浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1588号 上诉人（原审原告）：黄送花，女，1981年3月20日出生，汉族，住址浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：黄立新，浙江天施律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴美华，女，1970年3月30日出生，汉族，住址浙江省德清县。 委托诉讼代理人：姚杰，浙江莫干山律师事务所律师。 上诉人黄送花与上诉人吴美华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省德清县人民法院（2018）浙0521民初3990号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 黄送花上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判1.合同自起诉状副本送达之日起解除；2.吴美华承担全部房屋租赁损失并退还黄送花房屋租赁费用36000元及押金3000元；3.吴美华退还房屋修复费用15000元。事实和理由：黄送花已于2018年5月28日向吴美华交付修复款项，已完全履行自己的义务，吴美华应对2018年5月29日起无法向黄送花提供租赁房屋造成的所有损失承担全部赔偿责任。 吴美华辩称，一审关于房屋租赁合同的效力认定是正确的，但是对一审认定吴美华承担的损失部分不认可。黄送花未按照租赁协议进行装修，在装修时擅自对承重墙打洞，影响了房屋安全，应承担全部损失。 吴美华上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回黄送花的全部诉讼请求。事实和理由：吴美华与黄送花签订《房屋租赁协议》后，已经转租房屋交付给黄送花使用，履行了合同义务。协议无法履行的根本原因在于黄送花在装修时在承重梁上打洞，房屋所有权人因此提出的异议，应由黄送花承担违约责任。本案纠纷发生后，吴美华积极予以协调，房屋所有权人也未拒绝黄送花继续承租房屋，黄送花的承租权利并未受到影响。一审中，因黄送花申请对《房屋租赁合同》形成时间进行司法鉴定，故导致案件审理时间延长，租金损失扩大，应由黄送花承担全部责任。 黄送花辩称，一、解除权为形成权，合同自起诉状副本送达吴美华之日起已经解除。二、2018年5月28日，黄送花向吴美华支付15000元房屋修复费用。黄送花委托吴美华修复房屋，交付款项就已完成了其修复义务。但吴美华至今未完成房屋修复，黄送花有权要求吴美华返还，或从租金中扣除15000元费用。 黄送花向一审法院起诉请求：1、判令解除黄送花与吴美华签订的《房屋租赁协议》；2、判令吴美华退还房屋租金及押金43000元；3、判令吴美华归还装修修复款项15000元；4、判令诉讼费用由吴美华承担。一审中，黄送花变更诉讼请求为：1、判令撤销黄送花与吴美华签订的《房屋租赁协议》；2、判令吴美华退还房屋租金及押金43000元；3、判令吴美华返还装修修复款项15000元；4、判令诉讼费用由吴美华承担。 一审法院审理查明，2018年初，黄送花与吴美华商定房屋租赁事宜，同年4月15日，黄送花向吴美华支付10000元租房定金。2018年5月3日，黄送花向吴美华支付店面租金33000元。2018年5月6日，吴美华（甲方）与黄送花（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定，一、乙方租赁甲方所有的位于德清县米特概念宾馆处）。二、租房用途：乙方用于餐饮业，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。乙方不得利用租赁的房屋从事非法活动。三、租赁期限为2018年5月6日至2021年4月30日。四、每年租金为税后4万元，二年内房租不变，第三年按5%递增，因租房而产生的税费由乙方承担，乙方在本合同生效后3日内支付房租押金3000元，租赁期满，乙方无违约行为的，甲方将押金退还乙方。六、乙方根据需要，需对房屋进行装修的，应征得甲方同意，并不得改变房屋的结构或影响房屋的安全，装修费用由乙方承担。双方还就其他权利义务在合同中进行了约定。合同签订后，黄送花对租赁房屋进行装修。期间，因房东林建华对吴美华将涉案房屋转租给黄送花从事餐饮经营提出异议，后在吴美华协调并改变烟道排放的前提下，林建华同意黄送花继续装修。2018年5月11日，因黄送花装修的施工人员对房屋承重梁打洞，导致房东林建华对房屋安全性提出异议，要求对房屋承重梁的打洞行为进行赔偿、修复加固并停止装修。为此，吴美华先与林建华协调，林建华要求赔偿20000元，并要求有资质的房屋加固公司对房屋进行加固，吴美华再与黄送花协商，黄送花同意先支付修复款15000元并要求吴美华先垫付赔偿款20000元中不足部分的5000元，吴美华表示同意予以垫付。