浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初7154号原告：温州省直房地产开发有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区市府路525号恒玖大厦三楼。统一社会信用代码：9133030072893237XP。法定代表人：周小庭，董事长。委托诉讼代理人：金宗贤，浙江明瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱书颖，浙江明瓯律师事务所律师。被告：冯海燕，女，1977年1月19日出生，汉族，住浙江省永嘉县。原告温州省直房地产开发有限公司（以下简称省直房开公司）与被告冯海燕商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法由审判员余立达适用普通程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告省直房开公司的委托诉讼代理人金宗贤到庭参加诉讼，被告冯海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告省直房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2010年2月3日就坐落于温州市瓯海区“欣园”项目第5幢1401号商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201090000060049）；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：201090000060049）解除所需的所有手续（包括但不限于合同备案登记撤销手续、房屋权属预告登记撤销手续等）；3.判令被告支付原告逾期付款违约金1790193元（按照剩余购房款8950964元的20%计算）；4.判令被告支付原告房价跌损赔偿金暂计3125903元（具体以评估为准，已扣减违约金1790193元）；5.判令被告支付物业管理服务费65989元（按每月2.52元/㎡×494.08㎡的标准，自2015年1月1日起计算至判决确定的合同解除之日止，暂计算至2019年5月31日）和物业公摊能耗费5300元（按100元/月的标准，自2015年1月1日起计算至判决确定的合同解除之日止，暂计算至2019年5月31日）；6.上述3-5项合计被告应支付原告4987385元，该款项与原告应退还被告的已付购房款5846732元折抵后，原告退还被告859347元；7.本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告自愿变更第4项诉讼请求为要求被告赔偿原告房价跌损2384803元，撤回第5项诉讼请求，相应调整第6项诉讼请求为原告退还被告购房款1671736元。事实及理由：2010年2月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号201090000060049，备案登记号2010000060049），约定被告向原告购买坐落于温州市瓯海区梧田街道欣园5幢1401号房屋，建筑面积为487.37平方米，每平方米价格为29950元，计房款14596732元；被告应于签订合同当日支付首付款5846732元，被告应于原告达到银行或公积金中心放贷条件并在原告发出书面通知中规定的期限内完成办毕贷款手续并支付约定剩余房款8750000元，由于被告的原因不能办理或者逾期办理贷款手续的，视被告违约；合同第六条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；第七条约定，被告按第3种方式按期付款，采用按揭贷款支付房款的约定：1.被告采用按揭贷款方式支付房款，被告同意按银行或公积金中心借款设定的条件，向原告指定的银行或公积金中心申请个人住房贷款，用于付清该商品房剩余房款。被告必须在该商品房达到银行或公积金中心放贷条件，并在原告发出的书面通知中规定的期限内到原告指定的银行或公积金中心办理完成贷款手续，由于被告的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视被告违约，按本合同第八条处理：如因被告原因或者按揭贷款政策发生变化等原因造成不能办理按揭贷款的，则被告应在接到原告书面通知中规定的期限内按现金支付相应房款，若逾期付款则按本合同第八条处理。合同第八条第1款第（2）项约定，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向出卖人支付违约金等。第十二条约定，被告应在原告寄发的《交付通知书》中规定的期限内到被告指定的地点办理结算与收楼手续，如被告在此规定的期限内，没有正当理由，仍未能办理结算与收楼手续，则自《交付通知书》规定的期限之次日起，视作被告已对该商品房进行了验收、接管和使用，一切后果均由被告承担，包括但不限收楼期限届满之日起商品房及室内设备毁损、灭失的风险责任，以及被告应从该期限次月起向物业管理公司缴纳物业管理费，同时未结算的房款等款项按本合同第八条处理。合同签订后，被告支付首付款5846732元。2011年12月30日，涉案商品房达到银行、公积金中心放贷条件，原告向被告邮寄《“欣园”住宅缴款通知书》，通知被告于2012年3月10日之前办理按揭贷款手续，但被告未在指定期限内办理。此后，原告多次催告被告付款，被告至今未仍未办理按揭贷款手续，也未以其他方式支付剩余房款，逾期时间已超过90日。2014年12月26日，原告向被告邮寄《交付通知书》，通知被告于2014年12月30日前办理商品房交付结算及收楼手续。2015年12月22日，原告通知被告交付及办理房屋产权登记条件。房屋建成后，该商品房的实际建筑面积为494.08平方米，比合同约定的建筑面积487.37平方米，增加了6.71平方米，总价14797696元，比合同约定的总金额14596732元，增加了200964元。被告已支付首付款5846732元，剩余房款应为8950964元。2019年8月23日经温州方盛房地产估价事务所有限公司评估诉争商品房单价为21500元/平方米（价值时点为2019年8月9日），比合同约定的单价下跌8450元/平方米，总房价跌损为4174996元。综上，被告违约造成原告损失，为维护原告合法权益，请求人民法院判如诉请。被告冯海燕未作答辩，亦未向法庭提供证据。经审理，本院认定事实与原告起诉主张基本一致。另外，在审理中，原告提交了评估申请，经评估目前诉争房屋总价为10622700元，房价跌损约为4174996元。上述事实由原告的陈述，原告提供的商品房买卖合同、发票联、“欣园”住宅缴款通知书、重要函件投递单、房款催缴通知书、重要函件投递单、交付通知书、商品房销售结算单、约投挂号信函详情单、通知书、律师函、竣工验收备案表、房屋所有权面积测算汇总表、温州市不动产登记信息查询记录、评估报告书等证据予以证实。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，原、被告均应依约定履行各自的合同义务。被告未在合同约定的期限内办理完成贷款手续构成违约，经催告后仍未履行合同义务，依照合同约定原告有权解除双方的《商品房买卖合同》，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，合同第八条已经明确约定，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。被告累计应付剩余房款为8950964元，故原告主张被告支付违约金1790193元，有法律及合同依据，本院予以支持。被告应支付原告的违约金不足以弥补因房价下跌给原告带来的损失，故原告另外主张房价跌损赔偿金2384803元，事实及法律依据充分，本院予以支持。被告已付房款5846732元，抵扣违约金1790193元及房价跌损赔偿金2384803元后，被告应返还原告购房款1671736元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告温州省直房地产开发有限公司和被告冯海燕于2010年2月3日就坐落于温州市瓯海区梧田街道欣园5幢1401室商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号201090000060049，备案登记号2010000060049）；二、被告冯海燕于本判决生效之日起十五日内协助原告温州省直房地产开发有限公司办理上述合同解除的所有手续（包括但不限于合同备案登记撤销手续、房屋权属预告登记撤销手续等）；三、原告温州省直房地产开发有限公司返还被告冯海燕购房款5846732元，被告冯海燕支付原告温州省直房地产开发有限公司违约金1790193元及房价跌损赔偿金2384803元，上述两债务抵消后，原告温州省直房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告冯海燕购房款1671736元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12393元，鉴定费18900元及公告费640元（鉴定费及公告费均已由原告垫付，原告在应付被告的款项中直接扣除）均由被告冯海燕负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  余立达人民陪审员  周培俊人民陪审员  黄相华二〇二〇年一月三日法官助理戴雯雯代书 记员  赵玲玲?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。