陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕10民终629号 上诉人（原审原告及反诉被告）：陕西物彩华商贸有限公司。住所地：陕西省商洛市商州区。 法定代表人：余致双，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李亚兵、杨建良，陕西群鑫律师事务所律师。 上诉人（原审被告及反诉原告）：刘文滨，男，汉族，住陕西省。 委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）:商洛市商州区柒加壹母婴生活坊。住所地：商洛市商州区XX路XX号。 经营者：宋迎凤，男，汉族，农民，住江苏省丰县XX镇XX庙XX组XX号。 委托诉讼代理人：闵克，陕西书宝律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：商洛市佳鸿衣商贸有限公司。住所地：陕西省商洛市商州区。 法定代表人：周祥鸿，系公司经理。 上诉人陕西物彩华商贸有限公司（以下简称物彩华公司）与上诉人刘文滨、商洛市商州区柒加壹生活坊（以下简称柒加壹生活坊）、商洛市佳鸿衣商贸有限公司（以下简称佳鸿衣公司）因租赁合同纠纷一案不服商州区人民法院（2018）陕1002民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组合合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 物彩华公司上诉请求：一、依法撤销商州区人民法院（2018）陕1002民初1307号民事判决；二、依法确认上诉人物彩华公司与被上诉人刘文滨2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日解除；三、判决上诉人物彩华公司不予退还被上诉人刘文滨500000元保证金；四、判决被上诉人刘文滨支付上诉人物彩华公司2017年6月1日至2017年6月30日房屋租赁费221666.6元；被上诉人刘文滨从2017年7月1日起每日按7287.67元支付上诉人物彩华公司房屋占用费至腾交房屋完毕之日止；五、上诉人物彩华公司不承担被上诉人刘文滨的房屋装修损失3362977.32元；六、判令被上诉人刘文滨承担本案的诉讼费和鉴定费。 事实和理由：一、上诉人物彩华公司与被上诉人刘文滨2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月30日解除。因为被上诉人刘文滨欠付租金，上诉人物彩华公司依据双方合同的约定，于2017年6月22日向被上诉人刘文滨发出《解除商铺租赁合同通知书》，并经西安市汉唐公证处对上诉人物彩华公司发送通知的行为进行了保全，被上诉人刘文滨已经签收，因此双方签订的《商铺租赁合同》已经与2017年6月30日解除。解除权作为形成权，不需要征得对方的同意，仅凭单方意思表示就可以发送预期的法律后果。法院应当确认上诉人行使解除权合法有效。二、一审法院认为部分业主因案外人的原因向被上诉人主张权利，致使被上诉人刘文滨的经营活动受到一定影响，认为上诉人没有完全履行合同义务，不能行使合同解除权于法无据，属适用法律错误。（一）小业主索要租金行为不构成被上诉人刘文滨拒付租金的理由。上诉人已经将房屋交付给被上诉人正常使用，房屋质量和权利并不存在影响被上诉人刘文滨正常使用的情形，另外，小业主闹事索要租金的行为仅有几天，参与人数少，不影响被上诉人正常的经营活动。在上诉人的协调下，小业主已经通过诉讼途径向商洛嘉和商业运营管理有限公司另行主张租金，小业主索要租金的影响已经消除。小业主索要租金的最后时间是2017年3月份，此后再无证据显示小业主有继续索要租金的行为，到2017年4月份，被上诉人刘文滨应当向上诉人交纳租金时仍以此理由拒交，违背了诚实信用原则和交易公平原则，其履行抗辩权不能成立。而且如果被上诉人刘文滨认为小业主侵权影响了其正常经营，给自己造成了损失，完全可以主张排除妨碍侵权诉讼，而不能拒付租金。（二）一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十八条错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条是关于出租人权利瑕疵担保义务的规定，并不适合本案的情形。所谓出租人权利瑕疵担保是指出租人担保第三人不能就租赁物主张任何权利。该权利指的是所有权或者担保物权。上诉人作为出租人对租赁物XX大厦一至三层拥有合法的所有权出租权。