河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终26093号上诉人（原审原告）：雷蕾，女，1987年3月22日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：张佳佳，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦蕾，河南天基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号。法定代表人：戴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩妮，河南国基律师事务所律师。上诉人雷蕾与上诉人东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称东方鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19705号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雷蕾上诉请求：1、请求依法改判东方鼎盛公司于判决生效后十日内为上诉人雷蕾办理涉案房屋的不动产权证书，以及东方鼎盛公司自2016年6月1日起按每日总房款的0.02％计算至初始登记资料报送至行政主管部门被受理之日向上诉人雷蕾支付违约金；2、本案一、二审的诉讼费由东方鼎盛公司承担。事实与理由：东方鼎盛公司与雷蕾签订的《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。雷蕾依照约定履行了自己的义务，交纳了相关购房款，但东方鼎盛公司没有提交证据证明在约定的2016年5月31日前完成产权初始登记，该合同约定东方鼎盛公司有义务为雷蕾办理房屋所有权证，若有违约，东方鼎盛公司应按照合同约定自2016年6月1日起按每日总房款的0.02％计算至初始登记材料报送至行政主管部门被受理之日向雷蕾支付违约金。综上，东方鼎盛公司逾期为雷蕾办理房屋权属证书，雷蕾依据房屋买卖合同的明确约定，诉请东方鼎盛公司办理房屋权属证书以及要求东方鼎盛公司承担违约金，具有合同及法律依据，请求法院支持雷蕾全部诉讼请求。东方鼎盛公司针对雷蕾上诉请求辩称：一、政府职能的调整使得东方鼎盛公司提交产权初始登记的合同义务客观上不能履行。政策调整是东方鼎盛公司逾期办理房屋产权证书的一个重要原因。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由郑州市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。即2016年8月20日之后，东方鼎盛公司依据案涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料在客观已经不能实现，东方鼎盛公司在其后的违约属情势变更，根据合同法及相关司法解释的规定，东方鼎盛公司不应承担合同约定的违约责任。二、在雷蕾未举证证明其实际损失的情况下，一审判决东方鼎盛公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。《合同法》第141条规定，约定的违约金严重高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等。即根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。根据民事诉讼法的举证原则，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。即雷蕾对其受到的损失负有举证责任。本案中，雷蕾并未举出任何证据证明其受到实际损失。相反，东方鼎盛公司已经将本案的房屋交付雷蕾使用，且为雷蕾提供了良好的物业服务，东方鼎盛公司还与相关小学进行了协调，解决了业主子女的入学问题，雷蕾购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的《商品房买卖合同》进行了网络备案，保证了雷蕾所购房屋产权的稳定性。雷蕾在此期间不仅未受到实际损失，而且由于市场的变化，再加上东方鼎盛公司所建房屋品质较好，雷蕾所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。三、雷蕾要求东方鼎盛公司承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则，给经济社会发展造成不稳定因素。在没有任何事实和法律依据的情况下，如果东方鼎盛公司向雷蕾支付巨额违约金，将会使东方鼎盛公司不堪重负，经营陷入严重危机。本小区共有三百多名业主，如果全部按此标准让东方鼎盛公司支付违约金，会导致东方鼎盛公司的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机和不稳定因素，违背了公平正义原则。更容易导致雷蕾办理房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决。综上所述，请求驳回雷蕾的上诉请求。东方鼎盛公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19705号民事判决第一项，改判驳回雷蕾要求东方鼎盛公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由雷蕾承担。事实与理由：一、政府职能的调整使得东方鼎盛公司提交产权初始登记材料的合同义务客观上不能履行，在情势变更的情况下，一审判决东方鼎盛公司承担相应违约责任无任何法律依据。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由郑州市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。