广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初36277号原告（反诉被告）：王昌龙，男，汉族，1990年11月5日出生，身份证住址广东省深圳市盐田区，委托诉讼代理人：何演锋，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200910874580。委托诉讼代理人：刘昊，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910123177。被告（反诉原告）：黄卓贤，女，汉族，1987年6月17日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：郑晓吟，北京大成（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201411054704。第三人：深圳市百里宏贸易有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗街道笋岗东路宝安广场B栋6楼K单元，统一社会信用代码914403007755612257。法定代表人：温演泳。第三人委托诉讼代理人：张木城，男，汉族，1986年11月24日出生，身份证住址，广东省深圳市龙岗区，系该公司员工。原告王昌龙与被告黄卓贤及第三人深圳市百里宏贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王昌龙及委托诉讼代理人何演锋、刘昊，被告黄卓贤委托诉讼代理人郑晓吟及第三人委托诉讼代理人张木城到庭参加本案件诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除原告与被告签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、请求判令被告向原告返还2019年8月22日至8月31日未租赁期间租金4054.35元；3、请求判令被告向原告返还原告已支付的押金40000元；4、请求判令被告向原告赔偿因被告违约行为造成的原告经营损失及物料损失费合计7268元；5、请求判令被告向原告支付违约金50000元；6、请求判令被告承担本案诉讼费用、执行费、保全费用（如有）；以上金额暂合计为人民币101322.35元。事实和理由：2019年5月18日，原告王昌龙与被告黄卓贤就原告承租被告“耐爷饮品店”店面事宜达成一致约定并签订《租赁合同》。在《租赁合同》中，双方就租赁店面租赁位置、租赁面积、租赁期限、租赁用途、租金和押金及其支付方式、违约责任及双方权利和义务等各项事宜进行详细约定。后双方又于2019年5月20日签订了《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），就有关收回租赁店面违约责任事宜进行补充约定。根据《租赁合同》第四条约定，原告应在签约日以三个月租金40000元作为押金一次性缴交付被告黄卓贤，且原告应于每月五号前交清当月租金。另根据《补充协议》第一条约定，在《租赁合同》履行期间，除被告不可控因素（包括拆迁、房东不续签等外在因素）外，被告不得以任何理由收回租赁店面，否则被告需退回履约押金，并应向原告支付违约金50000元。在上述《租赁合同》和《补充协议》（以下合称为合同）签订后，原告依约分别于2019年5月18日和2019年5月20日分四次向被告黄卓贤支付合计40000元的押金。在随后的合同履行过程中，原告每月按照合同约定时间向被告指定的收款方（即第三人深圳市百里宏贸易有限公司，以下简称“百里宏公司”）支付每月租金13230元及上一月份应付水电费。截止原告起诉时，2019年5月、6月、7月及8月四个月应付租金及有关水电费原告均已支付完毕，以上各笔费用支付均有银行流水作为凭证。然而，在合同履行至2019年8月22日下午1时左右，被告黄卓贤在未与原告充分沟通并达成一致约定的基础上，强行直接更换租赁店面门锁并要求清退原告，强制阻止原告继续经营。迫于无奈，原告于2019年8月22日下午起至起诉时止，原告承租的“耐爷饮品店”店面一直停止经营。原告认为，由于被告强行收回租赁店面行为，致使合同已无法继续履行。