本案中，第三人是因为案外人商洛嘉合公司拖欠其租金收益向开发商君诚置业公司、嘉合公司主张债权，小业主作为第三人向实际承租人索要租金的行为本身就不具有合法性，其和上诉人之间更无任何法律关系，一审法院适用该条是错误理解法律。三、一审法院确认双方签订的商铺租赁合同于2018年1月28日解除，缺乏法律依据。双方的合同已于2017年6月30日解除，同一个合同不能多次解除，2018年1月19日，被上诉人刘文滨向商州区法院起诉，明确表示不再履行租赁合同，进一步认可了2017年6月30日租赁合同已经解除。2018年1月28日，上诉人向被上诉人刘文滨邮寄的《同意解除商铺租赁合同书》是对合同解除之后双方后果的进一步确认，并不是双方合意。四、上诉人不应返还被上诉人刘文滨50万元保证金。被上诉人一直拖延拒付租金，上诉人依法行使合同的单方解除权，按照双方的合同约定，上诉人不应返还被上诉人50万元的保证金。五、一审判决上诉人承担被上诉人损失认定错误，其应当自行承担全部装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。一审法院对被上诉人违约未及时足额支付租金的重要事实，未予评判。上诉人对此并无过错，而一审法院所谓“物尽其用”显然属于强迫他人得利。众所周知，商场的设计、装修会根据经营者的经营理念的不同而差异巨大，加之后继承租人对租赁物如何策划使用不得而知，且被上诉人大部分物品不属于附合的装饰装修物，被上诉人完全可以拆卸带走，一审法院将这部分物品强行让上诉人接受处理，加大了上诉人的损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 刘文滨答辩称，一、关于合同解除时间。2018年1月28日，我以书面形式通知物彩华公司撤场并解除合同后，物彩华公司同意，而且以书面形式回复我。如果合同在2017年6月30日已经解除，那么物彩华公司在2018年1月28日提出同意解除合同还有什么意义？二、退还我的保证金是物彩华公司的基本义务，合同解除的原因是涉案房屋的产权极为复杂，物彩华公司没有告知我真相，导致第三方主张产权和其他权利，使我无法正常使用租赁房屋，物彩华公司没有占有我保证金的任何事实和法律依据。三、关于房屋租金、占用费和我的装修损失问题。一审判决我承担租金、房屋占用费的金额不公，违背了《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定。按照该规定，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。据此，我在无法正常使用承租房屋的情况下，有权不承担租金或者少交租金。至于合同解除后的占用费更不应由我承担。其次，我的装修损失远远大于一审认定的金额，一审判决的比例我也不接受。 柒加壹生活坊、佳鸿衣公司答辩称，物彩华公司要求我们腾交房屋没有法律根据，我们的转租合同是有效的，而且如果强行腾交房屋，会导致我们的损失无法弥补。 刘文滨上诉请求：一、撤销商州区人民法院（2018）陕1002民初1307号民事判决第三条、第四条；二、判决2017年6月1日至2018年1月28日的房租，刘文滨承担1756328.47元的50%，即878164.23元；自2018年1月29日起的房屋占用费我不承担；三、判令物彩华公司赔偿刘文滨装修损失8813126元；四、判令物彩华公司支付刘文滨看护承租房屋支出的人工费、物业费等暂计20万元；五、一、二审诉讼费和鉴定费由物彩华公司承担。 事实和理由：一、造成刘文滨无法正常使用承租房屋和最终导致关电、停业的原因是第三方主张权利，物彩华公司既不履行出租人的基本义务，又对刘文滨采取的减损措施和不损害任何一方的方案极力反对和不配合，导致停电关门的严重后果，责任完全应当由物彩华公司承担。首先，物彩华公司在签订合同过程中刻意隐瞒了出租标的物产权人数众多和产权人结构复杂、房屋转租的事实，使刘文滨没有完全了解到房屋的所有权人的客观情况。其次，物彩华公司没有尽到出租人的基本义务，在刘文滨依约支付了第一年租金的情况下，不能保证正常、合理的使用租赁物，在众多小业主前来哄闹、讨要租金时，刘文滨都及时通知了物彩华公司，但自始至终物彩华公司都没有出面解决，任由事态不断恶化，最终发展到不可挽回的严重后果。第三、在第三方主张权利的过程中，17户小业主为讨要租金向商州区人民法院诉讼，在法庭调解阶段刘文滨提出以应付给物彩华公司的房租代付小业主房租，来平息事态，达到长期平稳使用租赁物的目的。其他各方均同意的情况下，物彩华公司坚决不同意，致使矛盾无法解决。第四、合同解除后，刘文滨通过各种方式要求交付空置房屋。但是，物彩华公司以各种理由单方面制造障碍，导致无法正常交接房屋，造成房屋空置损失不断扩大。