江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏13民申399号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱其建，男，1982年1月16日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：高明杨，江苏厚远律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：季桂香，女，1955年6月6日出生，住泗洪县。再审申请人朱其建因与被申请人季桂香房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）苏13民终1030号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人朱其建申请再审称，二审判决认定事实的证据不足，判决超出诉讼请求，且有新的证据足以推翻原判决，请求再审。事实和理由是：1.根据季桂香提供的资产处置协议，结合朱其建提供的证据，可以认定季桂香及其丈夫许彩和仅有案涉院内地面附着物的权利，并无附着物以下所占土地的权利，其无权要求朱其建返还案涉房屋所占场地。2.根据朱其建提供的村委会及镇政府证明材料，结合证人调查笔录，可以证实案涉面积约2100平方的钢结构厂房建在朱其建自己的场地上，整个院内土地使用权都属于朱其建所有。此外，季桂香原有厂房面积仅为八九百平方，其无权要求朱其建拆除约2100平方的厂房，更无权要求返还2100平方厂房所占的场地。3.季桂香认可其无权就案涉院内大门南侧附属用房及所占场地主张权利，其在一、二审中也并未主张相关权利。一、二审法院判决返还明显超出诉讼请求。4.朱其建有明确的证据证明案涉灭失的两栋厂房系危房，无论是面积的丈量还是房屋价值的认定都无法采信，厂房价值鉴定报告违背客观事实，该鉴定报告不能作为认定案件事实的依据。5.朱其建租赁厂房的目的是进行木材的生产加工，但在签订租赁合同后，因租赁厂房系危房，被行政机关通知不得进行生产经营活动，朱其建租赁厂房的目的无法实现，其有理由拒绝支付租金。本院审查期间，再审申请人朱其建提供以下证据：1.2019年7月5日，朱其建代理人高明杨与陈某1调查笔录，陈某1证实其原是徐某村书记，当时缫丝厂拍卖时其就是村书记，当时许彩和（季桂香丈夫）拍下，十几万块钱，因为其只拍了地面附着物（厂房），土地没有拍去，土地还是属于村集体。如果他们要用土地还得向村支付费用。后来因为多次变动，宇成木制品厂内原缫丝厂房子就剩下五栋厂房和大门北侧部分附属用房。当时朱其建从许彩和手里租了五栋厂房和大门北侧朝西的附属用房，但是整个院内土地（包括许彩和厂房所占土地）都是村里的，所以朱其建又从村里取得整个院内土地使用权，许彩和是没有土地使用和出租权利的。此外，朱其建又从村里取得除许彩和地面附着物以外的所有地面附着物，整个院内土地使用权。所有里租用的。大门南侧附属用房与许彩和无关，是沈某盖的，后来由村里与沈某、朱其建协商，全部有偿交由朱其建，不需要返还给许彩和。许彩和灭失的两栋厂房占地只有八九百平方左右，并且所占土地不属于许彩和，已经被村里有偿交由朱其建租赁使用，判决拆除2100平方厂房已经远远超出许彩和原有的厂房面积，而且本身土地就是朱其建的，不存在占用许彩和土地问题。2.2019年7月5日，朱其建代理人高明杨与**调查笔录，**系徐某副书记（主持村里事务），其证实宇成木制品厂是原缫丝厂剩下五栋厂房和大门北侧附属用房是许彩和的，整个院内土地是集体的，租金是朱其建交的，其余附着物都已经有偿交给朱其建了。本院经审查认为，关于季桂香是否享有租赁物及院内的土地使用权。朱其建主张根据季桂香提供的资产处置协议，结合朱其建提供的证据，可以认定季桂香及其丈夫许彩和仅有案涉院内地面附着物的权利，并无附着物以下所占土地的权利，其无权要求朱其建返还案涉房屋所占场地。经审查，根据季桂香与朱其建经案外人**、陈某2红见证签订的《租赁合同》约定，季桂香将宿城区陈集镇徐某洋青路西五幢砖混结构的厂房及大门以北、门朝西的附属用房、院内部分场地租赁给朱其建使用。季桂香出租的房屋、场地、围墙、水电设备等财产原系泗洪县缫丝厂所有，缫丝厂原为乡办集体企业。