文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1855号上诉人（原审被告）：谢承顺，男，1974年12月29日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。被上诉人（原审原告）：冉建容，女，1963年11月21日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：王槐生，重庆剑直律师事务所律师。原审被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地武隆县巷口镇建设中路7号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。法定代表人：罗应斌，该公司董事长。上诉人谢承顺因与被上诉人冉建容、原审被告重庆尚廷房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人谢承顺、被上诉人冉建容及其委托诉讼代理人王槐生到庭参加了诉讼(询问）。原审被告重庆尚廷房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢承顺上诉请求：撤销重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初114号民事判决；改判驳回冉建容的诉讼请求。事实和理由是：1、一审判决认定事实错误。重庆尚廷房地产开发有限公司2015年2月11日向其借款58万元，双方签订《重庆市商品房屋买卖合同约定：重庆尚廷房地产开发有限公司将其公司未出售的武隆县仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居X幢3-1#房屋作为抵押，并进行网签，实质是为双方的借款合同进行担保。后其与重庆尚廷房地产开发有限公司约定将该房屋进行以物抵债，其接受房屋并进行了装修居住，该房屋就已经不是抵押房屋，购房款从借款中扣减，已经支付完毕。故重庆尚廷房地产开发有限公司交付该房屋，并扣减借款及利息是双方的合意，实质是代物清偿。2、一审判决认定本案3-1#房屋无真实的商品房买卖意思表示是错误的。虽然重庆市武隆区人民法院（2017）渝0156民初690号民事调解书调解由重庆尚廷房地产开发有限公司支付其借款及利息，但对本案3-1#房屋双方进行结算，符合代物清偿原则。3、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款不当，应该适用《中华人民共和国物权法》第219条2款，其与重庆尚廷房地产开发有限公司约定将本案3-1#房屋按照市场价格折价达成的协议并履行的行为合法有效。被上诉人冉建容辩称：其与重庆尚廷房地产开发有限公司2015年10月14日签订本案3-1#房屋的购房合同，当天交足了12万元的购房款，重庆尚廷房地产开发有限公司也给其出具了收款收据。第二天，其到该房屋的物管处办理了接房手续，领取了该房屋的全套钥匙，其实现了购房占有的目的。其于2016年两次带装修人员进入该房屋进行设计规划。2017年4月23日，其才发现谢承顺在装修该房屋，谢承顺在物业公司杨经理告之其房屋有纠纷的情况下还撬门进屋装修，明显属于恶意强占行为。其购买本案3-1#房屋符合相关的法律规定。谢承顺是恶意强占并办理登记的买受人，不能优于其已经合法占有本案3-1#房屋的买受人。谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司不存在真实的商品房买卖关系，实为借款关系，谢承顺只能向重庆尚廷房地产开发有限公司主张58万元的债权。一审判决认定谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司的涉案房屋买卖无效正确，主张维持一审判决。原审被告重庆尚廷房地产开发有限公司未予答辩。冉建容2019年1月3日向一审法院起诉请求：1.确认其对位于武隆区仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居X-3-1房屋享有优先权；2.确认谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司之间订立的案涉房屋买卖合同无效并取消网签。一审中，冉建容自愿撤回第一项诉讼请求。一审法院查明，2015年10月14日，冉建容（乙方）与重庆尚廷房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定冉建容出资120000元购买重庆尚廷房地产开发有限公司开发的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居X幢3－1的商品房一套。合同第一条约定：“本商品房项目：鑫源仙居。”合同第二条约定：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：2、预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝武国土房管（2013）预字第（017）号。”合同第五条付款方式及期限：“（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：乙方于本合同签订时付清全部房款120000元。”合同第七条交付期限及交付条件约定：“（一）本商品房交房期限：2、属预售商品房的，甲方应在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：﹙1﹚本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”合同附件五《补充协议》约定：“1.由于该房屋于签订合同之日起三年内（2015年10月11日至2018年10月11日）开发公司将本房屋房产证做融资抵押，故经甲乙双方协商确定，甲方从签订合同之日起三年内将本房屋房产证交付乙方（即2018年10月11日前）。如逾期未交付房产证于乙方，甲方将按乙方购房款壹倍的额度用盛荣食品公司和港峰农业公司资财赔付给乙方。2.本合同总价款12万元。房屋包干价。其他一切税费由甲方承担。”冉建容与重庆尚廷房地产开发有限公司分别在《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》签字、盖章。合同签订当日，重庆尚廷房地产开发有限公司出具的盖章收据显示冉建容缴纳了购房款120000元，其中100000元转账支付给谭荣（备注：购房款），次日冉建容领取了案涉房屋的钥匙。2017年3月21日，重庆市武隆区人民法院作出（2017）渝0156民初690号民事调解书。该调解书查明，2015年2月11日，重庆尚廷房地产开发有限公司向谢承顺出具《借条》一张，载明借到谢承顺现金580000元，借款用武隆县仙女山镇鑫源仙居（二期）未售房屋四套作为抵押（武隆县仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居8幢1-4#、X幢3-1#、7幢2-2#、7幢2-1#，建筑面积233.06平方米）；借款人与债权人签订购买合同（2015年5月30日前签订正式的网签购房合同），如到期不能归还，正式确立买卖关系，如此款到期或提前归还，购房合同作废。调解书协议内容：“一、重庆尚廷房地产开发有限公司自愿在2017年9月21日之前支付谢承顺借款580000元及利息（利息计算方式：从2015年10月1日起，按年利率24%计算至借款还清时止）；二、谢承顺自愿放弃其他诉讼请求。”