上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14272号上诉人（原审原告）：上海欣康物业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区康花路128号4幢1层。法定代表人：张成仁，总经理。委托诉讼代理人：唐阳峰，上海正义永道律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丹，上海正义永道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海雅炫布业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区康桥东路355号207室。法定代表人：李志勇，总经理。被上诉人（原审被告）：厦门昇隆服饰有限公司，住所地厦门市集美区杏林北二路15号4楼。法定代表人：谢宪文，董事长。委托诉讼代理人：林伯奇，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊聪，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。上诉人上海欣康物业经营管理有限公司（以下简称欣康物业）与被上诉人上海雅炫布业有限公司（以下简称雅炫公司）、厦门昇隆服饰有限公司（以下简称昇隆公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初53568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。欣康物业上诉请求：撤销原审判决，改判雅炫公司支付欣康物业拖欠的水电费用281,089元，且昇隆公司对此承担连带责任；昇隆公司支付欣康物业水电费逾期付款违约金272,911元。事实与理由：一、上诉人所主张的281,089元的水电费系两被上诉人自2014年4月至2018年12月5日止拖欠的水电费，并非租赁案外人房屋产生的相应费用。即便雅炫公司拖欠的费用包括2013年之前雅炫公司租赁其他房屋期间所拖欠的物业费、水电费，也不应当如一审认定的另案处理。被上诉人之前的几笔整数还款并未明确偿还哪部分债务，故根据相关司法解释，应当按照债务到期的先后顺序抵充，故雅炫公司的上述还款应当抵充2013年之前的物业费和水电费。故上诉人现在主张的是2013年之后关于涉案房屋2楼的水电费用。二、本案中，上海市浦东新区XX镇XX路XX号A座（二层）房屋（以下简称涉案房屋）内的水、电均由上诉人提供，上诉人的水电费收取系基于与昇隆公司所签署的《物业管理服务合同》，且涉案房屋属昇隆公司所有，雅炫公司在租赁房屋后未另行与上诉人申请水电，亦未与上诉人就供水供电订立合同。故昇隆公司作为业主及《物业合同》的相对方、房屋租金收益的享有人，昇隆公司应当承担涉案房屋所产生的水电费用的连带责任。三、根据上诉人和昇隆公司于2013年12月18日签订的物业合同第13条第6款的约定，昇隆公司应向上诉人承担水电费逾期付款违约金。被上诉人雅炫公司辩称：不同意欣康物业的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人昇隆公司辩称：不同意欣康物业的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。欣康物业的一审诉讼请求：1.判令雅炫公司、昇隆公司支付拖欠欣康物业的水、电费人民币271,089元；2.判令雅炫公司、昇隆公司支付欣康物业逾期付款违约金169,945元（按每日千分之一利率计算，暂算至2019年2月28日，计算方式附清单）；3.案件受理费由雅炫公司、昇隆公司共同承担。一审审理中，欣康物业变更诉讼请求为：1.判令雅炫公司支付2011年1月至2018年11月期间的水、电费281,089元（附计算清单，雅炫公司实际使用房屋至2018年12月5日），昇隆公司对此承担连带责任；2.判令昇隆公司支付逾期付款违约金272,911元（按每日千分之一利率计算，暂算至2019年2月28日，详见清单）；3.案件受理费由雅炫公司、昇隆公司共同承担。一审法院认定事实：2007年1月18日，欣康物业（乙方）与昇隆公司（甲方）签订《标准厂房物业管理协议书》，约定由欣康物业为昇隆公司所有的“长发-康桥标准厂房”（含涉案房屋）提供物业服务。2013年12月18日，欣康物业（甲方）与昇隆公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由欣康物业为昇隆公司所有的含涉案房屋在内的两套厂房提供物业服务，合同期限自2014年1月1日0时起至2016年12月31日24时止。合同第十三条甲方负责向乙方收取下列费用中约定水表、电表按表计数计价（欠费逾期一个月后按日收取欠缴金额千分之一的违约金，逾期二个月后可停止供水、供电。合同第二十四条约定“甲方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。”