江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2133号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈艳群，女，1977年11月6日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：邓明辉，江西洪城律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会，住所地：江西省南昌市. 法定代表人：李典，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：万剑龙，江西皆诚律师事务所律师。 上诉人陈艳群因与上诉人南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会（以下简称李巷村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 陈艳群上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项，依法改判李巷村委会赔偿陈艳群经济损失2160100.21元；2.撤销一审判决第四项，依法驳回李巷村委会要求支付房屋占用费的诉讼请求；3.一、二审案件受理费、鉴定费由李巷村委会承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。1、一审判决认定陈艳群没有尽到审查义务的事实认定错误，李巷村委会通过官方权威平台且进行招标代理方式无法让陈艳群对集贸市场的合法性产生怀疑，陈艳群不存在没有尽到审查义务的问题。2、一审判决未认定李巷村委会与招标代理人江西省建筑工程建设监理有限公司在招投标过程中自始至终对集贸市场为违法建筑进行隐瞒的事实认定错误，李巷村委会与招标代理人在整个招标代理过程中对集贸市场为违法建筑事实进行隐瞒，违法招标。3、一审判决认定陈艳群在知道集贸市场为违法建筑仍进行使用，造成损失扩大的事实认定错误，陈艳群诉求损失都是在陈艳群获知集贸市场为违法建筑之前即已形成。陈艳群在装修后招租过程中得知集贸市场为违法建筑物即与李巷村委会协商，要求李巷村委会解决消防许可等问题，李巷村委会一直承诺予以解决，但却一直没有解决，并不是一审判决所认定的未得到李巷村委会明确答复，而是在得到了李巷村委会明确保证能解决问题的答复。本案所诉争损失中集贸市场装修工程费用1775802.86元的支出是在承租之后即开始装修，在对外向经营户招租之前即已完成，即该损失的发生完全是在陈艳群得知集贸市场为违法建筑信息之前即已形成，不存在因陈艳群继续使用集贸市场而造成扩大损失问题。陈艳群与31户经营户签订租赁合同也是在获知集贸市场为违法建筑物之前即已完成，而非在得知该信息之后，也不存在扩大损失的问题。而且退一步说，即使是扩大的损失，但与31户经营户租赁产生的费用和损失并非本案诉请，而本案管理费用在一审判决中也没有认定为实际损失，因此一审判决认定陈艳群继续使用集贸市场而导致损失扩大的认定是完全错误的。4、一审判决就陈艳群实际损失的部分认定错误。一审判决未认定冷风机费用错误，陈艳群在集贸市场安装有冷风机是实际事实，应该予以认定。一审判决认定陈艳群诉请309547.35元管理费用为经营正常开支，而非实际损失的认定错误，陈艳群诉求的管理费用都是因李巷村委会隐瞒集贸市场违法建筑事实而造成，应为实际损失。5、一审判决认定陈艳群自2017年8月1日至2019年6月15日一直在使用集贸市场，应支付这期间的占用费的事实认定错误。陈艳群实际占用集贸市场的时间为2017年8月1日至约2018年3、4月知道违法建设事实止，实际使用面积仅为月400平方米，合同约定免除前三个月租金，因而即使要支付占用费也只能支付2017年11月至2018年3、4月份实际使用400平方米的占用费。二、一审判决对本案租赁合同无效造成的损失的责任划分认定错误，本案租赁合同无效及陈艳群的损失的过错完全在李巷村委会，而陈艳群不存在任何过错，不应承担责任。本案租赁合同的无效完全在于租赁合同约定的租赁物即李巷村集贸市场为违法违规的“三无建筑”，而李巷村委会明知集贸市场为“三无”违法建筑情况下仍招标出租，且隐瞒“违法建筑”的事实，导致陈艳群做出了错误的意思表示与李巷村委会签订了租赁合同。因而本案租赁合同无效的过错完全在李巷村委会，李巷村委会应该承担全部责任。