内蒙古自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）内民终592号上诉人（原审被告）：赤峰市红山区农村信用合作联社。法定代表人：王慧智，该联社理事长。委托诉讼代理人：张学军，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯璇，内蒙古蒙元律师事务所律师。上诉人（原审原告）：魏金芳，女，1965年4月15日出生，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：李雨来，内蒙古法林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志刚，男，1969年11月5日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。上诉人赤峰市红山区农村信用合作联社（以下简称红山区信用联社）因与上诉人魏金芳及被上诉人刘志刚执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。红山区信用联社上诉请求：l.依法撤销一审判决，驳回魏金芳的诉讼请求。2.魏金芳承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定对魏金芳提供的证据认定和结论自相矛盾。1.关于租赁费的给付情况。一审法院既然不予确认租金给付方式和结果，就不能认定租赁关系成立。2.关于刘志刚自认抵押物没有出租问题。一审法院认定借款时，信用社和产权人确认房产是否出租事宜，当时刘志刚自营宾馆，放款前经过审慎调查（比如部分出租的签订了三方协议），确认（并得到产权人的确定）该房产处于自营状态，租赁协议显然是虚假的。3.关于认定租赁协议成立的证据链条。一审法院认定证据错误，所谓的链条证据和魏金芳几乎没有关系，要不是近期形成的，要不就是立金宾馆签订的，根据魏金芳和刘志刚双方的经济往来和魏金芳提交的证据，足以证明二人有密切关系，在刘志刚自营宾馆的情况下，这些单据、合同也容易从刘志刚转到魏金芳手里。二、一审法院对红山区信用联社的证据予以忽视，不尊重事实。1.魏金芳对借款有还款的意思表示。红山区信用联社依据赤峰市中级人民法院（2017）内04民初41号判决，申请对抵押担保财产依法进行拍卖，在拍卖过程中，魏金芳在该院执行局做了两份笔录：笔录（一）2018年3月26日，在该案进入执行程序之后，魏金芳承认自己是该笔借款的实际借款人，承认由自己来清偿贷款。这其实是对偿债义务的增加，是自认偿债的情形，反过来又要求维护其虚假的租赁权，这是自相矛盾的。笔录（二）在抵押物进入拍卖前半个月，即2018年12月19日，魏金芳承认自己是抵押物的实际控制人，自己的东西不存在租赁给自己的情况。本案事实清楚，租赁关系虚假，本质就是阻止对抵押资产的执行。“买卖不破租赁”是为了维护第三人的合法权益的，不是维护债务人的不正当权益。2.红山区信用联社在借款时已经尽到了注意义务，所抵押资产除一处出租并签订了三方协议外，其他抵押物是自营状态。（1）借款时抵押人提供了自营的营业执照，营业执照上清楚的写着抵押人自营的字样；（2）我社有当时面签的影像资料，证明是自营状态；（3）借款时调查报告和抵押物清单上面均清楚的记载当时的抵押物是自营状态，抵押物清单上有抵押人的亲笔签字认可；（4）另一抵押物为租赁状态，借款时承租人签订了放弃租赁权优先的权利。3.魏金芳与本案抵押人存在利害关系，所签订租赁合同为虚假，本质是阻碍抵押权人实现抵押权。（1）我社在2017年4月份提起诉讼，2017年8月17日赤峰市中级法院的判决，在庭审时，魏金芳作为四被告的委托代理人（两名共同借款人、两名共同抵押人）出庭答辩，在庭审过程中，魏金芳没有提起自己是承租人的情况；（2）进入执行程序后，法院执行人员、评估中介、魏金芳几次到抵押物现场进行公示、送达、勘测，魏金芳均在现场，丝毫没有提起自己是承租人的情况；（3）抵押物经过评估送达后，进入拍卖程序，魏金芳亦未提出异议，在2019年1月3日第一次淘宝司法拍卖之后，才于1月29日提出执行异议，其本质是阻碍抵押权人实现抵押权。以上过程均是魏金芳以委托代理人的身份出现，时间长达近两年之久，魏金芳均没有提出抵押物租赁的情况，在红山区信用联社请求进行第二次拍卖时提出存在租赁事宜，其意图很明显。正因为如此，魏金芳提出异议申请后，赤峰市中级人民法院将该异议驳回。三、一审程序违法。一审法院于2019年1月10日作出（2019）内04执异6号执行裁定书，裁定驳回魏金芳的异议。对于救济途径，一审法院根据《民事诉讼法》第225条规定，应当向上一级法院申请复议，却允许魏金芳提出本案执行异议之诉，明显存在程序违法。四、一审判决超出当事人诉请，违反处分原则。魏金芳的一审诉讼请求为“停止拍卖并确认优先购买权”“存在房屋租赁关系”，而一审法院的判决却是“阻止移交占有”。法院对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理，一审判决超过诉讼请求，应当依法纠正。