上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14067号上诉人（原审原告、反诉被告）：新联康（中国）有限公司，住所地江苏省南京市六合区金牛湖街道金牛工业集中区创业路28号。法定代表人：丁昀，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝彬彬，女，新联康（中国）有限公司工作。委托诉讼代理人：张雪峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：亿城集团上海投资有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区济阳路688号7号楼704室。法定代表人：朱蕾，总经理。委托诉讼代理人：钱俊，北京市环球律师事务所上海分所律师。上诉人新联康（中国）有限公司（以下简称新联康公司）与上诉人亿城集团上海投资有限公司（以下简称亿城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初86980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭于2019年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人新联康公司的委托诉讼代理人郝彬彬、张雪峰，上诉人亿城公司的委托诉讼代理人钱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新联康公司的上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第三项；二、请求依法改判支持新联康公司一审第二项诉讼请求。事实与理由：在《销售代理合同》签订后，新联康公司按照合同约定，积极履行合同义务，是本案合同中的守约方。亿城公司无权行使任意解除权，其擅自解约的行为阻却了新联康公司正常履约的经济利润，应向新联康公司赔偿可得利益的损失。上诉人亿城公司的上诉请求：依法改判亿城公司无需向新联康公司赔偿经济损失人民币（以下币种同）50万元，或者降低50万元的赔偿金额。事实与理由：1、新联康公司在合同履行期间，始终不具备房地产经纪资质，且实际上并未提供任何服务，而是将工作委托案外人完成，涉嫌违法转包，构成合同违约，不应就其违约行为获得任何赔偿。2、新联康公司实际并未受到损失，新联康公司所谓的服务均不属于《销售代理合同》约定的服务范围，其所谓的直接损失系人力成本损失，无权就其他主体损失主张权利。3、亿城公司同时享有法定解除权和约定解除权，亿城公司行使任意解除权后，对损害责任的认定也应当考察各方的过错责任，而不应只看是否存在损害结果。上诉人新联康公司、上诉人亿城公司互不同意对方的上诉请求。新联康公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令亿城公司赔偿新联康公司经济损失719,107.94元；2、判令亿城公司赔偿新联康公司可得利益损失13,292,154.20元。亿城公司向一审法院提起反诉，请求：判令新联康公司、亿城公司之间的《销售代理合同》于2018年9月18日解除。一审法院认定的事实：2017年2月6日，亿城公司（甲方，委托方）与新联康公司（乙方，受托方）签订《销售代理服务合同》，其中约定甲方就海航前滩领航（前滩40-1号地块）项目住宅部分委托乙方提供销售代理事宜，受托物业位于上海市浦东新区XX路XX号；起始日期自本合同生效之日，终止日期在所代理销售之物业取得《预售许可证》的前提下，项目全案销售率到100%止，委托期间甲方有权同时自建销售团队或委托第三方与乙方共同负责参与该项目所有物业的销售工作。合同第4.2.1条约定，乙方具备上海市的房地产交易代理资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其代理经营的合法性。4.2.2条约定，乙方的服务内容：为本项目全程提供销售代理服务。（一）销售前台代理服务。（1）在正式驻场前一个月，乙方组建本项目的销售团队，统筹本项目营销工作。销售项目经理常驻销售现场，并从乙方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经营的优秀销售人员组成本项目销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作，隶属经营部的销售总监定期巡盘检查，乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作。（2）在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。（3）销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序。（4）客户接洽：乙方代表甲方接洽客户、市调人员以及交流参观人员。（5）客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，录入甲方明源系统，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。每月定期向甲方提交客户档案以备审阅和归档，同时接受甲方要求和建议，调整和改进档案质量。（6）乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，每月、每周提交项目分析及总结报告、阶段销售建议；（7）前期客户积累：项目正式开盘前，乙方代表甲方进行项目客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作；（8）签订认购书：项目正式开盘后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制定的认购流程严格执行；（9）签订正式的房地产买卖合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《上海市商品房买卖合同》（预售）、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳楼款，完成甲乙双方确认的签约指标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制定的签约流程严格执行。（二）销售后台事务管理服务。（10）配合销售前台完成认购及签约环节；(11)乙方负责认购前根据销控表进行房号确认；（12）乙方负责认购时将认购信息录入明源系统；（13）乙方负责签约时将签约信息录入明源系统。合同5.1.1销售代理服务费：甲方根据乙方代理期限内实现的销售情况，以售出单位累计合同签约总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按（期）月向乙方支付的佣金报酬。5.1.2本协议的委托期限内，甲方按照该物业预售合同总金额的0.63%向乙方支付销售佣金，销售佣金结算公式：应按结算销售佣金﹦登记备案预售合同总销金额×0.63%。