上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12519号上诉人（原审被告）：上海影泉美容美发有限公司，住所地上海市闵行区莲花南路1500弄4号318室。法定代表人：邹寿桂，执行董事。委托诉讼代理人：袁玲花，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁国舜，上海力勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡向红，女，1967年12月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：马海容，上海淳元律师事务所律师。上诉人上海影泉美容美发有限公司（以下简称影泉公司）因与被上诉人胡向红房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初10104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。影泉公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五、七项，发回重审，或改判确认合同全部无效，驳回胡向红的一审诉请，并判令胡向红支付影泉公司装修残值人民币（下同）254,081.68元。事实和理由：一、原审判决未查清事实。1.根据产权登记信息，上海A有限公司（以下简称A公司）系上海市XX路XX-XX号房屋（现门牌号为XX号）的产权人，不能根据胡向红单方提供的证据认定物业管理职能归上海市徐汇区国有资产监督管理委员会，也不能认定该两方签订的《上海市房屋租赁合同》是真实的。2.原审法院依据胡向红单方提供的《房屋租赁协议书》认定胡向红与上海B有限公司签订合同，在影泉公司对证据真实性提出异议的情况下，未经核实即作出此认定不妥。3.原审判决认定胡向红向影泉公司发出微信与实际情况不符，胡向红并非向影泉公司发出的微信。4.原审判决对影泉公司支付租金、顾问费的情况未经核实即作出认定显然不妥。二、另有部分与事实有关的内容原审判决书仅进行了表面阐述，且存在错误。1.原审判决书第6页首段关于胡向红确认XX路XX号房屋一并租赁给影泉公司，无合法建筑证明，并不单独收取租金的表述，无任何证据证明。2.原审判决书第8页末段关于胡向红提供影泉公司的总监微信朋友圈一节完全子虚乌有，影泉公司无此员工，该证据的内容亦与本案无关，原审法院采信该证据并酌情降低装修补偿价值缺乏依据。三、原审判决适用法律错误。1.在影泉公司与胡向红签订的《股权经营权转让合同》中明确，XX路XX号-XX号，经影泉公司实地勘测大部分违章建筑已被拆除，根据拆后现场遗留痕迹测量面积为374平方米，其中有产证的面积为96.82平方米，另近四分之三的面积为违章建筑。影泉公司无法仅就96.82平方米经营美容美发店，故本案系争房屋租赁合同应认定全部无效。2.原审认定本案系房屋租赁合同关系，而顾问费并非租赁合同法律关系之部分，在影泉公司提出异议的情况下，原审法院未审查顾问费的事实即判令影泉公司支付，违反法律规定。实际上胡向红从未履行过相关顾问服务，却主张顾问费，违背公平原则，故每月顾问费18,333元不应支付。3.影泉公司已累计支付租金2,044,459元。自合同开始履行至2018年6月25日，全部房屋租金仅为1,469,100元（剩余575,359元是顾问费），至合同解除之日全部租金为1,335,330元，故影泉公司并未拖欠租金。4.房屋使用费不应当参照原合同约定的标准，且自2018年3月起影泉公司被告知系争房屋存在违章建筑时，各政府部门轮流上门督促拆违，致使影泉公司无法营业，参照原合同租金标准极不合理。5.影泉公司提供了证据证明装修的事实，结合工程审价司法鉴定意见书及照片等证据，足以证明装修费用和残值，原审法院依据胡向红提供的不真实的证据，无视司法鉴定意见书，酌定装修补偿为78,840元缺乏事实和法律依据。四、原审法院适用程序有误。影泉公司在一审开庭前提交反诉状，主张返还《股权经营权转让合同》第四条约定的转让费30万元，但原审法院不予受理，亦不出具裁定，而在原审判决第8页末段又将该节事实认定为影泉公司利用了原有装修，实际情况为，影泉公司购买了原有装修，但在原基础上又进行了大规模装修，先后支付了29.9万元。