甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1359号 上诉人（原审原告反诉被告）：山丹县华威商贸有限公司。住所：山丹县艾黎大道。统一社会信用代码：916207250704099287。 法定代表人：王某1王某1王某1，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈某陈某陈某，甘肃培黎律师事务所律师。 上诉人（原审被告反诉原告）：王某2王某2王某2，男，1976年2月10日出生，汉族，山丹县陈户镇东门村二社居民，现住山丹县，现住山丹县，现住山丹县。公民身份号码：×××××××××。 委托诉讼代理人：马某马某马某，广东深君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高某高某高某，男，1964年10月3日出生，汉族，山丹县清泉镇南关村二社居民，现住山丹县，现住山丹县，现住山丹县。公民身份号码：×××××××××。 上诉人山丹县华威商贸有限公司（以下简称：华威公司）与上诉人王某2王某2王某2、被上诉人高某高某高某房屋租赁合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2019）甘0725民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山丹县华威商贸有限公司的委托诉讼代理人陈某陈某陈某，上诉人王某2王某2王某2及委托诉讼代理人马某马某马某，被上诉人高某高某高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山丹县华威商贸有限公司上诉请求：一、撤销山丹县人民法院作出的（2019）甘0725民初679号民事判决，驳回王某2王某2王某2一审的反诉请求；二、一、二审诉讼费由上诉人王某2王某2王某2承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，判处不当。1、华威公司与王某2王某2王某2之间是房屋租赁合同关系，不是歌舞厅租赁合同，不应承担房屋装修残值损失。因王某2王某2王某2歌舞厅的装修对华威公司没有任何价值，华威公司将该房屋租赁他人因用途不同，装修风格也不一样，需铲除重新装修使用，因此王某2王某2王某2应恢复房屋原状交付华威公司。2、王某2王某2王某2粉刷楼道15000元的费用不应由华威公司承担。因该楼道是通往王某2王某2王某2经营的歌舞厅，美化楼道也是为了王某2王某2王某2经营的歌舞厅受益。3、本案高某高某高某与王某2王某2王某2系合伙租赁华威公司房屋的合伙人，应共同承担责任。4、王某2王某2王某2在房屋租赁到期后，不及时向华威公司交付房屋，故意扩大损失，应当承担房屋占用期间的损失。 王某2王某2王某2辩称：1、我租赁房屋的目的就是为了经营歌舞厅，虽双方签订的书面租赁合同是一年，但我投入巨额资金对歌舞厅进行装修，显然是长期租赁经营，华威公司应当保证房屋符合合同租赁的目的，承担由于出租方的原因而造成无法经营的损失。并不是上诉人所说的双方之间签订的是房屋租赁合同而并非歌舞厅租赁；2、楼道粉刷的费用是双方在租赁房屋时说好是由华威公司负担，粉刷完后经测量面积费用是1.5万元，华威公司负责人口头表示1.5万元的费用在房屋租赁费中扣除；3、我与高某高某高某刚开始是合伙关系，在装修完毕后高某高某高某就退出合伙了，不应在本案中承担责任；4、因华威公司不能及时办理消防证的原因，导致我花巨额资金装修的歌厅不能正常经营，华威公司应当承担我所遭受的损失。 高某高某高某辩称：1、王某2王某2王某2租赁的房屋是本人装修的，现因华威公司的违约行为造成王某2王某2王某2不能正常经营，应有华威公司承担王某2王某2王某2装修所遭受的损失；2、楼道也是由本人粉刷完成的，经过测量面积费用应是2万元，但王某2王某2王某2和华威公司协商成1.5万元；3、本人与王某2王某2王某2就装修是合作关系，歌舞厅的经营与本人没有关系，4万元的订金是替王某2王某2王某2交纳，并不是本人给华威公司交的订金。 