山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终9389号 上诉人(原审被告):吴文敏，女，1980年9月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李吉堂，山东纬达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李珏慧，女，1983年1月11日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：毛永强，山东理证律师事务所律师。 上诉人吴文敏因与被上诉人李钰慧房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初10458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴文敏向本院提起上诉请求：1、依法改判一审判决第二项，扣减吴文敏的违约损失205440元；2、撤销或者改判一审判决关于吴文敏承担的部分案件受理费17600元，该部分不应承担；3、本案上诉费由李珏慧承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：1、依据吴文敏与李珏慧签订的《房地产买卖契约》约定，李珏慧应当在2018年4月10日前支付购房款130万元，但实际李珏慧仅支付了95万元，李珏慧该行为已经构成违约，应按照购房款的万分之三支付违约金。2、吴文敏同意解除《房地产买卖契约》的前提条件是李珏慧支付吴文敏相应违约金，而一审法院直接认定解除合同并判令吴文敏返还90万元，法律依据不足。 李钰慧答辩称：一、李珏慧与吴文敏签订的《房地产买卖契约》约定，吴文敏应保证涉案房屋权属清楚。但涉案房屋自始就从未登记在吴文敏名下，吴文敏也认可该事实，吴文敏从来都不是涉案房屋的产权人，根本不具备履约能力，属于履行不能。李珏慧行使不安抗辩权，无法也不敢支付剩余房款，不存在任何违约行为。二、吴文敏中途毁约，应自毁约之日起五日内将双倍定金及已付款返还给吴文敏。 李钰慧向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除其与吴文敏签订的《房地产买卖契约》；2、判令吴文敏返还购房款900000元，双倍定金100000元；3、判令吴文敏赔偿李钰慧可得利益损失200000元；4、本案诉讼费用由吴文敏承担。 一审法院经审理查明：2017年2月24日，吴文敏与山东小珠山建设发展有限公司签订商品房预定书，约定吴文敏认购位于青岛市黄岛区户房屋。吴文敏向开发商缴纳了定金及部分购房款。2018年3月13日，李钰慧与吴文敏签订《房地产买卖契约》，约定李钰慧购买吴文敏的上述房屋，总价款1600000元，于2018年4月10日前首付款1300000元（含定金50000元），剩余300000元与五月底之前作抵押当日付清；如李钰慧中途毁约，应书面通知吴文敏，吴文敏应在十日内将已付款（不计利息）返还李钰慧，但定金归吴文敏所有，吴文敏中途毁约，应书面通知李钰慧，并自毁约之日起五日内将双倍定金及已付款返还李钰慧，任何一方逾期五日未履约的，视为毁约。合同签订后，李钰慧向吴文敏交付了定金50000元及购房款900000元。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1、李钰慧主张的欺诈问题。 李钰慧主张在合同履行过程中，李钰慧了解到涉案房屋不属于吴文敏所有，也未进行网签，吴文敏与李钰慧签订合同的行为属于欺诈，吴文敏根本无法按照合同约定交付房屋及办理过户手续，因此，吴文敏应当双倍返还定金，赔偿李钰慧的损失。吴文敏对此不予认可，并提供光伟房产中介房屋有限公司法定代表人程希滨出庭作证。 程希滨出庭作证称：“2017年吴文敏先将房子挂在我们中介，因为2016年出的政策，当时吴文敏吴文敏说这个房子还没有网签，吴文敏吴文敏想出售这个房子，但是当时没有证，吴文敏就说谁要要的话，等房产证出来，就抵押给买方。2017年李珏慧夫妻当时还没有离婚，去看房子，我给他们看了很多，他们就看好了万科青岛小镇的房子，我们就去现场看房子，当时房子建好了还没有交房，李珏慧很满意，当时房子标价是180万元，于是我把李珏慧与吴文敏叫到一起，将双方协议最后将价格定位150万多，当天李钰慧直接将定金交付给吴文敏，签了一个定金协议，李钰慧先给吴文敏大部分钱，剩下的分期付给吴文敏。剩余的房款是很少一部分，也就二三十万，李钰慧第二次交款的时候，没有通过中介，直接交给了吴文敏，他交完了又给我打的电话，后来就听说李珏慧不想买房子了，李钰慧将吴文敏告到了派出所，说是合同诈骗，派出所把我叫过去，我说不可能是合同诈骗，然后去青岛小镇去查，最后派出所没有立案，说不是合同诈骗。后面的事情我就不知道了。签完合同，交完不到90万元，李珏慧说因为和丈夫离婚，交不上钱，就不要房子了，说这90万元也是银行贷款，说利息太高了不敢买了。李珏慧还找人吓唬我，我说可以协商退，吴文敏说不退，要按照合同走。后面的事情就不知道了。”程希滨还称“当时房子没有网签，李钰慧知道涉案房屋的情况，还领着李钰慧去现场看了，吴文敏也拿出收款的条给李钰慧看了，也把复印件给了李钰慧，还去万科售楼处询问了。回去又签的合同。” 一审法院认为，双方签订的系房屋买卖合同，李钰慧具有审查的义务，而根据庭审查明当时事实及证人的陈述的证言看，李钰慧对诉争房屋的状况是明知的，因此，李钰慧主张的欺诈不能成立。 2、李钰慧不按期付款行使的是否系不安抗辩权。一审法院认为，李钰慧自合同签订就明知房屋状况，在交付部分购房款后，再以吴文敏未获得产权及办理网签为由拒付购房款不是进行不安抗辩，而是违约行为。而根据合同约定，逾期五日未履约的，视为毁约。 一审法院认为，虽然吴文敏未取到诉争房屋的物权，但李珏慧与吴文敏签订的合同是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，应当认定为有效。本案审理过程中，李钰慧与吴文敏均同意解除合同，应视为双方协商一致，可以解除合同，一审法院予以照准。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，李钰慧可以要求吴文敏返还其所支付的款项，守约方有权要求违约方赔偿损失。因李钰慧逾期付款行为构成毁约，根据双方合同约定，吴文敏应在十日内将已付款（不计利息）返还李钰慧，但定金归吴文敏所有，因此，吴文敏应返还李钰慧购房款900000元，对李钰慧主张的其他诉讼请求应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除2018年3月13日李钰慧与吴文敏签订的《房地产买卖契约》；二、吴文敏于判决生效后十日内返还李珏慧900000元；三、驳回李珏慧的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15600元，保全费5000元，共计20600元，由李钰慧负担2800元，由吴文敏负担17600元。 经本院审理查明，吴文敏与李珏慧签订的涉案房屋买卖合同第七条第二款约定，李珏慧逾期付款或吴文敏逾期交房超过五日的，视为毁约，违约方应按该条第一款的约定承担定金责任。 经本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为：吴文敏在与李钰慧签订涉案《房地产买卖契约》时，虽尚未取得涉案房屋的权属证书，但该事实不影响上述合同合法有效性，双方应依约履行该合同。李珏慧在签合同时应当知晓涉案房屋的权属登记情况，其在合同履行过程中以行使不安履行抗辩权为由拒付剩余房款，无事实与法律依据，本院不予采信。李珏慧要求解除涉案买卖合同，按照双方所签合同第七条约定，上述行为属于毁约行为，其已付定金应归吴文敏所有。因涉案合同以李珏慧承担订金损失为代价被解除，吴文敏主张李珏慧还应承担逾期付款的违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决对诉讼费用的分担并无不当，本院不予变更。 综上，吴文敏的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4382元，由吴文敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 潘红燕 审判员 齐 新 二〇二〇年一月九日 书记员 王 繁 书记员 于国英