2018年5月28日吴美华收取了黄送花支付的修复款15000元，但赔偿问题未能达成一致意见，故黄送花于6月23日报警要求吴美华归还修复款15000元。2018年7月2日，吴美华、黄送花、林建华三方就房屋承重梁打洞损坏事宜去永兴社区进行解决，口头商谈赔偿林建华20000元，修复加固10000元及处理好相邻房东的赔偿事宜，但事后修复加固未进行，三方就赔偿、修复加固事宜也未达成一致意见。又查明，杨琴瑛与时森腾签订《租赁合同》一份，合同落款时间为2018年3月30日。合同约定，杨琴瑛将位于德清县武康镇兆丰弄101-107号中的一楼101-103、二至四层出租给时森腾开设宾馆使用，但一楼（105-107号和101号后车库）由杨琴瑛使用。如时森腾中途转让，必须通知杨琴瑛，方可转让，书面同意。但第三方承担条件与原租赁合同相同；杨琴瑛允许时森腾在租赁期内将兆丰弄101-107号中的一楼101-103号转租给第三方。还查明，涉案房屋的所有权人系林建华、杨琴瑛、林蓉蓉，杨琴瑛与林建华系夫妻关系。吴美华与时森腾系母子关系。另查明，对吴美华提交的《租赁合同》及《证明》，因黄送花提出真实性和签订时间异议，而吴美华也未能申请林建华、杨琴瑛出庭作证，故一审法院依职权对林建华进行调查核实，但经多次电话通知林建华协助调查，林建华均消极配合调查，为此，一审承办人将电话内容追记在案。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、黄送花主张撤销《房屋租赁协议》是否成立？二、案涉《房屋租赁协议》的租金损失由谁承担？三、关于15000元修复款的处理问题。一、案涉《房屋租赁协议》撤销是否成立。租赁关系是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的法律关系。转租合同是承租人基于其与出租人的租赁合同而取得对租赁物的合法占有，其又将租赁物转租，次承租人的租赁权也来源于承租人对租赁物的占有使用，该行为是负担行为，不是处分行为。出租人是否同意所影响的是其与承租人之间的权利义务关系，与转租合同的效力无关。承租人是否对租赁物享有所有权，不影响转租合同的效力。未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分行为，但在未经出租人同意之转租的情况下，承租人对出租人构成违约的，出租人可以向承租人主张权利，次承租人可以在出租人主张权利而导致转租根本无法继续履行时主张解除转租合同，进而要求承租人承担合同解除的损害赔偿责任，也可以在不解除合同的情况下要求承租人承担违约责任。结合到本案，承租人吴美华与次承租人黄送花签订《房屋租赁协议》时，虽未取得出租人林建华的书面同意，但作为债权行为的转租合同是当事人真实意思表示，主体适格，且未有无效、可撤销之情形。因此，黄送花与吴美华签订的《房屋租赁合同》合法有效。黄送花提出撤销《房屋租赁协议》的主张，于法无据，不予采纳。对黄送花主张撤销《房屋租赁协议》的诉讼请求，不予支持。鉴于诉讼中黄送花与吴美华一致同意终止《房屋租赁协议》的履行，一审依法对《房屋租赁协议》予以解除，并确认解除时间为本案判决之日。且根据黄送花主张已实际清理案涉房屋所有物品，自合同解除之日起视为租赁房屋已返还。二、对案涉《房屋租赁协议》的租金损失由谁承担？合同解除后，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。黄送花与吴美华一致同意终止履行合同，但双方对《房屋租赁协议》所涉的租金损失承担发生争议。黄送花主张因吴美华无权签订《房屋租赁协议》且事后案外人也未确认追认，导致黄送花无法装修、合同无法履行，造成案涉房屋空置的租金损失且吴美华对租金损失的扩大负有责任，应向黄送花赔偿，为此，要求退还房屋租金及押金43000元。吴美华主张《房屋租赁协议》无法履行的根本原因系黄送花未按合同约定装修对承重梁擅自打洞影响房屋安全而导致房东提出异议，其责任系黄送花自身的过错，由此造成案涉房屋空置的租金损失应由黄送花承担。经审查，本案纠纷的起因系吴美华未经出租人林建华书面同意转租涉案房屋而导致出租人林建华对黄送花承租房屋后从事餐饮经营提出异议，案涉《房屋租赁协议》无法履行的根本原因系黄送花在装修时将承重梁打洞而导致房东林建华提出房屋安全性异议并要求赔偿、修复加固房屋。黄送花停止装修后，黄送花、吴美华及房东林建华三方对承重梁打洞的房屋损害赔偿、修复加固进行多次协商，但均未能达成一致意见，导致案涉房屋一直空置且双方均未使用房屋。由此可见，黄送花未按《房屋租赁协议》约定进行装修，在装修时擅自对承重梁打洞造成影响房屋安全的行为，对本次纠纷造成的租金损失负主要责任；吴美华收取黄送花支付修复款15000元并同意垫付5000元作为房东林建华的赔偿款，但未对修复加固工作及时进行，导致纠纷未能解决，对本次纠纷造成的租金损失负次要责任。