江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初4409号 原告：彭桂花，女，汉族，住吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：黄佳俊，江西奋翼律师事务所律师，联系。 被告：刘方琴，女，1979年10月8日出生，汉族，住吉安市吉州区。 第三人：黄跃根，男，汉族，住吉安市吉州区。 第三人：黄智宏，男，汉族，住址同上。 第三人：黄智远，男，汉族，住址同上。 上述第三人的委托诉讼代理人：李建虎，江西钧略律师事务所律师。 原告彭桂花与被告刘方琴、第三人黄跃根、黄智宏、黄智远房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年9月3日立案，本院在审理过程中，第三人黄跃根、黄智宏、黄智远作为有独立请求权的第三人于2019年10月28日申请参与诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭桂花及其委托诉讼代理人黄佳俊，被告刘方琴，第三人黄跃根及第三人黄跃根、黄智宏、黄智远的委托诉讼代理人李建虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭桂花向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年10月5日签订的《房屋买卖合同》有效并确认位于吉安市吉州区恒丰小区西区4栋1单元203室房屋归原告所有；2、判令被告立即协助原告办理该房屋产权过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月初，原告经人介绍认识被告，被告称其个人在吉州区恒丰小区西区4栋1单元203室的房屋想要出售，并向原告出示了《赣江西堤相聚农房选房确认单》。原告在查看该选房单无误后，便应被告要求向被告支付了50000元购房定金。2018年10月5日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于吉安市吉州区恒丰小区西区4栋1单元203室房屋出售给原告，房屋价款为765000元，合同签订之日支付745000元，尾款20000元在房屋办理过户后一次性付清。合同签订后，原告向被告支付了购房款695000元，共计支付被告745000元。被告也将房屋交付给原告居住至今。后原告催促被告办理过户手续未果。 被告刘方琴辩称：合同有些属实，有些不属实。合同的出卖人签名是我签的，房子我卖给了原告，但原告只支付了583000元，还包括之前支付的50000元定金，我书写的购房房款凭证是夹在购房合同里被原告拿走了；卖房时我与原告达成口头协议，等房产证下来了，我就协助原告办理，但原告至今未付清房款；在今年4月份时，原告跟我说过她不愿买房子了，要我退还房款给原告，我现在也不想卖房给原告了，等我出来我再处理这件事情。 有独立请求权的第三人黄跃根、黄智宏、黄智远辩称，本案涉案房产是第三人黄智宏、黄智远所有，被告刘方琴没有经过第三人同意私自出售给原告，属无权处分，本案的房屋买卖合同无效；被告刘方琴在缔约时对案涉房产没有所有权和处分权，且第三人不同意将案涉房产出售给原告，原、被告之间签订的房屋买卖合同对第三人不发生法律效力，原、被告签订的房屋买卖合同不能产生案涉房产的物权变动效果，故涉案房屋买卖合同存在法律上和事实上的无法履行的情形，属于履行不能；原告不构成善意取得，本案的交易行为是因为赌债形成，原告在购买前已经了解案涉房产的情况，该房产为农村拆迁房屋分得的安置房，农村建房的资格为该集体的男方才能申报建设，原告作为长期生活在农村的人员应该知晓这种情况；原告自始未支付合理对价，案涉房产也未进行所有权的变更登记，原告在购买房屋这种重大财产时，对于明显存在共有人的房屋，原告应对共有人是否同意或者是否授权等事宜尽到充分的审查义务，故原告不是善意取得第三人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 有独立请求权的第三人黄跃根、黄智宏、黄智远诉称：原、被告诉争的房屋原系第三人黄跃根与被告刘方琴的夫妻共同财产，在离婚时双方同意将包括诉争房屋在内的6套房屋给第三人黄智宏、黄智远所有，由于申请人是原、被告房屋买卖合同纠纷一案中标的物的所有权人，特申请作为有独立请求权的第三人参与诉讼，请求确认原、被告于2018年10月5日签订的房屋买卖合同无效；确认吉州区恒丰小区西区4栋1单元203室的房屋归第三人黄智宏、黄智远所有；本案诉讼费用由原、被告承担。 原告针对第三人的诉讼请求辩称：第一、原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且合同本身不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，根据最高院的司法解释的规定，即使被告不具有完整处分权，原、被告之间签订的房屋买卖合同也是有效合同；第二、被告对第三人的房屋赠与不成立，根据法律规定，赠与需要赠与人“无偿赠与”和受赠人“接受赠与”的意思表示，在自愿离婚协议中，被告刘方琴与第三人黄跃根仅有赠与的意思表示，并无受赠人接受的意思表示，所以自愿离婚协议不是赠与协议，且房产赠与成立以办理变更登记为必要条件，在没有办理变更登记前，赠与也可以撤销，在本案中，即使刘方琴在离婚时对案涉房产具有赠与表示，在2018年10月5日将案涉房屋卖给原告的行为即表明其已撤销之前的赠与行为；第三、原告购买刘方琴的案涉房屋行为构成善意取得，在签订合同前，被告出具拆迁安置购房交易协议和赣江西堤项目农房选房确认单上只有被告刘方琴的签名，原告已尽到合理审查义务，在合同签订后，原告已按合同约定履行合同付款义务，其交易价格高于市场一般价格，被告将房屋卖给原告后，将案涉房屋交付给了原告，房屋买卖合同未约定过户期限的原因在于当时案涉房屋尚未办理产权登记，无法办理过户手续；第四，从保障原告生存权的角度来看，应确认案涉房屋归原告所有，原告为了购买案涉房屋，已将先前居住的莱茵河畔的小户型房屋出售，从今年2月至今，案涉房屋系原告的唯一住所房，如原告无法取得案涉房屋，原告就会陷入钱财两空的境地，而被告及第三人却不需要承担任何不利后果。