王某2王某2王某2上诉请求：一、请求依法改判华威公司承担全部装修费用251418元、2017年经营期间的合理支出177800元、消防罚款10000元；二、请求依法改判华威公司返还停业四个月的租金4667元；三、本案的诉讼费用由华威公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，适用法律不当。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案涉诉歌舞厅于2018年3月5日被山丹县消防大队查封，一审法院以相关部门查封的是配电箱，不符合双方约定及相关法律规定的合同解除要件，不依此时间认定合同解除的时间不符合相关法律规定。2、依据消防法第十条与《建设工程消防监督管理规定》建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，建设单位在工程竣工后，应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用。本案王某2王某2王某2租赁房屋开业的时间是2016年10月，华威公司于2018年1月18日才取得消防证，未履行提供符合合同约定用途的房屋责任，王某2王某2王某2做为承租人具有法定解除权。3、根据本案查明的事实，王某2王某2王某2对涉案合同具有法定解除权，华威公司违约在先，根据合同法的相关规定，华威公司理应赔偿王某2王某2王某2的各项损失。 华威公司辩称：1、合同租赁期限是一年，王某2王某2王某2装修花费是自己的投资经营行为，并没有与房屋形成附和物，是可以铲除、恢复房屋原貌；2、合同到期后王某2王某2王某2没有交付房屋，给华威公司造成了相应的经济损失；3、王某2王某2王某2装修价值无论多大，一年租期已到残值应为零；4、王某2王某2王某2所主张的损失都是因其投资行为不当而造成的，在庭审中也没有提供证据证明其损失是多少。 高某高某高某辩称：没有新的辩论意见。 一审法院认定的事实：2016年11月30日，原告与被告王某2王某2王某2协商签订《房屋租赁合同》一份，合同约定（其中原告系甲方，被告系乙方）：甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权，乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准；出租房屋坐落于××县坐落于××县坐落于××县，租赁期限自2016年11月30日至2017年12月1日，租期一年；租金为140000元，乙方在签订合同之日交清房租；本协议一式二份，甲、乙双方各存一份，均具有同等法律效力；本协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与协议具有同等效力，如补充规定与本合同有条款不一致，则以补充规定为准；本协议自双方签字之日起生效。合同签订后，被告高某高某高某分别向原告交纳房屋租赁订金20000元、租金20000元，原告即将出租房屋交由被告王某2王某2王某2进行装修使用，被告王某2王某2王某2于2016年12月23日成立“山丹县红磨坊歌舞厅”并开始经营，期间被告王某2王某2王某2陆续又向原告交纳房租50000元，支付租赁房屋楼道粉刷费用15000元，并交清了2016年至2017年期间取暖费用。经营过程中，山丹县公安局城关派出所于2017年3月3日对该歌舞厅进行检查后，发现1.消防安全检验合格证尚未办理；2.食品流通证尚未办理；3.文化证件尚未办理；4.安全通道未打开。发出《治安隐患通知》一份，通知限期整改一个月。同时因1.消防安全检验合格证尚未办理；2.消防栓未启用、未健全。发出《消防安全隐患通知》一份，通知限期整改（立即停业）。2017年10月10日，山丹县文化广播影视出版局因该歌舞厅未经许可擅自从事娱乐场所经营活动发出《责令改正通知书》一份，责令立即停止擅自从事娱乐场所经营活动的行为。2017年10月11日，山丹县文化广播影视出版局又发出《扣押决定书》一份，决定对点歌服务器一台进行扣押。2017年10月19日，山丹县公安局城关派出所因该歌舞厅证照不齐全、无消防证和文化证，再次向被告王某2王某2王某2发出《治安隐患通知》一份，通知停业整顿。2017年12月1日，被告王某2王某2王某2租赁房屋租期届满后，原、被告再未续签租赁合同，被告王某2王某2王某2其后继续占有该房屋至今。