北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终695号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐跃，男，1973年6月23日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：王颖，女，1974年2月2日出生。齐跃、王颖共同委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭珍，女，1986年10月16日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：毕俊杰，男，1986年11月9日出生。郭珍、毕俊杰共同委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。郭珍、毕俊杰共同委托诉讼代理人：施明月，北京京状律师事务所实习律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司职工。上诉人齐跃、王颖，上诉人郭珍、毕俊杰因与原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初21928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐跃、王颖上诉请求：撤销一审判决第二项，改判郭珍、毕俊杰支付我方违约金226万元。事实和理由：郭珍、毕俊杰多次违约，我方多次同意宽限付款时间，但直至最后一次宽限付款时间到期，郭珍、毕俊杰仍未按时、全额履行付款义务。因郭珍、毕俊杰违约导致交易时间一拖再拖，期间房价下降，造成我方损失严重，郭珍、毕俊杰应当承担完全的违约责任，按照合同约定计算的226万违约金不能完全弥补我方实际损失，但其余损失我方不再主张。郭珍、毕俊杰辩称，齐跃、王颖未在公积金初审前办理抵押注销手续，违约在先，导致后续纠纷的发生；履行中齐跃、王颖单方提出延期交房，我方履行抗辩权，延期支付解抵押款；在双方达成继续履行合同的合意后，我方支付了300万元，此时齐跃、王颖又单方解除合同，多次违约。郭珍、毕俊杰上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判驳回齐跃、王颖一审该项诉讼请求，支持我方一审的反诉请求，即齐跃、王颖支付我方违约金113万，或发回重审。事实和理由：一、一审中我方申请法院调取齐跃、王颖在公安机关做的笔录，内容涉及齐跃、王颖不愿意按期交房，属于本案关键证据，一审法院未予调取，严重违反法定程序，现申请二审法院予以调取。二、齐跃、王颖未按照合同约定办理房屋解抵押的行为已经构成逾期违约。三、双方通过短信协商一致变更了付款时间，我方按照此约定支付了购房款，应当继续履行合同。四、协议变更履行合同后，齐跃、王颖单方提出不同意继续履行合同，构成根本违约。齐跃、王颖辩称，郭珍、毕俊杰报案后公安机关未处理，不属于刑事案件；我方不构成违约，郭珍、毕俊杰违反补充协议的相关约定，构成违约，且其至今未全额支付600万元，导致未能解抵押。我爱我家公司述称，双方的诉讼请求均未涉及我公司，本案争议焦点及赔偿金额也未涉及我公司，请法院依法判决。齐跃、王颖向一审法院起诉请求：1、判决解除齐跃、王颖与郭珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并注销北京市存量房屋交易网上签约；2、郭珍支付给齐跃、王颖自2018年7月20日至实际注销网上签约之日止的因不能网上签约出售住房导致不能归还银行590万元房屋抵押贷款而产生的以590万元为基数年化利率8.82%的利息损失；3、郭珍支付给齐跃、王颖合同违约金共计521.78万元，并支付2019年1月18日至实际支付违约金之日止每日0.05%的滞纳金；4、郭珍支付给齐跃、王颖律师费损失59000元；5、本案诉讼费、评估费由郭珍负担。郭珍、毕俊杰向一审法院反诉请求：1、判令齐跃、王颖与郭珍继续履行双方于2018年6月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令齐跃、王颖协助郭珍办理北京市海淀区1505号房屋（以下简称1505号房屋）的权属转移登记手续，将上述房屋过户至郭珍名下；3、判令齐跃、王颖将1505号房屋交付给郭珍并协助办理物业交割手续；4、判令齐跃、王颖向郭珍支付违反合同第二条第（四）项、第六条（三）项、2019年11月29日补充协议第三条的违约金113万（1130万×10%）；5、诉讼费齐跃、王颖承担。一审法院认定事实：2018年6月21日，齐跃、王颖（出售方、甲方）与郭珍（买受方、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：齐跃、王颖将1505号房屋出售给郭珍，房屋建筑面积142.04平方米，成交总价1130万元，1505号房屋的抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为廊坊银行，抵押金额为590万元，甲方应公积金初审前办理抵押注销手续；乙方拟贷款金额为120万元，甲乙双方一致同意，乙方分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于网签后7月17日前乙方向甲方支付90万元整，资金通过自行交接方式划转，第二次于产权转移前1日，乙方向甲方支付200万元，资金通过资金监管方式划转，第三次于产权转移前一日，乙方向甲方支付710万元，资金通过资金存管方式划转；合同解除条款约定，（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。