2016年12月28日，欣康物业与昇隆公司续签《物业管理服务合同》，合同对物业管理费、保洁费、保安费、公用设施、设备日常维护、保养费等费用的收费标准作了调整，但对水、电费收取的相关约定未作变更。合同期限自2017年1月1日0时起至2019年12月31日24时止。2012年10月29日，昇隆公司（甲方）与雅炫公司（乙方）就涉案房屋签订《租赁合同》，租赁期限自2012年11月1日起至2017年12月20日止。合同第五条第4款费用分摊约定“（1）.上述标的物租赁期间的水、电、电话、网络等费用，由乙方按实际使用情况承担，并承担延期支付费用、违规操作等造成的违规责任。……”2018年12月5日，雅炫公司与昇隆公司签署《退租交接记录》，该记录载明“……2.截止至2018年12月4日的电表电表读数：动力13441度，灯12261度，灯25161度……3.截止至2018年12月4日的水表1幢A座二层东0242吨，1幢A座二层西6371吨4.截止至2018年12月4日的水电费缴付情况：尚欠上海欣康物业经营管理有限公司水费、电费合计人民币（以实际出账为准）仍未付清。……”一审法院另查明，雅炫公司或其法定代表人李志勇自2013年1月10日开始陆续向欣康物业转账支付钱款。具体为：2013年1月10日转账20,000元（备注物业费），8月19日转账14,305元（备注水电费）；2014年1月16日转账33,245元（备注水电费），11月14日转账20,000元（备注付欣康物业部分水电费）；2015年9月8日转账20,000元（备注水电费（雅炫）），12月3日转账20,000元（备注部分水电费）；2016年7月25日转账20,000元（备注雅炫布业水电费），11月4日转账20,000元（备注厂房水电费）；2017年1月10日转账20,000元（备注厂房水电费），3月15日转账20,000元（备注雅炫水电费），4月25日转账14,668.92元（备注上海雅炫实业（2017年1-3月电费）），4月25日转账602.14元（备注上海雅炫实业（2017年1-3月水费）），4月27日转账20,000元（备注还2016年2楼水电费），6月1日转账20,000元（备注还17年5月厂房电费），7月16日转账10,000元（备注还17年6月厂房电费），7月31日转账10,000元（备注还2017/7月水电费），9月4日转账15,712.84元（备注2017/4-6月水电费），11月6日转账20,000元（备注水电费（还2017-10月计划））；2018年2月2日转账31,960.48元（备注2017年7月-9月电费），2月2日转账1,624.26元（备注2017年7月-9月水费），7月5日转账19,814.64元（备注电费2017-（10-12月）），7月5日转账1,143.56元（备注水费2017-（10-12月）），8月9日转账10,000元（备注电费2018年1-3月部分），9月17日转账10,000元（备注2018-3月余下及4月-6月部分），10月22日转账10,534.52元（备注电费2018-（4-6月）余下付清），10月22日转账991.76元（备注水费2018-（4-6月））,以上总计404,603.12元。2019年6月17日，欣康物业诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，1.欣康物业、雅炫公司、昇隆公司一致认可，雅炫公司自2013年1月至2018年11月期间使用涉案房屋，产生的水、电费合计为486,190.95元。2.欣康物业认可昇隆公司向欣康物业支付了涉案房屋2011年至2018年期间的物业管理费。3.雅炫公司、昇隆公司认可欣康物业主张的涉案房屋自2013年始至2018年12月5日止产生的水、电费已向相关部门结清。4.2014年4月1日、8月12日、2016年2月25日，欣康物业先后向雅炫公司发布电费调价的通知。欣康物业另主张：1.雅炫公司除租赁使用涉案房屋产生的水、电费486,190.95元外，雅炫公司在欣康物业物业管辖范围内曾租赁案外人的房屋从事经营活动，现尚欠2011年至2012年水、电、物业管理费、A类设备等各项费用计189,021.34元，2013年1月至3月的物业管理费、A类设备、公共设施费10,480元，合计199,501.34元。以上两项合计685,692.29元，应在本案中一并处理，故扣除雅炫公司已经支付的404,603.12元，至今雅炫公司应支付欣康物业281,089.17元。2.雅炫公司在经营期间未及时清结水、电费，欣康物业多次催缴，雅炫公司曾于2016年1月13日出具付款计划，载明“上海雅炫布业从2012年到2015年所欠的物业费、水电费、从2016年3月起，新到的付款单按时付清，原先欠下的费用从2016年5月份起每月付款贰万元正，直至付清为止。”2017年3月17日，雅炫公司的法定代表人李志勇出具承诺书，承诺“从2017年3月份起每月还款人民币贰万元正。当月的水电费当月另外付清。”