台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6517号 原告：牟武斌，男，1975年4月7日出生，汉族，住台州市黄岩区。 原告：黄丽月，女，1975年3月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上列两原告委托诉讼代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。 上列两原告委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 被告：台州绿城泰业房地产开发有限公司，住所地台州市黄岩区新前街道黄长路1532号、1542号、1544号。 法定代表人：黄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。 原告牟武斌、黄丽月为与被告台州绿城泰业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年12月5日诉至本院，本院于同日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牟武斌及其两原告委托诉讼代理人郑超，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟武斌、黄丽月向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即向原告支付合同违约金人民币128668元（按照房价款6%计算），并支付自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告夫妻育有一子，为解决子女入学问题，一直在寻找合适的学区房。被告为了销售其开发的“宁江明月花园锦溪苑”小区，自2016年7月至2018年6月多次通过微信公众号、黄岩论坛网站广告、手机群发等形式发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”；“宁江明月花园锦溪苑”小区为“不需要迁户口的学区房”，承诺“凭购房合同就能直接入学”，对应学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学；“……小学中学双学区，学校明年9月份开学，现在已经全部封顶，绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口……”等内容。 为此，原告在2019年4月7日与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》。约定原告向被告购买位于黄岩新前宁江明月花园锦溪苑3幢1单元901室房屋，总价2144471元。后原告了解到2018年6月12日锦溪苑小区的学生就读问题就已得到黄岩教育局的函复，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。但被告对望峰苑仍通过广告、销售人员介绍等方式进行虚假宣传。现原告子女无法就读相关学区。被告的广告宣传和允诺应视为合同内容，被告发布虚假广告的行为已构成欺诈，对原告造成了巨大的损失。从消费者权益保护的角度，被告应承担惩罚性的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，要求被告按照《浙江省商品房买卖合同》总价款的6%承担违约责任。 被告绿城公司答辩称：首先，被告就涉案项目所属学区不存在虚假宣传，原告的起诉没有事实依据。1、商品房买受人不等同于业主，依据有关规定只有当房屋买受人依法取得不动产权证或合法占有房屋后，才是业主。原告认为买受人即享有业主权利，是其认识错误。2、被告在微信公众号等媒体中发布的信息内容与黄岩区教育局的书面确认意见相一致，并无虚假宣传的情形。3、被告在微信公众号等处发布的与学区及入学相关的内容并不构成合同要约，且原被告在补充协议二中明确约定，项目周边情况（包括学校等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。其次，原告在起诉状中提到的论坛帖子、手机短信等均非被告发布，也不属于被告的宣传资料。且根据双方的补充协议，前述内容等对双方均无约束力，被告不应承担责任。再次，原告所称二所学区学校均位于宁江明月项目用地红线范围外，不在被告开发规划建设范围内；且原告也未能提供充分的证据证明前述内容对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，所以原告所称的被告前述学区房的宣传并不属于合同要约，对被告没有约束力。最后、原告在本案中并未造成任何损失和不利影响，原告主张的违约金及相应利息没有任何法律依据。退一步而言，公立学校的入学条件应按教育部门政策执行属于社会常识，且学区可能会不定期发生变化。黄岩教育部门对项目周边教育资源的划分整合及入学政策的制定非被告可控制或承诺范围。原告对自身关注的入学条件等应负有了解、核实的义务，现原告未尽谨慎注意义务，如有损失亦应主要责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 在举证期限内，原告提交了微信公众号记录、黄岩论坛网站截图、手机短信截图、关于明确新城市新区小区义务教育招生学区的函、微信聊天记录及光盘等证据为证。被告提交了国有建设用地使用权出让合同、购房提示书、商品房买卖合同及相关补充协议、不利因素及入学政策现场公示照片、情况说明、黄岩区2018年义务教育阶段学校招生工作实施意见、2019年黄岩区义务教育学校招生工作实施意见等证据为证。本院依原告申请调取了台州市黄岩区市场监督管理局介入调查时对相关人员制作的询问笔录为证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2013年12月6日，台州市国土资源局黄岩分局与被告在台州市永宁公证处申请对《国有建设用地使用权出让合同》进行公证。