山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民再71号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：卢晓军，男，1963年7月21日出生，汉族，济南市槐荫区住房保障和房产管理局职工，住济南市。委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。再审申请人（原审被告）：孙红，女，1963年10月1日出生，汉族，济南市槐荫区住房保障和房产管理局物业一所退休职工，住济南市。委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蔡黎菲，女，1978年3月20日出生，汉族，齐鲁银行双龙支行职工，住济南市。委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，山东鲁邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：魏淑斌，男，1976年3月10日出生，汉族，山东省机关事务管理局职工，住济南市。委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，山东鲁邦律师事务所律师。原审第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：高春慧，总经理。委托诉讼代理人：祝庆磊，该公司员工。原审第三人：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭广森，总经理。委托诉讼代理人：刘娟，该公司员工。再审申请人卢晓军、孙红因与被申请人蔡黎菲、魏淑斌，原审第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称亘富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁01民终5547号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月4日作出（2019）鲁01民申2号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人卢晓军、孙红及其委托诉讼代理人徐仲勋，被申请人蔡黎菲、魏淑斌及其委托诉讼代理人李乐、赵静，原审第三人链家公司委托诉讼代理人祝庆磊，亘富公司委托诉讼代理人刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢晓军、孙红申请再审称，依法撤销（2018）鲁01民终5547号民事判决书，依法改判或发回重审。事实与理由：1.原审判决卢晓军、孙红赔偿蔡黎菲、魏淑斌可得利益损失1959500元是错误的。蔡黎菲、魏淑斌最迟在2016年9月30日就已经知道了房屋共有人不同意卖房，所以对于2016年9月30日后出现的扩大损失，不应由卢晓军、孙红承担；2.购房人魏淑斌、蔡黎菲及中介人链家公司也存在过错，对损失应当分担；3.魏淑斌、蔡黎菲只是向卢晓军支付了5万元定金，并没有占用其大量资金，在卢晓军违约的情况下双倍返还定金是对的，即便按照违约金条款，应为房屋总价款的20%即416000元，原审判令卢晓军、孙红承担巨额损失缺乏法律依据。魏淑斌、蔡黎菲辩称，同意生效判决。链家公司述称，同意生效判决。亘富公司述称，同意生效判决。蔡黎菲、魏淑斌向一审法院起诉请求：1.判令卢晓军履行双方签订的房屋买卖合同，协助蔡黎菲、魏淑斌办理卢晓军名下位于济南市市中区鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1单元101室房屋、负101室地下室、负102室地下室、负103室地下室、负104室地下室、负105室地下室、负106室地下室及地下车库1135号的所有权转移登记手续。2.判令卢晓军支付蔡黎菲、魏淑斌违约金416000元。3.判令卢晓军赔偿居间服务费37440元。4.判令卢晓军赔偿律师代理费23200元。5.判令卢晓军承担本案诉讼费用。一审案件审理过程中，蔡黎菲、魏淑斌于2017年7月21日，向法院书面递交变更诉讼请求申请，请求变更第二项即违约金的诉讼请求为：判令卢晓军支付违约金，金额以第三方评估机构评估的现值与房屋买卖合同约定的购房款的差额确定。庭审中，经一审法院释明因孙红不同意出售房屋，案涉房屋买卖合同可能无法继续履行，蔡黎菲、魏淑斌表示不再主张要求卢晓军继续履行房屋买卖合同，将诉讼请求第1项变更为：要求卢晓军、孙红返还定金5万元；第2项变更为：要求卢晓军、孙红赔偿可得利益损失1988900元。增加诉讼请求：卢晓军、孙红赔偿鉴定费40689元。一审法院认定事实：1.卢晓军、孙红系夫妻关系，于1993年10月27日登记结婚。2.2014年10月12日，卢晓军（买受人）与亘富公司（出卖人）签订销售（字）201417932016号《济南市商品房买卖合同》，合同约定买受人卢晓军购买出卖人亘富公司出售的位于济南市鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1单元101室的房屋，建筑面积108.68平方米，金额1326294元。交房日期为2014年12月25日。出卖人应当在商品房交付使用后565日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。3.