广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0605民初172号 原告：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州市天河区XXX，统一社会信用代码XXX。 负责人：黄俊平，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：戴定明，广东金名律师事务所律师，委托代理期限从2017年12月28日起至2019年2月27日止。 委托诉讼代理人：许锐辉，广东金名律师事务所律师助理，委托代理期限从2017年12月28日起至2019年2月27日止。 委托诉讼代理人：赵松岗，北京康达（杭州）律师事务所律师，委托代理期限从2019年2月28日起。 委托诉讼代理人：许仙杨，北京康达（杭州）律师事务所律师，委托代理期限从2019年2月28日起。 被告：广宁县御景假日酒店有限公司，住所地：广宁县南街镇XXX，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：欧淦昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何少玲，广东群立弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎勇，广东群立弘律师事务所律师。 被告：广东麦田食品有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇狮山XXX号，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：冯志云。 被告：广宁县嘉悦实业发展有限公司，住所地：广宁县南街镇XXX，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：董泽标。 被告：佛山市佛冷食品冷冻有限公司，住所地：佛山市澜石XXX号，注册号XXX。 法定代表人：欧梓宗。 被告：英德市万昌房地产开发有限公司，住所地：英德市英城建设路XXX，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：董泽标。 被告：广宁县悦景实业发展有限公司，住所地：广宁县南街镇XXX，统一社会信用代码XXX。 法定代表人：董世豪。 被告：欧梓雄，男，1974年5月12日出生，汉族，住佛山市禅城区XXX房，公民身份号码XXX。 被告：冯志云，男，1973年4月5日出生，汉族，住佛山市南海区桂城街道XXX房，公民身份号码XXX。 被告：黄飞连，女，1963年10月16日出生，汉族，住广东省广宁县南街镇XXX号，公民身份号码XXX。 原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）与被告广宁县御景假日酒店有限公司（以下简称御景公司）、广东麦田食品有限公司（以下简称麦田公司）、广宁县嘉悦实业发展有限公司（以下简称嘉悦公司）、佛山市佛冷食品冷冻有限公司（以下简称佛冷公司）、英德市万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）、广宁县悦景实业发展有限公司（以下简称悦景公司）、欧梓雄、冯志云、黄飞连执行异议之诉一案，本院于2018年1月4日立案后，被告御景公司在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2018）粤0605民初172号民事裁定书，驳回被告御景公司的管辖权异议，被告御景公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2018）粤06民辖终1366号民事裁定书，驳回被告御景公司上诉，维持原裁定，管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用普通程序于2019年3月19日、2019年12月24日两次公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人赵松岗、许仙杨，被告御景公司的委托诉讼代理人何少玲、黎勇到庭参加了两次庭审，被告麦田公司、佛冷公司、万昌公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告嘉悦公司、悦景公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销佛山市南海区人民法院作出的（2017）粤0605执异644号执行裁定；2.继续执行佛山市南海区人民法院（2017）粤0605执184号案不带租约拍卖被告嘉悦公司名下位于广东省广宁县南街镇环城东路广宁商业步行街A区御景假日酒店负一层至十层共37个房产；3.被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2017年12月21日，原告收到法院送达的（2017）粤0605执异644号执行裁定书，原告认为法院根据被告御景公司对该案中被告嘉悦公司名下房产的拍卖提出执行异议而做出的“对被执行人广宁县嘉悦实业发展有限公司名下房产带租约拍卖”的裁定，缺乏事实与法律依据。一、被告御景公司与被告嘉悦公司之间存在虚假租赁或倒签租赁日期的嫌疑，其通过虚假方式取得的租赁权不受法律保护。被告御景公司与被告嘉悦公司恶意串通，虚构租赁关系或倒签租赁日期的具体表现如下：（一）房地产抵押清单显示案涉房产在申请抵押时（即2013年2月2日）是不存在出租情况的，被告御景公司声称其与被告嘉悦公司于2012年9月23日签订案涉房产的租赁合同，明显与客观事实不符，存在虚假租赁或倒签日期的嫌疑。