河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初27042号原告（反诉被告）：吴大辉，男，汉族，1989年4月7日出生，住河南省项城市。委托诉讼代理人：张凤，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少卿，河南中豫律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵明惠，女，汉族，1987年6月6日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：于鹏昭，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：程伟峰，河南瀛豫律师事务所律师。原告（反诉被告）吴大辉（以下简称原告吴大辉）与被告（反诉原告）赵明惠（以下简称被告赵明惠）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴大辉及其委托诉讼代理人张凤、张少卿，被告赵明惠及其委托诉讼代理人王广福、许磊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴大辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告押金40000元；2、判令被告向原告支付违约金40000元；3、判令被告赔偿原告损失600000元；以上共计680000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月17日，原被告双方共同签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于郑州市金水区××楼××号房屋出租给原告经营酒吧使用，租期3年，自2018年8月25日至2021年8月25日，每月租金20000元，交付方式为押二付六，保证原告能够正常经营。合同签订后原告对涉案房屋投入巨资进行装修，并向被告支付了自2018年8月25日至2019年8月24日的房租。经营期间，该房屋多次无故频繁遭遇停电，原告遂多次与被告及物业公司沟通，但两方一直推诿不给予解决，导致原告截止起诉之日都未能正常营业。2019年7月24日被告要求原告支付下年度租金，原告同意缴纳，但要求被告按照合同约定保证房屋能够正常营业，但被告不予搭理直接采取断水断电锁门等手段强行收回房屋钥匙，并将转租通知张贴于房屋门口。2019年7月28日原告收到被告解除租赁合同收房通知书，原告同意解除合同，但原告为该房屋花费巨额装修费，被告的停水、停电、锁门、解除合同行为严重违反合同约定，给原告造成了巨大经济损失，原告多次与被告协商，被告置之不理，无奈下，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定特诉至法院，望判如所请。被告赵明慧辩称：在原告租赁期内被告从来没有停水停电。在原告租赁期内从原告缴纳租金情况看，原告一直没有按照合同约定交租，一直处于违约状态，并在2019年7月24日应当缴纳下半年房租时仍未缴纳，并在微信中明确告知被告其无法按合同交租，并要将房屋转租。原告一直正常使用涉案房屋至2019年8月26日，有原告签字的协议为证，在此之前原告一直正常使用涉案房屋。由于原告经营不善，无能力支付房租导致涉案合同无法履行，故被告向原告发出解除合同通知，如原告不同意解除其应当向法院请求确认解除行为无效之诉，但原告不但没有提出诉讼，相反却同意解除双方租赁合同，在原告起诉状中，原告也明确认可同意解除涉案合同，由此也能证明是原告方不想再继续租赁房屋。原告称涉案房屋被告已出租，该事实不存在，涉案房屋至今仍处于闲置状态无人租赁，法院可以实地勘察。我方庭审中明确表态，如果原告同意继续租赁涉案房屋，我方仍同意继续租赁。综上所述，原告诉请事实不存在，应当驳回其诉请。被告赵明慧向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付房屋违约金、租金等损失共计124666元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告承租被告位于郑州市金水区××楼××号的房屋，由于原告经营不善，后拒不按照合同约定支付租金。被告依约通知其解除合同，并承担违约责任。原告认可解除合同但并未支付违约金及给被告造成的损失，且不搬出房屋，对被告造成损失。依据合同，现被告主张原告支付违约金、免租期的租金及拆除费损失等共计124666元。为维护当事人的合法权益，反诉至法院。原告吴大辉针对被告赵明慧的反诉辩称：一、原告不存在任何违约情形，请求法院驳回被告的诉讼请求。2018年7月17日，原告和被告签订房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期限3年，自2018年8月25日至2021年8月25日，免租期为40天，自2018年7月16日起至2018年8月25日止。租金为每月2万元，交付方式为押二付六，交租方式为提前1个月交付下期房租，超过15天视为××违约，自动解除合同。合同期内，任意一方违约需支付对方2个月租金作为违约金。出租人保证租赁房屋处于能够正常使用状态，保证××经营业态为物业允许，如物业不允许，出租人承担损失。合同签订后，原告开始装修经营，没经营两个月，房屋所在地物业开始不停以各种理由停水停电，导致原告租赁的一年期内不能够正常营业，原告多次找被告协商解决此事，而被告对此不闻不问。