江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初5007号 原告：叶文亚，女，1987年2月13日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：胡尚灶，江苏苏站律师事务所律师。 被告：常熟赛格橙果企业管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）2幢B5080室。 法定代表人：徐光伟。 委托诉讼代理人：范利利，系该公司总经理。 原告叶文亚与被告常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称赛格公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告叶文亚的委托诉讼代理人胡尚灶、被告赛格公司的委托诉讼代理人范利利到庭参加诉讼。后本案转为普通程序并于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告叶文亚及其委托诉讼代理人胡尚灶到庭参加诉讼，被告赛格公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶文亚向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原告与被告签订的《租赁经营管理合同》无效，被告向原告返还租金6628.21元、装修保证金10000元、履约保证金50000元并支付原告财产损失350000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将“判决原告与被告签订的《租赁经营管理合同》无效”变更为“判决解除原告与被告签订的《租赁经营管理合同》”。事实和理由：原被告于2018年7月14日签订《租赁经营管理合同》，约定原告承租被告经营管理的位于常熟市富春江东路58号2幢第二层“赛格橙果生活广场”部分物业用于经营淘气堡乐园，原告按照合同约定向被告支付了履约保证金、公用事业押金及租金。经过被告许可的情况下对上述租赁物业进行了装修并开业。后在经营中原告发现被告对承租物业的经营管理并未得到业主的合法授权，并且“赛格橙果生活广场”至今尚未通过消防验收，处于违法经营状态，给原告经营管理埋下重大安全隐患，致使原告不得不决定停止经营淘气堡乐园。综上，被告与原告签订《租赁经营管理合同》属于无权处分，且在未通过消防验收情况下对外出租，违反《消防法》强制性规定，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告赛格公司辩称：原告提出的诉请不合理不合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2018年7月14日原告叶文亚作为承租方、委托管理方(乙方)与被告赛格公司作为出租方、受托管理方(甲方)签订《租赁经营管理合同》一份，合同载明：第一条甲乙双方之法律关系：鉴于项目或该商场的经营特点，甲乙双方即为平等的民事主体之间的租赁和委托管理法律关系。但甲方作为出租和受托管理方对项目或该商场负有管理和服务的权利义务，并以自己的经营场地、声誉和管理，为乙方提供经营平台。乙方作为承租、委托管理方和项目或该商场的商户，借助甲方提供的经营场所、经营管理和服务，发挥自己的经营优势，有服从甲方管理、接受甲方服务，支付租金和管理服务等相关费用的权利义务。第二条租赁场地2.1.甲方项目坐落于常熟市富春江东路58号2幢、由甲方自主决定名称为“赛格橙果生活广场”。若甲方决定变更项目名称，甲方无须就此承担任何责任。2.2甲方同意将位于常熟市富春江东路58号2幢第二层部分（见楼层平面附图标示）其租赁面积为800（含公摊20%）平米，租赁给乙方从事经营活动使用。第三条租赁用途3.1.乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营仅作商业用途，乙方保证有权使用且仅有权使用该房屋做前述约定的用途。在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的用途。3.2.乙方向甲方承诺，在租赁期内始终保持该房屋的经营业态，即儿童游乐场，并且有权使用该房屋经营前述约定之业态。乙方如需增减或变更经营业态，必须事先经过甲方的书面同意……第四条租赁期限等期间约定4.1.租赁期限为36个月，即从2018年7月14日至2021年7月13日。第五条租金等费用约定5.1.1甲方提供乙方经营场所及物业费、空调费。乙方负责商铺的装修、儿童设施的铺设、后期运营、人员管理、铺位水电费等。5.1.2租金计算方式为：联营扣点甲方每月按照下列分取合作经营收益：（1）乙方商品实际月销售金额的30%（含物业费用）。（5.1.2）收益结算：收益结算以自然月为周期，当月销售额满10万元后，次日第1-2个工作日为甲乙双方对账日。经甲乙双方对账无误后，确定乙方上月销售额，乙方于5日内支付至甲方提供的指定账户内。到账后甲方出具收款收据，未经乙方同意，如延期超过1个月未支付，则视为乙方违约，甲方扣除保证金费用，若双方协议后继续履行合同，乙方需一次性补足保证金。