上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10792号上诉人(一审原告)：上海接城物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王辉，执行董事。委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：钱锦，女，1965年3月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人(一审被告)：高文煌，男，1961年5月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人(一审被告)：高羽嘉，女，1989年10月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李国东，上海申骏律师事务所律师。上诉人上海接城物业管理有限公司(以下简称“接城公司”)因与被上诉人钱锦、高文煌、高羽嘉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。接城公司上诉请求：二审法院撤销一审判决，改判支持接城公司的全部一审诉请或发回重审。事实和理由：一、接城公司与钱锦之间系委托合同关系,而非租赁合同关系。首先，合同实际履行情况符合委托合同的一般特征。接城公司按照委托合同的约定,依钱锦指示,对案涉房屋进行出租管理,由钱锦授权接城公司以自己的名义代为出租并收取房屋押金和租金的各种管理事项。接城公司接受委托后,为钱锦处理房屋出租的一切事项,定期将租金转入钱锦账户,差额部分作为钱锦支付给接城公司的管理费。其次，双方已经约定接城公司可以自己名义对外签订租赁合同,实际承租人是否知道委托人、受托人是否需要将与实际承租人签订《租赁合同》报告给委托人,不影响双方委托合同关系的成立。二、本案中,实际承租人检测出甲醛等超标后,接城公司经过复测后方才确认超标的事实。首先，接城公司提供的检测报告及实际承租人提供的两份检测报告检测主体、程序均符合规定。其次，就检测时间,接城公司及该房屋实际承租人系在租赁房屋正常居住或刚搬离不久时进行检测,而钱锦委托检测的时间距实际承租人搬出较长,房屋空置多日。再次，就检测时的外部环境,接城公司委托检测是在正常的室温下进行,而钱锦委托的检测是在6摄氏度的温度下进行。并且，就检测部位,实际承租人反映气味刺鼻的房屋部位系在北卧,而钱锦委托鉴定的部位不明。接城公司认为,房屋内如果甲醛等未超标,专业的检测公司不会检测出超标数值，但如检测条件稍有变化或放松,即会检测不出超标。因此,钱锦委托租赁的房屋无法再继续承租,系钱锦违反合同约定,接城公司并未违约。请求二审法院依法改判。钱锦、高文煌、高羽嘉共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回接城公司的上诉请求，维持一审判决。接城公司向一审法院起诉请求：1、确认接城公司与钱锦、高文煌、高羽嘉签订的《房屋代管(出租)委托合同》于2018年10月24日终止；2、判令钱锦、高文煌、高羽嘉返还接城公司多支付的款项人民币(以下币种均为人民币)28,000元；3、判令钱锦、高文煌、高羽嘉支付接城公司违约金19,000元。一审法院认定事实：一、系争房屋产权人为高文煌、钱锦、高羽嘉。2018年5月8日，钱锦作为委托方(甲方)与接城公司作为受托方(乙方)签订房屋代管(出租)委托合同，约定：甲方委托乙方出租系争房屋，期限为2018年5月8日起至“房屋租赁合同”中承租人所约定的租赁期限终止之日止(2018年5月8日至2018年6月23日为免租期)，不少于60个月，不超过66个月。租金每月9,500元，乙方向甲方支付租金的方式为每月支付一次。在本合同履行期间除以下情形外，不得提前解除合同：……甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷危及承租人安全的。……委托期间，非本合同规定的情形，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按照月租金的两倍向乙方支付违约金。委托期间，非本合同规定的情形，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按照月租金的两倍向甲方支付违约金。