山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁01民终337号 上诉人（原审原告）：刘彬，男，1988年6月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：娄焕历，山东德康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫宪振，山东德康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：济南诚旺贸易有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张朝臣，总经理。 委托诉讼代理人：李强，山东强将律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高广远，山东强将律师事务所律师。 原审第三人：李学虎，男，1985年10月6日出生，汉族，住山东省曹县。 上诉人刘彬因与被上诉人济南诚旺贸易有限公司（以下简称诚旺贸易公司）、第三人李学虎案外人执行异议之诉一案，不服济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 刘彬上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.诉讼费用由诚旺贸易公司承担。事实与理由：一、一审法院认定部分事实错误，适用法律不当。一审法院认定刘彬购买李学虎房屋未交清购房款是未交清部分价款属于认定事实错误，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是理解错误。同时，一审法院也未向刘彬释明将多少剩余价款交付人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘彬认为该规定中的将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，是指涉案房产的剩余价值。第一，诚旺贸易公司诉李学虎一案中，预查封了李学虎名下的房产，由于李学虎购买该房屋系贷款购买，李学虎享有涉案房屋的期待权。第二，刘彬善意购买李学虎的房产，在一审法院查封之前缴纳首付款和税费等1128841.63元，至2019年5月16日尚有764898.75元的房屋贷款。第三，刘彬与李学虎的合同价款1655000元，应当减去房屋贷款764898.75元，才是剩余价款。本案中，刘彬已经超额支付李学虎合同价款。第四，在一审法院查封涉案房产后，刘彬从未向李学虎支付过购房款等。第五，由于李学虎拖欠农业银行的贷款，刘彬为了保全涉案房产，所以才向农业银行偿还贷款。第六，刘彬在善意购房后，并实际入住。第七，涉案房产的抵押贷款，首先要偿还，若不偿还，房产就会拍卖偿还。所以，其房产的剩余价值首先要去除。另外，最高人民法院执行程序司法解释旨在保护正常的交易关系和债权人的合法权益。其剩余价款而不是剩余的购房款就是指的涉案房屋是否存在剩余价值，而不是简单地认为剩余价款就是剩余房款，这也不符合立法的主旨思想。其次，退一步讲，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即使有剩余价款，人民法院应当要求刘彬交付到人民法院执行。本案中，一审法院从未要求刘彬缴纳剩余价款，而排除执行，直接判决显然也是错误的。二、一审判决认定部分事实错误，适用法律错误。根据一审查明和认定的事实，刘彬的诉求符合并满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第（一）、（二）、（四）项的规定，对是否符合第（三）项的条件存在争议。一审判决认定刘彬支付剩余价款是在法院预查封之后，所以刘彬的权利不能排除执行，属于认定事实错误。1.刘彬提起执行异议程序、执行异议之诉中，一审法院执行法官及一审审判法官均未曾要求刘彬支付剩余价款或要求刘彬将剩余价款支付至何处。2.一审法院认定李学虎尚未办理权属证书，对涉案房产不享有物权，同理，一审法院的查封也是预查封，不是查封，不具有正式查封的法律效力，那么刘彬在预查封期间以偿还按揭贷款的方式支付剩余价款并不违反法律规定。