广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20227号原告：蔡海忠，男，1969年9月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：梁浩森、叶厦楠，均系广东格林律师事务所律师。被告：广州市世外桃源企业管理有限公司，住所地广州市天河区桃园中路自编36号103房，统一社会信用代码914401015622652976。法定代表人：罗荣坤，董事长。委托诉讼代理人：魏彩霞、黄福寿，均系广东华安联合律师事务所律师。被告：广州市前进置业发展有限公司，住所地广州市天河区前进桃园中路3号，统一社会信用代码91440106781202464X。法定代表人：刘明森，董事长。委托诉讼代理人：王汉彬、苏剑秋，均系广东五羊律师事务所律师。原告蔡海忠与被告广州市世外桃源企业管理有限公司（以下简称“桃源公司”）、广州市前进置业发展有限公司（以下简称“前进置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡海忠的委托诉讼代理人梁浩森、被告桃源公司的委托诉讼代理人魏彩霞、被告前进置业公司的诉讼委托代理人苏剑秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡海忠向本院提出诉讼请求：1、被告前进置业公司继续履行《车位买卖合同》，被告桃源公司协助原告递件办理产权转移登记；2、两被告向原告支付迟延办理产权登记违约金11000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2013年12月3日取得其名下位于天河区××路××房物业的房地产权证，随后与被告于2014年6月8日签订了合同编号30的《车位买卖合同》，约定原告以人民币220000元购买被告名下的广州市天河区桃园路11-41号（单号）负一层30号车位（以下简称“涉案车位”）。原告于签订合同当日即向被告转账人民币100000元作为首付款，随后原告于2014年6月22日向被告转账人民币120000元尾款并于2014年6月23日依照合同约定存入足额物业专项维修资金，涉案车位于2014年6月23日实际交付给原告使用。按照合同第五条第2款之约定被告须在房地产交付原告使用之日起270个工作日内，向房地产登记机构申请递件办理产权转移登记即过户，被告须协助原告办理《房地产权证》。原告曾多次催促被告履行相应义务，但至今仍未履行。原告认为与被告签订的合同合法有效，被告应当继续履行合同中的义务。被告的行为已经严重违反了诚实信用的原则，侵害了原告的合法权益。故原告起诉请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告桃源公司辩称：1、我司确实出售了涉案车位给原告，车位买卖合同确实是原告跟我司签署的，但我司不是车位的业主，车位业主是前进置业公司，该司授权我司出售的。在车位出售之后，我司一再要求前进置业公司协助办证，但该司一直不予回应，所以一直没有办证下来。2、对于原告要求我司支付违约金，我司确实迟了办证，但责任不在我司而在业主方，我司同意支付违约金，但希望法庭可以调低违约金的金额。被告前进置业公司辩称：我司不是车位买卖合同的合同相对人，对该合同也从不知情，在本案诉讼时才知道买卖合同的产生，由于违约金是基于合同产生的，所以不应由我司支付违约金，不同意原告提出的三项诉讼请求。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2013年12月3日出具《房屋所有权证》（粤房地权证穗字第××号），载明天河区××路××房的房地产权属人为蔡海忠。