上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13863号上诉人（原审被告）：林杰，1984年11月7日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：梅靖，上海辰禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟锡文，男，1973年4月7日出生，汉族，住福建省南平市延平区。上诉人林杰因与被上诉人钟锡文房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初62316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审查明认定事实错误。被上诉人仅凭一份与上诉人签订的房屋租赁合同，在未提交租金收付记录、未提交其他证据印证情况下，就其自述的已将上海市浦东新区XX路XX号一层房屋（以下简称涉案房屋）交付上诉人使用、租赁合同已经履行以及上诉人欠付2018年2月之后租金的事实不能认定。2.被上诉人自2013年为涉案房屋的“二房东”后将房屋出租给了案外人，在案外人经营使用房屋期间，上诉人确实与案外人商谈接手承租房屋事宜，并且与被上诉人签订该份房屋租赁合同，但上诉人与案外人就转让费事宜未谈拢，故被上诉人并未向上诉人交付房屋，上诉人也从未使用过涉案房屋。3.被上诉人在一审审理中自认人民币（以下币种同）4万元租赁保证金已经交付，但被上诉人并没有提供保证金转账记录，据上诉人了解该笔保证金也是案外人承租时支付，与上诉人无关。鉴于双方并未实际履行合同，故被上诉人不应向上诉人主张欠付租金，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人钟锡文辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.被上诉人多次以短信交流方式通知上诉人交付欠付租金，上诉人回复“过几天到上海谈”，之后便失去联系，说明上诉人不否认与被上诉人的租赁合同关系以及实际使用涉案房屋的事实。2.涉案房屋注册的“上海A有限公司”（以下简称A公司）法定代表人是杨某，但联系方式是上诉人的手机号码，上诉人为A公司的实际控制人，也说明上诉人实际租赁使用房屋。3.上诉人一开始以现金支付保证金及租金，是为日后不交租金做的准备。被上诉人在一审审理中提交A公司法定代表人杨某于2016年1月26日转账5万元的银行凭证，可以证明该份租赁合同实际履行。钟锡文向一审法院起诉请求：1.判令林杰支付钟锡文2018年2月1日至2018年7月31日期间的房屋租金132,000元；2.判令林杰支付钟锡文逾期付款违约金23,000元；3.判令林杰承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月1日，钟锡文（出租方，甲方）与林杰（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定钟锡文将涉案房屋出租给林杰使用，租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日，2015年8月1日至2016年7月31日期间的月租金为20,000元，2016年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为22,000元。合同第4-2条约定“乙方应于每个应缴租金月的10日前向甲方支付租金（即到期前一个月的20日）。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金。”合同第4-3条约定“……乙方每三个月支付一次租金（先付后用）……”。合同第5-1条约定，甲方交付涉案房屋时,乙方应向甲方支付租赁保证金40,000元。合同第5-2条约定，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁合同签订后，钟锡文将涉案房屋交付林杰使用，林杰按约支付租赁保证金40,000元，并支付租金至2018年1月31日。因林杰未支付后续租金，故钟锡文起诉来院，要求判如所请。一审审理中，1.钟锡文表示上海市浦东新区XX路XX-XX号一层二层（含涉案房屋）系其自案外人上海B有限公司处租赁而来，租赁期限至2018年7月31日止。钟锡文使用上述房屋二层，将一层出租于林杰。钟锡文并表示其于2018年7月31日搬离上述房屋二层时，林杰物品仍在涉案房屋内，因林杰未将钥匙返还钟锡文，故钟锡文未能收回涉案房屋。2.钟锡文明确第二项诉讼请求逾期付款违约金的计算依据为合同第4-2条及第4-3条的约定。林杰实际支付租金至2018年1月31日，未付2018年2月1日至2018年7月31日的两期租金，前一期租金应于2018年1月20日前付清，后一期租金应于2018年4月20日前付清。逾期付款违约金每日按照月租金的千分之一，即每日22元计算。两期租金的逾期付款违约金均应计算至实际付款之日止，钟锡文自行计算后将逾期付款违约金数额调整为23,000元。3.钟锡文确认收到林杰支付的租赁保证金（即押金）40,000元，愿意在本案中予以抵扣未付的租金。