上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10910号上诉人(一审原告、反诉被告)：徐子琦，女，1971年5月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：王宏志(系徐子琦配偶)，男，1970年3月12日出生，蒙古族，户籍地上海市静安区。被上诉人(一审被告、反诉原告)：***，男，1977年4月10日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。上诉人徐子琦因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初12796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐子琦上诉请求：请求原审法院(2019)沪0106民初12796号判决第三项、第七项；依法改判***支付徐子琦逾期付款违约金人民币(以下币种均为人民币)3,866元，***赔偿徐子琦两件摇椅沙发的损失计5,030元，***支付徐子琦房屋闲置费，即1.5倍月租金,计21,700元,以及修复房屋至签订合同时原状的修缮复原费用18,000元。事实与理由：***未足额支付租金八天，根据合同约定，应当按日租金的一倍向徐子琦支付逾期付款违约金，徐子琦据此主张违约金3,866元，原审法院无视当事人的约定，酌情确定***支付逾期违约金120元，显属不当。原审法院已经查明并认为***将徐子琦两件摇椅沙发丢弃的行为不当，根据合同约定，***应当照价赔偿，原审法院确认为按照原价赔偿缺乏事实和法律依据，于理不当。本案中，***存在两项违约行为，即擅自退钱解约和损坏租赁物。针对两项违约行为应当分别计算违约金。涉案房屋闲置达6个月之久，修复费用也达6万余元。当事人商定违约金为两个月租金，不足以弥补徐子琦的损失。原审法院认定事实不清，判决不公，请求二审予以纠正。被上诉人***辩称：针对徐子琦关于逾期违约金3,866元的上诉主张，徐子琦其实已经免除了该项违约金，因为双方在2019年1月交接时徐子琦没有提过该违约金的事情。即便是无法认定徐子琦已经免除该项违约金，但由于合同约定的解约违约金将近3万元，实际上已经弥补了徐子琦的相应损失。另外徐子琦的计算时间有误，具体的逾期时间应该是七天。由于约定的违约金过高，原审酌情认定的违约金金额是合情合理的。关于两件摇椅沙发的损失，徐子琦主张全额赔偿，实际上该两件摇椅沙发购买于2001年，至解约已有17年之久了，在***入住的时候已经处于无法正常使用的状态，***将其丢弃，也是正常使用的一种处置方案。关于房屋闲置的费用以及修复房屋的费用，实际上双方在2019年1月20日已经对涉案房屋进行了交接，在这之后，房屋如何使用是徐子琦自身的事情，和***无关。关于房屋修复费用的问题，徐子琦自始至终没有提供修复产生实际费用的凭证，而且房屋本身装修已十几年，***交还房屋时并没有比较明显的破损和毁损，故对修复费用不认可。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。徐子琦向原审法院起诉请求：1、确认解除双方签订的租赁合同；2、判令***向徐子琦支付因***提前解除合同产生的违约金29,400元；3、判令***向徐子琦支付因其逾期支付租金产生的逾期违约金3,866元；4、判令***向徐子琦支付2018年7月至8月的房租差额计1,400元；5、判令***向徐子琦支付自2019年1月21日起至今(暂计至2019年2月20日)的房屋空置期间的损失，计14,700元，要求其支付租金损失直至第七项诉请中设施修复之日止；6、判令***缴清已产生的水费、电费、物业费,计654元；7、判令***赔偿租赁房内原有的两件摇椅沙发，要求赔偿相关费用5,030元；8、判令***因其不合理使用系争房屋内的装修、部分物品的损坏的进行修缮及恢复原状。(其中客厅及北卧室地面的划痕要求***修复、客厅墙面、主卧及两次卧墙面划痕进行修复，要求***进行维修；吊灯金属架断裂要求***赔偿850元；按摩浴缸损坏要求***赔偿2,600元；烘干洗衣机损坏要求***支付修复费用1,800元；***未经同意擅自更换了台盆，因不符合徐子琦整体装修风格，要求被告赔偿原台盆的费用3,780元，拆除下的台盆由***带离；交接房屋时打印机遗失要求***赔偿600元；小洗衣机丢失要求***赔偿800元；座椅套损坏要求***赔偿100元；立式落地风扇丢失要求***赔偿300元；真皮沙发磨损要求其支付修复费用3,950元)。***则提起反诉，请求判令徐子琦返还租房押金28,000元。原审法院认定事实：2016年6月19日，徐子琦(甲方、出租方)与***(乙方、承租方)签订了《房屋租赁合同》，合同载明：经上海欢盈房地产经纪有限公司居间介绍，甲方将位于上海市静安区海防路XXX弄XXX号室及1201车位之物业出租给乙方居住使用。