安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初7046号 原告：宣城文旅研学旅行教育发展有限公司，住所地安徽省宣城经济技术开发区梅溪路石板桥，统一社会信用代码91341800MA2NNM9K8P。 法定代表人：杨冀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张化平，安徽今昔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡正峰，安徽今昔律师事务所律师。 被告：合肥蓝石房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市茨河路6号（芙蓉苑南），统一社会信用代码913401007711084155。 法定代表人：徐明胜，该公司总经理。 被告：安徽宣城金梅岭旅游开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区金坝乡梅村73845部队销毁站，统一社会信用代码913418006973799290。 法定代表人：徐明胜，该公司总经理。 被告：徐明胜，男，1962年9月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：赵鹏，安徽三三律师事务所律师。 原告宣城文旅研学旅行教育发展有限公司（以下简称“文旅公司”）诉被告合肥蓝石房地产开发有限公司（以下简称“蓝石公司”）、安徽宣城金梅岭旅游开发有限公司（以下简称“金梅岭公司”）、徐明胜合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文旅公司的法定代表人杨骥及委托诉讼代理人张化平，被告蓝石公司、金梅岭公司及徐明胜的共同委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文旅公司向本院提出诉讼请求：1.判令蓝石公司、金梅岭公司立即返还原告运营保证金100万元及利息损失（自2018年10月14日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令蓝石公司、金梅岭公司立即赔偿原告各项损失3769362.43元即利息损失（员工遣散补偿90954.48元、房屋维修改造2466787.91元、大礼堂装饰改造设计费15000元、房屋维修改造工程监理费18000元、房屋维修改造清单编制费5000元、梅家花园房屋维修工程款324000元、房屋防水工程款226136.22元、家具购买140900元、家电购买140330元、电信宽带项目提前终止违约金74523.52元、水陆两栖车项目投入损失267730.3元），利息自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3.判令徐明胜对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2009年2月24日，中国人民解放军73845部队（以下简称“73845部队”）与蓝石公司签订《营院合作开发合同》，合同对蓝石公司经营管理位于安徽省宣城市宣州区金坝乡里仁村3807亩土地及地上房屋的相关事项进行了约定。2010年5月31日，蓝石公司与73845部队签订《营院合作开发合同补充协议》，协议约定将合作期限顺延36年，即至2063年5月31日止，蓝石公司支付73845部队承包经营费调整为第一阶段第一年60万元/年，第二年至18年为108.8万元/年。2018年4月8日，蓝石公司向原告出具《证明》，告知文旅公司，金梅岭公司系蓝石公司负责对金梅岭景区开发运营管理的子公司。同日，原告与金梅岭公司签订《经营权转让协议书》，协议约定：金梅岭公司将其先前在金梅岭景区的全部经营权转让给原告，双方合作期限为2018年4月8日至2027年5月30日止，原告分两个阶段向金梅岭公司支付总计200万元作为运营保证金，第一阶段为双方签约后三日内，完成全部业务交接后，原告将先期100万元保证金汇入金梅岭公司指定账户，第二阶段为金梅岭公司获得产权方书面授权文件并向原告出具后三天内，原告将后期100万元保证金汇入金梅岭公司指定账户，经营期间如因国家法规和政策发生变化，需提前收回经营权的，金梅岭公司应给予原告实际投资额的补偿；如果金梅岭公司无法获得产权方的书面授权文件，导致原告停业，应退还100万元保证金，并按同期贷款利率赔付利息，双方据实结算原告在经营期间所产生的运营费用，并于5日内退还原告，徐明胜以自然人身份为金梅岭公司支付前述保证金和运营费用作担保，负担保连带责任。协议签订后，原告如约支付100万元履约保证金，金梅岭公司和蓝石公司至今未退还。