山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9794号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贺某，男，2007年1月17日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 法定代理人：贺俊刚，贺某之父，1970年1月10日出生，汉族，居民，临沂市河东区号。 委托诉讼代理人：李玉红，山东厚强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：范国强，男，1990年9月1日出生，汉族，居民，兰陵县号。 委托诉讼代理人：李大伟，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。 原审第三人：山东蚂蚁房地产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区柳青街道济南路与春江巷交汇沂龙湾清园东门沿街1号。 法定代表人：张鑫，经理。 上诉贺某源因与被上诉人范国强及原审第三人山东蚂蚁房地产营销策划有限公司（以下简称蚂蚁房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初4133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 源上诉请求：1.请求依法撤销一审判决书，发回重审或改判；2.请求一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院未能查明案件事实，适用法律错误，导致判决错误，理由如下：1、上诉人在合同期内不存在违约行为，该合同签订日期为2019年5月23日，上诉人与被上诉人基于对第三人的信任，合同条款由第三人拟定，对于首付款的210,000元支付方式，合同第五.（三）.1.（1）款约定为理房通，属于打款账户约定不明确，也与贷款银行放贷要求相矛盾，第三人存在过错。首付款的支付时间为办理贷款手续当日，而合同第五.（三）.2.（1）又约定贷款手续办理时间为2019年6月10日，但联系贷款的事宜均由第三人联系，上诉人父亲贺俊刚为办理手续已经订了2019年6月8日上海浦东机场至临沂机场的飞机票，是第三人通知2019年6月10日不能办理贷款手续，因此上诉人父亲贺俊刚退掉当天的机票，后第三人通知贷款手续于2019年6月18日办理，原审判决第9页认定上诉人已存在一定的违约行为是错误的。因此上诉人与被上诉人从签订合同至办理贷款手续对于合同的履行都是积极的。2、第三人拟定首付款的支付方式为理房通与贷款机构对于首付款的打款账号存在矛盾，贷款机构所要求首付款的打款账户必须为出卖人即上诉人的账户，并不存在银行在临沂市兰山区公证处设立一个公户，由临沂市兰山公证处负责首付款资金监管，这是被上诉人与第三人单方面的意思，合同中并未明确约定，原审法院并未对贷款机构是否有此要求予以调查核实，上诉人与被上诉人在办理贷款手续时按银行要求签订房屋买卖合同，合同第三条第1项约定了被上诉人应于2019年6月18日向出卖人即上诉人支付210,000元，从该条的约定看并未有由临沂市兰山公证处负责首付款资金监管的规定，被上诉人所填的贷款申请表中已明确了放款账户为上诉人账户，被上诉人对该账户的设立是明知，即应以该账户支付首付款，被上诉人迟迟不支付首付款，存在根本违约行为。3、被上诉人在起诉状中陈述未支付首付款是因为上诉人不为其提供打款账户，本意是不知道上诉人的账户，通过法庭调查上诉人提交的贷款申请表，证实了被上诉人对上诉人的账户信息是明知的，又改称需要临沂市兰山公证处首付款资金监管账户，即使双方有此约定，该账户是由上诉人能提供的吗？