五、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定阻止移交占有的条件，应当驳回其诉讼请求。1.即便《房屋租赁合同》为真实的，魏金芳与刘志刚之间是承包经营关系，不是房屋租赁关系。魏金芳亦未能举证证明其提供的《房屋租赁经营合同》形成于查封前。2.魏金芳提供的证据无法证明其在查封前已经占有使用案涉房屋，应当承担举证不能的法律后果。3.承租人是否按照合理方式支付了租金是认定是否占有使用房屋的最客观、最直接和最核心事实，一审法院在认定魏金芳提交的银行单据不能作为租金交付证据的情况下，仍强行认定“占有使用房屋”存在明显错误。4.魏金芳与刘志刚提起本异议涉嫌虚假诉讼，请求法庭依职权启动虚假诉讼调查程序。综上所述，魏金芳提起异议之诉，其本质是阻碍抵押权人实现抵押权，案外人与抵押人是虚假的租赁关系。魏金芳辩称，一、魏金芳作为本案的案外第三人，对案涉大楼享有整体排他实体权利，其目的一是确权，二是请求人民法院停止对标的物的执行。形式上对执行标的及执行行为均提出异议，此时，只要对其实体异议进行审查，即实体异议吸收程序异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，首先，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行，属于案外人异议；其次，案外人提出异议指向的对象是法院正在执行的标的物，目的是排除法院对案涉标的物的执行，并非是基于程序不当或者行为不当；最后本案中形式上既有对执行标的的异议，同时也涉及到行为异议，属于“异议竞合”。基于上述三点，应按照民事诉讼法第227条的规定进行实体审查。因此，在程序的适用上，一审法院并无存在重大程序违法行为。二、一审法院判决“阻止移交占有”并未超出当事人的诉讼请求范围，也未违反处分原则。首先，当事人在一审的诉讼请求中要求法院判令“原告与刘志刚之间存在房屋租赁关系”。根据《合同法》第二百一十二条规定，一审法院基于租赁合同对于租赁关系的确认，其应有之义当然包含对租赁物的占有、使用、受益等权能。其次，本案为案外人执行异议之诉，法院在处理案外人执行异议之诉时，首要考量的一是确权或者代位确权；二是法院应不应当停止对特定标的物的执行作出裁断。一审法院在判决书中已经确认了租赁关系的存在，需要进一步明晰“执行异议”的合法性及合理性，因此对不移交占有应为一审法院对合法性及合理性的裁断或者进一步细化，并未超出诉讼请求范围。三、租金是否给付、给付多少不影响租赁合同的成立及生效。首先，租赁合同的特征为诺成、双务、有偿合同，它不要求以是否给付租金作为合同成立且生效的要件，进而也不以是否给付租金作为租赁关系成立的前提和基础。其次，诺诚性合同与实践性合同有着本质的区别，实践性合同要求以交付标的物或者给付金钱作为合同生效的前提和基础。但是作为诺成性租赁合同而言，只需要具备标的合法、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定即可。最后，租金是否给付是合同生效之后是否存在违约的问题。但不能将租金没有给付就推导出租赁合同不成立，进而租赁关系不存在的错误论断。四、刘志刚在贷款时，是否如实告知案涉标的物已出租的事实，不影响其与第三人签署租赁合同的效力。首先，银行对外放贷是基于内部的管理规定，与债务人之间形成的是一种债权债务关系，但是这种债权债务关系一旦形成，不能对抗与其具有同等地位的租赁法律关系。其次，魏金芳不仅是案外第三人，同时也属于善意相对人，并不能因为刘志刚在贷款时没有告知信用社是否出租的事实而否定其对外签署合同的效力。如果那样的话，并不利于交易的稳定以及对善意第三人的保护。最后，在不动产上设立抵押在性质上属于担保物权，担保物权作为一种限定物权，虽处分权能受限，但并不影响抵押人对抵押物的占有、使用、受益权能。五、红山信用社认为证据链条和魏金芳没有关系，为近期形成或者基于亲密关系互换证据属于主观臆断。首先，从本案现有的证据来看，最初的租赁合同是魏金芳与刘志刚签署的，基于租赁合同而转账给付的租金，是魏金芳账户下汇出去的，网费发票、固话发票是魏金芳缴纳的，基于经营宾馆所签署的系列装饰装修合同也是魏金芳本人签署的。这些系列证据足以印证和魏金芳有关系。另外，其认为证据是近期形成以及互换证据，无相反的证据予以举证证明，对于这种主观猜测和臆断不具有证明能力，进而也不具有证明力。六、“一房数租”应优先保护最先占有人的实际利益。魏金芳与刘志刚签署合同的时间最早为2007年1月1日至2011年12月31日，合同到期后又续签了第二份房屋租赁合同，时间为2012年1月1日至2026年12月31日。承租的面积为整栋大楼的一层至六层。也就是说该栋大楼一楼至六楼从2007年1月1日至今22年时间里，一直是由魏金芳占有、使用、受益，魏金芳虽不对大楼享有所有权，但享有完整的控制权。本案刘志刚对该栋大楼的一层又签署了另外一份合同，这实际上就出现了一房数租的情况，在这种情况下，突破了债权平等性。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，一房数租先后履行顺序是合法占有第一位；登记备案第二位；合同成立第三位。