山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异3号案外人：山东泰格房地产开发有限公司，住所地：阳谷县北环路北经济开发区。法定代表人：李小虎，总经理。申请执行人：中国工商银行股份有限公司聊城开发区支行，住所地：聊城经济技术开发区东昌东路177号。主要负责人：任正涛，行长。被执行人：李贻刚，男,1970年5月6日出生，汉族，住聊城经济技术开发区。被执行人：宋英杰，女,1966年10月30日出生，汉族，住址同上，系李贻刚之妻。在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司聊城开发区支行与被执行人山东省聊城市英杰塑料化工有限公司、李贻刚、宋英杰、山东省阳谷县仙农塑化有限公司借款合同纠纷一案中，案外人山东泰格房地产开发有限公司对查封位于阳谷县淮河路287号泰格.谷山美郡小区1号楼101、201商铺的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人山东泰格房地产开发有限公司称：贵院查封了位于阳谷县淮河路287号泰格.谷山美郡小区1号楼101、201商铺的房屋，现提出书面异议，请求解除查封，理由如下：一、该两套商铺李贻刚、宋英杰已于2019年1月7日与我方解除了商品房预售合同，并于当日进行了交付，所以该两套商铺系我方合法所有的财产。2015年1月2日，李贻刚、宋英杰购买我方开发建设的阳谷泰格·谷山美郡1号楼101商铺、201商铺，与我方签订了商品房预售合同，办理了商品房预售合同登记备案手续，并在中国工商银行股份有限公司阳谷支行进行了抵押按揭购房借款18900000元。2019年1月，李贻刚、宋英杰未能按时偿还购房借款，我方根据购房借款合同的约定代其偿还了本期按揭款，经我方向其催还银行借款和催要代偿款，李贻刚、宋英杰于2019年1月3日以经济困难无法继续偿还银行贷款为由向我方提出了解除购房合同申请。2019年1月7日，我方与李贻刚、宋英杰签署了商品房买卖合同解除协议书，依法解除了本案保全标的房屋的买卖合同关系，并对首付款、违约款、已还银行借款和未还银行借款进行了依法处理。但因该房屋在李贻刚、宋英杰向中国工商银行股份有限公司阳谷支行借款时设立了抵押并办理了抵押登记手续，故在全部偿还完毕上述借款前，无法取消该抵押登记，进而无法撤销房管部门的商品房预售合同登记备案手续。至今，我方已向中国工商银行股份有限公司阳谷支行偿还了九期的按揭款。二、贵院查封的泰格·谷山美郡1号楼101商铺、201商铺产权，依法为我方所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，涉案房屋尚未办理产权登记，所有权应当认定为我方所有。从我方与李贻刚、宋英杰签订商品房预售合同，到合同解除期间，李贻刚、宋英杰基于《中华人民共和国合同法》之规定仅对本案保全标的房屋享有合同法上的请求权。至于其在房产部门办理的商品房预售合同登记备案，也只是《城市商品房预售管理办法》对房地产开发与销售市场的规范以及对商品房买受人请求权的一种保障，并不能改变不动产所有权的设立和变更问题。在我方与李贻刚、宋英杰签订商品房买卖合同解除协议后，李贻刚、宋英杰则失去了其对本案保全标的房屋在合同法上的请求权。三、东昌府区人民法院在本案审判阶段已对本案保全标的房屋进行过保全查封，经过我方提出财产保全异议申请，最终贵院作出了撤销查封的裁定。该事实也证明了本案保全查封标的房屋的所有权为我方所有。中国工商银行股份有限公司聊城开发区支行称：我方请求驳回案外人的异议请求。理由如下：一、案外人与李贻刚、宋英杰签署了商品房买卖合同解除协议书系违约行为，不具有法律效力。就诉争房屋，案外人与李贻刚、宋英杰和中国工商银行股份有限公司阳谷支行签订了个人购房借款/担保合同，其中规定：“第十四条违约及违约责任1、未经贷款人同意借款人与卖房人第三方因任何原因达成房屋处分相关协议的。……”。“第十八条抵押物:18.5……本合同签订后，××转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员，由此取得的收益，按照第18.9条的约定处理”。据我方了解，工行阳谷支行对商品房买卖合同解除协议书的签订并不知情，并明确表示亦不可能同意。