其内容为台州市国土资源局黄岩分局已经履行了法律规定的批准手续，以挂牌的方式出让宗地编号为新前城市新区3号地块，出让宗地面积为188074㎡的国有建设用地使用权，出让宗地用途为城镇住宅用地，用地出让年期为70年，绿城公司以人民币1558000000元取得该地块国有建设用地使用权。后被告对该地块进行了陆续开发建设。 被告为销售上述地块开发建设的房屋，在2016年7月20日在微信公众号中发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”等宣传。同时招聘其他派遣人员为房屋销售人员，在2018年通过论坛网站、手机短信等方式发布“不需要迁户口的学区房”、“凭购房合同就能直接入学”、“小学中学双学区，学校明年9月份开学”等信息。 2018年6月8日，被告就其开发建设的绿城宁江明月花园小区的义务教育招生学区问题[对应学区拟为黄岩中学附属小学（筹）和黄岩初级中学（筹）]，特向黄岩区教育局发函致询。同年6月12日，黄岩区教育局回复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。”同时，被告在销房现场制作了不利因素及入学政策现场公示牌。载明：感谢您购买我司开发的锦溪苑房屋，该房屋虽位于黄岩中学附属小学、黄岩初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺。 2019年4月7日，原告与被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、购房提示书等。其中合同载明，原告向被告宁江明月花园·锦溪苑3幢1单元901号房屋一套（预售商品房），预售许可证号为黄售许字（2019）第00027号，房屋的预测建筑面积为140.83平方米，总价款为2144471元，交房日期为2021年5月30日。补充协议二及购房提示书中各自约定了：出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明；如项目周边情况（包括道路、绿地、公园、学校、公共停车场、建筑形态、建筑高度、规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任；出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准；您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出《商品房买卖合同》及补充协议未涉及的任何口头承诺，并对您决定是否购买房屋及（拟）同意的而购买价格有重大影响的，请您及时提请出卖人予以书面确认，否则该等口头承诺不代表出卖人的意思表示，出卖人对此不承担任何责任等免责条款。 另查明：宋继鹏系被告在黄岩新前区块（宁江明月）项目的副总经理，分管该项目的销售工作。宋继鹏在调查时称：2015年后公司的理解为宁江明月业主拿到房产证或者签订购房合同并付清款项的业主就可以入读涉案两所学校。当时公司销售团队都认为买了绿城宁江明月的房子凭购房合同是可以入读涉案两所学校的，部分销售人员向来了解楼盘的客户确实宣传了凭借购房合同可以入读涉案两所学校。但根据今年黄岩区教育局的招生政策，宣传的情况确实与实际不同。被告的部分员工在调查笔录中提到：2018年6月之前，《绿城宁江明月花园锦溪苑购房提示书》里没有提到过关于学区房免责条款有关内容。在2018年6月后，绿城集团面向全国绿城所有项目更新了提示书内容，其中增加了关于学区房免责条款等内容。之前签订的没有换签。2018年6月教育局出具的回复，当时销售人员的理解就是有购房合同也是绿城的房产业主，可以入读涉案两所学校。购房提示书是和合同一起签订的，资料页数在200多页到300多页不等，客户需要签四十多个到五十多个字不等。销售人员不会刻意提醒客户关注提示书的内容。提示书一式一份，由被告存档。有些客户买学区房，不想迁户口，凭购房合同就可入读，对这些客户的影响较大。 再查明：原告牟武斌、黄丽月的儿子黄雨泽，2010年4月12日出生，现就读于黄岩区北城小学四年级（即2016年9月就读小学一年级，预计在2022年9月份就读初中一年级）。 本院认为：宁江明月花园锦溪苑的房屋销售人员虽然是被告的外聘（劳务派遣）人员，但其为实现房屋销售所作宣传、承诺等仍然应视为其在履行职务行为，为此产生的法律后果应当由被告承担。虽然对房屋销售人员在前期销售宣传中作出的凭购房合同就可入学（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）的承诺，被告以签订房屋买卖合同补充协议及购房提示书的免责条款来规避风险，但被告在与原告签订上述合同文本时未尽到善意注意义务，该免责任条款对被告不发生效力。所以被告外聘的房屋销售人员在前期房屋销售宣传中作出的凭购房合同就可入学的承诺应视为原被告间的合同内容。现原告主张凭购房合同其子女黄雨泽未能入读黄岩中学附属小学，要求被告承担违约金。但黄雨泽早在2016年9月已就读黄岩区北城小学（一年级），2019年9月已在该就读小学四年级，所以原告不存在其子女需在今年入学接受义务教育的问题。至于黄雨泽接受初中阶段的义务教育另预计在2022年9月份才开始，目前也未能成就入读初中一年级的条件。同时，原告向被告所购房屋在2021年5月30日交付，届时原告是否仍然需要凭购房合同入读黄岩初级中学尚在两可之间。学龄儿童入学接受九年制义务教育应按教育部门的政策执行，且每年学区范围的划分、入学条件等都可能发生变化。当地教育部门对被告开发房地产项目周边教育资源的整合划分并不受被告控制或承诺影响，原告子女在2022年9月是否入读黄岩初级中学亦尚在两可之间。所以原告在今年9月其子女入学条件尚未成就之时向被告主张合同违约金显然不合时宜，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告牟武斌、黄丽月的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2873元，减半收取1436.50元，由原告牟武斌、黄丽月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  韩 鸿 二〇二〇年一月二十二日 法官助理唐甜 代书记员  解蓉蓉