四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初2281号 原告：冯志中，男，1965年7月20日出生，汉族，住四川省丹棱县。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐璐，四川同兴律师事务所律师。 原告：喻晓英（冯志中妻子），女，1977年2月24日出生，汉族，住四川省丹棱县。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐璐，四川同兴律师事务所律师。 被告：田泽均，男，1985年4月3日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告冯志中、喻晓英与被告田泽均排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月21日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告冯志中、喻晓英的委托诉讼代理人徐璐，被告田泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯志中、喻晓英向本院提出诉讼请求：判令田泽均停止对位于雅安市雨城区（房屋产权证号：雅房权证雨城字第××号）左侧二间商业用房进行违法占用的侵害行为并排除妨碍。事实和理由：2014年7月18日，冯志中、喻晓英夫妻依据同杨炳伟签订并经雅安市安信公证处公证的《借款抵押合同》约定，借给杨炳伟现金人民币5000000元。双方在雅安市房地产管理局办理了杨炳伟所有的位于雅安市雨城区原“兰林酒店”的房产（房屋产权证号：雅房权证雨城字第××号，建筑面积2216.06平方米）抵押权登记手续。借款逾期后，由于杨炳伟未归还所借款项而被诉讼至雅安市雨城区人民法院；通过审理依法裁决杨炳伟限期还本付息。由于杨炳伟在法定期限内未自觉履行还款义务，冯志中、喻晓英依法向人民法院申请强制执行。现冯志中、喻晓英已经将其享有抵押权的原“兰林酒店”接手并自行经营。2017年底，冯志中、喻晓英在自行经营的过程中，发现田泽均已经将该酒店左侧的二间商业用房违法占用经营。随后，双方进行交涉并达成了由田泽均在6个月内自行解决腾退过渡问题；逾期，则冯志中、喻晓英有权收回该商业用房或者重新租赁给田泽均使用的协议。现因田泽均拒不腾退其违法占用的二间商业用房房，导致本案纠纷的发生。 田泽均辩称，2009年度，杨炳伟便将涉案的二间商业用房租赁给田泽均经营餐饮。在此期间，田泽均出资人民币200,000元购买了该商业用房；但杨炳伟至今未协助办理所购商业用房的不动产权证。田泽均并不清楚冯志中、喻晓英同杨炳伟之间已经在房管部门办理房产抵押权登记备案。现冯志中、喻晓英想收回涉案的二间商业用房，则应当退还田泽均购房款。否则，应当为其办理不动产权证。 当事人围绕本案诉讼提交了下列证据即，1.冯志中、喻晓英列举身份证复印件、本院（2016）川1802执235号执行裁定书、缴款通知书、蔡勇同兰兴平之间签订的《购房协议书》、（2015）雨城民初字第1901号民事判决书、腾退协议书、原“兰林酒店”在房管部门进行整体抵押的他项权证书复印件和房产权证书及土地使用权证书等证据，用以印证杨炳伟采取原“兰林酒店”房产整体抵押给冯志中、喻晓英的方式，借款人民币5,000,000元并在房管部门办理了他项权证书。后因杨炳伟逾期未归还该笔借款而被诉讼至人民法院，通过审理依法裁决杨炳伟限期还本付息。现该案件已经进入执行程序，冯志中、喻晓英已经将其享有抵押权的原“兰林酒店”全部收回并接手自行经营。在此过程中，双方就涉案二间商业用房达成限期腾退或者重新租赁等协议的事实。田泽均认为，上列证据同所购二间商业用房无关联性，且与杨炳伟签订的《房屋转让协议》合法有效而应当予以保护。2.田泽均列举《房屋租赁协议》、《房屋转让协议》、银行转账凭证等证据。用以印证田泽均于2012年7月起至2015年7月止，向杨炳伟支付租金人民币50,000元并租赁涉案的二间商业用房经营餐饮。2015年1月2日，田泽均根据约定出资人民币200,000元，从杨炳伟处购买了该二间商业用房；其中，通过银行转账方式向杨炳伟支付了购房款人民币150,000元的事实。冯志中、喻晓英认为，田泽均同杨炳伟所签订的租赁协议的真实性无法核实，杨炳伟于2014年7月已经将原“兰林酒店”房产整体抵押给冯志中、喻晓英所有，并借款人民币5,000,000元。然而，田泽均却在2015年1月2日购买其中已经设置了抵押的房产，不符合相关法律规定且同本案无任何关联性。