广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4983号上诉人（原审原告）：陈德明，男，汉族，1993年9月28日出生，居民身份证住址：广东省东莞市，委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市富兴房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园一期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人：谭乔伊，公司总经理。委托诉讼代理人：陈东萍，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁书琴，广东康浩律师事务所律师。上诉人陈德明因与被上诉人东莞市富兴房地产开发有限公司（以下简称“富兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初17261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告陈德明向原审法院起诉，诉讼请求：1.请求判令富兴公司协助陈德明按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元2101房的产权过户和登记手续并将该房地产权证交付给陈德明；2.请求判令富兴公司向陈德明支付逾期办证违约金37880元（以购房款817160元为本金，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照年利率9%计算，自2018年3月27日起计至陈德明实际取得房地产权证之日止，暂计至2018年9月30日止）；3.本案诉讼费由富兴公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回陈德明的全部诉讼请求。本案一审案件受理费374元，陈德明已预交，由陈德明负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初17261号民事判决书。陈德明不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决；2.富兴公司协助陈德明按国土房管局房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元2101房的产权过户和登记手续，并将该房地产权证交付给陈德明；3.富兴公司向陈德明支付逾期办证违约金37880元（以购房款817160元为本金，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照年利率9%计算，自2018年3月27日起计至陈德明实际取得房地产权证之日止，暂计至2018年9月30日止）；4.本案的一、二审诉讼费由富兴公司负担。上诉理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律错误。《商品房买卖合同》第十五条及补充协议附件五第八条第1、2款仅仅约定，富兴公司在365天内提交产权的“登记资料”以及730天内产权登记机关受理相关办理权属登记需由富兴公司提供的“资料”，没有约定富兴公司何时完成案涉房屋的首次登记，也没有约定富兴公司未能在约定时间协助陈德明办妥案涉房屋房产证的违约责任。上述条款实质上免除了富兴公司办证的法定责任，排除了陈德明的权利，属于《中华人民共和国合同法》第四十条情形，应为无效条款。现行法律、法规明确规定了开发商是办理房屋首次登记的唯一义务主体，也明确规定了开发商办理首次登记的时间。上述条款违反强制性法律规定，应为无效合同。二、富兴公司应按照中国人民银行逾期贷款利息的标准向陈德明支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条及补充协议附件五第八条仅仅是约定富兴公司自交房之日前365天内提交首次登记的“资料”，逾期提交“资料”的，应承担陈德明已付购房款的万分之五的违约责任，没有约定富兴公司何时完成涉案房屋的首次登记及违约责任，也没有约定因富兴公司原因未能在约定的时间协助陈德明办妥案涉房屋房产证的违约责任，应按照法律规定进行处理。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，富兴公司应向陈德明支付违约金应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且从陈德明收楼之日90天后第91天开始计算违约金。富兴公司答辩称：一、原审法院认为《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条关于产权登记，办证期限以及违约责任的约定合法有效，不属于无效的格式条款亦不存在违反法律法规强制性规定的情形，原审法院适用法律正确。陈德明认为上述条款无效的主张不应支持。