上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8783号上诉人（原审原告）：上海龙盛商业发展有限公司，住所地上海市闵行区都市路3759号、3795号。法定代表人：阮兴祥,董事长。委托诉讼代理人：白莹，公司员工。被上诉人（原审被告）：陆禕鼎，男，汉族，1984年4月3日出生，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：毛佩章，上海市光华律师事务所律师。上诉人上海龙盛商业发展有限公司（以下简称龙盛公司）因与被上诉人陆禕鼎房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初6847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人龙盛公司上诉请求：撤销一审判决第七项，改判被上诉人支付房屋恢复原状费用人民币（下同）285,700元。事实和理由：被上诉人于合同上签名，合同履行中，被上诉人本人进行沟通，支付租金、物业费并经营商铺，被上诉人系合同一方当事人；依据租赁合同12-10条之约定，被上诉人应将房屋恢复至毛坯状态，且上诉人已向施工方支付费用。被上诉人陆禕鼎辩称，合同在审批中，其没有在合同上签字；双方交接房屋时上诉人没有提出恢复原状，且没有一家商铺系按照毛坯房标准返还，故其认为一审判决正确，要求维持原判。龙盛公司诉至一审法院，请求判令：1、确认龙盛公司与陆禕鼎签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年2月7日解除；2、陆禕鼎向龙盛公司支付合同解除违约金321,198元；3、陆禕鼎向龙盛公司支付租金、物业管理费25,249元（从2018年2月1日至2018年2月7日）;4、陆禕鼎向龙盛公司支付逾期付款利息,以欠付款项为本金,按日千分之三计算,自欠付之日起计算至实际履行之日止；5、陆禕鼎向龙盛公司支付装修期间的租金209,250元；6、陆禕鼎向龙盛公司支付房屋占用使用费301,320元（按7,533元/天的标准，自2018年2月12日起算至2018年3月23日止）;7、陆禕鼎向龙盛公司支付房屋恢复原状费用186,000元;8、陆禕鼎向龙盛公司支付停止营业违约金75,330元（以7,533元/天的标准,自2018年1月29日起算至2018年2月7日止)；9、陆禕鼎因未能在2018年3月7日之前将公司注册地迁出租赁房屋违约金，应按10,000元/天的标准支付违约金，自2018年3月7日起算至2018年12月20日，合计2,880,000元；10、陆禕鼎承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月18日，龙盛公司（出租方、甲方）与陆禕鼎（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》一份，合同约定，一、出租或预租房屋情况。1-1、甲方预租给乙方的房屋座落在本市闵行区XX路XX号XX广场230+233室，该房屋预测建筑面积为465平方米。二、租赁用途。2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用。同时在租赁合同补充条款中约定，12-2，本合同第1-3条的补充：于本合同附表一第一部分所定义的交付日，甲方在该房屋已符合附件（三）第一款所列甲方提供标准的基础上将该房屋交付乙方。甲方有权再次选定一个日期代替附表一已载明的交付日，并应至迟不晚于原附表一列明的交付日前14天向乙方发出交付日期变更通知书，双方同意，在交付日按照本条款变更时，除开张日予以顺延外，合同条款不予变更，且甲方无需另行向乙方承担任何赔偿责任。12-3，对本合同第3-1条作如下补充：（3）、该房屋的装修期已列于附表一第一部分。除本条第（6）款另有规定外，装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但是需要按照（33）元/平方米/月承担物业管理费用并应于交付前七日内向甲方或根据甲方指令向指定物业管理公司一次性缴清，同时乙方仍需承担该房屋的其他费用。（6）、如本合同由于乙方的原因（包括但不限于乙方提前解除合同、因乙方原因甲方提前解除合同等）提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期（如有）及免租期（如有），乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金和物业管理费等。12-4（1）、甲、乙双方约定该房屋租金已列于附表一第二部分。在租赁期内，乙方向甲方支付租金，除本合同另有约定外。