重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初1829号 原告：重庆新环企业发展有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路168号7-6#，统一社会信用代码91500103621979098L。 法定代表人：唐伟，职务总经理。 委托诉讼代理人：戴良志，重庆海外律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：宛林林，重庆海外律师事务所实习律师，一般代理。 被告：重庆玖容堂商贸有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1号，统一社会信用代码91500104MA5UTLUN8E。 法定代表人：杨春于，职务总经理。 委托诉讼代理人：陶瑞，上海市建纬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：赵燕，上海市建纬律师事务所实习律师，一般代理。 被告：杨春于，男，汉族，1954年10月15日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：陶瑞，上海市建纬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：赵燕，上海市建纬律师事务所实习律师，一般代理。 被告：彭长秀，女，汉族，1963年1月26日出生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：陶瑞，上海市建纬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：赵燕，上海市建纬律师事务所实习律师，一般代理。 原告重庆新环企业发展有限公司（以下简称“新环公司”）诉被告重庆玖容堂商贸有限公司（以下简称“玖容堂公司”）、杨春于、彭长秀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告新环公司的委托诉讼代理人戴良志、宛林林，被告玖容堂公司、杨春于、彭长秀的共同委托诉讼代理人陶瑞、赵燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新环公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告玖容堂公司之间于2018年4月23日签订的《房屋租赁合同》并判令玖容堂公司立即搬离及交还租赁房屋；2、依法判令被告玖容堂公司支付原告自2018年12月24日起至原告起诉之日期间的房屋租金111768元，并按照1241元/天的标准给付自原告起诉之日起至玖容堂公司实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用费；3、依法判令被告玖容堂公司支付自逾期之日起至全部款项付清之日止的滞纳金（以111768元为基数，自2018年11月24日起至付清之日止，按年利率6%计算）；4、依法判令被告玖容堂公司支付原告罚金30000元；5、本案诉讼费用由被告玖容堂公司负担；6、依法判令被告杨春于、彭长秀就以上款项在未履行出资义务范围内承担补充赔偿责任。事实及理由：2018年4月23日，原告新环公司与被告玖容堂公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于大渡口区春晖路街道文体路128号2-1-2、2-1-4、2-1-6等部分房屋和附属设施出租给被告玖容堂公司，租赁面积827.91m2，租赁期限为6年，自2018年6月24日起至2024年6月23日止。合同约定采取预缴租金承租方式（遇节假日提前缴纳），其中2018年6月24日至2019年12月23日按季度缴纳租金，以后每半年缴纳租金，并提前30天前足额缴付，逾期按日加计5%滞纳金。同时，合同第六条约定，承租人逾期缴纳租金达三十天的，视为严重违约，出租人有权即时终止合同，收回房屋，不退未使用时间段租金、履约保证金，并可以要求承租人赔付罚金三万元。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。被告应于2018年11月23日缴纳下一季度房屋租金111768元。原告多次催缴，但截截至原告起诉之日，被告均未缴纳。被告玖容堂公司注册资本金为500000元，被告杨春于、彭长秀作为该公司股东未全面履行其出资义务，应当在未出资范围内就被告玖容堂公司债务承担补偿赔偿责任。故原告就此诉至法院。