四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初2759号 原告：泸州银鼎建材有限公司，住所：四川省泸州市纳溪区新乐镇桂花村一社，统一社会信用代码：91510503085811995D。 法定代表人：唐明才；职务：执行董事。 委托诉讼代理人：唐才利，四川酒城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马宏军，四川酒城律师事务所律师。 被告：四川本三建筑工程有限公司，住所：四川省泸州市纳溪区龙车镇龙兴街，统一社会信用代码：91510503MA627Q8W1W。 法定代表人：胡国强。 原告泸州银鼎建材有限公司（以下简称“银鼎公司”）与被告四川本三建筑工程有限公司（以下简称“本三公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告银鼎建材公司的法定代表人唐明才及其委托诉讼代理人马宏军，被告本三建筑公司的法定代表人胡国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2018年3月8日签订的《房屋租用合同》；2.判决被告在判决生效后10日内将位于泸州市纳溪区轴房屋（面积820㎡）腾空并恢复原状后返还原告；3.判决被告立即向原告支付2019年6月8日至2019年12月8日租金39360元，以后的租金按215元／天的租金计算至返还房屋为止；4.判决被告向原告支付违约金30000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月8日，原、被告签订《房屋租用合同》，合同主要约定：1.被告从2018年3月8日起至2021年3月8日止租用原告位于泸州市纳溪区轴房屋，面积820㎡；2.前两年租金每月8元／㎡计算，年租金78720元，第三年租金每月9元／㎡计算，每半年支付一次租金，提前10天支付下半年租金，签合同时被告交保证金壹万元；3.被告逾期不付租金视为违约，被告违约则租用合同解除，原告不退还保证金，被告应按建筑造价（每㎡2300元）的每月的1%赔偿原告。合同签订后，原告向被告按现状交付了房屋，但被告只向原告支付了2019年6月8日前的租金，后期的租金每日按215元计算至返还原告房屋时止。根据双方约定，被告违约，原告不退还保证金，同时被告应建筑造价（每㎡2300元、面积820㎡）的每月的1%赔偿原告，以此计算，被告每月应承担违约金18860元，现被告违约已6个月。为此原告酌情要求被告承担30000元的违约金符合法律规定。因双方协商未果，原告遂起诉至法院请求判如所请。 被告本三公司辩称，2018年3月8日，被告与原告签订的《房屋租用合同》属实，被告租赁原告的房屋用于公司办公，当时是清水房接手的，接手后进行了不少装修。对于租金问题，原告在2019年6月21日在门上张贴通知属实，但是，原告在2019年7月20日左右未经协商单方面就封锁了案涉房屋（现在该房屋断水断电，被告的空调桌椅等办公设备用品均还在该房屋内），被告在2019年7月20号左右就没使用案涉房屋了，故2019年6月8日到现在为止的租金不能全额计算（2019年6月8日前的租金是交清了的），应依法予以核减。对于违约金的问题，合同对违约金约定属实，但原告也存在违约行为，根据合同约定应是双方友好协商，但是原告方在未与被告公司协商的前提下对案涉房屋进行了封锁，且态度非常不友好，原告主张违约金3万元过高，请求法院调整。 经审理查明：原告系经营汽车维修、建材销售等业务的有限责任公司，本案涉及的泸州市纳溪区轴房屋系原告单独所有的不动产，被告系经营建筑工程施工等业务的有限责任公司。2018年3月8日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《房屋租用合同》。合同主要约定了：“一、租用年限：甲方将土地及建好的房屋、安装好的水电、消防、道路总造价2300元／㎡的产权现状（位于泸州市纳溪区轴房屋，面积820㎡）交于乙方租用，租用年限从2018年3月8日起至2021年3月8日止。租期为3年。3年后按市场价。……二、租用交付：乙方在与甲方签订此合同时，交厂房租用保证金为人民币壹万元。租用面积820㎡。……每半年支付一次租用费，提前10天交下半年的租用费。乙方逾期不付租金视为违约，甲方应收乙方违约金每天按1%计算违约金，违约金在保证金内扣除，超出保证金金额本租用合同自然终止。