12-5（1）、乙方应在开张日（定义见附表一第一部分）前5个工作日向甲方一次性先行缴纳相当于2个月的首年月基本租金、物业管理费、推广宣传费以及其他费用；（2）、除本合同另有规定外，在整个租赁期内，自起租日起，除前3个历月外，乙方须于每个历月的第一日前向甲方预先缴付当月的全额基本租金、物业管理费、推广宣传费以及其他费用。（5）、倘乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、推广宣传费、其他费用等各项费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一天，乙方应按所欠金额的千分之三支付逾期付款利息。逾期付款利息的计算自上述各项费用应付之日起，开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、逾期付款利息和其他相关的费用。12-6（1）、于签署本合同后5日内，乙方须按本合同附表二第四部分规定的金额向甲方存缴租赁保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。出现下列情形之一，乙方收到甲方的书面通知后五日内仍未付款的，甲方有权选择从租赁保证金中扣除其相应金额，如租赁保证金不足以支付乙方应付款项或弥补损失，甲方有权向乙方追偿，并且不影响甲方同时采取任何其他补救措施：乙方拖欠甲方租金以及其他应付费用的（如物业管理费等）。12-10.对本合同第7-1条及第7-2条作如下补充:（1）于租赁期届满,甲方有权收回该房屋。乙方须在租赁期结束当日或提前结束后的[5]日内,把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物,按本合同规定,在与原状一致(以“房屋交接验收表”为验收标准)或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下,交还甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外);此时甲方无须给予乙方任何装修补偿。同时,须将通向该大厦各部分的锁匙(如有)交还甲方。（2）若乙方未按本条第(1)款约定的时间将该房屋返还予甲方,则每逾期一日,乙方应按合同终止(或解除)日前一天租金及物业管理费之和的3倍向甲方支付该房屋占用使用费,同时乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失,包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。甲方并有权行使本合同第12-20条的规定的相应权利。若乙方未按本条第(1)款约定的状态将该房屋返还予甲方,甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮,因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视作债项,向乙方追讨。12-14.对本合同第9-2条作如下补充:(1)在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下,甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分,同时乙方应向甲方支付相当于以本合同提前终止日所在年度一个月租金和物业管理费之和为基数的[3]倍金额之违约金(若合同提前终止日早于交付日的,则乙方应向甲方支付相当于首年月租金和物业管理费之和为基数的[3]倍金额之违约金);若违约金仍不足以补偿甲方由此遭受的损失的,甲方有权就不足部分继续向乙方追偿,其中甲方损失包括但不限于因向乙方追索而产生的律师费用、诉讼费用及其他法律费用以及该房屋空置期间甲方依据本合同本可收取的租金等:(i)乙方未能按照本合同规定支付租金、物业管理费、推广宣传费、租赁保证金及其他费用之任何一项累计达到[30]天或以上的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)或一年内逾期支付前述任何费用累计达[3]次或以上的。12-15.对本合同第10-4、10-6条的补充:(1)除按照法律规定或合同约定外，在租赁期内，甲方擅自解除合同的，应向乙方支付相当于乙方已支付甲方的租赁保证金金额的违约金，但本合同自甲方发出的书面合同解除通知到达乙方时终止。（2）若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并支付相当于以本合同提前终止日所在年度一个月的月租金和物业管理费之和为基数的3倍金额之违约金，若违约金仍不足以赔偿甲方因此遭受的一切损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿，甲方损失包括但不限于装修期的租金、物业管理费及律师费用、诉讼费用及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。