新疆维吾尔自治区精河县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2722民初1649号   原告（反诉被告）：刘合生，男，1960年9月3日出生，汉族，农民，住精河县。原告（反诉被告）：买买提·买提衣木，男，1954年5月28日出生，维吾尔族，农民，住精河县。原告（反诉被告）：杨玉珍，女，1943年10月10日出生，汉族，农民，住精河县。原告（反诉被告）：艾力·卡德尔，男，1966年7月3日出生，维吾尔族，中国人民银行精河县支行职工，住精河县。原告（反诉被告）：梁继生，男，1941年5月7日出生，汉族，农民，住精河县。原告（反诉被告）：沙吾江·阿木都，男，1976年11月24日出生，维吾尔族，农民，住精河县。以上六原告共同委托诉讼代理人：司马义·阿布来孜，新疆丰盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：江布拉提·努尔波拉提，新疆丰盛律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：安那瓦尔·艾再孜（又写为艾尼瓦尔·艾孜孜），男，1970年5月15日出生，维吾尔族，农民，住精河县。委托诉讼代理人：努尔买买提·沙吾尔，新疆世源律师事务所律师。原告（反诉被告）刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、艾力·卡德尔、梁继生、沙吾江·阿木都与被告（反诉原告）安那瓦尔·艾再孜租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、艾力·卡德尔、梁继生、沙吾江·阿木都的共同委托诉讼代理人司马义·阿布来孜、江布拉提·努尔波拉提，被告（反诉原告）安那瓦尔·艾再孜及其委托诉讼代理人努尔买买提·沙吾尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、艾力·卡德尔、梁继生、沙吾江·阿木都诉称：2016年4月1日，六原告与被告签订了一份门面房租赁合同，合同约定，六原告共同所有的位于精河县城镇政府小区面积149.21平方米，4-37号门面房租给被告，租赁期限5年，每年的房租费25000元，付款方式是被告在每年的4月1日向原告交付当年的房租费25000元。签订《门面房租赁合同》后六原告按约定将该房屋租给被告使用，被告向原告支付了2016年4月1日到2017年3月30日的租赁费25000元。2017年4月1日后被告未向原告交纳至2019年3年的租赁费64943.53元，因此原告要求被告立即支付房租费，但被告一直未支付。本案门面房一共是七个人所有的，其中一个人是本案被告的弟弟，他没有起诉，他所有的面积是20平米。其中艾力·卡德尔的面积是29平米，其余人的面积均是20平米。原告无奈诉至法院，请求判令：1、要求继续履行原、被告双方于2016年4月1日签订的《门面房租赁合同》；2、要求被告给付原告三年的门面房租赁费64943.53元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告安那瓦尔·艾再孜辩称：原、被告之间不存在书面的租赁合同，虽然约定了承租对方的门面房，但是原告没有向被告提供所有权的手续及证明，原告没有向被告交付租赁的门面房。若原告无法向被告提供手续，被告就无法办理营业执照及合法手续。被告于2016年4月1日预先交了25000元租赁费，但是原告没将门面房交付给被告，所以被告无法使用门面房。租赁合同的诉讼时效是1年，诉讼时效已过，原告要求支付三年的房屋租赁费是没有法律依据的。反诉原告安那瓦尔·艾再孜诉称：2016年4月1日，反诉原告为承租反诉被告名下的位于精河县城镇政府小区4-37号，面积149.21平米的门面，向反诉被告支付租金25000元。但反诉被告收取租金后，没有提供证明门面房产权的有关合同书、产权证书或证明材料，甚至反诉被告都没有将门面房交付反诉原告使用。故反诉原告不仅无法办理营业执照，而且无法得到使用租赁房屋的权利。反诉原告多次催要反诉被告提供相关产权证明材料并要求交付房屋时，反诉被告一直保持沉默并一直没有提供相关资料。最近反诉被告向贵院提起诉讼，要求履行租赁合同并支付租金64943.53元，实际上反诉原告与反诉被告之间不存在可履行的任何租赁合同且反诉原告从未欠反诉被告的租金款。