就本案而言，魏金芳从2007年就占有该房屋且合同成立的时间最早，因此适用性上魏金芳的租赁权应优先于出租人与其他人签署租赁合同的优先权。魏金芳上诉请求：1.依法改判确认魏金芳享有赤峰市红山区三西街立金宾馆一楼342.5平方米大厅的租赁权，租期自2011年至2026年止；2.一、二审诉讼费用由红山区信用联社承担。事实与理由：一审法院查明的事实中认定了魏金芳与刘志刚间存在租赁关系，即红山区信用联社将位于赤峰市红山区三西街立金宾馆一楼至六楼及其全部固定资产和低值易耗品出租给了魏金芳，但却未将立金宾馆大厅作为租赁关系的一部分进行认定，属于遗漏事实，理应确认该部分租赁关系。一、从一审法院查明的事实中可知，魏金芳与刘志刚自2007年开始就存在租赁关系，在2011年到期前，双方又续签了租赁合同，两份租赁合同除了租赁起止时间不同之外，其余内容均相同，而在2007年承租刘志刚房屋的时候，魏金芳就把案涉342.5平方米大厅经刘志刚同意转租给了赤峰市红山区古洼一锅鲜餐饮有限责任公司，由该公司一直占有该大厅从事餐饮业，租期自2007年至2012年，后在2013年1月，魏金芳又将该大厅出租给了富安娜家纺，而刘志刚在两份租赁合同中并未就大厅额外收取租金，也未提出异议，这足以说明，魏金芳与刘志刚间的租赁合同包含了该大厅。二、从租赁合同的约定也可以看出，魏金芳承租的房屋是立金宾馆一楼至六楼，该立金宾馆只是位置的标注，并不应按照一审法院的理解局限在宾馆的定义上，一楼至六楼均属于承租范围，合同的实际履行也印证了这一点，并且，魏金芳使用该大厅，改变该大厅的用途也是经过刘志刚同意，使用多年其也从未提出异议。三、魏金芳已经支付给全部租金，合同义务已经完成，理应享有该大厅的租赁权，一审遗漏该重要事实，损害了魏金芳的合法权益。四、一审法院对魏金芳提交的银行回执、银行流水认为是经济往来，与日常租赁租金给付形式不符而不予确认，违反民事诉讼法的处分原则。红山信用社辩称，魏金芳的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。根据我方提供的房屋租赁合同和还有借款合同、补充协议，能够证明刘志刚于2013年1月10日将案涉标的物中的一楼342.54平米的大厅出租给了魏金芳，该租赁发生在法院查封之后，而且魏金芳和刘志刚就此不存在租赁关系。根据物权法第190条之规定，魏金芳上诉要求确认享有一楼大厅的租赁权没有事实和法律依据。刘志刚辩称，租赁关系事实成立，有一些票据可以佐证。魏金芳一审起诉请求：1.判令立即停止对魏金芳享有租赁权的位于赤峰市××区南的房屋及土地（2017内04执127号之一执行裁定书中的执行标的物）的拍卖措施、并确认魏金芳对案涉房屋享有优先购买权。2.判决确认魏金芳与刘志刚之间存在房屋租赁关系。3.红山区信用联社承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月9日，红山区信用联社与张艳芬、吴永刚、刘志刚、郭敏签订《最高额抵押担保借款合同》，合同约定：张艳芬、吴永刚向红山区信用联社借款26950000元。刘志刚、郭敏以其名下的六套房产及一处国有建设用地使用权为上述借款提供了抵押担保并办理了他项权证。分别为：1.位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407267号）；2.位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407271号）；3.位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407270号）；4.位于赤峰市××区（房产证号：赤峰×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407289号）；5.位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407268号）；6.位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407269号）；7.位于赤峰市××区居委会的国有建设用地使用权（土地证号：赤红国用2007字第0029号，他权证号：赤他项（2014）第0056号）。上述贷款到期后，未偿还完毕。