河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初13639号原告：支建斌，男，1981年4月5日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。原告：张海滨，男，1982年9月22日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文广，河南博正律师事务所律师。被告：郑州新悦城物业管理有限公司，住所地郑州市二七区大学中路9号，统一社会信用代码91410103569806033C。法定代表人：刘江，系该公司执行董事兼总经理。被告：郑州深信投商用置业有限公司，住所地郑州市二七区大学路10号（大学路与政通路交叉口东南角），统一社会信用代码91410100794285553L。法定代表人：乔春生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告：刘江，男，1975年6月28日出生，汉族，住山西省太谷县利民区。原告支建斌、张海滨与被告郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）、郑州深信投商用置业有限公司（以下简称深信投公司）、刘江房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告支建斌、张海滨的共同委托诉讼代理人宋小超、被告深信投公司的委托诉讼代理人王斐斐到庭参加诉讼。被告新悦城公司、刘江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告支建斌、张海滨向本院提出诉讼请求：1.判令被告新悦城公司支付拖欠原告自2018年4月1日至2019年9月30日的租金共计71526.15元，按同期银行贷款利率的四倍支付延期违约金（暂计算至起诉之日为10428.43元，实际计算自应付租金之日至实际支付之日止）；2.判令被告深信投公司和被告刘江对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月29日，原告与被告新悦城公司依法签订《委托经营管理协议》，约定原告将位于郑州市××××号商铺（建筑面积29.99平方米）托管给被告新悦城公司统一进行商业经营和推广。托管期间为2015年1月1日至2019年12月31日，租赁价格每年递增分别为每平方米每月90元、100元、115元、125元、140元，租金每季度支付一次，托管期内无论商铺空置或停业，被告新悦城公司应按约定如期于每季度提前20日将当季租金汇入原告指定账户。如因被告新悦城公司原因迟延支付租金，应按日支付当季租金的1%作为违约金等。2016年4月9日，应被告新悦城公司和深信投公司要求，原告与被告新悦城公司签订补充协议，约定续租期间为2020年1月1日至2024年12月31日，该期间内租金价格为125元/平方/月。合同履行期内，被告新悦城公司多次以筹措资金为由拖欠原告当季租金，自2017年11月10日支付当年第四季度租金30%后拒不再支付后期租金，2017年四季度拖欠租金和2018年一季度租金及违约金原告已通过诉讼审理，判决被告新悦城公司和深信投公司承担连带责任执行完毕。目前被告新悦城公司仍拖欠2018年二季度、三季度、四季度及2019年一季度、二季度租金未支付，违约事实清楚。被告新悦城公司系被告深信投公司全资设立的一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东个人自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告深信投公司为逃避连带赔偿责任，在诉讼期间将其持有对新悦城公司的全部股权转让给被告刘江。原告请求被告深信投公司和刘江依法承担连带责任。经原告多次协商，至今未果，故诉至本院。被告新悦城公司未作答辩。被告深信投公司辩称：一、本案纠纷系委托经营合同纠纷，根据合同的相对性，深信投公司与原告之间无任何法律关系，不应承担法律责任。二、二原告主张的违约金过高，不应得到支持。根据合同法的相关规定，违约金应当以实际损失为限，且本案被告深信投公司并不存在违约情形。三、据深信投公司了解，涉案商场目前实际由案外人郑州思之远农贸市场管理有限公司经营使用，用于经营渔果市集农贸市场，被告新悦城公司已经不再对涉案商场提供物业服务，退出对商场的委托经营管理。涉案的一楼商铺均交付各个业主自行经营使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，目前双方之间的合同履行已经不能实现合同目的。