西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民初2008号 原告（执行案外人）：吴明，男，1959年5月19日出生，汉族，中原实业有限公司法定代表人，住西安市户县。 委托诉讼代理人：张钺，陕西泾渭律师事务所律师。被告（申请执行人）：金鹰国际商贸集团（中国）有限公司，住所地南京市秦淮区。法定代表人：王恒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陕西中登实业（集团）有限公司，。法定代表人：李红梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王嘉，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，陕西合恒律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。  委托诉讼代理人：王嘉，陕西合恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯，陕西合恒律师事务所实习律师。原告吴明与被告金鹰国际商贸集团（中国）有限公司（以下简称金鹰公司）及第三人陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴明委托诉讼代理人张钺，被告金鹰公司委托诉讼代理人李红红，第三人中登实业公司、中登房地产公司共同委托诉讼代理人王嘉、王雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明向本院提出诉讼请求：1.撤销西安市中级人民法院（2016）陕01执1241号之二执行裁定，对西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋解除查封、停止执行；2.诉讼费由金鹰公司、中登实业公司、中登房地产公司负担。事实和理由：金鹰公司因与中登实业公司、中登房地产公司之间的借款合同纠纷，西安市中级人民法院依据金鹰公司申请作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定，查封了吴明位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋），执行期间，吴明提出执行异议，西安市中级人民法院作出(2019)陕01执异791号执行裁定，驳回吴明的执行异议请求，吴明遂提起本次诉讼。西安协力混凝土有限公司（以下简称协力公司）自2014年9月开始向西安中原实业有限公司（以下简称中原公司）订购混凝土外加剂，双方于2015年11月25日签订《外加剂买卖合同》，约定协力公司以置换房屋或混凝土方式向中原公司支付货款。2014年10月10日，协力公司将中登房地产公司易货抵账给协力公司的涉案房屋抵账给中原公司，用于清偿协力公司应向中原公司支付的外加剂货款，并于2014年12月3日协助中原公司法定代表人吴明与中登房地产公司签订编号为3-10301号《商品房买卖协议》，约定吴明购买中登房地产公司开发建设的涉案房屋，建筑面积92.33平方米，单价为7600元/平方米，总价701708元，付款方式为“此房为西安协力混凝土有限公司与中登集团易货，若客户退房，则由西安协力混凝土有限公司与中登集团按易货据实处理”，2014年12月31日前交房及交房标准等。《商品房买卖协议》签订后，吴明通过抵债形式付清全部房款，随后吴明办理了收房及物业手续，交纳了物业费，并实际占有涉案房屋，为该房屋的合法所有人。涉案房屋的付款方式为易货，必然不存在购房缴款凭证或银行流水，但协力公司对易货购房情况已作出详尽说明，有协力公司和中原公司的相关买卖合同和调料单为据，足以证实易货购房的真实性。涉案房屋未取得房屋产权证书系中登房地产公司单方原因所致，非吴明怠于行使自己权利，且至今中登文景时代小区大部分业主仍未取得房屋产权证书。吴明与中登房地产公司签订的《商品房买卖协议》具备商品房买卖合同的主要内容，并以易货方式付清房屋全款，应当认定为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。涉案房屋在法院查封之前已签订购房合同，该房屋由吴明居住且其名下无其他用于居住的房屋，并以易货方式支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，故吴明对涉案房屋享有的权利能够排除执行。 被告金鹰公司辩称，吴明在执行异议阶段提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，不具有能排除执行的权利。西安市未央区XX城XX路XX楼已于2013年9月29日取得房屋预售许可证，而吴明与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》的时间为2014年12月3日，且非备案协议，故不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件。根据吴明诉状所述，涉案房屋存在三个流转阶段，第一阶段为中登实业公司因欠付协力公司货款而将涉案房产折抵给协力公司；第二阶段为协力公司因欠付中原公司货款而将货款折抵给中原公司；第三阶段为中原公司将涉案房产转让给其法定代表人吴明。