福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初9630号 原告：厦门市德金联盛影院有限公司，住所地福建省厦门市海沧区坪山南里85号之一。 法定代表人：庄金霖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈继东，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐林武，福建远大联盟律师事务所律师。 被告:厦门中体华奥体育文化产业发展有限公司,住所地福建省厦门市海沧区坪山南里82-13号。 法定代表人：王秀眉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康志伟，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明霞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门海沧旅游投资集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道嵩屿东路99号五层。 法定代表人:汪宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈川，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈福财，福建天衡联合律师事务所律师。 原告厦门市德金联盛影院有限公司（以下简称德金联盛公司）与被告厦门中体华奥体育文化产业发展有限公司（以下简称中体华奥公司）、厦门海沧旅游投资集团有限公司（以下简称海旅公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年12月3日立案后，海旅公司向本院提出管辖异议申请，认为本案应移送至厦门市海沧区人民法院审理，本院于2019年1月2日作出（2018）闽0206民初9630号《民事裁定书》，裁定驳回海旅公司提出的管辖异议申请，海旅公司不服上述裁定提起上诉，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民辖终54号《民事裁定书》，裁定驳回海旅公司的上诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德金联盛公司的委托诉讼代理人陈继东、徐林武，被告中体华奥公司的委托代理人康志伟、张明霞，被告海旅公司的委托诉讼代理人陈川、陈福财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德金联盛公司向本院提出诉讼请求：1.中体华奥公司立即向德金联盛公司偿还租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等共计516221元；2.中体华奥公司立即向德金联盛公司偿还消防验收协调费117500元；3.中体华奥公司立即向德金联盛公司赔偿装饰装修、人工费用等各项损失共计6364092元；4.海旅公司就第3项诉求与中体华奥公司承担的付款义务承担连带责任；5.中体华奥公司、海旅公司共同承担本案受理费、保全费5000元等全部诉讼费用。 事实和理由：讼争租赁物坐落于厦门市海沧区商铺，业主系海旅公司。海旅公司于2016年10月28日通过招投标方式，将包括讼争租赁物在内的“海沧区坪山南里81-85号运营招租”出租给中体华奥公司用于零售、餐饮、娱乐休闲、超市等大众性便民商业服务类经营项目，租期为交付使用之日起9年。2016年5月16日，中体华奥公司将讼争租赁物转租给德金联盛公司的关联关系投资人庄伟宏，此后讼争租赁物由德金联盛公司承租，为此各方签订《商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议一》，上述租赁合同及补充协议约定：“租用期限9年，自2017年5月1日至2026年3月31日”，“2017年4月1日至2017年12月31日为乙方（德金联盛公司）装修免租期，甲方（中体华奥公司）不收取租金费用，只收取乙方自入场之日起的物业管理费”，“甲乙双方协商一致争取9月1日开业，乙方在进场装修过程中，如因金砖会议等政府因素影响施工、材料供应、设备进场等，则装修免租期甲方（中体华奥公司）予以相应顺延”，“如因上述瑕疵（租赁物没有产权证、红线图）导致电影院无法正常开业，乙方（德金联盛公司）有权终止合同。同时，甲方（中体华奥公司）应退还乙方（德金联盛公司）已缴纳的所有费用（包括押金、租金、管理费等），且乙方（德金联盛公司）有权要求甲方（中体华奥公司）赔偿乙方（德金联盛公司）实际投入费用”，合同另就租金、水电费支付方式以及双方职责等相关权利义务做出约定。 中体华奥公司曾告知德金联盛公司，因为海旅公司提供的讼争租赁物没有产权证、红线图，可能影响德金联盛公司电影院办理消防验收审批手续进而影响电影院正常开业，但是，中体华奥公司将联合海旅公司要求海沧区政府出面协调以确保电影院正常开业，如果协调未果造成电影院无法正常开业，中体华奥公司将赔偿德金联盛公司所有的损失，相关内容已于《商铺租赁合同》载明。为此，应中体华奥公司的要求，德金联盛公司及其法定代表人庄金霖分两次向中体华奥公司指定的人员共计支付117500元作为消防验收协调费，相关消防验收审批手续交由中体华奥公司协调办理。同时，中体华奥公司因为协调消防验收审批手续需要一定的时间，于是同意将德金联盛公司的免租期从2017年12月31日延长至2018年4月30日。 