山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0983民初5960号原告：赵杰，女，1974年6月18日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：赵含馨，山东敢当律师事务所律师。被告：辛勇，男，1985年9月10日出生，汉族，住肥城市。原告赵杰与被告辛勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵杰的委托诉讼代理人赵含馨，被告辛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告立即搬出房屋并将房屋交还原告；2.判令被告向原告支付自2019年8月6日起至被告向原告交还房屋之日止拖欠的租金（截止起诉之日被告所欠房屋租金为17253元）；3.判令被告向原告支付违约金10000元；4.判令被告结清自2018年12月9日起至被告归还房屋之日止拖欠的物业费、电费（截止起诉之日被告共欠费1960.55元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于楼门头房三间，建筑面积292.07平方米，租赁期限自2017年8月5日至2020年8月5日，租金为第一年70000元，第二年72000元，第三年74000元，租金支付期限与方式为“一次性交清当年租金，第二年、第三年提前30日交租金”，并同时约定物业费由被告负责交纳。按照合同约定，被告应于2019年7月向原告支付第三年房屋租金，但被告至今都未向原告履行支付义务。原告的委托代理人刘绪磊于2019年8月10日就此事同被告交涉，被告答应向原告支付所欠租金并搬出房屋不再承租，但原告至今未等到被告回应。至起诉之日，被告欠原告房屋租金17253元，被告应按照合同约定向原告支付自2019年8月6日起至被告向原告交还房屋之日止所拖欠的房屋租金，并应按照合同约定向原告支付违约金10000元。因被告自2019年3月1日至今拖欠物业管理费，被告应按照合同约定结清该笔物业费。被告严重违约，导致原告利益遭受损失，为维护自身合法权益，具状起诉，请求支持原告诉求。被告辛勇辩称，1.涉案房屋合同签订时是从蒋磊处接手的，蒋磊称水电齐全，但电不能用，是自己通过物业花钱扯的电。2.在经营过程中，被告不存在拖欠物业费的情况，是物业擅自将水电停了之后才拒绝交纳的物业费。3.2018年10月15日，因涉案房屋找过房东要求退房或转让，因装修换门窗支付了部分费用，想予以抵扣，并想留下转让费，房东不同意，造成现在的局面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：1.涉案房屋所有权证复印件一份；2.通话录音光盘、录音笔录、通话详单各一份；3.肥城市丰园小区管理处出具的证明一份；上述证据经本院审查，客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的涉案房屋租赁合同一份，欲证实双方于2017年8月5日签订了涉案房屋租赁合同，约定了租赁期限，租金数额及违约责任。被告质证称，合同中承租人一栏中有蒋磊的名字（已被划掉），其和蒋磊是共同承租关系，所产生的费用应由二人共同承担，原告没有追究物业费的权利。庭审中，原告陈述涉案房屋原由蒋磊承租，双方于2017年8月5日签订的租赁合同，后由被告承租，被告于2017年10月份在原合同承租人处签字，同时将原承租人蒋磊的名字划掉。涉案房屋的租金，第一年由蒋磊交纳，第二年由被告交纳，第三年的租金被告未再交纳。被告对该合同的真实性未提出异议，对原告陈述签订合同的过程无异议，认可其于2017年10月25日在原合同承租人处签字的事实，但否认原承租人蒋磊的名字被划掉的事实，同时认可其未交纳第三年租金及物业费、电费的事实。本院认为，原告提交的涉案房屋租赁合同系原件，被告对该合同真实性未提出异议，该合同与本案具有关联性，本院予以采信，并作为本案定案依据。根据原、被告在庭审中的陈述，能够认定被告自2017年10月份承租了涉案房屋，并交纳了2018年8月6日至2019年8月5日的涉案房屋租金。被告辩称，其和蒋磊共同承租涉案房屋，因未提交证据证实，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2017年8月5日，案外人蒋磊承租了原告赵杰位于肥城市，双方签订了租赁合同，合同约定：租赁期限自2017年8月5日至2020年8月5日；租金为第一年70000元，第二年72000元，第三年74000元，租金的支付期限与方式为一次性交清当年租金，第二年、第三年提前30日交纳；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；承租人不交付或者不按约定交付租金达十天以上，出租人有权解除合同；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为2020年8月5日；双方严格遵守本合同，如有一方违约支付违约金壹万元。蒋磊交纳了第一年涉案房屋租金70000元。2017年10月，被告辛勇承租了涉案房屋，并在原租赁合同承租人处签字确认，合同内容未做变动。被告辛勇交纳了第二年涉案房屋租金72000元。第三年涉案房屋租金74000元（2019年8月6日至2020年8月5日）被告辛勇未交纳，后经原告催要，被告至今未交纳。另查明，自2018年12月9日至2019年10月31日，被告辛勇尚有涉案房屋电费389.55元及物业管理费1571元未支付。后原、被告发生纠纷，原告于2019年11月1日诉至本院。本院认为，原、被告之间签订的涉案房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，本院予以确认。原、被告在享有合同权利的同时，亦应全面履行各自的合同义务。原告按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告亦应当按照合同约定向原告支付相应的租金。根据本院依法认定的事实，被告未按照合同约定交纳第三年租金，存在违约行为，原告依据合同约定的解除条件，要求解除与被告签订的涉案房屋租赁合同并腾退房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付自2019年8月6日起至被告交还房屋之日止拖欠的租金，根据双方签订的涉案房屋租赁合同的约定第三年即2019年8月6日至2020年8月5日的租金为74000元计算，涉案房屋租金为每日202元（74000元÷366天），故被告应自2019年8月6日起，按照每日202.19元，向原告支付涉案房屋租金至被告腾退房屋之日止。对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，根据原告因被告未按照合同约定支付租金造成的损失情况，该违约金数额约定较高，应适当减少，故对原告主张的违约金，本院以原告的实际损失为基础，结合被告履行合同的情况，酌情确定为1000元。对原告要求被告支付自2018年12月9日起至腾退房屋之日止拖欠的物业费、电费的诉讼请求，因该损失原告尚未实际发生，原告可待实际发生后另行主张，本案中本院不予处理。对被告关于涉案房屋系其和蒋磊共同承租的辩称，无证据证实，且与本院依法认定的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告赵杰与被告辛勇签订的肥城市《房屋租赁合同》；二、被告辛勇于本判决生效之日起十日内，将肥城市房屋腾退返还给原告赵杰，并支付原告赵杰房屋租金(自2019年8月6日起至腾退房屋之日止，按照每天202.19元计算)；三、被告辛勇于本判决生效之日起十日内，支付原告赵杰违约金1000元；四、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由被告辛勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  韩新二〇二〇年一月十日书记员  郎平