安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初18564号 原告：吴正林，男，1966年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区。 原告：许华翠，女，1969年8月26日出生，汉族，住安徽省合肥市政务区。 两原告共同委托诉讼代理人：吴月，安徽徽商律师事务所律师。 被告：安徽国胜大药房连锁有限公司，住所地合肥市上海路18号，统一社会信用代码91340100560672921Y。 法定代表人：何家乐，总经理。 委托诉讼代理人：吴娟娟，公司法务。 委托诉讼代理人：李明，安徽江淮律师事务所律师。 原告吴正林、许华翠与被告安徽国胜大药房连锁有限公司（以下简称“国胜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，经双方当事人同意，与国胜公司诉吴正林房屋租赁合同纠纷一案合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴正林、许华翠的委托诉讼代理人吴月，被告国胜公司的委托诉讼代理人吴娟娟、李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴正林、许华翠向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令国胜公司支付吴正林、许华翠自2019年6月1日起至2019年9月19日的租金91004元、逾期付款违约金18615元（后期租金按照月租金80元／㎡支付，后期逾期付款违约金以未付租金为基数，按照日千分之一的标准计算）；2.判令国胜公司支付吴正林、许华翠擅自解约违约金616657.8元，租房押金20000元不予退还；3.判令国胜公司承担物业费23561.18元（17号楼104室从2018年7月1日起至2019年10月底物业费9611.2元，17号楼105室从2018年1月1日起至2019年10月底物业费13949.98元）；4.诉讼费由国胜公司承担。事实与理由：2017年10月15日，承租人国胜公司与出租人吴正林签订《房屋租赁合同》，约定吴正林将其位于合肥市滨湖区上下两层合计310.24㎡的房屋租赁给国胜公司经营药房，租赁期限为5年，从2017年10月17日起至2022年12月1日止，装修免租期从2017年10月17日至2017年12月1日，从2017年12月1日起两年内月租金24819元，第一笔半年租金及押金20000元于合同签订后支付，其余租金半年一付、于届期前15天支付，从2019年12月1日起的租金比上一年度增加10%，一方无法定或者约定理由解除合同的，应支付未履行租赁期租金总额50%的违约金，逾期交付租金的，需要承担每日欠付租金总额1‰的逾期付款违约金。此外，合同还对装修、转租等事项进行了约定。国胜公司依约支付租房押金20000元截止2019年5月底的租金、涉案出租屋104室的物业费支付至2018年6月底、105室的物业费支付至2017年年底，后期物业费均未支付。双方对于转租、分租、解除合同等事项多次协调未果，2019年8月14日，收到国胜公司寄送的《解除通知书》。国胜公司另案诉请解除合同，为维护自身合法权益，因而成讼。 国胜公司辩称：国胜公司已将涉案房屋租金缴纳至2019年5月底，同意补缴案涉出租屋截止2019年8月14日的物业费，2019年8月14日已寄送《解除通知书》并经对方签收，故租金及违约金应计算至2019年8月14日。国胜公司收取出租屋时系毛坯状态，为了开展经营活动曾花费约50000元进行店面装潢，因经营不善曾于2018年4月后多次向对方提出转租、解除合同等事宜未果，已于2018年8月关门，吴正林、许华翠诉求违约金过高，国胜公司在停业期间曾支付相对方20多万租金，请求法院酌定。押金20000元应予退还国胜公司。 吴正林、许华翠庭审中所述事实有其提交的《房屋租赁合同》、《不动产权证书》、结婚证、《律师函》、《解除房屋租赁合同通知书》、照片、庭审陈述予以佐证，国胜公司庭审中所述事实有其提交的《房屋租赁合同》、《利润表》、短信聊天记录、微信聊天记录、解除函、EMS快递回单、微信聊天记录、银行转账凭证、庭审陈述等证据佐证，上述证据均经经对方当事人质证及本院认证，对其提交证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，依法作为本案定案的证据。 本案经双方当事人分别举证、质证、庭审陈述及本院认证，认定事实如下：2017年10月15日，承租人国胜公司与出租人吴正林签订《房屋租赁合同》，约定吴正林将其位于合肥市滨湖区上下两层合计310.24㎡的房屋租赁给国胜公司经营药房，租赁期限为5年，从2017年10月17日起至2022年12月1日止，装修免租期从2017年10月17日至2017年12月1日，从2017年12月1日起两年内月租金24819元，第一笔半年租金及押金20000元于合同签订后支付，其余租金半年一付、于届期前15天支付，从2019年12月1日起的租金比上一年度增加10%，一方无法定或者约定理由解除合同的，应支付未履行租赁期租金总额50%的违约金，逾期交付租金的，需要承担每日欠付租金总额1‰的逾期付款违约金。此外，合同还对装修、转租等事项进行了约定。国胜公司依约支付租房押金20000元截止2019年5月底的租金、涉案出租屋104室的物业费支付至2018年6月底、105室的物业费支付至2017年年底，后期物业费均未支付。双方对于转租、分租、解除合同等事项多次协调未果，2019年8月14日，收到国胜公司寄送的《解除通知书》。 此外，国胜公司已于2019年9月16日向本院诉请吴正林解除房屋租赁合同，本院审理案号为（2019）皖0111民初17136号。 本院认为，双方当事人自愿签订的合同应当依法履行。吴正林、许华翠诉求从2019年6月起的租金及物业费，国胜公司辩称通过口头与书面等多种形式多次协调转租、解除等事宜未果，已寄送解除房屋租赁合同通知书且对方于2019年8月14日收悉导致合同解除，同意支付届至2019年8月14日的房租及物业费，本院（2019）皖0111民初17136号已经判令双方租赁合同依法解除，国胜公司以经营不善为由解约，理应支付在此期间产生的房屋租金61220.7元及物业费13825.22元，对其房租及物业费诉请予以部分支持。吴正林、许华翠诉求按照日千分之一的利率标准计算逾期付款违约金，结合司法实践衡量约定偏高，本院酌定逾期付款违约金计算方式为以欠付租金61220.7元为基数，从2019年6月1日起按照年利率24%计算逾期付款违约金至实际清偿之日止。吴正林、许华翠诉求不予退还20000元的违约金，考虑到合同约定履行年限及实际租赁期限，对出租人造成损失考量，本院予以支持。吴正林、许华翠诉求国胜公司支付擅自解约违约金616657.8元，鉴于合同约定租金期限为5年、且明确约定违约责任，国胜公司以经营未盈利为由多次要求解除合同存在过错，应承担合同签订及履行期间正常商业风险及合同解除后的违约责任，考虑到以毛坯状态交付且存在装修价值的实际情况，以及一个半月装修免租期的现实情况，本院依法认定吴正林、许华翠诉求违约金金额偏高，酌定国胜公司应付违约金为3个月租金合计74457.6元，对其违约金诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用 一、被告安徽国胜大药房连锁有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴正林、许华翠欠付租金61220.7元及其逾期付款违约金（以欠付租金61220.7元为基数，从2019年6月1日起按照年利率24%计算至实际清偿之日止）； 二、被告安徽国胜大药房连锁有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴正林、许华翠物业费13825.22元； 三、被告安徽国胜大药房连锁有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴正林、许华翠违约金74457.6元； 四、被告安徽国胜大药房连锁有限公司向吴正林、许华翠缴纳的20000元房租押金不予退还； 五、驳回原告吴正林、许华翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5531元，减半收取计2766元，由被告安徽国胜大药房连锁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张俊文 二〇二〇年一月一日 书记员  池 浩 附：本判决引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。