二、双方已经对办理房屋权属证书的期限以及逾期办证的违约责任进行约定，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、第十八条的规定，原审法院适用合同约定处理本案纠纷正确。陈德明上诉主张于法无据，请求依法驳回。三、富兴公司已在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由富兴公司提供的资料报产权登记机关备案，按约定理应无需承担违约责任。富兴公司一直积极履行提供的资料报产权登记机关备案的义务以及协助陈德明办理“小确权”。涉案房屋目前未能办理房产证过错在于陈德明而非富兴公司，是陈德明改建加建造成，而非富兴公司怠于履行协助陈德明办证的义务。经查，富兴公司在二审提交四组证据，分别为：一、不动产登记受理凭证，拟证明富兴公司积极履行提供资料报产权登记机关备案的义务，涉案房屋所在的楼栋已经在2019年4月11日取得产权登记机关出具的房产首次登记回执；二、不动产权证书，拟证明案涉房屋是在2019年4月23日完成了初始登记；三、《办理不动产权证书通知》的公告、微信通知截图，拟证明富兴公司已经通过大堂公告及业主群微信通知业主涉案房屋已可以办理不动产权证书；四、《关于富盈都市华府办理〈不动产权证书〉的通知》、邮寄底单、邮寄查询记录，拟证明富兴公司已经书面通知陈德明涉案房屋已经可以办理不动产权证书，陈德明也已收到该通知，其可以自行向房管局申请办理不动产权证书。不动产登记受理凭证盖有“东莞市不动产登记业务受理专用章”，显示富兴公司于2019年4月11日提交的新建商品房首次登记的申请资料并被受理。不动产权证书显示陈德明购买的房屋已经完成了大确权登记，权利人为富兴公司。《办理不动产权证书通知》的公告显示，都市华府社区公告·文化宣传栏中有富兴公司公布的办理不动产证通知。微信通知截图主要显示，在“都市化服业主代···交流群”中有一人在群中发名称为“都市华府办证通知-盖章版.pdf”的文件，未显示文件内容，同时该人在群中通知“2.3.4.5.7.8栋的业主可以准备办理房产证的资料了，还有车位”。《关于富盈都市华府办理〈不动产权证书〉的通知》显示，富兴公司通知业主办理房产证，并要求业主准备资料交到售楼处；邮寄底单显示寄件人李先生，收件人陈德明，文件名为《〈办不动产权证通知书〉（常平都市华府5-1-2101）》；邮寄查询记录显示上述邮件于2019年5月21日由本人签收。陈德明质证称：一、不动产登记受理凭证不能证明富兴公司已经取得了涉案房屋或楼盘的大确权，其应当承担不能办理大确权的违约责任；二、对不动产权证书的真实性予以认可；三、对于《办理不动产权证书通知》的公告及微信通知截图，不确认证据三性，富兴公司不能证明是案涉小区公告栏发布的公告，时间和地点都没有显示，微信通知截图没有本案业主的对话；四、对于《关于富盈都市华府办理〈不动产权证书〉的通知》、邮寄底单、邮寄查询记录，不确认证据三性，陈德明未收到材料。针对《关于富盈都市华府办理首次登记手续相关事宜的回复》的内容，本院经双方同意向东莞市常平房地产管理所发函询问文件中所称“部分房屋加建改建”的详细情况。东莞市常平房地产管理所回复《关于东莞市富兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷协助调查函的复函》，主要载明，对楼层间的公共走廊在进行实测时，发现不封闭公共走廊利用玻璃及金属进行封闭；对常平镇都市华府第6、9幢进行实测时，发现第6幢飘窗形状与原规划图不相符，第9幢扶手电梯位置、商铺电井位置与原规划图不相符。针对上述复函，陈德明质证称：确认真实性，从这份复函可知并不是陈德明的原因造成不能办理案涉房屋的大确权手续。常平房管所要求富兴公司进行整改，富兴公司是案涉房屋的唯一整改主体。根据法律规定，办理取得案涉房屋大确权的义务主体是富兴公司，不是陈德明。富兴公司没有完成首次登记的义务，应该承担违约责任。针对上述复函，富兴公司质证称：对真实性、合法性没有异议，案涉房屋并没有在第6幢和第9幢的物业，对关联性和证明内容有异议。复函对不能通过实测的情形其责任归属并未作出甄别和释明，不能证明是富兴公司导致了实测不能通过。相反，结合一审中常平镇房管所向法院作出的复函可以证明实测不能通过的原因在业主。富兴公司已依合同约定积极履行了办证义务，目前案涉楼盘已取得大确权证书，富兴公司向业主发出了办证通知。本院对富兴公司二审提交的证据以及本院二审调取的证据认证如下：一、不动产登记受理凭证盖有东莞市不动产登记业务受理专用章、不动产权证书亦盖有东莞市自然资源局不动产登记专用章，且能相互佐证案涉房屋已经办理初始登记的事实，本院予以采纳。《办理不动产权证书通知》的公告，显示通知贴在“都市华府社区公告·文化宣传栏”，本院予以采纳。微信通知截图不能显示是案涉小区业主的微信群，也不能显示陈德明在微信群中，且陈德明不予确认，故本院不予采纳。对于《关于富盈都市华府办理〈不动产权证书〉的通知》、邮寄底单、邮寄查询记录，邮件底单的收件人、电话、地址均与案涉《商品房买卖合同》记载陈德明的信息一致，故本院对该组证据予以采纳。