另，广宁县广播电视台在2011年10月21日的新闻中显示，御景假日酒店于2011年10月18日开业，御景假日酒店由被告嘉悦公司投资近亿元打造，且承租方御景公司的工商登记显示，其于2012年1月10日成立，承租方公司的开设时间晚于酒店开业的时间，同时，承租方开设的酒店官网上的一则公告显示，御景假日酒店于2011年9月29日试业，10月18日开业，但出租方嘉悦公司和承租方御景公司的《御景假日酒店租赁合同》显示，其租赁合同签订时间为2012年9月23日，如果双方为正常的市场商业行为，为何在酒店开业前就签订租赁合同，若对方基于互信关系，只口头约定商业合作关系，那又为何在酒店开业一年后签订合同，这与一般的商业惯例不符。（二）对于租赁合同中印章的形成时间，通济鉴定中心于2019年8月20日出具了粤通司鉴中心[2019]文鉴字第124-2号司法鉴定意见书，通济鉴定中心的鉴定意见为：1.无法判断送检检材标称日期为“2012年9月23日”的《【御景假日酒店】租赁合同》第4页上“甲方：广宁县嘉悦实业发展有限公司”处的印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”的盖印形成时间；2.送检检材标称日期为“2012年9月23日”的《【御景假日酒店】租赁合同》第4页上“乙方：广宁县御景假日酒店有限公司”处的印文“广宁县御景假日酒店有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县御景假日酒店有限公司”的盖印形成时间为2012年11月12日至2014年9月11日之间，与2014年6月9日的样本印文时间相近。鉴定时间显示明显与被告提供的租赁合同签订时间2012年9月23日不符，其租赁合同为倒签的虚假租赁合同。（三）工商登记信息显示，被告御景公司与被告嘉悦公司的股东均为“欧淦昌”和“董泽标”，足以证明两者之间是关联企业，进一步认定两者有虚假租赁的嫌疑。另，被告御景公司提供的证据中，NO.0191460号收据和NO.0043378号收据，系同一个月的租金在相隔一年的时间内，开具了两份收据，经办人和笔迹均不一样，足以证明被告御景公司和被告嘉悦公司之间恶意串通虚构租赁合同以及租金支付往来凭证，以虚假的租赁事实对抗原告在法院的执行行为。（四）从被告御景公司在不同时期采取不同交租方式不难看出，被告御景公司与被告嘉悦公司之间存在虚假租赁或倒签日期的嫌疑。被告御景公司在案涉房产抵押前即2012年10月至2013年6月间所采用租金交付方式为计提或待付，即只计账未实际支付。而在案涉房产抵押后，即从2013年7月至2017年10月则采用转账支付，被告御景公司在案涉房产抵押前后采取的不同交租方式足以令人怀疑其租赁关系发生在案涉房产抵押之后。且在被告御景公司长达9个月未实缴租金的情况下未见被告嘉悦公司追讨，有违常理。（五）被告御景公司至今未能提供其在抵押前已经占有且至今占有案涉房产的证据，如水电费、排污费、环保费、燃气费、电话费等相关证据。这从另一方面推断被告御景公司可能是虚假租赁或租赁合同签订于抵押登记之后。二、被告御景公司与被告嘉悦公司之间恶意串通，以明显不合理的低价承租案涉房产，对其提出的要求带租约拍卖的请求，应不予支持。被告御景公司与被告嘉悦公司在所签订的御景假日酒店租赁合同中约定的租金为“前三年租赁单价为3.5元/㎡/月，之后每年递增2%，该租金价格仅为同地区的房屋租金价格30-40元/㎡/月的十分之一，足以证明被告御景公司与被告嘉悦公司存在恶意串通，以明显不合理低价承租案涉房产的事实。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”按照租赁合同签订当时的上涨幅度计算，计算到2019年，租金也只有4.02元/平/月，即5.989万元/月、71.86万元/年。2012年7月30日受嘉悦公司委托对御景假日酒店进行评估，确定市场价为16810.54万元。价值为1.68亿的酒店约定月租金为5.2143万元，完全可以视为“明显不合理的低价”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。故原告提起本案诉讼。 被告御景公司辩称，一、无证据证明被告御景公司与被告嘉悦公司存在虚假租赁的事实，反而被告御景公司能提供足够的证据证明被告御景公司在涉案酒店设定抵押之前已租用并实际占有、使用权属于嘉悦公司的涉案租赁物。被告御景公司在无任何事实和证据的情况下认为被告御景公司与被告嘉悦公司存在虚假租赁的嫌疑是其主观臆断，并无任何的事实和法律依据。首先，被告御景公司与被告嘉悦公司于2012年9月23日签订《【御景假日酒店】租赁合同》，约定被告嘉悦公司将其位于广宁县南街镇城东区广宁商业步行街A区负一层至十层建筑面积共14898.2平方的物业出租给被告御景公司用作经营酒店，租赁期限从2012年10月1日至2032年9月30日；按月支付租金；签订租赁合同起10天内将上述物业移交给被告御景公司使用；被告御景公司从2012年10月起已依据租赁合同合法占有上述房屋并对上述房屋进行装修设计、装修、经营酒店至今；且在酒店经营期间，委托第三方公司提供城市害虫防治服务以及委托第三方保安公司提供保安安保等服务。被告御景公司在涉案酒店设定抵押前已实际占有、使用涉案酒店而支出的水费、卫生费、污水处理费、电信电话费、电费等费用，均由相应的票据以及相应的支付凭证予以证明（被告御景公司占有使用涉案房屋的证据已在案号为（2017）粤0605执异644号执行异议案件中经法庭质证，并已核对全部证据的原件）。被告御景公司是涉案房屋的合法的实际占有、使用人，对上述房屋享有占有、使用、收益的权利。被告御景公司租赁上述房屋并占有使用的事实早于被告嘉悦公司将上述房屋抵押给被告御景公司。