河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初6623号原告：袁大杰，男，1988年8月2日出生，回族，住济源市。委托诉讼代理人：孙二兵，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔王飞，河南凌峰律师事务所实习律师。被告：中国银行股份有限公司济源分行，住所地：济源市沁园中路98号。负责人：何卫康，该行行长。委托诉讼代理人：卢冬红，该行工作人员。委托诉讼代理人：姚劲松，河南剑光律师事务所律师。第三人：吴忠卫，男，1963年2月18日出生，汉族，户籍所在地济源市马寺街济源煤矿职工楼，现住济源市建业?森林半岛7号楼1楼西户。第三人：苗小霞，女，1967年3月15日出生，汉族，户籍所在地济源市，现住济源市。委托诉讼代理人：吴忠卫，系苗小霞丈夫、本案第三人。原告袁大杰与被告中国银行股份有限公司济源分行及第三人吴忠卫、苗小霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案受理后，将起诉状副本、应诉通知书、参加诉讼通知书、举证通知书、诉讼风险提示书、开庭传票送达被告及第三人。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁大杰及委托诉讼代理人孙二兵和孔王飞、被告中国银行股份有限公司济源分行的委托诉讼代理人卢冬红和姚劲松、第三人吴忠卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁大杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令不得执行位于济源建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺的使用权，上述商铺截止2032年10月1日的使用权归原告所有。2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更第1项诉讼请求为：请求依法判令中止对位于济源建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺的执行迁出措施，确认上述商铺截止2032年10月1日的租赁权归原告所有。事实和理由：2013年4月，第三人苗小霞通过原告叔叔袁四军向原告借款100万元，用于河南天昱光伏玻璃有限公司流动资金，后因苗小霞不能还款，2013年10月1日，苗小霞与原告、袁四军友好协商，签订还款协议和租房合同，约定苗小霞用位于森林半岛××楼××、××商铺××20年租赁权折抵还款80万元，租赁期限自2013年10月1日至2032年10月1日。原告取得租赁权后，先后将1号商铺出租给李明柱、马进枝等人，将2号商铺出租给刘永锋等人。2019年6月，济源市人民法院张贴迁出房屋公告，要求租户腾房，原告依法提出执行异议，被驳回。被告中国银行股份有限公司济源分行辩称，1.被告依据生效判决申请法院强制执行，判决书明确确认被告对第三人位于济源建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺拥有抵押优先权，有权就商铺的拍卖、变卖价款受偿，因此济源市人民法院对该商铺依法执行有法律依据，在（2018）豫9001民初608号民事判决未被撤销之前，被告有权要求人民法院依照生效判决对上述商铺拍卖、变卖。2.人民法院对商铺拍卖、变卖仅仅是变更商铺的所有权，至于原告对该商铺是否拥有租赁权，与人民法院的强制执行措施没有直接关系。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。第三人吴忠卫、苗小霞述称：其二人在原告和被告处都借有钱，希望双方协商解决。原告袁大杰向本院提供的证据有：1.2013年10月1日原告与苗小霞签订的租房合同和还款协议各一份、2013年4月11日袁四军在河南省农村信用社取款100万元的取款凭条一张、2013年4月20日河南天昱光伏玻璃有限公司出具的100万元收据一份、2019年7月20日袁四军出具的证明一份，证明苗小霞为偿还原告借款，于2013年10月1日将其位于济源建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺租赁给原告，租赁期限自2013年10月1日至2032年10月1日，原告自2013年10月1日起即济源市人民法院查封涉案商铺前，已签订合法有效的租赁合同。