山东省莒县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1122民初7065号原告：张传香，女，1971年3月7日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：孙安仕，莒县中星法律服务所法律服务工作者。被告：薛俊宋，男，1987年11月11日出生，汉族，居民，住莒县。被告：李加英，女，1989年8月10日出生，汉族，居民，住莒县。以上两被告委托诉讼代理人：管仁珍，山东风顺律师事务所律师。被告：赵晓龙，男，1988年5月20日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：盛大星，山东沭章律师事务所律师。原告张传香与被告薛俊宋、李加英、赵晓龙返还原物纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张传香及其委托诉讼代理人孙安仕，被告薛俊宋、李家英及其委托诉讼代理人管仁珍，被告赵晓龙的委托诉讼代理人盛大星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张传香向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告停止侵害，搬离名仕家园4号楼4单元201室，恢复至原状，将楼房交付给原告，并赔偿原告经济损失10000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买位于莒县浮来西路南侧名仕家园4号楼4单元201室楼房一套。2011年至2017年7月份期间原告将该楼房租给被告赵晓龙使用，赵晓龙未付清房租。2018年5月份，原告前去催要房租时发现被告薛俊宋、李加英居住在涉案楼房。原告多次要求被告薛俊宋、李加英搬离该楼房，但被告拒不搬出，严重侵犯了原告的合法权益并给原告造成了损失。原告的损失参照赵晓龙支付给原告的楼房年租金10000元，请求被告支付2017年7月至2018年7月期间的楼房占用损失10000元。薛俊宋、李加英辩称，原告所诉2011年至2017年7月期间将涉案楼房租给赵晓龙与事实不符，薛俊宋、李加英未侵犯原告的合法权益。涉案房屋是薛俊宋、李加英于2011年9月11日从楼房实际所有人赵晓龙、薛赛男处以320000元的市场价格购买，并实际占有居住至今。薛俊宋、李加英购买涉案楼房时曾找到原告夫妻二人核实过房屋实际所有人的情况，原告夫妻二人明确告知涉案房屋已经卖给了赵晓龙，交易方式为赵晓龙用另一套楼房和原告置换，赵晓龙是涉案楼房的实际所有人。后，原告与赵晓龙因置换楼房发生纠纷，原告拒绝配合薛俊宋、李加英办理房产过户，并要求薛俊宋、李加英于2018年5月10日前搬离。综上，薛俊宋、李加英作为善意第三人从赵晓龙处购买涉案楼房，并实际占有居住至今。薛俊宋、李加英以合理对价320000元购买涉案楼房并已实际占有居住，且原告也明确告知涉案楼房已卖给了赵晓龙，薛俊宋、李加英在购买时已尽到了审慎义务，属于善意取得。现原告起诉薛俊宋、李加英搬离，没有事实和法律依据，且违反诚实信用原则，请求驳回原告的诉讼请求。赵晓龙辩称，被告赵晓龙与原告未签订书面租赁合同，口头约定房租一年一付，但涉案楼房只租赁至2016年，且涉案房屋自2011年初就由被告薛俊宋、李加英居住使用。2017年7月份赵晓龙又付了1年（2016年7月至2017年7月）的租赁费，后赵晓龙告知原告如薛俊宋、李加英继续占用该楼房，租赁费应由薛俊宋、李加英支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据有：1.楼房所有权证书复印件1份，用以证明涉案楼房所有权人系原告，原告于2012年9月3日取得楼房产权证；2.刑事判决书复印件1份，用以证明在原告不知情的情况下，涉案楼房承租人赵晓龙于2011年9月份以楼房所有权人的名义，将该楼房出售给了薛俊宋、李加英，后又伪造房屋产权证书交给薛俊宋、李加英。