其次，虽然被告御景公司的股东与被告嘉悦公司的股东均为“欧淦昌、董泽标”；而事实上，被告御景公司与被告嘉悦公司都是两个不同的独立法人，具有独立的经营和法律行为；欧淦昌、董泽标成立御景公司原本是想自己经营的，后来，因为两人不熟悉酒店的经营运作，所以引入了其他股东，但没有变更工商登记；如果，被告御景公司是虚假租赁的，被告御景公司只要变更工商登记就可以了。原告以此为由认为被告御景公司是虚假租赁无事实和法律依据，单凭其主观猜测不能证明其主张。二、租赁合同签订于案涉房屋抵押、查封前，且被告御景公司在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今，执行中应当保护被告御景公司的租赁权，因此，佛山市南海区人民法院于2017年12月15日作出的（2017）粤0605执异644号《执行裁定书》事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。被告御景公司与被告嘉悦公司于2012年9月23日签订《【御景假日酒店】租赁合同》；被告嘉悦公司如约将租赁房产交付给被告御景公司进行装修使用至今；且根据《【御景假日酒店】租赁合同》第四条第4-1条的约定：“甲方保留带租约出售该物业的权利，甲方出售该物业后，甲方依据本合同所产生的权利和义务由新业主承接。”被告嘉悦公司于2013年2月2日才将案涉房产抵押给中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，抵押期限从2013年2月2日至2016年2月1日；案涉房屋于2015年3月12日被佛山市南海区人民法院查封。被告御景公司与被告嘉悦公司在签订《【御景假日酒店】租赁合同》时，案涉房屋没有设定抵押、也没有被法院查封，且出租人（即嘉悦公司）承诺房屋没有抵押、也没有被查封，被告御景公司完全有理由相信房屋的权属完整。作为善意的权利人，法律应当保护被告御景公司的合法权益；以及依据“买卖不破租赁”的法律规定，南海区人民法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》、《物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定作出的裁定是事实认定清楚，适用法律正确。综上，被告御景公司的诉求没有事实和法律依据，应驳回原告对被告御景公司的全部诉讼请求。 被告麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连没有答辩。 诉讼中，原告举证如下： 1.原告营业执照、被告御景公司、麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司工商打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格，御景公司和嘉悦公司的股东同为欧淦昌和董泽标的事实，被告御景公司与被告嘉悦公司属关联企业，两者存在虚假租赁或倒签租赁日期的可能； 2.（2017）粤0605执异644号执行裁定书复印件1份； 3.最高额抵押合同复印件1份、房地产抵押清单复印件38份，用以证明涉案房产在办理抵押登记之前（2013年2月2日）没有出租的事实，御景公司主张于2012年9月23日与被告嘉悦公司签订租赁合同与客观事实不符，存在虚假租赁或倒签租赁日期的嫌疑； 4.房产截图打印件1份，用以证明涉案房产同区域的写字楼租金为每月每平米30-40元，被告御景公司与被告嘉悦公司恶意串通，以明显不合理低价每月每平方米3.5元承租被告嘉悦公司的不动产的事实； 5.御景公司和嘉悦公司的工商信息打印件1份，用以证明两被告系关联企业，签署租赁合同系进行的关联交易，存在虚假租赁或租赁合同倒签的嫌疑； 6.44100620130002543最高额抵押合同及对应抵押清单复印件1份，用以证明被告御景公司提交并主张其于2012年9月23日签订的租赁合同与事实不符； 7.20101001-1号租赁合同复印件1份，用以证明涉案房产同区域的写字楼租金为每月每平米30-40元，被告御景公司与被告嘉悦公司恶意串通，以明显不合理低价每月每平方米3.5元承租被告嘉悦公司的不动产的事实； 8.租金支付凭证复印件1份，用以证明被告御景公司和被告嘉悦公司自2012年10月-2013年6月的租金支付方式为计提或待付，并无银行转账流水，租赁合同并未实际履行； 9.NO.0191461号收据和NO.0043378号收据复印件各1份，用以证明同一个月的租金在相隔一年的时间内，开具了两份收据，经办人和笔迹均不一样，被告御景公司和被告嘉悦公司之间恶意串通的嫌疑； 10.御景假日酒店官网公告（截图）复印件1份； 11.广宁县人民政府网站2011年10月21日新闻以及御景公司工商信息（截图）复印件1份； 上述证据10-11证明被告御景公司主张2012年9月23日签订租赁合同，但酒店早在一年前开业，双方之间不存在租赁合同或者租金交付，与市场常理不符，且公告显示酒店系被告嘉悦公司斥资开设，双方存在恶意串通虚假租赁的嫌疑； 12.粤通司鉴中心[2019]文鉴字第124-1号司法鉴定意见书、粤通司鉴中心[2019]文鉴字第124-2号司法鉴定意见书复印件各1份，用以证明租赁合同中被告御景公司的盖印形成时间为2012年11月12日至2014年9月11日之间，与2014年6月9日的样本印文时间相近，双方之间的租赁合同存在倒签的情形； 13.2012年7月30日御景假日酒店评估报告复印件1份，用以证明《租赁合同》中约定的租金水平明显低于涉案房产的价值，显然为“明显不合理的低价”。 诉讼中，被告御景公司举证如下： 1.御景假日酒店租赁合同原件1份，用以证明被告御景公司在涉案酒店被设定抵押和法院查封之前就与被告嘉悦公司签订了租赁合同； 2.