广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0114民初10008号原告：广州市花都区新华长丰装饰工程部，住所地广州市花都区田美村田东拾下庄95号之一四层D04室，统一社会信用代码92440101L31859240T。经营者：苏永祥,男，1967年10月4日出生，汉族，住广东省清新县。原告：苏永祥，男，1967年10月4日出生，汉族，住广东省清新县,共同委托诉讼代理人：梁妙英,广东正善律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈艳伶,广东正善律师事务所律师。被告：蓝豹（广州）物业发展有限公司，住所地广州市天河区东圃大马路17号A38房，统一社会信用代码91440101MA5AP9MB6N。法定代表人：苏茂新。原告广州市花都区新华长丰装饰工程部（以下简称长丰工程部）、苏永祥与被告蓝豹（广州）物业发展有限公司（以下简称蓝豹公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告长丰工程部、苏永祥的共同委托诉讼代理人陈艳伶，被告蓝豹公司的法定代表人苏茂新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长丰工程部、苏永祥向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿两原告2018年6月6日至2018年12月5日6个月免费装修期的租金损失79791元；2.被告支付两原告2018年12月6日至2019年1月23日的租金32000元；3.被告支付两原告自来水设施安装费15236.94元；4.本案受理费用由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第一项诉讼请求变更为：被告赔偿两原告2017年12月31日至2018年5月30日6个月免费装修期的租金损失79791元。事实和理由：长丰工程部是个体工商户，经营者是苏永祥。2018年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《股东合作协议》，大致内容为：甲、乙双方合作拓展、经营管理位于广州市花都区新华镇凤凰北路宝马楼物业项目（下称该物业），甲方以该物业的承租权作为出资，乙方以现金出资，共同设立红豹（广州）物业发展有限公司（以下简称红豹公司），合作期限为2017年12月23日至2032年8月31日，项目公司股份比例为甲方25%，乙方75%;该物业由乙方进行前期策划工作和投入装修改造费用，甲方的出资以该物业，甲方与原业主签订的合同之日起到甲乙双方签合同之日止所承担的权利和义务及甲方所投入的现状装修、改造工程费用，连同自签订合同之日起甲方给乙方6个月免费装修期所承担的租金共同视为甲方完全履行前期装修投入的义务，若由于乙方装修期间而超出免租期的时间，则由乙方交租给甲方，租金2万元／月（不含税），直至开张营业后，再转由项目公司负责交租，租金依然由项目公司支付给甲方。此外，该《股东合作协议》对甲、乙双方的权利义务进行了详细约定。协议签订当日，即2018年6月6日，原告将涉案物业交付给被告使用并装修，但是，被告并未在6个月内装修完毕，2018年12月5日免租期满后，被告也没有依约交租给原告，装修更是没有下文，鉴于被告的上述违约行为，2019年1月23日，原告委托林伟峰通过微信方式向被告发出解除合同的书面通知，通知被告解除合同并由原告独立处置涉案物业。2019年2月20日，被告签收原告的再次提醒合同解除和追讨租金的律师函后，至今仍未付租金给原告。被告的违约行为，致使原告的合同目的无法实现，更造成原告6个月免租期的租金损失，故此，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请判如所请。被告蓝豹公司辩称，不同意支付款项。原告的第一项诉讼请求太含糊，且所主张的免费装修期不合理。直至起诉双方友好合作，一直没有提及免费装修期损失的问题，之前我方没有收到原告的调解，原告就直接起诉了。我们在2019年1月份也一直合作多个项目包含红豹公司、酷豹公司。