浙江省乐清市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙0382民初10726号 原告：乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会，住所地浙江省乐清市柳市镇大兴西路。 责任人：蒋良明。 委托诉讼代理人：方君伟、谷才才，浙江震瓯律师事务所律师。 被告：乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会，住所地浙江省乐清市柳市镇兴达路88号。 责任人：徐也愚。 委托诉讼代理人：胡仕演、黄菲，浙江择法律师事务所律师。 被告：徐也愚，男，1969年9月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。 本院于2019年11月11日立案受理原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会与被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会物权保护纠纷一案后，由审判员卢芸芸适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告负责人蒋良明及其委托诉讼代理人方君伟、被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会委托诉讼代理人胡仕演、黄菲及被告徐也愚到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2019年12月10日裁定转为普通程序审理，另定于2020年1月6日公开开庭进行审理，原告负责人蒋良明及其委托诉讼代理人方君伟、被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会委托诉讼代理人胡仕演及被告徐也愚到庭参加诉讼。本案现本案已审理终结。 原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认柳市镇翔来新区9号地块(东至兴达路、南至安居小区墙边、西至柳青锦园二期和乐清市德嘉置业有限公司项目用地边、北置大兴街南边)住宅小区的物业地产属于原告物业管理区域范围；2.请求依法判令二被告返还原告的物业收益(房屋租金)300000元；3.请求依法判令二被告排除妨碍、停止干扰原告对柳青锦园一期宗地区域的物业管理活动；4.本案诉讼费由二被告负担。原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会当庭将第二项诉讼请求变更为：要求对物业收益进行审计，返还金额以审计结果为准。事实和理由：柳青锦园一期住宅小区系原温州市房地产开发总公司(今为温州城建集团)、温州永信实业公司和柳市房地产有限公司(柳市镇政府控股)等三家国企合资组建温州三联房地产开发有限公司(以下简称三联公司)的商品房建设项目.1993年冬经乐清市人民政府批复，同意市规划土地管理局征用柳市镇翔来新区9号地块前街村水田20.36亩、上园村水田8.944亩，合计29.25亩，作为有偿出让给三联公司在柳市镇商品房基建项目用地，四至为：东至兴达路、南至前街村水田(今安居小区墙边)、西至前街村、上园村水田(今柳青锦园二期和乐清市德嘉置业有限公司项目用地边)、北至大兴街南边。三联公司于1996年初建成约32000平方米商品房出售完毕，冠名为“柳青锦园”。入住居民207户、商业用房50户，合计257户。1996年8月，柳市镇政府干部高志安和三里村村民朱建明等私人因未办理三联公司翔来新区9号地块继续开发第二期工程用地审批手续，也未经三联公司实际控制人同意，擅自以三联公司的名义占用柳青锦园西面(即原国营抽水机站排灌渠西面)前街村9.714亩水田建房屋基础，被乐清市土地管理局行政处罚，没收非法占用6470平方米土地上的建筑物及其设施。1998年7月，三联公司变更高志安为法定代表人，申报并经乐清市人民政府批复，同意市土地管理局征用前街村水田9.714亩有偿出让给三联公司开发建设，其四至：东至柳青锦园一期工程，南至柳翁路、西至柳青路，北至规划用地。由于该土地出让合同上标明“东至柳青锦园一期工程”，这是具有行政效力合同，将柳青锦园一期与二期宗地之间作出了区隔的划分，且二期项目实质不是三联公司开发，而是朱建明、高志安等几个私人于同年9月16日注册一家分公司挂户于三联公司投资建设二期宗地项目。依据规划设计，其应在宗地西面的柳青路或南面的柳翁路开大门出入，然二期项目过度开发，大超容积率，挤掉西面、南面出入大门的用地面积来建门面房，而占道一期小区大门出人。2017年春，柳青锦园一期区域业主召开代表会议，选举产生柳青锦园(一期)业主委员会，来维护自己的合法权益，于2017年5月3日经柳市镇人民政府备案成立，有效期为2017年5月3日至2020年5月2日。