大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初3623号原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。法定代表人：崔洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善吉，男，1993年11月22日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族，系该公司员工。被告：柴晶琼，女，1983年8月16日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：周军，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，辽宁东亚律师事务所实习律师。原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告柴晶琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人许致笙、刘善吉，被告柴晶琼的委托诉讼代理人周军、曹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连鑫晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业管理服务费7958元（自2009年7月15日起至2018年12月31日止）及违约金2837元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向小区提供物业服务，被告自2009年7月15日起至2018年12月31日止拖欠物业服务费合计7958元。虽经原告多次催收物业费但均无结果。原告按照合同约定忠实地履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按合同约定向原告交纳物业服务费，截至原告提起诉讼，被告也没有采取任何行动履行义务，至今仍没有支付拖欠的物业服务费，已经构成了违约，其行为已经影响到了原告正常的经营秩序，给原告造成了经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，根据我国《合同法》《物业管理条例》等法律法规之规定，向法院提起诉讼，要求被告支付所欠物业费，并支付违约金。柴晶琼辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：依据合同法第67条的规定，物业公司没有提供相应的物业服务，物业公司没有理由收取相应的物业费。根据大连市物业管理服务收费细则，物业公司应该提交在物业主管部门备案的收费许可证，并应该向业主陈述其收费的具体项目及收费用途收支项目和明细，但是八年来原告并未向业主提供上述情况。在原告不出具收费许可证每年的验证情况下，原告不具备收费资质。关于《物业服务收费管理办法》物业企业应当按照政府主管部门的要求进行相关明细公示。原告至今没有公示收费标准及收费项目，现在收费标准与前期无物业服务合同时收费标准不符，其擅自变更物业收费标准，没有得到广大业主的认可。原告主张2009年至2018年拖欠的物业费。其中2009年7月15日至2016年8月5日的物业费已超过了诉讼时效，应依法予以驳回。经审理查明，2008年7月11日，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起，至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条物业管理服务费：已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：1、高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积为每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2、未办理入住房屋的物业费，委托人按住宅建筑面积每月每平方米1.00元，非住宅房屋面积每月每平方米1.30元，向受委托方交纳，受委托方每月核算具体数额呈报委托方，委托方于次月3日前支付给受委托方。3、合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，受委托方按调整标准向委托方、物业产权人、使用人收取。4、物业前期开办费用10万元由受委托方列表采购。费用委托方先期垫付给受委托方、受委托方分三年列支返还此项费用。5、如需提前进场，委托方须向受委托方支付相应的人工及各项费用，金额以实际发生费用为准。第十五条约定：保修期满后发生的房屋公共部位、公共设施、共用设施的维修养护更新费用，实行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及其配套文件执行，未设立维修基金的物业发生维修，养护更新费用由委托方和物业产权人按各自应分担的实际费用向受委托方支付。2008年7月14日，案涉小区建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告柴晶琼（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务，甲方委托物业管理企业向乙方提供的物业管理服务内容，物业管理企业的服务标准，物业管理服务费用，物业费公示，物业服务企业公共设施收益分配，保险，其他约定事项，违约责任，争议解决方式等内容进行了约定。该协议明确案涉房屋建筑面积86.86平方米，物业类型为住宅，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。被告系大连市旅顺口区海霞街XX-XX业主，该小区未成立业主委员会。被告自2009年7月15日起至2018年12月31日止，共拖欠物业费7887元。上述事实，有《大连市前期物业管理服务协议》《前期物业管理委托合同》《临时管理规约》以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告柴晶琼在实际接受原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。被告应交而未交的物业费金额为7887元，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。关于收费许可资质及备案情况，因非本案民事诉讼审查范围，亦非效力性规定，不能作为认定合同效力之依据。另关于物业费收费标准，为当事人意思自治的内容，亦未违反法律规定，被告辩称原告擅自变更物业费收费标准，并未提交证据予以证明，且被告已按每月每平方米0.8元的标准交纳了一年的物业管理费，综上，被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。关于被告提出的诉讼时效抗辩，原告提交催缴物业费照片8张，并当庭出示原始载体，被告对其真实性无异议，因原告已通过张贴催费函的方式对未交费业主进行催缴，且原告提供的物业服务在持续履行中，本案中诉讼时效被中断，故被告的抗辩主张不成立。被告辩称原告未按合同约定履行物业服务义务，首先，被告提交的照片，并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告柴晶琼以上述答辩意见作为其不交纳物业费的理由，本院不予采纳。关于违约金问题，虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》、临时管理规约等证据中对违约金做出了明确的约定，但从被告及证人提供的案涉小区公共区域的照片、视频和证言等证据来看，原告提供的物业服务尚有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告柴晶琼于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务费7887元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，减半收取计29元，由被告柴晶琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  隋姗姗二〇二〇年一月三日书记员  乔方圆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。