四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0623民初2977号 原告：舒巧,女,1980年7月9日出生,汉族，居民，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：吴忠坤，四川三目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟，四川三目律师事务所律师。 被告：中江兴和同辉房地产开发有限公司，住所地：德阳市中江县凯江镇大北街52号附5号。 法定代表人：何昭惠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐代明，男,1965年7月20日出生,汉族，居民，住四川省遂宁市船山区。 第三人：中江县南华镇人民政府，住所地：德阳市中江县西江南路448号。 负责人：成刚，系该镇镇长。 委托诉讼代理人：蔡亚琳，四川金锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小红，四川铁剑蓝律师事务所律师。 原告舒巧与被告中江兴和同辉房地产开发有限公司（下称“中江兴和同辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，原告舒巧于2019年10月18日向本院申请追加中江县南华镇人民政府为第三人，本院予以准许后于2019年11月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒巧及其委托诉讼代理人吴忠坤、杨伟，被告中江兴和同辉公司的委托诉讼代理人唐代明，第三人中江县南华镇人民政府的委托诉讼代理人刘小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告舒巧向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行与原告签订的《【香江国际】认购协议书》，立即与原告签订《商品房买卖合同》；2、若被告不履行《【香江国际】认购协议书》，被告则返还原告购房款16万元，支付利息1.2万元，赔偿损失208380.00元（原告认购案涉房屋时的房价现已经上涨1500元/㎡×138.92㎡），并支付原告已付房款一倍的赔偿款16万元，合计540380.00元。3、案件受理费由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求为：解除双方签订的《【香江国际】认购协议书》，被告返还原告购房款16万元，支付利息1.2万元，赔偿损失208380.00元（原告认购案涉房屋时的房价现已经上涨1500元/㎡×138.92㎡），并支付原告已付房款一倍的赔偿款16万元。 事实和理由：2018年5月22日，被告带领原告实地查看案涉商品房现房后与原告签订《【香江国际】认购协议书》，该协议书约定了房屋位置为：香江国际小区7栋1单元13楼5号，还约定了建筑面积、单价、总房价款（含税费、维修基金）、房款的支付方式，协议还约定“在签订《商品房买卖合同》之前，甲方有权解除本协议…”“甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》时，乙方自通知之日起7日内必须到指定地点完善《商品房买卖合同》，若乙方逾期不办理手续，甲方有权解除本协议….”协议签订后，原告依约支付了房款16万元，已履行全部义务。但至今，被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，也未与原告解除《【香江国际】认购协议书》。 被告中江兴和同辉公司辩称，原告对签订认购协议、交付房款的陈述属实。2018年5月8日，南华镇政府确认的安置房中并没有案涉房屋，故被告作为商品房与原告签订了认购协议，但2018年7月20日，南华镇政府将案涉而房屋确认为安置房，被告则不能将案涉房屋作为商品房向原告进行销售。若南华镇政府与建设部门同意更改案涉房屋的性质，被告愿意履行认购协议，若不能继续履行认购协议，被告愿意退还原告所交付的定金1万元，同时给予一倍的赔偿，并支付首付款的利息损失。原告主张的赔偿请求过高，被告不予认可。 第三人中江县南华镇人民政府述称，第三人对原、被告之间签订《【香江国际】认购协议书》并不知情；因被告将原用于安置杨贝的16-6号房进行了出售，被告与第三人达成一致意见，用7栋1单元13楼5号房屋用于安置杨贝，第三人遂于2018年7月20日发函给被告对安置房房源进行了调整函。第三人在向被告下发安置房房源调整函时并不知晓案涉7栋13楼5号房屋已经由原告认购，被告亦未向原告进行告知。 本院经审理认定事实如下：2011年5月26日，四川兴和同辉房地产开发有限公司通过拍卖方式取得中江县南华镇龙华村1社的国有建设用地使用权，并与中江县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定土地竞得人须按照中江县南华镇人民政府提供的谭家街安置地块无偿还建安置房分布图无偿还建门面房153个、住房321套。2011年12月28日，四川兴和同辉房地产开发有限公司明确案涉地块由其设立的中江兴和同辉公司（即被告）进行开发建设，由中江兴和同辉公司独立承担该地块开发的一切义务。 2018年5月22日，被告中江兴和同辉公司（出卖人，甲方）与原告舒巧（认购人，乙方）签订《【香江国际】认购协议书》，主要约定：乙方认购甲方开发销售的“香江国际”7栋1单元13楼5号住房，建筑面积约138.92㎡，销售单价为4528元/㎡，总房款为629030.00元；乙方在签订本协议时向甲方交付认购定金10000.00元（该定金在签订本协议时自动转为人购房屋首付款），乙方采取按揭方式支付购房款，须于2018年5月22日前向甲方交纳首付款160000.00元，余款由乙方向按揭银行申请按揭贷款，若乙方逾期不交纳相应款项，甲方有权单方面解除本协议，并有权将乙方所认购的房屋另行销售，定金不予退还。在签订《商品房买卖合同》之前，如遇不可抗力导致乙方所购房屋不能出售，甲方有权解除本协议，甲方解除本协议30天内应将所售款项无息退回乙方。甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》时，乙方自通知之日起7日内必须到指定地点完善《商品房买卖合同》，如乙方逾期不办理手续，甲方有权解除本协议，并将该房屋另行销售。2018年5月22日，原告向被告交付了定金10000.00元及首付房款150000.00元。 2018年5月8日，被告与第三人中江县南华镇人民政府确认“香江国际”小区7栋5﹟户型1楼至10楼、12楼、16至19楼、21楼共计16套住房为安置房源。 