上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10875号上诉人（原审原告）：陈秋萍，女，1961年8月25日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王照通（系陈秋萍之夫），住同陈秋萍。被上诉人（原审被告）：上海世容玻璃制品有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥新街17号12幢120。法定代表人：黄祥猛，执行董事。被上诉人（原审被告）：黄祥猛，男，1973年1月2日生，汉族，住江西省南昌市安义县。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：宋丽伶，上海达贤律师事务所律师。上诉人陈秋萍因与被上诉人上海世容玻璃制品有限公司（以下简称世容公司）、黄祥猛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初17443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈秋萍上诉请求，撤销原判第一项、第二项、第五项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.根据上诉人一审提交的2017年3月31日解除通知函并已送达到被上诉人的证据，应当认定双方合同已于2017年3月31日解除。2.根据双方2017年7月28日签订的《终止厂房租赁后清算协议书》第五项约定内容，上诉人同意放弃377,210元（人民币，下同）房租及违约金补偿前提是被上诉人返还厂房，一旦被上诉人不完全履行，上诉人有追究被上诉人欠付房租与违约金的权利，也就是双方就2017年7月31日之前租金进行了结算，被上诉人承认欠付上诉人租金。根据厂房租赁合同约定的违约金为年租金20%即138,800元，故被上诉人欠付2017年7月31日之前租金为238,410元。被上诉人在一审审理中辩称其已付清但未提交证据证明，不能采信。而且被上诉人提交的租金支付凭证复印件有假，另外双方核对账目时上诉人认可是银行卡转账，而被上诉人提交的是支票，且数额不符，一审法院对被上诉人提交的虚假证据没有列明，偏袒偏信被上诉人的辩解。关于被上诉人欠付2017年8月1日至2017年10月15日租金数额一审法院计算有误，在《终止厂房租赁后清算协议书》中，双方约定押金抵扣租金等费用后被上诉人再给付10,000元，应该是对2017年7月31日之前款项的结算，故一审法院在2017年8月1日之后阶段再将押金及已付10,000元抵扣，系重复计算。3.根据上诉人在一审提交的收条及说明载明内容，上诉人代缴了两笔电费，由于被上诉人未予确认，一审法院也要求被上诉人查实，但被上诉人一直不予查实，则应由被上诉人承担举证不能的法律后果，一审法院在本案中不予处理认定不当。二审审理中，上诉人当庭表示，就上述两笔代缴电费其另行主张，不作为本案上诉请求。世容公司、黄祥猛共同辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.双方签订《终止厂房租赁后清算协议书》并无公司签章，系上诉人为了找次承租人李某结算，要求被上诉人配合而签订，协议内容并不能反映真实情况，被上诉人已付清2017年7月底之前的租金。被上诉人除了提交支付租金清单以外，还提交上诉人出具的收条和说明、银行流水及银行转账凭证等予以证明，可以证明被上诉人就2017年7月底之前租金已付清。2.上诉人知晓李某与被上诉人之间的租赁关系，李某与上诉人也签订租赁合同，故上诉人认为被上诉人没有返还厂房缺乏依据，上诉人主张被上诉人违约不能成立。上诉人没有收到李某租金与被上诉人无关，被上诉人对一审法院判决其支付是有异议的，但为了尽快了结双方之间的纠纷，被上诉人未提出上诉。陈秋萍向一审法院起诉请求：1.判令确认陈秋萍与世容公司、黄祥猛签订的《厂房租赁合同》于2017年3月31日解除；2.判令世容公司、黄祥猛将位于上海市奉贤区XX公路XX号厂房返还陈秋萍；3.判令世容公司、黄祥猛支付违约金138,800元；4.判令世容公司、黄祥猛支付2017年7月31日之前拖欠租金238,410元；5.判令世容公司、黄祥猛支付自2017年8月1日起至2017年10月15日止的租赁费144,583元；6.