明细分类账（2份，原件）、收据[52份，原件，时间分别为2013年6月30日、2013年7月30日、2013年8月30日、2013年9月30日、2013年10月30日、2013年11月30日、2013年12月30日、2014年1月30日、2014年2月26日、2014年3月30日、2014年4月30日、2014年5月30日、2014年6月30日（复印件）、2014年7月28日（复印件）、2014年9月15日、2014年10月15日、2014年10月30日、2014年11月30日、2014年12月28日、2015年1月26日、2015年2月26日、2015年3月30日、2015年4月26日、2015年5月28日、2015年6月29日、2015年7月30日、2015年8月30日、2015年9月30日、2015年10月30日、2015年11月30日、2015年12月30日、2016年1月30日、2016年2月28日、2016年3月30日、2016年4月30日、2016年5月30日、2016年6月30日、2016年7月30日、2016年8月30日、2016年9月30日、2016年10月30日（复印件）、2016年11月30日、2016年12月30日、2017年1月30日、2017年2月28日、2017年3月30日、2017年4月30日、2017年5月30日、2017年6月30日、2017年7月30日、2017年8月30日、2017年9月30日、2017年10月30日]，租金支付凭证单（2013年7月-2017年11月租金交纳情况）（56份，原件，时间分别为2013年7月20日、2013年8月10日、2013年10月8日、2013年10月29日、2013年11月26日、2013年12月27日、2014年1月21日、2014年2月15日、2014年3月7日、2014年3月12日、2014年4月14日、2014年5月13日、2014年6月11日、2014年7月15日、2014年8月12日、2014年9月19日、2014年10月22日、2014年11月25日、2014年12月18日、2015年1月15日、2015年2月3日、2015年3月16日、2015年4月14日、2015年5月14日、2015年6月15日、2015年7月14日、2015年8月26日、2015年9月17日、2015年10月20日、2015年11月26日、2015年12月30日、2016年1月26日、2016年2月29日、2016年3月29日、2016年4月13日、2016年5月17日、2016年6月15日、2016年7月18日、2016年8月8日、2016年9月12日、2016年10月26日、2016年11月16日、2016年12月14日、2017年1月16日、2017年2月23日、2017年3月24日、2017年4月17日、2017年5月17日、2017年6月28日、2017年7月27日、2017年8月28日、2017年9月26日、2017年10月31日），用以证明被告御景公司在与被告嘉悦公司签订租赁合同后一直实际占有、使用，酒店经营至今，并按合同约定交纳租金，用以证明被告御景公司在与被告嘉悦公司签订租赁合同后一直实际占有、使用，酒店经营至今，并按合同约定交纳租金； 3.广宁县御景假日酒店（室内装饰设计合同）原件1份、电子银行交易回单（企业付款方2012年12月20日）原件1份、收据（NO.7028999）原件1份； 4.建设工程施工承揽合同原件1份、建设工程安全生产协议书原件1份、P6LED高清显示频工程合同附件-定价表原件1份、项目付款申请书原件1份、电子银行交易回单（企业付款方2012年12月25日）原件1份、收据（NO.0000992）原件1份、收款收据（00259583）原件1份； 5.发票联（08968414）原件1份、中国农业银行电子银行交易回单（2013年1月26日）原件1份； 6.发票联（05405210）原件1份、电子银行交易回单（企业付款方2012年11月20日）原件1份； 7.水费发票（两张）（00008551、00008550）原件2份，卫生费票据2张（57620606、5762605）原件2份，污水处理费票据（56163232、56163233）原件2张； 8.水费付款回单（2012年12月10日）原件1份，水费发票（00009520、00009521）原件2张，污水处理费票据两张（56164195、56164194）原件2张； 9.水费付款回单（2013年1月6日）原件1份，水费发票（00010578、00010579）原件2份，卫生费票据（57632682、57632681）原件2份，污水处理费票据（57629598、57629597）原件2份； 10.水费发票（00011623、00011617）原件2份，卫生费票据（57639019、57639013）原件2份，污水处理费票据（57631210、57631204）原件2份； 11.中国电信电话费发票（80056464）原件1份； 12.电费发票（00018427）原件1份，电费收据（0057857）复印件1份； 13.电费发票（00019837、00020025）原件2份； 14.现金支出证明单（预付电费）（0009933、0009964）原件2份，电费收据两张（0058146原件、0059310复印件）各1份； 证据3-14用以证明被告御景公司在涉案酒店设定抵押之前已实际承租了涉案酒店，且承租后，对涉案酒店进行设计、装修后一直使用涉案酒店经营至今。在酒店经营期间，委托第三方公司提供城市害虫防治服务以及委托第三方保安公司提供保安安保服务，被告御景公司在涉案酒店设定抵押前已实际占有、使用涉案酒店而支出的水费、卫生费、污水处理费、电信电话费、电费等费用，均由相应的票据以及相应的支付凭证予以证明； 15.情况说明原件1份； 16.授权委托书复印件、会计凭证交接证明原件各1份； 证据15-16用以证明伍清华是被告御景公司的财务人员，其名下账号转账给被告嘉悦公司的租金实际上被告御景公司支付给被告嘉悦公司的租赁款。