云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初210号原告：高明，男，汉族，1979年1月15日生，住址：贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：杨世迪、彭浩，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明云城西山旅游投资开发有限公司住所：云南省昆明市西山区西山风景名胜区管委会办公楼一楼。法定代表人：李向何统一社会信用代码：915301125993299442委托诉讼代理人：凌艳传、王婷婷，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。原告高明与被告昆明云城西山旅游投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂变更为普通程序，并于2020年1月13日公开开庭审理。原告高明委托诉讼代理人彭浩，被告昆明云城西山旅游投资开发有限公司（以下简称云城西投公司）委托诉讼代理人王婷婷参加了第一次庭审，原告高明委托诉讼代理人杨世迪，被告云城西投公司委托诉讼代理人凌艳传、王婷婷到庭参加了第二次庭审。本案经报请本院院长审批，延长审期六个月，本案现已审理终结。原告高明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还罚款55000元；2.判令被告向原告返还保证金35000元；3.判令被告向原告赔偿设备和原材料损失45629元；4.判令被告向原告赔偿可得利益损失360800元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方2017年7月14日签订了《经营租赁合同》，约定原告租赁被告拥有合法经营权的茶马花街项目B栋一楼103号房屋从事餐饮经营，租金按照原告每月营业额的一定比例提取，合同有效期自2017年10月1日起至2020年9月30日止。合同签订后，原告向被告交纳了安全保证金、履约保证金和租金保证金等共计35000元，被告向原告交付了房屋，原告在经营过程中按照约定向被告交纳了租金。在履行合同过程中，被告分别于2018年4月和5月单方面以原告违反其管理规定为由向原告罚款共计55000元，为了继续经营，原告被迫向被告交纳了罚款。被告于2018年11月6日以原告综合管理分数排名末3为由，向原告发出提前解除合同的通知。原告认为被告单方面解除合同的理由不符合合同约定和法律规定，不同意解除合同。2018年11月22日晚，被告切断原告案涉商铺的水电，原告向当地派出所报警。2018年12月8日，被告强行开门将原告的所有设备和原材料搬走。被告的行为严重违约，且被告向原告罚款的行为违法。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告高明申请撤回第一项诉讼请求即判令被告向原告返还罚款55000元的请求，本院予以准许。被告答辩意见：被告云城西投公司针对本院受理的（2019）云0112民初210号原告高明起诉答辩人房屋租赁合同纠纷一案。答辩如下：1.由于原告三次私自收银，构成违约，被告有权向其收取罚款，且原告对其三次私自收银的违约事实也予以认可，并已自愿向被告缴纳罚款共55000元，被告不应向原告返还该罚款，故原告的第一项诉讼请求不成立；2.被告有权不予退还履约保证金10000元和租金保证金；3.由于原告严重违约而导致本合同解除，且原告添置的设施设备一直由被告封存于茶马花街的仓库内，并未损毁灭失，故原告的第三项诉讼请求不成立；4.原告违约在先，并且在没有证据证明其损失的情况下，原告要求被告赔偿可得利益损失360800元的该项诉请依法应当予以驳回。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2017年7月14日原告高明（乙方）与被告云城西投公司（甲方）签订《经营租赁合同》载明：第一条合同订立前提：第一款，甲方同意乙方在甲方拥有合法经营权的茶马花街项目位于B栋一楼103号，建筑面积41.47平方米的经营场地、房屋从事经营活动。……第三款，乙方须在甲方收银系统中申请销售编码。……第五款，本合同中的附件或其他相关管理文件等资料已提前告知乙方，于本合同签订时对乙方同时生效。第二条合同期限：第一款，本合同有限期自2017年10月1日起至2020年9月30日止······第四条租金及租金交付：第一款，乙方必须统一使用甲方收银系统，收银数据由甲方同意统一管理。