胡向红辩称：不同意影泉公司的上诉请求及事实理由。租赁合同是真实的，接收微信的是方明，其当时是影泉公司的法定代表人，完全可以代表公司；在合同履行过程中，影泉公司从未就租金金额、顾问费等向胡向红提出异议；对于房屋性质属于违章，在订立合同前胡向红已告知影泉公司，影泉公司仍愿意签订租赁合同；关于装修，影泉公司举证不足，其举证的证据显示装修时间是在经营期间，明显不合理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求驳回上诉，维持原判。胡向红向一审法院起诉请求：1.判令胡向红与影泉公司之间于2015年7月22日签订的《股权经营权转让合同》及《补充协议》于2018年3月20日解除；2.影泉公司立即搬离上海市XX路XX-XX号房屋；3.影泉公司向胡向红支付拖欠的租金91,964.50元（自2018年1月15日起计算至2018年3月20日止）；4.影泉公司支付房屋使用费，从2018年3月21日起至实际搬离之日止，以每日1,422.58元计算；5.影泉公司向胡向红支付违约金41,213.23元；6.影泉公司向胡向红支付顾问费，自2017年10月15日起至2018年5月9日止，以每月18,333元计算。一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX-XX号（现门牌号为XX号）房屋产权人为A公司，其物业管理职能移交至上海市徐汇区国有资产监督管理委员会。胡向红与案外人XX有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定XX有限公司将上海市徐汇区XX路XX-XX号（现门牌号为XX号）房屋租赁给胡向红，租赁期限至2020年12月31日止；房屋建筑面积共96.82平方米。2013年6月，胡向红（乙方）与案外人上海B有限公司（甲方）签订合同，约定甲方将上海市徐汇区XX路XX、XX号房屋出租给乙方，房屋建筑面积为104平方米；月租金6,240元，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止等条款。2015年7月22日，胡向红（甲方、出租方）、影泉公司（乙方、承租方）签订《股权经营权转让合同》，约定：甲方转让上海市XX路XX号XX美容美发有限公司；营业执照注册：上海C有限公司地址-XX路XX号，甲乙双方根据本合同约定转让上述店铺的全部股权以及经营权，该店铺的场地、门店及门头在合同期限内归乙方全权使用，甲方不得使用，也不参与新店经营管理；经甲乙双方协商决定其中XX路XX号隔开的30平方米店铺继续由甲方使用，甲方不经营与美容美发有关的项目，乙方不得干涉甲方经营，如甲方要转让该30平方米的经营权时，乙方拥有优先选择权，甲方收取乙方租金为每月6,000元；在合同期内，乙方每月向甲方支付顾问费18,333元，每月顾问费应在当月10号前支付至甲方个人账户；第一年租金为每月40,000元，第二年为每月42,000元，第三年为每月44,100元，第四年为每月46,305元，第五年为每月48,620元，每季度租金应于上季度结束前15天支付至甲方个人账户；店铺现有装修设施在转让后归乙方所有，乙方在接收该店铺后，有权根据经营需要，在保证合法以及房屋安全使用的情况下进行再次装修；股权转让费共计30万元，上述费用已经包括第三条所述的装修、设备；本合同自2015年7月22日起至2020年5月30日止；乙方未按本合同约定支付任何一项款项的，每逾期一日，乙方应承担应付款项5%的违约金，逾期达十五日仍未付清的，甲方有权解除本合同，乙方另外赔偿甲方违约金30,000元等条款。当日，胡向红（甲方、出租方）、影泉公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定：在乙方经营期内，隔开的30平方米的水电因历史原因造成水电无法分开，经过双方协商，由甲方每季度支付给乙方1,000元，甲方需提前15天支付；五年合约，最后一年乙方必须多付一个月房租（作为押金）等条款。2018年3月1日，胡向红委托律师向影泉公司发出《律师函》，内容为：影泉公司未按照约定的金额及时间向胡向红支付顾问费及租金，截止至本律师函发出之日时，影泉公司尚欠胡向红自2017年12月17日起至2018年3月1日止的顾问费、租金以及逾期违约金共计163,317.45元。