江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4704号上诉人（原审被告）:盐城新国房地产开发有限公司，登记住所地在盐城市城南新区新都街道人民南路19号,实际住所地盐城市城南新区新都街道跃马南路99号华厦绿城E2栋302。法定代表人：周雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘慧颖，该公司法务。被上诉人（原审原告）：魏明昊，男，1989年8月8日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：邵莉莉，江苏信直诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏悦达物业管理有限公司，住所地在盐城市城南新区黄海街道鹿鸣广场商办楼601-606室。法定代表人：徐以军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金川，该公司职员。上诉人盐城新国房地产开发有限公司（下称新国房产公司）因与被上诉人魏明昊、江苏悦达物业管理有限公司（下称悦达物业公司）房地产买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。新国房产公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判被上诉人魏明昊承担主要责任；2.被上诉人悦达物业承担相应责任；3.一、二审诉讼费按责任比例重新分配。事实和理由：一、一审法院关于财产损害赔偿的责任比例认定有误，被上诉人应对财产损失承担主要责任。1.被上诉人魏明昊在签收上诉人提供的用户指南、房屋装修手册后仍违规装修，擅自拆除房屋墙体，违反了《江苏省物业管理条例》，具有主观上的故意及恶意。而上诉人并非实际施工方，对于因施工方的行为造成的空调冷凝水落水管堵塞这一事实，上诉人既无法预见，正常情况下也难以发现，即使上诉人交付的房屋存在公共设施上的质量瑕疵，上诉人也并无违约或造成财产损失的过失或故意。2.空调冷凝水管位于北阳台设备间，该空间一面为镂空栏杆，三面为封闭墙体，其中设备间与北阳台之间墙体为防火构造墙体，该墙体在设备外机出现故障失火时，可对火源与阳台（户内）进行有效隔离，避免火势扩大，同时还可完全确保设备间的任何积水与室内部分隔绝，防止任何情况下的水流倒流入室。设备间的这种结构设计，即使空调冷凝水管下水不畅甚至堵塞，所有积水因防火墙体的阻隔，均可从镂空墙面流出，绝不可能发生流入室内的情况。然后，在被上诉人魏明昊违规将设备间的防火墙体全部拆除后，就完全失去了墙体对火源和水源的阻隔，即使空调冷凝水管没有堵塞，只要下水不及时，必然会造成水倒流入室内的结果。此外，事发时正值多雨季节，被上诉人魏明昊家中无人看管，一定程度上，也造成了雨水倒灌的发生和损失的扩大。结合以上事实，上诉人认为被上诉人魏明昊违规装修是造成雨水不受任何限制地流入室内的主要原因，其应该对损害的发生承担主要责任。二、一审法院关于被上诉人悦达物业公司不承担责任的认定不当，被上诉人悦达物业公司应当对本案的财产损失承担一定的责任。作为专业的物业管理公司，被上诉人悦达物业公司对龙泊湾部分业主的违规装修行为一直未进行实质巡查、禁止以及要求整改，其一系列对业主违规装修的不作为和放任行为，使得小区部分业主无视装修手册和装修规范的要求，违规装修，一定程度上造成损害发生或存在发生的可能性。空调冷凝水管所在的设备间并无产权面积，该部分属于被上诉人悦达物业公司的管理区域，且被拆除的墙体具有防火功能，对其破坏客观上必然增加消防隐患，也会给业主们的生命、财产安全造成威胁，被上诉人悦达物业在平时工作中未能审慎注意，未能及时发现并制止违规装修行为，应对其过失承担一定的责任。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。魏明昊辩称：1.上诉人与答辩人之间成立商品房买卖合同关系，上诉人作为卖方有将没有质量问题的房屋及附属设施交付给买房的义务。案涉房屋的损失是空调设备间冷凝水落水管道堵塞所致，一审法院已经查明管道堵塞的时间在房屋交付之前就形成了，根据双方之间的合同约定以及合同法的相关规定，视为上诉人违约并判决赔偿损失，认定事实清楚，适用法律正确。2.案涉房屋损失的责任在上诉人。购买商品房后对房屋进行装修改造是普遍现象，装修过程中势必会对房屋空间结构进行部分改动。答辩人在拆除墙体时，充分考虑了房屋结构并做了相应处理。但是这种隐蔽的质量问题是答辩人无法预见和防范的。且经一审法院查明，答辩人拆除墙体不是积水倒灌的原因，积水倒灌的根本原因是由于管道堵塞，是上诉人的违约行为导致了答辩人的损失。综上，应当由上诉人承担答辩人的全部损失。