浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初5889号 原告：徐洪，男，1987年8月27日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：陈朱光,浙江兴嘉律师事务所律师。 被告：王安营，男，1977年5月15日出生，汉族，住河南省杞县。 被告：顾富明，男，1963年12月15日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：郭江华、沈小燕（实习），浙江泰豪律师事务所律师。 被告：嘉兴市荣珍果蔬专业合作社，住所地：浙江省嘉兴市南湖区余新镇幸福路与新贤路交叉口东北侧。统一社会信用代码：933304025644056011。 法定代表人：王荣珍。 委托诉讼代理人：郭江华、沈小燕（实习），浙江泰豪律师事务所律师。 原告徐洪因与被告王安营、顾富明、嘉兴市荣珍果蔬专业合作社（以下简称荣珍合作社）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年8月8日受理后，依法由审判员陈维清独任审判，于2019年10月9日公开开庭审理了本案。原告徐洪委托诉讼代理人陈朱光、被告王安营、被告顾富明及被告顾富明及荣珍合作社共同委托诉讼代理人郭江华、沈小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结（因当事人申请庭外协商，相应期间不计入审限）。 原告徐洪起诉称，原告自2016年9月10日起承租嘉兴市南湖区大新路118#-6号房屋，租赁期限至2019年12月31日终止（原租金支付至2019年12月31日）。2019年5月，被告王安营找到原告，要求提前支付2020年1月1日至2021年12月31日两年租金120000元，双方于2019年5月23日签订房屋租赁合同，约定租期为2020年1月1日至2023年12月31日，月租金5000元，两年支付一次即支付人民币120000元。后被告王安营要求原告将2020年1月1日至2021年12月31日期间的租金支付至被告顾富明账户，原告于2019年6月17日支付到被告顾富明账户。事后，被告顾富明告知原告，被告王安营的租期至2019年12月31日到期，且拒不退还原告支付的120000元租金，并称原告想继续承租的，需另行支付租金。原告认为，被告王安营超出其原租赁期限转租房屋，超出部分应属于无效，无效后原告支付的租金理应由被告王安营及实际收款人顾富明、荣珍合作社返还。另，嘉兴市南湖区大新路118号房屋系嘉兴市农业经济局所有，后授权嘉兴市绿嘉农业开发有限公司使用，嘉兴市绿嘉农业开发有限公司于2013年6月28日与被告荣珍合作社签订租赁合同，租赁期限自2013年7月1日至2023年12月31日，并允许被告荣珍合作社将房屋多余部分招商出租经营。2016年1月1日，被告顾富明（系被告荣珍合作社管理人员）代被告荣珍合作社与被告王安营签订房屋租赁合同，将大新路118号房屋中的5间租赁给被告王安营使用，并允许被告王安营将多余房屋转租他人使用。为维护自身合法权益，原告故诉请判令：一、确认原告徐洪与被告王安营签订的租赁合同无效；二、被告王安营、顾富明、荣珍合作社共同返还原告支付的租金120000元；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求：原告于合同到期后腾退；如有逾期的，按与被告王安营签订的租赁合同约定支付房屋占有使用费。 被告王安营答辩称，正常情况下，被告是会与被告顾富明续租的，但目前被告因涉及刑事案件，个人账户均被查封，没有能力归还。 被告顾富明、荣珍合作社答辩称，原告所称其于2019年6月17日支付房租的说法不成立,原告在2019年6月14日即已经付房租给被告王安营，被告王安营也于当日交付了120000元，后向被告顾富明借款;续签合同的方式，被告也更认可被告王安营的说法；本案是房屋租赁合同纠纷，原告如主张被告顾富明不当得利，应当另案提起诉讼。 针对自己的主张，原告徐洪向本院提供证据如下： 1.租房协议（复印件）一份，证明原告自2016年9月10日起租赁涉案房屋，租金支付至2019年12月31日。 