山东省武城县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1428民初1659号 原告：德州东和置业有限公司，住所地山东省武城县四女寺镇四女寺村南，统一社会信用代码91371428558944502J1-1。 法定代表人：倪萍，经理。 委托诉讼代理人：孙伟，山东益联律师事务所律师，特别授权代理。 被告：王会来，男，1963年2月出生，汉族，户籍地德州市德城区，系王星辰父亲）。 被告：李春会，女，1966年1月出生，汉族，户籍地德州市德城区，系王星辰母亲）。 第三人：中国农业银行股份有限公司武城县支行，住所地武城县新城向阳路南-西66号，统一社会信用代码91371428867493696E1-1。 法定代表人：范斌，行长。 委托诉讼代理人：杜海林，该单位工作人员，一般代理。 原告德州东和置业有限公司（以下简称东和置业）与被告王会来、李春会、第三人中国农业银行股份有限公司武城县支行（以下简称武城农行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告王会来、李春会下落不明，本案转为普通程序,依法组成合议庭,于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告东和置业委托诉讼代理人孙伟、第三人武城农行委托诉讼代理人杜海林到庭参加诉讼，被告王会来、李春会经本院公告传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东和置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王会来、李春会之子王星辰之间2016年8月15日签订的编号2016-003593号《武城县商品房买卖合同》；2.判令被告王会来、李春会立即将武城县四女寺村南九龙半岛小区（现为玖和园小区）第A4号楼1单元201号房屋（建筑面积88.24平方米）购房发票及其他收购房手续返还给原告；3.判令被告王会来、李春会协助原告办理上述房屋的登记备案注销手续；4.判令被告王会来、李春会返还原告因承担借款保证责任偿还的银行借款本金、利息、罚息、复利共计34352.28元。事实和理由：原告与两被告之子王星辰于2016年8月15日签订合同编号为2016-003593《武城县商品房买卖合同》；王星辰购买原告开发的武城县四女寺村南九龙半岛小区（现为玖和园小区）第A4号楼1单元2层201号房屋（建筑面积88.24平方米）及附属设施。该《武城县商品房买卖合同》第六条约定“总房款282368元，其中首付款87368元；剩余房款195000元办理银行按揭贷款”。2016年10月14日王星辰向第三人武城农行申请按揭贷款195000元。原告提供保证担保。自2018年1月24日起王星辰不按期偿还借款和利息，武城农行从原告保证金账户中直接扣收借款本金、利息、罚息、复利等，截至起诉日扣收7期合计34352.28元。后经了解，王星辰不幸去世。王星辰生前所购房屋属其遗产范围。继承法第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”第二十五条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”两被告作为王星辰父母，至今没有明确作出放弃继承的表示，因此作为王星辰遗产的法定继承人，对王星辰因购买房屋所欠贷款负有偿还责任。1984年9月8日《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第49条规定“被继承人生前所欠的合法债务，应从遗产中偿还。继承人对被继承人的债务，应在遗产实际价值范围内负清偿责任。继承人有两个以上的，应根据各自的经济情况，合理分担被继承人的债务”，因此，两被告负有清偿的法律责任。原告与王星辰签订的《武城县商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条约定：“如买受人不按期支付购房款（或者银行按揭贷款）导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除购房合同，收回房屋并且买受人应支付违约金给出卖人，数额为购房款总额百分之二十。”由于被告不按期还款，导致解除合同条件成就，同时由于第三人武城农行已经扣收原告款项。原告有权解除合同，收回房屋所有权。另外作为附随义务，被告还应配合原告办理注销房屋销售登记备案手续、返还房屋销售发票及其他相关购房手续。关于违约金，鉴于发生不按期偿还银行按揭贷款的情况，可能是由于王星辰的不幸去世，因此原告决定不再追究56473.6元（总房款282368元×20%）违约金。但由于被告没有按期履行借款合同还款义务，导致原告承担了连带保证责任。按照担保法的规定，原告有权向债务人追偿。因此被告应当偿还原告代其偿还银行的借款本金、利息、罚息、复利等计34352.28元。