江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4493号上诉人（原审被告）：臧其强，男，1972年4月3日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡明月，女，1978年10月12日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：朱永官，男，1975年6月2日出生，住江苏省宿迁市宿城区。系胡明月丈夫。上诉人臧其强因与被上诉人胡明月房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院(2019)苏1302民初4343号民事判决。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。臧其强上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡明月的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由胡明月承担。事实与理由：1.涉案房屋租金应与臧其强的部分损失相冲抵，故臧其强无需向胡明月支付租金。一审判决认定涉案房屋的租赁期限自2013年10月8日至2019年3月14日，臧其强对此无异议，但一审判决认定臧其强尚欠租金729313.3元错误。胡明月擅自占用处置涉案浴室的经营设备及附属设施，因该部分设备设施的价值为1316150元，故涉案浴室设备设施的价值足以冲抵涉案房屋租金，一审判决臧其强向胡明月支付租金错误。2.即便臧其强所主张的设备设施价值不能冲抵涉案房屋租金，一审判决认定臧其强欠付胡明月租金729313.3元错误。根据臧其强出具的承诺书，双方解除合同后，胡明月可取走涉案房屋内的设施设备用于冲抵租金，一审判决未将该笔费用扣除，故一审判决认定臧其强尚欠租金729313.3元错误。3.一审判决臧其强支付违约金218793.99元错误。根据臧其强在一审中提供的承诺书内容，胡明月与臧其强重新约定了付款方式，即双方将违约责任变更为“臧其强在一个月内退场，所有设施归胡明月所有”，故胡明月按照原合同要求臧其强向其支付违约金的主张不应得到支持。胡明月辩称：双方于2013年8月6日签订房屋租赁合同，臧其强之前都一直按约支付租金，因臧其强在2016年底开始拖欠租金，胡明月阻止其营业，臧其强便与胡明月签订了一份承诺书,但臧其强未能按照承诺书履行义务，胡明月多次催要未果，便于2019年3月14日将涉案房屋门锁起来。根据双方签订的承诺书内容，双方系约定若臧其强未按约支付租金，则涉案浴室的设施设备均归胡明月所有，而不是约定用该设施设备冲抵租金。胡明月向一审法院提出诉讼请求：1.解除胡明月与臧其强签订的租赁合同；2.要求支付租金553880元（2017年9月8日至2018年9月7日期间的租金501250元、2018年9月8日至2019年9月7日期间的租金526300元）；3.诉讼费由臧其强承担。事实与理由：2013年8月6日，胡明月（甲方）与臧其强（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将自有的坐落在宿迁市宿城区骆马湖路南侧阳光花园会所一栋三层……全部出租给乙方作经营使用；2.租赁期共8年，甲方从2013年10月8日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年10月7日起收回；3.甲乙双方约定年租金433000元，由乙方在2013年8月10日交纳给甲方，先付后用，次年租金乙方须在第一年租赁期限到期日前一个月支付给甲方。从2015年10月8日起，逐年按5%递增，即2015年租金为454650元，2016年10月8日起租金为477380元，2017年10月8日起年租金501250元，2018年10月8日起年租金为526300元，2019年10月8日起年租金为552630元，2020年10月8日起年租金为580261.42元，乙方将租金支付给甲方，每年9月8日前乙方一次性付清……4.关于违约责任，乙方逾期交付租金的，在双方不终止合同的情况下，乙方除仍应及时如数补交外，应支付违约金2000元/天。