福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初6616号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道298号。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李柱强，福建闽天律师事务所律师。 被告：胡卫东，男，汉族，1967年7月6日出生，住福建省顺昌县。 被告：蔡朝萍，女，汉族，1977年4月22日出生，住福建省政和县。 被告：福建宏汇置业有限公司，住所地福建省连江县潘渡乡坡西村港里5号。 法定代表人：丁玉清，总经理。 委托诉讼代理人：郑海燕，女，公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行福建省分行”）与被告胡卫东、蔡朝萍、福建宏汇置业有限公司（以下简称“宏汇公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行福建省分行委托诉讼代理人李柱强、被告宏汇公司委托诉讼代理人郑海燕到庭参加诉讼。被告胡卫东、蔡朝萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行福建省分行向本院提出诉讼请求：1.判令胡卫东、蔡朝萍立即偿还借款本金267290.74元，并支付利息（含罚息）26849.02元［暂计至2018年12月19日，之后的利息按《个人住房借款合同》的约定计算至款项还清之日至］；2.判令宏汇公司承担连带清偿责任；3.判令建设银行福建省分行有权就胡卫东名下位于连江县×××及土地使用权拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令本案诉讼费、律师费、财产保全费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等费用由胡卫东、蔡朝萍、宏汇公司承担。 事实和理由：2013年10月29日，胡卫东、蔡朝萍、宏汇公司与建设银行福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号：350228899-1112-20130353937）。合同约定，胡卫东、蔡朝萍向建设银行福建省分行借款29万元（均为公积金借款），用于购置位于连江县，借款期限自2013年12月4日起至2032年12月4日止。合同项下的公积金借款利率为浮动年利率，在个人住房公积金贷款基准利率水平上不上浮不下调。合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。合同生效后，建设银行福建省分行一次性划入借款人指定账户（账名：×××公司，账号：14×××44，开户行：中国×××支行）。借款人采用等额本息还款方法。胡卫东、蔡朝萍以连江县×××及其占用范围内的土地使用权作为本协议项下借款的担保物，抵押担保范围为本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用承担连带担保责任。宏汇公司自愿为胡卫东、蔡朝萍签订案涉合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用为承担连带担保责任，保证期间从合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。 2014年3月4日，建设银行福建省分行依约发放贷款。但胡卫东、蔡朝萍未依约履行还本付息义务，且双方至今未办理抵押登记手续。截止至2018年12月19日，胡卫东、蔡朝萍尚欠借款本金267290.74元及利息（含罚息）26849.02元。建设银行福建省分行遂诉至法院，请求判如所请。 胡卫东、蔡朝萍未作答辩。 宏汇公司辩称,宏汇公司不应承担连带清偿责任。讼争合同约定，合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，即宏汇公司提供的仅是阶段性连带责任保证。在讼争合同生效时，宏汇公司已协助完成了抵押财产清单所列财产的预告登记，且抵押财产所在项目已于2016年11月9日进行房地产权属总登记，抵押财产已完全具备办理正式登记的条件，应视为建设银行福建省分行取得抵押权的条件成就。此外，讼争合同约定“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时间内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权证书交贷款人持有”，但建设银行福建省分行并未提交相关证据证明其已通知要求胡卫东、蔡朝萍完成抵押登记，是其放任抵押权未设立，却要求宏汇公司承担因其不作为造成的后果，没有法律依据。 建设银行福建省分行、宏汇公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。胡卫东、蔡朝萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利。建设银行福建省分行向本院提交如下证据：《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款过期催款通知书及快递信息、建行贷款客户管理界面截屏图、《委托代理协议》、代理费发票。宏汇公司向本院提交如下证据：中国建设银行单位客户专用回单。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：《委托代理协议》、代理费发票可以证明建设银行福建省分行为实现本案债权，委托福建闽天律师事务所代理本案诉讼，已支付律师代理费6270元。 根据上述认定的有效证据及建设银行福建省分行、宏汇公司的陈述，本院认定事实如下：2013年10月29日，建设银行福建省分行与胡卫东、蔡朝萍、宏汇公司与签订《个人住房借款合同》（编号：350228899-1112-20130353937）。合同约定，胡卫东、蔡朝萍向建设银行福建省分行借款29万元（均为公积金借款），用于购买位于连江县×××，借款期限自2013年12月4日起至2032年12月4日止。借款利率为年浮动利率，即在个人住房公积金贷款基准利率水平上不上浮不下调。该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日施行的个人住房公积金贷款基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款合同项下借款、罚息利率为年利率。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上浮50%。合同所称个人住房公积金贷款基准利率是指中国人民银行、住房和城乡建设部公布的同期同档次个人住房公积金贷款利率。合同项下首次发放借款时，该基准利率按借款起息日当日施行的个人住房公积金贷款基准利率确定。合同项下公积金贷款利率或罚息利率依约定调整时，该基准利率按利率调整日当日施行的个人住房公积金贷款基准利率确定。利率调整日于每年的1月1日调整。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。胡卫东、蔡朝萍以位于连江县及其占用范围内的土地使用权为借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。