山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终9723号 上诉人(原审被告)：青岛誉洲联合房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路922号1附52号。 法定代表人：张学荣，总经理。 委托诉讼代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱陆瑶，山东琴岛律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：管胜利，男，1970年9月27日出生，汉族，住黑龙江省甘南县。 委托诉讼代理人：周兆刚，青岛西海岸润诚法律服务所法律工作者。 原审被告：孙李萍，女，1994年6月21日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 原审被告：陈耀良，男，1972年8月28日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：胡铭，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原审被告：何乐琴，女，1971年12月31日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：***，浙江励恒律师事务所律师 上诉人青岛誉洲联合房地产开发有限公司（以下简称誉洲公司）因与被上诉人管胜利、原审被告孙李萍、陈耀良、何乐琴房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人誉洲公司的委托诉讼代理人杜慧谦、钱陆瑶，被上诉人管胜利及其委托诉讼代理人周兆刚，原审被告陈耀良的委托诉讼代理人胡铭，原审被告何乐琴的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 誉洲公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由管胜利负担。事实和理由：一、誉洲公司与管胜利签订的《解除商品房买卖协议书》合法有效，誉洲公司已按照此协议履行完毕义务，双方就房屋买卖事宜解决完毕，互不追究。誉洲公司与管胜利于2014年10月14日签订《青岛市商品房预售合同》，誉洲公司收到管胜利支付的首付款人民币192998元并且出具了相应金额的收据。在合同履行过程中由于涉案房屋不能办理银行贷款，双方于2016年12月2日自愿解除该商品房预售合同，并签订《解除商品房买卖协议书》，其中约定：誉洲公司退还已收取的首付款192998元、房屋维修基金3823.5元，契税11739.94元，共计人民币208661.44元。第五条约定：誉洲公司履行完毕上述退款义务后，双方关于房屋买卖事宜视为处理完毕，双方自愿放弃合同的其他权利，所有事项双方互不追究。结合誉洲公司出具给管胜利的收款收据载明收到的首付款为192998元，双方《青岛市商品房预售合同》约定首付款也为192998元，所以誉洲公司实际收取管胜利的购房款为192998元。誉洲公司按照上述解除协议已经退还给管胜利共计208661.44元，根据解除协议约定，退还上述款项后，双方所有事项互不追究。据上，一审判决誉洲公司返还207002元无事实和法律依据。二、管胜利以及孙李萍均存在过错，应当承担相应法律责任。管胜利作为完全民事行为能力人，在涉案房屋买卖过程中，将购房款打入个人账户且未要求誉洲公司出具与购房款一致的收据，其自身存在过错，非善意第三人。另外，如果购房款共40万的话，为何管胜利在双方签订《解除商品房买卖协议》时未主张誉洲公司退还其40万款项，为何解除协议约定誉洲公司将已收取的购房款192998元退还管胜利后双方再无争议，就房屋买卖全部解决完毕？这说明，管胜利是明知誉洲公司收到的购房款为192998元，退还192998元后，双方再无任何纠纷。孙李萍作为一个专业的销售人员，指示管胜利将40万款项支付至陈耀良账户，已经明显超越其职权范围。三、本案40万元款项性质非购房款。综合本案证据：《青岛市商品房预售合同》、《解除商品房买卖协议书》、收款收据等，誉洲公司收到管胜利支付的购房款为192998元。没有证据显示40万元属于购房款，此款项的性质存在疑点。此外，何乐琴也认可该笔40万款项系向孙李萍借款。所以，40万款项既不是购房款，誉洲公司也未收到，并且和相关证据证实一致，誉洲公司退还40万元没有法律以及事实依据。综上所述，誉洲公司认为一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。 