签约后，钱锦、高文煌、高羽嘉将系争房屋交付给接城公司，接城公司开始向钱锦支付租金。二、2018年8月11日，接城公司作为出租方、案外人欧阳巧英作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：经上海居信房地产经纪有限公司居间介绍，欧阳巧英向接城公司承租系争房屋，租赁期限自2018年8月16日至2020年8月15日，每月租金11,000元。甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。之后，欧阳巧英入住使用系争房屋。2018年9月30日，经欧阳巧英委托，上海祥宁建筑装饰检测检验有限公司对系争房屋进行了室内环境质量检测，检测结果甲醛浓度为0.228mg/㎡，限量标准为≤0.08mg/㎡(引用自GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》2013年版)。后欧阳巧英就甲醛超标问题与接城公司进行交涉，接城公司遂委托上海博强环境技术有限公司对系争房屋的室内空气质量进行检测，检测结果甲醛浓度为0.129mg/㎡(限量标准为≤0.08mg/㎡)，TVOC浓度为0.907mg/㎡(限量标准为≤0.5mg/㎡)。2018年10月24日，接城公司与欧阳巧英达成解除合同协议，约定双方就系争房屋和平解除租约，接城公司退还剩余租金。三、2018年12月7日，接城公司向钱锦发送告知函，告知因系争房屋空气质量检测甲醛超标接城公司与实际承租人解除租约的情况，委托合同于2018年10月11日终止，要求钱锦去办理收房及赔付事宜。四、2018年12月14日，接城公司向钱锦发函要求其在2018年12月31日前找出污染源并予以解决，使房屋能达到正常出租状态，否则接城公司将停止支付租金，待房屋正常出租后再予履行合同。如未在2019年1月15日前交付环境达标鉴定证书，接城公司将依法解除双方签订的合同并要求钱锦赔偿接城公司损失。五、2019年1月4日，钱锦委托上海聚星环境监测有限公司对系争房屋的室内空气进行检测，监测结果甲醛浓度为0.069mg/㎡，TVOC浓度为0.47mg/㎡，均未超出限量值。接城公司在收到钱锦的检测报告后，向钱锦发函认为钱锦委托检测的报告存在很多问题，对该报告不予认可，并将依照合同约定书面发函解除双方的合同。六、2019年1月18日，钱锦向接城公司发函催讨2019年1月24日-2019年2月23日的租金及少付的租金共计10,000元。2019年1月21日，接城公司向钱锦寄送《房屋代管(出租)委托合同》合同终止函和系争房屋的钥匙，告知钱锦因其出租的房屋存在缺陷危及承租人安全，致使合同目的无法实现，违反了合同的约定，因此《房屋代管(出租)委托合同》已经于2018年10月24日终止。接城公司并要求钱锦返还多支付的租金及承担违约责任。之后双方未能协商解决纠纷，接城公司遂起诉至法院，要求判如所请。七、接城公司、钱锦对2018年6月24日至2018年10月23日期间的租金支付情况无争议。接城公司另外分别在2018年10月10日、11月9日支付给钱锦9,500元，2018年12月10日接城公司工作人员通过微信向钱锦转账9,000元。钱锦于2019年2月13日将房屋再次出租。一审法院认为，钱锦与接城公司签订《房屋代管(出租)委托合同》，虽然名为委托合同，内容中亦有全权委托接城公司将系争房屋对外出租等内容，但是实际上是由接城公司以自己的名义将系争房屋另行对外出租，并由接城公司按期给付钱锦房屋租金，接城公司与案外人签订房屋租赁合同，案外人的租金实际支付给接城公司，租金差额部分由接城公司收取，因此双方的法律关系并不符合委托合同关于受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人的特点，而属于一方将系争房屋交付给另一方使用，另一方向一方支付租金的情形，符合房屋租赁合同的基本特征。由此法院认定，本案诉争合同并非委托合同，而是房屋租赁合同。关于系争房屋甲醛是否超标的问题，本案中，接城公司、钱锦各自提交了一份检测报告，接城公司还提交了实际承租人委托而做出的检测报告，该三份检测结果有很大的差别，检测结果之间相互矛盾，相互否定，而接城公司作为主张相关事实存在的一方，负有相应的举证责任，但其未提供进一步的证据证明系争房屋甲醛超标的情况，因此对于接城公司主张钱锦交付的房屋不符合合同约定致使租赁目的不能实现、房屋存在缺陷、危及承租人安全，法院不予采信。