四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15570号 上诉人（原审原告）：陈如群，男，1990年2月3日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：王应辉，四川西蜀律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：四川大邦置业有限公司，住所地：成都市青白江区青江中路288号。 法定代表人：林孝斌，经理。 委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅芸，四川达和律师事务所律师。 原审第三人：林熊璋，男，1952年3月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人陈如群因与被上诉人四川大邦置业有限公司（以下简称大邦公司）、原审第三人林熊璋商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈如群上诉请求：1.撤销原判决；2.大邦公司协助陈如群办理青白江区房屋不动产权登记证，林熊璋协助大邦公司到房产管理部门办理前述房屋的备案注销手续或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用由大邦公司、林熊璋承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清。原判决认为，无证据证明案涉房屋的购房款在工程结算时进行了抵扣，故不认定陈如群与大邦公司就案涉房屋达成了以房抵债的真实意思表示。（一）陈如群在一审中提交的证据均足以证明工程进行了结算，一审判决书认定结论不符合事实；（二）该工程已进行结算，大邦公司还欠陈如群工程款，陈如群要求大邦公司办理案涉房屋产权应得到法律支持。二、原判决适用法律、司法解释错误。陈如群抵扣的是工程款，按照司法解释的规定，应具有优先权。 大邦公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 原审第三人林熊璋经本庭合法传唤未到庭，书面答辩称：一、原判决程序违法。陈如群与大邦公司签订《商品房买卖合同》不是真实的买卖关系，而是在于实现抵扣工程款，其基础的法律关系属于建设工程施工合同纠纷，一审将该案案由定为商品房预售合同纠纷是错误的。并将两个不同的法律关系合并审理，程序违法，应撤销原判决，发回重审。二、由于案涉房屋大邦公司已经于2004年6月13日出卖给林熊璋并依法进行了预售备案登记，在该备案登记未撤销前，大邦公司与陈如群在2009年12月25日又就同一套房屋签订买卖合同，这是不能实现以物抵债的合同，属于大邦公司违约，陈如群应依法行使解除权，而非要求合同继续履行。 陈如群向一审法院提出诉讼请求：1.大邦公司协助陈如群办理青白江区房屋不动产权登记证；2.林熊璋协助大邦公司到房产管理部门办理位于青白江区房屋的备案注销手续。 林熊璋向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1.大邦公司协助林熊璋办理青白江区房屋的不动产权登记证；2.本案诉讼费由大邦公司负担。 一审法院查明事实，大邦公司开发修建了大邦第一城商住小区。陈增星、陈如群系父子关系，二人挂靠于福建省浦口建筑工程有限公司承包了大邦第一城商住小区的部分工程。2008年7月15日，大邦公司用大邦第一城的18套房屋（包括案涉房屋）抵偿应支付的工程款共计5444813元，该18套房屋抵偿给陈如群。其中，案涉房屋的购房款为209875元，同日，福建省浦口建筑工程有限公司成都分公司出具收据一份，收据载明：预收大邦公司大邦第一城3号楼、4号楼、5号楼、7号楼工程进度款（以购房款相抵）共计5444813元。2009年12月25日，大邦公司与陈如群签订了《商品房买卖合同》，合同第一条约定，陈如群购买大邦第一城小区7幢2单元15层4号房一套，购房款为290175元，第十条约定，出卖人于2011年3月30日前向买受人交付该商品房，第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理…。2017年12月7日，成都信谊物业有限公司出具的证明载明：陈如群从2010年11月起接房入住。大邦公司与林熊璋签订了《商品房买卖合同》，合同第一条约定，林熊璋购买大邦第一城7幢2单元15层1504号房屋一套，房屋总价款为237250元，第十条约定，出卖人应于2014年6月30日前向买受人交付该商品房，第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理…。大邦公司与林熊璋签订的《商品房买卖合同》未注明签订时间。2014年6月13日，大邦公司出具汇款指令函，林熊璋购买案涉房屋的购房款237250元直接汇给汪方晓，2014年7月23日，林熊璋向汪方晓转账支付247000元。2014年6月13日，案涉房屋备案在林熊璋名下。 陈如群、林熊璋均未向大邦公司缴纳案涉房屋办证所需的契税、维修基金、办证等费用。 