湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初1737号 原告：黄人旺，男，，汉族，湖南省宁远县人，农民。 原告：胡素红，女，汉族，湖南省宁远县人，农民。 以上二原告黄人旺、胡素红的委托诉讼代理人：肖丽娟，湖南宁远群益法律服务所法律工作者。 被告：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司。 住所地：宁远县舜陵街道莲花新村9号。 法定代表人：欧得元，该公司执行董事、经理。 委托诉讼代理人：唐积树，男，汉族，湖南省宁远县人，退休教师。 被告：欧会忠，男，汉族，湖南省宁远县人，农民。 被告：肖爱志，女，汉族，湖南省宁远县人，农民。 原告黄人旺、胡素红诉被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司（以下简称雄宇公司）、欧会忠确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，被告雄宇公司于2019年6月27日向本院提出申请，要求追加肖爱志、宁远县旭晖房地产开发有限责任公司为本案的被告参加诉讼，本院经审查认为被告雄宇公司要求追加肖爱志为本案的被告参加本案的诉讼符合法律规定，被告雄宇公司要求追加宁远县旭晖房地产开发有限责任公司为本案的被告参加本案的诉讼不符合法律规定，本院依法于2019年8月5日做出裁定，驳回雄宇公司追加宁远县旭晖房地产开发有限责任公司为本案的共同被告的申请。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黄人旺及其委托诉讼代理人肖丽娟，被告雄宇公司的法定代表人欧得元及其委托诉讼代理人唐积树到庭参加诉讼，原告胡素红、被告欧会忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被告肖爱志经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄人旺、胡素红向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令二原告与被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、由二被告连带返还二原告购房款99415元，并由二被告连带支付二原告违约金（按逾期日数以购房款的万分之三计算）；由二被告连带赔偿二原告经济损失（以购房款为本金，按民间借贷月息2分计算，从2016年2月4日起计算利息至给付完毕止)；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:二原告系夫妻，于2016年1月2日交给被告购房定金50000元，双方于2016年2月4日与雄宇公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋的基本情况、价款、付款方式、违约责任、交付期限等。购买合同签订当日，二原告向被告雄宇公司交购房款人民币49415元，合同签订后，被告雄宇公司没有按照合同约定于农历2016年12月30日前履行商品房交付给二原告。二原告多次找被告雄宇公司及被告欧会忠要求交付房屋，但均未得到任何答复。二原告与其他购房户于2016年12月起开始向政府及相关部门反映后，经宁远县房产局给予答复告知：雄宇公司开发建设的汇金国际4号楼规划拟批15层，且未取得商品房预售许可手续，已被责令停工。综上所述，被告在明知其开发的汇金国际4号楼房屋建设规划拟批15层，却与二原告签订了4栋18层E18号房的《商品房买卖合同》，该合同明显带欺诈行为。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼,恳请人民法院依法判决。 被告雄宇公司辩称：一、原告诉讼请求不能依法成立。(一)、凡是被告欧会忠以“雄宇公司”的名义借款写的“借条”、“商品房买卖合同”及其他文件上加盖的“雄宇公司”任何印章均属于被告欧会忠伪造。1、2011年3月18日(2012年9月10日)被告欧会忠与被告雄宇公司签订《合伙合同》及《合作协议》时，雄宇公司刻制了一枚“宁远县雄宇房地产开发有限责任公司恒华小区专用章”给欧会忠，被告雄宇公司规定被告欧会忠在开发过程中只能使用此章，如果被告欧会忠开发过程中需要加盖雄宇公司其他印章及法人签字，雄宇公司法人一定要到位签字盖章，被告欧会忠是不可为之的。可是，被告欧会忠目无法纪，2011年5月就开始伪造雄宇公司行政、财务、合同及法人等的第一套印章骗取社会各界人士借款、购房款、施工队的各种保质金等款项上千万元人民币。