河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初8506号原告(反诉被告):牛云阳，女，汉族，1982年11月20日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：郝春全，河南南都律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：曾凡华，女，汉族，1989年3月16日出生，住社旗县。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：王猛，男，汉族，1987年11月18日生，住社旗县。原告牛云阳（反诉被告）与被告曾凡华、王猛（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本案被告王猛提起反诉，本院依法合并审理。原告牛云阳（反诉被告）及其委托诉讼代理人郝春泉、被告曾凡华的委托诉讼代理人徐传海以及被告王猛（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛云阳（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除房地产买卖居间合同。2、依法判令被告曾凡华支付双倍定金60000元。3、依法判令被告王猛退还佣金14520元。4、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2019年6月21日，原告牛云阳经被告南阳达丰房地产经纪服务有限公司介绍与被告曾凡华三方签订“房地产买卖居间合同”，购买被告曾凡华位于南阳市卧龙区车站南路506号名门国际6号楼1单元1503室房屋一套。当日支付被告曾凡华定金30000元，支付南阳达丰房地产经纪服务有限公司佣金14520元。在合同履行中，原告牛云阳发现该房屋产权不明，又处于银行抵押中，根本无法办理过户手续，遂向南阳市公安局光武分局报案，在调查过程中，二被告不仅不能提供相关的产权证明，被告曾凡华还提供了伪造的结婚证。综上，二被告故意隐房屋产权重要事实，致使合同目的无法实现，严重违反了《合同法》的相关规定，理应解除合同妥善处理，但经原告多次催要拒不赔偿，现诉至法院，望判如所请。被告曾凡华辩称，同意解除合同，因原告违约，被告不用返还定金。本案属于原告违约恶意诉讼。该房屋产权为曾凡华单独所有，原告对该房屋处于银行抵押状态知情并认可，所以均认可对该房屋去公证处公证，因原告没有足额购房款不能购买该房屋，所以恶意向公安局报案，欲以行政手段干预民事纠纷。关于被告曾凡华办理离婚证一事是因为被告老公长期在上海工作，购买该房屋时老公不便回来，因房地产要求其丈夫签名，当时购买房屋的中介公司在被告不知情的情况下为被告曾凡华办手续，又帮忙办理了按揭，被告曾凡华只负责办理房产证及按揭，离婚证的事情与被告无关。该房屋的买房和本次的卖房被告曾凡华丈夫均知情，且本次的卖房，被告曾凡华的丈夫也知道，本次房屋出售时，被告曾凡华的丈夫在南阳，被告曾凡华及中介公司多次向原告讲，该房屋真实存在产权清晰，离婚证与本案无关，因原告无钱购买导致违约，现该房屋已出售他人，请法院驳回原告的诉讼请求。被告王猛（反诉原告）辩称，2016年签订合同当日，三方约定2019年6月30日原告牛云阳需要向被告曾凡华支付首付款55000元，27日中介公司一直催促，6月30日，原告牛云阳到公司后没有钱支付，导致第一次违约，2019年7月3日，原告牛云阳要求退款，一直到合同结束日，我们与原告沟通，房屋还可以出售给原告牛云阳，后期原告牛云阳一直在投诉，报假案。原告牛云阳的违约导致本合同无法进行。另被告王猛向本院提起反诉，反诉请求为：判令牛云阳因未履行房地产买卖居间合同违约支付出售房屋总价3%居间劳动报酬29040元（该房屋成交价968000元）。事实和理由:2019年6月15日左右，牛云阳和南阳达丰房地产经纪服务公司业务员孙丽莎交谈要求购买名门国际房子，其它地方不考虑。经过多天带看，于2019年6月21日在南阳达丰房地产经纪服务公司的幹旋下与出售人曾凡华签订了《房地产买卖居间协议》。该合同约定:牛云阳购买位于南阳市卧龙区车站路名门国际6号楼1单元1503室曾凡华个人住房。