重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10183号上诉人（原审被告）：宋杰，男，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：宋国章，重庆未言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易文林，男，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨广宇，重庆作孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴夏，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易凤雪，女，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨广宇，重庆作孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴夏，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳远，男，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：税清平，重庆德裕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭大兰，女，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：税清平，重庆德裕律师事务所律师。上诉人宋杰因与被上诉人易文林、易凤雪、柳远、郭大兰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初7389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋杰及其委托诉讼代理人宋国章，被上诉人易文林及其与易凤雪的共同委托诉讼代理人杨广宇、吴夏，被上诉人柳远、郭大兰及共同委托诉讼代理人税清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋杰上诉请求：撤销原判，改判驳回易文林、易凤雪的诉讼请求。事实和理由：1.宋杰与柳远的借贷关系真实合法，不存在虚构。2015年至2016年，宋杰共计向柳远借款350000元。截至案涉房屋过户之日即2018年12月26日，按照双方约定的利率标准月利率2%计算，借款利息累计约24万余元。扣除柳远已归还的利息22000元，宋杰应收取的本息合计56万余元，与案涉房屋价值相当。2.宋杰与柳远签订的《重庆市房屋买卖合同》合法有效，宋杰取得的案涉房屋所有权应受法律保护。（1）宋杰与柳远系通过以房抵债的方式交付房款，法律并不禁止该种方式。《重庆市房屋买卖合同》上房屋总成交金额350000元仅是借款本金，未写利息的原因系避免多交税。（2）易文林、易凤雪与柳远、郭大兰签订的《房屋买卖合同》虽然有效，但易文林、易凤雪并未支付全部价款，未占有、使用案涉房屋，未办理产权过户登记手续。根据物权法定原则、公示原则以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，在宋杰已经取得房屋产权证书的情况下，宋杰的权利应当优先受到法律保护。3.一审法院违背证据裁判原则，降低“恶意串通”的证明标准，在没有任何直接证据证明的情况下认定宋杰与柳远恶意串通错误。（1）宋杰在案涉房屋过户前尽到了法律规定的注意义务。宋杰和柳远是多年朋友，知道案涉房屋登记在柳远名下，符合过户条件。宋杰也亲自去现场进行了查看，案涉房屋的现状也与柳远目前居住房屋的构造一致。（2）宋杰与柳远存在债权债务，债务价值与案涉房屋价值相当，双方达成以房抵债协议也符合常理。证人林某帮助宋杰与柳远填写了《重庆市房屋买卖合同》的相关内容，能够证实双方约定的房款支付方式为以房抵债，故宋杰当天没有支付房款。（3）易文林、易凤雪也未举示证据证明宋杰与柳远存在恶意串通。（4）宋杰与柳远签订的《重庆市房屋买卖合同》，并未损害易文林、易凤雪的合法利益。