山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终4380号上诉人（原审被告）：张冠如，女，1966年7月27日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人（原审原告）：山东中万置业有限公司，住所地山东省滕州市安乐街104号，统一社会信用代码91370481581917545L。法定代表人：陈进弟，执行董事。上诉人（原审原告）：滕州市人人达企业管理服务有限公司，住所地山东省滕州市荆河街道安乐街104号,统一社会信用代码91370481MA3BXYU22G。法定代表人：陈淑莲，执行董事。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。上诉人张冠如与上诉人山东中万置业有限公司（以下简称山东中万公司）、滕州市人人达企业管理服务有限公司（以下简称滕州人人达公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省滕州市人民法院(2019)鲁0481民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张冠如上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判涉案合同无效。二、一、二审诉讼费用由山东中万公司、滕州人人达公司承担。事实和理由：一、山东中万公司、滕州人人达公司与张冠如签订《中万国际广场商铺租赁合同》时，山东中万公司、滕州人人达公司明知自己对外出租的中万国际广场的整体消防验收并未完成，不具备开业资格，也未告知张冠如没有通过消防验收事实，导致张冠如认为租赁的商铺已符合租赁条件，逐按照合同投入重金装修商铺。后来在经营中张冠如发现商铺存在很多消防安全引患，给商户造成人身安全威胁，才知道商场没有通过消防验收就违法开业了。《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）第十五条明确规定：公共聚集场所在投入使用营业前，建设或使用单位应当向场所所在地消防救援机构申请消防安全检查，经检查不符合消防安全的，不得投入使用、营业。由于租赁物的消防验收不合格，投入使用已违反了法律强制性规定，涉案合同应认定为无效合同。与此同时由于山东中万公司、滕州人人达公司消防的问题对张冠如的经营也造成了实际停业影响，张冠如损失严重。即使认定为有效合同，山东中万公司、滕州人人达公司主张的租金损失也应折抵张冠如损失。二、张冠如的计租日无从确定，山东中万公司、滕州人人达公司要求张冠如支付租金及物业费没有事实依据。1.《中万国际广场商铺租赁合同》第1.1约定了进场日的定义，即甲方移交、乙方进入该房屋之日。甲、乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日。并特别约定，为免疑问，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署《房屋交接确认书》的日期为进场日。并约定了计租日同进场日，但双方并未签署《房屋交接确认书》，进场日无从确定，计租日自然亦无法确定。山东中万公司、滕州人人达公司要求张冠如支付租金及物业费，无法确定支付时间，山东中万公司、滕州人人达公司的诉讼请求没有事实依据，其诉讼请求不应当获得支持。2.一审法院以开业日作为进场日，违反了法律规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案双方当事人约定了确定计租日的方法，在未经协商一致予以变更或者解除的情况下，均应依照约定全面履行，双方没有依照合同约定签署《房屋交接确认书》，计租日不应当确定，一审法院的认定侵害了合同自由，违反意思自治原则，违反了法律的规定。因此，一审法院认定张冠如长期拖欠租金及物业费不予交纳，已构成违约，是没有事实和法律依据的。山东中万公司、滕州人人达公司辩称，1.山东中万公司、滕州人人达公司与张冠如签订的涉案租赁合同有效，不违反法律的强制性规定，是双方当事人真实意思表示。张冠如陈述没有通过消防验收与事实不符，也不是合同无效的法定理由。消防验收合格的证据在一审中已经提交。2.计租日在合同中有明确约定，计租日同进场日，约定的进场日为2016年8月1日，张冠如进场早于开业日，一审法院认定商场的开业日2018年1月11日为起租日对所有的租户有利。山东中万公司、滕州人人达公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判张冠如交还租赁山东中万公司、滕州人人达公司的滕州中万国际广场三楼3-012号商铺；张冠如支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁3-012号商铺之日止，按每天200.72元计算的租金(或占有使用费)；二、改判一审判决第二项，判令张冠如增加租金及物业服务费6000元；三、本案二审诉讼费用由张冠如承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。