青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异7号案外人：刘×，公民身份号码×××，男，汉族，1966年4月14日出生，住青海省湟源县大华镇拉卓奈村221号。申请执行人：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码9132092369545039XK，住所地：江苏省阜宁经济开发区花园居委会二组。法定代表人：沈恒山，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭飞，该公司青海分公司负责人。被执行人：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630123074571092Q，住所地：青海省湟源县城关镇国光村393号。法定代表人：高新建，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷忠慧。在本院执行江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘×对本院查封青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市××县房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘×称，2018年12月4日，贵院（2018）青01财保55号民事裁定查封案外人位于××园房产。2018年8月21日，案外人与青海百汇房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》，购买该房产，用途住宅，建筑面积101.16㎡，单价3361元/㎡，总价为340000元。现共计支付20万元。案外人系该房产的合法所有人，为维护案外人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，请求解除查封位于青海省西宁市××县房产。申请执行人江苏新晟建设集团有限公司辩称，异议人无权基于《商品房认购协议》提出案外人执行异议，异议人提出的请求权的前提和基础均不符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条明确规定的案外人执行异议的提起条件，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九关于排除执行的法定情形。被执行人青海百汇房地产开发有限公司认可案外人异议主张。本院经审查查明，江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定：冻结青海百汇房地产开发有限公司在开户银行帐户内存款1500万元，如帐户内存款余额不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。同月11日、12日冻结了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款，11日查封了青海百汇房地产开发有限公司位于××县套商铺及包括案外人刘×提出执行异议的房屋在内的32套房屋。2019年9月11日，青海省高级人民法院作出（2019）青民终144号民事判决，维持本院（2019）青01民初56号民事判决第二、三、四、六项，即青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付江苏新晟建设集团有限公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还江苏新晟建设集团有限公司工程保证金100万元；江苏新晟建设集团有限公司于判决生效后三十日内向青海百汇房地产开发有限公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回青海百汇房地产开发有限公司的其他反诉请求；撤销本院（2019）青01民初56号民事判决第五项，即驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求；变更本院（2019）青01民初56号民事判决第一项为：青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付江苏新晟建设集团有限公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12%计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，因青海百汇房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，江苏新晟建设集团有限公司向本院申请强制执行。本院立案后，于2019年11月21日作出（2019）青01执603号执行裁定、执行通知书、报告财产令，并扣划了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款2130000元。2019年12月2日，本院召集相关部门、江苏新晟建设集团有限公司、青海百汇房地产开发有限公司就本院诉前保全查封已自动转为执行中查封的房屋执行协商未果。后案外人刘×向本院提出执行异议。另查明，刘×与青海百汇房地产开发有限公司于2018年8月21日签订了《商品房认购协议》，购买青海百汇房地产开发有限公司位于××园房产，用途住宅，建筑面积101.16㎡，单价3361元/㎡，总价为340000元。刘×转账及现金支付青海百汇房地产开发有限公司房屋款20万元。案涉房屋尚未竣工验收。本院认为，本案系案外人刘×对本院查封被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属执行标的异议。根据案外人刘×的异议申请，本案争议焦点为案外人刘×提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，刘×与青海百汇房地产开发有限公司就案涉房屋在法院查封前签订的虽然是《商品房认购协议》，但该协议中对当事人基本信息、商品房的基本状况、商品房价款及付款时间、方式等基本内容有明确约定，具备了商品房买卖合同的基本条款，青海百汇房地产开发有限公司已按约定收受了房款，故案涉《商品房认购协议》应认定为商品房买卖合同。关于刘×名下有无其他用于居住的房屋事实认定，即其所购案涉房屋是否属于满足生存权的合理消费范畴，在执行异议以形式审查为主的救济制度下，依据刘×提交的“湟源县不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果”书面材料，应认定案涉房屋属于消费用房。且刘×已支付了超过合同约定总价款的百分之五十的房屋款。刘×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行法定情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海百汇房地产开发有限公司，位于青海省西宁市××县房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 卓 玛审判员 姜晓娟 二〇二〇年一月十七日书记员 唐慧莲附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。