浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初6608号 原告：沈洁，女，1997年2月10日出生，汉族，住嵊州市。 原告：夏天怡，女，1997年9月22日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：蔡柏顺，浙江世纪方正律师事务所律师。 被告：嵊州碧恒置业有限公司，住所地嵊州市三江街道兴旺街288号嵊州茶叶城2幢302室。 法定代表人：欧阳宝坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘圣华，男，系公司职员。 委托诉讼代理人：张仕伟，男，系公司职员。 原告沈洁、夏天怡与被告嵊州碧恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈洁、夏天怡的诉讼代理人蔡柏顺、被告嵊州碧恒置业有限公司的诉讼代理人刘圣华、张仕伟到庭参加诉讼。双方当事人均要求本院给予庭外和解期限一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告沈洁、夏天怡向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告立即返还原告的购房款1840749元，并承担利息损失157844.25元（从原告实际支付房款之日起至判决应当返还之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率0.5%计算）；3.判令被告立即支付给原告违约金18.4万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月28日，原、被告签订书面商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的嵊州市城南新区桥南C地块江湾1号翡翠湾二期33幢B48号商铺一间，建筑面积91.28平方米，套内面积88.8平方米，商品房单价20165.95元／平方米，总款1840749元，房屋交付时间为2019年3月30日前。合同签订后，原告按合同约定付清了全额房款。2019年3月24日，原告按被告的通知前去办理交接房屋手续，但原告及许多购房户发现，被告的房屋严重漏水和面积大幅减少，也没有按合同第九条的规定出具有关证明，因不具备房屋交付条件，双方未办成交房手续。后被告虽经修理、改造，但无法达到合同要求，这样被告至今都没有实际交付房屋，现逾期交付的时间已超过120天，且建筑面积和套内面积均减少6.64平方米，减少面积和总面积相比超过3%，被告已构成严重违约，原告按约有权解除合同。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法处理。 被告嵊州碧恒置业有限公司辩称，一、被告已在《商品房买卖合同》约定的交付时间届满前把达到《补充协议书》约定交付条件的案涉房屋交付给原告：案涉房屋仅存在一般的质量瑕疵，原告以此拒绝收楼的，被告无须承担逾期交付的违约责任。被告不存在逾期交付案涉房屋的违约行为，买卖合同约定的解除合同条件未成就，原告无权解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。首先，《商品房买卖合同》的第五页第九条约定：“出卖人应当于2019年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用”。《商品房买卖合同》的附件八第20页第五条约定：若因买受人自身原因导致买受人未在合同约定交付期限内接受该商品房的，该商品房视为于交付期限届满之日起交付。补充协议第一页第三条第一款约定：“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地主管部门递交了办理该商品房建设工程验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”嵊州碧恒置业有限公司于2019年3月18日向原告寄发收楼通知，原告收到该通知并于2019年3月24日前来售楼处办理验收交接手续。根据《商品房买卖合同》及《补充协议书》的约定，嵊州碧恒置业有限公司于案涉房屋约定的交付日（2019年3月30日）前通知原告收楼的情况下，即应认定嵊州碧恒置业有限公司已完成案涉房屋的交付。 其次，《商品房买卖合同》的附件第20页第三条第（三）款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题外和严重影响正常居住外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不得拒绝房屋交付。买受人以此为由拒绝交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。”《补充协议书》第3页第三条第（五）款约定：“该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与《商品房买卖合同》约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题之外的其他质量问题的，买受人有权要求保修，保修期内出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”《补充协议书》第5页第六条第二款约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围内的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。