福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终10号 上诉人(原审被告、反诉原告)：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地邵武市解放东路121号。 法定代表人：刘荣珍，总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周雄，男，1967年10月3日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：刘建平，福建齐欣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂金梅，女，1976年12月15日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：刘建平，福建齐欣律师事务所律师。 上诉人福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园公司）因与被上诉人周雄、聂金梅商品房预售合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2019）闽0781民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新嘉园公司上诉请求：撤销一审判决，改判新嘉园公司支付周雄、聂金梅逾期办证违约金为4884元。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》附件六第八条写明，买受人须在出卖人通知后十五日内将办理产权所需的资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一办理商品房产权证书；买受人如逾期提交资料、费用和应补交的房价款，出卖人不再承担产权备案登记的责任。由于办证费用80元是固定的，买受人在购房前便知晓要缴纳该费用，且在办证前就必须缴纳。本案的办证期间为房屋交付后365日内，期间出卖人必然会告知买受人缴纳该费用。但周雄、聂金梅于2018年6月5日才缴纳该办证费用，逾期近两年。周雄、聂金梅提出在其缴纳该费用前3日才收到新嘉园公司的缴费通知，与事实不符，也未提供证据证实。一审法院认定新嘉园公司未能提交通知办证时间的证据，未支持新嘉园公司抗辩意见错误。 周雄、聂金梅答辩称，涉诉商品房产权证未能如约办理系因新嘉园公司未按时提交办证材料所导致，周雄、聂金梅在接到新嘉园公司电话通知后的3日内即提交了办证材料，不存在逾期的情形。周雄、聂金梅是否交纳80元工本费亦不影响新嘉园公司向产权登记部门提交办证材料。事实上，新嘉园公司系在周雄、聂金梅提交办证材料后拖延了五、六个月才向产权登记部门申请办证。综上，一审法院查明事实和适用法律正确，请求驳回新嘉园公司的上诉请求。 周雄、聂金梅向一审法院提出诉讼请求：新嘉园公司支付周雄、聂金梅逾期办理商品房不动产权证的违约金13212元。新嘉园公司向一审法院提出反诉请求：周雄、聂金梅支付新嘉园公司逾期提交办理按揭贷款材料的违约金13965元。 一审法院认定事实：2014年1月2日，周雄、聂金梅与新嘉园公司签订《商品房买卖合同》（含附件），双方在《商品房买卖合同》中约定：买受人周雄、聂金梅购买出卖人新嘉园公司开发建设位于邵武市商品房，该商品房建筑面积共99.34平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米5175.14元，总金额514098元；买受人应于本合同签订之日支付购房款164098元，余款350000元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2016年7月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效。《商品房买卖合同》还对其他事项作了约定。双方在附件六（合同补充协议）中补充约定：买受人选择由出卖人委托办理商业按揭贷款的，住宅买受人必须于签订本合同起7日内向出卖人提交代为办理按揭贷款所需的材料并交清所需的相关费用，买受人向出卖人提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性，若买受人提交的材料被银行审查认为不符合规定或不完整的，应在银行或出卖人通知之日起三个工作日内重新提交，买受人若未在本条款规定的时间内提交按揭贷款材料或重新提交的按揭贷款材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同买受人逾期付款，每逾期一日买受人应按贷款总额的0.03%向出卖人支付逾期期间的违约金；出卖人在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行办理初始登记的义务；若出卖人在原合同规定的交付期限前将具备交付使用条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同规定的交付期限届满之日起365日内按本约定办理房屋权属初始登记；买受人须在出卖人通知后15日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书，买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的0.03%向出卖人支付违约金，同时出卖人不再承担产权登记备案的相关责任。附件六还对其他事项作了约定。周雄、聂金梅于《商品房买卖合同》（含附件）签订的当日支付给新嘉园公司购房款164098元。2014年5月23日，周雄、聂金梅与中国工商银行股份有限公司邵武支行签订《个人购房借款／担保合同》，通过向银行办理按揭贷款的方式将购房余款350000元支付给新嘉园公司。新嘉园公司也按约于2016年7月31日前将案涉商品房交付给周雄、聂金梅使用。2018年1月23日，周雄、聂金梅向新嘉园公司缴纳办证费用（工本费）80元。 另查明，新嘉园公司于2017年9月15日办理了嘉园名城第3幢房屋的权属初始登记。2018年4月27日，新嘉园公司向邵武市不动产登记中心申请办理周雄、聂金梅所购商品房的权属登记，邵武市不动产登记中心于同日受理，并于2018年5月17日办结。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，本案周雄、聂金梅与新嘉园公司签订的《商品房买卖合同》（含附件）系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新嘉园公司依约于2016年7月31日前履行了交付商品房的义务，根据合同及补充协议的约定，新嘉园公司应当在履行交房义务后的395日内即2017年8月30日前向邵武市不动产登记中心申请办理案涉商品房的权属登记。但新嘉园公司迟延至2018年4月27日才向邵武市不动产登记中心申请办理案涉商品房的权属登记，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任，即应向周雄、聂金梅支付自2017年8月31日起至2018年4月27日止（共计240天）以已付房款514098元按日0.01%计算的逾期办证违约金12338元（514098元×240天×0.01%）。因新嘉园公司未能提供其公司是何时通知周雄、聂金梅缴纳办证费用的相关证据，在此情形下，其公司主张周雄、聂金梅于2018年1月23日缴纳办证费用构成逾期缴费的事实不能成立，故对新嘉园公司关于“周雄、聂金梅于2018年1月23日才缴纳办证费用，故应自2018年1月23日起计算逾期办证违约金”的答辩意见，不予采纳。至于新嘉园公司要求周雄、聂金梅支付逾期提交办理按揭贷款材料的违约金13965元的反诉请求，因新嘉园公司既未举证证明周雄、聂金梅未在签订《商品房买卖合同》起7日内提交办理按揭贷款所需材料，也未举证证明周雄、聂金梅所提交的办理按揭贷款所需材料被银行审查认为不符合规定或不完整并被责令重新提交，而是仅凭《个人购房借款／担保合同》的签订日期为2014年5月23日推定周雄、聂金梅提交办理按揭贷款材料的日期也是2014年5月23日，该结论的得出不仅证据不足且有悖常理，故新嘉园公司主张周雄、聂金梅存在逾期提交办理按揭贷款材料的事实不能成立，对其公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、新嘉园公司应于判决生效后十日内向周雄、聂金梅支付逾期办理嘉园名城第3幢2306室商品房不动产权证的违约金12338元；二、驳回周雄、聂金梅的其他诉讼请求；三、驳回新嘉园公司的反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定，出卖人在商品房交付使用之日起395日内履行办理配合产权登记义务，买受人须在出卖人通知后十五日内将办理产权所需的资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。由此应认定周雄、聂金梅系将涉讼商品房的产权证登记事宜委托新嘉园公司办理；新嘉园公司为确保在合同约定期限内完成配合产权登记义务，应当于交房后就购房户所需提交的资料、支付的费用及补交的房价款等事项及时通知买受人，否则不能免除其逾期办证违约责任。本案新嘉园公司未能提供证据证明其曾向周雄、聂金梅发出交纳80元办证工本费的通知与通知的具体时间，及周雄、聂金梅在收到通知后未于合同约定期限内支付办证工本费且因此导致产权证办理的迟延，故应由新嘉园公司承担举证不能的不利后果。新嘉园公司认为逾期办证的起算时间应自周雄、聂金梅向其交纳80元办证工本费之日之上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，新嘉园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年一月十六日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。