吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3442号上诉人（原审被告）：王苏，女，汉族，1941年10月5日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王宇(系王苏儿子)，男，汉族，1969年7月21号生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王虹(系王苏女儿),女，汉族，1963年5月10日生，住长春市南关区。上诉人（原审被告）：王宇，男，汉族，1969年7月21号生，住长春市朝阳区。上诉人（原审被告）：王虹，女，汉族，1963年5月10日生，住长春市南关区。被上诉人（原审原告）：孙湘彬，女，汉族，1955年4月9日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王昊，吉林中玖律师事务所律师。上诉人王苏、王宇、王虹因与被上诉人孙湘彬房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初4075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王苏、王宇、王虹上诉请求：1、撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初4075号民事判决。查明案件事实，依法改判；2、判令一审、二审诉讼费由孙湘彬承担。事实和理由：一审判决对本案认定事实不清，掩盖事实，适用法律错误。1、孙湘彬在一审中对交易过程陈述前后矛盾，陈述时隐瞒了所谓的房屋买卖协议不是王廷文的本人手书签字的事实真相。后在法庭调查阶段承认所谓的房屋买卖协议不是王廷文本人手书签字。故王苏、王宇、王虹要求签字申请鉴定无意义。2、孙湘彬没有提供真实的孙湘彬与王廷文签订的房屋买卖协议不能认为是买卖双方真实意思表示。3、仅凭孙湘彬的银行取款凭证不能认定给付了王廷文全部购房款。回迁安置房屋买卖异于商品现房买卖，交易行为在短期内不能完成，现金交付全部购房款，不符合交易习惯，有违常理。孙湘彬应提供真实的有王廷文本人手书签字的收款收据。4、2009年6月29日，王廷文病故。不能认定2008年1月31日孙湘彬以被拆迁人王廷文的名义交付回迁扩大面积款和相关费用。5、2011年3月30日王苏接到长春亨达房屋拆迁有限公司通知，带《房屋分配证》、《棚户区拆迁补偿安置协议书》等手续可以办理产权登记，王苏找不到《房屋分配证》、《棚户区拆迁补偿安置协议书》等手续，在长春日报刊登了遗失声明。不能认定王廷文将《棚户区拆迁补偿安置协议书》交给孙湘彬。6、孙湘彬的所谓房屋买卖交易，如果存在，也是没有经过平等协商，是在王廷文年老身患胃癌的病痛中，瞒着家人，孙湘彬利用王廷文对待分配房屋的地段、实际价值等客观情况不了解的情况下，计划以很小的代价获得比正常状态下大得多的利益，使王廷文及王苏蒙受巨大损失。这种所谓的房屋买卖交易违反了《合同法》中的公平交易原则。7、孙湘彬非法入住涉案回迁安置房屋十年，没有任何入住依据。不能视为王苏、王宇、王虹认可上述房屋买卖协议的真实性以及孙湘彬购买涉案回迁安置房屋的事实。王苏及其丈夫王廷文年老体衰，且都身患重病，判断力缺失，处于绝对的劣势地位，不知道如何维权和无力维权。王宇、王虹是在应诉中才发现已故父亲王廷文和重病的母亲王苏被侵权。王苏现在无房屋，租住政府提供的廉租房。综上所述，一审法院的判决认定事实不清，掩盖事实，适用法律错误，做出了不正确不公正的判决，严重损害了王苏、王宇、王虹的合法权益。故提起上诉，请依法做出公平公正的判决孙湘彬辩称，1、关于房屋买卖协议的签字问题：因双方交易之前孙湘彬并不认识也没见过王苏或王廷文，而双方是当场签署协议，当场即以现金和回迁安置协议直接交易。卖方在房屋买卖协议上签名是王廷文与回迁安置协议被回迁人一致。孙湘彬作为一名法律知识不足但重诺守信也相信他人的普通市民自然相信买卖是被回迁安置人本人的意思表示，双方的买卖除了没有更名过户外不存在其他的问题。否则孙湘彬也不会将除更名过户保证金外的全部交易款支付给对方。另外，后来王苏与孙湘彬的谈话录音也证实了当时是王苏（王廷文的妻子）代表王廷文与孙湘彬进行的交易，但该交易确是王廷文本人的意思。最后，2006年10月18日后一切回迁手续和各项费用均是孙湘彬办理和缴纳，回迁房钥匙亦由孙湘彬领取，且居住至今。13年间，王廷文、王苏夫妇对该房屋的有关事宜再无过问，未提出任何异议。这足以证明该买卖是王廷文和王苏共同的真实意思。