湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初4578号 原告：杨正龙，男，1965年11月22日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。 委托诉讼代理人：卿敬楷，湖南金钰律师事务所律师（特别授权）。 被告：伍淑芬，女，1954年12月30日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。 被告：邓玲娜，女，1976年5月7日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。 被告：邓玲芝，女，1978年5月4日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人。 委托诉讼代理人：何荣昌，系被告邓玲芝姐夫，男，1973年8月6日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人（特别授权）。 原告杨正龙与被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨正龙及其委托诉讼代理人卿敬楷、被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝及其委托诉讼代理人何荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨正龙向本院提出诉讼请求：一、判令三被告负责为原告杨正龙办理土地过户手续；二、判令由三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年1月8日，原告与邓明安签订《土地买卖合同》一份，原告所购土地的土地使用证号为：永国用（2002）字第*****号，双方在合同中约定：一、邓明安将该宗土地以300,000元的价格卖给原告。土地所在地为潇湘西路34号，左邻王春生，右邻唐治民。土地面积为宽8米，深13.5米；二、由邓明安负责：1.办理土地的过户手续；2.承担由于建房造成的处理左邻右舍纠纷的费用；3.办理建房规划手续；三、由原告负责：承担办理土地过户手续所需的费用；四、建房规划手续由邓明安办理后，原告才能建房，但最迟不能超过2006年8月。若因政策原因未能办出土地过户手续，则时间往后顺延，但必须从2006年8月起按银行同期贷款利率计算利息。上述利息至规划手续办出时，从邓明安的出售地款中扣出给原告（规划手续费用归邓明安负责）；五、原告的土地款在合同签订后预付50%，共计150,000元，余款在土地过户和规划手续办出后一次性付清。上述合同签订后，原告已向邓明安支付了150,000元购地款，但邓明安一直未办理出土地过户手续。至原告起诉之时，邓明安已经去世，其继承人伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝继承了邓明安的财产，同时也应当依照法律规定履行自身的义务。故为维护自身的合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。 被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝共同辩称：一、土地过户和报建手续至今无法办理是政策因素导致的，原告与邓明安对此也予以了认可；二、原告与邓明安已就上述情况达成了补充协议，双方同意暂不解除合同，并由原告租用邓明安传达室一间及瓦房两间，但原告至今尚未给付租金；三、被告方并无违约行为，不需要支付违约利息，但被告愿意退还原告预付的土地款150,000元，同时结清双方应付的利息及租金。 经审理本院认定本案如下事实：2006年1月8日，邓明安与原告签订了一份《土地买卖合同》，约定：一、邓明安将其位于潇湘西路34号，左邻王春生，右邻唐治民，地面平方为宽8米，深13.5米的出让土地使用权出卖给原告；二、由邓明安负责办理土地过户手续，但费用由原告负责；三、由邓明安负责处理并承担由于建房造成的邻里纠纷和相关费用；四、建房规划手续由邓明安办理后，原告才能建房，但最迟不能超过2006年8月。若属政府行为未能办出，时间向后顺延，但必须从2006年8月起按银行同期贷款利息计算，至规划手续办出时，从邓明安出售地款中扣出给原告（规划手续费用归甲方负责）；五、原告所购土地款在合同签订后预付50%，共计150,000元，余款在土地过户和规划手续办出后一次性付清。上述合同签订当日，原告将150,000元的购地款通过银行转账的方式支付给了邓明安。其后，由于政策因素导致土地过户手续迟迟不能办理，邓明安与原告又于2015年3月8日针对《土地买卖合同》签订了一份《补充协议》，约定：一、若邓明安违约，应当按月利率1.2%计利息并将本金150,000元退还给原告；二、原大门口12㎡的传达室及下面两间瓦房在政府征收拆除前，邓明安不能转让或出售、出租给其他人，否则赔偿给原告违约金5万元，上述两间房屋的租金为3,000元/年；三、政府若拆迁上述两间房屋，则应该无条件搬出；四、原告不得将上述两间房屋转让出租给他人，否则向邓明安赔偿违约金50,000元；五、如原告所购土地报建通过开工时，本协议第二条失效。本院另查明：邓明安出卖的土地在《土地买卖合同》签订时的国有土地使用权证号为永国用（2002）字第0*****号，土地使用权登记面积为541.9㎡，土地用途为综合用地，使用权类型为出让地；邓明安出让给原告的土地至原告起诉时为空地，其上未建有房屋；邓明安于2017年5月8日去世，其个人财产的法定继承人为被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝三人。 以上事实有原告提供的土地买卖合同、收款单据、打款单、土地使用权证、补充协议及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。本案被告伍淑芬、邓玲娜、邓玲芝作为邓明安的法定继承人，其三人也应当在继承邓明安遗产的范围内承担其债务，故被告三人系本案的适格被告；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发。属于房屋建设工程的，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。本案中，原告向邓明安购买的出让地使用权对应的地款至原告起诉时仍属于空地皮，并未附着建筑物或在建工程，并不不满足法律规定的土地过户条件；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，非金钱债务在法律上或者事实上不能履行时，当事人要求继续履行的，法院不予支持。由于本案的出让地使用权并不满足法律规定的过户条件，同时原告请求被告三人为其办理土地过户属于非金钱债权，因此原告的该项诉请不能得到法律支持；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。本案中房地产管理法对土地转让的限制条款属于管理性强制规定而非效力性强制规定，因此虽然本案土地因为政策原因暂时无法办理过户，但《土地买卖合同》依然有效，故原告可以通过另行起诉的方式向被告三人主张解除合同或金钱性债务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下： 驳回原告杨正龙的诉讼请求。 案件受理费160元，减半收取80元，由原告杨正龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 员  柏 松 二〇二〇年一月二十一日 法官助理  董凌冰 书 记 员  李嘉雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。