四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18191号 上诉人（原审原告）：青美莲，女，1992年8月22日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都万科川府置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区天府大道南段888号。 法定代表人：冯兆臣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 上诉人青美莲因与被上诉人成都万科川府置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青美莲上诉请求：1、依法撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1567号民事判决并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由万科公司承担。事实与理由：一、一审法院存在认定事实不清。1、一审法院认定“万科公司系将房屋的装修价格包含在房屋总价中一并作价，合同约定的装修成交价所反映的并非仅仅为装修造价、成本价格。”与双方签约背景，签订合同的本意，合同约定的内容不一致；2、容积率与万科公司宣传承诺不符；二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定《确认书》效力问题适用法律错误；2、一审法院认定小区真实容积率适用法律错误；3、一审认定是否应当判决万科公司按照合同要约适用法律错误；三、一审法院程序违法，未依法鉴定案涉房屋装修造价。 万科公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回青美莲的全部上诉请求。 青美莲向一审法院提出诉讼请求：1、判令撤销双方签订的房屋买卖合同中的装修条款，将案涉房屋变更为清水交付；2、判令万科公司赔偿因违约超建给青美莲造成的损失暂计40000元；3、判令万科公司加装小区大门无障碍通行电梯；4、万科公司承担一审案件的诉讼费、鉴定费。 一审法庭辩论结束后，青美莲向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，将第一项诉讼请求“判令撤销双方签订的房屋买卖合同中的装修条款，将案涉房屋变更为清水交付”变更为“判令撤销双方签订的房屋买卖合同中的装修条款”，其余诉讼请求不变。该项诉讼请求变更，系青美莲对部分诉讼请求的自愿放弃，一审法院予以准许。 一审法院认定事实：2018年6月27日，青美莲（乙方）与万科公司（甲方）签订《楼宇认购书》，约定乙方认购甲方楼宇位置：居住用房，房屋总价按套内建筑面积计价。认购书第四条约定，甲方已向乙方明示包含但不限于《楼宇认购书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》和附件）示范文本等，乙方对前述公示内容清楚且无异议。 2018年6月27日，青美莲（乙方）与万科公司（甲方）签订《确认书》，第二条“装修价格及契税等事项”中约定：1、乙方购买的商品房为装修房的，双方确认《商品房买卖合同》项下交易为双方针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房屋和装修装饰，亦未单独就清水房屋和装修装饰分别定价，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格；《商品房买卖合同》正文记载的装修标准价格及备案表记载的装修成交价为双方基于《商品房买卖合同》的网签、备案要求而填写，并非双方就装修装饰部分交易的对价。2、乙方清楚房屋的交付标准以《商品房买卖合同》附件《关于装饰装修及相关设备标准的约定》/《交付标准》约定为准，乙方不以装修标准/装修成交价为依据对房屋交付标准提出异议。如《关于装饰装修及相关设备标准的约定》/《交付标准》对部分装饰装修材料及设备的品牌等未作明确约定的，双方同意由甲方在满足国家/行业标准中的强制性规范的前提下进行配置、选择。3、双方均清楚：《四川省商品房买卖合同（预售）》正文记载的装修标准价格及备案表记载的装修成交价与甲方的成本投入存在差异，差异部分为甲方销售房屋整体利润之一部分，乙方对此理解且无异议。4、乙方缴纳所购房屋契税的计税价格为包含备案表上载明的清水成交价、装修成交价在内的房屋总价，乙方对此清楚且认可，具体政策如有变化的，以税务机关政策为准。确认书第三条约定，本文件签署前或签署后，其他文件关于增值税、装修价款等约定与本协议不一致的，均以本协议约定为准。 2018年6月28日，青美莲（买受人）与万科公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定青美莲购买万科公司开发的翡翠公园楼盘的房屋，该房屋的预测建筑面积共123平方米，其中套内建筑面积97.66平方米，分摊的共有建筑面积25.34平方米，出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告；该商品房为成品住宅，出卖人与买受人约定按现代典雅风格：3006.84元/每平方米实施装修；房屋价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17848.51元，总价款为1743085元，付款方式为商业贷款；出卖人在2019年9月30日前向买受人交房。合同附件六对案涉房屋公共部分、全屋、客厅、房间、厨房、卫生间等装饰装修及相关设备标准进行了专门约定。《补充协议》附件十二载明：万科翡翠公园分为3#、6#、11#共计3个地块，本期建设范围为6#地块住宅，建设范围为1-12#楼。