山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终116号 上诉人(原审原告)：崔健，男，1979年8月18日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：崔永刚，莱西政律法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：周晓艳，女，1983年10月3日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：孙寿师，山东新禾律师事务所律师。 原审被告：盛玉华，女，1979年1月2日出生，汉族，住山东省莱西市经济开发区。 上诉人崔健因与被上诉人周晓艳、原审被告盛玉华房屋买卖合同一案，不服山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔健及其委托诉讼代理人崔永刚，被上诉人周晓艳及其委托诉讼代理人孙寿师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔健上诉请求：1、撤销一审判决，支持崔健的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由周晓艳负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、周晓艳之所以违约，是因为当时房价大涨，数日之内每平方米涨幅达一千多元，由此导致崔健不得不花更多的钱另行买房，应认定为周晓艳的违约行为给崔健造成的经济损失。崔健要求的合同总额30%的违约金，与周晓艳违约造成的损失基本相当，也符合合同法相关规定。二、双方合同第六条关于逾期超过30日，守约方才能有权要求30%的违约金的约定不应作为定案依据。第一，在房价飞涨的情况下，30天的时间足以给守约方造成巨大损失，因此该约定严重违背公平公正的法律原则。第二，该条款属于格式条款，限制了守约方的主要权利，根据合同法相关规定，应当视为无效条款。因此，一审依据该项约定驳回崔健的诉讼请求既不合理，也不合法。最后，一审判决仅仅判令周晓艳支付给崔健两万元，远远不足以弥补崔健的损失，实在有违公平。综上，一审判决错误，请求依法改判支持崔健的上诉请求。 周晓艳辩称，涉案房屋办证未过5年，不能进行买卖，双方是在中介的居间下签订居间合同，该合同未实际履行，应属于居间合同不成立，应当各自返还财产。 盛玉华未陈述意见。 崔健向一审法院提出诉讼请求：1、判令周晓艳、盛玉华支付崔健违约金192000元、返还定金20000元；2、诉讼费由周晓艳、盛玉华负担。 一审法院认定事实:2018年2月27日，周晓艳作为出售方（甲方）、崔健作为购买方（乙方）、盛玉华、魏志华作为中介方（丙方）签订了《房地产买卖合同》一份，合同主要内容为：一、房屋状况：甲乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产，该房产坐落于莱西市，产权人周靖，共有人周晓艳；二、房屋成交价与付款方式：成交价款640000元，乙方于2018年2月27日支付甲方20000元定金，由中介费保管50%，若甲方违约，双方返还定金；若乙方违约，定金不退，获得退约金的一方应支付丙方该违约金50%的劳务费。付款方式：乙方全款支付甲方房款，因乙方需要紫禁城房屋办理抵押贷款，如果贷款没有批下来，甲方要无条件退还全额定金。三、甲方责任：甲方保证同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售该房产，且上述房屋权属清晰。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、债权债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任。四、房屋交接形式及日期约定：经甲乙双方同意，甲方于收到全款3日内腾出房屋，甲方并于2018年4月20日之前迁出全部在此房产名下的户口。否则甲方每延误一天，按照人民币300元/天赔偿给乙方作为滞纳金，逾期超过15日仍不交房的，乙方可以以甲方违约为由解除双方交易关系并做赔偿事宜（具体赔偿事宜按本合同第六条执行）。五、中介费用及义务：1、鉴于甲、乙双方已确认丙方提供的服务无瑕疵，并出促成了甲、乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，甲乙双方均同意各自支付给丙方本合同成交总房价款的1%中介佣金服务费，甲乙双方于本合同签订时一次性付给丙方。2、根据国家《合同法》等法律相关规定，如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，因此丙方收取的佣金费用将不予退还。六、违约责任：本合同签订后，双方任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务，每逾期一天，按照人民币500元/天支付对方作为违约金，逾期超过30日的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方；守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介损失。七、甲、乙双方承诺已仔细阅读本合同的各项条款并理解其所表达的含义，且未有重大误解情形，确定各项条款为甲、乙双方本人的真实意思表示。