北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终932号上诉人（原审被告）:李树凤，女，1978年6月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）:韩国娟，女，1987年7月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人:王士平，男，1989年12月3日出生，汉族，户籍地山东省齐河县华店乡辛店村251号上诉人李树凤因与被上诉人韩国娟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初84314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李树凤上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判驳回韩国娟的一审诉讼请求；韩国娟承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，证据认定错误。1.双方当事人未就解除合同达成一致意见。李树凤在一审中陈述为2018年6月底之前韩国娟将房屋交接给李树凤，李树凤将剩余款项退还韩国娟，说明双方未在2018年6月3日当天达成解除合同的意思表示，仅是协商，双方解除合同的意思表示应该是在2018年6月底，韩国娟将房屋交接给李树凤，李树凤将剩余房租退还后才生效，换句话说，解除租赁合同是对双方均附加条件的。韩国娟一直未交接房屋，所以合同解除条件未达到。2.一审法院不能将《收条》内容理解为双方解除合同的意思表示，该《收条》未提到双方在2018年6月3日解除租赁合同，仅是就退还房租进行了时间确认，至于何时解除合同并未明确。3.从合同履行情形看，在2018年6月3日李树凤出具《收条》后，韩国娟一直占有使用房屋至2019年2月19日（李树凤找开锁公司开锁），方能认为韩国娟将房屋交接。其占有使用房屋期间的租金李树凤无需返还。综上，希望二审法庭查明事实，发回重审或改判。韩国娟答辩称：同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意李树凤的上诉请求，请求驳回李树凤的全部上诉请求。韩国娟向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2018年6月3日解除。2.判令李树凤退还剩余租金53590元。3.判令李树凤赔偿安置会员损失93990元。4.判令李树凤依照合同赔偿损失30万元。一审法院认定事实：韩国娟、李树凤于2017年6月29日签订《商铺租赁合同》，双方均认可该合同是直接在原李正华和王慧签订的合同上修改了合同双方，故诉争房屋自系由李树凤出租给韩国娟。该合同约定：李树凤将北京市朝阳区锦芳路1号院×房屋（以下简称诉争房屋）出租给韩国娟，约定2017年9月10日至2018年9月9日的租金为24万元，押金4万元，合同就双方的权利义务作出了约定。实际履行过程中，2017年7月初，李树凤将诉争房屋交付给韩国娟使用，韩国娟于2017年9月10日一次性向李树凤支付了租金24万元和物业费13636元。后续，韩国娟于2018年6月3日向李树凤出具《收条》：“今收到李树凤退回的部分房租和押金5万元整，大写：五万元整，剩余53590元将于2018年6月底前退回。”另查，韩国娟与王慧于2017年6月29日签订《转让合同》，约定将王慧所有的北京云辉沁雨教育咨询有限公司转让给韩国娟，该公司位于北京市朝阳区锦芳路1号院9号楼1层×号底商的店铺（33度婴幼儿游泳拓展训练馆）由韩国娟经营，王慧就此签订的租房协议的权利和义务由韩国娟承担，该店铺2016年9月10日至2017年9月9日期间的房租已经由王慧付清，后续韩国娟按照租房协议的要求付款，店铺内已签约会员的剩余课时由韩国娟负担，王慧已经支付的4万元房租押金，韩国娟需支付给王慧，转让完成后，该押金归韩国娟所有。北京云辉沁雨教育咨询有限公司的法定代表人于2017年7月21日由王慧变更为韩国娟。