广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5190号 上诉人（原审被告）：黄某生，男，1984年7月14日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：廖春伟，广西昶明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨某菊，女，1962年7月28日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：罗韦韦，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯飞，广西银正（柳江）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：郑某，男，1989年6月25日出生，汉族，住广西柳州市柳江区。 原审被告：柳州市久协投资有限公司，住所地：柳州市潭中路南侧住宅楼东面三华庄园东侧10号门面。 法定代表人：覃游成，该公司经理。 上诉人黄某生因与被上诉人杨某菊、郑某、原审被告柳州市久协投资有限公司（以下简称久协公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄某生上诉请求：1、依法撤销柳州市柳南区人民法院(2018)桂0204民初2608号民事判决书第一项，改判由郑某向杨某菊支付剩余购房款719000元;2、本案两审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审认定事实部分：1.上诉人与被上诉人杨某菊签订的《房屋买卖合同》因上诉人未能办理按揭贷款手续而无法履行，且上诉人向柳州市久协投资有限公司交的购房定金10000元也己退还给了上诉人，按照合同的约定和事实，上诉人与被上诉人杨某菊解除了合同关系。被上诉人杨某菊一审提交的《不动产权证书》、《事情经过》和《补充协议》等证据的权利人和签名均是被上诉人郑某的签字，而没有上诉人的名字，故可认定诉争的房屋买卖款项是二被上诉人之间的合同关系产生。2.上诉人告知了被上诉人杨某菊因无法办理按揭贷款导致无法购房，解除他们之间的《房屋买卖合同》关系，并未诱导被上诉人杨某菊去办理涉案房屋的过户手续；如果是上诉人诱导被上诉人杨某菊办理过户手续，为何《不动产权证书》上权利人的名字没有上诉人而只有被上诉人郑某，而且办理涉案房屋抵押也只有被上诉人郑某而没有上诉人，显然这与事实和常理不符。3.虽然当初上诉人与被上诉人杨某菊签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因上诉人未能办理按揭贷款手续而无法履行而解除，这是合同的约定。如被上诉人杨某菊在上诉人无法办理按揭贷款的情况下还继续履行合同，这显然存在巨大风险，也与事实和常理不符，两人之间己无合同关系。上诉人与被上诉人郑某其实并不认识，是一审被告柳州市久协投资有限公司另找的购房人，被上诉人郑某把上诉人与被上诉人杨某菊事实上已经解除了的《房屋买卖合同》在乙方处签了名字，且所有的证据上显示都是被上诉人郑某的签名，所以合同相对方应是两被上诉人，与上诉人无关。一审法院未充分结合《不动产权证书》、《事情经过》和《补充协议》等证据而错误的认定《房屋买卖合同》的相对方是上诉人与被上诉人三人，而上诉人又不是不动产权利人，一审法院又判决上诉人承担付款义务，这与事实相矛盾，损害了上诉人的利益。综上所述，涉案房屋买卖合同纠纷当事人是两被上诉人，与上诉人无关，上诉人不应承担付款义务。一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人杨某菊辩称，一、涉案签署的房屋买卖合同合法有效，对各方均有约束力，上诉人应当依据合同支付购房款；二、上诉人陈述与事实不符，并上诉人从未退还过定金，也没有与上诉人达成解除合同的合意。三、事实是因为上诉人贷款申请没有通过，与被上诉人协商并以郑某的名义办理贷款，而上诉人与郑某均为涉案合同的购买方，上诉人应当承担支付购房款的责任。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 被上诉人郑某、原审被告柳州市久协投资有限公司均未到庭参与诉讼，亦未作答辩。 