管胜利辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 孙李萍书面述称，一、孙李萍与誉洲公司之间构成房屋销售代理关系，代理行为的后果应由誉洲公司承担。涉案商铺即墨小商品新城1层12170户房屋为誉洲公司开发，委托上海诺滋营销策划中心(下称“诺滋公司”)代理销售。诺滋公司的法定代表人何金辉为何乐琴的父亲，何乐琴是孙李萍在杭州诺新房地产策划代理有限公司(下称“诺新公司”)工作时的领导，也是诺新公司的大股东；后诺滋公司注销，孙李萍作为诺新公司员工(详见《员工离职证明》)跟随何乐琴去销售誉洲公司的楼盘，孙李萍向管胜利介绍房屋、办理签订《青岛市商品房预售合同》时，管胜利作为善意第三人，其有理由认为孙李萍的行为代表誉洲公司。因此，孙李萍销售房屋这一行为的后果应由誉洲公司承担，誉洲公司应返还管胜利购房款207002元。二、孙李萍与上海诺滋营销策划中心之间构成职务代理行为，其行为的后果不应由职工承担。1.孙李萍为誉洲公司委托代理的销售公司的销售人员，其向管胜利销售房屋，本质上是依誉洲公司授权与交易相对人发生法律关系，且孙李萍的行为未超出其职权范围。2.管胜利向陈耀良账户支付购房款人民币40万元，虽然是由孙李萍指示操作的，但孙李萍也是听从其上司何乐琴的指示(除此之外，销售过程中的行为均系根据领导何乐琴的指示进行)。何乐琴与陈耀良为朋友关系，该收款账户为何乐琴以其朋友陈耀良的名义开设的，孙李萍本人与陈耀良并不相识。3.涉案商铺起初登记在孙李萍母亲李付会名下，也是孙李萍根据何乐琴指示操作，目的是为管胜利保留涉案商铺的名额;并且首付款也是由何乐琴指示的第三人(交款银行卡为ZHANGMIN女士，详见刷卡交易单)与何乐琴共同支付的(刷卡交易单上注明的交易银行卡为HELEQIN女士)，在刷卡交易单上签孙李萍名字亦是根据何乐琴指示，与孙李萍及其母亲李付会无任何实质性关系。孙李萍所有销售涉案商铺中的行为均系职务行为，而非个人行为。管胜利向陈耀良账户支付购房款后，誉洲公司为管胜利办理了涉案商铺的更名手续，商铺购买方由李付会变更为管胜利。4.管胜利购房款的资金流转均系孙李萍根据何乐琴指示进行。孙李萍跟随何乐琴销售誉洲公司楼盘，是孙李萍初次进入房产销售行业，当时，孙李萍仅19岁，对房产销售行业以及具体的房产销售流程均不了解，当时何乐琴在生活和工作上均非常关心、关照孙李萍，因此，孙李萍对何乐琴相当信任，工作中完全听从何乐琴的指示。2014年10月14日，管胜利在青岛农商银行柜面将购房款40万元汇至陈耀良账户，次日孙李萍通过孙李萍名下POS机(该POS机系根据何乐琴指示以孙李萍名义办理，为支付诺新公司日常开支，何乐琴以多人名义办了多个POS机进行套现)将汇至陈耀良账户中的购房款40万支付至孙李萍中信银行账户，10月21日，孙李萍将该款项通过网银转账转入何乐琴的账户62×××85(详见孙李萍中信银行卡流水明细)，以上资金的流转，孙李萍均系根据其上司何乐琴的指示进行。在上述过程中，孙李萍的账户只是起到了流转作用，孙李萍并未获得该笔款项，自然无任何返还义务。何乐琴称该笔款项系其向孙李萍借款，且已归还，但孙李萍从未向何乐琴出借40万，何乐琴也从未向孙李萍返还40万元。该笔购房款就是根据何乐琴的指示，经孙李萍账户流转到何乐琴账户。综上所述，管胜利要求返还的剩余购房款207002元，不应由孙李萍承担。誉洲公司提出的上诉请求无事实与法律依据，请求驳回誉洲公司的上诉请求，维持原判。 管胜利向一审法院提出诉讼请求：1、判令誉洲公司、孙李萍、陈耀良、何乐琴共同返还管胜利购房款207002元；2、本案诉讼费用由誉洲公司、孙李萍、陈耀良、何乐琴负担。 一审法院认定事实:涉案房屋位于青岛市即墨区即墨小商品新城x层x户，由誉洲公司开发，誉洲公司委托上海诺滋营销策划中心负责对外销售，何乐琴系上海诺滋营销策划中心的经理，孙李萍是跟着何乐琴来销售誉洲公司的楼盘。上海诺滋营销策划中心的法定代表人何金辉系何乐琴的父亲。 2014年3月24日，孙李萍的母亲李付会预定涉案商铺，并支付购房款192998元，誉洲公司为李付会出具了收据。孙李萍称预定涉案商铺是受其领导何乐琴指示，购房款也不是其母亲缴纳的，而是何乐琴安排人交的。 2014年10月14日，孙李萍向管胜利介绍涉案商铺，双方达成购买意向后，孙李萍指示管胜利向陈耀良账号为62×××61的账户转账400000元，并约定以银行贷款方式支付180000元。管胜利按照孙李萍的指示向陈耀良转款400000元。在公安询问时，孙李萍称其与陈耀良并不认识，之所以指示管胜利向陈耀良转账是受其领导何乐琴指示。 