四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18930号 上诉人（原审原告）：庄永光，男，汉族，1958年10月5日出生，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李蛟，四川专迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙健凤，四川专迪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁红，女，汉族，1967年8月25日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李剑，四川表率律师事务所律师。 原审第三人：张桥中，男，汉族，1989年1月20日出生，住四川省射洪县。 上诉人庄永光因与被上诉人梁红、原审第三人张桥中案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄永光上诉请求：一、撤销原判并依法改判支持庄永光的一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《预约合同》对房屋情况、价格及支付方式、房屋交付、面积补差、税费、过户登记、违约责任、争议解决等内容进行了约定，涵盖了房屋买卖合同的所有要素，《预约合同》实质上为买卖合同，因暂时无法过户，所以名称为《预约合同》。2018年7月7日庄永光经“天下青城D区物管处”工作人员居间与张桥中签订书面《预约合同》，随即支付全部购房款、补交物管费、简单装修后一直占有使用至今。2.《预约合同》签订于2018年7月7日，《协助执行通知书》2018年8月15日送达都江堰不动产登记中心，故买卖合同签订于人民法院查封之前。3．案涉房屋因存在入住十几年不能办理产权、不能立即过户、2008年地震受损、泥石流频发、地理位置不佳等客观因素，故天下青城D区房屋价格大幅度下降，存在难以出售的现象。且从四川天成房地产评估咨询有限公司于2018年6月8日出具的《房地产司法鉴定评估报告》中可以看出，D区房屋司法拍卖中都是流拍或低于评估价成交。庄永光与张桥中商讨价格为22万，因张桥中欠付几千元物管费，故成交价格为21.7万，该价格合理，符合案涉房屋当时的市场价及委托评估价。4．庄永光与张桥中不相识，交易由物管工作人员居间而成，庄永光善意且履行了必要的审慎义务，一审以成交价格低于原购房价认定成交价格不合理没有事实与法律依据。5．案涉房屋因开发商未缴清城市基础设施配套费、超规划、未验收等客观历史原因无法办理产权，非因买受人自身原因未办理过户登记。故庄永光符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件的规定》）第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，案涉房屋属于庄永光，依法不得执行。 被上诉人梁红辩称，1．成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14455号民事判决已经发生效力，本案应与该关联案的判决保持一致，否则会造成同案不同判。2．本案系张桥中在生效法律文书执行期间转卖案涉房屋，该行为系有财产而拒不履行生效判决确定义务的行为。3．张桥中以30万元购得案涉房屋，而以21.7万元出售，属于明显低价转让房屋的行为。请求二审法院驳回庄永光的上诉，同时张桥中涉嫌拒不履行生效判决，应当将本案移送公安机关立案侦查。 原审第三人张桥中述称，梁红起诉时张桥中并未收到开庭传票，查封案涉房屋时张桥中也并未收到任何材料，张桥中对起诉、查封并不知情。张桥中与庄永光并不认识，双方买卖合同真实、合法、有效，且签订买卖合同时案涉房屋并非查封状态。 庄永光向一审法院提出诉讼请求：1．立即停止对庄永光购买的位于都江堰房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对案涉房屋的查封；2．确认庄永光2018年7月7日与张桥中签订达成的《预约合同》合法有效，并确认案涉房屋归庄永光所有；3．本案的诉讼费由梁红承担。 一审法院认定事实如下：梁红与张桥中民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年12月20日作出（2017）川0105民初3196号民事判决书，判决张桥中向梁红偿还借款本金20万元及利息。判决生效后，张桥中未履行还款义务，梁红向一审法院申请强制执行。一审法院受理后，于2018年5月9日作出（2018）川0105执3296号《执行裁定书》，裁定：冻结、扣划张桥中存款380220.5元或查封、扣押同等价值的其他财产；于2018年7月31日作出（2018）川0105执3296号《协助执行通知书》，请求都江堰市不动产登记中心依法查封签约备案登记在张桥中名下的本案案涉房屋，该通知书于2018年8月15日送达都江堰市不动产登记中心。