李巷村委会通过招投标程序，且在湖坊镇官方平台发布，这些合法“形式”足以让陈艳群相信集贸市场是合法的可用以出租的房产，陈艳群在该过程中不存在任何过错。陈艳群的损失是在了解到集贸市场为违法建筑之前即已形成，不存在将损失扩大的过错。因此，一审判决认定陈艳群对本案租赁合同无效及因此造成的损失承担65%的主要责任是完全错误的。三、一审判决部分证据采信错误。1、一审判决采信李巷村委会提交的第一组证据第20号证据即江西省建筑工程建设监理有限公司出具的证明错误。江西省建筑工程建设监理有限公司出具的证明完全与实际不符，在招投标时该公司并未出现，未有工作人员在招投标现场，且也没有任何证据证实该公司工作人员告知陈艳群集贸市场为违法建筑的事实。而从李巷村民委员会提供的招标公告恰恰说明该公司没有告知。因而该证据证明事项完全与事实不符，不具有真实性，一审判决采信该证据是完全错误的。2、一审判决未全部采信陈艳群提交第5、6、7、8、11等项证据错误，陈艳群提交的第5、6、7、8、11项证据都是真实的证据，能证实实际所发生的费用，虽然部分支出收据不够规范，但这是由于陈艳群为个人，无法如企业经营那样进行规范制作收支凭证，也无法全部提供出规范的支付凭证。但这些票据都有收取人的亲笔签名，且有陈艳群银行取款凭证来印证，支出是客观事实。李巷村民委员会也未提供证据来否定陈艳群所主张的费用支出的事实。3、一审判决未采信江西赣审会计师事务所有限责任公司出具的赣审法鉴字（20xx）第xxx号司法会计鉴定报告书错误。江西赣审会计师事务所有限责任公司接受青山湖区人民法院委托，对本案陈艳群诉请的管理费用进行鉴定并作出赣审法鉴字（20xx）第xxx号司法会计鉴定报告书，该鉴定报告书是真实合法，该鉴定报告书所得出的结论完全是在青山湖人民法院所移送的材料的基础上得出，没有鉴定人的任何主观判断，也不存在偏袒性。该鉴定报告所认定的费用支出在现场尚有部分实物可以印证。综上，一审判决部分事实认定错误，责任划分错误，部分证据采信错误，严重损害了陈艳群的合法权益，故陈艳群依法提出上诉，请二审法院依法予以改判，支持陈艳群的所有上诉请求。 李巷村委会辩称，请求法院驳回陈艳群的上诉请求，按李巷村委会的上诉请求判决。1、李巷村委会招租时，招标代理已告知了各投标人，包括陈艳群在内的各投标人也到现场踏勘，陈艳群已明知李巷农贸市场的建筑物是没有手续的。参与第二次投标的三个投标人是陈艳群、李某某及李珍，其中陈艳群与李某某自陈艳群中标后就合伙经营李巷农贸市场，李某某与李某是父女关系。在陈艳群中标后，于2017年8月1日与李某某一同到李巷村委会，由陈艳群与李巷村委会签订租赁合同，陈艳群在一审庭审中也承认自李巷农贸市场开始装修即参与管理，李珍在农贸市场的经营管理中负责农贸市场的财务工作，在农贸市场的经营管理中均是陈艳群、李某某与各经营户签订租赁合同，均是陈艳群、李某某收取各经营户押金、租金，并且押金、租金均是分别进了陈艳群、李某某的账户，而李某某正是李巷农贸市场建筑物建设工程中的实际承建人，故陈艳群对李巷农贸市场的建筑物没有手续是完全清楚的。2、装修工程的相关法律规定，陈艳群对李巷农贸市场进行装修前须前往有关部门提交工程规划许可证等相关证明文件，申请领取《施工许可证》，在此时陈艳群是完全清楚李巷农贸市场的建筑物是没有手续，但陈艳群在未申请领取《施工许可证》的情况下，在明知李巷农贸市场的建筑物没有手续的情况下进行装修，陈艳群是自愿承担因建筑物没有手续而可能带来的全部损失和风险。3、江西赣审会计师事务所有限责任公司出具的赣审法鉴字（20xx）第xxx号《司法会计鉴定报告书》中仅对鉴定材料进行了原始分类和统计金额，并未就其是否符合财务管理制度进行审核，其鉴定结论中所依据的所谓材料是大量白条，是完全不符合财务管理制度的，故一审对该鉴定报告不予采信是完全正确的。4、就管理费用而言，陈艳群已实际使用了案涉租赁物，并将案涉租赁物分别转租给了各经营户，陈艳群收取了各经营户的押金和租金，该部分费用系其在使用案涉租赁物期间的正常经营开支，并非实际损失。5、本案租赁合同无效，其中装修期的条款约定自然无效，场地占用费依法应从租赁场地整体交付给陈艳群的2017年8月1日开始计付，且陈艳群一直至今都在使用该场地，一直都在收取经营户的租金，对市场在进行经营，陈艳群并没有将承租的场地交回给李巷村委会。6、陈艳群自投标时即已明知租赁物是没有手续，而参与投标、签订租赁合同、进行装修，而且与各经营户签订租赁合同，将市场内外的店铺、摊位出租给各经营户进行经营，收取了各经营户的押金、租金，完全是自愿承担因建筑物没有手续而可能带来的全部损失和风险。