成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5842号 原告：黄莉萍，女，1991年9月9日出生，汉族，住成都市温江区。 原告：毛欢，男，1991年6月18日出生，汉族，住成都市温江区。 二原告共同委托诉讼代理人：彭昊，四川律治律师事务所律师。 被告：成都海创汇创业孵化器管理有限公司。住所地：成都市温江区公平街办太极村乐善路77号。 法定代表人：刘长文。 委托诉讼代理人：黄丹，四川原则律师事务所律师。 第三人：四川戴维斯房地产营销策划有限公司。住所地：成都市武侯区临江路2号1栋5单元2层204号。 法定代表人：曾代明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戴鹏逻，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付泽，四川矩衡律师事务所律师。 原告黄莉萍、毛欢与被告成都海创汇创业孵化器管理有限公司（以下简称“海创汇公司”）、第三人四川戴维斯房地产营销策划有限公司（以下简称“戴维斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄莉萍、毛欢的共同委托诉讼代理人彭昊，被告海创汇公司的委托诉讼代理人黄丹，第三人戴维斯公司的委托诉讼代理人付泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄莉萍、毛欢向本院提出诉讼请求：1．依法解除原被告之间的《四川煤田·光华之心物业租赁合同》及其附件、《租赁合同权利与义务转移协议》《关于租金支付等事宜的协议》，并结清相关应付物管费、电费等费用；2．被告支付拖欠原告的租金7701.54元，租金占用费利息38.5元，违约金53410.68元，免租期租金14632.9元；3．依法解除原告与第三人戴维斯公司的委托关系，并返还原告的租赁保证金1925.39元；4．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回对租金7701.54元和租金占用费利息38.5元的主张。事实和理由：原告于2018年1月3日与四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司（以下简称“瑞鑫公司”）签订《商品房买卖合同》附件及补充协议，购买了位于温江区的“四川煤田·光华之心”的商业房屋。并于当日签订了《四川煤田·光华之心物业租赁合同》、《租赁合同权利与义务转移协议》、《关于租金支付等事宜的协议》等一系列文件，约定由被告方承租原告的房屋，由原告委托第三方戴维斯代理房屋租赁事宜。协议中对房屋的租赁时间、租金支付、租赁保证金等都一一做了明确约定。原告按照约定履行了自己的相关义务，但是被告海创汇公司于2019年7月22日起停止向光华之心五层合同业主缴纳约定的租金，该公司单方面的违约行为已经严重侵犯了光华之心五层业主的合法权益。原告多次向被告催促其支付租金，但是被告却对原告的合理诉求置之不理。又因第三人作为原告的受托人，并且保管原告的租赁保证金，第三人对此也负有不可推卸的责任。因此，原告方希望解除与第三人的委托关系，并退还原告的租赁保证金。 被告海创汇公司辩称，被告已支付全部费用，且已将租金支付至2020年1月22日，应当继续履行合同；协议约定先开发票后支付租金，第三人未按时开具发票，故被告并未违约不应承担违约责任。第二项诉请的违约金应当是在合同解除后支付，且违约金约定过高，请求降低违约金。 第三人戴维斯公司辩称，原告第1、2、4项诉讼请求与第三人无关，第三人无偿提供服务并不存在过错。若相关合同解除，将按约定退还履约保证金。 经审理查明，2017年7月20日，瑞鑫公司（甲方）与海创汇公司（乙方）签订《四川煤田·光华之心物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及其附件，乙方承租甲方位于成都市温江区乐善路77号的四川煤田·光华之心3号楼第5、6、7、8层房屋，用于作为写字楼。计租面积按照租赁物业的建筑面积执行，预测建筑面积约为5,212.87平方米，最终以实测建筑面积为准。目前租赁物业处于在建状态，双方约定的交付日为2017年7月23日。租赁期限：乙方承诺租赁物业时限不低于60个月，租赁时间为2017年7月23日至2022年7月22日。免租期：甲方给予乙方整个租赁物业共计12个月的免租期。具体而言，时间为2017年7月23日至2018年7月22日。计租期内月度基本租金单价为每月人民币35元/㎡。