浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0104民初7356号原告（反诉被告）杭州优孚文化创意有限公司，住所地浙江省杭州市江干区太平门直街260号三新银座1203室（中浙商务秘书6784-凯旋6784）。法定代表人陈翔，执行董事兼总经理。委托代理人（特别授权）王金星、胡婕（实习）,浙江天册律师事务所律师。被告（反诉原告）浙江中励控股有限公司，住所地浙江省杭州市江干区迪凯银座904室。法定代表人李浩诚，执行董事兼总经理。被告李浩诚，男，1986年10月15日出生，汉族,住浙江省杭州市滨江区。以上被告及反诉原告委托代理人（特别授权）计方晨，浙江泽大律师事务所律师。原告杭州优孚文化创意有限公司（以下简称优孚公司）为与被告浙江中励控股有限公司（以下简称中励公司）、李浩诚房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月30日向本院起诉，反诉原告中励公司反诉反诉被告优孚公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月17日向本院反诉。本院受理后依法由审判员黄亮独任审判，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告优孚公司起诉称，2019年6月21日,优孚公司与中励公司签订《办公室租赁合同》一份,约定:中励公司将位于杭州市江干区,建筑面积为127.05平方米的房屋出租给优孚公司,作为办公经营使用合同生效后,优孚公司积极履行合同义务,于2019年6月21日至6月24日向合同指定的银行账号(银行账户62×××27)支付了首期费用,包括押金、首期租金及物业费等共计114174.44元。但在优孚公司向中励公司支付上述首期费用之后,虽经屡次催告,中励公司始终未按约向优孚公司交付符合合同约定的租赁房屋,造成优孚公司未能依照合同行使其合法权利,即占用、使用该租赁房屋。合同第10.4条约定:“若甲方因自身原因提前解除合同的或不将房屋及时交付给乙方的,已收取押金须退还给乙方,剩余未履行期间的租金也应当退还给乙方。甲方提前解除合同的,应当给予乙方十日腾房期限,并按当年贰个月的租金标准向乙方支付赔偿违约金。”基于以上事实,中励公司的行为已构成严重违约,根据合同约定,优孚公司有权解除合同，中励公司应向优孚公司返还其已经支付的各项费用114174.44元,并支付其速约金29370元。此外,合同第54条约定,租赁费用均支付至中励公司的法定代表人及控股股东一李浩诚的银行账户。有鉴于此,中励公司与李浩诚的个人财务等存在混同,中励公司实际上不具有独立性,李浩诚应对中励公司的债务承担连带责任。故诉至法院，请求判令：一、解除优孚公司与中励公司双方于2019年6月签订的《办公室租赁合同》;二、中励公司返还优孚公司已支付的押金、首期租金及物业费等共计114174.44元;三、中励公司支付优孚公司违约金29370元；四、李浩诚对中励公司的返还、支付义务承担连带责任；五、中励公司、李浩诚承担本案的律师费12000元；六、中励公司、李浩诚承担本案全部诉讼费用。被告中励公司、李浩诚答辩称，一、中励公司已经履行交付房屋的义务,优孚公司无权单方解除案涉合同,中励公司亦无需返还已收取的押金、租金及物业费。案涉3705室-2租赁房屋系无门锁的开放式空间,可自由出入,不存在交付钥匙等实体交付问题。优孚公司在案涉《办公室租赁合同》签订后即已入住租赁房屋,并对租赁房进行了装修设计,故是否办理书面交接手续不影响优孚公司对租赁房屋的占有、使用,换言之,租赁房屋交付义务业已履行,优孚公司无权单方解除合同,亦无权要求中励公司返还已收取的押金、租金及物业费。二、中励公司不存在违约行为,无需支付违约金。