重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初27706号 原告：代云会，女，汉族，1988年8月27日出生，住贵州省桐梓县。 委托诉讼代理人：马登伟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被告：刘奎，男，汉族，1982年2月26日出生，住重庆市奉节县。 被告：银尧旭，男，汉族，1962年5月6日出生，住重庆市渝中区。 原告代云会与被告刘奎、银尧旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法由审判员田秀荣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代云会及其委托诉讼代理人马登伟到庭参加诉讼。被告刘奎、银尧旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告代云会向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋买卖协议；2、判令被告刘奎双倍返还原告支付的定金共计20.8万元，返还房款14.6万元；3、判令被告银尧旭对上述原告请求实行承担连带责任；本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实及理由：原告与刘奎于2018年5月30日签订《房屋买卖合同》，合同约定刘奎将位于渝北区((号房屋出售给原告，2018年10月30日前交付房屋。合同签订当日原告支付定金25万元，并约定尾款在过户当日支付给被告。自2018年8月27日，原告多次催促交房过户未果，原告于2019年7月17日向渝北区人民法院起诉要求办理过户，经庭审及当事人在不动产登记中心查询获知，被告已于2018年12月17日恶意将房屋抵押给吴鹏，导致履行不能。2019年10月24日，原告向刘奎书面发送《解除买卖合同的告知函》，被告收到此函后一直未与原告联系且拒不返还定金。银尧旭签订了一份《房屋买卖担保协议书》，对违约行为承担连带赔偿责任。为维护合法利益，原告遂诉至法院，望判如所请。 被告刘奎、银尧旭未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘奎、银尧旭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃举证质证权利。原告举示的房屋买卖协议书、收条、银行流水、房屋买卖担保协议书、商品房买卖合同登记备案证明、不动产登记中心查询、解除买卖合同告知函及邮寄凭证，均系原件或与原件核对无异，本院对前述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，以刘奎为卖方（现居住地址为重庆市奉节县）、代云会为买方签订了一份《房屋买卖协议》，主要内容是卖方将位于重庆市渝北区((号房屋出售给买方，建筑面积60.95平方米，房屋成交价520000元。买方在签订本合同当日支付定金250000元予卖方，定金在房屋过户后抵作房款；买方在过户当日支付270000元予卖方。卖方承诺在2018年10月30日前将房屋交付给买方。本合同记载的现居住地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址和联系方式，邮件经正常投递后3日内视为送达。由于甲方未取得房产证，双方约定待甲方取得房产证后过户。合同还对其他方面进行了约定。 签订上述合同当日，代云会向刘奎转账250000元，刘奎出具一张《收条》，载明收到代云会购买房屋渝北区((号定金250000元。 2018年5月30日，以刘奎为卖方、代云会为买方、银尧旭为担保人签订了一份《房屋买卖担保协议书》，主要内容是：鉴于买方向卖方购买以下房屋坐落于渝北区((号，由于该房产处于抵押状态，在买卖双方签订购房合同后，无法即时过户，依据买卖双方签订的买卖合同，买方在依照买卖合同所约定时间内向卖方缴足相应款项后，卖方需要规定时间内完成该房产过户手续。担保人已了解并同意上述买卖合同所有条款，担保人同意为上述买卖合同提供担保。本担保人保证卖方全面履行上述房屋买卖合同所约定条款，如卖方未能按房屋买卖合同约定时间完成房产过户，不论由何原因造成，担保人对本次违约行为承担连带偿付责任和连带赔偿责任，买方有权直接向担保人索偿，本担保人保证在收到买方第一次书面要求偿付和赔偿通知后3日内，即无条件按通知要求担保人担保范围内的所有款项支付给买方。 2019年10月14日的不动产登记查询的户室详细情况载明在2018年12月17日，案涉房屋抵押给了案外人吴鹏。 2019年10月24日，代云会向刘奎寄送了一份《解除买卖合同的告知函》，主要内容是主张解除在2018年5月30日签订的《房屋买卖合同》。寄送地址是重庆市奉节县。 庭审中，代云会陈述，签合同时候刘奎告知在2018年10月份房产证下来，一直催促交付及过户，刘奎都没有理我，在2019年第一次起诉时得知房屋抵押给了案外人；缴纳的250000元中有104000元是定金，剩余是房款。 本院认为，代云会与刘奎签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条约定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”。本案中代云会按约定支付了250000元，刘奎未按双方约定在2018年10月30日之前交付房屋，反而在签订买卖合同后将房屋抵押给案外人，刘奎的违约行为导致与代云会的《房屋买卖协议》客观上履行不能，合同目的不能实现，代云会具有合同解除权。代云会在2019年10月24日按合同约定的地址向刘奎寄送了《解除买卖合同的告知函》，合同约定正常投递后3日视为送达，告知函在投递后三日内视为送达至刘奎，送达后双方签订的《房屋买卖协议》已经解除。对于代云会再请求判令解除与刘奎于2018年5月30日签订的房屋买卖协议的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国担保法》第八十九条约定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条约定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，房屋总价为520000元，定金的最高额为104000元，代云会支付了250000元，其中定金应为104000元，剩余146000元应为房款，刘奎违约应双倍返还定金。故对于代云会请求判令刘奎双倍返还定金208000元的诉讼请求，本院予以支持。合同已经解除，收取的房款应予退还，对于代云会请求判令刘奎退还房款146000元的诉讼请求，本院予以支持。 银尧旭签订的《房屋买卖担保协议书》中明确载明了银尧旭对刘奎与代云会签订的房屋买卖合同的违约行为承担连带偿付责任和连带赔偿责任，故对于代云会请求判令银尧旭对刘奎双倍返还定金208000元、退还房款146000元承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 被告刘奎、银尧旭无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不质证、举证的法律后果。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘奎在本判决生效之日起十日内双倍返还原告代云会定金208000元、退还原告代云会房款146000元； 二、被告银尧旭对本判决第一项诉讼请求承担连带支付责任； 三、驳回原告代云会的其他诉讼请求。 案件受理费10300元，减半收取5150元，由原告代云会负担1845元，被告刘奎、银尧旭负担3305元；保全费3770元由被告被告刘奎、银尧旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 田秀荣 二〇二〇年一月二日 法官助理 马晓苒 书 记 员 张春凤