2000年3月28日，因缫丝厂欠中国农业银行江苏省分行巨额贷款本息未归还，中国农业银行江苏省分行与中国长城资产管理公司签订《债权转移确认通知书》，中国农业银行江苏省分行将其对缫丝厂所有的债权转移给中国长城资产管理公司。2005年5月12日，缫丝厂与南京农贷清算顾问有限公司签订《资产管理协议》，协议载明中国长城资产管理公司收购了缫丝厂的不良资产，由南京农贷清算顾问有限公司受让清算，并约定缫丝厂以现有全部资产包括厂房、设备、场地、围墙、水电系统、花草树木等作价282.88万元折抵欠南京农贷清算顾问有限公司相同数额的贷款本息。2005年6月27日，南京农贷清算顾问有限公司与季桂香的丈夫许彩和签订《资产处置协议》，将上述资产以14.88万元的价格出售给许彩和。一审中，徐某时任支部书记**证实徐某委会与朱其建签订的协议书上载明的房屋、场地及设备与季桂香出租给朱其建使用的房屋、场地、设备并不相同。因此，可以证明季桂香出租的租赁物中包括场地。朱其建再审审查期间提供的其代理人与陈某1、**的调查笔录，其中**的陈述与一审中法院调查笔录陈述不一致，且没有其他证据佐证，不予采信。朱其建主张整个院内土地使用权都属于其所有，无事实依据，无法支持。关于一、二审判决是否超出诉讼请求。朱其建主张季桂香认可其无权就案涉院内大门南侧附属用房及所占场地主张权利，其并未主张相关权利，一、二审法院判决返还明显超出诉讼请求。经审查，季桂香诉讼请求朱其建返还五栋砖混结构的厂房及场地、面朝西的附属用房、大门两侧的附属用房、变压器一台、水塔一个。根据一审现场勘验的情况，朱其建使用的租赁物为三栋砖混结构厂房、院内大门北侧附属用房、大门南侧门朝西刘建附属用房、院内场地、变压器、水塔等。而大门南侧门朝西刘建附属用房、变压器、水塔等租赁物虽然没有在双方签订的租赁合同中约定，但上述资产均系季桂香购买的原缫丝厂的资产，季桂香要求返还，一、二审予以支持并无不当。关于朱其建拆除的两栋厂房应否赔偿。朱其建主张案涉灭失的两栋厂房无论是面积的丈量还是房屋价值的认定都无法采信，厂房价值鉴定报告违背客观事实，该鉴定报告不能作为认定案件事实的依据。经审查，朱其建虽然一审中提供一份加盖宿迁市宿城区陈集镇人民政府印章的证明，用以证实该两栋厂房系政府拆除，但该镇政府向一审法院出具的情况说明，证明朱其建提供的证明内容及加盖的印章并非该镇政府及相关工作人员的真实意思表示。朱其建拆除的两栋厂房已灭失，且建设年代久远，无相应的施工图纸，根据现状也无法确认原厂房的四至，一审法院依据双方不持异议的航拍影像图、遥感影像图及卫星地图进行测算，并结合两次现场勘验数据，酌情确定该两栋厂房的面积并无不当。对于房屋的价值，根据评估报告中的厂房单价进行计算，该评估单价系评估机构遵循估价原则，按照估价程序，运用成本法经过专业分析、测算和判断得出，基本能够反映涉案厂房在价值时点的市场价值，且该单价是专业评估机构依法作出，可以作为认定案件事实的依据，一、二审予以采信并无不当。关于朱其建是否应当支付租金。朱其建主张租赁厂房的目的是进行木材的生产加工，但在签订租赁合同后，因租赁厂房系危房，被行政机关通知不得进行生产经营活动，朱其建租赁厂房的目的无法实现，其有理由拒绝支付租金。经审查，虽然朱其建一审中提供的《陈集镇安全生产隐患排除整改交办单》、《安全隐患整改情况复查意见书》、《陈集镇安全生产检查记录表》等证据上载明案涉五栋厂房系危房，存在安全隐患。但根据一审法院现场查勘的情况看，剩余三栋未拆除的厂房朱其建仍均在正常使用。且如该厂房确实无法正常使用，朱其建理应及时通知季桂香要求维修或者解除租赁合同，而不是继续使用。朱其建没有提供充分证据证明灭失的两栋厂房系危房，由政府拆除，也没有证据证明被行政机关通知不得进行生产经营活动。因此，朱其建以其一直无法正常使用案涉厂房为由而不应支付季桂香租金无事实依据。综上，再审申请人朱其建的申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（十一）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回朱其建的再审申请。审判长  滕晓春审判员  高曼莉审判员  杨晓玲二〇二〇年一月十六日书记员  曾晓兰