广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10764号原告：张翔，男，1981年3月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区,原告：余芯婷，女，1985年8月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区,两原告共同委托诉讼代理人：纪云妹，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：彭珍洪，男，1978年3月5日出生，汉族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县，被告：广州成源智能工程有限公司，住所广东省广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号2422，统一社会信用代码：91440101778364163A。法定代表人：彭珍洪。原告张翔、余芯婷诉被告彭珍洪、广州成源智能工程有限公司（以下简称：成源智能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张翔、余芯婷的共同委托诉讼代理人纪云妹到庭参加诉讼，被告彭珍洪、成源智能公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告张翔、余芯婷向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告彭珍洪签订的《房产租赁合同》；2.两被告立即搬离广州市番禺区南村镇汉西大道东（延伸段）387号2422房并将该房按承租时状态交付给两原告；3.被告彭珍洪、成源智能公司共同向原告支付拖欠租金及滞纳金（租金收费标准：2019年4月至2019年8月的租金按3800元/月计付，2019年9月起计至两被告实际交还房屋之日止的租金按4000元/月计算，暂计至2019年9月份的拖欠租金是23000元；滞纳金自拖欠租金当月6号起以每月拖欠的租金为基数，按每日1%标准计付至实际付清租金之日止，截止2019年8月20日，滞纳金合计14288元）；4.被告彭珍洪、成源智能公司共同向原告支付承租房屋期间拖欠的物业管理费、户内水费、公摊水费、公摊电费，均计算至两被告实际搬离涉案房屋之日止。截止2019年8月30日物业管理费拖欠7159.25元；截止至2018年2月1日户内水费拖欠10.93元，截止至2019年6月30日公摊水费拖欠259.9元；截止至2019年6月30日公摊电费拖欠2219.65元；以上合计9649.73元；5.《房产租赁合同》保证金6400元归两原告所有；6.被告彭珍洪、成源智能公司注销被告成源智能公司在涉案房屋的企业住所登记信息；7.本案全部诉讼费、保全费、财产保全保险费1300元等由两被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原告与被告彭珍洪签订《房产租赁合同》，合同约定被告彭珍洪承租两原告位于广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号2422房的房屋，租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日；租金支付方式：第一年月租金3200元，第二年月租金3400元，第三年月租金3600元，第四年月租金3800元，第五年月租金4000元，每月5日前支付当月租金；房屋租赁期间，各项水电费、煤气费、电话费、物业管理费等由被告彭珍洪承担。被告彭珍洪承租涉案房屋后，自2019年4月起开始连续拖延支付租金，经两原告多次微信、电话崔次，被告彭珍洪始终拒不履行付款义务。两原告于2019年7月23日前往涉案房屋，方得知被告彭珍洪不仅拖欠租金，自2017年7月起还一直拖延支付物业管理费、户内水费、公摊水费、公摊电费等各项费用；故两原告当天向被告彭珍洪发送《告知函》，要求被告彭珍洪在期限内清偿所有拖欠款项，但自两原告起诉之日，被告彭珍洪仍拒不履行付款义务。依据《房产租赁合同》第十三条约定，被告彭珍洪拖欠租金或相关费用超过十五天，原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金，因此造成的损失的，由被告彭珍洪赔偿经济损失。原告有权依据合同约定请求解除合同并要求被告彭珍洪为其违约行为承担相应法律责任。被告彭珍洪承租涉案房屋后，用该房屋登记注册为被告成源智能公司的企业住址，被告成源智能公司亦是房屋使用人，故被告成源智能公司应对涉案房屋的所有欠款承担共同还款责任。综上所述，两被告的行为已严重违反合同约定，其违约行为恶劣，严重损害了两原告的合法权益。为了维护自身的合法权益。两原告特诉至法院，请法院判如所请。被告彭珍洪、成源智能公司未到庭，未做答辩。因被告彭珍洪、成源智能公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据及发表答辩意见，故本院对原告提交的证据依法进行审查、核实。本院经审理查明认定如下事实：被告成源智能公司是自然人独资的有限责任公司，被告彭珍洪为被告成源智能公司的唯一自然人股东及法定代表人。