贵州省遵义市汇川区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔0303执异10号异议人冯佑英，女，汉族，1951年1月6日出生，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。委托代理人冯华，贵州与之律师事务所律师。委托代理人李肖依，贵州与之律师事务所律师。申请执行人贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道花岗路1号楼。法定代表人罗勋。被执行人重庆问耘实业有限公司，住所地重庆市江北区渝-1-北三村31号1单元12-15。法定代表人孙冬。在本院执行申请人贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司（下称红花岗农商行）与被执行人重庆问耘实业有限公司（下称问耘公司）等金融借款合同纠纷一案中，异议人冯佑英对本院查封的登记在问耘公司名下位于贵州省遵义市红花岗区长征镇沙河小区综合批发市场8号楼负2层2号房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人冯佑英称，遵义市永诚房地产开发有限公司（下称永诚公司）于2011年10月12日与遵义新泽野房地产开发有限公司（下称新泽野公司）签订了《以房抵债协议书》，约定永诚公司用其开发的位于贵州省遵义市××沙河综合××市场××楼××层（即案涉房屋）、四层营业房合计3560.27㎡整体抵偿给新泽野公司，以冲抵欠款1240万元。新泽野公司委托案外人李树波代为销售其名下的房屋，李树波遂与我于2012年1月4日签订《房产转卖协议书》，该协议约定：由我购买位于贵州省遵义市××沙河综合××市场××楼××层（即案涉房屋）、四层营业房，约3560㎡，转让价格为600万元。我与李树波签订协议后，于2012年1月4日向其转账100万元，同日付现金20万元，于2012年2月3日向其转账200万元，于2012年2月24日向其转账180万元，于2012年4月底付清剩余100万元。2012年2月23日，我在李树波的指引下与永诚公司签订了正式的《商品房买卖合同》，约定由永诚公司向我出售位于贵州省遵义市××沙河综合××市场××楼××层（即案涉房屋）、四层房产，永诚公司同日向我出具购房款《收款收据》。2013年1月17日，永诚公司通知我缴纳公共维修基金85450元，并向我出具了《收款收据》。此后我多次找到永诚公司要求其办理过户登记手续，但永诚公司均以各种理由不配合办理。我从2012年1月开始至今一直实际占有、控制案涉房屋长达7年之久，刚开始时用作库房堆货物，于2016年7月进行整体装修支出了45万余元。2016年8月3日，我与案外人陈志伟签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限2016年9月1日至2019年8月31日，其间我按照合同约定收取了租金。2019年7月23日，我又与案外人殷某签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限2019年9月1日至2029年8月31日，其间我按照合同约定收取了租金。另外，我委托案外人李某代为看管所购营业房并定期向其支付看管费用，我还在营业房外墙张贴内容为案涉营业房已出卖给冯佑英的公告。在我占有、控制、使用案涉房屋的7年时间内，从未有人向我主张过产权，也没有银行到案涉房屋进行现场勘验，直至2019年12月12日，执行法官到案涉房屋进行调查，我才知晓案涉房屋已进入执行程序要被拍卖。综上所述，我与永诚公司在人民法院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同并已支付全部价款，在人民法院查封之前已合法占有该不动产长达7年之久，未办理过户登记也不是我自身原因所致，案涉房屋应属我所有，贵院的查封行为损害了我的合法权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特向贵院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。异议人向本院递交了《房产转卖协议书》、收条、银行卡交易明细清单、《商品房买卖合同》、购房款收款收据、公共维修基金收款收据、看房费收款收据、现场照片、房屋装修产生系列材料、《房屋租赁合同》、证人李某、殷某的证人证言等证据予以佐证。本院查明，本院受理红花岗农商行申请执行问耘公司等金融借款合同纠纷一案，于2019年11月7日以（2019）黔0303执3360号执行裁定书裁定查封了被执行人问耘公司位于贵州省遵义市××镇××综合批发市场××楼××号房屋，建筑面积1743.52㎡，该房屋于2016年9月13日设定抵押登记，抵押权人即本案申请执行人红花岗农商行。同时，本院已生效的（2019）黔0303民初639号民事判决书判决确认本案申请执行人红花岗农商行对案涉房屋享有抵押权。另查明，异议人冯佑英与案外人永诚公司于2012年2月23日签订《商品房买卖合同》，约定由永诚公司将其位于贵州省遵义市××镇××、××层房屋出售给异议人，约定建筑面积3560.27㎡，价款4272324元，该合同载明买受人于签合同之日一次性付清购房款4272324元，同日永诚公司向异议人出具载明“今收到冯佑英沙河小区综合市场8#楼三层、四层（3560.27㎡）购房款4272324元”的收据一张，该收据加盖了永诚公司财务专用章。2013年1月17日，永诚公司向异议人出具载明“今收到冯佑英沙河小区综合市场8#楼三层、四层房屋公共维修基金75450元”的收据一张，该收据也加盖了永诚公司财务专用章。2016年8月3日，异议人冯佑英与案外人陈志伟签订《房屋租赁合同》，约定异议人将购买的位于红花岗区沙河综合××市场××楼××、××层营业房整体出租给陈志伟使用，租赁期间2016年9月1日至2019年8月31日，租赁期间由异议人按合同收取租金。2019年7月23日，异议人冯佑英与殷某签订《房屋租赁合同》，约定异议人将购买的位于红花岗区沙河综合××市场××楼××、××层营业房整体出租给殷某使用，租赁期间2019年9月1日至2029年8月31日，租赁期间由异议人按合同收取租金。同时查明，案涉房屋现登记所有权人系被执行人问耘公司，登记时间为2013年12月26日，产权证号为遵房权证监字第××号，登记建筑面积为1743.52㎡，登记所在楼层为第3层，房屋所有权证同时载明“该房于2009年9月向永诚公司购买所得。”另被执行人问耘公司向本院递交了其与永诚公司签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，合同载明的签订时间2009年9月10日，异议人称该《商品房买卖合同》系倒签合同，但未提交有效证据予以证实。本院认为，案涉房屋现登记所有权人系被执行人问耘公司，登记时间2013年12月26日，且申请执行人红花岗农商行于2016年在该房屋上办理了抵押登记，对该房屋享有抵押权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”及第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案涉房屋属不动产，房屋登记部门登记记载的所有权人系被执行人问韵公司非异议人冯佑英，且本案申请执行人红花岗农商行对案涉房屋享有对抗案外人的优先受偿权即抵押权。另一方面，异议人冯佑英递交的房屋买卖合同系与案外人永诚公司等签订，并非与被执行人问耘公司签订，故异议人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的物权期待权买受人的情形。据此，异议人冯佑英对案涉房屋享有的相关权利不能排除本案执行，其损失应向合同违约方另行主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人冯佑英的执行异议。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。审判长 周 洲审判员 李占阳审判员 汪明秀二〇二〇年一月十九日书记员 唐 帆