广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5688号原告（反诉被告）：广州市中都房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇陈家林路171号一层。法定代表人：李天云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：金辉，男，1982年2月1日出生，汉族，住湖北省大冶市。原告（反诉被告）广州市中都房地产中介有限公司（以下简称中都公司）诉被告（反诉原告）金辉居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中都公司的委托诉讼代理人李朝跃、被告（反诉原告）金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中都公司向本院提出诉讼请求，一、判令金辉向中都公司支付居间服务费28000元及违约金（从2018年5月10日起按日千分之一计至付清之日止）；二、本案诉讼费用由金辉承担。事实和理由：金辉与买方韩仕颖、中都公司三方于2018年3月10日签订《房地产买卖合同》，约定金辉出卖位于广州市增城区新塘镇××街××号房屋，面积共161.1平方米，总价款447万元，买方韩仕颖支付中介费44700元，卖方金辉支付中介费40000元，并约定中介费在签订合同当天支付30%，交易过户当天交付50%，全部手续完成当天支付20%，否则按千分之一计算违约金。现买卖房屋的交易已完成，金辉仍有28000元中介费未支付给中都公司，中都公司多次催促，金辉仍迟迟不肯支付。金辉的行为严重违反了合同义务，中都公司特起诉至法院，望判如所请。被告金辉辩称，一、金辉不同意支付违约金。金辉在2018年3月10日签订委托书时不同意委托书中关于支付中介费的时间，中都公司遂将委托书中第一段中关于款项支付时间的内容用笔划掉，另行约定了支付时间。中都公司并不清楚交易的完成时间，因买方在2018年5月10日没有办理出银行的同贷书。根据整个交易情况来看，中都公司的中介服务并不专业。二、关于中介费问题，因金辉急需出售案涉房屋筹集资金，若金辉到碧桂园销售中心或找中介公司的朋友放盘销售案涉房屋，只需支付2000元至3000元的茶水费，无须再另行支付中介费，由于中都公司承诺可以尽快出售房屋为金辉筹集资金，金辉才同意将案涉房屋交给中都公司放盘销售并支付了12000元的中介费，金辉还向中都公司表明，若达到金辉的要求，可另行支付28000元的中介费给中都公司。但是，中都公司在实际交易过程中，花费将近三个月才办理交易手续，金辉直到2018年6月10日才收齐购房款，导致金辉找垫资公司贷款办理提前还贷多支付了70000多元的利息。因此，中都公司并未按金辉的要求尽快出售房屋筹集到资金，金辉不同意再支付28000元中介费给中都公司。反诉原告金辉向本院提出反诉请求，一、判令中都公司返还已付的预付佣金12000元；二、判令中都公司向金辉支付因迟延办理买方韩仕颖贷款手续导致金辉利息损失79333.33元的20%即15866.60元；三、中都公司承担所有诉讼费用。事实与理由：中都公司是一间专业的房地产中介公司。2018年3月10日，金辉与买方韩仕颖、中都公司三方签订《房地产买卖合同》，约定金辉出售位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园101街99号房，总价款447万元。三方具体交易过程如下：在中都公司的安排下，由金辉按日计算利息贷款200万元加自有款项260多万元归还欠银行的按揭贷款进行赎契，中都公司提供服务，以韩仕颖名义申请贷款200万元支付给金辉，整个交易过程由中都公司策划、协助下完成。双方产生纠纷主因是中都公司作为代理买卖双方的中介方，是明知金辉贷款200万元提前还贷且贷款利息是按日计算的情况，同时中都公司负有尽快帮助买方韩仕颖申请贷款后向金辉支付房款的义务，房屋买卖合同中虽写明是韩仕颖尽快办理，但实际操作人是中都公司，且收取了双方的中介服务费，故中都公司应尽快、妥善完成交易，使买卖双方减少利息损失，但中都公司非但没有按约定在七天内办妥韩仕颖的贷款业务，而是在2018年5月17日至2018年6月11日间共耗时25天才办理，致使金辉产生利息79333.33元，中都公司的行为已超过七天，按约定，中都公司应退还金辉支付的预付佣金12000元。结合本案实际情况，中都公司酌情应负担金辉利息损失20%即15866.60元较为合理。因此，金辉承诺对给中都公司加服务费28000元减除27866.66元后，金辉只需支付给中都公司133元。另外，利息条款问题，双方在合同中已删除，视为双方无约定，金辉不同意支付。反诉被告中都公司辩称，金辉的反诉请求既无合同约定，也无法律规定，请驳回金辉的反诉请求。中都公司作为房产中介机构，与金辉及买方签订一份三方居间合同，而居间人的主要义务是向委托人提供签订合同的机会或提供签订合同的媒体服务，再由委托方支付服务费。本案中，中都公司已促成了三方签订合同，且完成房屋的买卖，故中都公司的义务已履行完毕。再根据金辉签署委托书的内容，居间人的义务是提供中介或咨询服务，代表金辉与买方进行磋商并促成买卖，而中都公司完成了交易事项，金辉应按委托书的约定支付中介费。