北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终521号上诉人(原审原告，反诉被告)：北京日用化学二厂，住所地北京市通州区玉带河东街150号。法定代表人：孙玉直，总经理。委托诉讼代理人：吕翊彤，北京市汉韬律师事务所律师。被上诉人(原审被告，反诉原告)：仇树利，男，1962年1月10日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。上诉人北京日用化学二厂（以下简称日化二厂）因与被上诉人仇树利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初9130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人日化二厂的委托诉讼代理人吕翊彤，被上诉人仇树利及其委托诉讼代理人刘金臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日化二厂上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判为日化二厂承担围墙改建项目之外其他项目部分扩改建费用的百分之三十的赔偿责任。事实和理由：一审判决认定事实有误，错误划分了双方过错责任。第一，根据一审中仇树利提交的证据，日化二厂委托仇树利一方的人员代为提交和办理了向有关部门的各项工程建设申请，日化二厂只是加盖公章，对相关进展及结果均不了解，也无法控制，且仇树利至诉讼阶段也声称全部建设项目均办理了合法手续，这导致了日化二厂无法继续利用没有办理合法手续的建设项目，更需投入巨资自行拆除,对日化二厂造成巨大损失，仇树利应对此承担全部责任；第二，仇树利承租日化二厂房屋场地后，又违约高价转租，从中获得巨大利益，一审判决日化二厂赔偿上百万的所谓损失显失公平。仇树利辩称，同意一审判决，不同意日化二厂的上诉请求。第一，仇树利所有手续都有日化二厂的盖章，对于上千平米的厂房建设日化二厂不可能不了解和不知情。第二，高价转租的事实并不成立，修理厂的营业执照和场地证明就是日化二厂提供的。日化二厂向一审法院起诉请求：1.仇树利支付2018年10月1日至2019年7月15日的房屋占有使用费316666.67元；2、本案诉讼费由仇树利负担。仇树利提出反诉请求：1、日化二厂赔偿房屋改扩建费用1639605元、装修损失235328元；2、本诉及反诉费用由日化二厂承担。一审法院认定事实：（一）双方签署租赁合同的情况北京百尚佳益商贸中心（以下简称商贸中心）系个人独资企业，仇树利是其唯一股东。2019年3月26日，该公司注销登记。2009年6月16日，商贸中心以北京鑫桐鑫装饰有限公司（以下简称鑫桐鑫公司）的名义作为承租方（乙方）与日化二厂作为出租方（甲方）签订《场地租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定由鑫桐鑫公司承租坐落于北京市通州区玉带河大街12号的场地，租赁用途为用于存放建筑材料并建设部分临时性建筑（3000平方米左右，其中1000平方米为库房，2000平方米为办公及宿舍，以下简称涉案房屋），租赁期限自2009年6月17日起至2012年9月30日止，第一年租金为40万元，第二年租金为412000元，第三年租金为424360元。合同第十七条约定：“1．租赁期间如遇不可抗力或国家政策调整及拆迁，导致本合同不能继续履行，合同期内由乙方投资所建临时建筑及补偿归乙方，补偿标准及搬迁时限按照国家规定标准执行，其他事宜由双方协商解决。”合同另就合同的变更或解除等事项进行了约定。2010年7月22日，日化二厂作为甲方、鑫桐鑫公司作为乙方、仇树利作为丙方签订《解除〈场地租赁合同〉及转让三方协议》（以下简称《三方协议》），载明根据鑫桐鑫公司的要求将涉案房屋转让给仇树利经营，日化二厂与鑫桐鑫公司协商一致解除《租赁合同1》，日化二厂与仇树利重新签订《场地租赁合同》，但只改变承租人名称，合同其他条款不变。后日化二厂与商贸中心多次就租赁事宜签订书面合同。2016年，双方最后一次签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定由商贸中心承租坐落于北京市通州区玉带河东街150号日化二厂原西料场土地，面积1万平方米，用于汽车维修、餐饮用途，租赁期限为1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止，年租金标准为40万元。合同第六条就“租赁房屋装修、装饰及施工期间的安全责任”约定：“一、甲方允许乙方根据法律、法规的规定及双方有效文件的约定对租赁房屋进行装修、装饰及添置新物。乙方在装修、装饰及添置固定设施之前应向甲方提交设计方案，经甲方书面同意，并与甲方签订装修协议及交付相关费用，且乙方报请政府有关部门批准后方可实施。对乙方提交的上述设计方案，甲方应自收到之日起10个工作日内作出同意与否的书面答复。”合同另就违约责任等进行了明确约定。（二）涉案租赁合同履行情况上述租赁合同签订后，商贸中心依约向日化二厂支付了合同期限内的全部租金。合同到期后，商贸中心继续使用涉案房屋，并向日化二厂支付了截止到2018年9月30日的全部租金。（三）商贸中心进行翻改建的情况自2009年起，商贸中心多次就拆除及翻改建原有房屋向日化二厂提交书面申请，日化二厂亦向北京市规划委员会、北京市通州区经济和信息化委员会（以下简称经信委）、北京市国土资源局通州分局等递交相应申请及材料。2010年1月7日，北京市规划委员会出具《建设项目规划条件（自有用地）》，载明收悉日化二厂于2009年12月30日申报的拟在北京市通州区玉带河大街12号规划建设的翻改库房有关材料，同意其按相应规划条件及附图所示用地范围办理该项目的建设计划、规划设计等前期工作。《建设项目规划条件（自有用地）》另载明日化二厂应按本《建设项目规划条件（自有用地）》办理并取得建设计划文件后到市规划委通州分局申请办理建设工程规划许可。2010年7月23日，北京市国土资源局通州分局出具《关于北京日用化学二厂翻改库房项目用地预审意见》（以下简称《预审意见》），载明：预审项目位于北京市通州区玉带河大街12号，项目占地面积0.16公顷，均为国有建设用地，符合土地利用总体规划和国家及本市供地政策，同意通过用地预审。