山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5941号 原告：简静，女，1993年9月11日出生，汉族，居民，住日照市。 原告：白作敏，男，1990年7月18日出生，汉族，居民，住日照市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王杰，山东名律律师事务所律师。 被告：崔海龙，男，1977年10月29日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：陈为国，山东海洋律师事务所律师。 第三人：山东联瑞置业发展有限公司，住址日照市东港区秦楼街道海曲东路61号，统一社会信用代码91371102592631665G。 法定代表人：尹玉龙，总经理。 委托诉讼代理人：许传峰，山东海洋律师事务所律师。 原告简静、白作敏诉被告崔海龙、第三人山东联瑞置业发展有限公司（以下简称联瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告简静、白作敏的委托诉讼代理人王杰，被告崔海龙及其委托诉讼代理人陈为国，第三人联瑞公司的委托诉讼代理人许传峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告简静、白作敏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年6月9日签订的房产买卖合同；2.判令被告赔偿原告违约金183000元；3.判令被告赔偿原告律师费5000元；4.本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年6月9日签订房产买卖合同，约定由第三人提供居间服务，被告购买原告位于学苑路南、烟台路西儒风海韵2号楼1单元502室房产一处，房屋面积94.08㎡，总价915000元，并约定被告需于2019年6月24日前支付首付款。截止到起诉之日，被告未按约缴纳首付款，并明确告知第三人及原告不再履行合同。原告认为，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，特依据相关法律规定诉至本院，望判如所请。 被告崔海龙辩称，原被告早就在2019年6月16日就解除了双方已签订的购房合同，只是因为原告要求被告支付10万元的违约金，导致双方未能签订书面的解除协议；第二，原告请求违约金183000元，没有事实及法律依据。因为双方之间的合同，早在合同签订后第七天首付款付款期限届满前就已经解除，按照双方合同第二条第二款第一项约定，在此阶段双方解除合同的，使用定金法则，现原告按照合同的第二条第二款第二项的约定起诉单方解除合同支付20%的违约金是错误的；退一步讲，即使原告有权请求183000元的解约金，根据法律规定，被告申请法院以原告的实际损失为基础兼顾合同的履行情况等因素，对违约金进行调整减少；第三，原告请求由被告支付律师费用，没有法律依据，不同意承担；第四，被告认为原告已经收取定金1万元，该一万元已经足以弥补原告损失。 第三人联瑞公司辩称，原被告确实通过第三人提供居间服务签订房屋买卖合同，请求法院对原被告之间的纠纷依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。简静、白作敏围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、房产买卖合同原件一份，证明被告购买原告房产的基本事实；证据二、收到条原件一份，证明第三人收到原告交房保证金1万元；证据三、山东联瑞置业房地产经纪服务承诺书原件一份，证明事项同证据一；证据四、委托代理合同原件一份；证据五、律师费发票原件一份，证据四、证据五共同证明原告支出的律师费数额；证据六、第三人于2019年6月28日向被告（第三人备注翟海龙，实际为被告）发出的短信通知打印件一份，证明在合同约定的首付款缴纳日期之后，被告仍未缴纳首付款，符合《房产买卖合同》第二条第2款第（2）项的规定，应向原告支付总房款20%的违约金；证据七、第三人于2019年6月15日向被告（第三人备注翟海龙，实际为被告）发出的短信通知打印件一份，证明原告按照合同约定，在2019年6月19日之前通知被告租户可以在2019年7月31日之前搬走。