在物彩华公司不能保证租赁房屋正常、合理使用的情况下，刘文滨有权拒绝支付租金，一审判决明显不公。二、刘文滨没有及时交付第二年度租金是合理的抗辩行为。且刘文滨和物彩华公司在此期间一直在沟通不伤害任何一方的支付方案，不应认定为违约。三、已有充分证据证明由于合同解除给刘文滨造成的巨额损失，这些损失应当由物彩华公司承担。一审判决明显不足以弥补刘文滨的实际损失。四、合同解除后被上诉人物彩华公司迟迟以各种借口不予接收房屋，由此导致的房屋空置费损失刘文滨不应承担责任。且刘文滨为了看护房屋支出的合理开支应由物彩华赔偿。 综上，一审法院认定事实不公，请求二审法院依法撤销原判第三、四条，并支持上诉请求。 物彩华公司答辩称，一、刘文滨违反合同约定拒不支付租金是本案合同解除的根本原因，小业主索要租金的行为没有影响刘文滨的正常经营，更不能成为刘文滨拒付租金的抗辩理由。首先，我公司将房屋租赁给刘文滨经营时并不知晓开发商将二三层商铺分割卖给了小业主的事实，谈不上隐瞒真相。其次，小业主闹事索要租金的行为只是几天，参与人数少，不影响刘文滨的经营。小业主索要租金的最后时间是在2017年3月份，2017年4月份，刘文滨应当向我公司支付租金时，却以此理由拒付，构成根本违约。刘文滨的抗辩权依法不能成立。即使小业主有侵权行为，也是第三人侵权，属于侵权法律关系，与本案无关。刘文滨拒不交纳租金的行为即不构成先履行抗辩权也不构成同时履行抗辩权。 二、刘文滨应当自行承担其违约造成的损失。《商铺租赁合同》的解除系刘文滨违反合同约定拒付租金造成，物彩华公司具有单方解除权，刘文滨对此存在重大过错，因此，刘文滨应当依法自行承担商铺租赁合同解除后的装修损失。 三、刘文滨占有房屋拒不腾房，应当承担房屋占用费。双方签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月30日解除，刘文滨主动提出2018年2月1日撤场，但截至2018年2月5日仍未撤场，我公司2018年5日向刘文滨邮寄了《腾交房屋函》，并经其本人签收，而且我公司还在《商洛日报》登载《腾交房屋函》督促刘文滨在三日内腾房，但是刘文滨一直不腾房。故刘文滨应当依法正当房屋占用费至腾交房屋完毕之日。 综上，刘文滨严重违反合同约定的主要义务，我公司依法行使合同解除权，程序合法，理由正当。请求二审法院依法驳回其上诉请求。 柒加壹生活坊、佳鸿衣商贸公司对刘文滨的上诉请求、事实和理由没有意见。 柒加壹生活坊上诉请求：1、依法撤销商州区人民法院（2018）陕1002民初1307号民事判决第二项，改判柒加壹生活坊继续租赁位于商洛市商州区XX路XX号XX大厦XX层房屋，并按每日958.91元向物彩华公司支付租金；2、由物彩华公司和刘文滨承担一、二审案件受理费。 事实和理由：一、物彩华公司与刘文滨签订的租赁合同期限10年，从2016年6月1日至2026年5月31日止。该合同允许刘文滨转租，上诉人柒加壹生活坊在2016年8月6日与刘文滨签订了房屋租赁合同，期限是6年，该合同依法成立且生效，现在合同未到期，柒加壹生活坊没有义务腾房。二、根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同案件司法解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”，柒加壹生活坊明确表示可以按照目前租金直接向被上诉人物彩华公司缴纳租金，合同继续履行，故该租赁合同不应解除。三、如果要求上诉人柒加壹生活坊腾房，会造成上诉人的货物、装修等大量损失。 佳鸿衣公司上诉请求：依法撤销商州区人民法院（2018）陕1002民初1307号民事判决第二项，改判上诉人佳鸿衣公司继续租赁位于商洛市商州区XX路XX号XX大厦XX层房屋；二、被上诉人物彩华公司、刘文滨承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：同柒加壹生活坊的上诉事实和理由一致。 物彩华公司就柒加壹生活坊和佳鸿衣公司的上诉请求、事实和理由答辩称，柒加壹生活坊和佳鸿衣公司作为次承租人，其承租的商铺是基于刘文滨与物彩华公司之间的租赁关系，物彩华公司与刘文滨之间的租赁合同解除后，刘文滨已不再享有承租权，因此柒加壹生活坊和佳鸿衣公司均无权继续占有涉案商铺，应当腾交房屋，其损失问题可以向刘文滨主张。由于物彩华公司收回商铺后对商场要重新统一规划，现有的经营现状已不符合后续承租人的规划要求。其次，本案不适合用《房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十七条第一款的规定，该解释适用的是承租人将房屋整体转租给次承租人的情形，但本案中柒加壹生活坊和佳鸿衣公司承租的商铺面积所占整个商场的比例很小，显然不足以抗辩出租人的合同解除权。 