贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14161号 原告：毕节市新进物业管理有限公司（统一社会信用代码：91505000720328293），住所地贵州毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704. 法定代表人：冯情菊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：敖祥琴（特别授权代理）、魏莲（一般授权代理），均系该公司员工。 被告：范睿，男，1991年11月3日出生汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市新进物业管理有限公司（下称“新进物业公司”）与被告范睿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人敖祥琴、魏莲、被告范睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币5709.74元，欠费明细如下：从2015年7月9日起至2018年3月31日，共计32个月22天的物业服务费，每月174.432元（建筑面积145.36平方米×1.2元/月）；2.此案的全部诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告管理的毕节市七星关区长弘星苑小区B2-12-4室业主，从2015年6月17日起，被告一直未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务费，截止2018年3月31日，被告共欠缴物业管理服务费共计人民币5,709.74元，原告多次催收均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告范睿答辩称：1、本案的传票里“案由”一栏明确写到是“物业合同纠纷”案。那么我想请原告方“新进物业管理有限公司”出示与我签订的“物业服务合同”，并展示其中我应遵守的条款及其内容。2、如果你是与房开公司签订的物业服务合同，你就违背了物业管理条例中的第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”然而新进物业管理有限公司并未与我签订前期物业服务合同。因此，其公司的服务行为不符合法律条款规定，不受法律的保护，我更没有向新进物业管理有限公司支付物业管理费的义务。3、在物业管理条例中的前期物业管理第二十三条中明文规定：“建设单位应当在销售前交业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺”，在这里建设单位并未向我或小区业主展示有关的临时公约更没有小区业主的任何书面承诺，因此再次说明了新进物业管理公司在本小区进行的物业管理服务的不合法性，更没有理由向小区业主收取物业管理费的权利。 本院经审理查明：“长弘星苑”小区系案外人贵州毕节长弘房地产开发有限公司开发建设的工程项目。该公司在开发建设过程中，原选聘了贵州省毕节市鑫海物业管理有限责任公司作为该小区的前期物业管理公司。贵州省毕节市鑫海物业管理有限责任公司因故退出涉案小区的物业管理后，因涉案小区未成立业主委员会，该小区的建设单位即案外人贵州毕节长弘房地产开发有限公司又选聘原告新进物业公司作为该小区的前期物业管理公司并于2014年12月31日双方签订《物业管理服务合同》。合同约定：由原告毕节新进物业管理有限公司向“长弘星苑”商住楼提供物业管理服务。合同期限为：2015年元月5日开始至本物业首次业主委员会确定物业管理服务业业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业管理服务事项：（一）房屋共用部位的维修、养护和管理；（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；（三）物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；（四）共用绿地、水面、花木、建筑小品等的养护管理；（五）公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；（六）车辆停放车位的服务及管理；（七）维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视等；（八）物业管理有关的文件、资料和业主情况的管理；（九）乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应当按规定付费。合同约定物业服务公司义务之一为，协助公安部门维护本物业管理区域内治安秩序，制止违法行为，在本物业管理区域内发生治安事件或各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。物业管理服务标准约定：房屋外观完好、整洁、设备运行保持良好、专业技术人员持证上岗，设备运行有记录，有专门的保养检修制度，电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生、通风、照明良好。巡逻有记录，各项管理措施落实，消防系统标志明显、设备完好，可随时启用，配备专职或兼职消防管理人员等内容。物业服务的收费标准为：住宅按建筑面积收取，每平方1.2元。商铺及住改商按建筑面积收取，每平方3.00元。违约责任：甲方违反本合同第四条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给乙方经济赔偿。合同还对其他方面进行了约定。被告范睿系居住在毕节市七星关区“长弘星苑”小区业主，住房建筑面积145.36平方米，属于原告新进物业公司物业服务管理区域内的业主。2018年3月6日是，原告张贴《撤场通知》，告知业主，原告将于2018年3月31日前退出长弘星苑小区，终止对小区提供物业服务。告知各业主在2018年3月15日前凭缴费凭证到物业客服中心登记退还预收的物业费，并催收业主未缴纳物业费。原告新进物业公司认为被告未缴纳物业服务费，遂以前述诉请诉至本院。 另查明：贵州毕节长弘房地产开发有限公司又选聘原告新进物业公司作为该小区的前期物业管理公司并于2014年12月31日双方签订《物业管理服务合同》后，原告在履行物业管理职责过程中，未完全尽到物业服务合同约定的义务，小区局部区域存在垃圾未及时清理，部分公共设施损坏未及时维修，安保巡逻不尽责等问题。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者未交纳物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，贵州毕节长弘房地产开发有限公司系涉案住宅小区的建设单位，其与原告新进物业公司于2014年12月31日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。原告新进物业公司及该住宅小区的住户（或业主）均应当全面履行该合同。范睿作为该小区的业主，应当向原告新进物业公司交纳物业管理费。被告认为原告未与其签订《物业服务合同》，房开公司未展示临时公约，原告向涉案小区提供物业服务不合法的抗辩理由不成立。 原告新进物业公司主张范睿未交纳2015年7月9日至2018年3月31日期间的物业服务费，范睿未提交证据证明其已经向原告新进物业公司交纳该期间的物业管理费，故范睿依法应当向原告新进物业公司交纳欠付的该期间的物业管理费。《前期物业服务合同》约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，2015年7月9日至2018年3月31日，被告范睿应缴纳的物业服务管理费为5,709.74元（145.36平方米×1.2元/平方米/月×32个月+145.36平方米×1.2元/平方米/月×22天÷30天）。因原告提供的是物业服务,其服务对象是小区的公共设施、设备，环境卫生及安保等公共部份进行服务,而非对业主专有部门提供服务,被告收房后未实际入住并不影响原告向小区公共部分提供服务，被告依约也应支付物业服务费。因原告提供的物业服务存在瑕疵，应当承担相应的违约责任，结合本案实际，酌情认定新进物业公司承担10%的责任，故原告诉请被告支付物业服务费，本院支付5,138.77元（5,709.74元×90%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告范睿于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2015年7月9日至2018年3月31日期间的物业服务费5,138.77元； 二，驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告范睿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年元月二十七日 书记员  毛雨