天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7481号原告：天津红星美凯龙世贸家居有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街京津路312号。法定代表人：焦富征，总经理。委托诉讼代理人：李媛，女，该公司财务经理。委托诉讼代理人：李超，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：中融建投（天津）建筑工程有限公司，住所地天津市南开区外环线与丽川路交口东南侧浅水湾花园19-1-4。法定代表人：谢津伟，董事长。委托诉讼代理人：白琰，天津嘉瑾律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜琳，天津嘉瑾律师事务所律师。原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司（以下简称“美凯龙公司”）与被告中融建投（天津）建筑工程有限公司（以下简称“中融公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美凯龙公司的委托诉讼代理人李媛和李超，被告中融公司的委托诉讼代理人白琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美凯龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令中融公司立即向美凯龙公司支付租金及管理费756,199.8元（自2017年12月1日至2019年5月27日共计18个月，以月租金42,011.1元为标准），并以756,199.8元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2019年5月27日至8月19日计算利息，并自8月20日起至实际偿还日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准计算；2.本案诉讼费由中融公司承担。事实与理由：美凯龙公司系天津红星美凯龙北辰商场经营者。2016年5月20日，美凯龙公司与中融公司签订《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》，约定，中融公司承租美凯龙公司商场E8015、E8014、E8001、E8002号展位，展位计租面积为1400.37平方米，租金单价为30元／月／平方米，合计每月租金为42,011.1元，租赁期限自2017年12月1日至2022年11月30日。《承租表》签订后，美凯龙公司即向中融公司交付了展位，中融公司使用展位至今。2018年8月，双方因消防工程验收的问题发生纠纷，中融公司将美凯龙公司起诉至贵院，要求解除租赁关系并赔偿损失，2019年5月27日，贵院作出(2018)津0113民初6672号民事判决书。至此，双方租赁关系解除，中融公司实际使用场地时间为2017年12月1日至2019年5月27日，在此期间，中融公司未支付过任何租金，经多次催要均不予理会，故呈诉。中融公司辩称，不同意美凯龙公司的诉讼请求。1.美凯龙公司交付的房屋不符合法律法规及双方的合同约定。中融公司承租房屋用于多派品牌的少儿培训，承租表6.2明确约定由美凯龙公司负责消防设施及消防费用，直至取得消防合格证。美凯龙公司承租时也没有承租区域的外墙，只是看到有立柱的空地，另案已查明外墙也是由美凯龙公司实际施工的。自美凯龙公司在2017年5月将场地交付中融公司后，中融公司开始装修，自交付时没有消防的合格验收证，导致中融公司无法取得相关部门的许可，无法开业。中融公司多次找美凯龙公司协商，所以美凯龙公司从未向中融公司要求过租金，双方也未签订过正式的租赁合同。在此情况下，中融公司在另案起诉了美凯龙公司要求赔偿损失，该案件已经终审，该案件已经查明造成合同无法履行的主要原因是因为美凯龙公司。2.美凯龙公司主张租金的计算期间也是不准确的，美凯龙公司无法取得消防资格，中融公司无法营业。首先中融公司没有实际经营，在2018年6月已经在本院另案起诉，该案件在2019年1月进行司法鉴定的时候，双方以及鉴定单位的人员到达诉争房屋时，该房屋是被美凯龙公司锁上了，找的该公司的管理人员开门才进去鉴定。事实是诉争房屋在中融公司另案起诉时，就已经被红星美凯龙在2018年8月左右就锁上了，但没有证据证明。中融公司认为，涉案场地的实际控制时间应该是2017年12月1日到2018年8月。3.承租面积也是不对的，另案已经查明，面积中包含了不能出租的防火通道的面积。2019年3月17日，美凯龙公司已将涉案场地的外部围墙拆除。4.