建筑面积为109.95平方米，总房价款968000元，三方合同约定，首期房款585000元除当日支付定金30000元外，2019年6月30日支付55000元整，剩余首期房款500000元于2019年8月9日共同到司法公证处办理买卖公证，委托手续当日付清，余下尾款382360.45元，委托手续办理后由牛云阳继续支付给银行。并在签署本合同第八条特别注明于2019年8月10日前办理司法公证产权买卖手续。合同签订前购买人知悉房屋所有情况及该合同内容和违约责任。南阳达丰房地产经纪服务有限公司把网签合同复印壹份给购买人牛云阳，并把合同内容阅读告知购买人，购买人牛云阳在多次确认后签字并向出售人曾凡华支付了购房定金人民币三万元。并约定于6月30日支付一部分首付款。截止2019年6月30日在购买人未履行的情况下，在出售人和中介机构多次催促，2019年7月3日在毫无理由的情况下，明确表示拒绝履行合同，并要求出售人退还定金三万元,要求我公司退还收取的居间服务费用14000元，直至牛云阳在工商12315和卧龙区住建局投诉。我们仍在协商沟通履行合同事宜，而后牛云阳在光武车站派出所诬陷我公司诈骗。期间我方曾多次与其协商继续履行合同，被告的这种违约行为严重损害了南阳达丰房地产经纪服务有限公司与出售人曾凡华的利益。现因牛云阳出现的违约行为，南阳达丰房地产经纪服务有限公司希望执法部门能秉公查实。另王猛诉求因牛云阳违约行为应支付我方居间劳动报酬29040元整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《合同法》的有关规定，恳请贵院依法支持其诉求。原告（反诉被告）牛云阳辩称：一、本案被告王猛在反诉状中所说不属实，本案《房地产买卖居间协议》虽已成立，但未实施的根本原因是本案被告王猛和另一被告曾凡华造成的。2、该《房地产买卖居间协议》系2019年6月21日签订，当日原告支付了3万元定金、佣金14520元。在签订协议之后本案原告牛云阳多次要求王猛提供另一被告曾凡华卖房所必须的身份证、户口簿、网签备案合同、抵押贷款手续、结婚证或离婚证等必备材料，但至约定的交付首付款5.5万元的日期即6月30日前一天（6月29日），本案被告王猛也没有提供，且明确即使提供，也拒绝提供曾凡华的结婚证或离婚证，造成本案原告牛云阳无法确认是否存在上述材料。依据相关证据可知，至7月3日，本案原告牛云阳也没有见到网签备案合同、被告曾凡华抵押贷款手续、离婚证等相关材料，此后，本案被告王猛和被告曾凡华向原告提供了伪造的离婚证，被本案原告牛云阳发现进行报警。因此，本案被告王猛和曾凡华不及时向本案原告牛云阳提供卖房所必备的相关材料，后提供了伪造的证件，造成本案原告牛云阳无法履行协议，过错方在于本案被告王猛和被告曾凡华。二、本案被告王猛经营的南阳达丰房地产经纪服务公司不具备房地产信息和居间代理业务，也没有进行备案，违法违规经营；以“悟空找房”字号名义对外经营，冒充悟空找房房地产经纪有限公司的加盟店，存在欺诈行为；被计入“社会信用体系黑名单中介机构”；注销登记后至今仍违法经营；其中介行为应当认定无效。1.《河南省城市房地产中介服务管理办法》第四条规定：“从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务资格考试取得执业资格证书或合格证，并注册登记后，方可执业。”第七条详细做出了规定。第十一条：“设立房地产中介服务机构应具备下列条件：……（四）有与其从事房地产中介服务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员。”第十五条“设立房地产中介服务机构向当地工商行政管理部门设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。”2.在违法、违规经营活动中，其违反诚实信用原则，以“悟空找房”字号名义对外经营，冒充悟空找房房地产经纪有限公司的加盟店，存在欺诈行为。原告在与被答辩人的接触过程中，通过该门店及屋内设施均表明的是“悟空找房”，其员工一直以“悟空找房”名义与答辩人推荐房产，其欺诈行为使答辩人产生错误认识中，一直以为是与“悟空找房”进行联系。签订完显示的是“悟空找房”的《房地产买卖居间协议》后，才发现盖的是南阳达丰房地产经纪服务公司印章，本案被告王猛一直在隐瞒自己真实身份，欺骗答辩人。3.其成立开始就没有在南阳市房产管理中心进行房地产经纪机构备案，其违法违规行为被南阳市住房和城乡建设局、南阳市房产管理中心、南阳市市场监督管理局在《南阳市住房租赁中介机构乱象专项整治工作实施方案》（宛建〔2019〕192号）文件中“拟计入社会信用体系黑名单中介机构”。