江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0982民初3318号原告：盐城市大丰区大中街道同德村村民委员会，住所地盐城市大丰区大中街道飞达西路。法定代表人：陈祥林，该村委会主任。委托诉讼代理人：赵春根，江苏丰元律师事务所律师。被告：杨世涛，男，1964年9月30日出生，汉族，住盐城市大丰区。第三人：盐城丰东房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132098260868544X3，住所地盐城市大丰区健康东路57号。法定代表人：罗勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张磊，江苏道远律师事务所律师。原告盐城市大丰区大中街道同德村村民委员会（以下简称同德村委会）与被告杨世涛、第三人盐城丰东房地产开发有限公司（以下简称丰东公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告同德村委会的委托诉讼代理人赵春根，被告杨世涛、第三人丰东公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同德村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人共同返还位于大丰区的租赁房屋1183平方米以及该房屋占用的土地1152平方米；2、判令被告给付从2018年1月1日起至实际返还之日止按年租金62500元计算的房屋租金；3、判令被告及第三人拆除擅自增建的建筑物；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年12月28日，原告与被告订立租赁合同，将原告所属的位于大丰市区的原大中城东商场大楼租赁给被告。首期合同期届满后，该租赁物一直由被告续租。2015年1月1日双方订立了新一轮租赁协议，协议约定：租赁物为原城东商场大楼，东至饭店到北侧四间，西至茶互口西墙到北侧厕所北一间，不包括原干洗店二间及丰东房地产三间，占地面积1152平方米，建筑面积1183平方米；租期三年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止；年租金62500元。被告承租上述租赁物后，从1998年起将部分租赁房屋转租给第三人至今。被告按2015年1月1日的协议约定交付了租期内各年度应付租金，但在协议届满后，被告却未按时交还租赁物。原告多次与被告交涉，因被告与第三人之间互相推诿而至今无果。另外，被告及第三人承租期间，擅自增建了约600平方米建筑物。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨世涛辩称，1、我已于2018年1月3日将关于城东商场承包期间的情况说明提交给了同德村村领导班子，对原告要求我返还位于大丰区的租赁房屋1183平方米以及该房屋占用的土地1152平方米，这个我是同意的。2、关于原告要求我给付从2018年1月1日起至实际返还之日止按年租金62500元计算的房屋租金，这个我不同意。我的租赁期限于2017年12月31日已经截止了，所以往后的租金我不同意给付。房屋一直是第三人丰东公司在占有使用，租金应由丰东公司支付。3、关于自增建的建筑物，原城东商场后侧增建的135平方米的房屋，当时是因为同德床上用品厂生产需要增建的，我作为承包人，是征得同德村同意，取得城建规划许可证的。还有原城东商场东侧增建的100多平方米的房屋，当时是在2015年3月，由拆迁办和同德村找到承包人要求对所搭建的棚子和危房进行拆除整改，但是当时村书记朱标和村领导曹锦冲到现场查看，要求整改，关于这部分内容我已在2018年1月3日写了情况说明交给同德村领导班子。以上内容不属于擅自增建，不能与丰东公司增建的房屋捆绑在一起诉讼。4、我提供的关于城东商场承包期间的情况说明，里面的三项内容，请同德村给予补偿。综上，我与同德村委会的合同于2017年年底到期后，在2018年1月3日已经向同德村委会提出不再租赁房屋，并且要求同德村对我增建的房屋及2016年新增的电力设施的费用进行补偿。对原告陈述的事实和理由部分，除了原告说我擅自增建我有异议，我增建的部分是经过原告同意并且有合法手续的，对原告陈述的其他租赁情况我是认可的。第三人丰东公司述称，1、我方认为原告不是讼争财产的权利人，故其不具备提起本案诉讼行使相关财产权利的主体资格。因此，对于其起诉应当裁定驳回。