山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终3069号上诉人（原审原告）：徐培富，男，1986年2月20日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：秦保海，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘桂敏，聊城东昌南天法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：郭彩，女，1981年7月12日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：李公才，聊城高新龙图法律服务所法律工作者。原审被告：吕德强，男，1989年5月1日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。上诉人徐培富、上诉人郭彩因房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐培富上诉请求：依法撤销一审民事判决第一、二、三项，改判为郭彩按合同约定支付违约金并支持徐培富的其他诉求；一、二审诉讼费用及代理费用由郭彩承担。事实与理由：一审判决认为“对于原告徐培富主张房屋总价款114.8万元的20%违约金的诉请，该违约金过高，本院结合本案合同的履行情况、违约情形等，酌情确定被告郭彩应当支付原告徐培富违约金8万元”显属适用法律错误。首先，上诉人徐培富与郭彩于2018年7月15日签订《房屋买卖合同》，原审法院经审理认为该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容并不违背法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。该合同第十一条约定：“如买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天按未付楼款的1%向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。”在原审庭审中郭彩对该条款未提出任何异议。然而原审法院却以“结合本案合同的履行情况、违约情形等，酌情确定被告郭彩应当支付原告徐培富违约金8万元。”显然混淆了“有约定按约定，无约定按法定”处理的原则。原审法院在认定买方违约已逾期或不能支付剩余楼款应向卖方支付成交价20%的违约金，和明知当事人约定的违约金不违反法律规定，仍然作出违法降低郭彩约定应支付违约金的判决，显属适用法律错误。其次，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十三条约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。”徐培富在原审起诉时一并提起诉请，而原审判决未予裁判，实属漏判，显属错误。郭彩辩称，郭彩也同属于本案纠纷的上诉人，对一审判决不服，诉求二审法院查清事实后依法撤销严重错判的原审判决。涉案纠纷主要原因是因为郭彩一方没有全额交纳购房款引起本案纠纷。但该案的买卖合同关系是经过居间人李某向郭彩一方做买方工作，郭彩一方向居间人李某明确说明在征信方面系黑户，没有能力购买涉案房屋，如果卖房一方和居间人能为郭彩办理二手房按揭贷款，郭彩方可以考虑购买涉案房屋的意向。据此，徐培富方及居间人承诺答应郭彩方在征信黑户的情况下可以办理二手房按揭贷款，上述情况属于双方当事人的要约条件。在涉案合同第15条第一项明确注明同意走二手房按揭手续，据此，郭彩方才答应购买徐培富的房产。此后，因为徐培富和居间人借故未能为郭彩方办理成功二手房按揭贷款，造成涉案房屋的购房款无条件支付。关于涉案房屋买卖合同违约承担律师费一项约定及20%的违约承担责任，当时居间人仅让郭彩方在涉案合同上签上姓名和按手印，其合同内容郭彩没有看，没有认真阅读，居间人和徐培富方没有向郭彩告知所涉内容。上述所设不公平且违法的条款属于重大误解，依法无效。按照合同法，合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，依法应当按照造成损失的同等数额进行违约赔偿额计算。涉案纠纷系房屋买卖合同纠纷，徐培富的房产仍然原样未动的保存，根本不存在任何损失，按照市场房屋价格现在的价格比原来的价格而且是增值的趋势。徐培富更没有理由来要求郭彩方赔偿过高的违约金损失。其他答辩内容由上诉状理由进行补充。郭彩上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，并依法改判，或者发回重审；2.本案一、二审费用判由徐培富承担。事实与理由：（一）原审判决认定事实不清。