易文林、易凤雪可以依据《中华人民共和国合同法》的相关规定要求柳远赔偿违约金及相关损失。4.柳远、郭大兰与易文林、易凤雪签订的《房屋买卖合同》已于2019年1月23日下午口头协商解除。（1）在柳远、郭大兰举示的视频资料中，柳远向易文林转账300000元的意思就是解除与易文林、易凤雪签订的《房屋买卖合同》。易文林向柳远提供银行账户以及接受转款的行为，足以证明双方已同意于2019年1月23日解除合同。易文林虽在之后报警，不能证明易文林对解除合同提出异议。（2）宋杰提交的录音资料能够证明易文林另外要求柳远赔偿家具费用、装修费用，故能够证明易文林认可解除合同，只是认为300000元价格低了。5.根据物权法定原则，宋杰取得了案涉房屋的产权证书，认定宋杰依法享有物权有利于维护安定有序的财产秩序。6.即使宋杰与柳远签订的《重庆市房屋买卖合同》无效，因一审判决对合同无效所引起的其他后果没有处理，故一审判决仍显失公平。易文林、易凤雪辩称，1.柳远在明知案涉房屋已经出售给易文林、易凤雪，由易文林、易凤雪使用多年的情况下，又与宋杰签订《重庆市房屋买卖合同》，并在当日为其办理产权登记，明显存在恶意。2.宋杰举示的银行账户交易明细未备注向转款用途，宋杰也未举示借条，不能证明宋杰向柳远所转款系借款，只能证明双方之间存在资金业务往来。3.从宋杰2019年1月18日报案的回执内容看，宋杰在当天才知道案涉房屋有人居住，证实宋杰未实地查看房屋。从常理上看，宋杰在购买房屋之前不实地查看的行为与正常房屋交易惯例不符，故宋杰对案涉房屋早已出售的事实是知情的。4.从房屋价格来看，案涉房屋市价在700000元以上，而柳远以350000元的价格抵偿给宋杰，明显不符常理。5.宋杰与柳远虽主张双方系以房抵债，但并未签订抵偿协议，不符合常理。6.从《重庆市房屋买卖合同》的内容来看，付款方式约定为当日一次性付款，但双方并无付款的银行流水记录，实际也未付款，并非真实的房屋交易，故宋杰与柳远之间存在通谋、配合行为。合同对房屋交付时间和条件、相关违约责任的内容均为空白，合同约定了柳远未将房屋出租，与柳远、宋杰一审陈述的知晓房屋已出租的情况矛盾，也说明宋杰并非基于善意签订合同。7.柳远在法庭陈述其系做生意亏损，以房抵债；但柳远在2019年1月23日单方面汇入易文林账户300000元，一审庭审中又表示愿意再支付25000元给易文林，说明柳远有偿还债务的能力，其与宋杰再行签订《重庆市房屋买卖合同》的行为必定有蹊跷。8.易文林通过社区居委会多次联系宋杰前来协商，宋杰拒绝，并私自关闭案涉房屋生活用水以及申请拆除电表。从常理上看，宋杰的行为也与一般正常买房人的行为不同。9.易凤雪系首套住房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。柳远、郭大兰辩称，1.柳远与宋杰的借贷关系真实有效，有银行账户交易明细可以证实；2.柳远与宋杰在签订《重庆市房屋买卖合同》时不存在恶意串通情形，房屋买卖合同合法有效；3.柳远、宋杰与易文林、易凤雪签订的《房屋买卖合同》已于2019年1月23日解除，易文林也按照双方口头约定接收了柳远给付的300000元（其中，购房款285000元，违约金及装修赔偿15000元），双方的权利义务已经了结。易文林、易凤雪向一审法院起诉请求：1.判决柳远与宋杰于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2.判决注销宋杰名下的位于重庆市北碚区房屋不动产权证书，将该套房屋产权恢复至柳远名下以及柳远协助易文林、易凤雪办理位于重庆市北碚区房屋过户登记手续；3.本案的诉讼费（含保全费）由柳远、郭大兰、宋杰承担。一审法院认定事实：2015年11月11日，柳远、郭大兰（甲方、出卖人）与易文林、易凤雪（乙方、购买人）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将位于重庆市北碚区房屋出售给乙方，房屋建筑面积为64.58平方米，该房屋的总成交金额为310000元。乙方分期付款为：第一期首付80000元；第二期205000元；第三期25000元，办理房屋权属转移登记手续之日，全部结清。甲乙双方同意自本合同签订之日起，甲方取得房地产权证后，无条件协助乙方办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，双方按照合同进行了履行，易文林于2015年11月11日支付一期房款80000元；于2015年11月30日支付二期房款205000元。