4、上诉人与被上诉人在办理银行贷款手续及签订房屋买卖合同实际时间即为2019年6月18日，合同及贷款申请表所注明的2019年6月20日属于填写错误，庭审中已经查明了，而判决书第9页仍认定合同是2019年6月20日签订，认为约定6月18日履行首付款义务不符合常理，据此不认定合同的效力是严重错误的，该合同是双方的真实意思表示，被上诉人一直不按照合同约定付款，而判决认定上诉人违约，基于的是原审法官主官判断上诉人欲解除合同是因为房价一直处于上升状态，既没有证据证实，也无合同依据。上诉人要求解除合同完全是基于被上诉人违约不支付首付款而应行使的权利，简单地以被上诉人在自己的银行账户里准备了21万元即认定被上诉人在合同的履行处于积极状态，上诉人对合同的履行如不处于积极的状态又何必于2019年6月18日去贷款机构配合被上诉人去贷款申请呢？综上，被上诉人首付款打到哪个账户，都是银行决定的，上诉人是被动的，上诉人是按照合同执行的。本案纠纷的发生根源在于第三人存在过错，该过错包括合同的拟定，以及是否应向上诉人账户支付首付款。被上诉人与第三人在原审法院庭审过程中一致陈述首付款应打到临沂市兰山公证处首付款资金监管账户既没有合同约定，也不是贷款机构的规定，只是因为第三人收取了被上诉人的中介费用而与被上诉人恶意串通，法庭只要调查贷款机构是否有此规定，即可查明上诉人与被上诉人及第三人是谁在撒谎，当然谁应当承担违约责任也一目了然。庭审中补充上诉理由如下：一、一审法院认定上诉人存在违约行为并无相关证据，属于认定事实错误。判决上诉人支付违约金没有法律依据。1、根据买卖合同的相关法律规定以及双方签订的两份房屋买卖合同的约定，合同的履行有先后义务，本案合同的先履行义务在被上诉人作为先履行一方应按照约定先支付首付款。上诉人作为合同后履行一方才配合办理贷款及过户义务。本案因双方已在银行签订的合同中明确约定了支付首付款的时间和汇入账户，且上诉人也已将账户提供给范国强，所以其在一审中所陈述的不给付首付款的原因系上诉人未将账户提供给自己，并不能构成不履行合同义务的理由。被上诉人范国强违反先履行合同义务在先，拒不支付首付款而导致上诉人无法予以配合过户，上诉人并不存在任何违约行为，也有权因被上诉人的违约行为要求解除合同并支付违约金。二、一审中被上诉人并无证据证实上诉人存在违约行为，一审法院认定上诉人存在违约行为并无证据，其认定被上诉人的目的是因房价上涨欲解除合同，属于主观臆断。实际上上诉人所出售房屋的位置并不优越，房价并无太大涨幅，而上诉人之所以出售房屋的目的是急需用钱，其对于出售房屋一直处于积极状态，并不存在与违约解除行为。三、一审法院依据诚实信用原则判决上诉人支付违约金属于适用法律错误、诚实信用原则，作为裁判的法律和依据时限于两种情形。一是法律和合同无效，应规定二是在法律和合同虽有明确，但处理结果显失公平，有违实质争议情形。在法律明确规定了先履行合同义务以及双方合同中明确约定了被上诉人先支付首付款的情况下，一审法院依据诚实信用原则判决上诉人支付违约金，明显对于上诉人是不公平的损害了上诉人的合法权益。四、双方买卖合同约定被上诉人逾期支付首付款超过15天的构成根本违约，应按照合同约定向上诉人支付违约金及房屋价款的20%。综上，一审法院认定上诉人违约没有任何事实和证据。被上诉人未按约定支付首付款的行为属于根本违约，应向上诉人承担违约责任。请求二审法院依法撤销一审判决，改判或发回重审。 被上诉人范国强辩称：一、合同不存在无法履行或不能履行的情形，上诉人也没有丧失可期待利益。房屋买卖合同具有继续履行的基础。因此，房屋买卖合同应当继续履行。二、上诉人认为被上诉人存在违约行为，没有相关证据证实。一审法院已经查明双方应于2019年6月10日之前办理银行贷款手续。被上诉人于2019年6月18日才与被上诉人到银行办理银行贷款手续，已经构成违约。被上诉人未支付全额首付款，系因为上诉人拒绝对首付款进行资金监管，这与双方签订的房屋买卖合同不符，也违反交易规则。因此被上诉人未及时支付首付款过错在于上诉人，一审法院对该问题已查明。因此，上诉人违约事实清楚，应当承担违约责任。第三点，对于一审已经查明的事实，上诉人所提出的上诉理由与一审法院查明的事实相违背，上诉理由不能成立。因此，一审法院事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。