庭审中，韩国娟提交其出具给李树凤的《收条》，证明双方协商一致于2018年6月3日解除租赁合同，李树凤承诺退回剩余租金和押金，但是当天钱不够，所以分两笔支付，将剩余部分写入收条里。李树凤认可该证据真实性，其认可曾承诺于2018年6月底之前将剩余53590元退还给韩国娟，但韩国娟亦承诺于2018年6月底之前将房屋腾空，如果韩国娟在6月底之前腾空房屋，交接之后会将剩余款项退还给韩国娟。韩国娟提交诉争房屋照片、韩国娟与李根元的电话录音，证明诉争房屋因为李根元的原因被法院查封以及李根元于2018年5月将诉争房屋上锁，致使韩国娟无法经营。李树凤认可上述证据的真实性，不认可证明目的，其主张房屋被查封只是不允许转让，并非不能经营，李根元锁的门当天就打开了，并不影响韩国娟经营。韩国娟提交北京海美时光教育咨询有限责任公司出具的收据、微信聊天记录、微信转账记录、课时表等，证明因为韩国娟无法继续使用房屋、无法经营，所以需要将会员安置到别的公司，造成了安置费用损失。李树凤不认可上述证据的真实性，且其主张该门店并非无法经营，二楼的经营者就在正常经营。李树凤提交2018年5月24日开锁费收据的照片，证明李根元锁门之后，当天就把锁打开了，并不影响韩国娟经营，韩国娟不认可该证据真实性。李树凤提交其与李根元的调解书、2019年2月19日开锁后室内的照片、李树凤与开锁公司员工等的聊天记录，证明直到其直接和房东李根元2019年2月19日交接时，诉争房屋里仍有韩国娟的东西，韩国娟不认可上述证据的真实性，其主张双方的合同于2018年6月已经解除，其与李根元之间并无关联，且无法确定开锁的时间、地点。李树凤提交韩国娟经营的游泳店课程表、签到表等，证明韩国娟一直到2018年5月份还在正常经营，一直到6月11日，韩国娟不认可该证据真实性，不认可李树凤证明目的。李树凤提交其与韩国娟的短信记录，证明其要求韩国娟腾房，但是韩国娟一直没有腾，且韩国娟认可其没有交接水电卡等，韩国娟认可该证据真实性，但不认可证明目的，其主张2018年6月1日就不再占用该房屋，并告知李树凤水电卡在诉争房屋内。经询，就双方是否就解除合同进行过协商，双方均表示于2018年6月3日进行过协商，但韩国娟称协商内容为2018年6月3日解除合同，房屋内的东西不要了，李树凤于2018年6月30日将剩余款项给韩国娟，李树凤称协商内容为2018年6月底之前，韩国娟将房屋交接给李树凤，李树凤将剩余款项退还韩国娟；就房屋交接是否进行过约定以及是否实际交接，双方均表示未实际交接，韩国娟称双方协商6月3日将房屋交还给李树凤，李树凤承诺退还押金和租金，韩国娟于电话中告知李树凤，房屋内的东西都不要了，李树凤称双方口头承诺6月底之前韩国娟腾房、李树凤退还剩余款项；就韩国娟主张的会员安置费是否扣除会员预付费的储值部分金额，韩国娟表示未扣除，由法院酌定。一审法院认为：本案中，双方均认可双方于2018年6月3日就解除诉争合同进行协商，李树凤将剩余租金和押金退还给韩国娟，韩国娟将诉争房屋腾空给李树凤，李树凤亦认可其于当天向韩国娟退还5万元，并承诺于2018年6月底之前将剩余53590元退还韩国娟，韩国娟于当日向李树凤出具《收条》。就合同是否因协商一致解除，双方争议在于，双方未就诉争房屋交还进行交接，韩国娟主张其已告知李树凤房屋内东西不要了，水电卡均在房屋内，故无需交接，合同已经于2018年6月解除；李树凤主张韩国娟曾口头承诺其于2018年6月底之前腾空房屋，其会于6月底之前向韩国娟退还剩余款项，但韩国娟实际未交接，故双方合同直至现在并未解除。该一节虽有争议，但并非是就是否解除合同产生的争议，而系就合同解除后，如何履行后续义务产生的争议，双方已就李树凤何时向韩国娟退还剩余租金、押金达成一致意见，现因韩国娟应如何返还房屋产生争议，并不影响双方于2018年6月3日作出的韩国娟交还房屋、李树凤退还剩余租金和押金的意思表示，该意思表示应认定为双方已经达成一致意见解除房屋租赁合同，故韩国娟要求确认双方之间的房屋租赁合同于2018年6月3日解除，有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，因交接房屋产生的争议，李树凤可另行向韩国娟主张。就韩国娟要求李树凤退还剩余租金的诉讼请求，双方已经达成一致意见解除诉争合同，且李树凤已承诺向韩国娟退还剩余53590元，其应当予以退还，韩国娟该项诉讼请求，法院予以支持。