江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4621号上诉人（原审被告）：杨德友，男，1964年4月23日出生，汉族，户籍地贵州省黔西县。上诉人（原审第三人）：黄德学，男，1967年11月17日出生，汉族，户籍地贵州省金沙县，现住江苏省溧阳市。两上诉人共同的委托诉讼代理人：王琴娥，江苏常明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈锁远，男，1965年1月14日出生，汉族，住江苏省溧阳市。上诉人杨德友、黄德学因与被上诉人沈锁远农村房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2018)苏0481民初9789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨德友、黄德学上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回沈锁远要求我方返还房屋的诉请；本案一、二审诉讼费用由沈锁远承担。事实与理由：一、双方签订的购房协议已经履行完毕。依据买卖合同，我方对涉案的溧阳市别桥镇两湾村小沈家村27号房屋（以下简称27号房屋）依法享有占有、使用等权利。二、27号房屋是黄德学一家六口居住生活所必须，黄德学因购买涉案房屋，放弃了在老家建房的计划。27号房屋是其一家人生活的唯一住房，如果判决我方返还房屋，将导致黄德学一家流离失所。三、购房协议签订后，黄德学对涉案房屋进行了水电安装、翻建、装修等改造，沈锁远出售给我方的房屋已经不复存在，客观上无法返还。四、27号房屋已经纳入征收范围，房屋不久将拆迁，房屋即将失去居住的原始功能，不具备返还的条件和必要。五、因涉案房屋即将拆迁，沈锁远违背契约的真实目的是为了获得巨大的拆迁利益，其不诚信行为不应该得到支持。综上，我方认为，即使双方签订的购房协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案具有不能返还和没有必要返还的种种情形，所以一审判决我方返还房屋没有事实和法律依据，请求二审依法改判。沈锁远答辩称，一、关于上诉人称其在贵州老家没有住房不属实，他们在老家是有住房的。二、我要回房屋的理由是：1.我的兄弟姐妹不同意出售该房屋；2.我妻子是贵州人，要把户口迁到涉案房屋所在地，需要上诉人协助，但是上诉人不予配合，所以我才打官司的；3.我有一块自留地给上诉人种植，自留地上有我的祖坟，上诉人在我不知情的情况下擅自把我祖坟上的树砍掉了。综上，我同意一审判决，不认可上诉人的上诉请求。沈锁远向一审法院起诉请求：判令沈锁远、杨德友于2014年2月8日签订的买卖溧阳市小沈家村27号房屋的购房协议无效，同时杨德友、黄德学将涉案房屋返还给沈锁远；本案诉讼费用由杨德友负担。一审法院查明：涉案房屋位于溧阳市古渎乡郝家村委6组，现地址为溧阳市别桥镇两湾村小沈家村27号，村镇房屋所有权证为溧古字第xx号，集体土地建设用地使用证溧集建古字第xx号，房屋为砖混结构，建筑面积为320.4平方米。2014年2月8日，沈锁远作为甲方、杨德友作为乙方签订“购房协议”一份，约定沈锁远将案涉房屋三间三层、小房两间出卖给杨德友。杨德友支付了购房款125880元。协议还约定，自协议签订后，双方如有反悔须赔偿购房款的双倍价钱。双方还对其他事宜进行了约定。协议签订后，双方即交付了房屋及房款，沈锁远遂将房屋产权证、土地使用证交给杨德友。案涉房屋实际由黄德学一家居住并使用，居住过程中，黄德学对房屋进行了部分翻建和添附。目前，涉案房屋仍登记在沈锁远名下。一审另查明，2019年4月，黄德学申请对案涉房屋的现有价值和添附物价值进行评估，后法院委托溧阳市天目房地产评估咨询有限公司进行司法评估。2019年5月24日，评估机构作出估价结果：经估价人员科学估价，综合考虑各种因素，根据估价目的，并结合估价人员的估价经验，最后得出委估房地产在估价时点2019年5月17日的市场价值为人民币26.7万元（其中房屋价值为225573元、添附物价值为41730元）。黄德学支付了鉴定费2838元。一审中双方均认可上述添附物价值中因涉案房屋门口水泥场地未进行翻修和添附，应扣除水泥场地添附价值18150元，此外，双方对双眼灶评估价1200元均表示不予认可。