江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5564号原告：无锡万翔商业物业运营有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区羊尖镇工业园服务配套区。法定代表人：舒策张，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王峰，江苏锡州律师事务所律师。被告：吴月胜，女，1972年5月20日出生，汉族，住湖北省大冶市。原告无锡万翔商业物业运营有限公司（以下简称万翔公司）与被告吴月胜租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理，依法适用简易程序审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告万翔公司的委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，被告吴月胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万翔公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《商铺管理合同》（以下简称管理合同）于2018年11月5日解除，吴月胜向其支付解除合同违约金51864元，并按约返还租赁物；2、判令吴月胜支付结欠的2018年10月26日至2018年11月5日的租金2007元、商业管理费223元、物业管理费325.67元，推广费325.67元，共计2881.34元，以及违约金（以2881.34元为基数，自2018年10月11日起，按照每日千分之三的标准计算至上述款项付清之日止）；3、判令吴月胜补交优惠费用40140元；4、判令吴月胜支付自2018年11月6日至2019年6月30日的占用费（以每年207456元为基数，为所有费用之和的两倍）。5、本案诉讼费用由吴月胜承担。事实和理由：2017年10月11日，其与吴月胜签订租赁合同、管理合同、租赁补充协议各一份，约定其将五洲国际广场（高铁新城）项目内编号为B区B1栋1022、1023、1055、1056号单元的商铺（以下简称涉案租赁物）出租给吴月胜用于经营，租期自2017年9月26日至2020年9月25日，商铺交接日为2017年10月26日。合同及补充协议对租金、商业管理费、物业管理费、推广费等费用的标准、支付方式、支付时间、违约责任等内容作了明确约定。合同及补充协议签订后，其依约将涉案租赁物交付吴月胜，但吴月胜在租期内停付租金，且在停付租金后长期占用涉案租赁物，给其造成巨大损失。被告吴月胜未出庭，未答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年8月29日，无锡市规划局签发建设用地规划许可证（地字第3202062011A0019），载明用地单位为无锡五洲商业投资有限公司，用地项目名称为商业、居住用房，用地位置为羊尖镇育才路北、神羊路西等。2017年10月11日，万翔公司（甲方）与吴月胜（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于无锡市锡沪路123号五洲国际广场（高铁新城）项目内编号B区B1栋1022、1023、1055、1056号单元出租给乙方，租期为2017年9月26日至2020年9月25日，年租金分别为36126元、36126元、72252元，乙方应向甲方支付履约保证金12042元。租赁合同约定租金支付方式为合同签订之日交陆押贰，之后季付，先付后用，乙方须提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下期租金；乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，乙方应依约承担违约责任，甲方有权单方面解除合同；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方应按约定时间交还租赁区域，若因乙方原因造成甲方无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期1日，乙方应向甲方支付相当于约定的日租金的二倍的占用期间的使用费；因乙方违约导致合同解除或者终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金；合同租赁期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常使用损耗除外），以良好的可以正常使用的状态交还甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。2017年10月11日，万翔公司（甲方、管理公司）与吴月胜（乙方）签订管理合同一份，约定乙方租用位于无锡市锡沪路123号五洲国际广场（高铁新城）项目内编号B区B1栋1022、1023、1055、1056号商铺，甲方（或受委托公司）管理和负责公共事务，管理期限为2017年9月26日至2020年9月25日，年商业管理费分别为4014元、4014元、8028元，年物业管理费均为11724元，年推广费均为11724元，乙方应向管理公司支付履约保证金5246元。管理合同约定商业管理费、物业管理费、推广费支付方式均为交陆押贰，之后季付，乙方应在每季开始前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性足额支付本次交纳款项；乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，乙方应依约承担违约责任，甲方有权单方面解除合同；若乙方拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金；乙方应按约定时间交还租赁区域，否则每逾期1日，乙方应向甲方支付相当于约定的商业管理费、物业管理费二倍的占用期间的管理费；因乙方违约导致合同解除或者终止的，乙方已交纳的保证金、商业管理费、物业管理费等相关费用甲方无需退还，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费（按解除或终止合同时的商业管理费和物业管理费标准计算）的违约金。2017年10月11日，万翔公司（甲方）与吴月胜（乙方）签订《租赁补充协议》（以下简称补充协议），载明双方签订了《商铺租赁合同》（合同编号：WZYJ（2017）1239）及《商铺管理合同》（合同编号：WZYJ（2017）1239）（以下统称主合同），约定甲方给予乙方优惠期共12个月，第一年6个月，从2018年3月26日始2018年9月25日止，第二年6个月，从2019年3月26日始2019年9月25日止，优惠期内，甲方不收取租金、商业管理费，但乙方须交纳物业管理费、推广费、水电能耗等有关费用，主合同中述每年的租金及商业管理费为已扣除优惠期后，乙方应交的费用。如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按标准为1.37元/天/㎡，即每月租金6690元计算）。