山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4170号上诉人（原审被告）：高洋，男，1984年11月20日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：王健，北京市京师（淄博）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋万纯，男，1960年7月7日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审原告）：王静，女，1969年6月9日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。上诉人高洋因与被上诉人蒋万纯、王静房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高洋上诉请求：1.请求二审依法撤销一审判决并改判驳回蒋万纯、王静的诉讼请求。二、本案的一审、二审诉讼费由蒋万纯、王静承担。事实和理由：一审判决无任何法律依据，请求二审法院予以纠正。1、蒋万纯、王静的损失与高洋之间不存在关联性。本案房屋情况通过(2017)鲁0403民初478号判决书认定的事实能够看出，该案系蒋万纯、王静长期逾期偿还银行贷款且该房屋已抵押给银行，致使不能办理产权过户所致。虽然本案双方于2013年5月份签订买卖合同，但已经过了4年多的时间直至2017年8月，蒋万纯、王静仍未把房屋过户至高洋处，这一事实，足以证实蒋万纯、王静在履行其与高洋签订买卖合同过程中系明显违约。蒋万纯、王静虽然向高洋交付房屋，但由于尚欠银行贷款，无法过户，高洋获得的房屋不能出租出售，违背商业用房的目的。因此蒋万纯、王静在出售房屋过程中由于自身原因导致的损失与高洋之间不存在关联性。2、一审法院酌情认定的房屋月租金1700元，无事实依据和法律依据。一审中蒋万纯、王静一方未提供任何有效的证据作为月租金价值的参考证据，一审法院认定月租金1700元明显不具有正当性与合理性。3、本案应当依法不予受理，蒋万纯、王静一方在立案时以返还原物为案由进行诉讼，可以明显的看到本案无任何原物可以返还。高洋在一审中提出本案应当裁定不予受理时。一审法院又在判决中调整案由为买卖合同纠纷。可以看出的是本案双方之间的买卖合同纠纷已被(2017)鲁0403民初478号判决解除，蒋万纯、王静一方作为违约方除向高洋一方返还购房款外，还应支付相应的资金占有利息。该案的判决内容足以证实，蒋万纯、王静一方没有履行买卖合同约定的义务，系违约方，高洋一方不存在过错，未从该房屋获得任何商业利益，因此应当依法驳回其诉讼请求。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决并改判驳回蒋万纯、王静的诉讼请求。蒋万纯辩称，2003年5月高洋买其房屋，但房屋是贷款买的，不能过户，用公积金贷款，五年后可以办理过户。高洋买房屋后先开超市后对房屋进行出租。2017年其才知道房屋被冻结，高洋以买卖合同没有王静签字，也没有过户为由起诉，高洋故意隐瞒其联系方式，导致蒋万纯一审没有出庭。后双方达成和解协议，其分期将房款共34万元（本金和利息）分批支付给高洋，房屋再退还给其，现也履行完毕。但在2018年时，高洋又主张其违约，其在达成和解协议后将款给高洋，但一直联系不到高洋。高洋称房屋一直空闲不属实，该房屋一直在出租，高洋的上诉请求均不属实。综上，高洋的上诉请求没有法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋万纯、王静向一审法院起诉请求：1、补偿原告自2013年5月30号起至2018年3月1日止总计58个月门市房占用费96,666元整；2、自2013年6月1日起分段逐年累计按中国银行逾期贷款利率上浮50%计息直至实际付清之日；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：蒋万纯与王静系夫妻关系。2012年5月3日，蒋万纯、王静与枣庄市融通住房置业担保公司签订一份《房地产抵押担保合同》，其中双方约定：蒋万纯与王静以位于高新区京福花苑8号楼商住楼6号门市（房产证号：2XXX9/2XXX8，建筑面积49.87平方米）为抵押物抵押担保贷款140,000元，借款期限为2012年4月23日至2020年4月23日。2013年5月29日，蒋万纯、王静与高洋签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方（卖方）：蒋万纯，乙方（买方）：高洋。甲方现有房屋一套，位于高新区京福花苑8号楼商住楼6号门市，房产证号：2XXX9/2XXX8。目前甲方该房产向中国建设银行贷款，现甲方自愿将该房产转让给乙方；本房产转让价格为390,000元整。甲方以该房产作抵押向银行的借款全部由甲方偿还，即甲方按照其与银行签订的借款合同继续偿还所欠银行的款项；本房产系甲方有他权，银行系本房产的抵押权人。甲乙双方均知道本合同的法律后果，但双方一致同意：无论何时，在甲方按时还清贷款或提前还清贷款的情况下，甲方必须无条件协助乙方办理过户手续。如甲方不能按时还贷，则由乙方有权要求甲方返还购房款，并支付甲方自收到乙方支付的购房款后直到返还时的利息，利息按同期银行贷款利率的四倍支付。如因银行或他人的行为致使本合同不能继续履行，由甲方必须返还购房款，并支付甲方自收到乙方支付的购房款后直到返还时的利息，利息按同期银行贷款利率支付等合同内容。原、被告均在合同上签字认可。合同签订后，高洋按照蒋万纯指定的账户（蒋文：62×××70）于2013年5月29日转账386,700元，同时给付蒋万纯现金3,300元，共计390,000元。同日，蒋万纯也向高洋交付了门市房。后因蒋万纯尚欠银行该房屋抵押贷款，致使蒋万纯不能协助高洋办理产权过户手续。为此，高洋诉至一审法院，请求法院依法确认高洋与蒋万纯签订的《房屋买卖合同》无效；判令蒋万纯、王静返还其购房款390,000元本金及利息（利息以交付给被告购房款本金390,000元为基数，自2013年5月29日起按合同约定同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）；诉讼费用由被告承担。