江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4097号上诉人（原审被告）：李运涛，男，1966年9月13日生，汉族，居民，住江苏省响水县。上诉人（原审被告）：张林，女，1962年12月9日生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：李欣（李运涛、张林之子），住江苏省响水县。两上诉人共同委托诉讼代理人：单秀梅，江苏写真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈叙言，女，1975年5月8日生，汉族，居民，住江苏省响水县。委托代理人：桑文娟，江苏大视宇律师事务所律师。上诉人李运涛、张林因与被上诉人沈叙言返还原物纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院(2017)苏0921民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李运涛、张林上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判；二审诉讼费用由沈叙言负担。事实和理由：1、李运涛、张林是基于合法的房屋买卖合同关系接收、使用房屋，并于购房后不久（因为当时没有过户）即2010年10月请人起草时间为2010年10月28日的租赁协议办理营业执照，协议内容沈叙言及李文兵并不知道，也没有签名，并不是双方达成租赁房屋的意思，不能用以证明双方存在租赁关系。2、沈叙言没有充分的证据证明其主张的租赁关系事实和租金标准，也没有证据证明李运涛、张林存在任何违约或侵权行为。李运涛、张林是合法、正当的使用房屋，是沈叙言与李文兵串通一致、言而无信的行为致使李运涛、张林无法取得房屋的物权，过错、责任均在对方。3、即使本案是租赁关系，一审法院认定的事实也是错误的。沈叙言从响水县工商局复印并提供2010年10月28日的租赁协议，用以证明租赁关系、租期、租金等事实，说明其是认可上面所载内容的，而从协议整体内容分析来看，案涉房屋门面、楼上、楼下的租金是每年5万元，一审硬行倒推认定200元/平方米的租金标准没有依据，而且案涉房屋的二楼、三楼没有利用价值。4、一审依据沈叙言提供的租赁协议，认定租赁事实，却回避租期等问题，协议上的租期是10年，目前没有届满。从租金来看，应当理解为十年内每年5万元不变。一审法院采信了租赁协议，却还要支持沈叙言10年租期未满返还房屋的请求，明显是偏袒对方当事人。5、案外人季某租用的雅家乐超市的房屋无论是建设年代、面积、结构、楼层、朝向、所处位置等较案涉房屋都处于明显的优势，即使双方确实存在租赁关系，其标准也不应当作为本案判决的依据。李运涛、张林在（2016）苏0921民初4832号一案中所举该证据并不是认可案涉的房租标准，仅是将房屋情况进行对比。6、沈叙言在（2016）苏09民终2953号上诉一案的庭审中明确，案涉房屋的年租金在4万多元，与协议上载明的年租金5万元基本吻合，更进一步证明房租不是以面积计算的。7、案涉房屋是李文兵与沈叙言的共同财产，在此期间的收益是共同的，所以一审应当通知李文兵参加诉讼，以查明事实及权益分配的真实情况。沈叙言辩称，1、李文兵在（2014）响民初字第01389号案件庭审中为李运涛作证陈述了房屋租赁的事实。2010年10月28日的房屋租赁协议更能证明李运涛、张林租赁涉案房屋的面积、租金标准是其真实意思表示的事实。2、一审法院没有按双方当事人都认可的200元/平方米的租金标准判令李运涛、张林支付实际占用的房屋718.51平方米*200元/平方米的租金标准计算，而以李运涛、张林提供的其妹婿季某使用房屋的租金标准131.25元/平方米计算，明显偏袒对方当事人。3、案涉房屋物权登记所有权人为沈叙言，房屋租金的收益权也应由沈叙言享有，一审法院将物权登记前和登记后分别计算认定的金额也是基本正确的。