2018年10月1日，山东中万公司、滕州人人达公司没有实施将张冠如租赁的商铺张贴封条、锁门的行为，虽然山东中万公司、滕州人人达公司在公众号中发布文章，但并没有真正实施封店，也没有上锁，只是为了吓唬欠租户，促使欠租户及时缴纳所欠租金及物业费，本案也没有其他证据证明山东中万公司、滕州人人达公司实施了将张冠如租赁的商铺张贴封条、锁门的行为。2018年10月份张冠如自己将租赁商铺内的全部物品搬离，但未交还商铺。因此，一审法院认定山东中万公司、滕州人人达公司将张冠如租赁的商铺张贴封条、锁门及山东中万公司、滕州人人达公司自行收回租赁商铺的事实不清，证据不足。二、张冠如应交还租赁山东中万公司、滕州人人达公司的涉案商铺。山东中万公司、滕州人人达公司没有实施将张冠如租赁的商铺张贴封条、锁门的行为，没有自行收回租赁的商铺，张冠如虽然腾空商铺，但没有交还商铺，一直占有商铺，因此，张冠如应当将租赁商铺交还给山东中万公司、滕州人人达公司。三、张冠如应当支付2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)。一审法院认定涉案租赁合同租赁期限于2019年9月30日到期，但在租期内山东中万公司、滕州人人达公司提起诉讼至租赁期限届满，直至现在张冠如也没有腾空并交还租赁商铺，导致山东中万公司、滕州人人达公司不能再对外租赁，无法取得租金及物业费等收入，因此，张冠如应当按租赁期限内租金标准每天200.72元，支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)。四、张冠如交付的保证金6000元不应当折抵租金及物业费。根据涉案合同第20.1、20.8条约定，承租方未按约定期限交付租金、物业费、保证金及因乙方原因解除合同的，张冠如交付的租金、物业费、保证金等不予退还。本案中，因张冠如欠付租金、物业费及保证金，山东中万公司、滕州人人达公司解除合同，因此，张冠如交付的保证金6000元不应当折抵租金及物业费。张冠如辩称，山东中万公司、滕州人人达公司上诉没有道理，涉案商铺整体已经拆除，再向其主张租金没有依据。山东中万公司、滕州人人达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2016年5月25日签订的《中万国际广场商铺租赁合同》；2.依法判令张冠如腾空租赁房屋，并将租赁房屋交还给山东中万公司、滕州人人达公司；3.依法判令张冠如向山东中万公司、滕州人人达公司支付租金51986.48元、物业服务费32491.55元，合计84478.03元，并支付违约金；4.依法判令张冠如支付自2019年1月11日起至交还租赁商铺之日止的租金和物业费；5.本案诉讼费用由张冠如承担。一审法院认定事实：山东中万公司、滕州人人达公司与张冠如于2016年5月25日签订《中万国际广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：出租方（甲方）：山东中万公司。承租方（乙方）：张冠如。2.计租面积125.45平方米。3.租赁期限38个月，自进场日开始计算，即自2016年8月1日起至2019年9月30日止。4.装修期为2016年8月1日至2016年9月30日，乙方应向物业公司交纳装修管理费为2000元，在办理进场手续时交纳。5.本合同期内，第一个租约年，日租金单价标准为1.6元/每天/每平方米，年固定租金73262.8元，首季固定租金18064.8元，租金每季度缴纳一次，先付后用，在对应每租约年该季（该前3个公历月）开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。第一期固定租金应于合同签订后五个工作日内支付，逾期未付即视为乙方放弃该商铺租赁权。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方自进场日起至商业广场整体开业日起满3个月之日止的租金优惠，即：2016年10月1日至2016年12月31日免收乙方租金。如果2016年10月1日商业广场整体未开业，则甲方给予乙方的免租租赁权至商业广场整体开业日。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。乙方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传。如果乙方未按7.1条约定日期进场施工的，则乙方不再享有该条约定的租金优惠，计租日按7.3条约定的日期。乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为1元/天/平方米，月度物业服务费=服务费收费标准*计租面积*当月实际天数。除第一期和最后一期物业服务费外，其他各期物业服务费均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个缴费期交纳。乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方或物业公司一次性足额支付下个缴费期的物业服务费。第一期物业服务费应于本合同签订后五日内支付，收费期间为2016年10月1日至2016年12月31日，应缴物业服务费为11541.4元。