江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终11385号 上诉人(原审被告）：江苏阳江建设集团有限公司，住所地江苏省南京市高淳开发区淳溪配套区455号。 法定代表人：倪孝强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋俊，江苏轩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡红军，男，1960年7月19日出生，汉族，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：蔡雪红，江苏祎华律师事务所律师。 原审被告：宿迁贝恩置业有限公司，住所地江苏省沭阳县学府南路。 法定代表人：张惠芳，该公司董事长。 上诉人江苏阳江建设工程有限公司（以下简称阳江公司）与被上诉人蔡红军、原审被告宿迁贝恩置业有限公司（以下简称贝恩公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初15077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阳江公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蔡红军诉请。事实与理由：1.原审判决认定事实不清，蔡红军利用37万元现金支付购房款的行为违背交易习惯，不符合常理，即使蔡红军有意筹集款项，也不可能将大额现金存在家中，这样既不安全，也不方便，况且宿迁贝恩公司也是提供了非现金收款途径的，故原审认定事实缺乏信服力。2.原审判决对涉案房屋可以办理产权登记的具体时间认定不清。涉案房屋可以办理产权登记时间并非2018年初，而是2017年2月10日即可办理。而本案查封时间为2018年4月28日，这之间相隔了近一年半之久，尽管蔡红军辩解得到通知的时间是2018年三四月份，但是并未就此举证，况且同一小区不可能分批通知，即使分批通知也不可能相隔一年半。另直至原审开庭，蔡红军也未提供已缴纳涉案房屋相关税费的凭证。由此，蔡红军明显是怠于行使权利，才导致涉案房屋被查封冻结。原审判决适用法律遗漏。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定，本案蔡红军并未提供唯一住房证明，不符合排除执行的条件。而原审判决仅引用该规定的第二十八条，属于引用法条不全，必然导致判决结果错误。综上，原审判决认定事实不清、引用法律遗漏，判决结果侵害了阳江公司的合法权益。 蔡红军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.蔡红军一直从事货物的批发，因此有大额现金的来源。蔡红军向贝恩公司交付房款后，贝恩公司已经向蔡红军出具了发票，足以说明蔡红军已经履行了房款的给付义务。2.未能办理产权证，并非因买受人的原因，案涉小区系在如东县洋口港开发区管委会及如东县政府的牵头下，才办理了小区的综合验收，且小区综合验收并不意味着产权证能够分割并过户给业主，因贝恩公司名下还有大量的税费未交纳，且蔡红军手中只有预收发票，所以无法办理契税手续。2017年如东县政府牵头政府工作会议，确定了以预收发票代替正式发票，由业主缴纳契税，由此在2018年才通知小区的业主办理产权证。因此，不能办理产权证的原因是因贝恩公司在2012年因债务原因人去楼空导致。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回阳江公司的上诉请求。 蔡红军向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令对蔡红军位于江苏省如东县长沙镇老镇区海景风情小区1号楼506室房屋停止执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认蔡红军与宿迁贝恩置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认海景风情小区1号楼506室房屋归蔡红军所有；3.阳江公司、贝恩公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，蔡红军变更诉讼请求为：1.请求判令对蔡红军位于江苏省如东县长沙镇老镇区海景风情小区1号楼506室房屋停止执行；2.阳江公司、贝恩公司承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，阳江公司诉贝恩公司建设工程施工合同纠纷一案,苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中民初字第00092号民事判决已发生法律效力。依据该判决：贝恩公司于判决生效之日起十五日内支付阳江公司工程价款34050868.42元，并支付相应的利息（以34050868.42元为基数，自2013年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）。案件受理费221521元，由贝恩公司负担。 因被执行人未履行法律文书确定的义务，申请执行人向苏州市中级人民法院申请执行，经苏州市中级人民法院裁定指定管辖，一审法院于2017年3月14日立案受理。2018年3月6日，一审法院作出（2017）苏0581执2234号之一执行裁定，裁定：苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中民初字第00092号民事判决书终结执行。 2018年4月28日，一审法院查封了被执行人宿迁贝恩置业有限公司名下位于如东县房屋。案外人蔡红军对本案执行标的提出异议后，一审法院于2018年11月23日作出（2018）苏0581执异92号执行裁定书，驳回案外人蔡红军的异议请求。蔡红军不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 一审另查明，2010年10月10日，蔡红军与贝恩公司签订商品房买卖合同，约定由蔡红军向贝恩公司购买海景风情小区1幢5单元506号房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共122.35平方米，单价为每平方米3044.99元，房屋总价款372555元，签约当日付清，交付期限为2011年9月1日。该商品房买卖合同于2010年10月11日办理了网签备案登记。 2010年10月18日贝恩公司开具销售不动产统一发票，金额372555元，款项性质为预收购房款。