北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终364号上诉人（原审被告）：北京金色凯盛投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇久敬庄路世界之花假日广场C2座12层1202室。法定代表人：冯玉良，总经理。委托诉讼代理人：赵帅，北京金色凯盛投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林学斌，男，汉族，1978年6月17日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：刘建忠，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悦，北京市京师（上海）律师事务所实习律师。上诉人北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）因与被上诉人林学斌房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初13686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。金色凯盛公司之委托诉讼代理人张凤成、赵帅，林学斌之委托诉讼代理人刘建忠、刘悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金色凯盛公司上诉请求：撤销原判，发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系错误。1.上诉人根本无法将涉案房屋出卖给被上诉人。（1）本案所涉房屋所属“世界之花假日广场”项目系利用集体土地发展经济试点项目，并非商品房开发项目，无法进行买卖。（2）根据金色凯盛公司与北京市大兴区旧宫镇政府成立的北京宏图建业管理中心签订的委托建设经营协议，金色凯盛公司负责投资建设世界之花假日广场项目，依约享有该项目40年经营使用权，40年期满后项目无偿归北京宏图建业管理中心所有，故金色凯盛公司并非涉案房屋产权人，不可能进行房屋买卖，金色凯盛公司仅是将40年经营使用权转让予被上诉人。2.一审法院认为涉案《房屋经营/使用权转让协议书》含有产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同的实质性内容，据此认定本案所涉《房屋经营/使用权转让协议书》实为房屋买卖合同错误。（1）从合同名称即可看出双方系房屋经营使用权转让而非房屋买卖。（2）合同内容亦仅是约定金色凯盛公司将部分合同权利转让给被上诉人、被上诉人支付一定转让价款，并未涉及房屋买卖。（3）涉案《房屋经营/使用权转让协议书》实质上系金色凯盛公司将依据合作开发、委托建设合同取得的世界之花假日广场项目40年经营使用权中的部分合同权利转让予被上诉人，属于合同权利部分转让，并非房屋买卖。（4）金色凯盛公司将长达40年的经营使用权转让予被上诉人，考虑期间可能出现国家政策调整，也可能出现产权人出售涉案房屋的情况，金色凯盛公司在涉案《房屋经营/使用权转让协议书》第六条第3项、第七条第3项中约定“在房屋符合办理产权证条件的情况下”、“房屋具备办理产权证条件后”配合被上诉人办理产权证、协助办理产权分割等，但此约定不应作为认定涉案合同系房屋买卖合同的实质性条款。二、涉案《房屋经营/使用权转让协议书》属一般合同、无名合同性质，是合法有效合同。1.合同签订主体具备相应民事行为能力，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定或者损害社会公共利益，亦不存在欺诈或者重大误解，故合法有效。2.根据合同法相关规定，金色凯盛公司依法有权将依据委托建设经营协议取得的合同权利全部或者部分转让给他人，合同权利转让不违反法律行政法规强制性规定，未损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，不存在无效之情形。三、因世界之花假日广场项目的特殊性，确实存在边施工、边补办手续情况。但项目已于2017年6月完全竣工并全部招商完毕，于当年12月正式对外营业。已经取得乡村规划许可证、用地批复、土地使用证、消防验收意见书、房屋质量鉴定报告、用水许可，进行了环评、交通评价，入驻商户均已办理营业证照，房屋产权证近期即可办理完毕。涉案项目因未办理开工证等施工手续而无法办理工程竣工验收备案，鉴于项目现已竣工，相关部门经协商确定以房屋质量鉴定报告代替竣工验收备案手续，直接办理房屋产权证。一审法院认为没有办理建造审批及竣工备案手续继而认定涉案《房屋经营/使用权转让协议书》无效错误。四、本案无证据证明被上诉人存在损失，双方并非商品房买卖合同关系，因此不存在房屋价值升值利益损失，也不存在因丧失购房机会导致损失的情况，一审法院判决金色凯盛公司赔偿被上诉人损失缺乏依据。林学斌辩称：同意原判，不同意金色凯盛公司的上诉请求。上诉人与被上诉人签订的《房屋经营/使用权转让协议》，名为《房屋经营/使用权转让协议》，却含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。上诉人未提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律强制性规定，该合同应为无效合同，且已经生效判决确认。涉案《房屋经营/使用权转让协议》为无效合同，根据合同法相关规定，金色凯盛公司应当返还被上诉人交纳的钱款并支付相应利息，还应赔偿因合同无效给被上诉人造成的损失。林学斌向一审法院起诉请求：1.请求判令金色凯盛公司返还1271582元并支付利息，以1271582元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算自2013年10月23日起至实际支付之日止；2.请求判令金色凯盛公司赔偿损失600000元；3.诉讼费由金色凯盛公司承担。一审法院认定事实：2013年10月23日，金色凯盛公司（甲方，转让方）与林学斌（乙方，受让方）签订《房屋经营/使用权转让协议书》，约定：鉴于2011年1月，甲方与北京市大兴区旧宫镇人民政府（以下简称：旧宫镇政府）签订了合作协议，旧宫镇政府全权委托甲方对世界之花假日广场项目进行商业开发，项目建成后给予甲方40年经营使用权，甲方对该项目享有独立而且唯一的开发与经营权。