贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0123民初2103号 原告：高祥林，男，1972年02月15日出生，彝族，住贵州省修文县。 原告：林丽，女，1975年12月05日出生，汉族，住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：高祥林（系原告林丽之夫），彝族，住贵州省修文县。 被告：修文冠荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道碧璟苑1-2单元1-2层。 法定代表人：陈忠斌，该公司总经理。 原告高祥林、林丽与被告修文冠荣房地产开发有限公司（以下简称冠荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年08月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高祥林、原告林丽的委托诉讼代理人高祥林到庭参加诉讼。被告冠荣公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告高祥林、林丽共同向本院提出诉讼请求：1．判令被告于判决生效后立即给付原告因延迟收房产生的违约金（庭审中，原告明确为被告逾期交房违约金）37801.22元（逾期1223天，每天31.06元）；2．判令被告给付原告客厅阳台间玻璃门补偿费500.00元；3．判令被告赔偿原告所购房屋卧室、客厅内墙墙面质量不合格（多处墙体反碱）导致硅藻泥装修返工损失5000.00元；4．判令领取钥匙时被告强迫原告签订的《修文冠荣房地产开发有限公司文城逸都小区Ａ区关于延迟交房违约的处理协议》无效；5．案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年12月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｘxxxxxxx0），购买位于修文县住房一套，合同约定建筑面积100.34平方米，套内建筑面积79.03平方米，购房总价款309086.00元；交房时间为2014年06月30日。原告依照合同约定支付首付款93086.00元后，余款216000.00元通过住房公积金贷款方式全额付清。在原告履行合同约定后，被告未按合同约定交房时间按期交房，直至2018年03月08日才以张贴通告的方式通知领取钥匙。被告交房时间逾期1223天，按房屋总价万分之一计算违约金，被告应当支付原告逾期交房违约金37801.22元。按合同约定原告所购房屋客厅与阳台之间需要安装隔断玻璃，交房时经查看并未安装，被告口头承诺凡是没有安装隔断玻璃的给予补偿500.00元，为此被告应支付原告补偿费500.00元。领取钥匙后，经查看原告所购房屋由于长期处于潮湿状态，室内客厅、主卧、次卧墙面多处发生反碱现象，房屋质量明显不合格。原告多次向物管反馈情况，物管工作人员到场查看后答复向房开反映后处理，后一直未处理。原告不得以对房屋进行装修，装修完毕后，墙面反碱部位多次发生瓷粉、硅藻泥崩壳现象，需要找人重新返工，并且经网上查询得知，墙面反碱现象俗称“墙癌”，是无法彻底维修杜绝的，还可能发生返工后再次崩壳受损，给原告的生活带来的影响和损失无法预料。因此，被告需要向原告赔偿因墙面反碱造成硅藻泥返工的损失5000.00元，原告保留后续发生受损继续向被告索赔的权利。2018年03月08日，原告看到被告张贴的领取钥匙通告后，到被告公司所在地领取钥匙，被告才告知原告，需要签订其单方面拟定的《关于延迟交房违约的处理协议》，才能凭被告的“放行通知”到物管公司领取钥匙，否则物管不发放钥匙。由于原告所购房屋延迟很久时间交房，原告领取钥匙收房心切，在违背自己真实意思表示的情况下，不得已签订了协议，该协议应为无效协议。 被告冠荣公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告高祥林、林丽作为共同买受人与被告冠荣公司作为出卖人于2012年12月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｘxxxxxx0），约定：原告高祥林、林丽购买被告冠荣公司位于修文县，建筑面积100.34平方米，套内建筑面积79.03平方米，总价购房总价款309086.00元；买受人于合同签订之日交付出卖人首付款93086.00元，余款216000.00元以住房公积金贷款支付。该合同约定其他相关内容为：“第十一条交房时间和条件（一）出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3……项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……第十三条约定“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。……（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。……”该合同只约定出卖人在涉案商品房交付使用之日起90日内申请所有权初始登记，未约定涉案房屋所有权转移登记的具体时间。合同签订后，原告依照合同约定支付首付款93086.00元，余款216000.00元通过住房公积金贷款方式付清。之后，被告未按合同约定交房时间按期交房。 2016年07月05日，由修文县住房和城乡规划建设局主持被告与40位业主就被告开发的文城逸都A区项目延期交房问题进行了协商，经过协商，达成一致意见，并由责任单位冠荣公司，监督单位修文县住房和城乡规划建设局，业主代表刘某、周某某等四人签署了《关于文城逸都A区项目延期交房的处理意见》，该意见载明：“1．施工方面……2．