湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终8号上诉人（原审被告）：熊丽萍，女，1978年9月4日生，汉族，住湖南省双峰县。被上诉人（原审原告）：双峰县楚泰物业服务有限公司，住所地：双峰县永丰镇。法定代表人：宋宇坤，该公司经理。委托诉讼代理人：朱湖兵，双峰县方圆法律服务所法律服务工作者。上诉人熊丽萍因与被上诉人双峰县楚泰物业服务有限公司（以下简称“楚泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初3879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人熊丽萍的上诉请求：一、撤销双峰县人民法院（2019）湘1321民初3879号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人赔偿因物业管理不到位给上诉人造成的房屋损失15万元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定“原告与被告所在小区的业主委员会签订的《委托物业服务合同》是双方的真实意思”与事实不符。首先，被上诉人无法提供证据材料原件，与业主委员会签订的附加协议没有日期和签章。其次，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字同意。未经小区过半业主签字同意进入，属于非法进入。2.原审判决认定：“可以认定楚泰物业服务有限公司对玉盘小区的物业进行了一定的服务和管理工作。原告在履行《委托物业服务合同》约定的服务内容时，存在瑕疵”，而小区存在开放式、无门卫看管、封死小区大门不便进出、不明车辆进入、墙体牛皮癣广告满墙、垃圾堆积成山的情形，既影响环境，也带来不小的安全隐患，对此被上诉人视若无睹。2016年归朴街建设，不分昼夜爆破施工，导致上诉人楼房整体倾斜、墙体开裂、电器震坏，严重损坏小区公共设施及路面。根据法律规定，被上诉人需赔偿上诉人损失。二、本系列案件同期应诉的业主中，大部分业主在一审时就协商判决按70%交纳物业费，同时免诉讼费。原审却判决上诉人交纳90%的物业管理费，明显有失公正。三、原审法院审判程序违法。1.原审判决在审理过程中自始至终只有一名审判员审理。2.判决送达时间严重超过法定期限，判决书虽然载明判决时间为2019年9月25日，但送达给上诉人的时间为2019年11月5日。综上所述，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的责任，显失公正，应予纠正。被上诉人楚泰物业公司辩称：上诉人在上诉状中所列事实不存在，理由不成立。一、上诉人称物业公司进入小区上诉人不知情。1.根据物业服务管理条例，小区业主委员会与物业公司签订合同，符合法律规定。2.在3年的服务期中，上诉人也接受过物业公司服务，而且交纳过一年的物业管理费。3.2016年，双峰县城建投组织在归朴街爆破施工，该市政工程建设给熊丽萍等业主的房屋造成了损害，但被上诉人没有权利阻止双峰县人民政府组织的城市道路施工，上诉人的房屋受损与物业管理没有关系。上诉人提出原审法院在一审中偏袒了被上诉人，完全没有事实根据。二、上诉人提出原审法院审判程序违法，理由是2019年9月25日开庭，判决书载明时间也是这一天，但上诉人于开庭40天后才收到判决书。这显然不属程序违法。三、上诉人要求赔偿损失，一审中上诉人没有提起反诉，该请求不是二审审理范畴。上诉人因为第三方导致其房屋受损，应当依据法律程序进行解决。综上，上诉人的上诉没有任何事实依据和法律根据。请求法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告楚泰物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业费1782元，滞纳金320元。2.请求判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定：一、楚泰物业公司成立于2015年3月30日，公司类型为有限责任公司，经营范围：物业管理服务。玉盘小区业主委员会于2011年6月26日制定了《玉盘小区业主委员会章程》，第十二条关于委员会权利第3点规定：选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同。熊丽萍是玉盘小区3栋1单元101房的业主。二、2016年2月29日，玉盘小区业主委员会（甲方）与楚泰物业公司（乙方）签订《委托物业服务合同》，合同约定了物业管理区域概况，物业服务项目及等级标准，包括综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位、共用设备日常运行、保养、维修服务，服务费用（住宅的物业管理费多层0.55元/月/平方米,高层7-19楼1.15元/月/平方米,商铺1.8元/月/平方米），双方的权利和义务，合同期限为三年（自2016年3月1日起至2019年2月28日止），违约责任，其他事项。三、楚泰物业公司成为玉盘小区的物业服务企业后，即委派物业服务人员进驻玉盘小区开始物业服务工作，向本院提交了玉盘小区业主投诉登记表、保安队长工作日记记录表、保安队长交接记录表、保安晚班轮岗值班表、白班保安巡查记录表，可以证明楚泰物业公司对玉盘小区的物业进行了相关的服务工作，楚泰物业公司还向本院提交了双峰县玉盘小区业主委员会于2019年5月29日出示的《证明》，玉盘小区业主委员会证明小区业主对楚泰物业公司提供的物业服务基本满意，并经小区业主代表大会同意楚泰物业公司延期服务一年，因楚泰物业公司自愿退出，自2019年3月1日后楚泰物业公司不再为玉盘小区提供物业服务。