且至目前为止，陈艳群并没有任何证据证明因为市场建筑物没有手续而遭受任何政府部门的任何查处或干预。综上，陈艳群的任何经营或损失与合同的效力没有任何关系，其损失责任均是其自愿承担的，与李巷村委会没有任何关系，不应承担任何责任。 李巷村委会上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判李巷村委会不向陈艳群赔偿经济损失；2.本案一、二审诉讼费用由陈艳群承担。事实和理由：一、江西众诚投资咨询有限公司作出（20xx）赣众咨鉴字第xxxx号司法技术鉴定书，因鉴定人不具备鉴定资质，鉴定所依据的材料不真实、不合法，该鉴定结论不应作为认定陈艳群装修损失的依据。二、陈艳群的经营或损失与合同的效力没有关系，其损失责任均是陈艳群自愿承担。1、李巷村委会公开招租时已告知了各投标人，包括陈艳群在内的各投标人，已明知李巷农贸市场的建筑物是没有手续的，而陈艳群仍然参与投标，中标后仍然与李巷村委会签订租赁合同，并对农贸市场进行装修，李巷村委会已尽到了告知义务。陈艳群在明知李巷农贸市场的建筑物是没有手续的情况下，签订租赁合同、进行装修，并将农贸市场内外的店铺、摊位出租给经营户进行经营，陈艳群以上述实际行动，充分表明其在完全清楚现状的情况下，自愿承担因建筑物没有手续而可能带来的全部损失和风险。如果陈艳群不是自愿承担全部损失和风险，其完全可以在以下三个环节终止下一步行为：在投标时，招标代理已告知了各投标人李巷农贸市场的建筑物是没有手续的，各投标人在投标前也到市场进行了现场踏勘；签订租赁合同时，陈艳群完全有理由要求李巷村委会出示建筑物的手续予以查验，事实上陈艳群对建筑物没有手续完全清楚，双方均未提及手续的问题；装修时，进行装修前，须向有关部门办理装修手续，此时必须提交原建筑物的批建文件资料才能办理装修手续，但陈艳群既没有要求李巷村委会提供建筑物的批建文件资料，更没有办理装修手续即进行了装修。陈艳群在一审当庭承认投标人之一的李某某从市场装修时，就开始参与其中管理，李某某是李巷农贸市场的实际承建人，对于农贸市场没有批建手续是一清二楚的。所以，陈艳群如果不是自愿承担全部损失和风险，其完全可以在上述的任一环节向李巷村委会提出合同的效力问题，但事实是陈艳群不但将装修进行到底，而且与各经营户签订租赁合同，收取了各经营户的押金、租金。2、陈艳群的农贸市场经营是正常运转，至今为止，陈艳群并没有任何证据证明其因农贸市场建筑物没有手续而遭受任何政府部门的任何查处或干预，即对农贸市场的运转没有任何影响。综上，陈艳群的任何经营或损失与合同的效力无关，其损失责任均是其自愿承担的，与李巷村委会没有任何关系，李巷村委会不应承担任何责任。 陈艳群辩称，一、鉴定的公司是双方抽签选定后由一审法院委托的机构，作出司法鉴定的结果是合法有效的，鉴定机构与鉴定人员均有鉴定资质，鉴定结论应予以采信。二、陈艳群的全部损失都是因李巷村委会违反建筑法导致陈艳群办理不了消防证产生的损失，而且李巷村委会出租的建筑是违法建筑导致了陈艳群的损失，该损失应全部由李巷村委会承担。 陈艳群向一审法院起诉请求：1.判令双方于2017年7月26日签订的集贸市场场地《租赁合同》无效；2.判令李巷村委会返还陈艳群保证金1000000元和1000元投标费用；3.判令李巷村委会赔偿陈艳群各项损失为2160100.21元（包括管理费用309547.35元、工程造价及装修1647802.86元、鉴定漏项电梯费用128000元、鉴定漏项冷风机73750元）；4.判令李巷村委会承担本案全部诉讼费及鉴定费用。 李巷村委会反诉请求：1、判令陈艳群立即支付李巷村委会第二年的场地占用费670219元；2、本、反诉费用均由陈艳群负担。 一审法院认定事实：2017年4月24日，李巷村委会就李巷村农贸综合市场招租项目对外招标，由于未满足三家单位投标，此次招标流标。2017年6月，陈艳群通过朋友得知李巷村农贸市场对外招标事宜，就到现场查看了租赁物的位置和基本情况。2017年6月19日，李巷村委会就李巷村农贸综合市场招租项目进行第二次招标，陈艳群、李某和李某某三人报名参加了第二次招标。2017年6月27日，陈艳群向李巷村委会交纳了1000000元投标保证金和1000元投标报名费。经过公开招标竞价，陈艳群以第一年按13元/㎡/月计算，每年增加1元/㎡/月的方案中标。