江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2861号上诉人(原审原告)：黄文杰，男，1987年09月24日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。委托诉讼代理人：黄玲，女，1960年10月19日出生，汉族，住瑞昌市，系黄文杰的母亲。委托诉讼代理人：陈敬仁，江西泰极律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘新革，男，1966年10月1日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。被上诉人（原审被告）陈瑞红，女，1968年09月25日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系刘新革的妻子。原审第三人：陈瑞阳，男，1966年04月4日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系陈瑞红的哥哥。原审第三人：章晓红，女，1968年5月18日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系陈瑞阳的妻子。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：潘红兵、朱建英，江西擎天律师事务所律师。原审第三人：刘敏，男，1985年7月15日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系刘新革的侄子。原审第三人：汤蕾弘（曾用名汤璇），女，1986年12月30日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系刘敏的妻子。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：郝华，江西威瑞律师事务所律师。上诉人黄文杰因与被上诉人刘新革、陈瑞红，原审第三人陈瑞阳、章晓红、刘敏、汤蕾弘债权人撤销权纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。黄文杰上诉请求：1.要求依法撤销江西省瑞昌市人民法院(2019)赣0481民初1397号民事判决书的第一项判决内容,依法改判被上诉人与第三人房产交易无效。2.本案上诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定，“刘新革、陈瑞红与第三人陈瑞阳、章晓红之间关于争讼房屋和车库的买卖行为不存在以明显不合理的低价转让的行为不应撤销”，没有事实根据。首先，我方主张的证据是从瑞昌市不动产登记机关依法取得的本案被上诉人与第三人陈瑞阳、章晓红、刘敏、汤蕾弘转让房地产的转让协议，其应作为被上诉人与第三人交易的证据。其次，一审法院认定第三人陈瑞阳、章晓红与被上诉人刘新革所有，位于瑞昌市金铭福邸小区11幢59单元（证号为赣第0003144号）902室、11幢59单元（瑞湓字第091054号）1B号和三期24栋（瑞湓证字201003319号）17号的交易发生在2011年，且整个交易价为890750元没有事实根据。①从调取的瑞昌市不动产登记局第三人陈瑞阳、章晓红与证人谈某、吴某夫妇位于鸿福雅居4幢402室的交易记录来看，交易价为33余万元。而不是证人所说的43万元。②从证人提供的银行交易记录来看，如果按照一审判决对事实的认定，证人谈某对刘新革的银行转帐记录作为第三人陈瑞阳付给刘新革的购房款的话，也不是一审法院认定的43万元，而是53万元。③从谈某与第三人陈瑞阳房屋交易的实际凭证来看，房价为33万余元是符合当时瑞昌的市场行情的，且与谈某与陈瑞阳之间的经济往来较吻合，即转账为吴某转帐给陈瑞阳22万元，通过中价公司将定金6万元转给陈瑞阳，在2012年12月23日给刘新革转帐当天取现金45000元，加上多转刘新革帐上的5000元，正好是33万元。④第三人陈瑞阳于2010年10月7日转账给陈瑞红73608元及2010年10月5日POS机支取的106392元，是否是陈瑞阳支付给刘新革的购房款问题。