舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初75号 原告（反诉被告）：胡海云，男，1970年1月31日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡宇波，浙江际洲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舟山海一角旅游发展有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道金沙大道555号。 法定代表人：胡永海。 被告（反诉原告）：胡永海，男，1969年12月23日出生，汉族，住舟山市定海区。 上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人（特别授权）：郭行舟、俞宏波，浙江星舟律师事务所律师。 原告胡海云诉被告舟山海一角旅游发展有限公司（以下简称“海一角公司”）、胡永海租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。本案审理期间，被告海一角公司、胡永海对原告胡海云提起反诉，本院对本诉、反诉合并审理，并于2019年11月21日公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）胡海云及其委托诉讼代理人胡宇波，本诉被告（反诉原告）海一角公司、胡永海及其共同委托诉讼代理人郭行舟、俞宏波到庭参加诉讼。审理中，根据本诉原告胡海云的申请，本院对胡永海及案外人贺尔珍名下共有的位于舟山市定海区临城街道中交·南山美庐7幢三单元105室不动产的1／2份额、胡永海及案外人贺尔珍名下共有的位于舟山市定海区临城街道怡岛路182号不动产的1／2份额、胡永海名下位于舟山市定海区白云花园14幢502室不动产、海一角公司在浙江舟山普陀农村商业银行股份有限公司沈家门支行的存款（账户：20×××78，限额300万元）、胡永海在中国工商银行股份有限公司定海支行的存款（账户：62×××05，限额300万元）采取诉讼保全措施。根据反诉原告胡永海的申请，本院对胡海云及案外人吴波娜名下共有的位于舟山市普陀区东港街道海华北路2号天海望府1幢1203室不动产的1／2份额、胡海云名下位于舟山市普陀区朱家尖街道香莲路38号32室不动产、胡海云在浙江舟山普陀农村商业银行股份有限公司存款（账户：62×××47，限额100.07万元）、胡海云在中国银行股份有限公司海印路支行存款（账户：62×××66，限额100.07万元）、胡海云在中国工商银行股份有限公司存款（账户：62×××68、62×××40，限额100.07万元）采取诉讼保全措施。本案现已审理终结。 本诉部分 本诉原告胡海云向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除胡海云与海一角公司签订的承包合同；2.判令海一角公司退还胡海云租赁保证金20万元；3.判令海一角公司支付胡海云违约金20万元；4.判令海一角公司赔偿胡海云可得利益损失600万元，判令海一角公司赔偿胡海云就朱家尖田园阳光休闲山庄工程造价和装饰装修残值242.68万元；5.判令胡永海对海一角公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费由海一角公司和胡永海承担。审理中，胡海云变更诉请如下：1.依法确认胡海云与海一角公司签订的承包合同、补充协议无效；2.判令海一角公司返还胡海云租赁保证金20万元；3.判令海一角公司赔偿胡海云投入朱家尖田园阳光休闲山庄建造和装饰装修等经济损失242.68万元（详见工程造价鉴定意见书）；4.判令被告胡永海对海一角公司的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、保全费、司法鉴定费由海一角公司和胡永海承担。 事实与理由如下： 胡海云以及十余名朱家尖农民为响应提出的“因地制宜发展乡村旅游、积极推动农民转产增收”号召，由胡海云出面作为合伙体向舟山市田园阳光农业发展有限公司（以下简称“田园公司”）租赁田园阳光休闲山庄经营餐饮行业，并签订了租赁合同。后胡海云投入大量资金对田园阳光休闲山庄进行建设和装修，并得到田园公司的同意。2014年4月22日，因田园公司股东结构发生变化，合同的出租方由田园公司变更为海一角公司，故胡海云与海一角公司重新签订了承包合同。合同对租赁标的物、租期、租金等进行了约定。合同签订后，胡海云均按合同履行了义务，并按约支付租金至2018年12月17日。2018年11月28日，舟山市综合行政执法局向海一角公司发出责令停止违法行为通知书，认为海一角公司的建设行为违反了《浙江省城乡规划条例》的规定，责令停止违法行为并自行改正。胡海云接到海一角公司转交的上述通知后，于2018年12月10日停止营业，并遣散员工。此后，胡海云多次要求海一角公司解决休闲山庄营业问题，但海一角公司一直借口拖延。 