关于讼争的财产，谁是权利人，原告没有提供相应的证据来加以证明，仅仅凭两份租赁合同就来证明讼争财产归其所有存在证据不足的问题，而且这两份租赁合同的出租方主体不是同一个单位，一个是同德村委会，还有一个是同德村经济合作社。对于集体资产由谁来行使权利，根据规定，集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有的应当由村农业生产合作社等农业集体经济组织经营管理，没有村农业集体经济组织的，由村民委员会经营管理，据我们了解，讼争财产可能是经济合作社的，应当由同德村经济合作社来行使本案的诉权。原告提起本案诉讼存在着主体不适格的明显问题。2、讼争财产已由同德村经济合作社于1992年作价20万元作为对中外合资丰东公司的出资处理，并办理了相关的工商登记手续，因此，讼争房产的所有权已经转移至丰东公司，不再属于经济合作社。3、丰东公司原先为中外合资企业，在2001年又变更为内资企业，名称是同一的，其权利义务关系是承继的，在2001年成立的丰东公司，合作社仍然是该公司的股东，原先的投入40万元（20万元为房产出资，20万元为现金出资）又增资到90万元，新增加注册资本金50万元，通过这两次的出资情况可以充分的证明本案的讼争财产是由同德经济合作社以20万元作价作为对第三人的出资款。因此，任何单位没有理由对该房产不顾历史情况提出非法要求。4、讼争房产历史上为中外合资丰东公司投资的东方浴城经营使用，后该公司将浴城发包给罗勇装修改造、承包经营，双方建立有房屋租赁关系，此后罗勇成为该公司的控制股东，原告及经济合作社对原城东商场员工的生活安排出现困难，即利用其股东的权利协调罗勇帮助解决其现实问题，由此以租赁合同的方式来给付补偿款，因罗勇已成为丰东公司的控制股东，所以就直接以丰东公司的名义与被告签订了租赁协议，这种帮助解决困难的行为并不能够成为推翻讼争房产已经转化或者变更为丰东公司资产的事实。鉴于上述情况，如本案在实体上处理，法律关系并不是简单的租赁合同纠纷，而是股东出资及股东权利的争端。原告在庭审辩论终结后提出变更诉讼请求程序上不合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、承包协议等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原大中镇同德村经济合作社或同德村委会（甲方）与被告杨世涛（乙方）分别于1997年12月28日、2001年1月9日、2003年1月9日、2004年1月15日、2005年3月15日、2007年1月20日、2009年1月20日先后签订了七份《租赁合同》，该七份合同主要约定内容为：大中镇同德村经济合作社或同德村委会（甲方）将健康东路原城东商场大楼，东至原饭店到北侧原豆腐店，西至原商场门市北侧厕所北一间，不包括干洗店二间及丰东房地产三间，占地面积1152平方米，建筑面积1183平方米的房屋出租给杨世涛（乙方）；租赁期限共计13年；乙方向甲方交纳租金及交款办法等内容。2015年1月1日，原告同德村委会（原大丰市大中镇同德村村民委员会）与被告杨世涛又签订了一份《承包协议》，协议约定：“为了盘活集体资产，调动各方面积极因素，充分利用现有资产，确保集体资产保值增值，促进集体经济稳步健康发展，现将原城东商场给杨世涛承包经营，经甲乙双方商订达成如下承包协议。1、原城东商场产权属甲方所有，承包经营房屋名称：原城东商场大楼房屋及水电设施（不包括土地）。承包经营房屋界址：健康东路93号，原城东商场大楼，东至饭店到北侧四间，西至茶户口西墙到北侧厕所北一间，不包括原干洗店二间及丰东房地产三间。2、占地面积1152平方米，建筑面积1183平方米。3、承包协议期限：暂订三年，从2015年元月1日起至2017年12月31日止。4、承包上交金额及交款时间办法：乙方每年向甲方上交承包金62500元，其中发放职工退休及保养人员工资44418.04元。第一年承包金乙方在协议签订时一次性以现金上交给甲方，以后二年承包金乙方必须在上年十二月底前一次性以现金交给甲方，否则甲方有权停止协议。5、其他有关事项：①乙方在承包期内，必须负责原城东商场职工退休、保养人员计13人工资每年44418.04元的按时发放工作。②乙方在承包期内，必须维修、保养好房屋及水电设施，若乙方需改造、装潢，必须经甲方同意后方可实施，其支出乙方自负，甲方收回时不负担其经济责任。③乙方在承包期内无权以承包财产作抵押或担保，承包期内出租房屋时间不得超过本协议承包期限，依法独立自主经营，独立承担债务和民事责任。④乙方在承包期内，必须服从有关部门管理，守法经营，对安全生产经营、环境卫生、计划生育、社会治安综合治理负全责。