四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1503民初1747号 原告：深圳市雅成绘装饰设计工程有限公司宜宾市南溪区分公司。住所地：宜宾市南溪区康安江城9号楼1层1-4号。 负责人：徐时勇。 委托诉讼代理人：李敏，宜宾市南溪区罗龙法律服务所法律工作者。 被告：宜宾市南溪区天际上城A区业主委员会。住所地：宜宾市南溪区天际上城A区。 法定代表人：刘意。职务：主任。 委托诉讼代理人：陈应良，男，汉族，1973年1月8日出生，住四川省宜宾市南溪区。系天际上城Ａ区业主委员会成员。 原告深圳市雅成绘装饰设计工程有限公司宜宾市南溪区分公司（以下简称雅成绘公司）与被告宜宾市南溪区天际上城A区业主委员会（以下简称天际上城业委会）装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案。诉讼中，因本案涉及工程测绘及价格评估，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅成绘公司的委托诉讼代理人李敏，被告天际上城业委会的委托诉讼代理人陈应良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅成绘公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判决被告支付原告工程款1065402元，并承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年11月，原、被告签订了天际上城A区外墙瓷砖脱落维修工程合同，约定由原告负责天际上城A区外墙瓷砖脱落维修，工程大约600平方米，工程款在5万元之内按290元/㎡计价，工程款超过5万元委托第三方机构负责计价结算。2018年12月1日原告进场施工，发现外墙瓷砖脱落排危工程量比原告预估的要大的多，被告及相关部门要求原告要完成该小区所有瓷砖脱落排危工程。原告于2019年6月完成了全部排危工程，要求被告委托第三方机构进行工程结算，但被告只愿支付600㎡的工程款，对增加工程量的工程价款不予认可。原告多次催促被告履行工程价款结算支付义务，被告均置之不理。经社区居委会、物业协会多次组织调解，但均未达成一致协议。原告已按合同约定履行了义务，但被告却以各种理由拒绝支付工程款。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。 被告天际上城业委会辩称：被告业委会仅是一个机构，小区重大事项需经三分之二以上的业主同意才可以决定。原告通过招标，与被告签订的瓷砖脱落排危合同属实，该合同约定的工程量预估600平方米，最后工程量和价格以评估为准。工程完工后才知道总工程量达到3600平方米。其中的未排危仅刷漆部分不是合同约定的工作量，不应由被告承担费用。原告未按合同第4条约定在每完成一次工序后告知被告验收是否合格。工程结束后，原告未向被告提供任何初步验收资料。本小区至今有部分外墙瓷砖脱落未修补。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年7月13日，天际上城A区业主委员会调整成员并报宜宾市南溪区人民政府南溪街道办事处备案。调整后的业委会主任为刘意，副主任王华兰、刘华，委员陈应良、黄庚武等，任期至2019年11月20日。 天际上城A区小区部分楼栋外墙瓷砖脱落严重，出现安全隐患，需要排危整治。2018年7月在学府社区的组织下进行了第一次公开招标，未成功。其后，又进行了第二次公开招标，该小区业主委员会即本案被告于2018年11月21日发出动用维修基金进行外墙砖整治的邀标公告。经公开招投标，2018年11月29日，被告业委会向原告雅成绘公司及全体业主发出中标通知书，通知书载明“于2018年11月29日上午10：00完成合同签订同时开始本小区外墙瓷砖修复相关方面接洽工作，至12月1日起正式全面履约。” 