文书内容山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11721号上诉人（原审原告）：姚光友，男，1975年3月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄广磊，山东高信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。上诉人姚光友因与被上诉人济南东拓置业有限公司（简称东拓置业）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚光友上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后改判支持姚光友一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由东拓置业负担。事实与理由：一、一审判决违反法定程序。本案的争议焦点在于诉争房产的销售价格。2019年8月14日，姚光友依法向一审法院书面申请调查与诉争房产同类商品房的销售价格并主张必要时可以对诉争房产市场价格依法评估。该证据是人民法院认定本案基本事实需要调查、收集的证据。东拓置业是本案当事人，诉争房产开发商，其有义务亦有能力向一审法院提供与诉争房产同类商品房的销售价格，姚光友及其代理人不具备相关举证能力。一审法院不予准许姚光友调查取证申请的做法，不仅实质上违反法定程序，也导致案件基本事实认定错误，审理程序明显不当。二、一审判决认定事实错误。一审判决参照济南市新建商品房价格指数及所谓网上查到的济南高新区新建商品房售价来确定诉争房产销售价格，属认定事实错误。三、人民法院裁判涉房地产纠纷，应当物尽其用，发回物的效用，保护权利人合法权益。一审判决将房产与配套车位权属分离，违反物权法基本原则。东拓置业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。姚光友向一审法院起诉请求：1.判决东拓置业按照10580元/M2的销售价格与姚光友结算龙园小区B6-X-X室售房款并签订《商品房买卖合同》；二、判令东拓置业向姚光友交付龙园小区B6-X-X室房产以及编号为B5-X的配套车位；三、判令东拓置业协助将龙园小区B6-X-X室房屋所有权及相应国有建设用地使用权登记到姚光友名下；四、本案诉讼费用由东拓置业承担。一审法院认定事实：2016年1月8日，姚光友与东拓置业就购买东拓置业开发的龙园小区B6-X-X室存量商品房口头达成一致，约定姚光友购买该房屋及编号为B5-X的配套车位，其中车位款为10万元，但对于签订书面合同的时间、房款的付款时间及方式、交房时间等双方没有约定。当日，东拓置业收取姚光友购房定金2万元，并出具《收据》，收款事由注明“龙园B区6-X-X定金”。后姚光友分别于2017年10月10日支付房款8万元、于2018年9月6日支付房款1029954元，车位款10万元、于2018年10月31日支付房款65万元。2019年5月24日，东拓置业向姚光友发出催告函，称姚光友尚有166万元购房款未支付。5月27日，姚光友复函，称东拓置业催告函中所述的剩余购房款166万元与事实不符，并认为涉案房屋销售价格为10580元/㎡。6月10日，东拓公司向姚光友回复称，涉案房屋的售价为18000元/㎡。双方对涉案房屋售价各执一词，致形成本案。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。根据上述法律、行政法规的规定，当事人订立合同有多种形式，但城市房地产进行转让的，应当采用书面形式订立合同。本案中，虽然姚光友与东拓置业于2016年1月8日就购买济南高新区龙园小区B6-X-X室商品房及配套车位达成协议，并支付了定金，但由于该协议是双方口头达成，并未采用法律、行政法规规定书面形式，故此时双方就购买涉案房屋的合同并未成立。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在姚光友与东拓置业之间的商品房买卖合同关系中，姚光友的主要义务是支付购房款。2017年10月10日、2018年9月6日、2018年10月31日，姚光友分三次支付涉案房屋房款及配套车位款共计1869954元。此时，虽然双方仍未签订书面的商品房买卖合同，但东拓置业收取了姚光友支付的房款并分别出具《收条》，双方之间就涉案房屋的买卖合同成立。对于涉案房屋的售价，姚光友称双方约定为10580元/㎡，东拓置业称双方约定为18000元/㎡，但双方对此均未提交证据予以证明，故一审法院对双方就涉案房屋的售价的主张均不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。双方就房屋售问题价争执不下且未达成补充协议，而姚光友支付房款是在2017年10月至2018年10月之间，故一审法院以济南市2017年-2018年的商品房销售价格为依据对涉案房屋的售价进行认定。国家统计局发布的2017年4月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数表明，2017年4月份，济南市新建商品住宅价格指数同比为117.3（上年同月=100）。2018年3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数表明，2018年3月份济南市新建商品住宅销售价格指数同比为100.9（上年同月=100）。由此可知，自2016年至2018年，济南市商品房的售价一直不断上升，结合网上查到的济南高新区新建商品房的售价，2017年-2018年涉案房屋周边的商品房售价已远远超于10580元/㎡，故姚光友主张双方按照10580元/㎡的销售价格结算涉案房屋并签订书面合同的诉讼请求，不符合订立合同时济南市的商品房销售价格，一审法院不予支持。因双方就房屋价款、房屋交付时间等未达成一致，故姚光友要求东拓置业向其交付龙园小区B6-X-X室房产的诉讼请求缺少合同依据，一审法院不予支持。对于编号为B5-X的配套车位，因姚光友已支付相应款项，且东拓置业同意向其交付，故对于姚光友要求交付编号为B5-X的配套车位的诉讼请求，一审法院予以支持。因姚光友未取得涉案房屋，故其要求东拓置业协助将龙园小区B6-X-X室房屋所有权及相应国有建设用地使用权登记到其名下的诉讼请求，缺少事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，姚光友的诉讼请求证据不足，且缺少事实、合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告姚光友交付济南龙园小区编号为B5-X的车位；二、驳回原告姚光友的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告姚光友负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业提交了其与案外人于2017年12月7日、2018年7月25日、2019年7月23日签订的商品房买卖合同，房号分别为涉案小区B区5号楼2单元X室（建筑面积101.93平方米）、涉案小区B区6号楼2单元X室（建筑面积152.42平方米）、涉案小区B区5号楼1单元X室（建筑面积182.61平方米），拟证明：涉案房屋售价为每平方米18000元。