昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初13281号原告：谢玲佳，女，汉族，1964年5月29日出生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：马永华，云南里肯律师事务所律师，一般授权代理。原告：罗志成，男，汉族，1962年2月28日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。原告：罗傲恺，男，汉族，1991年8月28日出生，身份证登记住址上海市徐汇区。委托诉讼代理人：温宇，云南里肯律师事务所律师，一般授权代理。被告：张鹏，男，汉族，1984年1月6日出生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。被告：俞婧，女，汉族，1984年10月29日出生，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区。原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺与被告张鹏、俞婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告谢玲佳的委托诉讼代理人马永华，原告罗志成，原告罗傲恺的委托诉讼代理人温宇，被告张鹏到庭参加了诉讼。被告俞婧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为WHKM201904300143的《云南省二手房买卖合同示范文本》；2.二被告将昆明市南市区房屋的产权变更登记到原告名下；3.二被告承担逾期付款违约责任，支付原告违约金504000元；4.二被告向原告支付本案的诉讼费、保全费500元、保全担保费2520元。事实和理由：2019年4月30日，原告与二被告签订了编号为WHKM201904300143的《云南省二手房买卖合同示范文本》，合同约定原告将其位于南市区的房屋出售于被告，同日，双方在云南省昆明市明信公证处对该合同进行了公证，后因被告申请的按揭贷款未通过银行审批，贷款失败，经原告多次催促，被告也未按照合同约定凑齐房屋尾款，在贷款办理过程中，涉案房屋已经过户至被告名下。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告张鹏辩称,对三原告陈述的事实没有异议，愿意与三原告进行调解。被告俞婧未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告俞婧无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告提交的《被告将涉案房屋过户至原告名下将产生的税费》《原告再次出售涉案房屋将增加的税费》，被告张鹏对真实性、关联性、合法性认可，但因系原告单方制作，且与本案的审理无法律上的关联性，本院在本案中不予采信。原告提交的其余证据，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效，来源合法，且与本案相关联，本院予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2019年4月30日，原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺与被告张鹏、俞婧签订编号为WHKM201904300143的《二手房买卖合同》，约定二被告向三原告购买坐落于南市区房屋，房屋价款2520000元，二被告首付520000元，余款2000000元以商业贷款方式支付，二被告于2019年5月15日前向银行申请办理贷款手续，三原告与二被告于2019年5月15日前提供办理贷款手续所需的资料；若银行未批准二被告的贷款申请，则二被告另行选择一家贷款银行申请办理二手房按揭贷款；若银行批准的贷款金额少于二被告申请的贷款金额，由二被告自行筹款补足。双方定于2019年8月15日前交付房屋，自合同签订之日起30日内，双方到当地房产交易场所办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完成合同备案手续之日起30日内，双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理房屋所有权转移登记手续。若二被告未按照约定时间付款的（除不可抗力外），其应向三原告支付房屋总价款20%的违约金；若在不动产登记中心最长变更产权登记有效期限内（约定时间或约定条件）（除不可抗力外）未能完成房屋权属转移登记的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。2019年5月23日，涉案房屋产权变更登记至二被告的名下[不动产登记证号：云（2019）西山区不动产权第0182399、0182400号]。2019年10月7日，原告谢玲佳、罗志成与被告张鹏、俞婧签订《对张鹏、俞婧购买谢玲佳、罗志成、罗傲恺之法苑小区10幢2单元402号房（二手房买卖合同编号WHKM201904300143)的补充协议》，约定：“张鹏、俞婧为购买谢玲佳、罗志成、罗傲恺之法苑小区10幢2单元402号房子，双方于2019年4月30日签订了房屋买卖合同（二手房买卖合同编号WHKM201904300143），并由昆明市明信公证处进行了公证（云昆明信证民字第22187号）。合同约定张鹏、俞婧除支付首付款外，其余购房款贰佰万元将通过银行贷款给付。为配合买方张鹏、俞婧办理购房贷款，在经过昆明明信公证处公证后，卖方谢玲佳的房屋产权过户到了张鹏、俞婧名下。但迟至今日，买方张鹏、俞婧应支付给谢玲佳、罗志成的贰佰万元购房款由于张鹏、俞婧没有办成贷款而没有给付。经过双方沟通协商，张鹏、俞婧两人表示应支付给谢玲佳、罗志成的贰佰万元购房款，将于2019年10月15日前支付现金陆拾伍万元。之后，剩余的壹佰贰拾陆万元（平安银行可以批的贷款数）购房款张鹏、俞婧将通过平安银行昆明分行贷款给付给卖方，且此笔款项至迟于2019年10月18日完成银行放贷所有手续，以确保贷款支付到位。