北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终442号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘献中，男，1980年5月22日出生，汉族，住河南省正阳县，现住北京市房山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京瀚祥聚酒店管理有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路2号院内。法定代表人：于凤银，总经理。委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。上诉人刘献中因与被上诉人北京瀚祥聚酒店管理有限公司（以下简称瀚祥聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘献中及被上诉人瀚祥聚公司之委托诉讼代理人朱瑞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘献中上诉请求：撤销一审判决第五项，改判瀚祥聚公司赔偿我2018年8月25日至2018年9月26日期间的营业损失53000元，退还我2019年3月26日至2019年5月6日期间的房屋租金24764元，赔偿我2019年3月26日至2019年5月6日期间停业损失41000元及食材损失20000元，本案一、二审诉讼费由瀚祥聚公司承担。事实和理由：1.一审判决仅判令瀚祥聚公司赔偿我2018年8月25日至2018年9月26日期间租金损失19932元以及员工工资损失10000元，是远远不能弥补我因消防部门封门所遭受的损失的，我提供的收银台流水证明我2018年6月至8月平均每天营业额2000余元，同年10月至12月平均每天营业额4000余元，我仅按照每天盈利1000元的标准主张33天停业损失33000元，有充分依据，且瀚祥聚公司还应赔偿我此期间的食材损失20000元。2.瀚祥聚公司提供的出租房屋房顶严重损坏，加上漏雨，我无法经营，瀚祥聚公司应退还我2019年3月26日至2019年5月6日期间的房租24764元，并赔偿该期间我的停业损失及食材损失20000元。3.瀚祥聚公司应承担合同无效的主要责任。瀚祥聚公司辩称，我同意一审判决，不同意刘献中的上诉请求。刘献中上诉主张的各项损失在一审判决中已经予以考虑。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。瀚祥聚公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年4月1日签订的《企业租赁经营合同》；2.判令刘献中将北京市房山区拱辰街道政通路2号院东墙地界处平房（以下简称涉案房屋）恢复原状并返还给我公司；3.判令刘献中向我公司支付尚欠的水费31213.96元（2016年3月7日至2018年8月24日，日用水量3.86立方米，每立方米9元）；4.判令刘献中支付违约金110250元；5.由刘献中承担诉讼费用。刘献中向一审法院反诉请求：1.判令瀚祥聚公司赔偿我2018年5月19日至2018年5月23日、2018年8月25日至2018年9月26日，共计41天营业损失111830元；2.判令瀚祥聚公司支付我电费6336元，后期电费以电表为准另行追加；3.判令瀚祥聚公司返还我茅台酒2瓶、软中华烟2条；4.判令瀚祥聚公司赔偿我因其违建门脸给我造成的营业损失126100元；5.本案诉讼费用由瀚祥聚公司承担。后，刘献中向原审法院提交反诉状，将瀚祥聚公司列为反诉被告，增加反诉请求：1.判令解除艾润霞与我签订的《房屋租赁合同》，艾润霞赔偿我合同违约金110250元；2.判令艾润霞返还我剩余租金24764元；3.判令艾润霞支付我剩余电费（具体数额以电表数额为准）；4.本案诉讼费用由艾润霞承担。后，刘献中再次向一审法院提交反诉状，将瀚祥聚公司列为反诉被告，增加反诉请求：1.判令艾润霞支付我41天的营业损失41000元；2.判令艾润霞支付我因食材过期变质产生的损失20000元；3.本案诉讼费由艾润霞承担。后，刘献中又增加反诉请求，要求瀚祥聚公司给付后期电费9430元。一审法院认定事实：2016年3月7日，甲方艾润霞（出租方）与乙方刘献中（承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方涉案房屋，租期自2016年3月7日至2019年5月6日止共计3年。