胡海云原以有效合同起诉，经法院依法释明后，同意案涉租赁合同按照整体无效处理，并认为依据合同法第58条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，存在以下几点： 其一，案涉田园阳光休闲山庄的租赁系2010年6月18日胡海云与田园公司签订。2014年4月，因田园公司将案涉的田园阳光休闲山庄转让给海一角公司，故胡海云又与海一角公司签订了承包合同。依据买卖不破租赁的原则以及2014年租赁合同第一条“甲方（海一角公司）同意乙方（胡海云）继续租赁田园阳光休闲山庄，租赁期限按原乙方和田园公司签订的合同不变，从2010年6月18日到2022年12月31日止，租赁范围包括休闲山庄”，故案涉租赁合同不是新的租赁合同，而是原租赁合同的延续。因此，在判断合同过错责任时，应当考量租赁物出租时是否具备出租条件。案涉田园阳光休闲山庄在2010年6月出租给胡海云时，地上建筑物均未取得建筑规划许可证，都是临时建筑。因此，田园公司将案涉田园阳光休闲山庄出租给胡海云经营时其主观上具有重大过错，并导致胡海云又投入巨资建设山庄，因此出租人应承担全部过错责任。鉴于海一角公司系买受人，权利义务的承继者，其应对之前的出租物承担瑕疵担保责任，故海一角公司应承担全部过错责任。 其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，2014年4月22日，胡海云与海一角公司签订的补充协议中，租赁范围包括休闲山庄、石榴江河道北侧及山庄背后49亩土地。因此，如果单纯基于休闲山庄的地上建筑物未取得建筑规划许可证，可以确认租赁合同无效，但其他租赁的范围不涉及建筑房屋的应认定有效。依据合同法第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，故案涉承包合同除休闲山庄地上建筑物部分外，其他租赁物部分仍然有效。但因休闲山庄的建筑物均整体被拆除，合同也无法实际履行，本案租赁合同可按整体无效处理，但在确认双方过错责任时，应根据租赁的整体范围等因素考量，海一角公司应具有重大过错。 其三，胡海云投资建造的朱家尖田园阳光休闲山庄的相关建筑物和附属设施均取得出租人同意，根据鉴定结论：1.朱家尖田园阳光休闲山庄2号餐厅的工程造价费用为60万元；2.2号餐厅室内装修残值费用为194190.87元；3.朱家尖田园阳光休闲山庄水上餐厅的工程造价费用为24万元；4.朱家尖田园阳光休闲山庄的公区厕所、蒸饭房、团队住房2间以及车棚的工程造价费用22万元；5.山庄北面水泥路、河道中间水泥路的工程造价费用35万元；6.山庄停车场造价40万元；7.山庄附属绿化、路灯、给排水造价26万元；8.变压器费用162650元。上述合计242.68万元。其中，第1-4项系房屋，鉴于未取得建筑规划许可证，该部分被舟山市综合行政执法局认为主屋、水域内构筑物、河道管理范围构筑物涉嫌违章被拆除，但第5-8项不涉及违章建筑范围，故在确定双方过错责任即赔偿损失范围时，应考量上述因素。 其四，案涉租赁合同到期日为2022年12月31日，休闲山庄拆除时间为2019年3月，合同约定的租赁期限还有4年，故在确定海一角公司过错赔偿时应考虑该因素。 另外，根据公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。海一角公司系一人有限责任公司，股东为胡永海，胡海云的租金均支付给了胡永海，海一角公司财产与股东财产混同，公司财务混乱，因此作为公司股东的胡永海应对海一角公司的债务承担连带责任。 被告海一角公司、胡永海答辩称，胡海云的诉称与事实不符，请求驳回其诉请。 其一，2008年田园公司响应政府号召在石榴江河畔西侧岸堤上建设田园阳光休闲山庄，建设时向政府进行了申报，舟山市普陀区政府于2009年4月8日以【2009】2号会议纪要形式肯定了休闲山庄建设，在、环保、规划等部门的认可下，休闲山庄办理了合法经营手续。 其二，2009年通过原申报，田园阳光休闲山庄分别获市农办和市旅游局认定的市级渔农家乐特色点（舟渔农办【2009】24号）、舟山市海洋与渔业局和舟山市旅游局认定的“舟山市休闲渔业示范基地”（舟海渔【2009】202号），并获得省农业和农村工作办公室农家乐以奖代补资金（浙农办计字【2010】3号）。说明休闲山庄的建设得到了各级政府的肯定和支持。 其三，2010年6月13日，田园公司曾将田园阳光休闲山庄租赁给胡海云，由胡海云独立经营。根据租赁合同第五条约定，甲方（田园公司）允许乙方（胡海云）租赁期内在休闲山庄周边投资新的经营项目，乙方必须提出设计方案报甲方同意，在取得甲方同意后方可向政府有关部门提出扩建申请，甲方同意在项目审批上给予协助。经过甲方同意，并不意味着甲方要对乙方的扩建承担相应后果。同时，考虑到休闲山庄是临时建筑，已在合同第十七条明确约定政府拆迁属不可抗力，以提醒乙方建设的风险。 其四，胡海云承租后，擅自对休闲山庄进行了大量的扩建，新建了营业大厅、水上2号餐厅、水上餐厅排挡、公厕、蒸饭房、住房、车棚，建了河道中间水泥路等。