广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1105号原告：吴永根，男，1982年1月10日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：赖智健，广东乐信律师事务所律师。被告：广州市人人乐商业有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路39号中海城市广场首层。法定代表人：杨永银，总经理。委托诉讼代理人：吴卓才、刘洪，该公司员工。原告吴永根与被告广州市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴永根的委托诉讼代理人赖智健、被告广州市人人乐商业有限公司的委托诉讼代理人吴卓才、刘洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永根向本院提出诉讼请求：一、被告向原告赔偿单方终止合同、违约解除合同所造成的营业场所装修损失148244元（以鉴定机构最终的鉴定价格为准）；二、被告向原告赔偿违法清场所造成的财产损失90031.6元（详见财产清单）；三、被告向原告返还租赁保证金3万元；四、本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年4月15日，原、被告签订《租赁合同》、《补充协议(租赁)》，约定被告将位于广州市增城区荔城街荔乡路39号人人乐增城店A0013106F1008场地租赁给原告进行经营餐饮，期限为2017年4月15日至2021年4月14日，月租金10000元。租赁期间，原告在被告指定的餐饮专柜位置经营广州市增城萱喜饮品店。2018年7月3日，被告以店面调整为由，向原告发出《关于提前终止合同的告知函》。2018年7月27日，原告要求被告将8月份的租金水费催缴单发送到原告店铺，但被告一直无人跟进处理。2018年8月28日，经向被告招商经理杨锋了解情况，原告得知被告的租赁场地已全部转租给第三方，由第三方接管租赁场地，上述《告知函》是应第三方要求所发。2018年9月5日，鉴于被告租赁场地已换电表，杨锋先生让原告先不要管电费，但确认原告可以将租金以及水费按照以往的支付方式汇入被告账户中。2018年9月6日，原告向被告支付了2018年8月份、9月份的租金以及水费。2018年9月26日原告向被告支付2018年10月份的租金以及水费。杨锋先生对上述租金支付均予以确认，并出具被告盖章的结算收款单。2018年10月16日，被告以原告连续两个月未支付租金、水电费为由，向原告发出《告知书》。2018年11月1日，原告的店铺被施工全面围闭。2018年11月2日，原告向被告邮寄送达律师函，告知被告因店铺被全面围闭无法营业，停止缴纳租金以及水电费。2018年12月11日，被告强制清场并搬离店铺内所有财物，店铺的装修被完全破坏。目前被告已起诉至法院，要求解除双方签订的《租赁合同》，我方同意解除《租赁合同》，但被告的单方终止合同、违法解除合同行为对原告造成了严重的财产损失。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的相关规定，特具此状，诉至法院，请法院依法判如所请。审理中，原告增加诉讼请求“解除原告与被告签订的《租赁合同》与《补充协议（租赁）》”。被告人人乐公司辩称：一、根据双方签订的合同第十章第三条的约定：原告在接到通知后有义务搬离场地及交还，被告多次通知原告清空租赁场地及物品并交还场地，其一直拒绝交还，强行占用继续经营，因此造成的损失应由原告自行承担；二、原告的物品及设施大多数可重复使用，不应列入损失的范围，原告也未就实际损失提交，因此不应赔偿；三、原告至今未支付2018年11月份的场地占用费有存在逾期支付租金的行为根据合同的约定租赁保证金不予退还。本院经审理认定事实如下：2001年8月29日，增城市中海城市建设开发有限公司（出卖人）与增城市金正经济发展有限公司（买受人）签订《商品房买卖合同》约定买受人购房中海城市广场首层面积为5618.96平方米的商铺（详见附件四）……。2002年1月1日，增城市中海城市建设开发有限公司（出租方，甲方）与深圳市人人乐连锁商业有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》约定租赁标的物为荔乡路39号中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施……。2002年12月12日，增城市中海城市建设开发有限公司（甲方）、深圳市人人乐连锁商业有限公司（乙方）和增城市金正经济发展有限公司（丙方）签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》约定位于荔乡路39号中海城市广场首层商场全部面积及其附属设施，因甲方将租赁物业转让给丙方，原由乙方支付给甲方的租金转由丙方收取……。