2012年-2013年间被告雄宇公司曾多次警告并制止被告欧会忠伪造假章的行为是违法的，他自毁了第一套假章。2、被告欧会忠的女婿邓勇平(出纳)于2016年12月3日，在中国建设银行宁远支行第三次变更假户头印章时，与其他二人谈了被告欧会忠三次伪造雄宇公司印章在建行(二个)、中国银行(一个)设立假户头共三个；骗借教育局吕颖等11位公务员245万元、张红发30万元人民币，签订了几百套《商品房买卖合同》，谈话录音三人对话中及建行建立假户的历史档案文件中，证明了被告伪造雄宇公司各种印章的真相。被告欧会忠为了达到他骗取钱的目的，在2013年-2015年间又伪造第三套雄宇公司印章从事违法行为，从他2019年10月23日出示的“证明”中完全可以佐证。3、被告欧会忠于2014年10月14日以雄宇公司的名义担保，向宁远县泠江西路75号蒋时德借款500万元人民币自用，后来蒋时德无法收回这笔借款导致起诉雄宇公司，宁远县人民法院于2018年11月19日判决，驳回蒋时德对雄字公司的诉讼请求，使雄宇公司免受一次不白之冤。类似案例汇金国际4#楼6O8房购房者朱小妹，2015年6月7日与被告欧会忠签订了《商品房买卖合同》，于2017年8月14日起诉雄宇公司，2017年11月6日通过法院找朱小妹、欧会忠两方调解后，民事调解书确定由被告欧会忠承担全部购房款及利息的退付责任，与雄宇公司无关。(二)、凡是被告欧会忠以雄宇公司名义担保的“借条”并签订“房屋买卖合同”所产生的债务概由被告欧会忠及“宁远县旭晖房地产开发有限责任公司”负责。1、2012年9月10日，被告欧会忠与被告雄宇公司签订的“合作协议”规定：被告雄宇公司只配合被告欧会忠办理项目立项、报建等开发需要开发公司资质的各种手续，其开发房产的投资、开发、兴建、销售、上缴税费均由被告欧会忠负责，独立核算，自负盈亏，被告雄宇公司不承担一切经济及法律责任。被告欧会忠在2011年至2015年2月间一次又一次的伪造雄宇公司整套印章从事违法行为，被告雄宇公司多次要求废止原《合作协议》，经与被告欧会忠双方多次商量后于2015年3月12日写了“解除《合作协议》协议书”，协议规定：解除2012年9月10日的《合作协议》的全部条款内容：汇金国际广场项目的所有债权、债务与雄宇公司无关，各种税费与雄宇公司无关；购房业主及施工单位等的经济、民事纠纷与雄宇公司无关。何况原告胡人旺、胡素红与被告肖爱志签订《商品房买卖合同》的时间为2016年2月4日，原告胡人旺、胡素红与被告肖爱志所签订的《商品房买卖合同》，是被告雄宇公司与被告欧会忠解除挂靠合同已经6-16个月后，被告欧会忠伪造雄宇公司行政、财务、合同印章并冒充法人签名的违法行为。3、被告欧会忠于2016年9月1日与胡槐斌等人签订的“汇金国际项目4号楼转让合同”中要求：一、甲方职责，1、…竣工后除交给原甲方所售房屋的业主外,剩余商品房概由乙方自行销售处理。2、…，3、…，4、…，5、甲方原出售的商品房面积及套数以欧会忠于2016年6月1日提供的预售报表为准；乙方职责：1、乙方同意原甲方欠乙方的债务留至后续再行偿还，现继续投资兴建4#楼，竣工后优先按原合同条款及价格交付原购房业主的房屋。2、原甲方所售的房屋(以2016年6月1日欧会忠提供给胡利辉销售名册中的真实购买房屋为准)由乙方负责与业主变改好购房合同，未收回款项(包括按揭款)全部由乙方收回处理，原告黄人旺、胡素红所购房屋属被告欧会忠转让给宁远县旭晖房地产开发有限责任公司胡槐斌承担债务的业主。2018年7月12日与胡槐斌签订的“汇金国际4号楼项目开发协议书”中条款规定：4号楼项以1400万元全部转让给了宁远县旭晖房地产开发有限责任公司(法定代表人：胡槐斌)，合同规定：被告欧会忠原所出售的76套的购房业主购的房屋、债权、债务全部由宁远县旭晖房地产开发有限责任公司及被告欧会忠承担，2018年7月12日宁远县旭晖房地产开发有限责任公司已拨给了被告欧会忠500万元人民币(下欠900万元),可被告欧会忠一分文也没付给购房人的购房款；4、通过上述第3项被告欧会忠与胡槐斌签订合同后，4号楼以宁远县旭晖房地产开发有限责任公司名义变更了建房土地“不动产权证《证号：湘(2018)宁远县不动产权第0000923号)”、“消防通道变更审核文件”及办理了“售房许可证”并从原来的地上一层建设到第10层主体。二、原告黄人旺、胡素红与被告肖爱志所签订的《商品房买卖合同》被告雄宇公司并不知晓，被告雄宇公司不承担本案的一切责任。1、被告欧会忠，既不是雄宇公司的职工，又没有雄宇公司的授权委托书，原告黄人旺、胡素红与被告肖爱志于2016年2月4日所签订的《商品房买卖合同》，雄宇公司法人又没在合同上签字，全属被告欧会忠的个人违法行为。2、原告黄人旺、胡素红与被告肖爱志签订《商品房买卖合同》后，原告所付的购房款全部是汇入被告欧会忠的私人账户，并没有把购房款打入雄宇公司的对公账号里。