如上所述,中励公司按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务,不存在违约行为,亦未因自身原因提前解除合同,故优孚公司无权要求中励公司支付违约金。三、优孚公司擅自提前退租构成违约,须承担合同约定的违约责任,相应金额从中励公司返还的款项中予以扣除。合同第9.4条约定:“乙方无权单方擅自解除或终止本合同,除本合同约定或者法定的解除情形除外,应当以双方协商一致后确认的时间为合同终止时间,不以乙方单方的意思表示时间节点为本合同终止的时间点。”基于前述事实,优孚公司擅自解除合同系违约行为,根据合同第10.3条的约定,除押金和已收取的租金不予退还外,优孚公司还应补足免租期内的房租,并按当年两个月的租金标准向中励公司支付违约金。同时,根据合同第10.6条的约定,优孚公司应承担被告为本案支出的律师费、诉讼费。四、中励公司不是一人公司,李浩诚亦非案涉租货合同当事人,优孚公司要求李浩诚承担连带责任没有事实和法律依据。案涉租赁合同的缔约主体系中励公司和优孚公司,根据合同相对性原则,李浩诚与优孚公司之间不存在债权债务关系,相关款项返还、支付义务人系中励公司。尽管李浩诚是中励公司的法定代表人,但中励公司并非一人公司,李浩诚亦不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务的行为,故优孚公司无权要求李浩诚就中励公司的返还、支付义务承担连带责任。五、优孚公司主张中励公司、李浩诚承担律师费、诉讼费没有事实和法律依据。根据合同约定,因本合同履行产生纠纷的,优孚公司并不享有向中励公司、李浩诚主律师费、诉讼费的权利,且本案违约方系优孚公司,其为逃避违约责任,故意歪曲事实,恶意先行起诉,故其无权要求两答辩人承担本案律师费、诉讼费。综上所述,优孚公司的诉讼请求没有事实和法律依据,请求人民法院查明事实,秉公处理,维护中励公司、李浩诚的合法权益不受侵害。反诉原告中励公司反诉称，优孚公司违约解除租赁合同，应承担违约责任。故反诉至法院，请求判令：一、优孚公司赔偿中励公司免租期租金14685元；二、确认中励公司不退还优孚公司履约保证金及已收租金；三、优孚公司支付中励公司律师费1万元；四、诉讼费用由优孚公司承担。反诉被告优孚公司答辩称，一、本案事实明确，双方合同系真实，双方真实意思表示，经双方签署后，已经生效，对双方均有法律约束力。二、中励公司自始至终未向优孚公司交付符合合同要求的租赁标的物，导致优孚公司无法正常进行装修开业经营，给优孚公司造成了巨大的经济损失。三、李浩诚作为中励公司的一个绝对控股股东，在合同当中也约定了由其收取合同款项因，此中励公司与李浩诚存在财务混同，应当对中励公司城的则应承担的责任承担连带责任。四、要求优孚公司支付中励公司律师费，没有事实和法律依据，应当予以驳回。经审理本院查明事实如下：2019年6月21日，中励公司作为出租方，优孚公司作为承租方，签订《办公室租赁合同》一份，约定中励公司将位于杭州市江干区的房屋出租给优孚公司作办公经营使用，免租期为2019年6月21日至2019年7月20日，租期为2019年7月21日至2022年7月20日，中励公司应在优孚公司付清首期租金后将房屋腾空交付给优孚公司使用；租赁保证金为14685元，于合同签订后五个自然日支付；月租金为14685元，优孚公司六个月支付一次租金，首期租金88109元，第一期支付时间为2019年6月25日，支付租期为2019年7月21日至2020年1月20日，租金为88109元、押金14685元、物业费9754.44元；中励公司指定优孚公司租金汇入户名为李浩诚、账号为62×××27、开户行为中国银行杭州国都支行的银行账户；中励公司交付出租房屋时，双方对房屋及现状附属水、电、网络等的正常使用进行验收，验收完毕后中励公司和优孚公司移交钥匙并办理房屋书面交接手续，双方应对上述内容进行书面确认；优孚公司在入租时应检查中励公司交付的出租房屋及现状附属水、电、通信设施是否完好，如发现问题应在