上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10266号上诉人(原审原告)：上海苏宁环球实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张康黎，董事长。委托诉讼代理人：顾伟，上海市恒谊律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海长风生态商务区投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：吴超，董事长。委托诉讼代理人：蒋光辉，上海尚古律师事务所律师。上诉人上海苏宁环球实业有限公司(以下简称苏宁公司)因与上诉人上海长风生态商务区投资发展有限公司(以下简称长风公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初18558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏宁公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；二、本案工程审价鉴定费、可移动设施设备评估费由长风公司承担。事实和理由：一、本案租赁合同应为有效合同，双方当事人均未提出要求确认合同无效的请求和抗辩。长风四号公共绿地3号楼(以下简称涉案房屋)系经政府部门批准的临时建筑，一审法院认定涉案租赁合同无效有误。二、即便按照一审法院认定的合同无效处理，苏宁公司已经尽到充分的注意义务，合同无效的法律责任应全部由长风公司承担。三、法院委托的工程审价与评估明显错误及不公，其中设计费、监理费、管线铺设等投资，均未纳入《司法鉴定意见》的评估内容。长风公司辩称，不同意苏宁公司的上诉请求。一、同意苏宁公司关于本案租赁合同为有效合同的论点，但根据《房屋使用补充合同》约定，苏宁无条件放弃赔偿权，长风公司不应该承担任何赔偿责任。二、苏宁公司以其自列的长风会所项目成本清单为参照，主张工程评估过低，不能成立。苏宁公司提供的大量费用(包括设计、监理费)没有合同和原始图纸，无法证明和本案相关。上海同济工程咨询有限公司向一审法院提供补充说明，表明评估报告根据设计年限进行折旧，一审法院采纳“方案一”是房屋以及房屋装修的现值，而不是剩余租赁期间的房屋装修残值。该方案以设计年限进行现值评估已充分考虑苏宁公司的利益，但有损长风公司的利益。三、苏宁公司在上海市普陀区区域开发中已经得到诸多优惠，如拿到区域内的开发地块、税收优惠等。在2014年家电博物馆动迁中，苏宁公司已经根据本租赁合同有效才具备的主体资格，获得巨额拆迁赔偿，并在此基础上与长风公司达成《房屋使用补充合同》，即苏宁公司不对外经营会所，无条件放弃赔偿权。长风公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回苏宁公司的赔偿请求。事实和理由：一、一审法院认定租赁合同无效，割裂了合同的整体性，不符合实际情况，也不利于纠纷解决。本案涉案房屋是2012年1月临时建设工程规划许可证中的1号楼，上述房屋在2014年连同长风四号绿地一起取得了上海市房地产权证。因市政动迁原因，苏宁公司已经根据有效租赁合同获取了动迁补偿，目前的判决割裂了合同的整体性。长风公司与苏宁公司之间签订的是《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》，租赁会所是从属于筹建家电博览馆之下，为博览馆作配套服务。该合同中双方约定筹建的博览馆因涉及市政动迁，已经于2014年拆除。根据本案系争合同的有效性，苏宁公司作为家电博览馆承租人，已经获取动迁补偿。长风公司与苏宁公司就遗留的会所部分的使用用途以及提起终止是否赔偿也达成了一致意见。一审法院片面以原租赁合同的房屋使用用途来替代变更后的使用用途，回避苏宁公司未予以整改的事实，认定本案系争合同违反法律强制性规定，长风公司出租的房屋不满足约定的使用范围，割裂了合同的整体性和履行过程中的现实原因，明显对长风公司不公平。二、一审法院将审价报告中的1-2层土建以及加固工程费用作为赔偿金额的组成部分，属于事实认定错误。长风公司与苏宁公司就房屋的加固签订过《委托加固协议书》，约定加固工程费用为人民币208,900元(以下币种均为人民币)，长风公司已于2011年一次性支付完毕。苏宁公司为自己豪华装修以及加层目的，未征得长风公司同意，进行超出原有建筑结构的加固，相关费用不应该由长风公司来承担。三、关于折旧期限和结点。一审法院认定本案租赁房屋以设计年限为折旧年限，不符合本案的实际情况，本案房屋不是新建房屋，不应按照新建房屋的设计年限来确定折旧年限。