福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9650号 上诉人（原审被告）：方美榕，女，1967年4月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：方美羡，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯晓颖，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴天宝，男，1961年2月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄鼎溦，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婵君，福建融成律师事务所律师。 上诉人方美榕因与被上诉人吴天宝房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方美榕上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴天宝的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吴天宝承担。事实和理由：一、方美榕是先农村集体经济组织成员，一审认定其未取得先农村集体经济组织成员资格，属于事实认定错误。方美榕于2005年12月24日将户籍迁入先农村，并实际参与了先农村的政治活动、经济活动，方美榕已经取得了先农村的集体经济组织成员资格。而本案双方针对案涉房屋分别于2005年1月13日、2005年8月30日签订了两份《协议书》，并在方美榕于2005年12月14日成为先农村集体经济组织成员后，双方又重新于2006年1月12日签订了一份《房屋买卖契约》，再次确认了就案涉房屋进行买卖的事实。《房屋买卖契约》签订后，双方当事人共同向福州市仓山区房管局申请办理了产权变更登记手续，经福州市仓山区房管局审查同意并颁发了房屋所有权证。故方美榕在《房屋买卖契约》签订前已系先农村集体经济组织成员，其有权购买案涉宅基地及地上房产。二、一审判决认定案涉房屋买卖无效，属于法律适用错误。1.如前所述，方美榕于2005年12月14日成为先农村集体经济组织成员后，其已具备购房资格，案涉两份《协议书》及《房屋买卖契约》均为合法有效合同。2.土地管理法禁止或限制宅基地在城镇居民与集体经济组织成员之间转让，规范的是物权转移的禁止性规定，但并未规定当事人签署的房屋买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本案为房屋买卖合同法律关系，即使方美榕不具备购房条件，双方签署的房屋买卖协议亦属有效合同。3.相关生效裁判文书也是以户籍认定集体经济组织成员资格，并进而认定房屋买卖合同有效。三、案涉协议均系双方真实意思表示，方美榕已将购房款项支付完毕、办理了产权变更登记，且其从购房至今十多年一直占有、使用案涉房屋，吴天宝因房价上涨和房屋拆迁等因素，提起诉讼主张协议无效，严重违反了诚实信用原则，也严重损害了方美榕的合法权益。四、本案为房屋买卖合同纠纷，适用普通诉讼时效的规定。案涉《协议书》及《房地产买卖契约》均已于2006年2月21日履行完毕，且吴天宝在方美榕户籍迁入后重新与方美榕签订《房地产买卖契约》的行为，也足以证实吴天宝在当时就明知方美榕不具备本村户籍，案涉房屋不能转让、过户的事实，不存在2018年才知晓权利受到侵害的可能性，故本案早已经超过诉讼时效。五、一审判决认定合同无效导致的后果系违反法律强制性规定。经方美榕向福州市不动产登记档案馆查档了解，吴天宝在先农村另有一处产权房屋，该房屋建设在先农村的宅基地上，一审判决双方房屋买卖合同无效，并要求方美榕返还房屋，将导致吴天宝实际上拥有两块宅基地，判决结果明显违背了《土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”的规定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了方美榕的合法权益，应当予以纠正。 吴天宝辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、方美榕不是案涉房屋所在村集体经济组织的成员。方美榕自购房或落户后从未享受先农村集体经济组织成员的相关补贴，如退休补贴等，且自2005年购买案涉房屋后并未领取过先农村2008年220V变电站土地征收补偿款，也从未参加村民大会，村小组会议，未能取得村内议事表决的相关权利。方美榕也未能按一审法院的要求提供能够证明其系先农村集体经济组织成员的证据，故一审认定方美榕不是先农村集体经济组织成员事实清楚。二、案涉房屋系先农村宅基地自建房，其土地所有权为村集体共同所有，吴天宝无权自行出让给本集体经济组织以外的其他人，一审认定相关协议违反了土地管理法的强制性规定，应认定为无效，适用法律正确。三、吴天宝未违反诚实信用原则。方美榕以远低于市场商品房价格的价款向吴天宝购买案涉房屋，其明知案涉房屋系所谓的“小产权房”，仍抱侥幸心理，该行为实质上扰乱了集体土地流通市场秩序，违反了法律的强制性规定，其应当承担合同无效的法律风险，且合同无效便自始无效。