2018年7月20日，第三人中江县南华镇人民政府向被告发出《关于香江国际7栋安置房源调整的函》，调整如下：原7栋5﹟户型1楼至10楼、12楼、16至19楼、21楼共计16套住房为安置房源不变动，因无32楼5号，故调整13楼5号用于安置杨贝，此栋户型共计17套住房为安置房源，贵公司不得出售。被告于2018年8月9日收悉该函，并承诺将按照函上房源内容严格执行，绝对不出售。 2018年8月15日，被告向相关部门申报案涉小区7栋房屋明细（126套），将7-1-13-5号房屋确定为安置房（动迁房），第三人中江县南华镇人民政府核实此幢87套安置房（动迁房）属实，并加盖公章确认。 2018年10月31日，被告取得“香江国际.7幢”《商品房预售许可证》（共39套），但至今未与原告签订《商品房买卖合同》。 本院认为，原告舒巧与被告中江兴和同辉公司于2018年5月22日签订的《【香江国际】认购协议书》，是双方为设立买卖商品房的权利义务关系而签订的协议，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原被告应遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。原告履行认购协议后，被告却于2018年8月15日将原告认购的“香江国际”小区7-1-13-5号房屋确定为安置房（动迁房），并不能对外销售，且至今未与原告签订商品房买卖合同，原告不能实现买受该房的合同目的，被告明显违反了协议约定。被告辩称认为其无法继续履行协议系因第三人中江县南华镇人民政府将案涉房屋确定为动迁房。本院认为，根据被告在《国有建设用地使用权出让合同》的承诺，被告应无偿还建住房321套交付给第三人用于安置被拆迁人，至于安置房源的确定事项应由被告与第三人进行协商，被告明知其已与原告签订了案涉房屋（7-1-13-5号）的认购协议，并未提供证据证明其如实将该情况向第三人进行了反馈，导致案涉房屋被确认为安置房（动迁房），被告存在有故意违约的情形。根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约责任，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”及第一百零七条规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。因被告不能继续履行协议约定，也无法采取补救措施，双方在诉讼中同意解除认购协议，符合《合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”诉讼中，原告明确请求解除认购协议，要求被告退还房款并赔偿损失，被告亦愿意退还房款并赔偿损失。但双方对损失的计算标准及损失的金额发生争议。 对于原告所主张损失情况的确认。本院认为，原被告在签订《【香江国际】认购协议书》中虽然明确了当事人的姓名、房屋坐落位置及房屋价款的确定及总价款、首付款的付款时间，但对总房款的支付时间、房屋交付的条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容并未进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故该协议不应认定为商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“商品房买卖司法解释”）第八条、第九条的规定。故原告主张的已付房款一倍的赔偿请求，于法无据，本院不予支持。《商品房买卖司法解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。…”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定已交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”被告在签订认购协议时，收取了原告交纳的定金10000.00元作为订立商品房买卖合同担保，在履行协议过程中，因被告一方的原因未能与原告签订商品房买卖合同，根据上述法律规定，被告应当双倍返还定金，即20000.00元。 诉讼中，原告主张因市场房价上涨而形成的房屋差价款应作为损失计算，但原告并未提供充分证据证明当地市场房价上涨的幅度，且原告自认购买案涉房屋的目的系用于居住，并非用于交易获利，市场房价上涨并未给原告造成实际损失。故对原告的该部分诉请，本院不予支持。被告在签订认购协议后，明知不能继续履行协议，却未及时返还原告所交付的首付房款，给原告造成了资金被占用的利息损失，该部分利息损失应由被告予以赔偿。本院兼顾合同的履行情况及被告的过错程度，认为该利息损失以银行基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准（基准利率的150%）计算为宜。即：以首付款150000.00元为基数，从2018年5月22日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算至付清之日止。 综上，原、被告同意解除双方于2018年5月22日签订的《【香江国际】认购协议书》，符合法律规定，本院予以支持。该协议解除后，被告应当返还原告交付的房屋首付款150000.00元及定金10000.00元，并双倍赔偿定金。被告未及时返还购房款，并赔偿资金占用利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告舒巧与被告中江兴和同辉房地产开发有限公司于2018年5月22日签订的签订的《【香江国际】认购协议书》。 二、被告中江兴和同辉房地产开发有限公司于本判决生效后15日内双倍返还原告舒巧支付的购房定金20000.00元。 三、被告中江兴和同辉房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告舒巧支付的首付购房款150000.00元及利息。 利息的计算方法为：以本金150000.00元为基数，从2018年5月22日始计算至2019年8月19日，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%为标准计算；从2019年8月20日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。 四、驳回原告舒巧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4252.90元，由被告中江兴和同辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  包和平 二〇二〇年一月十三日 书记员  刘 露