山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9564号 上诉人（原审原告）：张秀兰，女，1940年4月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张培培，山东文鸿律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张维森，男，1932年9月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张代福(张维森之子),住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张代祎(张维森之子),住青岛市崂山区。 上诉人张秀兰与上诉人张维森因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秀兰上诉请求：1、依法改判涉案房屋拆迁所得归张秀兰所有；2、上诉费由被张维森承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为张秀兰承担80%的过错，张维森承担20%的过错无法律依据。根据合同法第五十八条规定，“合同无效或被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的应当承担相应的责任。”涉案房屋买卖合同无效，因此张维森应当予以返还或赔偿损失。根据《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》第四条关于合同无效后的处理原则规定，合同无效后双方均有过错，各自承担责任份额为50%。本案中张维森购买涉案宅基地房屋侵害集体经济组织的权益，应当承担大部分责任。而一审法院没有划分过错责任是错误的，应由买卖双方各承担50%的过错责任。二、张秀兰之夫张义法确属无权处分，涉案房屋50%的份额属于张秀兰所有，即使房屋被张义法出卖过，也仅就张义法所有的房屋份额的50%进行过买卖。因为涉案房屋是张秀兰与张义法夫妻共同财产，张秀兰虽然居住在，但是平时没有管理过涉案老房子，直到张义法去世后张秀兰才得知房屋被卖，得知后去村里、镇里都主张过权利，张秀兰自述的情况说明也明确请求法院依法向政府部门核实。一审法院未进行核实的情况下，仅以张秀兰一直居住在本村没有进行过诉讼就认定张秀兰同意出售房屋显然是错误的。张秀兰从未授权张义法处分涉案房屋，张维森也未举证证明张秀兰同意出卖，故张义法对涉案房屋张秀兰所有的50%份额的处分是无权处分。涉案房屋属于张义法的50%的份额再依据50%承担过错责任。 张维森辩称：张秀兰上诉所依据的内部文件没有向社会公开，也没有经过人大审议通过，不能作为审理依据，张秀兰的上诉请求不成立。 张维森上诉请求：撤销一审判决，驳回张秀兰的诉讼请求。事实与理由：一、本案已过诉讼时效，一审法院应当判决驳回张秀兰诉讼请求。张秀兰丈夫张义法与张维森签订《房屋买卖契约》的时间是2006年4月23日。张义法卖房时声称已取得家人的同意，当时张秀兰与丈夫张义法共同居住在该房屋内。中国的传统是男主外、女主内，尤其在农村，何况是七十余岁的老人，因此该合同系张义法代表所有家人签订的。张义法卖房后与张秀兰继续共同居住在即墨区。张维森根据合同占有房屋后，于2006年10月对房屋进行了翻新、修缮,在本村居住的张秀兰应当知道。张秀兰的丈夫张义法已经过世多年，张秀兰在房屋拆迁时才主张权利有违常理。张秀兰无论在丈夫张义法出卖房屋之时还是在其丈夫过世之后都知道张义法出卖房屋的事实。本案中张秀兰主张合同无效，最终目的是为了获取拆迁利益，实质就是一种请求权，而且“侵权状态”持续13年，故应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。二、一审法院对合同无效的说明没有法律依据，对合同无效的判决错误。张秀兰没有证据证明房屋存在纠纷。一审法院认为房屋买卖行为损害了集体经济组织权益，既然损害的是集体经济组织的权益，张秀兰作为原告不适格，应当不予立案。无论是《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》还是《中华人民共和国土地管理法》都没有张秀兰主张的“张维森非本村集体居民，并无购买资格，该买卖合同无效”的规定。相反，从《中华人民共和国土地管理法》第一条“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法”之规定可见，该法的宗旨是调整土地关系，对土地上的附着物之间的法律关系并没有进行调整和规定。《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，农村房屋可以买卖，只是出卖人再申请宅基地不予批准，规范的还是土地关系。《中华人民共和国土地管理法》及其他相关法律、法规没有向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的禁止性规定；反之，亦无农村居民购买本集体经济组织以外的农村居民房屋的禁止性规定。“法无禁止即可为”，因此本案《房屋买卖契约》没有违反法律的强制性规定，是有效合同。三、一审法院对张秀兰未经张维森同意，未取得法院许可，而到河南村民委员会非法获取《房屋买卖契约》复印件并以此作为立案、判案的依据，且张秀兰提供不出原件的问题避而不谈。一审据以立案的《房屋买卖契约》复印件系张维森提交给河南村民委员会的《房屋买卖契约》原件的复印件。