广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初4255号原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：开平市三埠区长沙西郊路25号前座。负责人：刘海健，该行行长。委托诉讼代理人：丘洁玲，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘祺玮，广东金硕律师事务所律师。被告：甄洽品，男，汉族，1953年5月11日出生，住址：开平市，被告：周月梅，女，汉族，1988年9月20日出生，住址：开平市，被告：开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司，地址：开平市三埠街道办事处新兴路12号骏景湾豪庭1幢负一层01-07铺位。法定代表人：冯辉强。委托代理人：郑兰英，国信信扬（江门）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称开平农行）诉被告甄洽品、周月梅、开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司（以下简称骏景湾房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告开平农行的委托代理人丘洁玲、被告甄洽品、被告周月梅、被告开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司的委托代理人郑兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平农行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与甄锦斌签订的编号为44020120160073463号《个人购房担保借款合同》；二、判令被告甄洽品、周月梅立即向原告偿还贷款本金356880.74元及至清偿日止的利息（利息包括正常息、罚息和复利，按编号为44020120160073463《个人购房担保借款合同》约定和中国人民银行的规定计至贷款还清时为止，现暂计至2019年9月11日的利息为11645.88元）；三、判令被告甄洽品、周月梅承担原告为实现债权而支付的律师代理费23363元；四、判令被告三对甄锦斌的上述全部债务承担连带清偿责任；五、判令三被告协助原告办理不动产抵押登记手续，抵押登记手续办妥后或三被告逾期仍未办理抵押登记的，原告有权以抵押房产即位于开平市××办事处××房的房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；六、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月29日，原告与甄锦斌签订《个人购房担保借款合同》[合同编号：44020120160073463]（简称“借款合同”），借款合同约定：甄锦斌向原告借款380000元，用于购买房产，期限300个月，等额本息还款；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾贰后确定，借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率进行调整。关于抵押，借款合同第三十二条约定：甄锦斌以所购开平市××办事处××房的房产作抵押担保。关于违约责任，借款合同第11.1条约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；借款合同第11.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款合同第11.4条约定：发生“借款人未按约定按期足额偿还借款”情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；借款合同第11.8条约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2016年5月3日，原告依约发放了380000元贷款本金，到期日为2041年05月02日，执行利率4.31200%，逾期利率6.46800%，按月等额本息还款。但甄锦斌未能按照合同的约定按时还款付息，经原告多次催收，至起诉日甄锦斌仍不偿还欠款，严重影响原告的资金安全，原告因此委托律师起诉并支付律师代理费用23363元。鉴于甄锦斌已经死亡，特追加第一顺序法定继承人甄洽品、周月梅作为本案被告参加诉讼，承担甄锦斌的债务。关于被告三的责任，根据借款合同第九、第三十五条的约定和《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》[合同编号：江开农银合字2015年003号]第六条的约定，被告二自原告发放借款之日起至甄锦斌取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为甄锦斌的涉案债务承担连带保证责任，保证范围包括涉案借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告为实现债权的一切费用。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决如前诉请。被告甄洽品答辩称：本案的贷款业务是由甄锦斌办理的，我不清楚。具体由周月梅处理。被告周月梅答辩称：本案的贷款业务是由甄锦斌办理的，之前我是不清楚的，最后接到银行的电话才知道甄锦斌拖欠银行贷款以及拖欠贷款的金额。也清楚甄锦斌贷款是为了供楼，所供的楼是位于开平市××办事处××房。甄锦斌拖欠的银行贷款我们是没有能力偿还的，请求法院拍卖开平市××办事处××房得款用以清偿银行欠款。我与甄锦斌登记结婚的时间是2016年11月11日，婚后贷款部分是否属于夫妻共同财产。如果拍卖该涉案房屋得款用以清偿银行贷款后剩余部分是否分一部分给我。被告骏景湾房地产公司辩称：对原告诉讼请求的数额由法院核实。律师代理费的问题我方没有看到有支付的凭证。涉案房屋已经具备办证的条件，因为一直没有通知到甄锦斌所以一直没有办证，如果办证以后开发商是不需要承担连带责任的。如果涉案房屋没有其他的债务查封的话是可以办理房屋产权证的登记以及房屋抵押登记。如果家属认为无力偿还银行贷款，拍卖涉案房屋，拍卖涉案房屋得款足以偿还原告贷款。原告及被告骏景湾房地产公司围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，各方当事人对证据没有异议。本院经审查认为上述证据，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。本院在审理过程中根据原告的申请，依法向开平市三埠街中山居民委员会及开平市公安局调取甄锦斌的第一顺序法定继承人情况。根据认定的证据和庭审查明的事实，本院认定以下事实：2015年8月10日原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（甲方）与被告骏景湾房地产公司（乙方）签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（编号江开农银合字2015年003号），约定：甲方对乙方骏景湾房地产公司兴建的开平骏景湾项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，并由被告骏景湾房地产公司对所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供连带责任保证;连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的借款合同项目下的本金、利息。罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用,保证期限自甲方向购房人发放借款之日起至购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。乙方应协助购房人和甲方办理房屋的销售备案登记、抵押预告登记和正式抵押登记，各登记证明文件的原件交由甲方保管。2016年4月29日，甄锦斌向原告申领个人房屋贷款。原告（贷款人）与甄锦斌（借款人/抵押人）签订44020120160073463号《个人购房担保借款合同》，约定：原告贷款380000元给甄锦斌，用于购买开平市××办事处××房，贷款期限25年，分期300个月，贷款月利率为基准利率下浮百分之壹拾贰，还款方式为按月等额本息还款法，还款账户62×××76，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人（甄锦斌）以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，本担保项下担保范围为本合同项下借款人本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同经各方签字或盖章之日起生效。甄锦斌在“借款人”、“抵押人”栏签字，原告在“贷款人”栏签字并盖章。合同签订后，原告依约向甄锦斌发放了贷款380000元。甄锦斌如期还款。从2018年12月，甄锦斌开始出现逾期，2019年2月2日之后甄锦斌没有归还任何款项。