浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5311号 上诉人(原审被告)：绍兴市嘉达置业有限公司，住所地绍兴市越城区凤林西路197号。 法定代表人：马国英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许博，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张微，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：金烨旭，男，1999年10月5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理：金昊旻,浙江明显律师事务所律师。 上诉人绍兴市嘉达置业有限公司（以下简称嘉达公司）因与被上诉人金烨旭房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日立案后，依法组成由审判员茹赵鑫担任审判长，审判员姚瑶、韦玮参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉达公司上诉请求：撤销原判，改判驳回金烨旭的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.本案应属谭某个人与金烨旭之间的房屋租赁关系，谭某并非上诉人公司员工，也非上诉人公司股东，无权代表上诉人对外签订合同。一审不同意上诉人提出的追加谭某为被告的申请，导致认定事实错误。谭某持有上诉人合同专用章的行为属于非法持有，盖章行为属于盗用公章，谭某本人也请求由他个人承担本次案件的责任，故其行为不能认定是表见代理。2.案涉合同的解除日期应为2018年6月19日，这是被上诉人在案涉房屋大门张贴公告的日期，也是收回房屋的日期，该张贴行为应视为已送达解除合同通知书。3.被上诉人主张的占有案涉房屋行为仅系一个模型和几台空调，现场根本没有上诉人的工作人员在使用经营。且该占有是因为被上诉人擅自换锁所致，被上诉人亦可对此予以搬空但未搬空，而该系列物品又系谭某的个人物品，与上诉人无关，故上诉人不存在案涉合同解除后的占有行为。二、一审适用法律错误。合同解除后对房屋的占有应为非法占有，属于侵权行为，应当适用侵权责任法，并按照违法行为、损害事实、因果关系和过错四要件进行分析。一审未对此进行审查，就支持被上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。 金烨旭辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、谭某在案涉合同中加盖了上诉人的印章，应视为是代上诉人签订，否则仅需签署自己姓名即可。上诉人认可该印章的真实性，并无法证明系谭某盗用，且即使是盗用，被上诉人也有理由相信谭某有权代表上诉人签订案涉合同，故上诉人系案涉房屋租赁合同关系的相对人。二、2018年7月13日，被上诉人向上诉人代表谭某发送书面解除通知书，一审认定该日期为合同解除日正确。之后，上诉人未履行腾退义务，也未与被上诉人沟通，导致损失扩大，应当承担相应责任。上诉人认为其占有行为不影响被上诉人的后续转租，与事实不符。三、本案属于合同纠纷，即使存在侵权行为，也是侵权和违约的竞合，被上诉人对此享有选择权。综上，请求驳回上诉，维持原判。 金烨旭向一审法院起诉请求：一、确认双方于2017年6月15日签订的《租赁合同》已于2018年7月13日解除；二、判令嘉达公司立即腾退金烨旭所有的位于营业房；三、判令嘉达公司支付自2018年6月15日起至2018年7月13日止的房屋租金计人民币27808.22元，以及支付自2018年7月14日至实际腾退房屋之日止按958.9元/天的标准计算的房屋占有使用费(占有使用费暂计算至2019年5月28日为305890.41元)；四、判令嘉达公司支付自2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止的物业管理费(该项费用暂计算至2019年5月28日为16982.34元)；五、判令嘉达公司支付违约金50000元。 一审法院经审理查明：2017年，金烨旭（甲方）与嘉达公司（乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将其位于绍兴市越城区商铺，面积约366.15平方米出租给乙方作为商铺使用，租期两年，2017年6月15日至2019年6月14日。