北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终350号上诉人（原审被告）：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场C2座12层1202室。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，北京金色凯盛投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张琼予，女，汉族，1990年12月19日出生，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：刘建忠，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悦，北京市京师（上海）律师事务所实习律师。上诉人北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）因与被上诉人张琼予房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。金色凯盛公司之委托诉讼代理人张凤成、赵帅，张琼予之委托诉讼代理人刘建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金色凯盛公司上诉请求：撤销原判，发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系错误。1.上诉人根本无法将涉案房屋出卖给被上诉人。（1）本案所涉房屋所属“世界之花假日广场”项目系利用集体土地发展经济试点项目，并非商品房开发项目，无法进行买卖。（2）根据金色凯盛公司与北京市大兴区旧宫镇政府成立的北京宏图建业管理中心签订的委托建设经营协议，金色凯盛公司负责投资建设世界之花假日广场项目，依约享有该项目40年经营使用权，40年期满后项目无偿归北京宏图建业管理中心所有，故金色凯盛公司并非涉案房屋产权人，不可能进行房屋买卖，金色凯盛公司仅是将40年经营使用权转让予被上诉人。2.一审法院认为涉案《房屋经营/使用权转让协议书》含有产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同的实质性内容，据此认定本案所涉《房屋经营/使用权转让协议书》实为房屋买卖合同错误。（1）从合同名称即可看出双方系房屋经营使用权转让而非房屋买卖。（2）合同内容亦仅是约定金色凯盛公司将部分合同权利转让给被上诉人、被上诉人支付一定转让价款，并未涉及房屋买卖。（3）涉案《房屋经营/使用权转让协议书》实质上系金色凯盛公司将依据合作开发、委托建设合同取得的世界之花假日广场项目40年经营使用权中的部分合同权利转让予被上诉人，属于合同权利部分转让，并非房屋买卖。（4）金色凯盛公司将长达40年的经营使用权转让予被上诉人，考虑期间可能出现国家政策调整，也可能出现产权人出售涉案房屋的情况，金色凯盛公司在涉案《房屋经营/使用权转让协议书》第六条第3项、第七条第3项中约定“在房屋符合办理产权证条件的情况下”、“房屋具备办理产权证条件后”配合被上诉人办理产权证、协助办理产权分割等，但此约定不应作为认定涉案合同系房屋买卖合同的实质性条款。二、涉案《房屋经营/使用权转让协议书》属一般合同、无名合同性质，是合法有效合同。1.合同签订主体具备相应民事行为能力，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定或者损害社会公共利益，亦不存在欺诈或者重大误解，故合法有效。2.根据合同法相关规定，金色凯盛公司依法有权将依据委托建设经营协议取得的合同权利全部或者部分转让给他人，合同权利转让不违反法律行政法规强制性规定，未损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，不存在无效之情形。三、因世界之花假日广场项目的特殊性，确实存在边施工、边补办手续情况。但项目已于2017年6月完全竣工并全部招商完毕，于当年12月正式对外营业。已经取得乡村规划许可证、用地批复、土地使用证、消防验收意见书、房屋质量鉴定报告、用水许可，进行了环评、交通评价，入驻商户均已办理营业证照，房屋产权证近期即可办理完毕。涉案项目因未办理开工证等施工手续而无法办理工程竣工验收备案，鉴于项目现已竣工，相关部门经协商确定以房屋质量鉴定报告代替竣工验收备案手续，直接办理房屋产权证。一审法院认为没有办理建造审批及竣工备案手续继而认定涉案《房屋经营/使用权转让协议书》无效错误。四、本案无证据证明被上诉人存在损失，双方并非商品房买卖合同关系，因此不存在房屋价值升值利益损失，也不存在因丧失购房机会导致损失的情况，一审法院判决金色凯盛公司赔偿被上诉人损失缺乏依据。张琼予辩称：同意原判，不同意金色凯盛公司的上诉请求。上诉人与被上诉人签订的《房屋经营/使用权转让协议》，名为《房屋经营/使用权转让协议》，却含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。上诉人未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律强制性规定，该合同应为无效合同，且已经生效判决确认。涉案《房屋经营/使用权转让协议》为无效合同，根据合同法相关规定，金色凯盛公司应当返还被上诉人交纳的钱款并支付相应利息，还应赔偿因合同无效给被上诉人造成的损失。张琼予向一审法院起诉请求：1.请求判令金色凯盛公司返还737572元并支付利息，以737572元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算自2013年10月14日起至实际支付之日止；2.请求判令金色凯盛公司赔偿损失400000元；3.诉讼费由金色凯盛公司承担。