四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18176号 上诉人（原审原告）:朱永德，男，1967年10月28日出生，汉族，住四川省荣县。 被上诉人（原审被告）：胡元学，男，1949年3月8日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 朱永德与胡元学因房屋租赁合同纠纷一案，朱永德不服成都市双流区人民法院(2019)川0116民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱永德上诉请求：一、请求二审法院撤销原判；二、依法判令胡元学返还押金20000元、房租费58333元，并支付合同违约金30000元。三、依法判令胡元学偿付朱永德所造成的损失146590元。事实及理由：首先，朱永德在2018年9月5日租用胡元学位于双流开餐厅使用，年租金10万元，一次性交付7个月房租58333元，押金20000元，合同约定违约金30000元。后因办理营业执照朱永德多次向胡元学催要正式手续无果。胡元学还恶意地多次以虚假的材料欺骗朱永德，导致无法办理经营手续，无法营业，造成朱永德的经济损失。其次，一审适用法律出现错误。胡元学违约造成朱永德无法经营前的房租应由胡元学承担。胡元学以恶意的行为造成的双方合同违约应按照合同约定处理，不应减免。对于朱永德签订合同后出资的房租费、餐厅投资、进货用人等费用，由于胡元学有意违约，该恶意行为造成合同不能履行的损失责任应由胡元学承担。一审法院认为朱永德有权要求胡元学赔偿，故胡元学的恶意行为给承租人造成损失，应当由其承担责任。综上，请求二审法院判如所请。 胡元学辩称，一、《店面转租协议》是朱永德、胡元学真实意思表示，不违反强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当继续履行合同义务。二、因案涉协议系有效法律行为，双方当事人均应按约全面履行。朱永德于2019年2月19日搬离铺面，并不代表铺面转租协议解除，在搬离之后铺面有效使用权仍应当属于朱永德所有。朱永德在此之后并没有与胡元学办理交接，胡元学也无权处理合同有效期限的铺面。同时，胡元学只存在提供正确有效的合同信息的义务，协议上也并没有约定办理营业执照的义务，故不存在提供虚假材料一说，也不能因此解除该协议。三、胡元学认为，协议约定期为两年零七个月，故朱永德应履行合同，履行期间朱永德先支付了七个月的房租，期间朱永德一直在使用，所以胡元学有权不退还2019年2月19日至2019年4月4日期间的房租。四、按协议约定，自七个月之后的房屋一年一交并提前两个月交齐。自七个月房租到期之后，朱永德拖欠房租，并未按合同约定履行提前支付房租租金的义务。朱永德违约在先，故胡元学强制收回涉案铺面，并于2019年6月1日转租于案外人。而朱永德也应当继续履行合同，支付2019年4月5日至2019年5月31日期间房租共57天，共计15616元。因为胡元学有权收回涉案铺面，故不应支付15000元违约金。同时，朱永德因存在事先违约事宜，还应当赔偿胡元学违约金。五、胡元学与朱永德双方共同签订的《店面转租协议》一式两份，因办理营业执照需要房东签字的合法有效的房租协议，朱永德要求胡元学提供自己的那份合同，胡元学予以配合，现胡元学要求对方返还自己的那份合同。六、朱永德坚持胡元学赔偿4500元，没有事实和法律依据。 一审法院认定事实：2018年3月8日，案外人郑泰安与胡元学签订《房屋租赁合同》，约定郑泰安将双流门面租于胡元学使用，面积为312平方米；租赁期限为三年，即从2018年4月1日起至2021年3月30日止。 2018年9月5日，朱永德与胡元学签订《店面转租协议》，约定：一、胡元学将位于电视塔路中一半门面房转租给朱永德（注：73-75号）；二、房租每年100000元，一次性交7个月房租，以后一年一付，押金20000元，物品租金每月500元；三、所有厨具电器如需添置维修一律由朱永德自行负责；四、烟道通过胡元学烟道出，洗手间公用胡元学晚11点前。房租提前两月交；……六、本协议定两年7个月；……注：单方面违约需赔偿对方30000元违约金。如朱永德房租没有到期押金不退。 协议签订后，胡元学向朱永德交付了案涉房屋，朱永德向胡元学支付了7个月的房屋租金58333元以及押金20000元。 