四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终29号 上诉人（原审被告）：蔡恒，男，1986年7月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：晏贵清，四川瀛领禾石律师事务所律师，执业证号：15101201410850212。 被上诉人（原审原告）：余言红，男，1969年11月11日出生，汉族，住湖北省天门市。 委托诉讼代理人：谢锦程，四川森焱律师事务所律师，执业证号：15104201810062809。 上诉人蔡恒因与被上诉人余言红租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人蔡恒的委托诉讼代理人晏贵清、被上诉人余言红的委托诉讼代理人谢锦程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡恒上诉请求:撤销一审判决，判令驳回余言红的全部诉讼请求；诉讼费由余言红承担。事实和理由：1.为租赁房屋提供可使用的电是余言红的合同义务，《房屋出租合同》约定余言红违约造成合同解除应向蔡恒赔偿50000元；2.2018年11月起，蔡恒不断要求余言红解决用电问题，余言红长期未解决供电问题构成违约。2019年5月18日，余言红安装接通的380V电不是商业用电，余言红没有向蔡恒提供电力施工申请、施工单位资质、施工竣工验收等相关证明材料，蔡恒只能认为房屋用电不合法，具有重大安全隐患，余言红履行合同存在瑕疵；3.余言红同意蔡恒用租赁的房屋经营餐饮，承诺断电承担违约责任，余言红应当承担房屋供电不能满足使用条件的违约责任；4.一审法院关于“涉案房屋用电并非电业公司提供并管理，原告不能出具相关材料”的认定，违背事实，余言红出具的《用电证明》来源不明，无单位盖章，证明电来源不合法，一审对蔡恒因余言红未出具相关用电材料，而拒交房租的行为构成违约认定错误；5.一审法院明知涉案房屋供电及用电工程不合法，不要余言红提交用电合法的证明，强制蔡恒接受使用不合法的供电，违反法律规定；6.蔡恒要求余言红提供用电工程合法的证明，余言红迟延一个月未提供，蔡恒享有合同解除权，因为余言红违约，蔡恒不应当支付2019年5月18日之后的租金和余言红应当返还押金。 余言红辩称，1.租赁房屋停电后余言红及时提供了正常用电；2.余言红提供的380V用电相当于三个220V，不存在安全隐患，手续合法；3.合同中没有约定余言红需要提供用电合法的证明，余言红没有义务提供，租赁合同的附属义务是提供房产证和保证水电畅通；4.蔡恒提交的证据不能证明蔡恒的损失，一审判决正确，请求维持。 余言红向一审法院起诉请求：1.请求解除余言红、蔡恒之间的《房屋出租合同》，并判令蔡恒归还余言红的位于东区出租房;2.判令蔡恒支付已使用房屋租期间的房屋租金及损失共35400元,保证金6800元余言红不予退还；3.本诉讼费由蔡恒承担。 一审法院认定事实：2018年8月31日，余言红、蔡恒签订了《房屋出租合同》一份，合同约定：第一条、甲方（余言红）向乙方（蔡恒）提供位于四川省攀枝花市瓜子坪对面金沙江段道班经济适用房一层隆庆路236号，102号的三间商屋共计193.4㎡，每月租金合计6800元；第二条、租赁时间从2018年8月31日至2021年9月1日止；起租时间从2018年9月15日开始（以原承租人交房起算，原承租人未按期交房的，以实际交房日起算）；第三条、每季度乙方向甲方交纳租金一次，水电费由乙方自付；第四条、乙方在签订合同时缴纳保证金6800元，合同期满，甲方必须退还保证金，每月房屋租金交纳期不得超过5日；第八条、一、乙方有下列情形之一的甲方有权终止合同，强行收回房屋，并拒退乙方所交纳的保证金或预交的门面费。……2、逾期5日内日不交房租及其他费用者；3、乙方擅自改装、改造房屋结构及私自改换房屋用途者；……。合同签订后，余言红于2018年9月15日向蔡恒交付房屋，并承诺2018年9月15日至2018年10月14日期间为装修免租期，蔡恒向余言红交纳了一个季度的租金20400元和押金6800元。同时查明，该房屋原用电通过攀枝花市金江公路养护段接电。随后蔡恒对门面进行装修，但因经营许可问题，蔡恒将原定用于经营洗车的门面转为餐饮经营。餐厅开业后，因多次发生断电，余言红、蔡恒进行了多次沟通。2019年2月22日第一期租金到期后，蔡恒向余言红表示因门面断电原因需增加两个月免租期，且租金应改为一月一付。2019年3月15日，余言红通过微信截图方式向蔡恒要求租金，蔡恒向余言红转账支付2019年3月15日至2019年4月15日租金6800元。2019年4月14日，余言红向蔡恒主张租金，蔡恒于同日向余言红转账支付6800元。2019年5月10日，因电容量不够，出租房屋原供电线路被攀枝花市金江公路养护段拆除。2019年5月18日，余言红申请攀钢生活公司隆庆物业公司为出租房屋重新接通用电，蔡恒要求余言红提供电力施工申请、施工单位资质、施工竣工验收、供电单位用电申请、供电单位开户申请等相关证明，后双方沟通无果，蔡恒于2019年6月17日将房屋返还余言红。