上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10723号上诉人(原审被告)：上海润居房地产经纪事务所，住所地本市。投资人：赵义刚，总经理。上诉人(原审被告)：赵义刚，男，1974年2月14日生，汉族，住所地本市。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵成刚，上海安盟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海上泰置业有限公司，住所地本市。法定代表人：吴世震，董事长。委托诉讼代理人：蔡君宇，上海翰鸿律师事务所律师。上诉人上海润居房地产经纪事务所(以下简称“润居事务所”)、赵义刚因与被上诉人上海上泰置业有限公司(以下简称“上泰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初6289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人润居事务所、赵义刚上诉请求：撤销一审判决第三、五项主文，改判己方不承担逾期支付租金违约金。事实和理由：对于一审判决第三项及第五项内容，和第一项判决的房屋使用费存在重复计算问题。如果按照判决内容第三项计算，己方欠付上泰公司2018年4至6月份的房租本金为人民币(以下币种均为人民币)9,300元，而需支付的违约金高达222,356元左右，而对于2018年7至9月份的房租本金为29,700元，己方需支付的违约金高达196,450元,这明显违背法律规定。被上诉人上泰公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。上泰公司向一审法院起诉请求判令：1、润居事务所返还上海市北京东路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋，并结清物业费；2、润居事务所支付自2018年10月4日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按3.5元/㎡/日计算，XX室93.07㎡于2019年6月5日归还计244天79,481.78元，XX室70.56㎡于2019年6月15日归还计254天62,727.84元，合计142,209.62元)；3、润居事务所支付拖欠的2018年4月至6月租金9,900元(9,300元/月×3-1.8万元)；4、润居事务所支付2018年4月至6月逾期违约金(自2018年4月1日至实际支付之日止，按2.84元/㎡/日计算)；5、润居事务所支付拖欠的2018年7月至9月的租金9,300元(9,300元/月×3-18,600元)；6、润居事务所支付2018年7月至9月逾期违约金(自2018年7月1日至实际支付之日止，按2.84元/㎡/日计算)；7、润居事务所支付违约金9,300元；8、赵义刚对上述第2至7条诉请承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：2015年7月24日，上泰公司与润居事务所签订上海市房屋租赁合同(以下简称“涉案合同”)，约定：1.1润居事务所向上泰公司承租本市北京东路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下分别称XX室、XX室、XX室，合称“涉案房屋”)，房屋实测建筑面积为215.88㎡，租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日；7.1润居事务所应当在合同租赁期届满之后的3日内返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期1日，应按3.5元/㎡/日支付该房屋占有使用费。涉案合同租期已于2018年9月30日届满，润居事务所按约应于2018年10月4日前返还房屋。为督促润居事务所于双方约定时间内返还涉案房屋，上泰公司分别于2018年3月29日、9月27日寄送通知函，两次告知其无意与润居事务所续租涉案合同，望润居事务所可在约定的租赁期限届满后积极办妥退租手续。但截至起诉之日，润居事务所并未依约返还房屋，已构成逾期返还房屋之违约行为。审理中，上泰公司确认润居事务所于2018年9月12日返还XX室(52.25㎡)、2019年6月5日返还XX室、同年6月15日返还XX室。涉案合同第4.1条：2017年10月1日至2018年9月30日租金为9,300/月；第4.2条：润居事务所应每3个月支付一期房屋租金，先付后用，在每3个月的首月1日(不含当日)前10日支付下一期房屋租金，逾期支付的，每逾期1日，需按日租金的200%(即2.84元/㎡/日)支付违约金；第9.2条润居事务所逾期不支付租金累计超过1个月的，应按月租金的1倍支付违约金。润居事务所按约应于2018年4月1日前支付第二期(4月至6月)租金、于7月1日前支付第三期(7月至9月)租金各27,900元，但其仅于同年3月28日、6月29日分别支付1.8万元、18,600元，已构成逾期支付租金之违约行为，应支付双倍日租金的逾期违约金和月租金1倍的违约金9,300元。为督促润居事务所及时履行自己的义务，上泰公司于2018年9月5日向润居事务所寄送律师函，催告润居事务所支付所拖欠的租金，未果。根据个人独资企业法第二条，个人独资企业的投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。润居事务所系个人独资企业，赵义刚系投资人，故应对润居事务所的债务承担连带清偿责任。一审中，润居事务所、赵义刚称，同意上泰公司第1、8条诉请。2018年4月将XX室钥匙寄给上泰公司，2019年6月5日返还XX室、同年6月15日返还XX室。对第2条诉请中的时间无异议，房屋使用费计算标准过高，要求降低至2.5元/㎡/日左右。对第3、5条诉请，对少付租金金额无异议，同意支付XX、XX室租金，不同意支付XX室租金，因为其管道返水三次，无法使用，造成损失。对第4、6条诉请不同意，润居事务所未违约，XX室不能正常使用；如果法院认定违约，则润居事务所认为违约金标准过高，应调整为2元/㎡/日。对第7条诉请不同意，系重复计算。润居事务所、赵义刚对上泰公司所述事实无异议。一审再查明，涉案合同5.2：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费(2015年7月1日开始支付)、停车等费用由润居事务所承担；补充条款三、关于租赁房屋的使用、维修等补充约定：1、鉴于租赁房屋系毛坯出租，因此除房屋主体结构出现质量问题的情况外，润居事务所均应自行承担保修、修复等义务。一审另查明，本市北京东路XXX弄XXX号、XXX号(包含涉案房屋)权利人于1997年10月17日登记为上海金外滩(集团)发展有限公司。