第一年、第二年与第三年的租金按照基本租金计算，自第四年起，每三年在上三年最后一年的租金基数上递增5%，该“第一年”是指从自首个计租月起的第一个计租年度。现执行物业管理费标准为人民币6元/平方米/月。空调使用费收取标准为人民币4元/平方米/月。乙方应根据约定一次性向甲方支付的履约保证金的总金额为人民币200,000元。在约定的免租期（如有）之内，乙方无需支付租金，但免租期内的物业管理费、空调使用费、水电气费用、垃圾清运费等其他费用均应正常支付并由乙方自行承担。计租期内的租金按每一个【季度】为一期提前预付，首期的租金应当在首个计租期开始之前至少提前30日向甲方支付，除首期外，此后的租金，乙方应在上一期届满前最后一月25日之前，预付给甲方下一期的租金。如租赁期限内的剩余时间已不足一期，按照实际的天数按日折算最后一期的租金。本合同项下所列的租金标准为不含税金额。乙方逾期支付租金、税费的，每逾期一日，乙方应按照应付而未付款额的万分之五承担违约金直至付清；若逾期支付任一期的租金超过30日以上，甲方经催告一次后，有权提前解除本合同并追究乙方违约责任。除非法律法规另有规定或本合同另有约定，乙方擅自提前解除本合同或因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，乙方应按照下列约定承担违约责任：1．已经收取的履约保证金将不予退还；2．乙方应承担相当于租赁合同终止前最后一月月租金加上物业管理费月标准乘以24个月的总额的违约金；3．本合同约定的其他违约或补偿责任（包括但不限于腾退房屋、补偿免租期等）。 2017年7月20日，瑞鑫公司（甲方）与海创汇公司（乙方）签订《四川煤田·光华之心物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及其附件，乙方承租甲方位于成都市温江区乐善路77号的四川煤田·光华之心3号楼第5、6、7、8层房屋，用于作为写字楼。计租面积按照租赁物业的建筑面积执行，预测建筑面积约为5,212.87平方米，最终以实测建筑面积为准。目前租赁物业处于在建状态，双方约定的交付日为2017年7月23日。租赁期限：乙方承诺租赁物业时限不低于60个月，租赁时间为2017年7月23日至2022年7月22日。免租期：甲方给予乙方整个租赁物业共计12个月的免租期。具体而言，时间为2017年7月23日至2018年7月22日。计租期内月度基本租金单价为每月人民币35元/㎡。第一年、第二年与第三年的租金按照基本租金计算，自第四年起，每三年在上三年最后一年的租金基数上递增5%，该“第一年”是指从自首个计租月起的第一个计租年度。现执行物业管理费标准为人民币6元/平方米/月。空调使用费收取标准为人民币4元/平方米/月。乙方应根据约定一次性向甲方支付的履约保证金的总金额为人民币200,000元。在约定的免租期（如有）之内，乙方无需支付租金，但免租期内的物业管理费、空调使用费、水电气费用、垃圾清运费等其他费用均应正常支付并由乙方自行承担。计租期内的租金按每一个【季度】为一期提前预付，首期的租金应当在首个计租期开始之前至少提前30日向甲方支付，除首期外，此后的租金，乙方应在上一期届满前最后一月25日之前，预付给甲方下一期的租金。如租赁期限内的剩余时间已不足一期，按照实际的天数按日折算最后一期的租金。本合同项下所列的租金标准为不含税金额。乙方逾期支付租金、税费的，每逾期一日，乙方应按照应付而未付款额的万分之五承担违约金直至付清；若逾期支付任一期的租金超过30日以上，甲方经催告一次后，有权提前解除本合同并追究乙方违约责任。除非法律法规另有规定或本合同另有约定，乙方擅自提前解除本合同或因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，乙方应按照下列约定承担违约责任：1．已经收取的履约保证金将不予退还；2．乙方应承担相当于租赁合同终止前最后一月月租金加上物业管理费月标准乘以24个月的总额的违约金；3．本合同约定的其他违约或补偿责任（包括但不限于腾退房屋、补偿免租期等）。 2017年12月5日，瑞鑫公司（甲方）与黄莉萍、毛欢（乙方）签订《商品房买卖合同》及其全部附件，约定由甲方将整体物业中【3】号楼【5】层【3】号房屋出卖给乙方。同日，瑞鑫公司（甲方）与黄莉萍、毛欢（乙方）及海创汇公司（丙方）签订《租赁合同权利与义务转移协议》（以下简称《转移协议》），约定丙方已于租赁合同签订之日声明放弃了该房屋的优先购买权，丙方认可甲方将该房屋出卖给乙方。