沈叙言向一审法院起诉请求：1、请求判令李运涛、张林立即搬出位于响水县南侧响证字第××号、第XS08554号及二楼沈叙言的房屋，立即停止对沈叙言所有权的侵害；2、请求判令李运涛、张林支付自2010年8月1日起至2013年2月28日止的房屋租赁费每年50000元计128750元；3、请求判令李运涛、张林支付自2013年3月1日起至全部搬出沈叙言所有的XS08553、XS08554及二楼的房屋之日止的房屋租赁费每月按12000元计算；3、本案诉讼费用由李运涛、张林承担。一审法院认定的事实：李运涛、张林系夫妻，沈叙言与案外人李文兵原系夫妻，李文兵与李运涛系叔侄关系。2012年7月13日，一审法院就沈叙言与李文兵离婚诉讼出具（2012）响民初字第0297号民事调解书，约定双方离婚、各自经手的债权债务由各自享有和承担及响水县原糖烟酒公司一、三楼房权证号为房权证响证字第××号房屋由原告沈叙言享有，沈叙言补偿李文兵30万元，如该房遇纠纷，由沈叙言负责处理等（注：双方当日达成的调解协议约定灌河路糖烟酒公司一至三楼由沈叙言所有，因二楼未办理产权证，一审法院调解协议最终未予明确，但该层房屋系沈叙言与朱贵元2008年4月26日通过法院拍卖所买，朱贵元买的是东边两间，沈叙言买的是西边三间）。上述一、三层房屋于2013年3月1日由李文兵、沈叙言共同共有变更为沈叙言单独所有，产权证号分别为响房权证响证字第××号（载明面积261.29平方）、XS08554号（载明面积为267.22平方），土地使用权人亦于同年3月6日变更为沈叙言。李运涛自2010年8月起租赁上述房屋经营家具，并于2011年10月底提供落款时间为2011年10月28日租赁协议向工商部门申请办理营业执照，协议上李运涛名字是其本人所写，李文兵名字由他人代写，工商部门于2010年11月1日颁发营业执照。协议载明房屋面积250平方，年租金50000元。2011年6月28日，甲方李文兵与乙方李运涛签订《房地产买卖契约》，约定将上述房屋转让给乙方，转让价格180万元，以甲方的收条为准，并在该合同载明“甲方已收到乙方预付的购房定金壹佰捌拾万元整”。李文兵于2010年8月11日向李运涛出具55.5万元的收条、2010年9月20日向李运涛出具15万元的收条（李文兵将2010年9月20日的15万元现金存入存单，沈叙言于次日取出）、2011年2月24日向李运涛出具16.3万元的收条、2011年6月2日向李运涛出具5万元的收条、2011年9月9日向李运涛出具3万元的收条、2011年9月28日向李运涛出具58万元的收条、2011年12月20日向李运涛出具2万元的收条，合计154.8万元。因李文兵、沈叙言以张广良名义从邮政银行贷款（以张广良为借款人，沈叙言、李文兵为抵押人）李运涛于2010年12月13日代还贷款31000元、2011年2月9日代还贷款31000元、2011年4月20日代还贷款31400元、2011年6月24日代还贷款31370元，李运涛的妹夫季开兵于2010年10月27日代还贷款31000元、2011年1月19日代还贷款31000元、2011年3月9日代还贷款31000元、2011年5月19日代还贷款31400元，合计249170元。2014年8月19日，沈叙言将李运涛、张林诉至一审法院，主张返还房屋。李文兵在该案中出庭作证，证明房屋买卖合同是其所签，收到的房款以条子为准，大概180万元。李文兵在一审法院谈话时陈述当时谈好先租，后在2011年签订卖房协议，房款就是收条加邮政银行归还的贷款，大概180万元；这些钱除帮我们还贷款外，都是给的现金。因沈叙言申请撤诉，一审法院于2016年4月14日作出（2014）响民初字第01389号民事裁定，予以准许。2014年11月17日，李运涛、张林将李文兵、沈叙言诉至一审法院，主张李文兵、沈叙言将位于响水县南侧响证字第××号、XS08554（原为H00465）房屋、同幢二层三间及上列房屋所占土地的权利转移至其名下，为其办理该房屋的产权变更登记手续。