山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3138号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市丰裕源商贸有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区创业大街东首（龙泉商城）。 法定代表人：权恩贤，执行董事。 委托诉讼代理人：孔德刚，山东岳首律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王钦银，女，1968年2月1日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：尹俊峰，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。 上诉人泰安市丰裕源商贸有限公司（以下简称丰裕源公司）因与被上诉人王钦银租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰裕源公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，依法改判支持丰裕源公司的诉讼请求（包括腾退租赁房屋场地、按照月租金1767元/月计算实际占用期间的租赁费，直至腾退之日等等）；驳回王钦银的反诉请求或者发回重审；诉讼费用由王钦银承担。事实和理由：一、一审判决书适用法律错误。本案系城镇房屋租赁合同纠纷，应当适用《合同法》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定审理本案。一审判决书适用最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条是错误的。二、本案系丰裕源公司与王钦银之间的场地房屋租赁合同纠纷，双方之间并没有签订书面的租赁合同。因王钦银拖欠租赁费，经丰裕源公司多次催要，王钦银拒不支付，引发本案纠纷。王钦银不履行支付租赁费的主要义务，属于根本违约，致使丰裕源公司的合同目的无法实现，人民法院应当依法支持丰裕源公司确认解除租赁关系、并要求王钦银立即腾退房屋、恢复原状、支付拖欠的租赁费的诉讼请求。租赁费应按照王钦银实际占用期间计算。一审判决书认为“本院酌定房屋租赁费计算期间自2017年8月1日至2018年12月31日”是没有事实和法律依据的。2019年1月1日及以后被上诉人实际占用本案涉案房屋期间的租赁费亦应支付，直至腾退之日。（一）因王钦银拖欠租赁费，丰裕源公司多次催缴，其中丰裕源公司于2018年12月7日送达王钦银催缴租金通知书，书面通知其催纳租金；丰裕源公司再次于2018年12月15日送达王钦银催缴租金以及解除租赁通知书，书面通知其2018年12月31日前必须缴纳拖欠的租赁费，否则公司将于2019年1月1日起对该租赁房屋另行对外出租；在王钦银仍拒不缴纳租赁费的情况下，丰裕源公司又于2018年12月27日送达王钦银解除租赁及催缴租赁费告知书，丰裕源公司书面告知王钦银：解除租赁关系，该房屋自2019年1月1日起丰裕源公司另行对外租赁；要求王钦银必须在2018年12月31日前把该租赁房屋清理完整拆撤复原，腾退房屋。根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”丰裕源公司有权解除合同，人民法院应当依法支持。由于王钦银不履行支付租赁费义务的违约行为导致合同解除，王钦银应当承担违约责任。丰裕源公司没有任何过错，不应承担责任。（二）本案中由于双方没有签订书面租赁合同。根据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中丰裕源公司已经多次通知王钦银签订书面租赁合同，但是王钦银拒不签订，且拒不缴纳租赁费；丰裕源公司已经提前通知王钦银解除租赁关系，丰裕源公司没有任何过错。（三）举重以明轻，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案因王钦银拒不支付租赁费根本违约而解除合同，被上诉人更应该按照实际占用期间支付租赁费。一审判决书酌定支付至2018年12月31日没有依据。（四）一审判决书对丰裕源公司极不公平。一方面，没有判决确定王钦银立即腾退租赁房屋场；另一方面，判决王钦银支付租赁费酌定支付至2018年12月31日；之后王钦银占用租赁物没有期限、没有费用，这是极不公平的，也非常不利于案件问题的解决。一审判决书应予纠正。三、王钦银在没有签订书面租赁合同、没有得到出租人丰裕源公司同意的情况下，擅自装修、盲目装修，后又拒不支付租赁费，不履行租赁合同关系主要义务，导致租赁关系终止，王钦银不但应当自行承担装修损失，还有义务将涉案场地房屋恢复原状。（一）没有书面租赁合同，没有约定租赁期限，就是不定期租赁，当事人一方可以随时解除租赁关系；王钦银明知这种法律后果，还自行装修，具有重大过错，应当自行承担损失。