辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初15347号 原告：沈阳雍森房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 统一社会信用代码：91210100671975xxxx。 法定代表人：高书颖，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：于晨、成玉婷，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。 被告：左亮，男，1988年5月10日出生，汉族，住沈阳市于洪洪区。 原告沈阳雍森房地产开发有限公司（以下简称“雍森公司”）与被告左亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雍森公司的委托诉讼代理人于晨，被告左亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议；2.判令被告偿还原告支付给中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行银行贷款的发生额59826.86元及2018年12月8日至清偿之日止所发生的利息；3.判令被告在商品房买卖合同解除之日起30日内将位于沈阳市于洪区沈北西路75号311房屋腾空、恢复原状后交还原告，如有装修损失由被告自行承担；如被告逾期交还，则视为被告放弃房屋内财产，归原告所有并由原告处置，原告处置、恢复原状的费用由被告承担；4.判令被告承担逾期腾空房屋给原告造成的损失，按日向原告支付总房款的万分之一，直至房屋腾空时止；5.判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续；请求判令被告协助原告办理预购商品房抵押权预告登记注销手续；6.判令被告向原告支付解约赔偿金93159元；7.判令被告承担律师费53360元、保全保费2834元；8.诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2015年2月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买由原告开发建设的位于沈阳市于洪区沈北西路75号311房屋，建筑面积96.54平方米，房屋总价款为931589元，其中首付款431589元，剩余房款500000元以银行贷款按揭方式支付。商品房买卖合同签订后，双方又签订《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》，就首付款431589元进一步约定分八期支付，每期33610元。但被告并未依约支付首付款，截止至今日被告方仅向原告支付首付款295457元。被告与中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行签订《个人购房借款担保合同》，通过建设银行向原告支付剩余房款500000元。原告为被告提供阶段性连带责任担保。原告依约为被告办理了《商品房买卖合同》备案登记，并于2015年11月24日向被告交付了涉案房屋，原告无任何违约之处。被告于2015年8月开始未按照其与银行签订的《个人住房（商用住房）借款合同》偿还银行贷款，故建设银行将被告起诉至大东区人民法院，要求解除双方借款合同，被告支付本息、罚息及诉讼费等，并要求原告承担连带给付责任。大东区人民法院作出（2017）辽0104民初11059号民事判决书，因被告未能按照前述民事判决书判令的时间履行义务，建设银行大东支行向大东区人民法院申请强制执行。由于被告逾期支付银行贷款的违约行为，导致原告不得不代其向建设银行大东支行偿还房屋贷款，承担连带给付责任，按照银行的要求，原告代被告向银行偿还贷款本息550015.86元、诉讼费9011元、公告费800元，扣除银行前期支付的房款500000元，该些款项均应由被告偿还。依据原、被告双方签订的《补充协议》第十五条约定：“如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款10%计算标准赔偿出卖人的损失。”第十七条约定：“房屋交付使用后，因买受人原因解除该《商品房买卖合同》的，如买受人已装修房屋，应当在合同解除之日起30日内将该商品房腾空、恢复原状交还出卖人，装修损失由买受人自行承担。如逾期交还，视为买受人放弃房屋室内财产，归出卖人所有并由出卖人处置，因处置、恢复原状发生的费用由买受人承担。”《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》第六条约定：“出卖人因向买受人催讨房价款、违约金或行使原合同及本补充协议项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括诉讼费、律师费等），均由买受人承担，出卖人有权向买受人追讨。”原告有权要求与被告解除前述商品房买卖合同及补充协议，并要求其承担解除合同赔偿金，并承担由此使原告产生的其他全部费用，包括但不限于诉讼费及律师费。故原告来院诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告陈述事实属实，被告确实因为拖欠银行贷款导致原告承担担保责任，对于涉案房屋被告仍愿意购买，因为涉案房屋被告已经装修并且居住过一段时间。被告希望以涉案房屋重新办理抵押贷款，将原告的损失支付给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区沈北西路75号3-1-1房屋，建筑面积为96.54平方米，房屋总价款为931589元，付款方式为首付款431589元，余款500000元办理银行贷款。该《补充协议》第15条约定，如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人为担保责任人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款10%为标准计算出卖人的损失。第17条约定，房屋交付使用后，因买受人原因解除该《商品房买卖合同》的，如买受人已装修房屋，应当在合同解除之日起30日内将该商品房腾空、恢复原状交还出卖人，装修损失由买受人自行承担。如逾期交还，视为买受人放弃房屋内财产，归出卖人所有并由出卖人处置，因处置、恢复原状而发生的费用由买受人承担。 