青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异10号案外人：刘汉宏，男，汉族，1992年5月22日出生，公民身份号码XXX，住青海省湟源县XXX号。申请执行人：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地江苏省阜宁经济开发区XXX组。法定代表人：沈恒山，该公司董事长。被执行人：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地青海省湟源县XXX号。法定代表人：高新建，该公司总经理。在本院执行江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘汉宏对本院查封的青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省湟源县城关镇XXX11号楼3单元322室房产以享有合法权益提出书面异议，请求依法解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘汉宏称，2018年12月4日，贵院（2018）青01财保55号民事裁定查封的位于青海省湟源县城关镇XXX11号楼3单元322室房产，系案外人与青海百汇房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》购买的房产，用途住宅，建筑面积102.84㎡，单价3286.66元/㎡，总价为338000元。当日刷卡支付了2万元，2018年3月20日刷卡和现金支付了88000元，2018年4月15日刷卡支付了20万元，共计支付了308000元。案外人符合《最高人民法院关于适用的解释》第二十九条的规定，系该房产的合法所有人，请求解除对青海省湟源县城关镇XXX11号楼3单元322室房产的查封。申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，江苏新晟建设集团有限公司因与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案申请诉前财产保全时，本院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定冻结被申请人青海百汇房地产开发有限公司在开户银行帐户内存款1500万元，如帐户内存款余额不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。并于2018年12月11日、12日冻结了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款、查封了青海百汇房地产开发有限公司位于湟源县城关镇湟源国际花园五套商铺及包括案外人刘汉宏提出执行异议的XXX11号楼3单元322室房屋在内的32套不动产。还查明，江苏新晟建设集团有限公司诉前财产保全后提起诉讼，经青海省高级人民法院2019年9月11日（2019）青民终144号民事判决书判令：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付江苏新晟建设集团有限公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还江苏新晟建设集团有限公司工程保证金100万元；江苏新晟建设集团有限公司于判决生效后三十日内向青海百汇房地产开发有限公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回青海百汇房地产开发有限公司的其他反诉请求；二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求；三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：青海百汇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付江苏新晟建设集团有限公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12%计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费145293.42元，由青海百汇房地产开发有限公司负担101705.42元，由江苏新晟建设集团有限公司负担43588元。再查明，上述判决书发生法律效力后，因青海百汇房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，江苏新晟建设集团有限公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年11月21日作出（2019）青01执603号执行裁定书、执行通知书、报告财产令，并扣划了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款2130000元。2019年12月2日召集相关部门、申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司对诉前保全查封已自动转为执行中查封的房屋执行协商未果，案外人刘汉宏向本院提出执行异议。另查明，案外人刘汉宏作为买受方于2018年3月8日与出卖方青海百汇房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，约定刘汉宏认购青海省湟源县城关镇XXX11号楼3单元322室房产，建筑面积约为102.84㎡，单价每平方米3286.66元，总价款338000元；定金20000元于签署本认购书或之前付清；首付款总金额的30%：108000元（含定金）未约定付款期限；余款总金额的70%：23万元于2018年3月15日之前付清。同时约定签订认购书后7日内签订《西宁市商品房预售合同》。刘汉宏在认购协议签订当日银行卡支付2万元，2018年3月20日银行卡及现金支付88000元，2018年4月15日银行卡支付20万元，共计支付308000元，出卖方青海百汇房地产开发有限公司分别出具收到房款的《收据》三份，金额总计308000元。房款尚有3万元未交清。本院认为，本案系案外人刘汉宏对本院查封被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人对被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市湟源县城关镇XXX11号楼3单元322室不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案外人刘汉宏在人民法院查封之前与被执行人青海百汇房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》，也依协议约定向青海百汇房地产开发有限公司交付了合同约定总价款的91%。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案外人刘汉宏提供证据证实其名下无房产，且购买该房产用于居住的情况可信。其异议申请理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件，对执行标的享有足以排除强制执行的权益，异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海百汇房地产开发有限公司位于青海省湟源县城关镇XXX11号楼3单元322室房产的执行。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 翟爱红审判员 樊 静审判员 司世江 二〇二〇年一月十六日书记员 肖秋葛附：本裁定适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。