出具《借条》当日（即2015年2月11日），谢承顺（乙方）与重庆尚廷房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（房屋代码：WL00300600770000060100100030001，合同编号：CQYJ－535787，网签业务编号：201502118000681），约定谢承顺出资130000元购买重庆尚廷房地产开发有限公司开发的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道53号X幢3－1的商品房一套。合同第一条约定：“本商品房项目：鑫源仙居二期。”合同第二条约定：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：2、预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝武国土房管（2013）预字第（017）号。”合同第五条付款方式及期限：“（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：乙方于本合同签订当日付清全部房款130000元。”合同签订当日，重庆尚廷房地产开发有限公司将案涉房屋网签给谢承顺。2017年10月12日，因重庆尚廷房地产开发有限公司未履行（2017）渝0156民初690号民事调解书，谢承顺向武隆区人民法院申请强制执行。2018年3月19日，该院作出（2017）渝0156执1724号执行裁定书。该裁定书查明，被执行人重庆尚廷房地产开发有限公司涉及系列案件，重庆尚廷房地产开发有限公司将在建房屋全部抵押给银行，涉及工程款案件和业主胜诉违约金案件较多。重庆尚廷房地产开发有限公司实际负责人是谭荣，而公司的法定代表人罗应斌和其股东均属虚设，法人和股东没有从事公司的一切活动。本案无财产可供执行，裁定终结（2017）渝0156民初690号民事调解书的本次执行程序。另查明，2016年下半年，谢承顺将案涉房屋进行装修。案涉房屋至今未通过竣工验收备案登记，冉建容与谢承顺均未取得不动产权证书。一审法院认为，该案争议焦点归纳为：关于谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》效力及办理的网签是否应该注销的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，该案中，谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司并无真实商品房买卖的意思表示，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》只是对借款的一种担保方式，双方并未建立真实商品房买卖合同关系。谢承顺与尚廷房地产公司双方系民间借贷关系，已经生效调解书所确认并已进入执行，所签订的《重庆市商品房买卖合同》只是具体实现债权的一种方式，而该合同办理网签系行政管理方式，并不等同于抵押登记，属于在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，依法应当认定为无效，故涉案房屋的网签登记应当予以注销。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：1、谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司2015年2月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQYJ－535787）无效；2、谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司在该判决生效之日起五日内到重庆市武隆区不动产登记中心注销《重庆市商品房买卖合同》网签登记（房屋位置：重庆市武隆区仙女山镇银杏大道53号“鑫源仙居”小区二期X幢3－1，房屋代码：WL00300600770000060100100030001，网签业务编号：201502118000681）。该案案件受理费2700元，公告费300元，共计3000元(冉建容均已预交)，由重庆尚廷房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点是：1、将谢承顺给重庆尚廷房地产开发有限公司的借款转化为本案3-1#房屋的购买款是不是双方的真实意思表示；2、一审判决确定谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司之间没有真实的商品房买卖关系是否正确；3、一审判决是否适用法律错误。一审法院2017年3月21日作出已经生效的（2017）渝0156民初690号民事调解书查明：2015年2月11日，重庆尚廷房地产开发有限公司向谢承顺出具《借条》一张，载明借到谢承顺现金580000元，借款用武隆县仙女山镇鑫源仙居（二期）未售房屋四套作为抵押（武隆县仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居8幢1-4#、X幢3-1#、7幢2-2#、7幢2-1#，建筑面积233.06平方米）；借款人与债权人签订购买合同（2015年5月30日前签订正式的网签购房合同），如到期不能归还，正式确立买卖关系，如此款到期或提前归还，购房合同作废。由此可以看出，谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司之间签订的购买合同并进行网签的行为，只是为重庆尚廷房地产开发有限公司偿还双方之间借款的一种担保形式，双方之间并没有真实达成本案3-1#房屋的房屋买卖合同关系。一审判决认定“该《重庆市商品房买卖合同》只是具体实现债权的一种方式，其合同办理网签系行政管理方式，不等同于抵押登记，属于在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应当认定为无效，该涉案房屋的网签登记予以注销”是正确的，并无不当。《中华人民共和国物权法》第186条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”；该案中，重庆尚廷房地产开发有限公司与谢承顺在出具《借条》的同一天就签订合同约定将本案3-1#房屋（抵押财产）出卖给该借款的债权人谢承顺，明显违反相关法律的规定。谢承顺上诉提出“其给重庆尚廷房地产开发有限公司的借款转化为本案3-1#房屋的购买款是双方的真实意思”的理由，谢承顺不但没有提供相应、充分的证据证明，即便属实，也是违法无效的。从本案现有的证据来看，重庆尚廷房地产开发有限公司与谢承顺签订的购买合同明确约定“2015年5月30日前签订正式的网签购房合同，如到期不能归还，正式确立买卖关系，如此款到期或提前归还，购房合同作废”，表明双方签订的该合同需以重庆尚廷房地产开发有限公司是否归还借款为前提，双方并没有正式确立房屋买卖关系，也约定了该购房合同有可能作废。因此，一审判决确定谢承顺与重庆尚廷房地产开发有限公司之间没有真实的商品房买卖关系符合本案的实际情况，也是正确的。谢承顺上诉提出“一审判决适用法律错误”的理由，因其未向本院举示足够、充分的事实根据和法律依据予以证明，依法不能成立。至于一审判决认定该案无争议的其他事实，因双方当事人没有异议，依法应予确认。综上，谢承顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费用2700元，由上诉人谢承顺承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 斌审 判 员  陈胜友审 判 员  蔡 伟二〇二〇年一月十四日法官助理  杨丽彦书 记 员  尹 童