重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终44号上诉人（原审被告）：重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市万州区XX池125号，统一社会信用代码9150010176885138XU。法定代表人：向世全，公司总经理。委托诉讼代理人：马旌裕，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）:冯迟华，男，汉族，1972年11月19日出生，住重庆市万州区。上诉人重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司（以下简称黑龙公司）因与被上诉人冯迟华商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初8427号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黑龙公司的委托诉讼代理人马旌裕、被上诉人冯迟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙公司上诉请求：撤销原审判决。一审诉讼费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。案涉房屋所在小区项目从2007年开始修建，2008年10月停工，2011年复工。造成项目建设停工的原因是由于在进行征地拆迁时，在土地合并、划转手续等办理中遇到阻力和困难，造成部分建设手续严重滞后。从复工到交房，相关建设手续仍未补办完毕。直到2017年，才通过万州区人民政府召集各部门会商决定，以“解决XX花园遗留问题”的形式办理案涉房屋所在小区项目的产权证。而复工前，上诉人向购房户作出了“即使借高息，也要把房子修起来交到原购房户的手中”的承诺。当时建筑材料及人工工资猛涨，部分业主代表作出了“只要把房子修起来，不再追究开发商的违约责任”的承诺后，上诉人才继续修建。被上诉人未缴清物业管理服务费，导致物业公司无法正常运转。而物业公司与上诉人是关联公司。所以上诉人才采用先结清物业费，再办理产权证的做法。被上诉人未办理房屋产权证，被上诉人也应承担相应责任。《商品房认购（预订）合同》无效。案涉房屋所在小区工程复工时，26号楼的个别业主提起诉讼，追究上诉人的违约责任。但在人民法院的调解下，业主明白如果坚持诉讼，由于工程建设手续未办理齐全，合同可能无效，出卖方退还已付购房款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的法律后果。冯迟华辩称，项目建设前进行拆迁时，由于上诉人违法拆迁、暴力拆迁，造成被拆迁人员的亲属被杀害，房屋拆迁停止。这才是工程停工的真实原因。当时，业主均已缴纳了全部购房款。案涉合同对房屋坐落位置、面积、结构、单价等均进行明确约定。被上诉人也缴纳了全部购房款。合同系双方当事人真实意思表示，应属有效合同。上诉人应全面履行自己的义务。冯迟华向一审法院起诉请求：1.判令黑龙公司协助冯迟华办理万州区XX池199号XX花园2X号楼1X-X号房屋的产权登记；2.判令黑龙公司从2009年8月31日起，以180207元为基数按每天万分之二的标准向冯迟华计付延期交房违约金至至2017年7月14日止；3.从2017年7月15日起以180207元为基数按每天万分之二的标准向冯迟华计付延期办理产权证的违约金至完成产权登记时止；4.本案诉讼费由黑龙公司承担。一审法院认定事实：2007年5月30日，冯迟华（乙方）与黑龙公司（甲方）签订《商品房认购（预订）合同》，主要约定：“甲方将万州区XX池XX花园商品房（未竣工）预定给乙方。乙方已充分了解该房屋的基本状况并决定认购。乙方认购房屋位于重庆市万州区高笋塘街道XX池XX花园小区25幢住宅房X单元1X层04号，建筑结构为框架，建筑面积119.09平方米，其中套内建筑面积103.54平方米，分摊面积15.55平方米，建筑面积单价1513.20/平方米，总价款180207元。付款方式及期限：首付178207元，于2007年5月30日付清。余款交房时付清。房屋移交：甲方应于2009年5月31日前将已竣工验收合格的房屋交付乙方使用；如遇特殊情况，交房时间可顺延三个月。面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房地产管理部门测量的产权登记面积为准。面积误差比绝对值在6％以内，双方据实结算房款；面积误差比绝对值大于6％，乙方选择退房的，甲方在60日内退还已付定金（房款），并按银行活期存款利率支付利息；乙方不退房，合同继续履行，房价款按本合同第二条约定的计价方式，按产权登记面积据实结算。房屋产权证办理：甲方在房屋交付使用后90天内，将办理房屋权属登记的资料报送房地产主管部门，由甲方代办或乙方自行办理房屋产权转移登记手续，其税、费按房管部门的规定各自承担。房屋保修，乙方所购房屋仅作住宅使用……违约责任：1.甲方在本合同约定的延期交房日仍不能交房，属甲方违约，甲方应从延期交房的最后之日起至实际交付之日止，每天按乙方已付房款的万分之二支付违约金，并支付乙方。2.乙方未按本合同约定的期限支付购房款，自本合同约定的应付款期限之日起至实际付款之日止，每天按乙方应付房款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，甲方有权解除合同，退还乙方已付购房款，并处置该房屋。3.在本合同履行中，乙方要求解除合同属乙方违约，乙方应按已付金额的3％支付违约金，甲方在60日内退还乙方已付购房款”等内容。合同签订后，冯迟华于2007年5月30日向黑龙公司支付购房款178207元；于2012年3月28向日支付购房款2000元，合计支付购房180207元。