上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18816号原告：汪家龙，男，1976年7月13日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市松江区。被告：刘佩根，男，1957年9月10日生，汉族，住上海市虹口区。第三人：上海新凯房地产开发有限公司，住所地上海市松江区古楼公路XXX弄XXX-XXX号单号1-3层。法定代表人：奚岳峰，总经理。委托诉讼代理人：楼哲栋，男。原告汪家龙与被告刘佩根、第三人上海新凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告汪家龙、被告刘佩根及第三人上海新凯房地产开发有限公司的委托诉讼代理人楼哲栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪家龙向本院提出诉讼请求：一、判令被告和第三人将坐落于上海市松江区泗泾镇城松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下；二、判令被告向原告支付以750,000元本金为基数，自2019年11月1日起至判决生效之日止，按照每日万分之二的标准计算的逾期过户违约金。诉讼中，原告自愿放弃第二项诉请，并将诉讼请求明确为：判令被告和第三人将系争房屋过户至原告名下。事实与理由：2013年12月，被告因其位于上海市闸北区国庆路XXX弄XXX号私房拆迁而成为被征收人之一，并获得包括系争房屋在内的二套动迁安置房。2015年7月18日，原告通过中介公司与被告签订了《上海市松江区城松路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》(以下简称“出售转让合同”)，约定被告将系争房屋出售给原告，出售款为850,000元。合同签订后，原告按约向被告分三次共支付了750,000元房款，留尾款100,000元等房屋过户给原告后付清。2016年6月30日，被告与第三人就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，第三人取得系争房屋大产证时间为2016年10月28日。原告于2016年6月拿到系争房屋的钥匙并入户装修，一直居住至今，与系争房屋有关的费用诸如住宅维修基金、物业费、垃圾清运费、垃圾短驳费等均由原告实际支付和承担。原告认为，原告是通过中介向被告购买系争房屋的，购房价格也是符合当时动迁安置房的市场平均价格，原告不存在欺骗被告的情况。签订《出售转让合同》当时，被告并未提过系争房屋有其女儿或外孙女的份额，被告还向原告出示了系争房屋的预约单以及他的离婚证和无婚姻登记记录证明，原告这才和被告签订了该份《出售转让合同》。虽然被告没有办理小产证，但至2019年11月1日，第三人取得大产证已满3年，且被告作为承租人之一签订的拆迁补偿安置协议也已满3年，系争房屋可以上市交易。现被告明确表示当时出售价格低，不愿意配合原告办理过户手续。为维护合法权益，原告诉至本院，要求判如诉请。被告刘佩根辩称，对于原告要求将系争房屋过户至其名下的诉请，本来这个房子就不可以买卖，因为有被告女儿、外孙女的份额在里面，但现在卖掉了也没有办法了。被告目前了解到当初卖房的价格太低了，所以被告不愿意把房屋过户给原告，除非原告适当增加二三十万元，被告才愿意将房屋过户给原告，而且被告觉得自己在签合同时有被设计圈套。当时开发商没有通知被告去拿房，被告也不清楚原告怎么会住到这个房子里的，等被告知道后原告已经住在里面开始装修了。综上，被告认为当初卖房价格太低，不愿意继续履行这个《出售转让合同》。第三人上海新凯房地产开发有限公司述称，关于原告要求将系争房屋过户至其名下的诉请，根据法院的判决来。现在系争房屋仍登记在第三人名下，大产证是2016年10月28日办理的。经核实，第三人凭《配套商品房供应单》于2016年6月30日与被告(由其公证代理人代为签署)签署了《上海市商品房预售合同》。2019年8月19日，被告前来第三人处领取了系争房屋的产证办理资料，由其自行办理小产证。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，甲方案外人上海市闸北区住房保障和房屋管理局、房屋征收实施单位上海市闸北区第一房屋征收服务事务所有限公司与乙方(被征收人)被告刘佩根、案外人刘某1、刘某2的共同代理人刘某1签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定由甲方对乙方坐落在上海市闸北区国庆路XXX弄XXX号(房地产权证号：沪房地闸字2005第021125号)的房屋进行拆迁安置。