截止2019年9月11日被告甄锦斌欠原告本金356880.74元，利息11645.88元（包括正常息11438.54元，罚息79.45元、复利127.89元，其中截止到2019年8月19日的利息按照合同约定的利率计算，2019年8月20日至2019年9月11日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）另查，甄锦斌于2019年2月8日死亡，其母亲为余美秀（已于2003年5月6日死亡），其父亲为甄洽品。甄锦斌与周月梅于2016年11月11日登记结婚，婚后未生育子女。甄锦斌生前没有订立遗嘱或遗赠扶养协议。甄锦斌购买的上述房屋至今仍没有办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。原告与广东金硕律师事务所签订《委托代理协议》。该协议约定，广东金硕律师事务所指派潘祺玮、丘洁玲律师作为原告与被告甄锦斌、开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司金融借款合同一案的代理人，代理人的工作范围包括一审、二审、再审、执行等中的全部事务，原告应支付代理费人民币23363元给广东金硕律师事务所。2019年12月17日，原告向广东金硕律师事务所支付了代理本案的律师费23363元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，涉案《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（编号江开农银合字2015年003号）、《个人购房担保借款合同》（编号44020120160073463号）是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约支付款项给甄锦斌，甄锦斌没有依约履行还款义务，是被告违约，应依照合同的约定承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，由于甄锦斌没有依照合同约定履行债务，致使不能实现合同目的，原告请求解除《个人购房担保借款合同》（编号44020120160073463号）理据充足，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”和第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”合同解除后，甄锦斌应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。甄锦斌结欠原告借款合同项下的贷款本金356880.74元本院予以确认。对于利息，按照《个人购房担保借款合同》（编号44020120160073463号）的约定，罚息在合同确定的贷款利率水平上再上浮50%计算，而合同约定的贷款利率是按照贷款基准利率上浮5%计算，符合法律规定。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此以后关于贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。据此，2019年8月20日起的利息的计算依据应以本金356880.74元为基数，按《个人购房担保借款合同》（编号44020120160073463号）的有关约定计算，其中上述借款合同中关于中国人民银行贷款基准利率的约定应改为适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。截止2019年9月11日，甄锦斌结欠利息（含正常息、罚息、复利）合计为11645.88元，本院予以确认。关于律师费的问题，甄锦斌逾期偿还涉案借款本息，原告为实现涉案债权，与广东金硕律师事务所签订委托代理协议，约定委托诉讼代理律师费为23363元。涉案合同约定甄锦斌需承担原告以法律手段追偿借款本息产生的费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，甄锦斌应承担涉案律师费23363元的责任。因甄锦斌已经死亡，根据《中华人民共和国继承法》第二条的规定：“继承从被继承人死亡时开始。”及第五条的规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”甄锦斌死亡后，继承开始。因甄锦斌生前没有订立遗嘱或遗赠扶养协议，故甄锦斌的遗产应按照法定继承处理。根据《中华人民共和国继承法》第十条：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母……继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。”的规定，被告甄洽品、周月梅作为法定第一顺序继承人对甄锦斌的遗产进行继承。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，甄洽品、周月梅在庭审中明确表示继承甄锦斌的遗产，故甄洽品、周月梅应当在继承的遗产价值范围内承担甄锦斌的上述债务。关于涉案房屋的优先受偿权问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，甄锦斌购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权。对于原告请求判决被告协助原告办理涉案房屋抵押登记手续，涉案借款合同解除后，甄锦斌与被告骏景湾房地产公司无需继续履行上述义务，且本案在庭审时已向原告依法进行释明，原告经释明后明确表示不变更诉讼请求。故原告的请求理据不足，本院不予支持。原告请求对位于开平市××办事处××房享有优先受偿权，本院不予支持关于骏景湾房地产公司的担保责任问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”和第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原告开平农行与被告骏景湾房地产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定被告骏景湾房地产公司对甄锦斌的贷款承担阶段性连带保证责任，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。甄锦斌欠原告的上述款项属被告骏景湾房地产公司保证合同担保的债权，且涉案房屋至今未办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，因此原告开平农行在保证期间请求被告骏景湾房地产公司对甄锦斌结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求事实清楚，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告骏景湾房地产公司承担保证责任后，有权向甄锦斌的法定继承人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”本案各方当事人不同意调解，依法应予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第三十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司开平市支行与甄锦斌签订的编号为44020120160073463《个人购房担保借款合同》；二、甄锦斌截止2019年9月11日止结欠原告中国农业银行股份有限公司开平市支行借款本息合计368526.62元，及从2019年9月12日起至实际还清款项之日止利息（利息包括正常息、罚息和复利，利息以本金356880.74元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮12%计算，罚息以本金356880.74元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮12%后再上浮50%计算，复利以逾期未付的利息为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮12%后再上浮50%计算）、律师费23363元。此款在本判决生效之日起十日内由被告甄洽品、周月梅在继承甄锦斌的遗产价值范围内偿还；三、被告开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司对上述第二项判决债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元、保全费2473元（原告已预交），由被告甄洽品、周月梅在继承的甄锦斌遗产价值范围内负担。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行多预交的案件受理费7000元、保全费2473元，由本院予以退回；被告甄洽品、周月梅在继承的甄锦斌遗产价值范围内应向本院补缴；被告开平市骏景湾豪庭房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  戚锦洪人民陪审员  吴伟聪人民陪审员  劳翠梅二〇二〇年一月二十日书 记 员  高万丽戚晓红