即2016年8月20日之后，东方鼎盛公司依据案涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料客观上已经不能实现，东方鼎盛公司在其后的违约属情势变更，根据合同法及相关司法解释的规定，东方鼎盛公司不应承担合同约定的违约责任。在此情况之下，一审法院仍然依照合同条款判决东方鼎盛公司承担合同约定之违约责任，属于牺牲一方的巨大利益为代价而使对方获得巨额利益，不仅于法无据且严重显失公平，即东方鼎盛公司不应按合同约定承担2016年8月20日之后的违约责任。二、在雷蕾未举证证明其实际损失的情况下，一审判决东方鼎盛公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。《合同法》第141条规定：约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等。即根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。一审庭审中，东方鼎盛公司已经明确提出调整违约金的请求，一审法院即应查明本案中雷蕾所受到的实际损失。根据民事诉讼法的举证原则，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。即雷蕾对其受到的损失负有举证责任，但雷蕾并未举出任何证据证明其受到实际损失。相反，东方鼎盛公司已经将本案标的房屋交付雷蕾使用，且为雷蕾提供了良好的物业服务，东方鼎盛公司还与相关小学进行了协调，解决了业主子女的入学问题，雷蕾购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的《商品房买卖合同》进行了网络备案，保证了雷蕾所购房屋产权的稳定性。雷蕾在这个期间不仅未受到实际损失，而且由于市场的变化，再加上东方鼎盛公司所建房屋品质较好，雷蕾所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。在此情况下，一审判决东方鼎盛公司向雷蕾支付巨额违约金，不仅没有事实依据，而且严重显失公平。三、雷蕾主张违约金的诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回，东方鼎盛公司在一审中明确以此提出抗辩，一审法院却对此不予以查明审理，属于严重程序错误。根据《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效是从权利受到侵害之日（即合同约定的办理房屋产权初始登记期间届满之日）开始计算诉讼时效。本案案涉合同约定东方鼎盛公司应于2016年5月31日前办理房屋初始登记资料报送相关部门，东方鼎盛公司并没有依约在此期限内报送房屋初始登记资料。即东方鼎盛公司从2016年6月1日开始承担案涉合同约定的违约责任，同时开始计算违约金。雷蕾从2016年6月1日起就明知其合同权利受到了侵害，故诉讼时效应从2016年6月2日起开始计算。而雷蕾于2019年8月份才提出违约金的主张，其要求支付违约金的诉讼请求已明显超过三年诉讼时效，且本案诉讼时效无中断、终止情形，其诉讼请求依法应当予以驳回。四、一审法院判决东方鼎盛公司承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。一审法院在没有任何事实依据与法律依据的情况下，判决东方鼎盛公司向雷蕾支付巨额违约金，使东方鼎盛公司不堪重负，经营陷入严重危机。本小区共有三百多名业主，如果全部按此标准让东方鼎盛公司支付违约金，会导致东方鼎盛公司的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机，经济社会发展出生不稳定因素，违背了公平正义原则。更容易导致雷蕾办理房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决。综上，一审法院判决东方鼎盛公司向雷蕾支付342806元违约金，无任何事实与法律依据，且在程序上也有严重错误，恳请法院支持东方鼎盛公司的上诉请求。雷蕾针对东方鼎盛公司上诉请求辩称：一、东方鼎盛公司为雷蕾办理房屋权属证书是约定义务，双方约定办理时间是在2016年5月31日前就将办理房屋权属登记的材料送至房管局，但直到2016年8月19日，东方鼎盛公司都未将初始登记资料送到房管局。同日，不动产登记中心发布文件，明确受理初始登记的部门由房管局变更为不动产登记中心，并于2016年8月20日开始受理，管理部门的变更并没有影响初始登记的受理。本案根本不适用情势变更原则。情势变更是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因，发生了不可预见的事由，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，而本案并不存在该情形的适用条件。但在本案中，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称：房管局）通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施停旧发新。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。2016年8月19日前，己经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”该文件明确说明对己经受理的业务继续办理。而按照合同约定，东方鼎盛公司应当在2016年5月31日前将需要办理房屋权属初始登记的材料报送至房管局，由于东方鼎盛公司并未在该日期前向房管局报送相关材料，构成违约，也因为东方鼎盛公司自身的违约行为，造成东方鼎盛公司未能及时办理初始登记和房屋权属证书，最终才导致本案涉案房屋由去房管部门办理初始登记、房屋所有权证书变为需要去不动产登记部门办理首次登记、不动产权证书。