反而反诉被告应当返还以出租为借口收取反诉原告的25000元的租金。反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告退还租金款25000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、艾力·卡德尔、梁继生、沙吾江·阿木都辩称：反诉原告的诉求没有法律依据。2016年4月1日双方签订了房屋租赁合同，本案反诉原告向反诉被告支付了租赁费25000元，房屋已向反诉原告交付并且已经使用。租赁费本来应该是一年一交，但是现在已经过了四年，反诉原告存在违约。2016年4月15日反诉被告提供了该门面房房屋产权证的手续，可以办理营业执照。合同签订当天反诉被告就已经将房屋交付给反诉原告使用了，2016年反诉原告卖的电动车，后面反诉原告就在使用该房屋，反诉原告在里面贴了房屋转租的标识，钥匙依然在反诉原告处。经审理查明：2016年安那瓦尔·艾再孜作为租赁方（A方），艾力·卡德尔、沙吾江·阿木都、刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、梁继生、伊力亚斯·艾再孜作为出租方（B方）签订《门面房租赁合同》，合同约定：1、A、B双方互相协调后，B方所属的的位××县.21㎡门面房租赁给A方5年，每年租赁费25000元（大写贰万伍仟元）；2、交款方式：签订合同后，即每年4月1日A方向B方一次性全额交纳房租费；3、签订合同后，双方均不得以任何理由违约；4、合同签订后，门面房全部权利和义务归A方。在签订合同前，如果涉及本门面房的经济问题由B方负责赔偿，签订合同后的任何纠纷由A方自己负责；5、5年租赁期满后，双方可以约定续租；6、本合同双方签字按手印后发生法律效力，本合同一式两份，双方各执一份，复印件无效。合同落款处A方未签名，艾力·卡德尔、沙吾江·阿木都、刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、梁继生签名。庭审中，被告认可由其起草该合同并在合同首部签名。艾力·卡德尔、沙吾江·阿木都、刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、梁继生、伊力亚斯·艾再孜在合同首部签名。2016年4月1日，艾力·卡德尔、买买提·买提衣木、沙吾江·阿木都、梁继生、刘合生、杨玉珍出具收条一份，载明：“今收37号楼4号门面2016年度租赁费25000元（大写贰万伍仟元）。”2016年，原告对37号楼4号房屋租赁费扣除暖气费、物业费后进行分配，刘合生、杨玉珍、梁继生、买买提·买提衣木、伊力亚斯·艾再孜、沙吾江·阿木都各分配了2238.8元。2016年4月15日，精河县国有土地上房屋征收管理办公室出具证明一份，载明：“精河县行政服务中心：兹有我单位在××区的商铺面积为149.21平方米，因拆迁安置7户，分配人员名单为：刘合生、阿不来米提·吾买尔、梁续生、买买提·买提衣木、杨玉珍、吐尔洪·热合米塔洪、沙吾江·阿木都等7人。请给予办理商铺相关手续为盼！特此证明。”另查明，伊力亚斯·艾再孜与安那瓦尔·艾再孜系兄弟关系。2015年6月5日，伊力亚斯·艾再孜与案外人阿不来米提·吾买尔的妻子签订《房屋转让合同》，案外人将位于××县面中20㎡以60000元价款转让给伊力亚斯·艾再孜，并向伊力亚斯·艾再孜出具收到转让费60000元的收条。2016年5月16日，伊力亚斯·艾再孜与安那瓦尔·艾再孜签订《门面买卖合同》，伊力亚斯·艾再孜将位于××县面总面积为149.21㎡中由其所有的20㎡转让给被告安那瓦尔·艾再孜，转让款为62000元。吐尔洪·热合米塔洪将其所有的20㎡转让给艾力·卡德尔。2016年3月11日，艾力·卡德尔经涉案门面房的其他六位所有权人即刘合生、伊力亚斯·艾再孜、梁继生、杨玉珍、沙吾江·阿木都、买买提·买提衣木的同意购买了门面房多出的9.21㎡，支付27630元。庭审中，原、被告均认可位于××县面房的构造为一个大通间，有一个大门，四个窗户。2016年，被告办理了电卡，并交纳了50元电费，被告向供热公司办理了停暖手续，其交纳了40％的供热费。被告认可其使用该门面房中的20㎡，门面房的钥匙在伊力亚斯·艾再孜处。