贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0123民初1681号 原告：马艳，女，1984年11月26日出生，汉族，住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：杨青松，贵州珉谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李康丽，贵州珉谦律师事务所律师。 被告：贵州成本家房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇朝阳路十米生活便道1幢二层1号。 法定代表人：荣启华，该公司执行董事兼总经理。 被告：荣启华，男，1964年06月30日出生，汉族，住贵州省修文县。 被告：荣振，男，1990年02月09日出生，汉族，住贵州省修文县。 第三人：贵州世华投资有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道南侧。 法定代表人：荣振，该公司执行董事兼总经理。 三被告及第三人共同委托诉讼代理人：鲁真真，贵州宏贯律师事务所律师。 原告马艳与被告贵州成本家房地产开发有限公司（以下简称成本家公司）、荣启华、荣振，第三人贵州世华投资有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年07月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳及其委托诉讼代理人杨青松，被告成本家公司、荣启华、荣振、第三人世华公司的共同委托诉讼代理人鲁真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马艳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告成本家公司于2017年08月28日签订的《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》；2.判令被告及第三人共同返还原告购房款214000.00元及利息，利息以购房款214000.00元为基数，按照月利率2%计算，从2017年09月01日起暂计算至2019年07月01日为109644.70元（诉讼过程中，原告主张利息计算至实际付清之日止）并支付违约金12840.00元；3.判令被告及第三人共同赔偿原告损失214000.00元；4.被告及第三人共同承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告主张书面表示如法院在审理后认为涉案合同无效，适用合同无效的相关法律规定，由此带来的法律后果原告均予以认可。事实及理由：2017年08月28日，原告与被告成本家公司签订《商铺买卖合同》约定由原告向被告成本家公司购买坐落于贵州省修文县北临翠屏东路南临长征路“世华广场”2号楼3层3号商铺，建筑面积为54.67㎡，合同总价为451874.00元，付款方式为按揭付款，首付款214000.00元，剩余房款由原告办理银行按揭贷款支付；交房时间为2017年11月01日。合同签订后，原告按照被告成本家公司的要求将首付款转至第三人账户内，被告成本家公司亦向原告出具收据说明，后因被告成本家公司的原因无法办理按揭贷款。同日，原告与被告成本家公司签订一份《商铺委托租赁合同》，约定原告购买的商铺的经营管理的所有事项交由被告成本家公司处理，租赁期限自2017年11月01日起至2027年11月01日，为期10年；被告成本家公司应于每年11月01日前向原告支付租金。现“世华广场”商铺因被告成本家公司经营不善导致大部分租户倒闭停业。根据《商铺买卖合同》第六条第三款约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。出现上述情况后，原告多次找到被告荣振等人商议退款事宜，被告均以各种理由予以拖延，原告此时才得知修建涉案商铺的土地不动产权证是登记在被告荣振名下。原告认为，被告的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，根据民事诉讼法之相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告成本家公司辩称，1.原、被告双方签订的《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》均无效，不存在解除问题；2.原告支付的购房款被告成本家公司应当退还，但是返租的租金应予扣除；3.因《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》均无效，不存在支付违约金的问题，原告主张的损失和按照月利率2%计算利息没有依据；4.原告所有的诉讼请求均针对被告成本家公司，原告要求其余被告承担连带责任无事实和法律依据；5.案件诉讼费由法院判决。 被告荣启华辩称，原告所有的诉讼请求均针对被告成本家公司，原告要求被告荣启华承担连带责任无事实和法律依据。 被告荣振辩称，原告所有的诉讼请求均针对被告成本家公司，原告要求被告荣振承担连带责任无事实和法律依据。 第三人世华公司述称，第三人不应当承担连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审质证。原告提交的证据有：1.原告的身份证，用以证明原告的主体适格；2.被告成本家公司及第三人世华公司的企业注册登记信息，用以证明被告成本家公司及第三人世华公司的信息；3.