北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终671号上诉人（原审被告）：刘贺明，男，1969年9月15日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郝鲁，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯成，北京京驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人刘贺明因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘贺明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回深长城物业公司一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1．深长城物业公司作为原告起诉主体不适格。我方二审中提供的水箱清洗停水通知、致业主的一封信、特种设备使用标志、石景嘉园社区信息公示牌等照片所显示的物业服务主体均不是深长城物业公司，深长城物业公司提供的长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司向深长城物业公司出具的授权书中显示长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司提供物业服务至2012年6月30日，与深长城物业公司提供的期限为2011年7月1日至2013年6月30日的物业服务合同相矛盾。现有证据不足以证明深长城物业公司是小区的物业服务主体，一审法院判决支持深长城物业公司的物业费主张依据不足。2．深长城物业公司的诉讼请求超过了诉讼时效。我方从未收到过深长城物业公司任何形式的催缴通知，深长城物业公司也未提供我方签字确认的证据，符合物业管理企业明显怠于行使权利的情形，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。3．深长城物业公司没有履行维修、养护、管理、维护义务，小区内存在物业私搭乱建、占用消防通道、违规停车收费、安保不到位、公共设施维修不及时等诸多问题，物业服务质量存在严重瑕疵，深长城物业公司构成严重违约，我方有权请求法院减收物业服务费。深长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意刘贺明的上诉请求及理由。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1．判决刘贺明支付拖欠的物业费，共计7187．34元；2．判决刘贺明支付违约金2000元。一审法院认定事实：深长城物业公司实际为北京市石景山区景阳东街69号的石景嘉园小区提供物业服务多年,并多次与案外人北京市石景山区石景嘉园物业区域业主委员会（以下简称业主委员会）签订《石景嘉园小区物业服务合同》，约定深长城物业公司提供的公共物业服务主要包括：房屋建筑物本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑物本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶及停泊的管理等。住宅物业管理服务收费标准为每月每平米1．35元。合同另有双方的权利义务、违约责任等内容的约定。合同签订后，深长城物业公司为涉案小区的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。刘贺明所居住使用的北京市石景山区景阳东街69号院的涉案房屋，在深长城物业公司的物业管理范围内。刘贺明未交纳2012年11月10日到2019年6月9日的物业费，故深长城物业公司持诉称请求诉至法院。一审法院认为：深长城物业公司与业主委员会签订的《石景嘉园小区物业服务合同》真实有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。深长城物业公司为刘贺明居住的小区提供物业管理服务，刘贺明作为业主，享受了深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成了物业服务合同关系，刘贺明理应按期缴纳物业费。现深长城物业公司要求刘贺明支付自2012年11月10日到2019年6月9日的物业费，该请求合理，法院予以支持。对于深长城物业公司要求刘贺明支付违约金的诉讼请求，因深长城物业公司提出的该项诉讼请求内容不明确，且深长城物业公司的物业服务确有需要改善与提高之处，故对该项请求，法院不予支持。另需指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过与业主协商沟通等方式及时改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、刘贺明于本判决生效之日起十日内向北京深长城物业管理有限公司支付2012年11月10日到2019年6月9日的物业费7187．34元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果刘贺明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、深长城物业公司为长城物业集团股份有限公司于2009年3月出资设立，长城物业集团股份有限公司于2015年12月将深长城物业公司的股权全部转让给深圳市深长城物业集团有限公司。深圳市深长城物业集团有限公司曾用名为深圳市深长城物业服务有限公司，由长城物业集团股份有限公司于2009年8月出资设立。深圳市深长城物业集团有限公司于2016年8月设立深圳市深长城物业集团有限公司北京分公司。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司为长城物业集团股份有限公司的分支机构，设立于2000年2月。二、关于物业服务主体问题，刘贺明向本院提交了照片，用于证明并非深长城物业公司向涉案小区提供物业服务，物业服务主体不明。其中，“致业主的一封信”的落款处为长城物业集团股份有限公司；“特种设备使用标志”“水箱清洗停水通知”中显示的特种设备使用单位及通知单位为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司；“石景嘉园社区信息公示牌”显示物业企业为深圳市深长城物业集团有限公司北京分公司。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方争议焦点在于深长城物业公司是否有权向刘贺明主张物业服务费。就该争议问题，深长城物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，刘贺明就反驳深长城物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。深长城物业公司提供的证据能够初步证明其事实上为涉案小区提供了物业服务，刘贺明虽不认可深长城物业公司系为小区提供物业服务的主体，但其认可涉案小区存在物业服务企业，刘贺明事实上接受了物业服务，应当支付对应的物业费。刘贺明提供的水箱清洗停水通知、特种设备使用标志、石景嘉园社区信息公示牌等证据不足以证明涉案小区存在其他提供物业服务的主体，故对于刘贺明就深长城物业公司提供物业服务的事实所持否认意见，本院不予采纳。一审法院认定深长城物业公司有权向刘贺明主张2012年11月10日到2019年6月9日期间的物业费正确。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，刘贺明上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。此外，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，刘贺明以深长城物业公司服务存在重大瑕疵为由要求减免物业费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，鉴于深长城物业公司提供了初步证据证明其对于物业费进行了催收，且刘贺明欠付物业费的行为具有持续性，依据现有证据不足以认定深长城物业公司存在明显怠于行使权利的情形，故对于刘贺明二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，刘贺明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘贺明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年一月十九日法官助理  叶康喜书 记 员  范慧娟书 记 员  侯顺淼