影泉公司的行为已经构成违约，故要求影泉公司在收到本律师函之日起3日内协商处理相关事宜并支付上述应付款项，如影泉公司不履行自己的义务，胡向红将通过诉讼追究影泉公司的法律责任并要求赔偿相关一切经济损失，届时影泉公司将承担不利法律后果。2018年3月20日,胡向红向影泉公司发出微信，内容是：鉴于影泉公司拖欠租金和顾问费，已经严重违反合同的条款，在胡向红多次催讨下还是置之不理，无奈之下胡向红只能选择解除合同，从即日2018年3月20日起与伊时代美容美发公司解除合同。影泉公司确认收到该短信。2018年3月，上海市徐汇区长桥街道拆违办向影泉公司发出《违法建筑治理告知书》，确定上海市XX路XX-XX号房屋是擅自搭建建筑，责令影泉公司在2018年3月21日前自行拆除。因影泉公司逾期未自行拆除，2018年6月25日上海市徐汇区长桥街道拆违办实施拆违。另查明，影泉公司共计支付2,044,459元，均未注明用途。因影泉公司每次租金和顾问费均分开支付，且顾问费金额为18,333元，故胡向红计算租金支付至2018年1月14日止，顾问费支付至2017年10月14日止。审理中，影泉公司同意胡向红提出的双方之间于2015年7月22日签订的《股权经营权转让合同》及《补充协议》于2018年3月20日解除的诉讼请求。鉴于影泉公司实际于2018年6月25日迁出系争房屋，故胡向红撤回要求影泉公司迁出的诉讼请求，对于胡向红撤回的诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许；胡向红确认上海市徐汇区XX路XX号房屋附属在上海市徐汇区XX路XX、XX号房屋旁边一并租赁给影泉公司，亦无合法建筑证明，并不单独收取租金。经影泉公司申请，一审法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对其实施的装修残值进行工程审价，审价过程中，影泉公司仅提供一份自行制作的装修用材清单和电子版CAD图纸，胡向红对影泉公司提供的上述审价依据不予确认，认为清单、图纸系影泉公司自行制作。鉴于现场已经拆除，故审价公司审定总造价为348,057.09元，折旧残值为254,081.68元。影泉公司另提供与案外人陆某的装修合同、收条以及银行转账凭证，证明影泉公司实施了装修，合同中列明装修期限为50天，开工日期为2015年9月1日，竣工日期为2015年10月20日，工程总造价为299,000元，其中银行转账为219,000元，余款为现金支付。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。讼争合同涉及的系争房屋包括上海市徐汇区XX路XX-XX号（现门牌号为XX号）及上海市徐汇区XX路XX、XX号（包括XX号）房屋，其中上海市徐汇区XX路XX-XX号（现门牌号为XX号）属于合法建筑，胡向红通过转租取得上述房屋的使用权，将约30平方米房屋自用外，其余房屋转租给影泉公司，故涉及约66平方米的房屋租赁合同部分合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务。但上海市徐汇区XX路XX、XX号（包括XX号）房屋未有产权证，且胡向红至今未提供建造上述房屋的建设工程规划许可证明，有关政府机关将上述房屋确定为违章搭建并已经拆除，故胡向红与影泉公司订立的涉及上述房屋的租赁合同部分无效。胡向红明知上述部分房屋没有合法的房屋建造证明，仍然将房屋出租，而影泉公司在承租时，未查明上述房屋产权属性及建造许可证明，仍然与胡向红签订租赁合同承租系争房屋，均应承担合同无效的法律责任。2018年3月20日，胡向红通过微信向影泉公司发出解除合同的通知，影泉公司亦予以确认，故涉及上海市徐汇区XX路XX-XX号（现门牌号为XX号）房屋的合同内容于2018年3月20日解除。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同有效，承租人应当支付租金，但若合同无效，承租人仍应向出租人给予相当于房租的价值补偿，影泉公司辩称租赁合同无效，胡向红不能依据无效合同主张租金，对该抗辩主张不予采信。影泉公司在租赁期内未曾对房屋提出存在不适租之异议，故其抗辩租赁房屋不适租而拒付租金，理由不能成立，不予采纳。