山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3927号上诉人（原审被告）：路中华，男，1982年4月17日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：程留宝，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢玉会，男，1983年4月17日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：李征，山东薛国律师事务所律师。上诉人路中华因与被上诉人邢玉会商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路中华上诉请求：一、撤销薛城区人民法院(2019)鲁0403民初1086号民事判决，改判支付被上诉人购房款15万元，驳回被上诉人其他诉讼请求。二、一二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：一、事请发展的经过。2016年9月19日上诉人与被上诉人签订房屋买卖居间合同，约定购房定金2万元，过户当日付13万元，剩余房款25万元办理贷款发放后一次性付清。被上诉人支付15万元后，2016年10月21日双方到薛城区房屋管理局办理过户手续，此后过户手续一直在房管局。2017年6月20日上诉人之妻查出肺癌开始住院治疗，2017年8月24日薛城区不动产登记工作领导小组办公室下发了《关于长江花园小区办理不动产登记的通知》，上诉人在2017年9月7日购买斯柯达轿车，2017年10月上诉人从房管局得知不动产领导小组的文件，此时上诉人之妻已经5次到山东省肿瘤医院治疗。随着上诉人之妻病情加重，上诉人多次和中介及被上诉人沟通，希望能变更付款方式，2018年1月29日上诉人之父到薛城区信访办反映情况要求快点办理房屋过户。2018年2月18日上诉人之妻病情加重被急救到枣矿集团总医院，后期转院至省肿瘤医院，病情稳定后又转院至枣矿集团总医院，在枣矿集团总医院出院时间为2018年3月21日。上诉人多次将情况告知被上诉人，表示急需用钱不能等待，如被上诉人选择等待可以先交清房款，以后上诉人配合办理过户手续；被上诉人表示不能付清房款，上诉人此时才说如果等待就不卖了。2018年3月28日被上诉人起诉要求解除合同并赔偿损失，上诉人同意解除合同明确表示不是自己违约，自己原来积极履行合同，政府文件导致不能过户，不知道等待时间长短，还是彻底不能过户，属于最高院合同法解释的“情势变更”，不同意赔偿。2018年12月16日薛城区不动产领导小组下文能办理过户手续。2019年2月上诉人起诉要求确认买卖合同解除，2019年4月被上诉人再次起诉要求赔偿。二、上诉人没有违约，不应赔偿。根据买卖合同，上诉人的合同义务是办理过户手续和交付房屋，被上诉人未交清全款，所以上诉人没有交付房屋的合同义务；上诉人和被上诉人到不动产登记中心办理了过户手续，没有撤回过户手续，合同义务己经完成。上诉人口头所谓的“不卖了”不影响不动产登记机构办理过户手续，故上诉人只是口头要约，被上诉人没有同意，合同履行未受影响，上诉人未违约。被上诉人起诉要求解除，上诉人同意，法律行为形成，责任不在上诉人。上诉人在2017年10月得知不动产领导小组暂停办理过户的文件后就给中介和被上诉人沟通此事，此后因上诉人妻子治病急需用钱，上诉人之父又到信访部门催促快办，据此可以看出上诉人是积极履行合同。上诉人的妻子2018年2月18日病情加重抢救到医院至2018年3月21日病情稳定出院，在此期间双方多次沟通，被上诉人要求的补偿金额从5万元增加到10万元。对于上诉人来说一边是急于卖房给妻子治病，一边是被上诉人不断抬高补偿要求，不允许过户的文件是签订合同后出现的，所以上诉人要求变更付款方式或者解除合同，符合最高院合同法解释（二）第二十六条情势变更的规定，上诉人没有去不动产登记中心撤回过户登记手续，不存在违约问题。一审判决第3页第一行：被告没有去不动产办理过户手续，属于法院记录错误，上诉人没有这么说。一审法院认为上诉人因妻子生病急需用钱需要改变付款方式，上诉人之妻被确诊癌症后仍购买斯柯达轿车，所以对上诉人的辩解不予采信。这是一审法院没看上诉人的材料导致的结果，上诉人是在妻子确诊癌症后，为了满足妻子的愿望和方便携带轮椅才购买的车辆，如果没有薛城区的文件，剩余25万元能迅速到账，购买车辆不影响支付医疗费。薛城区的文件出现，导致无法过户，又不知道什么时候结束，这才是上诉人要求变更付款方式的原因，一审法院对上诉人重点论述的“情势变更”只字未提，用购买车辆做借口驳回上诉人的辩解，用意良苦。三、15万元的贷款利息。一审判决自2018年4月2日起按照银行贷款利率计算向被上诉人支付的利息。现有证据表明，上诉人多次要求被上诉人将15万元拿走，被上诉人一直想要个说法，所以不拿。