刘文滨答辩称，两个第三人没有过错，合同约定刘文滨有权转租、租赁年限在刘文滨租赁年限内，所以合同有效；即使解除合同，因为第三人没有过错，应当予以赔偿。 物彩华公司向一审法院诉讼请求：1.确认原告物彩华公司和被告刘文滨2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日解除；2.判令被告刘文滨立即向原告物彩华公司腾交所租赁的商洛市商州区XX路XX号XX大厦一至三层商铺；3.判令被告刘文滨向物彩华公司支付2017年6月1日起至涉案房屋实际腾交之日的房屋租金及房屋占用使用费（2017年6月1日至6月30日房屋租金221666.6元；房屋占用使用费暂算至2017年7月15日，房屋占用使用费为106278.5元)；4.判令被告刘文滨向原告物彩华公司支付2017年4月1日起至实际给付之日的迟延支付租金的损失（按应交纳总费用金额的每日千分之一计算，暂算至2017年7月15日，损失为279300元）；5.判令物彩华公司不予退还被告刘文滨交纳的50万元保证金；6.判令被告承担本案诉讼费用。 刘文滨向一审法院反诉请求:1、确认反诉原告与反诉被告物彩华公司签订的《商铺租赁合同》已于2018年元月30日解除；2、请求判令反诉被告物彩华公司立即接收出租给反诉原告的房屋，并承担自2018年2月1日起到实际接收之日反诉原告看护承租房屋产生的水电、物业、人员工资等费用90718元；当庭变更为198115元；3、判令反诉被告物彩华公司承担违约责任，支付反诉原告违约金200万元；当庭对该请求放弃。4、判令反诉被告物彩华公司赔偿因其违约导致合同解除给反诉原告造成的经济损失9952710元，当庭变更为8813126元。5、判令反诉被告物彩华公司返还反诉原告保证金50万元；6、诉讼费、反诉费、评估费及其它费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2013年7月10日陕西君诚置业有限公司与物彩华公司法定代表人余致双签订了《商品房买卖合同》，余致双购买了陕西君诚置业有限公司开发建设的商洛市商州区XX大厦XX号XX层商铺。当日陕西君诚置业有限公司（甲方）与余致双（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，约定甲方将位于商洛市XX路XX大厦二、三层商业用房出租给乙方使用，建筑面积3859.14平方米,期限15年即2010年5月1日至2029年4月30日至。2015年12月10日余致双与物彩华公司签订了《房屋租赁授权委托书》，约定委托物彩华公司将其所有和承租的XX大厦一至三层出租和经营管理。委托期限2015年12月10日至2029年4月30日。2016年3月10日陕西君诚置业有限公司出具《转租证明》上面载明位于商洛市XX路XX大厦二、三层商业用房，经与余致双协商同意，将该出租房屋转租第三人，租赁期间必须遵循甲乙双方签订的《商业用房租赁合同》。2016年3月16日物彩华公司（甲方）与刘文滨（乙方）签订了《商铺租赁合同》：一、租赁地点：商洛市商州区XX路XX号，XX街XX层。租赁面积约5627.42平方米。用途：整体或分租，从事经营活动。二、租赁期限10年，即2016年6月1日至2026年5月31日止。三、保证金、租金及缴纳期限：1、乙方须在签订合同时，向甲方缴纳保证金50万元，其中10万元由一楼租户张磊缴纳黄金柜台保证金，转由乙方顶用，余额40万元由乙方缴纳（其中30万元在签订合同时向甲方缴纳，余额20万元在乙方开业一月内缴纳），并由甲方统一出具收据，黄金柜台期满后，由乙方退还押金10万元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退还上述保证金给乙方（以现金方式退还不计息）。2、年租金2660000元，其中十年合同期内第四年、第五年、第六年、第七年在已定租金基础上增长6%（即2819600元），第八年、第九年、第十年在第七年租金基础上增长6%（即2988776元）。4、租金支付方式为一年一付清，到期提前两个月支付下一年度租金，乙方将一年度租金一次性打款到甲方指定账户。5、承租方必须按照约定，向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金3%加收滞纳金。四、甲方的权利和义务：1、签订合同后甲方在2016年4月1日向乙方交房。2、乙方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同（解除合同的通知方式为：甲方口头通知、电话通知、短信通知、书面邮递等方式）。