这些建设胡海云均未按合同约定提前向出租方报批，而是建好后要求出租方认可，在出租方明确要求其向政府办理报批手续时，胡海云仍未向政府相关部门报批。 其五，2014年3月，田园公司将休闲山庄转让给海一角公司，海一角公司与胡海云重新签订了承包合同，合同第五条对扩建应履行的手续予以明确约定，第十一条也明确政府拆迁属不可抗力。 其六，在与海一角公司签订并履行租赁合同过程中，胡海云既没有告知海一角公司其新建大量建筑的事实，也没有要求海一角公司确认或追认，而是刻意隐瞒，违背诚信。在双方签订的补充协议中，海一角公司只确认同意胡海云在山庄后面建设道路及停车场，但胡海云却背着海一角公司人为另行分隔出租，破坏原状甚至周边的环境，并造成违章搭建系海一角公司行为的假象而转嫁责任。 此外，胡海云的扩建未经审批；田园公司与海一角公司系两个独立的企业，海一角公司从田园公司购买田园休闲山庄后，与胡海云重新签订了承包合同，不代表其对胡海云违建行为的认可；胡海云称其于2018年12月10日停止经营，但其员工是否遣散，海一角公司并不知晓；至2019年3月11日被拆除，胡海云仍未将休闲山庄的钥匙交还海一角公司，所以对占用期限的费用应计算至钥匙交接完毕；海一角公司系企业法人，海一角公司与胡永海财产独立，胡永海不应承担责任。 综上，海一角公司、胡永海均没有任何违约，更不存在违章建设行为，而是全面履行了合同的约定，一直以来保证了胡海云的经营。这次政府以违反了水法为由责令拆除休闲山庄，则是胡海云大量违建（特别是水上建筑）造成，其应负全部责任。随着环保要求的不断提升，对于当初政府推动设立但目前需要整改完善而责令补办手续甚至拆迁停止经营等，也是政府行为，合同第十六条明确约定属不可抗力，海一角公司不负任何责任。 反诉部分 海一角公司、胡永海向本院提出反诉请求：1.判令解除海一角公司与胡海云签订的合同；2.判令胡海云拆除其所建的所有违法建筑，恢复租赁物原状；3.判令胡海云支付海一角公司违约金20万元，租赁保证金20万元不予退还；4.判令胡海云支付海一角公司欠缴的历年租金100.07万元并支付相应滞纳金；5.判令胡海云支付海一角公司收益损失534.91万元；6.判令胡海云承担本案的诉讼费、保全费。审理中，海一角公司、胡永海将诉请变更为：1、判令胡海云支付海一角公司案涉房产拆除前的占有使用费169.97万元（计算至2019年2月底）；2、判令胡海云支付海一角公司违约金20万元，租赁保证金20万元不予退还；3、判令胡海云承担本案的诉讼费、保全费。撤回其他反诉请求。 事实与理由： 一、胡海云根本违约在先。 首先，胡海云向海一角公司隐瞒了其违建行为的事实，未经海一角公司同意和政府审批违建了大量建筑，违反了合同第五条的约定。其次，胡海云自承租以来，生意很好，每年净利润超过150万元，但其缺乏履约诚信，一直少缴、拖延缴纳租金，已构成违约。至2019年2月底，拖欠租金169.97万元，逾期的滞纳金也未支付。由于胡海云的违建损坏了租赁物，租赁保证金应冲抵赔偿损失。 二、胡海云违建是导致政府处罚的直接原因。 海一角公司的休闲山庄一直得到政府的认可，其出租的休闲山庄没有河道水面建筑，而胡海云承租后大搞违建，尤其在河道上建造了水上2号餐厅、水上餐厅排挡、河道中间水泥路等，严重违反了水法。由于胡海云违建和田园阳光休闲山庄混为一体，使得田园阳光也受牵连，休闲山庄无法继续经营，造成被政府部门问责甚至处罚的损失。 针对海一角公司、胡永海的反诉，胡海云答辩称： 一、胡海云承租休闲山庄时，海一角公司承诺山庄可合法使用及经营，胡海云才会每年支付近百万租金承租山庄并投资几百万去建设山庄。但现在山庄整体均被政府列为违建拆除，海一角公司所称的合法建筑（1号餐厅、8间客房、变电房、水上木房、凉亭、6间员工宿舍、2幢2层楼房、水上餐厅一半位置）也被拆除，故海一角公司所称的合法依据并不存在。 二、海一角公司诉称胡海云对休闲山庄的扩建系擅自建造，从未告知海一角公司，该说法不属实。首先，胡海云对休闲山庄的扩建均经过田园公司同意盖章，胡永海当时系公司的股东，其应知晓该事实；其次，胡海云与海一角公司于2014年4月22日签订了补充协议，在协议签订之前，胡海云已对山庄进行了扩建，从协议内容来看，海一角公司对此均应明知。 三、海一角公司对租金支付情况的陈述违背客观事实。首先，胡海云已缴纳2015年度100万元，2016年度100万元，2017年度92.5万元，2018年度缴纳半年47.5万元（2018年6月18日至2018年12月17日）。2018年11月28日，因舟山市综合行政执法局责令停止营业，休闲山庄于2018年12月份停业，故胡海云不再缴纳2018年12月18日至2019年6月17日的半年租金。胡海云与胡永海在2018年12月16日通话中明确2017年租金95万元，2018年租金93万元，胡永海根本没有提出还欠其租金。如果胡海云从2015年开始每年拖欠海一角公司的租金，一直到2018年，根据常理，其不可能让胡海云继续经营山庄，且即使有拖欠租金，其请求也已超过了时效。