上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终16053号上诉人（原审被告）：上海恒大商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区成山路578号6幢5楼505室。法定代表人：周惠德，执行董事。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任柳静，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘继富，男，1986年12月14日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：官国琴，上海森岳律师事务所律师。原审被告：上海恒大建材市场管理股份有限公司，住所地上海市浦东新区杨高南路3298号。法定代表人：周惠明，董事长。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任柳静，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人上海恒大商业管理有限公司（以下简称恒大商业公司）因与被上诉人潘继富、原审被告上海恒大建材市场管理股份有限公司（以下简称恒大建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初49724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒大商业公司、原审被告恒大建材公司的共同委托诉讼代理人任柳静，被上诉人潘继富的委托诉讼代理人官国琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒大商业公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、四项，发回重审或改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求。事实和理由：其系为配合政府对其他建材市场的整治工作，故而同意将包括被上诉人在内的众多商户安置到本案所涉的商场中；讼争双方未在租赁合同中约定商铺的具体交付时间，签约时双方均明知交付时间不能确定，故上诉人主观上并无延迟交付的故意，被上诉人并无解约依据；在被上诉人通知解约前，上诉人已告知租赁商户将在7个月后交付商铺，在此情况下被上诉人无权解约；上诉人通知交付商铺，也不意味着上诉人能够确定商场开业时间；目前涉案商场已实际开业，双方继续履约并无障碍。被上诉人潘继富辩称，讼争双方签订租约时达成的默契是商铺将在2017年底前交付，上诉人在发送给商户的感谢信息中也明确表示2017年12月可进场装修，且上诉人在相关部门组织的会议上也明确承诺在2017年底前完成对商户的安置，故商铺交付时间是明确的；被上诉人在签约前数月即已一次性付清了押金，若商户对开业时间没有充分的预期，不可能做出此等付款行为；况且上诉人还在租赁合同条款中要求被上诉人在签约后三个月内开始营业，若商铺交付时间不确定，上诉人作为出租方不可能对承租方提出此等要求；被上诉人直到一审诉讼期间才知晓上诉人提供的出租房屋并非上诉人所有，也无通过二次消防检查验收的证明文件，即上诉人无法证明租赁标的不存在影响商户经营使用的瑕疵；在此情况下，被上诉人承租的目的无法实现。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。原审被告恒大建材公司述称，同意上诉人的上诉请求，其在本案中的意见均与上诉人一致。潘继富向一审法院起诉请求：一、确认潘继富与恒大商业公司签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《租赁合同》）于2019年4月26日解除；二、恒大商业公司返还潘继富租金及物业管理费人民币232,245元（币种下同）；三、恒大商业公司返还潘继富保证金250,000元；四、恒大商业公司按银行同期贷款利率支付潘继富计算至实际还款之日止的利息损失（以250,000元为基数自2017年6月11日起算，以232,245元为基数自2017年11月19日起算）；五、恒大建材公司对上述费用承担连带还款责任。一审法院认定事实：2017年11月18日，潘继富（乙方）与恒大商业公司（甲方）签订《租赁合同》。该合同约定甲方将A区-2F-020号营业场地出租给乙方经营瓷砖使用，场地租赁面积132.56平方米。自甲方交付铺位之日起，给予乙方3个月的装修免租期，自开业之日起计算租金和物业管理费，乙方在签约时即支付一年的租金和物业管理费，实际享有14个月的铺位使用权。以一年为一个租金周期，本期租金为183,861元，本合同到期60日前，双方协商签订下一期租赁合同。物业管理费48,384元，付费方式与租金同步。乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金250,000元，其中履约保证金180,000元、质量保证金30,000元、房屋设施保证金40,000元。第八条甲方的权利义务，（八）甲方应及时交付本合同项下的营业场地……（九）甲方有权将本合同项下的权利义务转让给其继受公司或关联公司而无须取得乙方同意。第十条合同的解除，（一）乙方租赁期间有下列情形之一的，甲方有权立即单方面解除合同……6.乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业，或者未经甲方同意累计超过15日未正常营业的；（三）乙方要求解除合同的，应按以下程序进行：1.