山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3280号 上诉人（原审被告）：倪浏洋，男，1991年1月2日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：倪广安（系上诉人倪浏洋之父），住宁阳县。 被上诉人（原审原告）：宁阳县金鑫服务有限公司长安分公司，住所地：宁阳县八仙桥街道办事处大庙东村北100米。 负责人：田军，经理。 上诉人倪浏洋因与被上诉人宁阳县金鑫服务有限公司长安分公司（以下简称长安分公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院(2018)鲁0921民初4271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人倪浏洋及其委托诉讼代理人倪广安，被上诉人长安分公司的委托诉讼代理人刘德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪浏洋上诉请求：请求二审法院依法撤销山东省宁阳县人民法院(2018)鲁0921民初4271号民事判决书，驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实的证据，没有在法庭上出示，并由当事人互相质证。认定宁阳县保安服务公司、宁阳县金鑫服务有限公司、长安分公司法人的法人资格，三个公司的主体资格以及三公司之间关系的相关证据，没有在法庭上出示和质证。宁阳县八仙桥街道违法建设治理行动领导小组办公室向长安分公司发出的通知书、长安分公司对违法建设的拆除情况的证据，没有在法庭上出示和质证。宁阳县国土资源和规划局出具案涉土地的性质、土地情况及其证明案涉土地相关情况的证据，没有在法庭上出示和质证；2.一审判决认定案涉土地长安分公司至今没有交付给上诉人，在一审诉讼中，2019年3月12日，法院对案涉合同土地进行了现场勘验，案涉土地建设有房屋，地面为水泥硬化路面，建筑物已被部分拆除，大门也已经被拆除，查明了被上诉人长安分公司仍然占有使用案涉土地。一审判决没有对土地的交付做出裁判，仅判决上诉人返还租金违反相关法律规定；3.一审法院认定合同主体和履行合同义务的主体与事实不符。一审法院认定三个公司主体身份和关系不明，一审判决没有事实和法律依据，依法应予撤销；4.一审法院认定“本案中，被告对租赁标的物的所有权的合法性发生问题，而致合同无效或使合同无法正常履行，因此长安公司应支付的租金应按实际所租用的时间收取”。一审法院认定，政府已经认定违法建设的主体是被上诉人长安分公司，并对被上诉人的违法行为作出了行政决定，责令其拆除违法建筑，恢复土地原状。一审法院认定的事实和作出的判决相互矛盾，判决上诉人返还租金没有事实和法律的依据；5.案涉相关合同均为有效合同，当事人享有合同权利，应全面履行合同义务，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求，继续履行合同。 被上诉人长安分公司辩称，公司在2018年11月退出了涉案土地，公司发现上诉方迟迟没来签字认可。公司在2019年1月14日与上诉人的父亲通话录音可以证实。公司认为应从2019年1月14日计算退租金合情合理。被上诉人认为一审其他判决客观公正，请求驳回上诉人上诉请求。 长安分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即退还租金132510元并承担违约金50000元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：倪广安与倪浏洋系父子关系。2008年5月28日，倪广安为承包方（乙方），宁阳县八仙桥街道办事处大庙东村民委员会（原宁阳县宁阳镇大庙东村民委员会，以下简称庙东村委会）为发包方（甲方），双方签订《废弃窑坑地承包合同》一份，内容为：“为充分利用窑坑地，提高经济效益，甲方将村原窑坑地内部分土地发包给乙方管理使用，有关事宜经甲乙双方协商一致，特签订本合同，以使双方共同信守：一、承包土地的面积及四至情况：土地面积共计58亩，四至情况详见附图（附合同后）；二、承包期限：叁拾年，即从2008年8月1日起至2038年7月31日止；三、承包费及交纳的时间、方式：承包费每年每亩土地为人民币1000元，每年共计承包费58000元，采取提前予（预）交的方式，即合同签订时乙方将第一年承包费交清给甲方，以后承包费乙方均于每年的8月1日提前予（预）交下年度承包费，甲方收款后出示收据；四、甲乙双方的权利义务：1.