上海市奉贤区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0120执异5号案外人：夏某某，男，1965年6月4日生，汉族，住上海市奉贤区继光村XXX号。委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。申请执行人：王贝东，男，1991年1月10日生，汉族，住安徽省。被执行人：戚佰根，男，1958年7月1日生，汉族，住上海市奉贤区。被执行人：邵宗红，女，1966年11月14日生，汉族，住安徽省。被执行人：戚佰祥，男，1962年9月29日生，汉族，住上海市奉贤区。本院在执行申请执行人王贝东与被执行人戚佰根、邵宗红、戚佰祥民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人戚佰根坐落于上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号XXX室房屋。嗣后，案外人夏某某于2019年11月26日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人夏某某称，案外人与被执行人戚佰根于2005年约定由案外人购买被执行人的位于上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房，2007年双方签署书面合同确认买卖合同关系，双方确认案外人支付给被执行人戚佰根45,000元房款，之后涉案房屋涉及的其他费用由案外人直接支付给规划组。后案外人按约将全部房款支付给戚佰根，并按约将全部余款支付给规划组。案外人于2007年入住涉案房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户手续”。现案外人完全符合上述规定的情形，案外人权利足以排除执行，为维护案外人合法权益，解除对涉案房产的查封及拍卖。本院查明，本院在审理王贝东诉戚佰根、邵宗红、戚佰祥民间借贷纠纷一案过程中，经审理后作出(2018)沪0120民初23023号民事调解书，内容：“一、被告戚佰根、邵宗红于2019年3月10日前归还原告王贝东借款本金人民币120,000元(以下币种同)及以120,000元为本金，自2018年12月11日起至实际清偿日止，按月利率1.2%计算的利息；二、被告戚佰祥归还原告王贝东借款本金880,000元及利息，给付方式：自2019年3月起至12月止，每月10日前给付88,000元及以未归还的本金为基数，自2018年12月11日起至实际清偿日止，按月利率1.2%计算的利息；三、被告戚佰根、邵宗红对上述第二项戚佰祥的还款责任承担连带清偿责任；四、被告戚佰根、邵宗红、戚佰祥于2019年12月10日前给付原告王贝东律师费50,000元；五、若被告戚佰根、邵宗红、戚佰祥任何一期到期不付，原告可就未归还部分一并申请执行；六、若被告戚佰根、邵宗红、戚佰祥未能清偿上述债务，原告王贝东可就被告戚佰根、邵宗红名下位于上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号XXX室房屋折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；七、被告戚佰根、邵宗红、戚佰祥应支付的款项直接汇款到原告银行账户(户名：王贝东，银行账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：中国农业银行上海长江南路支行)；八、双方无其他争议。案件受理费14,250元，减半收取计7,125元，由被告戚佰根、邵宗红、戚佰祥共同负担。”后因戚佰根、邵宗红、戚佰祥未履行生效法律文书确定的义务，王贝东向本院申请强制执行，本院在执行过程中查封了座落于上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号XXX室的房屋。嗣后，案外人夏某某向本院提出书面异议，请求法院中止对上述房屋的执行。另查明，涉案的上海市奉贤区金汇镇金碧路XXX弄XXX号XXX室房屋上海市房地产权证附记中载明：配套商品房自2010年5月12日起五年内不得转让、出租。以上事实，有上海市房地产权证、购房协议书、收条兼情况说明、证明、燃气受理收到清单收据、发票物业费收据、(2018)沪0120民初23023号民事调解书、(2019)沪0120执4099号案执行裁定书、协助执行通知书及回执等证据佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律规定的除外。本案争议的房产属于不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记才发生效力，未经登记则不发生效力。已登记的不动产，其所有权按照不动产登记簿判断。本院认为涉案房屋登记在被执行人戚佰根名下，本院对上述房产实行的查封执行行为并无不当，与法无悖。涉案房屋自2015年5月13日起就可办理过户手续，案外人没有依据证明非因买受人自身原因未办理过户手续。故案外人的辩解意见缺乏法律和事实依据,不能足以排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回案外人夏某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈菊妹审判员  徐玉良审判员  杨国志二〇二〇年一月十六日书记员  焦 鸿附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。五、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。