四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17893号 上诉人（原审原告）：刘入滈，男，1987年8月17日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：张秀丽，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都瑞发置业有限责任公司，住所地：成都市金牛区黄忠街8号。 法定代表人：秦怀林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱林，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 上诉人刘入滈因与被上诉人成都瑞发置业有限责任公司（以下简称瑞发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 刘入滈上诉请求：依法撤销原审民事判决，判令瑞发公司继续履行2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议件》。事实和理由：1.根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定，解除权因行使期满未行使而消灭，不存在中止、中断的情形，刘入滈逾期付款违约后，瑞发公司未于2014年1月31日前主张解除合同，其解除权即消灭；2.刘入滈与瑞发公司在补充协议中对于合同解除权进行约定，而根据《中华人民共和国合同法》第94条第三项的规定，基于同一违约行为，已有约定解除权的，不应再适用法定解除权；3.瑞发公司认为不解除合同会纵容刘入滈长期不履行合同，损害其合法权益。但实际上瑞发公司可诉请刘入滈支付房款及违约金，若刘入滈仍不支付房款，瑞发公司可通过拍卖案涉房屋以实现其收回房款的目的，故不解除合同并不会影响守约方主张合同权利，也不会损害守约方的利益；4.刘入滈收到瑞发公司的《催款通知书》后，分别于2019年1月26日、2月14日支付购房款15.1万元、30万元，已付款项占总额的60%，已履行了主要付款义务。即使瑞发公司再次获得解除权，其解除合同的请求也不应得到支持；5.瑞发公司起诉解除合同违背诚实信用原则。瑞发公司的解除权早已消灭。瑞发公司催告后，通过不告知收款账户、不安排接待人的方式为刘入滈付款设置障碍，导致刘入滈未能在合理的期限内找到瑞发公司的办公地址以交付房款。综上，一审法院判决《解除商品房买卖合同通知书》合法有效，从而解除双方的房屋买卖合同属事实认定错误，法律适用错误。 瑞发公司辩称，1.本案基本事实与法律关系清楚明确，刘入滈迟延支付购房款，经瑞发公司催告后于三个月的合理期限内仍未履行，瑞发公司依法解除合同合法有据。本案一审实际系（2019）川0106民初3803号案件的反诉，而（2019）川0106民初3803号案件在本案一审判决前已作出裁决，裁决结果与本案一审判决结果一致，均支持解除合同。2.刘入滈提出三大事实与理由均存在对本案相关基本事实与法律规定的误解。法定解除的事由与约定解除的事由并非相同，法定解除权是法律所赋予的，不论是否约定了解除权以及约定解除权消灭与否，都不妨碍当事人依据法律规定解除合同。3.刘入滈提出“退一步讲，即使瑞发公司再次获得解除权，其解除合同的请求也不应得到支持”是一个矛盾的观点，《合同法》第94条第3项规定“主要债务”是指主债务，是相对于从债务而言的，“仍未履行”是指仍未依约履行，是相对于依约履行而言的。本案刘入滈的主要债务是依约支付完毕购房款，但其并未依约履行，且经催告后在合理期限仍未依约履行，瑞发公司据此解除合同于法有据。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款对本案法律适用作了进一步的解释，即本案解除合同的法律依据已十分充足；4.刘入滈提出“瑞发公司两次主张解除合同违反诚实信用原则”不当。首先，刘入滈既然认可违约行为的存在，那么究竟谁违反诚实信用原则一目了然。其次，刘入滈处于持续违约的状态，其对违约事实十分清楚，从瑞发公司2017年8月29日第一次起诉，到瑞发公司今年再次起诉解除合同前都未履行完毕付款义务。再次，刘入滈早已被人民法院纳入失信被执行人名单，事实上也无履行能力与履行必要。若不允许解除合同，违约方将获得巨大的经济利益，守约方将承受较解除合同更大的经济损失。请求二审法院查明事实后，依法驳回刘入滈的全部诉讼请求。 刘入滈向一审法院起诉请求：1.请求确认瑞发公司于2019年2月向刘入滈所发的《解除商品房买卖合同通知书》无效；2.判令瑞发公司继续履行双方于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，立即向刘入滈交付位于成都市金牛区房屋，并协助刘入滈办理该房屋产权登记手续；3.本案诉讼费由瑞发公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月31日，刘入滈（买受人）与瑞发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称“补充协议”）。《商品房买卖合同》约定：1.刘入滈购买瑞发公司开发的位于成都市金牛区房屋，房屋总价为1484970元，刘入滈采取贷款方式付款；2.刘入滈未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，瑞发公司有权解除合同，瑞发公司解除合同的，刘入滈应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向瑞发公司支付违约金，并由瑞发公司退还刘入滈全部已付款；刘入滈愿意继续履行合同的，经瑞发公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，刘入滈按日计算向瑞发公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向瑞发公司支付违约金。 《补充协议》约定：1.刘入滈选择向银行申请6.94成30年房屋抵押贷款的方式进行支付，房屋总价款1484970元，刘入滈于合同签订之日起当日内，以自有资金向瑞发公司支付首付房款454970元，剩余房款103万元由刘入滈在主合同签订后且付清所有首付后向银行申请按揭（或公积金）贷款；2.刘入滈须于合同签订后7日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给银行，用于向银行申请借款。刘入滈应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，瑞发公司不承担刘入滈的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任；3.刘入滈承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因刘入滈的实际情况与上述承诺不符合或因刘入滈的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于刘入滈原因未能及时支付购房款，刘入滈违构成违约，瑞发公司有权解除本合同，并追究刘入滈合同约定总房款5%的违约金；4.