苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初5925号原告：苏州广电影视娱乐投资有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金山南路288号。法定代表人：顾卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵勇、汪迪（实习），江苏智择律师事务所律师。被告：苏州飓星源体育文化发展有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金山南路288号12#楼3层H301号。法定代表人：王玉龙，该公司总经理。被告：王玉龙，男，1962年11月2日生，汉族，住苏州市。原告苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广影娱乐投资公司）诉被告苏州飓星源体育文化发展有限公司(以下简称飓星源公司)、王玉龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理,后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭审理。原告广影娱乐投资公司的委托诉讼代理人赵勇、车云峰，被告飓星源公司及其法定代表人王玉龙在本院于2019年8月19日第一次开庭时，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；在本院于2019年11月6日第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广影娱乐投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于吴中区的租赁房屋立即腾空、迁出,并返还给原告及拆除1楼搭建门厅外露部分；2、判令被告支付原告拖欠商铺租金162735元及逾期付款违约金17985.47元(暂计至2019年6月11日，自2019年6月12日起至实际还清之日止，以162735元为基数，按每日万分之六计算)；3、判令被告支付房屋占有使用费88191.6元(暂计至2019年6月11日，自2019年5月1日至实际腾空返还房屋之日止按照2099.8元/天的标准计算，该标准为被告每日房租的两倍)；4、判令被告支付原告解除合同违约金97641元（该标准为解除合同当月房租的3倍）；5、判令不予退还商铺租赁保证金50000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由为：2016年3月29日，被告王玉龙与原告签订《商铺租赁合同》，约定由其承租原告位于苏州市吴中区木渎镇金山南路288号12号楼3层H301号铺位，租赁面积1808.14平方米，用于经营“飓风保龄球”，租赁期限为自交房日起120个月。租金按照固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金，其中第三年至第六年的固定租金为每月32547元，提成租金为8%。被告水、电等公共事业费用按照原告通知另行支付或结算。合同约定，被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过三十日的，原告有权解除合同，被告已支付的所有保证金等款项均不予退还，并且原告有权按合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额主张违约金。同时约定，被告逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期款项的千分之一支付滞纳金。合同还约定，合同解除之日被告应交还该商铺，迟延交还的，除实际发生的公共事业等费用，被告还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向原告支付占有使用费。2017年6月，双方签署《商铺租赁合同补充协议书》，被告另在一楼搭建门厅，根据该补充协议，在合同解除时，被告应将搭建的门厅及幕墙恢复原状。2017年7月，两被告与原告签订《补充协议》，约定被告王玉龙将租赁合同项下的权利义务转让给被告飓星源公司，被告王玉龙对被告飓星源公司的合同履行承担连带担保责任。租赁合同签订后，原告于2016年9月18日向被告交付租赁房屋，故租赁期限自2016年9月18日至2026年9月17日，但被告自2018年12月起至今无故不支付租金。