一审法院的认定不符合常理，没有任何证据显示该两笔款是陈瑞阳帮助刘新革的儿子刘益帆购买金铭福邸第34幢104单元1102号房屋的首付款。⑤如果真象第三人与被上诉人所说双方于2011年就完成了房产交易，那么为什么该房的房产证还在刘新革手中，而不是在陈瑞阳手中？为什么收了房款而没有出收条作为依据？为什么在2017年3月份刘新革用该房产到瑞昌农商行进行抵押贷款，作为实际所有人陈瑞阳不制止。按照第三人说法是不知情根本与事实不符，也与常理不符。⑥陈瑞阳代刘新革偿还银行贷款50万元及利息750元之日，才是双方真实交易的开始，因为该房屋抵押贷款要到2019年3月19日才到期，在这之前银行是不会采取措施的，而是因为刘新革避债的需要，第三人陈瑞阳才急于在贷款未到期前用不合理低价将该房购买办理了过户登记。第三，原审法院认定被上诉人刘新革、陈瑞红向第三人刘敏、汤蕾弘转让瑞昌市金桥大市场4幢17号、18号商铺（证号分别为瑞房权证湓城字第××号和第201100512号），是案外人刘继革（即刘新革哥哥，第三人刘敏父亲）所有的，没有事实根据。从第三人提供证据来看，刘敏提供的广告业务结算清单及通知复印件是不能作为证据使用的且与本案没有任何关联性，且该两门面的购买的原始收据就是刘新革的，至于最后于2011年6月1日，由刘敏代为还清了按揭贷款42966.98元，只能认定是借款性质，而不能认定刘继革是房屋的所有人，刘敏获取该项产权来源于赠与。刘新革、陈瑞红答辩称，请求维持原判。陈瑞阳、章晓红答辩称，请求维持原判。汤蕾弘、刘敏答辩称，1.上诉人对广告业务清单和通知复印件的真实性、合法性在一审时无异议，广告业务清单证明了诉争房屋办证费用都是由答辩人父亲广告费中扣除，通知复印件只是证明答辩人父亲有铝合金工程款抵扣门面，进一步证实诉争的房产首付款是答辩人父亲广告费和工程款抵扣的。这两份证据与其他证据组成了完整证据链，证实了诉争房产实际权利人为答辩人。2.2011年6月1日答辩人所还的按揭贷款是答辩人为自己偿还的贷款。3.上诉人提出的撤销权之诉，按照法律规定应当在其债权范围内提起，其债权只有35万，但本案中上诉人提起的撤销之诉不动产价值达200多万，属超范围行使撤销权，由此产生的诉讼费用应由上诉人承担。综上所述，请求维持原判。黄文杰向一审法院起诉请求：1.请求法院依法撤销两被告转让位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸11幢59单元902室和三期24幢车17号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第0003144号和瑞房权证湓城字第××号）以及位于瑞昌市金桥大市场4幢商17号、18号（产权证号为瑞房权证湓城字第××号和第201100512号）房产给第三人的行为；2.本案诉讼费、律师代理费、差旅费由被告承担。在原审审理过程中，增加诉讼请求如下：请求法院依法撤销两被告转让位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸11幢59单元车1B号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第0003145号）房产给第三人的行为。原审法院认为：本案争议焦点在于：两被告转让不动产行为是否应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产、对债权人造成损害的，或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。可见，予以撤销的债务人行为有三种，即放弃到期债权、无偿转让财产及以明显不合理的低价转让财产。故对于债权撤销权案件应当围绕以下三个问题进行审理：1.原告所持债权是否合法有效；2.被告刘新革、陈瑞红向第三人陈瑞阳、章晓红、刘敏、汤蕾弘转让不动产的行为是否为以明显不合理低价转让；3.该转让行为是否对原告造成损害。归纳诉、辩双方的意见，本案将围绕第2和第3点问题进行审查。一、被告刘新革、陈瑞红向第三人陈瑞阳、章晓红转让不动产行为是否应予以撤销。（一）被告刘新革、陈瑞红向第三人陈瑞阳、章晓红转让金铭福邸11幢59单元902室、11幢59单元车1B号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第0003144号、赣2018瑞昌市不动产权第0003145号）不动产的行为是否应予以撤销。