乙方应在该商铺开业前10天向甲方或物业服务公司支付30000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金或履约保证金及物业费用保证金。7.1.本合同项下的进场日为2016年8月1日（甲方或物业公司有权对该日期进行一次调整）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。7.2.乙方应当自行前往商业广场与甲方及物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件二的格式签署《房屋交接确认书》。7.3.如乙方未在合同约定的进场日接收该房屋，或拒绝、拖延签署《房屋交接确认书》，则本合同项下进场日按第7.1项所述日期确定，且计租日调整为进场日。20.违约责任本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金、首期租金及物业服务费，则自乙方逾期支付第五日起，甲方有权解除本合同。乙方已交的保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金及首期应付款项金额的违约金。乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金；迟延5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公共事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，由乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，甲方或物业服务公司有权书面通知其限期改正；经甲方或物业服务公司书面通知，乙方仍不改正的，自甲方或物业服务公司发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于月固定租金10%的迟延履行违约金，直至乙方改正为止。如甲方或物业服务公司发出第二次书面通知后15日内乙方仍未改正，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下乙方支付的租金、物业管理费、保证金等，甲方并有权没收商铺内所有装修、货品、物品，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）并不免除。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下乙方支付的保证金。滕州人人达公司在该合同见证方处加盖公章。合同签订后，张冠如于2016年7月2日交纳租金和物业服务费合计29606.2元，山东中万公司于2016年8月1日将涉案房屋交付张冠如，但双方未按约定签署《房屋交接确认书》，2017年10月27日缴纳装修管理费2000元、装修保证金1000元，2018年1月11日中万国际广场整体开业，2018年4月12日张冠如又交纳租金及物业服务费5000元，2018年7月10日张冠如又交纳保证金5000元，下余保证金25000元未交纳，之后未交纳租金及物业服务费。庭审中，山东中万公司主张自2018年1月11日开始计算租金，张冠如认可实际交房日为2016年8月1日，但辩称应按合同约定自签署房屋交接确认书开始计算租金；张冠如认可涉案房屋实际使用至2018年9月30日，因于2018年10月1日山东中万公司将涉案房屋张贴封条、锁门之后即停止使用，且山东中万公司在滕州新鲜事公众号发贴文将涉案商铺拆除，现已经拆除，并提供2018年8月至10月发表于滕州新鲜事公众号的贴文及照片复印件加以证明，山东中万公司对于公众号及公众号中的文章真实性无异议，确是其公司发布的，但是其没有真正实施封店的行为，也没有查封上锁，只是为了吓唬一下租户。山东中万公司、滕州人人达公司提供《法兰（3012）解除合同通知书》，称于2018年9月30日向张冠如送达，张冠如称其未收到该通知书，山东中万公司、滕州人人达公司未提供证明其已送达了该通知书的充分有效证据。张冠如称合同优惠及开业优惠的天数为99.5天，该期的租金应当扣除，并提供2018年9月25日山东中万公司方向其发出的缴费函加以证明，该缴费函载明合同优惠及开业优惠的天数为99.5天，优惠租金为19972元。涉案房屋为滕州中万国际广场三楼商铺号3-012号商铺，系山东中万公司开发建设。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司提交了《建设工程规划许可证》（证号建字第37048120160016）及面积汇总表、《建设工程规划许可证》（证号建字第37048120180005）及面积汇总表，证明涉案房屋获得建设规划许可；提交了《公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证》、《枣庄市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，证明当时消防已经通过验收，包括商场整体消防均验收合格。