合同签订后，德金联盛公司随即对租赁物进行设计装修，并根据租赁用途购买正式营业前所需要的相关设备设施及配套资产，安排人员进场筹备装修开业事宜。2018年2月份，德金联盛公司装修完毕已经具备开业的场所条件，于是根据相关规定，依法向消防部门申请办理开业前的消防验收审批手续，但是消防部门以讼争租赁物没有产权证、红线图为由不予审批。 2018年6月21日，德金联盛公司向中体华奥公司发送《关于赔偿我公司经济损失的协商函》，声明由于中体华奥公司租赁给德金联盛公司的商铺消防验收问题至今没有解决，德金联盛公司完成全部装修工程后无法开业，要求中体华奥公司在电影院正式开业前免收租金和费用，开业经营后两年内免收租金。2018年6月28日，中体华奥公司向德金联盛公司发送《关于中影协商函的回复》，声称业主海旅集团已在持续推进本项目各项手续的落实，并要求德金联盛公司安排人员到现场配合办理消防验收手续。但是，中体华奥公司至今没有解决德金联盛公司的消防验收审批问题。 2018年7月至8月，德金联盛公司方面多次联系租赁物业主暨海旅公司的总经理谢光荣，询问“哈啰小镇”消防问题区政府有没有召开会议研究解决的安排；谢光荣答复，应该会有。2018年7月至8月，德金联盛公司方面多次联系租赁物业主暨海旅公司的商管部工作人员吴科姈，询问电影院能否通过消防验收进而顺利开业；吴科姈回复，对于电影院的开业问题，分管区领导并未给结论，商管部的分管领导最近也都在文体局等部门走动，并应他们的要求提交各类相关材料。2018年8月，德金联盛公司方面联系租赁物业主暨海旅公司的商管部经理陈少丽，询问海沧区政府召开专题会讨论哈啰小镇消防验收问题的进展情况；陈少丽回复，不管是消防还是卫生许可证最终都要政府审批，海旅公司与中体华奥公司都还在尽量想办法解决问题，结论如何现在还无法明确。此后，德金联盛公司数次联系中体华奥公司、海旅公司沟通协调解决电影院消防验收审批及开业事宜，中体华奥公司、海旅公司均未能予以解决。 鉴于中体华奥公司、海旅公司的上述违法行为，德金联盛公司于2018年9月20日分别向中体华奥公司、海旅公司寄送《解除通知书》，通知《商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议一》于通知书发出之日起第五日解除，中体华奥公司应立即赔偿德金联盛公司各项损失。中体华奥公司已于2018年9月22日收到德金联盛公司寄送的《解除通知书》，海旅公司已于2018年9月21日收到德金联盛公司寄送的《解除通知书》。 直到起诉之日，德金联盛公司的电影院仍无法通过消防验收进而开门营业，德金联盛公司因此遭受了巨大的损失，损失包括但不限于德金联盛公司已经支付的租赁保证金、租金、物业管理费、水电费、消防验收协调费、装饰装修、人工费用等各项损失，以及后续还可能出现的损失。 中体华奥公司提供的租赁物属于临时建筑，没有产权证、红线图，造成德金联盛公司的电影院无法通过消防验收审批进而开门营业，其行为侵害了德金联盛公司的合法权益。同时，德金联盛公司认为，海旅公司作为业主，在明知建筑物属于临时建筑且未取得产权证、红线图进而无法通过消防验收审批的情况下，仍然将包括讼争租赁物在内的海沧区坪山南里81-85号运营招租项目予以招投标，最终造成德金联盛公司的损失，应就德金联盛公司的装饰装修、人工费用等损失承担连带责任。 中体华奥公司辩称，一、从程序上分析，德金联盛公司的诉求是不能成立的。1、本案中体华奥公司对德金联盛公司不存在任何侵权行为，德金联盛公司以侵权对中体华奥公司提起诉讼不能成立。2、即使本案按照违约之诉进行审理，因本案合同尚处于履行阶段，德金联盛公司的诉求也并未主张合同解除或合同无效，因此，德金联盛公司要求中体华奥公司承担的各项诉求，即偿还各项租金、水电费等、赔偿装修、设备等各项费用没有法律依据，因为上述各项费用退还或赔偿的前提是合同解除或合同无效，但显然德金联盛公司并没有提出该项诉求，其要求中体华奥公司承担相关责任没有法律依据。3、对于业主海旅公司房屋没有手续导致租赁合同无法履行，中体华奥公司已向贵院提起诉讼，诉请法院先确认海旅公司与中体华奥公司的租赁合同效力并由海旅公司承担全部过错责任及损失赔偿，两个案件是基于同样的租赁物，具有前后关联性，为此，中体华奥公司认为本案应中止审理根据中体华奥公司与海旅公司的案件结果再恢复审理，或者将本案和中体华奥公司诉海旅公司案件合并审理。 二、从实体上分析，中体华奥公司在本案中并没有过错和违约，德金联盛公司要求中体华奥公司承担赔偿损失责任也是于法无据。1、中体华奥公司在承租后，根据海旅公司的招标文件中关于招商的要求，前后投入了800多万元进行园区建设和招商运营，从各方面设施设备均已完全符合消防要求和使用条件，完成了自己的责任。2、德金联盛公司主张业主没办法提供租赁物产权证、红线图和规划手续、消防手续等导致其无法办理开业手续的责任不在于中体华奥公司。有关影院文化等娱乐休闲品牌引进园区是海旅公司的招标要求，德金联盛公司和中体华奥公司洽谈入驻承租及签约过程均及时向海旅公司报备，海旅公司本身十分清楚德金联盛公司影院开业需要提供什么手续，在招商过程中海旅公司也说这是国有资产和政府的政策办理相关手续没有问题，过程中中体华奥公司已积极协调德金联盛公司直接和海旅公司交接，德金联盛公司在直接和海旅公司进行沟通交涉中，海旅公司一直说已提交区政府解决，中体华奥公司出于对海旅公司作为国有企业的信任，即使海旅公司以国有企业责任要求加上免责条款，中体华奥公司也有理由相信其对外公开招投标的项目肯定能办好相应的合法手续。同时，中体华奥公司在和德金联盛公司签订租赁合同的过程中也如实地将海旅公司告知的包括租赁物手续情况完全告知德金联盛公司，并在双方《商铺租赁合同》作了约定，德金联盛公司作为经营者对涉案商铺的性质、是否符合自己经营手续条件等适租情况比中体华奥公司更清楚，但德金联盛公司在清楚业主手续可能存在瑕疵的情况下仍然自愿承租并持续投入装修和投资，德金联盛公司对于自己的损失也负有过错责任。