上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9355号上诉人(原审原告)：上海车功坊智能科技股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：肖志，董事长。委托诉讼代理人：潘勇，上海方本律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德生，江苏苏东律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海田汉实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：季振华，总经理。被上诉人(原审被告)：季振华，男，1970年10月22日出生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审被告)：顾丽芳，女，1973年12月5日出生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审被告)：上海沪宁工程设备安装有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：季振华，董事长。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。上诉人上海车功坊智能科技股份有限公司(以下简称“车功坊公司”)因与被上诉人上海田汉实业有限公司(以下简称“田汉公司”)、季振华、顾丽芳、上海沪宁工程设备安装有限公司(以下简称“沪宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初8999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车功坊公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判田汉公司退还已付的2018年1月1日至同年3月31日期间的门卫费人民币(以下币种均为人民币)15,000元，田汉公司赔偿装修损失648,893元，田汉公司赔偿货物及办公用品搬迁费900,000元、设备拆装调试费550,000元、货架拆装费780,000元、搬迁人工费360,000元，合计2,590,000元，田汉公司赔偿搬迁过程中的玻璃物品损失400,000元，田汉公司赔偿停产损失349,816元，田汉公司赔偿租金损失453,439.50元(2018年4月1日至2019年3月31日)，田汉公司支付不可搬迁机器设备损失257,575元，季振华、顾丽芳对田汉公司的付款义务中除不可搬迁机器设备损失之外的其他付款义务承担连带清偿责任，沪宁公司支付拆迁补偿款(具体金额以沪宁公司与政府部门达成的拆迁补偿协议中涉及车功坊公司的补偿金额为限)。事实和理由：嘉定区江桥镇封浜惠平路XXX号房产(以下简称“系争房屋”)非田汉公司所建，系争房屋土地租赁的主体应为沪宁公司，2018年2月27日上海市嘉定区江桥镇红光村告知单上注明的主体为沪宁公司、2018年4月12日沪宁公司给上海市政法委综治办的致函内容等证据材料可予以佐证。田汉公司故意隐瞒车功坊公司要求其提供房产证或者建设工程规划许可证的事实，且提供虚假情况，存在缔约过失。系争房屋为钢筋混凝土建造的1800平方米三层办公大楼和4560平方米的高层标准厂房，车功坊公司有理由相信该房产为合法的建筑物。一审认定车功坊公司在租赁房屋时未尽审慎义务，存在过错，认定错误。车功坊公司与田汉公司签订的合同第十二条中约定的补偿因搬迁和装修造成的损失，是指租赁期间车功坊公司所受的全部损失。《江桥镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》是季振华与上海市江桥红光社区经济合作社签订，季振华是以个人名义签订还是以公司名义签订，是以田汉公司名义签订还是以沪宁公司的名义签订，以奖代补款项是否收到，应当予以查清。《江桥镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》中的以奖代补款项是以车功坊公司等实际使用人的设备、设施及人员全部搬离腾房为条件，且违法建筑在法律上是不应得到赔偿或者补偿的，因此，以奖代补款项应该归属实际使用人车功坊公司等。法律不禁止当事人单方委托鉴定，在田汉公司等无足够证据反驳的情况下，车功坊公司单方委托的鉴定结论合法有效，应当予以采信。请求二审法院支持上诉请求。田汉公司、季振华、顾丽芳、沪宁公司共同辩称，不同意车功坊公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。田汉公司在租赁初期已经口头告知系争房屋没有取得产证或者相关建设工程规划许可证，且2017年5月曾因违建拆除过一次，车功坊公司的租赁面积因此由6360平方米调整为4142平方米，足以证明车功坊公司对系争房屋无产证是明知的。双方之间的租赁合同因政府部门拆违而导致无法继续履行，并非因政府动迁需要终止租赁，不存在动迁补偿问题。季振华、顾丽芳、沪宁公司不是合同相对方，不应当承担责任。请求驳回上诉，维持原判。车功坊公司向一审法院起诉请求：1.判令确认车功坊公司与田汉公司间的《房地产租赁合同》无效；2.判令田汉公司返还租赁保证金50000元；3.