江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初13940号 原告：徐茂宽，男，1984年12月25日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：陈锋，江苏有言律师事务所律师。 原告：刘仁芝，女，1985年11月12日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：陈锋，江苏有言律师事务所律师。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市服装城商城中路1号商城大厦6楼601-605。 法定代表人：陈钦斌。 诉讼代表人：王继东，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：彭慧，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢海浪，江苏益友天元律师事务所律师。 原告徐茂宽、刘仁芝与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告徐茂宽、刘仁芝共同委托诉讼代理人陈锋、原告告徐茂宽、被告新茂公司委托诉讼代理人彭慧、邢海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐茂宽、刘仁芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，将原告购买的新茂路7号新茂轻纺城8幢1单元1303室房屋交付给原告，并办理相关的交付手续；2.判令被告支付迟延交房的违约金(以1320000元基数按每天万分之零点一从2015年9月29日起计算至实际房屋交付日止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年1月15日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买新茂路7号新茂轻纺城8幢1单元1303室房屋，金额为1320000元。被告应当在2015年9月28日前，依照国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交付超过90天的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限止第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，被告按照天数向原告支付房屋总价款万分之0.1的违约金。原告已经按照合同约定支付了200000元。随后不久，被告处发生游行事件，工地出现停工，原告多次前往被告售楼处询问能否按期交房，被告处员工均答复无法确认。2018年2月2日，常熟市人民法院出具(2018)苏0581破3号民事裁定书，依法裁定受理被告破产清算一案，并指定江苏益友天元律师事务所作为管理人。原告向管理人申报权益并要求继续履行购房合同交房，2019年10月21日，常熟市新茂房地产开发有限公司管理人出具债权审定结果通知书，认定《商品房买卖合同》解除。另，原告购买的房屋系原告夫妻名下首套房，购买该房屋的目的是用于居住。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且该房屋对于原告来说，属于“刚需房”，继续履行该《商品房买卖合同》更能维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。 被告新茂公司辩称：一、2018年2月2日，常熟法院受理新茂公司的破产清算，对于新茂公司所涉破产案件的处理，应当优先适用破产法的相关规定，根据物权法及破产法的相关规定，对于已经签订网签合同，但尚未办理过户手续的房屋，仍然属于破产财产。根据破产法第18条规定，对于双方均未履行的合同，管理人有权解除合同。且根据破产法的基本原则，应当公平清偿债权，不得进行个别清偿，若继续与原告履行合同，将侵犯其他债权人的利益，违反破产法规定，管理人无法因为同情原告而超越法律规定去继续履行合同。二、2019年10月21日，管理人已经向原告邮寄了债权审定结果通知书，对于其已经支付的购房款20万元予以确认，并作为普通债权处理，剩余的购房款112万元尚未支付，对于原告申报的消费性购房人权益及要求继续履行合同的要求不予确认，并通知双方签订的购房合同已于2018年4月2日解除。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。该规定是购房人优先权的依据，如果符合该规定条件的购房人，可以认定享有优先权并交付房屋。但本案原告的付款比例过低，低于购房款的50%，且首付款尚未付清，不符合认定购房人优先权的条件。江苏省高级人民法院民二庭《破产案件审理指南》规定，在确定消费性商品房买受人标准时，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定第29条规定，应符合三个条件，一是双方签订合法有效的书面买卖合同，二是所购商品房用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，三是已支付的价款超过合同约定总价款的50%。而原告明显不符合三个条件。