后因办理营业执照，朱永德要求胡元学提供其与房东签订的租房合同。胡元学先后向其提交了多份《房屋租赁合同》，其中甲方郑泰安的签字为复印或者并非本人签字。因无法办理营业执照，朱永德向胡元学提出不再租赁案涉房屋，并要求对相关费用进行结算，双方发生纠纷。朱永德自述于2018年12月底搬离案涉房屋，审理中胡元学陈述朱永德搬离时间为2019年2月19日。 上述事实，有当事人的身份信息、房屋租赁合同、店面转租协议、短信记录、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为，胡元学与郑泰安于2018年3月8日签订《房屋租赁合同》，胡元学成为案涉商铺的承租人，自2018年4月1日起至2021年3月30日止承租使用案涉商铺，在此期间经郑泰安同意，胡元学将案涉商铺转租给朱永德，并与朱永德于2018年9月5日签订了《店面转租协议》，该《店面转租协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按约全面履行。 关于朱永德要求解除双方签订的《店面转租协议》。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，胡元学作为转租方，胡元学将案涉商铺转租给承租人朱永德且明知其用于经营餐饮的情况下，应当积极协助朱永德提供相关证明材料办理营业执照，朱永德称胡元学向其提供虚假材料致其无法办理营业执照，胡元学辩称其未向朱永德提交虚假材料，但从朱永德提交的三份《房屋租赁合同》来看，胡元学在合同上签字，但房主郑泰安的签字为复印或者非本人签字，故能够认定胡元学并未履行上述协助办理营业执照的义务，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者向其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”的规定，朱永德有权解除双方签订的《店面转租协议》，即该协议自本案朱永德的起诉书副本送达胡元学2019年2月11日起解除。 关于朱永德要求胡元学退还押金和房租费78333元。一审法院认为，案涉《店面转租协议》于2019年2月11日起解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，朱永德已经向胡元学支付了2018年9月5日至2019年4月4日共计七个月的租金45430元，胡元学应当退还朱永德2019年2月11日至2019年4月4日的剩余租金共计15277.78元（100000元÷12个月×1个月25天）及押金20000元，共计35277.78元。而合同解除前的房屋租金因朱永德实际占有并使用了案涉房屋，故不应退还。 关于朱永德要求胡元学赔偿损失费146590元(包含购买餐厨具费21060元、装修费34900元、水电物管费餐桌租费（买锅费用）共计5260元、员工租房费4500元、广告费6100元、美团费网费4500元、2018年12月底补交的水电物管费570元、员工五人三个月的务工费47400元、朱永德三个月的务工费11500元、朱永德与五名员工三个月的生活费10800元）。一审法院认为，胡元学未协助朱永德办理案涉房屋的营业执照，导致《店面转租协议》解除的行为属违约，应当承担相应的违约责任。朱永德向一审法院提交了其缴纳的物业服务费、电费、工资收条，装修协议书及收条等相关证据证明其损失，其中，购买餐厨具费21060元按照协议约定系应由其承担的费用，且该部分物品并无灭失，故其要求胡元学赔偿该损失无事实依据和法律依据，一审法院不予支持；2018年12月底补交的水电物管费570元和水电物管费餐桌租费（买锅费用）共计5260元系其使用案涉房屋期间应当负担的费用，一审法院对其要求胡元学赔偿的请求不予支持；装修费34900元、员工租房费4500元、广告费6100元、美团费网费4500元、员工五人三个月的务工费47400元、朱永德三个月的务工费11500元、朱永德与五名员工三个月的生活费10800元，因朱永德提交的证据不足以证明损失的存在以及具体金额，故一审法院也不予支持。 关于朱永德要求胡元学支付违约金30000元，一审审理中，胡元学认为自己并未违约，如果违约金成立请求予以调减。