上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15100号上诉人（原审原告）：上海佳升清洁用品有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平港路853号。法定代表人：许思杰，执行董事。委托诉讼代理人：黄学锋，上海市上正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海缘秋机械制造有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路2号24幢N3079室。法定代表人：唐东，总经理。委托诉讼代理人：王冬雪，上海友义律师事务所律师。上诉人上海佳升清洁用品有限公司（以下简称佳升公司）因与被上诉人上海缘秋机械制造有限公司（以下简称缘秋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。佳升公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判缘秋公司支付佳升公司相当于四个月租金的违约金计194,712元。事实与理由：本案租赁合同约定的4个月房租的违约金是双方真实意思表示，若佳升公司违约，也必须按约向缘秋公司支付违约金，双方责任是对等的。佳升公司与2019年4月初才成功将系争厂房出租，并给予承租方1个月免租期，且佳升公司已经给予缘秋公司1个月免租期，因对方违约，现佳升公司累计损失约为6个月租金。一审判决下调缘秋公司应当承担的违约金违反了双方合同约定，也违反了公平原则。缘秋公司辩称：不同意佳升公司的上诉请求，请求维持原审判决。佳升公司向一审法院起诉请求：1.判令缘秋公司向佳升公司支付2018年12月1至5日的租金计9,421.55元（计算方式:当月租金除以31X6天）；2.判令缘秋公司因未履行提前60天通知义务单方退租应向佳升公司支付相当于2个月租金的代通知金计97,356元整；3.判令缘秋公司向佳升公司支付提前解除租赁合同的违约金计194,712元整；4.判令缘秋公司承担本案租赁合同中介费用计48,678元。一审法院认定事实：2018年5月3日，佳升公司与缘秋公司签订《厂房租赁合同》，约定佳升公司将其所有的位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号第4幢厂房（建筑面积约：1333.67平方米）租赁给佳升公司，租期为2018年6月1日起至2027年5月31日止，从2018年5月6日至2018年5月31日为双方交接期（即免费租期，交接期最后一日以下简称“交接日”）。合同第二条约定：乙方租赁厂房仅作为五金机械类生产精加工用途的合法使用，乙方不得作为其他用途，不得转租；乙方租赁期间需要遵守国家和上海市的有关环评、安监、消防、工商税务、物业管理等相关规定。合同第四条约定：厂房租赁从2018年6月1日至2021年5月31日止每年租金为584,147元……租金按6个月为一期支付，先付后用，第一期租金应于双方交接日前付清，以后每期租金应于下一个付款周期日前15日天支付。第五条约定：为确保厂房及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为48,678元，乙方应于本合同签订后即付清全额保证金。租赁期满后，乙方完好交还厂房及设施，并付清应付费用后，经甲方确认后甲方立即将保证金无息退还乙方。合同第九条第二款约定：厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如乙方逾期不服，甲方有权增收逾期不服金额每天10%的滞纳金。第九条第三款约定：厂房租赁期间，如甲乙双方有一方需提前终止合同，必须提前60天书面通知并由违约方补偿守约方4个月房租，作为违约金。合同第十一条第二款约定：经双方咨询、协商成交后，甲方支付服务单位咨询费48,678元；本合同经甲乙双方签字或盖章生效，本合同（及附件）一式叁份，其中甲方执一份，乙方执一份，咨询服务单位留一份。但如本合同因乙方原因未履行或履行期限不足一年的（含免租期），前述咨询费用应由乙方承担并另行支付给甲方。协议签订后，佳升公司于2018年5月6日将厂房交付给缘秋公司，缘秋公司支付至2018年6月1日起至2018年11月30日止租金及保证金48,678元。2018年11月3日，缘秋公司法定代表人人唐东发微信给佳升公司员工吴某：“吴经理啊，你们那个厂房啊，我们考虑下来，风险太高了，你们那边做好吧，我们没办法过来了，你，你们，后面自己想办法……现在我后来又问了，从别人那边打听了。一定要这个，他们不会签合约，我是不会签的，所以说这个风险实在太高了，我们没办法做。”