因此，若诉争租赁物如德金联盛公司所主张的系没有合法的规划、产权、消防手续导致德金联盛公司无法取得消防和开业手续，则应由海旅公司及德金联盛公司自行承担全部责任，中体华奥公司在承租和运营招商过程中并没有过错，本身也是受害方，依法不应承担赔偿责任。3、若诉争的租赁物如海旅公司所主张的那样经政府主管部门的规划和批准，具有合法的手续，但在德金联盛公司及中体华奥公司和其交涉沟通的过程中却故意不提供，则应由海旅公司承担故意违约的责任。本案海旅公司提交了生效的民事判决书用于证明涉案租赁物是合法建筑物，如法院依法审理后，认定涉案租赁合同有效，中体华奥公司不持异议，诉争租赁合同应当继续履行，但因海旅公司持有该证据，明知德金联盛公司在办理电影院开业手续时需要配合提供该等材料且中体华奥公司也一直在催促要求履行协助义务，海旅公司却在此之前故意不提供，也从未告知涉案租赁物有合法的手续，这才引起本案诉讼，因此应承担违约责任，本案德金联盛公司和中体华奥公司因此造成的经济损失应由海旅公司承担赔偿责任。 三、按照海旅公司提交的证据，本案的租赁合同完全可以履行，而事实上中体华奥公司根据德金联盛公司的要求，在德金联盛公司开业之前没有收取租金，双方租赁合同事实上也处于履行之中并没有解除，德金联盛公司要求中体华奥公司退还保证金、租金、物业管理费、水电费及消防改造审批费用不能成立。由于本案德金联盛公司和中体华奥公司的租赁合同并没有详细约定有关办理手续的程序和时间，在德金联盛公司和海旅公司交涉租赁物手续没有结果情况下，德金联盛公司提出在开业之前免收租金，中体华奥公司考虑的现实情况，一方面积极协助德金联盛公司和海旅公司交涉解决相关手续，一方面暂时没有收取德金联盛公司租金，因此双方合同事实上仍处于履行之中，现既然海旅公司提供租赁物具有合法的手续，则合同完全具备继续履行的条件，从公平角度出发，本案双方的合同应当继续履行。 海旅公司辩称，一、德金联盛公司请求海旅公司与中体华奥公司承担连带责任没有依据。1．德金联盛公司与海旅公司之间不存在合同关系，其诉请没有合同依据，海旅公司并非讼争合同的当事方。尽管案涉租赁物为海旅公司出租给中体华奥公司使用，但这并不能改变德金联盛公司和海旅公司之间不存在合同关系的事实；而且海旅公司也从未承诺或约定为中体华奥承担连带责任。基于合同相对性原则，德金联盛公司无权要求海旅公司与中体华奥公司承担连带责任。德金联盛公司关于合同解除的主张不能及于海旅公司，因此其基于合同解除所提出的诉求也不能及于海旅公司。2．德金联盛公司德金联盛公司请求海旅公司承担连带责任也没有法律依据。德金联盛公司没说明其诉请海旅公司承担连带责任的法律依据。3．德金联盛公司在其证据清单主张的侵权也不成立。首先，本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，德金联盛公司在二者中只能择诉其一。4.德金联盛公司当庭陈述主张海旅公司是实际出租人，中体华奥公司是名义出租人，这一说法没有任何法律依据。本案合同关系十分清楚，海旅公司是将租赁物整体出租给中体华奥公司，再由中体华奥公司以分租、转租的方式出租给次承租人，其中也包括了德金联盛公司。德金联盛公司也明确其提起的是合同之诉，现在以实际出租人与名义出租人关系诉请海旅公司承担连带责任与事实不符，也没有任何合同及法律依据。 二、退一步讲，就德金联盛公与中体华奥公司的租赁合同纠纷而言，其双方在合同签订及履行过程中各自存在过错，但均与海旅公司作为一手租赁合同的出租方无关，因此德金联盛公司的损失即使属实也应由其与中体华奥公司各自承担，无权要求海旅公司承担。（一）德金联盛公司明知案涉租赁物未取得产权证、红线图进而营业范围受限，但其仍愿意承租且投入大量资金进行装修，其应自行承担相应的风险。根据德金联盛公司与中体华奥公司签订的《商铺租赁合同》第六条第5点约定，德金联盛公司在向中体华奥公司承租案涉租赁物时就已知晓案涉租赁物的现状，但其仍愿意进行承租并投入大量资金进行装修，其应当自行承担全部风险。该合同条款还约定了德金联盛公司有权终止合同、要求退还费用及要求赔偿的权利，但这些约定都是建立在中体华奥公司与德金联盛公司之间，德金联盛公司只能向中体华奥公司主张权利。（二）中体华奥公司在明知案涉房产状况的情形下未尽审慎义务挑选商户，超出租赁物的使用范围且违反与海旅公司的约定、未经海旅公司同意引进德金联盛公司入驻，还擅自超出一手租赁合同的约定的范围对德金联盛公司做出承诺，进一步说明其应自行承担相应的责任而与海旅公司无关。1．中体华奥公司在明知案涉房产状况的情形下未尽审慎义务挑选商户，超出租赁物的使用范围选择德金联盛公司承租经营电影院。根据相关约定，中体华奥公司和案外人柒美社公司在投标和签订租赁合同时已对租赁物的现场情况和现有手续进行了详细的了解，其应按照租赁物的现状进行合理的布局和装修，并有针对性的选择能够合法经营的承租户。但是，中体华奥公司选择德金联盛公司承租经营对消防要求极高的电影院，已经超出租赁物的使用范围，相关责任应由其自行承担，与海旅公司无关。2．中体华奥公司选择德金联盛公司承租经营电影院未经海旅公司同意，已经违反了与海旅公司的一手租赁合同的约定。根据一手租赁合同约定，中体华奥公司引进二手承租公司需经海旅公司书面同意，但其引进德金联盛公司未告知海旅公司更未取得海旅公司的书面同意，相应的风险应由中体华奥公司自行承担。3．中体华奥公司还超出一手租赁合同约定的范围、甚至超出其向海旅公司备案的二手租赁合同的范围对德金联盛公司做出承诺，相应的责任也应由其承担。