江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0730民初4191号原告：赣州市祺祥物业管理有限公司（以下简称赣州祺祥物业公司），地址：宁都县登峰大道一期28号,统一社会信用代码：91360730563814307T。法定代表人曾和秀，系该公司总经理。委托诉讼代理人：武小燕（系公司会计），女，1976年6月21日生，汉族，住宁都县，特别授权代理。委托诉讼代理人：董玮珍，宁都县城郊法律服务所法律工作者，一般代理。被告：伍东铭，男，1983年2月18日生，汉族，江西省宁都县人，现住宁都县，原告赣州市祺祥物业管理有限公司与被告伍东铭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月12日受理后，适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人武小燕、董玮珍、被告伍东铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付原告2016年2月1日至2019年11月15日的物业管理费3540元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年中标至宁都县华隆首府小区进行物业管理服务，被告购买的宁都县华隆首府13栋1单元101室，开发商于2014年12月31日开始交房，被告于2016年1月18日与原告签订了前期物业管理服务协议，因该小区于今年6月成立业主委员会，决定与原告解除物业管理合同，原告一直提供物业服务至2019年11月15日，但被告只缴纳了至2016年2月1日之前的物业管理费，之后物业费用未交，原告多次催要，均无果，故原告特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告伍东铭辩称：在“不签物业管理服务协议合同不给户门钥匙”的胁迫下，被告在入住时与原告签订了物业管理合同。在履行合同过程中，原告却违反了物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律规定，并拒绝与被告进行任何形式的沟通与协商，或者对业主反映的问题及服务不到位的情况及物业应该管理的事情敷衍了事，比如楼道灯、路灯多处损坏却长期不维修；装修材料未进行引导堆放、导致随意堆放、乱堆放现象泛滥，破坏小区绿化严重；小区保安多数年纪较大，小区安全防范工作做的不好，外来人员可以随意进出，每栋每层应该配备的消防设施及灭火器均未配备到位，存在极大安全隐患；诸如此类还有很多，这些都严重损害了被告的合法权益。而且被告的房屋从装修完后厨房和过道上的瓷砖就全部裂开，找了物业也没人处理；还有地下车库本来是放东西的，被开发商卖了做住宅，搞得地下室都很大油烟，也有很多安全隐患，向物业反映了，物业也以与其无关拒绝出面处理。只要物业能把上述事情都处理好，被告就会如数交纳物业费。原告赣州祺祥物业公司围绕其诉讼请求提交了下列证据：1、营业执照复印件2份、法定代表人身份证明2份，证明原告的主体资格，且公司法定代表人于2019年12月2日变更为曾和秀；2、前期物业管理合同、业主管理规约、承诺书、交房通知书各一份，证明原告向被告提供物业管理服务并约定物业管理费的事实和被告应交未交物业服务费的事实。3、相片2组，证明原告在物业管理服务期内履行了职责，尽到了物业义务，并证明原告在撤走后建筑垃圾才堆积成山。被告伍东铭围绕其答辩意见提交了下列证据：1、华隆首府小区相片1组，证明小区内违章违建、绿化大面积枯萎，垃圾堆积成山也没有人处理，证明原告服务监管不到位。2、华隆首府小区业主联名1份，证明原告服务确实不到位，所以很多业主都没交物业费。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2013年中标至宁都县华隆首府小区进行物业管理服务。被告伍东铭购买的宁都县华隆首府小区13栋1单元101号房屋及13-B04号车库，建筑面积140.18平方米，车库19.13平方米。开发商于2014年12月31日开始交房，被告于2015年1月18日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议就物业服务相关权利义务进行了约定，其中物业费标准于第五条约定为“住宅：多层0.45元/月﹒平方米；车库、杂间0.45元月﹒平方米”；支付方式于第五条、第六条约定为“从开发商通知业主入伙之日起，开始向甲方缴纳管理费”、“物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度物业管理服务费用”。此外，原、被告还就物业管理的各方面签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《华隆﹒首府公共环境保证协议书》，被告在《业主管理规约》之承诺书上签字。2019年6月，华隆首府小区成立业主委员会，原告于2019年11月15日撤出该小区，停止为该小区提供物业服务。2016年2月1日至2019年11月15日，被告已有45.5个月未缴纳物业服务费，按合同约定物业费合计约为3262元〔（140.18平方米+19.13平方米）×0.45元/平方米/月×45.5月≈3262元〕。另查明，原告于2016年1月18日收取被告公共环境保证金1000元及装修工出入证押金80元，合计1080元未退回给被告。本院认为：广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权力义务的载体系业主。该案前期物业服务合同约定了由原告方为该小区提供物业服务，并约定了相关权利义务，合法有效，原告与被告的权利义务关系由此产生。在交付房屋给被告使用时，原告与业主个人分别签订了《前期物业管理服务协议》，该协议真实合法有效，应受法律保护。华隆首府小区属于还在建设中的小区，物业管理方面难度大、要求高，只有物业服务企业和业主互相配合才能建设好、管理好。首先，被告辩称原告未尽到管理服务义务，但被告提交的证据所显示的均为近期情况，与原告自身未交纳物业费时间基本一致。不交纳物业费不仅损害了物业服务企业的合法权益，也侵害了其他已交纳物业费业主的合法权益，致使物业服务与业主之间形成恶性循环。其次，被告提供的证据证明的也系原告物业服务中存在瑕疵，而非根本违约事项。另外，被告提出的电梯运行费来源于根据原、被告签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》第三项，该项收费为“装修期间电梯运行费”，没有约定是应退回的款项。至于该项收费是否合理，不属于本案审查范围。故对被告要求该项费用在物业管理费中扣除的主张不予支持。被告缴纳的公共环境保证金1000元及装修工出入押金80元，因原告未提交证据证明被告存在违章行为，故该款应当全额退还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告伍东铭于本判决生效后十日内向原告赣州市祺祥物业管理有限公司支付物业管理服务费3262元，抵扣应予退回被告的公共环境保证金及装修工出入证押金1080元，被告伍东铭仍应支付物业管理服务费2182元；二、驳回原告赣州市祺祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  张莹二〇二〇年一月十九日书记员  曾斌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。