2012年3月28日，黑龙公司交案涉房屋交付予冯迟华。黑龙公司开发建设的XX花园项目，其中与本案有关的25号楼一直未取得竣工验收备案登记证。2016年2月22日，重庆市万州区人民政府召开会议并形成关于XX花园房地产权证的会议纪要，载明：“此项目参照万稳办发[2011]1X号文件精神办理。1.黑龙公司、区城建工程处为责任主体；2.参照万稳办发[2011]1X号文件规定的程序完善消防、质监、规划、市政、园林意见后办理房地产权证；3.对XX花园项目的违法建设行为，由区城乡建委依法实施处罚……”等内容。按照该会议纪要的要求，黑龙公司完善了相关审批程序，并形成了万州区办理房地产权证遗留问题审签表。XX花园25号楼已于2017年办理初始产权登记[渝（2017）万州区不动产权第00057XXXX号]。2018年6月14日，黑龙公司在小区张贴通知，通知各购房人到售房部提交资料，签订正式合同、授权委托书及不动产登记申请书，同时交清购房尾款、物业管理费、大修基金、办证税费。一审庭审中，黑龙公司认可办理分户产权证需签订正式的商品房买卖合同，在签订商品房买卖合同的同时要求购房人签订放弃追究黑龙公司违约责任的补充协议。双方当事人双方并未对此达成一致意见。另双方当事人双方确认以万州区办理房地产权证遗留问题审签表上最后一次签字（章）的时间（2017年6月9日）为符合交房条件的时间。一审法院认为，本案争议的焦点为黑龙公司是否构成逾期交房、逾期办理产权登记及其违约责任问题。结合已查明的事实及当事人的诉、辩意见，一审法院综合评析如下。一、关于双方所签商品房认购（预订）合同的性质及效力问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方当事人签订的《商品房认购（预订）合同》，对交易房屋坐落的位置、房号、面积、房屋结构、单价、付款方式、交房期限、交房标准及保修责任、产权证办理及税费承担、违约责任等商品房买卖合同的主要内容均有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且黑龙公司已按合同约定收取了冯迟华支付的购房款，应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行自己的义务。二、关于黑龙公司是否构成逾期交房、逾期办证的问题。（一）双方约定“2009年5月31日将竣工验收合格的房屋交付乙方使用，如遇特殊情况，交房时间可顺延三个月……甲方在本合同约定的延期交房日仍不能交房，属甲方违约”，而黑龙公司于2012年3月28日才将案涉房屋交付冯迟华，已构成逾期交房。同时，黑龙公司并未提供案涉房屋已经验收合格的证据，其于2012年3月28日向冯迟华交房并不符合双方约定，不发生商品房交付的效力。因案涉房屋所在项目系通过“两证遗留问题”程序完善竣工验收及产权登记的手续，双方均认可以两证遗留问题审签表载明的最后一次签字（章）时间（2017年6月9日）为符合交房条件的时间。故黑龙公司自2012年3月28日至2017年6月9日期间仍然构成逾期交房，应当承担违约责任。（二）2017年6月9日，黑龙公司交房符合双方约定。按照双方约定“甲方在房屋交付使用后90日内，将办理房屋权属登记的资产报送房地产主管部门，由甲方代办或乙方自行申请办理房屋产权转移登记手续”，而黑龙公司在通知购买人办理产权证时，要求购房人必须与其签订免除违约责任的补充协议后，方与之签订正式买卖合同。黑龙公司的目的是减轻自己的责任，而其行为违反合同自由原则，且是导致双方未另行网签商品房买卖合同并备案，及冯迟华未能提交资料申请产权登记的根本原因。黑龙公司未履行约定办理房地产权登记的义务，已构成违约，应当承担逾期办理产权登记的违约责任。三、针对冯迟华的具体诉讼请求，一审法院评析如下。（一）双方当事人约定“甲方在房屋交付使用后90日内，将办理房屋权属登记的资产报送房地产主管部门，由甲方代办或乙方自行申请办理房屋产权转移登记手续”。XX花园项目25号楼房屋已办理初始产权登记，具备分户登记条件。冯迟华请求黑龙公司协助办理房地产权登记，符合双方的约定，一审法院予以支持。（二）按照双方约定“甲方应从延期交房的最后之日起至实际交付之日止，每天按乙方已付房款的万分之二支付违约金，并支付乙方”，黑龙公司应当遵循诚实信用，严格履行自己的义务。对冯迟华要求黑龙公司支付自2009年8月31日（延期交房的最后之日）起以已付购房款为基数，按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但其主张的截止时间为2019年7月14日止，与黑龙公司合法交房的时间不符，应予调整。同时，因在2012年3月28日前冯迟华仅支付购房款178207元，2009年8月31日至2012年3月27日期间的逾期交房违约金计算基数应为178207元。2012年3月28日起的逾期交房违约金计算基数应为冯迟华全额支付的购房180207元。综上，黑龙公司应向冯迟华支付自2009年8月31日起至2012年3月27日止以178207元为基数按每日万分之二标准计算的逾期甲方违约金，以及自2012年3月28日起至2017年6月9日止以180207元为基数，按每日万分之二的标准计算的逾期交房违约金。（三）2017年6月9日黑龙公司向冯迟华合法交房。按照双方约定，黑龙公司应于2017年9月7日前（房屋交付使用后90日内）协助冯迟华办理案涉房屋产权登记。因黑龙公司违约，其应当向冯迟华承担自2017年9月8日起的逾期办理产权登记违约责任。双方就逾期办理产权登记的违约责任在合同中并未约定。依照《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”冯迟华请求黑龙公司支付逾期办理产权登记违约金的计算期间及计算标准与事实及法律规定不符，应予调整。