广东省云浮市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤53执异43号 案外人（异议人）：陈伟欢，女，汉族，1978年12月21日出生，住广东省中山市。 申请执行人：云浮市云城区农村信用合作联社。住所地：云浮市翠石路农信大厦。 法定代表人：宋云鹰。 申请执行人：广东新兴农村商业银行股份有限公司。住所地：新兴县新城镇新洲大道南8号。 法定代表人：廖兴华。 申请执行人：广东罗定农村商业银行股份有限公司（原名：罗定市农村信用合作联社）。住所地：罗定市罗城镇迎宾三路1号。 法定代表人：范石坚。 以上三申请执行人的共同委托诉讼代理人：何雅婵、梁钧然，均系广东翔浩律师事务所律师。 被执行人：云浮市达瑞斯酒店管理有限公司。住所地：云浮市云城区云城街牧羊路2号。 法定代表人：陈矿南。 被执行人：陈矿南，男，汉族，1979年12月3日出生，住云浮市云城区。 被执行人：邱永鸿，男，汉族，1985年11月23日出生，住云浮市云城区。 委托诉讼代理人：陈矿南，男，汉族，1979年12月3日出生，住云浮市云城区。 被执行人：云浮市景瑞投资置业有限公司。住所地：云浮市云城区云城街牧羊路2号之五。 法定代表人：钟小燕。 被执行人：陈锦锐，男，汉族，1964年6月13日出生，住云浮市云城区。 被执行人：钟小燕，女，汉族，1966年10月10日出生，住云浮市云城区。 云浮市景瑞投资置业有限公司、陈锦锐、钟小燕的共同委托诉讼代理人：陈锟渝，男，汉族，1994年9月6日出生，住广东省云浮市云城区。 本院在执行申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社（下称云城信社）、广东新兴农村商业银行股份有限公司（下称新兴农商行）、广东罗定农村商业银行股份有限公司（下称罗定农商行）与被执行人云浮市达瑞斯酒店管理有限公司（下称达瑞斯酒店）、云浮市景瑞投资置业有限公司（下称景瑞公司）、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕借款合同纠纷一案过程中，查封了登记在被执行人景瑞公司名下的位于云浮市市区牧羊路2号东方时代广场第一层1B016号商铺【产权证号：00××45】（下称案涉商铺）。案外人陈伟欢对执行标的提出书面异议。本院于2019年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，异议人陈伟欢，申请执行人云城信社、新兴农商行、罗定农商行的委托诉讼代理人何雅婵，被执行人景瑞公司、陈锦锐、钟小燕的委托诉讼代理人陈锟渝，被执行人邱永鸿委托被执行人陈矿南到庭参加了听证。本院现已审查终结。 案外人陈伟欢称，2013年1月27日，陈伟欢向被执行人景瑞公司认购云浮市市区牧羊路2号东方时代广场一层1B016号商铺，该商铺总价人民币1319410元，约定陈伟欢于2013年2月8日支付认购定金及首期购房款¥341646元，于2013年2月8日支付商铺尾款¥527764元。2013年12月27日，双方签订商品房买卖合同（合同编号：20××38）、《商品房买卖合同》补充协议、商铺委托经营合同（合同编号：SD××16）；因异议人个人原因无法办理按揭贷款，在本着平等自愿原则，异议人与被执行人在2017年1月22日和2017年7月24日先后签订两份补充协议书（合同编号：20××38），约定陈伟欢已向景瑞公司支付了商铺款869410元，余款450000元分7期支付，每期定于每年1月31日交款。异议人于2017年1月22日支付商铺余款本金80000元，2017年7月25支付商铺余款本金70000元，2018年2月2日支付商铺余款本金200000元，异议人共计支付给景瑞公司商铺款1219410元。异议人与被执行人协商好付清尾款15个工作日内办理过户登记，非因买受人自身原因未办理过户登记。云浮市中级人民法院在（2018）粤53执293号案中查封了异议人的商铺。因该商铺是异议人通过合法方式取得，属于异议人所有，而且异议人自取得该商铺后一直享有该商铺的占有、使用、收益的权利，而近期异议人意欲付清尾款办理过户登记手续，由于法院查封了该商铺，致使异议人不能充分使用该商铺的全部权利，异议人为此已有一定的损失。因此，请求法院解除对云浮市市区牧羊路2号云浮东方时代广场1栋第一层1B016号商铺的查封，并停止对该商铺的评估拍卖。 案外人陈伟欢向本院提交身份证、户口本、收据、发票、商铺认购书、商品房买卖合同、补充协议、商铺委托经营合同等证据材料。 申请执行人云城信社、新兴农商行、罗定农商行答辩称，案涉商铺目前登记的权属人为景瑞公司，并非异议人陈伟欢。根据《物权法》第九条规定：“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”且异议人提供的证据没有银行转账付款的凭证，仅凭收据及发票难以证明其已经实际支付了购买款。而且《商铺委托经营合同》中没有约定具体的收益金额或收益计算方法，不符合常理，不能证明异议人已经实际占有该商铺。而且，异议人也确认尚欠10万元尾款未支付，虽然其主张可以用委托经营的收益来抵扣，但是出售商铺的是景瑞公司，而委托经营的公司是时代广场物业管理公司，两者是不同的主体，所以不能互相抵扣，因此异议人的尾款应视为尚未支付完毕，不符合排除执行的条件。 被执行人达瑞斯酒店、景瑞公司、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕均答辩称，异议人购买商铺是事实，异议人的异议请求和事实理由成立，请求人民法院公正裁决。 本院查明，2018年12月17日，本院因执行申请执行人云浮市云城信社、新兴农商行、罗定农商行与被执行人达瑞斯酒店、景瑞公司、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕借款合同纠纷一案，作出（2018）粤53执293号之一执行裁定，查封了登记在被执行人景瑞公司名下的案涉商铺。案外人陈伟欢向本院提出执行异议，认为其在法院查封前已购买了该商铺，并已付清大部分购房款项，亦已占有使用获取收益，请求中止对云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺的执行并解除查封。 另查明，2013年12月27日，景瑞公司与陈伟欢签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××38），约定陈伟欢购买案涉商铺，总金额为人民币1319410元。同日，陈伟欢与云浮市时代广场物业服务有限公司（下称时代广场公司）签订《商铺委托经营合同》，约定陈伟欢将涉案商铺委托时代广场公司经营管理，时代广场公司向陈伟欢支付委托经营回报收益。购房合同签订后，陈伟欢向景瑞公司支付了大部分购房款。景瑞公司分别于2015年6月11日和2018年2月2日向陈伟欢出具案金额分别为869410元和350000元的购房发票，共1219410元。景瑞公司于2017年2月22日对该商铺办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为陈伟欢，但未对该商铺权属办理过户登记到陈伟欢名下。陈伟欢在听证庭审中，对未支付的购房款余款100000元表示不愿意交付本院执行。 本院认为，本案争议的焦点在于案外人陈伟欢所提之异议请求是否符合排除执行的法定条件。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，虽然案外人陈伟欢与景瑞公司就案涉商铺签订了书面的买卖合同，但陈伟欢只按照合同约定支付部分价款，尚未支付案涉商铺的全部价款，在庭审中明确表示不愿意将剩余价款交付本院执行。因此，陈伟欢提出的排除执行的异议请求不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈伟欢的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李开勇 审判员  李伙钊 审判员  黎洪靖 二〇二〇年一月十六日 书记员  曾少静 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。