浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初8656号 原告：刘蕊，女，1990年3月4日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：裘志伟，浙江厚儒律师事务所律师。 被告：**，男，1996年11月12日出生，汉族，住安徽省庐江县。 原告刘蕊与被告**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人裘志伟、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘蕊向本院提出诉讼请求：一、判令被告双倍返还定金200000元，解除双方之间的《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”）；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告双倍返还定金200000元。事实和理由：2019年6月22日，原、被告双方与嘉兴轩诚房地产经纪有限公司（以下简称“轩诚公司”）共同签订协议一份，约定由被告将坐落在海宁市君悦小区19幢2401室转让给原告，转让价格为1436666元，原告交付被告定金100000元，另约定，被告在本协议即居间协议签署后玖拾天内依轩诚公司的安排到该公司处与原告签订《浙江省二手房买卖合同》或类似合同并办理过户手续。如被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金。但到期后，被告未能按期签订二手房买卖合同和办理过户手续，虽经原告多次催促仍无果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告**辩称：不同意原告的诉讼请求，被告可以继续履行合同。在签订协议时，原、被告及中介公司都知道案涉房屋还没有办出房产证，我出示的是购房合同。合同中约定的90天是中介提出来的，我不是很认可，因为房产证办出时间不可控。且不是我不去办理房产证，我也在积极的沟通，当时对方也同意房产证下来后再办理产证的转移，因此我认为导致现在的结果三方都有责任。 本院经审理认定事实如下：2019年6月22日，原告刘蕊（受让方、乙方）与被告**（转让方、甲方）及轩诚公司（居间方、丙方）签订协议一份，约定：原告为表示对居间方提供的房地产之购买诚意向居间方支付意向金10000元，在被告签收本协议后2日内原告应补足定金100000元给被告。被告将坐落于海宁市君悦小区19幢2401室的房屋出售给原告。房屋基本情况：房屋建筑面积88.22平方米；抵押贷款余额约540000元；房屋状态为毛坯。房屋购买总价款为1436666元，被告净价到手交易税费及中介费由原告支付。签订浙江省二手房买卖合同之前，原告支付被告购房首付款580000元（含定金100000元），原告以贷款的方式支付被告856666元（若贷款不足，不足部分以现金方式支付）。如被告接受本协议所述的买卖条件并签订本协议，则原告同意将意向金作为定金，由居间方转付被告。被告接受本协议所述的买卖条件并签订本协议的，原告同意在被告签署本协议后90天内依居间方的安排到居间方处与被告签订《浙江省二手房买卖合同》或类似合同并办理过户手续。如果原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还。被告接受本协议所述的买卖条件并签订本协议的，被告同意在签署本协议后90天内依居间方的安排到居间方处与原告签订《浙江省二手房买卖合同》或类似合同并办理过户手续。如果被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金。甲、乙、丙三方在本协议过程中发生争议，应自行协商解决；自行协商解决不成的，三方同意依法向该房地产所在地人民法院起诉。并增加补充协议：1.原、被告双方约定该物业成交总价为1436666元含房屋目前现状；2.被告产证办出三日内且被告方预约还款当日由原告支付被告首付款580000元（居间方陪同被告还款银行）；3.甲方尾款到账三日内将产权物业交付原告并结清水电煤；4.甲方承诺该物业无查封；5.原告承诺拥有海宁购房资格。同日，原告向被告支付定金10000元并出具定金收条1份。2019年6月23日，被告出具定金收条1份并约定：今收到君悦小区19-2401房屋购房定金10000元，剩余90000元于6月23日24点前支付，如果逾期此定金10000元不退还则刘蕊违约，**将重新出售该物业。具体以实际到账为准。当日，原告配偶孙朋朋通过银行转账支付被告定金90000元。