安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0181民初6740号原告（反诉被告）：王飞，男，1989年3月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：夏泽群，安徽巨铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：缪维珩，男，1975年8月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：王培，安徽天辰律师事务所律师。原告（反诉被告）王飞与被告（反诉原告）缪维珩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员冯水华独任审判，书记员高文娟担任庭审记录，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王飞及委托诉讼代理人夏泽群，被告（反诉原告）缪维珩及委托诉讼代理人王培均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王飞向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即停止侵害，拆除违法修建的隔墙，解除通道门锁，并恢复原状；二、判决被告继续履行《房屋租赁合同》；三、判决被告赔偿原告经营损失，按每天421元自2019年10月25日算至实际拆除隔墙，解除通道门锁，恢复原状止；四、判决被告赔偿原告宾馆品牌信誉损失5000元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将位于黄麓镇张疃路商住房出租给原告从事旅馆经营，期限10年，年租金每月1000元，每二年为一期，双方根据实际情况调整下一期房租。为取得一定规模，原告同时还与另二户签订相类似合同。合同签订之后，原告成立安徽指北针大酒店有限公司进行民宿经营，为此投入巨资将三户房屋进行整体改造装修，共设14个客房，并通过消防环保验收，持续进行品牌宣传推广。2019年下半年以来进入住宿旺季，被告见原告经营有起色，遂多次要求房租涨到26000元一年，否则不让原告正常经营下去。因远高于当地普遍租金标准，大大超过原告签订合同时的预期，原告未接受被告的无理要求，即便如此，原告为保障经营不受影响，还是被迫于2019年9月4日转给被告20000元。但被告仍不满足，竟然于2019年10月25日叫施工队闯入旅馆，强行用砖、水泥将酒店隔开，并封锁通道，导致原告整体无法经营，品牌和口碑亦受到严重影响。该通道属于宾馆人员安全出口，一旦发生火警等应急事件，后果不堪设想。原告认为，依法签订的《房屋租赁合同》对签订方具有法律约束力，原告以支付租金为对价取得房屋的长期使用权，使用权人占有使用房屋优于房屋所有权人，在合同期内，被告无权擅自对租赁房屋隔离封堵。被告通过暴力方式强行闯入他人经营场所封墙锁门，既侵害了原告依法享有的租赁物权的使用权，又违反了合同的约定，并造成原告实际损失，故应承担停止侵害，恢复原状，赔偿损失的法律责任。原告为维护自身合法财产权益，现依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，具状法院，请求支持原告诉求。被告缪维珩辩称：我的房屋位于黄麓镇书香路黄麓市场监督管理局对面。2017年，因王飞多次请求，我于2017年9月2日与其签订租房合同。当时其态度诚恳，以开设宾馆前期投入较大为由，请求我与其签订合同期限为十年，考虑到年青人创业不易，我便答应。其再次提议房租一年一交，我便要求以后的房租随行就市，两年一调整，其同意。商定后，合同由其拟定,双方正常合作。2018年，市面上的同类房房租已涨到20000/年，但我仍按合同要求，仅收其12000元/年。直到2019年5月，我根据市面情况（同类房房租普遍达到30000元/年，法院可以实地查证）,用微信联系其，提出2019年9月2日至2021年9月2日的房租涨至26000元/年。王飞回复我，其本人在外地，将请他的代理人丁丽军主动和我协商。直至2019年8月底，仍没有人和我联系协商。