庭后提交白作敏与杜玉清的房屋租赁合同，主张应买方要求，在买卖合同中有条款，租赁因原告出售房屋原因，已于2019年7月14日提前搬走，并根据租赁合同支付租客1400元违约金，后期房屋因诉讼，有买卖合同原因一直空房至今，房租租金1400元/月，含违约金共计9800元。 被告崔海龙经质证，对原告证据一、二真实性均无异议，但是被告认为双方于合同签订后的第二天即2019年6月11日通过微信通知第三人工作人员以自己未能凑足首付为由，提出不再履行合同，原被告双方在2019年6月16日晚在第三人公司合议解除了合同，是因为原告提出10万元的违约金而未能签订书面解除协议，对原告证据三也无异议，对证据四、五真实性也无异议，但是原告支出的律师费用，被告不予认可，没有约定，且该损失不是原告必然损失，被告不同意承担；对于证据六、七有异议，首先不符合证据的形式要件，并且在证据中没有被告的回复，不能证实被告违约。对庭后提交的房屋租赁合同的质证意见为对该房屋租赁合同真实性无异议，但对原告所要证实的事实有异议，因为庭审中已经查明被告于签订合同后第3-5天，也就是2019年6月12-15日就明确通知原告不再履行合同购买房屋，所以原告于2019年7月14日与其租户解除租赁合同与被告无关，另外该租赁合同也不能证实原告真实已经支付了违约金1400元，即使确定涉案房屋空闲事实，也不能证实该损失的真实性，所以被告不认可原告的损失。 第三人联瑞公司经质证，对于原告当庭提交的证据真实性均无异议，对原告庭后提交的证据不再质证，请求依法认定。 针对被告崔海龙的质证意见，原告简静、白作敏补充如下：律师费在合同的第八条有约定，由违约方承担。被告所说的2019年6月16日解除合同，具体时间代理人向原告核实，原告称具体时间记不清楚了，但确实三方在一起讨论过，代理人结合原告提出的证据六，在被告应该2019年6月24日交纳首付款最后期限的第四天，第三人仍通知被告交纳首付款，故我们推断具体时间应该是在2019年6月28日之后，但是没有证据证实，最终三方并未达成解除合同的合意；对于被告崔海龙有异议的证据六、七没有原始载体，不再提交。 被告崔海龙为证明其主张，向本院提交以下证据：提供证据一、收到条原件一份，证实原告收到被告交付的定金一万元的事实；证据二、微信聊天记录截图打印件两张及微信聊天手机原始载体（待核实后手机收回），证实被告在2019年6月12日通知第三人要求解除合同的事实；证据三、日照市不动产登记中心查询结果证明一份，证实涉案房屋尚登记在原告名下，进一步证实，被告违约没有给原告造成实际损失；证据四、不动产权属状况证明一份，证实被告家庭截止2019年8月22日之前在日照市没有其他房屋产权登记，进一步证实，被告解除合同原因确实是无法凑足首付造成的，还证实被告对本次合同解除过错较小。 原告简静、白作敏经质证对被告崔海龙提交的证据一收到条没有异议，该一万元定金，是原告根据合同的约定收取，在本案中原告不要求按照定金罚则，要求被告按照合同支付违约金；对于证据二，真实性无法核实，因并不是给我方当事人发送的，且根据内容显示当事人并未向被告发出解除合同的通知；对证据三、四真实性无异议，对关联性及证明内容有异议。 第三人联瑞公司经质证对被告崔海龙提交的证据真实性均无异议，被告确实在2019年6月12日告知第三人，凑不足首付，不买涉案房屋了。 第三人联瑞公司为证明其主张，向本院提交以下证据：提交证据一、短信截屏打印件一份，庭后三日内提交手机原始载体予以核实，证实在2019年6月16日、6月23日、6月28日多次通知被告履行合同，分别是告知被告于2019年6月24日应缴纳首付款，逾期应承担违约责任的事实；提交证据二、第三人工作人员与被告的妻子陈静的微信聊天截图，庭后三日内提交手机原始载体予以核实，证实2019年6月20日被告方于2019年6月12日就告知，其凑不足首付款不买涉案房屋了。 原告简静、白作敏经质证对第三人提供证据一没有异议，与原告提交的证据六、七互相印证，对庭后提交的原始载体不再质证；对证据二真实性无异议，被告没有明确提出解除合同，对庭后提交的原始载体不再质证。 被告崔海龙经质证对于第三人提供证据一没有异议，但2019年6月16日已经向原告明示自己凑不够首付款不再履行合同，所以第三人以短信的形式催告被告交纳首付款，没有实际意义，对于庭后提交的原始载体不再质证；对证据二无异议，该证据证实被告于2019年6月12日告知第三人不履行合同的事实。 