四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异1号 案外人：杨国强，男，1958年4月30日出生，汉族，高中文化，住四川省广元市利州区。 案外人：李荣玲，女，1953年12月26日出生，汉族，高中文化，住四川省广元市利州区。 申请执行人：王兴林，男，1957年9月2日出生，汉族，初中文化，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：赵明刚，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 被执行人：广元市新程实业有限公司，住所地广元市利州区利州东路巨洋酒店。 法定代表人：杨乾惠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯玉满，四川剑宏律师事务所律师。 在本院执行申请执行人王兴林与被执行人广元市新程实业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人杨国强、李荣玲对执行四川省广元市利州区住房提出书面异议。本案受理后，本院依法组成合议庭进行审查，并于2020年1月13日举行了公开听证。案外人杨国强、李荣玲和申请执行人王兴林的委托诉讼代理人赵明刚及被执行人广元市新程实业有限公司的委托诉讼代理人冯玉满参加了听证。现已审查终结。 案外人杨国强、李荣玲称，1、请求人民法院关于（2012）广利州执字第606号对广元市新程实业有限公司“江南星城”A幢一单元x楼x号房屋终结执行；2、请求人民法院解除广元市新程实业有限公司“江南星城”A幢一单元x楼x号房屋的查封。事实及理由：异议人是房屋的买售人，并一直占有、使用和收益，异议人是早在2010年6月1日就购买了该房屋，并且已全部支付购房款，总价款35.9459万元，广元市新程实业有限公司出具了收款收据，2014年8月17日开发商对房屋进行了交付，异议人已经入住至今，也积极缴纳物业管理费，也有广元市顺意物业有限公司收费凭证。同时，该房屋也是异议人唯一生活用房。江南星城的房屋因历史原因，产权手续办理一直不顺利，异议人也深受其害，异议人积毕生心血购买了一套住房，是异议人唯一生活用房，且都是60多岁了，其强制执行不仅违法也严重损害老年人的财产权利，人身权利。 申请执行人王兴林称，1.申请执行人与被执行人的债权债务关系经广元市利州区人民法院（2011）广利州民初字1401号民事判决书确认并发生法律效力；2.申请执行人于2012年依法向利州区法院提出强制执行申请，并经广元市利州区人民法院（2012）广利州执字第606号协助执行通知书及相关裁定将被执行人开发的广元市江南星城的营业房及本案执行异议申请人居住的房屋予以查封；3.在申请执行人申请查封时，利州区法院向广元市房管处送达协助执行通知书时，案外人并未在房管处就该处住房Ａ幢1单元x楼x号进行登记，且案外人（执行异议人）买售住房申请执行人不知情，房管处也未有备案登记记录，故此，申请执行人对被执行人的相关房产的查封合法有效，应当依法予以执行，其查封不能解除。 被执行人广元市新程实业有限公司称，1.申请执行人查封房屋时，房屋已经抵押给了四川亚泰建设有限公司，查封当时就是无效的；2.本案的异议人购房在前，申请执行人查封在后；3.房屋已经实际交由案外人使用；4.当时未办理房屋登记的原因，是由于新程公司与四川亚泰建设有限公司在建筑施工合同之间的纠纷，房屋备案登记必须要四川亚泰建设有限公司同意解除抵押，但是四川亚泰建设有限公司现在出具证明，证明房屋房款已经收取，房屋同意备案给异议人，新程公司与四川亚泰建设有限公司之间的纠纷已经达成和解协议，所以申请执行人的查封无效，房屋应当给案外人杨国强、李荣玲。 本院查明，原告王兴林诉被告广元市新程实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，原告王兴林于2011年8月10日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2011）广利州民初字第1401号民事裁定书，裁定：查封被告广元市新程实业有限公司开发的“江南星城”Ａ幢一单元一楼2号、4号、5号、6号营业房（建筑面积753.18平方米）。之后本院以（2011）广利州执字第377号案件受理该裁定交付执行，2011年9月20日向广元市房管处发出协助执行通知书，2011年10月26日向广元市新程实业有限公司送达（2011）广利州民初字第1401号民事裁定书。2012年5月23日本院作出的（2011）广利州民初字第1401号民事判决书，判决被告广元市新程实业有限公司在本判决生效后十日内偿还王兴林借款420万元及利息。