乙方如果私自收款或跑单、扣单等直接损害甲方利息的行为（甲方财务部门会不定时抽查乙方的收费情况），一经商场发现，第一次口头警告一次罚款5000元（或以乙方私收金额的20倍来进行处罚）。合同期内，如果发生以上私收问题3次以上，属于乙方根本违约，甲方有权与乙方解除合同，甲方根据铺位另行招商（对账日期需财务与财务对接，以财务对接日期为准）。5.1.乙方自行承担综合管理费以及各项能源费用……5.4.履约保证金：于本合同签订之日起1个工作日内乙方需向甲方缴纳履约保证金，计人民币50000元，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁场地（商铺），结清应交的各项费用之后三个月内甲方不计息退还履约保证金。合同期内，乙方因违约导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金。……第八条装修及保险条款8.1.乙方签订本合同后/装修前需缴纳装修保证金为人民币1万元，乙方应于办理装修手续时把装修保证金交给甲方。经甲方书面同意后，方可进场装修施工。装修期包含在本合同的租赁期限内。乙方装修结束经甲方验收合格后，甲方将收取的装修保证金无息返还给乙方。(备注：乙方装修如用甲方推荐装修公司施工，装修保证金由甲方推荐公司垫付)8.2.乙方对该房屋进行任何装修工程(包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置)，其设计与图纸必须取得甲方和/或商场物业管理方的事先书面同意，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准后方可施工。因向政府部门的报批而引起的一切费用均由乙方承担。若乙方的实际装修工程与前述经甲方和/或商场物业管理方事先同意的图纸或与政府有关部门的书面批准(如有)不符，则甲方和/或商场物业管理方有权要求乙方停工并按图纸进行整改，且乙方在整改完成前不得自行施工及开张营业。因此而产生的一切后果(包括但不限于因整改而产生的额外费用及因整改而拖延工期导致乙方不能在装修期结束前完成装修工程并开业)由乙方承担。……8.8.合同期内，装修物属乙方所有，由乙方负责管理和维护保养。因乙方原因造成合同提前终止的，或合同期满双方不再续约的，甲方有权要求乙方进行拆除或者要求固定装修无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除。……第十一条合同的终止和续约11.1.合同期满，双方如果不再续签合同，本合同即为终止，乙方应在合同期满之日起3日内从租赁的场所(商铺/柜台)撤出货物，将商铺连同装修完好地归还甲方，如有损坏应予赔偿。乙方逾期仍未撤出货物或未将商铺交还甲方，每逾期一天，甲方按乙方每月租金及管理服务费的10%收取违约金；逾期10天以上，视为乙方放弃对租赁场所内物品所有权，甲方有权强行进入租赁场地并予以收回，同时有权自行处理乙方承租商铺的物品，乙方不得有异议。11.2.甲乙双方协商一致终止合同、甲方依据法律规定或合同约定单方解除合同，合同终止或解除之日视为合同期满之日，对于乙方经营场所的腾退及其物品清理按前款约定办理。 之后，原、被告双方又签订了《租赁经营管理合同》的补充协议，协议载明：“鉴于甲方和乙方于2018年7月14日共同签署了《租赁经营管理合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就《租赁经营管理合同》中未尽事项特订立以下补充协议。一、关于主合同7.5条，如甲方调整铺位需甲乙双方协商解决。二关于主合同8.8条，如合同期满双方不再续约，甲方根据合同规定日期内要求乙方搬离物品及装修，如在规定日期内无搬离，视乙方放弃该物品的所有权。甲方有权处理乙方剩余物品。三乙方在签订合同15个工作日内需启动装修。四、关于主合同9.1条如甲方未能按照本合同约定向乙方提供租赁铺位，应向甲方退回所有费用及乙方所产生的相关费用。五、本协议生效后，即成为《租赁经营管理合同》不可分割的组成部分，与《租赁经营管理合同》具有同等的法律效力。六、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。” 2018年7月16日，原告向被告支付了履约保证金5万元。2018年8月2日，原告向被告支付装修保证金1万元。原告为开设并经营淘气堡乐园进行了装修。 另查明，涉案房屋所在地原为常熟禧徕乐二期家居广场，后常熟禧徕乐家居生活广场二期临时业主委员会、常熟市喜盛企业管理有限公司作为委托方与赛格公司作为受托方签订《委托经营管理合同》一份，将常熟禧徕乐二期家居广场委托赛格公司经营管理。赛格公司接手该家居广场并将该广场变更打造为赛格橙果生活广场。审理过程中，赛格公司并未举证证明常熟禧徕乐家居生活广场二期临时业主委员会、常熟市喜盛企业管理有限公司有权将包括涉案房屋在内的常熟禧徕乐二期家居广场委托赛格公司经营。且经核实，常熟禧徕乐二期家居广场的小业主们（所有权人）已起诉赛格公司，要求其交还房屋等。 再查明，原常熟禧徕乐二期家居广场在2011年11月29日复验建设工程消防验收合格，但被告赛格公司入驻并统一经营管理常熟禧徕乐二期家居广场后，因其打造的赛格橙果生活广场使用功能、经营业态发生变化，需要消防改造并经消防验收，为此，其向消防部门申报赛格橙果生活广场消防改造修改工程消防设计许可，苏州市公安消防局于2018年12月10日作出建设工程消防设计审核意见书，认为该工程消防设计合格，并要求按有关规范的规定施工，工程竣工后应向该局申报消防验收，验收合格后方可投入使用。 