本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期满内的年租金涨幅为上一年的5%，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外适用本合同相应规定。租金每年35万元，付款方式先付费再租赁。甲乙双方自签订本合同十五个工作日内，乙方一次性向甲方支付全年的房租，第二年的房租提前一个月交，未提前交的，甲方有权将房屋出租给第三人，乙方放弃优先承租权。甲乙双方商定本房租赁保证金为50000元，在本合同签订3个工作日内乙方向甲方一次性支付。承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按当地相关标准执行。乙方违反本合同约定擅自转租（出借）/破坏房屋结构/未按约使用房屋/未支付有关费用的，甲方有权解除本合同，乙方已付租金和保证金甲方有权不予退还，甲方还有权要求乙方支付违约金5万元。双方还约定了其他合同事项。甲方由原告父亲金荣海代原告签字，乙方签字盖章处由谭某签字，并盖有乙方合同专用章。合同签订后，金烨旭按约将房屋交付给嘉达公司，嘉达公司支付第一年租金35万元及保证金5万元，并支付物业费至2017年12月31日。因嘉达公司未支付第二年租金，2018年7月13日，金烨旭向合同乙方签字代表谭某发送解除房屋租赁合同通知书，要求解除合同。2019年5月28日，金烨旭对涉案房屋进行换锁，并于2019年5月16日将涉案房屋其中的160平方出租给案外人，另于2019年8月30日将涉案房屋其中的206.15平方米出租给案外人。 一审法院认为，双方订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。虽嘉达公司认为该合同签字并非其真实意思表示，其合同章系盗用，但其对合同印章的真实性予以认定，而根据该院对案外人谭某的询问及核实谭成浮向该院出示的材料可知，案外人谭某并不存在盗用情形，对于合同相对方的金烨旭而言，其有理由相信谭某系代表嘉达公司签订合同。关于金烨旭的各项诉讼请求，该院评析如下：一、关于解除合同。双方合同约定：“乙方违反本合同约定擅自转租（出借）/破坏房屋结构/未按约使用房屋/未支付有关费用的，甲方有权解除本合同，乙方已付租金和保证金甲方有权不予退还，甲方还有权要求乙方支付违约金5万元。”因嘉达公司未在合同约定期限内支付第二年租金，已构成违约，金烨旭有权单方解除合同，解除时间为解除意思到达嘉达公司处即2018年7月13日。虽嘉达公司认为金烨旭的解除通知书在2018年6月12日即已发送，但未提交证据，而根据核实案外人谭某的材料，无法明确接收通知双方的身份，故该院确定解除时间为2018年7月13日，对金烨旭该项诉请予以支持。二、关于腾退涉案房屋。因双方合同解除，嘉达公司继续占有使用涉案房屋并无依据，但根据该院查明事实，金烨旭现已将涉案房屋出租给案外人，腾退已无实际必要，该院不予支持。三、关于支付租金及占有使用费。根据该院查明的事实，金烨旭对于2019年5月28日进入涉案房屋并进行换锁的行为予以认可，可见彼时金烨旭已实际控制涉案房屋，且金烨旭已于2019年5月16日将涉案房屋其中的160平方出租给案外人，故该院对金烨旭要求嘉达公司支付自2018年6月15日至2018年7月13日的租金计29天27808.22元，其中160平方米自2018年7月14日至2019年5月15日的房屋占有使用费计306天128220.52元，另206.15平方米自2018年7月14日至2019年5月28日的房屋占有使用费计319天172222.61元，经计算上述款项合计人民币328251.35元，依法予以支持。四、关于支付物业费。因嘉达公司支付物业费至2017年12月31日，对于金烨旭要求嘉达公司支付欠付物业费的诉请该院依法予以支持，根据上文评析，因金烨旭代嘉达公司缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费12082.95元，该院予以支持。对金烨旭诉请嘉达公司支付2019年1月1日之后的物业费，根据合同约定系嘉达公司直接支付给第三方，故不予支持。五、关于支付违约金。因双方合同正常到期时间为2019年6月4日，金烨旭在合同到期前后已将涉案房屋出租，结合因嘉达公司违约给金烨旭造成的损失情况，该院酌情确定嘉达公司支付违约金30000元。