文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初13848号原告：周小红，女，汉族，1971年6月17日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刘勇，重庆市江津区凯信法律服务所法律服务工作者。被告：陈红梅，女，汉族，1982年2月4日出生，住重庆市长寿区。被告：刘益，男，汉族，1982年4月30日出生，住重庆市长寿区。原告周小红与被告陈红梅、刘益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周小红的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼，被告陈红梅、刘益经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周小红向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年11月24日签订的《商铺租赁合同》和2019年7月24日签订的《江津金科商铺转让协议》；2.二被告支付原告2018年6月至2019年10月31日的租金合计231200元;3.二被告支付原告利息，以231200元为基数，从2018年6月1日起，按月利率2%的标准计算至付清为止。诉讼过程中，周小红变更第三项诉讼请求为：二被告支付原告至2019年10月31日止的违约金45424元，并以231200元为基数，从2019年11月1日起，按月利率2%计算违约金至租金付清为止。事实和理由:原告与被告陈红梅于2017年11月24日签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于重庆市江津区几江街道西江大道63号附2-1号，重庆市江津区几江街道西江大道101号2-20号房屋出租给被告陈红梅并对其他相关内容进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告仅向原告支付三个月的租金，从2018年3月至2019年10月31日，被告共计欠付17个月租金231200元未付。2019年7月24日，原告与二被告签订《江津金科商铺转让协议》，被告刘益作为陈红梅的担保人签订了合同，刘益与陈红梅共同承担租赁合同的义务。二被告未按期支付原告租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任，因双方约定的违约金过高，现原告自愿调低为按照月利率2%的标准计算违约金。原告多次催收租金未果，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。陈红梅、刘益未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告周小红（甲方）与被告陈红梅（乙方）于2017年11月24日签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于重庆市江津区几江街道西江大道63号附2-1号，2-20号房屋出租给乙方；建筑面积302.71平方米；租期为72个月，自2017年12月1日起至2023年11月30日止；该商铺优惠期为3个月，即2017年12月1日至2018年2月28日，优惠期间免交租金，优惠期届满次日起为起租日，起租日起计收租金；自2017年12月1日止2020年11月30日期间，租金为13600元/月；租金每3个月交一次，每季度的房租，乙方须于使用商铺前15日以转账方式支付给甲方。合同第三条第6款约定：乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，15天以内甲方有权向乙方按实欠租5%收取违约金。合同第九条第2款约定：若乙方无故拖欠租金15天以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给甲方。合同签订后，原告将房屋交付被告陈红梅使用。被告陈红梅支付了原告至2018年5月31日止的租金后，未再支付原告租金。2019年7月24日，被告陈红梅委托刘益与原告签订《江津金科商铺转让协议》，约定：“三、乙方代理人刘益自愿承诺作为乙方的连带担保人，自愿承诺为乙方承担连带担保责任，并对甲乙双方于2017年11月24日签订的《商铺租赁合同》约定的相关条款及产生的法律后果完全清楚明白，并对原《商铺租赁合同》及本日签订的《江津金科商铺转让协议》明确的全部义务承担法律责任。四、租金缴纳（一）欠缴租金缴纳：乙方自2018年6月至2019年5月共计12个月未付租金共计163200.00元，乙方承诺在2019年9月1日前支付43200元，剩余120000.00元从2019年9月开始至2019年12月底前分4期支付，即每月支付30000.00元。