2017年12月24日，山丹县公安局城关派出所因该歌舞厅消防安全检验合格证尚未办理，向被告王某2王某2王某2发出《治安隐患通知》一份，通知停业整顿。2018年3月5日，山丹县公安消防大队因故查封该歌舞厅的配电箱，被告王某2王某2王某2遂对该歌舞厅停业至今，后经与原告多次协商解决，双方对被告王某2王某2王某2装修该歌舞厅费用及相关财产处置未能达成一致意见。故原告起诉提出上述诉讼请求。 另查明，原告向被告王某2王某2王某2出租的房屋所在山丹县浙宁商厦建筑工程于2016年6月23日竣工验收合格，于2018年1月18日经张掖市公安消防支队出具张公消验字（2018）第0003号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2019年1月7日，山丹县红磨坊歌舞厅作为原告向本院对山丹县华威商贸有限公司提起房屋租赁合同纠纷一案的诉讼，本院经审查认为，原告山丹县红磨坊歌舞厅与本案所涉合同的签订人王某2王某2王某2不是同一法律主体，故山丹县红磨坊歌舞厅不是本案适格主体，不符合起诉条件。于2019年2月28日作出（2019）甘0725民初133号民事裁定驳回了原告山丹县红磨坊歌舞厅的起诉。 一审法院认为：原告与被告王某2王某2王某2协商签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。双方合同约定的租赁期限届满后，被告王某2王某2王某2继续使用该租赁房屋，原告一直没有提出异议，依法应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告王某2王某2王某2应依照原合同约定的租金标准继续承担向原告交纳续租期间的房屋租金和相关费用的民事责任。庭审中，被告王某2王某2王某2认可自己只交纳了2016年至2017年期间的暖气费，尚欠之后的暖气费以及租赁期间的水费2000元，应根据双方协商合同解除的具体时间予以确认。根据双方签订的房屋租赁合同分析，被告高某高某高某并非该房屋的承租人，即便被告高某高某高某最初有与被告王某2王某2王某2合伙经营的意向，但也属于二被告之间的内部事项，被告高某高某高某与原告之间并未形成房屋租赁合同关系，被告高某高某高某根据原告与被告王某2王某2王某2签订的租赁合同向原告交纳的房屋租赁费和订金，被告王某2王某2王某2均认可为自己的租赁费，故原告仅依据被告高某高某高某交纳租金的行为认为其为房屋承租人的主张与客观事实不符，本院不予认定，对原告要求被告高某高某高某在本案中承担责任的诉讼请求依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，对于被告王某2王某2王某2抗辩提出双方之间的租赁合同已于2018年3月5日解除的抗辩主张。经审查，被告王某2王某2王某2对其提出所经营的歌舞厅在2018年3月5日被山丹县公安消防大队查封，无法经营的主张，只提交了配电箱被贴封条的照片，并没有提交当时因此被行政处罚或结果的其他相关证据，而且也无任何证据显示被告王某2王某2王某2在被查封后及时向原告通知解除合同，或者及时向原告退回租赁房屋而原告拒绝接收等情形，被告王某2王某2王某2至今未将该房屋向原告交付，由此说明双方当时对于是否终止履行租赁合同及如何解决合同解除时房屋装修和设施处置等后续问题并未能达成一致意见，双方对租赁合同的解除并未达成合意。由此说明，被告王某2王某2王某2仅以相关部门查封配电箱为由抗辩主张合同已于2018年3月5日解除，在形式上和实质上均不符合双方合同约定及相关法律规定的合同解除要件，并不能构成法律上合同解除的效果，其理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告起诉要求解除合同，被告王某2王某2王某2在2019年3月19日的庭审中明确表示同意解除合同，应视为双方于当日达成解除合同的合意。同前述理由，被告王某2王某2王某2应向原告交纳合同解除前的相应租金，而其反诉要求原告返还营业四个月期间的租金46667元的诉讼请求，明显与上述事实相悖，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，根据具体情形对装饰装修残值损失进行处理。