同时，该等强行收回租赁店面的行为导致原告无法按照合同正常经营，存放在租赁店面内的相关物料设备也无法继续使用。被告强行收回店面的行为已经严重违反了《补充协议》中关于被告不得以任何理由收回租赁店面的约定，已构成根本违约，被告应退回履约押金40000元及未承租期间已支付的租金。同时，根据合同约定，被告应向原告承担相应违约责任，向原告支付违约金50000元。此外，由于被告的行为导致原告已经无法正常经营奶茶店，因此被告还需赔偿原告2019年8月22日至8月31日未经营期间的预期经营损失及有关物料费损失。综上，原告依据《合同法》、《民事诉讼法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告各项合法权利，盼请所愿。被告答辩称：1、原告的退租日期是2019年8月21日，其8月份的租金尚有剩余，我方愿意退还其2019年8月22日到8月31日期间的租金差额，但因原告拖欠的水电费及违约金故被告希望该费用用于抵扣。2、原告存在逾期支付租赁期间因支付的设备使用费、水电费以及单方面提出提前退租的违约行为，被告依据合同的约定有权没收其押金，原告要求返还押金没有依据。3、本案是原告先行提出退租先行的违约，且也是原告提出解除合同，被告没有违约行为也没有要求解除合同，原告要求被告支付违约金没有依据。4、原告要求被告赔偿经营损失及物料损失没有依据，据被告所知原告退租时将自有的设备及物料都搬走了，并且打折卖给了案外人，案外人向原告的合作伙伴练梓毅，中国银行尾号6552的帐号支付了6273元，案外人在与原告购买物料的时候也向原告做过咨询，现案外人提供了聊天记录及转帐记录配合我方证明的事实（见我方证据10）。5、首先原告没有提交任何证据证明是被告强行收回店面，其次原告退租的时候是主动将店内的物料搬走，并且自行出售给案外人，其发送给被告的微信也是说；“我交店给你了”足以证明是原告主动退租并将店面交还给被告，而非被告强行收回店面。6、从本案的证据来看也足以证明原告是因自身的原因单方面违约要求提前退租，并且和他的合作伙伴练梓毅原告提前退租的意愿是非常强烈的，而我方当事人之所以把店面租赁给原告一年的时间，是因为我方当事人这一年有其他的安排，计划2020年5月份与原告租约到期后从原告的手中接回店面继续经营，原告突然违约提出退租直接导致被告将面临店面空置的损失，显然原告提前退租的情况是违反我方当事人意愿的，他没有理由强行收回店面让自己遭受损失。7、被告是一个女孩子，原告当时是本人及其合作伙伴两人在，强行收回店面不是一个简单的行为，除非是原告主动搬离否则一个女孩子是无法强行对抗两个男孩子。综上，原告主张我方当事人强行收回店面是不符合事实的，也是缺乏合理性的。租赁合同中已明确约定原告逾期支付费用两个月的，被告依合同约定有权解除合同，原告逾期支付经催告后在合理期限内也未履行，并且明确要求提前退租表示不再履行合同主要债务，被告依法享有法定的解除权，因此即使是被告提出解除合同也不构成违约，何况本案是原告提出的解除合同。第三人陈述：原告所有支付的租金均支付至我公司的帐号。因为我方是涉案房产的业主，涉案的房产是我公司出租给本案的被告，对于涉案房产转租给原告的事实我方是不知情的。被告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2019年6月1日至2019年8月21期间的设备使用费人民币合计人民币（以下金额均为人民币）8100元以及相应的违约金合计10.5元；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的8月份水电费1775.9元及违约金88.8元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；4、判令反诉被告承担本案的案件受理费。前述1-3项诉讼请求的金额合计60590.2元。事实及理由：2019年5月18日，黄卓贤与王昌龙签署《租赁合同》，将其承租的座落在深圳市××北斗路××号铺耐爷饮品店店面转租给王昌龙，租赁期限为壹年，自2019年5月22日起至2020年5月21日止，同时双方在《租赁合同》中约定王昌龙的主要义务为除每月支付承租店面当月租金、水电费外，应同时向黄卓贤支付3000元作为设备使用费。