福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5450号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建欧，男，汉族，1977年11月23日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：康志伟、张明霞，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈华伟，男，汉族，1952年3月1日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李毅芬、刘玲玲,北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邹小春，男，1966年7月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李毅芬、刘玲玲,北京大成（厦门）律师事务所律师。 上诉人陈建欧因与上诉人陈华伟、被上诉人邹小春房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初5672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈建欧的委托代理人张明霞，上诉人陈华伟及被上诉人邹小春的共同委托代理人李毅芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈建欧的上诉请求：1.依法判决撤销原审判决第二项、第三项，改判陈华伟、邹小春应于本判决生效后十日内连带返还陈建欧租赁定金10万元，履约保证金12万元、租金36万元，并连带赔偿陈建欧经济损失153159.6元；2.维持原审判决第一、第四项。事实和理由：1.原审判决认定被上诉人无需对上诉人的经济损失153159.6元承担赔偿责任，属于认定事实错误。二被上诉人知道诉争厂房未取得建设工程规划许可证、与73322部队租赁期限早已届满、73322部队已不再收取自2015年1月1日起的场地占用管理费及73322部队有可能随时收回诉争厂房的事实，但却隐瞒事实，将厂房出租给上诉人的这一故意行为，最终导致本案的发生，并由上诉人承担了153159.6元的经济损失，被上诉人负有不可推卸的法律责任，一审法院认定上诉人存在过错，属于认定事实错误。2.原审判决不予认定邹小春应承担连带承担责任，属于认定事实及适用法律错误。邹小春虽系陈华伟的受托人代为出租诉争厂房，但其对无权将诉争厂房合法出租给上诉人使用的重要事实是知悉的，而其仍代为出租该厂房，并向上诉人隐瞒该重要事实，应依法认定邹小春和陈华伟承担连带责任。 上诉人陈华伟的上诉请求：请求撤销原审判决第二项、第四项，依法改判驳回陈建欧的诉讼请求，支持陈华伟的反诉请求。事实与理由：上诉人陈华伟已经将本案讼争厂房交付给陈建欧实际使用，陈建欧也接收了讼争厂房，即使其不使用讼争厂房也是其自由行使权利的范畴，不影响其支付房屋占用费的义务。而原审判决依据（2015）湖民初字第8729号民事判决认定“被上诉人陈建欧将讼争厂房转租给案外人林志晖，案外人林志晖并未实际使用讼争厂房”的事实来否定陈建瓯实际占用讼争厂房的事实，明显系认定事实错误。讼争厂房自陈华伟交付之日起直到2016年4月份一直由陈建欧实际占有使用，而且在此期间陈建欧还将讼争厂房依次转租给案外人林志晖及案外人莫莱特线束（厦门）有限公司。陈建欧应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，其交付的租赁定金10万元、履约保证金12万元以及租金36万元应抵偿其房屋占有使用费。陈建欧请求返还租赁定金10万元、履约保证金12万元以及租金36万元于法无据。 被上诉人邹小春答辩称，其代理行为并未违法，在代理过程中亦不存在过错。上诉人陈建欧要求其承担责任，没有依据。陈建欧对其上诉请求应予驳回。 陈建欧向原审法院提出的诉讼请求：1.确认陈建欧与邹小春于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》无效；2.陈华伟、邹小春应共同向陈建欧双倍返还租赁定金20万元、履约保证金12万元、租金36万元；3.共同连带赔偿陈建欧经济损失253159.6元；4.陈华伟、邹小春承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月14日，邹小春和陈建欧签订一份《厂房租赁定金协议》，约定:邹小春将位于厦门市湖里区叁层建筑物出租给陈建欧，陈建欧应于签订定金协议当日向邹小春支付租赁定金10万元。当日，陈建欧按约定向邹小春转账支付租赁定金10万元。2015年3月13日，双方正式签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》签订过后，邹小春向陈建欧表明，厂房系陈华伟向部队承租的，陈华伟委托其对外进行出租和代收租金。根据合同约定，陈建欧合计支付邹小春48万元，包含履约保证金12万元整和租金36万元整，同时投入了10万元安装了相应的水电设施。