山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终519号 上诉人（原审被告）：徐丽平，女，1978年4月2日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：徐宏伟，青岛市南东海法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：青岛永福快车汽车销售服务有限公司，住所地山东省青岛市市北区重庆南路176号。 法定代表人：朱培智，总经理。 委托诉讼代理人：徐宏伟，青岛市南东海法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：郑振元，男，1980年7月6日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：史楠，上海锦天城（青岛）律师事务律师。 委托诉讼代理人：杜洪州，上海锦天城（青岛）律师事务实习律师。 原审被告：朱培智，男，1986年11月7日出生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：徐宏伟，青岛市南东海法律服务所法律工作者。 上诉人徐丽平、青岛永福快车汽车销售服务有限公司（以下简称永福公司）因与被上诉人郑振元、原审被告朱培智房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。 上诉人徐丽平、永福公司上诉称，1、请求撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7792号民事判决，改判驳回郑振元的诉讼请求；2、案件一、二审诉讼费用由郑振元承担。主要事实与理由：2018年9月15日，新濠公司将涉案房屋租赁给卡耐驰公司，证明其与恒诚致远公司的租赁合同已解除，因此恒诚致远公司与郑振元的转租协议一并解除，这进一步佐证了郑振元已无权向上诉人要求房屋使用费，也就谈不上上诉人违约。况且新濠公司也收取过上诉人的租金，证明新濠公司对涉案房屋的状况非常清楚。上诉人请求法院撤销原审判决，予以改判。 被上诉人郑振元答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审被告朱培智述称，同意上诉人上诉意见。 郑振元向一审法院起诉请求：1、解除郑振元与徐丽平签订的租赁合同关系；2、判令徐丽平、永福公司支付郑振元自2018年11月25日至实际搬离涉案房屋之日的租金或房屋占用费用及其利息（租金按照每月37500元计算；利息按照人民银行同期贷款利率计算）；3、判令徐丽平、永福公司支付郑振元2018年10-12月的水电费11,823元；4、朱培智对上述第二、三项义务承担连带清偿责任；5、判决徐丽平、永福公司腾让返还房屋给郑振元；6、徐丽平支付违约金75,000元；7、徐丽平、永福公司、朱培智承担案件受理费。事实与理由：2017年11月8日郑振元与徐丽平签订租赁合同，由徐丽平承租青岛市市北区重庆南路176号展厅，合同期限自2017年11月25日至2019年8月24日。2018年11月1日，为防止徐丽平再次出现拖延支付房租的情况，郑振元向其邮寄《租赁合同交费通知书》，要求其按照合同约定期限于2018年11月24日前交付租金。2018年11月13日，郑振元收到民事诉状要求解除租赁合同。郑振元收到诉状后即向徐丽平一方表示同意解除合同并返还自其搬离之日至合同期满之日的租金，徐丽平仍然拒绝搬离、支付租金和水电费。郑振元认为徐丽平已经以其实际行为表明其将不再履行合同，并且拒绝履行合同主要义务的行为已经构成根本违约。因此，郑振元已于合同期满后向徐丽平发出解除合同通知书。徐丽平在山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初10033号案件庭审中，提交永福公司的说明一份，以说明该房屋一直由永福公司使用，因此该公司作为实际使用人，应当承担支付房屋使用费的义务。徐丽平及该公司另一股东朱培智多次以个人账户支付公司款项，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害公司债权人利益的行为。因此，徐丽平及朱培智作为公司股东应当对公司债务承担连带清偿责任。 徐丽平、永福公司、朱培智一审中共同答辩称，徐丽平起诉郑振元的房屋租赁案件至今未出判决结果，案件的审理应该以该案件的审判结果为依据。 一审法院认定事实如下：1、郑振元同徐丽平于2017年11月8日签订租赁合同，约定由徐丽平转承租郑振元承租的青岛市市北区重庆南路176号房屋；转租期限21个月，自2017年11月25日至2019年8月24日；年租金45万元，于2017年11月12日缴纳第一期租金225,000元、2018年5月24日缴纳第二期租金225,000元、2018年11月24日缴纳第三期租金337,500元；租赁期间发生的水电暖等费用由徐丽平承担。合同还约定因本合同终止使对方遭受损失的，违约方应当向对方支付2个月租金数额的违约金。