上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11130号上诉人（原审被告、反诉原告）：国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司，住所地上海市松江区华哲路355弄15号一层。法定代表人：张轩铭，董事长。委托诉讼代理人：谢冬，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈来悯，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海罗伊尔置业有限公司，住所地上海市松江区华哲路260弄13号。法定代表人：宿一锋，执行董事。委托诉讼代理人：姜建萍，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：李洪杰，国浩律师（济南）事务所律师。原审第三人：上海基森仓储有限公司，住所地上海市松江区茸华北路268号。法定代表人：张绮，负责人。上诉人国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司（以下简称国合公司）因与被上诉人上海罗伊尔置业有限公司（以下简称罗伊尔公司）、原审第三人上海基森仓储有限公司（以下简称基森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初15564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国合公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回罗伊尔公司一审诉讼请求，并支持国合公司的一审反诉请求或将本案发回重审。事实与理由：1.罗伊尔公司及其母公司山东A有限公司（以下简称山东A公司）恶意串通，隐瞒欺诈上海B有限公司（以下简称B公司，现国合公司的控股股东），根据《合同法》第54条规定，本案所涉租赁合同应予撤销。2.本案所涉租赁合同并未约定罗伊尔公司享有合同解除权；况且罗伊尔公司亦存在逾期交付厂房的行为，故其主张国合公司支付免租期的租金无合同依据，国合公司迟延支付租金有合理的抗辩理由。3.一审法院没有查明基森公司应向罗伊尔公司支付的租金总额。被上诉人罗伊尔公司辩称，不同意上诉人国合公司的上诉请求，要求维持原判。国合公司增资扩股与本案无关，国合公司主张撤销合同无事实依据。国合公司未按约定支付租金，罗伊尔公司则按约交付了房屋，故罗伊尔公司有权按照合同相关条款解除涉案协议。一审法院对于租金、使用费、滞纳金金额计算正确。原审第三人基森公司未到庭，也未提供书面述称意见。罗伊尔公司向一审法院起诉请求：1.判令国合公司向罗伊尔公司支付自2018年1月1日起至2018年8月31日止的厂房租金共计8,636,376.60元；2.判令国合公司赔付罗伊尔公司免租期间（2017年1月1日至2017年12月31日止）的租金12,954,551.40元；3.判令国合公司支付罗伊尔公司逾期支付租金滞纳金（按照每日0.05%的标准，分别以3,238,637.85元为基数，自2018年1月6日起算；以3,238,637.85元为基数，自2018年4月12日起算；以3,238,637.85元为基数，自2018年7月5日起算；均计算至国合公司实际付清租金之日止）。本案审理过程中，罗伊尔公司变更诉请为：1.判令国合公司向罗伊尔公司支付自2018年1月1日起至2018年8月31日止的厂房租金8,636,367.60元；2.判令国合公司赔付罗伊尔公司免租期间（2017年1月1日至2017年12月31日止）的租金12,954,551.40元；3.判令国合公司支付罗伊尔公司逾期支付租金滞纳金（按照每日0.05%计算，分别以3,238,637.85元为基数，自2018年1月6日起算；以3,238,637.85元为基数，自2018年4月12日起算；以3,238,637.85元为基数，自2018年7月5日起算，均计算至国合公司实际付清租金之日止）；4.确认罗伊尔公司、国合公司之间的《租赁协议》（以下简称“涉案协议”）于2018年4月22日解除。国合公司一审辩称，同意解除涉案协议，不同意罗伊尔公司的其余诉讼请求，并提出反诉请求：1.判令罗伊尔公司支付国合公司园区配电改造费用91,661元；2.判令罗伊尔公司赔偿国合公司在园区投入的装修等实际损失10,000,000元；3.判令罗伊尔公司承担违约责任，根据预期租金利益损失标准向国合公司支付违约金30,000,000元（计算方式：剩余租赁年限9年，108个月，合同约定租金标准每月15元/㎡，市场租金标准每月20元/㎡，预期租金利益损失：71,969.73㎡X5元/㎡X108=38,863,654.2元）；4.