福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9821号 上诉人（原审原告）：福建省平潭县农业机械公司，住所地福建省平潭县城关东大街21号。 负责人：刘小斌。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李钦，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄阿狮，男，1966年10月10日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审被告）：何宗琳，男，1989年2月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审被告）：何美玲，女，1990年10月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人福建省平潭县农业机械公司（以下简称“平潭农机公司”）因与被上诉人黄阿狮、何宗琳、何美玲返还原物纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初6206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平潭农机公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，案涉租赁物的原租金为每间500元/月，而非400元/月。承租人黄阿狮并未对平潭农机公司的500元/月的主张做任何抗辩，何宗琳作为转租人主张400元/月没有任何依据，一审法院认定原租金为每间400元/是错误的。二、黄阿狮、何宗琳、何美玲的无权占有行为侵害了平潭农机公司对房屋占有使用和收益的权利。一审判决认定的占用费标准过低，应以市场租金标准计收。参照《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第10条规定，房屋使用费参照数额一般有租赁合同租金、转租合同租金、市场租金三个标准，出租人就标准之一主张房屋使用费的，应当支持。不管是原租户或转租户在解除合同后拒绝搬离并继续占用案涉房屋，均侵害了平潭农机公司的合法权益。一审判决占用费在原合同租金标准的基础上每年递增10%计收，显失公平。 黄阿狮、何宗琳、何美玲未到庭亦未提交书面答辩。 平潭农机公司向一审法院起诉请求：1.黄阿狮、何宗琳、何美玲向农机公司返还占用房屋（位于平潭县潭城镇中埔街农机公司楼下从南向北第9间牛肉店及第10间微商之家店面）；2.黄阿狮、何宗琳、何美玲按每间3000元/月支付自2010年11月1日起的房屋占用费（实际以评估为准）；3.本案诉讼费用由黄阿狮、何宗琳、何美玲承担。 一审法院认定事实：1995年3月25日，农机公司成立，系全民所有制企业。1995年10月20日，农机公司在平潭县潭城镇中埔街涉案地块权属性质、面积、用途及办公楼的建筑面积通过土地管理等相关部门的审批，所建成的第一层街面房屋作为店面出租，涉案店面为从南向北第9间及第10间。2006年12月31日，农机公司被吊销营业执照，工商尚未注销登记。2010年10月20日，农机公司为配合县政府的企业改制，以企业改制领导小组名义向所出租房屋的各租户发出《房屋租用户搬离通知书》，载明：县农机公司已经县政府决定，实行企业改制，公司解散，固定资产由政府收回，面向社会公开拍卖；为做好拍卖前期各项工作，根据县政府要求，县农机公司各房屋租用户应在2010年10月底前搬离；于2011年3月18日再次发出《房屋租用户搬离通知书》要求各租户于2011年3月31日前搬离，逾期不搬，责任自负。 2015年12月9日至2016年3月5日，黄阿狮租用涉案店面经营阿狮小吃店，期间未支付租金。2016年3月6日，何宗琳向黄阿狮转租涉案店面，承租涉案店面后何美玲未向农机公司支付过租金，至今未搬离。农机公司遂提于2018年9月20日向一审法院提交诉讼材料，一审法院于2018年10月31日正式立案受理。 一审法院认为，本案是农机公司提出返还被占用涉案店面以及追索店面被占有期间使用费的诉讼请求，对双方的争议焦点分析评判如下： 首先，农机公司是否具备诉讼主体资格问题。农机公司是依法成立的全民所有制企业，虽然农机公司营业执照2006年被工商吊销，但并未进行工商注销登记，其企业法人主体资格尚在，可以自己的名义进行诉讼活动。涉案店面的权属应是全民所有的财产，属于农机公司的经营管理，并无争议。显然，农机公司有权主张返还被占用的房屋及依法追索被占有使用费。 其次，农机公司与何美玲之间形成的法律关系问题。有关农机公司的店面出租的客观事实是：农机公司将临街的十几间房屋作为店面出租，因企业改制，于2010年10月、2011年3月两次发出书面通知不再出租店面；实际也不存在继续收取租金，这是租户及周边人员众所周知的事实。因此，农机公司的店面租赁关系可以认定为2011年3月31日起终止。至2018年9月20日之前的几年时间，农机公司怠于行使权利，对涉案店面疏于行使管理权。根据庭审及双方提供的证据能够确认的事实是2015年12月9日至2016年3月5日，黄阿狮租用涉案店面经营阿狮小吃店。2016年3月6日，何宗琳向黄阿狮转租涉案店面至今。农机公司对2010年至2015年12月8日期间由谁承租涉案店面未提供相应证据予以证明，应由农机公司承担举证不利后果，故应认定原承租人黄阿狮于2015年12月9日至2016年3月5日期间承租涉案店面，次承租人何宗琳于2016年3月6日承租涉案店面，该承租关系未得到农机公司的认可，何美玲则与涉案店面承租没有关系，因此，黄阿狮、何宗琳应向农机公司支付各自占用涉案店面期间的暂用费。