欧梓华是被告嘉悦公司的员工，嘉悦公司委托欧梓华代其授权涉案场地的租金等事宜； 17.御景公司章程、企业机读档案登记资料、御景公司股东会决议、御景公司章程修正案、御景公司股东会决议、御景公司章程修正案、御景公司股东会决议、御景公司章程修正案、企业机读档案变更登记资料、企业机读档案变更登记资料、企业机读档案变更登记资料、企业机读档案变更登记资料、企业机读档案变更登记资料复印件（上述材料加盖广宁县市场监督管理局政府信息查询专用章）各1份； 18.嘉悦公司章程、企业机读档案登记资料、嘉悦公司章程修正案、嘉悦公司章程修正案、嘉悦公司股东会决议、嘉悦公司股东会决议、嘉悦公司股东会决复印件（上述材料加盖广宁县市场监督管理局政府信息查询专用章）各1份； 证据17-18用以证明被告御景公司和被告嘉悦公司是两个分别独立的法人，各自的法人资格独立，各自的权利义务独立； 19.中央空调工程安装合同原件1份、建设工程安全生产协议书原件1份、工程质量保证责任书原件1份、周斌全身份证复印件1份、廉政协议书原件1份、银行交易回单（2013.6.26）原件1份、收据（0041543）原件1份； 20.空调安装工程合同书原件1份、御景酒店大堂空调工程安装预算表原件1份、电子银行交易回单（2013.8.27）原件1份、收据（0041547）原件1份、电子银行交易回单（2013.7.16）原件1份、收据（0041544）原件1份； 21.御景假日酒店装饰工程施工合同（2013年4月21日）原件1份、鹰潭市三泰装饰工程有限公司工程概算表原件1份、鹰潭市三泰装饰工程有限公司工程结算表复印件1份、御景假日酒店装饰工程施工合同（2013年6月26日）原件1份、广宁县御景假日酒店首层装饰综合报价单原件1份、办公室隔楼工程报价单原件1份、御景假日酒店外墙工程报价（不锈钢）原件1份、御景假日酒店外墙工程报价（石材）原件1份、御景假日酒店外墙工程报价（玻璃）原件1份、工作联系函原件1份、广宁县御景假日酒店增加工程报价单原件1份、石材工程报价原件1份、工程竣工验收移交单原件1份、建设工程施工承揽合同原件1份、建设工程安全生产协议书原件1份、工程质量保证责任书原件1份、御景假日酒店大堂及夹层钢结构工程定价单原件1份、酒店大堂外立面布置图原件1份、大堂天花吊顶及办公室隔楼钢结构平面布置图原件1份、费用报销单（0000050）原件1份、电子银行交易回单（2013年5月13日）原件1份、费用报销单（0000062、0000071）原件2份、银行交易回单（2013年5月28日）原件1份、费用报销单（0000745）原件1份、银行交易回单（2013年6月17日）原件1份、费用报销单（0000751）原件1份、银行交易回单（2013年6月24日）原件1份、费用报销单（0000763）原件1份、电子银行交易回单（2013年7月1日）原件1份、费用报销单（0000147）原件1份、电子银行交易回单（2013年8月9日）原件1份、费用报销单（0001293）原件1份、电子银行交易回单（2013年4月25日）原件1份、费用报销单（000154）原件1份、电子银行交易回单（2013年9月3日）原件1份、费用报销单（0000159）原件1份、电子银行交易回单（2013年9月5日）原件1份、费用报销单（0000278）原件1份、电子银行交易回单（2013年9月28日）原件1份； 22.装修合同（五楼沐足装修工程）（2014年3月20日）原件1份、艺嘉苑装饰工程有限公司工程概算表原件1份、艺嘉苑装饰工程有限公司工程结算表原件1份、建设工程安全生产协议书原件1份、工程质量保证责任书原件1份、装饰工程施工合同（2013年6月22日）原件1份、线条核算公式原件1份、艺嘉苑装饰工程有限公司工程概算表原件1份、艺嘉苑装饰工程有限公司工程结算表（7个）原件1份、装饰工程竣工验收单原件1份、艺嘉苑装饰工程有限公司工程概算表复印件1份、艺嘉苑装饰工程有限公司工程结算表复印件1份、安全生产许可证复印件1份、费用报销单（0000800）原件1份、电子银行交易回单（2013年7月17日）原件1份、费用报销单（0005510）原件1份、电子银行交易回单（2013年11月8日）原件1份、收入证明单（0002074）原件1份、收款收据（051555）原件1份、费用报销单（0000158）原件1份、电子银行交易回单（2013年9月3日）原件1份； 23.建设工程施工承揽合同（2013年3月2日）原件1份、御景假日酒店KTV03、04房装修工程定价表原件1份、御景假日酒店KTV06房装修工程定价表原件1份、建设工程安全生产协议书原件1份、营业执照复印件1份、身份证复印件1份； 24.供用电合同（低压）（肇庆广宁供电局）原件1份； 25.无缝墙布安装合同原件1份、费用报销单（2018年3月31日）原件1份、收据（3459085）原件1份、转账回单（2018年3月31日）原件1份、费用报销单（0023312）原件1份、收据（3459086）原件1份、银行转账回单（2018年4月19日）原件1份、费用报销单（0023407）原件1份、银行转账回单（2018年5月3日、2018年5月28日）原件1份、费用报销单（0022747）原件1份、银行转账回单（2018年9月18日）原件1份； 26.消防整改工程承揽合同书原件1份、费用报销单（0022574）原件1份、电子回单（2018年9月22日）原件1份； 证据19-26用以证明被告御景公司在涉案酒店设定抵押之前已实际承租了涉案酒店，且承租后，对涉案酒店进行设计、装修、改造后一直使用涉案酒店经营至今。 诉讼中，被告麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连没有提供证据材料。 诉讼中，根据原告申请，本院依法委托司法鉴定。