结合本案实际情况，黑龙公司应当向冯迟华支付自2017年9月8日起至冯迟华取得房地产权登记业务受理通知之日止，以冯迟华已付购房180207元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130％计算的逾期办理产权登记违约金。四、黑龙公司提出不同意承担逾期交房、逾期办证违约金及违约金过高，应于调整的抗辩意见。因黑龙公司违约时间过长，对冯迟华造成的损失较大，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，对此抗辩意见一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决：一、由重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后三十日内协助冯迟华办理万州区XX池199号XX花园2X号楼1X层4号房屋的房地产权登记；二、由重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后三十日内向原告冯迟华支付自2009年8月31日起至2012年3月27日止以178207元为基数按每日万分之二标准计算的逾期交房违约金，以及自2012年3月28日起至2017年6月9日止以180207元为基数，按每日万分之二的标准计算的逾期交房违约金；三、由重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后三十日内向冯迟华支付自2017年9月8日起至冯迟华取得房地产权登记业务受理通知之日止以180207元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130％计算的逾期办理产权登记违约金;四、驳回冯迟华在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2979元，由重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司负担2800元，冯迟华负担179元。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.双方当事人签订的《商品房认购（预订）合同》的效力问题;2.黑龙公司是否承担逾期交房违约责任以及逾期办证违约责任的问题。本院针对争议焦点评述如下：关于双方当事人签订的《商品房认购（预订）合同》的效力问题。双方当事人于2007年5月30日签订的《商品房认购（预订）合同》对房屋的基本状况、商品房价款、交付使用条件及日期、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行了明确约定。该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该合同应当认定为商品房买卖合同。该合同在签订时，房屋并未建成。该合同为商品房预售合同。虽然黑龙公司未取得商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同应属无效合同。但将是否取得预售许可作为认定商品房预售合同效力的判断依据是因为订立合同时，买卖合同的标的物并不存在，买受人享有的是一种对物权的期待利益。为了维护安全稳定的房地产开发秩序、维护交易安全、保护房屋买受人的合法权益，才将取得预售许可作为认定商品房预售合同效力的判断依据。而案涉房屋已经交付使用。案涉房屋所在的25号楼已于2017年办理了初始产权登记。该房屋实质上符合现房销售的条件。而且即使案涉房屋所在的25号楼在建设时相关建设手续未办理齐全，但因已办理了初始产权登记。故，双方当事人签订的《商品房认购（预订）合同》应属有效合同。关于黑龙公司是否应承担逾期交房的违约责任以及逾期办证的违约责任的问题。对于逾期交房违约责任的认定问题。双方当事人约定，黑龙公司在2009年5月31日将竣工验收合格的房屋交付冯迟华使用，如遇特殊情况，交房时间可顺延三个月。虽然黑龙公司于2012年3月28日将房屋交给冯迟华，但该房屋未经验收合格，其交付的房屋不符合合同约定。而案涉房屋所在项目于2017年6月9日才完善相关审批程序符合交房条件。黑龙公司的行为违反双方当事人的约定，构成逾期交房，应承担违约责任。对于逾期办证违约责任的认定问题。双方当事人约定，黑龙公司在房屋交付使用后90内，将办理房屋权属登记的资产报送房地产主管部门，由黑龙公司代办或冯迟华自行申请办理房屋产权转移登记手续。而案涉房屋所在项目于2017年6月9日完善相关审批程序符合交房条件，黑龙公司应于2017年9月7日前协助冯迟华办理案涉房屋的产权转移登记手续。但黑龙公司直到现在仍未协助办理，其行为构成违约，应按照双方当事人的约定，支付违约金。而对于黑龙公司上诉提出的导致案涉房屋迟延交付、迟延办证的原因是由于在进行征地拆迁时，在土地合并、划转手续等办理中遇到阻力和困难，造成部分建设手续严重滞后等原因，因其对其主张并未举示充分证据予以证明，且即使其主张的事实成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，黑龙公司也应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。至于黑龙公司上诉提出的冯迟华未缴清物业管理服务费，导致物业公司无法正常运转而不予协助办理房屋产权转移登记的理由，因冯迟华是否缴纳物业服务费与本案并无关联，本院对其上诉理由不予支持。综上所述，上诉人黑龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2979元，由重庆市黑龙房地产开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  刘丽苹审判员  李迪云二〇二〇年一月十五日书记员  向彦霖