备案的主要材料《柳青锦园一期业主大会议事规则》、《物业管理规约》及其他备案材料，均标明了柳青锦园(一期)业主委员会的物业管理区域范围为：东至兴达路，南至前街村水田(今安居小区墙边)、西至前街村和上园村水田(今柳青锦园二期和德嘉置业公司项目用地边，北置大兴街南边，并根据备案依法行使对该一期宗地区域范围的物业管理权能。2018年7月4日，柳市镇人民政府作出无文号的《关于撤销柳青锦园两个业主委员会备案的决定书》，原告不服，向温州市龙湾区人民法院提起行政诉讼，案经龙湾区人民法院和温州市中级人民法院两审判决，撤销了柳市镇人民政府2018年7月4日作出的“关于撤销原告乐清市柳市镇柳青锦园(一期)业主委员会备案”的具体行政行为。在上述行政诉讼和两审法院尚未作出判决、原告主体合法存在期间，被告徐也愚等人于2018年8月召集柳青锦园一期、二期两个小区的业主代表会议，选举柳青锦园业主委员会，主张行使对柳青锦园一期、二期两个区域范围的物业管理权，向柳市镇人民政府备案，并擅自收取和占有一期区域业主共有的门面房出租的租金约300000元。2019年4月4日，温州市中级人民法院作出(2019)浙03行终18号行政判决认定：“柳市镇政府在明知一审判决撤销被诉行政行为结果且其已提起上诉的情况下，仍对涉案小区新选举的业主委员会予以备案，未考虑二审裁判结果可能会影响该备案行为的合法性，现又以此主张本案因符合社会公共利益的情形，应判决确认原告起诉违法，明显不当，本院予以指正”。综合上述，柳青锦园一期业主以柳市镇翔来新区9号地块宗地范围257户居民的物业规模及其拥有的共用设施设备(供电配电装置)为一个物业管理区域，选举产生柳青锦园(一期)业主委员会，并经政府备案和法院判决确认成立，对本区域物业地产行使管理职能，完全符合《物业管理条例》第九条规定，应当受法律保护和支持。温州市中级人民法院(2019)浙03行终18号行政判决认为，柳市镇政府在行政诉讼期间对涉案小区被告徐也愚等人新选举的柳青锦园业主委员予以备案，有悖合法性。这种以重叠设置主体组织主张管理柳青锦园一期宗地区域的物业，来冲击在先备案的柳青锦园(一期)业主委员会的物业管理区域的物业管理秩序，以及擅自收取和占有一期区域物业的收益资财，在客观上已构成对原告物业管理权利和资产利益的侵犯，影响社会秩序稳定。但原告不排斥被告柳青锦园业主委员会主张对二期区域的物业管理权限。为维护合法的物业管理秩序和资产权益，遵循在先备案从优原则，解决两个主体物业管理区域争议，制止不法侵害行为，促进社会和谐稳定，特提出本民事诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，依法作出公平正义的判决，我们深为感谢。 被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会辩称，一、原告属于主体不适格，法院应当裁定驳回起诉。1、首先，答辩人经柳青锦园业主推选产生，程序合法合规，属于柳青锦园业主大会的唯一执行机构，实质上答辩人即取代了原告的主体，成为新的业主委员会，原告此次起诉时便不具备主体资格。其次，2019年12月1日业主大会通过书面征求意见的方式表决通过“终止柳青锦园(一期)业主委员会”、“终止柳青锦园(一期)业主委员会的成员任命”“柳青锦园一期、二期物业管理区域范围内的唯一业主大会名称为：乐清市柳市镇柳青锦园业主大会，业主委员会名称为：乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会”。此次业主大会决议有柳青锦园一、二期物业管理区域内的70%以上业主审议通过上述事项，故不管是形式上还是实质上原告已被撤销主体，也不是本案的适格主体，法院应当裁定驳回起诉。2、原告向柳市镇人民政府申请备案登记的材料不符合法律规定，也未达到材料齐备的法定要求。原告提交的关于成立柳青锦园(一期)业主大会及业主委员会(筹)公告、柳市镇柳青锦园(一期)业主代表大会选举表决结果、柳市镇柳青锦园(一期)首届业主委员会第一次会议纪要这三份材料显然不符合法定条件，筹备组成员应当由居民(村民)委员会或者社区组织、建设单位和业主代表组成，其中筹备组的施连银、陈耀生、黄凡定不是柳青锦园的业主，亦不是建设单位或居委会成员，不能作为筹备组成员。另筹备组的职贵为成立之日起九十日内召开首次业主大会会议，但之后的表决结果显示一期业委会系由业主代表大会推选产生，在备案材料中，所谓的业主代表27人即是筹备组成员的27人，却缺乏业主代表的推选材料。实际情况是，原告没有进行过业主代表的推选程序，第1页共3页也就是说筹备组与业主代表为相同的人员范围，业主委员会由筹备组27人自己选自己选举产生。根据《物权法》规定，业主委员会应有业主大会选举，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。这是法定的条件，但起初的筹备组成员“揽括”了业主代表、业主委员会的大部分主体，既当了裁判员，又充当运动员，原告划定的业主多达221户，业主人数按照建筑物专有部分的数量计算，至少在200人以上，但没有资料显示其相关的推选经过总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，值得注意的是最后选举出来的业委会成员有三名不是小区的业主。