随后出具的《闸北区(晋元路)安置房预约单》显示，被安置人刘某1代表全户同意选择购买以下房源：城松路58弄5栋西单元10号203室房屋，被安置人认可并承诺将该安置房屋产权人登记为刘佩根。2016年5月10日，被告刘佩根作为购房人签字确认《配套商品房供应单》(No.XXXXXXX)，其中载明被拆迁的原住房地址为上海市闸北区国庆路XXX弄XXX号，户主姓名为刘某1、刘某2、刘佩根，购房人姓名为被告刘佩根，所购房屋为系争房屋。2016年6月30日，被告刘佩根作为乙方(买方)与第三人上海新凯房地产开发有限公司作为甲方(卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，系争房屋暂测的建筑面积为71.89平方米，房屋总房价款为654,710.23元。另查明，2015年7月18日，被告作为出卖方(甲方)与原告作为购买方(乙方)及案外人上海杰尚房地产经纪有限公司作为见证方签订了《出售转让合同》一份，内容主要载明：鉴于甲方确认为系争房屋的合法且唯一的所有权人，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有系争房屋的动迁协议；甲方确认所卖的系争房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格。甲、乙双方经协商一致，约定乙方购买甲方系争房屋，建筑面积为71.89平方米，该房屋转让价款为850,000元整；支付方式为：乙方于2015年7月18日之前向甲方支付定金贰万元整，乙方于2015年7月22日之前向甲方支付首付款伍拾万元整(内含定金贰万元)，乙方在甲方交房给乙方当日向甲方支付贰拾伍万元整，乙方于房屋交易限制期满后7(柒)日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方系争房屋尾款壹拾万元整。该合同第六条约定，甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7(柒)个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任。合同第七条约定，甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照本合同第十二条承担违约责任。被告刘佩根在该条甲方确认该房屋无其他共同共有人签字处签名捺印。合同第八条约定，系争房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7(柒)天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿。合同第十条约定，甲方承诺对系争房屋具有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。合同第十一条第1款约定，在该房屋顺利过户(产权变更登记)给乙方之前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚)等事件，其继承人或者法定监护人应协助另一方继续履行本合同，在该动迁房交易限制期届满后柒日内共同至上海市房地产交易中心办理该房屋过户手续；若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价款的千分之五进行计算逾期违约金；第3款约定，在甲方产证办出，乙方通知甲方办理该房屋的全权委托公证之日，甲方必须无偿配合乙方办理该房屋全权委托公证手续。第十二条约定，如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。一、甲方违约责任：1.甲方反悔不出售(或变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于伍个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。2.甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。二、乙方违约责任：1.乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。第十三条约定了甲方的义务，包括但不限于甲方有义务协助乙方办理有关该房屋的一切变更户名、过户手续；甲方不得因任何理由向乙方搪塞或者拒绝办理过户(产权变更登记)手续；甲方不得因该房屋市场价格的上涨而主张解除合同，不过户给乙方；甲方不得因该房屋市场价格的上涨而向乙方索求该房屋转让总价以外的费用作为补偿；甲方在配合办理公证时，不得以任何理由拖延不予办理。该《出售转让合同》还对原、被告双方其他权利义务等内容进行了约定。