上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11492号上诉人(原审被告、反诉原告)孙先花，女，汉族，1964年3月15日出生。委托诉讼代理人：潘良峰，上海市君和律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海锦中珍餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人孟慈。委托诉讼代理人：刘伟，江苏建伟律师事务所律师。上诉人孙先花因与被上诉人上海锦中珍餐饮管理有限公司(以下简称“锦中珍公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初9404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙先花上诉请求：撤销一审判决，依法改判,支持孙先花一审反诉请求，或将本案发回重审。事实与理由：孙先花无论是在《租赁合同》签订之前还是之后就明确告知泰康路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)不能用作餐饮,是锦中珍公司过于自信,看中系争房屋优越的地段,并相信自己有能力和有途径能成功办理出餐饮执照,在此前提下,双方才签订《租赁合同》，孙先花不存在欺诈。签订《租赁合同》当天,孙先花就向锦中珍公司出示房屋的产权证,并作为合同的附件,且产权证上记载系争房屋用作店铺的,因此锦中珍公司对于该租赁房屋场地不能用作餐饮是知晓的,其应该对自己实施签约行为的结果负责。一审诉前调解的时间不能作为《租赁合同》解除的时间点,参加诉前调解的行为更不能作为《租赁合同》解除的依据,合同解除的时间应为2019年5月12日。孙先花对于《租赁合同》的签订和解除均无过错,并已完全履行告知义务及交付租赁房屋的义务,锦中珍公司应承担违约责任,赔偿损失。锦中珍公司辩称：孙先花未告知系争房屋性质是住宅。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。锦中珍公司向一审法院提出诉讼请求：(1)撤销锦中珍公司和孙先花所签租约；(2)孙先花返还锦中珍公司所付租金人民币(以下币种均为人民币)240,000元及押金160,000元。孙先花在一审中提出反诉请求：(1)确认锦中珍公司与孙先花所签租约于2019年5月12日予以解除；(2)锦中珍公司所缴租赁保证金160,000元由孙先花予以没收；(3)锦中珍公司支付尚欠2019年5月1日至2019年5月11日期间租金26,000元；(4)锦中珍公司向孙先花补缴2个月装修免租期之租金160,000元。一审法院认定如下事实：孙先花系系争房屋权利人，所涉《上海市房地产权证》中土地状况一栏记明住宅用途，权证附记中记明房屋类型及用途均为店铺。2018年11月29日，锦中珍公司向孙先花承租系争房屋用作餐饮经营事宜签订《租赁合同》一份，约定(1)孙先花将系争房屋出租予锦中珍公司使用，房屋建筑面积121.35平方米，土地用途系店铺，孙先花已向锦中珍公司出具房产证原件；(2)孙先花于2018年12月1日前将房屋交付锦中珍公司，租期自2018年12月1日起至2024年12月1日止，其中2018年12月1日至2019年1月31日期间系孙先花同意锦中珍公司作为筹备及装修之时间，不计入正式租期；(3)月租金为85,000元，其中首年月租金为80,000元，之后月租金为90,000元，且每2年按6%涨幅一次；(4)租金按3个月支付一次，且锦中珍公司于孙先花交付房屋同时须支付租赁保证金160,000元，租赁关系终止时，租赁保证金用于抵充合同项下锦中珍公司应付费用，剩余保证金则由孙先花无息归还予锦中珍公司；(5)租赁期间，如锦中珍公司未能按期付租超过10个工作日，孙先花可立即提出解除合同并且扣除保证金；(6)非本合同规定情况，锦中珍公司如中途擅自退租，锦中珍公司应向孙先花支付2个月租金作为赔偿，孙先花可自租赁保证金中予以抵扣；(7)非本合同规定情况，如孙先花中途终止租约，则须提前3个月通知锦中珍公司，支付2个月租金作为赔偿并退还锦中珍公司所缴租赁保证金。