四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18513号 上诉人（原审被告）罗琴，女，1970年10月26日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）成都美馨居物业服务有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道四段双兴名居。 法定代表人侯家明，董事长。 委托代理人杨越，四川舟楫律师事务所律师。 委托代理人曹元胤，四川舟楫律师事务所律师。 上诉人罗琴因与被上诉人成都美馨居物业服务有限公司（以下简称美馨居公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，罗琴系业主，房屋建筑面积为135.35平方米。2013年9月5日，双流县华阳××建筑区划业主大会和双流县华阳××建筑区划第一届业主委员会与美馨居公司签定《物业服务合同》（以下简称合同），约定美馨居公司自2013年9月5日起至2017年4月27日止为小区提供物业服务。合同第七条约定，美馨居公司根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。住宅建筑区划内：住宅用户配备电梯的1.1元/㎡月；第十一条约定，物业服务费用按1.1元/（㎡）月缴纳，业主可以与美馨居公司协商自愿预交物管费等。业主应在期满前15日履行缴纳义务。业主违反本合同，不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，美馨居公司有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。合同还对其他权利义务内容进行了约定。 另查明，2014年12月1日，双流县华阳××建筑区划业主大会和双流县华阳××建筑区划第一届业主委员会发布《小区业主大会会议决议》，载明“根据《成都市物业管理条例》《小区业主大会议事规则》、小区于2014年11月14-18日24时止，召开业主大会开展对小区重大事件业主表决工作，并于2014年11月19日完成业主意见统计工作，2014年11月28日完成统计纠正。其中：1.物业服务费上调表决事项，业主大会表决同意物业服务费上调表决项目投票权数和投票面积均超过二分之一。自2015年1月1日起执行，小区物业服务费将上调至：住宅：1.35元/㎡月商业：2.00元/㎡月……”。合同到期后至起诉之日止，美馨居公司仍在为罗琴所居住的小区实施物业服务。罗琴自2015年1月1日起未缴纳物业服务费、居民垃圾处置费。 以上事实，有当事人身份信息、物业服务合同、小区业主大会会议决议以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 原审判决认为,依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。美馨居公司与双流县华阳××建筑区划业主大会和双流县华阳××建筑区划第一届业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。物业服务合同签订后，美馨居公司依约提供服务，罗琴作为小区业主，应当按照法律规定和合同约定向美馨居公司缴纳相关费用。美馨居公司主张收取居民垃圾处置费328元，罗琴对此无异议，原审判决予以确认。庭审中罗琴辩称美馨居公司没有完全履行合同，因此不应足额收取物业费，并提交了2019年5月14日当天小区现状保全的公证书、业委会关于小区用水高峰时段高层供水不足施工的报告、反映房屋下水管道堵塞情形的照片等证据材料。原审判决认为，结合物业服务履行的实际情况，物业服务是一个持续性、阶段性的长期过程，公证书反映了当天小区的客观状况，但该公证书的内容未能完全反映长期存在的连续的物业服务状况，即仅凭该公证书中记载的一个特定时间的状况，不能判断该小区物业服务的常态、不能因此就认定小区物业服务存在重大瑕疵继而需要减免物业费。罗琴提交的小区供水不足的报告反映了美馨居公司在解决前述供水问题的不足，但并未导致直接损失产生，房屋下水管道堵塞的责任归属亦需要由罗琴证明应当归责于美馨居公司，且不是物业费缴纳的法定阻却事由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故对于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同义务，业主的救济方式应当为请求物业服务企业承担违约责任，并非当然产生减免物业费的情形。即便如此，美馨居公司作为物业服务提供者，应当为业主提供合格、优质的物业服务，在提供服务的工作中，做好业主的沟通协调工作，切实解决问题发现问题，使其服务品质与服务价格能够匹配。 关于物业服务费收费标准的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，2014年12月1日双流县华阳××建筑区划业主大会和双流县华阳××建筑区划第一届业主委员会发布《小区业主大会会议决议》，小区物业费缴纳费用标准自2015年1月1日起上调至1.35元/㎡月对罗琴产生拘束力。罗琴主张其中部分诉讼请求超过了法律规定的3年诉讼时效，因罗琴欠缴物业服务费的事实一直处于持续不间断的状态，属于同一债务的分期履行情形，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故对罗琴的该抗辩主张，原审判决不予支持。 关于违约金，美馨居公司作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极整改，避免类似纠纷的发生。因罗琴对物业服务费上涨提出异议，且认为美馨居公司提供的物业服务存在瑕疵而未缴物业服务费，并非恶意拖欠，鉴于该小区此前物业服务合同纠纷中，关于逾期付款违约金的诉讼请求，已有生效判决予以驳回，故美馨居公司要求支付违约金的诉讼请求，原审判决不予支持。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第一款第三项、第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决：一、罗琴于判决生效之日起十日内支付美馨居公司从2015年1月1日起至2019年2月28日止的物业服务费9136.13元、垃圾处置费328元；二、驳回美馨居公司的其他诉讼请求。案件受理费108元，由罗琴负担。 宣判后，罗琴不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为；被上诉人没有按照合同约定履行相关维修、养护、管理、维护义务，服务质量根本不值1.35元，应承担相应的赔偿责任；物业服务是持续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效的制约，一审判决适用法律不准确、认定事实不清、证据不足、显失公平，请求撤销原审判决并依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人美馨居公司辩称一审判决认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，判决合法合理，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，《物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，该协议与双流县华阳××建筑区划业主大会和双流县华阳××建筑区划第一届业主委员会发布的《小区业主大会会议决议》均对罗琴具有法律约束力，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性。若任何一个业主凭借自己的感受来评价物业公司提供的服务不符合标准而拒交物业费，必然会导致小区物业管理秩序的混乱。如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容。同时，因已有生效判决驳回了美馨居公司请求业主承担逾期付款违约责任的诉请，且罗琴并非恶意拖欠，故一审法院对于违约金的判处并无不当。 综上，上诉人罗琴的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费216元由上诉人罗琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年一月六日 书记员  李 佳