上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11104号上诉人(原审被告)：上海舒爱家具有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王向红，总经理。上诉人(原审被告)：王向红，女，1967年8月15日生，汉族，住上海市宝山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：汪文杰，上海市致真律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘建兴，男，1958年9月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：汪文芳，上海衡孚律师事务所律师。上诉人上海舒爱家具有限公司(以下简称舒爱公司)、王向红与被上诉人刘建兴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。舒爱公司、王向红上诉请求：要求按双方的过错责任承担损失，舒爱公司与刘建兴各自承担一半的房屋使用费用。事实和理由：一、一审判决法律适用错误，一审法院认定舒爱公司与刘建兴签订的《承包经营协议》为无效合同，就应该按照无效合同的法律规定来处理本案的损失。在不能确定责任大小的情况下，各自承担一半的方法是合理的；二、一审判决不公，刘建兴明知系争房屋即将动迁的情况下，以《承包经营协议》的形式掩盖无效出租的事实，将所有的责任转嫁给舒爱公司，非法排除了自己作为出租人的义务，应当承担相应的责任。刘建兴辩称，不同意舒爱公司的上诉请求。一审法院已经明确该合同是无效的，庭审时法官也当庭进行了阐明，即使合同无效，因为舒爱公司占用了场地，仍然应当支付场地使用费。双方的合同从2008年开始，长达十余年，都是有充分的协商和适时的履行，而且也给了舒爱公司两个月的时间进行搬迁，故不存在不公的问题。刘建兴向一审法院起诉请求：1、舒爱公司支付刘建兴2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋使用费194,000元(本文所涉币种均为人民币)以及拖欠水电费5,446元，合计199,446元；2、舒爱家具公司赔偿刘建兴逾期付款利息损失(以194,000元为基数，自2018年9月2日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算)；3、王向红对舒爱家具公司的上述第1、2项债务承担连带清偿责任。一审法院经审理查明：1、刘建兴、舒爱公司一致确认，双方就上海市宝山区塘祁路XXX号2000平方米厂房自2008年起长期存在房屋使用关系。2、刘建兴(甲方)与舒爱公司(乙方)于2018年1月1日签订承包经营协议，主要内容包括：甲方将上海市宝山区塘祁路XXX号2000平方米厂房承包给乙方使用，承包期间自2018年1月1日起至2018年12月31止；年度承包费468,000元，每年支付4次，每次支付117,000元，若乙方逾期支付承包费，除补交外还需按日千分之五支付逾期付款违约金；承包期间的水电费由乙方承担，乙方应在收到缴费通知后三日内支付给甲方；协议签订前，甲方已将场地内厂房情况作了介绍，乙方能接受厂房无建筑许可、规划许可的现状，乙方承诺放弃就承包区域房屋建筑合法性等事宜向甲方主张任何民事赔偿、民事补偿的权利；承包期间内，未经甲方书面同意，乙方不得另行搭建任何简易或固定装备，擅自搭建的、利用承包区域内厂房不得转租第三方，否则后果自负；承包期内，若遇国家及政府征用、市政动迁或其他不可抗力、自然灾害、战争或其他不可预见的，双方同意终止协议，乙方无条件自行搬离承包场地，如到时乙方拒不履行搬迁义务，甲方有权强行给予搬迁，由此产生的费用及损失全部由乙方承担。一审审理中，刘建兴及舒爱公司均陈述：承包经营协议内容实际更符合房屋租赁合同性质，同意将本案案由从承包经营合同纠纷变更为房屋租赁合同纠纷，又因涉案场地系违章建筑，故认可承包经营协议无效。3、2018年6月5日，上海市宝山区顾村镇人民政府出具整治告知书，认为涉案场地是违章建筑，要求在2018年6月15日前拆除，否则承担相应后果。之后，涉案场地因系违章建筑于2018年8月左右被拆除，2018年1月1日至2018年6月30日期间，涉案场地为舒爱公司占用。4、一审审理中，刘建兴及舒爱公司均陈述，涉案场地中有150平米建筑是舒爱公司搭建，在拆违时也享受了120元/平米的补偿，共计18,000元。该笔费用刘建兴同意在本案中进行抵销。5、舒爱公司在承包经营期间，共拖欠了5,446元水电费未付刘建兴。6、一审审理中，舒爱公司向法庭提交了五家商户对应的房屋租赁协议、支票及补偿款收条。