广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初19891号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。被告：林建生，男，1950年12月29日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州保利丰现代物业发展有限公司诉被告林建生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许勤、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费6612.54元（从2013年1月1日起至2019年2月28日止，每月按57.65平方米×1.55元/平方米计算）；逾期交纳物业管理费的违约金（从各期逾期之日起，按当月逾期金额每日千分之一计算）。2、判令被告支付代交水费111.34元（2018年11月1日起至2019年2月28日止）；支付代交垃圾处理费20元（2018年11月1日起至2019年2月28日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告基于与广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）签订的《物业管理委托合同》、《补充协议》对广州市海珠区洪德路保利丰花园实行物业管理，期限为2003年8月1日至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止。上述合同还约定了物业管理费的标准。2007年1月28日，被告回迁入住保利丰花园莲花阁1010房，并在《收楼程序执行表》签名确认，该表载明该房建筑面积57.65平方米。同时，根据被告于同日签领的《前期物业服务管理协议》，物业管理费收费标准为1.55元/平方米，交纳时间为每月5日前；原告可提供水费、电费等代收代缴服务；被告不按协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告自2013年1月起拖欠费用，虽经原告屡次催告，被告至今未支付物业管理费。被告辩称：确认管理费从2013年1月1起没有交纳，但不确认原告主张的管理费标准。因为被告从未与原告签订任何物业服务协议，原告提交的前期物业服务协议是开发商与物业公司签订，被告也没见过该协议；不确认原告主张的房屋面积，被告使用的莲花阁1010房的收楼表记载的使用面积是44.97平方米，建筑面积是57.65平方米，其中公摊面积就有13平方米左右，当初被告与物业公司协商，待涉案房屋取得房产证后按实际面积交纳物业管理费，但被告至今未取得涉案房屋的产权证。被告已支付了水费、垃圾费，因此，不同意原告的主张。经审理查明：2003年5月26日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，订明：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。据《收楼程序执行表》中记载，莲花阁C1010房，使用面积44.97平方米、建筑面积57.65平方米。原告曾因被告未支付物业管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费向本院提起诉讼。本院受理案号：（2012）穗海法民三初字第2128号。该案中，双方当事人均表示愿意协商调解本案纠纷，并达成如下共识：1、原告本次诉讼所主张的建筑面积是业主（或使用人）在收楼时确认的面积，由于涉案房屋尚未核发房产证，故暂时按该面积计收物业管理费，待房产证核发后再根据房产证记载的建筑面积对物业管理费进行多退少补。2、双方同意物业管理费按建筑面积每月每平方米1.55元计算，如小区成立业主委员会，物业管理费的收费标准按业主委员会与物业公司协商的标准执行。3、本案调解之后发生的物业管理费、水费、公摊电费、垃圾处理费等费用，被告应依照缴费通知单按时缴交。双方当事人自愿达成如下协议：一、被告林建生于本调解协议生效之日超十日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2010年7月1日起至2012年6月30日止的物业管理费（每月按1.55元／平方米×建筑面积57.65平方米的标准计算）；等。本院根据原被告达成的协议作出（2012）穗海法民三初字第2128号民事调解书。本案庭审中，原告表示：1、原告是每两个月都会对被告所欠当月的费用和总共欠缴的费用进行催收。原告通过发出通知和缴费明细表催缴费用，通知是向整个小区的住户发出的缴费截止日期，缴费明细表是向住户分别送达的。2、对于收费情况，涉案小区实际情况是原告单月收取之前两个月的费用，截止期是单月的18日。另外，原告确认被告已交纳相关的水费、垃圾费并撤回对水费、垃圾费的主张。原、被告确认涉案小区尚未成立业主委员会。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告于2018年11月29日向被告作出的《关于催缴物业管理费、水费及公共公摊水电费等费用的通知书》以及邮寄该通知的中国邮政快递单；2、原告于2019年3月11日向住户发出的《通知》，部分内容为“请到大堂保安岗领取2019年1-2月应缴管理费、水费等费用的交费通知单。请各业主在2019年3月18日之前……缴纳”。被告对于上述证据的质证意见：对上述证据的真实性、合法性予以确认，但表示被告没有收到上述邮件，没有收到缴费通知也没见过证据2中的通知。本院认为：原告撤回部分诉讼请求是其处分自身权利，并无不妥，本院予以准予。原告与洪德公司签订《物业管理委托合同》、《补充协议》，约定由原告对保利丰花园实行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，原告有权依据上述合同对保利丰花园进行物业管理。因上述小区尚未成立业主委员会，而被告使用的物业属于该合同约定的管理范围，故上述《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力。原、被告在前案中已确认暂按收楼时确认的面积计收物业管理费，待房产证核发后再根据房产证记载的建筑面积对物业管理费进行多退少补，现涉案房屋的产权证尚未出具，在原告主张的期限内，原、被告之间仍存在物业服务关系，故被告仍应按已确认的面积计付物业管理费。被告再以对房屋面积有争议为由拒付物业管理费，无理，本院不予采纳。《物业管理委托合同》中约定了迟延支付物业管理费的违约金的标准，原告在本案中主张的标准并未超过上述约定，根据原告的陈述和提交的证据，原告实际是单月收取之前两个月的物业管理费，且最后收费时间为18日，故每期违约金的起算时间分别计算。综上所述，依照《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告林建生在本判决生效之日起10日内向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2013年1月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月57.65平方米×1.55元/平方米的标准计算），并向原告支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以178.7元为本金，按每日1‰的标准，从2013年3月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止，各期违约金以当期本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费152元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  吴桂珍二〇二〇年一月十五日书 记 员  于悦姗邬雪芳