甲方于本合同签订后等乙方所包地上的麦子收割完即将所发包的土地交付给乙方使用（具体交地时间定于6月30日）；2.乙方在所承包的土地内不准挖沙、取土，如建设固定建筑物时必须办理有关准建手续，费用自理，不得超占面积，不得从事有污染环境及噪音扰民的行业，并协调好与周边四邻关系，水电问题由乙方自行解决，甲方尽可能为乙方提供方便；3.承包期间，未经甲方书面同意，乙方不得将所包土地擅自转租、转包或转让他人，否则，由此造成的纠纷及损失均由乙方承担，甲方不承担任何责任；4.承包期间，如遇国家征用、占用或公益事业需用时，双方必须服从，补偿按国家规定由征、占用单位解决，其中土地补偿归甲方，地面附着物及建筑物补偿归乙方（本补偿须是乙方投资建设所造成的损失）；5.期满后，甲乙双方可续签合同，如乙方不再继续使用，须在合同期满后30日内自行清除所包地上所有建筑物及其他，不得抵顶承包费或作价给甲方；五、违约责任：1.甲乙双方不得无故变更、终止或解除本合同，如一方违约须向对方支付违约金贰万元，并赔偿由此给对方造成的经济损失；2.乙方应按合同规定的时间交纳承包费，每拖延一天应向甲方支付应交款额千分之五的滞纳金，逾期一月，甲方有权单方解除合同，收回所发包的土地，由此造成的损失由乙方自负；六、本合同如有未尽事宜，甲乙双方协商后可签订补充条款，该补充条款与本合同具有同等的法律效力。本合同经甲乙双方签字、盖章后生效，合同一式叁份，甲乙双方各执一份，见证单位留存一份”。甲方处加盖有庙东村委会的公章及法定代表人于衍洪的私章，倪广安在乙方处签名、捺印，宁阳兴阳法律服务所在见证单位处加盖公章。合同后附有倪广安承包庙东村原窑坑地平面示意图，记载：东至河坝，西至窑厂路，南至移动通讯杆，北至庙西地；东边南北长216米，西边南北长220米，南边东西长163.5米，北边东西长193.20米，靠近窑厂路的一侧有路沿宽4米。合同签订后，涉案土地由倪广安种植农作物及树木。 2010年3月10日，刘峰为出租方（甲方），宁阳县保安服务公司（以下简称保安公司）为承租方（乙方），双方签订《废弃窑坑地（非基本农田）租赁合同》一份，内容为：“为充分利用窑坑地（非基本农田），提高经济效益，甲方将所承包的宁阳镇庙东村废弃窑坑地（非基本农田）租赁给乙方管理使用，双方本着平等互利，自愿的原则，经协商一致特签订本合同，以使双方共同信守。一、租赁窑坑地（非基本农田）面积及四至情况：租赁面积共计63.10亩，四至情况详见附图（附合同后）；二、租赁期限：共15年，即2010年03月10日起至2025年03月10日止；三、租金及交纳的时间方式：第1年至第5年（2010年-2015年）每年每亩土地租金为1300元，第6年至第10年（2016年-2020年）每年每亩土地租金为1400元，第11年至第15年（2021年-2025年）每年每亩土地租金为1500元，租金采取年交的方式，即签订合同时乙方先交付1年的租金，共计（空白）元，以后租金均于每年的3月10日向甲方交付；四、乙方向甲方支付130000.00元，其中包括甲方在所承包的废弃窑坑地（非基本农田）自行投资建设的院墙，造价85000.00元，栽植的3年生杨树100棵，每棵按30元计算，共计3000.00元，自备井一眼计2000.00元，青苗补偿每亩（空白）元，共计40000.00元，签订本合同时，乙方随租金将上述款项一次性支付给甲方，以后不交付任何款项（租金除外）；五、甲乙双方的权利义务：1.甲方自本合同签订之日起将所出租的废弃窑坑地（非基本农田）租赁给乙方管理使用，甲方必须向乙方提供有效的土地证明；2.乙方在所租赁的土地内绝不允许挖沙取土，如需建设固定建筑物，须由甲方办理有关准建手续，乙方协助办理，不得超占面积，不得从事有污染环境及噪音扰民的行业，协调好与四邻的关系，水由乙方自行解决，电由甲方解决，甲方尽可能为乙方提供方便；3.租赁期间，如遇国家征用、占用、不可抗拒等因素，双方必须服从，补偿按国家规定由征用、占用单位给予补偿，并按乙方实际租赁年限计算租金，余额全数退还给乙方；4.合同期满后，甲乙双方可续签合同，乙方有优先续约权，如乙方不再继续使用，则将所租赁的土地交给甲方，不得抵顶租金或作价给甲方，每迟交一天，则向甲方支付占用费1000元；六、违约责任：1.