湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6615号原告：邓娜，女，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：何明涛，郴州市北湖区蓝剑法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：罗超，湖南民协律师事务所律师。被告：郴州国富房产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道36号万华城商业广场E栋302室。法定代表人：何国富，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱城波，该公司法务部经理。被告：何国富，男，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市苏仙区。原告邓娜与被告郴州国富房产开发有限公司（以下简称国富公司）、何国富商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邓娜的委托诉讼代理人何明涛、罗超，被告国富公司的委托诉讼代理人朱诚波到庭参加诉讼。被告何国富经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓娜向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付原告逾期办理初始登记违约金131021元（按每日万分之二计算，从2014年12月10日暂计算至2019年1月18日，436739元×0.0002×1500天，此后违约金计算至完成不动产初始登记之日止）。2、本案诉讼费用由两被告负担。被告国富公司辩称：1、原告方主张的违约金明显偏高，按照湖南省长沙市中级人民法院审理类似案件的裁判规则，即使我方存在违约，违约金的计算方式应该是按照每天万分之零点二来计算；2、我方预期办理不动产登记证书，存在一些政策上的原因，从2016年开始郴州市施行不动产登记制度，导致原来办理房产证初始登记全部停办，因此这方面政策的原因导致我方延期办证，所以我方不应承担责任。3、本案是商品房买卖合同纠纷，何国富是我公司的法人代表，已经完成了足额的出资义务，而且公司有完整的财务制度，原告方没有证据证明何国富个人资产与公司资产存在混同，依法应该承担举证不能的责任。被告何国富未作答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2012年2月29日，原告邓娜（买受人）与被告国富公司（出卖人）签订编号为20110322801的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告国富公司开发的位于郴州市“懿德园”项目中的第1栋810号房，建筑面积95.46平方米，每平方米4575.1元，总房款为436739元。被告国富公司在2012年11月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告国富公司支付了购房款436739元，被告国富公司于2012年12月10日将房屋交付给了原告使用。2、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”。3、2016年8月8日，被告国富公司向懿德园小区业主出具《承诺书》，承诺于2016年12月31日前正常办理项目不动产证手续，2017年3月底办理不动产总证，如开发商原因逾期，应业主需求可退房和装修款、赔付违约金。4、“懿德园”项目商品房不动产首次登记已经于2019年1月18日办理完毕。另查明，国富公司股东为何国富一人，为一人有限责任公司（自然人独资）。判决的理由与结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，被告国富公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后730日内完成该商品房的初始登记。本案的焦点为：1、国富公司是否构成违约，是否需支付逾期办理房屋首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题；2、被告何国富对违约金是否要承担连带赔偿责任。下面分述如下：一、国富公司是否构成违约，是否需支付逾期办理房屋首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。1、国富公司未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。……”国富公司实际交付原告房屋时间为2012年12月10日，依照该约定国富公司应在交付使用后730日内即2014年12月10日前办理好该幢商品房的首次登记，而国富公司在2019年1月18日才完成该幢商品房的首次登记。虽然国富公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，国富公司没有过错。本院认为:①《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变;②2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。③被告国富公司并没有提交任何证据证明其在合同约定办证期间内曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续;因此，本院不认可被告国富公司关于未能办证不是其过错的观点，应当认定被告国富公司未如期办证是违约行为，应承担相应的违约责任。2、违约金数额的确定问题。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办证违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之五支付逾期违约金。故，违约金的起算应从双方约定办证期限届满次日，即2014年12月10日起算，原、被告双方合同约定的违约金计算标准为以已付购房款为基数按每日万分之五计算，每日万分之五为年利率18%，被告主张按合同约定的违约金过高。根据本案实际情况，本院确定按贷款利率（一至五年贷款年利率4.75%）计算违约金。从2014年12月10日计算至2019年1月18日计算为1500天，该阶段的违约金为85253元（436739元×4.75%×1500天÷365天）。二、被告何国富对违约金是否要承担连带赔偿责任。被告国富公司股东为何国富一人，为一人有限责任公司（自然人独资），《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中被告何国富未向本院举证证明国富公司的财产独立于何国富自己的财产，故被告何国富应对本案中国富公司的上述付款义务承担连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郴州国富房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓娜逾期办理首次登记违约金85253元，被告何国富对被告郴州国富房产开发有限公司的付款义务承担连带偿还责任；二、驳回原告邓娜的其他诉讼请求。如果被告郴州国富房产开发有限公司、何国富未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1460元，由被告郴州国富房产开发有限公司、何国富负担950元，原告邓娜负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄钇瑞二〇二〇年一月十七日书记员  张 靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。