合同履行过程中，臧其强逾期未按约向胡明月支付2017年涉案房屋年租金，后经胡明月催讨，臧其强于2017年11月3日向胡明月出具承诺书，载明“本人臧其强承诺于2017年11月3日向胡明月支付涉案房屋从2016年至2017年9月租金200000元，剩余租金在2018年2月7日前一次新付清。如未按承诺执行，双方自愿解除、终止租房合同，臧其强在一个月内退还，所有设施归胡明月所有。2017年10月至2018年9月房租于2018年6月30日支付50%，如未按时执行，按上述所述执行。”臧其强未按承诺书所述履行义务。现为维护胡明月合法权益，故诉至法院要求臧其强支付胡明月2017年度、2018年度租金1027550元及违约金308265元（1027550元*0.3）。一审法院认定事实：2013年8月6日，胡明月（甲方）与臧其强（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条、甲方将自有的坐落在宿迁市宿城区骆马湖路南侧阳光花园会所一栋三层一层建筑面积900平方米，二层建筑710平方米全部出租给乙方作经营使用。第二条、租赁期共捌年，出租方从2013年10月8日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年10月7日起收回。第三条、甲乙双方约定年租金433000元，由乙方在2013年8月10日交纳给甲方，先付后用，次年租金乙方须在第一年租赁期限到期日前一个月支付给甲方。从2015年10月8日起，逐年按5%递增，即2015年租金为454650元，2016年10月8日起租金为477380元，2017年10月8日起年租金501250元，2018年10月8日起年租金为526300元，2019年10月8日起年租金为552630元，2020年10月8日起年租金为580261.42元，乙方将租金支付给甲方，每年9月8日前乙方一次性付清。……第六条、关于违约责任，乙方逾期交付租金的，在双方不终止合同的情况下，乙方除仍应及时如数补交外，应支付违约金2000元/天。2017年11月3日，胡明月（甲方）与臧其强（乙方）签订承诺书，载明“本人臧其强承诺于2017年11月3日付甲方大众洗浴房屋租金（2016年10月至2017年9月）贰拾万元正，剩余租金（2016年10月至2017年9月）在2018年2月7日前一次新付清。如未按承诺执行，双方同意解除、终止原租房合同，乙方并在一个月内退场，所有设施归胡明月所有。2017年10月至2018年9月房租于2018年6月30日支付50%，如未按时执行，按上述所述执行。”后臧其强按承诺书约定支付租金至2017年10月7日，自2017年10月8日起未支付租金，户名与臧其强就租赁事宜协商未果，故而成讼。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，胡明月与臧其强约定“2017年10月至2018年9月房租于2018年6月30日支付50%。未按承诺执行，双方同意解除、终止原租房合同，乙方并在一个月内退场，所有设施归胡明月所有”，臧其强未按约定于2018年6月30日支付租金，胡明月于2019年3月14日将涉案房屋上锁并张贴招租信息，系以自己的行为表示解除合同意思，故胡明月主张解除该房屋租赁合同，予以支持。胡明月与臧其强认为合同解除时间为2019年3月14日，依法予以采信。关于租金，2017年10月8日至2018年10月7日租金为501250元、2018年10月8日至2019年3月14日租金为228063.3元(526300/12元/月*5.2个月)，合计729313.3元。关于违约金，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁量。本案中，胡明月与臧其强约定违约金标准过高，胡明月主张按照欠付租金的30%标准调整，结合欠付租金时间、合同履行情况，依法予以支持，违约金为218793.99元（729313.3元*0.3）。上述租金和违约金合计948107.29元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、解除胡明月与臧其强于2013年8月6日签订的房屋租赁合同；二、臧其强于判决生效之日起支付胡明月948107.29元。案件受理费16822元，减半收取8411元，由胡明月负担1770元，由臧其强负担6641元。二审期间，双方当事人均提供了新的证据。臧其强提供的证据为：1.大众浴室造价明细表一份及相应的清单、合同及收据等若干份。