6.1条约定，本合同自双方签字盖章之日起生效，乙方代理期满且没有延期或者代理未满代理工作已经结束，甲乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。6.4条约定，因股东变更、产权交易或其他原因导致本案项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约。2017年3月14日，建教委许可亿城集团上海前滩40-01地块项目新建商务办公、住宅楼，增加精装修，地上计容面积57,786.50平方米。2018年7月11日，上海市住房和城乡建设管理委员会核发新联康公司上海分公司上海市房地产经纪企业备案证书。2018年8月28日，新联康公司向亿城公司发送《销售代理服务合同主体变更询问函》，称了解到涉案项目股权已转让给第三方公司，特书面函询项目真实情况及后续履行合同的对接人员是否变动。2018年9月，亿城公司向新联康公司发送《关于解除销售代理服务合同的函》，内容为：鉴于目前尚未取得预售许可证，代为销售的前提尚不满足，《销售代理服务合同》项下的目的不能实现，经考虑各方因素，根据《合同法》规定的任意解除权，即“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，通知贵司解除已签订的《销售代理服务合同》，自贵司接到本回函之日起，原《销售代理服务合同》解除，不再继续履行。2018年9月18日，新联康公司收到上述函件。2018年12月，涉案项目取得预售许可证，目前处于销售状态。一审审理中，新联康公司主张其诉请的损失包括直接损失和可得利益损失，其中直接损失719,107.94元系2016年12月至2017年8月服务涉案海航项目的人员工资总和。另，新联康公司表示除员工工资外，无其他直接损失。新联康公司为证明员工工资，提供劳动合同、工资明细表、银行流水等证据，亿城公司则不予认可。关于可得利益损失13,292,154.20元系根据房屋预售许可证显示住宅总面积24,821.95㎡乘以同地块楼板参考价85,000元/㎡乘以合同约定佣金比例0.63%所得。一审法院认为：新联康公司与亿城公司签订的《销售代理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同的内容，其实质是亿城公司委托新联康公司代理销售房地产的委托合同。我国《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除合同。本案中，亿城公司在合同履行过程中行使法律规定的任意解除权，向新联康公司寄送解约函解除双方签订的《销售代理服务合同》。一审审理中，新联康公司确认于2018年9月18日收到解约函，并对《销售代理合同》于该日解除无异议。故对于亿城公司要求确认《销售代理合同》于2018年9月18日解除的反诉请求，一审法院予以照准。关于损失，我国《合同法》第四百一十条规定，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，新联康公司为履行双方签订的《销售代理合同》投入一定的人力和物力，亿城公司行使法定的合同解除权，该解除行为给新联康公司造成一定的经济损失，应当予以赔偿。关于赔偿的具体数额，新联康公司主张的直接损失为员工工资，而其提供的证据不足以证明其主张的实际工资支出情况，故对于该项直接损失，一审法院综合考虑其实际工作量及本案实际情况，酌定为50万元。关于可得利益损失，新联康公司主张按照全部住宅总面积乘以同地块楼板参考价乘以合同约定佣金比例予以计算。一审法院认为，新联康公司并非独家代理销售，亿城公司可以自建销售团队或委托第三方销售，在正式销售开始之前，双方已经解除《销售代理合同》，故可得利益损失具有不确定性。此外，我国《合同法》赋予合同当事人对合同的随时解除权，因行使法定解除权承担民事责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任。故根据本案法律关系的性质和本案的实际情况，对新联康公司主张的可得利益损失，一审法院不予支持。一审法院于2019年7月5日作出民事判决：一、新联康（中国）有限公司与亿城集团上海投资有限公司签订的《海航上海前滩项目销售代理服务合同》于2018年9月18日解除；二、亿城集团上海投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿新联康（中国）有限公司经济损失50万元；三、驳回新联康（中国）有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币105,868元，由新联康（中国）有限公司负担97,068元、亿城集团上海投资有限公司负担8,800元。一审反诉案件受理费（已减半收取）人民币40元，由新联康（中国）有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，双方争议的焦点集中在于《销售代理合同》解除后新联康公司主张的直接损失和可得利益损失是否应当得到支持。从亿城公司发送的《关于解除销售代理服务合同的函》看，亿城公司行使的系法定任意解除权。从解除函的内容看是以涉案项目尚未取得预售许可证的事由作为解除原因的。而亿城公司并未举证证明涉案项目未取得预售许可证应归责于新联康公司，且涉案项目亦于2018年12月取得预售许可证。亿城公司抗辩称新联康公司不具有相应的房地产经纪资质等事由，与其解除函的解除事由不符，故本院不予采信。一审法院系基于新联康公司为涉案项目所付出的实际工作量及本案实际情况，酌定了新联康公司的直接损失，并无不妥，本院依法予以维持。亿城公司并未提供确实、充分、有效的证据能够否定新联康公司对涉案项目实际提供的工作，故一审法院不予采信，本院亦同。至于新联康公司所主张的可得利益损失，其按照《销售代理服务合同》5.1.2的代理费率计取标准，即根据预售许可证显示住宅总面积24,821.95㎡乘以同地块楼板参考价85,000元/㎡乘以合同约定佣金比例0.63%计算所得。故新联康公司对可得利益的计算方式及金额是推定涉案项目住宅总面积均能由其单独销售完成后的总收入。由于涉案项目并非由新联康公司独家代理销售，且新联康公司主张的可得利益系成功代理的总收入，并未扣除销售成本，如一审法院所述，其可得利益主张不具有确定性。因此，一审法院根据本案法律关系的性质及实际情况，结合新联康公司对可得利益的计算方式及举证情况，不予支持新联康公司对可得利益的主张，并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，上诉人新联康（中国）有限公司、上诉人亿城集团上海投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币111,667元，由上诉人新联康(中国)有限公司负担102,867元,由上诉人亿城集团上海投资有限公司负担8,800元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年一月三十一日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……