上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14076号上诉人（原审被告）：上海威跃置业有限公司，住所上海市金山区朱泾镇万安街51号。法定代表人：陈建荣，董事长。委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈连生，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张金法，男，1964年12月11日出生，汉族，住上海市金山区。上诉人上海威跃置业有限公司（以下简称威跃公司）因与被上诉人张金法房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人威跃公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实存在多处错误，应予纠正。1.2015年9月30日，被上诉人并未前往物业公司办理入户手续，一审法院认定被上诉人当日持《入户通知书》等相关资料，与上海XX有限公司办理房屋验收手续，双方就房屋验收情况形成了由被上诉人与许某签名确认的《房屋验收清单》，属于事实认定错误；2.2015年9月30日，被上诉人在《回执》上签名作出的承诺应当予以遵守，但其行为却违反了上述承诺，一审法院对该承诺未予明确确认；3.上海XX有限公司出具的《情况说明》没有物业公司的公章，上诉人对其真实性不予认可。同时，《情况说明》里所述内容并非上诉人的意思表示，且按照被上诉人在《回执》中的承诺，2015年9月30日之后的物业费应该由被上诉人和物业进行结算，不应由上诉人另行出具入户通知书；4.一审认定上诉人拒绝为被上诉人开具新的入户通知书显属错误。被上诉人没有证据证明其要求上诉人开具新的通知书，且开具新的通知书也没有合同及法律依据；5.一审法院遗漏合同的重要条款，裁判违背了合同约定的内容；二、一审法院适用法律错误，应予纠正。1.根据合同法的规定及相关精神，只有标的物质量不符合要求，致使合同目的无法实现的，才可以拒绝接收标的物；2.根据合同法第七十二的规定，被上诉人亦无权拒收房屋；3.即便上诉人存在违约，被上诉人恶意扩大损失，也应承担相应损失。被上诉人张金法辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。张金法向一审法院起诉请求：一、判令威跃公司协助张金法办理坐落于上海市金山区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的验收、交房等相关手续；二、判令威跃公司支付张金法逾期交房期间的违约金；三、判令威跃公司将现有的防火门更换成预售合同所约定的防盗门，或者折价赔偿3,000元（人民币，币种下同）；四、判令威跃公司整改客厅空调室外机机位空间，或者折价赔偿3,000元。一审审理中，张金法将第二项诉讼请求明确为：判令威跃公司支付逾期交房期间的违约金367,935元（自2015年9月29日逾期交房之日起至2018年3月7日实际交付之日止，以房屋价款1,378,035元为计算基数，按每日万分之三计算）；放弃第三、第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年8月18日，张金法与威跃公司签订了《上海市商品房预售合同》1份，合同载明：甲方（卖方）威跃公司，乙方（买方）张金法；张金法向威跃公司购买上海市金山区XX镇XX街XX弄（《XX庭》）XX号XX室房屋，据威跃公司暂测该房屋建筑面积106.78平方米，每平方米房屋建筑面积单价12,957.55元，房屋价款暂定1,383,607元，定于2014年8月18日支付；“第十条该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：壹、……贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；……。叁、____”；“第十一条甲方定于2015年9月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”；“第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”；“第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，……甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”；“第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。”合同签订后，张金法支付威跃公司涉案房屋暂定价款1,383,607元。2015年9月30日，威跃公司向张金法出具《入户通知书》，通知书内容：涉案房屋实测面积106.35平方米，已符合进户条件，于2015年9月30日前持本通知及购房合同到《XX庭》上海XX有限公司办理入户手续。逾期之日起至正式进户期间产生的有关费用由张金法向物业公司支付。物业联系人许先生（即上海XX有限公司员工许某）。