合同尾页记明合同另附附件一，内容为系争房屋之房地产权证及平面图复印件。同日，锦中珍公司、孙先花另行签订《补充》协议一份，约定锦中珍公司于2019年4月25日前支付下期租金。签约后，锦中珍公司、孙先花履行各自合同义务，孙先花交付系争房屋，锦中珍公司缴纳租赁保证金160,000元，并支付首期3个月即2019年2月1日至2019年4月30日期间租金240,000元。租赁期间，因系争房屋处无法申办餐饮经营证照，锦中珍公司遂于2019年3月5日诉至法院要求撤销合同并返还所付费用。当日法院诉前调解过程中，租赁双方均确认锦中珍公司已返还孙先花部分房屋钥匙，鉴于《租赁合同》实际无法继续履行，法院遂询问租赁双方是否同意即时办理房屋交接手续，锦中珍公司对此予以认可，并称锦中珍公司返还钥匙时已告知系争房屋无法使用，孙先花对此则明确表示拒绝接收房屋钥匙，称房屋未予使用系锦中珍公司自身原因所致，要求继续履行合同。2019年4月25日，锦中珍公司未按补充协议约定期限支付后续租金。2019年4月28日，孙先花委托律师致锦中珍公司《律师函》，称锦中珍公司延迟付租已构成严重违约，现要求锦中珍公司于2019年5月11日之前支付尚欠租金，如锦中珍公司拒绝支付，则《租赁合同》于2019年5月12日予以解除。锦中珍公司收讫函件，但仍未予付租。期间，锦中珍公司要求撤销租赁合同并返还已付费用之诉请于2019年4月12日由诉前调解程序转入诉讼程序，对此，孙先花亦提起反诉。一审法院认为：本案所涉《租赁合同》系锦中珍公司、孙先花据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，锦中珍公司、孙先花作为签约方均应恪守合同约定之义务。锦中珍公司、孙先花在签约时均明确知晓锦中珍公司承租目的系用于餐饮经营，鉴于系争房屋处无法申办餐饮经营证照，《租赁合同》就此无法继续履行，依法应予解除。对于合同解除时间，租赁双方曾于2019年3月5日进行诉前调解，锦中珍公司诉请虽系撤销合同，但锦中珍公司诉讼目的系为终止租赁合同关系，且锦中珍公司亦明确表示要求即时办理房屋交接手续并予返还全部房屋钥匙。鉴此，法院依法确认《租赁合同》于诉前调解之日予以提前解除。对于合同解除之归责问题，鉴于(1)孙先花作为房屋权利人应当明确知晓系争房屋无法用于餐饮经营，孙先花就此对锦中珍公司负有告知义务，即使锦中珍公司知晓该情形后仍然坚持承租，孙先花基于对履约不能之认知亦应拒绝签约，故孙先花对于合同解除显然负有过错责任；(2)锦中珍公司作为承租方对于系争房屋处是否可予办理餐饮经营证照应尽合理查询义务，而签约时要求出租方出具产权证既是锦中珍公司权利，亦是锦中珍公司作为承租方所应尽之审慎义务，锦中珍公司未能尽到上述义务，故对合同解除亦负有过错责任。对于锦中珍公司要求返还保证金之诉请，鉴于合同已予解除，而保证金设置目的主要在于保障合同履行，在合同无法继续履行，且合同双方对此均负有过错责任情形下，保证金应予返还。对于保证金返还一节，合同约定保证金在充抵锦中珍公司应付合同项下费用后，剩余保证金由孙先花无息返还予锦中珍公司。本案处理中为避免保证金充抵费用发生混淆，故在判决时仍将锦中珍公司应付费用及孙先花应予返还保证金予以分列处理，彼此所进行之费用充抵可在判决书履行过程中直接进行结算。对于锦中珍公司要求孙先花返还2019年2月1日至2019年4月30日期间租金240,000元之诉请，鉴于合同系于2019年3月5日提前解除，故锦中珍公司对于2019年2月1日至2019年3月5日期间租金负有支付义务。但鉴于该时段内，锦中珍公司实际无法按照合同约定用途使用系争房屋，故该项租金实质属于锦中珍公司因合同无法实际履行而遭受之实际损失，因锦中珍公司、孙先花对于合同无法履行并致解约均负有过错责任，故该项损失应当由租赁双方各自承担。对于合同解除后所涉租金，鉴于该项费用系属孙先花确知合同无法继续履行却拒绝收房所导致之扩大损失，故该项租金损失应当由孙先花自行承担。