第三人陈瑞阳、章晓红主张与被告刘新革、陈瑞红的房屋买卖交易在2010年就已经发生的事实能否成立。在第三人提交了谈某的书面证人证言后，原审法院依职权向证人谈某调查，其陈述：2019年6月10日出具的证明属实。我在邮政部门上班，2010年购买了第三人陈瑞阳夫妻位于鸿福雅居的房子。当时我先银行转账支付了首付款22万元，余下21万元陈瑞阳让我支付给刘新革。我觉得奇怪为何要支付他人就问了一句，他说他要买刘新革的房子。当时由于已经办理了过户登记手续，该房已经登记在我名下，故对于我而言陈瑞阳叫我把钱给谁都一样。在三方都在场的情况下，我先通过银行转账105000元给刘新革，同时取出45000元给刘新革。因为大额取现需要提前预约，银行工作人员建议我一部分转账一部分取现，因三方都在场，又是当面给付，故当时没有打收条。另60000元是我抵押在中介的，买完房中介本应退还，后中介直接将钱给了刘新革。证人张某出庭作证：我系一名退休干部，于2010年11月入住金铭福邸11幢59单元901室，当时住对面902室的是被告刘新革，我与其认识。2011年左右，第三人陈瑞阳一家三口搬进902室。我问刘新革怎么回事，他说他把这个房子卖给了陈瑞阳。之后，陈瑞阳一家三口一直居住至今。原审法院认为，争议焦点在于第三人陈瑞阳、章晓红与被告刘新革、陈瑞红并没有签订书面的房屋买卖合同，上述证据是否能达到第三人陈瑞阳、章晓红证明其在2010年10月购买争讼房产的目的。通过契税证明、谈某银行流水、陈瑞阳银行流水等证据，可以认定案外人谈某在2010年10月以43万元价格购买第三人陈瑞阳、章晓红位于鸿福雅居4幢4-402房屋的事实。其中通过陈瑞阳提供的陈瑞阳银行流水，可以看出：2010年10月3日吴某转账220000元进来，2010年10月5日刷POS机106392元，2010年10月7日转账73608元给陈瑞红。从谈某银行流水显示2010年12月23日9时25分转账给对方户名为刘新革的账号为43×××63的账户105000元，紧接着于9时27分现金支取45000元，这与谈某的陈述“先支付了首付款22万元，后按指示支付剩余购房款21万元”相吻合，也与其陈述“我先通过银行转账105000元给刘新革，同时取出45000元给刘新革”相吻合，再加上谈某支付的中介押金60000元，谈某已经按买卖双方之间的协议价向第三人支付了全部购房款43万元，并办理了过户登记手续。谈某作为一名邮政工作人员，在目前无任何证据表明其与第三人存在任何其他利害关系情况下，在交易完成后的第九年，并且在第三人能够提供完整的交易记录（契税证明、银行转账记录等）情况下，在提供了书面证人证言后仍愿意接受法院调查，可见谈某证言的可信度。通过刘益帆商品房买卖合同，可以认定刘益帆于2010年9月30日购买瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸第34幢104单元1102号的房屋一套的事实。刘益帆商品房买卖合同的买受人虽不是刘新革、陈瑞红，但刘益帆是1992年11月14日出生，购房时还未满十八周岁，是否有经济能力购买房屋是显而易见的，按照本地风俗，父母为子女购房系人之常情。故按照陈瑞阳的陈述将本应支付给刘新革的购房款转而替其儿子刘益帆支付购房款是符合常理的。谈某的转账及取现行为与谈某陈述“余下21万元陈瑞阳让我支付给刘新革……他说他要买刘新革的房子”相吻合。那么在已经办理过户登记手续的情况下，谈某出于对交易已经形成事实，基于既得利益已稳定的心理状态下，按照陈瑞阳指示将本应支付给陈瑞阳的余下21万元购房款在三方都在场认可的情况下，给付给刘新革，是可以理解的。证人张某作为一名退休干部，其证言可信度较高，也佐证刘新革当时说过把争讼房产卖给了第三人的事实和第三人于2011年入住的事实，物业证明明确载明的是陈瑞阳自2012年2月就开始缴纳物业费，而庭审中陈瑞阳也一再强调自己是2010年就开始购买争讼房产，2011年才入住。如前所述，刘益帆商品房买卖合同签订的时间2010年9月30日，陈瑞阳与谈某的买卖合同订立时间为2010年10月21日，陈瑞阳与陈瑞红汇款时间也是发生在10月3日至7日，谈某转账刘新革的时间发生在12月23日，不难看出，谈某与陈瑞阳的买卖关系发生时间、刘益帆的购房时间，陈瑞阳与陈瑞红汇款时间、谈某转账刘新革的时间均发生在同一时间段内。