郭彩初始并没有当时急于购房的意愿，因为经济条件不允许，是（万福居房产经纪有限公司）中介人李某，多次与上诉人郭彩联系，郭彩告知中介人，如果购房必须办理二手房按揭贷款，并告知吕德强因为其他担保案件属于征信黑户，无法以本人名义办理二手房按揭贷款，中介人李某说：“中介公司给你想办法办理按揭贷款”，并已与房屋出卖人进行沟通，出卖人同意协助郭彩利用其他方式办理按揭贷款支付购房款。据此，郭彩与徐培富通过中介公司签订了2018年7月15日“房屋买卖合同”。该合同第15条第一款可以证实郭彩诉称的理由以及陈述的客观事实。合同签订后中介公司收取了23000元的中介费，并让郭彩向徐培富支付了30000元的购房定金。此后，中介公司操纵二手房按揭贷款手续，中介公司因故未给郭彩办理成按揭贷款，造成涉案购房款无法兑现。徐培富不讲诚信，借故让郭彩向其支付购房全款，严重违背了以按揭贷款支付购房款的口头约定，造成了涉案诉讼，而且徐培富按照中介公司的中介制式房屋买卖合同条款，诉求承担违约金。徐培富第一次起诉后，在庭审期间经双方协商，达成初步意见，徐培富自动撤销涉案诉讼。此后，于2019年4月28日第二次再次提起本案诉讼。（二）原审民事判决书，虽然按照相关法律规定，判决降低了徐培富的诉标数额，但是郭彩认为判赔承担支付80000元违约金过高，判赔给付购房款35万元，不符合双方当事人购房初始约定。客观事实证明系徐培富后期不配合办理二手房按揭贷款，造成购房款无法兑现。原审被告吕德强针对徐培富的上诉，其答辩意见同郭彩的答辩意见。徐培富辩称，答辩意见除同徐培富的上诉意见外，另补充答辩：双方签订房屋买卖合同时并不知道郭彩配偶征信黑户一事。关于是否按揭贷款与徐培富无关，双方签订合同约定价款后买房理应按照约定支付房款，至于如何支付系买方个人行为，与卖方无关。是否能够贷款与卖方无关，卖方不为此承担责任。律师费用也在合同约定内已作明确约定，根据合同法的规定，违约方应予承担该项，属一审漏判，二审法院应查明后予以改判。郭彩称案涉房屋原样未动不应产生损失是不当的，2018年房价与现在房价相差每平方米2000元以上，显然由于郭彩当时违约未及时交纳剩余房款，并以网签造成徐培富无法及时出售至现在。案涉房屋差价近30万元，又因徐培富在银行有贷款40万元，当时出售房屋其目的就是还贷，现因该房屋无法出售导致徐培富额外向银行交纳的贷款利息及向物业交纳的物业费等损失也远远超过30万元，即由于郭彩违约直接造成徐培富各项经济损失已超过合同约定的房屋价款的20%。故根据合同法规定该约定并未超过实际损失，一审法院应予支持，酌情确定8万元损失显然大大低于徐培富实际损失。二审法院应予调整。郭彩代理人所叙述的徐培富与中介找的她们要求她们买房与事实不符，至于房屋中介许诺为其贷款、贷多些与徐培富无关。原审被告吕德强支持郭彩的上诉，同意郭彩的上诉意见。徐培富向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告偿付原告违约金229600元及损失。一审法院认定事实：2018年7月15日，徐培富与郭彩在聊城市万福居房产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定徐培富将位于聊城市西湖馨苑Ｃ区户房屋出售给郭彩，总房款为114.8万元，郭彩应在合同签订之日支付定金3万元，于2018年8月10日被告支付购房款35万元（含定金3万元），剩余79.8万元郭彩以按揭方式一次性支付给徐培富。合同第十一条约定：“如买方（郭彩）不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方（徐培富）支付该物业成交价的20%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天按未付楼款金额的1%向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售物业，买方应向原告支付该物业成交价的20%作为违约金。”合同签订后，郭彩于合同签订当日将定金3万元交付徐培富，于2018年8月15日支付剩余首付款32万元。因不能通过二手房按揭贷款获取全部剩余购房款，截止庭审时，郭彩仍未支付79.8万元剩余房款。一审法院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容并不违背法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。原被告双方约定剩余购房款采用按揭贷款的形式支付，签订合同时被告应对个人获取贷款的能力有足够的自信，但在原告徐培富积极配合办理按揭贷款的情形下，被告仍不能获取足额贷款。虽之后被告郭彩仍要求继续履行合同，但一直未将剩余购房款交付给原告，截止庭审时仍未备足剩余购房款。综上，本案是因被告郭彩未按合同约定支付剩余购房款，导致合同无法继续履行，其未按合同约定支付购房款的行为，显属违约，原告徐培富要求与被告郭彩解除房屋买卖合同合法有据，且郭彩亦同意解除，故法院予以支持。