至于金辉所述的因垫资借款赎契的延期问题，金辉作为完全民事行为能力人，在与第三方垫资公司签署贷款协议时，理应明白贷款不能及时偿还的风险。现房产交易已完成，并没有任何可以阻却金辉支付中介费的法定事由，金辉主张的所谓利息损失与中都公司没有关联。中都公司作为居间方，一直在积极办理买卖双方的交易，提供服务。金辉与买方正式递件过户的时间是2018年5月17日，买方还剩小部分的首期款没有支付，这是金辉自行答应买方可以延期支付首期款。关于垫资义务，并不是中都公司提供服务的范围。若是因为中都公司的原因导致金辉延误，金辉可随时要求变更委托内容以及中介费的支付条件，但金辉自始至终没有提出变更，仍然完成交易，故应该是金辉确认整个交易及支付中介费。经审理查明，2018年3月10日，中都公司（经纪方）与金辉（卖方、韩仕颖（买方）签署《房地产买卖合同》，合同载明“……买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于增城区新塘镇××街××号（以下简称该物业）提供中介服务。……现合同三方就该物业买卖事宜达成以下协议：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币肆佰肆拾柒万元整（￥4470000.00元）。……八、买卖各方向经纪方支付之房地产咨询费及买卖代理费按：A委托书（买方）及委托书（卖方）执行。……以上买卖代理费支付时间为签订本合同当天支付百分之五十，房管局递件支付百分之五十，否则按千分之一计算违约金。……十一、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。……十四、本合同连同附件共三页，经三方签字盖章后生效。买卖双方各持一份，经纪方持一份。十五、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。……十七、三方约定其他事项：……②买方的同贷书批下来后，买方再支付首期楼款人民币壹佰万元整给卖方作为赎契款用。③买方双方约定本合同签定后柒天内签定买方的贷款手续。③如买方同贷书批不下来，则卖方把收取买方的定金退还人民币贰拾捌万元整给买方，中介方亦将收取的佣金退还给买卖双方……”。同日，中都公司（经纪方）与金辉（委托人）共同签署《委托书（卖方）》，约定以下内容：“……本人金辉……现委托广州市中都房地产中介有限公司，出售增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑101街99号（以下简称‘该物业’），经纪方为本人提供中介服务及房地产咨询服务，并代表本人与买方进行反复磋商、议价、促成了该物业的买卖条件达成一致，本人同意向广州市中都房地产中介有限公司支付中介咨询服务费人民币肆万元，RMB￥40000.00，该款项支付时间为：本人签订《房地产买卖合同》时支付一半，房管局过户当天支付一半，否则须按签订本合同之日起，每日按委托书总金额的千分之二支付违约金，直至支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本委托书履行。备注：支付佣金时间为：签合同当天支付30%，过户当天支付50%，手续办完当天支付20%。……”。2018年5月17日，金辉与韩仕颖、广州农村商业银行股份有限公司增城支行（他项权人）等到广州市增城区不动产登记中心办理案涉房屋的存量房转移登记、抵押权登记等手续，广州市增城区不动产登记中心当日向金辉、韩仕颖等出具了办理案涉房屋转移登记的《受理回执》。2018年6月11日，韩仕颖向金辉银行账户转账200万元。本案审理过程中：一、金辉提供证据1账户交易明细查询清单，拟证明金辉在2018年5月10日借款200万元用于赎契，于2018年6月11日才收到买方支付的200万元房款；证据2短信截图打印件，拟证明中都公司梁经理知道金辉借款赎契的利息是按日计算；证据3金辉与中都公司梁经理的微信聊天记录截图打印件、金辉与垫资公司经理的微信聊天记录截图打印件、转账历史明细的手机截图，拟证明金辉因借款赎契而支付利息79333.33元。中都公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据3的真实性不予认可，从上述证据可知，金辉在2018年5月10日收到用于赎契的借款200万元，后在2019年5月17日已办理了递件过户，上述交易时间完全符合正常交易需要的时间，中都公司已积极配合买卖双方办理过户手续；至于金辉在2018年6月11日才收到买方韩仕颖的贷款200万元的问题，与中都公司没有任何关系，这是取决于银行的审批，中都公司无权决定放款时间；金辉将两笔利息的款项转账给了夏继祖，无法确定这个人是否出借人，与本案无关联，且中都公司作为中介公司，无权决定金辉何时还贷，这是买卖双方自己的责任和义务。二、中都公司陈述以下内容：1、中都公司在接受金辉委托时，没有向金辉作出承诺可以在短时间内出售案涉房屋收齐房款，金辉也没有提出相关要求。2、金辉只支付了12000元的中介费。3、买卖双方在协商交易细节时，金辉明确只需要200万元左右的资金就可以办理赎契，而买方韩仕颖在签订合同后将200万元作为首期款支付给了金辉，按常理金辉已无需再向垫资公司借款赎契，由于金辉没有及时将韩仕颖支付的首期房款用于赎契，才会产生金辉向垫资公司进行高利息借款的情况。