甲方收回乙方租用的房屋，并追究乙方的违约责任。乙方在收到或贴出终止合同通知之日起5日内结清租用的所有费用。并将房屋的通道场地清理完后退还甲方。逾期不交，甲方加倍收取乙方的租用费用。……三、乙方租用总面积为820㎡。第一年每月8元／㎡计算，第一年合计租金78720元（大写：柒万捌仟柒佰贰拾元），第二年每月8元／㎡计算，第三年每月9元／㎡计算。……不交水电造成的停水停电由乙方自行负责，与甲方无关……（合同从签订之日起免三个月房租）。……六、违约责任：在合同期间内乙方违约、则租用合同解除。并向甲方结清租用房屋的所有费用、甲方不退还乙方的保证金，并按建筑造价的每月的1%赔偿甲方。如果甲方违约赔偿乙方装修费。”等内容。原、被告签订前述合同后，双方按约定履行合同，原告向被告交付了约定租赁房屋，被告向原告缴纳了1万元保证金和2019年6月8日前的租金。因被告未提前支付2019年下半年的租金，原告于2019年6月21日在被告租赁房屋门上张贴文本，标题为“终止合同”，内容为“甲方：泸州银鼎建材有限公司乙方：四川本三建筑工程有限公司按照2018年3月8日双方签订的房屋租用合同，第二条租金的交付：每半年付一次租金，而且是先付租金后用房。乙方逾期不付，甲方按半年租金的总额的1%每天收取乙方滞纳金。乙方拒不交纳，本租用合同自然终止，甲方收回厂房、场地并追究乙方的违约责任。如仍无音讯，甲方将自行转租。注：期限3日之内全部清理完办公室的物品，否则视为不要，仅此最后一次通告。特此通知。泸州银鼎建材有限公司（加盖公章）。经办人：唐明才。2019年6月21日。”原告于2019年7月26日在被告租赁房屋门上再次张贴题为“终止合同”的文本，内容与前述“终止合同”文本大致相同，但经办人为李净。2019年10月10日，原告第三次向被告租赁房屋门上张贴题为“终止合同”的文本，主要内容与前述两个“终止合同”文本大致相同。此后，双方一直未就租金缴纳等事宜达成一致意见。被告称见到了原告张贴在办公室门口的以上通知（即前述“终止合同”文本），但提出原告在2019年7月20日左右就对前述房屋进行了上锁，被告从该时起就不能在前述房屋办公了，故不能算被告单方违约（被告对此抗辩未提出证据）。诉讼中，原告同意若其胜诉其预交的诉讼费由被告直接一并向其支付。 证明上述事实，除双方当事人的陈述外，还有原告出示的：原、被告双方主体身份信息复印件（证明双方当事人主体资格适格）、《不动产登记证》复印件（证明银鼎建材公司租赁物的基本信息）、《房屋租用合同》（证明本案租赁合同关系及合同约定内容）、题为《终止合同》的通知照片4张（证明原告催收被告支付租金，因被告未支付租金，原告通知被告终止合同）等证据予以证明，前述证据经庭审质证，具有证据的真实性、合法性和关联性，作为认定本案案件事实的依据。 本院认为，原、被告签订的《房屋租用合同》系原、被告双方真实意思表示，签订主体和内容均符合合同法的相关规定，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。对原告提出的各项诉求应当置于前述合同之下依法进行综合审视。以下分项综合评议。一、对于原告提出的请求判令解除原被告于2018年3月8日签订的《房屋租用合同》的诉讼主张，本院认为，原、被告双方当事人在房屋租用合同中明确了合同解除的条件“在合同期间内乙方违约、则租用合同解除。”也约定了“违约”的界定：“被告逾期不付租金视为违约。”合同还约定“被告应提前10天交下半年租金，本案被告未按照合同约定交付租金，原告享有解除合同的权利。”现被告出现逾期不付租金的违约行为，原告分别于2019年6月21日、2019年7月26日和2019年10月10日向被告发出标题为“终止合同”的文本，被告也见到了该文本，该文本既有解除合同之意也有确认合同终止之意，现原告明确请求判令解除合同，对照合同约定，2019年6月21日原告单方解除房屋租赁合同的条件业已成就，被告于当日收到了该解除通知，故本院对原告的该项诉求依法予以支持，确认原、被告之间签订的《房屋租用合同》从2019年6月21日起即解除。二、对于原告提出的判决被告在判决生效后10日内将位于泸州市纳溪区轴房屋（面积820㎡）腾空并恢复原状后返还原告的诉求，本院认为，根据合同约定，“乙方逾期不付租金视为违约，甲方应收乙方违约金每天按1%计算违约金，违约金在保证金内扣除，超出保证金金额本租用合同自然终止。甲方收回乙方租用的房屋，并追究乙方的违约责任。乙方……将房屋的通道场地清理完后退还甲方”“在合同期间内乙方违约、则租用合同解除。