判令解除罗伊尔公司、国合公司签订的涉案协议，罗伊尔公司退还国合公司保证金3,238,637.85元。一审法院认定事实：一、罗伊尔公司、国合公司间租赁关系的缔约及履行情况上海市松江出口加工区XX路XX弄A区罗伊尔五期A区的4-7号、12-15号及XX路XX弄B区的12-13号厂房（以下简称系争厂房）权利人为罗伊尔公司，房屋类型为工厂。建筑面积A区：4号厂房4,521.66平方米、5号厂房4,521.66平方米，6号厂房45,66.21平方米，7号厂房11,107.68平方米，12号厂房4,521.66平方米，13号厂房4,521.66平方米，14号厂房4,521.66平方米，15号厂房11,107.68平方米；B区：12号厂房13,380.65平方米，13号厂房9,243.76平方米。2016年2月20日，国合公司（承租方、乙方）与罗伊尔公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定罗伊尔公司将15号厂房一层出租给国合公司，建筑面积共计24,000平方米，用途为办公、仓储、保税展示。租赁期限自2016年3月1日起至2017年12月31日止，年租金为24,000元。合同另对其他相关事项进行了约定。2016年12月12日，国合公司（承租方、乙方）与罗伊尔公司（出租方、甲方）签订涉案协议一份，约定罗伊尔公司将系争厂房出租给国合公司，建筑面积共计71,969.73平方米，用途为厂房与办公用。合同第二条约定，租赁期限为11年，自2017年1月1日起至2027年12月31日止，甲方应在租赁期限起始日前向乙方交付园区物业；房屋免租期1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日，2018年1月1日开始计算租赁费用。甲方逾期交付园区物业的，相应期限起止日期顺延。协议第三条约定，厂房租金指乙方为承租系争厂房在租期内向甲方交付的含税租金，71,969.73㎡×15元/㎡/月×3=3,238,637.85元/季。鉴于合同约定的租赁建筑面积包含由第三人基森公司承租的厂房，甲方同意且须与第三人协调，由乙方与该第三人签订租赁合同，甲方无条件配合办理相关事宜。无论第三人是否与乙方签订租赁合同，合同签订后第三人租金归乙方所有，甲方有义务通知第三人将租金支付给乙方，即便甲方收到租金的，也应交付给乙方。也可将第三人租金乙方确认后直接转甲方作为乙方已交房租；自租赁费用起算日起，租金的支付为一季度为一结算期，租金的支付日为每租赁季度第一个月前十天。甲方给予乙方租金支付宽限期，但最长不超过10个工作日内支付。如乙方逾期支付租金，乙方应按逾期支付金额的每日0.05%比例向甲方交纳滞纳金；协议签订后，乙方应向甲方支付相当于一个季度的房租作为租房保证金。当租房期满，双方结算完毕后，甲方应付向乙方退回保证金。协议第四条第12款约定，乙方必须承诺每季度及时交付厂房的租金。如果乙方单方面违背协议，延迟缴付租金及管理费超过三个月（包括三个月）的，甲方有权收回园区物业的使用权，且赔付免租期间的房租及违约金。违约金按第四条第19款执行。协议第四条第13款约定，在不影响物业主体承重结构的前提下，乙方可以根据经营活动的需要自行筹集对物业进行适度的改造或增设附属设施，但事先需将改建方案以书面形式通知甲方，经甲方书面同意，并在将改扩建或装修工程对相关政府部门报建后才能进行工程建设。合同另对其他相关事项进行了约定。2016年12月26日，国合公司向罗伊尔公司汇款3,238,637.85元，载明用途为租赁保证金。2017年8月14日，国合公司向罗伊尔公司出具情况说明一份，称将对电容降容，费用共计91,661元，费用由国合公司支付。2017年8月24日，罗伊尔公司、国合公司签订《补充协议（一）》一份，载明同意国合公司将4-7号厂房、12-15号厂房电容由2000KVA减至500KVA，减容工程费用由国合公司承担，若国合公司退租或租赁协议到期，需恢复至原数2000KVA，相关增容费用由国合公司承担。2017年8月25日，国合公司（甲方）与罗伊尔公司（乙方）签订《委托租赁协议》一份，载明：一、甲方已全部租赁乙方在上海松江区的72,000㎡的厂房物业。现甲方委托乙方将此园区全部或部分物业再转租第三方。单价不能低于0.6元/㎡/天；二、甲方租赁乙方物业价格为0.5元/㎡/天，甲方允许乙方以业主名义直接与第三方签订租赁协议，但实际租赁权为甲方所有，乙方收到的房租租赁金高于甲方与乙方签订的协议价格，其多出部分由乙方在收到租客租金之日起【】日内直接转给甲方账户，作为甲方租房差价收益；三、乙方与其他方签订的租赁协议期限可与甲、乙双方当时的约定相关，不能超过原协议期限，免租期也不能超过剩余租赁期限，另外，涉及免租期的须事先经甲方同意（但乙方按照合同租金标准向甲方支付免租期内的租房差价收益的，乙方可自行决定）；四、乙方与其他方所签订的租赁协议将原件或者复印件报给甲方一份……乙方应及时将租客租金拖欠情况、合同出借情况、租期到期情况等书面告知甲方；五、甲、乙双方约定，其差价支付时间等同于乙方与其他方签订协议与支付房租的时间。