北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终433号上诉人（原审原告）：王云华，女，1953年2月27日出生，汉族，居民，住北京市密云区。被上诉人（原审被告）：朱亚丽，女，1970年6月8日出生，汉族，居民，住北京市密云区。上诉人王云华因与被上诉人朱亚丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初12733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王云华上诉请求：1.判令朱亚丽赔偿提前解除房屋租赁合同的违约金1800元；2.判令退还座便器赔偿金300元；3.判令朱亚丽赔偿2019年6月1日至7月15日南卧室锁门造成的房屋空置损失1275元；4.判令朱亚丽自行承担7月17日至8月15日的房屋空置损失2700元；5.本案一、二审诉讼费用由朱亚丽承担。事实和理由：1.王云华与朱亚丽于2013年6月1日签订5年的房屋租赁合同，约定同意王云华转租。2018年4月29日，朱亚丽提高租金后同意与王云华继续签订房屋租赁合同，同意王云华继续转租使用。但由于双方疏忽，双方签署的从中介公司找来的合同中第二条约定了禁止转租条款，该条款并非双方真实意思表示。2.在房屋租赁期间，朱亚丽违约，与黄宗军达成口头房屋租赁合同，故黄宗军更换出租房大门，且不向王云华交付租金、暖气费，同时导致王云华无法向三位合租人索要租金，给王云华造成了经济损失。3.朱亚丽不同意王云华转租的笔录系非法取证，是法官诱导、恐吓朱亚丽进行签署的。4.王云华解除合同并非真实意思表示，系被迫同意朱亚丽提出的提前解除房屋租赁合同。朱亚丽辩称，同意一审判决，不同意王云华的上诉请求。王云华向一审法院起诉请求：朱亚丽赔偿王云华提前解除房屋租赁合同违约金1800元、退还坐便器费用300元、赔偿2019年6月1日至7月15日南卧室空置租金损失1275元、退还2019年7月17日至8月31日期间的房屋空置损失2700元，朱亚丽承担两次诉讼费。一审法院认定事实如下：朱亚丽于2013年3月26日，取得密云区某小区202号的房屋产权证，建筑面积为104.40㎡，房屋结构为三室二厅，一厨双卫。2013年6月2日，朱亚丽将房屋出租给王云华，双方签订了5年租期的房屋租赁合同（2013年6月2日至2018年6月1日），月租金为1600元。合同中约定，同意承租人招合租人等内容。2018年4月29日，朱亚丽（出租方、甲方）与王云华（承租方、乙方）再次续签了五年期限的房屋租赁合同，租赁期限自2018年6月1日至2023年6月1日。房屋租金为1800元/月。合同中约定：乙方保证承租本房屋的目的仅限于本人及关系人居住，不对房屋进行转租。合同中的违约责任条款中约定：甲方提前收回房屋，应提前30天通知乙方，并赔偿乙方相当于一个月租金的违约金。乙方提前解除合同需提前30天通知甲方，并赔偿甲方相当于一个月租金的违约金。租赁期满，乙方逾期交房的，每逾一天应向甲方支付原日租金的两倍作为违约金，双方另有约定的除外。合同的其他条款中约定：大客厅塑钢隔断，2013年安装……。王云华承租房屋后，将客厅安装了隔断门扇，并将承租的房屋分租给他人居住。2019年5月6日，王云华起诉朱亚丽、黄宗军租赁合同纠纷案件立案后，朱亚丽提起反诉，要求解除合同，腾退房屋、恢复原状，支付租金，赔偿违约金及损失等。审理过程中，一审法院依法追加了第三人甘某、刘某、王某参加诉讼。一审法院于2019年7月8日作出（2019）京0118民初5530号民事判决，判令：一、解除王云华与朱亚丽于2018年4月29日签订的房屋租赁合同。二、第三人甘某、刘某、王某将租住密云区某小区202号的房屋予以腾退（限判决生效之日起30日内执行）。三、王云华在第三人腾退房屋后，将房屋恢复原状，并将恢复原状后的房屋及房屋使用的电卡等设施交还于朱亚丽（限判决生效之日起30日内执行）。四、王云华向朱亚丽支付2019年6月1日起至实际交还房屋前的房租费（标准1800元/月）、物业费（标准462元/年）、卫生费（标准102元/年），水费（按实际使用数额计算），（限判决生效之日起30日内付清）。五、王云华支付朱亚丽提前解除合同违约金1800元（限判决生效之日起3日内付清）。六、黄宗军除已给付王云华房屋租赁费3200元外，再给付王云华房屋租赁费等费用合计3600元（限判决生效之日起30日内付清）。七、驳回王云华的其他诉讼请求。