江西省赣州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣07执异5号 案外人(异议人)：李彪，男，汉族，1982年11月3日生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师，特别授权。 申请执行人：江西建工第四建筑有限责任公司，住所地：江西省南昌市青云谱区建设路468号，统一社会信用代码：913600006779630525。 法定代表人：徐恰皮，系该公司总经理。 被执行人：赣州市君成亿置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区文明大道19号华谊城购物广场一层258#商铺，统一社会信用代码：91360702696084950G。 法定代表人：黄维腾，系该公司总经理。 在本院执行江西建工第四建筑有限责任公司（下称四建公司）与赣州市君成亿置业有限公司（下称君成亿公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李彪因不服本院对君成亿公司开发的“××”地下室“55#、74#－76#、85#－93#、238#－240#、290#－295#、298#－304#”共计29个车位的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，审查期间，案外人对上述29个车位的异议变更为对其中“55#、74#－76#、85#－93#”共13个车位的异议，本案现已审查终结。 案外人李彪称，在本案执行中，赣州市中级人民法院查封了君成亿公司开发的“××”地下室“55#、74#－76#、85#－93#、238#－240#、290#－295#、298#－304#”29个涉案车位，而案外人在2016年11月14日就与君成亿公司签订了购买该公司开发的“××”地下室含上述29个车位在内的30个车位的《商品房买卖合同》，并在房管部门进行了备案。合同中除74#车位价格为3万元／个外，其余价格均为6万元/个。2016年11月15日，其将90万元价款转入了君成亿公司指定的赣州市华谊铂洋贸易有限公司账户，支付该价款后君成亿公司交付了其所购的30个车位，其所购车位虽因开发商等原因未办理过户登记，但不应查封且应排除执行。基于其所交购车款为90万元，故请求解除其所购车位中的“55#、74#－76#、85#－93#”13个车位的查封，并终止对该车位的执行程序。 为证明上述事实，案外人提交了以下证据材料：1.所购涉案车位的《商品房买卖合同》；2.交付90万元支付款的收据及相应转账凭证；3.君成亿公司出具的涉案车位的相关证明。 申请执行人四建公司答辩称，一、法院查封并执行上述地下车位符合法律规定。上述车位买卖合同虽在房管部门备案，但并未办理过户登记，其仍为君成亿公司名下的资产，法院查封并执行并无不妥。二、案外人于2016年11月14日以30000元／个的价款购买君成亿公司名下的30个车位，并将90万元属于君成亿公司的价款转入君成亿公司指定的赣州市华谊铂洋贸易有限公司账户，有协助君成亿公司转移资产的嫌疑。据此，请求依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，四建公司与君成亿公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月25日作出（2018）赣07民初185号民事判决，判决君成亿公司判决生效后10日内付清四建公司工程余款14453970.56元及相应利息；承担案件受理费、保全费132927元。因君成亿公司未能履行该生效判决确定义务，四建公司向本院申请执行，本院立执行案号为（2019）赣07执108号。执行中，本院于2019年8月6日，依据2019年5月7日作出的（2019）赣07执108号执行裁定及（2018）赣07执108号协助执行通知，查封了君成亿公司所有的位于××地下室的相关车位，其中，包括案外人所购的30个车位中的28个车位（即55#、74#－76#、85#－93#、238#－240#、290#－292#、294#、295#、298#－304#），案外人得知后遂以前述理由提出异议。 另查明，案外人所购30个车位中的“55#、74#－76#、85#－93#”13个涉案车位的有关情况是：全部登记在被执行人君成亿公司名下，属本案首先查封，分别对应的产权证号为：赣（2016）赣州市不动产权第00××33、00××04、00××03、00××02、00××92、00××91、00××90、00××57、00××56、00××54、00××53、00××52、00××51。2016年11月14日，案外人与被执行人君成亿公司签订了含该13个车位在内的30个车位的《商品房买卖合同》，进行了合同备案。2016年11月15日，根据被执行人君成亿公司的指定，案外人通过转账支付价款90万元至赣州市华谊铂洋贸易有限公司账户。案外人所购的30个车位中，除74#车位价款为3万元外，其他车位价款均为6万元/个。合同订立后，双方对涉案车位置进行了交付，未办理过户系被执行人君成亿公司原因所致。案外人基于其所购30个车位中，有2个未被查封，所支付的90万元款项中，扣除该2个车位的12万元价款后，仍有价值78万元所购车位被查封，经君成亿公司确认，该78万元对应“55#、74#－76#、85#－93#”13个车位（价款共订为75万元），故案外人对当初提出异议的29个车位变更为就该13个涉案车位提出异议，要求解封并终止执行。 本院认为，本案争议的焦点为案外人对13个涉案车位主张的权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项关于对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人的规定，本案中，案外人所购的13个车位系登记在被执行人君成亿公司名下的财产，故君成亿公司系该涉案车位的权利人。案外人对13个涉案车位主张的权利要排除本院执行，该异议事由必须符合《异议复议规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案查明的事实，在本院查封涉案车位前，案外人与被执行人君成亿公司签订了含13个涉案车位在内的所购30个车位的买卖合同，通过转账支付了90万元价款，且对涉案车位进行了交付，未办理过户手续并非案外人自身原因所致。基于案外人所购30个车位支付的90万元款项中，扣除2个未查封车位的价款12万元，被本院查封的28个车位案外人支付的款项实为78万元。经君成亿公司确认，该78万元款项对应车位为“55#、74#－76#、85#－93#”13个（总价款75万元），据此，案外人变更异议请求后对该13个涉案车位提出的异议，符合上述《异议复议规定》第二十八条规定，其主张的权利能够排除执行。至于四建公司答辩中所述的案外人支付车位价款存在协助被执行人君成亿公司转移资产嫌疑的问题，如四建公司认为该行为侵害其权益，其应另行通过诉讼或其他途径予以解决，不属本案异议审查范围，本异议中不予审查。 综上，案外人李彪的异议理由成立，本院依法予以支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 中止对位于赣州市章贡区××大道××号“××”地下室“55#、74#－76#、85#－93#”13个涉案车位（对应产权证号分别为：赣（2016）赣州市不动产权第00××33、00××04、00××03、00××02、00××92、00××91、00××90、00××57、00××56、00××54、00××53、00××52、00××51）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈小奇 审判员  何树明 审判员  肖水长 二〇二〇年一月十七日 书记员  刘 珍