山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初5308号原告：赵某，男，1987年7月27日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。特别授权。被告：山东某地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区。法定代表人：姚某强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋，男，1987年6月27日生，汉族，该公司法务，住。特别授权。原告赵某与被告山东某地产开发有限公司（以下简称山东某地产开发有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人董艳杰，被告山东某地产开发有限公司的委托诉讼代理人张希锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告违约金43176元；2、本案费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的小区楼房一位，总房款493713元。双方约定办证时间为交房后365日内办理产权登记，但因被告交付的房屋迟迟未经验收合格，导致原告无法办理产权登记。被告未在约定期限内提交办理产权登记，已构成违约，应当依法承担违约责任。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，特提起诉讼。被告山东某地产开发有限公司辩称，1、根据双方签订的商品房买卖合同及法律规定，业主在办理房屋不动产登记过程中，房地产开发公司只是起到协助义务，即协助将办证所缺的资料提交不动产中心，房地产开发有限公司在过程中有过错的可以承担责任，而山东某地产开发有限公司已经于2016年4月29日已经将涉案房屋验收备案材料提交不动产登记中心，是因涉案房屋所在小区业主没有缴纳维修基金，才导致无法办理产权登记，山东某地产开发有限公司不应当承担逾期办证的违约责任；2、涉案房屋在购买时的价款为490000元，现在到起诉之日涉案房屋的价值已达到900000元，房屋升值已经接近一倍，根据合同约定及相关法律规定，承担违约责任应当是在造成实际的损失基础上，现原告并未举证其实际的损失，所以被告不应当承担违约责任；3、原告主张的违约金数额过高，即使被告承担逾期办证违约责任，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（4.35%）计算逾期办证违约金；4、2018年6月13日涉案房屋已经具备不动产转移登记条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告赵某提交的证据包括：1、原告的身份证，欲证实原告的主体资格；2、销售不动产发票、维修基金发票各一份，欲证实购房款总额是493713元，原告已经于2015年12月份在交房前预约交纳维修基金，在约定的交房前收房；3、商品房预售合同一份，欲证实原被告双方约定的交房时间是2015年12月30日，双方对违约办证没有明确约定，但约定按照银行贷款利率进行计算违约金，我方违约金计算方式为总房款493713元乘以6%年利率除以365天乘以违约天数532天（2016年12月30日至2018年6月13日）。被告质证认为：对证据1、2、3真实性合法性无异议，但对证明目的有异议，前述证据只证明被告已经按照合同约定进行了房屋产权登记备案。被告山东某地产开发有限公司提交的证据为：鲁2018临沂市不动产权第0032808号不动产权证书一份，欲证明涉案房屋已经于2018年6月13日具备不动产权登记条件。原告质证认为：对该证据没有异议，但是能够证实违约金的计算截止时间应当计算至2018年6月13日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东某地产开发有限公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2015年5月25日，赵某（买受人）与山东某地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为YS45xxxx，合同约定赵某购买山东某地产开发有限公司开发建设的“某”小区3-2-1601号房产，房屋代码分别为2063xx8,2063xxx。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。合同签订后,赵某付清了购房款493713元。2015年12月29日，赵某实际收房。2018年6月13日，山东某地产开发有限公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是被告山东某地产开发有限公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。对于焦点一：根据《商品房预售合同》的约定，山东某地产开发有限公司应于2016年12月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但山东某地产开发有限公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和山东某地产开发有限公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故山东某地产开发有限公司应承担逾期办证违约责任。对于焦点二：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款493713元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。关于违约责任起止时间问题。原、被告签订的商品房预售合同中，约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告山东某地产开发有限公司报备产权登记资料的时间最迟为2016年12月29日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日，该时间应自2015年12月30日合同约定的时间开始计算365天。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间2018年6月13日。综上所述，被告应承担的违约金数额为43095.06元，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、被告山东某地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告赵某逾期办理房产登记的违约金43095.06元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。案件受理费879元，减半收取计439.50元，由原告赵某负担1.50元，被告山东某地产开发有限公司负担438元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  蒋大伟二〇二〇年一月二日书记员  刘雯丽