云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云08民终1270号 上诉人（原审被告）：云南创隆泰企业管理咨询有限公司，住所地为云南省昆明市高新区。 法定代表人：潘伟。 委托诉讼代理人：梁少玲，女，1992年7月17日生，住云南省普洱市思茅区，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：熊紫英，女，1975年2月12日生，甘肃省天水市人，住甘肃省天水市泰州区。 委托诉讼代理人：郑水茹，云南逻计律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人云南创隆泰企业管理咨询有限公司（以下简称创隆公司）因与被上诉人熊紫英租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创隆公司上诉请求：一、撤销（2019）云0802民初3198号民事判决书判决内容第一项，改判为由创隆公司于本判决生效之日起十日内一次性向熊紫英支付自2015年7月1日起至2019年9月30日止的租金68626.3元；二、驳回熊紫英关于要求创隆公司支付违约金的诉请；三、案件受理费依法承担。事实和理由：一、一审人民法院认为：“创隆公司经营的酒店因消防存在安全隐患被责令停止营业不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对创隆公司的抗辩理由不予支持”不妥当。创隆公司租赁熊紫英及其他90多户业主的房屋经营鑫象酒店，创隆公司合法经营了很多年，因普洱市创建文明城市，原本借道通行公寓楼（非酒店部分）的步行楼梯一道，即使鑫象酒店客人基本不会从该楼梯通行，但因业主提出异议，并向管理部门投诉，致使鑫象酒店不能再借道该楼梯通行，就只有一道步行楼梯，不符合经营酒店的消防要求，被迫停业。外加房屋整体结构己经成型，另行安装消防楼梯需要设计及审批，导致酒店停业近一年时间。创隆公司认为，这是外部的客观情况导致，是不能预见、不能避免的，应认定为不可抗力导致合同履行受阻。二、酒店停业后，创隆公司尽了各种努力来解决业主的租金问题，这取得了除熊紫英等四户以外的其他业主的谅解，均于2019年1月7日与创隆公司签订了《酒店租金确认书》，对创隆公司因外部因素导致租金支付困难的问题给予了认可，免除了创隆公司的违约责任，租赁合同双方继续履行合同。现熊紫英要求人民法院支持其高额的违约金诉请，并获得人民法院的支持，创隆公司认为这有违当事人订立合同的初衷，与客观事实不符，特别是让诚信履行合同的其他业主认为：告的、闹得就能多获得赔偿，宽容的、谅解的就不能获得违约金。这种效应会给合同双方当事人带来负面影响，也为合同的后期履行带来困难，同时增加巨大的司法成本，并且创隆公司与熊紫英双方还在继续履行租赁合同。 熊紫英未提交书面答辩状。 熊紫英向一审法院起诉请求：一、请求依法判令创隆公司支付拖欠熊紫英的租金76715.80元、滞纳金28486元，两项合计：105201.80元（大写壹拾万零伍仟贰佰零壹元捌角），并支付自2019年7月1日至所有租金全部付清之日止的滞纳金，以76715.80元为基础，按年利率24%计算；二、请求依法判令创隆公司支付熊紫英违约赔偿金50000元（大写：伍万元整），以上费用合计：155201.80元（大写：壹拾伍万伍仟贰佰零壹元捌角）；三、请求依法判令创隆公司按照合同约定于每年的7月1日之前一次性支付当年的租金32388元给熊紫英（自2020年1月1日至2024年6月30日期间的租金）；四、请求依法判令本案全部诉讼费用由创隆公司承担。 一审法院认定事实：2012年8月19日，熊紫英与云南金合志诚房地产经纪有限公司签订三份《用益物权转让协议书》，熊紫英向云南金合志诚房地产经纪有限公司转让位于普洱市思茅区房屋的用益物权。同日，熊紫英与创隆公司签订三份《房屋租赁合同》，三份合同中的租赁期限、租金支付方式和期限、权利义务均为一致。合同的主要内容为：创隆公司向熊紫英租赁位于普洱市思茅区房屋作为经营酒店及其相关配套经营使用；租赁期为11年，自2013年7月1日起至2024年6月30日止；租赁期间段划分为二个阶段，每阶段租金数额及支付方式不同，具体租金数额及支付方式如下：第一阶段为6年，自2013年7月1日起至2019年6月30日止，该阶段租金为10272.00元/年，租金每半年（6个月）支付一次，每半年租金为5136.00元整，创隆公司于每年的7月30日和1月30日前将租金交纳给熊紫英；第二阶段自2019年7月1日起至2024年6月30日止共计5年，该阶段租金为10786.00元/年，支付方式为一年一付，一年的租金为10786.00元整，创隆公司于每年的7月1日前将租金交纳给熊紫英；创隆公司应按时交纳租金，逾期交纳租金，每逾期一天，则创隆公司需按当期应付租金的0.3%支付滞纳金，逾期超过3个月，视为创隆公司违约，创隆公司应向熊紫英支付违约赔偿金人民币5万元。庭审中，熊紫英自认2013年7月1日至2015年6月30日期间的租金创隆公司已经全部付清，创隆公司在2015年12月31日至2018年12月24日期间陆续向熊紫英支付租金共计62727.20元。另查明，熊紫英委托云南逻计律师事务所代理熊紫英与创隆公司的租赁合同纠纷案件事宜，并向云南逻计律师事务所支付代理费5000.00元。 一审法院认为，对熊紫英主张创隆公司向熊紫英支付房屋租金76715.80元的请求，熊紫英与创隆公司签订三份《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，熊紫英、创隆公司双方之间依法成立租赁合同关系，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，熊紫英、创隆公司双方签订的《房屋租赁合同》中约定：租赁期为11年，自2013年7月1日起至2024年6月30日止；第一阶段为6年，自2013年7月1日起至2019年6月30日止，该阶段租金为10272.00元/年，租金每半年（6个月）支付一次，每半年租金为5136.00元，创隆公司于每年的7月30日和1月30日前将租金交纳给熊紫英；第二阶段自2019年7月1日起至2024年6月30日止共计5年，该阶段租金为10786.00元/年，支付方式为一年一付，一年的租金为10786.00元，创隆公司于每年的7月1日前将租金交纳给熊紫英。创隆公司应当按照上述约定向熊紫英支付租金，但创隆公司未按照上述约定向熊紫英支付租金，创隆公司的行为违反了双方的约定及法律的规定，创隆公司负有向熊紫英支付租金的义务，庭审中熊紫英自认2013年7月1日至2015年6月30日期间的租金创隆公司已经全部付清，创隆公司在2015年12月31日至2018年12月24日期间向熊紫英支付租金共计62727.20元。