山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11857号上诉人（原审原告）：胡海英，女，1977年9月30日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：朱晓霞，女，1975年4月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：岳玉友，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东方，山东龙奥律师事务所律师。上诉人胡海英因与上诉人朱晓霞房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3949号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡海英上诉请求：1.请求撤销判决第二项，判决朱晓霞退还租房押金4000元扣除5月15日-8月15日(房屋已空至今)物业费用608.1元，应该退还房屋押金3391.9元。2.一、二审诉讼费由朱晓霞承担。事实和理由：双方合同约定，押金退还条件是“物业交接时，胡海英结清所有应缴费用，朱晓霞无息退还胡海英押金”，虽然已经退租，房屋已经于2019年8月6日前空出；但是双方并未进行物业交接即费用清算，并不是胡海英不愿意承担物业费用，而是在空出房屋后，多次与物业工作人员沟通并于2019年8月6日预付物业费（多付）800元（有微信转账记录），但是物业财务只能接受现金才能开具相关收据，所以物业将胡海英预付的800元微信转账退回，可以证明胡海英是愿意承担物业费用的。胡海英在5月15日到8月15日租赁期内，物业费按照3元/月/平方米（有微信记录证明和中铁财智中心物业收费标准单），胡海英的房屋是60平，这样核算三个月物业费用应该是60平*3元/月*3个月=540元，同时公摊水电加上1018室的电费是68.1元；在5月15日到8月15日租赁期内的物业费用总合计为：608.1元；朱晓霞应该退回押金：4000元-608.1元=3391.9元；现二房东朱晓霞也已经退房并且结清了10层所有房屋物业费用（包括1018室一间物业费），所以胡海英将物业费直接交给朱晓霞即可；中铁财智中心物业电话号码为：58773591，可以电话核实。总之，胡海英同意将三个月的物业费用608.1元从押金4000元里面扣除。现诉请法院判决朱晓霞退还胡海英房屋押金3391.9元。朱晓霞辩称，一、一审法院事实认定不清，双方签署的《房屋租赁合同》未解除，朱晓霞无须向胡海英退回房租及保洁费，一审法院第一项判决应予撤销。1.双方签署的《房屋租赁合同》未解除，胡海英亦未将涉案房屋钥匙交予朱晓霞。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据合同法九十三条的规定，解除合同的方式有两种，一是当事人协商一致解除，二是约定了解除合同的条件，在约定的条件成就时，一方可以单方解除。就本案而言，《房屋租赁合同》并未约定一方解除合同的条件，朱晓霞仅同意胡海英将涉案房屋转租，双方从未协商解除合同，至2019年9月4日，胡海英仍积极联系新租客将涉案房屋转租，双方签署的《房屋租赁合同》亦未解除。2.胡海英未将涉案房屋钥匙交予朱晓霞，且房屋租赁合同的解除条件亦非交付房屋钥匙。胡海英称将房屋钥匙给予朱晓霞公司的员工耿老师，但朱晓霞并未收到胡海英归还的涉案房屋的钥匙，同时仅凭胡海英单方归还涉案房屋钥匙，不能视为双方就合同解除达成一致。3.《房屋租赁合同》第八条内容载明“在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应按照本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失”。按照合同的约定，在租赁期内，胡海英擅自退租，胡海英不仅应向朱晓霞支付一个月违约金，亦须向其赔偿损失。在租赁期内胡海英未将涉案房屋予以成功转租，使涉案房屋在2019年10月31日前处于闲置状态，该损失应由胡海英承担。同时，因胡海英未按时缴纳房租，致使房东在2019年10月31日，将中铁财智中心6楼北向半层的房屋收回，使朱晓霞损失押金20000元以及下半年的保洁费.4.保洁费系因租赁涉案房屋产生的费用，在《房屋租赁合同》未解除的情况下，胡海英无权利向朱晓霞主张退还保洁费。