3.根据刘彬与李学虎之间的约定，刘彬有义务偿还涉案房产上所负担的银行贷款，还款后从应付房屋转让款中扣除。该贷款是以涉案房产为抵押担保的，按照法律规定，该银行贷款债权优先受偿。因此，刘彬偿还该按揭贷款即是与李学虎所负的合同义务，为了办理房产过户手续，消除房屋上的负担或优先权，刘彬偿还贷款是必须的。刘彬的还款行为，不是与李学虎恶意串通转移财产，并未侵害诚旺贸易公司的任何权利，恰恰相反，若剩余价款大于按揭贷款的情况下，反而是对诚旺贸易公司的保护。三、2018年3月31日，李学虎向刘彬出具协议书，刘彬同意并予以认可，并且实际履行，需要说明的是，在2018年3月份该期贷款4500元就已经是刘彬代为支付的，根据该份协议内容，依据合同法债务转移的规定，双方签订的债务转移合同自双方签字之日起生效，而且该份协议书在诚旺贸易公司申请人民法院查封之前，系合法有效的协议，而且刘彬完全按照该协议书的内容履行，因此刘彬针对涉案房屋并不欠李学虎的剩余房款。人民法院应当解除对该涉案房屋的查封。 诚旺贸易公司辩称，首先，不认可刘彬与李学虎之间存在真实的房屋买卖关系，亦不认可刘彬在一审过程中提交的证据材料，其证据之间相互矛盾。根据刘彬一方提交的《房屋买卖合同》可以看出，该合同明确约定了相关的款项为自行支付，房屋交付时应当对房屋附属设施、相关物品等进行验收并在《家具家电及附属设施清单》上签字，同时合同约定出卖人留存5000元给中介公司作为物业保证金，出卖人允许中介公司用物业保证金代为支付包括物业费、燃气费、水电网费在内的各项费用，但实际缴费仍是李学虎进行缴纳，同时刘彬与李学虎之间也没有签订《家具家电及附属设施清单》，不能证实双方之间存在真实的房屋买卖关系，也不能证实刘彬已经实际入住的事实。李学虎向刘彬出具的房款收付书是在一审法院依法查封涉案房屋之后形成的，该收付书将刘彬自己主张的违约金、诉讼费等费用均列入了购房款的范围内，这严重违背了常理，同时收付书的时间和公证书时间也是同一天，无论是依据上述收付书、公证书的出具时间还是从收付书的内容来看，都能看出刘彬与李学虎之间存在恶意串通，在一审法院依法查封之后伪造证据恶意规避法院查封的意图。双方之间约定的房款过付方式为自行支付，而刘彬又提交了关于80万元的首付款收到证据，并由中介公司盖章，这与刘彬、李学虎签订的合同约定的自行过付的内容也是相互矛盾的。刘彬提交的短信截屏时间为2018年3月29日，欲证实李学虎让其代为偿还贷款事实，但刘彬又提交了2018年3月31日的协议书，该协议书内容为要求刘彬于2018年4月8日代为偿还按揭贷款，李学虎不可能在3月29日通过短信形式才确定代为支付贷款的事实，又于2018年3月31日签订了协议书，这也是严重不符合常理的。刘彬提交的居住证明的物业公司与缴纳水电费的物业公司截然不同，同时该居住证明载明的居住时间也与合同约定的房屋交付时间2016年11月7日是相互矛盾的。刘彬在一审中提交的很多证据材料均是形成于法院依法查封之后，并且是相互矛盾的。其次，刘彬并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定能够排除强制执行的要件，现有证据无法证实刘彬与李学虎之间存在真实的房屋买卖关系，也不能证实刘彬在法院查封之前已经合法占有涉案不动产的事实，上述规定第三项明确列明已按照合同约定支付部分价款并且剩余价款按照法院的要求交付执行，但刘彬提起执行异议申请时就已经知道其与李学虎之间没有结算完毕，并且其在诉状中也明确知道上述第28条规定，一审法院开庭审理也明确告知刘彬是否同意将剩余价款交付法院执行。但刘彬仍未在法院规定的时间内交纳剩余价款，而且刘彬是明知法律规定应当将剩余价款交付法院执行，还恶意违反法律规定向银行偿还了贷款，其行为纯属为了恶意规避法院查封和执行，同时刘彬也没有举证证实其属于非因买受人的自身原因未办理过户登记的事实，因此刘彬不满足排除强制执行的要件，不符合上述第28条规定的情形，请求二审法院依法查明上述事实，驳回刘彬的全部上诉请求。 李学虎未作陈述。 