原告与被告新悦城公司之间的合同实际上已经解除，目前双方签订的委托经营协议丧失继续履行的条件。四、协议中约定的租金支付标准过高，根据合同的公平性原则，由于不可归责于合同双方当事人的原因，作为合同履行的基础条件发生了变化，根据情势变更原则，继续履行合同，将会对新悦城公司造成巨大的经济损失，双方约定在2018年的月租金就高达125元每平方米，无论是周围市场房屋租赁价格还是涉案房屋的实际租赁价格均远远达不到上述标准。请求法院对涉案商铺的租赁价格进行考察评估，鉴定后对该租赁费用予以调整。五、深信投公司在2018年4月2日起已经不再是被告新悦城公司的唯一股东，并退出该公司的经营管理，故对被告新悦城公司在2018年4月2日之后对外所负债务不应承担连带责任。综上，原告主张的租金支付标准、违约金标准均过高，且深信投公司不应承担连带担保责任，请求法院查明事实的情况下，驳回原告对深信投公司的诉讼主张。被告刘江未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据及事实，本院认定如下：2014年12月29日,原告支建斌、张海滨（甲方、委托方）与被告新悦城公司(乙方、受托方)签订《委托经营管理协议》一份,载明甲方持有深信投公司开发的位于郑州市××中路新悦城商业中心的部分商铺。甲方(××)为甲方商铺后期物业价值提升需要,愿将该商铺委托乙方代管经营,统一进行商业经营和推广。乙方为商业经营管理公司,是深信投公司全资子公司,并承担着深信投公司在新悦城所属物业的经营管理权；商铺位于郑州市××××号,建筑面积29.99平方米。甲方同意以以下价格将甲方商铺租赁给乙方,计租面积按房本建筑面积计算。租赁价格:第1年至第5年分别为90、100、115、125、140元/平方/月。该租金收益为各位业主的净收益,租赁期间的各种税费由公司承担,与各位业主无关。关于租金的支付方式与时机：按季度支付，乙方须于每季度提前20日将当季度租金汇入甲方于本协议指定的账号,国家法定节假日顺延。乙方同意并接受甲方委托,自本协议签订生效之日起至委托管理期满,以乙方的名义集中统一对该商铺进行招商,并以乙方名义与目标承租人(公司)签署有关租赁经营意向书、租赁经营合同并收取租金及相关费用。在委托经营期限内,该商铺的租金等收益由乙方按本协议约定的方式汇入甲方如下账号，开户行交通银行京广南路支行，账号62×××60，开户姓名张海滨。本委托期限于2015年1月1日起至2019年12月31日止共伍年。在本协议期限内,乙方亦不得擅自单方面解除合同,否则视为根本违约;如果乙方擅自单方面解除合同,乙方应按照甲方商铺总价款的10%承担违约责任并支付协议期限内余下全部租金。如因乙方原因导致延迟给付甲方应收的租金收益,每延迟一天,乙方应按日支付当年季度商铺租金的1%作为延期给付的违约金。乙方逾期支付租金超过两个月的,视为乙方根本违约,甲方有权单方解除本委托协议和收回商铺,同时乙方应按照甲方商铺总价款的10%承担违约责任并支付协议期限内余下全部租金。任何书面通知或图文传真、电子邮件按本协议所述双方注册地址(通信地址)或双方正式书面告知的变更地址投送,投送后即视为送达。2016年4月9日,原告与被告新悦城公司另行签订《补充协议》一份,载明:租赁期限由2020年1月1日至2024年12月31日,该期间内每年度的租金价格为125元/平方/月。委托管理期限延长至2024年12月31日。协议履行过程中,新悦城公司未按约定足额支付原告租金，二原告将新悦城公司及深信投公司诉至本院，要求新悦城公司及深信投公司支付拖欠原告的租金及违约金。被告新悦城公司提出反诉，请求解除其与原告在2014年12月29日签订的《委托经营管理协议》。本院于2018年11月10日作出（2018）豫0103民初7774号民事判决，判决被告新悦城公司向原告支建斌、张海滨支付2017年第四季度和2018年第一季度租金及相应的违约金，被告深信投公司对新悦城公司的债务承担连带清偿责任，并驳回了被告新悦城公司的反诉请求。被告新悦城公司及深信投公司不服该判决，提出上诉，郑州市中级人民法院于2019年1月30日作出（2018）豫01民终20731号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现2018年第二季度、第三季度、第四季度及2019年第一季度、第二季度、第三季度的租金，被告新悦城公司也未支付，故二原告诉至法院，请求判令：1.被告新悦城公司支付拖欠原告自2018年4月1日至2019年9月30日的租金共计71526.15元，按同期银行贷款利率的四倍支付延期违约金（暂计算至起诉之日为10428.43元，实际计算自应付租金之日至实际支付之日止）；2.