经审理，一审法院认为涉案房屋系蒋万纯与王静的共同财产，高洋与蒋万纯之间签订的《房屋买卖合同》中，王静未签字认可，合同签订后，王静也未对该合同效力进行确认，蒋万纯无权处分其与王静的共同财产，故认定蒋万纯与高洋之间签订的《房屋买卖合同》无效，并于2017年9月1日作出（2017）鲁0403民初478号民事判决，判决：1、高洋与蒋万纯于2013年5月29日签订的《房屋买卖合同》无效；2、蒋万纯、王静返还高洋购房款本金390,000元及利息（利息分别以购房款本金390,000元为基数，自2013年5月29日起按中国人民银行同期基准贷款利率计算至判决生效之日止），于判决生效后十日内付清。案件受理费7,150元，保全费3,020元，公告费用820元，由蒋万纯、王静共同承担。该判决生效后，高洋申请该院强制执行。2018年1月9日，蒋万纯与高洋的委托执行代理人刘佳就（2017）鲁0403执1301号执行案件达成和解协议，双方约定：1、蒋万纯付高洋共计340,000元，第一次于2018年1月13日之前付172,592元（150,000元+22,592元该院扣划款），第二次于2018年底还50,000元，第三次于2019年底还50,000元，第四次于2020年底付清余款。2、高洋同意即日起解封蒋万纯位于高新区京福花苑8号楼商住6号门市房（房产证号2XXX9/2XXX8），并解封蒋万纯、王静的所有银行账户。3、高洋在2018年1月13日将蒋万纯的门市房完好的交还蒋万纯。4、如蒋万纯没有按以上协议按期履行，高洋有权让该院按原判决书执行，并由蒋万纯承担拘留责任。和解协议签订后，2018年1月19日蒋万纯支付100,000元，2018年1月25日蒋万纯支付30,000元，2018年2月14日蒋万纯支付42,592元。一审法院认为，根据原告要求被告补偿原告自2013年5月30号起至2018年3月1日止总计58个月门市房占用费96,666元整及自2013年6月1日起分段逐年累计按中国银行逾期贷款利率上浮50%计息直至实际付清之日的诉讼请求来看，其请求基于房屋被高洋占用期间的租金损失，而不是要求高洋返还房屋，故本案案由为房屋买卖合同纠纷更为妥当。本案所涉及的《房屋买卖合同》，因已经被该院其他生效判决终止履行，本案对该合同的效力不再评判。由于该院生效判决已经判决蒋万纯、王静返还高洋支付的购房款并支付占用购房款期间的银行利息损失，但同时因该门市房蒋万纯、王静已经实际交付给高洋，蒋万纯、王静也存在着因高洋实际占用该门市房而导致的房租损失，故蒋万纯、王静要求高洋支付占用该房屋期间的占用费损失的诉讼请求合法有据，应予支持。由于双方在合同中未明确约定，该院根据该房屋的现状并结合当地的门市房租赁价格，确认蒋万纯、王静要求高洋按每月按1,700元支付房屋占用期间的费用，符合实际，应予以采信。但原告要求被告补偿其自2013年5月30号起至2018年3月1日止总计58个月门市房占用费损失96,666元计算有误，应当从2013年5月30号起至实际交付房屋的2018年1月13日止总计1689天的门市房占用费损失95,710元（1700÷30×1689）。因本案系由于买卖合同终止履行而引起的诉讼，原告要求高洋支付自2013年6月1日起分段逐年累计按中国银行逾期贷款利率上浮50%支付房屋占用期间的费用的利息，直至实际付清之日的诉讼请求，无法律依据，该院依法不予支持。但高洋应当赔偿占用蒋万纯、王静的门市房没及时支付占用费的利息损失（以95,710元为基数，按同期银行贷款利率从实际交付房屋的2018年1月13日起计算至实际支付之日止）综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告高洋支付原告蒋万纯、王静门市因《房屋买卖合同》解除而占用高新区京福花苑8号楼商住6号门市房占用费95,710元及利息损失（以95,710元为基数，按同期银行贷款利率从实际交付房屋的2018年1月13日起计算至实际支付之日止），于判决生效后十日内付清；二、驳回原告蒋万纯、王静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,216.65元，由被告高洋承担，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人均没有提供新证据。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”；第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案所涉《房屋买卖合同》被法院生效判决认定无效，该门市房已实际交付高洋，故蒋万纯、王静主张高洋支付占有该房屋期间的占用费损失符合法律规定，一审法院根据该房屋的现状，并结合当地门市房租赁价格，确认高洋按月1，700元支付蒋万纯、王静房屋占有期间费用，并无不当。蒋万纯、王静主张房屋占用费利息损失，无法律依据和合同依据，应当不予支持。一审法院对其该项诉请予以部分支持，属适用法律不当，应予纠正。高洋的其他上诉主张理由与依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初719号民事判决第二项即“驳回原告蒋万纯、王静的其他诉讼请求”及案件受理费的负担部分即“案件受理费2，216.65元，由被告高洋承担，于判决生效后七日内交纳”；二、变更山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初719号民事判决第一项即“被告高洋支付原告蒋万纯、王静门市因《房屋买卖合同》解除而占用高新区京福花苑8号楼商住6号门市房占用费95,710元及利息损失（以95,710元为基数，按同期银行贷款利率从实际交付房屋的2018年1月13日起计算至实际支付之日止），于判决生效后十日内付清”为上诉人高洋支付被上诉人蒋万纯、王静因《房屋买卖合同》而占用高新区京福花苑8号楼商住6号门市房期间的占用费95，710元，于本判决生效后十日内付清。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2，216.65元，由上诉人高洋负担2，166.65元，被上诉人蒋万纯、王静共同负担50元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年一月九日书记员  张晓宇