上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0118执异14号案外人：冯庆海，男，1970年6月18日生，汉族，户籍地上海市嘉定区澄浏中路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。申请人：周凤年，男，1970年4月17日生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：吴昊，上海键特律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳琼虹，上海键特律师事务所律师。被申请人：莫志钢，男，1962年7月8日生，汉族，户籍地上海市普陀区。本院在审理原告周凤年与被告莫志钢房屋买卖合同纠纷一案中，因原告申请诉讼保全，本院查封莫志钢名下位于嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋，现案外人冯庆海对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人冯庆海称，2018年6月16日，案外人与莫志钢签订拆迁房买卖合同，约定莫志钢将其名下的嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给案外人，约定转让价格人民币175万元，2018年6月16日交付定价5万元，2018年7月30日支付首付款140万元，办理产权过户且将房屋内全部户口迁出的十个工作日内交付尾款30万元。2019年5月13日，双方又签订关于提前支付购房款协议，称莫志钢因生意严重缺乏资金而要求案外人提前支付19万元，作为补偿，莫志钢将房屋价格降为174万元。在履行拆迁房买卖合同时，案外人于2018年5月26日交付定金5万元、6月16日交付第一笔首付款80万元、6月26日交付第二笔首付款15万元、7月22日交付第三笔首付款45万元。2018年7月1日，双方签订了房屋交接单，莫志钢将涉案房屋交付案外人，并由案外人全家居住至今，案外人对房屋进行了装修、添置用品及缴纳物业管理费、水费、电费、燃气费等，涉案房屋的不动产权证也由案外人保管至今。在履行提前支付购房款协议时，案外人于2019年5月13日交付12万元、5月14日交付7万元。至此，案外人尚余10万元尾款未支付。由于涉案房屋属动迁房屋，征收补偿协议签订时间是2016年1月15日、安置房开发商取得房屋大产证的时间是2016年12月21日，依据政策规定，上述两个时间均须满三年，涉案房屋方可上市交易，故涉案房屋的交易时间自2019年12月21日起算。在履行涉案房屋的买卖合同过程中，案外人无某某，莫志钢系过错方。案外人在知晓涉案房屋被保全后，即于2019年10月25日起分别向青浦法院、嘉定法院进行维权，目前嘉定法院以(2019)沪0118民初25416号立案审理中。由于涉案房屋已到法定过户时间，特提出执行异议，申请撤销对嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋保全措施。本院查明，本院于2019年7月15日立案受理了周凤年诉莫志钢房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2019)沪0118民初13146号。在该案审理中，经周凤年申请，本院于8月2日依法查封莫志钢名下位于嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋。上述房屋系动迁安置房，莫志钢于2017年11月3日经核准取得产权(2018年9月20日补发)，现房地产权证号为沪(2018)嘉字不动产权第036907号；在房屋状况及产权人信息的备注明确“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。案外人对其异议请求，提某了(1)案外人与荆爱双的结婚登记证；案外人与莫志钢于2018年6月16日签订的拆迁房买卖合同，载明莫志钢将其位于嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房以175万元价格转让给案外人，房屋建筑面积77.41平方米；案外人于2018年6月16日首付(定金)5万元、7月30日支付首付款140万元、尾款30万元在办理产权过户且将房屋中的全部户口迁出十个工作日内支付等。(2)案外人与莫志钢于2019年5月13日签订的关于提前支付购房款协议书，载明莫志钢因生意原因缺乏资金而要求案外人在2019年5月18日前提前支付其19万元，作为补偿，莫志钢愿意将房屋价格由175万元降至174万元，即在房屋过户后案外人只需支付尾款10万元等。(3)案外人支付定金5万元的交易凭证及支付159万元房款的银行转账凭证。(4)2018年7月1日的房屋交接单，明确涉案房屋的交割日期为2018年7月1日、所涉房屋的钥匙及相关费用全部交接完毕等。(5)由同盛园社区筹备组于2019年10月24日、2020年1月10日出具的内容相同的居住证明，证明案外人及李桂香、荆爱双自2018年10月起居住在涉案房屋至今的事实。(6)由山东信莱物业管理有限公司上海嘉定分公司出具的物业费收据，时间分别是2018年7月11日、2019年5月15日。(7)包括涉案房屋在内、由开发商上海莱建置业有限公司于2016年12月21日经核准取得权证的上海市不动产登记信息，证明号为沪(2016)嘉字不动产权第013254号，其中备注为新建商品房。(8)莫志钢与动迁部门于2016年1月15日签订的上海市国有土地上房屋征收补偿协议，其中明确莫志钢获得房屋产权调换的房屋包括涉案房屋。(9)案外人起诉莫志钢房屋买卖合同纠纷一案的(2019)沪0114民初25146号相关材料。以上查明的事实，有以下证据证明：案外人提某的拆迁房买卖合同、银行付款凭证；涉案房屋状况及产权人信息(小产证)、房地产权利限制状况信息及上海市不动产登记信息(大产证)，上海市国有土地上房屋征收补偿协议，(2019)沪0114民初25416号案件受理通知书等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案所涉房屋属动迁安置房，根据上海市住房保障和房屋管理局《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》第二条规定“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租”。现案外人认某某向被申请人莫志钢受让了嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室房屋，但根据涉案房屋的权利(小产证)登记时间为2017年11月3日、开发企业取得产权证(大产证)时间为2016年12月21日，本院对涉案房屋的司法限制是2019年8月2日，故案外人对涉案房屋的权利变动目前无法进行；且案外人明知涉案房屋系动迁安置房，有上述交易限制，造成房屋至今不能过户，案外人显然也存有过错。因此，本院审理中采取诉讼保全措施，依法查封该涉案房屋，于法无悖。综上，案外人的异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回冯庆海的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 诸文芳二〇二〇年一月二十一日书记员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……