第二款，乙方须向甲方按月数缴纳租金，甲方不承担乙方经营风险及任何费用，只收取乙方的租金，具体缴纳方式如下：······提成租金：月提成租金=当前税前营业额×累计提成比例。提成租金，具体提成比例标准如下：2017年10月1日至2017年12月31日，计提比例为0%；2018年1月1日至2018年9月30日，计提比例为8%；2018年10月1日至2019年9月30日，计提比例为10%；2019年10月1日至2020年9月30日，计提比例为13%。应付租金按月支付。第三款，乙方营业额以甲方的收银系统显示数据为准。如收银系统出现故障，乙方须使用甲方提供的临时销售证，待收银系统恢复正常后补录收银数据，并将临时销售凭证交由甲方核实。第四款，乙方必须使用甲方同意提供的销售小票或销售凭证。第五款，乙方须按约定的账期及支付方式向甲方支付提成租金，该款项必须转账或电汇至甲方昆明官渡农村合作银行吴井支行账户（乙方留存付款凭证）。第六款，提成租金结算方法：乙方向甲方支付提成租金账期为：按月支付。结算周期为：甲乙双方每个自然月结算一次，每月1号至5号为甲乙双方对账日：对账完成后5个工作日（6—10号）内乙方必须向甲方缴纳提成租金。如遇节假日，则付款日期顺延······第九款，甲方有权要求乙方定时或不定时向甲方提交该经营场地、商铺的会计报表。甲方有权对会计报表进行检查、复核、与销售额有关的文件、记录和账簿，并进行审计。同时，在经营期限内，甲方保留对乙方应履行相应的配合协助义务（审计费用由乙方承担）。乙方有义务将经营资料，包括但不限于有关营业额的数据、记录、发票、单据、报税单及其他凭证等，完整、准确和真实的保存于经营场地内或甲方同意的其他地点，并应保存至少三年。第五条履行保证金：第一款，乙方应于本合同签订同时，乙方向甲方足额缴纳履约保证金，乙方应缴纳履约保证金为￥10000元，甲方向乙方开据收据，乙方应妥善保管，丢失不补。第二款，合同期内，履约保证金乙方不得作为其他费用的预付款。乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失或乙方违反本合同逾期支付任何应交甲方的款项，甲方有权扣除相应履约保证金以获得补偿，如履约保证金不足以抵偿甲方所受损失，乙方必须在接到甲方付款通知后7日内补足差额及履约保证金。若到期乙方未能补足，还应每天按欠款总金额的1%向甲方支付滞纳金。第三款，本合同期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的行为时，经甲方书面通知拒不改善的，甲方有权提前解除合同并扣留部分或全部履约保证金。第四款，若乙方所交的履约保证金被全部或部分扣除，则乙方应在收到甲方书面通知后的7日内补足被扣部份；否则，乙方每逾期一天按欠款总金额1%向甲方支付滞纳金；若15日内，乙方仍未补齐欠款，甲方有权采取一切甲方认为必要之措施（包括但不限于停止向乙方供水、供电等）；若超过20日，乙方仍未补足欠款额的，甲方有权立即单方面解除本合同，并要求乙方按本合同规定承担违约责任及由此产生的一切损失。第五款，若乙方充分地履行了本合同规定全部义务，则本合同期满60日后，乙方凭履约保证金收据，甲方以不计息方式退还乙方保证金。第六款，合同期内由于乙方的原因而终止合同，该保证金不予退还，如给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿经济及名誉损失。第六条食品安全（商品质量）、消防安全保证金：第一款，乙方应于合同签订同时向甲方足额缴纳食品安全（商品质量）、消防安全保证金，乙方应缴纳食品安全（商品质量）、消防安全保证金为￥10000元。甲方向乙方开据收据，乙方应妥善保管，丢失不补。······第三款本合同期届满，如乙方不再续约，并积极配合甲方及相关部门食品安全（商品质量）、消防安全检查且未发生食品安全（商品质量）。消防安全事故，则本合同期满60日后，乙方凭食品安全（商品质量）、消防安全保证金收据，甲方以不计息方式退还乙方该保证金。第四款，本合同期内如出现乙方不配合甲方及相关部门食品安全（商品质量）、消防安全检查或发生食品安全（商品质量）、消防安全事故，乙方同意甲方分三次扣除该保证金······第七条租金保证金：第一款，乙方应于合同签订同时向甲方足额缴纳租金保证金，金额为￥15000元，甲方向乙方开据收据，乙方应妥善保管，丢失不补······第四款如乙方实际营业额大于甲方收银系统数据营业额（甲方有权定时或不定时核查乙方会计报表、复核与销售额有关的文件等），即视为乙方严重违约；乙方同意甲方如下方式对乙方进行处理，乙方无任何异议：乙方第一次违反上述条款的：甲方将自乙方该保证金中扣除￥10000元作为乙方违约赔偿，乙方须于收到甲方书面通知3日内缴纳甲方损失的相应提成租金并补足该保证金被扣减部分，否则甲方有权视情况单方终止合同并要求乙方按本合同规定承担违约责任及由此产生的一切损失。