广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1158号 原告：熊次先，男，1968年6月24日出生，汉族，现住湖南省安化县。 委托诉讼代理人：李其堂，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯一笑，广西众言律师事务所律师。 被告:北海智弘投资有限公司，住所地北海市广东路229号，统一社会信用代码:914505007913176284。 法定代表人：张均智，执行董事。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告熊次先与被告北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法适用简易程序后转普通程序于同年10月21日公开开庭进行了审理，原告熊次先的委托诉讼代理人李其堂，被告智弘公司的委托诉讼代理人王德雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊次先向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告交付北海市广东路229号智弘银城绿洲11幢605号房屋；2.被告向原告支付因逾期交房产生的违约金56377.36元（从2015年11月1日暂计算至2019年5月1日，以后另计至实际交房之日止）。事实和理由：2014年12月5日，原告熊次先与被告智弘公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭的方式购买被告开发的智弘银城绿洲11幢605号房屋，房屋总价款为441310元。被告智弘公司应于2015年10月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的房屋交付给原告；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告于签订合同当日支付了首付款141310元给被告。2015年8月24日，二原告将剩余房款支付给了被告。至起诉前，被告尚未将符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付给原告使用，被告的行为已构成逾期交房，严重损害了原告的合法权益。原告故诉至法院，请依法判如所请。 被告智弘公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告智弘公司二期涉案房屋还没有符合五方验收合格的条件。涉案房屋的施工方未按建设工程许可证以及批准的施工图施工建设，银城绿洲的二期工程项目被北海市规划局责令整改。被告智弘公司因为未完成竣工验收已将银城绿洲小区二期工程部分房屋交付给了部分业主使用，违反了相关法律的规定，被北海市住房和城乡建设局责令改正行为，也在整改当中。故原告要求被告交付房屋没有事实条件，请求法院驳回交房的诉讼请求。原告在2019年起诉主张违约金，已经超过3年诉讼时效，故原告请求赔偿违约金不应得到法院支持。如果法院支持原告请求支付违约金，应当扣减因客观原因不能施工的天数与国家法定节假日、高考期间、因天气原因大风大雨等停工天数。 经审理查明，2014年12月5日，原告熊次先与被告智弘公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于北海市广东路229号智弘银城绿洲11幢605号房屋，该商品房的建筑面积共82.15平方米，总价款为441310元；原告采取按揭贷款方式付款，应当于2014年12月5日前支付首期房价款141310元，余款300000元由原告在本合同签订之日起十个工作日内办理完银行按揭手续，签署《个人住房借款合同》等全部借款法律文书；被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告智弘公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告智弘公司在发生之日起30日内告知原告的；政府对于房地产开发及相关配套政策法规的调整；设计出现重大变更或逾期竣工的；因市政原因停水、停电、创城、创卫及市政建设影响施工或市政行为停工而影响工期；除该合同第八条约定的特殊情况外，被告智弘公司如未按该合同约定的期限将该商品房交付原告，逾期不超过150日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告智弘公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过150日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告智弘公司应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告智弘公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；原告累计已付款包括：原告已向被告智弘公司交付的款项、向银行已交的按揭贷款本息；该商品房达到交付使用条件后，被告智弘公司应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告智弘公司应当出示该合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告智弘公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告智弘公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告智弘公司承担；被告智弘公司应当在商品房交付使用后经综合验收合格后300个工作日内，将办理权属登记需由被告智弘公司提供的资料报产权登记机关备案；如因被告智弘公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告退房，被告智弘公司在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失；原告不退房，被告智弘公司按已付房价款的1%向原告支付违约金；见附件五《商品房买卖合同》补充协议中第三条。2014年12月5日，二原告向被告智弘公司支付涉案房屋的首付款141310元。2015年8月24日，原告向被告支付剩余房款300000元。但被告智弘公司并未向原告交付符合上述条件的房屋。 另查明，2018年3月27日，北海市规划局向被告智弘公司作出《责令限期改正通知书》，内容为：智弘公司未经城乡规划主管部门批准，未按照建设工程规划许可证的规定，在智弘银城绿洲小区违法建设二期项目的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令智弘公司于2018年4月9日前按照建设工程规划许可证及批准的施工图自行改正。 2019年4月26日，北海市住房和城乡建设局向被告智弘公司作出《责令改正通知书》，内容为：经查，智弘公司建设的智弘银城绿洲二期工程项目存在未组织竣工验收即擅自交付使用的行为。此行为违反《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，现依据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，责令智弘公司立即改正上述行为。 再查明，2014年11月7日，被告智弘公司已取得智弘银城绿洲第5、7、11、12幢及地下室三区（规划为K-1、K-2、F-4、F-3住宅楼及地下室）共4栋（四百套住宅、二百一十七个车位）的《北海市商品房预售许可证》。 北海市国土资源局于2019年3月18日出具的《房屋交易与产权档案查询证明》载明：截止2019年3月18日9时15分，位于北海市广东路229号智弘银城绿洲11幢605号不动产（房产）已办理预购商品房合同备案，预购人：熊次先，于2015年1月19日办理预购商品房抵押权预告登记，现无查封登记记录。 上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同》《发票》《房屋交易与产权档案查询证明》《责令限期改正通知书》《责令改正通知书》及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告熊次先与被告智弘公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。根据合同约定，被告智弘公司应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用；除合同约定的特殊情况外，被告智弘公司如未按该合同约定的期限将该商品房交付原告，逾期超过150日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告智弘公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已向被告智弘公司付清涉案房屋的购房款，但该房屋至今未竣工验收合格，被告智弘公司并未向原告交付符合约定条件的房屋，被告智弘公司已构成违约。但涉案房屋尚不具备交付条件，故原告请求被告交付涉案房屋，本院不予支持。 被告智弘公司辩称，原告在2019年起诉主张违约金，已经超过3年诉讼时效，故原告请求赔偿违约金不应得到法院支持。本院认为，被告智弘公司尚处于持续违约状态，故原告再次向本院起诉请求被告智弘公司赔偿原告违约金并未超过诉讼时效。被告主张应当扣减因客观原因不能施工的天数与国家法定节假日、高考期间、因天气原因停工天数。本院认为，被告并无证据证明涉案房屋在施工期间有客观原因、天气原因导致工程延误的情形。至于高考期间及法定节假日导致的延误交房时间应否扣减的问题。法定节假日及高考期间的时间相对固定，被告作为专业的房地产开发企业，其在工程施工及签订本合同时，应对此有明确的认知及约定合理的交房时间，现被告延迟交房，违约在先，还以此为由要求顺延交房时间有违诚信原则，也不属于合同约定的顺延交房的情形，依法不能减轻其延迟交房的责任。因此，对被告的该主张，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告智弘公司按合同约定以已交付房价款441310元为基数，按日万分之一从2015年11月1日起计算至被告向原告交付涉案房屋之日止的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告北海智弘投资有限公司向原告熊次先支付逾期交房违约金（违约金计算：以441310元为基数，按日万分之一标准，自2015年11月1日起计至被告北海智弘投资有限公司向原告熊次先交付涉案房屋之日止）； 二、驳回原告熊次先的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费1210元，由被告北海智弘投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  蒙兆宽 人民陪审员  杨 文 人民陪审员  罗秋梅 二〇二〇年一月十日 法官 助理  李红艳 书 记 员  张维颖 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。