2017年7月26日，陈艳群（乙方）与李巷村委会（甲方）签订了租赁合同，约定：一、乙方租赁甲方集贸市场全部产地，包括一栋二层建筑物，土地平面面积约为3000㎡，以甲方产权图纸为准。如遇今后土地、建筑物所有权、使用权纠纷，由甲方负责解决。新市场总建筑面积为3989.4㎡，其中市场内两层，其中一层只能为菜市场，二层暂不限制用途。乙方可经甲方同意后，转租给第三方，再转租无效。二、租赁期自2017年8月1日起开始，期限五年，即到2022年10月30日止。三、每月租金13元/㎡，乙方在甲方处报名招租同时，需缴纳1000000元押金，其中，待乙方中标后，租金第一年622346元，第二年670219元，第三年718092元，每壹年一付。首年租金从押金中扣除，剩余金额由甲方保管，待合同解除后，甲方再退还给乙方（不计利息），且以后每年租金在前一年租金基础上递增1元/㎡。四、每年到期前15天一次性缴纳租金。……八、本合同订立后，甲方同意给予乙方三个月的装修期，装修期间暂不收取租金。且乙方应尽快动工装修并办理好新集贸市场的全部手续，甲方有义务协助乙方协调处理相关事宜。 合同签订后，陈艳群对涉案农贸市场进行了装修，期间聘请李巷村村民李某某代为管理。装修完后陈艳群开始对外招租。招租期间，部分租户要求陈艳群提交一级消防证，陈艳群找到李巷村委会，但李巷村委会一直未向其提供。2018年1月1日，涉案农贸市场开业经营，陈艳群将农贸市场中的部分摊位转租给经营户，并与31户经营户签订了李巷农贸市场经营场地租赁合同，租赁期自2018年1月1日至2019年12月31日止，陈艳群收取了该31户经营户的押金和租金。后陈艳群认为涉案农贸市场无报建报批手续，无法通过消防验收，不能正常经营，故于2018年10月9日诉至法院。截至2019年6月12日，涉案农贸市场中仅剩两户商户在店铺内继续经营，该两户商户的租金一直由陈艳群收取。 2018年11月2日，陈艳群针对涉案农贸市场装修费用及租赁期间市场管理费用申请司法鉴定。一审法院经过依法抽签，分别委托江西赣审会计师事务所有限责任公司和江西众诚投资咨询有限公司针对陈艳群的鉴定请求进行司法鉴定。2019年1月22日，江西赣审会计师事务所有限责任公司针对涉案农贸市场租赁期间管理费用出具司法会计鉴定报告书，认定管理费用为309547.35元，其中工资183355.6元、水电费暂定41832.25元、其他费用84359.5元。陈艳群为此交纳鉴定费5000元。2019年5月15日，江西众诚投资咨询有限公司针对涉案农贸市场装修费用出具司法技术鉴定书，认定李巷村集贸市场装修工程造价为1647802.86元。 一审法院认为，陈艳群与李巷村委会于2017年7月26日签订的《租赁合同》，因合同约定的租赁物未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，李巷村委会收取陈艳群的保证金1000000元和投标报名费1000元应予以返还。 关于因合同无效导致损失的责任承担问题。首先，陈艳群作为承租人，对于租赁物的合法性应负有审查注意义务，但其未尽到该义务，与李巷村委会签订了租赁合同，且在开业前已向李巷村委会反映该建筑物未取得消防许可证等手续，但其在未得到李巷村委会明确答复时，仍然继续使用租赁物，造成了损失的扩大，对于合同无效导致的损失应承担主要责任。其次，李巷村委会在明知案涉租赁物未取得规划许可证，也无报建手续的情况下，仍与陈艳群签订租赁合同，其对因合同无效导致的损失应承担次要责任。综合考虑双方的过错程度，认定陈艳群应对合同无效承担65%的责任，李巷村委会承担35%的责任。 关于陈艳群因合同无效所产生的损失认定。其主张的损失包括管理费用和租赁物装饰装修的费用，就管理费用而言，因陈艳群已实际使用了案涉租赁物，并将案涉租赁物部分转租给了承租户，陈艳群主张的该部分费用系其在使用案涉租赁物期间的正常经营开支，并非实际损失。针对案涉租赁物装饰装修的费用，已经鉴定机构评估，即李巷村集贸市场装修工程司法技术鉴定工程造价为1775802.86元，对该损失李巷村委会应承担35%即621531元。关于冷风机的问题，因陈艳群未在一审法院指定的期限内对鉴定意见初稿就冷风机费用要求补充鉴定，故一审法院对其就工程造价鉴定结论中要求增加冷风机费用的请求不予支持，陈艳群可另案诉讼。 针对陈艳群称其只使用了部分租赁物，不应按全部面积收取场地占用费的意见，一审法院认为：该租赁场地系整体交付给陈艳群使用，至于陈艳群使用全部或部分，均系其自行处置的结果，并不能因为其没有使用全部场地而减免其相应占用费用。