江西省萍乡市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣03执复3号复议申请人（异议人）：彭智勇，男，1978年11月30日出生，汉族，住萍乡。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地江西省南昌市阳明路106号，统一社会信用代码91360000705516103X。法定代表人：李安平，总经理。被执行人：萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区工业园（320国道南侧），组织机构代码X1251043-8。法定代表人：朱春兰，总经理。被执行人：朱春兰，女，1964年1月19日出生，汉族，户籍所在地江西省，住江西省。被执行人：钟圣云，男，1947年6月3日出生，汉族，住江西省。被执行人：朱慈兰，女，1966年10月9日出生，汉族，住江西省。被执行人：罗勇，男，1963年1月19日出生，汉族，住江西省。被执行人：池永良，男，1979年6月17日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。被执行人：方海霞，女，1987年7月31日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。被执行人：翁凯平，男，1988年7月14日出生，汉族，住福建省福清市。被执行人：朱娇玲，女，1974年6月30日出生，汉族，住江西省。被执行人：张伟，男，1968年12月22日出生，汉族，住江西省。被执行人：李旎，女，1988年6月23日出生，汉族，住江西省。被执行人：陈龙，男，1987年8月17日出生，汉族，住江西省。复议申请人彭智勇不服萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302执异21号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。安源区人民法院查明，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司与被执行人萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司、朱春兰、钟圣云、朱慈兰、罗勇、池永良、方海霞、翁凯平、朱娇玲、张伟、李旎、陈龙借款合同纠纷一案，安源区人民法院在执行过程中，于2019年3月26日发出（2018）赣0302执1164号公告，责令朱春兰（公民身份号码）名下位于安源经济开发区上湾居委会雅阁花园第2栋房产（房屋所有权证号××号）（店铺）实际使用人在2019年4月30日前迁出房屋。到期仍不履行的，将依法强制执行。另查明，2013年2月22日，朱春兰与中国工商银行股份有限公司萍乡分行签订最高额抵押合同，约定朱春兰以其名下位于安源经济开发区上湾居委会雅阁花园第2栋房产（房屋所有权证号××号）为萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司在2013年2月7日至2016年2月7日期间，最高额人民币4,300,000元借款的范围内提供担保，并于同年2月26日办理抵押登记。2014年6月26日，朱春兰与彭智勇签订了一份《房屋租赁合同》，约定朱春兰将其名下位于安源区经济开发区上湾居委会雅阁花园第2栋的商铺门面，共计383.88平方米左右（产权号20××64），租金以每平方米38元全部租赁给彭智勇，同时约定彭智勇在合同签订之日起三个月内将20年房租共计叁佰伍拾万元整（3,500,000元）全部交到朱春兰指定收款账号，并预交押金伍拾万元整（500,000元），合同方才生效。合同签订后，彭智勇于2014年7月10日向朱春兰指定的账户（账号为：62×××10）一次性转账人民币4,000,000元（含押金500,000元）。朱春兰按约将上述商铺交付给异议人，由彭智勇占有并使用至今。安源区人民法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案争议焦点在于彭智勇主张应继续承租使用涉案房屋是否有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，涉案房产抵押登记时间为2013年2月26日，租赁合同订立时间为2014年6月26日，根据上述法律规定，该租赁关系即不得对抗已经依法登记的抵押权。故彭智勇的异议请求，无事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人彭智勇的异议请求。彭智勇向本院申请复议称，请求撤销安源区人民法院（2019）赣0302执异21号执行裁定，对登记在朱春兰名下位于安源经济开发区上湾居委会雅阁花园2栋的商铺门面（产权证号为20××64）（以下简称雅阁花园商铺）不予执行。事实和理由：1.