山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初940号 原告（反诉被告）：潍坊乐道美膳餐饮有限公司，住所地：潍坊市奎文区广文街151号，统一社会信用代码：913707050769702060。 法定代表人：于爱荣，总经理。 委托诉讼代理人：杜长勇，山东致允律师事务所律师。 被告（反诉原告）：巨人科技（潍坊）有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街以南、永春路以西，统一社会信用代码：91370700758288642D。 法定代表人：赵长春，总经理。 委托诉讼代理人：付廷森，山东泰公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李存信，男，汉族，该公司职工。 原告（反诉被告）潍坊乐道美膳餐饮有限公司（以下简称“乐道美膳公司”）与被告（反诉原告）巨人科技（潍坊）有限公司（以下简称“巨人科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 乐道美膳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告交纳的租金75000元及利息（按照同期银行贷款利率计算至被告实际返还之日止）；3、判令被告赔偿原告损失902049.54元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告所有的房屋一套，坐落于潍坊高新区清池街道永春社区东风东街以南永春路以西巨人科技公司院内1幢一楼西区。租赁合同同时约定了租赁期限以及房屋租金，并约定了原被告的权利义务。租赁合同生效后，原告对房屋进行了装修，并对外开始经营。2018年7月5日，被告发函给原告通知解除双方签订的《房屋租赁合同》并限期原告搬离，原告认为租赁合同尚未到期，于是拒绝了被告解除合同的要求，但是被告强行对租赁房屋停水停电，导致原告无法正常经营。原告认为，被告的严重违约行为导致合同无法继续履行，符合合同解除的法定条件。为维护原告权益，请求判如所请。 巨人科技公司辩称，2017年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为1年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止，年租金75000元，每半年缴纳租金37500元。合同签订后，原告于2017年7月19日支付前半年租金37500元，于2017年12月8日支付后半年租金37500元，被告已开具了相应的收款收据。2018年5月25日，即原告租赁合同期满前2个月时，被告向原告在内的所有租房户送达了书面通知，明确告知原告在租赁合同于2018年6月30日期限届满后不再续租，要收回自用。2018年7月5日，因原告未按5月25日通知交回房屋及钥匙，故被告又一次向原告送达解除租赁合同通知，要求原告于2018年7月30日前办理完交房等事宜。2018年9月27日，原告已将楼内物件搬至楼北侧的简易房内，并拒不搬走腾空，故被告向原告又送达支付场地占用费通知，要求原告缴纳占用简易房及场地费用，每天每平方米按1.2元计算，占用面积约200平方米。2018年11月22日，因原告拒不将占用的简易房清空交回，故被告又向原告送达限期搬离通知，要求原告接此通知8日内搬离并清空现场，同时按9月27日通知中的标准支付占用费至实际搬离清空之日。2019年3月11日，潍坊高新区综合行政执法局向被告送达潍高综执限改字【2019】第1020号限期改正通知书，认定原告私建的简易房为非法建筑物，责令于2019年3月12前自行拆除并恢复原貌，被告第一时间将该通知转交给原告现场看管人员。原告收到该通知后，于2019年3月26日搬离清空。另外，原告收到被告2018年5月25日不再续租的书面通知后，于2018年6月10日向被告送达书面的回复函一份，确定双方之间的租赁合同为1年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。原告在该回复函中未提出所谓3年期限租赁合同事宜，因此双方真实意思表示和实际履行的租赁合同期限是1年而不是3年。原告企图用自己单方制作，仅用于工商局登记注册之用的3年租赁合同，来主张租赁合同期限为3年，是不能成立的。该3年期合同记载的签订时间为2017年11月1日，租赁物面积为950平方米，年租金只有8000元，不符合市场价值规律。该3年合同是工商机关专门用于注册登记之用的格式范本合同，不是原被告双方的真实意思表示，原告也没有将该3年期限的租赁合同交付给被告，因此该3年租赁合同对被告无法律上的约束力。