胡卫东、蔡朝萍应在建设银行福建省分行规定的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，并于抵押登记手续完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。胡卫东、蔡朝萍应在以下两个日期中的先到之日前办妥抵押登记，并将他项权证交贷款人收执：（1）自贷款发放日起36个月；（2）抵押物能够进行不动产登记之日起三个月。否则视为抵押人违约，贷款人有权采取违约救济措施。2013年12月18日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记（连房预ＱＲ字第××号）。宏汇公司作为保证人为合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行福建省分行核对无误、收执之日止。担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。 2014年3月4日，建设银行福建省分行依约向胡卫东、蔡朝萍发放贷款29万元。宏汇公司分别于2016年5月16日、5月17日，为胡卫东、蔡朝萍向建设银行福建省分行偿还借款共计8811.17元。截至2018年12月19日，胡卫东、蔡朝萍尚欠借款本金267290.74元、利息（含罚息）26849.02元。 另查明，案涉房产已经具备办理物权登记的条件。 为实现本案债权，建设银行福建省分行委托福建闽天律师事务所代理本案诉讼，已支付律师代理费6270元。 本院认为，建设银行福建省分行与胡卫东、蔡朝萍、宏汇公司签订的《个人住房借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。建设银行福建省分行按约向胡卫东、蔡朝萍发放贷款，已履行合同义务。胡卫东、蔡朝萍未按约还款已构成违约，应承担违约责任。故建设银行福建省分行要求胡卫东、蔡朝萍提前清偿全部借款本息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因本案系胡卫东、蔡朝萍违约所致，建设银行福建省分行要求胡卫东、蔡朝萍承担其为实现本案债权已支出的律师代理费6270元，本院亦予以支持。 关于债权人能否就案涉抵押房产行使优先权，本院认为，案涉抵押物仅办理了预告抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，根据预告登记虽不能设立抵押权。但权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，实质上已经具有排除他人处分标的物的物权效力。 同时，合同约定的担保方式为抵押加阶段性保证。故当物权登记条件已具备时，购房人胡卫东、蔡朝萍有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人胡卫东、蔡朝萍办理抵押登记。当商品房抵押登记完成后，抵押权设立，银行才能对商品房行使优先受偿权，开发商才能免除保证责任。 本案中，案涉抵押房产已完成初始登记，已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，因胡卫东、蔡朝萍怠于办理以致抵押登记未完成。胡卫东、蔡朝萍应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记，宏汇公司应督促其办理。胡卫东、蔡朝萍若逾期仍未协助办理抵押登记，该抵押登记因购房人胡卫东、蔡朝萍拒不配合而客观上无法办理，属于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就，故应视为条件已成就，可以认定建设银行福建省分行行使优先权的条件具备。 综上，本院依法确认债权人建设银行福建省分行对案涉抵押房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于保证人宏汇公司的保证责任问题。本院认为，根据案涉借款合同的约定，宏汇公司对案涉借款承担阶段性保证责任，保证期间为自合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自新约定的债务履行期届满之日起二年。如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。故在抵押登记未办妥时，宏汇公司仍应承担保证责任。宏汇公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。此外，若债权人建设银行福建省分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还宏汇公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的退还胡卫东、蔡朝萍。 胡卫东、蔡朝萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、胡卫东、蔡朝萍于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金267290.74元，并支付利息（含罚息）26849.02元[利息、罚息暂计至2018年12月19日，之后至款项还清之日止的利息、罚息、复息按《个人住房借款合同》的约定计付]； 二、胡卫东、蔡朝萍于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行赔偿律师代理费损失6270元； 三、福建宏汇置业有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、胡卫东、蔡朝萍应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理位于连江县及其占用范围内的土地使用权的抵押登记手续，福建宏汇置业有限公司应督促胡卫东、蔡朝萍并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建宏汇置业有限公司的保证责任终止； 五、上述房产抵押登记办妥后，或胡卫东、蔡朝萍逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 六、中国建设银行股份有限公司福建省分行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建宏汇置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（自垫付之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；再有余款的退还胡卫东、蔡朝萍； 七、福建宏汇置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向胡卫东、蔡朝萍追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费5712元，由胡卫东、蔡朝萍、福建宏汇置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  林跃男 审判员  王明亮 审判员  叶士怡 二〇二〇年一月十日 法官助理吴厚鑫 书记员陈凯丽 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。