新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民终4322号 上诉人（原审原告）：向阳，男，1973年8月11日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：吕炳辉，新疆慧聚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邵红梅，女，1967年2月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：何丽萍，乌鲁木齐市米东区黎明法律服务所法律工作者。 上诉人向阳因与被上诉人邵红梅确认合同有效纠纷一案，不服乌鲁木齐县人民法院（2019）新0121民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人向阳及其委托诉讼代理人吕炳辉，被上诉人邵红梅的委托诉讼代理人何丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向阳上诉请求：请求撤销原审判决，请求法院确认《转让协议》有效，请求邵红梅协助上诉人向阳履行后续建房审批、办理《出让土地使用权证》，办理过户手续。事实和理由：2001年11月5日，被上诉人邵红梅通过招标拍卖的方式取得水西沟镇A-003号土地的使用权，双方2009年1月15日签订《转让协议》，约定被上诉人将该土地使用权转让给上诉人，上诉人依照约定履行协议，但被上诉人至今不配合上诉人履行后续建房审批手续，导致上诉人至今未能使用该土地。 依据土地《转让协议》，向阳支付给邵红梅土地转让款120000元，一审未做处理。二审期间，经本院释明，上诉人向阳申请在本案变更诉讼请求，要求对方返还120000元并按照2009年银行贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息损失。 邵红梅辩称,上诉人提出的诉讼请求没有事实及法律依据。双方签订《转让协议》无效，根据我国《土地法》的规定，土地不能买卖，双方就土地买卖行为是无效行为。被上诉人未实际取得涉案土地使用权，也没有实际交付该土地，上诉人将合同效力与合同实际履行两个不同的诉混在一起，被上诉人至今未取得土地使用权证，无能力交付涉案土地。关于向阳要求邵红梅返还返还120000元并按照2009年银行贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息损失的请求，邵红梅表示人在外地拒不参加法庭质证。 向阳向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认《转让协议》有效；2、请求邵红梅协助向阳办理土地使用权及建设规划许可证等过户手续。 一审法院认定事实：2005年10月28日，邵红梅经过挂牌拍卖程序取得位于乌鲁木齐县.34平方米住宅用地国有土地使用权。2005年11月5日邵红梅与乌鲁木齐县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》（个人住宅用地出让合同书），缴纳了6.2万元土地出让金，并办理了建设用地规划许可证及建设用地批准书和乌鲁木齐县（国家、集体、个人）建设用地红线说明。邵红梅在未取得土地使用证的情况下，于2009年1月15日同向阳签订上述土地的《转让协议》，并收取了向阳转让款12万元，邵红梅将挂牌成交确认书、《国有土地使用权出让合同》、土地出让金缴费收据5张、建设红线图、建设用地规划许可证、建设用地批准书交付给向阳。邵红梅于2018年10月10日在乌鲁木齐晚报刊登遗失声明，声明上述挂牌成交确认书、《国有土地使用权出让合同》、土地出让金缴费收据、建设红线图、建设用地规划许可证、建设用地批准书票据的丢失作废。该土地至今未取得国有土地使用证，亦未建设房屋及取得房屋产权证书，仍为空地。因双方协商未果，向阳向乌鲁木齐县人民法院起诉。 一审法院认为,民事行为应当符合法律规定。本案向阳与邵红梅所争议的系双方于2009年1月5日签订《转让协议》的效力问题。邵红梅经过挂牌拍卖程序取得位于乌鲁木齐县国有土地使用权，并于2005年11月签订了《国有土地使用权出让合同》（个人住宅用地出让合同书），办理了建设用地规划许可证及建设用地批准书和乌鲁木齐县（国家、集体、个人）建设用地红线说明，邵红梅也缴纳了土地出让金。邵红梅在未取得国有土地使用权证的情况下，与向阳签订《转让协议》转让本案争议的乌县2005-Ｓ6号宗地03号土地。向阳与邵红梅签订该协议时，本案争议的合同所涉及的乌县2005-Ｓ6号宗地03号土地仍然属于空地，并未取得国有土地使用权证，亦未建设房屋并取得房屋产权证书，因此，该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（六）未依法登记领取权属证书”和第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让该房地产时应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的强制性法律规定，应当属于无效合同。虽然向阳提出根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，双方签订的转让合同应当被认定为有效合同，但本案争议的土地在起诉前并未取得土地使用权证书，亦未建设房屋并取得房屋产权证书，故向阳要求确认该《转让协议》有效并要求邵红梅协助办理相关过户手续的诉讼请求均不能成立，不予支持。邵红梅提出该合同无效的辩解意见成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、向阳与邵红梅于2009年1月5日签订的《转让协议》无效；二、驳回向阳的全部诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，转让人邵红梅未取得土地使用权证书与受让人向阳订立《转让协议》，在签订转让合同时，转让人邵红梅转让土地使用权属于无权处分，合同效力待定，确定能否取得土地使用权证后才能认定合同效力，作为受让人向阳对此应当明知。转让人邵红梅至今未取得土地使用权证书，且因《转让协议》纠纷引发本案诉讼，受让人向阳亦无证据证明，在双方签订合同后已征得乌鲁木齐县人民政府同意涉案土地转让，因此，该转让行为所签订的合同因违反国家土地管理的有关法律、法规规定，应认定无效。 根据邵红梅与向阳签订的转让协议的约定，转让费120000元，签订协议时一次性付清，邵红梅将该地的相关资料全部移交给向阳。向阳称现金给付转让款120000元，并取得了该地的相关全部资料。二审中邵红梅辩称收到了120000元，但与本案无关，然邵红梅并未举证证明收取的120000元非本案涉及的土地转让款，且对于未收到转让款却移交涉案土地的相关资料未作出合理解释。对邵红梅的辩称意见，本院不予采信。 2009年1月15日被上诉人邵红梅在未取得土地使用证的情况下与上诉人向阳签订土地《转让协议》，收取向阳转让款120000元，违法国家有关法律、法规的规定，存在过错。该转让行为无效，被上诉人邵红梅应当返还120000元转让款，并支付自2009年1月15日至今的资金占用期间的利息。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九七条第一款规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可区分不同情况处理：（一）即未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本院按照年利率6%计算120000元自2009年1月15日至2020年1月15日的资金占用期间的利息86400元（120000×6%×12个月）。 综上所述，上诉人向阳的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2019）新0121民初793号民事判决第一项，即上诉人向阳与被上诉人邵红梅于2009年1月5日签订的《转让协议》无效； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2019）新0121民初793号民事判决第二项，即驳回向阳的全部诉讼请求； 三、被上诉人邵红梅返还上诉人向阳120000元土地转让款； 四、被上诉人邵红梅给付上诉人向阳120000元土地转让款自2009年1月15日至2020年1月15日资金占用期间的利息86400元（120000×6%×12个月）。 以上被上诉人邵红梅应付款项共计206400元，被上诉人邵红梅应予本判决生效之日起十日内向上诉人向阳履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4396元（向阳已交），由邵红梅负担。邵红梅负担的案件受理费与案款一并给付向阳。 本判决为终审判决。 审判长 蔡 联 审判员 潘 涛 审判员 张 睿 二〇二〇年一月二十二日 书记员 刘迎翠