四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川03民终1822号上诉人（原审原告）：陈灿，男，汉族，1963年2月7日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：谭贤滨，四川富邑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖淑容，女，汉族，1954年4月27日出生，住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审被告）：明红，女，汉族，1970年10月24日出生，住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审被告）：胡宏珠，女，汉族，1953年6月16日出生，住四川省自贡市自流井区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：高文，四川泽仁律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨番文，四川泽仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：自贡市大众房地产开发有限公司，住所地：自贡市自流井区新街芦厂坝居委会39号。法定代表人：王小军，执行董事兼总经理。上诉人陈灿因与被上诉人廖淑容、被上诉人明红、被上诉人胡宏珠以及被上诉人自贡市大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈灿的委托诉讼代理人谭贤滨，被上诉人廖淑容、被上诉人明红、被上诉人胡宏珠的共同委托诉讼代理人高文到庭参加诉讼，被上诉人大众公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈灿上诉请求：1．撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初2650号民事判决；2．撤销自贡市自流井区人民法院（2019）川0302执异77号执行裁定，继续执行被执行人大众公司所有的位于自流井区土地使用权［使用权面积为3222.5㎡］；3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误。1．被上诉人主体资格不合法。案涉土地上修建的房屋并未通过综合验收，不具备出售条件，案外人与大众公司签订的《商品房买卖合同》不合法，案外人为多个独立的主体，其享有的权利义务不同，同时作为一个执行异议申请的申请人不符合法律规定，案涉土地为一整体，登记在大众公司名下，案外人非案涉土地的所有者或权利人，其权利不能排除法院的执行，其异议请求不成立。2．上诉人取得债权合法，查封并执行案涉土地合法。上诉人与大众公司房屋买卖合同纠纷一案经一审法院依法审理并作出（2014）自流民初字第1856号民事判决，确认了上诉人的合法权益，上诉人依法申请强制执行，一审法院查封案涉土地不违反法律规定。3．一审判决及（2019）川0302执异77号执行裁定书适用法律错误。即便案外人的商品房买卖合法，异议人基于商品房买卖提出执行异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，而不应适用第28条的规定。4．一审认定三被上诉人与大众公司签订《商品房买卖合同》后，支付了房款，并实际占有使用至今，期间案涉房屋无权利负担，明显错误。上诉人依法申请法院冻结了案涉土地，被上诉人购买的房屋一直存在权利负担。被上诉人购买房屋至今10余年未办理房屋登记，上诉人于2018年才申请执行冻结案涉土地，被上诉人无法办理房屋产权与上诉人无关。5．一审判决错误，执行裁定结果不明确，异议人对案涉土地并无排除执行的权利。案涉土地为一整体，异议人购买的是一小部分土地使用权，不能从上诉人查封的土地中分离，不能对抗上诉人申请的执行。廖淑容、明红、胡宏珠共同辩称，1．上诉人的上诉请求具有不可操作性，案涉土地已经开发完毕，其土地上的房屋已完全售出，不具有继续执行的可能。2．被上诉人均为案涉土地修建房屋的买受人，正是因为上诉人的查封导致其无法办理权属证书，因此被上诉人提起执行异议，主体合法，案涉土地虽登记在大众该公司名下，但土地具有不可分割性。3．上诉人取得债权是否合法不影响提起执行异议，被上诉人提起执行异议符合法律规定，上诉人提出的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定适用对象是房屋，不能适用于本案。因此，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。大众公司未到庭参加诉讼未提交书面答辩意见。陈灿向一审法院起诉请求：依法撤销（2019）川0302执异77号执行裁定书，继续执行大众公司所有的位于自贡市自流井区土地使用权［使用权面积为3222.5平方米］。一审法院查明事实：原告陈灿与被告大众公司房屋买卖合同纠纷一案，该院于2014年10月17日以（2014）自流民初字第1856号民事判决作出裁判，因大众公司未按判决履行给付义务，原告陈灿向该院申请强制执行。