一审又查明，杨德友的户籍地为贵州省黔西县，黄德学的户籍地为贵州省金沙县。截至目前，杨德友、黄德学户籍仍在贵州。一审还查明，2019年5月14日，溧阳市别桥镇人民政府发布“暂停户口迁移通知”，通知载明“根据80万伏高压线架设和镇政府性格工作的需要，近期将对相关存在进行拆迁。请相关单位将两湾小沈家村的户籍，除正常的婚迁和出生申报外，暂停其他户口迁移等行为。”截至2019年7月中旬，案涉房屋所在村尚未实际发生拆迁行为。一审中，沈锁远表示，如果法院判决购房协议无效、杨德友、黄德学返还房屋，其同意在本案中一并处理相关损失。杨德友、黄德学表示，请求法院将杨德友、黄德学作为整体来确认相关权利义务，坚持认为房屋不应返还，如法院判决购房协议无效、返还房屋，那么基于无效合同的相关法律规定，杨德友、黄德学返还房屋，则沈锁远应返还原始购房款125880元，并明确在本案中不要求一并处理因无效合同造成双方损失的赔偿问题。一审法院认为，本案系农村房屋买卖所引起的纠纷，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。一、本案中，双方当事人不属同一集体组织成员，案涉房屋为农村集体宅基地上的房屋，房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而本案宅基地买卖违反土地管理法的强制性规定，故双方签订的《购房协议》应当认定为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条相关规定，只有具备集体经济组织成员的身份，才可能取得宅基地使用权，且实行一户一宅制度，法律法规已明文规定对农村宅基地的取得、流转予以严格限制，沈锁远、杨德友理应知晓并遵守该规定。双方于2014年2月进行无效的案涉房屋买卖，双方均应明知杨德友不符合“购买农村村民房屋的农户应当符合申请将用地条件”等规定，因此，本案中应认定双方均有过错。沈锁远在案涉房屋已交付、实际由他人居住并由添附、房屋已升值且可能涉及拆迁利益的情况下，要求确认房屋买卖合同无效并返还房屋，与杨德友相比，其不诚信行为更明显，因此，法院认定其过错较杨德友、黄德学更大。三、如前所述，双方签订的《购房协议》应属无效合同，被告杨德友及实际居住人黄德学理应返还涉案房屋。考虑到本案实际情况，法院依法酌定杨德友、黄德学在判决生效后三个月内腾空房屋并将案涉房屋返还给沈锁远。双方因购房合同无效而造成的损失，应根据双方的过错得到补偿和平衡。鉴于杨德友、黄德学明确在本案中不要求一并主张因合同无效而遭受的损失，故法院在本案中对此不予理涉。但在杨德友、黄德学返还房屋的同时，沈锁远应同时返还原始购房款125880元。双方因合同无效造成的各自的损失，可另案提起诉讼。综上，一审法院作出如下判决：一、确认沈锁远与杨德友于2014年2月8日签订的关于买卖案涉房屋的《购房协议》无效；二、杨德友、黄德学于判决生效后三个月内清空房屋并向沈锁远返还案涉房屋（位于溧阳市。三、沈锁远于判决生效后三个月内返还杨德友、黄德学购房款人民币125880元。案件受理费2818元，由沈锁远负担2200元，杨德友负担618元。二审中，黄德学提交其户籍所在地贵州省金沙县村民委员会出具的证明一份，证明黄德学在户籍地未修建房屋，没有住房。沈锁远质证称，该证据真实性无法确认，且与本案无关联，不能达到其证明目的。双方对一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。二审认为，一审判决正确，二审应予维持。理由及依据如下：涉案房屋买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。涉案标的物客观存在，也未被转售他人，杨德友、黄德学上诉所称的不能返还及没有必要返还的理由不充分，依法不能成立。应予返还的房屋相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。杨德友、黄德学在本案中不要求一并主张因合同无效而遭受的损失，其可另行主张。综上，杨德友、黄德学的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2818元，由杨德友、黄德学负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  卢文忠审判员  王 莹二〇二〇年一月十五日书记员  朱羲玲