福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4341号 原告：宁德市嘉福物业服务有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区天湖东路8-1号（金龙纽约街）3幢901H，统一社会信用代码91350901MA345U4HX5。 法定代表人：黄振明，总经理。 委托诉讼代理人：陈言辉，福建惠尔律师事务所律师。 被告：宁德宏福房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区后岗高科技开发区溪边D7-2号501，统一社会信用代码91350900764059766P。 法定代表人：郭星，总经理。 委托诉讼代理人：王友光，福建求实律师事务所律师。 原告宁德市嘉福物业服务有限公司（以下简称嘉福公司）与被告宁德宏福房地产开发有限公司（以下简称宏福公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告嘉福公司的委托诉讼代理人陈言辉、被告宁德宏福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王友光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉福公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付物业服务费31051.8元，违约金从2018年4月开始，按月利率2%计算至还清之日止。事实和理由：2016年6月25日，原告受宁德蕉城区鸿福豪门小区业主委员会委托管理鸿福豪门小区物业并签订《鸿福豪门小区物业管理委托合同》。约定由原告提供物业管理服务，向业主收取物业管理服务费，公摊水电费等，委托管理期限为两年（自2016年7月1日起至2018年6月30日止）。物业管理服务费收费标准为电梯住宅1.1元/月/平方米；商业、店面2.6元/月/平方米。原告与宁德市蕉城区鸿富豪门小区业主委员会签订《鸿富豪门小区物业管理委托合同》合法有效，被告宁德宏福房地产开发有限公司系该小区业主，计算至2018年6月30日，其名下房产：1号楼1801欠原告物业费2846.8元；2号楼1801欠原告物业费2772元；2号楼1701欠原告物业费2151元；2号楼1803欠原告物业费2772元；2号楼1805欠原告物业费2765元；2号楼1806欠原告物业费2772元；2号楼1807欠原告物业费2772元；3号楼1801欠原告物业费3148元；5号楼1801欠原告物业费3069元；5号楼1802欠原告物业费3014元；5号楼1811欠原告物业费3069元，合计欠原告物业费31051.8元。 宏福公司辩称，1.原告的主体存疑，由于鸿福小区物业多次出现变动，据了解原告入住小区未经申报开发商(建设单位)，亦未依法向房管局物管科备案，无法确认其主体资格；2.原告未经书面催交，冒然向法院提起本案诉讼，应当依法驳回其诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原告做为物业服务企业，应当通过书面催交，促进双方间的沟通与交流，明确是否欠费及原因，妥善解决欠费纠纷。现原告无任何证据证明其履行催交物业费用的法律义务，无权对业主冒然采取诉讼的方法解决纷争，因此，人民法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求；3.原告诉求中的违约金等主张并无事实与法律依据。原告未经通知、催交，并不存在业主逾期应承担违约责任的情形，《委托合同》第十九条3点关于每天千分之一的滞纳金约定，于法无据，且标准过高；综上所述，人民法院应当依据驳回原告对被告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年6月25日，宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会与嘉福公司签订《鸿福豪门小区物业管理委托合同》，合同约定：宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会将宁德市蕉城区华建社区鸿福豪门小区委托于嘉福公司实行物业管理；嘉福公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任；委托管理期限为两年，自2016年7月1日起至2018年6月30日止；物业收费标准为电梯住宅1.1元/㎡/月，商业、店面2.6元/㎡/月；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。上述事实，有嘉福公司提交的《鸿福豪门小区物业管理委托合同》予以证明，宏福公司对证据的真实性无异议，予以采信，可以证明上述事实。 本院另查明，本院作出的已发生法律效力的（2018）闽0902民初2576号民事判决书确认如下事实：2018年5月6日，宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会发函通知嘉福公司，函件内容记载：“经双方再三友好协商，鸿福豪门业主委员会自2018年4月30日解聘嘉福公司对该小区的委托管理”，嘉福公司于2018年5月6日退出该小区的管理。 