赵晓龙被莒县法院判处有期徒刑6个月，赵晓龙属于无权处分人，处分原告的房屋系无效行为，也是欺诈行为。被告薛俊宋、李加英对原告提供的证据共同质证后认为：对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房产证不能证明涉案房屋系原告张传香单独所有，该房屋系其与丈夫邵志杰的夫妻共同财产，原告无权单独提起诉讼，2011年9月份薛俊宋夫妇购买之前，原告就已将该楼房卖给了赵晓龙；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告夫妻对赵晓龙买卖房屋的行为是知情的，在刑事卷宗中有明确的记载。赵晓龙伪造房屋所有权证书的行为，恰好证明原告违背诚实信用原则，不配合赵晓龙办理房产过户的义务。被告赵晓龙对原告提供的证据质证后认为：对原告提供的证据无异议。赵晓龙一直与原告丈夫协商租赁等事宜，未与原告本人协商。被告薛俊宋、李加英提供的证据有：1.房屋买卖合同1份，用以证明薛俊宋、李加英夫妇于2011年9月1日从赵晓龙夫妇处以320000元市场价格购买涉案楼房并实际占有居住至今；2.薛俊宋与原告之子邵一鸣的通话录音1份，用以证明原告方认可涉案房屋卖给了赵晓龙，赵晓龙是实际所有人；3.邵志杰在公安机关的询问笔录1份，用以证明薛俊宋、李加英在购买楼房时已向原告方核实房屋产权情况，尽到了审慎的注意义务；4.赵松江出具的证明1份，用以证明薛俊宋、李加英购买涉案楼房后装修支出41500元；5.协议书（收到条）1份，用以证明薛俊宋、李加英支付给赵晓龙购房款297000元的事实；6.建兴物业收据1宗，用以证明李加英夫妇自2011年9月份实际占有使用涉案房屋，自2011年10月份起涉案房屋业主名已改为李加英。原告对薛俊宋、李加英提供的证据质证后认为：对证据1真实性有异议，合同相关内容原告不知情，与本案没有关联性；对证据2录音内容不清楚，无法证明是双方之间的通话录音，且从纸质文稿看如果该录音真实存在，也与本案的房屋权利人没有任何关系；对证据3邵志杰的询问笔录原告不知情，该证据不能证明薛俊宋夫妇所称的原告将涉案楼房卖给赵晓龙的事实存在；对证据4赵松江的证明的真实性有异议，无法确定薛俊宋夫妇对涉案楼房的装修及花费情况；对证据5协议书有异议，协议书系复印件，不能确定赵晓龙与薛俊宋之间楼房买卖的真实情况，如果该事实存在，也是赵晓龙与薛俊宋夫妇之间的纠纷；对证据6建兴物业的收据中原告缴纳的物业费无异议，对李加英是否向建兴物业缴纳过费用，原告不知情，当时是赵晓龙承租的涉案房屋。被告赵晓龙对薛俊宋、李加英提供的证据质证后认为：对证据1房屋买卖合同无异议，签订合同属实，但是被告赵晓龙与原告未达成买卖，最终无法履行；对证据2录音不知情；对证据3无异议；对证据4装修费用应按实际情况认定；对证据5、6无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告薛俊宋、李加英系夫妻关系。2011年5月份，被告赵晓龙租赁原告张传香购买的位于莒县名仕家园4号楼4单元201室楼房一套，口头约定房租按年支付。同年9月份，被告赵晓龙及其妻薛赛男以房屋所有权人的身份将该套房屋出售给被告薛俊宋、李加英。双方签订房屋买卖合同一份，载明甲方（卖方）为赵晓龙、薛赛男（赵晓龙之妻），乙方（买方）为薛俊宋、李加英。合同约定甲方将其拥有独立产权的位于日照市莒县，建筑面积89.62平方米（附带车库不低于24平方米，以实际建筑面积为准）以人民币叁拾贰万元整（小写320000元）出售给乙方。合同载明的签订时间为2011年9月1日，被告薛俊宋、李加英主张该合同系2014年补签。2012年9月3日，原告张传香取得涉案房产的房权证，证号为莒房权证城区字第××号，房屋所有权人为张传香，共有情况为单独所有，房屋坐落于，登记时间为2012年8月27日。2014年1月31日，赵晓龙向薛俊宋出具协议书一份，载明：“协议书今赵晓龙把名仕家园4号楼4单元201室卖给薛俊宋，总额32万（叁拾贰萬）已给29.7（贰拾玖万柒）2014.1.31赵晓龙”。