以上证据无疑已经形成了完整的证据链，能够达到第三人陈瑞阳、章晓红证明其在2010年10月购买争讼房产的事实。第三人陈瑞阳、章晓红主张与被刘新革、陈瑞红的转让行为是否以明显不合理低价转让。原审法院认为，争议焦点在于是2010年10月5日刷POS机106392元的性质问题。第三人陈瑞阳、章晓红因客观原因未能提供该POS机机主相关信息，但106392和73608相加恰好是180000元整数，而且如前所述，两笔转账时间又如此相近，一个5号，一个7号，从生活常识和经验出发，发生如此的巧合概率极低，从其提交的银行流水来看在时间此之前或之后，两主体也并未发生其他的转账记录。从另外一个角度分析，第三人陈瑞阳在卖掉鸿福雅居的房子后，其有经济能力购买争讼房产，且其系粮食部门下属军粮供应站负责人，按照人们对于土地及房屋的固有情节，以其身份和经济能力，长达九年“借住”亲戚家的可能性也不大，故以此认定第三人刷POS机106392元是为刘益帆支付购房款。据此，第三人陈瑞阳、章晓红为购买争讼房产共向被告刘新革、陈瑞红支付了购房款39万元。原告虽有异议，提交公证书，但庭审中双方均承认这是为办理瑞昌市财富大夏商品房不动产产权登记手续而做的股份确认公证，故不能以此认定在上述支付的款项中存在第三人向被告支付的投资款的事实，更不能据此推翻上述房屋交易的事实。经原审法院查明的上述事实中，第三人陈瑞阳、章晓红为购买争讼房产（138.83平方米、车库17.22平方米，当时双方协议购买价是45万元），在2010年10月至12月间共计向被告刘新革、陈瑞红支付了390000元，参照同一地区同一地段案外人谈某购买第三人位于鸿福雅居的房屋（136.06平方米）的房价430000元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。”及第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”之规定，其明显没有低于当时市场交易价百分之七十，没有“不合理低价”行为，故原审法院认为被告刘新革、陈瑞红和第三人陈瑞阳、章晓红之间的房屋买卖交易，不存在明显不合理的低价转让财产的行为，第三人陈瑞阳、章晓红已经支付了合理对价，买卖双方的买方付款义务在2010年就已经完成，卖方交付义务在2011年也亦然完成，故其主张的房屋买卖交易应是在2011年就已经履行完毕。且第三人一家三口居住在此多年，在瑞昌地区也无其他房产，被告陈瑞红与第三人陈瑞阳的兄妹关系，使得过户手续一直未办理，是情理之中，也正是因为此亲密关系，未签订书面房屋买卖合同，在付款等手续上很难有书面凭证，所以这也给本案举证以及证据认定方面增加了难度。故在本案事实和证据的认定上，不能像原告一样只割裂看待每个证据，还应从情理、常识等角度综合认定证据之间的关联性和事实的合理性。该转让行为是否对原告造成损害。原审法院认为，从2011年开始第三人陈瑞阳、章晓红就已经入住并缴纳物业费的事实来看，其已经对该物权占有并使用。转让行为早在2010年10月就已经发生并于2011年完成，原告的债权形成在2017年，该转让行为不可能对之后形成的债权造成损害。即使客观存在没有及时办理过户登记手续这一瑕疵，第三人陈瑞阳、章晓红不可能事前预料七年后会对原告的债权造成损害，如果交易不属实或购买价过分低于市场价，以达到七年后今天两被告的逃避债务或规避执行的行为，显然有悖于常理。故原审法院认为该转让行为并未对原告造成损害。（二）被告刘新革、陈瑞红向第三人陈瑞阳、章晓红转让三期24幢车17号车库（产权证号为瑞房权证湓城字第××号）的行为是否应予撤销。原审法院认为，在被告刘新革已经出现无力偿还的情况下（目前被告刘新革作为被执行人的多起执行案件已经在原审法院立案），第三人陈瑞阳、章晓红如若真想争讼房产不被银行采取相应法律措施，替其偿还贷款500750元实属无奈之举。且争讼三期24幢车17号车库的产权在当时尚属于被告刘新革的，与争讼11幢59单元902室房屋和11幢59单元车1B号车库同时办理的抵押贷款，只处理11幢59单元902室房屋和11幢59单元车1B号车库而不处理三期24幢车17号车库，银行自是不会同意，故第三人陈瑞阳、章晓红一并偿还争讼车库的贷款也是无奈之举。故对于三期24幢车17号车库而言，第三人已经支付500750元，远远超出市场价值，对于该转让行为不应撤销。