对于履约保证金50000元，根据合同约定应予以没收，而嘉达公司要求返还，双方关于嘉达公司违约约定了违约金及没收履约保证金两种惩罚措施，根据该院查明事实，违约金的支付已足以弥补金烨旭的损失，为免诉累，该院对嘉达公司缴纳的履约保证金在其应支付款项中予以抵扣。对于嘉达公司认为合同印章使用存在问题，其可就其损失另行向责任方进行主张，对于其要求追加谭某为本案共同被告的申请该院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、金烨旭与嘉达公司签订的《租赁合同》于2018年7月13日解除；二、嘉达公司应于判决生效之日起三十日内支付给金烨旭2018年6月15日至2018年7月13日的房屋租金27808.22元，并支付其中160平方米自2018年7月14日至2019年5月15日的房屋占有使用费128220.52元，另206.15平方米自2018年7月14日至2019年5月28日的房屋占有使用费172222.61元，以上三项人民币328251.35元，扣除履约保证金50000元，尚应支付人民币278251.35元；三、嘉达公司应于判决生效之日起三十日内支付给金烨旭涉案房屋物业管理费人民币12082.95元；四、嘉达公司应于判决生效之日起三十日内支付给金烨旭违约金人民币30000元；五、驳回金烨旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7310元，由金烨旭负担1466元，嘉达公司负担5844元。 二审中，上诉人为证明其主张，向本院申请证人谭某、杜某出庭作证并形成证人证言两份，以证明其不是案涉房屋租赁合同关系的相对人以及无需承担案涉房屋占有使用费等费用的事实。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据，并对两份证人证言发表意见称，对证据三性均有异议，两位证人均与上诉人存在利害关系，其证言效力存在问题。 本院认证认为，该两份证人证言内容有所冲突，不能达到上诉人的证明目的，不应予以认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要集中在以下三个方面：一、案涉房屋租赁合同关系的相对人是谭某个人还是上诉人；二、如果是上诉人的，案涉房屋租赁合同关系实际于何时解除，以及上诉人是否需要支付在合同解除后的房屋占有使用费；三、本案是否应当适用侵权责任法。对此逐一评析如下： 关于案涉房屋租赁合同关系的相对性问题。上诉人主张谭某在案涉合同中的盖章行为属于盗用公章，其持有也系非法持有，但对该印章的真实性不予否认，同时也未能证明被上诉人知道或应当知道谭某非法持有公章并私自予以加盖，故上诉人与谭某之间的法律关系不能对被上诉人产生法律约束力。又因租赁案涉房屋的目的是用于销售上诉人所开发的房地产，故被上诉人有理由相信谭某系代表上诉人与其发生租赁关系，案涉房屋租赁合同关系的相对人应为上诉人。若上诉人认为谭某在案涉合同中的盖章行为侵犯其合法权益的，可另行向谭某主张。 关于案涉合同的解除日期和解除后的占有归责问题。上诉人主张案涉合同应于被上诉人在案涉房屋大门处张贴公告之日即2018年6月19日解除，但未能举证证明被上诉人在该日确有该张贴行为以及张贴的公告内容为解除合同，也未能举证证明在2018年7月13日之前被上诉人另有解除通知到达上诉人处，故应当自行承担相应的不利后果。一审认定案涉合同于2018年7月13日解除并无不当。关于合同解除后的房屋占有归责问题，上诉人主张系被上诉人的擅自换锁行为导致其客观不能腾退房屋，但同样未能提供充分证据证明，且即使如其所述，其在知晓案涉房屋被换锁的情况下，亦未向被上诉人提出异议，而是选择听之任之，显属对自身权利的一种漠视。至于占有案涉房屋的物品是否属于谭某的个人物品，如上所述，不能约束被上诉人，上诉人应当为此向被上诉人承担支付房屋占有使用费的责任。 关于本案的法律适用问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。现上诉人未能按约支付租金的违约行为事实清楚，被上诉人据此基于案涉合同提起本次房屋租赁合同纠纷之诉符合上述法律规定，一审适用《中华人民共和国合同法》审理本案并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为6105元，由上诉人绍兴市嘉达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年一月十五日 书记员  张青炀