根据一手租赁合同第11.2第（9）项、第（10）项约定，中体华奥公司和柒美社公司在对外转租时不得对次承租人做出超出一手租赁合同约定的其享有的权利的承诺，且其与次承租人签订的租赁合同必须经海旅公司同意并在签订后备案，否则由其自行承担相应的法律责任。但是，中体华奥公司不仅超出如上与海旅公司一手租赁合同的范围，甚至超出其向海旅公司备案的二手租赁合同的范围，签订了本案讼争的租赁合同。中体华奥公司在未经海旅公司同意的前提下擅自修改其与次承租人德金联盛公司签订并向海旅公司备案的《商铺租赁合同》，对德金联盛公司做出了超出一手租赁合同约定的范围的承诺，因此，相应的后果应由德金联盛公司自行承担。 三、海旅公司作为一手出租方并无任何过错，无须向德金联盛公司承担赔偿责任。1．海旅公司出租案涉租赁物的行为符合法律规定。（1）根据福建省高级人民法院于2018年5月31日作出的（2017）闽民再286号《民事判决书》的相关认定，人民法院已确认出租案涉租赁物的行为符合法律规定，并未违反相关规定。（2）案涉租赁物为厦门市海沧区人民政府指定由海旅公司负责出租经营，鉴于厦门友承投资管理有限公司（以下简称“友承公司”）为海旅公司旗下子公司，故海旅公司此前指定由友承公司对外以其名义进行经营，但在本项目招标之前，海旅公司收回出租权直接对外经营，因此，才会出现在（2017）闽民再286号《民事判决书》中人民法院认定的租赁物出租人是友承公司而不是海旅公司，但这并不影响人民法院对于案涉租赁物的出租合法的认定。海旅公司出租案涉租赁物符合法律规定，合法有效，德金联盛公司仅凭海旅公司出租案涉租赁物就要求海旅公司与中体华奥公司就其相关损失承担连带赔偿责任不成立。2．海旅公司已履行了相应的告知义务，在出租案涉租赁物时已明确告知案涉租赁物的现状及现有手续，且德金联盛公司在向中体华奥公司承租时也明知案涉租赁物的现状并承诺不因此追究中体华奥公司的法律责任，海旅公司并无过错，相应的责任也不应由海旅公司承担。3．海旅公司向海沧区政府申请协调处理并不代表海旅公司负有相关义务。在海旅公司已履行了相应的交付和告知义务的前提下，鉴于相关业务已发生，为减少承租方和次承租方的损失，海旅公司也多次向海沧区政府申请出面协调办理相关证件，但这并不代表海旅公司负有相关义务。 综上所述，德金联盛公司德金联盛公司诉请海旅公司就其装饰装修、人工费用等各项损失共计6364092元与中体华奥公司承担连带责任缺乏相应事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年10月，海旅公司通过招投标方式，就“海沧区坪山南里81-85号运营招租”事宜进行招标，2016年11月10日中体华奥公司及案外人厦门柒美社文创产业投资管理有限公司（以下简称柒美社公司）中标。2017年2月28日，海旅公司作为甲方，中体华奥公司及案外人柒美社公司作为乙方，双方签订一份《海沧区坪山南里81-85号租赁合同》。双方签订的合同载明：1、乙方向甲方承租位于厦门市海沧区建筑物及附着的水电、消防、监控等设备等，建筑面积约9336.79平方米；2、合同租赁期限自标的物交付之日起即2017年12月31日起至正常租赁经营期满之日共计9年，租金总计54564200.76元，甲方同意乙方分期支付；3、租赁标的物根据2016-ＨＣＧＫ-ＳＨ1091号文件约定，现状交付，乙方已对租赁标的物的现状有充分了解，不得以租赁物现状为由解除合同；4、乙方所提交的经营方案、商业定位应取得甲方书面同意，同时乙方必须引进不少于5个品牌（且品牌总面积≧50%租赁面积）并经甲方书面同意；5、乙方应做好第三方承租人的管理工作，不得损害甲方利益，不得对第三方承租人做出超出本合同乙方利益的承诺，转租期限不得超出本合同期限；6、乙方需在与第三方签订的合适合同范本中约定第三方承租人不得再次转租，同时格式租赁合同内容需经甲方书面同意，乙方于每月10日向甲方提供上一月份（若有）与第三人签订的转租合同复印件（需加盖乙方公章）给甲方备案留底；7、标的物的转租管理工作由乙方负责并直接享有收益，包括但不限于向转租方收取租金等，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理。此外，合同双方就其他相关租赁事宜作出了约定。 中体华奥公司作为出租方（甲方），案外人庄伟宏作为承租方（乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》。双方约定：1、甲方将其承租的拥有经营管理权的厦门市海沧区商铺转租给乙方，作为“中影德金”的经营场所，合同约定面积为1102平方米；2、租赁期限9年，自2017年5月1日至2026年3月31日，2017年5月1日至2020年4月30日月租金为71630元，2020年5月1日至2023年4月30日月租金为76038元，2023年5月1日至2026年4月30日月租金为80446元；3、乙方须每月支付服务管理费5510元，乙方须在合同签订时一并交付租赁保证金214890元，水电费、电话费、宽带费等因承租该房产而产生的一切费用由乙方自行承担向有关部门缴纳；4、乙方已充分了解租赁物物业现状，且甲方已明确告知租赁物没有产权证、红线图，但乙方仍然同意承租该房产，乙方不得因合同无效而追究甲方法律责任，如因上述瑕疵导致电影院无法正常开业乙方有权终止合同，同时甲方应退还乙方已缴纳的所有费用（包括押金、租金、管理费等），且乙方有权要求甲方赔偿乙方实际投入费用；5、2017年4月1日至2017年12月31日为乙方装修免租期，甲方不收取租金费用，只收取乙方自入场之日起的物业管理费。2017年6月7日，中体华奥公司与庄伟宏签订一份《补充协议》，约定双方共同确认“中影德金影院”的场地面积为1175平方米。