淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初4367号原告（反诉被告）：江苏汇丰房产实业有限公司，住所地淮安市淮海东路18号汇丰广场1号楼22层，统一社会信用代码91320800139448301R。法定代表人：何建春，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶晶，江苏山师行律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛北方国贸集团股份有限公司，住所地青岛市李沧区向阳路50号，统一社会信用代码913702001638356941。法定代表人：王敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒯正星，江苏淮海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜姗姗，江苏淮海潮律师事务所律师。原告江苏汇丰房产实业有限公司（以下简称汇丰公司）诉被告青岛北方国贸集团股份有限公司（以下简称国贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理,依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理；本案审理过程中，被告国贸公司提起反诉，本院依法合并审理。原告汇丰公司的委托诉讼代理人方晓峰、陶晶，被告国贸公司的委托诉讼代理人蒯正星、杜姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方解除《房屋及设备租赁合同》无效；2、解除双方签订的《房屋及设备租赁合同》，并判令被告赔偿原告损失244万元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月3日，原、被告双方签订《房屋及设备租赁合同》，约定原告将淮安市淮海东路18号汇丰中央广场1号的一至三层建筑物，并含相关设备设施给被告使用和管理，用于开设超市，开业时字号为：利群时代超市。合同约定租赁期限为20年，2019年2月15日至2019年4月30日为装修免租期，计租日为2019年5月1日，合同约定第一至第五合同年度的每年租金为488万元。2019年2月26日，在无任何解除权的情况下，被告无故发函称原告不符合交付条件，单方违约提出解除涉案合同，原告为此致函被告明确告知其解除行为无效并要求被告按约履行合同，即使存在履行瑕疵并不导致涉案合同目的无法实现，双方仍应遵循诚实信用原则妥善履行合同，但被告再次发函称涉案合同已自然解除，并至今未再继续履行合同。原告现有权解除涉案合同，并要求被告赔偿给原告造成的损失（包括但不限于为签订和履行涉案合同所做的各项准备工作、房屋被闲置的损失以及重新招商所需的费用等）。收取的50万元履约保证金远不足以弥补原告的损失，现原告为维护自身合法权益，本着诚信、公平原则，仅诉请要求被告再予赔偿第一年度租金的50%即244万元。综上，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告国贸公司辩称：我方认为本诉原告的诉请不应得到支持，原被告确实在2019年1月3日签订了房屋及设备租赁合同，该合同对双方的权利义务都作出了明确约定，而在2019年2月15日，原被告双方对涉案标的进行交接的时候，被告认为原告的租赁物及租赁物现状与双方合同约定严重不符，并为此在2019年2月15日当天就将交接过程中存在的问题列出汇总并交付给原告，原告也针对被告提出的问题进行了解答，但被告认为原告的解答并不能解决涉案租赁物的硬伤部分，所谓硬伤就是涉案标的存在的几个重要问题原告无法解决：1、消防问题，至今为止，原告没有向被告提供合同所要求的涉案房屋相关消防手续；2、停车位的问题，根据合同约定，被告租赁涉案标的，原告应当向被告提供750个固定车位，而涉案房屋底层全部车位加起来都不到300个；经过现场勘查，整栋楼的机动车位只有78个（其他车位均被别人租用）。