为此，根据相关法律规定，甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就世界之花假日广场房屋经营使用权转让事宜达成如下协议：一、房屋所在项目基本情况：1、项目名称，世界之花假日广场（暂定名）；2、项目位置:北京市大兴区南四环外庑殿产业用地区块；3、房屋所在项目建设方为宏图管理中心，统一委托甲方投资建设，按照双方相关约定，甲方享有40年独立而且唯一的经营使用权，可以对外签订租赁、招商等一切与经营有关的民事合同；4、房屋所在项目占地13万平方米，地上13层，地下3层，现正处于施工建设阶段；项目用地性质为集体建设用地，用途为商业。二、转让标的：1、甲方向乙方转让位于世界之花假日广场C1座13层1333号房屋经营使用权；2、房屋预测建筑面积为77.22平方米（最终以实测面积为准）；三、转让年限和价款：1、该房屋经营使用权转让年限自2016年1月1日起至2055年12月31日止，共计40年；2、房屋总价款为1271582元。四、付款方式：本合同签订时一次性支付本合同第三条约定的转让总价款。五、房屋交付：1、甲方应于2015年12月31日将协议约定房屋交付乙方，因不可抗力、政策性调整、北京市以建设或政府行为限制等原因，甲方可以据时延期交付（即交付时间顺延），不视为违约；2、甲方应于约定的交房之日的前15个工作日内，按乙方本合同预留的电话或地址通知乙方接收房屋。乙方预留电话或地址有误致使甲方无法通知的，责任由乙方承担；3、如乙方未在约定时间接收房屋，视为甲方完成交付。六、甲方责任：1、甲方按照合同第五条约定时间积极履行交房义务，甲方如未按合同规定的时间交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本协议约定的交付期限届满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付转让总价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按转让总价款的1%向乙方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，按照第六条第1款第（1）项约定执行。2、房屋自交付之日起，甲方按照国家相应规定，对房屋质量实行保修。3、在房屋符合办理产权证条件的情形下，积极配合乙方办理产权证。七、乙方责任：1、乙方接收房屋或视同接收后，水、电、暖、物业费等日常费用由乙方自行承担，按照国家规定的相关标准及物业公司的约定及时缴纳；2、转让年限届满后，乙方可与土地所有权人另行签订相关协议；3、房屋具备办理产权证条件后，产权证办理相关的税费由乙方按照相关政策规定缴纳，甲方不承担任何费用，甲方协助乙方办理产权分割等相关手续。……十、特别说明：1、乙方在拥有本合同房屋经营使用权期限内，根据经营实际需要，可将本合同约定房屋剩余经营使用权年限进行转让，但应将转让合同原件报甲方备案；2、本协议约定之房屋，乙方作办公使用。乙方使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，并不得擅自改变与该房屋有关联的公共部位和设施的使用性质；3、如遇市政规划拆迁，按国家“谁拆迁，谁受益，谁补偿”的政策执行，因拆迁所得的此房屋补偿款全额归乙方所有。双方还在合同附件中就交房标准的公共范围、室内部分、设备设施等进行了约定。合同签订后，林学斌向金色凯盛公司支付了全部款项1271582元。金色凯盛公司未能提交涉案房屋所在相关建筑的建造审批及竣工验收备案手续。林学斌主张未接收过涉案房屋，亦未使用过涉案房屋。一审法院认为，根据相关法律规定，违反强制性法律规定、行政法规签订的合同无效。本案中，林学斌与金色凯盛公司签订的《房屋经营/使用权转让协议》，名为《房屋经营/使用权转让协议》，却含有对房屋产权证办理、缴税及产权分割等房屋买卖合同实质性内容的相关约定，故实为房屋买卖合同。因金色凯盛公司在本案一审法庭辩论终结前未能提交涉案房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，违反相关法律禁止性规定，该合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林学斌与金色凯盛公司签订的《房屋经营/使用权转让协议》属无效合同，金色凯盛公司应返还林学斌交纳的“经营使用权转让款”1271582元并支付相应利息。合同无效后的损失应予赔偿。合同无效后赔偿损失的基本考虑因素，一般为实际损失及合同双方的责任分担，对于具体数额，根据双方的意见和本案具体情况，一审法院酌定为260000元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效之日起10日内返还林学斌交纳款项1271582元及利息（以1271582元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年10月23日起计算至实际给付之日止）；二、北京金色凯盛投资管理有限公司于判决生效之日起10日内赔偿林学斌损失260000元；三、驳回林学斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。林学斌与金色凯盛公司签订的《房屋经营/使用权转让协议》有关于房屋产权证办理、缴税及产权分割等的约定，具备房屋买卖合同的主要内容，一审法院认为涉案合同实质为房屋买卖合同，认定事实正确。因金色凯盛公司未能提供房屋所在建筑物的建造审批、竣工验收备案手续，故涉案合同违反了法律、行政法规的相关强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审法院认为双方所签《房屋经营/使用权转让协议》属无效合同，据此判令金色凯盛公司返还被上诉人已交纳款项并支付相应利息符合法律规定。同时综合考虑实际损失及合同双方责任分担，一审法院酌予确定金色凯盛公司予以赔偿亦无不当。综上所述，金色凯盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24776元，由北京金色凯盛投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  许 英审 判 员  朱 印二〇二〇年一月十九日法官助理  周 珍法官助理  李雅迪书 记 员  熊 杰书 记 员  王 彪书 记 员  韩 玮