江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3063号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，男，1972年4月6日出生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：曹洪霞，江苏清竹律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏琅琨置业有限公司，住所地海门市。 法定代表人：张华峰，董事长。 委托诉讼代理人：马善明，江苏紫琅律师事务所律师。 上诉人王某、江苏琅琨置业有限公司（以下简称琅琨公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2019）苏0684民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王某上诉请求：请求查清事实后依法改判，二审诉讼费由琅琨公司承担。事实和理由：1.一审法院计算的琅琨公司支付王某逾期交房违约金的期限有误，致使违约金金额错误。2019年3月12日，双方办理交房手续、交付房屋钥匙。一审法院未根据实际交房时间，而根据商品房买卖合同、合同补充协议约定计算违约金，按王某起诉时暂时主张的时间来计算违约金错误。琅琨公司应向王某支付的违约金应以房款106万元为基数，自2016年8月1日至2019年3月12日共953天，按每日万分之一计算为101018元。2.一审法院判决王某支付琅琨公司逾期付款违约金17640元无事实依据。首先，王某2016年11月19日才付清房款的原因是琅琨公司迟延协助王某办理住房公积金贷款需要的手续，导致住房公积金到账迟延。补充协议第三条约定，“如因买受人未及时提供有关材料或提供资料不符合要求而导致银行或公积金管理中心未能及时办妥或无法办理按揭手续，视为逾期付款。买受人按本合同第七条承担逾期付款的违约责任。”王某积极及时办理公积金贷款手续，不属于逾期付款承担违约金的情形，不应承担相应的违约责任。其次，付款迟延因为是琅琨公司自身原因所致，故琅琨公司是一直默认的，双方交涉办理交房过程中，琅琨公司未提及付款逾期的事实，更未要求支付逾期付款违约金，直至王某提起诉讼时，琅琨公司都未以此作为逾期交房的依据，而是以交纳物业费为前置条件，故王某不应承担违约金。第三，双方在同一份合同中是平等主体，琅琨公司违约每日按万分之一承担违约金，而王某订立合同时处于弱势地位，王某违约按每日万分之二承担违约金，有失公平。如果认定王某违约，也应按每日万分之一的比例计算违约金。 琅琨公司辩称，1.琅琨公司不存在违约事实。商品房买卖合同第八条明确约定2016年8月1日前将现房交付王某使用，没有延期情形。2016年10月，案涉房屋登记到王某名下，已经履行了交付义务，未领取钥匙是因王某个人原因所致。2.琅琨公司反诉王某的事实清楚。案涉商品房买卖合同第六条第三项明确规定，余款84万元于2016年8月1日前付清，到期后王某未付，即构成违约，应根据该合同第七条规定支付违约金。王某上诉称将迟延付清房款的原因是琅琨公司所致，不能成立。3.王某起诉和上诉是恶意诉讼，目的是为了不交物业费。4.案涉合同第十一条第二款和补充协议第六项明确约定，如买受人无正当理由不接受视为出卖人已交付房屋，如果出卖人在交付房屋时具备第八条规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题或其它问题影响其入住拒绝接收房屋的，视为不存在影响买受人入住的任何问题。 琅琨公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回王某的本诉请求，一、二审诉讼费用由王某承担。事实与理由：1.一审判决本诉认定事实、适用法律均错误。第一，双方2016年7月1日签订的商品房买卖合同第八条明确约定2016年8月1日前将现房交付王某使用，本身就是书面告知，无需再次书面通知。该合同第十一条是针对商品房达到交付条件后，才应当书面通知交付的情形，在本案中不适用。第二，王某故意不取钥匙，责任应自担。两证人能够证明交付商品房时，王某讲“刚离婚没有女朋友，所以暂时不拿”“不急”。2018年1月10日，琅琨公司也书面通知王某取钥匙，但其仍未来。王某明知在签订合同后或登记其名下后或通知后就应当来取钥匙，却在时隔二年多才起诉，根据《合同法》第四十五条，王某为自己利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，显然琅琨公司不存在逾期交付房屋的事实，不应承担违约责任。第三，一审判决认定“琅琨公司辩称办理了产权证即视为交房，与合同补充协议第（十四）条‘出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付’约定不符”，是错误的。商品房买卖合同签订后，王某验收商品房、车位、储藏室，2016年11月办理了不动产登记手续登记到自己名下，故琅琨公司已履行了交付义务，钥匙未交是因王某个人原因故意未来所致。第四，王某缴纳物业费与琅琨公司无关。王某自2016年11月成为业主后，缴纳物业费是其法定义务，江苏华炜电力工程有限公司（下称华炜公司）出具的《情况说明》证明该商品房如何交付物业费均告知了王某，其是明知的，所以不存在设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙的条件。第五，一审认定琅琨公司逾期交房违约金自交房次日即2016年11月19日起算，违背客观事实。