山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11580号 上诉人（原审原告）：张方珍，男，1954年7月15日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人（原审被告）：青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司，住所地青岛市李沧区东川路59号融源文化艺术街区。 法定代表人：李文文，董事长。 委托诉讼代理人：王银丑，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：孙人杰，男，该公司职工。 原审第三人：杨立滨，男，1958年8月25日出生，汉族，住青岛市李沧区。 原审第三人：青岛市李沧区拆迁服务中心，住所地青岛市李沧区书院路62号。 法定代表人：李俊，主任。 委托诉讼代理人：朱崇波，北京大成（青岛)律师事务所律师。 原审第三人：青岛市李沧区李村街道办事处，住所地青岛市李沧区果园路11号。 法定代表人：王旭梅，主任。 委托诉讼代理人：吕世锋，男，青岛市李沧区李村街道办事处科员。 上诉人张方珍、上诉人青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司（以下简称“融源公司”）与原审第三人杨立滨、原审第三人青岛市李沧区拆迁服务中心（以下简称“拆迁中心”）、原审第三人青岛市李沧区李村街道办事处（以下简称“李村街道办”）相邻关系纠纷一案，均不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张方珍，上诉人融源公司的委托诉讼代理人王银丑、孙人杰，原审第三人杨立滨，原审第三人拆迁中心的委托诉讼代理人朱崇波，原审第三人李村街道办的委托诉讼代理人吕世锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张方珍上诉请求：变更山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3513号民事判决，改判融源公司按照张方珍一审诉讼请求赔偿各项损失；本案一、二审案件诉讼费用由融源公司承担。事实和理由：张方珍一审提供的现场照片、通话记录清单、租房合同、违约金收据等证据合法有效，能够证明损害事实、租金及违约金损失金额，应当予以认可。一审对张方珍实际损失认定偏低，应当予以纠正。 融源公司辩称，张方珍的上诉没有事实和法律依据。 融源公司上诉请求：撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初3513号民事判决，驳回张方珍的诉讼请求；一、二审案件诉讼费由由张方珍承担。事实和理由：1.破损管道为公共下水主管道，融源公司不是该管道的产权人或管理人，一审未追加涉案公用下水主管道由利害关系的第三人参加诉讼，认定事实不清。2.各方当事人均认可漏水时××户无人居住，融源公司并未排放污水，不应承担侵权责任。3.原审法院未经司法鉴定，主观认定张方珍租金损失错误，无事实和法律依据。 张方珍辩称，管道漏水我已经尽到了通知义务。 张方珍向一审法院起诉请求：1.赔偿因为房屋漏水造成的租金损失156666元以及因漏水而产生的违约赔偿金22500元；2.本诉讼所产生的所有费用由被告承担。事实和理由：原告所有的青岛市李沧区网点房（以下简称涉案房屋）主要用于出租。2016年3月25日，原告与承租人钟春世签订房屋租赁合同，约定承租人租赁涉案房屋，期限自2016年3月25日起到2019年3月24日止，年租金12.5万元，后续每年递增5000元，同时约定双方若有违约应向对方支付两个月租金即22500元。2018年2月份被告管理的4单元××户房屋（现场门牌，××户房屋）管道破裂，导致涉案房屋被淹，原告退还承租人已付2个月租金21666元并支付违约金22500元。 一审法院认定事实：当事人对如下要素事实无异议：原告系涉案房屋的产权人；被告原非××户房屋产权人，但因产权置换而于2017年10月25日接收了该房屋；2018年2月份，××户房屋厨房内的管道破裂漏水，导致原告损失；各方确认在漏水时及之前××户房屋无人居住；2018年4月份，被告将××户房屋内的管道修复。对当事人无异议的要素事实，法院予以确认并在卷佐证。各方对如下证据及事实存在争议： 一、原告在证据交换时认为是××户厨房内的公共上下水管道破裂而导致漏水，后在开庭时称其认为是××户厨房内连接洗菜盆的下水管道破裂而导致漏水，管道破裂的原因不清楚。 被告认为是2楼以下下水管道堵塞而导致××户内的公共主下水管道破裂，且在2017年3月份就漏水。 第三人拆迁中心、李村街道对漏水的原因表示不清楚。 二、原告主张该次漏水严重，导致其对承租人违约而支付违约金22500元；事发后原告多次找被告，但被告拖延不给解决，故原告主张14个月的租金损失，租金损失应当按照13万元/年计算；为证明其主张，原告提交租房合同、违约金收据复印件各1份、照片打印件17张、通话记录截图、租赁合同原件予以证实。 被告及第三人对上述证据的真实性不认可；合同应有备案及纳税证明；收条与合同的笔迹一致；照片无法证明拍摄时间、地点；通话记录不能显示通话的内容；2018年原告就对外出租了；原告主张的年租金过高，且原告存在私自改造，影响上下水情况，且原告已经将涉案房屋另行出租，故损失期限没有那么长，并提交现场照片2张予以证实。 原告对照片的真实性无异议，称其将涉案房屋分割成了2层，其中一层在2018年9月13日已经对外出租了，二层为了保留证据没有出租。第三人对照片无异议。 三、被告主张××户房屋的产权人为杨立滨，被告不是适格被告，并提交房地产权证复印件予以证实。 