刘彬向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0112执异59号执行裁定书，解除对涉案的济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3-2001号房产的预查封。2.本案诉讼费用由诚旺贸易公司承担。 一审法院认定事实：诚旺贸易公司与李学虎、李学豹建筑设备租赁合同纠纷一案，一审法院受理后，经诚旺贸易公司申请，于2018年11月13日作出（2018）鲁0112民初10312号民事裁定书，裁定预查封李学虎购买的济南恒大金碧房地产开发有限公司出售的坐落于济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3-2001房屋，保全金额240万元，查封期限自2018年11月15日起至2021年11月14日止。 2019年3月25日，一审法院经审理作出（2018）鲁0112民初10312号民事判决书，判决如下：一、解除诚旺贸易公司与李学豹、李学虎于2017年2月1日签订的《周转材料租赁合同》；二、限李学豹、李学虎于判决生效之日起十日内返还诚旺贸易公司钢管94228.8米或对不能返还部分按每米16元的标准折价赔偿；三、限李学豹、李学虎于判决生效之日起十日内支付诚旺贸易公司截止2019年1月31日止的钢管租赁费658201.47元；四、限李学豹、李学虎于判决生效之日起十日内支付诚旺贸易公司自2019年2月1日起至钢管返还之日止，按照未返还部分每米每天0.015元标准计算的租赁费；五、限李学豹、李学虎于判决生效之日起十日内赔偿诚旺贸易公司经济损失（略）。六、驳回诚旺贸易公司的其他诉讼请求。当事人均未提起上诉，上述民事判决已生效。 因李学虎、李学豹未履行生效判决，诚旺贸易公司向一审法院申请强制执行。执行过程中，刘彬向一审法院提出了书面异议，一审法院依法受理审查后，作出（2019）鲁0112执异59号执行裁定书，裁定驳回刘彬的异议请求。刘彬对此不服，由此提起案外人执行异议之诉。 另查明：1.2014年12月19日，李学虎与济南恒大金碧房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李学虎购买该公司开发的涉案房产，建筑面积164.33平方米，成交金额1173117元。付款方式为首付款353117元＋银行贷款82万元。李学虎按照合同约定支付了首付款并将剩余82万元在中国农业银行股份有限公司济南历城支行办理了银行按揭贷款。 2.2016年10月23日，刘彬与李学虎在21世纪不动产中豪加盟店的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定刘彬购买涉案房产，成交价格为1655000元。付款方式为2016年10月23日支付定金10万元，2016年11月7日前物业交割当日支付第一笔购房款60万元，物业交割一个月内支付第二笔购房款10万元，过户后银行放款当日支付第三笔购房款85.5万元。 3.刘彬提交交易证明、定金转账凭证及收付书、二手房交易首付款转账凭证及收到证明、房款转账凭证及房款收付书、房屋首付分期款支付凭证、支付月供转账凭证、契税消费凭证及契税发票等，拟证明其已经按照合同约定向李学虎支付了相应款项（包含代偿银行款项及契税、代李学虎支付开发商的违约金等），合计1129061元。经审查，一审法院对上述证据真实性予以认定，可证实刘彬合计支付1128841.63元的事实。 4.2017年1月份，济南恒大金碧房地产开发有限公司向李学虎交付了涉案房屋。刘彬提交山东广电网络有限公司机打发票、居住证明、交易证明、电费、水费、燃气费、暖气费明细等拟证明济南恒大金碧房地产开发有限公司向李学虎交付涉案房屋的同时李学虎将涉案房屋交付给刘彬，刘彬自2017年1月份至今一直合法占有并在涉案房屋居住。诚旺贸易公司对此不予认可。经审查，一审法院认为结合上述证据及庭审中各方陈述，可以相互印证刘彬在司法查封前已合法占有涉案房产的事实。 5.2018年3月31日，李学虎出具协议书一份，内容为：“本人李学虎，由于个人原因导致资金链断裂，现已无力偿还位于济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3单元2001室房产作为抵押在农业银行济南历城区支行办理的房屋按揭贷款。