刘入滈向银行申请房屋抵押贷款的具体额度、成数及年限以银行最终批准为准，如银行批准的贷款额度与刘入滈申请的额度不一致，则两者之间的差额由刘入滈在银行批准贷款额度确定之日起3日内付清，逾期按本协议第4.3条的约定承担逾期付款违约责任；5.刘入滈必须在付清全部房款后或获得贷款银行的审批并将其所借款项划付到瑞发公司账户后，同时缴纳完毕政府部门规定费用，方能办理房屋的交付手续；6.因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址和电话号码，以包括但不限于电话、挂号信、特快专递、短信等形式通知刘入滈，寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在成都市市内寄发挂号信或特快专递后的第三日视为达达日，在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日；7.在本协议签订后，买、卖双方中的任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话等通信联系方式发生变化的，均应以书面方式告知对方。否则瑞发公司因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。刘入滈在合同中载明的通讯地址为：成都市青羊区。 合同签订后，刘入滈仅支付了房屋首付款454970元。此后，刘入滈未办理银行按揭贷款，也未支付其余房款。2017年8月18日，瑞发公司按照刘入滈在合同中载明的地址“成都市青羊区”发出《解除商品房买卖合同通知书》，以刘入滈未支付剩余房款103万元为由，主张解除双方签订的合同及补充协议。因刘入滈收件地址变更，《解除商品房买卖合同通知书》被退回。后瑞发公司起诉刘入滈请求确认双方签订的合同已解除并要求刘入滈支付违约金。2018年10月25日，（2018）川01民终3155号民事判决书，认定瑞发公司的约定解除权已过除斥期间，但并不会对合同未来的履行和状态造成影响，亦不会纵容刘入滈在此之后以解除权消灭为恃而长期不履行付款义务。2018年11月6日，瑞发公司向刘入滈发出《催款通知书》，要求刘入滈接到通知书之日起七日内支付剩余购房款103万元及逾期付款违约金。2018年11月8日，刘入滈收到前述《催款通知书》。2019年1月26日、2019年2月14日，刘入滈分别向瑞发公司支付了购房款151000元以及300000元。 2019年2月14日，瑞发公司向刘入滈发出的《解除商品房买卖合同通知书》，载明的主要内容：合同签订后,刘入滈仅支付首付款454970元，未在合同签订之日起30日内获准银行贷款，已构成逾期付款的违约行为。经多次催告，刘入滈仍未足额支付全部剩余购房款及违约金，刘入滈的行为构成根本性违约，瑞发公司有权解除合同并追究刘入滈的违约责任。鉴于此，通知如下：自本通知书送达刘入滈时，即解除刘入滈与瑞发公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》。2019年2月15日，刘入滈收到前述《解除商品房买卖合同通知书》。 一审法院另查明，一、刘入滈于2017年8月29日被列为失信被执行人。二、截至一审辩论终结之日，刘入滈共向瑞发公司支付购房款905970元，尚欠瑞发公司购房款579000元。 一审法院认为，瑞发公司与刘入滈签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议的主要焦点为：瑞发公司是否有权解除合同。刘入滈认为瑞发公司的约定解除权已于2014年1月31日超过除斥期间，解除权消灭，瑞发公司无单方解除权。对此，一审法院认为，即便瑞发公司的约定解除权消灭，但其仍有权继续催告刘入滈在合理期限内履行付款义务，如刘入滈经催告后仍未在合理期限内付款，则瑞发公司可基于法律规定再次主张法定解除权。根据查明事实，刘入滈于2018年11月8日收到瑞发公司发出的《催款通知书》后，于2019年1月26日、2019年2月14日分别向瑞发公司支付了购房款151000元、30万元，未支付其他款项。截至一审辩论终结之日，刘入滈尚欠瑞发公司购房款579000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，刘入滈经瑞发公司催告，仍未在合理期限内履行完毕支付购房款的义务，瑞发公司有权依照相关法律规定主张解除合同。瑞发公司据此向刘入滈发出的《解除商品房买卖合同通知书》，合法有效；刘入滈请求确认瑞发公司于2019年2月所发《解除商品房买卖合同通知书》无效、要求瑞发公司继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》、立即交付案涉房屋并协助办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：驳回刘入滈的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由刘入滈负担。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本案二审争议焦点为案涉合同应当解除还是继续履行的问题。 本院认为，首先，关于瑞发公司是否享有法定解除权的问题。本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十四条的规定，在合同约定解除条件或法律规定的解除条件成就后，合同当事人均可以解除合同，合同约定解除权丧失后，当事人仍可以行使法定解除权。因此，刘入滈认为瑞发公司已丧失约定解除权后即丧失法定解除权的上诉理由不成立。其次，瑞发公司在约定解除权丧失后，瑞发公司向刘入滈发出《催款通知书》，进行明确的付款催告，要求刘入滈在接到通知书七日内支付剩余购房款和违约金，该通知行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的催告行为，在义务人未在合理期限履行义务时，当事人可以依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定通知解除合同。因瑞发公司催告后刘入滈仍未在合理期限内剩余房款，一审认定瑞发公司主张合同解除的理由成立、对刘入滈要求继续履行案涉合同的诉讼请求不予支持并无不当。对于刘入滈认为已履行了合同的主要付款义务的问题，本院认为，刘入滈订立合同的目的是购房，而瑞发公司订立合同的目的是收取全部购房款，刘入滈支付全部购房款即为其主要义务，在其未履行合同购房款的情况下，一审判决对其主张继续履行合同的诉讼请求不予支持正确。 综上所述，刘入滈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由刘入滈负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年一月二十一日 书记员 王朝阳