陈艳群至今仍在使用涉案农贸市场，李巷村委会要求其支付使用案涉租赁物期间的房屋占有使用费的请求，符合法律规定，应予以支持。陈艳群自2017年8月1日开始实际使用案涉租赁物，至今仍未将租赁物交还给李巷村委会，故其应向李巷村委会支付2017年8月1日至2019年6月15日止的房屋占有使用费，并应及时将案涉租赁物交还给李巷村委会。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决：一、确认陈艳群与李巷村委会于2017年7月26日签订的《租赁合同》无效；二、限李巷村委会在判决生效后十日内向陈艳群返还保证金1000000元和投标报名费1000元；三、限李巷村委会在判决生效后十日内向陈艳群赔偿经济损失621531元；四、限陈艳群在判决生效后十日内向李巷村委会支付房屋占有使用费1208787.62元（自2017年8月1日至2019年6月15日）；上述二、三、四项款项相抵后，李巷村委会应在判决生效后十日内支付陈艳群413743.38元；五、驳回陈艳群的其他诉讼请求；六、驳回李巷村委会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32089元，反诉费5252元，合计43978元，由陈艳群负担31041元，李巷村委会负担12937元。鉴定费65000元，由陈艳群负担43000元，李巷村委会负担22000元。 本院二审期间，双方未提交新证据，陈艳群提交补充材料电话录音两份：1、陈艳群与李巷村的村长李典与副村长李某某的通话录音，拟证明多家准承租户准备在涉案房屋内开设超市与其他项目，需要办理消防证手续才能开设项目，要求李巷村委会提供村里办理好了的消防证，陈艳群就找了两个村长给付办理好了的消防证，而两个村长答应办理却迟迟没有去办理，造成陈艳群一直在等村里办好消防证，截止2018年5月24日陈艳群还相信村里的房屋是合法建筑，村里隐瞒非法建筑的事实；2、陈艳群与江西省建筑工程建设经理有限公司的经理万某某的通话录音，拟证明万某某向法庭出具的证明是虚假证明，万某某从来没有告知招租项目的招标人，更没有告知涉案房屋没有产权的事实。 对陈艳群补充提交的证据，李巷村委会质证如下： 对第一份录音的三性均有异议，录音资料不是完整的也达不到证明目的，而且录音里面明确说明办不了证的，只是承诺说会协助陈艳群办理；对第二份录音的三性均有异议，不能达到证明目的。 对陈艳群补充提交的证据，本院认证如下：陈艳群提交的录音材料为视听资料，未提供原始载体，亦没有其他证据予以佐证，且无法达到其证明目的，故不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，2019年12月18日陈艳群与李巷村委会对李巷村农贸市场内的可移动物品进行清点，陈艳群承诺于2019年12月31日之前将冷风机自行拆除并将可移动杂物搬离，李巷村委会同意。 本案的争议焦点：1.涉案合同无效的责任承担；2.涉案合同无效所产生的损失认定；3.涉案场地占有使用费的计算。 本院认为，陈艳群与李巷村委会签订的《租赁合同》，因租赁物未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。一审法院认为李巷村委会收取陈艳群的保证金1000000元应予以返还，处理得当，本院予以维持。至于投标报名费1000元，不属于《租赁合同》的内容，一审法院认为应由李巷村委会返还陈艳群该1000元投标报名费，处理不当，本院予以纠正。 关于涉案合同无效的责任承担问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈艳群上诉主张李巷村委会未告知涉案建筑物无报批报建手续，对外招标出租违反法律规定，应承担全部责任。本案中，陈艳群作为承租人，在招投标、签订合同、装修等环节应对租赁物的合法性负有审查注意义务，但是其未尽到审慎义务，甚至对办理消防许可证等手续在未得到李巷村委会明确答复时，仍然继续装修、使用租赁物，造成了损失的扩大。李巷村委会在明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下，仍与陈艳群签订租赁合同。双方对合同无效造成的损失均有过错，应按过错程度承担责任。一审法院认为陈艳群承担主要责任即65%，李巷村民委员会承担次要责任即35%，并无不当，本院予以维持。 关于涉案合同无效所产生的损失认定。