协议另对其他相关事项进行了约定。2018年4月20日，罗伊尔公司向国合公司发出《关于解除租赁协议之通知函》，载明罗伊尔公司、国合公司签订涉案协议后，国合公司逾期支付租金已达100天，故罗伊尔公司依约行使解除权，并限期国合公司付清租金，腾空并返还系争厂房。2018年4月22日，国合公司向罗伊尔公司发出《关于解除租赁协议之回复函》称，不同意罗伊尔公司单方解除涉案协议，该协议签署时罗伊尔公司未向国合公司披露管委会对出口加工区厂房使用性质的限制，致使国合公司对物流使用受限和对外出租受限，造成国合公司前期筹备阶段的重大损失，租赁期内，国合公司需变更营业范围，但罗伊尔公司的全资控股股东同时也是国合公司股东的A公司却不予配合，影响国合公司对外出租。国合公司拖欠租金有客观原因和实际困难，且基于罗伊尔公司的过错，希望罗伊尔公司能多方考虑，友好协商。2018年5月23日至25日期间，罗伊尔公司员工代某与国合公司员工褚某有过多次微信交谈，其中，24日国合公司员工褚某向罗伊尔公司员工代某发出情况说明书，载明因其无进出口资格，无法为入住企业做相应配套服务，现有案外人有意入住，需向松江出口加工区海关备案，且需注册公司，望予以批准。同日，罗伊尔公司员工代某询问，需注册的公司名称、注册的具体厂房以及租赁合同是否已与国合公司签署及具体的租期，并表示可以发出申请。二、国合公司承租系争厂房后的转租情况罗伊尔公司、国合公司均认可，国合公司承租系争厂房后，共对外出租5家企业，具体包括：2017年10月1日，国合公司与案外人上海C有限公司（以下简称“C公司”）签订《仓储服务协议》一份，载明期限为2017年10月1日起至2018年12月31日止，服务费为每月2,300元。国合公司曾就A区4号厂房一层与案外人上海D有限公司（以下简称“D公司”）签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年3月15日起至2021年3月13日止，租金标准分别为2018.3.25-2019.3.24,25.5元/㎡/月，2019-3.25-2020.2.24,25.5元/㎡/月，2020.3.25-2021.2.24,27.57元/㎡/天。首期租金为付二押二，计算方式为1828.88㎡X25.5元/月X4=186,545.76元。2018年9月21日，D公司向国合公司发出《关于贵方为我方提供经营证照办理条件的通知函》，载明要求国合公司提供加盖公章的有效产权证明和营业执照复印件，以便完成新公司工商登记。国合公司曾就A区12号厂房一层与案外人上海E有限公司（以下简称“E公司”）签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年1月30日起至2021年1月30日止，租金标准分别为2018.1.25-2019.2.28,27元/㎡/月，2019.3.1-2020.2.29,27元/㎡/月，2020.3.1-2021.2.28,29.16元/㎡/天。租赁面积为2,000㎡。国合公司曾就A区15号厂房二层与案外人上海F有限公司（以下简称“F公司”）签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，租金标准分别为2018.4.1-2019.3.29，60元/㎡/月，2019.4.1-2020.3.29，60元/㎡/月，2020.4.1-2021.2.28,62.4元/㎡/天。国合公司曾就A区15号厂房二层202与案外人上海G有限公司（以下简称“G公司”）签订《租赁协议》一份，约定租赁期限自2018年3月18日起至2019年3月17日止，租金标准为60元/㎡/月。国合公司曾就A区12号厂房一层、13号厂房一层、4号厂房一层与案外人上海H有限公司（以下简称“H公司”）签订《厂房租赁合同》一份，租赁期自2017年5月18日起至2019年5月17日止，租金标准为0.7元/天/平方米。2018年7月1日，国合公司与E公司签订《提前终止房屋租赁合同协议书》一份，载明双方于当日终止于2018年3月5日就A区12号1层房屋签订的《房屋租赁合同》。2018年7月25日，国合公司与C公司签订《提前终止房屋租赁合同协议书》一份，载明双方于2018年7月31日终止于2017年10月1日就A区15号3层305室房屋签订的《房屋租赁合同》。2018年8月1日，国合公司与G公司签订《提前终止房屋租赁合同协议书》一份，载明双方于当日终止于2018年3月18日就A区15号2层207室房屋签订的《房屋租赁合同》。一审审理中，双方就有争议的事实的各自意见及提供的证据：一、涉案协议是否存在撤销之事由及国合公司是否在法定期限内行使过撤销权？