同时，保洁费系向物业缴纳，物业一经收取，概不退还，朱晓霞向物业缴纳的保洁费亦无法要求物业退还。二、根据合同约定，胡海英无权主张涉案房屋押金，其上诉请求不应当得到支持。《房屋租赁合同》第五条内容载明“甲方收取乙方租赁押金4000元。租赁期满，乙方无违约行为，待租赁期满物业交接时，乙方结清所有应缴费用，甲方无息退还乙方押金”。本案中，租赁期未满，且胡海英擅自退租，无权向朱晓霞主张涉案房屋押金，胡海英亦未结清物业费、水费、电费等费用，故胡海英的上诉请求不应当得到支持。综上所述，《房屋租赁合同》并未解除，朱晓霞无义务退还胡海英的房租和保洁费，一审法院第一项判决应予撤销，胡海英与朱晓霞签署的合同未到期，同时又违反合同约定，无权要求朱晓霞退还房屋押金，其上诉请求不应当得到支持。朱晓霞上诉请求：1.撤销济南高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0191民初3949号民事判决，查清事实，重新审核和认定合同细节，并依法改判或发回重申。2.胡海英赔偿朱晓霞经济损失5000元，并承担诉讼费。事实与理由：朱晓霞不应退还租金加赔偿损失。第一：房屋租赁合同写着如果乙方擅自退租的乙方按合同赔偿甲方一个月房租作为违约金，并赔偿损失，但是起诉书写着一个月租金作为赔偿金，赔偿损失没有写出来，合同上有，起诉书上没有。第二：胡海英租赁期限共十二个月，是按半年付费，租金每个月3333.3元，租赁房屋按月计算，况且胡海英属于违约方，无法按天计算。第三：胡海英租赁，胡海英安装的电表，物业费，水费，公摊的电费等未结算，电费380元，物业费720元，水费99.9元，以上共计1199元；并且，退租的房屋钥匙并未交给朱晓霞，未交钥匙就说明胡海英继续租房。第四:合同书写明，如果违约早退房，扣除一个月租金作为违约金，并赔偿损失。朱晓霞与胡海英签订的租赁合同为一年，现胡海英仅租赁4个月便要求解除合同，影响朱晓霞的出租收益，因此请求法院判决胡海英赔偿朱晓霞5000元损失，加上水费电费物业费1199元，共计6199元。综上所述，一审判决错误，请求依法改判或发回重审。胡海英答辩意见同上诉理由。胡海英向一审法院起诉请求:1.判令朱晓霞退还租房押金4000元及2个半月房租8333.25元以及8个月保洁费480元；2.判决朱晓霞承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月27日，胡海英与朱晓霞签订《房屋租赁合同》，约定：胡海英承租高新区工业南路59号中铁财智中心6号楼1018室房屋，租期为2019年5月15日至2020年5月14日，租金为3333.3元/月，总额为40000元，房租半年付。房屋用于经营服装等。押金为4000元，租赁期满，胡海英无违约行为，待租赁期满物业交接时，胡海英结清所有应缴费用，朱晓霞无息退还胡海英押金。胡海英缴纳租赁期间的费用为：水电费、暖气费、物业管理费、电话费、宽带费、停车费、有线电视费。另合同约定：在租赁期间，胡海英擅自退租的，胡海英应按照本合同一个月租金额向朱晓霞支付违约金并赔偿损失。另合同约定：保洁费1元/平/月，每月60元，交一年720元。本房属于转租，原房东允许转租。2019年5月15日，朱晓霞将涉案房屋交付胡海英，2019年5月15日，胡海英向朱晓霞支付押金4000元；2019年5月28日，胡海英向朱晓霞支付保洁费720元；2019年5月27日，胡海英向朱晓霞支付房租10000元；2019年5月28日，胡海英向朱晓霞支付房租10000元。一审法院另查明，双方自2019年8月9日开始协商退租事宜，2019年8月28日，胡海英向朱晓霞明确表示退租，并进行费用的结算；2019年9月3日，胡海英将涉案房屋钥匙归还朱晓霞。一审法院认为，胡海英与朱晓霞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，约定内容不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自权利义务。胡海英于2019年8月28日擅自退租，并自愿承担一个月房租作为违约金赔偿给朱晓霞，并将涉案房屋钥匙予以归还，双方《房屋租赁合同》解除。因胡海英向朱晓霞已支付半年房租20000元，一年保洁费720元，及押金4000元，现实际承租期间为2019年5月15日至2019年8月28日，即3个月14天，朱晓霞应将剩余2个月16天房租予以退还。