并提供2018年1月12日枣房网网页资料及所有租赁商铺者名单，证明商场整体开业时整体租赁率超过了75%。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司增加诉讼请求为要求张冠如支付自2019年1月11日起至交还租赁商铺之日止的租金和物业费。一审法院认为，山东中万公司与张冠如于2016年5月25日签订的涉案租赁合同，双方出于自愿，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。虽然双方未签订《房屋交接确认书》，但双方均认可实际交房日为2016年8月1日，山东中万公司已履行了交付房屋的义务。滕州人人达公司仅作为见证人在合同上面加盖公章，不是合同的相对一方，根据合同相对性原则，其对本案不享有实体权益，应依法驳回其诉讼请求。因合同约定：“租赁期限38个月，自进场日开始计算，即自2016年8月1日起至2019年9月30日止”；“装修期为2016年8月1日至2016年9月30日”；“为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准的基础上，给予乙方自进场日起至商业广场整体开业日起满3个月之日止的租金优惠，即：2016年10月1日至2016年12月31日免收乙方租金。如果2016年10月1日商业广场整体未开业，则甲方给予乙方的免租租赁权至商业广场整体开业日。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。乙方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传。如果乙方未按7.1条约定日期进场施工的，则乙方不再享有该条约定的租金优惠，计租日按7.3条约定的日期”；“乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费”；“7.1、本合同项下的进场日为2016年8月1日（甲方或物业公司有权对该日期进行一次调整）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。7.2、乙方应当自行前往商业广场与甲方及物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件二的格式签署《房屋交接确认书》。7.3.如乙方未在合同约定的进场日接收该房屋，或拒绝、拖延签署《房屋交接确认书》，则本合同项下进场日按第7.1项所述日期确定，且计租日调整为进场日”。山东中万公司、滕州人人达公司举证证明商场整体开业时整体租赁率超过了75%，张冠如未提供相关证据证明商场整体开业时整体租赁率未达到75%，所以，本案租金和物业服务费开始计算的日期应认定为商业广场整体开业日，即2018年1月11日。因2018年9月25日山东中万公司方向其发出的缴费函载明合同优惠及开业优惠的天数为99.5天，优惠租金及物业服务费为19972元。因合同约定：第一期固定租金、物业服务费均应于合同签订后五个工作日内支付，逾期未付即视为乙方放弃该商铺租赁权，张冠如于2016年7月2日交纳租金和物业服务费合计29606.2元，应认定为自2018年1月11日至2018年4月10日的租金和物业服务费29355.3元，余款250.9元应转为此后的租金和物业服务费。优惠期间应自2018年4月11日起计算至2018年7月19日，优惠租金为19972元。因租赁合同约定：“本合同期内，第一个租约年，日租金单价标准为1.6元/每天/每平方米，年固定租金73262.8元，首季固定租金18064.8元，租金每季度缴纳一次，先付后用，在对应每租约年该季（该前3个公历月）开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同”；“乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为1元/天/平方米，月度物业服务费=服务费收费标准*计租面积*当月实际天数。除第一期和最后一期物业服务费外，其他各期物业服务费均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个缴费期交纳。乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方或物业公司一次性足额支付下个缴费期的物业服务费”，所以应当认定第二期物业服务费的交纳日期为2018年3月22日前，即截止交纳日期为2018年3月21日，第三期租金的交纳日期为2018年6月11日前，即截止交纳日期为2018年6月10日，第三期物业服务费的交纳日期为2018年6月21日前，即截止交纳日期为2018年6月20日。2017年10月27日缴纳装修管理费2000元、装修保证金1000元，2018年7月10日张冠如仅交纳保证金5000元，未交纳下余保证金25000元，2018年4月12日张冠如交纳的5000元，应当认定为交纳的第二期物业服务费5000元，其未在租赁合同约定的时间内交足第二期物业服务费和第三期租金和物业服务费，其行为构成违约。山东中万公司、滕州人人达公司主张解除租赁合同，符合合同约定和法律规定。