江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14081号 原告：常熟市启航房产经纪咨询有限公司，住所地江苏省常熟市枫林路21号6幢,统一社会信用代码913205813388341173。 法定代表人：周晓佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨龙，江苏法鼎律师事务所律师。 被告：袁红林，女,汉族,1980年3月17日出生,住江苏省涟水县。 原告常熟市启航房产经纪咨询有限公司与被告袁红林居间合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后,依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告常熟市启航房产经纪咨询有限公司的委托诉讼代理人杨龙、被告袁红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市启航房产经纪咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告代理佣金12000元。2、请求法院判令被告支付原告报酬64600元（按照房屋成交价3230000元×2%）。3、请求法院判令被告承担原告支付的本案律师代理费4000元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因购买谢秀美所有的房屋与原告、谢秀美三方于2019年5月11日签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定：1、出卖方为谢秀美，买受方为被告，居间方为原告；2、房屋成交价3230000元；3、被告（乙方）在签订合同时向原告缴纳居间代理佣金12000元。4、出卖方或买受方无论哪一方违约，应支付居间方成交价2%的报酬；5、出卖方或买受方无论哪一方违约，应承担引起本案诉讼的诉讼费和律师费。《房屋买卖居间合同》签订后，被告未按合同约定支付原告佣金12000元。2019年7月25日，由于被告购房资金的问题，构成合同违约，房屋买卖居间合同未能履行。根据《房屋买卖居间合同》的相关条款约定，被告应支付原告成交价2%的报酬。但时至今日，被告并未按合同约定支付原告应支付的款项。对此，原告曾多次向被告催要，被告不付，为此原告诉讼至法院。 被告袁红林辩称，居间人促成合同成立是获得居间报酬的必要条件，本案中只签订了居间合同没有签房屋买卖合同。中介公司获得中介报酬的必要前提应当促成交易双方买卖合同正式成立，本案中买卖合同及双方签订的居间合同中约定签订居间合同即视为中介居间成功，房东及购买双方均不得单方违约;这种约定的结果是只要签订了居间合同，中介公司的居间活动就视为成功。无论买卖双方最终是否成功，订立真正的房地产买卖合同中介公司都有权收取中介报酬。该条款的规定事实上限制了委托人的权利和行使，加重委托人的责任，有悖于委托人委托中介公司的初衷,且与合同法中规定的居间未促成真正合同成立,不得要求支付报酬原则相违背。因此，在合同中6.5条款应认定为无效,中介机构全面规范履行居间义务，也是其获取佣金的必要条件。合同中约定的佣金12000元，约定的结果只是签了居间合同，中介公司以为是成功了，但实际上并没有成功。根据合同法427条规定，居间人为促成合同成立不得要求支付报酬，可以要求委托人支付一定费用，在这份合同中履行付出多少得到多少。房屋总价2%的报酬的问题，在合同第四条已经明确了中介费为12000元，要求报酬已是重复。被告和房东已经解除合同，权利义务已经消灭，已经不存在违约，这是被告和房东的意愿，合同权利义务已经消灭。中介是靠促成合同达成收取佣金,不得收取额外的费用，2%的报酬不合理也不应得。被告找的是美同房产，不认识原告，被告说被告是小房置换的，只有卖了小房能付涉案房屋的首付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告常熟市启航房产经纪咨询有限公司为支持其诉讼请求提供以下证据：1、房屋买卖居间合同1份，以证明袁红林购买谢秀美的房屋,在启航中介三方达成了房屋买卖居间合同，在合同中确定房屋成交价、房屋交付时间、网签，办理产权过户手续的时间及出卖方和买受方应该支付的代理佣金；合同是合法有效的合同，是经三方确认签字的，应当为原、被告真实的合同。被告确认合同是被告签的，认为是在一定的前提下签订的。