山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初2986号原告：李若令，男，1970年6月12日出生，汉族，金乡县泰磊电焊维修部负责人，中专毕业，住金乡县。委托诉讼代理人：陈效峰（特别授权），山东九一律师事务所律师。被告：济宁百世房地产开发有限公司，住所地金乡县城文化路中段路东百世帝景办公楼。统一社会信用代码：91370828310438251K。法定代表人：李延涛，董事长。委托诉讼代理人：程金钢（特别授权），男，1968年7月4日出生，汉族，该公司员工，住金乡县。原告李若令与被告济宁百世房地产开发有限公司（以下简称济宁百世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月21日作出（2018）鲁0828民初3136号之二民事裁定书，原告李若令不服，上诉至济宁市中级人民法院。2019年5月23日，济宁市中级人民法院作出（2019）鲁08民终1624号民事裁定书，撤销本院（2018）鲁0828民初3136号之二民事裁定，指定本院重审。2019年7月22日本院立案重审，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李若令及其委托诉讼代理人陈晓峰到庭参加诉讼。被告济宁百世公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李若令向本院提出诉讼请求:1.依法解除原、被告签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》；2.判令被告返还原告购房款481506元及占用期间利息（利息按年利率24％计算，自2014年9月25日起至付清止）；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失28万元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年8月30日，被告关联公司山东百世集团、山东百世投资集团有限公司等责任人员为了逃避非法吸收公众存款刑事责任，向社会承诺“欢迎投资客户购房（金乡百世澜湾一、二期商业住宅）抵偿，对此承诺在房款暂定价位基础上，全款抵偿者，每平方米让利200元；开盘后，如低于开盘价的部分，公司负责补偿，高于开盘价的部分，公司不再另行收取差额…”，在此情况下，被告以“百世家员工名义”对投资客户办理了员工投资款抵房款的《百世集团“百世家”员工置业计划书》。2014年9月25日、9月27日，原、被告签订的（编号0000286、0000287）《百世集团“百世家”员工置业计划书》合同约定，被告将其开发的百世帝景（原百世澜湾）小区6号楼2单元2808号和6号楼2单元2908号商住房两套出卖给原告，其中2808号房销售面积约67.4㎡，单价3567元／㎡，房款240416元。支付方式为一次性付款。2908号房销售面积约67.4㎡，单价3577元／㎡，房款241090元。支付方式为一次性付款。合同同时约定，采用一次性付款方式付款的，在项目具备签订《商品房买卖合同》条件后接楼处通知3日内持相关手续前来签订等。原告在签订合同同时付清全部款项，被告向原告出具了收到原告6＃-2-2808购房定金240416元收据一张，收到原告6＃-2-2908购房定金241090元收据三张。然被告一直拖延交房，2018年6月19日被告办理《商品房预（销）售许可证》并具备交房条件时，被告又以房屋面积增大、户型改变及房价上涨等理由，拒绝履行合同。综上，在被告为逃避犯罪追究时，与原告签订了商品房预售合同，以投资抵房款，在等了近四年后，被告为了攫取更大不法利益，将预售的户型擅自改变规划增大面积和原来预售房编号，具有明显的恶意，严重违反了“诚实信用”基本原则，以引起社会和金乡人民的公愤，对此济宁都市新闻作了报道，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条的规定，特提起民事诉讼，请法院依法判决。被告济宁百世公司在本案审理期间未作答辩。原告李若令为支持其诉讼请求，依法向本院提交证据如下：1、2014年8月30日，山东百世投资集团有限公司、山东百世集团致广大投资客户的一封公开信证明：山东百世投资集团有限公司、山东百世集团向包括原告在内的投资客户发出公开承诺，原告及其他人在山东百世投资集团有限公司、山东百世集团投资的款项用途为开发建设金乡百世澜湾（现百世帝景）房地产项目，原告及其他人投资的款项可以购房抵偿，并承诺购房抵偿的各项条件；2、2014年9月25日、2014年9月27日原被告签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》2份，及6#-2-2808购房定金240416元收据原件1张，6#-2-2908购房定金241090元收据原件3张证明：原告根据被告方的承诺，与被告签订商品房置业计划书，该计划书中包括商品房买卖合同的主要内容，即合同当事人的基本情况、购买商品房的位置、数量、面积、价款及付款方式和时间等，原告按约定支付了全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同解释》）第5条的规定，该计划书应认定为商品房买卖合同，原告按照合同约定全部履行了义务，而被告严重违反诚实信用的原则，致使合同目的不能实现；3、《金乡县商品房预（销）售许可证》（房开预字[2018]第020号）证明：被告于2018年6月19日取得涉案商品房6#销售许可，根据《商品房买卖合同解释》第2条的规定，涉案商品房买卖合同合法有效；4、济宁电视台采访视频资料1份（来源于网络下载）证明：2018年7月份原告和其他购房户去被告处要求交房，被告拒绝交房并提出按现在市场价格再另行补交差价，在协商过程中被告人员将购房户殴打的事实，被告明确表示不再继续履行合同；5、被告济宁百世房地产开发有限公司、山东百世房地产开发有限公司、山东百世投资集团有限公司的工商企业信息（来源于网络下载）证明：被告济宁百世房地产开发有限公司为法人独资企业，其股东为山东百世房地产开发有限公司，法定代表人为李延涛。