综上，退一步来讲，到了2017年，根据评估报告，11幢59单元902室房屋（138.83平米）评估价为60.9万元、11幢59单元车1B号车库（17.22平方米）评估价为8.29万元、三期24幢车17号车库（35.97平方米）评估价为17.31万元，共计86.5万元，第三人陈瑞阳、章晓红也为此支付了890750元（210000元+180000元+500750元），已经超过了当时的评估价。即便到了2018年4月，将争讼房屋和车库办理过户登记手续时，参考瑞昌房产交易市价及同地段小区房屋的司法拍卖评估价格（2017年鸿福雅居和金铭福邸价格基本一致；2018年鸿福雅居6000元每平方米左右；2019年鸿福雅居6400元每平方米左右，金铭福邸房屋评估价6400元每平方米左右、车库6500元每平方米左右），第三人支付的890750元也还是没有低于市场价的70%。据此，对于原告关于该争讼房屋和车库的市场价值评估申请，原审法院认为是一种增加诉讼成本、浪费司法资源的行为，没有再评估之必要，故对其申请，原审法院不予准许。对于原告提交的瑞昌市不动产登记中心出具的房地产权登记信息，上面载明的金铭福邸11幢59单元902室房屋交易价是45万元、三期24幢车17号车库交易价是6万元、11幢59单元车1B号车库交易价是5万元的事实，已经被原审法院认定的上述事实推翻，是为缴纳税费而拟的价格。故原审法院认为对于上述争讼房产和车库的转让行为均不应予以撤销。二、被告刘新革、陈瑞红向第三人刘敏、汤蕾弘转让瑞昌市金桥大市场4幢商17号、18号（产权证号为瑞房权证湓城字第××号和第201100512号）的行为是否应予以撤销。通过中国工商银行瑞昌支行2011年6月1日的还款凭证、借据基本信息，该凭证上载明借方账户：15×××24、借方户名：刘继革、贷方账户：15×××54、贷方户名：刘新革、提前还款类型：提前还款、提前还款标志：提前一次性还款、金额：42966.98元；借据基本信息载明：客户姓名：刘新革、合同关联号：15×××40、个人贷款综合账户账号：15×××54、提前还款标志：提前一次性还款。该两份补强证据与之前提交的2011年6月1日个人贷款借据基本信息里的合同台账号15×××40一致，且该补强的还款凭证上客户签名是“刘敏代”，由此可以认定是刘继革一次性还清了“刘新革”账户的剩余贷款。结合其他还款凭证，刘继革也是同一日用此账户一次性偿还自己名下的剩余按揭贷款，参考当时银行对于二套房按揭贷款办理的一些限制政策，且从该门面一直是由第三人出面办理按揭贷款、出租等事宜，以及刘敏与刘继革之间的关系，原审法院认为第三人主张是用其叔叔刘新革的名义办理4-17、4-18号门面的按揭贷款的事实具有高度盖然性。第三人刘敏、汤蕾弘主张两套门面是由其父亲刘继革赠与其夫妇二人，符合当地善良风俗，没有超出常人认知，故第三人刘敏、汤蕾弘与被告刘新革、陈瑞红之间不存在买卖行为，更不存在低价转让争讼房产的行为。对于原告提交的瑞昌市不动产登记中心出具的房地产权登记信息两份，上面载明的房产交易价分别为28万元和25万元，已经被原审法院认定的上述事实推翻，是为缴纳税费而拟的价格。据此，原审法院认为被告刘新革、陈瑞红向第三人刘敏、汤蕾弘转让不动产行为不应予以撤销。综上，原审法院认为，被告刘新革、陈瑞红与第三人陈瑞阳、章晓红之间关于争讼房屋和车库的买卖行为不存在以明显不合理的低价转让之行为，不应撤销；被告刘新革、陈瑞红与第三人刘敏、汤蕾弘之间不存在房屋买卖行为，虽该争讼房产在此次过户登记之前一直是登记在被告刘新革、陈瑞红名下，但真实权利人为刘继革，此次过户登记的房价也为缴纳税费而拟，实为刘继革对第三人刘敏、汤蕾弘的赠与行为，不应撤销。至于原告诉请的律师费、差旅费，因已不予支持原告的第一项诉请，故其理由不能成立，不予支持。对于诉讼费，本案成讼的原因在于，原告出于对上述不动产权登记信息所产生的物权公示效力而认为被告与第三人之间存在明显不合理低价转让财产行为，而这种“错误”是被告和第三人造成的，故本案诉讼费由被告和第三人分担。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告黄文杰的诉讼请求。案件受理费14160元，由被告刘新革、陈瑞红负担4720元，第三人陈瑞阳、章晓红负担4720元，第三人刘敏、汤蕾弘负担4720元。