山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2676号上诉人（原审被告）：于居龙，男，1969年5月24日出生，汉族，住山东省威海南海新区。委托诉讼代理人：马廷德、顾蕾，北京市伟石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：薛进香，女，1962年2月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩华南（系薛进香之女婿）,住山东省威海市文登区。被上诉人（原审原告）：韩军，男，1971年1月25日出生，汉族，住山东省威海南海新区。委托诉讼代理人：丛蓬勃，山东东方未来律师事务所律师。上诉人于居龙、薛进香因与被上诉人韩军确认合同效力纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于居龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩军的诉讼请求。事实和理由：1.韩军不具备要求将55套房屋过户至其名下的条件，更非于居龙名下25套房屋的所有权人，一审认定事实错误。根据韩军作为保证人自愿签订的借款协议，韩军只有在约定期限内还清因购买66套房屋而形成的所有债务（包括韩道龙出借的370万元、银行贷款600万元）的情况下，才有权要求将房屋过户。郝华林和鄢来芳借款370万元，购买的房屋与案涉于居龙名下25套房屋无关。韩军对于居龙名下24套房屋仅在条件成就时才享有债权请求权而非物权。韩军从未偿还任何借款本息，借款协议约定的条件并未成就，韩军无权取得于居龙名下24套房屋所有权；2.韩军从未支付50万元定金，其于2017年8月15日向王占领账户转款480万元系“借款”，没有证据证明该款是24套房屋的购房款。韩军从未偿还过用于购买24套房屋的银行贷款。于居龙名下24套房屋的抵押贷款300万元本息均已由于居龙偿还，资金来源为薛进香购买该24套房屋时支付给于居龙的购房款，与韩军无关；3.一审判决关于于居龙的出资相关认定与于居龙的陈述不一致。根据于居龙提供的证据及郝华林、鄢来芳的在公安机关询问时所作的笔录，案涉24套房屋实际购买人为于居龙，于居龙与原所有权人分别签订购房合同，支付了所有房款并且缴纳了过户费用，购房合同已经实际履行完毕，享有该24套房屋的所有权；4.一审认定于居龙、郝华林自认是王占领按照韩军的要求将房屋登记在二人名下，属事实认定错误。55套房屋的所有权人系于居龙、鄢来芳而非郝华林。根据于居龙、郝华林和鄢来芳在公安机关的陈述，鄢来芳、于居龙办理过户登记的原因是鄢来芳借款购房、于居龙实际出资，在韩军没有还清所有债务的情况下，55套房屋不能归韩军所有；5.根据二手房交易市场的实际情况，2018年9月案涉24套房屋的市场价格已远低于2013年的价格，薛进香购买价格与市场价值相符。一审法院未经价格认定程序即认定薛进香购房价格远低于市场价格，属事实认定错误。综上，一审法院未能查清案涉24套房屋的合同签订及实际履行过程、购房款交付情况等关键因素，没有任何证据证明韩军支付了24套房屋的购房款，并与原所有权人达成过购房合意。一审认定案涉24套房屋的所有权人为韩军，显属错误。薛进香上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.薛进香受委托付款与房屋初始交易无关，一审认定事实错误。薛进香受韩道龙委托向王占领付款，是按照借款人郝华林、鄢来芳要求付款，薛进香受委托收取鄢来芳、于居龙银行贷款，用于鄢来芳、于居龙购房。薛进香购房资金源于本人所有款项，于居龙收到房款后偿还银行贷款。以上法律关系之间并无关联性；2.薛进香按照市场价格购买房屋，不存在远低于市场价格的情况。