本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所列举的真实性无异议，仅对证明内容等提出不同看法的全部举证，均作为证明本案相关事实的证据予以采用并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 冯志中、喻晓英列举蔡勇同兰兴平之间签订的《购房协议书》的证据，因该证据的真实性无法核实，且同本案无关联性；本院不予采用。 本院根据采用的证据，并综合当事人的质证意见和陈述及辩解理由，确认本案的基本法律事实如下：2014年7月，冯志中、喻晓英夫妻依据同杨炳伟签订并经雅安市安信公证处公证的《借款抵押合同》约定，向杨炳伟出借借款人民币5000000元，杨炳伟确保原“兰林酒店”的房产不涉及任何权属纠纷和查封、抵押、已经出租等情况。为此，双方在雅安市房地产管理局办理了杨炳伟所有的位于雅安市雨城区原“兰林酒店”的房产（房屋产权证号：雅房权证雨城字第××号，建筑面积2216.06平方米）抵押权登记手续。借款逾期后，由于杨炳伟未归还所借款项而被诉讼至雅安市雨城区人民法院。法院通过审理依法裁决杨炳伟限期还本付息。由于杨炳伟在法定期限内未自觉履行还款义务，冯志中、喻晓英依法申请强制执行。在执行过程中，因公安机关以杨炳伟涉嫌犯罪为由查封了已经抵押给冯志中、喻晓英的房产，导致目前无法启动该抵押物的处置程序。现冯志中、喻晓英已经将其享有抵押权的原“兰林酒店”接手并自行经营。在此期间，由于田泽均已经占用该酒店左侧的二间商业用房经营餐饮。为此，双方进行交涉并达成了由田泽均在6个月内自行解决腾退过渡问题；逾期，则冯志中、喻晓英有权收回该商业用房或者重新租赁给田泽均使用的协议。现因田泽均拒不腾退其占用的二间商业用房房，导致本案纠纷的发生。 另查明：2012年7月起至2015年7月止，田泽均向杨炳伟支付租金人民币50000元租赁涉案的二间商业用房经营餐饮。2015年1月2日，杨炳伟作为甲方同田泽均作为乙方签订一份《房屋转让协议》，约定的主要内容为，甲方自愿将位于原“兰林酒店”服务总台旁边进门右侧的第一间和第二间商业用房以转让价人民币200000元给乙方所有；乙方于签订合同当日通过银行转账支付甲方人民币150000元，现金支付人民币50000元。该商业用房如有纠纷，甲方应当负责及时处理。因甲方原因造成乙方不能正常使用，致使该协议无法履行，甲方应当无条件退还所有转让款。合同签订当日，田泽均通过银行转账方式向杨炳伟支付了人民币150000元。 本院认为，通过对本案的审理，在案证据已经充分证实了冯志中、喻晓英夫妻依据同杨炳伟签订并经雅安市安信公证处公证的《借款抵押合同》约定，向杨炳伟出借借款人民币5000000元。双方在雅安市房地产管理局办理了杨炳伟所有的位于雅安市雨城区原“兰林酒店”整体房产（房屋产权证号：雅房权证雨城字第××号，建筑面积2216.06平方米）抵押权登记手续的事实客观存在。该行为并未违反现行法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依法予以保护，各方当事人均应当依约全面履行自己的义务。由于杨炳伟逾期未归还借款的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。为此，冯志中、喻晓英依约对原“兰林酒店”整体享有抵押权，对依法处置该整体资产后所得的价款享有优先受偿的权利。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，杨炳伟作为抵押人明知冯志中、喻晓英作为抵押权人对原“兰林酒店”整体房产享有抵押权，在既未通知抵押权人和告知受让人田泽均转让物已经抵押的情况下，仍然将其中的二间商业用房以转让方式转让给田泽均所有，严重侵害了冯志中、喻晓英的合法权益。在通常情况下，田泽均作为受让人受让巨额不动产权前，应当全面核实该转让物是否设置抵押登记等情况；否则，理应承担相应的法律后果。由于田泽均受让的二间商业用房至今仍未办理相关不动产权登记备案，故不得对抗冯志中、喻晓英享有的合法权益。综上，本院确认，杨炳伟与田泽均之间的转让行为无效，所产生的法律后果应当由杨炳伟与田泽均共同承担，故对冯志中、喻晓英的诉讼请求，本院予以支持。田泽均庭审中的辩解理由不符合相关法律规定，本院不予采纳。田泽均可以另案通过诉讼程序予以维权。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，判决如下： 被告田泽均于本判决发生法律效力之日起三十日内腾出所占的位于雅安市雨城区原“兰林酒店”的房产（房屋产权证号：雅房权证雨城字第××号，建筑面积2216.06平方米）左侧的二间商业用房。 案件受理费500元（已经减半收取），由被告田泽均负担。原告冯志中、喻晓英已经垫付该笔款项，被告田泽均在履行本案判决时一并支付给原告冯志中、喻晓英。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员  田 智 二〇二〇年一月十九日 法官助理  唐晓惠 书 记 员  张 月