四、楚泰物业公司进驻玉盘小区开展物业服务后，熊丽萍缴纳了部分物业服务费，至2019年2月28日止，熊丽萍尚欠物业服务费1782元。一审法院认为，1.原告是否按照《委托物业服务合同》的约定提供了相应的物业服务。楚泰物业公司成为玉盘小区的物业服务企业后，当即委派了物业服务人员进驻玉盘小区开始物业服务工作，合同期满后，玉盘小区业主代表大会同意楚泰物业公司延期服务一年，玉盘小区业主委员会证明小区业主对楚泰物业公司的物业服务基本满意，基于此，可以认定楚泰物业公司对玉盘小区的物业进行了一定的服务和管理工作。在楚泰物业公司从事玉盘小区的物业服务期间，也有业主反映原告在物业服务期间，物业服务不到位，不作为，主要表现在如下方面：①公共设施管理混乱，楼道照明灯坏了，很久没有维修；②卫生清洁、管理工作很不好，根本没按合同约定的每天清扫1次，仅仅是将垃圾进行了清理；③公共秩序混乱，车辆摆放无序，车辆通行不方便；④下水管道不通或堵塞，业主反映后，疏通不及时或敷衍了事；⑤最普遍的是顶楼漏水、房屋漏水问题未能得到及时、有效的处理甚至推诿不处理，导致很多业主房屋受损。因此，可以认定，原告在履行《委托物业服务合同》约定的服务内容时，亦存在瑕疵。2.被告应否支付原告物业服务费。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，熊丽萍本人虽然没有与原告签订物业服务合同，但原告是被告所在小区的业主委员会选聘的物业管理企业，原告与被告所在小区的业主委员会签订的《委托物业服务合同》是双方的真实意思，合同依法成立，具有法律效力，原告与被告所在小区的全体业主包括被告应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。被告提出原告进驻玉盘小区属于非法进入，委托服务合同无效等辩论意见，本院不予采纳。原告按照《委托物业服务合同》的约定为被告小区内的物业进行了一定的服务和管理工作，被告亦应当按照合同的约定支付物业服务费。3.被告提出的双峰县城建投修路导致被告房屋受损，不是因为物业服务不到位所致，故被告此一主张本院不予认可。综上所述，原告在履行《委托物业服务合同》时，存在瑕疵，对被告应缴纳的物业服务费可以适当减少，根据原告履行物业服务合同过程中存在瑕疵的情形，以及原告在物业服务中存在的瑕疵与被告的关联程度，本院认为，对被告应支付的物业服务费酌情由被告支付90%。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：被告熊丽萍在本判决生效后五日内支付原告双峰县楚泰物业服务有限公司物业服务费1603.8元。如果熊丽萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由双峰县楚泰物业服务有限公司承担2.5元，由熊丽萍承担22.5元。本案审理过程中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，2016年2月29日，玉盘小区业主委员会与楚泰物业公司签订《委托物业服务合同》。根据《玉盘小区业主委员会章程》的规定，业主委员会的权利包括选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同，由此可见，玉盘小区业主大会已将选聘或解聘物业管理企业的权利赋予业主委员会，故玉盘小区业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。合同签订后，熊丽萍亦交纳了2016年3月1日至2017年2月28日期间的物业管理费，该一行为也系对物业服务合同的再次确认。因此，《委托物业服务合同》系双方真实意思表示，上诉人熊丽萍应当履行交纳物业管理费的义务，被上诉人楚泰物业公司亦应根据合同约定全面提供物业管理服务。根据合同约定，楚泰物业公司应对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。根据楚泰物业公司提交的证据，可以认定其进驻玉盘小区后，提供了基本的物业服务，但其对小区内环境卫生及秩序方面的维护确实存在一定疏漏。因此，原审酌情判决由上诉人熊丽萍支付90%的物业管理费，并无不当，故对上诉人熊丽萍要求撤销原判，驳回被上诉人诉请的上诉请求，本院不予支持。至于上诉人熊丽萍以归朴街建设爆破施工，导致其楼房整体倾斜、墙体开裂，给其造成损失为由要求被上诉人予以赔偿的问题，因上诉人熊丽萍原审并未提起反诉，且其遭受的损害与被上诉人无涉，故对上诉人熊丽萍此一上诉请求，本院不予支持。上诉人熊丽萍称原审程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十条的规定，基层人民法院和它派出的法庭对事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序进行审理，简单的民事案件由审判员一人独任审理，故原审由审判员独任审理符合法律规定。原审亦不存在其他严重违反法定程序的行为。因此，上诉人熊丽萍称原审程序违法的上诉理由，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 周 怡审判员 蒋国保审判员 李云霞二〇二〇年一月二十二日书记员 蒋 品附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。