青美莲于2018年6月27日向万科公司支付定金200000元，于2018年6月28日向万科公司支付首期购房款543085元。 2018年5月11日，受万科公司咨询委托，四川开元工程项目管理咨询有限公司承接了万科翡翠公园项目一期（6号地块）4、7、8、12#楼精装修工程开发报建编制工作，并出具了相关《编制报告》，载明：“1、万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代典雅风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡；2、万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代中式风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡；3、万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代东方风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡。” 2019年1月15日，受青美莲的委托，四川蜀通工程造价咨询招标代理有限公司对万科翡翠公园楼盘室内精装修工程（94、121户型）进行造价测算编制，并出具《建设工程造价咨询报告书》，载明：“万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-94户型，工程造价总金额126627.38元，每平方造价：1347.10元/㎡。万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-121户型，工程造价总金额160278.45元，每平方造价：1324.62元/㎡。” 另查明，万科公司向成都市规划管理局就案涉项目报建提交的《（3#6#11#地块商业）技术经济指标》载明的容积率为2.8。2016年11月17日，万科·翡翠公园（3#、11#地块）获得建设工程规划许可证；2016年11月22日，万科·翡翠公园6#地块（住宅、商业及配套）获得建设工程规划许可证；2017年9月28日，万科·翡翠公园6#地块（集中商业）获得建设工程规划许可证。2018年12月11日，成都市规划管理局出具《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》（成规核字第510122201842087号），载明：万科翡翠公园6#地块（1、2、9-11#楼）的规划核实申请已受理，经核实，该项目建设符合规划管理要求，建筑用途以测绘报告为准，核实合格。 上述事实，有当事人提交的经当庭举证、质证的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及收款回执、《楼宇认购书》、《确认书》、编制报告、《建设工程造价咨询报告书》、《建设工程规划许可证》、总平面图及《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 一审法院认为，双方当事人争议的焦点为：一、是否应当撤销双方当事人签订的房屋买卖合同中的装修条款；二、万科公司是否存在违约超建的事实。如存在，是否应当赔偿由此给青美莲造成的损失40000元；三、万科公司是否应当加装小区大门无障碍通行电梯。对此，一审法院做如下评述： 一、是否应当撤销双方当事人签订的房屋买卖合同中的装修条款的问题 一审法院认为，青美莲与万科公司签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件，应作为确定双方权利义务的依据。首先，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“按[方案（方案一（现代典雅风格，适用于所有户型））：3006.84元/每平方米。]”的记载，但合同中，双方对商品房的装饰装修及相关设备标准还通过附件六的形式进行了详细约定。以附件六中关于全屋装修及设备标准为例，载明户内门采用“PVC覆膜木复合门”、设备配置载明“全屋开关插座（西蒙：C5系列）”。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同附件六所约定标准，而不能简单理解为装修造价款按3006.84元/平方米计算的定价标准；其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，《楼宇认购书》、《确认书》等也明确约定交易标的为带装饰装修的房屋，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，万科公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关表述为“装修款”，但3006.84元/平方米显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素；再次，青美莲虽向一审法院提交了其委托的鉴定机构出具的建设工程造价咨询报告书。该报告显示，万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-121户型的装修造价平均每平方米为1324.62元。但一审法院认为，即便该建设工程造价咨询报告书所载明的装修造价与合同载明的3006.84元/平方米有差距，但如上所述，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中有关于计价方式为按照套内建筑面积计算，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》所载明的“3006.84元/平方米”并非指房屋装修的造价或成本。