浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初17312号 原告：杭州柏年智能光电子股份有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区（钱江经济开发区）南公河路1号。 法定代表人：潘昌杭。 委托代理人：张琴，系公司员工。 委托代理人：李素英，北京隆安（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江续航新能源科技有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区钱江经济开发区南公河路1号5幢2楼。 法定代表人：葛尧仙。 委托代理人：张萍，系公司员工。 原告杭州柏年智能光电子股份有限公司（以下简称原告）为与被告浙江续航新能源科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员马超独任审判，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李素英、被告的委托代理人张萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告与被告于2016年7月19日签订《房屋租赁合同》一份，约定：由被告承租原告位于杭州钱江经济开发区南公河路1号柏年产业园区内的5号厂房1层建筑面积2430平方米及2层建筑面积4490平方米：租期自2016年10月1日起至2021年9月30日止，1层房屋租金为人民币19元/平方米/月，2层房屋租金为13月/平方米/月，前两年租金不变，后三年每年租金涨幅比例为上一年租金的3%，租金每季度支付一次，先付后用；水电费按照合同约定标准每月一付。后原、被告于2018年12月28日签订了《租赁变更协议》，协议约定变更后的租赁面积为柏年产业园区内5号楼2层4490平方米，合同签订后，原告依约将租赁物交予被告使用。然被告自2019年1月份开始就未如约支付租金及水电费。原告曾多次向被告催讨，并向被告发送催款律师函，然被告均未支付欠款。鉴于被告严重违约的情形，原告无奈，依法根据合同约定于2019年7月9日向被告发出了《解除租赁合同通知书》，并要求被告立即支付欠款、交还租赁房屋。但被告仍未履行相关义务。截至目前，被告尚欠原告租金及房屋占用/使用费、水电费等共计人民币686741.54元。被告拖欠房租、水电费、占用原告租赁物拒不返还等行为已经严重违约，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失。综上，现起诉，请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2019年7月12日解除；2、被告立即腾退并将租赁房屋返还给原告；3、被告立即支付原告2019年1月1日至2019年7月11日期间的房屋租金442892.1元（计7个月11天，4490*(13+13*3%）*7+4490*(13+13*3%)÷30*11=420847.7+22044.4=442892.1)；4、被告立即支付原告房屋使用费76153.4元（房屋使用费暂自2019年7月12日计算至2019年8月19日，计1个月8天，4990*(13+13*3%）*1+4990*(13+13*3%）÷30*8=60121.1+16032.3=76153.4，实际按照合同约定租金标准计算至被告返还占用房屋之日止)；5、被告支付原告自2019年7月21日至2019年11月18日期间的水电费26750.4元及支付自2019年11月19日起的滞纳金至被告实际付清之日止，按照千分之一计算；6、被告支付原告违约金144290.64元；7、被告支付原告2019年1月1日之前欠款500.9元；以上3、4、5、6、7三项合计690587.41元。8、本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告变更诉请为：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2019年7月12日解除；2、被告立即腾退并将租赁房屋返还给原告；3、被告立即支付原告2019年1月1日至2019年7月11日期间的房屋租金442892.1元（计7个月11天，4490*(13+13*3%）*7+4490*(13+13*3%)÷30*11=420847.7+22044.4=442892.1)；4、被告立即支付原告房屋使用费60322.93元（房屋使用费暂自2019年7月12日计算至2019年10月1日，4990*(13+13*3%）*2+4990*(13+13*3%）÷30*20=160322.93，扣减被告已支付的10万元，剩余60322.93元，实际按照合同约定租金标准计算至被告返还占用房屋之日止)；5、被告支付原告自2019年7月21日至2019年11月18日期间的水电费26750.4元并按照日千分之一的标准计算自2019年11月19日至被告实际付清之日止的滞纳金（2019年11月18日之后的水电费实际计算至被告返还占用房屋之日止）；6、被告支付原告违约金144290.64元；7、被告支付原告2019年1月1日之前欠款502.5元；以上3、4、5、6、7三项合计690587.41元。