山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4137号 上诉人（原审被告）：淄博庄园房地产开发有限公司，住所地：山东省淄博市张店区世纪路333号。 法定代表人：张百文，执行董事。 委托诉讼代理人：刘天宇，山东康桥(淄博)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牛淑娟，女，1963年9月2日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张权，山东法来律师事务所律师。 上诉人淄博庄园房地产开发有限公司因与被上诉人牛淑娟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 淄博庄园房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决书或依法改判驳回被上诉人牛淑娟所有诉求；2.本案诉讼费用由被上诉人牛淑娟承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。对于涉案房屋，该协议的签订是在2008年9月5日，所签订的协议中房屋为1单元9层2号商品房，但在当时的情况下，案涉房屋还未进行实际规划，地上拆迁户并未迁走，楼座图纸仅为意向性图纸，并不具备法定备案图纸的状态。在当时的意向规划中，御景国际5号楼为3个单元、每单元3户的设计方案，基于该设计方案，双方签订该定房协议。但在2018年，淄博庄园房地产开发有限公司完成最后的拆迁工作后，基于国家新政策原因以及拆迁的前提，将该楼座的最终设计改为4单元、每单元2户的方案，而牛淑娟所要购买的房号，已经变成了110平米左右，从根本上改表了该标的物的状态。双方所约定的标的房屋已经不存在，即双方丧失了履行合同的标的物，所以，该合同已无法履行。一审法院认为，根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择请求对方承担更换替代物的违约责任，这是一个错误的扩大性理解，房屋作为特定物，在法律上具有独一性，在本案中，双方所约定交易的房屋无论从形态、面积、格局等都发生了本质的变化，房屋所承载的外在权利义务形态也随之发生了本质变化，相等的违约责任理应存在于债权之中，而不应该演化于物权之上。其次，本案涉案楼盘之所以拖延10年完工，其根本原因是个别拆迁户的据不配合拆迁所导致，并非开发商自身原因。同时，基于拆迁户的问题，更改了原设计方案，以方便回迁安置的各项工作，目前的5号楼上有近30户原拆迁户的回迁房，而本案牛淑娟的协议房屋就是其中一套。该房屋已经根据淄博庄园房地产开发有限公司与被拆迁人的协议，作为了被拆迁人的回迁安置房屋，淄博庄园房地产开发有限公司在拆迁安置工作固定下来以前，早已通知牛淑娟无法履行合同，该房屋只能给拆迁户，但牛淑娟没有理会。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，牛淑娟无法对抗被拆迁安置人，一审判决实际无法履行。 牛淑娟向一审法院起诉请求：1.判令庄园公司继续履行双方签订的《御景国际定房协议》（协议未履行数额为245488元）或向牛淑娟交付御景国际楼层、面积相近的其他房屋一套；2.本案诉讼费由庄园公司承担。 一审法院认定事实：2008年9月5日，牛淑娟与庄园公司签订《御景国际定房协议》，约定牛淑娟购买庄园公司开发的淄博市张店区御景国际5号楼1单元9层02号商品房一套，面积145.40平方米，房屋价格为2720元/平方米，总房款395488元，房价中不含开口费、储藏室、车位款，并约定该协议自买卖双方签字后生效，于买卖双方签订正式合同之日起失效。牛淑娟依约交纳了首付款150000元，但庄园公司此后多年未动工。近期庄园公司开始动工建设，牛淑娟要求庄园公司履行该协议，庄园公司以房价上涨为由拒绝履行。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、案涉《御景国际定房协议》是否合法有效；二、如果庄园公司不能交付标的房屋，牛淑娟是否有权要求取得替代房产。关于第一个争议焦点：牛淑娟与庄园公司签订的《御景国际定房协议》出于双方真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，且庄园公司已经按照约定收取首付款，该协议属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。庄园公司现已取得相关许可证明，其主张案涉协议无效一审法院不予支持。关于第二个争议焦点：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法订立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得违反合同以保护自身利益为由侵犯他人合法利益。房价涨跌、建设成本变化都不是不履行合同的正当理由，庄园公司依约负有向牛淑娟交付标的房产的义务，若其不能交付，则构成违约。因案涉《御景国际定房协议》对违约责任没有约定，买卖双方对履行其他标的、价款也无法协议补充，牛淑娟作为受损害方，根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担更换替代物的违约责任。庄园公司关于牛淑娟要求其交付楼层、面积相近的房屋没有法律依据的答辩观点不成立，一审法院不予采纳。综上所述，牛淑娟的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：被告淄博庄园房地产开发有限公司继续履行与原告牛淑娟签订的《御景国际定房协议》向牛淑娟销售淄博市张店区御景国际5号楼1单元9层02号商品房一套或向牛淑娟销售御景国际楼层、面积相近的其他房屋一套。案件受理费4982元，保全费2497元，由被告淄博庄园房地产开发有限公司负担。 本院经审理查明，上诉人与被上诉人签订涉案协议后，上诉人于2015年设计新的施工图纸，涉案5号楼由三单元改为四单元，变更设计后的涉案房产面积为112平米。本案审理过程中，经释明，被上诉人请求按原购房价格按变更后的房屋面积112平米继续履行定房协议。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，合同履行应遵循诚实信用原则。上诉人与被上诉人订立《御景国际订房协议》后变更施工图纸，构成违约，被上诉人作为守约方有权选择继续履行合同或请求赔偿损失。上诉人开发的涉案5号楼由三个单元变更为四个单元，被上诉人定购的5号楼1单元9层02号房屋面积由145.4平米变更为112平米，合同具备继续履行的条件，故被上诉人主张变更定房协议中的房屋面积，并按原购房价格继续履行涉案定房协议，本院依法予以支持。上诉人主张涉案房屋已给回迁户，无证据予以证实，不予支持。被上诉人未交付全部房款，未履行完毕合同义务，其请求上诉人交付与涉案房产楼层、面积相近的其他房屋一套无事实及法律依据，且该诉讼请求不明确，亦无法履行，故依法不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律适错，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2451号民事判决； 二、淄博庄园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按变更后的房屋面积继续向牛淑娟履行《御景国际定房协议》约定的义务。 三、驳回牛淑娟的其他诉讼请求。 一审案件受理费案件受理费4982元，保全费2497元，均由淄博庄园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4982元，由上诉人淄博庄园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕桂欣 审 判 员  郭 鹏 审 判 员  翟雪利 二〇二〇年一月九日 代理书记员  王 琦