贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6033号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静（特别授权代理），北京恒德律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。被上诉人（原审原告）：王瑾玲，女，汉族，1989年10月6日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。委托诉讼代理人：吴前辙（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：230713011110656。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人王瑾玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院（2019）黔0502民初7482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：请求撤销一审法院作出的（2019）黔0502民初7482号民事判决，依法改判。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年10月18日又一次的进行了邮寄通知，可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知书的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年10月18日完成了通知义务。被上诉人王瑾玲二审未作答辩。一审原告王瑾玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证;2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金，以329,756.00元购房款为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准支付原告自2017年11月27至实际履行之日止(暂计至2019年6月25日为37,077.22元);3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＨＹＣ-ＣＺ0029），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区；建筑面积93.7平方米，套内建筑面积72.47平方米；该商品房总价款为329756.00元；买受人采取公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款69756.00元，余款260000.00元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第四条、关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了涉案房屋购房款329756.00元，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》并代收抵押登记费。2017年8月28日，被告向原告代收产权登记费、印花税、契税。2017年5月31日，被告取得涉案商品房所属的Ｃ1幢的商品房备案证明书，2018年8月29日，被告取得涉案商品房所属Ｃ1幢的不动产权证。2018年12月16日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。被告接受原告委托代为办理。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。另查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年8月28日。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将公共维修基金、产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持。同时，原、被告形成事实委托办证关系，被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故，对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2017年8月28日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2017年11月28日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的C1幢商品房备案证明书及不动产权证，具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告。经庭审查明，2018年12月16日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，可视为被告已告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记条件。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持，起止时间为：2017年11月28日至2018年12月16日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额329,756.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额329,756.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年11月28日计算至2018年12月16日。被告以政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延进行违约责任抗辩，因其举证不足以证明系不动产登记机关的原因导致办证迟延的事实，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告王瑾玲交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告王瑾玲办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王瑾玲逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款329,756.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月28日起计算至2018年12月16日止）；三、驳回原告王瑾玲的其他诉讼请求。案件受理费363.00元，由原告王瑾玲负担196.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担167.00元。二审中，上诉人提交了快递回单，拟证明违约金最晚应计算至2018年10月18日。被上诉人质证称，针对有邮寄单的业主，邮寄单及告知书的真实性，关联性和合法性均不予认可，理由：1.邮寄单中对应的邮件所装载的邮寄物品为何，无证据证明；2.并无被上诉人王瑾玲的签字确认收到；3.经网上查询均未查询到邮寄单的信息；4.邮寄单没有提供原件核对；5.根据商品房买卖合同附件十二补充协议第一条第4款的约定，即便邮寄单真实，送达时间应为寄出之日起第五个工作日，而寄出时间也并非2018年10月18日，而是邮戳显示的时间。达不到上诉方的证明目的。二审认为，该证据材料符合证据三性，应予确认。二审审理查明，上诉人至迟已于2018年10月18日通知了被上诉人涉案房屋已具备办证条件，对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：计算违约金的截止时间确定为何时。上诉人提交了邮政快递单证明其至迟于2018年10月18日完成了通知义务。经查，根据本案实际情况，上诉人交付办理商品房转移登记相关文书的义务已转化为对涉案房屋已经取得办理商品房转移登记条件及办证等事宜的通知义务。上诉人提交的快递单已载明其于2018年10月18日向被上诉人邮寄了“办理产权证的告知函”，快递单上有邮政的邮戳，因此，该快递单具有真实性、关联性、合法性，且“办理产权证的告知函”表述本身包含了告知涉案房屋已符合办理转移登记条件的意思，在与涉案房屋已具备转移登记条件客观状况相一致的情况下，能够证明上诉人已于2018年10月18日完成了告知义务。故二审对上诉人主张的违约金截止日期主张予以采纳，对一审判决确定的违约金计算截止期限予以变更。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决确定的违约金截止时间需要变更，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7482号民事判决第一项，即：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告王瑾玲缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交为原告王瑾玲办理涉案商品房的不动产权证书；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7482号民事判决第三项，即：驳回原告王瑾玲的其他诉讼请求；三、将贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7482号民事判决第二项变更为“招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王瑾玲逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款329756.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年11月28日起计算至2018年10月18日）”；四、驳回被上诉人王瑾玲的原审其他诉讼请求；五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费363.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担167.00元，由被上诉人王瑾玲负担196.00元。二审案件受理费726元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担600.00元，由被上诉人王瑾玲负担126.00元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年一月八日法官助理  郭友浪书 记 员  罗 布