杨某菊向一审法院起诉请求：1.郑某、黄某生支付剩余购房款719000元；2.郑某、黄某生赔偿杨某菊为实现债权而支付的律师代理费损失30000元；3.郑某向杨某菊支付赔偿金26071元（以逾期未付房款为基数，利率按日万分之五暂计至2018年9月12日，计算方式：736000元×22天×0.05%+719000元×50天×0.05%），之后赔偿金按照上述方式计算至支付完购房款之日止；4.请求判令久协公司对上述债务承担连带赔偿责任；5.判令郑某、黄某生、久协公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月24日，卖方（甲方）杨某菊与买方（乙方）郑某、黄某生、中介方（丙方）久协公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于柳州市谷埠街27号的房产出售给乙方，乙方愿意购买上述房产；甲、乙双方协定上述房产总价为930000元；乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房定金10000元，乙方以银行按揭的方式付款给甲方；甲方于签订该房屋的买卖协议时须支付居间服务费9300元，乙方于签订该房屋买卖协议时须支付丙方居间服务费13900元，双方提供房地产、居间服务促成合同签订并尽到如实告知的义务。2018年7月2日，柳州市国土资源局将柳州市谷埠街27号登记至郑某名下。 2018年7月19日，郑某书写《事情经过》，载明：我郑某向卖方杨某菊购买谷埠商业大厦1栋1单元201房，房产局监管支付首付款184000元，此房还差736000元未结清，我拿到房产证向银行贷款没通过，我拿到房产证后没经卖方同意自作主张拿去抵押，抵押300000元。 2018年7月24日，杨某菊作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的郑某签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2018年5月24日签订《房屋买卖合同》，乙方无法成功办理银行按揭手续，双方作补充约定如下：一、乙方应在获得《房屋买卖合同》项下房屋不动产权证书之日（即2018年7月2日）后，立即将剩余房款736000元直接支付给甲方。二、乙方应自获得《房屋买卖合同》项下房屋不动产权证书之日起，按照预期未付房款的万分之五/日，向甲方支付损害赔偿金直至乙方支付完剩余房款之日止。三、如遇纠纷，双方可向《房屋买卖合同》项下房屋所在地法院提起诉讼。由此产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费差旅费等一并由败诉方承担。 另查明，杨某菊为本次诉讼支付律师费30000元；登记在郑某名下的位于柳州市笔债权数额为500000元的抵押登记，抵押权人为案外人钟桂英，债务履行期限为2018年7月4日起至2019年7月3日止。 在本案审理过程中，杨某菊与久协公司均认可郑某、黄某生共计向杨某菊支付购房款211000元，其中包括定金10000元、首付款184000元、2018年7月24日支付的剩余购房款17000元；办理涉案房产过户手续的时候杨某菊并未到场，是杨某菊向久协公司出具委托书由三个被告一起去房产部门办理的。杨某菊主张各方于2018年5月24日签订涉案《房屋买卖合同》，因郑某、黄某生未能成功办理按揭贷款，故告知杨某菊需要先协助办理过户手续，对于郑某其后将涉案房产办理抵押登记的情况杨某菊当时并不知情；久协公司明知未支付完毕房款就办理过户手续存在风险却未告知杨某菊，仍然协助郑某、黄某生诱导杨某菊去办理了涉案房屋的过户手续，导致杨某菊的利益受到损失，久协公司应该与郑某、黄某生承担连带责任。黄某生辩称其未签订过本案《房屋买卖合同》，也未授权给郑某办理购房的事宜，对于《补充协议》也不知情。 久协公司辩称其只是居间人且已履行完毕居间义务，不需要承担连带赔偿的责任；对于郑某、黄某生未能办理按揭贷款的情况杨某菊也是知情的，其中风险杨某菊也应当知情；对于杨某菊主张的房款尾款、律师代理费是杨某菊与郑某、黄某生通过《补充协议》约定的，久协公司未签订该合同，不应当承担责任。 