违反国家有关法律、法规、非法经营的。拖欠租金或者其他费用时间累计达十五日者。八、违约金和违约责任：租金乙方应如期交纳，否则每逾期一天，按应缴纳总费用金额的每日千分之一加收违约金。如逾期十五天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，并由乙方承担全部违约责任。九、甲方按乙方在本合同上填写的通信地址及方法向乙方发出有关通知，均为有效通知。合同尾部甲方处有余致双签名并加盖公司印章。乙方处有刘文滨签名按印。合同签订后，被告刘文滨将租赁一至三层以星河商贸有限公司名义用于经营星河购物中心。租赁合同签订后被告刘文滨缴纳第一年房屋租金2660000元，之后未缴纳。2017年5月1日原告向被告刘文滨发出催收租金通知书，上面载明：由于贵方未按《商铺租赁合同》约定于2017年4月1日支付2017年--2018年度的租金，贵方严重违约：一、请你务必于2017年5月15日前一次性向我公司支付2017年--2018年度房屋租金。二、如未按上述宽限期限一次性足额支付房屋租金，我公司将依法解除商铺租赁合同，并依法追究贵方迟延支付租金的违约责任。2017年5月11日商洛星河商贸有限公司向原告发出了通知，上面载明：双方于2016年3月签订的房屋租赁合同，履行一年，目前出现不可归责于我方的情况，致使我方经营受阻，损失巨大。1、你公司恶意隐瞒商铺所有权人的情况，将上述只有部分处理权的商铺出租给我公司从事经营活动，属于典型合同诈骗。2、自2016年8月以来有自称业主的人结队来我处索要租金，从9月开始“各业主”增加五六十户，哄闹、冲击我经营场所，在我办公室拉白条幅，其中一条悬挂长达12天，致使我方无法正常经营。3、上述情况持续到2017年3月4日，扰乱正常经营。2017年5月22日原告再次催收租金向被告发出通知书，上面载明：一、你方回复的众业主威胁、骚扰你方正常经营之事，答复如下：1、因我方未与众业主签订租赁合同，故我方无权与众业主就你提出的威胁、骚扰经营一事进行处理。2、如再出现第三方影响你正常经营之事，建议你通过法律途径依法维护你合法权益。二、你方务必于2017年5月25日前一次性向我公司支付2017年--2018年度房屋租金。三、如贵方按照上述宽限期限缴纳房租我方将不追究你方迟延缴纳租金的违约责任，否则我公司将依法解除商铺租赁合同，并依法追究贵方迟延交付租金的违约责任。2017年6月22日原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》上面载明：一、自2017年6月30日零时起，正式解除贵方与我公司于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》。二、请贵方于2017年7月15日前搬出租赁房屋，撤出贵方的物品。并将房屋及附属设备归还我方。逾期不搬离，视为放弃房屋内物品的所有权，我方有权自行处置。 对于被告和第三人之间租赁关系的事实，被告和第三人柒加壹生活坊均称，2016年8月6日，被告以商洛星河商贸有限公司名义与第三人柒加壹生活坊签订了商铺租赁合同，被告将所租赁的XX路XX号XX楼建筑面积253平方米的商铺租赁给第三人，租期六年，自2016年10月1日起至2022年9月30日止，前3年，年租金每平方米115.2元，全年租金350000元人民币。被告与第三人佳鸿衣公司均称，2016年9月11日，被告以商洛星河商贸有限公司名义与第三人佳鸿衣公司签订了商铺租赁合同。该合同约定，被告将商铺建筑面积300平方米租赁第三人佳鸿衣公司，合同期限为五年，自2016年10月1日起至2021年9月31日止，期限内年租金按每平方米116.7元，全年租金420000元。原告对上述两家合同不认可，认为被告与第三人合同不真实、压低租赁费。原告在庭审中提出对第三人柒加壹生活坊合同进行鉴定，该申请超过法律规定的期间。一审法院在雅鹿总部调取的年租金650000元的合同复印件，第三人佳鸿衣公司在审理中明确表示该复印件系自己伪造的。 另查明，2014年7月至12月期间陕西君诚置业有限公司将商洛市商州区XX大厦余致双租赁的二、三层部分商铺，进行了对外出售。商洛嘉合商业运营管理有限公司与购买二、三楼部分商铺业主签订了《委托经营协议书》，以返租的形式向业主支付租金。2016年3月16日物彩华公司与被告刘文滨签订了《商铺租赁合同》将一至三层租赁给刘文滨。因商洛嘉合商业运营管理有限公司拖欠部分购买商铺业主的租赁费，从2016年11月份开始，部分业主陆续找商洛嘉合商业运营管理有限公司以及陕西君诚置业有限公司索要租金。