租赁期限为3年，自2016年7月21日起至2019年7月20日止。租金每月14,000元，月租金递增5%，2018年7月21日至2019年7月20日，月租金14,700元。租金按2个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的7日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按合同承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金共计28,000元。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费、保洁、安保费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳。甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。《租赁合同之附件》上载明系争房屋内附属设施设备：西门子冰箱2台……松下可烘干洗衣机1台……落地风扇1个……沙发4个。并载明：如有不当使用损坏请照价赔偿或协商解决。2018年11月16日，***以微信方式通知徐子琦，***将会在2019年1月20日搬离，终止租赁合同，并于2018年12月19日再次以邮件的方式通知徐子琦。2018年11月15日，徐子琦向***发出的《催告函》载明，系争房屋租金2个月一期支付，最近一期租金应于2018年11月14日之前支付，现已逾期2日，此前徐子琦已通过电话、微信方式多次催告，要求***在收函内及时缴纳房租。2018年11月19日，徐子琦再次向***发出的《催告函》，要求***交纳足额房租并承担违约责任。2019年1月2日，徐子琦向***发出的《催告函》载明，2018年12月24日收到***的微信提醒，经查看邮箱，确定了***书面提出将于2019年1月20日提前终止合同的违约决定，自此***的根本性违约行为已经生效。按照合同约定，提前终止解除合同将承担违约金，为月租金的二倍，即29,400元，且还应承担逾期付款违约金3,866元，并向***表明保证金不能抵扣租金和其他任何费用。为避免扩大损失，徐子琦已挂牌出租系争房屋。另查明，根据系争房屋的账单显示，截至止抄表日，系争房屋2019年1月物业管理费、设备运行费253.2元，2019年1-2月的水费86.2元(读数912)、煤气费183元(读数163)、电费131.6元(平11745、单价0.617元，谷2860、单价0.307元)。原审审理中，徐子琦表示双方在交接房屋时，***已检验并确认过系争房屋内的设施设备的功能正常。现***不当使用设施设备致使洗衣机、地板、墙面、真皮沙发、座椅套、吊灯、浴缸的损坏、两只摇椅沙发、小洗衣机、打印机、落地风扇等的丢失、台盆擅自更换。徐子琦提供的《海防路1201室维修预算编制说明》显示修复费用为45,346.72元。徐子琦同时提交了购买真皮沙发以及摇椅沙发的票据照片，显示购买时间为2001年8月27日，价格为7,518元。2001年9月12日，徐子琦购买型号9907#摇椅、布料型号Vc301-15的布艺沙发，单价为2,515元。徐子琦还提供了在海莲服装店定做椅套的手写收据照片，共计1,250元以及同型号(型号为：兄弟FAX-2480C)打印机的网上报价为1,200元。上述照片为徐子琦在出租前拍照留存的，没有找到原件，由法院酌情处理。就墙面、地板等修复，要求法院酌情确定***赔偿修复费用。***表示，租赁合同清单并未列明小洗衣机及打印机，不在房屋交接范围内，落地风扇是徐子琦自行添加到交接清单中(字迹与其他颜色明显不同)，洗衣机、浴缸、真皮沙发、吊灯、地板、座椅套的在双方在交付房屋时就可能存在问题，且上述设施设备使用年限较长，出现的问题属于正常的设备损耗。另外，徐子琦并无证据证明***不当使用设施设备致其损坏。墙面只是有污渍，并非大面积毁损，且未有证据证明是***行为导致。台盆更换是由于之前的台盆下水不畅，且徐子琦未及时维修。对于徐子琦提供的维修费用预算，***表示维修项目远多于徐子琦主张的范围，不认可预算费用。而徐子琦无法提供相关凭证的原件，真实性无法核实。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按约履行。***于2018年11月16日、2018年11月19日通过微信、电子邮件的方式告知徐子琦，将要于2019年1月20日提前解除合同，现徐子琦、***已经于2019年1月20日办理了房屋交接手续，故双方租赁合同已于2019年1月20日解除，但此系***单方擅自解除合同，理应向徐子琦承担违约责任。根据合同约定，违约金为月租金的2倍，故徐子琦要求***承担违约金29,400元的诉讼请求，法院予以支持。***还曾迟延足额支付租金8天，***认为徐子琦已免除了其逾期支付租金的违约行为，但徐子琦予以否认，且徐子琦在双方往来的函件中曾明确要求***承担逾期付款的违约责任，故***的该项抗辩意见法院不予采纳。