现在王宇、王虹声称代表王苏对当年的协议及民事行为提出异议，正像王苏本人在录音中所说，并不是王苏尤其不是王廷文（已于2009年6月29日病故）不认可当年的交易，本质上是王宇及王虹看到现在房价远高于当年，因此见利忘义，妄图撕毁协议重占房屋。2、王苏、王宇、王虹提出孙湘彬没有提供真实的房屋买卖协议，这更是无稽之谈。他们没有提供也不可能提供任何证据证明孙湘彬出具的买卖协议是虚假的。3、关于孙湘彬支付购房款的问题，首先孙湘彬的取款时间和数额写协议约定相符，其次卖方将补偿安置协议交付给了孙湘彬，这就足以说明孙湘彬完成了支付购房款的义务。如果法庭认为这还不足以证明孙湘彬已支付了购房款的事实，则可以调取2006年10月18日王苏及王廷文账户在交通银行长春分行龙兴支行的存款记录。至于王苏、王宇、王虹提出的所谓房屋买卖交易行为短期内不能完成，现金交付全部购房款不符合交易习惯，则纯属是强词夺理，胡搅蛮缠。如何交付购房款是由双方签署的购房协议规定的，孙湘彬以现金交付扣除更名过户保证金后的全部购房款正是忠实履行协议的表现。4、王苏、王宇、王虹提出2009年6月29日，王廷文病故，不能认定2008年1月31日孙湘彬交付了回迁扩大面积款和相关费用。这更是毫无逻辑的胡搅蛮缠。首先，所有交款凭证均在孙湘彬手中，另外收款单位也应有记录，如有必要法院完全可以调查。其次，交费是2008年1月31日，而王廷文病故是2009年6月29日，之间有一年半的间隔，在这期间王廷文及其家人并未对该回迁房的交费和钥匙领取做任何事情，恰恰说明王廷文及王苏是认可当年的房屋买卖的。5、王苏、王宇、王虹提出的第五项依旧是胡搅蛮缠，颠倒黑白。第一，2008年回迁房交费和领钥匙王苏、王宇、王虹一家毫不关心，也未去办理。怎么就在2011年要去办理产权证了。第二，王苏、王宇、王虹称是2011年3月30日接到长春亨达房屋拆迁有限公司通知，然而通知在哪。而且办理产权登记怎么会由拆迁公司通知。第三，因为王廷文、王苏已将回迁房卖出，《房屋分配证》和《拆迁补偿安置协议书》都在买方孙湘彬手中，王苏当然拿不出。在长春日报上刊登遗失声明只不过是王宇为获取不义之财，意欲否认当年的交易所玩耍的卑劣的伎俩。6、根据国家统计局数据，2006年长春市住宅商品房平均销售价格为2408.03元／平方米。而当时孙湘彬是以68830元购买了15.61平方米的拆迁安置房，相当于4409.35元／平方米，几乎是当时均价的2倍，何来“以很小的代价获得比正常状态下大得多的利益”。王廷文、王苏把这房子卖出了个好价钱，而且缓解了一家人当时拮据的经济状况，可谓是受益良多，何来“蒙受了巨大损失”。7、从上诉状第七项可以看出，王廷文和王苏是承认当年的房屋买卖的，妄图撕毁协议的是原本对房屋毫无权利的王宇和王虹。否则，如果当年王廷文、王苏就心存故意，隐瞒真相，以房屋买卖之名设计骗取孙湘彬的68830元购房款，则王廷文、王苏早就构成了合同诈骗罪。孙湘彬必将依法报案，追究其刑事责任。综上可见，本案涉及的房屋买卖是双方当时真实的意思表示，且并不违法，而且双方已实际履行。因此应依法对该买卖予以确认。一审法院以事实为依据，以法律为准绳，确认房屋买卖合法有效，并判决上诉人履行合同义务并无不当，应依法予以维持。孙湘彬向一审法院起诉请求：1．请求依法确认孙湘彬与王廷文、王苏的房屋买卖合法有效；2．请求判决王苏、王宇、王虹协助孙湘彬办理南关区爱心嘉园9栋1单元303室产权证；3．请求判决诉讼费用全部由王苏、王宇、王虹承担。一审法院认定事实：2006年8月31日，王廷文与长春市土地收购储备交易中心签订《棚户区拆迁补偿安置协议书》（协议书编号：AF463），约定王廷文的房屋位于桃源路1-1号1-14／95-1栋，建筑面积为15.61平方米，房屋的产权属私产，王廷文选择房屋安置。长春市土地收购储备交易中心在永长路以北规划确定的回迁区域内安置王廷文建筑面积49平方米住宅房屋一套，超出原建筑面积33.39平方米，王廷文按照703元／平方米交纳增加面积款。2006年10月18日，孙湘彬与王廷文签订《房屋买卖协议书》一份，协议书记载：“卖方王廷文将长春市南关区东天街一套回迁房协议出售给买方孙湘彬，房屋面积15.61平方米。经双方协商，同意进行如下：1、王廷文同意将回迁房协议出售给孙湘彬，交易价格为陆万捌仟捌佰叁拾元（68830）整。2、付款方式：于2006年10月18日，人民币与协议直接交易。3、买方孙湘彬留卖方王廷文贰仟元押金待更名后返还卖方。4、买方孙湘彬于10月18日付给卖方王廷文陆万陆仟捌佰叁拾元。5、违约责任：买卖双方如有一方违约，按原价的50％赔偿对方。6、本协议一式两份，双方各执一份，经买卖双方签字生效，具有法律效力。”在该协议尾部买方签字处手书孙湘彬，卖方签字手书王廷文。