并向甲方结清租用房屋的所有费用、甲方不退还乙方的保证金，并按建筑造价的每月的1%赔偿甲方。如果甲方违约赔偿乙方装修费。”现被告作为乙方未按约缴纳租金，已经构成违约，原告得单方解除合同并收回房屋，但具体是否需要腾空并恢复原状，本院认为，腾空是必要的，至于恢复原状，双方并未明确约定，原告交付给被告租用时是清水房，被告进行装修是经过原告同意的，恢复原状没有必要，且不符合双方在合同中对退房的约定：“将房屋的通道场地清理完后退还甲方”，故对于原告的该项诉求，本院予以部分支持：被告本三公司于本判决书生效之日起十日内将其租赁的座落于泸州市纳溪区轴房屋（面积820㎡）腾空并将房屋的通道场地清理完后退还原告银鼎公司。三、对于原告提出的判决被告立即向原告支付2019年6月8日至2019年12月8日的租金39360元，以后的租金按215元／天的租金计算至返还房屋为止以及违约金30000元的诉讼请求。本院认为，经本院确认双方租用合同系于2019年6月21日起即已解除，租金能计算的日期也应截止于2019年6月21日，被告已缴纳2019年6月8日前的租金，即本案中原告的租金应计算的期间为2019年6月8日至2019年6月21日止，共14天，每天缴费标准为：双方约定的年租金78720元÷365天≈215元／天，即被告应向原告缴纳的租金为3010元（215元／天×14天）；至于违约金（及损失）的问题，原告主张的违约金（及损失）包括按215元／天计算至返还房屋为止的后期租金及3万元直接违约金，如果严格根据双方“在合同期间内乙方违约、则租用合同解除。并向甲方结清租用房屋的所有费用、甲方不退还乙方的保证金，并按建筑造价（2300元／㎡、面积820㎡）的每月的1%赔偿甲方。如果甲方违约赔偿乙方装修费。”之约定，在本案情形下，被告除了不能退回保证金外，还应支付的违约金为建筑造价的每月的1%（即：2300元／㎡×820㎡×1%÷30天≈628元／天），被告提出该约定计算的违约金过高，请求调整，本院认为，被告确实存在违约，被告应当向原告支付违约金，但是，若按照原告的主张计算违约金确实过高（628元／天接近正常租金的3倍），故本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，依法将违约金（及损失）调整为每天支付的违约金（及损失）为：原告因被告违约行为造成的租金损失的1.3倍，即78720元／年÷365天×130%≈215元×130%≈279.5元。综上，对于原告对租金、租金损失和违约金的诉讼请求，本院予以部分支持：被告还应向原告支付从2019年6月8日至2019年6月21日租金3010元（14天×215元／天），并赔付违约金（及损失）【从2019年6月22日起按每天279.5元（215元／天×1.3倍）计算至返还房屋之日止】。四、对于原告提出的本案诉讼费由被告承担主张，本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，被告作为违约败诉方，应承担诉讼费用，原告诉求与法有据，本院予以支持。至于被告提出的原告从2019年7月将租赁房屋封锁，以及原告未考虑被告投入的装修费等问题，原告存在违约行为的抗辩理由，未提交证据予以证明，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告泸州银鼎建材有限公司与被告四川本三建筑工程有限公司于2018年3月8日签订的《房屋租用合同》在2019年6月21日即解除； 二、被告四川本三建筑工程有限公司于本判决书生效之日起十日内将其租赁的座落于泸州市纳溪区轴房屋（面积820㎡）腾空并将房屋的通道场地清理完后退还原告泸州银鼎建材有限公司； 三、被告四川本三建筑工程有限公司在本判决生效之日起十日内向原告泸州银鼎建材有限公司支付从2019年6月8日至2019年6月21日的租金3010元及相应违约金（及损失）(从2019年6月22日起按每天279.5元计算至返还房屋之日止）； 四、驳回原告泸州银鼎建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取767元，由被告四川本三建筑工程有限公司负担（原告已垫付，由被告在支付前述判项金额时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 李小川 二〇二〇年一月六日 法官助理 刘厚林 书 记 员 周 玲