另外，原告所诉的400平方米简易板房，已被执法部门认定为非法建筑，故其主张该部分利益，不受法律保护。 巨人科技公司提出反诉请求：判令乐道美膳公司支付巨人科技公司占用费、电费、代付拆迁费共计62061元。事实和理由：因乐道美膳公司未及时腾空房屋及未及时拆除简易板房等，给巨人科技公司造成损失，为此提出反诉。 乐道美膳公司针对反诉答辩称，原、被告签订的房屋租赁合同尚未到期，原告的物品没有影响被告的施工，因为被告违约导致原告无法及时处理相关物品，原告已经在收到通知后，及时将楼内的物品转移到楼外的钢结构房内，不存在场地占用费的问题。原告早就将所有物品收拾干净，场地已经恢复原状，是原告自己进行的拆迁，因此，不承担任何费用。 当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证：乐道美膳公司提供以下证据： 1、2017年11月1日签订的房屋租赁合同一份，根据合同第二条约定，租赁期限从2017年11月2日至2020年11月2日，证明原、被告之间的房屋租赁关系尚未到期时，被告断水断电要求原告搬走，构成违约。 2、2017年12月4日被告出具的收款收据一份，证明原告交纳了2018年1月至2018年6月30日的租金37500元。 3、资产评估报告书一份，证明原告剩余2年租期内装饰装修残值损失和各项营业设备的损失总额为299049.54元。 4、重新开设中央厨房产生的支出证据一宗、人员名单两份、用工合同一宗、工资表三本，证明筹备阶段需要三个月8人，人均工资4875元，新开始阶段3个月20人，人均工资4000元，共计支出356700元。 5、潍坊翰墨印刷包装有限公司出具的收款收据及印刷品宣传物料明细一宗，奎文区大虞丽源广告制作中心出具的收款收据及印刷品宣传物料明细一宗，证明原告重新开始中央厨房进行必要宣传及发放材料花费的费用，共计24900元。 6、原告与客户签订的《商品销售合同》、《大会供餐合同》、潍坊市寒亭区人民医院餐厅承包合同等、收款收据、发票一宗，证明：保守计算，原告日供餐人数为1100人，人均消费12元，月营业收入316800元，按50%毛利率计算为158400元，扣除工资79900元、租金14750元、水电燃气等费用25000元，每月净利润为38750元，中央厨房重新开办需要6个月，按每月30000元计算，营业损失为180000元。 7、收款收据三份、明细表两张，证明因需要太阳能拆装、监控移机、恢复场地原状等支出26300元。 8、明全玉金商店收款收据一份，证明原告搬出后为存放设备支出仓库租赁费15000元。 被告质证后，对证据1真实性有异议，认为该份合同仅是一个用于工商登记使用，是工商部门的格式范本，不是双方实际执行的合同；对证据2的真实性无异议，被告确实收到了原告支付的房屋租金，实际打款时间为2017年12月8日；对证据3评估报告不认可，认为该报告依据的是三年的合同，与被告无关；对原告提供的其他证据的形式要件均有异议。 被告巨人科技公司提交如下证据： 1、2017年7月1日签订的房屋租赁合同一份，合同第二条约定的租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日，同等条件下原告有权优先续租，年租金75000元，证明该份合同是双方的真实意思表示，并实际履行的合同。 原告给被告的回复函一份，证明2018年6月10日原告给被告的回复函中提及及确认的亦是2017年7月1日签订的一年期的房屋租赁合同。 被告2018年5月25日向包含原告在内的所有租户发放的通知一份，证明被告已经提前告知租赁合同到期后不再续租。 解除房屋租赁合同通知一份，证明房屋到期后被告不再与任何单位和个人签订租赁合同，并要求原告于2018年7月30日前完成腾退及交接事宜。 给原告送达的支付场地占用费的通知一份，证明原告已于2018年8月30日将楼内大部分物品搬到简易房内，要求原告自2018年9月1日起至实际搬离之日按照每平方米1.2元的价格支付场地占用费。 收据一份、农业银行打款条、物品清单一份，证明被告因给原告搬离物品支出费用3000元。 限期搬离通知书一份，证明被告要求原告搬离非法占用的简易房及清空现场。 潍坊高新区综合行政执法局责任限期改正通知书一份，证明2019年3月11日，该局认定原告私建的板房为非法建筑，要求在2019年3月12日前自行拆除并恢复原貌。 电费收据一份，证明原告尚欠电费4225元。 原告质证后，对证据1真实性无异议，但是认为双方已经重新签订了三年期的房屋租赁合同。对证据2有异议，认为该回复函只是对被告发函的回复，不能否定双方签订的三年期的租赁合同的真实性。原告已经收到证据3、4、5、7的通知，但认为租赁合同并未到期，不应支付给被告相关费用。对证据6的真实性不予认可。对证据8的真实性没有异议，但是该板房是被告同意原告建设的。