3、原告黄人旺、胡素红所购的房屋的层次已经是不在规划内的房间(规划审核容积率仅15层)，所以这纯属是被告欧会忠利用《商品房买卖合同》诈骗原告原告黄人旺、胡素红的购房款。综上所述，原告黄人旺、胡素红与被告肖爱志所签订的《商品房买卖合同》以及原告黄人旺、胡素红对被告雄宇公司的诉讼请求，均属被告欧会忠及宁远县旭晖房地产开发有限责任公司的债务，本案不具备诉讼答辩人的事实及理由。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者是依照法律的规定履行义务，被告雄宇公司并不是本案的债务及连带人，故不负有义务和责任给付，恳请法院依法驳回原告对被告雄宇公司的诉讼请求。 被告欧会忠、肖爱志未到庭参加诉讼，在本院规定的举证期限内未向本院提供答辩状和相关证据，视为其放弃举证、质证和答辩的权利。 原告黄人旺、胡素红为证明其诉讼主张，向本院提供了1至3号证据，被告雄宇公司为证明其抗辩主张，向本院提供了1至13号证据。 被告雄宇公司对原告黄人旺、胡素红提供的证据质证意见如下：对1、2号证据认为对此事不知情，对证据的合法性、真实性均有异议；对3号证据认为被告雄宇公司未收到，不清楚。 原告黄人旺、胡素红对被告雄宇公司提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，无论以什么名义去刻的印章，与本案原告无关，不能对抗善意的第三人；对证据2认为声音模糊不清，不足以证明雄宇公司与原告签的购买合同是欧会忠私刻的；证据3是被告的单方行为，与本案无关；证据4的真实性、合法性、关联性有异议，工商印章与二原告签订的购房合同没有关联性；对证据5因为欧会忠没有出庭，对真实性有异议，无法证明是他本人写的；对证据6认为与本案无关；对证据7认为是案外人与欧会忠达成的协议，与本案无关；对证据8、9、10、11、12、13认为均与本案无关。 通过庭审质证，本院对原告黄人旺、胡素红和被告雄宇公司提供的证据认证如下：原告黄人旺、胡素红提供的1至3号证据，均符合证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以采信；被告雄宇公司提供的1号和3号至13号证据，经查实属实，本院予以采信；2号证据，因被告雄宇公司未提供视频U盘或光碟，其真实性无法核实，本院不予采信。 根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2012年9月10日，被告欧会忠等人（甲方）与被告雄宇公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方以乙方的名义合伙兴建“汇金国际广场项目”，项目开发的所有投资、债权、债务及税费由甲方负责，乙方概不承担；乙方提供雄宇公司的各种证件配合甲方办理立项、报建、售房、银行按揭等各种手续；合伙期限自2012年9月10日至项目建筑物竣工、验收合格、售房手续完毕为止。协议签订后，被告欧会忠陆续投资兴建了“汇金国际”1、2、3栋房屋并对外公开出售。2015年3月12日，欧会忠与雄宇公司签订《解除协议书》，约定双方自愿解除2012年9月10日签订的《合作协议》，合作期间，欧会忠以雄宇公司名义从事房地产开发过程中产生的一切债权、债务及税费概由欧会忠承担。2016年6月9日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际“四号楼”工程项目出资拯救转建合同》约定：欧会忠将汇金国际四号楼盘剥离，由债权人胡槐斌等人出资完成该楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设；“四号楼盘”以前的一切欠债，与出资拯救的乙方无关，概由甲方负责；对原已预售出去的门面、房产统一由乙方召回管理，更改购房合同。2016年9月1日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际项目4号楼转让合同》，约定由乙方重新注册公司继续投资兴建，乙方同意汇金国际项目4号楼竣工后优先按原合同条款及价格交付原购房业主的房屋；原甲方所售房屋（以2016年6月1日欧会忠提供给胡利辉销售名册中的真实购房为准）由乙方负责与业主变更好购房合同，未收回款项全部由乙方收回处理。2016年2月4日，被告肖爱志以被告雄宇公司委托代理人的名义与原告黄人旺、胡素红签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告雄宇公司开发的位于宁远县汇金国际广场的第四栋第18层E18号房，被告欧会忠以其私刻的雄宇公司的印章在合同上盖章确认，被告欧会忠的前妻肖爱志作为公司委托代理人在合同上签名确认。