2019年7月24日，接到被告通知，要求原告支付下期租金，原告遂要求被告保证房屋能够正常使用，而被告不予解决该问题，只要求原告交纳租金。2019年7月28日，原告收到被告解除租赁合同通知书，按照双方签订的合同以及原告支付租金情况，原告的租金支付到2019年8月25日，即便按照提前一个月缴纳租金，逾期缴纳的15天后合同自动解除来讲，被告也无权利和理由在2019年7月28日自行解除房屋租赁合同，被告的该行为不仅违反了合同约定，且给原告造成了巨额损失，原告花费几十万装修的房屋因被告的强行解除行为血本无归。故按照双方签订的合同及实际履行情况，原告不存在违约情形，请求法院驳回被告要求原告赔偿124666元损失的请求。二、被告在双方合同有效期内，擅自将房屋转租他人，并强行断水断电迫使原告无法经营的行为，给原告造成了巨大损失，原告有权利要求被告赔偿所有损失。2019年6月29日，被告将原告承租房屋全部转租给第三人张胜利，双方签订房屋租赁合同，张胜利于2019年6月29日支付租金15000元，2019年7月4日支付剩余租金10万元。显然，该时间段内，原告与被告的合同仍然在有效期内，双方并未解除合同，原告对被告该转租行为也不知情，后因第三人告知才得知被告早已将该房屋转租给他人且收取了第三人承租屋内原告的设备等转让费，因此被告的该行为已经违反了双方租赁合同的约定，也违反了诚实信用基本原则，原告为该房屋投入巨额装修费，被告不仅不返还押金和赔偿装修损失还导致原告诉至法院，原告无奈诉至法院，请求法院查明事实，判令驳回被告诉讼请求，赔偿原告所有损失68万元。经审理查明：2018年7月17日，原告吴大辉（××）与被告赵明慧（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：被告将其坐落于郑州市金水区××楼××号的房屋出租给原告使用，租赁期为3年，自2018年8月25日起至2021年8月25日止（免租期为40天，自2018年7月16日起至2018年8月25日止）。每月租金20000元，交付方式为押二付六，首次交付租金共计160000元，递增方式为第二年开始递增，每年递增10%，交租方式为提前1个月交付下期房租，超过15天视为原告违约，每逾期一天，滞纳金为月租金的3%/天，自动解除合同。原告向被告承诺租赁该房屋仅作为商业使用。在租赁期内，被告应保证出租房屋的安全使用，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由被告负责（原告使用不当除外）；对原告的装修装饰部分被告不负有修缮义务。原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得被告的书面同意后方可施工，租赁期满，被告有权要求原告恢复原状。双方可协商变更或终止本合同。被告有下列行为之一的：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）被告未尽房屋修缮义务，严重影响使用的；租赁期间，原告有下列行为之一的，被告有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经被告书面同意，拆改变动房屋结构；……（5）逾期未缴纳按约定应当由原告缴纳的各项费用。合同期间，未经双方允许，任何一方不可违约，如任何一方违约需支付对方2（月）租金作为违约金，如被告违约，需赔偿原告相关损失，如原告违约，需同时补齐免租期租金。被告应保证租赁房屋处于能够正常使用。租赁期满，原告应如期交还房屋，原告逾期归还，则每逾期一日应向被告支付原日租金3倍的滞纳金。被告应保证原告可经营业态为物业允许，如业态不可以，则被告需赔偿原告相应损失。2018年7月14日、7月16日、7月17日、7月19日、原告分别向被告支付1万元、4万元、10万元、1万元，合计16万元。2019年3月1日、3月6日、3月8日、3月26日、3月31日、4月25日、4月26日、6月11日、6月12日、6月15日、6月16日、6月18日、6月19日，原告分别向被告支付2万元、1.26万元、2万元、1万元、1.1万元、1万元、1万元、0.4万元、0.2万元、0.3万元、0.1万元、1万元、0.876万元，合计12.236万元。2019年7月24日，被告向原告微信发送：“按合同明天最后一天交，这次请务必准时。”7月25日14时30分，被告向原告发送微信：“……今天晚上18:00之前麻烦按合同将房租按时缴纳，逾期只能通知物业停水停电，忘悉知。”当日19时38分，被告向原告微信发送：“鉴于今天你的房租已经到期了，今天晚上你就也别营业了，我9:30过去我们交接一下。”当日23时44分左右，被告丈夫赵鹏向原告微信发送：“我看到你给我说话了，但是就剩这两天了，我媳妇给我说不让我管了，这个房子是我媳妇的，她说当时说好的，又是一个月的一个月往后拖……”原告向赵鹏微信回复：“我也很不好意思，我现在什么意思，我给你交三个月的，一个季度，然后你给她说一下吧。我绝对能转出去，你现在让我一下子交半年的，我真的交不了，一个季度也不少了，绝对不会有什么问题。”2019年7月28日，被告向原告微信发送《解除租赁合同收房通知书》一份，主要载明：根据双方于2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》显示原告应于2019年7月24日缴纳下半年租金（2019年8月25日至2020年2月25日）共计人民币132000元，6个月物业费6000元，两项共计138000元。但原告至今未缴纳任何款项，根据租赁合同约定及《合同法》规定，原告现已单方违约，现通知原告从即日起租赁合同解除，并要求原告在3日内搬离个人物品，逾期店内物品由被告单方处置，后果由原告承担。