2015年4月8日，陈建欧将讼争厂房转租给案外人林志晖，并签订租赁合同。承租后林志晖对讼争厂房进行了装修，但承租期间，陈建欧才从林志晖处得知，73322部队早已于2015年3月19日之前就书面通知陈华伟要收回讼争厂房，其根本无权出租。后林志晖与陈建欧就讼争厂房的租赁事宜发生纠纷并诉至法院，审理过程中陈建欧得知：讼争厂房没有合法批建手续，陈华伟向73322部队保障处支付场地占用管理费至2014年底，73322部队保障处不再向陈华伟收取2015年1月1日起的场地占用管理费。陈建欧认为陈华伟和邹小春串通，隐瞒讼争厂房未取得建设工程规划许可证、与73322部队租赁期限早已届满、73322部队已不再收取自2015年1月1日起的场地占用管理费及73322部队已通知收回讼争厂房的重要事实，其根本无权合法出租讼争厂房，使陈建欧在不知情的情况下签订了讼争租赁合同，并支付了租赁定金、履约保证金及租金，并将讼争厂房转租给案外人林志晖，导致案外人林志晖向法院提起诉讼，根据湖里区人民法院（2015）湖民初字第8729号、厦门市中级人民法院（2017）闽02民终93号案件终审判决书的内容，陈建欧应返还案外人林志晖履约保证金38万元及租金44万元，还应赔偿其装修费127759.6元、证据保全公证费2500元、鉴定费22900元合计153159.6元经济损失。陈建欧投入的10万元水电安装费也全部损失。邹小春受陈华伟委托出租讼争厂房，两人相互串通，隐瞒无权出租讼争厂房的重要事实，致使双方的租赁合同无效，应承担连带赔偿责任。 陈华伟向原审法院提出的反诉请求：1.判令陈华伟与陈建欧之间签订的《房屋租赁合同》无效，将讼争厂房恢复原状；2.判令陈建欧向陈华伟支付房屋占有使用费共计2085075.27元（参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，每月租金按照实际测量面积以每平米实收20元整计算。其中2015年3月13日交付的6000平方米房屋的占有使用费，自2015年3月14日计算至2016年4月30日，扣除已交付的36万元租金为1269677.42元；2015年6月2日交付的三楼2000平方米房屋的占有使用费，自2015年6月3日计算至2016年4月30日为437333.33元；2015年7月17日交付的二楼2000平方米房屋的占有使用费，自2015年7月18日至2016年4月30日为378064.52元；3.判令陈建欧承担反诉的诉讼费用。事实与理由：2015年3月13日，陈建欧与陈华伟签订《房屋租赁合同》。合同签订后，陈华伟如约于2015年3月13日向陈建欧交付了一楼6000平方米房屋，于2015年6月2日交付了三楼2000平方米房屋，于2015年7月17日交付了二楼2000平方米房屋。陈建欧实际占有使用讼争厂房至2016年4月份。陈建欧签订合同后，仅向陈华伟支付了一楼6000平方米房屋的首期租金36万元，从2015年10月份起就未再支付讼争厂房的租金。鉴于讼争厂房建设未能取得建设工程规划许可证，陈华伟和陈建欧签订的合同属于无效合同，陈建欧应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。 原审查明，2015年2月14日，邹小春与陈建欧签订《厂房租赁定金协议》，约定：陈建欧向邹小春承租位于厦门市湖里区三层建筑物，面积约12000平方米，签订本定金协议当日，陈建欧向邹小春支付租赁定金10万元等。同日，陈建欧向邹小春转账10万元。 2015年3月13日，邹小春（甲方）与陈建欧（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.乙方承租甲方向部队承包位于厦门市湖里区龙湫亭东北侧约200米处三层建筑物及指定空置水泥地作为厂房，建筑面积暂计为12000平方米（水泥地赠送使用），乙方已对承租房产产权、土地性质、使用权现状及建筑状况、风险等做了充分的了解，愿意按房屋现状承租该房屋；2.租赁期限10年，自2015年7月10日起至2025年7月9日止，甲方允许乙方提前进驻装修，时间为2015年3月10日至2015年7月9日，计四个月免租期；3.每月租金按照实际测量面积乘以每月每平米实收20元暂计为12000平方米×20元／平方米•月＝240000元，乙方应将租金按季度支付至甲方指定账号；4.乙方应缴履约保证金24万元，应于本合同签订同时缴纳12万元，应于甲方交付另外部分的厂房（约6000平米）之日起七日内再行缴纳12万元；5.因乙方违约而导致甲方解除合同，已缴纳的履约保证金将不予返还，若甲方提出违约，需提前三个月通知乙方，除需双倍返还乙方缴纳的履约保证金外，还需要按照乙方装修投入资金按10年周期依年递减10%的金额赔偿乙方。 2015年3月13日，陈建欧向邹小春转账20万元。2015年3月17日，陈建欧向邹小春转账18万元，2015年7月24日，陈建欧向邹小春转账10万元，以上合计48万元，包含履约保证金（厂房押金）12万元和厂房租金36万元（2015年7月10日至2015年10月9日止）。 