乙方按本合同首部标明的甲方通讯地址，向甲方发出书面通知，说明解除本合同的理由和依据；2.甲方在收到乙方上述解除本合同的通知后28个工作日内未给予答复或解决的，乙方有权向甲方发出书面催告通知；3.甲方在收到解除本合同的书面催告通知后28个工作日内仍未予答复或解决的，乙方可向甲方主张解除合同。乙方按上述程序主张解除合同的，必须证明甲方已构成根本违约，且对乙方造成了不可挽回的影响；（四）若任何一方对相对方行使单方面解除本合同的权利有异议，则应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起三十(30)日内，向本合同第十四条约定的解决争议机关确认解除合同的效力；若逾期未提出异议，则视为有权提出异议的一方放弃该项权利，不得再以任何理由主张本合同未解除。2017年6月10日，案外人陈某向恒大商业公司转账支付了250,000元（潘继富称租赁房屋是从案外人处受让而来的，故保证金由案外人支付）。2017年11月18日，潘继富通过POS机向恒大建材公司支付232,245元。2017年11月18日，恒大商业公司向潘继富开具了履约保证金180,000元、质量保证金30,000元、房屋保证金40,000元以及租金183,861元、物业管理费48,384元的收据。2017年10月，恒大商业公司工作人员向潘继富等租户发送短信，称：“由于审批程序和其他客观情况的影响，9月份未能与您签约……市场正在抓紧装修进度，预计11月签约，12月可进场装修。”2017年12月11日，上海市浦东新区“五违”整治指挥部等单位就恒大市场经营户分流安置工作召开会议，会议指出：在整治过程中向经营户作出了年内安置的承诺，现经营户已出现不稳定情绪；同时，由于周边居民不了解物业商业属性，不断上访，使成山路板块（XX广场和浦东商场）安置点相关手续办理受阻。会议明确，在企业有证有手续的情况下，各单位应按照正常手续抓紧办理成山路板块安置点的相关手续，解决经营户的矛盾。因恒大商业公司未及时交房，潘继富等承租户通过名为“新恒大商户群”的微信群以及电话等方式与恒大商业公司进行沟通。2018年5月，恒大商业公司工作人员（微信昵称“恒大生活家招商部”）在微信群中向承租户作了解释，要求承租户耐心等待。2018年6月初，恒大商业公司工作人员在微信群中称：商场公共部位施工预计7月初结束，浦东商场（指A区）交房预计在7月，“开业时间要看大家的装修进度”“规划是8月下旬”。2018年6月29日，恒大商业公司向承租户发《告知书》，表示恒大生活家商场计划于2018年10月开业，要求承租户提交装修方案，以便审核。2018年8月，恒大商业公司工作人员表示，消防验收完成就可以装修。2018年9月初，恒大商业公司工作人员在电话中也答复承租户，消防还没有通过，消防没验收不好装修。2018年9月，恒大商业公司工作人员在微信群中表示，原定10月开业计划因工期延误等其他原因的确要滞后了，“9月内两个商场都在流程中”“10月装修，开业时间视装修情况而定”。2018年10月30日，“恒大生活招商部”在微信群中称，商场已经达到交与业主装修布置的条件，即日起业主可以到招商部办理入户手续。对此，众承租户提出了消防是否通过验收等质疑，“恒大生活招商部”未予回复。2018年11月21日，上海市浦东新区消防支队向恒大建材公司出具沪浦应急消验字（2018）第00029号《建设工程消防验收意见书》，明确恒大建材公司申报的XX路XX号恒大生活家B楼装修工程（浦东商场：地上三层，地下一层，建筑使用性质商场）进行改建内装修工程，消防验收综合评定合格，并明确该场所属于公众场所聚集场所，应在投入使用、营业前，依法向该支队申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用。2018年11月23日，恒大商业公司向承租户发《告知书》，表示：恒大生活家XX路XX号商场已允许经营户进场装修、布置铺位，希望未提交装修方案和图纸资料的经营户在2018年12月1日前提交，以便恒大商业公司做好装修方案审核工作，同时办理交接铺位的入户手续。2019年3月14日，恒大建材公司向承租户发《告知书》，表示：恒大生活家即将进入开业前期准备工作，为尽早开业，请浦东商场（即本案A区）的各业主尽快进场装修，巨隆商场的业主抓紧办理装修手续，做好装修准备工作。2019年4月，潘继富委托律师向恒大商业公司发送《律师函》，以缴纳租金等费用已近一年半，恒大商业公司一再违反承诺，至今未交付约定的营业场地、商场未按期正式开业，导致合同目的不能实现，故通知《租赁合同》自2019年4月26日解除。该律师函于2019年4月26日到达恒大商业公司。2019年5月8日，恒大建材公司通过微信群等方式向承租户发《告知书》，表示：恒大生活家业主商铺正式装修期自2019年5月1日起为期三个月；已完成装修出样的业主5月28日可以开始试营业；2019年5月20日之前办理进场装修手续（含告知书发放之日之前已进场装修的业主）并按期完成装修的，除原合同约定的优惠政策，再增加两个月的免租期优惠；2019年5月21日至2019年5月31日前办理进场装修手续并按期完成装修的，除原合同约定的优惠政策，再增加一个月的免租期优惠。2019年5月27日，恒大建材公司工商登记住所进行了变更，变更后的住所地址包括“XX路XX号1-3层及地下一层商场”。一审中，恒大商业公司表示：恒大生活家商场将于2019年9月28日开业。一审法院另查明，周惠德系恒大商业公司的执行董事、法定代表人；2017年11月9日，恒大商业公司的股东由上海XX（集团）有限公司、上海XX有限公司变更为上海XX有限公司。