二、《关于东莞市富兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷协助调查函的复函》，案涉房屋并非在复函中提及的第6幢、第9幢，且复函未指出案涉房屋存在加建改建情况及其责任人，故该复函缺乏关联性，本院不予认可。二审补充查明以下事实:富兴公司于2019年4月11日提交办理大确权材料给房管部门，并被受理。案涉房屋已办理了初始登记手续并取得了不动产权证书，权利人为富兴公司。富兴公司于小区公告栏公示以及邮寄通知的形式，通知了业主去办理不动产权证，但是未显示公告的时间。陈德明于2019年5月21日收到富兴公司寄出的《办理不动产权证书通知》。陈德明主张违约金约定过低。2018年12月27日至2019年5月21日，中国人民银行短期贷款基准利率为4.35%。本院经审理对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，对陈德明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：陈德明的逾期办证损失应如何认定。案涉房屋于2017年12月27日实际交付，根据《商品房买卖合同》及补充协议附件约定，富兴公司应自案涉商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。然而，富兴公司实际于2019年4月11日才将符合备案的资料交予登记机关，超过了约定的时间。现有证据亦不能证明系陈德明导致富兴公司逾期提交资料。因此，富兴公司已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。案涉合同补充协议附件第八条关于产权登记的约定为：“若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。”违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。该合同约定的逾期办证违约金以房款总价的万分之五固定封顶，明显过低，不利于维护广大业主的合法权利，无法起到督促富兴公司积极履行协助办证义务的作用。虽然陈德明主张上述违约金条款无效，但是其又主张约定的违约金标准过低，要求按照年利率9%标准计算违约金。因此，陈德明主张的实质内容等同于要求调高违约金。陈德明未能进一步举证证明其实际损失数额。然而，商品房除了居住的功能，同时具备商品的属性，即具有投资的功能，以常理推断，逾期办证会导致交易机会的损失、案涉房屋的交易自由会受到限制，同时也会导致资金成本的损失。陈德明于2019年5月21日签收案涉房屋的办证资料即已具备实际办证的条件，本院认定违约金计算的截止日期为2019年5月21日。结合逾期办证的原因及当事人过错程度等，按照公平和诚实信用原则，本院认定逾期办证违约金为：以已付购房款总额817160元为基数，按年利率中国人民银行同期同类贷款利率4.35%为标准，自2018年12月27日计算至2019年5月21日，共计14218.58元（817160元×4.35%÷365天×146天）。对陈德明主张数额的超出部分，本院不予支持。案涉房屋已办理了初始登记手续并取得了不动产权证书，已经具备办理业主权属登记的条件，富兴公司有义务将办理权属登记中需要由其提供的资料报产权登记机关备案。陈德明诉请富兴公司协助陈德明办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元2101房的产权过户和登记手续，本院予以支持。因房地产权证系由房管部门制作并出具，陈德明诉请由富兴公司交付，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，陈德明的上诉部分有理，对有理的部分，本院予以支持；对无理的部分，本院予以驳回。依照上述援引规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17261号民事判决；二、东莞市富兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈德明支付逾期办证违约金14218.58元；三、东莞市富兴房地产开发有限公司应本判决生效之日起十五日内协助陈德明办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元2101房的产权过户和登记手续；四、驳回陈德明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费374元，已由陈德明预交，由陈德明负担233.62元，东莞市富兴房地产开发有限公司负担140.38元。二审案件受理费747元，陈德明已经预交，由陈德明负担466.61元，由东莞市富兴房地产开发有限公司负担280.39元。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  王相东审判员  王 聪二〇二〇年一月十六日法官助理胡运科书记员陈奕霖