对证据9电费收据属实。 对原告提供的证据1、2、3真实性本院予以认定；对证据4、5、6、7、8的证明力不予认定。对被告提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9的真实性予以认定；对证据6的证明力不予认定。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院经审理查明以下事实：2017年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，租赁房屋位置：东风东街与永春路5569号，租赁范围：办公楼一楼大厅走廊以西全部及相应的门外地，租赁期限是2017年7月1日至2018年6月30日，暂定一年，租约到期后同等条件下原告（乙方）有权优先续租，租赁价格：年租金75000元，租赁费每半年交付一次，第一次交付时间为8月21日，第二次交付租金的时间12月1日。原告在与被告共同检查验收合格后，在不损坏原房屋主体结构的前提下按照自己的使用要求进行装修改造。合同期满，如不继续租用，房屋如有损坏，原告负责修复、恢复原貌。违约责任：在合同履行过程中如遇政府规划变更或其他不可抗力的因素造成的合同中断，被告（甲方）须提前两个月通知原告（乙方）并退还所余租金，不再承担乙方其他一些损失。 合同签订后，原告支付了房屋租金，并根据自己的需要对租赁的房屋、场地进行了装修改造。 合同履行过程中，被告于2018年5月25日向各租房单位发出《通知》，载明：根据上级指示精神，对符合城市规划和产业发展布局的现状低效利用单位，鼓励企业进行技术改造，大力发展新兴产业……本单位需进行技术改造，现通知如下：一、自接到通知之日起75天（两个半月）内收回各单位租赁服务并上交钥匙；二、对租赁合同到期的单位，不再进行房屋租赁合同续签。自合同上交之日起至上交钥匙止，房屋租赁费用按前期租房合同执行。三、对租房合同未到期的单位按合同约定协商处理。四、本单位进行技术施工改造，届时停电停水，对未按照通知要求执行的，被告不承担责任。 原告收到通知后，于2018年6月10日向被告发出《回复函》，对通知答复如下：1、我公司于2017年7月1日起至2018年6月30日止，与贵公司签订为期一年的房屋租赁合同，考虑到房屋租金每年调整，我公司同意合同一年一签，双方约定同等条件下我公司有权优先续约。现贵公司单方面提出终止租赁合同，我公司不予接受。2、房屋租赁合同约定违约条件为“如遇政府规划变更或其他不可抗力的因素造成的合同中断”，但贵公司至今未出示政府相应规划及项目手续。3、合同签订前，我方即向贵公司说明房屋用途为中央厨房，归公司没有异议。因此对房屋进行了较大规模的改造，并在贵公司许可的情况下新建钢结构车间400平方米，投资150万元，预计使用寿命和投资回收周期10年，现在终止合同，给我公司造成巨大经济损失，我公司不能接受。4、自合同签订之日起，我公司增加了三级隔油系统等，定作了中央厨房设备，通过食药部门验收，取得了全市唯一“中央厨房”和“餐饮配送服务”资质。如终止合同，上述系统报废，相关资质需重新审批，势必造成大量浪费。5、我公司在半年内已取得了大量的客户，日均供餐量达到1200人次以上。如合同终止，势必造成客源及员工流失，造成损失巨大。6、我公司要求签订新一轮房屋租赁合同。等等。 2018年7月5日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知》，载明：双方合同到期后未再续签，现要求解除合同，原告立即腾退房屋和场地并恢复原状，确保2018年7月30日前办理完毕腾退和交接事宜。 合同到期后，双方未再续签。2018年8月3日，原告缴纳了2018年7月1日到7月31日的房屋占用费6250元。后被告开始断水断电，原告于2018年8月下旬将楼内的物品搬至钢结构房内。被告先后向原告发出支付场地占用费通知、限期搬离通知等。 2019年3月11日，潍坊高新技术产业开发区综合行政执法局作出《责令限期改正通知书》，载明：被告在东风街南、永春路西院内在未取得建设工程规划许可证的情况下私自建设板房一处，违反了城乡规划法第四十条的规定。责令被告于2019年3月12日18时前自行拆除，恢复原貌。原告主张于2019年3月12日将钢结构房拆除。被告主张，原告当天开始拆除，一直到3月26日才彻底搬离。 审理中，原告主张，双方之间已经于2017年11月1日重新签订了三年期的租赁合同，并提供了2017年11月1日签署的《房屋租赁合同》一份，该合同约定：房屋坐落于潍坊高新区清池街道永春社区东风东街以南永春路以西巨人科技公司院内1幢一楼西区，建筑面积950平方米，租赁期间从2017年11月2日至2020年11月2日，年租金8000元，按年支付，承租人负责支付水电等费用，用途为经营办公。