判令世容公司、黄祥猛支付电费（太阳能电费）65,000元。一审法院认定事实：2015年6月27日，陈秋萍与世容公司、黄祥猛签订《厂房租赁合同》一份，约定：陈秋萍将位于上海市奉贤区XX公路XX号内的厂房租赁给世容公司、黄祥猛；租赁范围在附件红线内；租赁日期自2015年7月16日起至2020年7月15日止；出租的厂房车间坐落在XX公路XX号内的厂房一栋，年租金为不含税670,000元；世容公司、黄祥猛需支付物业管理费每月2,000元，与房租一起支付；合同签订时世容公司、黄祥猛支付定金50,000元，支付租金为付6押2，世容公司、黄祥猛应于合同签订后当日向陈秋萍支付第一期租金及保证金（押金）；租金先付后用，半年一付；保证金为111,600元,租赁关系终止时，陈秋萍收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由世容公司、黄祥猛承担的费用外，剩余部分无息归还世容公司、黄祥猛；世容公司、黄祥猛在租赁期间中途擅自退租的，世容公司、黄祥猛应按提前3个月通知陈秋萍，并按年租金的20%支付违约金。2016年7月2日，陈秋萍的丈夫王照通向世容公司、黄祥猛出具收条一份，载明：收到世容公司、黄祥猛房租费2016年7月15日-2017年1月15日的房屋两次共计229,542元，其中现金29,542元，6月24日转账泰隆银行卡200,000元，余款114,458元系电费，其中两笔，一笔54,265元、一笔31,506元，查好后，由黄祥猛补付。同日，王照通向世容公司、黄祥猛出具说明一份，载明：上海XX有限公司收到世容公司、黄祥猛预付电费320,000元，代交电力公司用，现世容公司、黄祥猛查实四笔共计205,542元已经代付完毕，尚有两笔54,265元、31,506元没有查实，待查实后结算。2016年12月24日，陈秋萍与世容公司、黄祥猛签订《补充协议》一份，约定由于世容公司、黄祥猛生产调整的安排，需将主要生产设备搬移到其他厂区生产，故世容公司、黄祥猛向陈秋萍提出要求将租用厂房的空余部分转租给第三方，经协商双方补充协议如下：1、世容公司、黄祥猛转租第三人的经营范围必须符合政府相关部门的规定和厂房合同的使用规定，转租前须将第三方资质书面交给陈秋萍审核过后方可转租；2、世容公司、黄祥猛保证陈秋萍按合同约定时间及时收到房租，世容公司、黄祥猛愿意提供房产担保；3、世容公司、黄祥猛按期在合同规定交房租的时间内必须将房租打入陈秋萍指定账户，交房租日期以该卡到账时间为准，如果房租逾期未付超过七天，陈秋萍与世容公司、黄祥猛签订的厂房租赁协议自动终止，由此造成的损失全部由世容公司、黄祥猛承担；4、世容公司、黄祥猛在承租厂房后对厂房进行的装修改造部分已经确认，世容公司、黄祥猛在使用过程中造成道路等的破损合同终止后及时修复；5、由于世容公司、黄祥猛主要生产设备已经搬离租用厂房，故原协议中第三条中下半部分陈秋萍承诺的内容作废。一审另查明，2016年8月27日，陈秋萍的丈夫王照通开通中国工商银行卡一张，将卡交给世容公司、黄祥猛，由世容公司、黄祥猛于2016年9月4日存入200,000元作为预付电费。后世容公司、黄祥猛向陈秋萍出具《说明》一份，载明：户名王照通的工商银行卡，系世容公司、黄祥猛交电费专用，卡与密码均由世容公司、黄祥猛保管；1、世容公司、黄祥猛于2016年9月4日由银联转账三次共200,000元；2、世容公司、黄祥猛于2016年9月7日（消费）领取136,600元交电费；3、世容公司、黄祥猛于2016年11月22日领取30,000元；以上两次共从上述卡中领取166,600元，去电力公司窗口交电费。2016年12月8日前卡内余额33,412.40元，自2016年11月8日起至2018年3月21日止该卡内款项均由陈秋萍用于支付太阳能电费。一审又查明，2017年7月28日，陈秋萍与世容公司、黄祥猛签订《终止厂房租赁后清算协议书》一份，约定：一、双方确认世容公司、黄祥猛应于2017年7月31日前将租赁厂房退还给陈秋萍，根据租赁合同规定世容公司、黄祥猛在原厂房拆除、损坏的部分需恢复原状，依附于租赁房屋的所有装修等归陈秋萍所有，世容公司、黄祥猛不得进行拆除；二、世容公司、黄祥猛需在8月6日前及时缴清2017年7月份止的水、电费用（世容公司、黄祥猛已经把打入陈秋萍相关的卡号、及锡安、易路安公司的款项已经全部作为房租结算完毕）；三、世容公司、黄祥猛完成以上事项后原来世容公司、黄祥猛的租房押金计扣除世容公司、黄祥猛的房租、物业费以及租赁厂房恢复费用后，世容公司、黄祥猛再给付陈秋萍10,000元，双方全部结清；四、本协议签订后以前所有的租赁合同、补充合同及各种收据、押金条等全部作废；五、世容公司、黄祥猛按以上双方达成的协议完全履行后，陈秋萍同意放弃377,210元的房租与违约金的补偿，如果世容公司、黄祥猛不完全履行，陈秋萍保留追究世容公司、黄祥猛房租与违约金的权利。