苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9372号原告（反诉被告）：屠建伟，男，1984年6月23日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告（反诉被告）：肖婷婷，女，1985年12月27日出生，居民身份证号码342623198512270623，汉族，住江苏省苏州市吴中区金庭镇东河坞里（5）杨家场14号。以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：屈昆鹏、居娅婷，江苏诚品律师事务所律师。被告（反诉原告）：缪建成，男，1971年9月11日出生，汉族，住江苏省如皋市。被告（反诉原告）：何红梅，女，1972年2月17日出生，居民身份号码320622197202176969，汉族，住江苏省如皋市吴窑镇立新村十一组15号。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：石云、董险峰，上海汉盛律师事务所律师。原告屠建伟、肖婷婷与被告缪建成、何红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，两被告在法庭辩论结束前提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。屠建伟、肖婷婷之共同委托诉讼代理人居娅婷，缪建成、何红梅及其共同委托诉讼代理人石云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠建伟、肖婷婷向本院提出诉讼请求：1.两被告协助其将苏州吴中经济开发区房屋不动产权属转移登记至其名下；2.两被告向其支付违约金人民币330000元；3.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：其与两被告于2019年4月29日签订《房屋买卖(居间)合同》，双方约定由两被告向其出售位于苏州吴中经济开发区房屋，房屋总价款为人民币1650000元，同时双方约定由其于2019年4月29日向被告支付定金人民币30000元，总房款留20000元作为交房尾款，其余全部托管到房管中心账户。同时，《房屋买卖(居间)合同》第五条第5款约定，任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金。2019年4月29日，其依约向两被告交付定金人民币30000元。2019年5月21日，其与被告签订《存量房交易资金托管协议》，双方办理了资金托管手续。2019年5月21日，其向《存量房交易资金托管协议》指定的托管账户存入人民币480000元；2019年7月8日，存入人民币160000元；2019年7月25日其向兴业银行苏州分行借款的方式，由兴业银行苏州分行向指定的托管账户转入人民币960000元。截至2019年7月25日，其已向被告支付定金30000元并已向托管账户存入资金1600000元，其已依约履行付款义务，但被告迟迟不配合办理网签和产权过户手续，故其于2019年7月29日委托律师向被告发函，要求被告于2019年8月2日至苏州市吴中区不动产交易中心办理过户手续，但被告收到律师函后并未理睬。被告拒不履行协助过户的行为已构成违约，严重损害其合法权益，故其诉至法院。被告缪建成、何红梅共同辩称，合同签署之前原告已知晓征信有问题，但原告未告知其，原告因征信问题贷款屡次迟延，在过户无期的情况下，其无奈于2019年7月10日解除房屋买卖合同，其不同意继续履行合同，其亦不应承担违约责任，若法院认定违约，请求调低违约金，请求驳回两原告的诉讼请求。并向本院提起反诉，要求解除其与两反诉被告于2019年4月29日签订的《房屋买卖(居间)合同》；2.两反诉被告支付其违约金人民币330000元；3.反诉诉讼费用由两反诉被告承担。针对反诉，两反诉被告屠建伟、肖婷婷共同辩称，其无任何违约行为，其已支付房款，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉位于苏州吴中经济开发区房屋登记在被告缪建成、何红梅名下。2019年4月29日，原告屠建伟、肖婷婷(购房人、乙方)与被告缪建成、何红梅（售房人、甲方）、案外人苏州市易府园房产信息服务部（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区房屋出售给乙方，建筑面积为83.23平方米，房屋设施包括家具家电全留、挂壁式空调2台、立式空调1台、冰箱、洗衣机、热水器、彩电2台、沙发、餐桌、椅子6把、机顶盒。甲、乙方双方协商后实际成交价为1650000元，契税由乙方承担，其他税、费由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关税、费由乙方承担。