福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初3241号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 负责人：黄通文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李健，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林燕，女，该公司员工。 被告：刘翠月，女，1978年6月20日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：陈智健（系被告配偶），男，住福建省罗源县。 原告世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司（以下简称世纪金源物业公司）与被告刘翠月物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告世纪金源物业公司的委托诉讼代理人李健、被告刘翠月的委托诉讼代理人陈智健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源物业公司向本院提出诉讼请求：判令刘翠月偿还2018年1月1日起至2019年10月31日期间的物业管理费3084.51元、2019年5月1日起至2019年10月31日期间的公摊电费100.16元、2019年7月起至2019年9月期间的水费74.25元，并支付自2018年7月1日起以拖欠的物业管理费为基数按日千分之三计算的逾期付款违约金。事实与理由：世纪金源物业公司受罗源湾滨海新城置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“滨海新城”项目物业管理服务单位。刘翠月作为滨海新城罗嘉苑13#楼2002单元房屋的买受人对《罗源湾滨海新城临时管理规约》及《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》的内容予以认可，并愿意接受世纪金源物业公司提供的物业管理服务。刘翠月于2015年12月13日收房，世纪金源物业公司依约为其提供物业管理服务，但从2018年1月1日起刘翠月拖欠物业管理费等费用拒不缴纳。为此，世纪金源物业公司提起本案诉讼。 刘翠月辩称：世纪金源物业公司没有完全履行合同义务，具体如下：小区封闭管理不到位，两个大门没有设置出入管理，外来人员随意出入小区；消防设施配备不完善，消防通道堵塞容易造成安全隐患；小区垃圾及业主堆放在门口的垃圾没有及时清运，卫生脏乱，未尽卫生保洁义务；缺乏安全防范管理，例如公园路灯移除电线裸露在外、安保不到位造成多家业主被盗；违法将水电费绑定物业费一起收取；对小区的充电收益等没有进行公示，损害公共利益。为此，应待世纪金源物业公司整改后再要求业主缴纳物业费等费用。 本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，买受人刘翠月与出卖人罗源湾滨海新城置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业费用，并遵守管理规约。附件四《前期物业服务合同》是罗源湾滨海新城置业有限责任公司（甲方）与昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司（乙方）签订的，合同约定：乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅物业费每月每平方米1.3元，物业服务等级标准一级；以上物业服务费用均不含公共水电费分摊、城市生活垃圾处理费和土头清运费，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主分摊，公共水电分摊为整栋内公共水电分摊和小区内公共区域水电分摊，楼栋内公共水电分摊以单栋楼总户数进行平均分摊至每户，小区内公共水电分摊以小区内总户数进行平均分摊至每户；业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用；业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用，之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公摊水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；合同还对双方的权利义务、服务事项等内容进行了约定。 另查，刘翠月购买的罗源湾滨海新城罗嘉苑13#楼2002单元房屋建筑面积为107.85平方米，其尚欠2018年1月1日至2019年10月31日的物业管理费3084.51元（107.85平方米×1.3元/平方米×22个月）、2019年5月1日起至2019年10月31日公摊电费100.16元。 2019年10月28日，昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司更名为世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司。 本院认为，罗源湾滨海新城的建设单位罗源湾滨海新城置业有限责任公司在该小区业主委员会成立前与世纪金源物业公司签订的《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均有约束力，且刘翠月已经知晓并接受世纪金源物业公司提供的物业管理服务。故刘翠月未按合同约定交纳物业管理费等费用，构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等民事责任。世纪金源物业公司主张刘翠月支付物业管理费3084.51元及公摊电费100.16元，于法有据，予以支持。双方确认刘翠月已缴清截至2019年9月的生活水费，故对世纪金源物业公司主张的水费，不予支持。金源物业公司主张从2018年7月1日起计算违约金有合同依据，予以采纳，但合同约定的按日利率3‰计算违约金过分高于刘翠月违约造成世纪金源物业公司的资金被占用损失，依法调整为按月利率2％计算。刘翠月作为业主对世纪金源物业公司的服务质量和水平存在异议，必要时可以通过业主大会根据法律、法规的规定进行处理，刘翠月以此为由缓交物业费等费用，于法无据，且对于其他已缴纳物业费的业主显失公平，不利于物业公司提供完善的物业服务进而损害业主自身的切身利益。世纪金源物业公司应当针对刘翠月提出的物业管理服务方面的瑕疵进行整改，力争尽快获得广大业主的满意和支持，以保障物业服务工作的良性循环，与广大业主共同构建温馨、和谐的社区。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条规定，判决如下： 一、刘翠月应于本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司物业管理费3084.51元、公摊电费100.16元及违约金（以当期应缴物业管理费为基数，自2018年7月1日起至还清欠款之日止按月利率2%计算）；； 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由刘翠月负担。 本判决为终审判决。 审判员  汪孟 二〇二〇年一月二日 法官助理曾芳 书记员张丽青 附： 本案适用的法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。