上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10875号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海锦立建筑装饰工程公司，住所地上海市静安区。法定代表人：钱奇麟。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市静安区校产管理中心，住所地上海市静安区。法定代表人：吴蕙华，主任。委托诉讼代理人：卢琦，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟路阳，上海市金石律师事务所律师。上诉人上海锦立建筑装饰工程公司(以下简称“锦立公司”)因与被上诉人上海市静安区校产管理中心(以下简称“静安校产”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初39997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦立公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回静安校产的诉讼请求，支持锦立公司的反诉请求。事实和理由：1、静安校产是本市威海路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的出租人，案外人上海久昌实业有限公司(以下简称“久昌公司”)系静安校产委托执行《房屋租赁合同》的代理人。锦立公司根据每年一签的《房屋租赁合同》实际使用系争房屋二楼、一楼各一间达12年之久。2015年12月《房屋租赁合同》签订后，二区合并，现静安校产没有接管前，前静安校产和现静安校产对锦立公司的使用部位均从未提出过异议。久昌公司接受委托进行管理后，其擅自破门收走一楼房间并掳走屋内所有物品，直接侵害锦立公司的财产。静安校产是收回一楼房间的唯一受益方，锦立公司有权要求静安校产归还锦立公司被非法占有物品或赔偿损失。2、久昌公司擅自收回一楼房间所造成的后果应由静安校产承担，故锦立公司有权行使不安抗辩权，不支付租金及滞纳金。3、久昌公司擅自强行搬离锦立公司二楼屋内财物、换锁并收回二楼房间，其强行收回房屋的行为不可能与静安校产无关，目前二楼屋内锦立公司的财物在静安校产处，锦立公司要求静安校产返还，并无不当。至于房屋内有多少财物、与清单是否相符，应由静安校产承担举证责任。被上诉人静安校产辩称：1、根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁面积为30平方米，静安校产将系争房屋二楼的套间(面积约43平方米)出租给锦立公司，静安校产已按合同约定履行交付义务，静安校产并未将系争房屋一楼的房间出租给锦立公司。锦立公司主张一楼房间亦出租给其，其应承担相应的举证责任。2、锦立公司并无证据证明是静安校产扣押其财物，故静安校产不应承担相应的返还财物或赔偿损失责任，也无需承担赔偿一楼房间装修损失的责任。3、静安校产并未扣留锦立公司的营业执照。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。静安校产向一审法院提起诉讼，请求判令：1、锦立公司向静安校产支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金8,592元；2、锦立公司向静安校产支付逾期付款滞纳金5,155.20元(计算方式为自2016年7月1日至锦立公司实际支付之日，按照月租金的3%计算，因至起诉之日的滞纳金已经超过5,155.20元，仅主张5,155.20元滞纳金)。锦立公司反诉请求：1、判令静安校产归还锦立公司被非法占有所有物品或赔偿损失353,050元；2、判令静安校产赔偿楼下房间的装修损失13,000元；3、判令静安校产赔偿锦立公司经营证照被扣押导致无法经营的营业损失80,000元。