因此，鉴于涉案房屋不适合开设大型卖场，我方在2019年2月26日和2019年3月9日两次发函正式告知原告，双方于2019年1月3日签订的租赁合同解除。合同签订后，被告严格按照合同，履行全面义务，主要包括给付合同约定的50万元租赁保证金。综上，本案合同虽然生效，但是履行条件不成就，而不成就的过错责任是原告导致，故本诉原告的各项诉请不应支持。反诉原告国贸公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人签订的《房屋及设备租赁合同》自2019年2月26日起解除；2、被反诉人返还租赁保证金50万元并支付利息（从2019年3月10日起按照年利率6%标准支付至实际还清之日止）；3、被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：2019年1月3日，反诉人与被反诉人签订《房屋及设备租赁合同》，约定：1、汇丰公司自愿出租其所有的淮安市.11平方米的建筑物，并含相关设施给反诉人使用和管理，用于商业经营；2、广场和停车场：汇丰公司提供不少于750个停车位；3、交付建筑物时，汇丰公司应向我公司提供全套项目手续、工程图纸、验收资料等相关资料、证件及设备、设施明细…根据合同约定：协议签订10个工作日内，反诉人向被反诉人缴纳租赁保证金50万元；2019年1月14日，反诉人将租赁保证金50万元全额付给被反诉人；但在2019年2月15日房屋交接过程中，反诉人发现被反诉人租赁标的物及配套使用场地设施严重不符合合同约定，如按现状交接，将导致无法依约使用租赁标的物，无法实现预期利润，更无法实现合同目的。基于此，反诉人未予接收租赁标的物。鉴于被反诉人未履行的义务属于根本违约，合同已根本无法继续履行。在反诉人交涉无果的情况下，反诉人于2019年2月26日正式向被反诉人发出《解除租赁合同的函》，提出解除合同。该函中对停车位数量严重不足，消防报验图不能提供、一楼租赁面积严重失准、相邻方噪声污染严重等问题，均一一列出，最后的结论是：鉴于上述情况，贵司建筑物现有条件与合同约定不相符合，双方合同自函告之日起自然解除，并要求被反诉人在2019年3月10日前返还保证金50万元…2019年3月9日，反诉人针对被反诉人的回函，再次复函，重申了2019年2月26日的意见。综上，涉案合同已不具备履行的可能性，且已经于2019年2月26日解除。现提起反诉，请求判令所请。反诉被告汇丰公司辩称：双方在签订涉案合同之前已经经过了充分的磋商以及现场勘查，涉案合同并不是简单的小面积住房租赁，而是较大规模的商业场所租赁。在合同签订前，双方就已经对现场进行充分勘验并对现状进行了解，这是基本交易惯例。本案反诉原告在合同签订后，正式履行之前，无理提出了多项与事实不符的要求，并且违约发函称涉案合同自然解除，该发函行为是无效的解除合同行为。本案反诉原告将合同目的与合同动机混淆，租赁合同的合同目的是将可以使用的租赁物交付给反诉原告，而反诉原告也应本着诚信履约的精神配合我公司交付，但是反诉原告违背诚信原则，对租赁物提出十多项不符合合同约定的要求；其中最主要的消防验收问题以及停车位问题，我方均举证证明符合合同约定要求；其他的所有问题，均可以双方协调解决，并且根本不影响涉案租赁合同的履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月3日，汇丰公司与国贸公司签订一份《房屋及设备租赁合同》（甲方、出租方：汇丰公司，乙方、承租方：国贸公司），约定：“…第一条：出租房屋、场地及设备：1、租赁物：甲方自愿出租其所有的坐落于淮安市.11平方米的建筑物，并含相关设备设施给乙方使用和管理，用于商业经营，开业时字号为：利群时代超市，具体位置详见本合同协议附件一（建筑物红线图及租赁范围示意图）；2、房地产权证见附件二…6、广场和停车场：租赁区域的室外广场的硬化和绿化工作由甲方负责投资和建设，由乙方用于促销等经营活动和顾客购物停车，由乙方自行进行物业管理。甲方不向乙方收取任何费用，并保证任何第三方不向乙方收取任何费用。甲方在此停车区域提供不少于750个停车位（附件三：见广场停车场停车位示意图）。