此后，原、被告签订《天际上城A区外墙瓷砖脱落维修工程》协议，该协议约定：为开展天际上城A区外墙飘板脱落排危工程，由被告包工包料进行施工；承包金额290元/平方，大约估计600平方合计174000元。完工后按实际平方收方，总的方量超过5万元，由有权威的评估公司进行评估定价，最终价格以评估公司为准。5万元以内就按290元/平方核算；完工后被告全额支付工程款给原告；预计施工完工日期为2019年4月1日。原、被告均在该协议上加盖印章，天际上城业委会4名成员亦在协议上签字确认。该协议落款处未注明时间。 又经双方多次协商，2018年12月14日，原被告双方签订《天际上城A区外墙瓷砖脱落维修工程》合同，该合同对案涉工程维修的单价、预估方量、暂定价格以及关于最终价格的确定与上述协议相同。该份合同约定的完工日期为2019年4月30日。原、被告均在该合同上加盖印章，天际上城业委会7名成员亦在合同上签字确认。该合同乙方雅成绘公司的落款日期为2018年4月14日，甲方天际上城业委会的落款日期为2018年12月14日。2019年9月18日本院组织双方当事人召开庭前会议，原告方负责人徐时勇陈述案涉外墙维修合同签订日期应为2018年12月14日，雅成绘公司所书2018年4月14日系笔误。 本案合同签订后，原告方进场进行排危施工。因工程量大于合同约定的工作量，2019年7月13日，业主委员会、天际上城A区物管（松翎物业）、南溪区物业管理协会、南溪区街道学府社区共同出具说明：天际上城A区外墙脱落排危工作，在3月份经有关部门检查、验收，还有些瓷砖脱落的地方没有排危，经上级有关部门要求把未排危的地方继续排危，平方面积在原来的合同上有所增加，完工后以上级部门现场验收、测评、评估为准。 2019年6月11日，案涉外墙排危维修工程竣工，由施工单位即本案原告出具《天际上城A区外墙维修收方记录》，载明：总共排危工作量共计3673.8平方米，同日，经施工单位（即原告）、业委会（即被告）、南溪区物业管理协会、南溪区南溪街道学府社区居民委员会共同验收合格，上述四单位均在《维修工程竣工验收报告》上签章确认，两名业主代表和街道办事处工作人员签字确认。 2019年6月26日，案涉小区外墙维修工程就使用房屋专项维修资金提起审批，申请使用金额1065402元。天际上城业委会盖章并表示同意以上级有关部门验收、评估为准，该审批表同时经过南溪区物业管理协会、南溪区南溪街道学府社区居民委员会盖章同意。 被告天际上城业委会在庭审中陈述，合同约定的排危工程完工后，区政府领导经过天际上城A区，认为该小区外墙油漆颜色不一，影响市容，要求把临街道楼面刷成统一颜色。但是天际上城业委会并未要求原告进行补漆，合同中也未约定维修工程需要补漆，故被告不认可原告维修工程中补漆部分。 双方主要争议证据如下：原告雅成绘公司提交其于2019年6月11日对天际上城A区外墙维修收方记录，拟证明雅成绘公司自认其所修补外墙总面积3673.8㎡、其中后期补漆面积为412㎡。被告天际上城业委会未在该收方记录中签字确认。原告诉称，在其完成排危及补漆工程后自行制作了维修收方记录，并将记录提交被告审核确认，因被告不认可原告所做工程面积，故被告拒绝在收方记录中签字。被告天际上城业委会在庭前会议中对该收方记录质证认为，该收方记录中的面积有差异，被告方并未同意对外墙进行补漆，被告因此不承担仅刷漆部分的费用。 本案在审理过程中，根据合同约定以及本案当事人的申请，本院依法委托四川省川建勘察设计院对天际上城A区外墙维护维修面积进行测绘。经测绘，天际上城A区外墙维修维护大于1㎡的面积为3897.23平方米，维修维护面积不足1㎡的面积为20.79平方米、个数为40个。按照行业习惯，不足1㎡的按个数计算，故天际上城A区外墙维修面积（含排危和未排危仅刷漆）经测绘为3937.23㎡。本次测绘费用43098.22元，由原告雅成绘公司垫付。四川省川建勘察设计院为国家测绘地理信息局颁发甲级测绘资质证书的机构。 