判令田汉公司退还已付的2018年1月1日至同年3月31日期间的门卫费15,000元；4.判令田汉公司赔偿装修损失648,893元；5.判令田汉公司赔偿货物及办公用品搬迁费900,000元、设备拆装调试费550,000元、货架拆装费780,000元、搬迁人工费360,000元，合计2,590,000元；6.判令田汉公司赔偿搬迁过程中的玻璃物品损失400,000元；7.判令田汉公司赔偿停产损失349,816元；8.判令田汉公司赔偿租金损失453,439.50元(2018年4月1日至2019年3月31日)；9.判令田汉公司支付不可搬迁机器设备损失257,575元；10.判令季振华、顾丽芳对上述1-8项诉请中田汉公司的付款义务承担连带清偿责任；11.判令沪宁公司支付拆迁补偿款(具体金额以沪宁公司与政府部门达成的拆迁补偿协议中涉及车功坊公司的补偿金额为限)。一审法院认定事实：系争房屋为田汉公司所建，未取得建设工程规划许可证。2014年2月12日，田汉公司(出租方、甲方)与车功坊公司(承租方、乙方)签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积约6360平方米，房产用途为商用，租赁用途为汽车修复、汽车玻璃、用品展示、功夫茶艺、铁箱等包装箱制作及相关产品的分捡摆放和办公；租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止，2014年4月1日至2016年3月31日年租金为1,600,000元，2016年4月1日至2019年3月31日年租金为1,650,000元；乙方应于合同签订后5个工作日内向甲方支付租赁保证金50,000元；租赁期间有下列情形之一的，本合同终止，甲方应当返还给乙方剩余的租金和保证金，同时补偿乙方因搬迁和装修造成的损失：1.房产占用范围的土地使用权被依法提前收回的；2.该房产因社会公共利益被依法征用的；3.该房产因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的……上述合同签订后，田汉公司将系争房屋交付给车功坊公司，车功坊公司交付了租赁保证金50,000元。2017年初，车功坊公司与田汉公司签订租赁面积更改确认表，确认搬离部分面积后实际租赁面积为4142平方米，年租金为1,070,000元等。此后，车功坊公司向田汉公司交纳了至2018年3月底的使用费。2018年1月，车功坊公司向田汉公司交纳了门卫工资15,000元(2018年1月1日至同年3月31日期间)。2018年3月12日，江桥镇政府、铁路南翔站向惠平路跨铁路桥下两旁、铁路南翔动车段西大门外旁各位业主发出公告，主要内容：嘉定区江桥镇翔江路至外环高速公路区域内已纳入市级“五违四必”和区域环境综合整治范围，你处搭建的房屋属于违法建筑，必须在2018年4月底前全部拆除，未完成拆除工作，江桥镇政府与铁路南翔站将实施行政执法等。同年4月27日，江桥镇政府与铁路南翔站向惠平路XXX号内各位业主、承租户发出公告，主要内容：自即日起，该区域实行封闭管理，派驻保安24小时值守，人员与车辆不得随意进出；自即日起至2018年5月10日止，相关承租户应立即组织力量搬运出货，对已腾空的仓库和房屋进行拆除，2018年5月11日，铁路南翔站与江桥镇政府对未腾空的仓库和房屋实施强制腾空和拆除；自2018年5月2日起，对该区域实行停电停水等。收到上述2份公告后，车功坊公司分别于同年4月2日、5月3日出具承诺，表示会全力搬迁，恳请延长搬迁期限，60日内将一号仓库货物全部搬空并全部拆除，楼内办公人员和其他设备自即日起90天内全部搬离等。此后，车功坊公司即开始搬离系争房屋，至2018年9月底完成搬离。一审审理中，车功坊公司申请对系争房屋可搬迁实物资产搬迁补偿费、不可搬迁机器设备市场价值、房屋建筑物装修补偿费、停工停产期间损失进行评估，法院依法委托上海集联资产评估有限公司进行评估，该公司查阅与调研了相关资料，由于需评估的实物资产已被清除，属评估材料不全，无法评估，故退回了该资产评估。车功坊公司对其主张损失提供证据如下：1.装修损失，提供了2014年初上海车功坊汽车服务有限公司与万金斌的装修承包合同、报价单、转账凭证及收据；2.货物及办公用品搬迁费、设备拆装调试费、货架拆装费、搬迁人工费，提供了上海车功坊汽车服务有限公司的加工合同及发票、车功坊公司的搬运合同及运费支付凭证和运费发票、钢平台拆装除承揽合同及付款凭证、发票、员工借用合同及收据等；3.车功坊公司委托上海申威资产评估有限公司(以下简称“申威公司”)出具资产评估报告，内容为：搬迁补偿费(可搬迁存货、电子设备、机器设备)1,371,519元，设备市场价值(不可搬迁机器设备)257,575元，装修补偿费(房屋建筑物装修)648,893元(装修形成日期自2015年7月至2017年12月，摊销月数均为60个月)，停工停产期间损失(经营利润损失87,316元、员工工资成本262,500元)，合计2,627,803元；4.视频光盘及照片，证明搬迁时现场状况。对此，田汉公司一方均不予认可。田汉公司一方提供了铁路南翔站的拆违整治情况说明，证明拆除违法建筑，对违建方无任何补偿或奖励。