同日，原告作为佣金支付人(甲方)与案外人上海杰尚房地产经纪有限公司作为佣金收受人(乙方)签订《佣金确认书》一份，载明甲方作为买受方确认经乙方居间介绍，与交易相对方进行系争房屋的租售交易，佣金金额为15,000元，于2015年7月22日之前以现金方式支付。《出售转让合同》签订后，原告于2015年7月19日向被告转账480,000元，被告作为出卖方于当天向原告出具《房款收据》一份，载明：买受方汪家龙买受出卖方刘佩根坐落于上海市松江区城松路XXX弄XXX号XXX室之物业，现支付出卖方500,000元房款(内含已付贰万元整)。出卖方刘佩根确认已收到此款。原告于2016年2月26日向被告转账150,000元，被告作为出售方于当天向原告出具《房款收据》一份，载明：汪家龙(买受方)购买刘佩根(出售方)坐落于上海市松江区城松路XXX弄XXX号XXX室之物业，现支付出售方壹拾伍万元整。出售方刘佩根确认已收到此款。原告于2016年5月5日向被告转账100,000元，被告作为出售方于当天向原告出具《房款收据》一份，载明：汪家龙(买受方)购买刘佩根(出售方)坐落于上海市松江区城松路XXX弄XXX号XXX室之物业，现支付出售方壹拾万元整。出售方刘佩根确认已收到此款。另，2016年1月27日，上海市黄浦公证处出具了(2015)沪黄证经字第19037号《公证书》，载明：申请人刘佩根，身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，公证事项：委托。兹证明刘佩根于二〇一五年十月二十九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。刘佩根的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。该《公证书》所含的2015年10月29日委托人刘佩根出具的《委托书》载明：委托人刘佩根，受托人余尚俊。委托人因故无法亲自办理出售、出租位于上海市城松路58弄5栋西单元10号203室房屋的相关事宜，特委托受托人余尚俊为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自本委托书签署之日起至办妥所有受托事项之日止。该《委托书》附录所列的委托事项包括但不限于：代为办理房地产转移登记；代为交房(包括但不限于看管、搬迁、户口迁移等事宜)；代为办理上述房产入户相关的一切手续，签署入户相关的一切文件及领取相关材料[包括但不限于代为向委托人的主管动迁公司(部门)领取《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，代为领取入(进)户手续、代为领取上述房地产的《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》，代为领取物业交付材料及相关所有文件的事宜]。再查明，2016年10月28日，系争房屋产权经核准登记于第三人上海新凯房地产开发有限公司名下，目前，该房屋仍登记于第三人名下。被告并未办理系争房屋的房地产权证(小产证)，被告称之前由于动迁安置协议原件只有一份，被告的兄弟姐妹拿着这个协议去办小产证后找不到原件，所以一直拖着，直到2019年年初被告去动迁组补了一份原件，本来和原告约好2019年8月去办小产证，但后来被告要求原告补偿，双方没谈妥，小产证就又没办下来，如果现在双方谈好价格，被告也是能办出小产证的。又查明，打印日期为2019年12月的《基本养老保险参保缴费凭证》显示，原告在上海参保起止时间为2011年7月至2019年10月，本地实际缴费月数为100个月。打印日期为2019年12月18日的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》显示原告2019年11月的缴费情况是视同缴费。原告办理的《上海市居住证》有效期限显示为2012年11月8日至2020年2月12日。诉讼中，原告陈述2016年6月30日，原告同《公证委托书》中的受托人余尚俊携带《配套商品房供应单》、《公证书》一起去开发商处拿房，并拿着开发商盖章的单子和《公证委托书》中的受托人余尚俊拿着《公证书》去物业处拿钥匙，被告没有参与。原告拿到钥匙后入户后就开始装修，系争房屋有关的维修基金、物业费、清运费、短驳费均是由原告支付，目前系争房屋仍由原告居住在内。被告称开发商交房的时候被告不在场，被告不清楚原告何时拿到房的，被告是直到2017年才知道原告住进系争房屋内了，但因为原告已经住进去并装修好了，被告也没有办法了。本案在审理过程中，原告明确表示第三人将系争房屋过户至被告名下时产生的税费以及再由被告配合过户至原告名下产生的税费均由原告来承担，其也愿意将系争房屋的购房尾款100,000元支付给被告。原告并于2020年1月19日将系争房屋购房尾款100,000元交付至法院指定的账户。