北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24633号原告：胡易琛，男，1993年10月11日出生，汉族，国联汽车动力电池研究院有限责任公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈学锋，河北铭鉴（任丘）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹娜娜，河北铭鉴（任丘）律师事务所律师。被告：杨立君，男，1962年7月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：杨秀丽，女，1964年5月19日出生，汉族，北京松下控制装置有限公司退休员工，住北京市朝阳区。被告：杨立新，男，1973年6月17日出生，汉族，北京新兴明德商贸有限公司法定代表人，住北京市大兴区。原告胡易琛与被告杨立君、被告杨秀丽、被告杨立新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。胡易琛及其委托诉讼代理人陈学锋、曹娜娜，杨立君，杨秀丽，杨立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡易琛向本院提出诉讼请求：要求杨立君、杨秀丽、杨立新共同向胡易琛支付违约金33万元。事实和理由：莫某某系杨立君、杨秀丽和杨立新之母。2018年6月2日，胡易琛与莫某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由胡易琛购买莫某某所有的北京市朝阳区高家园三区1号楼50号房屋（以下称涉诉房屋），房屋成交总价为330万元。2018年6月3日，胡易琛与莫某某签订《补充协议》，约定莫某某于2018年7月31日前将涉诉房屋内的全部户口迁出。后胡易琛依约履行了合同义务，但莫某某并未在2018年7月31日前将涉诉房屋内全部户口迁出。2018年12月23日，莫某某死亡，杨立君、杨秀丽、杨立新作为莫某某的法定继承人应依法履行合同义务。胡易琛依据《补充协议》的约定，向杨立君、杨秀丽、杨立新主张违约金，并要求将涉诉房屋内的户口迁出，但杨立君、杨秀丽、杨立新一直借故推辞，故诉至法院。杨立君辩称，不同意胡易琛的全部诉讼请求。2018年7、8月份，杨秀丽通过银行转账将莫某某的售房款给了杨立君110万元，故该笔款项是莫某某在世时分配给杨立君的，不属于莫某某的遗产，且杨立君没有继承莫某某的遗产，所以不应承担违约金。杨秀丽辩称，不同意胡易琛的全部诉讼请求。莫某某售房时要求的售房款是350万元，胡易琛父亲称其是农村人，且胡易琛在北京工作急需买房，请求将价格降低一些，莫某某出于可怜胡易琛就将价格降了一些，但没想到今天胡易琛会起诉到法院。涉诉房屋出售后，莫某某在世时就已经将售房款分配给了杨立君、杨秀丽和杨立新，所以售房款不属于莫某某的遗产。杨立君、杨秀丽、杨立新均没有继承莫某某的遗产，所以不应承担违约金。杨立新辩称，不同意胡易琛的全部诉讼请求。关于违约金，2018年9月，杨秀丽将莫某某售房款中的110万元通过转账方式支付给杨立新，并告知该笔款项是莫某某的售房款，由杨立君、杨秀丽、杨立新平均分配，故该笔款项是莫某某在世时分配给杨立新的，不属于莫某某的遗产，且杨立新没有继承莫某某的遗产，故不应支付违约金。关于迁户口事宜，涉诉房屋中原有莫某某、杨某某、杨立新三人的户口，莫某某出售涉诉房屋时，杨立新不知情，也不知道需要杨立新迁出户口。合同签订后，杨秀丽找到杨立新，杨立新才知道需要迁户口，但杨立新正在办理移民手续，户口等资料已经报送到移民局并进行公证，无法撤回。杨立新向胡易琛表示过，等移民手续审批下来，就可以办理迁出户口事宜，但胡易琛不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：莫某某和杨某某系夫妻关系，二人育有杨立君、杨秀丽和杨立新三个子女。杨某某于2018年4月4日死亡。2018年6月2日，莫某某向杨秀丽出具委托书，委托杨秀丽代其签署出售涉诉房屋的合同、履行合同并收取售房定金。同日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）的居间下，胡易琛作为买受方（乙方）与莫某某作为出售方（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由胡易琛购买涉诉房屋，房屋成交总价为330万元；甲方应当在涉诉房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2018年6月3日，胡易琛作为买受方与莫某某作为出卖方、我爱我家公司作为见证方签订《补充协议》，约定莫某某承诺在2018年7月31日前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，若因莫某某自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向胡易琛支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。