本案中，陈艳群主张的损失包括管理费用和租赁物装饰装修的费用。对于管理费用，陈艳群已经实际使用租赁物，并部分转租、收取租金，该费用是其正常经营的支出，并非因合同无效产生的实际损失。对于装饰装修费用，已根据双方抽签确定鉴定机构，并由一审法院委托鉴定机构确定该工程造价为1775802.86元，应作为装饰装修费用认定的依据，李巷村委会应承担35%即621531元。李巷村委会上诉主张该鉴定机构的鉴定人不具备鉴定资质，鉴定所依据的材料不真实、不合法，该鉴定结论不应作为认定陈艳群装修损失的依据。本院认为，在一审审理期间李巷村委会并未提出重新鉴定，在二审中亦未提交有效证据证明鉴定人不具备鉴定资质或鉴定所依据的材料不真实、不合法，故对其该项主张不予采纳。陈艳群上诉主张农贸市场安装冷风机是事实，应予认定。因陈艳群与李巷村委会已达成合意，由陈艳群于2019年12月31日前将其拆除搬离，故对该冷风机本院不再处理。 关于涉案场地占有使用费的计算。合同无效后，承租人应将租赁物返还出租人，对承租人实际占有使用了租赁物的，应当参照合同约定的租金标准支付租赁物使用费。鉴于本案租赁合同的整体性，须根据合同约定的租金总金额作为确定使用费的基础。陈艳群上诉主张实际占用租赁物时间为2017年8月1日至2018年3、4月，实际使用面积为400平方米，占有使用费应按2017年8月1日至2018年3、4月及使用面积为400平方米计算，而且按合同约定免除三个月的租金，陈艳群的该主张未提交有效证据予以证实，且无法律依据。一审法院认为案涉租赁物的占有使用费应按全部场地面积计算，并判令陈艳群及时将案涉租赁物交还给李巷村委会，处理正确。但因合同无效，李巷村民委员会应承担35%的责任，故对租赁物的占有使用费，其亦应按责任划分承担相应比例责任。对于占有使用费的计算截止时间，一审法院判决确定为2019年6月15日后，陈艳群、李巷村委会均上诉，但双方均未提交有效证据证实其上诉抗辩的事实。鉴于陈艳群以诉讼的方式表明其不再承租涉案租赁物，而李巷村委会在一审判决后仍不主动办理交接，造成的扩大损失由其自行承担。故计算占有使用费的截止时间为一审法院确定的2019年6月15日。 综上所述，陈艳群的上诉请求部分成立，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初2640号民事判决第一项、第三项； 二、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初2640号民事判决第五项、第六项； 三、变更江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初2640号民事判决第二项为：限南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会在本判决生效后十日内向陈艳群返还保证金1000000元； 四、变更江西省南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初2640号民事判决第四项为：限陈艳群在本判决生效后十日内向南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会支付房屋占有使用费785712元（按合同约定的租金标准的65%计算，自2017年8月1日至2019年6月15日）； 五、驳回陈艳群的其他诉讼请求； 六、驳回南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费32089元、反诉费5252元，鉴定费65000元，合计102341元，由陈艳群负担66522元，由南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会负担35819元。二审案件受理费28023元（由陈艳群预交20517元，南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会预交7506元），由陈艳群负担18215元，由南昌市青山湖区湖坊镇李巷村民委员会负担9808元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 俞志翀 审 判 员 钟 情 二〇二〇年一月十五日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