甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0105民初1683号原告：兰州蓝桥房地产经纪有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区北滨河路深安大桥西侧(武警甘肃森林总队旁)中海?河山郡26幢110号商铺，统一社会信用代码：91620100MA73R36G7Y。法定代表人：张晓玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶期中，甘肃瀛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海燕，甘肃瀛强律师事务所律师。被告：韩荣，女，回族，1983年3月20日出生，住甘肃省兰州市七里河区。原告兰州蓝桥房地产经纪有限公司（以下简称兰州蓝桥公司）诉被告韩荣居间合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序。公开开庭进行了审理。原告兰州蓝桥公司的委托诉讼代理人叶期中、张海燕，被告韩荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰州蓝桥公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告签订的《限时独家销售协议》；2、请求法院判决被告返还原告补偿金2000元；3、请求法院判决被告向原告支付合同约定的违约金28500元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：兰州蓝桥公司与韩荣于2019年4月14日签订《限时独家销售协议》（以下简称“协议”）。协议约定韩荣委托兰州蓝桥公司独家代理销售被告名下位于兰州市安宁区房屋,出售总价人民币950000元，委托期限自2019年4月15日至2019年6月14日止。在委托期限内,兰州蓝桥公司是此房屋唯一的销售机构,韩荣或第三方未经原告书面许可,不得销售该房屋。原告若无法在委托期内将兰州蓝桥公司委托的房屋成功销售，则兰州蓝桥公司应补偿韩荣人民币2000元，如兰州蓝桥公司在委托期内成功销售，韩荣应到兰州蓝桥公司门店处签订《定购协议》，并在收取定金时将该补偿金返还给兰州蓝桥公司。同日兰州蓝桥公司将2000元补偿金交付给韩荣。兰州蓝桥公司在协议约定的期限内依据协议约定的条件，经过多次筛查等，找到了符合协议约定条件的买受人，并根据协议约定代韩荣收取了买受人定金10000元。之后兰州蓝桥公司多次通知韩荣履行与买受人签署《定购协议》的合同义务，但韩荣均不予配合。前述韩荣不履行合同义务的行为，既导致兰州蓝桥公司无法完成与韩荣之间居间服务，又导致韩荣无法完成与买受人之间的居间服务。根据协议第九条第2款第4项的规定：“甲方在委托期内有以下情形的，视为甲方违约，乙方有权单方面解除本协议，并有权要求甲方按照本协议第三条所约定房屋出售总价3%向乙方给付违约金：④故意拖延签署合同的时间，导致无法按时与乙方提供的购房人成交的。”故被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任，原告故诉至法院。被告韩荣辩称，一、兰州蓝桥公司与韩荣于2019年4月14日签订《限时独家销售协议》属违法违规协议，不受法律保护。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，也不能进行交易、抵押、继承、赠与。涉案房屋没有取得产权证不能进行买卖交易。2、涉案房屋系银行按揭房，已抵押给银行。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”兰州蓝桥公司作为专业的房屋中介机构，未告知韩荣该房屋存在权利瑕疵不能买卖交易，也未提醒韩荣该房屋应向抵押权人履行告知义务，反而隐瞒事实，虚假承诺，错误引导，双方签订协议违反法律规定，系无效合同。3、双方签订的协议因违反国家相关政策精神导致无效。二、兰州蓝桥公司拟定的《限时独家销售协议》属格式合同，权利义务明显不对等，免除兰州蓝桥公司责任，加重韩荣责任，显失公平。1、协议约定兰州蓝桥公司违反规定仅需向韩荣赔偿2000元，而韩荣违反协议则需向兰州蓝桥公司赔偿30000元，权利义务明显不对等。2、协议约定兰州蓝桥公司的违约责任仅有一条，而韩荣则有五条。兰州蓝桥公司承担义务多，韩荣承担义务少，显失公平。3、根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，若格式条款是免除提供格式条款一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利、违反公平原则的，即使当事人同意，也不产生法律效力。