广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初2202号 原告：罗祖斌，男，1967年7月11日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区广西城市。 委托诉讼代理人：廖桂光，广西安信律师事务所执业律师。 被告：崇左市谷益商业管理有限公司（简称“谷益公司”），住所地广西壮族自治区崇左市江州区壶兴街339-1号大学生创业园一楼101室。统一社会信用代码91451402MA5NCL632L。 法定代表人：陈启文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆志良，广西艺高律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：廖立华，广西艺高律师事务所执业律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2019年10月25日 开庭日期：2019年11月27日 原告诉讼请求：1.确认罗祖斌与谷益公司于2018年11月25日签订的《商业街铺面租赁协议》（协议编号020）于2019年10月11日解除；2.谷益公司赔偿罗祖斌各项经济损失676940.84元（其中退还1.5倍的租金582390元、退还押金25000元、装修费用损失69550.84元）；3.谷益公司承担本案诉讼费。事实和理由：罗祖斌与谷益公司于2018年11月25日签订《商业街铺面租赁协议》（协议编号020），约定：1.甲方（谷益公司）将位于崇左市环城北路与重一路交叉东北侧广西理工职业技术学院崇左市北校区内2号楼2－1－1号铺面出租给乙方（罗祖斌），租赁期限从2019年9月1日至2024年8月31日止，租赁期为5年；2.按实际净空面积计算，该物业面积为71.9㎡，租赁价格为90元/㎡/月，五年租金为388260元，执行一次性支付；3.本协议签订后3天内乙方须向甲方支付租赁押金25000元；4.甲方应确保学院（指全日制学生）人数在2019年秋季开学时不少于4500人；5.甲方要保证出租铺面的正常供水、供电，确保乙方正常经营；6.因甲方出租的物业涉及法律纠纷，造成乙方停止或无法营业，乙方有权解除本协议，甲方必须按乙方已支付剩余时间段的承包款的1.5倍返还。罗祖斌按约定于2018年11月22日交付谷益公司铺面押金25000元，于2018年12月26日交付谷益公司租金388260元，于2019年8月中旬投入69550.84元对铺面进行初期装修。但谷益公司交付的铺面面积仅有66.8㎡，且该铺面直到2019年10月1日尚未通电，且商铺所在的校区无学生。2019年9月19日，谷益公司书面承认，其出租给罗祖斌的铺面与第三人即广西理工职业技术学院存在延迟交付的纠纷，且直到2019年9月27日仍未解决。2019年10月10日，罗祖斌以《律师函》的形式通知谷益公司解除《商业街铺面租赁协议》，并提出赔偿650000元的要求。遭谷益公司拒绝。 被告谷益公司答辩意见：罗祖斌提出解除与谷益公司于2018年11月25日签订的《商业街铺面租赁协议》没有事实和法律依据。双方签订《商业街铺面租赁协议》后，谷益公司于2019年6月30日将该铺面交付罗祖斌，并与罗祖斌签署了《商业街铺面物业移交确认书》，谷益公司已依约履行交付商铺的义务，且罗祖斌已对商铺管理使用，进行装修经营，谷益公司不存在延迟履行义务或其他严重违约行为致使罗祖斌不能实现合同目的，不符合解除合同的法定条件，也不符合解除合同的约定条件。根据《商业街铺面租赁协议》第三条第3款约定“乙方保证，在租赁期限内未征得甲方同意，不得擅自转包、分包、退租……”；《商业街铺面租赁协议》第五条第1款约定：“乙方对该物业经营项目享有独立经营、自负盈亏的权利。在协议期间，乙方……不能无故或借以其他原因中途停业或不经营，影响学院生活需要。”罗祖斌无故中途停止营业给谷益公司方造成影响，要求罗祖斌尽快恢复营业。综合以上意见，罗祖斌要求谷益公司赔偿各项经济损失676940.84元没有事实和法律依据。请法院依法驳回罗祖斌的诉讼请求。 查明事实：一、罗祖斌与谷益公司于2018年11月25日签订《商业街铺面租赁协议》（协议编号020），该协议主要约定有：1.甲方（谷益公司）出租给乙方的商业街铺面位于崇左市环城北路与重一路交叉东北侧广西理工职业技术学院崇左市北校区内，铺面号为2号楼2－1－1号铺面，净空面积约71.90㎡（具体面积以实际测量为准），该物业定于2019年6月30日前交付给乙方；2.租赁期限从2019年9月1日至2024年8月31日止，租赁期为5年；3.租赁价格按实际净空面积计算，该物业面积为71.9㎡（以实际测量为准），租赁价格为90元/㎡/月，五年租金为388260元，执行一次性支付；4.本协议签订后3天内，乙方须向甲方支付租赁押金人民币25000元，租赁押金在租赁协议到期（续租除外）或双方协商解除协议后一周内，甲方及时退还乙方，租赁期未满，乙方无权要求甲方退回押金；5.甲方承诺：如果学院招生不足4500人时，上述租金减半收取，已多交租金转作下一年度租金；6.乙方保证，在租赁期限内未征得甲方同意，不得擅自转包、分包、退租；7.甲方应确保学院（指全日制学生）人数在2019年秋季开学时不少于4500人；8.