北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终471号上诉人（原审被告）：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：朱天星，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡金泉，男，1966年10月5日出生，汉族，北京高能时代环境技术有限公司副总工程师，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张灵芝（胡金泉之妻），无业，住北京市门头沟区。上诉人北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）因与被上诉人胡金泉商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭于2020年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人天台山公司的委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒、被上诉人胡金泉的委托诉讼代理人张灵芝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天台山公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1．就本案程序而言，本案不是简单的买卖合同违约纠纷，其案情不仅涉及到合同违约原因（业主委托第三方实施改建、加建行为，导致不能办证）的复杂性，还涉及到273户业主诉讼导致群体案件的重大性、复杂性。案件的处理不仅是法律问题，还有社会问题的综合治理，根据《民事诉讼法》第一百五十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条、第二百五十七条之规定，一审法院适用简易程序审理本案系程序错误。具体到本案中，天台山公司与胡金泉对案件事实本身存在很大争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案的处理最终影响案外第三人利益，不但引发集团诉讼，还会引发第三人撤销之诉等关联诉讼，一审法院适用简易程序审理本案系程序错误。2．就本案实体而言，房屋产权证不能办理的直接原因系胡金泉导致，一审法院判决天台山公司承担违约责任，无事实及法律依据。3．假设法庭认为天台山公司需要逾期办证承担违约责任的情况下，按照预售合同第二十二条第（二）款第2项约定“因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的……”,逾期办证违约金的起算时间也应以“房屋实际交付之日”为基础，从房屋实际交付之日2015年9月28日开始计算730日的办证期限，而不应从“合同约定交付日（及2015年7月31日）”开始计算730日的办证期限。预售合同附件十补充协议第九条第2款约定，办证起算时间应该从实际收房之日起算。4．本案系群体性案件，据天台山公司统计，对该项目进行违建行为的业主有273户，如贵院执意维持一审错误判决，将会给天台山公司带来上亿元的债务，天台山公司目前所有资产均在银行抵押，且存在建设工程款尚未支付，已经资不抵债。巨额违约金将导致天台山公司走向破产，进而导致无人为业主办证负责的境地，形成社会不安定因素。因此，本案的判决不仅要考虑法律效果，还要兼顾社会效果与政治效果。5．一审法院认定的违约金标准过高，业主没有任何损失。胡金泉辩称，同意一审判决。胡金泉向一审法院起诉请求：判令天台山公司给付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，自2017年8月1日起至2019年8月13日，共743天，以总房款6001149元为基数，按照日万分之一标准计算共计445885．37元。一审法院认定事实：2013年11月8日，天台山公司（出卖人）与胡金泉（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1547590）（以下简称预售合同），约定胡金泉购买门头沟区新城城子地区某居住项目（A5）门头沟新城城子地区天台山居住项目某层702号房屋（双方一致认可即现702号），房屋预测建筑面积175．72平方米，其中套内建筑面积144．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．46平方米，单价每平方米41599．54元。房屋总价6001149元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2013年11月19日、2015年3月31日，胡金泉分两次向天台山公司共交纳购房款6001149元，天台山公司向胡金泉出具发票。2015年9月28日胡金泉向天台山公司支付代收房屋登记费80元，代收印花税5元，代收产权代办费500元，天台山公司向胡金泉出具收据。702号商品房于2015年9月28日交付予胡金泉，现由胡金泉居住使用。截至2019年8月13日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。一审另查，胡金泉在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于2015年7月31日前交付房屋，胡金泉因与天台山公司就房屋交付产生争议，实际办理入住手续系2015年9月28日，截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为胡金泉办理房屋转移登记手续，且至今胡金泉未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于胡金泉在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。一审法院认为，委托书系胡金泉购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，不予采信。关于违约金的起算时间，一审法院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，故天台山公司辩称以胡金泉实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，一审法院不予采信。胡金泉主张以全部房款6001149元为基数，按照日万分之一的标准计算自2017年8月1日起至2019年8月13日止的逾期办证违约金，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付胡金泉二○一七年八月一日至二○一九年八月十三日止的逾期办证违约金445885．