江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4593号上诉人（原审原告）：孙平，男，1955年7月1日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：连胜亮，江苏卢天明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：溧阳市万达房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇清溪路3号2幢。法定代表人：王岚炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊存，江苏泽群律师事务所律师。上诉人孙平因与被上诉人溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2019)苏0481民初3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙平上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的诉请。事实与理由：一、一审认定“孙平应当继续提供证据证明对万达公司享有到期债权”是错误的，我已提交证据证明我支付了房款，万达公司也认可这一事实，一审要求我提供对万达公司的到期债权没有依据。1.我与万达公司是合同关系，不存在到期债权，万达公司与茂盛公司之间的债权债务问题我不清楚，也不可能清楚，一审法院将该举证责任分配给我没有依据。2.现有证据可以看出万达公司与茂盛公司之间没有关于房款的结算凭证，是通过工程款结算进行的抵扣，我与中联混凝土公司（以下简称中联公司）结算后，与万达公司签订合同时，应认定我已完成付款义务。3.万达公司虽否认我与万达公司的结算，但并未提供证据证明，提供的凭证也是其公司与茂盛公司之间的结算。在万达公司没有证据的情况下，应对其做不利的推定。二、本案中房款支付情况不应作为案件的裁判依据。房款是通过抵债支付的，在长达三年的时间里，万达公司从未向我主张过任何权利，而我却多次要求交房。万达公司在2018年2月13日向我交付了房屋。如万达公司对此不知情，或者不存在支付房款的情况，万达公司不可能向我交付房屋，也不可能不向我主张权利。实际上合同约定的付款方式自始至终都是格式合同模板，也未按照条款进行履行，现一审法院依据该条款进行判决，没有事实和法律依据。三、一审认定涉案合同支付购房款在先，交付房屋在后，进而认定如未支付购房款，则不承担违约责任是错误的。在合同签订后，我对万达公司享有的是物权，万达公司对我享有的是债权。根据一审庭审可见万达公司的债权是和建设方茂盛公司另行结算的，不存在向我主张支付购房款的情形。我有权向万达公司主张逾期交房违约责任，万达公司如认为我存在违约，也可通过法律程序另案处理。万达公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。孙平未有足够证据证明其已履行了付款的先合同义务，其向我公司主张违约金不应得到支持。请求二审驳回上诉，维持原判。孙平向一审法院起诉请求：判令万达公司支付逾期交付房屋的违约金48638元（以已经支付的房款792794.99元为本金，按照每日万分之1.5计算，自2016年12月31日至2018年2月13日止）；万达公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2016年9月30日，万达公司作为出卖人与孙平作为买受人签订商品房买卖合同（合同编号：SDXC1201600048)，双方约定孙平购买位于时代新城一区3#幢1单元1402号房屋，建筑面积共90.8平方米，商品房单价为每平方米8747.6元，房屋总金额794282元，房屋交付时间为2016年12月30日之前。合同第七条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同”。合同第十一条约定“。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延；3.如买受人未按合同约定及时、足额支付价款（包括面积差异所产生的价款），出卖人在买受人履行全部付款义务前，有权延期交付房屋。”合同第十二条约定“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2018年2月13日，万达公司向孙平交付房屋，同时开具增值税普通发票载明房款为792794.99元，建筑面积90.63平方米。同日孙平缴纳了契税15100.86元。2018年7月2日，溧阳市住房和城乡建设局向万达公司出具溧阳市商品房交付使用备案通知书（2018年第011号），载明“你公司开发建设的西城花园一区、二区项目一区（1幢-3幢，5幢-10幢）、二区（1幢-3幢，5幢-12幢）（公安编号），已办理房屋建筑工程竣工验收备案，市规划、国土、园林等部门已出具意见，经核查，符合《常州市商品房交付使用管理办法》的相关要求，通过商品房交付使用备案”。一审法院将本案的争议焦点归纳如下：1.万达公司是否应承担逾期交房的违约金？也就是茂盛公司支付房款能否成为万达公司不承担违约金的抗辩事实理由？2.如果万达公司需要承担逾期交房违约金，是否要扣除相应的延期施工天数？3.是否应合理降低违约金的标准？针对第一个争议焦点，孙平提供了如下证据：1.增值税普通发票和常州市房产交易税收缴款凭证，证明2018年2月13日，万达公司向孙平交付房屋，并开具了增值税普通发票，孙平也缴纳了契税。2.与中联公司的结账单，证明在结算当日，中联公司的欠款已经转化为了案涉房屋的购房款，孙平在当日已经将房款支付的义务履行完毕。同时，孙平陈述：当时房款是说以一种抵债的方式，万达公司欠了茂盛公司的工程款，也就是案涉的商品房，当时中联公司的老板唐全海把我叫去到万达售楼处签合同，签了合同到拿房为止没有人问我要一分钱，我是中联公司的黄沙供应商，中联公司是茂盛公司的混凝土供应商，因为房子是抵债的，中联公司欠我的货款作为房款。拿房那天就开票了，万达说房子可以给我，违约金没有，如果要违约金，要去茂盛公司拿，或者违约金可以给我，但是装修房子的发票要给他们，但是时间一长，什么都没给我。万达公司质证称，1.