12-20.对乙方违约行为的处理。在不影响本合同项下甲方其他权利(包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利)的前提下,在租赁期内:（1）若乙方未能在开张日正式对外营业,或若在租赁期内乙方中断、停止其营业(本合同另有约定的情形除外),乙方除应按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、物业管理费、推广宣传费及其他费用外,还应自开张日或者中断、停止其营业之日起算,每日向甲方缴纳金额为当年度每日基本租金[3]倍的违约金,直至乙方正式对外营业或恢复正常营业之日止。（3）若乙方违反本合同项下乙方须履行的任何规定,甲方有权在必要时以在该房屋上加贴封条或任何其它形式制止乙方以及任何其它人进入该房屋、并有权制止乙方将该房屋内届时任何物品搬离该房屋直至乙方纠正其违约行为并征得甲方同意为止。在应按照本合同约定返还该房屋时,乙方仍存在拖欠任何款项的,则乙方应按照甲方书面通知的时间至该房屋,在物业管理公司的见证下,与甲方共同办理房屋内财物的清点工作,对于清点完成的财物,由甲方转移至甲方自行确认的场地存放,且乙方应根据本合同终止(或解除)日前一天的每平米租金及物业管理费之和的2倍及场地占用面积计算所得的数额向甲方支付场地占用费,若乙方对该等财物有特殊存放要求的,应向甲方提出书面要求,并支付该等存放要求所需费用后,由甲方负责按乙方特殊要求存放;且双方确认:甲方对该等财物不存在保管义务,即甲方对该等财物不承担毁损、灭失的风险。若乙方未按照甲方书面通知的时间与甲方清点财物的,则视为乙方同意按照本条下述第(4)项约定执行。合同附表一列明：交付日2015年7月1日。装修期自交付日起计90天。开张日2015年9月30日。起租日自免租期届满之次日起计租金。租赁期5年，自交付日起算。租金：于本租赁期内，乙方应按约向甲方支付该房屋的租金。租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。第一年为自该房屋交付之日起算365天或366天（包含2月29日的年度），依此类推。基本租金：第一年至第二年每月70,719元，单价按5元/平方米/天计;第三年至第四年每月76,376元,单价按5.4元/平方米/月计；第五年每月80,620元,单价按5.7元/平方米/月计。合同附表二列明：物业管理费每月30,690元，单价66元/平方米/月。用途：该房屋只限于用作经营XX品牌餐饮用途，乙方属于餐饮用户。租赁保证金：即202,818元，为2个月的首年月基本租金和2个月物业管理费之和。当合同终止或提前终止时，甲方有权从租赁保证金内扣留该部分款项(届时,租赁保证金不足抵扣的部分,乙方负责另行补足),在合同终止或提前终止后[3]个月内,乙方所经营的品牌、场所没有任何消费者投诉、提出权利主张或索赔要求、政府处罚的,甲方在期满后[20]个工作日将商品质量保证金或其余额无息退还。原审另认定，2015年7月13日，龙盛公司人员与陆禕鼎就涉案房屋进行交接，双方在XX广场店铺接场验收登记表上签字确认。2015年12月3日，龙盛公司（作为甲方）与陆禕鼎（作为乙方）、案外人Z公司（以下简称Z公司）（作为丙方）签订《上海市商品房预租合同》变更协议，协议约定：1、甲方与乙方于2015年6月18日签订《上海市商品房预租合同》,乙方预租甲方所有的闵行区XX路XX号XX广场二层230室房屋。2、乙方申请变更预承租方为丙方。3、丙方为设立中的公司，拟承租该房屋作为丙方住所。现三方经友好协商,就《上海市商品房预租合同》合同主体变更等相关事宜达成如下一致意见,以资共同遵守。甲方与乙方的租赁关系自丙方成立（即公司登记机关签发《企业法人营业执照》之日）且在本协议上加盖公司公章之日起解除,乙方就该房屋在《上海市商品房预租合同》中所享有的一切权利和所承担的一切义务,自丙方成立且在本协议上加盖公司公章之日起全部由丙方继受,即《上海市商品房预租合同》的预承租方变更为丙方,甲方与丙方就该房屋建立租赁关系。四、对于乙方在租赁关系解除前应按照《上海市商品房预租合同》支付的任何款项或应承担的违约责任等，由丙方负责承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。五、乙方愿为丙方对于《上海市商品房预租合同》各项义务的履行承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。