于居龙所借款项以及收到薛进香所付房款全部用于用于购买25套房屋、支付税费、偿还银行贷款，资金流向清晰；3.韩军提供的公安机关所作笔录存矛盾之处甚多，不足以认定案件事实。笔录中涉及的人员为另案中借款纠纷案借款人、担保人，存在转移资产的可能；4.于居龙为不动产登记薄记载的房屋所有权人，对案涉24套房屋享有所有权，没有证据证明韩军和原房屋所有权人达成购房合意，出资购买24套房屋。根据公安所作的笔录，韩军出资480万用于解除55套房屋的抵押登记。韩军在本案中提供了一份2013年的合同，显示葛志波与韩军早就认识，与韩军在公安机关的陈述相矛盾。韩道龙不认识葛志波，葛志波也并非房屋所有权人，韩道龙不可能和韩军协商购房事宜。韩军在公安机关陈述为韩道龙购买房屋，与韩军主张24套房屋所有权相矛盾。综上，一审法院认定薛进香与于居龙签订的房买卖合同无效，属认定事实、适用法律错误。韩军辩称，1.有充分证据证明韩军实际出资500万元，对葛志波出售、登记在于居龙、鄢来芳名下的55套房屋享有权益。王占领作为中介参与交易过程，一审法院对王占领进行了调查，王占领证实韩军出资500万元，并且有转账记录为证，薛进香亦参与交易过程，对案涉房屋的来源及归属知情。公安机关曾询问于居龙、郝华林、鄢来芳，于居龙认可收到韩军500万元用于偿还葛志波的银行贷款，2017年12月份以其名下的25套房屋办理抵押贷款300万元，于居龙将该款汇给薛进香，薛进香又把260万元汇给葛志波，剩余40万元汇给于居龙进行装修，薛进香知道于居龙名下25套房屋的由来及归属。郝华林、鄢来芳认可韩军出资500万元购买葛志波控制的55套房屋，2017年12月份以其名下的30套房屋办理抵押贷款300万元，鄢来芳汇给薛进香，每月贷款利息1.8万元左右由韩道龙、薛进香汇给鄢来芳，可以看出薛进香知道房屋买卖内情；2.葛志波将55套房屋分别登记在于居龙、鄢来芳名下后，韩道龙、于居龙、鄢来芳、郝华林、薛进香私自控制产权证件、操作贷款手续、转让房屋，造成韩军无从偿还房屋贷款，但不影响韩军主张权利；3.韩道龙和薛进香的户口在同一户口本上，两人系亲家关系，薛进香帮助韩道龙转款370万元，薛进香知晓相关房屋交易过程，不属于善意购买人。韩军向一审法院起诉请求：1.确认于居龙与薛进香就威海南海新区小观海韵蔚蓝水岸安澜苑9号楼1单元414、207、203、403、205、306、301、305、302、307、201206、208、402、510、304、512、405、204、303、406、404、209、310签订的房屋买卖合同无效；2.确认韩军为上述房屋的所有权人。一审法院认定事实：2013年12月25日，韩军、葛志波与山东天阳南海房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定，韩军、葛志波购买该公司小观镇海韵蔚蓝水岸安澜苑9号楼66套房屋，总价款1898.235万元。2016年8月28日，韩军与葛志波签订协议，约定11套房屋归韩军(登记在郝华林名下)所有、55套房屋归葛志波所有。2017年10月10日，上述55套房屋中25套房屋登记在于居龙名下，该25套房屋系时燕霞等25人委托王占领与于居龙签订房地产买卖合同，总房款为512万元。2018年9月27日，于居龙名下的24套房屋出卖给薛进香，总房款为480万元。2018年4月2日，韩军向一审法院提起(2018)鲁1003民初1411号诉讼，请求确认登记在郝华林名下位于威海南海新区小观镇海韵蔚蓝水岸安澜苑9号楼603至616号11套房屋归韩军所有、郝华林协助韩军办理产权过户手续。