诉讼过程中，原告明确自2019年5月18日起被告实际承租房屋的建筑面积为345.89m2；此外原告主张不再退还被告已经缴纳的履约保证金55885元，并放弃主张逾期支付租金的滞纳金。 被告玖容堂公司、杨春于、彭长秀共同辩称，原告出租给被告的房屋存在大量的跳蚤、臭虫等，被告为此花费几个月的时间进行清除但仍未清除完毕，致使被告至今超市未能营业，承租房屋无法正常使用，合同目的无法实现。原告的行为已经构成根本违约。被告杨春于、彭长秀不是租赁合同的当事人，原告也不能提供证据证明被告玖容堂公司不具有履行能力，因此对被告杨春于、彭长秀的起诉不符合法定条件。此外，被告已于2018年12月26日向原告发函，解除双方的租赁合同，因此被告不存在逾期不交租金的情况。即使原告认为被告存在违约，但履约保证金也应抵扣租金，不然违约责任约定过高。现在，被告同意解除原、被告之间的房屋租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2018年4月23日，出租方（甲方）新环公司与承租方（乙方）玖容堂公司签订《房屋租赁合同》。该合同其中约定：1、甲方将坐落于大渡口区春晖路街道文体路128号2-1-2#、2-1-4#、2-1-6#等的部分房屋和附属设施，建筑面积827.91m2，有偿租赁给乙方使用；2、乙方租赁标的物自行选定的用途及经营范围为超市；3、租赁期限共6年，2018年6月24日起，至2024年6月23日止，到期本合同自行失效；4、乙方在征得甲方书面同意后，可以转租标的物，但需提前办理完善相关手续，未经甲方同意不得擅自转让或转租；5、租金（人民币）单价为递增方式缴纳；6、第一年2018年6月24日至2019年6月23日计45/m2；第二年2019年6月24日至2020年6月23日计45/m2；第三年2020年6月24日至2021年6月23日计47.25/m2；第四年2021年6月24日至2022年6月23日计49.61/m2；第五年2022年6月24日至2023年6月23日计52.09/m2；第六年2023年6月24日至2024年6月23日计54.70元m2；7、缴纳方式和期限：采取预交租金承租方式（遇节假日提前缴纳）；即本合同签订时，乙方向甲方缴纳季度租金共计111768元；同时缴纳履约保证金55885元（不计息，合同期满，乙方义务履行完毕后退还）；2018年6月24日至2019年12月23日按季度缴纳租金，以后按半年缴纳租金，并提前30天足额缴付，逾期按日加计50%滞纳金；租金到账后，甲方向乙方提供收款凭据；8、乙方出现以下情况之一，视为严重违约行为，甲方有权即时终止合同，收回房屋，不退未使用时间段租金，履约保证金，并可要求乙方赔付罚金三万元整：①乙方未经甲方书面许可的转租、合租、使用权赠与、合伙、联营行为；②乙方从事违反国家法律、法规行为；③乙方未到期止期，提前自行撤出行为或没按甲方要求完善手续等行为；④超过合同约定的租金缴纳时间，甲方可对乙方停电、停水等方式催缴欠租，若逾期三十天，还未缴纳，视为乙方严重违约；⑤乙方未取得甲方书面同意，擅自改变约定的经营业态行为；⑥乙方违反本合同第五条第一项内容的行为。同日，双方签订《补充协议》，约定：因乙方经营业态为超市，甲方同意乙方可以将租赁的部分商铺，以联营、转租的形式与第三方合作。此后，原告将租赁房屋交付被告玖容堂公司使用，被告接收并使该租赁房屋，此后相继向原告支付了2018年6月24日至2018年12月23日的租金223536元，以及履行保证金55885元，共计279421元。此后被告未再支付租金，也未再继续使用租赁房屋。2019年5月17日，出租方（甲方）新环公司与承租方（乙方）重庆悌帮商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，协议其中约定：甲方将坐落于大渡口区春晖路街道文体路128号2-1-3#、2-1-4#的房屋和附属设施，建筑面积482.02m2，有偿租赁给乙方使用；租赁期限共6年，自2019年7月20日起，至2025年7月19日止；本合同签订时，乙方向甲方预先缴纳首年的半年租金124361.16元，同时乙方需缴纳履约保证金21000元。原告上述协议约定的出租房屋属被告玖容堂公司承租房屋的一部分。诉讼过程中，原、被告共同确认于2019年8月9日解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告已于当日搬离并返还了租赁房屋。 另查明，被告玖容堂公司承租房屋后，在进场装修施工过程中发现存在大量跳蚤、臭虫等引起施工工人身体不适。 上述事实，有原告的陈述及其提交的原、被告签订的《房屋租赁合同》、原告与重庆悌帮商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》等证据；被告玖容堂公司、杨春于、彭长秀的陈述及其提交的原、被告签订的《房屋租赁合同》、中国民生银行转账回单四份、张强、汪从国、李百寨的当庭证言等证据材料在卷为凭，经当庭质证，查证属实，足以认定。 