6、违约责任：①乙方由于使用或维修不当，造成承包财产损坏，应负责修复或赔偿。②甲方未按协议约定期提前收回承包财产属违约，乙方不按期上交承包金或不按时发放原城东商场职工退休、保养人员工资亦属违约，违约方需支付对方当年承包金的50%违约金。7、协议的变更、解除、终止。协议履行期由于城市规划建设需要，甲乙双方不可抗力的外因，可以协商修订本协议或解除终止本协议。”。关于该协议，大中镇同德村经济合作社向本院出示情况说明一份，载明其与被告杨世涛签订的关于案涉房屋租赁合同于2014年12月31日期满后，由原告同德村委会与被告杨世涛续签该协议的事实，其知晓且无异议。协议约定到期后，双方未再续签新的租赁合同。原、被告一致认可该协议到期前，原告已明确告知被告在合同到期后不再将案涉房屋租赁给被告使用，被告也同意到期后向原告交还房屋，但实际使用人第三人丰东公司拒交房屋，致使原告至今无法收回房屋。1998年1月5日，甲方大丰市同德床上用品厂（杨世涛）与乙方即本案第三人丰东公司签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方租赁给乙方原城东商场门市五间153平方米，2、3层楼房间484平方米、原商场北侧所南北二间56平方米、同德床上用品厂厨房二间54平方米，合计建筑面积747平方米。以及现有水电设施，截止床上用品厂南侧一米五路道。资产价值为40万元。二、租赁期从98年元月5日起至2000年12月31日止。期限暂订三年至五年。三年内每年交租金伍万柒仟元整，第四年租金为陆万贰仟元，第五年租金为陆万柒仟元等内容。2004年1月19日，被告杨世涛作为甲方与第三人丰东公司作为乙方又签订《租赁合同》一份，约定：盐城丰东房地产开发有限公司租赁原城东商场房屋，现租赁权仍属杨世涛所有，为避免甲乙双方的重大经济损失，确保双方的经济效益，现经双方协商达成如下协议：1、租赁期调整为七年，即从一九九八年元月一日至二○○四年十二月三十日止。2、乙方向甲方交纳二○○四年现状用房租赁金为51000元等内容。后被告杨世涛与第三人丰东公司又分别于2007年1月1日、2013年1月1日就上述租赁房屋签订了两份《租赁协议》，租赁期限分别约定为2007年1月1日起至2008年12月31日止，2013年1月1日起至2014年12月31日止。2015年5月6日，被告杨世涛作为甲方与第三人丰东公司作为乙方又签订了一份《租房协议》，约定：1、原城东商场产权属大中镇同德村所有，租赁界址：一楼连排门市五间及二、三楼房屋租给乙方使用（原城东商场壹间办公室现小商店不在租赁房屋内）。2、租赁期限：暂定二年，从2015年元月1日起至2016年12月31日续签订（该协议为延续合作租房协议）。协议另对租赁金额、交款时间办法、违约责任等内容进行了约定。2018年12月10日，盐城市大丰区人民政府大中街道办事处、盐城市大丰区大中街道农经站共同出具证明一份，内容载明：“大丰区人民法院：位于大丰区商场大楼（市妇幼保健院西侧），系同德村村民委员会（同德村经济合作社）管理、经营、收益，属同德村集体所有的资产。特此证明”。另查明，案涉房屋位于盐城市大丰区大中街道健康东路93号（原合同载明的四至为原城东商场大楼，东至饭店到北侧四间，西至茶户口西墙到北侧厕所北一间，不包括原干洗店二间及丰东房地产三间。占地面积1152平方米，建筑面积1183平方米）。未办理产权登记。本案审理过程中，丰东公司作为另案原告就案涉房屋于2019年2月11日以盐城市大丰区大中镇同德村经济合作社为被告向本院提起(2019)苏0982民初879号股东出资纠纷一案，要求确认位于市区两层房屋系被告为成立中外合资盐城丰东房地产开发有限公司而投入的注册资本金并实际交付使用（该房屋验资作价20万元），因而，该房屋原告有合法的使用权，请求予以确认，判令被告立即将其认缴的追加注册资本金50万元支付给原告,并赔偿逾期投入的损失（以同期银行流动资金贷款利率为标准，自2001年6月29日起算至实际出资之日止）。本院遂作出（2018）苏0982民初3318号之一民事裁定书，裁定本案“中止诉讼”。2019年4月29日，本院作出（2019）苏0982民初879号民事判决书，该判决认定：对盐城市大丰区大中镇同德村经济合作社以房屋作价出资的是案涉原大中镇健康东路57号房产还是其中三间房屋，认为“四方签订的合同以及章程的约定，设立中外合资丰东公司，由同德村经济合作社出资现金20万元以及房屋设备作价20万元。根据相关规定，合营各方签订的合营协议、合同、章程应经国家对外经济贸易主管部门审查批准，上述合同、章程经原大丰县对外经济贸易委员会审批通过，中外合资丰东公司得以设立。