维持一审判决。 第三人蚂蚁房地产公司未做答辩。 范国强向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令范国强与贺某之间的合同合法有效，贺某继续履行合同约定的交房及协助履行过户义务；2.贺某承担违约金10,000元；3.本案诉讼费、保全费由贺某负担。诉讼过程中，范国强将第三项诉讼请求变更为本案案件受理费、保全费、保险费均由贺某负担。 贺某向一审法院提出反诉请求：1.依法判令范国强支付贺某违约金144000元；2.解除双方签订的房屋买卖合同；3.本诉及反诉费用由范国强承担。 一审法院经审理查明：2019年5月23日，范国强与贺某、蚂蚁房地产公司签订房屋买卖合同书一份，合同约定，贺某同意将其所有的位于临沂市河东区范国强；由范国强在合同签订当日缴纳10,000元作为定金交付贺某；范国强在双方办理贷款申请手续当日将第一笔购房款21万元以理房通的方式支付贺某；双方在2019年6月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同签订当日，范国强将定金10,000元交付贺某，贺某向范国强出具收据，并于当日向蚂蚁房地产公司支付了19,440元居间代理费。后双方在办理贷款过程中产生争议，范国强诉至一审法院。 一审法院认为，范国强与贺某、蚂蚁房地产公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，一审法院依法确认，三方均应按照合同的约定履行义务。买卖合同双方当事人达成关于房屋买卖的协议后，出卖人的主要义务为交付房屋和协助办理产权登记证书等，买受人的主要义务为支付房款。本案争议焦点是范国强和贺某谁存在违约行为。 首先，从范国强和贺某选择的房款支付方式看，根据范国强与贺某、蚂蚁房地产公司签订的《房屋买卖合同》约定，范国强应将第一笔首付款21万元交至理房通，而理房通是为房屋交易提供房款担保支付的第三方支付平台，范国强和贺某选择此支付方式的目的在于解决买卖双方不信任的问题，对范国强来说，担心自己支付房款后，房屋出现产权问题而无法过户，比如房屋被查封、占用或者存在大额抵押等情况；对于贺某来说，则担心先过户后，范国强没有足够的钱支付房款。在双方办理银行贷款的过程中，因此种方式不符合银行规定，故需改变付款方式。本案中银行提供两种付款方式，一种是三方协商一致，由买方直接将首付款转到卖方账户；另一种是银行在临沂市兰山公证处设立了一个公户，由临沂市兰山公证处负责首付款资金监管，即由范国强将21万元支付到贺某账户，再由贺某即刻将上述款项交至监管账户。范国强和贺某对首付款的付款方式产生争议。一审法院认为，合同双方当事人应当全面、及时并且善意的履行自己的义务，贺某要求范国强将上述款项交至其个人账户，此种方式不符合房屋买卖的交易习惯，而选择第二种方式更符合双方签订合同时选择理房通支付的初衷，即由第三方监管资金。 其次，一审庭审中贺某称“因为贷款的时候理房通不符合银行贷款的程序，银行贷款要求就是要把首付款支付到出卖人的账户，因此在贷款时相当于把支付首付款的方式变成了支付到贺某个人账户。这是银行的要求”，其在举证部分又称“按照合同约定第五条第三项第一款约定范国强应当于办理贷款手续当日支付首付款21万元，约定了以理房通的方式支付，但该支付方式无需由贺某提供账户，合同第九条第三项第三款约定范国强违约15日内应支付房屋总价款的20%违约金”，即其前述称应将首付款打入其账户，后述称因范国强未将首付款打入理房通，应赔偿其20%的违约金，前后存在矛盾。根据双方签订合同至发生纠纷的市场行情，房价一直处于上升状态，贺某作出上述陈述的目的即是解除合同。 