山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0883民初6230号 原告：程佳，男，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：刘猛，山东多道律师事务所律师。 被告：苏传新，男，汉族，现住邹城市。 委托诉讼代理人：苏世现，系苏传新之父，男，汉族，住邹城市。 被告：朱莉莉，女，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：苏传新，系被告朱莉莉之夫，男，汉族，住邹城市。 原告程佳与被告苏传新、朱莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘猛、被告苏传新及其委托诉讼代理人苏世现、被告朱莉莉的委托诉讼代理人苏传新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决二被告继续履行房屋买卖合同，并限期被告为原告办理房屋过户手续。庭审中，经本院释明，原告变更该项诉讼请求为：被告在涉案房产能够办理过户手续时，配合办理手续；2、二被告按照合同约定共同向原告支付违约金21.9万元，并承担因违约给原告造成的各项损失21460元；3、案件受理费、保全费等诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：2019年3月14日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，被告将其位于邹城市玉兰路XX号世纪阳光XXXX幢X单元XX-XXXX号（预告登记号为：鲁（XXXX）邹城市不动产证明第XXXXXXX号）房屋以73万元的价格出售给原告，并将房屋交付。同时约定，任何一方违约将按照合同成交价格为基数的30%违约金支付给守约方，并承担因违约给守约方造成的各项损失。原告已经按照合同约定履行了交付房屋价款的各项义务，但被告在收到原告支付的63万价款后即失踪不再和原告进行任何联系，导致原告无法办理各项房屋手续。原告为维护其合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、《房屋买卖合同》一份。证明原告程佳与被告苏传新、朱莉莉于2019年3月14日订立《房屋买卖合同》，被告将其所有的位于邹城市王兰路XX号世纪阳光X号楼X单元XXXX号房屋以73万元的价格出售给原告。 2、被告签署的《承诺书》一份。证明被告承诺出售的房屋不涉及债权、债务及相应纠纷、被告夫妻没有作为担保人设定过任何担保等。 3、不动产登记证明一份。证明涉案房屋预登记号为鲁（XXXX）邹城市不动产证明第XXXXXXX号，该房屋登记权利人为苏传新、朱莉莉。 4、中国银行汇款回单两份。证明原告分别于2019年3月15日、2019年4月1日通过其中国银行尾号为8018的账户向被告苏传新尾号为5428账户支付34万元购房款、28万元购房款； 5、收条三份。证明被告收到原告程佳于2019年3月14日支付的购房定金1万元、2019年3月15日支付的购房款34万元、2019年4月1日支付的购房款28万元。 6、原告与被告苏传新的父亲录音、原告与苏传新的其中一个债权人李文强的录音、被告苏传新书写的欠条复印件、被告苏传新的父亲书写的欠款清单复印件各一份。证明被告苏传新对外欠债。 7、中国人民财产股份有限公司济宁市分公司诉讼保全责任保险单一份及发票一张，合计金额1460元。证明因被告违约导致原告起诉并保全房屋而购买保险给原告造成的损失，按照合同规定应由被告承担。 8、山东多道律师事务所委托代理合同一份及增值税发票一张。证明因被告违约导致原告起诉并委托律师而支出律师费20000元，按照合同规定应由被告承担。 9、证人罗长伟的证言。证明原告无法联系上被告。 10、商品房买卖合同（预售）一份。证明该房屋系被告苏传新、朱莉莉购买，该合同的第11条、第20条对房产登记期限作出了说明，该房产将于2020年5月31日前交付使用之日起90日内办理权属登记手续。 被告辩称，针对原告的第一项诉讼请求，我和被告朱莉莉同意继续履行房屋买卖合同，但涉案房产现在无法办理不动产登记证书，也无法办理过户；关于原告的第二项诉讼请求，我认为我没有违约行为，不同意承担违约责任；关于第三项诉讼请求，我既然没有违约行为，就不应承担这些费用。原告陈述的我收到63万元后就联系不上并失踪与事实不符。我当时更换了手机号码，但以短信的方式通知了原告。此后，我用新号码联系过原告，我也有通话记录可以证明。当时我给原告打电话，因为我需要用购房合同，我用新号码联系过原告。因为目前案涉房屋不能办理权属登记手续，我就没有联系原告，没有违约行为。