2017年11月21日，中体华奥公司作为甲方、庄伟宏作为乙方、德金联盛公司作为丙方，三方签订一份《补充协议（一）》，各方约定：1、三方一致同意将甲乙双方曾于2017年5月16日签订的《租赁合同书》中的“乙方（承租方）”由本补充协议的乙方变更为丙方；2、自协议生效之日起，乙方在原合同项下的全部权利义务转让予丙方继承，除本协议另有约定外，原合同中的其他内容不变；3、丙方自愿承担本协议生效前乙方尚欠甲方的包括但不限于租金、电费等款项，前述费用应于本协议签订的当天缴清。 2016年11月9日，中体华奥公司向海旅公司出具一份《承诺函》，承诺：中体会华奥公司已详细阅读全部招标文件，并理解其实质内容，同意承担其规定的全部义务和相关责任。中体华奥公司已经派人至标的物所在的海沧坪山南里81-85号现场实地勘察过，对于物业状况及现有手续情况，海旅公司已经详细说明，中体华奥公司不持异议。 2017年5月4日，德金联盛公司的法定代表人庄金霖向杨小芬名下的账户转入3万元，款项用途备注为“中影德金影城合同意向金”。2017年6月1日，德金联盛公司的法定代表人庄金霖向杨小芬名下的账户分四次分别各转入5万元，款项用途分别备注为“德金影院租赁保证金”、“德金影院租赁保证金2”、“德金影院租赁保证金3”、“德金影院租赁保证金4”。 2017年7月4日，海旅公司向中体华奥公司发出一份《告知函》，告知中体华奥公司于7日内提交合同约定的相关材料。2017年7月10日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《回复函》，同意提交租户明细等相关材料。2017年7月19日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《中体华奥关于合作政策申请报告》，请求海旅公司完善项目各项手续，增加12个月的免租期。2017年11月15日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《知会函》，载明项目建设手续缺陷导致消防部门无法核验，海旅公司尽快启动完善手续的相关工作。2018年1月19日，海旅公司向中体华奥公司发出一份《告知函》，载明：海旅公司在检查工程中发现问题，中体华奥公司应依约进行整改。2018年1月24日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《回复函》，要求海旅公司于2018年1月30日前向中体华奥公司提供各项正式文件以利于中体华奥公司开业报审需要。2018年1月25日，中体华奥公司向海旅公司发出一份《知会函》，要求海旅公司对无法正常使用的消控主机设备给予处置意见。 2017年11月21日，中体华奥公司向德金联盛公司发出一份《缴款告知函》，告知德金联盛公司缴纳消防改造和审批费用117500元，并指定收款账号户名为杨小芬；2017年11月28日，德金联盛公司向中体华奥公司指定的杨小芬名下的账户转入5万元；2018年1月29日，德金联盛公司的法定代表人庄金霖向中体华奥公司指定的杨小芬名下的账户转入67500元款项。2017年12月21日，中体华奥公司向德金联盛公司发出一份《缴款告知函》，告知德金联盛公司支付电费5493.2元、水费152元、物业管理费35250元、首次租金229125元、消防安装及审批费用应付款67500元，共计336705.2元。2018年1月4日，德金联盛公司向中体华奥公司的账户转入5983.91元，款项用途备注为“水电费”。2018年1月5日，德金联盛公司向中体华奥公司账户转入242872.5元，款项用途备注为“租金”。 2018年6月1日，德金联盛公司出具一份委托书，委托曹铁生为代理人，就厦门市海沧区电影院的消防审批及开业事宜，与中体华奥公司、海沧投资公司沟通协调。此后曹铁生通过手机短信、微信等方式与海旅公司联系相关事宜。 2018年6月21日，德金联盛公司向中体华奥公司发出一份《关于补偿我公司经济损失的协商函》，要求中体华奥公司对德金联盛公司进行经济补偿。2018年6月28日，中体华奥公司向德金联盛公司发出一份《厦门中体华奥体育文化产业发展有限公司关于中影协商函的回复》，回复德金联盛公司：业主海旅集团已在持续推进项目各项落实手续；德金联盛公司金日开始安排对应的主要管理人员到位，配合中体华奥公司相应工作以利于整体项目推进。 2018年9月18日，德金联盛公司向厦门市鹭江公证处申请对位于厦门市海沧区坪山南里85的中影德金影城的外观与内部的装潢及设备等现状给予保全证据公证。2018年9月18日下午，公证人员来到位于厦门市海沧区坪山南里85一处招牌显示为“中影德金影城”的店面，在德金联盛公司委托代理人的指引、介绍下，对中影德金影城的外观与内部的装潢及设备等现状进行查看。公证人员某现场进行拍摄。2018年9月20日，福建省厦门市鹭江公证处依据上述公证过程作出（2018）厦鹭证内字第44010号《公证书》，公证书中载明附于公证书之后的照片打印页及光盘所存的照片文件、视频文件与现场情况相符。 2018年9月20日，德金联盛公司向厦门市鹭江公证处申请保全证据公证。在相关公证人员的监督下，德金联盛公司的委托代理人徐林武将一份《解除〈商铺租赁通知〉通知书》交中国邮政速递物流股份有限公司厦门市分公司派出的上门服务人员，以邮政特快方式邮寄给海中体华奥公司，收件人地址为中体华奥公司的注册地址。解除《商铺租赁通知书》载明：德金联盛公司与中体华奥公司之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》及《补充协议一》于本通知书发出之日起第5日解除；中体华奥公司立即赔偿德金联盛公司各项损失5705775元。经公证的邮件查询结果显示上述邮件于2018年9月22日由他人签收。