北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终316号上诉人（原审被告）：华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：蒋智生，总经理。委托诉讼代理人：王偲靓，女，1993年8月22日出生，汉族，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王秀英，女，1968年7月25日出生，汉族，居民，现住北京市密云区。上诉人华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人王秀英商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初12447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华润公司的委托诉讼代理人王偲靓，被上诉人王秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司上诉请求：1、撤销原审判决。2、一审、二审诉讼费由王秀英承担。事实和理由：1、根据《北京市商品房预售合同》中附件十补充协议第十条约定，华润公司在2017年10月31日向合同中王秀英所在的送达地址寄送了《交付通知书》，已按照合同约定履行了交付义务。2、《交付通知书》按照合同约定送达王秀英，我方已完成合同约定的通知交付义务，不存在延期交付的情形。另根据预售合同约定，在交付通知书送达王秀英后，王秀英应按照通知中规定时间和地点办理房屋查验和入住手续，若未在上述日期内办理的，则自交付通知书中载明的入住截止日期次日起，视为王秀应已经接收房屋。华润公司严格按照合同约定履行房屋交付义务，不存在延期交付情形，王秀英未能尽到合理理性义务，应自行承担相关损失。王秀英辩称，同意一审判决，不同意华润公司的上诉意见。王秀英向一审法院起诉请求：1．华润公司支付我购买的北京市密云区碧澄环路2号院xx室房屋逾期交房违约金254268元（自2017年11月11日起至2019年7月4日止，共计604天）；2．案件受理费由华润公司负担。一审法院认定事实：2016年2月19日，王秀英与华润公司签订《北京市商品房预售合同》。合同约定，王秀英购买华润公司开发的密云区水源路南侧A-02地块B-2#住宅楼xx号房屋，预测建筑面积108.55平方米，套内建筑面积86.05平方米；按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米人民币24359.09元，总价款人民币2096100元；出卖人应当在见补充协议约定前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。王秀英的通讯地址为北京市密云区绿地国际花都xx室。当日，王秀英与华润公司签订《补充协议》。该协议约定，开工日期、竣工日期的调整不影响该房屋按照主合同约定期限交付；2017年11月10日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户二十五个工作日以上的，甲方在2017年11月10日前交付房屋；双方确认主合同及补充协议约定的交付时间是最迟交付时间，具体交付时间以甲方通知为准。甲方可以在最迟期限前通知交房，乙方不得因甲方通知的交房日期早于此约定的交付时间而拒收房屋。乙方同意在房屋交付日7日前，由甲方授权华润公司客户服务部代甲方统一向乙方发出房屋的《交付通知书》等一切房屋相关函件、文件；该《交付通知书》送达乙方后，乙方应按甲方通知中规定的时间和地点办理房屋查验和入住手续；如乙方未在上述日期内办理房屋查验和入住手续，则自《交付通知书》中载明的入住截止日期次日起，视为乙方已接收该房屋，该房屋风险转移至乙方，并由乙方承担该房屋的能源费等相关费用。主合同及补充协议所指的联系方式和通讯地址以主合同列明的为准，任何一方的联系方式和通讯地址如有变更，应当以书面形式及时通知对方……。2019年7月1日，华润公司与王秀英签订《房屋实测面积之补充协议》。该协议约定，甲乙双方于2016年2月19日签订的《北京市商品房预售合同》，乙方自愿购买合同地址为密云区水源路南侧A-02地块B-2#住宅楼xx室，实际地址经北京市公安局密云区分局审核为密云区碧澄环路2号院2号楼xx的房屋，现经现场实测，该房屋实测建筑面积为109.44平方米，实测套内建筑面积为86.41平方米，根据《北京市商品房预售合同》及补充协议之相关规定，乙方需向甲方补交8769元，以重新结算的房价款人民币2104869元作为实测结算总价，以实测建筑面积为准进行产权登记，办理立契过户。合同及补充协议签订后，王秀英已实际向华润公司交付全部房款共计2104869元。