2.收条（复印件）一份，证明原告已支付押金。 3.租房合同（复印件）一份，证明被告王安营与原告签订2020年1月1日至2023年12月31日租赁合同，被告王安营属于超期限出租，超出期限的租金约定应属于无效。 4.水电费收据（复印件）两份，证明原告支付水电费的事实。 5.营业执照（复印件）一份，证明原告正常使用店面的事实。 6.微信聊天记录（截屏打印件）一组，证明被告王安营要求原告提前2年支付租金120000元至被告顾富明账户的事实。 7.微信聊天记录（截屏打印件）一组，证明被告王安营与原告财务人员之间就2020年1月1日至2021年12月31日期间租金，在被告王安营的指示下交付给了被告顾富明。 8.转账凭证（复印件）一份，证明原告已支付两年租金120000元至被告顾富明账户。 9.房屋产权证、土地证、嘉兴市农业经济局会议纪要、租赁合同（复印件），证明涉案房屋系嘉兴市农业经济局所有，授权嘉兴市绿嘉农业开发有限公司使用，嘉兴市绿嘉农业开发有限公司转租给被告荣珍合作社，被告荣珍合作社又转租给被告王安营。 经质证，被告王安营对上述证据本身无异议，但认为其目前无力退还租金。 经质证，被告顾富明、荣珍合作社对上述证据中原告与被告王安营之间的租房协议及相关凭证真实性不清楚，对被告与被告王安营之间签订的租房协议及相关证据无异议；对证据9无异议；但根据原告财务人员与王安营之间的聊天记录显示，原告在2019年6月14日即支付租金120000元，可以与王安营银行记录相印证，但原告起诉时隐瞒了该事实，故2019年6月17日转账的120000元不能证明系租金，付款之前原告也从未与被告顾富明或荣珍合作社沟通确认。 针对自己的抗辩，被告顾富明、荣珍合作社向本院提供证据如下： 1.顾富明农业银行账户明细一份、王安营建设银行交易明细一份、顾富明与王安营通话记录一份、建设银行（嘉兴斜西街支行）地图截图一份、顾富明与王安营聊天记录一份，证明2019年6月14日，王安营支付顾富明六间店面房租120000元（2019年下半年的部分房租），同时向顾富明提出临时周转120000元的要求；2019年6月15日，顾富明在农业银行支取现金，以后以现金存入的方式将120000元款项交付给王安营；王安营收取120000元的同时，将该款项陆续转给原告财务廖思静；在顾富明的催促下，王安营于2019年6月17日通过廖思静账号将120000元归还顾富明。 2.店面房出租合同一份，证明被告顾富明、荣珍合作社将大新路206号六间店面出租给王安营，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月30日，到期后继续履行，但没有续签书面协议。 经质证，原告对证据1、2真实性均无法确认，不清楚被告之间的租期到何时结束。 经质证，被告王安营对上述证据无异议，被告顾富明、荣珍合作社陈述属实，对原告陈述亦认可，如本人没有涉及刑事案件，会从被告顾富明、荣珍合作社处续租，那么原告这边也不存在问题；如果原告不续租，今年年底合同到期后就终止。 本院认证如下：原告提供的证据虽系复印件等，但与本案事实相关，被告王安营不持异议，故本院对上述证据予以认定；被告顾富明、荣珍合作社提供的证据，符合证据构成要件，被告王安营亦不持异议，故本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 嘉兴市南湖区大新路118号房屋系嘉兴市农业经济局所有，后授权嘉兴市绿嘉农业开发有限责任公司使用，嘉兴市绿嘉农业开发有限责任公司于2013年6月28日与被告荣珍合作社签订租赁合同，租赁期限自2013年7月1日至2023年12月31日，并允许被告荣珍合作社将部分房屋招商出租经营。2016年1月1日，被告顾富明代表被告荣珍合作社与被告王安营签订房屋租赁合同，约定将嘉兴市南湖区大新路118号房屋中的5间租赁给被告王安营使用，租赁期限从2016年1月1日至2018年12月30日，租期3年，并同意被告王安营在合同期限内除自身用外多余房屋转租他人使用，如引起纠纷由王安营本人承担等。2016年9月9日，被告王安营与原告徐洪签订租房协议一份，约定被告王安营将位于嘉兴市南湖区间）店面租给原告经营，建筑面积75㎡，实用面积65㎡，第一个租赁年度2016年9月10日至2017年12月31日租金为人民币柒万贰仟零陆拾陆元整？