易文林于2015年11月接房并装修入住至今。因案涉房屋系郭家沱危旧项目安置房，在签订房屋买卖合同时尚未取得房屋产权证，故一直未办理过户手续。2018年12月21日，柳远领取了案涉房屋的不动产登记证书，登记坐落地址为重庆市北碚区。位于重庆市北碚区房屋与位于重庆市北碚区房屋系同一套房屋，只是登记编号不同。2018年12月26日，柳远（甲方）与宋杰（乙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》，合同约定柳远将位于重庆市北碚区房屋出售给宋杰，该房屋房地产权证号：渝（2018）北碚区不动产权第ＸＸ号,该房屋总成交金额为350000元。但事实上宋杰并未支付该房屋价款，庭审中双方陈述为以房抵债。宋杰之前也未进入该房屋实地查看房屋情况。2018年12月26日，柳远将位于北碚区房屋过户给宋杰。2018年12月27日，宋杰取得该房屋的不动产权证书，该房屋房地产权证号：渝（2018）北碚区不动产权第ＸＸ号，为宋杰单独所有。宋杰获得该房屋产权登记后，于2019年1月18日找易文林交涉房屋的事情，双方发生纠纷，易文林报警，民警告知通过法院诉讼解决。2019年1月23日，柳远找到易文林协商，柳远要了易文林的银行账号后，于2019年1月23日14时56分向易文林账户里转了30万元，易文林于同日15时8分打电话报警，民警告知通过法院诉讼解决。同日20时14分，宋杰报警称租客合同到期一直不搬走，民警告知自行协商或通过诉讼渠道解决。另查明，2015年9月2日，宋杰转账给柳远100000元；2015年9月22日，宋杰转账给柳远13000元；2015年9月24日，宋杰转账给柳远63000元；2015年10月20日，宋杰转账给柳远24400元；2016年10月9日，宋杰转账给柳远150000元。以上共计350400元。2019年1月16日，易文林、易凤雪起诉柳远、郭大兰、宋杰要求：1.判决易文林、易凤雪与柳远、郭大兰于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.依法撤销柳远、郭大兰将案涉房屋转让给宋杰的行为及撤销柳远与宋杰之间的买卖合同；3.柳远、郭大兰、宋杰协助易文林、易凤雪将位于重庆市北碚区的房屋过户登记在易文林、易凤雪名下；4.本案诉讼费由柳远、郭大兰、宋杰承担。一审法院于2019年6月24日作出（2019）渝0109民初1198号民事判决：一、易文林、易凤雪与柳远、郭大兰于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回易文林、易凤雪的其他诉讼请求。判决后，易文林、易凤雪与柳远、郭大兰、宋杰均未上诉。一审法院认为，本案争议焦点主要围绕柳远与宋杰签订房屋买卖合同是否存在恶意串通损害易文林、易凤雪利益的问题。首先，宋杰庭审中表示在订立合同前从未进入房屋实地查看房屋情况，从一般生活常理分析，买房并非小事，在未查看房屋具体情况下就签订购房合同有违常理。其次，宋杰与柳远均陈述宋杰并未缴纳房款，而是房款冲抵双方之前的借款本息，由此，宋杰与柳远之间形成的是实为以房抵债的关系，故一审法院可以认定宋杰与柳远在签订房屋买卖合同时主观存在恶意串通，且损害了其他债权人的利益。易文林、易凤雪与柳远、郭大兰签订了涉案房屋买卖合同，且按合同约定支付了大部分房款，同时易文林、易凤雪使用房屋至今，宋杰与柳远签订房屋买卖合同的行为严重损害了易文林、易凤雪对涉案房屋的产权过户登记的权利。柳远辩称与易文林之间的买卖合同以易文林收取300000元时已解除，虽柳远向易文林银行账户转款300000元，但易文林随即报警，故转账行为并不能达到双方合同解除的法律后果，故对于柳远的辩称意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”宋杰与柳远签订的《重庆市房地产买卖合同》存在相互恶意串通行为，并且损害了第三人易文林、易凤雪的利益，故，此合同系无效合同。《中华人民共和国物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人合法权益。”