自本协议签订之日起，租赁合同项下，任何与该房屋有关的出租方的权利与义务由甲方转移予乙方，甲方、丙方之间签订的租赁合同继续履行但其租赁范围即刻不再包括该房屋，甲方与丙方之间就该房屋所建立的租赁关系自本协议签订之日起终止。乙方独自享有租赁合同项下与该房屋有关的出租方权利并承担出租方的义务与责任。租赁合同项下该房屋对应的计租面积为50.01平方米，乙方租金按照该计租面积计算。乙方委托戴维斯公司向丙方收取租金（含税），但租赁合同项下的租金支付等义务及违约责任仍由丙方独立向乙方承担，与戴维斯公司无关。租赁合同项下租赁期限尚处于免租期，甲方未向丙方收取任何租金，在出租方的权利与义务转移给乙方后，丙方直接向乙方委托的戴维斯公司支付租金。丙方已向甲方支付履约保证金。在出租方的权利与义务转移至乙方后，直接由甲方将履约保证金转交给乙方委托的代乙方接收、管理履约保证金的戴维斯公司，并同时办理履约保证金转移手续。该房屋对应的履约保证金金额为1,925.39元。 同日，黄莉萍、毛欢（甲方）与海创汇公司（乙方）及戴维斯公司（丙方）签订《关于租金支付等事宜的协议》（以下简称《支付协议》），因甲方将“四川煤田·光华之心”【3】号楼【5】层【3】号房屋出租给了乙方并签订了相关合同。该房屋系作为本项目【3】号楼【5-8】层的一部分，与整体物业包括所包含的其他物业一并出租给乙方；为更加方便快捷地开展上述租赁事宜，甲方特委托丙方代为实施以下事项：1．代甲方向乙方收取租赁相关合同项下的月租金为含税人民币38.5元/㎡/月，租金为季度支付，具体税率以实际缴纳为准。并代甲方在税务部门办理甲方向乙方开具发票等相关事宜；2．代甲方接收、保管租赁相关合同项下履约保证金1,925.39元，并代甲方实施与履约保证金相关的全部事项。甲方委托丙方实施本协议项下委托事项的委托期限：自本授权委托书签署之日起至2022年7月22日止（若甲方与乙方的租赁关系提前解除，以合同解除之日为委托期限终止日）。乙方按照租赁相关合同的约定按期足额将整体物业所包含全部物业所对应的全部租金及税费支付至丙方账户，乙方一旦按照上述约定将整体物业所包含全部物业对应的全部租金及税费支付至丙方账户，即视为履行了租金及税费支付义务。丙方在收到租金及税费后再将租金支付给甲方，且乙方付款可能因租金发票开具事宜的延迟而延迟，故甲方实际收到租金的时间可能比租赁相关合同约定的租金支付时间有所延迟，甲方对此予以谅解，丙方免责。甲方、乙方应在租赁相关合同约定的租金支付期限届满之日的30日前向丙方提交用于办理税费缴纳、租金发票开具的全部文件（包括但不限于甲方身份证原件等税务部门要求的全套文件），丙方在取得该等手续后代为办理租金发票开具等相关手续。丙方向乙方提交租金发票后，乙方在租赁相关合同约定的付款期限届满前向丙方账户支付当期租金及税费，非乙方原因丙方延迟向乙方提交租金发票而导致延迟付款的，乙方免责。 海创汇公司及其委托成都海创汇康科技有限公司向戴维斯公司的付款情况如下：2018年8月1日转账支付房屋租赁费601,595.61元；2018年11月5日转账支付房屋租赁费601,595.61元；2019年2月12日转账支付2019年1月23日至2019年4月22日房租601,595.61元；2019年6月3日转账支付2019年4月23日至2019年7月22日的房租601,595.61元及补偿金7,635.73元；2019年9月9日转账支付2019年7月至10月部分房租62,217.80元；2019年11月18日转账支付3号楼5-8层2019年7月23日至2020年1月22日的房租1,011,636.1元。 戴维斯公司向黄莉萍的付款情况如下：2018年8月3日转账支付租金5,247.55元；2018年11月5日转账支付租金5,247.55元；2019年2月13日转账支付租金5,247.55元；2019年6月4日转账支付房租5,320.56元；2019年9月9日转账支付其他费用1,746.85元；2019年11月18日转账支付房租8,748.25元。 庭审中，戴维斯公司陈述已收取案涉房屋对应的履约保证金1,925.39元。海创汇公司陈述物业费、水电费等费用已自行支付完毕。海创汇公司陈述其已将案涉房屋的租金支付至2020年1月22日，对此戴维斯公司予以认可。海创汇公司表示愿意继续履行合同。 上述事实，有当事人的当庭陈述，当事人身份信息、《租赁合同》及其附件、《转移协议》《支付协议》，转账电子回单、交易凭证等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，瑞鑫公司与海创汇公司签订的《租赁合同》及其附件，黄莉萍、毛欢与瑞鑫公司、海创汇公司签订的《转移协议》以及与海创汇公司、戴维斯公司签订的《支付协议》，均系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约履行各自义务。