江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终79号上诉人（原审原告）：高先红，女，1971年7月13日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张绍新，宿迁市宿城区河滨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宿迁市佳得隆房产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市埠子镇陈集新村商业综合楼二楼。法定代表人：杨向阳，该公司董事长。上诉人高先红因与被上诉人宿迁市佳得隆房产开发有限公司（以下简称佳得隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初7082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年1月13日组织双方当事人公开进行听证。上诉人高先红及其委托诉讼代理人张绍新到庭参加了听证。被上诉人佳得隆公司经本院合法传唤未到庭参加听证，不影响本案审理。本案现已审理终结。高先红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由佳得隆公司承担。事实与理由：1.高先红与佳得隆公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人在该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。案涉房屋于2013年10月1日交付给高先红，但佳得隆公司未履行办证义务，高先红主张佳得隆应当自2014年1月1日起支付逾期办证违约金有合同依据，且未超过诉讼时效，一审法院仅支持起诉前三年的违约金没有法律依据。高先红自合同签订至今仍未取得房屋权属证书，案涉诉讼时效应当自高先红取得房屋产权证书起计算三年。虽佳得隆公司一审主张违约金过高，但是双方在合同中明确约定违约金计算标准，该约定系双方当事人真实意思表示，一审法院对违约金计算标准调整没有法律依据，也违反了双方当事人签订合同的真实意思表示。佳得隆公司二审未作答辩。高先红向一审法院起诉请求判令：1.佳得隆公司支付高先红逾期办证违约金（按88.29元/天，从2014年1月1日算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由佳得隆公司承担。一审法院认定事实：2012年12月7日，高先红与佳德隆公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定高先红购买佳得隆公司开发的宿城区同茂佳隆雅居15#一单元401室房屋，合同总价为294306.48元，高先红已付清房款。合同第十四条约定：……如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；2、买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。佳得隆公司已于2013年向高先红交付房屋，现因佳得隆公司逾期办理涉案房屋权属证书，因而成讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，高先红与佳得隆公司签订商品房买卖合同，合同依法成立并生效，双方应按照合同履行各自的义务，现佳得隆公司逾期办理涉案房屋权属证书，已构成违约，佳得隆公司应承担违约责任。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。现高先红主张继续履行合同，并要求佳得隆公司按上述条款第二项支付逾期办证违约金，佳得隆公司对继续履行合同未提出异议，一审法院认为，双方已协商一致变更合同，合同应继续履行。佳得隆公司辩称，高先红提起本案诉讼已超过诉讼时效，一审法院认为，逾期办证违约金是持续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种持续性债权的诉讼时效为三年，由于佳得隆公司逾期办证的违约行为在起诉时仍在继续，且高先红也未能提供证据证明其在起诉之前向佳得隆公司主张过权利，故保护高先红自起诉之日（2019年8月23日）起前三年的违约金，即本案自2016年8月23日起开始计算违约金，违约金计算截止日期为涉案房屋实际取得权属证书之日止。佳得隆公司辩称，合同约定的逾期办证违约金标准过高，一审法院认为，高先红未能提供证据证实因佳得隆公司逾期办理房屋权属证书对其造成的损失，又因佳得隆公司请求对违约金标准予以调整，故一审法院将违约金调整为以购房款为基数按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：佳得隆公司于判决生效之日起十日内给付高先红逾期办证违约金（以294306.48元基数，按年利率6%自2016年8月23日起计算至涉案房屋实际取得权属证书之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，由佳得隆公司负担（高先红已预交）。本院经审理查明的案件事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新证据。针对高先红的上诉请求，本院认为：关于高先红主张的2014年1月1日至2016年8月22日之间的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，高先红与佳得隆公司签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书时，出卖人应当承担的违约责任。故如因佳得隆公司的原因，高先红未能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书，则自房屋交付使用后第91日起，高先红有权要求佳得隆公司承担违约责任，自此高先红应当知道其权利受到侵害，故本案诉讼时效应当自房屋交付后第91日起算。又因逾期办证为持续性债权，且高先红认可案涉房屋于2013年10月1日交付，故高先红主张的逾期办证违约金的诉讼时效亦应当自2014年1月1日起按日分别计算。高先红主张其曾于2015、2016年向佳得隆公司主张权利，但未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果，故高先红主张的自2014年1月1日至2016年6月22日之间的违约金已经超过诉讼时效。高先红主张本案诉讼时效应当自取得房屋权属之日起计算三年没有法律依据，本院不予支持。关于高先红主张的违约金计算标准是否过高。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依据上述法律规定，违约金调整的基础是因违约造成的损失。本案中，依照合同约定，在买受人不退房，合同继续履行时，逾期办证违约金计算标准为日万分之三。佳得隆公司主张该违约金标准过高，在双方当事人均未提供证据证明逾期办证所造成的损失的情况下，一审法院结合本案实际，将违约金调整为年利率6%，调整后的标准与本地房地产交易同类标准基本相符，已考虑了对被上诉人的违约行为的惩罚性以及因违约给可能给上诉人造成的逾期利益，符合公平原则和诚实信用原则，该调整并无不当。综上所述，上诉人高先红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3690元，由上诉人高先红负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年一月二十二日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。