河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25564号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李重阳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李冬菊，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：庞武政，男，1991年9月8日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人庞武政商品房销售合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初14674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。台兴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.依法判令本案诉讼费由庞武政承担。事实与理由：一、一审法院仅依据房屋买卖合同之规定，以2014年3月1日作为台兴公司承担违约责任的起始日期，与事实不符，应依法予以改判。双方签订的合同约定台兴公司应当在2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，台兴公司在约定的时限未上报申报材料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%的违约金，但实际上庞武政于2013年6月25日缴纳涉案房屋的契税，于2017年7月31日缴纳涉案房屋的维修基金。而办理房屋权属登记手续必须在缴纳房屋专项维修基金和契税后方能办理，且合同附件四第五条也约定房屋专项维修基金应由××自行交存。庞武政2017年7月31日才缴纳涉案房屋的维修基金，应当以2017年9月31日作为计算违约金的起始日期，且依据（2018）豫01民终17944号民事判决书可以看出对台兴公司主张的京广花园违约日期应当自××缴纳维修基金后两个月开始计算是予以支持的。而一审判决没有考虑这一点，以2014年3月1日作为计算违约的起始时间，属于明显错误，应依法予以改判。二、《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，且不动产权利登记的流程也发生了很大变化，一审法院2019年3月27日即涉案房屋完成首次登记时间作为计算台兴公司承担违约金的终结日期，无任何法律与事实依据，严重侵害台兴公司的合法权益，应依法予以改判。房屋买卖合同附件四第六条部分条款规定早已因情势变更而失效，台兴公司不应因已失效的条款和庞武政本人的过错而承担违约责任。庞武政辩称：一、办理产权初始（首次）登记所需要的材料清单不含契税和维修基金，台兴公司主张以契税或维修基金缴纳日期后2个月开始计算违约金没有事实和法律依据。二、不管是初始登记还是首次登记，均是台兴公司出售房屋后应尽的法定附随义务，一审法院在作出判决时已将2016年不动产改革情况考虑进行且对台兴公司的违约行为作出60%的裁判，判决公正合理。庞武政向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金48055.38元（以房屋总价款为基数，按日0.005%的标准自2014年3月1日起暂计算至2019年3月27日）；2.诉讼费用由被告承担，以上共计48055.38元。一审法院认定事实：一、2013年3月26日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份。主要约定以下内容：1．原告购买被告开发的座落于二七区××南××、××南街××侧××单元××层××号房屋，建筑面积72.58平方米，单价每平方米7154元，房屋总价为519237元。约定付款方式为：2013年3月26日交付169237元，剩余350000元以商业贷款方式于2013年4月26日交付。2．××如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。3．关于产权登记的约定：被告应当在2013年12月31日前交房，××应当自商品房交付使用后，持办理权属登需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下约定内容执行：××应当在2014年3月1日（房屋交付使用60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局；××在约定时限未报送材料或材料不齐未被房地产行政主管部门受理的。按日向××支付总房款的0.005％违约金。××当在取得该商品房初始登记后240日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。合同签订后，原告于2013年3月26日支付购房款169237元，2013年6月5日支付剩余购房款350000元。被告按合同约定将涉案房屋交付原告使用。原告于2013年6月25日支付涉案房屋契税，2017年7月31日交付房屋维修基金。二、郑州市不动产登记中心档案信息显示，涉案房屋于2019年3月27日完成商品房首次登记。三、该院作出的（2019）豫0103民初3652号生效民事判决书认定：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办［2015］127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同有效，原、被告应当按照合同约定履行义务。