四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18825号 上诉人（原审被告）四川圣爱融创资产管理有限公司。住所地：四川省成都市青白江区政府南路10号。 法定代表人赖筱蓉，执行董事。 委托代理人卢业旭，系公司工作人员。 委托代理人刘颖，四川法典（彭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会。住所地：四川省彭州市天彭镇牡丹北路259号。 负责人曹宇波，主任。 委托代理人胡德瑶，四川英贤律师事务所律师。 委托代理人游学良，四川英贤律师事务所律师。 上诉人四川圣爱融创资产管理有限公司（以下简称圣爱融创公司）因与被上诉人彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会（以下简称鸿运星城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2019）川0182民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2013年3月30日，四川长丰投资有限公司与圣爱融创公司签订《前期物业服务合同》，约定由圣爱融创公司为位于彭州市鸿运星城小区提供物业服务。圣爱融创公司根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，多层住宅每月0.8元／平方米，高层住宅每月1.3元／平方米，其中均包括物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用。依法属于全体业主共有的露天停车位，车位使用人应按露天机动车车位60元／个·月的标准向圣爱融创公司交纳费用，以上费用用于弥补物业费的不足。合同签订后，圣爱融创公司在鸿运星城小区提供物业服务。2017年1月22日至2018年5月20日，圣爱融创公司将鸿运星城小区露天车位场地占用费按实收费用金额60%的比例支付鸿运星城业委会。2018年9月28日，鸿运星城业委会垫付鸿运星城小区公共区域电费37867.56元。圣爱融创公司的工作人员雷刚向鸿运星城业委会出具鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细，确认圣爱融创公司在2018年5月-9月应向鸿运星城业委会支付露天车位场地占用费共计90998.20元，鸿运星城业委会垫付电费37867.56元。 上述事实，有鸿运星城业委会提供的《前期物业服务合同》1份、电费发票6份、情况说明1份、票据4份、鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细1份、露天车位场地占用费统计汇总16份及当事人当庭一致陈述在卷予以佐证。 原审判决认为，案件系物业服务合同纠纷，现就鸿运星城业委会是否是适格的诉讼主体；圣爱融创公司是否应该返还鸿运星城业委会垫付的电费并按实收费用金额60%的比例向鸿运星城业委会支付小区露天车位场地占用费；圣爱融创公司是否应该向鸿运星城业委会提供公共收益财务报表；圣爱融创公司是否应该向鸿运星城业委会支付违约金四个问题进行分析评判。一、鸿运星城业委会是否是适格的诉讼主体的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”的规定，鸿运星城业委会符合“其他组织”条件，业主委员会是业主大会的执行机构，依法成立的业主委员会在其职责范围内，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。圣爱融创公司的该项辩称意见不成立，原审法院不予采信。鸿运星城业委会具有适格的诉讼主体资格。二、圣爱融创公司是否应该返还鸿运星城业委会垫付的电费并按实收费用金额60%的比例向鸿运星城业委会支付小区露天车位场地占用费的问题。四川长丰投资有限公司与圣爱融创公司签订《前期物业服务合同》约定物业费中包括物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用，圣爱融创公司的工作人员在鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细中也予以确认鸿运星城业委会垫付电费，故鸿运星城业委会要求圣爱融创公司返还垫付的电费的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。圣爱融创公司辩称电费应由业主分摊的意见不成立，不予采信。圣爱融创公司是否应该按实收费用金额60%的比例向鸿运星城业委会支付小区露天车位场地占用费的问题，虽然四川长丰投资有限公司与圣爱融创公司签订《前期物业服务合同》约定露天车位场地占用费用弥补物业费的不足，但是圣爱融创公司在2017年1月至2018年4月将收取的露天车位场地占用费均按60%的比例支付鸿运星城业委会，结合圣爱融创公司的工作人员出具的鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细可以看出，双方以实际履行的方式变更了该项约定。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”、《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”的规定，露天车位场地占用费收益属于全体业主，鸿运星城业委会有权要求圣爱融创公司按约定比例返还露天车位场地占用费，鸿运星城业委会的该项诉讼请求成立，原审法院予以支持。圣爱融创公司辩称公共区域的收益应该用于弥补物业公司收取物业费用的不足的辩称意见不成立，不予采信。 三、圣爱融创公司是否应该向鸿运星城业委会提供公共收益财务报表的问题。圣爱融创公司辩称，如果圣爱融创公司持有2018年10月1日至2018年10月31日的公共收益财务报表，圣爱融创公司愿意提供。圣爱融创公司作为鸿运星城小区2018年10月1日至2018年10月31日期间的物业服务公司，应该当然持有该小区公共收益财务报表，故鸿运星城业委会的该项诉讼请求成立，原审法院予以支持。四、圣爱融创公司是否应该向鸿运星城业委会支付违约金的问题。鸿运星城业委会在案件审理过程中未提供与圣爱融创公司就何种情形属于违约及违约责任如何追究的证据，故鸿运星城业委会的该项诉讼请求不符合法律规定，原审法院不予支持。圣爱融创公司辩称鸿运星城业委会要求圣爱融创公司支付违约金没有法律依据的辩称意见成立，予以采信。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、圣爱融创公司于判决生效之日起五日内向鸿运星城业委会支付2018年5月至2018年9月的露天车位场地占用费90998.20元并返还垫付电费37867.56元，合计128865.76元；二、圣爱融创公司于判决生效之日起五日内向鸿运星城小业委会提供鸿运星城小区2018年10月1日至2018年10月31日期间公共收益财务报表；三、驳回鸿运星城业委会的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1697元，由鸿运星城业委会负担258元，由圣爱融创公司负担1439元。 四川圣爱融创资产管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判决认定事实错误，被上诉人业委会没有诉讼主体资格，上诉人没有法定义务返还公共收益费用，没有义务返还鸿运星城业委会垫付的电费；二、原审法院判决法律适用错误。请求撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人鸿运星城业委会二审中辩称，原审判决事实查明清楚，适用法律正确，请求维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，首先，关于鸿运星城业委会主体资格问题，根据《物业管理条例》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，鸿运星城业委会在其职责范围内，就与案涉小区物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，有权以圣爱融创公司为被告向人民法院提起民事诉讼。其次，关于圣爱融创公司是否应返还鸿运星城业委会垫付的电费和按比例返还小区露天车位场地占用费问题，本案中，圣爱融创公司与案涉小区开发商签订了《前期物业服务合同》，在该合同到期后未与鸿运星城业委会签订新的物业服务合同，仍在案涉小区提供物业服务，期间案涉小区公共部分电费由圣爱融创公司缴纳，双方形成了事实上的物业服务合同关系，且从在2017年1月至2018年4月圣爱融创公司将收取的露天车位场地占用费均按60%的比例支付鸿运星城业委会，圣爱融创公司工作人员出具了鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细等证据看，双方以实际行为对公共部分电费的缴纳、露天车位场地占用费比例分摊进行了约定并已实际在履行，故原审法院判决圣爱融创公司向鸿运星城业委会返还垫付电费及按比例返还露天车位占用费并无不当，上诉人圣爱融创公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3394元由上诉人四川圣爱融创资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年一月八日 书记员  陈 悦