徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初2579号原告：李光雨，男，1963年11月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：伊涛，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桂梅（与李光雨系夫妻关系），女，1967年12月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被告：许春梅，女，1975年10月13日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：张勇，男，1975年9月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告李光雨诉被告许春梅、张勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李光雨及其委托诉讼代理人伊涛、刘桂梅，被告许春梅、张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李光雨向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同。2、判令被告返还购房款23.8万元，赔偿原告损失24.2万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月原告因购房需要，通过他人介绍认识了被告许春梅，许春梅向原告出示了一份2016年9月26日的承诺书，证明被告张勇将棠张蓝溪花园C#-3-202室抵帐给了许春梅，当时许春梅的丈夫曹开龙介绍自己是铜山区拆迁办主任，保证房屋没有问题，原告出于对他的信任，决定以总价23.8万元的价格购买蓝溪花园C#-3-202室房产，当时即向许春梅交付了1000元的定金。2017年7月28日按照被告许春梅的安排，与被告张勇签定了一份《房屋买卖合同》，并于当日向许春梅提供的曹开龙的银行帐户转款23.7万元。原告收到房屋钥匙后，一直没有入住。2018年6月20日左右，原告发现所购买的蓝溪花园C#-3-202室房产被更换了门被告锁，被他人居住使用，此后经原告与现在居住人及被告许春梅、张勇理论，得知两被告无权出售本案涉房屋，原告为此多次与两被告协商，但是两被告却一再推诿，拒不退还原告购房款，原告现只好依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权利。许春梅辩称，原告陈述的是事实，但是合同不是我签的，我没有资格解除，原告要找张勇商量，如果张勇给我钱，我同意合同解除。在合同签订的时候，李光雨不同意和我签，张勇也不同意我签，因为手续需要张勇签，张勇少我钱，要卖房子还账，是张勇同意的，这个情况李光雨也知道。房子卖的也便宜，而且手续也没有，急着还账，李光雨也认为合适，所以找到我买房子，我不同意赔偿，原告找张勇赔偿，合同不是我签的。被告张勇辩称，房子以张金华的名义办的贷款，该房屋是属于我和王军宏、张孝玉投资的11套房屋中的1套，只是当时作为投资在蓝溪花园购买的房子。而且我和张金华的离婚协议中债权债务都属于我，相关利益与张金华无关，而且张金华不参与分割蓝溪花园投资的住宅，所以张金华卖这个房子是不合法的。对原告诉请有意见，我不赔偿原告，卖房子的钱没有交给我，与我没有关系，房子我2015年都交给许春梅了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，被告张勇与被告许春梅签订《承诺书》一份，内容为：今我自愿接受张勇棠张蓝溪花园14#、15#门面两套及蓝溪花园C#-3-202、5#-2-501房产两套。我与张勇之间所有债权、债务消失，我们之间再无经济纠纷，若需张勇协助办理过户，张勇必须有义务配合，但过户费用由许春梅承担。2017年，被告许春梅因急需用钱，欲将蓝溪花园C#-3-202房屋出售，原告李光雨通过蓝溪花园门卫联系到许春梅购买该房屋，双方协商了房屋价款，李光雨支付了定金。因涉案房屋系张勇抵债给许春梅的房屋，原告与许春梅基于“有保障”、“需要张勇配合过户”等原因，许春梅带着原告李光雨（乙方）与张勇（甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同载明：甲方坐落于蓝溪花园C#-3-202，建筑面积96平方米，房屋用途住宅；双方商定房屋转让价格为23.8万元，付款方式一次性付清；甲方在乙方付清房款后，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下，由乙方对房屋进行接收，接收后房屋的占有使用，收益和处分权利归乙方所有，该房屋所发生的物业管理费、水费、电费等相关费用由乙方负责；甲方负责该房屋所有权更改给乙方所有，办理产权时，甲方无条件的协助乙方办理。张勇在甲方处签字捺印，李光雨在乙方处签字捺印。