4、中都公司在整个交易过程中负责促成买卖双方签订买卖合同，确定交易价格，协助买卖双方办理过户递件手续，其余的交易手续由买卖双方自行确定，中都公司在知情的范围内予以协助。5、买卖双方于2018年5月17日办妥递件过户手续的时间是办妥整个交易的时间。二、金辉陈述以下内容：1、金辉在委托中都公司放盘案涉房屋时，有要求中都公司一定要在签订合同的一个半月之内办妥交易手续收齐房款。2、在交易过程中，中都公司非常不专业，办理网签手续时，错将网签合同的价款300万元写成了30万元，导致金辉的配偶从福建到广东跑了两次，耽误了交易时间；另中都公司为买方找不到合适的贷款银行，为此金辉与买方协商将贷款金额从300万元调整到200万元，上浮了贷款利率，买方才办妥了同贷书，就连买方的贷款银行也是金辉找朋友联系到的，所以在买方办理贷款的环节中，中都公司没有起到任何作用，也没有履行相应的义务。3、买方韩仕颖在签订合同当天支付了30万元定金，另外首期款217万元分了很多期在2018年5月底才付清。4、关于金辉找垫资公司借款赎契问题，金辉早说问过中都公司的经理，何时可以办妥交易收齐房款，中都公司的经理承诺可以在十天内办完所有手续收齐房款，为此金辉选择了按日支付利息的方式贷款赎契，但实际交易过程中，金辉并没有10天内收到房款，而是延迟了24天才收到房款，导致金辉多支付了利息。5、实际交易过程中，中都公司有协助办理按揭贷款、提前还贷款、赎契、递件过户等手续，但是并不专业。6、2018年6月11日是金辉收齐房款的时间，也是办妥整个交易的时间。本院认为，本案是居间合同纠纷，中都公司与金辉、韩仕颖签订的《房地产买卖合同》中关于金辉、韩仕颖与中都公司之间的居间服务的条款，以及中都公司与金辉签订的《委托书（卖方）》是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，当事人应当依约履行各自的权利义务。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，中都公司促成金辉与韩仕颖签订买卖合同之后，金辉与韩仕颖于2018年5月17日办理了案涉房屋转移登记手续，金辉于2018年6月11日收齐了购房款。庭审中，金辉也承认中都公司在交易过程有协助办理按揭贷款、提前还贷款、赎契、递件过户等手续。由此表明，在中都公司的居间下，金辉与韩仕颖关于案涉房屋的买卖交易已完成，中都公司作为居间方已履行完《房地产买卖合同》以及《委托书（卖方）》约定的义务，因此中都公司有权依据约定主张金辉支付《委托书（卖方）》约定的中介咨询服务费40000元。同理，金辉主张中都公司返还已付中介费12000元，理据不足，本院不予支持。金辉签订的《委托书（卖方）》约定，金辉分三期向中都公司支付中介服务费，分别在合同当天支付30%，过户当天支付50%，手续办完当天支付20%。但是，金辉至今只向中都公司支付30%即12000元的中介服务费，余下的中介服务费28000元至今未支付给中都公司，其行为已构成违约。现中都公司主张金辉支付余下中介服务费28000元，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题，根据《委托书（卖方）》载明内容可知，委托书中关于“本人签订《房地产买卖合同》时支付一半，房管局过户当天支付一半，否则须按签订本合同之日起，每日按委托书总金额的千分之二支付违约金，直到支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本委托书履行”的内容已用笔划掉，中都公司与金辉协商通过备注条款变更了关于中介服务费支付时间的约定。由此可见，中都公司与金辉经协商后不但变更了支付时间的约定，还删除了延期支付中介服务费违约责任的约定，因此中都公司主张从逾期之日按每日按千分之一的计算违约金，依据不足，本院不予支持。根据《房地产买卖合同》第八条的约定，违约金按千分之一计算，即金辉应向原告支付的违约金28元（28000元×1‰）。金辉抗辩不予支付违约金的理据不成立，本院不予采纳。至于金辉反诉请求中都公司赔偿利息损失的问题，金辉并未举证证明是中都公司承诺金辉可在签订合同后在半个月内收齐房款，且金辉也未提供充分证据证明是中都公司的原因造成银行放款延迟，故金辉主张中都公司赔偿利损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告金辉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市中都房地产中介有限公司支付中介服务费28000元以及违约金28元。驳回原告（反诉被告）广州市中都房地产中介有限公司的其他诉讼请求。驳回被告（反诉被告）金辉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费824元，由原告广州市中都房地产中介有限公司负担260元，被告金辉负担564元。反诉案件受理费248元，均由被告（反诉原告）金辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇二〇年一月二十一日书 记 员  陈夏欣周思珍