上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11476号上诉人(原审原告，女，1970年11月20日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：李新生，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晟寒，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告，男，1956年2月2日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市。上诉人陈新霞因与被上诉人刘江房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初20698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈新霞的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判：1.刘江赔偿陈新霞支出的转让费人民币(以下币种均为人民币)60,000元；2.刘江退还陈新霞支付的2015年12月1日至2017年1月20日的租金364,000元；3.刘江退还陈新霞支付的2018年5月1日至6月30日的租金54,000元；4.刘江赔偿陈新霞2015年12月至2016年1月支出的装修费用50,250元；5.刘江赔偿陈新霞2017年1月至2017年4月支出的装修费用33,500元。事实与理由：一审判决中存在事实认定不清及法律适用错误。一审判决已查明,刘江向陈新霞出具承诺,在不能达到陈新霞烤面包的经营要求时,应无条件退还转让费及装修费用，故刘江理应按照约定退还陈新霞相关费用。此外,刘江没有完成协议约定的办理现场烘烤的经营执照的合同义务的前提下,理应承担退还房租的义务。另，刘江所述的水电费用,没有任何证据支撑,法院不应采信。刘江答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈新霞向一审法院提出诉讼请求：1.刘江赔偿转让费60,000元；2.赔偿2015年12月和2016年1月支出的装修费50,250元；3.退还缴纳的2018年5月1日至2018年6月30日的租金计54,000元；4.退还租房押金26,000元；5.赔偿2017年1月和2017年4月支出的装修费33,500元；6.退还缴纳的2016年1月1日至2016年12月31日的租金312,000元；7.赔偿2016年4月停业4天损失7,045元；8.赔偿2016年11月17日至24日停业期间损失14,090元；9.赔偿2017年4月-6月停业期间损失140,818.60元。刘江在一审中提出反诉请求：1.陈新霞支付2017年7、8、9三个月租金78,000元；2.陈新霞支付2017年第四季度少付租金3,000元；3.陈新霞支付水、电费8,800元；4.陈新霞承担赔偿黄浦区市场监督管理局行政处罚罚款107,079元。一审法院经查明认定事实如下：本市长乐路XXX号－2室房屋(以下简称“系争房屋”)为刘江登记注册的个体工商户场所，营业执照的经营范围为：饮品。2016年5月登记为黄浦区爱江饮品店，主体业态：餐饮服务经营者(饮品店)。2015年11月21日，陈新霞(乙方)与刘江(甲方)签订协议，约定，甲、乙双方友好商议关于本市长乐路28平方米(门牌号175号－2室)门面开设甜饼屋达成下列协议：一、甜饼屋经营面包、咖啡范围。二、甲方把店面租给乙方经营，乙方必须遵守法律法规，乙方每月确保支付甲方租金＋管理费26,000元整，另配二楼10平米以上独立仓库一间。三、合作年限贰年，2015年12月1日－2017年11月30日，免租期15天，两年之后如乙方要继续经营，甲方必须以乙方优先使用，乙方继续经营合作。四、乙方如要转让给其他人，和甲方商议，乙方只能收起自行谈妥的下一家的转让费。五、如果甲方现场烘烤的经营执照办不下来，甲方收起乙方的房租加任何费用一律退还给乙方。双方在协议签名，陈新霞向刘江支付租房押金及2016年1月至6月租金总计182,000元。刘江向陈新霞出具收款收据。2015年11月30日，案外人向陈新霞收取店铺转让费60,000元。2015年12月1日，刘江向陈新霞出具承诺：“今承诺陈新霞女士，承包长乐路XXX号烤面包，如不能达到陈新霞经营要求，本人无条件退还。转让费陆万元并装修费用”。2017年1月21日，陈新霞、刘江双方再签订商铺租赁合同，约定，本市长乐路XXX号－2室出租给乙方使用(添加：以营业执照为准)，租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅在营业执照范围内营业。租赁期限：自2017年12月1日至2019年11月30日止。租赁及支付方式：该房月租金为28,000元整，6个月支付一次(添加：合同签订后一周支付租金，下次租金提一周支付)。其他费用：乙方在租赁期限内，使用的水、电、电话、网络等各种费用由乙方自行承担。营业税由乙方承担。…。乙方必须在2017年2月29日前搬走商铺里的烤箱，如果乙方不搬，则该合同无效。…。陈新霞、刘江双方在协议上签名。