2、2018年11月1日郑振元向徐丽平邮寄《租赁合同缴费通知书》，要求徐丽平按期缴纳第三期租金，否则将行使合同解除权。徐丽平于次日收到该邮件。徐丽平逾期未支付租金。2018年11月27日郑振元向徐丽平邮寄送达《解除合同通知书》，徐丽平于当日签收该邮件。郑振元在《解除合同通知书》中通知称：徐丽平未按合同约定的时间缴纳第三期租金；郑振元于2018年11月11日收到青岛市市北区法院送达的民事起诉状，徐丽平已经通过诉讼要求解除合同，其行为表明其将不再按约定支付租金、不再履行合同，构成根本违约；通知徐丽平解除双方签订的租赁合同、立即从租赁房屋搬出、支付自11月24日至搬离之日的租金、支付2个月的租金作为违约金。3、2018年10月8日山东省青岛市市北区人民法院受理徐丽平作为原告的民事诉讼案件，案号为（2018）鲁0203民初10033号。该案中徐丽平起诉郑振元，以其违反约定提前解除合同为由，请求确认双方租赁合同（即涉案合同）于2018年8月24日解除、判令郑振元返还其2018年8月25日至11月24日期间的租金、支付违约金。该案尚在处理中。4、涉案房屋青岛市市北区重庆南路176号（一层从南向北数第一、二间，建筑面积369.2平方米）权利人系青岛新濠汽车贸易有限公司（以下简称新濠公司），新濠公司于2013年8月25日同青岛恒程致远汽车销售服务有限公司（以下简称恒程致远公司）签订租赁合同，约定由恒程致远公司承租涉案房屋，租赁期限至2019年8月24日。2017年恒程致远公司同郑振元签订租赁合同，约定将涉案房屋转租给郑振元，期限至2019年8月24日。2018年9月15日新濠公司又同青岛卡耐驰恒程致远汽车销售服务有限公司（以下简称卡耐驰公司）签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给卡耐驰公司，期限至2023年9月14日。2018年10月31日卡耐驰公司、恒程致远公司、郑振元三方签订协议书一份，约定由郑振元继续承租涉案房屋，期限至卡耐驰公司同新濠公司间的租赁合同期满为止。新濠公司同意卡耐驰公司转租涉案房屋。5、徐丽平承租房屋后，交由永福快车使用至今。永福公司由徐丽平、朱培智共同投资经营。徐丽平已经付清2018年11月24日前的租金。6、徐丽平辩称因为郑振元在2018年8月份提出解除租赁协议，所以徐丽平没有按期缴纳租金；新濠公司收取了永福公司的2018年8月25日至9月份的租金和水电费，并解释称在与新濠公司间的租赁合同到期后，郑振元没有续签，因此将该房租直接交付给房东；郑振元与新濠公司、恒程致远公司等系恶意串通，损害徐丽平、永福公司利益。郑振元对上述抗辩意见不予认可。徐丽平未能进一步提供证据用以证明郑振元曾在2018年8月份提出解除租赁协议、郑振元在其与新濠公司间的租赁合同到期后没有续签、郑振元与他人恶意串通损害其利益等主张。7、2018年10-12月期间发生水电费11,823元，徐丽平未支付。 一审法院认为，郑振元同徐丽平所签订的涉案房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，并不违背法律规定，合法有效。各方当事人应当根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条关于全面履行合同义务的规定和合同约定，履行义务、享受权利。徐丽平作为合同当事人，逾期未按合同约定支付租金，且经郑振元催告后仍未履行合同义务、并起诉要求解除租赁合同，郑振元据此主张徐丽平的上述行为构成根本违约，并于2018年11月27日向徐丽平送达《解除合同通知书》，通知解除租赁合同，郑振元上述行为符合《合同法》第九十四条第三、四项关于行使法定解除权事由的规定。因此，法院确认郑振元向徐丽平送达的解除合同通知具有解除双方租赁合同的效力，并确认涉案合同已于2018年11月27日解除。由于双方租赁合同已于2018年11月27日解除，因此，除对双方之间的租赁合同已经解除的事实予以确认外，对郑振元要求人民法院判决解除租赁合同的诉讼请求，不再处理。租赁合同解除后，徐丽平作为合同当事人和永福公司作为房屋实际使用人和合同解除后的房屋实际占用人，应当及时返还涉案房屋，并支付实际使用房屋期间的房屋使用费用。房屋使用费用应当按照合同约定的租金标准计算。因此，郑振元要求徐丽平、永福公司按照每月37,500元计算支付自2018年11月25日至实际搬离涉案房屋之日的租金（租期3天）和房屋占用费用，符合《合同法》第二百三十五条的规定，法院予以支持。至于郑振元要求徐丽平支付房屋占用费利息的请求，因为徐丽平支付房屋占用费的责任实质是损害赔偿责任，系对其未及时返还租赁物而给郑振元造成租金损失的赔偿，郑振元再行主张其利息，无事实和法律依据，法院不予支持。至于2018年11月25日至11月27日合同解除之日3天的租金，徐丽平理应支付逾期利息，但该利益微小，且考虑到郑振元主张的违约金也足以弥补其该利息损失，因此，对该项利息主张法院亦不予支持。