江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初1608号原告：上海丞浩企业管理有限公司，住所地上海市黄浦区南苏州路373-381号407M10室。法定代表人：王言言，总经理。委托诉讼代理人：方莉娜，江苏大桥律师事务所律师。被告：张家港保税区亚鑫精密制管有限公司，住所地张家港保税区台湾路东侧。法定代表人：毛敏峰，总经理。委托诉讼代理人：刘明君，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁贤岸，江苏君桥律师事务所实习律师。原告上海丞浩企业管理有限公司（以下简称丞浩公司）与被告张家港保税区亚鑫精密制管有限公司（以下简称亚鑫公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，于3月1日、8月26日、9月18日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告丞浩公司的委托诉讼代理人方莉娜、被告亚鑫公司的委托诉讼代理人刘明君到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告丞浩公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告非法侵占期间的占有使用费8507072元，以评估报告确定的每月398769元为基数，自2017年11月17日起计算至被告实际清场之日止。其中2017年11月17日至2019年8月26日占有使用费为：398769*21个月10天＝8507072元。2、被告支付原告竞买本案所涉资产所产生的银行利息9466559.9999元，以11072万元为基数，按照三年期的银行贷款利率4.75％计算（因本案资金使用时间己超过一年），暂计算自2017年11月17日至2019年8月26日，顺延至被告实际清场之日止，计算为648天＊0.0475*110720000/360=9466559.9999元。3、本案的诉讼费51800元、保险费10000元及评估费10万元由被告承担。事实与理由：原告于2017年10月6日经苏州市中级人民法院公开司法拍卖，以11072万元的价格竞买成交位于张家港产(张房权证金字第××号、00××26号、00××92号、00××39号)、国有土地使用权【张国用(2009)第350007号】以及相关附属设施(变压器及配套设施、灯具、电桥架母线、电柜、监控设施等)。苏州市中级人民法院于2017年11月16日依法作出(2017)苏05执77-3号执行裁定书，裁定上述房屋所有权及相应土地使用权等自本裁定送达买受人时起转移至原告所有。被告明知在上述房屋及土地因融资租赁纠纷于2015年1月29日被深圳市中级人民法院依法查封，仍于2016年5月12日与他人签订转租合同，并进行非法侵占。在深圳市中级人民法院经审理作出(2015)深中法商初字第47号民事判决书，且发生法律效力后，移交苏州市中级人民法院执行，由苏州市中级人民法院于2017年3月启动司法拍卖程序，曾多次告知被告要求其提前自行搬离，被告置若罔闻；在苏州市中级人民法院于2017年12月19日作出(2017)苏05执77-4号执行裁定书，裁定由张家港法院执行，对上述资产进行清场移交。但被告无视法律权威，对法院的相关裁定视若无睹，拒不履行义务，仍强行侵占，其行为已严重侵害了原告的合法权益，致使原告无法行使通过司法拍卖方式合法取得的资产所有权，并造成了巨大的经济损失。请求法院支持原告的诉讼请求。被告亚鑫公司辩称，1、被告系合法租赁。被告经出租人张家港保税区朋丰特种纤维有限公司（以下简称朋丰公司）同意从承租人胡文娟处承租了涉案房屋，系次承租人。三方之间均签署了租赁合同，租赁合同合法有效。被告合法占用涉案房屋，并为满足利用涉案房屋进行生产经营投入了大量资金。被告按市场价格支付了租金。2、被告善意承租涉案房屋。因朋丰公司经营状况恶化，为偿还结欠胡文娟的到期债务，双方经协商一致于2015年4月30日签订协议，约定由朋丰公司将其房屋约13000余平方米的房屋（含相应的土地使用权）出租给胡文娟，以相应租金抵扣欠款，租赁期限为20年，即自2015年4月30日起至2035年4月29日止，且双方约定胡又娟具有转租权。2016年5月12日，亚鑫公司与胡又娟在见证人朋丰公司的见证下签订厂房《租赁合同》，双方约定厂房租赁期限为12年，即2016年至2028年，且该租赁合同经见证人朋丰公司盖章确认，由此可见承租人胡文娟与次承租人亚鑫公司之间的转租协议是经出租人朋丰公司同意的，故承租人胡文娟与次承租人亚鑫公司之间的转租协议合法有效，亚鑫公司依法享有转租协议约定的朋丰公司相关租赁物的占有、使用权。