四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18175号 上诉人（原审被告）王智钢，男，1971年1月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被上诉人（原审原告）九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人徐耀祥，董事长。 委托代理人徐路平，中豪律师集团（四川）事务所。 委托代理人廖永钰，中豪律师集团（四川）事务所。 上诉人王智钢因与被上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初5316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物业公司。2007年10月11日，王智钢与龙茂房地产开发（成都）有限公司（简称龙茂房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定王智钢购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区房屋，建筑面积155.79平方米。该合同载明王智钢的通讯地址为武汉市江岸区。 2007年10月11日，王智钢与九龙仓物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；王智钢所购房屋位于成都市锦江区时代广场，建筑面积155.79平方米；九龙仓物业公司对房屋共用部位、共用设施设备以及本物业管理区域内的绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费收费实行酬金制，先由业主按其拥有物业的建筑面积按物业管理服务费按3元／平方米／月的标准预先交纳物业服务资金；业主应在房屋办理交接手续时向九龙仓物业公司提前一次性付清3个月的物业服务资金，3个月之后的物业服务费按月交纳，每次交纳费用时间为每月5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。后附《业主临时管理规约》约定:物业的共用部位、共用设施设备是指本物业管理区域内单个业主专有部分及由建设单位享有所有权的部位和设施设备以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备；业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其它费用，若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。2010年6月18日，龙茂房地产公司将案涉房屋交付王智钢，同日龙茂房地产公司、王智钢与九龙仓物业公司签字的《验楼情况一览表》载明：案涉房屋入楼验收发现存在主卧室墙面裂纹、客厅推拉门差一锁扣、生活阳台处阳角不顺直、主卧推拉门锁不起等问题。王智钢每月应向九龙仓物业公司交纳物业管理服务费467.37元。因王智钢未按时交纳物业管理服务费，2017年4月、6月，九龙仓物业公司分别向王智钢邮寄了《催收物业服务费的公函》《律师函》，向其催收尚欠的物业费及违约金。上述函件邮寄的地址均与《商品房买卖合同》约定的通讯地址及原审法院诉讼文书邮寄送达的地址一致。原审庭审中，九龙仓物业公司、王智钢确认：案件立案后，王智钢于2018年6月25日向九龙仓物业公司交纳了2016年6月1日至2018年6月30日的物业费11684.25元及2016年的水费38.74元、2017年至2018年的水费15.15元，合计11738.14元。九龙仓物业公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物业公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物业公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。九龙仓物业公司向四川衡平律师事务所支付案件律师费800元。 上述事实有九龙仓物业公司工商信息、企业名称变更核准通知书、王智钢身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《催收物业服务费的公函》、邮寄单及签收跟踪记录、《律师函》、邮寄单及签收跟踪记录、缴费发票、《委托代理合同》、律师费发票、验楼情况一览表及当事人的陈述在案佐证。 原审判决认为，王智钢作为案涉小区的业主，九龙仓物业公司作为小区的物业管理公司，向包括王智钢在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，王智钢作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，王智钢应于每月5日前按月交纳物业服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。根据查明的事实，诉讼中王智钢已向九龙仓物业公司交纳了尚欠的2016年6月1日至2018年3月31日期间的物业管理服务费用10282.14元。故九龙仓物业公司主张王智钢支付上述费用，不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，案件中九龙仓物业公司按照王智钢的实际居住地址向其邮寄了《催收物业服务费的公函》《律师函》，不论王智钢是否实际收到该邮件，九龙仓物业公司已尽到了合理的物业费催收义务。且九龙仓物业公司提起诉讼向王智钢主张权利应视为九龙仓物业公司的书面催收行为，故王智钢认为九龙仓物业公司未尽到告知义务，存在违约行为，其不应承担违约金及律师费的辩称理由不能成立。王智钢辩称开发商已将案涉房屋存在的墙面裂纹及阳台阳角等问题委托九龙仓物业公司进行维修，九龙仓物业公司未履行维修义务，其有权拒绝交纳物业管理服务费用，其不存在违约行为。原审法院认为，如果案涉房屋存在房屋质量问题，王智钢可另案向房屋开发商主张相关权利，但与该案不属同一法律关系，原审法院对此不予审查，即便王智钢认为九龙仓物业公司未尽到相应的维修义务，给其造成相应损失，王智钢也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定另行向九龙仓物业公司主张权利，王智钢不能以九龙仓物业公司未履行维修义务为由拒交物管费。故对王智钢的该辩称理由，不予采纳。 王智钢从2016年6月起存在逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物业公司主张王智钢以每月欠付的物业管理服务费为基数自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，王智钢抗辩九龙仓物业公司主张的违约金过高。案件中，基于王智钢的违约程度及诉讼中王智钢已交纳相关费用的事实，结合因此给九龙仓物业公司可能造成的损失等相关因素，原审法院根据公平原则酌定王智钢应向九龙仓物业公司支付违约金300元。因王智钢逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物业公司提起诉讼并支付律师费800元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，王智钢应向九龙仓物业公司支付上述律师费。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、王智钢于判决发生法律效力之日起十日内向九龙仓物业公司支付违约金300元；二、王智钢于判决发生法律效力之日起十日内向九龙仓物业公司支付律师费800元；三、驳回九龙仓物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，减半收取47.5元，由王智钢负担。 王智钢不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定被上诉人就房屋质量问题不履行其承诺的维修义务与本案不是同一法律关系属适用法律不当；二、当庭裁定对其反诉请求不予受理属于适用法律错误，法律程序不当；三、本案管辖错误。故请求撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人九龙仓物业公司二审中辩称，本案是物业合同关系，房屋瑕疵与本案不属于同一法律关系，物业协议约定了管辖法院，上诉人在一审中未正式提出反诉，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，首先，关于管辖问题，本案为物业服务合同纠纷，九龙仓物业公司与王智钢签订的《前期物业管理服务协议》中亦约定了发生争议经协商或调解无效后向物业所在地人民法院起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、三十四条、三十五条的规定，原审法院对本案具有管辖权。其次，关于王智钢反诉九龙仓物业公司房屋瑕疵交付及保修问题，从王智钢提交的证据看，不能证明开发商已将案涉房屋存在的墙面裂纹及阳台阳角等问题委托九龙仓物业公司进行维护、保修，原审法院认为该反诉与本案不属同一法律关系，王智钢可另行向房屋开发商主张相关权利，裁定不予受理其反诉并无不当。最后，关于王智钢是否应支付违约金及相关律师费用问题，王智钢与九龙仓物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，双方均应按协议内容履行各自义务，王智钢未按约定的时间缴纳物业费，应承担相关违约责任，原审法院根据王智钢自本案一审立案后已向九龙仓物业公司主动支付欠交的物业费、水费等案件具体情况酌情减调违约金并支持九龙仓物业公司律师费损失并无不当。上诉人王智钢的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费95元由上诉人王智钢负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年一月十日 书记员  李 佳