江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3652号上诉人（原审被告）：柏林。上诉人（原审被告）:房亚茹。两上诉人共同委托诉讼代理人：柏雪。两上诉人共同委托诉讼代理人：王力卓，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺国柱。被上诉人（原审原告）：房亚丽。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺成。上诉人柏林、房亚茹因与被上诉人贺国柱、房亚丽房屋买卖合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2018）苏0830民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人柏林、房亚茹及其委托诉讼代理人柏雪、王力卓，被上诉人房亚丽及贺国柱的委托诉讼代理人贺成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏林、房亚茹向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或者将本案发回重审，或者驳回被上诉人的起诉；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人贺国柱、房亚丽在提起本案诉讼时，不具备诉权。贺国柱、房亚丽在离婚时对案涉房屋进行了处分。即使被上诉人曾经对案涉房屋有过相应的权利，该权利也已经处分，应由案外人贺成享有，被上诉人不是本案的适格原告；2、现有证据材料不足以证明双方存在房屋买卖合同关系，从实际履行情况看，应认定为房屋租赁合同关系。在房屋拆迁时，双方已经达成补偿和解方案，也应该履行该和解方案；3、被上诉人给房亚茹的两次各5000元，不应该认定为购房款。房亚茹多年来资助其妹妹一家花费巨大，加之期间与柏林闹离婚分居两处，柏雪上大学需要学费，房亚茹才向其妹妹要钱周转这笔款，应该认定为房亚茹为妹妹日常的互相帮助。2008年房亚茹收到的10000元，系被上诉人之女贺成在南京市鼓楼区人民法院诉讼时缴纳诉讼费12323.5元中的一部分；4、上诉人柏林对房亚茹书写的证明不知情，房亚茹单方没有权利对案涉房屋进行处分。柏林、房亚茹闹离婚分居两处长达10年，房亚茹书写证明时，两人也处在分居闹离婚的状态，双方互不联系，被上诉人恶意要求房亚茹书写证明严重违背了诚实信用的民事原则；5、被上诉人的起诉超过诉讼时效，依法应该驳回被上诉人的诉讼请求。本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷，2001年被上诉人已经提出起诉，2012年自愿撤回诉诉讼，至本次诉讼已经过去6年，超出了诉讼时效的规定。贺国柱、房亚丽辩称：1、因为涉案房屋没有过户到贺国柱、房亚丽名下，所以在起诉时是以房亚丽和贺国柱名义起诉；2、房亚茹手写一份证明，已经将这个房屋卖给贺国柱、房亚丽，买卖房屋柏林也是同意的。被上诉人提交的录音中，柏林对双方的买卖关系进行了肯定，明确说到了15000元是买他家的物资局房子，同时，柏林也对自己为何在法庭上不承认买卖关系做了解释。房亚茹的电话录音中，也明确的说到其收到20000元，并说是35000元付清的时候才打的条据；3、关于是租赁还是买卖的问题，证人房某对于房屋买卖存在口头协议已予以证实，但对于转为租赁的事实，证人前后证言矛盾；4、关于补偿和解方案，经房某协调由柏林支付60000元，房亚丽当时出于亲戚关系，才同意将钥匙通过房某送到柏林手里，但上诉人在拿到拆迁补偿款后并不同意支付任何款项。原告贺国柱、房亚丽向一审法院起诉请求：１、判令两被告返还两原告拆迁补偿款40.2万元；２、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实如下：原、被告原系姻亲关系，原告房亚茹与被告房亚莉系亲姊妹，两原告原系夫妻关系、两被告为夫妻关系。坐落于盱城镇淮河南路73号物资局宿舍306室登记在被告柏林与房亚茹名下，2017年12月12日，两被告与盱眙县住房和城乡建设局签订《盱眙县国有土地上房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）》，涉案房屋共补偿402793.63元。从2001年至2016年，原告家庭居住在争议的涉案房屋内，两原告在入住争议房屋之前，出售了位于斩龙涧工会宿舍的房屋，两原告对争议房屋进行了一定添附，盖了彩钢瓦简易房。2008年12月26日，房亚茹出具证明一份，证明载明：柏林家物资局处住房以（己）卖给贺国柱家。