江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初53号 原告：永新县房地产管理局，住所地：永新县禾川镇幸福街香神路1号。统一社会信用代码123610304925807251。 法定代表人：左新华，该局局长。 委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：朱艳君（实习律师），江西明略律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：欧阳莉，女，1970年11月25日出生，汉族，江西省永新县人，户籍住址：永新县。 原告永新县房地产管理局与被告欧阳莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告永新县房地产管理局委托诉讼代理人尹志明、朱艳君，被告欧阳莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永新县房地产管理局向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方终止并解除房屋租赁合同。2、请求法院判令被告归还原告租赁房屋。3、请求法院判令被告结清从2019年9月1日其起至归还房屋之日止按市场评估价格计算所欠房租、水电等费用(截止2019年12月31日拖欠房租及水电费用318720元)。4、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将上述第3诉讼请求变更为自2019年9月1日起续签房屋租赁合同，其中一层商铺以及楼梯间合计482平方米按150元/㎡/月自2019年9月1日至庭审时的租金由被告尽快付清。事实和理由：原、被告双方于2011年11月3日签署《永新县房地产管理局房屋租货合同书》，约定：原告将位于永新县禾川镇新世纪广场第一、二层房屋出租给被告作为商住楼使用，租赁房屋面积共1000平方米，约定租赁期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止，月租金为18500元，年租金为222000元整。租货期间，如遇到国家有关政策调整或房屋租赁市场价格调整，则按新的租赁价格提高租金标准。约定租金付款方式为自2011年10月份起被告按月(每月15日前)向原告支付租金。租货期满后，本合同自行终止，届时被告须将房屋退还原告，并提供当月水电费缴纳发票。如被告要求继续租货，则须提前2个月向原告书面提出，原告在接到书面报告后1个月内作出书面答复，如同意续租，则按市场租货价格(非住宅)或按物价部门批准价格(住宅)续签租赁合同。合同到期后，被告既未向原告申请续租，也未将租质房屋退还给原告，且经原告多次电话通知被告续签房屋租货合同亦不配合办理，原告于2019年8月1日向被告发出书面通知，通知被告在收到该通知后十五日内到原告处办理相关房屋租货手续。如不愿续租的，在接到通知三日内到原告处办理不再续租登记，并在二个月内自行清理店内物品，清理物品期间按实际天数和原租金标准计算租金并办理退租手续，该通知被告当日已收到，但被告一直拖延时间不愿签署房屋租赁合同，也不愿办理退租手续。 被告欧阳莉承认原告在本案中所主张的事实，但认为，原告按照永新县国资委等部门评估的价格上调房租，其予以接受，同意按照上调后的房租续租合同，根据庭审前双方的协调意见，一楼商铺按照每年每平方米150元计算。但根据评估报告，地下室基本不具有使用价值，在原告予以修复之前，本不应计算租金，但考虑地下室与一楼的楼梯间尚具有实际价值，但价值不大，在地下室没有进行修复之前，被告愿意按照每月30000元的租金承租；基于上述请求，对于原告提出的诉讼请求，请求原告按照上述辩称意见执行。 原告永新县房地产管理局对被告上述辩称意见有如下意见：考虑到实际情况，地下室无法实际使用的情况确实存在，故原告考虑地下一层可以对承租人不计算房屋租金，但一层店铺的租金单价应当参照相邻店铺的评估价即每月每平方米150元计算，一层与二层之间的楼梯间出租房测量其面积为52平方米，原告芳的意见是该52平方米应当纳入出租范围，其单价也应当参照一层店铺的单价，即每平方米150元。 本院认为，欧阳莉承认永新县房地产管理局在本案中主张的事实，故对永新县房地产管理局主张的事实予以确认。 