8、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告答辩称，被告于2019年10月31日支付过10万元，租金从1月份是按180363.3元每季度计算，原告的计算不对。被告确实从2019年1月起就没有支付房租，除了10月份支付的10万元，2019年7月21日前的水电费已经结清了。被告认为合同没有解除，没有人告诉被告合同已经解除，没有收到原告说的解除通知书。2019年1月1日欠款500.9元的事情需要庭后核实。后核实确认尚有2019年1月1日之前的欠款未支付，金额为502.5元，并同意原告对本案诉请的变更。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、房屋租赁合同及变更协议各一份，证明原、被告双方存在房屋租赁关系及双方就租金、付款方式等权利义务具体约定的事实； 2、快递底单、律师函及签收记录各一份，证明原告向被告催款的事实； 3、解除租赁合同通知书、快递单、签收记录及微信截图各一份，证明原告向被告发送合同解除通知书，双方租赁合同已经依法解除的事实； 4、水电费通知单及照片，证明截止2019年11月18日的被告欠付的水电费26750.4元的事实。 被告未向法庭提交证据材料。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年7月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于杭州钱江经济开发区南公河路1号柏年产业园区的5号厂房1层，建筑面积2430平方米，5号厂房2层，建筑面积4490平方米。租赁期为五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，厂房租金为5号厂房1层19元/平方米/月，年租金为554040元，5号厂房2层13元/平方米/月，年租金为700440元，合计年租金1254480元，优惠87480元，以上厂房优惠后年租金合计167000元，合同期年租金前两年不变，后三年及合同延长期每年租金涨幅比例为上一年租金的3%，支付方式为每季度支付一次，先付后用，每季度租金为291750元。合同第九条第五款约定，乙方逾期支付租金和各项费用的，应当缴纳逾期违约金，每逾期一天，逾期违约金按照逾期支付金额的千分之一计算。合同第十一条第二款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋：（1）拖欠租金或水电费达到2个月的；（2）乙方利用房屋进行违法犯罪活动；（3）违反本合同第5条或第6条的；（4）未经甲方书面同意转租房屋的；（5）本合同另有约定或法律另有规定的情形。合同第十二条对违约及赔偿标准进行了约定，约定乙方如有本合同第11.2款情况的，应向甲方承担当年年租金20%金额的违约金，合同还约定了双方的权利义务。 2018年12月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁更变协议》，对双方于2016年7月签订的《房屋租赁合同》乙方提出对以下事项进行变更，甲方同意，包括以下事项：一、由原合同约定的位于杭州钱江经济开发区南公河路1号柏年产业园区的5号厂房1层建筑面积2430平方米及5号厂房2层建筑面积4490平方米，变更为杭州市余杭区建筑面积4490平方米；二、原合同第1条“租赁房屋和设备基本情况”变更为：租赁房屋位于杭州市余杭区建筑面积4490平方米；三、乙方应在2019年1月1日前退还并腾空甲方位于杭州钱江经济开发区南公河路1号5幢厂房1层的租赁房屋（建筑面积2430平方米），如退还的房屋未能恢复原状或甲方提出异议，因此给甲方造成损失的，乙方承担损害赔偿责任；四、租金单价、计算方式及付款方式不变，自2019年1月1日起，租金按变更后的租赁面积收取；五、本协议履行期限自2019年1月1日至2021年9月30日止；六、除本协议约定的情形外，原合同的其他内容不变，继续按原合同履行，本协议约定的内容按本协议约定执行；七、本协议自双方盖章后生效。 2019年7月9日，原告向被告寄送解除租赁合同通知书，并于2019年7月10日通过微信向被告法人发送解除租赁合同通知书，通知被告自2019年7月12日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告将收回租赁物，截止2019年7月12日，被告已拖欠原告租金及水电费共计472541.4元，请被告于2019年7月12日支付并搬离、腾空租赁物，并将租赁房屋、设备及其附属设施归还原告。