2019年5月20日，双方又签署《租赁合同补充协议》，对租赁给王昌龙的店面机器设备明细进行了详细约定，同时对不得提前退租进行了补充约定。合同签署后黄卓贤收到王昌龙支付的押金40000元整，以及2019年5月22日至5月31日共计10天的部分房租及设备使用费（应付5410元，实付5200元，尚有210元欠款），王昌龙后续向汪勇玲账户支付了2019年6月至2019年8月的租金以及2019年5月至7月的水电费，但一直拖欠2019年6月至8月的设备使用费及8月水电费。2019年8月12日，王昌龙的合伙人（微信号×××）通过微信告知黄卓贤他与王昌龙做完8月份不想做了，要求黄卓贤在9月份提前收回店面，黄卓贤明确回复现在不打算提前接回店面，要在明年5月合同到期时才接回。2019年8月14日，王昌龙本人通过微信明确告知黄卓贤其不打算租了，有别的事情要做，要求黄卓贤月底去处理这件事。2019年8月19日，王昌龙的合伙人通过微信催促黄卓贤办理交接。王昌龙及其合伙人的行为，已明确表示其要提前退租，不再履行《租赁合同》，于是双方于8月22日下午进行了交接，王昌龙将店面交还给黄卓贤，但双方对于押金、租赁等费用的问题尚未处理完。根据《租赁合同》第七条第2款的约定，“王昌龙逾期支付租赁费用的，黄卓贤有权加收应缴金额的5%违约金，并没收全部押金，逾期二个月的，黄卓贤有权解除合同。”王昌龙拖欠租赁使用费已逾两个月，黄卓贤有权加收违约金、没收押金、解除合同。此外，根据《租赁合同补充协议》第一条第2款的约定，合同履约期间，王昌龙不得以任何理由退租，否则应支付违约金50000元，但在合同履行期间，王昌龙及其合伙人以其行为明确告知黄卓贤要提前退租，并多次催促黄卓贤办理交接，违反了合同约定，同时，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，黄卓贤有权解除合同并要求王昌龙承担违约责任。现反诉原告依法提出反诉请求，请求贵院判如所请，维护反诉原告合法权益！原告对于被告的反诉答辩称：一、对于反诉请求的第一项设备使用费的费用是存在的，我们予以确认，但是对于金额和算法不予认同，我方认为在2019年6月5日原告向案外人汪勇玲支付租金及水电费的时候代被告支付了1308元的费用，我方觉得设备使用费应扣除我方代垫的金额，且8月份的设备使用费应该是计算到8月21日，我们计算得出的结果应该是2032.26元，6月份的设备使用费扣除5月份的水电费1308元，实际应当支付1692元。7月份应该支付3000元，8月份应当支付2032.26元。二、对反诉请求第二项8月份的水电费金额应该是完整8月份的全部水、电、管理费用共1775.9元，如果按平均来算我方只使用了21天，我方应该承担的只是这21天的水、电、管理费，对于第二项违约金88.8元涉案合同解除时8月份的水电费帐单尚未生成，也只能到9月份因此违约金不应由我方承担，而且我方当时并没有收到水电费通知单。三、针对于被告的第三项反诉请求，我方认为合同的解除时间应该是8月22日双方应该没有太大的争议，但是我方认为解除的原因是被告通过强行更换门锁的方式占有店铺，使得租赁合同无法继续履行，我方认为违约责任在被告，不应该由我方支付违约金。被告所阐述的练梓毅是原告的合伙人与事实不符，练梓毅只是店里面其中一个店员，即不负责门店的资金投入也不承担经营风险，而在8月21日当日原告王昌龙人是不在深圳，因为被告强行夺回店铺双方发生冲突才临时赶回深圳。另外双方约定的设备应该是租赁合同补充协议第一条第三项约定的一系列设备，我方一样都没拿，原告搬走的是在店铺里面留存的一些物料，根据原告在8月14日提出的请求没有得到被告任何的回应，但在8月21日被告直接回复店我退了，明天下午你过来交钱。在此过程中原告期待的是双方就下一步店铺处理的问题和双方权利义务问题进行协商，而原告提出的意向解除时间是在8月底，在没有得到回应的时间里原告继续正常经营，因此在合同解除的行为上是由被告发出。