对此，国合公司提供国合公司、案外人Z公司、A公司、B公司于2016年11月签订的《增资扩股协议》、准予变更登记通知书、内资公司备案通知书、公司登记申请书、股东发起人出资情况、章程修正案、股东会决议等，以证明B公司于2016年11月决定入股国合公司，并于2016年12月30日完成变更手续，并称在此期间罗伊尔公司及A公司未对国合公司及B公司披露过签订事宜，国合公司系在2018年4月由于出租受阻时知晓上述事实，故撤销权尚在法定期间内。罗伊尔公司对国合公司提供的上述证据真实性无异议，但认为股东变更不影响国合公司主体，股东间的纠纷与本案无关，国合公司参与了与罗伊尔的缔约过程，对涉案协议充分知晓，国合公司所称欺诈事由并不成立，且已过法定期间。二、系争厂房是否存在延期交付或者未全部交付之情形？国合公司何时返还系争厂房？罗伊尔公司称其曾与国合公司办理过书面交接手续，但相关资料尚未找到，且从双方签订的补充协议、委托租赁协议等可见，国合公司对已全部接收系争厂房并无异议，本案诉讼前，国合公司就系争厂房交付从未提出过异议。罗伊尔公司提供国合公司关于申请批准货物分类监管的报告、新闻报道、视频光盘等一组，以证明双方约定的租赁期限开始前，罗伊尔公司已向国合公司交付了系争厂房，国合公司也以此作为对外宣传的事由，国合公司承租系争厂房后，除对外转租5家公司外，还占有办公楼A区15号以及其他厂房，直至2018年8月31日罗伊尔公司才取得对系争厂房的控制权，且至今A区15号厂房内仍有国合公司遗留物品。国合公司则称，罗伊尔公司未向其交付过B区12、13号厂房以及A区5、6、14号厂房。而A区4、12、13号厂房交付时间为2017年5月，A区7、15号厂房交付时间为2017年1月。双方并未就交房达成一致，如国合公司占有了合同约定的某个厂房，则为交房状态，具体包括投入装修、增加物资、出租等。国合公司曾就交付问题提出过异议，但无证据证明。另双方通过协商方式解除合同，由国合公司移交了全部租户，完成了系争厂房的返还，虽A区15号厂房内尚余国合公司物品，但此系罗伊尔公司同意国合公司暂时堆放，待罗伊尔公司需要清场时，国合公司可随时搬离，物品本身亦不影响罗伊尔公司对系争厂房的控制，故返还时间为2018年8月1日前。三、合同约定的租赁期限内，罗伊尔公司以自身名义向第三人及案外人出租系争厂房后获得的租金数额？对此，罗伊尔公司提供以下证据：（一）涉及罗伊尔公司与基森公司的租赁协议及履行情况2016年7月18日，罗伊尔公司与基森公司签订《租赁协议》一份，约定罗伊尔公司将B区12号厂房出租给基森公司，每平方米日租金为0.6元，租赁面积为8,920.34㎡，每季度租金160,567.74元，租赁期限自2016年起至2019年止，免租期三个月。2016年9月22日，罗伊尔公司向基森公司开具发票一张，载明内容为B区12号厂房出租，金额为458,764.97元，备注期限为（2016.12.1-2017.2.28）。2016年12月26日，基森公司向罗伊尔公司转账481,703.22元，附言为租金。2017年2月13日，基森公司向罗伊尔公司发出告知书，称其决定自2017年3月16日起不再承租12号厂房。2017年3月27日，基森公司向罗伊尔公司转账80,283.87元，附言为租金。2017年9月8日，罗伊尔公司与基森公司签订《租赁协议》一份，约定罗伊尔公司将12/13号厂房出租给基森公司，租赁期限为一年，自2017年9月1日起至2018年8月30日止，其中2017年9月1日至2017年9月30日为免租期。月租金为15,082.93㎡X0.60元/日X30日=271,492.74元。上述协议于2017年10月10日向国合公司报备。2017年9月10日，罗伊尔公司与基森公司签订《关于罗伊尔五期B区12、13号厂房租赁说明》一份，载明同意起租日为2017年9月15日。上述说明于2017年10月10日向国合公司报备。2017年10月17日，罗伊尔公司向基森公司开具发票两张，金额均为271,492.74元，载明内容为厂房租金，2017.10.15-2017.11.14。2017年10月20日，罗伊尔公司与基森公司签订《租赁协议》一份，约定罗伊尔公司将7号厂房出租给基森公司，租赁期限自2017年10月20日起至2017年11月20日止，月租金为5,073.84平方米X0.60元/日X30日=91,329.12元。上述协议于2017年10月31日向国合公司报备。2017年11月10日，基森公司向罗伊尔公司转账271,492.74元，附言为2017.10.15-2017.11.14房租。2017年11月15日，基森公司向罗伊尔公司发出告知书，称其决定于2017年12月15日不再承租12号、13号厂房。上述告知书于2017年11月16日向国合公司报备。2017年12月25日，基森公司向罗伊尔公司转账271,492.74元，附言为2017.11.15-12.14房租。2017年11月27日，基森公司向罗伊尔公司转账91,329.12元，附言为2017.10.20-2017.11.20，7号厂房房租。