江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初4060号 原告：苏州太仓宝龙大酒店有限公司，住所地江苏省太仓市娄东街道上海东路288号，统一社会信用代码91320585791092801T。 法定代表人：许健康，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡天锡，江苏新中远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宇清，男，该公司业主财务代表（代理权限自2019年11月21日始）。 被告：何耀明，男，1968年1月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：蔡峰，江苏广浩律师事务所律师。 原告苏州太仓宝龙大酒店有限公司（以下简称“宝龙大酒店”）与被告何耀明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡天锡、李宇清（仅参加第二次庭审）、被告何耀明（仅参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人蔡峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝龙大酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金等费用合计51233.01元；2.判令被告支付逾期付款损失（计算方式为以51233.01元为基数，按照年利率6%，自2016年1月1日起计算至被告实际付清款项时止）。事实与理由：被告于2009年12月开始租用原告所有的太仓宝龙福朋酒店5楼部分房屋。2010年1月13日双方签订了《太仓宝龙大酒店经营场所租赁合同》1份，约定由被告租赁酒店5楼面积约650平方米的房屋用于经营棋牌室；约定租赁期限自2009年12月15日至2014年12月14日止；约定租金标准为前三年按28元/平方米计算，第四年起的月租金在前一租赁年度月租金的基础上逐年递增3%。同时，合同还约定了物业管理费、水电费、空调费等费用的计收标准。上述合同签订后，被告持续使用租赁房屋，在合同期满后房屋仍由被告租用。2015年9月16日，被告向原告出具了书面材料1份，以经营亏损为由申请退租部分房屋，留用250平方米作办公室使用，租金、管理费等价格不变。在双方租赁合同关系存续期间，被告未能按期支付原告租金等费用，截至2015年12月31日，被告共结欠原告租金等费用351233.01元。2016年3月23日，被告通过银行转账支付20万元。2016年12月20日，原告将被告原有的履约保证金10万元作为租金冲抵。故被告还结欠原告租金等费用51233.01元。 被告何耀明辩称，对截至2015年12月31日，被告共计结欠原告租金、物业管理费、空调费、水电费、收视费合计351233.01元没有异议。原、被告经过口头协商，对于被告结欠的上述费用以30万元了结，其余部分原告放弃，后被告于2016年3月向原告转账支付了20万元，剩余10万元以在原告处的10万元履约保证金冲抵，故被告已不结欠原告任何费用。原告在2016年3月以后也未再向被告催要过欠款，原告冲抵履约保证金的时间被告也不知晓，原告未通知过被告，故原告主张的款项也已经超过了3年的诉讼时效，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2010年1月13日，原告宝龙大酒店（出租方、甲方）与被告何耀明（承租方、乙方）签订租赁合同1份，约定由甲方将位于太仓市的太仓宝龙大酒店5楼面积为650平方米的房屋租赁给乙方使用，乙方将该租赁场所用于经营棋牌，租赁期限为2009年12月15日至2014年12月14日，前三个租赁年度的租金标准为28元/平方米/月，即18200元/月，第四个租赁年度开始，月租金在前一个租赁年度月度租金的基础上逐年递增3%，直至合同租期结束。合同同时约定了物业管理费、水电费、空调费、通信费、卫星电视费等费用的计收标准，并约定乙方应于每月1日向甲方支付当月租金、当月物业管理费、当月空调费和上月发生的其他水电、通讯等费用；乙方应在签订合同后7日内向甲方支付人民币35000元作为履约保证金，在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，合同终止后三十日内，乙方应向工商管理部门和其他相关主管部门办理租赁场所的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续，甲方于收到所有相关部门同意注销的文件后，确认乙方无违约情况下，履约保证金无息退还给乙方。