瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初9673号 原告：何学清，男，1969年1月15日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：朱伟方、邵瑞瑞，浙江合一律师事务所律师。 被告：徐利平，女，1968年6月22日出生汉族，住瑞安市。 第三人：金小红，女，1977年8月7日出生汉族，住瑞安市。 第三人：范双燕，女，1967年11月14日出生汉族，住瑞安市。 第三人：胡雷鑫，男，1994年2月4日出生汉族，住瑞安市。 第三人：瑞安市飞云江农场，住所地瑞安市瑞光大道1030号。 法定代表人：黄展鹏，场长。 委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 原告何学清与被告徐利平、第三人金小红、范双燕、胡雷鑫、瑞安市飞云江农场房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案。立案时，原告以徐利平、金小红为被告，范双燕、胡雷鑫为第三人。本院依法适用简易程序于2019年8月28日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵瑞瑞到庭参加诉讼，徐利平、金小红、范双燕、胡雷鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院依法追加第三人瑞安市飞云江农场参加诉讼，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭于2019年12月5日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱伟方，被告徐利平、金小红、第三人瑞安市飞云江农场的委托诉讼代理人潘伟章到庭参加诉讼，范双燕、胡雷鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告请求将金小红的诉讼地位从被告变更为第三人，金小红同意，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告何学清诉称：一、诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令两被告共同办理瑞安市房屋的不动产权属初始登记，并与第三人共同协助原告办理该房屋的产权变更登记手续；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。审理中，原告明确上述诉讼请求所涉被告仅指徐利平，所涉第三人增加金小红。二、事实与理由：第三人胡雷鑫享有第三人瑞安市飞云江农场东都花园地基（住宅D2）中的一套房屋指标，后胡雷鑫将其转让给第三人范双燕，范双燕又于2009年10月10日将其转让给了两被告。2016年2月18日，两被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于瑞安市的房屋（建筑面积为144㎡，土地使用性质为国有出让）以8800元/㎡的价格出售给原告，合同总价款为1267200元。合同签订后，原告按约将购房款一次性汇入被告徐利平账户，被告徐利平于收到购房款后出具收条一份，交由原告收讫。尔后，被告向原告交付了房屋，原告亦居住至今。合同签订之初，由于该房屋尚未办理房屋及土地权属的初始登记，故两被告无法将房屋过户至原告名下。现该房屋已具备办理初始登记的条件，而两被告却一直拖延不予办理，原告虽多次催促，但均无结果。 被告徐利平辩称：胡雷鑫原享有并出让给范双燕，范双燕再出让给徐利平的宅基地建房指标实际上涉及两套住房，另有一间店面。一套住房是本案涉案房屋，另一套住房出卖给吴连妹。出卖给吴连妹的房屋已经（2019）浙0381民初字第1173号一案诉讼判决已生效。范双燕出让给徐利平的合同和徐利平出让给原告的合同，都是徐利平一个人签字，金小红都没有签字。徐利平与金小红原先是有口头约定合伙买卖房屋，后来金小红因缺乏资金而退出合伙，导致所有建房投资款实际上都是徐利平一个人出资交纳的，但其中有一笔500元是金小红交款的，交完这笔500元后金小红就退出合伙了。第三人瑞安市飞云江农场恰恰以该笔500元为依据认定建房指标的最后所有者是金小红并上报备案，还主张先过户给金小红是错误的，应当先过户登记给徐利平，金小红不需要协助原告办理过户手续。 第三人金小红述称：同意被告徐利平的意见。 第三人范双燕、胡雷鑫未作述称。 