被告成源智能公司的注册登记住所于2017年3月8日变更登记至广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号2422即涉案房产。广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号2422（以下简称：涉案房产）的房产为原告张翔、余芯婷共同共有。2015年9月1日，两原告作为出租方（甲方）与被告彭珍洪作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》，约定被告彭珍洪向两原告承租位于广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号2422的房产，租期为5年，从2015年9月1日至2020年8月31日止。甲方在收到乙方交付租赁保证金及首月租金的当天将房产交付乙方使用，甲方逾期交付该房产的，每逾期一天，应按月租金额的百分之一支付滞纳金，逾期超过十五天，乙方有权单方解除合同，甲方除应向乙方返还已收取的全部款项外，还应当向乙方赔偿与保证金同等金额的违约金。甲方向乙方交付房产前应先结清管理费、水电费、煤气费等相关费用。第三条约定：甲乙双方约定月租金为3200元。租金按月结算，乙方在每月的第5日前结清本月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。第六条约定：合同租赁保证金为6400元。第九条约定：租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等预以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责。第十三条约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租；因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1……；2……；3、拖欠租金或相关费用超过十五天的。合同后手写“经双方协商，同意租金按第一年3200元每月，第二年3400元每月，第三年360元每月，第四年3800元每月，第五年4000元每月，……”。上述《房产租赁合同》还就其他相关事项进行约定。2019年7月10日，两原告向被告彭珍洪寄送并前往涉案房产地址张贴告知函，向被告彭珍洪催缴2019年4月5日至2019年7月10日期间的租金及2017年8月1日至2019年6月30日的物业管理费。另查明，被告彭珍洪本人签收了本案的民事起诉状及证据材料副本、开庭传票等司法文书。两原告与被告彭珍洪于2019年12月8日协商解除《房产租赁合同》，两原告并于当日与被告彭珍洪的妻子廖建梅签署《解除协议书》，被告彭珍洪已经于2019年12月8日将涉案房屋的钥匙交给原告张翔，并承诺30日内前往工商行政部门注销被告成源智能公司在涉案房产的企业住所登记信息。原告还向本院提交了深圳市万象美物业管理有限公司番禺分公司物业服务中心开具的缴费通知书，该通知书载明涉案房产欠缴2017年8月1日至2019年12月7日期间的物业管理费8083.04元、2017年11月1日至2018年2月28日期间的户内水费10.93元、2017年7月1日至2019年11月30日期间的公摊水费326.93元、2017年7月1日至2019年11月30日期间的公摊电费2501.28元，以上金额合共10922.18元。原告已经于2019年12月9日缴纳完毕上述费用，深圳市万象美物业管理有限公司番禺分公司并向两原告开具相应金额的发票。本案庭审过程中原告称：“由于原、被告双方签订《解除协议书》时，被告确实经济比较困难，所以当天只是签订《解除协议书》并将涉案房屋的门钥匙交还给原告。对两被告拖欠的租金、物业管理费等均没有处理。”、“由于本案立案后，两原告与被告已经签订了《解除协议书》，所以原告的第一项诉讼请求只是要求确认《房产租赁合同》已经于2019年12月8日解除。”、“两被告是从2019年4月份拖欠租金至2019年12月8日，2019年4月至2019年8月的租金按3800元/月计付，2019年9月起计至两被告实际交还房屋之日即2019年12月8日止的租金按4000元/月计付，合计拖欠的租金为：3800×5+4000×3+4000÷31×8=32032元。滞纳金自拖欠租金当月6号起以每月拖欠的租金为基数，按每日1%标准计付至实际还清租金之日止。根据《房产租赁合同》第三条对滞纳金有明确的约定。”。本院询问原告被告成源智能公司的经营情况，原告答称：“被告成源智能公司最初承租涉案房屋时是有人在涉案房屋内办公的，后期就没有人员办公了。”本案审理过程中，本院根据两原告的财产保全申请对两被告名下财产采取保全措施，两原告向本院预交财产保全费566元。两原告并主张两被告应向赔偿其已开支的诉讼财产保全责任保险费1300元，为此，两原告向本院提交了由浙商财产保险股份有限公司深圳分公司开具的电子发票。以上事实有原告张翔、余芯婷提供的证据及本院庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。两原告与被告彭珍洪签订的《房产租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应当按合同约定履行相关义务。