2015年3月14日，陈华伟出具了《委托书》给邹小春，在对坐落于厦门市湖里区龙湫亭东北侧约200米处三层建筑物及指定空置水泥地的房产所拥有的权利范围内委托邹小春出租包括代为与承租人签订租赁合同、代收租金等。 2015年3月19日，73322部队保障处向陈华伟发出一份《通知书》，载明：“贵租户于2011年1月1日与我部委托房管局签订的合同于2011年12月31日已经到期，望贵租户接此通知后于2015年7月30日前将租赁项目清理完毕，并按时移交我部，逾期未移交造成的一切后果由你个人承担，并负相关的法律责任。” 2015年4月8日，陈建欧与林志晖签订《房屋租赁合同》，将讼争厂房转租给林志晖。73322部队保障处于2015年3月19日向陈华伟发出通知书后，几次到讼争厂房现场进行清理并制止承租方进行装修。林志晖于签订后对讼争厂房进行了部分装修，尚未实际使用讼争厂房。陈华伟向73322部队保障处支付场地占用管理费至2014年底，自2015年1月1日起未再支付场地占用管理费，73322部队保障处不再向陈华伟收取2015年1月1日起的场地占用管理费。73322部队保障处确认已经收回讼争场地，讼争厂房已经完全由其监管控制。 （2015）湖民初字第8729号民事判决认定，因讼争厂房没有合法批建手续，故林志晖与陈建欧于2015年4月8日签订的《房屋租赁合同》系无效合同，根据合同法对合同无效的法律后果的规定，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈建欧应当向林志晖返还履约保证金38万元。本案中林志晖承租讼争厂房后只进行了部分装修，尚未实际使用讼争厂房，且73322部队保障处不再向陈华伟收取2015年1月1日起的场地占用管理费，故陈建欧请求林志晖支付房屋占有使用费及物业管理费，没有依据，因此，林志晖主张陈建欧返还其已经支付的租金44万元（包含厂房租金38万元及停车场租金6万元），予以支持。陈建欧请求林志晖支付拖欠的租金、物业管理费，不予支持。《房屋租赁合同》虽因违反法律强制性规定无效，但合同仍能反映双方当事人在签订合同时的真实意思表示。陈建欧在73322部队保障处发出收回讼争厂房的通知书之后，仍与林志晖签订《房屋租赁合同》，且合同中约定陈建欧允许林志晖提前进驻装修，使得林志晖投入装修却无法使用讼争厂房，故陈建欧对林志晖的装修损失负有过错。73322部队保障处于2015年3月19日后多次到讼争厂房现场进行清理并制止装修，故林志晖知道或者应当知道讼争厂房存在被部队收回的可能，其仍旧对讼争厂房进行装修，其对自身损失的扩大负有主要责任；且《房屋租赁合同》中约定租赁物的用途为厂房，林志晖将租赁物用作丝绸博物馆进行装修，林志晖也没有证据证明其改变租赁物的用途及其装修方案有经过陈建欧的同意；《房屋租赁合同》还约定林志晖已对陈建欧出租的房产现状做了充分的了解，愿意承租该房产，租赁期间如合同被认定无效等而终止租赁关系、或因行政执法局等有关机构实施拆迁、或部队收回租赁房产的（含部队不再与陈建欧续签租赁合同），林志晖已投入的装修等费用以及陈建欧投入的建筑成本等损失均由林志晖、陈建欧双方各自承担，双方均不得向对方主张任何赔偿或违约责任，因此林志晖对其自身的装修损失负有主要过错。根据合同法规定：“合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，综合双方的过错程度，酌情认定陈建欧应赔偿林志晖装修损失的20%，即127759.6元。林志晖主张的证据保全公证费5000元及鉴定费45800元，酌情认定由陈建欧承担一半，即陈建欧应承担证据保全公证费2500元及鉴定费22900元。因73322部队保障处确认已经收回案涉场地，讼争厂房也已经由其实际监管控制，故陈建欧请求林志晖退还讼争厂房，不予支持。（2017）闽02民终93号驳回林志晖、陈建欧的上诉，维持了（2015）湖民初字第8729号民事判决。 后73322部队编入31614部队。2018年10月26日，31614部队向陈华伟等发函，告知陈华伟等需30日内缴齐自2015年以来欠缴租金。 原审开庭审理中，陈建欧主张其投入了10万元水电安装费系其经济损失，加上赔偿林志晖装修损失127759.6元、证据保全公证费2500元和鉴定费22900元，合计经济损失253159.6元。 原审法院认为，讼争合同签订后，邹小春向陈建欧表明讼争厂房是陈华伟委托其对外进行出租和代收租金的，陈建欧在起诉状以及提交的证据材料中亦认可了邹小春与陈华伟之间的代理关系，故讼争合同的相对方是陈华伟和陈建欧。根据《最高人民法院》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因讼争厂房没有合法批建手续，故陈建欧与邹小春在2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》系无效合同，陈建欧与陈华伟请求确认讼争合同无效，予以支持。根据《合同法》对合同无效的法律后果的规定，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，陈建欧请求陈华伟返还履约保证金12万元和定金10万元，予以支持。