于是2019年9月2日（新的租房周期开始）我去王飞开的宾馆找到丁丽军说明来意。丁丽军以房租高了，不能接受给予回绝。2019年9月4日我通过电话分别联系丁丽军和王飞，提出协商房租一事，丁仍然以房租高了回绝。王飞提出从中调解协商。2019年9月5日，由丁丽军转20000元人民币到我账户上，这让我产生警觉，于是查看宾馆的营业执照，得知宾馆是以安徽指北针大酒店有限公司，法定代表人丁丽军的名义营业。后又从工商部门及网络“企查查”上都得以证实。王飞与我签订租房合同时间为2017年9月2日，公司成立于2017年9月15日，且公司于2019年3月15日法定代表人变更为丁丽军，同时王飞退出安徽指北针大酒店有限公司，股权100%转让给丁丽军。而这些事实王飞并未告知我，也未经过我的同意就擅自将房屋转租给丁丽军，这违背了当初的租房合同里“如转租需经过房东同意”一条。我微信联系王飞说明上述情况，王飞一直否认，并于2019年9月22日后拒绝接我电话，微信也不回复。我也多次联系丁丽军说明情况，希望能和现任公司法定代表人丁丽军重新签订合同并协商房租一事，但丁丽军仍认为房租贵了，且要求以后的房租不能随行就市，我当然不能同意，于是丁丽军拒绝接受我的提议。我无计可施，提出双方在没有签订新合同之前，希望丁丽军不要用我的房子营业，但对方不予理睬（一直营业到2019年10月25日）。2019年10月10日，我短信通知丁丽军，我将把我房子与隔壁房子的通道堵上，给他十日时间作准备。但事实上丁丽军没有任何行动，照常营业。2019年10月21日我在微信上给王飞留言，告知我的下一步做法，但王飞以已委托丁丽军代理，不行就走司法程序作为回复。我在多次协商无果的情况下于2019年10月26日将我房与隔壁的通道堵上。我认为：王飞先以个人名义和我签订合同，后以安徽指北针大酒店有限公司名义开设宾馆，继而通过法定代表人的变更和股权转让，已经形成事实上的转租。根据我与王飞签订的合同以及法律规定，请求法院判决合同终止。反诉原告缪维珩向本院提出反诉请求：一、判决反诉原告缪维珩与反诉被告王飞于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》终止履行；二、判决反诉被告王飞将反诉原告缪维珩所租的房屋恢复原状；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：因王飞多次请求，我于2017年9月2日与其签订租房合同。当时其态度诚恳，以开设宾馆前期投入较大为由，请求我与其签订合同期限为十年，考虑到年青人创业不易，我便答应。其再次提议房租一年一交，我便要求以后的房租随行就市，两年一调整，其同意。商定后，合同由其拟定,双方正常合作。2018年，市面上的同类房房租已涨到20000/年，但我仍按合同要求，仅收其12000元/年。直到2019年5月，我根据市面情况（同类房房租普遍达到30000元/年，法院可以实地查证）,用微信联系其，提出2019年9月2日至2021年9月2日的房租涨至26000元/年。王飞回复我，其本人在外地，将请他的代理人丁丽军主动和我协商。于是2019年9月2日（新的租房周期开始）我去王飞开的宾馆找到丁丽军说明来意。丁丽军以房租高了，不能接受给予回绝。2019年9月4日我通过电话分别联系丁丽军和王飞，提出协商房租一事，丁仍然以房租高了回绝。王飞提出从中调解协商。2019年9月5日，由丁丽军转20000元人民币到我账户上，这让我产生警觉，于是查看宾馆的营业执照，得知宾馆是以安徽指北针大酒店有限公司，法定代表人丁丽军的名义营业。后又从工商部门及网络“企查查”上都得以证实。王飞与我签订租房合同时间为2017年9月2日，公司成立于2017年9月15日，且公司于2019年3月15日法定代表人变更为丁丽军，同时王飞退出安徽指北针大酒店有限公司，股权100%转让给丁丽军。而这些事实王飞并未告知我，也未经过我的同意就擅自将房屋转租给丁丽军，这违背了当初的租房合同里“如转租需经过房东同意”一条。我微信联系王飞说明上述情况，王飞一直否认，并于2019年9月22日后拒绝接我电话，微信也不回复。我也多次联系丁丽军说明情况，希望能和现任公司法定代表人丁丽军重新签订合同，否则其行为就是非法侵占。但是丁丽军拒绝接受我的提议。