广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7071号原告：陈广莲，女，1981年12月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈嘉仪，广东正诺律师事务所律师。被告：增城市医药总公司新塘分公司，住所地广东省广州市增城新塘镇常田街7号。法定代表人：陈小红。委托诉讼代理人：陈俊，广东政霖律师事务所律师。原告陈广莲诉被告增城市医药总公司新塘分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈广莲的委托诉讼代理人陈嘉仪，被告增城市医药总公司新塘分公司的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈广莲向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退还已收取的2017年5月1日至2019年12月31日租金416000元；二、被告向原告返还保证金15000元；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年1月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定了租期、租金标准、保证金以及违约责任等内容。2017年4月25日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议书》，约定当日一次性缴交2017年5月1日至2019年12月31日的租金416000元。同日，原告按被告的指示向增城市医药总公司支付了416000元租金并由增城市医药总公司出具《收款收据》为凭。2017年4月25日，增城法院对涉案厂房进行拍卖，由案外人刘永强竞拍成功，增城法院于2017年5月11日出具(2008)增法执裁字第170号之五执行裁定书，裁定将上述涉案厂房归刘永强所有。后刘永强要求原告将涉案厂房腾空交还并支付2017年5月11日起至实际交还涉案厂房时止的场地使用费。涉案厂房的所有权已经归案外人刘永强所有，被告此前一次性收取原告2017年5月1日至2019年12月31日的租金416000元以及保证金15000元均没有依据，应当返还给原告。特向法院起诉，望判如所请。被告增城市医药总公司新塘分公司辩称：一、根据（2017）粤0183民初6545号民事判决书第一项判项，原告在主张被告返还收取的租金时应当剔除该部分或证明原告已经履行了该判决。二、被告并未收到原告的保证金15000元。经审理查明：2012年1月1日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，载明“……一、甲方将座落在增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段，省水电二局对面）……厂房租赁期限为十五年（即从2012年1月1日至2026年12月31日）。二、厂房建筑面积共约1770平方（其中混合结构二层建筑面积1075平方，混合结构一层建筑面积695平方），空地面积约500平方。前五年每月租金为1.5万元正，中间五年每月租金为1.6万元正，后五年每月租金为1.7万元正。租赁合同签订后，乙方必须在合同签字后当天内向甲方缴交保证金1.5万元正，合同期满后，甲方应将保证金不计息如数退回给乙方。三、租金交付办法：乙方应在每月25号前到甲方财会科缴纳当月的租金，……八、本合同签订后，甲乙双方都要严格执行本合同条款，任何一方违约造成本合同无法履行，违约方应负如下责任：……如甲方违约，除原保证金退回乙方外，再按乙方实际投入装修费(分15年折旧及减除实际使用年限计算）和搬迁造成的实际损失赔偿给乙方。……”。原告提供日期为2012年2月27日的《收据》，该份《收据》内容为今收到陈广莲交来租金押金15000元，并加盖被告财务专用章。2017年4月25日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《房屋租赁补充协议书》，载明“……因甲方安置处理职工的历史遗留问题，急需筹集资金，现甲、乙双方本着平等互利的精神，经充分协商并达成如下补充协议，供甲乙双方共同遵守。甲、乙双方同意在原二0一二年一月一日签订的位于增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段，省水电二局对面）房屋所有权证号：粤房字第××号《厂房租赁合同》的基础上再作如下补充：1、乙方二0一七年四月二十五日一次性缴交租金为人民币肆万壹万陆仟元正（￥416000元）是属于二0一七年五月一日至二0一九年十二月三十一日止的租金。2、如因甲方导致乙方不能继续使用房屋或有关上级领导部门认定为不合理收取此租金的，甲方应将剩余的租金不计息退回给乙方。本补充协议只是作为原协议的补充，其他有关条款不变。本补充协议一式二份。甲乙双方各执一份，经甲、乙双方签字之日起生效。与原协议具同等法律效力。