上述协议签订后，世容公司、黄祥猛已于2017年7月31日将协议约定的10,000元支付给陈秋萍。一审再查明，系争房屋租赁期间，世容公司、黄祥猛另向陈秋萍租赁过系争厂区内的小房屋一间，年租金为18,000元。该小房屋的租金已结清，与本案争议无关。一审法院认为，陈秋萍与世容公司、黄祥猛签订的《厂房租赁合同》及《终止厂房租赁后清算协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于陈秋萍要求确认《厂房租赁合同》于2017年3月31日解除的诉讼请求，一审法院认为，陈秋萍未能举证证明其2017年3月31日的解除通知已送达世容公司、黄祥猛，且双方于2017年7月28日签订《终止厂房租赁后清算协议书》，该协议书载明双方确认租赁合同已终止，故一审法院认定双方的租赁合同已于2017年7月28日解除。对于世容公司、黄祥猛辩称其已于2017年7月31日将房屋交还陈秋萍，双方约定次承租人不需搬离的辩解意见，一审法院认为，其一，双方于7月28日签订终止协议书时，约定在其后，即7月31日前退还厂房，故世容公司、黄祥猛应当与陈秋萍进行厂房的交接手续，然世容公司、黄祥猛未能提供交接的证据；其二，世容公司、黄祥猛未能举证证明双方曾约定次承租人不需搬离系争房屋或世容公司、黄祥猛无需将次承租人腾退，而根据次承租人李某的陈述，其与陈秋萍当时并未达成租赁协议，且陈秋萍于2017年8月及9月均要求其搬离；其三，次承租人李某直至2017年10月15日开始与陈秋萍订立租赁合同并开始支付租金，李某陈述其已向世容公司、黄祥猛及其合伙人陈某支付了半年租金及押金，但世容公司、黄祥猛在庭审中一直怠于向法庭回复租金的收取情况；综上，一审法院认为双方未曾约定世容公司、黄祥猛无需清退次承租人，世容公司、黄祥猛应当于2017年7月31日前将次承租人清退、将房屋腾空后返还陈秋萍，故一审法院对世容公司、黄祥猛上述辩解意见不予采信。现世容公司、黄祥猛未能按《终止厂房租赁后清算协议书》的约定履行房屋返还义务，按照该协议书约定，陈秋萍可继续追究世容公司、黄祥猛房租和违约金。对于陈秋萍要求世容公司、黄祥猛支付尚拖欠的2017年7月31日之前的租金238,410元（包含预付电费中两笔多冲抵房租的费用）的诉讼请求，一审法院认为，因陈秋萍与世容公司、黄祥猛在《终止厂房租赁后清算协议书》中对租金未进行单独结算，故陈秋萍的计算方法为将“同意放弃377,210元的房租与违约金”中的数额扣除陈秋萍主张的违约金138,800元得出租金，并非按照世容公司、黄祥猛的实际付款得出的欠款数额；而根据庭审的查明，世容公司、黄祥猛向一审法院提供了已足额支付第三、第四期租金的证据，世容公司、黄祥猛虽仅能提供第一、第二期租金的支付凭证复印件，但世容公司、黄祥猛从未向陈秋萍催讨过租金、在收取第三、第四期租金及出具收条时也未提出先行抵扣前面欠付的租金或作出其他说明，故根据常理，一审法院认为世容公司、黄祥猛已经向陈秋萍支付了截止至2017年7月31日的租金。故一审法院对于陈秋萍要求世容公司、黄祥猛支付2017年7月31日前欠付租金的诉讼请求不予支持。对于陈秋萍认为2017年7月31日前有两笔代付电费54,259.4元及31,500元世容公司、黄祥猛当时未查实，故已抵扣租金，现要求查实该两笔电费由陈秋萍支付，再由世容公司、黄祥猛补付该部分租金的诉讼请求，一审法院认为，陈秋萍在2016年7月2日出具的收条及说明中两次提到：陈秋萍代付的电费两笔54,265元及31,506元没有查实，查好后，由黄祥猛补付。但陈秋萍至今未能提交其代付的依据，也未提交已将代付依据交给世容公司、黄祥猛的证据，故一审法院对陈秋萍该诉讼请求不予支持。而陈秋萍认可其已于2017年10月15日与次承租人另行达成租赁合同并收取次承租人租金，故世容公司、黄祥猛尚应支付陈秋萍自2017年8月1日起至2017年10月15日的租金144,583元。