安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖10民终856号上诉人（原审被告）：黄山市璟泰非融资性担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区徽州大道17-6号，统一社会信用代码913410000931625938。法定代表人：李利，总经理。委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。委托诉讼代理人：方成友，安徽雄风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴敦惠，男，1940年10月9日出生，汉族，住安徽省休宁县。委托诉讼代理人：朱静安，安徽李美琳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县海阳镇齐云山东大道，统一社会信用代码91341022704957978C。法定代表人：丁年春，总经理。上诉人黄山市璟泰非融资性担保有限公司（以下简称璟泰担保公司）因与被上诉人吴敦惠、黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华房地产公司）物权纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院于2019年10月28日作出的(2019)皖1022民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。璟泰担保公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2018)皖1022民初979号民事判决并依法驳回吴敦惠的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由吴敦惠、锦华房地产公司承担。事实与理由：锦华房地产公司是涉案房产的权利人,后因借贷关系,其将涉案房产抵押给璟泰担保公司并办理了抵押登记,因此璟泰担保公司对涉案房产享有优先受偿权,吴敦惠的权利可向锦华房地产公司另行主张。吴敦惠辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。锦华房地产公司未发表答辩意见。吴敦惠向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认吴敦惠优先取得位于休宁县海阳镇南城御景小区1幢1单元601号安置房；2.依法判令锦华房地产公司与璟泰担保公司协助办理房产抵押注销登记手续；3.依法判令锦华房地产公司协助吴敦惠办理房产过户手续；4.诉讼费由锦华房地产公司、璟泰担保公司承担。一审查明：休宁县南城御景项目系锦华房地产公司开发建设，项目前期锦华房地产公司委托拆迁公司对原休宁远恒阀门厂地块进行拆迁。2010年6月28日吴敦惠（乙方）与休宁县曙光拆迁公司（甲方）签订了《房屋拆迁协议书》，约定乙方坐落在海阳镇玉宁街100-5砖木结构，建筑面积75.22平方米，房地产权证海字第××号的房产，以房屋产权调换形式进行拆迁补偿安置，吴敦惠2010年7月31日前腾付房屋。补充协议条款：“1、该户（乙方）选择期房安置（原休宁远恒阀门厂地块），除库房二层。2、该户产权面积75.22平方米，要求置换面积约90平方米，余下面积由锦华房地产公司与吴敦惠签订商品房买卖合同，其价格标准参照有关安置方案执行。3、该房屋所有补偿项目全清”。2014年10月10日，吴敦惠向锦华房地产公司支付了72000元预收购房款，发票中注明的销售的不动产楼牌号为1#楼-1-601，并于当日与黄山市园盛物业管理有限公司（系锦华房地产公司委托管理南城御景小区的物业公司）签订《物业管理服务协议书》，该协议书约定“第一条本协议双方当事人。甲方：黄山市园盛物业管理有限公司公司乙方：1幢601室，业主姓名吴敦惠。第二条乙方所购房屋的基本情况：一、购房合同编号（空），合同交房日期2014年10月10日。”2014年10月11日吴敦惠向黄山市园盛物业管理有限公司缴纳了2014年10月10日至2015年10月9日的物业费1492元，以及装修垃圾清理费、装修电梯管理费、二次供水增压电费预付、公共电灯费每月5元共计603元。2015年5月7日锦华房地产公司及其法定代表人丁年春出具“承诺”，“承诺”中载明“吴敦惠是锦华南城项目拆迁户，根据其本人要求置换南城御景1#楼601房，房款已交清并且房已交吴敦惠使用，由于我公司原因未能及时签订购房合同及办理产权证，为此我公司承诺从2015年5月后4个月内给吴敦惠办好购房手续，同时交房产证给吴敦惠。”一审另查明：2015年3月10日锦华房地产公司与璟泰担保公司以案涉房屋办理抵押登记（房地权他证号：休字第20150455号他项权证，债权数额220000元）。