法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。现接城公司以系争房屋不符合本合同约定致使不能实现租赁目的，或存在缺陷危及承租人安全为由主张解除合同，但是，一方面，接城公司提供的证据并不足以证明相关事实存在；另一方面，接城公司虽然声称其认为合同已于2018年10月24日解除，但其在此之后的2018年11月9日仍按约支付了相应租金，2018年12月7日及同月14日仍向钱锦发函告知与实际承租人解除房屋租赁合同并要求解决相关问题以使房屋能达成正常出租状态等行为，均表明接城公司在此时仍认为合同仍处于履行状态，显然与其诉称观点相互矛盾。因此，法院对接城公司要求确认合同于2018年10月24日解除的主张不予支持。此后，接城公司于2019年1月21日发函通知钱锦终止合同并寄还系争房屋的钥匙，系无正当理由擅自解除合同，属根本违约之行为，并不发生解除合同之法律后果。但鉴于钱锦亦同意双方之间的合同关系于2019年1月21日终止，故法院对此予以确认。接城公司主张钱锦、高文煌、高羽嘉返还的28,000元，其金额大致与2018年10月24日至2019年1月21日期间的租金金额相符，并不存在接城公司所称多付或错付的情形，故接城公司的诉请于法无据，法院不予支持。本案房屋租赁合同系因接城公司违约导致提前终止，钱锦并不存在违约行为，故法院对于接城公司要求钱锦、高文煌、高羽嘉支付违约金19,000元的诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：上海接城物业管理有限公司的全部诉讼请求，不予支持。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2018年12月24日，接城公司向钱锦发函要求其在2018年12月31日前找出污染源并予以解决，达成正常房产出租，接城公司将停止支付租金，待房屋正常出租后再予履行合同。一审法院依据本案在案证据查明的其余法律事实无误，本院予以确认。本院另查明，一、系争房屋代管(出租)委托合同第七条规定：“在本合同履行期间非下列情况之一的，不得提前终止合同：……(三)甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全的。……以上情形提前终止本合同的，一方应当书面通知另一方。违反合同的一方，应按3-1条所述月租金数额的贰倍向另一方支付违约金……”；二、高文煌、高羽嘉于2018年5月8日出具委托书，载明：“今委托钱锦女士前往接城房产中介办理静安区永兴路XXX弄XXX号XXX室蒙特利名都城房屋租赁一切事宜。”；三、上海博强环境技术有限公司出具的室内空气质量检测报告显示，检测日期是2018年10月7日至2018年10月11日，测点位置系北卧；四、上海聚星环境检测有限公司出具的检测报告显示，检测日期是2018年12月30日至2019年1月4日，抽样位置系卧室；五、二审审理中，接城公司与钱锦、高文煌、高羽嘉均确认，系争房屋有两间卧室，分别为北卧和南卧；六、二审审理中，接城公司与钱锦、高文煌、高羽嘉均确认，接城公司于2018年10月10日支付给钱锦的9,500元，系2018年10月24日至11月23日的租金，接城公司于2018年11月9日支付给钱锦的9,500元，系2018年11月24日至12月23日的租金。而对于接城公司于2018年12月10日支付给钱锦的9,000元，接城公司主张该款系其工作人员操作失误将另外一套委托出租的房屋租金支付给了钱锦，钱锦主张该款系2018年12月24日至2019年1月23日的租金。以上事实，有房屋代管(出租)委托合同、2018年5月8日的委托书、室内空气质量检测报告、检测报告、本院2019年11月20日的庭前会议笔录为证。本院认为，针对接城公司的上诉主张，将分别予以阐述说明。接城公司上诉主张其与钱锦、高文煌、高羽嘉之间系委托合同关系，并非租赁合同关系。对此本院认为，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人处理事务，除法律另有规定外，不是以自己的名义和费用，而是以委托人的名义和费用进行。因此委托合同的受托人处理受托事务的后果直接归委托人承受。本案中，系接城公司以其名义对外出租系争房屋，接城公司按照合同约定定期交付钱锦固定数额的租金。接城公司对外出租系争房屋的租金由其自行收取，且该租金数额并不影响接城公司需向钱锦交付的租金数额。