云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1808号原告周尧，男，汉族，1980年4月27日生户籍地曲靖市麒麟区，现住玉溪市红塔区。委托诉讼代理人周承林，男，汉族，1949年6月1日生住曲靖市麒麟区，系原告周尧之父。（特别授权）被告曲靖市中辰物业服务有限公司（以下简称“曲靖中辰物业公司”）。法定代表人张春枚,总经理。统一社会信用代码：91530302560099854Q。住所地：曲靖市麒麟区银屯路和谐家园。委托诉讼代理人刘海义,公司员工。（特别授权）委托诉讼代理人王洪丽，云南精茂律师事务所律师。（特别授权）原告周尧诉被告曲靖中辰物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法组成合议庭于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告周尧的委托诉讼代理人周承林，被告曲靖中辰物业公司的委托诉讼代理人刘海义、王洪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年12月20日将田源小区5幢2单元1004号房租给曲靖银发危险废物集中处置中心有限公司，合同约定期三年，即2015年12月20日至2018年12月20日；月租金1100元。2018年8月6日，被告擅自停原告家的水，致使房屋租用人不能正常用水，房屋使用人只能提出退房退租金。原告的父亲周承林无奈之下只能如数退还房屋使用人2018年8月6日至2018年12月20日合同期内共计139天的租金5096元（1100*30*139)。中辰物业采用黑打人，黑停水，扣发房产证，抗法等黑恶势力手段强逼原告及田源小区业主接受物业服务。原告于2018年10月31日向曲靖市麒麟区人民法院起诉，于2018年12月25日收到法院的民事判决书，判决结果：一、由被告于本判决发生法律效力后两日内向原告周尧予以供水；二、驳回原告周尧的其他诉讼请求；三、案件受理费由被告承担。原、被告双方均未提出上诉，被告未执行判决。2019年2月20日已过二个月的时间，被告仍未恢复供水，现原告家房子不能住、不能租。按现行市场房租价及2015年12月20日原告与曲靖银发危险废物集中处置中心有限公司约定的房租每月1100元计算（1100×2=2200元）。故请求法院判令：1、由被告赔偿原告侵权造成的损失费2200元（截止2019年2月20日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告曲靖中辰物业公司辩称：1、原告所述与案件事实不符，2018年8月6日因原告欠交物业管理费等，我方根据物业管理协议对原告进行停水，但被原告强行打开水阀；其后，被告未在动过水阀，原告称系我方将其水阀损坏不是事实，现原告家的水阀无法供水系因水阀被损坏所致，而非被告进行停水；原告去年向贵院起诉后，贵院执行局也已告知被告方执行相关事宜，被告方已向贵院说明，因水阀系原告在打开管道井过程中损坏，被告不负责更换，如原告购买水阀后，被告可以为其进行安装，以恢复供水；2、原告诉状中陈述被告打人等事实并非客观事实，且与本案无关；3、原告诉状中陈述房屋出租情况也不属实；4、首先被告方并未对原告有停水的行为，不构成侵权，其次，根据物业服务协议，在业主未缴纳物业服务费等相关费用时，被告有权采取停水、停电措施进行催收，因此即使被告主动采取停水措施也不构成对原告的侵权。请依法驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、2015年4月1日-2017年3月31日两年的物业费收费发票原件；2、2014年4月1日-2015年3月31日的物业费收据、2018年3季度水费收据、2017年3月31日前的两次生活用水加压费及水费收据；3、《物业服务协议》；4、2015年12月20日-2018年12月20日止三年的《房屋租赁协议》；5、判决书一份。经质证，被告对物业服务费发票三性无异议，证明原告2017年、2018年、2019年均未缴纳物管费；证据2三性无异议，2017年3月31日以后也未缴纳二次加压费；对证据3三性无异议，不能证明原被告双方间物业服务关系已经解除、合同已经到期；证据4三性均不认可，本案原告并未就出租房屋在房管处进行登记，原告应提供支付租赁费的收据以及解除租赁合同的相关依据予以印证，并且租赁合同中已经载明收取租金的个人卡号，则应由转账凭证印证租金；对判决书的三性无异议，但对判决书中对停水的事实、租赁关系的认定等不予认可。