同日，在相关公证人员的监督下，德金联盛公司的委托代理人徐林武将一份解除《〈商铺租赁通知〉通知书》以邮政特快方式邮寄给海中体华奥公司，通知书内容与邮件给德金联盛公司的通知书内容相同，经公证的查询结果显示邮件于2018年9月22日由他人签收。 另查明，2016年1月19日厦门市海沧区人民法院法院作出的（2015）海民初字第1998号民事判决中查明：案外人厦门友承投资管理有限公司（以下简称友承公司）与案外人厦门合穗管理咨询有限公司（以下简称合穗公司）于2014年9月17日签订了一份《租赁合同》，约定合穗公司向友承公司承租位于厦门市海沧区的建筑物及附着的所有设施、设备，总占地面积约27568.44平方米，总建筑面积约9336.79平方米，租赁期限从交付日起至2020年12月31日止。上述案件经审理后法院认为友承公司于合穗公司之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，同时判决上述合同于2015年6月17日解除。合穗公司不服上述判决向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院于2016年9月26日作出（2016）闽02民终1311号民事判决，判决中认定：因租赁物的建设已经政府主管部门立项并办理建设工程项目报建手续，工程亦经验收合格，租赁物应为合法建筑，故合穗公司以租赁物建造未经审批为由要求确认租赁合同无效的主张不成立。租赁合同系双方真实签署并已实际履行，合同内容符合法律法规的规定，应为有效合同。之后合穗公司向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院经提审后于2018年5月31日作出（2017）闽民再286号民事判决，该判决中认定：根据友承公司提交的政府会议纪要、工程项目报建表、建设工程施工合同、工程竣工验收报告等证据，讼争租赁标的物的建设已经过政府主管部门的规划和批准，合穗公司关于讼争租赁合同无效的主张不能成立。 本案审理过程中，德金联盛公司向本院申请诉前财产保全并提供了相应的担保，申请标的额为6997813元，本院根据德金联盛公司的申请作出了民事裁定并采取了相应的保全措施，德金联盛因申请诉前保全支付保全费用5000元。 对双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 德金联盛公司为支持其诉讼请求向本院提交设计合约书、中国建设银行网上电子回执、室内装修工程施工合同、中央空调安装工程施工承包合同书、安装合同、户外P4全彩显示屏合同书、合同、广告制作安装合同、座椅及附属设备合同（座椅及地脚线）、销售合同、商品销售合同、TMS设备供货合同、产品销售合同、配电箱订购合同、融资租赁合同、银幕产品购销合同、财产保险综合保险单，欲证明：德金公司为履行合同投入设计费85000元、影院内部装修款2384230元、影院空调设备款100万元、影院监控设备款46000元、影院户外全彩显示屏装修款30240元、影院广告机设备款11440元、影院广告装修款49629元、影院座椅设备款308000元、影院地线设备款37250元、爆米花零食器械设备款26600元、影院制冰机及保温柜设备款15900元、影院播放影片管理系统设备款28000元、电影播放放映窗玻璃设备款9000元、影院配电设备款12600元、播放影片放映机及音响等设备款1828704元及手续费34504元、影院银幕设备款181200元、影院器械及设备等保险费2070元。 中体华奥公司质证认为：上述证据的真实性及关联性均无法确定，相关的转账凭证仅是电子回单，相关的收款单位并未出具相应的发票，且德金联盛公司主张的金额与实际转账金额不一致。海旅公司质证认为：相关合同为德金联盛公司与案外人签订，真实性无法确认，德金联盛公司主张的数额与电子回执上的金额不一致，部分合同没有相关的付款凭证，无法证明实际投入数额。 本院经审查，签订日期为2017年5月17日的《设计合约书》载明德金联盛公司委托案外人福建鹏飞建筑装饰工程有限公司承担“中影德金国际影城-海沧店”室内装修方案设计及施工图设计，合同总价为85000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月10日向案外人福建鹏飞建筑装饰工程有限公司支付5万元款项，款项用途备注为“设计款”；《室内装修工程设计合同》载明案外人福建鹏飞建筑装饰工程有限公司承包德金联盛公司位于厦门市海沧区坪山南里影院装修事宜，合同价款为1537000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司分别于2018年1月5日、2018年1月9日、2018年1月10日向案外人福建鹏飞建筑装饰工程有限公司支付25万、5万、90万元款项，款项用途均备注为“工程款”；《中央空调安装工程施工承包合同书》载明案外人福州腾鑫冷气工程有限公司承包德金联盛公司厦门市海沧区坪山南里“中影德金影城（海沧店）”中央空调安装工程，合同价款为100万元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年11月28日向案外人福州腾鑫冷气工程有限公司支付80万元款项，款项用途备注为“中央空调工程款”；《厦门美雅超程智能科技有限公司安装合同》载明案外人厦门美雅超程智能科技有限公司为德金联盛公司安装、调试摄像机等监控设备，合同价款为46000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司分别于2017年12月7日、2017年12月19日、2017年1月18日向案外人厦门美雅超程智能科技有限公司支付23000元、18400元、4600元款项，2017年12月7日的转款款项用途备注为“监控预付款”。