因此，本案东方鼎盛公司未能及时办理初始登记和房屋权属证书是导致逾期办证的根本原因。况且，房管部门的业务调整完成己经长达三年零三个月了，不仅房屋权属证书未办理完毕，甚至报送房屋的初始登记资料也未完成，按照东方鼎盛公司的上诉理由，雷蕾以及几百位业主还要等待多少个三年才能拿到房屋的不动产权证书？二、双方《商品房买卖合同》及补充协议约定的违约金有效合法，合同文本是由东方鼎盛公司提供，现在因东方鼎盛公司自己的违约行为，就推翻自己制定的违约金条款，明显对雷蕾不公平，东方鼎盛公司应当自2016年6月1日起按照每日总房款的0.02％计算至初始登记材料报送至行政主管部门被受理之日向雷蕾支付违约金。违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，其以违约行为为产生条件，不以损害事实的产生为前提，故雷蕾对于所受的损失不应再负举证责任。本案中，东方鼎盛公司并未在合同约定的2016年5月31日前向房管局报送初始登记的相关材料，至今也未向不动产登记部门报送初始登记的材料，东方鼎盛公司的行为己经构成违约，依法应当承担违约责任，而雷蕾依据合同约定支付了购房款，却不能依法取得房屋不动产权证书，明显违反《商品房买卖合同》合同约定，雷蕾当然有权要求东方鼎盛公司承担违约责任。东方鼎盛公司虽然将房屋交付给雷蕾，但依据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，雷蕾无法将涉案房屋上市交易，房价也由前年较高价位，到现在降低了不少，均给雷蕾造成严重的经济损失。且《商品房买卖合同》是东方鼎盛公司提供的合同版本，雷蕾并未进行任何调整或修改，违约金条款的约定也是东方鼎盛公司自己提出的违约责任的承担方式，该约定合法有效。但东方鼎盛公司现自己陈述，违约金违反公平正义的原则，如东方鼎盛公司不存在违约行为，则不会存在有违约金支付的情况，故根本不存在公平正义的情况。何况，东方鼎盛公司作为涉案房产的开发商，如果按照其上诉状中所述的“东方鼎盛公司承担违约责任将会导致东方鼎盛公司经营困难”便判决东方鼎盛公司无需向雷蕾承担违约责任，不仅导致雷蕾的合法权益得不到应有的保护，还会导致东方鼎盛公司的违约行为得不到任何惩戒和约束，其会更加肆无忌惮地将违约行为无期限地持续下去。三、一审中雷蕾关于违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，应当得到支持。2016年5月31日至今，雷蕾多次要求东方鼎盛公司为其办理房屋权属证书，但东方鼎盛公司均予以推脱或者不予回复，三年诉讼时效早己经中断，故雷蕾起诉时仍在三年诉讼时效范围内，雷蕾主张违约金的诉讼请求应当得到支持。同时，因东方鼎盛公司的违约行为具有持续性，现其违约行为仍未停止，雷蕾有权随时要求东方鼎盛公司办理房屋权属证书并要求其承担违约责任。且在本案一审庭审中，东方鼎盛公司并未以诉讼时效进行抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”和第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，东方鼎盛公司关于“雷蕾主张违约金的诉讼请求己过诉讼时效”的上诉理由不能成立，其上诉请求不能得到支持。四、东方鼎盛公司不适用情势变更的原则，因为房管局在调整业务的同时，不动产登记中心已经是郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告，已经明确显示了双方就是工作办理交接的时间只差了五天，所以我们认为东方鼎盛公司是不存在情势变更的原则，且提供了这份就是郑州市人民政府关于实施不动产统一登记公告的证据。诉讼时效的话，是一个继续性违约，所以我们认为不存在诉讼时效的问题。因为商品房买卖合同的合同版本也是由东方鼎盛公司提供，所有的违约条款也是由东方鼎盛公司自己做的承诺，现在并不能因为其自己不想承担违约行为，就说存在违反了公平原则。应按照雷蕾与东方鼎盛公司签署的商品房买卖合同的约定，由东方鼎盛公司承担相应的违约责任。综上，东方鼎盛公司的上诉请求无实事和法律依据，不应得到支持，请求依法驳回东方鼎盛公司的全部上诉请求。雷蕾向一审法院起诉请求：1、被告在判决生效后十日内给原告办理房屋所有权证；2、被告从2016年6月1日起按日向原告支付约定总房款3133512元的0.02%违约金至初始登记资料报送至行政主管部门并被受理之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年10月26日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号为：D150××××8615），约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××街××、康平路西东方鼎盛御府4幢2单元9层902号的商品房，总价为3133512元；被告应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，原告依约支付购房款3133512元。以上案件事实由商品房买卖合同、发票及庭审笔录予以证明。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部房款，但被告未按约办理权属登记，已构成违约，应支付违约金。合同约定按日支付总房款0.02%的违约金，该院认为，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告确实未在合同约定期限内办理房产证，但2016年8月20日初始登记更改为首次登记，登记部门由房管局变更为不动产登记中心，登记程序和内容较之过去存在诸多变化，这无疑增加了办证时间和难度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑到被告违约逾期办证确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，该院酌情确定被告支付违约金342806元。