甲乙双方确认丙方已履行必要的审查义务，并将买卖双方与交易相关信息如实告知甲乙双方，并未有信息隐瞒、欺诈行为。八、…九、…甲乙双方约定于2018年4月20日到开发商办理更名交接全款。 2018年2月27日，崔健向周晓艳交付2万元购房定金。涉案房屋由周靖与青岛宏远置业集团有限公司签订《商品房出售合同》。周晓艳与周靖系夫妻关系。2018年3月1日，周晓艳告知崔健涉案房屋不予出卖。 一审法院认为，周晓艳与崔健签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，周晓艳无合法理由拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。周晓艳关于涉案房屋系周靖个人财产，周晓艳无权转让，涉案合同系无效合同的辩称意见，于法无据。周靖与周晓艳系夫妻关系，周晓艳与崔健签订的房地产买卖合同载明：产权人是周靖，共有人为周晓艳，且合同约定周晓艳有义务保证同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售该房产。盛玉华不是合同相对方，无证据证明盛玉华的行为应承担约定的违约责任。故应驳回崔健对盛玉华的起诉。 周晓艳之行为构成违约，应承担违约责任。经一审法院释法，崔健在定金和违约金之间，不主张定金双倍返还，主张违约金。根据不告不理原则，一审法院不予处理定金双倍返还。崔健主张周晓艳退还定金20000元，一审法院予以支持，并应按照中国人民银行同期贷款利率，支付自违约之日，即自2018年3月1日起到履行之日止的利息。关于违约金。合同于2018年2月27日签订，同年3月1日周晓艳告知不出卖涉案房屋，其行为不适用合同关于支付崔健合同总价款的30%作为违约金的约定。故对崔健要求周晓艳支付其违约金192000元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条规定，一审判决：一、驳回崔健对盛玉华的起诉；二、周晓艳自判决生效之日起十日内支付崔健二万元，及以二万元为基数，支付自2018年3月1日起至履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、驳回崔健的其他诉讼请求。案件受理费4480元，由周晓艳负担1000元，崔健负担3480元。 本院二审期间，崔健提交从网上查询的涉案房屋所在小区房价走势图打印件一张，证明：2018年2月到4月房价相差2630元/平方米。因为周晓艳的违约行为给崔健造成了30440元的升值损失。周晓艳质证称，对该证据的真实性不予认可，根据该份证据，2018年2月份房价为5000元/平方米，2018年3月份房价为5548元/平方米，周晓艳在短时间内亦通知崔健，所以没有给其造成损失。本院审查认为，该证据系打印件，周晓艳亦不予认可，本院不予采信。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，崔健与周晓艳于2018年2月27日签订的涉案房屋房地产买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。双方签订合同后，崔健依约支付了20000元购房定金，周晓艳为崔健出具收取20000元的定金收条。后，周晓艳无正当理由拒绝出售涉案房屋，并于2018年3月1日通知崔健，周晓艳违约事实清楚，应当承担违约责任。崔健主张违约金192000元，但其未提交充分证据证明因周晓艳违约给其造成的实际损失，其按照合同约定主张涉案房屋总价款640000元30%的违约金过高，且周晓艳违约逾期未超过30日，崔健即起诉主张违约责任，其主张涉案房屋总价款30%的违约金不符合合同约定的支付条件，本院不予支持。双方合同约定，任何一方未按照合同约定时间全面履行自己的义务，每逾期一天，按照500元/天支付对方违约金，周晓艳于2018年3月1日提出不再出售涉案房屋，崔健于2018年3月13日起诉主张违约金及要求返还定金，周晓艳应当按照上述合同约定支付崔健12天的违约金6000元（500元/天×12天），对崔健主张的违约金过高部分，本院不予支持。周晓艳收取的20000元定金，应退还崔健。 综上所述，崔健的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但对周晓艳应承担的违约责任处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初1711号民事判决第一项； 二、撤销山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初1711号民事判决第三项； 三、变更山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初1711号民事判决第二项为：周晓艳于本判决生效之日起十日内返还崔健购房定金20000元； 四、周晓艳于本判决生效之日起十日内支付崔健违约金6000元； 五、驳回崔健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4480元，二审案件受理费4480元，由上诉人崔健负担8680元，被上诉人周晓艳负担280元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年一月十六日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员于国英