恒大建材公司的股东（发起人）包括上海XX（集团）有限公司（持股57.77%）等7家公司；周惠德原担任恒大建材公司的董事、法定代表人，2018年7月2日工商登记变更，周惠德不再担任恒大建材公司的董事、法定代表人。一审法院认为，本案的争议焦点是潘继富向恒大商业公司发送解除通知时是否享有解除权。潘继富解除合同的理由为恒大商业公司一再违反承诺，未交付营业场地，且商场未按期开业，导致合同目的不能实现。涉案《租赁合同》并未明确约定租赁物交付的条件和期限，应当按照合同有关条款、交易习惯及符合合同目的的特定标准等认定租赁物是否符合交付条件，以及是否已经导致合同目的不能实现。关于交付条件或标准，根据《租赁合同》的相关条款及本案其他相关事实，可以认定恒大商业公司开设名为“恒大·生活·家”的建材商场，潘继富承租其中的部分营业场地经营建材销售，因此恒大商业公司交付的房屋不但需要符合通过消防验收等一般房屋所具备的条件，还应符合正常经营需要的条件。潘继富发送解除通知时，房屋已经通过消防验收，但恒大商业公司尚未办理建材商场的营业执照。而且，虽然恒大商业公司在2018年11月和2019年3月两次在微信群中发送了《告知书》，表示已经允许进场装修，要求承租户提交装修方案，但始终未明确商场正式开业的时间；从实际情况看，至本案开庭之日，商场仍未开业。综上，足以认定潘继富2019年4月发送解除通知时，租赁标的物不符合交付条件。虽然双方在《租赁合同》中未明确约定交付期限，但合同第十条约定乙方在本合同签订后3个月内因自身原因未开始营业时，甲方有权解除合同，而且2017年12月《关于恒大市场经营户分流安置的相关工作会议纪要》显示恒大商业公司曾经对经营户作出过“年内安置”的承诺。可以说明，双方签订合同时对商场交付、开业的预期是3个月或年底之前。在微信群及相关电话沟通过程中，潘继富等承租户一再催告，恒大商业公司也曾对公共部位施工完成时间、经营场地交付时间、预计开业时间做出了多次表态，但均未实现。至潘继富发送解除通知时，已距双方签约一年多，商场仍不具备开业条件，可以认定合同目的不能实现，潘继富享有解除权。恒大商业公司辩称潘继富解除合同的程序不符合《租赁合同》第十条（三）的约定。潘继富则认为该条款是格式条款，且加重了对方责任、排除对方主要权利，应属无效。法院认为，潘继富等承租户作为一个群体，通过微信群等途径向恒大商业公司反复催告交涉，期间经历的时间早已超过上述条款约定的两个28个工作日，因此即便该条款有效，恒大商业公司的抗辩也不能成立。合同解除后，恒大商业公司应将已收取的租金、物业管理费、保证金等费用返还潘继富，并赔偿相应的利息损失，利息计算至本案判决生效之日止。潘继富主张恒大商业公司、恒大建材公司系关联公司，且人员混同、财务混同、业务混同，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，恒大建材公司应承担连带责任。法院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。虽然恒大商业公司、恒大建材公司部分股东、董事有重合，但恒大建材公司并非恒大商业公司的股东，本案无适用上述法律条款的基础，潘继富该请求法院难以支持。一审法院审理后，于二〇一九年十一月十八日作出判决：一、确认潘继富与恒大商业公司签订的《恒大·生活·家广场展位租赁及管理服务合同》于2019年4月26日解除；二、恒大商业公司应于判决生效之日起十日内返还潘继富租金及物业管理费232,245元；三、恒大商业公司应于判决生效之日起十日内返还潘继富保证金250,000元；四、恒大商业公司应于判决生效之日起十日内向潘继富支付利息损失（以250,000元为基数自2017年6月11日起算，以232,245元为基数自2017年11月19日起算，均计算至判决生效之日止，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回潘继富其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,007元，减半收取计4,503.50元，由恒大商业公司负担。二审中，各方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，上诉人在与包括被上诉人在内的众多商户签订《租赁合同》时，已明知该些商户的承租目的系从事经营活动，因此，及时交付符合经营使用条件的合格商铺，系上诉人作为出租人的基本义务。《租赁合同》中虽未约定具体交付时间，但合同条款中确实存在要求承租户限期开业的约定，上诉人亦在短信、通知、乃至政府部门主持的会议上作出过相关承诺，因此，不能认为上诉人交付商铺的期限可以不受约束。事实上，在《租赁合同》签订后超过一年的时间内，上诉人未能兑现自身就竣工、交付、开业时间等事项作出的相关承诺，以致在被上诉人通知解约时，其承租的商铺仍无法交付。在此情况下，一审认定被上诉人享有合法的解约权，且据此判决部分支持被上诉人的诉讼请求，与法不悖，并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人恒大商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,007元，由上诉人上海恒大商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇二〇年一月十五日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……