二、商品房买卖合同解除协议书，不能认定对抵押商铺的所有权进行了转移。一方面未退回首付款，另一方面未结清工行阳谷支行的按揭贷款，更没有办理登记变更手续，可见不存在购房合同解除的问题。该商铺的房屋抵押登记和房屋预售备案登记并未撤销，仍在李贻刚、宋英杰名下。并且案外人存在证据造假问题，李杰、李贻刚、李贻孔存在亲属关系，债权转让协议就是编造。山东泰格房地产开发有限公司帮助李贻刚还款，只是在承担担保责任，并不能证明合同解除的真实性。三、案外人与李贻刚等人逃废债动机明显。综上，我行认为案外人提出的异议为虚假诉讼，证据内容混乱，真实性存在诸多疑点，应予驳回。本院查明，本院在审理原告中国工商银行股份有限公司聊城开发区支行与被告山东省聊城市英杰塑料化工有限公司、李贻刚、宋英杰、山东省阳谷县仙农塑化有限公司借款合同纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2019年4月1日出具（2019）鲁1502民初1834号之二民事裁定书，裁定如下：查封被申请人李贻刚、宋英杰名下房产一宗（详见协助执行通知书）。2019年4月11日，本院出具（2019）鲁1502民初1834号协助执行通知书，请阳谷县不动产登记中心协助执行如下事项：查封被申请人李贻刚、宋英杰名下的位于阳谷县淮河路287号泰格.谷山美郡小区1号楼101、201商铺。同日，本院连同上述裁定书向阳谷县市不动产登记中心送达，查封了上述房屋。山东泰格房地产开发有限公司以与李贻刚、宋英杰之间的房屋买卖合同已解除为由提出异议。本院于2019年5月5日出具（2019）鲁1502民初1834号之三民事裁定书，认为解除商品房买卖合同后，李贻刚、宋英杰对该两处商铺已无所有权，应予解除查封，遂裁定如下：解除对被申请人李贻刚、宋英杰名下的位于阳谷县淮河路287号泰格.谷山美郡小区1号楼101商铺、201商铺的查封。2019年5月13日，本院出具（2019）鲁1502民初1834号民事判决书，判决如下：一、被告山东省聊城市英杰塑料化工有限公司于本判共生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司聊城开区支行借款本金19830000元；二、被告山东省聊城市英杰望料化工有限公司于本判决生效日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司聊坡开发区支行截至2019年1月26日的利息106349.9元(本金为1983万元)；三、被告山东省聊城市英杰望料化工有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司聊城开发区支行2019年1月27日至实际付清之日的利息(本金为1983万，按合同约定计算)；四、被告宋英杰、李贻刚对上述第一、二、三项承担连带责任；五、被告山东省阳谷县仙农塑化有限公司对第一、二、三项承担连带责任。判决生效后，经申请执行人中国工商银行股份有限公司聊城开发区支行申请执行，本院于2019年7月23日立案执行。2019年7月26日，本院出具了（2019）鲁1502执2751号执行裁定书，裁定如下：查封被执行人李贻刚位于聊城市阳谷县淮河路287号泰格谷山美郡小区1号楼101、聊城市阳谷县淮河路287号泰格谷山美郡小区1号楼201商铺两处。同日，本院将上述裁定书及协助执行通知书向阳谷县自然资源和规划局进行了送达，查封了上述房产。另查明，李杰、李贻孔、李贻刚系兄弟关系，山东泰格房地产开发有限公司法定代表人李小虎系李杰之子。山东泰格房地产开发有限公司提供了下列证据：（一）商品房买卖合同解除协议书一份（复印件），其内容为：出卖人(甲方)：山东泰格房地产开发有限公司；买受人(乙方)：李贻刚、宋英杰；乙方于2015年5月1日购买甲方开发建设的位于阳谷县淮河路287号的1号楼101商铺、201商铺两套，并分别签订了《商品房预售合同》(合同编号分别为：Y0017689、Y007650，房屋代码分别为：663286317)及相关附件。鉴于乙方因经济困难无法继续偿还银行按揭贷款主动向甲方提出解除购房合同事宜，双方达成如下协议：一、甲、乙双方自愿解除上述两份购房合同；二、自本协议签订之日起，上述购房合同即终止，双方就购房合同的争议全部解决。