上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初17710号原告(反诉被告)：俞建国，男，1956年5月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：俞仲威(系俞建国的儿子)，男，1984年11月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐磊，上海地球人律师事务所律师。被告(反诉原告)：卢桂珠，女，1943年1月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王伟(系卢桂珠的儿子)，男，1968年11月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：王旭东，男，1994年9月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：殷亮(系王旭东的母亲)，女，1971年1月2日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。第三人：王伟，男，1968年11月12日出生，汉族，住上海市杨浦区安图新村XXX号XXX室。原告俞建国与被告卢桂珠、王旭东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，被告卢桂珠、王旭东提出反诉，本院根据案情需要，依法追加王伟为第三人，共同参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)俞建国的委托诉讼代理人俞仲威、徐磊、被告(反诉原告)卢桂珠的委托诉讼代理人王伟、被告(反诉原告)王旭东的委托诉讼代理人殷亮、第三人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。俞建国向本院提出诉讼请求：1、解除卢桂珠、王旭东与俞建国于2019年1月21日就上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同；2、卢桂珠、王旭东共同双倍返还俞建国定金，共计40万元；3、卢桂珠、王旭东共同返还俞建国补充协议诚意金2万元；4、卢桂珠、王旭东共同赔偿俞建国装修损失77,800元。事实和理由：2019年1月21日，俞建国与卢桂珠、王旭东签订《房屋买卖合同》，内容为系争房屋的权利人为卢桂珠、王旭东，房屋建筑面积64.19平方米，俞建国向卢桂珠、王旭东购买系争房屋，房屋总价395万元，双方约定于2019年4月30日前办理交易过户。后俞建国向卢桂珠、王旭东支付了定金20万元。2019年2月9日，俞建国与卢桂珠签订补充协议，依据协议的约定，俞建国向卢桂珠支付了诚意金2万元，卢桂珠于2019年2月23日将系争房屋交付给了俞建国，并转移风险。俞建国已实际入住并花费11万元对系争房屋进行了装修，由于卢桂珠、王旭东办不出产证，为了避免进一步的损失，故于2019年4月底在未竣工的情况下要求装修公司停工。后卢桂珠、王旭东多次表示不继续履行合同，俞建国只能于2019年4月27日向上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)起诉要求继续履行合同，经杨浦法院审理，于2019年6月26日判决驳回俞建国的诉讼请求。现俞建国认为，卢桂珠、王旭东违约未办理系争房屋小产证，致使合同无法继续履行，故要求解除该合同，且要求卢桂珠、王旭东双倍返还定金计40万元、返还诚意金2万元，并赔偿装修损失77,800元。卢桂珠辩称，同意解除房屋买卖合同，但系俞建国违约，其没有按照合同的约定支付首付款。本人没有违约，故不同意双倍返还定金40万元，而是应没收俞建国支付的20万元定金。对于俞建国主张的诚意金2万元，也属于定金，予以没收。俞建国拿到钥匙后，拆除了系争房屋原来的装修和设备，改变了格局，其实际并未没有装修，故不同意给予赔偿。王旭东辩称，同意解除房屋买卖合同，但系俞建国违约，其没有按照合同的约定支付房款。不同意俞建国主张的诉请2、3，自己没有参与房屋买卖，实际也没有拿到过钱。不同意诉请4，自己不知道俞建国搬入及装修系争房屋。王伟述称，对俞建国诉请的意见，同卢桂珠一致。卢桂珠、王旭东向本院提出反诉请求：1、卢桂珠、王旭东没收俞建国支付的定金20万元；2、卢桂珠、王旭东没收俞建国支付的补充协议诚意金2万元；3、俞建国赔偿破拆装修损失费8万元；4、俞建国支付2019年2月24日至2019年10月22日的房屋占有使用费48,000元、物业费808元。事实和理由：2019年1月21日，俞建国与卢桂珠、王旭东签订《房屋买卖合同》，约定俞建国向卢桂珠、王旭东购买系争房屋，房屋总价395万元，双方约定于合同签署后70天内(即3月底前)支付首付款，其余房款于2019年4月30日前结清。因俞建国未在约定时间内取得动迁款，无法如期支付房款，属于违约，双方又于2019年2月9日签订了房屋买卖补充协议，卢桂珠提前向俞建国交付系争房屋，并转移使用权及风险，但俞建国再次违背承诺，未按约支付首付款，属于违约，应承担违约责任，现要求按定金罚则，没收俞建国支付的定金20万元及诚意金2万元。2010年卢桂珠拿到系争房屋后，花费8万元进行了装修，但已经被俞建国拆除了，故要求其支付破拆费用8万元。卢桂珠于2019年2月24日将系争房屋交付给了俞建国，于2019年10月22日收回系争房屋，按市场房租每月6,000元及物业费每月101元计算，俞建国占有系争房屋8个月，应支付占有使用费48,000元及物业费808元。