浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初8155号 原告：李平，男，1981年11月8日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告：李银，女，1983年1月5日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被告：王品颜，男，1990年8月1日出生，汉族，住浙江省临安市。 原告李平、李银（以下简称原告）为与被告王品颜（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年4月22日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后原告申请对房屋价值进行评估，2019年12月5日鉴定结束。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年8月被告没钱周转，协商将座落于余杭区良渚街道诗方轩22幢1单元402室（推广名万科杭宸）卖给原告李平，原告已将全部房款支付给被告，被告承诺等房屋交房办证时第一时间配合办理房屋不动产证，交房时该房物业维修基金，管理费一直由原告李平支付，原告多次约被告去办理房屋不动产证，被告一直推脱没有时间缺资料，直到最近发现被告已经私下办理出不动产证编号浙（2019）余杭区不动产权第0030734号并以约280万元抵押给第三人，被告已严重违反双方的协议构成严重违约。故原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求：一、请求判令解除原被告签订的房屋买卖合同；二、请求判令被告返还原告购房款1988964.98元；三、请求判令被告支付违约金200万元；四、请求判令本案包含诉讼费、鉴定费在内的一切费用由被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.房屋转让协议一份（原件），证明原告与被告自愿达成买卖该房产的协议的事实； 2.杭州市房屋转让合同一份（原件），证明原告购买被告的房产的事实； 3.转让房款收条一份（原件），证明原告支付购买房产的钱款的事实； 4.商品房买卖合同一份（原件），证明被告将来支付的房产合同交予原告保管的事实； 5.商品房交接书一份（原件），证明被告将该房屋的办证材料交予原告保管的事实； 6.不动产增值税发票一份（原件），证明被告将该房屋的原始发票交与原告保管的事实； 7.万科物业收款收据一份（原件），证明原告支付了该房屋的物业费用的事实； 8.住宅专项维修资金专用收据一份（原件），证明原告支付了该房屋的物业维修基金费用的事实； 9.杭州市不动产权属信息查询记录一份（查档件），证明案涉房屋所有权人的事实； 10.打款凭证一组（原件），证明原告向被告支付房款情况。 被告未作答辩，也未向本院提供证据，对原告提供的证据放弃到庭质证的权利。 本院根据原告申请，委托浙江经纬房地产评估有限公司出具估价报告书。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2018年4月17日，被告与杭州万润置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定被告向杭州万润置业有限公司购买位于杭州市余杭区的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积89.3平方米，总价款1988566元。杭州万润置业有限公司于2018年12月25日向被告开具金额为1987230元的购房发票。 2018年9月2日，原告李平作为乙方，被告作为甲方签订《房屋转让协议》一份，载明：甲方购买了位于余杭区。此前2018年8月甲方因资金周转困难急需用钱，向乙方提出愿意以994283元对价转让该房屋的一半所有权，乙方同意后已支付完毕该款项。现甲方因资金周转困难再次提出愿以994283元的对价转让该房屋中甲方的共有份额（即乙方再次支付994283元后完全取得该房屋的所有权），乙方同意接受此次交易。为明确甲、乙双方的权利义务，特制定以下条款，以兹共同遵守：1.本房屋总价款人民币1988566元，乙方签订本协议前已支付994283元。甲、乙双方协商约定，乙方于2018年9月4日前分次支付给甲方将购房款994283元，交付房款后该房屋的所有权益即归属乙方一人所有；待该房屋过户到乙方或者乙方指定第三方名下后，甲方将剩余房款54283元支付给乙方。2.甲、乙双方协商约定在办理不动产证之前需将本套房屋的购房合同及购房发票交给乙方保管；待此套房屋交房时，甲方需在第一时间办理不动产权证书，并同时办理该房屋的抵押登记手续（以人民币叁佰万元抵押登记在乙方名下，按照最高额抵押）；在甲方取得房产证后至过户至乙方或者乙方指定的第三方名下在此期间该房屋的产权证书、发票等相关材料由乙方全权保管。3.待甲方领取该房屋的不动产证权证后，甲方需无条件配合乙方到公证处办理委托出售该房屋的《出售委托公证》并配合乙方出售该房屋给第三方，待该房屋买卖手续完成，房屋交割完毕、乙方拿到购房全款后本协议终止；如果乙方短期内不打算出售该房屋，则甲方需在乙方提出过户要求的五个自然日内配合将该房屋过户到乙方或者乙方指定的个人或公司名下，待过户手续办理完成、房屋交割完毕届时本协议终止。4.甲、乙双方在签署本协议时，具有完全民事行为能力，对本协议涉及的对价有完全的处分权，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按照本协议规定严格执行。5.如该房屋具备办理房产证条件后，甲方拒不办理不动产权证或者以各种方式拖延办理房产证（具备办理条件之日起十五个自然日内未办理的，视为甲方拖延时间过长）的，视为甲方根本违约，乙方有权选择以下任一方式实现自身权利：①通过法律途径将该房屋判决归属乙方并要求甲方支付违约金壹佰万元。②要求甲方以当时该房屋的市场价回购该房屋并支付违约金壹佰万元。6.待甲方取得该房屋《不动产权证书》后如不配合乙方办证或者有以下情形的均视为甲方违约；①甲方若不配合乙方办理该房屋的《委托出售公证》并且不配合乙方将此房屋出售给第三方办理买卖过户手续的或者以各种方式拖延办理房产证（具备办理条件之日起十五个自然日内未办理的，视为甲方拖延时间过长）的，视为甲方根本违约；乙方有权选择第5条所列的任一方式实现自身权益。