上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15657号上诉人（原审被告）：华东理工大学，住所地上海市徐汇区梅陇路130号。负责人：曲景平，校长。委托诉讼代理人：刘源，上海瀚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖明涛，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海华天生物科技有限公司，住所地上海市徐汇区梅陇路130号。法定代表人：何成奎，董事长。委托诉讼代理人：李琳，女，该公司员工。上诉人华东理工大学因与被上诉人上海华天生物科技有限公司（以下简称华天公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初15425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华东理工大学上诉请求：撤销一审判决,改判华东理工大学赔偿华天公司1,288,000元，一、二审诉讼费由华天公司承担。事实和理由：1.案涉建筑物系特定条件下形成的违法建筑，建于校园内，该建筑物应为学校所有或拥有使用权及处置权利；2.根据2003年签署的《房屋借用协议书》，华天公司借用案涉建筑物的期限至2017年11月27日止，因该建筑物已于2014年3月15日被依法拆除，华东理工大学本着尊重历史、尊重事实、依法依规妥善处理的精神，同意对华天公司在系争建筑物拆除后至借用到期日期间可能产生的经营损失进行补偿；3.鉴于华天公司始终无法提供合法有效的经营损失的事实和证据，华东理工大学同意以一审法院委托的上海大雄房地产估价有限公司对系争建筑物价值的询价结果为依据，按照65%成新率补偿华天公司1,288,000元；4.一审判决的赔偿金额存在不当。华天公司辩称，不同意华东理工大学的上诉主张。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。华天公司向一审法院签署请求：要求华东理工大学赔偿1,981,000元（涉及的范围包括GMP净化车间、两幢普通仓库所涉及的土建、基本装修和两部中档国产品牌电梯）。一审法院认定事实：1992年4月。华东理工大学前身XX学院组建上海A公司。公司章程中载明，该公司办公场地及生产场地坐落于上海市XX路XX号大院内，办公室面积80平方米，厂房面积1,100平方米，并提供设备。2003年11月，华东理工大学批复同意上海A公司改制。华东理工大学以上海A公司评估后净资产的700,000元出资，联合上海B有限公司以现金出资350,000元、自然人（经营和技术骨干）以现金出资700,000元设立上海华天生物科技有限公司，注册资本1,750,000元，华东理工大学占有限公司股本40%。2010年4月，上海A公司召开临时股东大会，同意股东李某等六人将所持公司的股权转让给上海C有限公司。1992年4月起，华东理工大学开具给上海A公司企业住所和经营场地使用证明，载明共有使用面积1,200平方米，其中：生产加工占用面积900平方米、营业占用面积100平方米，仓库占用面积200平方米，采用无偿使用形式给上海A公司使用。1999年11月，上海A公司（乙方）与华东理工大学（甲方）签订《房屋使用协议书》，约定甲方提供坐落于上海市XX路XX号，面积1200平方米的房屋，供乙方无偿使用捌年，为明确责任，特制定下列条款，共同遵守：1、房屋产权属于华东理工大学；2、房屋由乙方无偿使用捌年，自1999年4月10日到2007年4月10日止；3、甲方有权督促乙方对房屋的使用、维护和保养；4、乙方无权私自转让房屋的所有权；5、由乙方负责定期维护保养；6、发生的房屋维修费用由乙方支付。2003年11月，上海A公司（乙方）与华东理工大学房产科（甲方）签订《房屋借用协议书》，约定乙方向甲方借用上海市XX路XX号办公用房560平方米（XX大楼）；甲方按照学校规定，给予校产系统（无偿）使用房屋；借用日期自2003年11月28日起至2017年11月27日止。