浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4455号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨文斌，男，1975年10月19日出生，汉族，户籍地新昌县，现住新昌县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：潘芳英，女，1981年12月28日出生，汉族，户籍地新昌县，现住新昌县。 委托诉讼代理人：杨文斌，系潘芳英丈夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江众安物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区蜀山街道山水苑二期43幢4楼。 法定代表人：卢建国，总经理。 委托诉讼代理人：丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩美琴，浙江法君律师事务所律师。 上诉人杨文斌、潘芳英因与被上诉人浙江众安物业服务有限公司（以下简称“众安公司”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2019）浙0624民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨文斌、潘芳英上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人退还多收电费529.93元，公共能耗费115.15元，改判被上诉人退还多收一个月的物业费及公共能耗费合计218.43元，改判被上诉人退还违规收取装修押金的利息240元，以上三项总计1103.51元；2.对上诉人应支付的物业费进行打折或适当减免；3.改判上诉人承担违约金为165.54元。事实与理由：1.一审法院对公共能耗部分未予处理系对上诉人的不公平处理，上诉人已经举证证明涉案小区29个月电费总计606510.30元，事实上被上诉人可收金额是1261127.40元，被上诉人多收654617.10元。至2018年11月30日，被上诉人已收取近749865.12元公共能耗费。根据合同约定，公共能耗是以预收的形式缴纳，每月每平方0.4元，并一季度公布一次费用，按实际向业主分摊，然而，被上诉人至今未公布相关费用。2.一审法院判令被上诉人退还上诉人170.21元物业费，并不包含当月的公共能耗费。根据服务合同第七条第2项规定物业费及公共能耗费自房屋交付使用，乙方可以领取钥匙次月起计交，无正当理由拒绝交付的，自开发商发出的书面交付通知约定领房日期的次月起计交。因此被上诉人应该退还上诉人物业费及公共能耗费共计218.43元。3.装修押金收取无任何法律依据，也未按合同管理条例收取，是物业公司根据所谓的潜规则进行的乱收费。根据合同第十一条，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方可以要求甲方清退所收违规部分费用，支付利息并按多收费用承担每天千分之一的违约金。被上诉人违规收取装修押金6个月所产生的违约金240元应当支付。4.在2019年8月24日庭审前，上诉人未知本诉纠纷案与物业费反诉案合并审理，在庭审时未带齐相应证据。庭审后，上诉人将被上诉人物业服务不作为的证据提交一审法院，但一审法院未在判决书中评判上诉人的举证材料。5.关于违约金，上诉人认可一审法院判决按照月利2%计算违约金，但不认可一审法院认定的总金额。 被上诉人众安公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在二审中提交的证据并非新证据，二审法院不应当采纳。上诉人主张退还多收的公共能耗费与事实不符。上诉人在一审中主张要求被上诉人退还170.21元物业费，一审法院判令被上诉人退还该费用正确。上诉人主张被上诉人支付上诉人装修押金利息没有事实依据。一审法院支持被上诉人要求上诉人支付物业费及违约金正确，上诉人在二审中的相关主张与事实不符。 杨文斌、潘芳英一审起诉请求：1、判令被告退还原告多收的公共能耗费580.71元（自2016年6月30日起算至2018年11月30日止）；2、判令被告退还原告多收取的2016年7月物业服务费170.21元；3、判令被告退还原告垃圾清运费268.75元；4、判令被告赔偿原告装修押金利息损失240元（自2016年6月30日起至2016年12月30日止按照月利率2%计算）；4、诉讼费由被告承担。 被上诉人众安公司一审反诉请求：1、判令两原告支付2018年7月1日至2018年11月30日期间的物业服务费902.12元，公共能耗费189.92元；2、判令两原告就已付款项支付逾期付款违约金476.08元，就未付款项支付自逾期付款之日起至实际付款之日止按月利率2%计算的相应违约金；3、本案诉讼费由两原告承担。 一审法院认定：原告购买了尚礼苑小区6幢1122室房产。2015年11月11日，原、被告签订《尚礼苑住宅区前期物业服务协议》，协议约定：尚礼苑小区物业服务费用高层住宅为1.9元/月/平方米（不包含建筑垃圾清运费用，不包含电梯、水泵、景观独立水系等能耗），商铺为2.5元/月/平方米；公共能耗费另行按建筑面积预收，预收标准为0.4元/月/平方米；费用自房屋交付使用，业主可领取钥匙次月起计交；业主于交房之日预交一年的物业服务费、地下停车位服务费及公共能耗费，一年以后每季度预交一次，以该季度首月20日前交纳当季物业服务费、地下停车位服务费及公共能耗费；业主未按上述约定标准和时间支付费用的，应当补交并从逾期之日起按每日1‰标准计付违约金等。