且没有签订书面租赁合同的责任在王钦银。丰裕源公司多次通知王钦银缴纳租赁费、签订书面租赁合同，王钦银拒不签订，在没有书面租赁合同问题上王钦银具有过错。（二）装修未经丰裕源公司同意，更没有向丰裕源公司提供装修方案，王钦银具有重大过错，应当自行承担损失。（三）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”四、丰裕源公司没有任何过错。王钦银反诉称“上诉人不提供消防手续”没有法律依据。双方没有任何约定丰裕源公司提供消防手续，王钦银也没有向丰裕源公司提出过索取消防手续的请求。法律、司法解释也没有规定丰裕源公司提供消防手续。相反，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（[2003]民一他字第11号）》规定：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”王钦银负有申报消防安全验收合格的义务。 王钦银针对丰裕源公司上诉请求辩称，一审判决适用法律正确，王钦银自双方口头达成租赁合同后已形成事实的房屋租赁关系，在合同履行过程中王钦银没有根本违约行为，丰裕源公司所主张王钦银未缴纳租金的原因恰恰是丰裕源公司不讲诚信，未按双方达成的租赁合同，及时提供消防验收合格手续，导致王钦银不能正常经营，并给王钦银造成巨大的经济损失所致。双方口头达成租赁合同后经丰裕源公司同意，王钦银对所租赁房屋进行装修，在装修时王钦银首先把所租赁房屋地面抬升50公分，又把房屋分割成数个房间，且王钦银经丰裕源公司同意自行改造了4个窗户，安装了房门。在装修前，权恩贤给王钦银安装了用以装修房屋的用电设施，从王钦银装修规模来看可以确认王钦银的装修系大范围大规模的装修行为，作为出租方的丰裕源公司不可能对王钦银的装修行为不知道，从丰裕源公司安装用电设施且未提交阻止王钦银装修房屋的证据，可以确认王钦银并不存在擅自、盲目装修的行为，因此可以确认导致双方未能履行合同的责任应由丰裕源公司承担。同时丰裕源公司应该承担王钦银巨大的经营性损失，丰裕源公司作为出租方明知所出租的房屋不具备对外租赁的条件，也未办理消防验收合格手续的前提下仍将涉案房屋出租给王钦银，存在全部过错，应当承担相应的违约责任。 王钦银上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，发回重审或依法改判丰裕源公司承担王钦银装修房屋所支出的装修费共计109711元，并承担给王钦银造成无法正常经营造成的经济损失。本案一审、二审诉讼费有被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、丰裕源公司在本案所涉房屋出租过程中存在过错。依照《建筑法》等相关法律规定，新建或改建的建筑物建成后必须经相关主管部门检验合格后方可使用或出租。王钦银与丰裕源公司在本案所涉房屋租赁过程中，丰裕源公司应当出具消防验收合格证，至今丰裕源公司仍未提供消防验收合格证书。丰裕源公司将未通过消防验收的房屋出租给王钦银，存在严重欺诈和过错行为，应当承担相应的法律责任并赔偿由此给王钦银造成的经济损失。一审判决对此未予认定，显然与事实不符。二、王钦银的经营损失未予认定。王钦银租赁本案所涉房屋，目的是开办经营宾馆，宾馆属于特种行业，开办经营宾馆并办理相关经营手续，本案所涉房屋具备消防验收合格是必须的前置手续，宾馆至今未能开业经营，由此给王钦银造成巨大经济损失。一审判决对此未予认定，明显与事实不符。综上王钦银在本案所涉房屋装修费用应当由被上诉人全部承担，并赔偿王钦银无法正常经营的全部损失。请求支持上诉人上诉请求。 丰裕源公司针对王钦银的上诉请求辩称，对王钦银的要求承担无法正常经营的经济损失的上诉请求没有事实和法律依据，且在一审中没有主张，该请求不成立。王钦银并没有告知其承租房屋场地的具体用途，更没有告知要经营宾馆，也未经丰裕源公司同意即进行装修，丰裕源公司没有任何过错，且丰裕源公司按照法律规定并没有出具经营宾馆所具备的消防验收合格证书的法定义务，双方也没有约定，王钦银在其装修期间也没有要求提供，所以过错在王钦银，应当由王钦银承担违约责任。而且王钦银在在租赁期间擅自贴广告对外转租，拒不支付租赁费，王钦银存在过错，王钦银的上诉理由不成立。 丰裕源公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即腾退并返还位于龙泉商城B区最东首的租赁房屋；2、判令被告支付欠缴的租赁费15292元（计算至2018年12月31日，2019年1月1日以后租金按照日租赁费1773元和实际占用期限计算），并赔偿拖欠租赁费的利息损失；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令王钦银立即腾退并返还位于龙泉商城B区最东首的租赁房屋；判令解除双方的租赁关系；判令王钦银将承租房屋恢复原状。