拟证明：自2013年10月8日至2019年3月14日，臧其强经营涉案浴室所花费的装潢及购买辅材费用为1275947.5元，由于胡明月占有使用该设施设备，其应当向臧其强赔偿上述损失。2.涉案浴室的照片15张。拟证明：臧其强在经营浴室期间添置的财产均被胡明月破坏，胡明月现已将该房屋出租给案外人经营超市。胡明月质证称：1.证据1均由臧其强单方制作，不予认可。2.证据2中的空调照片不予认可，胡明月从未见过该空调，对其他照片的真实性予以认可。本院认证意见为：1.对于证据1，胡明月不予认可，且该组证据内的清单系臧其强单方制作，收据、票据等系由案外人出具，合同均系臧其强与案外人签订，故该组证据的真实性无法核对，本院依法不予采信。2.对于证据2，胡明月对空调以外的其他照片均予以认可，故对剩余的14照片，本院依法予以采信。胡明月提供的证据为：2019年2月、3月份电费缴费单各一张及发票三张。拟证明：臧其强未缴纳涉案房屋2019年2月、3月份电费，其中2月份电费为6074.07元，3月份电费为7632.71元。臧其强质证称：对两张缴费单的真实性无异议，但是该缴费单仅能证明胡明月曾向供电公司缴纳过电费，不能证明该费用系因臧其强租赁房屋所产生，且臧其强与供电公司签订的是预付费的合同，充在里面的钱用完后自动断电。对于普通发票，该发票未加盖印章，对该份票据的真实性不予认可。本院认证意见为：对于胡明月提供的缴费单，臧其强对该份证据的真实性予以认可，本院依法予以确认。对于普通发票，该发票虽系复印件，但经扫描该发票内的二维码，能够显示发票查验信息，故对该三张发票的真实性，本院亦依法予以确认。但该缴费单未显示电费产生的地点及月份，缴费单内载明的金额亦与普通发票内载明的金额不一致，故该组证据不能达到胡明月的证明目的。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.臧其强所主张的涉案房屋设备及附属设施能否冲抵该租金；2.臧其强应否向胡明月支付违约金。关于第一争议焦点。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，臧其强主张胡明月占用处置了涉案房屋内的设备及附属设施，该部分财产的价值足以冲抵涉案租金，其无需再向胡明月支付租金。但是根据臧其强向胡明月出具的承诺书所载明的“如未按承诺执行，双方同意解除、终止原租房合同，乙方（臧其强）并在一个月内退场，所有设施归甲方（胡明月）所有”的内容，关于涉案房屋设备设施归属的问题，双方真实的意思表示应为若臧其强未能按约支付租金，涉案房屋内所有设施均归胡明月所有，现臧其强对此不予认可但未能提供足以反驳的相反证据，其应当按照承诺书的约定履行相应义务。因臧其强未能按约支付租金，故其无权要求胡明月向其返还涉案房屋内的设备及附属设施或要求用该设备及附属设施的价值冲抵涉案房屋租金，对其该项主张，本院依法不予支持。另外，根据双方签订的承诺书的内容，不能得出双方约定用涉案房屋内所有设施冲抵租金的结论，胡明月对此亦不予认可，故一审判决根据双方于2013年8月6日签订的合同确定臧其强尚欠胡明月租金729313.3元并不不当。关于第二争议焦点。臧其强主张其与胡明月在承诺书中就违约方式作出了新的约定，即双方将违约责任变更为“臧其强在一个月内退场，所有设施归胡明月所有”，臧其强无需向胡明月支付违约金。本院认为，在臧其强拖欠涉案房屋租金的情况下，胡明月与臧其强签订涉案承诺书的目的系为督促臧其强更好的履行原租赁合同的义务，且该承诺书内载明的租金数额与原租赁合同约定的租金数额一致，故该份承诺书仅能视为双方对原租赁合同的补充条款，对于臧其强的该项主张本院依法不予支持。一审判决在综合考虑臧其强欠付租金时间、数额及双方过错程度的基础上，酌定违约金数额为218793.99元并无不当，依法予以维持。另外，胡明月在二审中提供了电费缴费单及发票拟证明臧其强还欠付其电费13706.78元，但因臧其强对此不予认可，且超出了胡明月的一审诉讼请求，故对胡明月的该项主张本院依法不予理涉。综上所述，上诉人臧其强的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16822元，由臧其强负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年一月十五日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利