浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初2154号 原告(反诉被告)：天台县赤城街道国赤社区居民委员会，住所地天台县赤城街道赤义村。 法定代表人：陈立明，男，1967年3月22日出生汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：胡胜标、郑茜娇，浙江天城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：许学良，男，1972年4月27日出生汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：王灵平、叶帅帅，浙江鑫湖律师事务所律师。 原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会与被告许学良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案。2019年5月8日被告许学良向本院提出反诉并向本院提出鉴定申请，要求对整幢综合楼的装修投入进行资产评估，后因被告未能提供相关材料，鉴定机构于2019年11月13日退回鉴定委托。后本院依法适用简易程序对该案本诉和反诉部分一并进行公开开庭审理。原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会的委托诉讼代理人胡胜标和郑茜娇、被告许学良及其委托诉讼代理人叶帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》并腾退位于天台县赤城街道赤义村综合楼；2.判决被告支付原告租金232238.37元、违约金46447.67元，并自2018年12月1日起按月租金14890元的标准支付租金至实际腾退之日止；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中基于《房屋租赁协议》无效，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》无效，被告立即腾退位于天台县赤城街道赤义村的综合楼；2.判决被告参照《房屋租赁协议》支付原告截至2018年11月30日之前尚拖欠的租金232238.37元（2017年度尚欠62067.5元、2018年度尚欠170170.87元）、违约金46447.67元，并自2018年12月1日起按月租金14890元的标准支付租金至实际腾退之日止；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年5月31日，被告许学良与原告签订《房屋租赁协议》，约定由原告将村综合楼租赁给被告使用，租期十年，从2012年12月1日至2020年11月30日止，租金第一、第二年计人民币140000元，第三年开始按每年递增5%计算租金，租金每年12月1日前一次性付清，若逾期每日追加违约金按千分之三计算。被告承租后，用于经营流云筑茶餐厅并按约支付房租至2016年11月30日。2017年度支付房租100000元，剩余17年度房租62067.5元及18年度租金170170.87元，至今未付。经原告多次催讨，被告一直拖延不付。综上，原、被告之间租赁合同真实有效，被告有按约支付房租的义务。现被告拖欠房租的行为已构成违约，故原告现依据《合同法》、《民事诉讼法》有关规定，特向贵院起诉，恳请判决予以支持。 被告许学良辩称，第一、原、被告于2012年5月31日所签订的房屋租赁合同属于无效合同，所以被告的第一个请求要求解除该合同的诉讼请求，不应该得到支持。根据2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉及的租赁物在建设时，并没有办理任何的规划审批、施工审批手续，是一个非常典型的违章违法建筑，属于法律法规明令禁止的出租房屋，所以原、被告所签订的房屋租赁合同系属于无效合同。第二，对于原告方所主张的要求支付的租金和违约金问题。鉴于刚才所答辩的房屋租赁合同系属一个无效的合同，故原告方要求被告支付租金及违约金，缺乏依据。至于房屋占用使用费的计算标准问题，目前原告主张的费用标准是按照完全有效的合同且租赁物能够正常使用的情况来算的，这明显是不合理的，并且因为合同无效系因原告所造成的，故原告主张房屋占用使用费的请求也不应当支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会补充称，关于合同有效或无效，原告方不作为本案争议焦点，具体由法院确定。原告方主要围绕第二点房租问题进行补充，假设这个房屋租赁合同无效，被告是否应当继续承担占有房屋的使用费的问题。同样依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。我方主张的租金标准，双方之间其实非常明确的，前五年被告所交纳的款项也是非常明确的，所以被告也没有理由基于合同无效，而提出房租予以返还这个要求。