关于顾问费，实属双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，且影泉公司已经自愿支付了近三年，故胡向红要求影泉公司支付顾问费的诉请，予以支持。鉴于系争房屋绝大部分为违章建筑，致使双方在履约过程中发生争议，且房屋因属于违章建筑而被政府有关部门拆除，对此胡向红亦有责任，故胡向红要求支付违约金的诉请，无法支持。关于装修补偿一节，鉴于《股权经营权转让合同》及《补充协议》提前终止，双方均有过错，影泉公司申请装修残值审价，予以准许。因系争房屋已经被拆迁，无法查看装修现状，故影泉公司提供装修用材清单和电子版CAD图纸作为审价依据，证明其实际实施了装修，可予认定。胡向红抗辩主张审价依据是影泉公司开办的另一家店铺的装修图纸，因未提供相关证据，不予采信。影泉公司另提供装修合同、收条以及银行转账凭证进一步证明其在接收房屋之后实施了装修，对影泉公司提供的该组证据予以采信。但审价公司审定的总造价348,057.09元高于影泉公司自行提供的合同总价，且根据《股权经营权转让合同》，影泉公司支付胡向红的转让费30万元包括装修、设备转让，店铺现有装修设施在转让后归影泉公司所有，影泉公司在接收该店铺后，有权根据经营需要进行再次装修，故胡向红主张影泉公司利用了胡向红的装修，亦应予采信。同时根据胡向红提供的影泉公司的总监朋友圈微信，证明影泉公司于2015年9月19日已经打扫系争房屋，2015年9月20日当日营业收入66,000元，10月15日门店已经开业，说明影泉公司装修的规模不大。关于装修款支付，影泉公司仅对其中219,000元银行转账部分提供了证据，未对余款现金部分的支付进一步提供证据，故综合影泉公司已支付的装修工程款数额、参照资产评估的常用参数、当事人的过错，并考虑到审价公司的意见酌情由胡向红补偿。判决：一、胡向红与上海影泉美容美发有限公司签订的《股权经营权转让合同》《补充协议》中就上海市徐汇区XX路XX-XX号（现门牌号为XX号）部分有效并于2018年3月20日解除；二、胡向红与上海影泉美容美发有限公司签订的《股权经营权转让合同》《补充协议》中就上海市徐汇区XX路XX、XX号（包括XX号）房屋部分无效；三、上海影泉美容美发有限公司于判决生效之日起十日内支付胡向红自2018年1月15日起至2018年3月20日止的租金及使用费91,964.50元；四、上海影泉美容美发有限公司于判决生效之日起十日内支付胡向红自2018年3月21日起至2018年6月25日止的房屋使用费，按照每日1,422.58元计算；五、上海影泉美容美发有限公司于判决生效之日起十日内支付胡向红自2017年10月15日起至2018年5月9日止的顾问费，按照每月18,333元计算；六、驳回胡向红其余诉讼请求；七、胡向红于判决生效之日起十日内补偿上海影泉美容美发有限公司装修残值78,840元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11,058元，由胡向红负担1,526元，上海影泉美容美发有限公司负担9,532元；审价费6,000元，由胡向红负担780元，上海影泉美容美发有限公司负担5,220元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，胡向红租赁涉案房屋后用于开设欧尔梵美容美发公司，后其将公司的股权经营权转让给影泉公司，故而签订本案合同。关于顾问服务及顾问费的概念，影泉公司认为是指胡向红向影泉公司介绍客户或进行美容美发经营指导而收取的费用；胡向红认为是指由其对美容院的老客户及员工进行维护避免流失及对在当地开业的方方面面关系进行协调而收取的费用，并非介绍客户和经营指导。二审中胡向红表示，对于2018年3月21日至同年6月25日期间的房屋使用费，同意按照每日1,000元计算；顾问费同意计算至2018年3月20日合同解除之日为止。本院认为，本案中胡向红分别提供了其与XX有限公司、上海B有限公司签订的房屋租赁合同，证明其向上述两家单位租赁涉案房屋的事实，影泉公司对上述合同的真实性提出异议，但未提供相反证据予以推翻，故应采信胡向红提供的证据，并认定其从案外人处租赁取得涉案房屋的事实。胡向红发送微信给影泉公司的法定代表人方明，应认定系发送给影泉公司。