山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2597号上诉人（原审原告）：郝淑春，女，1965年3月12日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：张华，山东晓鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市京威房地产开发有限公司，住所地威海高技术产业开发区古寨西路5-2号。法定代表人：陈中立，董事长。委托诉讼代理人：王立业，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人郝淑春因与被上诉人威海市京威房地产开发有限公司（以下简称“京威公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2018)鲁1002民初7144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郝淑春上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.案涉欠款系京安担保公司与威海市孙家疃建筑工程公司（以下简称“孙家疃建筑公司”）因担保合同纠纷而产生，并非郝淑春与孙家疃建筑公司因建筑工程产生，京安担保公司将债权转让给京威公司，转让行为是否合法郝淑春无法追查，债权转让后，京威公司仅是债权受让人，只能以债权人的名义主张权利，现账目已经结清，京威公司与孙家疃建筑公司之间不存在工程欠款；2.2004年8月22日，郝淑春与京威公司签订了房地产转让合同，附加条件系格式条款，京威公司认可案涉房屋属于孙家疃建筑公司，因而查封及申请执行，郝淑春已交付房款，如案涉房屋被无偿收回，违背郝淑春真实意思表示，显失公平；3.2007年8月28日，双方签订协议书，明确孙家疃建筑公司所干工程手续办妥及账目结清后，可办理房屋产权手续，京威公司与孙家疃建筑公司就相关工程的诉讼已由生效判决处理，现已执行完毕，孙家疃建筑公司不欠京威公司工程款，同时其他抵顶房屋均已办理过户手续，案涉房屋已具备办理过户的手续的条件。京威公司辩称，郝淑春不具备提起案外人执行异议之诉的主体资格，双方签订的合同已经生效判决确认不具备生效条件，京威公司无需为郝淑春办理房屋确权手续。案涉房屋系京威公司抵顶给孙家疃建筑公司，现孙家疃建筑公司仍欠付京威公司款项近300余万元，故请求驳回郝淑春的上诉请求。郝淑春向一审法院起诉请求：停止对威海市文化西路193-5号211室的执行，解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：威海市文化西路193-5号211室登记产权人为京威公司。2003年3月8日，京威公司与威海建豪建筑工程有限公司（以下简称“建豪建筑公司”）的前身孙家疃建筑公司签订了《合作开发协议书》，约定了京威公司的威海高技术产业开发区蓝天广场10号住宅楼（确权号为威海高技术产业开发区文化西路193－5号）由建豪建筑公司出资并施工及其他双方合作的具体事宜。2003年4月3日，孙家疃建筑公司为孙亮出具了授权委托书，委托孙亮为单位副经理，全权处理其单位与京威公司签订合作开发协议书。2004年2月24日，京威公司与孙亮再次签订了《合作开发协议书》，2004年7月31日签订了《合作开发补充协议书（一）》，2004年9月1日签订了《合作开发补充协议书（二）》，对于合同双方的权利义务再次进行了约定。2004年8月22日，郝淑春与京威公司签订房地产转让合同及补充协议书各一份，约定，京威公司将案涉房屋转让给郝淑春，房屋建筑面积110.15平方米，房屋价款为337364元；郝淑春于2004年12月30日向京威公司一次性付房款，京威公司于2005年12月31日将房屋正式交付郝淑春，同时将与该建筑相关的土地使用权一并转移给郝淑春；案涉房屋产权转移手续由郝淑春负责办理，交易费用由郝淑春承担。补充协议约定：一、此合同是孙亮用来抵顶钢材、砂、石款，钢材每吨2500元，共计337364.00元，如因此合同出现面积、经济纠纷等问题，由孙亮负责，与京威公司无关；如果孙亮不履行于2004年2月24日与京威公司签订的“合作开发协议书”，郝淑春自愿同意履行孙亮于2004年2月24日与京威公司签订的“合作开发协议书”，郝淑春自愿同意该商品房预售合同属于无效合同，京威公司有权无偿收回此房屋，产权归京威公司所有，京威公司有权出售此房屋。2007年8月27日，郝淑春与京威公司就案涉房屋签订协议书，约定，京威公司于2007年8月28日将房屋钥匙交给郝淑春，等待孙家疃建筑公司或孙亮将给京威公司所干的工程所有手续办妥及账目结清后，方可办理产权，如京威公司因工程起诉孙家疃建筑公司或孙亮，孙家疃建筑公司或孙亮败诉，欠京威公司款（或京威公司长拨款），郝淑春自愿同意用上述房屋来抵顶所欠京威公司款，产权归京威公司所有。后京威公司以被执行人建豪建筑公司、案外人王忠杰等为被告因合作开发房地产合同纠纷案，诉至威海市中级人民法院。威海市中级人民法院于2009年6月18日作出（2008）威民一初字第26号民事判决（以下简称“26号判决”）：位于威海高技术产业开发区212、414、513、611、612、613、711室及阁楼、713室及阁楼的产权归京威公司所有；建豪建筑公司于判决生效后10日内付给京威公司9037.65元；赔偿京威公司诉讼费损失。该判决已经发生法律效力。2009年8月21日，京威公司以建豪建筑公司为被告因不当得利纠纷案诉至一审法院。一审法院于2009年10月16日作出（2009）威环民一初字第2903号民事判决，认定上述26号判决中所案涉外人王忠杰等购房户购买房屋时办理银行贷款，但此后均停止还款，由担保人京安担保公司垫付相关本息，并将债权转让给京威公司，遂判令建豪建筑公司返还京威公司本金1217425.19元及利息等，该判决已经发生法律效力。因建豪建筑公司未履行法律文书所确定的给付义务，京威公司于2016年7月14日向一审法院申请强制执行，要求一审法院根据26号判决查封属于建豪建筑公司所有，登记在京威公司名下的位于文化西路193-5号-211室、文化西路193-5号-510室。