镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初334号原告：镇江中广置业有限公司，住所地：镇江市黄鹤山路16号朴园上观商铺36-105号一、二层，统一社会信用代码91321100749428439A。法定代表人：罗和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：宣武山，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张田，江苏金银河律师事务所律师。被告：夏瑜，女，汉族，1986年6月30日生，住镇江市。委托诉讼代理人：王云斐，系夏瑜配偶。委托诉讼代理人：陈文强，江苏学益律师事务所律师。第三人：朱舒捷，女，汉族，1989年4月26日生，住镇江市。第三人：沈涛，男，汉族，1989年1月14日生，住址同上。第三人共同委托诉讼代理人：朱玉琴，第三人朱舒捷的母亲。原告镇江中广置业有限公司与被告夏瑜，第三人朱舒捷、沈涛居间合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宣武山、张田，被告委托诉讼代理人王云斐、陈文强，第三人委托诉讼代理人朱玉琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告镇江中广置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付双方中介佣金55600元和律师代理费用3500元，本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告和第三人在原告居间下就阳光世纪花园百合苑B区3幢103室签订房产买卖合同，被告支付定金2万元，并应当于2018年12月12日房屋办理产权变更手续日前先行支付70万元用于第三人银行还贷解除抵押。被告以第三人房屋自建部分有漏水为由拒绝履行合同，经多次沟通无果，2018年12月25日原告向被告寄发《履行合同通知书》，被告仍不主动履行合同，第三人后以被告根本违约解除了房屋买卖合同。根据房产买卖合同的约定，被告违约致使合同未能履行应当向原告支付被告和第三人的中介佣金，并承担律师费用，故诉讼来院，请求法院判如所请。被告辩称，原告违背诚信原则与第三人串通故意隐瞒房屋漏水瑕疵的事实，违反忠实居间义务，严重损害被告利益，被告保留向中介公司和第三人追偿的义务。经办人王红霞在买卖合同的反面书写中介费按照7折收取，原告主张中介费的计价基数错误。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，被告多次看房，被告、第三人签订房屋买卖合同是基于被告完全了解房屋现状的基础上签订的，不存在欺诈隐瞒的情形。第三人的房屋确存在阳光房边角渗水的瑕疵，在调解过程中第三人允诺修复并提供保证的情况下，被告拒不接受并且不履行合同的付款义务属于违约方，第三人不承担任何责任。本院经审理认定事实如下：位于本市阳光世纪花园百合园B区3幢103室房屋原所有人系朱舒捷、沈涛，朱玉琴系朱舒捷的母亲。2018年10月29日，朱玉琴作为卖房方代理人，夏瑜作为购房人，在镇江中广置业有限公司的居间下签订了房产买卖合同，主要内容如下：1、卖方将位于本市阳光世纪花园百合苑B区3幢103室房屋（建筑面积约为168.53㎡）出售给买方，买方已对房屋作了充分了解，符合其购买要求，愿意购买该房屋。2、房屋转让价为278万元（固定装修及附属设施均包含在房价内）：买方在签订合同时支付购房定金2万元，该购房定金由中介代为保管，卖方将房产证原件和2万元履约保证金交给中介；双方于2018年12月12日前办理产权转移手续，因房屋设定抵押权，故买方在办理产权转移手续前先行支付70万元（含定金）用于卖方归还银行贷款以解除抵押权；过户当日再行支付108万元，余款100万元以商业贷款的方式在房屋交接之日2019年3月31日前直接支付给买方。3、逾期付款15日仍不能履行的，视为根本违约，另一方有权解除合同。合同签订后，买卖双方均应在过户当日各自向中介公司支付中介佣金27800元，逾期按照每日5％计收滞纳金，任意一方违约应当向中介公司交纳双方的佣金，并承担律师费用。夏瑜持有的合同复写件反面注有中介费按7折收取的说明，说明人系镇江中广置业有限公司经办人王红霞。合同签订前，夏瑜与王云斐母亲去讼争房屋两次，合同签订后，夏瑜的配偶王云斐至讼争房屋查勘。