甲方收回售出的上述商铺，该商铺产权即与乙方无关；三、双方就乙方已付房款及银行贷款等款项无争议，具体如下：1、该商铺成交总价为38248200元；2、乙方交纳首付款总额为19348200元；3、乙方办理银行按揭贷款总额为18900000元；4、已还银行按揭贷款本金金额为5303065.61元；5、未还银行按揭贷款本金金额为13596934.39元；四、退还乙方已付房款结算办法：1、乙方承担总房价20%的违约金，该违约金在甲方退还乙方首付款时一并扣除，即乙方首付款部分甲方需退还金额为19348200元-(38248200元×20%)=11698560元；2、甲方退还乙方已还银行贷款本金5303065.61元；3、剩余银行贷款本金及利息由甲方负责偿还；4、本协议签订后，商铺所有权归甲方所有；5、双方具体退款事宜另行约定；五、乙方应于本协议签订后三日内向甲方提交办理变更按揭贷款协议、解除买卖合同、注销房屋预售备案登记、注销抵押登记等事宜的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜；如果因为发放贷款银行原因无法变更按揭贷款协议时，仍然按照本协议第四条第4款约定执行；因无法办理变更按揭贷款协议导致无法注销房屋抵押登记和房屋预售备案登记时，不影响双方关于本商品房买卖合同解除协议书的约定，即商铺所有权仍归甲方所有，甲方仍需按照本协议第四条约定向乙方履行退款义务；2019年1月7日；等等。（二）盖有阳谷县房地产管理局信息中心公章已预登记备案的商品房预售合同两份（复印件），内容为：李贻刚、宋英杰作为买方，山东泰格房地产开发有限公司作为卖方，购买位于阳谷县淮河路287号泰格.谷山美郡小区1号楼101商铺、201商铺，预测建筑面积分别为2502.34平方米+2134.32平方米、2956.63平方米，房屋代码分别为66317+66316、66328，单价分别为8000元、3580.76元，总价款分别为20018720元、18229480元；付款方式分别为按揭付款：签署合同当日付10218720元，剩余9800000元办理银行按揭；签署合同当日付9129480元，剩余9100000元办理银行按揭；等等。（三）李贻刚、宋英杰出具的购房合同解除申请书。（四）中国工商银行凭证13份（复印件），显示山东泰格房地产开发有限公司于2019年1-8月通过李贻刚贷款账户多次偿还贷款729528.28元。（五）借款合同一份，内容为：甲方(××)：山东泰格房地产有限公司；乙方(借款人)：李贻刚、宋英杰；甲方同意向乙方××民币500万元，于2016年6月24日前转账至乙方银行账户。乙方共同指定接受借款银行账户信息为户名李贻刚、开户行中国工商银行银行、账号95×××64；借款期限及借款利息借款期限：双方约定借款期限为1年，自2016年6月24且至2017年6月23日。借款利息：双方约定借款利率按照年息18%执行；还款日期及违约责任：乙方保证于2017年6月23日前向甲方偿还上述借款本金及利息共计590万元。乙方到期不能还款时，需向甲方提出延期还款申请，双方另行签订书面合同。乙方到期未还款并且未与甲方重新签订借款合同的，按照日万分之五标准向甲方支付逾期利息；等等。（六）中国工商银行业务回单（付款）凭证一份，内容为：日期：2016年6月24日；回单编号：16176000003；付款人户名：山东泰格房地产开发有限公司；付款人开户行：聊城阳谷支行营业室；付款人账号（卡号）：16×××86；收款人：李贻刚；收款人账号：95×××64；收款人开户行：工行山东省聊城振兴路支行；金额：伍佰万整；业务种类：汇划发报；摘要：汇款；用途：汇款；交易机构：0161100023；交易代码：00929；渠道：网上银行；等等。（七）李贻刚、宋英杰与李杰签订的债权转让协议书一份，内容为：甲方(出让方)：李贻刚、宋英杰；乙方(受让方)：李杰；甲乙双方就甲方享有的对山东泰格房地产有限公司合法享有的标的债权7773125元依法转让予乙方。标的债权数额：甲方对山东泰格房地产有限公司享有的全部债权数额为人民币9701625元，以2019年1月14日债权数额为准；乙方基于2014年向甲方出借资金事宜，截至2019年1月14日甲方享有债权本金4550000元，利息按照年息15%计算共计323125元。合计上述本息共计7773125元。