72066元，于2016年9月10日交清；第二个租赁年度2018年1月1日至2019年12月31日，租金为人民币壹拾贰万元（即两年租金120000元），于2016年12月31日前交清；水电费押金伍仟元，收费标准按政府统一标准收取；租赁期满，原告在同等条件下享有优先承租权，租金涨幅随市场行情波动；租房期间，原告如经营亏损，无法继续营业，享有转让权；如遇政府拆迁，政府有装修补偿款应该补给原告；被告王安营负责协助原告办理各种证件等。2019年5月，被告王安营与原告徐洪通过微信联系，协商2020年1月1日至2021年12月31日期间租金预付事宜，双方于2019年5月23日签订租房协议一份，约定被告王安营将位于嘉兴市南湖区间）店面租给原告经营，房屋为门面，面积为65㎡，租房从2020年1月1日至2023年12月31日止，月租金为5000元，缴房租为两年支付一次，人民币（大写）壹拾贰万元正，到期以后应提前2个月支付；租赁期满，原告在同等租金条件下享有优先承租权，前两年于2019年6月1日前交清，后两年于2021年10月交清。2019年6月14日，原告徐洪通过其财务廖思静向被告王安营转账120000元，被告王安营通过微信告知原告财务廖思静要求将款项退回并由廖思静直接转账至其“老板”（顾富明）账上，原告遂于2019年6月17日通过廖思静账户向顾富明账户转账120000元。后，因被告王安营涉及刑事案件，被告顾富明告知原告被告王安营的租期于2019年12月31日到期，如原告继续承租需另行支付租金，原告遂诉至本院。 审理中，被告顾富明陈述，被告王安营于2019年6月14日向其支付2019年下半年的部分房租120000元，后提出临时周转借取120000元的要求，其遂在农业银行支取现金，以后以现金存入的方式将120000元款项交付给王安营，后通过微信联系讨回，故2019年6月17日收到的120000元系被告王安营归还的临时借款，不知是原告交付的租金。被告王安营对原告陈述事实及被告陈述事实均无异议，其于2019年6月14日向被告顾富明支付房租120000元，后又以借款名义要回，并退回至原告财务廖思静，向廖思静要求直接付至顾富明处。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告王安营签订的2016年9月9日租房协议、被告王安营与被告顾富明、荣珍合作社签订的店面房出租合同均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。从本案查明的事实看，被告王安营与被告顾富明、荣珍合作社签订的店面房出租合同，双方自2018年12月30日到期后继续履行，故已属于不定期租赁合同，鉴于被告王安营涉嫌刑事犯罪被羁押，至2019年12月31日原告与被告王安营之间的合同到期后，被告王安营无法再向被告顾富明、荣珍合作社续租，故其转租于原告徐洪的2020年1月1日至2023年12月31日期间的租房合同属于超出租赁期限转租，超出部分无效，故被告王安营应对原告提前支付的2020年1月1日至2020年12月31日期间租金予以返还。关于被告顾富明、荣珍合作社是否承担返还租金的问题，依据合同相对性原则，相应责任应由被告王安营承担；被告顾富明、荣珍合作社无相应过错，故对原告该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告徐洪与被告王安营于2019年5月23日签订的租房合同无效； 二、被告王安营于本判决生效之日起七日内返还原告徐洪120000元； 三、原告徐洪本判决生效之日起七日从嘉兴市南湖区大新路118#-6店面中腾退并向被告嘉兴市荣珍果蔬专业合作社支付自2020年1月1日起至实际腾退之日期间的房屋占有使用费（按329元/日计算）。 案件受理费减半收取1350元，由被告王安营负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈维清 二〇二〇年一月二日 书记员  金利叶 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。