王苏、王宇、王虹对该份协议书的真实性、合法性有异议，认为违反公平交易原则，但对王廷文的签字不申请鉴定，亦未提供违反公平原则及王廷文非自愿签字的证据。双方签订上述房屋买卖协议后，王廷文将《棚户区拆迁补偿安置协议书》交付孙湘彬，孙湘彬亦支付了购房款68830元，房屋买卖协议及银行取款凭证能够相互印证孙湘彬支付购房款的事实。2007年11月21日，长春市土地收购储备交易中心、长春亨达房屋拆迁有限公司共同开具《房屋分配证》（编号：0028985），为被拆迁人王廷文的安置房屋一套，该房屋位于南关区桃源路爱心嘉园小区9栋1单元303号。2008年1月31日，孙湘彬以被拆迁人王廷文的名义交付回迁扩大面积款和相关费用，并实际入住上述回迁安置房屋。现案涉回迁房屋已具备办理产权登记条件。王宇于2011年3月30日在长春日报刊登遗失声明，载明：南关区爱心嘉园小区9栋1门303室王廷文将长春亨达拆迁有限公司2007年11月21日开具的0028985号房屋分配证（面积52.13平方米）遗失，声明作废。王宇表示刊登该遗失声明时王廷文已经因病去世，当时其找不到房屋分配证，才刊登的遗失声明。一审法院认为，孙湘彬与王廷文签订的《房屋买卖协议书》系买卖双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。孙湘彬依约定支付了全部购房款，王廷文亦将《棚户区拆迁补偿安置协议书》交给孙湘彬，孙湘彬以被拆迁人王廷文的名义入住案涉回迁安置房屋十余年。王苏作为王廷文的配偶，王宇、王虹作为王廷文的子女，虽对上述房屋买卖协议的真实性有异议，并认为违反公平交易原则及未经共有人王苏同意，但王苏、王宇、王虹既不对房屋买卖协议上王廷文的签字申请鉴定，也没有提供违反公平交易原则的证据，另孙湘彬入住案涉回迁安置房屋十年，王苏、王宇、王虹并未向孙湘彬主张权利，故应视为王苏、王宇、王虹认可上述房屋买卖协议的真实性以及孙湘彬购买案涉回迁安置房屋的事实。现案涉回迁安置房屋已具备办理产权登记条件，故王苏、王宇、王虹作为王廷文的法定继承人有义务协助孙湘彬获得案涉房屋的权属证书。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、孙湘彬、王廷文于2006年10月18日签订的《房屋买卖协议书》合法、有效；二、王苏、王宇、王虹于本判决生效后立即协助孙湘彬办理位于长春市南关区爱心嘉园小区9栋1单元303号房屋的权属证书。一审案件受理费2600元，由王苏、王宇、王虹承担。本院二审期间，王苏、王宇、王虹围绕上诉请求依法提交了王廷文的党员手册复印件一份，以证明王廷文本人签字与房屋协议上的签字明显不符。孙湘彬依法提交了国家统计局2006年长春市商品房均价统计数据，以证明在2006年长春市住宅商品房均价为2408.03元；提交了王苏与马志宇电话录音及王苏、马志宇和孙湘彬的对话录音光盘一份，以证明当年王苏与孙湘彬进行房屋买卖是王苏和王廷文夫妻二人的共同意思表示，买卖真实有效。另查明，在签订涉案房屋买卖协议时，系王苏以王廷文的名义与孙湘彬协商签订的，且在涉案合同上“王廷文”签字系王苏所书写。其他查明的事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，根据孙湘彬所提交的涉案《房屋买卖协议书》、视听资料及文字整理材料、66800元取款凭证、拆迁协议书及房屋分配证、收储中心出具的收据、实际居住的各项费用票据及双方当事人在一审、二审中的陈述等，能够证明涉案《房屋买卖协议书》系买卖双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。虽王苏、王宇、王虹对涉案《房屋买卖协议书》真实性有异议，且涉案《房屋买卖协议书》中“王廷文”签字并非王廷文本人所书写。但经审查，孙湘彬在与王苏沟通购买涉案房屋事宜时，其并不知晓与其所签订涉案合同并非王廷文本人，且根据孙湘彬所提交的视听资料及文字整理材料、66800元取款凭证、拆迁协议书及房屋分配证、收储中心出具的收据、实际居住的各项费用票据等证据能够证明，王苏、王廷文对出售涉案房屋系其真实意思表示，且王廷文在出售涉案房屋后亦未作出相反意思表示，而王苏、王宇、王虹仅以遗失声明证明出售涉案房屋非王苏、王廷文真实意思表示难以得到支持，故涉案房屋的买卖协议真实、合法、有效，涉案房屋买卖符合交易习惯及公平交易原则。综上，王苏、王宇、王虹的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1521元，由王苏、王宇、王虹负担。本判决为终审判决。审判长 宫 平审判员 王君伟审判员 刘 畅二〇二〇年一月十三日书记员 姜 瑞