另查明，蔡恒于2019年7月15日向一审法院另案提起诉讼，要求余言红赔偿其房屋装修等损失267933.33元，一审法院受理案号(2019)川0402民初2692号。 一审法院认为，余言红、蔡恒均认可双方签订的《房屋出租合同》于2019年6月17日予以解除，房屋已于同日返还余言红，一审法院予以确定。案件的争议焦点为合同解除违约责任应由谁承担？关于房屋原有用电无法维持餐厅经营的问题；在《房屋出租合同》中，当事双方并未明确限定该房屋的经营项目，虽蔡恒在租赁房屋时表示过准备从事洗车经营，但不能就此认定蔡恒接受了经营选择权的限制，也不能认为改变了房屋的用途。本案涉案房屋原出租户用于洗车经营，在蔡恒接手后因行政审批调整而无法再办理洗车经营的执照，蔡恒只能转为经营餐厅，而余言红、蔡恒均非电力行业从业人员，对涉案房屋用电是否能够满足餐厅的正常经营不可能有专业的认识，因行政机关的营业许可的调整属不可抗力，故涉案房屋前期用电不能满足餐厅经营并非房屋瑕疵，也非蔡恒过错。关于违约行为认定的问题；如前所述，本案的违约行为应当发生在2019年5月18日涉案房屋恢复用电后。蔡恒要求余言红提供电力施工申请、施工单位资质、施工竣工验收、供电单位用电申请、供电单位开户申请等相关证明，并以余言红未能提供上述材料为由拒交租金并退还房屋，该行为最终导致了合同的解除。一审法院认为，首先、涉案房屋用电并非电业公司提供并管理，余言红不可能出具相关材料；其次、租房人要求出租人提供相关资料也并不符合市场交易习惯；第三、在余言红向蔡恒出具了《用电证明》后，蔡恒完全可以核实租赁房屋用电的合法性。综上，蔡恒以余言红未出具相关用电材料而拒交房租的行为构成违约，因此蔡恒应承担相应的违约责任，根据双方签订的《房屋出租合同》第八条约定，余言红无需退还蔡恒房屋押金6800元。关于2019年1月15日至3月14日免租期的问题；本案中，余言红虽主张该免租期系蔡恒单方意思表示，自己并未予以认可。但根据余言红、蔡恒之间的微信记录显示，余言红在2019年3月15日，通过截取蔡恒要求减免两个月租金聊天记录的方式向蔡恒主张房租，并于3月15日，4月14日两次收取单月房租，该行为应视为对蔡恒减免租金请求的认可，故对余言红主张上述两月租金的请求一审法院不予支持。关于5月15日后租金的问题；因《房屋出租合同》于2019年6月17日予以解除，而出租房屋在5月18日前未通电无法经营，故房租应从2019年5月19日起计算至2019年6月17日止，经计算蔡恒应付房租为6573元。关于房屋重新接电产生15000元费用问题；该费用应属房屋维修费用，因余言红、蔡恒签订的《房屋出租合同》中并未对该费用予以约定，且房屋重新安装电路也并非蔡恒过错造成，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，维修费用应由出租人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、余言红、蔡恒签订的《房屋出租合同》于2019年6月17日解除；二、蔡恒在判决生效之日起十五日内日支付余言红房屋租金6573元；三、余言红无需退还蔡恒向其交纳的6800元房屋押金；四、驳回余言红的其它诉讼请求。一审案件受理费800元，由余言红负担540元，由蔡恒负担260元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2018年8月31日，余言红与蔡恒签订的《房屋出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，余言红按约向蔡恒交付了出租房屋，蔡恒承租房屋后原打算经营洗车业务，因无法办理经营许可证，蔡恒将租赁房屋用于经营餐厅。虽然《房屋出租合同》未明确约定房屋的用途和电力的标准，但涉案房屋系现房，签订《房屋出租合同》及决定房屋用途前，蔡恒应该实地考察，充分了解房屋的具体情况后合理使用出租房屋。经查，蔡恒将出租房屋经营餐厅，所需电容量超出了出租房屋的电容量，余言红虽未对蔡恒经营餐厅明确反对，但蔡恒亦未提供证据证明余言红有义务为其提供超出出租房屋的电容量，蔡恒主张余言红未提供正常用电的证据不足。2019年5月10日，因电容量不够，出租房屋原供电线路被供电单位拆除，停电责任不应该由余言红承担。并且，蔡恒提交的证据不足以证明其实际损失。2019年5月18日，涉案房屋恢复用电后，蔡恒要求余言红提供电力施工申请、施工单位资质、施工竣工验收、供电单位用电申请等相关证明材料，余言红客观上无法提供。余言红向蔡恒提供的用电是否合法应当由相关职能部门审查。蔡恒据此不缴纳租金并退还房屋，违背了合同的约定，余言红有权要求蔡恒支付欠付租金并按约不退还押金。 综上所述，上诉人蔡恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费134元，由蔡恒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年一月十四日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明