2014年6月8日，桃源公司甲方（卖方）与蔡海忠乙方（买方）签订了《车位买卖合同》，约定：甲方声明已获得位于广州市天河区桃园路11-41（单号）负一层30号车位（即涉案车位）产权人的授权，有权作为卖方将该房地产出售给乙方……第一条房地产情况：1、房地产地址：广州市天河区桃园路11-41（单号）负一层30号车位；2、建筑面积：12.50平方米；3、房地产使用性质：车位，用地规划用途：村民住宅用地……第二条计价和价款：甲、乙双方同意该车位按个出售并计价，总金额为（人民币）220000元整；第五条税费缴交、办证时间：1、本合同第二条约定的总金额为甲方实收房款，买卖双方按政府规定应缴纳的全部税费均由乙方承担；2、甲方在该房地产交付使用之日起270个工作日内，甲、乙双方应向房地产登记机构申请递件办理产权转移登记（即过户），协助乙方办理该房地产的《房地产权证》；3、递件办理产权转移登记前三十天内，乙方须向甲方支付上述买卖双方按政府规定应缴纳的全部税费和费用……第六条违约责任：3、迟延办理产权登记的违约责任（1）甲方迟延办理产权登记（递件）不超过60日的，甲方应按乙方已付房款每日万分之二向乙方支付违约金，违约金总额以不超过房款5%为限；（2）甲方迟延办理产权登记超过60日的，乙方有权单方面解除合同。……桃源公司在甲方（卖方）落款处加盖公章并加盖其法定代表人罗荣坤印章。庭审时，蔡海忠及桃源公司均确认在合同签订时，桃源公司向蔡海忠披露了桃源公司是受前进置业公司委托出售涉案车位。合同签订当日，蔡海忠向桃源公司缴纳首期款100000元，于2014年6月22日缴纳剩余房款120000元，并于同年6月23日缴纳物业维修费1312.5元，桃源公司将涉案车位于2014年6月23日交付蔡海忠使用。以上事实，有蔡海忠提交的《房屋所有权证》《车位买卖合同》、购房款收款收据3张、中国农业银行代收费凭证等予以证实。另查明：广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月13日出具《房屋所有权证》（粤房地权证穗字第××号）载明天河区桃园路11号至41号［单号］地下1层B130车位（涉案车位）登记在前进置业公司名下，土地性质：国有，土地用途：村民住宅用地……未办土地有偿使用手续。2010年7月8日，广州市天河区东圃镇前进村民委员会、前进置业公司分别向桃源公司出具《授权委托书》，约定委托受托人（桃源公司）代为办理以下事务：“一、代为签订广州市天河区桃园中路“阳光桃源”花园内物业的买卖合同、补充协议和办理其他相应手续。二、代为收取上述物业所得全部款项（含银行发放的贷款）、有关的办证费用、税费。三、受托人在执行和处理上述事务过程中所签署的文件委托人均予以承认。四、本授权委托书有效期自签署之日起至上述物业买卖合同、补充协议约定的全部权利义务履行完毕之日止。”另前进置业公司股东代表决议，出席会议股东代表84人（占应到会股东代表人数90%），经表决一致通过五项决议：“……5、同意将位于桃园路××、××、××号（双号）、11、15、17、19、21、31、35、37、39、41号（单号）‘阳光桃源花园一至五期’负一层地下室停车位共计：18412.7347平方米办理确权至本公司名下，同意补交上述房地产的土地出让金。同意按政府相关规定出售分割至本小区业主名下。”以上事实，有桃源公司提交的《委托书》《村民决议》、涉案车位《房地产权证》予以证明。庭审后，前进置业公司向本院提交了《情况说明》，对蔡海忠与桃源公司签订的合同效力、办证履行问题进行说明：“一、我司承认该合同的效力，但我司认为该合同实际履行方仍是桃源公司，故此应由其承担相关合同的责任。二、我司一直都是配合桃源公司办理相关手续的，但因桃源公司有涉案场地等多户的国有土地出让金未予以补交，故我司无法配合其办理涉案车位的过户手续，如果只需要书面提交相关资料，不用补交税款、国有土地出让金的情况，我司愿意予以配合其办证。”后前进置业公司在电话中向本院表示，由于桃源公司有多户土地出让金未补交，其不愿意主动配合办证，希望由法院依法判决。庭审时，桃源公司表示由于车位所有权人前进置业公司不予配合办证，导致车位过户手续一直无法办理；其愿意协助蔡海忠办理房地产权证，如办证时相关政策要求补交土地出让金的，其愿意承担；同时桃源公司也明确表示愿意支付迟延办证的违约金。本案审理过程中，本院依法分别向广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局发出《协助查询函》、《协助调查函》，要求对涉案车位是否需要补缴土地出让金、能否单独办理过户手续的问题进行调查。广州市规划和自然资源局两次向本院复函，2019年7月26日复函如下：“涉案车位办理产权登记在前进置业公司名下，土地性质为国有，土地用途为村民住宅用地，土地未办有偿使用手续。该车位暂无预购商品房预售合同备案（预告登记）、抵押、查封登记信息。