镇江市丹徒区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1112执异8号案外人：王某，男，汉族，1983年4月7日生，住所地：江苏省南京市。申请执行人：通州建总集团有限公司，住所地：江苏省南通。法定代表人：张晓华，该公司董事长。被执行人：镇江北极房地产开发有限公司，住所地：江苏省。法定代表人：徐三顺，该公司董事长。本院在执行通州建总集团有限公司申请执行镇江北极房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年6月15日，本院对通州建总集团有限公司诉镇江北极房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）苏1112民初856号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、经原、被告双方一致确认，截止2017年4月30日，原告已完成工程造价暂定53000000元（工程总造价最终以审计为准），被告应支付工程进度款为19596500元（已扣减被告实际支付工程款）；被告欠付原告迟延支付工程进度款利息为11217393.56元，之后所产生的利息，被告以实际欠工程进度款为基数，按照年利率16%的标准计算；停工损失为3042000元。二、上述欠款由被告镇江北极房地产开发有限公司自2017年6月15日起每三个月支付原告通州建总集团有限公司至少3000000元，在九个月期限内全部支付完毕，被告支付款项冲抵顺序为停工损失、延期付款利息、工程进度款;三、若被告有一期未按协议约定期限履行，则视为债务全部到期，原告有权以被告实际欠款金额申请法院强制执行。2017年3月31日，本院根据申请执行人通州建总集团有限公司的申请，作出（2017）苏1112民初856号裁定，裁定查封、冻结、扣押被申请人镇江北极房地产开发有限公司价值5034万元的存款或其他等值财产。2017年4月11日，本院查封了位于丹××区××广场房××号房屋，并查封了位于丹徒区金谷东路21号金谷家园未出售的商铺和住宅（2017年4月14日已解除）。根据申请执行人通州建总集团有限公司的申请，本院于2017年12月1日立案强制执行，案号为（2017）苏1112执1983号，申请执行标的金额33855893.56元。在本案执行过程中，申请执行人与被执行人于2018年1月4日达成如下执行和解协议：一、被执行人镇江北极房地产开发有限公司欠申请执行人33855893.56元（本案申请执行时金额），该款由被执行人镇江北极房地产开发有限公司于2018年1月4日给付4898744元，从2018年2月起，每月给付不少于300000元，每三个月给付不少于3000000元，所有款项于2018年10月31日前给付完毕。该款由镇江北极房地产开发有限公司直接打入通州建总集团有限公司指定的银行账户，镇江北极房地产开发有限公司应付通州建总集团有限公司的款项、支付款项的顺序等以（2017）苏1112民初856号调解书约定为准。二、如果未按和解协议确定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息，申请执行人有权就全部到期和不到期债权申请执行。2018年1月5日，本院根据申请执行人的撤回申请，作出终结(2017)苏1112民初856号案件的裁定。2018年10月15日，因被执行人镇江北极房地产开发有限公司未能履行（2017）苏1112执1983号案件中的和解协议，申请执行人通州建总集团有限公司再次向本院申请恢复执行，案号为（2018）苏1112执恢381号。2019年7月15日，本院发出（2018）苏1112执恢381号之二执行裁定，冻结、扣划被执行人镇江北极房地产开发有限公司银行存款34005496.77元（暂计算至2019年6月30日），或查封、扣押、冻结、提取上述被执行人所有的其他等值财产。2019年8月8日，本院向镇江市丹徒区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人镇江北极房地产开发有限公司名下位于丹××区××广场101-189号、269-288号、301-321号、601-616号、701-716号、903号、913号、1003号、1010号、1012号、1112号、1115号、1116号、1207号、1212号、1105号、1109号、1113号、1114号、1201号、1216号、1202号、1214号、1215号、1307-1310号不动产（共计185套），查封期限为三年。案外人王某提出异议称，本人得知贵院已快递发通知给本人，且得知本人依法购买的镇江市丹徒区光明村丹××区××广场601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612、613、614、615、616、701、702、703、704、705、706、707、708、709、710、711、712、713、714、715、716号房产，共计32套，因开发商镇江北极房地产开发有限公司债务而被贵院查封，本人认为贵院查封本人合法财产是错误的，特提出异议：一、本人依法购买镇江北极房地产开发有限公司开发的镇江市丹徒区光明村丹××区××广场601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612、613、614、615、616、701、702、703、704、705、706、707、708、709、710、711、712、713、714、715、716号房产是真实的，双方已签订正式商品房买卖合同（已经备案登记），并缴清90%房款，剩余10%房款约定为交房时补齐。镇江北极房地产开发有限公司出具正式购房发票。由于该房尚未竣工验收，所以并未交付，但这并不影响本人对所购房屋依法享有所有权。故，贵院因镇江北极房地产开发有限公司欠别人债务而查封本人房屋是错误的，本人要求贵院依法纠正，解除预查封。二、本人已经付清该32套房屋的房款90%房款，剩余10%房款约定为交房时补齐，由于镇江北极房地产开发有限公司迟迟未交房，因此，不存在向镇江北极房地产开发有限公司支付房款的情形，贵院通知书本人无法执行。三、据本人所知，镇江北极房地产开发有限公司有门面房可供贵院执行。因此，本人特提出异议，望贵院解除预查封。另查明，2017年3月24日，案外人王某与被执行人镇江北极房地产开发有限公司签订《乐达广场购买合同》，购买乐达广场601-616、701-716共计32套商品房，总金额为13500000元，约定2017年3月31日支付总房款30%即4500000元，网签后7天内支付60%即8100000元，房屋整体交付后支付10%即1350000元。2017年11月13日签订“购房合同”补充协议，约定购买人于2017年11月13日与出卖人签订商品房买卖合同，并缴纳房款总价60%。2017年11月13日，案外人王某与被执行人镇江北极房地产开发有限公司签订商品房买卖合同32份，购买乐达广场号601-616、701-716号房屋，房屋总价共计13500000元。32份合同显示的首次网签日期为2016年6月15日。2017年11月13日，被执行人镇江北极房地产开发有限公司向案外人王某出具购买丹××区××广场601-616、701-716号房屋预收款发票两份，金额总计为12150000元。本院认为,案件在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然案外人在本院查封讼争之前与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，被执行人向案外人开具的发票显示已支付了买卖合同价款12150000元，但案外人购买了酒店式公寓32套，并非用于自身的消费性居住，不属于我国《消费者权益保护法》所规定的消费者，不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的条件。因此，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人王某要求解除32套房屋（32套商品房买卖合同价款为13500000元）查封的执行异议请求。案外人如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 李 焱人民陪审员 凌 辉人民陪审员 卞亚平二〇二〇年一月十六日法官 助理 王清筠书 记 员 林 娜