青白江区房屋、青白江区房屋、青白江区青江中路288号7幢2单元15层1504号房屋与青白江区青江中路288号7栋2单元15楼1504号房屋均系同一套房屋。 一审认定以上事实，有各方当事人提供的身份证、营业执照、户籍信息、房屋备案查询单、房源清单、情况说明、记账凭证、银行转账凭证、汇款指令函以及当事人的陈述等在案佐证。 一审法院认为，案件的争议焦点为大邦公司是否与陈如群、林熊璋建立了真实的商品房买卖关系。对于此争议焦点，一审法院阐述意见如下：该案中，林熊璋虽提供了商品房买卖合同、汇款指令函等证据，意欲证明其与大邦公司建立了真实的商品房买卖关系，但却存在几点矛盾，首先，案涉房屋的备案时间为2014年6月13日，而林熊璋当庭陈述其签订商品房买卖合同的时间为备案之后，先有商品房买卖合同备案登记后签订商品房买卖合同的情况与商品房买卖的一般流程不符；其次，案涉商品房买卖合同约定的房屋总价款为237250元，而林熊璋却于2014年7月23日向汪方晓转帐支付247000元，两项金额并不相符；再次，林熊璋当庭陈述案涉房屋的商品房买卖合同系在福州签订的，与一般个人购房先查看小区房屋后在其售房部签订合同的情形不符；最后，商品房买卖合同约定的案涉商品房交付时间为2014年6月30日，但迟至一审辩论终结之日，林熊璋亦未要求大邦公司交付案涉房屋。林熊璋也未就商品房交付及办理权属证书向相关部门或人民法院主张权利，这也与一般个人购房者的情形不相符。综上，一审法院认为林熊璋并未提供充分证据证明其与大邦公司就案涉房屋建立了真实的商品房买卖关系，故对于林熊璋要求大邦公司协助办理案涉房屋的不动产权证的诉请，一审法院不予支持。 关于陈如群与大邦公司的关系，该案中，虽然陈如群与大邦公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但其购房款系在案涉工程办理结算前、相关工程款数额尚未确定的情况下用预收工程进度款的方式予以抵偿的，且无证据证明案涉房屋的购房款在工程结算时进行了抵扣，故不应认定陈如群与大邦公司就案涉房屋达成了以房抵债的真实意思表示。对于陈如群要求办理案涉房屋的不动产权证书，并由林熊璋协助大邦公司办理案涉房屋的备案注销手续的诉请，一审法院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回陈如群的全部诉讼请求；二、驳回林熊璋的全部诉讼请求。一审案件受理费200元，由陈如群负担100元，林熊璋负担100元。 本院二审期间，陈如群向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。 陈如群提交由林孝斌在2015年4月26日签字的《情况说明》一份（复印件）载明，大邦工程由陈增星垫资承建，审订价贰亿贰仟伍佰万元，情况属实。拟证明，该工程进行了结算，同时也进行了房款抵扣。 大邦公司发表质证意见称，该证据系复印件，真实性无法确认，无法达到陈如群的证明目的。该《情况说明》需要向大邦公司核实，而且希望陈如群提交证据原件。另，大邦公司未在本院指定的时间内提交对该《情况说明》真实性的核实情况。原审第三人林熊璋未发表质证意见。本院经审查认为，该证据的真实性无法核实，故不能达到陈如群的证明目的。 二审中，大邦公司、林熊璋均未向本院提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，大邦公司（甲方）与陈增星、福建浦口建筑有限公司成都分公司（乙方）于2010年5月24日签订《协议书》，第二条约定：乙方用“大邦公司第一城”项目的工程款作为购房款，乙方开具相应工程款收据给甲方，此购房款在乙方总造价30%工程款中抵扣，乙方同意预留30%的工程款以保证购房款的支付。待工程结算时，多退少补；第三条约定：甲方将上述商品房备案给乙方指定人，由此产生的权利及义务均有乙方承担。乙方用上述商品房对外借款，乙方必须严格履行借款协议中的各项约定及相关的责任义务。如有违约，一切经济法律责任概由乙方承担。工程总结算时，如甲方超付工程款，则乙方须将超付部分相应余额的房源的借款还清并撤销备案，将无任何债权债务关系的房源无条件退还给甲方。 本院认为，本案的争议焦点为陈如群诉请大邦公司协助其办理青白江区房屋不动产权登记证能否成立。 本院认为，根据本案二审查明的2010年5月24日《协议书》的约定，该《协议书》仅是案涉工程办理结算前、相关工程款数额尚未确定的情况下就预收工程进度款抵偿购房款所达成的协议，并不是真正的以房抵债协议。在《协议书》签订后，该工程款是否已结算并抵扣了购房款，陈如群没有提供有效证据证明该事实，应当承担举证不能的法律后果。在案涉工程款总额没有确定的情况下，陈如群认为案涉工程款已经结算，并抵扣了房款的主张，缺乏证据佐证，故一审法院认定陈如群与大邦公司没有建立真实的商品房买卖关系结论正确，本院予以维持。 另，林熊璋未提起上诉，视为其对原判决的认可，对其答辩状中的要求本院不予审理。 综上所述，陈如群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由陈如群负担。 本判决为终审判决。 审判长 夏 伟 审判员 张卫敏 审判员 白福群 二〇二〇年一月八日 书记员 李海薷