山东中万公司本应在张冠如应交纳下季度租金期限届满后，在就合同是否提前解除及解除合同后损失赔偿问题与张冠如不能达成一致的情况下，向法院提起诉讼解决，但山东中万公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，致使张冠如无法继续使用涉案房屋，之后双方亦未达成一致，故应当认定自2018年10月1日山东中万公司、滕州人人达公司即自行收回了涉案房屋，自此时起双方的租赁合同即解除，因山东中万公司在滕州新鲜事公众号发贴文将涉案商铺拆除，且现已经将涉案房屋拆除，其再要求张冠如腾空涉案房屋，理由不当，一审法院不予支持。依据合同张冠如仅缴纳了自2018年1月11日至2018年4月10日的租金和物业服务费和2018年4月12日交纳的第二期物业服务费5000元，张冠如实际使用房屋至2018年9月30日，张冠如应当按合同约定的同期租金及物业服务费标准即每天326.17元，支付自2018年4月11日至2018年9月30日的租金和物业服务费，首期多交纳的租金和物业服务费250.9元、交纳的第二期物业服务费5000元、优惠的天数为99.5天的优惠租金19972元、交纳的保证金5000元、装修保证金1000元应予折抵扣除，故张冠如应偿付山东中万公司租金和物业服务费共计25455.77元。因一审法院已认定租赁合同于2018年10月1日解除，山东中万公司、滕州人人达公司自此已自行收回涉案房屋，张冠如未腾空房屋系由山东中万公司、滕州人人达公司锁门所致，山东中万公司、滕州人人达公司主张此后的租金及物业服务费，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。合同约定的违约金超出年利率24%，山东中万公司、滕州人人达公司主张逾期交纳租金及物业服务费的违约金按年利率24%计算，符合法律规定，一审法院予以支持。因约定“租金及物业服务费缴付方式为每季度缴付一次（自计租日起每三个月算一季度）”，第二期租金及物业服务费期间为2018年4月11日至2018年7月10日，优惠租金期间自第二期开始，优惠期间超过第二期期间，该期租金不存在违约金，因认定第二期物业服务费的交纳日期为2018年3月22日前，即截止交纳日期为2018年3月21日，第二期物业服务费为11415.95元，扣除2018年4月12日交纳的第二期物业服务费5000元、2017年10月27日缴纳装修保证金1000元、2018年7月10日交纳保证金5000元，故该部分的违约金应为：以10415.95元为基数，按年利率24%计算，自2018年3月22日起至2018年4月11日止；以5415.95元为基数，按年利率24%计算，自2018年4月12日起至2018年7月9日止；以415.95元为基数，按年利率24%计算，自2018年7月10日起至实际履行完毕之日止。第三期租金及物业服务费期间为2018年7月11日至2018年10月10日，实际使用至2018年9月30日，扣除租金优惠期8.5天的优惠租金后租金为14752.92元，因认定第三期租金的交纳日期为2018年6月11日前，即截止交纳日期为2018年6月10日，故该部分的违约金应为：以14752.92元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月11日起至实际履行完毕之日止；第三期物业服务费为10286.9元，因认定第三期物业服务费的交纳日期为2018年6月21日前，即截止交纳日期为2018年6月20日，故该部分的违约金应为：以10286.9元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月21日起至实际履行完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告张冠如于该判决生效后10日内偿付给原告山东中万公司租金及物业服务费25455.77元；二、被告张冠如于该判决生效后10日内偿付给原告山东中万公司违约金（租金及物业服务费利息损失。以10415.95元为基数，按年利率24%计算，自2018年3月22日起至2018年4月11日止；以5415.95元为基数，按年利率24%计算，自2018年4月12日起至2018年7月9日止；以415.95元为基数，按年利率24%计算，自2018年7月10日起至实际履行完毕之日止；以14752.92元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月11日起至实际履行完毕之日止；以10286.9元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月21日起至实际履行完毕之日止）；三、驳回原告山东中万公司、滕州人人达公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2012元减半收取1006元，财产保全费670元，由原告山东中万公司负担1100元，由被告张冠如负担576元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张冠如提交在山东365消防服务网于2020年1月8日下载的《公共聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告》，证明中万国际广场在其经营期间消防五次验收不合格，按照消防法第十五条规定，未通过消防验收的商场不得投入使用。