安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终69号上诉人（原审被告）：何章玉，男，1989年12月7日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。上诉人（原审被告）：袁成，男，1983年8月18日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市田家庵区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：符修路，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘善忠，男，1964年10月17日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。上诉人何章玉、袁成因与被上诉人刘善忠租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问双方当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。何章玉与袁成共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘善忠的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘善忠负担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。首先，双方房屋租赁合同第七条其他约定条款增加手写内容为“甲方应协助乙方争取门口摊位清理”，虽然内容为协助清理门口摊位，但这是合同必要条款，如不能解决门口摊位清理事宜，何章玉与袁成则无法正常经营。其次，2018年10月25日，何章玉通过短信方式通知刘善忠解除房屋租赁合同，并要求刘善忠在收到短信后七日内办理房屋移交，何章玉、袁成随后搬离承租房屋。刘善忠收到短信通知后，未做明确表示，双方合同已经解除。最后，房屋租赁合同约定的是赔偿违约金，刘善忠就要证明损失的数额。刘善忠答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。刘善忠向一审法院起诉请求：1.判令何章玉、袁成赔付违约金5万元；2.判令何章玉、袁成赔偿房屋损坏维修费5000元。一审法院认定事实，2017年12月25日，刘善忠（甲方）与袁成、何章玉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定刘善忠将位于淮南市潘集区平圩市场的房屋租赁给袁成、何章玉，每年租金6万元，按年支付，每次租金到期时，至少提前30日向甲方交付下一周期的租金，租赁期限自2018年1月10日起至2023年1月9日止。在合同的解除终止中约定：1、经双方协商可以变更或终止；2、甲方若提供的房屋不符合合同约定条件，乙方有权解除合同；3、乙方未按约定交纳租金时，甲方有权解除合同。在违约责任中约定：1、甲方因不能提供房屋而解除合同或违反本合同约定提前收回房屋的，甲方应承担乙方所有装修费用及其它损失；2、租赁期内，乙方有权支配房屋，乙方如提前解除合同，租金无权要回；3、在租赁期内，乙方因保护该房屋及其内外设施，如改变房屋的内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，需事先征得甲方同意，造成损失的应予以赔偿；4、在租赁期内，如因甲方房屋拆迁等因素造成乙方不能使用房屋时，甲方要退还给乙方交付房租的剩余部分款，合同同时终止。同时双方在其他约定中约定：甲乙双方因个人原因提出解约，应赔偿对方违约金5万元；甲方应协助乙方争取门前摊位清理。合同签订后，刘善忠将房屋交付何章玉、袁成。何章玉将房屋装修后进行营业。在经营过程中，何章玉因刘善忠未按约清理门前摊位，双方产生纠纷。2018年9月，何章玉另行租房经营。2018年10月25日，何章玉以刘善忠不履行合同义务为由，通过短信方式通知刘善忠解除房屋租赁合同，并要求刘善忠在收到短信后七日内办理房屋移交。刘善忠对何章玉解除合同的通知未明确表示。2019年1月，刘善忠将出租的房屋收回，同年3月18日刘善忠将该房屋出租给他人。一审法院认为，刘善忠与何章玉、袁成签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按约履行自己的合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，刘善忠作为出租方其主要义务为依约交付租赁的房屋，双方虽然在租赁合同中约定刘善忠协助清理门前摊位，但该义务仅具有辅助主要义务效果实现的功能，属于出租方刘善忠的从义务。该从义务与租赁合同主要义务不具有对价性，违反该从义务，可主张承担违约责任，不享有法定的合同解除权。现何章玉以刘善忠未履行清理门前摊位为由解除合同，构成违约。鉴于刘善忠已将出租的房屋收回，应视为双方解除租赁合同。租赁合同解除后，不影响刘善忠要求何章玉、袁成承担违约责任。故对刘善忠要求何章玉、袁成承担违约责任的请求，予以支持。租赁合同约定因个人原因提出解除合同，应赔偿对方违约金5万元。何章玉、袁成提出约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由何章玉、袁成支付刘善忠3个月租金的违约金，即15000元。对于刘善忠诉请的房屋维修费，因其未提供充分证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.何章玉、袁成于本判决生效后十日内支付刘善忠违约金15000元；2.驳回刘善忠的其他诉讼请求。案件受理费1175元，由刘善忠负担855元，何章玉、袁成负担320元。二审中，双方均未提交新证据，对一审认定的事实，本院予以确认。结合本案双方当事人的诉辩情况，经征得双方当事人同意，本案二审争议焦点为：何章玉、袁成是否构成违约；一审判决何章玉、袁成支付刘善忠违约金15000元是否适当。本院认为，何章玉、袁成因经营需要，与刘善忠签订房屋租赁合同，租期五年，从2018年1月10日至2023年1月9日，租金每年6万元，合同第七条其他约定“甲乙双方因个人原因提出解约，应赔偿对方违约金伍万元整”“甲方（刘善忠）应协助乙方（何章玉、袁成）争取门口摊位清理”。2018年10月25日，何章玉以刘善忠未按约定清理门前摊位为由，通过短信方式通知刘善忠解除合同。对于该条约定的理解，本院认为，刘善忠对于清理门前摊位仅负协助义务，相对于本案房屋租赁合同中交付符合条件的房屋这一主合同义务来说，仅是从义务，目的是为了使租赁合同目的更好地实现。双方在租赁合同中未对若不履行该义务，承租人是否享有解除权作出明确约定的情况下，何章玉无权要求解除合同，故何章玉与袁成构成违约。关于违约金数额的认定，本院认为，由于何章玉、袁成支付了一年房租6万元，案涉房屋也已经由何章玉使用经营。第一年租期在2019年1月10日到期，刘善忠于同年3月18日将房屋另行出租他人使用，一审法院综合考量当事人过错程度及预期利益等因素，考虑案涉房屋空闲三个月未能出租，酌定由何章玉、袁成支付刘善忠三个月租金15000元并无不当，本院依法予以确认。综上所述，何章玉、袁成的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由何章玉与袁成共同负担。本判决为终审判决。审判长 刘 瑞审判员 王元元审判员 张 晨二〇二〇年一月十六日法官助理姚丽娅书记员高继鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。