山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初5104号原告：宗玉霞，女，1989年12月30日出生，汉族，山东省村民，现住。委托诉讼代理人：周长安，山东齐融律师事务所律师。被告：李新芸，女，1977年11月24日出生，汉族，东营区瀚文小学教师，住东营市东营区。委托诉讼代理人：王欣东、王洋洋，东营市东营君安法律服务所法律工作者。原告宗玉霞与被告李新芸房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗玉霞及其委托诉讼代理人周长安，被告李新芸及其委托诉讼代理人王欣东、王洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗玉霞向本院提出诉讼请求：1.李新芸退还宗玉霞租金50000元；2.李新芸支付宗玉霞违约金6000元（自2019年6月3日至8月2日，按合同约定迟延交房每日100元计算）；3.本案诉讼费由李新芸承担。事实与理由：2019年5月29日，宗玉霞、李新芸通过21世纪不动产东营区域分部签订《房屋租赁合同》。宗玉霞按合同约定将租赁费及押金共计50000元通过微信支付给李新芸。合同签订后，宗玉霞曾多次与李新芸协商交房事宜，但涉案房屋与上一租户搬离之前发生了较大变化，房内多出了很多杂物，双方协商清理并且宗玉霞给出了清理的期限，但李新芸始终未能按期清理，也未支付尚欠水、电、物业费等费用。7月22日，李新芸提出解除合同，宗玉霞表示同意并要求其退还租金未果。在此期间，宗玉霞多次与李新芸联系交房，但李新芸更换了手机号码，无法联系，导致始终没有交房、验房。宗玉霞刚开始买房时，系出于孩子上学的考虑，但后来房屋租赁未成，导致孩子未在文华学校就读。李新芸辩称，1.宗玉霞与李新芸通过居间方山东安鼎不动产代理有限公司（以下简称安鼎公司）签订《房屋租赁合同》。该合同系双方事实意思表示，各方应当遵循诚实信用原则履行。2019年5月29日，宗玉霞交纳房屋租金48000元、押金（保证金）2000元。2019年6月3日，李新芸通知宗玉霞领取房屋钥匙，并腾空房屋以便宗玉霞入住使用，但宗玉霞要求宽限些时间。宗玉霞未实际入住涉案房屋系其个人原因，与李新芸无关。同时，宗玉霞在未要求解除《房屋租赁合同》的情况下，要求退还租金及支付违约金有违合同约定和法律规定。2.宗玉霞在支付房屋租金后，应积极向李新芸主张交付房屋，但在李新芸多次提醒宗玉霞领取房屋钥匙时，李新芸均以繁忙为由推脱，并表示租赁该房屋系为便于其女能够进入文华学校就读，待9月份正式开学后才使用该房屋。现宗玉霞凭《房屋租赁合同》顺利实现其女进入文华学校就读，以无根据的理由要求退还租金及支付违约金属于恶意毁约，有违诚实信用原则。3.从6月份到7月份，中介一直没有给李新芸打过电话。7月份去看房的时候，宗玉霞丈夫表示坚决不再租赁涉案房屋。宗玉霞建议中介调解，当时李新芸给了宗玉霞钥匙和燃气卡，但宗玉霞只收下了燃气卡。李新芸当时主张扣下两个月租金后，返还剩余款项，但宗玉霞不同意。因小区曾发生过天然气泄露，之前所欠的物业费与之相抵，李新芸与物业公司不再纠葛，故不存在欠交水、电、物业费的问题。综上，李新芸原则上不同意解除合同，但若宗玉霞执意要解除，需支付7个月房屋租金14000元以及1270.29元的物业费。本院经审理认定事实如下：一、2019年5月29日，宗玉霞（承租方、乙方）与李新芸（出租方、甲方）、安鼎公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁合同》，三方约定：1.租赁房屋为理想之城锦兰园11号楼2单元402室；2.租赁期为24个月，甲方从2019年6月3日起将房屋交付乙方使用，至2021年6月3日收回；3.租金每月2000元，乙方首次付款48000元，2019年5月29日之前交付；4.在本合同签定后3日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金2000元，待协议履行完毕后由甲方返还；5.