综上，请求判令案涉房屋归原告所有，本案第三人要求确认案涉房产归第三人所有的请求应予驳回；案件受理费由法庭综合案件的审理来决定。 被告刘方琴辩称，同意第三人的诉请，当时我欠了房屋买卖介绍人的赌债，才被迫与原告签订房屋买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，有原告提供的原告身份证复印件、房屋买卖合同、中国建设银行账户交易明细、购房房款收款凭证、赣江西堤项目农房选房确认单、拆迁安置购房确认单、拆迁安置购房协议，第三人提供的赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书、拆迁安置购房交易协议书、自愿离婚协议书、房地产租赁合同、户口本复印件。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月5日，原告（乙方）彭桂花与被告（甲方）刘方琴签订房屋买卖合同，约定：甲方拆迁安置房屋坐落在吉安市吉州区恒丰小区西区4幢1-203室，结构为框架结构，建筑面积为139.21平米，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房屋。本合同所述房产为个人财产，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他瑕疵，交易后如有任何未清事项由甲方承担责任，乙方不负任何责任。买卖房屋面积为139.21平米，按5495元/平方米计价，共计人民币765000元整，大写柒拾陆万伍仟元整。关于产权登记及过户的约定双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同，签订本合同后，双方确需严格遵守执行，不得以任何理由反悔；甲方承诺无条件的协助乙方办理房产证过户，如果未能及时协助乙方办理房产过户，甲方愿意承担赔偿金1000000.00元，大写：壹佰万元整（含购房款76.5万元整，大写柒拾陆万伍仟元整）。本合同生效日乙方已一次性付清购房款745000元，大写柒拾肆万伍仟元整，剩余购房款贰万元整在办理完房产过户后一次性付清给被告，如原告办理房产证过户后未能一次性付清剩余的贰万元，原告将赔偿被告100000元整，大写拾万元整。本合同经双方确认无异，并同意以上条款，如有一方违约，按条款处置，甲乙双方承诺此合同具有法律效力。出卖方：刘方琴，身份证号，购买方彭桂花，身份证号，合同签订生效日：2018.10.5。被告在出卖方（甲方）处签名捺印，原告在购买方（乙方）处签名捺印。当日，原告通过银行转账向被告支付583000元购房款。当日，被告刘方琴向原告彭桂花出具购房房款凭证一份，载明：“今收到彭桂花购买位于恒丰小区西区4栋一单元203房购房房款745000元（大写柒拾肆万伍仟元正）购房房款已确认无误，无任何纠纷。办证费用一人一半。收款人：刘方琴。”原告付清房款后，被告将案涉房屋交付给了原告。 另查明，2014年12月，经吉安市人民政府和有关部门批准，须征收黄跃根、刘方琴的房屋，吉安市城市建设投资开发公司与黄跃根、刘方琴签订《赣江西堤除险加固及周边棚户区改造开发工程项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，黄跃根、刘方琴选择产权调换的安置形式。2015年4月，赣江西堤项目农房选房确认单中确认被告刘方琴选择案涉房屋，并在2016年2月26日，被告刘方琴（乙方）与吉安市花园房地产开发有限公司（甲方）签订拆迁安置购房交易协议书，约定被告刘方琴的安置房选择在恒丰花园安置小区4-1-203房，建筑面积139.21平米，土地产权类型为国有产权，被告购买的安置房产权由市政府统一组织办证，办证工本费按有关规定执行。 2019年8月22日，赣江西堤除险加回及周边棚户区改造开发工程建设指挥部发出《关于恒丰花园小区安置房不动产权证有关事项的通知》，告知恒丰花园小区安置户：根据《吉安市人民政府关于印发的通知》，按照计划安排，我公司将于2019年8月23日-2019年11月30日分批、分栋对恒丰花园已缴清房款并已拿房的安置户办理安置房不动产证，请您按照以下流程予以配合办证事宜：1.各安置户携带房屋征收与补偿协议（主协议和补充协议原件）及复印件、房屋被征收人的身份证、所有安置房选房单、安置房缴款收据及结算单等各三份资料到征安部办理办证前期报备手续，征安部统一向市安置办上报办证申请及相关资料，待市安置办审定。2.市安置办审定安置房办证报备材料后函告市不动产登记中心并下达抄告单后，征安部再通知相关安置户携带房屋征收人身份证原件、征收补偿协议书、安置房收款收据到市便民服务中心不动产登记窗口办理安置房不动产权登记手续。按照恒丰花园小区安置房办证报备资料办理时间安排表，案涉房屋所在的4栋安排在9月9日至9月13日报备资料。 