乙方于2019年4月29日向甲方交付定金30000元（购房款定金可冲抵房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将房屋的房产证、土地证等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。总房款留20000元，作为交房尾款，其余全部托管到房管中心账户。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2019年5月15日之前提供相应原合法的（过户、贷款）证件，否则视为违约。甲方承诺于2019年10月30日前腾空该房屋。甲乙双方自行办理房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按合同第六条约定承担违约责任。甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料于证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。甲、乙方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。甲方收取定金后，将房产和土地证原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。约定其他事宜：甲方承诺该房屋无户口，该房内有300000元抵押贷款由甲方在托管前还清。乙方承诺由购房资格，无其他信用不良记录。同日，原告屠建伟向被告缪建成支付案涉房屋定金30000元。案涉房屋仍由被告缪建成、何红梅居住至今。2019年5月21日，原告与被告签订《存量房交易资金托管协议》，双方约定将案涉存量房交易资金委托苏州市吴中区房产交易中心管理，买方将购房款1600000元存入托管账户，同时买、卖方开设结算账户。同日，原告屠建伟存入托管账户480000元，于2019年7月8日存入托管账户160000元，于2019年7月25日原告肖婷婷向兴业银行苏州分行贷款960000元，该行将该960000元转入托管账户。2019年6月3日，中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行出具《个人购房贷款还款证明》一份，主要内容为借款人缪建成因购买金珺花园xx室房屋，于2012年9月14日向我行贷款440000元(公积金贷款30万元、商业贷款140000元)，该笔贷款本息已于2019年6月3日还清。2019年7月10日，被告缪建成向两原告及居间人发送《告知函》，主要内容为因乙方屠建伟在2019年4月29日购买甲方缪建成、何红梅位于苏州市吴中区的房屋，在签订合同同时有备注乙方有购房资格且征信无不良记录，但至今已2月有余，乙方却因征信多次逾期问题（二十四次）未能取得贷款且迟迟未有明确放款时间，乙方欺骗及隐瞒事实的行为，造成甲方受到严重的经济损失和精神伤害。现甲方以此告知函告知乙方：自今日起，甲方有条件不同意出售该房屋，且不予任何赔偿，定金30000元将不予退还，并要求乙方再赔偿房款垫资利息及再购房定金中介费五万元。因丙方对乙方购房条件未做审核确定，存在过失行为，故希望自今日起5日内对此房屋网签及一切房屋出售手续撤回，否则，甲方将追究法律责任，且所有的经济赔偿将由丙方承担。2019年7月29日，两原告委托江苏诚品律师事务所律师事务所向被告缪建成、何红梅发送《律师函》，主要内容为两原告截止2019年7月25日，已支付定金30000元以及存入托管账户1600000元，要求两被告于2019年8月2日早上9点30分至苏州市吴中区不动产交易中心办理过户手续。两被告已签收该律师函。审理中，居间人胡启海到庭作证称，其为案涉房屋买卖的居间人，买卖双方只对签订资金托管协议的时间做了约定，买方需要贷款，贷款到账时间不作约定，因为时间其无法控制，无法约定具体的时间。三方当时谈过贷款时间，大约是一个月内，但贷款时间是无法控制的，何时放款是不写在合同上的。经双方质证，被告对此无异议，原告认为，其未对贷款下放时间做出口头承诺，贷款下放时间无法控制，所以合同未约定具体时间。审理中，两被告为证明两原告存在违约行为以及因原告贷款延期影响其顺利置换房屋导致定金、佣金损失，向本院提交如下证据：1.查询时间为2019年4月28日的原告屠建伟《个人信用报告》，该报告显示原告屠建伟存在逾期的情况。2.被告缪建成与原告屠建伟的微信聊天记录，主要内容为：2019年6月10日，缪建成：“今天问银行了吗？什么时候贷款办好？”屠建伟：“差不多月底。”2019年6月21日，缪建成：“利用星期六星期天的时间跟银行相关人员联络，催催贷款，看能不能早点放下来？我这边卖方实在太急了。”屠建伟：“好的。”缪建成与居间人胡启海的微信聊天记录，主要内容为：屠建伟：2019年7月6日“帮我约一下买房我们碰个头。”