第三人联瑞公司主张因原被告对第三人提供的证据一、二均无异议，庭后不再提交手机原始载体。 对当事人无异议的证据，本院予以确认在并卷佐证。对原、被告有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2019年6月9日，简静、白作敏（甲方/卖方）与崔海龙（乙方/买方）、联瑞公司（中介方）签订《房产买卖合同》，主要内容为：甲方自愿将该房屋出售给乙方，并已将该房的房屋状况充分告知乙方。如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。该房坐落于日照市，此房标准层建筑面积为94.08平方米（具体面积以房管部门确权为准），另有储藏室一间，不动产权证号鲁2017日照市不动产权第0024691号；该房屋规划设计用途为住宅，已设定抵押，抵押权人为建行日照分行/建行日照市中支行，抵押登记日期为2017年10月18日，该房已出租，未占学位。乙方对甲方以上房产及附属设施情况已作充分了解，并自愿购买该房屋，同时甲乙双方协定房产交易价格为915000元，此价格包括房产设施配套费。乙方在本合同签订当日支付10000元，此款作为购房定金；本合同签订后，如乙方违约不买，则该定金归甲方所有，乙方另行支付总房款10%违约金给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方，同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。乙方于2019年6月24日前支付首付款345000元，此首付款乙方自愿直接支付甲方保管，房屋相关情况乙方已知晓；如乙方不按时支付该房首付款，每逾期一天，按照总房价款的0.5%计算违约金给予甲方；超过一个月的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照总房款的20%支付违约金给甲方。乙方支付首付款后，如违约不买，则已交定金归甲方所有，首付款作为违约金支付给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给乙方，同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。房产余款人民币560000元，乙方办理二手房按揭贷款，于办理完银行贷款业务后一次性付清；甲乙双方需在2019年8月2日之前提供相应贷款材料并且按照中介方电话通知到场签字。甲乙双方须及时提供真实有效的材料并且按时到场签字，如未按照中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的0.5%计算违约金支付给守约方。逾期30天守约方有权单方解除合同，且有权要求违约方按总房款的20%支付违约金，并有权要求违约方承担赔偿损失的责任。甲方从乙方支付的购房定金中支付交房保证金10000元，该保证金由中介方暂时保管，甲方结清了相关水电物业费用等所有费用，确保房屋内装修设施完好及交付了应留给乙方的物品，甲乙双方交房无异议后，甲方凭中介方开具的交房保证金收据到中介方领取。甲方于收到全部房款后（不包括交房保证金）于2019年7月31日内将该房交付乙方使用，甲方保证搬出时不能损坏该房的基础设施及固定装饰，同时包含在房价内的物品为固定装修不动、整体厨房、油烟机、燃气灶、热水器、沙发、电视、冰箱，交房标准以签合同时的房屋状况为准，同时结清该房有关水、电、物业等费用。如甲方不按时交房，每逾期一天，按照总房款的0.5%计算违约金给予乙方，超过一个月的，乙方有权单方解除合同，解除时甲方除将已收房款全部退还给乙方外，同意按照本合同总价款的20%向乙方支付违约金，还同意支付与总价款同额的赔偿金给乙方。甲方承诺其配偶、家庭成员、共有人、抵押权人等该房的相关权利人，已经同意出售该房产并对此出售行为无异议且保证放弃相应权利，并保证上述人积极配合办理该房产的过户及相关事宜。待房产过户后，该房产的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有。未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与此协议同具法律效力；如在合同履行过程中产生争议，双方应协商解决，协商不成则提交日照市东港区人民法院管辖诉讼解决。