涉案商品房是现房，合同中明确约定2016年8月1日前付清房款交房，其后因王某违约，琅琨公司仍配合将房屋过户到王某名下，不存在继续书面通知交付问题。第六，一审判决既然确认琅琨公司于2018年1月10日书面通知王某交付房屋，再判决琅琨公司承担至2018年10月30日的违约金没有依据。2.琅琨公司的反诉请求已经得到支持，反诉费应由王某承担，一审判决反诉案件受理费242元由琅琨司负担是错误的。 王某辩称，1.琅琨公司称因案涉合同第八条约定2016年8月1日前将现房交付王某使用故无需再次书面通知，是推卸责任。该合同没有约定具体的某一天，王某没有接到通知不可能自行要求公司为其办理交房手续。该合同第十一条明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，显然本案中商品房已达到交付条件，琅琨公司应当向王某发出书面交房通知。2.琅琨公司称王某故意不拿钥匙，是歪曲事实。证人汤某,4是琅琨公司的会计，为其公司利益作出的不利于王某的陈述不应被采信。3.王某订立买卖合同后，未验收商品房、车位、储藏室，如果进行了验收，琅琨公司必然有相关的手续，而琅琨公司并未提供。4.经几次交涉，琅琨公司要求先交物业费才同意交房，王某再三要求先交房再交物业费。所谓交房手续，不仅指办理房产权属证书，还包括交钥匙、接收合格的房屋、交付房屋质量住宅保证书、住宅使用说明书等。 王某向一审法院提出诉讼请求：琅琨公司支付逾期交房违约金87980元（自2016年8月1日至2018年10月30日，以房价106万元为基数，按每日万分之一计算）。 琅琨公司反诉请求：王某支付逾期付款违约金17640元（自2016年8月2日至2016年11月15日，以房款84万元为基数，按每日万分之二计算）。 一审法院认定事实：2015年12月30日，华炜公司与琅琨公司订立“工程款抵房款协议”，约定华炜公司将抵扣房产（“翠湖天地”）59#1705号直接转让给王某，华炜公司将签订“工程款抵房款协议”内容告知王某，并带其到琅琨公司重新签订商品房买卖合同。 2016年7月1日，王某、琅琨公司订立商品房买卖合同一份，约定王某向琅琨公司购买“翠湖天地”59#1705号商品房1套，建筑面积139.02平方米，价格106万元，于2016年7月1日首付22万元，余款84万元于2016年8月1日付清。房屋于2018年8月1日交付。合同第七条约定，如逾期超过30日付款，如经买受人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定，如逾期交房，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过180日，自交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交货时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人发出书面通知后7日内，买受人无正当理由不接房的，视为出卖已经交付房屋，房屋交付后毁损、灭失的风险由买受人承担。合同补充协议第（三）条约定，买受人采用公积金（或）组合贷款方式的，应于合同签订之日起5日内向公积金管理中心及指定银行提供全部办理贷款所需资料及证明文件，并办理完毕贷款手续。如因买受人未及时提供有关材料或提供资料不符合要求而导致银行或公积金管理中心未能及时办妥或无法办理按揭手续，视为逾期付款，买受人按合同第七条承担逾期付款的违约责任。贷款额度及年限最终以银行批准为准，银行贷款额度或公积金贷款额不足部分，买受人应于银行或公积金管理中心确定贷款额度及年限之日起7日内付清，并办妥相关手续。如买受人未在7日内付清并办妥相关手续的，出卖人有权按合同第七条要求买受人承担违约金。……合同补充协议第（十三）条约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4.在交房时，如买受人自身原因未付清应付房款（含银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的），交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起3天内。合同补充协议第（十四）条约定，出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付。…… 合同订立后，王某按约支付首付房款22万元。2016年10月27日，王某领取了产权证。2016年11月15日，王某的公积金贷款84万元汇至琅琨公司账户。2018年1月9日，王某书面通知琅琨公司要求办理房屋交接手续，琅琨公司次日回复王某：“1.合同约定2016年8月1日为房屋交付期，但您一直没来收房。2.翠湖天地所有房屋交付由中奥物业有限公司翠湖天地项目部统一办理。中奥物业已多次电话催促您过来办理交房手续，但至今未来收房。3.请您在接到此回复后立即至中奥物业翠湖天地项目部办理交房手续并缴纳2016年8月1日至2018年1月10日期间的物业管理费合计5909.2元，否则引起的一切责任由业主自行承担”。双方对交付房屋钥匙时是否先交清物业费产生争议，致王某起诉。 审理中，琅琨公司提供证人汤某,4、杨某,4到庭作证，两人均证明：琅琨公司委托中奥物业公司代为交付房屋钥匙。要求王某先交物业费再领钥匙，王某不同意。 2019年3月12日，琅琨公司向王某交付房屋钥匙，办理了交房手续。 一审法院认为，王某、琅琨公司订立的商品房买卖合同合法有效。