针对顾客停车收费，双方达成如下：（1）当日购物发票累计金额满人民币38元以及以上，甲方免收2小时停车费；（2）当日购物发票累计金额不满人民币38元或停车超过2小时，甲方按物业停车收费标准收取停车费用，乙方有权在停车场设置超时导向标识；如因甲方违约导致顾客不满，乙方有权从应缴租金中扣除相关费用…第二条：租赁期限：1、租赁期限：租赁期限为20年，自2019年5月1日起，至2039年4月30日止；2、甲方应在2019年2月15日前将建筑物移交乙方进行装修，自交付之日至2019年4月30日为装修免租期，计租日为2019年5月1日；第三条：租赁保证金：1、本协议签订后10个工作日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金50万元；当乙方出现下列情形时，甲方可扣除相应金额的租赁保证金：（1）乙方未按合同约定及时缴纳租金；（2）乙方出现本合同第九条约定的情形的；除上述之外的任何情形，甲方均不得扣除租赁保证金；2、甲方在收到租赁保证金当日开具等额收据，租赁期满甲方应在10日内无息返还至乙方;第四条：租金及支付：1、租金额：在租赁期内上述建筑物租金如下（免租不足14866.11平方米，租金按实际面积相应递减），在合同正常执行状态下，二十年租赁期内，上述租金共计约10516.7万元，具体如下：第一至第五合同年度，每年租金为488万元；第六至第十合同年度，每年租金为512.4万元；第十一至第十五合同年度，每年租金为538.02万元；第十六至第二十合同年度，每年租金为564.921万元；上述租金为综合租金，乙方无需再向甲方或其他第三方支付任何其他费用；2、租金交纳方式：先支付租金后使用房屋，租金每半年支付一次，乙方应于每半年度租期到期前10日内（即10月20日前、4月20日前）支付下半年度租金，首期租金支付日为2019年5月1日。甲方应在乙方缴纳租金前15日内向乙方出具合法有效的房屋租赁发票，乙方在收到甲方开具的上述发票后七个工作日内向甲方支付租金…第五条：租赁物交接：1、建筑物的交接：甲方应于2019年2月15日前，将符合消防条件及符合建筑标准的建筑物及时交付乙方并办理交接手续签订书面交接协议书（见附件四），甲方将该建筑物及附属设施、设备停车场等全部一次性交付乙方验收，甲方应保证该建筑物及设备合格并能正常运转，并确保乙方有足够条件（如自来水、排水、供电、通讯等）进行完善配套、管理使用。如甲方不能按照交付日交付建筑物的，每延误一天，甲方应赔偿乙方年租金5‰的损失。超过30日仍未办理交接手续，此时乙方可选择：（1）接受赔偿并在乙方要求的时间内交付，租期相应顺延；（2）终止合同，并要求甲方赔偿租赁期间全部租金50%的违约金…第八条：双方责任：…9、租赁期间，甲方需确保停车场管理部门按照本合同约定的条件满足乙方顾客停车，否则，每出现一笔不按本合同约定满足顾客停车的行为，甲方承担500元违约责任，累计计算，从下期租金中扣除…”2019年1月14日，国贸公司向汇丰公司支付保证金50万元。2019年2月15日，国贸公司向汇丰公司发出一份关于诉争房屋存在车位不足、面积不符等问题的汇总说明；2019年2月16日，汇丰公司向国贸公司发出一份反馈意见，对国贸公司反映的情况作了回复。2019年2月26日，国贸公司向汇丰公司发出一份《关于解除租赁合同的函》，载明：“…在贵我双方2月15日交接过程中，我司发现租赁建筑物存在如下问题：1、关于停车位：合同第一条第六款约定：贵司应提供不少于750个停车位，然经我司现场清点，贵司实际提供的车位数量不符合合同约定，车位数量严重不足导致无法满足我司需求；2、关于消防图纸：根据合同第一条第七款约定：贵司应向我司提供全套项目手续、工程图纸、验收资料等相关资料；而实际情况是贵司并未提供消防验收图纸，导致我司无法获知建筑物的消防报验情况，且存在消防报验与实际施工不符的可能性，无法满足经营需要；3、关于租赁面积：根据合同第一条第三款约定：贵司出租的建筑物总面积为14866.11平方米。经贵我双方现场实际测量的面积为14078平方米，比约定面积较少788.11平方米，一楼租赁面积的减少，对收益影响巨大，导致我司无法使用租赁区域；4、关于三楼：贵司现有的三楼区域东侧楼板漏水严重，导致我司无法正常使用。