广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初2505号 原告：陆爱珍，女，1973年4月11日出生，壮族，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路1-1号C区01座，统一社会信用代码：91451000692778787A。 法定代表人：农洪波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄淼，该公司职员。 委托诉讼代理人：陆伟仙，广西思贝律师事务所律师。 原告陆爱珍与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆爱珍的委托诉讼代理人韦娟、颜佳彧到庭参加诉讼。被告广安公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆爱珍向本院提出诉讼请求：一、判令被告在判决生效之日起十五日内协助原告办理百色市右江区泰安公寓二期A区第12幢8层01号房的权属登记证书；二、判令被告支付原告逾期协助办理商品房权属登记违约金（违约金以房款总额424389元为基数，按日万分之一自2018年1月15日计算至原告实际完成房屋所有权登记之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于百色市右江区出售给原告，房屋总价为449343元。同时合同还约定，因被告原因，原告未能在交房之日起取得竣工验收备案表720日内取得房屋所有权证书的，原告若不解除合同，被告应从原告应当完成房屋所有权登记届满次日起，按日向原告支付已付购房款的万分之一的违约金，直到原告实际完成房屋所有权登记之日止。双方签订合同后，原告依约向被告支付购房款，被告于2016年1月25日实际交付房屋给原告。后被告退还原告差额部分房款，商品房总价款实际为424389元。根据双方约定，被告应在2018年1月15日前协助原告办理并取得商品房权属登记证，但被告未如约履行协助原告办理不动产登记证义务。被告曾于2018年1月29日作书面《承诺》，承诺于2018年10月31日前协助小区业主办理不动产登记，但被告至今仍未履行承诺，损害了原告的利益。被告行为已构成违约，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广安公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证。原告向本院提交证据：《商品房买卖合同（预售）》、购房增值税发票、购房款收据、税收缴款书、《公告》、《承诺》，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告向本院提交证据：1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明被告于2018年5月4日取得竣工验收备案登记表，不存在逾期办证违约情形；2、《不动产权籍调查收件单》，证明被告于2018年5月14日向百色市政国土资源局提交材料；3、《关于泰安公寓二期A区11#、12#、15#、16#、17#、18#项目不动产登记面积情况说明》，证明原告至今未能办理房产证系因行政主管部门技术标准变更导致；4、《广西百色市不动产登记受理单》，证明原告申请办证情况。原告对被告证据1-3的真实性无异议或表示由法院认定，对证明目的有异议；对被告证据4无异议。本院认为，原、被告上述证据可相互印证案件相关事实，具证据三性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系泰安公寓小区二期A区楼盘开发商。2015年12月11日，被告向泰安公寓二期A区业主发出《公告》，其上载明泰安二期A区5#、6#、11#、12#楼因天气、中高考等原因导致工期延长，原定交房日期顺延至2016年1月25日。 2016年6月24日，原告（买受人）与被告广安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的泰安公寓二期A区12幢8层01号房（以下简称8××号房），其预测建筑面积116.38平方米，套内建筑面积93.93平方米；商品房单价3861元/㎡，总价款449343元；买受人通过贷款方式付款；商品房交付条件为商品房应当符合经过勘察、设计、建设、施工、监理验收合格；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；合同第十九条“预售合同备案”约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；第二十条“房屋登记”约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”原、被告签订合同后，原告两次支付被告购房款共计424389元，被告向原告出具购房款收据。后被告将8××号房交付原告使用。 2018年1月有29日，被告作出《承诺》，其上载明被告将于2018年10月31日前为各业主办理不动产权转移，请各业主补齐材料并且与被告方办证人员约定时间一同前往不动产登记中心拍照办理。2018年5月4日，泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2018年5月14日，百色市国土资源信息测绘中心向被告出具涉安泰小区不动产的《不动产权籍调查收件单》。2019年4月3日，被告作《关于泰安公寓二期A区11#、12#、15#、16#、17#、18#项目不动产登记面积情况说明》，其上记载：因被告在泰安公寓二期A区项目建设过程中对建筑结构设计做发优化调整，导致实际竣工建筑面积与原方案册面积存在误差，被告同意以百色市国土资源信息测绘中心实地勘查测量得出的实测报告面积为不动产权登记面积。案件审理过程中，经询问被告，其表示因8××号房属于棚户区改造安置房项目房产，8××号房目前未能办理商品房买卖合同备案登记证明，该房现不能办理产权证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期协助办证违约情形；二、被告应承担什么违约责任。 关于被告是否存在逾期办证违约情形问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。涉案合同第二十条就原、被告为办理8××号房所有权转移登记各自应履行的义务、可能产生的逾期办证违约情形以及后果亦进行了约定。根据双方合同约定及法律法规规定，被告负有协助原告办理房产登记手续义务，该协助办证义务具体为将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报房屋所在地的产权登记机关备案，并履行通知附随义务。结合被告交房时503号房所属楼栋竣工验收实际情况，该合同第二十条第（二）项关于被告违约情形的约定应理解为：如因被告原因导致原告未能在8××号商品房交付之日起取得竣工验收备案表、720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告违约。原告诉称的被告实际交房之日早于合同签订日以及交房约定期限不符合逻辑，本院不予采信。鉴于本案原、被告提供的证据不足以查明被告实际交房日，本院确定被告协助原告办理房产证的起算时间为约定交付商品房届满日。故被告依约应自2016年12月30日起协助原告办理房产证，使原告得以在2018年12月19日前取得8××号房产权证。现被告提交的证据无被告在约定办证期限内向产权登记机关提交办理房产证转移登记备案材料以及被告提交备案材料后履行通知义务的相应凭证，应承担举证不能的不利后果。并且被告提交的《关于泰安二期A区项目商品房建筑面积的说明》非但不能证明原告未取得房产证系相关行政主管部门客观原因造成，反可证明系被告行为造成，被告拟证明目的不成立，本院不予采信。综上，本院认为，原告未在约定期限内取得8××号房产权证系被告原因造成，被告存在违反协助原告办理8××号房产权证义务情形。 关于被告应承担什么违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”被告逾期未协助原告办证违约事实清楚，应承担相应民事责任。因根据本案查明事实不能确定现是否具备将8××号房所有权登记至原告名下客观条件，故对原告要求被告十五日内协助办理8××号房产权证的主张，本院不予支持。原告要求按日万分之一计付逾期办证违约金符合双方约定，本院予以支持。但原告要求被告支付违约金的期限超出双方约定，该违约金支付时间起算点根据双方约定应自原告约定取得房产证届满之次日即2018年12月20日起算，对超出该计算期限的违约金主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陆爱珍支付逾期协助办证违约金（违约金以424389元为基数，按日万分之一自2018年12月20日起计付至被告实际支付违约金之日止）； 二、驳回原告陆爱珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，减半收取计100元，由被告百色广安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  罗婷巍 人民陪审员  黄绍红 人民陪审员  韦建新 二〇二〇年一月十日 书 记 员  凌雪君