江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1002民初5016号原告：江苏银环新能源科技有限公司，住所地江苏省宜兴经济技术开发区庆源大道。法定代表人：庄建新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾华珍、朱建军，江苏路修律师事务所律师。被告：扬州市华亭商贸有限公司，住所地江苏省扬州市扬州大桥东首。法定代表人：陈宝珠，该公司总经理。被告：广陵区九帝家具经营部（个体工商户），经营场所江苏省扬州市运河东路77号（扬州华亭置业有限公司内）。经营者：闫傲中，该经营部总经理。两被告共同委托诉讼代理人：卜一川，男，1962年2月20日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告江苏银环新能源科技有限公司（以下简称银环公司）与被告扬州市华亭商贸有限公司（以下简称华亭商贸）、广陵区九帝家具经营部（以下简称九帝家具）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月6立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾华珍、朱建军，两被告共同委托诉讼代理人卜一川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银环公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告华亭商贸向原告支付租金1378816.81元（2014年5月6日-2018年8月10日）；2、判令两被告向原告支付房屋占用费（自2018年8月11日起至实际搬出之日止，按75万/年计算）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年5月6日，原告通过司法拍卖,取得扬州华亭置业有限公司（以下简称华亭置业）所有的扬州市屋，交付时，发现此房被华亭置业出租给被告华亭商贸，原告承继了出租人资格，多次要求被告华亭商贸支付租金未果，于2018年8月9日通知被告华亭商贸，要求解除租赁合同，被告华亭商贸于2018年8月10收到解除函件。截止目前，被告华亭商贸共支付租金407470.29元，且房屋由被告九帝家具占用中。为维护原告合法权益，诉至法院。被告华亭商贸、九帝家具共同辩称，驳回原告第一项诉讼庆，第二项请求过高。理由如下：1、2017年12月31日前的租金已支付给原所有权人华亭置业，以冲账的方式支付，被告不知房屋被原告买走。即使原告主张，也应当从取得房产证之日即2014年9月23日起计算。按原告的要求，已交纳2018年度的租金407470.29元。2019年8月22日，已交纳2019年8月之前的租金271646.86元。2、原告要求的占用费计算标准过高，75万元中包含被告华亭商贸的消防、装修、水电等折旧费用，最多按45万元/年。根据原、被告当庭陈述及原、被告提交的证据，本院确定以下事实：一、关于《房屋租赁协议书》及扬州市屋产权变更。2007年5月18日，华亭置业（甲方）与被告华亭商贸（乙方）签订《房屋租赁协议书》，协议主要内容：“一、甲方同意将运河东路77号楼房ABC栋部分（含未领证）建筑面积约14500㎡左右的房屋（现状毛坯）出租给乙方开发项目、自营或转租等经营使用。二、租赁期限贰拾年，自2007年6月18日起至2027年6月17日止。三、房屋租金，前五年壹佰贰拾万元人民币/年，从第六年起每5年增长10%。四、租金一年一交，先交钱后使用。五、装修乙方自理。租期结束，所有装潢及固定设施乙方不得破坏、不得拆除，无偿交给甲方。”被告华亭商贸成立于2002年9月27日，法定代表人系陈宝珠，股东系陈宝珠、李吉虎。华亭置业成立于2004年1月16日，陈宝珠系股东之一，2016年1月13日-2016年8月26日期间，陈宝珠也是华庭置业的法定代表人。关于华亭商贸与华亭置业两家公司，本院（2019）苏1002民初396号案件档案卷第94页，被告华亭商贸提交的情况说明载明：“陈宝珠是扬州市华亭商贸有限公司和扬州华亭置业有限公司成立时的发起人、股东、法定代表人，后虽有多次变更股东和法定代表人，但上述两公司的实际控制权一直都由陈宝珠掌握。”2014年4月18日，因执行江苏宜兴农村商业银行股份有限公司南郊支行与银环控股集团有限公司、华亭置业金融借款合同纠纷一案[（2013）锡商初字第0271号民事调解书]，无锡市中级人民法院通过网络拍卖华亭置业所有的扬州市房地产，原告竞拍得上述房产。