原告多次催讨未果，被告仍拒不履行合同的义务。现为维护自身之权益，特诉至贵院，恳请依法判如所请。被告飓星源公司、王玉龙辩称，其不同意解除合同。双方产生矛盾的原因即在于一楼门厅，双方自2016年签订关于门厅租赁的补充协议之后，原告从未正式交付门厅，只是向其交付门厅钥匙，允许其对门厅门头部分进行装修，其装修了门头后，原告就不再允许其继续装修了。2018年11月底，就门厅交付问题，原、被告双方还进行了协商，原告主管人员当场同意将该门厅正式交付给其，但会后又明确表示不向其交付该门厅，故其从2018年12月开始再未向原告支付过所租金山南路288号12号楼3层H301号场地的租金和管理费，以要求原告妥善处理上述问题。此外，其认为原告主张的各项违约金过高。本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，原告广影娱乐投资公司（出租人、甲方）与被告王玉龙（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告王玉龙承租原告位于苏州市吴中区木渎镇金山南路288号苏州国际影视娱乐城第12号楼第3层编号为H301的商铺，租赁面积为1808.14平方米，用作经营“飓风保龄球”。租赁期限为自交房日起120个月。租金标准按固定租金与提成租金两者中的较高者为标准支付租金。第一年租金为0元，第二年租金为每月2000元，第三年至第六年每月租金32547元、提成租金8%，第七年至第十年每月租金37971元、提成租金8%。乙方应于甲方的首个账单日向甲方支付首期租金和管理费，首期租金以双方确定的账单为准。以后每季度最后一个月10日前向甲方支付或结算下一个季度的固定租金和管理费。乙方应于本合同签订时向甲方支付该商铺租赁保证金40000元。乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过三十日的，甲方有权通知乙方解除合同，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还。此外，乙方还应自解除协议生效后三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金。在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的千分之一支付滞纳金。除续租或双方另有约定，乙方应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接手续。未经甲方同意乙方逾期七日仍不交还该商铺的，视为乙方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任。若甲方同意乙方迟延交还该商铺的，除实际发生的公共事业等费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占用使用费。2017年5月，原告（甲方）与被告王玉龙（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议书》，主要内容为：一、乙方承租的甲方项目12号楼第3层第H301的铺位(下称“该铺位”)，因实际需要，在装修过程中，乙方需在12号楼一楼搭建门厅一个，面积为：84.15平米。为符合运营需要，甲方同意乙方把原有一楼幕墙整体移出(门厅搭建位置)。如因门厅施工质量引起的后期相关问题及损失，由乙方承担，与甲方无任何关系。二、乙方承诺本协议签订后，不管是何种原因解除原合同，都需将该搭建的门厅及幕墙进行恢复原状并通过甲方检查符合要求，如不能恢复原状，乙方同意甲方自行找第三方机构进行恢复，恢复所产生的费用由乙方承担，同时，甲方有权没收乙方已交保证金。三、因乙方进行门厅搭建、幕墙移出装修改造，为保证甲方权益，乙方同意增加保证金10000元，此增加的保证金于本协议签订当日乙方支付甲方。四、乙方承诺该搭建的门厅，符合城市管理、消防、规划等要求，如在今后的运营过程中，该门厅被认定为违章建筑，要求乙方拆除时，乙方需无条件配合，相应的行政处罚由乙方自行承担，如因此造成甲方损失的，乙方需赔偿甲方损失。五、原合同的租金及本协议搭建的门厅租金自2017年9月18日开始计算，计算标准按照原合同约定。2017年7月，原告（甲方）与被告王玉龙（乙方）、飓星源公司（丙方）签订补充协议一份，主要内容为：就乙方承租的甲方项目12号楼第3层第H301的铺位，甲方于2016年9月18日按约向乙方交付租赁的房屋，租期自2016年9月18日至2026年9月17日止。