另对于原、被告庭审中确认的以下事实和意见，本院予以确认： 1、案涉房屋一层含楼梯间（52㎡）合计面积为482平方米，另负一层地下室498平方米；负一层地下室因渗水严重，双方均认可无实际使用价值； 2、原、被告双方确认在基本条件达成共识的前提下，双方续签房屋租赁合同；其中对于案涉房屋一层除去楼梯间（52㎡）外剩余租赁面积为430平方米，双方均确认按照150元/㎡/月计算租金，房屋租赁合同按照永新县人民政府相关文件精神，续签的房屋租赁合同两年一签。 3、双方确认负一层地下室不具有使用价值，双方同意自庭审之日起两年内由原告将其封存，由此造成一楼楼梯间多出的52㎡按照150元/㎡/月计算租金； 本院认为，基于原、被告双方均同意案涉房屋一楼430㎡商铺按照150元/㎡/月计算并续签合同，同意地下室因渗水严重无实际使用价值不计算租金，亦同意自庭审之日起两年内由原告将其封存，由此造成修正后一楼楼梯间多出的52㎡可以用于实际经营的面积按照150元/㎡/月计算租金，被告对于上述无争议租赁面积亦同意缴纳相应租金。对于上述意见，本院认为系当事人协商一致达成，系其处分权的体现，本院予以尊重。另考虑原告提供的房屋存有一半面积不具有使用价值，双方对继续租赁以及具有使用价值的房屋租金总体上没有分歧，只是对其中小部分52平方米租金存有争议。为保护交易，维护市场稳定以及保护国有资产保值增值，双方可以在符合法律规定以及永新县人民政府相关文件要求的前提下，继续签订案涉房屋的房屋租赁合同，双方亦有此意向，故本院对原告的第一、二项诉讼请求不予支持。 双方的争议焦点在于在原告方进行地下室整修和封存之前之前，对于目前一楼楼梯间52㎡如何计算租金？原告主张按照一楼商铺计算租金即150元/㎡/月，理由为虽负一层不计算租金，但因这个楼梯间在封掉之前仍然是负一层与一层相通的，作为被告仍然可以对负一层进行使用，故原告认为这个楼梯间的52平方米的面积也应当按照一层的租赁单价予以计算。被告辩称根据评估报告，地下室基本不具有使用价值，在原告予以修复之前，本不应计算租金，但考虑地下室与一楼的楼梯间尚具有实际价值，但价值不大，在地下室没有进行修复之前，被告愿意按照每月30000元的租金承租。对于原、被告上述辩称意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，原告主张按类似商铺租金计算楼梯间租金则应向被告提供具有与类似商铺相同或相近的经营条件的场地，以供被告可以用于商铺经营；现因负一层地下室明显不具有使用价值，一楼楼梯间在原告未进行休整之前显然远远不具有类似于商铺的使用价值以及经营条件，且该场地系楼梯间，现有主要用途系上下楼连接商铺与地下室作用，在地下室不具有使用价值的前提下，使用价值亦微乎其微，且故原告关于按照一楼商铺计算租金即150元/㎡/月的主张，本院依法不予支持；被告辩称考虑与原告续签合同，同意地下室修复之前按每年租金3000元缴纳52㎡楼梯间租金的意见，系其处分权的体现，本院予以尊重。 综上，本院酌定在原告未对地下室进行封存之间，对于现存一楼楼梯间52㎡租金按照每年租金30000元计算即48.08元/㎡/月计算。则430平方米商铺每平方米每日租金为4.93元/㎡/日（150元×12月÷365天），52㎡楼梯间每平方米每日租金为1.58元/㎡/日（30000元÷365÷52㎡），2019年9月1日至2020年1月21日期间（143天）案涉房屋一楼（不含楼梯间）商铺租金为303145.70元（430㎡×4.93元/㎡/日×143天），楼梯间52㎡租金为11748.88元（52㎡×1.58元/㎡/日×143天），合计314894.58元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告欧阳莉支付原告永新县房地产管理局位于永新县禾川镇新世纪广场（中心广场）案涉租赁房屋2019年9月1日至2020年1月21日期间租金314894.58元，限在本判决生效后10日付清； 二、被告欧阳莉支付原告永新县房地产管理局位于永新县禾川镇新世纪广场（中心广场）案涉租赁房屋2020年1月21日起至原、被告续签房屋租赁合同之日止（其后按照续签后的房屋租赁合同执行）或原、被告解除原房屋租赁合同被告交回原告案涉房屋之日止按案涉房屋一层430平方米商铺4.93元/㎡/日，52㎡楼梯间1.58元/㎡/日标准计算并支付租金，限在本判决生效后10日付清； 三、驳回原告永新县房地产管理局其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费7840元，减半收取计3290元，由原告永新县房地产管理局负担112元，被告欧阳莉负担3178元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  肖镇 二〇二〇年一月二十二日 法官助理刘小保 书记员涂慧聪