本案中，双方在合同中虽未明确约定租赁房屋的具体用途，但原告认可交付给被告王某2王某2王某2的房屋系毛坯房，若不进行装修则无法正常使用，而被告王某2王某2王某2对租赁房屋进行装饰装修的过程中，同时对楼道进行粉刷，原告系实际受益人，原告当时对此未提出任何异议，据此应认定原告同意被告王某2王某2王某2对租赁房屋装饰装修并进行利用，在合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物应根据具体情形对装饰装修残值损失进行处理。被告王某2王某2王某2粉刷楼道支付的15000元费用应抵顶为房屋租金较为合理。双方在诉讼过程中经协商一致同意解除合同，并未确定归责于何种事由导致合同解除，故对合同解除时装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担，现原告应在利用价值范围内，即经评估确认的装饰装修残值范围内对被告王某2王某2王某2予以50%的适当补偿。 对于被告王某2王某2王某2抗辩提出原告在合同期内自始违约，作为出租方没有完全履行提供符合合同目的的租赁房屋的义务，在自身房屋消防证尚未办理下来的情况下，仍将租赁房屋出租予被告从事歌舞厅经营，致使被告在经营中多次被行政机关查处，无法正常开展经营活动，合同目的不能实现，已根本性违约的主张。经审查，双方在租赁合同中并未明确约定租赁房屋的具体用途，也未对租赁用途约定特定的条件或要求，且在合同中约定“乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准”，说明被告王某2王某2王某2在租赁时对该房屋是否已通过消防验收的状况完全了解并接受，并不存在原告有意隐瞒、欺诈或其他影响房屋出租合同目的实现的情形。而被告王某2王某2王某2决定经营歌舞厅应根据相关法律法规的规定取得有关证照，若因原告出租房屋未通过消防验收无法达到经营目的，被告王某2王某2王某2应及时采取催告原告协助办理或协商解除合同等有效措施，防止损失进一步扩大，而不应在证照不齐全被有关部门多次处罚的状况下仍然擅自经营，造成了自身不必要的损失。同时，有关法律法规中关于建设工程未经消防验收合格或者消防验收不合格禁止投入使用的规定，显然是管理性强制性规定，并不影响双方合同的效力。庭审中已查明，案涉出租房屋所处的建设工程已于2018年1月18日经张掖市公安消防支队综合评定消防验收合格，被告王某2王某2王某2所经营的歌舞厅需要另行通过消防验收的事宜应由其自行办理，而其未及时办理导致2018年3月5日再次被查封，且双方在2019年3月19日的庭审中因不可归责于任何一方的事由一致同意解除合同。据此，被告王某2王某2王某2反诉要求原告赔偿自己在2017年经营期间合理支出177800元、垫付的消防罚款10000元的诉讼请求于法无据，不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第五十一条、第一百四十条之规定，判决：一、被告王某2王某2王某2支付原告山丹县华威商贸有限公司房屋租金216806.84元（约定租金140000元/年÷365天＝每日租金383.56元×自2016年11月30日起至2019年3月19日合同解除共839天=总计租金321806.84元-已付租金90000元-楼道粉刷费15000元＝216806.84元）、水费2000元、暖气费50760元（租赁房屋846平方米×单价30元/平方米＝暖气费25380元/年，2017年11月至2019年3月共两年，25380元/年×2年＝50760元），合计269566.84元；二、原告山丹县华威商贸有限公司与被告王某2王某2王某2之间的房屋租赁合同自2019年3月19日依法解除，被告王某2王某2王某2限于本判决生效后十日内向原告山丹县华威商贸有限公司交回租赁的房屋；三、原告（反诉被告）山丹县华威商贸有限公司支付被告（反诉原告）王某2王某2王某2“山丹县红磨坊歌舞厅”装饰装修残值补偿款125709元（251418元×50%）；上述一、三项相互抵顶后，被告王某2王某2王某2应向原告山丹县华威商贸有限公司实际支付143857.84元，限于本判决生效后三十日内付清。