浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初11814号 原告(反诉被告)：林恩阳，男，1979年1月31日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：王绍旺、陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。 被告(反诉原告)：沈雅琴，女，1976年11月23日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：陈泽玮，浙江大公律师事务所律师。 原告林恩阳与被告沈雅琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案。根据林恩阳的申请，本院作出(2019)浙0603执保1865号财产保全的民事裁定并已执行。在本案审理过程中，沈雅琴提出反诉，本院也予受理，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。林恩阳的委托诉讼代理人王绍旺，沈雅琴及其委托诉讼代理人陈泽玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林恩阳向本院提出本诉请求：一、依法判决沈雅琴将位于柯桥管宁小区20幢106室不动产权编号为浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0051401号的不动产过户至林恩阳名下；二、依法判决沈雅琴立即腾空房屋并交付给林恩阳使用；三、依法判决沈雅琴向林恩阳支付自2019年11月2日起至不动产权属过户并交付林恩阳使用之日止以2028000元为基数月利率3%计算的违约金；四、本案诉讼费、保全费、保全保险费等由沈雅琴承担。事实和理由：2019年7月24日，林恩阳与沈雅琴经绍兴市柯桥区柯桥汇源房屋中介店居间签订了《二手房买卖合同》，合同约定：沈雅琴将位于柯桥管宁小区20幢106室不动产权证浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0051401号房屋连同附属用房、设施一并出售给林恩阳；房屋总价款为2028000元；2019年7月24日先付定金10万元；2019年11月1日办理权属过户手续和使用权交付手续，当天林恩阳支付房屋余款；任何一方违约，每逾期一天需向守约方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金。 签约后，原告依约支付了定金。2019年11月1日，原告发函给被告并至中介机构要求被告办理不动产权属过户手续和房屋使用权交付手续，且携带房屋余款在办理过户手续时支付给被告。而被告拒绝协助原告办理不动产权属过户手续，亦拒绝交付房屋使用权给原告。 综上所述，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，望判如所请。 被告沈雅琴辩称，涉案房屋系拆迁安置房屋，并非被告一人所有，涉及案外人被告的前夫与女儿，被告签订合同属于无权处分，虽然合同有效，但被告可以要求解除合同。原告要求过户履行不能，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告沈雅琴向本院提出反诉请求：一、判决解除双方于2019年7月24日签订的二手房买卖合同，反诉原告自愿双倍返还定金合计20万元给反诉被告；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年7月24日，反诉原告与反诉被告签订了《二手房买卖合同》，反诉被告支付了定金10万元。期间，反诉原告将涉案房屋买卖事宜告知了父母，父母明确表示不同意将涉案房屋出售。首先，涉案房屋系拆迁房，系反诉原告父母老房子拆迁而来，拆迁当时明确被安置人口包含反诉原告、反诉原告的女儿魏余晨及其他案外人，因反诉原告现已离婚，婚生女儿魏余晨跟随反诉原告生活，为不侵害其他共有权人权益特别是未成年女儿的权益，本合同不宜再继续履行。其次，反诉原告愿意双倍返还定金给反诉被告，对反诉被告而言短短三个月就可以获利10万元，其并不存在损失。反诉被告支付的定金占房屋总价款的4.9%，合同履行程度低。最后，涉案拆迁房屋是反诉原告父母一辈子的心血，父亲病重，涉案房屋是一楼，老年人居住更有利于缓解病情、安享晚年。 综上，希望对反诉原告要求解除房屋买卖合同的请求予以准许。 反诉被告林恩阳辩称，涉案房屋系沈雅琴个人所有，不动产登记记录可以证明，至于房屋的来源不影响房屋性质。