同日，赵晓龙向薛俊宋出具欠条一份，载明：“欠条今欠薛俊宋现金29.7万元，大写贰拾玖万柒千元正赵晓龙2014.1.31号”。2014年5月份，被告赵晓龙通过办证广告电话联系并指使他人伪造了加盖有“莒县房地产管理局”、“莒县房地产管理局产权登记专用章”印文的莒房权证城区字第××号《房屋所有权证》一份，并将其交给薛俊宋，该证载明的所有权人为张传香。2016年4月28日，被告薛俊宋在公安机关的询问笔录中述称：我（薛俊宋）过来报案，我（薛俊宋）让夏庄镇赵家孟晏村的赵晓龙给骗了；薛俊宋与赵晓龙夫妇系同学，2011年5、6月份赵晓龙以做饲料生意为由向薛俊宋借款80000元，7、8月份薛俊宋索要借款时，赵晓龙许诺将涉案楼房以320000元的价格卖给薛俊宋；2011年9月1日，薛俊宋开始对涉案楼房进行装修，2011年10月1日，薛俊宋结婚；2011年11月，薛俊宋发现涉案楼房的物业登记业主是张传香，赵晓龙解释称其从张传香处购得涉案楼房，但未过户；2012年12月30日前，薛俊宋共计付给赵晓龙227000元（包括之前借给赵晓龙的80000元）；2014年1月30日，薛俊宋一次给了赵晓龙70000元，双方商定剩余23000元房款于过户完成后付清；2014年五一期间，赵晓龙向薛俊宋提供了假造的产权人为张传香的房产证；后，薛俊宋建议三家一起商议涉案楼房事宜，赵晓龙未直接提供房东信息，薛俊宋打听到邵志杰的电话后联系邵志杰，邵志杰称房子卖给了赵晓龙，其与赵晓龙之间的事情不用薛俊宋管；赵晓龙提供虚假房产证后，薛俊宋要求不能出具真实房产证就退钱，赵晓龙也同意退钱，并于2015年2、3月份退了5000元、2016年3月初退了10000元、3月23日退了10000元、3月27日退了1000元；2017年正月初八，邵志杰及其母亲、儿子找到薛俊宋称涉案楼房系赵晓龙租赁，2016年5月4日已到期。2016年4月30日，原告张传香在公安机关的询问笔录中述称：2011年5月份，赵晓龙通过中介租赁其位于房屋，年租金5000元；租赁两年后赵晓龙想买涉案房屋，原告不同意，赵晓龙继续租赁，但未续签书面租赁合同；2014年正月，赵晓龙称让原告及其丈夫邵志杰到莒县找个小区看房子，并承诺由其出资购买用以置换涉案房屋，原告及丈夫邵志杰看好房子后，赵晓龙答应购买，但一直未实际购买；2014年4、5月份，李加英找原告称赵晓龙给了她一个假的房产证，2016年正月初八，邵志杰去了涉案楼房，薛俊宋及李加英在涉案楼房里并称赵晓龙将该楼房出售给了他们，已经付款290000元多。2016年5月17日，邵志杰在公安机关的询问笔录中述称：2007年左右购买了莒县名仕家园小区4号楼4单元201室楼房，楼房登记在张传香名下；2010年5月4日出租给赵晓龙，年租金8000元；2013年初赵晓龙称想购买新楼房用以置换涉案楼房但一直未购买；2014年左右，李加英问房子是否卖给赵晓龙，我（邵志杰）说卖给赵晓龙了，原因是李加英一直问，我（邵志杰）认为合同是和赵晓龙签的，与小薛（薛俊宋）无关，就没说实话，随口应付。经鉴定，被告赵晓龙伪造的莒房权证城区字第××号《房屋所有权证》上加盖的印文均系伪造印章盖印形成。2017年6月22日，本院作出（2017）鲁1122刑初84号刑事判决书，判决赵晓龙犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，薛俊宋、李加英对涉案楼房是否构成善意取得，张传香在赵晓龙处分房屋的过程中是否存在过错，张传香主张的经济损失10000元是否成立及损失承担主体存在较大争议，对该争议焦点，本院分述如下：关于薛俊宋、李加英对涉案楼房是否构成善意取得的问题。善意取得是指无权处分人将财产有偿转让给第三人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该物产的所有权。善意取得的要件为受让人受让财产时是善意，财产以合理价格有偿转让，转让财产依照法律规定应当登记的已经登记、不需要登记的已经交付给受让人。