山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3678号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王贞颂，男，汉族，1971年2月25日出生，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：禹化军，山东瀛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人王贞颂房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院(2019)鲁0911民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大汶口置业上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决缺少事实与法律依据。1.一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，大汶口置业亦为此提交了相关证据。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。2.一审判决审理认定事实、违约金计算起始时间、计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。涉案房屋实际交付日期为2016年1月9日，一审判决未按正确日期2017年1月30日计算违约金，以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。二审中，上诉人在上诉状外增加上诉理由：3.涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992）38号第三条：涉案争议不属于人法院主管工作范围，依法应驳回起诉。 王贞颂辩称，被上诉人是依据商品房预售合同提起诉讼，属于人民法院受案范围，上诉人上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法维持，故应当驳回上诉人的上诉。 王贞颂向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办证违约金43230元；2.诉讼费用、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2014年10月15日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套。合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款553572元。2016年1月1日被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2016年1月1日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2017年1月1日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2017年1月2日起计算至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约694天；根据合同约定，违约金应以全部已付款计付，包括原告购买储藏室的款项。对被告提出的计算违约金不应包括购买储藏室款项的辩解，与合同约定不符，一审法院不予采信。综上，被告的违约天数为694天，每日违约金标准按合同约定的总房款592188元的万分之一计算，违约金共计41097.84元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告王贞颂违约金41097.84元；二、驳回原告王贞颂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827元，减半收取计414元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 证据1.御驾新苑团购房实施方案打印件，证明涉案房产是团购房，属内部职工用房，非商品房；证据2.被上诉人缴费单据4张及御驾新苑团购房付款确认单1张，证明涉案房产根据团购房实施方案房产缴费情况，被上诉人不是商品房买卖合同的业主，而是单位内部建房的购房职工，涉案业主在御驾新苑团购房付款确认单上签字并按有手印，证明涉案业主已知晓该房为团购房；证据3.《商品房预售合同》复印件及专用收款收据各一份，证明涉案房产后期在2015年11月2日补签了合同，2015年10月27日将前期房款汇总成一张收据，房款总额559930元；证据4.案外人其他业主购买涉案楼盘房产的商品房预售合同一份，证明涉案房产对不特定人员出售所签订合同及价格情况，以及被上诉人所购房产价格的职工内部房性质。经质证，被上诉人称没有见过证据1团购房实施方案，也没有签过字，团购房实施方案也没有明确上诉人逾期办证不需要承担违约金责任的条款，团购实际上也是一种优惠政策，团购房实质上仍然是商品房，被上诉人依据商品房预售合同追究上诉人的逾期办证违约责任是有事实和法律依据的，另外团购房实施方案在一审诉讼阶段就已经存在，而上诉人没有提交，在二审阶段不能作为新证据使用；被上诉人对证据2及证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为依据商品房预售合同约定，违约金计算天数是根据交房时间来确定，而不是根据交款时间，而且从上诉人给被上诉人开具的房款、储藏室款发票来看，被上诉人已经把全部房款支付给了上诉人，另外上诉人提交的证据2及3在一审诉讼阶段就已经存在，而上诉人没有提交，在二审阶段不能作为新证据使用；对证据4被上诉人认为与本案无关，不能作为证据使用。审查认为，上诉人提交的证据1系打印件，亦无双方当事人的签字或盖章，被上诉人对其真实性不予认可，该证据不能作为本案的定案依据，且被上诉人并非上诉人单位的内部职工，也未以其他任何单位的名义参与购房或分房，即便存在团购的事实，亦不能证实涉案房产属内部职工用房，上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》，对双方的权利义务进行了约定，双方应按该合同自觉履行，上诉人提交的证据1不能证实上诉人的上诉主张，本院不予采信；上诉人提交的证据2及证据3系被上诉人履行《商品房预售合同》约定的付款义务的相关证据，不能证实被上诉人系单位内部建房的购房职工；上诉人提交的证据4系案外人所签的购房合同，与本案无关。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人二审均认可：被上诉人向上诉人交付本案房屋的时间为2016年1月1日。上诉人一审庭审时主张本案违约金计算的起始时间是2017年1月1日，上诉人对一审认定的本案违约金计算的截止日期2018年11月26日无异议。 本院认为，首先，关于大汶口置业所称的不可抗力。大汶口置业虽主张不可抗力期间应自违约金计算日期中扣除，但大汶口置业又称违约金计算的起始时间为2017年1月1日，且大汶口置业主张，在施工过程中遇到不可抗力即国家消防设计规范变化，导致工期迟延，但本案一审认定的逾期办证违约金的起始时间，是基于涉案房屋实际交付日期并顺延12个月来确定的，故大汶口置业关于施工过程中遭遇不可抗力的主张，从现有证据看，与本案争议的大汶口置业在实际交房后产生的逾期办证违约金问题，关联性不足，故对大汶口置业该上诉主张，本院不予支持。其次，大汶口置业虽主张一审判决计算违约金的起始时间有误，但涉案《商品房预售合同》第二十条第（一）款中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”，且涉案房屋已于2016年1月1日交付，故一审判决认定违约金计算的起始时间为2017年1月2日并无不当，对大汶口置业关于一审判决计算违约金的起始时间错误的主张，本院不予支持。另外，上诉人二审认可其在上诉状中载明的“涉案房屋实际交付日期为2016年1月9日，一审判决未按正确日期2017年1月30日计算违约金，超出双方之间的合同约定”的内容与本案无关。再次，大汶口置业主张，作为主合同的《商品房预售合同》的第四条仅约定了楼层购房款，而关于储藏室的约定体现在附件三中，故主合同第二十条关于违约金约定中的全部购房款不包括储藏室价格，该款不应计入违约金计算基数。对此，本院认为，楼层购房款及储藏室价款虽分别约定在《商品房预售合同》及附件中，但二审中双方当事人均认可二者系一起签订，且《商品房预售合同》第二十条第（一）款第2项明确约定“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金”。故一审法院认定违约金计算基数包含储藏室价款，并无不当。对大汶口置业关于一审判决计算违约金基数及总额错误的主张，本院不予支持。上诉人二审期间在上诉状之外还主张涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，不应支付违约金，涉案争议不属于人民法院民事案件的主管范围。对此本院认为，首先，上诉人该上诉理由并未在法定上诉期内以书面形式提出，而是在超出法定上诉期后的二审阶段以口头形式补充提出，依法应不予审查；其次，即便审查，如前所述，上诉人二审所提交的证据不能证实其相关主张，上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》，本案系平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院民事案件的主管范围，对上诉人的上述主张，本院不予支持。 综上所述，大汶口置业的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费827元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年一月十七日 书记员 崔晓元