甲方要保证出租铺面的正常供水、供电，确保乙方正常经营；9.因甲方出租的物业涉及法律纠纷，造成乙方停止或无法营业，乙方有权解除本协议，甲方必须按乙方已支付剩余时间段的承包款的1.5倍返还；10.本协议在乙方完成本协议第二条第4款（即交付押金25000元）后生效，如果乙方单方面终止本协议的执行，乙方已交的押金归甲方所有。 二、罗祖斌于2018年11月22日交付给谷益公司铺面押金25000元，于2018年12月26日交付租金300000元，2019年1月14日交付租金88260元。谷益公司于2019年6月30日将2号楼2－1－1号铺面移交罗祖斌，罗祖斌于2019年8月开始对铺面进行装修，装修工程经结算为58800.84元。 三、因广西理工职业技术学院新校区工程拖延未能进行竣工验收，导致学生不能按时入住新校区。2019年9月19日，谷益公司作出《关于学院新校区推迟开学时间损失补偿的承诺》，承诺截止至2020年2月29日止，不收取于2019年9月16日前与该公司签订租赁协议并已支付租金的租户的租金，已交的年租金自动转为下一年度租金使用，租赁期及租金从2020年3月1日算起，租期按原协议约定期限往后延期6个月。 四、2019年10月11日，罗祖斌委托广西安信律师事务所向谷益公司发出[2019]169号《律师函》，通知谷益公司解除双方签订的《商业街铺面租赁协议》。2019年10月12日，谷益公司向罗祖斌发出《回复函》，不同意罗祖斌单方解除《商业街铺面租赁协议》并拒绝赔偿。 五、2019年9月27日，谷益公司通知各商铺租户：广西理工职业技术学院新校区秋季学生将从2019年11月10日开始陆续入学，至2019年12月5日止，新校区入学的学生人数为3727人。 六、至本案开庭之日即2019年11月27日，广西理工职业技术学院新校区已有部分学生入住，并已正常供水供电。 本院意见：罗祖斌与谷益公司于2018年11月25日签订《商业街铺面租赁协议》（协议编号020），是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。双方均应依约履行合同义务。 首先，罗祖斌主张解除《商业街铺面租赁协议》是否符合约定解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的《商业街铺面租赁协议》对解除协议的约定为第六条第5款“因甲方出租的物业涉及法律纠纷，造成乙方停止或无法营业，乙方有权解除本协议，甲方必须按乙方已支付剩余时间段的承包款的1.5倍返还”。从查明的事实来看，谷益公司已于2019年6月30日将铺面交付罗祖斌使用，罗祖斌亦对该铺面进行管理并装修使用。虽然广西理工职业技术学院新校区工程因延迟竣工验收导致学生不能按协议约定的时间入住校区，谷益公司未按协议约定确保学生按时入住且入住学生人数不符合协议约定构成违约，但双方签订的《商业街铺面租赁协议》未将谷益公司的上述违约行为作为解除协议的条件，故谷益公司该违约行为不符合双方对解除合同的约定。罗祖斌将广西理工职业技术学院新校区工程因延迟竣工验收导致学生未按时入住理解为其承租的铺面涉及法律纠纷有误，对其关于谷益公司的违约行为已满足双方约定的解除条件的主张，本院不予支持。 其次，罗祖斌主张解除《商业街铺面租赁协议》是否符合法定解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，罗祖斌与谷益公司签订本协议，其目的为经营餐饮服务并获取收益。虽谷益公司存在违约行为，客观上造成罗祖斌被迫延迟营业，但截至2019年11月底，该校区已有学生入住，亦已正常供水、供电，罗祖斌可继续履行协议，正常营业，从而实现合同目的。另外，本案协议租赁期限为5年，谷益公司的违约行为造成罗祖斌延迟经营3个月，但谷益公司已就其违约行为向罗祖斌作出相应的补偿承诺。谷益公司的违约行为并未致使罗祖斌不能实现合同目的。罗祖斌主张依法解除《商业街铺面租赁协议》没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，罗祖斌主张其承租的铺面涉及法律纠纷且谷益公司违约导致其无法经营，不能实现合同目的的解除理由，不符合《商业街铺面租赁协议》关于解除协议条件的约定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形。罗祖斌以《律师函》通知谷益公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。因此，罗祖斌诉请谷益公司退还1.5倍的租金582390元，退还押金25000元，赔偿装修费损失69550.84元，既无合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。 判决主文：驳回原告罗祖斌的诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条。 诉讼费：案件受理费10570元，因适用简易程序减半收取5285元，由原告罗祖斌负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 黄红才 二〇二〇年一月二日 法官助理 杨 力 书 记 员 邓泓霞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。