主要内容包括：一、承租人李某，年租金50,400元，租赁期自2018年1月1日起至2018年12月30日止，支票金额为5万元，载明的出票日期为2018年8月31日，收条内容载明李某确认收到舒爱公司补偿的搬迁损失费5万元，收条落款时间为2018年7月16日；二、承租人刘忠卫，年租金50,000元，租赁期自2018年3月1日起至2019年2月28日，支票金额为3.5万元，载明的出票日期为2018年8月26日，收条内容载明刘忠卫确认收到舒爱公司补偿的搬迁损失费3.8万元，收条落款时间为“2018.30”；三、承租人张海珍，年租金34,560元，租赁期自2018年6月1日至2019年5月30日，支票金额为2万元，载明的出票日期为2018年7月31日，收条内容载明张海珍确认收到舒爱公司补偿的搬迁损失费2万元，收条落款时间为2018年8月20日；四、承租人吴厚昌，年租金90,000元，租赁期自2017年9月1日至2018年8月30日，支票金额为1.5万元，载明的出票日期为2018年8月20日，收条内容载明吴厚昌确认收到舒爱公司补偿的搬迁损失费1.5万元，落款时间为2018年8月28日；五、承租人陶某某，年租金35,000元，租赁期自2018年3月1日起至2019年2月28日，支票金额为2.5万元，载明的出票日期为2018年8月31日，收条内容载明陶某某确认收到舒爱公司补偿的搬迁损失费2.5万元，收条落款时间为2018年8月30日。上述五张支票载明的金额合计14.5万元，五张收条载明的金额合计14.8万元。舒爱公司提交上述证据拟证明其为了配合刘建兴及时清偿涉案场地，向5家转租商户共支付了14.5万元赔偿款，一开始是开具的支票，之后再支付的现金换回支票。刘建兴不认可租赁协议、支票和收条的真实性，认为补偿情况不属实，即便属实，根据承包经营协议和五份租赁协议的内容，出现提前退租情况也仅需要退还2018年6月30日之后多收的租金，无需另行支付赔偿款情形，涉案场地于2018年6月30日清场，14.5万元的金额与租赁合同载明的租金金额无法对应。7、一审审理中，舒爱公司向法庭申请陶某某作为证人到庭接受讯问。一审庭审中，证人陶某某陈述：一、陶某某于2018年3月1日向舒爱公司承租场地用于收集废旧器材，合同期限是2018年3月1日至2019年3月1日，当时约定的租金金额记不清楚，可能是3万元，承租场地具体位置和面积也记不清楚，证人之后一次性向舒爱公司支付了3万元租金；二、2018年6月，舒爱公司与陶某某谈搬离场地事宜，由于签合同的时候没提到过要拆的事情，舒爱公司用2.5万元支票承诺支付陶某某剩余房租及赔偿款，后来6、7月搬离的时候，舒爱公司给了陶某某2.5万元现金，是剩余房租，并收回了支票原件；三、陶某某曾向舒爱公司提出过赔偿事宜，但不记得多少钱了。刘建兴对证人陶某某的证言发表质证意见：不认可证人证言真实性，证人对承租的面积、租金等均不清楚，可能是虚假陈述，而且证人在陈述中也说了2.5万元是退回的租金，此外，舒爱公司在一审审理中陈述5家商户过去几年都在场地内，但证人的租赁合同是2018年3月才开始，前后陈述明显矛盾。舒爱公司对证人陶某某的证言发表质证意见：认可证人证言真实性，证人比较紧张，所以导致陈述混乱。8、一审审理中，舒爱公司向法庭提交李某的书面证言，李某未到庭作证。书面证言主要内容包括：李某自2017年1月起向舒爱公司租赁位于宝山区塘祁路XXX号厂房用于住宿、堆放汽修设备、零配件，每年租金是50,400元，2018年年初李某一次性支付了一年租金；2018年6月，舒爱公司通知李某场地需要整体搬迁，要求尽快搬走，当时大房东刘建兴也来了现场，李某问刘建兴损失怎么办，刘建兴让李某找吴定夫解决，之后经过几轮谈判，吴定夫同意退50,000元，等于2018年1月至2018年6月是白用的。2018年7月，吴定夫开了50,000元支票给李某，让其先搬出，之后再给了50,000元现金，收回了原来的支票。舒爱公司对李某的书面证言发表质证意见：认可书面证言内容，退回2018年上半年的租金就是一种补偿，因此要求刘建兴也对舒爱公司进行补偿，李某之所以未出庭作证，是因为刘建兴电话对其进行了恐吓。刘建兴对李某的书面证言发表质证意见：对证人证言内容不予认可，刘建兴确实给李某打过电话，但并无恐吓情况，只是询问事情经过，舒爱公司并未提供证据证明李某曾交过房租，而退还房租也是自称以现金方式，缺乏书面凭证，4,200元的月租金也明显超过市场行情，市场价月租金应该为1,100元，因此李某的租赁协议可能是伪造的。此外，从字迹形式来看，证人证言、收条、房屋租赁协议上李某的签字并非同一人所签。9、一审审理中，刘建兴对舒爱公司提交的五家商户对应的房屋租赁协议、支票及补偿款收条以及证人陶某某、李某签字进行笔迹鉴定，对房屋租赁协议及补偿款收条的形成时间提出鉴定申请。舒爱公司认为刘建兴既然对证人证言都不予认可，没有鉴定的必要，既然场地要搬迁就肯定要清场，舒爱公司花费了清场代价，刘建兴也获得了相应的利益，刘建兴就应该补偿舒爱公司。