关于原告违约赔偿事宜被告将另行主张。2019年8月26日，原、被告签订《协议书》一份，主要载明：双方经过协商，原告于8月26日将店内物品（音响、灯光等）撤离店铺，被告同意。签字时已搬走。2019年10月9日，郑州市公安局文化路分局治安管理服务大队作出接警证明一份，主要载明：李萌凯于2019年8月9日12时55分报警称其房东赵明慧两个人到金水街××房××探索海底酒吧，强行砸店门，锁店。赵明慧和吴大辉双方都拿有租房合同，民警已告知双方到相关部门解决。另查明：2019年6月29日，被告与案外人张胜利签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将金水区*层102号2层商铺出租给张胜利经营使用，租赁期限为3年，自2019年8月10日至2022年8月10日，免租期为15天，自2019年7月27日至2019年8月10日止，月租金为23000元，付款方式为押二付三，自第二年起房租递增方式为年递增8%。被告与张胜利签订《协议书》一份，约定被告自租赁合同生效后收取张胜利转让费10万元，被告保证张胜利所租赁店铺内的设备、设施的完整可使用。张胜利陆续向被告支付租金等款项。2019年8月26日，被告与张胜利签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将金水区科源路5号1号楼1-2层102号商铺出租给张胜利经营商业使用，租赁期限为3年，自2019年8月27日至2022年8月27日，免租期为45天，自2019年8月27日至2019年10月12日止，本合同签订之后双方之前签订的合同作废，以最新日期为准。张胜利在接受本院调查时陈述，其于2019年6月27日、6月28日与被告沟通租赁涉案房屋，2019年6月29日与被告签订房屋租赁合同，后双方签订转让协议约定被告将房屋内所有设备全部转让给其，因为原、被告存在纠纷，其一直未取得涉案房屋的使用权，2019年8月26日原告将房屋内灯光和音响设备拆除，被告主动减少3万元转让费，其自2019年6月28日开始向被告支付押金、租金及转让费等，2019年8月26日其与被告又重新签订了租赁合同，后来其不再租赁该房屋。本案审理中，原告陈述，其向被告支付的涉案款项系押金及第一年度租金、物业费和水费，被告对原告所述付款金额无异议。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应遵循诚实信用原则，依约行使权利、履行义务。依据原、被告租赁合同约定，原告应于2019年7月25日前向被告支付2019年8月25日至2020年2月24日租金，原告经被告催促后未按合同约定支付该期租金，被告于2019年7月28日向原告送达解除租赁合同收房通知，要求解除双方之间的房屋租赁合同。原告辩称在其装修后经营不到两个月，房屋所在地物业开始不停以各种理由停水停电，导致其租赁的一年期内不能够正常营业，但未提交充分有效的证据，本院不予采纳。原告辩称被告在租赁期内擅自将房屋及房屋内设备转租给张胜利，并强行断水断电迫使其无法经营，从被告与张胜利之间的实际转租情况来看，在原、被告租赁关系存续期间，被告与张胜利签订租赁合同及协议书，约定将涉案房屋及店内设备转租给张胜利，被告该行为虽有违诚实信用原则，但从被告提交的原告与张胜利之间的微信记录显示，2019年6月24日原告认可其欲将涉案房屋转租，2019年7月25日被告向原告催交租金时原告也向被告表示“我绝对能转出去”，表明原告自身也存在将涉案店铺转租的意思，且在2019年7月28日被告向原告作出解除合同通知之前，被告未将房屋使用权交付给张胜利，涉案房屋仍由原告实际控制，被告的转租行为不足以导致原、被告之间的租赁合同无法履行，原告举证也不足以证明被告在作出解除合同通知前存在迫使其无法经营的根本违约行为，故原告该辩称理由，依据不足，本院不予采纳。原、被告之间的租赁合同约定，原告逾期未缴纳按约定应当由其缴纳的各项费用的，被告有权解除合同。原告未按约支付2019年8月25日至2020年2月24日租金，被告于2019年7月28日向原告作出解除合同通知行使其合同解除权的行为并无不当，产生合同解除的法律效果，原、被告之间的租赁合同事实上已经解除，被告应将其收取原告的4万元押金予以返还。原告主张被告支付4万元违约金，依据不足，本院不予支持。原告主张被告赔偿其装修损失，原、被告之间租赁合同解除的直接原因系原告未按合同约定履行支付租金的义务，故原告该项诉请，依据不足，本院不予支持。原告主张被告赔偿其剩余两年租赁经营期限的预期收益损失，依据不足，本院不予支持。被告反诉主张原告支付免租期租金及违约金，鉴于被告在合同履行期间的转租行为有悖诚实信用原则，在庭审中存在不实陈述行为，故对被告该主张，本院不予支持。被告反诉主张的拆除费用，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵明惠于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）吴大辉押金40000元；二、驳回原告（反诉被告）吴大辉的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵明惠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5300元，由原告（反诉被告）吴大辉负担4988元，被告（反诉原告）赵明惠负担312元。反诉案件受理费1397元，由被告（反诉原告）赵明惠负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李楠楠二〇二〇年一月十三日书记员  怀 东