一审法院认为，胡元学未协助朱永德办理案涉房屋的营业执照，导致《店面转租协议》解除的行为属违约，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《店面转租协议》中备注的“单方面违约需赔偿对方30000元违约金。”，一审法院结合本案实际情况、合同履行情况以及双方过错程度等，酌情将违约金调减为15000为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、朱永德与胡元学于2018年9月5日签订的《店面转租协议》于2019年2月11日解除；二、胡元学于判决生效之日起十日内向朱永德退还租金及押金共计35277.78元；三、胡元学于判决生效之日起十日内向朱永德支付违约金15000元；四、驳回朱永德的其他诉讼请求。一审案件受理费5224元，保全费1670元，共计6894元，由朱永德负担2000元，胡元学负担4894元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审已查明的事实均予认可。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院对案件的争议焦点问题评判如下： 关于合同解除的问题。合同解除须依约定或法定，于解除权人享有解除权并依照法定方式行使方可发生解除的效力。本案中，朱永德主张胡元学未按合同交付房屋，且多次出具造假手续致使其无法办理营业执照，存在违约行为，致使其无法实现合同目的。故朱永德行使解除权的请求基础权系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。依该条规定，在租赁法律关系中，双方应对其在租赁期限内应履行的义务进行事先约定或者法律规定，于一方迟延履行致使合同目的不能实现方可主张而解除。依据双方签订的《店面转租协议》约定内容来看，并未就朱永德承租案涉房屋后胡元学有协助办理营业执照的义务进行过约定。朱永德以胡元学未履行该义务而主张解除的理由，本院不予采纳。对于朱永德主张胡元学提供虚假材料致使其无法办理营业执照，本院认为，朱永德应举证证明其无法办理营业执照与胡元学须提供承租人与出租人郑泰安之间的租赁协议存在必然关联，因朱永德未提供足以采信的证据予以证明，故本院对朱永德的该主张不予采纳。综上，朱永德行使法定解除权的条件不成就。但一审中查明，朱永德腾退案涉房屋的时间为2019年2月19日，胡元学对该腾退房屋的时间予以认可。本院认为，该腾退系朱永德以行为方式作出了终止案涉租赁法律关系的意思表示，尽管胡元学并不认可该腾退时间为协议解除时间，但本院认为腾退时，案涉转租合同已事实上终止，合同终止时间为2019年2月19日。尽管胡元学对一审判令解除有异议，但却并未对此提出上诉，故本院对一审结果不作变更。 关于是否退还租金以及违约金的问题。关于退还租金的问题，本院认为，本案中，朱永德主张返还的租金系其交付的所有租金，即2018年9月5日至2019年4月4日期间共计7个月的租金58333元。鉴于2018年9月5日起租日至2019年2月19日解除期间的租金，因次承租人朱永德依案涉租赁合同实际占有使用了案涉房屋，故该期间的租金应当进行给付，朱永德主张返还该部分租金缺乏依据；而对于2019年2月19日至2019年4月4日期间，因次承租人朱永德已腾退，故对于朱永德未实际占有使用期间的已付租金，胡元学应当予以返还。鉴于一审判令返还的费用已超过上述依法应返还的金额，而胡元学并未对此提出上诉，故本院对一审该结果不作变更，予以维持。关于违约金15000元，依据《店面转租协议》注：“单方面违约需赔偿对方叁万元整违约金。如乙方房租没有到期押金不退。”，应当由违约方支付该笔费用，尽管本案中胡元学并不构成违约，但胡元学对一审认定的违约金并未提出上诉，故本院对该判决不予撤销。另，对于朱永德上诉中主张的其他违约金，缺乏事实基础和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。另，对于朱永德上诉主张的146590元损失，因系朱永德在缺乏单方解除权的情形下解除合同，其无权主张该部分损失，对该上诉请求不予支持。 综上，朱永德的上诉主张不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计5124元，由朱永德负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年一月九日 书记员  符 莎