该案审理中，韩军于2018年7月10日到威海市公安局文登分局南海新区派出所报案，自述：“2014年我与葛志波在南海新区投资了瑞龙酒店即海琴酒店，2017年4月我在北京龙家中，韩道龙让我出资500万元买下葛志波名下的55套房屋，我同意后通过银行把钱打到韩道龙的干儿子王占领帐上，韩道龙拿到钱后把葛志波的房屋全部买下，过户到鄢来芳、于居龙名下，我找韩道龙，他说让我把他投资的370万元给她，他就把房屋给我，我觉得受骗了就来报警。”郝华林在南海新区派出所接受询问时称，“2017年6月韩军找到我，要把登记在我名下的11套客房卖掉，还有葛志波名下的55套客房他也帮助卖掉，葛志波同意让韩军帮助卖，每卖一套提成15000元给韩军。韩军为了挣这个中介费，就联系了北京一个姓王的老板，在这个过程中韩军出了500万元，韩道龙出了370万，韩道龙的370万是韩军借韩道龙的，韩军让我出面借的，这样把葛志波的银行贷款都还上了。这870万是韩军通过王占领给葛志波的。后来韩军、韩道龙在一起商量，已经把葛志波的870万元银行贷款还上了，必须把葛志波的房屋过户过来，因为是我出面替韩军借韩道龙370万元，所以韩军、韩道龙同意给我对象鄢来芳过户30套，于居龙是韩道龙从北京带过来的，于居龙垫付了137万的过户费用，为了安全也都同意把其中25套过户在于居龙名下，9月份葛志波和我、鄢来芳、于居龙商量剩下的钱怎么办，55套房屋原来价值1600万，葛志波再让利170万，加上韩军交的50万定金，最后定价为1430万，已经给葛志波的银行贷款870万，再给葛志波510万就够了。鄢来芳、于居龙就分别用30套和25套客房做抵押，每人贷款300万，给了葛志波510万，剩下90万用于客房的运营和装修，鄢来芳、于居龙用名下房屋贷款的事，韩军、韩道龙都知道”。于居龙在接受南海派出所询问时称，“我认识韩道龙，韩军是通过韩道龙认识的，我出资购买了南海新区瑞龙酒店的房屋，现在有25套房屋在我的名下，我出钱了。本来该酒店准备卖给别人，后来没有谈成功，我、韩军、韩道龙、郝华林、鄢来芳一起商量把瑞龙酒店买下来了。瑞龙酒店是韩军、葛志波等人一起经营的，但房权证上的名字是约40人，实际经营的只有韩军、葛志波等三个人，该酒店实际上由葛志波控制，其名下有55套客房，由于经营不善准备将酒店卖掉，韩军联系了北京姓王的老板，他想将该酒店从葛志波手里卖给北京这个姓王的老板，挣中间费，葛志波提出瑞龙酒店在银行有800万的贷款，要想卖掉酒店必须将这800万银行贷款还上，我听北京的房屋中介王占领说韩军自己拿了500万元、韩道龙自己拿了300多万元，通过王占领把钱给了葛志波，还上了葛志波银行贷款。后来因为其他原因，北京姓王的老板没有买酒店，我、韩军、韩道龙、郝华林、鄢来芳在一起商量把葛志波的银行贷款给还上了，但是酒店的房屋还登记在葛志波的名下，必须要想办法把房屋过户到自己的名下，当时我们这几个人关系挺好的，韩军还葛志波的银行贷款，韩军直接和王占领打交道，他们之间如何付款我不清楚，当时房屋总的要价是1600万元，里面包含800多万的银行贷款，韩军自己拿出500万元，韩道龙自己拿出300多万元，通过北京中介王占领还上了葛志波名下房屋的银行贷款，这样就差600万元就够全款买酒店了，剩下的600万元韩军和葛志波商量，先将酒店客房过户到我和鄢来芳的名下，等到12月底再付清剩余的款项，葛志波同意，我名下过了25套客房，鄢来芳名下过了30套客房，当时是韩军和韩道龙商量了过户到我和鄢来芳的名下，郝华林是鄢来芳的男朋友，酒店还有11套房屋以前就写在郝华林的名下，韩军和郝华林怎么商量的我也不知道。2017年12月份我名下的25套客房，我以装修酒店的名义在文登农商行抵押贷款300万元，文登农商行把这300万打到我北京大姐薛进香的账户里头，薛进香又将260万打到葛志波指定的别人的银行卡上，剩下的40万元又打到我的银行卡上，我用来装修，鄢来芳也用这30套房贷款了。我用25套购房贷款的事实，韩军、韩道龙都知道，我们一起商量的”。