其次，2015年至2018年的租金确实减少，原因是多方面的，包括基于山庄的北面路因政府行为被封无法使用、河道漫水、海一角公司没有维护山庄园林绿化及管理等。双方对每年的租金支付均是相互协商结果，所以海一角公司在本案中陈述胡海云拖欠租金，不符合事实。综上，请求驳回海一角公司和胡海云的反诉诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方庭审中的陈述及提供的证据，各方对以下事实没有争议，本院予以确认： 2010年6月13日，田园公司（甲方）与胡海云（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意乙方租赁田园阳光休闲山庄，租期为2010年6月18日至2022年12月31日，租赁范围为休闲山庄，承包期内甲方同意石榴江北侧段河道（现已拦网以北至石榴江河道内碶门，不包括内碶门外侧的河道)以及山庄背后土地（不包括属曙光农场的土地）给乙方无偿配套使用，甲方不向乙方收取土地及河道租金；乙方租赁费基数为80万元，以后每年按5﹪的比例递增；乙方向甲方交纳租赁保证金20万元，租赁期满后甲方无息归还乙方；乙方租赁期内如要对休闲山庄进行改造等须经甲方同意，否则不得擅自改造、拆建甲方休闲山庄原有的固定建筑；甲方允许乙方租赁期内在休闲山庄周边投资新的经营项目，乙方必须提出设计方案报甲方同意，在取得甲方同意后方可向政府有关部门提出扩建申请，甲方同意在项目审批上给予协助；对乙方租赁期内新扩建的项目，租赁合同到期后不动产部分归甲方所有，动产部分归乙方所有；甲方同意乙方对山庄后面道路进行拓宽，甲方同意乙方自山庄北侧沿石榴江向北浇水泥路面。 海一角公司成立于2014年3月24日，法定代表人胡永海，为一人有限责任公司。2014年4月22日，海一角公司（甲方）与胡海云（乙方）签订《承包合同》，约定：甲方同意乙方继续租赁田园阳光休闲山庄，租赁期限按原乙方和田园公司签订的合同不变，从2010年6月18日至2022年12月31日，租赁范围为休闲山庄，承包期内甲方同意石榴江北侧段河道（现已拦网以北至石榴江河道内碶门，不包括内碶门外侧的河道)以及山庄背后土地（不包括属曙光农场的土地）给乙方无偿配套使用，甲方不向乙方收取土地及河道租金；乙方2014年应缴租金97.24万元，以后按此基数每年以5﹪的比例递增，每年的租费分二次付清，第一次为每年的6月18日，第二次为12月18日；乙方原给田园公司的租赁保证金20万元，租赁期满后由甲方归还乙方；乙方租赁期内如要对休闲山庄进行改造等须经甲方同意，否则不得擅自改造、拆建甲方休闲山庄原有的固定建筑；甲方允许乙方租赁期内在休闲山庄周边投资新的经营项目，乙方必须提出设计方案报甲方同意，在取得甲方同意后方可向政府有关部门提出扩建申请，甲方同意在项目审批上给予协助；对乙方租赁期内新扩建的项目，租赁合同到期后不动产部分归甲方所有，动产部分归乙方所有；除不可抗力（包括政府拆迁），甲方中止租赁合同的，甲方应向乙方返还押金并支付违约金20万元，甲方并赔偿乙方实际投入资金损失。 2014年4月22日，海一角公司（甲方）与胡海云（乙方）签订《补充协议》，约定：租赁范围包括休闲山庄、石榴江河道北侧及山庄背后49亩土地；甲方同意山庄后面建设道路及停车场。 2014年5月15日，舟山普陀山机场有限公司（以下简称“普陀山机场”）作为甲方与海一角公司作为乙方签订《机场保护区土地租赁协议书》，约定：甲方将位于朱家尖普陀山民航机场保护区区域范围内约59亩出租给乙方，用于农业生产；租期2014年5月1日至2019年4月30日；在租赁的区域内，乙方不得从事除农业生产外的其他一切活动（农业休闲除外）；在租赁区域内，乙方如需搭建临时性建筑，须经甲方书面同意，不得建永久性建筑；租期内，未经甲方书面同意，不得转租土地。 2018年11月28日，舟山市综合行政执法局向海一角公司出具责令停止违法行为通知书【舟综执B强（2018）546号】，载明：你单位未取得建设工程规划许可证，在进行违法建设，经现场勘查，总建筑面积2937㎡，包括水域内构筑物面积和河道管理范围构筑面积，因违反了《浙江省城乡规划条例》第三十六条规定，属违反城乡规划的行为，责令停止违法行为，并自行改正。 2019年2月20日，舟山市国土资源局普陀山分局向海一角公司出具责令改正违法行为通知书，载明：你单位未经批准在曙光农场，非法占用耕地经营田园阳光渔农家乐的行为，违反了土地管理法的规定，责令于2019年3月15日前改正，拆除非法建筑，恢复土地原状，逾期不改正的，依法采取强制措施。2019年3月11日，田园阳光违法建筑被强制拆除。 审理中，胡海云与海一角公司、胡永海均确认田园公司所建的建筑和胡海云后续所建的建筑均为临时建筑。 双方当事人对以下事实存有争议，本院结合双方的诉辩意见及举证情况，认定如下： 一、关于各方在案涉租赁合同缔结和履行过程中是否存在过错的事实。 胡海云认为，案涉田园阳光休闲山庄在2010年6月出租给胡海云时，地上建筑物均未取得建筑规划许可证，都是临时建筑。