四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川01民终18863号上诉人（原审被告）王方权，男，1962年1月31日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托代理人**，四川明炬律师事务所律师。委托代理人罗泽宇，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都罗浮物业服务有限公司，住所地：四川省成都市中新街“锦贸大厦”19层A座。法定代表人徐钟，董事长。委托代理人覃方云，四川尚上律师事务所律师。委托代理人赵庆，四川尚上律师事务所律师。上诉人王方权因诉被上诉人成都罗浮物业服务有限公司（以下简称罗浮公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，罗浮公司是位于成都市武侯区的罗浮世家小区的物业服务企业，王方权系业主，建筑面积为159.32平方米。2002年1月15日，罗浮公司与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定罗浮公司为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/平方米；一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，罗浮公司与成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2002年12月25日，罗浮公司、王方权签订《前期物业管理服务协议》，约定管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立后重新签订物管协议之日止。2008年1月1日罗浮世家小区第一届业主委员会成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与罗浮公司签订物业服务合同。在2012年1月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区未成立新一届业主委员会。武侯区罗浮世家第二届业主委员会（以下简称罗浮世家第二届业委会）于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日。至2018年12月31日，新一届业主委员会尚未登记备案。2012年6月5日，广福桥居委会发布《关于召开业主大会会议的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日至2012年6月23日在罗浮世家小区，以书面形式召开业主大会会议”。2012年6月18日，广福桥居委会发布《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日在本建筑区划，以书面形式征求全体业主意见形式召开罗浮世家业主大会会议；投票表决《维持住宅物业一级服务标准》《上调物业管理费》等二个事项”。2012年7月20日，广福桥居委会发布《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》，公告本次业主大会的表决结果为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意小区物业服务费涨价至每月1.85元/平方米或2元/平方米。2016年12月15日，罗浮世家第二届业委会发布公告召开业主大会，对是否续聘罗浮公司及如不同意续聘是否授权业委会按先后顺序与后备库中的物业服务公司签订合同的两项议题进行表决。2017年3月12日，罗浮世家第二届业委会发布成武罗（2017）2号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称2号公告）、成武罗（2017）3号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称3号公告）。2号公告载有，关于“续聘成都罗浮物业服务有限公司并按照其回复的物业服务合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数582人，反对人数1148人，弃权人数194人，占总人数比例分别为29.95%、59.07%、9.98%；赞成面积82186.18㎡，反对面积152707.05㎡，弃权面积29626.17㎡，占建筑物总面积比例分别为：31.07%、57.73%、11.2%”。3号公告载有，关于“如果业主大会表决结果为不续聘成都罗浮物业服务有限公司，则授权业委会及时从物业服务企业后备库中依照排名先后顺序选定并委托物业服务公司为小区提供物业服务，并按照其投标的合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数1430人，反对人数299人，弃权人数193人，占总人数比例分别为73.58%、15.41%、9.91%；赞成面积193337.23㎡，反对面积43698.6㎡，弃权面积27483.57㎡，占建筑物总面积比例分别为：73.09%、16.52%、10.39%”。根据上述两个表决结果公告，罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日向罗浮公司发出了成武罗（2017）4号《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》（以下简称4号公告），称依据2号公告请罗浮公司于2017年4月20日之前退出罗浮世家小区并与业委会办理移交手续。