租金交付方式为年预交式，每年5月6日前一个月为交付期，第一年（2016年3月7日至2017年5月6日）租金200000元；第二年（2017年5月7日至2018年5月6日）租金210000万元；第三年（2018年5月7日至2019年5月6日）租金220500元。合同还约定了甲乙双方他项权利义务。2016年4月1日，瀚祥聚公司作为甲方（出租方）与乙方刘献中（承租方）签订《企业租赁经营合同》，主要内容为：乙方租赁甲方涉案房屋及房屋所在企业北京瀚祥聚酒店管理有限公司进行经营，租期2016年3月7日至2019年5月6日为第一期，共3年。租金交付方式为年预交式，每年5月6日前一个月为交付期，租金数额第一年（2016年3月7日至2017年5月6日）租金为200000元；第二年（2017年5月7日至2018年5月6日）租金为210000元；第三年（2018年5月7日至2019年5月6日）租金为220500元。每年期满前1个月一次性交付，每延期1天甲方加收滞纳金3%，每年期满起1个月未付清租金及滞纳金，甲方有权终止租赁合同，由乙方承担违约责任。水、电、气价按国家政策同步同幅度调整，按时收取相关费用。乙方在租赁期内，拥有对合同房屋之使用权、装修权，但装修不得影响房屋主体结构。合同双方当事人均不得违反本合同约定条款，如有违约，违约方应向对方支付该年份半年租金的违约金，如违约金不足以弥补损失的，按实际损失赔偿。合同执行期间，乙方负责房屋修缮、管理门前卫生、绿化等费用。合同签订即刻生效，乙方同时向甲方交付第一年租金，甲方向乙方交付房屋使用权。合同签订后，双方到北京市恒信公证处办理了公证。刘献中承租上述房屋，用于经营火锅店。刘献中承租时涉案房屋时，该房屋未安装独立水表。合同签订后，双方即按合同约定履行，刘献中陆续向瀚祥聚公司交纳了合同期内的租金即630500元。刘献中承租的房屋约500平方米，火锅店门面坐西朝东，瀚祥聚公司在刘献中房屋门口北侧建有宽2.3米、高3米的阳光棚。2018年4月24日，刘献中收取瀚祥聚公司电费20917.6元，当日电表底数为18105度。合同履行期间，刘献中在承租房屋内私拉了电线。2018年5月19日，涉案房屋房顶着火，刘献中停业4天。为此，双方产生矛盾。2018年5月26日，涉案房屋处安装了水表。2018年8月24日，瀚祥聚公司诉至法院，要求解除双方签订的《企业租赁经营合同》，并要求刘献中返还房屋。2018年8月25日，北京市房山区公安消防支队对涉案房屋（即刘献中经营的火锅店）进行消防监督检查，因涉案房屋的房顶使用的是聚苯乙烯彩钢板夹心建筑材料，已不具备使用条件，且不能立即整改，遂下发了临时查封决定书，将刘献中经营的火锅店彩钢板区查封，查封期限自2018年8月27日15时至2018年9月26日15时。在此期间，刘献中经营的火锅店随即关停。后瀚祥聚公司对涉案房屋房顶进行了更换，刘献中的火锅店重新开店经营。《企业租赁经营合同》到期后，瀚祥聚公司于2019年5月7日将涉案房屋加锁，并于2019年5月10将房屋收回。一审审理中，一审法院曾于2019年2月19日至涉案房屋处进行现场勘验，确认刘献中经营的火锅店水表数为707立方米。2019年6月12日，一审法院再次进行现场勘验，确认刘献中火锅店水表数为914.7立方米，瀚祥聚公司电表数为24392度。一审法院认为：瀚祥聚公司出租给刘献中的涉案房屋属未经批准建设的建筑，故双方所签企业租赁经营合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。瀚祥聚公司及刘献中均认为双方所签租赁合同有效，在法院向双方释明后，其仍坚持认为合同有效，瀚祥聚公司对其诉讼请求、刘献中对其反诉请求均不予变更。对瀚祥聚公司的各项诉讼请求，法院认为，瀚祥聚公司要求解除企业租赁经营合同的请求，因合同无效，对该请求，法院不予支持。因瀚祥聚公司已于2019年5月10将涉案房屋收回，故对其要求将涉案房屋恢复原状并返还的请求，法院亦不予支持。瀚祥聚公司要求刘献中支付违约金的诉讼请求，其未提交证据证明刘献中存在违约行为，故对该请求，法院不予支持。对于瀚祥聚公司要求刘献中支付水费的诉讼请求，虽租赁合同无效，但刘献中应向瀚祥聚公司支付用水费用。根据查明的事实，刘献中承租的房屋直至2018年5月26日才安装了水表，水表安装前的用水量没有记录，对于刘献中用水量如何确定问题，法院认为，根据勘验结果，2018年5月26日至2019年2月19日（共计270天），用水量为707立方米，而瀚祥聚公司要求刘献中给付2016年3月7日至2018年8月24日（共计901天）水费，以此推定，刘献中2016年3月7日至2018年8月24日用水量应为2359.28立方米。根据北京市发展和改革委员会、北京市财政局联合下发的京发改〔2016〕612号文件，刘献中用水价格应为9元/立方米，刘献中应给付瀚祥聚公司水费21233.52元。