而吴明提交的证据并不能证明第一阶段、第二阶段欠付货款的债务关系的真实性、合法性及有效性，更不能证明以房抵债的真实性；且第三阶段中原公司将涉案房屋转让给吴明亦未见真实、合法、有效的转让文件及房款支付证据，无法证明吴明购房的真实性。吴明提供的证据不能证实其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。吴明系怠于行使自己的权利，是因其自身原因未办理过户登记。请求驳回吴明的诉讼请求。第三人中登实业公司述称，从吴明提交的起诉状看与中登实业公司无关。第三人中登房地产公司述称，对吴明与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》的事实认可，但就吴明所称协力公司与中原公司之间的买卖合同关系无法核实。对于吴明的第一项诉讼请求，由人民法院根据庭审情况依法裁决。经审理查明，金鹰公司在起诉前向本院申请财产保全，本院于2015年3月9日作出（2015）西中民保字第00007-1号民事裁定，查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代（房屋预售证号：201XXXX）3幢1单元10301号等共计34套房产，查封期限自2015年3月9日至2017年3月9日止。关于金鹰公司因与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院于2015年9月14日作出（2015）西中民三初字第00130号民事判决：一、被告中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还原告金鹰公司借款本金2000万元；二、被告中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还原告金鹰公司违约金（以2000万元为基数，从2013年7月1日起至本判决给付之日止，按每日0.05%计算）；三、被告中登实业公司对被告中登房地产公司所欠原告金鹰公司以上一、二项应付款项承担连带清偿责任，被告中登实业公司向原告金鹰公司承担保证责任后，有权向被告中登房地产公司追偿。该判决已经发生法律效力。因义务人中登房地产公司、中登实业公司未履行生效法律文书所确定的义务，权利人金鹰公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院立案执行。执行过程中，本院于2016年11月14日作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定：1.继续查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代（房屋预售证号：201XXXX）3幢1单元10301、10302、10303、10304、10203、10401、10402、10403、10404；4幢1单元10102、10103、10201、10202、10203、10302、10303、10402、10403、10501、10502、10602、10701、10702、10802、11001、11003；4幢2单元20901、20201、20203、20301、20303、20401、20403、20501号的34套房屋；2.续查封期限为三年，查封期限届满时需要续行查封的，申请执行人应当在查封期限届满前30日向本院提出书面申请；被执行人履行义务后可以申请解除查封。案外人吴明以本院查封的上述中登文景时代3幢1单元3层10301号房屋属其所有为由，向本院提出书面异议申请。本院经审查认为，吴明提交证据无法证明其易货购房的真实性等，于2019年8月23日作出（2019）陕01执异791号执行裁定：“驳回案外人吴明的异议请求。”吴明不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。庭审中，根据吴明提交的证据显示：吴明系中原公司法定代表人。协力公司分别于2014年9月25日、10月25日、11月25日、12月25日向中原公司出具外加剂结算单四份，合计金额1546926元。2015年11月25日，协力公司与中原公司签订《外加剂买卖合同》，约定协力公司购买中原公司相关型号的外加剂等，付款方式为置换房子或混凝土。2014年10月10日，协力公司与中登实业公司签署《中登集团材料换房表》，用涉案房屋及其他房屋抵偿商砼货款1589516元。2014年11月14日，协力公司又将涉案房屋抵给其供应商吴明。2014年12月3日，吴明与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定：吴明购买中登房地产公司开发建设的涉案房屋，建筑面积92.33平方米，单价为7600元/平方米，总价701708元；付款方式为其他方式：“此房为西安协力混凝土有限公司与中登集团易货，若客户退房，则由西安协力混凝土有限公司与中登集团按易货据实处理”；出卖人应当在2014年12月31日前将具备约定条件的商品房交付买受人使用等。中登房地产公司于该日出具收据载明收到吴明701708元等。