因此，田园公司将案涉田园阳光休闲山庄出租给胡海云经营时其主观上具有重大过错，并导致胡海云又投入巨资建设山庄，因此出租人应承担全部过错责任。鉴于海一角公司系买受人，权利义务的承继者，其应对之前的出租物承担瑕疵担保责任，故海一角公司应承担全部过错责任。胡海云基于对田园阳光休闲山庄经营合法性的信任，投入了巨额资金进行扩建，且扩建经过了田园公司、海一角公司的同意，因此，其对于扩建部分无过错。为此提供了以下证据：1.餐饮服务许可证、特种行业许可证、排污许可证、环保年检通过文件各一份，拟证明海一角公司有从事餐饮、住宿的资质，并通过了排污、环保许可，胡海云有理由相信田园阳光休闲山庄能合法经营；2.休闲山庄建设、装修图片及说明，拟证明其扩建部分已经过田园公司、海一角公司同意的事实。海一角公司和胡永海认为，田园阳光休闲山庄在初期得到了、环保、规划等部门的认可，并办理了合法经营手续，山庄的建设得到了各级政府的肯定和支持。而胡海云承租后进行了大量的违建是导致政府处罚的直接原因。因此，案涉租赁物被政府相关职能部门拆除导致租赁无法实现，过错在于胡海云一方。海一角公司没有过错。为此提供了以下证据：1.2009年4月8日舟山市普陀区人民政府办公室（2009）20号文件、2009年5月25日普陀区住建局回复舟山市工商管理局普陀区分局的函、2009年7月10日舟山市普陀区环境保护局出具的普环管函（2009）58号文件的复印件各一份，拟证明田园阳光休闲山庄在初期得到各级政府和相关职能部门肯定和支持的事实；2.胡海云违建清单，拟证明胡海云承租后进行了大量违建导致政府处罚的事实。 对有关本节事实双方提供的上述证据，对方当事人质证如下：（一）海一角公司、胡永海对胡海云提交的证据1真实性无异议，关联性有异议，认为与本案讼争事实无关；证据2系胡海云单方制作，真实性不予认可，田园公司盖章不代表认可其扩建行为，关联性亦有异议。（二）胡海云对海一角公司和胡永海提交的证据1真实性无异议，并认可田园阳光休闲山庄在初期得到各级政府和相关职能部门肯定和支持的事实，但对海一角公司和胡永海主张的待证事实有异议，认为正因为田园阳光休闲山庄得到各级政府和相关职能部门肯定和支持，胡海云才承租田园阳光休闲山庄，故该组证据反而可以印证胡海云没有过错；对证据2真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明待证事实。 本院对各方当事人提供的上述证据认证如下：胡海云提交的证据1，系由政府相关部门颁发、确认，合法有效，对其真实性均予以认可，但胡海云租赁的标的物并不包含海一角公司的资质，故对胡海云提交的证据1与本案讼争事实的关联性不予认定；对胡海云提交的证据2真实性予以认定，但扩建审批属于行政职能部门法定职权，并非田园公司同意即可为，双方关于经田园公司同意扩建的规定，属于租赁合同为出租人设定的权利，并不能据此推断出租人要为其违建承担责任，因此，该部分证据并不能证明对胡海云违建部分胡海云没有过错而田园公司有过错的事实。对海一角公司和胡永海提交的证据1证明力予认定，但该组证据仅能证明田园阳光休闲山庄项目得到各级政府和相关职能部门的肯定和支持，不能由此推断项目相关用地、用房的建设即为合法，即具体建设仍需按照法律规定办理相关审批手续，否则仍不具有合法性；关于海一角公司和胡永海提交的证据2，因双方对于部分违法建筑系胡海云建设的事实并无异议，对该部分证据的真实性也无异议，故本院对该部分证据的证明力予以认定。 综合以上双方提供的证据，本院就该节事实认定如下：2009年4月8日，舟山市普陀区人民政府办公室（2009）20号文件，明确对田园阳光休闲山庄农业观光项目全力支持，要求相关部门共同促进该项目的建设。2009年5月25日，普陀区住建局在回复舟山市工商管理局普陀区分局的函中，明确田园公司休闲山庄项目涉及的土地为承包土地，从事餐饮、住宿场所的建筑物为临时建筑，规划用途为休闲农庄观光项目经营用房。2009年7月10日，舟山市普陀区环境保护局出具的普环管函（2009）58号文件中，载明：根据田园阳光休闲山庄建设项目环境影响报告表等，原则同意田园公司在（石榴江旁）建设该项目，同时对项目建设提出若干要求，其中包括：总投资2000万元，是集餐饮、住宿、垂钓、烧烤、种植采摘为一体的休闲山庄，项目总体布局按环评及总平面布置图为准，如扩大建设规模、改变性质或建设地址等均须另行报批。 后田园公司于2009年建成并自行经营休闲山庄，于2010年6月13日将休闲山庄出租给胡海云。胡海云承租后，于2011年至2013年对休闲山庄进行了扩建。后田园公司股东结构发生变化，田园公司将田园阳光休闲山庄资产转给海一角公司。海一角公司于2014年9月15日取得餐饮服务许可证，有效期为2013年8月2日至2016年8月1日。2014年8月25日取得住宿经营许可。2014年12月1日取得排污许可证，有效期为2014年1月1日至2014年12月30日。2014年12月18日，舟山市普陀区环境执法稽查大队通过其环保年检，有效期至2015年12月31日。