湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初114号原告：奉力军，男，1985年6月20日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区，现住永州市冷水滩区。原告：欧有娣，女，1987年11月21日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区，现住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：奉力军，代理权限为一般授权。被告：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：李三妹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春生，男，1970年1月16日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系被告公司员工，代理权限为一般授权。原告奉力军、欧有娣与被告湖南锦洪地产实业有限公司（以下简称锦洪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奉力军、被告锦洪公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奉力军、欧有娣向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告多缴纳房屋面积的房款，具体以房屋产权证面积为准（合同115.6，房产证113.66即1.94×3027.68=5873.69元）；2、要求被告退还原告办理房屋产权证多缴纳的费用20000-3409（维修基金发票）-5250（契税发票）=11341元；3、被告支付逾期办理房屋产权证的违约金35万×0.01=3500元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告锦洪公司辩称，一、合同约定了房屋面积多退少补、原价不变的事项，答辩人对要求退还多交纳的房屋面积款予以认可；二、答辩人已经履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定：“以上价格不包含该商品房的房产证、土地证的办证税费，办理时按相关部门规定缴纳，甲方代收代缴”，对办证费用的种类没有明细，办证过程中相关部门要求缴纳的费用均由被答辩人承担。被答辩人自愿交纳20000元办证费用，实际上是双方另行协商的一种契约行为，被答辩人向答辩人交纳办证费用，答辩人负责将不动产权证办妥即可。答辩人于2018年3月28日已为被答辩人办理了不动产权证并交于被答辩人。同时将不动产发票、契税发票、专项维修资金发票都交于被答辩人，只有一些为其他业主办证的总票中不能分割的票据如测绘费发票、水电开户总票、缴纳税款的完税证明等票据没有交与被答辩人。在房屋交付时已为被答辩人安装了独立的水、电表，水电已正常使用。三、答辩人不存在违约行为，由于政府政策各方面原因导致答辩人未及时给被答辩人办理不动产权证。四、被答辩人没有提供办证费用可以多退少补的任何依据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中没有约定“办证费用多退少补”的事项，被答辩人向答辩人交纳的20000元办证费用系自愿行为，而被答辩人也没有提供任何证据加以证明办证费用可以多退少补。因此，被答辩人提出的诉讼请求缺乏事实依据和证据不足，应驳回被答辩人的请求。本院经审理查明：2014年2月20日，原告奉力军、欧有娣与被告签订了《[锦华•阳光百合]商品房买卖合同》，合同主要内容：一、原告购买被告开发的“锦华•阳光百合”2XX3号房，合同约定建筑面积约115.6平方米（实际面积以市房产局测绘队测量为标准，多退少补）；二、商品房单价为每平方米3027.68元，总计35万元，以上价格不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴；三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补，原价不变处理；四、原告按照首付款及银行按揭贷款方式支付购房款；五、被告应当在2014年5月1日前，将符合约定的商品房交付原告使用；六、被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，由被告提供资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证和土地分户证的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按首付款和银行按揭方式支付了全部购房款。2014年3月28日，原告向被告预交办证费用20000元，被告将房屋交付原告使用。2017年8月19日，被告委托唐敏、陈玲办理不动产权登记手续，约定每户每证600元。被告代缴契税5250元、专项维修资金3409元，并将发票提供给原告。2018年3月28日，被告为原告办理了不动产权证，不动产权证号：湘（2018）冷水滩区不动产权第00XXX82号，房屋建筑面积为113.66平方米，比合同约定面积115.6少1.94平方米。办证工本费（每户80元）、测绘费（平均每户312元）、水电开户费均未将发票分开到户，未提供给原告。被告已为原告小区办理水电开户总户，水电原告已正常使用。另查明，永州市锦华置业发展有限公司于2013年12月30日变更公司名称为湖南锦洪地产实业有限公司。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。被告对原告要求退还房屋面积差价款没有异议，本院予以确认，被告应退还原告面积差价款1.94×3027.68=5873.69元。关于双方争执的退还办证费用问题。依据《商品房买卖合同》的约定：办理商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。因此，契税5250元、专项维修资金3409元、办证的工本费80元、测绘费312元，共8656元，应由原告承担。被告作为房屋出卖人根据商品房销售习惯出卖人应当为买受人办理权属证书，代办费600元由被告承担。被告将房屋交付原告使用后已为原告小区办理水电开户，原告已正常使用水电，合同中双方未约定水电开户费用负担问题，法律对此也无明确规定，但参考冷水滩城区当时商品房交易水、电开户费由买受人承担的习惯，本院确定由原告承担水电开户费4000元。被告辩称办证费用系原告自愿交纳行为，对此，本院认为合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的合同约定由原告承担的相关费用后，将剩余费用返还原告，故对被告该辩称意见本院不予采信，被告应退还原告办证费用6949元（20000-5250-3409-80-312-4000）。原告要求被告支付逾期办证违约金3500元。依据《商品房买卖合同》第八条、第十三条的约定，出卖人应在2014年5月1日前将符合约定的商品房交付买受人使用，应当在商品房交付使用后180个工作日内办理房屋产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书和土地分户证的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2014年3月将房屋交付给原告，于2018年3月28日为原告办理了不动产权证，其实际办证的时间已经超过合同约定的办证时间，已构成违约，故对于原告要求被告支付逾期办证违约金350000元×1%=3500元的请求，本院予以支持。综上，对原告诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告奉力军、欧有娣购房款5873.69元；二、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告奉力军、欧有娣办证费用6949元；三、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告奉力军、欧有娣逾期办证违约金3500元；四、驳回原告奉力军、欧有娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，减半收取159元，由原告奉力军、欧有娣负担34元，被告湖南锦洪地产实业有限公司负担125元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  牛君静二〇二〇年一月二十日法官 助理  唐 佳代理书记员  阳雪云