管胜利向陈耀良账户转账后，誉洲公司为管胜利办理了涉案商铺更名手续，商铺购买方由李付会变更为管胜利，誉洲公司将李付会的首付款转成管胜利的首付款，为管胜利出具了金额为192998元的收据。管胜利称其问过孙李萍为何实际已交纳房款为400000元，收据却只开192998元；孙李萍说公司为了少交税，发票都少开，其他人也都是这么办的。 2014年10月14日，管胜利与誉洲公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定，管胜利购买位于誉洲公司开发的青岛市即墨区即墨小商品新城x层x户，房屋总价款为372998元，其中首付款192998元，剩余180000元以银行按揭贷款方式支付。管胜利称协商的购房款是580000元，孙李萍提出誉洲公司为了避税要求管胜利配合将合同总价款更改为合同所约定的价款数额。 2016年12月2日，管胜利与誉洲公司签订《解除商品房买卖协议书》，该协议书主要约定：双方自愿解除签订于2014年10月14日的网签编号为201400045867的《青岛市商品房预售合同》；誉洲公司退还已收取的管胜利缴纳的购房首付款192998元、房屋维修基金3923.5元、契税款11739.94元，共计208661.44元；誉洲公司履行完上述退还钱款的义务后，双方关于解除《青岛市商品房预售合同》宜视为处理完毕，双方自愿放弃合同的其他权利，所有事项双方互不追究。《解除商品房买卖协议书》签订后，誉洲公司退还原告208661.44元，管胜利协助誉洲公司办理了撤销网签手续。 一审审理过程中，管胜利与何乐琴、陈耀良均确认上海诺滋营销策划中心已经注销工商登记。管胜利于2019年2月27日申请追加上海诺滋营销策划中心为本案被告，于2019年5月8日自愿申请撤回对上海诺滋营销策划中心的起诉，对此一审法院口头予以准许。 陈耀良账号为62×××61的账户在银行预留的手机号为何乐琴的手机号。该账户2014年10月14日收到购房款400000元，2014年10月15日通过POS机转出400000元。 中国银联股份有限公司青岛分公司出具的材料显示，陈耀良账号为62×××61的账户通过中信银行商户于2014年10月15日13时22分17秒POS消费400000元。 中信银行青岛即墨支行出具的材料显示，孙李萍在中信银行开户账号为62×××47的账户于2014年10月15日13时23分47秒柜面POS转账收款400000元。孙李萍的该账户于2014年10月21日14时8分34秒通过网银系统内跨行转账向被告何乐琴转账400000元，何乐琴主张该笔转账为向孙李萍的借款，后已经偿清。 一审法院认为，管胜利与誉洲公司于2014年10月14日签订的《青岛市商品房预售合同》，以及双方自愿协商一致解除该商品房预售合同并于2016年12月2日签订的《解除商品房买卖协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的诉辩和举证，本案争议的焦点问题是：返还购房款的责任主体。誉洲公司委托上海诺滋营销策划中心负责对外销售楼盘，何乐琴系上海诺滋营销策划中心的经理，孙李萍是跟着何乐琴来销售誉洲公司的楼盘。管胜利到誉洲公司的销售处，由孙李萍接待、介绍涉案房屋并办理签订《青岛市商品房预售合同》和更名等手续。管胜利按孙李萍的指示向陈耀良的账户转账400000元，管胜利有理由相信孙李萍的行为是代表誉洲公司，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”及第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”孙李萍在销售房屋过程中实施的行为后果应当由誉洲公司承担。至于2014年10月14日转账到陈耀良账户的400000元于次日POS转账到孙李萍账户，孙李萍账户在2014年10月21日向何乐琴转账400000元，以及誉洲公司是否真实收到该款项，均属于誉洲公司与其委托销售代理之间的关系，与管胜利和誉洲公司作为相对方的房屋买卖合同关系无关。关于誉洲公司主张与管胜利之间的商品房买卖事宜已经处理完毕的抗辩，因双方签订的解除商品房买卖协议书中只是对管胜利转账的400000元中192998元进行的协商处理，并没有就剩余的207002元进行协商处理，誉洲公司的抗辩一审法院不予采信。