四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14559号 上诉人（原审原告）：唐逍，男，1996年7月1日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：易思琪，四川金援律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市凤翔实业有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢4楼2号。 法定代表人：何晓雯，执行董事。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市开成投资有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴街36号6幢2楼2号。 法定代表人：钟莉，执行董事。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 上诉人唐逍因与成都市凤翔实业有限责任公司（以下简称“凤翔公司”）、成都市开成投资有限公司（以下简称“开成公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐逍上诉请求：1.撤销（2019）川0121民初407号民事判决并依法改判；2.一、二审诉讼费由凤翔公司、开成公司承担。 事实和理由：一、《商品房买卖合同》中关于办理房屋产权证的约定义务应当替代性的理解为办理不动产权证。因国家政策变化，金堂县房产登记机关于2016年8月22日停止接受办理房屋所有权证书的相关资料，自2016年8月29日起实施“双证合一”，办理不动产权证书，由于国家政策变化导致案涉房屋所有权证办理陷入履行不能，但不能因此排除凤翔公司、开成公司为唐逍办理权属证书的约定义务，因此，需要对“房屋所有权证”的相关约定进行重新解释。房屋所有权证作为房屋权利归属的有效证明文件，其在性质和效力与不动产证理应相同。根据《不动产登记暂行条例》第一条，施行不动产登记制度的目的之一是为方便群众申请登记，保护权利人合法权益，其实质是简化登记手续与流程，且办理前述两种产权证具有相同目的。且在实行“双证合一”之前，办理房屋所有权证是办理土地使用权证的先决条件，在实行“双证合一”后，该先决条件尚不存在，因此，将合同中约定的房屋所有权证替代性的解释为不动产权证合情合理，也符合政策变更的根本目的。一审法院认为凤翔公司、开成公司履行办理不动产证的期间作为双方约定的办理房屋所有权证的期间于法无据，实属错误。 二、将办理房屋所有权证后一至两年内办理土地使用权证认定为房地产销售的交易习惯，系事实认定错误。根据最高院关于合同法解释（二）第七条的规定，“交易习惯”一是指在交易行为当地或某一领域、某一行业通常采用并未交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法，二是指双方经常使用的习惯做法。在本案中不符合任何一种情形；且，对于交易习惯，应当由提出主张的一方当事人承担举证责任，凤翔公司、开成公司未就此举证，故一审法院的认定错误。 三、一审法院将凤翔公司、开成公司于2018年5月24日为唐逍办理了不动产权证视为其依照行业管理履行了合同义务，不构成违约，系事实认定错误。唐逍与凤翔公司、开成公司于2015年9月28日签订《商品房买卖合同》并交付房屋，依据合同，办理转移登记的时间为交付之日起365日内，即截至日期为2016年9月28日。虽金堂县房产登记机关于2016年8月22日停止接受办理房屋所有权证书的相关资料，但自2016年8月29日起实施“双证合一”，开始办理不动产权证，不动产权证作为原房屋所有权证和土地使用权证的替代性证明文件，凤翔公司、开成公司应当替代性的依据原合同约定的期限为唐逍办理不动产权证。况且相关登记机构停止办理期间仅为7日，凤翔公司、开成公司也应在2016年10月8日前将不动产权证办理完毕。一审法院将办理房屋所有权证履行不能之日作为办理土地使用权证期间计算起点，依照尚且不成立的“交易习惯”以两年作为义务履行期间，将2018年8月22日作为履行义务的终止期限，从而认定凤翔公司、开成公司按期履行了约定义务，实属错误。 凤翔公司、开成公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 唐逍向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金15920元，并自2018年6月22日起支付利息至全额付清之日。被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年9月28日，作为买受人的唐逍与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的“金山国际”房，测绘建筑面积为90.89平方米，价款为263581元。买受人付款方式为：一次性付款。约定交房时间为2014年12月31日前，办理案涉房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理转移登记的违约责任约定为：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；买受人按照合同约定向出卖人支付了购房款，出卖人于合同签订之日向买受人交付了案涉房屋，2018年5月24日办理了案涉房屋的不动产权证。 双方一致认可：金堂县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09:00开始颁发新的不动产权证书。 一审法院认定上述事实，有身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、不动产权证、收楼手续办理确认表、一审法院民事调解书、民事判决书及当事人的陈述等证据在案证实。 一审法院认为，唐逍、凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定及一审法院查明的事实，合同中约定的房屋交付时间2014年12月31日，显属笔误。根据实际的交付时间2015年9月28日，凤翔公司、开成公司应于2016年9月28日前为唐逍办理好转移登记即房屋所有权证书并交付唐逍。但因国家政策变化，金堂县房产登记机构于2016年8月22日已停止接收办理房屋所有权证书的相关材料，自2016年8月29日起实施“双证合一”办理不动产权证，双方约定的办理房屋所有权证书，客观上已无法履行，系法律上的履行不能。本案唐逍以凤翔公司、开成公司履行办理不动产权证的时间作为双方约定的办理房屋所有权证的时间，并以此主张违约金，显然无合同依据。根据房地产销售市场的交易习惯，商品房出卖人与买受人之间的合同对原房屋所有权证及国有土地使用证的约定一般为，先办理房屋所有权证，一至二年左右办理国有土地使用权证。结合查明的事实，凤翔公司、开成公司于2018年5月24日为唐逍办理了不动产权证，即在凤翔公司、开成公司应当于2016年9月28日前为唐逍办理房屋所有权证之后不到二年为唐逍办理了不动产权证，在双方无约定的情形下，应当视凤翔公司、开成公司依照行业惯例履行了自己的合同义务，唐逍关于凤翔公司、开成公司支付转移登记违约金及利息的诉讼请求，不予支持。 故，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回唐逍的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据唐逍的上诉请求及凤翔公司、开成公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：凤翔公司、开成公司是否应当支付逾期办理不动产权证违约金。 唐逍与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方合同约定，凤翔公司、开成公司应于2016年9月28日前为唐逍办理好转移登记即房屋所有权证书并交付唐逍。但因国家政策变化，金堂县房产登记机构于2016年8月22日已停止接收办理房屋所有权证书的相关材料，自2016年8月29日起实施“双证合一”办理不动产权证。故双方约定的办理房屋所有权证书客观上已无法履行，系法律上的履行不能。凤翔公司、开成公司于2018年5月24日为唐逍办理了不动产权证，本案唐逍以凤翔公司、开成公司办理不动产权证的时间作为双方约定的办理房屋所有权证的时间，并以此主张违约金，无合同依据。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费99元、二审案件受理费99元，由唐逍负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二〇年一月十四日 书记员 龙春光