整体上，房租系美凯龙公司的过错所产生的自担损失，应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，美凯龙公司提交的证据，证据一即《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》七页，证据二即（2018）津0113民初6672号民事判决书、（2019）津02民终5339号民事判决书以及证据四.即2017年4月24日消防验收意见书（复印件），本院予以确认并在卷佐证。关于美凯龙公司提交的证据三即中融公司开具的收据一张复印件（原件在6672号案件档案中）以及照片三张（2017年9、10月份拍摄，商场是在2017年5月1日开业的），中融公司认为真实性无法核实，因为中融公司北辰校区没有营业执照和账户，在涉案展位内组织过推广活动（回去核实时间和次数）和试听课（回去核实时间和次数，听课人数），无法证明收费和经营行为以及中融公司租用展位实现合同目的（庭后核实2017年9、10月份有无开业情况）。但庭审结束后直到判决作出前，中融公司未将核实的结果告知法庭。关于收据，本院将在后文论述。关于照片，因无法核实拍摄的时间、地点，其真实性，本院不予确认。关于美凯龙公司提交的证据五即光盘一张，证明中融公司开业的情况并存在实际的经营行为，且直至上次庭审，美凯龙公司拆墙前后以及清理搬运的录像，中融公司都实际占有使用展位。中融公司认为关于儿童上课的视频证据来源无法确认，中融公司确实上过试听课，不能代表正常经营过；商场开业视频与本案无关联，真实性无法核实；视频三是美凯龙公司方单方取得的，其视频中反映的场地是中融公司的但取得时间无法确定。本院认为，关于儿童上课的视频，本院将在后文论述；关于美凯龙公司开业的视频，与本案无关，本院不予采信；关于内有天津日报的视频，符合实际情况，本院依法确认，且能够证实拍摄系在2019年6月5日或以后。关于中融公司提交的现场对比图一张（打印件），美凯龙公司不予认可，本院认为，该证据无其他证据佐证，其真实性，本院不予确认。经美凯龙公司申请，吴某出庭作证。中融公司认为，证人的多次表述中是模糊表述，且是美凯龙公司的高级管理人员，熟悉场地，证言有矛盾并不足以证实中融公司在场地经营了一年。本院认为，证人吴某的陈述，与其年龄、智力、认知等相关情况相一致，且与美凯龙公司提交证据三中的收据以及证据五中的儿童上课视频相符合，该证人证言以及上述证据的真实性，本院依法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中融公司准备加盟天津电视少儿艺术培训中心“多派”品牌。2016年5月20日，中融公司作为乙方与作为甲方的美凯龙公司签订了《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》（以下简称“《出租承租表》”，附手绘图纸），主要条款约定：楼层2楼，经营面积1217.7平方米/1400.37平方米，展位号E8015/8014/8001/8002，租金单价28.2元，管理费单价18.8元，付款方式月付，经营品牌多派天津电视少儿艺术培训中心，合同起止时间为自商场开业日期起五年，租赁保证金23,050元（装修押金可退）；租赁期5年，无递增；优惠条款，原租金为47元/平/月，享受同期优惠2个月，39元/月/平、1.3元/天/平，参加商场优惠活动，30元/月/平、1元/天/平（此单价包含场地租赁费、物业费、广告宣传费）；壹万元定金将在开业后冲抵租金；实际面积按照乙方测尺后确认面积为准＋15%公摊面积；乙方消防改造施工及费用由甲方负责直至乙方取得消防验收合格证；合同起租日以商场开业日期为准；需交齐以上所有费用方可办理合同续签；定金转租金时，需交回定金收据及“商位定金协议”；请商户在签订租赁合同一个月内办理营业执照和税务登记证；中融公司消防改造施工及费用由美凯龙公司负责直至中融公司取得消防验收合格证等。后因商场延期开业，美凯龙公司同意将上述出租承租表内合同的租赁时间变更为2017年12月1日至2022年11月30日，最终单价30元/月/平方米。另，双方另约定，中融公司承租时该场地是一块只有外墙和立柱的空地，图纸显示规划的房间均为分开的，且不足1400平方米，不符合中融公司要求的相对封闭的空间，后在签订出租承租表时，美凯龙公司绘制了《出租承租表》中的手绘图纸，双方根据手绘图签订《出租承租表》，美凯龙公司按照《出租承租表》中的图纸砌墙，后中融公司再进行装修。2016年5月20日即签订出租承租表当日，中融公司向美凯龙公司交纳定金1万元；2016年7月27日，中融公司向美凯龙公司交纳装修押金2万元、电表押金0.1万元、电卡押金50元及电卡押金0.2万元。中融公司交付押金后进场装修，2017年6月完成主体装修，2017年7、8月装修完毕。