山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4339号 上诉人（原审被告）：淄博基业房地产开发有限公司。住所地：山东省淄博市博山区城西街道西冶街以西新坦路南。 法定代表人：吴光禄，总经理。 委托诉讼代理人：柏立新，男，淄博基业房地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：姜峰，男，1970年3月20日出生，汉族，现住山东省淄博市博山区。 原审第三人：博山区城西街道办事处北山社区居民委员会。住所地：山东省淄博市博山区虎趵路11号。 法定代表人：姜念兵，主任。 原审第三人：博山水泵厂。住所地：山东省淄博市博山区虎趵路12号。 法定代表人：张延生，总经理。 上诉人淄博基业房地产开发有限公司（以下简称基业房产）因与被上诉人姜峰、原审第三人博山区城西街道办事处北山社区居民委员会（以下简称北山居委会）、原审第三人博山水泵厂房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2018）鲁0304民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 基业房产上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：我公司虽然与姜峰签订了拆迁安置房屋补偿协议，但协议中约定涉案房屋需无争议，如有争议，协议自动作废。第七条约定如姜峰不享有被拆迁房屋的产权所有权，本协议自动失效解除。根据协议约定和庭审查实情况，涉案房屋所有权系博山水泵厂，姜峰不是所有权人。我公司虽收取了姜峰的部分房款并通知其选房，但在此之前姜峰提供的收据及代虎的证明，并多次向我公司承诺其对涉案房屋拥有完全产权，在此情况下我公司才收取了姜峰的部分款项并通知其选房。在此之后博山水泵厂告知我公司涉案房屋系第三人资产，我公司才停止给予姜峰的交房义务。我公司没有任何过错，上述行为并不是对合同的变更，双方应按照合同第六条、第七条执行。一审已查明，涉案房屋所有权人系第三人博山水泵厂而非姜峰，相关拆迁安置权益的受益主体应为博山水泵厂。我公司拆除涉案房屋，姜峰没有任何损失，我公司不应向其交付安置房屋，将收取的款项退还姜峰即可。 姜峰辩称，基业房产的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，应予维持。一审认定拆迁安置房屋补偿协议系有效合同，基业房产虽主张涉案拆迁房屋的所有权人是博山水泵厂，但未提供证据证明，其主张不能成立。涉案拆迁房屋是我在1996年下半年向博山水泵厂申请职工宿舍，博山水泵厂分配给我的，还收取了我1924.80元的费用，我一直居住至房屋拆迁，正是基于此基业房产才与我签订了拆迁安置房屋补偿协议，并分两次收取了我的房屋差价款，又于2016年组织我选取了拆迁安置房屋3号楼2单元2层东户及储藏室一个，因此基业房产是同意我以房屋居住权为基础获得拆迁安置房屋的，而我已履行了拆迁协议约定的所有义务，现基业房产拒不履行交房义务，违反了诚实信用原则，侵犯了我的合法权益。基业房产主张我没有任何损失是错误的，其收取我近16万元房款至今已达五年，且将我居住了18年的房屋拆除，现房屋已涨价，我已无力另行购买房屋居住，给我造成了损失。 姜峰向一审法院起诉请求：1.依法判令基业房产按照《拆迁安置房屋补偿协议》的约定，履行交付安置房屋及地下储藏室的义务；2.判令基业房产及博山水泵厂、北山居委会协助办理不动产登记手续；3.由基业房产承担本案的诉讼费用。 一审法院认定的事实：博山水泵厂原有位于博山北山社区的面积为29.94平方米的自管公房一处。1996年12月27日，原博山水泵厂职工代虎向博山水泵厂申请住房，代虎交纳1924.80元的保证金，博山水泵厂将涉案拆迁房屋交由代虎居住使用。1996年底，姜峰向博山水泵厂申请职工宿舍。因代虎在此期间要求博山水泵厂退还保证金不再居住使用上述房屋，1997年1月，博山水泵厂让姜峰把保证金直接交给代虎，代虎将其交纳保证金的收据及房屋交付给姜峰。姜峰取得房屋居住权后居住至2014年房屋拆迁。2014年，山东博泵科技股份有限公司（以下简称博泵科技）北山宿舍棚户区改造项目被列入博山区保障性安居工程，享受棚户区改造的优惠政策。基业房产承接了开发建设博泵科技北山宿舍40套住房的项目。2014年6月30日，姜峰（乙方）与基业房产（甲方），第三人北山居委会（丙方）签订《拆迁安置房屋补偿协议》，协议约定下列主要内容：因棚户区改造需要，甲方需要拆除乙方房屋。第二条：乙方被拆除房屋坐落于博山北山社区辖区内，乙方确保对被拆除房屋享有产权所有权。第三条：补偿置换的商品房建筑面积约95平方米，其中乙方被拆除房屋建筑面积29.94平方米，拆一换一，互不找差价。附属物评估作价4280.20元，乙方所置换的房屋超出拆除房屋面积10平方米，按优惠价格1750元每平方米计算，计17500元。再超出的65.06平方米，按2750元每平方米计算，计151415元。扣除乙方附属物价款4280.20元，搬家补助费2000元，自行解决过渡住房临时安置费6000元，计8000元，乙方应交纳剩余房款156634.80元。第四条：乙方须在2014年7月1日前将原房屋腾空，在签订协议时乙方将拆除房屋的所有权证和相关证件交由甲方办理注销手续。房屋所有权人须无争议，如果有争议，本协议自动作废。第七条：如乙方不享有被拆迁房屋的产权所有权，本协议自动失效解除。