因张秀兰提供的《房屋买卖契约》复印件不是其自己持有的《房屋买卖契约》复印件并且获取手段非法，请求二审法院予以纠正，对该案不予立案，并追究张秀兰的法律责任。四、一审法院对张秀兰的主体适格问题避而不谈，对“母子互证”的问题避而不谈，请二审法院予以纠正。张秀兰与张义法虽然是夫妻关系，但是建于地号为J15-3-125上的房屋并不必然为夫妻共同财产，没有证据证明该房屋是夫妻共同财产。《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者是张义法。张秀兰在一审提交的子女放弃继承父亲张义法的遗产的声明不具有法律效力。张秀兰不具有本案的主体资格，请求二审法院纠正一审的错误。 五、一审法院对张维森在翻建房屋中投入的资金及其增值部分避而不谈，请二审法院予以纠正。一审中，张维森提交了《修建证明》壹份，证明了2006年翻建房屋投入巨资。一审法院未考虑张维森投入的资金及其增值部分，有失公正。 张秀兰辩称：确认合同无效属于形成权，不适用诉讼时效制度。农村宅基地房屋出售给非同村村民，合同无效。 张秀兰向一审法院起诉请求：1、依法确认张维森与张义法签订的《房屋卖买契约》无效；2、判令张维森返还张秀兰位于青岛市即墨区房屋（土地使用证号为即集建92字第××号）的拆迁所得利益；3、诉讼费用由张维森承担。 一审法院认定事实：涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区，土地使用证号为即集建（92）字第250970号，被拆迁之前登记的房屋权利人为张义法，即张秀兰丈夫。张义法于2015年2月1日去世，张义法与张秀兰共有子女三人，长子张方明（1999年去世）、长女张彩云、次子张方德。张方明有一独子张良。张秀兰及张义法系青岛市即墨区村民，张维森系青岛市即墨区灵山镇河南一村村民。 2019年5月9日，张维森（作为乙方）与青岛市即墨区村民委员会（作为甲方，以下简称河南村委）签订《灵山镇新型社区建设河南集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议主要约定：乙方房屋补偿面积为土地使用面积215.6平方米+奖励面积10平方米，共计225.6平方米；乙方选择的安置房屋为建筑面积109平方米的C户型2套；乙方选择的安置房屋共2套，总建筑面积218平方米，其中应补偿面积225.6平方米，下靠面积7.6平方米，按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5060元结算计38456元；甲方应支付乙方搬迁补助费3000元，临时过渡费58212元，按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元；甲方支付乙方差价款共计119668元。协议签订后，张维森可领取的拆迁补偿款119668元因涉及本案诉讼，已被一审法院冻结。涉案房屋已被拆除，但安置补偿房屋尚未建设完成。 庭审中，张秀兰向一审法院提交如下证据：1、国土资源局档案馆查询的即墨市不动产登记中心档案一份，证明涉案房屋即位于青岛市即墨区房屋登记在张义法名下；2、亲属关系证明一份、户口本复印件三张，证明张秀兰与张义法是夫妻关系，与张义法婚后共生育三个子女；3、派出所户籍信息查询证明两份，证明张义法于2015年2月1日去世，张义法儿子张方明于1999年3月25日去世；4、派出所户籍信息查询证明一份，证明张维森户籍地是青岛市即墨区，与张义法不是同一村的村民，无权购买涉案房屋；5、证明三份，证明张义法的法定继承人张彩云、张方德、张良均放弃对张义法关于涉案房屋的法定继承份额，房屋归张秀兰全部所有；6、房屋买卖契约照片打印件一份，证明该买卖契约无效，因为其一张维森与张义法并非同一个村的村民，涉案房屋是农村宅基地房屋，张维森无权购买，其二张义法根本不会写字，不可能是张义法本人书写的该份契约；其三该份契约上没有房屋共有人张义法配偶即张秀兰的签字确认，所以该契约无效。经张维森质证，张维森对证据1真实性、证明事项不认可；对证据2、3、4真实性及证明事项无异议；对证据5真实性不能确定，与张维森无关；证据6系复印件，张维森不认可。 张维森向一审法院提交如下证据：1、房屋卖买契约一份（复印件），原件上交给河南村委，有三村书记曹世河签字，证明房屋卖买契约成立，属真实有效，符合法律规定的。证据1与证据5互相印证，证明房屋卖买契约已经交给河南村委，同时也印证作为本案立案依据的复印件系窃取张维森的房屋买卖契约原件予以复印的；2、集体土地建设用地使用证一份，证号为即集建（92）字第250970号，证明该集体土地建设用地使用证是由张维森提交给河南村委，该证据足以证明土地证上虽然是张义法的名字，但是自2006年4月23日房屋卖买契约签订时即交付张维森，到目前为止已经13年，证据1与证据2互相印证了该房屋买卖契约的真实性、有效性、合法性；3、杨乃文作为房屋卖买契约证明人之一出具的证明合同真实有效合理合法的证明一份、吴新业作为房屋卖买契约证明人之一出具的证明合同真实有效合理合法的证明一份及立字人姜德松出具的作为房屋卖买契约证明一份，证明该契约是由姜德松书写，并且证明该合同是在真实自愿的基础上达成的合理、合法的契约；4、修建证明一份，翻建证明人于乃正证明房屋卖买契约真实合法有效，张秀兰本着真实的房屋卖买意愿，已经交付了房屋，为张维森占有，实际履行了合同，同时也证明了合同的成立，另证明张维森对房屋进行了翻建，投入了相应的资金，足以说明此契约是有效的，不存在房屋买卖纠纷；5、产权证据回收凭证一份，证明双方签订的房屋买卖契约真实有效，张秀兰立案时提交的复印件是窃取张维森的房屋卖买契约原件予以复印，且将该复印件作为立案依据，以此证明张秀兰系以非法手段获取的证据，利用公权力的漏洞骗取法院立案，法院不应以非法手段获取的证据作为立案的证据。