甲乙双方不得无故变更、终止或解除本合同，如一方违约，则向对方支付违约金5万元，并赔偿由此给对方造成的经济损失；2.乙方应按合同规定的时间交纳租金，每拖延一天，则向甲方支付应交额十分之五的滞纳金，超期一月，甲方则有权单方解除合同，收回所出租的土地，由此造成的损失由乙方承担；七、本合同如有未尽事宜，甲乙双方协商后可签订补充条款，补充条款与本合同具有同等的法律效力。本合同经甲乙双方签字或盖章后生效，合同一式叁份，甲乙双方各执一份，见证单位留存一份”。刘峰在甲方处签名，乙方处加盖有保安公司的公章，同时，李祥、李剑在乙方处签名。倪广安自认因其户籍所在地为宁阳县，所以以庙东村村民刘峰的名义与保安公司签订了《废弃窑坑地（非基本农田）租赁合同》，该合同的实际出租方为倪广安，该租赁合同土地即为2008年5月28日倪广安从庙东村委会承包的土地，2008年5月28日合同中剔除了生产路、机井房、坟地等面积，倪广安主张将土地转租经过了庙东村委会的口头同意。倪广安主张将土地租赁给保安公司后，保安公司对土地进行了硬化，并在土地上建设了建筑物，不清楚保安公司的法定代表人，侯鹏是保安公司的实际控制人。在一审法院问及倪广安涉案土地性质时，倪广安回答“废弃窑坑，当时签署合同时庙东村给我明确是其它用地，不是一般耕地，不是基本农田”，同时，倪广安称不清楚涉案土地硬化路面、建设地上附属物是否办理了农用地转用审批手续，倪广安称已明确告知承租方需要建设需办理相关建设手续，保安公司侯鹏明确答复自行办理。 2015年5月29日，倪浏洋为出租方（甲方），长安分公司为承租方（乙方），倪广安、刘峰为第三方，三方签订《废弃窑坑地（非基本农田）租赁合同补充合同》一份，内容为：“原2010年3月10日签订的租赁合同，原出租方为刘峰，实际土地出租方为倪广安，现倪广安授权将土地出租权转让给其子倪浏洋，原承租方为宁阳县保安服务公司，因变更移交，承租方更改为金鑫服务有限公司长安分公司，由于出租方、承租方都有所变更，在原合同主要条款继续有效的情况下，双方经过协商自愿达成如下补充协议：一、乙方自合同成立之日起分两次提前支付给甲方五年的土地租金，第一次预付三年（2015年3月10日至2018年3月10日），第二次预付两年（2018年3月10日至2020年3月10日），计63.10亩，每亩1400元，双方约定，第一期预付款乙方于2015年5月31日前支付给甲方，第二期预付款乙方于2016年6月30日前支付给甲方；二、租赁期间，如遇国家征用、占用或政府开发等不可抗拒因素时，双方必须服从，征用、占用或开发单位给与（予）的补偿，地面以上的附属物及地面硬化的补偿归乙方；三、租赁期间，如遇征用、占用或开发，致合同无法履行，甲方的租金按乙方实际所租用的时间收取，甲方提前预收的部分应当在乙方停止租赁后的15日内退还给乙方；四、双方应认真履行合同中的条款，若一方违约，向对方承担违约责任；五、原出租方刘峰、实际土地出租方倪广安作为第三方参加本合同签订；六、未尽事宜，双方协商再补充条款，补充条款与本合同具有同等的法律效力。本合同经甲乙双方签字或盖章后生效，合同一式两份，甲乙双方各执一份。”倪浏洋在甲方处签名，长安分公司工作人员刘峰（与2010年3月10日租赁合同中的刘峰并非同一人）在乙方处签名，并加盖长安分公司的公章，倪广安、刘峰（指2010年3月10日租赁合同中的出租方刘峰）在第三方处签名。2015年5月29日，长安分公司向倪浏洋支付土地租赁费265020元，倪浏洋为长安分公司出具制式填充收据一份，内容为：“收据2015年5月29日今收到宁阳金鑫长安分公司人民币（大写）贰拾陆万伍仟零贰拾元正￥265020.00备注：土地租赁金（时间：2015年3月10日-2018年3月10日）网银：134000元，现金：131020元倪浏洋”。2016年6月30日，长安分公司向倪浏洋支付2018年3月10日至2020年3月10日的土地租赁费176680元，倪浏洋为长安分公司出具制式填充收据一份，内容为：“2016年6月30日今收到驾考中心科目二租赁费计人民币（大写）壹拾柒万陆仟陆佰捌拾元整倪浏洋”。以上长安分公司向倪浏洋支付土地租赁费共计441700元。长安分公司称合同签订时涉案土地上院墙、房屋已经建设好，路面也已经用水泥和砖硬化完毕，长安分公司接收的是驾驶员考试的场地，是侯鹏建设的，之前侯鹏已经组织考试很多年了，长安分公司接收后未做任何建设。