交接后5个工作日向中励公司提出，由中励公司负责修复和配置，超出5个工作日后发现的问题，则视为优孚公司原因造成；优孚公司在签署本合同前已经充分了解和确认租赁房屋的现状，明确租赁房屋完全符合优孚公司的租赁使用需求，明晰租赁房屋完全可实现优孚公司租赁之目的，若合同生效后优孚公司以无法办理营业证照或合同目的无法实现等等为由解除合同，视为优孚公司违约，按照本合同10.3、10.6条的约定承担违约责任；10.3若优孚公司擅自提前解除合同的，除押金和已收租金不退还外，还应当补足免租期内的房租，并按当年贰个月的租金标准向中励公司支付违约赔偿金；10.4若中励公司因自身原因提前解除合同的或不将房屋及时交付给优孚公司的，已收取押金须退还给优孚公司，剩余未履行期间的租金也应当给优孚公司，中励公司提前解除合同的，应当给予优孚公司十日腾房期限，并按当年贰个月的租金标准向优孚公司支付违约赔偿金；优孚公司不履行本合同的约定义务的，视为优孚公司违约，除本合同约定之违约责任外，中励公司有权要求其承担相应的违约责任及实现债权的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等；优孚公司需负责3705室-2的电路和空调分户分电表安装，以及入户门，入户门需按照物业要求定制；等等。案涉高德置地中心1幢3705室的房屋所有权人为姚国寿，中励公司系自姚国寿租赁该房屋并转租。中励公司交付时，案涉3705室-2与3705室-1之间的墙并未隔断。2019年6月21日，优孚公司通过陈翔向合同指定的李浩诚账户转账14685元；2019年6月23日，优孚公司通过陈翔向合同指定的李浩诚账户转账5万元；2019年6月24日，优孚公司通过陈翔向合同指定的李浩诚账户转账38109元、9754.44元、1626元；以上合计114174.44元。优孚公司法定代表人陈翔与中励公司员工方珍有以下微信对话，2019年6月23日，陈“对方什么时候装修，很影响我们的工期呀，什么时候把门打了”，方“我明天上班联系一下隔壁公司”；2019年6月24日，方“你好，我跟隔壁打过电话了，他说直接跟您沟通，我把他电话发您，您看行吗”，陈“可以”；2019年7月4日，方“他那边还没在弄么”、“是的，我这边马上让隔壁先把墙和门做出来”，“好的下周几，差不多”，陈“下周五之前，门和墙”，方“好的，我这边跟他说一下，在下周五还没弄好，你这边免租期要他那边来承担的”，陈“好的麻烦你了”；2019年7月9日，陈“还有就是星期五需要把门打出来，把墙砌起来，这是之前就沟通过的，麻烦能尽快处理一下，我们礼拜六要动工。”2019年7月18日，优孚公司向中励公司发送《关于房屋退租事项的函》，载明“我公司租赁房屋为高德置地中心1号楼3705室-2，因房屋现状中有未设与3705-1分户墙及入户门洞的问题，已于2019年6月21日租房之时提出，贵司承诺解决现状该问题。后几经协调，于2019年7月13日方才打出门洞，但仍未配置于3705-1分户隔墙，入户门洞亦未能要要求配置，致我司无法启用该房屋且原计划装修进度受阻。鉴于房屋基础现状（分户墙及入户门）验收无法通过，贵司亦未履行租赁合同7.1条中关于房屋现状义务，因此房屋无法交付。烦请贵司退回我公司所交押金及租金。”2019年8月16日，中励公司与案外人签订租赁合同将案涉房屋出租给案外人。以上事实有办公室租赁合同、支付凭证、照片、微信聊天记录、关于房屋退租事项的函，本案庭审记录予以证实。本院认为，本案的争议焦点为中励公司是否交付了符合案涉《办公室租赁合同》约定的房屋。优孚公司认为中励公司未将案涉房屋与隔壁房屋修墙隔断、未修入户门洞，故未交付合约的房屋，其有权解除合同。本院认为租赁房屋时，在无特别约定的情况下，交付的房屋应当是一个能与外界隔离、有门的相对独立空间，在本案合同中除约定入户门由优孚公司负责定制外并无约定需由优孚公司修葺隔墙及入户门洞，而中励公司实际并未及时为优孚公司修隔墙及入户门洞，故中励公司未交付合约的房屋，构成违约。