红山区信用联社提起诉讼，赤峰市中级人民法院作出（2017）内04民初41号民事判决，判令张艳芬、吴永刚于本判决生效后十五日内偿还红山区信用联社借款本金25890307.74元，逾期利息9596242.56元，两项合计35486550.30元；偿还借款本金940000元，期内利息13160元，期内利息产生的复利3276.84元，逾期利息331350元，合计1287786.84元，并按照合同约定继续支付从2017年3月17日至本金25890307.74元还清之日止的逾期利息及本金940000元还清之日止的逾期利息以及期内利息13160元还清之日止的复利；刘志刚、郭敏以其所有的位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407267号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407271号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407270号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：赤峰×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407289号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407268号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407269号）房产一处以及位于赤峰市××区居委会的国有建设用地使用权（土地证号：赤红国用2007字第0029号，他权证号：赤他项（2014）第0056号）在上述欠款本息数额内承担抵押担保责任。之后，红山区信用联社申请执行，赤峰市中级人民法院作出（2017）内04执127号执行裁定书，将（2017）内04民初41号民事判决确定的刘志刚、郭敏名下的抵押财产予以查封，并于2018年11月26日作出（2017）内04执127号之一执行裁定书，将上述被执行财产予以拍卖。魏金芳以法院对赤峰市红山区西屯办事处三西街房产予以拍卖侵犯其合法权益为由，向赤峰市中级人民法院提出执行异议，赤峰市中级人民法院依法作出（2019）内04执异6号裁定书，裁定认为“案外人魏金芳针对执行标的主张租赁权，本质系阻却执行标的的交付，应属于案外人异议。在异议审查期间，异议申请人提交的相关证据不足以认定双方之间租赁合同的效力以及全额缴纳租金的相关过程，关于魏金芳与刘志刚之间所涉租赁合同以及租赁关系，应通过实体审理程序审查确认为宜，异议申请人关于主张租赁关系存在的异议理由不能成立，不予支持”，综上驳回魏金芳异议。故魏金芳提出本案执行异议之诉，请求：一、判令立即停止对魏金芳享有租赁权位于赤峰市××区南的房屋及土地（2017内04执127号之一执行裁定书中的执行标的物）的拍卖措施、并确认魏金芳对案涉房屋享有优先购买权。二、判决确认魏金芳与被告刘志刚之间存在房屋租赁关系。三、由红山区信用联社承担本案的诉讼费用。另查明，魏金芳与刘志刚签订房屋租赁经营合同，刘志刚将位于赤峰市红山区三西街立金宾馆一楼至六楼及其全部固定资产和低值易耗品出租给魏金芳，出租期限十五年，从2012年1月1日至2026年12月31日止，年租金60万元。同时查明，魏金芳于2013年6月3日转给刘志刚150万元，2013年6月27日转款50万元，2014年5月16日转款70万元，2014年5月20日转款80万元，2014年5月30日转款50万元。一审法院认为，首先，魏金芳请求确认魏金芳与刘志刚存在租赁关系，魏金芳提供了其与刘志刚签订的租赁协议、银行回执、银行流水、部分缴纳水、暖、电费用的票据、部分施工协议及商品购买协议等证据证明租赁关系成立。红山区信用联社抗辩主张，租赁协议系魏金芳与刘志刚恶意串通签订，银行回执中仅有几枚单据是发生在魏金芳与刘志刚之间，其他的均无法体现系双方之间经济往来，不能证明魏金芳所主张的事实，而对于缴费凭据仅证明系立金宾馆发生的费用，不能证实魏金芳与刘志刚之间存在租赁关系，对于其他施工协议及商品购买合同书有部分内容缺失，对于真实性不认可，即使有些是真实的，也应该是刘志刚代表立金宾馆签订的，与魏金芳无关，且上述证据均应由刘志刚持有，二人恶意串通，刘志刚将证据交付给魏金芳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中红山区信用联社虽然辩称魏金芳与刘志刚之间存在恶意串通伪造、交换证据情形，但其未能提供有效证据予以证实，其抗辩主张不能反驳魏金芳提供证据的证明力，而对于魏金芳提供的证据，经综合认证认为，魏金芳与刘志刚之间已签订了租赁合同，且魏金芳提供了部分水、电、暖费用支出票据、工人工资表及部分电梯等商品购买合同，而这些费用基本系立金宾馆的支出，虽然单个证据不能直接证明魏金芳系实际经营人，但上述证据均由魏金芳持有并提供，在现有证据不足以证明魏金芳与刘志刚之间存在串通交换证据的情形下，证据之间互相印证，能够形成完整的证据链条，此外结合魏金芳提供部分2006-2009年间的施工及装饰合同，也能够间接印证魏金芳经营案涉立金宾馆的事实。审理过程中魏金芳还提供部分银行回执凭证、银行流水以证明其将全部租赁费已支付给刘志刚，但由于部分回执系案外人汇入刘志刚账户以及部分回执系现金存入刘志刚账户，这些银行回执均不能直接体现系发生在魏金芳与刘志刚之间，故对于上述银行回执，本案中不予确认。而魏金芳与刘志刚之间发生经济往来的银行回执，集中发生在2013年6月份两次汇款合计200万元，2014年5月份三次汇款合计200万元。