2、2019年6月2日的补充协议1份，以证明出卖方和买受方又达成的协议，协议的内容为当时协议中约定的首付款不能达成，能不能卖给第三人再支付首付，如果转让第三方卖不掉的话还是按照2019年5月11日的合同履行；并约定如果房屋转让给第三方的，中介佣金约定是8000元，协议签了后没有达成，因没有出现第三方，证明合同签订后一方对合同的履行已经开始动摇，已存在违约。被告对该协议无异议，认为签订时间为6月中旬，协议是中介让其签的，并威胁其不签就不给其卖小房子。 3、解除合同协议书复印件1份，以证明2019年5月11日合同 没有履行是因为袁红林的违约造成的，而且也向谢秀美支付了违约金。被告确认解除协议是签的，被告和房东签解除合同的地方是签合同的地方，原告没有提出中介费，被告认为是放弃了。4、律师费合同、律师费发票各1份（金额4000元），以证明律师费为4000元。被告认为这是中介与律师间的事情，要求由法院认定。5、原告的营业执照副本、被告的户籍证明各1份，以证明原、被告的诉讼主体资格。被告对此无异议。被告袁红林为支持其抗辩意见提供以下证据：1、证人龙某的书面证词1份（未到庭），以证明2019年5月10日晚上7点多张亮要求被告看过一套房子，是龙某陪被告去，当时被告讲到不管房子的价格是多少被告是置换的，需要把小房子卖了才能够首付，其次被告要学区房。原告认为张亮是另外一个房产中介公司的，与本案无关。2、证人陈某的证人证言，该证人陈述称，在2019年5月11日，证人陪同被告去看房和签订合同，当时被告陈述房子是要置换的，需要把枫泾的房子卖后才付首付款，要学区房。原告对此有异议，认为证人的意见是不成立的，被告对此无异议。3、证人刘某的证人证言，该证人陈述称，在2019年5月12日，被告告诉证人买房的事情，谈到了卖枫泾房子后付款的问题，证人陪同被告到中介要求修改合同，但后来没有修改合同。原告对此无异议，认为证人陈述说明原合同中并未约定先卖小房子再买大房子的意见。被告对此无异议。4、被告认为有被告和美同房产中介的谈话录音，但被告在指定时间并未提供。对原、被告无异议的证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年5月11日，案外人谢秀美与袁红林、常熟市启航房产经纪咨询有限公司签订了《房屋买卖居间合同》1份，该合同载明：“出卖方：谢秀美（以下简称甲方），买受方（以下简称乙方）：袁红林，居间方（以下简称丙方）：启航房产，美同房产。第一条1.房屋类型住宅，2.坐落：昭文路1号香格丽花园旭日苑1608。第二条1.该房屋的成交价为人民币3230000元，大写叁佰贰拾叁万元整。3.付款方式：在2019年5月11日付购房定金50000元整；约定于2019年7月31日前办理房屋权属交易登记手续。第四条：2.约定房屋买卖居间代理佣金的约定及支付（1）甲方在签订本合同时向丙方缴纳居间代理佣金20000元整。（2）乙方在签订本合同时向丙方缴纳居间代理佣金12000元整。第六条：5.甲、乙双方任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条第一款约定的房屋成交价格的10%作为违约金，并支付丙方成交价2%作为前期费用和报酬，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。第七条：约定其他事宜违约注明（甲乙双方如果在中途任何一方违约，并承担一切的违约情况，包括引起诉讼费和律师费一并由违约方承担）。甲方（签章）谢秀美（签名），乙方（签章）袁红林（签名），丙方（签章）（加盖常熟市启航房产经纪咨询有限公司合同专用章）。” 2019年6月2日，谢秀美、原、被告以及常熟市美同房地产经纪有限公司共同签订《补充协议》1份，该协议载明：“甲方谢秀美（签名加盖指印），乙方：袁红林（签名加盖指印），中介方常熟市启航房产经纪咨询有限公司，中介方常熟市美同房地产经纪有限公司，2019年6月2日，甲乙双方达成协议如下：1、甲乙双方原合同编号为0004247成交价为大写叁佰贰拾叁万元整，小写3230000元整。2、甲方持有香格丽花园旭日苑1608室房屋，由于乙方首付现无法履行原合同，今达成商议再次出售此房，甲方全权委托启航房产代为出售，不在委托任何一方。3、出售价格不低于原合同价，限制日期在原合同期限内出售。在此期间如未能转让此房，可继续按照原合同履行办理交接手续。4、如在合同期内完成房屋转让，甲方承诺退还乙方50000元定金。5、乙方承诺如能够转让第三方，愿意支付中介方原合同佣金为8000元。如在第三方成交的情况下原合同作废。” 