四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川08民终1776号 上诉人（原审原告）:王欢，女，汉族，生于1990年12月13日，四川省青川县人，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：王星凯，男，系王欢父亲。 被上诉人（原审被告）:广元市运融置业有限公司。住所地：广元市青川县乔庄镇滨河路上段（客运公司内）。 法定代表人：冯涛。 委托诉讼代理人：邹晓明，公司股东。 委托诉讼代理人：万荣，公司员工。 原审第三人：四川青川农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：李成亮，董事长。 上诉人王欢因与被上诉人广元市运融置业有限公司（以下简称运融公司）、原审第三人四川青川农村商业银行股份有限公司（以下简称青川农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省青川县人民法院（2019）川0822民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 王欢上诉请求：1、撤销原判，驳回运融公司的诉辩；2、解除其与运融公司于2015年3月12日签订的编号分别为167、170、171的《商品房买卖合同》；3、判令运融公司返还购房款726180元及自该公司收款之日起至实际退款之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息）；4、判令运融公司承担违约责任和承担房屋漏水、不能出租商铺造成的经济损失（2015年7月其至解除合同实际退款之日止，按当地段商铺出租金额计算）；5、运融公司承担因上诉人提前偿还第三人按揭贷款而支付的利息及违约金等费用。事实和理由，一、运融公司与上诉人所签合同涉嫌欺诈，显失公平，导致上诉人不能实现合同目的。双方所签合同内容不真实，合同中约定的建筑用地与实际用地位置不符，运融公司开发该项目所用土地是划拨用于建设青川客运站的土地，而非出让土地，所建商品房系违法建筑；运融公司注册登记信息与实际经营信息不符；案涉合同系运融公司提供的格式合同，该合同第十九条第二项约定上诉人不退房的约定，严重损害了上诉人签订合同目的实现，属于加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款，且未尽到解释说明义务，应属无效条款；案涉房屋存在一房多卖，且处于查封状态。二、双方所签合同应当解除。被上诉人未按合同约定交房，存在逾期交房，且至今未交付房屋和转移登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，本案合同应当予以解除；被上诉人存在广告欺诈行为，应承担违约责任；本案约定的违约金过低，应予以调整。三、本案房屋至今存在漏水的质量问题，且已给上诉人租赁户造成损失；上诉人于2016年9月给被上诉人邮寄了解除告知函，被上诉人并未予以回复也未对质量问题予以处理，应视为其默认，合同应当解除。四、被上诉人辩称的多次催促上诉人办理产权登记手续并无证据证实；以运融公司给上诉人转款三笔的事实不能说明其交付了房屋，上诉人认为案涉房屋至今并未交付；广元中院以遗漏当事人为由裁定本案发回重审不符合法律规定。 运融公司辩称，案涉合同是双方当事人的真实意思表示，不存在无效条款；案涉房屋是2015年10交付于上诉人；上诉人所购商铺有一间确曾漏水，但那是工人施工失误造成的，被上诉人也赔偿了损失，上诉人所购房屋不存在继续漏水的事实；上诉人拒不配合办理产权过户手续，应自己承担责任。 原审第三人青川农商行未作陈述。 王欢向一审法院提出诉讼请求：1、解除其与运融公司于2015年3月12日签订的编号分别为167、170、171的《商品房买卖合同》；2、运融公司返还购房款726180元及自该公司收款之日起至实际退款之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息）；3、判令运融公司承担违约责任和造成的经济损失。 一审法院经审理查明：1、2015年3月12日，王欢与运融公司签订了合同编号为167、170、171的《商品房买卖合同》，合同约定运融公司将座落于青川县竹园镇的青川县竹园客运贸易商城，商品房预售许可证号：青（2013）房预售证第001号，1幢3层105号套内面积23.21㎡，共用部位与共用房屋分摊面积11.97㎡,单价7000元/㎡，价款246260元；1幢2层15号套内面积17.66㎡，共用部位与共用房屋分摊面积9.36㎡,单价7000元/㎡，价款189140元；1幢3层106号套内面积27.4平方米，共用部位与共用房屋分摊面积14.14平方米,单价7000元/㎡，价款290780元，三间商铺出卖给王欢。运融公司在2015年2月17日向买受人王欢交付该商品房，买受人按照首期支付总价款的52%，其余价款可以向青川县信用社或住房公积金管理机构借款支付。合同第十九条第（二）项转移登记第1条约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，第2条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后王欢按照合同约定向运融公司支付了三间商铺的全部价款共计726780元。 