浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初7400号原告：李贤光，男，1962年3月31日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。委托诉讼代理人：潘恩巧，温州市瓯海区诚天法律服务所法律工作者。被告：黄正宗，男，1963年11月7日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。被告：叶益秋，女，1966年7月11日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。第三人：黄绍林，男，1941年3月30日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。第三人：温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处。住所地：温州市瓯海区温瑞大道1428号。统一社会信用代码：11330304002527711W。法定代表人：陶琼伟，主任。委托诉讼代理人：季声亮，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈和孟，浙江泽商律师事务所律师。原告李贤光与被告黄正宗、叶益秋，第三人黄绍林、温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告李贤光及其委托诉讼代理人潘恩巧，被告黄正宗，第三人温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处的委托诉讼代理人季声亮到庭参加诉讼，被告叶益秋及第三人黄绍林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李贤光向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告和被告黄正宗、叶益秋于2009年11月23日就坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路××（现门牌××）301室房屋签订的《房屋卖尽契》有效；二、判决确认原告就被告黄正宗、叶益秋名下原坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路××（后变更为××）、16号（后变更为28号）房屋拆迁后所得安置补偿权益（简易房及装修补偿权益除外），享有44.184%份额；三、判决确认原坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路××、16号301室房屋拆迁后所得装修补偿权益归原告享有；四、判令诉讼费用由被告黄正宗、叶益秋承担。审理中，原告将第二项诉讼请求中的份额比例调整为43.217%。事实和理由：被告黄正宗、叶益秋系夫妻关系，第三人黄绍林系被告黄正宗父亲。被告黄正宗名下原有坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路××房屋一间[集体土地建设用地使用证：瓯集建（91）字第143163号，地号：33140401162]，第三人黄绍林名下原有坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路16号房屋一间[集体土地建设用地使用证：瓯集建（91）字第143164号，地号：33140401163]。2004年间，两被告与第三人黄绍林将该两间房屋拆除并共同翻建8层套房式房屋，建成后两被告分得一楼门面一间（48.61平方米）、3楼301室（117.64平方米）、5楼501室（117.64平方米）、7楼701室（117.64平方米）及八楼一间简易房。2009年11月23日，两被告将上述301室房屋作价365000元出售给原告，双方订立《房屋卖尽契》一份，对房屋的坐落、面积、价款以及相关过户手续办理事宜均做了明确约定。协议签订后，原告依约支付房款355000元（剩余1万元待产权过户时付清）。随后，两被告亦将房屋交付给原告使用。2018年10月，第三人温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处对涉案房屋所在地块启动旧村改造。因两被告翻建房屋未办理正式产权手续，故原告买受的上述301室房屋的拆迁安置补偿权益需与两被告合并计算，导致第三人温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处至今未与原告签订正式拆迁安置补偿协议。经查询两被告所分得房屋面积合计411.85平方米（不计第八层简易房），被告买受的301室房屋面积为117.64平方米，且第三人温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处对上述房屋拆迁仅按“四层七”计算安置面积，故原告应享有两被告所得拆迁权益的43.217%。现原、被告双方就拆迁安置补偿权益如何分割无法达成一致，原告无奈诉至法院，请求判如所请。被告黄正宗答辩称：1.对于原告第一项诉讼请求没有意见，两被告确实将诉争房屋出卖给原告；2.原告应得拆迁安置权益的比例应按照8层房屋比例计算，原告仅按照4层7面积计算依据不足。