发票仅仅是一种记账凭证，其本身不具有证明付款的效力，买卖合同本身就是一种有先后履行顺序的双务合同，在孙平没有支付房款的情况下，万达公司有中止履行合同的权利，孙平未支付房款，未履行先给付义务，因此而产生的违约金权利也不应当得到支持。2.对结账单的三性均不予认可，该份证据并不能证明孙平已经实际付款。孙平在诉状中称是通过茂盛公司将全部房款付清，该份证据也并不能证明茂盛公司已经于当日向万达公司支付房款。结账单的时间是2016年10月27日，合同签订的时间为2016年9月30日，即便结账真实，孙平所陈述的付款时间与签订合同中约定的付款时间不相符。3.万达公司对孙平与中联公司之间的关系不清楚，孙平是以茂盛公司员工的身份向万达公司进行购房万达公司提供如下证据：1.购房申请复印件一份（提供原件核对），证明孙平购房时系茂盛公司员工，在茂盛公司向万达公司申请的情况下签订的房屋买卖合同，购房申请上加盖了万达公司和茂盛公司的公章。2.记账凭证复印件一份（提供原件核对），证明茂盛公司将案涉房屋的房款于2019年1月31日结算后向万达公司支付，孙平未按照合同约定于签订合同当日向万达公司一次性支付房款，孙平没有履行先给付义务。孙平质证称，因为购房申请系万达公司与茂盛公司之间的申请，其对此不清楚，但自己确实购买了案涉的房屋；对于记账凭证，系对方单方面证据，真实性不清楚，从内容上看属于双方工程款结算，与本案没有关系，且摘要内容上也表明是工程款。针对第二个争议焦点，万达公司提供了如下证据：1.万达公司各地块工期延误情况汇总表；2.溧质安监（2016）7号《关于加强高、中考期间建设工地施工管理的通知》，证明每年扣除六天现在一共四年共扣除24天；3.常大气办（2018）1号《市大气办关于转发省大气办关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知的通知》，证明扣除合理工期3天；4.江苏省大气污染防治联席会议办公室出具的《关于强化明后两天国家公祭活动空气质量保障工作的通知》，证明扣除合理工期3天；5.溧阳市建设工程质量安全监督站的文件溧质安监（2016）8号文件，证明2016年台风暴雨扣除合理工期5天；6.溧阳市建设工程质量安全监督站的文件溧质安监（2016）10号文件，溧阳市万达房地产公司溧万达（2017）4号市万达公司关于转发《市政府办公室关于做好应对高温天气的紧急通知》的通知、市政府溧阳市人民政府办公室发电溧政办电（2017）41号文件，证明高温天气合理扣除工期2天。以上证据因为每年政府都会出相关文件，万达公司只是提供了部分，另外工期延误情况汇总已经在汇总表中予以反映，关于国家公祭、2016年12月13日至14日、2017年9月17日文明城市检查、G20峰会等众所周知的事实应予以一并扣除，扣除的具体时间见汇总表。孙平质证称，该组证据中的内容万达公司在签订房屋买卖合同时应当予以知晓，不可抗力才可以扣除，请法院依法予以审查。针对第三个争议焦点，万达公司认为，依据《合同法》及相关司法解释，购房合同第十二条约定的违约责任系补偿性违约，在本案中联系客观实际的特殊性，当时万达公司是接手新时代的烂尾生意，政府指导万达公司介入，开始建房建工，在此特殊情况下就可以预见逾期交付的情况，这种情况并不是万达公司造成的，另外，补偿性违约需以孙平遭受实际损失为限进行补偿，综上，考虑到本案的实际情况，涉案房屋较多，从衡平双方当事人利益角度出发，在公平公正的基础上，合理降低违约金的计算标准。对此，孙平认为，双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示，合同签订当时万达公司已经接手了案涉房屋的建设工程，在此情况之下，仍然约定了交房时间及违约责任，应当认定万达公司对于该部分条款是认可的，是愿意承担的。一审法院认为，孙平与万达公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行相应的义务。涉案合同约定支付购房款在先，交付房屋在后。对于涉案房屋房款的支付情况，举证责任应在孙平。本案的特殊之处在于，房款的支付是以到期债权抵销的形式来完成，现孙平提供结账单等证明其已经以债权抵销的形式履行了房款支付的先合同义务，万达公司对此不予认可，故孙平应当继续提供证据证明其对万达公司享有到期债权，在法院指定举证期限后，孙平仍未能继续提供证据证明，其对此应当承担不利后果，故孙平要求万达公司承担2016年12月31日起至2018年2月13日逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院作出如下判决：驳回孙平的诉讼请求。案件受理费减半收取508元，由孙平负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明：合同约定的支付房款的时间为2016年9月30日。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决正确，二审应予维持。理由及依据如下：孙平与万达公司签订了购房合同，合同约定先付款后交房，购房合同合法有效，双方均应遵照执行。本案中，孙平并未与普通购房者一样向万达公司支付购房款。对于购房款的支付，万达公司称，孙平是以茂盛公司员工的名义申请购房的，万达公司是与茂盛公司进行的结算，结算时间为2019年1月31日。孙平则称，自己是中联公司的供货商，而中联公司又是茂盛公司的供货商，茂盛公司欠中联公司的款项，万达公司又欠建设单位茂盛公司的款项，所以茂盛公司以万达公司的商品房来抵偿债务，故在签订购房合同时，就应该认定自己已经支付了相应的购房款。二审法院认为，孙平以购房合同为据向万达公司主张逾期交房违约金，须证明其已按照合同约定支付了购房款，其在一审中提交的与中联公司的结算单，与本案没有关联，其他证据也不能达到其证明目的，鉴于孙平未提交充分的证据证明其具体的付款日期，亦不能证明其在约定时间内支付了房款，故其要求万达公司支付逾期交房违约金，依据不足，二审亦不予支持。综上，孙平的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1016元，由孙平负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇二〇年一月十四日书记员  朱羲玲