胡海云与海一角公司于2014年4月22日重新签订了承包合同。 因相关行政职能部门确认违法及责令拆除的建筑包括由田园公司建设并出租给胡海云使用的部分以及胡海云承租后自行扩建的部分，双方应对各自建设的违法建筑承担相应后果。田园阳光休闲山庄在2009年开始经营时，政府相关部门明确其项目所涉建筑为临时建筑，而田园公司所有的休闲山庄所涉建筑在两年期满后，未申请延期。因此，在2014年4月22日海一角公司与胡海云签订承包合同及补充协议时，田园公司建设的租赁物已属于超过临时建筑使用期限而又未申请延期的违法建筑，双方对于该事实应当知晓。在未办理相关审批手续的情况下，海一角公司与胡海云仍签订租赁合同并使用租赁物，根此本院认定，双方对于因租赁标的物违反法律强制性规定而导致租赁合同无效，存在同等过错。 二、关于海一角公司出租给胡海云的标的物是否包括胡海云扩建部分的事实。 胡海云认为海一角公司出租的标的物包括其扩建部分，该部分被拆除，海一角公司、胡永海应当赔偿，为此提供了：1.休闲山庄建设、装修图片及说明，拟证明扩建已征得田园公司同意的事实；2.工程造价鉴定意见书，拟证明因政府拆除所造成的具体损失。 海一角公司、胡永海认为海一角公司出租给胡海云的标的物不包括胡海云扩建部分，为此提供了：1.租赁合同，拟证明海一角公司出租给胡海云的标的物同于田园公司出租给胡海云的标的物；2.胡海云违建清单，拟证明胡海云扩建未经相关政府部门批准；3.田园阳光休闲山庄购买协议、田园阳光平面图，拟证明海一角公司购买的系田园公司所有的资产，胡海云扩建部分不在此内。 对有关本节事实各方当事人提供的上述证据，当事人质证如下：（一）对胡海云提供的证据。海一角公司、胡永海对其三性均有异议，认为扩建虽经田园公司同意，但审批需胡海云办理，田园公司仅是协助义务，不能证明胡海云扩建部分属于出租标的物。（二）对海一角公司、胡永海提供的证据，胡海云对田园阳光平面图三性均有异议，对其他证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为胡海云的改建经过了田园公司的同意，海一角公司购买田园公司的整体资产后，应对胡海云的扩建损失承担责任。 本院对各方当事人提供的上述证据认证如下：对胡海云提供的证据，真实性予以认定，且海一角公司、胡海云也认可其扩建经过田园公司同意，故对该待证事实予以认定，但并不能证明海一角公司出租的标的物包括了其扩建部分。关于海一角公司和胡永海提供的租赁合同、田园阳光休闲山庄购买协议、胡海云违建清单，胡海云对真实性无异议，本院对该三组证据的真实性予以认定，该三组证据之间相互关联，能够形成完整的证据链条，故对该三组证据对相关事实的证明力均予以认定；对海一角公司和胡永海提供的田园阳光平面图，虽胡海云有异议，但该平面图能够与上述证据相互印证，胡海云也未提供其他证据证伪该份证据，故对该份证据的真实性予以认定。 综合以上各方提供的证据，本院就该节事实认定如下： 2010年6月18日，胡海云向田园公司申请扩建部分项目，田园公司同意建设，并批注手续由山庄承租人办理。2011至2013年，胡海云对休闲山庄进行了扩建，主要为：2号餐厅（包括装修）、水上餐厅、公区厕所、蒸饭房、团队住房、车棚、山庄北面水泥路、河道中间水泥路、停车场、山庄附属绿化、路灯、给排水、变压器等。田园公司在相关报批材料中盖章。胡海云在扩建过程中到政府相关部门报批过，但未获批准。经鉴定，胡海云投入建造部分合计价值为242.68万元。 2014年3月30日，田园公司（甲方）与海一角公司（乙方）签订《田园阳光休闲山庄购买协议》，约定：乙方以370万元购买甲方拥有的田园阳光休闲山庄全部业务和资产，包括田园阳光休闲山庄业务对应的往来应收款、税费、物品、设备、花木、建筑物及附属设施；乙方承担休闲山庄租赁到期后20万元押金退还。 根据海一角公司与田园公司的购买协议，其购买的标的物是田园公司拥有的资产，购买当时，胡海云扩建的财产并不属于田园公司，故海一角公司购买的资产不包括胡海云扩建的资产。同时，根据承包合同关于租赁费的约定，与田园公司和胡海云签订的租赁合同价款一致，从权利义务对等原则，如海一角公司购买的资产包括了胡海云扩建的资产，则其一，租赁标的物需要变更，其二，租赁费相应调整，而从胡海云先后与田园公司和海一角公司签订的两份租赁合同的内容比较看，有关租赁标的物和租赁费的内容均无变化。综上，本院认定，胡海云扩建的资产并不属于海一角公司出租给胡海云的资产。 三、关于胡海云欠付海一角公司租金的事实。 胡海云认为其已按约向海一角公司支付了租金，2018年12月10日前的租金全部付清，在2018年12月份开始停业，无需再支付租金，故不存在欠付海一角公司租金的事实，为此提供了：1.舟山市综合行政执法局责令停止违法行为通知书、停止营业通知图片，拟证明停业时间；2.胡海云与胡永海的通话录音整理及光盘，拟证明租金已全额支付的事实。海一角公司、胡永海主张胡海云实际使用租赁物的截至时间为至2019年2月底，胡海云未按约足额支付租金，为此提供了胡永海的银行账单一组，拟证明胡海云欠付海一角公司租金的事实。 