一审法院经审理认为，首先，李运涛、张林提供了证人季某的证言证明李运涛、张林与李文兵订立房屋买卖合同时沈叙言夫妻双方均在场，对此，沈叙言予以否认；一审法院认为，证人季某系李运涛的妹夫，且该证言缺少其他证据印证，不能单独证明沈叙言在场及沈叙言同意李文兵转让房屋；其次，本案争议房屋系李文兵与沈叙言的夫妻共同财产，李文兵出售案涉房屋时，房屋所有权证权利登记的所有人系李文兵，沈叙言系该房屋的共有人，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在沈叙言事后不予追认的情况下，该买卖合同对沈叙言不具有约束力；再次，李运涛、张林要求李文兵与沈叙言将案涉房屋所有权及土地使用权转移至李运涛、张林名下，在李运涛、张林提起诉讼前，依照一审法院生效法律文书，争议房屋的所有权已发生变化，由李文兵与沈叙言共有变更为沈叙言一人所有，案涉房屋的物权已发生变动，综上，李运涛、张林要求按与李文兵订立的房屋合同办理房屋过户手续的诉讼请求依据不足，不予支持，遂于2015年10月28日作出（2014）响民初字第01864号民事判决，驳回李运涛、张林的诉请。李运涛、张林上诉至盐城市中级人民法院，该院另查明沈叙言对邮政银行汇款凭条9张的真实性无异议，但不认可其关联性，对其他付款也不予认可，并对原审查明的其他事实予以确认。该院认为案涉房屋在李运涛与李文兵签订上述协议时为李文兵与沈叙言共同共有，根据物权法第九十七条之规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外，同时根据合同法第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同取得处分权的，该合同有效，李运涛认为其与李文兵订立上述协议时沈叙言在场，但沈叙言对此不予认可，李运涛除一审提交利害关系人季某（系李运涛妹夫）的证人证言外，并无其他有效证据予以佐证当时沈叙言在场并同意出售案涉房屋；另李运涛提交2012年5月31日下午原审法院在处理李文兵与沈叙言离婚案件中制作的对沈叙言、李文兵的谈话笔录，其中沈叙言要求对案涉房屋进行评估时，李文兵提到“房子已经卖给他人了，不再是夫妻共同财产，故也不需要评估”，用以证明沈叙言知晓房屋买卖的事实，沈叙言认为上述证据与本案无关，上述证据虽提到案涉房屋已经出售，但尚不足以证明沈叙言在此之前就已知晓并同意李文兵将案涉房屋出售给李运涛的事实，也不构成沈叙言对买卖合同的追认，故李文兵与李运涛签订的上述买卖协议对沈叙言不发生法律拘束力，李运涛、张林无权基于该买卖协议要求沈叙言协助其办理房屋过户手续；因案涉房屋的产权人已经依据原审法院的生效法律文书发生变更，物权发生了变动，其要求李文兵协助办理过户手续已客观上履行不能，遂于2016年2月24日作出（2016）苏09民终6号民事判决，对一审法院的判决予以维持。2016年9月19日，沈叙言再次将李运涛、张林诉至一审法院，主张返还房屋及给付租金。因沈叙言及代理人在第二次庭审中均未到庭，一审法院于2017年2月26日作出（2016）苏0921民初4832号民事裁定，裁定原告沈叙言按撤诉处理。李运涛、张林在该案中提供其妹婿季某2016年11月6日出具的证明及江苏雅加乐集团有限公司2016年9月19日向季某出具的收据，以证明季某租用与涉案房屋相近路段的房屋800平方2016年的租金为10.5万元。2016年2月25日，李运涛、张林将李文兵、沈叙言诉至一审法院，主张返还购房款,并主张自交付最后一笔购房款之日即2011年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息。一审法院于2016年4月18日作出（2016）苏0921民初841号民事判决后，沈叙言上诉至盐城市中级人民法院，该院于2017年2月16日作出（2016）苏09民终2953号民事裁定书，裁定发回本院重审。李运涛在一审法院重审期间，明确主张解除双方之间的房屋买卖合同，后一审法院于2019年5月17日就李运涛、张林主张的购房款作出（2017）苏0921民初2086号民事判决，判决还李文兵返还李运涛、张林购房款1797170元及利息（从2011年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至给付之日）；沈叙言在399170元及从2011年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息范围内承担共同返还义务。