另外，无论朋丰公司还是胡文娟，在与被告签署租赁合同时均未告知被告涉案房屋负担了抵押权并己被查封。被告承租涉案房屋系善意。3、拍卖朋丰公司包括被告承租房屋在内的房地产程序有瑕疵。执行法院协助执行通知书指令被告直接向其缴纳租金，被告作为善意承租人，没有收到涤除租赁关系的裁定及优先受让承租房屋通知，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，也不符合江苏高院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》中第七条拍卖财产涉租赁关系的认定与涤除的规定。涉案房屋上租赁关系、转租关系并没有清晰涤除及处置，被告作为次承租人在承租期间投入、并己与涉案房屋不可分割部分财物虽己经补充评估后一并拍卖，但应比例分得部分拍卖款还未给予分配。因此，原告移交涉案房屋的请求对被告不公平。被告在执行法院张贴拍卖公告后，先后多次向执行法院提交了执行异议申请，执行法院也支持被告补充评估的请求，但是执行法院裁定因被告在拍卖程序终结后提交案外人执行异议申请而被驳回。被告不服并已向江苏高院提出相关裁定的复议申请。4、原告诉称被告非法侵占涉案房屋与事实不符。被告依据租赁权占有涉案房屋，按照执行法院指令己向执行法院直接交付租金，并同意执行法院可以从被告应得按比例分配的拍卖款中直接扣除租金；被告多次通过执行法院请求与原告协商并与原告签订租赁协议。5、原告诉请500万元占有使用费及各项经济损失没有依据。被告承租涉案房屋租金为每年159.1609万元，原告无其他经济损失。被告同意按照评估价每月145598元支付第4、5幢房屋占有使用费。6、经张家港市政府协调，目前被告已经取得保税区的一块土地，正在积极进行建设，争取在2020年10月份之前搬出涉案房屋，请法院在查明事实的基础上，依法裁判。本院经审理认定事实如下：国银金融租赁股份有限公司（以下简称国金公司）与张家港保税区朋丰特种纤维有限公司（以下简称朋丰公司）、张家港成兴化纤有限公司（以下简称成兴公司）、周加展、翁宏莉融资租赁合同、担保合同纠纷一案，广东省深圳市中级人民法院于2015年12月17日作出（2015）深中法商初字第47号民事判决：“一、朋丰公司自判决生效之日起十日内归还国金公司《融资租赁合同》项下的截至2015年1月8日到期应付未付租金12383669.97元；二、朋丰公司自判决生效之日起十日内归还国金公司《融资租赁合同》项下的2014年11月20日前到期应付未付租金的逾期违约金261453.12元（暂计至2015年1月8日）；三、朋丰公司自判决生效之日起十日内归还国金公司《融资租赁合同》项下的加速到期的租金188281186.92元；四、朋丰公司自判决生效之日起十日内归还国金公司《融资租赁合同》项下的租赁物名义价款100元；五、朋丰公司自判决生效之日起十日内归还国金公司《保证金合同》项下的保证金的逾期违约金822525.57元（暂计至2015年1月8日）；六、国金公司与朋丰公司之间签订的国金租（2013）抵字第（B-064）号《房地抵押合同》，合法有效。国金公司对依法处置的朋丰公司抵押物，即位于张家港金港镇保税区台湾路西侧、南侧1、2、3、4、5、6幢的房产、国有土地使用权所得价款，分别以149370000元和50632000元为限优先受偿；七、成兴公司对朋丰公司在判决第一、二、三、四、五项下的全部债务，向国金公司承担连带清偿责任。成兴公司承担担保责任后，有权向朋丰公司追偿。八、周加展、翁宏莉对朋丰公司在判决第一、二、三、四项下的全部债务，向国金公司承担连带清偿责任。周加展、翁宏莉承担担保责任后，有权向朋丰公司追偿；九、驳回国金公司的其他诉讼请求。”因朋丰公司、成兴公司、周加展、翁宏莉未履行上述判决所确定的义务，权利人中国长城资产管理公司南京办事处（以下简称长城公司）以其继受了国金公司在上述案件中的债权为由向苏州中院申请执行，申请执行标的为214420667.1元及相应利息，案号为（2017）苏05执77号。后长城公司将上述债权转让给杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称坤盛公司）。坤盛公司于2017年5月24日向苏州中院申请变更为（2017）苏05执77号案件申请执行人，并提供了债权转让协议及债权转让公告等证据材料。在执行过程中，苏州中院于2017年9月7日、10月5日在淘宝网上对被执行人朋丰公司名下位于张家港屋、国有土地使用权及变压器及配套设施、灯具、电桥架母线、电柜、监控设施等进行了二次拍卖，丞浩公司在第二次拍卖中以11072万元的价格竞买成交。