内蒙古科尔沁右翼中旗人民法院民事判决书（2019）内2222民初512号原告（反诉被告）：金泉，男，1969年12月3日出生，蒙古族，个体工商户。委托诉讼代理人：刘清林，内蒙古匡维律师事务所律师。被告（反诉原告）：科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局，住所地科右中旗巴镇。法定代表人：吉仁台，职务：局长。委托诉讼代理人：吴宝泉，科右中旗司法局148指挥中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李凤梅，女，科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局职工，现住科右中旗巴镇。原告金泉诉被告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告金泉及其委托代理人刘清林、被告单位委托诉讼代理人吴宝泉、李凤梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年10月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告承担被告坐落于人力资源市场扩建楼三、四、五层，总面积为970平方米，租金每年10万元，一年一交，租期为五年。即2013年10月18日至2018年10月18日止。房屋租赁合同签订后，原告投入资金进行整体装修，而在专修完毕，投入开业而办理营业执照手续时才知道被告所出租的房屋属于违建工程，因被告所建楼无相关合格手续，导致原告无法办理开设宾馆的相关手续，原告就此事与被告法定代表人多次协商，原告找到有关部门协调办理了部门手续，宾馆虽然营业了，但是公安多次因楼房手续不合格而查封停业，尤其在2018年5月18日科右中旗公安局彻底查封停业。在合同订立之日，原被告口头约定租期为十年，五年一签合同，因为被告出租给原告的房屋地处偏僻，不是临街的楼房，没有其他宾馆有优势，又投入大量资金，五年之内收回成本都是件难事，由于被告在签订合同之初没有履行告知义务，隐瞒了违建事实，给原告造成了巨大的经济损失包含直接的经济损失和可得利益损失，为此将被告诉至法院，请求依法判令：1、要求确认合同无效。2、要求赔偿损失462824元，被告承担2018年5月至12月房产税7000元、承担评估费14300元及诉讼费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，一、房屋租赁合同是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，房屋租赁合同是合法有效的，二、不应支持原告对装修装饰费用及经营利润的请求，2018年2月份原告宾馆《特种经营许可证》有效期届满，但是其消极应对，没有采取适当措施防止风险扩大直至5月份，尚未申请补换，导致科右中旗公安局治安管理大队对其宾馆进行了停产停业的处罚，原告作为宾馆实际经营者应该具有申请办理《特种行业许可证》的法定义务，与被告无关。2018年5月至10月18日期间，由于原告的过错，导致无法正常营业，遭受的损失，应自行承担责任。关于装饰装修费用，原告未经被告口头或书面同意，擅自对租赁房屋进行装饰装修，对原有房屋结构及装饰装修进行更改，毁损附属设施设备，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，对未形成附和的装饰装修物，原告自行拆除，对附和装饰装修费用的补偿请求，应由原告自行承担。关于房产税，房屋租赁合同明确约定了双方的权利义务，合同第5条3项明确约定了承租人承担合同期限内的各种税务。于2013年10月18日反诉人与被反诉人之间签订了至2018年10月18日止的房屋租赁合同书，现合同到期，并逾期4个月，期间反诉人多次要求被反诉人支付尾欠租赁费100000元及腾出房屋无果，在租赁期间被反诉人擅自改变房屋结构至今未恢复原状，为此提出反诉请求依法判令：1、责令被反诉人支付尾欠房屋租赁费100000元及承担逾期租赁费2017年5月18日至今的房屋租赁费，承担每年房屋租赁费违约金，赔偿各项损失共计636129元或者房屋恢复原样,立即腾出租赁已到期的房屋交给政府。原告为证明其主张提供以下证据：1、房屋租赁合同一份。2、检查记录一份。3、封条一份。4、打卡记录统计表一份。5、固定资产明细清单一份。6、终止房屋租赁合同的报告一份。7、资产评估报告书一份。8、鉴定费收据一枚。被告质证认为证据一双方意思的真实表示，合同明确了双方权利义务，合同第四条甲方的责任是提供现有房屋，第五条乙方的责任按时交付租金，检查好房屋及附属设施，之后发生的一切损失由乙方承担，本合同履行至2018年5月18日之后原告放弃补办特行证，导致合同不能履行，被告方没有违约。证据二没有异议。证据三没有异议，查封日期属实。证据四不认可。证据五不予认可，我们没有参与。证据六不予认可，我方没有违约，被告给原告出租的是现有房屋，已经装修完毕的房屋，原告方改变房屋结构没有向被告通知，导致的损失由原告方承担，造成停业的原因不在我方。证据八不认可，与我们无关。房产税7000元我们合同中约定由原告承担，并且也没有收据。被告为证明其主张提供以下证据：1、房屋租赁合同一份。2、市场可行性研究报告批复一份。3、建设工程规划许可证一份。4、建设用地规划许可证一份。5、停业整顿证明一份。6、特种行业管理出具的证明一份。原告质证认为：证据一真实性没有意见，证明问题不予认可。证据二、三、四证明该用地是公共设施，两个许可证在签订合同的时候被告没有向原告出示，不代表工程合格，也不代表可以交付使用。证据五、六特种行业许可证是原告找人办理的，这个工程没有经过验收是不允许开宾馆的。7、证明一份。8、票据20枚及明细一份。9、转入财政局的票据4枚。10、批复一份及许可证两份，证明反诉人提供的房屋不是违建房屋。11、合同书一份。原告质证认为租金交付了不能证明合同有效，以上证据均证明不了反诉人证明的问题。票据的金额也不符合。经本院审理查明，2013年10月，原告金泉与被告单位签订了一份房屋租赁合同，科右中旗人力资源和社会保障局将坐落于人力资源市场大楼东侧（人力资源市场扩建楼）出租房屋三、四、五（包括楼道）面积970平方米租赁给金泉，租金每年10万元，一年一交，租赁期限自2013年10月18日至2018年10月18日，期限五年，每年10月18日前交齐租赁费，金泉承担合同期内的各种税和水电费、物业费、排污费、垃圾处理费等所有费用。