上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16621号原告：蒋睿峰，男，1965年2月12日生，汉族，住上海市松江区。被告：郝野，男，1988年1月19日生，汉族，住辽宁省。原告蒋睿峰与被告郝野房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告蒋睿峰到庭参加诉讼，被告郝野经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋睿峰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年11月13日解除；2、被告支付原告租金25,800元(4,300元/月×6个月)；3、被告支付原告违约金51,342元(12,900元×2%×199天)；4、被告赔偿原告家具损失(衣柜3套、餐桌1个、椅子6把、电视柜3个)26,000元。事实与理由：原、被告于2018年4月17日签订房屋租赁合同，原告将上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告使用，租赁期限自2018年4月25日起至2020年4月24日止。合同签订后，被告自2019年4月25日起即再未支付房租，且造成部分家具的遗失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告郝野未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告及许叶芳为涉案房屋的权利人。2018年4月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年4月25日起至2020年4月24日止，月租金为4,300元，付款方式为每三个月支付12,900元，提前7天付清。该合同附有基本家具家电设施清单。该合同另对其他事项做出了约定。合同签订后，被告支付房租至2019年4月25日，此后未支付房租。审理中，原告明确第三项诉讼请求所主张的违约金系逾期付款违约金，并同意由本院对违约金的标准酌情予以调整。审理中，原告称2019年6月15日被告委托他人告知不再租赁涉案房屋，其也表示同意，故当日双方之间的《房屋租赁合同》解除。原告另称其于2019年6月15日进入涉案房屋，但因被告的代理人称有一个租客的租期至2019年8月才到期及存在部分家具遗失，故未同意收房。原告再称其于2019年9月22日再次进入涉案房屋并将门锁更换。审理中，被告到庭称，被告确实承租了涉案房屋，涉案房屋实际有被告等四人共同居某。因为涉案房屋漏水问题导致楼下的业主投诉，居委会也上门协商，故被告无法继续在涉案房屋中居某。2019年2月，被告通知原告不再继续承租涉案房屋，也在当月就搬离了涉案房屋。审理中，被告称家具中有3个衣柜和3张床被其扔掉了，但餐桌、椅子、电视柜在其离开时均仍在涉案房屋中。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应依照该合同履行各自的权利义务。被告作为承租人，负有合理使用房屋并及时支付房租的义务，在合同到期或提前解除时，被告亦负有向原告交还房屋的义务。如被告提前解除合同并搬离房屋，则应对此承担相应的举证责任。现被告主张其在2019年2月提出解除合同并搬离房屋，但对于上述事实并未提供任何证据予以证实，本院实难采纳。鉴于原告自认被告在2019年5月通知其不再租房并于2019年6月15日安排他人通知原告收房，原告也于2019年6月15日同意被告不再租赁涉案房屋并进入房屋验收，故本院依照原告自认的事实，认定双方之间的房屋租赁合同关系于2019年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除，而被告仅支付房租至2019年4月24日，故被告仍应支付原告2019年4月25日至2019年6月15日期间的房租7,310元。至于占有使用费，虽然原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除，但被告作为承租人并未举证证明涉案房屋已经具备交接条件及已经实际交付原告，且在被告自认有案外人居某在涉案房屋内的情况下，被告也并未提供证据证实案外人也实际搬离了涉案房屋，故被告仍应支付之后的占有使用费。因原告已经于2019年9月22日自行收回房屋并更换门锁，故被告仅应支付占有使用费至2019年9月21日。考虑到原告自认被告于2019年6月15日确有安排原告接收涉案房屋，即使当时确实存在交付的障碍，但此后原告也未及时至涉案房屋查看并收回房屋。因原告作为出租人亦有相应的减损义务，其在合同解除后未及时收回房屋，对于损失的扩大亦有一定责任，故本院酌情确定被告应支付原告2019年6月16日起至2019年9月21日止的占有使用费7,500元。考虑到原告同意押金在本案中一并处理，故本院将被告已付的押金4,300元在上述租金及占有使用费中予以扣除。综上，被告应支付原告2019年4月25日至2019年9月21日期间的租金及占有使用费10,510元。至于此后的占有使用费，因原告已经自行收回涉案房屋，故本院不再予以支持。关于违约金，被告未依约及时支付原告租金，故原告依据合同约定要求被告支付逾期付款的违约金，于法有据，应予支持。至于违约金的标准，原告自愿由本院酌情调整，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应支付原告逾期付款违约金1,500元。关于家具损失，虽然原告主张其损失3套衣柜、1个餐桌、6把椅子、3个电视柜，但被告称上述家具中除衣柜外其他并未遗失，而原告既未提供证据证明其在2019年6月15日进入涉案房屋时的房屋状况，也未提供证据证明其在2019年9月22日进入涉案房屋并更换门锁时的房屋状况，故原告主张上述1个餐桌、6把椅子、3个电视柜均系在被告租赁涉案房屋期间遗失，依据尚不充分，本院难以采纳。至于3个衣柜，被告自认系其扔掉，故对此应承担相应的赔偿责任。因原告未能提供证据证实衣柜的购买价格和实际价格，考虑到折旧等情况，本院酌情确定被告应赔偿原告家具损失1,000元。至于其他的解除后果，因被告在本院释明后仍拒不提出反诉主张，故本院不在本案中一并处理。被告可通过另案诉讼或其他途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告蒋睿峰和被告郝野之间的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；二、被告郝野于本判决生效之日起十日内支付原告蒋睿峰2019年4月25日至2019年9月21日期间的租金及占有使用费10,510元；三、被告郝野于本判决生效之日起十日内支付原告蒋睿峰逾期付款违约金1,500元；四、被告郝野于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋睿峰家具损失1,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,363元，减半收取1,181.50元，由原告蒋睿峰负担1,119元(已付)，由被告郝野负担62.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 名二〇二〇年一月七日书记员 伍怡雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。