根据上述条款可知，房屋存在除地基基础和主体结构、严重影响正常居住外的质量瑕疵问题，原告以此为由拒绝交付的，嵊州碧恒置业有限公司不承担逾期交付的责任；嵊州碧恒置业有限公司将根据法律规定、《商品房买卖合同》及《补充协议书》的约定在保修范围及保修期限内承担保修责任。在案涉房屋交付后，原告就案涉房屋所提出的质量问题仅为一般质量瑕疵，未达到严重影响正常使用的程度，更不存在房屋地基基础和主体结构的质量问题。针对案涉房屋交付后原告提出的质量瑕疵问题，嵊州碧恒置业有限公司在保修范围内对案涉房屋积极履行维修义务，且嵊州碧恒置业有限公司就案涉房屋存在质量瑕疵问题已经维修完毕。故因原告以案涉房屋存在除地基基础和主体结构、严重影响正常居住外的质量瑕疵问题拒绝收楼的，应视为嵊州碧恒置业有限公司已交付案涉房屋，且嵊州碧恒置业有限公司无须承担逾期交付的违约责任。 二、案涉房屋合同约定面积与房屋建筑面积测绘成果书所载的案涉房屋建筑面积一致，不存在合同约定面积差异比超过＋3%的情形，原告无权解除原告与嵊州碧恒置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。 首先，合同第二页第三条约定的案涉房屋建筑面积为91.28平方米，房屋建筑面积测绘成果书所载的案涉房屋测绘建筑面积同样也为91.28平方米，不存在补充协议第五页第四条第一款第3项约定的面积差异百分比【（产权面积－合同约定计价面积）÷合同约定的计价面积】超过＋3%以上的情况。 其次，情况说明所载的使用面积减少6.64平方米，是原告与嵊州碧恒置业有限公司就案涉房屋维修方案达成一致的情况下导致，而非嵊州碧恒置业有限公司单方原因导致的。另外，原告作为具有完全民事行为能力的人，应当对自己的民事法律行为产生的法律后果负责。原告在明知案涉房屋的维修方案会导致案涉房屋的使用面积减少的情况下仍与嵊州碧恒置业有限公司就案涉房屋的维修方案达成一致，说明原告同意并接受案涉房屋建筑面积减少的后果。 综上，嵊州碧恒置业有限公司不存在逾期交付案涉房屋的情形，不存在由于嵊州碧恒置业有限公司的原因导致案涉房屋建筑面积差异比超过＋3%以上的情况，该公司不存在其他违约行为，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.《商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2017年10月28日签订商品房买卖合同，合同包括商品房的地点、基本情况、建筑面积、价款、交付期限、逾期付款和交付房屋的责任、建筑面积减少的责任等内容，原告单方解除合同是根据合同的约定，被告违约造成原告可以依法解除合同，被告应当返还房款、利息损失，并承担购房款10%的违约金。 证据2.收据、银行汇款一组，证明原告已按约向被告支付了所有房款的事实。 证据3.收楼通知书一份，证明被告于2019年3月18日发送原告办理房屋交接手续的通知，原告去被告的售楼中心处交接房屋时发现房屋存在质量问题和面积要减少的问题，双方没有达到房屋真正交付的事实。 证据4.情况说明一份，证明2019年8月9日对所购商品房的建筑面积进行测量，经测量后比合同约定面积少了超过3%的面积，所以原告有权要求解除合同。 证据5.关于要求解除商品房买卖合同的函一份，证明原告因被告严重违约，要求解除合同，原告提出解除合同后被告并没有返还购房款和支付违约金。 被告嵊州碧恒置业有限公司对原告提供的证据质证如下：对证据1的三性予以认可，对原告主张的证明目的不予认可。被告不存在违约行为，也不存在逾期交付房屋的行为，房屋不存在主体结构地基基础的质量问题。对证据2的三性予以认可，对原告的证明目的也予认可。对证据3的真实性、合法性予以认可。对原告的证明目的不予认可。对证据4的真实性、合法性予以认可，对原告的证明目的不予认可，该证据证明了原告与被告就案涉房屋的质量维修方案在自愿协商的基础上达成了一致，并且原告已知悉该维修方案会导致案涉房屋面积的减少，而面积的减少并非补充协议书第四条第一款第三项约定百分比超过3%的情况，且原告愿意接受案涉房屋使用面积减少的相应后果。对证据5的三性及原告证明目的均不认可，案涉房屋已达到了补充协议书约定的交付条件，不存在未达到交付条件的情况，对案涉房屋在保修范围内的瑕疵问题，被告已维修完毕。合同约定的建筑面积与房屋测绘的面积一致，不存在补充协议第四条第一款第三项约定的面积差异百分比超过3%的情况。 被告嵊州碧恒置业有限公司就其抗辩意见，提供了以下证据予以证明: 证据6.补充协议书一份，证明双方在补充协议书已针对案涉房屋的交付条件作出明确的约定，同时补充协议书约定，案涉房屋存在属于工程保修范围内质量问题的，被告仅需承担保修责任及保修费用，除此之外，被告不承担其他任何责任和支付任何费用。买受人拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。 证据7.嵊州市房屋建筑工程竣工验收备案表一份，证明被告开发建设的案涉房屋经政府主管部门验收通过，并已取得建设工程竣工验收证明，符合补充协议书约定的交付条件。 证据8.寄件信息一份，证明被告已于2019年3月18日向原告寄发收楼通知，通知原告前来收楼。 证据9.房屋建筑面积测绘成果书一份，证明案涉房屋合同约定的建筑面积与房屋建筑面积测绘成果书载明的案涉房屋测绘建筑面积一致，不存在面积差异。 证据10.情况说明一份，证明原告与被告就案涉房屋的维修方案达成一致，同时原告与被告明确知悉该维修方案导致了案涉房屋建筑面积的减少。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据6的真实性、关联性和合法性没有异议，对被告的证明目的有异议，案涉房屋存在严重的质量问题，双方一致认为不能交付，并不是原告不去交付。对证据7的三性没有异议，原告对房屋建筑工程是否竣工验收合格的情况是不清楚的，也没有看到过该份备案表，备案表中建筑面积的测绘内容与房屋实际面积的减少是矛盾的，应以实际测量的面积为准。