根据合同约定，***每逾期一日，应按日租金的1倍向徐子琦支付逾期付款违约金，但***抗辩称该约定的违约金标准过高于徐子琦的实际损失，法院予以认同，法院酌情确定***应向徐子琦支付逾期付款违约金120元。对于2018年7月至8月的租金差额1,400元，***同意支付，法院予以确认。徐子琦要求***承担自2019年1月21日起的房屋空置损失，因徐子琦、***已实际于2019年1月20日办理了房屋交接手续，徐子琦要求***承担空置损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。***搬离系争房屋前水、电、煤及物业费应由***承担，证人在房屋交接时已对水、电、煤读数进行了记录，其中水费、煤气费的读数与徐子琦记录的一致，但徐子琦提供的电费单据中还包含了2019年1月21日至出账期的数据，故法院认为应以证人记录的电费读数为准，法院酌情确定***应向徐子琦支付物业管理费165元、水费86.2元、煤气费183元、电费100元，共计534.2元。至于徐子琦要求***承担修复费用、物品损失的诉讼请求，法院认为，***将徐子琦两件摇椅沙发丢弃的行为显属不当，但即使按照徐子琦提供的发票图片，该摇椅沙发于2001年购买，徐子琦要求***按照原价赔偿缺乏事实和法律依据，法院不予支持；至于房屋内的装修、部分物品的修复费用，为徐子琦的实际损失，法院认为***需承担的违约金已足以弥补徐子琦的上述实际损失，故徐子琦的第七、八项诉讼请求法院不予支持。至于***的反诉请求，合同解除后，徐子琦收取的押金28,000元应予退还，但应优先抵扣***欠付的上述费用。原审法院据此判决：一、确认徐子琦与***就上海市静安区海防路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除；二、***应于判决生效之日起十日内支付徐子琦违约金29,400元；三、***应于判决生效之日起十日内支付徐子琦逾期付款违约金120元；四、***应于判决生效之日起十日内支付徐子琦房租差额1,400元；五、***应于判决生效之日起十日内支付徐子琦水费、电费、物业费、煤气费，共计534.2元；六、徐子琦应于判决生效之日起十日内返还***租赁保证金28,000元，该款应优先抵扣***欠付的上述费用；七、驳回徐子琦的其余诉讼请求。本诉案件受理费1,054.3元，减半收取计527.15元，由徐子琦负担197.15元，***负担330元。反诉案件受理费250元，由徐子琦负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：***在涉案合同履行期间主张解除合同，徐子琦对此表示不认可。在当事人不能达成一致的意见的前提下，***并不具有解除权，其所发解约意思表示并不产生相应法律效力。徐子琦在明确***行为构成违约的情况下，于2019年1月20日与***办理房屋交接手续，并诉诸法院请求确认合同解除。原审法院据此确认涉案合同于交接日解除，并确认***违约，定性正确，本院予以认同。徐子琦的诉请既包括违约金又主张相应的损失，而违约金的主要功能是填补，即弥补守约方的相应损失。当违约金不足以弥补守约方损失时，应当判令违约方赔偿守约方不足部分的相应损失。原审法院考量解约违约金为两个月租金，足以弥补相应修复费用，该认定系基于经验法则，可以认同，故对于徐子琦主张的关于沙发以及修复费用的上诉请求不予支持。但是，原审法院对于徐子琦主张的房屋闲置费用未予支持，而徐子琦在***退租之后，客观上会因重觅新租客而发生闲置状态，相应的租金损失系***退租所造成，徐子琦主张相应损失于法有据，原审法院未予支持徐子琦的该项主张有误，应予纠正。徐子琦上诉主张闲置期间的损失为一个半月租金，尚属合理，本院予以支持。关于逾期付款违约金，在当事人存有约定的情况下，违约方主张调整，原审法院据此调整，系原审法院行使自由裁量权，本院不作干涉。原审判决认定事实清楚。但适用法律略有不妥，本院予以纠正。据此，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初12796号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初12796号民事判决第七项；三、***应于本判决生效之日起十日内支付徐子琦房屋闲置费损失21,700元；四、对徐子琦的其余诉讼请求不予支持。本诉案件受理费1,054.3元，减半收取计527.15元，由徐子琦负担127.15元，***负担400元。反诉案件受理费250元，由***负担。二审案件受理费1,014.9元，由徐子琦负担214.9元，***负担900元。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长 汪 毅审判员 郑 璐审判员 黄 亮二〇二〇年一月二十三日书记员 王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……