第三人温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处述称：两被告未按照建设规划许可翻建房屋，第三人仅参照规划许可证记载面积给予赔偿，剩余违章面积按照违章建筑给予补偿。双方比例由法院依法判决。被告叶益秋、第三人黄绍林未作答辩。经审理，本院认定事实如下：被告黄正宗、叶益秋系夫妻关系，第三人黄绍林系被告黄正宗父亲。被告黄正宗名下原有坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路××房屋一间[集体土地建设用地使用证：瓯集建（91）字第143163号，地号：33140401162]，第三人黄绍林名下原有坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路16号房屋一间[集体土地建设用地使用证：瓯集建（91）字第143164号，地号：33140401163]。2004年，两被告与第三人黄绍林经规划审批后（规划许可面积合计265.56平方米），共同将原老屋超规划许可建设规模翻建成7层套房，一楼门面由两被告与第三人黄绍林对半分割，两被告分得三层、五层、七层套房，第三人黄绍林分得二层、四层、六层套房，七层顶上建有公用气亭。2009年11月23日，两被告将上述301室房屋作价365000元出售给原告，双方订立《房屋卖尽契》一份，对房屋的坐落、面积、价款以及相关过户手续办理事宜均做了明确约定。协议签订后，原告依约支付房款355000元（剩余1万元待产权过户时付清）。随后，两被告亦将房屋交付给原告使用。2018年10月，第三人温州市瓯海区人民政府梧田街道办事处对涉案房屋所在地块启动旧村改造，案涉房屋已被整体拆迁。现原、被告双方就拆迁安置补偿权益如何分割无法达成一致。另查明，两被告分得一楼门面面积为48.61方米，三、五、七层套房面积均为117.64平方米。房屋翻建完成后，两被告又在一层东北侧及七楼顶上搭建了简易房。审理中，原告自愿同意支付两被告剩余购房尾款1万元。上述事实由各方当事人的陈述，原告提供的房屋卖尽契、收条、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证、温州市房屋拆迁情况调查登记表、房屋腾空协议书、证明等证据予以证实。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为，原告与两被告之间买卖房屋不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，双方间房屋买卖协议书系双方真实意思表示，且双方均已实际履行，应认定有效。两被告将旧房拆除翻建后，出售部分房屋给原告居住使用，双方对楼梯、气亭等公共部分均共同使用，应认定双方对翻建后的房屋形成共有。基于共有关系，原、被告对该共有房屋拆迁后的安置补偿权益，亦应当共同享有。拆迁部门基于两被告拆建时的规划许可，整体认定房屋的拆迁安置权益标准。两被告未按照规划许可超规模重建房屋，整体房屋属于超规划许可规模建筑物，已无法区分具体哪些部分属于超规划许可规模。故原、被告双方具体拆迁安置权益应按各自所占房屋面积比例确定为宜。“四层七”（一至四层及第五层的70%面积）政策，仅系拆迁部门在认定安置房户可选择安置房屋面积时依据的政策，与原、被告间权益比例计算无涉，故原告主张超过“四层七”部分面积不应纳入整体计算比例的意见，依据不足，本院不予支持。两被告搭建八楼简易房的使用功能与二至七层套房的使用功能存在较大差距，且并未被拆迁部门认定为建筑房屋，故不应纳入整体面积计算比例，被告黄正宗相应主张，本院不予支持。两被告与第三人黄绍林合建套房后分得房屋实测建筑面积总共为401.53平方米，原告所购房屋实测建筑面积为117.64平方米，故原告所占份额应为29.29%。原、被告所占有使用房屋的装修补偿价值，均可以单独评估分别计算，故原告主张案涉301室房屋装修补偿归其享有，依据充分，本院予以支持。另外，简易房系两被告自行搭建且未纳入整体面积比例计算，故拆迁后应得相应补偿应归两被告享有。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《中华人民共和国民法通则》第七十八条之规定，判决如下：一、确认原告李贤光和被告黄正宗、叶益秋于2009年11月23日就原坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路30号（原门牌14号）301室房屋签订的《房屋卖尽契》有效；二、确认原告李贤光就被告黄正宗、叶益秋名下位于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路30、28号房屋拆迁后的安置补偿权益（简易房相应的拆迁安置补偿权益除外）享有29.29%的份额；三、确认原坐落于温州市瓯海区梧田街道蟠凤南路30号（原门牌14号）301室房屋拆除后的装修补偿款归原告李贤光享有；四、原告李贤光于本判决生效之日起十日内支付被告黄正宗、叶益秋剩余购房尾款1万元；五、驳回原告李贤光的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 余立达二〇二〇年一月九日法官助理戴雯雯代书记员 林梦祥?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《中华人民共和国民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。