乙方累积第二次违反上述条款的：甲方将全额扣除乙方该保证金，乙方须于收到甲方书面通知3日内缴纳甲方损失的相应提成租金并补足该保证金被扣减部分，否则甲方有权视情况单方终止本合同并要求乙方按本合同规定承担违约责任及由此产生的一切损失。乙方累积三次违反上述条款的：甲方有权立即单方终止本合同，无条件收回该经营场地、房屋自行处置。同时要求乙方按本合同规定承担违约责任及由此产生的一切损失。乙方不得借故不开或拒开收银小票（销售凭证）并有义务配合甲方对不开或拒开收银小票的乙方相关经营人员进行处罚或更换。······第十四条合同解除：第一款，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：乙方随意停止营业，或擅自将本合同的权利义务转让给第三者参与其他有损甲方权益的事宜；乙方不按本合同之约定补交保证金；乙方三次以上违反《茶马花街管理公约》和相关管理制度，拒不改善的；根据《茶马花街管理公约》相关综合评分规则，乙方连续三个月排名最末的；在乙方无任何营业额瞒报及违约情形下，乙方因正常经营确实不能提升综合评比排名而导致甲方提前解除合同的，不视为乙方恶意违约，双方租金及乙方应付费用依照乙方实际租赁期限据实结算；甲方依据上述情形解除本合同时，应书面通知乙方。乙方应在接到通知后的3日内，按本合同规定清理并恢复原状交回经营场地、房屋，结清一切费用并赔偿甲方所遭受的一切损失。第十六条违约责任：第一款，甲乙双方任何一方不得违反本合同约定，否则违约一方须赔偿另一方的损失，本合同继续履行或根据约定解除、终止，本合同另有约定，依照其他约定。第二款，乙方违约导致本合同无法履行，除本合同规定相关赔偿外，还需赔偿甲方人民币：20000元的违约金。第十七条合同终止后的处理：第一款，乙方应于本合同依约终止后的七日内，将产品全部撤离经营场地，并恢复场地、房屋原状。若乙方于3日内未履行此义务，乙方仍有产品及设备（下称“物品”）在经营场地内滞留，甲方有权选择下列任何方式处理该物品：若甲方视为乙方放弃物品所有权，甲方有权单方办理物品的撤离或拆除，并可以任何方式处理该物品，因此产生的费用及物品毁损、灭失的风险，由乙方自行负责；对乙方留存在经营场地、房屋内的物品，甲方亦可单方提存公证，将该物品经公证后转移他处存放。存放达一个月乙方仍未认领或未及时付清欠款，甲方有权处置该存放物品。甲方处置存放物品的行为，视为行使乙方已经授权委托的行为，乙方放弃抗辩权。甲方处置存放物品所得的款项，将先行支付公证、存放等费用。处置物品的一切费用视为乙方拖欠甲方的款项······第二款，本合同依约终止后3天内，乙方应将合同期间所发生的费用向甲方全部付清。若乙方欠缴任何费用（包括本条第1款所述费用），甲方有权从乙方支付的保证金中扣除乙方尚欠甲方的一切费用，剩余部分将退还乙方；若保证金不足以偿付，乙方应继承清偿所欠的费用。如出现本合同第三条第一款情况终止合同，甲方有权扣留各项保证金作为违约金，不予退还乙方。第三款，乙方未在期限内完成本条第1款、第2款所述工作，甲方有权留置乙方的产品、其他财产或应付给乙方的任何款项。2017年11月20日原告高明在《B103厨具设备接收验收单》上签字。2017年11月25日《茶马花街商户管理手册》载明：《附件一：茶马花街商铺综合评分表细则（试行）》项目：销售管理：未按要求录入收银系统，扣分标准：50分，处罚标准：5000，评分规则：考虑解除；营业额连续三个月排名后三位，扣分标准：50分，处罚标准：5000，评分规则：考虑解除。原告高明在封面签字“破酥包高明”并捺印。2018年3月13日《茶马花街商户严重违规处罚通知单》载明：B103商户（原告商铺）于2018年3月13日因私自收银，未过被告收银系统，扣除原告商铺综合评分50分；根据相关管理规定处罚5000元罚款，其中2500元按前期所走呈批，直接给至监督者作为奖励金。2018年4月1日《茶马花街商户严重违规处罚通知单》载明：B103商户于2018年4月1日私自收银，累计已2次，未按规定录入收银系统，扣除原告商铺综合评分50分；根据相关管理规定予以5000元处罚，其中2500元作为奖励金直接给至监督者；根据《茶马花街经营租赁合同》约定扣除租金保证金15000元。