该笔按揭贷款，每月月供金额4500元左右，每月8号银行划扣。现由刘彬（此房屋购买人）自2018年4月8日起，代位偿还此笔按揭贷款月供。至房屋过户时，偿还月供总金额，从剩余购房款中扣除。该房屋办理过户手续时，需结清农业银行济南历城支行银行房屋贷款，由于本人资金断裂问题无力结清，协商由刘彬代为结清此笔房屋贷款。”之后，刘彬按月将李学虎应偿还的农业银行贷款转账支付至李学虎的还款账户。 6.李学虎与刘彬于2019年1月29日在山东省齐鲁公证处办理了公证书，李学虎公证委托刘彬代其全权办理涉案房产《不动产权证书》的申请、交费、领取房屋所有权证以及办理房屋抵押权登记的申请、交费、领取抵押后的房屋所有权证的手续。同日，济南恒大金碧房地产开发有限公司（甲方）与李学虎（乙方）签订了《房屋移交协议书》，内容为：“乙方购买的济南市历城区工业北路58号恒大城小区15号楼3-2001现已竣工验收合格。该房屋经《济南市房产测绘研究院》实测建筑面积164.44平方米，甲、乙双方最终结算购房款为1173903元，现已全部结清房款。甲方已将该房屋交付给乙方使用，并同意将该商品房过户到乙方名下，产权归乙方所有。” 7.刘彬于开庭当日即2019年5月16日中午代李学虎向中国农业银行股份有限公司济南历城支行还款4369.77元，并将剩余房贷764898.75元提前还款，至此李学虎的涉案房产的银行贷款全部结清。由此刘彬主张已代李学虎结清了涉案房产的贷款，符合相关司法解释规定，其权利能够排除执行。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为刘彬对济南市历城区工业北路58号恒大城15号楼3-2001房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。本案中，李学虎向开发商购买涉案房屋，通过首付加贷款的方式付清了购房款后，将该房产出卖给了刘彬，双方存在房屋买卖合同关系。李学虎尚未办理不动产登记，并未取得物权，因此刘彬购买的是李学虎具有物权期待权的房屋，并非登记在被执行人李学虎名下的房屋。在房产交易过程中，一审法院依诚旺贸易公司的申请于2018年11月裁定预查封李学虎购买的涉案房屋，符合法律规定。在司法查封之前，刘彬虽然已与李学虎签订了房屋买卖合同，按照合同约定支付了部分购房款，并且已实际占用涉案房屋，但尚有剩余房款并未付清。本案审理过程中，刘彬代李学虎向银行结清了剩余的按揭贷款，也就此付清了购房款，但该付款行为显然发生在房产被依法查封之后。根据上述司法解释的规定，购买登记在被执行人名下房屋的买受人其权利排除执行的必要条件之一是买受人已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，而本案中刘彬购买的是尚未登记到被执行人李学虎名下、李学虎仅具有物权期待权的房屋，且经一审法院释明，刘彬以银行贷款的权利高于查封之债、已没有应付剩余房款为由拒绝在一审法院规定时间内交纳司法查封时的剩余购房款，故其权利不满足排除强制执行的要件。因此，刘彬认为其权利能够排除强制执行，不符合法律规定，一审法院不予支持，其权利可另行依法向被执行人李学虎主张。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：驳回刘彬的诉讼请求。案件受理费19695元，由刘彬负担。 二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。上述规定仅限于对登记在被执行人名下的不动产提出异议，本案中，李学虎尚未办理不动产登记，并未取得物权，因此刘彬购买的是李学虎具有物权期待权的房屋，并非登记在被执行人李学虎名下的房屋。刘彬的诉讼请求没有事实及法律依据。一审法院据此判决驳回刘彬的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19695元，由刘彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴松成 审 判 员 陈 勇 审 判 员 赵玉兰 二〇二〇年一月十九日 法官助理 乔 斌 书 记 员 李 杨