2018年6月26日再次出具付款计划，载明“从2012年到2015年所欠的物业费、水电费，从2018年7月份起每月付款贰万元正，直到付清为止。”故雅炫公司拖欠的水、电费不存在超过诉讼时效的情形。3.欣康物业向雅炫公司收取的水、电费的收费标准雅炫公司清楚知晓并认可。雅炫公司租赁涉案房屋期间，逢供电、供水部门调整收费标准，欣康物业均向雅炫公司以书面通知方式告知，并注明调整后收费标准的组成，雅炫公司对此无异议，其后也按照相应的收费标准交纳相关费用。4.雅炫公司、昇隆公司辩称，雅炫公司2013年1月10日支付的20,000元系涉案房屋的物业管理费及水、电费与事实不符。涉案房屋物业管理费自2011年始至今均由昇隆公司向欣康物业支付，该公司从未拖欠过任何物业管理费，且雅炫公司在该笔款项转账备注中为“物业费”，故雅炫公司再行向欣康物业支付涉案房屋的物业管理费，显然不符合常理。而当时雅炫公司租赁了案外人位于涉案房屋上层的房屋，故该笔款项应是雅炫公司租赁上述房屋而支付的物业管理费。5.根据《物业服务收费管理办法》第十五条的规定，业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。假使水、电费不属于物业服务费用的范畴，也至少是物业服务资金，故昇隆公司对于欣康物业起诉的水、电费应承担连带责任。对此，雅炫公司辩称，1.对于2份付款计划及承诺书均予以认可，但坚持认为2013年之前其租赁案外人的房屋产生的相关费用及涉案房屋部分产生的相应费用均已结清。2013年至2018年11月止产生的水、电费为486,190.95元。2.对于电费的收费标准存在异议，其收到过欣康物业发出的电费调价通知及收费标准的组成，但并不清楚欣康物业实际支付的情况。现根据欣康物业提交的电费支付情况，欣康物业向雅炫公司的电费收取标准高于其实际向电力公司支付的标准，多收部分应予扣除。3.雅炫公司租赁涉案房屋期间的物业管理费由昇隆公司负担，其仅需要支付水、电费，但租赁合同约定2012年11月1日至2012年12月20日期间的物业管理费等费用由雅炫公司承担，故坚持主张雅炫公司于2013年1月10日支付的20,000元系涉案房屋的物业管理费。昇隆公司辩称，1.雅炫公司、昇隆公司租赁关系存在期间，涉案房屋产生的水、电费，欣康物业直接向雅炫公司收取，其未收到欣康物业发出的电费调价通知。欣康物业无法区分厂区内的独立用电情况，应按照电力公司提供的收费情况中的总价款除以总电量为标准向雅炫公司收取电费，现欣康物业电费收取的标准已经高于其实际向电力公司支付的标准，故欣康物业对已经多收取的费用应予以抵扣。2.关于雅炫公司2013年1月10日支付的20,000元的用途，同意雅炫公司的意见。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，欣康物业与昇隆公司就涉案房屋的物业管理签订的合同，雅炫公司、昇隆公司之间就涉案房屋签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。1.欣康物业主张雅炫公司自2011年始在其物业管理的辖区内向昇隆公司及案外人租用房屋从事经营活动，其中2011年至2013年间租赁案外人房屋产生各类费用199,501.34元，2013年1月至2018年11月租赁涉案房屋产生水、电费计486,190.95元，两项合计685,692.29元，要求在本案中一并处理。对此，雅炫公司、昇隆公司均不予认可，昇隆公司认为雅炫公司租赁他人房屋产生的相关费用与本案无关，且雅炫公司向欣康物业支付相应钱款的时间点均属于与昇隆公司存在租赁关系期间，故该钱款的用途系支付涉案房屋产生的水、电费。雅炫公司认为2013年之前与欣康物业之间的款项已结清，其2013年始支付的钱款的用途同昇隆公司的意见一致。一审法院认为，欣康物业主张雅炫公司租赁案外人房屋产生的相应费用未结清，应另行诉讼主张权利。欣康物业的此诉请缺乏相应的依据，一审法院不予支持。2.昇隆公司辩称欣康物业主张的欠款部分已过诉讼时效，雅炫公司辩称2016年之前涉案房屋产生的水、电费已过诉讼时效，故雅炫公司、昇隆公司无需再行支付欣康物业钱款。一审法院认为，因雅炫公司未及时支付相应款项，欣康物业曾多次向雅炫公司催缴，庭审中，雅炫公司对欣康物业提供的还款计划及承诺书等均无异议，故雅炫公司、昇隆公司的上述辩称意见，一审法院不予采信。3.一审庭审中，欣康物业、雅炫公司、昇隆公司一致认可雅炫公司租赁涉案房屋自2013年1月至2018年11月间产生水、电费计486,190.95元，期间雅炫公司向欣康物业转账支付计404,603.12元。一审法院认为，欣康物业关于其中2013年1月10日雅炫公司转账的20,000元系支付雅炫公司原租赁案外人房屋的相应费用的意见，结合相关证据，较符合客观事实，予以采信。欣康物业主张雅炫公司支付的上述钱款中包含涉案房屋外的欠款，对此，雅炫公司、昇隆公司均不予认可，欣康物业未提供相应证据证明，故欣康物业的此主张，不予采信。据此，一审法院确认雅炫公司尚欠欣康物业水、电费合计101,587.83元。