……”2017年9月26日，案外人刘永强就涉案房屋起诉陈广莲、广州市增城德星行汽车维修中心（以下简称德星行）、增城市医药总公司新塘分公司（以下简称医药公司新塘分公司）、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆、增城市医药总公司（以下简称医药总公司），本院受理后，案号为（2017）粤0183民初6545号，诉讼请求为：一、陈广莲、德星行立即将位于广州市增城区新塘镇白江东宁社的房地产（土地使用权证号为1988第0018977-01250202277号、房产证号36××65）腾空交还给刘永强；二、陈广莲、德星行参照《厂房租赁合同》第二条约定的租金标准（每月人民币35000元）向刘永强支付自2017年5月11日起至交还上述房地产时止的场地使用费；三、本案诉讼费由陈广莲、德星行负担。本院审理后，于2018年8月22日作出（2017）粤0183民初6545号民事判决书，该判决查明如下事实：一、涉案房屋位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1988第0018977-01250202277号、房产证号：36××65号），登记权属人为医药公司新塘分公司。二、2017年3月7日，医药总公司出具《收款收据》，载明“今收到陈广莲交来新塘白江东宁社2017年5月1日至2019年12月31日租金肆拾壹万陆仟元。”。三、2017年3月24日，本院在《司法拍卖网站》页面公告，载明“标的物介绍拍卖标的三为增城区新塘镇白江东宁社房地产……”。四、2017年5月11日，广东省广州市增城区人民法院作出（2008）增法执裁字第170号之五执行裁定书，裁定如下：一、被执行人增城市医药总公司新塘分公司所有的位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1988第0018977-01250202277号、房产证号：36××65号）归买受人刘永强所有。二、买受人刘永强可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。……”。该判决审理认为：本院于2017年5月11日作出（2008）增法执裁字第170号之五执行裁定书，明确医药公司新塘分公司所有的位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1988第0018977-01250202277号、房产证号：36××65号）归买受人刘永强所有，故从2017年5月11日，刘永强即有权收取涉案房屋的租金。至于刘永强请求支付租金的期限及金额问题。如上文中对于各租赁合同的论述，并结合在本院2017年3月24日拍卖公告前，医药公司新塘分公司一次性收取2017年5月1日至2019年12月31日的租金，综合考量医药公司新塘分公司与陈广莲在本院执行部门已经立案执行且作出裁定日期之后仍然扩展的租赁期限并一次性收取租金的行为，医药公司新塘分公司与陈广莲在2012年1月1日签订合同将租期延至2026年12月31日，在2013年8月14日又与陈广莲签订了《厂房租赁补充协议书》将租期扩展至2031年12月31日。本院认定陈广莲和医药公司新塘分公司扩展的租赁期限、一次性收取的租金不当。故医药公司新塘分公司与陈广莲之后约定扩展的租赁期限，对刘永强不具备约束力。同时德星行作为涉案房屋的使用人，其实际的租赁期限仍然至2020年10月8日届满。因此，综合上述情况，认定对刘永强具备约束力的租赁期限至2020年10月8日，租赁期限应计至2020年10月8日。刘永强在本案中第二项诉讼请求租金要求计至返还租赁物之日止，该项请求是第一项诉讼请求的延伸，在第一项诉讼请求不能得到支持的情况下，该项请求的截止日期亦不应得到支持。至于向刘永强支付租金的主体及租金标准的问题，因刘永强是取代医药公司新塘分公司成为涉案厂房的新的权属人，其要求支付租金的相对方及参考的租金标准应为陈志威与医药公司新塘分公司所签订的租赁合同。如陈志威、陈广莲与医药公司新塘分公司所陈述，陈广莲取代陈志威的承租人地位，与医药公司新塘分公司签订合同，交付租金。那么支付租金的主体亦应为陈广莲，租金标准亦应按照陈广莲与医药公司新塘分公司签订的租赁合同。而支付主体不应是德星行，支付标准亦不应是陈广莲与德星行之间的租赁合同，故刘永强要求德星行支付租金，且按照陈广莲与德星行之间签订的租赁合同约定的租金标准计算租金的理由，理据不足。本院不予支持。但是刘永强作为涉案房屋的权属人，其收取租金的合法权益理应得到保障，现陈广莲和医药公司新塘分公司均确认陈广莲将2017年5月1日至2019年12月31日的涉案房屋租金缴纳，在陈志威已经确认涉案租金在2011年开始已经是每月16000元标准，参考陈广莲与医药公司新塘分公司所签订的《厂房租赁合同》所约定的租金所约定的租金标准17000元每月，本院综合认定刘永强收取租金的标准为17000元。至于陈广莲、医药公司新塘分公司认为双方实际租金为每月13000元，因双方并无书面协议，且依据不足，本院对此不予认定。同时在2017年3月24日，本院已经将涉案租赁物进行拍卖公告。因此，医药公司新塘分公司和陈广莲上述交租的行为不当，故应由陈广莲和医药公司新塘分公司共同返还从2017年5月11日至2019年12月31日的租金给刘永强。现刘永强起诉要求陈广莲支付租金，并未要求医药公司新塘分公司承担返还责任，故仍应由陈广莲负责支付，陈广莲返还后，可另行向医药公司新塘分公司主张返还，租金计算期限应计算至起诉之日止，即2017年9月26日。至于2017年9月26日至2020年10月8日的租金，刘永强可另行主张权利。