案涉房屋并未即将拆迁，不论房价涨跌也均不能影响案涉合同无效的事实，方美榕以此为由主张吴天宝违反诚实信用原则，缺乏依据且不合理。四、本案确认合同无效的请求属于形成权，不适用诉讼时效的规定，若认为该形成权受期间限制，也应受除斥期限而非诉讼时效的限制。 吴天宝向一审法院起诉请求：1.判令吴天宝、方美榕所签订的《协议书》以及备案的《房地产买卖契约》无效；2.方美榕协助吴天宝办理坐落于仓山区先农村吴厝顶的房屋（原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第××号）恢复登记至吴天宝名下的手续；3.方美榕立即返还吴天宝所交付的房屋（位于福州市仓山区，原房屋所有权证号：榕郊Ｓ字第××号）；4.本案诉讼费由方美榕承担。 一审法院认定事实：吴天宝与方美榕先后于2005年1月13日、2005年8月30日签订两份《协议书》，约定吴天宝将坐落于仓山区先农村吴厝顶一幢贰层半青砖楼房（产权证号：榕郊Ｓ字第××号，面积356平方米）以及楼房外围墙前后埕面积约120平方米以合计410000元价格转让给方美榕。2006年1月12日，吴天宝、方美榕再次签订一份《房地产买卖契约》，约定吴天宝将坐落于仓山区仓山镇先农村吴厝顶建筑面积为356平方米（产权证号：榕郊Ｓ字第××号，产权人：吴天宝）的房屋以200000元价格出卖给方美榕。同日，吴天宝、方美榕以该份《房地产买卖契约》为依据，向福州市房地产交易登记中心申请办理产权过户。2005年12月14日，方美榕以夫妻投靠名义将户籍从仓山区中墩弄76号迁入仓山区吴厝顶101号。2006年2月21日，方美榕取得了仓山区仓山镇先农村吴厝顶共计332.84平方米（原产权证阳台面积全部计算，再办理产权证时折半计算阳台面积）房屋的产权证（产权证号：榕房权证Ｃ字第××号），权利来源于2006年1月12日买受吴天宝产业。 一审法院认为，《协议书》所涉房屋系农村住房，该房屋所在的土地性质为村集体所有，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，农村房屋的买卖合同，应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等。方美榕虽户籍迁入仓山区先农村吴厝顶101号，但其未提交证据证实其本人或其家人已取得先农村集体经济组织成员资格，本案吴天宝将案涉房屋出售给集体经济组织成员以外的人员，违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定无效。吴天宝要求确认双方签订的房屋买卖《协议书》、以及备案的《房地产买卖契约》无效，予以支持。房屋买卖《协议书》无效后，方美榕依据该《协议书》取得的权证号为榕房权证Ｃ字第××号项下的房屋应予返还并协助吴天宝将上述房屋恢复登记至吴天宝名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、吴天宝与方美榕签订的《协议书》、《房地产买卖契约》无效；二、方美榕于判决生效之日起三十日内协助吴天宝办理将坐落于福州市仓山区仓山镇先农村吴厝顶，房屋所有权证号：榕房产权Ｃ字第××号的房屋恢复登记至吴天宝名下的手续；三、方美榕于判决生效之日起三十日内将福州市仓山区仓山镇先农村吴厝顶的一幢三层房屋（房屋所有权证号：榕房产权Ｃ字第××号，建筑面积332.84平方米）返还吴天宝。案件受理费35280元，由方美榕负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，根据我国现行“房地一体”、“地随房走”、“房随地走”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。因此，本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售或城镇居民购买农村房屋，均违反了农村宅基地使用权基本属性，应认定无效。本案中，方美榕于2005年12月14日才以夫妻投靠名义将户籍迁入吴厝顶，其与吴天宝于2005年1月13日、8月30日签订两份买卖案涉房屋的《协议书》时，方美榕的户籍并不在吴厝顶，双方于2006年1月12日签订用以备案的《房地产买卖契约》时，方美榕的户籍迁入吴厝顶也尚不足一个月，且其丈夫的户籍实际上也是与方美榕同一日迁入吴厝顶，故即使双方《房地产买卖契约》签订时间在方美榕户籍迁入吴厝顶之后，也不足以证明方美榕或其家庭成员在《房地产买卖契约》签订时已在吴厝顶形成了较为固定的生产生活关系，已成为先农村集体经济组织成员，符合购买案涉房屋的前提条件，故吴天宝与方美榕签订的《协议书》及《房地产买卖契约》应认定为无效。确认合同无效请求权不适用诉讼时效期间的规定，方美榕关于吴天宝的相关主张已超过诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予支持。 综上所述，方美榕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35280元，由方美榕负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年一月十七日 法官助理 卢里灿 书记员黄晓琴