2017年10月23日，罗伊尔公司向基森公司开具发票一张，金额为91,329.12元，内容为厂房租金。2018年6月1日，罗伊尔公司与基森公司签订《租赁协议》，约定罗伊尔公司将12号厂房1-2层出租给基森公司，租赁期限6个月，自2018年6月1日起至2018年11月30日止，季租金481,703.22元。同日，罗伊尔公司与基森公司签订《租赁协议》，约定罗伊尔公司将13号厂房1-2层出租给基森公司，租赁期限6个月，自2018年6月1日起至2018年11月30日止，季租金332,775元。2018年6月25日，基森公司向罗伊尔公司转账814,478.22元，附言为厂房租金B区12、13号。2018年8月21日，罗伊尔公司与基森公司签订《租赁协议》，约定罗伊尔公司将12号厂房3层出租给基森公司，租赁期限113天，自2018年8月10日起至2018年11月30日止，租金共计302,402.91元。同日，罗伊尔公司与基森公司签订《租赁协议》，约定罗伊尔公司将13号厂房3层出租给基森公司，租赁期限113天，自2018年8月10日起至2018年11月30日止，租金共计302,402.91元。另罗伊尔公司提交基森公司于2019年5月16日出具的情况说明一份，其上载明基森公司与罗伊尔公司为友好合作单位，2017年9月8日签订的《租赁协议》中约定了可提前一个月通知罗伊尔公司解约，其遂按约履行，于2017年11月15日通知罗伊尔公司将于2017年12月15日退租，故不存在违约金事宜，合同均已按约履行。（二）合同约定的租赁期限内，罗伊尔公司以自身名义向其他案外人出租系争厂房的情况（1）涉及案外人上海I有限公司（以下简称“I公司”）的租赁合同及履行情况罗伊尔公司曾就15号厂房2层203室与案外人I公司签订《罗伊尔厂房租赁合同》，约定租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止，年租金为57.66㎡X2元/日X365天=42,091.80元。2018年8月20日，罗伊尔公司向I公司开具收款收据一张，载明收取203室押金7,015.30元。2018年8月17日，罗伊尔公司向I公司开具收款收据一张，载明用途为15号厂房二层203室出租，金额为53,975.64元。2018年8月21日，I公司向罗伊尔公司转账60,990.94元，用途为租金及押金。（2）涉及案外人D公司的租赁合同及履行情况2018年11月5日，罗伊尔公司、国合公司与D公司签订《补充协议书》一份，载明将国合公司与D公司所签租赁协议中国合公司的权利义务全部由罗伊尔公司享有和承担，合同押金和租金自2018年7月25日起至租金期限届满由D公司缴纳给罗伊尔公司。2018年11月7日，罗伊尔公司向D公司开具收据一张，载明收到D公司租房押金93,272.88元。同日，罗伊尔公司向D公司开具发票一张，内容为厂房租金，金额为186,545.76元。2018年11月12日，D公司向罗伊尔公司转账279,818.64元，附言为房租、押金。（3）涉及案外人F公司的租赁合同及履行情况2018年11月7日，罗伊尔公司、国合公司与F公司签订《补充协议书》一份，载明将国合公司与F公司所签租赁协议中国合公司的权利义务全部由罗伊尔公司享有和承担，合同押金和租金自2018年8月1日起至租金期限届满由F公司缴纳给罗伊尔公司。2018年11月7日，罗伊尔公司向F公司开具收据一张，载明收到租房押金6,919.20元。同日，罗伊尔公司向F公司开具发票一张，内容为房屋租金2018.8.1-2018.11.30，金额为13,838.40元。（4）涉及案外人E公司的租赁合同及履行情况2018年9月19日，E公司向罗伊尔公司转账219,000元，用途为2018.7.1-2018.10.31厂房租金。2018年9月18日，罗伊尔公司向E公司开具发票三张，内容为厂房租金，金额为100,000元、100,000元、19,000元。（5）涉及案外人G公司的租赁合同及履行情况2018年9月13日，罗伊尔公司向G公司开具发票一张，载明用途为厂房租金，金额为31,127.20元。2018年10月8日，G公司向罗伊尔公司转账31,127.20元。（6）涉及案外人C公司的租赁合同及履行情况2018年11月20日，罗伊尔公司向C公司开具发票一张，内容为房屋租金2018.8.1-2018.12.31，金额为11,500元。2018年12月19日，C公司向罗伊尔公司转账11,500元，附言为房租。国合公司对上述证据真实性均无异议，但认为罗伊尔公司存在隐藏部分租金的可能，且基森公司在合同履行过程中存在提前退租行为，涉及违约金，但罗伊尔公司没有提及，并要求租赁期限内针对系争厂房罗伊尔公司收取的基森公司及案外人的租金予以抵扣国合公司的应付费用。罗伊尔公司表示同意其向基森公司及其他上述案外人收取的相应期间费用在国合公司应付款项中抵扣。