②由乙方提出过户要求后五个自然日内未配合过户到乙方指定的个人名下，视为甲方违约，按每天3%房屋总价（￥1988566.00）的标准计算违约金。逾期90个自然日以上的，视为甲方根本违约，乙方有权选择第5条所列的任一方式实现自身权益。7.甲方在未征得乙方书面许可（限定纸质文件）的情况下，卖出该房屋的，视为甲方根本违约，应归还乙方支付的款项1988566元，并另行赔偿乙方违约金贰佰万元……11.其他约定：乙方承诺如将该房子出售扣除全部成本后收益超过人民币105万以上给甲方额外5万服务费，扣除全部成本后乙方收益如若达到120万以上给甲方额外10万服务费。给予甲方的服务费金额5-10万按照收益具体金额而定，如若收益金额未达到105万则无需支付甲方任何服务费。甲乙双方约定于2018年12月底交房，开发商提前交房，乙方无需支付甲方服务费。 2018年9月2日，二原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方）签订《杭州市房屋转让合同》约定二原告以1988566元的价格购买案涉房屋，购房款于本合同签订之日起60天内一次性支付，甲方在开发商交房的当日交房；乙方逾期付款，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，按月利率1‰计算违约利息，逾期付款超过3天，甲方有权要求乙方支付违约金5万元，合同限期继续履行，若乙方在7天内仍未履行合同，应向甲方支付违约金100万元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；甲方逾期交房，应自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按月利率1‰计算违约利息，逾期交付超过3天，乙方有权要求甲方支付违约金5万元，合同限期继续履行，若甲方在7天内仍未履行合同，应向乙方支付违约金100万元，合同终止；自本合同生效之日起，乙方应在90天内向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，甲方应当给予协助，如因甲方过错造成乙方不能在5天内取得房屋权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房，甲方必须在乙方提出退房之日起1天内将乙方已付款及利息退还给乙方，并向乙方支付违约金200万元。 原告李平于2018年8月28日向被告转账50万元，附言“购房款”；2018年8月30日转账10万元，附言“房款”；2018年8月30日转账5万元，附言“房”；2018年8月31日转账344283元，附言“购房款”；2018年9月2日转账5万元，附言“购房款”；2018年9月3日，转账89万元，附言“购房款”；2019年1月24日转账4万元，附言“借款给王”；2019年3月6日微信转账6800元。庭审中，被告认可2019年1月24日转账的4万元以及2019年3月6日微信转账的6800元亦为购房款。 2018年9月2日，被告向原告李平出具收条，确认收到案涉房屋购房款1934283元。 后案涉房屋由原告李平与开发商办理收房手续，该房屋已交付二原告使用。原告李平支付了案涉房屋的物业维修基金5354.40元，并预交2019年2月1日至7月31日期间的物业费1606.32元、电费321.26元、2019年2月1日至7月31日期间的车位服务费360元，2019年2月1日至2020年1月31日期间的太阳能热水费240元； 另查明： （一）案涉房屋于2019年2月21日登记为被告单独所有，于同日设立抵押权，抵押权人为鲍文林，债权数额为280万元，并于2019年4月12日被杭州市拱墅区人民法院查封； （二）经评估，案涉房屋价值为312万元。原告为此支付鉴定费用8000元。 本院认为，原告李平与被告签订的《房屋转让协议》以及二原告与被告签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。现被告将案涉房屋抵押给案外人，导致案涉合同无法继续履行，故二原告有权要求解除其与被告签订的前述协议，并要求被告返还已付款项及支付违约金。关于已付款项，本院根据二原告出示的有效支付凭证认定其已支付的款项包括购房款1981083元、物业维修基金5354.40元、2019年2月1日至7月31日期间的物业费1606.32元、电费321.26元、2019年2月1日至7月31日期间的车位服务费360元，2019年2月1日至2020年1月31日期间的太阳能热水费240元，合计1988964.98元。原告要求退还其中的购房款1981083元及物业维修基金5354.40元的诉讼请求理由成立，本院予以支持，其余款项，因案涉房屋自交房以来由二原告实际使用，故对二原告该部分诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，被告未经原告同意将案涉房屋抵押给案外人，已构成违约，理应支付违约金，但二原告主张的违约金过高，本院依据合同履行情况、被告过错程度、房屋价值等因素酌情认定被告支付违约金1130000元。被告同意鉴定费用由其负担，故原告该诉请本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李平、李银与被告王品颜于2018年9月2日签订的《杭州市房屋转让合同》以及原告李平与被告王品颜于2018年9月2日签订的《房屋转让协议》于本判决生效之日起解除； 二、被告王品颜于本判决生效后十日内退还原告李平、李银购房款及物业维修基金共计1986437.4元； 三、被告王品颜于本判决生效后十日内支付原告李平、李银违约金1130000元； 四、被告王品颜于本判决生效后十日内支付原告李平、李银财产保全申请费5000元； 五、被告王品颜于本判决生效后十日内支付原告李平、李银鉴定费8000元； 六、驳回原告李平、李银其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取23360元，由原告李平、李银负担8771元；被告王品颜负担14589元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙莎 二〇二〇年一月十三日 书记员  徐昕