上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79846号原告：张国明，男，1967年10月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘炎坤，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫一鸣，上海汉盛律师事务所律师。被告：邱某某，男，1963年9月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭忠歧。第三人：冯建明，男，1968年4月1日出生，汉族，住上海市浦东新区合庆镇胜利路胜利二队老年公寓68号。委托诉讼代理人：宋晓鸣，上海坦正律师事务所律师。第三人：张培良，男，1964年8月18日出生，汉族，住上海市浦东新区合庆镇青四村龚家宅XXX号。原告张国明诉被告邱某某其他合同纠纷一案，上海市黄浦区人民法院于2019年5月23日立案，2019年8月5日该院裁定将本案移送本院处理。本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院通知冯建明、张培良作为本案第三人参加诉讼。原告张国明及其委托诉讼代理人刘炎坤、卫一鸣、被告邱某某及其委托诉讼代理人郭忠歧、第三人冯建明及其委托诉讼代理人宋晓鸣、第三人张培良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国明向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款人民币101万元；2、判令被告赔偿原告经济损失(以91万元为本金、自2015年10月27日，以10万元为本金、自2017年3月22日，均按年利率4.75%计算至实际付清之日)；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与张培良、舒雷夫妇曾于2015年5月21日签订了《房屋买卖合同》，被告拟购买张培良、舒雷夫妇持有的坐落于环庆东路、环庆南路(东川公路-凌白路)4-3层75㎡、8-10层110㎡和8-11层110㎡三套动迁期房。2015年6月30日，原、被告及冯建明签订协议，约定三方共同出资购买该三套房屋，以被告为代表与张培良、舒雷夫妇签订《房屋买卖合同》，原告投资对应的是8-10层110㎡房屋。此后，原告向被告支付了房款101万元。2017年4月，原告发现并无前述房屋，原告多次与被告沟通寻求解决，被告予以拒绝。被告向原告提供了虚假的购房信息，违背了诚实信用义务，导致协议无法履行，且给原告造成巨大损失，故起诉。被告邱某某辩称，原告与被告、冯建明签订的协议中第三条约定：“三方以邱某某作为代表与张培良、舒雷夫妇签定《房屋买卖合同》，三方作为利益共同方，共同承担上述《房屋买卖合同》的责任，并享受相应权利”，该约定合法有效，请求驳回原告诉请。第三人冯建明述称，确认原告的诉称。第三人张培良述称，我曾向被告借款，但被告的借款有高利贷、套路贷的性质，被告确实以5次转账的方式交付给我235万元，但在转账后即由被告转走了部分钱款，我实际只借到部分款项。被告逼迫我还债，我无奈之下虚构了两套动迁安置房屋，与被告签订了《房屋买卖合同》。合同签订后我又收到被告支付的75万元，这些款项都属高利贷、套路贷性质的借款，不是购房款。本院经审理确认如下事实：原、被告及冯建明系同乡，被告与张培良经冯建明介绍相识。2014月12月12日，被告以银行卡卡卡转账的方式，向张培良汇款70万元，被告及张培良均确认该款为借款。2015年1月31日、2月1日被告又以同样方式向张培良分别汇款35万元、50万元。2015年3月6日，案外人顾建华受被告委托，以银行卡卡卡转账的方式，向张培良分别汇款20万元、60万元。上述款项合计235万元。2015年5月21日，被告作为买受人、张培良及其妻舒雷作为出卖人，双方签订《房屋买卖合同》(以下简称买房合同)，其中约定：张培良、舒雷夫妇持有坐落于环庆东路、环庆南路(东川公路-凌白路)4-3层75㎡、8-10层110㎡和8-11层110㎡三套295㎡动迁期房，作价324万元出卖给被告，被告于2014年12月12日付70万元、2015年1月31日付35万元、2015年2月1日付50万元、2015年3月6日付60万元、20万元，2015年付40万元；取得上述房屋钥匙时，必须及时向被告移交钥匙和房屋，房屋可上市交易日必须为被告办理房屋过户登记，办理好过户登记手续后，被告保证付49万元，上述房屋过户登记时，可直接登记在被告指定的人名下；为保证合同全面、实际履行，张培良、舒雷以庆利路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋作担保。