一审法院认定事实：2015年12月28日，上海市静安区教育产业管理部(以下简称“教育管理部”，出租方，甲方)与锦立公司(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，甲方将本市威海路XXX弄XXX支弄XXX号房屋出租给乙方使用，该房屋面积为30平方米，其中办公面积30平方米，该房屋现有辅助设备清单详见合同附件一；房屋租赁期限为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；房屋租金为每月1,432元，共计年租金17,184元；甲、乙双方同意每年分四期支付租金，先付后用；乙方使用的水、电、煤、电话等费用均由乙方自行负担，如乙方使用甲方提供的水、电、煤、电话等设施，则甲方可按实际发生的费用先行代付后再向乙方结算；乙方装潢该房屋的费用由其自行承担，本合同终止时，乙方不得破坏和拆除装潢，归甲方所有；乙方应按合同之规定支付租金及费用，如乙方未按时支付租金及费用，每迟延支付一天，需增加缴纳月租金3%的滞纳金；合同期满后，乙方应及时清理房屋并将房屋及设施按本合同附件一之清单如数归还给甲方。2016年1月18日，教育管理部发出《告知书》。《告知书》载明，根据静安区教育系统出租房屋的整体规划和要求，教育管理部已委托上海九百(集团)有限公司及下属久昌公司对相关出租房屋进行经营管理，自2016年1月1日起，原静安区教育系统出租房屋的经营管理由上海锦桥实业发展公司(以下简称“锦桥公司”)变更为久昌公司，合同到期后仍需继续承租房屋的，与久昌公司洽谈并签约。久昌公司在经营管理期间行使如下职权：1、签订租赁合同；2、收取租金；3、在租赁期内进行日常联系，提供房屋租赁的管理服务；4、收取代理管理服务费。《告知书》回执联的签字处空白。锦立公司否认收到过《告知书》，表示其系因久昌公司经办人的告知而向久昌公司支付2016年上半年租金。2016年3月30日，上海市静安区机构编制委员会发出《关于调整静安区教育局所属事业单位机构的通知》，合并原教育管理部、原上海市闸北区教育资产管理中心，组建静安校产。2016年6月11日，久昌公司将系争房屋一楼的一间房屋收走。锦立公司认为该房间属于其租赁房屋，静安校产无故收走，所以锦立公司将租金支付至2016年6月30日，之后的租金拒绝支付。2016年10月26日，教育管理部、锦桥公司发出《租赁房屋违约告知函》，内容为教育管理部、锦桥公司与锦立公司于2015年12月28日签订房屋租赁合同与协议书，明确将威海路XXX弄XXX支弄XXX号2楼30平方米房屋租赁于锦立公司用以办公，期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。现锦立公司已经连续拖欠2016年7-10月租金及代服费6,568元，以及2016年5月至目前的水电费用。教育管理部、锦桥公司多次催讨无果。根据《房屋租赁合同》第七款第2项第(1)条，现告知锦立公司1、限在本告知书送达之日起10个工作日内缴清拖欠的租金、代服费、水电费及违约金，否则将解除合同；2、上述合同到期后，锦立公司应立即撤离，教育管理部不会与锦立公司续约。2016年12月19日，久昌公司与上海静安区海博士青少年体育俱乐部(以下简称“海博士俱乐部”)签订《房屋租赁合同》，约定将威海路XXX弄XXX支弄XXX号全部(除二亭)出租给海博士俱乐部，建筑面积为181.66平方米，办公面积为181.66平方米，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日，月租金为4,167元，年租金50,000元。2017年1月10日，久昌公司收走系争房屋的二楼房间。2017年10月10日，钱奇麟致函久昌公司，要求久昌公司：1、完好无损地归还被久昌公司所强行扣押的公司财产和个人用品；2、赔偿宠物猫20,000元；3、营业执照被扣无法年检作废30,000元；4、被占用房间的装修损失15,000元；5、被占用房间2016年6-12月房租2,100元；6、厘清事实，确定底层房间97年以前使用权。2017年10月25日，久昌公司发出《关于上海锦立建筑装饰工程公司10月10日来函的回复函》，内容为已收到锦立公司2017年10月10日函件，锦立公司物品并非久昌公司扣押，久昌公司曾多次以书面、通讯短信及口头方式明确告知锦立公司租借系争房屋二楼房间到期不再续租，并应于到期后七天内自行搬迁房屋内所有物品，逾期作遗弃物品处理。但久昌公司可以协助锦立公司核查……2018年4月，久昌公司诉至一审法院，要求锦立公司支付租金、代理和服务费、滞纳金。同年8月，因需要调整诉讼主体补充证据，久昌公司向法院申请撤诉，一审法院予以准许。2018年9月21日，上海市静安区青少年活动中心出具《情况说明》，内容为“静安区威海路XXX弄XXX支弄XXX号房屋承租人：静安区青少年活动中心，租赁部位：全部(除亭子间)、挑阳台、前天井，建筑面积合计为181.66平方米，月租金为434.19元。原《公有非居住房屋租赁合同》的租赁期为5年，自2009年4月1日至2014年3月31日。合同存续期间的非居住公房租金已由原静安区教育产业管理部支付。