我无计可施，提出双方在没有签订新合同之前，希望丁丽军不要用我的房子营业，但对方不予理睬（一直营业到2019年10月25日）。2019年10月10日，我短信通知丁丽军，我将把我房子与隔壁房子的通道堵上，给他十日时间作准备。但事实上丁丽军没有任何行动，照常营业。2019年10月21日我在微信上给王飞留言，告知我的下一步做法，但王飞以已委托丁丽军代理，不行就走司法程序作为回复。我在多次协商无果的情况下于2019年10月26日将我房与隔壁的通道堵上。我认为：王飞先以个人名义和我签订合同，后以安徽指北针大酒店有限公司名义开设宾馆，继而通过法定代表人的变更和股权转让，已经形成事实上的转租。根据我与王飞签订的合同以及法律规定，请求法院判决合同终止。反诉被告王飞辩称：一、反诉原告所称2019年5月，同类房房租普遍达到30000元/年，与事实不符，无证据证明。双方约定每2年为一期，根据实际情况协商调整下一期的房租。至2019年9月2日满二年，进入第二个租期，当地同类房屋租金均在15000左右。根据日常生活经验，这二年国家整体经济形势下行，宾馆服务业也受到不利影响，宾馆地处小镇，客流有限，租金微涨有可能，但是不可能由二年前的12000元，一下子涨到30000元。因此，反诉原告所称明显与事实不符。同时，反诉原告称房租普遍为30000元并没有提供证据证明；二、设立安徽指北针大酒店有限公司是旅馆行业行政管理的强制要求，符合租赁合同约定的用途，并非转租。《旅馆业治安管理办法》第四条：申请开办旅馆，应经主管部门批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。以个人名义不允许申请开旅馆，只能以公司或个体工商户名义领取营业执照后方可申请开业，反诉被告设立了安徽指北针大酒店有限公司只是为了实现合法经营，反诉被告是唯一的股东，反诉原告在签订合同时对此也是明知的，在二年内正常收取租金时从未提出过异议，而现在却突然主张宾馆由公司经营，与租赁合同上系个人签字存在不一致，进而认为形成事实上的转租，其理由不能成立；三、反诉被告一直是安徽指北针大酒店有限公司唯一股东，不存在退出公司转让股权给丁丽军。丁丽军是公司管理人员。反诉被告提供的企业信息表明，公司自2017年9月15日成立以来，股权从未发生变更。因反诉被告业务需要，将公司委托丁丽军管理，为便于经营，将公司法定代表人变更为丁丽军，不等于股东变更，更不等于转租，租赁合同的权利义务仍由反诉被告承担。反诉原告以此为由要求终止尚在合同期限内的合同，无任何事实根据和法律依据；四、合同约定承租方享有转租权。《房屋租赁合同》第八条第3款：租赁期间，乙方拥有该租赁房屋的使用权、经营权和转租权。如果乙方进行转租，需要终止与甲方的合同，需要经营者与甲方进行签订新的合同。反诉被告并没有转租，退一万步说，即使反诉被告果真提出转租，也属行使合同权利，反诉原告必须同意在原合同期限内与新的承租人签订新的租赁合同。反诉原告不得以此为由收回房屋不再出租。综上所述，按期能够收取租金是出租人的主要权利，至于具体经营者对于出租人的合同权利不构成影响。但是反诉原告眼红反诉被告经营慢慢有点起色，心理不平衡，故意哄抬租金，借机逼反诉被告放弃经营，真实目的是企图连装修增值和经营品牌、成熟的客源一并收回，然后再出租获取更大利益。反诉原告的行为既违反合同约定，也有违诚信，损害了反诉被告的合法财产权和经营权。故请求人民法院秉持公平正义，保护反诉被告正常经营，依法驳回反诉原告的全部请求。经审理查明：缪维珩将所有的房屋出租给王飞经营。双方于2017年9月2日签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：一、租赁房屋位置：位于皖巢湖市黄麓镇张疃路（南起数第8户）；二、租赁房屋用途：对该房屋改造成多功能综合性旅馆进行经营；三、租赁房屋面积和范围：包括房前场地和房后院子厨房等(包括现有的水电设施等）；四、租赁期限：该房屋的租赁期限为10年(即从2017年9月3日至2026年9月2日止）；五、租金计算和支付方式：1、租金按每月租金为人民币1000元整。2、租金按每2年为一期，调整房租。