云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5856号上诉人（原审被告）：昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心，经营场所：昆明市盘龙区拓东路20号风味停车场。经营者：王宗保，男，1967年2月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王宗俊，男，该中心员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李建明，云南力和律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市盘龙区建设投资有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区尚义街199号二楼。法定代表人：冯登万，董事长。委托诉讼代理人：杨阳，北京大成(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心（以下简称：艺钧汽车服务中心）因与被上诉人昆明市盘龙区建设投资有限公司（以下简称：盘龙建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人艺钧汽车服务中心上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项；2.依法改判由艺钧汽车服务中心向盘龙建投公司支付自2018年5月1日起至2018年7月20日止的房屋占用费8876.5元；3.依法改判由艺钧汽车服务中心向盘龙建投公司支付自2018年7月21日起至2019年5月20日止的房屋占用费40000元。上诉依据的主要事实和理由：原判认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。一、本案房屋租赁合同无效，但租赁物周边因地铁施工围挡，上诉人承租洗车场根本无法通车，合同履行条件已经发生根本性改变，不应参照合同约定的租金标准计算房屋占用费。二、《房屋租赁协议书》签订时，本案租赁物周边确实已存在地铁施工，但双方对施工围挡的严重性无法预先评估。此后签订《房屋租赁补充协议书》，正是因为地铁施工道路围挡日益严重。三、《房屋租赁补充协议书》系以2017年12月地铁施工竣工为前提签订的，但因出现了施工工期延长一年半的新情况，导致围挡也会延长一年半，上诉人无法按预计的自2018年1月1日起正常经营。对于工期延长一年半围挡施工期间，不应参照原合同约定的租金标准计算房屋占用费，结合道路封堵的情况，应当减半收取占用费。因自2019年5月20日起租赁物被断水断电，占用费应当计算至2019年5月20日止。请求二审法院依法改判。被上诉人盘龙建投公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人要求对租金、占用费减半收取，无事实和法律依据，不予认可。上诉人于2019年7月18日实际腾房。断水断电系因盘龙区城管、派出所、消防等各大职能部门联合执法。请求驳回上诉，维持原判。盘龙建投公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与艺钧汽车服务中心签订的《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》；2、判令被告艺钧汽车服务中心支付截止至2018年7月20日的租金21496.59元；3、判令被告艺钧汽车服务中心立即将其承租的房屋腾出并返还（年平均租金80000元）；4、判令被告艺钧汽车服务中心支付自2018年7月21日起至实际返还房屋之日止房屋占用费及管理费（房屋占用费及管理费按照原房租及管理费标准支付，暂计至立案之日2018年8月31日房屋占用费为11146.38元）；5、判令被告艺钧汽车服务中心支付违约金4299.32元；6、判令由被告艺钧汽车服务中心承担本案案件受理费（以上费用暂合计116942.29元）。一审法院经审理确认以下事实：2016年3月，原告盘龙建投公司与被告艺钧汽车服务中心签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将位于拓东路20号一楼外围洗车场出租给被告作为商业使用，租期从2016年5月1日起至2019年4月30日止，年租金80000元，签订协议时，被告须交纳7000元租赁押金。房屋的租金和管理半年收取一次，被告应自本协议签订之日起7日内支付房屋押金和半年租金，被告应当在每年11月1日和4月30日前支付下一次租金，逾期支付的，每逾期一天，被告应按欠付租金每日千分之五计算违约金，逾期超过十天的，被告应按欠付租金每日千分之八计算违约金，若逾期支付租金长达30天以上的，则原告有权解除合同，原告及被告在《房屋租赁协议书》签字及盖章。原告于2018年1月5日向被告致送《催收通知书》，载明被告未支付租金86666.7元、管理费0元，应于2018年1月7日前足额交纳。2018年7月18日，原告向被告发出《合同解除及腾房通知书》，载明通知书送达之日解除合同，并应于2018年7月29日腾退房屋。上述《合同解除及腾房通知书》向被告确认地址送达，被告于2018年7月20日签收。经审查，被告在从2018年5月1日起至2018年7月20日止的期间内拖欠租金17753（80000÷365×81）元。再查，昆明机场轨道交通示范线（6号线）后通段工程塘子巷站的工程简介上，施工日期为2015年5月，竣工日期从2017年12月变更为2019年7月1日。另查，本案中租赁的外围洗车厂包含7个车位以及165平米的自行搭建房屋，该房屋原告未提交相应的建设工程规划许可证，亦未有相应的批准建设手续。一审法院认为：本案的争议焦点为本案中房屋租赁协议书的效力是什么？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告盘龙建投公司作为出租方，将拓东路20号外围洗车场出租给被告艺钧汽车服务中心使用，洗车场具体包含7个车位及165平米自行搭建的房屋，自行搭建的房屋为两层，且原告在一审法庭辩论终结前未提交建设工程规划许可证或主管部门批准建设手续，故原、被告签订的《房屋租赁协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议书》自始无效，自始没有法律约束力，进而被告无权占有洗车场，原告作为所有权人有权要求被告返还该洗车场，故被告应当将洗车场返还给原告，同时被告应当参照《房屋租赁协议书》的租金标准根据实际占用时间向原告支付相应的房屋占用费，故被告应当向原告支付从2018年5月1日起至2018年7月20日止的房屋占用费17753元以及从2018年7月21日起至实际返还洗车场之日止的房屋占用费（以每年80000元计算）。