其余两笔款项用途均备注为“货款”；《户外P4全彩显示屏合同书》载明德金联盛公司向案外人泉州市吉彩光电科技有限公司购买LED显示屏及配套设备，合同价款为30240元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年12月25日向案外人泉州市吉彩光电科技有限公司支付15120元款项，款项用途备注为“户外显示屏预付款”；编号为JC-201712038的《合同》载明德金联盛公司向案外人深圳市熠彩科技有限公司购买32寸壁挂网络广告机，合同价款为11440元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年12月28日向案外人泉州市吉彩光电科技有限公司支付5720元款项，款项用途备注为“货款”；签订日期为2017年12月25日的《中影德金影城（海沧店）店招广告制作安装合同》载明案外人厦门市六居文化传媒有限公司承包德金联盛供公司“中影德金影城（海沧店）”店招广告安装施工工程，合同价款为28000元，新增工程或设计变更项目按照双方协议进行结算，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年12月28日向案外人厦门市六居文化传媒有限公司支付14000元款项，款项用途备注为“货款”，于2018年3月23日向案外人厦门市六居文化传媒有限公司支付18000元款项，款项用途备注为“工程款”；《深圳中钜铖国际贸易有限公司销售合同》载明德金联盛公司向案外人深圳中钜铖国际贸易有限公司购买GoldMedal品牌爆米花机、智能抽油泵、融油棒等，合同价款为26600元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司分别于2018年1月23日、2018年5月28日各向案外人深圳中钜铖国际贸易有限公司支付13300元款项，款项用途备注为“货款”及“尾款”；《商品购销合同》载明德金联盛公司向案外人深圳市远博商贸有限公司购买制冰机、保温柜，合同价款为15900元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月23日向案外人深圳市远博商贸有限公司支付15900元款项，款项用途备注为“货款”；《广州海源信息技术有限公司TMS购销补充协议》载明德金联盛公司向案外人广州海源信息技术有限公司购买制冰机、保温柜，合同价款优惠后为28000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月4日向案外人广州海源信息技术有限公司支付28000元款项，款项用途备注为“货款”；《产品购销合同》载明德金联盛公司向案外人广州仙璧声学工程有限公司购买放映窗6个，合同价款为9000元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月30日向案外人广州仙璧声学工程有限公司支付9000元款项，款项用途备注为“货款”；《配电箱订购合同》载明德金联盛公司向案外人台江区鑫茂源五金商行购买6台配电箱成套设备，合同价款为12600元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2018年1月16日向案外人台江区鑫茂源五金商行支付12600元款项，款项用途备注为“配电箱款”；签订日期为2017年12月27日的融资租赁合同载明德金联盛公司向案外人江苏金融租赁股份有限公司承租电影放映机及相关设备，租金分24其支付每期租金为76196元，风险金为345040元，手续费为34504元，中国建设银行网上电子回执显示：德金联盛公司于2018年12月27日向案外人江苏金融租赁股份有限公司支付379544元款项，款项用途备注为“风险金及手续费”，2018年2月9日、2018年3月14日、2018年4月13日、2018年5月14日、2018年6月14日、2018年7月13日、2018年8月14日德金联盛公司各项案外人江苏金融租赁股份有限公司支付76196元款项，款项用途均备注为“设备租金”；财产保险综合险承保明细表及财产保险综合险保险单载明德金联盛公司对机器设备向太平洋财产保险有限公司南京分公司投保，自2018年1月10日至2020年1月9日保险费共计2070元，中国建设银行网上电子回执显示德金联盛公司于2017年12月27日向案外人太平洋财产保险有限公司南京分公司支付2070元款项，款项用途备注为“保险费”。 本院经审查认为，德金联盛公司提交的相关合同、保险单等证据可以相互印证，结合现场公证书载明的情况可以证明其实际投入的款项为：设计费5万元、影院内部装修款120万元、影院空调设备款80万元、影院监控设备款46000元、影院户外全彩显示屏装修款15120元、影院广告机设备款5720元、影院广告装修款32000元、爆米花零食器械设备款26600元、影院制冰机及保温柜设备款15900元、影院播放影片管理系统设备款28000元、电影播放放映窗玻璃设备款9000元、影院配电设备款12600元、播放影片放映机租赁费用912916元、影院器械及设备保险费2070元。没有转账凭证印证的相关合同无法证实损失的实际发生。 德金联盛公司向本院提交委派员工协议书、人员委派名单、建设银行代收付汇总清单、催款函。本院经审查，委派员工协议书中载明案外人深圳市德金联盛影院投资公司向德金联盛公司委派筹办影院开业的相关事宜，委派人员工资等相关费用均由案外人深圳市德金联盛影院投资有限公司先行垫付，费用由双方另行结算。