西安市鄠邑区人民法院   民事判决 书   （2019）陕0118民初5274号   原告：严莹莹，女，汉族，1990年3月26日生，住西安市鄠邑区，身份证号:610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：杨乐，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。   被告：西安易合不动产营销策划有限公司，住所地西安市鄠邑区。   法定代表人：李国强，该公司总经理。   原告严莹莹与被告西安易合不动产营销策划有限公司（以下简称：易合公司）居间合同纠纷一案,本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严莹莹及其委托诉讼代理人杨乐，被告易合公司之法定代表人李国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告严莹莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告严莹莹订金40000元； 2、判令被告返还原告严莹莹中介服务费6300元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月20日原告严莹莹与张某甲、被告易合公司共同签订《房屋买卖合同》，共同约定购买张某甲位于西安市鄠邑区XX大街XX幢XX单元XX室房屋，面积为90平方米，房产证号001XXXX，砖混结构，房屋成交价格为420000元，第六条约定签订当天乙方支付定金10000元（大写壹万元整）。原告严莹莹于当日向张某甲交付10000元定金，由张某甲写下收条一张。2019年4月22日，被告易合公司王莹代张某甲收取原告购房订金40000元，随后在办理过户手续过程中，由于该处房屋属于集体土地上建造的房屋，无国有土地使用证，不能上市交易，致使合同目的无法实现。原告严莹莹认为，根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或销售合同后，订金应当即时返还或抵充房价。本案中，被告易合公司既不是合同的相对方，也未在合同中约定由被告收取订金，故被告易合公司收取原告严莹莹的订金无法律和事实依据，并大大超过了“总房价的千分之五”，且该合同现已实际上无法履行，故应当将该40000元予以返还原告，故请法院支持原告诉请。   被告易合公司辩称：被告公司店员工范冬梅经熟人介绍认识原告，当时原告说：“想买一个房子，有证没证，票据房都可以。”2019年4月初给原告介绍南大街（永泰楼）3楼10301室，此房是3室1厅1卫，简单装修，有证过不了户。在介绍过程中，原告问：“有证过不了户是怎么回事？” 被告公司员工解释说：“是土地性质问题。”经原告同意，上午带其看此房。在看房中，原告再次问：“有证过不了户是怎么回事？” 被告公司员工仍回答：“是土地性质的问题。”由于该房2016年之前是可以过户的，自从2016年不动产成立以后，该房属于有证暂时过不了户的。后原告要求被告公司帮其谈房价之事，经过交谈，420000成交，并签订房屋买卖合同，同时交于业主50000元定金。50000元定金，原告先交给业主10000元，另40000元因业主当时在西安，业主让被告公司代其将40000元打入其银行账户，并代其向原告出具40000元定金收条。在合同约定打第二笔款时，原告提出她不想购买此房，并让被告公司联系业主将50000元向其退还。业主不同意退款，原告多次来被告公司闹事。原告违约在先，被告公司及业主一直配合原告履行合同，请法院驳回原告的诉讼请求。中介费被告公司也不同意退还，理由是原告单方违约在先，被告公司一直履行被告公司的义务，并明确告知原告如果违约中介费不予退还，还需承担业主方已交的中介费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月20日，原告作为乙方（购买方）与张某乙为甲方（出售方）、被告易合公司作为中介方，三方签订了房屋买卖合同，合同约定：一、甲方自愿将其坐落于西安市户县南大街（永泰楼）1幢1单元10301号房，建筑面积90平方米，房产证号001XXXX，砖混结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。二、甲、乙双方议定上述房屋成交价格为人民币420000元，（大写：肆拾贰万元整）。甲、乙双方共同委托中介方办理该套房屋的产权过户手续，并应予以积极协助。三、甲方有义务告知乙方上述房屋的真实状况，保证其产权清晰，无争议；未被判决限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内；已取得其他共有人书面同意；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、签约当天乙方向甲方支付定金10000元（壹万元整）。八、《房屋买卖合同》签订当日：甲方应向中介方支付中介代理费为成交价格的1.5%（6300元）；乙方应向中介方支付中介代理费为成交价格的1.5%（6300元）。十五、其他补充事项：注：此房暂时过不了户（由于政府原因）如能过户时甲方须无条件配合乙方过户，乙方先给甲方付定金壹万元整，4月21日乙方再付给甲方肆万元整定金，4月27日交房并结清剩余余款叁拾柒万元整，甲方负责结清物业费、水电费等费用，如果此房拆迁，赔付给乙方与甲方没有任何关系，（甲方无条件积极配合）及其他相关权利、义务。 2019年4月20日，原告给付被告中介费6300元。2019年4月22日，因张某甲人当时不在当地，原告将40000元定金交给被告易合公司，被告易合公司给原告出具代张某甲收取40000元的收条一张，当天被告易合公司将40000元存入张某甲账户。庭审中原告自称，被告易合公司让将40000元交给其，由其转给张某甲。”另查明：涉案房屋性质为集资房。张某甲于2015年5月22日办理了房屋所有权登记手续。   审理中，本院就涉案房屋能否办理过户登记手续向西安市鄠邑区不动产登记局进行了调查，西安市鄠邑区不动产登记局向本院回函，内容为：“西安市鄠邑区人民法院：经XX楼XX(22)-119地籍档案，该宗地档案内无相关的政府用地批准文件，未办理土地登记。按照《不动产统一登记条例实施细则》相关规定，不动产权属不清楚、界址不清晰的不能记载于登记薄。针对永泰楼土地手续问题，我局已与户县房地产开发公司联系，通知其尽快补办永泰楼土地登记手续；同时，我局已将相关情况上报鄠邑区政府。在区政府拿出具体解决方案后，我们将严格按照区政府的批示精神，落实到位，尽快解决群众反映的问题。”经本院主持调解，因被告不同意调解，致本案无法调解。   本院认为，由于涉案房屋无相关的政府用地批准文件，未办理土地登记，故本案房屋买卖合同无效。被告作为专门从事二手房买卖的中介公司，明知涉案房屋存在过户问题而促成买卖双方交易，致使房屋买卖合同无效，被告应当向原告返还收取原告的6300元中介费。依房屋买卖合同约定，原告应将4万元定金交给被告张某甲，因张某甲不在，原告将40000元定金交给作为中介方的被告易合公司，被告易合公司向原告出具了代张某甲收取40000元的收条一张，并于当天将40000元存入张某甲账户。原告自己也明知被告易合公司代收并转交该款，原告的付款对象为张某甲并非被告易合公司，故对原告要求被告易合公司退还40000元定金的诉请，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：   一、被告西安易合不动产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告严莹莹中介费6300元。   二、驳回原告严莹莹其余之诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费960元，由原告严莹莹负担800元，被告张某甲负担160元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判长张保育   陪审员李新翔   陪审员魏小妮      二〇二〇年一月十三日     书记员杨晓艳          1