经张秀兰质证，张秀兰对证据1真实性不认可，称全村人都知道张义法不识字，也不会写字，无法确定该契约是张义法的真实意愿，张维森与张义法非同一村村民，宅基地房屋买卖合同无效，且无张义法配偶签字确认；对证据2真实性无异议，证明涉案房屋登记在张义法名下；对证据3、4真实性不认可，证人应出庭作证；证据5系复印件不予质证。 张维森提交的《房屋卖买契约》主要内容为：卖房人张义法将坐落在河南正房五间以人民币贰仟元卖给河南一村张维森名下使用，买房人张维森当众把2000元交给卖房人张义法，卖买成交。四至：东：自己山墙西：胡同南：大街北：滴水本契约自签定之日生效，卖买双方不得擅自变更和解除契约。卖房人：张义法买房人：张维森证明人：杨乃文吴新业姜守福立字人：姜德松2006年4月23日。 一审法院认为，综合双方提交的证据及双方陈述，涉案房屋十余年来一直由张维森居住使用，双方同在河南居住，对于登记在丈夫张义法名下的房屋由他人无理由使用未提出任何异议，显然与常理不符。因此，一审法院有理由相信张义法将涉案房屋卖与张维森的情况属实。但农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋位于青岛市即墨区，张维森并非河南村民，张义法将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故张义法与张维森订立的《房屋卖买契约》应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，但仍签订了房屋买卖合同，故双方对于合同无效均有过错。本案中，张维森购买房屋后居住了十余年直至房屋被拆迁，张秀兰作为张义法的法定继承人知晓此事实但未提出异议，而是在房屋被拆迁后向法院主张房屋买卖协议无效，即张秀兰受利益驱动提起本案诉讼，应当承担大部分过错责任。一审法院综合本案情况，认为应以张秀兰承担80%的过错，张维森承担20%的过错为宜。因涉案房屋已经被拆迁，原房屋已经不存在，不存在房屋和购房款返还的问题，但基于拆迁补偿款等拆迁利益，张秀兰可向张维森主张赔偿损失。对于搬迁补助费3000元，临时过渡费58212元，按规定期限签订补偿协议奖励10000元，在规定期限内搬迁腾房并交付房屋奖励费10000元，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人张维森所有。对于安置房屋，张维森虽已选择2套总建筑面积218平方米的拆迁安置房屋，但安置房屋尚未建设，张维森尚未获得安置房屋，张秀兰可待安置房屋确定后另行主张。对于因张维森选择下靠面积7.6平方米，按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5060元结算张维森应获得补偿款38456元，系因房屋本身而获得的补偿款，按照双方的过错比例，张维森应当给付张秀兰7691.2元（38456×20%）。另外，诉讼时效期间的规定适用于债权请求权。确认合同无效的诉讼属于确认之诉，不应受诉讼时效的限制，因此对张维森关于诉讼时效的抗辩一审法院不予采纳。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决：一、张维森与张义法签订的《房屋卖买契约》无效；二、张维森于判决生效之日起十日内给付张秀兰损失7691.2元；三、驳回张秀兰的其他诉讼请求。案件受理费100元（张秀兰预缴），保全费3020元，共3120元，由张维森负担624元，由张秀兰负担2496元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，农村房屋所依附的宅基地具有福利性，对身份有特殊要求，只有具备该农村集体经济组织成员的身份，才能对该宅基地享有使用权，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，张义法与张维森所签涉案房屋买卖契约的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。由于张维森是青岛市即墨区灵山镇河南一村村民，与张义法非同一集体组织成员，故张义法与张维森所签订的涉案房屋买卖契约违反我国法律、法规强制性规定，应认定为无效合同。对于涉案房屋买卖契约无效的过错责任，一审法院考虑到房屋买卖契约的签订时间、居住使用情况及房屋现状，酌情确定出卖人承担80%的责任、买受人承担20%的责任，该处理基本妥当，本院不予变更。 张维森上诉称张秀兰要求确认涉案房屋买卖契约的请求已过诉讼时效，因诉讼时效适用于债权请求权，张秀兰的该请求为确认之诉，并非债权请求权，故本院对张维森的该上诉理由不予采信。 关于张维森上诉主张的房屋翻建费用及其增值部分，因其在一审中并未对此提起反诉，本院在本案中不予处理。 综上，张秀兰、张维森的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由张秀兰、张维森各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 李 蕾 审判员 孙秀强 审判员 王昌民 二〇二〇年一月二日 书记员 石 晗 书记员 郑 昭