上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初21697号原告：朱小敏，女，1950年1月25日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。被告：揭建武，男，1973年1月20日出生，汉族，户籍地福建省。原告朱小敏与被告揭建武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱小敏的委托诉讼代理人韩平平，被告揭建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小敏向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年2月20日签订的关于上海市普陀区中山北路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》；2、被告腾退上述房屋并将房屋恢复原状返还给原告；3、被告赔偿违约金4500元；4、没收押金4500元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月20日，原告经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，与被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同签订当日，被告称已对该房屋情况进行调查，二年以内房屋一定会动迁，租期就写到“房子拆迁为止”，原告系七旬老人，认为三年租期比较合适,且对被告所言信以为真，便同意租赁期限写为“2017年4月8日至房子拆迁为止”。2019年4月25日晚上7时许，房屋所在地派出所突然与原告联系，通知原告警方接到邻居投诉，该房屋内租客情况复杂、房屋结构被改变，严重影响邻居生活。民警上门调查发现，房屋结构被严重改动，且存在合租的情况,要求原告及时处理。原告从未允许被告将房屋转租，接到警方电话后，原告立即与邻居以及相关物业核实，均被告知该房屋内一直居住不同租客。原告以及中介方立即与被告沟通，要求解除《房屋租赁合同》，被告承认已将房屋转租，但是被告认为《房屋租赁合同》约定租期“至房子拆迁为止”，现房子还未动迁，原告无权解除合同,态度十分强硬。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，承租方擅自转租的情况下，出租方有权解除合同，并且承租方应支付一个月租金作为违约金，给出租方造成损失的，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。此外，房屋内租客发生跳楼事件，跳楼租客有吸毒史。被告将原二室一厅改造成四室，并在客厅增加卫生间和厨房。现原告多次与被告沟通均未果。被告揭建武辩称，《房屋租赁合同》补充条款约定允许在厅中隔一间房间，增加一个卫生间，装修费由被告承担。派出所民警来查看时，没有说房间有问题。原有的厨房现用于安放杂物，并未拆除，也没有住人。被告虽进行转租，但已获得原告允许。目前客厅是一间卧室和一个卫生间，加上原先的一间卧室，一共两间卧室。被告要求继续履行合同，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市中山北路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的权利人为朱小敏及案外人陈某某。2017年2月20日，朱小敏(出租方、甲方)、揭建武(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“上海市中山北路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋出租给乙方用作居住使用，租赁期限自2017年4月8日至房子拆迁为止。租金每月4500元，租金每3个月为1期支付，每期提前10天支付。甲方收取乙方保证金4500元。乙方无权将该房屋转租，不得破坏原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息。乙方应保证所提供的材料真实，保证租赁用途符合本合同约定，且乙方对该房屋的使用不违反法律及相应法规、规章的规定。如乙方违反上述保证，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，租赁保证金不予返还，因此产生的损失由乙方负责。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于一个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(2)乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损坏，或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏，或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的，或对该房屋的使用违反相关法律法规的……手写条款：……允许在厅中隔一间房间，增加一个卫生间，装修费用由乙方承担。”《房屋租赁合同》签订后，揭建武支付租赁保证金4500元并支付租金。2019年4月，朱小敏发现揭建武转租并改变了房屋结构，违反合同约定，故朱小敏提起解除合同之诉，本院于2019年11月9日立案。揭建武于2019年11月16日收到传票、诉状、证据副本等诉讼材料。审理中，1、朱小敏明确其恢复原状的诉请，具体为拆除隔断，将客厅内搭建的卫生间、厨房拆除，恢复原来的卫生间。2、揭建武表示其转租系经过朱小敏同意，并提供朱小敏2017年2月20日签署的《委托书》一份，载明：“今将普陀区中山北路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房子委托揭建武先装修。房子。出租事宜。”3、朱小敏表示，委托书的签名是其本人所签，但委托书的内容是揭建武所写，且当时签字的时候是到“装修。”为止，朱小敏为了怕有分歧，添加了“房子。”而“出租事宜。”为揭建武事后添加。《委托书》原件仅一份，由揭建武保存。朱小敏提供其留存的照片复印件一份，上面并无“出租事宜。”4、朱小敏撤回了要求没收押金4500元的诉讼请求。朱小敏表示同意在揭建武结清所有费用、交还房屋、恢复原状经其验收无误后无息返还揭建武押金4500元。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。揭建武提供《委托书》的后部，有三个句号，与一般的书写习惯不符。朱小敏解释“房子。”为其添加，结合委托书中两处“房子”笔迹来看，“装修。房子。”的“房子。”由朱小敏添加，具有较高可信度。可见《委托书》的内容并非一次性形成，且朱小敏留存的《委托书》照片，并无“出租事宜。”，更可印证朱小敏的说法。朱小敏陈述“出租事宜。”为事后添加的说法具有高度盖然性，本院予以采纳。揭建武主张朱小敏同意其出租，本院不予采信。《房屋租赁合同》约定，乙方擅自转租该房屋的，甲方可书面通知乙方解除本合同。现揭建武擅自转租，违反合同约定，朱小敏要求解除《房屋租赁合同》，并要求揭建武支付违约金4500元，具有合同依据，本院予以支持。解除日期应为揭建武收到诉状副本之日，即2019年11月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱小敏要求揭建武返还房屋、拆除隔断，将客厅内搭建的卫生间、厨房拆除，恢复原来的卫生间的诉讼请求，本院予以支持。朱小敏撤回没收押金4500元的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告朱小敏与被告揭建武签订的关于上海市普陀区中山北路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2019年11月16日解除；二、被告揭建武应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区中山北路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋返还给原告朱小敏，清除上述房屋内的隔断，将客厅内搭建的卫生间、厨房拆除，恢复原来的卫生间；三、被告揭建武应于本判决生效之日起十日内支付原告朱小敏违约金4500元；四、原告朱小敏应于被告揭建武履行完毕本判决第二、三项主文之日返还被告揭建武租赁保证金4500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告揭建武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年一月二十日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。