韩道龙接受南海派出所询问时称，“在北京买韩军房子后认识了，没有让韩军投资500万购买葛志波55套房屋的事，我通过韩军认识的葛志波，他在威海南海买了海琴酒店55套房子，这55套房子2017年的时候价值1600万，有25套转卖给于居龙，30套转卖给鄢来芳，他们购买的房屋一共借了我507万，其中于居龙借了200万，鄢来芳借了307万元，他们买房的钱没有韩军的500万元，我听韩军说他将500万给葛志波还买房的银行贷款了，王占领是北京的一个房屋中介，我听韩军和王占领说韩军曾经转给王占领500万，让王占领用这500万元给葛志波还55套房屋的银行贷款”。鄢来芳在南海派出所接受询问称，“我名下的30套客房是韩军和韩道龙商量后指定过户到我名下的，2017年7月韩军打电话给我老公郝华林，让他帮忙购买南海新区瑞龙酒店66套房屋，韩军说自己手里没有钱，希望郝华林跟韩道龙借钱，当时郝华林没有答应，后来我也不清楚是什么时候郝华林跟韩道龙借的钱，大概到了2017年8、9月份，韩军和韩道龙找到我和郝华林商量买酒店房屋的事儿，韩军和韩道龙提出把酒店30套房屋过到我名下，在他们需要的时候再从我手中过户到他们手里，韩军和韩道龙又提出用我名下30套房屋贷款300万，我同意了。2017年10月份我去文登农商行申请贷款300万，到了2017年12月份贷款打到了我的账户上，我马上转给了韩道龙的老婆薛进香，他俩承诺贷款产生的利息每个月打给我”。一审法院经审理作出(2018)鲁1003民初1411号民事判决认为，根据协议内容及郝华林在公安机关的陈述可知，郝华林对房屋不享有合法所有权，韩军是房屋实际所有权人，对韩军要求确认11套房屋归其所有的诉请予以支持。确认登记在郝华林名下的11套房屋所有权人为韩军，驳回韩军要求郝华林协助办理产权转移登记手续的诉讼请求。郝华林不服提起上诉，因未交纳上诉案件受理费，二审按其自动撤回上诉处理。该判决已经生效。本案诉讼中，于居龙对韩军提交的上述判决书真实性无异议，但认为该案涉及的11套房屋与本案无关；对韩军、葛志波与天阳房地产公司签订的商品房买卖合同真实性不认可，认为合同落款时间为2013年，与于居龙、薛进香购买房屋时间相差远，缺乏关联性；对公安机关笔录的真实性认可，但认为与本案无关联，未显示鄢来芳代韩军持有房屋的内容，鄢来芳名下30套房屋与本案无关，500万元款项是韩军与王占领之间的事情，银行打款凭证上载明款项性质为“借款”，与于居龙无关，370万元款项已经生效的民事调解书确认为韩道龙与案外人的借款，与本案无关；王占领所陈述不真实，薛进香向于居龙购买房屋并且实际支付了全部房款，合同得到实际履行，是真实有效的买卖应得到保护。于居龙提交如下证据：1.2017年10月11日于居龙与24套房屋原所有权人时燕霞等签订的24份房屋买卖合同；2.2017年12月15日、2018年2月13日薛进香通过中信银行向彭秀梅账户分别打款260万元、252万元的转账业务凭证两份，证明于居龙实际支付24套房屋的购房款512万元；3、农业银行交易卡明细清单、税收完税证明一宗，证实2017年5月至7月于居龙向吴翠玲等人打款合计5万元左右，缴纳房屋过户登记税费。经质证，韩军对24份房屋买卖合同复印件真实性不予认可；对中信银行转账凭证真实性认可，但主张收款人系彭秀梅且付款时间为2017年12月15日、2018年2月3日，与本案无关，且合同签订时间与转款时间相距甚远；对农业银行流水明细真实性认可，但主张所有款项均转给案外人，转款时间与签订买卖合同时间相距甚远；对税收证明真实性无异议，但不代表于居龙支付了所有税费，亦非取得房屋所有权的依据。薛进香认为韩军提交的判决书、调解书与其无关；对公安机关相关笔录真实性无异议，但主张不能证实韩军享有房屋有所有权。薛进香提交如下证据：1.2018年9月10其与于居龙签订的房地产买卖合同，总价款484万元；2.