第三人对于被告的反诉答辩称：对于双方的租赁纠纷我方不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月18日和20日，原告与被告签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定，被告将位于深圳市××北斗路××号铺耐爷饮品店面积为40平方米的商铺出租给原告；租期自2019年5月22日起至2020年5月21日；原告须在每月5日前交清当月租金，同时向被告支付设备使用费人民币3000元；原告在签约当日以3个月租金人民币4万元一次性交给被告作为履约押金；租赁期间，原告拖欠房租1个月整，被告有权解除合同、收回店面并没收全部押金；双方还对其他事项进行了约定。随后，被告将涉案商铺交给原告使用，原告向被告缴纳了租金押金人民币4万元。原告根据双方的约定将租金支付给第三人。原告在2019年8月5日支付了8月份的租金人民币13230元。根据原、被告的微信聊天记录显示，原告在2019年8月14日表示“不打算租了”，被告在8月21日下午3:30表示“店我退了，明天下午你们过来交接”、“23号前你们撤了东西，24号我还店别人”“我下个月再回来这里办手续，你们的水电费出来再说”下午3:35表示“明天下午我们先交接，23号前撤”，“你们店员把卫生搞好”，原告在8月22日下午4:53表示“我交店给你了”等双方协商退租、退押金的内容，通过双方的聊天记录，可以确认原、被告协商了原告提前退租的事项，被告是同意原告提前退租的，只是要等8月份的水电费结清后，才给原告退还押金。被告表示同意在原告支付的设备使用费中扣减原告代缴的水电费人民币1308元。原告在8月22日搬离涉案商铺，双方没有办理交接手续。8月25日的收费通知单显示，8月份的电费为人民币1449.9元，水费为人民币176元，管理费为人民币150元。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。被告按照约定将房屋交付原告使用，原告按约定支付了租房押金和租金。在合同履行过程中，在2019年8月原、被告协商了原告提前退租的事项，被告同意原告提前退租，只是要等8月份的水电费结清后，才给原告退还押金，原、被告双方对处理押金和水电费的结果没有达成一致意见，根据公平原则和本案的实际情况，原告已经搬离商铺，因此应当解除租赁合同，被告应当向原告返还租赁押金人民币4万元；原告在8月22日搬离涉案商铺，原告已经支付了8月的租金，对于8月22日至31日的租金人民币4268元，被告应当予以退还，原告主张的4054.35元的低于该金额，系原告对自己权利的处分，本院予以支持；对于原告的其他诉讼请求，原告提供的证据无法证明自己的主张，因此原告应当承担不利的法律后果，故本院对原告的该项诉求，不予支持。对于被告要求原告支付设备使用费的诉求，根据合同约定原告应当承担该项费用，但应扣减原告代缴的水电费人民币1308元；原告使用涉案商铺，应当支付8月份的水电费、管理费人民币1775.9元，对于被告的该项诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下，一、解除原告王昌龙与被告黄卓贤签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、被告黄卓贤应在本判决书生效之日起十日内向原告王昌龙返还租赁押金人民币4万元；三、被告黄卓贤应在本判决书生效之日起十日内向原告王昌龙返还租金人民币4054.35元；四、驳回原告王昌龙的其他诉讼请求；五、原告王昌龙应在本判决书生效之日起十日内向被告黄卓贤支付设备使用费人民币6792元；六、原告王昌龙应在本判决书生效之日起十日内向被告黄卓贤支付水电费、管理费人民币1775.9元；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1163元，原告负担230元，被告负担933元，原告已预交的人民币933元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币933元，拒不缴纳的，本院依法强制执行；案件反诉受理费人民币657元，反诉原告负担591元，反诉被告负担66元，反诉原告已预交的人民币66元，由本院予以退回。反诉被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币66元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  葛淑汧二〇二〇年一月十九日孙莹书记员     杨双煜