2.2013年10月1日原告与李明柱签订的租房协议一份、2014年5月7日原告与刘永锋签订的租房协议一份、2017年7月1日原告与马进枝签订的租房合同一份、李明柱经营的济源北海三只小熊儿童摄影店的基本注册信息查询单一份、刘永锋经营的济源北海沙龙汇理发店的基本注册信息查询单一份、马进枝经营的济源北海舒美生活馆的基本注册信息查询单一份、济源北海沙龙汇理发店缴纳水费（2017年9月-2019年7月）及电费（2015年1月-2019年7月）明细四页及支付水费、电费记录11页，马进枝支付2017年7月1日至2018年7月1日租金40000元的微信转账记录一份、刘永锋支付2016年至2018年租金的银行转账记录一份、2019年7月24日河南建业物业管理有限公司济源分公司森林半岛物业服务中心出具的证明一份，证明自2013年10月1日起即济源市人民法院查封涉案商铺前，原告实际占有使用涉案商铺。3.2019年8月5日济源不动产登记中心出具的房屋信息查询告知单一份，证明位于济源建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺2014年5月9日抵押登记至被告名下，2017年8月4日被济源市人民法院查封，上述抵押登记和查封均发生在原告签订租赁合同之后，抵押权的执行不得对抗原告的租赁关系。4.（2018）豫96民终1204号、（2017）豫9001民初5910号、（2018）浙民终125号、（2017）浙03民初527号民事判决书各一份，证明司法实践中，对租赁关系成立于抵押登记及法院查封之前的情况，均支持抵押权的执行不得对抗租赁关系。经质证，被告中国银行股份有限公司济源分行对原告袁大杰提供的证据1、2不清楚，但需要说明的是第三人在2013年向被告贷款时提交了租房合同，明确载明这两间商铺分别租赁给李新霖和刘勇，签订时间均为2012年12月5日，租赁时间均为2013年1月1日至2017年12月31日，在2014年5月9日第三人第二次向被告贷款时仍提交了这两份租房协议，从未提及过其已于2013年10月1日将上述商铺租赁给原告20年的事实，因此对证据1中的租房合同和证据2中的租房协议均不认可；对证据3、4真实性无异议，虽然两间商铺抵押登记时间晚于原告所称的租赁时间，但并不影响人民法院的执行措施，因为人民法院执行是采取拍卖、变卖的方式执行商铺的所有权，与原告主张的租赁权不冲突，法律也仅规定对于抵押人将已出租的财产抵押的，租赁关系仍然有效，因此人民法院执行商铺所有权与原告要求的租赁权不冲突，双方权利均可得到保护。第三人吴忠卫、苗小霞对证据1-4无异议。被告中国银行股份有限公司济源分行向本院提供的证据有：1.（2018）豫9001民初608号民事判决书一份，证明被告对本案诉争的两间商铺享有优先权。2.第三人与被告签订的个人经营银保贷款暨担保合同两份，证明第三人吴忠卫向被告借款112万元，借款期限分别为2013年4月17日至2014年4月17日、2014年5月9日至2017年11月9日，第三人苗小霞将本案诉争的两间商铺抵押给被告作为担保。3.房地产抵押贷款预评估报告单两份，证明第三人为了获取贷款，在签订合同前将抵押房产分别作出评估。4.第三人与被告签订的房地产抵押合同两份，证明第三人将两间商铺抵押给被告，双方签订抵押合同，并办理了抵押登记。5.2012年12月5日苗小霞分别与李新霖和刘勇签订的租赁协议各一份，证明第三人在两次贷款前均向被告提供了其与李新霖和刘勇签订的房屋租赁协议复印件，用于证明该两间房屋的实际承租人为李新霖和刘勇，租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日，租金每年每间3.5万元，其并未告知被告已将两间商铺的20年租赁权抵押给了原告。经质证，原告袁大杰对被告中国银行股份有限公司济源分行提供的证据1、2、3、4真实性无异议，但证据1和证据2、3、4可以印证涉案商铺的抵押登记时间为2014年5月9日，是在原告与第三人苗小霞签订租赁合同之后；对证据5真实性有异议，系复印件，无法核实真实性，该证据与被告提供的证据3所附的照片显示的三只小熊商业标识也不一致，根据工商登记，三只小熊的经营者为李明柱。第三人吴忠卫、苗小霞对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性有异议，上面苗小霞的签名不是苗小霞本人所签。第三人吴忠卫、苗小霞未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提供的证据3、4，被告提供的证据1、2、3、4，对方对真实性均无异议，本院均予以认定。原告提供的证据1、2，第三人无异议，被告称不清楚，也未提供相应证据反驳，应予认定。