2018年10月15日，齐跃、王颖（甲方）与郭珍（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺；第三条：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后，甲方与债权人预约还款当日（甲方需提前二个工作日告知乙方）与甲方共同到廊坊银行代甲方提前还款6000000元，（大写：陆佰万元人民币元整），乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于办理提前还款手续前将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续。还款前甲乙双方与第三方机构的权利义务及收费标准以签订的《委托服务合同》为准。并甲乙双方协商第三方服务过程中发生的费用由乙方承担。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《买卖合同》及附属合同、补充协议中违约条款的约定承担违约责任。如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。第四条：甲乙双方一致同意重新约定房款交接，现乙方拟贷款金额为：1200000元（大写壹佰贰拾万元），乙方分【5次】向甲方支付除拟贷款额外的所有成交总价款。第一次：在签订合同当时，乙方交付甲方定金人民币100000元，（大写：壹拾万元）；资金通过【自行交接】方式划转；第二次：于【网签后7月17日内】乙方向甲方支付人民币900000元（大写：玖拾万元整），资金通过【自行交接】方式划转；第三次：于【其他安捷通审核通过】乙方向甲方支付人民币6000000（大写：陆佰万元整），资金通过【自行交接】方式划转；第四次：于【其他产权转移前一日】乙方向甲方支付人民币200000元（大写：贰佰万元整），资金通过【资金监管】方式划转；第五次：于【其他产权转移前一日】乙方向甲方支付人民币元（大写：壹佰壹拾万元整），资金通过【资金存管】方式划转。贷款部分房款，由金融贷款机构依照放款流程及条件直接发放给甲方；丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任。第五条：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款/元整（大写人民币：/元整）在网签后自行支付甲方购房款6900000元整（大写人民币陆佰玖拾万元整）。由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险……第六条：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2018年6月21日签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2019年1月8日。因上述合同履行延期，原各方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按已签订的服务合同的相关约定执行。第七条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2020年6月20日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第八条：甲乙双方协商同意，在2019年2月2日内，共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。房屋交付后所发生的房屋风险责任由乙方承担。2018年10月17日，齐跃、王颖以微信方式向郭珍发出通知，内容：按照《房屋买卖合同补充协议》约定，我已委托我爱我家公司经纪人段立峰与10月16日（周二）通知你在10月19日（周五）进行600万人民币解抵押付款，今日再次通知，以示提醒。2018年10月21日，齐跃、王颖向郭珍发出《催告书》，写有：鉴于，催告方与被催告方于2018年6月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》及于2018年10月15日签订《补充协议》；一、按合同《补充协议》第三条的约定，“乙方同意，在签署本协议后，甲方于债权人预约还款当日（甲方需提前两个工作日告知乙方）与甲方共同到廊坊银行代甲方提前还款6000000元（大写：陆佰万元人民币整），乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款”，催告方已于2018年10月17日，提前两个工作日告知被催告人于2018年10月19日办理廊坊银行提前还款（解抵押）付款。截止到2018年10月21日，被催告方已经逾期2日；二、按合同第十条违约条款：第二款“（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定”。