江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3866号上诉人（原审被告）：徐江。上诉人（原审被告）：王芝梅。两上诉人共同委托诉讼代理人：王道基，盱眙县仇集法律务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张立新。上诉人徐江、王芝梅因与被上诉人张立新租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2019）苏0803民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐江、王芝梅上诉请求：一、撤销盱眙县人民法院（2019）苏0803民初2965号民事判决、依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人租赁的房屋因为被上诉人不能提供产权证而无法办理消防许可证，上诉人租赁的房屋经营足浴店，没有消防许可证无法经营。双方为此解除合同，并口头约定上诉人未缴纳的1万余元租金予以减免，现被上诉人要求上诉人缴纳欠缴租金不诚信；3、案外人汤连清接收上诉人交还的钥匙，并于2014年2月14日将钥匙给被上诉人张立新；4、被上诉人在签订合同前并未告知上诉人欠16800元电费，上诉人予以垫付，应从上诉人应付款中扣除。张立新答辩称：1、被上诉人不知道要办理消防许可证，我原来经营的足疗店于2014年就营业了；2、转让费9万元分期给付是上诉人要求的。张立新向一审法院提起诉讼请求：1.请求被告给付原告转让费20000元、租金26250元，合计46250元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月22日，盱眙县联青综合经营部与原告张立新签订《五环中央公馆商铺转租合同》，合同约定：盱眙县联青综合经营部将五环中央公馆三间毛坯门面房租赁给原告张立新用于经营五环足浴。盱眙县联青综合经营部负责人汤连清及原告张立新均在该转租合同上签名确认。2018年8月19日，原告张立新与被告徐江签订《转让协议》，协议约定：1、转让内容：原五环足浴城现改为蜡烛红足浴店里的资产，电视、空调、电脑、经营用桌椅、足浴床以及另零用具（不包括屋上空气能设备）转让租赁时间至2020年12月20日至。2、转让金额：玖万元（￥90000）。3、付款方式：2018年12月31日前付款贰万元，2019年12月31日前付款叁万元，余款冲消费卡，作为转让费。4、房租费及物业费：每年房租为壹拾万伍仟元，物业费伍仟元左右。以上二项费由乙方付款，房租费交给甲方，物业费交给物业部门。5、甲方责任：负责协助乙方办理营业执照，和店里财产交接手续。6、乙方责任：按协议付款、办理营业执照等手续、负责店里经营中产生的各种费用，一切费用与甲方无关、转让后乙方经营中所产生的所有经济债务与甲方无关。…。《转让协议》签订后，被告徐江开始经营蜡烛红足浴。被告徐江按照协议将2018年12月4日前的租金付清。2019年2月3日，原告张立新委托汤连清找被告徐江收租金，被告徐江支付1万元租金，汤连清向被告徐江出具1万元收条。因被告徐江拖欠租金、同时帝王洁具老板想扩大店面，原告张立新遂帮助被告徐江转租足浴店。2019年2月14日，原告张立新拿到足浴店门钥匙。2019年2月底，原告张立新将足浴店门锁更换。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告于2018年8月19日签订的《转让协议》，双方对租赁物标的及用途、租赁期限及租金、转让金额、付款方式及违约责任等作出了相应的规定，并经原告张立新和被告徐江签名确认。该协议系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故原、被告理应依约遵守。双方签订《转让协议》后，被告徐江支付了2018年8月19日至2018年12月4日期间的租金。2019年2月3日，原告张立新委托汤连清找被告徐江收租金，被告徐江支付1万元租金，汤连清向被告徐江出具1万元收条。被告徐江未按照协议规定在2018年12月31日前支付转让费2万元。因被告徐江拖欠租金，原告张立新帮助被告徐江转租足浴店。2019年2月14日，原告张立新拿到足浴店门钥匙。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的或当事人一方迟延履行债务或者又其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以法定解除合同。但应通知对方，合同自通知对方时解除。