一审所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成。青美莲也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。一审中，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，万科公司可在装修销售价的计价构成中确定其税费、利润等。此外，案涉《确认书》中明确载明装修成交价与万科公司的成本投入存在差异，差异部分为万科公司销售房屋整体利润之一部分，买方对此理解并无异议。青美莲作为完全民事行为能力人，其在购房时对《确认书》的签字认可，也应认定为真实意思表示。同时，案涉合同约定的交房时间为2019年9月30日，截止目前未到双方合同约定的交房时间。在案涉房屋未交付的情况下，青美莲参照同户型实际已交付房屋，认为万科公司房屋装修明显质价不符也缺乏事实依据。一审中，青美莲请求撤销案涉房屋买卖合同中的装修条款的理由还包括合同因重大误解订立、订立合同时显失公平、万科公司以欺诈、胁迫的手段使青美莲违背其真实意思的情况下订立合同，但对上述主张，青美莲并未提供充分证据予以证明。青美莲还认为案涉合同系格式条款，签订合同过程中万科公司拒绝协商，对此，青美莲未提供证据证明提供格式合同的万科公司具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。综上，青美莲要求撤销其与万科公司签订的房屋买卖合同中的装修条款，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于青美莲申请对案涉房屋的室内精装修工程造价进行鉴定的问题，如上所述，因万科公司系将装修价包含在房屋总价中一并作价，合同所约定的装修成交价所反映的并非仅仅为装修造价、成本价格，故青美莲要求对案涉房屋的装修工程造价进行鉴定的申请，并无必要，反而增大诉讼成本，故一审法院对其鉴定申请不予准许。 二、关于案涉商品房是否存在超建事实及相关损失的问题 一审中，案涉项目用地为整体地块，由万科公司分期报建开发。根据成都市规划管理局于2018年12月11日出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》，案涉项目符合规划管理要求。也即，青美莲关于案涉商品房存在超建事实的主张与案涉项目《建设工程规划许可证》及行政主管部门依法出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》所反映的事实相悖。且青美莲对案涉商品房容积率超建及相关损失金额的确定系通过估算，并未提交相关证据证明。故一审法院认为青美莲要求万科公司支付因超建造成损失的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。 三、关于万科公司是否应当加装小区大门无障碍通行电梯的问题 首先，青美莲主张的加装小区大门无障碍通行电梯处属于小区的公共通道，该公共通道在建筑规划上是属于公共部分，属全体业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第六项及第二款的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故一审中青美莲无权单独主张改建该部分公共通道。其次，青美莲与万科公司签订的《楼宇认购书》、《确认书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》等并未约定案涉小区大门需安装无障碍通行电梯。故对青美莲要求万科公司加装小区大门无障碍通行电梯的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第六项及第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回青美莲的全部诉讼请求。案件受理费400元，由青美莲负担。 二审中，双方对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审焦点为：案涉2018年6月27日《确认书》是否存在无效或可撤销情形。 首先，根据本案查明事实，案涉《确认书》中对双方就《四川省商品房买卖合同（预售）》记载的装修标准价格、备案表记载的装修成交价、契税负担等事项进行了明确的补充，其内容清楚、具体，并无免除万科公司合同主要义务，排除青美莲合同主要权利的内容，也无双方对条款内容理解发生争议的情形，故对于青美莲上诉认为案涉《确认书》系格式条款应认定为无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，青美莲作为完全民事行为能力人，对其在案涉《确认书》上签字的法律后果，应当清楚认知。在本案中并无证据证明案涉《确认书》的形成存在重大误解订立、订立合同时显失公平，或万科公司采取过欺诈、胁迫手段的情况下，青美莲上诉请求撤销案涉《确认书》的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。对于青美莲在本案中主张万科公司存在严重装修问题，影响房屋交付等情况，可另行通过合法途径解决。 关于青美莲上诉主张案涉商品房存在超建应赔偿相关损失，以及加装小区大门无障碍通行电梯问题，一审判决已经阐述清楚，其结论符合本案事实及相关法律规定，本院依法予以确认，不再重复赘述。 综上所述，青美莲的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由青美莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  张卫敏 二〇二〇年一月二十日 书记员  李海薷