3、租金按每年度缴纳一次，乙方（即王飞，下同）于每年的9月2日前将租金交纳给甲方（即缪维珩，下同）；六、对房屋改造装饰的约定：乙方在不改变房屋总体结构和使用安全的前提下对租赁房屋作局部的改造，(如果乙方进行改造产生安全隐患，乙方承担责任）以达到配套设施设备布局合理、使用方便安全。甲方同意乙方以下改造装饰方案。1、重新改造房屋的内墙面和外立面，根据实际需要进行改造。2、房屋的下水、用电、消防通道按国家对宾馆的要求进行改造。3、根据国家法律法规增加房屋内的消防配套设施；七、租赁房屋的经营管理模式：1、甲方只出租房屋给乙方，由乙方独立自主守法经营，按时向甲方缴纳租金。2、甲方不参与乙方的经营管理，不承担经营的盈亏风险，不参与分享乙方的经营收益；八、双方权利与义务：1、甲方只提供房屋的出租，对乙方经营该房屋所产生的法律、经济和治安、消防等责任问题由乙方自行承担，但甲方应配合乙方做好上述工作。2、甲方保证，在本合同签订之前，甲方拥有该出租房屋的产权未出现任何债权债务纠纷，未向任何人转让、或设定抵押，未被法院查封或其他限制甲方经营、使用权利的情形。租赁期间，因甲方出租的房屋权属问题或甲方其他原因与第三方产生行政的、经济的和法律的纠纷致使乙方不能正常经营、使用该房屋的、则视为甲方违约，如造成损失的，应对乙方进行赔偿。3、租赁期间，乙方拥有该租赁房屋的使用权、经营权和转租权。如乙方进行转租，需要终止与甲方的合同，需要经营者与甲方进行签订新的合同。4、乙方须按时缴交租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.1%扣罚滞纳金，逾期超过一年未交租金的则视为乙方违约。如特殊情况甲乙双方协商友好解决。5、租赁期内，如因市政规划建设需要，甲方收回房屋的，拆迁建设部门支付给甲方的补偿费，应按甲方建设该房屋的投入与乙方改造装饰的投入的比例分配补偿费。甲方除此之外的其它任何之事由而提前收回的均视为甲方违约。6、甲方配合乙方应按政府有关规定解决好环境卫生和治安、消防等有关社会问题，乙方承担相关费用。协议补充：1、3张床、2张木椅沙发。2、合同生效之日起产生的费用，乙方自行承担。3、每2年为一期，甲、乙双方根据实际情况协商调整下一期的房租。上述合同签订后，缪维珩将房屋交付王飞。另查明：2017年9月15日，王飞成立安徽指北针大酒店有限公司。王飞占100%股权，任法定代表人。企业类型为有限责任公司（自然人独资）。经营范围为：餐饮、住宿服务；会议接待服务；火车票、飞机票代订；卷烟、日用百货零售。安徽指北针大酒店有限公司成立后，对外一直以“青桔主题宾馆”名称营业。2019年3月15日，安徽指北针大酒店有限责任公司法定代表人由王飞变更为丁丽军。2018年年度报告显示王飞的股权由100%变更为0%，而丁丽军的股权由0%变更为100%。丁丽军接受本院调查时也承认其确实在安徽指北针大酒店有限责任公司享有部分股权。2019年下半年，由于合肥师范学院入驻黄麓镇，有力带动了黄麓镇餐饮、住宿等行业的发展，出租房屋的租金也随之水涨船高、较往年有了大幅度提高。2019年9月2日，合同约定的第一个两年租期届满前，缪维珩与王飞协商，要求下一个两年租期房租调整为每年26000元，以后随行就市。但王飞只同意下一个两年租期房租调整为每年22000元，或者按照每年28000元履行完剩余合同期限。2019年9月4日，在双方还未就房屋租金达成协议的情况下，安徽指北针大酒店有限公司的法定代表人丁丽军向缪维珩预付租金20000元。因双方最终未就房屋租金达成协议，缪维珩于是将自己房屋与相邻房屋重新砌墙隔断（原先有墙，出租给王飞后，王飞将墙拆除），不给安徽指北针大酒店有限公司继续使用自己的房屋。王飞遂提起本诉。在案件审理过程中，缪维珩提起反诉。上述事实，有王飞提交的《私营企业基本注册信息查询单》、《房屋租赁合同》、本院向巢湖市市场监督管理局黄麓市场监督管理所调取的安徽指北针大酒店有限公司2018年年度报告、本院对安徽指北针大酒店有限公司所作的《谈话笔录》，及当事人当庭陈述等证据载卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：根据庭审调查，本案主要争议焦点为：一、缪维珩、王飞是否构成违约；二、王飞的诉讼请求及缪维珩的反诉请求能否支持。一、关于缪维珩、王飞是否构成违约的问题。