山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终59号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地：泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：杜倩倩，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：丁洪波，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐霞，女，1980年9月13日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：***，山东求新律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人徐霞房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院(2019)鲁0911民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大汶口置业上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未考虑不可抗力问题。一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇国家消防规范变更等不可抗力情况，大汶口置业亦为此提交了相关证据。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。二、一审判决违约金计算的终止时间、计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按通知办证之日而不是合同约定2018年11月26日计算违约金，以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。三、涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992）38号，第三条：涉案争议不属于人法院主管工作范围，依法应驳回起诉。 被上诉人徐霞辩称，一、本案上诉人所陈述的不可抗力不存在，即使存在不可抗力，也与本案逾期办证不具关联性。二、一审判决违约金计算的时间、基数正确。三、本案属于逾期办理不动产权证引起的纠纷，不属于上诉人所陈述的最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知第三条的规定，本案法院具有管辖权。 原告徐霞向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记的违约金42269元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月19日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买被告所开发的御驾新苑27号楼2单元604室房屋一套，预测建筑面积133.33平方米，总价款为577452元，配房价款15390元。被告应于商品房交付使用后12个月内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，否则，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。本合同第八条约定的房屋交付使用日期必须以买受人付清全部房款缴清为前提。2016年8月12日，原告交纳房屋首付款277450元及储藏室款15390元，剩余30万元由买受人办理银行按揭贷款形式支付，2016年10月17日，被告收到银行转账30万元。被告于2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。并于2018年12月15日书面通知原告办理不动产权证书。以上事实有商品房预售合同、收款收据及原、被告陈述等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。原告依约履行了支付房款义务。但根据合同约定，房屋交付使用日期必须以买受人付清全部房款缴清为前提，原告主张的自2017年1月1日起计算逾期办证违约金无事实依据。被告仅以物业服务中心登记的业主家庭信息填表日期确定交房时间亦无事实依据。因此一审法院以最后一笔房款到账次日即2016年10月18日确定为房屋交付时间，在商品房交付使用后12个月内，即2017年10月18日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，2018年12月15日才书面通知原告办理不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。依据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记”，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故涉案违约金应以全部已付款计算，包括原告购买储藏室的款项。开发商在完成房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务方才履行完毕。因此违约天数应自2017年10月18日开始计算，至2018年12月15日被告通知原告办理涉案房产不动产证为止，共违约422天。被告辩称延期办证是因地质原因等不可抗力造成的，一审法院认为被告所称的不可抗力是造成延期交房的原因，承担违约金是交房12个月后起算的，因此与承担违约金没有关联性，故对被告的辩称一审法院按不予采信。综上，至2018年12月15日被告的违约天数为422天，每日违约金标准按合同约定的总房款592842元的万分之一计算，违约金共计24898元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付给原告徐霞违约金24898元。案件受理费减半收取429元由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人大汶口置业围绕上诉请求依法提交了证据下列证据：证据一、御驾新苑团购房实施方案。证明涉案房产是团购房，属内部职工用房，非商品房。建设房屋的目的是加快过驾院社区城中村改造进程，解决干部职工在城区住房问题。所谓内部指的是2012年6月大汶口石膏工业园所辖区域的单位，非不特定的对外销售。这点规定在第八条1，人员范围中。证据二、徐霞缴费单据及御驾新苑团购房付款确认单和御驾新苑团购房更名申请，共10张。证明涉案房产根据团购房实施方案房产缴费情况，被上诉人不是商品房买卖合同的业主，而是单位内部建房的购房职工。被上诉人共缴费四次，时间跨2012年7月27日-2014年3月29日-2014年12月22日-2016年4月22日，并非2016年8月18日一次性缴纳。涉案业主在御驾新苑团购房付款确认单上签字并按手印，同时购房收据中也注明了“团购房款”字样，证明涉案业主知晓涉案房屋是团购房。因此，涉案房产不是基于后补的《商品房预售合同》买卖的商品房，而是基于《御驾新苑团购房实施方案》所销售的单位所建出售给职工的内部房。证据三、《商品房预售合同》及专用收款收据一份，证明涉案房产后期在2016年8月19日补签了合同，2016年10月17日将前期房款补缴汇总一张收据，房款总额577452.00元。证据四、案外人其他业主购买涉案楼盘房产的合同及价格，证明涉案房产对不特定人员出售所签订合同及价格情况，以及被上诉人所购房产价格的职工内部房性质。根据团购房实施方案，职工4100-4500元/平米，对外5200元/平米以上。本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，被上诉人徐霞对上诉人提交的证据发表如下质证意见：对证据一，本案的被上诉人对该证据并不知情，也没有签署过。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同，该合同约定了双方的权利义务关系，双方应该遵照执行；对证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议。该证据恰恰证明了被上诉人依约履行的付款的义务；对证据三无异议，涉案双方应依商品房预售合同履行义务；证据四与本案不具有关联性。 对上诉人大汶口置业二审提交的上述证据本院做如下认定：对于证据一、证据二，实施方案和缴费单据，相应内容不足以证实双方不是平等主体之间的法律关系，且双方已签署了正式的《商品房预售合同》，故对该两份证据本院不予认定。对于证据三，对于《商品房预售合同》及收款收据的真实性被上诉人均予以认可，但相关事实一审已予认定，本院不再重复认定。对于证据四与本案没有关联性，本院不予认定。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、本案是否属于人民法院受案范围；二、上诉人主张的不可抗力免责能否成立；三、一审法院对违约金计算时间和计算基数的认定是否正确。 关于第一个争议焦点，双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》属于平等民事主体之间的合同，依法应属于人民法院受案范围。另外，本案属于因逾期办理不动产权证引起的纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定的：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，不适用于该条规定，上诉人主张本案不属于人民法院受案范围没有法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，上诉人主张的不可抗力能否成立的问题。本院认为，首先，上诉人主张的地质条件特殊、消防规范变更等不属于不可抗力范畴。其次，上诉人主张的上述情形仅与施工工期及房屋交付时间存在关联，而该因素应是双方约定的交房日期确定之前即已明知的，不应成为其逾期交房的正当事由，更不能成为其逾期办证的正当事由，对其该项上诉理由，本院亦不予支持。 关于第三个争议焦点，一审法院对违约金计算时间和计算基数的认定是否正确的问题。一审时，双方当事人对于按照2017年10月18日作为违约金计算的起始时间均无异议，本院依法予以认定。2018年11月26日，上诉人大汶口置业办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件，但其2018年12月15日才书面通知原告办理不动产权证书，至此其应当履行的办证义务方履行完毕，一审法院以该日期作为违约金计算的终止时间符合法律规定，本院依法予以维持。上诉人大汶口置业的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证违约金计算基数，双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定以“全部已付款”为基数计算违约金，双方在该合同第四条及附件三分别对购房款及储藏室价款作出约定，构成该商品房买卖的总价款，被上诉人亦按照上述约定实际缴纳，形成该商品房的全部已付款，故一审法院以全部已付款作为违约金计算基数符合双方合同约定，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费858元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇二〇年一月十九日 书记员 许安冉