湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初84号原告：冯灿，女，汉族，1990年7月1日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：龙泽湘，湖南九门律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告一：湖南科佳投资管理有限公司，住所地：长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦22010房。法定代表人：汪华，该公司经理。委托诉讼代理人：陈扬东，湖南蜜獾律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：卜标，男，1969年3月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司员工，代理权限：一般代理。被告二：长沙科佳商业管理有限公司，住所地：长沙市芙蓉区车站路21号（凯旋国际A座611房）。法定代表人：窦晓昆。原告冯灿与被告湖南科佳投资管理有限公司（以下简称“湖南科佳公司”）、长沙科佳商业管理有限公司（以下简称“长沙科佳公司”）房屋买卖合同合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙泽湘，被告湖南科佳公司委托诉讼代理人陈扬东到庭参加诉讼。长沙科佳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯灿向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告一与原告于2018年9月30日签订的位于长沙市华瑞电子商厦5层5290号商铺的《商品房买卖合同》；2、判决解除被告一与原告于2019年9月11日签订的《付款承诺书》；3、判决被告一向原告返还商铺款138321元、商铺契税5533元、综合办证费3000元，小计146854元；4、判决被告一向原告支付资金占用损失11056.30元（以146854元为基数，按年利率6%的标准计算，自2018年9月30日起暂计算至2020年1月1日止，此后的资金占用损失按年利率6%计算至146854元实际清偿之日止）；（以上合计157910.29元）5、判决被告二对第三、四项诉请承担连带责任；6、本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、保函费）由两被告共同承担。事实与理由：2018年9月30日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告需在本合同签订当日向被告一一次性支付商铺款共计138321元，被告一应当在原告签订买卖合同生效之日起90个工作日内，将办理权属登记需要由被告一提供的资料报产权登记机关进窗。同日，原告通过银行转账的方式向被告二支付138321元。被告一收到原告支付的款项后，向原告出具契税、办证综合费用共计8533元的收据和商铺房款138321元的收据。但至今，被告一仍未将案涉商铺报产权登记机关进窗，2019年9月11日被告一与原告签订《付款承诺书》，承诺向原告退还房款，但其未依约履行，故请求判决解除该《付款承诺书》。同时被告一未按照约定履行过户义务，已构成根本违约，原告有权解除该合同，并要求被告一承担赔偿责任。被告二系被告一的股东，也是涉案案款的收款人，二者存在人格混同、财产混同情况，应承担连带责任。被告湖南科佳公司辩称：对事实无异议，被告确实未能办理产权登记，应该按照合同约定承担违约责任。被告长沙科佳公司未答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，冯灿与湖南科佳公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：冯灿购买坐落于长沙市华瑞电子商厦5层5290号商铺，建筑面积7.18平方米；商铺总价为138321元；冯灿需在本合同签订当日向湖南科佳公司一次性支付商铺款138321元；湖南科佳公司应当在签订买卖合同生效之日起90个工作日，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关进窗。如因湖南科佳公司的责任，未能在上述期限内将应由其提供的资料报产权登记机关进窗，致使冯灿不能在规定期限内取得房地产权属证书的，进窗逾期在30日以上的，湖南科佳公司按购房款的1%支付违约金，另外，冯灿有权提出退房，湖南科佳公司在冯灿书面提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还。同日，冯灿以转账形式支付了商铺款138321元、契税5533元、综合费3000元，湖南科佳公司就所收商铺款138321元及契税、综合费8533元向冯灿开具了两张收据。2019年9月11日，湖南科佳公司与冯灿签订《付款承诺书》，承诺向冯灿退还房款。另查明：1、湖南科佳公司于2013年将长沙市华瑞电子商厦5层整体抵押给长沙银行，现因湖南科佳公司没有足够资金偿还贷款，涉案房屋尚处抵押状态，无法办理产权登记手续。2、冯灿的全部款项均付至长沙科佳公司的账户。3、长沙科佳商业持有湖南科佳投资30%的股份，且本案购房款等相关交易费用都由长沙科佳商业收取，两者公司财务未独立区分，存在混同。本院认为，冯灿与湖南科佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同，当事人应按约履行。湖南科佳公司把涉案房屋抵押给长沙银行，导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担退还房款及支付违约金等违约责任。由于本案合同目的已不能实现，冯灿要求解除《商品房买卖合同》和《付款承诺书》，对其请求予以确认。湖南科佳公司应当将尚未退还的房款138,321元、契税5,533元、综合费3,000元退还冯灿。关于资金占用损失。冯灿主张按年利率6%的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。关于长沙科佳公司是否承担连带责任。第一，冯灿提供了银行流水，证明在交易过程中长沙科佳公司收取了冯灿的购房款。第二，湖南科佳公司、长沙科佳公司均未举证证明长沙科佳公司将所收款项转回湖南科佳公司。故可以认定湖南科佳公司与长沙科佳公司财产发生混同。长沙科佳公司滥用法人独立地位和股东有限责任，势必将损害湖南科佳公司债权人利益，应当对法人债务承担连带责任。故长沙科佳公司应当对湖南科佳公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、确认原告冯灿与被告湖南科佳投资管理有限公司于2018年9月30日签订的有关长沙市华瑞大厦电子商厦5层5290号商铺的《商品房买卖合同》解除；二、确认原告冯灿与被告湖南科佳投资管理有限公司于2019年9月11日签订的《付款承诺书》解除；三、判决被告湖南科佳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯灿商铺款138,321元、商铺契税款5,533元、办证综合费3,000元；四、判决被告湖南科佳投资管理有限公司支付原告冯灿资金占用损失（以146,854元为基数，按年利率6%的标准计算，自2018年9月30日计算至清偿之日止）；五、判决被告长沙科佳商业管理有限公司对上述第三、四项被告湖南科佳投资管理有限公司需履行的支付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,458元，减半收取1,729元，由被告湖南科佳投资管理有限公司、长沙科佳商业管理有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷建宇二〇二〇年一月十九日法官助理甘玉姣书记员王萍附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。