2012年3月23日，原盱眙县盱城镇城南社区居民委员会出具证明，证明载明：2008年下半年，贺国柱向我居委会申请经济适用房时，经调查了解，该户己购买了物资局宿舍306室居住，当时没有受理该户适用房的申请。2011年两原告向法院起诉要求两被告履行房屋买卖合同附随义务，协助原告办理产权变更手续。在庭审中被告房亚茹辩称，“我和柏林协议离婚，柏林不知道，我也不知道，我妹妹就是房亚莉说房子卖给他们的，房子没有买卖协议，我妹妹说给的15000元，我不知道，我共收到20000元，共中10000元给我侄女就是原告女儿打官司用的。”证人房某出庭证明，两原告当时支付15000元。该案原告因证据不足撤回起诉。现原告向法庭提供了与被告的通话录音，录音内容包含了被告承认收到购房款15000元及房屋买卖的情况。虽然被告申请对录音的完整性进行鉴定，一审法院也依程序对鉴定申请进行移送委托，但鉴定机构对鉴定申请事项无法鉴定，作退案处理。另查明，2001年，两原告之女贺成生病住院治疗，2007年因医疗事故，贺成诉至南京市鼓楼法院，后上诉至南京市中级人民法院，法院判决给予赔偿。2003年贺国柱患脑血栓。在庭审中，两被告陈述其向两原告进行经济帮助及向县有关领导和部门申请对两原告家庭进行救助的相关情况，并出具了相关证据。一审法院认为，原、被告虽未订立房屋买卖书面协议，但双方是姻亲关系，现有证据能够证明两原告从2001年至2016年对该房屋进行了占有、使用，对争议房屋进行了一定添附，给付了款项，房屋买卖合同己经成立。虽然该房屋没有过户，房屋所有权人仍为两被告，但原告于2011年曾起诉要求两被告履行房屋买卖合同附随义务，协助原告办理产权变更手续，后因证据不足，撤回起诉；原告己对涉案房屋履行了要求过户的义务，并对房屋的所有权主张了权利。如房屋没有灭失，原告可以通过要求继续履行合同或解除合同来维护自己的权利，但现房屋己被征收，房屋作为物的形态己灭失，原告只能通过对补偿款行使权利。同时基于诚实信用原则，涉案房屋被征收而产生的补偿款的受益人当然应为买受人。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：被告柏林、房亚茹于本判决生效后三十日内返还原告贺国柱、房亚丽房屋征收补偿款40.2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告柏林、房亚茹负担。二审期间，当事人提供下列新证据：上诉人柏林、房亚茹提交新的证据：1、盱眙县盱城街道城南社区居民委员会出具的证明一份，证明该居委会2012年3月23日出具的证明并未经过调查走访；2、柏雪的毕业证书一份，证明柏雪上学时间；3、房某出具的书面证言一份，证明双方纠纷发生后经房某协调，双方达成了补偿和解协议；4、上诉人房亚茹和被上诉人房亚丽2019年11月23日的通话录音，证明双方就补偿方案已经达成协议，以及款项支付和使用的情况；5、案号为（2011）苏0830民初1329号案件庭审笔录，证明在被上诉人第一次向人民法院起诉时，曾申请了房某出庭作证，房某证实双方就房屋买卖的价款以及支付期限，不能按时支付如何处理的约定情况。被上诉人质证认为：1、对居委会的证明不认可，与本案没有关系；2、对柏雪的毕业证书真实性无异议，但是与本案无关；3、房某的书面证言现在不可信，因为在2011年的案件中，房某的证言前后不一，但对于钥匙是房某从被上诉人处拿去给对方的事实认可；4、对于录音中提到的两个5000元，一个10000元都是房亚茹自己说的，房亚莉没有予以回应肯定；被上诉人贺国柱、房亚丽提交新的证据：1、2018年起诉之前房亚丽与房亚茹的通话录音两份，第一份证明房亚茹说感恩就不要房子，说明房子是买卖关系；第二份证明涉案房屋已经卖给被上诉人；2、离婚协议一份，证明2010年贺国柱、房亚丽离婚时，房屋就归被上诉人所有了。柏林、房亚茹质证认为：1、对于录音证据的内容不予认可；2、对于离婚协议的真实性无异议，根据离婚协议第二条的约定，案涉房屋已经由上诉人在2010年赠与案外人贺成，贺成在本次谈话中说明房屋归其所有。因此即使被上诉人曾经是房屋所有人，但是起诉时已经不具有诉的利益，本案应该由案外人贺成另行主张。二审庭审中，上诉人申请证人房某、王某出庭作证。房某证明：我与贺国柱、房亚丽在1999年秋天去的大姐夫柏林家，和柏林谈买房子的事，当时柏林说你真要买的话就35000元，但贺国柱就带了15000元，贺国柱说15000元是订金，剩余的20000元三年内付清。如果三年内不能付清尾款，15000元就算是租金。具体时间我可能记不清了，当时是口头协议的。15000元是现金当场支付的。后来的20000有没有付，因我一直在外地工作，所以没听说过，后面的事情也不清楚。后来谈补偿的事情，我参与且劝说我二姐的，让大姐给一些补偿，二姐说给60000元，柏林当时说不要阻碍这次拆迁，他最低给50000元，6万也是可以谈的。