广东通济司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》（【2019】文鉴字第124-1号、124-2号）、广东贵源土地房地产与资产评估有限公司出具的《关于（2018）粤0605民初172号评估委托回退的函》、佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司出具的《关于（2018）粤0605民初172号评估委托退回函》原件各1份。 被告麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连经本院合法传唤未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为放弃答辩、质证及举证的权利。经庭审质证、辩证，被告御景公司对原告提供的证据1-2、5、8-12真实性无异议，原告对被告御景公司提供的证据1、3-14、17-26真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据3、6，该合同已经生效判决审理确认，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据4，该证据的出处及来源不明且与本案所涉及的房产无关，本院对其证明力和关联性均不予确认；对原告提供的证据7，原告未提供相应证据的原件且该证据与本案无关，本院对其证明力和关联性均不予确认；对原告提供的证据13，该评估报告没有评估公司盖章确认，本院对其证明力不予确认；对被告御景公司提供的证据2中的明细分类账，该证据为被告御景公司单方制作，本院对其证明力不予确认；对被告御景公司提供的证据2中的收据及支付凭证单，原告提供了收据及支付凭证单的原件，未提供收据原件的，相应款项有支付凭证单予以印证，本院对其真实性均予以确认；对被告御景公司提供的证据15，该证据属于被告御景公司的陈述，不属于证据范畴；对被告御景公司提供的证据16，被告御景公司未提供授权委托书的原件，会计凭证交接表为被告御景公司制作，本院对其证明力均不予确认。原告和被告御景公司对司法鉴定意见书及两份函的原件真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2015年2月9日，本院立案受理中国农业银行股份有限公司南海狮山支行（以下简称农行狮山支行）与麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法狮民二初字第138号。在审理过程中，本院于2015年2月10日作出（2015）佛南法狮民二初字第138-1号民事裁定书，裁定冻结麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司的银行存款58106333.33元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2015年3月12日查封了嘉悦公司名下的位于广宁县南街镇环城东路广宁商业步行街A区御景假日酒店负一层之一、负一层之二、第一层之一、第一层之二、第一层之三、第一层之四、第一层之五、第一层之六、第一层之七夹层、第二层之一、第二层之二、第二层之三、第三层之一、第三层之二、第三层之三、第三层之四、第四层之一、第四层之二、第四层之三、第五层之一、第五层之二、第五层之三、第六层之一、第六层之二、第六层之三、第七层之一、第七层之二、第七层之三、第八层之一、第八层之二、第八层之三、第九层之一、第九层之二、第九层之三、第十层之一、第十层之二、第十层之三、第十一层的房产（产权证号：0100004410、0100004412、0100004376、0100004386、0100004407、0100004387、0100004414、0100004373、0100004391、0100004394、0100004384、0100004392、0100004375、0100004378、0100004411、0100004403、010000413、0100004382、0100004389、0100004388、0100004379、0100004409、0100004402、0100004404、0100004398、0100004400、0100004406、0100004395、0100004397、0100004380、0100004399、0100004408、0100004405、0100004401、0100004377、0100004381、0100004383、0100004390）。 2015年7月16日，本院对农行狮山支行与被告麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）佛南法民二初字第180号民事判决书，判令：一、麦田公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还44010120140000876号《流动资金借款合同》项下借款本金27950000元、至2015年4月24日止的利息782970.16元、复息8608.1元并支付从2015年4月25日起至款项清偿之日止按年利率10.6074%计算的罚息以及对所欠利息、罚息按年利率10.6074%计算的复息予农行狮山支行。二、农行狮山支行有权就上项债权对嘉悦公司提供的位于广宁县南街镇XXX的房产（房地产权证号分别为：房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号、房地产权证宁字第XXX号）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，优先受偿数额以168105400元为限，如同样以本项财产抵押的其他债权已得到优先受偿的，已受偿部分金额应予扣减。