庭审中，被告明确表示赛格橙果生活广场目前仍未通过消防验收。被告认可收到原告装修保证金1万元，但认为已经退还原告，对此被告未在法庭限期内提交退还装修保证金的任何凭证。关于租金，被告认可原告向其支付了收益分红，但具体金额不清楚，原告并未按合同约定支付相应的金额报酬。原告认为其分别于2018年11月13日、12月12日向被告支付了租金3179.71元、3448.5元，合计6628.21元。 审理中，经原告申请，本院委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对涉案房屋装饰装修、改造的消防工程、游乐设施、广告装饰及附属物的现有价值进行评估。该公司于2019年7月25日作出评估报告，评估价值为422995元。后该公司就评估价值作出书面说明：被评估对象固定装修的原值为255881元、净值为240333元，室内动产部分原值为201607元、净值为182662元。原告为此支付了评估费5926元。 本院认为，原、被告签订的《租赁经营管理合同》合法有效，本案的争议焦点在于原告是否有权解除本案涉案租赁经营管理合同及补充协议。首先，结合本案查明情况，被告未能举证证明其征得了所有权人同意对涉案房屋进行处分并将涉案房屋出租给被告使用，因此，原告所租房屋在将来随时存在可能被所有权人收回的风险，合同目的恐难以实现。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告所经营管理的赛格橙果生活广场仅有消防设计审核，并未通过消防验收。故涉案房屋不管外部公共区域还是内部，均存在消防隐患。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”故本案属于承租人可以行使解除权的情形。综上，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除，原告要求被告返还装修保证金1万元、履约保证金5万元的诉讼请求，本院予以支持。被告称装修保证金1万元已退还原告但未提供相应证据证明，本院不予采信。 关于双方过错，被告未有充分证据证明其在签订涉案租赁合同时将其无处分房屋权利以及未取得赛格橙果生活广场整体消防验收备案的事实如实告知原告，且被告在履行过程中仍未采取补救措施取得整体验收和二次消防验收备案以保证房屋处于适租状态，因此，被告对合同的解除存有较大过错。不过，原告作为承租人亦有审查的义务，原告未仔细审核涉案房屋的权属情况及消防验收情况，便租赁房屋并投入大额资金进行装修，自身亦存在一定过错。 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方过错导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过程来承担相应的责任。综合本案案情及原、被告的过错，本院酌情认定被告承担65%的责任比例，原告自负35%的责任。原告承租后的装饰装修，经评估，固定装饰装修及附着物的原值为255881元、净值为240333元，本院予以确认，固定装饰装修原值255881元按36个月的租赁期进行摊销，剩余租赁期限内（2020年1月6日至2021年7月13日）的残值损失应为129775元。故被告应赔偿原告65%的损失即84353.75元。至于室内动产部分应由原告自行搬离。 关于租金，原告要求被告返还租金6628.21元，根据双方合同约定，租金计算方式为“联营扣点”，被告按照原告实际月销售金额的30%分取收益，该约定系对租金收取方式的约定，原告实际使用了租赁房屋，应当按照约定支付相应的租金，原告要求返还租金6628.21元缺乏依据，本院不予支持。被告辩称与原告系合作关系，但原被告签订的合同及实际履行情况显示，按原告销售金额的30%分取收益只是对租金支付方式的约定，原被告之间并不存在共同经营、共担风险等合作关系特征，故对于被告的辩称意见本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告叶文亚与被告常熟赛格橙果企业管理有限公司之间的《租赁经营管理合同》及《补充协议》。 二、被告常熟赛格橙果企业管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告叶文亚装修保证金1万元、履约保证金5万元，合计6万元。 三、被告常熟赛格橙果企业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告叶文亚损失84353.75元。 四、驳回原告叶文亚的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7549元、评估费用5926元，合计13475元，由原告叶文亚负担6436元，被告常熟赛格橙果企业管理有限公司负担7039并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  谢蓉蓉 人民陪审员  刘树英 人民陪审员  强 洪 二〇二〇年一月六日 书 记 员  万根华