第三，从范国强和贺某履行合同程度看，根据范国强与贺某、蚂蚁房地产公司签订的《房屋买卖合同》约定，范国强和贺某应在2019年6月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，而贺某在一审庭审过程中称“贺某的父亲贺俊刚在上海工作，直到2019年6月15日才有时间回来配合范国强办理贷款的事宜”，即此时贺某已存在一定的违约行为；范国强一审庭审中提交的银行交易流水证实其于2019年6月18日已准备好首付款21万元，可认定其在购房时一直处于积极状态，在贺某未按时办理银行贷款事宜后，仍与其协商继续办理银行贷款手续，直至一审庭审时，其始终表示希望继续购买涉案房产。贺某虽在一审庭审过程中提交了其与范国强于2019年6月20日签订的房屋买卖合同，合同约定“房产为人民币71万元整；双方同意以银行按揭方式付款或者公积金贷款，并依双方约定在于2019年6月18日买受人向出卖人支付定金（交付首付款）人民币210,000元”，但双方均认可实际购房价格为72万元，且6月20日签合同约定6月18日应履行的义务，不符合常理，故对该房屋买卖合同一审法院不予认定。 综上，范国强和贺某因首付款支付方式发生变化未达成一致意见，致使范国强未按期支付首付款，但这并没有造成合同不能履行或无法履行，也没使合同履行成为不可能或不必要，或使双方签订房屋买卖合同的最终目的不能实现，贺某也未因此而丧失该合同的期待利益。且此种争议在合同中并未约定，故贺某要求解除房屋买卖合同的主张无法律和事实依据，为稳定市场交易秩序，维护交易双方利益，双方应继续履行合同。因贺某在履行合同中存在一定的违约行为，且在双方对首付款支付方式产生争议时，不能善意选择支付方式，违反诚实信用原则，故对范国强主张的10,000元违约金一审法院予以支持，对贺某主张的违约金一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告范国强与被告贺某于2019年5月23日签订的房屋买卖合同合法有效，被告贺某应继续履行合同约定的交房及协助过户义务；二、被告贺某于判决书生效之日起五日内向原告范国强支付违约金10,000元；三、驳回原告范国强的其他诉讼请求；四、驳回被告贺某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,100元，减半收取计5550元，财产保全费4120元，反诉受理费1590元，均由被告贺某负担。 二审期间，上诉人贺某围绕诉讼请求提供以下证据：证据一、机票及订单信息，上诉人之母朱佩英通话记录，上诉人之父贺俊刚通话记录，还有上诉人之母朱佩英微信记录一组，证实：上诉人不存在一审法院所认定的违约行为。1.因合同约定办理贷款的时间为6月10日，贺俊刚已提前预定了6月8日上海回临沂的机票，后因第三人于6月4日电话告知朱佩英6月10日之前不能办理贷款手续而退票。贺俊刚于6月11日主动联系第三人，确定办理贷款时间，第三人于6月12日通知时间改为6月18日。未办理贷款后，贺俊刚于6月15日从上海飞回临沂。2.上诉人之母朱佩英于买卖合同签订后即通知原租房人提前退房，并于6月20日之前将房屋腾空的行为，以备交付于被上诉人。按照一审法院关于被上诉人将准备好的21万元放在自己账户的行为，认定其在购买时处于积极状态，上诉人积极腾房的行为也可认定为其对于出卖房屋并过户交付的积极状态。以上三份证据足以证明在合同的履行过程中，上诉人方一直处于积极配合的状态，并不存在违约行为，亦没有因房价上涨而解除合同的目的。证据二、公证处调取2019年6月18日当天申请办理贷款人员照片截图，银行工作人员关于房屋买卖合同签订日期的情况说明一份，第三人与贺俊刚微信记录一份。该三份证据证实：双方实际办理贷款的日期以及签订房屋买卖合同的日期为6月18日，且签订日期系银行人员添加，应以实际签订日期为准。该份合同系双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律强制规定，应属有效。被上诉人应按照约定于6月18日将首付款打入上诉人银行账户。被上诉人违反了合同的先履行义务，造成上诉人的损失，应予以赔偿。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人范国强的质证意见是：一、证据一不属于新证据，不能作为有效证据使用，且均系复印件，无法证实上诉人主张。