相应的原告提交的议事规则、管理规约有上述不符合法定条件的主体审议通过，就不具有法律效力的前提，原告完全是自我选举、自我表决，柳市镇人民政府在未经过实质审核出具的备案证明也归为无效。3、本次起诉属于对.“共有和共同管理权力的其他重大事项”的处理，本案诉请为对物业管理区域的确认，根据《温州市物业管理条例》第二十二条第七项之规定：“业主委员会等业主组织及其成员不得有下列侵害业主合法权益的行为：(七)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；”及原告提交的《业主大会议事规则》第十一条第十一项之规定：“下列事项由业主大会会议或业主代表会议决定：(十一)有关共有物业、共用部位和共同管理权利的设定和重大事项的处理”，本案诉请内容属于对共同管理权利的重新设立，应当由业主大会或者业主代表会议决议后才可起诉，但本案原告未经该程序。故原告的起诉不符合法定程序，应当驳回起诉。二、柳青锦园一期和二期项目属于同一项目分期建设，属于同一物业管理区域，整个区域属于答辩人的物业管理区域范围，与原告无涉。1、从相关部门的立项批复显示柳青锦园一、二期工程同属一个项目根据乐清县计划经济委员会文件(乐计经基[1993]317号)、温州三联房地产开发有限公司文件[温联房司(1994)01号]、温州计划经济委员会文件[乐计经基(1994)393号]、温州市计划委员会文件[温市计基(1994)469号]四份文件表明柳青锦园一期、二期属于分期建设的同一建设项目。首先该项目的建设单位都为温州三联房地产开发有限公司。其次一、二期工程属于一次规划、分期实施的项目。另(98)浙规证03501070号建设用地规划许可证颁发所依据的文件之一为上述第四份文件，进一步说明二期工程是继一期工程的继续建设，一、二期系一个总体规划框架内，且属于同一工程，只是分期建设。2、一、二期区域存在共用部位以及共用配套设施设备对于柳青锦园一期、二期是否属于一个物业管理区域，应当综合本案柳青锦园的建设用地规划许可证及物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。答辩人提交的宗地总平面图、用地红线图显示一、二期工程不仅为同一平面内的整体，且只有一个总体规划，系一个物业管理区域。再结合供水、供电、塔楼图，首先可见一、二期的污水管、雨水管、路灯管线等互通共用，整个小区的一、二、三期业主共用12幢的这一个塔楼。可以明确一、二期共用设施设备(即全体业主或者非业主使用人共同使用排水管道、供水、垃圾箱、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施等设施设备)。其次，可见一二期共同使用公共门厅、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等共用部位，一期和二期并没有明确的划分，由此可以明确一、二期实为同一物业管理区域。3、一、二期的物业管理只有一家物业服务企业一、二期商品房建成以来都只与一家物业企业签订物业服务合同并由其提供相应的物业服务，并且柳青锦园一、二期的相关收入进入一个总账户由一、二期全体业主共同使用，从始至终不存在一、二期各自设立账户及各自支配收入的情况。三、小区的物业收益属于全体业主共有，现整个物业管理区域答辩人为唯一的业主委员会，原告不具备该项请求的前提基础。四、徐也愚作为业委会主任，系行使业主大会赋予的管理权利，非本案的适格被告。徐也愚经柳青锦园全体业主推选作为业委会的主任，并且经柳市镇政府备案，其对小区的管理行为系业主大会赋予的管理权利，原告无权干涉。且徐也愚的管理行为亦属干“职务行为”，其不是本案的适格被告，应当驳回对其的诉请。基于上述，答辩人认为原告诉请与法无据，恳请贵院依法驳回原告的起诉。 被告徐也愚辩称，我作为业委会主任，行使管理权力，非本案适格被告。我经全体业主推选作为主任，并且备案，我的管理权力是业主赋予的，原告无权干涉，且是职务行为，应当驳回对我的诉请。 本院经审理查明，2017年5月3日，原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会经柳市镇人民政府备案，有效期为2017年5月3日至2020年5月2日。2018年7月4日，柳市镇人民政府作出关于撤销柳青锦园两个业主委员会备案的决定书。乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会于2018年7月27日向温州市龙湾区人民法院提起原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会不服乐清市柳市镇人民政府撤销备案登记一案。