该民事判决书于2012年6月16日生效，原告王兴林于2012年6月27日申请执行，本院于2012年6月29日以（2012）广利州执字第606号案件受理，于2012年10月31日向被执行人广元市新程实业有限公司发出执行通知和财产报告令，限期三日内自动履行（2011）广利州民初字第1401号民事判决书确定的义务，并在三日内报告当前以及收到执行通知之日起前一年的财产情况，逾期不报告或虚假报告，本院将视情节轻重予以罚款、拘留。本院于2012年11月19日作出（2012）广利州执字第606号执行裁定书，裁定：冻结、划拔被执行人广元市新程实业有限公司银行存款5433450元（本金420万元,迟延履行金1148000元、诉讼费40400元,执行费45050元）;或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的公司财产。该执行裁定书由毛洋（注：广元市新程实业有限公司法定代表人杨乾惠的丈夫）于2012年12月13日签收。2012年12月26日双方达成和解协议，约定2013年1月25日前支付200万元，下欠320万元定于2013年3月30日前付清等内容，但逾期广元市新程实业有限公司未按和解协议履行。本院于2014年8月7日向广元市房管处发出协助执行通知书，要求广元市房管处协助执行：查封广元市新程实业有限公司开发的位于广元市“江南星城”Ａ幢一单元58号营业房66.25平方米、Ａ幢一单元7楼2号住房102.54平方米、Ａ幢一单元x楼x号住房102.54平方米、Ａ幢二单元20楼1号住房104.33平方米。2016年1月5日，王兴林与广元市新程实业有限公司再次达成和解协议，约定：广元市新程实业有限公司开发的“江南星城”一楼2号、4号、5号、6号、58号营业房共189.16平方米抵偿王兴林借款420万元，抵偿后王兴林放弃其他执行请求。2019年3月20日，本院向广元市不动产登记中心再次发出协助执行通知书，其中有关要求协助执行：查封广元市新程实业有限公司开发的位于广元市“江南星城”Ａ幢一单元58号营业房66.25平方米、Ａ幢一单元7楼2号住房102.54平方米、Ａ幢一单元x楼x号住房102.54平方米、Ａ幢二单元20楼1号住房104.33平方米。 案外人杨国强、李荣玲为夫妻关系，李荣玲于2010年6月1日与广元市新程实业有限公司签订《申购协议书》一份，约定：由李荣玲购买广元市新程实业有限公司开发的位于四川省广元市利州区“江南星城”Ａ幢一单元x楼x号住房一套，一次性支付购房款359459元。同日广元市新程实业有限公司出具收据一张，编号为ＮＯ：0053913。2010年8月2日，广元市新程实业有限公司与四川亚泰建设有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由四川亚泰建设有限公司承包“江南星城”Ａ幢房屋的修建。该合同双方公司加盖印章，广元市新程实业有限公司法定代表人和委托代理人毛洋签字，四川亚泰建设有限公司法定代表人和委托代理人梁绍泽签字。2011年9月29日广元市新程实业有限公司取得“江南星城”Ａ幢《商品房预售许可证》。同日，广元市新程实业有限公司向四川亚泰建设有限公司和广元市房地产管理处作出《在建工程抵押承诺书》，对“江南星城”Ａ幢1-32层作在建工程抵押，2011年9月30日，广元市新程实业有限公司和四川亚泰建设有限公司在广元市房地产管理处办理了“江南星城”Ａ幢在建工程抵押登记。2012年11月12日广元市新程实业有限公司再次出具收据一张，编号为ＮＯ：0016731，内容为收到李荣玲交来江南星城Ａ幢一单元x楼x号，住房款359459元，并在该收据上备注“更换ＮＯ：0053913”。之后因广元市新程实业有限公司在开发房地产过程中将“江南星城”Ａ幢1-32层作在建工程抵押的原因，导致双方未签订正式商品房买卖合同。案外人杨国强、李荣玲于2014年8月17日领取住房钥匙，之后装修完毕并入住至今。因广元市新程实业有限公司未能按期支付四川亚泰建设有限公司工程款，2014年四川省高级人民法院作出（2014）川民初字第53号民事判决书，判决确认广元市新程实业有限公司支付四川亚泰建设有限公司工程款42201028.8元及利息和退还保证金400万元及利息等费用，广元市川陕甘农产品批发市场有限公司对广元市新程实业有限公司的工程款28731853元及利息和退还保证金400万元及利息承担连带保证责任。判决生效后，四川省高级人民法院裁定四川省绵阳市中级人民法院执行（2014）川民初字第53号民事判决书，四川省绵阳市中级人民法院于2018年5月2日作出（2018）川07执174号执行裁定书，裁定书中载明：梁绍泽作为申请执行人四川亚泰建设有限公司的委托诉讼代理人，该执行裁定书裁定：一、冻结、划拨广元市新程实业有限公司银行存款8600万元;银行存款不足的，查封、拍卖、变卖价值相应的其他财产。