贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15059号 原告：潘小兰,女,汉族,1986年8月20日出生,住贵州省毕节市七星关区。 原告：邱再熊,男,汉族,1982年10月4日出生,住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱超（特别授权），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），系贵州锐驰律师事务所实习律师，电话：178××××0401。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。 原告潘小兰、邱再熊与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘小兰、邱再熊委托诉讼代理人朱超、刘力铭，被告兴业公司委托代理人罗凤兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60内向原告交付“盛世华都”;2、判决被告向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计39821.89元（实际金额以原告已付总房款382535.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年12月31日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于毕节市七星关区,双方在《商品房买卖合同》第八章第三条约定:“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人,约定日期之日起60日后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金,”据此,被告应于2016年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,因合同已明确约定由被告受托为原告办理不动产权属证书,故被告应于2016年12月30日前向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;结合本案,原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务,向被告付清了382535.00元购房款,但被告至今未取得涉案商品房的所有权初始登记,并向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告,被告的行为已经构成违约,应当按照合同约定及相关法律规定承担违约责任,即从2016年12月1日以原告已付总房款382535.00元为基数,按日0.01%的标准计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止向原告支付违约金。综上所述,原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》,合同项下的约定对合同双方具有约東力,原告已履行了付款义务,被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书,应当承担违约责任,原告为维护自身合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定,向贵院提起诉讼,望贵院支持原告诉请为谢。 被告兴业公司辩称：一、本案因政府机关征地拆迁严重滞后的行为致使答辩人不能如期向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书,非因答人原因造成,商品房买卖合同中也约定了因政府原因造成的逾期,答辩人免责,故答辯人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地,系2012年答人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得,合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因,涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后,导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次,答辦人将涉案商品房交付给被答辩人后,在办理初始登记过程中,涉案商品房消防通道其中一段“经十路”主要道路属于市政工程,因该市政道路也因政府为能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题,导致施工没有按期完成并竣工验收,同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收,以致于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案,造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况,全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致,属于政府机关行政行为造成,非因答辩人过错造成,答辩人对本案违约行为应当免责。况且,涉案商品房买卖合同第二十二条中约定:“房屋登记:二、初始登记:出卖人负责在商品房交付使用之日起90内申请商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力,出卖人不承担任何约责任”。虽然该规定在初始登记处,但初始登记是转移登记的前提,故该条规定的合同和法律效力应及于转移登记,答辩人对于逾期办理转移登记和交付有关文书应当免责。二、根据2019年11月8日最高人民法院关于印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》,以及《合同法》第113条的规定,违约金应当以损失为基础。即使法院认定答辩人违约,但是答辯人未交付转移登记有关文书的行为并对被答辩人造成任何损失,故本案违约金过高,答辩人请求人民法院予以调整。三、2020年1月9日,答辩人已取得涉案商品房初始登记,并于2020年1月11日通知被答辩人按照不动产登记部门的要求配合完成办理涉案商品房转移登记,故即使法院判决被答辯人承担逾期取得初始登记并交付有关文书违约责任,也应截止至2020年1月11日。 根据原被告提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原告与被告毕节兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房屋一套，总房款为382，535.00元。合同约定：转移登记，出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记。并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房装移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房款382，535.00元。另查明，涉案商品房现尚未取得初始登记,尚不具备办证条件。 本院认定的上述事实有原被告的陈述及原被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务。双方合同中约定转移登记的时间为2016年12月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则本院予以尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算。 对于违约金的起止时间，根据原、被告双方合同中约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。起算时间应从双方约定的取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日起。 对于被告辩称的是政府原因导致不能如期办证的问题，因涉案房屋已交付原告使用，在开庭时被告未能取得该商品房的初始登记，被告提供的证据不能证明是政府原因导致不能如期办证，只能视为是被告自身的原因造成的。即使是第三方的原因造成被告的违约，也不能免除被告的违约责任。故对被告的辩称理由本院不予采纳。 对于原告诉请的办理并交付涉案商品房转移登记的有关文书及产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告潘小兰、邱再熊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；（违约金以原告已付购房款人民币382，535.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告潘小兰、邱再熊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币398.00元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年一月二十五日 书记员  李 犇