后同德村经济合作社与中外合资丰东公司自行达成房屋作价投资协议书，就同德村经济合作社在中外合资丰东公司出资的方式进行了调整，在同德村经济合作社出资总额不变的前提下，现金出资由20万元增加至33.5万元，房屋作价出资由20万元变更至65280元，此种变动不违反强制性规定，应为有效。同德村经济合作社在上述房屋作价投资协议书签订后，已经按照协议约定的内容将33.5万元投资款汇入中外合资丰东公司账户，并将协议上约定的三间房屋交给中外合资丰东公司使用，故同德村经济合作社实际已按照双方签订的房屋作价投资协议书履行出资义务。如按照丰东公司陈述以整栋房屋出资，则同德村经济合作社无需再以汇款方式出资33.5万元。再结合同德村经济合作社与杨世涛签订的租赁合同以及杨世涛与丰东公司签订的租赁合同，可以看出租赁对象为健康东路57号整栋楼除上述三间房屋以外的房屋。虽同德村经济合作社出具了《关于房屋作为合资公司投资的证明书》，但此证明书出具的时间在房屋作价投资协议书之前，双方在此后的协议中已进行变更，且丰东公司也通过同德村经济合作社出资三间房屋以及租赁的方式，最终实际将证明书载明的房屋即工商注册登记的地点作为办公经营使用。故同德村经济合作社以房屋作价出资的是原大中镇健康东路57号一楼三间房屋，而非整栋楼”，故判决驳回盐城丰东房地产开发有限公司的全部诉讼请求。丰东公司不服该案一审判决，向盐城市中级人民法院提起上诉。2019年9月20日，盐城市中级人民法院（2019）苏09民终2868号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本院（2019）苏0982民初879号民事判决书已经发生法律效力，该判决明确认定盐城市大丰区大中镇同德村经济合作社以房屋作价出资给丰东公司的是原大中镇健康东路57号一楼三间房屋，而非整栋楼，故第三人丰东公司抗辩其为案涉房屋的权利人无依据，本院不予采信。原告同德村委会与被告杨世涛签订的租赁协议系双方真实意思表示，且均已实际履行，同德村经济合作社对此亦未提出异议，应认定原告同德村委会对案涉租赁物享有处置权利，是本案适格主体。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，根据原、被告签订的最后一份《承包协议》的约定，被告杨世涛应于2017年12月31日在案涉房屋的租赁期限届满后将房屋交还给原告同德村委会，同时根据被告杨世涛与第三人丰东公司签订的最后一份《租房协议》的约定，第三人丰东公司应于2016年12月31日租期届满后将房屋交还，现被告杨世涛亦同意向原告交还房屋，但实际使用人第三人丰东公司拒交房屋，致使原告至今未能收回房屋，故对原告主张被告立即交还位于大丰区的租赁房屋1183平方米以及该房屋占用的土地1152平方米的诉讼请求，本院依法予以支持。原告在审理中提出要求第三人与被告共同返还房屋的诉讼请求，系对原诉讼主张的进一步明确，并非变更或增加诉请，第三人丰东公司作为本案租赁合同的次承租人，其实际占有控制案涉房屋，依法负有腾空返还房屋的义务，原告要求其与被告杨世涛共同返还房屋，符合相关规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付从2018年1月1日起至实际返还之日止按年租金62500元计算的房屋租金，由于被告杨世涛截至到本案诉讼时尚未将案涉租赁的房屋实际交还给原告，故对原告此项主张本院亦予以支持。关于原告主张被告及第三人拆除擅自增建的建筑物，该项主张不属于人民法院民事案件的受理范围，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告杨世涛、第三人盐城丰东房地产开发有限公司于本判决生效后30日内共同向原告盐城市大丰区大中街道同德村村民委员会返还位于盐城市大丰区的租赁房屋1183平方米以及该房屋占用的土地1152平方米。二、被告杨世涛于本判决生效后30日内向原告盐城市大丰区大中街道同德村村民委员会支付自2018年1月1日起至实际返还之日止按年租金62500元的标准计算的房屋占有使用费。三、驳回原告盐城市大丰区大中街道同德村村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581元，由被告杨世涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  赵 强审 判 员  茅小红人民陪审员  鲁冀平二〇二〇年一月二十二日法官 助理  王玉洁书 记 员  练永龙附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。