悦达物业公司辩称：一、受害人的损失是因为案涉房屋的空调冷凝水管堵塞所致，经一审法院查明，该水管堵塞在房屋交付之前就已经堵塞了，该行为系上诉人自身的过错而造成的，因此，上诉人要求被上诉人承担其因自身过错造成的损失明显不能得到支持。二、根据《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。案涉房屋受损并非是被上诉人过错所造成，谈不上承担赔偿责任。因此上诉人要求被上诉人承担赔偿责任的诉求于法无据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人要求被上诉人承担责任的诉求。魏明昊向一审法院起诉请求：要求新国房产公司、悦达物业公司共同赔偿魏明昊房屋装潢维修费80610元、公证费1000元、租房费33000元、律师费5000元、鉴定费3000元、精神损害赔偿金5000元，合计127610元。一审法院认定事实：2014年6月10日，魏明昊与新国房产公司签订《商品房买卖合同》，约定，魏明昊向新国房产公司购买位于盐城，建筑面积为182.86平方米，房款为1376136元，于2015年12月31日前交付房屋，以及其他内容。魏明昊按约支付了购房款，新国房产公司按约交付了房屋，后魏明昊办理了房屋所有权证。魏明昊购房后，向小区提供物业服务的悦达物业公司交纳了装修保证金1000元，并按规定交纳了2016年、2017年的物业费。2017年10月，魏明昊对该房屋进行装修，装修结束后，空置通风，准备入住。2018年8月3日，魏明昊方发现室内客餐厅、次卧室木地板被水浸泡，多处装修被损坏。当即，魏明昊方与物业公司、装修现场负责人、楼下业主联系，经检查确认：水从魏明昊1101室后阳台空调设备间地漏口返流到后阳台而流入室内，原因是楼下1001室空调设备间的空调冷凝水落水管管道堵塞。后将1001住户冷凝水落水管管道切开，发现主管道内被胶状物全部堵塞，遂另接管道至地漏口向下排水。2018年8月20日，魏明昊向江苏省盐城市盐城公证处申请，对现场证据保全进行公证，支付公证费1000元。审理中，经现场勘察、结合公证时拍摄的照片、比对相邻未装修的住户、水管切除前的照片以及双方的陈述，双方一致认可下列事实：空调设备间在装修前的状况为半封闭状，三面是墙体，外侧是镂空栏杆，空调冷凝水落水管整体连接，落水管外侧没有检查口，魏明昊在装修时拆除了空调设备间与后阳台相连的墙体，改装成可通行的过道门，案发期间是梅雨季节，雨水淤积在设备平台上，11楼及以上住户设备平台上的雨水通过地漏排到冷凝水下水管道内，排出的雨水流到1001住户冷凝水下水管道时堵塞无法向下流，通过1101室空调设备间地漏口倒灌返流到后阳台流入室内。经查，1001住户后阳台空调冷凝水落水管切口可见水管内被胶状物填充全部堵塞，胶状物已凝固。审理中，一审法院根据魏明昊的申请，委托盐城市荣诚价格评估有限公司对案涉房屋因雨水倒灌造成的装潢损失进行评估，评估损失为80610元。魏明昊为证明租金损失，提供了房屋租赁合同，从2018年9月1日至2019年8月1日（预期装修结束），每月租金为3000元，证明因污水倒灌致装潢损失而不能如期入住而另行租房居住，魏明昊陈述在装修前与父母居住在一起。魏明昊为主张权利委托江苏信直诚律师事务所对本案进行诉讼，双方签订委托合同，约定律师代理费为5000元，江苏信直诚律师事务所指派律师邵莉莉进行诉讼代理。一审法院认为，魏明昊因楼下住户空调设备间冷凝水落水管道堵塞致落水管内积水倒流，导致室内被水浸泡，造成财产损失系客观事实。魏明昊提起的财产损害赔偿纠纷，构成违约责任与侵权责任的竞合。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条:因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，魏明昊以新国房产公司与悦达物业公司为共同被告，要求承担违约责任，系其自由选择、处分权利，应予准许。一、关于冷凝水落水管道堵塞的原因。新国房产公司向魏明昊楼下住户交付房屋后，该冷凝水落水管道未进行改动，直到发现堵塞后才切开检查并接管道至地漏口向下排水，该冷凝水落水管道是一个整体，外侧没有检查口，排除了交房后堵塞物进入落水管道的可能，可见该堵塞物在交房前就存在管道内，唯一的原因是该房屋在建筑施工过程中造成的。二、关于新国房产公司是否应当承担赔偿责任的问题。经查，新国房产公司与魏明昊签订了商品房买卖合同，双方形成房屋买卖合同关系。案涉落水管道系外挂公用管道，新国房产公司向魏明昊交付房屋时，该落水管道即存在堵塞，应当认定新国房产公司交付的房屋附属设施不符合交付的质量条件，属于履行瑕疵，故新国房产公司应当对魏明昊由此造成的损失承担违约赔偿责任。三、关于悦达物业公司是否应当承担赔偿责任的问题。经查，魏明昊向被告悦达物业公司交纳了物业服务费，双方形成物业服务合同关系。