上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9161号上诉人（原审原告）：沈峰，男，1978年6月23日生，汉族，住上海市崇明区。上诉人（原审原告）：朱卫，女，1976年5月17日生，汉族，住上海市崇明区。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱标（系朱卫胞弟），住上海市崇明区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张晓雪，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈卓，男，1978年2月16日生，汉族，住上海市虹口区。原审第三人：上海合舜金融信息服务有限公司，住所地上海市虹口区凉城路465弄60号2581室。法定代表人：王毅鸿，执行董事。原审第三人：田国斌，男，1978年2月17日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人沈峰、朱卫因与被上诉人陈卓、原审第三人上海合舜金融信息服务有限公司（以下简称合舜公司）、田国斌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初14700号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈峰、朱卫上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：原判认定事实不清，所谓2016年7月15日合舜公司与沈某签订的《房屋买卖协议》实系合舜公司、田国斌为协议甲方，所谓上诉人从合舜公司处购买房屋错误；上诉人不属善意买受人错误；标的房屋在上诉人购买时的市场价格，原判未查明；实际2017年7月10日至今，上诉人一直占有、使用标的房屋，而被上诉人陈卓从未至房屋等原判均未查明。原判适用法律错误，上诉人与田国斌签订的《房屋买卖协议书》、《上海市房地产买卖合同》合法、有效，被上诉人出具的委托田国斌处理标的房屋委托书业经公证，上诉人不可能知晓其其它用途，本案中上诉人属善意第三人。陈卓辩称：不同意上诉请求，请求维持原审判决。合舜公司未陈述答辩意见。田国斌未陈述答辩意见。沈峰、朱卫向一审法院起诉请求判令：1.陈卓继续履行于2017年1月6日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.陈卓将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权过户至沈峰、朱卫名下；3.陈卓支付沈峰、朱卫迟延履行办理产权过户的违约金（自2017年5月31日起至实际履行过户义务之日止，按照已付房款1,500,000元的每日万分之五计算）；4.陈卓承担担保公司出具保函的费用5,000元、律师费30,000元。一审审理中，沈峰、朱卫变更第4项诉讼请求为：判令陈卓承担保全费10,000元、律师费15,000元。一审法院认定事实：2016年7月7日，案外人沈某作为购买方（乙方）与陈卓（代理人田国斌）作为出售方（甲方）、B事务所作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房价款为1,500,000元；签订协议当日，乙方支付定金20,000元，签订《上海市房地产买卖合同》当日，乙方支付部分首期房款730,000元，尾款200,000元待甲方将于2016年8月15日前将系争房屋交付给乙方当日支付；其它房价款550,000元乙方于2016年8月8日以现金方式支付给甲方；双方于2016年7月18日至丙方处签订《上海市房地产买卖的合同》，并依据该合同所约定时间办理产权过户手续。另该合同对违约责任等事项作出了约定。该份合同出售方签名处为案外人华某作为代理人（代表人）签名。2016年7月15日，合舜公司作为甲方（出售人）与沈某作为乙方（买受人）签订《房屋买卖协议》，载明：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积为67.92平方米；转让价款为1,500,000元；协议签订当日，乙方向甲方一次性支付首付款750,000元,包含乙方已支付的定金20,000元，乙方应于2016年8月15日前向甲方支付剩余房款750,000元；在房屋符合过户条件后，由甲方或甲方指定的第三人配合乙方办理转让过户手续。