2014年5月6日，无锡市中级人民法院作出（2013）锡执字第561号-2执行裁定书，裁定：“原扬州华亭置业有限公司名下坐落于扬州市运河东路77号内AB幢201室房地产归买受人江苏银环新能源科技有限公司所有。本裁定书送达后立即生效。”原告提交（2013）锡执字第561号案件卷宗的流程期限管理与执行日志，第25项“作出并送达拍卖成交裁定、抵债裁定”的时间为2014年5月6日。2014年9月23日，原告取得上述房屋的所有权证书。房屋是运河东路77号楼房ABC栋房屋中的一部分，建筑面积4476.29㎡。2014年8月12日，因执行申请执行人李吉虎与被执行人无锡市长城经贸有限责任公司、无锡市东经投资担保有限公司、华亭置业股权转让纠纷一案，无锡市中级人民法院作出（2014）锡执字第292号协助执行通知书，要求本案被告华亭商贸协助以下事项：“提取扬州华亭置业有限公司因你公司承租其名下运河东路77号楼房ABC栋部分（含未领证，建筑面积约14500平方米）房屋而享有的所有租金收入（该租金于到期应付之日支付至本院账号或直接支付给本案申请执行人李吉虎）。”因原告提出执行异议，2017年3月6日，无锡市中级人民法院作出（2017）苏02执异13号执行裁定书，裁定：“一、驳回银环公司要求撤销本院（2014）锡执字第292号执行裁定的异议请求。二、变更本院于2014年8月12日向华亭商贸发出的（2014）锡执字第292号协助执行通知书中协助执行以下事项的内容为：提取华亭置业因你公司承租其名下运河东路77号楼房ABC栋房屋中除了AB幢201室以外的房屋而享有的租金收入。”2018年8月20日，原告以华亭商贸为被告，以九帝家具、华亭置业为第三人，诉至本院，要求确认原告与华亭商贸之间的《房屋租赁协议书》（就运河东路77号楼AB幢201室）于2018年8月10日解除，并要求返还房屋、支付租金及占用费。之后，原告撤回要求支付租金、占用费的诉讼请求。2019年1月29日，本院作出（2018）苏1002民初4618号民事判决书，判决：“一、确认原告江苏银环新能源科技有限公司与被告扬州市华亭商贸有限公司间就坐落于扬州市屋的租赁合同关系于2018年8月10日解除；二、被告扬州市华亭商贸有限公司、第三人广陵区九帝家具经营部于本判决生效后十五日内将扬州市屋（建筑面积4476.29平方米）腾空让尽交原告江苏银环新能源科技有限公司执管。”判决后，华亭商贸、九帝家具不服并上诉，2019年7月3日，扬州市中级人民法院作出（2019）苏10民终1146号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”二、关于租金及占用费。被告华亭商贸提交华亭置业于2013年12月31日出具的收据一张，金额为132万元，但收款事由未明确是2014年全年的租金。本院（2018）苏1002民初4618号民事判决书第6页载明：“2018年8月7日上午10点21分，银环公司工作人员吴涛以微信告知陈宝珠，要求华亭商贸参照与华亭置业签订的租赁合同，于2018年8月7日下午5点前将2018年1月1日至2018年7月31日租金237691元汇入银环公司，并告知银行帐号及开户行。”截止庭审之日，被告华亭商贸先后四次向原告支付租金，分别是：2018年8月31日，支付87691元；2018年12月26日，支付150000元；2019年3月29日，支付169779.29元；2019年8月22日，支付271646.86元，以上共计679117.15元。被告华亭商贸辩称前三笔是2018年的租金，第四笔是2019年的租金。原告有异议，认为支付的均是自2014年5月6日起所欠的部分租金。2016年2月2日，被告华亭商贸（甲方）与扬州九帝红木工厂店（乙方）签订《联营协议》。扬州市中级人民法院关于（2019）苏10民终1146号案件询审笔录（2019年5月14日）第9页载明：“审：上诉人，你们是联营关系，你们的联营协议另一方是叫扬州九帝红木工厂店，与本案诉讼中广陵区九帝家具经营部是什么关系？卜一川：是一家。”《联营协议》主要内容：“一、甲方责权利1、甲方提供位于扬州市广陵区的部分有使用权的房产作为联营企业的经营场所，保证交付时水电消防设施齐全可用。二、乙方责权利3、乙方应守法经营，承担一切由生产经营活动带来的权利和义务。三、共同条款1、联营期限拾年，从2016年3月1日至2026年2月28日。2、双方认可甲方应付给房屋所有权人的年使用费为叁拾伍万元；房屋原装修、水电和消防设施（现状）一次性估价为肆佰万元，分10年平均折旧补偿给甲方，即甲方每年应得柒拾伍万元，由联营体负责提前一个月按年交给甲方（汇入甲方指定账号）。”本院认为，本案的争议焦点是：一、被告华亭商贸是否应向原告支付2017年12月31日前的租金？二、2014年5月6日-2017年12月31日的租金、2018年1月1日-2018年8月10日的租金、2018年8月11日之后的占用费，分别应如何计算？