王某、琅琨公司应按约履行付款、交房义务。关于王某是否逾期付款问题，合同约定房款于2016年8月1日付清，王某实际付清房款时间为2016年11月15日，逾期付款事实成立。因合同补充协议第（三）条约定由买受人办理公积金贷款手续，故王某称琅琨公司拖延办理致住房公积金贷款迟延发放的理由不成立，王某应当按约承担逾期付款的违约责任。关于琅琨公司是否逾期交房问题，合同约定交房时间为2016年8月1日，王某付清房款时间为2016年11月15日，根据合同补充协议第（十三）条“在交房时，如买受人自身原因未付清应付房款（含银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的），交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起3天内”的约定，法院确定琅琨公司交房时间为2016年11月18日。交房条件成就后，琅琨公司没有按合同第十一条约定向王某发书面通知，且王某请求交付时设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙条件，致交房未成，琅琨公司应承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金应自交房次日即2016年11月19日起算。琅琨公司辩称办理了产权证即视为交房，与合同补充协议第（十四）条“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付”约定不符，琅琨公司辩称王某应交前期物业费后才交房屋钥匙，商品房买卖合同中并无此项约定，故法院对琅琨公司的辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、琅琨公司支付王某逾期交房违约金75260元（以房款106万元为基数，自2016年11月19日至2018年10月30日，按每日万分之一计算）。二、王某支付琅琨公司逾期付款违约金17640元（以房款84万元为基数，自2016年8月2日至2018年11月15日，按每日万分之二计算）。三、驳回王某的其他诉讼请求。综合上述一、二项，琅琨公司应支付王某57620元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2000元，反诉案件受理费242元，合计2242元，由琅琨公司负担。 二审中，双方未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，一审法院2019年1月24日听证时，王某称违约金做一下调整：“从2016.8.1计算至2018.10月底，34个月，每月按30日计算，每日按合同第9条规定交付房价万分之一计算（房价106万元计算），至2018年10月之后的暂未主张”。2019年5月22日，一审法院开庭时，王某称：“我方认为被告以交付物业费为前置条件，如果不交纳物业费就不给钥匙，是被告构成违约。关于违约金我方计算87980元，2016.8.1-2018.10.30，按照每日万分之一计算。” 本院认为，根据双方之间的合同约定，王某剩余84万元房款应于2016年8月1日付清，案涉房屋于2016年8月1日前交房；如逾期超过30日付款，琅琨公司有权要求其自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向其支付逾期应付款万分之二的违约金；如因王某自身原因未付清应付房款（含银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的），交房日期顺延至买受人付清全部房款之日起3天内。本案中，王某未在2016年8月1日前付清尾款，琅琨公司要求其支付逾期付款违约金有合同依据，一审法院按照合同约定的逾期付款违约金的计算标准判决支持琅琨公司要求王某支付逾期付款违约金的主张不违反法律规定，相应的反诉案件受理费应由王某负担。 王某剩余房款到账时案涉合同最初约定的2016年8月1日的交房时间已过，根据上述合同约定，琅琨公司的交房时间顺延至王某付清全部房款之日起3天内。但此后到2018年1月9日之前琅琨公司未书面通知王某交房，且根据其公司在收到王某要求办理交房手续的通知后的回复内容以及一审中其公司申请的证人证言，要求王某先交物业费后交钥匙但王某不同意致交房未成，但琅琨公司未举证证明双方对此有明确约定，且与琅琨公司上诉时所称的王某缴纳物业费与其公司无关、不存在设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙的条件的说法矛盾，故琅琨公司应当向王某承担逾期交房的违约责任，一审法院关于逾期交房违约金的计算方式亦符合双方之间的约定。王某在一审中明确主张逾期交房违约金计算到2018年10月30日，其在二审中要求计算至2019年3月12日，该上诉理由不能成立。 综上所述，王某、琅琨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但一审中关于反诉案件受理费应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费2000元，由江苏琅琨置业有限公司负担；反诉案件受理费242元，由王某负担。二审案件受理费2242元，由王某负担1242元，江苏琅琨置业有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 谷昔伟 审判员 王作杰 二〇二〇年一月二十一日 书记员 盛姝玲