上述《经营权转让协议书》签订后，原告对金梅岭景区进行了开发投资建设。2018年10月1日，金梅岭公司向原告送达“中国人民解放军73845部队为加快落实中央军委的决定，告知停止金梅岭景区一切经营活动通知”。2018年10月2日，原告向金梅岭公司发函同意终止《经营权转让协议书》。2018年10月初，73845部队在景区内发布公告，内容为“根据宣州区人民法院（2018）皖1802民初3343号民事调解书第二项，73845部队正式收回金梅岭项目土地及地上建筑物”，后原告按照73845部队公告要求退出金梅岭景区，由于协议终止履行，造成原告各项损失合计3769362.43元。 蓝石公司辩称：蓝石公司非合同向对方，与原告亦无资金往来，不是本案适格被告，应驳回对蓝石公司的起诉。 金梅岭公司辩称：根据合同约定，应在100万元质保金中扣除经营保底费及租金，然后由原告提供合法有效的审计报告按照合同约定予以结算，现原告主张赔偿的费用过高。 徐明胜辩称：徐明胜不符合应当承担保证责任的条件，不应当对本案承担连带保证责任。根据经营权转让协议的约定，徐明胜仅在无法取得授权书面文件而导致停业的情形下以自然人名义承担保证责任，而在本案中，金梅岭景区停止营业是因为执行中央军委决议，而非无法获得书面授权导致的。 原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告对蓝石公司提交的蓝石公司企业信息、金梅岭公司企业信息、蓝石公司章程、金梅岭公司章程、委托经营协议三性均无异议，原告对金梅岭公司提交的金梅岭景区经营权转让协议书的三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的营院合作开发合同、营院合作开发合同补充协议、金梅岭景区经营权转让协议书、蓝石公司证明、保证金转款凭证、关于收悉的回函、关于终止合同的建议函、建筑设计装饰工程设计合同、设计费转款凭证、设计费发票、建设工程造价咨询合同、咨询费转款凭证、咨询费发票、建设工程监理合同购销合同（家电）、家电费用转款交易凭证、金梅岭景区采购类确认清单、全面通信业务合作协议、全面通信业务合作协议、关于履行金梅岭景区在全面通信业务合作发展项目违约责任的函、函告（员工遣散补偿费用）真实、合法，且与本案有关联，予以认定；施工合同、决算总价表、签证单、决算书（补充）、金梅岭景区一期工程确认清单（改造类）、工程款转款凭证、工程量清单报价表（金梅岭梅佳花园房屋维修项目、综合楼平方装饰增加工程）、金梅岭景区追加改造工程确认清单、分布式光伏电站项目合作协议书及补充协议、金梅岭景区防水项目与雨棚建设费用清单、转款凭证、申请报告、水陆车项目发生费用凭证（水陆车为收据）真实，但不足以证明原告的证明目的；原告提交的购销合同（家具）、家具费用转款交易凭证真实、合法，能够证明原告为经营金梅岭景区采购家具价值140900元，但经诉讼中查明，有价值88100元的家具未进场，双方一致同意扣除，应予扣除；司法鉴定意见书真实、合法，且与本案有关联，予以认定，但其中西贝虎水陆两栖用车的价值不属于鉴定范围，且超出鉴定公司的经营范围，其对水陆车的价格鉴定不应作为赔偿的依据。蓝石公司提交的蓝石公司租金支付证据一组、结合金梅岭公司提交的付款通知书、转账记录及本院庭审查明的事实，能够证明金梅岭公司已经向73845部队支付租金的事实；金梅岭公司提交的金梅岭景区经营权转让协议、营院合作开发合同补充协议、金梅岭景区工程预算清单、关于终止合同的建议函真实、合法，且与本案有关联，予以认定，徐明胜提交的金梅岭景区经营权转让协议书、关于来我部洽谈专项整治事宜的函、关于收悉的回函真实、合法，且与本案有关联，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年，蓝石公司先后与73845部队签订《营院合作开发合同》、《营院合作开发合同补充协议》，就蓝石公司承包经营位于安徽省宣城市宣州区亩土地及地上房屋的事宜进行了约定。 2018年4月8日,蓝石公司向文旅公司出具证明，证明金梅岭公司系蓝石公司成立用于开发运营金梅岭景区的子公司。同日，文旅公司与金梅岭公司、徐明胜签订《经营权转让协议书》，约定：第一条合作期限文旅公司与金梅岭公司合作期限为2018年4月8日至2027年5月30日。第二条（一）金梅岭公司将其先前在金梅岭景区的全部经营权转让给文旅公司（包括先前建设或改造的全部基础设施的使用权）……（四）文旅公司分两个阶段向金梅岭公司支付总计200万元作为运营保证金：1.第一阶段在签约后三日内，完成全部业务交接后，文旅公司将先期100万元保证金汇入金梅岭公司指定账户……。