双方签订的《股权经营权转让合同》及《补充协议》涉及三部分内容：首先是股权转让内容，即胡向红将其持有的欧尔梵美容美发公司的股权及经营权转让给影泉公司，转让价30万元，其中包含了店铺现有装修及设施设备；其次是房屋转租内容，胡向红将其承租的涉案房屋转租给影泉公司，转租期至2020年5月30日，租金标准为第一年每月40,000元，之后逐年递增5%；再次为顾问服务内容，胡向红为影泉公司提供顾问服务并每月收取顾问费18,333元。上述三部分合同内容，股权及经营权转让应为有效；房屋转租，合法建筑部分有效，违章建筑部分无效；顾问服务，首先对顾问服务的概念影泉公司解释是由胡向红介绍客户和进行美容美发的经营指导，对此其未提供证据予以证明，且该种解释不符合常理，故本院采信胡向红的说法，对顾问服务的合同内容应认定为有效。关于具体后果之处理。股权及经营权转让部分，双方已实际履行完毕，胡向红已将公司股权经营权转让给影泉公司，店铺的装修及设施设备也一并归影泉公司所有，该部分合同内容与房屋转租的内容属于两个法律关系，不构成反诉，一审法院未受理影泉公司的反诉请求，并无不当。房屋转租部分，双方也已实际履行，但未履行完毕，后期因影泉公司拖欠租金，胡向红委托律师向影泉公司发出催款函和解除函，现一审判决认定有证部分房屋的转租合同于2018年3月20日解除、违章部分的转租合同无效，当属正确。关于房屋租金及使用费的计算，至2018年3月20日租赁合同解除时为止，有证部分房屋的租金应按约支付，违章部分的使用费，考虑到政府部门的拆违告知书于2018年3月发出，责令影泉公司于2018年3月21日之前自行拆除违章，故至合同解除为止影泉公司对违章部分的使用并未受到影响，一审法院认为应参照合同约定的租金标准计取违章部分的使用费，并无不当。从2018年3月21日至同年6月25日期间，双方合同中涉及租赁部分的内容虽已解除，但影泉公司仍继续实际使用房屋，故房屋使用费应予支付，但考虑到此时政府部门已发出拆违告知书，对影泉公司的正常营业造成一定影响，且该期间在政府责令拆违的截止日期之后，故不宜按原合同标准计取房屋使用费，现胡向红自愿调整为每日1,000元，当属合理，本院予以准许。关于顾问费，现胡向红自愿计算至合同解除时为止，于法不悖，亦予准许，从2017年10月15日起至2018年3月20日止，按照每月18,333元计算，共计94,720.5元。关于影泉公司的装修损失，审价单位审定的总造价高于影泉公司提供的装修合同造价，原则上应以合同造价为准，再考虑折旧因素、影泉公司对原有装修的利用、违章部分合同无效双方均有过错等因素，一审判决酌情确定由胡向红补偿影泉公司78,840元，当属合理，本院予以确认。综上所述，影泉公司的上诉请求难以成立，本院不予支持，鉴于胡向红同意对合同解除至违章部分被拆除期间的房屋使用费在原合同标准上适当折让按每日1,000元计取，并同意放弃合同解除之后的顾问费，本院予以准许，故对一审判决作出相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初10104号民事判决第一、二、三、六、七项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初10104号民事判决第四项为：上海影泉美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡向红自2018年3月21日起至2018年6月25日止的房屋使用费，按照每日人民币1,000元计算，共计人民币97,000元；三、变更上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初10104号民事判决第五项为：上海影泉美容美发有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡向红自2017年10月15日起至2018年3月20日止的顾问费共计人民币94,720.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币9,532元，由上诉人上海影泉美容美发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  寻增荣审判员  潘春霞二〇二〇年一月十四日书记员  吴 晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……