中励公司认为案涉房屋是一个开放空间不存在交钥匙的问题，优孚公司已实际占有使用案涉房屋。本院认为既然是房屋必然不是开放空间，必然存在与外界隔离或相对隔离的实体，中励公司将案涉3705号的房屋分成两间3705-1、3705-2的房屋对外出租，在无特别约定的情况下，作为出租人当然需要修隔墙将二者隔离成独立的房屋。这也能与优孚公司法定代表人陈翔与中励公司员工方珍的微信对话相印证，该对话中方珍向陈翔表示“让隔壁先把墙和门做出来”、“在下周五还没弄好，你这边免租期要他那边来承担的”，可见无论最终由谁具体实施，修墙及入户门洞的义务在中励公司。因此，中励公司未交付合约的房屋给优孚公司，优孚公司有权解除案涉《办公室租赁合同》，优孚公司于2019年7月18日向中励公司发出《关于房屋退租事项的函》即为发出解除合同的通知，《办公室租赁合同》于2019年7月18日解除，中励公司应当退还优孚公司交款项共114174.44元。关于违约赔偿金。《办公室租赁合同》10.4约定的违约赔偿金是中励公司提前解除合同情形，本案情形虽为中励公司未交付合约房屋，但实际亦是以自身行为表示不履行合同，与提前解除合同并无本质不同，均属在合同履行完毕前不履行合同，均应承担违约责任。考虑到合同10.4前半段同时约定了中励公司提前解除合同及不将房屋及时交付给优孚公司的应退还押金及租金，故本院认为可以适用该条的违约赔偿金标准支持优孚公司的诉请，即中励公司支付优孚公司两个月租金即29370元的违约赔偿金。关于律师费。因《办公室租赁合同》并无约定优孚公司主张权利支出的律师费应由中励公司承担，故本院对优孚公司的律师费诉请不予支持。关于优孚公司诉请李浩诚承担连带责任的问题。虽然案涉合同款项支付至了李浩诚账户，中励公司与李浩诚确存在财务混同的情形，但优孚公司尚未证明本案情形符合我国公司法第二十条第三款“逃避债务，严重损害公司债权人利益”的规定，故本院对优孚公司该诉请不予支持。关于中励公司的反诉。因系中励公司违约致优孚公司行使合同解除权，故本院对中励公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，判决如下：一、确认原告杭州优孚文化创意有限公司与被告浙江中励控股有限公司于2019年6月21日签订的《办公室租赁合同》于2019年7月18日解除；二、被告浙江中励控股有限公司返还原告杭州优孚文化创意有限公司已付押金、首期租金、物业费合计人民币114174元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告浙江中励控股有限公司支付原告杭州优孚文化创意有限公司违约赔偿金人民币29370元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告杭州优孚文化创意有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告浙江中励控股有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3411元，减半收取人民币1705.50元，由原告杭州优孚文化创意有限公司负担人民币120元，被告浙江中励控股有限公司负担人民币1585.50元；财产保全申请费人民币1298，由原告杭州优孚文化创意有限公司负担人民币60元，被告浙江中励控股有限公司负担人民币1238。反诉案件受理费208.50元，由反诉原告浙江中励控股有限公司负担。原告杭州优孚文化创意有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江中励控股有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  黄 亮二〇二〇年一月九日代书记员  郭晓冬