依照上述双方签订的三份合同约定，创隆公司在2015年7月1日起至2019年9月30日止（共计4年3个月）应付熊紫英三间房屋租金为131353.50元[计算方式：（10272.00元/年×4年+10786.00元/年÷12月×3月）×3间]，扣减创隆公司已支付的租金62727.20元，创隆公司还应向熊紫英支付租金为68626.30元，故对熊紫英主张创隆公司向熊紫英支付租金的请求，一审法院予以支持由创隆公司向熊紫英支付自2015年7月1日起至2019年9月30日止的租金68626.30元。对熊紫英主张创隆公司支付自2019年10月1日起至2024年6月30日的租金的请求，因该期间的租金尚未实际发生，熊紫英可以待实际发生后另行主张，故在本案中不宜认定处理。对创隆公司抗辩创隆公司经营的酒店因普洱市在创建文明城市，普洱市消防管理部门认为酒店存在安全隐患，责令其停止营业属于不可抗力的理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。创隆公司经营的酒店因消防存在安全隐患被责令停止营业不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对创隆公司的该抗辩理由，一审法院不予支持。对熊紫英主张创隆公司支付滞纳金、违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中约定，第一阶段的租金创隆公司于每年的7月30日和1月30日前将租金交纳给熊紫英，第二阶段的租金于每年的7月1日前将租金交纳给熊紫英。但创隆公司未按时足额向熊紫英支付租金，创隆公司的行为已经构成违约，应向熊紫英承担违约责任，虽然熊紫英、创隆公司在《房屋租赁合同》中约定，创隆公司逾期交纳租金，每逾期一天则创隆公司需按当期应付租金的0.3%支付滞纳金，逾期超过3个月视为创隆公司违约，创隆公司应向熊紫英支付违约赔偿金50000.00元。违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，但以补偿性为原则兼具一定程度的惩罚性，违约金的目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，本案中熊紫英要求创隆公司按照《房屋租赁合同》中约定的滞纳金、违约金向熊紫英支付违约损失，庭审中创隆公司亦认为过高要求予以调整，经审核创隆公司未按时足额向熊紫英支付租金给熊紫英造成的实际损失系资金被占用期间的利息损失及熊紫英委托云南逻计律师事务所代理熊紫英与创隆公司的租赁合同纠纷案件事宜，向云南逻计律师事务所支付代理费5000.00元的损失，在创隆公司存在违约的情况下，兼顾合同的履行情况，以及创隆公司的过错程度等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案的实际情况，一审法院予以调整为按照创隆公司尚欠熊紫英的租金68626.30元的30%向熊紫英支付违约金20587.90元（计算方式：68626.30元×30%）为宜。故对熊紫英主张创隆公司支付滞纳金、违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持由创隆公司向熊紫英支付违约金20587.90元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、被告云南创隆泰企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告熊紫英支付自2015年7月1日起至2019年9月30日止的租金68626.30元、违约金20587.90元，共计89214.20元；二、驳回原告熊紫英的其他诉讼请求。案件受理费3404.00元，减半收取计1702.00元，由原告熊紫英承担724.00元，被告云南创隆泰企业管理咨询有限公司承担978.00元。 二审期间，双方当事人未提交新证据。 经本院二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案中，双方于2012年8月19日签订的三份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务，创隆公司作为承租人应按《房屋租赁合同》约定的期限和金额向出租人熊紫英支付租金。根据查明的事实，创隆公司从2015年7月1日起未按照合同约定按时、足额交纳租金，其行为已经构成违约，应承担违约责任。关于创隆公司上诉称其在经营酒店期间，因普洱市创建文明城市，酒店不能借道公寓楼的步行楼梯通行，在只有一道步行楼梯的情况下，不符合经营酒店的消防要求，其被迫停业属于不可抗力，不应承担违约金的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”结合本案，创隆公司在和熊紫英签订《房屋租赁合同》用于经营酒店时就应当明知公寓楼的步行楼梯不属于创隆公司所经营的酒店，且在经营酒店的过程中也应明知属于其所经营酒店部分的步行楼梯只有一道，但其没有采取任何预防措施，故后因创建文明城市，导致创隆公司经营的酒店不符合消防要求而停业的原因并非创隆公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，创隆公司停业的原因不属于不可抗力，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判令创隆公司支付熊紫英2015年7月1日起至2019年9月30日止的租金68626.30元，并依照《中华人民共和国合同法》的一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，结合本案案情，兼顾合同履行情况，创隆公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，判令创隆公司向熊紫英支付违约金20587.90元（尚欠租金68626.30元×30%）并无不当，本院予以支持。 综上所述，创隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3404.00元，由云南创隆泰企业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 键 审判员 邱继娇 审判员 付学华 二〇二〇年一月二十日 法官助理付梦瑶 书记员杨小