山东百世投资集团有限公司法定代表人为李延涛，股东为王劲松、张兰兰。山东百世房地产开发有限公司的股东为王劲松、张兰兰。形式上被告济宁百世房地产开发有限公司与山东百世投资集团有限公司为两个公司，实际人、财、物混同，李延涛系王劲松聘用法定代表人，上述三个公司实际控制人为王劲松、张兰兰；6、2017年9月23日山东百世投资担保有限公司金乡分公司公告；2015年1月13日金乡县人民政府（副县长王正申）、百世集团（王劲松）、百世集团金乡担保公司全体储户协议书证实：包括原告在内的投资资金去向，在金乡县人民政府监督下，全部投资到被告开发的百世帝景项目金乡县刘学屋回迁安置房1、2、3、4号楼和正在建设的5、6、7、8号楼百世帝景商品房中。该协议的第五条规定：百世集团金乡担保公司已转房款的储户享受以上协议（内容）。该协议内容由乙方山东百世集团王劲松签字捺印确认，金乡县人民政府作为丙方，副县长王正申签字捺印确认。证明被告开发的百世帝景房地产就是使用的原告等客户的资金；上述证据4-6综合证明：上述三公司人、财、物混同的事实，被告承诺和政府参与的协议等均证实，被告与原告签订的商品房买卖合同，原告原来的投资款已转为购房款，并且资金实际用于被告开发的百世帝景房地产项目。商品房买卖合同合法有效，这是原、被告自愿达成的新的合同，与被告辩解的所谓非法吸收存款已不是同一事实，本案为商品房买卖合同纠纷，双方当事人不存在任何违法或犯罪问题；7、被告开发和销售商品房现场广告牌照片3张证明：山东百世集团与被告济宁百世房地产开发有限公司是一体的，人、财、物等混同；8、被告2018年1月份销售合同证明：被告在2018年1月份销售的8#-2-2506商品房价格为每平方米5100元，现涉案商品房2808#、2908#销售市场价5600元/平方米。因被告违约合同解除，根据相关法律规定，应按房屋市场差价对原告进行赔偿损失；9、2019年10月28日，济宁经纬资产评估有限公司做出的经纬评报字（2019）第81号资产评估报告及评估费发票证明：可以计算出房屋差价款247223.23元，并且原告支出评估费3000元，均应由被告承担。被告济宁百世公司对证据九无异议，对其余证据因经本院传票传唤无正当理由未参加第一次庭审，视为放弃质证权利。本院经审理认定事实如下：原告李若令分别于2014年9月25日、9月27日与被告百世房地产公司签订了两份《百世集团“百世家”员工置业计划书》，其中编号0000286号的主要内容为：一、认购房屋楼号：百世澜湾6号楼2单元2808号房；销售面积约67.4㎡，单价3567元／㎡；总房款贰拾肆万肆佰壹拾陆元整(￥240416元)。二、付款方式：员工(家属)同意选择下列第2种付款方式：1、银行按揭方式付款；2、一次性付款：付款金额（人民币）贰拾肆万肆佰壹拾陆元整(240416元)；3、备注。三、《商品房买卖合同》签订日期的约定：1、本置业计划书所选房屋面积为预测面积，最终面积以房管局实测面积为准；员工(家属)在选择商品房同时选择了该房源的附属物，附属物面积以房管局实测面积为准，房款据实结算，多退少补。2、员工(家属)采用一次性付款方式付款的，在签订本计划书后，在项目具备签订《商品房买卖合同》条件后，接到售楼处通知3日内持相关手续前来签定；3、…;4、签订《商品房买卖合同》时，员工(家属)本人必须持《百世集团“百世家”员工置业计划书》及已付款收据原件；四、违约责任。1、本计划书签署后不得更名。2、如员工(家属)不履行上述条款，集团按员工(家属)违约处理，定金不予退还，同时集团有权转让员工(家属)所预定的员工福利房。五、签订《商品房买卖合同》以后本计划书自动失效。六、…。七、本计划书一式三份，自签署日起即时生效。编号0000287号《百世集团“百世家”员工置业计划书》的主要内容为：一、认购房屋楼号：百世澜湾6号楼2单元2908号房；销售面积约67.4㎡，单价3577元／㎡；总房款贰拾肆万壹仟零玖拾元整(￥241090元)。二、付款方式：员工(家属)同意选择下列第2种付款方式：1、银行按揭方式付款；2、一次性付款：付款金额（人民币）贰拾肆万壹仟零玖拾元整(241090元)；3、备注。其余条款与编号0000286号内容相同。于《百世集团“百世家”员工置业计划书》签订当日，被告百世房地产公司向原告出具收据共四份，其中编号0791575收据载明：“交款单位李若令；收款方式担保转入；人民币贰拾壹万玖仟肆佰贰拾陆元整￥219426；收款事由6＃-2-2908定金”。编号0791577收据载明：“交款单位李若令；收款方式担保转入；人民币贰拾肆万零肆佰壹拾陆元整￥240416；收款事由6＃-2-2808定金”。编号0791578收据载明：“交款单位李若令；收款方式担保转入；人民币贰万元整￥20000；收款事由6＃-2-2908定金”。编号0791579收据载明：“交款单位李若令；收款方式担保转入；人民币壹仟陆佰陆拾肆元整￥1664；收款事由6＃-2-2908定金”。该四份收据均加盖有“山东百世集团收款专用章”椭圆型印章。