即使属实，不能证明订票事由及退票原因。上诉人提前退房只能说明其具有交易房屋的事实，不能否认其在房屋价格上涨后具有违约的事实。一审法院查明贺某在庭审中称其父亲贺俊刚在上海工作，直到2019年6月15日才有时间配合被上诉人办理贷款的事宜。如果上诉人陈述与一审不符，上诉人的上诉理由就是虚假陈述。该证据不能证明被上诉人存在违约行为，因此对证据一不予认可。二、证据二的公证书截图系打印件，只能证明被上诉人去过公证处，不能证明双方办理过银行贷款。银行工作人员情况说明没有银行公章无法证实该说明的真实性及关联性，一审法院已查明被上诉人只是在第二份合同上签字。对于合同的具体内容系银行工作人员签署，一审法院不认定其合同效力正确。微信截图系2019年6月17日之后聊天内容，无法证实上诉人证明的目的，且该证据并非新证据，也不能作为有效证据使用。该聊天记录能证明上诉人未按合同约定时间办理银行贷款手续，违约事实明显。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.对上诉人提交的证据一的真实性、合法性本院予以确认，该证据可以证实上诉人父母在合同签订后为履行合同与第三人积极沟通，以及预订机票准备回临沂，与承租人沟通的事实。2.对上诉人提交的证据二真实性、合法性予以确认，该证据可以证实上诉人方经第三人通知，于2019年6月18日到银行办理贷款事宜的事实。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：一、案涉合同是否应予解除；二、双方谁存在违约行为，谁应当承担违约责任。 关于争议焦点一，即案涉合同能否继续履行，是否应予解除的问题。双方2019年5月23日的合同约定，首付款21万元以理房通的形式交付，但双方后期在履行合同，办理按揭贷款时，银行已明确告知该首付款交付方式不符合办理贷款流程、需改变付款方式，遂由银行工作人员于2019年6月18日填写了第二份合同内容，并由上诉人、被上诉人双方签字。后因被上诉人不同意直接将首付款交付给上诉人，致使双方合同未能继续履行。现双方对首付款交付方式仍未能达成一致意见，故在双方约定的交款方式——“理房通”形式无法履行，双方对交款方式未能达成一致意见的情况下，双方合同实际已无法继续履行。上诉人要求解除双方合同的而理由成立，本院予以支持。一审法院认定应继续履行5月23日的合同，与事实不符，且存在履行不能的情况，对此本院予以纠正。 关于争议焦点二，即违约主体的确定及违约责任的承担。如上，双方合同不能继续履行的原因系双方对首付款的交付方式不能达成一致意见，亦不同意交由房产部门资金监管中心监管，故案涉合同并非因哪方的违约行为而不能履行，对上诉人以被上诉人违约为由要求其承担违约责任的上诉理由本院不予支持。上诉人在签订合同后与第三人积极联系，并按第三人通知的时间到银行办理按揭贷款，亦实际为履行合同作了一定的准备工作，并不存在违约行为，一审法院以上诉人违约，并确定由上诉人支付被上诉人1万元违约金，属认定事实不当，对此本院予以纠正。 如上，双方合同因无法继续履行而解除，合同解除后，上诉人应返还被上诉人缴纳的1万元定金。 综上，上诉人贺某的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初4133号民事判决； 二、解除上诉人贺某与被上诉人范国强于2019年5月23日、2019年6月20日签订的两份房屋买卖合同； 三、上诉人贺某于本判决生效后十日内返还被上诉人范国强定金1万元； 四、驳回范国强的诉讼请求； 五、驳回贺某的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11,100元，减半收取计5550元，财产保全费4120元；反诉受理费1590元，均由上诉人贺某与被上诉人范国强平均负担。二审案件受理费11100元，由上诉人贺某与被上诉人范国强平均负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年一月二十一日 书记员  孙 云