被告刘方琴与第三人黄跃根于2006年7月13日登记结婚，婚后生育儿子黄智宏（2007年5月30日出生）、黄智远（2009年7月17日出生）。2017年11月23日，原、被告在吉州区民政局办理离婚登记。双方在自愿离婚协议书约定：大儿子黄智宏归男方抚养，小儿子黄智远归女方抚养；黄跃根、刘方琴夫妻双方婚后有安置房坐落恒丰安置小区4栋1单元203室，10栋1单元2303室、2304室，20栋2单元1902室，恒泰安置小区6栋2单元1901室，恒盛安置小区21栋1单元2101室以上房产归二个小孩黄智宏、黄智远所有，双方各自名下的其它私人财产（如首饰、衣服等）归各自所有，男方现住恒丰安置小区10栋1单元2303室，女方现住恒丰安置小区4栋1单元203室。 根据本案查明的事实，综合原、被告双方的诉辩意见，本案双方的争议焦点是：被告刘方琴与第三人在离婚协议中约定6套拆迁安置房屋归儿子黄智宏、黄智远所有是否能认定房产赠与的成立，进而确认诉争房屋归第三人黄智宏、黄智远享有所有权；原、被告签订的房屋买卖合同是否有效；原告主张对诉争房屋享有所有权并要求被告协助原告办理该房屋产权过户手续的诉请是否合理、合法。 针对本案争议焦点，本院作如下评判： 关于夫妻离婚协议约定财产归子女是否能认定父母对子女成立赠与的问题。夫妻在离婚协议中约定将房产赠与子女，是夫妻对共有财产如何处理达成的约定，而并非是刘方琴、黄跃根与第三人黄智宏、黄智远之间签订的书面赠与合同。本案中，刘方琴、黄跃根仅是在离婚协议书中对赠与房产做出了意思表示，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”的规定，赠与关系的成立，必须以赠与物的交付为准，对于房屋则必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。对于本案中的房产赠与而言，在刘方琴将房屋过户至第三人黄智宏、黄智远之前，赠与关系并未成立，故第三人黄智宏、黄智远对于诉争房产不享有所有权。对第三人黄智宏、黄智远要求确认吉州区恒丰小区西区4栋1单元203室的房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。对原告的相关辩解，予以采信。 关于原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，彭桂花在购买案涉房产时查看了刘方琴的离婚证、拆迁安置协议书和选房单，表明其在签订房屋买卖合同时尽到了一定的审慎义务，其出于善意并支付了合理的价格，且刘方琴出具的购房房款凭证表明其已经收到该笔购房款。刘方琴在庭审中也认可双方曾口头协议待房产证办下来，协助原告办理产权过户登记手续，故原、被告之间的房屋买卖合同应属合法有效，对原告提出的确认原、被告之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持，被告刘方琴关于其未收到足额房款的辩解，不予采信。对第三人要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张对诉争房屋享有所有权并要求被告刘方琴协助原告办理房屋过户手续的问题。案涉房屋买卖合同的成立和生效意味着买受人彭桂花有权请求刘方琴依约交付所购房屋，该请求权虽是一般合同债权，但在彭桂花已依约支付了购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为对该房屋的物权期待权，而刘方琴作为出卖人因彭桂花依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，彭桂花可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权。就本案而言，彭桂花没有其他可居住房屋，案涉房屋对其具有居住保障功能，而第三人尚有其他多处房产，故彭桂花的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。但由于案涉房屋至庭审结束前仍未办理产权证，该套房屋最终办理至谁名下存在不确定性，原告要求诉争房屋判归其所有并要被告协助办理过户的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决如下： 一、原告彭桂花与被告刘方琴于2018年10月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告彭桂花的其他诉讼请求； 三、驳回第三人黄跃根、黄智宏、黄智远的诉讼请求。 如未按期履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17175元（原告已预交11450元，第三人已预交5725元），财产保全费4370元（原告已预交），合计21545元，由被告刘方琴负担15820元，第三人黄跃根、黄智宏、黄智远负担5725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。 审 判 长  曾秋兰 人民陪审员  胡友林 人民陪审员  孙海根 二〇二〇年一月十七日 （） 书记员胡娇 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《讼费用交纳办法》 第十八条被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。