为维护原告合法权益，特此依法起诉。 被告王会来、李春会未作答辩。 第三人武城农行述称，如果判决解除原告与两被告之子王星辰签订的2016-003593号《武城县商品房买卖合同》；应同时判决解除2016年10月14日第三人武城农行与被告之间的《个人购房担保借款合同》；判决原、被告共同偿还第三人尚未到期的借款本金164355.80元及利息，实际支付数额以实际结算日为准。 为证明自己的主张，原告东和置业提交七份证据。 证据一、2016-003593号《武城县商品房买卖合同》1份。证明目的：原告与两被告之子王星辰于2016年8月15日签订合同编号为2016-003593号《武城县商品房买卖合同》；王星辰购买原告开发的武城县四女寺村南九龙半岛小区（现为玖和园小区）第A4号楼1单元201号房屋（建筑面积88.24平方米）及附属设施。该合同第六条约定：“总房款282368元，其中首付房款87368元；剩余房款195000元办理银行按揭贷款。”该合同附件四《合同补充协议》第四条约定：“如买受人不按期支付购房款（或者银行按揭贷款）导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除购房合同，收回房屋并且买受人应支付违约金给出卖人，数额为购房款总额百分之二十。” 证据二、《个人购房担保借款合同》1份。证明目的：2016年10月14日王星辰向第三人武城农行按揭贷款195000元，原告提供保证担保。 证据三、银行付款证明1份。证明目的：第三人武城农行依据三方合同，于2016年10月14日将贷款本金195000元付到原告银行账户；结合证据一，证明原告依法履行合同义务，在房产管理部门办理了房屋预售登记备案手续。 证据四、扣款证明8份。证明目的：王星辰自2018年1月24日起不按期偿还借款和利息，第三人从原告保证金账户中直接扣收借款本金、利息、罚息、复利等，截至起诉日扣收7期合计34352.28元。 证据五、购房优惠补充协议1份。证明目的：王星辰在与原告签订购房合同之后，因为原告开展促销活动，王星辰享受优惠政策并没有向原告支付首付款87368元，而是只向原告缴纳了2657元。 证据六、户籍证明1份。证明目的：被告王会来、李春会与王星辰是亲属关系，是王星辰遗产的继承人，应当对王星辰生前所从事的民事行为在遗产继承范围内承担民事责任； 证据七、第三人关于王星辰账户信息1份。证明目的：截至2019年5月13日，王星辰尚欠第三人借款本金164355.80元。 证据八、被告王会来、李春会及王星辰户籍登记信息。证明目的：被告王会来、李春会及王星辰的户籍信息与起诉状、购房合同、贷款合同所载信息一致。王星辰户口因死亡已于2017年10月13日注销。 第三人对原告的证据无异议。 第三人为证明自己的主张，提交了关于借款人还款情况及银行扣划原告保证金的情况说明一份（未盖第三人公章，由委托诉讼代理人杜海林签名）。证明目的：2016年10月14日，借款人王星辰从第三人处借款195000元，借款合同编号为37020120160131622，借款期限12年，由原告东和置业提供阶段性保证担保。自2016年11月至2017年8月，借款人王星辰通过其个人账户按月偿还贷款本息合计为18123.49元。2017年9月后，借款人王星辰未偿还借款本息。自2018年1月至2019年9月，担保人原告东和置业偿还贷款本息合计为45121.09元。截至2019年12月30日，尚欠第三人贷款本金157550.76元、利息1950.30元。 原告对第三人的证据无异议。 为查明案件事实，本院依法对德州月秀家园物业经理肖志浩进行了调查，形成了调查笔录1份，该笔录证明被告王会来、李春会二人德州市德城区德兴北路月秀家园1号楼2单元101号房屋已卖，现月秀家园物业处无二人联系方式。本院还依据原告申请调取了被告王会来、李春会《离婚协议书》《离婚登记审查处理表》；经本院查询，德州市不动产中心向本院出具了被告王会来、李春会《不动产登记资料查询结果证明》。以上资料证明,被告王会来、李春会于2013年7月24日协议离婚，二人名下无不动产登记信息。本院对上述证据当庭予以出示，原告、第三人均无异议。 被告王会来、李春会未到庭，亦未提交证据和对原告、第三人的证据及本院调查笔录、调取的证据等发表质证意见。 对上述证据认证如下：原告、第三人提交的证据及本院调查笔录、调取的证据等客观真实、与本案有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和以上经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告与两被告之子王星辰于2016年8月15日签订合同编号为2016-003593的《武城县商品房买卖合同》；王星辰购买原告开发的武城县四女寺村南九龙半岛小区（现为玖和园小区）第A4号楼1单元2层201号房屋（建筑面积88.24平方米）及附属设施。