《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》各1份，用以证明原告履行了合同，且商铺买卖合同第六条第三款明确约定合同解除的情形；4.转款凭证（中国银联签购单）2张及收款收据1张，用以证明原告按合同约定履行付款义务；5.《中华人民共和国不动产权证书》及《中华人民共和国建设用地规划许可证》，用以证明涉案商铺登记的权利人为被告荣振，应当由其承担连带责任；6.照片2张，用以证明涉案“世华广场”商场处于停止经营状态。经庭审质证，三被告及第三人对上述六组证据的合法性、真实性无异议，只对第三组、第五组证据的证明目的有异议，对原告提交的上述证据，本院予以确认。被告成本家公司提交的证据有：《修文县市场监督管理局文件》（修市监信复[2019]001号），用以证明经修文县市场监督管理局调查，成本家公司与各购房人签订的商铺买卖合同及商铺委托租赁合同均属于无效合同。经庭审质证，原告称对真实性无异议，但达不到被告成本家公司的证明目的。对该证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告成本家公司的法定代表人即被告荣启华通过招拍挂方式取得位于×××县××路××广场的国有土地一块。2017年03月27日，被告荣启华以其子即被告荣振的名义办理了《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号为：地字第52×××××××××××07号），该证记载用地单位：荣振，用地项目名称：修文县荣振私人商业楼，用地位置：××县××路，用地性质：商业，用地面积：1738.6平方米，总建筑面积4099.32平方米。随即，被告成本家公司开始扎该块土地上修建商业用房。2017年11月，该商业用房修建完毕。2018年，被告荣启华以其子即被告荣振的名义办理了《中华人民共和国不动产权证书》，编号为：黔（2018）修文县不动产权第0××××29号，该证记载权利人：荣振，共有情况：单独所有，坐落：××县××路××广场，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：出让，用途：其他商服用地，面积：1738.62㎡。 2017年08月28日，原告作为乙方与被告成本家公司作为甲方签订《商铺买卖合同》，合同编号为：2-3-3，约定被告成本家公司将坐落于××县××镇北临××东路南临××路××广场×号楼×层×号商业用房（即商铺）出售给原告。合同载明：“……甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就认购世华广场项目商铺事宜订立本合同。第一条乙方认购商铺的概述一、项目名称：世华广场二、项目位置：修文县北临翠屏东路南临长征路……乙方认购的商铺为本合同第一条规定项目的：×（号楼）×（层）×号房（以下简称该商铺）。该商铺用途为：商业用房，该商铺合同约定建筑面积为54.67平方米，……第二条计价方式与价款甲方与乙方约定按建筑面积计算，该商铺单位为（人民币）每平方米8265元，总金额为肆拾伍万壹仟捌佰柒拾肆元整，即人民币451874.00元整。……第四条付款方式及期限……（三）按揭付款2017年8月28日支付总共房款的50%，即首付款214000.00元，……剩余房款客户以按揭形式付款。第五条商铺交付期限甲方应当在2017年11月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺予以交付。……第六条甲乙双方违约责任……（二）自本合同签订之日起，乙方自愿将该商铺交付给甲方委托的第三方统一经营管理和使用。（三）如因甲方责任，乙方不能再（错别字，应为在）规定期限内取得房地产权属证书或因甲方经营不善导致商业无法持续经营，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款的1%作为合同违约金，届时本合同自动解除，如逾期未退还的，甲方按日向乙方支付已交房款万分之三的违约金。……第十四条回购方式该商铺反租五年到期后经过甲乙双方协商，乙方如想退房甲方可以以原房价的105%回购，过户所有手续费由乙方负责承担。……甲方（签章）：贵州成本家房地产开发有限公司法定代表人：荣启华乙方（签章）：马艳2017年8月28日”。在双方签订《商铺买卖合同》同时，原告作为出租方与被告成本家公司作为承租方还签订《商铺委托租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告成本家公司，由被告成本家公司每年向原告支付相应的租金。原告马艳、被告成本家公司在上述两份合同上盖章签名。合同签订当日，原告按合同约定并依被告成本家公司的要求通过第三人世华公司的POS机刷卡支付204000.00元，另支付现金10000.00元，向被告成本家公司支付购房首付款214000.00元，被告成本家公司向原告出具214000.00元首付款收款收据。涉案商业用房建成后，原告所购商铺由被告成本家公司负责出租，被告成本家公司向原告支付了商铺的部分租金15815.50元。被告未提交证据证明其向原告支付的租金数额，本院根据原告认可其收到被告成本家公司支付租金15815.50元予以认定。后原告获知修建涉案商铺的土地登记在被告荣振名下，遂向法院提起诉讼。 另查明：涉案商业用房系被告成本家公司修建，被告成本家公司在修建房屋过程中便以商铺形式对外预售，在涉案房屋竣工后仍以商铺形式对外出售；该房至今未办理产权登记。被告成本家公司登记为房地产开发公司，系被告荣启华一人独资的有限责任公司，至今未取得房地产开发企业资质证书，也未办理商品房预售许可证及销售许可证。 