根据双方合同约定，在签订房屋买卖合同后，被告郭彩支付了35万元购房款，故合同解除后，原告徐培富应将该款返还被告郭彩。对于原告徐培富主张房屋总价款114.8万元的20%作为违约金的诉请，该违约金约定过高，法院结合本案合同的履行情况、违约情形等，酌情确定被告郭彩应当支付原告徐培富违约金8万元。对于原告徐培富主张赔偿损失的诉讼请求，法院认为，该损失赔偿责任系因被告郭彩同一违约行为所致的，原告徐培富已经主张总房价的20%作为违约金，故对该项诉讼请求不予支持。被告吕德强不是涉案房屋买卖合同的相对人，原告徐培富要求其共同承担责任无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限被告郭彩于本判决生效之日起十日内支付原告徐培富违约金8万元；二、原告徐培富应于本判决生效之日起十日内返还被告郭彩购房款35万元；三、驳回原告徐培富的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2422元，由原告徐培富负担1522元，被告郭彩负担900元。二审中，上诉人徐培富提交：1.山东博莱仕土地房地产评估有限公司2019年10月22日房地产评估报告一份及案涉房产所涉小区目前房产售价3页，拟证明由于郭彩违约未及时交付剩余房款，徐培富不能实现合同目的，现该房屋差价26.8万元，应由郭彩承担。进而证明徐培富一审主张的违约金法院应全部支持；2.廊坊荣盛物业公司出具的收据一张，拟证明由于郭彩违约致使徐培富向该物业额外交纳的1314.12元物业费，应由郭彩承担，进而证明徐培富一审主张的违约金法院应全部支持；3.山东省聊城市农村商业银行侯营支行余额明细查询16页，拟证明由于郭彩违约致使徐培富额外支付的银行贷款利息31932.94元，应由郭彩承担，进而证明徐培富一审主张的违约金应全部支持。郭彩质证意见为：本案纠纷主要是因为上诉人徐培富与居间人答应郭彩可以办理二手房按揭贷款才达成的涉案房屋买卖合同关系。因为徐培富和居间人没有处理好郭彩丈夫征信黑户，未能给郭彩方办理二手房按揭贷款才造成涉案房款无条件支付。涉案纠纷的房款未支付的过错完全是徐培富方，郭彩无任何过错行为，因此造成的一切损失均由徐培富承担。上述事实由双方签订的合同第15条第1项可以证明郭彩方的主张。徐培富提交的3份证据与本案无关，按照中国法律规定应当遵守明文法律规定，参考案例于法无据。徐培富提供的证据如果其认为有利于自己的主张，也应属一审中提供，在二审中提供不属于新证据，郭彩方不予质证，二审法院也不应采纳。原审被告吕德强对上述证据有意见，同意郭彩的意见。上诉人郭彩申请证人李某出庭作证。李某，男，1990年1月10日出生，汉族，房产中介，住山东省临清市刘垓子镇杨井于村255号。李某陈述：“双方的合同是经过我中介签订的。关于合同第15条第1项约定与卖方说过，这是二手房买卖一个正常的流程。郭彩的丈夫吕德强是征信黑户，如不能办理贷款就无条件支付房款和我说过，事后我也和卖方沟通过，卖方同意郭彩方以二手房贷款的方式来购买此房。签订合同是客户有需求找的，是买房的人先找我。按揭贷款我来带着双方跑手续，卖方需要配合，这个房产已经网签了。关于吕德强是黑户。我在他们签完合同后去银行跑贷款的时候跟徐培富说的。涉案合同是我同事郭俊青洽谈，郭俊青将郭彩方黑户的情况给我说过，郭俊青郭彩方黑户情况是否告知徐培富我不知道。涉案合同事后我看过，我需要跑贷款，合同条款的签订我没有参与。”上诉人徐培富、郭彩以及原审被告吕德强均对李某的证言没有意见。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，徐培富与郭彩于2018年7月15日签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。因郭彩未能按合同约定支付剩余购房款，合同无法继续履行，只能解除。郭彩未能按合同约定支付剩余购房款的原因是其未能按照预期从银行获得贷款。本案的争议为违约责任应由谁承担，如何承担。虽然合同第十一条约定：“买方（郭彩）不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方（徐培富）支付该物业成交价的20%作违约金。”但是该违约金明显高于徐培富因无法及时卖出房屋而造成的实际损失，考虑到郭彩的主观过错较小,违约金的数额过高，一审法院酌情确定郭彩向徐培富支付违约金8万元并无不当。综上所述，徐培富、郭彩的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6644元，由徐培富负担4844元，郭彩负担1800元。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 孔繁奎审判员 孙久强二〇二〇年一月十日法官助理刘豪书记员王倩倩