北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终398号上诉人（原审被告）：崔少清，女，1968年4月21日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郝鲁，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯成，北京京驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人崔少清因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。崔少清上诉请求：撤销一审判决，依法改判减免一半物业费或发回重审，由崔少清承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.深长城物业公司作为起诉主体不适格。崔少清二审中提供的水箱清洗停水通知、致业主的一封信、特种设备使用标志、XX社区信息公示牌等照片所显示的物业服务主体均不是深长城物业公司。深长城物业公司提供的XX公司向深长城物业公司出具的授权书中显示XX公司提供物业服务至2012年6月30日，与深长城物业公司提供的期限为2011年7月1日至2013年6月30日的物业服务合同相矛盾。现有证据不足以证明深长城物业公司是小区的物业服务主体，一审法院判决支持深长城物业公司的物业费主张依据不足。2.深长城物业公司的诉讼请求超过了诉讼时效。崔少清从未收到过深长城物业公司任何形式的催缴通知，深长城物业公司也未提供崔少清签字确认的证据，符合物业管理企业明显怠于行使权利的情形，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。3.深长城物业公司没有履行维修、养护、管理、维护义务，小区内存在物业私搭乱建、占用消防通道、违规停车收费、安保不到位、公共设施维修不及时等诸多问题，物业服务质量存在严重瑕疵，深长城物业公司构成严重违约，崔少清有权请求法院减收物业服务费。深长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意崔少清的上诉请求及理由。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令崔少清支付深长城物业公司物业费及垃圾清运费共计3935.90元；2.判令崔少清支付深长城物业公司违约金2000元；3.诉讼费由崔少清承担。一审法院认定事实：崔少清为北京市石景山区XX的业主，房屋性质为经济适用房。2012年6月30日，北京市石景山区XX小区第一届业主委员会（甲方）与深长城物业公司（乙方）签订《XX小区物业服务合同》，深长城物业公司自2012年7月开始承接XX小区的物业管理工作。《XX小区物业服务合同》主要内容为：“第一条物业名称：XX，坐落位置：北京市石景山区。第二条乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容:1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房)的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯)的维修、养护、管理和运行服务。3.本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施(道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯)的维修、养护和管理。4.本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6.本小区红线内车辆行驶及停泊的管理。7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）。8.物业及物业管理档案资料的管理。9.社区文化娱乐活动。10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项……第七条本物业管理区域的物业服务收费标准如下……2.住宅物业管理服务费标准为1.35/平方米/月……7.本物业服务费由业主按其物业的建筑面积交纳……第十条物业管理服务费的收取主要采取银行划款的方式进行，每月划款一次，在当月未划到款，可到管理处交纳现金……第二十六条本项目服务期限为叁年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。如因原物业公司交接迟延，则服务期限从乙方实际进驻之日起计算。”合同到期后，双方于2015、2017年续签了合同，续签合同项目服务期为贰年。经查明，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2.5元每户。自2012年7月起，深长城物业公司为包括崔少清在内的业主实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务。深长城物业公司按照房屋面积65.95平方米主张崔少清自2015年11月10日至2019年6月9日未交纳涉诉房屋的物业费3828.40元，垃圾清运费107.5元。崔少清认为未交物业费原因是深长城物业公司物业服务不到位，并提交照片说明。深长城物业公司对该组照片不予认可，并提交其尽职提供物业服务的照片及催缴记录、律师函来证明其催缴物业费的情况。崔少清对深长城物业公司提交的其尽职提供物业服务的照片不予认可，认可收到过催缴电话和律师函，但问题未解决，故未缴纳物业费。一审法院认定上述事实的证据有：《XX小区物业服务合同》、催缴记录、催缴物业费律师函等证据及当事人陈述。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，深长城物业公司与北京市石景山区XX小区第一届业主委员会签订的《XX小区物业服务合同》真实有效，对深长城物业公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。深长城物业公司为崔少清居住的小区提供物业管理服务，崔少清作为小区业主享受深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。故对崔少清主张合同不是和深长城物业公司签订，双方没有合同关系的抗辩意见，不予采纳。深长城物业公司主张的物业费、垃圾清运费有合同和法律依据，该院予以支持，物业管理合同为双务合同，崔少清有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。崔少清主张深长城物业公司在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、通知信息不规范、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、施工管理不善、电梯维修不及时、门禁损坏等问题，该院结合其他业主的陈述可以采信深长城物业公司在物业服务中存在部分问题，但不足以构成崔少清不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。对于深长城物业公司要求崔少清支付2000元违约金的诉讼请求，该院认为，因深长城物业公司所提供的物业服务仍有不足之处，结合崔少清欠费数额，对深长城物业公司该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决:一、崔少清于判决生效之日起十日内给付深长城物业公司2015年11月10日至2019年6月9日的物业费3828.40元、垃圾清运费107.5元；二、驳回深长城物业公司的其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、深长城物业公司为X2公司于2009年3月出资设立，X2公司于2015年12月将深长城物业公司的股权全部转让给X3公司。X3公司曾用名为X4公司，由X2公司于2009年8月出资设立。X3公司于2016年8月设立X3公司北京分公司。XX公司为X2公司的分支机构，设立于2000年2月。二、关于物业服务主体问题，崔少清向本院提交了照片，用于证明并非深长城物业公司向涉案小区提供物业服务，物业服务主体不明。其中，“致业主的一封信”的落款处为X2公司；“特种设备使用标志”“水箱清洗停水通知”中显示的特种设备使用单位及通知单位为XX公司；“XX社区信息公示牌”显示物业企业为X3公司北京分公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方争议焦点在于深长城物业公司是否有权向崔少清主张物业服务费。就该争议问题，深长城物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，崔少清就反驳深长城物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。深长城物业公司提供的证据能够初步证明其事实上为涉案小区提供了物业服务，崔少清虽不认可深长城物业公司系为小区提供物业服务的主体，但其认可涉案小区存在物业服务企业，崔少清事实上接受了物业服务，应当支付对应的物业费。崔少清提供的水箱清洗停水通知、特种设备使用标志、XX社区信息公示牌等证据不足以证明涉案小区存在其他提供物业服务的主体，故对于崔少清就深长城物业公司提供物业服务的事实所持否认意见，本院不予采纳。一审法院认定深长城物业公司有权向崔少清主张2015年11月10日至2019年6月9日期间的物业费正确。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，崔少清上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约，达到足以减免物业费的程度。此外，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，崔少清以深长城物业公司服务存在重大瑕疵为由要求减免物业费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，鉴于深长城物业公司提供了初步证据证明其对于物业费进行了催收，且崔少清欠付物业费的行为具有持续性，依据现有证据不足以认定深长城物业公司存在明显怠于行使权利的情形，故对于崔少清二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，崔少清的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由崔少清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  李春华审 判 员  白 云二〇二〇年一月二十一日法官助理  李彤琳法官助理  马云辉法官助理  吴银娇书 记 员  李心雨书 记 员  原 月书 记 员  刘姊婕书 记 员  侯顺淼