2、判令王钦银支付欠缴的租赁费30039元（自2017年8月1日开始计算租金，截止2018年12月31日，按照月租金1767元每月计算），2019年1月1日以后租金按照每月租赁费1767元和实际占用期限计算，并赔偿拖欠租赁费的利息损失；3、诉讼费用由被告承担。 王钦银向一审法院提出反诉请求：1、判令丰裕源公司返还预付租金10000元；2、判令丰裕源公司支付装饰装修费用100000元（具体数额以鉴定结论为准）3、反诉费用由丰裕源公司承担。诉讼过程中变更第二项反诉请求为109711元。 一审法院认定事实：泰安市龙泉商城B段8#楼底层商铺5号的所有权人为泰安市玉环府房地产开发有限公司（以下简称玉环府公司），2011年3月玉环府公司作为出租方、丰裕源公司作为承租方签订《玉龙商城租赁合同》，将包括涉案房产在内的玉龙商城出租给丰裕源公司，合同约定租赁期限十五年，丰裕源公司可以将商铺或场地分租给第三方使用。双方均认可王钦银租赁龙泉商城B区8#楼底层东首房屋，双方未签订书面合同。对于起租日期，丰裕源公司主张自2017年8月1日租赁，并提交2017年8月1日出具的收据一份、电费充值记录等予以证实，王钦银认可自2017年10年份开始装修。关于已支付租金，丰裕源公司提交2017年8月1日出具的收据金额为1500元，另认可2017年12月28日收取10000元。王钦银主张没有缴纳过1500元的租金，提交陈静出具的收条一份，主张2017年12月28日预付1万元租金。根据丰裕源公司申请，一审法院委托山东文信价格评估有限公司对涉案房屋租金进行价格评估，2019年4月3日该公司出具价格评估结论认定：于价格评估基准日2018年1月1日每月出租租金评估价格为1767元。支付鉴定费用3000元。根据王钦银申请，一审法院委托山东文信价格评估有限公司对涉案房屋装修现价值进行价格评估，2019年4月3日该公司出具价格评估结论，认定：评估标的泰安市龙泉商城B区8#楼底层东首房屋装修现价值于价格评估基准日的评估总价格为109711元。支付鉴定费用3000元。庭审中丰裕源公司未提交消防验收的相关证据，并主张向王钦银发送催缴租赁费及解除租赁通知，王钦银主张未收到通知。王钦银同意解除租赁合同。一审法院认为，双方当事人虽未签订书面租赁合同，但通过本案查明的事实可以确认双方之间存在房屋租赁合同关系。丰裕源公司未提交消防验收证明，但王钦银已经进行装修，说明租赁房屋并未影响使用，该房屋具备使用条件，不影响合同效力。关于起租时间，根据2017年8月1日的收据、电费充值记录，社区棚改时间及王钦银装修租赁房屋的实际，一审法院推定双方自2017年8月1日起建立租赁关系。双方当事人未约定租赁期限，为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，且庭审中王钦银亦表示同意解除合同，丰裕源公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持，合同解除后租赁房屋返还丰裕源公司。在合同履行过程中，鉴于各种原因，双方当事人多次协商沟通，且丰裕源公司主张于2018年12月份通知王钦银解除合同，一审法院酌定房屋租赁费计付期间自2017年8月1日至2018年12月31日，应由王钦银支付租赁费18539元（1767元×17月-11500元）。对于租赁房屋装修，已与房屋形成附合，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，不能拆除的，可以折价归财产所有人。因此对于装修部分归丰裕源公司所有，由丰裕源公司按照50%的比例赔偿王钦银54855.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除泰安市丰裕源商贸有限公司与王钦银之间的租赁合同关系。二、王钦银支付泰安市丰裕源商贸有限公司租金18539元。三、泰安市丰裕源商贸有限公司赔偿王钦银54855.50元。四、本判决第二、三项相抵后，泰安市丰裕源商贸有限公司赔偿王钦银36316.50元。于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回泰安市丰裕源商贸有限公司的其他诉讼请求，驳回王钦银的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元、反诉费1347元，鉴定费6000元，由泰安市丰裕源商贸有限公司负担3246元，王钦银负担4377元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王钦银向本院提交消防安全检验合格证、特种行业许可证、注册号变更证明，证明依据国家相关法律规定从事宾馆经营需具有营业前消防安全检验合格证、特种行业许可证才能从事正常的、合法的宾馆业经营。