4.欣康物业与昇隆公司在《物业管理服务合同》中就水、电费的收取约定水表、电表按表计数计价，同时约定欣康物业提供其他特约服务产生的费用由业主或使用人支付；雅炫公司、昇隆公司之间签订的《租赁合同》约定涉案房屋产生的水、电费由雅炫公司承担。2013年1月至2018年12月5日涉案房屋的实际使用人为雅炫公司，期间，欣康物业也向雅炫公司催缴相应的水、电费，现欣康物业对涉案房屋该时间段产生的水、电费已向相关部门交付结清，故欣康物业要求雅炫公司支付上述时间段的水、电费的请求，符合法律规定和合同依据，一审法院予以支持。根据欣康物业与昇隆公司《物业管理服务合同》中的约定，欣康物业已选择向雅炫公司收取相应的水、电费，且水、电费非物业管理费，欣康物业要求昇隆公司对上述款项承担连带责任，无合同和法律依据，一审法院不予支持。另，《物业管理服务合同》中虽约定逾期支付需承担相应的违约金，但对支付的期限未作明确规定，欣康物业要求昇隆公司承担逾期违约金缺乏合同依据，一审法院不予支持。5.关于电费的收费标准，雅炫公司辩称其确收到过欣康物业发出的电费调价通知，但其不清楚欣康物业实际向电力公司交纳的电费金额，欣康物业多收的金额在欠费金额中应予以抵扣。欣康物业则主张涉案房屋所在厂区的水电设备的权属及申请人均为欣康物业，厂区内各业主处仅安装有分电表，欣康物业根据分电表的读数及双方确认的单价标准收取电费。欣康物业收到供电部门调价通知后，均以书面告知，雅炫公司对收费标准的组成未提出异议，也从未提出要自行安装分时电表，故雅炫公司对于电费的收取标准是知情且同意的。一审法院认为，庭审查明，欣康物业对于电费收费标准的调整均以书面形式向各业主予以公告，雅炫公司作为实际使用人在使用涉案房屋经营期间从未提出异议，期间亦按照相应时间段的收费标准交纳了部分电费，视为对欣康物业根据相关部门的调价通知确定的电费的收费标准的认可。故雅炫公司、昇隆公司的辩称意见，一审法院不予采信。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，于2019年9月11日作出判决如下：一、上海雅炫布业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海欣康物业经营管理有限公司2013年1月至2018年11月期间尚欠的水、电费101,587.83元。二、驳回上海欣康物业经营管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,340元，减半收取计4,670元，由上海欣康物业经营管理有限公司负担3,504.12元，上海雅炫布业有限公司负担1,165.88元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据上诉人欣康物业的主张，本案中其要求被上诉人雅炫公司支付的水电费281,089元系涉及二楼租赁部位2013年之后的拖欠的水电费，其计算方式是将雅炫公司自2011年起至2018年全部应交水电费、物业费等总额即685,692.29元减去雅炫公司自2013年1月起总的付款金额即404,603.12元所得，但该685,692.29元欠费总额并未经双方确认。且根据本案所查明的事实，雅炫公司自2013年开始向被上诉人昇隆公司租用涉案二楼房屋并仅需支付水电费，而2013年之前的费用则系雅炫公司向案外人租用三楼房屋所发生。现雅炫公司认为其2013年1月开始支付的费用就是针对其向被上诉人昇隆公司租赁使用二楼房屋所应付的费用，而亦无证据显示雅炫公司与欣康物业曾协商一致，将雅炫公司2013年起支付的费用先行用于冲抵2011年至2013年其拖欠的租用案外人房屋所发生的费用，故欣康物业主张的上述结算方式依据不足。一审法院依据双方确认的本案项下涉及二楼房屋的应付水电费用总金额，及该期间雅炫公司的付款总额，扣除其中雅炫公司在付款备注中非用于支付水电费的金额20,000元，认定雅炫公司尚需向欣康物业支付水电费欠款101,587.83元，并无不当，本院予以认同。欣康物业若认为雅炫公司欠付案外人三楼房屋的费用，可另行予以主张。关于欣康物业要求昇隆公司就雅炫公司上述水电费欠款承担连带责任，既无合同依据，又无法律依据，一审法院对此未予支持，当属正确。至于欣康物业要求昇隆公司承担逾期支付水电费的违约金，虽然双方之间的物业服务合同约定了逾期付款的违约金，但一则欣康物业从未向昇隆公司催讨过水电费，二则该合同亦未约定水电费的付款期限，故一审法院对此未予支持，亦无不当。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。欣康物业的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,086元，由上诉人上海欣康物业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年一月二十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……