一审法院认为，杨某菊与郑某、黄某生、久协公司签订的《房屋买卖合同》为各方自愿，主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合约，对各方均具有法律约束力。本案中，黄某生主张涉案《房屋买卖合同》不是其本人签字，也未与郑某一起协商购买涉案房屋，但就该主张黄某生未在庭审辩论终结前向一审法院提供任何证据予以证明，故该院对黄某生的观点不予采信。杨某菊、郑某、黄某生于《房屋买卖合同》中约定涉案房屋的交易总价为930000元，该份合同已生效，且杨某菊已协助郑某、黄某生办理房产登记相关手续，杨某菊已经履行了卖方的义务，故郑某、黄某生应当按照合同约定向杨某菊支付购房款。杨某菊与郑某签订的《补充协议》、郑某出具的《事情经过》均载明郑某、黄某生未支付的剩余购房款为736000元。现杨某菊主张郑某、黄某生已支付购房款211000元，郑某、黄某生经该院依法传唤未到庭参加诉讼，对杨某菊的主张也未向一审法院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担，故该院确定郑某、黄某生未支付的购房款为719000元。据此，郑某、黄某生应当向杨某菊杨某菊支付剩余购房款719000元。 对于律师代理费的问题。本案中，杨某菊与郑某签订的《补充协议》中载明，如遇纠纷，双方可向《房屋买卖合同》项下房屋所在地法院提起诉讼。由此产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费差旅费等一并由败诉方承担。该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。杨某菊与广西银正律师事务所签订了《委托代理合同》，约定其应支付的一审律师服务费为30000元，并有律师代理费发票为证。本案系因郑某、黄某生未按照合同约定向杨某菊支付购房款导致诉讼，杨某菊请求郑某、黄某生共同支付律师代理费。但《补充协议》中仅有郑某的签名，且黄某生也主张未授权给郑某代为签订《补充协议》，对该协议不知情，故该院认为该《补充协议》仅在杨某菊和郑某之间产生约束，黄某生无需向杨某菊支付律师代理费。据此，郑某应向杨某菊支付律师代理费30000元。 对于赔偿金的问题。本案中，杨某菊与郑某签订的《补充协议》中载明：乙方应在获得《房屋买卖合同》项下房屋不动产权证书之日（即2018年7月2日），立即将剩余房款736000元直接支付给甲方；乙方应自获得《房屋买卖合同》项下房屋不动产权证书之日起，按照预期未付房款的万分之五/日，向甲方支付损害赔偿金直至乙方支付完剩余房款之日止。双方于协议中约定损害赔偿金符合法律规定，该院予以确认。本案中，杨某菊请求郑某、黄某生共同支付损害赔偿金，但《补充协议》中仅有被告郑某的签名，且黄某生也主张未授权给郑某代为签订《补充协议》，对该协议不知情，故该院认为该《补充协议》仅在杨某菊和郑某之间产生约束，黄某生无需向杨某菊支付损害赔偿金。本案中，杨某菊主张郑某于2018年7月24日向其支付17000元购房款，故2018年7月2日至7月24日期间，郑某应向杨某菊支付损害赔偿金8096元（736000元×0.0005×22天），2018年7月25日之后的损害赔偿金，以719000元为基数，按日利率万分之五，从2018年7月25日起计算至付清房款时止。据此，郑某向杨某菊支付2018年7月22日至7月24日期间的损害赔偿金8096元及2018年7月25日起至付清房款时止的损害赔偿金（以719000元为基数，按日利率万分之五，从2018年7月25日起计算至付清房款时止）。 对于久协公司的责任问题。本案中，杨某菊主张久协公司作为中介方明知未支付完毕房款就办理过户手续存在风险却未告知杨某菊，仍然协助郑某、黄某生诱导杨某菊去办理了涉案房屋的过户手续，导致杨某菊的利益受到损失，久协公司应该与郑某、黄某生承担连带责任。久协公司只是居间人且已履行完毕居间义务，不需要承担连带赔偿的责任；对于郑某、黄某生未能办理按揭贷款的情况杨某菊也是知情的，其中风险杨某菊也应当知情。该院认为，久协公司在杨某菊与郑某、黄某生之间房屋买卖关系中作为房屋买卖的中介公司，提供房屋信息促买卖双方的交易，故久协公司与杨某菊之间为居间合同关系。