罗浮世家第二届业委会于2017年3月21日发布了成武罗（2017）5号《关于成都罗浮物业服务有限公司退出罗浮世家小区拟签约北京国基伟业物业管理服务有限公司的公告》（以下简称5号公告），该公告称根据3号公告，业委会依据业主大会授权按照业主大会表决通过的物业服务合同主要条款，决定与北京国基伟业物业管理有限公司签订物业服务合同。2017年4月1日，王某、崔某等12名罗浮世家小区业主向原审法院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决撤销罗浮世家第二届业委会作出的不续聘罗浮公司的决议和撤销罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议。原审法院对该案作出（2017）川0107民初3108号民事判决，判决撤销罗浮世家第二届业委会所作出的不续聘罗浮公司的决议和撤销罗浮世家第二届业委会所作出的选聘北京国基伟业物业管理有限公司为罗浮世家小区物业服务企业的决议。罗浮世家第二届业委会不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017）川01民终10531号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。2017年4月10日，罗浮公司向原审法院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日以向罗浮公司发出《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》的方式通知解除开发商成都达义物业有限责任公司于2002年1月15日与罗浮公司签订的《罗浮世家前期物业管理委托合同》以及罗浮公司与罗浮世家小区业主之间的事实物业服务合同关系的行为无效。原审法院于2018年4月2日作出（2017）川0107民初3320号民事判决，判决支持罗浮公司的诉讼请求。该民事判决已生效。2017年5月12日，成都市武侯区房产管理局与武侯区人民政府双楠街道办事处联合发出《关于成都罗浮物业服务有限公司按期办理退出交接事宜的通知》，载明按照2017年3月20日罗浮世家小区全体业主大会表决，对罗浮公司不再续聘，罗浮公司应于2017年5月20日起向罗浮世家第二届业委会办理退出交接事宜。2017年6月29日，罗浮世家第二届业委会发出成武罗（2017）18号《关于抗费业主一审败诉的公告》（以下简称18号公告），呼吁业主以“抗费”的方式维护权益。2017年8月1日，罗浮公司在罗浮世家小区张贴《致全体业主的公开信》，载有“决定于2017年8月退出罗浮世家小区的物业服务工作”。但罗浮公司至今未退出罗浮世家小区。罗浮公司从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元/平方米的标准向罗浮世家小区业主收取物业服务费，王方权按原每月1.5元/平方米的标准交纳物业服务费至2012年9月30日，自2012年10月1日至2018年12月31日未交纳物业服务费。另外，王方权自2013年9月13日至2018年12月12日未交纳水费1547.95元。罗浮公司于2018年12月在涉案物业张贴《缴费通知单》向王方权催收了物业服务费。另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为成都罗浮物业服务有限公司。2.原审法院受理的（2014）武侯少民初字第32号成都罗浮物业服务有限公司诉李悦霜、李松物业服务合同纠纷一案，原审法院于2015年1月15日作出（2014）武侯少民初字第32号民事判决，判决李松自2012年9月1日至2013年12月31日按每月1.85元/平方米的标准缴纳物业服务费并支付违约金。李松不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李松不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2016）川民申1037号民事裁定，裁定驳回李松的再审申请。现（2014）武侯少民初字第32号民事判决、（2015）成民终字第7376号民事判决均已生效。以上事实有，《罗浮世家前期物业管理委托合同》《前期物业管理服务协议》《关于召开业主大会会议的公告》《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》、2号公告、3号公告、4号公告、5号公告、《关于成都罗浮物业服务有限公司按期办理退出交接事宜的通知》、18号公告、《致全体业主的公开信》《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》、（2014）武侯少民初字第32号民事判决书、（2015）成民终字第7376号民事判决书、（2016）川民申1037号民事裁定书、（2017）川0107民初3320号民事判决书、（2018）川01民终12936号民事判决书、企业名称变更核准通知书、缴费通知单、照片以及双方当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。原审判决认为，罗浮公司从2001年5月26日起进入涉案小区后，一直对涉案小区提供物业服务至今。王方权作为罗浮世家小区（一期）业主，其与罗浮公司签订的《前期物业管理服务协议》，约定管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立后重新签订物管协议之日止。且罗浮世家第二届业委会作出的不续聘罗浮公司的决议和罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议已被法院生效裁判撤销，故王方权应当向罗浮公司支付物业服务费，原审判决对罗浮公司该项诉讼请求予以支持。