呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4943号上诉人(原审原告)：宋军，男，个体，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：齐永恒，陕西富洲律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：林春梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：林建华，女，该公司职工。被上诉人(原审第三人)：内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：吕建桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓娟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人宋军因与被上诉人内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司（以下简称泰戈公司）、内蒙古蒙元房地产开发有限责任公司（以下简称蒙元公司）确认合同效力纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋军的委托诉讼代理人齐永恒，被上诉人泰戈公司的委托诉讼代理人林建华，被上诉人蒙元公司的委托诉讼代理人刘克勤、胡晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋军上诉请求：依法撤销土默特左旗人民法院作出的(2019)内0121民初2154号民事判决,改判确认宋军与泰戈公司签订的《商品房买卖合同》有效,确认位于呼和浩特市××区房屋为宋军所有。二、本案一、二审诉讼费用由泰戈公司承担。事实与理由:一、本案案由为确认合同效力纠纷,根据合同法及司法解释的规定,合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同的效力可分为四大类,即有效合同,无效合同,效力待定合同,可变更、可撤销合同。一审法院的裁判结果并未依法对合同效力作出法律认定,也未援引任何实体法条,草率判决宋军与泰戈公司签订的《商品房买卖合同》作废,没有事实与法律依据。一审法院应当严格按照法律的规定,认定涉案《商品房买卖合同》的效力为有效、无效或是效力待定。即使该合同无效,那么导致合同无效的原因是否是双方都存在过错,是否要承担一定的民事责任。二、关于本案《商品房买卖合同》是否成立并生效问题。本案中宋军于2016年8月24日与蒙元公司以泰戈公司的名义签订《商品房买卖合同》,并且在签订合同当日蒙元公司以泰戈公司名义向宋军出具购房款收据一张,该收据明确载明“今收到宋军购房款696780元,抵周某帝桥豪庭工程款的方式支付”。案外人周某也在该《商品房买卖合同》中签字捺印予以确认同意。根据庭审查明的事实在签订该协议时案外人周某对蒙元公司以及泰戈公司有未结算的工程款即周某对蒙元公司享有债权。故本案中涉案《商品房买卖合同》系各方当事人在平等自愿的基础上协商一致予以签订,且未违反法律法规的禁止性规定,亦未损害第三人或国家的公共利益,应当认定为合法成立并生效。各方当事人应当严格按照《商品房买卖合同》的约定履行相应的义务。三、关于《商品房买卖合同》中关于付款方式的问题。宋军提供的《商品房买卖合同》付款方式为其他方式,并载明详见副本。但是双方并未签订过《商品房买卖合同副本》,根据宋军向蒙元公司出具的收款收据可以明确证明,本案的购房款付款方式为:案外人周某对宋军负有不低于696780元的债务,周某对蒙元公司享有不低于696780元的债权。在法律层面讲就是周某将其对蒙元公司享有的债权转让给宋军,折抵周某对宋军所负的债务,宋军以及周某、蒙元公司均同意此次债权、债务的转让,并在此债权债务转让的基础上宋军与蒙元公司以泰戈公司的名义形成本案《商品房买卖合同》的事实,即本案中宋军将周某对蒙元公司的债权696780元折抵购房款。至于蒙元公司提供的所谓的《商品房买卖合同副本》,不论在形式上还是内容上均与正本一致,仅仅是由蒙元公司在封面手写“副本”二字,并不能改变其正本的实质。蒙元公司提供的《商品房买卖合同副本》第六条付款方式中载明“此房为预开房,该房屋是否折抵工程款由周某根据工程款结算的具体情况最终予以确认”,宋军在签订该合同时蒙元公司持有的该份合同第六条第三项为空白,并未书写任何文字,为事后单方书写,系蒙元公司单方意思表示,没有任何法律效力,宋军要求对该项书写内容的形成进行鉴定。商品房在法律上分为预售与买卖两种方式,没有预开房这一概念,也不存在预开房的事实。既然蒙元公司以泰戈公司名义向与宋军签订正式的《商品房买卖合同》并向宋军出具收款收据,就不存在此房为预开房且由周某根据工程款结算的具体情况予以确认的情况。而是标志着此次房屋买卖已经达成合意并经过最终确认,各方当事人应当严格履行合同义务。综上所述,一审法院认定事实不清,判决结果没有法律依据。望二审法院查明事实,支持其请求,依法改判。泰戈公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。蒙元公司辨称，本案中，宋军于案外人周某存在债权债务关系，宋军是债权人，周某是债务人。周某是蒙元公司开发的住宅项目的施工人，也就是本案当中房屋的承建人。2016年8月24日，周某以预留工程款的名义向蒙元公司申请了工程预留房一套，指定房屋买受人为宋军。合同的正本，也就是宋军所出示的证据正本当中第六条支付工程款的方式明确约定为详见副本，最终解释权归开发商所有，周某和宋军在该条款的尾部签字予以确认，此为重要说明情形。