山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终7027号 上诉人（原审被告）：庞腾昌,男,1976年10月5日生,汉族,住临沂市临沭县。 委托诉讼代理人:李全利,山东三禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵婉玉,山东三禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东同瑞达商业运营管理有限公司，住所地兰山区通达路与涑河南街交汇处。 法定代表人：舒海瑞，总经理。 委托诉讼代理人：彭庆青，山东启蒙律师事务所律师。 上诉人庞腾昌因与被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庞腾昌委托诉讼代理人李全利、被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司委托诉讼代理人彭庆青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人庞腾昌上诉请求：1、请求二审人民法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人2015年10月27日签订的《瑞联.温州街房屋租赁合同》已于2016年10月10日口头协商解除，上诉人并不拖欠被上诉人租赁费，也不应支付被上诉人违约金。一、上诉人提供的证据及证人证言能够证明上诉人和被上诉人于2016年10月10日解除了《瑞联.温州街房屋租赁合同》。1、上诉人提供的两位证人均可以证明上诉人于2016年10月搬离了涉案房屋，物业费、水电费已经结清。证人杨某对部分事实细节记忆不清晰是正常现象，不能因此全盘否定证人证言的真实性，两位证人的证言完全能够证明上诉人和被上诉人口头解除租赁合同的事实。2、上诉人于2016年10月10日和物业公司结清了20元的水费，物业公司为上诉人出具了水费结清的单据，此后上诉人再没有使用过水电，物业公司也没有再让上诉人支付过物业费。物业公司和被上诉人之间原是关联企业，物业公司从来也没有向上诉人催要过任何费用，进一步说明双方口头解除了租赁合同。上诉人不再使用涉案房屋，被上诉人和物业公司才没有向上诉人催要相关费用。二、被上诉人否认和上诉人之间已经口头解除租赁合同的事实，明显与事实和证据不符。1、被上诉人和临沂市利保物业服务有限公司是关联公司。上诉人提供的物业费、租赁费的收款收据中财务人员签名“夏”和“徐”既是利保物业的财务人员，又是被上诉人的财务人员，款项均支付到了夏爱娥的个人账户，两个公司的财务混同，两个公司的股东和管理人员也存在混同或者其他联系。且被上诉人提供的楼房托管合同也可以证明“涉案商铺在内的房屋均统一由利保公司管理”。利保物业公司也应当知道上诉人已经两年多不再使用涉案房屋，在上诉人没有更换手机号码的情况下，被上诉人不仅不向上诉人催要租赁费，反而为上诉人垫付物业费，明显不合常理。2、上诉人和被上诉人之间签订的租赁合同约定上诉人应当在上一年的租赁期限届满前提前支付下一年的租金，假设上诉人已经拖欠了被上诉人第二年的租赁费，被上诉人不仅没有联系上诉人，还继续放任损失扩大，明显主观上也是存在过失的。三、被上诉人明知上诉人不拖欠其租赁费，还通过捏造事实，恶意提起诉讼，属于明显的虚假诉讼，恳请人民法院将案件依法移送公安机关。1、被上诉人通过提供虚假证据的方式捏造事实，被上诉人提供虚假的物业费收款收据。2、被上诉人通过虚假陈述的方式捏造事实，被上诉人明明和上诉人已经口头解除了租赁合同，但其还陈述和上诉人就涉案商铺的租赁关系没有解除，上诉人拖欠其租赁费和物业费。3、被上诉人通过虚假否认的方式捏造事实，被上诉人否认和利保物业公司是关联公司，甚至在上诉人提供充分证据的情况下，否认两个公司股东的关联关系。被上诉人还否认收款收据中的“夏”是夏爱娥，否认夏爱娥是被上诉人和利保物业公司的会计。4、被上诉人不仅以同样的方式起诉了上诉人，还以租赁合同纠纷起诉了潘微金、肖振、管玉来、郑娇娇、张文、杨琪、赵建磊，其中有些商铺已经出租出去，被上诉人仍然将承租人起诉了，更是明显的虚假诉讼。综上，上诉人和被上诉人之间的租赁合同已经口头解除，因被上诉人未将涉案商铺租赁出去，被上诉人为了转嫁风险，恶意提起虚假诉讼。一审法院认定事实不清作出错误判决。请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司辩称，2015年10月27日，上诉人与被上诉人就租赁涑河南街部分商铺事宜签订《瑞联.温州街房屋租赁合同》，对于相关租金交付及违约责任等均作出明确约定，后被上诉人将房屋交付上诉人占有、使用并用于经营，前期租赁费用均交付。对2017年1月2日起的租赁费用、物业费等均未交付，双方对合同存在理解不一致，协调无果后无奈起诉。上诉人上诉无事实及法律依据，不应支持。上诉人一再陈述“2016年10月10日合同已解除”纯属其单方误读法律，上诉人纯系损人利己的虚假说辞。搬离与否和合意解除合同系两个法律概念，债权消灭以给付（履行）为准，并不以所谓单方臆测为准。至于房屋在交付上诉人后由其自主经营，纯属其商务判断范畴，被上诉人无权干预。