物业服务企业对小区物业共用部分、共用设施设备负有维修管理义务，但案涉落水管道在开发商向业主交付房屋时即存在管道堵塞问题，不属于悦达物业公司提供物业服务之后形成，况且，物业公司在承接查验物业时对公用管道内隐蔽性的堵塞问题亦无法查出，对此，不能苛求物业公司的责任，魏明昊的损失已要求新国房产公司赔偿予以救济，故悦达物业公司在本案中不应当承担赔偿责任。四、关于魏明昊自身有无过错的问题。案涉1101室空调设备间原与后阳台相连的墙体，被魏明昊方拆除改造为可利用的空间并加装过道门，客观上使倒灌的积水流入室内，使本来可以止水的墙体不能发挥其功能，魏明昊自身亦有一定责任，但墙体拆除不是积水倒灌的必然原因，而引起落水管内积水倒灌的根本原因是管道堵塞，且魏明昊对落水管道内积水倒灌，无法预见亦无法防范。综合本案实际情况，根据双方的过错程度，新国房产公司应当承担90%的赔偿责任。五、关于魏明昊主张的损失范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。魏明昊主张的房屋装潢损失经鉴定评估为80610元，该损失是积水侵泡所造成的直接损失，应当予以认定。损害发生后，魏明昊为固定保全证据申请公证而花费的公证费1000元，应当认定系其必要的支出费用，一审法院予以认定。魏明昊主张租金损失33000元，因房屋装潢受损，魏明昊不能如期入住，魏明昊因此另行租房居住，是不争的事实，但魏明昊在装修前一直与其父母居住在一起，其在装潢受损后另行租房居住并非必需，不属于必要的支出费用，故一审法院不予支持。魏明昊主张的律师代理费5000元，本案，涉及诉讼主体、责任承担、违约与侵权选择、损害原因等诸多法律问题，非魏明昊本人能力所及，其为本次诉讼委托律师代理的费用为必要支出，虽然代理费未支付，但有委托代理合同，约定了律师代理费的标准，并不影响魏明昊主张该部分费用的权利，故一审法院对魏明昊的该诉讼请求予以支持。六、本案，魏明昊选择了违约责任之诉，又要求精神损害赔偿，不符合相关法律规定，精神损害赔偿属于侵权责任的赔偿范围，且故对魏明昊主张精神抚慰金30000元的诉讼请求，一审法院不予支持。七、关于新国房产公司所辩称的工程施工方的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三方原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。故对魏明昊的财产损失，新国房产公司承担赔偿责任后，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，一审法院判决如下：一、新国房产公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿魏明昊损失77949元。二、驳回魏明昊的其他诉讼请求。案件受理费2852元，鉴定费3000元，合计5852元，由魏明昊负担2277元，被告新国房产公司负担3575元。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实无异，对一审法院查明的事实，本院予以确认。根据上诉人的诉称及被上诉人的辩称，本案二审的争议焦点为：一审法院对于本案的赔偿责任主体、比例认定是否有事实和法律依据。本院认为，公民合法的财产权依法受法律保护。经查，魏明昊家之所以发生积水倒灌，主要的原因是由于案涉空调冷凝水管在10楼处发生堵塞，导致11楼及以上住户设备平台漏排至空调冷凝水管的雨水无法继续向下排水，继而通过1101室空调间地漏口返流。新国房产公司向魏明昊交付房屋时，该空调冷凝水管即存在堵塞，故新国房产公司交付的房屋附属设施存在质量瑕疵，且因该履行瑕疵导致雨水返流继而导致魏明昊家的财产损失，一审法院据此认定由新国房产公司承担90%的主要责任并无明显不当。新国房产公司虽主张魏明昊的损失主要系由于违规装修造成应承担主要责任，但因积水倒灌的直接原因并不是魏明昊装修行为造成，而是因为新国房产公司的履行瑕疵造成，魏明昊装修时对于冷凝水管存在堵塞无法预见及防范，但是考虑到该装修行为使得原来的墙体未能发挥相应作用，一审法院据此认定由魏明昊方自负10%的责任亦无明显不妥。另，因管道堵塞在悦达物业公司承接物业之前即存在，承接物业后对于该隐蔽性堵塞问题无法查出，故一审法院认定悦达物业公司不承担责任有事实和法律依据，新国房产公司主张由悦达物业公司承担责任的上诉理由不能成立。综上所述，新国房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2852元，由盐城新国房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐艳玲审判员  裴葭嘏审判员  朱 倩二〇二〇年一月十九日书记员  吴珺蓝