丰裕源公司对该证据有异议，对其真实性有异议，且该三份证据都不是因为本案而形成的，与本案没有关联性，单从内容上看记载了场所名称和企业名称为凯隆宾馆，消防安全责任人也是凯隆宾馆的法人代表，恰好证实王钦银作为承租人也是消防安全人，负有办理、开设宾馆要求手续的法定义务。注册号变更证明记载的是东明源旅馆，该旅馆是王钦银经营的，现在还在经营中，证实其陈述承租本案涉案房屋经营宾馆与事实不符，同时也证实王钦银熟知开设宾馆的手续，丰裕源公司在本案中不存在任何过错，王钦银承租涉案房屋场地本来是用于存放物品和其老人居住的。对王钦银提供的证据丰裕源公司未提供相应证据予以反驳，对其真实性本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、王钦银是否应当腾退涉案的房屋；二、王钦银是否应支付丰裕源公司自2017年8月1日至实际腾退房屋期间按每月1767元为标准的租金；三、丰裕源公司是否应当赔偿王钦银房屋装修费用109711元。 关于第一个争议的焦点问题，本案丰裕源公司与王钦银对租赁房屋事实无异议，且均同意解除租赁合同，根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此丰裕源公司提出的王钦银应腾退所占用的涉案房屋的请求本院予以支持。 关于第二个争议的焦点问题，根据我国《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。本案由于双方当事人未签订书面租赁合同，现对合同条款产生争议，对此双方均有责任。从丰裕源公司出具的收据载明，租赁费自2017年8月1日起，可以证明双方租赁期限自2017年8月1日开始起算。由于双方对租金缴纳的时间约定不明，在丰裕源公司主张租金权利时，王钦银应当予以缴纳。丰裕源公司在合理的期限内通知王钦银交纳租金，而王钦银并未按时交纳，构成违约。虽然双方均同意解除租赁合同，但王钦银一直在占用涉案房屋并未交还丰裕源公司，因此丰裕源公司请求王钦银缴纳至实际腾退房屋前的租金应予支持。王钦银主张其未缴纳租金的原因是丰裕源公司未提交消防验收手续，导致无法经营造成巨大损失所致。对王钦银该主张本院认为，王钦银在租赁涉案房屋时，无证据证明丰裕源公司需要向其提交房屋消防验收合格手续及租赁房屋用于宾馆经营，在丰裕源公司催要租金时，王钦银也未提出该请求，只是在2019年1月5日才向丰裕源公司提出。按照王钦银主张其开办宾馆，办理投入使用、营业前消防检查合格证是经营者的义务。王钦银的该上诉主张本院不予采信。 关于第三个争议的焦点问题，根据本案房屋的现状，王钦银在租赁涉案房屋后，会对房屋进行增建和装修，在王钦银进行增建和装修过程中，丰裕源公司并未明确表示反对，视为对王钦银行为的认可，证明丰裕源公司同意其装修。由于造成房屋租赁合同无法履行是由王钦银未交纳租金造成的，且王钦银在租赁涉案房屋时进行装饰装修，应当考虑到租赁房屋的用途和其个人需求及租赁期限的长短。因双方对租赁期限并未约定，现双方均同意解除合同，王钦银已无法享受装修利益，根据王钦银装修的时间和价值，依照公平原则，双方应对王钦银因增建和装修所支出的费用进行合理的分摊。一审法院判决对该费用均担并无不当。 综上所述，丰裕源公司的上诉请求部分成立，应予支持；王钦银的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初309号民事判决第一项即：解除泰安市丰裕源商贸有限公司与王钦银之间的租赁合同关系；第三项即：泰安市丰裕源商贸有限公司赔偿王钦银54855.50元； 二、撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初309号民事判决第四项即：本判决第二、三项相抵后，泰安市丰裕源商贸有限公司赔偿王钦银36316.50元。于本判决生效之日起十日内付清；第五项即：驳回泰安市丰裕源商贸有限公司的其他诉讼请求，驳回王钦银的其他反诉请求。 三、变更泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初309号民事判决第三项为：王钦银支付泰安市丰裕源商贸有限公司租金（自2018年2月16日至实际腾退房屋之日止，按月租金1767元计算） 四、王钦银将涉案租赁房屋腾退给泰安市丰裕源商贸有限公司； 五、驳回泰安市丰裕源商贸有限公司的其他诉讼请求，驳回王钦银的其他反诉请求。 上述判决第一项、第三项、第四项均于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费276元、反诉费1347元、鉴定费6000元，由泰安市丰裕源商贸有限公司负担3381元，王钦银负担4242元；二审案件受理费3246元，由泰安市丰裕源商贸有限公司负担746元，王钦银负担2500元。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年一月二十日 书记员  苏 倩