在该条款的尾部，周某与宋军签字确认，同日，三方签订了合同副本的第六条付款方式，明确约定了此房为周某帝豪庭项目工程款预开房，该房屋是否抵顶工程款，由周某根据工程款结算的具体情况，最终予以确认，周某、宋军予以认可。同样周某、宋军在尾部也就是该条款的尾部签字予以确认，以上事实有房屋买卖合同的正副本在案予以佐证。2018年1月6日，周某出具了证明及承诺的主要内容为：因资金短缺，未能完成约定工程任务发生了超额开出房源的情况。所以将包括宋军在内的已经预开10套房屋买卖合同及收据予以作废。另外，一审庭审时，周某作为证人亲自出庭作证予以证明上述事实。2018年12月31日，周某与蒙元公司进行了结算周某施工的工程款总额为1872272元，该款项周某以借款的方式已经全部收取了。据此，宋军主张买卖合同及收据要求蒙元公司交付房屋或者对房屋主张所有权没有事实及法律依据。本案中，关于宋军对合同副本第六条书写内容要求申请鉴定的问题，宋军并未对其真实所签进行鉴定，只是对合同的内容进行鉴定的理由，不能成立。本案一审庭审时，宋军并没有申请鉴定，合同副本第六条书写内容的尾部宋军的签名为其本人真实书写有效。根据最高人民法院（2018）最高法民申3112号民事裁定书的裁判规则：一方将留有空白内容的合同交于合同相对方的，应视为对合同内容中约定事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应的内容。为此宋军申请鉴定并不影响本案的实体审理即申请鉴定没有依据，予请驳回宋军的上诉请求，维持原判。宋军向一审法院起诉请求：一、依法确认宋军、泰戈公司间签订的《商品房买卖合同》真实有效；确认位于××区房屋为宋军所有，并责令泰戈公司履行向土左旗房屋管理局申请预售登记备案等相关合同义务，立即向宋军交付房屋。二、由泰戈公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：宋军与案外人周某存在经济纠纷，周某在泰戈公司开发的帝桥豪庭施工，2016年8月24日，宋军与泰戈公司签订《房屋买卖合同》，依照合同约定，泰戈公司将其开发建设的位于××区房屋抵顶给宋军，房屋价款为696780元。合同第六条付款方式及期限第三项其他方式载明：“详见《副本》，最后解释权归开发商所有”，宋军及案外人周某在此条款处签字捺印；同日，宋军与泰戈公司、案外人周某签订《房屋买卖合同（副本）》，该合同第六条第三项载明：“此房为周某帝桥豪庭项目工程款预开房，该房屋是否抵顶工程款，由周某根据工程款结算的具体情况最终予以确认，周某、宋军予以确认”。周某、宋军在此处签名捺印。同日，泰戈公司给宋军出具收据，收据载明“今收到宋军购房款A1-5-1201房人民币陆拾玖万陆仟柒佰捌拾元整（69678元），抵顶周某帝桥豪庭工程款的方式支付”。2018年1月6日，周某就帝桥豪庭预开房向帝桥豪庭项目部作出证明及承诺，承诺包括宋军在内的十套预开房申请撤销并作废。一审法院同时认定，2014年3月25日，泰戈公司与蒙元公司签订协议，将“帝桥豪庭”开发建设项目及相关证件变更在蒙元公司名下，并于9月26日在内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处予以公证。一审法院认为，就涉案房屋，宋军没有实际发生交付房款的事实，且宋军在其与泰戈公司、案外人周某签订的《商品房买卖合同（副本）》中明确约定，涉案房为周某帝桥豪庭项目工程款预开房，该房屋是否抵顶工程款，由周某根据工程款结算的具体情况最终予以确认。现周某已将该预开房申请撤销并作废。故宋军与泰戈公司之间签订的《商品房买卖合同》同时作废。综上,宋军的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据,一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决；驳回原告宋军的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩情况及案件事实，本案在二审阶段的主要争议焦点问题是：案涉合同效力如何确定。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”由上述规定，本案中，泰戈公司于2014年3月25日将其帝桥豪庭工程项目开发所有权经公证转让蒙元公司后，因该项目工程由案外人周某施工建设而形成工程项目结算。2016年8月24日宋军以与案外人周某之间存在债务纠纷，共同向与泰戈公司签订《商品房买卖合同（正、副本）》所涉买卖房屋在无实际发生交付房款事实的情形下，在该合同中明确约定：涉案房为周某帝桥豪庭项目工程款预开房，该房屋是否抵顶工程款，由周某根据工程款结算的具体情况最终予以确认。周某现已明示将其预开房申请撤销予以作废，故宋军因其主张泰戈公司履行无事实义务而待定的合同，本院不予支持。一审法院认定诉请缺乏事实和法律依据，不予支持，并无不当，本院予以确认。关于宋军称其对该项合同书写内容的形成进行鉴定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。二审庭审前，宋军未予提交申请，庭审中质证陈述不申请鉴定，而庭审后提交书面鉴定申请已无必要，本院不予准许。综上所述，宋军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋军负担。本判决为终审判决。审 判 长 达林太审 判 员 徐金平审 判 员 宋 敏 二〇二〇年一月十九日法官助理 康文洁书 记 员 施亚彤