山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4391号上诉人（原审被告）：山东昂立房地产集团有限公司，住所地：枣庄市高新区长白山路西侧。统一社会信用代码：91370400779711411T。法定代表人：王赞林，总经理。被上诉人（原审原告）：马林，男，1958年3月7日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人山东昂立房地产集团有限公司（以下简称昂立集团）因与被上诉人马林商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昂立集团上诉请求：1、撤销原判、发回重审，或查清事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、各审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、本案所涉《来泉山庄二期高层商品房团购定房协议书》(以下简称《定房协议书》)并非商品房买卖合同，且买受人明知涉案房屋的建房手续有别于正常商品房的交易，曾于2018年2月8日以确认合同无效主张权利、提起诉讼，现又以合同有效主张权利显属自相矛盾。二、被上诉人存在逾期交纳房款的情形，且至今未能全部交清，结合《定房协议书》第四条第一款的约定：“乙方未按协议约定补交房款视为乙方放弃购买资格”，根据《合同法》第九十四条之规定，被上诉人的行为己构成根本违约，直接导致上诉人的合同目的不能实现，故被上诉人已无权要求继续履行。三、本案应适用情势变更原则调整各方权益，否则，上诉人将因被上诉人逾期交款的过错遭受重大经济损失。事实上，在合同长期履行僵局的过程中，房屋价款已发生重大变化(合同签订时的每平方米2,977元，被上诉人起诉时声称每平方米8,000余元)。上诉人认为，鉴于合同条款的履约前提发生了重大变化，故未经当事人再行协商一致的情况下，原协议已不能作为继续履行的依据。被上诉人所诉权益不具合法性、合理性，不应得到法庭的支持，一审判决结果没有体现司法公平的基本原则。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案，上诉人作为开发企业，从金融机构借款建设楼盘，被上诉人长期拖欠房款的行为显然已严重损害上诉人利益，造成的损失已远远超出当事人预料，法院应当适用情势变更规则，以变更或解除合同方式恢复双方利益平衡，否则，将极大损害上诉人合法权益。综上，请二审纠正一审判决，支持上诉人的上诉请求。马林未答辩。马林向一审法院起诉请求：1.判令被告履行购房协议，立即向原告交付来泉山庄二期X号楼X室房屋归原告所有，并依法办理产权登记手续；2.判令被告承担延期交房的违约责任（以已付房款392,314元为基数，自2018年1月16日起至实际交房之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告马林系枣庄日报社职工。2011年，枣庄日报社为解决职工在枣庄新城住房问题与被告昂立集团就团购被告开发的来泉山庄二期高层X号楼整栋、X号楼X单元和X号楼部分房源达成定房协议。原告参加了单位团购，并于2011年10月12日向被告交纳了认购金180,000元。2013年12月31日，原告与被告签订团购协议书，该协议书主要约定，原告依据团购单位自行制定的分房规则团购成员选房确定房号X-X号，建筑面积143.06平方米（以测绘部门最终数据为准），房屋单价3,047元/平方米，总房款435,904元，主体起至五层，原告补交房款至90%，封顶交房前原告补足全额房款；交房时间2015年7月31日；原告未按协议约定补交房款视为原告放弃购买资格，被告在规定时间内给予办理退房手续，签订购房合同后，被告协助原告办理贷款手续；被告如未按工期交房需承担违约责任等内容。协议签订后，原告又于2014年1月2日向被告交纳房款80,000元、2017年8月19日交纳132,314元。2017年12月15日，为确保涉案团购楼房于2017年12月31日前竣工交房，原告及部分团购业主作为枣庄日报社代表（丙方）与被告（甲方）、案外人济南舜联建设集团有限公司枣庄项目部（乙方）签订交房协议书，协议内容如下：一、甲方给予乙方来泉山庄二期D区规划车位62个用于抵顶工程款，并配合乙方办理车位的销售等相关手续。甲方确保2017年12月31日前将非乙方承建的部分工程如室外管网、电梯、门窗等完成施工，配合好乙方的整体竣工；二、乙方组织好该项目剩余工程的施工，确保2017年12月31日前竣工经验收合格交付甲方；三、丙方配合乙方对抵顶车位进行销售，积极发动鼓励团购业主购买D区所剩车位，车位单价100,000元，所收款项按本协议所确定的施工进度分批按比例支付给乙方，作为甲方应付乙方的工程款；四、甲方须在2017年12月31日前确保工程竣工经验收合格并经丙方业主代表验收具备入住条件后，丙方配合将催缴的余款汇入甲方指定账户，在丙方交付余款的同时甲方给丙方团购业主办理上房手续等；备注经三方协商交房时间可延长至2018年中旬。该协议签订后，原告于2017年12月19日，将购房尾款43,590元转账至枣庄日报社会计账户，并通过枣庄日报社将尾款给付被告，但被告拒收并退回。现涉案楼房已建成并部分交付业主。一审法院认为，原、被告所签订的团购协议书及原、被告与案外人济南舜联建设集团有限公司枣庄项目部签订的交房协议书均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，两份合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据原、被告签订的交房协议书的约定,原、被告已将被告交房时间协商变更延长至2018年元月中旬，且约定原告向被告交付余款同时被告为原告办理上房手续，故双方应按该交房协议书的约定履行各自的义务。而被告关于原告逾期补交房款已丧失购房资格，无权要求其公司交付房屋的抗辩意见，不予采纳。据此，原告要求被告交付房屋的诉请，依法予以支持。关于原告要求被告为其办理产权登记的诉请，根据相关法律规定，被告作为商品房出卖方负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，办理房屋权属证书需由原告申请，相关房地产登记部门负责办理，故其该项诉请不能成立，不予支持。关于原告要求被告承担其延期交房违约责任的诉请，因双方对该项逾期交房违责任约定不明，故原告的该项诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东昂立房地产集团有限公司于判决生效后十日内将向来泉山庄二期X号楼X室房屋交付原告马林，同时原告马林将剩余购房款43,590元交付被告山东昂立房地产集团有限公司；二、驳回原告马林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,874.56元，减半收取3,937.28元，由被告山东昂立房地产集团有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，虽然昂立集团上诉称因马林未按协议约定补交房款视为放弃购买资格，昂立集团依法可以解除双方所签订的合同，但依照上述法律的规定，昂立集团应于法律规定的一年内行使解除权，但昂立集团并没有证据能够证明其已在一年内行使该项权利，故昂立集团要求解除双方的合同已经超过法律规定的解除权行使期间。同时，根据马林提供的证据亦能够表明马林有继续履行合同的意愿，在没有证据表明马林明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，以及丧失履约能力等导致昂立集团无法实现合同目的情况下，一审法院判决双方继续履行涉案合同，符合法律规定，并无不当。对昂立集团提出的其他上诉主张，因无法律及事实依据，本院亦不予支持。综上，昂立集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,874.56元，由上诉人山东昂立房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年一月七日书记员  张晓宇