在房屋租赁关系终止时，次承租人不再拥有占有使用涉案店面的合同依据，使得次承租人对出租人所有的租赁店面构成无权占有，应认定次承租人何宗琳无权占用涉案店面。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，何宗琳还负有腾退涉案店面的义务。 第三，如何计算涉案店面数量及占有使用费的问题。从涉案店面的现场图片及黄阿狮与何宗琳签订的《转让合同》中“两间店面”的明确表述来看，涉案店面即为位于平潭县潭城镇中埔街农机公司楼下从南向北第9间牛肉店及第10间微商之家两间店面，何宗琳辩称只承租一间店面，但未提供任何证据予以证明，也无法对其与黄阿狮签订的《转让合同》中“两间店面”的表述进行合理解释，故该抗辩主张一审法院不予采纳。农机公司认为2010年度涉案店面的租金为每间500元/月，何宗琳则主张其从黄阿狮处转租涉案店面时得知涉案店面租金为400元/月，双方均未提供证据证明，从农机公司诉请一审法院这一系列返还原物纠纷案件中其他与涉案店面位置相近的店面租金来衡量，一审法院认定涉案店面2010年度租金为每间400元/月。农机公司主张按现有的市场价格支付房屋占用费，而何宗琳则主张应按400元/月计算，从既保障当事人诉讼权利又方便当事人诉讼的角度来讲，使用费计算应当在遵循公平原则的基础上考虑必要的诉讼成本问题。如果严格以当时当地同地段房屋的市场租赁标准参照计算虽然对双方都比较公平，但必然增加审计费用、时间耗费等诉讼成本，不利于定纷止争。客观来讲，租赁关系虽然终止，但双方约定的租金条款，应该是双方经磋商后达成的一致意思表示。根据意识自治的基本原则，确定使用费时应当首先参照合同的约定标准进行处理，这样可以使诉讼公平和诉讼效率同时得到兼顾。鉴于本案租赁关系终止之前租金是确定的，占用期间平潭地区经济是逐年发展，房屋租赁市场的租金逐年走高上涨的现实情况，因此，本案的占有使用费可酌定按2010年度的实际租金标准为基数，以每年度递增10%确定下一年度使用费标准为妥当。因此，本案黄阿狮应向农机公司支付涉案两间店面的占有使用费（按643元/月/间的标准从2015年12月9日起计算至2015年12月31日止及按707元/月/间的标准从2016年1月1日起计算至2016年3月5日止）；何宗琳应向农机公司支付涉案两间店面的占有使用费（按707元/月/间的标准从2016年3月6日起计算至2016年12月31日止及以2016年度占有使用费标准707元/月/间为基数逐年递增10%从2017年1月1日起计算至何宗琳返还涉案两间店面之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、何宗琳应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县农业机械公司返还占用的两间店面（位于平潭县潭城镇中埔街农机公司楼下从南向北第9间牛肉店及第10间微商之家店面）；二、何宗琳应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县农业机械公司支付涉案两间店面的占有使用费（按707元/月/间的标准从2016年3月6日起计算至2016年12月31日止及以2016年度占有使用费标准707元/月/间为基数逐年递增10%从2017年1月1日起计算至何宗琳返还涉案两间店面之日止）；三、黄阿狮应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县农业机械公司支付涉案两间店面的占有使用费（按643元/月/间的标准从2015年12月9日起计算至2015年12月31日止及按707元/月/间的标准从2016年1月1日起计算至2016年3月5日止）；四、驳回福建省平潭县农业机械公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9440元，由福建省平潭县农业机械公司负担8343元，由黄阿狮负担66元，由何宗琳负担1031元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于涉案店面的原月租金标准问题。平潭农机公司主张店面原租金为每间500元/月，并认为原承租人黄阿狮在一审庭审过程中未对平潭农机公司提出的月租金标准为500元每间的主张作任何抗辩，故案涉店面原租金应为500元每间。对此，本院认为，本案现有证据能够确认的事实是2015年12月9日至2016年3月5日黄阿狮租用涉案店面，平潭农机公司主张2006年至2015年12月8日期间亦由黄阿狮承租无相应证据予以证明，故平潭农机公司以黄阿狮未予抗辩推定其原月租金为500元/间，不能成立。一审法院根据平潭农机公司提起诉讼的一系列返还原物纠纷案件中其他与涉案店面位置相近的店面租金来衡量，认定涉案店面2010年度租金为每间400元/月已臻合理，予以维持。 关于占用费的计算标准问题。案涉店面原租金标准为400元/月，平潭农机公司主张应参照周边房屋租金标准计收占用费，但本案平潭农机公司并未举证证明在黄阿狮、何宗琳占用期间同地段同类型店面的租金标准及租金涨跌变化情况，且在案证据亦无法证明双方有关于调整租金价格的约定，平潭农机公司主张按照市场标准计收占用费，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，福建省平潭县农业机械公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9440元，由福建省平潭县农业机械公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  李 杰 二〇二〇年一月二日 法官助理蔡娟 书记员林舒