即使涉案房屋系沈雅琴与其他人共有，应当由其他人对沈雅琴提起诉讼。本案并非不能履行过户，沈雅琴应将房屋过户登记至林恩阳名下。至于沈雅琴提出其父母需要居住与本案无关。林恩阳支付了十万元定金履行了合同义务，不能以林恩阳只支付定金而解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月24日，林恩阳（乙方、买入方）、沈雅琴（甲方、出卖方）、绍兴市柯桥区柯桥汇源房屋中介店（丙方、中介方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：买卖房屋坐落于柯桥管宁小区20幢106室，建筑面积103.08平方米，随房屋一并转让自行车棚一个；不动产权证号为浙（2017）绍兴市柯桥区不动产权第0051401号；甲、乙双方商定该房屋成交总价为2028000元，乙方在2019年7月24日先付定金100000元，该定金在过户当日转化为房款，甲、乙双方去柯桥区不动产登记服务中心办理过户手续当天乙方一次性付给甲方房款1928000元；甲、乙双方约定于2019年11月1日前去绍兴市柯桥区不动产登记服务中心签订正式备案的《柯桥区房屋转让合同》并办理过户手续，甲方于过户当天将房屋交付给乙方；若甲方未能在上述约定时间内去柯桥区不动产登记服务中心办理过户手续，则每逾期一天甲方需向乙方支付该房屋成交价的千分之一作为违约金，如果逾期过户超过十五天，视为甲方根本性违约，乙方有权解除合同，并要求甲方双倍返还定金；合同还对其他事项做了约定。《二手房买卖合同》签订当天，林恩阳向沈雅琴支付定金100000元。后沈雅琴明确表示不再转让房屋。 另查明，案涉转让房屋系绍兴市柯桥区柯桥管宁小区20幢106室，建筑面积103.08平方米，登记在沈雅琴名下。案涉房屋系拆迁安置而得，拆迁协议载明：被拆迁房屋坐落于管墅，建筑面积130.06平方米；安置人口4人；安置房屋两套（其中一套即为案涉房屋）。 本院认为，当事人的合法权益应当依法予以保护。林恩阳与沈雅琴签订的《二手房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。经查，案涉房屋系在拆迁安置而得，被拆迁房屋的所有权人、安置人员均享有一定的份额，沈雅琴系共有人之一。沈雅琴将房屋转让，对于他人份额的转让属于无权处分，在共有人明确不同意转让其份额的情况下，无法单独就沈雅琴所有的房屋份额办理过户手续，案涉《二手房买卖合同》的履行将陷入僵局，且不能够实现签订合同的目的。鉴于此，沈雅琴提出解除合同的请求，符合我国合同法第九十四条规定的合同解除情形，该合同以解除为宜，《二手房买卖合同》自2019年11月14日林恩阳收到反诉状之日起解除。关于合同解除之后的权利义务安排，建议双方协商解决或另诉解决。因合同解除，故本院对林恩阳要求过户、交付房屋的诉讼请求均不予支持。是否主张双倍返还定金属于林恩阳的权利，本院对沈雅琴主张其向林恩阳双倍返还定金的反诉请求予以驳回。沈雅琴未能在合同约定的期限内履行过户手续，显属违约，应承担相应责任。林恩阳的第三项诉讼请求属于约定的迟延履行违约金，本院在合理范围内予以支持。以林恩阳已付款10万元为本金，按每月2%从2019年11月2日计算至14日，金额认定为866.67元（100000×2%×13÷30）。林恩阳主张财产保全保险费的诉讼请求并无法律或合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条规定，判决如下： 一、林恩阳与沈雅琴在2019年7月24日签订的《二手房买卖合同》于2019年11月14日起解除； 二、沈雅琴向林恩阳支付迟延履行违约金866.67元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回林恩阳的其他诉讼请求； 四、驳回沈雅琴的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费23024元，减半收取11512元，财产保全申请费5000元，合计16512元，由林恩阳负担16487元，沈雅琴负担25元，限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。反诉受理费减半收取2150元，由沈雅琴负担2110元，林恩阳负担40元，限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  任高翔 二〇二〇年一月二十日 书记员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。