2015年11月27日，原、被告另签订《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》一份，该协议第六条约定：出卖人因向买受人催讨房价款、违约金或行使原合同及本补充协议项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括诉讼费、律师费等），均由买受人承担，出卖人有权向买受人追讨。 2015年3月2日，被告左亮作为借款人与案外人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称“建设银行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额500000元，原告雍森公司为该笔借款提供连带责任保证。 上述合同签订后，被告左亮实际支付原告雍森公司首付款295457元，案外人建设银行将贷款500000元发放至原告雍森公司账户。雍森公司于2015年11月24日将涉案房产交付被告左亮，并办理了商品房买卖合同备案登记、商品房抵押权预告登记。现被告左亮已将涉案房产装修并在涉案房产实际居住。 另查明，因被告左亮未能按时偿还银行贷款，建设银行将被告左亮起诉至沈阳市大东区人民法院。2018年5月15日，沈阳市大东区人民法院作出（2017）辽0104民初11059号民事判决书，判决解除左亮与建设银行的借款合同，左亮偿还建设银行借款本金、利息等，并判决雍森公司承担连带给付责任。该判决发生法律效力后，建设银行向沈阳市大东区人民法院申请强制执行。2018年11月12日，沈阳市大东区人民法院作出（2018）辽0104执3239号执行通知书，并实际于2018年12月7日扣划雍森公司该案执行款及执行费等合计559826.86元。 再查明，本案原告申请财产保全支付保函保险费2834元。原告因本案委托辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师作为代理人参与诉讼，支出律师代理费53360元。 本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《补充协议》第15条约定，如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人为担保责任人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款10%为标准计算出卖人的损失。现被告未按约定时间向金融机构履行还款义务，导致原告承担担保责任，依照该合同约定，原告依法有权解除合同。故对原告提出的解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《补充协议》第17条约定，房屋交付使用后，因买受人原因解除该《商品房买卖合同》的，如买受人已装修房屋，应当在合同解除之日起30日内将该商品房腾空、恢复原状交还出卖人，装修损失由买受人自行承担。如逾期交还，视为买受人放弃房屋内财产，归出卖人所有并由出卖人处置，因处置、恢复原状而发生的费用由买受人承担。本案合同解除后，原告有权要求被告返还房屋，并协助其办理合同备案、抵押权预告登记的注销手续。被告应自行承担其房屋的装修损失。同时，原告亦应返还被告已付购房款。鉴于被告实际已付购房款为795457元（295457元+500000元），扣除原告代被告偿还的剩余银行贷款、利息、诉讼费、执行费等共计559826.86元后，原告还应返还被告购房款235630.14元（795457元-559826.86元）。 关于解约赔偿金问题。本案原、被告签订的《补充协议》第15条约定，如原告承担保证责任，原告有权解除合同，被告应按商品房总价款的10%支付赔偿金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，原告主张的赔偿金，明显过高，应予以调整，根据本案实际情况，本院酌定，解约赔偿金以按总房款5%的标准计算为宜，故本院对解约赔偿金支持46579.45元（931589元×5%）。 关于律师费、保函保险费问题，因原、被告双方在《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》中已对诉讼费、律师费等相关费用的承担方式予以明确约定，且原告主张的上述费用不超出合理范畴，故本院予以支持。 关于原告要求被告方承担逾期腾空房屋给原告方造成的损失的请求。因该项诉求并未实际发生，故本院不予支持。 现被告尚应支付原告解约赔偿金46579.45元、律师费53360元、保函保险费2834元，与原告应返还被告的购房款折抵后，原告还应返还被告购房款132847.69元（235630.14元-46579.45元-53360元-2834元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下： 一、解除原告沈阳雍森房地产开发有限公司与被告左亮于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，于2015年11月27日签订的《关于商品房买卖合同分期付款的补充协议》； 二、被告左亮于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市于洪区沈北西路75号3-1-1房屋腾空并恢复原状后交还原告沈阳雍森房地产开发有限公司。如被告逾期交还房屋，则视为被告放弃房屋内财产，该财产归原告所有并由原告处置，原告处置、恢复原状的费用由被告承担； 三、原告沈阳雍森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告左亮购房款132847.69元； 四、被告左亮于本判决发生法律效力后，且沈阳市于洪区沈北西路75号3-1-1房屋解除查封之日起十五日内协助原告沈阳雍森房地产开发有限公司办理撤销上述房屋的《商品房买卖合同》的备案手续及商品房抵押权预告登记手续； 五、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费13116元、保全费5000元，均由被告左亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周楠 人民陪审员  张冰 人民陪审员  陈颖 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  胡楠