针对焦点一，被告华亭商贸辩称不知房屋已被原告买走。根据被告华亭商贸在本院（2019）苏1002民初396号案中提交的情况说明，在被告华亭商贸与华亭置业实际控制人系同一人的情况下，原告竞拍得原属华亭置业所有的房屋，被告华亭商贸应知晓该房屋的所有权发生变动，应将上述房屋的租金交付给原告，故本院对被告华亭商贸不知情的辩称不予采信。被告华亭商贸辩称已将2017年12月31日之前的租金以冲账的形式给付华亭置业。据无锡市中级人民法院（2014年8月12日）协助执行通知书，在明确告知华亭商贸将租金付至该院账号或直接支付李吉虎的情形下，被告华亭商贸仍然选择将租金与华亭置业冲账，系对自己权利的处分，但这种处分不能免除向原告支付租金的义务。因被告华亭商贸提交的2013年12月31日收据未明确交纳的是何时的租金，据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，人民法院的文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力，无锡市中级人民法院作出的（2013）锡执字第561号-2执行裁定书于2014年5月6日生效，被告华亭商贸应向原告支付2014年5月6日-2017年12月31日的租金。针对焦点二，本院已判决原告与被告华亭商贸之间的《租赁协议书》于2018年8月10日解除，在此之前，协议合法有效，对双方均具有约束力，故2017年12月31日前的租金应按照协议计算。房屋仅是协议涉及房产的一部分，租金应按面积折算，2014年5月6日-2017年6月17日的租金按407497元/年（1320000元÷14500㎡×4476.29㎡）计算；2017年6月18日-2017年12月31日的租金按448246元/年（1452000元÷14500㎡×4476.29㎡）计算。2014年5月6日-2017年6月17日（1139天）的租金为：1271614元（407497元/年÷365天×1139天）。2017年6月18日-2017年12月31日（197天）的租金为：241930元（448246元/年÷365天×197天）。2018年1月1日-2018年8月10日的租金。据原告工作人员微信告知内容，原告已确认2018年1月1日-2018年7月31日（212天）的租金为237691元，低于《租赁协议书》的约定标准，视为原告自愿减少租金，故2018年1月1日-2018年8月10日（222天）租金为248903元（237691元÷212天×222天）。以上租金共计1762447元，扣除被告华亭商贸已支付的租金679117.15元，被告华亭商贸还应向原告支付租金1083329.85元。2018年8月11日之后的占用费，本院（2018）苏1002民初4618号民事判决书已判决要求两被告腾空让尽、交付房屋，在未履行生效判决的情形下，两被告应共同向原告支付占用费。关于占用费的标准，原告要求按75万元/年计算，两被告辩称最多按照45万元/年计算。因《联营协议》约定的75万元包含装修、水电、消防设施估价后的折价款，故本院对原告此项诉讼请求部分予以支持，酌定参照原《租赁协议书》的标准，按50万元/年计算。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告扬州市华亭商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告江苏银环新能源科技有限公司支付2014年5月6日-2018年8月10日的租金1083329.85元（扬州市屋）；二、被告扬州市华亭商贸有限公司、广陵区九帝家具经营部于本判决发生法律效力之日起十五日内共同向原告江苏银环新能源科技有限公司支付2018年8月11日之后的占用费（自2018年8月11日起至将扬州市屋腾空让尽并交付原告执管之日止，按50万元/年计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22350元，保全费5000元，共计27350元，由原告江苏银环新能源科技有限公司负担5143元，由被告扬州市华亭商贸有限公司负担15194元，由被告扬州市华亭商贸有限公司、被告广陵区九帝家具经营部共同负担7013元（原告已预交，两被告应负担部分自本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费22350元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  朱俊康人民陪审员  朱莉娟人民陪审员  毛艳琴二〇二〇年一月十日法官 助理  谭清丽书 记 员  宁 翔