江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6608号 原告：张晴睛，女，1985年8月26日生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：凌星，江苏义行律师事务所律师。 被告：宋延菊，女，1963年6月7日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 原告张晴晴诉被告宋延菊房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晴晴的委托诉讼代理人凌星、被告宋延菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晴睛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告定金30000元；3.判令被告支付原告违约金108000元（暂以1200000元为基数按照日千分之三，自2019年9月2日计算至2019年10月20日，后续违约金自2019年10月21日计算至被告实际给付之日）；4.判令被告支付原告居间服务费12000元；5.判令被告支付原告代理费9000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月7日，原告张晴晴与被告宋延菊、居间方泉山区泰景房产中介所（宝泰房产）签订了《房地产买卖合同》（合同编号为1903491），约定由原告贷款购买被告名下的徐州市新城区龙湖世家C42-2-1101室房屋，房屋价格为1200000元，定金30000元，居间服务费为房屋价格的1.5%,双方于2019年9月20日之前办理过户手续。双方还约定了由违约方承担居间服务费和守约方所支出的律师费等其他费用，一方恶意拖延过户或不按约定履行违约赔偿的，每逾期一天按房价总额千分之三计算违约金等。合同签订后，原告实际支付定金30000元，居间服务费12000元，履行了相应的合同义务，然而被告却恶意拖延过户、借房价上涨的客观环境要求涨价，原告不同意涨价后，被告明确表示不再继续履行合同，被告的行为构成违约，同时给原告造成严重的经济损失。另外，原告为追究被告的违约责任已实际支付律师代理费9000元，按照合同约定也应由被告承担。因被告恶意违约并拒绝赔偿，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院予以判决支持原告诉请。 被告宋延菊辩称，签合同的时候定金30000元是在中介保管，我并未收到定金，因此不存在返还的问题。居间方应该是协调双方完成买卖合同，但中介方直至2019年8月底也并未协调好双方的事情，因此中介应退还中介费用，中介答应2019年8月10日之后的一周办理网签但中介仍没有办理。关于违约金部分，我属于被迫违约不应承担该部分费用，但我愿意承担部分赔偿，因为签合同的时候我确实疏忽大意。不认可原告按照日千分之三的标准计算违约金，如果按照这个标准计算如原告一年后起诉我，违约金是1296000元高于房价。原告当庭追加的诉讼请求也站不住脚，因原告违约在先，因此让我承担律师费不合理。 本院经审理认定事实如下：2019年7月7日，出售方（甲方）宋延菊与购买方（乙方）张晴晴、居间方宝泰御景湾（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定：“第一条：甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方。第二条：乙方对甲方所要出售的房地产性质及过户所需税费等做了充分了解，自愿购买该房地产。第三条：涉案房屋为宋延菊所有的坐落于新城区龙湖世家C42-2-1101，建筑面积88.7㎡，售价1200000元，售价含配套（煤气初装、暖气初装、维修基金、上房费用）。第五条：双方同意付款采取首付加贷款方式（付部分房款，剩余部分乙方申请贷款支付；首付加贷款总额等于总房款）。第六条：买卖双方根据税务部门核定的所需缴纳税费同意采取此房地产交易所产生按规定双方所纳的税、费全部由购买方承担，卖方净得第三条议定售价；第七条：双方约定2019年9月20日前到产权部门办理上述房地产过户手续；如逾期上述日期视为违约。第八条：甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋。第九条：甲乙双方确认对丙方委托买卖并通过丙方居间介绍成交，居间服务费按第三条约定的房地产议定售价的1.5%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方。第十条：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金30000元，双方同意由甲方保管，甲方将身份证复印件押给丙方保管。第十一条：甲乙双方合同签订后违反本协议的任何一条均视为违约：1、若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，七日内定金作为违约金赔偿给甲方同时甲方将乙方已付其他款（不计利息）返还给乙方。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，七日内返还乙方所付所有款项并以定金数额赔偿给乙方违约金。2、甲乙任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，每逾期一天按房价总额千分之三作为违约金赔偿给对方。逾期超过一个月的，守约方有权单方解除本合同。3、任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算。4、违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所花销的其他费用（含律师费、执行费等）。第十二条：甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过错或违约导致交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还。若甲乙双方协商解除本协议，双方应各支付50%居间服务费，若一方违约，违约方应支付全部居间服务费。如居间服务费由一方支付，违约方必须向已支付方支付此费用。其他约定：1、甲方承诺此房为老证（网签满6年契税满两年）、无贷款、产权清晰，签字过户没问题，配合办理过户手续。2、乙方承诺此房为商业贷款二套房，无不良信用记录，符合贷款条件，配合过户。被告宋延菊在甲方处签字、捺印，原告张晴晴在乙方处签字、捺印。