张金法在通知回执上签名，并领取涉案房屋预测与实测之间面积差额退款5,572元，威跃公司开具金额为1,378,035元的涉案房屋发票一份。当日，张金法持《入户通知书》等相关资料，与上海XX有限公司办理房屋验收手续，双方就房屋验收情况形成了由张金法与许某签名确认的《房屋验收清单》。验收清单罗列了8类房屋质量问题，并另注明：“甲方（即威跃公司）至今尚未履行缴纳物业维修基金等合同义务，故目前该房不符合交付条件。”因此双方未办理涉案房屋交接手续。2016年1月22日，威跃公司将《XX庭》商品住宅维修基金2,697,868.52元转入上海市金山区住房保障和房屋管理局维修资金专用银行账户。上海市金山区住房保障和房屋管理局开具《上海市商品住宅维修基金收款凭证》1份。2016年3月8日，上海XX有限公司向张金法出具《情况说明》1份，说明内容：关于张金法要求办理涉案房屋钥匙等验收交接手续一事，为了便于结算房屋未交付期间的物业服务费（交付前由威跃公司承担，交付后由张金法承担），要求威跃公司重新为张金法出具一份《入户通知书》，然后凭新的《入户通知书》办理房屋钥匙等验收交接手续。但威跃公司拒绝为张金法出具新的《入户通知书》。为此，张金法于2016年5月13日向威跃公司方送达《通知》1份，要求威跃公司重新为张金法出具一份《入户通知书》，并与张金法办理房屋验收、钥匙交接等相关手续，要求威跃公司支付逾期交房期间的违约金等。然，威跃公司仍未开具新的《入户通知书》，亦未作明确答复。2018年3月7日，上海XX有限公司将涉案房屋钥匙一套交付给张金法，威跃公司员工王磊和威跃公司委托诉讼代理人陈兵均在交付现场，张金法与威跃公司未办理书面交接手续。本案在一审审理过程中，张金法提出财产保全申请，一审法院冻结威跃公司银行存款367,935元。一审法院认为，张金法与威跃公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方应当严格按照合同约定内容全面履行各自义务。合同约定涉案房屋的交付条件是威跃公司（一审误写为“原告”）已按规定缴纳了物业维修基金，其交付标志为交付房屋钥匙。张金法于2015年9月30日领取《入户通知书》时，威跃公司尚未缴纳物业维修基金，张金法有权按照合同约定拒绝接受涉案房屋。威跃公司在2016年1月22日缴纳物业维修基金之后，也未催告张金法办理房屋交接手续。直至2018年3月7日，由上海XX有限公司将涉案房屋钥匙转交给张金法。因此，威跃公司实际交付涉案房屋的时间为2018年3月7日，威跃公司违反合同约定，应当承担违约责任。张金法诉请要求威跃公司支付逾期交房期间的违约金计算方式符合合同约定，一审法院应予支持。至于张金法要求威跃公司在张金法提供的《交接单》上签名并盖章，既缺乏事实和法律依据，也不属于合同履行的必要条件，故该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院审理后，于二○一九年八月二十六日作出判决：一、上海威跃置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张金法逾期交房违约金367,935元；二、驳回张金法的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,869元，张金法负担50元，上海威跃置业有限公司负担6,819元；财产保全费2,359元，由上海威跃置业有限公司负担。上海威跃置业有限公司所负之款于判决生效之日起七日内交纳一审法院。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于是否存在逾期交房的违约行为。上诉人虽主张其已于2015年9月30日交付涉案房屋，但根据查明的事实，上诉人在该日时尚未按照规定缴纳维修基金，而根据双方合同的约定，上诉人缴纳维修基金系房屋交付的条件之一，故一审法院认定被上诉人拒收房屋具有合法的抗辩事由，并无不当，本院予以认同。同时，根据查明的事实，上诉人在2016年1月22日按规定缴纳维修基金后，并未再行通知被上诉人办理房屋交接手续，直至2018年3月7日物业公司才将涉案房屋钥匙交付被上诉人。一审法院据此认定涉案房屋的交付时间为2018年3月7日且上诉人应当依约承担逾期交房的违约责任，于法有据，本院予以支持。上诉人虽辩称被上诉人对于损失的扩大亦负有责任，但本案的实际情况是，上诉人缴纳维修基金后并未通知被上诉人办理房屋交接手续，其在被上诉人要求其开具新的《入户通知书》的情况下亦未予开具，被上诉人在须按2015年9月30日的《入户通知书》缴纳未交房期间物业费方可办理入户手续的情况下拒绝支付物业费亦难谓存在过错，故本院对于上诉人的上述抗辩意见难以采纳。由此，一审判决对于被上诉人按照合同约定标准主张逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人威跃公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,869元，由上诉人上海威跃置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇二〇年一月十五日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；