新疆维吾尔自治区福海县人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新4323民初960号      原告：新疆中泰工程机械有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济开发区井冈山西街568号。   法定代表人：颜志雄，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：聂虎，男，系新疆中泰工程机械有限公司法务。   委托诉讼代理人：康凯新，女，系新疆中泰工程机械有限公司法务。   被告：福海县福曌房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区福海县粮食局院内。   法定代表人：杨洋，系该公司经理。   委托诉讼代理人：赵静，新疆冰松律师事务所律师。   原告新疆中泰工程机械有限公司（以下简称中泰公司）与被告福海县福曌房地产开发有限公司（以下简称福曌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中泰公司的委托诉讼代理人聂虎、康凯新、被告福曌公司的委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告福曌公司立即为原告中泰公司办理新疆维吾尔自治区××县以西、永安路以南（原福海中心粮库）的××区、5号楼1单元401室、5号楼1单元402室、5号楼2单元302室的4套房产的不动产权证（房产价值：1443200元）；2、判令被告福曌公司向原告中泰公司支付逾期不办理不动产权证违约金282867元；（自2015年1月15日至2019年1月14日按年利率4.9%计算）（1、2项合计1726067元）；3、判令被告福曌公司承担本案的诉讼费、邮寄费、公告费等全部费用。事实与理由：原告中泰公司与被告福曌公司签署《商品房买卖合同》，合同约定原告中泰公司购买被告福曌公司开发的××区、5号楼1单元401室、5号楼1单元402室、5号楼2单元302室的4套商品房，原告中泰公司一次性付清了该商品房的房款。同时合同还约定被告福曌公司在涉案房屋交付使用后180日内为原告中泰公司办妥房地产权属证书，截止本案诉讼时被告福曌公司并未按合同约定给原告中泰公司办理房地产权属证书，被告福曌公司的行为已构成违约，应向原告中泰公司支付违约金并为原告中泰公司办理涉案房屋的不动产权证。   被告福曌公司辩称，对原、被告签订的《商品房买卖合同》的事实认可，但原告中泰公司诉状中所称的房屋交付使用后180日内为原告中泰公司办妥房地产权属证书事实不存在，双方无此约定。合同第15条约定的是备案不是办理产权证，现在4套房屋已经备案。被告福曌公司没有违约行为，且在条件成熟时愿意协助原告中泰公司办理产权登记手续，该房屋至今没有办理产权登记的原因是建筑商没有向被告福曌公司提供竣工资料，双方在法院进行诉讼，且该建设施工合同纠纷已在法院审理过程中，所以没有办理产权登记的责任不是因为被告福曌公司的责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提供的证据，本院认证如下：   1.原告中泰公司向本院提交甲方原告中泰公司与乙方新疆齐强混凝土制品有限公司（以下简称齐强混凝土公司）、丙方被告福曌公司于2014年3月20日签订的《抵房协议》1份，证明被告福曌公司应当在2015年2月5日前给原告中泰公司办妥产权证，并在商品房买卖合同中明确约定办理房屋产权证的日期。被告福曌公司对抵账协议的真实性、合法性认可，关联性不认可，理由是原告中泰公司和齐强混凝土公司之间有买卖关系，而这个齐强混凝土公司和被告福曌公司之间也存在买卖关系，基于各自的买卖关系产生的费用签订的协议，协议约定由原告中泰公司和被告福曌公司签订商品房买卖合同，原告中泰公司本案所诉的依据也是《商品房买卖合同》并非《抵账协议》，因为《抵账协议》所述房屋为8套，本案所诉为4套，原告中泰公司应该依据双方签订的商品房买卖合同及相关抵账的依据支持本案的诉讼。因该份证据盖章清晰，内容明确，本院对于该份证据的真实性、合法性、关联性予以采信。   2.原告中泰公司向本院提供本案争议的4套房产的《商品房买卖合同》，证明合同的第8条和第15条，被告福曌公司没有按约定期限办理产权证。被告福曌公司对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，该组证据才是原告中泰公司合法有效的依据，基于原告中泰公司的请求是办理不动产权证也就是不退房的选择，双方合同有约定，即便有违约行为，合同约定违约金为已付房款的1%，原告中泰公司在诉请中对违约金的计算是没有事实和法律依据的。   3.被告福曌公司向本院提供由福海县住房和城乡建设局出具的《关于福海县福曌房地产开发有限公司建设福海县福曌小区1-9号楼未办理建设工程消防设计图纸审查的报告》，报告内容为证明没有办理不动产过户手续是由于5号楼的消防设计审图没有办理。原告中泰公司对该证据的关联性不予以认可，真实性、合法性不予质证。因该证据有福海县住房和城乡建设局的盖章，本院对于该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以采信。   根据本院当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下法律事实：2014年3月20日，齐强混凝土公司、原告中泰公司、被告福曌公司三方签订《抵房协议》，约定：“甲方：新疆中泰工程机械有限公司，乙方：新疆齐强混凝土制品有限公司，丙方：福海县福曌房地产开发有限公司。