江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0831民初3073号原告:江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行，住所地江苏省金湖县衡阳路228号。负责人：肖曦芳，该行行长。委托诉讼代理人：胡阳哲，该公司工作人员。委托诉讼代理人：苏德州，该公司工作人员。被告：娄双富，男，1952年10月5日出生，汉族，住浙江省上虞市。被告：高松娟，女，1955年7月31日出生，汉族，住浙江省上虞市两被告共同委托诉讼代理人：娄新灿，系两被告之子，1985年12月29日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行（以下至判决主文前简称：常熟银行）与被告娄双富、高松娟金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告常熟银行的委托诉讼代理人苏德州、被告娄双富、被告娄双富和高松娟的共同委托诉讼代理人娄新灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常熟银行向本院提出诉讼请求：1.宣布原被告2011年6月27日签订的编号为常商银金湖按揭个借字2011第042号、常商银金湖按揭个借字2011第043号《个人购房借款合同》提前到期；2.被告娄双富、高松娟立即归还借款本金166176.62元及从2015年7月21日起至实际还款之日按照借款合同约定计算的利息、逾期利息；3.被告娄双富、高松娟立即归还借款本金257332.34元及从2015年4月21日起至实际还款之日按照借款合同约定计算的利息、逾期利息；4.原告对抵押的房产（房屋坐落：金湖县金湖路7号香港城1幢1609室、金湖路7号香港城1幢1508室）拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告娄双富与原告分别签订编号为常商银金湖按揭个借字2011第042号、常商银金湖按揭个借字2011第043号《个人购房借款合同》，借款金额240000元、360000元，被告高松娟在《个人购房贷款申请（审批）表》上签字，申明承诺与借款人娄双富共同承担还款责任。借款分别以被告位于产提供抵押担保，双方签订了抵押合同，并办理了预告抵押登记手续。原告于2011年6月27日分别向被告发放贷款240000元、360000元。截止起诉之日，被告娄双富、高松娟欠原告贷款本金423508.96元及相应利息逾期未还。原告多次索要无果，故诉至法院。娄双富、高松娟辩称，1.借款合同是本人签署，但是被告与案外人屠尧松有合同，应由第三方代为偿还按揭部分的贷款；2.案外人屠尧松从2015年4月份、2015年7月份开始就没有再缴纳两笔贷款，银行也没有对他进行催收，银行直到现在才提出诉讼，个人认为已超出诉讼时效；3.房产抵押登记期限为2011年6月23日至2011年6月23日，贷款实际发放日为2011年6月27日已超出贷款期限，贷款期限有瑕疵，要求认定抵押无效；4.逾期利息太高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月23日，被告娄双富与原告常熟银行分别签订了编号为常商银金湖按揭个借字2011第042号、常商银金湖按揭个借字2011第043号的《个人购房借款合同》各一份，分别用于购买坐落于金湖县，借款金额分别为240000元、360000元。两份合同均约定：贷款期限为120个月，自2011年6月23日至2021年6月20日，实际放款日与到期日以借据为准；贷款采取等额本息还款法，按月结算；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定月利率为7.3667‰，利息从发放之日起计算并按月结息，贷款期限内如遇法定利率调整，贷款期限一年以内（含一年）的，实行合同利率不调整，贷款期限一年以上的，利率一年一定，每年第一期还款日为利率调整日，按照当年1月1日常熟农村商业银行同档次购房贷款挂牌利率，调整每月还本付息金额，贷款人不再另行通知借款人、担保人；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人有权按照国家规定对逾期贷款每日计收万分之三罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复息。合同还约定，借款人连续三个付款期或在本合同有效期内累计六个付款期未按时偿付贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求贷款人提前还款。被告高松娟在两份《个人购房贷款申请（审批）表》上签字，承诺与借款人娄双富共同承担还款责任。同日，两被告与原告签订了合同编号为常商银金湖抵字2011第093号、常商银金湖抵字2011第094号的《抵押合同》各一份，约定两被告以其位于金湖县的房产分别为上述240000元、360000元借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记手续[预告抵押登记证号：金房预金湖县字第201110775号、金房预金湖县字第201110781号]。2011年6月27日，被告娄双富立借款借据两份，原告向其发放贷款分别为2400000元、360000元，合计600000元。借款期限均为2011年6月27日至2021年6月20日，借款利率均为7.3667‰。借款后，240000元借款从2015年7月21日起、360000元借款从2015年4月21日起均未按约定偿还贷款本息，其中240000元欠本金166176.62元；360000元欠本金257332.34元，合计欠本金423508.96元。原告多次向被告索要本金及按照借款合同和还款计划表约定的利息均未果，故诉至本院，请求判决如诉。本院认为，原告常熟银行与被告娄双富在协商一致的基础上签订《个人购房借款合同》和《抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应依约自觉履行。被告高松娟向原告出具了《个人购房贷款申请（审批）表》，承诺与借款人共同承担还款责任，现两被告长期未按约定的期限向原告归还借款本息，已构成违约，合同的目的已不能实现，原告有权按照借款合同的约定，宣布案涉两笔借款提前到期，并要求两被告提前清偿下欠的全部借款本息。关于两被告提出的关于与案外人屠尧松签订协议由屠尧松负责偿还两套房屋的按揭贷款的抗辩，本院认为，该协议系被告娄双富与案外人屠尧松单独签订的协议，与本案不属同一法律关系，对本案原告无约束力，故本院对两被告的辩解意见不予采纳。关于两被告抗辩本案已过诉讼时效的问题，本院认为，原被告约定分期还款，根据相关法律规定，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算，本案两笔借款最后一期履行期均尚未到期，现原告要求两被告提前偿还所欠本息，符合双方合同约定，故本院对两被告关于本案借款超过诉讼时效的辩解意见不予采纳。关于原告主张对预抵押的两套房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，首先两被告以其购买的期房向原告抵押借款，并进行了抵押权预告登记，但由于被告对案涉房产并未取得房屋所有权证，并未完成现实中房产物权登记。原告作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就对抵押物办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押物的处分，但并非对抵押物已享有现实的抵押权；其次，不动产以登记为要件才能取得所有权，本案中的两套房产并未完成登记，尚未取得房屋所有权，也就无法在房屋上设立抵押权，原告在未取得抵押权的情况下主张优先受偿权无法律上的依据。综合以上两点，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的利息，两被告抗辩过高。本院认为，在原被告双方签订的《个人借款合同》及借款借据、按揭贷款还款记录单中均已有明确约定，且未超过法律规定的标准，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十四条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告娄双富、高松娟于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行偿还借款本金423508.96元及利息（以166176.62元为基数自2015年7月21日起、以257332.34元为基数自2015年4月21日起均至实际还款之日止，按借款合同约定的标准计算利息及逾期利息）；二、驳回原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7652元，减半收取3826元，由被告娄双富、高松娟负担。（此款已由原告预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××42)预交上诉案件受理费。审判员  宋璇二〇二〇年一月九日书记员  李雪附：相关法律条文及相关司法解释《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《最高人民法院》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。