广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34753号原告：阳朝元，男，1959年12月13日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。委托诉讼代理人：陈宏圆，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗松林，广东品杰律师事务所实习人员。被告：谢永祥，男，1983年7月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被告：谢永聪，男，1986年1月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被告：谢永恒，男，2002年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被告：谢伟雄，男，1953年5月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被告：谢永生，男，1981年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。五被告共同委托诉讼代理人：李霞萍，广东宏普律师事务所律师。原告阳朝元与被告谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易通程序，公开开庭进行了审理。原告阳朝元的委托诉讼代理人陈宏圆、被告谢永祥及被告谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生的共同委托诉讼代理人李霞萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳朝元诉称：1.请求确认原告与五被告于2018年1月24日签订的《合作建房协议书》无效；2.判令五被告共同返还原告补偿款311000元；3.判令五被告共同支付原告资金占用期间的利息损失（以311000元为基数自2018年1月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至补偿款返还之日止）；4.诉讼费由五被告承担。事实和理由：2018年1月24日，原告（乙方）与五被告（甲方）签订《合作建房协议书》约定，甲方自愿提供白云区太和镇谢家庄七社碧泉街2号一处宅基地，由乙方出资拆除后新建一栋9-10层电梯楼房，并约定了建成后楼房权属分配、补偿等事项。合同签订后，原告向被告支付了补偿款311000元。现原告发现上述楼房不能办理权属过户，且《合作建房协议书》实为宅基地转让，属于无效合同，故提起本案诉讼。被告谢永祥辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。双方签订的《合作建房协议书》有效，被告一直在积极履行义务，该协议属于合作建房非宅基地转让，我只是出让了70年的使用权，与永久占有、使用不同，故未违反法律规定。我于2018年1月31日办理了建房相关事项，原告也有参与，3月份左右因政府出台新政策导致宅基地只能建三层半，我向原告提出建三层半，一楼二楼归我所有，三楼至四楼半层归原告所有，若政府以后同意加建，再继续执行协议条款，原告觉得不划算，故不同意建设，明显是原告违约。若《合作建房协议书》无效，原告也应该承担相应的过错。原告明知涉案土地是集体性质，依然主动找到我方要求合作建房，致使合同无效，原告应承担过错责任，其诉请利息损失无法律依据。其他四被告并未参与《合作建房协议书》的履行，不应与我一起承担责任。签协议的时候，因为原告要求我一家人都签名，所以其他四被告才签名，其他四被告均未收款，与本案无关，只是形式上签名。被告谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生辩称：与被告谢永祥答辩意见一致。补充一点，涉案房屋原来是有租户的，应原告的要求拆旧建新，所以与原租户解除租赁关系，房屋空置至今，因此被告也是损失惨重。经审理查明：2018年1月24日，谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生（甲方）与阳朝元（乙方）签订《合作建房协议书》约定，甲方提供广州市白云区太和镇谢家庄七社碧泉街2号宅基地旧楼一栋，由乙方出资建成九层电梯楼房，建成后1-4层归甲方所有，5-9层归乙方所有，乙方所有权期限是70年，到期后归甲方所有。签订协议之日，乙方应支付甲方建房装修补偿款300000元，捣首层支付100000元，主体框架封顶付完余款100000元。签署合同当日，谢永祥出具《收据》一份，确认收到阳朝元合资建房装修补偿款300000元。庭审中，阳朝元称另以现金形式向谢永祥支付了11000元办证费，但未举证证实，谢永祥否认有收取该11000元。另，谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生称涉案房屋原为出租状态，在签署《合作建房协议书》后就空置了，现由他们另外出租，并当庭提起反诉，要求阳朝元支付房屋空置期间（2018年2月1日至2019年10月31日）的租金损失23000元，按照每月租金1100元计算。但在法定时间内，谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生未向本院交纳反诉诉讼费。以上事实，有《合作建房协议书》《收据》及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”，根据以上规定可知，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让。阳朝元非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生之间达成的《合作建房协议书》实际是以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地，该行为违反国家法律、行政法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现有证据证实谢永祥收取了阳朝元合资建房款300000元，阳朝元要求其返还合理合法，本院予以支持。对于阳朝元主张的11000元办证费，因无证据证实，且谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生否认有收取，故本院不予支持。对于阳朝元主张的资金占用费损失，根据双方过错程度及公平合理原则，本院酌情确定起诉之日（2019年10月25日）前的合同款300000元的资金占用费损失由阳朝元自负，起诉之日后的资金占用费损失由谢永祥承担。因谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生作为合同一方当事人在《合作建房协议书》上签名，即使其未收取涉案款项，也需要承担作为签约人需承担的法律责任，故阳朝元要求谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生共同返还涉案款项、赔偿损失，合理合法，本院予以支持。关于谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生因《合作建房协议书》无效产生的损失，因其未在规定时间内向本院交纳诉讼费，按照其自行撤回反诉处理，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告阳朝元与被告谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生于2018年1月24日签署的《合作建房协议书》无效；二、于本判决生效之日起七日内，被告谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生共同返还原告阳朝元合同款300000元及资金占用费损失（以300000元为本金，自2019年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本金付清之日止）；三、驳回原告阳朝元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2983元，由被告谢永祥、谢永聪、谢永恒、谢伟雄、谢永生负担并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二〇年一月十九日书记员 何丽欣