2014年1月4日，华天公司的代表（乙方）与华东理工大学的XX公司员工许某（甲方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：因甲方建设需要，甲方需要对乙方车间（非居住用房）进行拆迁，并用货币补偿的方式给予安置，为明确甲乙双方权利义务，特订立本协议。一、甲方给予乙方补偿的范围包括：1、GMP净化车间；2、车间内设备搬迁及安置费用；3、无法恢复使用的设备；4、停业及华天公司各项许可证损失等；二、上述4项费用由甲方委托评估机构评估，评估机构按照《实施细则》及相关规定进行评估，评估结果须经双方认可。评估费用由甲方承担，补偿费用根据评估结果由双方协商确定，乙方需积极配合评估工作；三、乙方收到甲方支付的全额补偿费用后自行拆除车间内设备，乙方不按期腾空车间的，甲方可在期满后自行进场施工；四、甲乙双方在履行本协议的过程中发生争议，应当协商解决，协商不能解决的，任何一方均可以向有管辖权的人民法院提起诉讼；五、双方约定的其它事项：1.甲方所欠原乙方办公室置换费用（11.5万），甲方在本协议生效后5个工作日内付清；2.甲方下属上海D有限公司拟减持在乙方的股份，具体事宜由华天公司股东会决定；3.乙方现办公房（XX路XX号一、二楼）是乙方用原投资建设的XX大楼与甲方置换而来，乙方对此有完全的所有权，甲方应维持该办公房正常水电供应；4.任何一方违反本协议任何规定的，须向对方支付违约金8,000,000元；六、本协议经甲乙双方代表于2014年1月4日签字生效，2014年1月6日甲方将盖章文本交乙方盖章。上述协议签订后，上海E有限公司接受华东理工大学委托，对系争房屋现时重建的造价进行预算，经计算，按照2013年12月份信息价重新建设预算总价为1,626,584元，其中用房1,487,519元（土建1,018,014元、室外总体45,641元、安装67,864元、净化设备及货物电梯等356,000元），砖混及彩钢板临时房共139,065元。2014年3月，上海市徐汇区拆除违法建筑领导小组办公室向华东理工大学发函，内容是：我办接到举报，关于你校在沿梅陇港河道控制线范围内存在一处违法搭建，我办经调查后认定举报情况属实，在2000年进行河道整理时，你校拆除占用梅陇港河道控制线范围内的部分临时房，但出于房屋使用周转的原因，又在港河道控制线范围内建设了一处建筑物，该建筑物为两层结构，面积约640平方米，使用至今，该建筑未办理建设工程规划许可证，也未经河道行政主管部门审核同意，办理相关审批手续，依据相关法律法规，该建筑属于违法建筑，且妨碍河道防汛安全，应予以拆除。希望你校配合我办工作，近期内自行拆除该处违法建筑，否则我办将会同相关职能部门依法依规予以行政处罚。2014年11月，华东理工大学致函华天公司，内容是：2013年下半年，学校按规划建造学生宿舍，上海D有限公司受学校委托与你司就生产线搬迁事项双方进行沟通，达成初步的意向；2013年12月起就搬迁补偿进行进一步商讨，根据双方认可的方式，友好解决问题的姿态谈判，但你司却拒绝承认评估公司评估的价值，致使补偿价格没有谈拢，协议没有正式签署，为此我司认为你司在拆迁价格问题上毫无诚意且要价太高，建议双方本着实事求是的原则依据评估公司评估的价值进行协商。系争建筑物于2001年11月建造竣工。2014年3月15日，系争建筑物被拆迁。一审审理过程中，华天公司对上海E有限公司做出的预算报告提出异议，申请重新评估。一审法院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对上海市XX路XX号华东理工大学徐汇校区内华天公司的三幢建筑物价值进行询价确认；上海大雄房地产估价有限公司完成询价，确定：1、1幢GMP净化车间：建筑面积641平方米，总高二层（单层面积基本相同），单层层高3米，檐高6米，砖混结构砖基础，八五砖一墙砖，预制楼板、楼梯，瓦坡屋面，混合砂浆外墙面，内墙满铺普通面砖，砼地坪上铺普通地砖、铝合金门窗；2部中档国产品牌电梯，照明设施齐全，有设卫生间、未包括GMP净化车间净化主体净化过滤设备及附属设施，也未考虑因温控、风控、湿控、光控、静电控等需求对建筑物材质的特殊要求；2幢（普通仓库）：建筑面积187.5平方米，总高一层，檐高4米，混合结构、钢砼带基，标准砖一砖墙，钢屋架，瓦屋面，混合砂浆外墙面，砼地坪上铺普通地砖，内墙满铺普通面砖，铝合金门窗，有照明设施；3幢（普通仓库）：建筑面积47平方米，总高一层，檐高3米，彩钢板房，夹心板墙体，彩钢屋面，钢门，砼地坪上铺普通地砖。