2015年原静安区和原闸北区撤二建一，大批机关、机构都处于变化变动之中。因此造成了2014年4月1日至2017年3月31日期间《公有非居住房屋租赁合同》没有续签，但非居住公房租金一直按时足额缴付，承租人依旧是静安区青少年活动中心。2017年，上海金威物业有限公司与静安区青少年活动中心续签了《公有非居住房屋租赁合同》，合同期限自2017年4月1日至2020年3月31日”。落款处，上海静安置业物业管理有限公司于9月28日写明“情况属实”并盖章。静安校产称上海金威物业有限公司负责上海静安区公有房屋的管理，其将系争房屋出租给静安区青少年活动中心，但由静安校产实际缴纳租金。静安区青少年活动中心与静安校产均为教育局下属单位，教育局名下的资产由静安校产管理，对外出租都以静安校产名义进行。一审法院另查，2007年1月，锦桥公司曾与锦立公司签署《房屋租赁合同》，约定锦桥公司将系争房屋出租给锦立公司使用，该房屋面积为30平方米，租期为2007年3月1日至2008年2月28日，租金为每月1,300元。一审审理中，锦立公司申请证人出庭作证。其中，居住系争房屋其他房间的桂照辉表示锦立公司多年来实际租赁系争房屋一楼、二楼两间房屋。钱奇龙(系钱奇麟兄长)称其居住在一楼小房间内大概十年，该房间曾经由钱奇麟找的装修队装修过，花费约10,000元。颜士九自称2015年春节过后对一楼房间进行装修，但是未签署装修合同，装修款为现金支付，没有开具收据。金顺荣称其负责系争房屋地块的废品回收，锦立公司实际使用系争房屋楼上楼下两层，其曾经看到一楼房间里有电视机、冰箱、装修队需要的工具，二楼房间有电视机和冰箱。锦立公司提供《告知书》和《关于治安立案的报告》两张照片。《告知书》的内容为“锦立公司(钱奇麟)：2017年起，锦立公司(钱奇麟)已没有进入本房屋的合法性；锦立公司(钱奇麟)逾期非法置留物品，已搬至他处，仓储保管；继续追究锦立公司(钱奇麟)之前积欠相关费用；待结清所有费用后，还需结算相应搬运、仓储等费用；继续追究锦立公司(钱奇麟)非法喷涂标语、破坏房屋等责任，直至消除恶劣影响；相关搬运、仓储均有影像证据留存；超过60天，将视为无主物品由仓储单位处理”，落款处为久昌公司2017年1月12日，但未加盖公章。《关于治安立案的报告》的内容为“公安静安分局南京西路派出所：威海路XXX弄XXX支弄XXX号系国有房屋，九百集团下属久昌公司整体管理。该房屋的二楼一间(30平方米)之前由锦立装饰公司(钱奇麟)租用，时间到2016年12月31日结束(见附件)……1、在收回被钱奇麟非法占用的一楼一间房屋后，钱奇麟数次纵容社会人员打闹，踢坏房门……2、无理拒付水电费，导致停电……(见附件)；3、从9月至今拒不按照合同缴付房租及相应管理费(见附件)。针对上述情况，教育等部门通过律师数次寄发及张贴《律师信》给钱奇麟(见附件)……”，落款处为久昌公司，但没有公章及日期。锦立公司的业务主管张京杰到庭陈述，《告知书》和《关于治安立案的报告》的照片均系其拍摄，张贴于系争房屋门口旁边的墙上。静安校产、锦立公司均确认，2016年7月1日至2016年12月31日的租金为8,592元；2016年12月31日之后，双方未再续签合同，也无押金在静安校产处。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系静安校产(应为“锦立公司”，系一审笔误，本院予以纠正)、教育管理部真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。教育管理部因两区合并，其权利义务由静安校产承继，故静安校产作为本案原告，根据《房屋租赁合同》对锦立公司提起诉讼，主体适格。虽然《房屋租赁合同》记载的租赁面积为30平方米，但静安校产、锦立公司均认可的租赁部位已经超出该面积。静安校产称锦立公司租赁部位仅有二楼的套间(含一大一小两间，面积共计约43.46平方米)，锦立公司则认为除该套间外，位于一楼的小房间(面积约为10平方米)亦属于《房屋租赁合同》范围。由于二楼套间面积已经超出《房屋租赁合同》约定的租赁面积，故锦立公司应对一楼房间属于租赁部分负有举证责任。锦立公司认为，《房屋租赁合同》中提到的合同附件一中包括其他房间的使用，能够证明锦立公司向静安校产租赁一楼房间，但由于锦立公司所有物品已被久昌公司收走，故无法提供附件一。静安校产称，最初双方签署《房屋租赁合同》时使用了其他租赁合同的模板，多年来也一直沿用该版本续签合同，因此虽然《房屋租赁合同》提到了合同附件一，但事实上并无附件一。