合同签订后，被告租赁上述房屋至2015年9月16日。2015年9月16日，被告出具书面说明，写明其承租的太仓酒店五楼棋牌室，面积650平方米，因无力经营，申请留用250平方米作为办公室使用，租金、管理费等价格不变，除此以外的部分退还酒店，房间内的物品交由酒店自行处理。后被告继续租赁原合同租赁标的中的250平方米房屋，至2015年12月31日原、被告对宝龙大酒店五层房屋的租赁合同关系终止。经对账，截至2015年12月31日，被告共计结欠原告租金等费用合计351233.01元。 2016年1月8日，原告向被告发送律师函，催交上述租金等欠款351233.01元。2016年3月23日，被告通过银行转账向原告支付20万元。原告陈述，被告于2009年1月4日向原告租赁了宝龙大酒店二层房屋（面积为2144平方米），2009年1月31日，原告经与案外人陈后平及被告协商，将案外人陈后平于2008年4月18日交纳的租赁宝龙大酒店二层房屋的履约保证金10万元，转化为被告向原告交纳的租赁宝龙酒店二层房屋的履约保证金，被告租赁宝龙酒店五层房屋未另行交纳履约保证金，后被告租赁宝龙大酒店二层房屋至2018年7月，原告在2016年12月20日内部做账将上述履约保证金10万元用于抵扣被告结欠的宝龙大酒店五层房屋租金等欠款。被告对于原告主张的租赁宝龙大酒店二层房屋、当时有履约保证金10万元以及履约保证金10万元抵扣涉案租赁合同履行过程中结欠的款项的事实不持异议，但表示对履约保证金如何支付等具体细节记不清楚了。双方对截至2015年12月31日欠款中的未支付部分51233.01元是否应当支付以及是否已过诉讼时效存在争议。 另查明，位于太仓市的房屋所有权及国有建设用地使用权属于原告宝龙大酒店单独所有，其中土地使用权面积为13676.6平方米，房屋建筑面积为56965.47平方米，房屋的实际层数为1-19层。 以上事实，有原告提交的不动产权证复印件、租赁合同、被告出具的说明、收款通知书、律师函、银行业务回单、银行现金缴款单、原告内部记账凭证、收据、营业执照复印件等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 原、被告对截至2015年12月31日被告结欠原告租金等费用351233.01元、被告于2016年3月23日向原告银行转账支付20万元及原告已将宝龙大酒店二层房屋租赁的履约保证金10万元冲抵上述欠款的事实均没有争议。现双方的主要争议焦点为：一、被告主张以30万元了结上述欠款的事实能否成立；二、原告主张的欠款51233.01元是否已经超过诉讼时效。关于争议焦点一，被告主张以30万元一次性了结351233.01元欠款，原告对此不予认可，被告亦未能提供证据予以佐证，对被告主张的该事实本院碍难支持。对于争议焦点二，原、被告间涉案租赁合同于2015年12月31日终止，且双方对截至2015年12月31日的欠款金额已经对过账，原告亦于2016年1月向被告发函催要欠款，后被告于2016年3月23日支付了20万元，之后原告虽称向被告催要过欠款，但被告对此不予认可，原告亦未能对催要的具体事实进行明确陈述，也未能举证证实其向被告催要过欠款，后原告于2016年12月20日自行将被告租赁宝龙大酒店二层房屋的履约保证金10万元，在二层房屋租赁合同尚未到期的情况下，自行内部做账冲抵了五楼的欠款，因原告作为抵充款的10万元在对账确认被告涉案欠款时已在原告处，且原告在抵冲该部分10万元时也未告知被告，原告仅凭早已在原告账上的10万元内部自行做账抵扣的方式，作为向被告催要欠款的意见不能成立，因2016年3月23日之后原告未再向被告主张支付过欠款，现原告主张欠款的诉讼时效应自2016年3月23日起算，至原告本案起诉时2019年7月9日，诉讼时效期间已经届满，原告也未举证证实在该期间存在诉讼时效中断、中止的情形，故对被告提出的不履行义务的抗辩意见本院予以采信，对原告要求被告支付欠款51233.01元及逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告的全部诉讼请求。 案件受理费1337元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 红 人民陪审员  吴义法 人民陪审员  李培忠 二〇二〇年一月七日                                                             法官助理  乐辉                                                          书记员  邵诚