2、2015年7月15日，王欢以合同编号为167号、建筑面积41.54㎡的商品房作抵押向第三人青川农商行贷款14万元；以合同编号为170号、建筑面积35.18㎡的商品房作抵押向青川农商行贷款12万元；2015年10月29日原告王欢以合同编号为171号、建筑面积27.02㎡的商品房作抵押向青川农商行贷款9万元。合计贷款35万元。 3、运融公司未按照合同约定的2015年2月17日交付房屋，合同双方对出卖人迟延交付房屋达成赔偿协议，2015年10月20日出卖人向买受人全额交付了协议中约定的赔偿款项。 4、2017年7月7日，王欢在本院就案涉商品房买卖合同提起诉讼，请求解除合同并赔偿损失，后于2017年9月13日申请撤回起诉。2017年8月21日运融公司向王欢邮寄送达《通知》，书面催促王欢带齐《商品房买卖合同》、购房付款收据、身份证复印件等资料到青川竹园客运商贸城销售中心，完善网签合同手续，该邮件被王欢拒收，2019年3月13日运融公司再次向王欢邮寄送达书面通知，要求提供上述资料完善网签合同手续，该邮件由王欢本人签收。截止本案重审时，王欢未向运融公司提供完善网签手续所需资料，案涉房屋权属转移登记仍未办理。重审过程中，王欢提出运融公司未在合同约定的期限内履行办理房屋产权义务，而是在王欢已经提起起诉后才通知要求提供资料办理网签手续，其通知行为不合理，应当视为运融公司未通知其提供资料。 5、本案在经广元市中级人民法院二审期间，四川省青川县房产管理局于2019年1月31日向广元市中级人民法院提供《证明》一份，证实案涉三套房屋未被他人查封、抵押，只要按照相关程序完成国家规定的税、费缴纳，并提供相关证件、证照、委托书等国家规定的手续，并完成网签工作，则可以正常办理不动产权证书。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。王欢按照合同约定支付购房的全部价款，运融公司未按照合同约定的期限办理产权转移登记，双方签订的合同属依法成立尚未全部履行完毕的合同。 本案争议的焦点有二：一是案涉房屋的交付时间，二是案涉商品房买卖合同是否符合合同约定解除条件或法定解除条件。 1、商品房交付是指转移占有标的物。双方于2015年3月12日签订《商品房买卖合同》，约定在2015年2月17日向买受人交付房屋，该交房时间与客观事实不符，双方签订合同日期在后，约定交付日期在前，实际交付房屋日期应为买受人占有、使用房屋之日，庭审中双方均不能明确说明具体占有、使用房屋的日期，但双方对迟延交付达成赔偿协议，出卖人运融公司于2015年10月20日向王欢支付了违约金，故应以出卖人支付该违约金之日确定为实际交付房屋之日。合同约定出卖人在交付房屋之日起365日内应当向买受人办理产权转移登记，运融公司未在约定的期限内办理产权转移登记，构成违约。 2、案涉商品房买卖合同是否符合合同约定解除条件或法定解除条件。第一、本案中合同第十九条（二）项约定“商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。根据该约定，即使因出卖人的原因导致买受人未取得房屋产权证的情形下，出卖人仅应承担违约金，买受人不得退房，该项约定系合同双方真实意思表示，不违反法律效力性、强制性规定，合法有效。第二、案涉房屋的产权转移登记属于迟延办理而非办理不能。根据青川县房产管理局出具的《证明》明确说明案涉房屋在履行完必要程序、完成网签手续后即可正常办理产权证，故该合同可以继续履行，合同目的能够正常实现，解除合同的法定条件并不成就。第三、本案是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人未办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的情形。该解释第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。根据该条文表述，只有当合同双方明确约定在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理所有权登记，该合同应当解除；或者符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的情形，合同应当解除。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动…”，本案中，合同既未约定“未办理产权登记而解除合同”的条款，出卖人运融公司也不是“未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营”的情形，故不能适用该规定解除合同。庭审中王欢亦未提交房屋漏水的证据，其提出的房屋漏水、迟延办证的理由均不能满足合同解除的条件。 3、案涉合同解除是否会损害第三人青川农商行的利益。本案中，买受人王欢在青川农商行办理了按揭贷款，用案涉房产作为该笔贷款的抵押，青川农商行是案涉房产的抵押权人，合同一旦解除，青川农商行的抵押权将无从实现，故从解除合同将损害第三人利益的角度考虑，案涉商品买卖合同亦不宜解除。 4、未办理产权证的违约责任。案涉房屋交付日期应确定为2015年10月20日，根据合同约定，出卖人应于此后365日内办理房屋产权转移登记，即办理房屋产权转移登记的最后期限为2016年10月20日。