安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初4499号 原告（反诉被告）:苏晓，男，1984年5月11日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 原告（反诉被告）：苏宁，男，1958年4月1日生，汉族，住江苏省南京市白下区。 原告（反诉被告）：徐友霞，女，1958年12月27日生，汉族，住江苏省南京市白下区。 上述三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑兵，男，1989年9月24日生，汉族，户籍地安徽省蒙城县，经常居住地江苏省南京市浦口区。 被告（反诉原告）：王其花，女，1991年5月6日生，汉族，户籍地安徽省蒙城县，经常居住地江苏省南京市浦口区。 上述两被告（反诉原告）共同委托代理人：陈茜，北京市中银（南京）律师事务所律师。 上述两被告（反诉原告）共同委托代理人：许明，北京市中银（南京）律师事务所律师。 第三人：来安县中友房地产经纪有限公司，住所地安徽省来安县汊河镇南京湾安置小区25幢102/26幢102，统一社会信用代码91341122MA2N9FJQ5E。 法定代表人：李传宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴翔，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵健，该公司员工。 原告（反诉被告）苏晓、苏宁、徐友霞与被告(反诉原告)郑兵、王其花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，根据被告(反诉原告)郑兵、王其花的申请本院依法追加来安县中友房地产经纪有限公司（以下简称来安中友）为第三人参与诉讼。原告（反诉被告）苏晓及三原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人陈福来，被告郑兵（反诉原告）及两被告（反诉原告）的共同委托代理人委托诉讼代理人陈茜、许明，第三人来安中友的委托诉讼代理人吴翔、赵健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏晓、苏宁、徐友霞向本院提出诉讼请求：1.判决继续履行合同,两被告共同给付购房余款902000元；2.判令两被告共同给付违约金190400元。事实和理由：2018年4月11日，三原告于与郑兵签订《房地产买卖中介合同》，将位于来安县房屋出售给两被告,房屋总价款952000元，卖方净得。合同签订后,郑兵当天实际支付购房定金50000元,2018年5月10日在贷款银行托管了首付款290000元，银行贷款660000元,尾款2000元交房当日支付。两被告因合同签订后房价下跌,找各种理由拒绝根据银行要求补齐相关贷款材料并恶意投诉贷款银行,导致贷款未办下来,余下房款也未支付。其认为两被告系夫妻关系,购房居住形成的债务依法属于夫妻共同债务,因两被告拒不履行合同义务,已构成实质违约,根据合同约定应支付剩余购房款902000元，并承担违约金190400元。 被告郑兵、王其花辩称，由于银行贷款审批不通过系第三方银行原因所导致，根据合同约定不具备继续履行的条件，应当退还所有款项并配合其解除监管款项。其自2018年4月开始申请贷款，经历了一年多时间，建设银行才告知审批不通过，正常情况下贷款审批只需一个月时间即可，贷款政策严谨不仅仅是建设银行而是整个银行系统贷款政策都受到影响。其不符合贷款条件是既定事实，贷款审批不通过是第三方银行原因，是受宏观二手房政策和微观银行系统贷款审批政策所影响。根据合同约定：如贷款审批不通过定金予以退还，即涉案合同的权利义务终止。原告要求其承担违约责任无事实和法律依据，其没有违约行为，反而是原告不履行房屋过户义务应当承担违约责任；同时违约金过高，最多参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。 第三人来安中友述称，郑兵需提供材料给银行审批，银行审核不通过是王其花原因，是她的收入证明未办好造成；且被告夫妻多次去银行投诉，银行表示不接受被告的贷款申请。 反诉原告郑兵、王其花向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人返还定金20000元以及多收的30000元；2.判令被反诉人配合其办理290000元托管资金的退回手续；3.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：其已按照合同约定支付定金20000元、首付款270000元，并按照被反诉人要求多支付了50000元，同时约定此50000元于银行贷款下款当日退回，若银行贷款审批不通过被反诉人应退回定金20000元、首付款270000元以及多余的50000元。目前，被反诉人收取其定金定金20000元及多收的30000元，290000元处于“房易安”交易资金封存状态，需要被反诉人配合办理交易资金退回手续。其按第三人要求提交申请中国建设银行住房贷款资料，经银行审核以及风险评估后认为其不符合相关条件，决定不予贷款。故被反诉人应按合同约定退还定金20000元以及多收的30000元，同时配合其办理290000元托管资金的退回手续。 反诉被告苏晓、苏宁、、徐友霞辩称，涉案房屋买卖合同依法成立且已生效，反诉人已按合同约定支付了购房定金，并将首付款托管至贷款银行，合同已实际履行，反诉人应继续履行合同，办理贷款手续支付房款达到双方签订房屋买卖合同的交易目的。本案发生的原因是反诉人在签订涉案房屋买卖合同后因房价下跌明显才人为故意拖延交付贷款材料，且多次恶意投诉贷款银行，目的就是让贷款银行不批准其贷款，以达到解除涉案房屋买卖合同而不承担相应责任的非法目的。