对证据8的真实性没有异议，原告确实收到了交房的信息，也去了现场进行交房，原告没有拒绝交付，但因为房屋有质量问题双方一致认为不能交付。对证据9的真实性没有异议，对被告的证明目的有异议，这个测绘成果书载明的测量建筑面积的内容不予认可，应以实际测量的建筑面积为准。对证据10的三性没有异议，在情况说明中原、被告对商品房的质量问题和建筑面积减少均认可的，仅凭该情况说明的内容，原告就有权解除合同。 本院对原、被告提供的证据认证如下：证据1，分析原告的证明目的，其提供该份证据用以证明被告存在合同约定的违约行为，原告可单方解除合同，合同解除后，被告应当返还原告全部购房款、支付利息和承担合同约定按购房款的10%计付的违约金。对原告主张的证明目的，应分二个层面进行评判。首先，原告主张的合同解除权是否成就。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告可予单方解除合同的条件成就的前提有二，其一为被告存在交付商品房后的产权登记面积与合同约定的面积发生差异，且面积误差比绝对值超出3%，原告有权退房，也即原告有权解除合同；其二为被告存在逾期交房超过120日的情况，原告有权解除合同。结合原告提供的证据4也即被告提供的证据10，两者系同一份证据，从该份情况说明的内容看，被告有对原告所购商铺使用面积减少6.64平方米的自述，根据《商品房买卖合同》对原告所购商铺建筑面积为91.28平方米的约定，实际减少面积已超过3%，即本案存在如案涉商品房交付后产权登记面积与合同约定面积的误差比绝对值超出3%的情形，依据合同约定原告有权退房。另依据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年3月30日前将符合合同约定条件的案涉商品房交付给原告。而事实情况为被告在合同约定交房期限渐至前通知原告去收房，原告发现案涉商品房存在质量问题和面积减少的情况后，双方未完成交房手续，直至本案法庭辩论终结前双方终未完成交房。根据双方签订的《补充协议书》第三条第（五）项最后一款载明：该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题、与《商品房买卖合同》约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题之外的其他问题，且属于工程质量保修范围内的质量问题的，买受人有权要求保修，保修期内出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。探究该约定条款的个中深意，结合本案实际，可以理解为如若案涉商品房存在地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题，与《商品房买卖合同》约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题，买受人可在出卖人通知交房的情况下拒绝收楼，并且应当视为出卖人未完成向买受人及时交房的义务。庭审后本院至案涉商品房现场实地勘验，查明该商品房的新建北面里墙与层高一致有整体重新前移砌建，旧建的北面墙体仍然存在，经新建墙体正下方一孔洞与旧建墙体之间的间隔实测后，新建墙体向南前移大概有83-84公分左右，此为导致该商品房使用面积减少至情况说明所载的6.64平方米的原因。新建墙体为水泥轻质砖砌建，重新砌建原因为该商铺有渗漏水的问题，为何前移墙体据被告陈述为防止渗漏之需。根据以上现场勘察的实况，本院认为该商品房存在不能防止渗水的质量问题，即使在房内前移新建了北面的墙体，被告也不能以此应然证明其已消除案涉商品房存在的渗水问题，该质量问题应当属于《补充协议书》约定的地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题，即使原告以此为由拒绝收房也符合合同约定，反言之，即可认定导致双方未完成交房系被告提供的案涉商品房不符合合同约定的交付条件。双方约定的交房截止日2019年3月30日距原告起诉之日2019年9月20日，对被告而言早已逾期交房超过120日，依据合同约定原告有权解除合同，同时被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金。综上，本院认定证据1能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据4与证据10为同一证据，该证据的内容对双方自认案涉商品房使用面积有减少的证明目的具有证明力，对被告主张双方对案涉商品房的维修方案达成一致的证明目的是否成立，本院不作评价。证据6虽然不能达到被告的证明目的，但该证据与本案事实具有关联性，本院仍予采信。证据2、3、5，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据7，只能证明被告开发的嵊州碧桂园二期项目建筑工程整体已经竣工验收，但对被告主张原告所购商铺已达到《补充协议书》约定的交付条件的证明目的，则不能予以证明。证据8，能够达到被告的证明目的，本院予以采信。证据9，不能达到被告主张的证明目的，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年10月28日，原告沈洁、夏天怡与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的嵊州市环堤北路388号江湾1号翡翠湾二期B33幢商业48号商品房（商铺），建筑面积为91.28平方米，单价为20165.97元，总价为1840749元；当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。