山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初4749号原告：青岛合众和地产咨询管理有限公司，住所地青岛市崂山区秦岭路15号1002号，统一社会信用代码91370212069050153A。法定代表人：梁屏，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邵红丹，山东万桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玺兆，山东万桥律师事务所律师。被告：青岛绿城华川置业有限公司，住所地青岛市李沧区合川路18号1层网点，统一社会信用代码91370200664531410B。法定代表人：胡裕波，职务董事长。委托诉讼代理人：王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。原告青岛合众和地产咨询管理有限公司（以下简称青岛合众和公司）与被告青岛绿城华川置业有限公司（以下简称青岛绿城华川公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵红丹、陈玺兆，被告委托诉讼代理人王彦魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。青岛合众和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付招商佣金合计1524738元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告就青岛绿城-理想之城项目签订《项目招商代理合同》，合同约定：原告为被告提供招商代理服务，被告根据原告介绍品牌商家的性质及年租金金额按比例计算并支付佣金。合同履行期间，原告为被告介绍多家品牌商家入驻，双方共同确认的佣金总额为2406330元，被告也分别于2014年6月24日、2015年12月21日依约向原告支付310009元、571583元佣金，剩余1524738元，原告虽多次催要，被告均以各种理由拒绝支付，故原告诉至法院。青岛绿城华川公司辩称，一、原告诉称“双方共同确认佣金总额为2406330元”与事实不符，要求原告提供诉讼请求第一项中1524738元计算明细，具体答辩意见待计算明细明确后另行补充。二、根据《项目招商代理合同》第五条中佣金付款方式第5项约定：“以上佣金均为含税额，所涉税费由乙方承担，乙方需提前向甲方提供合法的正式发票后，甲方方可予以支付。否则，甲方不承担佣金未能支付的责任。”截止本案庭审之日止，原告已交付发票金额共计881592元，被告已经全额支付完毕。故现原告主张的招商佣金付款条件并未成就，其诉求于法无据，不应得到支持。三、结合原告诉状中自认事实，被告最后一笔付款时间为2015年12月21日，直至原告提起诉讼时间2019年7月2日已经超过三年时间，在此期间亦无《民法总则》第195条规定的情形出现，原告的诉求已超诉讼时效，依法不应予以支持。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：原、被告提交的《项目招商代理合同》1份，原告提交证明2份、活期存款账户明细查询2份、发票13份，被告提交的发票3份、被告与案外人青岛海丽达物流配送有限公司（以下简称海丽达公司）签订的《房屋租赁合同》及平均租金计算表一份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《绿城青岛不动产租赁情况一览表（签约客户明细）》打印件一份，被告质证：证据系打印件，对真实性不予认可。原告称该证据来源为被告工作人员通过QQ群发送，但无法提供原始载体。本院认为，上述证据系打印件，原告无法提供原件予以核对，其不符合证据的形式要件，本院对其真实性不予确认。2.原告提交青岛新闻网2017年11月9日发布的《丽达绿城店正式开业李沧再添大型购物中心》的网页报道截图一份，拟证明由原告引进的丽达绿城店于2017年11月9日正式开业，开业后十日内支付剩余佣金。原告主张未过诉讼时效。被告质证：对该证据真实性不予认可。网页截图属于电子证据，且仅凭该网页截图也无法说明涉案合同丽达中心的具体开业时间，双方合同约定开业后十日内被告向原告支付佣金总金额剩余20%，也就是说假使按照原告主张事实也仅仅对于佣金部分的20%未超过诉讼时效。本院认为，原告提交的网页报道截图可以显示、识别其输出的网站信息，故本院对该份证据的真实性予以确认。3.被告提交与案外人青岛沐青洗浴有限公司（以下简称沐青公司）签订的《房屋租赁合同》及平均租金计算表各一份，拟证明案外人青岛沐青洗浴有限公司承租李沧区铜川路216号绿城天地4号楼用于经营韩式汗蒸使用，租赁面积7227.38平方米，租赁期限10年。