广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0703执异63号 异议人：北海市佰迪好歌城娱乐有限公司，住所地：北海市四川路42号宝谊大厦四、五楼。 法定代表人：郑宾，总经理。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区凤翔路19号信达大厦11-13层。 负责人：曹彦辉。 委托诉讼代理人：田鸿翔，该公司员工。 委托诉讼代理人：龚智慧，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被执行人：钦州九玉龙矿业有限公司，住所地：钦州市钦北区交通运输局。 法定代表人：陈彩平，该公司董事长。 被执行人：林而枝，男，1970年7月4日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县。 被执行人：陈开营，男，1976年6月12日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。 本院在执行中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称信达公司广西分公司）与钦州九玉龙矿业有限公司（以下简称九玉龙公司）、林而枝、陈开营金融借款合同纠纷一案中，异议人北海市佰迪好歌城娱乐有限公司（以下简称佰迪公司）提出书面异议，本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人佰迪公司称，1、请求法院解除撤销（2018）桂0703执183号裁定对位于北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区及第五层房产的查封及搬离等强制执行措施。2、请求法院依照法律及相关规定判定申请人的租赁使用权继续有效至租期满。事实与理由：1、异议人法定代表人郑宾于2011年12月28日与原产权方林而枝就北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区及第五层房产签署了《宝谊大厦租赁合同》。双方约定租赁期限自林而枝给异议人的装修免租期满之日起计算，共计壹拾贰年，其中免租期为六个月（详见合同条款中的第三条第1点），双方于2012年6月29日进行了场地的交接，有北海宝谊物业服务有限公司作为交接见证（详见“北海宝谊大厦4、5楼交接单”）。因此，壹拾贰年的租赁期限应2012年12月28日至2024年12月27日。异议人于2013年10月12日取得营业执照并对外开始营业。2、从2017年6月起，异议人应钦北区法院发出的协助函要求已经开始把北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区及第五层房产的租金转让钦北区法院的账户上。综上所述，异议人的租赁关系及使用权属于2011年12月28日开始，根据《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定：房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。因此，请求钦北区法院能够依法查清事实、尊重法律，维护异议人的合法租赁权益，法院对北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区及第五层房产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。 异议人佰迪公司向本院提供如下证据： 1、《宝谊大厦租赁合同》，证明2011年12月28日，异议人与被执行人林而枝签订租赁合同，由异议人租赁涉案房屋，租赁期间自2012年12月28日至2024年12月27日止； 2、北海宝谊大厦4、5楼交接单，证明涉案房屋起租时间及开始计算租期的依据； 3、租金转账凭证，证明支付租金的情况及租赁合同的延续性； 4、涉案房屋现状照片四张，证明异议人租赁涉案房屋后，一直使用至今。 申请执行人信达公司广西分公司及被执行人九玉龙公司、林而枝、陈开营未对异议人的异议提出意见。 本院查明，2016年7月5日，原告兴业银行钦州支行向本院申请诉前财产保全，要求对林而枝所有的相关房产进行查封，本院于2016年7月5日作出（2016）桂0703财保88号民事裁定书，将被告林而枝名下位于北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区房产【房屋所有权证：北房权证（20XX）字第001082XX号】在价值12300000元限额内进行查封（活封）；将被告林而枝名下位于北海市四川路42号宝谊大厦第五层房产【房屋所有权证：北房权证（20XX）字第001073XX号】在价值13790000元限额内进行查封（活封）。原告兴业银行股份有限公司钦州支行（以下简称兴业银行钦州支行）与钦州九玉龙矿业有限公司（以下简称九玉龙公司）、林而枝、陈开营金融借款合同纠纷一案经本院立案后，原告兴业银行钦州支行向本院申请诉中财产保全，申请对被告林而枝享有的租金收入进行保全，本院于2016年9月6日作出（2016）桂0703民初2229号民事裁定书，裁定冻结被告林而枝出租北海市四川路42号宝谊大厦第四、五层房屋享有的租金收入4490000元，期限从2016年9月9日起至2019年9月8日止。