该案正在上诉中。另：李运涛认可涉案房屋二楼约190平方。一审法院认为，李运涛、张林在其主张房屋过户未获支持后，在一审法院重审其主张返还购房款一案中明确表示要求解除合同，符合合同法第九十四条第四项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，且合同相对方李文兵系该案的当事人，可认定李运涛已依法通知李文兵，合同已解除。合同解除的法律后果是尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故李运涛主张返还购房款的同时，应向合同相对方李文兵返还房屋。关于沈叙言能否以所有人身份主张返还房屋。首先，案涉房屋原为沈叙言与李文兵共有，后经一审法院调解后房屋变更为沈叙言独有，实为李文兵转让其共有部分，因其与李运涛已设立房屋买卖关系且房屋已由李运涛实际占有而未予交付，现其由合同解除而享有的返还房屋请求权应同时转让沈叙言，以弥补其交付过失，即沈叙言对该房屋享有的权利不应仅为物权还包括合同解除后受领李运涛返还房屋的权利；其次，合同解除后，合同双方互负债务，即李文兵返还购房款，李运涛返还房屋，现因一审法院已对李运涛主张返还购房款的诉请裁判并予支持，即其对合同相对方的债权已获支持，则其应同时履行其返还房屋的义务，故沈叙言以所有人身份主张返还房屋，予以支持。关于沈叙言主张李运涛、张林按办理营业执照时提交的租赁协议约定的租金标准50000元∕年支付2010年8月1日至2013年2月28日止的房屋租赁费的诉请。前述租赁协议虽由李运涛自行制作，协议载明的面积与实际面积也不符，但李运涛向工商部门提交的目的是去工商部门办理营业执照，应认定其载明的租金标准与市场行情相符或接近，故沈叙言主张按该标准计付租金，予以支持。因李运涛、张林在另案中主张返还购房款的同时主张从最后一笔购房款交付之日即2011年12月20日起计付利息，实质是将双方的法律关系恢复至最后一笔购房款交付时的状态，故此时追溯至合同签订之日即2011年6月28日期间，双方各自应享有的利息与房屋使用费，应适用损益相抵的原则，相互折抵，沈叙言主张上述期间的房屋使用费，不予支持。2010年8月1日至2011年6月28日租赁期间（计331天）及2011年12月20日至2012年7月13日期间（计206天）为李文兵、沈叙言共有且为夫妻关系存续期间，租金或房屋使用费用应由沈叙言与李文兵共有，即其应支付沈叙言应得的收益为36780.82元（50000元∕365天×537天÷2）。因一审法院调解书生效后物权即已发生变更，即由李文兵、沈叙言共有变更为沈叙言独有，实为李文兵将共有部分转让给沈叙言，故调解书生效后的房屋收益应为沈叙言享有，李运涛、张林应予支付，即此后至物权变更登记前即2013年2月28日期间（计229天）的收益应为31369.86元（50000元∕365天×229天）。因此，上述期间沈叙言应得的租金或房屋使用费合计68150.68元。关于沈叙言主张李运涛、张林支付自2013年3月1日起至全部搬出沈叙言所有的XS08553、XS08554及二楼的房屋之日止的房屋租赁费每月按12000元计算的诉请。李运涛2010年10月底向工商部门提交的租赁协议载明面积为250平方，年租金50000元，即年租金为200元∕平方；其在应诉（2016）苏0921民初4832号案件中提交的季某出具的证明及2016年度的支付租金的收据可证明该年度800平方的房屋租金为10.5万元，即年租金131.25元∕平方，因沈叙言未能提供证据证明2016年度此前及此后的租金高于季某支付的租金，李运涛、张林亦未能提供证据证明2016年度此前及此后的租金低于季某支付的租金，一审法院基于房屋处于同一路段酌定按年租金131.25元∕平方支付该期间的租金，即案涉房屋年租金94304.44元〔（261.29＋267.22＋190）×131.25元∕平方〕，沈叙言主张的该期间的房屋使用费应按上述标准计付。关于张林应否承担责任。