基于有效合同存续被上诉人理性向其请求给付房租及其他权益，无任何不当。契约应当信守，被上诉人在合同到期月份前后依法行权，并无任何不当。综上，双方之间租赁合同合法有效，双方应严格按约定全面、适当履行，上诉人上诉主张损人利己，实为违约的真实体现。依据《民事诉讼法》相关规定，具实答辩，望判如所请。 山东同瑞达商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租金172732.61元,赔偿利息、违约金等损失（其中租金84259.81元,自2016年9月27日起至利息及违约金合并计算为年利率24%;剩余租金88472.8元自2017年9月27日起至实际给付之日止,利息及违约金合并计算为年利率24%。）;2、判令被告支付原告代垫物业费费用10553元；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月27日，同瑞达公司作为甲方与乙方庞腾昌签订《瑞联.温州街房屋租赁合同》，双方经协商就乙方租赁瑞联·温州街商铺经营的相关事宜达成如下协议：1、租赁铺位：位于临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处东南角，铺位号东区商铺C-18，租赁面积为157.04平方米。2、合同期限：2015.11.3至2019.1.2;免租期2个月；计租期为2016.1.3至2019.1.2（共三年）。3、定金、租赁费：本合同自生效次日当日，乙方应向甲方支付定金计￥80247.44元；计租期第一年租金为1.4元/天/平方米，金额：1.4*157.04*365＝80247.44元。此后，租赁费在上一年度租赁费的基础上每年递增5%，第二年租金合计为￥84259.81元，第三年租金合计为88475.8元；第一次租金交付方式为一次交清，交付时间为2015－10－27号，交付金额为80247.44元。以后租金交付方式为一年一交，第二年的租金交付时间为2016－9－27号之前，交付金额为84259.81元。第三年的租金交付时间为2017－9－27号之前，交付金额为88472.8元。4、权利与义务：甲方应保证乙方正常营业所需用水、电、营业通道及其他相关配套设施服务；乙方如需对租赁场地建筑主体及甲方投入的相关设施进行任何拆改、增设，须事先征得甲方书面同意，并且在租赁期内乙方有权对商铺进行转让；本合同终止后，乙方应于终止日起的30天内将租赁场地按正常使用后的状态交还甲方，乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏。5、违约责任：甲方有以下任一种违约情形，在乙方通知违约后，甲方30天内未纠正，则乙方有权书面通知甲方终止本合同。甲方应于收到终止合同的通知书之日起10天内退还乙方已支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此遭受的损失……；乙方有以下任何一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起5天内结清所欠甲方费用，并应赔偿甲方因此遭受的一切损失：a.乙方迟延缴纳租赁费，每逾期一天支付本次应交费用0.05%的违约金，未按合同约定时间超过10天以上30天以内或经甲方多次催缴未缴者，甲方有权单方解除合同并通知乙方进行清场……。双方均在合同上签字或加盖公章予以确认。合同签订后，原告将案涉商铺交付被告使用，被告于2015年10月27日向原告交付第一年租赁费80247元。2019年3月25日，原告诉至法院，要求被告交付第二、三年的租金合计172732.61元，并赔偿利息、违约金损失，支付原告代垫物业费费用10553元。 原告提交收款收据及楼房托管合同一份,拟证实涉案商铺在内的房屋均统一由利保公司管理,因被告在租期内未按期交付两年的物业费、垃圾费,原告向物业公司代垫支付了两年的费用合计10552元。被告经质证称对收款收据的真实性有异议,收据中的收款人“夏”是原告公司的股东“夏爱娥”,且收款单位为利保物业公司,可证明原告与利保物业公司是关联公司。 被告提交租赁费、物业费收据（收据中经办人处签名同为“徐”）及被告单位和利保物业公司的企业信息，拟证实原告公司与利保物业公司为关联企业,物业公司有巡查商铺及卫生保洁职责,应知道被告已经不再租赁该商铺,原告作为关联公司更应知道被告不再租赁出租商铺,进一步印证原、被告双方已经口头解除了租赁合同。原告质证称对租赁费收据无异议,但对物业费及水费单据的真实性及关某有异议,不能印证被告的主张。被告还申请证人杨某、许某出庭作证，拟证实被告在2016年10月底前就和原告口头解除了房屋租赁合同关系,且搬离了涉案房屋。证人杨某证实其于2014年至2017年跟着被告干销售，约在2016年10月被告搬回北园路那边，被告给物业打电话说要提前搬走了,打电话的时候没开免提，其在旁边二、三米左右，因为电费怪贵人家答应了，搬完后被告给物业说搬完了,物业过来一个人检查了，物业来检查的人好像是女的，小许会计（许某）也在现场。证人许某证实其以前在被告的腾昌商贸公司干会计，公司于2016年下半年搬走的，其听被告说搬走的时候物业给锁的门,锁门的时候杨某在场，锁门的是个男的，物业在被告搬后到现场检查时其不在场。