在本案原告牛云阳2019年9月12日提起诉讼后，其注销了南阳达丰房地产经纪服务公司工商登记，但至开庭时仍在违反经营中。综上所述，本案被告王猛在本案协议履行过程中，不履行必备义务，不及时甚至是拒绝向答辩人出示本案被告曾凡华卖房所必须的身份证、户口簿、网签备案合同、抵押贷款手续、离婚证等必备材料，致使本案原告无法对其真实性予以认定。在需要支付首付款5.5万元的期限以后对被告曾凡华提供的各项材料中本案被告王猛也不注意审查义务（特别是对伪造的离婚证），致使本案原告牛云阳无法履行协议。同时，本案被告王猛不具备居间代理资格情况下，隐瞒其身份，冒充其他公司进行业务，违反法律法规，存在严重过错，其居间行为应当认定无效。因此，应当驳回本案被告王猛的反诉请求，并退还14520元佣金。保留对二被告涉嫌伪造国家印章罪的刑事责任。对于本案被告王猛的反诉，被告曾凡华辩称如下：认可本案被告王猛的诉讼请求与事实理由。本案被告王猛所陈述的事实也是真实事实，本案原告的答辩理由不能成立。一、法院属于司法机关，不属于行政机构，原告诉称的条例与本案无关，是行政部门对公司的管理与本案无关。二、本案原告诉求为解除合同，即等于承认了合同有效，本案原告辩称被告欺诈，与原告的诉请自相矛盾。三、公司作为独立法人和原被告之间具有平等的地位，双方在平等自愿的情况下签订的合同。四、本案二被告在合同签订时已向原告充分提供房屋相关手续，包括公司的营业执照，曾凡华的身份证及房产证，按揭合同、曾凡华丈夫的授权委托书。在居间合同第13条中可以明确看出，已向原告尽到了良好的告知义务。现本案原告辩称达丰公司未向其提供手续与常理不符，在自己无钱购买房屋违约的情况下，乱找的理由，关于伪造国家印章罪应由行政机关管理。经审理查明，2018年4月7日，被告曾凡华与南阳市冠华房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（编号为18994462号），并办理了合同信息备案，备案上显示买受人曾凡华，单独所有。2019年6月中旬，被告曾凡华通过南阳达丰房地产经纪服务有限公司发布了该房屋的对外出售信息。原告牛云阳在南阳达丰房地产经纪服务有限公司工作人员带领下，经过多天看房后欲购买该房，2019年6月21日，原告牛云阳（乙方）与被告曾凡华（甲方）以及南阳达丰房地产经纪服务有限公司（丙方）在悟空找房十一小店签订了编号为20190621的房地产买卖居间协议，载明：“买受方（乙方）牛云阳愿意委托居间方（丙方）南阳达丰房地产经纪服务有限公司以下列条件居间购房出售方（甲方）曾凡华的房地产。三方就该买卖事宜已达成如下一致。一、乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30000元整。二、买卖房地产的基本情况：座落：南阳市卧龙区车站南路506号名门国际6#1单元1503室。类型：住宅。建筑面积：109.95平方米。产权人：曾凡华。装修情况：毛坯。抵押情况：有，抵押权人曾凡华，贷款余额382360.45元。租赁情况：无。三、买卖条件：房价款，总计968000元。付款方式：首期为585000元，于南阳市司法公证处公证当日支付甲方。剩余382360.45元于公证委托手续办理后由甲方支付给银行。六、如甲方签约本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方代为转付甲方，待甲方签订本协议后3日内，乙方应补足定金30000元整。八、甲乙双方同意在签订本协议后，于2019年8月10日前共同到南阳市司法公证处办理公证委托手续。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。十五、其他约定：2019年6月21日，甲乙双方经居间方签订协议当日，乙方向甲方支付定金3万元，2019年6月30日前，向甲方支付首付款55000元，余下首付款50万元于2019年8月9日共同赴公证处办理公证委托手续，当日付清总数585000元。在此期间，甲方违约则退还收到乙方的定金或首付款额并赔偿2倍违约金，乙方在此期间违约则支付给甲方的定金及首付款不予退还。若甲乙双方任何一方违约均支付南阳达丰房地产经纪服务有限公司房价总额3%中介服务费”。合同签订当日，原告牛云阳向被告曾凡华支付了30000元定金。被告曾凡华向原告牛云阳出具收款收据一份，载明：“收款收据兹收到买受方牛云阳支付给本人的款项30000元。