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。锦立公司无法提供合同附件一证明其所述内容，而从《房屋租赁合同》对合同附件一的表述来看，即使存在该附件，其内容也仅限“现有辅助设备清单”，并未提及租赁部位。锦立公司仅有证人证言对其租赁情况予以证明，但即便锦立公司实际使用一楼房间，锦立公司提供的证据也不足以证明该房间系《房屋租赁合同》约定范围。因此，锦立公司认为系争房屋一楼属于《房屋租赁合同》租赁部位的观点，一审法院难以采信。锦立公司以静安校产无故收走一楼房间，行使不安抗辩权，拒付租金的抗辩一审法院亦难以支持。《房屋租赁合同》于2016年12月31日到期后，已经终止。锦立公司应支付欠缴的租金8,592元。由于锦立公司在合同期内，未履行缴纳租金的义务，根据《房屋租赁合同》约定，应当按照月租金3%支付滞纳金。锦立公司(应为“静安校产”，系一审笔误，本院予以纠正)现主张5,155.2元滞纳金，于法有据，法院予以支持。至于锦立公司的反诉诉讼请求。静安校产认为《告知书》上没有久昌公司的盖章，即便存在久昌公司搬走物品的事实，锦立公司也应当向久昌公司进行主张，静安校产非适格被告。一审法院认为，锦立公司未能提供充足的证据证明系争房屋的物品系被静安校产非法占有，故要求静安校产归还物品的主张，缺乏依据，不予支持。《房屋租赁合同》中未包括一楼房间，锦立公司依据《房屋租赁合同》向静安校产主张一楼房间的物品损失以及装修损失缺乏依据。锦立公司自述一楼房间内的物品被久昌公司收走，若根据侵权进行主张，则静安校产非适格被告。《房屋租赁合同》到期后，锦立公司未及时清理房屋、与静安校产办理交接，静安校产自行将房屋收回系其行使正当权利，锦立公司仅凭其自制的《物品清单》、照片、证人证言主张二楼的物品损失，缺乏依据，一审法院难以支持。至于营业证照被扣所致损失，锦立公司既未能证明营业证照被静安校产扣押，也无法佐证相关损失的具体内容，所以亦难以支持。一审法院判决：一、上海锦立建筑装饰工程公司应于判决生效之日起十日内支付上海市静安区校产管理中心2016年7月1日至2016年12月31日租金8,592元；二、上海锦立建筑装饰工程公司应于判决生效之日起十日内支付上海市静安区校产管理中心逾期付款滞纳金5,155.20元；三、上海锦立建筑装饰工程公司全部的反诉诉讼请求，不予支持。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年12月28日教育管理部与锦立公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应为有效。租约履行期间，出租人教育管理部因两区合并，其权利义务由静安校产承继，故合同权利应由静安校产享有。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。锦立公司上诉主张除系争房屋二楼的套间(面积约43平方米)是其承租的部位外，位于一楼的一间小房间(面积约10平方米)亦属合同约定的租赁范围。但《房屋租赁合同》约定的租赁面积为30平方米，二楼套间的面积实已超出合同约定的租赁面积，锦立公司提供的证据无法证实一楼房间属于合同租赁范围，故锦立公司应承担相应的不利后果。一审法院按照民事诉讼证据规则的规定，认定系争房屋一楼不属于《房屋租赁合同》租赁部位，并无不妥，本院予以认同。锦立公司以一楼房间被静安校产收走，其有权行使不安抗辩权为由拒付2016年7月至12月租金，于法无据，本院不予支持。锦立公司延迟支付租金，应支付相应滞纳金，静安校产要求其支付滞纳金5,155.20元，合法有据，应予支持。因锦立公司与静安校产就系争房屋一楼房间并未形成租赁关系，且锦立公司自述该房间内的物品系被久昌公司收走，故对锦立公司要求静安校产赔偿一楼房间的装修损失及该房屋内的物品损失，本院亦不予支持。至于锦立公司主张二楼房间内的物品损失及营业执照被扣所致损失，一审法院已作详细分析，本院认同，不再赘述。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。锦立公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,139元，由上诉人上海锦立建筑装饰工程公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  俞 璐二〇二〇年一月十日书记员  项 蓉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……