福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0722民初2064号 原告（反诉被告）：福建华顺食品开发有限公司，住所地福建省南平市浦城县荣华山大道43号。 法定代表人：郑萍，总经理。 委托诉讼代理人：吴瑞激，福建皇华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浦城县久泰织造有限公司，住所地福建省南平市荣华山产业组团一期工业平台5号标准厂房（浦城县仙阳镇）二层。 法定代表人：季剑，总经理。 委托诉讼代理人：张云斌，福建武夷律师事务所律师。 原告福建华顺食品开发有限公司与被告浦城县久泰织造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2019年10月21日裁定本案转为普通程序。诉讼过程中，反诉原告浦城县久泰织造有限公司对反诉被告福建华顺食品开发有限公司提起反诉，本院决定合并审理，并分别于2019年11月27日、12月18日，2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建华顺食品开发有限公司（以下简称华顺食品公司）的委托诉讼代理人吴瑞激、被告（反诉原告）浦城县久泰织造有限公司（以下简称久泰织造公司）的委托诉讼代理人张云斌均到庭参加诉讼。被告（反诉原告）久泰织造公司的法定代表人季剑第一次开庭到庭参加诉讼，第二次、第三次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华顺食品公司向本院提出诉讼请求：判令久泰织造公司支付所欠租金人民币97200元，并支付自2019年7月20日起按银行同期贷款利率计付资金被占用的利息损失至所欠租金付清之日止。事实和理由：2018年8月10日，华顺食品公司与久泰织造公司签订《租赁合同》，合同约定：华顺食品公司将其所有的位于南平市荣华山产业组团一期工业平台5号标准厂房二层2700㎡、三层1350㎡租赁给久泰织造公司经营使用,租赁期限自2018年8月20日至2021年8月19日，租金为每月4元/㎡，2018年8月10日前交半年租金97200元，年租金每半年一次交付，先交租金后使用，每半年租金在到期日的前30天付清。但合同签订后，久泰织造公司至今不予缴交2019年8月20日至2020年2月19日期间的半年租金97200元,特提起诉讼。 久泰织造公司辩称，久泰织造公司与华顺食品公司双方签订的《租赁合同》已解除，华顺食品公司要求久泰织造公司支付2019年7月20日起所欠厂房租金，没有事实和法律依据，理由如下：因华顺食品公司未履行《租赁合同》中双方共同承担的基本电费各6000元的约定，导致电力部门在2019年4月19日和2019年7月份分别两次对该厂房长达数月停电，致使久泰织造公司停止生产而无法正常使用租赁厂房。久泰织造公司依据合同法第九十四条规定，在停电期间以口头和书面形式向华顺食品公司提出解除租赁合同，并在华顺食品公司门口粘贴“提前退租通知”，且通过微信方式及时告知华顺食品公司退租这一事实。根据合同法第九十六条规定，久泰织造公司已分别于2019年4月25日、2019年7月23日通知华顺食品公司，提出解除厂房租赁关系，该提前退租通知到达华顺食品公司时，双方签订的《租赁合同》即为解除，久泰织造公司无需支付合同解除后2019年7月20日起的租金，应驳回华顺食品公司的诉讼请求。并基于上述理由，提出反诉请求：1.依法解除久泰织造公司与华顺食品公司签订的《租赁合同》；2.判令华顺食品公司赔偿久泰织造公司因2019年4月19日8时至2019年5月31日停电42天造成的经济损失89780元；3.返还久泰织造公司预先支付给华顺食品公司的水电保证金10000元。 华顺食品公司针对反诉请求辩称，1.本案双方签订的《租赁合同》并未解除，华顺食品公司并未收到久泰织造公司声称的提出退租解除合同通知，久泰织造公司至今仍占有租赁的厂房；2.久泰织造公司要求华顺食品公司赔偿损失，没有事实依据。停电是久泰织造公司未按合同约定支付基本电费，久泰织造公司从2019年4月至今还每月拖欠基本电费6000元。另外，久泰织造公司述称的损失是否存在，损失多少，均无证据证明，而即使有损失，与华顺食品公司没有因果关系；3.