江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0611民初3500号 原告：沈宏泉，男，1951年1月4日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：沈翔，系原告儿子。 被告：龚新培，男，1980年5月21日出生，汉族，住上海市闵行区。 原告沈宏泉与被告龚新培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈宏泉及其委托诉讼代理人沈翔、被告龚新培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈宏泉向本院提出诉讼请求： 1、确认原、被告签订的《写字楼租赁合同》于2019年10月22日解除； 2、判令被告支付提前退租违约金35500元（3750元/月*10个月-2000元）； 3、判令被告补足保证金2000元； 4、判令被告支付原告损失差额21975元（扣除保证金后的半年租金20500元、免租期租金3750元、中介费1500元、预充电费100元（庭审中放弃）、相邻511、512室的租金损失23000元、入户门及其他房屋内部清理修补费3000元、重新租赁的中介费及免租期租金损失5625元，合计损失59475元，减去诉讼请求第2、3项，损失差额为21975元）； 5、判令被告支付拖欠费用的滞纳金664.35元（按每日0.1%标准暂计算至2019年10月28日，实际要求计算至被告履行之日，2019年10月8日-10月22日，本金按20500元计算；2019年10月23日起本金按59475元计算）； 6、诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2019年3月21日，原、被告达成租赁意向，并于2019年3月29日签订了《写字楼租赁合同》，约定原告将万达广场写字楼A4-513房屋租赁给被告使用，租期3年，最低起租期1年，租赁费用3750元/月，半年一付，保证金2000元。被告未按约在2019年10月7日24点前支付第一个租赁期下半年的房租。因被告的违约行为，原告依据合同约定于2019年10月22日收回房屋。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 龚新培辩称，2019年3月29日双方签订租赁协议时原告尚未取得房屋所有权证，案涉租赁协议无效，请求驳回原告的全部诉讼请求。2019年5月7日，因原告与开发商的经济纠纷导致租赁房屋门被锁，影响其正常经营；原告已自动解除了合同，其予以认可，但不同意支付违约金。即便原告主张的违约金成立，违约金数额过高，要求予以调减。 经审理查明，2019年3月29日，沈宏泉（甲方）与龚新培（乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定甲方其将所拥有的南通市万达广场A4-513写字楼租金给乙方，仅限乙方办公/样品展示之用途；租赁期为2019年3月23日至2022年4月22日，最低起租期1年，乙方提前退租预付房租不予退还；每月租金3750元，免租期2019年3月23日至2019年4月22日，租金起算日起，每6个月为一个租金支付期，在整个租赁期内，乙方应于每个租赁期起始日的15日前支付下一个支付期的租金。逾期支付的，每逾期一日，需按所欠租金的0.1%支付滞纳金；乙方应在本合同签署之时向甲方支付保证金2000元。6.3条款约定，“如乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金及其它费用等，在不影响甲方其它权利或补救的前提下，甲方有权以该保证金或其他部分抵付任何欠款或甲方因乙方违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何其它款项”；14.1条约定，“甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份：…（三）乙方未能按照本合同约定支付租金、或其他任何费用且逾期十五（15）日仍未支付或逾期支付上述任何费用累计达三（3）次（包括3次）的（无论甲方是否向乙方作出过任何形式的催讨）…”15.2条约定，“如甲方依据本合同第14.1条约定提前终止本合同并收回该房屋的，则乙方应当同时承担如下违约责任：（一）乙方应向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同约定应付而未付的一切款项，装修期、免租期内所减、免的所有租金（如有）、以及额外3个月（补偿断租期）的租金；（二）甲方有权全额扣收承租保证金作为乙方的违约金，如乙方承租保证金未缴纳，甲方有权向乙方追要”；15.3条约定，“在租赁期内，乙方逾期支付本合同项下的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费…甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一日按照逾期支付款项0.1%支付滞纳金”。合同签订后，龚新培向沈宏泉支付租金22500元（2019年4月23日-10月22日）、保证金2000元。 因龚新培未能按合同约定的2019年10月7日前支付2019年10月22日之后的租金，2019年10月17日，沈宏泉在案涉租赁房屋门上张贴告知单，催促龚新培补足保证金、支付剩余租金20500元，拖欠部分按日息0.1%收取滞纳金。2019年10月22日，沈宏泉收回案涉房屋。 另查明，2019年5月27日，沈宏泉的儿子沈翔领取了案涉房屋的不动产权证书。2019年11月1日，沈翔将案涉写字楼出租给他人。 以上事实，有沈宏泉提供的《写字楼租赁合同》、不动产权证书、告知单及双方庭审陈述在卷予以佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉写字楼租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。龚新培有关案涉租赁协议无效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。双方合同14.1条约定，“甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份：…（三）乙方未能按照本合同约定支付租金、或其他任何费用且逾期十五（15）日仍未支付或逾期支付上述任何费用累计达三（3）次（包括3次）的（无论甲方是否向乙方作出过任何形式的催讨）…”。现有证据显示，龚新培未提前15日支付2019年10月22日之后的房屋租金，沈宏泉行使合同解除权符合合同14.1条的约定，故对沈宏泉主张确认案涉租赁合同解除的请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，沈宏泉于2019年10月22日收回案涉房屋，龚新培对解除合同的事实无异议，故本院确定案涉写字楼租赁合同的解除时间为2019年10月22日。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，龚新培逾期仍未支付租金，构成违约，应承担违约责任。合同15.2条约定，“如甲方依据本合同第14.1条约定提前终止本合同并收回该房屋的，则乙方应当同时承担如下违约责任：（一）乙方应向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同约定应付而未付的一切款项，装修期、免租期内所减、免的所有租金（如有）、以及额外3个月（补偿断租期）的租金”。根据上述约定，沈宏泉有权要求龚新培支付相当于四个月租金的违约金。龚新培认为原告主张的违约金过高，请求调减。经审查，龚新培的违约行为给沈宏泉造成的实际损失主要包括免租期损失、合同解除后租赁物闲置期间的租金损失、维修及房屋清理费等损失，本院依据合同约定并结合沈宏泉的实际损失，酌定龚新培以三个月租金标准向沈宏泉支付违约金11250元。案涉合同6.3条规定，“乙方违反本合同任何约定或条款，甲方有权以保证金抵付甲方因乙方违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何其它款项”。沈宏泉要求以保证金2000元抵扣违约金的主张，本院予以支持。抵扣保证金后，龚新培还需向沈宏泉支付违约金9250元。2019年10月22日，沈宏泉收回案涉房屋，双方租赁合同已解除。沈宏泉要求龚新培继续支付2019年10月22日之后6个月的租金并补足履约保证金2000元的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。沈宏泉主张的中介费、相邻房屋的租金损失、重新租赁的中介费及免租期租金损失，无合同及法律依据，本院不予支持。关于逾期付款滞纳金的问题，龚新培缴纳房租至2019年10月22日，因其未能提前15日缴纳下半年租金，沈宏泉已依据合同约定行使解除权，其再次主张滞纳金，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、沈宏泉与龚新培签订的《写字楼租赁合同》于2019年10月22日解除； 二、龚新培于本判决生效之日起十日内一次性支付沈宏泉违约金9250元； 三、驳回沈宏泉的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1304元，减半收取计652元，由沈宏泉负担552元，龚新培负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1304元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 员 陈怀新 二〇二〇年一月二十一日 法官助理 保美娟 书 记 员 严 欣 拒不履行法律文书确定的义务风险提示 一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。 二、信用惩戒。 1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等； 2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。 3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。 三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。