庭审中，美凯龙公司称其将B8001号房屋向楼梯间砌了两堵墙呈直角态，将B8001号和B8015号连接在一起，把所处楼梯间逃生通道封死；双方均认可涉案展位围墙完成建设时间是2017年6月。2017年4月24日，天津市公安局消防局向美凯龙公司出具津公消验字〔2017〕第0040号《建设工程消防验收意见书》上载：我局对你单位申报的天津红星美凯龙世博家居广场工程（受理凭证文号：津公消验凭字［2017］第0038号。该工程位于北辰区，红星美凯龙世博家居广场使用性质为商业，属于高层民用建筑，建筑面积167145平方米，地上6层，地下2层，地上建筑高度31.8米，框架结构，耐火等级为一级；装修范围为地下一层商业部分、地上一层到六层，装修面积121500㎡；该工程设有室内外消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统和机械防排烟系统），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。三、该工程如需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向我局申报建设工程消防设计审核和消防验收。四、属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2017年5月1日，美凯龙公司的商场开业。2018年8月6日，中融公司向本院起诉美凯龙公司，请求：1．解除双方签订的租赁合同，美凯龙公司返还中融公司定金1万元、装修押金2万元、电表电卡押金3,050元及中融公司装修等费用1,712,440元（后撤回）；2．美凯龙公司赔偿中融公司加盟费损失100万元（后撤回）；3．美凯龙公司赔偿中融公司可预期利润损失114.6万元；4．案件受理费及鉴定费用由美凯龙公司负担。本院于2019年5月27日作出（2018）津0113民初6672号民事判决书（以下简称“6672判决书”），后美凯龙公司不服提起上诉，天津市第二中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）津02民终5339号民事判决书，维持原判。在6672号案件审理中，中融公司表示2017年下半年消防检查时发现立墙堵塞消防通道，中融公司曾经将其消防申报的相关材料交给美凯龙公司，美凯龙公司应以中融公司的名义办理消防验收合格证，现中融公司至今未取得消防验收合格证，无法取得经营证照；美凯龙公司表示申办消防验收合格证并非美凯龙公司的义务，中融公司应自行申办消防验收合格证。在6672号案件审理中，中融公司称在未通知其的情况下，美凯龙公司擅自拆除中融公司租赁物的外墙，并导致部分物品丢失，中融公司电话报警；对此，美凯龙公司解释为因2019年3月10日美凯龙公司接到消防北辰支队的电话通知，有人举报“多派”展位占用楼道，墙体阻挡消防通道，影响消防安全，要求美凯龙公司进行整改，故在未通知中融公司的情况下于2019年3月17日拆除部分墙体，其中大部分为美凯龙公司所建，少部分由中融公司所建。在6672号案件审理中，中融公司自认2017年10月1日后曾经在租赁展位进行试听课，店铺内存放中融公司及其他单位的部分教学设施；美凯龙公司表示同意解除双方签订的租赁合同。本案审理过程中，美凯龙公司称，涉案四个展位于2019年8、9月份已经全部出租给他人；中融公司称，在2019年3月17日前已经不能在里面经营了，工作人员亦不在现场。本案庭审中，中融公司称，在2018年12月3日和12月7日进行了现场鉴定勘验；勘验时，已经将租赁场地腾空，仅留了不能移动的挂在墙上的显示器和一些简单的桌椅、附着在墙上的镜子、把杆等，数量记不清了，现场的状态是空置的，所以没有实际使用。本案庭审中，经法庭释明，双方均认可，涉案场地的在扣除通道和走廊后的面积，以美凯龙公司提供的“由Autodesk教育版产品制作”建筑图纸二楼展位平面图所记载的B8001、B8002、B8014、B8015四个展位面积之和即1155.3平方米，且相关通道所占用的面积为245.37平方米。美凯龙公司另称，虽以1155.3平方米计算，但诉讼请求中租金计算面积仍然是1400.37平方米。本案庭审中，就合同解除时间问题，美凯龙公司认为，是在2019年5月27日，因为双方是在（2018）津0113民初6672号案件表示均同意解除；中融公司认为是在（2018）津0113民初6672号案件2018年8月6日立案的时间。中融公司系有限责任公司，其工商登记载明的经营范围包括：建筑业；工程勘察设计；安全技术防范系统设计、安装等。