因目前尚未完成商品房首次登记，不具备办理权属登记条件，对于原告请求判令被告为原告办理涉案房屋的权属证书的诉请，该院暂不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告雷蕾支付违约金342806元；二、驳回原告雷蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18674元，由原告雷蕾负担9337元、被告东方鼎盛地产发展有限公司负担9337元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雷蕾提交证据一：《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》。证明：本案约定的东方鼎盛公司向房管局报送初始登记材料的时间为2016年5月31日，但房管局调整业务的时间为2016年8月19日，不动产登记中心受理首次登记以及办理不动产权证的时间为2016年8月25日，故东方鼎盛公司最多是因为5天的时间，耽搁办理首次登记。提交证据二：东方鼎盛公司所涉与本案同类纠纷的一审生效判决书4份，郑州市中级人民法院二审生效判决书1份。证明：东方鼎盛公司所涉的与本案同类案件的四十多件，经高新区法院或者郑州中院开庭审理并生效的房屋买卖合同纠纷，法院均判决东方鼎盛公司按照合同约定为购房人办理房屋权属证书，并按照合同约定的标准向购房人支付逾期办证的违约金，根据合同约定和公平公正的法律原则，本案应和东方鼎盛公司所涉的其他案件适用同一裁判标准。综合证明：雷蕾与东方鼎盛公司双方之间存在商品房买卖合同关系，东方鼎盛公司未按约定时间(2016年5月31日前）向房管局报送初始登记材料并为雷蕾办理屋权属证书，构成违约，截至庭审之日，东方鼎盛公司已经迟延近三年半的时间，仍未为雷蕾办理首次登记，故东方鼎盛公司应该按照其提供的合同版本的约定，按照日0.02％的违约金，向雷蕾支付未按照合同约定办理不动产权证的违约金，并向不动产登记中心报送首次登记的材料，为雷蕾办理房屋不动产权证书。东方鼎盛公司质证称，对第一组证据真实性无异议，但证明目的有异议。该份证据并不能证明雷蕾受到了实际损失，要求东方鼎盛公司承担巨额的违约金是没有法律依据的。对第二组证据真实性无异议，但证明目的有异议。当时是由于东方鼎盛公司工商变更登记信息更新不及时，网络信息更新不及时，使得东方鼎盛公司无法如期出庭应诉，即使东方鼎盛公司不能出庭进行答辩，但并不能证明要求东方鼎盛公司承担巨额违约金是没有法律依据的。东方鼎盛公司未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。雷蕾、东方鼎盛公司于2015年10月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉合同约定，东方鼎盛公司应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（东方鼎盛公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，雷蕾按照合同约定支付了全部房款，东方鼎盛公司向雷蕾交付了案涉房屋，但东方鼎盛公司未按约办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，应向雷蕾支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋已实际交付使用，综合本案合同履行情况及雷蕾的实际损失，东方鼎盛公司请求减少违约金的主张成立，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。故东方鼎盛公司应以雷蕾已付房款3133512元为基数，按日0.01%的标准向雷蕾支付自2016年6月1日起至东方鼎盛公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止的违约金。雷蕾过高的诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定违约金为342806元的依据不足，处理不当，应予纠正。东方鼎盛公司称雷蕾主张违约金的诉讼请求已过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。因涉案房屋未办理权属首次登记，尚不具备办理房产所有权证的条件，待条件具备后双方当事人可另行解决。综上所述，一审法院判决有误，处理有所不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19705号民事判决；二、东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向雷蕾支付逾期办理房屋权属登记违约金（以3133512元为基数，按日0.01%的标准，自2016年6月1日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；三、驳回雷蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18674元，由雷蕾负担9337元，东方鼎盛地产发展有限公司9337元。二审案件受理费共计12884元，由雷蕾负担6442元，由东方鼎盛地产发展有限公司负担6442元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月二十二日书记员 田宇恒