三、农行狮山支行有权就上述第一项债权对欧梓雄提供的位于佛山市禅城区XXX号房地产（房地产权证号为：粤房地权证佛字第XXX号）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，优先受偿数额以2585000元为限，如同样以本项财产抵押的其他债权已得到优先受偿的，已受偿部分金额应予扣减。四、农行狮山支行有权就上述第一项债权对欧梓雄提供的位于佛山市南海区桂城街道XXX房的房地产（房地产权证号分别为：粤房地权证佛字第XXX号A、粤房地权证佛字第XXX号A、粤房地权证佛字第XXX号A、粤房地权证佛字第XXX号A、粤房地权证佛字第XXX号A、粤房地权证佛字第XXX号A、粤房地权证佛字第XXX号A、粤房地权证佛字第XXX号A、粤房地权证佛字第XXX号A）折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿，优先受偿数额以4189000元为限，如同样以本项财产抵押的其他债权已得到优先受偿的，已受偿部分金额应予扣减。五、欧梓雄、冯志云、黄飞连、佛冷公司、万昌公司、悦景公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。案件受理费91529.92元（农行狮山支行已预交），由麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司负担，并应与上述款项同时直接支付给农行狮山支行，本院不另作收退。该判决于2015年10月9日发生法律效力。 本院于2017年1月4日立案受理申请执行人华融公司（即本案原告）与被执行人麦田公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司（即本案被告）金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605执184号，执行依据为本院（2015）佛南法民二初字第180号民事判决书。2017年5月11日，本院向农行狮山支行作出（2017）粤0605执178、184、2817号通知，内容为：经审查，本院认为华融公司已合法受让（2015）佛南法民二初字第181、180、838号民事判决确认的债权，并确认华融公司为（2017）粤0605执178、184、2817号三案的申请执行人。2017年11月7日，本院作出（2017）粤0605执184号公告，内容为：本院作出的（2015）佛南法民二初字第180号民事判决已发生法律效力，并进入执行阶段，且麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连不履行法定义务，故本院拟于近期对嘉悦公司所有的位于广宁县南街镇环城东路XXX层的房产（产权证号：XXX）采取评估、拍卖等处置措施。上述公告中未列明房产带租约拍卖。 被告御景公司持有一份承租方（乙方）为被告御景公司、出租方（甲方）为被告嘉悦公司、落款日期为2012年9月23日的《【御景假日酒店】租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），涉讼租赁合同约定：甲方将广宁县南街镇XXX层建筑面积共14898.2平方米物业出租给乙方使用；租赁期限二十年，从2012年10月1日起至2032年9月30日止；双方在签订本合同起10日内签订物业移交确认书并由甲方向乙方移交该物业；前三年租赁单价为3.5元/平方米/月，之后每年递增2%；甲方保留带租约出售该物业的权利，甲方出售该物业后，甲方依据本合同所产生的权利义务由新业主承接。双方并约定其他权利义务。 诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托广东通济司法鉴定中心对日期为2012年9月23日的涉讼合同形成的时间即签名、盖章时间进行鉴定。2019年8月16日，广东通济司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》（粤通司鉴中心[2019]文鉴字第124-1号），该鉴定意见书写明根据现有材料，无法判断送检检材标称日期为2012年9月23日的涉讼合同第4页上“甲方授权代表人：”处的签名“董泽标”字迹和“乙方授权代表人：”处的签名“欧淦昌”字迹的形成与样本字迹的形成时间先后。2019年8月20日，广东通济司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》（粤通司鉴中心[2019]文鉴字第124-2号），该鉴定意见书写明无法判断送检检材标称日期为2012年9月23日的涉讼合同第4页上“甲方：广宁县嘉悦实业发展有限公司”处的印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”的盖印形成时间；送检检材标称日期为2012年9月23日的涉讼合同第4页上“乙方：广宁县御景假日酒店有限公司”处的印文“广宁县御景假日酒店有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县御景假日酒店有限公司”的盖印形成时间为2012年11月12日至2014年9月11日之间，与2014年6月9日的样本印文时间相近。 根据原告申请，本院依法委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对位于广宁县南街镇XXX层建筑面积共14898.2平方米的物业在2012年9月23日整体出租的市场租金价格进行评估。