同时，吴美华在诉讼中提交其与房东林建华的《房屋租赁合同》及《证明》与本案其他证据证明的内容互相矛盾，且因房东林建华消极配合作证和调查，导致黄送花申请对《房屋租赁合同》形成时间的司法鉴定，拖延了本案的审理时间，吴美华对租金损失的扩大负有一定的责任。综上，综合考量本案的实际情况、《房屋租赁协议》的签订情形、双方履行《房屋租赁协议》中的过错程度和案涉房屋租金损失扩大的责任，酌情认定黄送花与吴美华对案涉《房屋租赁协议》的租金损失承担同等责任。即黄送花承担20000元的租金损失，吴美华承担20000元的租金损失。对黄送花主张退还房屋租金超过20000元部分的，不予支持。对黄送花主张退还押金3000元的诉讼请求，根据款项的性质，符合双方一致同意终止履行合同的意思表示，予以支持。三、关于修复款15000元的处理问题。黄送花主张返还装修修复款15000元，吴美华提出反诉请求判令黄送花对其自身装修造成的房屋损坏部分进行修复并承担修复费用，并申请对房屋损坏部分进行修复的修复标准进行鉴定。因吴美华的申请内容不符合司法鉴定要求，未予准许。其后吴美华以房屋损坏部分赔偿、修复加固涉及第三人房东，且各方对修复问题争议较大无法解决，要求对该部分争议另案处理而撤回了全部反诉请求。经审查，一审基础法律关系为转租合同关系，而黄送花装修时对承重梁打洞影响房屋安全的赔偿事宜系侵权赔偿法律关系，且因吴美华反诉请求侵权赔偿中涉及房屋修复加固和修复标准问题，该诉请涉及第三人房屋所有人的权利，但黄送花、吴美华均未申请房屋相关所有人参加诉讼。根据合同相对性原则，涉案房屋的侵权赔偿与本案不属于同一法律关系，且不属于必要的共同诉讼，故不宜一并审理。鉴于黄送花、吴美华对修复款15000元的性质属于房屋侵权赔偿款项意见一致，而侵权赔偿纠纷尚未解决，相关当事人可另行主张权利，故在本案中对修复款15000元不作处理，对黄送花提出退还修复款15000元的主张，也不予采纳。对黄送花和吴美华各自提出的其他意见，与一审法院认定不一致的，均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吴美华于判决生效之日起十日内退还黄送花房屋租金20000元；二、吴美华于判决生效之日起十日内返还黄送花房屋押金3000元；三、驳回黄送花的其余诉讼请求。若当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1250元，由黄送花负担754元，吴美华负担496元，限于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，一、关于吴美华与黄送花房屋租赁协议的解除时间，一审认定是否正确；二、吴美华是否应退还黄送花房屋租金，进而一审认定退还数额是否合理；三、一审对黄送花要求退还15000元修复费用的主张在本案中不作处理，是否正确。 关于争议焦点一，黄送花主张，合同的解除时间应为一审起诉状副本送达之日。对此本院认为，黄送花作为次承租人，具有使用过程中不损坏房屋的义务。黄送花在房屋装修过程中破坏了房屋的承重梁，存在重大过错，其作为合同履行中的违约方，并不享有合同的单方解除权。且黄送花一审时已变更了起诉状中的诉讼请求，将解除合同的诉讼请求变更为撤销合同。故黄送花主张合同解除时间自起诉状副本送达之日，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，黄送花在装修时损坏了房屋承重梁，造成房屋因存在安全问题而无法使用，在黄送花的租赁期间，因房屋修复的需要造成其无法使用房屋产生的租金损失，应由其自行承担。但吴美华在收取黄送花支付的房屋维修费用后，亦有义务在合理时间内积极维修房屋以减少损失，因房屋未及时修复造成租金损失扩大的责任不能归责于黄送花。故综合本案情况，本院酌情确定黄送花承担6个月的租金损失，其余部分租金损失属于损失扩大部分，不应由黄送花承担。根据吴美华与黄送花签订的《房屋租赁协议》，第一年房屋租金为4万元，一审酌定黄送花各自行承担20000元租金损失，即吴美华退还黄送花租金20000元，在数额上并无不妥，本院予以维持。 关于争议焦点三，房屋修复费用的认定属于侵权纠纷，本案系房屋租赁合同纠纷，两者非同一法律关系。故一审在本案中未对该款项进行处理，并告知当事人另行主张权利，并无不当。黄送花就此提出的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，黄送花、吴美华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1250元，由上诉人黄送花承担625元，由吴美华承担625元。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  朱惠明 审判员  沈筱婕 二〇二〇年一月十四日 法官助理周寅潇 书记员沈雯雯