综上，涉案合同成立且已生效，反诉人恶意拖延拒不办理贷款手续的行为违反了诚实守信原则，不利于交易的稳定性，其不诚信的行为不应得到支持。 第三人来安中友述称，涉案合同签订后房价下降十万多元，被告向其打电话讲房子能否退掉，就是不想履行合同了。 本院经审理认定事实如下：2018年4月11日，苏晓、苏宁、徐友霞为甲方与郑兵为乙方、来安中友为丙方签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定：由甲方将其所有的位于来安县房屋出售给乙方,房屋建筑面积119.21平方米，房屋总价款952000元，甲方净得，产权过户所生产的费用均由乙方承担；补充协议约定：乙方于2018年4月11日支付甲方购房定金20000元；2018年5月10日前支付购房首付款270000元，并于当日甲乙双方办理产权过户手续及签订银行贷款手续；尾款2000元于交房当日甲方结清房屋已发生费用，乙方一次性支付给甲方；甲方同意乙方向银行申请商业贷款方式支付该房屋购房款660000元，下款时间以银行指定时间为准。补充协议其他条款另约定：甲乙双方约定乙方首付用于银行资金监管，乙方于2018年4月11日实际支付定金50000元，于下银行资金由乙方垫付290000元，乙方支付甲方多余50000元于银行贷款下款当日退回，若乙方银行贷款审批不通过甲方退回乙方定金50000元。合同签订后,郑兵支付苏宁定金50000元，苏宁出具了定金收条。2019年7月18日，郑兵的妻子王其花在中国建设银行股份有限公司来安支行交纳290000元房屋交易托管资金，该银行于当日对该款进行封存。中国建设银行股份有限公司来安支行于2019年11月18日出具证明，证实在对王其花提交的申请资料以及风险评估后认为其不符合相关条件，决定不予贷款。 上述事实，有原告（反诉被告）、被告(反诉原告)及第三人的陈述及原告（反诉被告）提供的不动产权证书、《房地产买卖中介合同》，被告(反诉原告)提供的收条、微信转账记录、中国建设银行股份有限公司来安支行出具的证明、“房易安”开户回单、“房易安”交易资金封存回单等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为：一、本案的《房地产买卖中介合同》是否应继续履行；二、被告(反诉原告)是否应当承担违约责任;三、被告(反诉原告)的反诉请求是否应当支持。 对于争议焦点一，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。苏晓、苏宁、徐友霞与郑兵、来安中友于2018年4月11日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。因该合同中未对合同解除进行明确约定，且在庭审中原告（反诉被告）、被告(反诉原告)及第三人均同意更换其他银行办理贷款手续继续履行合同，故本案《房地产买卖中介合同》应继续履行，房款应继续通过银行贷款的方式支付。 对于争议焦点二，三原告（反诉被告）认为两被告(反诉原告)拒不履行合同义务已构成实质违约,应承担违约金190400元。本院认为，两被告(反诉原告)已按约支付了定金50000元并交纳了290000元的银行托管资金，根据合同约定房款660000元由买方向银行申请商业贷款的方式支付，而中国建设银行股份有限公司来安支行于2019年11月18日出具的证明证实王其花不符合贷款条件并决定不予贷款，故贷款不能的责任不能归责于两被告(反诉原告)，两被告(反诉原告)的行为不构成违约，不应承担违约责任。 对于争议焦点三，因庭审中原告（反诉被告）、被告(反诉原告)及第三人均同意更换其他银行办理贷款手续继续履行合同，故被告(反诉原告)支付的定金50000元暂不应返还。因中国建设银行股份有限公司来安支行已决定对王其花不予贷款，本案当事人需更换其他银行办理贷款，故三原告（反诉被告）应配合两被告(反诉原告)办理其在中国建设银行股份有限公司来安支行的交纳的290000元银行托管资金的解封退回手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苏晓、苏宁、徐友霞与被告(反诉原告)郑兵、第三人来安县中友房地产经纪有限公司于2018年4月11日签订的《房地产买卖中介合同》继续履行； 二、原告（反诉被告）苏晓、苏宁、徐友霞于本判决生效后十日内配合被告(反诉原告)郑兵、王其花办理其在中国建设银行股份有限公司来安支行交纳的290000元银行托管资金的解封退回手续； 三、驳回原告（反诉被告）苏晓、苏宁、徐友霞的其他本诉请求。 四、驳回被告(反诉原告)郑兵、王其花的其他反诉请求。 本诉案件受理费14632元，由原告（反诉被告）苏晓、苏宁、徐友霞负担。反诉案件受理费525元，由被告(反诉原告)郑兵、王其花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  陈 平 人民陪审员  张荣刚 人民陪审员  胡晓山 二〇二〇年一月十日                                                                                                             法官助理郭正卿                                                                                                               书 记 员胡永欣 附判决适用的法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。