吴永根（甲方）与人人乐公司（乙方）签订《租赁合同》约定：乙方同意将其经营的华南区域增城店一楼专柜位置号A0013106F1008场地经营；建筑面积186.3平方米，实用面积143.31平方米，提供给甲方经营；租赁期限2017年4月15日至2021年4月14日止……第二章租赁方式与结算第二条保证金3.（1）在租赁期内，保证金可以作为：①乙方对甲方延迟支付租金、管理费、租赁区域房屋修复保养或其他费用的扣款……第十章合同的变更、延续、终止……第三条合同的终止……4.乙方因有特殊原因（包括但不限于乙方因市场变化导致乙方持续亏损、乙方诉讼或非乙方原因导致门店关闭，经营结构调整需提前收回全部租赁区域的），甲方同意在接到乙方正式通知之日起15日内无条件自行撤出并腾空相关场地，15天通知期满后视为甲方同意，本合同自行终止。本合同根据本条终止后，乙方于扣除甲方应支付的费用后，应无息返还履约保证金、租赁保证金，但不需支付违约佥和赔偿金……8.有下列情况之一的，乙方有权单方面全部或部分解除本合同，保证金自动转为违约金支付乙方，同时乙方有权要求甲方赔偿因违约造成乙方的损失，乙方有权留置甲方所有货物及销售款，其价值不足以弥补乙方或第三者损失的，乙方有权继续追偿且无须承担任何责任：……2.拖欠租金及其它费用一周以上……。吴永根（甲方）与人人乐公司（乙方）签订《补充协议（租赁）》约定：……甲方于每月25日前（法定节假日须提前）向乙方缴纳下期租金和相关费用……租金按建筑面积53.68元/平方米/月计算，面积186.3平方米，合计月租金1万元；2017年4月15日至2017年6月14日每月租金0元；2017年6月15日至2019年4月14日每月租金1万元；2019年4月15日至2020年4月14日每月租金10500元；2020年4月15日至2021年4月14日每月租金11025元；租赁保证金3万元……。2018年7月3日，人人乐公司出具《关于提前终止合同的告知函》载明：致47370#萱喜茶商户（吴永根），就双方人人乐增城购物广场合作事宜，双方签订的租赁合同期限为2017年4月15日至2021年4月14日，鉴于店面调整原因，现需提前终止租赁合同，请在收函后十五日内清空现场物品，并退还租赁场地。2018年8月29日，增城市金正经济发展有限公司（出租方，甲方）与人人乐连锁商业集团股份有限公司（承租方，乙方）签订《终止〈租赁合同书〉协议书》约定：增城市中海城市建设开发有限公司与乙方于2002年1月1日签订《租赁合同书》，增城市中海城市建设开发有限公司将位于增城区荔城街荔乡路39号首层商铺租赁给深圳人人乐连锁商业公司（后更名：人人乐连锁商业集团股份有限公司），租赁期限至2021年12月31日止，后甲方、增城市中海城市建设开发有限公司、乙方于2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》，甲方承接增城市中海城市建设开发有限公司《租赁合同书》的权利义务。现经甲、乙双方共同协商，一致同意终止双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》，现就此事宜，达成如下协议：一、甲、乙双方于2002年1月1日签订《租赁合同书》及2002年11月26日签订《中海城市广场首层商场补充协议》自签订本协议之日起终止，双方权利义务终止。二、乙方租赁期间所产生的工人工资、经济纠纷等责任均与甲方无关。三、乙方不得再就《租赁合同书》、《中海城市广场首层商场补充协议》行使任何的权利且甲乙双方日后互不追究法律、经济或其他责任。四、乙方明确：租赁期间甲方收取乙方的租赁押金人民币100万元无需退回给乙方。鉴于广东中秉实业有限公司将另行与甲方签定新的租赁合同，故此，乙方同意该100万元押金直接转为广东中秉实业有限公司向甲方缴付的押金额。乙方与广东中秉实业有限公司就该100万元的经济关系均由双方自行处理，与甲方无关。五、甲、乙双方产生争议，应协商解决，如协商不成，任何一万均可向租赁物业所在地人民法院提起诉讼。六、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，经甲乙双方盖章或签字后即生效。2018年10月16日，人人乐公司出具《告知书》载明：致47370#萱喜茶商户（吴永根）。１.人人乐公司已在2018年8月30日与华南区域增城店场地业主解除合同，将租赁场地交回业主；２.吴永根已连续2个月未支付租金、水电租赁，按双方签订《租赁合同》第十章第三条第5款第8点约定，拖欠租金及其它费用一周以上，有权单方解除合同。请在收函之日起三日内清空场地内物品，并退还租赁场地，逾期未清空物品，视为放弃物品所有权，将自行清理场地物品，因此产生的费用及造成的物品损失，吴永根自行承担。2018年11月2日，广东乐信律师事务所受吴永根的委托向人人乐公司发《律师函》载明：广东乐信律师事务所赖智健律师，受吴永根商户的委托，向你方发出本次律师函。