2015年8月6日，李利诉丁年春、李涛、汪志峰、锦华房地产公司民间借贷纠纷（2015）屯民诉前调字第00044号一案，经黄山市屯溪区人民法院调解，当事人达成协议：其中“一、丁年春、李涛、汪志峰三人的共同欠款2244554元，由锦华房地产公司以坐落于安徽省休宁县玉宁街南城御景锦华房地产项目26套房产变卖冲抵（26套房产由锦华房地产公司交由李利自行变卖，所得款项冲抵欠款后，多退少补）；二、如果由于特殊原因上述条款未履行或部分履行，李利可就李涛、汪志峰、丁年春、锦华房地产公司未履行部分向法院申请强制执行；……。”2015年8月26日李利向黄山市屯溪区人民法院申请，强制执行锦华房地产公司坐落于安徽省休宁县玉宁街南城御景锦华房地产项目26套房产交李利变卖冲抵。在执行过程中，黄山市屯溪区人民法院查封了休宁县玉宁街南城御景1幢601室的房产，吴敦惠于2018年7月17日向黄山市屯溪区人民法院提出书面执行异议，同年7月31日法院作出（2018）皖1002执异6号裁定，认为吴敦惠对案涉房屋享有的权益能够排除对该房屋的强制执行，中止对位于休宁县玉宁街南城御景1幢601室房屋的执行。2018年8月23日吴敦惠向一审法院起诉。一审法院认为：本案一审争议的焦点为吴敦惠要求确认案涉房屋优先取得权与璟泰担保公司的房屋抵押权发生冲突时，优先保护何种权利。根据《最高人民法院》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，作为被拆迁人的吴敦惠于2010年6月28日与锦华房地产公司委托的拆迁人签订了《房屋拆迁协议书》，并已经实际履行，案涉的南城御景1幢1单元601室为吴敦惠的拆迁安置房。但在2015年3月10日锦华房地产公司与璟泰担保公司又以该案涉房屋办理抵押登记，将该房产抵押给璟泰担保公司，形成了抵押权。该房产设定抵押时，吴敦惠不知情。吴敦惠一直要求锦华房地产公司办理过户手续，锦华房地产公司及其法定代表人丁年春也认可吴敦惠已经交清购房款并承认无法过户系因锦华房地产公司的过错，吴敦惠没有过错。且拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定以安置房屋与被拆迁人房屋互相交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现有的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，关系到被拆迁人的基本生存权利，所以法律规定对被拆迁人进行侧重保护，司法解释第七条赋予安置权具有准物权的优先效力。现锦华房地产公司在与他人另案调解时将该房产交给他人自行变卖，违反了最高人民法院的相关规定。从调解时达成的协议第二项“如果由于特殊原因上述条款未履行或部分履行，李利可就李涛、汪志峰、丁年春、锦华房地产公司未履行部分向法院申请强制执行”来看，锦华房地产公司与李利对案涉房屋系安置房应该知晓。另抵押权与购房者的房屋购买权发生冲突时，应优先保护购房者权利,故对吴敦惠的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认原告吴敦惠优先取得位于休宁县海阳镇南城御景1幢1单元601室安置房；二、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司与被告黄山市璟泰非融资性担保有限公司于本判决生效后二十日内办理休宁县海阳镇南城御景1幢1单元601室房产抵押注销登记（房地权他证号：休字第20150455号他项权证）；三、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内协助原告吴敦惠办理休宁县海阳镇南城御景1幢1单元601室过户登记。案件受理费80元，由被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司负担。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点为：吴敦惠享有的被拆迁人安置补偿权益是否优先于璟泰担保公司的抵押权。《最高人民法院》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，吴敦惠与锦华房地产公司委托的拆迁人签订的《房屋拆迁协议书》约定案涉的休宁县海阳镇南城御景小区1幢1单元601室为吴敦惠的拆迁安置房并已实际履行。后虽锦华房地产公司将案涉房屋进行抵押而非出卖给璟泰担保公司，但同样是对安置房的重复处分，参照上述司法解释精神，可以认定被拆迁人吴敦惠请求取得对案涉房屋产权的权利优先于璟泰担保公司的抵押权得到保护。璟泰担保公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄山市璟泰非融资性担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇二〇年一月十七日法官助理王艳书记员陈莹