本院认为，原告与被告玖容堂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，因此应属合法有效。原告作为出租方负有向承租方交付租赁房屋的义务，被告玖容堂公司作为承租方其负有按约交付租金的义务。上述租赁协议签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告玖容堂公司在接收租赁房屋后，按约给付了2018年6月24日至2018年12月23日的租金，以及履行保证金，此后未再按约支付租金。故被告玖容堂公司应当承担支付租金的责任。诉讼过程中，原、被告一致同意，双方于2019年8月9日解除《房屋租赁合同》，并于当日办理了房屋交接手续，本院对此予以确认。被告对原告在其租赁期间将已承租未使用部分的房屋（建筑面积为482.02m2）再次出租给案外人重庆悌帮商业管理有限公司的事实无异议，仅对被告承租剩余部分房屋租金的计算存在争议。原告认可自2019年5月18日起以被告实际承租的面积计算租金，而被告主张以案外人实际使用租赁房屋的时间即2019年3月起计算被告剩余租赁房屋的租金。由于被告并未提供相关证据证明原告已于2019年3月将相关房屋交付了他人使用，且在被告虽未实际使用租赁房屋，但未办理解除合同的情形下，原告将部分房屋提前收回另行出租，属于减少损失，故对被告的此项主张不予采信。对原告自认自2019年5月18日起计算被告承租的，本院予以支持。原告再次出租部分房屋（面积为482.02m2）自2019年5月18日起，被告不再给付租金；原告继续承租部分面积为827.91m2-482.02m2=345.89m2，租金计算至合同解除日即2019年8月9日止。因此，根据合同约定的租金标准，被告欠付的租金分别为：1、2018年12月24日至2019年3月23日期间的租金为111768元；2、2019年3月24日至2019年5月17日期间的租金为1.50元/日/m2×827.91m2×54天=67060.71元；3、2019年5月18日至2019年8月9日的租金为1.50元/日/m2×345.89m2×84天=43582.14元。上述欠付租金共计222410.85元。 诉讼过程中，被告已于2019年8月9日，搬离并返还租赁房屋，故对原告主张交还租赁房屋并支付房屋占用费的请求，本院不予支持。 原告主张不再退还被告履约保证金，并由被告支付30000元罚金。但原、被告《房屋租赁合同》中关于履约保证金、罚金、滞纳金的约定均应属对逾期付款违约责任的约定。诉讼过程中，原告撤回对滞纳金的主张，本院予以确认。原告主张不退还已经缴纳的履约保证金，并应支付罚金。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，被告不按约缴纳租金，逾期超过三十日的，视为严重违约，原告有权不退还履行保证金，并有权要求被告支付30000元罚金。由于被告玖容堂公司未按约给付租金，故其行为已经违约。原告有权依约提出上述主张。但上述两项约定均属逾期付款违约责任之约定，合并适用应属违约金约定过高，且原告并未提供相关证据证明其具体损失之金额，故本院仅支持原告不退还履约保证金的请求。对原告主张罚金的请求，本院不予支持。 原告主张判令被告杨春于、彭长秀对被告玖容堂公司应当承担给付租金等责任在未履行出资义务范围内承担补充赔偿责任。首先，本案系房屋租赁合同纠纷，被告杨春于、彭长秀并非合同当人事；其次，原告未提供证据证明二被告作为玖容堂公司股东应当承担股东责任的事实依据，故对原告的此项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、原告重庆新环企业发展有限公司与被告重庆玖容堂商贸有限公司于2019年8月9日解除双方签订的《房屋租赁合同》； 二、原告重庆新环企业发展有限公司不再返还被告重庆玖容堂商贸有限公司已经缴纳的履约保证金55885元； 三、被告重庆玖容堂商贸有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新环企业发展有限公司房屋租金共计222410.85元； 四、驳回原告重庆新环企业发展有限公司的其它诉讼请求。 如果被告重庆玖容堂商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3174元，由被告重庆玖容堂商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。 审 判 长  首云翠 人民陪审员  雷敬渝 人民陪审员  杨志芳 二〇二〇年一月六日 书 记 员  陈晓丽