四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终65号 上诉人（原审被告）：黄德福，男，1966年1月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审原告）：攀枝花瑞亿物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区江南二路二村，统一社会信用代码：91510402563284713L。 法定代表人：杨晓东，总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201311384081。 上诉人黄德福因与被上诉人攀枝花瑞亿物业服务有限公司（以下简称瑞亿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初4609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄德福、被上诉人瑞亿物业公司的委托诉讼代理人袁祖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄德福上诉请求：1.撤销一审判决，改判瑞亿物业公司减半收取2016年11月1日至2019年6月30日的物业费，并不得收取违约金，一审案件受理费瑞亿物业公司负担；2.判令瑞亿物业公司将小区公共部位、共用设施设备的收益每年年底按平方返还业主，在每年最后两个月物业服务费中抵扣，不得打入业主委员会指定账户，收益明细情况一个季度公布一次；3.判令瑞亿物业公司在观光电梯门岗及3号门岗安设人防保安人员，对外来人员进行登记管理。4.判令物业服务费不得预缴，改为月底前5个工作日缴纳当月物业服务费。事实和理由：瑞亿物业公司提供的安保服务存在瑕疵，影响小区业主人身财产安全；涉案小区消防设施不能正常使用；涉案小区停电后无人抢修，车棚乱搭乱建，电梯经常出现故障。 瑞亿物业公司辩称，黄德福提出的问题没有证据证明系瑞亿物业公司造成，并且，黄德福提出的第2、3、4项上诉请求超出本案的审理范围，一审判决正确。 瑞亿物业公司向一审法院起诉请求：请求判令黄德福支付拖欠的物业服务费4841.60元，违约金1974.47元，合计6816.07元；并判令黄德福承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：对瑞亿物业公司诉称的事实予以确认。 一审法院认为，攀枝花市东区水岸新天业主委员会与瑞亿物业公司签订的《水岸新天·江山里小区物业服务（试用）合同》、《水岸新天·江山里小区物业服务合同（总则）》和《对第十一章第五条的修改协议》，均合法有效。黄德福作为“水岸新天·江山里”小区房屋的业主，以及合同当事人各方理应遵循诚实信用原则严格履行合同约定的义务。瑞亿物业公司履行了对小区物业服务管理的义务，有权向小区业主收取按照合同约定标准计算的物业服务费用；作为小区房屋业主的黄德福有义务按照上述合同约定履行支付物业服务费的义务。现瑞亿物业公司主张黄德福拖欠物业服务费4841.60元，一审法院予以确认。对于瑞亿物业公司请求判令黄德福支付物业服务费4841.60元，一审法院予以支持。瑞亿物业公司请求判令黄德福支付拖欠物业服务费的违约金应为1974.17元，该违约金的合同约定计算标准明显过高，一审法院根据案件实际情况，酌情予以减少，综合考虑决定由黄德福承担违约金1000元较为合理。黄德福经一审法院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，也未向法庭提交答辩状和证据，视为自愿放弃对原告主张的事实以及诉讼请求的辩解，依法承担对自己不利的法律后果，一审法院依法缺席开庭进行审理判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、黄德福于判决生效之日起七日内共同支付给攀枝花瑞亿物业服务有限公司物业服务费4841.60元、违约金1000元，合计5841.60元。二、驳回攀枝花瑞亿物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由黄德福负担? 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审时，上诉人黄德福向本院提交了57张照片，拟证明瑞亿物业公司提供的物业服务质量差。瑞亿物业公司质证认为，照片的形成时间和地点不明确，对照片的三性均不予认可。本院认为，黄德福提交的证据系黄德福本人拍摄，无其他证据佐证，不能达到黄德福的证明目的，本院依法不予采信。 被上诉人瑞亿物业公司向本院提交了《关于水岸新天.江山里小区消防系统存在问题的告知函》《关于水岸新天.江山里小区消防系统存在问题的回复函》，拟证明：瑞亿物业公司已经尽到了处理消防问题的义务。黄德福质证认可证据的真实性，但不认可其证明目的。本院认为，两份证据的形成时间是2016年11月，不能证明瑞亿物业公司持续履行义务的情况，本院依法不予采信。 经审理查明，黄德福系攀枝花市东区金沙江大道中段47号“水岸新天·江山里”小区业主，拥有该小区1幢2单元4-3号住房一套，房屋面积为151.3平方米。2016年10月7日，攀枝花市东区水岸新天业主委员会与瑞亿物业公司签订《水岸新天·江山里小区物业服务（试用）合同》，2017年1月6日，攀枝花市东区水岸新天业主委员会与瑞亿物业公司签订《水岸新天·江山里小区物业服务合同（总则）》，2017年1月10日，攀枝花市东区水岸新天业主委员会与瑞亿物业公司签订《对第十一章第五条的修改协议》，明确约定了物业服务的管理事项、管理期限、物业费的收取方式和标准、双方的权利和义务以及相应的违约责任。合同签订后，瑞亿物业公司对该小区进行了物业管理，黄德福却未按照约定缴纳物业服务费。2019年1月8日，攀枝花瑞亿物业服务有限公司向黄德福发出《催收物业费律师函》，黄德福仍未交纳。现黄德福拖欠从2016年11月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4841.60元。 本院认为，攀枝花市东区水岸新天业主委员会与瑞亿物业公司签订的《水岸新天·江山里小区物业服务（试用）合同》《水岸新天·江山里小区物业服务合同（总则）》《对第十一章第五条的修改协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违背国家法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。瑞亿物业公司按照合同约定提供了物业服务，黄德福接受了物业服务，双方形成事实上的物业服务法律关系。本案中，黄德福提供的证据不足以证明瑞亿物业公司不履行合同或履行合同有重大瑕疵。物业管理涉及小区公共建设与管理，瑞亿物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使瑞亿物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，黄德福也不能因为瑞亿物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，否定瑞亿物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。任何业主不能以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费。因此，黄德福应按约缴纳物业服务费，并承担相应的违约责任。二审时，黄德福提出“判令瑞亿物业公司将小区公共部位、共用设施设备的收益每年年底按平方返还业主，在最后两个月物业服务费中抵扣，不得打入业主委员会指定账户，收益情况一个季度公布一次；判令瑞亿物业公司在观光电梯门岗及3号门岗安设人防保安人员；判令物业服务费不得预缴，改为月底前5个工作日缴纳当月物业服务费。”的上诉请求，不属于本案审理范围，本院依法不予支持。 综上所述，黄德福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由黄德福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年一月十九日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明