37元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审中依法补充查明：预售合同约定，出卖人（天台山公司）应于2015年7月31日前向买受人（胡金泉）交付商品房；出卖人未按照约定于2015年7月31日前向买受人交付商品房，逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人每日以已交房价款万分之一的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房，若买受人不要求退房，要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人每日按已交房价款万分之一的标准向买受人支付违约金。如因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按照已付房款万分之一的标准向买受人支付违约金。预售合同附件十第九条第2款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，同时自视为交付之际日起60日起至买受人实际接收商品房之日止，买受人每日应按商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限自买受人实际接收该商品房之日起算。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，天台山公司与胡金泉签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按约履行各自的义务。因天台山公司未能按照合同约定在房屋交付后730日内为胡金泉办理房屋转移登记手续，导致胡金泉未能取得房屋所有权证，天台山公司应按照合同约定承担违约责任。一审法院对此认定正确，本院不持异议。关于逾期办证的违约责任的起算点该如何认定。对此，本院认为，迟延交付房屋，虽然不必然导致办证的迟延，但是就本特定情形而言，迟延交付房屋的时间应当计入迟延办证的时间之内。理由如下：1．本案现有证据可以证明系因天台山公司的原因导致胡金泉未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书。2．依据预售合同约定天台山公司应当在2015年7月31日前向胡金泉交付房屋，天台山公司实际向胡金泉交付房屋的日期为2015年9月28日，构成迟延交付。本案中亦无证据证明系因胡金泉原因而导致的逾期交房。3．在天台山公司未能在房屋实际交付之日起730日内办理完毕房屋产权证，而未能办证又系天台山公司导致的情形下，迟延交付房屋必然导致办证的迟延。如果以实际交付房屋之日起730日作为计算违约金的起算点，则越是迟延交付房屋，则天台山公司承担的逾期办证的违约责任反而越轻，这显然违背了预售合同约定的逾期办证违约责任对于天台山公司的督促办证作用，不符合双方订立该条款的目的。因此，预售合同中约定的自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日，应当理解为天台山公司应当交付房屋的期限届满之日起的第731日。4．预售合同附件十补充协议第九条第2款适用的前提条件是买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续导致天台山公司未通按期交房或者按期办证，而本案中天台山公司并无证据证明是胡金泉逾期不办理交接手续或者是由于胡金泉的原因未能按期办理交接手续。因此，本案并不符合预售合同附件十补充协议第九条第2款的适用条件。天台山公司主张依据该条款从买受人实际接收商品房之日起计算办证期限，本院不予采信。基于此，本院认为，预售合同中逾期交房的违约责任与逾期办证的违约责任的逻辑关系应作如下理解：当出卖人逾期交房，但未逾期办证时，买受人可主张逾期交房的违约责任；当出卖人未逾期交房，但逾期办证时，买爱人可主张逾期办证的违约责任；当出卖人逾期交房且逾期办证时，而买受人主张逾期办证的违约责任时，应当将逾期交房的期限计入逾期办证的违约责任期限内（此时无需主张逾期交房的违约责任，逾期交房的违约责任已计入逾期办证的违约责任内，否则，就会出现逾期办证的违约责任的起算点不统一的问题，并且越是逾期交房，而逾期办证的责任反而越轻）。天台山公司上诉关于逾期办证系因胡金泉的原因导致的主张，与天台山公司关于尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此的陈述相矛盾，本院不予采信。天台山公司上诉称，本案一审适用简易程序系程序错误。对此，本院认为，二审中，天台山公司对于一审法院查明的事实并无异议，经审查，本院认为本案事实清楚，权利义务明确，符合简易程序的规定，因此，一审法院适用简易程序审理本案并无不当，天台山公司的该项上诉理由本院不予采信。天台山公司上诉称，如果二审法院维持一审法院判决，将导致天台山公司承担巨额债务并走向破产，进而导致无人为业主办证，进而形成不安定因素，对此，本院认为，合同应当严守是最基本的契约精神，是诚实信用原则在民事活动的具体体现。天台山公司因自身原因导致包括胡金泉在内的业主无法按时取得产权证时，应当按照约定承担违约责任。如果其自身已经意识到无法承担巨额债务，就应当与包括胡金泉在内的业主协商以取得谅解，并以自已的实际行动积极协调有关部门争取早日为包括胡金泉在内的业主办下产权证。如果天台山公司担心本案产生不安定因素，就应当通过自身的积极行动，依约履行合同义务，及时回应包括胡金泉在内的业主依据预售合同所享有的合理合法的利益诉求。人民法院的职责是公平、公正的处理案件，本院二审维持一审法院的判决，是基于一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确而作出的结论。人民法院并不希望某个民事主体破产，但希望每个民事主体都有契约精神，诚实守信。天台山公司上诉称一审法院认定的违约金标准过高，胡金泉没有损失，对此，本院认为，综合考虑预售合同的金额，买受人胡金泉已经付清全部购房款的事实，合同约定的办证期限，涉案房屋未能按期办理初始登记的原因，胡金泉订立预售合同的目的以及本庭庭审情况，并结合天台山公司未能对此举证的情形，本院认为一审法院认定的违约金标准符合相关规定。综上所述，天台山公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7988元，由北京天台山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  张 静审 判 员  梁 睿二〇二〇年一月十六日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