二、冻结、划拨广元市川陕甘农产品批发市场有限公司银行存款5500万元;银行存款不足的，查封、拍卖、变卖价值相应的其他财产。2019年1月29日，梁绍泽与广元市新程实业有限公司和广元市川陕甘农产品批发市场有限公司达成《执行和解协议》。 本院认为,案外人杨国强、李荣玲以房屋购买人的身份基于本院（2012）广利州执字第606号协助执行通知书，提出请求终结和解除对“江南星城”A幢一单元x楼x号住房的执行和查封的异议申请，实质是以案外房屋物权期待权人身份提出排除执行异议，因此，案外人杨国强、李荣玲的异议申请若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条规定的条件和情形，案外人的异议即成立。 首先，申请执行人王兴林与被执行人广元市新程实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院所作出的（2011）广利州民初字第1401号民事判决书于2012年6月16日生效，该判决书明确广元市新程实业有限公司偿还王兴林借款420万元及利息，为此申请执行人王兴林与被执行人广元市新程实业有限公司之间为金钱债权执行给付义务，申请执行人王兴林不直接享有“江南星城”Ａ幢一单元x楼x号住房的物权。而案外人杨国强、李荣玲于2010年6月1日出资359459元购买广元市新程实业有限公司开发的位于广元市利州区“江南星城”Ａ幢一单元x楼x号住房一套，面积约102.54平方米，于同日签订《申购协议书》一份，并一次性付清全部购房款，双方虽未签订正式商品房买卖合同，但该《申购协议书》约定了购买住房位置楼层和价款及价款履行方式，双方约定的内容具有商品房买卖合同的主要条款，明确了住房面积、位置和价款及履行方式，能够区分和体现双方主要权利义务，因此该《申购协议书》的主要条款已经具备商品房买卖合同本约的主要内容和特征，且案外人杨国强、李荣玲是善意购买权利人，加之广元市新程实业有限公司于2011年9月29日取得“江南星城”Ａ幢《商品房预售许可证》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，应当认定其物权期待权所依据的基础法律关系买卖关系成立，且案外人杨国强、李荣玲作为购买权利人自2011年9月29日广元市新程实业有限公司取得“江南星城”Ａ幢《商品房预售许可证》之日起其权利具有了合法性。 其次，案外人杨国强、李荣玲于2010年6月1日一次性出资购买广元市新程实业有限公司开发的位于广元市利州区“江南星城”Ａ幢一单元x楼x号住房后办理产权过户登记前，申请执行人王兴林虽于2011年8月10日向本院提出财产保全措施，但查封保全的是广元市新程实业有限公司开发的“江南星城””Ａ幢一单元一楼2号、4号、5号、6号营业房，本案案涉的Ａ幢一单元x楼2号住房在杨国强、李荣玲付款之前未查封，且案外人杨国强、李荣玲于2014年8月17日领取钥匙之后装修并于2015年1月入住至今，申请执行人亦没有证据证实杨国强、李荣玲领取钥匙交接住房时知晓2014年8月7日（人民法院首次查封）广元市房管处已协助查封了案涉的Ａ幢一单元x楼x号住房。因此，应当认定首次（即2014年8月7日）人民法院查封前案外人杨国强、李荣玲已经善意占有该不动产。 再次，案外人杨国强、李荣玲于2010年6月1日一次性付清全部购房款时，案外人杨国强、李荣玲与广元市新程实业有限公司之间的房屋买卖关系已经成立，且事后案外人杨国强、李荣玲领取该房钥匙已经善意入住并占有该房，因在建工程抵押广元市新程实业有限公司实际交付房屋后未办理过户登记，亦非案外人杨国强、李荣玲的自身原因造成，该房屋在买卖过程中和善意占有并实际控制该房入住的过程中案外人杨国强、李荣玲不存在欺诈、胁迫或恶意串通对抗执行的行为存在，故案外人杨国强、李荣玲对案涉的A幢一单元x楼x号住房物权期待权具有排他性。 最后，广元市新程实业有限公司虽对“江南星城”A幢1-32层作为在建工程向四川亚泰建设有限公司作了抵押，但本案系案外人杨国强、李荣玲针对申请执行人王兴林与被执行人广元市新程实业有限公司之间民间借贷纠纷一案因查封措施提出的执行异议，本案并非四川亚泰建设有限公司因在建工程抵押提出的异议，故在建工程抵押不属本案执行异议审查范围。 综上所述，案外人杨国强、李荣玲的执行异议，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对广元市新程实业有限公司开发的位于四川省广元市利州区“江南星城”Ａ幢一单元x楼x号住房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  张明华 人民陪审员  卢学晖 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  欧彩凤