因双方租赁合同约定每年租金60万元，而魏金芳集中给付如此大额资金，与日常租赁租金给付形式不符，结合双方之间还存在其他经济性往来，且本案中魏金芳仅请求确认与刘志刚之间存在房屋租赁关系，故魏金芳本案中关于案涉经济往来系给付房屋租金的主张，本案中不予确认，但据此并不能否认二人之间租赁关系的成立。虽然红山区信用联社提供的银行办理抵押登记表中，除租赁给张某的大厅在已设定抵押物是否出租栏中标注“部分出租”外，其他案涉标的物在已设定抵押物是否出租栏中均注明“无”，但该登记仅是在红山区信用联社与刘志刚之间进行的，红山区信用联社仅以该抵押登记不足以推翻魏金芳所举证据的证明力。故对魏金芳请求确认其与刘志刚之间存在租赁关系的该项诉讼请求，予以支持。但通过红山区信用联社提供的证据显示，刘志刚在2013年1月15日将案涉标的物中一楼342.54平米大厅出租给案外人张某，租期到2018年1月15日，虽然魏金芳、刘志刚二人称房屋租期到期后，刘志刚将该房屋一并出租给魏金芳，但该房屋租赁发生在红山区信用联社申请法院查封之后，且魏金芳与刘志刚之间未对该房屋加收租金，故对该342.54平米大厅魏金芳与刘志刚之间不存在租赁关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”规定，抵押人将已办理抵押登记的财产出租的，承租人的租赁权不能对抗设立在先且已经登记的抵押权，如果租赁权的存在对抵押权的实现造成影响的，人民法院可以据此除去后强制实现抵押权。其次，魏金芳请求判令立即停止对魏金芳享有租赁权位于赤峰市××区南的房屋及土地（2017内04执127号之一执行裁定书中的执行标的物）的拍卖措施，以其与刘志刚之间存在房屋租赁关系为由，阻却法院的强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的。应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，均已确定“买卖不破租赁”的原则，保护了执行程序中承租人的租赁权。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，魏金芳与刘志刚签订租赁合同是双方当事人之间的普通债权债务关系，魏金芳在案涉宾馆抵押之前占有租赁案涉宾馆并实际使用的事实成立，其对案涉宾馆享有的承租权也不能排除执行，其在此前提下享有的相应权益也只能在执行过程中向新的房屋买受人主张。故对于魏金芳的该项诉讼请求，不予支持。最后，执行异议是指人民法院在民事案件执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定并要求人民法院撤销或者改正执行的请求，或案外人对被执行的财产全部或一部分主张权利并要求人民法院停止并变更执行的请求。执行异议之诉是一种实体上正当性保障的救济方式，有债务人异议之诉和案外人异议之诉，而案外人异议之诉是指案外第三人就执行标的物有足以排除强制执行的权利而请求法院作出该特定标的物不得执行的判决。本案中魏金芳请求确认其对案涉房屋享有优先购买权。一审法院认为，优先购买权系其在同等条件下，优先于其他人购买某项财产的权利，这是法律赋予特定对象的优先于其他权利人主张自己财产权利的权利。关于本案中魏金芳是否享有优先购买权，应在具体执行过程中由法院通知其参与竞买，如果魏金芳认为执行过程中法院未履行通知义务，应属于执行行为不当，魏金芳可通过执行异议、复议的方式来解决，故魏金芳是否享有优先购买权并非执行异议之诉的审查范围，对魏金芳的该项诉讼请求，不予支持。综合上述论述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据现有事实应认定，在人民法院查封之前，魏金芳已与刘志刚就案涉标的物中除一楼342.54平米大厅以外的房屋签署了合法有效的租赁合同，魏金芳已实际使用案涉宾馆。因此，魏金芳提出至2026年底前阻止移交其占有的租赁房屋，予以支持。但该阻止移交并不能阻却法院对案涉标的物的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、魏金芳租赁的位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407267号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407271号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407270号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：赤峰×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407289号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407268号）房产一处、位于赤峰市××区（房产证号：×××，他权证号：赤峰市房他证红山区字第112041407269号）房产一处以及位于赤峰市××区居委会的国有建设用地使用权（土地证号：赤红国用2007字第0029号，他权证号：赤他项（2014）第0056号），扣除一楼原出租给张某的342.54平米大厅外，至2026年12月31日期间内不移交占有。