本案中，被告徐江拖欠原告张立新租金及转让费，同时原告张立新帮助被告徐江转租足浴店，2019年2月14日，被告徐江将足浴店钥匙交给原告张立新，原告接受钥匙，后将门锁更换，可见原、被告双方均以自己的行为表明解除合同的意愿，故一审法院认为，原告张立新与被告徐江签订的《转让协议》，自2019年2月14日予以合同解除。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告徐江自2018年12月4日至2019年2月14日合同解除时，共拖欠原告张立新租金20416.7元，扣除被告徐江已支付1万元，被告徐江尚欠原告张立新租金10416.7元。根据《转让协议》约定，被告徐江应于2018年12月31日前支付原告张立新转让费2万元，其拖延不付，理应承担违约责任。原告张立新要求被告徐江支付租金10416.7元、转让费2万元，合计30416.7元，有事实和法律依据，予以支持。被告徐江、王芝梅系夫妻关系，共同经营足浴店，故被告王芝梅对上述款项应承担共同清偿责任。对于被告徐江、王芝梅辩称，其已付清房租，并于2019年2月3日解除了租赁合同，被告向法庭提供案外人汤连清出具的说明一份，证明租赁合同已经解除、房租已经付清。一审法院认为，因为被告徐江与原告张立新签订的《转让协议》，合同的相对方为原告张立新，而非汤连清。汤连清出具的说明不能产生合同解除、房租已付清的效力，故一审法院对被告的辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、九十四条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告徐江、王芝梅于本判决生效后十日内向原告张立新支付租金10416.7元、转让费2万元，合计30416.7元；二、驳回原告张立新其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1021元，减半收取510.5元，由原告张立新负担192.5元，被告徐江、王芝梅负担318元。二审审理中,双方当事人均未提供新的证据。二审经审理除确认一审查明的事实外，另查明，上诉人徐江与被上诉人张立新于2018年8月19日签订的《转让协议》。约定，转让租赁时间至2020年12月20日。张立新在一审法院2019年9月12日谈话笔录中陈述：“上诉人已缴纳2018年8月19日至2018年12月4日的租金。2019年2月3日，我委托案外人汤连清找上诉人徐江收租金，我租金计算到2019年4月8日，上诉人欠租金26250元。”上诉人一审庭审中认可足浴店于2019年2月3日关门。上诉人提交案外人汤连清于2019年2月3日出具的条据，内容为，五环公馆东街蜡烛红足浴，因没有合格的消防证件导致无法经营，营业期间产生的租金已付清。同日汤连清出具收到1万元租金的收条给上诉人徐江。证明租金已结清。被上诉人张立新质证认为，被上诉人只是委托汤连清收租金，并未委托其出具条具。双方对《转让协议》于2019年2月14日解除无异议。案外人汤连清于2017年12月2日出具承诺书，认可被上诉人转租行为。本院认为，双方签订的《转让协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，双方一致认可《转让协议》于2019年2月14日解除。上诉人徐江支付了2018年8月19日至2018年12月4日期间的租金。上诉人徐江自2018年12月4日至2019年2月14日，共拖欠租金20416.7元，扣除汤连清于2019年2月3日代收的1万元，上诉人徐江尚欠租金10416.7元。上诉人徐江、王芝梅主张汤连清已出具条据证明租金已付清，但被上诉人张立新不予认可，且汤连清未到庭证明，本院认为，汤连清并非合同双方当事人，汤连清代收房屋租金但并无并无授权免除租金，即使其出具免除租金和手续，但在不能得到被上诉人认可的情况下，汤连清的行为对被上诉人张立新不产生效力。故对上诉人该主张不予支持。《转让协议》约定转让费是9万元，并约定分期给付，第一期2万元的给付时间是2018年12月31日，在2019年2月14日合同解除前，在合同解除后上诉人应给付该笔转让费。上诉人主张合同未履行完毕，其不应给付转让费无事实及法律依据。本院不予支持。上诉人主张其在营业前，为涉案房屋垫付16800元电费应从上诉人应付款中扣除。但被上诉人不认可，因双方合同中并未约定电费问题，对上诉人该主张本院不予支持。如上诉人有证据证明该事实，可另行诉讼解决。综上所述，徐江、王芝梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1201元，由上诉人徐江、王芝梅负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  黄春丽审判员  孙 洁二〇二〇年一月十六日书记员  唐小捷