房产钥匙已经交付给原告，原告自己也认可钥匙已经交付给他，原告没有任何损失。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、电话通话清单6页。证明被告与原告一直有联系，并没有失踪。清单上显示主叫号码就是原告的手机号，被告与原告加了微信好友，原告可以通过微信联系被告，另外，原告知道被告的家庭住址，也可以去家里找被告。 2、亿家地产的收款收据及居间服务合同一份。证明该房产是通过房产中介亿家地产出售的，原告完全可以通过中介找到被告。 3、电话录音及根据录音整理的文字资料一份。证明原告宁愿自己花钱也要起诉并保全这套财产，但被告没有失踪，没有不配合办理房屋的各项手续，没有构成违约；被告在和原告讨论撤诉事宜时，原告明确表态愿意自己承担所有的费用。 4、收条一份。证明被告收到购房款以后，积极配合原告办理各项相关手续。 5、房屋交接清单一份。证明被告已经履行了合同义务，同中介一起把房屋钥匙交给了原告，房屋已经实际交付给原告。 经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1-5、证据7及证据10均无异议。 对证据6中原告与苏传新的父亲的录音无异议，对原告与苏传新的债权人李文强录音、欠条复印件及苏传新的父亲书写的欠款清单有异议，认为与本案无关。 对证据8的真实性无异议，但是认为律师费收费过高。 对证据9的证人证言有异议，证人罗长伟有被告的微信号和家庭住址，可以通过微信联系被告。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性有异议，该证据系复印件。即使是真实的，该通话清单也明确显示原、被告之间通话是在2019年6月份，但在原告获知被告欠付大量外债后，原告就联系不上被告了。 对于证据2-5的真实性均无异议，但认为证据3说明被告欠付大量外债，原告为维护自身权益，防止损失扩大被迫起诉被告并申请查封保全了案涉房屋。 本院认为，原、被告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力，本院予以认证。 本院经审理认定事实如下：被告苏传新、朱莉莉系夫妻关系。2017年6月6日，二被告与邹城市圣地置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），被告通过银行按揭方式（贷款34万元）购买了位于邹城市玉兰路XX号世纪阳光X号楼X单元XXXX号房产。该合同中载明，房产的交付时间为2020年5月31日前，二被告应在房产交付之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续。2017年7月12日，二被告将该房产办理了预告登记，登记号为鲁（XXXX）邹城市不动产证明第XXXXXXX号。2019年3月14日，在邹城市人人不动产服务有限责任公司（以下简称人人公司）的居间下并由其提供格式文本，原告作为买方（乙方），与作为卖方（甲方）的二被告签订房屋买卖合同，合同载明：“甲方：（卖方）苏传新身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX、朱莉莉身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX通信地址：邹城市城前镇后祝沟村312号乙方：（买方）：程佳身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX通信地址：邹城市XXXXXXXXXX；买卖房屋（以下简称该房屋）基本情况：1、该房屋位于邹城市玉兰路XX号世纪阳光X号楼X单元XXXX号，房屋产权证尚未办理。甲方自愿出售该房屋且如实陈述该房屋产权状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方实地看房后，对该房屋已做充分了解，并自愿购买；2、土地使用状况：该房屋占用的国有土地使用权为出让，如产权证未载明该房屋土地的相关信息，以该房屋在国土资源部门实际登记的信息为准，买方对此无异议；房产产权状态：网签备案，购房合同。该房屋已设定抵押；抵押权人为中国银行，剩余抵押金额约为人民币（大写）叁拾肆万元整（小写￥340000.00元），甲方应于2019年3月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款的申请；且于还清剩余贷款2个工作日内办理完毕抵押登记注销手续；1、解押款来源：全部解押款使用乙方购房首付款人民币（大写）叁拾肆万元整（小写￥340000.00元）；2、解押约定：为防范交易风险，双方共同到该房屋原贷款银行办理还款手续，共同办理房屋抵押注销手续；使用乙方购房款为甲方还款时甲方必须提供产权交易中心出具的《房屋权属状况信息表》显示交易房屋无查封、未被限制转移且除本合同载明的抵押权人外无其他抵押权人时，乙方可向甲方还款账户内支付该笔购房款。