此外，对于原告主张的解除合同及违约金诉讼请求，属于合同成立生效后的请求权内容，但本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议书》自始无效，不存在合同解除及违约金的请求权基础，故对于原告主张的解除合同及违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：“一、被告昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心于本判决生效之日起十日向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司返还坐落于拓东路20号一楼外围洗车场；二、被告昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心于本判决生效之日起十日向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付从2018年5月1日起至2018年7月20日止的房屋占用费17753元；三、被告昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心于本判决生效之日起十日向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付从2018年7月21日起至实际返还房屋之日止，参照合同约定租金计算的房屋占用费（以每年80000元计算）；四、驳回原告昆明市盘龙区建设投资有限公司的其他诉讼请求。”经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另查明：1.上诉人艺钧汽车服务中心与被上诉人盘龙建投公司所签订的《房屋租赁补充协议书》约定，租赁期限变更为2016年5月1日起至2022年4月30日止；盘龙建投公司免除艺钧汽车服务中心2017年1月1日起至2017年3月31日止3个月的租金20000元；2019年5月1日起至2022年4月30日间每年租金以上一年度的租金为基数递增5%；艺钧汽车服务中心依据原合同所交纳的7000元押金，租赁期满后，经盘龙建投公司对房屋验收合格后，盘龙建投公司凭艺钧汽车服务中心提供的发票退还租赁押金（不计利息）等内容。2.根据《房屋租赁补充协议书》约定，被上诉人实际免除了上诉人2017年1月1日起至2017年3月31日止3个月的占用费。3.自2019年5月20日起，涉案租赁物被持续断水断电。4.2019年7月18日，上诉人艺钧汽车服务中心向被上诉人盘龙建投公司腾还了涉案租赁物。5.上诉人艺钧汽车服务中心于2016年4月12日向被上诉人盘龙建投公司支付押金7000元，该押金至今仍由被上诉人盘龙建投公司保管，尚未退还给上诉人。二审中，双方当事人均同意该押金在本案上诉人应付占用费中抵扣。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》的效力如何，及相应的法律后果如何？本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案洗车场房屋不具备建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前亦未能补办相关规划准建手续，故双方当事人就该洗车场所签《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》均为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案双方当事人在订约之时对租赁物是否具备合法建盖手续均未尽到合理审查义务，对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，上诉人除了应向被上诉人返还基于该无效合同所占用的房屋场地外、还应支付实际使用期间的占用费；被上诉人在符合约定的押金退还条件时应当向上诉人退还押金。现被上诉人主张上诉人欠付自2018年5月1日起至实际腾还之日止的占用费，并请求该占用费参照双方约定的8万元/年的租金标准支付，有法律依据；但因自2019年5月20日起涉案洗车场被断水断电，势必直接影响期间（自断水断电次日2019年5月21日起至上诉人腾退占有物之日2019年7月18日止）上诉人所经营洗车业务的正常开展，结合被上诉人所主张的占用费标准及断水断电导致上诉人无法正常经营的事实，本院酌定自2019年5月21日起至2019年7月18日止的占用费按6000元计算；同时，上诉人还应向被上诉人支付自2018年5月1日起至2019年5月20日止按照年租金8万元标准计算的占用费84384元（80000元+80000元÷365×20天）。因双方当事人均同意上诉人已付押金7000元在本案应付占用费中一并处理，故扣减被上诉人应退还的押金7000元后，上诉人本案仍应付被上诉人的占用费为83384元（84384元+6000元–7000元）。关于上诉人主张其受地铁围挡施工影响无法正常营业、应减半计算占用费的意见，因地铁施工公告开工日期为2015年5月，本案双方于2016年3月签订《房屋租赁协议书》，在双方订约之时，上诉人已经知道或应当知道地铁围挡施工的事实，基于此其应当能够合理预见因施工对其所欲承租的洗车场经营业务可能带来的影响，在此情形下其仍坚持与被上诉人签订租赁合同，表明其知晓并自愿承担由此带来的经营风险，之后上诉人也实际使用了涉案场地，其已付占用费亦按合同约定租金标准支付、未曾提出异议，故虽然现在双方租赁合同被确认无效，但上诉人亦不能以此抗辩支付其应付的占用费。关于上诉人所主张地铁施工工期延长一年半超出其预期、应减免占用费的意见，双方补充协议约定免除2017年1月至2017年3月的租金，被上诉人亦实际免除了上诉人相应占用费，上诉人就此已享受了一定的占用费减免，且被上诉人本案亦未按补充协议约定的递增租金主张较高标准的占用费、其已放弃主张相应权利，现上诉人又要求给予额外的占用费减免优惠，与双方约定不符，本院不予支持。关于上诉人主张自2019年5月20日断水断电后不应再继续支付占用费的意见，因断水断电后上诉人仍继续占用租赁场地至2019年7月18日，如前所述，本院已考虑到在此期间上诉人无法正常经营、酌定减收了相应占用费，故对上诉人提出的该主张，本院不予支持。综上，上诉人艺钧汽车服务中心的上诉请求中有事实和法律依据的部分，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但因二审出现了新情况、新事实，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9438号民事判决；二、由昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心于本判决生效之日起十日内向昆明市盘龙区建设投资有限公司支付占有使用费83384元；三、驳回昆明市盘龙区建设投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2639元，由上诉人昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心负担1880元，由被上诉人昆明市盘龙区建设投资有限公司负担759元。二审案件受理费2639元，由上诉人昆明市盘龙区艺钧汽车美容服务中心负担1880元，由被上诉人昆明市盘龙区建设投资有限公司负担759元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年一月二十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