2012年4月，涉案房屋予以交付，贝恩公司开具收据，以逾期交房违约金抵物业费、房屋差价款等，蔡红军并领取了住宅使用说明书、住宅质量保证书。 2012年七、八月份，海景风情小区因开发商撤出，购房户到如东县政府上访，要求敦促开发商尽快交房、办理房产证、解决房屋积水等问题。洋口港经济开发区管委会成立了海景风情小区应急处置领导组，并向开发商及项目投资人马生根、倪孝强、李根土发出通知，要求尽快妥善解决如下遗留问题：配套工程未到位、工程未验收、部分购房人至今未拿到房、交房延迟违约金未给付、房屋未办理两证、工程款及其他款项未结清。2016年12月12日涉案海景风情项目办理了竣工验收备案。 在审理中，蔡红军主张，关于房款的支付，蔡红军于2010年10月18日上午到售楼处以现金方式交付给售楼处工作人员，蔡红军家离售楼处只有一公里左右，蔡红军是步行去的，现金装在一个约50厘米高、30厘米宽的放牛奶的大包里；蔡红军是做批发生意的，当时做生意下面的小商户都要欠账的，货批出去的越多放出去的钱就越多，后来因为要买房子，就把小商户的欠账慢慢收了回来；蔡红军1995年就在长沙镇上开始做糖烟酒批发生意，2000年在长沙镇买了地建了房子，2001年办理了国有土地使用证，在该处开了超市，就是如东长东文峰超市，后来超市规模做的大了，蔡红军女儿蔡晶晶就出来租房子做了如东长沙晶晶劳保五金商行；当时长沙镇只有农村信用社和邮政储蓄，没有银行卡的，要用也只能用存折，因蔡红军是搞批发的，其去进烟的时候一拿就是十几万的货，小商铺再到蔡红军那里去批货，蔡红军去进货的时候都是拿现金去的；蔡红军在售楼处将房款交给工作人员后，工作人员就给开具了发票。房屋在2012年4月交付后，蔡红军进行了装修，装修好后就入住了；房屋交付时，售楼处给开具了用逾期交房违约金抵物业费等相关费用的收据，当时已经结算清楚了。涉案工程进行竣工验收备案后，办理产权证还需要其他手续，包括需要开具正式发票、向相关部门缴纳维修基金，因贝恩公司早已人去楼空且尚欠税款，无法办理产权证；经过政府协调，2018年初才可以办理产权手续，由洋口港经济开发区管委会来通知，蔡红军得到通知是在2018年三四月份，蔡红军得知后带了相应资料去办理产权手续，但涉案房屋已被法院查封。 阳江公司主张，蔡红军签订商品房买卖合同等事宜，阳江公司并未参与，无法判断真实性，退一步讲，即使合同真实有效，蔡红军也仅享有债权请求权，不享有物权请求权，请求确认涉案房屋所有权归其所有没有法律依据；蔡红军主张大额的现金交付不符合正常交易习惯，蔡红军完全有条件通过更安全的付款方式即银行转账等有书面凭证支付方式来完成房款支付，阳江公司有理由怀疑涉案房屋并非真实交易；2018年初因政府的介入，已经消除了相关阻碍办证的因素，涉案房屋的查封系在2018年4月18日，这期间蔡红军完全有足够的时间办理过户，蔡红军对涉案房屋怠于行使权利；即使法院支持蔡红军诉讼请求，本案诉讼费也不应当由阳江公司承担，阳江公司不存在过错。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蔡红军与贝恩公司于2010年10月10日签订商品房买卖合同，2010年10月11日办理了网签备案登记。涉案商品房买卖合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应为合法有效。2012年4月涉案房屋交付后由蔡红军一家占有使用，根据蔡红军提供的逾期交房违约金抵相关费用的收据等证据，考虑到房屋交付时系用逾期交房违约金抵物业费等相关费用，若蔡红军并未支付购房款，贝恩公司再用逾期交房违约金抵相关费用不符合常理，再结合蔡红军家庭经济状况、其所经营的超市所在地、经营状况等，且在蔡红军付款后贝恩公司即开具了销售不动产统一发票，故蔡红军关于支付购房款的陈述具有合理性，一审法院予以采信，一审法院认定蔡红军已经按照合同约定支付了全部购房款。涉案房屋在2018年初具备办理产权登记条件，蔡红军得到可以办理产权登记的通知在2018年三四月份，涉案房屋于2018年4月28日被查封，故未办理过户登记并非买受人自身原因。综上，蔡红军要求对涉案房屋停止执行，一审院予以支持。贝恩公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，由此导致的不利后果由其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行（2017）苏0581执2234号执行裁定所查封的江苏省如东县。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，首先，蔡红军与贝恩公司2010年10月10日签订商品房买卖合同并于次日进行网签备案登记，蔡红军与贝恩公司已在案涉房产查封前签订了书面的买卖合同。其次，关于购房款支付，蔡红军主张于2010年10月18日现金交付房款372555元，阳江公司对此不予认可。本院认为，蔡红军购房时间在2010年，其系经营超市及相关批发生意，留有现金亦符合常理。审理中，蔡红军亦对其家庭经济状况、经营状况以及为何现金支付购房款做了详细陈述，结合贝恩公司于2010年10月18日当天即开具了销售不动产统一发票，房屋交付时，售楼处亦因逾期交房将违约金抵物业费、房屋价款等事实，可以印证蔡红军已经在案涉房产查封前支付全部购房款。再次，2012年4月，涉案房屋予以交付，蔡红军领取住宅使用说明书、住宅质量保证书，贝恩公司以逾期交房违约金抵物业费及房屋差价款，结合居委会开具的证明及此后的水费发票等证据，足以证明蔡红军在查封前已经实际占有使用案涉房产。最后，2012年七、八月份，开发商贝恩公司撤出，洋口港经济开发区管委会成立了应急处置领导组处理有关事宜，直至2016年12月12日案涉项目办理竣工验收备案，此后因因贝恩公司未缴纳相关税费，在2018年初具备办理产权登记条件，蔡红军于2018年三四月份得到可以办理产权登记的通知，在此期间案涉房产被查封。因此，蔡红军作为购房人已经在在办理产权登记的过程中履行了相应的义务，未及时办理过户并非蔡红军本人所致。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审法院不应继续执行案涉房产，阳江公司上诉理由不能成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6888元，由上诉人江苏阳江建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柏宏忠 审 判 员 丁 兵 审 判 员 朱婉清 二〇二〇年一月二十一日 法官助理 刘 钰 书 记 员 荣 莉