河北省承德市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）冀08民终588号上诉人（原审原告）：李永超，男，1987年8月20日出生，汉族，住天津市塘沽区。被上诉人（原审被告）：承德天行房地产置业有限公司，住所地承德双桥区南营子大街33号永兴大厦。法定代表人：申超，承德天行房地产置业有限公司管理人负责人。上诉人李永超因与被上诉人承德天行房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初4170号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。李永超上诉请求，1、依法撤销承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初4170号民事裁定；2、本案一、二审诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的三份《商品房买卖合同》的真实意思不是购买商品房，事实不清，证据不足。首先，上诉人与被上诉人签订的三份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，上诉人李永超是商品实际购买人。其次，2014年11月14日，李永超买承德天行房地产有限公司开发的新世家34-1-1605商品房（房款为386232）、新世家34-1-1705商品房（房款为386232）、新世家37栋1单元206室房屋（房款为566,440元），约定在2015年12月31日前将商品房交付。合同签订后，李永超2014年11月14日支付了全部房款，承德天行房地产置业有限公司向李永超开具了全额收款收据。再次，《商品房买卖合同》在承德市住房和城乡建设局开发区房产管理处登记备案在上诉人李永超名下。2016年4月7日，4月14日，李永超与被告承德天行房地产置业有限公司就新世家房屋的《商品房买卖合同》在承德市住房和城乡建设局开发区房产管理处登记备案。二、原审法院认定两套房产已经由被告以抵顶的形式抵顶给案外人胡波，事实不清，证据不足。原审法院认定案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司与被上诉人承德天行房地产置业有限公司于2013年8月21日签署了《新世家小区34#、37#楼塑钢门窗施工合同》，因施工合同纠纷被上诉人以两套商品房抵顶部分工程款后，案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司将两套房产转让给案外人胡波。根据证据显示，案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司与被上诉人承德天行房地产置业有限公司之间约定用房屋抵顶工程款的行为并非事实。案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司与被上诉人约定：“案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司承包被上诉人新世家小区34#、37#楼塑钢窗工程的施工；施工日期自2013年8月21日至2013年11月8日止；承包范围及方式：包工包料，制作安装；工程量暂定价2,017,620.00元。工程交工时，以实际发生并经双方认可的工程量结算；付款方式：施工合同签订后7日内，被告付合同价款30%工程预付款，玻璃安装完被告付30%合同价款，塑钢门窗验收合格后20天内双方完成工程结算，工程结算后15日内被告付至结算款的95%。余款５%工程保修期满二年后30日内付清；该合同的保修期为2年，保修期从竣工验收合格之次日算起；如被告不能按照本合同约定的时间按时拨付工程款，发包人违约出现超过10日，每日按应付款的0.3‰向承包人支付违约金”。首先，被上诉人不存在在以商品房抵顶部分工程款的前提。根据《新世家小区34#、37#楼塑钢门窗施工合同》约定，在结算前应当支付工程款总额2,017,620元的60%，即1,210,572元。（合同签订后7日内，支付合同价款30%工程预付款，玻璃安装完被告支付30%合同价款）。被上诉人于2013年9月3日通过银行转账的方式给付案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司工程款600,000.00元、于2013年11月1日通过银行转账的方式给付400,000.00元、于2015年2月12日通过现金方式给付100,000.00元，以上共计1,100,000.00元。加上涉案房产为新世家小区34#1605、1705号两套房屋，房款为846,032元，总计1,946,032元，早已超过双方约定的工程款的60%。所以，双方无须再用商品房抵顶工程款，即不存在以商品房抵工程款的前提。其次，以商品房抵顶部分工程款的事实子虚乌有。案外人山东省东惠节能科技有限公司北京分公司称，2014年7月1日，以胡波名义与被上诉人承德天行房地产置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，涉案房产为亲世家小区34#号楼1605、1705号两套房屋，房款为846,032元，付款方式为工程款抵顶。在2014年7月之前，双方至今未办理结算也未就施工进行验收，并且《结算单》的显示日期是2015年5月11日。如果在没有结算的情况下，双方就一致同意以商品房抵顶部分工程款。所以说，以商品房抵顶部分工程款的事实子虚乌有，有恶意伪造证据之嫌。建议贵院应当依法审核相关证据。三、原审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条适用法律错误。实质上，双方当事人签订的《商品房买卖合同》的真实意思就是买卖房屋，并非原审法院认定的当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。被上诉人给上诉人签订了真实有效的《商品房买卖合同》，被上诉人开具了全额的房款收据且上诉人与被上诉人承德天行房地产置业有限公司就新世家房屋《商品房买卖合同》在承德市住房和城乡建设局开发区房产管理处登记备案。因此，不应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对于上诉人与被上诉人之间的纠纷应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》。综上，上诉人为维护自身合法权益，依法向贵院提起上诉，请求判如所请。被上诉人承德天行房地产置业有限公司未作书面答辩。李永超向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付承德市新世家小区34号楼1单元1605室、1705室；37号楼1单元206室三套商品房及立即办理商品房产权证；2、判令被告向原告支付逾期交付商品房违约金74,978.00元（自2016年1月1日起暂算至2017年7月13日）及2017年7月14日起至实际交房之日止的违约金；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本案所涉的三套房屋，在备案至李永超名下之前，均是备案登记在卢秀华名下，而在备案登记在卢秀华之前又是备案登记在焦艳玲、吕素军名下。根据所涉房屋备案及注销备案登记的历史记录、债权申报表及当事人陈述，应认定被告与案外人焦艳玲、卢秀华、吕素军系因民间借贷而将涉案房产备案给债权人，上述债权人的真实意思并不是购买商品房。在备案给卢秀华之前，被告已将案涉的部分房产折价抵顶案外人工程款，双方签订了商品房买卖合同并实际交付房屋。本案中，虽然原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，但不能认定双方之间是真实的商品房买卖合同关系。原告提交的商品房买卖合同并没有签约日期，而原告仅提交了购房收据，并未提交购房发票，收据载明的交款时间为2014年11月14日，与备案登记给卢秀华的时间是一致的，大额购房款的支付，应有转账凭证等予以佐证，原告虽称购房款系卢秀华代交，但并未提供卢秀华何时、以何种方式支付的“购房款”的证据，且其所作的陈述与查明的事实相矛盾，本院不予采信。原告以诉争的商品房已备案登记在其名下为由主张双方系商品房买卖合同关系而非民间借贷法律关系或其他债权债务关系，没有事实依据，本院不予支持。如果双方存在其他债权债务关系，原告可依法向承德天行房地产置业有限公司管理人申报债权。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，裁定如下：驳回原告李永超的起诉。本院审理查明，上诉人李永超与被上诉人承德天行房地产置业有限公司签订三份《商品房买卖合同》均盖有房屋管理部门的备案章。另，在河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初942号民事判决书和（2016）冀0802民初4092民事判决书中胡波与承德天行房地产置业有限公司购房主张未被确认。双方均没有提供借贷关系的有效证据。本院认为，一审裁定认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初4170号民事裁定；二、本案指令河北省承德市双桥区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  柴燕宏审判员  侯金声审判员  刘连起二〇二〇年一月二十日书记员  张斯文