按照合同约定，水电保证金应当租期满后才退还，现租期未满，且久泰织造公司违约拖欠租金、基本电费至今，不存在华顺食品公司返还水电保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对内资企业登记基本情况表、租赁合同、浦房权证字第××号房屋所有权证、收据、转款凭证、微信缴款回执、与徐雯的微信聊天记录、国网福建省电力有限公司浦城县供电公司（以下简称浦城供电公司）出具的情况说明、国网浦城县供电公司电费结算单、电费缴费情况表、黎学云证词、久泰织造公司分表读数照片等证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：华顺食品公司提交的现场照片，证明久泰织造公司改变租赁厂房的原状并造成厂房毁损的事实。久泰织造公司质证认为该组证据不能证明华顺食品公司的主张，并认为如果确实是久泰织造公司改变租赁物原状，久泰织造公司会修复。经本院释明本案合同拟予以解除，华顺食品公司表示对租赁物毁损赔偿和恢复原状将另行主张，故对华顺食品公司提交的该组证据，不作认定。久泰织造公司提交下列证据：1.提前退租通知、照片、微信截图。证明：（1）2019年4月19日至2019年5月31日停电42天；（2）2019年4月25日久泰织造公司向华顺食品公司口头提出退租；（3）2019年7月23日久泰织造公司向华顺食品公司口头提出退租，书面提出“提前退租通知”，并以张贴和发微信方式通知华顺食品公司。华顺食品公司质证认为其未收到“提前退租通知”。本院经审查认为该组证据能证明久泰织造公司有向华顺食品公司发出“提前退租通知”，本院对该组证据予以采信。2.工矿产品购销合同。证明因停电导致产生违约金损失23000元。华顺食品公司对该证据的真实性、关联性有异议。本院认为，久泰织造公司未提供其他证据佐证，该份证据不能证明久泰织造公司的主张，本院不予采信。3.久泰织造公司法定代表人季剑与员工的微信聊天记录、欠条。证明久泰织造公司因停电停工42天，期间继续支付员工工资。4.证人李某出庭证实其为织布机的技术人员，原系久泰织造公司的员工，在该公司工作时间从2018年7月23日至2019年7月底，不管是否停电，均按月领取固定工资8000元，久泰织造公司已付清其工资；公司还有员工兰成应、颜家秋及他们的两个小孩，每人5000元工资，按月支付。5.证人周某出庭证实其为久泰织造公司的员工，按月领取固定工资每月3000元，自2019年4月停电开始，即未在公司工作，公司也未支付其工资；在公司工作的员工还有另外夫妻俩和他们的儿子、儿媳、李某及兼职会计。华顺食品公司质证认为证据3、证据4、证据5与华顺食品公司没有关联。本院认为，结合浦城供电公司出具的情况说明，可以证实自2019年4月19日至2019年5月31日因停电久泰织造公司不能生产，客观上造成了久泰织造公司的损失。久泰织造公司经营范围为棉布、棉纱等生产销售，证人李某为织布机的技术人员，久泰织造公司按月支付其固定工资8000元，应属正常范围。故久泰织造公司已支付李某工资11200元（8000元／月÷30天×42天），应认定为久泰织造公司因停电42天造成的损失。证人周某在2019年4月停电后，即未在久泰织造公司工作，久泰织造公司亦未支付其停电期间工资，且久泰织造公司的其他员工亦未出庭作证，久泰织造公司提供的证据3、证据4、证据5不足以证明久泰织造公司在停电期间支付了周某等其他员工工资，故对久泰织造公司提供的证据3、证据4、证据5予以部分采信。6.微信转账账单详情、支付宝转账明细详情，证明自2018年8月22日至2019年2月27日转账给华顺食品公司100218.7元；2019年5月20日、6月27日、6月29日，季剑通过微信分别支付华顺食品公司法定代表人郑萍6000元、3000元、1500元；2019年5月13日季剑通过微信支付久泰织造公司员工施晓华1000元，2019年6月15日施晓华通过微信转账给季剑500元，并注明暂还款余额电费算后结。以上共支付华顺食品公司电费111218.7元。华顺食品公司质证认为，在2019年3月份之前的电费已经结清，2019年5月13日之后所转账11000元，系久泰织造公司与华顺食品公司的高管之间的借贷关系，不是支付电费。本院认为，对2019年3月之前的电费已结清，本院对2018年8月22日至2019年2月27日之前的转账账单及明细详情不作认定。