被告针对其答辩意见向本院提交下列证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、企业信用信息报告各一份，用于证实被告企业基本信息情况；2、曲发改价格备案【2014】3号曲靖市发展和改革委员会文件、物业服务协议，用于证实根据约定被告有权在业主未缴纳物管费、二次加压费时，采取停水、停电措施进行催收。经质证，原告不认可被告提交的证据，与停水没有关联。本院认为，原告提交的1、2、3、4、5组证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的1、2组证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告周尧为曲靖“田源小区”5幢2单元1004号房屋业主。于2015年12月20日将其所有田源小区5幢2单元1004号房屋（135.26㎡）出租给曲靖银发危险废物集中处置中心有限公司，经办人郑海雁，合同约定期三年，即2015年12月20日至2018年12月20日；租金一年一付，月租金1100.00元。协议签订后，双方根据协议内容履行了义务。双方当事人因物业服务费发生纠纷，2018年8月6日被告曲靖中辰物业公司以原告周尧未缴纳2017年4月1日后物业服务费为由对原告周尧采取停水的方式予以催收，后原告的父亲周承林强行打开管道井的予以供水。2018年8月14日，因再次停水，原告周尧之父周承林再次打开，但阀门被损坏，因阀门损坏导致不能正常供水。被告曲靖中辰物业公司的工作人员刘海义就周承林的行为予以报警，警官劝说后双方返回。2018年9月25日原告周尧到被告曲靖中辰物业公司物管处交纳了2018年5-8月的水费。2018年11月1日原告周尧以被告曲靖中辰物业公司未供水为由向本院起诉主张由被告未原告恢复供水，赔偿损失5096.00元，本院于2018年12月12日进行了开庭审理，于2018年12月25日作出（2018）云0302民初6971号判决书，判决由被告曲靖中辰物业公司于本判决发生法律效力后两日内向原告周尧予以供水；驳回原告周尧的其他诉讼请求。判决发生效力以后被告曲靖中辰物业公司未按判决履行，原告周尧向本院申请执行，2019年4月28日，我院执行部门组织双方进行装修和解，并制和解笔录，笔录明确由原告周尧修好水闸，由被告曲靖中辰物业公司对原告周尧予以供水。笔录经双方签字捺印。本院认为，被告曲靖中辰物业公司依据前期物业服务合同的约定履行并提供了相应物业服务，原告周尧应当按照前期物业服务合同约定缴纳物业服务费及相关费用。前期物业服务合同虽然约定被告曲靖中辰物业公司可以对违约不缴纳相关费用的业主采取停水的方式予以催缴，但被告曲靖中辰物业公司作为物业服务者，无权以原告周尧未缴纳物业服务费等为由对其采取以停水方式进行催缴，而应在保证房屋有供水、保障房屋使用人有基本生存权的情况下以其他合法有效方式维护其正当权益。在本院作出（2018）云0302民初6971号判决后，被告曲靖中辰物业公司应按本院判决切实履行判决确定义务，因被告曲靖中辰物业公司未供水导致原告周尧对房屋不能正常使用的事实客观事实存在。为此，原告周尧主张由被告曲靖中辰物业公司赔偿在判决生效后因其未供水所造成损失的请求理由成立，本院予以支持。关于原告周尧提供的房屋租赁协议、收款流水及转账记录等证据，只能证明其租赁房屋的合同关系及其收到部分租金的事实，不能充分证明其因被告不供水而导致解除租赁协议产生的租金损失。关于原告周尧主张的损失，本院根据房屋使用功能、同地段、同区域市场房屋出租租金等因素，同时参考本案中原告举证的租赁合同情况综合予以酌情确定考虑，按每月600元损失予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、由被告曲靖市中辰物业服务有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告周尧赔偿2018年12月20日起至2019年2月20日止的损失费1200元。二、驳回原告周尧的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告曲靖市中辰物业服务有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为两年。审 判 长  关 玉人民陪审员  荀春平人民陪审员  廖云凤二〇二〇年一月十六日书 记 员  王 鹏