原告及第三人对证据的真实性无异议。第三人拆迁中心主张××户房屋已经于2017年12月份之前交付给了被告，且其是受李沧区现代商贸办公室的委托办理上述置换事宜的，并提交东兴片区改造项目被挡光户补偿实施方案、房屋置换补偿协议书、选房定位公告、材料签收表复印件各1份予以证实。 被告对东兴片区改造项目被挡光户补偿实施方案、房屋置换补偿协议书、选房定位公告无异议，对材料签收表要回去落实。原告、第三人李村街道办、杨立滨对上述证据无异议。第三人杨立滨主张其于2017年4月底搬出了××户房屋，于2017年7月份交付了该房屋钥匙，为证明其主张，杨立滨提交公证书复印件予以证实。 原告及第三人拆迁中心、李村街道办对此无异议。被告对此无异议，但认为××户房屋目前未过户至其名下。 庭审过程中原告、被告及第三人拆迁中心确认××户房屋的现场登记门牌号××，但与产权登记的××户不一致，杨立滨并非现场登记门牌××户产权人。 原告提交的照片无法确认拍摄的时间、地点，法院不予确认；原告提交的通话记录无法证实与本案的关联性，法院不予确认；原告提交的租房合同、违约金收据均系复印件，法院不予确认；原告提交的租赁合同无法确认承租方的身份、具体的付款，原告也未提交租赁备案证明和纳税证明相佐证，法院不予确认。被告提交的现场照片、房地产权证真实性经其他当事人认可，法院予以确认。第三人拆迁中心提交的东兴片区改造项目被挡光户补偿实施方案、房屋置换补偿协议书、选房定位公告真实性经其他当事人认可，法院予以确认；材料签收表经原告及第三人李村街道办、杨立滨认可，被告亦未向法院反馈其落实情况，故法院予以确认。第三人杨立滨提交的公证书真实性经其他当事人认可，法院予以确认。 经现场勘验，××户漏水点位于厨房进门左侧的下水公共管道，涉案房屋内没有下水公共管道，隔壁店主也称其店内没有下水公共管道。 一审法院认为，本案争议的焦点在于责任的承担者及损失的合理数额。 关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现各方确认漏水点位于被告所管理的××户房屋，被告应当举证证明漏水的具体原因，但其并未提交相应证据，且漏水位置已被修复，被告在修复时也未固定证据，被告应当承担不利后果。因此对于原告主张的原告私改管道导致下水主管道堵塞的主张，法院不予支持。故被告应当向原告承担赔偿责任，若被告认为其他各方应当承担相应责任，可在赔偿后向其他各方追偿。第三人不是发生漏水的××户房屋的所有权人和控制使用人，不应承担责任。 关于焦点二，原告主张租金损失应当按照13万元/年计算，但其提交的证据不足以证实该主张，法院不予确认，考虑到涉案房屋的位置、面积，结合附近商铺的租赁价格，法院酌情认定原告空租期间的租金损失为7500元/月。原告主张违约金损失22500元，但其提交的证据不足以证实该损失的发生，法院不予支持。被告管理的××户房屋漏水导致涉案房屋受损，自然会影响到涉案房屋的经营使用，在被告修复之前，原告无法重新装修对外出租，再综合考虑涉案房屋的修复期限、对外出租可能产生的空租期限及对外出租可能给予的免租期限，法院酌情认定损失期限以共计8个月为宜，即被告应当赔偿原告损失6万元（7500元/月×8个月）。据此判决：一、被告青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司赔偿原告张方珍损失共计6万元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告张方珍的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本案经本院主持调解，双方当事人争议较大，调解未果。 本院认为，本案系相邻关系纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、融源公司是否应当对张方珍的损失承担侵权责任。二、一审法院对张方珍损失金额的认定是否合理。 焦点一，各方当事人对于××户房屋厨房内的管道破裂漏水导致张方珍损失的事实均无异议，融源公司于2017年10月25日接收××户房屋，对该房屋负有管理义务。张方珍作为被侵权人，已经完成初步举证责任，融源公司主张其不应当承担损害赔偿责任，应当举证证明漏水原因。根据现场勘验情况，房屋内原公共管道已拆除，融源公司从三楼将下水主管道进行了改道。现有证据无法证明漏水点属于业主专有部分或单元用户共同共有部分，融源公司亦未能提交其他证据证明漏水具体原因，应当承担举证不能的不利后果，故融源公司作为××户房屋的管理人，应当对张方珍的损失承担损害赔偿责任。若融源公司有证据证明存在其他责任人，可在赔偿后向相关责任人追偿。 焦点二，张方珍一审中提交的租房合同、违约金收据均系复印件，租赁合同无法确认承租方的身份，亦无相关租金交付、收取记录等其他证据相佐证，提交的照片无法确认拍摄的时间、地点，提交的通话记录无法证实与本案的关联性，且融源公司对上述证据均不予认可，一审法院不予采纳并无不当。本案中，一审法院本着公平、公正、高效的原则，综合考虑涉案房屋的位置、面积，结合附近商铺的租赁价格等因素，酌情认定张方珍空租期间的租金损失为7500元/月并据此计算其损失并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人张方珍、上诉人青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人张方珍交纳的2583元，由其负担。上诉人青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司交纳的1300元，由其负担。 本判决为终审判决。 审判长 毕 威 审判员 张立宁 审判员 魏 文 二〇二〇年一月二十二日 法官助理 王璇 书记员肖梦琦