2019年7月25日，谢秀美与被告共同签订《解除合同协议书》1份，该协议载明：“甲方：谢秀美（房屋出卖方），乙方：袁红林（房屋买受方），甲乙双方就买卖常熟市昭文路一号香格丽花园旭日苑1608号房屋事宜于2019年5月11日签订了[房屋买卖居间合同]，根据该合同的约定，买卖双方应于2019年7月31日办理房屋买卖过户手续。现因乙方资金上的问题，无法履行合同，已构成合同违约。现买卖双方经充分协商，解除于2019年5月11日签订的[房屋买卖居间合同]，并就解除合同的相关事宜达成以下协议：一、甲乙双方一致同意双方于2019年5月11日签订的编号为NO:0004247[房屋买卖居间合同]于本协议签订时解除。二、甲方基于[房屋买卖居间合同]所接受乙方的买房定金伍万元，现甲方同意退还乙方壹万伍仟元，并于本协议签订生效时支付，另叁万伍仟元作为乙方支付甲方的违约金。三、本协议签订生效后，双方再无任何经济上的纠葛。四、本协议经甲乙双方签名生效，本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。甲方谢秀美（签名加盖指印），2019年7月25日，×××，乙方袁红林（签名加盖指印），2019年7月25日，×××。”事后，原告向被告催讨中介费未果，导致纠纷，原告为此诉讼至法院。 另查明，涉案房屋坐落在常熟市昭文路1号香格丽花园旭日苑1608，谢秀美为产权人之一。 在审理中，本院对于原告诉讼请求中第一项的佣金问题和第二项的报酬问题行使释明权，要求原告对此存在内容相同二项请求进行处理，原告坚持自己的诉讼请求。 本院认为，谢秀美与袁红林间的房屋买卖合同关系、常熟市启航房产经纪咨询有限公司与袁红林间的房屋买卖中介合同关系合法有效，本院予以支持。常熟市启航房产经纪咨询有限公司促成谢秀美与袁红林间的房屋买卖合同成立，并在合同签订后的修改、合同的解除中作出了一定的工作，常熟市启航房产经纪咨询有限公司要求袁红林支付报酬符合法律规定。因袁红林违约导致涉案房屋买卖合同解除，袁红林作为违约方，应当根据合同约定承担相应的中介费。袁红林主张与中介机构约定是先出卖袁红林名下的房屋后买入涉案房屋，中介机构存在过错的意见，缺乏充分依据，本院难予支持。关于常熟市启航房产经纪咨询有限公司主张的中介费用，由于袁红林与谢秀美协商解除了房屋买卖合同，房屋买卖合同解除后，常熟市启航房产经纪咨询有限公司的剩余的为房屋买卖双方提供进一步服务的合同义务无需继续履行，可以酌情减少居间费用。常熟市启航房产经纪咨询有限公司要求袁红林报酬64600元（按照房屋成交价3230000元×2%）的诉讼请求，该约定高于合同约定的全部代理佣金32000元，考虑由于袁红林存在违约并导致房屋买卖合同解除，本院对此项诉讼请求部分支持16000元（合同约定佣金32000元×50%）。常熟市启航房产经纪咨询有限公司要求袁红林支付代理佣金12000元的诉讼请求，本院认为，在居间合同关系中，代理佣金就是报酬，两者在实质上是一致的，常熟市启航房产经纪咨询有限公司的请求属于重复计算，缺乏依据，本院难予支持。因合同中对出卖方和买受方发生的纠纷引发的律师费存在明确约定，对与中介方发生纠纷后引发的律师费并无明确约定，常熟市启航房产经纪咨询有限公司要求袁红林支付律师代理费4000元的诉讼请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第一百零九条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告袁红林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告常熟市启航房产经纪咨询有限公司中介费用16000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市启航房产经纪咨询有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院的银行账户）。 二、驳回原告常熟市启航房产经纪咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1816元减半收取908元，由原告常熟市启航房产经纪咨询有限公司负担727元，被告袁红林负担181元。（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分181元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院） 审判员 朱 剑 二〇二〇年一月十日 书记员 顾腾燕