2019年9月19日，孙朋朋通过微信询问被告产证什么时候可以办下来，被告回复大概11月份左右。 另查明，原告与孙朋朋系夫妻关系。涉案房屋不动产权证书登记时间为2019年12月2日，权利人为被告**。 以上事实，有原告提交的《房地产买卖居间协议》、定金收据、工商银行转账凭证、结婚证、微信转账记录截屏打印件、微信聊天记录截屏打印件，有被告提供的不动产权证书、《房地产买卖居间协议》等证据在案佐证。 本案的争议焦点为：原告刘蕊要求被告**适用定金罚则返还双倍定金的诉请是否合法有据。 原告认为本案原、被告双方的房屋买卖合同尚未成立，故不存在解除合同的问题。且案涉定金的性质为立约定金，原告已向被告交付定金100000元，定金条款已生效，被告未在规定时间内签订房屋买卖合同并办理过户，原告有权根据双方的约定适用定金罚则要求被告双倍返还定金。即使协议已经满足房屋买卖合同成立要件，根据我国担保法司法解释第一百二十条之规定，定金罚则的适用不以“致使合同目的不能实现”作为唯一的依据，双方可以对定金的适用进行特别的约定。协议第六条和第八条就是作为法律法规之外当事人之间的另行约定，也应当适用定金罚则。 被告认为，双方约定签订二手房买卖合同的时间为被告取得房产证后，而非是签订协议90天内，且现在被告可以继续履行买卖合同，故无须双倍返还定金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，协议包含了原、被告双方之间的房屋买卖合同和原、被告与轩诚公司三方的居间合同。协议中，原、被告作为买卖双方就拟购房屋的基本情况、房屋价格、付款方式、付款时间、违约责任、解决争议的方法等权利义务进行了明确的约定，其实质就是一份真正意义上的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应当按照约定履行各自的义务。原告主张双方的房屋买卖合同未成立，本院不予支持。 定金合同是一种负有先行给付义务的实践合同，从实际交付定金之日起生效。交付定金的目的是为了发挥定金的担保功能。本案中原告已于协议签订二日内共向被告交付100000元定金，并根据合同约定，被告签订协议后，该意向金转为定金，故该定金自交付至被告处时已具有担保的功能，应予以认定。根据协议第六条、第八条的约定，任意一方未在90天内（即2019年9月20日前）与对方签订《浙江省二手房买卖合同》或类似合同并办理过户手续的，应当适用定金罚则。根据原告配偶与被告的微信聊天记录，被告在2019年9月19日告知原告还未取得案涉房屋的房产证。根据庭审查明情况，案涉房屋于2019年12月2日办理不动产权利登记，在被告名下且无其他权利负担（按揭贷款除外），被告亦愿意继续履行合同。因此，被告虽未在协议签订后90天内取得不动产权证，进而导致原、被告双方未能在约定的期限内签订《浙江省二手房买卖合同》或类似合同并办理过户手续，存在迟延履行的情形，但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，适用定金罚则的条件是当事人一方迟延履行致使合同目的不能实现。故在适用定金罚则上，“违约行为”和“合同目的不能实现”两个条件缺一不可，只有在违约行为致使合同主要、直接的目的落空时，即构成根本性违约时才能够适用定金罚则。 本案中，其一，在双方的房屋买卖合同已成立生效的情况下，双方又约定签订《浙江省二手房买卖合同》或类似合同并办理过户手续，其根本目的是在办理房屋过户手续时签订一份可以符合房屋登记部门备案的房屋买卖合同。其二，原告未能提交其在被告存在迟延履行的情况下，有进行过催告的证据，故不符合《中华人民共和国合同法》九十四条合同法定解除的情形。现被告在法庭辩论终结前已取得案涉房屋的房产证并表示愿意继续履行合同，且协议中也约定了涤除房屋抵押权后再办理过户登记，故原告通过签订购房合同取得房屋所有权的合同目的仍具有法律上和事实上的履行可能。因此，被告的迟延履行并不致使合同目的不能实现，不构成根本性违约，不可适用定金罚则。且原、被告双方未就迟延履行也要适用定金罚则作出明确的约定。综上所述，原告请求要求被告赔偿双倍定金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘蕊的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告刘蕊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  姚建明 二〇二〇年一月二十一日 法官助理郑芳华 书记员朱慧 ? 附页 1.如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。