该变更协议上丙方签字处由案外人Z公司加盖公章。原审又认定，龙盛公司于2015年9月7日向陆禕鼎发出开张通知书，通知其上海XX广场将于2015年11月28日正式开业。陆禕鼎于2015年10月21日出具开张确认书，确定店铺定于2015年11月28日开始营业。经营过程中，因陆禕鼎自2018年2月1日起的租金、物业管理费等未按约缴纳，龙盛公司于2018年1月27日向陆禕鼎发送催款通知书，并向陆禕鼎发出整改通知书，载明因存在擅自闭店停止经营的问题，故要求陆禕鼎即刻恢复正常营业，杜绝此类事件再次发生。陆禕鼎接函后仍未缴纳费用，故龙盛公司于2018年2月5日向陆禕鼎及案外人Z公司发送《上海市房屋租赁/商品房预租合同》解除通知书，并于2018年3月23日出具清点目录将涉案房屋收回。原审再认定，案外人Z公司法定代表人为陆禕鼎，该公司已于2018年12月20日注销。原审中，龙盛公司确认收到陆禕鼎支付的保证金202,818元。陆禕鼎表示同意支付龙盛公司主张的租金、物业管理费共计25,249元，但对于龙盛公司主张的多项违约金，认为金额过高，即使合同成立，也希望予以调低。并且陆禕鼎认为提前搬离是系在经营2年多的时间内，借款诸多、两次装修，但又没有客源，不断亏损，故无法经营，才提前退租，龙盛公司对陆禕鼎的实际经营情况亦是知情。一审法院认为：根据本案庭审查明情况及双方提供的证据，本案中所涉的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》及《上海市商品房预租合同变更协议》等均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。案外人Z公司目前已注销，该公司法定代表人即陆禕鼎，根据其签订的《上海市商品房预租合同》变更协议，虽然Z公司完成了注销登记手续，但陆禕鼎在变更协议中对案外人Z公司债务承诺承担连带保证责任，故陆禕鼎作为连带责任保证人需要承担相应的清偿责任。一、针对龙盛公司主张的确认合同解除的诉请：龙盛公司所发出的解除通知书函件于2018年2月7日送达至陆禕鼎，基于陆禕鼎确实存在逾期支付租金的违约行为，龙盛公司作为守约方依据合同约定行使合同解除权符合合同约定，另外，龙盛公司主张解除双方的租赁合同，该租赁合同关系经过一系列变更，实际存在于三方签订的变更协议中，而结合该变更协议中所涉案外人Z公司的相关债务由陆禕鼎负担，故一审法院结合上述情况，确认龙盛公司与案外人Z公司、陆禕鼎于2015年12月3日所签订的《上海市商品房预租合同》变更协议于2018年2月7日解除。二、针对龙盛公司主张的合同解除违约金诉请、逾期付款利息、停止营业的违约金诉请、逾期迁离注册地址引起的违约金等上述诉请。对此，一审法院认为，根据庭审查明事实，陆禕鼎在履行上述合同过程中确实未能按约支付租金及物业费，且经过龙盛公司发函催讨，仍不予支付并停止营业、搬离涉案商铺，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任，一审法院亦确认双方涉案租赁合同于2018年2月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，龙盛公司可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于陆禕鼎的违约行为，龙盛公司有权依据合同约定向其主张相关违约金，然而在双方签订的合同中除约定合同解除违约金外，亦约定了逾期付款利息、停止营业违约金以及未能及时办理迁移公司工商注册登记的相关违约金等，一审法院结合陆禕鼎的逾期付款的违约行为及违约程度，以及由于其违约给龙盛公司造成的实际损失，兼顾到陆禕鼎实际履行合同中的情况，一审法院注意到引起合同被解除的原因系由于陆禕鼎的逾期付款的根本违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即陆禕鼎逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。龙盛公司虽然列举了多项违约行为，但是这些违约行为与逾期付款的违约行为相比均是在合同履行过程中或者在合同解除之后对于合同附随义务的履行不当行为，均不是引起租赁合同被解除的根本原因，故一审法院认为龙盛公司主张多项违约金显然不当，一审法院将酌情予以认定。陆禕鼎确实存在一定的违约行为，但结合陆禕鼎的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给龙盛公司所造成的实际损失，兼顾到陆禕鼎在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为龙盛公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，且其中龙盛公司所主张的逾期迁移工商注册地址的违约金计算标准显然过高，对于合同附随义务约定标准如此之高的违约金显然不当，故一审法院对于上述多项违约金的金额予以调整，酌定违约金以180,000元计。