后因问题没有得到有效解决，部分业主到被告刘文滨经营的商洛星河商贸公司商场索要租金，对被告刘文滨经营的星河购物中心的营业有一定的影响。2018年1月25日，陕西君诚职业有限公司工作人员对XX大厦二三楼商铺的独立商业配电箱进行关闸断电，并在配电箱上张贴封条，影响被告商场正常营业。双方发生纠纷后，就解除合同和如何交房，双方不能达成一致意见。2018年1月28日，被告书面提出《撤场通知》，载明：“1、由于商铺停电，无法经营。本人于2018年2月1日起陆续撤场，请物彩华公司在接到本通知起三日内安排工作人员，做好一至三层商铺的交接工作。”原告当日作出《同意解除通知书》,载明：“1、我公司同意解除你和我公司于2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》。2、请贵方于2018年2月4日前搬出出租房屋，恢复原状并腾交房屋交我方。”之后商场关闭，停止经营。在本案审理中，原被告虽然都提出腾交房屋，但因两个第三人继续使用房屋，原告要求整体腾交房屋，被告提出第三人正在使用房屋无法整体腾交，原被告就腾房问题一直未能达成协议，除一楼两个第三人的商铺继续营业外，其余房屋一直空闲。审理中被告申请对其损失进行评估，经商洛市中级人民法院委托，陕西秦正价格评估有限公司作出秦价估字(2018）050号评估报告书，价格评估标的：（一）室外部分：1、外立面门头；2、显示屏3、雨棚、大门、出入踏步。（二）室内装修及设施1、地面铺设；2、墙面处理；3、吊顶；4、灯具及照明系统；5、强、弱电及线缆敷设；6、水、气等管道设置；7、电梯安装、改造、加固；8、消防设施；9、三楼家电区家电展台、小吃城设施、超市货架及设施；10、空调改造、卫生间改造。评估分类：1、委托方证据材料有，现场勘验也有；2、委托方提供证据中无，现场勘验时有的清单。3、现场没有看到的清单。价格评估结论：6556378元。对商铺装修及配套设备价格评估：1、委托方证据材料有，现场勘验也有：5604962.2元（评估结论5606071元，其中灯具照明系统重置成本3960元，计算综合成新率后应为2851.2元）。2、证据材料无、现场有：366577元。3、现场勘验时没有看到的清单583730元。 一审法院认为，原告物彩华公司法定代表人与陕西君诚置业有限公司签订了租赁合同和买卖合同后，取得了对商洛市商州区XX路XX大厦一至三层商铺的租赁权，原告物彩华公司与其法定代表人签订了房屋租赁授权委托书，原告取得了对上述商铺的租赁权和管理权。2016年3月16日原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告承租商洛市商州区XX路XX大厦一至三层商铺，期限10年，年租金2660000元。合同签订后，被告将租赁房屋用于经营星河购物中心，被告交纳了第一年租金。因商洛嘉合商业运营管理有限公司拖欠部分购买二、三楼商铺业主的租金，从2016年后半年开始，部分业主陆续找商洛嘉合商业运营管理有限公司以及陕西君诚置业有限公司索要租金，纠纷发生后，因原告没有积极主动出面解决纠纷，部分业主找到被告刘文滨经营的星河购物中心主张权利，致使被告经营活动受到一定影响，原告没有完全履行合同义务，被告亦迟延支付下一年度租金，故对原告提出确认原被告的租赁合同于2017年6月30日解除并要求被告承担违约责任之请求，不予支持。2018年1月28日，被告书面通知原告撤离场地并腾交房屋，原告当日亦提出书面同意意见，原被告的行为应该视为原被告达成解除双方房屋租赁合同的合意，故应确认原被告2016年3月16日签订的《商铺租赁合同》于2018年1月28日解除。合同解除前，被告租赁原告房屋，虽然原告没有全面履行合同义务，但并不构成根本违约，该行为没有致使被告对租赁物使用、收益，故被告应该按合同约定支付2017年6月1日至2018年1月28日的房租费给原告。对被告主张合同期内支付一半租金的请求不予支持。从2017年6月1日至2018年1月28日期间共计241天，租赁费应依照年租金2660000元计算，每天租赁费为7287.67元，被告拖欠原告2018年1月28日以前的租赁费1756328.47元，应由被告支付原告。2018年1月28日租赁合同解除后，被告本应腾交房屋给原告，但被告仍然延续与两个第三人的租赁合同，并收取第三人的租赁费，被告的该部分收益属于不当得利，被告应将第三人应交付房屋租金给付原告，具体给付数额，应参照被告与第三人向本院提交的租赁合同约定的金额计算，第三人佳鸿衣公司年租金420000元，第三人柒加壹生活坊年租金350000元，共计年租金770000元，计算到每一天应为2109.59元（第三人佳鸿衣每天应交1150.68元，第三人柒加壹每天应交958.91元），由被告给付原告至第三人腾交房屋之日止。