二、驳回魏金芳其他诉讼请求。案件受理费100元，由魏金芳承担。二审期间，红山区信用联社提交四组新证据，第一组：企业信息证明。证明从2007年1月5日至今，该宾馆的经营者一直是刘志刚，从未进行过经营人员的变更。魏金芳个人说投资了近千万，这么大的投资，魏金芳无论出租还是自己经营，对于宾馆的经营者始终没有任何的变更，不符常理。第二组：立金宾馆订房电话5888222通话记录一份，该通话是庭前刚刚取得，该通话记录中，立金宾馆的服务人员认可，立金宾馆的老板是刘志刚（当庭播放录音）。第三组：红山区人民法院（2016）内0402民初3499号民事调解书、红山区人民法院（2016）内0402执2415号执行裁定书，证明：魏金芳与刘志刚对于立金宾馆的经营者为刘志刚均是予以认可的。第四组：贷款经办人刘某出庭作证，证明：向法庭陈述当时办理贷款特别是抵押物核实审查的相关情况。魏金芳认为，第一组，1.该份合同为网上下载的复印件，应该结合工商局的相关盖章的文件予以佐证，真实性有异议。2.虽然案涉宾馆的经营人为刘志刚本人，但是不能由此否定案涉宾馆上无任何权利负担，经营权属于经营领域的范畴，本身可以让渡，只是最终承担责任的主体不一样，红山区信用联社将案涉宾馆的经营权等同于所有权，我们认为不应该推出这一结论。3.没有将红山区宾馆经营人更名登记为魏金芳是因为该宾馆已经被查封。第二组，对于该录音证据的三性均不认可。1.该份录音存在诱导式询问方式，不能作为直接定案的依据。2.该栋大楼物权所有权人为刘志刚，且立金宾馆的登记人为刘志刚，即使陈述为老板为刘志刚本人也不足为奇。3.因该员工刚入职不久，在营业执照上看见的为刘志刚本人，因此便认定为老板为刘志刚也属情理之中。第三组，虽然是复印件，但是对于真实性认可，对于关联性及证明目的持有异议。1.民事调解书中立金宾馆是作为被告的主体资格参与案件审理，根据民事诉讼法规定，被告应详实确定，应该标明立金宾馆的经营者。立金宾馆的注册信息，实际经营者为刘志刚，但不能说明立金宾馆的真正经营人为刘志刚，且魏金芳住在赤峰市红山区三道街立金宾馆，也能说明魏金芳与立金宾馆存在一定程度上的联系，不然也不会住在立金宾馆内。通过该调解书不能真实反映出宾馆的实际经营人为刘志刚。2.对于执行裁定书真实性认可，但该裁定书无法反映立金宾馆的实际经营人，因为裁定内容为冻结扣划立金宾馆的银行存款，无法与红山区信用联社的证明目的相吻合。第四组，证人刘某属于红山区信用联社的信贷员，与本案有直接利害关系，其证言不能作为直接认定案件事实的依据。刘志刚质证认为，电话录音不能证明我是经营者，我在包头土右旗房管所工作，每天签到，无法参与立金宾馆经营。调解书是关于民间借贷关系，不能证明我是立金宾馆的经营者。其他意见同意魏金芳质证意见。魏金芳提交十一组新证据，第一组：证明材料，企业法人营业执照，房权证。证明赤峰市红山区古洼一锅鲜餐饮有限公司自2007年至2012年，从魏金芳处承租了红山区三溪街金利宾馆一楼342.54平米大厅，该地址与营业执照所注册的地址和房产证地址一致，该承租行为经过原所有权人刘志刚同意，自2007年至2012年该大厅一直由魏金芳对外进行经营管理，并且占有使用。第二组房屋租赁合同。证明，1.魏金芳与张某之间签署了两份租赁合同，租赁时间分别为2013年1月15日至2018年1月15日。第二份合同的租赁时间是2016年1月15日至2023年1月15日。2.租赁地址位于赤峰市××区西200米处，案涉大楼一层建筑面积为342.54平米，与古洼一锅鲜所承租的地址一致。3.魏金芳对案涉房屋一直享有对外出租权限，即享有占有使用收益的权能。第三组房屋租赁解除合同。证明魏金芳与张某于2019年对上述两份租赁合同予以解除，合同解除后，也一直由魏金芳对案涉房屋进行占有使用收益。第四组民事调解书，执行裁定书。证明本案案涉的房屋已经由魏金芳出租给张某，且租金已经被案外人申请冻结，基于该份证据能够证实魏金芳与张某之间存在租赁合同。第五组中国电信股份有限公司赤峰分公司业务登记单。证明2013年和2014年魏金芳交付了案涉大厦房间的固话费用。第六组证据：1.中国农业银行个人结算业务申请书、上海三菱电梯有限公司预收款收据、中国邮政银行汇款申请书，证明：魏金芳本人向电梯购买厂家给付货款。2.产品出厂合格证书，证明：购买者为魏金芳本人，产品合同编号为12N3V08-AZ1-1，额定速度为1米每秒，站门数为5层，门锁型号IL-30,门锁编号为1211，曳引机型号ZPML-A067，曳引机编号12N3V08-AZ1-1，上行超速保护装置型号ZBK-PMD，上行超速保护装置编号12N3V08-AZ1-1,曳引机钢丝绳根数为5根。3.机房曳引驱动电梯监督检测报告，证明：该检测报告形成于2013年9月22日，由赤峰市特种设备检验所出具；该电梯实际使用单位为立金宾馆，规格型号、相关设备基础参数与电梯销售合同与出厂说明书一致。4.