2018年4月23日《茶马花街商户严重违规处罚通知单》载明：B103商户2018年4月22日私自收银，累计已3次，未录入收银系统，扣除原告综合评分50分；根据相关管理规定予以5000元处罚，其中2500元作为奖励金直接给至监督者；根据《茶马花街经营租赁合同》约定被告解除合同、做清铺处理，原告承担违约责任及由此产生的一切损失。2018年4月17日《关于贵方（您）私收银未缴纳罚款我司扣除保证金未按期补齐保证金告知函》载明：要求原告2018年4月4日前缴纳违反相关规定的罚款5000元，同时补交因违约所扣除的租金保证金10000元。2018年5月15日《关于贵方（您）破酥包已出现三次私收银的最终处罚告知函》载明：扣除原告商户店铺全部综合评分-50分；对原告商户予以5000元处罚；根据《茶马花街租赁合同》进行合同解除、做清铺处理，并按合同要求承担违约责任及由此产生的一切损失。2018年5月18日原告高明在《关于贵方（您）破酥包店铺已出现三次私收银情况的处理告知函》上签字，载明：······请与2018年5月22日前到财务缴纳罚款，并补足所被扣除的押金30000元。2018年4月18日被告出具《收据》载明：兹收到破酥包罚款20000元；2018年5月23日被告出具《收据》载明：兹收到破酥包（高明）罚款35000元。《茶马花街3月份综合评分表》载明：破酥包店铺基础分100分，扣分情况50分，剩余分数50分，排名末一；《茶马花街4月份综合评分表》载明：破酥包店铺基础分50分，扣分情况50分，剩余分数0分，排名末一；《茶马花街5月份综合评分表》载明：破酥包店铺基础分0分，扣分情况50分，剩余分数-50分，排名末一。2018年11月6日被告云城西投公司制定了《关于茶马花街部分商户提前解除合同事项的公示》载明：“······公司向贵方郑重函告：上述《经营租赁合同》、《商户管理手册》、《茶马花街管理公约》、合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，贵司应当按照双方合同的约定全面履行合同义务，依据上述条款明细，以上商户已构成违约，对我司经营管理造成损失，执行解除合同······”于2018年11月20日通过EMS快递形式邮寄给原告高明。被告提交的光盘一张显示：原告于2018年3月13日、2018年3月31日、2018年4月1日三次收银均未通过被告收银系统进行收银。原告陈述：压面机、搅面机等104件价值45629元的物品被被告搬离，被告称：压面机、搅面机等物品已被其搬离至B103破酥包二楼存放，原告随时可以取走。原告称：可得利润损失360800元为自2018年1月至2018年10月止十个月总营业收入439621元扣除十个月的总材料成本91727元、总人工成本120000元、总水电气成本27668元、总租金36226元后所得十个月总利润164000元（439621元-91727元-120000元-27668元-36226元），故每个月利润为16400元（164000元÷10个月）。原告与被告的租赁期限至被告单方面合同解除之日起还剩22个月租期，故总利润为360800元（16400元×22个月）。以上事实与理由均有原被告提供的《茶马花街经营租赁合同》、《茶马花街商户严重违规处罚通知单》3份、《关于贵方（您）私收银未缴纳我司扣除保证金未按期补齐保证金告知函》、《关于贵方（您）破酥包子店铺已出现三次私收银情况的处理告知函》、《收据（罚款）》2份、《关于茶马花街部分商户提前解除合同事项的公示》，原告提供的《营业执照》、《食品经营许可证》、《最终处罚告知函》，被告提供的《茶马花街商户管理手册》、《B103破酥包厨具设备接收验收单》、《茶马花街经营目标承诺书》、光盘一张、《茶马花街3、4、5月份综合评分表》各一份本院予以确认以及原被告的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，《茶马花街租赁合同》（以下简称《租赁合同》）系原被告双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，系合法有效合同，双方应当遵守。本案被告云城西投公司已于2018年11月20日向原告高明邮寄送达《关于茶马花街部分商户提前解除合同事项的公示》，该公示已邮寄送达原告。按原被告双方签订《租赁合同》约定：原告使用被告提供的收银系统收银，并以收银系统记载营业额为准，收取租金，并约定原告如三次出现原告实际营业额大于被告收银系统数据营业额的情况，被告有权立即单方终止本合同，还约定：如被告的收银系统出现故障，原告须使用甲方提供的临时销售证，待系统恢复后补录。