甲方向乙方转让的标的债权数颗为人民币￥777312元；价款支付方式：乙方以抵销乙方对甲方享有的￥773125元标的债权的方式履行价款支付义务，本协议生效后，乙方对甲方享有的上述债权即消灭。乙方受让的上述标的债权的具体履行事宜，由乙方与山东泰格房地产有限公司协商解决；债权转移：本协议生效之后，甲方即将其合法享有的山东泰格房地产有限公司的上述标的债权及其他相关权利全部转让给乙方，乙方取代甲方成为山东泰格房地产有限公司新的债权人。甲方于本协议签订当日即通知山东泰格房地产有限公司关于本协议标的债权转让的事宜，债权转让即时生效；债权文件原件的保管与移交：本协议签订后，甲方即时将持有的债权文件原件移交给乙方，并保证协助乙方办理后续需要变更的手续，后续相关费用由乙方自行承担；等等。（八）借记卡账户历史明细清单两份，内容分别为：①聊城开发区支行东昌东分理处卡号：95×××64户名：李贻刚起始日期：2014-04-09截止日期：2014-04-11交易日期：2014-04-09账号：16×××20摘要：他行汇入收入/支取金额：+2231250.00余额：2493224.16对方账号：62×××88渠道：其他；交易日期：2014-04-11账号：16×××20摘要：他行汇入收入/支取金额：+2000000.00金额：2000220.16对方账号：62×××88渠道：其他；等等；②聊城开发区支行东昌东分理处卡号：95×××64户名：李贻刚起始日期：2014-09-01截止日期：2014-11-30交易日期：2014-09-16账号：16×××20摘要：他行汇入收入/支取金额：+300000.00余额：410977.00对方账号：62×××88渠道：其他；等等。（九）李贻刚、宋英杰与李贻孔、山东泰格房地产开发有限公司签订的债权转让协议书一份，内容为：甲方(债权出让方)：李贻刚、宋英杰；乙方(债权受让方)：宋英杰；丙方(债务人)：山东泰格房地产开发有限公司；本协议就甲方对丙方合法享有的债权有偿转让给乙方事宜，达成如下协议：转让事项及标的：截至2019年1月15日，甲方对丙方合法享有1928500元债权。甲方于2016年12月10日向乙方借款1600000元，约定借款利息为年利率18%，截至2019年1月15日，借款本息共计2204000元，即乙方对甲方依法享有2204000元债权。经甲乙双方协商一致，甲方将对丙方合法享有的1928500元债权以2004000元的价款转让给乙方。丙方对上述转让事项和转让标的认可，同意在本协议生效后向乙方履行还款义务，乙方同意不向丙方主张利息，还款期限为2019年12月31日之前，超过上述还款日期丙方仍未向乙方履行还款义务时，双方同意按照年利率18%的标准加收利息；三方的权利和义务：本协议签订后，乙方同意不再向甲方主张已转让部分的债权，至此，甲方还欠乙方200000元，利息仍按照年利率18%计算。本协议签订之日，甲方即将其合法拥有上述债权的相关依据向乙方交割完毕。丙方保证按照协议，于2019年12月31日之前向乙方偿还完毕上述债务，具体方案由乙、丙双方另行协商，结合实际情况履行；等等。（十）借记卡账户历史明细清单一份，内容为：聊城开发区支行东昌东分理处卡号：62×××47户名：李贻刚起始日期：2016-12-10截止日期：2016-12-10交易日期：2016-12-10账号：16×××06摘要：卡存收入/支取金额：+1600000.00余额：2609699.10渠道：柜面；等等。（十一）山东泰格房地产开发有限公司与李杰、王秀华签订的商品房预售合同一份（复印件），内容为：李杰、王秀华作为买方，山东泰格房地产开发有限公司作为卖方，购买位于阳谷县淮河路287号泰格.谷山美郡小区28号楼101-110商铺，单价分别为18000元，总价款分别为27737820元；付款方式为按揭付款：已付房款首付13877820元，剩余13860000元在规定时间内办理银行按揭；签订时间：2017年12月1日等等。（十二）收据两份，内容分别为：①“入账日期：2017年12月5日交款单位：李杰收款方式：农行转账人民币（大写）壹仟叁佰捌拾柒万柒仟柒佰捌拾贰元整￥13877820.00收款事由：房款28号101-110商铺”；②“入账日期：2019年1月14日交款单位：李杰收款方式：折抵人民币（大写）柒佰柒拾柒万叁仟壹佰贰拾伍元整￥7773125.00收款事由：房款28号101-110商铺”。