根据合同约定，××应当在2014年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。故被告逾期办理产权登记的违约金依合同约定按已付购房款519237元的0.005％的标准，自2014年3月1日起计算至2019年3月26日止（共计1851日）为48055.38元。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程事项符合情势变更原则。综合上述案情，对逾期办理产权登记的违约金48055.38元，按照公平原则应予以酌减，赔偿28833.23元为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告庞武政支付逾期办理产权登记违约金28833.23元。案件受理费1001元，减半收取500.5元，由被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，台兴公司提交（2018）豫01民终17944号民事判决书一份。证明：涉案房屋京广花园存在同样类似的判决，法院支持了我方主张违约金的起算时间，是房屋在××缴纳房屋专项维修基金后两个月开始起算，违约金的终止时间是计算至2018年8月20日。2018年8月20日是郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅向我方下发受理通知单的时间。庞武政针对台兴公司提交的证据质证称：真实性无异议，证明目的有异议，该证据中双方当时均没有提供办理房屋初始登记所需要的材料，因此法官根据自由裁量权酌定的一个期限，而本案中，庞武政已经提供了办理初始登记所需要的资料清单，应当以最新的证据为准，且该判决中提到2018年8月20日台兴公司仅仅是办理了预变现登记，并非涉案房屋的初始登记，二者是不同的概念。本案中，台兴公司并未提交何时向不动产登记中心提交办理初始登记材料及受理凭证，因此，不同案件应当具体问题具体分析，该判例对本案没有参考性。庞武政提交三份证据。证据一、郑州市不动产登记中心印发的关于办理商品房首次登记所需资料清单。证据二、台兴公司在同类案件中提交的同一小区其他号楼办理首次登记所需资料清单。证据三、涉案小区2号楼其他业主2019年11月缴纳的维修基金缴纳凭证。证明：办理商品房初始（首次）登记所需资料里面并不含契税或维修基金，2019年3月份，台兴公司已经为涉案小区2号楼办理了首次登记，办理首次登记时仍有业主没有缴纳契税或维修基金，台兴公司主张办理初始登记需要契税或维修基金没有事实依据。台兴公司针对庞武政提交的证据质证称：对证据一，是要求房地产开发公司提供手续，虽说没有提到契税和维修基金，但是台兴公司提交手续时，业主必须缴纳维修基金和契税，都交了以后才给开发商办初始登记。业主如果不交，开发商都要代交，如果不交，就不给办初始登记。对证据二，不动产受理凭证其中的办理房屋面积实测报告时，必须由业主先缴纳维修基金和契税，不缴纳的话，房管局是不给实测的。证据三与本案无关，即便是2019年11月22日才缴维修基金，但是台兴公司提前垫付了以后才办理初始登记。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，本院作出的（2018）豫01民终17944号民事判决显示：一审法院认为，合同签订后原告于2015年1月28日才缴纳房屋专项维修资金，酌定向房管部门提供资料的时间应为2015年3月28日前。一审亦是按照上述时间点计算违约金。二审判决对一审判决结果予以维持。本院认为，维修基金的缴纳对办理房屋产权登记有一定影响，本案中，庞武政于2017年7月31日缴纳房屋维修基金，根据上述生效判决，酌定台兴公司提交案涉房屋初始（首次）登记资料的时间为2017年9月30日前。台兴公司称因情势变更导致商品房买卖合同中关于产权初始登记的约定失效，本院认为，无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策变化，但是××仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故台兴公司的上述理由不能成立。本案中，本院酌定台兴公司提交案涉房屋产权登记资料的时间为2017年9月30日，此时产权登记政策早已发生变化，台兴公司应按照政策变化继续履行提交产权登记资料的相关义务。但台兴公司未提交充分证据证明其提交产权登记资料并被行政机关受理的时间，故一审认定台兴公司逾期办理产权登记违约金的截止日期为案涉房屋的首次登记时间前一日即2019年3月26日并无不当。据上，台兴公司逾期办理产权登记的违约金依合同约定按已付购房款519237元的日万分之0.5的标准，自2017年9月30日起计算至2019年3月26日止（共计543天）为14097.28元。台兴公司关于违约金起算点的上诉理由本院予以采纳，台兴公司的其他上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初14674号民事判决；二、河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向庞武政支付逾期办理房屋产权登记违约金14097.28元。三、驳回庞武政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1001元，减半收取500.5元，由河南台兴房产有限公司负担147元，庞武政负担353.5元。二审案件受理费1001元，由河南台兴房产有限公司负担294元，庞武政负担707元。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇二〇年一月二十日书记员 柴      涵      博