合同签订后，两原告已依约向被告彭珍洪交付涉案房产，被告彭珍洪亦应依约向两原告支付租金及缴清涉案房产在租赁期间产生的相关费用。本案审理过程中两原告与被告彭珍洪达成协议于2019年12月8日解除涉案《房产租赁合同》，原告并确认被告彭珍洪已将涉案房产交还，对原告所述以上事实，本院予以确认。被告彭珍洪仍应按合同约定的租金标准向两原告支付合同解除前拖欠的租金并承担违约责任，两原告主张被告彭珍洪应支付2019年4月1日至2019年12月8日拖欠的租金32032元（3800元/月×5月+4000元/月×3月+4000/月÷31日×8日），符合合同约定，本院予以支持。因双方签订的《房产租赁合同》约定的违约金标准过高，本院酌情将违约金调整为按月利率2%的标准计算，每月违约金分期计算，自每月6日起计付至实际付清之日止，其中2019年4月1日至2019年8月31日期间每月以3800元为基数，累计支付违约金不应超过每月应付租金3800元；2019年9月1日至2019年11月30日期间每月以4000元为基数，累计支付违约金不应超过每月应付租金4000元；2019年12月1日至2019年12月8日应以1032元为基数，累计支付违约金不应超过当月应付租金1032元。本案系被告彭珍洪拖欠租金，被告彭珍洪为违约方，故原告主张没收被告彭珍洪缴纳的租赁保证金6400元，合法有据，本院亦予以支持。原告张翔、余芯婷还主张被告彭珍洪应向其支付财产保全责任保险费1300元，因原告的此项支出非必要支出，且双方在《房产租赁合同》中并未对此作出约定，本院判决两原告没收被告彭珍洪缴纳的租赁保证金6400元及支付违约金，即有惩罚性，也有补偿性，原告张翔、余芯婷主张的相关损失可在其没收的租赁保证金中予以弥补，故本院对原告张翔、余芯婷的此项诉求不予以支持。虽涉案《房产租赁合同》于2019年12月8日解除，但根据合同约定，租赁期间产生的物业管理费、户内水费、公摊电费、公摊水仍应由被告彭珍洪承担。原告已经代被告彭珍洪缴纳的租赁期间拖欠的物业管理费、户内水费、公摊电费、公摊水费合共10922.18元，故被告还需向原告支付上述费用合共10922.18元。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两原告与被告彭珍洪签订《房产租赁合同》，被告彭珍洪为被告成源智能公司的唯一自然人股东，被告彭珍洪租赁涉案房产作为被告成源智能公司的注册登记住所及办公场所，被告成源智能公司实际使用涉案房产并获取相关收益，根据以上事实可以认定被告成源智能公司是涉案房产的实际使用人及承租人，故被告彭珍洪、成源智能公司应按合同约定共同承担涉案房产租赁期间产生的租金及相关费用，并共同承担违约责任。涉案《房产租赁合同》解除后，被告成源智能公司即无权享受该房屋上的一切权益，故被告成源智能公司应及时向相关部门申请注销在涉案房产的企业住所登记信息。被告彭珍洪、成源智能公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，驳回两原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告张翔、余芯婷与被告彭珍洪就广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号2422房产签订的《房产租赁合同》于2109年12月8日予以解除。二、被告彭珍洪、广州成源智能工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告张翔、余芯婷支付2019年4月1日至2019年12月8日期间的租金32032元及违约金（每月违约金分期计算，按照月利率2%的标准，自每月6日起计付至实际付清之日止，且累计支付违约金不应超过每月应付租金，违约金计算基数具体分为以下三部分：1、2019年4月1日至2019年8月31日期间每月以3800元为基数，累计支付违约金不应超过每月应付租金3800元；2、2019年9月1日至2019年11月30日期间每月以4000元为基数，累计支付违约金不应超过每月应付租金4000元；3、2019年12月1日至2019年12月8日应以1032元为基数，累计支付违约金不应超过当月应付租金1032元）。三、被告彭珍洪、广州成源智能工程有限公司应于本判发生法律效力之日起五日内共同向原告张翔、余芯婷支付2019年4月1日至2019年12月8日期间的物业管理费、户内水费、公摊水费、公摊电费合共10922.18元。四、被告彭珍洪交纳的《房产租赁合同》保证金6400元归原告张翔、余芯婷所有。五、被告广州成源智能工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内注销在广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号2422的企业住所登记信息。六、驳回原告张翔、余芯婷的其余诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1281元、财产保全费566元，均由被告彭珍洪、广州成源智能工程有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  彭灼坚人民陪审员  利斯敏二〇二〇年一月十日书 记 员  王雅佩