本案租赁合同明确租赁年限为15年，苏宁公司装修时已经充分知晓其装修的折旧年限，因此按照设计年限来确定折旧年限明显不合理。苏宁公司辩称，不同意长风公司的上诉请求。长风公司提及的家电博物馆动迁，与本案无关；本案加固费用不止长风公司支出的208,900元；房屋折旧年限不能依照合同约定，而应以实际的鉴定机构认定为准。苏宁公司向一审法院起诉请求：一、长风公司赔偿因租赁房屋被收回而遭受的各项经济损失20,823,907元；二、长风公司退还苏宁公司租赁押金12万元、停车位押金5,000元。一审法院认定事实：长风四号绿地所在土地使用权人为上海市普陀区国有资产经营有限公司(以下简称普陀国资公司)，系以划拨方式取得，土地用途为瞻仰景观、休闲用地。2012年1月10日，普陀国资公司申请并获批在长风四号绿地东侧内建造绿化配套临时建筑，建筑物共两幢，总建筑面积为3706.7平方米，其中1号楼建筑面积为1149.7平方米、2号楼建筑面积为2557平方米(地下建筑547平方米)。2010年12月31日，普陀国资公司作为出租人(甲方)，与作为承租人(乙方)的苏宁公司签订《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》。该合同约定：1、长风生态商务区四号公共绿地保留建筑由三幢建筑物组成，共计面积2744.53平方米，拟改建为配套会所。甲方明确告知乙方，标的房屋系长风公共绿地内保留建筑，无法办理产权，乙方有意向甲方租赁配套会所；2、乙方租赁标的房屋中的配套会所，面积约970.4平方米，租赁房屋系为家电博物馆提供相应配套文化和餐饮等服务项目的配套会所；3、本合同租赁期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止；4、租期内租金每三年递增5%，初始年租金为1,136,245元。合同签订后，苏宁公司另向长风公司支付租赁保证金合计12万元。嗣后，普陀国资公司、苏宁公司、长风公司分别作为甲、乙、丙方，签订《补充协议》，约定《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》中的租赁方(甲方)变更为长风公司。2016年9月6日，长风公司作为甲方，苏宁公司作为乙方签订《房屋使用补充合同》。该合同约定：1、由于2014年6月市政府重点建设项目工程建设，拆除了家电博物馆项目中的公共展示区馆，导致该房屋用于家电博览馆的功能失去展示服务的意义，双方确认自2016年7月1日起租金按原合同租赁价格的65%收取；2、乙方不得将该房屋用于对外经营等活动，乙方就该房屋的现状包括但不限于土地性质、房屋权属、使用年限、土地规划等均已充分了解的基础上订立原合同，并放弃基于上述原因导致乙方任何权利受损的主张，并无条件放弃赔偿权。2016年5、6月间，国家土地督察上海局经例行督察发现上海市普陀区长风四号地块公共绿地存在擅自改变绿地附属设施用地用途问题。2016年11月21日，苏宁公司(乙方)、长风公司(甲方)签订《房屋使用补充协议》，约定：乙方同意对房屋2016年11月16日至2017年1月15日(两个月)期间进行停业整顿，甲方同意免除乙方上述期间内的租金，双方一致同意在房屋停业整改期间，将涉及该房屋以后相关事宜进一步协商解决。2017年1月12日，长风公司向苏宁公司出具《关于苏宁会所停业的函》，告知因长风四号公共绿地保留建筑存在高档经营的问题，虽经双方签订补充协议，并进行整改，但整改后仍不符合相关要求，故通知长风公司自2017年1月15日起对该房屋进行停业，双方妥善处理相关事宜。一审法院审理中，2018年11月3日，苏宁公司(乙方)与长风公司(甲方)签订房屋交接协议，双方确认已对乙方所承租的房屋进行了交接，房屋移交日为2018年11月3日，乙方已付清租赁房屋内的水电煤等各项费用。甲方要求乙方将遗留于房屋内未形成添附的设备及时清理。经苏宁公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对长风四号公共绿地3号楼房屋进行工程审价。2018年11月22日，上海同济工程咨询有限公司出具《司法鉴定意见》，审价结论如下，方案一：1、对标的物土建改造及加固部分使用的折旧年限为50年；2、幕墙及外立面门窗工程使用的折旧年限为25年；3、室外土建工程的折旧年限为20年；4、室内装修及安装工程使用的折旧年限为15年；5、按普陀区规划和土管局发出的《关于普陀区例行土地督察发现问题整改的通知》要求2016年11月20日停止经营之日作为折旧结点。