浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初14677号 原告：杭州虎鹿纺织品有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区杭海路233号二层201室。 法定代表人：蔡忠伟，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱魁贞，浙江金驰律师事务所律师。 被告：干金富，男，1980年11月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：徐超，浙江浙苏律师事务所律师。 原告杭州虎鹿纺织品有限公司（以下简称原告）为与被告干金富（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月30日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱魁贞，被告的委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年12月5日，原告通过杭州市余杭区人民法院司法拍卖平台拍得位于杭州市余杭区工业房地产及相应的土地使用权等，拍卖标的物原产权人为杭州沈大物业管理有限公司（以下简称沈大物业公司）。2018年1月9日杭州市余杭区人民法院作出（2015）杭余执民字第4824号之一《执行裁定书》，拍卖标的物产权自《执行裁定书》送达之日转移至原告。2016年3月15日，被告向沈大物业公司承租了拍卖标的物中8号楼1楼650平方米房屋，经营绗缝厂，租金为16元/月/平方米，物业费为0.5元/月/平方米。另，被告承租了标的物中9号楼一楼450平方米店面，经营为饭店，年租金为人民币100000元。经杭州市余杭区人民法院强制执行，被告于2018年8月26日腾退并交还了9号楼一楼的房屋，于2018年5月31日腾退并交还了9号楼一楼450平方米店面。经原告与沈大物业公司结算，被告承租的8号楼1楼650平方米房屋的租金及物业费付至2018年3月14日，9号楼一楼450平方米店面的租金付至2018年2月28日。之后的租金和物业费，经原告多次催讨，被告一直未向原告支付。庭审中，原告变更诉请为：1.判令被告支付房屋租金及物业费共计人民币104227元（8号楼租金按照租金16元/月/平方米，物业费按照0.5元/月/平方米，从2018年1月9日计算至2018年8月26日，合计为79227元；9号楼租金按100000元/年，从2018年3月1日计算至2018年5月31日为25000元），支付逾期付款违约金人民币10422.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭后，原告自愿放弃关于9号楼一楼450平方米店面（饭店）25000元租金的请求，并变更诉讼请求为：1.判令被告支付租金和物业费共计79227元，并支付逾期付款违约金10422.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.拍卖成交确认书、执行裁定书一组（均为原件），证明原告通过司法拍卖取得杭州市余杭区工业房地产、相应的土地使用权的事实； 2.租赁合同、腾房通知书一组（照片打印件），证明被告承租了拍卖标的物中8号楼1楼650平方米房屋，租金为16元/月/平方米，物业费为0.5元/月/平方米；另，被告承租了标的物中9号楼一楼450平方米店面，年租金为人民币100000元的事实； 3.杭州沈大物业管理有限公司移交租金明细表一组（原件），证明被告承租的9号楼一楼店面租金支付至2018年2月28日的事实。 被告答辩称：一、原告的诉请没有事实依据。（一）原告与被告之间没有“房屋租赁合同”的法律关系。被告于2016年3月19日与案外人沈大物业公司签订《租赁合同》一份，由被告承租沈大物业公司位于杭州市余杭区的房屋（具体为8号楼1楼650平米厂房）。双方约定：租赁期限自2016年3月15日至2021年3月14日；租金缴纳采取“一年一缴，先缴后用”的方式。而被告与本案原告之间从未建立过“租赁关系”。（二）被告并不存在拖欠房租的事实。2018年春节过后，案外人沈大物业公司告知被告，该租赁房屋因涉诉将被法院强制执行，双方之间的《租赁合同》将无法继续履行，要求被告配合腾退房屋。由于被告承租该厂房后投入了一定的装修及配套设施，客观上无法短时间内腾退，且需要依据合同约定与沈大物业公司进行补偿事宜的协商。故在此期间，双方对被告的损失及搬迁补偿进行了核算，最终签订《补偿协议》一份，约定：1.双方解除《租赁合同》；2.沈大物业公司一次性补偿被告35万元经济损失；3.双方就房屋租赁事宜已两清，再无其他争议……故，租赁双方已经对租赁期内相关事宜全部结算两清。对于上述事实，余杭区人民法院及杭州市中级人民法院在（2018）浙0110民初13916号和（2018）浙01民终9716号民事判决书中均予以确认，对于《租赁合同》及《补偿协议》的效力予以认定。故被告与案外人沈大物业公司之间，并不存在拖欠房租及物业费的情况。（三）2018年2月28日起至今，被告并未承租过案外人沈大物业公司9号楼一楼450平米的商铺。原告主张被告拖欠了9号楼一楼450平米商铺的租金（2018年2月28日起至今）不是事实。被告确实曾承租过该450平米的商铺，同样采取“一年一缴，先缴后用”的缴租方式。但双方之间未签订书面的合同，而是口头约定租赁期限截至2018年2月底，租期届满后合同自动解除。故被告与沈大物业公司之间的租赁关系自租赁期满之日起即已解除，被告的租金缴纳到位，双方之间并不存在拖欠租金的事实。