四、国合公司主张的损失具体构成以及相应依据？国合公司称，其反诉主张的损失包括：1、A公司以对系争厂房装修投入折价7,500,000元作为股权出资入股国合公司，故系争厂房的装修应视为国合公司所有，该部分价值即为7,500,000元；2、国合公司承租系争厂房后，曾进行了装修，支付仓库改造装修费用150,449元、卷帘门安装费用18,000元、消防设施费用79,000元、监控安装费用60,396元，并就此提供国合仓库改造工程承包合同、国合卷帘门安装工程施工承包合同、消防工程承包合同书、监控工程合同、预算书、验收单、发票、入账通知等一组；3、罗伊尔公司、国合公司曾与案外人Y公司（以下简称“Y公司”）签订《协议书》，载明Y公司退租系争厂房后，将承租期内安装的设备、线缆、开关等物品，在海关处登记备案，且该物品已与厂房形成附合，故三方一致确认，上述物品海关账册转给国合公司，而物品价值30,000,000元左右。故国合公司的实际损失已超过诉请金额，现考虑到合同履行情况及装修实际情况，仅主张20,000,000元。对此，罗伊尔公司则称，对于国合公司提供的上述证据真实性均无异议，但认为：1、A公司将垫付的A区15号厂房装修款由债权转为国合公司持有的股权，但涉案协议因国合公司违约解除后，未形成附合部分的装修国合公司应于搬离时自行拆运，其余部分罗伊尔公司不应赔偿；2、国合公司承租后进行的装修，真实性无异议，但未按约经由罗伊尔公司书面同意，也不应由罗伊尔公司赔偿；3、Y公司系罗伊尔公司原租户，2014年退租时，装修材料已于系争厂房形成附合，鉴于Y公司需注销，前提是必须清理海关账册里的物品，故采取了转让过户的方法。由于罗伊尔公司是房地产开发企业，没有海关账册，无法接收Y公司的账册物品，而国合公司成立后申请了海关账册，才签订了三方协议。但海关账册上的物品均属低值易耗品，折旧很快，与账册上的原价已基本无联系，国合公司以此主张其损失依据不足。一审法院认为，本案争议焦点在于:1、罗伊尔公司、国合公司签订的租赁协议是否合法有效，是否存在可撤销的情形？2、如该协议合法有效，导致协议解除的过错责任在于何方？3、罗伊尔公司、国合公司就协议解除后果所主张的各项诉请是否具有相应依据？针对第一个争议焦点，一审法院认为，现国合公司主张撤销涉案协议，其理由该协议在国合公司现实际控制人B公司决定入股至完成变更手续期间，罗伊尔公司未向B公司披露涉案协议。然国合公司为独立法人主体，其缔约时对于涉案协议内容应已充分知晓，国合公司实际控制人的变更，并不影响合同本身的效力，国合公司所称的股权收购事宜，与租赁协议系各自独立的法律关系，故国合公司反诉主张撤销涉案协议，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依法认定罗伊尔公司、国合公司间签订的《租赁协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。对于第二个争议焦点，现罗伊尔公司、国合公司对于解除《租赁协议》无异议，但对于导致协议解除的违约责任在于何方存在分歧。根据双方合同约定，国合公司应自2018年1月1日起支付租赁费用，支付方式为每季度支付一次，支付时间为季度第一个月前十天。延迟缴付租金及管理费超过三个月（包括三个月）的，罗伊尔公司有权收回系争厂房的使用权。现国合公司逾期支付租金已超过三个月，其拒付租金理由为罗伊尔公司逾期交付房屋以及未配合其办理增加营业范围事宜。双方虽未在本案中就系争厂房交接提供书面证据，然根据在案证据显示，国合公司在本案诉讼前，从未就系争厂房存在逾期交付问题提出过异议，也以协议约定的租赁面积为新闻宣传的内容，在其签订的委托租赁协议等中也就租赁面积进行了确认。而国合公司承租部分包括4-7号厂房、12-15号厂房、B区12、13号厂房，其中B区12、13号厂房为基森公司承租区域，罗伊尔公司、国合公司早已约定由罗伊尔公司代为出租，15号厂房一层国合公司在涉案协议签订前也已承租，均应视为交付，而4-7号厂房、12-15号厂房国合公司还在租期内申请过减容工程，应视为使用。且国合公司未提供证据证明，罗伊尔公司曾承诺协助其办理增加营业范围事宜或同意在涉案协议约定的租赁用途外增加仓储物流。故一审法院对国合公司的上述抗辩意见，不予采信。鉴于此，涉案协议解除系国合公司逾期支付租金致使合同约定的解除权成就所致，国合公司应就此承担相应的责任。针对第三个争议焦点，一审法院认为，鉴于罗伊尔公司曾于2018年4月20日向国合公司发出《关于解除租赁协议之通知函》行使约定解除权，而根据国合公司回函显示，其已于2018年4月22日收悉上述通知，故对于罗伊尔公司主张的合同解除时间即2018年4月22日，一审法院予以确认。