对刘献中的各项反诉请求，法院认为，对刘献中要求的2016年3月7日至2018年4月24日电费差价6336元，因瀚祥聚公司已按双方协商认可的1.1元/度给付刘献中该期间电费20917.6元，故刘献中再要求瀚祥聚公司给付该期间电费差价，法院不予支持。对于刘献中主张的后期电费9430元，法院认为，双方确认，2018年4月24日，电表数为18105度，根据法院2019年6月12日勘验结果，该日电表数为24392度，瀚祥聚公司用电量为6287度，每度电价格1.1元，瀚祥聚公司应给付刘献中电费6915.7元。对于刘献中要求瀚祥聚公司赔偿其2018年5月19日至2018年5月23日损失之请求，法院认为，2018年5月19日发生着火的主要原因系刘献中私搭电线引起，对此，刘献中应承担主要责任。瀚祥聚公司开庭陈述，其在2017年年底已得知出租房屋房顶所用材料已不符合要求，但未及时更换，故其对此次火灾事故也应承担一定责任。对此次火灾事故，法院确定由刘献中承担80%责任，由瀚祥聚公司承担20%责任。刘献中自述因着火停业4天，虽未提交相关证据，且刘献中再给艾润霞所发短息中，也称：“发现及时扑灭啦，都没电了。”但鉴于确实发生着火一事，故法院酌情确定，由瀚祥聚公司赔偿刘献中合理损失1000元。对于刘献中要求瀚祥聚公司赔偿2018年8月25日至2018年9月26日损失之诉求，法院认为，此期间因出租房屋屋顶使用不合格建筑材料，致使刘献中经营的火锅店被消防部门查封，影响了刘献中的正常经营，对此，给刘献中造成的合理损失，瀚祥聚公司应承担赔偿责任。根据查明的事实，瀚祥聚公司认可刘献中经营的火锅店被查封期限为33天，故该期限内瀚祥聚公司收取刘献中的租金应予返还，具体数额为19932元。刘献中主张的同期人员工资37962元（8个人工资），法院根据实际情况，酌情确定由瀚祥聚公司赔偿10000元。刘献中主张的该期间的营业损失，证据不足，法院不予支持。对刘献中要求瀚祥聚公司返还茅台酒、中华烟之请求，因与法院并非同一法律关系，刘献中应另行主张，本案不作处理。对刘献中要求瀚祥聚公司赔偿因瀚祥聚公司建门脸房给其造成的营业损失，根据现场勘验结果，法院认为，瀚祥聚公司所建门脸房并未对刘献中经营的火锅店正常营业造成影响，故对该请求，法院不予支持。对于刘献中反诉要求艾润霞承担责任之诉讼请求，法院认为，2016年3月7日，虽艾润霞与刘献中签订了《房屋租赁合同》，但该份合同出租的标的物与本案企业租赁经营合同出租标的物相同，且两份合同约定的租期、租金标准、违约责任等主要合同内容相同，且艾润霞系瀚祥聚公司的法定代表人，艾润霞系履行职务行为，故刘献中反诉要求艾润霞承担民事责任的全部反诉请求，法院均不予支持。据此，一审法院判决：一、刘献中于判决生效后十日给付北京瀚祥聚酒店管理有限公司水费21233.52元；二、北京瀚祥聚酒店管理有限公司于判决生效后十日内赔偿刘献中经济损失30932元；三、北京瀚祥聚酒店管理有限公司于判决生效后十日内给付刘献中电费6915.7元；四、驳回北京瀚祥聚酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘献中的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，瀚祥聚公司提出一审法院认定的“2019年5月6日，租赁合同到期后，瀚祥聚公司于2019年5月7日将涉案房屋加锁，并于2019年5月10将房屋收回”有遗漏，实际情况是2019年5月7日双方均在涉案房屋加锁。刘献中认可其在瀚祥聚公司堵了锁芯后也在涉案房屋处加了1把锁，且主张其自2019月3月份后因租赁合同履行期限临近届满，停止经营。对于其在合同履行期限届满后未按时腾退涉案房屋的理由解释为，瀚祥聚公司在2019年5月7日将涉案房屋加锁后，不允许其将涉案房屋内的剩余设备设施拉走。瀚祥聚公司则表示刘献中之前已经拉走了部分设备设施，2019年5月7日后遗留在涉案房屋的物品系遗弃物。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的相关事实予以确认。双方一致认可，一审判决确认的瀚祥聚公司欠付电费数额及刘献中欠付水费数额是正确的。刘献中仅提出瀚祥聚公司欠付的电费不应按照双方约定的每度电1.1元计算，而应按照每度电1.5元计算，并主张双方约定由刘献中按照每立方米9元的标准交纳水费不合理。刘献中提交新证据2份：证据1为微信支付凭证，内容为给食材供货商的付款凭证，欲证明其食材损失；证据2为聚食汇众捞火锅智慧云的消费日报表，内容为其经营的火锅店的营业收入变化情况，欲证明其2018年8月25日至2018年9月26日及2019年3月26日至2019年5月6日两段日期的营业损失。