吉林市龙潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0203民初2281号 原告：高文成，男，1968年7月10日生，汉族，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。 被告：杨新华，男，1977年5月22日生，满族，住吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：田艳杰，吉林城威律师事务所律师。 被告：刘永贵，男，1965年6月25日生，汉族，住吉林市龙潭区。 第三人：吉林九江潮集团有限公司，住所地吉林市龙潭区。 法定代表人：刘永贵，该公司董事长。 破产管理人：吉林中证律师事务所。 委托诉讼代理人：杨帆，吉林中证律师事所律师。 委托诉讼代理人：王宁，吉林中证律师事务所律师。 原告高文成诉被告杨新华、刘永贵、第三人吉林九江潮集团有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高文成的委托诉讼代理人冯高华、被告杨新华及其委托诉讼代理人田艳杰、第三人吉林九江潮集团有限公司（以下简称九江潮公司）破产管理人的委托诉讼代理人杨帆、王宁到庭参加了诉讼，被告刘永贵经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 高文成向本院提出诉讼请求：1.依法撤销吉林市龙潭区人民法院（2018）吉0203执异34号执行裁定；2.恢复对位于吉林市龙潭区郑州路付84号的两处诉争房屋继续执行。事实及理由：2018年11月9日，吉林市龙潭区人民法院作出的（2018）吉0203执异34号执行裁定，没有依法查清事实，缺乏事实与法律依据，更对事实与法律错误理解。至此原告依法提起执行异议之诉，请求法院依法撤销吉林市龙潭区人民法院作出的（2018）吉0203执异34号执行裁定，恢复对位于吉林市龙潭区郑州路付84号的两处诉争房屋继续执行。 杨新华辩称：贵院作出的（2018）吉0203执异34号裁定事实清楚证据充分，适用法律正确，在贵院查封之前，我与刘永贵签订了合法有效的买卖合同，已经合法占有该车库及厂房，且支付全部价款，未办理过户登记并非被告的自身原因。依据高院关于办理执行异议的规定第二十八条，我符合全部排除查封的情形，原告请求恢复执行没有事实及法律依据，贵院作出的应停止执行及解除查封完全正确。 第三人九江潮公司陈述称：涉案房屋以刘永贵名义购买后卖给杨新华，非九江潮公司名下财产，此外在九江潮公司进入破产清算程序后，经管理人对破产企业财产的盘点与调查，涉案房屋不属于九江潮集团名下的财产。 被告刘永贵未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院确认如下事实：2011年9月21日，杨新华与刘永成订立《房屋租赁买卖协议》，双方约定杨新华以“先租后买”的方式租赁坐落于龙潭区郑州路付84号的冷库（原杀鸡厂）及场地，租赁一年后购买上述房屋场地，作价350万元。同日，杨新华与刘永贵订立《龙华建材厂部分厂房厂地出售协议书》，对上述房屋场地以同样价格进行买卖。后杨新华陆续全额支付了全部购房款350万元，并占有使用上述房屋场地至今。2017年6月，杨新华以刘永贵为被告，以龙潭区龙华街道办事处、吉林市龙潭区龙华街建材厂（以下简称龙华建材厂）为第三人诉至本院，请求确认其与刘永贵签订的上述房屋买卖协议有效并协助办理上述房屋的产权变更登记手续，后本院于2017年9月8日作出（2017）吉0203民初882号民事裁定书准许杨新华撤回起诉。2018年3月9日，本院对高文成诉刘永贵、九江潮公司民间借贷纠纷一案作出（2017）吉0203民初1450号民事调解书，调解内容为：“被告刘永贵、吉林市九江潮集团有限公司欠原告高文成美金12万，折合人民币80万元，于2018年4月10日前一次性给付（以80万元人民币为本金，自2017年7月25日起计息至欠款给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计息。）”九江潮公司及刘永贵未按期履行调解书中的义务，高文成申请本院强制执行。