扣除押金114,667元及世容公司、黄祥猛在签订《终止厂房租赁后清算协议书》后向陈秋萍支付的10,000元之后，世容公司、黄祥猛尚应支付陈秋萍租金19,916元。对于陈秋萍称其未收到合同押金的辩解意见，一审法院认为，其一、陈秋萍与世容公司、黄祥猛在《终止厂房租赁后清算协议书》第三条载明了“乙方完成以上事项后原来乙方的租房押金计扣除乙方的房租、物业费以及租赁厂房恢复费用后……”，其中提到了世容公司、黄祥猛的租房押金，故一审法院认定系争租赁合同中陈秋萍收取了世容公司、黄祥猛的租房押金，对陈秋萍的该意见不予采信；其二、世容公司、黄祥猛提供了2015年8月13日的押金收条复印件，显示实付押金为114,667元，与双方合同约定的2个月租金标准的押金一致（按系争房屋670,000元每年加上小房屋18,000元每年标准计算两个月租金），而陈秋萍未能向一审法院提供收取押金的实际数额，故一审法院采信世容公司、黄祥猛意见，认定押金数额为114,667元。对于陈秋萍要求世容公司、黄祥猛支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，按照合同约定，世容公司、黄祥猛擅自退租的，应按年租金的20%支付违约金，现世容公司、黄祥猛未能按照《终止厂房租赁后清算协议书》完全履行自己的义务，陈秋萍有权按照原租赁合同主张违约责任，因世容公司、黄祥猛对违约金数额不予认可，故一审法院按照合同解除的情况、房屋的实际使用情况等酌定世容公司、黄祥猛需支付陈秋萍违约金100,000元。对于陈秋萍要求世容公司、黄祥猛支付太阳能电费的诉讼请求，一审法院认为，双方租赁合同中并未约定太阳能电力的使用和结算，陈秋萍亦未能提供证据证明世容公司、黄祥猛有使用太阳能电力的情况；且租赁合同履行期间世容公司、黄祥猛从未支付过太阳能电费，陈秋萍亦从未向世容公司、黄祥猛主张过该部分电费；综上，陈秋萍该诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。现双方合同已解除，世容公司、黄祥猛预付给陈秋萍的电费，使用后的剩余部分应当退还世容公司、黄祥猛，根据庭审的查明，预付电费中尚有33,412.40元余额，陈秋萍对世容公司、黄祥猛主张在本案中一并处理该款项予以同意，故应当由陈秋萍退还世容公司、黄祥猛。对于陈秋萍称该款项已经用于太阳能电费的支付，亦由世容公司、黄祥猛使用，应当由世容公司、黄祥猛承担，不应退还的辩解意见，一审法院认为，根据上文的法院认定，世容公司、黄祥猛不需向陈秋萍支付太阳能电费，故陈秋萍的这些支出不应由世容公司、黄祥猛承担，一审法院对陈秋萍该意见不予采信。一审法院据此判决：一、确认陈秋萍与上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛于2015年6月27日签订的《厂房租赁合同》于2017年7月28日解除。二、上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛于判决生效之日起十日内支付陈秋萍自2017年8月1日起至2017年10月15日的欠付租金人民币19,916元。三、上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛于判决生效之日起十日内支付陈秋萍违约金人民币100,000元。四、陈秋萍于判决生效之日起十日内退还上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛预付电费余额人民币33,412.40元。五、对陈秋萍的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,358元，由陈秋萍与世容公司、黄祥猛各半负担。财产保全费人民币2,820元，由上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审争议焦点：1.关于双方合同解除时间的争议。2.关于合同解除后果处理的争议。关于争议焦点1，本院认为，上诉人陈秋萍与被上诉人世容公司、黄祥猛签订的《厂房租赁合同》及《终止厂房租赁后清算协议书》应系双方真实意思表示，且双方实际履行，故上述合同及协议书依法成立并合法有效。一审法院所作认定并无不当。