四、被告高某高某高某在本案中不承担责任；五、驳回原告山丹县华威商贸有限公司在本案中的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王某2王某2王某2在本案中的其他反诉诉讼请求。案件受理费5994元，由原告山丹县华威商贸有限公司负担831元（已交纳），被告王某2王某2王某2负担5163元；反诉案件受理费5328.5元（按其变更诉讼请求后的数额计算），由被告（反诉原告）王某2王某2王某2负担4351.5元（已交纳），原告（反诉被告）山丹县华威商贸有限公司负担977元；评估费6000元，由被告（反诉原告）王某2王某2王某2负担3000元（已交纳）,原告（反诉被告）山丹县华威商贸有限公司负担3000元，均限于本判决生效后七日内交纳。 二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，华威公司与王某2王某2王某2签订的《房屋租赁合同》期限届满后，双方均未对后续房屋租赁事宜提出异议，视为对原租赁合同的默认，租赁期限为不定期。关于华威公司是否应承担王某2王某2王某2“山丹县红磨坊歌舞厅”装饰装修残值损失的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，根据具体情形对装饰装修残值损失进行处理。本案在一审诉讼过程中经双方协商一致同意解除合同，但并未确定归责于何种事由导致合同解除，一审法院依据解释第十一条一款四项因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。故一审法院认定华威公司在评估确认的装饰装修残值范围内对王某2王某2王某2予以50%的补偿，符合法律规定。关于王某2王某2王某2粉刷楼道费用1.5万元是否应从房屋租金中扣除的问题。根据本案查明的事实，王某2王某2王某2陈述对楼道进行粉刷时华威公司负责人同意该费用由其承担，虽未提供相关证据予以证实，但华威公司当时也未提出异议，且楼道粉刷华威公司也是实际受益人，一审法院以此认定该费用抵顶房屋租金并无不当。关于高某高某高某与王某2王某2王某2是否系合伙人，是否应共同承担责任的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》，租赁合同的相对方是华威公司与王某2王某2王某2，高某高某高某虽完成了房屋装修及楼道粉刷工程，并替王某2王某2王某2向华威公司交纳租金和订金，但并未与华威公司形成房屋租赁合同关系。华威公司认为高某高某高某与王某2王某2王某2系合伙人没有事实依据。关于华威公司认为王某2王某2王某2应承担解除合同至今房屋占用期间的损失问题。本案在起诉时华威公司要求解除合同，王某2王某2王某2在2019年3月19日的一审庭审也明确表示同意解除合同，一审法院已将合同解除前的租金予以认定，华威公司在上诉时提出该项诉请本院不予支持。关于王某2王某2王某2认为房屋租赁合同应于2018年3月5日解除的问题。王某2王某2王某2所提交的配电箱被贴封条的照片，拟证明其所经营的歌舞厅被山丹县公安消防支队于2018年3月5日查封，歌厅没电无法经营，因此而停业。经审理查明，张掖市公安消防支队于2018年1月18日向华威公司出具了建设工程消防验收意见书，该消防验收意见书中明确室内装修也要经过消防设计审核和消防验收，而王某2王某2王某2没有及时申请办理或因其他原因导致电配箱被公安消防支队查封。现王某2王某2王某2以消防证未办理而归责于华威公司与查明的事实不符，且双方于2019年3月19日在一审庭审中因不可归责于任何一方的事由一致同意解除合同。据此，一审法院以双方达成解除合同的时间确定为合同解除日并无不当。王某2王某2王某2认为2018年3月5日应为合同解除日没有事实依据，本院不予采纳。 综上，上诉人华威公司与上诉人王某2王某2王某2的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11323元，由上诉人山丹县华威商贸有限公司负担5662元，由上诉人王某2王某2王某2负担5661元。 本判决为终审判决。 审判长  王力珍 审判员  安凤梅 审判员  尹建兵 二〇二〇年一月十四日 书记员  徐 宁 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。