本院认为，生效的6672判决书认定双方于2016年5月20日签订的《出租承租表》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护；中融公司以其不能取得消防验收合格证，主张解除该《出租承租表》，美凯龙公司表示同意，该判决依法准许。对上述内容，符合法律规定，本院依法采信。本案双方当事人争议的焦点问题为：一、计租面积及租金起止时间问题；二、中融公司是否应当向美凯龙公司承担因拖欠租金所致的利息损失问题。一、计租面积及租金起止时间问题。关于计租面积。本案中，美凯龙公司作为出租方为将其展位出租给中融公司，应中融公司要求，在手绘中融公司承租的场地范围图纸时将占用的公共通道打造隔断墙规划成封闭空间，该面积为1400.37平方米，中融公司进行了装修和使用，说明中融公司实际占有和使用了上述不动产，应当按实际承租面积来计算租金。关于中融公司提出的消防通道等区域不应计算计租面积，与实际情况不符，并无法律依据；且6672判决书已判令美凯龙公司赔偿中融公司相应的装修损失等，中融公司亦保留关于经营利润以及加盟费的诉讼主张，因此中融公司的损失已被依法考虑，中融公司的此项抗辩，本院不予支持。关于租金及管理费起算时间问题。本案已查明，美凯龙公司作为出租方为将其展位出租给中融公司，应中融公司要求，在手绘中融公司承租的场地范围图纸时将占用的公共通道打造隔断墙规划成封闭空间，而未能预留消防通道，致使消防部门责令整改，不能继续履行《出租承租表》，美凯龙公司存在过错。同时，中融公司作为经营建筑业、工程勘察设计等的有限责任公司，应具备一定的专业知识，亦在签订出租承租表前曾至现场查看，且根据《出租承租表》的约定，中融公司消防改造施工及费用由美凯龙公司负责直至中融公司取得消防验收合格证，可以认定美凯龙公司仅负责消防改造施工及费用，中融公司应自行取得消防验收合格证，中融公司更应尽到审慎注意义务，故中融公司对合同的无法履行亦存在过错。另，中融公司于2016年7月27日向美凯龙公司交纳装修押金等后进场装修，2017年6月完成主体装修，2017年7、8月装修完毕。本院综合中融公司入驻的实际情况结合双方后约定的租赁期间为2017年12月1日至2022年11月30日，则本院酌情认定自2017年12月1日为起算租金为宜。关于租金及管理费截止时间问题。美凯龙公司认为应为2019年5月27日即在6672号案件作出时，中融公司认为是在6672号案件2018年8月6日立案时。本案认为，首先，中融公司并未向本院提供任何证据证明其向美凯龙公司腾空并交还商铺。其次，美凯龙公司提供的视频，足以证明截止2019年6月5日，中融公司仍占有着涉案商铺。再次，中融公司在庭审中称害怕物品丢失曾于2019年3月17日报警，该行为导致美凯龙公司无法继续拆除占用消防通道的墙体，进而说明中融公司仍在占用着涉案商铺。则本院依法认定租金及管理费截止时间为6672号案件作出日即2019年5月27日为宜。综上，租金及管理费即759,000.54元[计算来源：1400.37平方米×30元/月/平方米÷30天×542天（自2017年12月1日至2019年5月27日）]，美凯龙公司主张租金及管理费为756199.8元，不超过上述金额，本院依法支持。二、中融公司是否应当向美凯龙公司承担因拖欠租金所致的利息损失问题。虽然《出租承租表》未约定租金给付时间，但合同解除时即2019年5月27日，中融公司应依法结清租金，但中融公司未能支付租金，应当向美凯龙公司赔偿利息损失。综上所述，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告中融建投（天津）建筑工程有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司租金及管理费756,199.8元；二、被告中融建投（天津）建筑工程有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司利息损失[以756,199.8元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2019年5月27日计算至8月19日的利息；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自8月20日计算至实际付清之日止的利息]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,362元、减半计收5,681元，保全费4,620元，合计10,301元，由被告中融建投（天津）建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇二〇年一月二十日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。