对此，车功坊公司认为按照一般拆违政策应获得相应的补偿,其提交了上海市江桥红光社区经济合作社(甲方)与季振华(乙方)签订的《江桥镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》，主要内容为：涉及拆除乙方的违法建筑位于惠平路XXX号，钢混、砖混结构建筑面积2144.37平方米，钢结构建筑面积11698.64平方米，简易大棚及其他建筑面积459.25平方米，以奖代补共计2,921,745.50元等，证明田汉公司一方所述没有获得补偿不实。田汉公司一方对此表示，车功坊公司所承租的系争房屋是田汉公司向铁路南翔站租赁土地所建造的，不是向嘉定区江桥镇红光村租赁土地所建造的，铁路南翔站已出具说明没有补偿，故《江桥镇环境综合整治违法建筑拆除协议书》与本案无关。一审法院认为，车功坊公司与田汉公司签订的《房地产租赁合同》涉及的系争房屋未取得建设工程规划许可证，故双方间租赁合同依法应为无效。田汉公司将无证房屋出租给车功坊公司，车功坊公司承租时未尽审慎义务，故双方对于租赁合同无效均有过错，酌定田汉公司、车功坊公司各自承担60%、40%的过错责任。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现系争房屋已被拆除，田汉公司应将租赁保证金返还车功坊公司。至于车功坊公司诉请的门卫费，系为管理系争房屋所支出，且该期间车功坊公司实际使用系争房屋，故对此不予支持。关于车功坊公司要求赔偿装修、搬迁费、调试费、拆装费、搬迁人工费、不可搬迁机器设备及玻璃物品等损失的诉请，因系争房屋已被拆除，且现无法通过司法评估予以确定，仅能结合车功坊公司举证情况及双方陈述予以确定。车功坊公司提供的上海车功坊汽车服务有限公司的相关证据，田汉公司等不予认可，关联性难以采信。车功坊公司单方委托申威公司出具的资产评估报告，田汉公司等不予认可，该评估报告对于装修损失、搬迁费等评估方法也并不符合规定，故该评估报告难以作为车功坊公司损失的依据。对于玻璃物品损失，车功坊公司未提供相应证据，不予支持。对于停产停业损失、租金损失，因租赁合同无效，不予支持。《房地产租赁合同》约定租赁期限为5年，车功坊公司实际使用已4年。根据车功坊公司所提供的搬运合同及运费支付凭证和运费发票、钢平台拆装除承揽合同及付款凭证、发票、员工借用合同及收据等材料，其中部分费用在租赁合同到期后也会产生。现因系争房屋被拆违，短期内要求车功坊公司完成搬离，确实导致车功坊公司装修等损失实际产生。结合租赁房屋面积、实际使用年限、车功坊公司与田汉公司各自过错等情况，酌定田汉公司应赔偿车功坊公司损失为480,000元，其余部分由车功坊公司自行承担。租赁合同双方为车功坊公司与田汉公司，车功坊公司认为季振华、顾丽芳作为田汉公司股东与田汉公司存在财务混同的情况而要求承担连带清偿责任的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。车功坊公司认为沪宁公司取得补偿款而要求沪宁公司支付，现沪宁公司予以否认，车功坊公司没有充分依据，且与本案属不同法律关系，不予支持。判决：一、确认上海车功坊智能科技股份有限公司与上海田汉实业有限公司于2014年2月12日签订的《房地产租赁合同》无效；二、上海田汉实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海车功坊智能科技股份有限公司保证金50,000元；三、上海田汉实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海车功坊智能科技股份有限公司损失480,000元；四、驳回上海车功坊智能科技股份有限公司其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，车功坊公司与田汉公司之间的《房地产租赁合同》因系争房屋未取得建设工程规划许可证而无效，对于合同无效的责任，一审根据查明事实，酌情确定田汉公司、车功坊公司各自承担60%、40%的过错责任，并无不当。车功坊公司上诉主张其不存在过错，依据不足，本院不予采纳。车功坊公司主张的门卫费系其实际使用系争房屋期间为管理房屋所作支出，其要求田汉公司返还，一审不予支持，并无不妥。关于车功坊公司主张的装修、搬迁费、调试费、拆装费、搬迁人工费、不可搬迁机器设备及玻璃物品等损失，因系争房屋已经被拆除，无法通过司法评估予以确定，而车功坊公司提供的其单方委托申威公司出具的资产评估报告等证据，尚难以证明其主张。但一审法院鉴于系争房屋被拆违，车功坊公司确实存在装修等实际损失，故结合租赁房屋面积、实际使用年限、双方过错程度等情况，酌情确定田汉公司赔偿车功坊公司损失480,000元，尚无不妥。因双方之间租赁合同无效，车功坊公司主张停产停业损失、租金损失，一审不予支持，亦无不当。租赁合同双方当事人为车功坊公司和田汉公司，车功坊公司主张系争房屋土地租赁的主体应为沪宁公司，未提供相关证据予以证明，对其主张不予采纳。车功坊公司要求沪宁公司支付拆迁补偿款，无相关事实依据，对其主张本院不予支持。车功坊公司要求季振华、顾丽芳作为田汉公司股东承担连带清偿责任，无事实与法律依据，对其主张本院不予支持。综上，车功坊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币40,677.79元，由上诉人上海车功坊智能科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年一月十五日书记员  郑文浩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……