以上事实，有上海市国有土地上房屋征收补偿协议、配套商品房供应单、闸北区(晋元路)安置房预约单、上海市商品房预售合同、出售转让合同、佣金确认书、房款收据、转账凭证、公证书、上海市不动产登记簿、物业费发票、清运费收据、短驳费收据、维修基金收款凭证、基本养老保险参保缴费凭证、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、上海市居住证、视频光盘及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，关于《出售转让合同》的效力，本院认为应属合法有效，理由如下：一方面，在当时《配套商品房供应单》尚未签订、系争房屋产权证尚未办下来的情况下，原告依据《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《闸北区(晋元路)安置房预约单》与作为唯一认购人的被告签订《出售转让合同》并无不当，而且被告在《出售转让合同》中多处地方均申明自己是系争房屋合法且唯一的所有权人，确认系争房屋内无其他共同共有人。因此，原告作为买受人有理由相信被告刘佩根是系争房屋的完全权利人。事后系争房屋的《配套商品房供应单》显示的购房人确实只有被告一人，而且也确实只有被告一人作为买方与第三人签订了《上海市商品房预售合同》。另一方面，原、被告双方签订《出售转让合同》时约定的房价款符合当时动迁安置房的市场行情，原告作为买受人已按约支付房款，并占有使用系争房屋已逾三年，期间被告或其他人均未提出过任何异议。至于被告提出的系争房屋内有其女儿、外孙女的份额，被告签订《出售转让合同》时被设计圈套的抗辩意见，并无证据予以佐证，原告亦不予认可，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。另，被告提出的因售房价格太低不愿意把房屋过户给原告的意见，本院认为，合同签订后房屋价格上涨或者下跌都是正常市场现场，属于原、被告双方在签订合同当时均应当预见的情形，《出售转让合同》第十三条甲方的义务和第十四条乙方的义务对此均有明确的约定，现被告以售房时价格太低要求原告补偿为由不愿意继续履行合同，显然违反了合同约定，也有悖诚实信用原则，本院对被告的该项抗辩意见亦不予采纳。综上，本院认为，原、被告之间签订的《出售转让合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守按约履行各自的合同义务。虽然从庭审情况看，被告刘佩根显已不愿意履行相应的合同义务，但原告并未以被告刘佩根违约为由主张解除合同，而是要求继续履行《出售转让合同》。本案中，原告要求继续履行并无法律上或事实上的障碍，故本院确认《出售转让合同》应当继续履行。虽然原告未办理系争房屋的小产证，但根据现行拆迁安置房上市交易政策，系争房屋已具备过户条件，现原告要求被告和第三人将系争房屋过户至原告名下的诉请，于法有据，本院予以支持。因系争房屋权利人目前仍登记在第三人名下，本院考虑到过户实际需要，认为先由第三人将系争房屋过户至被告刘佩根名下后再由被告刘佩根配合过户至原告名下较为可行，现原告自愿承担两次过户的税费，本院予以准许，且原告亦愿意将购房尾款100,000元支付给被告，并已在本案诉讼中交至法院指定的账户，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汪家龙于本判决生效之日起五日内向被告刘佩根支付上海市松江区泗泾镇城松路XXX弄XXX号XXX室购房尾款100,000元；二、第三人上海新凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助将上海市松江区泗泾镇城松路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告刘佩根名下(过户过程中产生的税费由原告汪家龙负担，原告汪家龙就本项有权申请强制执行)；三、被告刘佩根于上海市松江区泗泾镇城松路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至其名下之日起十日内协助原告汪家龙将上述房屋产权过户至原告汪家龙名下(过户过程中产生的税费由原告汪家龙负担)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,300元，减半收取6,650元，由原告汪家龙负担650元(已付)，由被告刘佩根负担6,000元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年一月二十二日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。