该合同上另有“张超”字样的签名及署期(2015年6月29日)，张培良确认其子为张超，但无法确认签名的真实性，原、被告及冯建明也不知该签名的具体情况。2015年6月30日，原、被告及冯建明签订合同(以下简称三方合作合同)，其中约定：张培良、舒雷持有坐落于环庆东路、环庆南路(东川公路-凌白路)4-3层75㎡、8-10层110㎡和8-11层110㎡三套295㎡动迁期房，出卖给被告签订《房屋买卖合同》一事，三方共同出资购买上述三套动迁房，被告作为购买8-11层110㎡主体，原告作为购买8-10层110㎡主体，冯建明作为购买4-3层75㎡主体；三方以被告作为代表与张培良、舒雷签订《房屋买卖合同》，三方作为利益共同方，共同承担上述《房屋买卖合同》的责任，并享受相应权利。审理中，原、被告及冯建明一致确认，三人约定110㎡的2套房屋价格各为121万元、原、被告各得1套，75㎡的房屋价格为82万元、冯建明为实际买受人，原告及冯建明的买房款交由被告转付。原告分别于2015年6月30日向被告支付房款75万元、2015年7月28日向被告支付房款6万元、2015年10月27日向被告支付房款10万元、2017年3月22日向被告支付房款10万元。上述款项合计101万元。2015年6月30日被告向张培良付款45万元，同日，被告向张培良的债权人蔡新祥付款30万元，该款实际汇入蔡新祥之女蔡丽丽银行卡内。审理中，当事人均确认上列所涉房屋中仅75㎡的房屋真实存在，其余两套房屋并不实际存在。张培良陈述75㎡的房屋已被其另行出卖。2018年6月4日,本院作出(2017)沪0115刑初4267号刑事判决，其中明确：上海市浦东新区人民检察院指控被告人张培良犯合同诈骗罪，于2017年11月17日向本院提起公诉，该院指控，2015年5月张培良为还债，通过伪造期房预订单、抵押房产证材料等，将房产1套及虚假房产2套出售给被害人邱某某，以另2套房产为抵押，与被害人邱某某签订合同，约定原有借款235万元转为购房款，另收取购房款75万元，后被告人张培良为还债又将其房产售与他人；张培良以非法占有为目的，在签订、履行合同中骗取对方当事人财物，数额特别巨大，应以合同诈骗罪追究刑事责任。本院经审理查明，2015年被告人张培良在向邱某某借款及签订房屋买卖合同过程中，将3份期房预订单及2本上海市房地产权证提供给邱某某；经上海市公安局物证鉴定中心对2份期房预订单鉴定，文件中加盖的2处“上海千众房屋动迁有限公司动迁专用章”系伪造；经上海市不动产登记局鉴别，上述2本房地产权证系伪造。本院认为，张培良伪造公司印章及国家机关证件，其行为已构成伪造公司印章罪。关于本案事实及罪名认定，本院根据现有证据，对公诉机关的指控意见、被告人辩解及辩护人辩护意见，作如下评判：1、关于本案事实。公诉机关指控被告人张培良向邱某某借款235万元，为抵消债务，采用伪造期房预订单、提供伪造的房地产权证进行抵押担保的方式，与邱某某签订房屋买卖合同，将借款转为购房款，并骗得邱某某另行支付的购房款75万元。后将卖房合同中唯一1套真实的期房再次出售给他人。被告人张培良辩称实际借款金额为几十万元，235万元是邱某某等人以高利计息等方式累计所得，且钱款到账后不由他控制，又被邱某某等人以还款为名转走。辩护人亦认为235万元涉嫌套路贷。邱某某在公安机关的陈述基本可以归纳为两种，一是说与张培良签订了房屋买卖合同，通过银行转账方式支付给张培良310万，一是说借款给张培良235万元，后签订房屋买卖合同，235万元转为购房款。邱某某当庭陈述张培良的借款仅有七八十万元，其余钱款均是购房款。通过审查被告人张培良农业银行交易明细及银行卡取款凭条发现，2014年12月12日存入70万元、2015年1月31日存入35万元、2015年2月1日存入50万元、3月6日存入60万元、20万元，均存在进款当日即转出大额甚至全部的情况，款项流入集中于费忠平、周景凯，被告人张培良称系邱某某拉来的向其放贷的人。本院认为被告人张培良的辩解与上述书证所显示的资金走向情况较为吻合，而邱某某的历次陈述之间存在矛盾之处，并与本案书证无法印证。如235万元究竟是借款转为购房款，还是一开始就是购房款？借款的金额究竟是235万元还是七八十万？既然是购房款，何以会在合同签订之前约5个月就开始大笔支付？且无支付购房款的书证，明显有违通常的房屋交易习惯。故本院认为指控被告人张培良以恶意抵销债务为目的实施诈骗的基础事实不确实，本院不予认定。2、关于罪名认定。被告人张培良在签订合同中虽然采用了欺诈手段，虚构了另2套房屋，但其向邱某某出售的房屋中有1套是其依动迁合法取得的，从该房屋的市场价格判断能够与其在合同签订后获得的75万元购房款相抵，故全案难以认定被告人张培良具有非法占有的目的，本院认为不宜认定被告人张培良犯合同诈骗罪。