如乙方仍未及时补缴租金，从本金欠缴日开始按每月百分之二计算利息。新协议确定的时间起始点为2019年7月1日起算，2019年6月租金由乙方在本协议签订后7日内支付给甲方。（二）后续租金缴纳：2019年7月以后商铺租金，仍按原《商铺租赁合同》中约定的标准执行，租金实行预付，具体缴纳租金办法在新签合同中约定。……六、违约责任（一）双方须严格履行原《商铺租赁合同》和《江津金科商铺转让协议》约定的义务，不得违反。一方违约，守约方可依据上述两个合同及协议约定的有利条款要求违约方进行赔偿或起诉。（二）因乙方多次违约，乙方如未按本合同约定的时间缴纳租金，视为自动放弃商铺租赁权，乙方承诺在缴款期到期后三日内搬离商铺内所有原合同约定的可搬离物品，交回商铺；如过期不搬离，甲方立即收回商铺，可自行处置乙方未搬离物品，并根据情况采取法律措施继续追缴所欠租金。（三）、乙方代理人刘益承诺作为乙方的履约连带担保人，如遇乙方不能及时履约，甲方可要求乙方代理人履行连带担保人责任。”另查明，案涉房屋所有权登记在原告名下。周小红与郭旭系夫妻关系。陈红梅与刘益系夫妻关系。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《江津金科商铺转让协议》、《委托书》、《婚姻登记申请书》、结婚证以及当事人的陈述等证据，经本院审查属实，予以确认。本院认为，原告周小红与被告陈红梅签订的《商铺租赁合同》以及原告与二被告签订的《江津金科商铺转让协议》系双方真实意思表示，所约定内容合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告依约将租赁房屋交付给被告陈红梅使用后，被告陈红梅理当按约支付租金，但被告在实际使用租赁房屋过程中，仅支付前三个月房租，对其余房租至今未付，其行为严重违约，依法应承担相应的违约责任。周小红与陈红梅在2017年11月24日签订的《商铺租赁合同》中约定了“……乙方须于使用商铺前15日以转账方式支付给甲方……若乙方无故拖欠租金15天以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同……”，被告陈红梅委托刘益与原告于2019年7月24日签订的《江津金科商铺转让协议》约定了“……因乙方多次违约，乙方如未按本合同约定的时间缴纳租金，视为自动放弃商铺租赁权……”，现因被告逾期未付房租，该违约行为致使双方约定的合同解除条件成就，原告享有相应的合同解除权，故原告要求解除合同的理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告陈红梅依法应向原告支付所欠租金，至2019年10月31日，所欠房屋租金为231200元（13600元/月×17月），原告要求其支付该款的请求合法，本院予以支持。双方在合同中对违约责任已有明确约定，陈红梅违约后理当向原告支付相应的违约金。原告自认双方所约定的违约金过高，自愿调整为以未付款为基数，按照月利率2%的标准计算违约金，此为原告对自身权利的处分，该调整内容减轻了被告负担，本院予以支持。按原此标准计算，2019年10月31日前所产生的违约金为45424元；从2019年11月1日起，应以231200元为基数，按月利率2%的标准计算至付清为止。根据《江津金科商铺转让协议》约定，被告刘益自愿对陈红梅在《商铺租赁合同》中约定的合同义务承担连带担保责任，该约定是其真实意思，内容合法，故原告要求被告刘益对陈红梅所负担的支付租金及违约金义务承担连带责任的理由成立，本院予以支持。综上所述，原告请求成立，本院予以支持。被告陈红梅、刘益经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩。为保护公民合法权益，维护正常的社会秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周小红与被告陈红梅于2017年11月24日签订的《商铺租赁合同》；二、解除原告周小红与被告陈红梅、刘益于2019年7月24日签订的《江津金科商铺转让协议》；三、被告陈红梅在本判决生效后五日内支付原告周小红2019年10月31日前所欠的房屋租金231200元；四、被告陈红梅在本判决生效后五日内支付原告周小红违约金（2019年10月31日前的违约金为45424元，从2019年11月1日起，以231200元为基数，按月利率2%的标准计算违约金至付清时止）；五、被告刘益对前述第三、四项判决内容承担连带责任。如果被告陈红梅、刘益未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，减半收取2725元，由被告陈红梅、刘益负担（限于本判决生效后七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  刘 祥二〇二〇年一月二日法官助理  伍晶晶书 记 员  聂 铭