对有关本节事实各方当事人提供的上述证据，当事人质证如下：（一）对胡海云提供的证据，海一角公司、胡永海对舟山市综合行政执法局责令停止违法行为通知书真实性无异议，但认为不能由此认定胡海云的停业时间；对停业营业通知图片认为系单方制作，不予认可，对录音的真实性不予认可。（二）对海一角公司、胡永海提供的证据，胡海云认为真实性无异议，但认为租赁合同实际履行中，均对租金做了变更，海一角公司、胡永海也均表示同意，胡海云已按变更后的租金额足额支付。 本院对各方当事人提供的上述证据认证如下：对胡海云提供的录音，经当庭播放后，双方均认可确系胡海云与胡永海之间的对话，故对其真实性、关联性予以认可；停止营业通知图片系胡海云单方自行制作，不符合证据的形式要件，因无其他证据佐证，故对其证明力不予认定；舟山市综合行政执法局责令停止违法行为通知书系政府相关部门出具，且2018年12月16日胡海云与胡永海在通话中也提及执法机关要求整改的事宜，本院对该证据的真实性、合法性予以认可，但不能单凭该份证据认定胡海云的实际停业时间。对海一角公司、胡永海提供的上述证据，胡海云对真实性无异议，本院对真实性予以认定，但对待证事项，需结合庭审中胡永海的陈述及其他证据综合认定。 综合以上各方提供的证据，本院就该节事实认定如下：结合舟山市综合行政执法局出具的责令停止违法行为通知书载明的时间，综合考虑遵守行政机关文书、行政相对人对行政行为不服的救济期限以及当事人的沟通过程等因素，本院认定以2018年12月17日为胡海云实际使用租赁物的截至时间较妥。2018年12月16日，胡海云与胡永海的通话中，胡永海确认：“去年（2017年）租金95万元，今年（2018年）93万元”。同时，提到执法部门对山庄的处置事宜，胡海云听到他人讲“现在他说还不会动”后，回答“那好吧”。审理中，胡永海陈述，合同签订后，在实际履行过程中，双方均认可租费并未严格按照合同履行，因经营遇到困难，期间胡海云多次请求降低租费，对方均予以接受。海一角公司、胡永海在庭审中亦陈述，在催付租金时，对方总说经营困难，租金分多次支付，且对方人多势众，自己也没有办法。综合上述各方陈述以及2018年12月16日胡海云与胡永海之间的通话录音，本院认定，在胡海云与海一角公司签订承包合同及补充协议后，实际履行中，胡海云以经营困难等理由与海一角公司协商，海一角公司均同意了胡海云的租金变更请求，即2014年6月18日至2017年6月17日的租金，胡海云均按变更后的数额付清；2017年度租金（2017年6月18日至2018年6月17日），胡海云合计支付租金92.50万元，具体支付时间为：2017年6月19日15万元、2017年6月20日5万元、2017年7月20日25万元、2017年12月19日45万元、2018年2月8日2.5万元；2018年度租金，胡海云于2018年6月18日支付半年租金47.50万元。 四、关于海一角公司与胡永海财产混同事实。 胡海云主张海一角公司与胡永海财产混同。海一角公司与胡永海认为，海一角公司与胡永海不存在财产混同。双方均未就该节事实单独提供证据证明。结合海一角公司、胡永海为证明胡海云租金支付情况而提供的胡永海的银行账单，该账单显示2014年至2018年胡海云将应支付给海一角公司的租金均打入了胡永海的个人银行账户，而胡永海未提供证据证明收到上述款项后，支付给海一角公司或用于海一角公司的经营使用，且海一角公司系一人有限责任公司，胡永海作为公司股东，现未提供证据证明公司财产独立于其自己的财产，故本院对于胡海云有关该节事实的主张予以采信，认定海一角公司与其股东胡永海存在财产混同现象。 五、关于其他证据的质证、认证问题。 胡海云提供的增值税纳税申报表、完税证明、营业执照以及证明及营业执照，因胡海云已变更诉请，变更后的诉请不包括可得利益损失部分，故上述证据已无需质证、认证。关于胡永海提供的残疾人证，因与讼争事实无任何关联，故本院不予认可。 本院认为，本案的争议焦点为：一、海一角公司与胡海云签订的《承包合同》及《补充协议》的效力问题；二、如何确定胡海云的损失以及海一角公司、胡永海的赔偿责任的问题。对上述争议焦点，本院分别认定如下： 一、关于海一角公司与胡海云签订的《承包合同》及《补充协议》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第三款规定，临时使用土地期限一般不超过二年。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。本案中，海一角公司出租给胡海云的租赁物系从田园公司购买的属田园公司所有的资产，田园阳光休闲山庄在2009年开始经营时，政府相关部门明确其项目所涉建筑为临时建筑，而田园公司所有的休闲山庄所涉建筑在两年期满后，未申请延期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。在2014年4月22日，海一角公司与胡海云签订承包合同及补充协议时，已超过了临时建筑的使用期限，故应认定无效。