鉴于被告人张培良在合同签订过程中通过他人伪造了加盖动迁公司印章的期房预订单及2本房地产权证，尽管被告人张培良当庭辩称上述文件均系其亡故的前妻伪造，但证人邱某某、范某某、郭某某的证言均证明上述文件由被告人张培良提供，且被告人张培良在公安机关曾供述在马路边找人伪造了上述文件，故本院认定其行为构成伪造公司印章罪。本院判决如下：一、被告人张培良犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年，罚金人民币一千元；二、伪造的证件、文书予以没收。该刑事判决已发生法律效力。本院认为，原告、被告、冯建明约定三人作为共同买受人，各向张培良等人购买房屋1套，三人签订了合同，三人间因此构成该买房事项上的特定合作关系。三人约定由被告出面作为买受人代表，与张培良等人签订买房合同，因此，原告、冯建明与被告间又存在委托、受托关系。被告已与张培良等人签订买房合同，原告、冯建明与被告签订协议时，也已知悉并获取了买房合同文本，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条的规定，无论张培良等人是否在订立合同时知道该实际买受人情况，买房合同对原告、冯建明均有约束力，原告、冯建明也可因此向张培良等人行使合同权利。买房合同第8条也明确约定房屋可直接登记在被告指定的人名下，也反映了买受人处存在联合购房的情形。故原告、被告、冯建明与张培良等人间均存在房屋买卖合同关系。买房合同的标的为3套房屋，其中仅有75㎡的房屋真实存在，且已由张培良另行出卖，另2套纯属虚构，冯建明因此已另案诉请解除三方合作合同，原告原也有类似诉请，另案中三人均对此同意，故三方合作合同确应解除。本案的争议焦点是如何处置原告已向被告预付的购房款101万元？关于被告实际支付张培良的购房款，存在争议。被告主张已支付张培良房款310万元。张培良表示，这些款项实为借款，且存在高利贷、套路贷情形。对此本院认为，本案中被告支付张培良的款项共有7次，前5次合计235万元的支付时间均在买房合同签订之前，除在买房合同中记载为房款外，无其他证据证明系房款；被告与张培良间曾有借款往来，在刑事案件处理中，被告对该部分款项的性质，也有不同的陈述，一说是借款，在买房合同签订后转为房款，一说就是付房款，还有一说是其中借款为70万或80万元，其余是房款；刑事判决分析了上列情况，从款项的实际流转、买房交易一般惯例、当事人陈述等方面综合分析，没有认定235万元为购房款。本案审理中，被告对其主张未提交相关依据，对刑事判决认定意见也无合理的解释，现也无证据证明原告知道并认可借款转房款的事实，据此，本院不能认定该235万元为购房款。被告可与张培良就该235万元另行据实结算。被告向张培良支付的后2笔款项合计75万元，支付时间均为2015年6月30日。而这一天就是三方合作合同的签订日，也是原告支付被告75万元的日期，故可以认定被告支付张培良的75万元，就是原告向被告支付的75万元。张培良现不确认其为购房款，但此前刑案及民事案件中，张培良曾明确为购房款，对于这一矛盾的陈述，张培良无合理的解释及依据；其中的30万元直接支付给张培良的债权人蔡新祥，由张培良当日在银行转账凭证上签字确认，本院可认定该30万元已实际支付张培良。据此，本院认定原告的该75万元已由被告按照三方合作合同、买房合同的约定，以购房款的性质转付张培良。基于此，该75万元应由原告与张培良另行结算，被告应给予必要的协助，现原告直接诉请被告返还，无相关的依据，本院不予支持。原告还向被告支付了购房款26万元，该款现仍在被告处，三方合作合同及买房合同已无继续履行的可能，原告诉请被告返还，本院对此可予支持。原告以被告存在重大过失诉请被告赔偿以贷款利率计算的利息，相关依据并不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院判决如下：一、被告邱某某应于本判决生效之日起十日内返还原告张国明26万元；二、驳回原告张国明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,431元，减半收取计7,715.50元，由原告张国明负担5,115.50元、被告邱某某负担2,600元；财产保全申请费5,000元，由原告张国明负担3,180元、被告邱某某负担1,820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡庆文二〇二〇年一月十四日书记员  邬学成附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。