该份合同是工商部门提供的格式范本，合同中的其他空格处并未填写内容。 原告申请对剩余2年租期内装饰装修残值损失和各项营业设备的损失进行鉴定。本院依法委托山东求实房地产土地评估有限公司出具评估报告，载明：建筑物及装修2年年残值损失为222309.54元，炊事机器设备2年内残值损失76740元。共计299049.54元。原告支出评估费3588元。 关于原告主张返还的租金，自2017年7月1日至2018年6月30日一共支付租金75000元，合同解除后应予返还。关于利息，从交纳租金之日：第一笔的交款时间是2017年7月19日交纳37500元、第二笔是2017年12月4日37500元，按照同期银行贷款利率计算。另外，其他损失包括：营业损失180000元、重新开设支付人员工资356700元、重新印制宣传材料的费用24900元、搬迁、恢复原状的费用26300元、为存放设备仓库租赁的费用15000元。 被告主张的费用有：1、简易房及西侧小院的占用费，自2018年9月1日起按每日1.2元/平方米计算至搬离之日2019年3月26日；2、原告欠电费4225元；3、代付搬迁费3000元。 本院认为，原、被告于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同1），双方对该合同均无异议，本院予以确认。 本诉部分，双方争议的事实为：是否以2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同2）变更了2017年7月1日签订的租赁合同1。本院认为，租赁合同2并未变更租赁合同1，理由如下：首先，租赁合同2并未载明是对租赁合同1进行变更或替代，也未约定废止租赁合同1。其次，租金数额由合同1的75000元/年降至8000元/年，明显的不合理。并且，原告实际支付的租金数额为75000元，租金数额并未发生变更。再次，根据原告的回复函，原告明确认可了双方为一年期的租赁合同，并提出因为投资巨大，要求签订新一轮的租赁合同。综上，可以看出，租赁合同2系为原告办理工商登记所使用的合同，并非双方的真实意思，也不是实际履行的合同。因此，原告主张租赁期限为3年，与事实不符，本院不予采信。原告要求解除房屋租赁合同，但租赁合同约定的一年期限已经届满，已无解除的必要。原告要求返还已支付的一年租金75000元，但原告已经对租赁房屋占有使用了一年，应当支付租赁费，故其要求返还租金及利息，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张的赔偿损失，包括剩余2年装修及设备的残值损失299049.54元、营业损失180000元、重新开设支付人员工资356700元、重新印制宣传材料的费用24900元、搬迁、恢复原状的费用26300元、租赁仓库的费用15000元等，但是根据以上认定的事实，双方仅签订了一年的租赁合同，原告是从事生产经营的企业，其在进行投资时应当考虑到租赁期间长短所产生的后果及风险，但其仅签订一年期的租赁合同，导致到期后不能续租而产生损失，并且建设钢结构房时也未履行审批手续，应承担自行因此产生的经营风险和法律风险，被告对其损失不负赔偿义务。故原告要求被告赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于反诉部分。被告主张的占用费，其主张的起算时间已经开始断水断电，原告并非正常使用。在该期间，双方已经产生纠纷，并委托公证处进行证据保全，为司法鉴定做准备，也不能按正常的使用费计算。并且，被告主张按1.2元/平方米计算，也未提供证据予以证实，故本院不予支持。关于拖欠的电费，原告无异议，本院予以支持。关于代付搬迁费3000元，被告提供的证据形式存在瑕疵，原告亦不认可，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）潍坊乐道美膳餐饮有限公司的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）潍坊乐道美膳餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）巨人科技（潍坊）有限公司电费4225元； 三、驳回被告（反诉原告）巨人科技（潍坊）有限公司其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13571元，由原告负担。反诉案件受理费减半收取676元，由原告负担46元，由被告负担630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  范肇伟 人民陪审员  齐昌宗 二〇二〇年一月六日 书 记 员  吴秋平