根据双方在《厂房租赁合同》中的约定，被上诉人租赁厂房期限至2020年7月15日，因双方于2017年7月28日签订的《终止厂房租赁后清算协议书》中上诉人同意被上诉人于2017年7月31日前将厂房退还给上诉人，则双方就被上诉人提前解除租赁合同达成一致意见，当事人协商一致，可以解除合同。一审法院确认双方于2017年7月28日签订《终止厂房租赁后清算协议书》为双方合同解除日，并无不当，本院予以认同。上诉人称其于2017年3月31日向被上诉人发律师函通知合同解除，对此上诉人未提交其有效送达的证据，被上诉人对此不予认可，故上诉人上诉主张合同已于2017年3月31日解除，依据不足，本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，鉴于双方2017年7月28日签订《终止厂房租赁后清算协议书》，系双方就被上诉人提前解除合同达成的一致意见，故各方应当遵守约定，履行各自义务。根据该份协议书第二条、第三条及第五条中的约定内容，双方对2017年7月31日之前相关款项作了结算，其中，第二条是对被上诉人事先打入上诉人卡号及另外两个公司的款项冲抵房租的约定；第三条是对被上诉人已付租房押金冲抵房租、物业费等费用的约定，最终确定冲抵后被上诉人再付上诉人10,000元，显然上述约定可以反映出被上诉人有欠付租金的情况，但被上诉人也有预付上诉人的多余款项，故双方在第五条中约定的上诉人同意放弃377,210元房租及违约金补偿，应为双方已结算的截止至2017年7月31日之前的房租238,410元以及合同约定的违约金138,800元。由于被上诉人于2017年7月31日向上诉人支付10,000元，故双方之间就被上诉人应付的2017年7月31日之前房租已经结清。上诉人起诉要求被上诉人支付2017年7月31日欠付房租238,410元以及违约金138,800元，基于该份协议书第五条的约定，对此，本院认为，协议书第五条是对被上诉人违约情形下的违约责任约定，适用前提必须为被上诉人构成违约，经查明，双方在2017年7月28日签订该份协议书时，上诉人已经知晓并且同意被上诉人与案外人李某建立租赁合同；即便三方在2017年7月31日未办理厂房的返还手续，但是上诉人与案外人李某于2017年9月签订租赁合同，建立了租赁关系，故也应视为被上诉人履行了退还厂房之义务。上诉人以被上诉人未退还厂房为由主张被上诉人违约，要求适用协议书第五条的约定追究被上诉人承担上述两笔款项的违约责任，本院难以采信。一审法院认定被上诉人构成违约并判令被上诉人承担违约责任欠妥，本院予以撤销。同时本院也注意到，被上诉人未将其与上诉人合同解除及时告知案外人李某并要求李某向上诉人支付2017年8月1日之后租金，一审法院已向案外人李某作了核实，李某确认其于2017年10月15日开始向上诉人支付的租金，故上诉人要求被上诉人支付2017年8月1日至2017年10月15日期间的租金、物业费合计144,583元，合情合理，本院予以支持。一审法院对被上诉人应付上述时间段的租金、物业费数额计算有误，本院予以重新认定。综上所述，上诉人陈秋萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初17443号民事判决第一项、第四项、第五项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初17443号民事判决第三项；三、变更上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初17443号民事判决第二项为：上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛于本判决生效之日起十日内支付陈秋萍人民币144,583元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,358元，由陈秋萍与上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛各半负担。财产保全费人民币2,820元，由上海世容玻璃制品有限公司、黄祥猛负担。二审案件受理费人民币298元，由上诉人陈秋萍负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年一月七日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……