房产公司于2016年7月21日方具备房屋交付条件，向原告交付房屋。原告所有的位于尚礼苑小区的房产建筑面积为94.97平方米。原告向被告支付了2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费、公共能耗费，并向被告支付垃圾清运费286.75元。此外，原告曾向被告支付装修押金2000元，该押金被被告扣押6个月后返还。原告于2016年6月30日向被告预交了一年的物业服务费及公共能耗费，于2018年9月1日交纳了2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费及公共能耗费。自2018年7月1日起至2018年11月30日期间的物业服务费、公共能耗费，原告至今尚未支付。被告于2019年7月24日向原告书面催讨了所欠物业服务费、公共能耗费。 一审法院认为，原告主张退还公共能耗费、垃圾清运费，并赔偿装修押金利息损失均无事实及法律依据，该院不予支持。理由如下：一、公共能耗费，原、被告签订的物业服务协议约定公共能耗费的预收标准为0.4元/月/平方米，综合考虑小区住宅类型、公共能耗的实际需要以及当地其他同类型小区物业服务或公共能耗的收费标准，该小区收费仍在基本合理范围之内。况且，该小区对于公共能耗费按实分摊的金额尚未进行结算，即便小区内公共能耗实际支出低于物业公司向业主收取的金额，该部分费用亦应当待双方结算后另行处理。现原告主张被告超额收取公共能耗费并要求退还，该院依法不予支持。二、垃圾清运费，该院认为原告主张的房产公司交纳的装潢垃圾清运费针对的垃圾清运服务并非为小区业主个人提供，原告于交房时向被告交纳垃圾清运费系为清理其个人装修期间产生的建筑垃圾，应当认为，原告在向被告交纳该笔费用时，已经与被告就清理服务收费标准达成一致意见。现原告要求返还垃圾清运费，该院亦不予支持。三、装修押金利息损失，装修押金是为了保证业主在装修过程中能够按照装修合同的规定规范装修，防止业主擅自改变房屋结构，在业主装修完毕后经物业公司检查合格，在一定时间内返还业主的保证金。原、被告已就该费用交纳和返还达成一致意见，并已实际履行，且该押金协议并无违反法律、法规强制性规定的情形。现原告主张被告收取该装修押金无事实、法律依据，并要求赔偿利息损失，该院不予支持。另外，原告要求被告返还2016年7月1日至2016年7月30日期间一个月的物业服务费170.21元，该院认为，双方签订的前期物业服务协议明确约定：物业服务费用（含公共能耗费）自房屋交付使用的次月开始计交。原告所有房产的交付时间为2016年7月下旬，按照协议约定，原告应当自2016年8月起支付相关费用，每月物业服务费180.44元，公共能耗费37.98元。现原告明确要求被告返还一个月物业服务费金额为170.21元，属于依法处分自己的合法权益，该院对此予以支持。至于被告要求原告支付2018年7月1日至2018年11月30日期间的物业服务费902.12元、公共能耗费189.92元，原告对其欠费期间和欠费数额未提出异议，并且该数额未超出物业服务协议约定应当交纳的金额，原告应当依约交纳该费用.并就2018年7月1日至2018年9月30日期间的物业服务费、公共能耗费合计655.22元支付自2018年7月21日起至款项付清之日止按照月利率2%计算的逾期付款违约金，就2018年10月1日至2018年11月30日期间的物业服务费、公共能耗费合计436.82元支付自2018年10月21日起至款项付清之日止按照月利率2%计算的逾期付款违约金。另外，本案被告主张原告对其已付物业服务费、公共能耗费按照实际逾期付款天数及月利率2%支付违约金，该院认为，双方当事人对原告于2018年9月1日向被告交纳2017年7月1日2018年6月30日期间的物业服务费无异议。根据物业服务协议约定，原告应当按季预交费用，交费日期为当季首月20日，故原告交纳物业服务费及公共能耗费的确存在逾期，按照原告实际逾期天数及月利率2%计算，原告应当向被告支付违约金464.73元。原告主张被告已经免除其依法应当承担的违约责任，但未提供相应证据证明，该院不予采信。综上，对于原告主张的本诉请求及被告主张的反诉请求合理部分，该院依法予以支持，不合理部分依法予以驳回。本案原、被告双方互负债务，扣除被告应当返还原告的物业服务费170.21元，原告尚应于2018年7月20日支付被告物业服务费、公共能耗费合计485.01元，于2018年10月20日支付被告物业服务费、公共能耗费合计436.82元，并就未付款项按照月利率2%标准支付逾期付款期间的违约金，就已经支付的物业服务费及公共能耗费支付逾期付款违约金464.73元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告浙江众安物业服务有限公司退还原告杨文斌、潘芳英2016年7月期间的物业服务费170.21元；二、原告杨文斌、潘芳英支付被告浙江众安物业服务有限公司2018年7月1日起至2018年11月30日止物业服务费、公共能耗费合计1092.04元；三、上述一、二两项判决主文所确定债务抵销后，原告杨文斌、潘芳英尚应支付被告浙江众安物业服务有限公司物业服务费、公共能耗费合计921.83元，并以485.01元为基数支付自2018年7月21日起至款项付清之日止按照月利率2%计算的逾期付款违约金，以436.82元为基数支付自2018年10月21日起至款项付清之日止按照月利率2%计算的逾期付款违约金。