就韩国娟要求李树凤赔偿会员安置费93990元的诉讼请求，韩国娟称因为行业原因，会员均是储值形式的，但其提交的证据仅涉及其向他人转账和提供会员信息的情况，且韩国娟主张因其无法营业，故将会员转出，由他人向会员提供服务，故在原告未实际提供服务，且未就转出款项中是否包含会员预付费之外的其他款项进行明确及举证的前提下，法院难以认定其转账支出系韩国娟实际损失，该诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。就韩国娟要求李树凤支付损失30万元的诉讼请求，其主张系依据双方合同约定。但韩国娟并未明确其损失情况，亦未就此提交证据，且根据合同约定，因李树凤无权出租房屋致使韩国娟无法继续使用房屋时，李树凤赔偿韩国娟30万元，韩国娟于庭审中主张李根元锁门致使其无法经营，根据韩国娟提交的其与李根元的录音证据来看，李根元系因李树凤未向其交房租而锁门，李树凤与李根元因拖欠房租产生的争议，并不必然表明李树凤无权出租该房屋，故韩国娟该主张并无事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认韩国娟与李树凤于2017年6月29日签订的《商铺租赁合同》已于2018年6月3日解除。二、李树凤于判决生效之日起七日内向韩国娟退还剩余租金五万三千五百九十元。三、驳回韩国娟其他诉讼请求。李树凤如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,当事人未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《商铺租赁合同》、《收条》、《转让合同》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，韩国娟、李树凤于2017年6月29日签订《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。实际履行过程中，李树凤将诉争房屋交付给韩国娟使用，韩国娟亦一次性向李树凤支付了租金24万元和物业费13636元。在上述合同履行中，2018年5月出现了因案外人锁门致使影响经营的情况，现李树凤与韩国娟均认可双方于2018年6月3日就解除《商铺租赁合同》进行了协商，李树凤将剩余租金和押金退还给韩国娟，韩国娟将诉争房屋腾空给李树凤。李树凤于当日向韩国娟退还5万元押金，韩国娟亦于当日向李树凤出具《收条》，该《收条》载明韩国娟收到李树凤退回押金50000元，余款53590元于2018年6月底前退回，李树凤对该《收条》的真实性予以认可，但主张双方对于交接房屋另有约定。双方当事人虽对涉案房屋的退房交接事宜存在争议，但是根据上述事实，可以确认双方已就李树凤何时向韩国娟退还剩余租金、押金达成一致，双方就是否解除合同已无争议，一审法院认定双方之间的房屋租赁合同于2018年6月3日解除，具有事实和法律依据，本院予以确认。李树凤于二审中认可双方达成解除合同的合意，但主张双方并未达成解除合同的行为，缺乏相应事实及法律依据，本院不予支持。关于李树凤上诉主张韩国娟在双方协商解除合同后继续经营未交还房屋一节，鉴于双方系因李树凤与案外人纠纷导致涉案房屋被案外人锁门致使其无法经营的情况出现后协商解除涉案合同。且根据李树凤认可的《收条》内容中并无关于交接房屋的约定，李树凤亦未举证证明在退还押金后的合理期间内向韩国娟主张过交接房屋，其直至案外人的诉讼中才向韩国娟发信息主张要求交接房屋的行为不符合常理，李树凤亦未举证证明双方对于交接房屋另有其他约定，故本院对其该项上诉主张不予采纳。李树凤已承诺向韩国娟退还剩余租金53590元，其应当予以退还。综上，李树凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3146元，由李树凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 玄明虎审 判 员 闫 慧二〇二〇年一月二十日法官助理 刘 栋法官助理 林家诚书 记 员 刘 欣书 记 员 陈 猛