山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终186号 上诉人（原审被告）：泰安市仁和房地产开发有限公司，住所地泰安市三友旧村改造4号商业楼。 法定代表人：时逢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭洪文，男，1968年11月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：郭晓玲，女，1967年11月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原审被告：时逢，男，1977年11月13日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人泰安市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人郭洪文、郭晓玲、原审被告时逢商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2018）鲁0902民初5635号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭洪文、郭晓玲的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、由于涉案房地产项目系三友旧村改造项目，因三友村民拆迁原因导致延期办房产证系仁和公司无法克服的客观原因，一审判决据此认定仁和公司违约系错误。众所周知，城中村旧村改造项目涉及问题多且复杂，与普通的房地产开发有很多区别，拆迁难度很大。本案中仁和公司与三友社区合作开发的涉案房地产项目，确实因三友村在拆迁规划范围区内的部分村民拒不签订拆迁协议拒不搬迁，多年来仁和公司和三友社区多次做调解协商工作，至今仍未搬迁。当时因拆迁大部分已经完成，如不按时回迁会造成村民不满并会造成不可预计的结果，无奈之下仁和公司只能按照当时拆迁现状进行开工建设最终保证了按期回迁。因未拆迁村民房屋所在位置处于规划范围内，其未拆迁的现状导致无法规划验收而没有按期办理房产证。截至2019年，经仁和公司积极努力，现涉案房屋所在的小区办证所需的主要程序已经完成，待后续工作完成后，仁和公司将会为立即为郭洪文、郭晓玲办理房产登记手续。因此延期办证系由于仁和公司无法克服的原因造成，并不是故意拖延办证，因此仁和公司不属于违约行为。二、根据《商品房预售合同》附件八第五条第2款约定“该房屋所在项目竣工后，如遇到竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延”，因此应当以实际竣工验收时间延长合理宽限期作为办证的起始时间，一审判决中计算违约金的起始时间错误。本案涉案房产项目于2019年3月25日泰安市行政审批局为福源嘉苑办理“建设工程竣工规划核实合格证”，进行了竣工验收；2019年5月30日，泰安市公安消防支队泰山区大队为福源嘉苑的房屋进行消防验收，并给仁和公司下发了泰山公消竣备字（2019）第003号“建设工程竣工验收消防备案凭证”，其中就包括案涉的2号楼。因此办证时间至少在2019年5月30日后消防部门消防开始验收并在正式的《建设工程消防意见书》下发之后延长合理的宽限期作为办证的时间。因此，一审判决认定违约行为发生时间并以此作为计算违约金的依据系错误。三、郭洪文、郭晓玲的起诉超过诉讼时效其民事权利不受法律保护，一审判决应驳回郭洪文、郭晓玲的诉讼请求。根据合同第十条约定涉案房屋在2012年7月31日交房、第二十条第（一）款约定交房后540日内办理产权登记的约定，办证的截止日期为2014年1月22日。而郭洪文、郭晓玲于2018年12月起诉主张逾期交房违约金超过法定诉讼时效，其民事权利不受法律保护，且郭洪文、郭晓玲无证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形，故对其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求不应支持，一审判决应当依法驳回其诉请。四、一审判决认定的违约金计算依据错误，二审应当纠正。 郭洪文辩称，认可一审判决。 郭晓玲未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。 时逢未到庭参加诉讼，未提交书面意见。 郭洪文、郭晓玲向一审法院提出诉讼请求：1.判决仁和公司为郭洪文、郭晓玲办理不动产产权登记（泰安市泰山区福源嘉苑小区2号楼1单元1204室）；2.仁和公司支付郭洪文、郭晓玲违约金（按照购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理产权登记之日止），时逢对该债务承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实：2011年10月26日，双方签订《商品房预售合同》一份，约定：郭洪文、郭晓玲购买仁和公司开发的位于泰安市，温泉路以西福源嘉苑小区2号楼1单元1204号房屋，房屋总价款604,030元；出卖人应当在2012年7月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按双方协商解决的方式处理，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，郭洪文、郭晓玲实际向仁和公司支付购房款602,068.8元，仁和公司向郭洪文、郭晓玲出具了购房发票。仁和公司于2012年7月31日向郭洪文、郭晓玲交付房屋，但涉案房屋至今未办理所有权转移登记，仁和公司亦未通知郭洪文、郭晓玲办理房屋所有权转移登记。郭洪文、郭晓玲主张仁和公司违约并以此为由诉至一审法院要求仁和公司支付违约金。仁和公司称，涉案房产是其公司与三友社区合作开发的旧村改造项目，因三友社区内有4户居民未完成搬迁，致使工程竣工后无法按照规划设计进行验收，最终导致涉案房产未能办理初始登记，这并非是仁和公司的原因造成，仁和公司不应承担违约责任。关于违约金的计算方式，郭洪文、郭晓玲主张自2014年1月22日起按照年息6.5%计算至办理房屋产权登记之日止。仁和公司称，按照合同约定办理房产证的截止时间为2014年1月，但仁和公司于2018年12月才提起诉讼，已超出两年的诉讼时效，其民事权利不受法律保护。仁和公司是一人有限责任公司，时逢是该公司股东。郭洪文、郭晓玲主张时逢对仁和公司应当承担的债务承担连带责任。时逢称，其与公司财产相互独立，未发生混同，不应在本案中承担连带责任。