补充协议拟证实于居龙于2017年6月15日向薛进香借款100万元、8月17日借款30万、房屋应交税费60万元，合计190万元冲抵购房款；3.2018年9月11日于居龙出具的收条一份，拟证实收到薛进香购房款281万元；4.税收证明一宗，拟证实其缴纳了相关税费。经质证，韩军认为于居龙与薛进香签订房屋买卖合同不代表于居龙对其所持有的房屋拥有所有权、处分权，薛进香购买房屋总价款为480万元，结合韩军提交的证据，可以证实案涉房屋共1275.68平方米，按照韩军2013年购买单价为5500元计算，薛进香购买的价格为每平米3762.699元，远远低于市场价的70%，且购买时间为2018年，即使不考虑市场价格，不属于薛进香支付合理对价并善意取得；于居龙出具的281万元房款收条系其与薛进香恶意串通形成，没有银行转账证据证实；薛进香提交的2018年9月10日的中信银行转账凭证可以看出于居龙向案外人韩爱芳支付313万元用途为借款并非购房款，与本案无关联性；对农村商业银行的转账凭证真实性无异议，但主张此系案外人转给于居龙的款项，不能证实于居龙用此款购买房屋；对于居龙、薛进香签订的借款协议、收款收据的真实性、关联性不予认可；中信银行转账凭证显示时间为2017年6月15日，备注用于购房，而案涉房屋买卖合同签订时间为2018年9月20日，与本案不具备关联性，且该份银行转账凭证与借款协议、收据款项用途不一致，无法确认与本案具备关联性及真实性，2017年8月17日的转账凭证与本案无关，税收证明不能证实薛进香合法有效取得房屋所有权。一审法院认为，韩军在关联案件的审理中报案，相关当事人均在公安机关接受询问，（2018）鲁1003民初1411号民事判决中采信了郝华林、韩军在公安机关形成的询问笔录内容，笔录记载内容属当事人陈述，可以作为认定本案事实的依据。上述笔录中，关于房屋所有人及购房款的构成与交付方式，韩军、于居龙、郝华林、鄢来芳在笔录中陈述内容相同的部分为，向原房主葛志波购买55套房屋的总价款为1430万元，其中500万元来源于韩军，370万元来源于韩道龙，均通过王占领偿还房屋的抵押贷款，510万元来源于房屋登记在于居龙、鄢来芳名下后再次分别抵押贷款300万元，打入薛进香账户，另有50万元系韩军交付的定金。上述房屋登记所有权人于居龙、郝华林亦自认是王占领按照韩军的要求将房屋登记在二人名下，王占领在对其调查时所做的陈述与于居龙、郝华林、鄢来芳的陈述基本吻合。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，虽然案涉房屋在不动产登记部门登记的房屋所有权人为薛进香，但是从相关当事人在公安机关询问时的陈述可知，韩军是房屋利害关系人，可以认定于居龙对房屋不享有合法所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案及关联案件中相关证据显示，王占领收到偿还银行贷款的款项均通过薛进香账户转入，此后的房贷款项于居龙、鄢来芳亦陈述转入薛进香账户，薛进香与韩道龙系亲家关系，薛进香作为账户的提供者对房屋初始交易情况应当知情，在知道于居龙非房屋所有权人的情况下购买，主观非善意。此外，薛进香2018年购买房屋的价格远低于市场价格，亦远低于2013年房屋交易价格，其提供的房款交付形式、时间、接受人、金额均存在瑕疵，不足以证明按照约定支付房屋价款。综上，韩军作为房屋所有权人，有权追回房屋，其诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条之规定，判决：一、于居龙与薛进香于2018年9月10日日签订的24份房屋买卖合同确认无效；二、确认登记在薛进香名下的小观海韵蔚蓝水岸安澜苑9号楼1单元414室、207室、203室、403室、205室、306室、301室、305室、302室、307室、201室、206室、208室、402室、510室、304室、512室、405室、204室、303室、406室、404室、209室、310室，合计24套房屋的所有权人为韩军。