俞建国对卢桂珠、王旭东的反诉辩称，不同意卢桂珠、王旭东的反诉请求，是卢桂珠、王旭东违约，自己没有违约，故不同意卢桂珠、王旭东提出的反诉请求1、2。俞建国拿到系争房屋后拆除的不是系争房屋内的承重墙，而是隔断，且卢桂珠、王旭东是2012年装修系争房屋的，已过了5年，折旧后装修价值为0，故不同意反诉请求3。根据补充协议，俞建国系经卢桂珠同意合法占有使用系争房屋的，故不应该支付占有使用费，双方也没有约定物业费由谁支付，现认为应由卢桂珠、王旭东支付，且俞建国于2019年4月26日就退出系争房屋了。王伟对卢桂珠、王旭东的反诉述称，同意卢桂珠、王旭东的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月21日，卢桂珠、王旭东作为出卖方(甲方)、俞建国作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，内容为：系争房屋权利人为卢桂珠、王旭东，总房价款为395万元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后70天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。甲、乙双方授权居间方可以于本合同签订后按照本合同约定的买卖条件进行网签示范合同的网上备案。付款方式：首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)200万元；乙方应于2019年4月30日前支付甲方房价款195万元。甲、乙双方应于2019年4月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续等。当日，卢桂珠、王旭东作为出卖方(甲方)、俞建国作为买受方(乙方)、上海中原物业顾问有限公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋总房价款为395万元，乙方为表示对该房屋之购买诚意，向丙方支付意向金2万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》2日内补足定金至20万元等。2019年1月22日，卢桂珠作为收款人出具《收款收据》，明确收到俞建国支付的款项20万元，并确认该款系俞建国用于购买系争房屋的定金。2019年2月9日，卢桂珠作为出卖方(甲方)、俞建国作为买受方(乙方)签订《房屋买卖补充协议》，内容为：“由于甲乙双方各自特殊原因，甲方应乙方要求，在未付甲方房屋首付款前期，提早于2019年2月23日交于甲方位于上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室的房屋给乙方，并给交于房屋钥匙及门禁卡各2套，现补充协议如下：1、甲方交于乙方房屋之日，2019年2月23日起，乙方对此房屋的一切的安全责任、相邻关系，及水电物业等各种费用负责。2、乙方承诺将于2019年3月底或4月初交付甲方房屋约定之首付款，并于2019年2月23日之前先交于甲方2万元补充协议诚议金(待房屋成交时从总款中扣除)。”当日，俞建国向卢桂珠支付了2万元。2019年2月23日，卢桂珠将系争房屋交付给了俞建国。后俞建国委托装修公司装修，将系争房屋内原有的装修予以拆除，并进行了隐蔽工程的施工。2019年4月，俞建国要求装修公司停工。2019年5月5日，本院受理俞建国诉卢桂珠、王旭东房屋买卖合同纠纷一案，俞建国提出诉讼请求：要求卢桂珠、王旭东继续履行与俞建国于2019年1月21日就系争房屋签订的房屋买卖合同，要求卢桂珠、王旭东将该房屋的产权过户至俞建国名下，俞建国向卢桂珠、王旭东支付购房余款373万元。该案审理中，审理中，王旭东表示，其未在2019年1月21日的《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》上签名，但现认可该两份合同的内容。俞建国陈述，看房时没有看到过订房回执，不知道系争房屋由谁订购，只知道系争房屋是动迁安置房，没有小产证，卢桂珠的儿子告诉中介公司系争房屋是卢桂珠与王旭东的。卢桂珠对此表示异议，称将系争房屋的订购情况等均告知了俞建国，并向其出示了王金泉的死亡证明、订房回执、商品房出售合同等。2019年6月26日，本院作出(2019)沪0110民初8510号民事判决书，认为：系争房屋系动迁安置房，由卢桂珠、王旭东、王金泉三人订购。王金泉于2012年10月4日死亡。上海杨浦公证处于2019年4月2日出具公证书，明确被继承人王金泉的遗产(为王金泉、卢桂珠、王旭东与上海杨浦置地有限公司于2012年5月3日签订的关于购买上海市河间路688弄《水月坊》1号4层403室房屋的《上海市商品房出售合同》)最终应由卢桂珠、案外人王丽娟、王丽影共同继承。2019年1月21日，俞建国与卢桂珠、王旭东就系争房屋买卖签订了《房屋买卖合同》，约定卢桂珠、王旭东将系争房屋出售给俞建国，总房价为395万元。现系争房屋的其余权利人王丽娟、王丽影并未与俞建国就系争房屋买卖签订相关买卖合同，且系争房屋目前尚未办理小产证，在此情况下，俞建国现坚持要求卢桂珠、王旭东继续履行与俞建国于2019年1月21日就系争房屋签订的房屋买卖合同，要求卢桂珠、王旭东将该房屋的产权过户至俞建国名下，俞建国向卢桂珠、王旭东支付购房余款373万元的诉讼请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。