2018年1月28日之后，因原被告未能协商一致交付和接收房屋，导致除一楼两个第三人使用房屋外，其余房屋一直闲置，造成原告对空闲房屋不能产生租赁收益，原被告均有过错，应结合原被告过错责任，对原告空闲的房屋租赁收益损失应由原被告平均分担，参照原被告租赁合同期内年租金2660000元减去770000元，原告年空闲房屋租金损失为1890000元，每天租金损失5178.08元，被告每天应承担原告房屋闲置损失2589.04元至被告腾交房屋之日止。被告所缴纳的500000元保证金，因合同约定，在租赁期限届满，费用结算清楚并经原告验收商铺合格后退还被告，再未做其他约定，现双方合同已经解除，原告应该在被告腾交房屋后退还该保证金给付被告。原告认为被告与第三人签订的合同损害了原告的利益，且不同意继续与第三人履行被告与第三人签订的租赁合同，现原被告的合同已经解除，被告无权再继续出租房屋，第三人也没有与原告重新达成房屋租赁协议，所以第三人应腾交房屋给原告，其余房屋应由被告直接腾交原告。被告请求原告承担从2018年2月1日起到实际接收房屋之日的水电费、物业费、人员工资等费用，与法无据，故对被告的该项请求不予支持。被告主张的因原告违约导致解除合同给被告造成经济损失8813126元，被告在商场的装饰装修有一部分与原告商场形成附和，故对该损失应结合该评估报告及被告的投入和可利用程度进行审核，对被告请求合理部分予以认定，对被告请求不合理部分和无证据证实部分不予认定。根据评估报告，商铺装修及配套设备价格估算表附件1中，大部分装修物和设施设备与商场已经形成附和，被告的商铺装修及配套设备损失确认为5604962.2元。虽然原告不同意利用被告的上述商铺装修及配套设备，但如果拆除，会导致浪费和损失扩大，所以结合物尽其用原则和原被告过错责任，酌定被告上述损失的60%由原告承担，上述商铺装修及配套设备设施由被告交付原告。对第三人的请求本案不合并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）与被告刘文滨（反诉原告）2016年3月16日签订的商铺租赁合同于2018年1月28日解除；二、由被告刘文滨（反诉原告）、第三人商洛市商州区柒加壹母婴生活坊、商洛市佳鸿衣商贸有限公司向原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）腾交位于商洛市商州区XX路XX号XX大厦一、二、三层房屋。被告刘文滨（反诉原告）按评估机构评估报告确定的商铺装修及配套设备价格评估计算表表1向原告陕西物彩华商贸有限公司腾交房屋及装修、配套设施、设备（具体按评估报告附件1商铺装修改造工程及配套设施设备价格评估计算表表1所列项目交付），被告刘文滨（反诉原告）对上述财物不得拆除、转移、损坏。原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）退还被告刘文滨（反诉原告）保证金500000元；三、被告刘文滨（反诉原告）支付原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）2017年6月1日至2018年1月28日房屋租赁费1756328.47元。被告刘文滨（反诉原告）从2018年1月29日起按每日4698.63元支付原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）房屋占用费至被告刘文滨和第三人腾交房屋完毕之日止（被告刘文滨支付空闲房屋日占用费2589.04元，第三人佳鸿衣公司房屋日占用费1150.68元，柒加壹生活坊的房屋日占用费958.91元）；四、原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）承担被告刘文滨（反诉原告）损失3362977.32元，刘文滨支付的鉴定费95000元，由原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）承担47500元，上述共计3410477.32元，由原告陕西物彩华商贸有限公司（反诉被告）给付被告刘文滨（反诉原告）；五、驳回原、被告其他诉讼请求。以上二、三、四条判决内容限本判决生效之日起十日内履行完毕。 二审中，刘文滨向法庭提交了一份物彩华公司2017年5月27日向刘文滨发出的再次催收租金通知书，物彩华公司对此没有异议，对该份证据的真实性本院予以认定。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、《商铺租赁合同》解除的时间是2017年6月30日还是2018年1月28日？