本人确认上述款项系买受方用于购买本人名下南阳市卧龙区车站南路506号名门国际6#1单元1503室的定金”。同日，原告牛云阳和南阳达丰房地产经纪服务有限公司签订佣金确认书一份，载明：“成交房地产南阳市卧龙区车站南路506号名门国际6号楼1503室，买卖成交金额968000元，佣金金额14520元。”原告牛云阳实际支付了佣金14000元。合同签订后，因原告牛云阳要求南阳达丰房地产经纪服务有限公司提供被告曾凡华的身份证、房屋备案合同、结婚证或离婚证等必备材料，但在约定的缴纳房屋首付款当日，二被告也未提供上述全部材料，原告牛云阳便未再按照约定支付房屋首付款55000元。之后，原告牛云阳在查看被告曾凡华提供的离婚证时产生怀疑，随后向南阳市公安局光武分局报案。2019年8月2日，南阳市公安局光武分局对被告曾凡华进行了询问，被告曾凡华在询问笔录中陈述：“我卖房时提供了房屋购买合同（1000698）、购房票据、户口本、身份证和离婚证。房屋是2018年4月份购买的，我自己一人出资购买的，房子是我一人所有，购房合同收据上都是我的名字。我现在是结婚状态，没有离婚，我的离婚证是假的，因我丈夫徐铁军不同意我买房子，所以我办理了假离婚证。卖房的时候，我给悟空中介的人说过我的离婚证是假的，具体是卖房前还是卖房后说的我记不清了，悟空中介的人知道我提供的离婚证是假的。我不想让我老公知道这件事，我同意退还牛云阳给我的3万元定金。”2019年8月9日，牛云阳和曾凡华的通话记录中，曾凡华也表示过户时有夫妻个税，这个税我卖方可以承担，中介完全可以给双方说一下，就没有那么多事了，我跟你约定一个月的时间，找到钱尽快给你，我筹到了一万五了，先给你一万五。”原告牛云阳分别于2019年6月28日、6月29日、6月30日、7月1日和7月3日与南阳达丰房地产经纪服务有限公司的员工进行通话，原告曾凡华多次要求南阳达丰房地产经纪服务有限公司提供被告曾凡华的网签备案合同、确认被告曾凡华的房子是婚前买还是婚后买等问题。双方在通话中各执一词，因原被告就买房事宜未达成一致，原告牛云阳便要求被告退还购房款。2019年9月2日，曾凡华、徐铁军和田根旺、吴爱风签订了商品房合同项下权利义务转让协议，并经过河南省南阳市汉都公证处办理了公证。因双方协议无果，原告诉至法院，请求二被告退还购房定金和中介费。庭审中被告王猛向本院提供了被告曾凡华丈夫徐铁军出具的特别授权委托书一份，载明：“我叫徐铁军，男，汉族，34岁，生于1985年3月11日，户籍地：河南省××庄镇××村花马营100号，身份证号。关于我妻子曾凡华（女，汉族，30岁，生于1989年3月16日，身份证号：）买卖名门国际6号楼1单元1503室房屋一事，因我自2016年一直在上海颖盛机械加工有限公司从事装配工作，经常不在南阳，所以全权委托我妻子来处理此事，同意所出售房款汇入女方账号。我愿意为此负法律责任。委托人：徐铁军。2018年2月2日”。证实该房屋的出售徐铁军知道并同意，二被告不存在违约情形。合同未履行的原因系原告未在约定期限交付购房款，并提出反诉。原告牛云阳在庭审中对此份委托书和被告称述均不予认可，称并未见到该份委托书。原告牛云阳庭审中陈述南阳达丰房地产经纪服务有限公司的招牌名字为悟空找房，二者字号不相符合，便向工商12315和卧龙区住建局等部门投诉，2019年8月13日，南阳市房产管理中心下发了宛房函字【2019】24号关于市城区“21世纪不动产”“悟空找房”房地产中介机构连锁门店涉嫌违规经营情况的函，该份文件的附件南阳市中心城区涉嫌违规经营的房地产经纪及分支机构名单中显示招牌名称悟空找房（十一小店），营业执照注册店名南阳达丰房地产经纪服务有限公司。被告王猛在诉讼中提交了悟空找房的授权书复印件，证明南阳悟空房产经纪有限公司授权南阳达丰房地产经纪服务有限公司“悟空找房”品牌使用权和“线下体验店”经营权的权利。南阳达丰房地产经纪服务有限公司成立于2018年6月11日，系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为王猛，2019年11月21日注销了该公司。故原告牛云阳在诉讼过程中撤回对南阳达丰房地产经纪服务有限公司的起诉，并追加王猛为被告。另查明，徐铁军和被告曾凡华于2012年5月25日办理了结婚登记，现仍处于婚姻存续期间。