瀚祥聚公司认为：证据1与本案不存在关联性，故对证明目的不认可；证据2智慧云的真实性、证明目的均不认可。另，就艾润霞和刘献中所签《房屋租赁合同》与瀚祥聚公司和刘献中所签《企业租赁经营合同》的关系，瀚祥聚公司主张艾润霞系公司原法定代表人，就涉案房屋与刘献中签订《房屋租赁合同》系职务行为，后为了谨慎起见，公司才与刘献中就涉案房屋重新签订《企业租赁经营合同》，并经公证处公证，《企业租赁经营合同》已经完全取代了前述《房屋租赁合同》。瀚祥聚公司主张涉案房屋系其从北京市房山区良乡政通院物业管理中心承租的，该房屋没有建设规划审批手续。经查阅一审卷宗，一审法院依职权审查了涉案房屋的产权及规划手续等问题，双方在一审庭审中就涉案房屋无建设规划审批手续并无争议。一审法官在刘献中反诉状所列反诉被告为瀚祥聚公司，却要求案外人艾润霞承担实体责任的情况下，已向刘献中释明，是否要求瀚祥聚公司承担相应责任，刘献中明确表示与瀚祥聚公司无关，仅要求艾润霞承担责任。刘献中在一审中就其反诉要求瀚祥聚公司赔偿2018年5月19日至同年5月23日、2018年8月25日至同年9月26日共计41天营业损失111830元的构成解释为，包括人员工资、房租和营业损失3个部分。经询问，刘献中明确表示不同意本院就双方争议问题进行调解，表示其已就涉案房屋内被扣留的财产损失，另案起诉。本院认为，首先关于本案涉及的《房屋租赁合同》和《企业租赁经营合同》的关系问题。因瀚祥聚公司主张其原法定代表人艾润霞就涉案房屋与刘献中所签《房屋租赁合同》系艾润霞履行职务行为，且该合同已被后续《企业租赁经营合同》所代替，已经失效，本院对瀚祥聚公司此主张予以采信。刘献中向一审法院提交的反诉状列明的反诉被告系瀚祥聚公司，但其在一审法院释明后仍在艾润霞不属于反诉被告的情况下，坚持在本案中要求艾润霞个人承担实体责任，显然没有道理；加之艾润霞与刘献中签订合同、进行沟通，均系职务行为，刘献中在本案中要求其个人承担责任，也没有法律依据。故一审判决就刘献中针对艾润霞提出的各项请求均不予支持，并无不当，其中应当包括刘献中一审反诉要求艾润霞赔偿，上诉要求瀚祥聚公司赔偿的2019年3月26日至同年5月6日期间的房租24764元，同期停业损失41000元及食材损失20000元。刘献中此部分上诉请求，属于二审变更诉讼请求，因双方并未就相关问题达成调解，本案对此部分争议不予涉及。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。瀚祥聚公司明确表示涉案房屋无产权证，对于所述土地性质也不能明确，故其与刘献中所签《企业租赁经营合同》当属无效。在合同被确认全部无效后，除双方约定的争议解决条款外，其他条款自始无效，双方当事人再依据合同约定，要求享有权利或要求对方履行义务、承担责任，均不应得到支持。一审判决驳回双方当事人要求对方支付违约金的请求，是正确的。一审法院已经向双方当事人释明，上述合同有可能会被法院认定为无效合同，但双方当事人均坚持要求按照合同有效主张权利，不同意变更诉讼请求。按照相关法律规定，在此情况下，当事人按照合同有效提出的诉讼请求，人民法院可以驳回。但本案中，瀚祥聚公司自认已于2019年5月10日将涉案房屋收回，故一审判决驳回其要求腾退涉案房屋的请求，是正确的。至于双方欠付对方的水电费问题，不论合同是否有效，水电使用人对于其使用的水电也应支付相关费用，一审判决对此予以处理是必要的。因涉案房屋并未经规划许可，水电等配套设施系建设者自己出资建设，有相应成本，既然双方已经约定了水电费价格标准，故一审判决按照双方约定的标准计算各自欠付的相关费用，并无明显不当。刘献中坚持要求按照其诉讼中提出的标准计算水电费，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。关于刘献中主张的2018年8月25日至同年9月26日期间的营业损失，一审判决已经判令瀚祥聚公司赔偿刘献中经济损失30932元，其中就包括火灾导致停业4天的损失1000元、查封期间的租金19932元及同期员工工资损失10000元。现刘献中上诉坚持停业损失应当按照每日1000元计算，由于仅凭其提供的营业流水，尚不能证实其营业损失，本院对其此项请求实难支持；而其提出的此期间食材损失20000元，亦属于其二审增加的请求，本案不予涉及。综上所述，刘献中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3075元，由刘献中负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 云审 判 员  刘慧慧二〇二〇年一月十五日法官助理  张增彬书 记 员  韩 铮