被告提供的证据5，原告及第三人均有异议，该证据又系复印件，不能单独作为证据使用，被告又无其他证据印证，本院不予认定。根据原告起诉、被告答辩及有效证据，本院确认如下案件事实：2013年4月，第三人苗小霞通过原告叔叔袁四军向原告借款100万元，后因不能还款，2013年10月1日，苗小霞与原告经协商签订了还款协议及租房合同，苗小霞将其所有的位于济源市××北路建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺租赁给原告，租赁期限自2013年10月1日至2032年10月1日，租金合计80万元，该款折抵欠款80万元，剩余欠款20万元于2018年10月1日前偿还完毕，苗小霞保证上述商铺无任何权属纠纷，租赁期内原告可对商铺进行转租。后原告又将该商铺转租给他人，现他人正在使用经营。2014年5月19日，被告与第三人签订《个人经营银保贷款暨担保合同》，合同约定：吴忠卫向被告贷款112万元，贷款期限1年，本合同项下的担保方式为：苗小霞以位于济源市××北路建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺抵押。合同签订后，被告按合同约定于2014年5月19日将112万元直接划至第三人指定的公司账户，吴忠卫给被告出具了借据。同时，就上述借款吴忠卫、苗小霞于2014年5月9日与被告签订一份房地产抵押合同，以位于济源市××北路建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺作为抵押，被告于2014年5月9日登记办理了他项权证。另查，吴忠卫、苗小霞于2012年7月26日登记结婚。本院于2018年7月12日作出（2018）豫9001民初608号判决：“一、被告吴忠卫、苗小霞于本判决生效后十日内共同归还原告中国银行股份有限公司济源分行借款余额934935.45元及利息（以934935.45元为基数，按年利率8.7%自2015年4月11日起计算至实际支付之日止）；二、被告吴忠卫、苗小霞于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司济源分行罚息（以934935.45元为基数，按本合同约定的年利率8.7%加收50%自2015年4月11日起计算至实际支付之日）；三、被告吴忠卫逾期未偿还借款，以被告吴忠卫、苗小霞的位于沁园北路××森林半岛××楼××、××商铺拍卖、变卖的价款受偿。”后该案进入执行程序，该商铺于2017年8月4日被查封，本院作出（2018）豫9001执3440号迁出房屋公告，原告当即提出异议，本院于2019年7月17日作出（2019）豫9001执异46号执行裁定：“驳回袁大杰提出的异议，维持本院作出的（2018）豫9001执3440号迁出房屋公告的执行行为。”原告不服，遂提出执行异议之诉。本院认为:原告与第三人签订的还款协议及租房合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。据此，可认定原告与第三人之间存在真实、合法的租赁关系。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”依照上述法律规定，租赁关系能否对抗抵押权的实现，关键在于判断租赁关系是否成立于抵押权设立之前。本案中，原告与第三人之间的租赁关系成立于2013年10月1日，被告与第三人之间的抵押关系发生在2014年5月9日，故可以认定原告在被告对涉案商铺的抵押权设立之前已经在事实上承租了该商铺。原告与第三人之间的租赁关系不受被告所享有的抵押权的影响。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”原告请求依法判令中止对位于济源建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺的执行迁出措施，确认上述商铺截止2032年10月1日的租赁权归原告所有，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、不得除去原告袁大杰对第三人苗小霞所有的位于济源市建业?森林半岛11号楼1号、2号商铺截止2032年10月1日的租赁权；二、上述两间商铺截止2032年10月1日的租赁权归原告袁大杰行使。案件受理费9400元，由被告中国银行股份有限公司济源分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  李文革人民陪审员  王冬青人民陪审员  成文静二〇二〇年一月十五日书 记 员  翟新娟