福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终8943号 上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢仲作，男，1989年10月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人卢仲作商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院(2019)闽0125民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上一公司的委托诉讼代理人何山和被上诉人卢仲作的委托诉讼代理人王怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上一公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项判决，依法改判卢仲作向上一公司支付逾期办结银行贷款违约金19177元；2.判令本案一、二审诉讼费用由卢仲作承担。事实和理由：本案诉争《商品房买卖合同》及补充协议当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规之规定，依法成立并对双方具有拘束力。《补充协议》中对于购房者逾期办结银行按揭贷款违约金的计算方式作出了明确约定，一审法院对该条款的调整并无事实和法律的依据，依法应予以纠正。 卢仲作辩称，上一公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 卢仲作向一审法院提出诉讼请求:1.判令上一公司向卢仲作支付逾期交房违约金17390元(按已付购房款总额772932元为基数，按日0.05%标准计算，自2016年12月31日起计算至2017年2月14日上一公司通知卢仲作交房之日止共计45天）；2.判令上一公司向卢仲作支付律师代理费1500元；3.本案诉讼费用由上一公司承担。 上一公司向一审法院提出反诉请求：1.判令卢仲作向上一公司支付违约金19177元（从2016年7月15日起计至2016年9月6日止）；2.判令本案全部诉讼费用由卢仲作承担。 一审法院认定事实：2016年5月16日，卢仲作与上一公司签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定卢仲作向上一公司购买位于永泰县，建筑面积为121.13平方米，其中，套内建筑面积98.65平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.48平方米，每平方米6381.01元，总价为772932元；签约当日卢仲作应支付154932元作为首期购房款，余款618000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的‘交房通知’上注明的交房日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务风险随之转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用由买受人承担；买受人每逾期一日接收房屋买受人向出卖人支付钥匙保管金人民币50元。…”双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1.该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。（3）小区内部道路交房时完成道路垫层。（4）绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签订合同后，卢仲作支付首付款154932元。2016年5月17日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00672883），金额为154932元，款项性质为预收购房款。2016年7月18日，卢仲作支付购房款118000元。同日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：04136962），金额为118000元。卢仲作办理按揭贷款支付购房款。2016年9月6日，贷款银行放款500000元。2016年10月16日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：10012500），金额为500000元。后上一公司向卢仲作退还购房款191元。2019年2月25日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：07636904），金额为-191元。卢仲作共实际向上一公司支付讼争房屋购房款772741元。此后，上一公司发出《交房通知》，通知卢仲作于2017年2月14日前办理交房手续。2017年2月14日，卢仲作领取了该通知书。2019年3月25日卢仲作诉至一审法院请求判令上一公司支付逾期交房违约金17390元；上一公司于2019年4月23日向一审法院提起反诉，请求判令卢仲作支付逾期贷款违约金19177元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。卢仲作与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依照约定上一公司应当在2016年12月30日前将讼争房屋交付卢仲作使用，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故卢仲作诉请逾期交付讼争商品房的起算时间为2016年12月31日，截止时间为2017年2月14日，共计45天，一审法院予以认可。卢仲作实际交付购房款金额为772741元。一审法院确认上一公司承担逾期交付讼争商品房的违约金为17387元（772741元45天0.05％四舍五入后取整），超出部分不予支持。案涉《商品房买卖合同》未对律师代理费负担作出约定，故一审法院对卢仲作诉求上一公司支付律师代理费1500元不予支持。关于上一公司提出反诉一节，卢仲作应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内，即2016年7月15日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付剩余购房款618000元。而卢仲作未按约定时间办结按揭贷款手续，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，即一审法院对逾期贷款超过30天的按日千分之一的比例计付违约金，调整为逾期贷款超过30天的按日万分之五的比例计付违约金。根据《商品房买卖合同》附件六约定，卢仲作应支付的逾期贷款违约金为13118元（618000元×2天×0.05％+500000×50天×0.05％）,超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向卢仲作支付逾期交房违约金17387元；二、卢仲作于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金13118元；三、上述第一项与第二项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日日内支付卢仲作款项4269元；四、驳回卢仲作的其他诉讼请求；五、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309元，减半收取计154.5元，由卢仲作负担12.3元，永泰县上一房地产开发有限公司负担142.2元；反诉受理费140元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担44元，卢仲作负担96元。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，上一公司以一审法院调整逾期付款违约金标准缺乏事实和法律依据为由提起上诉，本案的争议焦点在于卢仲作逾期付款应适用的违约金标准。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，卢仲作未按约定期限付款，逾期超过30日，且合同继续履行的，卢仲作应当自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向上一公司支付逾期应付款万分之五的违约金。因此，卢仲作应向上一公司承担以未付款为基数、按照日万分之五标准计算的违约责任。《商品房买卖合同》附件六第二条第3款第（5）项约定的日千分之一标准适用于买受人逾期付款超过30日且上一公司作为买受人因此解除合同的情形，一审法院适用该条款系适用合同条款错误，但因一审法院酌情调整违约金标准为日万分之五，恰与《商品房买卖合同》第七条约定的适用于本案的违约金标准相符，计算结果正确，故本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费309元，由上诉人永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  池开通 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇二〇年一月十三日 书记员  王亚珊