安徽省宿州市埇桥区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)皖1302执异7号 案外人（异议人）：雷保山，男，1988年4月4日出生，汉族，住宿州市灵璧县。 委托代理人：白存明，安徽云飞律师事务所律师。 申请执行人：蔡德志，男，1961年6月8日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 被执行人：陈矿,男,1976年4月28日出生,汉族,住宿州市。 在本院执行申请执行人蔡德志与被执行人陈矿民间借贷纠纷一案中，案外人雷保山提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人雷保山所提异议请求：解除对于宿州市××路安置区××楼××室的查封。理由：贵院于2017年7月24日作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761、2762号执行裁定书,查封了位于宿州市××路安置区××楼××室,该房屋系申请人在2014年2月28日从陈矿处购买,签订了购房合同,并付清了购房款,说明如下:2014年2月28日,购房人雷保山作为乙方,与出卖人陈矿、张侠飞（陈矿之妻）作为甲方签订了《房屋买卖合同》购买了位于宿州市××路安置区××楼××室拆迁安置房,约定购房款为260000元。具体付款情况如下:2014年2月28日、2014年3月3日、2014年5月2日、2014年7月18日及2015年5月26日、2015年12月28日分别付款共计260000元,陈矿、张侠飞分别出具了收条,至此,房款全部付清。上述事实,有《房屋买卖合同》、收条等为证。综上所述,申请人于2014年2月28日购买了陈矿的上述住房,并以不同的方式付清了购房款,2014年3月6日在拆迁办的安排下,申请人陈矿作为乙方与宿州市埇桥区城市建设指挥部办公室签订了《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》。申请人后欲上房时惊闻房屋均被贵院查封。为维护申请人的合法权益不受侵害,特申请贵院解除对上述房屋的查封。 案外人雷保山提供证据如下：1、宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同复印件一份；2、安置房选择登记表复印件一份;3、房屋买卖合同复印件一份;4、收条复印件六份用来证明涉案房产的所有权人是异议人雷保山。 申请执行人蔡德志答辩：1、异议人与涉案房屋的产权人陈矿所签订的《房屋买卖合同》为无效合同，不受法律保护，其依据无效合同不得享有涉案房屋的产权。2、异议人所称的“购买的涉案房屋”无法律依据，其签订的《房屋买卖合同》违法且明显违反《房地产管理法》第三十八条的规定而归于无效，不享有涉案房屋的任何权益。3、异议人就购买涉案的房屋不适用善意取得制度。4、城中村的拆迁安置房属于政府保障性住房，国家及地方政策均限制上市交易。因此，异议人与涉案房屋的产权人陈矿所签订的《房屋买卖合同》为无效合同，不受法律保护。异议人至今未享有涉案房屋的产权，异议请求于法无据，依法应予驳回。 申请执行人蔡德志未举证。 被执行人陈矿未答辩,未举证。 本院审查查明：申请执行人蔡德志与被执行人陈矿民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月15日作出（2016）皖1302民初4143号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告陈矿所欠原告邹守香借款本金200000元,双方约定月利率1.5%,利息已付至2014年8月31日,自2014年9月1日至2016年6月30日利息共计66000,本息合计266000元,双方同意由被告陈矿自2016年7月1日起至2017年6月30日止一年内分期付清,如果不能如期按数付清,则自2017年7月1日起至本金全部付清之日止,按月利率1.5%计算未清偿部分的利息。二、被告陈矿所欠原告蔡德志借款本金100000元,双方约定月利率1.5%,利息已付至2015年9月1日,自2015年9月1日至2016年6月30日利息共计15000,本息合计115000元,双方同意由被告陈矿自2016年7月1日起至2017年6月30止一年内分期付清,如果不能如期按数付清,则自2017年7月1日起至本金全部付清之日止,按月利率1.5%计算未清偿部分的利息。三、原、被告双方因此案再无其他债务纠纷。”。因被执行人陈矿未按时履行法律义务，申请执行人蔡德志于2017年7月3日申请执行，本院立案，并于2017年7月24日作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761、2762号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人陈矿所有的坐落于宿州市××路安置区××室、××楼××室、××室。二、查封期限三年。后异议人雷保山提出异议。 本院认为：案外人雷保山所提异议系基于对执行标的主张所有权的实体权利的异议,即对执行标的提出排除执行的实体异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产,按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产,按照实际占有情况判断;（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券,按照金融机构和登记结算机构的账户名称判断；有价证券由具有合法经营资质的托管机构名义持有的,按照该机构登记的实际投资人账户名称判断;（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利,有登记的,按照登记机构的登记判断;无登记的,按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议,该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的,依照本规定第二十六条规定处理。”的规定。宿州市磐云南路安置区6号楼905室、5号楼1203室、2303室房产未明确登记在异议人雷保山名下，房屋征收补偿安置合同是被执行人和多名异议人共同签字，安置房选择登记表上被征收人为陈矿。因此,综合本案证据也无法确认宿州市磐云南路安置区6号楼905室、5号楼1203室、2303室房产的所有人是雷保山。因此本院依法对拒不履行法律义务的被执行人陈矿名下房产进行查封、拍卖并无不妥。此外,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,被执行人陈矿下落不明,且陈矿、张侠飞和雷保山之间的房屋买卖合同未经过公证等法律形式予以确认,因此不能确定他们之间签订的房屋买卖合同的真实有效性,此外,异议人雷保山也未合法占有该不动产。被查封、拍卖财产如有共有人，人民法院在依法对被执行人名下的财产进行查封，并在不损害其他共有人的财产份额的情况下，可对被执行人享有财产份额进行拍卖，其他共有人对被执行人享有的财产份额在同等条件下享有优先购买权。故异议人雷保山所提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人雷保山的异议。 本裁定送达后立即生效。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向安徽省宿州市埇桥区人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈万军 人民陪审员  马兆飞 人民陪审员  张体华 二〇二〇年一月七日 法官助理赵军 书记员刘欢欢 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。