本院认为，本案争议焦点：1、原告与被告成本家公司签订的《商铺买卖合同》是否属于商品房买卖合同性质；2、原告与被告成本家公司签订的《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》是否合法有效；3.原告要求被告及第三人共同返还原告购房款214000.00元及支付利息、违约金12840.00元，以及赔偿损失214000.00元的诉讼请求有无事实和法律依据。 关于焦点1，商品房买卖合同是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会公开出售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案房屋系被告成本家公司修建，所占土地是通过出让方式取得国有建设用地使用权，被告成本家公司作为房地产开发企业将其修建的房屋（商铺）向社会不特定人员公开出售，其中与原告签订《商铺买卖合同》，以此转移房产权属，收取购房款，其性质与相关法律及司法解释规定的商品房买卖合同性质相符，故双方当事人签订的《商铺买卖合同》系商品房买卖合同。 关于焦点2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”及《中华人民共和国住房和城乡建设部关于房地产开发企业资质管理规定》第三条第二款“未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”之规定，本案中，被告成本家公司作为房地产开发企业，至今未取得房地产开发资质证书，也未办理商品房预售许可证明及商品房销售许可证明，而向社会公开销售商品房（即商铺），并与原告签订《商铺买卖合同》，其行为违反了相关法律、行政法规及司法解释的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，故本院确认原、被告双方签订的《商铺买卖合同》无效。双方签订的《商铺委托租赁合同》是以《商铺买卖合同》为依据和前提所签订，《商铺买卖合同》系主合同，而《商铺委托租赁合同》系从合同，因《商铺买卖合同》无效，从而导致《商铺委托租赁合同》无效。 关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实……”。原告要求被告返还已付购房款的诉讼请求，具有事实和法律依据，被告成本家公司亦同意返还原告已付的购房款，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同无效，双方当事人应当相互返还依合同取得的财产，原告也应当返还被告成本家公司支付的返租租金。被告应当返还原告已付购房款214000.00元与原告应当返还被告成本家公司支付的租金15815.50元予以抵销后，被告成本家公司还应当返还原告购房款198184.50元。原告主张违约金12840.00元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告提出支付购房款利息及赔偿214000.00元的诉讼请求。被告成本家公司明知自己未取得商品房预售或销售许可证明以及房地产开发资质证书，而向原告销售涉案商铺的行为，属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，存在过错，应当依法承担相应的责任。本院根据被告成本家公司已支付原告15815.50元的事实，综合本案案情，酌情确定支付利息和赔偿损失总的计算方式为：以198184.50元为基数，按照月利率2%计算，自2017年09月01日起计算至款项付清之日止，利息和赔偿损失计算总额不超过198184.50元。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告荣启华未提交证据证明被告成本家公司财产独立于被告荣启华自己的财产，应当对被告成本家公司债务承担连带责任。合同具有相对性，涉案《商铺买卖合同》和《商铺委托租赁合同》系原告与被告成本家公司签订。原告要求被告荣振和第三人世华公司承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第三十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告马艳与被告贵州成本家房地产开发有限公司于2017年08月28日签订的《商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》无效； 二、被告贵州成本家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告马艳购房款198184.50元并支付利息和赔偿损失（利息和赔偿损失总的计算方式为：以198184.50元为基数，按照月利率2%计算，自2017年09月01日起计算至款项付清之日止，利息和赔偿损失计算总额不超过198184.50元）； 三、被告荣启华对上述第二判项确定的债务承担连带责任； 四、驳回原告马艳的其余诉讼请求。 如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9304.00元，减半收取计4652.00元，由被告贵州成本家房地产开发有限公司负担3349.00元，原告马艳负担1303.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 饶 伏 龙 二〇二〇年一月六日 书记员 张维（代）