更为关键的是，接城公司与钱锦均认可，签订《房屋代管(出租)委托合同》后在系争房屋尚未出租的空置期间，接城公司仍然向钱锦按约全额支付房屋租金。故本院认为，接城公司与钱锦、高文煌、高羽嘉之间的法律关系，符合房屋租赁合同关系。接城公司的该项上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。接城公司上诉还主张系争房屋特别是北卧存有甲醛等超标问题，钱锦、高文煌、高羽嘉违反了《房屋代管(出租)委托合同》第七条第三款之约定，系争合同应于2018年10月24日终止，并应由钱锦、高文煌、高羽嘉返还接城公司多支付的钱款及承担相应的违约责任。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，接城公司在收到案外人欧阳巧英的投诉反馈后，为确认系争房屋是否存有甲醛超标等问题，又委托了上海博强环境技术有限公司对系争房屋的空气质量进行检测并向法院提交了室内空气质量检测报告。而钱锦、高文煌、高羽嘉为反驳接城公司的主张，委托了上海聚星环境检测有限公司进行检测并亦向法院提交了相应的检测报告。该两份检测报告均系专业检测机构出具，但检测结果相悖。对比该两份报告，上海博强环境技术有限公司出具的该份检测报告，明确了检测的地点为北卧，检测时间为2018年10月7日至11日；而上海聚星环境检测有限公司出具的检测报告，并未明确检测的地点究竟系北卧亦或南卧，且检测时间为2018年12月30日至2019年1月4日，距离案外人欧阳巧英反馈系争房屋存有甲醛超标等问题并据此解除其与接城公司的房屋租赁合同已又多约三个月。接城公司已提供检测报告用于证明系争房屋存有甲醛等超标的事实，而钱锦、高文煌、高羽嘉提供的检测报告从检测地点、检测时间、检测环境三方面而言并不能推翻接城公司提供的检测报告，且钱锦、高文煌、高羽嘉亦未提供其他证据予以证明，故在系争房屋现已重新装修出租不再具备再次检测条件的情况下，结合接城公司与欧阳巧英因系争房屋甲醛等超标而解除租约的事实，本院认为系争房屋存有甲醛等超标的事实具有高度可能性，本院对该事实予以认定。钱锦、高文煌、高羽嘉向接城公司提供的系争房屋北卧甲醛、TVOC等超标，属《房屋代管(出租)委托合同》第七条第三款约定之情形，接城公司有权据此终止该合同。该合同第七条明确“以上情形提前终止本合同的，一方应当书面通知另一方”。而2018年10月24日，系接城公司与案外人欧阳巧英达成解除合同协议的日期，并非接城公司书面通知钱锦终止合同的日期。根据接城公司于2018年12月24日出具的函，接城公司告知钱锦如未能在2019年1月15日前将系争房屋正常交付并提交环境达标鉴定证书，接城公司将依合同约定解除《房屋代管(出租)委托合同》。显然，直至2018年12月24日接城公司仍然并未终止其与钱锦的《房屋代管(出租)委托合同》。2019年1月21日，接城公司方才向钱锦寄送了合同终止函及系争房屋钥匙。故一审法院认定《房屋代管(出租)委托合同》于2019年1月21日终止，并无不妥，本院予以维持。2019年1月21日系争合同终止前，接城公司仍需按约向钱锦支付租金。故本院认为，接城公司分别于2018年10月10日、11月9日、12月10日向钱锦支付的钱款，系钱锦依约收取的房屋租金，接城公司上诉主张钱锦予以返还，缺乏法律依据，本院不予支持。至于违约金，钱锦、高文煌、高羽嘉作为违约方，应当按照《房屋代管(出租)委托合同》的约定，向接城公司支付月租金数额贰倍即19,000元的违约金。综上，接城公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初5929号民事判决；二、《房屋代管(出租)委托合同》于2019年1月21日终止；三、钱锦、高文煌、高羽嘉于本判决生效之日起十日内支付上海接城物业管理有限公司违约金人民币19,000元。四、上海接城物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币975元，由钱锦、高文煌、高羽嘉负担人民币394元、上海接城物业管理有限公司负担人民币581元。二审案件受理费人民币975元，由钱锦、高文煌、高羽嘉负担人民币394元、上海接城物业管理有限公司负担人民币581元。本判决为终审判决。法官助理周丽云审判长 汪 毅审判员 郑 璐审判员 武之歌二〇二〇年一月二十三日书记员 李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。