电梯机房数据记录表、电梯井道勘测记录表，证明：该电梯机房及井道的相关数据均安装在立金宾馆内；魏金芳作为该项目的实际受益人签字确认。5.立金宾馆电梯视频资料，证明：安装在立金宾馆电梯门锁型号、曳引机型号，上行超速保护装置型号与出厂合格证书一致；电话5888222为立金宾馆的客房预订电话。第七组证据：1.《中山德立洁具有限公司系列产品工程单订购合同及收据一枚》，证明：⑴该合同签署时间为2013年5月18日，合同的买方为立金宾馆，且魏金芳以法定代表人身份签字确认。⑵合同标的为立金宾馆卫生间淋浴房使用的推拉门，品牌为“德立”，安装地点为赤峰市红山区三道街中段路南立金宾馆。⑶合同签署当天给付人民币5万元。2.《立金宾馆浴室玻璃视频材料》，证明：德立品牌推拉门安装在立金宾馆内。第八组证据：《墙纸购销合同》，证明：1.合同签署时间为2013年5月24日，买受人为魏金芳。2.墙纸用于客房及走廊，客房用纸为1300支，走廊用纸为350支。第九组证据：《电话号码使用情况说明》，证明：以588或者5888为首的电话号段均为立金宾馆现用或者曾经使用的电话号码，其中5888222订房电话经办人为魏金芳，安装地址为立金宾馆、该号码使用时间目前可查询为2013年8月1日。第十组证据：1.《魏金芳本人户口本》《魏金芳本人结婚证》《于立平工作证》，证明：魏金芳与于立平系夫妻关系，于格格系二人女儿。于立平为赤峰市红山区公安局的人民警察，系国家机关工作人员。2.《立金宾馆的完税明细》《于格格银行流水》，证明：完税明细出具主体为国家税务总局内蒙古自治区分局，时间为2007年1月1日至2020年1月14日。立金宾馆缴纳的税额由于格格银行账户扣缴，且银行流水与应纳税额一致。上述证据综合证明：立金宾馆的实际经营人为魏金芳本人，其也是该栋大楼的承租人。而且立金宾馆的由来是取于立平的中间立字及魏金芳的中间字金字，进而形成立金宾馆。第十一组证据：阿里第二次司法拍卖公告，证明：立金宾馆房产及土地等附属物在司法拍卖中。执行局首次拍卖未通知魏金芳行使优先购买权，侵害魏金芳的优先购买权。执行局第二次拍卖于2019年12月9日10时-2019年12月10日10时，执行局披露了该标的物的租赁状态，公示了标的物的租赁状态。红山区信用联社质证认为，第一组证据：企业法人营业执照真实性认可，证明材料、房权证不予认可，三份证据的证明目的和关联性均不认可。而且该事实发生在2013年1月15日之前，与我们主张的刘志刚在2013年1月15日将大厅出租给张某，没有关联性，对方的证明目的不能实现。刘志刚对我们提交的他跟张某的租赁合同，还有三方协议的真实性是认可的，这一点他是没有异议的，但是刚才刘志刚又陈述说这个东西不是他签的，请法庭查明。一审庭审笔录的第六页，刘志刚的代理人明确说，对于租赁合同和补充协议没有异议，只是对于证明目的不认可。第二组证据：三性均不予认可，对方在一审的庭审中从未提及，该大厅部分有魏金芳向张某进行转租，且当时也没有任何陈述说明有该两份合同的存在，请对方说明二审提交的原因。魏金芳称，其有高血压及其他案件，举证时间比较短，这些证据是从张某处调取来的。第三组证据：三性均不认可，理由同上一组证据的质证意见。第四组证据：真实性没有异议，但证明目的和关联性不认可，民事调解书不能反映出任何的内容，对哪一件房屋没有认定，执行裁定认定的和民事中的认定不一样，我们不认可。一审的庭审笔录的第五页，我们信用社举证证明三方协议和刘志刚与张某的合同的原件，我们举了这个证据，然后魏金芳进行质证，魏金芳对这个证据的意见是“没有意见”。第五组证据：真实性不认可，因缺少业务章，关联性证明目的不认可，即便法庭核实为真的话，该登记单只能显示是魏金芳交的费用，但是跟案涉立金宾馆没有任何关联。第六组证据：对于魏金芳提供原件的银行结算的票据真实性无异议，对其他没有提供原件证据的真实性不予认可，无法核实真实性。对于该组证据的关联性及证明目的均不认可。1.电梯合同的卖方是赤峰益通电梯公司，那么关于电梯款的往来应当是与益通公司之间，而不可能将款项汇给三菱电梯公司。2.汇款金额与电梯合同的金额不一致。3.在三菱电梯合格证书中明确载明产品合同编号，但是该合同编号与魏金芳提供的电梯合同不一致，不排除魏金芳向三菱电梯公司购买电梯用于他处的可能。4.对于视频资料的真实性无法确认，没有去过现场。5.合同编号视频显示全是后期写上或刻上的。6.电话为5888222业务登记单真实性无法核实，即便该单据是真实的，我方对于关联性及证明目的不予认可。除了5888222登记所属客户为魏金芳外，其他均是登记在立金宾馆。如果魏金芳是宾馆实际使用者和经营者，那么按照赤峰分公司的登记规则，应当全部登记为魏金芳，所以该证据自相矛盾不能达到证明目的。单凭电信公司出具的立金宾馆的某一号码在魏金芳名下就认定魏金芳实际使用宾馆，显然站不住脚。综上，该组证据相互矛盾。对于第七、第八组证据真实性、合法性及关联性均不予认可。对于第九组证据的真实性认可，对于关联性及证明目的不认可。对方提供的5888222缴费的发票联中明确载明，该客户名称是立金宾馆，而非魏金芳个人，这也说明对方此后提交的业务登记单上的信息不准确，且对方提供的2020年1月15日刚刚缴费的单据显示5888222客户名称为立金宾馆。