本案被告提供视听资料能够证明被告三次未使用收银系统收银，原告亦并未提交证据证明当时被告提供的收银系统故障，原告另行使用了临时销售凭证，故被告有权单方面行使合同解除权，且原告已签字确认的《茶马花街管理公约》约定了综合评分表细则，经评分被告连续三个月排名最末的，被告亦有权解除合同。被告于2018年11月19日向原告发出《关于茶马花街部分商户提前解除合同事项的公示》，故《租赁合同》已解除。合同解除并不是被告原因导致解除合同，故原告要求被告承担违约责任的主张，本院不予采纳。关于原告请求被告返还保证金35000元，该保证金包括履约保证金10000元、食品安全（商品质量）、消防安全保证金10000元、租金保证金15000元。对上述保证金是否退还本院分别论述如下：《租赁合同》中约定：“······第五条履约保证金第三款，本合同期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的行为时，经甲方书面通知拒不改善的，甲方有权提前解除合同并扣留部分或全部履约保证金······第六款，合同期内由于乙方的原因而终止合同，该保证金不予退还······”，原告在合同履行期间，三次私自收银，经被告多次通报处罚，仍不改善，违反了其与被告签订的《租赁合同》中约定原告使用收银系统，故原告请求归还履约保证金10000元的诉请，本院不予支持。《租赁合同》中约定：“第七条租金保证金第四款，如乙方实际营业额大于甲方收银系统数据营业额······乙方第一次违反上述条款的：甲方将自乙方该保证金中扣除￥10000元作为乙方违约赔偿······乙方累计第二次违反上述条款的：甲方全额扣除乙方该保证金······”原告三次私自收银的行为，符合合同中关于处罚的约定，故对于原告请求返还租金保证金15000元的诉请，本院不予支持。《租赁合同》中约定：“第六条食品安全（商品质量）、消防安全保证金第四款，本合同期内如出现乙方不配合甲方及相关部门食品安全（商品质量）、消防安全检查或发生食品（商品质量）、消防安全事故，乙方同意甲方按如下方式对乙方进行处理······”被告云城西投公司并无相关证据证明原告高明在经营期间出现不配合被告云城西投公司及相关部门食品安全（商品质量）、消防安全检查或发生食品（商品质量）、消防安全事故，故原告请求退还食品安全（商品质量）、消防安全保证金10000元的诉求，本院予以支持。关于原告高明请求被告云城西投公司赔偿设备和原材料损失45629元，庭审中，经本院示明原告选择本案为合同之诉，原被告签订的《租赁合同》中约定：《租赁合同》依约终止后的七日内，原告将产品全部撤离经营场地，并恢复场地、房屋原状。若原告于3日内未履行此义务，原告仍有产品及设备（下称“物品”）在经营场地内滞留，被告有权单方办理物品的撤离或拆除，并可以任何方式处理该物品。被告亦可单方提存公证，将该物品经公证后转移他处存放。故本案中，被告在通知原告解除《租赁合同》后有权将原告遗留于出租房屋内的非租赁物品搬出租赁房屋。原告诉请的被告搬离物品损失及搬离过程中产生的损失，《租赁合同》中并未约定如何赔偿，故该请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告高明请求被告云城西投公司赔偿可得利益损失360800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”合同解除并不是被告原因导致，且原被告双方未对可得利益的损失进行过约定，原告该项诉讼请求无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条，第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明云城西山旅游投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告高明食品安全（商品质量）、消防安全保证金人民币10000元；二、驳回原告高明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7922元（原告已预交），原告高明负担7500元，由被告昆明云城西山旅游投资开发有限公司负担422元（于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  普会峻人民陪审员  李沙佧人民陪审员  李 莉二〇二〇年一月二十三日书 记 员  张 辰