姜峰于2014年6月6日交基业房产差价房款14万元，基业房产为姜峰出具收据一份，收据载明“交款单位：姜峰，人民币：壹拾肆万元整，收款事由：收房款（产权待核实）”；2014年7月1日，姜峰将原房屋交付给基业房产；2014年11月17日，姜峰交付基业房产剩余差价房款16630元，基业房产为姜峰出具收据一份，收据载明“交款单位：姜峰，人民币：壹万陆仟陆佰叁拾元整”；姜峰交清了差价房款。基业房产接收姜峰交付的房屋后，将房屋进行了拆迁，并在拆迁土地上建设了拆迁安置房。2016年下半年，姜峰从基业房产选取了拆迁安置房屋的3号楼2单元2层东户的楼房一套，后又选取储藏室一个。2017年下半年交房时，基业房产主张发现姜峰不是拆迁房屋的所有权人，不予交房。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，拆迁安置房属于专属用房，应当用于安置被拆迁人，不得通过转让、挪用等方式改变房屋的安置用途。姜峰与基业房产、北山居委会2014年6月30日签订的《拆迁安置房屋补偿协议》系三方当事人真实意思表示，系有效合同，三方当事人应当按照合同条款约定履行各自的义务。姜峰根据合同约定履行了交付拆迁房屋及交付房屋折价款的义务，基业房产将姜峰交付的房屋拆除，并按照合同约定为姜峰选取了符合条件的安置楼房及储藏室。现基业房产以姜峰不是原拆迁房屋所有权人为由拒绝交房。法院认为，在姜峰交付拆迁房屋时，虽然合同约定姜峰应确保享有拆迁房屋所有权，但在合同履行过程中，基业房产为达到让姜峰搬出房屋实现拆迁的目的，在明知姜峰没有房屋产权登记手续(特别注明“产权待核实”)，还收取姜峰大额房款，并组织姜峰选取了安置房屋，拆除了其居住的房屋；上述情形应视为基业房产以实际行动变更合同条款，同意姜峰以房屋居住权为基础获得拆迁安置房屋的事实；基业房产在变更合同履行条款后又以原合同为依据不予履行交房义务，有违诚实信用原则，故基业房产应当继续履行合同，将姜峰选取的位于北山社区拆迁安置房屋的3号楼2单元2层东户的楼房一套及储藏室一个交付姜峰。因动迁房屋已经拆除，并在动迁土地上建设了新的楼房，原房屋已经实际恢复不能，确系给实际房屋产权人造成损失。博山水泵厂、博泵科技等主张原房屋所有权的权利人，可以在产权明晰后向有关侵权人主张侵权责任。对于姜峰要求基业房产及北山居委会协助办理不动产登记手续的诉讼请求，因房屋尚未交付，姜峰也未提供上述房屋已经符合办理不动产权登记条件的证据，姜峰的该项请求属于证据不足，在本案中不予支持，告知姜峰在房屋交付并符合办证条件时可以要求相关义务人予以协助。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、淄博基业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将姜峰选取的位于北山社区拆迁安置房屋的3号楼2单元2层东户的楼房一套及储藏室一个交付姜峰；二、驳回姜峰的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由淄博基业房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案原拆迁房屋系博山水泵厂公有住房向职工出租，该房屋所在的北山二层楼在1994年均未参加房改，该房屋自1997年1月由姜峰承租一直居住至2014年房屋拆迁。2014年，博泵科技北山宿舍棚户区改造项目被列入博山区保障性安居工程，享受棚户区改造的优惠政策。基业房产承接了开发建设博泵科技北山宿舍40套住房的项目。2014年6月30日，姜峰与基业房产、北山居委会签订了《拆迁安置房屋补偿协议》，并于2014年底前足额向基业房产交纳差价房款156630元，2016年从基业房产选取了拆迁安置房屋。涉案原拆迁住房已于2014年由基业房产拆除，并在原拆迁土地上建设了拆迁安置房。现基业房产以姜峰非拆迁房屋所有权人为由不予交房。 本院认为，房管部门出具的产权产籍证明表明，涉案原拆迁房屋所在的北山二层楼系博山水泵厂未参加房改的公管承租房已有二十余年的历史，这是众所周知的事实。基业房产作为拆迁方在房屋拆除前应当明晰拆迁房屋产权，并根据产权情况分别作出拆迁安置处理，基业房产负有明晰拆迁房屋产权的义务，但基业房产明知北山二层楼的产权情况,却将该产权明晰义务通过签订拆迁安置房屋补偿协议的方式转嫁给被拆迁户，以“如乙方不享有被拆迁房屋的产权所有权，本协议自动失效解除”这一格式条款作为房产开发商的免责理由，把一些本应由房产开发商承担的责任也推给被拆迁户，无疑加重了被拆迁户的责任，而房产开发商获得了房屋拆除后的利益，有违公平原则。基业房产在被拆迁户居住的房屋被拆除并足额交纳了房屋差价后，又以被拆迁户非房屋所有权人为由拒不交付安置房屋，侵犯了被拆迁户公有住房的承租权，剥夺了被拆迁户购买公有住房承租权的权利，有违诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基业房产在拆迁安置房屋补偿协议中负有保障被拆迁户妥善安置的义务，基业房产未尽相关义务，导致被拆迁户姜峰无法取得安置房屋，应当承担继续履行的违约责任。基业房产主张拆迁安置房屋补偿协议自动作废无事实和法律依据，本院不予支持。一审认定基业房产拆除被拆迁户住房并收取房款的行为，系同意被拆迁户以房屋居住权获得拆迁安置房的事实，认定事实清楚，应予维持。 综上所述，基业房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人淄博基业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  史华振 审 判 员  马清华 二〇二〇年一月三日 代理书记员  董斯文