三、按合同第十条违约条款：第五款“（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的加以双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定”。四、催告方正式催告被催告方，要求被催告方按合同及《补充协议》的约定履行付款责任。2018年11月14日，齐跃、王颖向郭珍发出《办理银行提前还款通知书》，鉴于，通知方与被通知方于2018年6月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》及于2018年10月15日签订合同《补充协议》。按合同《补充协议》第三条的约定，“乙方同意，在签署本协议后，甲方与至债权人预约还款当日（甲方需提前两个工作日告知乙方）与甲方共同到廊坊银行代甲方提前还款6000000元（大写：陆佰万元整），乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款”，通知方于2018年11月16日下午4点，到北京市朝阳门银河SOHOD-2座12层廊坊银行消费金融事业部，办理提前还款（解抵押）付款。通知方再次通知被通知方，要求被通知方按合同及《补充协议》的约定履行付款责任。2018年11月29日，齐跃、王颖（甲方）、郭珍（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：……第三条甲乙双方一致同意约定于2018年12月4日18点前乙方支付甲方房款600万元用于甲方解抵押。如乙方逾期未支付，每逾期一日乙方须向甲方支付总房款1%/日的违约金，合同继续履行。如甲方未在收到房款600万元后的15个工作日内完成解抵押，甲方须向乙方支付总房款10%的违约金，合同继续履行。2019年1月17日，齐跃、王颖通过EMS以及微信方式向郭珍发出《解除合同通知书》，写有：按照2018年10月15日签订的《补充协议》第六条的约定“由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决，甲乙双方于2018年6月21日签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至……”通知方应被通知方要求，在《补充协议》延期到期后，再次宽限被通知方至2019年1月16日，而被通知方到期仍旧未履行付款责任，被通知方屡次违约，给通知方造成重大经济损失、严重精神损失和极度生活不便，通知方特以此函郑重告知被通知方：自被通知方收到本函之日起，解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，被通知方须在收到本函后一日内办理注销网上签约手续；二、……被通知方须在收到本函后一日内支付给通知方违约金（200000*0.05%*3+500000*0.05%*10）人民币2800元；三……被通知方须在收到本函后一日内支付给通知方违约金（不足部分：1130万*20%-100万）人民币126万元；四、……被通知方须在收到本函后一日内支付给通知方违约金（自2018年12月4日至2019年1月16日共计43日）人民币4859000元。就已付房款情况，房屋买卖合同签订一周后郭珍、毕俊杰向齐跃、王颖支付定金10万元，网签后支付90万元。2019年1月28日，郭珍、毕俊杰向齐跃、王颖转账300万元。郭珍、毕俊杰至今共向齐跃、王颖支付400万元。诉讼中，齐跃、王颖主张因郭珍、毕俊杰未能及时支付剩余房款导致现房屋市价降低，造成房款损失，并主张坚决不同意与郭珍、毕俊杰继续履行涉案房屋买卖合同。为此，其申请房屋中介人员毛文华出庭作证。毛文华称向同一栋楼同户型相反朝向的售价1065万元至今未售出，认可涉案房屋现售价低于每平米7万元。齐跃、王颖主张其在此前以涉案房屋做抵押向银行贷款600万元，现已归还10万元，尚欠590万元未归还，而房屋已被网签不能在此期间出售他人故要求郭珍、毕俊杰对590万元的利息损失进行赔偿。郭珍、毕俊杰主张因齐跃、王颖提供银行账号错误导致其未能在2019年1月25日成功转账，后在齐跃、王颖重新提供账号后于2019年1月28日转账300万元。就未能按照11月29日的协议约定于2018年12月4日18点前向齐跃、王颖支付房款600万元，郭珍、毕俊杰解释为其不相信齐跃、王颖，并主张其在2019年1月25日得知齐跃、王颖账户错误。为此，郭珍、毕俊杰向法庭提供了其在2019年1月25日到银行的监护录像。对此，齐跃、王颖主张视频比较模糊，看不出里面的人是谁，也看不出因齐跃、王颖银行卡错误导致不能汇款及相应卡号。庭审中，经法院释明，在齐跃、王颖坚持解除合同的情况下，郭珍、毕俊杰要求齐跃、王颖返还已付房款400万元及按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。对此，齐跃、王颖表示不同意，称郭珍、毕俊杰应支付的违约金远高于已付房款。法庭辩论终结后，郭珍、毕俊杰向法院提交变更诉讼请求申请书，要求：1、解除2018年6月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、齐跃、王颖向郭珍、毕俊杰支付违约金113万元；3、齐跃、王颖向郭珍、毕俊杰支付利息（以400万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月28日计算至实际返还之日止）；4、诉讼费由齐跃、王颖承担。就违约金，经法庭释明，双方均表示对对方主张的违约金申请酌减。