承租的土地转租给了原告，原告每年按时向被告及其公司交纳土地租金，在2017年3月26日向被告缴纳了2017年1月8日至2018年1月8日的租金30万元后，由于政策原因，致使原告企业被关停，导致合同无法履行，多次找被告退还剩余租金，被告均以各种理由推脱拒不退还，因乌鲁木齐方庄盛业贸易公司以于2016男1月27日被注销，原告为维护合法权益诉至法院。被告李祥文辩称，乌鲁木齐方庄盛业**宏祥商贸公司，该公司为自然人独资企业现已经注销。该公司土地系本人从事土地经营，本人以公司名义与第三人王丽萍签订土地租赁合同，合同约定不能转租。被告与第三人之间的合同并不违反法律强制性规定，合法有效。被告对转组的事实不认可，原告起诉主体有误。被告收取的租金为刘某交纳，刘某仅代表第三人王丽萍交纳租金，并未告知被告代表原告交纳租金，因此租赁合同相对人为被告与第三人。被告与原告不存在合同关系，不存在向原告退还租金的事实。原告在起诉状中称由于政府原因关停，与事实不符，实际是原告的锅炉环评不达标。原告2017年10月5日搬离完毕，并不是在2017年6月搬离。原告的诉求没有事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人王丽萍述称，其从被告处租赁土地及厂房，后将设备转让给原告。第三人在庭审中陈述，被告对其向原告转让苯板厂及设备事宜知情并表示，第三人转让苯板厂及设备与被告无关，受让方不可拖欠房屋租金即可。原告受让苯板厂及设备后继续经营，经营过程中被告向原告收取租金，原、被告形成房屋租赁关系，与其无关。本院经审理认定事实如下：2012年12月，乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司与第三人王丽萍签订《租赁合同》,约定第三人王丽萍从乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司承租乌鲁木齐市新市区土地及地上房屋用于经营苯板厂。2014年11月14日，原告何新华通过协议受让第三人何丽萍苯板厂设备后在原场地继续经营。在经营过程中，原告通过其聘用雇员刘某于2017年3月26日向被告李祥文支付2017年1月8日至2018年1月8日期间占用场地费300000元，被告李祥文出具了房屋租金收据。2017年5月16日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）环境保护局作出乌高（乌新）环改字［2017］3-000186号责令改正违法行为决定：因建设项目需要配套建设的环境保护设施未建成，责令立即停止生产。庭审中，原、被告均表示苯板经营场地用电结算为每月结算，2017年7月20日最后一次结算电费300元，被告李祥文出具电费结算收据。现原告要求被告李祥文退还未实际使用场地费用，诉至本院。另查明，乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司由李祥文1名股东于2011年5月11日出资设立，于2016年1月27日被予注销登记。再查明，原告何新华经营苯板厂占用场地，位于乌鲁木齐市新市区，系乌鲁木齐昆仑生物有限公司与六十户乡大梁村联营建设养牛场用地，此项目用地经乌鲁木齐县土地管理局于2002年9月29日作出批复（县土字［2002］075号）：该场地为集体建设用地，权属为六十户乡大梁村所有，土地用途仅限养殖用地。上述事实有租赁合同、转让协议、收据、乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司企业注销登记信息表、乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）环境保护局责令改正违法行为决定书（乌高（乌新）环改字[2017]3-000186号），土地登记审批表、建设用地批准书、乌鲁木齐县土地管理局批复文件（县土字[2002]075号），电费结算收据，及本案庭审笔录及存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，第三人王丽萍与乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司签订协议经营苯板厂占用场地，系乌鲁木齐市新市区与乌鲁木齐昆仑生物有限公司联营建设牛场用地。2014年11月14日，原告何新华从第三人王丽萍处受让苯板厂后继续经营。乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司由1名股东李祥文于2011年5月11日出资设立，又于2016年1月27日未经清算即被注销登记。对此，本院认为，乌鲁木齐方庄盛业贸易有限公司被注销登记后，李祥文收取原告交付场地使用费用，原告以李祥文作为被告主张权利，依据正确。此外，被告向本院提出抗辩，其将场地租给第三人王丽萍使用，其出具的收据交款人为刘某，并非原告，其与原告并无直接租赁合同关系。原告于2017年10月搬离，并非2017年5月搬离。对此，本院认为，原告虽未提供委托刘某代其交纳场地使用费用等方面证据，但并经本院法定质询程序的证人刘某向本院提供的证人证言，及第三人王丽萍当庭陈述，均可证实被告知晓第三人王丽萍经营苯板厂过程中并不是由刘某交纳费用，原告受让第三人苯板厂后安排刘某交纳费用的事实。并且被告李祥文自2014年11月至2017年3月以来多次从刘某处收取场地使用费，其应知情刘某代原告何新华向其支付2017年1月8日至2018年1月8日期间场地使用费300000元。此外，根据乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）环境保护局于2017年5月16日作出的责令改正违法行为决定书（乌高（乌新）环改字［2017］3-000186号），结合原、被告当庭确认场地用电为每月结算电费，双方最后结算电费的收据凭证为2017年7月20日等实际情况，本院认定，原告何新华于2017年8月将其苯板厂彻底搬离。另外，本院依法调取的土地登记审批表、建设用地批准书、乌鲁木齐县土地管理局批复文件（县土字[2002]075号）等证据可确认，原告经营苯板厂占用场地系乌鲁木齐昆仑生物有限公司与六十户乡大梁村联营建设养牛场，该场地为集体建设用地，权属为六十户乡大梁村所有，土地用途仅限养殖用地。故此，本院认为，原告何新华经营苯板厂占用该养牛场地，已超越土地审批机关限该场地仅为养殖用地的特许审批用途，明显违反国家限制经营、特许经营性规定。原告何新华为经营苯板厂占用该养牛场地与被告李祥文并不形成合法有效的场地租赁合同关系。经释明，原告变更其诉讼请求为，要求被告李祥文退还其未实际使用场地费175000元。本院认为，原、被告并不依法建立有效的租赁合同，原告可按双方达成协议约定标准（25000元/月）向被告承担已实际占用场地期间（2017年1月至2018年7月）费用：300000元÷12个月×7个月=175000元。对于被告已收取原告未占用该养牛场地期间（2017年8月1日至2018年1月8日）费用：300000元÷12个月×5个月=125000元，由被告李祥文退还给原告何新华。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条之规定判决如下：一、被告李祥文应退还原告何新华2017年8月1日至2018年1月8日未占用养牛场地期间使用费用125000元（300000元÷12个月×7个月）；二、驳回原告何新华的其他诉讼请求。以上履行款项，被告李祥文应当自本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的利息。本案争议标的175000元，给付标的125000元，占争议标的额的71.4%，案件受理费3800元（原告已预交），由原告承担28.6%即1086.8元，被告承担71.4%即2713.2元。被告所应负担的诉讼费可在履行给付义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 员  牛清玉人民陪审员  周晓芸人民陪审员  陈 惠二〇二〇年一月二十日书 记 员  潘泓翰