吴明提交了其与西安中登物业有限公司签订的《前期物业管理协议》、西安中登物业有限公司出具的载明收取吴明2014年10月10日至12月31日物业费等费用378元的收据、《中登文景时代三号楼内部认购单》，证明其于《商品房买卖协议》签订之日即办理了收房手续、物业手续，交纳了物业费，并实际占有涉案房屋，属于该房屋的合法所有人。吴明提交的甲方中原公司、吴明与乙方协力公司于2019年所签《混凝土调料抵债协议》载明，乙方欠付甲方债务共计603577.5元。庭审后，吴明提交了西安中登物业有限公司出具的《西安中登物业有限公司（中登文景时代小区）物业收费收据》，载明业主吴明交纳了3号楼1单元301室2019年10月至2019年12月电费公摊、物业服务费、生活垃圾费电梯费共计465元。该票据打印时间为2019年10月28日。另查，涉案西安市XX区XX城XX路XX幢房屋系于2013年9月29日取得商品房预售许可证明（房屋预售证号：201XXXX）。 再查，本案审理期间，本院于2019年10月22日作出（2016）陕01执1241号之三执行裁定，续查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代（房屋预售证号：201XXXX）3幢1单元10301 等共计34套房屋；续查封期限为三年（自2019年10月31日至2022年10月30日）。以上事实，有西安市中级人民法院（2015）西中民三初字第00130号民事判决书、（2016）陕01执1241号之二执行裁定书、（2019）陕01执异791号执行裁定书、（2016）陕01执1241号之三执行裁定书及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为吴明对本院作出的（2019）陕01执异791号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，吴明对本院查封的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，吴明应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据吴明提供的协力公司向中原公司出具的外加剂结算单及协力公司与中原公司签订的《外加剂买卖合同》等证据，可以证明中原公司与协力公司存在买卖合同关系。根据查明的案件事实可知，中登实业公司用涉案房屋抵偿协力公司的商砼货款，协力公司又将涉案房屋抵偿供应商吴明的外加剂货款。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因涉案房屋至今仍登记在中登房地产公司名下，故涉案房屋未发生物权转移，吴明对涉案房屋不享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，本院于2015年3月9日作出（2015）西中民保字第00007-1号民事裁定，查封了被执行人中登房地产公司名下包括涉案房屋在内的34套房屋；吴明提交的其与中登房地产公司之间《商品房买卖协议》显示签订时间为2014年12月3日；吴明提交的协力公司与中原公司所签《外加剂买卖合同》约定，协力公司购买中原公司相关型号的外加剂等，付款方式为置换房子或混凝土，而该合同签订时间为2015年11月25日，晚于吴明与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》时间；吴明就协力公司于2014年向中原公司出具外加剂结算单四份所涉合计金额1546926元，未进一步提交是否结清的证据；涉案房屋已于2013年9月29日取得商品房预售许可证明，但涉案《商品房买卖协议》并未在相关房地产管理部门进行备案登记。从以上情况可知，中原公司与协力公司之间的买卖合同履行情况及抵债情况均不清晰，故吴明主张其在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，所提交的证据并未形成完整的证据链。根据吴明在本案庭审中及庭审后提交的西安中登物业有限公司出具物业费收据显示，吴明仅交纳了2014年10月10日至12月31日的物业费等费用378元以及2019年10月至2019年12月的物业费等费用465元，故不足以证明涉案房屋一直由吴明居住使用的事实。本院于2016年11月14日作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定，继续查封涉案房屋，而吴明未提供截至其向本院提出执行异议之前，曾向中登房地产公司主张权利，要求中登房地产公司协助办理产权过户手续的相关证据，故本案中吴明存在怠于行使自己权利的情形。另外，吴明未提供充分有效证据证明其名下无其他用于居住的房屋。   综上所述，吴明对涉案房屋享有的权益不能排除人民法院的强制执行，对于吴明要求解除对涉案房屋的查封并停止执行的诉讼请求，本院依法不予支持。吴明要求撤销本院（2016）陕01执1241号之二执行裁定的诉讼请求，不属于本案审理范围，不予涉及。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定，判决如下：驳回原告吴明的诉讼请求。案件受理费100元，由吴明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二0二0年一月十六日法官助理 高喜平书 记 员  张 小 赛