后庄永光就案涉房屋向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2018年10月23日作出（2018）川0105执异279号《执行裁定书》，裁定驳回庄永光的执行异议。庄永光遂于2018年11月6日提起本案诉讼。 另查明，2014年3月20日，成都新世宇实业有限公司（以下简称新世宇公司）与张桥中签订了《商品房买卖合同》，约定将位于都江堰的房屋出售给张桥中，房屋价格为30万元整，并进行了合同签约备案登记。现案涉房屋登记的所有权人为新世宇公司，签约备案在张桥中名下。 2018年7月7日，庄永光与张桥中签订《预约合同》，约定张桥中将位于都江堰永光，合同中指定将购房款转至指定收款人朱某银行账号。同日，庄永光将217000元转至朱某银行账号，朱某出具收据一份，载明：收到庄永光购房款217000元，以转账凭条为准。2018年7月23日，庄永光支付了2014年4月1日至2018年12月31日期间的物管费等。 一审法院认定上述事实有当事人身份信息、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、预约合同、商品房买卖合同、个人住房信息查询记录、收据、当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，民事强制执行中对于无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级方式给予有限保护，其价值取向是在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而受到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。参照《执行异议和复议案件的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，庄永光与张桥中签订《预约合同》的时间虽在一审法院查封该房屋之前，但在一审法院作出（2018）川0105执3296号《执行裁定书》之后，张桥中作为被执行人，其在2014年购买房屋时，房屋价款为30万元，而在其出售给庄永光时，价格为21.7万元，故张桥中有低价转移财产逃避执行之嫌，而庄永光对于其购买房屋的价格远低于张桥中购买时的价格系明知的，故庄永光不属于无过错的买受人。参照前述规定，庄永光要求停止对案涉房屋执行的请求，不符合前述规定的条件，不予支持。 庄永光主张因购买取得案涉房屋所有权，属于继受取得方式，物权须经登记取得，合同双方依法办理登记后方可取得，不属于人民法院直接确认物权的范围。综上，庄永光的诉讼请求均不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回庄永光的全部诉讼请求。一审案件受理费4300元，由庄永光承担。 二审期间，庄永光围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。（一）庄永光的结婚证、建设银行支出明细、天下青城D区物管出具的情况说明及证明，拟证明庄永光已支付全部购房款，且庄永光在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。梁红质证认为庄永光的结婚证复印件未提交原件核实，请人民法院对该证据予以认定；建设银行支出明细的收款人是朱浩，而非本案原审第三人张桥中，对该证据不予认可；对情况说明、证明三性不予认可，杨安良应当出庭作证，接受双方当事人的质询，杨安良未出庭作证该证据不能作为证据予以采信。（二）拍卖公告、竞买须知、房地产司法鉴定估价报告、本院委托评估并拍卖的13套天下青城D区房屋拍卖详情、情况说明、都江堰房管局关于天下青城办证问题的回复、天下青城业委会针对滑坡向政府的报告。拟证明：1．案涉房屋因开发商未完善行政审批手续等原因导致房屋无法办理过户登记，并非因庄永光自身原因未办理过户登记；2．案涉房屋所在小区存在无法办理产权过户、2008年地震影响、泥石流频发等因素，价格一直低迷，难以出售；3．案涉房屋所在小区在2018年同期评估单价在2000-4000元/平方米，案涉房屋以21.7万元成交在评估价范围内，在当时系真实、客观、正常、合理的市场价，庄永光并不存在过错；4．上述13套房中只成交2套，且成交价远低于庄永光的购买价格。梁红质证认为，上述证据对案涉房屋价值仅系一种参考，不能准确证明案涉房屋价值，故不能作为证据使用。（三）（2019）川民再36号民事判决书，拟证明同类型案件均得到法院支持。