限于判决生效后十日内付清；四、原告杨文斌、潘芳英就已付款项支付被告浙江众安物业服务有限公司逾期付款违约金464.73元。限于判决生效后十日内付清；五、驳回原告（反诉被告）杨文斌、潘芳英本诉部分的其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）浙江众安物业服务有限公司反诉部分的其它诉讼请求。如果原告杨文斌、潘芳英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，合计50元，由原告杨文斌、潘芳英承担34元，被告浙江众安物业服务有限公司承担16元，限于判决生效后七日内交纳。 二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1.涉案小区公共能耗费用缴费表、物业公共能耗收支情况公示、众安物业支出公共电费表、公共用电电费及公共能耗电费一组（均系复印件或打印件），拟证明被上诉人借用收取公共能耗费名义向小区业主多收取65万元电费。被上诉人质证认为，对该组证据的真实性无法确定，亦无法达到上诉人的证明目的。2.小区公共能耗费的构成及共用设施运行能耗收取及分摊方法及图片一组（均系复印件），拟证明被上诉人将不是公共能耗电费计算在公共能耗电费上（比如售楼部内电费、地下室的普通照明等）。被上诉人质证认为，对该组证据的真实性无法确定，该证据与本案无关联性。3.小区业委会致众安物业工作函、物业公司存在的问题汇总、对暂停缴纳物业费的说明、新昌普通住宅小区物业服务等级考核评分表及秩序维护员巡逻签到表一组（均系复印件），拟证明被上诉人违反服务合同，小区业委会对被上诉人的服务评分仅为53分，物业费应当按照八折处理。被上诉人质证认为，该组证据不是二审中的新证据，且该组证据的真实性无法确定，同时无法达到上诉人的证明目的。4.违约金的计算方式一份（自制打印件），拟证明自2018年7月21日至2019年9月30日止违约金为165.54元，一审法院计算错误。被上诉人质证认为，该组证据不是二审中的新证据，且该组证据的真实性无法确定，同时无法达到上诉人的证明目的。本院认证认为，上诉人提供的证据1、证据2、证据3及证据4均系复印件或打印件，不符合证据的形式要件，本院对此不予确认。 本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,一、关于多收电费的问题，本院认为，上诉人上诉请求被上诉人退还多收电费529.93元属于二审中新增的诉讼请求，在被上诉人不同意调解的情况下，本院对此不予处理。 二、关于公共能耗费的问题，根据双方当事人庭审陈述，涉案小区的公共能耗费尚未进行实际结算，该部分费用待双方结算后可另行处理，一审法院未予处理二上诉人的该项诉求，并无不当。 三、关于退还2016年7月期间物业服务费的问题，本院认为，根据一审法院查明的事实，二上诉人每月应缴物业服务费180.44元，公共能耗费37.98元，二上诉人在一审中仅要求返还物业服务费170.21元，属于依法处分自己的权益，故一审法院判令被上诉人退还二上诉人2016年7月期间的物业服务费170.21元，并无不当。 四、关于装修押金利息损失的问题，本院认为，双方当事人对装修押金费用的交纳和返还已达成一致合意，并实际履行，并不违反法律、法规强制性规定，二上诉人提出被上诉人应支付其该装修押金利息损失的主张缺乏相应依据，本院不予支持。 五、关于物业费的问题，二上诉人主张被上诉人在提供物业服务过程中存在诸多问题，但未能提供相应的证据。本院认为，二上诉人提出的物业费应当打折收取或者适当减免的主张缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。一审法院支持被上诉人依据物业服务协议约定要求二上诉人支付物业费的反诉请求，并无不当。 六、关于违约金的计算问题，双方当事人签订的《尚礼苑住宅区前期物业服务协议》约定，业主于交房之日预交一年的物业服务费、地下停车位服务费及公共能耗费，一年以后每季度预交一次，以该季度首月20日前交纳当季物业服务费、地下停车位服务费及公共能耗费；业主未按上述约定标准和时间支付费用的，应当补交并从逾期之日起按每日1‰标准计付违约金等。本院认为，双方当事人均确认2018年9月1日二上诉人向被上诉人交纳了2017年7月1日2018年6月30日期间的物业服务费及公共能耗费，该费用的支付时间已超过了协议约定缴费期限，一审法院根据该笔费用实际逾期天数及月利率2%的标准，判令二上诉人向被上诉人支付违约金464.73元，并无不当。二上诉人尚欠2018年7月1日至2018年11月30日期间的物业服务费902.12元、公共能耗费189.92元，二上诉人对该费用的欠费期间和欠费数额并无异议。一审法院判令二上诉人以485.01元为基数支付自2018年7月21日起至款项付清之日止按照月利率2%计算的逾期付款违约金，以436.82元为基数支付自2018年10月21日起至款项付清之日止按照月利率2%计算的逾期付款违约金，并无不当。 综上所述，上诉人杨文斌、潘芳英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨文斌、潘芳英负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦玮 审判员  梅云 审判员  王瑜 二〇二〇年一月二十一日 法官助理陈国表 书记员余建维