2017年12月26日，上海市黄浦区市场监督管理局对长乐路XXX号－2室当事人刘江未依法取得《食品生产许可证》、《食品经营许可证》的情况下，开设“禧福饼家”面包店，从事咖啡、面包销售及餐饮服务，并擅自对食品进行分装处理。进行没收焦糖牛轧柒盒、西番尼壹盒、…，没收违法所得贰仟零柒拾玖元整，罚款壹拾万五仟元整。2018年4月19日，上海锦江饭店有限公司向长乐路XXX号临2室发出“关于不再续签租赁合同的通知”，明确，该房屋存在转租加价的严重违反合同之立约事实，在2018年4月30日终止，在6月30日前搬离租赁场地。2018年6月30日，陈新霞、刘江双方租赁关系结束，系争房屋由上海锦江饭店有限公司收回。一审审理中，双方确认，2017年4月至6月未营业，2017年7月至9月租金对应4月至6月陈新霞租金未付，2017年第四季少付租金3,000元以及押金26,000元在刘江处。一审法院认为，陈新霞、刘江就系争房屋签订“协议”、“商铺租赁合同”系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本次合同的解除系陈新霞在租赁期内，在未取得《食品生产许可证》、《食品经营许可证》的情况下开设“禧福饼家”面包店，从事咖啡、面包销售及餐饮服务，擅自对食品进行分装处理，被行政机关予以处罚。又因刘江未征得房屋权利人同意，擅自转租加价致合同违约事实。故2018年6月30日合同解除对此解约双方均有责任和过错。关于租房押金，合同约定，租赁期满乙方结清相关费用后甲方应于当日将押金金额退还乙方。陈新霞主张的租房押金在合同约定的范围之内，故陈新霞所付的26,000元押金刘江应当在解约后全额予以退还。关于转让费用，系陈新霞为承租系争房屋而与案外人进行商议向案外人支付的补偿，该费用虽在双方第一次协议中约定，但双方按约履行并无涉及，而后再次进行了新的租约，双方就转让费未再作出约定，本次租期解约时陈新霞要求刘江赔偿转让费没有理由及依据，法院不予支持。关于装修费用，陈新霞为租赁进行房屋装修，但对费用多少双方未进行确认，对费用承担亦未作表明，同时，陈新霞根据经营状况进行的装饰装修，使用和受益为陈新霞，现陈新霞要求刘江赔偿该部分的费用，没有约定也缺乏理由，法院不予支持。关于租金，2015年12月至2018年6月间，涉案房屋由陈新霞使用，该期限约定的租金系双方的合意，并不违反相关规定，陈新霞以刘江未按约定出租或刘江违法转租等理由要求租金退还同样没有理由，法院不予支持。关于停业损失，陈新霞未举证。2017年4、5、6三个月陈新霞歇业，其自行记录的账目流水来对应损失缺乏证明力。而后，陈新霞未交付2017年7、8、9三个月租金(包括2017年第四季3,000元)，刘江接受也未向陈新霞收取，是双方对租金的变通，也是双方新的合意。故陈新霞要求刘江承担停业损失，刘江要求陈新霞补付租金均不予认可。关于行政处罚费用，处罚的对象为刘江，目前刘江尚未缴款，刘江主张的费用未产生，现以处罚决定向陈新霞要求赔偿没有事实依据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、刘江应于判决生效之日起十日内一次性归还陈新霞租赁房屋押金人民币26,000元；二、陈新霞应于判决生效之日起十日内一次性支付刘江租赁房屋水、电费人民币8,800元；三、陈新霞的其余诉讼请求，不予支持；四、刘江的其余诉讼请求，不予支持。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，刘杰与陈新霞2015年11月21日所签订的租赁协议已于2017年11月30日履行完毕。在此期间，陈新霞对其主张的刘江未按协议及2015年12月1日的书面承诺履行相关义务处于知晓状态，然而陈新霞却并未选择终止合同向刘杰主张违约责任及损失赔偿。之后，陈新霞又与刘杰签订了新的租赁协议，且注明“以营业执照为准”，但未就前一份租约是否存在未解决的问题签订书面协议，在案证据中亦无足以注明双方就上述问题进行协商并达成一致的依据。综上所述，一审法院鉴此认定双方2015年签订的租赁协议已履行完毕，对陈新霞在该份协议存续期间的相关诉讼请求予以驳回，并无不当。从另一方面而言，如上所述在明知刘杰未履行相应义务的情况下开展经营活动存在风险，陈新霞仍选择继续履行租赁合同，则显然应当承担由此产生的风险及后果。根据一审审理记录，陈新霞在本案一审庭审中对刘杰提交的水电费8,800元的证据不持异议，且亦自认尚欠2018年9月之前的水电费8,800元。现陈新霞在二审中却称一审判决该项判决没有证据支持，有违诉讼诚信，本院对其该项上诉请求，不予支持。此外，关于2018年5月1日至6月30日已缴租金，根据查明的事实，上述期间陈新霞仍占有使用系争房屋，理应承担该期间的占有使用费。综上所述，一审法院基于查明的事实及在案证据，所作认定及相应判决，并无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,895.83元，由上诉人陈新霞负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  余艺审判员  彭辰审判员  姚跃二〇二〇年一月二十日书记员  叶菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……