彭智勇与朱春兰于2014年6月26日签订了《房屋租赁合同》，约定朱春兰将其名下的雅阁花园商铺出租给彭智勇，租期20年，房屋租金350万元，押金50万元。复议申请人已于2014年7月10日将该400万元转给了朱春兰指定账户，也一直占有使用上述商铺到至今，双方均已履行了该合同的义务，应保护复议申请人的合法权益；2.彭智勇与朱春兰于2014年6月26日签订了《房屋租赁合同》，并不知晓该雅阁花园商铺抵押给银行，属于善意的承租人；3.本案诉争的房产属于最高额担保，按照法律规定，最高额抵押的主合同债权不得转让，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司只受让该债权，并不享有对雅阁花园商铺的抵押权，不能以抵押权人对抗承租人。本院经审查相关卷宗材料，对安源区人民法院查明的事实予以认可。另查明，安源区人民法院于2016年7月1日作出（2016）赣0302民初3号民事判决。该判决书第一项判决内容为：限萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司在本判决书生效之日起十日内清偿中国工商银行股份有限公司萍乡分行借款本金7864128.64元、利息744371.37元。并承担此款自2015年10月23日起到还清款项之日止的利息（按合同约定的利率计算）；第二项判决内容为：中国工商银行股份有限公司萍乡分行对朱春兰提供抵押担保的位于安源经济开发区上湾居委会雅阁花园第2栋房地产以及被告陈龙提供抵押担保的位于安源区长兴北路1号南二区商铺及商场在上述第一项中的4864128.64元及相应利息范围内享有优先受偿权；朱春兰、钟圣云、朱慈兰、罗勇、陈龙对上述抵押物处置后的不足部分承担连带清偿责任。2016年5月27日，中国工商银行股份有限公司江西省分公司与中国长城资产管理公司南昌办事处签订了《资产转让协议》，将本案债权及担保合同下的全部权利转让给中国长城资产管理公司南昌办事处，并于2016年6月7日在《江西日报》上进行了公告。中国长城资产管理公司南昌办事处于2017年1月10日变更为中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司，安源区人民法院依据（2016）赣0302民初3号民事判决，于2018年7月10日立案执行中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司与萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司、朱春兰、钟圣云、朱慈兰、罗勇、池永良、方海霞、翁凯平、朱娇玲、张伟、李旎、陈龙借款合同纠纷一案。本院认为，本案争议的焦点是：1.租赁关系是否能对抗已登记的抵押权；2.彭智勇是否属于善意的承租人；3.债权的受让人是否对与该受让债权相关的抵押物享有抵押权。一、关于租赁关系是否能对抗已登记的抵押权的问题，本院认为：根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，虽然彭智勇与朱春兰于2014年6月26日签订了《房屋租赁合同》，但是本案抵押权设立在前，租赁合同签订在后，且抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，故租赁权并不能对抗抵押权，租赁合同对抵押权人不具有约束力。对复议申请人称双方已签订了房屋租赁合同并已履行，应保护其合法权益的意见，本院不予支持。二、关于彭智勇是否属于善意的承租人的问题，本院认为：本案诉争的房产在设定抵押权时在有关机关进行了登记，该登记有公示的效力，该效力并不因复议申请人知悉与否而受影响，且彭智勇在签订合同时没有尽审慎注意的义务也应由其承担相应的法律风险。对复议申请人称签订房屋租赁合同时不知晓该房屋抵押给银行，属于善意的承租人的意见，本院不予支持。三、关于债权的受让人是否对与该受让债权相关的抵押物享有抵押权的问题，本院认为：根据《最高人民法院关于》第八十三条第一款规定，最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司作为债权的受让人，受让的是中国工商银行萍乡分行在萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初3号民事判决书中对萍乡市轩盛宝经贸有限责任公司等人享有的到期债权，与该受让债权相关的抵押物雅阁花园商铺应按照普通抵押权一并受让。故对复议申请人称因本案诉争的房地产属于最高额担保，申请执行人对该房地产不享有抵押权，不能以抵押权人对抗承租人的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回彭智勇的复议申请，维持安源区人民法院（2019）赣0302执异21号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 李烨红审 判 员 黄 宁审 判 员 王 葵二〇二〇年一月十九日法官助理叶峰代书记员 黄润华