江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初4670号原告：王玲芳，女，1954年7月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张霄南，江苏海联海律师事务所律师。被告：昆山纯高投资开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新南路888号，统一社会信用代码91320583789056676N诉讼代表人：昆山纯高投资开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：程庆军，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佩，江苏百年东吴律师事务所实习律师第三人：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路900号，统一社会信用代码91310115132200530B。负责人：董子泳，系该行行长。委托诉讼代理人：魏君斓，上海瀛泰律师事务所律师。原告王玲芳与被告昆山纯高投资开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告王玲芳及其委托诉讼代理人张霄南、被告昆山纯高投资开发有限公司的委托诉讼代理人程庆军、王佩、第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行的委托诉讼代理人魏君斓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玲芳向本院提出诉讼请求：一、判决被告及第三人配合将位于昆山市玉山镇XX号楼房屋(产证号：101XXXX)办理产权变更登记至原告名下；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年1月17日与昆山纯高投资开发有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的XX号房(产证号：101XXXX)，总价4413024元，原告于2012年1月17日支付了首付款2200000元，并于当天即拿到钥匙，装修使用至今。关于第二笔房款双方约定于2012年2月20日付清，昆山纯高投资开发有限公司承诺房产证于2012年8月31日之前办妥。后原告知悉该房早已被抵押，双方又签订《补充协议》，昆山纯高投资开发有限公司承诺于2012年8月31日之前办理出房产证，否则承担违约责任，支付违约金300000元，原告在办理产证前付清余下房款。经原告多次催告昆山纯高投资开发有限公司，但是昆山纯高投资开发有限公司人去楼空，根本无人对接办理。昆山市人民法院于2018年7月5日裁定受理昆山纯高投资开发有限公司破产清算一案，于2018年7月27日指定江苏百年东吴律师事务所担任管理人。管理人于2018年11月15日向本人寄送债权申报资料，本人于2018年11月16日收到债权申报通知，原告于2018年11月21日向管理人申报债权，并于2018年12月13日书面告知管理人要求交付房屋，支付剩余尾款。但管理人于2019年1月15日邮寄《债权审核结果通知书》，对原告要求确认所有权，继续履行合同的要求不予确认，仅确认300000元的债权。原告认为，房屋买卖合同合法有效，原告愿意支付剩余房款涤除第三人的他项权，继续履行房屋买卖合同具有事实和法律依据，管理人以《物权法》规定“不动产权未经登记，不发生效力”为由拒绝认定原告确认所有权缺乏事实和法律依据。恳请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告昆山纯高投资开发有限公司辩称：涉案的房屋买卖合同已经解除，根据破产法第十八条规定，昆山纯高投资开发有限公司在2018年7月5日被昆山市人民法院裁定进入破产程序，因此到2018年9月5日之前管理人未决定未继续履行该合同的该合同视为解除。第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行述称：我们是抵押权人，若不能清偿抵押权，我方无法配合原告过户。我方设立抵押权时间2011年6月，原被告签的售房合同是在2012年1月，既在原告签订合同时应当知道标的房屋上设有抵押权，只有抵押人清偿抵押权所涉款项2338402元之后，抵押权人才有可能解除抵押权。经审理查明：2012年1月17日，原告与被告签订《商品房购销合同》一份，约定：被告将XX号房（建筑面积501.48平方米，单价每平方米8800元）以总价4413024元出售给原告，原告于2012年1月17日支付首付款2200000元，剩余房款2213024元于2012年2月20日前一次性付清。被告应在2012年2月29日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付原告使用。