如上述约定买方张鹏、俞婧不能履行，无力支付该笔贰佰万元的购房款，导致该房屋买卖终止，其行为已严重侵害了卖方谢玲佳、罗志成的合法权益。有鉴于此，即日起张鹏、俞婧应配合谢玲佳、罗志成把法苑小区10幢2单元402号的房屋产权过户至谢玲佳、罗志成名下，并完成该房屋的不动产权变更手续。由此产生的所有费用均由过错责任方张鹏、俞婧承担。此项过户至迟应于2019年10月20日前进行。”被告张鹏、俞婧分别于2019年3月14日、2019年4月15日、2019年4月30日、2019年8月15日、2019年8月18日、2019年10月1日、2019年10月16日、2019年10月21日、2019年10月27日、2019年11月4日向原告谢玲佳、罗志成、罗傲凯支付20000元、10000元、240000元、20000元、20000元、50000元、80000元、30000元、100000元、120000元，以上合计690000元。另，2019年11月7日的《云南增值税电子普通发票》中记载：购买方名称谢玲佳、罗志成、罗傲恺，销售方名称紫金财产保险股份有限公司云南分公司，货物或应税劳务、服务名称*保险服务*其他财产保险服务，价税合计2520元。庭审中，原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺与被告张鹏一致陈述，虽然《二手房买卖合同》约定的交房时间是2019年8月15日，但实际双方的意思是款清交房。原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺陈述，2019年4月30日以前，二被告找到民生银行，称可以贷款2000000元，但是到2019年7月底，二被告告知原告罗志成，称因信用问题，银行贷款贷不下来。2019年8月6日左右，二被告找到平安银行昆明分行，该银行承诺可以贷款1890000元，所以二被告又补了几万元的首付款给三原告。之后二被告又称该银行只能批1260000元，经原告罗志成电话询问平安银行昆明分行得知因为二被告不能凑足首付款，贷款贷不下来。2019年12月20日，二被告又跟三原告称其找第三家银行进行贷款，可以贷款1400000元，但是现在也没有贷款成功。被告张鹏陈述，《二手房买卖合同》签订当天,二被告向民生银行玫瑰湾支行提交了贷款资料（含开户申请），2019年7月底民生银行玫瑰湾支行告知二被告贷款办理不了。之后二被告找到平安银行昆明分行申请贷款，刚开始银行承诺可以贷款1890000元，但是由于国家房贷政策的紧缩，还有银行对房屋贷款审批的限制，所以只能申请1260000元的贷款。2019年9月平安银行昆明分行告知首付款需要达到50%才能完成后面1260000元的贷款，由于首付款没有凑足，所以贷款就没有贷下来。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，三原告与二被告于2019年4月30日签订的《二手房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照《二手房买卖合同》的约定履行各自的义务。合同签订后，二被告未按照合同约定的付款方式及时间向三原告支付购房款，二被告与原告谢玲佳、罗志成于2019年10月7日签订《对张鹏、俞婧购买谢玲佳、罗志成、罗傲恺之法苑小区10幢2单元402号房（二手房买卖合同编号WHKM201904300143)的补充协议》，对付款方式及时间进行了变更。虽然原告罗傲恺未在该补充协议上签字，但是原告罗傲恺对此未提出异议，且就该补充协议作为证据出示。按照补充协议的约定，二被告应于2019年10月15日前支付现金650000元，余款1260000元应于2019年10月18日前提交平安银行昆明分行放贷所有手续，以确保贷款支付到位。但是二被告并未按照补充协议约定的时间向三原告支付现金650000元，且按照被告张鹏自身的陈述，其已向双方约定的银行申请贷款，但由于首付款没有凑足，所以贷款没有贷下来。结合三原告提交的银行交易流水，二被告至今只支付了690000元的购房款，故二被告并未按照补充协议的约定支付相应的购房款。根据补充协议的约定，三原告有权解除《二手房买卖合同》，本院对三原告要求解除其与二被告签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，根据合同解除的法律后果，二被告应协助三原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。至于三原告主张的违约金504000元。二被告未按照双方的约定支付相应的购房款，其行为已构成违约，按照《二手房买卖合同》的约定，二被告应按合同总价款的20%向三原告支付违约金，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及当事人的预期利益，三原告主张的违约金过高，本院酌情支持违约金50000元。至于三原告主张的保全担保费2520元，因双方在合同及补充协议中并未明确约定，且根据合同法上的可预见规则，该笔费用已经超过二被告订立合同时预见或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺与被告张鹏、俞婧于2019年4月30日签订的编号为WHKM201904300143的《二手房买卖合同》；二、被告张鹏、俞婧于本判决生效之日起六十日内协助原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺办理位于南市区房屋的产权变更登记手续；三、被告张鹏、俞婧于本判决生效之日起十五日内向原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺支付违约金50000元；四、驳回原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费30992元（三原告已预交）、保全费5000元，原告谢玲佳、罗志成、罗傲恺共同负担3632元，被告张鹏、俞婧共同负担32360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  汤池琼人民陪审员  刘柏华二〇二〇年一月二十二日书 记 员  彭晓娟