即便按照《合同法》第54条合同无效的，被告实际上已经享有的房屋使用的收益也应当予以返还，所以司法解释才规定实际使用了，就应当参照租金标准支付相应的使用费。此外，原告在签署《房屋租赁协议》时为赤城街道赤义村村民委员会，后根据《中共天台县赤城街道工作委员会文件》（赤街委[2018]83号）关于城市社区管理体制改革的实施意见，将赤城街道赤义村村民委员会合并划入赤城街道国赤社区居民委员会。 反诉原告许学良向本院提出诉讼请求：1.请求确认反诉原、被告于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》无效；2.请求判令反诉被告返还反诉原告支付的租金591350元及自2019年5月10日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3.请求判令反诉被告赔偿反诉原告为该房屋装饰装修所花费的费用暂计2000000元（具体以实际评估价值为准）；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。案件在审理过程中，反诉原告变更第2项诉讼请求为请求判令反诉被告返还反诉原告支付的租金681350元并赔偿自每笔租金支付之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止的利息损失；撤回第3项诉讼请求，但是明确保留该部分的追偿权利。事实和理由：反诉被告以公开招投标的方式对赤义村综合楼进行招租，反诉原告竞标并中标。2012年5月31日反诉原、被告签订的《房屋租赁协议》约定将反诉被告的赤义村综合楼租赁给反诉原告使用，第一、二年租金140000元每年，第三年开始每年递增5%。但是案涉出租房屋既没有取得房屋所有权证，在建设时又没有办理任何规划和施工审批手续，是典型的违法建筑，属于法律法规明令禁止出租的房屋，反诉被告将该房屋出租的行为是违反法律法规强制性规定的行为，将直接导致租赁合同无效。该租赁合同无效，反诉被告作为合同无效有过错的一方，应向反诉原告返还基于该合同取得的财产，即向反诉原告返还租金及利息损失。另反诉原告为使用该租赁物花费约2000000元的装修费用，反诉被告应一并折价赔偿。综上所述，反诉原、被告之间的《房屋租赁协议》无效，反诉被告应依法返还租金并折价补偿装修费用。现反诉原告依据《民事诉讼法》有关规定，特向贵院起诉，恳请贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告辩称，1、租赁合同中并未明确用途，反诉被告认为案涉房屋是可以正常合理使用的。本案合同无效反诉原告应当承担主要责任。2、反诉原告在本诉中只是对租金计算的标准提出异议，而在反诉中又要求返还租金，自相矛盾。3、反诉原告实际已经占用使用案涉房屋，故反诉原告无权要求返还租金。4、反诉人要求返还租金已经超过诉讼时效，反诉请求缺乏事实与法律依据。 为证明诉称的事实，本诉原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1、中共天台县赤城街道工作委员会赤街委【2018】83号文件、职务证明、陈立明身份证复印件，证明本诉原告主体资格。2、房屋租赁协议复印件，证明本诉原告主张费用的依据、房屋用途约定不明以及办证系本诉被告的义务。3、台州市农村集体经济组织统一收据，证明本诉被告支付租金的情况。4、流云筑的工商登记信息以及照片，证明本诉被告还是在正常经营的。5、征用地协议书复印件，证明土地使用的依据。 本诉被告（反诉原告）对本诉原告（反诉被告）提交的证据质证如下：对第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，但是对该证据与其待证事实之间的关联性有异议；第3组证据无异议；对第4组证据的真实性无异议，但是对该证据的证明对象不予认可，工商登记不能反映经营的实际情况；对第5组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 反诉原告（本诉被告）向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明反诉被告将案涉房屋租赁给反诉被告并约定相关费用的事实。2、台州市农村集体经济组织统一收据，证明反诉原告向反诉被告支付租金的情况。 反诉被告（本诉原告）对反诉原告提交的证据的无异议。 对本诉原告（反诉被告）提交的证据，本院认定如下：1、第1、3组证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信；2、第2组证据的真实性，本院予以认定，但是因租赁物未取得建设工程规划许可证，故对该合同的合法性本院不予认定；3、第4组的真实性、合法性本院予以认定，但是无法证明反诉被告的实际经营情况；4、第5组证据无原件核对，本院不予采信。 