因解决争议产生的包括但不限于诉讼费、保全费、采取保全措施时的担保费或保险费、交通费、公证费、律师费等相关费用由违约方承担。违约方除承担违约金外还应按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。合同备注处手写内容为：（1）甲乙双方协商同意待该房处2年税期后（2019年9月16日）办理产权过户手续。（2）该房尚在出租中，乙方知晓并认可，甲乙双方协商同意，若甲方于2019年6月19日之前落实该租户于2019年7月31日之前是否可以搬走，若可以搬走，则本合同继续履行，若不可以搬走，则本合同解除，三方互不追究违约责任。（3）甲方保证于乙方支付首付款之前将征信报告提供至中介方，若甲方征信严重不良，则乙方有权解除合同，三方互不追究违约责任。（4）乙方保证于2019年6月19日之前将征信报告提供至中介方，若乙方征信原因导致该房无法贷款，则本合同解除，三方互不追究违约责任，若征信良好，则本合同继续履行。乙方保证提供征信后至该业务完结之前征信无严重不良，若征信原因导致该房无法贷款，则乙方一次性付款购买此房屋。（5）该房带无产权储藏室一间，乙方知晓并认可，待甲乙双方交房之日，甲方将该储藏室协议转给乙方。上述合同有简静、白作敏、崔海龙的签字捺印，并有联瑞公司加盖其公司合同专用章。 签订合同当日，崔海龙向简静、白作敏交付购房定金1万元，简静、白作敏向崔海龙出具收到条，该收到条载明“今收到崔海龙购买日照市烟台路西、学苑路南2号楼1单元502号房定金￥10000.00元整（大写壹万元整）”，同日简静、白作敏将该定金1万元转为其向联瑞公司缴纳的交房保证金，联瑞公司向简静、白作敏出具收到条，收到条载明“本人白作敏、简静自愿将交房保证金￥10000.00元（大写壹万元整）以及房屋产权证暂放中介方保管，交房时无异议、无违约，中介方将该款退还我本人。不动产证为鲁2017日照市不动产权第0024691号”。 涉案房屋坐落于日照市，登记产权人为简静、白作敏，产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第0024691号，抵押权利人为中国建设银行股份有限公司日照市中支行（抵押期限为2017年10月27日至2047年10月27日，抵押金额为21万元），中国建设银行股份有限公司日照分行（抵押期限为2017年10月18日至2037年10月18日，抵押金额为21.7万元）。《房产买卖合同》签订后第3日即2019年6月12日，崔海龙通知中介公司工作人员，表示因凑不齐首付款不再购买房屋。联瑞公司之后几天内通知简静、崔海龙，并于合同约定缴纳首付款之前组织双方进行协商，未达成协议。后崔海龙未按合同约定交付购房首付款。 原告简静、白作敏主张因崔海龙违约不买，故要求解除合同，并主张违约金按照合同约定即按照总房款的20%计算得183000元。对此，崔海龙有异议，认为合同已解除，且合同中约定了定金及违约金，要求按照定金罚则履行，不同意支付违约金，还认为违约事实发生在支付首付款届满前，违约责任应当使用定金罚则，原告不正当的拖延合同解除时间，促成满足合同第二条第二款第二项的约定，因此不能使用该条款计算。联瑞公司主张其作为居间方，在原、被告之间的合同纠纷中间，对此不发表意见。请求依法认定。 原告简静、白作敏明确要求向被告崔海龙主张违约金，不主张定金，被告崔海龙认为选择的权利虽在原告，但原告收取了1万元定金，足以弥补原告的损失，同意将该1万元作为违约金从原告主张的违约金中扣除，对于18.3万元违约金有异议，明显高于实际损失，要求调整。原告同意将该1万元抵扣本案的违约金，对于被告崔海龙认为违约金明显过高，认为其损失包括提前解除涉案房产时给承租人一个月的违约金1400元，另外还有剩余租赁期限内的租金1400元/月*4个月=5600元，共计7000元，后主张房租损失9800元；另外认为合同签订时到庭审时，房屋已经降价亦有损失，原告认为总房款降价6-7万元，因评估价值并不能反映真实成交价，2019年下半年二手房买卖成交非常少，造成的损失不好证明，也没有证据提交，亦不申请对于房屋总房款降价进行鉴定。 被告崔海龙对此不认可，认为被告在签订合同第3天，就将不能凑足首付，不能履行合同告知原告，根据双方合同备注部分的约定，原告在2019年6月19日之前落实租户是否可以搬走，也就是说被告要求解除合同在前，不影响原告出租房屋，更没有给原告造成租金损失，认为原告提交的证据也不足以证实其主张的租金损失，亦不认可原告主张的房屋降价，认为原告也没有证据证实。 