2017年10月26日，吴月胜出具《租赁场所交付确认书》，载明万翔公司与其在2017年10月26日对租赁合同所涉的租赁场所进行了交接验收，经现场核实确认，万翔公司交付租赁场所符合约定，吴月胜无异议。合同签订后，万翔公司依约交付了租赁物，但吴月胜在租期内长期拖欠租金等各项费用，并占用涉案租赁物，遗留了部分物品在涉案租赁物内。万翔公司先后两次至案涉租赁场所张贴《催交租金通知书》、《违约通知函》，要求吴月胜在指定日期前交纳拖欠的租金等各项费用及滞纳金，吴月胜至今仍未支付。2018年11月4日，万翔公司向吴月胜邮寄《合同解除通知函》，载明自2018年10月11日至今，吴月胜已拖欠款项合计25932元，经多次催促，吴月胜仍未付款，万翔公司依据法律和合同规定行使合同解除权，自解除函送达之日起，万翔公司解除与吴月胜的合同等。经查询物流信息，该邮件于2018年11月5日显示已妥投。2019年7月1日，万翔公司将涉案租赁物租赁给他人。审理中，万翔公司提供了其公司名称变更的工商信息、张美琴等人就涉案租赁物出具的《商铺委托经营管理协议》，拟证明其主体资格。上述事实，有万翔公司提供的商铺委托经营管理协议、租赁合同、管理合同、补充协议、租赁场所交付确认书、催交租金通知函、违约通知书、合同解除通知函、物流信息、涉案租赁物现场照片及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，万翔公司与吴月胜签订的租赁合同和管理合同，均约定吴月胜拖欠相关费用达15日（或以上）的，万翔公司有权单方面解除合同，且万翔公司可要求吴月胜支付相当于六个月的租金、商业管理费和物业管理费（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。现吴月胜拖欠租金等相关费用已达合同约定的条件，万翔公司于2018年11月4日向吴月胜邮寄《合同解除通知函》，解除相关合同，该函于2018年11月5日签收，故万翔公司关于确认租赁合同和管理合同于2018年11月5日解除的诉讼请求，本院予以支持。解约违约金因合同中未载明包含有年推广费，故应当计为46002元，万翔公司主张的超过部分本院不予支持。租赁合同和管理合同分别约定涉案租赁物2018年9月26日至2019年9月25日的租金为36126元（该租金为已扣除优惠期后，吴月胜应缴纳的费用，全额应为72252元），商业管理费为4014元（该商业管理费为已扣除优惠期后，吴月胜应缴纳的费用，全额应为8028元），物业管理费为11724元，推广费为11724元，相关款项均应提前15日支付。万翔公司关于要求吴月胜支付2018年10月26日至2018年11月5日的租金、商业管理费、物业管理费、推广费合计2881.34元的主张符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，双方在合同中约定，若吴月胜拖欠相关费用，万翔公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，现因吴月胜拖欠相关费用，故其应向万翔公司支付违约金。然万翔公司主张按每日千分之三计算，标准过高，本院依法酌定为：以2881.34元为基数，自2018年10月11日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起计算至该款实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。双方在补充协议中约定吴月胜的优惠期自2018年3月26日至2018年9月25日，自2019年3月26日至2019年9月25日。万翔公司在优惠期内不收取租金、商业管理费，若因吴月胜的原因导致租赁合同和管理合同被解除，吴月胜须在合同解除后3日内补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用，按每月租金6690元计算。故，万翔公司关于要求吴月胜补交已优惠的租金、商业管理费合计40140元的主张，本院予以支持。双方在租赁合同中约定合同无论因任何原因解除后，万翔公司有权自行决定要求吴月胜应在合同解除后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常使用损耗除外），以良好的可以正常使用的状态交还万翔公司，并须与万翔公司办理有关的交接手续。现租赁合同已于2018年11月5日解除，吴月胜应按约定交还涉案租赁物。但涉案租赁物已于2019年7月1日租赁给他人，故对于万翔公司要求吴月胜按约定返还涉案租赁物的主张，本院不予支持。关于万翔公司主张的自2018年11月6日至2019年6月30日的占有使用费、商业管理费、物业管理费、推广费，但双方在租赁合同和管理合同中约定若因吴月胜未按时交还涉案租赁物，则应按合同约定的租金、商业管理费、物业管理费的二倍向万翔公司支付费用，未约定有推广费该项目。该约定实际上是对吴月胜违反约定交付涉案租赁物时应承担的违约责任的约定。但该违约金标准明显过高，考虑到吴月胜未与万翔公司办理有关交接手续，在涉案租赁物转租他人之前，尚有部分物品占有使用涉案租赁物，故本院参照万翔公司解除租赁合同和管理合同的时间以及双方约定的相关费用（不包含推广费）的标准，酌定吴月胜按照每年72252元的标准支付使用费，按照每年8028元的标准支付商业管理费，按照每年11724元的标准支付物业管理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡万翔商业物业运营有限公司与吴月胜签订的《五洲国际广场（羊尖）项目商铺租赁合同》【租赁标的位于江苏省无锡市锡沪路123号五洲国际广场（高铁新城）项目内编号B区B1栋1022、1023、1055、1056号单元】、《羊尖五洲国际项目商铺管理合同》（租赁标的位于江苏省无锡市锡沪路123号项目内编号B区B1栋1022、1023、1055、1056号商铺）于2018年11月5日解除，吴月胜于本判决生效之日起十日内赔偿无锡万翔商业物业运营有限公司违约金46002元；二、吴月胜于本判决生效之日起十日内支付无锡万翔商业物业运营有限公司2018年10月26日至2018年11月5日的租金、商业管理费、物业管理费、推广费，合计2881.34元及利息（以2881.43元为基数，自2018年10月11日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起计算至该款实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、吴月胜于本判决生效之日起十日内支付无锡万翔商业物业运营有限公司已优惠的租金、商业管理费，合计40140元；四、吴月胜于本判决生效之日起十日内向无锡万翔商业物业运营有限公司支付2018年11月6日至2019年6月30日的占有使用费、商业管理费、物业管理费（占有使用费按照72252元/年、商业管理费按照8028元/年、物业管理费按照11724元/年的标准计算）；五、驳回无锡万翔商业物业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2362元，由无锡万翔商业物业运营有限公司负担814元，吴月胜负担1548元（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审判员  虞静珠二〇二〇年一月十三日书记员  刘 琳