……关于车位、车库出售管理的问题，建议你院征询广州市住房和城乡建设局意见。”2019年12月23日复函如下：“一、涉案当事人蔡海忠与前进置业公司如需办理车位转移登记，在符合一户一车位、无查封及其他限制条件情形下，可办理车位转移登记。二、根据穗土利函［2014］319号复函显示，天河区桃园路11号-41号地下室按暂缓计收土地使用权出让价款、未办土地有偿使用手续处理。……”另，广州市住房和城乡建设局函复如下：“……根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《广东省物业管理条例》第五十四条、《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》第七条等规定，……车位、车库数量未超过本建筑区划内房屋套数的，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库；车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主，及本建筑区划内业主以外的单位或个人。”本院认为，前进置业公司是涉案车位的所有权人，其享有对自己的不动产进行占有、使用、收益和处分的权利。根据查明的事实，前进置业公司在取得包括涉案车位在内物业的产权后，委托桃源公司对外出售，桃源公司受委托后以自己的名义就涉案车位的买卖与蔡海忠签订《车位买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，上述合同直接约束作为委托人的前进置业公司和作为第三人的蔡海忠。上述合同是当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于过户问题。综合当事人举证、法院发函调查等情况，蔡海忠购买涉案车位已付清全部车位款，桃源公司亦将车位交付给蔡海忠使用。《车位买卖合同》明确约定桃源公司在车位交付使用之日起270个工作日内，向房地产登记机构申请递件办理产权转移登记（即过户），协助蔡海忠办理该房地产的《房地产权证》。从本院发函调查情况来看，该涉案车位可以按暂缓计收土地使用权出让价款，在符合一户一车位、无查封及其他限制条件情形下，可办理车位转移登记。因此，涉案车位办理过户手续并不存在障碍，前进置业公司称该车位因土地出让金未缴纳导致无法过户的抗辩不能成立。前进置业公司作为《车位买卖合同》的相对方，亦是涉案车位的实际所有权人，有义务协助办理过户手续。现原告起诉要求前进置业公司办理涉案车位的产权转移登记的诉请并无不妥，本院予以支持。而桃源公司仅为签订《车位买卖合同》的受托人，不是合同相对方，原告起诉要求其协助办理涉案车位的产权转移登记的诉请，本院依法不予支持。关于违约金问题。根据前述，前进置业公司作为《车位买卖合同》的相对方，其应承担《车位买卖合同》的相关权利义务。原告要求前进置业公司支付迟延办理产权登记违约金合法有据，本院依法予以支持。现桃源公司自愿支付迟延办理产权登记的违约金，属于其对自身权利义务的处分，本院依法予以照准。根据《车位买卖合同》约定，违约金总额以不超过房款5%为限，蔡海忠要求桃源公司支付违约金11000元，具有事实依据，本院依法予以支持。关于桃源公司与前进置业公司双方的权利义务分担的问题，不属于本案调处的范围，双方可另循法律途径解决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市前进置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告蔡海忠到房地产相关管理部门办理广州市天河区桃园路11-41号（单号）负一层30号车位的产权转移登记；二、被告广州市前进置业发展有限公司、被告广州市世外桃源企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原蔡海忠告支付迟延办理产权登记违约金11000元；三、驳回原告蔡海忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由被告广州市前进置业发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黄秋盈人民陪审员  丘东友人民陪审员  张丹丹二〇二〇年一月十五日书 记 员  邱莉晶