同时经我司现场查看，三楼并未安装空调风管，贵司未提供完整的配套设施，且因楼上租赁业户经营餐饮，导致噪声污染严重。鉴于上述情况，贵司建筑物现有条件与合同约定不相符合，致使我司无法接收、使用该建筑物，我司特致函贵司：1、贵我双方合同自函告之日起自然解除；2、因贵司上述行为存在违约致使我司租赁目的不能实现，请贵司于2019年3月10日前返还我司支付的定金50万元。”该函于2019年2月28日邮寄至汇丰公司。2019年3月5日，汇丰公司向国贸公司出具一份回函，载明：“…现针对贵司提出的建筑物存在问题进行如下说明：1、关于停车位：合同第一条第六款约定我司提供不少于750个停车位。我司提供的总平面规划图可以证实，总停车位有783个，且该物业位于市中心位置，停车位错峰使用完全可以满足贵司的经营需求，我司按约履行了合同义务。2、关于消防图纸：合同第一条第七款约定我司向贵司提供现有的全套项目手续、工程图纸、验收资料等相关资料、证件及设备、设施明细。我司现有的关于消防验收合格的证明是淮安市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，该材料充分的证明我司出租的建筑物消防验收合格，至于消防验收图纸，是因为淮安市公安消防支队未向我司出具，我司并不拥有，故我司无法提供。我司已严格按照合同约定提供现有的全部材料。3、关于租赁面积：合同第一条第三款约定出租建筑物红线内建筑总面积14866.11平方米，最终以实测面积为准。合同第四条第一款约定面积不足14866.11平方米，租金按实际面积相应递减。建筑物总面积是从规划图中累加得知，并不是我司故意夸大建筑面积，同时为了保护贵司利益，如果建筑面积与实测面积不符的情况将对租金作出相应调整。至少贵司认为少了788.11平方米（占租赁合同原约定总面积的5%），对贵司的收益影响巨大，理由极其牵强，完全不影响合同目的的实现，该事由显然不能成为贵司解除合同的法定或约定事由。4、关于三楼：我司三楼漏水问题已与贵司沟通过，我司已承诺限期修复，在我司仍未开展维修工作之前即认为该事项直接影响合同根本目的的实现，以此为解除合同的借口，系缺乏诚信履约精神的行为；噪声问题，贵司开设的超市对噪音的容忍度较高，且超市人流本身产生的声音想必远远大于四楼餐馆在经营时产生的声音，以此作为解除理由是极其牵强的。综上所述，贵司提出的四点理由均不赋予贵司行使约定解除权，贵司提出的四点理由也均不能导致合同目的（开设利群时代超市）根本无法实现，贵司不享有法定解除权。贵司在我司没有违约行为，而是积极配合履行合同义务的同时发出解除租赁合同的函件有违商业诚信，且贵司的解除行为无效，我司要求继续履行合同。若贵司坚持违法解除合同，则构成根本违约，应赔偿我司全部损失。”2019年3月9日，国贸公司再次向汇丰公司发函，载明：“贵司2019年3月5日《回函》，我司已收悉。现回复如下：一、关于消防验收图纸。消防报验图纸的审核是开发公司进行项目建设前期审图工作的重要程序，消防图纸也是重要项目建设资料。若贵司相关施工与消防报验图纸相符并符合消防法的规定，不存在消防部门会不予出具的情况。二、关于停车位：贵司来函中所称：总平面规划图可以证实，总停车位有783个；上述数量仅仅是规划图的规划车辆数量，而实际数量仅仅有200个常用停车位，且均已被占用。且我司要求的车辆数量是全体24小时均由我司实际可用数量，而非贵司函件中所称的停车位错峰。故现有车位数量远远无法满足我司正常需求。其他事宜我司均已在2019年2月26日致贵司的函件中已告知，不再赘述。因贵司物业不符合交付条件，租赁关系自然解除。”另查，2014年3月10日，淮安市公安消防大队出具一份《建设工程消防验收意见书》，载明：“汇丰公司：我支队对你单位申报的嘉和国际广场工程…工程地址为淮安市淮海东路18号；总建筑面积78500平方米，地上28层，地下2层…经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收。”本案有争议的主要证据和事实如下：关于诉争停车位的数量问题。2019年11月25日，法庭主持对诉争停车场进行了勘验，汇丰公司与国贸公司认可的停车位情况如下：1、一期：地面车位13个、负一层车位107个、负二层车位151个（为机械车位，上层为44个车位），合计271个；2、二期：地面车位30个、负一层车位121个、负二层车位297个，合计448个；所有车位合计719个。