为证实其主张，时逢提交仁和公司的公司章程、近三年的财务报表、银行交易明细及审计报告书一份。时逢提交的审计报告为山东华融会计师事务所有限公司出具，该审计报告载明：“我们认为泰安市仁和房地产开发有限公司已经按照《小企业会计准则》的规定编制，在所有重大方面反映了泰安市仁和房地产开发有限公司2018年12月31日的财务状况以及2018年度的经营成果、现金流量”。郭洪文、郭晓玲对时逢提交的上述证据的证明目的不予认可，其称仁和公司作为房地产开发企业，仅三年的账户交易明细明显过少，不能排除公司使用个人账户进行经济往来的可能。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。郭洪文、郭晓玲已按合同约定交纳了全部房款，仁和公司亦应当依约为郭洪文、郭晓玲办理房屋产权登记。根据合同约定，仁和公司应当在房屋交付使用后540日内保证买受人办理商品房的所有权转移登记，仁和公司于2012年7月31日向郭洪文、郭晓玲交付房屋，故仁和公司应在2014年1月22日前为郭洪文、郭晓玲办理不动产权登记证书，但其至今仍未向不动产登记部门申请办理登记，已经构成违约。仁和公司辩称未办理房产证的原因是三友社区4户居民未搬迁，并非仁和公司原因导致，其公司不应承担违约责任，但本案双方系《商品房预售合同》的当事人，未能办理涉案商品房所有权转移手续的原因是仁和公司作为出卖方尚未办理涉案商品房的初始登记，导致其未能办理初始登记的责任不是买受方，因此，仁和公司的上述辩称意见，一审法院不予采信。仁和公司应当向郭洪文、郭晓玲承担违约责任。关于违约金的计算，因涉案合同并未对违约金的计算标准进行约定，根据相关规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，因此，违约金应当以购房款总额602,068.8元为基数，按照年利率6%计算。按照合同约定仁和公司应自2014年1月22日前办理房屋产权登记，郭洪文、郭晓玲主张自2014年1月22日起支付违约金，仁和公司、时逢则称郭洪文、郭晓玲要求支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，对此，一审法院认为，本案逾期办证违约金的计算方式是以日为单位累计计算的，属于随时间推移不断变化的继续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金起算日应自郭洪文、郭晓玲起诉之日即2018年12月4日向前倒推三年，故违约金应自2015年12月4日起开始计算。因涉案房屋现不具备办理房屋所有权转移登记的条件，违约金的计算截止日期现仍无法确定，可计算至本判决生效之日止，此后的违约金郭洪文、郭晓玲可另行主张。关于时逢应否承担责任的问题，仁和公司是一人有限责任公司，时逢是公司股东，时逢应对公司财产与其个人财产是否独立承担举证责任，庭审时时逢提交仁和公司的银行交易明细、审计报告等证据，审计报告可以反映仁和公司有独立完整的财务制度，且从审计报告中也未见有公司财产和个人财产混同的迹象，可以基本反映仁和公司财产与时逢个人财产相分离，因此，郭洪文、郭晓玲要求时逢对上述债务承担连带责任，证据不足，一审法院不予支持。关于郭洪文、郭晓玲要求仁和公司办理不动产权证书的诉讼请求，因现在涉案房产项目未办理房地产项目的初始登记，不具备办理不动产权登记的条件，郭洪文、郭晓玲可在涉案房产达到办理不动产登记条件时另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、仁和公司于一审判决生效之日起十日内支付郭洪文、郭晓玲逾期办理房屋所有权转移登记违约金，以602,068.8元为基数，自2015年12月4日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算；二、驳回郭洪文、郭晓玲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,033.89元，由仁和公司负担1,220.33元；郭洪文、郭晓玲负担813.56元。 二审中，仁和公司提交建设工程竣工验收消防备案凭证（泰山消竣备字〔2019〕第003号）一份，用以证明诉争房屋涉及的2号楼已经过消防验收，后期其他所需手续仁和公司现正积极办理，争取早日为郭洪文、郭晓玲房产证。经质证，郭洪文对该证据无异议。经审核，本院对该证据真实性予以确认，可以证实2019年5月30日，泰安市泰山区住房和城乡建设局向仁和公司出具了上述凭证，诉争房屋所在的泰安市福源嘉苑小区2号楼已通过建设工程竣工验收消防备案。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，关于仁和公司主张因其无法克服的原因导致逾期办证不属于违约行为的问题，《中华人民共和国合同法》在违约责任一般归责原则上采取了严格责任原则，即除非存在法定或约定的免责事由，违约方无论在主观上是否具有过错，均应对其违约行为承担违约责任。本案中，仁和公司至今仍未办理案涉房屋所有权转移登记，违反了双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定，其主张的无法克服的原因，并非法定或约定的免责事由，其应承担违约责任，一审处理并无不当。 关于仁和公司主张的应以实际竣工验收时间合理宽限期作为办证的起始时间问题，仁和公司虽主张双方《商品房预售合同》附件八第五条第2款约定了产权登记及权属证书办理时间顺延的情形，但其未举证证实逾期办证系因竣工验收部门未及时对该项目进行竣工验收或测量部门未及时向其出具测量结果而造成，其上述主张不能成立。 关于仁和公司主张的违约金计算依据错误问题，因双方在《商品房预售合同》中未约定逾期办证违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，并综合考量合同的签订、履行情况及当事人过错程度等因素，可按照已付购房款在年利率6%的范围内予以确定。一审处理并无不当。 关于仁和公司主张的郭洪文、郭晓玲提起本案诉讼超出诉讼时效问题，双方并未约定一次性违约金，基于一审确定的违约金计算方式，是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。一审处理并无不当。 综上所述，仁和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,067.78元，由泰安市仁和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇二〇年一月十六日 书记员 许安冉