胡启海：“好”2019年7月8日，屠建伟：“你通知屠今天一定要有个了断，再拖下去我快崩溃了。”胡启海：“好。”2019年7月10日，屠建伟向居间人发送案涉《告知函》，胡启海表示其已转给客户并电话告知。3.缪建成与案外人谢鑫于2019年5月8日签订《苏州市存量房买卖合同》一份，缪建成购买案外人谢鑫位于苏州市吴江区，价款为1940000元，网签价1600000元，实际成交价格与网签价格的差额为340000元，差额部分双方自行交割，不进行资金托管，于合同签订当天买受方向出卖方支付20000元，至房屋登记机构资金托管当天买受人向出卖方支付310000元，房屋交付当天支付10000元。双方按合同确定的网签价格进行全额资金托管，双方约定办理资金托管时间为2019年7月20日前。后缪建成（买房）、案外人谢鑫（卖方）与居间人（苏州娇房房产经纪有限公司）于2019年7月7日签订《房屋买卖解约协议》，主要内容为因缪建成不能按原三方合同约定2019年7月20日办理资金托管等一系列手续，买卖双方自愿解除买卖合同，买方不再要求卖方退还定金20000元，买房支付佣金7000元，卖方支付佣金10000元。当日，居间人苏州娇房房产经纪有限公司向缪建成出具收取佣金7000元的收据。上述证据经原告质证，对证据1，认可证据的真实性，但其已在合理时间内办理贷款。对证据2，认可证据的真实性，但原告未向被告承诺具体的贷款下放时间。对证据3，不认可证据的真实性及关联性，被告另购房屋系其自身行为，与其无关。以上事实，由不动产登记簿查询记录、《房屋买卖（居间）合同》、收条、《存量房交易资金托管协议》、《苏州市存量房交易资金托管存款通知单》、兴业银行苏州分行借款借据、《律师函》、EMS邮单及查询记录、《个人购房贷款还款证明》、《告知函》、《个人信用报告》、微信聊天记录、《苏州市存量房买卖合同》、《房屋买卖解约协议》、收据等以及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告屠建伟、肖婷婷与被告缪建成、何红梅于2019年4月29日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案中，原、被告在房屋买卖合同中未明确被告将房款1600000元转入资金托管账户的具体时间，且从原、被告微信聊天记录中不能反映原告承诺在2019年6月底前银行完成放款，故两被告以两原告贷款拖延为由解除房屋买卖合同，于法无据，本院不予支持。现两原告在距合同签订日的合理时间内获取贷款并将1600000元房款转入资金托管账户，原告已按约履行了合同义务，但两被告拒绝协助过户，两被告存在违约行为，两被告应承担违约责任，故两原告要求两被告将苏州吴中经济开发区房屋不动产权属转移登记至两原告名下，符合法律规定，本院予以支持，相关过户费用依约由原告负担。剩余房款20000元，两原告应按约支付给两被告。关于原告要求被告承担违约金330000元。被告认为，其不存在违约行为，若法院认定其存在违约行为，原告无任何损失，要求法院调低违约金。本院认为，原、被告在合同中约定任何一方解除合同或拒绝履行合同应当支付房价20%的违约金，现两被告存在违约行为，两被告应支付两原告违约金。原告未能举证被告违约造成其损失的相关证据，双方约定的违约金显属过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、引发本案诉讼的因素等，根据公平原则和诚实信用原则，酌定两被告支付两原告违约金人民币20000元。关于反诉部分。两原告在合理时间内将1600000元房款转入资金托管账户，两原告已按约支付房款，不存在违约行为，故反诉原告缪建成、何红梅要求反诉被告支付违约金330000元，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告缪建成、何红梅于本判决生效之日起十日内协助原告屠建伟、肖婷婷将位于苏州吴中经济开发区的不动产权属变更登记至原告屠建伟、肖婷婷名下。二、被告缪建成、何红梅于本判决生效之日起十日内支付原告屠建伟、肖婷婷违约金人民币20000元。三、原告屠建伟、肖婷婷于本判决生效之日起十日内支付剩余房款人民币20000元。四、驳回反诉原告缪建成、何红梅的全部诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元、财产保全费5000元，合计人民币5040元，由被告缪建成、何红梅负担。被告缪建成、何红梅负担部分已由两原告预交，被告缪建成、何红梅于本判决生效之日起十日内直接支付两原告，两原告预交的诉讼费本院不再退还。反诉案件受理费减半收取人民币9825元，由反诉原告缪建成、何红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 王东海二〇二〇年一月七日法官助理 孙文科书 记 员 周丽佳