以上事实，有原告提供的《门面房租赁合同》、收条、发放表、证明、合同，被告提供的《房屋转让合同》、收条、及原、被告陈述等在案佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、关于原告刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、艾力·卡德尔、梁继生、沙吾江·阿木都的诉讼请求应否支持的问题。（一）本案是否超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，本案中被告已付2016年4月1日至2017年3月30日期间的房屋租赁费25000元，原告于2019年7月19日提起诉讼主张2017年4月1日至2020年3月31日期间的租赁费，并未超过诉讼时效的规定，故对被告辩称原告的主张已过诉讼时效，本院不予采信。（二）关于《门面房租赁合同》是否成立并生效的问题。虽然被告在合同落款处并未签字，但在合同首部“租赁方”部分，被告签名并注明了身份证号信息，且在签订合同后，于2016年4月1日向原告交付了租赁费25000元，也认可办理了电卡交纳电费及暖气报停期间的供热费，被告的行为是对合同内容的履行，被告仅以其未在合同落款处签名为由，主张合同无效，无法否定其交付租赁费、交纳供热费等履行合同义务的事实，故原、被告双方签订的《门面房租赁合同》成立。被告辩称被告在合同落款处未签字及原告未提供门面房的产权手续导致其无法办理营业执照并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，对被告的辩称本院不予采信。被告陈述2016年5月16日其弟弟伊力亚斯·艾再孜将门面房中由其所有的20㎡转让给被告，且伊力亚斯·艾再孜予以认可，该事实本院予以确认。涉案门面房为大通间，仅有一个大门，系一整体，原、被告并未明确各自所有部分的具体位置，被告在使用时亦无法与其他共有人所有的部分进行区分，且被告认可门面房有锁，钥匙在其弟弟伊力亚斯·艾再孜处，被告从其弟弟伊力亚斯·艾再孜处转让20㎡后也未与原告解除《门面房租赁合同》，故对于原告主张继续履行原、被告双方于2016年签订的《门面房租赁合同》及被告应给付租赁费的诉讼请求，本院予以支持，2017年4月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2019年3月31日、2019年4月1日至2020年3月31日期间的租赁费为64947元[25000元÷149.21㎡×（149.21㎡-20㎡）×3年]，原告主张64943.53元，系其自行处分民事权利，本院予以确认。二、关于反诉原告的反诉请求应否支持的问题。反诉原告主张反诉被告在收取25000元租赁费后，一直未向反诉原告交付门面房，也未向反诉原告提供门面房产权的相关证明材料，与庭审中反诉原告认可其使用从伊力亚斯·艾再孜处转让的20㎡及该门面房由其上锁，钥匙在伊力亚斯·艾再孜处的事实相悖，且反诉被告提供的精河县国有土地上房屋征收管理办公室于2016年4月15日出具的证明能够证明该门面房的权属，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同中未约定反诉原告能够办理营业执照是合同成立生效的必要条件，反诉原告使用了该门面房，理应交纳租赁费，故对反诉原告要求退还租赁费25000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十二条、第六十条第一款、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、艾力·卡德尔、梁继生、沙吾江·阿木都与被告安那瓦尔·艾再孜继续履行于2016年签订的《门面房租赁合同》；二、被告安那瓦尔·艾再孜于本判决发生法律效力后十日内向原告刘合生、买买提·买提衣木、杨玉珍、艾力·卡德尔、梁继生、沙吾江·阿木都给付房屋租赁费64943.53元；三、驳回反诉原告安那瓦尔·艾再孜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1424元，由被告安那瓦尔·艾再孜负担；反诉案件受理费425元，由反诉原告安那瓦尔·艾再孜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。   审  判  长   看杰开· 马木尔别克审  判  员   鲁   芳    利人民 陪 审员   吉利力·阿布都热合曼   二 0 二 0 年 一 月 十 三 日 书  记  员   娜菲莎·  艾尼瓦尔