四、原告未按照合同第6条、第7条的规定，支付购房款，违约在先，且原告不符合消费性购房人条件，被告已经解除合同，不应该支付逾期交房的违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年1月15日，徐茂宽、刘仁芝（买受方）与新茂公司（出卖方）签订一份合同编号为Y20150000829的《商品房买卖合同》，由徐茂宽、刘仁芝向新茂公司购买常熟市新茂路7号新茂轻纺城8幢1单元1303室商品房。合同约定，该商品房建筑面积132.59平方米，总价款1320000元，徐茂宽、刘仁芝于2015年1月15日向新茂公司支付30.30％房款400000元，剩余房款920000元在20日内支付。逾期付款在60天之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过60天，出卖人有权要求继续履行本合同，买受人除支付上述条款规定应支付出卖人的违约金外，还应按总房价款的2%向出卖人支付赔偿金。如逾期超过90天，出卖人有权单方面解除本合同，买受人除支付上述条款规定应支付出卖人的违约金外，还应按总房价的4%向出卖人支付赔偿金。出卖方应当在2015年9月28日前取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。 2015年1月14日，徐茂宽支付新茂公司购房款10万元，2016年9月2日，新茂公司支付徐茂宽20万元，徐茂宽支付新茂公司30万元。新茂公司于2016年9月2日出具金额为10万元的购房款收据。 2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定，裁定受理王忠良等人对新茂公司的破产清算申请，指定江苏益友天元律师事务所担任管理人。 2019年10月21日，新茂公司管理人向徐茂宽、刘仁芝出具《债权审定结果通知书》，主要内容为：徐茂宽、刘仁芝申报新茂轻纺城8－1303室房屋的购房人权益并要求继续履行购房合同交房，另申报逾期交房违约金14990元。管理人审查结果如下：购房合同约定总价款为1320000元，徐茂宽、刘仁芝已经支付购房款200000元，剩余购房款1120000元未付。徐茂宽、刘仁芝申报的上述房屋的消费性购房人权益不予确认，已支付的购房款作为普通债权处理。《企业破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。据此，新茂公司与徐茂宽、刘仁芝签订的《商品房买卖合同》已于2018年4月2日解除，请在收到通知之日起15日内配合管理人完成网签《商品房买卖合同》解除及注销手续。如对管理人不予认定或认定的金额有异议，请自收到本通知起十五日内向常熟法院起诉。 审理中，原告徐茂宽、刘仁芝表示，徐茂宽于2016年9月2日向被告新茂公司支付购房款30万元，其配合贷款支付的，后来因为被告原因贷款没有办理下来，被告也无法按照合同约定交房，所以被告自愿退还了20万元。原告是付清了首付款，后来因为被告发生售楼处被打砸了，有人闹事游行等情形，第一次听说有人闹事是2015年3、4月份，加上工程长期停工，加上被告负责人一度被拘留，导致常熟市范围内的银行停止与被告进行合作，贷款办理不下来。原告依法行使不安抗辩权，认为看不到希望，以为要变成烂尾楼，交的首付款要打水漂，被告法定代表人也提到贷款办下来再交首付款，后来银行说贷款办不下来，知道2016年9月份，被告通知交房款，贷款仍未能办下来。后经管委会协调工程恢复施工后，原告也与被告相关人员进行了联系沟通，明确表态要继续支付未付清的购房款，被告答复公司账户被查封，要求不要再把钱打进公司账户，这种情况下，原告没有付清所有购房款。原告另表示其名下无房屋，目前租房居住，并举证了租房合同和常熟市不动产登记信息查询证明，该证明载明徐茂宽、刘仁芝名下无房产。 被告新茂公司表示，2016年9月2日，徐茂宽、刘仁芝为了办理孩子的入学手续，需要开具首付款发票，被告让他把首付款付清，原告说钱不够，被告就通过私人账户打给他20万元，他转给被告30万元，让他把贷款办下来，后来不知什么原因贷款未办成，当时有办下来的也有办不下来的，且退20万元和徐茂宽付30万元是发生在同一天，所以收据是10万元。2015年1月份，是涉案楼盘销售最兴旺的时候，售楼处被砸最早不知何时，反正在2015年5、6月份就有人闹事了，负责人也只是被拘留了半个月，也确实发生过停工，并且经当时政府协调，2016年2月份就恢复了施工，融资了8000万元，维持了一年半的运转，直到2017年6月，公司正常运转，该期间按揭贷款是可以办理的。目前，涉案工程住宅部分已经竣工验收合格，取得了商品房交付使用备案通知书。 本院认为，原告徐茂宽、刘仁芝与被告新茂公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。但此后原告并未按照约定付清房款，被告也未按约定交付房屋。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，被告新茂公司于2018年2月份进入破产清算程序之后，新茂公司管理人并未通知徐茂宽、刘仁芝继续履行该协议，根据上述规定，该协议应视为已解除。被告主张涉案商品房买卖合同已经于2018年4月解除，符合法律规定，本院予以确认。原告主张未支付剩余购房款系行使不安抗辩权，该抗辩权能阻却请求权产生中止履行的效力，但不能改变客观上未履行的事实。原告起诉主张被告继续履行涉案合同，并支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告徐茂宽、刘仁芝的诉讼请求。 案件受理费减半收取8340元，由原告徐茂宽、刘仁芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  高少波 二〇二〇年一月二十日 书记员  张春亚