根据案涉《房屋租赁合同》第七条、第八条的约定，缪维珩只将案涉房屋出租给王飞个人经营，如果王飞进行转租，需要终止与缪维珩的合同，需要经营者与缪维珩签订新的合同。经庭审调查，王飞租赁缪维珩房屋后，成立安徽指北针大酒店有限公司，并对外一直以“青桔主题宾馆”名称营业。由于该公司系有限责任公司，根据法律规定，该公司与王飞是不同的民事主体。更何况，在2019年3月15日后，王飞已经将该公司股权全部转让给丁丽军，并将该公司的法定代表人也变更为丁丽军，该公司已经完全与王飞无关。王飞租赁缪维珩的房屋后，将房屋交给该公司使用，根据合同约定，应当由该公司与缪维珩重新签订房屋租赁合同。但王飞将房屋交给该公司使用后，并未明确告知缪维珩，也未征得缪维珩的同意，更未让该公司与缪维珩签订合同，王飞的行为显然违反了合同约定，构成违约。因该公司不是案涉《房屋租赁合同》的当事人，缪维珩没有将房屋交给该公司使用的义务，缪维珩将自己房屋与相邻房屋之间的隔断墙予以恢复，不给该公司继续使用自己的房屋，系行使私力救济权利。同时缪维珩也未阻止该公司继续使用其租赁的其他房屋。因此，缪维珩的行为不构成违约。二、关于王飞的诉讼请求及缪维珩的反诉请求能否支持的问题。1、关于缪维珩的反诉请求。关于缪维珩要求解除案涉《房屋租赁合同》的反诉请求。首先，如前所述，王飞租赁缪维珩的房屋后，未经缪维珩同意，将房屋交给安徽指北针大酒店有限公司使用，构成违约，根据合同约定及法律规定，缪维珩有权解除案涉《房屋租赁合同》；其次，租金条款是房屋租赁合同的主要条款，双方对于房屋租金数额应当要达成协议。本案中，根据《房屋租赁合同》第五条及“协议补充”的约定，案涉房屋每2年为一期，双方根据实际情况协商调整下一期的房租。经查明，2019年下半年起，由于合肥师范学院入驻黄麓镇，有力带动了黄麓镇餐饮、住宿等行业的发展，出租房屋的租金较往年有了大幅度提高。双方应当对下一个2年租期的房屋租金数额重新达成协议，这也是合同赋予缪维珩的权利。在双方确实不能就下一个2年租期的房屋租金数额达成协议的情况下，亦应当允许缪维珩解除案涉《房屋租赁合同》。综上，因王飞在履行案涉《房屋租赁合同》过程中存在违约，且双方也未能按照合同约定对于下一个2年租期的房屋租金数额达成协议，同时解除案涉《房屋租赁合同》也不影响安徽指北针大酒店有限公司继续使用其租赁的其他房屋，故缪维珩要求解除案涉《房屋租赁合同》有合同依据和法律依据，本院予以支持。关于缪维珩要求王飞将案涉房屋恢复原状的反诉请求。本院认为，因王飞系经缪维珩的同意，对房屋进行局部改造；案涉《房屋租赁合同》也未约定提前解除合同的，王飞需要将房屋恢复原状；同时案涉房屋“原状”是怎样的，缪维珩也未举证证明，故缪维珩要求王飞将案涉房屋恢复原状没有事实依据和合同依据，本院不予支持。2、关于王飞的诉讼请求。如前所述，王飞租赁缪维珩的房屋后，未经缪维珩同意，将房屋交给安徽指北针大酒店有限公司使用，构成违约。缪维珩将自己房屋与相邻房屋重新砌墙隔断，不给该公司继续使用自己的房屋，系行使私力救济权利，不构成违约。因此，王飞要求缪维珩继续履行合同、停止侵害、拆除隔墙、恢复原状并赔偿该公司的经营损失及品牌损失等全部诉讼请求均没有事实依据和法律依据，本院不予支持。另，即便该公司存在经营损失及品牌损失，也不应当由王飞主张权利。综上所述，缪维珩要求解除案涉《房屋租赁合同》的反诉请求有合同依据和法律依据，本院依法予以支持。王飞要求缪维珩继续履行合同、停止侵害、拆除隔墙、恢复原状并赔偿该公司的经营损失及品牌损失等全部诉讼请求均没有事实依据和法律依据，本院不予支持。本案经本院多次调解无果。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除王飞与缪维珩于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回王飞的全部诉讼请求；三、驳回缪维珩的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，本院减半收取25元，由王飞负担。反诉案件受理费100元，本院减半收取50元，由王飞负担25元，缪维珩负担25元。如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  冯水华二〇二〇年一月十九日书记员  高文娟