北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终246号上诉人（原审被告）：刘军，男，1967年9月8日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：任振涛（刘军之妻），女，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人刘军因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘军上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘军支付物业费、垃圾清运费的数额为应缴物业费和垃圾清运费的一半。其上诉理由主要是：深长城物业公司没有履行合同义务，小区卫生环境很差。深长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意刘军的上诉请求及理由。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘军支付深长城物业公司物业费及垃圾清运费共计4049.10元；2.判令刘军支付深长城物业公司违约金2000元；3.诉讼费由刘军承担。一审法院认定事实：刘军为北京市石景山区XX的业主，房屋性质为经济适用房。2012年6月30日，北京市石景山区XX小区第一届业主委员会（甲方）与深长城物业公司（乙方）签订《XX小区物业服务合同》，深长城物业公司自2012年7月开始承接XX小区的物业管理工作。《XX小区物业服务合同》主要内容为：“第一条物业名称：XX，坐落位置：北京市石景山区。第二条乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容:1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房)的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯)的维修、养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施(道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯)的维修、养护和管理。4.本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6.本小区红线内车辆行驶及停泊的管理。7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）。8.物业及物业管理档案资料的管理。9.社区文化娱乐活动。10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项……第七条本物业管理区域的物业服务收费标准如下……2.住宅物业管理服务费标准为1.35/平方米/月……7.本物业服务费由业主按其物业的建筑面积交纳……第十条物业管理服务费的收取主要采取银行划款的方式进行，每月划款一次，在当月未划到款，可到管理处交纳现金……第二十六条本项目服务期限为叁年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。如因原物业公司交接迟延，则服务期限从乙方实际进驻之日起计算。”合同到期后，双方于2015、2017年续签了合同，续签合同项目服务期为贰年。经查明，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2.5元每户。自2012年7月起，深长城物业公司为包括刘军在内的业主实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务。深长城物业公司按照房屋面积67.9平方米主张刘军自2015年11月21日至2019年6月20日未交纳涉诉房屋的物业费3941.60元，垃圾清运费107.5元。刘军称其未缴纳2017、2018年物业费，但未交原因是深长城物业公司物业服务不到位。深长城物业公司提交其尽职提供物业服务的照片及催缴记录、律师函来证明其催缴物业费的情况。刘军对上述证据亦不予认可。一审法院认定上述事实的证据有：《XX小区物业服务合同》、催缴记录、催缴物业费律师函等及当事人陈述。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，深长城物业公司与北京市石景山区XX小区第一届业主委员会签订的《XX小区物业服务合同》真实有效，对深长城物业公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。深长城物业公司为刘军居住的小区提供物业管理服务，刘军作为小区业主享受深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。故对刘军主张合同不是和深长城物业公司签订，双方没有合同关系的抗辩意见，不予采纳。深长城物业公司主张的物业费、垃圾清运费有合同和法律依据，该院予以支持。物业管理合同为双务合同，刘军有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。刘军主张深长城物业公司在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、通知信息不规范、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、施工管理不善、电梯维修不及时、门禁损坏等问题，该院结合其他业主的陈述可以采信深长城物业公司在物业服务中存在部分问题，但不足以构成刘军不缴纳物业费的抗辩。刘军主张2015年至2017年之间已经缴纳了物业费，但未能提供已缴费的证据，该院对已缴费的抗辩意见不予采纳。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。对于深长城物业公司要求刘军支付2000元违约金的诉讼请求，该院认为，因深长城物业公司所提供的物业服务仍有不足之处，结合刘军欠费数额，对深长城物业公司该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决:一、刘军于判决生效之日起十日内给付深长城物业公司2015年11月21日至2019年6月20日的物业费3941.6元、垃圾清运费107.5元；二、驳回深长城物业公司的其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：深长城物业公司为XX公司于2009年3月出资设立，XX公司于2015年12月将深长城物业公司的股权全部转让给X1公司。X1公司曾用名为深圳市深长城物业服务有限公司，由XX公司于2009年8月出资设立。X1公司于2016年8月设立X1公司北京分公司。XX公司北京物业管理分公司为XX公司的分支机构，设立于2000年2月。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一审法院认定刘军作为小区业主享受深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的物业服务合同关系正确，本院予以确认。刘军关于深长城物业公司没有履行合同义务的上诉主张，缺乏证据证明，本院不予采信。根据刘军的上诉请求，本案焦点问题在于刘军是否可以少交物业服务费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。深长城物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，刘军就反驳深长城物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面。物业服务是否构成根本违约，是否可以减免物业费，不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的服务瑕疵作出认定。刘军上诉主张其所居住的、深长城物业公司提供物业服务的小区卫生环境很差，但其所提交的证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约，达到足以减免物业费的程度。此外，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，刘军要求少交物业费的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，刘军的上诉请求不能成立。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  李春华审 判 员  白 云二〇二〇年一月二十一日法官助理  李彤琳法官助理  马云辉法官助理  吴银娇书 记 员  李心雨书 记 员  原 月书 记 员  刘姊婕书 记 员  侯顺淼