胡海英按照两个半月进行计算，不超过上述范围，一审法院予以支持；另，依据双方合同约定，因胡海英擅自退租，应承担一个月租金的违约金。综上，朱晓霞应退还胡海英房租5000元（20000元/6个月*2.5个月-20000元/6个月*1个月）。因胡海英实际支付1年保洁费，应退还8.5个月保洁费，朱晓霞按照8个月主张，一审法院予以支持。故朱晓霞应退还保洁费480元（720元/12个月*8个月）。另，关于胡海英主张的房屋押金，依据双方合同约定，押金退还条件是“物业交接时，胡海英结清所有应缴费用，朱晓霞无息退还胡海英押金”，虽胡海英已经退租，但因双方并未进行物业交接即费用清算，胡海英主张押金退还，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，判决：一、被告朱晓霞于本判决生效之日起十日内退还原告胡海英房租5000元及保洁费480元；二、驳回原告胡海英的其他诉讼请求。如被告朱晓霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由被告朱晓霞负担。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，胡海英提交以下证据：证据一，提交与物业之间的微信截图，拟证明胡海英曾向物业交过物业费，但物业不接收微信转账只接收现金，当时胡海英没有带现金，所以就没有交成。但是胡海英愿意承担2019年5月15日到2019年8月15日期间的608.1元物业费，该数据为物业公司计算得出。等判决之后胡海英愿意承担，从4000元押金中扣除。证据二，电表上的数为32，拟证明当时电表上的数字为32，并不是320。朱晓霞对该证据质证称，对证据一的真实性不予认可，胡海英仅提交了复印件，不能确定对方是否为物业。对证据二的真实性不予认可，对胡海英的聊天对象的身份也不知晓，房屋租赁合同中约定胡海英单独安装电表，5到8月份是夏天的高温季度，对于胡海英主张的电表数为32度不予认可。此外，用电量大，水费、电费、物业费是分别交纳的。另查明，一审时一审法院依法向朱晓霞送达了开庭通知，朱晓霞未依法按时出庭，亦未向法院说明未到庭的正当理由并提供未到庭的合理证据。本院认为，胡海英与朱晓霞签订的房屋租赁合同，为合法有效的合同，对双方均具有约束力。一审时胡海英提交了其与朱晓霞签订的租赁合同、朱晓霞签字的租金收据、保洁收据、双方微信聊天截图等证据，上述证据能够证实双方租赁关系存在的事实及胡海英交纳租金的相关事实。截止2019年8月28日，涉案房屋已经腾空，房屋钥匙已交付朱晓霞所在公司员工，2019年8月28日微信聊天截图证据载明：胡海英通过微信明确告知了朱晓霞相关退租事宜，因此，一审法院认定胡海英对涉案房屋的实际承租时间为3个月14天，判决朱晓霞应退还胡海英房租5000元、保洁费480元，并无不当。2019年8月28日之后涉案房屋已经腾空，胡海英已经告知朱晓霞上述情况，并将房屋钥匙交付给了朱晓霞所在公司员工，此时涉案房屋胡海英已不占有使用，朱晓霞可自主支配使用涉案房屋，现朱晓霞主张胡海英应向其赔偿5000元经济损失，鉴于胡海英与朱晓霞签订的房屋租赁合同约定，“在租赁期，乙方（胡海英）擅自退租的，乙方应按照本合同一个月租金向甲方（朱晓霞）支付违约金并赔偿损失”，一审法院依据双方约定，已经扣减了朱晓霞的一个月租金，作为胡海英提前退租的违约金，现朱晓霞主张胡海英应向其赔偿5000元经济损失，该项主张系属于反诉请求范畴，其一审时未依法按时出庭，亦未向法院提出上述反诉请求，且上述请求无事实及法律依据，故本院对其上述请求，依法不予支持。关于胡海英主张朱晓霞应当退还胡海英押金4000元的问题，本院认为，依据双方合同约定，押金退还条件是“物业交接时，胡海英结清所有应缴费用，朱晓霞无息退还胡海英押金”，截至二审诉讼时，胡海英尚未就涉案房屋使用期间的物业费结清，故一审法院对其该项诉讼请求，未予支持，并无不当。综上，上诉人胡海英与上诉人朱晓霞的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人胡海英负担120元，上诉人朱晓霞负担120元。本判决为终审判决。审 判 长 刘继英审 判 员 刘彦亭审 判 员 赵 雯二〇二〇年一月十六日法官助理 高 超书 记 员 韩 雪