姚光友质证称，无法确认真实性，且三份合同签订时间与姚光友交纳定金、房款的时间均不吻合。另，本院依法在济南市房屋档案馆调取了6份涉案小区相关商品房买卖合同，分别为：                    时间                              房号                              面积（平方米）                              单价（元）                                  2017.5.10                              B区6号楼2单元X室                              152.55                              10680                                  2017.6.1                              B区6号楼1单元X室                              182.45                              9600                                  2017.11.16                              B区6号楼1单元X室                              182.61                              12500                                  2017.11.16                              B区6号楼1单元X室                              182.61                              12800                                  2018.7.25                              B区6号楼2单元X室                              152.42                              18000                                  2018.12.4                              B区6号楼1单元X室                              182.45                              16000              东拓置业质证称，对证据的真实性无异议，但姚光友购买商品房所属性质为多层带阁楼，该楼总共四层，顶楼属于带阁楼形式，与一到三层结构形式明显不同，所以在定价上也有所区别，虽然在商品房销售时顶楼房屋的商品房买卖合同中并未直接体现阁楼面积及价格，但其实在销售时由于带阁楼所以该层商品房单价要明显高于该单元的其他楼层。法院调取的与涉案房屋同单元的一到三层商品房销售价格，并不能反映四楼带阁楼同时期、同类型商品房销售单价，对于本案涉案房屋销售价格确定不具有参考性。法院调取的同楼号2单元两套商品房的销售合同中记载的价格分别为10608元、18000元，同时结合本次开庭前法院要求东拓置业提供的与涉案房屋同类型的其他三套房屋的价格（其他三套房屋销售单价均为18000元），能够证实东拓置业主张的与姚光友就涉案房屋销售单价达成的合意为18000元每平方米。姚光友质证称，姚光友的房屋是带阁楼，B区6号楼X单元X室同样也是带阁楼的，销售价格是每平方米10680元，东拓置业所称带阁楼与不带阁楼的价格差别很大观点不能成立，10680元与姚光友主张的10580元价格非常接近。另二审中，双方均认可阁楼属于赠送性质。另查明，涉案房屋具体坐落应为：济南市高新区凤凰路4569号龙园住宅小区二区X号楼1-X室。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷，双方争议的主要焦点为：涉案商品房的价格。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，姚光友及东拓置业对于双方存在商品房买卖合同关系均未提出异议。在2016年1月8日东拓置业向姚光友出具的收据中，已经清楚的记载了当事人的名称、姓名及房号，且双方未约定签订书面商品房买卖合同的时间，故应认定此时双方商品房买卖合同关系成立并有效。根据一般的交易习惯，对于普通居民住宅这类标的大、价格敏感、且涉及民生的商品，买卖双方必然会在建立合同关系时对房屋价格进行口头协商或者书面约定，并非东拓置业所称未进行协商。东拓置业作为销售方，负有对销售资料进行保管、并对房屋的价格及相关情形进行解释说明的义务。本案二审期间，东拓置业提交的三份合同，时间跨度三年，户型不一、面积不等，但价格均为18000元每平方米，与市场行情及一般交易规律不符且与本院依法调取的同楼号房屋的交易价格明显不一致，无法证明其关于涉案房屋价格为每平方米18000元的主张。因双方未签订书面商品房买卖合同，又未对涉案商品房价格协商一致，从公平角度出发考虑到市场价格波动情况及双方在合同订立及履行过程中均存在瑕疵之情形，且姚光友交纳部分房款的时间亦间隔三年之久（2016年至2018年），本院酌定按照调取的6份相关房产单价的平均数作为确定本案商品房价格的依据，经计算为每平方米13263元。承前所述，东拓置业应按照每平方米13263元的价格与姚光友结算房款并同时签订书面商品房买卖合同。关于姚光友要求东拓置业交付涉案房产的诉讼请求。因涉案房屋为现房，具备履行条件。故东拓置业应在与姚光友结算房款并签订书面商品房买卖合同后，向姚光友交付涉案房屋。但因姚光友尚未交付剩余房款，故不符合交付条件，本院对于该项诉讼请求不予支持。关于姚光友的第三项诉讼请求，实质为要求东拓置业协助办理不动产产权登记证书。协助业主办理不动产产权登记，系商品房开发企业必须履行的义务之一。本案中，涉案房屋初始登记虽已完成，但姚光友仍需完成其他相关手续才符合办理不动产登记证书的相应条件，故对于该项请求因条件尚不成就，本院不予支持。综上所述，姚光友的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3350号民事判决第一项及案件受理费负担；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3350号民事判决第二项；三、济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起15日内，按照每平方米13263元的销售价格与姚光友结算位于济南市高新区凤凰路4569号龙园住宅小区二区6号楼X-X室房款并签订《商品房买卖合同》；四、驳回姚光友的其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由上诉人姚光友负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年一月二十日书记员  张 强