同时，上述建筑被政府相关部门认定属违法建筑，并强制拆除，故也不存在在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延期的问题。本案中，舟山市相关政府职能部门对海一角公司未取得建设工程规划许可证的违法建设行为和非法占用耕地经营渔农家乐的行为均予以处罚，所以无论是占地行为还是在该土地上的建设行为均违反了国家强制性规定，以此为基础签订的承包合同及补充协议，理应认定无效。 二、关于如何确定胡海云的损失以及海一角公司、胡永海的赔偿责任的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据田园公司与海一角公司的购买协议，20万元租赁保证金系由海一角公司在合同到期后返还给胡海云，实系该笔款项已由田园公司转给海一角公司，因此海一角公司应当将该笔保证金返还给胡海云。根据前述认定的事实，双方对于合同无效存在同等过错，故因合同无效而各自产生的损失，由各自自行承担。因胡永海并未能证明公司财产独立于股东财产，故胡永海应对海一角公司债务承担连带责任。关于胡海云扩建投入损失部分，根据前述认定的事实，海一角公司出租给胡海云的标的物中不包括胡海云扩建的资产，田园公司与胡海云2010年签订《租赁合同》时，田园公司的建设行为得到了政府相关部门的批准，该合同有效，根据该合同第四、五条约定，胡海云在取得田园公司同意后方可向政府有关部门提出扩建申请，田园公司在项目审批上给予协助。胡海云对休闲山庄的扩建经相关政府主管部门批准系必经程序，田园公司仅是协助义务，在报批的材料中，田园公司也明确手续由承租人办理，胡海云的扩建未经政府相关部门批准，故该损失应由胡海云自己承担，海一角公司无需承担赔偿责任。 关于反诉部分，《承包合同》和《补充协议》尽管无效，但双方实际按照合同履行相关义务，合同（协议）签订后，胡海云也实际从事商业运营，因此，本院认为胡海云应参照合同关于租赁费的约定支付租赁标的物的占用使用费。2017年6月17日前的租金已经结清，2017年度（2017年6月18日至2018年6月17日)，双方变更为95万元，胡海云实际支付92.50万元，尚欠2.50万元。2018年度（2018年6月18日至2019年6月17日），双方变更为93万元，胡海云应支付半年46.50万元，实际支付了47.50万元。综上计算，胡海云总计欠海一角公司占有使用费1.50万元。对于违约金，因双方对导致合同无效存在同等过错，故不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认舟山海一角旅游发展有限公司与胡海云于2014年4月22日签订的《承包合同》、《补充协议》无效； 二、限舟山海一角旅游发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还胡海云保证金200000元； 三、胡永海对舟山海一角旅游发展有限公司应承担的上述第二项债务承担连带清偿责任； 四、限胡海云于本判决生效之日起十五日支付舟山海一角旅游发展有限公司占有使用费15000元； 五、驳回本诉原告胡海云的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告舟山海一角旅游发展有限公司、胡永海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行相应义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本诉案件受理费27814元，由本诉被告舟山海一角旅游发展有限公司、胡永海承担4300元，由本诉原告胡海云承担23514元。本诉诉讼保全费5000元，由本诉被告舟山海一角旅游发展有限公司、胡永海承担380元，由本诉原告胡海云承担4620元。司法鉴定费29172元，由本诉原告胡海云负担。 反诉案件受理费10949元，由反诉被告胡海云承担88元，由反诉原告舟山海一角旅游发展有限公司、胡永海承担10861元。反诉诉讼保全费5000元，由反诉被告胡海云承担39元，由反诉原告舟山海一角旅游发展有限公司、胡永海承担4961元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  王军伟 审 判 员  徐春伟 人民陪审员  李维浙 二〇二〇年一月二十日 法官助理庄嘉超 代书 记员  方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限一般不超过二年。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。 临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。 临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。