此条文实系对物权的取得和行使的一种限制。物权变动的产生前提为债权行为即原因行为，如果不动产物权变动的原因行为即债权行为无效或被撤销的，经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。因宋杰与柳远签订的《重庆市房地产买卖合同》为无效，故，宋杰因该合同取得的登记于房地产权证上的讼争房屋的所有权也应被认定为无效。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，宋杰及柳远应相互协助将该涉案房屋的产权恢复至柳远名下。关于易文林、易凤雪本案要求柳远协助易文林、易凤雪办理涉案房屋产权过户登记，因涉案房屋产权尚未恢复至柳远名下，故对于易文林、易凤雪要求柳远协助易文林、易凤雪办理涉案房屋产权过户登记条件现尚未成就，故对于易文林、易凤雪的该诉讼请求，不予支持。综上，柳远与宋杰于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效，宋杰、柳远应相互协助将涉案房屋的产权恢复至柳远名下。一审法院判决：一、柳远与宋杰于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；二、宋杰、柳远相互协助于本判决生效之日起10日内将位于重庆市北碚区不动产权第ＸＸ号】的产权恢复至柳远名下；三、驳回易文林、易凤雪的其他诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元；保全费3520元，均由宋杰、柳远负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋杰向本院举示了微信支付交易明细证明三份、债务明细表一份，拟证明柳远曾通过微信转账方式归还宋杰借款利息共计22000元，尚余本息56万余元未归还。易文林、易凤雪质证认为，对微信支付交易明细证明的真实性、合法性予以认可，但只能证明宋杰与柳远之间存在经济往来，不能证明款项性质为借款利息；对债务明细表的真实性、合法性不予认可，系由宋杰单方制作，属于宋杰的单方陈述。柳远、郭大兰质证认为，对微信支付交易明细证明、债务明细表的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。本院认为，因易文林、易凤雪、柳远、郭大兰对微信支付交易明细证明的真实性、合法性予以认可，且与证明宋杰与柳远是否存在借款基础事实之间具有关联性，本院依法予以采信；至于其证明力，将在后面的说理部分一并论述。对于债务明细表，因系宋杰单方制作，也无除柳远陈述之外的其他证据予以佐证，且易文林、易凤雪不予认可，本院依法不予采信。宋杰还向本院举示了林某出具的《证明》，并申请林某作为证人出庭作证，拟证明宋杰与柳远签订《重庆市房屋买卖合同》时，曾让林某帮忙填写了合同相关空白内容，并告知林某房款支付方式为以房抵债。易文林、易凤雪质证认为，林某与宋杰系朋友关系，林某在《证明》中所陈述的内容均是从宋杰、柳远处得知，《证明》客观上不具有真实性；宋杰在一审时未申请林某作为证人出庭作证，且林某的证言也不属于二审中的新证据，建议二审法院不予准许林某出庭作证。柳远、郭大兰质证认为，对《证明》的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，并建议二审法院准许林某出庭作证。本院认为，根据宋杰举示的《证明》以及陈述的申请林某作为证人出庭作证的证明目的，林某的证言与证明宋杰与柳远在签订《重庆市房屋买卖合同》时是否存在恶意串通之间既不具有关联性，也不具有证明力；因此，本院依法对林某出具的《证言》不予采信，对出庭作证的申请亦不予准许。柳远、郭大兰向本院举示了重庆市北碚区房屋不动产权证书一份，拟证明柳远、郭大兰现居住的房屋与案涉房屋属于楼上楼下关系，宋杰在签订《重庆市房屋买卖合同》前曾查看过案涉房屋的户型、结构。宋杰质证认为，对不动产权证书的真实性、合法性、关联性以及证明目的予以认可。易文林、易凤雪质证认为，对不动产权证书的真实性、合法性予以认可，但仅能证明该房屋属郭大兰所有，不能证明宋杰在签订《重庆市房屋买卖合同》前查看过该房屋或案涉房屋。