上诉人没有占用被上诉人资金的故意，被上诉人任由资金在上诉人处，属于自己权利的处分，支持被上诉人要求利息的请求没有法律根据。四、评估报告有问题。上诉人和被上诉人对评估报告都有异议，上诉人认为法院指定的估价基准日2018年4月1日不正确，因为上诉人2017年10月获得科薛城区文件后就和被上诉人、中介协商此事，有记录的时点是2017年12月上诉人与中介张茂董的通话录音，所以应将估价基准日定在2017年12月。评估机构在评估报告的致估价委托人函中明确记录估价类型：市场价值；估价方法：选用比较法、收益法。在2018年4月1日和2017年12月案涉房屋均无法过户，无法过户的房屋和能正常过户的房屋在价格上不一样。评估房屋的市场价就应该用市场价值法进行评估。评估报告有问题，判决就有错误。五、解除合同责任的承担。本案的合同解除属于根据最高院合同法解释二第26条规定的解除，不是协商解除和违约解除，双方仅需返还，而不需承担赔偿责任。法律应保护善意的交易，不能支持恶意行为。上诉人在2016年9月卖房后有了15万元，为了给妻子看病出行方便，2017年9月上诉人买车，买车的时候不知道薛城区暂停过户的文件，后来上诉人妻子病情加重，不能过户无法获得资金，上诉人才要求变更付款方式，这种情况于情于理于法都是支持的，被上诉人不同意变更，解除合同就是必然选择，法律规定在这种情况下只是解除没有赔偿，一审判决上诉人承担所有责任，属于适用法律错误，应予以纠正。六、司法导向应趋向于公平而不是相反。本案中，上诉人的合同目的是房屋变成资金，被上诉人的合同目的是孩子上学，这在双方2018年3月20日的通话录音中能清楚的体现。2018年1月29日上诉人之父通过信访要求过户，说明解除买卖合同与房屋价格无关。2018年2月16日春节，上诉人之妻2月18日病情加重住院直到3月21日才稳定出院。由于政府的文件，暂停办理过户，上诉人的妻子癌症躺在医院急需用钱，被上诉人的孩子需要上学，双方的合同目的都无法实现，文件导致不能办理也不属于商业风险，所以符合情势变更的条件，继续等待违背民法总则规定公平原则，变更履行方式具有合理性合法性。是因为政府文件的出现上诉人才提出变更履行方式，而不是治病急需用钱及买车的问题。上诉人让被上诉人拿走15万元，被上诉人不拿，再判决上诉人支付贷款利息显失公平。不顾及情势变更，不考虑被上诉人支付的对价，用仅支付30%多的房款却享有百分之百的增值，这些都违背公平原则。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判。邢玉会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。邢玉会向一审法院起诉请求：一、判令被告返还原告购房款150,000元并支付利息（自2016年10月24日起至所有款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率）；二、判令被告赔偿原告各项损失211,108.15元（购房损失200,000元、中介费3,800元、律师费3,000元、契税4,308.15元）；三、诉讼费、保全费、保险费500元由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，甲方（出售方）路中华、乙方（买房）邢玉会、丙方（中介方）家盛房产共同签署房屋买卖居间合同一份。该合同主要约定：甲方将其位于薛城区长江花园小区X号楼X单元X层X户房屋一套出售给乙方，合同价款为380,000元。合同签订后乙方支付给甲方购房定金20,000元。甲方同意乙方申请办理二手房按揭商业贷款。甲方收到乙方购房定金后，甲、乙、丙在7日内去银行核实乙方是否符合贷款条件。乙方如符合条件，乙方在过户当日把购房首付款130,000元（含定金）付给甲方，剩余购房款250,000元办理银行贷款发放后一次性付清给甲方。违约方应承担另外两方因诉讼而发生的诉讼费、律师代理费、邮寄费等实支费用。甲、乙、丙各方均在该合同上签名或盖章。2016年9月19日，原告邢玉会向被告路中华交付购房定金20,000元，同时原告邢玉会支付中介服务费3800元。同年10月21日，原告邢玉会缴纳契税4308.15元。同年10月24日，又向被告路中华交付首付款130,000元。被告向原告支付150,000元后，原、被告到薛城区不动产登记中心办理过户手续，薛城区不动产登记工作领导小组下发通知暂时无法办理过户手续。2019年4月8日，原告邢玉会向其委托的律师事务所支付律师代理费3,000元。2019年6月22日，原告邢玉会向法院提出申请，要求对涉案房产的市场价值进行鉴定。2019年7月26日，山东中盛土地房地产评估测绘有限公司出具房地产估价报告书，该报告书载明，以2018年4月1日为基准日涉案房产的评估总价为501,168元。本次评估，原告邢玉会支出评估费5,000元。