第三条支付方式（一）文旅公司每年1月15日前代金梅岭公司向景区产权方支付年租金（以最终与产权方洽谈金额为准）……（二）文旅公司与金梅岭公司每年1月20日前将项目部支付租金、相关运营成本、期间费用、水费等（不含经双方确认的景区新建项目、大型改造投入）后的净利润的49%支付给金梅岭公司作为经营权使用费，文旅公司承诺，不论盈亏，每年向金梅岭公司至少支付税后100万元的经营权使用费……（五）、累计回收总投入额满后，如果按本协议第三条第二款核算支付费用超过人民币100万元时，文旅公司将超出部分折抵保证金的回收，逐年累计折抵至人民币200万元为止……第四条权利与义务……（四）文旅公司经营期间根据自身发展规划，对于景区的重新建设、改造，金梅岭公司不得干预。（五）双方每季度举行沟通会，充分沟通了解上一季度运营情况，同时对下季度景区规划建设和大型改造项目的成本清单进行签字确认……（八）经营期间如因国家法规和政策发生变化，需提前收回经营权的，金梅岭公司应给予文旅公司实际投资额的补偿。第五条特别约定（一）如果金梅岭公司无法获得产权方的书面授权文件，导致文旅公司停业，应退还文旅公司100万元保证金并按同期贷款利率赔付利息，双方据实结算文旅公司在经营期间所产生的运营费用，并于5日内退还。（二）徐明胜以自然人身份为金梅岭公司履行本协议第五条第一款做担保，负担保连带责任。2018年4月16日，文旅公司向金梅岭公司支付了第一阶段保证金100万元。 2018年5月29日，文旅公司与宣城三建建设集团有限公司（以下简称“三建公司”）签订施工合同，约定由三建公司承建宣城文旅金梅岭景区房屋维修改造工程，签约合同价为1680723.29元。 2018年5月，文旅公司与安徽龙升建筑工程有限公司签订《建筑装饰工程设计合同》，约定由安徽龙升建筑工程有限公司对宣城文旅金梅岭景区大礼堂装饰改造设计，设计费15000元。文旅公司于2018年6月11日支付费用15000元。 2018年5月23日，文旅公司与宣城文旅华龙新能源有限公司签订《分布式光伏电站项目合作协议书》及补充协议，由宣城文旅华龙新能源有限公司进行分布式光伏电站项目或其他屋顶光伏电站示范项目的申报、建设、运营维护工作，宣城文旅华龙新能源有限公司要先对金梅岭景区办公楼屋顶进行防水修缮，确保安装光伏电站的房屋屋顶不能出现漏水问题。其后，宣城文旅华龙新能源有限公司委托安徽华夏新能源科技有限公司对金梅岭景区相关建筑进行了防水工程施工。另，文旅公司投资新建了水陆车项目，对于购买的水陆车，双方未核算，文旅公司仅提供了收据，未提供发票。 2018年5月7日，文旅公司与安徽广振工程咨询有限公司签订《安徽省建设工程造价咨询合同》，约定由安徽广振工程咨询有限公司对宣城文旅金梅岭景区房屋维修改造工程造价咨询及有关事项协调，工程造价咨询费用为5000元。文旅公司于2018年6月11日支付费用5000元。 2018年9月，文旅公司与中国电信股份有限公司宣城分公司签订《全面通信业务合作协议》，约定对方为其提供光网客房、办公宽带、固定电话、其他信息化应用业务等，协议期限3年，若文旅公司违约的，应承担违约金、投资建设损失等，后因文旅公司单方面终止协议，对方要求文旅公司赔偿损失74523.52元。 2018年10月1日，金梅岭公司向文旅公司发出《告知函》，要求终止协议。文旅公司于2018年10月2日向金梅岭公司发出《关于收悉的回函》，称同意终止协议，于2018年10月8日12时前停止一切经营活动、交还土地及地上建筑物，要求根据双方签订的《经营权转让协议书》相关规定履行和承担相应的法律责任。其后，金梅岭公司向文旅公司发函，建议双方签署书面的中止合同文件，明确各自权利、义务，2018年10月8日12时起，各自派员共同对金梅岭相关资产进行清点、核产后办理交接手续，按照《经营权转让协议书》的约定，文旅公司对金梅岭景区独立投入的部分，由文旅公司提供合法有效的决算审计报告及相关资料，便于金梅岭公司工作人员核对，其他参照《经营权转让协议书》的约定执行。 2018年10月24日，金梅岭公司向文旅公司发函认可文旅公司金梅岭景区人员薪资损失90954.48元。 经双方确认，文旅公司因经营金梅岭景区采购家具价值140900元，其中88100元家具未入场，双方同意在赔偿费用中扣除未进场家具的费用88100元，即原告该项实际损失为52800元，采购家电价值140330元。 诉讼中，本院依原告申请委托南京国衡工程造价咨询有限公司，对金梅岭景区房屋维修改造等零星工程造价进行司法鉴定，经鉴定金梅岭房屋维修改造费1559560.16元、金梅岭梅家花园房屋维修项目273830.46元、金梅岭赛车道及车棚253363.2元（其中水陆车价值193942元，赛车道、车棚、鬼屋的造价合计59421.2元）、屋面SBS防水工程217426.14元，总计2304179.96元。 另查明，金梅岭公司根据蓝石公司与73845部队签订的《营院合作开发合同》及补充协议约定的租金标准（即108.8万元/年）支付了房租。 