被告承诺在2012年8月31日前为原告办理出房地产权属证书。如被告按期办理出房地产权属证书，则原告不得追究被告其他任何责任；如被告无法按期办理出房地产权属证书，则原告退房，被告在30天内将原告已付房款归还并支付已付房款的银行同期活期利息；原告不退房，被告按已付房款的日万分之三向原告支付违约金。上述合同签订后，原告于2011年12月10日支付被告10万元、于2012年1月17日支付210万元，共计220万元。在原告支付上述款项后，被告将涉案房屋的钥匙交付原告，原告使用涉案房屋至今。2012年2月25日，原告与被告签订补充协议一份，该协议载明：双方于2012年1月18日就昆山市XX号物业签订商品房买卖合同，原告并于当日支付首期房款。但由于该房产暂时抵押无法为原告办理出产证，经双方协商后，就上述物业被告郑重向原告承诺如下事宜：被告承诺按照与原告所签署合同“第十四条关于产权登记的约定之第三小条”为原告办理出房产证，如被告不能按照合同约定为原告办理出房产证及其他相关证件，被告承诺全额退款并按照银行同期存款利率支付已付房款的全部利息，另外再支付原告违约金共计30万元。在未办理完毕产证之前，被告愿将上述物业交由原告暂使用，以示公信。等被告解冻上述抵押资产并开始办理产证之前，原告必须付清余下所有的房款及办理产证费用，并协助被告办理属于原告的产证，如原告不协助被告办理产证导致产证延期，后果由原告自己承担。本协议作为双方购房合同补充协议，经双方签字盖章后具有同等法律效力。原告于2012年11月8日起诉被告至昆山市人民法院要求被告协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，昆山市人民法院于2014年5月16日出具（2012）昆民初字第2143号民事裁定书，认为由于涉案房屋在本院查封前有其他法院的先行查封，目前仍处于查封状态，且涉案房屋上附加有银行的他项权，因此，原告要求被告办理涉案房屋的所有权变更手续的诉请目前客观上不能实现，故驳回原告的起诉。原告于2014年10月13日再次起诉被告至昆山市人民法院要求被告协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，昆山市人民法院于2014年11月13日出具（2014）昆民初字第3360号民事裁定书，认为原告要求被告办理涉案房屋的所有权变更手续，因客观原因不能实现，被本院驳回起诉后，在涉案房屋的物权变动受限事宜未解决之前，原告无权再次就相同诉请以相同事实及理由起诉，故对原告的起诉，本院予以驳回。因被告未能清偿到期债务，经案外人刘某、浙江省东阳第三建筑工程有限公司申请，本院依法受理对被告的破产清算申请并指定江苏百年东吴律师事务所单独被告的管理人。本院于2018年7月31日发出通知书，该通知书载明：本院定于2018年9月14日下午14时00分在昆山市人民法院第13号法庭召开第一次债权人会议，依法申报债权后有权参加。2018年12月13日，原告向被告的管理人发出《继续履行合同交付房屋催告函》，该函载明：本人王玲芳于2012年1月17日与昆山纯高投资开发有限公司签订了《昆山市商品房购销合同》，购买了位于昆山市玉山镇XX号房，总房价为4413024元。本人于签订购房合同当天支付了房款2200000元，并于当天即拿到钥匙，装修使用至今。第2笔房款双方约定于2012年2月20日付清，昆山纯高投资开发有限公司承诺房产证于2012年8月31日之前办妥。后本人知悉该房早已被抵押，双方又签订《补充协议》，昆山纯高投资开发有限公司承诺于2012年8月31日之前办理出房产证，否则承担违约责任，支付违约金300000元，本人在办理产证前付清余下房款。经本人多次催告昆山纯高投资开发有限公司，但是昆山纯高投资开发有限公司人去楼空，根本无人对接办理。昆山市人民法院于2018年7月5日裁定受理昆山纯高投资开发有限公司破产清算一案，于2018年7月27日指定江苏百年东吴律师事务所担任管理人。管理人于2018年11月157向本人寄送债权申报资料，本人于2018年11月16日收到债权申报通知。经本人查询，该套房屋并未被苏州中院拍卖，本人自2012年签订协议时即拿到房子并装修使用至今，现该套房屋亦没有被拍卖，现要求继续履行合同，本人愿意将剩余房款(扣除违约金30万元)支付给管理人。现要求：1、管理人继续履行合同，交付房屋；2、愿意支付剩余房款(扣除违约金30万元)支付至管理人账号；3、要求管理人提供相关账号。2019年1月15日，被告向原告发出《债权审核结果通知书》，该通知书载明：昆山纯高投资开发有限公司因不能清偿到期债务，根据刘某和浙江省东阳第三建筑工程有限公司向昆山市人民法院提出对昆山纯高投资开发有限公司的破产清算申请，昆山市人民法院于2018年7月5日作出(2018)苏0583破12号民事裁定书，裁定受理昆山纯高投资开发有限公司破产清算一案，并于2018年7月27日作出(2018)苏0583破12号决定书，指定江苏百年东吴律师事务所担任管理人。2018年11月21日，贵方向管理人提交债权申报登记表要求1.