一审法院于2016年7月15日作出（2009）威环执字第1718-5号《执行裁定书》，依据已发生法律效力的（2009）威环民一初字第2903号民事判决并依据26判决，裁定查封、拍卖、变卖被执行人建豪建筑公司所有的（现登记在京威公司名下的）位于威海火炬高技术产业开发区文化西路193-5号211室、510室房产两套。在执行过程中，郝淑春于2018年6月12日提出异议。另查，2016年6月23日，郝淑春以京威公司为被告因房屋买卖合同纠纷案诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院。该案经一、二审，威海市中级人民法院于2018年5月3日作出（2017）鲁10民终2206号民事判决，认定：郝淑春与京威公司分别于2004年8月22日、2007年8月27日签订的《房地产转让合同》及《补充协议书》、《协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立，合同对于房屋转让附了生效条件。故京威公司向郝淑春交钥匙，郝淑春入住并非表明京威公司同意继续履行《房屋转让合同》，是否应支持郝淑春的诉讼请求取决于合同约定的条件是否成就，即孙亮是否已履行与京威公司于2004年2月24日签订的《合作开发协议书》。根据已生效的26号判决查明的事实可知，2004年2月24日，京威公司与孙亮签订了关于蓝天广场、高技区颐和小区住宅楼、网点等所有的附属工程合同，该判决另确认孙亮系代理行为，其行为后果应由孙家疃建筑公司承担。《合作开发协议书》中约定的孙家疃建筑公司的履行责任，一是施工建设，二是进行账目结算。现京威公司提供证据证实当年孙家疃建筑公司所承建的工程并未完工，剩余工程系由他人承建完工；双方账目结算系通过26号判决确定，而该案现仍处于执行过程中，故孙家疃建筑公司与京威房地产公司之间合作开发协议未履行完毕，《房地产转让合同》中约定的房屋转让条件并未成就，郝淑春要求京威公司办理案涉房屋过户手续的条件因尚未成就而被驳回。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前有合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，从郝淑春与京威公司所签订房地产转让合同、补充协议书及协议书，上述合同约定内容显示郝淑春系孙亮代表建豪建筑公司将房屋抵顶欠付郝淑春相关款项，京威公司虽与郝淑春签订转让合同，但亦约定在孙亮（建豪建筑公司）不履行其与京威公司合作开发协议书的情况下，双方合同无效，郝淑春同意以房屋予以抵顶，产权归京威公司，从上述约定内容结合生效法律文书的认定情况来看，郝淑春与京威公司对于房屋转让附了生效条件，即便郝淑春占有使用房屋，其对于房屋所享有的请求权在签订合同时即已受相关条件限制，郝淑春对此亦明知，因此郝淑春并未享有可以排除京威公司基于合作开发协议关系对建豪建筑所享有相关债权的执行的权利，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回郝淑春的诉讼请求。案件受理费100元，由郝淑春负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。郝淑春提交本院（2009）威执1字第233号执行裁定书，拟证实26号判决第一项已执行完毕，第二项终止执行，京威公司未再申请恢复执行，京威公司针对郝淑春时价70多万元的房产申请执行，有违公平诚信原则。经质证，京威公司对该裁定的真实性无异议，主张京威公司与孙家疃建筑公司之间涉及多起纠纷，孙家疃建筑公司欠付京威公司款项，尚未得到全面履行。诉讼过程中，郝淑春同意代孙家疃建筑公司支付26号判决中尚未履行的内容即9037.65元本金及相应利息、案件受理费28000元及相关执行费用。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郝淑春与京威公司签订的房产转让合同、补充协议等显示建豪建筑公司将案涉房屋抵顶给郝淑春，京威公司作为开发商基于履行其与建豪建筑公司协议认可该抵顶行为。虽然京威公司与郝淑春约定如京威公司因工程纠纷对孙家疃建筑公司或孙亮提起诉讼、孙家疃建筑公司或孙亮欠付工程款，郝淑春自愿用案涉房屋抵顶欠款，但是京威公司与孙家疃建筑公司工程款结算争议已经26号判决处理完毕，26号判决中除9037.65元款项及案件受理费外，其余部分均已执行完毕。同时，郝淑春在诉讼中同意代孙家疃建筑公司支付尚未履行26号判决中的9037.65元本金及利息、案件受理费，表明京威公司与孙家疃建筑公司就工程款产生的纠纷已得到解决。因京威公司与孙家疃建筑公司之间合作开发产生的纠纷迟迟未得到解决，故案涉房屋非因郝淑春原因未办理过户手续。京威公司受让京安担保公司对孙家疃建筑公司的债权，从法律上已不属于京威公司与孙家疃建筑公司就履行合作开发协议而产生。在此情况下，郝淑春已对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。京威公司主张其与郝淑春签订的房产转让合同未生效进而要求执行案涉房屋，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院(2018)鲁1002民初7144号民事判决；二、不得执行威海市文化西路193-5号211室房屋。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由威海市京威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。威海市环翠区人民法院（2018）鲁执1002执异158号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  万景周审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇二〇年一月二十二日法官助理孟佳宁书记员丁真真