10、一审审理中，法庭向各方当事人释明涉案承包经营协议无效的法律后果，同时让舒爱公司明确其遭受的损失范围。舒爱公司明确表示，不需要考虑其损失，刘建兴主张的房屋使用费就是刘建兴的损失，应按照过错分摊。上述事实，可由承包经营协议、整治告知书、五家商户对应的房屋租赁协议、支票及补偿款收条等书面证据，证人陶某某、李某的证人证言，以及刘建兴、舒爱公司舒爱家具公司的相关陈述予以证实。一审法院认为，涉案场地系违章建筑，刘建兴及舒爱公司签订的承包经营协议应属无效，对此双方在审理中亦予以确认。根据相关法律规定，刘建兴有权参照约定的租金标准要求舒爱公司支付场地占有使用费。涉案场地自2018年1月1日至2018年6月30日期间由舒爱公司实际占有，故刘建兴有权收取234,000元，扣除舒爱公司已支付的4万元，以及刘建兴同意在本案中一并抵销的18,000元补偿款后，刘建兴有权要求舒爱公司支付剩余176,000元场地占有使用费。关于5,446元水电费，舒爱公司表示认可，一审法院予以支持。关于逾期付款利息损失的主张，刘建兴主张按同期贷款利率为标准，于法不悖，予以支持，关于起算点，承包经营协议缺乏约束力，付款期限并不明确，一审法院综合考虑合同性质及合同履行情况，酌情认定以舒爱公司收到本案起诉状之次日起算，经查询，舒爱公司于2019年1月25日签收诉讼材料，故应自2019年1月26日起算。关于舒爱公司王向红的法律责任，其系舒爱公司的一人股东，在不能证明其财产独立于公司财产时，其应对公司债务承担连带责任。关于舒爱公司要求减免房屋占有使用费的主张，一审法院认为缺乏法律依据和事实依据，具体理由如下：其一，根据合同法规定，合同无效后，一方当事人遭受的损失有权要求对方根据过错程度承担相应的责任，本案中，在法庭反复释明的情况下，舒爱公司明确表示无需考虑其损失。其二，退一步而言，即便考虑舒爱公司的损失情况，其提交的证据尚不足以支持其主张。首先，五份房屋租赁协议、支票及补偿款收条即便属实，也不能直接证明退款究竟是剩余房租还是额外补偿款；其次，关于证人陶某某的证言，陶某某称其于2018年3月1日进场时一次性支付全年租金3万元，之后又于2018年6、7月退场时收到2.5万元现金退款，对该笔2.5万元的性质，陶某某先是称包含剩余房租及赔偿款，之后又称是退还的房租，前后陈述明显不一致，且无论何种表述，均不能佐证舒爱公司要求全额减免的说法；再次，关于证人李某的书面证言，李某未到庭接受质询，证据形式有所欠缺，即便刘建兴确曾于庭外与李某电话沟通，但在缺乏交租、退款等书面证据的情况下，仅凭证人证言亦难以证明的主张。其三，舒爱公司长期租赁涉案场地，知晓违章建筑情形，也同意如遇拆迁事宜需无条件配合刘建兴完成清场，故舒爱公司配合刘建兴完成清场工作是义务，而非要求补偿的理由，其要求减免场地使用费的主张缺乏法律依据。综上，一审法院判决：舒爱公司于判决生效之日起十日内支付刘建兴自2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋占有使用费176,000元以及水电费5,446元，合计181,446元；舒爱公司于判决生效之日起十日内支付刘建兴逾期付款利息损失(以181,446元为基数，自2019年1月26日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算)；王向红对舒爱公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。对刘建兴的其余诉请不予支持。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,288元(刘建兴已预缴)，由舒爱公司、王向红共同负担3,928元，刘建兴负担360元。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院虽认定系争合同无效，但仍支持刘建兴关于场地占有使用费的主张并无不当，本院予以认同。系争合同无效，舒爱公司即应负返还场地的义务，清空、返还场地所涉费用是舒爱公司为履行其返还义务而发生，刘建兴未曾承诺负担该费用，故舒爱公司要求刘建兴分担该部分损失并无依据。王向红作为舒爱公司的唯一股东，不能举证公司的资产或财务与其独立，应当对该公司债务承担连带责任。综上，舒爱公司与王向红的上诉意见并无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,928元，由上诉人上海舒爱家具有限公司、王向红共同负担。本判决为终审判决。法官助理张献之审判长  陈晓宇审判员  肖光亮审判员  陈显微二〇二〇年一月十五日书记员  张献之附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……