乙方在原合同中的所有权利义务均概括地转让给丙方，丙方同意承继乙方在合同中的一切权利和义务，并作为上述合同的主体继续履行，包括但不限于由丙方对租赁房屋进行使用；由丙方向甲方支付应付款项；甲方于收到丙方各项款项后按约定向丙方开具发票等，乙方对合同履行承担连带担保责任。后，被告向原告支付金山南路288号12号楼3层H301号铺位租金及综合管理费直至2018年10月30日，从未向原告支付过该12号楼一楼门厅房屋租金。另，被告向原告支付了商铺租赁保证金4万元及门厅保证金1万元。2019年4月26日，原告向被告飓星源公司寄送律师函，函称：截止目前飓星源公司仍欠付2018年12月1日至2019年6月30日的租金、2019年2月20至2019年3月10日水电费、2019年3月1日至2019年3月20日电费服务费，合计233293.7元。经催讨，飓星源公司一直以各种理由不支付。贵司的行为导致租赁合同的目的无法实现，严重侵害广影娱乐投资公司的合法权益，现通知如下：1、请贵司在收到本函之日起三日内支付上述拖欠的233293.7元；2、如贵司逾期仍未按上述第1条所规定义务履行的，广电影视公司即刻解除《租赁合同》及补充协议，并保留向飓星源公司主张一切责任的权利。被告已于2019年4月27日签收了该份函件。以上事实，由原告提供的租赁合同、商铺租赁合同补充协议书、补充协议、律师函、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。被告为证明其主张，提供如下证据：1、被告飓星源公司于2017年9月12日、同年9月27日、2019年1月3日向广影娱乐投资公司所作的函件，主要内容为，认为广影娱乐投资公司未按补充协议约定，同意其在12号楼一楼搭建面积为84.15平方米的门厅，至今尚未交付该门厅，要求广影娱乐投资公司承担对其造成的损失。2、被告广影娱乐投资公司拍摄的一楼门厅的照片，照片中可见，该一楼门厅原有幕墙整体移出，外露部分已搭建、装修完毕并安装了飓风1号的广告字牌。门厅内部为毛坯状态。3、被告所称王玉龙于2018年12月27日与原告总监沈津的通话录音，该通话录音系王玉龙与一女性人员通话，对方人员称，其不准备交付一楼门厅了，还是要做一个公用通道。王玉龙向该人员确认，广影娱乐投资公司至今未将12号楼一楼门厅交付时，该人员对此未持异议。4、一份王玉龙于2016年9月28日签字的广影娱乐投资公司租赁房屋交付确认书，其中明确王玉龙承租的金山南路288号12号楼3层H301号铺位的租期及每年应支付的租金，但并无广影娱乐投资公司盖章。被告称，因其租赁12号楼3层H301号铺位，故原告让其填写租赁房屋交付确认书，其持有的该份确认书系原告打印错误后丢弃在其处的确认书，虽无原告盖章，但说明原告出租任何场地均会让商户填写租赁房屋交付确认书，否则就是未交付场地。经质证，原告称，对证据一的真实性不认可，对证据二的真实性认可，对证据四的真实性无法确认。其称，其已将一楼门厅交付被告，而被告所述的门厅使用是将全部空间单独隔离作为吧台使用，而该计划无论是装修还是设计方案必须经过城建以及消防部门审核，但被告至今并未提供关于门厅内部装修使用的设计图纸以及审批单，按照该补充协议书如果计算租金按照2017年9月18日开始计算租金，先付后用，但被告至今也未支付该租金。无论原告是否按约交付门厅，该部份并非租赁合同的主义务，且被告至今拖欠租金（三楼保龄球馆以及门厅）一年多，被告构成根本违约。对此，被告称，其从未占用过涉案一楼门厅，该门厅内没有其任何物品，原告可以对12号楼一楼门厅自行使用。本院认为，原告广影娱乐投资公司与被告王玉龙就苏州市吴中区木渎镇金山南路288号12号楼3层H301号铺位签订商铺租赁合同及补充协议书后，又与被告王玉龙、飓星源公司签订补充协议，约定王玉龙在原合同及其附件中的权利义务概括转让给飓星源公司，王玉龙对合同履行承担连带担保责任。故原告与王玉龙签订的上述商铺租赁合同及补充协议书对原告及被告飓星源公司、王玉龙均有法律约束力，各方理应按约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权单方解除合同。被告本应在每季度最后一个月10日前向甲方支付下一个季度的租金费，而原告于2019年4月26日向被告飓星源公司发函时，被告飓星源公司尚仅支付截至2018年11月30日的租金。原告在函件中亦表示被告在宽限期内未支付相应租金，其即刻解除合同，被告飓星源公司于2019年4月26日收到函件后并未支付上述费用，故原、被告双方2016年3月29日的商铺租赁合同已于2019年4月30日解除。