华顺食品公司认为2019年5月13日之后所转账11000元不是支付电费，未提供证据证实，本院对2019年5月13日至6月29日久泰织造公司共计支付华顺食品公司电费11000元予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月10日，甲方华顺食品公司（原名称为福建谷能纤维食品科技开发有限公司）与乙方久泰织造公司签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于南平市荣华山产业组团一期工业平台5号标准厂房二层2700㎡、三层1350㎡租赁给乙方经营使用；租赁期限为3年，自2018年8月20日至2021年8月19日；租金为每月4元/㎡，二年后，每年递增5%，乙方先交租金后使用，2018年8月10日前交半年租金97200元，其后，每半年一次交纳，在半年到期日的前30日付清；甲乙双方共同承担基本电费各6000元（使用变压器每月应支付供电公司12000元）；合同签订后乙方需交付给甲方水电保证金人民币10000元，租期满后退还给乙方；经营期间产生的水电费等费用、安全责任均由乙方自行承担。合同签订后，华顺食品公司将上述厂房交付久泰织造公司生产经营使用，久泰织造公司亦向华顺食品公司支付了水电保证金10000元，支付了2018年8月20日至2019年8月19日的租金。 此外，租赁期间，久泰织造公司根据双方的交易习惯，依照其分电表计量，按每度电0.64元，于次月将其上月的电费付给华顺食品公司，后因华顺食品公司欠缴2019年3月1日至2019年3月31日按其总电表计量的电费，被供电公司自2019年4月19日开始停止供电，至2019年5月31日恢复供电，导致久泰织造公司因停电42天未能生产经营，产生工人工资11200元，厂房租金22680元（按半年租金97200元计算）的损失 期间，久泰织造公司于2019年4月19日向华顺食品公司支付2019年3月的电费8553元，缴清了2019年3月之前应付的电费。2019年4月之后，按久泰织造公司分电表计量，用电量为4520度(226×20),应交电费为2892.8元（4520度×0.64元）。2019年4月至2019年8月，久泰织造公司应承担基本电费24400元。但久泰织造公司仅向华顺食品公司支付电费：2019年5月13日1000元（2019年6月15日返还500元）、2019年5月20日6000元、2019年6月27日3000元、2019年6月29日1500元，上述2019年4月19日之后，久泰织造公司共计支付电费11000元，尚欠电费16292.8元。 期间，因双方就停电损失及电费缴纳问题存在纠纷，久泰织造公司未按《租赁合同》约定，在2019年7月20日前支付2019年8月20日至2020年2月19日的半年租金97200元，而于2019年7月23日通过微信向华顺食品公司法定代表人郑萍发送书面“提前退租通知”主张解除合同，并将通知张贴在进入华顺食品公司办公室必经的华顺食品公司大门。华顺食品公司则自2019年8月1日开始向供电公司申请暂停供电，至今仍未恢复供电。华顺食品公司并于2019年8月21日诉至本院。 另查明，租赁期间，久泰织造公司按每月100元，付清了2019年1月之前的水费，至2019年7月，尚欠华顺食品公司水费600元。 本院认为，华顺食品公司与久泰织造公司签订的《租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人双方应按照约定全面履行义务。本案争议的焦点为： 一、华顺食品公司是否违约导致久泰织造公司租赁厂房因停电而停产42天，应否负违约赔偿损失责任问题。本院认为，久泰织造公司系依照其分电表计量，于次月将其上月的电费付给华顺食品公司，并于2019年4月19日向华顺食品公司缴清了2019年3月的电费，2019年5月13日、2019年5月20日并交纳电费1000元和6000元，而本案因华顺食品公司欠缴供电公司总电表计量的电费，导致自2019年4月19日开始至2019年5月31日被停电，久泰织造公司因停电而停产42天，华顺食品公司行为构成违约，应负违约责任，久泰织造公司反诉请求华顺食品公司赔偿造成的合理损失，应予支持。 二、久泰织造公司因停电而停产42天损失数额问题。本院认为，久泰织造公司因停电而停产42天的损失应为合同履行后可以获得的利益损失，即久泰织造公司停产42天经营利润损失，但久泰织造公司未能提供证据证明其42天经营利润损失数额，其主张支付42天工人工资及支付厂房租金损失为必要的经营成本，经审核，工人工资为11200元，厂房租金22680元，本院应予支持。久泰织造公司主张合同订单违约金损失23000元，依据不足，不予支持。华顺食品公司抗辩久泰织造公司要求其赔偿损失没有事实依据的辩解意见，不予采纳。 