平均年租金3442581.6元，佣金计提率8%，佣金共计275406.53元。原告质证：对《房屋租赁合同》真实性无异议，对平均租金计算表有异议，认为平均年租金应为3825091元，佣金计提率为12.5%。被告庭后向法庭回复认可佣金应为430322.7元。原告对被告庭后回复的佣金数额予以认可。因原被告双方确认原告招商沐青公司被告应支付的佣金为430322.7元，属于双方自认的事实，故本院予以确认。4.被告提交与案外人丁建江签订的《房屋租赁合同》及平均年租金计算表各两份，拟证明案外人丁建江承租李沧区铜川路216号绿城天地3号楼用于经营赫菲特健身俱乐部和大话龙虾餐饮使用。其中，赫菲特健身俱乐部租赁面积1322.25平方米，租赁期限8年，平均年租金702198.25元，佣金计提率8%，佣金共计56175.84元。大话龙虾餐饮的《房屋租赁合同》租赁面积410平方米，租赁期限8年。房屋佣金计提率8%，佣金共计17464.14元。原告质证：对上述两份《房屋租赁合同》和佣金计提率无异议，对平均年租金计算表有异议，认为平均年租金为1052437元。原告之后又认可被告确认的上述佣金金额。基于原告的自认，本院确认原告招商丁建江被告应支付的佣金数额为73639.98元（56175.84元+17464.14元）。5.被告提交与案外人青岛比如教育文化发展有限公司（以下简称比如教育）签订的《房屋租赁合同》及平均租金计算表一份，拟证明案外人青岛比如教育文化发展有限公司承租李沧区铜川路216号绿城天地7号楼用于经营儿童文化教育使用，租赁面积1729.54平方米，租赁期限8年，平均年租金380412.5元，佣金计提率10%,佣金共计38041.25元。原告质证：对《房屋租赁合同》和计提率无异议，但认为平均年租金为434757元。原告之后又认可被告确认的上述佣金金额。基于原告的自认，本院确认原告招商丁建江被告应支付的佣金数额为38041.25元。6.被告提交与案外人李沧区绿番茄咖啡馆、王淑梅《房屋租赁合同》及发票各一份、付款凭证三份，拟证明被告将坐落于青岛市李沧区铜川路216号绿城天地7号楼1层106、107租赁给案外人王淑梅、青岛李沧区绿番茄咖啡馆使用，该证据证明原告所提交的证据中7号楼106、107的不动产租赁情况与事实不符，不属于原告招商客户江俊鹏，不应计算佣金。原告质证：对《房屋租赁合同》及发票真实性均不认可，首先房屋租赁合同签订时间不明，结合原告提交的证据《绿城青岛不动产租赁情况一览表（签约客户明细）》“江俊鹏”一栏，商户所在位置、建筑面积与被告提交的房屋租赁合同约定的一致，且被告已先期支付50%佣金给原告，在被告无法提供该证据所涉保证金及第一笔房屋租赁费发票及银行流水的情况下，不能排除原告先行将商户介绍给被告后被告再与第三方经过更名再继续履行之前的合同，因此，不能否认原告已完成居间服务，不影响被告继续支付佣金。对三份付款凭证真实性无异议，但是对证明事项有异议，从附言可见该三笔为支付2018年度房租。房屋租赁合同起始时间为2017年1月，被告应举证证明2017年度房租的支付情况及发票开具情况。实际上本租赁合同涉及房款是由原告招商的江俊鹏支付了定金及第一年2017年的租金，至于后期江俊鹏对该涉案租赁房屋转租或被告与江俊鹏是否有其他协议，与被告向原告支付居间费无关。原告在之后庭审中陈述无法提交其招商江俊鹏的相关证据，故放弃李沧区铜川路216号绿城天地7号楼1层106、107商铺招商佣金的主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告青岛绿城华川公司作为甲方，原告青岛合众和公司作为乙方签订《项目招商代理合同》一份，约定：第二条合作内容及目标：甲方委托乙方为青岛绿城·理想之城项目提供招商代理服务，乙方接受甲方委托，并在授权范围内，完成受托的招商代理全部内容；乙方按照经甲方认可的品牌、业态、租金等招商要求选择适合的品牌商家，进行商户接洽、谈判、签约、协助入驻及组织实施客户服务等工作。第五条佣金计提及付款方式：一、招商佣金总额的计提（不含物业管理费、营运费）：大型主力品牌：面积超过3000平方米以上的主力店品牌商家按平均年租金的8%计提；国际知名连锁品牌：在国际、国内均有多家门店经营的知名品牌商家，按平均年租金的15%计提；国内知名连锁品牌：在国内不同区域均有多家门店经营的知名品牌商家，按平均年租金的12.5%计提；区域知名连锁品牌：在青岛区域内经营有多家门店的品牌商家，按年平均租金的10%计提；自营知名品牌：按平均年租金的8%计提；以上佣金计算所指“平均年租金”为不含免租期的计租期内的年租金平均额；对于无保底租金的以扣点形式租赁的租户（仅限国际、国内知名连锁品牌），其佣金计提比例按实际情况另行约定。