4、根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或受托人可随时解除委托合同”委托合同系需具有一定的人事关系为基础，以信任纽带的合同，是以双方信任为存在的条件，法律赋予了双方当事人法定任意解除权。双方签订的协议对任意解除权进行了限制，违反了法律规定，应属无效。5、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，兰州蓝桥公司并未依照规定向韩荣履行提示说明义务，相应条款也未以加粗加黑文字、标识、符号等进行提示。部分格式条款加重了韩荣责任，排除了韩荣对财产的处分权，造成双方权利义务失衡。三、兰州蓝桥公司提供的证据与事实不符，依法不应采信。四、兰州蓝桥公司在签订协议后采用诱迫、设套、哄骗、欺诈甚至恐吓等方式想要达到其目的。兰州蓝桥公司将韩荣信息向其他中介机构泄露，致使多家中介机构打电话骚扰，严重影响了韩荣的正常工作和生活。韩荣电话告知兰州蓝桥公司因双方签订协议违规系无效协议，并提出退还2000元押金，兰州蓝桥公司在电话中同意终止协议。韩荣愿意退还兰州蓝桥公司支付的补偿金2000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对兰州蓝桥公司向本院提交的《限时独家销售协议》、收条，以上证据因双方当事人对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年4月14日，兰州蓝桥公司与韩荣签订《限时独家销售协议》一份，协议约定韩荣委托兰州蓝桥公司独家代理销售其名下位于兰州市安宁区房屋,出售总价人民币950000元，委托期限自2019年4月15日至2019年6月14日止。在委托期限内,兰州蓝桥公司是此房屋唯一的销售机构,韩荣或第三方未经兰州蓝桥公司书面许可,不得销售该房屋。兰州蓝桥公司若无法在委托期内将韩荣委托的房屋成功销售，则兰州蓝桥公司应补偿韩荣人民币2000元，如兰州蓝桥公司在委托期内成功销售，韩荣应到兰州蓝桥公司门店处签订《定购协议》，并在收取定金时将该补偿金返还给兰州蓝桥公司。协议第九条约定：“违约责任1、因乙方（即兰州蓝桥公司，下同）的过错，没有履行本协议所约定的应由乙方履行的各项义务，为甲方（即韩荣，下同）造成直接损失的应当承担相应的赔偿责任。2、甲方在委托期内有以下情形的，视为甲方违约，乙方有权单方面解除本协议，并有权要求甲方按照本协议第三条所约定房屋出售总价的3%向乙方给付违约金；①单方面撤回本独家委托或者取消房屋销售的；②未经乙方书面同意另售乙方所提供的购房人意外第三人的；③故意抬高房屋价格的；④拖延签署合同的时间，导致无法按时与乙方提供的购房人成交的；⑤未按照乙方通知的时间前来本协议所约定的地址和购房人签订房屋买卖合同的；”协议签订当天，兰州蓝桥公司向韩荣交付了2000元补偿金。本院认为，人民法院应当根据当事人主张的法律关系确定案由。在立案时本案案由为商品房委托代理销售合同纠纷，经本院审查，本案系兰州蓝桥公司向韩荣提供订立合同的媒介服务，韩荣向其支付报酬的合同，满足居间合同的特征，故本案案由应确定为居间合同纠纷。关于兰州蓝桥公司主张解除双方签订的《限时独家销售协议》诉请，由于该协议期限已届满，双方未续签协议，合同已终止，本院不予支持。关于兰州蓝桥公司主张韩荣退还补偿金2000元，由于韩荣同意退还，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定格式条款无效。”本案中，兰州蓝桥公司与韩荣签订《限时独家销售协议》系由兰州蓝桥公司提供的格式合同，在合同中约定韩荣不得出售房屋，本院认为，韩荣为涉案房屋的所有权人，对房屋的处分权是所有权人最重要的权利，韩荣可以选择卖或者不卖，而该格式合同对该权利进行了限制，约定若韩荣不出售房屋或者不与兰州蓝桥公司提供的购买人签订合同均属于违约，且违约责任为合同约定房屋总价的3%，而对兰州蓝桥公司若违约，承担的违约责任只是用“应当承担相应的赔偿责任”一笔带过，对无法销售房屋的赔偿金也仅仅规定了2000元，合同双方的违约责任明显显失公平。在该合同中并未看到合同中采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等对以上约定进行了特别标识，兰州蓝桥公司也未证明已尽到提示义务，故对协议中约定的违约责任条款应认定为无效。故对兰州蓝桥公司主张韩荣支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告韩荣于本判决生效之日起十日内退还原告兰州蓝桥房地产经纪有限公司补偿金2000元。二、驳回原告兰州蓝桥房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元，已减半收取计282元，由原告兰州蓝桥房地产经纪有限公司负担264元，由被告韩荣负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在二年内向本院申请执行，逾期申请的视为放弃执行。审判员  李雯君二〇二〇年一月三日法官助理田天书记员赵文妍