勘验时发现，地面车位及一期负一层、负二层车位大部分已停有车辆；二期负一层、负二层车位尚未投入使用。汇丰公司陈述，诉争楼盘四层以上均已出售，已出售写字楼和住宅业主车辆也停放在诉争车位中。本院认为，汇丰公司与国贸公司签订《房屋及设备租赁合同》，约定国贸公司从汇丰公司处租赁汇丰广场部分房屋，双方之间形成合法有效的租赁合同关系。2019年2月26日，国贸公司向汇丰公司发出《关于解除租赁合同的函》，汇丰公司后回函认为合同不应解除；本院认为，判断国贸公司是否有权解除合同，应考虑汇丰公司有无违约行为及诉争合同目的能否实现。国贸公司主张汇丰公司存在的违约行为包括：1、汇丰公司提供的停车位少于约定的750个，2、汇丰公司未提供消防图纸，3、诉争房屋实际面积比约定面积少了788.11平方米，4、诉争房屋存在漏水、噪声等问题；本院认为，诉争房屋于2014年已通过消防验收，汇丰公司将房屋出租于国贸公司时，房屋并不存在不能解决的消防问题，汇丰公司是否提供了消防图纸，不是诉争租赁合同目的能否实现的决定性因素；国贸公司主张诉争房屋存在面积缩减、漏水、噪声等问题，但上述问题可通过双方继续协商、采取补救措施等方式解决，并不会导致合同目的不能实现；本案租赁合同目的能否实现的焦点在于停车位问题。诉争租赁合同中约定汇丰公司应当提供不少于750个停车位，应理解为国贸公司可自主使用汇丰公司提供的上述停车位。租赁合同中约定国贸公司租用房屋用于开办大型超市，而停车位数量对于大型超市的经营客流量会产生较大影响；现场勘验的情况显示，43个地面车位几乎均已被占用，一期两层地下共258个停车位也已大部分被占用，二期两层地下停车位尚未投入使用；汇丰公司亦表示，汇丰广场四层以上房屋业主亦将车辆停入诉争停车位；综合分析上述情形，可以认定在双方约定的房屋交付之日，国贸公司可以实际使用的停车位数量远低于约定的750个。汇丰公司未按约定提供停车位，已构成违约，且其违约行为会对国贸公司拟经营超市的客流量、利润等产生较大影响，致使国贸公司签订合同的目的难以实现；故国贸公司于2019年2月26日发函解除合同，于法有据，本院对此予以确认；但汇丰公司于2019年2月28日收到该函件，解除合同通知应自送达汇丰公司之日起生效。双方合同解除之后，汇丰公司应当及时退还国贸公司支付的50万元保证金；国贸公司通知汇丰公司于2019年3月10日前退还保证金，其主张的付款期限合理；汇丰公司并未及时退款，已构成违约；国贸公司主张汇丰公司自2019年3月10日开始按年利率6%标准支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。汇丰公司主张确认国贸公司于2019年2月26日发出解除合同函无效，主张在本案诉讼中解除诉争租赁合同，并主张国贸公司赔偿损失244万元，均于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认反诉原告青岛北方国贸集团股份有限公司与反诉被告江苏汇丰房产实业有限公司签订的《房屋及设备租赁合同》已于2019年2月28日解除；二、反诉被告江苏汇丰房产实业有限公司于本判决生效后三日内返还反诉原告青岛北方国贸集团股份有限公司保证金50万元，并自2019年3月10日开始以50万元为基数、按年利率6%标准支付逾期付款违约金直至全部款项清偿为止；三、驳回原告江苏汇丰房产实业有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告青岛北方国贸集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26320元，反诉案件受理费4400元，合计30720元，由江苏汇丰房产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 潘 雷人民陪审员 周 南人民陪审员 路娜娜二〇二〇年一月七日书 记 员 陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。