河北省赵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0133民初2697号 原告：杜志州，男，1986年8月1日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：杜少波，河北三言律师事务所律师。 被告：石家庄铭基房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区。 法定代表人：李军峰，该公司经理。 第三人：常俊强，男，1965年11月7日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：刘庆华，河北冠宇律师事务所律师。 原告杜志州与被告石家庄铭基房地产开发有限公司（以下简称铭基公司）及第三人常俊强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜志州及其委托诉讼代理人杜少波、第三人常俊强及其委托诉讼代理人刘庆华到庭参加诉讼，被告铭基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜志州向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付赵县城内东门西侧柏林苑2号楼3单元602号房屋归原告使用并责令第三人腾出该房屋；2、判令被告赔偿逾期向原告交房违约金35040元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月6日原告与被告签订《柏林苑内部认购书》，双方约定原告购买被告开发的位于赵县城内东门西侧柏林苑小区2-3-602房屋一套，建筑面积为97.2平方米，单价2878/平米，房款金额为279742元，地下室建筑面积为13.51平方米，单价为1400元/平米，总金额为298656元。双方还约定被告在2013年12月31日前向原告交房。合同签订后原告向被告给付16万元首付款，被告没有按合同约定时间交房。2019年8月被告要求原告补交80%的房款，原告按被告要求补交了11万元的购房款和物业费及装修费3400元。此后被告虽然向原告交付了房屋钥匙，但该房屋被第三人占用，原告不能顺利入住该房屋，被告交付的房屋达不到入住条件，原告为了维护自己的合法权益，具状起诉。 被告铭基公司未提交答辩意见。 第三人常俊强述称，1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定和我方提供的证据，原告提交的《柏林苑内部认购书》是一份无效合同。2、既然是无效合同，原告就没有权利要求被告铭基公司交房。3、房屋不动产证是拥有房屋的合法凭证，原告没有此证所以对房屋没有所有权，故也没有要求我腾出争议房屋的权利，我对原告根本不构成侵权。4、争议的房屋是在我家旧房屋的旧址上建造的，是公司和我置换的，房屋钥匙是公司给我的，原告对我无权干涉。综上，法院应认定《柏林苑内部认购书》是无效协议，并驳回原告对我的起诉。 经审理认定事实如下：2012年5月6日，被告铭基公司（甲方）与原告杜志州（乙方）签订《柏林苑内部认购书》，协议载明，甲方建设的房屋位于赵县城内东门西侧开发建设的柏林苑。乙方购买的房屋为2-3-602，建筑面积97.2平方米，单价为2878元/平方米，金额为279742元。配套地下室建筑面积13.51平方米，单价为1400元/平方米，金额18914元。合计总金额298656元。付款方式为签订协议之日乙方向甲方交付首期款16万元，贷款138656元，并于签订本协议后，甲方另行通知乙方办理贷款时间。交付期限为甲方应当在2013年12月31日前将房屋交付乙方。第七条约定：待甲乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止。以正式的商品房买卖合同约定为准。该合同上有双方的签字、盖章。合同签订后，原告向被告交付首期款16万元，2019年9月18日被告又收取原告购房款11万元，2019年9月19日原告又向被告交纳了物业费、垃圾清理费等相关费用。以上事实有原告提交的认购协议书及交款收据在案证实。 2012年2月7日，被告铭基公司（甲方）与第三人常俊强（乙方）签订《产权置换协议书》，约定乙方将位于新道街房产一处宅基地四至：东邻常某某、南邻郭某、西邻过道、北邻姜某某，总面积为325.1平方米，提供给甲方作为改造建设住宅用地。乙方共获得置换住宅楼房面积295.1平方米。甲方以在拆迁区域内重建的楼房为置换安置房，甲方要在开建后24个月内把安置房交付给乙方，协议对安置情况、安置房交房标准、违约责任等事项做了约定。协议最后还备注了置换给第三人的楼房，显示常俊强置换的房屋位置均为1号楼。在协议签订时间的下面写有：变更为2号2单元102室（已交房），剩余平方米数等新楼盘开盘后优先选楼层楼号。并加盖有铭基公司的合同专用章。第三人称该书写时间是2017年，并称2-2-102室于2017年已交付。第三人称2015年置换协议到期后，其找到被告的工作人员赵某某，赵某某说他从开发商处拿一个钥匙给我，2-3-602房屋就成了第三人的，对该说辞第三人没有提供任何证据加以证明。第三人还提供了一份2019年11月6日赵县行政审批局出具的证明，载明自2017年10月该局承接商品房预售许可以来，未办理过石家庄铭基房地产开发有限公司开发的柏林苑小区2号楼商品房预售许可。 关于争议的2-3-602房屋的情况，第三人称在2015年被告方人员赵某某向其交的钥匙，后于2019年7月份安装玻璃、改装线路时，原告就开始干涉，阻止装修砸坏玻璃。原告对此说法否认。原告称2019年9月19日其缴纳物业费的同时被告向其交付的房屋钥匙，之后去看了房，有安装好的玻璃，有碎玻璃，地上有几根线；原告欲对房屋进行装修，第三人进行阻挠，经询问开发商，开发商和原告说争议房屋没有安置给任何人，没有交给他人钥匙，如果有人能进入也是强行进入；第三人称诉争房屋内装修气泵、装修梯子、电线、水管、玻璃是第三人的物品。现争议房屋由原告实际控制。 本院认为，关于原、被告签订的《柏林苑内部认购书》的效力问题，第三人以被告未取得商品房预售许可和相关案例为依据，认为该协议无效。根据合同相对性原则，被告铭基公司并未对协议效力问题提出抗辩，认购协议上有双方的签字盖章，系当事人双方真实意思表示，且协议第七条明确载明“待甲乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，合同自行废止”。该协议签订后，原告依约向被告交付了首期款16万元，2019年9月，被告又收取原告交纳的购房款11万元及相关费用，由此可以看出被告同意继续履行该协议，该协议的效力与第三人无关，第三人无权对协议效力作出评判。第三人提交的置换协议中，关于置换房屋问题被告铭基公司于2017年已经作出处理，且已按照承诺将柏林苑2号楼2单元102室交付给第三人，剩余置换面积如何置换已明确写明，置换协议中并未显示将争议房屋确定为第三人的安置房，故第三人常俊强对争议房屋不享有权利。第三人贸然进入争议房屋并欲对争议房屋进行装修，无任何依据，应将争议房屋内个人物品腾清。原告认可被告已交付了房屋钥匙，但被告未保证原告顺利入住，对此被告存在过错，被告应督促第三人腾清争议房屋内第三人的物品，保证原告正常占有使用所购房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金，没有合同依据，对此不予支持。从原、被告签订的认购书及被告收取原告购房款及相关费用情况来看，原告对争议房屋享有占有使用权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、第三人常俊强于本判决生效之日起十五日内腾清诉争的柏林苑小区2号楼3单元602室第三人的所有物品。 二、驳回原告杜志州其他诉讼请求。 案件受理费2000元，由原告负担378元、被告和第三人共同负担1622元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  马志霞 二〇二〇年一月二十二日 书记员  孙思恬 ——