2019年4月3日，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司出具《关于（2018）粤0605民初172号案评估委托回退的函》，该函写明因评估基准日距今已接近七年，评估人员无法获得2012年9月23日之前的同区域的可比性交易案例，无法获取评估测算的基础数据，无法完成房地产的鉴定评估，故退回该案的评估委托。后本院依法委托佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司位于广宁县南街镇城XXX层建筑面积共14898.2平方米的物业在2012年9月23日整体出租的市场租金价格进行评估。2019年6月28日，佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司出具《关于（2018）粤0605民初172号案评估委托退回函》，该函写明由于待估物的价值时点是2012年9月23日，距今已近七年，评估人员对该项目进行调查了解，但无法获得价值时点前后相同区域及类似房地产的相关评估参数，无法完成房地产的鉴定评估，故退回该按的评估委托。 另查明，位于广东省广宁县南街镇环城东路广宁商业步行街A区御景假日酒店XXX的37个房产（以下简称涉讼房产）的登记权属人均为嘉悦公司，均于2013年2月2日办理了抵押登记，抵押权人为农行狮山支行。 又查明，被告御景公司的法定代表人为欧淦昌，2012年11月13日，该公司的股东变更为欧淦昌、董泽标；被告嘉悦公司的法定代表人为董泽标，该公司的股东为董泽标、欧淦昌。 再查明，被告御景公司提供了2013年7月至2017年10月其向被告嘉悦公司支付的租金的收据和支付凭证，并提供了其支付2012年10月至2012年11月期间水费、2013年1月水费、2012年11月至2013年2月期间卫生费和污水处理费的凭证。被告御景公司还提供了委托人或发包人为被告御景公司的室内装饰设计合同、建设工程施工承揽合同、中央空调工程安装合同，时间均在2013年2月份以前，且室内装饰设计合同、建设工程施工承揽合同所涉及的部分工程款项的付款时间亦在2013年2月份以前。 2018年1月4日，原告提起诉讼。诉讼中，被告御景公司陈述2012年10月至2013年6月期间的租金均是挂账形式，尚未实际支付。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张被告御景公司和被告嘉悦公司存在虚构租赁关系或倒签租赁日期的行为，且涉讼合同约定的租赁价格属于明显不合理的低价。被告御景公司予以否认，并认为执行中应当保护其租赁权。对此，本院分析如下：1.被告御景公司与被告嘉悦公司是否存在虚构租赁合同关系的行为；被告御景公司主张其与被告嘉悦公司就涉讼房产存在租赁合同关系，并提供了涉讼合同、租金支付凭证予以证实，原告仅以被告御景公司和被告嘉悦公司股东相同，两公司为关联公司为由认为涉讼合同是虚假合同的主张无事实和法律依据，本院依法不予采纳。2.涉讼合同是否存在倒签；经鉴定，涉讼合同上“甲方授权代表人：”处的签名“董泽标”字迹和“乙方授权代表人：”处的签名“欧淦昌”字迹的形成时间无法判断；涉讼合同第4页上“甲方：广宁县嘉悦实业发展有限公司”处的印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”及第1页至第4页右侧边缘的骑缝印文“广宁县嘉悦实业发展有限公司”的盖印形成时间无法判断，故涉讼合同中作为出租方的嘉悦公司，其盖章或签名时间均无法确认，作为承租方的御景公司，其法定代表人的签名时间亦无法确认，而仅凭涉讼合同上被告御景公司的盖印形成时间并非2012年9月23日，并不能必然得出涉讼合同的日期存在倒签的结论，原告认为涉讼合同存在倒签的主张理据不足，本院依法不予采纳。3.涉讼合同约定的涉讼房产租赁价格是否属于明显不合理低价；根据原告申请，本院依法委托的两家有资质的鉴定机构均无法对涉讼房产在2012年9月23日整体出租的市场租金价格进行评估，原告提供的证据亦不足以证明涉讼合同约定的涉讼房产租赁价格属于明显不合理的低价，故对原告的主张，本院依法不予采纳。综上，在本院作出判决前，原告的举证不足以证明被告御景公司与被告嘉悦公司存在虚构租赁关系、倒签租赁合同或以明显不合理低价出租涉讼房产的行为，应自行承担不利后果。涉讼房产已办理房屋产权登记，合法适租，涉讼合同是签约双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，被告御景公司与被告嘉悦公司签订涉讼合同的时间（2012年9月23日）先于涉讼房产抵押登记的时间（2013年2月2日）和被法院查封的时间（2015年3月12日），且被告御景公司提供的水费、卫生费、污水处理费、室内装饰设计合同、建设工程施工承揽合同、中央空调工程安装合同及相应付款凭证均可证实被告御景公司在涉讼房产抵押前已实际占有使用该房产。故依据上述规定，被告御景公司对涉讼房产有租赁权，其要求法院带租约拍卖涉讼房产，依法有据，原告要求撤销（2017）粤0605执异644号执行裁定并判令涉讼房产不带租约拍卖的诉请，理据不足，本院依法不予支持。 被告麦田公司、嘉悦公司、佛冷公司、万昌公司、悦景公司、欧梓雄、冯志云、黄飞连经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司的全部诉讼请求。 本案适用普通程序结案，案件受理费100元，由原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司负担。鉴定费129600元（原告已预交），由原告中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审 判 长  赵 燕 人民陪审员  黄艳滨 人民陪审员  甘湛虹 二〇二〇年一月十七日 本件与原本核对无异 书 记 员  邓洁婷