2019年7月12日后，原告未采取停水停电措施，被告可以正常对租赁房屋进行使用。 被告已将2019年7月11日前的水电费结清，并于2019年10月31日向原告支付过10万元，原告已在第四项诉请中予以扣减。其后，被告未向原告支付过房租等费用。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁更变协议》系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力。双方应当按照合同履行义务，合同签订后，原告已将租赁物提供给了被告，被告应当按照合同约定履行付款义务。合同中约定支付方式为每季度支付一次，先付后用，如被告拖欠租金或水电费达到2个月的，原告有权解除合同，被告承认自2019年1月1日起的房租没有付过，因此原告有权解除合同，原告于2019年7月9日向被告寄送并于2019年7月10日向被告法人微信送达解除租赁合同通知书，被告确认该微信为其法人微信，故对原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月12日解除的诉请，本院予以支持，对原告要求被告腾退并将房屋返还原告的诉请，亦予以支持。庭审中，双方确认自2019年1月1日起的租金为每月60121.1元，故对原告要求被告支付自2019年1月1日起至2019年7月11日止的房屋租金442892.1元的诉请，本院予以支持。原、被告双方的房屋租赁合同虽已于2019年7月12日解除，但之后被告仍然可以正常使用房屋，故原告对自2019年7月12日后的房屋使用费参照租金计算，本院予以确认，对自2019年7月12日暂算至2019年10月1日的房屋使用费160322.93元，本院予以支持，此后至被告实际返还房屋之日止的占有使用费按上述标准另计，原告在该项诉请中扣除了被告已支付的10万元，本院予以准许。被告认可欠付自2019年7月21日至2019年11月18日的水电费26750.4元，本院予以确认，2019年11月19日后的水电费应以实际产生为准，因其后产生的水电费数额尚不明确，本院暂不处理，待金额明确后原告可另行主张。合同约定被告逾期支付租金和各项费用的，应当缴纳逾期违约金，每逾期一天，逾期违约金按照逾期支付金额的千分之一计算，综合考虑被告的履约情况及违约程度，本院对逾期付款违约金进行调整，对原告要求被告逾期支付水电费自2019年11月19日起算至实际付清之日止的违约金，按日万分之六的标准计算。合同还约定被告有合同第11.2款情况的，被告应向原告承担当年年租金20%金额的违约金，考虑到原告的实际损失及被告的违约程度，对原告主张的该笔违约金进行调整，本院酌情确定被告支付原告违约金38000元，超出部分本院不予支持。被告认可2019年1月1日之前有欠款502.5元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州柏年智能光电子股份有限公司与被告浙江续航新能源科技有限公司于2016年7月19日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月12日解除； 二、被告浙江续航新能源科技有限公司于本判决生效后十五日内将位于杭州市余杭区房屋（建筑面积4490平方米）腾空并交还给原告杭州柏年智能光电子股份有限公司； 三、被告浙江续航新能源科技有限公司支付原告房屋租金442892.1元，于本判决生效后十五日内付清； 四、被告浙江续航新能源科技有限公司支付原告杭州柏年智能光电子股份有限公司房屋使用费60322.93元（自2019年7月12日暂算至2019年10月1日，自2019年10月2日至被告浙江续航新能源科技有限公司实际返还房屋之日止的使用费，按每月60121.1元另计），于本判决生效后十五日内付清； 五、被告浙江续航新能源科技有限公司支付原告杭州柏年智能光电子股份有限公司水电费26570.4元，并以未付水电费为基数，按照日万分之六的标准支付自2019年11月18日至实际付清之日止的逾期违约金，于本判决生效后十五日内付清； 六、被告浙江续航新能源科技有限公司支付原告杭州柏年智能光电子股份有限公司违约金38000元，于本判决生效后十五日内付清； 七、被告浙江续航新能源科技有限公司支付原告杭州柏年智能光电子股份有限公司欠款502.5元，于本判决生效后十五日内付清； 八、驳回原告杭州柏年智能光电子股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10548元，减半收取5274元，由原告杭州柏年智能光电子股份有限公司负担535元，由被告浙江续航新能源科技有限公司负担4739元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8982元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  马超 二〇二〇年一月十日 法官助理韩思齐 书记员周露燕