四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12203号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，汉族，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐亮，男，1986年2月6日出生，回族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：梁菲艳，四川思沃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘敏，女，1975年3月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王羽，四川中法律师事务所律师。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人刘敏商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回刘敏的诉讼请求；2.上诉费用由刘敏承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院未查明本案的诉讼时效起算时间。本案中，中德世纪公司与刘敏约定的房屋交付时间为2015年8月5日，且刘敏在一审中提出的诉讼请求要求中德世纪公司承担违约责任的起算时间为2015年8月6日，故依照《民法通则》关于诉讼时效的规定，刘敏主张逾期交付权利的诉讼时效的起算时间为2015年8月6日。二、一审法院适用法律错误。本案中，刘敏未在约定期限2015年8月5日前交房，刘敏于2015年8月6日知道或应当知道其权利受损，应当于2015年8月6日起计算诉讼时效区间，故截至2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》施行，其两年的诉讼时效期间已满。对已经超过诉讼时效的诉讼请求，被告提出抗辩的，人民法院应不予支持。 刘敏答辩称，请求二审法院依法维持原判，驳回中德世纪公司上诉。 刘敏向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金93287元（按照总房款的万分之三/天，从2015年8月6日计算至原告实际收房之日即2016年7月10日）；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金67695元（按照总房款的万分之一/天，从2016年8月6日计算至实际取得初始权属登记之日即2018年8月14日）。 一审法院经审理查明：中德世纪公司与刘敏签订《商品房买卖合同》及《中德英伦联邦商品房车位合同补充协议》（以下简称《补充协议》），刘敏从中德世纪公司处购买车位。《商品房买卖合同》及《补充协议》内容及双方履行情况如下： 合同编号：ZDXXX04； 签订时间：2013年2月18日； 房屋位置：XXX 总价款：917277元，刘敏已全部支付； 约定交付房屋时间：2015年8月5日； 实际交付房屋时间：2016年7月10日； 约定初始权属登记时间：2016年8月5日； 实际初始权属登记时间：2018年8月14日； 取得规划验收合格时间：2018年5月18日； 取得面积实测报告时间：2018年6月3日。 主要条款：《商品房买卖合同》第十条，出卖人应当在2015年8月5日前向买受人交付该商品房，交付时应当取得规划验收合格证、面积实测报告。 《商品房买卖合同》第十二条，除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买售人的，按照下列方式处理……自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于实际交付之日起10日内向买受人支付。 《商品房买卖合同》第十九条，出卖人应当在2016年8月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 《补充协议》第五条，合同第十二条约定的由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 一审法院认定以上事实有本案证据在卷支持，且双方当事人均无异议，一审法院予以认定。 一审法院认为，刘敏与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，对双方具有约束力。双方当事人对案件基本事实无争议，本案的争议焦点为：刘敏起诉是否超过起诉期限，违约金的计算及合理性问题。 关于刘敏提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。根据合同，中德世纪公司取得规划验收合格及面积实测报告为商品房交付的约定条件，在中德世纪公司满足上述约定条件的情形下，违约状态一直处于持续状态，故刘敏提起本案诉讼未超过诉讼时效。 第二，关于逾期交付房屋的违约金。根据《商品房买卖合同》第十二条及《补充协议》第五条约定，中德世纪公司应以总房款917277元为基数，按照万分之三/天的标准，向刘敏支付从2015年8月5日至2016年7月10日实际收房期间逾期交付商品房的违约金，但上述金额已超过已付房款的5%，即45863元，对超过的部分一审法院不予支持。 第三，关于逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约金。根据《商品房买卖合同》第十九条约定，中德世纪公司应当以房款917277元为基数，按照万分之一/天的标准向刘敏支付从2016年8月6日至2018年8月14日期间逾期办理产权初始登记的违约金，即67695元。 第四，关于中德世纪公司主张违约金过高的问题。一审法院认为，相较于初始产权登记对于购房人的重要性，当事人约定的违约金并不过高，故不应当减少。因此，对中德世纪公司请求减少违约金的主张一审法院不予采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘敏支付逾期交付商品房的违约金45863元；二、四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘敏支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金67695元；三、驳回刘敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1760元，由刘敏负担560元，四川中德世纪置业有限公司负担1200元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德世纪公司的上诉请求与被上诉人刘敏的答辩意见，本案二审争议焦点为：刘敏主张给付逾期交付违约金的请求是否已经超过诉讼时效。 根据双方签订的商品房买卖合同（以下简称“合同”）及补充协议的约定，中德世纪公司应当在2015年8月5日前向刘敏交付案涉车位。故，逾期交房违约金的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2015年8月6日起算。在该诉讼时效期间内，《中华人民共和国民法总则》尚未实施，故应当适用《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效的规定，逾期交房违约金的诉讼时效至2017年8月6日届满。根据本案查明的事实，刘敏向一审法院提起诉讼的时间为2019年2月20日，已超过两年诉讼时效期间。 关于合同约定逾期交房违约金“并于实际交付之日起10日内向买受人支付”，本院审查后认为：该约定系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“并于实际交付之日起10日内向买受人支付”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2015年8月6日起算至2017年8月6日届满，且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案系中德世纪公司存在违约行为所引发，故诉讼费应由中德世纪公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1309号民事判决第二项即“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘敏支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金67695元”； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1309号民事判决第一项“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘敏支付逾期交付商品房的违约金45863元”、及第三项“驳回刘敏的其他诉讼请求”； 三、驳回刘敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1760元，由四川中德世纪置业有限公司负担；二审案件受理费947元，由四川中德世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年一月十四日 书记员 龙春光