北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终533号上诉人(原审被告)：张进和，男，1958年10月13日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被上诉人(原审原告)：郑金玲，女，1966年8月20日出生，汉族，个体经营者，住北京市通州区。原审第三人：黄玉贵，男，1966年1月7日出生，汉族，北京市通州区农民，住北京市通州区。原审第三人：韩春生，男，1960年4月9日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。原审第三人：董海军，男，1966年10月7日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。原审第三人：朱卫民，男，1951年4月22日出生，汉族，北泡集团退休职工，住北京市通州区。原审第三人：北京伯雍果蔬销售有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里140号楼1层3-009。法定代表人：邹军。上诉人张进和因与被上诉人郑金玲及原审第三人黄玉贵、韩春生、朱为民、董海军、北京伯雍果蔬销售有限公司（以下简称果蔬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初38597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张进和、被上诉人郑金玲、原审第三人董海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张进和上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人与被上诉人合同解除时间应为2018年10月17日；2、撤销原审判决第二项，改判上诉人无需支付被上诉人租金。事实和理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，因故需要转租给第三人果蔬公司，被上诉人承诺可以办理营业执照，后因被上诉人无法履行办理营业执照的承诺，致使果蔬公司无法营业，导致了上诉人与果蔬公司的重大损失。因无法营业，果蔬公司代表上诉人和自己于2018年10月17日与被上诉人协商同意解除合同。被上诉人的行为导致了上诉人重大损失，因此上诉人无需支付租金。郑金玲辩称，不同意一审判决，但没有上诉，不同意上诉人的上诉请求。董海军述称，同意上诉人的上诉意见。黄玉贵、韩春生、朱为民、董海军、果蔬公司未到庭,亦未提交书面陈述意见。郑金玲向一审法院起诉请求：1．确认郑金玲与张进和于2016年9月26日签订的《房屋租聘合同》于2018年11月22日解除；2．要求判令张进和支付2018年8月20日至2018年11月22日期间的房屋租金共计45000元；3．要求判令张进和支付违约金21000元；4．要求判令张进和支付2017年1月1日至2018年11月22日期间的物业费1646.68元、水费1215元、电费191元；5．要求张进和支付交通费2211元；6．本案诉讼费由张进和承担。一审法院认定事实：郑金玲为北京市通州区北小园××号楼××幢××号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2016年9月26日，郑金玲（出租方，甲方）与张进和（承租方、乙方）签订了《房屋租聘合同》，由张进和承租郑金玲所有的涉案房屋。合同约定：二、租聘期限双方商定租期为三年，自2016年10月20日至2019年10月19日止。三、甲方的权利与义务1．甲方应在乙方支付第一年上半年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方；2．甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营；3．租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方购置可以移动的设备归乙方所有，乙方应在租赁期满七日内搬离。四、乙方权利与义务1．乙方应按照本合同约定使用房屋。2．乙方在不破坏门面原有主体结构的基础上，有权根据经营需要对上述房屋进行维修，甲方不得干涉。3．乙方经营过程中所产生的费用，税收，债务及房屋租赁税人身安全及物品损失均由乙方自行承担。4．乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动。5．按本协议第四条约定支付租金。六、合同的变更和解除1．乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1）未按照约定时间支付租金，超过7天以上的。2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在期限内仍未修复的。3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。4）从事非法经营和违法犯罪活动的。2．甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1）甲方不交付或迟延交付租赁房屋7天以上的。2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或者房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或者甲方与第三人之间的纠纷及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常经营超过20天的。3）甲方未经乙方书面许可的情况下，擅自将出租的房屋转让给第三方。3．在租赁期限内，双方均可变更或解除合同。1）甲乙双方协商一致，书面变更或解除合同。2）因不可抗拒的因素致使房屋及附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。3）在租赁期间，乙方承租的门面被征用，征收或被拆迁的。4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗拒的因素致使房屋及附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。七、租金及缴纳方式1．每年租金为壹拾捌万元，租金提前一个月支付，首年为每半年支付一次，一个月押金，次年租金为半年支付，每年递增一万元，第二年为一十九万元，第三年二十万元。2．乙方以现金形式向甲方支付租金，租金暂定为每年支付两次，须提前一个月时间交至出租方。3．乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖延，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的万分之五加滞纳金。九、各项费用缴纳1．物业管理费及取暖费由乙方承担交付。2．水电费由乙方自行缴纳，电表底数为217元未结。十、甲方和乙方的变更2．租赁期间，乙方如因转让或其他原因转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。十一、违约责任及赔偿1．符合本合同第五条第1.2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2．乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方可要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。3．租赁期满，乙方应如期归还甲方房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方可要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。