苏州中院依法作出（2017）苏05执77-3号执行裁定：“朋丰公司名下位于张家港屋【房屋建筑面积合计40602.29平方米，无证房屋建筑面积合计3150.77方米（该无证房产不包括现江苏百事通纺织有限公司主张及实际占有的无证房产），国有土地使用权面积100462.1平方米】及变压及配套设施、灯具、电桥架母线、电柜、监控设施等归买受人丞浩公司所有，该房屋所有权及相应土地使用权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人丞浩公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，法院对上述房地产所作出的查封效力即行消灭，上述房地产登记的他项权即行消灭”。苏州中院依法于2017年11月17日将上述裁定送达了买受人丞浩公司。2018年8月18日，丞浩公司向苏州中院提出申请，要求立即对亚鑫公司采取强制搬离上述不动产的措施。苏州中院经审查，于2018年9月11日作出（2017)苏05执77号执行公告，责令亚鑫公司于公告张贴之日起一个月内搬离张家港金港镇保税区台湾路西侧的不动产，逾期不自动搬离的，将采取强制搬离措施。亚鑫公司对（2017)苏05执77号执行公告不服，向苏州中院提出异议申请，苏州中院于2018年12月6日作出（2018）苏05执异85号执行裁定：驳回亚鑫公司的异议申请。亚鑫公司不服，向江苏高院提出复议申请，称亚鑫公司作为军民融合（北京）装备技术研究院的科研和生产基地，其租赁朋丰公司的厂房主要是用于进行相关科研任务及生产军工配套产品，请求同意其在两年半内建设好军工生产基地后搬迁，在此期间按原租赁合同继续租赁朋丰公司部分厂房场地，并向丞浩公司支付租金，在674.8399万元的款项中逐月扣除。江苏高院经审理认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”2017年12月19日苏州中院将该院（2017)苏05执77号执行案件指定张家港市人民法院执行【2017年12月19日，苏州中院根据坤盛公司的申请，依法作出（2017）苏05执77-4号执行裁定，指定由张家港市人民法院执行。2018年7月4日，张家港市人民法院作出（2018)苏0582执396号之一执行裁定，对上述指定执行案件终结本次执行程序】，2018年9月11日，苏州中院作出（2017）苏05执77号执行公告，责令亚鑫公司从案涉不动产内迁出，亚鑫公司对苏州中院上述执行行为提出异议，苏州中院应立案审查处理。苏州中院以不符合执行异议受理条件为由驳回亚鑫公司的异议申请于法无据，应予撤销。二、上级法院将本院执行案件指定下级法院执行后，后续执行行为应由下级法院依法采取。苏州中院将所涉案件指定执行后，即使需要责令亚鑫公司从所拍卖的案涉不动产内迁出，也应由张家港市人民法院依法采取相关执行行为，苏州中院在指定执行后仍作出(2017）苏05执77号执行公告于法无据，该公告应予撤销。据此，江苏高院于2019年7月8日作出（2019）苏执复76号执行裁定：“撤销江苏省苏州市中级人民法院（2018）苏05执异85号执行裁定；撤销江苏省苏州市中级人民法院2018年9月11日作出的（2017）苏05执77号执行公告”。另查明，丞浩公司通过拍卖取得的上述房产中第4、5幢房屋的使用人为亚鑫公司，1、2、3、6幢房屋及其他房屋均空置。丞浩公司在竞拍时曾去现场查看，对这一事实知情。亚鑫公司对4、5幢房屋装修投入5351700元（拍卖评估价），另投入变压器及配套设施、灯具、电桥架母线、柜、监控设施等1396699元（拍卖评估价），拍卖款折旧后500余万元由苏州中院暂扣，没有发还亚鑫公司。朋丰公司名下位于张家港屋及相应国有土地使用权在2013年11月21日进行了抵押登记，抵押权人为国金公司，广东省深圳市中级人民法院于2015年1月29日对上述不动产进行查封，而后多家法院对该标的进行轮候查封。再查明，2017年9月18日，苏州中院就涉案财产第二次拍卖公告“拍卖标的基本情况介绍”的“租赁情况”栏注明：“标的物有人使用，按现状拍卖”；“权利限制情况”栏注明：“被本案查封，有抵押”。涉案1-6幢房屋在同一个院落内，有一个共同的大门，亚鑫公司使用的第4幢、5幢房屋连在一体，在出口处有一小门，设有门卫。2018年1月19日，丞浩公司聘请物业公司在涉案1-6幢房屋大门处设置防护栏，2018年1月19日13时30分至14时许，亚鑫公司工作人员出入院落大门受阻，双方发生冲突，大门的门卫遂报警。张家港市公安局港区派出所出警后，认为该起纠纷系民事纠纷，告知当事人通过诉讼解决。