上述3幢建筑物均为2001年11月竣工，经过数次维修、保养情况尚可，正常使用中，至价值时点按照建成时间年限法计算成新率约为六成五新，考虑客观存在的翻新情况下成新率约为七成五新。本次询价价值时点取实地查勘期的2019年1月16日。询价结果：总价1,981,000元，1幢1,558,000元，2幢372,000元,3幢51,000元,按照75%成新率计算,询价对象价值约1,486,000元,按照65%成新率计算,询价对象价值约1,288,000元。本次询价结果未包括不锈钢运输机、BZR真空乳化装置、空气净化器、风幕机等任何设备价值。双方对询价重置总价无异议，但对成新率有异议，华天公司认为应当按照重置总价1,981,000元赔偿，且建筑物数次维修、保养，但未提供维修、保养的任何证据；华东理工大学认为，至价值时点按照建成时间年限法计算成新率应按65%成新率计算。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。华东理工大学对系争建筑物拆迁，华天公司诉请要求华东理工大学赔偿系争建筑物损失1,981,000元，对此华东理工大学同意赔偿。双方对赔偿责任问题达成一致协议，该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以准许。但华东理工大学辩称应考虑房屋使用折旧，要求按照65%成新率计算,只同意承担赔偿数额1,288,000元。根据查明事实，系争建筑物于2001年11月建造竣工；2014年3月，系争建筑物被拆迁。关于价值时点，鉴于系争建筑物2014年3月被拆迁，以拆迁时点作为价值时点更能体现公平合理的原则，根据年限法计算，应约为72.7%成新率为妥。华天公司诉称其在使用过程中曾经经过多次维修、保养，且房屋情况尚好，因未提供相关证据，不予以采信。据此。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决华东理工大学于本案判决生效之日起十日内赔偿华天公司位于上海市XX路XX号华东理工大学校区内包括GMP净化车间、两幢普通仓库所涉及的土建、基本装修和两部中档国产品牌电梯等（具体内容见上海大雄房地产估价有限公司询价意见书的第四条询价对象）费用共计1,440,187元。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费22,629元，由华天公司负担5,883.5元，华东理工大学负担16,745.50元。二审中，双方当事人未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实均属实，本院予以确认。本院认为，华天公司系涉案建筑物的实际使用人，华东理工大学对该建筑物予以拆除，理应对由此造成的华天公司的损失进行赔偿。华东理工大学对此并无异议，主要争议在于赔偿金额的计算标准。一审依据查明的事实及相关询价确定的建筑物重置总价，在充分考虑该建筑物的历史沿革及实际使用期限的基础上，根据公平合理原则，认定以涉案建筑物被拆迁时点作为价值时点，并依照年限法，判定按涉案建筑物重置总价的72.7%成新率计算赔偿金额，并无不当。华东理工大学上诉要求按照65%成新率计算,缺乏充分的事实和法律依据，本院难以支持。其上诉理由，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,342元，由上诉人华东理工大学负担。本判决为终审判决。审判长 卢 颖审判员 何 玲审判员 成 阳二〇二〇年一月八日书记员 杨琼芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……