抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0402民初2984号原告交通银行股份有限公司抚顺分行，住所地：抚顺市新抚区西一路2号1。负责人张左，该行行长。委托代理人孙志刚，该行风险部员工。被告张强，男，满族，1987年5月15日出生，住哈尔滨市道里区。被告抚顺汇银地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区规划街1-58号网点1、2、3。法定代表人张克军，该公司董事长。委托代理人**，辽宁泽隆律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司抚顺分行与被告张强、抚顺汇银地产开发有限公司（以下简称“汇银地产”）借款合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙志刚，被告汇银地产委托代理人**到庭参加了诉讼，被告张强经本院依法送达起诉状副本及开庭传票后，未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令第一、二被告所签订的《个人房产抵押贷款合同》依法有效，并予以解除；判令第一被告张强偿还剩余本金278006.49元，利息27318.17元，本息合计305324.66元（利息截止日2019年7月17日），2019年7月17日之后的利息按合同约定计算至清偿之日止；判令第二被告抚顺汇银地产开发有限公司对上述借款承担连带还款责任；判令原告对抵押房产享有优先受偿权；判令第一、二被告承担所有的案件受理费；事实和理由：2016年9月22日被告在交通银行股份有限公司抚顺分行签订《个人房产抵押贷款合同》，借款人民币28万元整，期限30年，利率3.470833%)。此笔贷款为个人住房按揭贷款，以被告的顺城区规划街1-20号楼1单元1602号，面积79.02平方米住宅作为抵押，在房屋产权单位办理了抵押登记，此笔贷款发放采用了等额本息的还款方式，被告贷款现呈逾期状态28期，第一、二被告未按合同约定还款，截至2019年7月17日，被告已累计拖欠本金11676.71元，利息27318.17元。现剩余本金278006.49元。由于第一、二被告未能按照合同约定履行还款付息义务，原告多次催要无果，按照合同约定依法向抚顺市新抚区人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告张强未答辩。被告汇银地产辩称，借款属实，我公司提供担保属实，因为找不到张强，张强还款数额我们不清楚，张强也欠我公司购房款。按照法律规定及已经生效的法院判决，我公司对抵押房产不足部分承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月22日原告和被告张强签订《个人房产抵押贷款合同》，约定“第五条保证，5.1担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。5.2保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。5.3保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。5.5借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。第六条抵押，6.1本合同项下抵押物为第二十二条约定的房屋。6.3抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。第十四条违约责任，14.1借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。第二十二条房屋及抵押登记，22.1借款人所购房屋为：住房，坐落：抚顺市顺城区规划街1-20号楼1单元1602号；类型：住宅；结构：框架；建筑面积：79.02㎡；购房总价：（大写）叁拾伍万玖仟零陆拾伍元整；购房合同编号：R201600386187。第二十三条贷款金额与期限，23.1金额：人民币（大写）贰拾捌万元整。23.2贷款期限：360个月。第二十六条还款，26.1借款人选择的还款法为：等额本息还款法。每期还款额为人民币（大写金额）：壹仟叁佰陆拾叁元伍角叁分”。被告汇银地产作为担保人在合同担保人处加盖公章为被告张强的贷款提供担保。原告与被告张强到抚顺市房屋交易和登记管理中心就贷款购买房产办理了抵押登记手续，原告取得抵押房产的预告登记权利。2016年10月9日原告按合同约定向被告张强指定账户发放了贷款。被告张强从2017年9月起开始拖欠贷款，截止到2019年7月17日被告张强累计拖欠贷款本金278006.49元、利息27318.17元，本息合计305324.66元。另查明，2015年9月2日原告（甲方）与被告汇银地产（乙方）签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定“1.3乙方担保，1.3.1为保障甲方向购房人发放的贷款的安全，在本协议签署之日，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具‘股东大会/股东会决议’，以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证；如乙方公司章程规定可以由公司董事会对公司为购房人提供担保事宜作出决议的，乙方应当按照本协议附件一的格式向甲方出具‘董事会决议’，以表明乙方董事会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，乙方的保证责任解除。但在甲方取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，乙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。在乙方提交该‘股东大会/股东会决议’或‘董事会决议’前，甲方没有义务与乙方开展本协议项下的合作”。本院认为，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，且已实际履行，确认合同合法有效，被告张强逾期归还贷款，原告请求解除合同符合约定应予支持。合同签订后，原告按合同约定履行了放款义务，被告张强应按合同约定履行还款义务，被告张强的逾期还款行为已构成违约，故对于原告要求被告张强偿还拖欠借款本金278006.49元、利息27318.17元，本息合计305324.66元的请求本院予以支持。对于原告要求对抵押房产享有优先受偿权的请求，因双方已就抵押房产到产权登记机关办理了预售商品房抵押登记备案手续，故对于原告的该项请求本院予以支持。对于原告要求被告汇银地产对被告张强的上述欠款承担连带保证责任一事，被告汇银地产同意在超出抵押物范围之外承担责任，因被告汇银地产对被告张强的贷款行为提供担保，而该笔贷款既有保证又有借款人张强提供的物的担保，故被告汇银地产应在物的担保之外对被告张强的债务承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告交通银行股份有限公司抚顺分行与被告张强签订的《个人房产抵押贷款合同》合法有效并自本判决生效之日予以解除；二、被告张强于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司抚顺分行借款本金人民币278006.49元、利息27318.17元，本息合计305324.66元（截止到2019年7月17日），并支付2019年7月18日之后的利息、复息、罚息等费用，按个人房产抵押贷款合同约定进行计算；三、原告交通银行股份有限公司抚顺分行对位于抚顺市顺城区规划街1-20号楼1单元1602号，面积79.02平方米的房屋享有优先受偿权；四、被告抚顺汇银地产开发有限公司对本判决第二项给付内容，在被告张强抵押房产不足清偿部分承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5880元，二被告连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 李树毓审 判 员 李东颖审 判 员 路 爽二〇二〇年一月三十一日代书记员 陈 燕