广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异89号 案外人：梅小东，女，1981年9月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：林盛，广东启源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡媚，广东启源律师事务所律师。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。 负责人：李伟业，行长。 委托诉讼代理人：李沛贤，广东东方昆仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：广州建图房产发展有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西陶育路55号首层。 法定代表人：梁林，董事长。 被执行人：广州三泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区石牌东路165-227号第一层、第二层（不含A区）广州市品高汇电子广场第壹层D171铺。 法定代表人：周耿雄。 两被执行人的共同委托诉讼代理人：黄鸿焯，男，1966年1月29日出生，汉族，该司职员，住广东省珠海市香洲区。 在本院执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）与被执行人广州建图房产发展有限公司（以下简称建图公司）、广州三泰物业管理有限公司（以下简称三泰公司）借款合同纠纷一案中，案外人梅小东对本院查封的位于天河区XX大街X号XX房的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人梅小东及其委托诉讼代理人林盛、蔡媚，申请执行人农商行白云支行的委托诉讼代理人郭静怡以及被执行人建图公司、三泰公司的共同委托诉讼代理人黄鸿焯到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人梅小东称：2004年2月6日，申请执行人以抵押权人身份向被执行人建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”的抵押房产。案外人于2006年2月与建图公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人向建图公司购买位于广州市天河区XX大街X号XX房的房产。后案外人支付全部价款，建图公司将涉案房产交付案外人，其后由案外人一直占有、使用涉案房产至今。2006年2月23日，案外人向建图公司支付物业维修基金及房屋过户契税、交易管理税、印花税等办理房屋过户手续的费用。根据《商品房买卖合同》约定，建图公司应当在不动产交付使用后915日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并应在交付使用后915日内办妥房地产权属证书。但建图公司未依约办理上述手续，案外人多次催促未果，导致涉案房产仍登记在建图公司名下。案外人在法院查封前已与建图公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，并依约全额支付价款，涉案房产交付后一直由案外人占有使用，案外人对涉案房产未办理过户登记不存在过错，享有的权利能够排除执行。对此，案外人向法院提出异议，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求不得执行涉案房产，并解除对涉案房产的查封。 申请执行人农商行白云支行称：一、农商行白云支行的抵押权设立在涉案标的抵押物买卖之前，其债权和抵押权已由生效的裁判文书确认。根据担保法规定，抵押人无权出售房屋。案外人的现有证据也不足以证实农商行白云支行同意涉案不动产的出售，而且各方也未在房管局办理涂销登记。二、案外人本身存在过错，其明知涉案标的已抵押给农商行白云支行仍向建图公司购买涉案标的并支付购房款。综上，不同意案外人的异议请求，法院应予驳回。 被执行人建图公司、三泰公司共同称：对案外人的异议请求无异议。 本院查明：广州市黄石农村信用合作社诉建图公司、三泰公司借款合同纠纷一案，本院于2007年10月19日以（2007）云法民二初字第914号立案受理。该案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、建图公司、三泰公司于2007年12月20日前共同归还广州市黄石农村信用合作社借款本金5000000元及利息（从2007年4月21日至2007年8月15日起按合同约定的利率计付，从2007年8月16日起按中国人民银行逾期贷款利率计至还清之日止）。二、本案缓交的受理费24031元、财产保全费5000元，由建图公司、三泰公司共同负担，于调解书生效之日起十日内向本院交纳。本院于2007年11月29日出具（2007）云法民二初字第914号民事调解书，确认上述调解协议。上述生效的民事调解书由广东省遂溪县人民法院立案执行，该院在执行过程中于2013年5月27日对涉案房产予以轮候查封。其后，广东省遂溪县人民法院将该执行案移送本院执行，本院以（2016）粤0111执2297号立案执行，并继续轮候查封涉案房产。2017年10月5日，本院对涉案房产的查封轮上转为正式查封。 根据《广州市不动产登记查册表》反映，位于广州市天河区XX大街X-XX号（单号）的不动产登记的权属人为建图公司，占有份额为全部，所有权来历为新建；建筑面积为94231.67平方米，建基面积为6993.31平方米，建筑时间为2003年，使用性质为居和非居，结构层数为25，座数为1。2006年，建图公司将其名下上述不动产中包含涉案房产在内的717套面积26684.09平方米的房产、商铺和车位等不动产抵押给广州市黄石农村信用合作社，双方并办理了抵押登记手续。其后，双方在2006年至2009年期间就上述已设定抵押的部分房产、商铺和车位陆续办理了涂销抵押登记手续。但涉案房产至今未涂销抵押。 案外人为证实其异议成立，提交了《商品房买卖合同》、房款发票、《住宅质量保证书》、收款收据、电费发票、（2016）粤01民终659号民事判决书、（2016）粤01民终14572号民事判决书等证据，拟证实抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意并授权建图公司销售涉案不动产，并据此主张其与建图公司在本院查封前签订的《商品房买卖合同》真实合法，以及其已支付全部购房款和实际占有使用涉案不动产。 另查，广州市黄石农村信用合作社经多次合并、改制，于2010年2月12日最终变更为广州农村商业银行股份有限公司白云支行。 本院认为：案外人梅小东主张其对本院查封的位于广州市天河区XX大街X号XX房的涉案房产享有所有权而提出排除执行异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。根据相关司法解释规定，对案外人提出的排除执行异议，应依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行；对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断权利人。现涉案房产登记在被执行人建图公司名下，占有份额为全部，故可认定建图公司系涉案房产的所有权人，本院裁定查封其名下房产于法有据，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据《广州市不动产登记查册表》反映，建图公司于2006年将其名下包含涉案房产在内的717套面积26684.09平方米的房产、商铺和车位等不动产抵押给广州市黄石农村信用合作社，双方并办理了抵押登记手续，且涉案房产至今未涂销抵押。因此，可据此认定申请执行人对涉案房产依法享有对抗案外人的抵押物权。根据上述司法解释规定，本院对案外人对涉案房产提出的排除执行异议不予支持。 虽然案外人提交了《商品房买卖合同》和（2016）粤01民终659号民事判决书、（2016）粤01民终14572号民事判决书等证据，拟证实抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意并授权建图公司销售涉案不动产。但执行异议属于执行程序中的形式审查，应遵循对执行标的外观权利表征进行审查以判断案外人所提出的执行异议是否成立的原则。现涉案执行标的的权利外观显示申请执行人对其享有抵押物权，即应根据前述司法解释规定驳回案外人的异议请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人梅小东的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张文茵 人民陪审员  廖 勉 人民陪审员  黄瑞仪 二〇二〇年一月九日 书 记 员  罗颖欣