合同对房屋的基本情况、价款、付款方式、违约责任、交付期限进行了约定。此前，原告黄人旺于2016年1月2日缴纳了购房定金50000元，合同签订当日，原告黄人旺又向被告欧会忠支付首付款现金人民币49415元，被告欧会忠分别于2016年1月2日和2016年2月4日向原告出具了50000元和49415元的购房款收据两份并加盖宁远县雄宇房地产开发有限责任公司的财务专用章。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，被告雄宇公司应当在农历2016年12月30日前，将竣工的商品房交付给二原告使用，被告至今未交付房屋。 另查明，汇金国际广场4＃楼项目的土地使用权已登记至宁远县旭晖房地产开发有限责任公司名下，并于2019年1月25日取得商品房预售许可证明，预售许可证明记载：商品房共15层，总建筑面积13915.7平方米，批准预售建筑面积13915.7平方米。目前，该楼盘尚未竣工。 本院认为，本案售出的商品房是宁远县汇金国际广场项目第4栋第18层E18号房，但相应商品房预售许可证明批准预售的商品房只有15层，据此可知，本案出售的商品房未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案《商品房买卖合同》应属无效，故对原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》无效，本院予以支持。另根据本院已生效判决认定的事实，欧会忠与雄宇公司签订的《合作协议》约定，欧会忠挂靠雄宇公司从事“汇金国际”房地产开发，虽然双方于2015年3月12日解除了《合作协议》，但未采取公开方式让社会公众所知悉，雄宇公司亦未提交证据证明原告对此知情，且在原告与肖爱志签订《商品房买卖合同》前，欧会忠已经以雄宇公司名义陆续开发了“汇金国际”1、2、3号栋房屋，并对外公开出售，以上事实足以使原告相信肖爱志有权代表被告欧会忠及被告雄宇公司签订《商品房买卖合同》，故肖爱志的行为构成表见代理，肖爱志与原告签订《商品房买卖合同》的法律后果应当由雄宇公司承担。故对被告雄宇公司提出的“欧会忠与原告签订的《商品房买卖合同》是欧会忠伪造雄宇公司的行政财务合同及公司的印章而签订的，合同的签订是违法的，被告雄宇公司根本不知情，签订合同是肖爱志的个人行为”的辩解意见本院不予支持。欧会忠挂靠雄宇公司开发“汇金国际”项目，是该房地产项目的实际投资经营者和受益人，应当与雄宇公司承担连带责任。虽然欧会忠、雄宇公司将“汇金国际项目4号楼”工程转让给了宁远县旭晖房地产开发有限责任公司，但从双方签订的相关转让协议内容来看，宁远县旭晖房地产开发有限责任公司负责出资完成4号楼楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设，4号楼盘以前的一切欠债与宁远县旭晖房地产开发有限责任公司无关，故对被告雄宇公司要求追加宁远县旭晖房地产开发有限责任公司为本案的被告的请求本院依法予以驳回。对原告黄人旺、胡素红要求被告返还购房款99415元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告黄人旺、胡素红要求赔偿违约金和经济损失的问题，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的有关规定，即按照资金占用期间年利率6%支付购房款占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告黄人旺、胡素红与被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司于2016年2月4日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠于本判决发生法律效力后十日内返还原告黄人旺、胡素红购房款99415元及利息（利息以99415元为基数，自2016年2月4日起按年利率6%计算至债务履行完毕之日止），被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠相互承担连带责任； 三、驳回原告黄人旺、胡素红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2285元，由被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  肖广文 人民陪审员  刘志军 人民陪审员  欧春慧 二〇二〇年一月二十日 法官 助理  钱小丽 代理书记员  陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。