长安分公司在第一次庭审时称曾与侯鹏达成协议，内容是把整个院子出售给长安分公司，后长安分公司称该协议未找到，未提供该协议。 2018年8月24日，宁阳县八仙桥街道违法建设治理行动领导小组办公室向长安分公司发出通知书一份，内容为：“经县治理违法建设领导小组及相关职能部门现场认定，你单位位于南侧，河西路东侧，洸河以西长安分公司院内的建筑物，建筑总面积2061.73平方米；南侧，河西路西侧的科三考试区域建筑物，建筑总面积868.32平方米，未办理相关规划许可。按照省市县治理违法建设工作的要求，今特通知你单位在2018年9月7日前自行拆除完毕，如有困难，可申请助拆。”同年10月15日，长安分公司向倪浏洋发出通知一份，内容为：“根据之前所签之合同，你应退还我单位租金132510元，请接到此通知后3日内将此款交至长安分公司财务科”。同日，倪广安代倪浏洋签收该通知。同时，倪广安在代收的通知下方书写以下内容“…今天给倪浏（阳）洋下达的通知，详细情况不了解，其中的内容有待讨论研究协商，部分内容不予认可，接收通知只为进一步了解情况，解决情况，长安分公司通知人刘峰签字认可”，刘峰在送达人处签名。后长安分公司与倪浏洋就退还租金事宜协商未果。 庭审中，倪浏洋提供2018年9月28日、10月3日、12月2日、12月3日拍摄的照片一宗，证明长安分公司仍在管理使用涉案土地，并未将涉案土地交付，长安分公司对此提出异议，主张照片显示的不是涉案土地。同时，长安分公司主张已于2019年1月8日退出涉案土地，长安分公司提供了2019年1月14日刘峰与倪广安的通话录音一份，刘峰说“我想给你说一声，原来金阳不是在场地上练着车来蛮，这样1月10号让他们都出来啦，这样场地就空出来了，看看那个事再解决解决”，倪浏洋回答“那个还有什么事啊，清地哎”。倪浏洋对录音真实性不持异议，但主张不能证明涉案土地已经交付给被告，同时能证明金阳公司直到2019年1月8日仍在使用该土地。2019年3月12日，一审法院对涉案合同土地进行了现场勘验，涉案土地建设有房屋，地面为水泥硬化路面，建筑物已被部分拆除，大门也已经被拆除。后经一审法院指定，原、被告未就交接土地事宜达成一致意见。 另查明，保安公司系1993年11月8日依法成立的全民所有制企业，法定代表人（负责人）为沈大军，经营范围为保安服务，道路施救，保安器材销售，机动车辆登记代理服务，场地租赁，2013年6月27日该公司因决议解散注销工商登记。宁阳县金鑫服务有限公司（以下简称金鑫公司）系2014年4月29日依法成立的有限责任公司，法定代表人为宋尚菊，经营范围为交通事故施救清障服务，消防器材维修、销售等，2014年7月31日，金鑫公司设立长安分公司，负责人为田军，经营范围为场地租赁。长安分公司称保安公司与长安分公司是两个公司，保安公司是侯鹏个人的，长安分公司是交警队下属单位，两公司没有任何关系。倪浏洋、倪广安则主张保安公司与长安分公司是一个公司，均系交警队下属公司。一审法院向宁阳县国土资源和规划局调查涉案土地的性质，经查，涉案土地系由两部分组成，一部分为1988年经审批的庙东村窑厂的建设用地，其余为农用地，宁阳县国土资源和规划局提供了涉案土地规划图一份和宁阳县宁阳镇砖瓦二厂（即庙东村窑厂）土地登记档案一份，土地登记档案记载：1989年1月15日，宁阳县宁阳镇砖瓦二厂经宁阳县宁阳镇庙东村批准集体土地用于建砖瓦厂，用地面积3307.4平方米，建筑占地1463.6平方米，西至为北至耕地，南至化工厂，东至耕地，西至大路，同年8月13日，该土地办理了土地登记手续。案经一审法院调解和当事人庭外和解，原、被告未能达成一致意见。 一审法院认为，根据原告起诉和被告答辩，结合原、被告举证质证及案件审理情况，本案争议的焦点问题为：1.本案土地租赁合同的主体应如何确定；2．本案土地租赁合同的效力应如何认定；3.原告要求被告退还租金132510元并支付违约金是否应予支持。 关于第一个焦点问题。根据《废弃窑坑地（非基本农田）租赁合同补充合同》，出租方为倪浏洋，承租方为长安分公司，且合同项下的土地租金实际由倪浏洋收取，因此，该合同项下的权利义务应由倪浏洋和长安分公司享有和承担，应依法确定本案租赁合同主体为倪浏洋和长安分公司。 关于第二个焦点问题。长安分公司与倪浏洋均认可2015年5月29日双方《废弃窑坑地（非基本农田）租赁合同补充合同》前，涉案土地上已建设有建筑物，并将土地硬化，对该事实依法予以确认。