福建省漳州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽06民终2980号 上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司云霄支行，住所地福建省云霄县云陵镇云东路2号，统一社会信用代码 91350622X11751213E。 负责人：陈锡海，行长。 委托诉讼代理人：杨建亮，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃少龙，男，1959年2月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：管启祥，漳州市芗城区佳诚法律服务所法律工作者。 上诉人中国工商银行股份有限公司云霄支行（以下简称“工行云霄支行”）因与被上诉人覃少龙房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2019）闽0622民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人工行云霄支行的委托诉讼代理人杨建亮、傅晓莉与被上诉人覃少龙的委托诉讼代理人管启祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行云霄支行上诉请求：撤销原判决，依法改判为驳回起诉或驳回诉讼请求。事实与理由：一、本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案涉诉房产系工行云霄支行内部自有房产，覃少龙原系工行云霄支行职工，之间有隶属关系，涉诉房产的定向转让行为具有管理的特性，带有一定的福利性质。因此本案纠纷并非是平等主体之间的民事纠纷，不属于民法调整范围。且根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》规定，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”。据此，本案不属于民法调整范围，应当驳回起诉。二、一审认定“覃少龙与工行云霄支行之间形成房屋买卖关系”属认定事实错误和适用法律错误。首先，工行云霄支行原计划的定向转让房产行为是工行云霄支行2006年计划实施的针对本单位职工的福利方案，但该处置方案仅仅停留在工行云霄支行内部计划阶段，虽提交工行云霄支行职工大会审议，但在提交工行省行审批时，因覃少龙1999年已调离至工行漳州分行，享受工行漳州分行的房改政策，且工行省行认为定向转让方案未公开拍卖，其他职工不能平等竞争，最终工行省行未予批准该方案，工行云霄支行没有权限直接实行定向转让，因此该福利政策并没有实际执行，覃少龙与工行云霄支行就涉诉房产最终没有签订任何房屋买卖合同。法律对于房地产买卖已明确是需要采用书面形式的，本案双方没有签订书面合同，况且工行云霄支行也已于2007年6月将覃少龙预付款全部退还至覃少龙名下账户，双方没有就买卖达成合意，因此买卖合同尚未成立。其次，涉诉房屋非一般私人财产，系国有资产，定向转让行为实际未经公开披露也未经公开征集受让方，是严重违反国有资产转让程序的。一审认定买卖关系成立，应予撤销。三、一审认为“不因为讼争房屋的土地性质为划拨以及目前未依法领取权属登记证书而影响合同效力”是适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述规定属于法律、行政法规的强制性规定。因此本案假使签订了买卖合同，也因违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。四、本案事实情况并非是工行云霄支行通过内部决议后将房产交付给覃少龙使用，而是在定向转让计划提出的几年前涉诉房产就一直出租给覃少龙在使用，2006年定向转让“夭折”后房产继续由覃少龙承租，不存在收取预付款后交付房产的事实，原审认定事实错误。五、2006年涉诉房产未能继续完成交易，双方未能签订买卖合同，这是覃少龙当年就清楚的事实，对此覃少龙从未提出异议，时至今日才提出主张，已超过诉讼时效。 覃少龙答辩称：工行云霄支行的上诉缺乏事实与法律依据，本案讼争房屋是工行云霄支行的旧宿舍，虽然工行云霄支行与覃少龙未签订合同，但是经过研究后，经过全体工行云霄支行职工大会一致通过同意，按评估价出售给覃少龙，评估价并没有低于当时的市场价格，没有私下恶意串通，而且也收取覃少龙购房款，购房价款达成一致，通过评估善意取得，双方之间的买卖关系合法有效，一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉。 覃少龙提出诉讼请求：1、确认覃少龙和工行云霄支行发生址在云霄县房屋买卖合法有效；2、工行云霄支行应协助覃少龙办理上述房屋产权过户登记至覃少龙名下。 一审法院查明，址在云霄县，面积72.26平方米）房屋是工行云霄支行单位所有的员工宿舍，覃少龙原是工行云霄支行的员工，上述房屋原作为员工宿舍分配给覃少龙居住使用。因不属于房改房屋，工行云霄支行于2005年12月29日确定以市场价格拍卖给覃少龙。2006年4月26日经职工大会通过，同意上述房屋以定向转让方式，经过厦门同建土地房地产评估咨询有限公司评估，上述房屋按评估价72269元出售给覃少龙。2006年7月8日工行云霄支行确定上述房屋定向转让给覃少龙，转让价格按评估价72269元转让，覃少龙应当缴交80%房屋评估价款即57808元，余款14452元约定在房屋产权过户时交清。覃少龙向工行云霄支行缴交转让价款57808元，工行云霄支行出具收款收据交给覃少龙收执。 另查明，本案讼争房屋的土地性质为划拨，目前尚未办理房屋权属登记。 一审法院认为，覃少龙与工行云霄支行之间就本案讼争房屋达成买卖意向，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。覃少龙依约已付相应的购房款，工行云霄支行将房屋交付给覃少龙，双方之间的房屋买卖合同也已实际履行。由于本案讼争房屋的土地性质为划拨，导致目前尚不具备办理本案讼争房屋权属证书的条件，覃少龙可在具备办证条件时另行主张。工行云霄支行辩称的理由，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。覃少龙主张的诉讼请求，部分支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条规定，判决：一、确认覃少龙与工行云霄支行就址在云霄县房屋达成的房屋买卖合同合法有效；二、驳回覃少龙的其他诉讼请求。一审案件受理费1731.7元，减半收取计865.85元，由工行云霄支行负担。 二审期间，双方当事人均未提交证据。 案经本院二审审理，工行云霄支行对一审查明的工行云霄支行确定按市场价格出售给覃少龙的事实有异议，认为没有同意转让给覃少龙，认为遗漏查明在房屋不能转让给覃少龙情况下，工行云霄支行已经将款项退还给覃少龙。覃少龙对一审查明的事实没有异议。对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为工行云霄支行提供覃少龙的银行存折，证明将购房款以覃少龙的名义开具了银行存折，但其至今持有银行存折，未将存折交付给覃少龙收执，不能证明已经将款项返还给覃少龙。 本院认为，覃少龙因原系工行云霄支行的员工，才居住在讼争的房屋，因工作调动到工行漳州市分行工作，工行云霄支行与工行漳州市支行之间是上下级关系，为解决覃少龙元在工行云霄支行占有本案讼争房屋的问题，工行云霄支行确定以市场价格拍卖给覃少龙房产，从而产生本案的纠纷。虽然是以评估后的价格出售给覃少龙，但其他人员无法进行购买，限制了购买人，双方之间也并非平等主体，且系用于解决单位内部的房产等而引起的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案纠纷不属于人民法院主管范围，不应予以受理。工行云霄支行上诉主张本案不属于人民法院受案范围的理由，于法有据，应予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。本案应撤销一审判决，裁定驳回覃少龙的起诉。 综上所述，覃少龙与工行云霄支行之间就讼争房屋的纠纷不属于人民法院受理的案件，一审法院已经受理，应裁定撤销原判决，驳回覃少龙起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销福建省云霄县人民法院（2019）闽0622民初2395号民事判决； 二、驳回覃少龙的起诉。 一审案件受理费1731.7元退还覃少龙；中国工商银行股份有限公司云霄支行预交的二审案件受理费1731.7元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年一月十七日 法官助理杨烨 书记员邹晓倩