陕 西 省 高 级 人 民 法 院 执 行 裁 定 书 （2020）陕执异1号 案外人：吴昊，女，汉族，1973年XX月XX日出生，住河南省许昌市魏都区，身份证号码：411XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：何建军，陕西同顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张尚贞，陕西同顺律师事务所实习律师。申请保全人：中国华西企业有限公司。住所地：广东省深圳市福田区XX街道XX路XX号XX大厦XX楼XX、XX层。法定代表人：李安，该公司董事长。申请保全人：中国华西企业有限公司西安分公司。住所地：陕西省西安市XX区XX城XX路XX号XX室。负责人：彭拯亚，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：于非，北京大成（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所律师。被保全人：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司。住所地：陕西省西安市XX区XX城XX路XX号XX中心XX室。负责人：曾克剑，该公司总经理。被保全人：汇通国基房地产开发有限责任公司。住所地：青海省西宁市XX路XX号。法定代表人：曾克剑，该公司董事长。本院在审理中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司与汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司、汇通国基房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，申请人中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司向本院申请财产保全，请求对被申请人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司、汇通国基房地产开发有限责任公司名下价值210894430.03元的财产予以查封、扣押、冻结。本院于 2017年9月19日作出（2017）陕民初45号民事裁定书，对被申请人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司、汇通国基房地产开发有限责任公司名下财产在210894430.03元范围内予以查封、扣押、冻结，期限为两年。2017年10月11日，本院作出（2017）陕执保50号协助执行通知书，查封被申请人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司名下所有的，位于西安市未央区XX路与XX城XX路十字西北角的393套房产。2019年9月6日，中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司向本院申请继续财产保全。本院于2019年9月13日作出（2017）陕民初45号之一民事裁定书，继续对被申请人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司、汇通国基房地产开发有限责任公司名下财产在210894430.03元范围内予以查封、扣押、冻结，期限为两年。2019年9月30日，本院作出（2019）陕执保65号协助执行通知书，继续查封被申请人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司名下所有的，位于西安市未央区XX路与XX城XX路十字西北角的393套房产。对此，案外人吴昊提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。吴昊异议称，申请解除对位于西安市未央区XX路与XX城XX路XX号XX号XX城XX房屋的查封。理由是：吴昊于2017年6月6日购买房号为3-1-20402的房屋，并与汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司签订购房合同。2017年5月29日、2017年6月4日、2017年6月19日已全部支付了购房款1289701元，同日办理了收房手续，并入住装修使用至今。自2018年8月2日起交纳物业费用。吴昊购买的汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司的房产，规划预售等证件齐全，双方依法签订房屋买卖合同，并已实际履行，吴昊系善意第三人，应受法律保护，该房屋按相关法律规定，应属于吴昊所有。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除对上述房屋的查封。中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司答辩称：1、房子是被查封的状态，合同的效力存在质疑，提供的合同是复印件没有原件，不能证明合同是合法有效的。2、合同的预售证办理的时间是2012、2013年，如果购买合法的话，不存在办理备案的困难，所以我们认为没有办理备案是申请人的原因所致，或者因为合同是虚构所致。3、申请人没有提交任何证据证明该房属于其居住，且名下无其他房产证明。吴昊是河南人，不具有西安市购买商品房的资格，除非其提供三年的社保缴纳凭证。4、申请人并未提交证据证明其已经全额缴纳了购房款，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第28、29条规定。5、我们与汇通公司的纠纷是建设工程施工合同的纠纷，款项都是用于支付农民工工资，而且所查封的房产大多数都有抵押，所以我们的权益无法得到保障，且类似情况存在100余户，其中必然有虚构的买受人，请法院慎重对待。本院查明，汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司与吴昊签订的房屋买卖合同载明，汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司以出让方式取得坐落于西安市XX区XX环以南，XX路以西地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用权证号为西经国用（2009出）第044号，土地使用权面积为30126.70平方米。吴昊购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2078年11月10日。汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为汇通国际项目（太古城）3号地块，建设工程许可证号为建字第西经开（2011）043号，建设工程施工许可证号为西经开（2012）020号。该商品房已由西安市住房保障和房屋管理局批准预售，预售许可证号为201XXXX。2017年6月6日，吴昊与汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司签订《商品房买卖合同》，约定：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司向吴昊出售其开发建设的房屋，该商品房为项目中的1幢2单元4层20402号，预测建筑面积151.08平方米，总价款为1259701元。合同中约定的付款方式为一次性付款，吴昊应当在2017年5月29日前支付该商品房全部价款。以上事实，有本院（2017）陕民初45号民事裁定书、（2017）陕执保50号协助执行通知书、（2017）陕民初45号之一民事裁定书、（2019）陕执保65号协助执行通知书、商品房认购书、商品房买卖合同、收款收据、居住证明、西安市房屋情况查询结果在卷佐证。本院认为：本案的争议的焦点问题是吴昊是否系案涉房屋的权利人，该权利是否能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，案外人吴昊提交的证据材料表明：吴昊与汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在本院查封前签订了书面房屋买卖合同，并交纳了全部购房款，其在西安范围内没有其他用于居住的房屋，从形式上看符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的物权期待权保护的条件。故，案外人吴昊对对汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司名下所有的，商品房预售证号为201XXXX号，位于西安市未央区XX路与XX城XX路十字西北角的汇通国际项目（太古城）3号地块1幢2单元20402号房屋享有物权期待权，其权利能排除本院对该房屋的执行。综上，案外人吴昊的异议请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：解除对汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司名下所有的，商品房预售证号为201XXXX号，位于西安市未央区XX路与XX城XX路十字西北角的汇通国际项目（太古城）3号地块1幢2单元20402号房屋的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。  审  判  长  张  工审   判   员  贾文军审   判   员  李  俊 二〇二○年一月二十一日 法 官  助 理    叶永全书  记  员  张瑜莹1