甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2735号上诉人（原审被告）：海南纯真投资有限公司，住所地海南省海口龙华区滨海大道32号新外滩复兴城第三层C3012房。法定代表人：马梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州农业发展集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区武都路365号。法定代表人：李海，该公司董事长。委托诉讼代理人：李新民，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娟，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人海南纯真投资有限公司因与被上诉人兰州农业发展集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初8066号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。海南纯真投资有限公司上诉请求：1、依法撤销兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初8066号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审中被上诉人没有提供证据证明该涉诉标的物是否合法，租赁期间上诉人突然收到兰州市人民政府关于集中拆除违法建设的通知说：“上诉人租赁的位于兰州市城关区是违章建筑”，庭审中被上诉人没有作出明确回答，且没有提供证据证明涉诉标的物的合法性，当庭上诉人请求法庭责令被上诉人出示该证据，但法庭在被上诉人没有提供证据的情况下，直接推定该标的物不是违章建筑，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中不仅被上诉人向上诉人主张租金，其他单位也向上诉人主张租金，被上诉人主体不适格。二、一审判决适用法律错误，判决明显错误。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案的关键点是该份合同是否有效，本案中被上诉人无权主张解除合同、租金及违约金。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》，请求兰州市中级人民法院依法支持上诉人的上诉请求。兰州农业发展集团有限公司辩称，一、原审判决事实认定清楚、证据确实充分，应当依法维持；二、涉案租赁物手续齐全、合法，原审判决适用法律正确。兰州农业发展集团有限公司向一审法院起诉请求：1、解除兰州农业发展集团有限公司与海南纯真投资有限公司签订的《租赁合同》（编号：ＬＺＮＦ［2015］003）；2、海南纯真投资有限公司向兰州农业发展集团有限公司腾还位于兰州市城关区建筑面积为640㎡的租赁房屋；3、海南纯真投资有限公司向兰州农业发展集团有限公司支付租金660902.4元（暂计算至2018年8月31日，2018年9月1日至海南纯真投资有限公司实际腾交租赁物期间产生的租金，2019年6月30日前按每月81元／㎡计算，2019年7月1日起按每月85.1元／㎡计算），违约金13218元；4、判令海南纯真投资有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年6月，兰州农业发展集团有限公司与海南纯真投资有限公司签订编号：ＬＺＮＦ［2015］003《租赁合同》一份，该合同第一条载明：租赁基本情况：甲方将位于城关区，建筑面积为640平方米的租赁场所，出租给乙方作为办公使用。甲方向乙方交付租赁物之前，租赁物主体完好，水、电、暖等设备齐全；第二条租赁期限第一款载明：租赁期限为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日止。其中：2015年7月1日至7月31日共计一个月，为乙方改造装修期，甲方不收取租赁费，租赁费从2015年8月1日开始计算；第三条租金及支付第二款载明：租金支付按年结算。本合同签订后3个工作日内，乙方支付甲方首年租金492800元（大写：肆拾玖万贰仟捌佰元整）（已扣除装修期租金）。开户银行：兰州银行甘南路支行，户名：兰州农业发展有限公司，账号：10×××39。第二年至第五年租金支付的具体时间及金额为：1、第二年度：乙方在2016年6月30日前，提前一个月向甲方支付年房租564480元（大写：伍拾陆万肆仟肆佰捌拾元整）。2、第三年度，乙方在2017年6月30日前，提前一个月向甲方支付年房租592742.4元（大写：伍拾玖万贰仟柒佰肆拾元肆角）。3、第四年度：乙方在2018年6月30日前，提前一个月向甲方支付年房租622080元（大写：陆拾贰万贰仟零捌拾元整）；第九条乙方的保证及承诺第三款载明：乙方必须按本合同约定按时缴纳场所租金，如因乙方不能按时支付场所租金，出现拖欠场所租金的，甲方有权终止合同，乙方应无条件的搬出该场所；第十一条违约责任第二款载明：租赁期开始后，若乙方在规定期内不能按足额支付租金，超出一周，应当向甲方支付所欠租金2%的滞纳金；超出十天，甲方有权解除合同，并由乙方承担违约责任。2015年6月25日《收据》一份，载明，付款单位：海南纯真投资有限公司，收款方式转账，人民币（大写）肆拾玖万贰仟捌佰元整，由收2015年7月1日——2016年6月30日房租；同年6月30日，记账凭证载明：预收账款—海南纯真投资公司492800元，2016年8月29日《收据》一份，载明，付款单位：海南纯真投资有限公司，收款方式转账，人民币（大写）叁拾万元整，由收2016年7月1日——2016年12月31日房租；2016年8月31日，记账凭证一份，载明：预收房租（2016.07——2016.12），2003001预收账款-海南纯真投资有限公司，货方金额300000.00；2017年7月11日兰州银行股份有限公司拟城关支行凭证一份，该凭证载明：汇款人名称：韩宝萍，汇款人账号：62×××01，收款人名称：兰州农业发展有限公司，收款人账号：10×××39，小写金额：300000.00，大写金额：叁拾万元整。