该合同另对违约责任等事项作出了约定。该份合同甲方有合舜公司的盖章及田国斌的签名。2016年7月8日，合舜公司出具《收据》，载明收到沈某（华某）通过转账方式支付的系争房屋购房定金20,000元。2016年7月18日，沈某向合舜公司的法定代表人王毅鸿的银行账户转账支付730,000元。同日，合舜公司出具《收据》，载明收到沈某通过转账方式支付的系争房屋购房首付款730,000元。一审法院另查明，2017年1月6日，沈峰、朱卫作为买受人（乙方）与陈卓作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3085532），约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款为1,500,000元；甲方于2017年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接……甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；于2017年5月31日前办理过户手续；其中附件三付款协议约定：乙方于2016年7月20日支付甲方首期房款750,000元，乙方于2017年1月6日支付甲方剩余房款750,000元。该合同另对违约责任等事项作出了约定。该份合同甲方处为田国斌作为代理人签名。同日，沈某向合舜公司的法定代表人王毅鸿的银行账户转账支付722,000元；合舜公司出具《收据》，载明：“今收到沈某支付购买房屋（松江XX镇XX路XX弄XX号XX室）尾款人民币柒拾伍万元整”。2017年6月2日，上海市地方税务局松江分局审核认定就系争房屋，沈峰、朱卫作为购房人免征房产税。2017年6月12日，税务部门开具系争房屋个人所得税、契税的税收完税证明。一审法院另查明，系争房屋为动迁安置房；2013年4月26日，系争房屋经核准登记在案外人上海A有限公司名下；陈卓作为被拆迁人之一于2014年5月10日签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，于2015年4月27日经核准登记为系争房屋的权利人。2015年8月24日，上海市黄浦公证处出具（2015）沪黄证经字第14234号《公证书》，证明陈卓于2015年8月24日在《委托书》上签名。《委托书》主要内容为陈卓作为委托人因故无法亲自办理出售、出租系争房屋的相关事宜，特委托田国斌作为受托人办理代为签订定金协议/房地产买卖合同及撤销买卖合同、代为办理买卖合同公证、领取公证书、代为办理房地产转移登记、代为办理交房（包括但不限于看管、搬迁、户口迁移等事宜）、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜等共计十四项事项，委托期限自本委托书签署之日起办妥所有受托事项之日止。同日，合舜公司出具《委托书》，委托案外人赵某代替其公司与陈卓就系争房屋签订买卖合同，由其公司承担一切权利和义务，房款由其公司支付。同日，陈卓作为出售方（甲方）与赵某作为购买方（乙方）签订《动迁房屋买卖协议》，约定乙方以1,900,000元的价格购买甲方名下的系争房屋；乙方于2015年8月24日支付首付款760,000元，乙方等全权委托公证、债权公证、律师见证办理完毕后立即支付房款950,000元，等交易的房屋符合过户条件后，乙方向甲方支付房屋尾款190,000元；因系争房屋是动迁房暂时不能过户，在该房屋产权过户前，乙方拥有居住权；甲方承诺在2015年8月24日后该房屋归乙方所有，因该房屋存在租赁关系，乙方承诺同意租赁客居住到2017年7月27日，2015年9月1日前，甲方配合乙方将租赁合同转给乙方并由乙方收取租金（如租客提前搬走，甲方承诺提前交房给乙方）……。2015年8月25日，系争房屋通过案外人上海A事务所公司居间介绍，打印出网签版《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2419303），陈卓作为卖售人（甲方）、案外人赵某作为买受人（乙方）约定甲方向乙方转让系争房屋，转让价款为950,000元；于2015年9月30日办理交房手续；于2018年7月31日前办理过户手续……。但陈卓及赵某均未在该份合同上签名。一审法院又查明，2017年6月16日，一审法院立案受理合舜公司与陈卓房屋买卖合同纠纷一案，合舜公司诉请包括判令陈卓将系争房屋过户至合舜公司名下。后一审法院经审查认为，合舜公司以《动迁房买卖协议》为依据主张房屋买卖合同项下的权利，一审法院不予认可。