同时，买受人卢晓军与出卖人亘富公司就购买上述房屋的附属房屋签订了销售（字）201417932283号、销售（字）201417932461号、销售（字）201417932855号、销售（字）201417933249号、销售（字）201417933396号、销售（字）201417933502号《济南市商品房买卖合同》，合同分别约定买受人卢晓军购买出卖人亘富公司销售的位于鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1―–101、1―–102、1―–103、1―–104、1―–105、1―–106号房屋，房屋用途均为地下室。房屋建筑面积分别为20.61平方米、13.98平方米、13.04平方米、9.39平方米、21.13平方米、28.76平方米。房屋金额分别为78112元、52984元、49422元、35588元、80083元、109000元。交房日期为2014年12月25日。出卖人应当在商品房交付使用后565日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。4.同时，买受人卢晓军与出卖人亘富公司签订CC006157号《济南市商品房买卖合同》，合同约定买受人卢晓军购买出卖人亘富公司销售的位于济南市鲁能领秀城L4地块19区东区地下车库1135号，建筑面积27.79平方米，金额10万元。5.2015年4月17日，卢晓军签收了亘富公司向其邮寄的关于办理房屋产权证书的通知。6.卢晓军通过链家公司将上述案涉房屋出租，后又通过链家公司对外发布出售信息。7.2016年8月31日，蔡黎菲、魏淑斌（房屋买受人、乙方）与卢晓军（房屋出卖人、甲方）、第三人链家公司签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，该合订本内容包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》。《房屋买卖合同》约定，出卖人卢晓军将其名下位于济南市鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1单元101室的房屋出卖给买受人蔡黎菲、魏淑斌。共同出卖的附属房屋为鲁能领秀城L4地块（19区）5号楼1―–101、1―–102、1―–103、1―–104、1―–105、1―–106，L4地块19区东区地下车库1135号。上述房屋性质为住宅。房屋权属情况为卢晓军与亘富公司签订的销售（字）201417932016号《济南市商品房买卖合同》，附属房屋为编号销售（字）201417932283号、销售（字）201417932461号、销售（字）201417932855号、销售（字）201417933249号、销售（字）201417933396号、销售（字）201417933502号、CC006157号（车库）的七份《济南市商品房买卖合同》。出卖人卢晓军已将出售房屋出租，承租人已放弃优先购买权。租赁期限至2018年4月31日止，就房屋租金及押金事宜，出卖人与买受人一致同意：出卖人收到全款之日之前房屋租金归出卖人，之后的房屋租金归买受人。房款约定为房产、装饰装修及附属设施的总价款为208万元。该价格为出卖人净得价，不包含其他费用。买受人于2016年8月31日向出卖人自行支付定金5万元。买受人于过户当日，将第一笔购房款人民币80万元自行支付给出卖人。房款支付方式约定为，买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于出卖人取得房屋所有权证后三个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房屋贷款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为123万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。出卖人和买受人均知晓上述房屋在签订本合同时尚未取得房屋所有权证，并自愿承担相应风险，待出卖人取得房屋所有权证后办理房屋所有权转移登记手续。出卖人在接到相关单位（包括但不限于济南市旧城改造投融资担保有限公司、济南市各房管局及商品房开发商等单位）通知办理房屋所有权证三个工作日内向前述单位提交相关手续材料（包括但不限于身份证、户口本、结婚证、安置房回迁协议、济南市商品房买卖合同及纳税发票等），不得无故拖延；出卖人办理房屋所有权证所需的税与费由出卖人承担，并由承担方直接向主管部门缴纳。出卖人应当于收到全款后，将该房屋交付给买受人。出卖人将房屋转移登记到买受人名下应当缴纳的税与费，由买受人承担。在出卖人取得房屋所有权证后，买卖双方应于买方贷款审批通过后三个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在房屋所有权转移之日起三十个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已经付款万分之五的违约金。出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：①出卖人提供的该房屋拆迁安置协议、济南市商品房买卖合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；②该房屋被预查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；③逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；④拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；⑤将该房屋出售给第三人的；⑥产权人的继承人不配合办理相关继承手续的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：①提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；②拒绝购买该房屋的；③申办贷款且在取得房屋所有权证后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；④逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。