北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终215号上诉人（原审被告）：高灿，男，1983年12月17日出生。委托诉讼代理人：卫若楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雪娟，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宋大伟，男，1987年6月9日出生。被上诉人（原审原告）兼被上诉人宋大伟之委托诉讼代理人：王佳赫（宋大伟之妻），1989年8月16日出生。上诉人高灿因与被上诉人宋大伟、王佳赫房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初14360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高灿上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回宋大伟、王佳赫的全部诉讼请求。事实和理由：宋大伟户口已经迁入涉案房屋，我的户口未能迁出并未对其造成影响，且涉案房屋可以随时交易，不存在损失，宋大伟、王佳赫亦未对其损失提供证据予以证明。我已经给付宋大伟、王佳赫25000元经济补偿金，并积极解决户口迁出问题，一审法院判决我另行支付50000元明显过高，应予以调整。宋大伟、王佳赫辩称，同意一审判决，请求驳回高灿的上诉请求。宋大伟、王佳赫向一审法院起诉请求：1.判令高灿支付宋大伟、王佳赫2018年12月1日至2019年7月24日期间违约金160000元；2.判令高灿赔偿宋大伟、王佳赫因户口迁出逾期造成的经济损失100000元；3.判令高灿支付宋大伟、王佳赫自2019年7月25日起至户口迁出之日的违约金，每月按照20000元计算。一审法院认定事实：2016年9月18日，高灿、乔文静（出卖人）与宋大伟、王佳赫（买受人）通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），合同中载明：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市大兴区×××601（以下简称涉案房屋）；该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层；该房屋所在楼层为6层，产权证明所载建筑面积共66.05平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅；该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议。第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为京房权证兴字第XXXX号，共有权证证号为京房权证兴字第XXXX号……（四）该房屋的抵押状态为已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押登记日期为2013年7月15日。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年10月15日前办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁状态为出卖人未将该房屋出租。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1250000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为850000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。2.剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。……第九条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起460日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。……同日，高灿支付宋大伟、王佳赫户口保证金5000元。上述协议签订后，双方按照合同约定履行了给付房款、办理过户、交付房屋等合同权利和义务。2016年12月8日，宋大伟、王佳赫与高灿办理完成房屋权属转移登记手续。2017年11月、12月期间，宋大伟户籍迁入涉案房屋。因高灿及其女儿高某的户籍仍在涉案房屋内，并未迁出。2018年8月31日，宋大伟、王佳赫（乙方）与高灿（甲方）通过链家公司提供的居间服务，签订了《补充协议（二）》，达成补充约定如下：……甲方由于个人原因目前仍未能将与本房屋相关的户口迁出，行为构成违约。介于双方充分沟通协商，达成以下协议共同执行。1.甲方向乙方支付截止至2018年7月21日产生的户口迁出逾期违约金25000元，其中5000元以房屋买卖合同补充协议中约定的5000元户口迁出保证金进行抵扣，剩余20000元于本协议签署之日付清。2.若甲方在2018年11月30日前将与本房屋相关的户口迁出，则乙方同意不再追究相关违约责任及赔偿。3.若甲方在2018年11月30日仍未将与本房屋相关的户口迁出，甲、乙双方协商，甲方自2018年12月1日起每月向乙方支付20000元违约金直至甲方户口迁出。同日，高灿支付宋大伟、王佳赫户口迁出逾期违约金20000元。截至2019年10月24日，高灿及其女儿高某的户籍仍未迁出。宋大伟、王佳赫与高灿对以上事实均无争议，法院予以确认。对有争议的证据和事实，法院认定如下：宋大伟、王佳赫为证明其主张，提交房屋买卖合同、补充协议（二）、微信聊天记录予以证明。高灿对上述证据的真实性均认可。高灿主张宋大伟、王佳赫已经取得涉案房屋所有权，并顺利落户，高灿因意外原因暂时无法迁出户口，并未给宋大伟、王佳赫造成实际损害。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于违约金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。宋大伟、王佳赫与高灿、乔文静达成房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。高灿应当按照约定将在涉案房屋内高灿、高某的户籍迁出。至于户籍迁出的期限，双方在合同中约定系房屋权属转移登记之日（2016年12月8日）起460日内予以办理户口迁出手续，即高灿需于2018年3月13日之前将原有户口迁出。双方于2018年8月31日签订的《补充协议（二）》视为对房屋买卖合同及补充协议关于户籍迁出期限的变更。在高灿给付宋大伟、王佳赫截止至2018年7月21日的户口迁出逾期违约金25000元后，双方对户口迁出时间变更延长至2018年11月30日，高灿应在上述期限内将其户籍迁出，而截止2019年10月24日，高灿并未迁出其户籍，现宋大伟、王佳赫要求高灿逾期迁出户口违约金之主张，有事实和法律依据，法院予以支持。至于违约金数额，若按照补充协议（二）约定的每月20000元违约金标准计算，存在违约金约定过高、对于高灿显失公平的情况，故法院结合合同权利义务履行、逾期时间、高灿已赔付部分违约金及沟通户口迁出事宜，综合考虑因户籍问题所造成的实际损失等因素酌情予以判定，由高灿一次性支付。关于因户口迁出逾期造成经济损失的问题。宋大伟、王佳赫主张因高灿等人未将户籍从涉案房屋迁出，影响其换房交易，故主张高灿赔偿其经济损失100000元，该项诉讼请求并未有证据予以证明，故法院对此不予支持。需要指出的是，虽然高灿未将户口迁出涉案房屋，对宋大伟、王佳赫的居住、户口迁入尚未造成影响，但必然对其行使处分权带来不便，也可能会影响房屋再次出售的价格。鉴于此，若高灿长期不能履行户口迁出义务，宋大伟、王佳赫今后仍可就其他损失另行主张违约金。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、高灿于判决生效之日起十日内支付宋大伟、王佳赫违约金50000元；二、驳回宋大伟、王佳赫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院审理中，经询问，高灿、高某的户籍仍在涉案房屋内。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。高灿、乔文静与宋大伟、王佳赫签订的房屋买卖合同及高灿与宋大伟、王佳赫签订的《补充协议二》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据约定，高灿应于2018年11月30日前将与涉案房屋相关的户口迁出，庭审中，高灿认可其与女儿高某的户籍仍在涉案房屋内，其未按照合同约定迁出户口存在违约，应承担相应的违约责任。高灿上诉主张户口无法迁出并非其自身原因造成，亦未给宋大伟、王佳赫造成损失，不应当支付违约金。应当指出，高灿与宋大伟、王佳赫就涉案房屋的户口迁出问题另行签订《补充协议二》，并就此重新约定了违约金，意在敦促高灿积极履行户口迁移之约定，此系双方当事人处分自身权利义务的意思自治，虽然高灿未按合同约定将户口迁出不影响宋大伟、王佳赫户口之迁入，但该户口问题确会对宋大伟、王佳赫作为涉案房屋的所有权人行使物权造成一定影响。一审法院综合考虑合同履行情况、违约情节、高灿已赔付部分违约金及沟通户口迁出事宜等情形，以实际损失为基础，酌情确定违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。综上所述，高灿的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由高灿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年一月十三日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