方案二：1、除绿化工程以外，所有项目均按照双方签订的《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》约定的租赁期限为15年进行计算，按照双方签订的《房屋交接协议》2018年11月3日作为折旧结点；2、因长风公司提出，租赁房屋三层系苏宁公司自行搭建，不在双方租赁合同的范围内，对其发生的土建、装修、安装、幕墙等费用不予认可，故评估报告将此部分单独列出；2、因长风公司提出室外绿化工程，不在双方租赁合同范围内，对其发生的费用不予认可，评估报告中单独列出；3、因长风公司提出，室外道路土建及管道安装工程，不在双方租赁合同范围内，对其发生的费用不予认可，且此部分内容均为隐蔽工程，无法进行现场核对，故此部分内容的计算，是根据苏宁公司提供的施工图纸进行，并单独列出；4、因长风公司提出市政人行道路修复工程超出租赁范围不予认可，故单独列出；5、因长风公司提出租赁房屋内的音响及显示器等属于可移动设备资产，故单独列出。据此，经鉴定，长风生态商务区四号公共绿地中3号楼工程造价为9,055,307元，按方案一折算残值为6,229,298元，按方案二折算残值为3,992,272元，本次鉴定费162,377元。苏宁公司表示该评估报告中对装修费的原值估值与苏宁公司实际支出的费用存在差异，应以苏宁公司实际支出的费用作为原值依据，且未包含设计费、监理费及融资成本，希望法院在裁判中对上述费用予以认定。长风公司表示残值计算的折旧年限应根据租赁合同约定的租期为15年，折旧结点应为2018年11月3日双方签署房屋交接书当日。经苏宁公司另行申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海达智资产评估有限公司对长风四号公共绿地3号楼房屋内可移动设施设备残值进行评估。2018年11月16日，上海达智资产评估有限公司出具司法鉴定报告，评估结论：长风生态商务区四号绿地保留建筑中三号楼内可移动设施设备在评估基准日的评估价值为180,640元，评估基准日为2018年10月24日。评估费8,000元，由苏宁公司预付。上海同济工程咨询有限公司另向一审法院出具司法鉴定补充说明：关于涉案标的物工程审价的司法鉴定意见中“方案一”是根据设计使用年限进行折旧的，故“方案一”应为房屋及装修的现值。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋系在公共绿地上建造的临时建筑物，除曾获批临时建筑建设工程许可外，并未取得建设工程规划许可证，亦未进行不动产登记。涉案房屋被有关行政机关认定为存在擅自改变绿地附属设施用地用途问题，故相关合同均违反法律强制性规定，应属无效。长风公司作为出租人，应确保所出租的房屋可满足合同约定的使用用途；而作为承租人的苏宁公司，为避免经营风险，亦应对所承租房屋的状况进行充分了解。合同中明确载明租赁房屋系绿地内保留建筑，且无法办理产证，在此情况下，苏宁公司仍与长风公司缔结了租赁合同，故长风公司应对导致合同无效的过错承担主要责任，苏宁公司亦应承担一定责任。长风公司主张双方约定政府强制性行为属于不可抗力，由此解除合同互不作为违约，故不同意赔偿，该约定系双方关于合同解除的后果承担，并不适用本案合同无效后果的处理。据此，双方仍应根据过错程度承担相应责任。本案争议的焦点为苏宁公司提出的赔偿金额的认定，本案在审理过程中，经一审法院依法委托第三方鉴定机构对涉案房屋作出司法鉴定意见，其中，对双方存在争议的部分一审法院分别阐述：一、关于折旧标准的认定相关司法解释已经明确规定，租赁合同无效的情况下，装饰装修部分，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故折旧标准应当参照评估报告中“方案一”的折旧标准计算。二、关于折旧结点的认定涉案房屋经普陀区规划和土管局发出《关于普陀区例行土地督察发现问题整改的通知》，相关部门要求2016年11月20日停止经营，结合后续双方签署的《房屋使用补充协议》等证据，可以认定自2016年11月20日起，苏宁公司已不再正常使用涉案房屋，故苏宁公司主张将2016年11月20日作为折旧结点的主张，合法有据，一审法院对此予以采纳。三、造价是否存在认定过低的情形苏宁公司主张评估的原值和苏宁公司实际支出的造价、购置价存在显著差异，鉴定机构表示若苏宁公司提供实际发生费用的完整资料，可以作为估价的参考依据。仅以苏宁公司在进行改建工程、购置材料、设备时实际支付的数额直接认定为造价，有失偏颇。鉴定机构根据相关定额标准、行业信息价和相关市场价作为造价依据，合法有据，一审法院对此予以采纳。四、其他双方签订的合同约定涉案房屋为二层，涉案房屋三层不在双方租赁合同范围内，其所发生的土建、装修、安装、幕墙等费用应予剔除。不在合同范围内的室外绿化工程、室外道路土建及管道安装工程、市政人行道路修复工程的相关费用，由一审法院根据本案实际情况，参照司法鉴定意见酌情认定。