原告质证称对证人证言的真实性、关某及证明目的均有异议，两位证人与被告之间存在利害关系,倾向性明显且证言自相矛盾,杨某所证物业在搬离检查时许某在场,但许某所述其没在场，其二人对于检查人员是男是女也所证不一，足见其证言的虚假性。被告经质证表示两证人是被告原来雇佣的员工,不存在利害关系，证言之间也不存在矛盾,由于人的记忆力有差别,且时间间隔较长,证人对原告所问的细节问题记不清,符合生活常识及逻辑。 庭审中，原告当庭要求其中租金84259.81元自2016年9月27日起至实际给付之日止利息及违约金合并计算为年利率24%;剩余租金88472.8元自2017年9月27日起实际给付之日止利息及违约金合并计算为年利率24%。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1、合同是否提前解除；2、原告要求被告支付租金172732.61元并赔偿利息及违约金损失（合并计算为年利率24%）能否成立。 关于合同是否提前解除问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第九十三条、第九十四条同时规定，当事人协商，可以解除合同；有法定情形时，一方也可单方解除合同。本案中，双方行使法定解除权解除合同的情形不存在。关于是否协商解除问题，合同约定的履行期限为2015年11月3日至2019年1月2日，被告主张双方合同已于2017年10月口头解除，但其所举收据及证人证言不足以证实上述事实，原告对此亦不予认可，被告的主张不能成立，不予采纳。合同应于到期日自然终止。 关于原告要求被告支付剩余租金172732.61元并赔偿利息及违约金损失问题。如前所述，合同履行届满日至2019年1月2日，在合同履行期内合同未解除，本案也无证据证实原告于合同终止前已将房屋收回，因此，被告应当按照合同约定向原告支付2017年1月3日至2019年1月2日期间的租金172732.61元。依照双方合同约定被告应于2016年9月27日前交付租金84259.81元，2017年9月27日前交付租金88472.8元，如迟延支付租赁费，按迟延支付费用的日息0.05%即年利率18%支付违约金，被告未在约定时间支付租赁费，应当按合同约定向原告支付违约金。违约金系双方订立合同时对一方违约给对方造成损失的事先约定，在支付违约金的情形下，原告再要求被告支付未付租金的利息损失，理由不能成立，不予支持。 综上所述，对原告要求被告支付租赁费172732.61元并支付违约金的诉请的合理部分，依法予以支持。不合理部分，不予支持。被告主张本案系虚假诉讼，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告庞腾昌自本判决生效之日起十日内给付原告山东同瑞达商业运营管理有限公司租赁费172732.61元，并支付违约金（以84259.81元为基数，自2016年9月28日起至2017年9月27日止按年利率18%计算;以172732.61元为基数，自2017年9月28日起付清之日止按年利率18%计算）。二、驳回原告山东同瑞达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3755元，保全费1770元，由被告庞腾昌负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人庞腾昌提供证据一：一审法院六份民事判决书，证明被上诉人与临沂市利保物业服务有限公司是关联公司，物业公司有巡视小区的义务，被上诉人也应知道上诉人已经搬离了涉案房屋，结合被上诉人与租户包括上诉人签订的租赁合同中，上诉人手机号码没有变更，在长达近三年的时间内，被上诉人始终没有向上诉人催要过租金，足以印证相关的租赁合同已经口头解除。被上诉人利用上诉人法律意识不强，没有和其签订书面的解除协议，就违背诚信义务，恶意提起虚假诉讼。证据二：一审法院庭审笔录，证明夏爱娥既是被上诉人公司会计、管理人员，又是利保物业公司的会计和管理人员。2016年下半年，上诉人与被上诉人口头解除租赁协议，上诉人搬离涉案房屋后，夏爱娥多次去查看涉案房屋情况。被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司对证据一的真实性无异议，对合法性、关某有异议，主张该六份判决书目前处于上诉过程中，并未生效，上诉人提出的证明内容系其单方臆测，且在相关庭审中已经查证并作出认定。对证据二的真实性无异议，对证明的内容有异议。夏爱娥仅为庭审笔录中经办单据的经办人员，并非如上诉人所述系两公司的会计和管理人员。被上诉人提供本院（2019）鲁13民终2957号民事判决书，证明与本案同一情况的杨琪与被上诉人之间的租赁合同关系已经审理及认定，供法庭参考。上诉人对该证据的真实性无异议，对其合法性、关某有异议。主张因被上诉人在案件中虚假否认其与杨琪已经口头解除租赁协议的事实，杨琪没有充分的证据证实，导致一、二审法院作出了错误的判决，被上诉人行为涉嫌虚假诉讼，杨琪及上诉人和其他租户已到公安机关进行刑事控告。本院经审查认为，对上诉人提供的证据一的真实性、合法性予以认定，因系未生效民事判决书，故对其关某不予认定。