合同解除后，龙盛公司理应返还陆禕鼎相应的租赁保证金202,818元。三、针对龙盛公司主张的租金、物业管理费及房屋占用使用费的诉请。首先，庭审中龙盛公司所述其于2018年3月23日收回涉案商铺，陆禕鼎虽辩称认为其已于2018年1月28日无法进入该商铺，但结合一审法院确定的合同解除日期为2018年2月7日，且考虑到陆禕鼎对其辩称并未提供相应证据予以佐证，故一审法院对龙盛公司所提供的交接清单亦确认其真实性，据此一审法院认定涉案商铺于2018年3月23日由龙盛公司予以收回。结合陆禕鼎庭审中同意支付龙盛公司主张的租金及物业管理费，一审法院对于龙盛公司主张的自2018年2月1日至2018年2月7日产生的租金、物业管理费共计25,249元应予以支持。其次，关于龙盛公司主张的房屋占用使用费损失，一审法院认为该占用使用费的计算标准实际上是一种违约责任的约定，故在陆禕鼎已承担相应违约责任的前提下，一审法院调整该占用使用费计算标准为按双方租赁合同约定租金标准计算为妥。故从2018年2月12日起算至2018年3月23日产生的房屋占用费100,440元陆禕鼎理应赔偿给龙盛公司。虽陆禕鼎所辩称商铺经营困难、没有客源等，但均不能成为其拒付租金等相关费用的合理理由。四、关于龙盛公司主张的装修期间即免租期期间的租金损失诉请，根据合同约定，由于陆禕鼎的违约，其应当向龙盛公司补足上述免租期的租金作为其承担违约责任的方式之一，故龙盛公司有权要求陆禕鼎承担装修期间的租金损失209,250元，作为陆禕鼎承担违约责任的一种方式。五、对于龙盛公司主张的恢复房屋原状的损失诉请。截至本案判决之日止，龙盛公司仍未提供涉案商铺恢复原状所产生损失的相关凭证，故龙盛公司主张的恢复原状的损失金额无相应证据加以证明，对此龙盛公司应承担举证不能的后果，故对于龙盛公司主张的该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,于二〇一九年四月二十五日判决：一、确认龙盛公司与Z公司、陆禕鼎于2015年12月3日所签订的《上海市商品房预租合同》变更协议于2018年2月7日解除；二、陆禕鼎应于判决生效之日起十日内偿付给龙盛公司2018年2月1日起至2018年2月7日的租金、物业管理费合计25,249元；三、陆禕鼎应于判决生效之日起十日内偿付给龙盛公司装修期间的租金209,250元；四、陆禕鼎应于判决生效之日起十日内偿付给龙盛公司自2018年2月12日至2018年3月23日的房屋占用使用费100,440元；五、陆禕鼎应于判决生效之日起十日内偿付给龙盛公司违约金以180,000元计；六、龙盛公司于判决生效之日起十日内返还给陆禕鼎租赁保证金202,818元；七、驳回龙盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计19,393.39元，由龙盛公司负担6,393.39元，由陆禕鼎负担13,000元。二审中，上诉人出示改造协议、结算表、发票等材料一组，旨在证明其已支付的拆旧及垃圾清运费；被上诉人认为上诉人一审未提交该些材料，且与本案无关。本院认为，鉴于上诉人陈述其向施工方付款系按年度结算，改造协议涉及的工程、付款凭证对应的款项均不限于涉讼商铺，故该些材料均不足以证明上诉人之主张，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，鉴于陆禕鼎认可其实际使用涉讼房屋并支付租金，故本案双方间建立了租赁关系，龙盛公司关于陆禕鼎系租赁合同一方当事人的上诉主张，符合客观事实，应予采纳。至于龙盛公司关于恢复房屋原状费用之主张，本院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对照龙盛公司出示之改造协议载明的维修改造内容及维修费用标准附件列明的项目内容，涉讼商铺的拆旧、恢复工程显已超越该改造协议的约定范围，且龙盛公司向施工方已支付款项亦无法直接对应至涉讼商铺的拆旧、恢复工程，故本院认为，仅依恢复毛坯报价表及结算表，尚不足以证明龙盛公司之主张，故本院不予采纳。综上所述，上诉人龙盛公司关于撤销一审判决第七项，改判陆禕鼎支付房屋恢复原状费用285,700元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,585.50元，由上诉人上海龙盛商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年一月六日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。