云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异2号异议申请人（利害关系人）权钟桃，女，汉族，1963年12月20日生，住云南省曲靖市沾益县。委托代理人刘贵发，男，汉族，1965年8月28日生，住云南省曲靖市沾益县。申请执行人曲靖市沾益区农村信用合作联社。统一社会信用代码：915303287098848510。住所地云南省曲靖市沾益区珠江源大道l407号。法定代表人：王志刚，理事长。被执行人沾益县龙聚经贸有限责任公司。统一社会信用代码：9153032874525913XR。住所地云南省曲靖市沾益区西平镇。法定代表人：保明龙。被执行人曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司。统一社会信用代码：91530302772688554D。住所地云南省曲靖市麒麟区花柯路金牛建材城。法定代表人：权钟红。被执行人保明龙，男，回族，1966年4月25日生，住曲靖市沾益区。被执行人权钟红，女，汉族，1969年1月28日生，住曲靖市沾益区。本院在办理曲靖市沾益区农村信用合作联社申请执行沾益县龙聚经贸有限责任公司、曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司、保明龙、权钟红金融借款合同纠纷一案中，利害关系人权钟桃认为拍卖程序违法向本院提出书面执行异议，本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人权钟桃称，曲靖中院委托云南众鑫拍卖有限公司拍卖（2019）云03执23号案件中涉及的标的物的行为无效：第一，曲靖市沾益区望海新区玉林山水46幢房，该房屋所有权证号为曲房权证沾字第××号，土地使用权证号为沾国用（2012）第0574号，建筑结构为框架结构，房屋总层数3层，设计用途为非住宅，现实际用途为酒店用房。第二，曲靖市沾益区环东路第7、第8、第9幢房，该房屋所有权证号曲房权证沾字第××号，土地使用权证号沾国用（2005）第0097号，共包含3幢房屋，总建筑面积3025.32平方米。其中第7幢房的建筑面积有1324.84平方米，框架结构，房屋总层数3层；第8幢房的建筑面积有3444平方米，框架结构，房屋总层数3层；第9幢房的建筑面积有135.07平方米，框架结构，房屋总层数3层。三幢房屋设计用途为住宅，现实际用途为商铺。第三，曲靖市沾益区东风路的二幢。该房屋所有权证号曲房权证沾字第××号、土地使用权证号沾国用（2002）字第0151号。总建筑面积292.10平方米，建筑结构为砖混结构，房屋总层数4层。设计用途为住宅，现实际用途为商住用房。看到拍卖公告后，其于2019年11月4日交纳了400万元拍卖保证金后参与竞拍，并最终确认其为竞买成交人。在实际履行过户登记手续过程中，发现拍卖标的物1的土地使用权已抵押给了第三人，并依法办理抵押登记手续，且该标的物的土地使用权证与其他房屋是一个大证，没有测绘、划分。拍卖标的物2的房屋的所有人对标的物进行了较大规模的扩建、改建，其现状与产权证书有重大差距。不对原所有人的扩建、改建费用进行足额补偿，即使办理了过户手续，也不可能实际占有标的物。拍卖标的物三的土地使用权还是集体所有，必须将土地性质由集体所有变为国有后，才能依法办理过户。综上，因本次拍卖的三个标的物都存在重大瑕疵，上述瑕疵足以导致不动产登记主管部门不予办理拍卖标的物的过户登记手续。现申请确认其参与的本次拍卖行为无效，退还已交纳的400万元拍卖保证金（含云南众鑫拍卖有限公司已转付法院的664773.12元）。异议申请人为证实其主张，向法院提交了如下证据：1、异议申请人身份证复印件、被执行人身份证、营业执照复印件；2、授权委托书；3、刊登于云南法制报的涉诉资产拍卖公告复印件；4、收条复印件。本院查明，曲靖市沾益区农村信用合作联社与沾益县龙聚经贸有限责任公司、曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司、保明龙、权钟红因金融借款合同纠纷诉至我院，本院于2018年11月1日依法作出（2018）云03民初163号民事调解书，该调解书确认：一、由被告沾益县龙聚经贸有限责任公司偿还原告曲靖市沾益区农村信用合作联社贷款本金2500万元及利息，于2018年12月20日前偿还本金50万元，2019年3月20日前偿还本金50万元，2019年6月20日前偿还本金50万元，2019年7月至2020年9月每季度末20日前偿还本金390万元，2020年12月20日前偿还剩余本金400万元及利息（利息从2016年6月22日起按照《流动资金借款合同》的约定计算至贷款偿清之日止）；二、被告保明龙、权钟红对上述贷款本息承担连带清偿责任；三、若被告沾益县龙聚经贸有限责任公司、保明龙、权钟红不能按时履行还款义务，依法拍卖、变卖被告保明龙、权钟红共同所有的坐落于沾益区环东路[房产证号为曲房权证沾字第××号，曲房沾共字第××号、第××号，国有土地使用权证号为沾国用（2005）第0097号；曲房权证沾字第××号，国有土地使用权证号为沾国用（2002）字第0151号]房屋和被告曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司所有的坐落于沾益县望海新区玉林山水46幢[房产证号为曲房权证沾字第××号，国有土地使用权证号为沾国用（2012）第0574号]房屋，处置所得价款原告曲靖市沾益区农村信用合作联社优先受偿；四、如被告任何一期未按时足额偿还，则原告曲靖市沾益区农村信用合作联社有权就所有贷款本息向法院申请执行；五、案件受理费195317元，减半收取97658.5元，由被告沾益县龙聚经贸有限责任公司、曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司、保明龙、权钟红共同负担。因沾益县龙聚经贸有限责任公司、曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司、保明龙、权钟红未依法履行生效法律文书确定的义务，曲靖市沾益区农村信用合作联社依法向本院申请执行，本院于2019年1月9日以（2019）云03执23号案件立案执行。