另认定，2018年3月26日，原告邢玉会与被告路中华电话沟通，在沟通的过程中，被告路中华明确表示不再出售给原告邢玉会涉案房屋，并表示退还150,000元购房款。2018年3月27日邢玉会以路中华拒不履行房屋买卖合同约定的交付房屋义务为由，起诉原告要求解除原被告之间的房屋买卖合同，并赔偿损失、退还购房款150,000元及利息、双倍返还定金40,000元。2017年6月20日，被告路中华之妻被确诊患有癌症。同年9月7日，被告路中华购买斯柯达牌小型汽车一辆。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告路中华于2018年3月26日明确表示不再出售给原告邢玉会涉案房屋，原告邢玉会亦于2018年3月28日通过起诉的方式要求与被告路中华解除双方签订的房屋买卖居间合同，2018年4月2日，被告路中华收到起诉状副本及开庭传票，故原、被告双方之间的房屋买卖居间合同于2018年4月2日已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告邢玉会有权利要求被告路中华返还已付购房款150,000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，2018年3月26日，被告路中华明确表示不再出售给原告邢玉会涉案房屋，该行为导致原告邢玉会不能按照约定的价格购买涉案房屋，故原告邢玉会有权要求被告路中华赔偿损失。对于赔偿的范围，应当包括直接损失和预期利益损失，故原告主张的利息损失、中介费损失属于直接损失，被告路中华应当予以赔偿。对于原告主张的律师费，因当事人在合同中明确约定由违约方负担，故本案律师费3,000元亦应由被告路中华负担。对于原告主张的购房损失200,000元，一审法院认为，评估机构按照法院的委托以2018年4月1日为基准日作出的评估报告，基准日的选择与双方解除合同的时间基本吻合且评估程序合法，故其结论可以作为定案的依据。原告认为应当按照2019年3月27日为基准点没有法律依据，对该意见不予采信。被告认为应当以2017年12月为基准点且评估方法不当的意见亦无法律依据，对该意见亦不予采信。参照该评估报告，房屋买卖合同解除时涉案房屋的增值额为121,168元（501,168元-380,000元），该数额应属于原告邢玉会可得利益损失，被告路中华应承担赔偿责任。原告主张的契税4,308.15元，按照税收法律制度的规定，在房屋买卖合同解除后，属于可以退税的范畴，故在本案中对原告的该项请求不予支持。关于被告路中华在庭审中辩称的因其妻患病急需用钱需改变付款方式的意见，一审法院认为，经审理查明，其妻确诊后，被告仍购买斯柯达小轿车一辆，故对被告路中华的辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告路中华于判决生效后十日内返还原告邢玉会购房款150,000元及利息（自合同解除之日2018年4月2日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日止）；二、被告路中华于判决生效之日起十日内赔偿原告邢玉会中介费3,800元、律师费3,000元、购房可得利益损失121,168元，合计127,968元；三、驳回原告邢玉会其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计3,358.31元、保全费2,320元、财产保全保险费500元、评估费5,000元，合计11,178.31元，由被告路中华负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。依据本案诉讼中被上诉人邢玉会提交的证据，并结合上诉人路中华在履行涉案合同中的行为，能够作出上诉人路中华以明确表示不再履行双方所签房屋买卖合同的事实，路中华亦应当为其行为承担相应的法律责任，一审法院以此作出由路中华承担邢玉会中介费、律师费、可得利益损失的裁判结果，符合法律规定，本院予以确认。案涉的评估报告系由法院委托具备相应鉴定资格的鉴定部门作出，当事人亦未提出证据证明评估报告存在程序严重违法或结论明显依据不足的情形，故评估报告可以作为本案当事人计算损失的依据，上诉人认为评估报告有问题的主张本院不予采信。情势变更原则的适用前提应以是否导致合同基础丧失、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍作为判断标准，本案并不符合情势变更的情形，故对上诉人提出的因情势变更应当变更履行方式的主张不予支持。对路中华提出的其他上诉主张因无法律及事实依据，本院亦不予支持。综上，路中华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人路中华负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年一月十三日书记员  张晓宇