2018年11月25日，佳升公司发《函告》给缘秋公司，《函告》载明：“上述《厂房租赁合同》签署后，本公司已于2018年5月6日向你们交付厂房，你们也安装相关设备并进行生产，但现本公司发现你们已于2018年11月8日期间将设备及人员迁出，目前上述厂房处于空置状态，且本公司至今未收到第二期租金。根据上述，本公司郑重通知：请你们收到本函后7天内以书面方式告知本公司是否履行上述《厂房租赁合同》，若继续履行的，则应在前述期限内同时支付第二期应付租金。若你们在前述期限内拒不回复，或虽恢复但未不支付第二期租金的，本公司将视为你们提前退租，若此，本公司将通过法律途径追究你们的违约责任。”缘秋公司于2018年12月5日收到该《函告》后，双方仍未就此达成一致意见，故佳升公司起诉至法院。一审审理中，一审法院于2019年5月10日致电询问上海市四团镇人民政府环境办公室环保工作组组长程志军并制作电话工作记录，程志军确认上海市四团镇人民政府环境办公室向上海缘秋机械制造有限公司发过《告知书》，要求其先停产，待办理环评后再生产。同时，程志军确认上海缘秋机械制造有限公司位属104板块，根据文件要求，该公司需要准备环评报告、房产证或房屋质量验收报告和排水许可证等材料申报环评，但上海缘秋机械制造有限公司未申请过环评。一审法院于2019年6月3日下午到上海市奉贤区环保局环评窗口询问并制作工作记录，窗口工作人员回复：只要是104板块内的企业，即使没有房屋产权证，用建设规划许可证和验收证明也能办理环评申请，且申请环评的相关材料都是由镇里预审后再递交区环保局。佳升公司、缘秋公司双方均于一审中当庭对上述电话工作记录和工作记录予以确认。一审另查明，上海佳升清洁用品有限公司于2013年9月2日取得位于上海市奉贤区平港路南侧厂房的建设工程规划许可证；于2017年11月28日取得上海市建设项目（工程）档案验收合格证；于2019年4月1日取得位于上海市奉贤区平港路南侧厂房的建设工程竣工规划验收合格证。一审审理中，一审法院于2019年5月22日到上海市奉贤区不动产登记事务中心调取位于上海市奉贤区XX路XX号厂房的产权信息，《上海市不动产登记簿》显示佳升公司已于2019年4月29日办理出系争厂房的不动产权证。一审法院于2019年7月29日下午到上海市奉贤区环保局环评窗口询问并制作工作记录，窗口工作人员回复：环评申请材料以一网通办上上海市生态环境局发布的《建设项目环境影响评价文件的审批》中所列申请材料为准，“必要”就是必须提供，“不必要”就是非必须提供，“项目相关房地产权属关系情况的说明”系“非必要”提供材料。一审法院认为，佳升公司、缘秋公司签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。争议焦点之一：缘秋公司何时交还系争厂房及是否应当支付自2018年12月1日至5日止的租金。一审法院认为，其一，虽然缘秋公司法人于2018年11月3日发微信告知佳升公司不再租赁厂房，但合同约定任何一方提前解除租赁合同必须提前60天通知对方，且缘秋公司该通知行为系单方行为，未得到佳升公司确认，不能作为双方解除合意或交接房屋的依据，故对缘秋公司认为其于2018年11月3日交还厂房的观点不予采纳；其二，合同约定缘秋公司应当提前支付租金，但缘秋公司未按时支付，故佳升公司于2018年11月25日发函给缘秋公司，要求缘秋公司收到函件后7天内以书面方式告知佳升公司是否继续履行合同，否则视为提前退租。缘秋公司于2018年11月28日收到函件后未回复，故一审法院认定合同解除时间为2018年12月6日，同时，缘秋公司应当支付合同解除前的租金。综上，一审法院对佳升公司要求缘秋公司支付自2018年12月1日至5日止租金的诉讼请求予以支持。争议焦点之二：关于哪一方违约及违约责任的承担问题？一审法院认为，其一，合同约定任何一方提前解除租赁合同，必须提前60天通知对方，但本案缘秋公司未履行提前通知义务，自行搬走后以微信方式通知佳升公司，后续协商也未达成一致意见；其二，如前文所确认的合同解除时间为2018年12月6日，解除原因是缘秋公司未按时支付房租，佳升公司行使单方解除权。至于缘秋公司提出佳升公司未提供环评材料，其有权解除合同的答辩意见，一审法院认为，第一，环评申请责任人在缘秋公司，缘秋公司没有向相关部门申请办理手续，径行以佳升公司未配合提供相关材料为由搬离，系缘秋公司违约；第二，上海市生态环境局发布的《建设项目环境影响评价文件的审批》中“项目相关房地产权属关系情况的说明”系“非必要”提供材料之一，故对缘秋公司该答辩意见不予采信。综上，导致合同解除的原因系缘秋公司的违约行为，佳升公司作为守约方有权要求缘秋公司承担相应的违约责任。根据双方协议约定，违约方补偿守约方4个月房租，现缘秋公司认为上述违约责任的约定标准过高，依法予以调整，故一审法院酌定佳升公司应承担提前解除合同的违约金96,024元。