随后，被告许春梅向原告李光雨交付了房屋钥匙，李光雨将剩余房款23.7万元支付至许春梅指定的银行账户，但一直未装修入住，直至2018年6月原告发现涉案房屋门锁被更换，被案外人陈岩居住，引发此诉讼。另查明，被告张勇与案外人张金华原系夫妻关系，双方于2015年3月17日经法院调解离婚。张金华于2018年4月4日将房屋出售给陈岩，并签订了房屋买卖合同，约定房屋价款为34.5万元。2019年8月13日，陈岩以张金华为被告诉至本院，要求确认双方于2018年4月4日签订的房屋买卖合同合法有效，并要求张金华协助履行过户义务。本院经审理查明，张金华于2009年4月购买了涉案房屋，办理了商品房预售合同网上备案，但该不动产暂时无法办理不动产权证，并作出（2019）苏0312民初9073号民事判决，判决确认双方于2018年4月4日签订的房屋买卖合同合法有效。张勇曾以张金华为被告诉至本院，要求确认位于徐州市铜山区房屋归其所有，经本院审理后作出（2019）苏0312民初4374号民事判决，判决位于徐州市铜山区房屋归张金华所有。张勇不服上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理作出（2019）苏03民终7536号民事判决，改判驳回张勇的诉讼请求。庭审中，对于房屋购买过程，原告陈述，2017年7月看房子，经看门徐老头给许春梅打电话看房，许春梅就把承诺书、裁定书给我们看了，许春梅说房子没有问题。我们要求到公证处，许春梅说小产权房公证处不给公证，许春梅说去签合同并把我们带到张勇那里签合同，其实我都不知道谁是张勇，到那里签过以后，是张勇的名字，因为她是从张勇那里拿来的房子，张勇签字有保障应该没有问题。从买房子到签合同才见张勇一次面，和他什么都没有说，然后我们就打钱了，钱是打给许春梅的。被告许春梅陈述，张勇把房子抵给我，我得把张勇抵给我的房子卖了，李光雨找到了蓝溪花园门口传达室的老头，给我打电话协商房款，让到了23.8万元。之后我就给张勇打了电话，让张勇到时候得协助办理过户手续，并说得用来还我欠陈强的钱，张勇说行，他让我把原告带过去找他签合同，就签了合同。给定金之前，我就把这些张勇给我的手续都给李光雨看了，李光雨觉得行。被告张勇陈述，我和许春梅抵债不止是这套房子，房子我2015年都交给许春梅了，卖房子的钱没有交给我，许春梅让我签字我就签了。本院认为，应先确认涉案房屋买卖合同相对人。原告李光雨认为被告许春梅、张勇为房屋共同出售人，其与二被告形成房屋买卖合同关系；被告张勇认为其和李光雨不认识，许春梅要求其签订的合同，也没有拿房款，与其没有关系；被告许春梅认为，合同不是其签订的，应该找张勇。本院认为，根据双方当事人对购房过程的陈述，从前期看房子、协商房款、交定金均系原告与许春梅沟通完成，双方达成了房屋买卖的合意，后期许春梅向原告交付了房屋钥匙，原告向许春梅支付了购房款，合同履行主体亦是李光雨与许春梅，整个过程张勇并未主动参与。虽然张勇在房屋买卖合同上签字，仅仅是张勇之后履行协助过户义务的保障，并不能以此认定原告与张勇形成房屋买卖合同关系。因此，虽然原告与被告许春梅虽然没有签订书面合同，但双方实际存在房屋买卖合同关系，不违反我国行政法规、法律强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按照协议内容履行各自义务。李光雨支付全部房款后，房屋被张金华售于案外人，导致合同目的不能实现，李光雨据此要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，李光雨要求许春梅返还购房款23.8万元，符合法律规定，本院依法予以支持。因被告存在违约行为给原告造成的损失，被告应予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于李光雨要求许春梅赔偿房屋差价损失24.2万元的诉请，原告陈述其得知房屋被案外人陈岩占用的时间为2018年，原告得知合同不能履行后应及时止损，原告用2019年房价计算损失不具有合理性，且原告在买房时对房屋系抵债房屋、没有房产证系明知，自身存在过错，本院结合原告已经支付房款数额、陈岩2018年购买房屋的价款、原告在购买案涉房屋时房屋状况等因素，综合酌定许春梅应向原告赔偿损失50000元。此外，原告要求被告张勇与许春梅共同承担责任，但原告系与许春梅形成房屋买卖合同关系，张勇未主动参与房屋买卖过程，亦未获取利益，原告要求被告张勇承担责任依据不足。至于张勇与许春梅之间以房抵债产生的纠纷，双方应另行处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李光雨与被告许春梅之间关于蓝溪花园C#-3-202房屋买卖合同。二、被告许春梅于本判决生效之日起十日内返还原告李光雨购房款23.8万元并赔偿损失5万元，合计28.8万元。三、驳回原告李光雨其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由被告许春梅负担5500元，由原告李光雨负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘莉平人民陪审员  余广远人民陪审员  李慎运二〇二〇年一月十七日书 记 员  吕林宇