被告郑州深信投商用置业有限公司和被告刘江对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。另查明，被告新悦城公司成立于2011年2月16日,至2018年4月2日变更前,被告深信投公司为被告新悦城公司唯一股东,持股比例100%；2018年4月2日该公司的股东变更为刘江，股权转让协议约定：深信投公司股权转让后的权利和应承担的义务，随股权转让而由刘江享有与承担，企业类型为自然人独资有限责任公司。本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原告与被告新悦城公司签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》均不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效协议。双方应当按照上述协议履行各自的义务。被告新悦城公司未能按照合同约定支付租金,构成违约,应承担相应的违约责任。故原告诉请新悦城公司支付拖欠租金及违约金的诉讼请求,本院予以支持。关于拖欠的租金：2018年第二季度、第三季度、第四季度租金,按照协议约定应为33738.75元(125元/月/平方米×9个月×29.99平方米),2019年第一季度、第二季度、第三季度租金,按照协议约定应为37787.4元(140元/月/平方米×9个月×29.99平方米)，以上合计71526.15元,故对原告的该项诉请,本院予以支持。原告诉请的按照同期银行贷款利率四倍标准支付延期违约金过高,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定,违约金应以原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,结合本案证据和案情,本院认为违约金应以拖欠的租金为基数,按照中国人民银行同期一般流动资金贷款利率的130%支付拖欠租金期间的利息为宜。关于被告深信投公司、刘江的责任承担问题，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《委托经营管理协议》签订时，被告深信投公司是被告新悦城公司的唯一股东，2018年4月2日股权转让后，刘江成为新悦城公司的唯一股东，深信投公司与刘江均未能举证证明在新悦城公司欠付租金期间，其个人财产独立于新悦城公司的财产，且涉案债务具有持续性特征，故深信投公司与刘江应对涉案债务承担连带清偿责任。刘江与深信投公司之间，一方在承担责任后有权向另一方追偿或依据其内部约定承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州新悦城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告支建斌、张海滨支付2018年第二至四季度及2019年第一至三季度租金共计71526.15元及违约金，违约金均按照中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，其中2018年第二季度的违约金以11246.25元（125元/月/平方米×3个月×29.99平方米）为基数，时间自2018年3月11日至实际支付完毕之日止；2018年第三季度的违约金11246.25元（125元/月/平方米×3个月×29.99平方米）为基数自2018年6月10日至实际支付完毕之日止；2018年第四季度的违约金以11246.25元（125元/月/平方米×3个月×29.99平方米）为基数，自2018年8月11日至实际支付完毕之日止；2019年第一季度的违约金以12595.8元（140元/月/平方米×3个月×29.99平方米）为基数，自2018年12月11日至实际支付完毕之日；2019年第二季度的违约金12595.8元（140元/月/平方米×3个月×29.99平方米）为基数，自2019年3月11日至实际支付完毕之日；2019年第三季度的违约金12595.8元（140元/月/平方米×3个月×29.99平方米）为基数，自2019年6月10日至实际支付完毕之日止；二、被告郑州深信投商用置业有限公司、刘江对上述第一项内容承担连带清偿责任；三、驳回原告支建斌、张海滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1849元，减半收取924.5元，由被告郑州新悦城物业管理有限公司、郑州深信投商用置业有限公司、刘江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  段雪培人民陪审员  王晓丽人民陪审员  徐 娜二〇二〇年一月三日书 记 员  孟兰莹书 记 员  黄天琦