对本诉被告（反诉原告）提交的证据，本院认定如下：1、第1组证据真实性，本院予以认定，但是因租赁物未取得建设工程规划许可证，故对该合同的合法性本院不予认定；2、第2组证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2012年5月31日，天台县赤城街道赤义村村民委员会与许学良签订《房屋租赁协议》一份，双方约定由天台县赤城街道赤义村村民委员会将村综合楼租赁给许学良使用，租期十年，从2012年12月1日至2020年11月30日止；租金第一、第二年计人民币140000元，第三年开始按每年递增5%计算租金，租金每年12月1日前一次性付清，若逾期每日追加违约金按千分之三计算。许学良承租后，用于经营流云筑茶餐厅并按约支付房租至2016年11月30日（2012年6月10日支付140000元、2014年5月28日支付140000元、2015年7月19日支付147000元、2016年7月24日支付154350元）。2017年度，许学良于2017年9月15日支付房租100000元，之后许学良未再支付任何款项。 另查明，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证。天台县赤城街道赤义村已于2018年10月12日合并划入天台县赤城街道国赤社区。 就本案本诉部分，本院认为，因案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同应为无效，本诉原告可以要求本诉被告返还租赁房屋，故本院对本诉原告要求本诉被告腾退案涉房屋的请求予以支持。此外，基于承租人实际占有使用了租赁房屋，出租人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故本诉原告可以要求本诉被告参照双方签订的房屋租赁协议所约定的租金标准向本诉原告支付房屋占用期间的使用费。关于案涉房屋占有使用费的具体标准问题，根据双方合同约定，2016年12月1日至2017年11月30日应为154350*（1+5%）=162067.5元，2017年12月1日至2018年11月30日的租金应为162067.5*（1+5%）=170170.88元。按此计算，截至2018年11月30日，本诉被告应支付本诉原告的使用费应为162067.50+170170.88元-100000元=232238.38元，现原告主张232238.3元，本院予以准许；2018年12月1日至2019年11月30日的租金，根据约定应为170170.88*（1+5%）=178679.42元（每月14889.95元）。之后的每年的租金仍可每年递增5%，但原告明确表示自2019年年度开始使用费不再增长，故自2018年12月1日之后，本诉原告可按照每月14889.95元的标准要求本诉被告支付房屋占用使用费至本诉被告实际腾退房屋之日止。至于原告主张的46447.67元违约金，因案涉合同无效，该请求缺乏依据，本院不予支持。就本案反诉部分，本院认为反诉原告第1项要求确认本案当事人双方于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》无效的请求，符合法律规定，本院予以支持；因合同无效，故反诉原告可以要求反诉被告返还已经收取的租金681350元。但是按照本案本诉原告的诉讼请求内容来看，本诉原告在本诉中主张的房屋占有使用费实际已扣除了应当返还的租金，本诉原告实际上已经提出以房屋实际占用使用费与应当返还的租金相互抵销，该抵销符合法律规定，本院予以准许，故本院对反诉原告要求反诉被告返还租金的请求不予支持。至于反诉原告所提出的租金的利息损失，因案涉合同无效，且反诉原告所主张的租金与应付的房屋占有使用费相互抵消后，不存在租金的利息损失问题，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、确认天台县赤城街道赤义村村民委员会与许学良于2012年5月31日签订的《房屋租赁协议》无效。 二、限本诉被告许学良在本判决生效之日起三十日内腾退位于天台县赤城街道国赤社区内原天台县赤城街道赤义村综合楼。 三、限本诉被告许学良在本判决生效之日起十日内支付本诉原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会截至2018年11月30日的房屋占有使用费232238.3元及之后的房屋占有使用费，之后的房屋占有使用费按照每月14889.95元的标准算至本诉被告许学良实际腾退案涉房屋之日止。 四、驳回本诉原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会要求本诉被告许学良支付46447.67元违约金的诉讼请求。 五、驳回反诉原告许学良要求反诉被告天台县赤城街道国赤社区居民委员会返还租金681350元并赔偿利息损失的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费依法减半收取3130元，由反诉原告天台县赤城街道国赤社区居民委员会负担440元，由反诉被告许学良负担2690元；本案反诉受理费减半收取6130元，由反诉原告许学良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员 张修峰 二〇二〇年一月十四日 法官助理张格莱 代书记员 许璐瑶