双方存在争议的焦点是：宏福公司有否欠嘉福公司物业费 嘉福公司主张宏福公司名下的鸿福豪门小区房产其中1号楼1801欠其物业费2846.8元；2号楼1801欠其物业费2772元；2号楼1701欠其物业费2151元；2号楼1803欠其物业费2772元；2号楼1805欠其物业费2765元；2号楼1806欠其物业费2772元；2号楼1807欠其物业费2772元；3号楼1801欠其物业费3148元；5号楼1801欠其物业费3069元；5号楼1802欠其物业费3014元；5号楼1811欠其物业费3069元，合计欠物业费31051.8元。宏福公司辩称，宏福公司上述房产其中9套单元房已出售他人，其并非嘉福公司物业服务期间的业主，分别为1号楼1801于2018年5月5日出售林泽彬、何巧玲，并于同年10月26日交房；2号楼1701于2017年5月27日出售王清清；2号楼1803于2017年6月20日出售黄斌；2号楼1806于2018年5月4日出售林森林，并于同年10月26日交房；2号楼1807于2018年4月28日出售郑荣杰、肖雪珍，并于同年10月31日交房；3号楼1801于2018年4月28日出售占冬冬，并于同年12月14日交房；5号楼1801于2018年4月2日出售郑宝华，并于同年9月21日交房；5号楼1802于2018年4月16日出售刘丽燕、何增建，并于同年10月31日交房；5号楼1811于2018年7月27日出售游丽云，并于2019年7月26日交房。本院认为，嘉福公司主张的宏福公司上述房产，其中宏福公司有9套单元房出售他人，交房时间均发生在嘉福公司与鸿福豪门业主委员会解除物业管理委托合同之后，之前嘉福公司一直向宏福公司名下的上述房产提供物业服务，但宏福公司未交纳物业费，因而，原告上述自述予以采信。依采信的证据可以确认宏福公司欠嘉福公司2016年7月至2018年4月期间的物业费为31568.8元，其中1号楼1801物业费2846.8元（117.64㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；2号楼1801物业费2772元（114.53㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；2号楼1701物业费2628.8元（108.63㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；2号楼1803物业费2772元（114.53㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；2号楼1805物业费2765元（114.26㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；2号楼1806物业费2772元（114.53㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；2号楼1807物业费2772元（114.26㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；3号楼1801物业费3149元（130.13㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；5号楼1801物业费3069元（126.82㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；5号楼1802物业费3014.6元（124.57㎡×1.1元/㎡/月×22个月）；5号楼1811物业费3014.6元（124.57㎡×1.1元/㎡/月×22个月）。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁德市蕉城区鸿福豪门小区业主委员会代表全体业主在职权范围内与嘉福公司签订《鸿福豪门小区物业管理委托合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。宏福公司作为鸿福豪门小区的业主，案涉物业管理委托合同对其具有约束力，其接受了嘉福公司提供的物业服务，应依约按时交纳物业服务费用，因此，嘉福公司要求宏福公司支付未交纳的物业服务费31568.8元其中的31051.8元，于法有据，予以支持。宏福公司至今仍未交纳2016年7月至2018年4月期间的物业服务费用，其行为构成违约，应按照案涉物业管理委托合同约定向嘉福公司支付滞纳金，即嘉福公司主张的违约金。嘉福公司主张按月利率2%计算违约金，未超出合同约定标准，符合法律规定，予以支持。鉴于双方对逾期期限约定不明，且嘉福公司提供的证据不足以证明有向宏福公司催缴物业服务费用，本院确认违约金从嘉福公司起诉之日即2019年8月9日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告宁德宏福房地产开发有限公司应于本判决生效后五日内支付原告宁德市嘉福物业服务有限公司物业服务费31051.8元及偿付逾期付款违约金（以物业服务费31051.8元为基数，自2019年8月9日起至付清之日止，按月利率2%计算）； 二、驳回原告宁德市嘉福物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1124元，由原告宁德市嘉福物业服务有限公司负担54元，被告宁德宏福房地产开发有限公司负担1070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  钟岩梅 人民陪审员  钟兰军 二〇二〇年一月二十一日 法官助理雷丽娇 书记员陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。