本院二审期间，上诉人向本院提交证据：案涉四套房产在房产部门交易的转让合同，证明转让的价格和时间。由此可以推断被上诉人与第三人之间的交易价格低于市场价格的30%，应予以撤销。刘新革、陈瑞红质证：主要是为了压低税金才签订的合同，不是真实交易。陈瑞阳、章晓红质证：价格不是真实的，实际价格比合同价格高。合同是为了办理房产过户用的，实际上诉争房产在2011年就已经完成了交易，是因为要办理过户才签订的协议，没有实际交易作用。刘敏、汤蕾弘质证：1.一审对二手房转让合同的时间和价格已经查明。2.两套门面价格低是为了避税，另外两个房产的实际权利人是第三人，不存在交易，是房产部门登记的权利人变更为实际房屋权利人。上诉人补充提交证据：1.瑞昌市环海物业服务公司出具的物业费收款收据，入账日期是2018年2月12日，编号：1004596；2.金铭福邸4-11-59-902物业管理费交费情况表；3.朱晓玲出具的证明。证明物业费不是陈瑞阳交纳的，而是陈瑞红交纳,瑞昌市环海物业服务公司出具的证明不属实。陈瑞阳、章晓红质证：朱晓玲的证明真实性无异议，与我方证明没有冲突，朱晓玲的证明是证明她2016年5月1日离职，我们前面的证明朱晓玲也签名确认了2016年2月23日以前的物业费是她收的，该份证明也正好帮助我们确认朱晓玲签名真实。编号1004596的收据真实性、合法性无异议，我们有证据证明这笔钱是第三人陈瑞阳、章晓红缴纳。物业管理费交费情况表没有写明是谁交纳的物业费。陈瑞阳、章晓红补充提交证据：1.三份瑞昌市环海物业服务公司出具的物业费收款收据原件，入账日期是2018年2月12日、2017年2月15日、2019年2月16日，编号分别为：1004596、1002916、1800763，其中1004596票据右上角注明交现金1200元，微信支付73元；瑞昌市环海物业服务公司出具的两份证明书(有物业公司法定代表人签名)；微信转帐记录；证明物业费是陈瑞阳交纳的。2.谈某中国建设银行尾号8726的账户交易记录，证明2017年6月2日陈瑞红汇款5万元给谈某，谈某在购买陈瑞阳房屋后认识了陈瑞阳、陈瑞红、刘新革，谈某向陈瑞红出借款项，上述5万系2011年3月19日谈某向陈瑞红出借10万元的部分还款。本院经审查，认定事实如下：2017年11月上诉人与被上诉人物权保护纠纷一案，瑞昌市人民法院受理后，双方达成一致意见，并由法院制作了（2017）赣0481民初2193号民事调解书。后上诉人主张两被上诉人未履行调解书的义务，申请法院强制执行。执行中上诉人发现两被上诉人于2018年4月10日将位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸11幢59单元902室和三期24幢车17号的房产转让给第三人陈瑞阳和章晓红；于2019年5月4日将位于瑞昌市金桥大市场4幢商17号、18号的房产，转让给第三人刘敏、汤蕾弘。于2018年4月10日，将位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸11幢59单元车1B号房产转让给第三人陈瑞阳和章晓红。上诉人主张从房产登记中心调取的登记记录来看，金铭福邸11幢59单元902室房屋交易价是45万元、三期24幢车17号车库交易价是6万元、11幢59单元车1B号车库交易价是5万元，瑞昌市金桥大市场4幢商17号、18号房产交易价是53万元，明显低于市场交易价。故诉请依法裁判两被上诉人为逃避债务而低价转让财产的行为无效。本院认为，上诉人主张应以不动产登记机关登记的信息确认案涉房产权属，认定被上诉人向第三人转让房产的时间及价格，并据此认定被上诉人的买卖行为属于以明显不合理的低价转让，应予撤销。但在物的归属关系的确认之诉中，不动产权属证书仅具有初步的证明作用。依据物权法的相关规定，不动产登记机关保存的相关信息是确定不动产物权归属和内容的根据，系不动产权属的外在表现形式，仅仅具有权利公示推定的证据效力，在有相反证据的情况下，法院应当综合审查所有相关证据，确认其真伪，判断各证据证明力的大小，依据优势证据原则确认物权的最终归属。故对于本案所涉房产的真实交易价格、交易时间和实际产权所有人，应综合分析各方提交的证据作出最终认定。