在执行过程中，本院于2019年6月12日依法委托昆明正序房地产土地资产评估有限公司对上述房产进行评估，2019年7月3日，昆明正序房地产土地资产评估有限公司出具《昆正序房估字【2019】第【KMZGS435】号》房地产估价报告，报告显示：1、曲靖市沾益区望海新区玉林山水46幢房屋估价为4808723.00元；2、曲靖市沾益区环东路房屋估价为22202823.00元，7、8、9幢装饰装修评估价为332800元；3、曲靖市沾××区××幢房屋估价为1038708.00元，三个标的物评估总价为28383054.00元。2019年8月13日，本院依法选定云南众鑫拍卖有限公司作为上述标的物的传统拍卖机构，对上述标的物进行传统拍卖。在云南众鑫拍卖有限公司出具的涉诉资产拍卖公告中，对拍卖标的所处位置、房屋结构、设计用途进行了说明，在其他说明一项中注明“标的以现状进行拍卖”，但并未将拍卖房屋的现状进行详细解释，也未将拍卖标的物的权利瑕疵予以披露。2019年9月4日，本院在上述标的物评估价的基础上下降20%进行第一次拍卖，因无人报名参加竞拍，第一次拍卖流拍。2019年11月4日，本院在上述标的物第一次拍卖价格的基础上下降20%进行第二次拍卖，在此次拍卖过程中，报名参加拍卖的权钟桃最终竞拍获得上述拍卖标的物。2019年11月26日，本院作出（2019）云03执23-1号执行裁定：一、解除对被执行人保明龙、权钟红所有的，位于沾××区××幢，房产所有权证号曲房权证沾字第××号、土地使用权证号：沾国用（2002）字第0151号，建筑面积292.10平方米的商住楼一幢的查封；二、位于沾××区××幢，房产所有权证号曲房权证沾字第××号、土地使用权证号：沾国用（2002）字第0151号，建筑面积292.10平方米的商住楼一幢的所有权归买受人权钟桃（身份证号码为5322011963××××××××）所有。所有权自本裁定送达买受人权钟桃时起转移；三、买受人权钟桃可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。另查明，因案涉三处房产采取的是一并整体拍卖的方式，买受人权钟桃在办理登记过户手续的过程中，发现被执行人曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司所有的位于曲靖市沾益区望海新区玉林山水46幢[房产证号为曲房权证沾字第××号，国有土地使用权证号为沾国用（2012）第0574号]房屋的土地已抵押给民生银行。再查明，2015年7月29日，沾益县龙聚经贸有限责任公司因经营资金周转，与中国民生银行股份有限公司曲靖分行签订编号为公授信字第2015年民曲综字0015号《综合授信合同》，签订编号为公借贷字第2015年民曲借字0033号《借款合同》，合同约定借款金额为2800万元，借款期限为一年，自2015年7月30日至2016年7月30日，借款利率年利率5.82%，逾期利率上浮50%，按月计息、按季结息，到期一次还本。同日，曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司与中国民生银行股份有限公司曲靖分行签订编号为公高抵字第2015年民曲抵字0019号《最高额抵押合同》，合同约定由曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司以其所享有的房地产（房产证号为：曲房权证沾字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，国有土地使用权证：沾国用（2012）第0574号）为主合同项下的全部债务提供最高额抵押担保，抵押担保范围为：借款本金、利息、罚息、违约金以及中国民生银行股份有限公司曲靖分行实现债权的费用，并办理了抵押登记。本院认为，本案的争议焦点为涉案房产的拍卖过程是否存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形而应予以撤销的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”的规定，在拍卖程序中，未披露拍卖标的物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形。本案中，本院采取传统拍卖的形式对案涉三个标的物一并整体拍卖，但在拍卖公告中，未对案涉房产和土地的性质、财产现状、权利负担等内容予以充分说明，致使案涉执行标的物拍卖完成后无法办理房屋过户手续，由此导致买受人权钟桃的购买目的无法实现。因此，该拍卖属于严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，应当予以撤销。综上，利害关系人权钟桃请求撤销拍卖的主张符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十一条第一款第（五）项的规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）云03执23号案对曲靖市沾益区望海新区玉林山水46幢房屋［房屋所有权证号为曲房权证沾字第××号，土地使用权证号为沾国用（2012）第0574号、房屋所有权人为曲靖麒麟区玉龙矿业有限责任公司］、曲靖市沾益区环东路房屋［房屋所有权证号为曲房权证沾字第××号、土地使用权证号为沾国用（2005）第0097号、房屋所有权人为保明龙、权钟红］、曲靖市沾益区东风路二幢房屋［房屋所有权证号为曲房权证沾字第××号，土地使用权证号为沾国用（2002）字第0151号、房屋所有权人为保明龙、权钟红］的拍卖。二、撤销本院（2019）云03执23-1号执行裁定。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审判长  陆国生审判员  何 林审判员  刘 恒二〇二〇年一月二十日书记员  徐 丹