四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初156号 原告：中国农业银行股份有限公司仁寿县支行，住所地：四川省仁寿县文林镇金马路一段269号．统一社会信用代码：915114212072520531。 负责人：潘相男，系该银行行长。 委托诉讼代理人：杨凯，男，1978年9月16日生，汉族，住四川省仁寿县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张杰，男，1988年4月21日生，汉族，住四川省仁寿县，系该公司员工。 被告：仁寿怡宏房地产开发有限公司。住所地：仁寿县视高工业园区。统一社会信用代码：91511421078885144L。 法定代表人：张金灿，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚慧，男，1977年8月5日生，汉族，住四川省成都市武侯区，系该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司仁寿县支行（以下简称农业银行）与被告仁寿怡宏房地产开发有限公司（以下简称怡宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员李阳春适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人杨凯、张杰，被告怡宏公司的诉讼代理人姚慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行向本院提出诉讼请求：1．依法判令原告与被告于2018年12月1日签订的《商品房买卖合同》中涉及43号商用房的交易无效；2．依法判令被告立即返还原告支付的43号商用房购房款1746160元；3．依法判令被告向原告支付自2019年1月31日起至购房款全部返还之日止所产生的利息（以43号商用房购房款1746160元为计算依据，按照人民银行同期贷款基准利率计算）；4．依法判令被告按照《商品房买卖合同》约定向原告支付违约金；5．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月，经中国农业银行股份有限公司四川省分行《关于简阳新民街支行等四个网点建设项目立项的批复》（农银川复［2018］409号）同意，原告实施仁寿视高支行迁址构建。原告于2018年12月1日正式与被告签订《商品房买卖合同》，以每平方米26000元的价格，购买了位于仁寿县天府国际城6幢1层39号（面积234.85平方米）、42号（面积111平方米）、43号（面积67.16平方米）商用房，购房总金额为10738260元。原告于2018年12月3日对所购房屋进行了验收，2019年1月24日，被告办理好产权证，原告按合同约定付清了全部购房款10738260元。在实际交房时，原告方知，被告于2017年1月1日将43、44号商用房（合计面积158.74平方米，其中43号商用房面积67.16平方米）出租给了杜水艮（用于经营光明眼镜行）。租赁合同约定：租赁期限为6年，自2017年1月1日起至2022年12月30日止。被告多次与承租方沟通，提出提前终止租赁合同，因承租方不愿意提前终止租赁合同，被告不能按照《商品房买卖合同》向原告交付43号商用房，不能履行部分合同义务，导致原告对43号商用房不能实际占有和使用，达不到原告的购房目的，为维护原告合法权益，遂提起本次诉讼。 被告怡宏公司辩称，原告陈述的事实属实，对其要求确认原告与被告于2018年12月1日签订的《商品房买卖合同》中涉及43号商用房的交易无效、返还购房款1,746,160元、支付资金占用利息及承担本案全部诉讼费用等诉求均无异议；但对原告主张违约金的诉求有异议，认为涉案的43号商用房租赁在前，买卖在后，原告在购买房屋时早已知晓该房屋租赁的事实，故不应该支付违约金。 为支持诉讼主张，原告向本院举示下列证据： 1、原、被告身份信息复印件1组，拟证明原、被告主体适格； 2、四川省商品房买卖合同（现售）复印件1份、《商品房买卖合同》补充协议复印件1份及商品房买卖合同摘要复印件1份，拟证明双方存在合法有效的房屋买卖合同关系； 3、发票复印件3张、税收完税证明复印件3张及增量房申报表复印件1份，拟证明购房款支付情况。 被告怡宏公司对原告提交证据的质证意见是：对上述证据的三性均无异议。 被告怡宏公司未向本院提供证据。 根据庭审中双方当事人的陈述、举证质证及法庭辩论，本院对案件事实认定如下：2018年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以每平方米26000元的价格，购买了位于仁寿县天府国际城6幢1层39号（面积234.85平方米）、42号（面积111平方米）、43号（面积67.16平方米）商用房，购房总金额为10738260元，其中案涉43号商用房的购房价为：1746160元。2019年1月24日，被告协助原告为上述商用房办理了房屋产权登记，原告按合同约定付清了全部购房款10738260元。后43号商用房因租赁期未满无法交付，导致被告不能履行部分合同义务。原告遂要求确认原告与被告于2018年12月1日签订的《商品房买卖合同》中涉及43号商用房的交易无效，并要求被告返还43号商用房的购房款1746160元、支付资金占用利息、根据合同约定赔偿原告相应违约金并承担本案全部诉讼费用。被告方对原告的各项请求，除违约金外均无异议。 本院认为，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议和摘要，均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同履行相应义务。合同签订后，原告随即支付了全部购房款，被告亦协助原告为其所购的商用房办理了房屋产权登记，合同成立并已生效。后因43号商用房租赁期未满无法交付，导致部分合同已无法履行，原告要求解除《商品房买卖合同》中涉及43号商用房的交易部分，并要求被告返还43号商用房的购房款1,746,160元、支付资金占用利息、同时根据合同约定赔偿原告相应违约金并承担本案全部诉讼费用。被告同意解除涉及43号商用房的交易部分，同意返还原告43号商用房的购房款1,746,160元及资金占用利息并承担本案全部诉讼费用。以上系双方对其民事权利义务的自由处分，不违反法律相关规定，故本院对此予以确认。 其次，被告是否应当根据《商品房买卖合同》约定向原告支付相应违约金？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十二条第（二）款约定：“经规划部门批准的规划变更、涉及单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间、尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。”第十三条约定：“出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的0.5%向买受人支付违约金。”故本案中，被告因案涉43号商用房租赁期未满无法交付，导致部分合同已无法履行，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司仁寿县支行与被告仁寿怡宏房地产开发有限公司于2018年12月1日签订的《商品房买卖合同》中涉及43号商用房的买卖合同； 二、被告仁寿怡宏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司仁寿县支行43号商用房的购房款1,746,160元及利息（利息计算方式：以1,746,160元为基数，自2019年1月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告仁寿怡宏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司仁寿县支行违约金8730.8元。 本案受理费减半收取计10,258元，由被告仁寿怡宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李阳春 二〇二〇年一月八日 书记员  陈依依