被告济宁百世房地产开发有限公司与山东百世投资集团有限公司均系山东百世集团下属公司。2018年6月10日，被告百世房地产公司在金乡县住房和城乡建设局办理了其开发的百世澜湾6＃、7＃、8＃楼《商品房预（销）售许可证》。庭审中原告代理人陈述，原告所签订的两套房产其房号及面积均发生了变化，实测面积增加为138平方。经原告李若令申请，本院技术室按照司法鉴定程序，委托济宁经纬资产评估有限公司对金乡县百世帝景小区6号楼28层、29层房产平均市场单价进行评估，该公司于2019年10月28日出具经纬评报字[2019]第81号资产评估报告为：评估对象在评估基准日（2019年9月21日）的评估价值为28层单价为5381元/㎡；29层单价为5431元/㎡。原告李若令支付评估费3000元。因涉案房产价格发生增值及原告认购的房产建筑规划改变，双方当事人产生纠纷。本院认为，原告李若令提交的证据足以证实了其购房资金的来源，被告对此未提出异议，本院予以认可。原告在山东百世投资担保有限公司的投资款经该投资公司和被告百世房地产公司确认已转为购房款，原、被告之间的纠纷属于人民法院受理民事案件范围，被告认为原告投资款涉嫌非法集资的观点不能成立。本案审理焦点问题为：1、原、被告签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》的性质及其法律效力。2、原告的各项诉求应否得到支持。关于焦点1，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，主要是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，原告李若令与被告百世房地产公司分别于2014年9月25日、9月27日签订的两份《百世集团“百世家”员工置业计划书》，对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款方式进行了明确约定，但因双方在签订该计划书时作为买卖标的物的商品房尚未竣工，被告也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、商品房买卖合同的签订日期、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在计划书中没有明确约定，属于未决条款。从原、被告双方签订该计划书的目的、约定内容看，是为将来双方当事人订立正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，以约束双方承担将来订立正式商品房买卖合同的义务。因此，本院确认双方于2014年9月25日、9月27日签订的两份《百世集团“百世家”员工置业计划书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，原告主张双方形成商品房预售合同法律关系的观点不能成立。原、被告双方签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有拘束力，双方应当按照约定严格履行合同义务。关于焦点2，本案中，原、被告双方签订《百世集团“百世家”员工置业计划书》后，原告认购的两套房产所在的6号楼建设规划发生变更，房号及面积均发生变化，且被告因市场价格变化拒绝按照原价格履行，导致《百世集团“百世家”员工置业计划书》实际不能履行，应视为被告违反预约合同，被告对此结果应承担相应责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，被告应将预收的原告付款481506元予以退还，并应对原告承担违约责任，赔偿原告因此造成的损失。具体本案，原告李若令认购的两套房屋及其价格已经认购书明确约定，原告对将来签订房屋买卖合同的可期待利益已经固定，被告因违约给原告造成的损失应为房屋现在的市场价与合同约定价格之间的差额，即：5381元/㎡×67.4㎡+5431元/㎡×67.4㎡-481506元＝247222.8元。综上，原、被告签订的两份《百世集团“百世家”员工置业计划书》成立并有效，但因被告违约不能履行，原告诉求解除本院予以支持。原告主张的返还购房款及赔偿房屋差价损失的诉求予以支持，实际数额以本院核定的为准。原告的损失已由房屋差价损失予以填补，其主张的购房款利息不予支持。原告诉求增加的评估费系原告为确定其损失的必要支出，应由被告承担。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李若令与被告济宁百世房地产开发有限公司2014年9月25日、9月27日签订的《百世集团“百世家”员工置业计划书》（编号0000286、0000287）。二、被告济宁百世房地产开发有限公司返还原告李若令购房款481506元。三、被告济宁百世房地产开发有限公司赔偿原告李若令房屋差价损失247222.8元。四、被告济宁百世房地产开发有限公司赔偿原告李若令评估费损失3000元。五、上述二、三、四项判决内容，均于本判决生效后10日内付清。六、驳回原告李若令的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11416元及财产保全费4020元，由被告济宁百世房地产开发有限公司负担14832元，原告李若令负担604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  蔡祥杰人民陪审员  周军令人民陪审员  李红艳二○二○年元月十三日法官助理吴晗书记员吴晗