三、久泰织造公司向华顺食品公司发出提前退租通知，是否应认定涉案合同已经解除问题。本院认为，当事人未约定解除合同条件，其通知解除合同，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。本案中，华顺食品公司违约导致久泰织造公司因停电而停产42天，但其后已恢复供电，双方并已实际继续履行合同，本案并不具有法定解除合同情形。久泰织造公司在之后的继续履行合同过程中，于2019年7月23日单方向华顺食品公司发出提前退租通知，并不产生合同解除的效力。久泰织造公司主张合同已经通知解除，无法律依据，不予采纳。久泰织造公司未按约定在2019年7月20日前支付2019年8月20日至2020年2月19日的租金，构成违约，其本诉请求支付租金及合理的利息损失，应予支持。 四、本案合同继续履行中，产生新的违约事实，合同是否应当解除问题。本院认为，久泰织造公司在2019年4月之后陆续拖欠电费达16292.8元，也未按约定在2019年7月20日前支付2019年8月20日至2020年2月19日的租金，并于2019年7月23日向华顺食品公司发送书面提前退租通知主张解除合同，将通知张贴在进入华顺食品公司办公室必经的华顺食品公司大门，而华顺食品公司则自2019年8月1日开始向供电公司申请暂停供电，至今仍未恢复供电，久泰织造公司并已停止生产经营，以上事实表明，双方当事人均已违约不履行合同主要义务，本案合同目的已无法实现，久泰织造公司反诉请求解除合同，返还水电保证金，以及华顺食品公司诉讼中经本院释明，如解除合同，久泰织造公司应返还租赁物及支付合理的占用费，符合法律规定，本院应予支持。此外，本案水电费与合同解除相关联，经审核，久泰织造公司尚欠水电费16892.8元，解除合同时本院一并作出处理。 另，华顺食品公司诉讼中主张久泰织造公司尚欠2019年2月至7月的用电损耗每月1000元共计6000元，未提交相关证据证实，本院不予支持。诉讼中经本院释明本案合同拟予以解除，华顺食品公司表示租赁物毁损赔偿和恢复原状另行主张，本院对该主张在本案中不作审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建华顺食品开发有限公司与浦城县久泰织造有限公司于2018年8月10日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、浦城县久泰织造有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还福建华顺食品开发有限公司位于南平市荣华山产业组团一期台地北部5幢2层、3层的工业厂房； 三、浦城县久泰织造有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付福建华顺食品开发有限公司自2019年8月20日起至返还租赁物之日止的租金或占有使用费（按每半年97200元计算）及支付逾期付款利息（以租金97200元为基数，自2019年7月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿所欠租金之日止）； 四、浦城县久泰织造有限公司应支付福建华顺食品开发有限公司尚欠的水电费16892.8元； 五、福建华顺食品开发有限公司应返还浦城县久泰织造有限公司水电保证金10000元，赔偿浦城县久泰织造有限公司经济损失33880元，合计43880元; 六、以上四、五项互负债务抵销，福建华顺食品开发有限公司尚应支付浦城县久泰织造有限公司26987.2元，该款在返还租赁物时，从浦城县久泰织造有限公司应付的租金或占有使用费中抵销; 七、驳回福建华顺食品开发有限公司的其他诉讼请求; 八、驳回浦城县久泰织造有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2242.50元，由浦城县久泰织造有限公司负担；案件反诉受理费1147.25元，由福建华顺食品开发有限公司负担237.34元，浦城县久泰织造有限公司负担909.91元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  刘群芳 审 判 员  徐 虹 人民陪审员  祖碧霞 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  吴志菲 本案依据的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。