二、2017年6月1日以后的商铺租金如何处理？三、刘文滨的装修损失如何处理？四、刘文滨交纳的50万元的保证金是否应当退还？五、柒加壹生活坊和佳鸿衣公司与刘文滨签订的房屋转租合同是否有效，在物彩华公司与刘文滨双方的《商铺租赁合同》解除后，转租合同是否应当继续履行？ 关于焦点一，刘文滨和物彩华公司签订《商铺租赁合同》的目的是为了正常进行商业经营，但是物彩华公司租赁给刘文滨的房屋中有部分房屋的产权属于其他众多小业主所有，由于商洛嘉合商业运营管理公司拖欠小业主的租金，难以支付，小业主转而向经营商场的刘文滨索要，并采取了哄闹、打横幅等严重影响商场经营的方式维权，刘文滨向物彩华公司进行了通报，并要求予以解决。因为种种原因小业主索要租金的问题没有得到妥善解决。刘文滨因此拒绝向物彩华公司交纳下年度的租金。虽然拖欠小业主的租金的是商洛嘉合商业运营公司，但是刘文滨是从物彩华公司处租赁的房屋，物彩华公司又是从开发商处租赁的小业主的房屋，物彩华公司与小业主索要租金的纠纷存在牵连关系，基于诚信原则，物彩华公司应当在力所能及的范围内对小业主索要租金的问题进行必要的协调。物彩华公司认为小业主索要租金的问题已经解决，没有提供证据，与事实也不相符，本院不予采信。在问题没有彻底得到解决的情况下，物彩华公司要求刘文滨支付下一年度房屋租金被拒后，就以刘文滨拒不交纳租金为由解除合同，并不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的单方解除权的条件，该条规定的单方解除权必须是承租方没有任何正当理由恶意拒付租金的情形，刘文滨拒绝交纳下年度租金具有一般人可以理解的原因，物彩华公司不享有单方解除权。况且物彩华公司发出解除通知后，刘文滨也不认可，也在一直和物彩华公司在进行沟通、协调。所以物彩华公司上诉提出双方合同的解除时间是2017年6月30日的上诉理由不能成立。2018年1月28日，刘文滨向物彩华公司发出了撤场并腾交房屋的通知，物彩华公司书面表示同意解除合同。表明双方就商铺租赁合同的解除达成了一致意见，因此双方合同的解除应当时间是2018年1月28日。 关于焦点二，尽管小业主索要租金的行为对刘文滨的经营活动造成了较大影响，但小业主通过哄闹、围堵、打横幅等方式索要租金的行为并不合法，刘文滨有合法维权的渠道。因此，物彩华公司本身就商铺租赁合同的解除并没有法律意义上的过错，所以合同解除前的房屋租金刘文滨应当予以支付，刘文滨要求物彩华公司分担合同解除前商铺租金的理由不能成立。 本案涉及的是商业地产，具有经营利益。双方在合同解除后，应当积极防止损失进一步扩大，但是双方仅仅从各自利益角度考虑问题，不能妥善处理房屋交接问题从而导致房屋的租金损失不断扩大，合同解除后的租金损失属于扩大的损失，对此双方均有过错。一审按照双方过错平均分担，是合理的。本院认为商铺租赁合同的解除并非是基于刘文滨拒绝交纳租金，也并非物彩华公司不能保证租赁房屋正常使用。因此，刘文滨和物彩华公司上诉认为合同解除后的租金损失应由对方承担的理由均不成立，本院不予支持。 关于焦点三，刘文滨装修损失是专业鉴定机构鉴定的结果，客观公正。刘文滨基于商业经营的需要对房屋进行装修，是物彩华公司同意的，尽管双方都认为是对方违约造成的合同解除，但本院认为双方的理由均不成立。因此，刘文滨的装修损失应当按照公平原则，由双方予以分担。一审确定物彩华公司承担60%，刘文滨自负40%，是合理的。 关于焦点四，双方合同的解除是基于双方均有解除合同的意思表示，而并非是因为刘文滨拒绝交租金所致。因此，物彩华公司不予退还刘文滨的50万元的押金的上诉理由不能成立。 关于焦点五，柒加壹生活坊和佳鸿衣公司作为次承租人，其承租的商铺是基于刘文滨与物彩华公司之间存在的租赁关系，物彩华公司与刘文滨之间的租赁合同解除后，刘文滨已不再享有承租权，因此柒加壹生活坊和佳鸿衣公司均无权继续占有涉案商铺，应当腾交房屋。柒加壹生活坊和佳鸿衣公司要求继续履行其和刘文滨签订的转租合同的上诉理由不能成立。 综上，物彩华公司、刘文滨以及佳鸿衣公司、柒加壹生活坊的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，结果适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费118867元，由陕西物彩华商贸有限公司负担49583元，刘文滨负担67284元，商洛市商州区柒加壹母婴生活坊负担1000元，商洛市佳鸿衣商贸有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年一月十七日 法官助理 王 倩 书 记 员 宁 赟 1