此后罗伊尔公司、国合公司员工虽有过微信往来，但从其内容看，罗伊尔公司员工代某对于国合公司申请继续履约的事宜，亦表示需进行申请，故不应视为罗伊尔公司在发出解除通知后，又对国合公司作出的继续履行的要约予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现罗伊尔公司主张以其实现对系争厂房的控制为国合公司的返还时间，罗伊尔公司称该日期为2018年8月31日，国合公司则主张为2018年8月1日前。国合公司主张的上述时间，能与罗伊尔公司、国合公司与案外人E公司、D公司等案外人的《补充协议书》中载明租金由罗伊尔公司接收时间相应对。且国合公司亦曾委托罗伊尔公司对系争厂房出租，可见罗伊尔公司亦有相应的控制权，在罗伊尔公司行使解约通知后，也有及时收回系争厂房并减少损失的义务，而A区15号厂房虽遗留有国合公司物品，但该状态在罗伊尔公司自认的实现对系争厂房控制的时间节点也早已存在。鉴于此，一审法院采信国合公司的主张，系争厂房返还时间为2018年8月1日前，故国合公司需向罗伊尔公司支付自2018年1月1日起至2018年7月31日止的租金及占有使用费共计7,556,821.65元，扣除2017年1月1日起至2018年7月31日止罗伊尔公司就系争厂房自第三人基森公司和其余案外人收取的租金1,644,351.27元后，国合公司尚需支付罗伊尔公司上述期间剩余租金及占有使用费共计5,912,470.38元。对于罗伊尔公司主张的赔付免租期内租金，涉案协议已明确约定国合公司违约时，需赔付罗伊尔公司免租期间的租金，故罗伊尔公司该项诉请于法有据，国合公司需将2017年1月1日至2017年12月31日止的租金12,954,551.40元赔付给罗伊尔公司。对于罗伊尔公司主张的逾期支付租金滞纳金，合同中已对此进行了约定。然该条款系对逾期支付租金行为所设立，对于合同解除后的占用使用费不应适用，而就其标准本身，国合公司称该标准主张过高，并请求一审法院予以调整，罗伊尔公司亦未证明其实际损失，故一审法院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。鉴于双方约定的租金支付方式为每季度支付一次，支付日为第一个月前十天，并给予国合公司最长不超过10个工作日的宽限期，故国合公司至迟应在2018年1月15日前支付罗伊尔公司2018年1至3月租金3,238,637.85元，应在2018年4月16日前支付罗伊尔公司2018年4月1日至22日的租金791,667.03元。国合公司支付罗伊尔公司的逾期支付租金滞纳金为，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以3,238,637.85元为基数，自2018年1月16日起计算至实际支付之日止，以791,667.03元为基数，自2018年4月17日起计算至实际支付之日止。如前所述，涉案租赁协议合法有效，且导致解除的过错责任在于国合公司，故对于国合公司主张的装修等实际损失，一审法院不再支持。但对于国合公司要求返还保证金的反诉请求，合同解除后，保证金予以返还，故一审法对此予以支持。第三人基森公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认上海罗伊尔置业有限公司与国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司于2016年12月12日签订的《租赁协议》于2018年4月22日解除；二、国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海罗伊尔置业有限公司2018年1月1日起至2018年7月31日止的房屋租金及占有使用费5,912,470.38元；三、国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司于判决生效之日起十日内赔付上海罗伊尔置业有限公司自2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金12,954,551.40元；四、国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海罗伊尔置业有限公司逾期支付租金滞纳金（均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中以3,238,637.85元为基数，自2018年1月16日起计算至实际支付之日止，以791,667.03元为基数，自2018年4月17日起计算至实际支付之日止）；五、上海罗伊尔置业有限公司判决生效之日起十日内返还国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司保证金3,238,637.85元。