吴永根商户与贵司签订了《租赁合同》，贵司同意将华南区域增城店一楼专柜位置提供给吴永根商户经营餐饮行业，租赁期限自2017年4月15日至2021年4月14日止。吴永根商户在贵司提供的一楼专柜位置经营广州市增城萱喜饮品店，截至2018年11月1日，租赁合同剩余期限为2年零5个月。2018年10月16日，贵司向吴永根商户送达告知书，主张因吴永根商户连续两个月未交租金、水电费，要求单方解除合同。吴永根商户自经营广州市增城萱喜饮品店以来，一直按照双方约定期限足额准时缴纳租金、水电费。截至2018年10月31日的租金（含水费）均已足额缴纳，我方可提供缴纳凭证。至于电费，我方一直采用银行卡自行缴费，但贵司自2018年7月30日更换电表后，一直没有向我方告知缴纳电费的方式以及途径，我方多次与贵司工作人员联系，贵司仍然没有明确告知我方，相关工作人员甚至让我方暂时不用缴纳电费（已保留相关凭证）。另外，据委托人反映：最近几个月，第三方机构（广州融瑞隆物业服务有限公司）在未向商户提交任何授权、依据情况下对吴永根商户店铺周围进行屏蔽、施工，对吴永根商户的店铺经营造成极大影响。综合以上事实，特向贵司致函如下：一、在没有合法、合理依据情况下单方解除合同已构成违约，我方不同意贵司的单方解除合同请求。二、要求继续履行合同直至合同租赁期限结束为止。三、司收到本函之日起五日内将我方的店铺周围恢复原状、排除妨碍，以保证我方正常的经营环境。四、由于第三方机构已对我方店铺实行全面围蔽、施工，导致我方无法经营，我方被迫暂停营业，对于2018年11月份之后的租金、水电费我方不予缴纳，待贵司将店铺周围恢复原状、排除妨碍，满足我方正常营业条件时，我方再向贵司恢复缴纳租金、水电费等。五、若贵司不履行以上合同义务，我方保留追究贵司的违约责任以及因你方单方解除合同、无法保证经营环境所导致我方的损失（包括但不限于装饰装修损失、经营损失、租赁保证金等）。若逾期未履行的，我们将会采取一切法律手段，包括但不限于诉讼、查封、列入失信人名单、限制高消费行为、限制出境等方式向贵司主张债权，从而维护吴永根商户的合法权益。2019年10月10日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《造价（残值）评估结论书》记载广州市增城区荔乡路39号人人乐商场增城店萱喜茶店铺装修建筑造价（残值）在评估基准日（2018年10月31日）的总价人民币128388元。2020年1月6日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《价值评估结论书》记载广州市增城区荔乡路39号人人乐商场增城店萱喜茶店铺铺内物品的价值（残值）在评估基准日的总价为人民币45505元（基准日为2018年10月31日）。人人乐公司提交《评估结论书意见》认为上述结论书依据吴永根单方提供的《萱喜茶店铺内物品清单》进行评估，未按照实际清场时存封的项目和数量进行现场勘查，该结论不能客观、真实反映铺内物品项目、数量。另查，《增城店人人乐专柜群》（时间：2018年7月27日）载明：“请问什么时候把2018年8月铺租交费催缴单明细发放到我们萱喜茶店铺，好让我们及时交铺租。”，“已经发给那个交费用的靓女了”，“请问你给了谁？单在哪里？签收人是谁？”又查，《报警回执》记载的时间是2018年11月1日，并且吴永根向本院提供的《报警当日的视频》反映出中海城市广场大门前的整条马路处于围蔽状态，人人乐公司对该两份证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。另查，位于原增城市荔城镇荔乡路39号首层等123套（房号详见附记）的权属人是增城市金正经济发展有限公司。审理中，人人乐公司与吴永根共同确认以下：吴永根支付租金至2018年10月31日。吴永根陈述以下：１.涉案商铺实际使用至2018年10月30日；2.不同意向广东中秉实业有限公司支付涉案商铺内物品的占有使用费。人人乐公司陈述以下：1.同意解除《租赁合同》和《补充协议（租赁）》；2.《终止〈租赁合同书〉协议书》中约定“乙方同意将100万元押金直接转为广东中秉实业有限公司向甲方缴付的押金”是因为被告是转租方，广东中秉实业有限公司是次承租人，被告将租赁标的物全部转让给广东中秉实业有限公司（是人人乐公司的股东）；3.拆除涉案商铺是事实，但在2018年7月3日及10月16日分别向吴永根要求交还场地，多次沟通并限期搬离场地，但吴永根拒绝向人人乐公司履行义务，也清楚知悉人人乐公司与主业解除合同，导致人人乐公司无法向业主交还场地，在人人乐公司多次告知及在吴永根不配合的情况下才强行清场的行动，在2018年12月11日人人乐公司清理完现场物品后其将物品托管到物业处进行保管；4.