上述测绘报告经质证后，被告向本院提交了部分临街墙面的排危状况图片，本院将该图片提供给上述测绘单位，要求区分排危和刷漆的面积。2020年1月15日，四川省川建勘察设计院向本院提交情况说明：“我院测绘人员于2019年10月17日至18日对委托内容进行了实地测量，在实地测量过程中，因外墙维护维修的施工区域中贴砖区域与刷漆区域颜色无明显差别、贴砖区域与刷漆区域互相交织且面积狭小，无法从技术上精确区分贴砖区域与刷漆区域的界限以及测绘相应区域的面积。” 诉讼中，根据原被告双方所签订的合同约定，本院依法委托四川金利房地产土地资产评估有限公司就天际上城A区外墙砖脱落维修工程进行价格评估。经评估，天际上城A区排危工程（原墙面清理后，重做真石漆墙、墙面）面积3525.23㎡，单价292.01元/㎡，总价为1029402元。外墙上漆（原墙面不需清理、不做防水，重做真石漆墙面）面积412㎡，单价93.71元/㎡，价格38609元。上述两项相加即得工程总价1068011元。本次评估费用17000元，原告雅成绘公司垫付。 被告天际上城业委会对上述测绘、评估报告质证认为，上述两份报告的出具单位均不具有工程造价鉴定的资质。维修工程完工后也未按维修基金管理办法的规定，由工程造价单位进行验收。上述报告没有明确的细节，未注明每栋楼排危的方量，测绘公司所测绘结果与被告拍摄照片显示的小区实际不符，被告不予认可，应当进行重新测绘。原告垫付的鉴定费用，被告不应承担。 本案在诉讼中，天际上城A区部分业主向本院提交反映材料，主要内容为：天际上城A区业委会成立不合法，该非法业委会与雅成绘公司签订的维修合同漏洞百出。如要动用业主维修基金，需经三分之二以上的业主签字同意。雅成绘公司擅自将维修面积从合同约定的600㎡扩大到3600㎡。 由于双方迟迟未能确认工程总面积及价格，原告雅成绘公司向本院提交书面申请，在其制作的维修收方记录基础上，原告自愿认可仅补漆面积扩大为812㎡。 综合全案证据及诉辩双方意见，本案的主要争议焦点有：1.诉争《天际上城A区外墙瓷砖脱落维修工程》协议是否有效，对原、被告有无约束力；2.案涉维修工程总面积应如何确认，排危面积与补漆面积如何区分，以及工程总价如何认定；3.诉争维修工程测绘、评估费用如何承担。 对于争议焦点一，本院认为，依法成立的业主委员会能够代表业主对外签订合同。诉讼中，时任天际上城A区业主委员会的成员，经南溪区人民政府街道办事处备案确认，天际上城A区业主委员会的主体资格合法，且本案的合同内容系完成经街道办、社区、物业协会和业委会代表都确认的排危工作，不同于一般的商业行为，故被告天际上城业委会与原告雅成绘公司签订的维修合同系合法有效的合同。 小区业主委员会应履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。业主委员会对外签订合同，需经业主大会集体表决。业主大会表决系小区业主内部决议，不能对外对抗第三人。如业主认为业委会未经大会集体表决便与第三方签订合同，侵害了业主的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过起诉业委会决定的形式行使业主撤销权。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告应按《天际上城A区外墙瓷砖脱落维修工程》协议的约定履行各自的义务。根据协议约定“承包金额290元/平方，大约估计600平方合计174000元。完工后按实际平方收方，总的方量超过5万元，由有权威的评估公司进行评估定价，最终价格以评估公司为准。”案涉维修工程在竣工接受验收以及申请审批资金时，被告天际上城业委会均在上述文件中签字表明意见“以验收、评估为准”。上述竣工验收报告及资金审批表均经相关政府部门、行业协会盖章确认。因此，原、被告应当按照合同约定对维修工程面积及价格进行评估、鉴定。 对于争议焦点二，诉争维修工程面积及工程价格该如何认定的问题。按照合同的约定，本院依法委托第三方机构就案涉维修工程的面积及价款进行了测绘、评估。