理由如下：合舜公司向陈卓购买房屋，却以第三人赵某名义与陈卓签订《动迁房买卖协议》，以第三人赵某名义办理网签，亦未提供证据证明当时第三人赵某已向陈卓披露过委托事宜，现合舜公司以自己名义主张《动迁房买卖协议》项下的权利义务，没有依据。合舜公司与第三人赵某在《动迁房买卖协议》中将房屋总价约定为1,900,000元，并办理了金额为1,900,000元的债权公证之事实，与一般的二手房交易流程完全不符。合舜公司称其为专业收购拆迁安置房的公司，与其工商登记的经营范围不符，且与房屋的居住属性相悖。故一审法院认为合舜公司、陈卓之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。经一审法院释明后，合舜公司未在一审法院指定的期限内变更诉讼请求，视为坚持原有诉讼请求，不利后果由合舜公司自行承担。一审法院于2018年5月28日作出（2017）沪0117民初9681号之二民事裁定书，裁定驳回合舜公司的起诉。后合舜公司不服上述民事裁定，上诉至本院。2018年7月24日，本院作出（2018）沪01民终8026号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院另又查明，2018年8月4日，上海市公安局杨浦分局出具警情通报，载明于2018年7月26日对上海B有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查。田国斌因系该公司高管被依法采取刑事强制措施。一审审理中，沈峰、朱卫另提供如下证据：1、沈某与案外人周某（代XX置业）于2017年7月10日签订的《房地产交接书（买卖）》复印件一份，证明系争房屋已交付给沈峰、朱卫。对此，陈卓不予认可，认为系沈峰、朱卫和合舜公司通过非法手段换锁进入系争房屋；田国斌对此没有异议。2、微信聊天记录一组（沈峰、朱卫陈述聊天双方分别为沈峰、朱卫的委托诉讼代理人朱标与B事务所的刘某，沈峰、朱卫与戴总及沈峰、朱卫与田国斌的手下具体经办人员李某），证明沈峰、朱卫签订房屋买卖协议后一直催促中介即田国斌进行房屋网签及过户，符合二手房买卖流程。对此，陈卓及田国斌均表示不清楚上述聊天记录的真实性与内容。3、案外人谭岗律师、林康明律师对陈卓做谈话笔录一份，证明陈卓委托田国斌代收房款。对此，陈卓对该笔录真实性无异议，但认为是陈卓办理抵押贷款时，赵某告知所有的公证及委托都是做贷款所用，后赵某出局了承诺书，承诺陈卓当天收到的是借款而非房款；田国斌对此表示真实性无法确认，田国斌未参与。4、案外人刘某的证人证言、居间费收据各一份，证明B事务所居间的其他4套房屋已按照田国斌指示交付合舜公司收款，沈峰、朱卫有理由相信田国斌指示收款是合理的，且沈峰、朱卫按照二手房买卖正常流程购买系争房屋并支付了居间费。对此，陈卓则认为另外4套房屋买卖与本案无关，陈卓未曾见过刘某；田国斌对上述证据均无异议。5、情况说明一份，证明陈卓隐瞒本案已立案的情况，于2018年11月16日要求撤销网签。对此，陈卓对真实性无异议，但认为系争房屋的网签合同不是陈卓所签，故去申请撤销网签。田国斌认为由法院核实。陈卓另提供如下证据：1、陈卓与沈某的通话录音光盘及文字整理资料，证明系争房屋是在陈卓不知情的情况下，由沈峰、朱卫方换锁进入，陈卓此前并未见过沈峰、朱卫，沈峰、朱卫的房款也未支付给陈卓，沈某知晓陈卓和合舜公司正在诉讼。对此，沈峰、朱卫对真实性无异议，但认为沈峰、朱卫此时已实际占有系争房屋。田国斌未发表质证意见。2、赵某出具的承诺书一份，证明陈卓与合舜公司之间是借款关系。对此，沈峰、朱卫对真实性无异议，但认为从内容上看，是合舜公司的法人王毅鸿向陈卓转账1,900,000元，但陈卓实际收到的850,000元才是购房款，且陈卓与合舜公司之间是借款关系还是房屋买卖合同关系，与本案无关，沈峰、朱卫系从陈卓委托的田国斌处购买系争房屋的。田国斌对该承诺书真实性不予认可，认为主文内容与落款签字笔迹不一样，且赵某也未到庭。对于沈峰、朱卫、陈卓有争议的证据，一审法院认证如下：对沈峰、朱卫提供的证据1系复印件且签字人周某身份不明，真实性不予确认；对沈峰、朱卫提供的证据2、3、4、5真实性予以确认；对陈卓提供的证据1真实性予以确认；陈卓提供的证据2因在一审法院（2017）沪0117民初9681号案件中经赵某质证，真实性予以确认。