故，作为涉案房屋买卖合同关系的出售方誉洲公司还应当承担返还管胜利207002元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、青岛誉洲联合房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还管胜利购房款207002元；二、驳回管胜利对孙李萍、陈耀良、何乐琴的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4405元，由青岛誉洲联合房地产开发有限公司负担；公告费300元，由管胜利负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：向管胜利返还涉案房屋购房款207002元的主体应如何确定。根据业已查明的事实，2014年10月，管胜利以更名方式与誉洲公司签订涉案房屋商品房预售合同，约定由管胜利购买誉洲公司开发的涉案房屋，誉洲公司将案外人李付会（孙李萍之母）交纳的涉案房屋首付款192998元转为管胜利交纳的首付款，并向管胜利出具192998元的收据。2016年12月2日，管胜利与答辩人签订《解除商品房买卖协议书》，约定双方自愿解除涉案商品房预售合同，誉洲公司退还已收取的管胜利交纳的购房首付款192998元、房屋维修基金3923.5元、契税11739.94元，共计208661.44元，誉洲公司履行完上述退款义务后，双方关于解除商品房预售合同视为处理完毕，双方自愿放弃合同的其他权利，所有事项双方互不追究。该协议书签订后，誉洲公司依约退还管胜利208661.44元，管胜利亦协助誉洲公司办理了涉案房屋的撤销网签手续，在此情况下，管胜利与誉洲公司关于涉案房屋买卖相关事宜已经全部处理完毕，誉洲公司基于涉案房屋签订合同、解除协议书约定的相关义务已全部履行完毕，依据上述协议约定双方互不追究，且管胜利并非将40万元房款打入誉洲公司账户或直接向誉洲公司支付40万元，亦无证据证明誉洲公司收取管胜利购房款40万元，在此情况下，管胜利要求誉洲公司返还购房款207002元，依据不足，本院不予支持。 关于孙李萍、陈耀良、何乐琴应否承担购房款207002元的返还责任问题。本院认为，根据业已查明的事实，誉洲公司将涉案房屋所在房产项目独家委托上海诺滋营销策划中心对外销售，双方签订的独家销售代理合同约定，所有销售款项全部存在誉洲公司账户，由誉洲公司财务人员负责收取，上海诺滋营销策划中心只负责销售房屋。何乐琴系上海诺滋营销策划中心的经理，孙李萍系该营销中心工作人员，无证据显示陈耀良系该营销中心工作人员。管胜利于2014年10月14日根据涉案房屋销售人员孙李萍的指示，将40万元房款转入陈耀良银行账户，孙李萍于次日以刷POS机的方式将该40万元转入自己中信银行账户。孙李萍于2014年10月21日通过网银系统向何乐琴转账40万元。从上述事实可以看出，管胜利系根据孙李萍的指示将40万元房款打入陈耀良账户，后孙李萍于次日将该40万元转入自己银行账户，该40万元的最终收款人系孙李萍，应由孙李萍承担涉案40万元房款的返还责任。无证据显示陈耀良参与本案并存在收取管胜利涉案房款的行为，陈耀良在本案中不应承担返还涉案房款的责任。孙李萍主张其系根据其经理何乐琴的指示安排管胜利将40万元房款打入陈耀良账户，其将陈耀良账户的该40万元转入自己银行账户后又转入何乐琴账户，其履行的系职务行为，何乐琴对此不予认可。因资金款项系种类物，且孙李萍在收取40万元款项后时隔6天才转给何乐琴40万元，间隔时间较长，在时间上不具有短暂性、连续性，无法确定孙李萍转入何乐琴账户的40万元即为孙李萍收取管胜利的40万元房款，孙李萍对其主张未提交充分、有效的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。且，根据誉洲公司与上海诺滋营销策划中心签订的独家销售代理合同的约定，上海诺滋营销策划中心没有收取款项的权限，孙李萍作为该营销中心的销售人员更不具备代为收取房款的职责和权限，在此情况下，其收取管胜利40万元房款的行为无法认定为职务行为。孙李萍就其向何乐琴转账40万元款项所产生的债权债务关系，与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，本院在此不予处理。 综上所述，誉洲公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初506号民事判决； 二、孙李萍于本判决生效之日起十日内返还管胜利购房款207002元； 三、驳回管胜利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4405元，公告费300元，二审案件受理费4405元，均由原审被告孙李萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年一月十三日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员国莹莹