第三人瑞安市飞云江农场述称：胡雷鑫是涉案房屋指标的原所有者。金小红是涉案房屋的建房指标的最后所有者。根据政策，涉案房屋的不动产权属登记以指标最后持有者为基础，在瑞安市飞云江农场办理初始登记后，应转移登记给金小红。金小红至今没有办理建房款结算手续，故瑞安市飞云江农场尚未转移登记给金小红。涉案房屋的不动产权属转移登记到金小红名下后，金小红可以办理过户手续，但金小红还需要缴纳土地出让金及提供其身份信息。金小红至今未去办理，导致本案诉讼。瑞安市飞云江农场对涉案房屋指标的转让及与原告的关系均不清楚，对原告没有协助过户的义务。 针对第三人陈述，原告补充陈述：涉案房屋实际出资者是徐利平，徐利平是真正的房屋所有权人，其权利应当受到尊重。金小红交款500元时是与徐利平合伙，但后来情况发生变化，金小红已不是所有权人，徐利平才是真正的房屋所有权人，瑞安市飞云江农场仍然坚持主张应先过户给金小红，会导致徐利平要过户给原告必须先从金小红过户给徐利平。瑞安市飞云江农场不是村民委员会或村集体经济组织，涉案房屋所在土地属于国有出让性质，本案不适用农村宅基地有关规定，过户需要交纳土地出让金也不是交给农场，而是交给行政部门。涉案房屋不动产权属过户手续需要瑞安市飞云江农场配合，瑞安市飞云江农场有协助义务。如果法律上认为金小红不符合协助办理的，由法院判决。 当事人围绕诉讼请求向本院依法提交证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交了下列证据：1、原告的身份证，被告、第三人的户籍证明，以证明原告、被告、第三人的身份情况。2、徐利平与何学清于2016年2月18日签订的《房屋买卖合同》，以证明有关买卖涉案房屋的事实。3、收条，证明徐利平收取何学清购房款1267200元。4、《旧场改造宅基地分配登记表》（复印件），以证明第三人胡雷鑫系涉案房屋宅基地指标的原始所有者；5、《瑞安市飞云江农场东都花园宅基地使用权和使用权转让协议书》（复印件），以证明第三人范双燕将涉案地块转让给被告徐利平的事实。证据4、5均来源于（2019）浙0381民初1173号一案卷宗材料。6、瑞安市国土资源局瑞土让【2007】47号和55号文件（复印件），以证明涉案房屋的土地性质为国有出让。7、银行转账记录、结婚证，证明原告之妻陈淑慧于2016年2月19日向被告徐利平账户转账支付购房款1267200元。8、（2019）浙0381民初1173号《民事判决书》、《裁判文书生效证明》，以证明法院在该案中支持了该案原告吴连妹的诉讼请求。9、瑞安市飞云江农场出具的《证明》，以证明涉案房屋由瑞安市飞云江农场于2019年1月以金小红名义上报备案。被告徐利平提交了下列证据：10、收款收据10张（复印件，已与原件核对），以证明涉案房屋建房投资款均由被告徐利平支付的事实。此外，本院在第一次庭审后依职权调查取证，取得以下材料：11、本院与被告徐利平的谈话笔录。12、瑞安市不动产登记服务中心向本院出具的《关于金小红不动产登记的复函》（瑞不动产函〔2019〕149号）。 上述证据，经庭审质证，除证据6以外，本院对其他证据均予以确认并在卷佐证。证据6的文件复印件，合法性、真实性无法确认，本案不作认定。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋系坐落于瑞安市的房屋，现已办理不动产首次登记，登记权利人为瑞安市飞云江农场，建筑面积为144.49㎡，土地使用权面积15.8㎡，土地性质为国有出让，不动产权证浙（2019）瑞安市不动产权第0030008号。胡雷鑫系涉案房屋所涉建房指标的原享有者，《旧场改造宅基地分配登记表》记载合计分配面积350㎡，其中住宅用房324.8㎡、商业用房30㎡，住宅用房坐落地段原写为东都花园D2，商业用房坐落地段瑞光现代城E6。2009年10月10日，范双燕为甲方与徐利平为乙方签订《瑞安市飞云江农场东都花园宅基地使用权和使用权转让协议书》，写明原户主胡雷鑫，约定出让内容：飞云江农村分配给甲方的东都花园地基（商业瑞光现代城E6、住宅D2），宅基地面积约340㎡（以农场实际为准），嗣后该宅基地开发建设的房屋所有权及使用权归属乙方；出让地段：东都花园地基（住宅D2）；配套设施：该房所有的配套设施及停车库，随本地契卖尽；出让价格：215万元，等等。2016年2月18日，徐利平为甲方与何学清为乙方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于瑞安市的房屋出卖给乙方（建筑面积144㎡，土地性质国有出让），该房按验收配套设施全部转让给乙方所有，验收前建房一切费用全部由甲方负责交纳，成交价格8800元/㎡，总价款1267200元，同年2月28日一次付清，过户手续所需缴纳的一切税费全部由乙方缴纳（甲方税费由甲方交纳），面积误差以领取产权证面积为准，多还少补按8800元/㎡计算，甲方保证权属清楚，无条件协助乙方过户，等等。