江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1823号 原告：连云港双华物业管理有限公司，统一社会信用代码91320706313735606K，住所地连云港市海州区郁州园丁新村6号楼2-1号。 法定代表人：董华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏文莉，该公司员工。 被告：王某某,男,1968年8月12日出生,汉族,住江苏省连云港经济技术开发区。 原告连云港双某物业管理有限公司(以下简称双某公司)与被告王某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双某公司的委托诉讼代理人夏文莉、被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双某公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付自2015年6月1日至2017年12月31日欠缴的物业管理费1884.37元、公共能耗费516.67元、违约金720.98元，合计人民币3122.02元；2、依法判令由被告承担诉讼费。事实和理由：被告为华盖东苑小区2幢三单元202室业主，其房屋面积为110.52㎡。根据原告与被告签订的《物业服务合同》的规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2015年6月1日起停止缴纳物业费，截止2017年12月31日共计欠缴31个月，产生物业管理费1884.37元、公共能耗费516.67元，违约金720.98元，合计人民币3122.02元。原告以多种形式向被告催缴，但其一直拒绝缴纳。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉求。 被告王某某辩称，原告直至2016年5月30日才入驻小区，2017年5月30日退场，原告入驻并未经过业主同意。被告房屋阳台顶部因外墙水淹导致受损，被告未予维修，物业服务不到位，拒绝缴纳物业费。 本院经审理查明：2013年7月3日，连云港经济技术开发区华盖东苑业主委员会(以下简称华盖东苑业委会,甲方）与连云港市明珠物业管理有限公司（以下简称明珠公司，乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将华盖东苑小区委托乙方进行物业管理，管理期限自2013年6月1日至2016年5月30日，明珠公司有权收取物业管理服务费、公共能耗费、地面车位租赁费。多层住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.55元收取。 2016年1月1日，华盖东苑业委会(甲方）与原告双某公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方按本合同第四条的约定内容及要求提供服务，住宅按建筑面积每月每平方米0.55元收取物业服务费，公用水电费每年每户按200元收取（此项费用多退少补），服务期限2年，自2016年1月7日起至2017年12月31日止。乙方从2016年1月7日起计收物业服务费、公用水电费，业主的缴费时间为年度开始前的一个月。专项维修资金的使用与管理，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。合同还对双方权利义务、违约责任等事项作出约定。该合同于2016年4月26日经连云港经济技术开发区房地产市场管理所备案。 2016年1月6日，华盖东苑业委会与明珠公司解除物业服务合同，明珠公司与双某公司在华盖东苑业委会监督下进行物业交接，双方签署交接说明，内容为“交接前明珠公司收取的97098元归其所有，交接后收取的所有费用归双某公司所有（明珠公司不得以任何理由和形式来收取任何费用）”。同日，明珠公司向双某公司出具委托书，授权双某公司收取明珠公司未收取的物业管理费和公共能耗费。 另查明，原告双某公司已于2017年12月31日物业服务期届满离场。被告王某某系华盖东苑小区2幢三单元202室业主，房屋面积为110.52㎡，被告自2015年6月1日起欠缴物业费，至2017年12月31日欠缴31个月，物业服务费共计1884.37元。 上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的物业服务合同、物业服务合同备案表、解除合同书、交接说明、委托书、催缴物业费律师函等证据证实，经当庭举证、质证，本院予以确认。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。原告双某公司与华盖东苑业委会签订物业服务合同，从2016年1月7日起为华盖东苑小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主，已经接受公共物业服务，理应履行交纳物业管理费等合同义务。前物业公司明珠公司在华盖东苑业委会见证下将未收缴的物业费债权转让给原告双某公司，原告双某公司取得2016年1月6日之前物业费的催收权利。被告自2015年6月1日至2017年12月31日欠缴物业服务费共计1884.37元，原告已予以书面催缴，被告在合理期间内仍未履行义务，故原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的公共能耗费，因公共能耗费应当据实收取，而原告未提供公共能耗费实际产生的金额及分摊的相关证据，本院酌情支持250元。关于原告主张的违约金，本院综合案件实际情况，考虑到该小区物业服务企业更换较为频繁，物业交接时尚有遗留问题未予解决，致使被告对物业费产生争议，故对原告主张的违约金不予支持。被告应支付物业服务费及公共能耗费合计2134.37元。 关于被告提出原告提供物业管理时间仅有一年，原告入驻未经业主同意的辩解意见。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，华盖东苑业委会由小区业主选举的业主代表组成，代表和维护全体业主的合法权益，该业委会与原告签订的物业服务合同明确物业服务期间为2016年1月7日至2017年12月31日，合同业经政府主管部门备案，对全体业主具有约束力。如业主认为选聘的物业公司未经全体业主同意，侵害业主权益的，应当在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。现物业服务合同因履行完毕而终止，被告以合同未经业主表决同意为由拒缴物业费用无事实依据，本院不予采纳。 关于被告提出原告对阳台渗水问题未予维修，不应支付物业费用的辩解意见。本院认为，物业服务企业对物业管理区域内公共场所及公用设施具有维护、管理义务，根据被告提供的室内阳台顶部渗水照片，尚不能证明受损发生在原告物业服务管理期间，也不能明确是房屋质量问题还是公共管道维护不当所致渗水，是否需要启动专项维修基金进行修缮。被告可在明确责任主体后另行主张权利，不能作为拒缴物业费用的合理抗辩。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告王某某于本判决生效后十日内给付原告连云港双华物业管理有限公司物业服务费、公共能耗费共计2134.37元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，原告连云港双华物业管理有限公司已预交，由被告王某某负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  戴培培 二〇二〇年一月三日 书记员  胡砚艳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 [二]、《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 [三]、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 [四]、《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 [五]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。