2019年7月4日，华润公司为王秀英办理了入住手续。2019年10月23日，王秀英以华润公司逾期向其交付房屋为由诉至一审法院，要求华润公司向其支付逾期交付房屋的违约金。审理过程中，华润公司否认该公司存在逾期向王秀英交付房屋之违约行为，并向一审法院提交了EMS寄件单一份。该份EMS寄件单记载：寄件人华润公司客户服务部，收件人王秀英及手机号136XXXXXXXX，地址北京市密云区绿地国际花都xxx室，内件品名《交付通知书》。寄件人签名处有签名，但字体模糊不清，寄件日期显示为2017年10月，具体日期无法确认。收件人签名处为空白。华润公司称，该公司除向王秀英寄送《交付通知书》外，未采取张贴公告等其他方式通知王秀英向其交付房屋。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王秀英与华润公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。华润公司未按合同及补充协议的约定在2017年11月10日前向王秀英交付房屋，而是于2019年7月4日向王秀英实际交付房屋。关于实际交房时间与合同约定交房时间不一致的原因，华润公司辩称该公司已经按照合同约定向王秀英送达了《交付通知书》，系王秀英本人未尽到相关注意义务，造成逾期交付房屋的后果。华润公司为证明该公司已经向王秀英尽到了送达《交付通知书》的义务，向一审法院提交了由该公司向王秀英寄送《交付通知书》的寄件单。经审查，该份寄件单上虽记载了收件人名称为王秀英及王秀英的通讯地址，但该份寄件单上并未显示王秀英已经签收该份EMS快递，亦无法确认王秀英实际收到了华润公司向其寄送的《交付通知书》。除该份EMS快递外，华润公司亦认可该公司未采取其它方式通知王秀英向其交付房屋，故华润公司所提该公司已经按照合同约定向王秀英履行了交付房屋通知义务的辩解意见，一审法院不予采信。王秀英依据双方合同约定，要求华润公司向其承担因逾期交付房屋所产生的违约金，合理合法，一审法院予以支持。王秀英与华润公司在合同及补充协议中约定房屋交付日期为2017年11月10日前，但实际交付时间为2019年7月4日，逾期期间为近1年8个月。王秀英作为购房人，在合同约定的交付时间已过的情况下，未及时关注查看所购房屋的交付进展情况，亦未主动与华润公司联系交付事宜，自身也存在一定之过失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。华润公司请求一审法院对违约金进行调整，一审法院结合逾期交房的期间、华润公司违约之行为、王秀英存在之相应过失、相同地段房屋租金价格等因素，对违约金的具体数额综合予以计算。王秀英之过高部分的请求，一审法院不予支持。判决如下：一、华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付王秀英逾期交付房屋违约金二万二千元。二、驳回王秀英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于华润公司是否按照合同约定履行了交付通知义务。关于华润公司提出其已完成合同约定的通知交付义务，不存在延期交付情形，王秀英应自行承担相关损失一节。本院认为，虽然双方在《补充协议》约定“书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达，接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达……”并进行加黑，但华润公司并未就该条款对王秀英进行书面或口头说明，且补充协议中进行加黑的条款众多，故不能认定华润公司尽到足以引起合同相对方王秀英注意的义务。华润公司的寄件单上未显示王秀英已经签收该份EMS快递，不能确认王秀英实际收到了华润公司向其寄送的《交付通知书》。华润公司亦无其他证据证明其公司还采取其它方式通知王秀英向其交付房屋，故一审法院对华润公司关于已经按照合同约定向王秀英履行了交付房屋通知义务的辩解意见不予采信的认定并无不当。另，王秀英与华润公司在合同及补充协议中明确约定房屋交付日期为2017年11月10日前，王秀英作为购房人，在合同约定的交付时间已过的情况下，其未及时关注查看所购房屋的交付进展情况，造成至2019年7月4日华润公司为王秀英办理入住手续，王秀英自身也存在一定之过失。一审法院结合交房的期间、华润公司违约之行为、王秀英存在之相应过失、相同地段房屋租金价格等因素，对违约金的具体数额综合予以计算，所最终确定的金额亦无不当。综上所述，华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由华润置地弘景（北京）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇二〇年一月二十一日法官助理  史云梦书 记 员  刘 慧