胡易琛于2018年6月2日向莫某某支付购房定金2万元，于2018年7月6日向莫某某（中信银行账户）支付购房款119万元，于2018年8月14日向莫某某（中国建设银行账户）支付购房款207万元。此外，莫某某（甲方）、胡易琛（乙方）、我爱我家公司（丙方）、中国光大银行（丁方）于2018年7月6日签订《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，约定甲乙丙方委托丁方对交易资金进行托管，托管资金数额为2万元，甲方的托管账号为×××，乙方的托管账号为×××，支付条件为：1.办妥以买方为权利人的不动产权证书；2.物业结清交验完成，提供物业结清清单及提供不动产权证书（10000元）；3.提供甲乙双方签字确认的户口解冻通知单（10000元）。同日，胡易琛向莫某某的资金托管账户（账号为×××）支付了20000元，该20000元现仍在托管账户内。2018年7月16日，涉诉房屋转移登记至胡易琛名下。2018年12月13日，莫某某死亡。关于涉诉房屋的售房款，杨立君、杨秀丽和杨立新均表示莫某某于在世时已分配给其三人，就此杨秀丽向本院提交了相应的转账凭证，转账凭证显示：莫某某于2018年8月19日通过中信银行账户向杨立君转账1190099元；莫某某分别于2018年8月20日、2018年8月21日通过中国建设银行账户向杨秀丽转账50万元、157万元；杨秀丽于2018年8月30日向杨立新转账226万元；唐聪于2018年11月5日向杨秀丽转账116万元。对于上述转账情况杨秀丽表示，杨立新称其急需用钱，因杨秀丽和杨立新感情很好，故杨秀丽将莫某某转账给其的207万元和自己的19万元都转给了杨立新，后杨立新通过其爱人唐聪向杨秀丽转账116万元，相当于杨秀丽共向杨立新支付了莫某某的售房款110万元。杨立君、杨秀丽、杨立新均主张莫某某向其三人分配售房款的行为是赠与行为，莫某某未留有遗产，莫某某死亡后只发放了一笔5000元丧葬费，该款项尚且不够给莫某某办理丧事和购买墓地的支出。关于户口未迁出给胡易琛造成的损失情况，胡易琛表示房屋内有户口和没有户口的价格会相差10%，故在购房时约定逾期迁出户口违约金为购房款的10%，胡易琛购房是为了落户，购房后想换房，但因莫某某未将房屋内户口迁出，导致胡易琛不能及时换房，从而向银行支付了一年的利息十万多元。经释明，杨立君、杨秀丽、杨立新主张胡易琛要求的违约金过高，请求本院予以酌减。庭审中，各方均表示只有杨立新的户口仍在涉诉房屋内。另查，杨立新于2019年11月12日将户口从涉诉房屋内迁出。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胡易琛与莫某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据《补充协议》约定，莫某某应于2018年7月31日前将涉诉房屋内的原有户口全部迁出，但根据本案查明的事实可知，杨立新的户口于2019年11月12日才迁出，故莫某某的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金数额，杨立君、杨秀丽、杨立新均主张违约金过高并请求本院予以酌减，本院将综合考虑合同的履行情况、莫某某的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额为4万元，其中2万元用莫某某在中国光大银行的资金托管账户中的托管资金支付。对于剩余2万元，因莫某某已死亡，杨立君、杨秀丽、杨立新作为莫某某的法定继承人，有义务在继承莫某某遗产的范围内承担给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、莫某某在中国光大银行开立的账号为×××的资金托管账户内的20000元归原告胡易琛所有；二、被告杨立君、被告杨秀丽、被告杨立新于本判决生效后七日内，在继承莫某某遗产的范围内共同向原告胡易琛支付违约金20000元；三、驳回原告胡易琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由原告胡易琛负担5450元（已交纳），由被告杨立君、被告杨秀丽、被告杨立新共同负担800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇二〇年一月十九日书记员 王贺情