对于案涉瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸11幢59单元902室和三期24幢车17号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第0003144号和瑞房权证湓城字第××号）房产。上诉人主张应以产权登记信息确认案涉房产的交易时间、金额及权属。本院认为，房屋买卖关系具备了合同的一般生效要件，即主体适格、具有真实意思表示、内容合法、不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖关系即生效，登记行为具有物权公示效力，不构成对房屋买卖关系效力的影响。依据在案银行交易凭证、证人谈某、张某的证言及上述房产物业公司出具的物业费缴纳证明、陈瑞阳通过微信支付部分业务费以及第三人陈瑞阳和章晓红持有部分物业缴费收据原件等证据和情况，可以形成较完整的证据链，足以证明第三人陈瑞阳、章晓红购买上述房产的时间为2010年，即使还不能排除存在相反情况的可能，但也达到确信其存在的程度。第三人陈瑞阳、章晓红交付了购房款，并实际使用和管理了房屋，双方虽未在2010年办理房产权属转移登记手续，但房产买卖关系已实际履行完毕，故第三人陈瑞阳、章晓红主张上述房产系其在2010年前后购得理由充分，应予以支持（上诉人虽对谈某的证言及物业公司出具的证明提出异议，但综合全案的其他证据可以与谈某的证言及物业公司出具的证明形成相互印证关系，推导出其所证案涉上述房产交易时间为2010年具有较高的可信度。另外，原审对案涉上述房产交易时间为2010年进行了详尽的说理和分析，本院对此认定与原审一致）。而根据《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定。引起撤销权发生的要件是有损害债权的行为。债务人实施损害债权的行为主要指债务人以赠与、免除等无偿行为处分债权。无偿行为不问第三人的主观动机均得撤销。债务人、第三人若以有偿行为损害债权，则以债务人实施行为时明知损害债权和第三人受益时明知其情形为限。即债务人与第三人恶意串通，货物价值与价款悬殊，显失公平，故意损害债权人的利益。倘若第三人受益时主观上无恶意，则不能撤销其善意取得的行为，以保护交易之安全。本案中，第三人陈瑞阳、章晓红购买案涉房产的行为发生在上诉人与被上诉人之间的案涉债权形成之前，故从时间节点看，被上诉人将案涉上述房产出售给第三人陈瑞阳、章晓红并非为了躲避案涉债务，且第三人在购买上述房产时也无法预见到被上诉人与上诉人之间期后会存在债权债务关系，其购房行为主观上不存在恶意，故上诉人主张撤销权，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的相关规定，本院不予支持。对于案涉瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸三期24幢车17号车库。系第三人陈瑞阳、章晓红替刘新革偿还贷款500750元后取得。其购房成本远远超出市场价值，该转让行为不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条所规定的“债务人以明显不合理的低价转让财产”的情形，不应撤销。对于案涉瑞昌市金桥大市场4幢商17号、18号（产权证号为瑞房权证湓城字第××号和第201100512号）房产。第三人刘敏、汤蕾弘主张上述房产系其父刘继革借被上诉人刘新革之名所购，并赠予给自己的，其已经于2011年支付了全部购房款，上述房产理应归其所有，上诉人对此提出异议。通过审查第三人刘敏、汤蕾弘提交的收款收据、还贷凭证、银行转账凭证、租赁合同及证人程某的证言等证据，可以较为清晰的得出上述房产购房款由第三人刘敏、汤蕾弘及其父刘继革支付，并且由第三人刘敏、汤蕾弘实际占有并经营使用的结论（具体理由原审已经详述，本院认定与原审一致，不再赘述）。故原审认定案涉瑞昌市金桥大市场4幢商17号、18号房产，系第三人刘敏、汤蕾弘借刘新革之名购得，实为刘敏、汤蕾弘所有，被上诉人刘新革、陈瑞红变更上述房产产权登记人为第三人刘敏、汤蕾弘的行为不应予以撤销并无不当，应予以维持。综上所述，上诉人黄文杰的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费14160元，由上诉人黄文杰负担。本判决为终审判决。审判长  张薇审判员  李进审判员  罗乐二〇二〇年一月十日书记员  励佳