判决如下：一、被告陈广莲在本判决发生法律效力之日起十日内，支付2017年5月11日至2017年9月26日止的租金（租金标准按17000元/月标准计算）给原告刘永强。二、驳回原告刘永强的其他诉讼请求。刘永强不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）粤01民终30号民事判决书，在该判决书中，广州市中级人民法院对于本院一审查明的事实予以确认，判决如下：“驳回上诉，维持原判”。另查明，一、原告提交了增城市医药总公司于2017年4月25日出具的《收款收据》的复印件，载明“今收到陈广莲交来新塘白江东宁社2017年5月1日至2019年12月31日租金肆拾壹万陆仟元。”。经庭审质证，被告对该收款收据复印件无异议。关于为何在本案中提供的上述《收款收据》复印件与在（2017）粤0183民初6545号案中提供的《收款收据》的日期不一致，原告要求庭后核实，但在本院规定的期限内原告未答复。二、原告提交了2017年4月25日的业务回单复印件，载明“付款人户名：陈广莲；收款人户名：增城市永盛房地产开发公司；金额：肆拾壹万陆仟元整。”。经庭审质证，被告对该业务回单复印件无异议。庭审中，一、原、被告共同确认如下内容：对（2017）粤0183民初6545号民事判决书本院查明事实部分均无异议。二、原告陈述如下内容：关于2017年5月1日至2019年12月31日的租金416000元，是按照被告要求的账户进行支付的。因为是一次性交付租金，故租金是有打折的，按照每月13000元收取。三、被告陈述如下内容：1、被告认可原告提交的收款收据、业务回单复印件，确认已经收到原告交付的2017年5月1日至2019年12月31日的租金416000元。2、当时因为增城市医药总公司的账户被冻结了，就借用增城市永盛房地产开发公司的账户收取租金416000元。而增城市医药总公司与被告之间的财务不独立。本院认为：根据本院已经发生法律效力的（2017）粤0183民初6545号民事判决书以及广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终30号民事判决书，本案原告与被告之间以及与刘永强之间的关系已经作出认定，因此，本院在此不再赘述。现原告要求被告将收取的2017年5月1日至2019年12月31日的租金予以返还。对于上述请求能否支持的问题。首先，根据本院发生法律效力的（2017）粤0183民初6545号民事判决书认定，刘永强在2017年5月11日开始成为案涉房屋的权属人，在此日期之前，被告仍然为涉案房屋的权属人，因此，从2017年5月1日至2017年5月10日的租金，被告作为权属人仍然有权收取租金，故上述期间的租金不应予以退还。其次，本院在（2017）粤0183民初6545号民事判决书中已经认定从2017年5月11日开始，租金的收取权利人应为刘永强。在被告已经不再是涉案房屋权属人的情况下，其收取租金构成不当得利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”的规定，受损人有权要求返还不当得利，故上述不当得利的返还应界定本案中的权益受损人。上述租金已由原告支付给被告，同时，刘永强需遵从被告与原告签订的租期至2020年10月8日的合同，故原告作为承租人，亦应当向刘永强支付租金。原告由此负担两笔租金，显然于法无据，于理不合，故原告要求被告返还2017年5月11日至2019年12月31日的租金，理据充分，本院予以支持。经核算，上述期间的租金为411806元（13000元/月÷31天×21天+13000元/月×31个月）。至于被告辩称被告返还租金时应当扣除（2017）粤0183民初6545号民事判决书判项第一项租金部分，该判决经广州市中级人民法院终审判决维持，故被告上述辩称并无依据，本院不予采纳。关于原告要求被告返还保证金15000元的诉讼请求。被告辩称并未收到保证金15000元，但原告提交了被告收取保证金的收据予以佐证，被告不到庭质证，视为放弃对原告提交证据质证的权利。由于涉案房屋经本院执行程序，权属人已变更为刘永强。因此，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》已无履行之可能，合同已经法院强制执行程序予以解除。而造成合同解除的原因是被告所导致，综上被告继续占有保证金没有依据。原告请求被告返还保证金15000元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告增城市医药总公司新塘分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈广莲返还2017年5月11日至2019年12月31日的租金411806元；二、被告增城市医药总公司新塘分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈广莲返还保证金15000元；三、驳回原告陈广莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8174元，由原告陈广莲负担561元，由被告增城市医药总公司新塘分公司负担7613元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇二〇年一月八日书 记 员  赖蓝婷