租赁期间所发生的租赁税、水、电、暖气、通讯、设备、物业管理费等有关费用由乙方承担；6.甲方迟延交付房屋超过十日的，乙方可以终止合同，甲方双倍返还乙方保证金；7.若甲方未按时交付房屋供乙方使用的，每迟延一日，甲方应按每日100元的标准向乙方支付违约金。合同首部居间方处由杨某签字。因甲乙双方约定2019年6月3日交房，故合同落款日期写为2019年6月3日。合同签订当日，宗玉霞向李新芸支付租金48000元、保证金2000元，共计50000元。二、本案在审理过程中，宗玉霞申请证人杨某、邢某出庭作证。杨某称：“我是安鼎公司的职工，宗玉霞与李新芸之间的租房业务是我与店长邢某共同完成的，中间也协调过多次。我在她们签订合同后因病在家呆了3个多月。6月十几号左右，邢某对我说涉案房屋欠电费10000多元。当时涉案房屋所在小区还未与供电公司交接，均由物业公司管理，李新芸与物业公司有纠纷就没有交纳该部分款项。李新芸未告知中介欠费问题，导致宗玉霞到物业公司查明欠费问题后，与之发生了矛盾，进而未能实际交房。我们建议解除合同、返还租金，房屋另行出租，但李新芸不同意。双方发生纠纷主要是因为李新芸尚欠10000多元的电费以及宗玉霞未清理房间杂物。”证人邢某称：“我是安鼎公司的店长。大约在6月5日，我给李新芸打电话，催促其交房。李新芸称宗玉霞没有时间，需推迟几天。7月22日上午，李新芸来电话称房屋因在物业公司尚有欠费10000多元而产生纠纷。我向李新芸提供了两个方案，一是用所收取的50000元租金把欠费交了，房屋继续租赁，李新芸称没有钱，不同意该方案；二是书面保证欠费与宗玉霞无关，并且保证水电正常供应，李新芸同意写保证书，让我给宗玉霞打电话，宗玉霞称接受该方案，但房屋内的一些车子、生活用品等杂物必须拉走。李新芸用我的手机跟宗玉霞说，此前未发生过此类事情，嫌宗玉霞事多，不想把房屋出租给宗玉霞了。7月26日，宗玉霞有诚意进行调解，但李新芸及其妹妹态度不好，李新芸表示按合同约定履行，但就是不给钥匙，双方没有调成。8月底，李新芸带着一老年妇女来我处，说了十分钟就走了。当时我们表示可以把东西寄存在我们这里，并帮李新芸整理房间，租期届满后，再把东西返还给李新芸，但其不同意。李新芸主张扣除此前的物业费和房租，但我们觉得不合适，我们建议其全额退款，帮其再找下一租户，但李新芸也不同意。”三、宗玉霞提交的其与李新芸于2019年10月10日的通话录音，载明以下内容：（1）宗玉霞称“那是不是有1万多块钱水电费的事”，李新芸称“前面我已经租出去两次，之前有人租住我的房子，他们从来也没有这事那事。我认为这不是一个严重的事，要不然我不会把房子租给你们。如果真是因为水电费，我们可以去物业查询”。（2）宗玉霞称“对接完第二天，你给我打电话说不租给我了，我说行，那跟中介交接，是不是有这句话，你说了我说行，合同就解除了，合约解除应该就剩下了退钱的问题了。”李新芸称“从开始租房子，我一直等你，我的房子空置一个多月。我一直想把钥匙给你们，你说欠水电费，我第一时间给你打过去。”（3）李新芸称“当我们谈论租还是不租的时候，已经是一个月了，我只是说通过中介，你给我点补偿，补偿我1000、2000元，因为我一个多月不租房子。当时跟你协商，你对象说一分钱都不给，但是你一个劲给我打电话说过两天去接房，是不是这样说的。”宗玉霞称“是的，但是，中间我给你打电话，你不接我电话。我想让你交房你不接，你想让我接房我没空。”（4）宗玉霞称“你考虑一个月的问题，我考虑我五万块钱的问题。”李新芸称“那你是一个多月联系的我，说是退房的事”。（5）李新芸称“有合同在，你一直不去接钥匙，到时候物业费你又不交，这样拖着，物业天天跟我要，你说不要钥匙，我怎么办。”宗玉霞称“你说不租给我，我说不租就不租了，合同当时就终止了，你说不租给我了，我还要去要钥匙吗？”。（6）李新芸称“是我主动联系中介，让你拿钥匙。”宗玉霞称“那是当时没有去查水电费和清理杂物的事”。李新芸称“我一直跟你说钥匙和燃气卡。”宗玉霞称“我知道，但是中间发生了很多事，打电话你也不接。”