对于孙先花要求锦中珍公司补缴之2个月免租期租金之反诉诉请，鉴于该项免租优惠系基于全面履行租赁合同而给予锦中珍公司之优惠，现因合同实际无法履行，而锦中珍公司、孙先花对于合同解除均负有过错责任，故该项免租优惠实质系孙先花因合同提前解除所遭受之实际损失，鉴于租赁双方对于合同签订及解除均负有过错责任，且孙先花作为过错方亦无法主张违约金以弥补直接损失，故该项免租期租金作为孙先花实际损失亦应由租赁双方予以分担。至于锦中珍公司要求撤销合同一节，鉴于锦中珍公司如尽到合理审慎义务，即可知晓系争房屋处无法办理餐饮经营证照，故锦中珍公司述称因孙先花欺诈导致锦中珍公司产生重大误解而予签约情节难以成立，法院对锦中珍公司述称意见依法不予采纳。一审法院判决如下：一、驳回上海锦中珍餐饮管理有限公司要求撤销其与孙先花于2018年11月29日所签《上海锦中珍餐饮管理有限公司泰康路XXX号商铺租赁合同》的诉讼请求；二、孙先花于判决生效之日起十日内返还上海锦中珍餐饮管理有限公司租赁保证金160,000元；三、孙先花于判决生效之日起十日内返还上海锦中珍餐饮管理有限公司租金193,548.50元(2019年2月1日至2019年3月5日期间合同租金为92,903元，该项租金损失由租赁双方各半承担，即租赁双方各自承担46,451.50元，已付租金240,000元扣除应予承担租金损失46,451.50元之余款193,548.50元应予返还)；四、孙先花与上海锦中珍餐饮管理有限公司于2018年11月29日所签《上海锦中珍餐饮管理有限公司泰康路XXX号商铺租赁合同》于2019年3月5日予以解除；五、上海锦中珍餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付孙先花装修免租期租金80,000元；六、驳回孙先花的其他所有反诉请求。二审中，孙先花提交与锦中珍公司法定代表人孟慈的对话录音两组，欲证明锦中珍公司事先看过系争房屋产权证并已经知晓了系争场地是客观上没办法获取相应的餐饮许可，但是自认有其他方式可以取得相应的许可。锦中珍公司表示两份录音真实性无法确认，从时间上看均为2018年12月，在合同签订之后，故从时间上及相应内容上均不能证明孙先花在签订合同之前出示过产证并告知过系争房屋不能经营餐饮。孙先花另提交快递单据一份，称其于2019年5月26日方收到锦中珍公司交还的全部钥匙。锦中珍公司对该节事实予以认可。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实，对涉案合同的效力及因无法继续履行而应予解除的认定，并无不妥，本院予以认同。需要指出的是，一审判决认定的合同解除之日，系锦中珍公司关于合同解除意思表示到达孙先花之日，并非认定双方于当日达成合同解除的一致意思表示。本案二审中，孙先花仍主张其已在合同签订之前明确告知锦中珍公司系争房屋不能用作经营餐饮，但结合其在一、二审中所提交的证据，并不足以推导出上述结论。在此情况下，一审法院认定合同双方对合同无法继续履行均应承担过错责任，并无不当。鉴此，一审法院基于查明的事实并综合案件的实际情况，酌情对返还租金、免租期租金承担等金额作出判定，并无明显不公，本院予以认同。需要指出的是，孙先花在本案一、二审中均坚持主张已明确告知了系争房屋不能用作餐饮用途，说明其对锦中珍公司租赁系争房屋的合同目的及客观上对合同目的无法实现均事先知晓。故从公平和诚信的角度而言，即使孙先花上述所述属实，在锦中珍公司提出因合同目的无法实现而要求解除合同时，孙先花亦应及时确认合同解除并收回系争房屋，而非放任相应后果不断扩大。此外，从客观现状而言，上述时间锦中珍公司在孙先花处有保证金及预付租金，亦保证了孙先花向锦中珍公司主张合同权利的可能性。上述情况系一审法院酌定相关判决事项的重要因素。综上所述，一审法院基于查明的事实及在案证据，所作认定及酌情对相关事项作出的判决，并无明显不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人孙先花负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年一月二十日书记员  倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……