六、驳回国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费153,277元，反诉案件受理费129,226元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用287,503元，由上海罗伊尔置业有限公司负担41,345元，由国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司负担246,158元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为:1.国合公司主张撤销本案所涉的租赁协议是否具有相应的依据；2.国合公司主张其逾期支付租金系行使履行抗辩权是否具有依据；3.罗伊尔公司主张合同解除是否具有相应依据。关于争议焦点一，本院认为，欺诈是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。首先本院注意到，本案所涉租赁合同的主体系国合公司与罗伊尔公司，故租赁合同意思表示作出方系该两公司，而非国合公司所称的B公司。B公司并未在本案租赁合同签订时作出过意思表示，其当然也不存在因陷入错误而签订租赁合同的情况。其次，本案所涉租赁合同的主体始终是国合公司与罗伊尔公司，并未发生主体变更的情况，故也不存在国合公司所称的B公司因受欺诈而承继涉案租赁合同的情况。最后，国合公司所称的股权收购事宜，与租赁协议系各自独立的法律关系，故国合公司主张撤销涉案租赁协议，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，双方对于国合公司逾期支付租金均无争议。国合公司主张罗伊尔公司存在逾期交付厂房的行为，其逾期支付租金具有合理的抗辩事由。本院注意到，2018年4月20日罗伊尔公司向国合公司发出《关于解除租赁协议之通知函》，2018年4月22日国合公司向罗伊尔公司发出的《复函》中抗辩的理由是罗伊尔公司的控股股东未配合办理办理营业范围的变更，并未提出未交付房屋的异议；国合公司在本案诉讼前，从未就系争厂房存在逾期交付问题提出过异议；国合公司还以协议约定的租赁面积为新闻宣传的内容，在其签订的委托租赁协议等中也就租赁面积进行了确认；国合公司承租部分包括A区4-7号厂房、12-15号厂房、B区12、13号厂房，其中B区12、13号厂房为第三人基森公司承租区域，罗伊尔公司、国合公司早已约定由罗伊尔公司代为出租，15号厂房一层国合公司在涉案协议签订前也已承租，均应视为交付，而4-7号厂房、12-15号厂房国合公司还在租期内申请过减容工程，应视为使用。一审法院综合上述事实，认定罗伊尔公司不存在逾期交房的行为，具有相应的事实依据，本院予以确认。鉴于国合公司逾期支付租金不具有合理的抗辩理由，故其逾期支付租金的行为构成违约。关于争议焦点三，涉案租赁合同第四条第12款约定，乙方(国合公司)必须承诺每季度及时交付厂房的租金。如果乙方（国合公司）单方面违背协议，延迟缴付租金及管理费超过三个月（包括三个月）的，甲方（罗伊尔公司）有权收回园区物业的使用权，且赔付免租期间的房租及违约金。该约定赋予了罗伊尔公司在国合公司逾期支付租金超过三个月的情况下，可单方作出意思表示，使合同关系终了的权利。现双方对于国合公司逾期支付租金超过100天均无异议，国合公司对于逾期支付租金亦无合理的抗辩理由，故罗伊尔公司主张系争合同解除具有相应的事实依据和合同依据，本院予以确认。关于国合公司主张不应支付免租期租金的问题。本院认为，涉案协议已明确约定国合公司违约时，需赔付罗伊尔公司免租期间的租金，综合上述国合公司逾期支付租金构成违约的认定，国合公司应向罗伊朗尔公司赔付免租期的租金。至于国合公司主张一审法院未查清基森公司应向罗伊尔公司支付租金的数额。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，罗伊尔公司就其与基森公司的合同履行情况提供了租赁协议、发票、转账凭证等证据，故罗伊尔公司已提供了相应的证据证明合同履行的状况。而国合公司主张一审已认定的罗伊尔公司收取的基森公司的租金数额外，尚有遗漏，但国合公司未提供相应证据证明该事实主张，故本院对国合公司相应主张难以支持。综上，上诉人国合公司的上诉理由均难以成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定涉案协议解除系国合公司逾期支付租金致使合同约定的解除权成就所致，国合公司应就此承担相应的责任以及对解除后果的处理具有相应的事实依据及法律依据，本院予以确认，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币287,503元，由上诉人国合跨境（上海）文化产业电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年一月二十二日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……