一审法院审理中，刘某提供其出具的情况说明一份并到庭制作了谈话笔录，其向法庭作如下陈述：其于2012年4月至2018年10月为B事务所工作人员，是本案系争房屋居间买卖的经办人员；系争房屋系合舜公司的工作人员李某于2015年年底至2016年年初挂牌出售，带沈峰、朱卫看房后，沈峰、朱卫比较钟意，与合舜公司的李某联系后，出示了系争房屋的产权证、发票和公证书后，就签订合同了；因合舜公司规定一定要把房款转账至其法定代表人账户，之前已帮合舜公司经办3套房屋成功交易了，就比较放心；未见过陈卓及田国斌；带沈峰、朱卫一家看房时，有租客居住，因租期未到未将房屋钥匙交给沈峰、朱卫，但合舜公司和沈峰、朱卫谈好，支付第二笔房款750,000元后，合舜公司给沈峰、朱卫10,000元租金；不清楚是否签订了房屋交接书。对该份笔录，沈峰、朱卫及田国斌均无异议；陈卓则不予认可，认为系沈峰、朱卫与刘某之间的事情。一审法院为查明案件事实，于2019年1月18日到上海市虹口看守所就有关事项向田国斌询问并制作了询问笔录，其向法庭作如下陈述：其不认识也没见过本案沈峰、朱卫、陈卓；其系上海B有限公司的负责人，也是律师，与合舜公司是合作关系，由其给合舜公司提供资金，合舜公司收购和出售动迁房，是合舜公司的法律顾问，合舜公司的法定代表人王毅鸿是其妻子的表哥；不清楚合舜公司和陈卓的关系，仅做了全委公证，目的是为了防止出售人在房屋可以交易时变相涨价，防止一房二卖的风险；另做了强制借款公证，但都是形式上的，陈卓和合舜公司仍是房屋买卖合同关系；后合舜公司将系争房屋出售给谁、价格等具体事情都是王毅鸿去操作的，王毅鸿让其签字就签字；网签时间为2017年1月6日的《上海市房地产买卖合同》是其所签，但没有也不可能去收上述合同约定的购房款，都是王毅鸿收取，买卖的主体是合舜公司；不清楚系争房屋是否交付给沈峰、朱卫；对沈峰、朱卫的诉请无异议，认为合舜公司和陈卓是房屋买卖合同关系，沈峰、朱卫和合舜公司也是房屋买卖关系。沈峰、朱卫对该份笔录无异议，认为田国斌确认委托手续及相关合同的真实性，指示沈峰、朱卫将购房款打给合舜公司的王毅鸿；陈卓则不认可田国斌陈述的陈卓与合舜公司是房屋买卖合同关系，认为双方是借贷关系。另沈峰、朱卫在一审期间第一次庭审中陈述，系合舜公司出售系争房屋，田国斌为具体经办人员，签订居间协议时合舜公司给沈峰、朱卫看了公证书，因沈峰、朱卫购买的是合舜公司的房屋，肯定是要将房款支付给合舜合同；一审第二次庭审中，沈峰、朱卫又陈述，看房当天即2016年7月7日知晓系争房屋的产权人为陈卓，因中介说系争房屋是受托人出售，受托人有公证委托书，因田国斌当时不到场，故居间协议没有田国斌签字，但是向田国斌购买的系争房屋，是田国斌签好字后让沈峰、朱卫将购房款打入王毅鸿账户。一审法院认为，根据庭审查明的事实，系合舜公司向沈峰、朱卫出售系争房屋，沈峰、朱卫也将全部的购房款支付给了合舜公司的法定代表人王毅鸿，沈峰、朱卫应根据合同相对性原则，向合舜公司主张权利。现生效的民事裁定书已认定合舜公司与陈卓之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，陈卓也没有委托合舜公司对外出售系争房屋，陈卓亦未追认合舜公司的出售行为，故合舜公司出售系争房屋的行为系无权处分。然沈峰、朱卫坚持要求陈卓继续履行《上海市房地产买卖合同》，关于沈峰、朱卫是否为善意买受人，根据沈峰、朱卫庭审的陈述，其在签订房屋买卖居间协议前即知晓系争房屋的权利人为陈卓，也看到陈卓出具给田国斌的卖方委托书的公证书，但沈峰、朱卫并未将系争房屋的购房款支付给田国斌，沈峰、朱卫亦清楚系合舜公司对外出售系争房屋，并非陈卓或田国斌。并且根据沈峰、朱卫提供的微信聊天记录，沈峰、朱卫于2016年8月即知晓系争房屋无法进行网签，也无法交房，仍持续等待并催促合舜公司及B事务所撤销之前的网签合同，并在签订本案网签版房屋买卖合同后，仍未将剩余一半的购房款支付给陈卓或田国斌，故沈峰、朱卫并非为善意的买受人。综上，沈峰、朱卫要求陈卓继续履行合同并办理房屋产权过户手续及违约金的诉请，于法无据，一审法院不予支持。沈峰、朱卫可另寻他径来维护自己的合法权益。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，于二〇一九年五月三十日作出判决：驳回沈峰、朱卫的全部诉讼请求。案件受理费21,290元，财产保全费5,000元，合计诉讼费26,290元，由沈峰、朱卫共同负担。二审期间，经本院传召，沈某（上诉人沈峰父亲）到庭作证。其陈述称，其儿子、儿媳（沈峰、朱卫）系XX人，本案标的房屋系其受托购买（签约），购房款项为沈峰夫妇自有资金及包括向证人及其他亲戚朋友筹借取得，其按约分两次支付了150万元，款项皆付至合舜公司田国斌指定账户，合舜公司出具了收据；证人（沈某）确认本案标的房屋买卖买方权利、义务皆归属上诉人。