原告简静、白作敏主张出卖时将涉案房屋出租，在第一次庭审时主张现由原告即将搬去居住，不再出卖。崔海龙对此予以认可。 2019年7月15日，简静、白作敏与山东名律律师事务所签订了《民、行诉讼（仲裁）委托代理合同》，约定山东名律律师事务所指派王杰律师担任简静、白作敏与崔海龙、联瑞公司房屋买卖合同纠纷一案的一审委托诉讼代理人，简静、白作敏向山东名律律师事务所支付律师代理费5000元，简静、白作敏已于2019年7月16日支付律师代理费5000元。 本院认为，简静、白作敏与崔海龙、联瑞公司在平等、自愿的基础上签订房产买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并合法有效。三方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，崔海龙即明确表示因凑不齐首付款不购买房屋，崔海龙亦未按合同约定履行交付首付款的义务，此后经中介方主持调解双方亦未达成一致意见，崔海龙虽主张因其凑不齐首付于2019年6月12日要求解除合同，但三方未达成一致协议，故2019年6月12日三方签订的房产买卖合同并未解除，现简静、白作敏主张因崔海龙违约不买要求解除双方签订的《房产买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，三方签订的房产买卖合同中既约定了定金，又约定了违约金，因崔海龙违约，故简静、白作敏可以选择适用违约金或者定金条款。简静、白作敏选择适用违约金条款，系在法律规定范围内对其权利的处分，本院予确认，简静、白作敏要求崔海龙按合同约定支付违约金183000元，崔海龙认为违约金过高，请求调整。简静、白作敏主张因出售涉案房屋导致房租损失9800元，并提供房屋租赁合同，且三方签订的房产买卖合同中也明确载明涉案房屋已出租，并由简静、白作敏落实该租户于2019年7月31日之前是否可以搬走，简静、白作敏主张该租户于2019年7月14日已经搬走并损失房租，本院予以确认。简静、白作敏另主张涉案房屋房价降价6-7万元，崔海龙不予认可，且简静、白作敏未提交证据予以证实其主张，亦不申请评估鉴定，故对其主张房价降价6-7万元的辩称，本院不予采纳。考虑本案中崔海龙虽违约不买，但系在合同签订后三日内，交纳首付款的期限之前明确表示不再履行合同的实际情况，双方当事人的过错程度，简静、白作敏在第一次庭审过程中主张即将入住涉案房屋不再出卖的陈述以及简静、白作敏出卖涉案房屋后预期的利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定崔海龙支付简静、白作敏违约金14000元，对简静、白作敏主张违约金超出部分，本院不予支持。对于该违约金14000元，因崔海龙已向简静、白作敏交付定金1万元，且崔海龙同意该1万元定金转为违约金，简静、白作敏亦同意该1万元定金抵扣违约金，联瑞公司亦同意简静、白作敏从其处支取该1万元，系三方当事人在法律规定范围内对其权利的自由处分，本院予以确认。简静、白作敏因提起本案诉讼与山东名律律师事务所签订委托代理合同并支出律师代理费，其要求由崔海龙承担律师代理费符合合同约定及法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告简静、白作敏与被告崔海龙于2019年6月9日签订的《房产买卖合同》； 二、被告崔海龙支付原告简静、白作敏违约金14000元，其中10000元由原告简静、白作敏直接向第三人山东联瑞置业发展有限公司支取，剩余4000元由被告崔海龙于本判决生效之日起的五日内支付原告简静、白作敏； 三、被告崔海龙于本判决生效之日起的五日内支付原告简静、白作敏律师代理费5000元； 四、驳回原告简静、白作敏本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4060元，由原告简静、白作敏负担3650元，由被告崔海龙负担410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  张红艳 人民陪审员  张守玉 人民陪审员  丁 红 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  黄秋扬