就注销网签一事，我爱我家公司称可依据判决书并由该公司出具相应手续后由齐跃、王颖到建委办理。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，双方就履行房屋买卖交易多次书面协商，双方均应依约履行各自的权利义务。双方亦多次反复变更支付房款的时间，即作为卖房方的齐跃、王颖多次对支付房款时间给予买房方的郭珍、毕俊杰予以宽延；而依据双方在最后一次就支付房款时间的约定即2018年11月29日协议内容，郭珍、毕俊杰应于2018年12月4日18点前向齐跃、王颖支付房款600万元用于解抵押，但郭珍、毕俊杰未按时履行该项付款义务，属违约。郭珍、毕俊杰以其在2019年1月25日曾向齐跃、王颖支付房款为由主张自己履行了付款义务，但该时间亦不在双方约定的应付款时间内，郭珍、毕俊杰以齐跃、王颖提供账户错误进行抗辩，法院不予采纳。郭珍、毕俊杰应就未能按时支付房款向齐跃、王颖承担相应违约责任，齐跃、王颖所要求的违约金及滞纳金数额过高，法院将结合应付款时间、郭珍、毕俊杰的违约情形、涉案房屋现市场参考价格等多项因素进行酌情判定。鉴于双方就涉案房屋交易的履行情况，法院认为该房屋《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》应予解除，因此法院对郭珍、毕俊杰主张的继续履行、房屋权属过户、物业交割等项主张均不予支持。合同解除后，齐跃、王颖应向郭珍、毕俊杰返还已付房款400万元。齐跃、王颖在涉案房屋的交易中不存在违约情形，不应向郭珍、毕俊杰支付违约金，法院对郭珍、毕俊杰的违约主张不予支持。合同解除后，我爱我家公司应配合房屋产权人到相关部门办理网上签约注销手续。就齐跃、王颖主张其抵押贷款590万元的利息损失，法院认为该利息损失与涉案房屋交易无必然关联，故对其该项主张不予支持。就齐跃、王颖主张的律师费，无相应依据，法院不予支持。综上所述，法院对齐跃、王颖主张解除合同等诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除齐跃、王颖与郭珍、毕俊杰之间就海淀区1505号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、郭珍、毕俊杰于本判决生效后七日内向齐跃、王颖支付违约金100万元；三、齐跃、王颖于本判决生效后七日内向郭珍、毕俊杰返还房款400万元；四、北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内协助齐跃、王颖办理注销1505号房屋的网上签约手续；五、驳回齐跃、王颖的其他诉讼请求；六、驳回郭珍、毕俊杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经询问，各方当事人均认可买卖双方曾通过短信协商一致，将600万元的付款时间宽限至2019年1月27日之前。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。甲方齐跃、王颖与乙方郭珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定，“甲方应公积金初审前办理抵押注销手续”，但在此后双方签订的《补充协议》中对该条款进行了变更，即“乙方同意，在签署本协议后，甲方与债权人预约还款当日（甲方需提前二个工作日告知乙方）与甲方共同到廊坊银行代甲方提前还款6000000元”。此后双方多次协商宽限付款时间，二审中双方一致认可，最后一次对付款时间的协商中双方将600万元的付款时间宽限至2019年1月27日之前。但郭珍、毕俊杰在2019年1月28日仅向齐跃、王颖转账300万元，未能足额付款，构成违约，应当承担违约责任。郭珍、毕俊杰上诉主张齐跃、王颖提供的账户有误，但该解释不构成郭珍、毕俊杰未能足额付款600万元的合理抗辩。郭珍、毕俊杰上诉主张齐跃、王颖曾提出延期交房、构成违约，但双方并未协商一致对交房时间予以变更，根据双方签订的《补充协议》约定，买卖双方应在2019年2月2日内共同办理房屋交验手续，郭珍、毕俊杰应付600万元时，尚未到交房时间，即使齐跃、王颖曾提出对交房时间予以延后的主张，该情形亦不属于法律规定的先履行抗辩权的适用情形，更不构成实质性违约。基于此，本院不再调取关于齐跃、王颖是否不愿意按期交房的公安笔录，对郭珍、毕俊杰上诉主张的违约金亦不予支持。关于齐跃、王颖上诉主张违约金过低，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审中郭珍、毕俊杰主张齐跃、王颖所要求的违约金及滞纳金数额过高，请求酌减，一审法院结合应付款时间、郭珍、毕俊杰的违约情形、涉案房屋现市场参考价格等多项因素酌情确定的违约金数额适当，本院不再予以调整。综上所述，齐跃、王颖与郭珍、毕俊杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第七十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28770元，由齐跃、王颖负担13800元（已交纳），由郭珍、毕俊杰负担14970元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年一月十五日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