中海城市广场首层商场于2001年8月29日由增城市中海城市建设开发有限公司出卖给增城市金正经济发展有限公司，后于2002年1月1日由出租方增城市中海城市建设开发有限公司出租给深圳市人人乐连锁商业有限公司后，于2002年11月26日由增城市中海城市建设开发有限公司、深圳市人人乐连锁商业有限公司、增城区金正经济发展有限公司签订《中海城市广场首层商场〈租赁合同书〉补充协议》，证明增城区金正经济发展有限公司继承了原《租赁合同书》的权利义务；5.人人乐公司愿意返还于2018年12月11日清场时涉案商铺内的财产，但因为现场已移交广东中秉实业有限公司，广东中秉实业有限公司要求吴永根支付占有使用费，但吴永根不同意支付，即使人人乐公司配合，未经广东中秉实业有限公司同意，也没有办法返还，也没有办法对上述财产进行现场清点，不清楚物品具体存放位置。本院认为，《租赁合同》和《补充协议（租赁）》是人人乐公司与吴永根的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。吴永根主张解除《租赁合同》和《补充协议（租赁）》，不违反法律规定，且人人乐公司亦同意解除，故本院予以支持。关于合同履行过程中哪一方构成违约的问题，本院对此进行分析。人人乐公司分别于2018年7月3日和2018年10月16日通知吴永根解除合同，理由分别为“店面调整”和“拖欠租金及其它费用一周以上”。同时，人人乐公司确认吴永根已支付租金至2018年10月31日，但2018年8月、9月和10月的租金均逾期支付一周以上。吴永根述称“双方实际履行合同过程中已形成人人乐公司向吴永根提交费用催缴单，吴永根根据催缴单数额进行缴费的履行习惯”，并提供时间为2018年7月27日的《增城店人人乐专柜群》证明人人乐公司未在2018年7月25日前将费用催缴单交给吴永根，造成吴永根逾期交租的责任方是人人乐公司，故吴永根不构成违约。本院认为，人人乐公司于2018年7月3日以“店面调整”为由通知吴永根解除合同，并且于2018年8月29日与业主增城市金正经济发展有限公司签订《终止〈租赁合同书〉协议书》，并述称人人乐公司将荔乡路39号首层商铺全部转让给广东中秉实业有限公司，本院认定吴永根在上述时间逾期支付租金不构成违约。但是，人人乐公司与吴永根协商解除合同未成功的情况下，人人乐连锁商业集团股份有限公司却已于2018年8月29日与涉案场地所有权人增城市金正经济发展有限公司就涉案场地解除了租赁关系，且人人乐公司在2018年10月16日出具的《告知书》中亦自述已将涉案场地交回给业主，本院认定人人乐公司未经吴永根同意单方解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。关于装修损失的问题。《造价（残值）评估结论书》载明涉案商铺装修残值在2018年10月31日为128388元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，认定装饰装修残值损失为128388元，吴永根主张超出部分，本院不予支持。关于财产损失的问题。《价值评估结论书》载明根据吴永根单方提供的《萱喜茶店铺内物品清单》32项内容得出清单内物品残值在2018年10月31日为45505元，人人乐公司认为该结论书不能客观反映涉案商铺内物品的残值，本院认为，因人人乐公司未经吴永根同意强制清场，虽同意返还，但却怠于行使，在本院释明人人乐公司需要配合协调对所清走物品进行现场勘查的情况下，人人乐公司仍然怠于协调，故本院认定该项损失为45505元，吴永根主张超出部分，本院不予支持。至于吴永根主张返还保证金的问题。因人人乐公司违约，故已收取的保证金3万元应返还给吴永根，吴永根主张返还保证金3万元，理据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条第一款，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告吴永根与被告广州市人人乐商业有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议（租赁）》。二、被告广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴永根支付位于广州市增城区荔乡路39号人人乐商场增城店萱喜茶店铺装饰装修残值损失费128388元；三、被告广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴永根支付位于广州市增城区荔乡路39号人人乐商场增城店萱喜茶店铺铺内物品残值45505元；四、被告广州市人人乐商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴永根返还保证金3万元；五、驳回原告吴永根的其他诉讼请求。案件受理费2515元，由原告吴永根负担335元，被告广州市人人乐商业有限公司负担2180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年一月二十日书记员  陈雪冰唐静