关于苏宁公司目前仍存放于涉案房屋内可移动设施设备，因长风公司明确表示不同意合理利用，相关设施设备苏宁公司可自行搬离处分。苏宁公司要求长风公司赔偿可移动设施设备部分的损失，于法无据，不予采纳。据此，一审法院判决如下：一、长风公司应于判决生效之日起十日内赔偿苏宁公司改建、装修损失3,500,000元；二、长风公司应于判决生效之日起十日内退还苏宁公司租赁押金120,000元；三、长风公司应于判决生效之日起十日内退还苏宁公司停车位押金5,000元；四、苏宁公司应于判决生效之日起十日内将其遗留于长风生态商务区四号公共绿地保留建筑三号楼内的可移动设施设备搬离；五、对苏宁公司的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，普陀国资公司经上海市普陀区规划和土地管理局批准，于2012年1月10日取得沪普建临(2012)FBXXXXXXXXXXXXXX号上海市临时建设工程规划许可证，建设项目名称为长风四号地块东侧绿化配套用房(临时建筑)，该许可证注明：本证有效期为二年，期满后即行失效，届时建设单位(个人)必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。确需延长使用的，应在期满前三十日内向本机关申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。本院认为，本案二审主要争议焦点在于本案租赁合同是否有效、长风公司应否向苏宁公司承担赔偿责任及苏宁公司损失赔偿的范围。一、关于本案租赁合同是否有效的问题。本案中，普陀国资公司与苏宁公司于2010年12月31日签订《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》，而普陀国资公司于2012年1月10日才取得上海市临时建设工程规划许可证，故上述租赁合同在2012年1月10日前应当认定为无效合同。长风公司与苏宁公司于2016年9月6日签订《房屋使用补充合同》，对原《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》约定的租赁内容进行了调整。此时，沪普建临(2012)FBXXXXXXXXXXXXXX号上海市临时建设工程规划许可证期满二年即行失效，故长风公司与苏宁公司就涉案房屋签订的租赁合同亦应当认定为无效合同。之后，涉案房屋被有关行政机关认定为存在擅自改变绿地附属设施用地用途，故长风公司与苏宁公司就涉案房屋签订的相关合同均违反法律强制规定，一审法院认定本案租赁合同无效并无不当，本院予以维持。二、关于长风公司应否向苏宁公司承担赔偿责任的问题。《筹建家电博览馆和配套会所租赁合同》已明确载明租赁房屋系绿地内保留建筑且无法办理产证，长风公司作为出租人未确保所出租的房屋可满足合同约定的使用用途，苏宁公司作为承租人亦未对所承租房屋的状况进行充分了解，双方就涉案房屋签订了相关租赁合同，故一审法院认定长风公司应对合同无效的过错承担主要责任，苏宁公司承担一定责任，并无不妥，本院予以认可。本案中，虽然双方于2006年9月6日签订《房屋使用补充合同》，约定苏宁公司放弃任何权利受损的主张，并无条件放弃赔偿权。但双方又于2016年11月21日签订《房屋使用补充协议》，约定涉及该房屋以后相关事宜进一步协商解决。本院认为，《房屋使用补充协议》已对《房屋使用补充合同》的约定进行了变更，长风公司主张不再承担赔偿责任的理由，不予采信。三、关于苏宁公司损失赔偿范围的问题。一审法院依法委托上海同济工程咨询有限公司对涉案房屋进行工程审价，上海同济工程咨询有限公司于2018年11月22日出具《司法鉴定意见》，鉴定结论为涉案房屋工程造价为9,055,307元，按方案一折算现值为6,229,298元，按方案二折算残值为3,992,272元。一审法院对双方关注的折旧标准认定、折旧结点认定、造价是否存在过低等争议问题作出充分合理的阐述，并根据双方各自导致合同无效的过错分担现值损失，酌情判令长风公司赔偿苏宁公司改建、装修损失350万元，本院予以认可，不再赘述。综上所述，苏宁公司、长风公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币69,600元，由上诉人上海苏宁环球实业有限公司负担人民币34,800元，由上诉人上海长风生态商务区投资发展有限公司负担人民币34,800元。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  徐 江二〇二〇年一月二十二日书记员  陈玲君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……