被告未举证证明本案评估机构在资质上或实地查验时存在违法违规行为，故本案测绘、评估结论应作为合同工作量和总价的依据。经专业机构测绘证实案涉维修工程总面积为3937.23㎡，但由于原告雅成绘公司在外墙排危工程结束后未能及时与被告确认排危收方面积，又随即对外墙进行了刷漆，致使专业测绘机构也无法区分排危部分与仅补漆部分的面积。 本案中，目前尚能作为区分排危面积与补漆面积的依据为原告雅成绘公司制作的维修收方记录，该记录系本案的立案证据。在该记录表中列明的补漆面积为412㎡，总面积为3673.8㎡，本案评估报告中所列补漆面积412㎡亦出自该收方记录。该收方记录能否作为区分依据，对此，本院认为：2019年6月26日的《房屋专项维修资金使用审批表》中载明天际上城A区外墙维修申请使用金额为1065402元。原、被告签订的《天际上城A区外墙瓷砖脱落维修工程》协议约定的承包单价为290元/平方米。申请金额1065402元÷单价290元/平方米=3673.8平方米，即原告提交的维修收方记录所载明的总面积3673.8㎡。同时，被告天际上城业委会在本案庭前会议及庭审中仅表示了对该维修收方记录所记载的面积的异议，并未否认该证据的真实存在。上述数据的吻合以及被告在诉讼中的意见可以推定原告所述因被告对收方面积不认可而拒绝签署确认该收方记录的真实性。 在原被告双方未明确签字确认维修工程的排危方量，现行境况又使专业测绘机构都无法区分排危和仅刷漆工程量的情况下，若对该维修收方记录完全不予采信，本案当事人似无其他救济途径。因此，本院对该维修收方记录补漆部分予以认可。诉讼中，原告雅成绘公司自愿减少其所排危面积，增加仅刷漆面积至812㎡，系原告对自身实体权利作出不利自己的处分，并不违反法律规定，本院依法予以认可。综上，本院认定本案维修工程外墙补漆面积为812㎡。因此，本案外墙排危面积应为测绘所得总面积3937.23㎡-812㎡=3125.23㎡。 关于诉争维修工程价格的问题。原被告签订的维修合同中仅约定了外墙排危工程及单价。根据合同相对性原则，原告在排危工程完工后所做补漆工程不受双方所签合同的限制，被告依合同只应承担排危工程的费用。根据合同约定以及评估机构鉴定，诉争排危工程的单价为292.01元/㎡，高于合同约定的单价。该鉴定报告经质证后，原告未提出按鉴定报告评估的单价计算工程总价款，增加诉讼请求，也系原告对自己实体权利的处分，本院依法采信原告诉请的合同约定的单价。综上，本案外墙维修排危工程总价为3125.23㎡×290元/㎡，即为906316.7元。本院依法支持被告天际上城业委会向原告雅成绘公司支付工程款906316.7元。 对于原告所做仅刷漆部分的工作量，因原被告双方无合同约定及其他证据支持，本院在本案中不作处理。 对于争议焦点三，测绘、评估费用是查明本案事实，提供必要证据的开支，案涉工程应进行测绘、依合同约定应进行评估，故测绘、评估费用应是原、被告双方的合理开支，不属于某一方的不利承担后果。故本案测绘、评估费用共计60098.22元由原、被告各自负担30049.11元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宜宾市南溪区天际上城A区业主委员会于本判决生效之日起五日内向原告深圳市雅成绘装饰设计工程有限公司宜宾市南溪区分公司支付维修（排危）工程款906316.7元、测绘及评估费用30049.11元； 二、驳回原告深圳市雅成绘装饰设计工程有限公司宜宾市南溪区分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14388元，由原告深圳市雅成绘装饰设计工程有限公司宜宾市南溪区分公司承担2064元，被告宜宾市南溪区天际上城A区业主委员会承担12324元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 韩 松 人民陪审员 王 红 人民陪审员 李 磊 二〇二〇年一月二十二日 法官 助理 刘怡梅 书 记 员 郑帮琴