4．若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给第三方，视为甲方违约，负责赔偿违约金及各项装修经营损失。5．若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金及租金押金不退。6．乙方违反本合同，未经甲方同意擅自将承租房屋转给他人使用视为违约，应支付违约金。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。合同还约定了其他内容。张进和已于2016年11月缴纳物业费821.3元。经查，2018年11月22日，第三人董海军代表第三人果蔬公司与郑金玲办理了涉案房屋的交接手续。经查，截至2018年11月22日，张进和拖欠涉案房屋水费1215元、电费191元。另查，张进和称其将涉案房屋租赁给第三人果蔬公司，租金为每年21万元（高于郑金玲与张进和之间约定的租金标准），半年一付，头半年租金由第三人果蔬公司直接支付给了郑金玲，后来的租金支付给张进和，由张进和支付给郑金玲。郑金玲对此不予认可，主张其与张进和签订租赁合同，所有租金系张进和支付。对各方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．关于合同解除的时间、解除方式。根据查明的事实，第三人果蔬公司、董海军实际于2018年11月22日与郑金玲进行房屋交接。张进和、第三人黄玉贵、朱卫民、韩春生主张第三人黄玉贵于2018年10月17日通知郑金玲解除合同时解除，当时郑金玲同意解除合同但是因为其在内蒙古，才未能交接房屋，故合同解除时间应为2018年10月17日。一审法院综合考虑各方陈述及举证情况，结合第三人董海军与郑金玲实际交接的时间，认定合同解除时间应为2018年11月22日。关于合同解除的原因。郑金玲主张系张进和未经允许转租以及拖欠租金，但其又陈述系张进和、第三人黄玉贵要求转租房屋，其提出要么继续租赁房屋，交纳房屋租金，要么解除合同，后张进和要求解除合同，郑金玲表示同意。综合考虑案情，郑金玲与张进和就第三人果蔬公司承租期间的租金损失产生争议，导致张进和拖欠租金，在第三人果蔬公司不再租赁涉案房屋后，郑金玲不同意张进和继续转租涉案房屋，张进和提出解除合同，郑金玲亦表示同意。故一审法院认定郑金玲与张进和系协商一致解除合同。2．张进和不支付租金的理由是否正当。张进和、第三人黄玉贵等人主张系因涉案房屋不能进行工商注册才导致第三人果蔬公司撤租，故相应房屋租金损失应由郑金玲承担并提交了微信聊天记录、电话录音及文字整理予以证明。郑金玲对此不予认可，并提交了北京安无忧食品有限公司的工商登记信息予以反驳。从张进和、第三人黄玉贵等人提交的电话录音、微信的内容来看，郑金玲曾至工商部门配合张进和办理工商登记事项，第三人果蔬公司经营期间存在亏损；从郑金玲提交的北京安无忧食品有限公司的工商登记信息来看，该公司的法定代表人系张进和，登记地址为涉案房屋。故一审法院认为第三人果蔬公司未能在涉案房屋处另行注册的责任不能归结于郑金玲。故对张进和、第三人黄玉贵等人关于应由郑金玲承担第三人果蔬公司未能注册期间的租金损失、不同意支付租金的主张，一审法院不予采信。一审法院于2019年1月27日向第三人果蔬公司公告送达了起诉状副本、开庭传票等，公告期限届满，第三人果蔬公司无正当理由未到庭参加诉讼。一审法院于2019年4月24日向第三人董海军送达了开庭传票，第三人董海军无正当理由未到庭参加诉讼。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人董海军、果蔬公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据查明的事实，合同履行过程中，张进和要求转租涉案房屋，郑金玲不同意，并提出要么交纳租金继续承租，要么解除合同，张进和要求解除合同，郑金玲表示同意。从该过程来看，系双方针对合同解除达成一致意见，故本案中系双方协商一致解除合同。对于郑金玲关于张进和违约解除合同的主张，依据不足，一审法院不予支持。根据查明的事实，郑金玲于2018年11月22日收回房屋。现其主张合同解除日期应为2018年11月22日，理由正当，证据充分，一审法院予以采信。对其要求确认双方签订的合同于2018年11月22日解除的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于张进和关于解除日期应为10月17日的主张，依据不足，一审法院不予采信。如上所述，张进和应支付郑金玲2018年8月20日至11月22日期间的房屋租金。现郑金玲要求张进和支付此期间的租金45000元，张进和主张同意以其交纳的15000元押金抵扣其应承担的租金，故抵扣后，张进和向郑金玲支付租金30000元即可。如上所述，对郑金玲要求张进和支付租金的诉请的合理部分，一审法院予以支持，对其过高请求，一审法院不予支持。对于郑金玲要求张进和支付违约金的诉请，依据不足，一审法院不予支持。关于物业费一项。张进和应负担2016年10月20日至2018年11月22日期间的物业费。经查，张进和已于2016年11月缴纳一年物业费821.3元。扣除该笔费用，张进和还应支付郑金玲2017年10月20日至2018年11月22日期间的物业费。故对郑金玲要求张进和支付物业费的诉请的合理部分，一审法院予以支持，对其过高请求，一审法院不予支持，具体金额以一审法院核定为准。对郑金玲要求张进和支付水费、电费的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对郑金玲要求张进和支付交通费的诉请，依据不足，一审法院不予支持。判决如下：一、郑金玲与张进和于二〇一六年九月二十六日签订的《房屋租聘合同》于二〇一八年十一月二十二日解除；二、张进和支付郑金玲房屋租金30000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、张进和支付郑金玲物业费897.85元、水费1215元、电费191元，以上共计2303.85元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回郑金玲的其他诉请请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，郑金玲与张进和签订的《房屋租聘合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故而合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现双方争议的问题一是合同解除时间的认定，二是张进和是否应当交纳2018年8月20日至合同解除日期间租金。关于合同解除时间，各方当事人均认可2018年11月22日第三人董海军代表第三人果蔬公司与郑金玲办理了涉案房屋的交接手续，一审法院根据房屋实际交接时间认定合同解除日期为2018年11月22日合法有据。张进和主张其于2018年10月17日通知郑金玲解除合同且郑金玲表示同意，并无证据证明，本院不予采信。因此张进和应支付2018年8月20日至2018年11月22日期间的租金。就办理工商登记事项，根据查明的事实，郑金玲曾到工商行政机关配合张进和办理工商登记，且涉案房屋上已有张进和任法定代表人的其他公司办理工商登记，故果蔬公司未能在涉案房屋办理工商登记的责任不能归于郑金玲，因此张进和主张因郑金玲未履行为果蔬公司办理营业执照的承诺故不应交纳该期间租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张进和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，公告费300元，由张进和负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨淑敏审判员  付 辉审判员  楚 静二〇二〇年一月十六日书记员  何昕燏书记员  王秋岩