本院于2016年12月30日作出（2016）桂0703民初2229号判决：一、被告钦州九玉龙矿业有限公司偿还原告兴业银行股份有限公司钦州支行借款本金24999621.63元及利息（含罚息、复利，已计至2016年8月1日，利息为1344846.96元，自2016年8月2日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按合同约定的利率另计）；二、被告钦州九玉龙矿业有限公司届时不履行本判决第一项债务，原告对被告林而枝用于抵押的位于北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区房产【房屋所有权证号：北房权证（20XX）字第001082XX号】及第五层房产【房屋所有权证号：北房权证（20XX）字第001073XX号】以协议折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告林而枝、陈开营对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告钦州九玉龙矿业有限公司追偿；四、驳回原告兴业银行股份有限公司钦州支行的其他诉讼请求。被告林而枝不服一审判决，向钦州市中级人民法院提起上诉，钦州市中级人民法院于2017年11月25日作出民事判决：一、维持钦州市钦北区人民法院（2016）桂0703民初2229号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销钦州市钦北区人民法院（2016）桂0703民初2229号民事判决第二项；三、被上诉人兴业银行股份有限公司钦州支行对协议变价或拍卖、变卖上诉人林而枝用于抵押的位于北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区房产【房屋所有权证号：北房权证（20XX）字第001082XX号】所得价款在最高债权额1230万的范围内享有优先受偿权；四、被上诉人兴业银行股份有限公司钦州支行对协议变价或拍卖、变卖上诉人林而枝用于抵押的位于北海市四川路42号宝谊大厦第五层房产【房屋所有权证号：北房权证（20XX）字第001073XX号】所得价款在最高债权额1370万元的范围内享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。兴业银行钦州支行于2018年1月26日向本院申请强制执行。本案进入执行程序后，兴业银行钦州支行将本案的债权全部转让给信达公司广西分公司，本院于2018年11月28日作出（2018）桂0703执183号之一《执行裁定书》，裁定：变更中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司为本案的申请执行人。执行过程中本院对上述涉案房产及租金予以续封、冻结。2019年5月15日，本院作出（2018）桂0703执183号之二《执行裁定书》，裁定：对被执行人林而枝名下享有位于北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区房产【房屋所有权证号：北房权证（20XX）字第001082XX号】、位于北海市四川路42号宝谊大厦第五层房产【房屋所有权证号：北房权证（20XX）字第001073XX号】进行评估、拍卖，以偿还案件债务，同日，本院作出（2018）桂0703执183号《腾场迁出公告》，责令被执行人及场地使用人迁出、腾空场地。2019年11月7日，异议人向本院提出书面异议。 另查明，2011年12月28日，林而枝与异议人法定代表人郑宾签订了《宝谊大厦租赁合同》。双方约定：林而枝将其名下北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区及第五层房产租赁给郑宾，租赁期限十二年，自装修免租六个月期满之日起计算及租金支付等事项，双方并于2012年6月29日进行了场地的交接，至此涉案房产一直由异议人使用。从2017年6月起，异议人将北海市四川路42号宝谊大厦第四层三区及第五层房产的租金转让本院指定的账户上。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。本案中，被执行人未履行生效判决确定的义务，本院在执行过程中对登记在其名下的房地产进行查封和拍卖，程序合法。异议人主张对涉案房屋享有租赁权，要求法院中止执行涉案房产等。合同法规定的“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，对异议人要求使用其租赁的房屋应予支持，但异议人虽是涉案房屋的租赁人，但根据买卖不破租赁原则，法院对涉案房屋的查封、拍卖，其的权利并不必然受到影响，其仍可依法在租赁期内使用房屋，因此，异议人要求法院中止执行不符合法律规定，本院不予采纳。综上，其要求中止执行的异议请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、三十一条的规定，裁定如下： 一、撤回钦北区人民法院于2019年5月15日作出的（2018）桂0703执183号《腾场迁出公告》； 二、驳回异议人北海市佰迪好歌城娱乐有限公司的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张世透 审 判 员  梁卫兵 人民陪审员  莫如凤 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  章 艳