原告的第二项诉请完全没有依据，因为在2018年12月24日、2018年12月25日以及2019年1月初我们双方一直在谈合作事宜，包含租金问题一直有找融资公司合作，但是在2018年12月已经中止合作，所以不存在后续的问。因为双方的融资不顺，业务开展不顺利。原告与我方合作过程中执行双标，合作项目产生的费用就对我方收费，收益却无我方。我方在项目合作过程中产生了设计费用30万元、广告费16100元、智能基础安装约2万元，我方的合作伙伴领航公司包含了工商注册产生的费用。我方损失远远超过原告主张的损失。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《股东合作协议》，记载双方就共同设立红豹（广州）物业发展有限公司，合作拓展、经营管理位于广州市花都区新华镇凤凰北路宝马楼物业项目签订该协议，并约定：第一条，（一）甲方是该物业的合法承租方；甲方拥有合法租赁权，并负责协调原出租的业主方，现甲方同意将该物业的承租权作为出资，乙方以现金出资，共同设立红豹（广州）物业发展有限公司，并以项目公司的名义，开发、运营、管理该物业项目；该物业的所有经营项目的招商收入（包括广告收益）均作为项目公司的营业收入。该物业前期策划营运和物业管理权以及日常经营权交予乙方负责策划营销和经营管理；（二）该物业由乙方进行前期策划工作和投入装修改造费用，改造装修完成后甲乙双方共同配合对外统一以项目公司的名义运作物业项目的市场营销和招商工作；双方按占有股权比例分配共享经营利润和承担亏损风脸。第二条，合作期限为2017年12月23日至2032年8月31日。协议到期后，双方可根据实际情况续签协议。……第四条项目公司股份比例、利益分配及出资时间约定，（一）项目公司股份比例为甲方25%、乙方75%;（二）项目公司经营管理的利润按以上持股比例进行分配，经营管理中出现的亏损、风险和法律责任按股份比例各自承担；（三）甲方的出资以该物业，甲方与原业主签订的合同之日起到甲乙双方签合同之日止所承担的权利和义务及甲方所投入的现状装修，改造工程费用（附效果图），连同自签订合同之日起甲方给乙方6个月免费装修期所承担的租金共同视为甲方完全履行前期装修投入的义务；若由于乙方装修期间而超出免租期的时间，则由乙方交租给甲方，租金2万元／月计算（不含税），直至开张营业后，再转由项目公司负责交租，租金依然由项目公司支付给甲方；（四）乙方正式投入动工装修前，甲方需要取得该项目物业业主方允许我方对该物业进行装修改造和对外招商营业。在没有签订本合同之日起，乙方可进场进行装修和策划统筹的工作。该协议还约定了双发的权利义务及协议终止及清算等内容。2017年12月23日，原告已将涉案物业交被告进行装修使用。原告称上述《股东合作协议》属于物业交付后的补签。涉案物业系由长丰工程部在广州市花都区畜牧总公司见证下向广州市花都区畜牧良种繁育试验场承租，租赁期限自2012年9月1日起至2032年8月31日止。原告向该出租方支付了2018年6月至2019年1月期间的租金107163元（其中2018年6月至8月每月12911元，2018年9月至2019年1月每月13686元），并提交了由广州市花都区畜牧总公司出具的相应发票。原告还提交了广州市花都区自来水有限公司于2018年12月20日向林伟峰出具的发票金额合计15236.94元，原告拟证明其支付了水电安装费，被告质证不予认可。2019年1月23日，林伟峰通过微信方式向被告的法定代表人苏茂新发出解除合同的书面通知，其中称被告未完成约定工作，严重超期，且截至2019年1月23日已欠租金2个月未支付，并根据原告与红豹公司于2018年6月20日签订的《土地及房屋租赁合同》约定：如逾期30日蓝豹公司未交付甲方租金，甲方有权解除合同，收回租赁物，并有权单方入内处置租赁物内的所有物件，及拖欠水电达1个月以上，甲方有权解除该合同。因此，认为蓝豹公司、红豹公司均存在严重违约行为，原告解除与蓝豹公司、红豹公司的以上合同。2019年12月6日，林伟峰出具的《情况说明》记载：林伟峰受长丰工程部委托代为处理涉案物业的合作/租赁事宜（包括与合作方/承租人沟通、签订合作/租赁合同、收取款项、解除合同等），2018年12月20日，林伟峰受长丰工程部委托代其支付了宝马大厦自来水设施安装费15236.94元，该费用为长丰工程部支付的款项，林伟峰还受长丰工程部委托使用其本人的微信向被告发送长丰工程部要求解除合同的通知。