本院认为，虽然宋杰、易文林、易凤雪认可不动产权证书的真实性、合法性，但因不动产权证书与证明宋杰在签订《重庆市房屋买卖合同》前是否查看过案涉房屋之间缺乏关联性，本院依法不予采信。本院经审理查明：易文林、易凤雪对案涉房屋装修后，曾将房屋出租给他人。2015年12月15日，柳远向宋杰微信转账10000元；2016年9月5日，柳远向宋杰微信转账2000元；2017年2月2日，柳远向宋杰微信转账10000元。录像资料显示，2019年1月23日，易文林与柳远就案涉房屋事宜在中国银行进行了协商，易文林向柳远提供了其本人的银行账号。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》是否已于2019年1月23日解除；二、宋杰与柳远在签订房屋买卖合同时是否存在恶意串通，损害易文林、易凤雪的利益。针对上述争议焦点，现评析如下：一、《房屋买卖合同》是否已于2019年1月23日解除《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，根据柳远、郭大兰一审中举示的录像资料，不能反映出易文林、易凤雪与柳远、郭大兰已经达成了由柳远支付300000元后双方就解除房屋买卖合同的合意。同时，易文林在柳远向其本人银行账户转款30万后选择立即报警，也能够侧面印证易文林、易凤雪与柳远、郭大兰并未就解除《房屋买卖合同》形成合意。因此，宋杰主张易文林、易凤雪与柳远、郭大兰签订的《房屋买卖合同》已于2019年1月23日解除，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。二、宋杰与柳远签订《重庆市房屋买卖合同》时是否存在恶意串通《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”本院认为，根据易文林、易凤雪举示的证据，能够认定宋杰与柳远在签订《重庆市房屋买卖合同》时存在恶意串通。具体理由如下：首先，柳远作为案涉房屋的出卖人，在明知案涉房屋已经出售给易文林、易凤雪并由其使用多年，且一直未办理房屋产权变更登记手续的情况下，又与宋杰签订《重庆市房屋买卖合同》，并在签订合同后为宋杰办理了产权登记，其行为明显存在恶意。其次，宋杰主张与柳远存在借款基础事实，但宋杰举示的银行账户交易明细以及微信支付交易明细证明均未备注款项的性质，也没有除柳远陈述之外的借条等其他证据予以佐证，故宋杰主张的借款基础事实是否存在尚不明确。同时，宋杰与柳远陈述系案涉房款采用以房抵债方式支付系因柳远无力归还借款，但这与柳远在2019年1月23日一次性向易文林转款300000元的事实相矛盾。再次，宋杰作为购房人，在签订《重庆市房屋买卖合同》之前未进入案涉房屋进行查看，该行为本身就不符合常理。对于未能进入房屋查看的原因，宋杰在一审陈述为“在签订合同前与柳远一起去查看房屋，但因为租客白天不在，所以没有进入室内检查”。该陈述反映的宋杰在签订合同前已知晓案涉房屋已出租的情况与合同载明的案涉房屋未出租内容相矛盾，能够说明宋杰在签订《重庆市房屋买卖合同》时存在恶意。最后，从《重庆市房屋买卖合同》内容来看，宋杰与柳远对于房屋交付的时间或条件、违约责任等内容均未进行约定，不符合常理。宋杰与柳远陈述房款支付方式为以房抵债，与合同约定的一次性付款方式不一致，且合同对以房抵债的情况未予以说明，不符合常理。宋杰与柳远二审陈述以房抵债金额为56万余元，与合同约定的房屋总成交价350000元存在21万余元的差异，且合同对该重大情况未予以说明，明显不符合常理。综上，宋杰与柳远在签订《重庆市房屋买卖合同》时存在恶意串通，之后双方又办理了产权变更登记手续，客观上导致易文林、易凤雪基于《房屋买卖合同》享有的请求办理案涉房屋产权登记的权利无法实现，损害了易文林、易凤雪的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，宋杰与柳远于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》应认定为无效合同。综上所述，宋杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由宋杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年一月十六日法官助理 黄灵攀书 记 员 喻 瑜