再查明，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军及武警部队全面停止有偿服务。 诉讼中，蓝石公司表明，对于金梅岭公司在本案中应向原告承担的赔偿责任，其自愿承担连带责任。 本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。文旅公司、金梅岭公司及徐明胜之间签订的《经营权转让协议》是三方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。该协议经双方协商一致，已经于2018年10月解除，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据协议及后续终止协议的函件约定，金梅岭公司应给予文旅公司实际投资额的补偿，根据查明的事实，原告的各项损失为2506845.76元(员工遣散费90954.48元+家具52800元+家电140330元+电信违约金74523.32元+工程设计费15000元+工程监理费18000元+工程清单编制费5000元+维修改造费2110237.96元)，金梅岭公司应予赔偿，根据合同约定及双方对账的约定，各项损失应依据发票及专业机构的审计报告为准，而原告的各项损失在诉讼中才予以确认，故对原告要求给付利息的请求，不予支持。另外，根据合同约定，金梅岭公司应返还原告保证金100万元。 双方在合同中明确约定，文旅公司应承担金梅岭公司向73845部队支付的租金，文旅公司同时承诺，不论盈亏，应向金梅岭公司至少支付税后100万元经营权使用费，截止合同解除之日，文旅公司经营半年整，其应支付半年租金54.4万元（108.8万元÷2），半年的经营权使用费50万元（100万元÷2），因双方均同意将该费用在本案中一并处理，根据运营保证金的性质，前述租金及经营权使用费应在100万元运营保证金中优先扣除，不足部分在赔偿款中予以抵扣，金梅岭公司实际应向原告赔偿2462845.76元（2506845.76元+1000000元-544000元-500000元）。蓝石公司自愿对前述债务承担连带给付责任，不违反法律、法规强制性规定，应予准许，故对原告要求蓝石公司连带给付上述款项的请求，予以支持。 协议约定，如因金梅岭公司无法获得产权方的书面授权文件，导致文旅公司停业，应退还100万元保证金并按同期贷款利率赔付利息，双方据实结算文旅公司在运营期间所产生的运营费用，并于5日内退还，由徐明胜以个人身份提供连带责任担保，但双方在诉讼中不能明确运营费用的范围和具体数额，故徐明胜担保范围应为返还保证金100万元，因保证金已经与租金及经营权使用费进行了抵扣，故徐明胜的担保责任已经免除，对原告要求徐明胜承担担保责任的诉讼请求，不予支持。 案涉金梅岭景区所涉土地及地上建筑物系军产，2016年2月16日，中央军委即下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，并通过网络、电视新闻、报纸等各渠道进行了报道，对于73845部队会解除合同并收回景区土地及房屋的风险，双方在签订合同时应能预料到，故对文旅公司称金梅岭公司存在隐瞒、欺诈情况，其不应支付租金及经营权使用费的意见不予采信。本案鉴定项目为景区房屋维修改造等零星工程，水陆车价值不属于鉴定事项，鉴定公司对水陆车价值进行鉴定亦超出其经营范围，文旅公司未能提供购买发票，且双方未结算确认，文旅公司可提供正规发票后另行主张，亦可自行处理，在本案中不予支持，对于赛车道、车棚、鬼屋的损失，金梅岭公司应予赔偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽宣城金梅岭旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宣城文旅研学旅行教育发展有限公司各项损失合计2462845.76元； 二、被告合肥蓝石房地产开发有限公司对本判决第一项债务承担连带给付责任； 三、驳回原告宣城文旅研学旅行教育发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费44955元，财产保全费5000元，合计49955元，由原告宣城文旅研学旅行教育发展有限公司负担22880元，被告合肥蓝石房地产开发有限公司、安徽宣城金梅岭旅游开发有限公司负担27075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  陈章健 人民陪审员  张娟丽 人民陪审员  赵春燕 二〇二〇年一月二日 书 记 员  尚雅茹 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。