本院经审查认为，委派员工协议书、人员委派名单、建设银行代收付汇总清单仅可证明案外人向德金联盛公司委派员工筹办影院开业事实，但因双方未就劳务报酬进行结算，无法证明该部分费用已经实际发生；催款函仅可证明案外人向德金联盛公司催款的事实，无法证明相关损失已经实际发生。 中体华奥公司向本院提交知会函、消防安装工程合同、检测报告、租金通知单、发票。本院经审查认为，知会函、消防安装工程合同、检测报告仅可证明中体华奥公司进行了相关消防设施安装，无法证明讼争租赁场地经过了消防部门的验收合格，租金通知单与本案中体华奥公司应向德金联盛公司承担的责任无关；发票虽可佐证讼争《商铺租赁合同》并非在2016年5月16日签订，当上述协议仍为合同当事人的真实意思表示。 中体华奥公司向本院提交“关于”哈罗小镇香米“涉嫌存在违法建设的函、实测图，本院经审查认为，上述证据仅可佐证本案讼争租赁房产所在项目涉嫌存在违法建设，但无法体现德金联盛公司所承租的租赁物系违法建筑。 海旅公司向本院提交房屋租赁合同、《厦门市海沧区人民政府专题会议纪要》、《关于厦门市海沧区坪山南里81-85号建筑物出租经营权的说明》。本院经审查认为，房屋租赁合同为中体华奥公司向海旅公司提交备案的租赁合同，与本案讼争的德金联盛公司与中体华奥公司之间的租赁合同不一致的，应以当事人的实际约定为准；《厦门市海沧区人民政府专题会议纪要》、《关于厦门市海沧区坪山南里81-85号建筑物出租经营权的说明》可以佐证海旅公司具有出租讼争租赁物的相关权利。 庭审过程中，德金联盛公司明确其基于房屋租赁合同关系向法院提起诉讼。 本院认为，中体华奥公司与案外人庄伟宏签订《商铺租赁合同》后，德金联盛公司、中体华奥公司及案外人庄伟宏三方达成协议将《商铺租赁合同》中的承租方变更为德金联盛公司，德金联盛公司依法成为《商铺租赁合同》的合同主体。根据已经生效的判决认定，本案中中体华奥公司出租的房屋具有合法的批建手续，《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，依法应当认定合法有效，各方均应按照约定履行义务。《商铺租赁合同》中约定，出租方已明确告知租赁物没有产权证、红线图，如因上述瑕疵导致电影院无法正常开业承租方有权终止合同，同时出租方应退还承租方已缴纳的所有费用（包括押金、租金、管理费等），且承租方有权要求出租方赔偿承租方实际投入费用，现讼争租赁房屋无法办理消防验收手续，德金联盛公司无法正常开业，德金联盛公司作为承租方有权终止合同并要求中体华奥公司退回相关费用及赔偿损失。德金联盛公司请求中体华奥公司偿付租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等共计516221元及消防验收协调费117500元，具有相应的合同依据，本院依法予以支持。德金联盛公司因开设影院投入设计费5万元、影院内部装修款120万元、影院广告装修款32000元、播放影片放映机租赁费用912916元、影院器械及设备保险费2070元，根据合同约定上述损失应由中体华奥公司承担，上述损失合计为2196986元。德金联盛公司因影院开业投入空调设备款80万元、监控设备款46000元、户外全彩显示屏装修款15120元、广告机设备款5720元、爆米花零食器械设备款26600元、制冰机及保温柜设备款15900元、电影播放放映窗玻璃设备款9000元、播放影片管理系统设备款28000元、配电设备款12600元，考虑到上述相关设备尚有可再利用的价值，本院酌定德金联盛公司上述设备部分德金联盛公司的实际损失为购买价值的80%，该部分的损失价值为767152元。德金联盛公司主张的其余部分损失因没有证据证明已经实际发生，德金联盛公司可待损失实际发生后另行主张。海旅公司并非《商铺租赁合同》的相对方，德金联盛公司无权基于房屋租赁合同关系要求海旅公司就中体华奥公司应承担的责任承担连带责任。德金联盛公司因本案诉讼支出保全申请费5000元，根据本院支持德金联盛公司诉讼请求的比例，本院认定中体华奥公司应承担的合理部分为2570.7元，其余部分由德金联盛公司自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、厦门中体华奥文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市德金联盛影院有限公司退还租赁保证金、租金、物业管理费、水电费共计516221元； 二、厦门中体华奥文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市德金联盛影院有限公司偿还消防验收协调费117500元； 三、厦门中体华奥文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市德金联盛影院有限公司赔偿装饰装修、设施设备、保险费等损失共计2964138元； 四、厦门中体华奥文化产业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市德金联盛影院有限公司支付保全申请费2570.7元； 五、驳回厦门市德金联盛影院有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费60784元，减半收取计30392元，由厦门市德金联盛影院有限公司负担8823元，由厦门中体华奥文化产业有限公司负担14766元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇二〇年一月十四日 代书记员 姚卓群 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。