昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民5291号原告：罗绍萍，女，1961年9月4日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市西山区。委托代理人：杨莹，系云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被告：成晓梅，女，1977年12月30日出生，汉族，户籍登记地云南省昭通市昭阳区。委托代理人：张春霞，系云南三仪律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杜娜，系云南三仪律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：昆明梓耀房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市五华区宝善街与护国路交叉口银德大厦20层2008号。法定代表人：沈有兰，系该公司负责人。原告罗绍萍诉被告成晓梅、第三人昆明梓耀房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告罗绍萍及其委托代理人杨莹，被告成晓梅委托代理人张春霞、杜娜到庭参加了诉讼。第三人昆明梓耀房地产经纪有限公司因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，公告期届满，第三人未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗绍萍诉称：2013年8月31日，原、被告及第三人共同签订《房产买卖经纪合同》，约定被告购买原告所有的昆明市盘龙区红园路金江3号地(云苑)2幢1单元2204号房屋；成交总价1365000元，合同签订当日被告向原告支付购房款700000元，剩余购房尾款于办理过户时（2013年9月15日）支付，并在合同附件中约定由第三人为案涉房屋办理产权证快件。合同签订后，原、被告对案涉房屋进行了交接，被告已接房且居住使用至今，现因案涉房屋长期未办理不动产权证，致使双方签订的合同不能继续履行，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2013年8月3日签订的《房产买卖经纪合同》；二、被告向原告腾退昆明市盘龙区金江小区云苑（金江3号地）2幢1单元2204号房屋；三、本案案件受理费由被告承担。被告成晓梅辩称：一、原、被告签订的《房产买卖经纪合同》合法有效，虽然原告尚未取得案涉房屋的不动产权证书，但并不影响合同及房屋转移的效力，双方均应严格按照合同约定履行义务。二、原告无权要求解除合同，也无权要求被告腾退案涉房屋，被告在合同履行过程中无任何违约行为，且本案并不符合约定解除或法定解除的情形。三、案涉房屋目前仅暂时未取得不动产权证书，一旦条件具备既可完成过户。综上，请求人民院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人昆明梓耀房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告罗绍萍为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1.《房屋登记备案表》，证明原告名下拥有案涉房屋及车位各一套。2.《房产买卖经纪合同》、《附件》、《房屋交付情况》，共同证明原、被告对案涉房屋买卖达成合意，并已实际履行。3.昆明市个人已购住房土地登记表查询结果表，证明2019年3月13日原告曾前往昆明市不动产登记信息管理中心查询案涉房屋办证情况，获知案涉房屋所在地块存有超盖建筑物宗地无法分割，故不能办理相关房产的产权证书。4.《告知函》、EMS快递件，共同证明2019年4月8日原告向被告告知合同约定情况已无法实现，要求被告在指定期限内妥善处理。5.视听资料，证明原告代理人曾致电被告寻求合同解决方案。被告对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据5的真实性予以认可，但合法性、关联性不予认可，未经被告同意私自录音，且不能证明案涉合同具备解除条件；对证据3、4的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明与案涉房屋属于同一地块且与案涉房屋未取得不动产权证书有关；《告知函》不能证明被告是否收到。被告成晓梅为证明自己的辩称，向本院提交如下证据材料：1.《房屋买卖经纪合同》及附件，证明双方对案涉房屋的买卖达成合意。2.中国农业银行流水单及收条，证明合同签订后，被告按约向原告支付了购房款700000元。3.房屋交接情况，证明原告已将案涉房屋向被告进行了交付，且被告入住至今。4.第三人收款收据，证明被告向第三人支付了中介费及办理产权证快件费。5.《承诺》，证明2015年4月2日原告向第三人索回了购房资料，但原告承诺继续按原合同履行。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：对证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据4办理产权证快件费予以认可，但对被告支付的中介费并不知情。第三人昆明梓耀房地产经纪有限公司未到庭质证，未提交证据。因第三人昆明梓耀房地产经纪有限公司未到庭质证，原、被告提交的以上证据本院要求出示原件，经法庭核对与原件无误。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告提交双方当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对被告不予认可的原告所举证据3.昆明市个人已购住房土地登记表查询结果表，4.告知函、EMS快递件，因证据3加盖有管理机关印章，对其真实性本院予以采信，证据四4有寄出凭证，并无证据证明已经妥投或被告签收、知晓，故对该组证据的真实性、关联性及原告证明目的，本院不予采信。第三人经依法传唤，既未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，对原、被告提交的上述证据本院视为第三人放弃质证权利。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2013年8月3日，原、被告及第三人昆明梓耀房地产经纪有限公司签订了编号0000014《房产买卖经纪合同》及附件①，约定被告购买原告名下所有的金江小区.3#地块E幢1单元2204号房屋；建筑面积167.96平方米；成交总价1365000元；签订本合同时，被告交付购房定金700000元；原、被告于2013年9月15日前办理交易过户手续；该物业是以签约时的现状售予被告，而被告已检查或已授权代表代为检查该物业，故被告不得借此拒绝交易；如原告未能履行本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，则原告须支付双倍定金予被告，同时立即退还已收其他款项。此后，被告不可要求进一步赔偿或逼使原告继续履行此合同；本购房合同经原、被告协定详细内容细则见附件①。双方在附件①中另约定本合同签订时，被告向原告支付购房款700000元，剩下款项待过户时付清；本合同第三方负责为原告办理房产证快件；签订本合同时，被告向原告付的700000元购房款，其中200000元为定金，如原告违约须赔偿被告定金部分的200%及金额为400000元。合同及附件①签订后，被告按约向原告交付首期购房款700000元，并实际使用案涉房屋至今，现原告以案涉房屋长期未办理不动产权证，致使双方签订的合同不能继续履行为由，诉至法院提出前述诉讼请求。另查明，截至原告起诉之日，案涉房屋尚未取得不动产权证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告及第三人在平等、自愿的基础上签订了《房产买卖经纪合同》及附件①，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告在《房产买卖经纪合同》中负有的约定义务是取得案涉房屋不动产权证，于2013年9月15日前办理过户手续，因原告未能在2013年9月15日前配合被告办理过户手续，原告自身已构成违约。本院2019年12月19日《询问笔录》中，向原告就双方在合同中约定违约方因违约而解除合同需向守约方双倍返还定金一项询问原告意见，原告坚持认为自身并未违约，不应承担双倍定金的返还责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，合法有效的合同，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务，案涉房屋至今未取得不动产登记证，原告作为成年人理应知晓无证买卖房屋的后果，且双方在合同中亦明确约定案涉房屋是以签约时的现状售予被告。另外，双方在合同中对定金罚则的承担亦有过明确约定，合同第十条“如原告未能履行本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，则原告须支付双倍定金予被告，同时立即退还已收其他款项。此后，被告不可要求进一步赔偿或逼使原告继续履行此合同”，双方此条款系“解约定金”约定，即违约方以承担双倍定金的方式，换取合同解除权，故原告欲提起解除合同的主张，应当按双方约定的解除方式进行。综上所述，原告自愿与被告在合同中达成过户时支付剩余尾款的约定，便应当恪守契约精神，遵照合同约定履行自身义务，在不愿意承担违约责任、不具备法定解除构成要件的情况下，原告的诉请无事实和法律上的理由，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第六条第（一）项、第二十九条第一款，判决如下：驳回原告罗绍萍全部诉讼请求。案件受理费人民币10800元，由原告罗绍萍承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  范文敏人民陪审员  杨君秋人民陪审员  何 伟二〇二〇年一月十五日书 记 员  陶 园