山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10331号 上诉人（原审被告）：青岛星海城房地产有限公司 法定代表人：王建春，总经理。 委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘丽秋，女委托诉讼代理人：耿方美，山东首辰律师事务所律师。 上诉人青岛星海城房地产有限公司（以下简称星海城公司）因与被上诉人刘丽秋商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初4548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 星海城公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回刘丽秋的该项诉讼请求42417元。2.本案二审诉讼费用、一审中与改判金额相对应比例的诉讼费用、鉴定费用由刘丽秋承担。事实与理由:房屋维修并不会造成房屋贬值，刘丽秋主张的房屋贬值损失不存在，一审判决对该事实认定错误。一、根据鉴定意见书，涉案房屋存在的质量问题为墙体和顶板裂缝，并非重大的主体结构问题或日照挡光等不可修复的问题。该质量问题是可以修复的。修复后并不影响房屋的使用及安全，房屋的使用价值没有任何贬损。另外，贬值与否在交易环节，涉案房屋未进行销售，不存在贬值的问题。二、鉴定机构出具的贬值损失的鉴定意见缺乏科学依据，违背评估规范，不具有可采性。鉴定机构进行房屋贬值损失评估适用方法是专家问卷调查法，是行业内公认的科学性最差的方法，对房屋贬值这一定量分析采用问卷调查法是不合适的。鉴定机构也未严格按照特尔菲法规范的要求进行操作，因此得出的结论不足以采信。三、通过检索全国范围内相似案例，因房屋维修引起的商品房预售合同纠纷中，没有发现房屋贬值损失得到支持的案例。房屋裂缝问题属于建筑工程的质量通病，无法完全避免也并非无法修复。星海城公司作为开发商应当依法承担其质量保证责任，承担维修费用及维修期间搬迁费等合理范围的损失，但房屋贬值损失客观上不存在，也非法定的赔偿项目，并且超出了违约方可以预见的范围，不应列入此类案件的赔偿范围。综上，一审判决认定房屋存在贬值损失且应当由星海城公司承担，属于认定事实存在错误，请求依法改判，维护星海城公司的合法权益和公平的市场秩序。 刘丽秋辩称：一、涉案房屋出现了严重的质量问题，是维修无法解决的。涉案房屋建筑质量堪比“豆腐渣工程”，质量问题已经经过鉴定机构鉴定并出具鉴定结论确认。维修仅是对裂缝进行了暂时的填补，但是改变不了房屋质量低劣的事实。二、贬值损失是确实存在的。涉案房屋质量低劣必然导致房屋的使用年限缩短。星海城公司交付了一个质量不达标的房屋，必然给购房者造成房屋的贬值损失。如果购房者要将房屋出售，势必也会导致出售价格大打折扣，贬值损失必然存在。三、鉴定机构出具的关于贬值损失的鉴定意见符合评估规范，鉴定结论准确，具备科学性。四、全国范围内，法院支持贬值损失的案例比比皆是。五、经鉴定机构确认，本案确系星海城公司交付的房屋存在质量问题，并非星海城公司一句质量通病能够抵赖。 刘丽秋向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令星海城公司赔付刘丽秋因房屋质量问题导致的房屋贬值损失、房屋维修费、因维修导致的房屋空置损失、搬家费、误工费等各项损失58209元。2.本案诉讼费由星海城公司承担。 一审法院查明事实：1.2014年7月29日，刘丽秋与星海城公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定刘丽秋购买星海城公司开发的位于青岛市黄岛区房屋一套，房屋面积75.98平方米，每平方米单价5361元，总价款407328.78元。合同第十一条约定：“甲方定于2016年1月10日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。”合同第二十二条约定：“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。”第二十三条约定：“自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的规定在本合同附件五中约定。”合同同时详细约定了其他权利义务。 2.合同签订后，刘丽秋支付了全部房款。星海城公司亦按约定于2016年年初向刘丽秋交付了房屋。刘丽秋已办理了涉案房屋产权证。 3.刘丽秋提交照片一宗，证明涉案房屋经星海城公司维修过一次后，仍存在墙面裂纹等现象。星海城公司认为，无法核实是否是刘丽秋家中情况呈现，但星海城公司本着维护星海城公司品牌的立场出发，对于业主所报修的户内裂缝问题，同意进行维修，但是刘丽秋不予配合，拒绝星海城公司进行维修，向星海城公司提出赔偿的无理要求。 4.刘丽秋提交住宅质量保证书，其上列举了星海城公司免费承担保修期内维修责任的项目以及不属于保修范围的项目。刘丽秋认为天花板属于主体结构，星海城公司应对天花板裂缝承担70年保修义务，填充墙裂缝保修期该保证书未明确。星海城公司对该证据的真实性无异议，但认为天花板并不属于房屋主体结构，不应承担70年保修义务，而属于墙面，保质期应为1年；业主自行装修，也可能导致墙屋裂缝问题。 5.刘丽秋提交录像一份，记录了2018年1月7日，刘丽秋等业主到星海城公司客服处反映裂缝问题，星海城公司处客服部工作人员陈炳杰予以解答的情形。刘丽秋提交“星海城墙屋裂缝业主名单”，其上陈炳杰书写“2018、1、7接待报修，业主要求赔偿，我方不能满足。” 6.星海城公司提交建设工程竣工验收备案证，其上记载银盛泰·星海城地块A23#楼于2016年1月7日经竣工验收备案。 7.