北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终86号上诉人（原审被告）：王虎亭，男，1960年5月9日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郝鲁，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯成，北京京驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人王虎亭因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王虎亭上诉请求：撤销一审判决，改判驳回深长城物业公司一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.深长城物业公司作为原告起诉主体不适格。我方二审中提供的水箱清洗停水通知、致业主的一封信、特种设备使用标志、**社区信息公示牌等照片所显示的物业服务主体均不是深长城物业公司，深长城物业公司提供的长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司向深长城物业公司出具的授权书中显示长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司提供物业服务至2012年6月30日，与深长城物业公司提供的期限为2011年7月1日至2013年6月30日的物业服务合同相矛盾。现有证据不足以证明深长城物业公司是小区的物业服务主体，一审法院判决支持深长城物业公司的物业费主张依据不足。2.深长城物业公司的诉讼请求超过了诉讼时效。我方从未收到过深长城物业公司任何形式的催缴通知，深长城物业公司也未提供我方签字确认的证据，符合物业管理企业明显怠于行使权利的情形，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。3.深长城物业公司没有履行维修、养护、管理、维护义务，小区内存在物业私搭乱建、占用消防通道、违规停车收费、安保不到位、公共设施维修不及时等诸多问题，物业服务质量存在严重瑕疵，深长城物业公司构成严重违约，我方有权请求法院减收物业服务费。深长城物业公司辩称，同意一审判决，不同意王虎亭的上诉请求及理由。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1.判决王虎亭支付拖欠的物业费，共计6962.28元；2.判决王虎亭支付违约金2000元。一审法院认定事实：王虎亭为北京市石景山区**街**号院***室的业主，涉案房屋建筑面积68.26平方米。2017年7月1日，深圳长城物业公司与**小区第一届业主委员会（以下简称**业委会）签订了《**小区物业服务合同》，承接**小区的物业管理工作。根据《**小区物业服务合同》，深圳长城物业公司在业主入住后的主要服务包括：“……1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内属配套服务设施的维护、养护和管理。5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、本小区红线内车辆行驶及停泊的管理。7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护服务工作（但不含人身、财产保险保管义务和责任）……”。自2011年起，深长城物业公司为包括王虎亭在内的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。对未交纳物业费，深长城物业公司称，其采取电话催收、上门催收、在小区内张贴的催收通知、并在小区里设立收费室等方式。关于物业收费标准，《**小区物业服务合同》载明，物业服务费用具体标准如下：住宅物业管理服务费标准为1.35元/㎡/月，商业物业管理服务费标准为3.20元/㎡/月；物业服务成本中人工费用占52%，能耗费用占33%。庭审中，王虎亭称，物业公司存在门禁、环境、保安、停车场占用绿地、电梯广告收益未公开、消防通道被占用、房屋漏水等多项服务问题，且存在安全隐患等方面服务不到位，并提交相关现场照片若干及用以证实以上事实。深长城物业公司认为物业公司和业主之间在服务方面有争议是很正常的，小区面对几千户业主，不可能达到每一户即时服务的要求。物业公司服务不到位的方面，不应作为每位业主拒绝全额缴纳物业费的理由。不交物业费反而会使物业公司在经济上存在问题，导致恶性循环。一审法院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，深长城物业公司与**小区业委会签订的《**小区物业服务合同》真实有效，对深长城物业公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。深长城物业公司为王虎亭居住的小区提供物业管理服务，王虎亭作为小区业主享受深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。故，对于王虎亭称已罢免业委会、双方没有合同关系的抗辩意见，该院不予采信。物业管理合同为双务合同，王虎亭有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。对于王虎亭主张深长城物业公司在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、通知信息不规范、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、施工管理不善、电梯维修不及时、门禁损坏等问题，该院认为，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，出现一些问题属正常现象。现物业公司按约定提供了基本的物业服务，且没有严重违约情形，业主即应依约支付相应的物业服务费用。上述情况不足以构成王虎亭拒绝交纳物业费的理由。故，对深长城物业公司要求王虎亭支付拖欠物业费的诉讼请求，该院予以支持。对于深长城物业公司要求王虎亭支付2000元违约金的诉讼请求，该院认为，因深长城物业公司所提供的物业服务仍有不足之处，结合王虎亭欠费数额，对深长城物业公司该项诉讼请求，该院不予支持。应当指出的是，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时，业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，这都有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。王虎亭应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、王虎亭于判决生效之日起十日内给付深长城物业公司2011年11月12日至2012年11月11日、2013年11月12日至2014年11月11日、2015年11月12日至2019年12月31日物业费6962.28元；二、驳回深长城物业公司的其他诉讼请求。如果王虎亭未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、深长城物业公司为长城物业集团股份有限公司于2009年3月出资设立，长城物业集团股份有限公司于2015年12月将深长城物业公司的股权全部转让给深圳市深长城物业集团有限公司。深圳市深长城物业集团有限公司曾用名为深圳市深长城物业服务有限公司，由长城物业集团股份有限公司于2009年8月出资设立。深圳市深长城物业集团有限公司于2016年8月设立深圳市深长城物业集团有限公司北京分公司。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司为长城物业集团股份有限公司的分支机构，设立于2000年2月。二、关于物业服务主体问题，王虎亭向本院提交了照片，用于证明并非深长城物业公司向涉案小区提供物业服务，物业服务主体不明。其中，“致业主的一封信”的落款处为长城物业集团股份有限公司；“特种设备使用标志”“水箱清洗停水通知”中显示的特种设备使用单位及通知单位为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司；“**社区信息公示牌”显示物业企业为深圳市深长城物业集团有限公司北京分公司。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方争议焦点在于深长城物业公司是否有权向王虎亭主张物业服务费。就该争议问题，深长城物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，王虎亭就反驳深长城物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。深长城物业公司提供的证据能够初步证明其事实上为涉案小区提供了物业服务，王虎亭虽不认可深长城物业公司系为小区提供物业服务的主体，但其认可涉案小区存在物业服务企业，王虎亭事实上接受了物业服务，应当支付对应的物业费。王虎亭提供的水箱清洗停水通知、特种设备使用标志、**社区信息公示牌等证据不足以证明涉案小区存在其他提供物业服务的主体，故对于王虎亭就深长城物业公司提供物业服务的事实所持否认意见，本院不予采纳。一审法院认定深长城物业公司有权向王虎亭主张2011年11月12日至2012年11月11日、2013年11月12日至2014年11月11日、2015年11月12日至2019年12月31日期间的物业费正确。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，王虎亭上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。此外，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，王虎亭以深长城物业公司服务存在重大瑕疵为由要求减免物业费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，鉴于深长城物业公司提供了初步证据证明其对于物业费进行了催收，且王虎亭欠付物业费的行为具有持续性，依据现有证据不足以认定深长城物业公司存在明显怠于行使权利的情形，故对于王虎亭二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，王虎亭的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王虎亭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年一月十九日法官助理  孙梦青书 记 员  范慧娟书 记 员  姜 菲