上述事实，由房地产买卖居间协议、收款收据、佣金确认书、合同信息备案摘要、转让协议的公证书、南阳市公安局光武分局的询问笔录、通话记录等证据在卷为凭，予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告牛云阳、被告曾凡华及南阳达丰房地产经纪服务有限公司三方签订的房地产买卖居间协议，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格履行。关于原告牛云阳要求解除双方签订的房地产买卖居间合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告牛云阳和被告曾凡华均同意解除合同，且案涉房屋已出售给案外人，合同目的也无法实现，因此,对原告牛云阳要求解除房地产买卖居间合同的诉讼请求,本院予以支持。对于原告牛云阳要求双倍返还定金的诉讼请求，本案中，被告曾凡华在签订合同后向原告牛云阳出示了假离婚证，致使原告牛云阳对房屋产权产生怀疑，且二被告未及时向原告牛云阳出示房屋网签备案等手续，进而导致原告牛云阳未按照约定继续履行合同，是符合常理的，原告牛云阳在合同履行过程中不存在违约行为。对于原告牛云阳提出的房屋存在抵押导致房屋无法办理过户手续的说法，因原被告签订的房地产买卖居间合同中明确注明了有抵押情况，故对原告牛云阳称不知道房子抵押的说法不予采信。二被告在庭审中提出是因为原告牛云阳没有足额购房款不能购买该房屋存在违约的辩称，原告牛云阳对被告该称述不予认可，被告的辩称也没有证据予以证实，本院不予采信。庭审中被告虽提供了2018年2月2日徐铁军的授权委托书，授权委托书上写明徐铁军对被告曾凡华买卖房屋一事是知情的，但是被告曾凡华在公安机关对其做的询问笔录和通话记录上均陈述徐铁军对房屋买卖一事不知情。原告牛云阳庭审中陈述未见到该份授权委托书，二被告也未能提供证据证实原告牛云阳对授权委托书是知晓的，故对被告称徐铁军对被告曾凡华出售房屋时是知情的说法，本院不予采信。因涉案房产登记在被告曾凡华一人名下，南阳达丰房地产经纪服务有限公司和被告曾凡华在售房过程中未如实向原告牛云阳披露被告曾凡华的婚姻情况，但这并不必然导致双方合同无法履行。基于双方合同已解除的事实，被告曾凡华应返还原告牛云阳定金30000元。关于原告要求被告王猛返还居间服务费用14000元的诉讼请求及被告王猛反诉要求原告支付居间服务费用29040元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，南阳达丰房地产经纪服务有限公司对被告曾凡华的婚姻登记情况是知晓的，并且南阳达丰房地产经纪服务有限公司在庭审中提供了徐铁军的授权委托书，但其未向原告牛云阳如实告知，损害了原告牛云阳的利益，故其不得要求原告牛云阳支付报酬。但因南阳达丰房地产经纪服务有限公司已经注销，南阳达丰房地产经纪服务有限公司系自然人独资的有限责任公司，被告王猛作为南阳达丰房地产经纪服务有限公司的法定代表人，没有证据证明自己的财产独立于公司财产，因此被告王猛应退还原告牛云阳佣金14000元。当事人签订的房地产买卖中介合同中虽然明确约定，若甲乙双方任何一方违约均支付南阳达丰房地产经纪服务有限公司房价总额3%中介服务费。但原告牛云阳在房屋买卖过程中不存在违约行为，不应承担支付房价总额3%的中介服务费。被告王猛提出的要求原告牛云阳支付居间劳动报酬29040元的反诉请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条的规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）牛云阳与被告曾凡华于2019年6月21日签订的《房地产买卖居间协议》。二、本判决生效之日起十日内，被告曾凡华返还原告牛云阳定金30000元。三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）王猛返还原告（反诉被告）牛云阳居间费14000元。四、驳回原告（反诉被告）牛云阳的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）王猛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1664元,反诉案件受理费263元,合计1927元,原告牛云阳负担964元,被告曾凡华负担550元，被告王猛负担413元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  杨 杰审 判 员  崔 迪人民陪审员  王拥军二〇二〇年一月六日书 记 员  黄 鹏