对上诉人提供的证据二的真实性、合法性予以认定，对其关某，应结合当事人陈述及本案案情，综合予以考虑。对被上诉人提供的生效民事判决书的真实性、合法性予以认定，对其关某，因该证据在性质上系民事判例，仅能作为本案的参考。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。 本院认为，上诉人庞腾昌与被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司于2015年10月27日签订的《瑞联.温州街房屋租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同，双方应严格履行。合同签订后，被上诉人将商铺交付庞腾昌使用，庞腾昌按约定于2015年10月27日支付第一年租赁费80247元，但未按约定于2016年9月27日前支付第二年租赁费84259.81元，于2017年9月27日前支付第三年租赁费88472.8元。庞腾昌主张其与被上诉人于2016年10月底前口头解除了租赁合同，其主张应系指双方达成解除租赁合同的口头协议，即双方以口头协议的方式协商一致解除了租赁合同，但被上诉人对此不予认可，庞腾昌亦未提供充分的证据予以证实，对其该主张，应不予支持。庞腾昌一审中提供的二证人证言，只能证明其于2016年10月搬离了涉案商铺。涉案商铺已由被上诉人交付庞腾昌使用，是否使用由其自行决定，故庞腾昌搬离该商铺，不足以据此认定为其提出解除租赁合同。庞腾昌搬出涉案商铺的行为即使认定为提出解除租赁合同，因被上诉人并不存在根本违约行为，庞腾昌依法并不享有法律解除权，其单方提出解除租赁合同，在本质上应视为其单方毁约行为。庞腾昌以被上诉人与临沂市利保物业服务有限公司是关联公司，利保物业公司应知道其已两年多不使用涉案商铺为由，主张双方已达成口头协议解除了租赁合同，该主张理由不足。认定庞腾昌是否构成违约，应以其是否按约定履行合同义务即缴纳租赁费为依据，在庞腾昌未提供充分证据证明双方存在以口头协议方式协商一致解除租赁合同的情况下，庞腾昌未按合同约定缴纳租赁费，应认定其构成违约，依法应承担违约责任。 上诉人庞腾昌主张被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司放任损失扩大，主观上存在过失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……。”庞腾昌未按双方签订的租赁合同约定于2016年9月27日前支付第二年租赁费84259.81元，于2017年9月27日前支付第三年租赁费88472.8元，自2016年9月27日起，被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司就应当知道庞腾昌已构成违约，已决定不再履行双方签订的租赁合同。庞腾昌于2016年10月搬离涉案商铺，在庞腾昌搬离该商铺后，被上诉人支付了该商铺的相关物业费用，应认定被上诉人对庞腾昌于2016年10月搬离涉案商铺已经明确知悉。在此情况下，被上诉人未采取积极有效措施将涉案商铺另行出租，以防止损失进一步扩大，直至租赁合同于2019年1月2日期满前，涉案商铺仍处于闲置状态，就扩大的损失部分，不应要求庞腾昌予以赔偿。考虑到被上诉人将涉案商铺另行出租不可能一蹴而就，正常情况下应需要一定的期间，本院酌情确定为一年，对该一年期间的租赁费损失，庞腾昌应予赔偿。据此确定庞腾昌支付按合同约定应于2016年9月27日前缴纳的第二年租赁费84259.81元，并按双方约定承担该租赁费逾期缴纳期间的违约金。 综上所述，上诉人庞腾昌的上诉请求部分成立，对成立的部分，予以支持，其他部分，予以驳回；一审判决结果部分不妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决如下： 一、撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初4856号民事判决第二项； 二、变更临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初4856号民事判决第一项为：上诉人庞腾昌自本判决生效之日起十日内给付被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司租赁费84259.81元，并支付违约金（以84259.81元为基数，自2016年9月28日起至付清之日止按年利率18%计算）； 三、驳回被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3755元，由上诉人庞腾昌负担1832元，被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司负担1923元；一审保全费1770元，由上诉人庞腾昌负担。二审案件受理费3755元，由上诉人庞腾昌负担1832元，被上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司负担1923元。 本判决为终审判决。 审判长  张晓燕 审判员  王信峰 审判员  赵修娜 二〇二〇年一月二十一日 书记员  李 楠