李新芸称“我告诉你我换号，让你打我那个号，我中间不换号，不会出现这么多事。”（7）李新芸称“中介一直给我发短信，让我退全款，我一直没接她电话，中间我妹妹参与了这个事，弄的不太好。”四、2019年10月22日，李新芸向宗玉霞发送短信，内容为“6月3日我已给你联系了，给你钥匙，你不去，当时你看房子不满意，我会给你退钱。为什么拖这么久给我要钱，这五个月了。”李新芸提交的通话记录显示：其于2019年6月3日向宗玉霞拨打过电话；宗玉霞于6月16日、7月20日向李新芸拨打过电话，其中，6月16日的两次拨打对方均未接听。本院认为，本案争议焦点为：一、宗玉霞与李新芸之间的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、若已经解除，李新芸应返还的租金、保证金和违约金数额如何确定。本案中，合同解除、违约责任认定及法律责任承担应根据以下法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方纠纷系因涉案房屋内部物品清理及欠费缴纳问题而产生。首先，双方就房屋租赁所产生的争议，经双方多次沟通及中介调解未果，双方就物品清理及欠费问题未达成一致意见，且宗玉霞已明确表明不愿继续履行合同，本案合同目的已无法实现，应予解除。根据邢某证言，7月22日，李新芸作出了不想将房屋出租给宗玉霞的意思表示，7月26日，宗玉霞虽有调解诚意，但经房屋中介调解，双方未达成一致意见，8月底，经房屋中介再次调解未果，此后至宗玉霞起诉，原、被告双方及房屋中介均未再沟通协商。因此，本院认定双方房屋租赁合同已于2019年8月底解除。其次，本案中，双方对于合同的解除及后续损失的产生均有一定过错，本院具体分析如下：1.关于房屋交接方面。李新芸作为出租方，其在约定交房日通知宗玉霞领取钥匙后，在宗玉霞未及时领取的情况下，应及时敦促宗玉霞领取；宗玉霞作为承租方在李新芸通知领取钥匙后应及时与之进行交接，若不能及时交接，亦应及时与宗玉霞沟通。双方均不应持消极的态度使房屋未交接的状态得以持续。2.关于物品清理及欠费方面。从常理角度分析，宗玉霞租赁房屋后，其即对房屋空间享有使用权利，而李新芸的相关物品在一定程度上会妨碍宗玉霞该项权利的行使，宗玉霞要求李新芸清理物品并无不当。宗玉霞称李新芸欠费的事实会影响其后续水、电供应，该主张具有一定合理性，李新芸负有消除宗玉霞疑虑的义务，包括出具书面保证、缴清费用等。另一方面，物品清理、欠费是否缴纳，虽对宗玉霞对房屋的居住使用产生一定影响，但从影响程度大小及潜在发生可能性角度考虑，并不能导致租房目的完全不能实现，宗玉霞以此为由怠于接收房屋亦有所不当。因此，根据双方的过错程度，本院酌情认定双方对于合同解除及后续损失的发生分别应承担50%的责任。另，合同签订之日至判决作出之日已逾7个月，但李新芸仅抗辩扣除7个月租金及物业费，仅就期间长短而言，系对其自身不利的主张，本院予以认定，同时就双方争议的租金及违约金期间界定为7个月、2个月。结合对双方责任比例的认定，李新芸应返还7个月的租金7000元（14000元×50%）、剩余17个月的租金34000元、保证金2000元并支付违约金3000元（6000元×50%），共计46000元。宗玉霞诉请中主张的租金50000元，名为租金，实际包含租金48000元及保证金2000元，本院在此予以明确。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李新芸于本判决生效之日起十日内返还原告宗玉霞租金41000元、保证金2000元，并支付违约金3000元，共计46000元；二、驳回原告宗玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，减半收取600元，由原告宗玉霞负担107元，被告李新芸负担493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  舒浩浩二〇二〇年一月二十一日书记员  张静静