被告向原告支付了2018年7月、8月租金各2万元，2018年9月租金21200元，2018年10月租金22425元。2019年2月10日，原告委托律师向被告发送《律师函》其中称截至该律师函发出日，被告仍拖欠原告租金63600元、自来水设施安装费15400元，并确认原告与被告的所有合同已于2019年1月23日解除，要求被告自收到该律师函之日起3日内向原告支付拖欠的租金本金及自来水安装费共计7900元。另查明：红豹（广州）物业发展有限公司于2018年6月26日成立，注册资本为300万元，股东为被告、林伟峰，法定代表人、执行董事兼总经理为黄灿坤，监事为苏茂新，住所地为广州市花都区新华街商业大道135号4-8层。庭审中，原告认为林伟峰是代原告持股，后更正为属于林伟峰自己的股份。2018年6月20日，长丰工程部与红豹（广州）物业发展有限公司签订的《土地及房屋租赁合同》约定，长丰工程部将涉案物业出租给红豹公司，该租赁物长丰工程部于2017年12月23日移交给红豹公司经营使用，租赁期限自2017年12月23日至2032年8月31日止，租金标准2018年7月1日至2018年8月31日每月为2万元，自2018年9月1日至2021年8月31日至每月为21200元，自2021年9月1日至2024年8月31日每月为22472元……租金按月度、每一笔应于每月5日前向长丰工程部指定的收款人林伟峰账户支付，逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰向长丰工程部支付违约金，如逾期30日红豹公司未交付租金，长丰工程部有权解除合同收回租赁物，并有权单方入内，处置租赁物内的所有物件……合同上甲方处加盖“广州市花都区新华长丰装饰工程部”印章，并由林伟峰签名，乙方处加盖“红豹（广州）物业发展有限公司”并由苏茂新签名。庭审中，被告确认涉案红豹公司未正常营业。本院认为，原告与蓝豹公司于2018年6月6日签订的《股东合作协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。《股东合作协议》约定“连同自签订合同之日起甲方给乙方6个月免费装修期所承担的租金共同视为甲方完全履行前期装修投入的义务；若由于乙方装修期间而超出免租期的时间，则由乙方交租给甲方，租金2万元／月计算（不含税），直至开张营业后，再转由项目公司负责交租，租金依然由项目公司支付给甲方”。原告实际已于2017年12月23日将涉案物业移交给被告，其免费装修期应截至2018年6月23日。而涉案红豹公司并未营业，原告于2019年1月23日向被告发出了解除合同通知，则被告应按合同约定向原告支付免租期满之日即2018年6月24日至2019年1月23日期间的租金，即共计7个月、每月2万元的租金共计14万元。由于被告已经向原告支付了2018年7月、8月、9月、10月租金分别为2万元、2万元、21200元、22425元合计83625元，则尚欠的租金计算为14万元-83625元=56375元，该款被告应向原告支付，原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告主张免租期间的损失问题，该款项属于合同约定原告应负担的租金支付义务，与被告无关，原告主张该损失本院不予支持。关于水电费设施安装费，原告所举证据不足以证实该费用与本案物业有关且属于被告应付款项，对其该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蓝豹（广州）物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华长丰装饰工程部、苏永祥支付租金56375元；二、驳回原告广州市花都区新华长丰装饰工程部、苏永祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2841元，由原告广州市花都区新华长丰装饰工程部、苏永祥负担1580元，被告蓝豹（广州）物业发展有限公司负担1261元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘豪娜人民陪审员  黄美好人民陪审员  汤惠连二〇二〇年一月十五日书 记 员  王恩怡速 录 员  陈晓敏附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。