购买房屋是生活中的重大事项，俞建国系完全民事行为能力人，在系争房屋尚未取得小产权，且其称不知晓系争房屋订购人的情况下即与卢桂珠、王旭东签订房屋买卖合同，应承担由此产生的法律后果。判决：驳回俞建国的全部诉讼请求。判决后，双方均未上诉。2019年10月22日，系争房屋的产权登记至卢桂珠、王旭东、王伟名下，为按份共有，卢桂珠占3/6、王旭东占2/6、王伟占1/6。当日，卢桂珠自行收回系争房屋。另查，系争房屋系动迁安置房，由卢桂珠、王旭东、王金泉(系卢桂珠丈夫)订购。2012年5月3日，卢桂珠、王旭东、王金泉作为买方、上海杨浦置地有限公司作为卖方签订《上海市商品房出售合同》，约定卢桂珠、王旭东、王金泉向上海杨浦置地有限公司购买系争房屋，该房屋建筑面积为64.56平方米，总房价款为965,172元。王金泉于2012年10月4日死亡。2019年4月2日，上海市杨浦公证处出具(2019)沪杨证字第213号公证书，明确兹证明被继承人王金泉的遗产(为王金泉、卢桂珠、王旭东与上海杨浦置地有限公司于2012年5月3日签订的关于购买上海市河间路688弄《水月坊》1号4层403室房屋的《上海市商品房出售合同》)应由配偶卢桂珠、女儿王丽娟、女儿王丽影共同继承。2019年9月2日，上海市虹口公证处出具(2019)沪虹证字第2631号《公证书》，明确：兹证明被继承人王金泉的遗产(为王金泉、卢桂珠、王旭东共同预购的坐落在上海市河间路688弄《水月坊》1号4层403室房产中属于王金泉的房产权益(根据王金泉、卢桂珠、王旭东所签订的《上海市商品房出售合同》)应由卢桂珠和王伟继承。审理中，1、王伟表示对于2019年1月21日的房屋买卖合同不予认可，现不同意将系争房屋出售给俞建国。2、卢桂珠、王旭东提供物业费发票一张，内容为：系争房屋2019年7月至同年12月的物业费为600.60元。本院认为，2019年1月21日，俞建国与卢桂珠、王旭东就系争房屋买卖签订《房屋买卖合同》，约定卢桂珠、王旭东将系争房屋出售给俞建国。系争房屋系动迁安置房，由卢桂珠、王旭东、王金泉三人订购。王金泉于2012年10月4日死亡。经两次公证继承，最终确定被继承人王金泉的遗产(为王金泉、卢桂珠、王旭东共同预购的坐落在上海市河间路688弄《水月坊》1号4层403室房产中属于王金泉的房产权益)应由卢桂珠和王伟继承。2019年10月22日，系争房屋的产权登记至卢桂珠、王旭东、王伟名下，为按份共有，卢桂珠占3/6、王旭东占2/6、王伟占1/6。因此俞建国与卢桂珠、王旭东于2019年1月21日就系争房屋买卖签订的房屋买卖合同的效力需待产权人王伟予以追认，现王伟表示对于该房屋买卖合同不予认可，拒绝将系争房屋出售给俞建国，故该房屋买卖合同无效，因此俞建国、卢桂珠于2019年2月9日签订的房屋买卖补充协议亦无效。对于合同无效，买卖双方均有过错，卢桂珠、王旭东作为出售方在尚未取得系争房屋产权证的情况下即签订房屋买卖合同并收取房款，存有过错。而俞建国作为购房人，购买房屋是生活中的重大事项，其未尽到谨慎审核义务，在系争房屋尚未取得小产权，且其称不知晓系争房屋订购人的情况下即与卢桂珠、王旭东签订房屋买卖合同，亦存在过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故卢桂珠、王旭东应向俞建国返还已收取的定金20万元及诚意金2万元。对于合同无效，买卖双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，因此俞建国要求卢桂珠、王旭东共同赔偿俞建国装修损失77,800元及卢桂珠、王旭东反诉要求俞建国赔偿破拆装修损失费8万元的请求，均难以支持。对于卢桂珠、王旭东要求俞建国支付2019年2月24日至2019年10月22日的房屋占有使用费48,000元、物业费808元的反诉请求，基于卢桂珠自行将系争房屋交付给俞建国，故其要求俞建国支付2019年2月24日至2019年10月22日的房屋占有使用费48,000元的请求，于法无据，本院难以支持。因俞建国实际使用了系争房屋，故应支付2019年2月24日至2019年10月22日期间的物业费，本院依据物业费的实际金额及卢桂珠、王旭东主张的时间段调整确定俞建国应支付2019年2月24日至2019年10月22日期间的物业费797元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、卢桂珠、王旭东与俞建国于2019年1月21日就上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；二、卢桂珠、王旭东应于本判决生效之日起十日内返还俞建国定金20万元；三、卢桂珠、王旭东应于本判决生效之日起十日内返还俞建国诚意金2万元；四、驳回俞建国的其余诉讼请求；五、俞建国应于本判决生效之日起十日内支付卢桂珠、王旭东2019年2月24日起至2019年10月22日期间的物业费797元；六、驳回卢桂珠、王旭东的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,768元，减半收取计4,384元，由俞建国负担2,447元，由卢桂珠、王旭东负担1,937元；反诉案件受理费2,900元，由俞建国负担50元，由卢桂珠、王旭东负担2,850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金玮二〇二〇年一月十五日书记员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。