出卖人应当在2019年3月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、无等，具备商品房正常使用的基本条件，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、3、4三项详见附件八补充协议。除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《浙江省商品房买卖合同》对双方的其他权利义务也作了约定。之后，被告与原告又签订了一份补充协议书。补充协议书第三条第（五）款第五项约定：该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题、与《商品房买卖合同》约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题之外的其他问题，且属于工程质量保修范围内的质量问题的，买受人有权要求保修，保修期内出卖人应负责保修，并承担保险费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。原告按约支付了案涉商品房的全部购房款。案涉商品房所在的嵊州碧桂园二期工程项目于2018年12月21日整体竣工验收。2019年3月18日，被告寄送原告期楼收楼通知书一份，通知原告案涉商品房将于2019年3月22日至3月24日进行集中交付，告知原告于2019年3月24日带齐有关资料和款项前去嵊州碧桂园江湾1号销售中心办理相关手续。原告依照通知的时间前去交接案涉商品房时，发现案涉商品房里面北墙存在渗漏水的现象，其认为不适于居住使用，于是没有接收房屋。后被告在案涉商品房里与前建北墙距离83-84公分左右，并与房屋层高一致整体向南位移再行砌建一堵里墙，由此导致案涉商品房经双方确认实际使用面积减少6.64平方米，而且前建的房内北墙仍然存在。2019年8月5日，原告寄送被告关于要求解除商品房买卖合同的函一份。函载明：原告于2017年10月28日向被告购买嵊州市桥南路666号江湾1号翡翠湾48号商品房。按合同第九条约定，被告公司应在2019年3月30日前交付房屋，被告公司于2019年3月18日通知原告于2019年3月24日办理交付手续。原告已于2019年3月24日上午到被告公司处办理，但原告在验房时发现房屋严重漏水和面积大幅减少，被告公司也没有按合同第九条规定出具有关证明，不具备房屋交付条件，所以至今没有实际交付，现已逾期交付超过120日。根据合同第十条规定，原告正式通知被告公司解除合同，并按合同约定要求被告公司及时退还原告已付的购房款1840749元，并支付违约金（按已付购房款10%计算）。该函于2019年8月8日由被告收件人员签收。2019年9月20日，原告起诉来院，双方形成诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应遵照《商品房买卖合同》以及《补充协议书》的约定行使权利、履行义务。原告投巨资购置被告开发建设的案涉商铺的初衷是作为一笔长期投资，为了资产的保值增值或用于自己居住使用，抑或是向外出租获利。而现实情况为案涉商品房存在渗漏水的质量问题，即使被告现在采取了将案涉商品房的里墙向南前移83-84公分重新砌建一堵墙，也不能肯定被告已经消除了前述的严重影响正常居住使用的质量问题，而且该添建行为导致了房屋实际使用面积大幅度减少。为此原告没有接收案涉商品房，可认定被告未按约定的期限完成交房义务。至原告起诉之日止，被告逾期交房已超过合同约定的120日，原告有权解除合同，同时被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还原告全部购房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金，原告与之相关的诉讼请求，符合合同约定，本院予以认可。解除合同的时间节点为原告解除合同的通知到达被告之日即2019年8月8日。按照合同约定的计算基数和计付比例，原告可得的违约金为184074.90元，现原告主张金额为184000元，系原告的自愿处分，本院予以准许。至于原告要求被告承担以支付全部购房款之日起至判决应当返还之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率0.5%计算的利息损失请求一节，本院认为，双方签订的合同明确约定利息按中国人民银行同期活期存款利率计付，利息起算日由于被告应当在原告提出退房之日起30日内全部退还原告已付的购房款，所以起算日确定为原告提出退房之日起的第31日。由此，对原告主张的利息损失一节请求，本院予以认可，但对原告主张的利率计付标准以及利息起算日，本院予以调整。嵊州碧恒置业有限公司关于其不存在逾期交付案涉房屋的情形，不存在由于嵊州碧恒置业有限公司的原因导致案涉房屋建筑面积差异比超过＋3%以上的情况，也不存在其他违约行为的辩解，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认嵊州碧恒置业有限公司与沈洁、夏天怡于2017年10月28日就嵊州市环堤北路388号江湾1号翡翠湾二期B33幢商业48号商品房签订的《浙江省商品房买卖合同》已于2019年8月8日解除。 二、嵊州碧恒置业有限公司返还沈洁、夏天怡购房款1840749元并支付该款自2019年9月8日起至付清日止按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息。 三、嵊州碧恒置业有限公司支付沈洁、夏天怡违约金184000元。 四、驳回沈洁、夏天怡的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24260元，减半收取12130元，由沈洁、夏天怡负担130元，嵊州碧恒置业有限公司负担12000元，款限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  单超 二０二０年一月三日 书记员  陈莉