其他约定：出卖方办理其名下房产证费用由其自行承担，过户产生的费用由买受方承担。《居间服务合同》约定，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：①提供房屋买卖市场行情咨询；②寻找、提供并发布房源、客源信息；③引领买受人实地看房；④协助查看房屋权属证明文件；⑤协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；⑥促成交易双方签署合法有效的房屋买卖合同。甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成。本次交易应向丙方支付的居间代理费为37440元，费用由乙方承担。丙方提供的保障服务包括：第一、保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；第二、协助办理公证手续；第三、协助办理房屋评估手续；第四、协助办理房屋抵押登记手续；第五、协助办理房屋解押手续；第六、对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；第七、协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；第八、告知贷款审批进度；第九、协助发送履约催告函件或告知函件；第十、提供房屋交易资金托管服务；第十一、提供多元化的金融服务咨询、推荐服务；第十二、及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务；第十三、协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。甲方或乙方违反买卖合同约定，导致丙方不能继续履行合同义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。8.同日，蔡黎菲、魏淑斌向卢晓军支付定金5万元。向链家公司支付居间服务费37440元。9.上述合同签订后，卢晓军以出售价格过低为由，提出蔡黎菲、魏淑斌按220万元购买该房，或办证费用由蔡黎菲、魏淑斌承担，其净收房款210万元，链家公司多次协调未果，蔡黎菲、魏淑斌诉至法院。10.2017年6月21日，蔡黎菲、魏淑斌与案外人张芳菲签订房屋买卖合同，购买了案外人张芳菲所有的位于济南市市中区建设路85号三箭如意苑9号楼1－1001号房屋，建筑面积272.02平方米，总价款425万元。蔡黎菲、魏淑斌于签订合同当日付定金4万元，于同年6月23日前支付了定金36万元，于同年6月29日前支付了首付款110万元，同年10月26日前网签过户当日付款125万元。2017年12月25日取得不动产权证书。2018年1月25日通过所购房屋抵押贷款形式支付购房余款150万元。11.2017年7月21日，蔡黎菲、魏淑斌申请对案涉房产市值进行评估，经一审法院委托山东正诚土地房地产评估有限公司作出鲁正房估（2017）742号房地产估价报告，经评估案涉房产2017年6月21日的市场价格为4039500元。同年10月17日的市场价格为4068900元。12.另查，蔡黎菲、魏淑斌为本次诉讼支出律师代理费23200元，评估费40689元。13.庭审中，经一审法院释明因孙红不同意出售房屋，案涉房屋买卖合同可能无法继续履行，蔡黎菲、魏淑斌表示不再主张要求卢晓军继续履行房屋买卖合同，将诉讼请求第1项变更为：要求卢晓军、孙红返还定金5万元；第2项变更为：要求卢晓军、孙红赔偿可得利益损失1988900元。增加诉讼请求：卢晓军、孙红赔偿鉴定费40689元。14.关于案涉房屋买卖合同效力问题。蔡黎菲、魏淑斌主张2016年8月31日，蔡黎菲、魏淑斌与卢晓军签订的房屋买卖合同，约定卢晓军将其与亘富公司签订的济南市商品房买卖合同中所购买的位于济南市鲁能领秀城L4地块19（区）5号楼1单元101室房产（建筑面积108.68平方米）及附属房屋该楼1―–101、1―–102、1―–103、1―–104、1―–105、1―–106储藏室和L4地块19东区地下车库1135号，以总价款208万元出售给两原告。合同对上述拟出售房屋的权属情况、租赁、抵押、房款支付方式、出卖人办理房屋产权证、房屋的交付、税费承担、权属转移登记、违约责任等进行了约定。当日蔡黎菲、魏淑斌依约向卢晓军支付了定金5万元。双方签订房屋买卖合同系真实意思表示，合同合法有效，理应得到履行。卢晓军对案涉房屋买卖合同的真实性及收到定金5万元的事实予以认可。但卢晓军主张案涉房产系夫妻共同财产，案涉合同签订时链家公司未核实共有权人状况。案涉合同付款方式约定：“贷款：买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于出卖人取得房屋所有权证后三个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为123万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人”。