合同签订后，何学清通过其妻陈淑慧账户于2016年2月19日向徐利平转账支付购房款1267200元。2016年2月29日，徐利平向原告出具收取购房款1267200元的收条。尔后，被告向原告交付了房屋，原告亦居住至今。 2019年1月，瑞安市飞云江农场按瑞安市当时政策，对涉案房屋以金小红名义上报备案。2019年9月20日，瑞安市不动产登记服务中心向本院复函，称根据瑞安市安置留地登记到户的规定，安置户以备案名单为准办理安置户不动产转移登记，需提供建设主体出具的建房款结算证明，若非为本村的需按规定补交出让金。目前上述房屋的备案名单为金小红，非本村村民，身份证号码缺失，还需原备案机关补充相关信息再办理安置户不动产转移登记。实现过户登记到原告名下需按照二手房买卖办理不动产转移登记。 据徐利平、金小红所称，上述《瑞安市飞云江农场东都花园宅基地使用权和使用权转让协议书》约定的徐利平向范双燕购买的建房指标，涉及两套住宅房屋，另有一间店面，除本案涉案房屋外，还有一套坐落于瑞安市的房屋由徐利平出卖给了吴连妹。本院（2019）浙0381民初1173号原告吴连妹与被告徐利平、金小红，第三人范双燕、胡雷鑫房屋买卖合同纠纷一案，即针对该902室房屋。本院于2019年3月25日作出一审判决，现已生效：一、确认原、被告于2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告徐利平、金小红及第三人范双燕、胡雷鑫于具备办证条件后协助原告办理该房屋的不动产权属初始登记手续及将房屋的不动产权属转移至原告名下的变更登记手续。徐利平与金小红原口头约定买卖上述房屋，后金小红因缺乏资金在其向瑞安市飞云江农场（或建房领导小组）交纳一笔500元的款项后即退出合伙。而瑞安市飞云江农场按照瑞安市有关政策上报安置户备案时，恰以此笔500元的交款为依据，将涉案房屋的安置户备案为金小红。 本院认为：一、关于合同效力。原告与被告徐利平于2016年2月18日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不存在合同无效的情形，应确认合法有效。原告请求确认合同合法有效，应予支持。二、关于被告徐利平履行协助过户义务。按照原告与被告徐利平双方的合同约定，被告徐利平应当无条件协助原告办理过户义务，且涉案房屋已经办理首次登记，因此，原告请求被告徐利平履行协助过户义务，应予支持。三、关于第三人金小红协助原告过户。本院认为，金小红在与徐利平合伙期间交款导致被第三人瑞安市飞云江农场上报备案为涉案房屋的安置户，应自行理清其与徐利平的合伙关系，从而协助原告实现将涉案房屋过户到原告名下。原告请求第三人金小红协助过户，应予支持。四、关于第三人瑞安市飞云江农场协助原告过户。本院认为，第三人瑞安市飞云江农场系涉案房屋的现登记所有权人，应当自行理清与金小红、徐利平的安置建房关系，从而协助原告实现将涉案房屋过户到原告名下。因此，原告请求第三人瑞安市飞云江农场协助过户，应予支持。五、关于第三人范双燕、胡雷鑫协助原告过户。本院认为，从本案目前查明的事实来看，涉案房屋办理过户到原告名下的手续，不需要他们协助。原告请求第三人范双燕、胡雷鑫协助过户，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何学清与被告徐利平于2016年2月18日签订的房屋买卖合同合法有效； 二、被告徐利平、第三人金小红、瑞安市飞云江农场于本判决后即行协助原告何学清办理坐落于瑞安市房屋的不动产权属变更登记为原告何学清名下的手续。 三、驳回原告何学清的其他诉讼请求。 本案受理费20352元，由原告何学清负担1000元，被告徐利平负担19352元。（限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费） 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  周新弟 人民陪审员  潘孝东 人民陪审员  薛宽妹 二〇二〇年一月七日 代书 记员  潘 密 附文： 一、法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 三、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。