河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初7151号原告：韩俊杰，男，汉族，1973年4月16日出生，住许昌市建安区。委托诉讼代理人：虎建伟、刘帅，河南天时达律师事务所律师。被告：河南澳洋置业有限公司，住所地许昌市魏都区西大街道古槐街与人民路交叉口临街楼4楼403。法定代表人：于滔，任该公司总经理。委托诉讼代理人：菅中战，河南金泰律师事务所律师。原告韩俊杰诉被告河南澳洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩俊杰及其委托诉讼代理人虎建伟、刘帅、被告河南澳洋置业有限公司的委托诉讼代理人菅中战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩俊杰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《预约选房协议》无效；2、判令被告返还原告的购房款740,000元并自2011年7月29日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3、判令被告赔偿原告房屋增值损失522,167元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月，原、被告双方签订了《预约选房协议》，原告以740,000元价款购买被告开发的位于魏武帝广场对面的府前名居·澳洋新天地第1号楼2单元2层202号房屋以及该层202-1号房屋。同年7月，原告为享受优惠支付了全部房款。协议签订后，原告多次要求被告交付房屋，但被告至今未能交付。因被告的行为已经严重损害了原告的权益，原告为此诉至法院。被告河南澳洋置业有限公司辩称：原、被告没有签订预约选房协议，被告没有销售部公章，被告也没有收到原告的房款。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年7月23日，河南澳洋置业有限公司作为甲方、与作为乙方的韩俊杰签订【府前名居·澳洋新天地】预约选房协议，协议约定：“甲、乙双方就乙方预约选定甲方开发建设的魏武帝广场对面的府前名居·澳洋新天地项目第1号楼2单元2层202号房一事，达成如下协议：1、甲乙双方在签订本预约选房协议时，乙方已经详细阅读了府前名居·澳洋新天地预约选房须知并知悉相关条款，已对甲方建设的该房源做了充分的了解并愿意支付100,000元人民币（大写：壹拾万元人民币）给甲方作为预约选房诚意金；2、该房源建筑面积约84.3平方米，预约选房价按建筑面积每平方米6,681元人民币，总房款金额563,208元，一次性付款优惠8%，优惠后单价约6,146.5元/平方米，优惠后总房款金额约518,151元，大写：伍拾壹万捌仟壹佰伍拾壹元人民币；3、乙方签订本预约选房协议后根据甲方通知：通知方式为电话通知、报纸公告或信函通知等，在乙方接到通知后6日内到澳洋新天地接待中心签订《商品房买卖合同》……”，河南澳洋置业有限公司在甲方处加盖“河南澳洋置业有限公司销售部”印章，韩俊杰在乙方处签名。河南澳洋置业有限公司置业顾问在该预约选房协议上备注“宋总特批优惠3,114元，总房款共计740,000元”。2011年7月28日，河南澳洋置业有限公司向韩俊杰出具编号为016794的收款收据一份，该收据显示收到韩俊杰人民币740,000.00元，并加盖有河南澳洋置业有限公司财务专用章，经手人处签名为孙国红。但案涉的府前名居项目至今未能向韩俊杰交房。另查明，河南澳洋置业有限公司所开发的府前名居项目截止本案庭审时仍未取得商品房预售许可证。以上事实有《预约选房协议》、收款收据及庭审笔录等证据在卷为凭。本院认为，本案中，原告韩俊杰与被告河南澳洋置业有限公司所签订的《预约选房协议》是双方当事人的真实意思表示，且该预约选房协议对商品房的基本情况、商品房总价款、付款方式等作出了约定，同时原告韩俊杰已按照该协议的约定履行了支付全部款项的义务，故该《预约选房协议》实际为商品房预售合同。因双方当事人签订《预约选房协议》时至原告起诉时，被告河南澳洋置业有限公司作为出卖人尚未取得商品房预售许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售必须取得预售许可证明的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故本案原、被告双方签订《预约选房协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力”。第五十八条规定：“无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告韩俊杰起诉要求被告河南澳洋置业有限公司返还购房款740,000元并支付利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于利息的支付标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案被告河南澳洋置业有限公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年7月29日至2019年8月19日期间的利息，此后的利息自2019年8月20日起应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告韩俊杰主张的房屋增值损失，因原告韩俊杰在与被告河南澳洋置业有限公司签订《预约选房协议》时未查看被告是否具有商品房预售许可证，未尽到审慎的注意义务，主观上具有过错，故对原告韩俊杰主张房屋增值损失的该项请求，本院不予支持。诉讼中，被告河南澳洋置业有限公司称其并未收到原告的房款，实际收款人是宋喜德，宋喜德因非法吸收公众存款罪已被判刑，申请本院调取宋喜德非法吸收公众存款中是否包括原告诉请的该笔款项的证据。因宋喜德非法吸收公众存款犯罪一案的案卷材料已经归档，被告河南澳洋置业有限公司及其委托代理人可以到档案室进行查阅，因此该相关证据的调取并不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条所规定的情形，故对被告河南澳洋置业有限公司的调取证据申请不予准许纳。被告河南澳洋置业有限公司辩称原、被告没有签订预约选房协议，被告没有销售部公章，被告也没有收到原告的房款，该辩解理由与本院所查明的案件事实不符，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告韩俊杰与被告河南澳洋置业有限公司签订的《预约选房协议》无效；二、被告河南澳洋置业有限公司于本判决生效后十日内向原告韩俊杰返还购房款740,000元并支付利息（利息以740,000元为基数，自2011年7月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，此后的利息以740,000元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；三、驳回原告韩俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,160元，由原告韩俊杰负担6,685元，被告河南澳洋诚置业有限公司负担9,475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  韩 宁人民陪审员  王淑敏人民陪审员  马 勇二〇二〇年一月二日书 记 员  王嘉祺