重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初27977号原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3。法定代表人：张书兵，总经理。委托诉讼代理人：熊从应，男，该公司员工。被告：尹健，男，1968年11月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。（同时系被告尹张柔的委托诉讼代理人）被告：涂安瑜，女，1969年2月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。（同时系被告尹张柔的委托诉讼代理人）被告：尹张柔，女，1993年3月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）与被告尹健、涂安瑜、尹张柔物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告凯美物业公司的委托诉讼代理人熊从应，被告尹张柔的委托诉讼代理人及被告尹健、涂安瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯美物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年5月至2019年8月物业费4168元、公摊费200元，违约金5797.21元，共计10165.21元。事实和理由：2016年7月13日，原告凯美物业公司与渝中名郡小区业主委员会签订了《渝中名郡小区物业服务合同》。合同约定：双方自签订合同之日起，凯美物业公司全面负责渝中名郡小区物业服务事宜，本物业管理区域内的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。原告凯美物业公司已经完全履行了该物业服务合同约定的基本义务，并得到广大缴费业主的认可，被告尹健、涂安瑜、尹张柔系重庆渝中名郡小区业主，为该物业合同权利的实际享有人，却未履行自己的义务。自2016年5月起至2019年8月止，恶意拖欠物管费、公摊费及违约金共计10165.21元，物业费是每月1.1元/平方米/月，公摊费是每户每月5元，违约金是按照所欠物业服务费每日千分之三累计计算，从欠费的次月开始计算。经原告多次催缴被告仍不缴纳。现根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，对被告提出诉讼，望贵法院支持原告诉讼请求。被告尹健、涂安瑜、尹张柔辩称，对于原告起诉的拖欠物业费期间和金额、公摊费没有异议，被告没有缴纳物业费的原因是因为被告居住的房屋外墙漏水，也多次向原告及业委会进行反映，但是一直未进行处理。因为是外墙漏水，被告不敢擅自找人维修。被告也要求原告启动大修基金进行维修，物业公司一直未进行处理。现在漏水已经影响到室内，导致室内大面积掉灰。被告希望原告将漏水问题处理好，将被告室内恢复原状，只要原告解决了上述问题，被告愿意履行交费义务。原告收取违约金不符合法律规定，违约金是民事合同中的惩罚性条款，在双务合同中，守约方不会受到该条款约束的，原告在不履行合同修缮义务的情形下，无权向违约方主张违约金。综上，要求法院依法判决。经审理查明的事实如下：尹健、涂安瑜、尹张柔系位于重庆市渝中区大黄路78号XX房屋的业主，该房屋建筑面积为94.76平方米。2016年5月20日，重庆渝中名郡业主委员会（甲方）与凯美物业公司（乙方）签订《重庆市渝中名郡小区物业服务合同》，约定由凯美物业公司为渝中名郡小区提供物业管理服务。物业管理区域的物业服务收费按月收取，标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅物业：1.1元/月·平方米（含电梯费）；2、幼儿园、小区会所：3.5元/月·平方米；3、商业物业：3.5元/月·平方米；4、车库车位：60元/个月；5、共用的专项设备运行的能源消耗，公共区域用水、用电实行包干制，按照每户5元/月收取。业主应于每月20-25日向乙方交纳物业服务费用。1、已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳；2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主承担连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同期限为3年，自2016年7月14日起至2019年7月13日止。合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。上述物业服务合同签订后，于2016年9月9日向重庆市渝中区房地产管理局备案。2019年6月16日，渝中名郡小区第三届业主委员会（甲方）与凯美物业公司（乙方）续签订《渝中名郡小区物业服务合同》，约定由凯美物业公司为渝中名郡小区提供物业管理服务。物业管理区域的物业服务收费按月收取，标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅物业：1.1元/月·平方米（含电梯费）；2、幼儿园、小区会所：3.5元/月·平方米；3、商业物业：3.5元/月·平方米；水费：4.55元/吨、电费：1.22元/度；4、车库车位：60元/个月；5、共用的专项设备运行的能源消耗，公共区域用水、用电实行包干制，按照每户5元/月收取。业主应于每月20-25日向乙方交纳物业服务费用。1、已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主自接房之日起需全额缴纳其物业服务费。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主承担连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，在书面催收后，仍未如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为5年，自2019年7月14日起至2024年7月13日。合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。上述物业服务合同签订后，于2019年6月18日向重庆市渝中区住房和城市建设委员会备案。另查明，凯美物业公司为渝中名郡小区提供物业服务至今。凯美物业公司以张贴催费通知单等形式对尹健、涂安瑜、尹张柔所欠物业服务费进行了书面催收，尹健、涂安瑜、尹张柔仍未交纳。庭审中，凯美物业公司还举示了《关于渝中名郡1-5号楼漏水的情况说明》、《关于渝中名郡楼顶、外墙、车库、大门顶棚漏水、排污管井堵塞等维修招标评审结果》、《关于渝中名郡1-5栋屋面、外墙、车库、小区大门顶篷漏水及排污管井维修的评估告知书》等关于小区漏水情况启动专项维修基金的相关资料，尹健、涂安瑜、尹张柔质证认为对该情况不清楚，没有参与。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《渝中名郡小区物业服务合同》及备案证明、催费通知单以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，渝中名郡业主委员会依法与物业服务企业凯美物业公司签订了物业服务合同，合同期限内原告依约提供了物业服务，小区业主亦应当依照物业合同约定的收费标准缴纳物业费。对于被告辩称的原告没有尽到维修维护义务，原告作为物业服务企业，履行了服务管理义务，申请了专项维修基金对被告的外墙进行整改，专项维修基金暂未通过，暂时不能对被告的外墙进行维修的责任不能归咎于原告，结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，被告不能据此拒交物业服务费。综上，本院对原告凯美物业公司要求被告支付2016年5月至2019年8月期间的物业费4168元、公摊费200元的诉讼请求予以支持。对于违约金的诉讼请求，因原告凯美物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告尹健、涂安瑜、尹张柔于本判决生效后十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司从2016年5月至2019年8月期间的物业服务费4168元、公摊费200元；驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计27.06元，由原告重庆凯美物业管理有限公司负担10元，被告尹健、涂安瑜、尹张柔负担17.06元。本判决为终审判决。审 判 员 周绍月二〇二〇年一月十五日法官助理 刘 浩书 记 员 徐艳彬