另说明几个承租户一起去了滕州消防中队，消防中队的张参谋告知中万国际广场没有消防合格证。山东中万公司、滕州人人达公司质证称，1.该证据不属于新证据，如存在一审时应当提交。2.该证据不能作为有效证据使用，看不出从什么网页下载，应当有其他证据予以佐证来确认其真实性。一审中，山东中万公司、滕州人人达公司提交了枣庄市公安消防支队于2018年1月5日出具的《建设工程消防验收意见书》（枣公消验字[2018]第0010号），以及滕州市公安消防大队于2018年12月27日出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（滕公消安检字[2018]0032号），综合证明消防验收已经合格。消防验收是否合格应当以消防部门出具的意见书为准，不能以网页上公布的内容作为认定消防是否合格的证据，该证据也达不到合同无效的证明目的，有无消防验收不是导致合同无效的法定理由。本院对张冠如提交的证据认定如下：因该证据是从网页上下载，无其他证据佐证，无法确认其真实性，对此本院不予采纳。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案租赁合同是否有效；2.一审法院将涉案商业广场整体开业日2018年1月11日作为计租日是否正确；3.涉案房屋是否已经返还、张冠如应否支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)。4.张冠如缴纳的6000元保证金是否应折抵租金及物业费。关于合同效力问题。一审时，山东中万公司、滕州人人达公司提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证》、《枣庄市公安消防支队建设工程消防验收意见书》能够证明涉案场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。山东中万公司与张冠如于2016年5月25日签订的涉案租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，为有效合同。张冠如关于涉案合同未经过消防验收而无效的主张不能成立。关于计租日问题。涉案合同约定了计租日同进场日，并约定双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署《房屋交接确认书》的日期为进场日。在实际履行时双方虽然未签订《房屋交接确认书》，但双方均认可实际交房日为2016年8月1日。本案中，涉案商业广场整体开业日为2018年1月11日，晚于交房日，一审法院以开业日2018年1月11日作为计租日计算租金并无不当。张冠如关于双方没有依照合同约定签署《房屋交接确认书》，计租日不应当确定，一审法院认定张冠如长期拖欠租金及物业费不予交纳，已构成违约，没有事实和法律依据的上诉主张不能成立。关于租赁物的返还问题及占有使用费的支付问题。涉案合同约定“交还日：本合同因租赁期限届满或任何原因提前终止当日。乙方应当于该日将该房屋按照约定状态交还给甲方。”本案中，一审法院查明，山东中万公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，应认定山东中万公司自行收回了涉案房屋，自此，张冠如无法继续使用涉案房屋，且涉案房屋已被拆除，山东中万公司再要求张冠如返还涉案房屋并请求支付占有使用费无事实及法律依据，一审法院不予支持其该请求并无不当。关于张冠如缴纳的6000元保证金是否应折抵租金及物业费的问题。涉案合同约定：“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下乙方已经支付的租金、物业管理费、保证金等，甲方并有权没收商铺内所有装修、货品、物品，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金）并不免除”。本案中，张冠如欠付租金构成违约，山东中万公司、滕州人人达公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，致使张冠如无法继续使用涉案房屋，亦存在不当之处，一审法院依据合同法第九十七条，根据合同履行情况和合同性质，平衡各方利益，在判决张冠如支付违约金的同时，将张冠如缴纳的6000元保证金折抵租金并无不当，符合法律规定。综上所述，张冠如、山东中万公司、滕州市人人达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2012元，由上诉人张冠如负担1006元，由山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司共同负担1006元。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年一月十日书记员  高 天