经质证，上诉人、被上诉人对证人证言均无异议，本院予以确认。另查明上诉人沈峰、朱卫系XX残疾人。2019年12月9日，上诉人沈峰、朱卫（业经诉讼代理人确认）向本院出具《放弃违约金承诺书》，明确表示，鉴于被上诉人陈卓违约与“犯罪分子田国斌”、合舜公司有关，且上诉人自2017年7月10日后已实际占有标的房屋。“经综合考虑”，上诉人放弃本案一、二审第三、四项诉讼请求，即“不再主张违约金、律师费”，并坚持标的房屋过户之相关请求。二审期间，经本院释明，如本案裁判涉及标的房屋产权过户登记事宜，上诉人与被上诉人确认税费由双方依法承担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，查本案标的房屋系被上诉人陈卓拆迁安置取得，并于2015年4月27日登记为所有权人。2015年8月24日，陈卓作为出卖方与（受原审第三人合舜公司委托之）案外人赵某签订《动迁房屋买卖协议》，约定将标的房屋以190万元售予后者。同时，陈卓出具一份公证委托书，明确“陈卓作为委托人因故无法亲自办理出售、出租系争房屋的相关事宜”，委托田国斌办理代为签订房屋买卖（出售）合同、交房、登记等房地产买卖过程中相关事宜等。2016年7月7日、7月15日，上诉人沈峰之父沈某受上诉人委托分别与被上诉人陈卓、原审第三人合舜公司签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖协议》，以1,500,000元买受标的房屋。2017年1月6日，沈峰、朱卫与陈卓签订《上海市房地产买卖合同》，明确前者以1,500,000元价款购买本案标的房屋等，该合同出售方署名栏由原审第三人田国斌签名。本案争议焦点在于上诉人与被上诉人签订的上述合同是否系双方真实意思表示。根据查明事实，该合同中出卖方署名栏由田国斌签名，但后者持被上诉人对上述房屋出售之公证委托书，受托人、委托权限及委托形式皆符合法定形式要件，此为其一。其次，原审第三人合舜公司及田国斌将委托书用于本案标的房屋出售，形式上符合陈卓签署之《动迁房买卖协议》正常用途。其三，本院注意到，（前案）合舜公司曾起诉陈卓，主张本案标的房屋过户等被裁定驳回起诉，该案本院终审（2018）沪01民终8026号民事裁定书（判理部分）指出，基于同时存在的借款合同，双方间“不符合一般二手房的交易方式”，但显然并无任何证据否认被上诉人陈卓于此委托意思表示的形式真实性。应该认为合舜公司与陈卓交易关系中上诉人对于本案房屋买卖及其委托书之真实性确信等履行行为符合善意第三人标准，即使合舜公司、陈卓间存在买卖关系外其它实质交易关系，不能就此对抗上诉人，本案交易中，田国斌及其已确认之合舜公司的签约、履行行为法律效果归属于陈卓。由是，上诉人与被上诉人2017年1月6日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方由之形成的房屋买卖合同关系应属合法、有效，原判于此认定有误，本院应予纠正。有效合同依法约束当事人按约履行。查合同履行期间，被上诉人方（沈某）已向合舜公司支付了150万元全额售房款，基于其为履行本案双方合同签订之前属合同及委托书，该款项应视为买方履行付款义务；查本案审理期间，各方当事人均确认，上诉人已实际占有、使用标的房屋，依法应视为本案买卖合同项下卖方房屋占有交付已履行，被上诉人陈卓应按约履行标的房屋的权利交付即过户登记义务。本案二审期间，上诉人向本院申请放弃对被上诉人违约金、赔偿损失等请求，经审查系其真实意思表示，于法无悖，本院予以准许。综上，沈峰、朱卫的上诉请求成立，本院应予支持。一审判决认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初14700号民事判决；二、陈卓应于本判决生效后十日内将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋所有权过户登记至沈峰、朱卫名下，相关税费依法执行。本案一审受理费21,290元、财产保全费5,000元（合计26,290元），二审案件受理费21,290元，均由陈卓负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年一月三十一日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……