确认昆山市玉山镇XX号房屋归申报人所有(优先权利)，并协助办理产权变更登记手续；2.确认延期办理产证的违约金300000元为申报人债权。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十六条、五十七条等规定，管理人对贵方申报的债权依法进行了审核，现将审核结果通知如下：1.贵方要求确认所有权，管理人不予认可，理由为XX号房目前登记于昆山纯高投资开发有限公司名下，根据《物权法》的规定，不动产物权未经登记，不发生效力；2.贵方要求确认300000元债权，经管理人审核，予以认定。债权人对管理人债权审核结果有异议的，自收到本通知书之日起十五日内，向昆山市人民法院提起诉讼。债权人未在期限内提出诉讼的，视为对管理人的债权审查结果无异议，管理人将据此提请昆山市人民法院作出债权认定裁定。2018年9月14日，被告管理如出具的《管理人执行职务的阶段性工作报告》第19-21页载明：根据《不动产登记簿查询记录》及其他相关资料，查得被告名下的不动产信息如下：序号：1；不动产权证号：101XXXX；幢号：X；房号：XX；建筑面积：501.48平方米；买受人：王玲芳（即原告）；房款是否支付完毕（欠付金额）：未核实。……管理人将就继续核实债务人名下房产具体情况，在不存在权属纠纷的前提下，针对全部房款已经支付完毕的买受人，管理人将予以配合办理产权证书；针支付部分房款的买受人，待其支付完毕剩余房款后，管理人将予以配合办理产权证书。若其不支付剩余房款，管理人将对该房产进行处置，并通知买受人申报债权；针对不配合管理人核实信息的买受人，管理人将在履行通知义务后处置该房产，并通知申报债权。另查明：昆山市玉山镇XX号房屋的不动产产权人为被告，不动产权证号101XXXX，登记时间为2010年8月19日，建筑面积501.48平方米，规划用途为办公，该房屋上设有抵押权，权利人为第三人，债权数额2338402元，期限为2011年6月23日至2012年6月23日。原告在庭审中表示愿意出资2338402元涤除第三人在涉案房屋上的抵押权。上述房屋于2012年9月27日被上海市第二中级人民法院查封、于2014年9月26日被浙江省东阳市人民法院查封。上述事实由商品房购销合同、补充协议、银行转账凭证、收据、民事裁定书、决定书、通知书、催告函、邮寄凭证、工作报告、不动产产权登记信息查询证明等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：破产程序实质上属于执行程序。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告在涉案房屋被查封前已与被告签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有该房屋、已按照合同约支付部分价款并愿意将剩余款项一次性支付至法院，未能办理过户登记亦非原告自身原因，符合其权利能够排除执行的情形，故本院认为被告要求按照《中华人民共和国破产法》第十八条的规定解除与原告之间的合同没有依据，本院不予支持，涉案房屋买卖合同应继续履行。涉案房屋尚存在数额为2338402元的抵押权，但原告在庭审中亦表示愿意涤除，在原告向第三人支付2338402元涤除抵押权后，第三人应配合办理涤除抵押权。上述抵押权涤除后，被告应配合办理不动产产权过户手续。由于原告涤除抵押权支付的款项数额高于其应向被告支付的房款的数额，两项相抵，原告不再向被告支付房款，至于原告多支付部分，在本案中不予理涉。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告王玲芳于本判决生效之日起十日内支付第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行2338402元；在上述款项支付之后十日内，第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行协助被告昆山纯高投资开发有限公司办理抵押权涤除手续；在上述手续办理完毕十日内，被告昆山纯高投资开发有限公司协助原告王玲芳办理昆山市玉山镇XX号房（不动产权证号101XXXX）的不动产产权过户手续。（上述款项支付昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526036942）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42104元，由被告负担。其中，原告预交的案件受理费42104元，本院予以退还，被告应当负担的42104元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811129374；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  金 琰人民陪审员  俞惠兰二〇二〇年一月十三日书 记 员  柴明灿