虽被告抗辩因原告未交付12号楼一楼门厅，故未支付上述租金。但，该门厅面积仅有84.15平方米，且被告亦从未交纳过该门厅租金，故被告以原告未交付该门厅而拒交案涉12号楼3层H301号铺位租金，于法无据，本院不予支持。被告应向原告返还该合同所涉租赁物即吴中区12号楼3层H301号铺位，故被告飓星源公司需从其承租的苏州市吴中区木渎镇金山南路288号12号楼3层H301号铺位中搬离并将该租赁场地返还给原告。按合同约定的月租金32547元的标准，经本院核算，被告结欠原告自2018年11月1日至2019年4月30日的租金共计162735元。原告主张计收逾期支付租金违约金符合双方约定，被告认为原告主张的违约金标准较高，本院作适当调整，酌定被告应按每日万分之四的标准向原告支付上述逾期付款违约金。故被告飓星源公司应向原告支付以162735元为基数，自2019年3月10日起计算至实际给付之日止、按照年利率11.7%的标准计算的逾期付款违约金。因被告飓星源公司目前仍占用涉案房屋，原告向被告主张因逾期搬离房屋而造成的房屋占有使用费，符合双方合同约定及相应法律规定，本院予以支持。但，被告认为原告主张的违约金标准较高，本院作适当调整，酌定被告应按每月42311的标准向原告支付自2019年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。原、被告双方解除合同后，给原告造成损失，原告可按合同约定没收原告的履约保证金并向被告主张违约金。但从被告提供的录音内容来看，应系被告法定代表人与原告管理人员的谈话，根据该谈话内容，结合原告并未提供12号楼一楼门厅的交接材料，该12号楼一楼门厅原告应并未交付被告使用，仅是允许被告装修了部分外墙。故被告因与原告签订该12号楼一楼门厅补充协议而交纳的押金10000元，被告不应没收，应在原告应给付的相应款项中进行抵扣。考虑到原告需没收被告支付的履约保证金40000元，本院结合原告可能产生的空租期损失对原告主张的该项违约金酌情调减，本院酌定被告飓星源公司应向原告支付解除合同违约金57641元，因飓星源公司支付的押金10000元可以抵扣，故飓星源公司还应向原告支付解除合同违约金47641元。因被告王玉龙对合同履行承担连带保证责任，故被告王玉龙对被告飓星源公司应履行的上述付款义务承担连带清偿责任。另，根据原、被告双方间的《商铺租赁合同补充协议书》，被告曾承诺不管是何种原因解除原合同，被告都需将该搭建的门厅及幕墙进行恢复原状，因原、被告双方间的《商铺租赁合同》已经解除，故被告飓星源公司应按照上述协议书约定拆除12号楼一楼搭建门厅外露部分。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告苏州飓星源体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的苏州市吴中区木渎镇金山南路288号苏州国际影视娱乐城第12号楼第3层编号为H301的商铺腾空后返还原告苏州广电影视娱乐投资有限公司并拆除该12号楼一楼搭建门厅外露部分。二、被告苏州飓星源体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州广电影视娱乐投资有限公司支付商铺租金共计162735元及逾期付款违约金（以162735元为基数，自2019年3月10日起至实际给付之日止、按照年利率11.7%计算的逾期付款违约金），原告苏州广电影视娱乐投资有限公司已经收取的履约保证金40000元不再向被告苏州飓星源体育文化发展有限公司退还。三、被告苏州飓星源体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月42311元的标准向原告苏州广电影视娱乐投资有限公司支付自2019年5月1日起计算至返还房屋之日止的房屋占有使用费。四、被告苏州飓星源体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州广电影视娱乐投资有限公司支付解除合同违约金47641元。五、被告王玉龙对被告苏州飓星源体育文化发展有限公司的上述第二、三、四项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币7548元，由被告苏州飓星源体育文化发展有限公司、王玉龙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  吴宁剑人民陪审员  沈 琴人民陪审员  李 贝二〇二〇年一月九日书 记 员  沈 昀