2013年1月1日至2018年12月31日，上海金外滩(集团)发展有限公司授权上泰公司经营管理本市北京东路XXX弄XXX号XXX-XXX室(包含涉案房屋)，建立该房屋的基础资料，负责该房屋的经营、出租及该房屋以及其附属设施的日常管理和维修，并负责办理、协调与该房屋经营、出租、使用中相关的一切事宜。一审审理中，上泰公司确认收取润居事务所支付的保证金1.8万元，上泰公司和润居事务所均同意以该款优先抵扣物业费，余款抵扣租金和房屋使用费。一审中，润居事务所、赵义刚对于其辩称的2018年4月将XX室钥匙寄给上泰公司、XX室因管道返水无法使用等均未提供证据，亦不反诉。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上泰公司与润居事务所签订的涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应当确认有效。润居事务所按约应于2018年4月1日前10日支付4月至6月的租金、于7月1日前10日支付7月至9月的租金各27,900元，但其仅于同年3月28日、6月29日分别支付1.8万元、18,600元，构成违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。润居事务所辩称2018年4月将XX室钥匙寄给上泰公司、XX室因管道返水无法使用等均未提供证据，一审法院难以采信，故上泰公司要求润居事务所支付2018年4月至6月拖欠租金9,900元、7月至9月拖欠租金9,300元的诉请，一审法院予以支持。涉案合同约定逾期支付租金的违约金应按双倍日租金(即2.84元/㎡/日)计算，润居事务所认为过高，要求调整为2元/㎡/日，因该期间约定租金为1.42元/㎡/日，故润居事务所主张尚属合理，一审法院予以采纳，润居事务所应支付上泰公司逾期违约金(按2元/㎡/日计算，其中9,900元自2018年4月1日计至实际支付之日，9,300元自2018年7月1日计至实际支付之日)。上泰公司主张润居事务所逾期不支付租金累计超过1个月的，还应按月租金的1倍支付违约金。因前述按2元/㎡/日计算的逾期违约金已足以弥补上泰公司的损失，故一审法院对其再主张月租金1倍的违约金不予支持。涉案合同约定租期于2018年9月30日届满，后双方并未签订续租合同，润居事务所按约应于同年10月3日前返还房屋，但其除将XX室房屋于同年9月12日返还外，XX室、XX室分别于2019年6月5日、15日返还，构成违约，故上泰公司要求润居事务所支付XX室、XX室自2018年10月4日至实际搬离之日244天、254天的房屋占有使用费的诉请，一审法院予以支持。涉案合同约定该费用按3.5元/㎡/日计算，润居事务所认为过高，要求调整为2.5元/㎡/日，因该2017年10月1日至2018年9月30日的约定租金为1.42元/㎡/日，故润居事务所主张尚属合理，尚属合理，一审法院予以采纳，XX室、XX室房屋使用费分别为56,772.7元、44,805.6元，合计101,578.3元。因润居事务所已将XX、XX室房屋返还，故一审法院不再支持上泰公司返还该房屋的诉请。上泰公司和润居事务所均同意保证金1.8万元优先抵扣物业费，余款抵扣租金和房屋使用费，一审法院予以准许。根据法律规定，个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体；个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。润居事务所系个人独资企业，赵义刚系投资人，故赵义刚应对润居事务所的债务承担补充清偿责任。一审法院判决如下：一、上海润居房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付上海上泰置业有限公司本市北京东路XXX弄XXX号XXX、XXX室自2018年10月4日至实际搬离之日的房屋占有使用费101,578.3元；二、上海润居房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付上海上泰置业有限公司拖欠的2018年4月至6月的租金9,900元；三、上海润居房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付上海上泰置业有限公司2018年4月至6月逾期支付租金的违约金(按2元/㎡/日计算，215.88㎡，自2018年4月1日计至实际支付之日)；四、上海润居房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付上海上泰置业有限公司拖欠的2018年7月至9月的租金9,300元；五、上海润居房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付上海上泰置业有限公司2018年7月至9月逾期支付租金的违约金(按2元/㎡/日计算，215.88㎡，自2018年7月1日计至实际支付之日)；六、上海润居房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付上海上泰置业有限公司至搬离本市北京东路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋之日的物业费(按实结算，上海润居房地产经纪事务所已付保证金1.8万元优先用于抵扣上述款项，如有余款，用于抵扣判决第一、二、四项的部分租金、房屋使用费)；七、赵义刚对判决第一至六条上海润居房地产经纪事务所不能清偿部分，应于判决生效之日起十日内向上海上泰置业有限公司承担补充清偿责任；八、驳回上海上泰置业有限公司的其余诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2019年6月4日一审庭审笔录载明，润居事务所、赵义刚明确要求一审法院将违约金标准调整为2元每平方米每天。本院认为，本案二审的争议焦点在于润居事务所、赵义刚是否应当支付逾期支付租金的违约金以及支付标准。根据查明的事实，润居事务所确实存在逾期支付租金的违约情形，理应按约承担违约责任。关于违约金标准，双方合同约定明确，润居事务所、赵义刚应当及时支付欠租避免违约金的持续计算。润居事务所、赵义刚上诉要求免除违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。一审已根据案件情况支持润居事务所、赵义刚要求调低违约金支付标准的辩称意见，一审确定的违约金支付标准即为润居事务所、赵义刚在一审诉讼中愿意承担的标准。润居事务所、赵义刚以支付标准过高为由上诉要求免除违约责任，有违诉讼诚信，本院难以支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,410元，由上诉人上海润居房地产经纪事务所、赵义刚负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年一月三日书记员 倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……