《预审意见》另载明日化二厂应持本批复意见办理有关手续。2010年10月18日，经信委就“仓库翻改建项目”出具《北京市非政府投资工业固定资产投资项目备案通知书》，载明就该项目予以备案，建设内容为“拆除原有零散建筑后，建设单体仓库1500平方米”，建设年限自2010年11月至2011年5月。2010年11月4日，日化二厂取得了“围墙改建”项目的建设工程规划许可证，载明建设规模为60米。2011年3月1日，日化二厂作为甲方与仇树利作为乙方签订《补充协议》，载明：一、乙方在租赁甲方的场地上，拆除部分原有零散建筑，乙方出资翻改建1500平方米库房（钢结构）；二、在租赁合同期内，如遇国家拆迁或征地，由乙方投资的1500平方米库房，依据国家相关规定对其给予相应补偿，乙方不得以任何理由拒绝拆迁。2012年9月12日，日化二厂向经信委提交《关于北京日用化学二厂库房翻改建项目变更备案的申请》，载明因人工成本上升及原材料价格上涨等原因，其拟在原基础上提高建设标准，特向委员会申请对项目总投资和开竣工时间进行调整：一、总投资调整为500万元；二、建设工期调整为2012年12月至2013年12月。商贸中心和日化二厂均未提交证据证明此后日化二厂就“围墙改建”以外的其他翻改建项目取得了建设工程规划许可。双方共同确认自2009年10月起至2011年5月止，商贸中心拆除原有十余间厂房，新建了约1600平方米厂房及60米的铁艺围墙，并进行了装修。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的《租赁合同2》于2017年9月30日到期，后商贸中心继续使用涉案房屋并支付了截止到2018年9月30日的租金，日化二厂予以受领，此后商贸中心未再支付租金，但实际使用租赁物至2019年7月15日，现日化二厂要求仇树利支付自2018年10月1日起至其实际腾退之日止的占用使用费，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。仇树利辩称日化二厂在该段时间采取了强制停水停电等措施致其不能正常使用涉案房屋，但未提交充分证据，一审法院不予采信。仇树利另称其提前腾退了部分房屋，但其未提交证据证明其就该部分房屋的腾退交还与日化二厂办理了交割手续，故依据不足，一审法院亦不予采信。二、关于应否赔偿翻改建及装修损失的问题。对于商贸中心主张的装修损失，一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。经查，双方所签订的《租赁合同2》约定租期已于2017年9月30日届满，此后商贸中心继续使用涉案房屋，出租人未提出异议，并继续收取了截止到2018年9月30日租金，视为双方在此期间形成了事实上的不定期租赁合同关系，后日化二厂未再收取租金，故双方租赁期限早已届满，其再要求赔偿装饰装修损失，依据不足，一审法院不予支持。对于商贸中心主张的翻改建费用，一审法院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。经查，涉案房屋的合法产权人是日化二厂，如需进行工程建设，应以日化二厂名义向有关部门提交申请和办理相应规划审批手续，但日化二厂仅就其中“围墙改建”项目办理了完整的规划审批手续，其余建设项目均未办理完毕合法建设手续，故一审法院认为日化二厂应就“围墙改建”项目承担全部费用，并就其他建设项目承担70％的赔偿责任，其余损失由仇树利自行承担。判决如下：一、仇树利支付北京日用化学二厂自二〇一八年十月一日起至二〇一九年七月十五日止的房屋占有使用费316666.67元，于判决生效之日起七日内执行清；二、北京日用化学二厂赔偿仇树利翻改建损失1156663元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回仇树利的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，仇树利提交以下证据：证据一：北京天宝奥驰汽车服务有限公司提交的起诉状（复印件），证明日化二厂知道转租行为并同意；证据二：企业查询信息（打印件），证明北京天宝奥驰汽车服务有限公司的注册地址就是涉案承租场地，也证明是由日化二厂提供的场地证明办理的营业执照。日化二厂发表质证意见称：认可二证据真实性，但是起诉状所涉案件原告已撤诉。本院对于一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，日化二厂与商贸中心签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方最后一次签订的租赁合同约定2017年9月30日租赁期限届满，之后商贸中心继续使用租赁标的物并向日化二厂支付租金至2018年9月30日，日化二厂亦无异议，双方之间系不定期租赁合同关系。本案二审双方争议的焦点是“围墙改建”外其他改扩建项目的造价费用应如何处理。《中华人民共和国关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据在案证据及当事人陈述可以认定商贸中心在案涉场地进行改扩建经过日化二厂同意，因日化二厂系案涉房屋产权人，亦系办理建设工程审批手续的义务主体，故日化二厂应对未办理完毕建设工程审批手续负主要责任，商贸中心明知欠缺合法手续而进行改扩建，亦有过错，应负次要责任。一审法院依据《中华人民共和国关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，在双方无异议的评估结论的基础上，确定日化二厂就“围墙改建”外其他建设工程造价费用负担70%，并无不当。日化二厂以委托商贸中心代为办理报批手续为由主张己方应付30%的责任，缺乏事实及法律依据；日化二厂以商贸中心违约高价转租获利为由主张一审判决显失公平，亦于法无据。综上所述，日化二厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10239元，由北京日用化学二厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨淑敏审判员  付 辉审判员  楚 静二〇二〇年一月十五日书记员  何昕燏书记员  王秋岩