关于佳升公司提出的要求缘秋公司承担未提前通知的违约责任的诉讼请求，一审法院认为系争合同解除的原因主要系缘秋公司违约，未提前通知的违约金与提前解除合同的违约金系同一性质的违约金，且佳升公司、缘秋公司在系争合同中仅约定提前解约的违约金，佳升公司在本案中同时主张以上两种违约金存在不妥，故对佳升公司该项诉讼请求不予支持。现合同已解除，且佳升公司已收悉厂房，一审法院对租金及违约金已作出处理，故佳升公司依约应当将保证金返还给缘秋公司。争议焦点之三：缘秋公司是否承担系争合同中介费。本案系争合同对中介费用数额及承担约定明确，且本合同提前解约系缘秋公司违约导致，缘秋公司应当承担该笔费用，故一审法院对佳升公司的该项诉讼请求予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条和第二百一十二条之规定，于二〇一九年八月二十三日作出判决：一、上海缘秋机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海佳升清洁用品有限公司自2018年12月1日至5日止的租金计8,002元；二、上海缘秋机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海佳升清洁用品有限公司提前解除租赁合同的违约金计96,024元；三、上海缘秋机械制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海佳升清洁用品有限公司中介费48,678元；四、上海佳升清洁用品有限公司于判决生效之日起十日内返还上海缘秋机械制造有限公司保证金48,678元；五、驳回上海佳升清洁用品有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,552元，减半收取计3,276元,由佳升公司负担1,584.5元，缘秋公司负担1,691.5元。二审中，上诉人佳升公司提供其与案外人陈某及案外人上海XX有限公司的厂房租赁合同，证明佳升公司于2019年4月4日方才成功将系争厂房对外出租，并给予承租方1个月的免租期，故上诉人累计实际损失约为6个月租金。被上诉人缘秋公司对佳升公司提供的租赁合同真实性不持异议，但认为佳升公司将厂房再次出租的时间正好是其与缘秋公司解除租赁合同后四个月，是故意为之。本院经审查认为，佳升公司提供的租赁合同与本案具有关联性，本院予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人佳升公司与被上诉人缘秋公司于2018年5月3日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反强制性法律规定，由之形成的房屋租赁合同关系应属合法有效，双方均应按照合同条款约定履行合同义务。本案上诉的争议焦点在于被上诉人缘秋公司未按时支付租金并自行搬离租赁房屋，其应承担的违约责任范围。根据本案租赁合同约定，在上述被上诉人违约情况下，违约方应补偿守约方4个月房租。一审中，缘秋公司主张上述违约金过高，请求法院予以调整。对此本院认为，判断违约金是否过高，一般应以违约行为造成的损失为基础进行判断，且主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中缘秋公司违约行为导致佳升公司的损失为系争厂房空置所致租金损失。查佳升公司于2018年12月6日发函解除本案租赁合同，并于2019年4月4日将系争厂房另行对外出租，应认定佳升公司存在至少4个月的租金损失。缘秋公司主张佳升公司未积极履行止损义务，恶意扩大损失，但未提供任何证据予以佐证，本院不能采信。本案租赁合同约定的违约金未过分高于缘秋公司违约行为造成的损失，一审法院调整、酌定缘秋公司应承担的违约金，法律依据并非充分，本院应予纠正。综上，缘秋公司的上诉于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初4110号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初4110号民事判决第二项、第五项；三、上海缘秋机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海佳升清洁用品有限公司提前解除租赁合同的违约金计194,712元；四、驳回上海佳升清洁用品有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3,276元,由上海佳升清洁用品有限公司负担924.10元，上海缘秋机械制造有限公司负担2,351.90元。二审案件受理费2,267.20元，由上海缘秋机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年一月十日书记员  肖伽琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……