黄莉萍、毛欢按约履行了交付租赁物的义务，海创汇公司虽存在迟延给付租金的情形，但庭审查明黄莉萍、毛欢已接受了海创汇公司支付至2020年1月22日的租金。庭审中，黄莉萍、毛欢亦撤回对租金7,701.54元和租金占用费利息38.5元的主张。海创汇公司亦表示愿意继续履行合同，其迟延支付租金的行为既未动摇合同的履行基础，也不影响黄莉萍、毛欢合同目的的实现，且其违约行为轻微，在可以以给付违约金的方式弥补黄莉萍、毛欢的损失时，应慎用合同解除权。本院本着维护交易稳定和市场秩序的角度，对于黄莉萍、毛欢要求解除《租赁合同》及其附件、《转移协议》《支付协议》的主张，本院不予支持。同理，对于黄莉萍、毛欢要求解除与戴维斯公司委托关系并返还租赁保证金1,925.39元的主张，本院也不予支持。对于黄莉萍、毛欢要求海创汇公司支付免租期租金14,632.9元的主张，因《租赁合同》关于免租期应补足租金的约定系违约导致合同终止之后的补偿性约定，在本院不支持合同解除的情况下，本院对该项诉讼请求也不予支持。 由于海创汇公司事实上存在迟延向黄莉萍、毛欢支付各季度租金的情形，其未举证证明戴维斯公司存在迟延向其开具发票的行为，应该自行承担相应的违约责任。根据《租赁合同》及其附件的约定，海创汇公司逾期支付租金、税费的，每逾期一日，海创汇公司应按照应付而未付款额的万分之五承担违约金直至付清之日。因此，各季度逾期付款违约金计算情况如下：2018年7月23日至2018年10月22日的首期租金应付日为2018年6月22日，戴维斯公司收款日为2018年8月1日，实际转付租金5,247.55元，逾期40天，违约金为104.95元（5,247.55元×40天×0.0005）；2018年10月23日至2019年1月22日的租金应付日为2018年10月25日，戴维斯公司收款日为2018年11月5日，实际转付租金5,247.55元，逾期11天，违约金为28.86元（5,247.55元×11天×0.0005）；2019年1月23日至2019年4月22日的租金应付日为2019年1月25日，戴维斯公司收款日为2019年2月12日，实际转付租金5,247.55元，逾期18天，违约金为47.23元（5,247.55元×18天×0.0005）；2019年4月23日至2019年7月22日的租金应付日为2019年4月25日，戴维斯公司收款日为2019年6月3日，实际转付租金5,320.56元，应付租金5,247.55元，多付73.01元，逾期39天，违约金为29.32元［（5,247.55元×39天×0.0005）－73.01元］；2019年7月23日至2019年10月22日的租金应付日为2019年7月25日，戴维斯公司收款日为2019年9月9日，实际转付租金1,746.85元，逾期46天，违约金为40.18元（1,746.85元×46天×0.0005），当期差租金3,500.7元（5,247.55元-1,746.85元），戴维斯公司收款日为2019年11月18日，逾期116天，违约金为203.04元（3,500.7元×116天×0.0005）；2019年10月23日至2020年1月22日的租金应付日为2019年10月25日，戴维斯公司收款日为2019年11月18日，共转付租金8,748.25元，扣除上季度欠租金3,500.7元，实际支付本季度租金为5,247.55元（8,748.25元－3,500.7元），逾期24天，违约金为62.97元（5,247.55元×24天×0.0005）。以上逾期违约金合计516.55元（104.95元＋28.86元＋47.23元＋29.32元＋40.18元＋203.04元＋62.97元）。对于黄莉萍、毛欢要求海创汇公司支付违约金的主张，本院按约支持违约金516.55元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都海创汇创业孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄莉萍、毛欢支付违约金516.55元； 二、驳回黄莉萍、毛欢的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计871元，由成都海创汇创业孵化器管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 毅 二〇二〇年一月十九日 书记员 罗艺苏