八、驳回朱亚丽的其他反诉请求。王云华不服一审判决，上诉至本院。本院于2019年8月21日作出（2019）京03民终11202号民事判决书，判决：一、维持一审判决第一至五项、第八项；二、撤销一审判决第六项、第七项；三、黄宗军于判决生效之日起7日内给付王云华租金及冬季供暖费共计4365元；四、驳回王云华其他诉讼请求。二审判决后，朱亚丽已申请执行。2019年8月31日，王云华将承租房屋交还于朱亚丽，并于当日与朱亚丽签订了《解除房屋租赁合同协议》。协议记载：由于法院判决双方解除合同，朱亚丽今收到王云华交来租金（6月1日-7月15日）2700元、水费55元、物业费及卫生费70.5元（6月1日-7月15日）、坐便器300元、电卡1个、钥匙4把、燃气卡1个、浴霸灯泡4个。王云华与朱亚丽在该协议落款处签字按手印。2019年10月30日，王云华诉至一审法院，要求朱亚丽向其支付违约金、退还坐便器费用及房屋空置损失。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王云华与朱亚丽之间的房屋租赁合同已经生效判决解除，现王云华要求朱亚丽向其赔偿提前解除房屋租赁合同的违约金，王云华应当就朱亚丽存在提前解除合同之行为进行举证。（2019）京0118民初5530号案件中，王云华诉至一审法院并要求与朱亚丽解除合同，后朱亚丽在反诉中要求王云华向其支付提前解除合同之违约金，一审法院（2019）京0118民初5530号民事判决亦支持了朱亚丽该项反诉请求，故就提出提前解除合同的主体，一审法院已作出认定。王云华要求朱亚丽向其支付提前解除合同的违约金，一审法院不予支持。（2019）京0118民初5530号民事判决书判令王云华在将承租房屋恢复原状后交还于朱亚丽，但在2019年8月31日双方交还房屋时，王云华并未将缺失的坐便器予以安装。王云华于当日向朱亚丽给付坐便器费用300元，应视为双方同意由王云华赔偿朱亚丽坐便器费用300元，该约定内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。现王云华要求朱亚丽退还其坐便器费用300元，一审法院不予支持。2019年7月8日，双方合同被判决解除，故自2019年7月8日起，王云华就承租房屋不再享有收取转租房屋租金等其他权利，故王云华主张朱亚丽向其赔偿2019年7月8日以后的房屋空置损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于王云华主张的2019年6月1日至7月8日期间，承租房屋南卧室锁门造成的房屋空置租金损失，因朱亚丽否认在上述期间持有出租房屋南卧室的钥匙，且王云华未能提交充分有效之证据证明朱亚丽就房屋空置存在主观过错，故对其上述请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王云华的诉讼请求。本院二审期间，王云华向本院提交此前案件庭审笔录及卷宗材料若干，用以证明其诉讼主张。本院经审查认为，王云华提交的上述证据无法证明其证明目的，且不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于“新的证据”的规定，故本院对其不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，此前生效判决已经就提出提前解除合同的主体作出认定，判令王云华向朱亚丽支付提前解除合同之违约金。王云华现要求朱亚丽向其支付提前解除合同的违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。关于坐便器赔偿金，在2019年8月31日双方交还房屋时，王云华并未将缺失的坐便器予以安装，王云华于当日向朱亚丽给付坐便器费用300元，应视为双方同意由王云华赔偿朱亚丽坐便器费用300元，该约定内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。现王云华要求朱亚丽退还其坐便器费用300元于法无据，本院不予支持。关于王云华上诉主张的房屋空置损失，一审法院不予支持理由充分，本院对此予以确认。综上所述，王云华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王云华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年一月十九日法官助理 赵 霄书 记 员 李星月