本案中，赵晓龙作为承租人将其承租的楼房无权出卖给薛俊宋、李加英时，虽薛俊宋、李加英并不知道赵晓龙系无权处分，其购买该楼房系善意并已支付一定的房款，但涉案房屋系不动产，房产所有人系张传香，最终未完成过户登记，薛俊宋、李加英并未实际获得涉案房屋的所有权，故其不能构成对涉案房屋的善意取得。且薛俊宋、李加英在得知赵晓龙提供的房产证系假证并向赵晓龙提出不能提供真证就退钱的要求后，接受了赵晓龙的部分退款，被告薛俊宋、李加英辩称其对涉案楼房构成善意取得，本院不予采信。在薛俊宋、李加英与张传香之间不存在买卖、租赁等据以合法占有的合同关系的情形下，现张传香基于其对涉案楼房享有的所有权要求排除薛俊宋、李加英对涉案房屋的占有，本院予以支持。张传香在赵晓龙处分房屋的过程中是否存在过错的问题。被告薛俊宋、李加英辩称其在购买涉案楼房时向张传香的丈夫邵志杰询问过赵晓龙购买该楼房的事宜，邵志杰称该楼房已卖给赵晓龙，薛俊宋、李加英系基于对邵志杰信赖才购买的涉案房屋，涉案楼房是张传香与邵志杰的夫妻共同财产，张传香应当承担一定的过错责任。因薛俊宋、李加英未提供证据证明其在询问邵志杰时将赵晓龙已出售涉案楼房一事告知邵志杰、邵志杰对赵晓龙已出售涉案楼房一事知情，在赵晓龙与邵志杰协商由赵晓龙另购楼房置换涉案楼房的情况下，即使邵志杰陈述涉案楼房已出售给赵晓龙，其并无欺诈薛俊宋、李加英以使其利益受损的恶意。后赵晓龙未另购楼房，双方未予置换，涉案楼房所有权并未发生转移。薛俊宋、李加英在购买楼房时应尽到审慎的注意义务，其明知赵晓龙未获得涉案楼房的所有权的情况下仍甘冒风险予以购买，应承担相应法律后果。张传香并非楼房买卖协议的合同主体，其对合同签订不存在过错。薛俊宋、李加英辩称张传香存在过错，本院不予采信。因张传香作为涉案楼房登记的单独所有人，其基于对该楼房享有的物权提起本案诉讼符合法律规定，对薛俊宋、李加英辩称的涉案楼房系张传香、邵志杰的共同财产，张传香无权单独提起诉讼，本院不予采信。关于张传香主张的经济损失10000元是否成立及承担主体问题。涉案楼房于2011年5月份出租给赵晓龙，张传香与赵晓龙之间形成租赁合同关系，租赁至2013年5月份后虽未补签书面租赁合同，但赵晓龙一直按年8000元的租赁价格缴纳租赁费至2016年5月，双方存在事实租赁关系。2016年正月，张传香知道涉案楼房被薛俊宋、李加英实际占用后要求薛俊宋、李加英搬离涉案楼房，赵晓龙亦表示不再租赁涉案楼房，应认定张传香与赵晓龙之间的租赁合同关系已经解除。薛俊宋、李加英继续占用涉案楼房给张传香造成损失，应当支付相应的占用费用；赵晓龙虽解除了与张传香之间的租赁合同，但其私自将楼房出售，未返还楼房，其应对薛俊宋、李加英占用涉案楼房给张传香造成损失承担连带赔偿责任。赵晓龙于2017年7月支付的2016年至2017年期间的占用费用10000元，应视为其自愿缴纳的薛俊宋、李加英占用楼房的费用。参照赵晓龙支付的年占用费用和楼房租赁市场价格，张传香请求薛俊宋、李加英支付2017年7月至2018年7月期间的占用费10000元，本院予以支持。赵晓龙辩称其与张传香租赁合同已经解除且未实际占用涉案楼房不承担赔偿责任无理，本院不予采信。薛俊宋、李加英辩称其基于购买对涉案楼房的占有合法，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持；三被告无理，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告薛俊宋、李加英于本判决生效后三十日内腾空、搬离楼房并将该楼房交还给原告张传香；二、被告薛俊宋、李加英于本判决生效后十日内赔偿给原告张传香2017年7月至2018年7月期间的楼房占用损失10000元，被告赵晓龙承担连带赔偿责任。案件受理费50元，被告薛俊宋、李加英、赵晓龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  程学珍二〇二〇年一月十九日书记员  王 艳