庭审时，运融公司陈述其取得国土登记手续、房屋“大产权”日期为2016年3月22日，以该日期为房屋交付日的抗辩理由本院不予采纳。2017年8月21日运融公司在电话联系王欢无果后向王欢邮寄送达书面通知，告知其提供身份证明等资料前往该公司完善网签手续，故自2016年10月20日至2017年8月21日期间应确定为出卖人运融公司迟延办理房屋产权转移登记的违约期间，运融公司应当承担此期间的违约金，违约金以买受人王欢已付购房款726180元为基数，按合同约定的日万分之一为利率计算。对王欢要求运融公司承担资金占用利息按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金利息，本院不予支持。 综上，对王欢起诉要求解除合同、返还购房款726180元的诉讼请求，本院不予支持，部分支持其要求运融公司承担违约金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、运融公司在本判决生效后十日内向王欢支付自2016年10月20日至2017年8月21日的违约金，违约金以726180元为基础，按日万分之一的利率计算；二、驳回王欢的其他诉讼请求。 二审中，王欢提交图片打印件一份，拟证明运融公司在售房过程中，广告宣称“免三年物管费、送8%开业基金、中秋五重大礼回馈购房者”，但没有兑现，存在虚假广告、欺诈的事实。 运融公司质证认为，该广告属实，但图片中的广告是王欢签订合同前一年中秋节营销时的广告内容，与本案没有关联性。 虽王欢提交的证据内容真实，但仅凭该图片不足以证实签订合同时出卖人运融公司承诺了该图片中反应的内容，其证明观点，本院不予支持。二审中，王欢认可所购商铺于2015年签订合同后不久即领取了钥匙。合同是在案涉楼盘的一楼大厅签订，其所购商铺的位置也与当时运融公司介绍房屋的位置一致。王欢虽主张购买的位于三楼的两间商铺至今一直存在漏水的质量问题，但未提供证据予以证实。 另查明，本案第一次审理（2018年6月5日）过程中，王欢陈述：2015年10月20日运融公司支付了三笔违约金，实际接收房屋是当天。 其余事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于王欢与运融公司所签房屋买卖合同是否应当解除。合同签订后，双方均应严格按照合同约定诚实守信地履行各自义务，确保合同得意履行，非法定或约定解除条件成就，不得随意解除，否则，交易安全及交易稳定性无从谈起。虽案涉合同系固定格式的通用商品房购房合同，但上诉人有异议的第十九条仅涉及逾期办理产权过户手续时违约责任的约定，双方既可约定解除合同相互返还财产，也可约定继续履行合同，违约方向守约方承担违约责任。现双方在合同中对逾期办理产权过户登记明确约定的责任是“由出卖方向买受人承担违约责任”，并对违约金的计算方式进行了约定，该约定并无歧义，也不存在违反法律及行政法规强制性规范的情形。故上诉人主张合同第十九条属于免除对方义务、加重己方责任的条款的意见，没有事实依据，本院不予采纳。王欢主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，本案合同应当解除。根据该司法解释第十九条，上诉人主张解除合同的前提也是“由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记”，而运融公司于2016年3月即取得案涉房屋产权登记，王欢也无证据证实此时案涉房屋存在不能过户登记的情形，故其依据该司法解释主张解除合同也无事实和法律依据。王欢主张向运融公司邮寄解除函后该公司未予以回复，视为合同解除。根据合同法第九十三条、第九十六条之规定，上诉人王欢欲主张其发出解除函即解除合同，前提是其享有法定或约定解除权。但根据合同约定，王欢对此情形并不享有约定解除权，且本案亦不存在法定解除情形，其主张本院亦不予支持。被上诉人逾期办证，应当按照合同约定承担违约责任，对于违约责任的起算时间，结合王欢的陈述，一审以2015年10月20日起计算过户登记手续办理期限，逾期则承担违约责任，该期限计算至运融公司明确书面通知之日止的认定并无不当，本院予以维持。 王欢主张合同约定违约金过低，不足以弥补其损失，但并未举证予以证实，应由其承担举证不能的法律后果。其主张合同目的不能实现，但其亦认可签订合同后不久即领取钥匙，并将其中一间铺面予以出租，其作为商品房买受人的主要合同目的已得以实现，其该主张与查明事实不符，本院不予采纳。王欢主张案涉房屋至今存在漏水的质量问题，且运融公司一直拒绝维修，但其并无证据对房屋至今仍漏水的事实予以证实。其关于合同约定的建筑用地与实际用地位置不符、注册登记信息与实际经营信息不符、案涉房屋存在一房多卖，且处于查封状态的主张，与其陈述不符，或与合同履行无关。上诉人主张运融公司开发该项目所用土地是划拨用于建设青川客运站的土地，但双方所签合同对用地性质、批文、预售许可证等内容进行了明确约定，其又未对该主张提供基本证据予以证实，该上诉观点，本院不予采纳。王欢主张本院以遗漏当事人为由裁定本案发回重审不符合法律规定，不属于本案审理范围，本院不予审理。 综上，上诉人王欢的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11062元，由王欢负担。 本判决为终审判决。 审判长  王振茂 审判员  熊剑洪 审判员  郁华冰 二〇二〇年一月六日 书记员  黄 莉