本案系房屋买卖合同纠纷，杨某菊与久协公司的居间合同关系不属于本案审理的法律关系，因此，对于杨某菊要求久协公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，在本案中不予处理，杨某菊应另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决：一、郑某、黄某生向杨某菊支付剩余购房款719000元；二、郑某向杨某菊支付律师代理费30000元；三、郑某向杨某菊支付2018年7月22日至7月24日期间的损害赔偿金8096元及2018年7月25日起至付清房款时止的损害赔偿金（以719000元为基数，按日利率万分之五，从2018年7月25日起计算至付清房款时止）；四、驳回杨某菊其他的诉讼请求。案件受理费11460元，保全费4320元，公告费560元，共计16340元（杨某菊已预交），由郑某、黄某生共同负担15637元，由郑某负担703元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下：上诉人提出一审认定的事实异议，均是围绕一审认定涉案《房屋买卖合同》是上诉人与郑某共同与杨某菊签订的，上诉人认为并不符合实际情况，对该事实的认定亦属于本案审理的焦点问题之一，本院将在说理部分一并予以分析，此处不再赘述。 经审查，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人黄某生主张其与杨某菊签订的《房屋买卖合同》实际已经解除，本案的《房屋买卖合同》是在其不知情的情况下，由杨某菊、郑某以及久协公司在原合同上添加了郑某的名字，故其并非是涉案房屋买卖合同的相对方。对此，本院认为，从签订房屋买卖合同的惯例来看，上诉人黄某生应当自持一份房屋买卖合同，当双方协商解除房屋买卖合同时，均应对原合同进行收回或者另行签订解除合同的协议，上诉人未能提供其应当自持的《房屋买卖合同》，亦未提供其与杨某菊签订的《房屋买卖合同》已经解除的相应证据，其辩解与常理不符，本院不予采信。因此，本院认定涉案《房屋买卖合同》系上诉人与郑某共同作为买受人签订的合同，上述合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合同合法有效，各方均应按合同约定履行自己义务。本案中，黄某生、郑某共同合意向被上诉人杨某菊购买涉案房屋，杨某菊应当向二人履行《房屋买卖合同》中约定的相关义务，但涉案房屋现只登记在郑某个人名下，房屋所有权人仅为郑某。杨某菊对此辩称系因黄某生办理不了银行贷款按揭手续，而只能由郑某办理银行按揭手续，故房屋只能登记给郑某，但本案的实际情况是黄某生、郑某均未能对涉案房屋向银行办理按揭贷款的手续，杨某菊却将涉案房屋过户登记在郑某一个人的名下，与其辩解不符。被上诉人杨某菊在未取得另一房屋买受人黄某生认可的情况下，将房屋过户给郑某，其行为损害了黄某生作为共同购房者的权益，应当视为杨某菊实际只与郑某履行了涉案《房屋买卖合同》，其提出由黄某生共同承担支付涉案房屋剩余房款的请求，不符合合同约定，亦有悖于公平、等价有偿原则，本院对被上诉人杨某菊主张由黄某生共同支付剩余房屋价款的请求不予支持。 综上所述，原审认定事实清楚，但未合理确定各方的权利和义务，本院予以改正。上诉人黄某生的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初2608号民事判决； 被上诉人郑某应于本案生效之日起十日内向被上诉人杨某菊支付剩余购房款719000元； 被上诉人郑某应于本案生效之日起十日内向被上诉人杨某菊支付律师代理费30000元； 被上诉人郑某应于本案生效之日起十日内向被上诉人杨某菊支付支付2018年7月22日至7月24日期间的损害赔偿金8096元及2018年7月25日起至付清房款时止的损害赔偿金（以未支付的房款为基数，按日利率万分之五计算）； 驳回被上诉人杨某菊的其他诉讼请求。 一审案件受理费11460元、保全费4320元、公告费560元，共计16340元（杨某菊已预交），由被上诉人郑某负担；二审案件受理费10990元（黄某生已预交），由郑某负担。 上述债务义务人应按判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年一月十六日 代书记员 雷冰宇