安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终548号上诉人（原审被告）：黄山徽佳置业有限公司，住所地安徽省歙县。法定代表人：王敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷开利，安徽。被上诉人（原审原告）：孙顺利，男，1974年3月5日出生，汉族，住安徽省歙县。被上诉人（原审原告）：朱美兆，女，1982年5月7日出生，汉族，住安徽省歙县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李发明，安徽。被上诉人（原审第三人）：黄山轩鹏房产营销策划有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：王争华，该公司总经理。上诉人黄山徽佳置业有限公司（以下简称徽佳公司）因与被上诉人孙顺利、朱美兆及被上诉人黄山轩鹏房产营销策划有限公司（以下简称轩鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院于2019年5月7日作出的（2018）皖1021民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徽佳公司的委托诉讼代理人谷开利，被上诉人朱美兆及其与孙顺利共同的委托诉讼代理人李发明到庭参加诉讼。被上诉人轩鹏公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徽佳公司上诉请求:撤销一审判决第二项，依法改判本公司退还40万元购房款。事实及理由：孙顺利、朱美兆缴纳给轩鹏公司的11万元，收据单位为轩鹏公司，且在该收据上明确载明为团购费用而非购房款，从该11万元的款项性质来看系孙顺利、朱美兆自愿支付给轩鹏公司购买房屋的服务费，一审法院认定该11万元为购房款并判决由本公司返还缺乏事实和法律依据。孙顺利、朱美兆辩称：案涉11万元是在徽佳公司的售楼部交付的，且与购房款40万元一并支付，轩鹏公司代表徽佳公司收取了该款项，故徽佳公司应当承担该11万元的退款责任。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回徽佳公司的上诉请求，维持一审判决。轩鹏公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。孙顺利、朱美兆向一审法院起诉请求：1.判决立即解除2017年9月23日签订的0074-170923153042号和0074-170923161441号《商品房买卖合同》；2.判决徽佳公司退还购房款51万元，并自2017年9月23日起按年利率6%计算支付利息损失至所有款项还清之日止；3.由徽佳公司负担案件诉讼费用。一审法院查明事实：孙顺利、朱美兆系夫妻。2017年8月30日，朱美兆与徽佳公司签订了《商品房定购协议》，约定朱美兆定购的房屋为5幢1018号房，面积113.32平方米，总价款为92万元。2017年9月23日，孙顺利、朱美兆与徽佳公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：徽佳公司将位于歙县徽城镇雄村路口歙县国际汽车城5幢S1018号（面积56.66平方米）、S2018号（面积56.66平方米）商品房销售给孙顺利、朱美兆，共计房款80万元，房屋首付款40万元于签约当日付清，余款申请商业按揭贷款；徽佳公司应在2018年5月1日前将验收合格的商品房交付孙顺利、朱美兆使用；徽佳公司交房逾期超过90日后，孙顺利、朱美兆有权解除合同。孙顺利、朱美兆解除合同的，徽佳公司应当自孙顺利、朱美兆解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按孙顺利、朱美兆累计已付款的1%向孙顺利、朱美兆支付违约金。当天，孙顺利、朱美兆在徽佳公司的售楼部按约定支付了购房款51万元（其中11万元由第三人出具收据，并在收据上注明了收款事由系歙县国际汽车城5幢S1018号店铺团购费），2017年10月25日，徽佳公司出具了发票两张，金额计40万元。徽佳公司至今未将房屋交付孙顺利、朱美兆。另查明，孙顺利、朱美兆在起诉前未书面向徽佳公司提出解除《商品房买卖合同》。一审法院认为，孙顺利、朱美兆与徽佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。徽佳公司未按合同约定的期限将房屋交付孙顺利、朱美兆，其起诉要求解除合同符合双方商品房买卖合同的约定，予以支持，故《商品房买卖合同》于2018年9月19日（徽佳公司收到起诉状副本之日）解除。对于孙顺利、朱美兆预付购房款是否包含轩鹏公司收取的11万元的问题：1.虽然双方签订的商品房买卖合同约定的房屋首付款为40万元，但结合商品房定购协议，孙顺利、朱美兆提交的收据、发票及电话录音内容，可以认定孙顺利、朱美兆为购买房屋实际支出的金额为51万元；2.徽佳公司虽提出轩鹏公司不是商品房销售的代理公司，但轩鹏公司在徽佳公司的售楼部办公，并在其出具的11万元收据上注明了收款事由系歙县国际汽车城5幢S1018号店铺团购费，孙顺利、朱美兆有理由相信轩鹏公司有代理权，其行为后果应由徽佳公司承担。徽佳公司的抗辩理由不成立，商品房买卖合同解除，徽佳公司应当退还孙顺利、朱美兆已付购房款51万元（包含轩鹏公司收取的11万元）。徽佳公司逾期交房导致《商品房买卖合同》解除，其应按合同约定向孙顺利、朱美兆支付违约金，双方虽约定了逾期购房违约金计算方式，但孙顺利、朱美兆认为约定的违约金低于造成的实际损失，主张徽佳公司以未返还购房预付款为基数按年利率6%从商品房约定交付之次日起（即2018年5月2日）赔偿利息损失至支付完毕之日止的请求，符合法律规定，予以支持。轩鹏公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认孙顺利、朱美兆与徽佳公司签订的合同编号为0074-170923153042号《商品房买卖合同》及合同编号为0074-170923161441号《商品房买卖合同》于2018年9月19日解除；二、徽佳公司于判决生效之日起三日内返还孙顺利、朱美兆购房款51万元，并承担利息（自2018年5月2日起，以51万元为基数按年利率6%计算至购房款履行完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，公告费500元，共计9400元，由徽佳公司负担。二审期间，孙顺利、朱美兆及徽佳公司均未提交新的证据。轩鹏公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交新的证据。孙顺利、朱美兆所举证据同一审，相对方的质证意见也与一审相同。二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉11万元是否应当由徽佳公司予以返还。徽佳公司上诉认为孙顺利、朱美兆缴纳给轩鹏公司的11万元，收据盖章单位为轩鹏公司，徽佳公司并未委托轩鹏公司代为收款，故而该费用应当由轩鹏公司返还，但孙顺利、朱美兆交付该11万元的地点为徽佳公司的售楼部，该款与案涉40万元购房款一并支付，且该11万元收据上注明的事项亦为歙县国际汽车城5幢S1018号店铺团购费，孙顺利、朱美兆有理由相信轩鹏公司能够代理徽佳公司收取相应费用，其行为后果应当由徽佳公司承担，一审认定并无不当。本院对徽佳公司该上诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由黄山徽佳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 征审判员 戴英杰审判员 刘 晨二〇二〇年一月二十日书记员 汪卫东附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。