执行案号为（2015）自流执字第803号。执行过程中，2018年7月23日，该院依法查封了被执行人大众公司所有的位于自贡市自流井区土地使用权［使用权面积为3222.5平方米］。2019年6月19日，被告廖淑容、明红、胡宏珠等向该院提出执行异议。该院于2019年9月3日作出（2019）川0302执异77号执行裁定：中止对异议人购买登记在被执行人大众公司所有的位于自贡市自流井区土地使用权［使用权面积为3222.5平方米］的部分土地使用权的执行，原告陈灿不服该裁定，向该院提起执行异议之诉。另查明，2007年6月18日被告廖淑容与被告大众房地产签订了《商品房买卖合同》，购买位于自流井区的住宅，并于2007年按照合同约定付清了全部房款，于2007年11月实际占有使用至今；2007年6月4日被告明红与被告大众房地产签订了《商品房买卖合同》，购买位于自流井区的住宅，并于2007年按照合同约定付清了全部房款，于2008年5月实际占有使用至今；2009年12月30日被告胡宏珠与被告大众房地产签订了《商品房买卖合同》，购买位于自流井区的住宅，并于2010年按照合同约定付清了全部房款，于2010年5月实际占有使用至今。一审法院认为，三自然人被告与被告大众房地产公司签订《商品房买卖合同》后，按约定向被告大众房地产支付了房款，并实际占有使用房屋至今。期间案涉房屋无权利负担。2018年7月23日，本院依申请对被执行人大众房地产所有的位于自贡市自流井区土地使用权［使用权面积为3222.5平方米］予以查封，该查封致使三自然人被告无法办理房屋产权登记，该院于2019年9月3日作出（2019）川0302执异77号执行裁定书，裁定中止对异议人购买登记在被执行人大众房地产所有的位于自贡市自流井区土地使用权［使用权面积为3222.5平方米］的部分土地使用权的执行，认定事实清楚，适用法律正确。原告的诉讼请求于法无据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条之规定，一审判决：驳回原告陈灿的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告陈灿负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，一审在案证据自贡市自流井区人民政府2018年5月2日自井府［2018］27号文“自贡市自流井区人民政府关于妥善处置大众房地产公司建设项目不动产登记有关问题的请示”载明：案涉大众公司Q组团（都市花语）一期工程（1-5号房）于2010年前完成建设并交付使用，规划建设手续齐全，五方责任主体完成了竣工验收，但因二期工程（6号房）未按规划建成，导致不能办理竣工验收备案，造成158户住户未办理不动产登记，二期工程（6号房）至今未启动建设；因案涉建设项目的不动产登记涉及住户多，直接关系到群众子女入学、住房条件改善和房屋交易买卖等方面的切身利益，十年来群众信访反映强烈，急需妥善处置。本院认为，本案二审主要争议焦点为：三案外人就案涉土地是否享有足以排除上诉人陈灿申请强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，“地随房走、房随地走”是我国房地产权属的一贯政策，大众公司将案涉土地上的房屋转让给各购房人时，其土地使用权即一并转让。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。本案的被上诉人廖淑容、明红、胡宏珠在上诉人陈灿申请一审法院查封案涉土地之前已经分别与大众公司签订书面房屋买卖合同，并在查封前合法占有所购买的房屋且已经支付全部价款。案涉房屋及土地使用权已脱离大众公司责任财产范围，大众公司因全额收取了廖淑容等购房人支付的购房款，其责任财产并未因此减损，大众公司作为出卖人对案涉房屋及相应的土地使用权不再享有任何实体权利，仅负有协助购房人办理过户登记的义务。购房人廖淑容、明红、胡宏珠所享有的权利在内容和效力上已经超过了大众公司的普通金钱债权，在没有证据证明购房人廖淑容、明红、胡宏珠物权期待权的取得有瑕疵或存在无效的情形下，应优先于大众公司的普通金钱债权予以保护。在上诉人陈灿申请查封案涉土地之前，因大众公司未能办理案涉房屋竣工验收备案，导致购房人未能办理房屋过户登记，后经自贡市相关政府职能部门协调处理并启动案涉不动产登记过程中，因上诉人申请的查封行为，导致未能继续办理房屋过户登记。因此，案涉不动产未能办理过户登记并非被上诉人廖淑容、明红、胡宏珠等购房人的自身原因。被上诉人廖淑容、明红、胡宏珠等购房人的主张完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，足以排除陈灿申请强制执行的民事权益。综上，陈灿的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈灿负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳 芹审 判 员  王家玉审 判 员  曾 静二〇二〇年一月八日法官助理  黄建儒书 记 员  胡 霞