因提前还款导致的违约金或还款产生的其他费用由甲方承担；甲乙双方确认该房屋交易价格为人民币（大写）柒拾叁万元整（小写￥730000.00元），该交易价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。该交易价格包括：（1）、购房合同所载的建筑面积：121.14平方米；（2）、房屋维修基金；甲乙双方协商采用全款付款方式：乙方于签订合同当日支付购房定金人民币（大写）壹万元整（小写￥10000.00元）给甲方；购房首付款人民币（大写）叁拾肆万元整（小写￥340000.00元）（含定金）在甲方办理还款时一次性支付给甲方还款账户内；部分房款人民币（大写）贰拾捌万元整（小写280000.00元）乙方于2019年4月14日前一次性支付给甲方；剩余房款人民币（大写）壹拾万元整（小写100000.00元）乙方于房屋权属转移登记到本人名下当日一次性支付给甲方；甲乙双方协商，自房产管理部门允许此房产办理产权证之日起20个工作日内甲方本人及产权共有人持相关材料到房产权力部门办理完毕产权证，甲方及产权共有人拿到本人名下产权证3个工作日内双方持相关材料到房屋权属登记部门办理房屋权属登记手续；如遇节假公休日、国家政策变化、房产交易部门及金融机构的原因延误过户、发证、抵押、房款等交易环节的则应按期顺延；房产管理部门允许办证时，办理甲方及产权共有人名下产权证税费及其他费用由甲方全部承担，由甲方过户到乙方名下产生的交易税费及其他费用由乙方全部承担，所有费用以房产管理部门实际发生的税费为准；甲方义务：1、保证该房屋交易时无抵押、无查封、无债权债务纠纷、未被限制转让，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担；对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性、可转移性负责；该房屋交付及产权转移过户时符合国家有关规定；2、及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需相关证件及材料的原件及复印件，并保证在办理产权转移过户手续时本人及产权共有人按时到场；3、甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施及其装饰装修保持良好的状况；4、保证在签订本合同时已征得该房产全体权利人的同意，若因甲方无权或越权处分等原因造成本合同未能或不能履行，以及影响合同签订和合同履行的重大事件，有向买方如实告知的义务，甲方承诺按本合同约定承担违约责任。乙方义务：1、按合同约定及时支付各种款项。提供该房屋产权转移过户所需相关证件及材料的原件和复印件，在办理产权转移过户时按时到场；2、乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房产交易，由此引起的法律及经济责任由乙方按本合同约定承担违约责任；违约责任：1、本合同所承诺约定均为买卖双方的真实意思表示，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约给对方所造成的损失，包括合同履行后合可以获得的利益。违约方按照本合同成交价格基数的30%违约金支付给守约方……4、合同一经签订，因甲乙双方任何一方毁约，导致不能继续履行合同义务的，如守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。双方对此条款无异议；5、甲方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（如非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心理不安的严重情况），或提供虚假情况，损害乙方利益的，承担损害赔偿责任及支付本合同规定的违约金数额……本合同一式两份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字或盖章后生效。”原告及二被告均在合同上签字并捺手印。同时，二被告向原告出具承诺书一份，其中载明：“本人苏传新（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）、朱莉莉（身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）为坐落于邹城市玉兰路XX号世纪阳光X号楼X单元XXXX号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整处分权。