因陈建欧将讼争厂房转租给林志晖，林志晖并未实际使用讼争厂房，且73322部队保障处不再向陈华伟收取2015年1月1日起的场地占用管理费，陈华伟并未向31614部队实际缴齐自2015年以来欠缴租金，故陈华伟反诉陈建欧支付房屋占有使用费，可待租金实际发生后再另行主张，因此，陈建欧主张陈华伟返还其已经支付的租金36万元，予以支持。 陈建欧主张陈华伟双倍返还租赁定金，因没有合同和法律依据，不予支持。 陈建欧在73322部队保障处发出收回讼争厂房的通知书之后，仍与案外人林志晖签订合同，陈建欧应对林志晖的153159.6元的损失承担责任，现陈建欧主张该损失应由陈华伟承担，因陈建欧与陈华伟签订合同在先，73322部队保障处发《通知书》在后，且于2015年3月19日后多次到讼争厂房现场进行清理并制止装修，林志晖和陈建欧是知道或者应当知道讼争厂房存在被部队收回的可能，该损失的发生系陈建欧的自身过错造成的。陈建欧主张10万元水电安装费损失，该损失的存在并未提供有效证据予以证明，综上，陈建欧主张陈华伟赔偿其经济损失253159.6元，没有事实和法律依据，不予支持。 因73322部队保障处确认已经收回讼争场地，讼争厂房已经完全由其监管控制，故陈华伟反诉陈建欧将讼争厂房恢复原状，不予支持。 根据合同相对性原理，讼争合同约束的是陈华伟和陈建欧，故依法驳回陈建欧对邹小春的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决，一、确认陈建欧与陈伟华于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈华伟应于判决生效之日起十日内返还陈建欧租赁定金10万元、履约保证金12万元和租金36万元；三、驳回陈建欧其他诉讼请求；四、驳回陈华伟的反诉请求。一审本诉案件受理费23003元，由陈华伟承担14610元，由陈建欧承担8393元；反诉案件受理费11740元，由陈伟华承担。 经审理查明，双方当事人对原审查明的合同签订经过、合同履行情况及款项的交付情况均无异议，本院予以确认。 本院认为，讼争房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，对此事实，各方当事人均无异议，应予认定。根据《最高人民法院》（法释[2009]11号）第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因讼争房屋没有合法批建手续，故陈建欧与邹小春在2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。而邹小春作为陈华伟的委托代理人，对讼争房屋没有合法批建手续的事实知道或者应当知道，其仍然为陈华伟房屋的出租及租金的收取实施代理行为，根据我国民法总则第一百六十七条规定，“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”故陈建欧上诉要求邹小春对陈华伟款项的返还承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以采信。 案涉房屋租赁合同签订于2015年3月13日，合同约定的免租期至2015年7月9日。陈建欧与林志晖之间的转租合同签订于2015年4月8日，讼争房屋的土地权属单位原解放军73322部队于2015年3月19日向陈华伟发出收回租赁项目通知（陈华伟承认其收到该通知时间在2015年5或6月份间），通知租户于2015年7月30日前将租赁项目清理完毕及办理场地移交。姑且不论房屋租赁合同的效力问题，在土地权属单位明确要求土地不再续租、租赁项目收回的情况下，陈华伟在合同签订后，不及时通知租户协商处理合同终止事宜，导致损失相续发生，应承担主要过错责任。陈建欧因承担林志晖的装修等损失计153159.6元，该损失应由陈华伟承担80%即122527元，陈建欧自行承担20%即30632.6元，原审未对陈华伟的责任进行认定，应予纠正。 讼争房屋没有合法批建手续，且原土地使用权人已经明确要求收回租赁项目，已经生效的民事判决也认定了次承租人并未实际使用讼争厂房，故陈华伟要求陈建欧按照合同约定标准支付房屋使用费，没有事实依据。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初5672号民事判决第一、三、四项，即“一、确认陈建欧与陈伟华于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》无效；三、驳回陈建欧其他诉讼请求；四、驳回陈华伟的反诉请求”； 二、变更厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初5672号民事判决第二项为“陈华伟应于本判决生效之日起十日内返还陈建欧租赁定金10万元、履约保证金12万元和租金36万元，赔偿陈建欧损失122527元。” 三、邹小春对陈华伟的上述付款义务承担连带责任。 本案二审反诉案件受理费11740元，由陈华伟负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年一月二日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。