2018年3月16日，本院作出（2018）吉0203执693号执行裁定书，裁定“一、查封被执行人刘永贵所有（登记为龙华建材厂）位于吉林市龙潭区郑州路付84号，所有权证号：GF3000002、面积178.75平方米房屋的房籍，查封时间为三年。二、查封被执行人刘永贵所有（登记为龙华建材厂）位于吉林市龙潭区郑州路付84号，面积173平方米房屋的厂房，查封时间为三年。”该裁定送达后，杨新华提出案外人执行异议，本院审查后作出（2018）吉0203执异34号执行裁定书，裁定：“中止对位于吉林市龙潭区郑州路付84号（所有权证号：GF3000002、面积178.75平方米、面积173平方米）两处房屋的执行。”高文成不服该裁定，法定期限内向本院提起本案诉讼。 另查明：被查封的涉案房屋登记所有权人为龙华建材厂，该企业原系龙华街道办事处街办企业，1999年8月5日，龙潭区龙华街道办事处与刘永贵签订《龙华建材厂部分厂房场地出售协议书》，将龙华建材厂部分厂房场地出卖给刘永贵，包含本案诉争的两处房屋。1999年10月，龙华建材厂因企业改制在工商行政管理部门注销了工商登记。 另查明：2018年5月25日，吉林市中级人民法院作出（2018）吉02破申4号民事裁定书，受理了吉林市久禾牧业有限公司对九江潮公司的破产清算申请。2018年12月11日，吉林市中级人民法院作出（2018）吉02破6号之一决定书，指定吉林中证律师事务所为九江潮公司管理人。九江潮公司管理人自认本案诉争的两处房屋不属于九江潮公司财产。 上述事实有原告提供的龙华建材厂部分厂房出售协议书复印件，被告杨新华提供的龙华街道办事处与刘永贵房屋买卖协议、房屋所有权证、单位自管房产权证、杨新华与刘永成签订的房屋租赁买卖协议、杨新华与刘永贵签订的龙华建材厂部分厂房场地协议书、收据、农业银行转账凭证、电费票据、低压供电合同、食品流通许可证、营业执照、龙潭区环保局意见函、环境保护验收申请、龙华建材厂工商信息、结婚证、（2017）吉0203民初882号民事裁定书、发票、收据、协商记录，第三人提供的（2018）吉02破申4号民事裁定书、（2018）吉02破6号之一决定书及双方当事人当庭陈述在卷佐证。 对于杨新华提供的书面证人证言，因证人未到庭接受法庭及双方当事人质询，故本院对该份证据的证明力不予确认。对于杨新华提供的（2017）吉0203诉前保117号之一民事裁定与本案并无关联，本院对其证明力不予确认。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条第一款规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”因此，法院审理执行异议之诉的核心在于案外人对被执行标的物享有的权利是否足以排除法院的执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨新华与刘永成、刘永贵签订了本案诉争房屋的买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。同时，杨新华已支付了全部购房款，虽然高文成抗辩称购房款的交付时间超出了合同约定时间，但在本院执行部门审查案外人执行异议案件的听证过程中，刘永成作为刘永贵的代理人参加了听证，并明确表示涉案房屋卖给了杨新华，且其已经支付了全部的购房款项。另外，杨新华一直占有使用涉案房屋至今，虽然诉争房屋登记在龙华建材厂名下，但在高文成与刘永贵、九江潮公司民间借贷纠纷案件之前，杨新华便起诉刘永贵、龙潭区龙华街道街道办事处及龙华建材厂，要求办理涉案房屋的更名过户手续，后因龙华建材厂已办理工商注销登记，无法协助更名过户，杨新华撤回起诉，应认定非因杨新华本人原因未办理涉案房屋的过户登记。综上，杨新华作为涉案房屋的买受人，其享有的权利能够排除本院对于涉案房屋的执行，故本院对于高文成要求继续执行本案诉争房屋的请求不予支持。对于高文成要求撤销（2018）吉0203执异34号执行裁定的请求，因该请求不在本案的审理范围，故对于该项起诉本院予以驳回。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告高文成的全部诉讼请求。 案件受理费100元及公告费，由原告高文成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  徐修铭 审 判 员  安 巍 人民陪审员  李国茹 二〇二〇年一月三日 代理书记员  翟青青