本人承诺：上述房屋不涉及任何债权、债务及相关纠纷；在上述房屋交易之前，本人及产权共有人从未作为担保人身份设定过任何担保责任；在上述房屋交易过程中，本人及共有人不作为担保人身份设定任何担保；如因本人及产权共有人的不实承诺导致上述房屋在交易过程产生的一切后果，由本人及产权共有人全部承担。特此承诺承诺人：苏传新XXXXXXXXXXXX朱莉莉2019年3月14日”。二被告在承诺书上签字。合同签订后，原告向二被告支付了购房定金10000元，二被告向原告出具了收条，载明：“今收到程佳（XXXXXXXXXXXXXXXXX）购买邹城市玉兰路XX号世纪阳光X号楼X单元XXXX号房的房屋定金（壹万元）（10000.00元）元整。”二被告均在收条上签字捺印。同日，原、被告与人人公司签订了居间合同，被告苏传新向人人公司支付了服务佣金3650元，人人公司向其出具了收据。原告于2019年3月15日向被告苏传新汇款340000元，被告依约用该款偿还了购买案涉房屋的银行贷款，并办理了抵押登记注销手续。2019年4月1日，原告向被告支付购房款280000元。被告苏传新均于原告汇款之日向原告出具收条并在收条上签字捺印。同日，二被告通过房产中介人人公司将涉案房产的钥匙交付给原告，原告程佳、被告苏传新分别在人人公司制作的房屋交接清单上签名并捺手印，该交接清单注明：“各项费用已结清，买卖双方无异议”。此后，原告将案涉房屋装修入住至今。原告在入住后不久，了解到被告对外欠付大量的债务，认为可能会导致案涉房屋存在被查封的风险，故诉至本院。 另查明，2019年11月13日，原告与山东多道律师事务所签订委托代理合同，原告委托该所律师为其提供法律服务、代理承办其与二被告房屋买卖合同纠纷案，原告为此支出律师服务费20000元。 2019年11月18日，依据原告申请，本院作出（2019）鲁0883民初6230号民事裁定书及（2019）鲁0883执保1139号执行裁定书，依法查封了案涉房产。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依法履行各自的义务。原告按约定向二被告支付了63万元购房款，被告办理了案涉房产的抵押注销手续，亦向原告交付了案涉房产的钥匙。庭审中查明案涉房产尚不具备办理不动产权利证书的条件，故原告请求二被告限期为其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，经本院释明，原告变更该诉讼请求为被告在案涉房产能够办理过户手续时，配合办理手续。原、被告签订的合同中亦约定，二被告在案涉房产能够办理房屋权属转移登记手续时3个工作日内办理，原告于房屋权属登记至其名下当日将剩余10万元房款支付给二被告。对于该约定，原告及二被告均认可并表示同意履行。故原告请求被告在案涉房产能够办理过户手续时，配合办理手续的诉讼请求并无不当，本院予以支持。对于原告述称二被告隐瞒其对外欠付债务并无法与之取得联系的行为会导致案涉房产存在被查封的风险，该行为系故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、构成违约的说法，本院认为，案涉房产在原告申请诉讼保全之前并未被查封，亦未设定抵押担保，不存在限制转让的情形，原告提供的证据仅证明被告苏传新欠付外债，但不能证明二被告就案涉房产存在纠纷。原告按照合同约定向被告支付了大部分购房款，被告亦向原告交付了案涉房产的钥匙，被告的行为并没有构成违约，亦未对原告造成实际损失。原告请求二被告支付违约金并承担因违约造成的损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担因诉讼委托律师支出的费用及申请诉讼保全支出的相关费用，于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中国人民共和国物权法》第六条、第十五条之规定，判决如下： 一、被告苏传新、朱莉莉于案涉房产（邹城市玉兰路XX号世纪阳光X号楼X单元XXXX号）能够办理不动产权利证书之日起10日内，协助原告将案涉房产的不动产权利人变更登记至原告程佳名下； 二、原告程佳于案涉房产的不动产权利人变更登记至其名下之日，向被告苏传新、朱莉莉支付购房余款100000元； 三、驳回原告程佳的其他诉讼请求。 案件受理费5550元，保全费4170元，由原告程佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  周文清 二〇二〇年一月十三日 书记员  李 晓