同日，记账凭证载明：收海南纯真投资有限公司租赁款2003001预收账款-海南纯真投资有限公司，货方金额300000.00，根据房屋租赁合同结转2017.1.1-2017.6.30期间的房租收入2003001预收账款-海南纯真投资有限公司，借方金额264480.00。一审法院认为，兰州农业发展集团有限公司与海南纯真投资有限公司的租赁行为，内容意思表示真实，又不违反法律和行政性法规的强制性规定，为有效民事行为。海南纯真投资有限公司在与兰州农业发展集团有限公司于2015年6月24日签订的《租赁合同》约定，租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止，第一年度租金为每月70元／平方米，此后在上一年度月租金的基础上逐年递增5%，除首期租金在合同签订后3个工作日内支付外，于每年6月30日前一个月支付本年度租金，否则逾期超过十天的，兰州农业发展集团有限公司有权单方解除合同并要求海南纯真投资有限公司按照应付租金2%支付违约金，同时无条件腾交涉案房屋。海南纯真投资有限公司承租涉案房屋已达三年，其拒付租金期限达一年之久，欠付租金数额较大，已构成违约。另，海南纯真投资有限公司辩称因兰州农业发展集团有限公司出租的房屋存在漏水现象导致其装饰装修造成损失，要求兰州农业发展集团有限公司予以赔偿，但其并未提供任何证据证明涉案房屋漏水以及对其装饰装修物所造成损失的事实，故对海南纯真投资有限公司的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六、第二百零五条、第二百零六条的规定，判决：一、解除兰州农业发展集团有限公司与海南纯真投资有限公司于2015年6月24日签订的《租赁合同》；二、海南纯真投资有限公司于本判决生效后10日内向兰州农业发展集团有限公司腾还位于兰州市城关区建筑面积为640㎡的租赁房屋；三、海南纯真投资有限公司于本判决生效后10日内向兰州农业发展集团有限公司支付租金660902.4元（暂计算至2018年8月31日，2018年9月1日至被告实际腾交租赁物期间产生的租金，2019年6月30日前按每月81元／㎡计算，2019年7月1日起按每月85.1元／㎡计算），违约金13218元。案件受理费5271元，由海南纯真投资有限公司负担，于本判决生效后10日内，付清兰州农业发展集团有限公司。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中被上诉人兰州农业发展集团有限公司将位于城关区，建筑面积为640平方米的租赁场所，出租给上诉人海南纯真投资有限公司作为办公使用，被上诉人自认该租赁场所系在金都广场25层顶楼露天平台搭建的建筑物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被上诉人在一、二审中均未提交相应的批准手续，据此上诉人与被上诉人签订的租赁合同应认定为无效合同，原审判决认定上诉人与被上诉人的租赁行为，为有效民事行为，并解除兰州农业发展集团有限公司与海南纯真投资有限公司于2015年6月24日签订的《租赁合同》的认定不当，应予以纠正，上诉人上诉主张与被上诉人签订的租赁合同无效的上诉请求成立，应予支持。另依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人海南纯真投资有限公司应向被上诉人兰州农业发展集团有限公司返还位于兰州市城关区建筑面积为640㎡的租赁房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故上诉人海南纯真投资有限公司应向被上诉人兰州农业发展集团有限公司支付房屋占有使用费660902.4元（暂计算至2018年8月31日，2018年9月1日至上诉人实际腾交租赁物期间产生的房屋占有使用费，2019年6月30日前按每月81元／㎡计算，2019年7月1日起按每月85.1元／㎡计算）。被上诉人兰州农业发展集团有限公司其他的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人海南纯真投资有限公司上诉主张与被上诉人兰州农业发展集团有限公司签订的租赁合同无效的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初8066号民事判决第二项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初8066号民事判决第一项、第三项；三、上诉人海南纯真投资有限公司于本判决生效后10日内向被上诉人兰州农业发展集团有限公司支付房屋占有使用费660902.4元（暂计算至2018年8月31日，2018年9月1日至海南纯真投资有限公司实际腾交租赁物期间产生的房屋占有使用费，2019年6月30日前按每月81元/㎡计算，2019年7月1日起按每月85.1元/㎡计算）。四、驳回被上诉人兰州农业发展集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5271元，二审案件受理费10542元，合计15813元，由兰州农业发展集团有限公司负担7906.5元，由海南纯真投资有限公司负担7906.5元。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  冯 诚审判员  白丽娟二〇二〇年一月九日书记员  夏菁菁