江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0585民初3489号 原告：严洪波，女，1962年10月8日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：吴英刚(系严洪波丈夫),男，1962年9月3日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室(22号楼)，统一社会信用代码9132058574731450XK。 法定代表人：沈秀龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。 原告严洪波与被告太仓顺龙房地产开发有限公司(以下简称顺龙公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严洪波及其委托诉讼代理人吴英刚，被告顺龙公司的委托诉讼代理人顾志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严洪波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依法为原告办理房产登记（房屋权属证书和土地使用权证）。2、判令被告按照《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金及逾期办理房产登记违约金，均以438000元为基数，按照每日万分之二的标准计算。逾期交房违约金从2015年12月30日起计算至2018年4月8日共828天，即72532.8元；逾期办证违约金从2018年8月2日起暂计算至2019年5月5日共276天，计24177.6元，实际计算至原告取得房屋权属证书和土地使用权证之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告坐落于太仓市，房款总价为438000元，交房日期为2015年12月30日，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之二的违约金。合同生效后原告按约支付了全部房款，但被告于2018年4月8日向原告交付所购商品房，至今未为原告办理房屋权属证书和土地使用权证。 被告顺龙公司辩称：被告同意进行办证，但是被告无需支付原告延期交房及延期办证违约金，因为双方于2017年11月17日签署了房屋钥匙交付单，其中第三项明确约定用户不追究公司延期交房、办证的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2014年3月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告严洪波购买被告顺龙公司开发的顺龙·景秀江南二期商品房，建筑面积为95.88平方米。第六条约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为4568.21元/平方米，总金额为438000元。第七条约定付款方式及期限，买受人通过抵作景秀江南二期施工方工程款方式付款（具体以与施工单位协议为准）。第十一条约定出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之二的违约金。第十三条约定，实测面积与预测面积发生误差的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款。第二十条第（二）项约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之二的违约金。该合同还约定了其他事项。 2017年7月14日，太仓市明熙建筑工程有限公司景秀江南项目部负责人丁增安向顺龙公司发送联系函，内容如下：现有双凤景秀江南二期工程中，我公司将12号楼804室抵给脚手架分包单位作为工程款，脚手架分包单位将此房卖给严洪波，账目已清，手续已办理，请贵公司将房子钥匙交给卖房方。2017年9月12日，费雪平在该份联系函下方手写如下内容：同意双凤景秀江南12号楼804房卖给严洪波，房款已结清。 2017年11月17日，原告的丈夫吴英刚与被告签订房屋钥匙交付单，载明原告购买的景秀江南12#804室，由于种种原因导致不能按时交付，本公司已在努力做好完工及房屋交付于用户的各项工作。经与上级领导及相关部门的商议，对目前用户提出要求公司把房屋钥匙交付用户进行装潢，经商议同意钥匙交付用户，并约定了相关事项。其中约定的第3条内容为用户不追究公司延期交房、办产权证的违约责任及经济赔偿。钥匙领取人吴英刚签字确认。原告称当时是在万不得已的情况下签订的房屋钥匙交付单，因为要住房子，我老公决定要跟他们签字，我当时是不怎么同意的，单子内容大致我看了下，签字我没去，对吴英刚去签该份房屋钥匙交付单并领取钥匙的事情是知情的，之后没有向顺龙公司提出过异议。 2018年3月13日，顺龙公司向原告发送关于调整商品房专项维修资金交存方式的通知，通知原告交纳景秀江南二期12幢804室房屋的专项维修资金11505.6元，本公司收到业主交清房屋专项维修资金全款后，为用户办理房屋不动产权证登记，此款项先到账后办理。2018年4月8日，顺龙公司再次向原告发送办理登记通知，通知原告把商品房专项维修资金按规定交存到顺龙公司指定账户上，凭交存单来公司登记办理不动产权证，先交先办，凭交款进账单办理。2018年8月2日，原告向被告顺龙公司交纳了景秀江房屋维修资金11476.8元。 关于被告是否有办证义务，被告称没有通知原告交纳代办证费和契税，原告没有委托被告来办证的，被告只是配合原告办证。被告认可在2018年8月之后应当配合原告办证，被告没有开具房款发票，没有完成配合义务，同意从2018年8月2日之后计算逾期办证违约金至实际办证之日，违约金以438000元为基数，按照每日万分之二标准计算。 另查明，涉案房产于2018年6月15日登记在被告名下，权证号太（2018）Z00800147号,建筑面积95.64平方米。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、联系函、通知、收据，被告提供的房屋钥匙交付单，本院调取的不动产登记簿查询记录，以及原、被告陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于逾期交房违约金，根据2017年11月17日吴英刚与被告签订的房屋钥匙交付单第3条内容，用户不追究公司延期交房、办产权证的违约责任及经济赔偿。鉴于吴英刚与原告是夫妻关系，原告对此事是知晓的，也并未就吴英刚签署房屋钥匙交付单的行为向被告提出过异议，表明原告亦认可该交付单的内容。该房屋钥匙交付单应当是双方对合同履行过程中所涉及的房屋交接、权利转移等相关事项的结算与确认，且该交付单不违反法律、行政法律的强制性规定，应对双方具有法律约束力。因此，原告向被告主张逾期交房违约金，违反了双方的约定，本院不予支持。 关于被告是否有办证义务，《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，并未明确约定由被告为原告代办产证。原告也未提供证据以证明双方另行约定由被告为原告办理房产证的事实。因此，被告并没有替原告办理房产登记的义务。但是被告作为合同相对方及房屋出卖人，依法有协助原告办理房产登记的义务。同时，涉案房屋目前业已登记至被告名下，被告应当协助原告将涉案房屋产权转移登记至原告名下。 关于逾期办证违约金，审理中被告称未完成配合办证义务，自愿支付原告逾期办证违约金，逾期办证违约金以438000元为基数，按照每日万分之二标准，从2018年8月2日之后计算至实际办证之日止。被告的该项承诺系对自身民事权利义务的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。逾期办证违约金的起算时间应为2018年8月3日。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告严洪波将位于太仓市商品房不动产权证书办理至原告严洪波名下。 二、被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告严洪波逾期办证违约金（以438000元为基数，按照每日万分之二标准，从2018年8月3日起计算至实际办证之日止）。 三、驳回原告严洪波的其他诉讼请求。 原告确认接收上述款项的账户如下：户名严洪波，开户银行中国建设银行太仓支行，账号62×××02。 案件受理费2298元，由原告严洪波负担1723元，由被告太仓顺龙房地产开发有限公司负担575元。该款原告已预交，原告同意由被告直接支付给原告，本院不再退还，由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杜 青 人民陪审员  顾宝忠 人民陪审员  谢建平 二〇二〇年一月十七日                                                           法官助理  吴守花                                                          书记员  徐瑜洁