一、房产情况和抵款金额：福照小区5栋1单元201室，131.2㎡，单价2800元/㎡，金额367360元；福照小区5栋2单元302室，131.2㎡，单价2800元/㎡，金额367360元；福照小区5栋1单元401室，131.2㎡，单价2700元/㎡，金额354240元；福照小区5栋1单元402室，131.2㎡，单价2700元/㎡，金额354240元；……1、以上房产8套，建筑面积共计1049.6平方米，抵设备款2899520元。三、关于产权转让过户1、根据2013年11月15日丙方向甲方出具的《房产抵账函》，丙方对本协议房产由乙方抵给甲方，无任何异议。2、乙、丙双方不附加任何条件给甲方办理房产过户登记，包括不受乙、丙方之间经济结算影响。4、丙方承诺在2015年2月5日前给甲方办妥产权证，并在《商品房买卖合同》中明确约定办理《房屋所有权证》的日期。5、丙方出具的《商品房买卖合同》的双方违约责任条款公平对等、合理适当，交房质量符合设计标准，并明确丙方办理房屋产权登记备案的违约金房款每日万分之五。如丙方的《商品房买卖合同》中房屋产权登记备案违约金低于房款每日万分之五，或交房日期、产权登记备案日期不明确不合理，则以本协议约定的交房日期及产权登记日期为准，违约责任按本协议约定的“房款每日万分之五”执行。八、违约责任1、本协议所抵房产如因抵押、查封、产权纠纷、经济纠纷、竣工验收、房产已备案给他人等原因，影响给甲方办理房产备案、影响交房和办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《房地产权证》，由丙方承担违约责任。如给甲方造成经济损失，由丙方承担赔偿责任，乙方承担连带责任。5、各方违约责任按本协议房产总金额每日万分之五计算违约金，从违约之日起计算。十、其他约定2、甲、丙双方签订《商品房买卖合同》条款如与本协议相冲突，以本协议约定为准。”   原告中泰公司与被告福曌公司就本案争议的四套房产签订了四份《商品房买卖合同》且均已备案，该4份《商品房买卖合同》约定“第八条交付期限，出卖人应当在2014年7月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”福照小区5栋1单元201室、福照小区5栋2单元302室、福照小区5栋1单元401室、福照小区5栋1单元402室四套房产已通过《抵房协议》的约定将1443200元的房款抵付完毕，4份《商品房买卖合同》中均已注明房款已付清。   另查明，2019年7月26日，福海县住房和城乡建设局出具《关于福海县福曌房地产开发有限公司建设福海县福曌小区1-9号楼未办理建设工程消防设计图纸审查的报告》中载明福海县福照小区5号楼已完成项目的竣工验收手续，未办理消防设计图审图。原、被告双方均认可由被告福曌公司开发的××县在本判决作出时仍不具备给购房户办理不动产登记证书的条件。   本案的争议焦点为：1、原告中泰公司要求被告福曌公司办理不动产权证的诉求是否应当支持；2、被告福曌公司是否存在违约行为，如违约，违约金的具体金额。   本院认为，齐强混凝土公司、原告中泰公司、被告福曌公司三方签订《抵房协议》及原、被告双方签订《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，形式要件齐全，属有效合同，签订方应自觉履行。   关于原告中泰公司要求被告福曌公司办理不动产权证的诉求是否应当支持。被告福曌公司开发的福海县福照小区第5号楼在本判决作出时仍不具备给原告中泰公司购买4套房屋办理不动产登记证书的条件，原告中泰公司可以在该房屋具备办理不动产登记证书的条件时另行主张权利。   关于被告福曌公司是否存在违约行为，如违约，违约金的具体金额问题。根据《抵房协议》第三条第四项、《商品房买卖合同》第八条、第十五条约定在2015年1月15之前被告福曌公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但直至本案开庭审理时，被告福曌公司没有提供办理产权证的相关资料，违反了合同约定，应自2015年1月15日起承担违约责任，被告福曌公司称不存在违约行为的辩称本院不予采纳。《抵房协议》对违约责任有明确的约定，原告中泰公司要求从2015年1月15日起至2019年1月14日按房产总价年利率4.9%计算的逾期办证违约金282867元，较《抵房协议》第八条关于违约责任的约定低，是其对自己民事权利的处分，本院不予干预。对被告福曌公司辩称的如违约应当按照《商品房买卖合同》第十五条第二款约定的已付房款的1%支付违约金，根据《抵房协议》十条第二项的规定，《商品房买卖合同》条款如与《抵房协议》相冲突，以《抵房协议》约定为准，本院对于被告福曌公司的该辩论意见不予采纳。故被告福曌公司应当自2015年1月15日起至2019年1月14日按房产总价1443200元的年利率4.9%支付给原告中泰公司违约金282867元，原告中泰公司的该项诉讼请求本院予以支持。   综上所述，原告中泰公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：   被告福海县福曌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告新疆中泰工程机械有限公司逾期未办理不动产登记证的违约金282867元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费5543元，减半收取计2771.5元，由被告福海县福曌房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。         审  判  员   魏  若  雯         二 ○ 二 ○ 年 一 月 二 十 一 日     书  记  员   木丽得尔阿丁