该《武城县商品房买卖合同》第六条约定“总房款282368元，其中首付款87368元；剩余房款195000元办理银行按揭贷款”。该合同附件四《合同补充协议》第四条约定：“如买受人不按期支付购房款（或者银行按揭贷款）导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除购房合同，收回房屋并且买受人应支付违约金给出卖人，数额为购房款总额百分之二十。”2016年10月14日，王星辰与第三人签订了编号为37020120160131622的《个人购房担保借款合同》，向第三人武城农行借款195000元，原告提供保证担保，借款期限12年。2016年10月14日，第三人将借款本金195000元付到原告银行账户。自2016年11月至2017年8月，借款人王星辰通过其个人账户按月偿还贷款本息合计为18123.49元。因2017年9月后，借款人王星辰未偿还借款本息，自2018年1月至2019年12月，担保人原告东和置业偿还贷款本息合计为45121.09元。截至2019年12月30日，尚欠第三人贷款本息159501.06元。 2016年8月14日，被告王会来、李春会之子王星辰与原告签订有《九龙半岛购房优惠补充协议》，基于该协议，王星辰因享受优惠政策并没有向原告全部支付购买涉案房屋首付款87368元，而是只向原告缴纳了2657元。 原告就涉案房屋已在武城县房产管理部门办理了房屋销售登记备案。 被告王会来、李春会于2013年7月在德城区民政局办理离婚登记。二被告之子王星辰1990年7月23日出生，2017年10月13日因死亡户口注销。王星辰生前未婚，被告王会来、李春会系王星辰全部第一顺序法定继承人。 本院认为，合法的合同关系受法律保护，继承人应当在继承遗产范围内承担民事责任。2017年10月王星辰去世后，两被告作为王星辰全部第一顺序继承人至今没有作出放弃继承的表示。本案中，原告与被告之子王星辰签订的《武城县商品房买卖合同》、被告之子王星辰与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，是双方的真实意思表示,且内容不违反法律法规禁止性规定,合法有效,对双方均有约束力。现王星辰已故,其合同权利、义务由其法定继承人即二被告承继，原告、被告及第三人均应遵守合同条款的约定。本案涉诉房屋作为王星辰遗产应当由两被告负责办理相关手续，承继相关合同权利义务。自2017年9月起王星辰没有按期偿还银行贷款，两被告在王星辰去世后没有代替王星辰按期偿还借款本息，《武城县商品房买卖合同》约定解除合同条件成就。现原告主张解除与两被告之子王星辰所签订的购房合同，本院予以支持。《武城县商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》亦应予解除。 案涉商品房买卖合同附件四《合同补充协议》约定了违约条款，王星辰及两被告未能按期偿还借款本息，构成违约，原告放弃追索56473.6元（总房款282368元×20%）违约金是对原告自己民事权益的处分，不违反法律规定，本院予以确认。案涉商品房买卖合同解除后，协助办理注销房屋销售登记备案手续等为附随义务，两被告应配合办理。两被告之子王星辰因享受购房优惠政策并没有向原告实际支付首付款87368元，而是只向原告缴纳了2657元，第三人将贷款本金195000元付至原告银行账户，原告收回涉案房屋后，两被告没有享受到实际遗产可得利益，故，第三人从原告保证金账户中直接扣收借款本息由原告负担，尚欠第三人借款本息由原告偿还第三人。两被告之子王星辰已经支付原告的购房款2657元、已经偿还的按揭贷款本息18123.49元，原告应返还给两被告。 综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、准予解除原告德州东和置业有限公司与被告王会来、李春会之子王星辰2016年8月15日签订的编号2016-003593的《武城县商品房买卖合同》； 二、准予解除第三人中国农业银行股份有限公司武城县支行与被告被告王会来、李春会之子王星辰2016年10月14日签订的编号37020120160131622的《个人购房担保借款合同》； 三、被告王会来、李春会协助原告德州东和置业有限公司办理注销编号2016-003593的《武城县商品房买卖合同》登记备案手续； 四、原告德州东和置业有限公司偿还第三人中国农业银行股份有限公司武城县支行借款本息159501.06元； 五、驳回原告德州东和置业有限公司对于被告王会来、李春会的其他诉讼请求； 六、以上第三、四项自本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1123元，由被告王会来、李春会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 长  田瑞波 人民陪审员  张秀英 人民陪审员  范连红 二〇二〇年一月十九日 法官助理时云飞 书记员宋晓翠刘梦帆