广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2821号原告：江丽，女，高山族，1972年3月14日出生，住广东省云浮市云城区高峰街道罗桂桥新桂区********，身份证号码：441************325。委托诉讼代理人：苏献芝，广东声捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：林沛宇，广东声捷律师事务所律师助理。被告：云浮市亘生经济发展有限公司。住所地：云浮市云城区************。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：梁炳雄，广东刚毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭炳光，广东刚毅律师事务所律师。原告江丽与被告云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称亘生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法由审判员林燕适用简易程序独任审理，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告江丽及其委托诉讼代理人苏献芝、被告亘生公司的委托诉讼代理人梁炳雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证。2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，从2017年11月24日起至办理房屋所有权证日止以原告已付购房款720000元为本金按中国人民银行同期逾期贷款利息（年利率6%）的标准计付，暂计至2019年11月6日为85680元（720000×6%÷360天×714天）3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月19日，云安县亘生经济发展有限公司名称变更为云浮市亘生经济发展有限公司。2016年3月29日，被告（原云安县亘生经济发展有限公司）与原告签订了合同编号为2016032432号的《商品房买卖合同》，向原告销售被告（原云安县亘生经济发展有限公司）开发建设的位于云浮市区*********#2403房，建筑面积为161.91平方米，合同约定总价款为72万元。合同约定在2016年3月29日内支付首期房款30万元，剩余房款即42万元于2016年4月15日前向出卖人指定的银行申请办理银行按揭。合同第八条约定，被告应当于2016年3月29日前，将房屋交付原告使用。合同第十五条约定，出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。涉案房屋出售时为现楼，原告于2016年6月1日已收楼，减除宽限期540天至2017年11月23日后已属于被告逾期办证的时间。原告按合同约定支付了首付款30万元，被告（原云安县亘生经济发展有限公司）为原告开具了收款发票。原告采用了公积金贷款及商业性贷款的形式向被告支付了剩余房款42万元。至此，原告已支付完涉案房屋的房款。但被告至今未为原告办理房屋所有权证。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故原告有权按年利率6%主张逾期办证的违约金。被告亘生公司答辩称：一、被答辩人在《民事起诉状》中提出的“三个诉讼请求”，缺乏足够的事实依据，理由不成立，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。(一）被答辩人《民事起诉状》中所述与事实不符，答辩人在2016年3月29日没有收到被答辩人支付的首期购房款30万元。1、2016年3月29日，云安县亘生经济发展有限公司与被答辩人签订了合同编号为2016032432号的《商品房买卖合同》，合同约定：云安县亘生经济发展有限公司出售位于云浮市区***************给被答辩人；建筑面积为161.91平方米；合同总价款为72万元。合同约定在2016年3月29日内支付首期房款即30万元给答辩人。按照双方于2016年3月29日签订的《广东省商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”中“3、其他方式”的约定：在2016年3月29日内支付首期房款，即人民币300000元……买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为云安县**信用合作社，专用账户为800***********136，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。经答辩人查询银行账户和财务人员核对，被答辩人只是在2016年1月28日交了人民币10000元定金。2016年3月29日，答辩人没有收到被答辩人存入上述专用账户的任何款项，也没有财务人员私自收取巨额的300000元现金。同时，答辩人向云浮市云安区**信用合作联社查询，云安县旦生经济发展有限公司在该银行所设的基本账户，在2016年3月2日至2016年4月29日，没有收到被答辩人转入的首期购房款30万元。被答辩人持有的发票（发票号码：02611558)，是答辩人的销售人员于2016年3月30日开具给被答辩人，方便被答辩人用于申请住房公积金使用，并不等同于收到被答辩人支付的首期购房款。在该发票“附注”栏中也没有备注收取现金。因此，按照双方合同的约定，应以银行转账到账为实际收到款项的时间。答辩人保留向被答辩人追收首期购房款的权利。2、由于被答辩人没有按照约定支付首期购房款，因此，答辩人无需承担逾期办理房屋所有权证的责任。被答辩人主张按中国人民银行同期逾期贷款年利率6%的标准计付逾期办理房屋所有权证，也缺乏事实与法律依据。二、本案诉讼费由被答辩人负担。经审理查明：2016年3月29日，原告江丽（买受人）与被告亘生公司（出卖人）签订了编号为2016032432的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于云浮市云城区****************2*****房，建筑面积共161.91平方米。房屋单价为每平方米5635.13元，总价款为720000元。买受人应当在2016年3月29日内支付首期房款300000元，余款420000元于2016年4月**日前向出卖人指定的银行申请办理银行按揭。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为云安县**信用合作联社，专用账户为800***********136，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。买受人如未按本合同时间付款，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。出卖人应当在2016年3月29日前，依照国家和地*人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房已通过竣工验收。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。双方当事人还对其他权利、义务进行了详细约定。原、被告分别在合同上盖章或签名捺印确认。双方均确认原告于2016年1月28日支付了购房定金10000元,于2016年8月12日、2016年8月25日向银行按揭贷款支付了购房款120000元、300000元合共420000元给被告。原告主张从2016年1月至3月期间，多次从其丈夫黄永明的账户支取现金290000元，并分别多次将该款项存入被告销售人员指定的私人账户中。对此，被告否认收到该290000元，但其认为为帮助原告提取公积金，于2016年3月30日向原告出具了300000元（含定金10000元）的预收购房款发票。2016年6月1日，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告于2017年3月21日向税务机关缴纳了房屋契税10500元，被告至今未为原告办理房屋的权属证书。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告江丽与被告亘生公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于原告是否付清购房款的问题。涉案房屋总价款为720000元，原告已支付购房定金10000元、银行按揭贷款420000元，对此双方均无异议，本院予以确认。对于购房款290000元的问题，原告主张从2016年1月至3月期间，多次从其丈夫黄永明的账户支取现金290000元存入被告销售人员指定的私人账户中。虽然被告否认收到该款项，但其于2016年3月30日向原告出具了300000元（含定金10000元）的预收购房款发票，且协助原告办理剩余购房款420000元的银行按揭贷款手续，并于2016年6月1日将房屋交付给原告使用，期间被告亦从未向原告催收欠款。综合本案事实、证据及日常生活法则，本院采信原告的主张，确认原告已经付清购房款给被告。被告抗辩认为为帮助原告提取公积金而开具300000元的购房款发票，但却从未催收欠款，并将房屋交付使用，明显与常理不符，本院不予采纳。关于被告是否应当支付逾期办证违约金的问题。按照《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。本案中，涉案房屋已于2016年6月1日交付给原告使用，被告至今未为原告办理房屋所有权登记手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，原告要求被告为其办理涉案房屋的所有权登记手续及支付违约金，合理合法，本院予以支持。至于违约金的计算，应自交付之次日（即2016年6月2日）起计算540日，从逾期之日即2017年11月24日起计至办理房屋所有权登记之日止，以购房款720000元为本金按银行同期贷款利率计算。原告主张利率按银行同期的逾期贷款利率标准计付，已超出合同约定，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告云浮市亘生经济发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告江丽办理云浮市区****************屋的所有权登记手续。二、被告云浮市亘生经济发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证违约金(从2017年11月24日起至该商品房办理房屋所有权登记之日止，以720000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算)给原告江丽。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1942元，适用简易程序减半收取971元（该款原告已预交），由被告云浮市亘生经济发展有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 林 燕二〇二〇年一月七日书记员 何昀霖附本判决相关适用法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。