丙方处经办人有陈某,4签字的字样，并加盖泉山区泰景房产中介所合同专用章。 2019年7月7日，原告向泉山区泰景房产中介所交付购房定金10000元，泉山区泰景房产中介所向原告出具收款收据一张，该收据载明：代收购龙湖世家C42-2-1101定金。收款人：御景湾店孙俊涛。同日，原告向泉山区泰景房产中介所支付中介费12000元，泉山区泰景房产中介所向原告出具收款收据一张，该收据载明：购龙湖世家C42-2-1101居间服务费，另备注如因政策原因导致交易不成，中介费可退。收款人：御景湾店孙俊涛。2019年7月16日，原告向泉山区泰景房产中介所交付购房定金20000元，泉山区泰景房产中介所向原告出具收款收据一张，该收据载明：代收购新城区龙湖世家一期C42-2-1101定金。收款人：御景湾店陈某,4。 2019年9月18日，泉山区泰景房产中介所陈经理（陈某,4）与被告电话沟通，具体内容为：被告表示现在在外地，得国庆才能回去。陈经理（陈某,4）表示先跟客户沟通一下。2019年9月22日，泉山区泰景房产中介所陈经理（陈某,4）与被告电话沟通，具体内容为：陈经理（陈某,4）表示已与客户沟通后十一之后过户，客户表示确定要买该房屋。被告表示其等着钱来办事，拖到现在其不愿意再和原告进行合作，并表示不再出卖房屋要求解除合同。陈经理（陈某,4）表示被告9月之前来不了那就到十一之后，其给客户做工作，如果十一之后被告不卖就是被告违约。原告另提供2019年10月11日与被告沟通的录像一份，具体内容为：被告表示已接到中介对其告知过户时间的通知，但其现在有损失，现在按照这个价格不能过户，这个价格其不想卖了，现在价格不能低于130万。原告表示这个价格接受不了。 涉案房屋买卖协议签订后，被告拒不履行房屋买卖协议。原告在庭审中申请证人陈某,4（中介经办人）出庭作证，该证人在庭审中陈述,涉案合同是被告本人签署，其是经办人。当时被告的房证没有办下来，原告也需要筹钱，双方约定9月20日是合理的时间。被告的房证在8月上旬办理在被告名下，符合过户条件。原告也已交付定金，定金在中介保管，如本合同解除可以退还原告。其8月份通知被告过户，被告表示邻居的房子涨钱了，涉案房屋出卖便宜了，因为价格原因被告不愿意出售房屋，说要加10万元。 被告提交其与中介方宝泰房产权证部徐丹的聊天记录四页，显示2019年7月27日，徐丹要求被告将房主拍照发一下，其给买方核实贷款银行和资料，后给双方预约时间、办理手续。2019年8月6日，被告向其表示一个星期又过去了，过户怎么说，最近急用钱，抓紧时间办，不然被告就有别的想法了。对方表示正在联系买方准备贷款材料。被告表示的当时说好了是8月底，把手续办完，办不下来整个计划就会打乱，帮忙看看如果到8月底到账，倒推一下，时间是否来得及。2019年9月3日徐丹向其表示要求其办理一张兴业银行卡定于下周一上午办理过户手续，被告向其表示在外地节后回去。 另查明，涉案房屋登记在被告宋延菊个人名下，为其单独所有，登记时间为2019年7月23日。 此外，原告提供（2019）义律代字第187号《委托代理合同》一份，该合同载明甲方（张晴晴）因与宋延菊房屋买卖合同纠纷的需要，委托乙方（江苏义行律师事务所）作为诉讼代理人，乙方接受甲方委托指派凌星律师作为本起案件的诉讼代理人，基础代理费部分为9000元，甲方于合同签订当日向乙方支付。原告同时提供2019年10月21日由江苏义行律师事务所开具的增值税发票一张，该发票载明代理费金额为9000元，并提交中国农业银行活期存折交易明细证明该9000元代理费已实际支付。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。诉争房屋已于2019年7月23日办理权属证书，原告也按照买卖合同约定支付了购房定金和居间服务费，被告应按照合同约定的时间到权属登记部门办理涉案房屋的交接手续。被告主张双方约定的是在因其要去外地要求2019年8月底之前办理完毕，但其并未提交证据予以证实，综合全案证据来看，本案系因被告违约致使合同目的无法实现，被告存在违约行为，故原告依据合同约定有权解除涉案房屋，解除权系形成权，通知到达对方合同即解除，故本院确认合同解除的时间为2019年10月30日。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于原告向被告交付的30000元定金，被告应当向其进行返还。 对于原告主张违约金的问题。原告依据合同约定计算的违约金为以总房款1200000元为基数，按照日千分之三，自2019年9月21日起计算至实际给付之日止，但被告辩称违约金计算标准过高。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。合同中约定的违约金为按照每日总房款的千分之三，该违约金约定的计算标准过高，但本案被告确实存在违约行为致使合同目的无法实现，本院结合原告的实际损失兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，本院对原告主张的违约金酌定支持30000元。 原告依据合同约定向被告主张居间服务费12000元，依据《房地产买卖合同》的约定，若一方违约，违约方应支付全部居间服务费。如居间服务费由一方支付，违约方必须向已支付方支付此费用。原告已向中介方支付了居间服务费12000元，被告作为违约方应当向原告支付该笔费用。 原告为向被告主张权利产生律师费9000元，其提供了委托代理合同以及律所开具的发票及交易明细，本院对其真实性予以认可。依据《房地产买卖合同》的约定，违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所花销的其他费用（含律师费、执行费等），鉴于双方在合同中明确约定由违约方承担守约方所花销的律师费，但因原告主张的违约金过高，其支付的律师费亦较高，本院参照江苏省律师费收费标准，酌定支持5000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告张晴晴、被告宋延菊在2019年7月7日签订的《房地产买卖合同》于2019年10月30日解除； 二、本判决生效之日起十日内，被告宋延菊向原告张晴晴返还定金30000元，并向原告张晴晴支付违约金30000元、居间服务费12000元、律师费5000元，以上款项共计77000元； 三、驳回原告张晴晴其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4080元，减半收取为2040元，由原告张晴晴负担540元，由被告宋延菊负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员 吕 婷 二〇二〇年一月二十日 书记员 侯亚菲