因双方对涉案房屋裂缝是否属于质量问题等未能达成一致意见，刘丽秋申请进行司法鉴定，一审法院依法委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司进行鉴定，其出具的QDSJYJD-6718号鉴定意见书鉴定意见中：5.1质量问题：房屋出现的墙体和顶板裂缝属于房屋质量问题。5.2存在质量问题的范围：鉴定内容4.2.1-4.2.10中列明的墙体裂缝和顶板裂缝。5.3处理意见：1）墙体裂缝处理建议：建议将墙体裂缝采用压力灌注建筑结构胶，再将裂缝两侧各300m范围内抹灰凿除，洒水湿润后，抹1:2.5聚合物水泥砂浆（内配φ2.5@25钢丝网片，居中设置）找平（黏贴卫生间墙面瓷砖）；2）对顶板裂缝采用压力灌注建筑结构胶，再按照附图黏贴300g/M2碳纤维，碳纤维表面粘细沙处理；3）最后将（除卫生间墙面外的顶板、墙面）修复部位刮腻子找平处理，顶板及墙面统一粉刷乳胶漆恢复现状。刘丽秋支付鉴定费用20000元。 8.刘丽秋申请对涉案房屋因质量问题产生的损失进行评估，一审法院依法委托衡元德房地产评估有限公司进行评估鉴定，其出具的（2018）青衡黄房估司字第××号房地产评估报告载明：房屋贬值损失42417元、维修费用7795元、安置费用6363元、搬迁费用1634元，共计58209元。刘丽秋支付鉴定费用10000元。星海城公司对于该鉴定报告中房屋贬值损失不予认可，认为房屋不存在贬值损失，星海城公司愿意根据鉴定意见书的结论继续进行维修。刘丽秋不同意由星海城公司继续维修。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点问题是：1.刘丽秋主张的房屋裂缝质量问题是否存在？2.星海城公司应否承担赔偿责任？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，一审法院作如下分析判定： 一、关于第一个焦点问题。刘丽秋与星海城公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。刘丽秋、星海城公司均应按照合同约定全面履行权利义务。刘丽秋已按约支付全部购房款，星海城公司应当交付符合合同约定标准的房屋，并按照约定履行保修义务。刘丽秋提供的证据能够证明：星海城公司交付的房屋在质保期内出现了屋面、墙面裂缝的事实，且经司法鉴定，鉴定意见明确房屋出现的墙体和顶板裂缝属于房屋质量问题。星海城公司虽予以否认，但未提供证据足以推翻。一审法院对涉案房屋存在裂缝质量问题的事实予以确认。 二、关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定：“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，刘丽秋、星海城公司均认可房屋于2017年报修，星海城公司派人维修过。现涉案房屋再次出现裂缝质量问题，刘丽秋不同意也不信任由星海城公司继续维修，根据上述法律规定，其主张由星海城公司承担修复费用及因房屋质量问题导致的其他损失，于法有据，一审法院予以支持。经司法评估鉴定，（2018）青衡黄房估司字第××号房地产评估报告明确：房屋贬值损失42417元、维修费用7795元、安置费用6363元、搬迁费用1634元，共计58209元。虽星海城公司抗辩刘丽秋房屋用来自住，不存在房屋贬值损失，但未能提供充分证据推翻鉴定结论，因此对该鉴定意见书中损失58209元的鉴定意见，一审法院予以确认。刘丽秋预交的鉴定费用共计30000元，应由星海城公司负担。 综上，刘丽秋所诉，有事实和法律依据，一审法院予以支持。星海城公司所辩，证据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，判决：一、星海城公司于判决生效之日起十日内赔偿刘丽秋房屋维修费用7795元；二、星海城公司于判决生效之日起十日内赔偿刘丽秋安置费用6363元；三、星海城公司于判决生效之日起十日内赔偿刘丽秋搬迁费用1634元；四、星海城公司于判决生效之日起十日内赔偿刘丽秋房屋贬值损失42417元；五、星海城公司于判决生效之日起十日内支付刘丽秋鉴定费用30000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1255元，由青岛星海城房地产有限公司负担。 本院二审期间，星海城公司提交《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》、《注册房地产估价师管理办法》，证明鉴定机构出具的鉴定报告存在评估方法错误，不具备科学性和准确性。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为刘丽秋是否有权利主张涉案房屋的贬值损失及鉴定机构出具的鉴定报告是否应予以采信。刘丽秋与星海城公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示且并不违反相关法律的规定，合法有效，双方应当各自全面履行合同义务。刘丽秋向星海城公司支付了全部购房款，星海城公司应当按照合同的约定向刘丽秋交付符合合同约定条件的房屋。星海公司在2017年对其向刘丽秋交付的房屋进行了维修，后房屋又出现了墙体裂缝等质量问题。因星海城公司交付的房屋存在质量问题且经星海城公司维修后仍未解决，故房屋的质量问题对房屋的价值造成了实质性的影响，星海城公司应当向刘丽秋支付房屋贬值损失。星海城公司主张涉案房屋系刘丽秋自住并未销售，因刘丽秋对涉案房屋享有处分的权利，星海城公司上述主张不能构成不予支付房屋贬值损失的抗辩，本院不予支持。本案的鉴定报告为一审法院依法委托，程序并无不当，应依法予以采信。 综上，上诉人星海城公司的上诉请求不成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费860元，由上诉人青岛星海城房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇二〇年一月二日 书记员  韩明玉 书记员  胡荣华