山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终3299号 上诉人（一审原告）：山西大运物业管理有限公司，住所地：运城市盐湖区河东东街延长线外滩首府小区物业楼（1号楼东侧）。 法定代表人：张菁田。 委托诉讼代理人：康小平，山西瀛航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茂林，山西瀛航律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：竹新玲，女，1975年12月31日出生，汉族，现住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：韦绪军，山西南风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊仙妮，山西南风律师事务所律师。 上诉人山西大运物业管理有限公司（以下简称大运物业公司）因与被上诉人竹新玲物业服务合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院于2019年9月19日作出的（2019）晋0802民初4962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 大运物业公司上诉请求：一、请求撤销盐湖区人民法院（2019）晋0802民初4962号民事判决；二、改判被上诉人支付2013年11月至2019年7月拖欠的物业费、垃圾处置费、采暖费、电梯费、水费共计43961.46元。三、一、二审诉讼费均有被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人不能证明房屋存在质量问题。被上诉人购买的房屋经过国家质检部门验收合格，不存在质量问题，达到交付条件，其因个人问题拒不收房，不能作为不支付物业费、采暖费的理由。被上诉人未提供房屋存在质量问题的鉴定报告，原判仅凭被上诉人提供的其自行拍摄的视频，就断定房屋有质量问题不具备交付条件与事实不符。上诉人提供的短信催告截图、律师函、物业费收费标准等证据应予认定。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。案涉房屋上诉人已于2013年11月通知其收房，直至2019年7月，被上诉人仍无正当理由拒不收房，长达6年之久，期间的风险应由被上诉人承担。上诉人和被上诉人之间早已建立明确的物业服务法律关系。 被上诉人竹新玲答辩称，一、上诉人在一审述称“房屋质量问题不排除上一层业主装修所致。”上诉人的代理人也当庭认可房屋存在漏水问题。根据禁止反言及诚实信用原则，二审应当认定该房屋存在质量问题，达不到交房条件。二、案涉房屋在交房之前便存在漏水问题，且在长达三年的时间内物业公司都无法修缮，足以证明问题严重，被上诉人有权以此拒绝办理交房手续。三、根据上诉人与大运房产公司签订的《物业管理委托合同》第十九条及承接查验协议第十六条，房屋存在质量问题，上诉人即物业公司有义务与开发商协商进行修缮。上诉人至今没有解决漏水问题，因其未履行法定义务导致的延期交房证人应由上诉人承担。四、《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。双方至今未建立物业服务关系，上诉人无权向被上诉人主张物业费用。 一审原告大运物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即支付2013年11月至2019年7月拖欠原告的物业费、垃圾处置费、采暖费、电梯费、水费等共计43961.46元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2010年8月1日、2015年8月1日原告大运物业公司与大运房产公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定“委托原告对外滩首府小区进行物业管理。”合同签订后，原告大运物业公司对外滩首府小区的物业进行了管理服务。2016年4月22日被告竹新玲与大运房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买外滩首府小区第18幢西单元2202室的房屋，房屋建筑面积为190.66平米。但因房屋存在漏水等严重的质量问题，大运房地产公司至今仍未向被告竹新玲交付该房屋。 一审法院认为：本案的争议焦点问题在于原告大运物业公司与被告竹新玲是否建立物业服务的法律关系。依据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经查，2010年8月1日、2015年8月1日，大运房产公司与大运物业公司签订《物业管理委托合同》及《物业承接验收协议》。原告大运物业公司按协议约定为外滩首府小区提供物业管理服务，并向外滩首府的业主收取物业服务费。本案中被告竹新玲2016年4月22日与大运房产公司签订《商品房买卖合同》购买外滩首府小区18幢西单元2202室的房屋一套，但因房屋存在质量问题，该房屋至今尚未实际交付竹新玲。被告竹新玲未成为外滩首府小区的业主，被告竹新玲与大运物业公司也未建立物业服务法律关系，故我院对原告大运物业公司要求被告竹新玲支付相关物业费用的请求不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下：驳回原告山西大运物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费870元，减半收取435元，由原告山西大运物业管理有限公司承担。 本院审理查明的其他事实与原审一致，认定事实的证据与原判所列相同，且均经庭审举证、质证，能够相互印证，本院予以确认。二审中，上诉人大运物业公司提交了竹新玲与山西通达集团运城市大运房地产开发有限公司（以下简称大运房产公司）于2011年9月6日签订的《商品房买卖合同》，以及《工程竣工验收证明》，证明双方在合同补充协议中约定，“从出卖人通知买受人交房之日第181日起，买受人承担给付物业管理费的义务。”经有关部门审查，案涉房屋验收合格。 本院认为，被上诉人竹新玲于2011年9月6日、2016年4月22日与大运房产公司签订《商品房买卖合同》基本内容一致，均系购买外滩首府小区18幢西单元2202室的房屋一套，只变动了按揭金额，增加了首付款，其余条款未变。该二份合同均明确约定，“从出卖人通知买受人交房之日第181日起，买受人承担给付物业管理费的义务。”上诉人大运物业公司张贴书面通知，通知该外滩首府小区包含18号楼在内的业主于2012年11月30日交房，物业计费从2013年6月1日起算。18号楼同一单元业主已于2013年办理房屋交接手续。2015年4月、6月、9月，上诉人向包括被上诉人竹新玲在内的业主群发短信，催告收房并清交物业费用。2016年4月，上诉人大运物业公司向被上诉人竹新玲邮寄《交房催告函》。2018年11月至2019年起诉前，上诉人大运物业公司直接向被上诉人发送短信，催告清交物业费用。被上诉人竹新玲辩称案涉房屋存在漏水的质量问题，以此为由拒不收房，其在一审庭审笔录中陈述“2016年冬天物业公司通知我交房，我去看了一下，房屋存在漏水问题，便未办理交房手续。”并认为房屋漏水问题一直没有解决，不具备交房条件。本案中，案涉房屋买卖合同签订于2011年，上诉人在2012底即已经告知业主交房，同样情况的业主在2013年办理了交接房屋手续，被上诉人竹新玲在2016年底之前已被上诉人屡次催告办理交房和清费手续，但均未提出房屋质量问题。上诉人大运物业公司提交的《工程竣工验收证明》，证明经有关部门审查，案涉房屋验收合格。被上诉人抗辩存在漏水质量问题，但未举证证明该漏水问题是否在交房时已经发生；属于房屋质量问题还是相邻业主导致；漏水问题是否严重到房屋无法交付居住。上述事实无法查清，相应责任应由被上诉人承担，上诉人已依约提供了物业服务，被上诉人不能以其未收房入住而拒付物业费用，故此被上诉人竹新玲应依照合同约定支付物业费用。上诉人大运物业公司作为专业的物业公司，自业主竹新玲2016年底提出漏水问题至今，未积极解决问题，导致业主以此为由拒不交纳物业费用，具有一定过错，可酌情扣减相应物业费用。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持；原判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山西省运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初4962号民事判决； 二、被上诉人（一审被告）竹新玲于本判决生效之日起十五日内向上诉人（一审原告）山西大运物业管理有限公司支付拖欠的物业费、垃圾处置费、采暖费、电梯费、水费共计30773元。 一、二审案件受理费共计1769元，由上诉人山西大运物业管理有限公司负担531元，由被上诉人竹新玲负担1238元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 斌 审判员 马红军 审判员 靳 彦 二〇二〇年一月二十日 书记员 崔建霞