按此约定，卢晓军在剩余房款得不到任何保障的情况下就将房产过户给蔡黎菲、魏淑斌，蔡黎菲、魏淑斌获得了任意处置案涉房产的机会，卢晓军将处于不可控制的风险之下，此约定不符合住房买卖的正常流程，卢晓军面临着无法拿到购房款的巨大风险，合同显失公平，应予撤销。孙红主张2016年8月31日卢晓军与蔡黎菲、魏淑斌所签房屋买卖合同，是卢晓军在没有经过其同意的情况下，擅自处分共有人的财产，其行为已侵犯了共有人的利益，应认定合同无效。一审法院判决：一、解除蔡黎菲、魏淑斌与卢晓军签订的《房屋买卖合同》；二、卢晓军于判决生效之日起10日内返还蔡黎菲、魏淑斌定金5万元；三、卢晓军于判决生效之日起10日内赔偿蔡黎菲、魏淑斌可得利益损失1959500元；四、卢晓军于判决生效之日起10日内赔偿蔡黎菲、魏淑斌居间服务费损失37400元；五、卢晓军于判决生效之日起10日内赔偿蔡黎菲、魏淑斌律师代理费23200元；六、卢晓军于判决生效之日起10日内赔偿蔡黎菲、魏淑斌评估费40689元；七、驳回蔡黎菲、魏淑斌的其他诉讼请求。案件受理费24000元，保全费5000元，由蔡黎菲、魏淑斌承担515元，卢晓军承担28485元。卢晓军不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判卢晓军不承担可得利益损失、居间服务费损失、律师代理费、评估费，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由蔡黎菲、魏淑斌承担。二审法院认定事实同一审法院查明的事实。二审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。卢晓军与蔡黎菲、魏淑斌签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务。房屋买卖合同签订后，蔡黎菲、魏淑斌按照合同约定向卢晓军支付5万元定金，后卢晓军以孙红不同意出售房屋为由，明确拒绝继续履行合同，构成违约。因卢晓军系违约方，无权解除涉案房屋买卖合同，故卢晓军明确拒绝履行合同的行为，不产生合同解除的效力。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。蔡黎菲、魏淑斌于2017年7月21日要求解除涉案房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同解除。因蔡黎菲、魏淑斌于2017年6月21日另行购买房屋，故至此不应再考虑蔡黎菲、魏淑斌的房屋增值损失，故一审法院确定评估价值时点为2017年6月21日，并无不当。一审选定的鉴定机构鉴定程序合法，鉴定结果客观公正，故一审法院认定蔡黎菲、魏淑斌可得利益损失1959500元，并无不当，本院予以维持。因卢晓军违约致合同解除，故一审法院判决卢晓军赔偿居间服务费37440元、律师费23200元、评估费40689元，亦无不当，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24000元，由卢晓军负担。本院再审认定事实同一、二审法院认定事实。另查明：1.2014年12月12日，卢晓军、孙红为借款人，工商银行为贷款人，卢晓军、孙红为抵押人，亘富公司为保证人，签订《个人购房借款担保合同》。2.2016年4月1日，卢晓军、孙红还清全部贷款。3.魏淑斌、蔡黎菲在起诉状中陈述：2016年9月以来，济南房价连续暴涨之后，卢晓军以孙红不同意为借口要求提高房屋交易价格，明确表示不再履行合同约定的内容。4.2016年9月30日，魏淑斌、蔡黎菲、链家公司工作人员、卢晓军一起商谈涉案房屋的履行问题，主要内容如下：①合同签订没有几天，双方已经开始对合同问题发生争执；②争执的原因之一是孙红不同意卖房，不会在合同上签字。③争执的原因之二是限购令将于10月2号生效，导致原本计划通过改合同的方式实现过户的目的无法得以实现；④争执的原因之三是贷款利率由原来优惠10%变成要提高10%；⑤房屋价格已经开始上涨；⑥卢晓军明确表示要修改合同条款，如修改不成就毁约，让魏淑斌、蔡黎菲打官司。本院再审认为，卢晓军与蔡黎菲、魏淑斌签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《房屋买卖合同》签订后，蔡黎菲、魏淑斌按照合同约定向卢晓军支付5万元定金，后卢晓军以孙红不同意出售房屋为由，明确拒绝继续履行合同，构成违约。因卢晓军系违约方，无权解除涉案房屋买卖合同，故卢晓军明确拒绝履行合同的行为，不产生合同解除的效力。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。蔡黎菲、魏淑斌于2017年7月21日要求解除涉案房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同解除。因蔡黎菲、魏淑斌于2017年6月21日另行购买房屋，故至此不应再考虑蔡黎菲、魏淑斌的房屋增值损失，故一审法院确定评估价值时点为2017年6月21日，并无不当。一审选定的鉴定机构鉴定程序合法，鉴定结果客观公正，故一审法院认定蔡黎菲、魏淑斌可得利益损失1959500元，并无不当。因卢晓军违约致合同解除，故一审法院判决卢晓军赔偿居间服务费37440元、律师费23200元、评估费40689元，亦无不当。据此，二审判决维持原判正确。综上所述，卢晓军、孙红的再审请求不能成立，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）鲁01民终5547号民事判决。本判决为终审判决。审判长  贾玉东审判员  李树周审判员  秦光启二〇二〇年一月七日书记员  孙 冉