上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84456号原告：谢加强，男，1982年5月3日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杨丽，上海谧竹律师事务所律师。被告：上海涵惠置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：倪志华，董事长。委托诉讼代理人：刘军明，上海永乐律师事务所律师。原告谢加强与被告上海涵惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告谢加强的委托诉讼代理人杨丽、被告上海涵惠置业有限公司的委托诉讼代理人刘军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢加强向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付逾期办理房屋小产证的违约金250,438元(人民币，下同)(自2017年1月15日起至2018年2月9日止，基数为3,281,200元，按照中国人民银行贷款利率上浮50%计算)；2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月12日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称涉案房屋)，总房价款3,281,200元。后原告按约支付全部房款。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前办理大产证，取得大产证后15天内签署《房屋交接书》，签署交接书后90天内办理小产证。但被告直到2018年2月9日才向原告出具《房屋交接书》。被告的行为违反了双方合同的约定，给原告造成极大的经济损失，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海涵惠置业有限公司辩称，双方签订的《预售合同》中未约定逾期办理小产证由被告承担违约责任，只约定了大产证的办出日期。大产证办理延期是由于政府部门对于两区的规划调整所致。另外，小产证主要由原告办理，被告仅负有协助义务，故逾期办理小产证的责任不在于被告。根据《预售合同》补充条款一第六条的约定，原告行使本合同权利时，应在双方交接房屋钥匙之前或之时提出，否则视为放弃该权利。双方合同中未约定逾期办证违约金，如果法院认定被告存在违约，不同意原告主张的计算标准及期间，原告没有证据证明其损失，违约金应以实付房款3,273,393元为基数，自2017年4月16日起计算至房屋交接日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，要求驳回原告的诉请。经审理查明，2015年8月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》，约定乙方购买涉案房屋，房屋总价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,281,200元。合同第十条约定涉案房屋的交付必须符合：取得了《住宅交付使用许可证》；……甲方承诺在2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定甲方定于2015年12月31日前将涉案房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将涉案房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，涉案房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付涉案房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对涉案房屋进行验收交接；房屋交付的标志为交付钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领涉案房屋的房地产权证(小产证)。《预售合同》补充条款一第6条约定，乙方行使本合同权利时，应在双方交接房屋钥匙之前或之时提出，否则视为乙方放弃该权利。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款3,281,200元。2018年1月12日，被告取得上海市浦东新区沪南公路7406弄1、4-11、17-43、45-65号房屋不动产权证(大产证)。2018年2月9日，原、被告签署《房屋交接书》，其上记载：系争房屋总房价款为3,273,393元，原告已付全部房价款。当日，被告退还原告房屋差价款7,807元。审理中，原告认为《预售合同》虽未约定逾期办理小产证需要承担的违约责任，但有相应的法律予以规定，《预售合同》补充条款的相关约定排除了原告的权利，故对该条款不予认可。2019年10月14日，原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，由《预售合同》，《房屋交接书》，不动产权证书，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《预售合同》补充条款一第6条约定，乙方行使本合同权利时，应在双方交接房屋钥匙之前或之时提出，否则视为乙方放弃该权利。该条款系格式条款，且单方免除了被告责任，使原告权益处于不利状态，应当为无效的格式条款。根据《预售合同》约定被告应于2016年12月31日前办理房地产初始登记手续取得大产证，双方在取得大产证15日内签订《房屋交接书》，双方于签署《房屋交接书》90天内向交易中心办理小产证。根据上述约定推算，被告应至迟于2017年4月15日配合原告办理小产证。被告虽抗辩系规划调整导致办理延误，但未就此举证证明，故本院对此不予采纳，被告应自2017年4月16日起向原告支付逾期办理小产证的违约金。鉴于双方已于2018年2月9日签署《房屋交接书》，故违约金应计算至2018年2月9日止。根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告在与原告签订《房屋交接书》当日退还房屋差价款，故原告要求按照已支付房款3,281,200元为基数计算逾期办理小产证违约金的意见，本院予以支持。庭审中被告提出违约金计算标准过高的抗辩意见，本院综合本案实际情况、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，酌情确定违约金按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海涵惠置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告谢加强逾期办理小产证的违约金(以3,281,200元为本金，自2017年4月16日起至2018年2月9日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算)；二、驳回原告谢加强的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,056元，减半收取计2,528元，由原告谢加强负担1,193元，被告上海涵惠置业有限公司负担1,335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年一月十六日书记员  邱 娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。