（十三）山东泰格房地产开发有限公司与李贻孔、马风英签订的商品房预售合同一份（复印件），内容为：李贻孔、马风英作为买方，山东泰格房地产开发有限公司作为卖方，购买位于阳谷县淮河路287号泰格.谷山美郡小区16号楼106商铺，单价分别为14000元，总价款分别为2074660元；付款方式为分期付款：以1928500元债权折抵首付款，剩余146160元房款于2020年10月31日前付清；签订时间：2019年10月30日；等等。（十四）收据一份，内容为：“入账日期：2019年10月30日交款单位：李贻孔收款方式：折抵人民币（大写）壹佰玖拾贰万捌仟伍佰元整￥1928500.00收款事由：房款16号106铺”。中国工商银行股份有限公司聊城开发区支行提交了下列证据：借款人（××）李贻刚、宋英杰与贷款人中国工商银行股份有限公司阳谷支行、保证人山东泰格房地产开发有限公司签订的个人购房借款/担保合同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，被执行人与案外人签订了商品房预售合同，并办理了合同登记备案手续。被执行人对于预售房屋的权益，属于法律规定的“其他财产权”，同样是被执行人的责任财产，本院对该房屋依法进行查封，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，当事人争议的焦点是案外人权利的合法性与真实性，即商品房买卖合同解除行为的真实性。案外人提交的购房合同解除申请书、商品房买卖合同解除协议书，仅有上述文书中关于签署时间为“2019年1月3日”、“2019年1月7日”的记载，在没有其他证据予以补强的情况下，无法认定商品房买卖合同解除协议书签署于本院采取查封措施之前。对于案外人提交中国工商银行凭证13份，案外人称系履行商品房买卖合同解除协议书中“剩余银行贷款本金及利息由甲方负责偿还”这一约定的行为；申请执行人不予认可，称:在李贻刚、宋英杰的按揭贷款合同中，案外人作为保证人，在李贻刚、宋英杰未按期偿还贷款的情况下，案外人有代为偿还的义务。这种代为偿还的行为，并不能佐证商品房买卖合同的真实性。申请执行人的上述抗辩，本院予以采纳。按照案外人提交的商品房买卖合同解除协议书，案外人应向被执行人退还首付款11698560元、已还银行贷款本金5303065.61元，关于上述17001625.61元，案外人称已抵销李贻刚、宋英杰欠案外人的借款本息590万，以及李贻刚、宋英杰已将其中的7773125元债权转让给李杰，已将其中的1928500元转让给李贻孔。在案外人提交的证据中，山东泰格房地产开发有限公司向李贻刚汇款的业务回单（付款）凭证和李杰向李贻刚的汇款历史明细清单中，并未注明该款项的用途系借款；于2016年1月10日在李贻刚账户卡存160万元，资金来源不明确。并且，根据案外人提交的证据，山东泰格房地产开发有限公司于2017年12月1日将房屋出售给李杰、王秀华，约定付款方式为对首付后剩余13860000元办理银行按揭，但直至2019年1月14日尚未办理按揭贷款也未解除合同，而是在转移债权后抵扣，与情理不合。本院于2019年7月26日再次查封诉争房屋后，山东泰格房地产开发有限公司明知转移的债权存在纠纷，仍于2019年10月30日与李贻孔、马风英签订商品房预售合同，将李贻孔、马风英受让的1928500元债权折抵首付款，剩余146160元房款于2020年10月31日前付清，有悖于经济来往中的日常生活经验。结合李小虎、李贻刚、李贻孔、李杰之间的近亲属关系，根据案外人提交的证据，无法确信待证事实具有高度盖然性，并不足以证明李贻刚、宋英杰欠案外人的借款本息590万、欠李杰7773125元债务、欠李贻孔1928500元三笔债务的真实性。综上，案外人的上述主张和提交的证据，不能佐证商品房预售合同解除行为的真实性，也不能佐证商品房买卖合同解除协议书签署于本院采取查封措施之前。案外人要求排除执行，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人山东泰格房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  毛英民审判员  赵 利二〇二〇年一月十六日书记员  赵 博