交房时限：冠荣房开公司确定于2017年02月28日前交房。3．违约赔偿：第一、违约金赔偿比例冠荣房开公司一律按照万分之一对业主进行赔偿，赔偿时间从合同约定交房之日起计算。第二、违约金支付时间，于交房后20个工作日内以现金或者其他方式进行赔偿（赔偿方式由业主自行选择），若2017年02月28日项目未能正式交房，则从2017年3月1日起进行违约金的赔偿。……本次处理过程中冠荣房开的有关承诺作为合同补充协议，与合同具备同等法律效益。……”该处理意见约定交房期限届满后，被告冠荣公司仍未能按时交房。2017年06月30日，被告冠荣公司在文城逸都项目售楼部张贴交房公告，公告载明“修文文城逸都项目二期工程（A1至A16）于2017年7月1日正式交房……鉴于文城逸都二期集中交房业主较多，……特将集中办理交房手续时间从2017年7月1日至2017年8月31日……”，楼栋的交房时间以表格列明。有部分购房人获知可以交房信息后，到被告处领取了所购房屋钥匙收房，原告高祥林、林丽未在上述公告载明的交房期间收房。2018年03月08日，原告高祥林到被告处办理交房事宜，领取钥匙，接收了涉案房屋，并与被告签订《关于延迟交房违约的处理协议》，该协议内容为“甲方：修文冠荣房地产开发有限公司乙方：购房人：高祥林……经双方协商同意将修文冠荣房地产开发有限公司因文城逸都小区A区延迟交房的违约金至2017年6月30日止共5245.00元用以抵扣以下费用。1．自与物业公司签订物业管理合同之日起一年的物业费用共1445.00元；2．可视电话机安装费用共1400元；3．天然气开通费用2400元。并同意因现在只能分期交房，故相关手续及合格证待综合验收完毕后办理。此协议对所有业主一视同仁”。 以上事实，有到庭当事人陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》复印件、收款收据、住房公积金个人住房贷款收款人银行开户情况证明、贵阳住房公积金贷款支付凭证、《关于文城逸都A区项目延期交房的处理意见》、《修文冠荣房地产开发有限公司文城逸都小区A区关于延迟交房违约的处理协议》、钥匙放行通知单、物管费抵扣说明，被告提交的交房公告照片、钥匙放行通知单、物管费抵扣说明等证据予以佐证，本院予以确认。 另查明，二原告购买的涉案商品房为预售商品房，预售商品房批注机关为修文县住房和城乡建设局，预售许可证号为筑商房预字第××号。被告冠荣公司开发的文城逸都Ａ区商品房项目至今未经竣工验收合格，也未办理房屋产权初始登记。 本院认为，本案的争议焦点为：1．原、被告签订的《关于延迟交房违约的处理协议》是否有效；2．原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求有无事实和法律依据；3．原告要求被告给付原告客厅阳台间玻璃门补偿费500.00元的诉讼请求有无事实和法律依据；4．原告要求被告赔偿原告所购房屋卧室、客厅内墙墙面质量不合格（多处墙体反碱）导致硅藻泥装修返工损失5000.00元有无事实和法律依据。 关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原、被告签订的《关于延迟交房违约的处理协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定，合法有效。原告称该协议是原告在违背自己真实意思表示的情况下不得已签订，但未提供相应的证据予以证实，原告并无证据证明双方当事人签订的《关于延迟交房违约的处理协议》存在无效的情形。故原告提出确认《修文冠荣房地产开发有限公司文城逸都A区关于延迟交房违约的处理协议》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但根据相关规定，房开企业不能收取的天然气开通费用，协议中关于天然气开通费用的抵扣违反了相关规定，被告应当将天然气开通费用2400.00元退还原告，为减轻当事人诉累，本院在本案中予以处理。 关于焦点2，原告高祥林到被告处办理交房事宜时与被告签订的《关于延迟交房违约的处理协议》合法有效，双方当事人已经就被告逾期交房的违约金作了协商处理，原告再要求被告支付逾期交房违约金于法无据。 关于焦点3，原告主张涉案房屋客厅和阳台之间未安装隔断玻璃门，被告为此口头承诺给予补偿500.00元，但原告未提供相应的证据予以证实，本院不予采信。对原告要求被告给付原告客厅阳台间玻璃门补偿费500.00元的诉讼请求，本院不予支持。如确有此事实，原告可直接找被告解决；如解决不成，可收集证据后另行主张权利。 关于焦点4，原告未提供证据证明其所购房屋卧室、客厅内墙墙面质量不合格导致硅藻泥装修返工损失5000.00元的事实，且在诉讼中原告高祥林自己亦称“将在装修后处理此问题，预估产生5000.00元费用”，说明原告无产生该损失的依据，故原告要求被告赔偿原告所购房屋卧室、客厅内墙墙面质量不合格（多处墙体反碱）导致硅藻泥装修返工损失5000.00元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 被告冠荣公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告修文冠荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高祥林、林丽退还天然气开通费用2400.00元； 二、驳回原告高祥林、林丽的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费882.00元，减半收取计441.00元，由被告修文冠荣房地产开发有限公司负担25.00元，原告高祥林、林丽负担416.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  饶伏龙 二〇二〇年一月二十日 法官助理张维 书记员吴瑶