其以原告身份主张返还购房款，实质以夫妻共同财产投资房屋，故因该房屋而生的债务应认定为夫妻共同债务，其应共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、李运涛、张林于判决生效之日起15日内返还沈叙言位于响水县南侧响证字第××号、第XS08554号及二楼的房屋；二、李运涛、张林于判决生效之日起15日内支付沈叙言租金及房屋使用费68150.68元；三、李运涛、张林于判决生效之日起15日内按94304.44元∕年支付沈叙言2013年3月1日至搬出房屋期间的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费10080元，由沈叙言负担3702元，李运涛、张林负担6378元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，2011年6月28日，李文兵与李运涛签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对合同双方当事人具有约束力。虽然李运涛提供了其于2010年10月28日与李文兵签订的租赁协议，但李运涛、张林与李文兵、沈叙言之间2011年6月28日后存在的是房屋买卖合同关系，并非租赁合同关系，本院于2016年2月24日以（2016）苏09民终6号民事判决驳回李运涛、张林要求沈叙言协助办理房屋过户的诉讼请求后，李运涛、张林即于2016年2月25日即另行提起诉讼（本院二审案号[2019]苏09民终4659号），要求沈叙言、李文兵共同返还购房款，其诉讼请求中虽没有提起解除双方买卖合同的诉讼请求，但其起诉请求李文兵、沈叙言返购房款的前提是双方解除买卖合同，沈叙言不认可双方之间存在买卖合同关系，并曾于2014年8月19日即诉至一审法院，要求李运涛、张林返还案涉房屋，故应当认定沈叙言对解除双方买卖合同解除并无异议。合同解除的法律后果是尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本院认定李文兵与李运涛签订的《房地产买卖契约》于2016年2月25日解除，合解除后，在李运涛、张林要求沈叙言、李文兵向其返还购房款的同时，应同时向沈叙言返还案涉房屋。因李运涛、张林另案起诉要求李文兵、沈叙言返还购房款的同时，还主张逾期未返还购房款期间的利息，故李运涛、张林在双方房屋买卖合同解除后未及腾让房屋也向应房屋实际权利人沈叙言承担房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准可按照同地段房屋租金的标准。根据李运涛在应诉（2016）苏0921民初4832号案件中提交的季某出具的证明及2016年度的支付租金的收据可证明该年度800平方的房屋租金为10.5万元，即年租金131.25元∕平方，故一审法院基于两处房屋处于同一路段，并酌定按此年租金131.25元∕平方计算李运涛、张林占用案涉房屋期间的使用费并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，但判决李运涛、张林向沈叙言支付2016年2月25日前的房屋占有使用费不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省响水县人民法院(2017)苏0921民初3905号民事判决第一项，即“李运涛、张林于本判决生效之日起15日内返还沈叙言位于响水县南侧响证字第××号、第XS08554号及二楼的房屋”；二、撤销江苏省响水县人民法院(2017)苏0921民初3905号民事判决第二项；三、变更江苏省响水县人民法院(2017)苏0921民初3905号民事判决第三项为“李运涛、张林于判决生效之日起15日内按94304.44元∕年支付沈叙言2016年2月25日起至搬出房屋期间的房屋使用费”。四、驳回沈叙言的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费10080元，由沈叙言负担3702元，李运涛、张林负担6378元；二审案件受理费10080元，由上诉人李运涛、张林负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年一月十六日书记员 陈 娟