原告经营后，于2018年5月18日被科右中旗公安局彻底查封停业。经乌兰浩特市华夏宏润资产评估报告书做出华宏鉴字（2019）第035号资产评估报告书，五层装修32179元，四层装修3349元，三层装修9614元，室外玻璃门2242元，室外双扇门1636元，室外门斗棚688元，室外楼梯12780元，室外地面15462元，LED灯1402元，字牌匾24550元，物品折旧后价值172760元，2名工作人员工资、房租费95626元、154天（2018年5月18日至2018年10月18日）正常营业利润89718元，合计462824元。本院认为，原被告之间系房屋租赁合同纠纷，双方签订的合同系真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该房屋取得了建设规划许可证，故该合同应为有效。原告作为租赁物承租方租赁房屋开设宾馆，并进行了装修，亦应进行消防申报及验收合格，其明知租赁物的消防安全等验收一直未能验收通过，但原告自2013年一直经营需要特色种许可的宾馆4年零7个月。合同租赁期为五年，2018年5月18日原告经营的宾馆因无特种行业许可证被科右中旗公安局查封，至租赁期满2018年10月18日，仅剩余五个月未能经营，原、被告双方均具有过错，应各自承担相应的责任。装修部分未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，五层室内装修未形成附和部分，直接费卫生间毛巾杆6个677.64元、卫生间卫生纸盒6个248.76元、卫生间热水器6台6529.98元、成套淋浴器手动开关冷热水6套886.04元、地毯22.9㎡1118.53元，共计9460.95元。附和部分33806元（43267.37-9460.95），工程造价为33806元/（43267.37/47322.29)=36974元，成新率68%，净值25142元。四层装修未形成附和部分：卫生间毛巾杆6个677.64元、卫生间纸盒6个248.76元、卫生间热水器6台6529.98元、成套淋浴器手动开关冷热水7套1033.72元、共计8490元。附和部分29827元（38317.86-8490）。工程造价为29827元/（38317.86/41864.46)=32587元，折旧率8%，净值为2606元。三层室内装修未形成附和部分卫生间毛巾杆8个903.52元、卫生间纸盒8个331.68元、卫生间热水器9台9794.97元、成套淋浴器手动开关冷热水9套1329.07元、地毯1834.58元共计14193元。附和部分直接费为96110元（110303.76元-14193元），工程造价为96110元/（110303.76/120172.01)=104708元，折旧率8%，净值为104708元×8%=8376元。室内装修附和部分合计36124元，室外装修未形成附和部分LED灯1402元、字牌匾24550元。室外装修附和部分为33626元，对整体装修附和部分69750元（室内36124+室外33626），和物品折旧后价值172760元，被告应承担40%的责任即27900元、69104元。房产税未交纳且系行政行为，故该项诉讼请求本院不予支持，可得利益是合同继续履行且必然会产生的收益，原告自2013年就明知宾馆未取得消防等验收，却依旧营业4年7个月，具有过错。现由于宾馆未能取得特种经营许可证被查封不能依法经营，且经营本身存在风险，也并不必然产生收益，租赁期满后，被告一直未将房屋腾出交付被告，故对资产评估报告书中154天利润及成本费用不应由被告承担。对反诉人要求被告给付租金部分，应该计算至营业期间2017年10月18日至2018年5月18日，7个月房租58333元。宾馆一直未能取得消防验收，被查封后未能经营，合同不能继续履行，不能实现合同目的，故反诉原告要求金泉将房屋交付的诉讼请求本院予以支持。反诉原告要求给付房租中自2018年5月18日以后的租赁费不应由反诉被告承担。反诉原告要求反诉被告赔偿违约金即各项损失636129元或者将装修恢复原状的诉讼请求未能提供充分证据证明，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条的规定判决如下：一、被告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局于本判决书生效之日起十日内给付原告金泉装修损失27900元、物品投入损失69104元。二、反诉被告金泉于本判决书生效之日起十日内给付反诉原告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局房屋租赁费58333元。三、反诉被告金泉于本判决书生效之日起三十日内将租赁房屋腾空交付反诉原告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局。四、驳回原告金泉的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（预交）11209元，退还原告金泉2966.7元，原告金泉承担6017.2元，被告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局承担2225.10元，鉴定费14300由原告金泉承担10868元，被告科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局承担3432元、反诉费5080元由科尔沁右翼中旗人力资源和社会保障局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 赵 金 伟审判员 米 法 民审判员 哈斯其木格 二〇二〇年一月二十三日书记员 吴 平 平附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿各项损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十条承租人经出租人同意装饰装修合同时，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。