对于第十组证据中的证据一，真实性认可，但是该证据与本案无关。对于证据二，国税局明细中第一张盖章的真实性认可，后面的所有的明细不予认可，没有盖章或加盖骑缝章。对于交易明细及完税证明的真实性认可，对于关联性及证明目的不认可，1.于格格本人交易明细中有很多交税记录在其提供的明细中没有显示，说明于格格个人账户扣划是有其他纳税主体，而不是立金宾馆；2.对于其中偶然重合的几笔，我方认为因为有些税是定额税，纯粹的数字一致，不能证明其系为立金宾馆交税。对于第十一组证据，真实性认可，对于关联性及证明目的不认可，赤峰中院明知本案正在审理中，本案要进行审查就是魏金芳与刘志刚是否存在真实有效的租赁关系，能否排除移交，但在本案未有生效裁判的情况下，赤峰中院在该次拍卖中标注案涉房屋存在租赁争议，而不能直接标注正在租赁期间，显然这是赤峰中院在执行中的瑕疵和错误。且赤峰中院在竞买公告中明确载明本标的物没有优先购买权人，这与其标注正在租赁期间存在租赁者的表述也是自相矛盾的，因此我方认为赤峰中院在拍卖中的此表述存在瑕疵，应当依法纠正。魏金芳补充意见，第五组证据，卖方属于三菱电梯公司的承销商，也是施工方，根据施工方的要求将款项打给三菱电梯公司。合同中编号与实际使用的电梯编号一致。金额不一致问题，订立合同中对于价款有明确约定，但是在后续对于价款进行了调整，并不影响买卖合同的成立并生效。在买卖合同中明确记载电梯型号及相关安全组件的型号，该型号与电梯的实际组件相吻合。因此我方提交的相关证据能够证实该电梯为立金宾馆实际使用电梯。合同中对于产品编号没有约定，但在产品上有明确载明，视频资料可以看出来。红山区信用联社认为合同编号为后期写上或刻上的，但合同编号只能写上或刻上的，无其他形式。5888222是以5888号段申请的集团号码，实际申请人或经营者是魏金芳，后全部用于立金宾馆，不能产生不能相互印证的法律后果。第十组证据：立金宾馆征缴税款与于格格的银行流水一致，近10余笔与于格格银行流水金额一致，扣划时间也是一致的，年限跨越了2016、2017、2018年，并不是红山区信用联社陈述的仅仅为数额相一致。于格格作为魏金芳的女儿，同时其银行流水立金宾馆征缴税款相印证，可以魏金芳是立金宾馆的实际经营人，也为该栋大楼的实际承租人。刘志刚质证称，对魏金芳提交证据的三性均予以认可。本院对以上证据进行综合认证。本院经审理查明的事实与一审一致，予以确认。另查明，赤峰市中级人民法院于2018年11月27日在阿里拍卖发布第一次拍卖公告，不带租拍卖案涉立金宾馆，于2019年1月3日流拍，魏金芳向该院提起执行异议，2019年1月10日该院作出（2019）内04执异6号执行裁定书，以魏金芳提交的相关证据不足以认定双方之间租赁合同的效力以及全额缴纳租金的相关过程为由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，驳回了魏金芳的异议，并告知当事人可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2019年11月6日该院在阿里拍卖发布第二次拍卖公告，带租拍卖案涉立金宾馆，公示了标的物的租赁状态。本院认为，本案的争议焦点为是否属于案外人执行异议之诉受案范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法、侵害其对执行标的的优先购买权的；”。第七条“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；”。第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案一审法院在第一次拍卖中不带租拍卖案涉宾馆，魏金芳对案涉宾馆的执行拍卖行为提出异议，请求停止拍卖，一审法院在第二次拍卖中进行了带租拍卖，披露了案涉宾馆处于租赁的状态，未否定魏金芳对案涉宾馆的租赁权。案涉宾馆在拍卖公告期间，亦不存在向受让人移交占有的问题，本案所涉执行行为尚未影响到魏金芳租赁权的行使，故魏金芳对一审法院拍卖措施提出的异议属于执行行为异议，本案不属于案外人执行异议之诉受案范围，一审法院将本案作为案外人执行异议之诉予以审理，属适用法律错误，应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”因此，魏金芳可自本裁定生效之日起十日内，向执行法院的上一级人民法院申请复议。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条、第三十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初24号民事判决；二、驳回魏金芳起诉。一审案件受理费100元，退还（一审原告）魏金芳，上诉人赤峰市红山区农村信用合作联社预交的二审案件受理费100元予以退回，上诉人魏金芳预交的二审案件受理费100元予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 周 波审判员 张志宏审判员 牛瞳哲二〇二〇年一月二十日书记员 闫 凌