我后来跟大姐说你就给50000元，剩下的10000元我来给。然后下午我就去将钥匙拿来了，是在2017年年底。后来房亚丽说拆迁款拿到了房亚茹并没有给钱。所以后来我就没有再参与。王某证明：贺成曾经与南京鼓楼医院发生医疗事故纠纷，是我帮助贺成到省卫生厅鉴定医疗事故的，这个过程都是我参与，贺成的大姨房亚茹也是竭尽全力帮助房亚丽的，我们帮贺成打官司赢了，赔偿十多万元。在鼓楼法院的诉讼费是谁交的，我记不清，上诉到中院，交诉讼费的过程我不知道，我没有参与。上诉人质证认为，证人房某的证言，三性没有意见，该证言与其在2012年2月23日盱眙人民法院庭审笔录中完全一致，该证言可以看出，双方之间实际履行了租赁合同。对王某的证言三性没有意见。被上诉人质证认为，房某证言不认可。对于王某的证人证言我们也不认可，与本案无关。对于双方当事人在二审中提供的新的证据，本院将在判词说理中结合其他证据一并予以认定。本案争议焦点：1、两被上诉人是否具备诉讼主体资格；2、双方之间就涉案房屋形成的是买卖关系还是租赁关系；3、如果双方之间是房屋买卖关系，购房款是否已经全部付清。本院认为，当事人就涉案房屋是买卖关系还是由买卖关系转化为租赁关系观点分歧，但双方当事人对于涉案房屋曾经存在口头房屋买卖关系的事实是共同认可的，只是上诉人认为当初的口头买卖合同是附加条件的，即被上诉人必须在一定的期限内付清购房款，否则已经支付的购房款即转化为租金。因此，对于涉案房屋由当初的买卖关系转化为租赁关系的事实应当由上诉人负有举证责任。一、二审庭审中，证人房某证实了当初双方口头协议是房屋买卖，且口头协议达成后被上诉人确实支付了第一笔购房款15000元，其同时也证实，双方商谈中提到，如果不能在一定期限内付清购房款，已经支付的款项作为租金性质。本院认为，即使双方口头协议中存在附条件，但从双方实际履行口头协议情况看，不能认定双方之间的房屋买卖关系已转化为租赁关系，其理由如下：第一，双方在支付了第一笔购房款后，上诉人又分三次收取了被上诉人所支付的20000元，不但在款项数额上与未支付购房款数额相同，而且上诉人对于该三笔款的性质说法并无充分证据证明。对于两笔各5000元的款项，上诉人认为是其临时缺钱而向被上诉人借款，对于另10000元款项，上诉人主张是贺成因医疗事故纠纷诉讼向法院交纳的诉讼费用，但对此二笔费用被上诉人认为是支付的购房款项，不存在是借款和交纳的诉讼费用。本院认为，对于二笔各5000元款项，上诉人认为是借款的事实，只有上诉人自行陈述，没有其他任何证据证明。对于10000元的性质，虽然上诉人提供了贺成诉讼及交纳13000余元诉讼费的证据，但被上诉人支付的10000元与诉讼费用数额有较大差距，其提供的证人也不能证明该10000元是交纳诉讼费用的事实。特别是上诉人在收取了被上诉人最后一笔10000元的款项后，即向被上诉人出具了证明一份，明确注明涉案房屋已出售给被上诉人。从上诉人房亚茹在房屋商谈及支付房款、出具证明的一系列事实看，应当认定房亚茹收取的三笔款项的性质为购房款；第二、从被上诉人提供的与房亚茹、柏林的通话录音内容反映，房亚茹、柏林认可房屋出售以及已经收取了购房款的事实。特别是柏林在电话中的谈话内容，不但清晰的反映双方买卖房屋的事实，还具体解释了其为何在一审开庭时不对客观事实陈述的原因。而在房亚茹的通话中，进一步证实了35000元房款已经付清，且房款被柏林交纳女儿学费的事实；第三、虽然证人房某证明双方口头协议时谈到房款到时不付清即转化为租金的事实，但双方实际履行口头协议时，并没有将涉案房屋作为租赁对待，而是继续履行房屋买卖协议。上诉人自始至终没有提出双方租金如何计算、如何支付的证据，当事人均用行为表明了双方仍然在履行买卖协议。因此，双方就涉案房屋最终形成的仍是买卖关系。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然两被上诉人在2010年9月办理了离婚手续，并在离婚协议中约定，涉案房屋归女儿贺成所有，但此时涉案房屋并未登记在两被上诉人名下，其并未取得涉案房屋的所有权，两被上诉人离婚时就涉案房屋所有权的处分效力只能存在于协议人之间，当两被上诉人因涉案房屋的买卖与上诉人形成诉讼时，两被上诉人作为房屋买卖关系的相对人，当然有权提起民事诉讼。上诉人认为两被上诉人不具备原告诉讼主体资格的观点没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，柏林、房亚茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由柏林、房亚茹负担。本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇二〇年一月二十日书记员  杨 晞