案件受理费62200元，由于居龙、薛进香负担。本院二审期间，于居龙、薛进香提交落款时间为2017年9月1日的借款协议，主要内容是：借款人郝华林、鄢来芳向韩道龙借款500万元，用于购买威海南海新区蔚蓝水岸安澜苑9号楼海琴酒店41套房屋，并注明于居龙、郝华林、鄢来芳名下66套房屋，在协议约定期限内韩军还清所有债务的情况下，三人将名下房屋过户到韩军指定人员名下，于居龙名下25套房屋银行贷款300万元，由韩军负责偿还本息等。郝华林、鄢来芳在借款人处签字，韩军在担保人处签字，于居龙在证明人处签字。于居龙、薛进香拟证实郝华林、鄢来芳向韩道龙借款购买案涉房屋，韩道龙实际出借370万元，当时韩军想要房屋，便约定韩军需在偿还全部债务后有权获得房屋，购房款是于居龙支付。于居龙另提交文登农信贷款还款通知书一份，拟证实案涉房屋银行贷款300万元已由于居龙偿还，故韩军不能取得房屋所有权。经质证，韩军认可其在借款协议上签字，但主张协议内容不真实，该协议是在2017年12月份而非2017年9月1日形成，当时韩道龙邀请韩军至其家中，从早上八点到晚上十点未让韩军回去，直到韩军签字，郝华林、鄢来芳并未向韩道龙借款，葛志波在2017年9、10月将55套房屋出售，在此之前不可能郝华林等名下有66套房屋，韩道龙曾持该借款协议与郝华林、鄢来芳在一审法院达成调解协议并形成民事调解书，该调解书已经韩军申请而撤销。韩军对上述还款通知书的真实性无异议，但主张于居龙虽偿还银行贷款，但无法证实于居龙系房屋实际所有人。本院认为，上述借款协议内容显示郝华林、鄢来芳向韩道龙借款，韩军作为借款保证人，但注明韩军在还清借款后，于居龙、郝华林、鄢来芳将66套房屋过户至韩军指定人员名下，且葛志波于2017年10月将部分房屋过户至于居龙名下，该协议却显示2017年9月1日于居龙名下存在房屋，确切的签订时间存疑，故仅依据该借款协议尚无法证明相关人员之间的真实法律关系，亦无法证明于居龙实际支付了购房款；还款通知书表明案涉房屋登记在于居龙名下后又作为抵押物办理了贷款，该部分贷款已被偿还。薛进香提交如下证据：证据一，案外人卢志东委托评估机构对与案涉24套房屋同一幢楼的1单元210室房屋市场价格进行评估形成的估价报告一份，拟证实该套房屋2019年9月的市场价格为28.5万元，薛进香购买案涉房屋的价格与市场价格相符；证据二，2018年4月10日韩道龙向一审法院提起诉讼要求郝华林、鄢来芳偿还借款370万元及利息时的庭审笔录复印件一份，拟证实郝华林、鄢来芳在该案中陈述自己购房，而在公安机关询问时称房屋是韩军的，说法不一，其在公安机关的陈述是否有效需进一步认定。经质证，韩军主张于居龙名下的25套房屋中24套过户到薛进香名下，导致本案诉讼，另外一套出售给卢志东，该买卖合同亦属无效，卢志东委托鉴定机构对一套房屋进行价格评估与本案无关；郝华林、鄢来芳在公安机关及诉讼庭审中的陈述需结合其他证据整体判断。本院认为，从2013年韩军、葛志波购买66套房屋、2017年葛志波出卖55套房屋的价格看，在不考虑房屋具体位置、格局等因素的情况下，每套房屋价值25至30万元，薛进香主张2018年以480万元购买了其中24套房屋，难以认定是否属于明显低于市场价格，是否实际支付房款是另外的问题。另外，认定本案案件事实并非仅依据郝华林、鄢来芳的陈述，需综合全案相关证据进行判断。二审过程中，韩军进一步明晰诉讼请求即确认于居龙与薛进香就案涉24套房屋签订的房屋买卖合同无效、薛进香将该24套房屋返还于居龙名下、确认韩军系该24套房屋的所有权人及房屋产权登记人配合办理过户手续。