该案的审理过程中，被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会于2018年8月13日经柳市镇人民政府备案，有效期为2018年8月12日至2021年8月11日。2018年11月6日，温州市龙湾区人民法院认为柳市镇人民政府没有相应证据证明其作出被诉行政行为的合法性，判决撤销乐清市柳市镇人民政府于2018年7月4日作出的关于撤销柳青锦园两个业主委员会备案的决定书。乐清市柳市镇人民政府不服提起上诉，温州市中级人民法院于2019年4月4日判决驳回上诉，维持原判。 另查明，1.原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会经柳市镇柳青锦园（一期）业主代表会议选举产生。被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会经柳市镇柳青锦园（一期、二期）业主大会选举产生。2.原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会和被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会的备案登记均未被撤销。3.原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会负责人蒋良明当庭确认，决定提起本案诉讼时，其并未组织召开乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主大会或者业主代表大会讨论决定，仅由其口头通知、征询取得乐清市柳市镇柳青锦园（一期）筹委会其中10名成员的同意。 本院认为，第一，原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会和被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会均经柳市镇人民政府备案登记，两个业主委员会未经法定程序依法撤销前，本院认为两个业主委员会的主体资格在有效期内均合法成立。 第二，业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主大会是业主行使自治权的最基本组织形式，是最高的权力机构，其工作形式是召开会议，而业主委员会则是业主大会闭会期间的执行机构。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第七款规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……”及《住房和城乡建设部关于印发的通知》第十七条第九款规定：“业主大会决定以下事项：……（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。……”等规定可知，原告诉请中提到的确认物业管理区域范围，返还物业收益及排除妨碍、停止干扰物业管理活动等请求，属于业主大会的决定范围。虽然行政诉讼中并未确认乐清市柳市镇柳青锦园一期小区与二期小区属于同一物业管理区域，但是由于原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会和被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会均由乐清市柳市镇柳青锦园一期业主选举产生，因此，本案原告诉请的内容应当由乐清市柳市镇柳青锦园一期业主通过召开业主大会的形式决定授权原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会还是被告乐清市柳市镇柳青锦园业主委员会管理、收取。业主大会的决定体现的是业主自治管理的意志，属于业主自治范畴内的事项，司法权对业主自治权不应过度干预，否则将导致业主自治管理形同虚设且无法实现。另外，如原告认为被告徐也愚存在侵占、挪用物业收益等犯罪行为，可将相关犯罪线索向公安机关提供，由公安机关根据相关法律规定依法处理。 综上所述，本案当事人的争议属于业主自治权行使范畴，不属于人民法院受理民事案件范围。应当驳回原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会的起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项及第一百五十四条第（三）项的规定，裁定如下： 驳回原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会的起诉。 原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会预交的受理费5800元，予以退还原告乐清市柳市镇柳青锦园（一期）业主委员会。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  卢芸芸 人民陪审员  林乐伊 人民陪审员  陈 汝 二〇二〇年一月二十日 代书 记员  张骞力