2018年3月起，该450平米的商铺承租人早已不是被告，原告向被告主张房租的诉请没有事实依据。二、原告的诉请缺乏相应的法律依据。本案中原告的诉请为支付租金及违约金，支付租金的基础为租赁关系；同理，支付违约金的依据亦是根据租赁合同的约定产生。而被告与原告之间既无书面的合同约定，亦未形成事实上的租赁法律关系，故被告不需要向原告承担支付租金及赔付违约金的法律责任。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求贵院查清事实、公正裁决，对原告的诉请依法予以驳回。 被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.补偿协议一份（复印件），证明被告与案外人沈大物业公司之间的租赁合同已于2018年8月16日解除以及双方对租赁的相关事宜均已商定，再无其他任何争议的事实； 2.民事判决书（【2018】浙0110民初13916号和【2018】浙01民终9716号）各一份（均为复印件），证明余杭区人民法院及杭州市中级人民法院作出的一审、二审的生效文书，对被告及案外人沈大物业公司之间租赁合同、补偿协议的内容、效力予以了确认的事实; 3.中国农业银行个人账户明细两份（原件）、转账凭证两份（打印件），证明被告租金支付情况的事实。 本院依职权调取（2015）杭余执民字第4824号案件送达回证一份及（2018）浙0110民初13916号案件庭审笔录一份。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2016年3月19日，被告作为承租方（乙方），沈大物业公司作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定被告向沈大物业公司承租位于余杭区面积为650平方米的房屋，租赁期自2016年3月15日起至2021年3月14日止，租金为16元/月/平方米，租金每三年递增13%，一年一付，先付后用，物业费0.5元/月/平方米，支付方式按照租金支付方式执行，乙方逾期支付租金的，除如数补交外，另按每天租金的3倍支付甲方违约金，逾期10天以上，另按年租金总额的10%支付甲方违约金。另，被告曾向沈大物业公司口头约定租赁9号楼1楼面积为450平方米的房屋，年租金为10万元。 2018年1月5日，原告在淘宝网司法拍卖网络平台上，通过公开竞价以最高出价竞得原为沈大物业公司所有的位于余杭区的房产及其相应的土地使用权。 2018年1月9日，本院作出（2015）杭余执民字第4824号之一《执行裁定书》，裁定：位于杭州市余杭区.4平方米的土地使用权（土地证号为：1-2010-106-00266）及其上建筑设施和建筑面积为15475.98平方米的房产【1幢房屋所有权证号：余房权证乔移字第××号，建筑面积：9932.02平方米；2幢房屋所有权证号：余房权证乔移字第××号，建筑面积：5543.96平方米】以及相应的其它权利归原告所有，财产权自本裁定书送达原告时起转移。该执行裁定书于2018年1月11日送达原告。 2018年5月14日，本院向被告出具《腾房通知书》，责令其于2018年5月20日前将8号楼1楼面积650平方米厂房，9号楼1楼面积450平方米的饭店，9号楼1楼仓库腾空，逾期将依法强制腾退。 2018年8月16日，被告（甲方）与沈大物业公司（乙方）签订《补偿协议》一份，约定：1.甲、乙双方解除于2016年3月19日签订的《租赁合同》；2.乙方一次性补偿甲方35万元经济损失；3.双方就房屋租赁事宜已两清，再无其他争议；4.本协议签订后，甲方于2018年8月24日前搬离全部物品，将房屋交付给乙方，逾期的乙方有权自行处置房屋内物品，甲方自愿放弃物品所有权。 2018年8月24日，被告搬离案涉房屋。 后因沈大物业公司未按约支付补偿金35万元，被告于2018年8月20日向本院提起诉讼，本院于2018年11月12日作出（2018）浙0110民初13916号民事判决，判决沈大物业公司支付被告补偿款35万元。沈大物业公司不服该判决，提起上诉，杭州市中级人民法院于2019年3月5日作出（2018）浙01民终9716号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案诉争房屋原产权人沈大物业公司与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反有关法律、法规的规定，应认定为合法有效。原告通过司法拍卖途径于2018年1月11日取得案涉房屋的相应财产权利，故自2018年1月11日起的租金及物业费应由原告收取。现原告主张的租金及物业费，本院对自2018年3月15日至2018年8月24日期间的数额予以支持，原告主张的违约金未超过合同约定及相关法律规定，故本院不作调整。被告虽与沈大物业公司签订《补偿协议》，约定双方无其他争议，但该协议签订时，原告已取得案涉房屋的财产权利，在无证据表明原告对该协议内容认可的情况下，该协议对原告并不发生效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告干金富于本判决生效后十日内支付原告杭州虎鹿纺织品有限公司租金及物业费共计57200元； 二、被告干金富于本判决生效后十日内支付原告杭州虎鹿纺织品有限公司违约金10422.7元； 三、驳回原告杭州虎鹿纺织品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1021元，由原告杭州虎鹿纺织品有限公司负担251元，由被告干金富负担770元，于本判决生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 孙 莎 二〇二〇年一月十三日 书记员 丁圣杰