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。钟锡文与林杰签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。钟锡文主张林杰支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的房屋租金及相应的逾期付款违约金。林杰经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其自行放弃反驳钟锡文诉讼请求权利，由此造成钟锡文已经履行举证义务而无法质证的后果应由林杰自行承担。根据双方签订的《上海市房屋租赁合同》约定，2016年8月1日至2018年7月31日期间的月租金为22,000元，林杰每三个月支付一次租金，并于每个应缴租金月的10日前向钟锡文支付（即到期前一个月的20日）。逾期支付的，每逾期一日，则林杰需按月租金的0.1%支付违约金。现林杰使用涉案房屋后，并未按照约定及时支付相应的租金，故钟锡文要求林杰支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的房屋租金132,000元及逾期付款违约金23,000元的诉讼请求，一审法院均予以支持。庭审中，钟锡文表示愿意返还林杰支付的租赁保证金（即押金）40,000元，要求用于抵扣未付的租金，一审法院予以准许。一审法院据此判决：一、林杰于判决生效之日起十日内支付钟锡文2018年2月1日至2018年7月31日期间的房屋租金132,000元（林杰已付至钟锡文处的租赁保证金40,000元予以抵扣）；二、林杰于判决生效之日起十日内支付钟锡文逾期付款违约金23,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,400元，减半收取计1,700元，由林杰负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人提交如下证据：1.被上诉人与上诉人之间的短信交流记录；2.A公司的法定代表人杨某向被上诉人转账5万元租金的转账凭证；3、注册地址为涉案房屋的A公司企业登记信息。上述证据证明双方合同关系成立并实际履行。上诉人对上述三份证据真实性没有异议，但认为，被上诉人提交的短信中上诉人回复的“过几天在上海谈”，表明的是被上诉人对双方存在合同关系有不同看法，并没有认可租金应由上诉人支付；转账记录只能证明是A公司的法定代表人杨某向被上诉人转款，说明存在案外人，不能证明是上诉人在履行合同，与上诉人无关；A公司的企业信息证明的是该公司法定代表人为杨某，并不能证明上诉人为实际控制人，与上诉人无关。本院认为，二审争议焦点在于双方之间的房屋租赁合同是否实际履行；上诉人是否应对欠付租金及逾期付款违约金承担支付责任。关于双方之间的房屋租赁合同是否实际履行的问题。本院认为，根据被上诉人提交的其与产权人之间的租赁合同、其与上诉人的短信交流记录、A公司于2016年登记注册于涉案房屋的企业信息以及A公司法定代表人杨某向被上诉人转款记录等证据，可以认定被上诉人将其租赁房屋中的一层转租给上诉人并已交付，双方签订的该份房屋租赁合同符合法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，故应认定合法有效。双方当事人应遵守合同约定，切实履行各自的权利义务。基于上诉人在本案审理中对其与被上诉人签订过一份房屋租赁合同的事实不持异议，上诉人辩解的是其在签约后并没有履行该份房屋租赁合同，对此，上诉人在本案审理中并未提交其与被上诉人终止该份房屋租赁合同的证据或者其他相关证据加以佐证，故上诉人应自行承担对其不利的法律后果。至于A公司法定代表人在此期间向被上诉人付款，也不能就此否定上诉人为涉案房屋的承租人。上诉人认为双方之间的房屋租赁合同未实际履行，因缺乏依据，故本院不予采信。关于上诉人是否应承担支付租金及逾期付款违约金的问题。本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同条款约定，上诉人负有向被上诉人支付租金的义务。上诉人若未能及时支付租金，还应承担逾期付款的违约金。本案中，被上诉人确认上诉人未付自2018年2月1日起至同年7月31日止的租金并同意保证金在欠付租金中予以冲抵；另外，被上诉人主张的逾期付款违约金也符合合同约定，故一审法院对被上诉人的主张予以支持，并无不当，本院予以认同。二审中，被上诉人认可上诉人已付租金至2018年1月31日，并表述其之前收到的租金及保证金为现金，仅收到一笔5万元银行转账，且在一审审理中已经提供该笔转账记录，应系上诉人对双方合同实际履行及付款情况的确认，在上诉人无反驳证据提交的情况下，被上诉人的陈述可予采信。上诉人不同意承担支付租金及逾期付款违约金的合同责任，因缺乏依据，故本院不予采信。综上所述，上诉人林杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,400元，由上诉人林杰负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年一月十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……