梁红质证认为该判决书事实与本案事实不一致情况下，该判决书对本案没有约束力。张桥中质证认可上述三组证据的真实性、合法性、关联性。对上述证据是否采信，本院将结合在案证据及案件查明的其余事实，综合予以认定。 本院经二审查明事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 根据一审存卷证据及结婚证、建设银行支出交易明细、拍卖公告及拍卖详情、房地产司法鉴定估价报告、情况说明、《关于大观镇“天下青城”办证问题的答复》等证据，补充查明以下事实：1.2015年都江堰市房屋产权登记中心出具《关于大观镇“天下青城”办证问题的答复》载明，“天下青城”D区因未缴纳城市基础设施配套费及房屋修建面积超出规划许可面积未能完成规划验收、综合竣工验收等手续，新世宇公司未申请该小区房屋权属总登记。 2．本院委托四川天成房地产估价咨询有限公司对“天下青城D区”的13套房屋市场价值进行估价，该公司于2018年6月8日出具川天成房估（2018）第0684号《房地产司法鉴定估价报告》，载明该估价报告使用期限自2018年6月8日至2019年6月7日，该次估价未考虑估价对象被查封权利限制等因素影响，13套房屋评估单价结果为2627元/㎡—4401元/㎡。经本院拍卖，估价对象中仅2套成交，评估单价分别为2637元/㎡、3477元/㎡，成交单价分别为1839.69元/㎡、2435.87元/㎡，其余11套房屋均流拍。 3．案涉房屋备案登记面积为62.08㎡。汪某与庄永光系夫妻关系，2018年7月7日，汪某向朱某银行账户转款217000元。 本院认为，本案争议焦点为庄永光对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议案件的规定》第二十八条旨在保护无过错买受人的物权期待权，满足该条规定的四个条件时，才能排除强制执行。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2018年7月7日，庄永光与张桥中签订《预约合同》，约定张桥中将案涉房屋以217000元的价格出售给庄永光。本院委托第三方机构对“天下青城”D区的13套房屋进行市场价值评估，该机构出具的《房地产司法鉴定估价报告》，因估价对象与案涉房屋属于同一小区，且庄永光与张桥中签订《预约合同》的时间亦在该估价报告的使用期限范围内，对案涉房屋当时市场价值具有参考性，本院予以采信，虽然双方约定的购买价格217000元低于2014年张桥中与新世宇公司约定的购买价格，但庄永光的购买单价为3495.49元，在上述估价报告的单价评估结果范围内，能够认定双方当事人意思表示真实，庄永光在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）关于占有使用情况。庄永光提交了其于2018年7月23日支付案涉房屋物业管理费的收据、物管单位出具的《情况说明》等证据，能够与一审出庭作证的物业管理人员杨安良有关案涉房屋于2018年7月交付庄永光占有使用的陈述相印证，足以证明庄永光在人民法院查封前已合法占有该房屋。（三）关于支付购房款情况。庄永光提交的2018年7月7日，汪某向双方约定的指定收款人朱某的银行账号转入全部购房款的转账凭证及转款账号的交易明细，能够客观反映其已按照约定支付全部价款。（四）关于未办理过户登记的原因。根据当地行政管理部门出具的《关于大观镇“天下青城”办证问题的答复》，案涉房屋未办理过户登记的原因为新世宇公司未办理该小区房屋权属总登记，并非庄永光自身原因。综上，庄永光与张桥中签订买卖合同、支付购房款、占有使用案涉房屋的时间均在人民法院查封之前，且未办理过户登记并非买受人自身原因，符合《执行异议和复议案件的规定》第二十八条关于无过错买受人构成要件的规定，其享有的物权期待权能够排除强制执行，一审对此认定有误，应当予以纠正。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二规定，庄永光有关其与张桥中签订《预约合同》合法有效的诉请，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予处理。关于庄永光请求确认案涉房屋归其所有，因该房屋目前不具备办理所有权登记的条件，本院不予支持，可待确权条件完备后，另行主张。 综上所述，上诉人庄永光的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14368号民事判决； 二、停止对位于都江堰房屋的强制执行。 三、驳回庄永光的其他诉讼请求。 一审案件受理费4300元、二审案件受理费4300元，均由张桥中负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 陈丽华 审判员 邓凌志 二〇二〇年一月二十一日 书记员 折 月