关于物业服务费标准，依据《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”和《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，在罗浮世家小区尚未选举产生新一届业主委员会之前，其所在地的广福桥居委会代行业主委员会职责以书面征求意见形式召开业主大会合法。另一方面，每月1.85元/平方米的物业费标准符合《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费〔2007〕268号）以及《成都市发改委、市房管局关于我市物业服务等级划分、物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》(成发改收费〔2012〕1345号)的相关规定，并未损害该小区业主的合法利益。业主若认为业主大会决议非法，法律亦提供相应法律途径，业主应按照法律规定维护自身权益，而非单纯采取抗拒交费的方式。另外，已生效的多份民事判决，对罗浮世家小区物业服务费从每月1.5元/平方米上涨至每月1.85元/平方米的合法性也进行了确认，故原审判决对罗浮公司主张的每月1.85元/平方米的收费标准予以支持，对王方权提出的关于收费标准的抗辩意见不予采纳。关于王方权抗辩罗浮公司未按约定提供物业服务，包括服务质量差、侵占公共收益等，对此原审判决认为，王方权提供的证据材料能够证明罗浮公司提供物业服务过程中存在服务不到位的问题，但根据最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者物业服务企业不履行法律、法规规定以及相关行业规范规定的义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主据此主张减免物业费没有法律及合同依据。同时关于公共收益的问题，由于涉及王方权所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权的事项，依据法律规定，应由小区业主共同作出决定或与罗浮公司协商解决，王方权以此作为其一户拒交物业管理费的理由缺乏依据，故原审判决对王方权提出的上述抗辩意见不予采纳。关于诉讼时效，物业服务费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算。罗浮公司至今未撤场，案涉物业服务费诉讼时效尚未起算。故原审判决对王方权的该项答辩意见不予采纳。综上，原审判决对罗浮公司要求王方权从2012年10月1日起按每月1.85元/平方米交纳物业服务费的主张予以支持。经原审法院核算，2012年10月1日至2018年12月31日（含2012年9月的物业费补差）的物业费为22161.41元（159.32平方米×1.85元/月·平方米×75个月+159.32平方米×0.35元/月·平方米×1个月），故原审判决对罗浮公司要求王方权支付物业费22161.26元的诉讼请求予以支持。关于水费，罗浮公司代王方权向成都市自来水有限责任公司支付了相关费用，王方权应当向罗浮公司偿还。故原审判决对罗浮公司主张王方权支付水电费1547.95元的诉讼请求内予以支持。关于损失赔偿金，原审判决考虑到罗浮公司提供物业服务确有不符合合同约定之处，而罗浮公司通过改进物业服务，很多问题可以有所改善。原审判决认为，在双方就物业服务主体、质量等存在争议的情况下，王方权逾期交纳物业服务费，不属于恶意违约行为，故原审判决对罗浮公司要求王方权支付损失赔偿金的诉讼请求不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决：一、王方权于判决生效之日起十日内向罗浮公司支付2012年10月1日至2018年12月31日（含2012年9月的物业费补差）的物业服务费22161.26元；二、王方权于判决生效之日起十日内向罗浮公司支付2013年9月13日至2018年12月12日的水费1547.95元；三、驳回罗浮公司的其他诉讼请求。案件受理费492元，减半收取计246元，由王方权负担。宣判后，王方权不服一审判决，提起上诉称，原审判决事实认定错误，应当支持上诉人关于诉讼时效已过的诉讼请求；物业费涨价收费标准缺乏依据，应当按照原物业合同标准执行。请求二审法院撤销原审判决第一项；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。罗浮公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，罗浮公司与小区开发商签订的《罗浮世家前期物业管理委托合同》和与罗浮世家小区各业主签订的《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经查，罗浮第二届业委会基于成武罗（2017）3号《关于业主大会表决结果的公告》中不续聘被上诉人的决议，以向被上诉人发出《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》的方式通知解除《罗浮世家前期物业管理委托合同》和与涉案小区业主之间的事实物业服务管理关系，由于上述公告决议已被生效裁判撤销，故该解除行为已缺乏事实和法律依据。被上诉人于协议期满后实际继续为涉案小区提供物业服务，双方至2018年12月仍成立事实物业服务合同关系，对此一审法院认定正确，本院予以确认。被上诉人提供了物业服务，上诉人应当履行交纳物业费的义务。物业服务合同的权利义务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算，原审法院认为本案罗浮公司要求王方权支付案涉物业服务费并未超过诉讼时效并无不当。综上，上诉人王方权的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费354元由上诉人王方权负担。本判决为终审判决。审判长  喻小岷审判员  李 亚审判员  盛 莉二〇二〇年一月十四日书记员  陈 悦