还查明，2015年4月30日，朋丰公司与胡文娟签订《租赁协议》一份，主要内容为：“双方确认朋丰公司结欠胡文娟借款本金14526550元，截止至2015年4月30日到期利息为145265.5元，朋丰公司对该本金及利自无力清偿。朋丰公司将房屋约13000余平方米房屋（含相应的土地使用权）出租给胡文娟（具体租赁物详见附图），租赁年限为20年，自2015年4月30日起至2035年4月29日止。朋丰公司同意胡文娟将该房屋出租，鉴于形势的不确定性，第一年暂不约定租金金额，具体结算方式按胡文娟出租后的实际净收入为准。如胡文娟未能实现转租，则该年度不计租金。如胡文娟实现转租，则将实际净收入作为该年度的租金抵作胡文娟的借款本金、利息，归还胡文娟所有借款。第二年的租金根据实际情况，由双方协商后另定租赁协议”。2016年3月1日朋丰公司与胡文娟签订《补充协议》一份，主要内容为：“自2017年3月1日起，胡文娟所承租朋丰公司全部房屋及相应的土地使用权每年租金1730010元，租金一年一结算，先清偿利息后清偿本金。朋丰公司同意胡文娟转租”。2016年5月12日，亚鑫公司与胡文娟在见证人朋丰公司的见证下签订《租赁合同》，主要内容为：“胡文娟将上述厂房转租给亚鑫公司，租赁期限为12年，自2016年5月12日起至2028年止，年租金为1591609.2元。胡文娟应当对租赁物的屋顶进行整体维修，维修工程应当于本合同订立后一个月内完成。租金的支付方式为：第一年的租金支付订立合同后的三个工作日，亚鑫公司预付胡文娟租金200000元。租金计算起始日届临后（2016年6月1日），胡文娟应当将租金发票交给亚鑫公司。亚鑫公司收到租金发票后的七个工作日内，向胡文娟支付第一年的租金。以后每年的租金计算起始日届临后（每年的6月1日），胡文娟均应当将租金发票交给亚鑫公司。亚鑫公司收到租金发票后，应当于该年度租金计算起始日后的七个工作日内，向胡文娟交付该年度租金1591609.2元”。合同签订后，胡文娟将上述租赁物交给亚鑫公司，亚鑫公司支付了相应租金并使用至今。审理中，丞浩公司向本院提出申请，要求对涉案房屋的市场租赁价格进行评估。本院依法委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司进行评估，估价结果为：“涉案房屋月租金为398769元，其中第1、2、3、6幢（含无证房屋）月租金为253171元；第4幢、5幢的月租金为145598元”。丞浩公司为此支付评估费100000元。上述事实有（2015）深中法商初字第47号民事判决书、（2017）苏05执77号执行裁定书、（2017）苏05执77-3号执行裁定书、（2017)苏05执77号执行公告、（2018）苏05执异85号执行裁定书、（2019）苏执复76号执行裁定书、（2018)苏0582执396号之一执行裁定书、《租赁协议》、《补充协议》、《评估报告》、增值税普通发票及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告已经通过竞拍的方式取得涉案房屋的所有权，被告使用了原告的第4、5幢房屋，理应支付相应的占有使用费，原告要求被告按照评估价每月145598元支付第4、5幢房屋占有使用费（自2017年11月17日起按照每月145598元计算至实际归还第4、5幢房屋之日止），合理正当，且被告也同意按照评估价每月145598元支付第4、5幢房屋占有使用费，本院对于原告的该诉讼请求予以支持；除第4、5幢房屋外的涉案房屋，被告没有使用，也没有阻止原告使用，相应的房屋占用费不应由被告支付。原告的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关规定，判决如下：一、被告张家港保税区亚鑫精密制管有限公司按照每月145598元支付原告上海丞浩企业管理有限公司自2017年11月17日起至实际归还涉案第4、5幢房屋之日止的房屋占用费。限被告张家港保税区亚鑫精密制管有限公司于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告上海丞浩企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151916元、保全费5000元、评估费100000元，合计256916元，由原告上海丞浩企业管理有限公司负担206968元，被告张家港保税区亚鑫精密制管有限公司负担49948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  宋会谱人民陪审员  席建松人民陪审员  茅国兴二〇二〇年一月二十一日书 记 员  徐 岩