一审法院认定事实：2013年10月14日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与张琼予（乙方，受让方）签订《房屋经营/使用权转让协议书》，约定甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成以下协议：项目名称为世界之花假日广场，项目用地性质为集体建设用地，用途为商业，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C1座5层522号房屋经营使用权，转让年限自2016年1月1日起至2055年12月31日止，共计40年，合同房屋单价为16264元/平米，房屋总价款为737572元。合同签订后，张琼予向金色凯盛公司支付了全部款项737572元。张琼予曾因房屋买卖合同纠纷将金色凯盛公司诉至北京市大兴区人民法院，主张双方签订的《房屋经营/使用权转让协议书》名为房屋经营/使用权转让，实为房屋买卖。金色凯盛公司多次推迟交房时间，后张琼予获知该项目无规划审批手续、无施工许可、无建设工程消防验收意见书，根本不具备交房条件，故要求金色凯盛公司支付违约金等。北京市大兴区人民法院经审理认为：张琼予与金色凯盛公司签订的《房屋经营/使用权转让协议》，名为《房屋经营/使用权转让协议》，却含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案法庭辩论终结前未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律禁止性规定，该合同应为无效合同。在庭审中，经法院释明合同无效的法律后果后，张琼予仍坚持本案按有效合同主张权利，不符合相关法律规定，故其基于合同有效而主张的逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持，其可基于无效合同另行主张相关权利。北京市大兴区人民法院于2018年12月18日作出（2018）京0115民初14102号民事判决书，判决驳回张琼予的诉讼请求。后张琼予不服该份判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）京02民终2023号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。张琼予主张未接收过涉案房屋，亦未使用过涉案房屋。一审法院认为，张琼予与金色凯盛公司所签订的《房屋经营/使用权转让协议》已经北京市大兴区人民法院以及北京市第二中级人民法院的生效判决书认定为无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张琼予与金色凯盛公司签订的《房屋经营/使用权转让协议》属无效合同，金色凯盛公司应返还张琼予交纳的“经营使用权转让款”737572元并支付相应利息。合同无效后的损失应予赔偿。合同无效后赔偿损失的基本考虑因素，一般为实际损失及合同双方的责任分担，对于具体数额，根据双方的意见和本案具体情况，法院酌定为150000元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效之日起10日内返还张琼予交纳款项737572元及利息（以737572元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年10月14日起计算至实际给付之日止）；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效之日起10日内赔偿张琼予损失150000元；三、驳回张琼予的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。经询，金色凯盛公司述称其已向北京市高级人民法院就与涉案房屋相关的前案判决提出再审申请，北京市高级人民法院做出裁定驳回金色凯盛公司所提再审申请。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，除当事人有相反证据足以推翻的除外，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明。本案中，上诉人与被上诉人签订《房屋经营/使用权转让协议》后，被上诉人向上诉人交纳了全部款项。后，被上诉人因房屋买卖合同纠纷诉至法院，要求金色凯盛公司支付违约金等。该案生效判决认为双方所签《房屋经营/使用权转让协议》名为转让协议，但含有对缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的约定，对合同履行中办理产权手续的意思表示清晰明确，据此认定涉案《房屋经营/使用权转让协议》实为买卖合同。生效判决同时认为，涉案房屋虽有部分审批和开发手续，但截至该案诉讼涉案房屋没有农村集体土地入市转为国有土地的批准手续、建设审批手续不齐全，且不能提交对外出售房屋的审批手续，故认定涉案《房屋经营/使用权转让协议》因违反法律法规强制性规定而无效。在本案诉讼中，金色凯盛未提供足以推翻上述发生法律效力裁判所确认事实的相反证据，故一审法院认为双方所签《房屋经营/使用权转让协议》属无效合同，据此判令金色凯盛公司返还被上诉人已交纳款项并支付相应利息符合法律规定。同时综合考虑实际损失及合同双方责任分担，酌予确定金色凯盛公司予以赔偿亦无不当。综上所述，金色凯盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17008元，由北京金色凯盛投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  许 英审 判 员  朱 印二〇二〇年一月十九日法官助理  周 珍法官助理  李雅迪书 记 员  熊 杰书 记 员  王 彪书 记 员  韩 玮