徐丽平作为合同当事人和永福公司作为房屋实际使用人，郑振元要求其支付2018年10-12月的水电费11,823元，事实依据充分，法院予以支持。对于郑振元要求朱培智对徐丽平、永福公司所负担的上述金钱给付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。郑振元所称徐丽平、朱培智多次以个人账户支付公司款项，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任、严重损害公司债权人利益的行为，徐丽平及朱培智作为公司股东应当对公司债务承担连带清偿责任，上述主张既与案件事实不符，也与股东滥用公司法人独立地位的法律规定相悖，其主张法院不予采纳。对于郑振元要求徐丽平、永福公司腾让返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对于郑振元要求徐丽平支付违约金75,000元的诉讼请求，由于徐丽平存在违约行并因此导致郑振元行使解除权致使合同终止，因此郑振元该项主张符合双方合同约定，法院予以支持。此外，由于徐丽平未能进一步提供证据用以证明郑振元曾在2018年8月份提出解除租赁协议、郑振元在其与新濠公司间的租赁合同到期后没有续签、郑振元与他人恶意串通损害徐丽平利益等主张，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于当事人对自己提出的主张有责任提供证据的规定，对徐丽平上述抗辩意见法院不予采信。综合，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三、四项、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认郑振元同徐丽平签订的关于青岛市市北区重庆南路176号房屋的租赁合同已于2018年11月27日解除；二、徐丽平与永福公司共同按照每月37,500元标准计算支付郑振元自2018年11月25日至实际搬离涉案房屋之日的租金和房屋占用费用；三、徐丽平与永福公司共同支付郑振元水电费11,823元；四、徐丽平与永福公司共同返还郑振元所涉租赁合同项下的青岛市市北区重庆南路176号房屋；五、徐丽平支付郑振元违约金75,000元；以上二至五项所确定的给付义务于判决生效后10日内履行完毕；六、驳回郑振元其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,206元，由徐丽平负担。 二审期间，上诉人徐丽平提交微信聊天记录打印件一份，证明上诉人徐丽平与被上诉人郑振元之间就涉案房屋租赁协议的解除进行过协商，被上诉人明知该房屋已到与案外人（新濠公司）租赁期限，因此协商与上诉人徐丽平解除协议，上诉人徐丽平不存在违约的事实。被上诉人郑振元质证称，对证据的真实性不予认可，该证据系打印件，且无法证明聊天记录显示的双方人员的真实身份。即便该证据是真实的，也仅能体现沟通的过程，双方并没有达成任何合议。另本案被上诉人即涉案房屋的承租人，在承租房屋到期后，又与出租方（新濠公司）达成了续租合同，所以与本案上诉人徐丽平超出原承租合同期限的部分仍然有效。原审被告朱培智质证称同意上诉人意见。本院认为该证据的真实性存疑，上诉人徐丽平提交的系微信聊天记录的打印件，未提交微信聊天记录的原始载体，且该聊天记录打印件不能证实交流双方的真实身份，故对上诉人徐丽平提交的该份证据本院不予采信。 二审期间，上诉人徐丽平自认在2019年9、10月间一审审理过程中才得知新濠公司与卡耐驰公司于2018年9月15日签订了新的租赁合同。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，上诉人徐丽平在2019年9、10月间一审审理过程中才得知新濠公司与卡耐驰公司2018年9月15日签订了新的租赁合同，其以此为理由拒绝支付2018年11月24日前应交纳的第三期租金337500元，明显违反了涉案租赁合同约定。其次，虽然2018年9月15日新濠公司又同卡耐驰公司签订了租赁合同，将涉案房屋租赁给卡耐驰公司，但是2018年10月31日卡耐驰公司、恒程致远公司、郑振元三方签订协议书一份，约定由郑振元继续承租涉案房屋，期限至卡耐驰公司同新濠公司间的租赁合同期满为止。新濠公司同意卡耐驰公司转租涉案房屋。郑振元仍享有涉案房屋的出租权。上诉人所提恒程致远公司与被上诉人的转租协议已经解除的上诉理由不成立，本院不予支持。至于上诉人所提新濠公司收取其租金的上诉理由，新濠公司并非涉案租赁合同的相对方，上诉人可另行向新濠公司主张返还收取的租金。上诉人以此作为上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，徐丽平、青岛永福快车汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4206元，由徐丽平、青岛永福快车汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年一月二十一日 书记员  王若怡