二、佣金付款方式：在租户签订《租赁意向书》并交纳定金后，甲方支付乙方佣金总额的20%；若完成签订《租赁意向书》但未交纳定金的（仅限上述大型主力店、国际/国内知名连锁品牌），甲方支付乙方佣金总额的5%，余15%待定金交纳完毕或签订正式《租赁合同》时一并支付，对于未在规定时间内完成转签的则在乙方后期佣金结算时予以冲抵，不能或没有未结算可冲抵的，乙方在当期目标完成截止日后三日内予以退还已收佣金；在租户签订正式《租赁合同》并交纳首期租金及保证金后支付至佣金总额的50%；如甲方与商户直接签订正式《租赁合同》并完成缴纳首期租金、保证金及首付款，甲方直接向乙方支付佣金总额的50%，但商户非乙方接洽促成的除外；租户进场装修，甲方向乙方支付至佣金总额的80%；开业后10日内，甲方向乙方支付佣金总额剩余20%；以上佣金均为含税额，所涉税费由乙方承担，乙方须提前向甲方提供合法的正式发票后，甲方方可予以支付。否则，甲方不承担佣金未能支付的责任；乙方收取的佣金包括乙方因该项目招商工作而产生的所有相关费用，此外甲方不再另行支付。2、经原告招商，被告分别与案外人海丽达公司、沐青公司、丁建江、比如教育各签订《房屋租赁合同》。原被告确认：招商海丽达产生的佣金为1576933.49元；招商沐青公司产生的佣金为430322.7元；招商丁建江产生的佣金为73639.98元；招商比如教育产生的佣金为38041.25元。本案《项目招商代理合同》项下应付佣金总额共计为2118937.42元。被告青岛绿城华川公司于2014年7月24日和2016年2月1日向原告青岛合众和公司共计支付881592元佣金，原告于2014年7月2日、2015年12月21日向被告开具两张总金额为881592元的发票。双方确认被告尚欠原告1237345.42元佣金未付。原告于2020年1月1日向被告开具了总金额为1237345.42元的增值税专用发票。3、青岛新闻网2017年11月9日发布的《丽达绿城店正式开业李沧再添大型购物中心》的新闻报道，报道丽达绿城店于2017年11月9日正式开业。被告陈述，沐青汤泉开业时间为2015年，其他商户开业时间均在2016年之后。2014年7月24日和2016年2月1日向原告付款是根据原告出具发票的金额，双方没有就阶段性付款明细、比例进行过对账确认。已经无法核实具体对应哪一商户的佣金。本院认为，原告青岛合众和公司与被告青岛绿城华川公司签订的《项目招商代理合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律约束力，双方应按照约定全面履行各自的合同义务。原告按约促成被告分别与案外人海丽达公司、沐青公司、丁建江、比如教育各签订《房屋租赁合同》，完成相应商铺项目招商代理事宜，被告应按照约定向原告支付相应佣金。合同约定商户开业后10内，被告应将佣金支付完毕，在原告开具了全额发票后，被告未按约支付佣金的行为，构成违约，应立即支付原告剩余佣金。原被告双方确认，被告尚欠原告佣金数额为1237345.42元，故被告应立即支付原告佣金1237345.42元。对于被告抗辩诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，其一，被告陈述其前期付款并不是针对某一商家，即被告是就所有商铺的总佣金向原告阶段性付款。故涉案债务是一个整体债务。其二，本案原被告双方在合同中约定债务分期履行，最后一期佣金在招商商铺开业后10日内支付。原告已举证证明其引进的丽达绿城店的开业时间为2017年11月9日。对于其他商铺具体开业时间双方均未明确。综上，即使丽达绿城店是最后一家开业的商铺，本案亦未过三年的诉讼时效期间，故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。综上所述，关于原告要求被告支付佣金1237345.42元的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告青岛绿城华川置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛合众和地产咨询管理有限公司佣金1237345.42元;二、驳回原告青岛合众和地产咨询管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18523元（原告已预交），由原告负担3491元，由被告负担15032元，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告15032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  柳佳佳人民陪审员  胡孝文人民陪审员  朱世玲二〇二〇年一月二日法官助理任倩书记员郭晓斐