上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初16625号原告：上海长日恒实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：廖昶，总经理。委托诉讼代理人：刘家伟，男。委托诉讼代理人：颜宇煌，男。被告：上海米申建筑装饰工程有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘钰，执行董事。委托诉讼代理人：余艾芳，北京尚公(上海)律师事务所律师。原告上海长日恒实业有限公司与被告上海米申建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海长日恒实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金137,194元以及逾期付款的利息损失(以137,194元为基数，按照银行存款利率标准，从2019年2月10日起计算至实际支付之日至)；2、判令被告支付违约金274,388元(递增后两个月租金金额)。事实和理由：2015年11月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于上海市徐汇区柳州路XXX号1107-1110室房屋(以下简称涉讼房屋)，租赁期限自2015年11月10日至2020年11月9日。租金每月124,439元，自第三年起每年在上一年度租金上递增5%。被告中途擅自退租的，双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。2019年3月，被告通知原告不再承租涉讼房屋并将立即搬离。原告收到通知后到现场查看发现被告已搬出。2019年3月11日，原告向被告发出解约函，要求被告支付2019年2月10日至实际退房之日的租金及违约金，但被告未予回复。故原告诉至法院，请求判如所请。上海米申建筑装饰工程有限公司辩称，被告因经营状况改变于2019年3月11日搬离了涉讼房屋，搬离前被告与原告协商了很久。对原告主张的租金及利息的计算方式均无异议，但希望能够免除利息。违约金标准应按合同签订时的租金标准而非递增后的标准计算，且违约金过高，请求法院予以调整。本院认定事实如下：2015年11月10日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用；建筑面积691.33平方米；租赁期限自2015年11月10日起至2020年11月9日止，其中从2015年11月10日至2016年2月9日为免租期；该房屋每日每平方米建筑面积租金为6元，月租金为124439元，租金第一/第二年内不变，自第三年起每年在上一年度租金上递增5%；被告应于交租月5日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的0.5%支付违约金；原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金即贰个月的租金248878元和三个月的租金373318元；租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按月租金的双倍向原告支付违约金。合同签订后，双方按约履行。2019年2月起，被告未再支付租金。2019年3月11日，原告在涉讼房屋处张贴《房屋租赁合同解除函》，主要内容为：被告已告知原告无法继续承租，且拖欠房租超过一个月，已构成违约，通知被告解除合同并要求被告补齐2019年2月10日至实际腾房日所欠房租；于2019年3月12日前付清按照月租金双倍计算的违约金；于付清违约金及所欠租金后5日内返还涉讼房屋。当日，被告自行搬离了涉讼房屋。嗣后，因被告一直未支付相关费用，原告遂诉至本院。审理中，原告称，其第一项诉讼请求主张的租金是2019年2月10日至同年3月11日期间一个月的租金。被告对此没有异议。原告另称，被告曾通知其搬走了，原告在被告搬离的当月就将涉讼房屋另行出租，但双方未办理交接手续。同时，被告提出原告利用了其留下的装修，应将装修残值抵扣部分费用。对此，原告表示被告搬离时未要求其恢复原状，仅利用了天花板等部分装修，但合同未约定合同解除后的装修补偿问题，不同意抵扣。原告确认收到被告支付的租赁保证金248,878元，同意返还被告，由双方在执行过程中再行抵扣被告应付的费用。被告对此表示同意。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同、解约函、产权证、保证金收据等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在履行过程中，未能按约支付租金且因自身原因而单方提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。现原告依据合同约定要求被告支付拖欠的租金及相应利息损失，该诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。对于原告主张的违约金，合同约定被告擅自退租的违约金为月租金的两倍，由于租金是浮动递增的，故原告按照合同解除时的租金金额主张违约金符合合同约定。对于被告认为违约金过高，请求法院予以调整的主张，根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行综合考量。本案中，根据审理查明的事实，在被告搬离后涉讼房屋即另行出租，且原告在另行出租过程中实际利用了被告的部分装修。故本院综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为合同终止时一个月租金标准。对于被告已支付的租赁保证金，审理中，原告同意将该保证金返还被告，由双方在执行过程中抵扣被告应付的费用，被告对此表示同意。双方意见并无不当，为避免双方诉累，本院对此一并予以处理。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、上海米申建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海长日恒实业有限公司租金137,194元；二、上海米申建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海长日恒实业有限公司逾期支付租金的利息损失(以137,194元为本金，按照中国人民银行同期存款利率标准，自2019年2月10日起计算至实际清偿之日止)；三、上海米申建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海长日恒实业有限公司违约金137,194元；四、上海长日恒实业有限公司于上海米申建筑装饰工程有限公司履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内，返还上海米申建筑装饰工程有限公司房屋租赁保证金248,878元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,745元，由被告上海米申建筑装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇二〇年一月十六日书记员 江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。