2018年12月6日，夏瑜向原告及第三人寄发告知书，认为房屋存在严重漏水瑕疵，严重影响居住，售房人和中介公司未尽如实告知义务。因被告一直未履行付款义务，经中介公司协调，夏瑜方要求第三人将阳光房漏水部位修复并出具权威部门的鉴定报告，鉴定报告应当保证修复部位和其他部位20年内、30年内不再出现漏水问题。第三人对阳光房东西两边边角处渗水的事实予以认可，提出可作防水层进行修复，也同意买方自行选择维修机构进行修复，并且愿意以履约保证金作为担保。中介机构认为漏水瑕疵是否属于质量问题，是否严重影响居住可以通过司法鉴定进行确定，建议双方可以共同选择或者买方自行确定维修机构进行修复。三方未就渗水问题如何处理达成一致意见。2018年12月24日，镇江中广置业有限公司向夏瑜寄发要求履行合同通知书，要求夏瑜继续履行房屋买卖合同，挂号信收件人误写为“王瑜”，因原址查无此人、电联拒收为由退回，夏瑜称未收到该通知书。2018年12月28日，第三人向夏瑜寄发解除合同通知书，认为夏瑜已经构成根本违约，第三人依法解除房屋买卖合同。讼争房屋系三层建筑物，二层屋顶南面有一东西走向的横梁，横梁与地面有一立柱，横梁、立柱以南原系阳台。第三人将二层的地面、屋顶、东西面墙体向南进行了延伸，南面以铝包木窗户进行了封闭，形成了二楼的阳光房。阳光房的西面放置了书柜，横梁的东侧有一空洞用于放置空调落水管。经双方确认渗水部位，横梁西面有水渍；空调落水管旁的木屑板有凸起；立柱上有水渍、涂料有剥落的痕迹。以上事实，有不动产权证、房屋买卖合同、解除合同通知书、录音及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但“二手房”买卖中的房屋已使用了一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。本案的渗水位置均系表面性质量瑕疵，而非隐蔽瑕疵，买方在签订房屋买卖合同前已经到场查勘，因此不能认定卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵。买方主张房屋墙壁、立柱存在渗水痕迹，拒绝履行合同的付款义务导致房屋买卖合同无法履行，其主张的瑕疵属于表面瑕疵，而非功能性质量瑕疵，并不影响房屋的正常使用，在卖方愿意承担保修义务时，买方逾期付款15日仍不履行合同，构成根本违约，第三人解除合同，有事实和法律依据，夏瑜作为买方应当承担相应的违约责任。被告提出中介费应当按照七折计算的抗辩意见，本院认为，房产买卖合同的中介方系原告镇江中广置业有限公司，合同主文对当事人具有约束力，中介费的金额系居间合同的基本条款，即使合同背面添加的文字系经办人王红霞书写，王书霞也无变更中介费的代理权限，故对被告的该项辩称意见本院不予支持。根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，原告作为房地产经纪机构应当书面告知当事人房屋交易的一般程序及可能存在的风险，陪同当事人实地踏勘房屋时应当告知二手房交易中可能存在的风险和注意事项，原告在买卖双方就房屋瑕疵出现矛盾调解无果后以错误的姓名“王瑜”寄发了要求履行合同通知书亦属不当。房地产经纪服务费用应当符合房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准，考虑到原告作为中介机构的责任和义务，以及因为被告违约而房屋买卖合同未能履行，原告未实际提供协助办理过户手续、组织双方交接房屋等服务的客观事实，本院酌情支持被告承担中介佣金44000元，并承担律师代理费2500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告夏瑜于本判决生效后十日内向原告镇江中广置业有限公司支付中介佣金44000元、律师代理费用2500元，合计46500元。二、驳回原告镇江中广置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费1278元，由原告镇江中广置业有限公司负担318元，被告夏瑜负担960元（该款原告已预付，由被告夏瑜将应负担的部分于本判决生效后十日内连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张小兵人民陪审员  伍长华人民陪审员  陈 芸二〇二〇年一月七日法官 助理  何莉婷书 记 员  周 阳