本院认为，根据查明事实，2013年12月，葛志波、韩军购买威海南海新区小观镇海韵蔚蓝水岸安澜苑9号楼计66套房屋，韩军与葛志波约定55套归葛志波（登记在他人名下）、11套归韩军（登记在郝华林名下）。从韩军、韩道龙、于居龙、郝华林、鄢来芳、王占领等在诉讼过程中及公安机关询问时的陈述看，相关人员经协商购买葛志波的55套房屋，协议价格为1430万元，其中韩军通过王占领支付500万元、韩道龙支付370万元，房屋分别过户至于居龙、鄢来芳名下后又抵押贷款600万元，向葛志波支付了剩余房款。于居龙在本案中主张自己购买了25套房屋，所提交的薛进香向案外人账户汇入款项的业务凭证，既与购买案涉房屋缺乏关联性，亦与其之前的陈述相悖，本院不予采信。事实上，于居龙、鄢来芳均是作为出名人代借名人如韩军持有房屋，对此韩军、韩道龙、于居龙、鄢来芳、郝华林均明知。于居龙明知自己系案涉25房屋的名义权利人，未经实际权利人同意将房屋过户至薛进香名下，构成无权处分。薛进香与韩道龙存在亲属关系，韩军、韩道龙等购买房屋时的部分款项系经过薛进香账户流转，以案涉房屋作为抵押物在银行办理贷款后，相关款项亦是通过薛进香账户流转，可以看出其应当知道案涉房屋的来源及交易情况，而薛进香主张向于居龙购买房屋，所谓支付购房款仅是于居龙出具的收据及借款抵顶部分房款协议，难以认定其实际支付了购房款。故即使双方对案涉房屋在2018年的市场价格存在争议，基于上述情况，足以认定薛进香与于居龙进行房屋交易并非善意，不构成善意取得。于居龙处分案涉房屋属于无权处分，而薛进香又不构成善意取得，故双方订立的房屋买卖合同应为无效，一审对此认定正确，本院予以维持。从房屋买卖过程、款项往来情况、相关人员的陈述看，韩军、韩道龙等系合伙购房抑或韩军向韩道龙借款购房等事实尚无法确定，导致无法确定韩军是全部55套房屋还是部分房屋的实际购买人。同时，案涉房屋登记在于居龙名下是各方协商的结果，于居龙系借名购房中的出名人，借名人可要求出名人协助办理房屋过户手续而非直接请求确认所有权。在此情况下，薛进香应将案涉24套房屋返还给于居龙即将该部分房屋产权转移登记至于居龙名下，对此韩军亦无异议，一审判决直接确认该部分房屋属韩军所有不妥，本院予以纠正。此后，韩军、韩道龙及于居龙、鄢来芳等就案涉房屋权属的争议，可另行解决。综上所述，一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法法》第五十条第二项、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决：一、维持威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初337号民事判决第一项，即（一）于居龙与薛进香于2018年9月10日签订的案涉24份房屋买卖合同确认无效；二、撤销威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初337号民事判决第二项；三、薛进香于判决生效之日起十日将威海南海新区小观海韵蔚蓝水岸安澜苑9号楼1单元414室、207室、203室、403室、205室、306室、301室、305室、302室、307室、201室、206室、208室、402室、510室、304室、512室、405室、204室、303室、406室、404室、209室、310室计24套房屋的产权转移登记至于居龙名下；四、驳回韩军的其余诉讼请求。一审案件受理费62200元，由于居龙、薛进香负担；二审案件受理费124400元，由于居龙负担62200元，薛进香负担62200元。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  郑华章二〇二〇年一月二十二日法官助理孟佳宁书记员丁真真