上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25280号原告：梅荣起，男，1951年3月17日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：许丹丹，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，上海瀛东律师事务所律师。被告：周红杰，男，1960年7月18日生，汉族，住上海市虹口区。被告：周德利，男，2008年5月30日生，苗族，住上海市虹口区。法定代理人：周红杰，系周德利的父亲。第三人：上海中冶联杨置业有限公司，住所地上海市宝山区抚远路XXX号XXX室。法定代表人：王文成，总经理。委托诉讼代理人：王蕾。原告梅荣起与被告周红杰、周德利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法追加上海中冶联杨置业有限公司(以下简称联杨公司)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅荣起及其委托诉讼代理人许丹丹、王晶，被告周红杰(同时作为被告周德利的法定代理人)，第三人联杨公司的委托诉讼代理人王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅荣起向本院提出诉讼请求：1、要求周红杰、周德利将上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至梅荣起名下；2、要求周红杰、周德利按每日人民币1,440元(以下币种均为人民币)的标准向梅荣起支付2019年6月7日起至实际过户之日止的违约金；3、要求周红杰、周德利向梅荣起支付律师费3万元；4、要求周红杰向梅荣起支付代偿债务款25万元。事实和理由：2016年9月4日，梅荣起与周红杰、周德利签订了《动迁房预售预购合同》，约定周红杰、周德利将系争房屋以144万元的价格出售给梅荣起。合同约定待系争房屋交易限制期满后一个月内办理产权变更登记，每逾期一日的违约金为房屋总价的0.1%。合同还约定违约方承担律师费等。系争房屋为动迁安置房，2016年5月6日取得大产证，2019年5月6日交易限制期届满。之后，梅荣起要求周红杰、周德利办理过户时被拒，故向本院提出上述诉讼请求。被告周红杰、周德利辩称，同意过户，但是系争房屋已被法院查封，同意在法院解封后配合过户，同时梅荣起应向周红杰、周德利支付购房余款。周红杰、周德利一直是愿意配合过户的，没有过户的原因是因为系争房屋被法院查封，周红杰、周德利没有违约，不同意支付违约金，违约金标准也过高，要求法院调整。律师费与周红杰、周德利无关，不同意支付律师费。梅荣起自行代周红杰偿还债务，周红杰对此不清楚，也不认可，不同意向梅荣起支付代偿款项。第三人联杨公司述称，与周红杰、周德利之间就系争房屋签订预售合同，基本已履行完毕，只有小产证尚未办理。现在已经可以办理小产证，联杨公司已将所有资料交给周红杰、周德利，由周红杰、周德利自行办理，对办理情况不清楚。对原被告之间的房屋买卖关系不清楚，所以不发表意见。本案中同意根据法院判决履行协助义务。本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，周红杰、周德利(甲方)与梅荣起(乙方)及上海隆宸房地产经纪事务所(丙方、居间方)签订《动迁房预售预购合同》，主要约定，系争房屋是甲方分得的动迁安置房，乙方以总价144万元向甲方购买系争房屋。合同第十二条约定，一方提出取消本次交易构成逾期违约，违约方承担律师费等费用。合同第十三条约定，房屋交易限制期满后一个月内甲方将系争房屋过户给乙方，每逾期一日，甲方按照合同房屋协议价的0.1%计算逾期违约金给乙方。合同第二十二条约定，甲方不承担过户时的交易税费及中介费。同日，周红杰、周德利将系争房屋交付给梅荣起。2016年5月18日，联杨公司经核准登记为系争房屋的权利人，即取得大产证。2016年7月25日，因(2006)虹执字第484号限制文件，系争房屋被上海市虹口区人民法院采取了司法限制的措施，限制方式为预查封。2017年10月27日，因(2017)沪0113民初19486号限制文件，系争房屋被本院采取了司法限制的措施，限制方式为轮候查封。审理中，梅荣起与周红杰、周德利共同确认，梅荣起已付购房款1,405,700元，未付购房余款34,300元。梅荣起表示，同意在过户时向周红杰、周德利支付上述购房余款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，梅荣起向本院提供以下证据：1、委托代理合同、律师费发票，证明因本案产生律师费3万元的事实；2、上海市虹口区人民法院谈话笔录、代管款收据、上海市不动产登记簿(2020年1月6日)、债权人谢斌斌发给周红杰的短信，证明2019年12月24日，梅荣起与谢斌斌就(2017)沪0109执恢237号［原执行案号为(2006)虹执字第484号］案件达成执行和解协议，即梅荣起代周红杰向谢斌斌一次性支付25万元，清偿该案债务，虹口法院遂解除了系争房屋上的查封，同时宝山法院也已解除了系争房屋上的查封。周红杰、周德利表示，不清楚该证据1的真实性；对证据2的真实性不认可，没有收到虹口法院的通知，所以无法确认债务是否还清，查封是否解除。本院认为，周红杰、周德利与梅荣起签订《动迁房预售预购合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。根据查明的事实，联杨公司于2016年5月18日取得系争房屋的大产证，根据本市相关规定，系争房屋现已符合交易条件，合同约定的过户期限也已届满，梅荣起要求周红杰、周德利办理过户手续的请求，本院予以支持。因周红杰、周德利未办理小产证，系争房屋目前仍登记在联杨公司名下，在联杨公司愿意协助办理产权过户的情况下，为简化操作流程，可由联杨公司直接将系争房屋的房地产权利过户至梅荣起名下。办理小产证需要缴纳的税费，由周红杰、周德利承担；办理周红杰、周德利与梅荣起之间过户手续需要缴纳的税费，根据合同约定，全部由梅荣起承担。梅荣起同意在过户时支付购房余款34,300元，本院予以确认。系争房屋因法院查封导致无法办理过户手续，周红杰、周德利作为卖方，应承担严格合同责任。梅荣起要求周红杰、周德利支付违约金的请求，符合合同约定，本院应予支持。合同第十三条约定的逾期过户违约金标准明显过高，周红杰、周德利也要求法院进行调整，本院根据案件事实以及公平原则，酌情确定周红杰、周德利按每日100元的标准支付2019年6月18日至过户之日止的违约金。合同第十二条约定的违约情形为一方取消本次交易，本案不存在取消交易的情况，故不适用该条款，梅荣起依据该条款要求周红杰、周德利支付律师费的请求，本院不予支持。根据梅荣起提供的证据，可以证明梅荣起代周红杰偿还债务25万元的事实，梅荣起有权向周红杰追偿。因梅荣起代偿债务的目的是为了解除系争房屋上的法院查封，故该笔代偿款与本案有直接联系，应在本案中一并处理，梅荣起要求周红杰支付该笔代偿款的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告周红杰、周德利以及第三人上海中冶联杨置业有限公司于本判决生效之日起十日内，协助将上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告梅荣起名下；二、被告周红杰、周德利于本判决生效之日起十日内，按每日100元的标准，向原告梅荣起支付2019年6月18日至实际过户之日止的违约金；三、被告周红杰于本判决生效之日起十日内，向原告梅荣起支付代偿款25万元；四、原告梅荣起于上述房屋办理过户手续当日，向被告周红杰、周德利支付购房款34,300元；五、驳回原告梅荣起的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8,880元、财产保全费5,000元，由被告周红杰、周德利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇二〇年一月十七日书记员  陈霞君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。