通过一审法院调查，涉案土地系由两部分组成，一部分为庙东村窑厂的建设用地3307.4平方米，其余为农用地。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，涉案土地未经法定审批手续，不得用于非农建设，但倪浏洋与长安分公司签订租赁合同将涉案土地出租给长安分公司用于非农建设，该租赁行为改变了农用地的土地用途，违法了上述法律强制性规定，应依法认定为无效。倪浏洋主张本案租赁合同合法有效的观点，与案件查明事实不符，依法不予采信。 关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据长安分公司提供的通话录音足以证实涉案土地在2019年1月14日前仍由上诉人实际控制并管理利用，该通话录音中，长安分公司工作人员刘峰虽表示了交还涉案租赁土地的意思，但双方并未实际办理土地交接手续，后经一审法院指定（2019年3月27日），双方亦未就交接土地事宜达成一致意见。涉案土地除3307.4平方米为建设用地外，其余均为农用地，对该节事实原、被告双方均属明知或应知，故对涉案租赁合同依法被认定为无效，协议双方均有过错。另外，涉案租赁合同中明确约定“租赁期间，如遇征用、占用或开发，致合同无法履行，甲方的租金按乙方实际所租用的时间收取，甲方提前预收的部分应当在乙方停止租赁后的15日内退还给乙方”，本案中，被告对租赁标的物的所有权或使用权的合法性发生问题，而致合同无效或使合同无法正常履行，因此，长安分公司应支付的租金应按实际所租用的时间收取。一审法院结合原、被告提交的证据，综合案件各种因素、当事人过错程度，酌情确定由长安分公司支付土地使用费至2019年4月9日，此后的土地使用费无需支付，即长安分公司预付的2019年4月10日至2020年3月10日的土地租金80978.33元应由被告倪浏洋返还。长安分公司主张的违约金，于法无据，依法不予支持。 另本案中长安分公司、倪浏洋均陈述涉案土地上的房屋、路面均系保安公司建设、硬化，且双方均未对该事实举证证实，通过现有的举证来看，一审法院对该事实无法认定。被告倪浏洋主张的恢复土地原状及赔偿损失等问题，未提起反诉，一审法院无法合并审理，当事人可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、第六十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条规定，判决：一、被告倪浏洋于本判决生效后五日内退还原告宁阳县金鑫服务有限公司长安分公司土地使用费80978.33元；二、驳回原告宁阳县金鑫服务有限公司长安分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，由原告负担1126元，被告负担1824元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，涉案土地经审查系由两部分组成，一部分为庙东村窑厂的建设用地3307.4平方米，其余部分为农用地。涉案土地未经法定审批手续不得用于非农建设，本案中上诉人倪浏洋与被上诉人长安分公司签订租赁合同将涉案土地租赁给被上诉人长安分公司用于非农建设，原审法院认定该租赁行为改变农用地的土地用途，违反了法律强制性规定，涉案租赁合同应为无效合同并无不当，本院予以认定。依据法律规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案案情，上诉人倪浏洋与被上诉人长安分公司对涉案土地性质应当明知或应知，原审法院据此认定双方对合同无效均存在过错并无不当，并综合本案现有证据、案情以及当事人的过错程度酌定由长安分公司支付土地使用费至2019年4月9日，其预付的2019年4月10日至2020年3月10的土地租金80978.33元应由上诉人倪浏洋返还并无不当，本院依法予以维持。上诉人倪浏洋在一审中并未就交付土地和赔偿损失等相关要求提出反诉，故原审法院未予处理并无不当，当事人可另案主张权利。另经审查，原审法院程序合法。 综上所述，上诉人倪浏洋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2950元由上诉人倪浏洋负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 张 岩 审判员 张晓丹 二〇二〇年一月十三日 书记员 苏 倩