福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5475号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门爱国创业投资有限公司，住所地厦门市湖里区钟岭路68号516单元。 法定代表人：钟永珍，执行董事。 委托诉讼代理人：林义华、林晓，福建瀛坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门易友信商贸有限公司，住所地厦门市思明区观音山台东路66号宝业大厦5层510。 法定代表人：罗小琴，总经理。 委托诉讼代理人：吴云华、苏雄飞，福建公爵律师事务所律师。 上诉人厦门爱国创业投资有限公司（下称爱国公司）因与被上诉人厦门易友信商贸有限公司（下称易友信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初5072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人爱国公司的上诉请求：查明案件事实，依法改判。事实和理由：原审判决认定的被上诉人尚欠租金及上诉人为被上诉人垫付的物业管理费计算有误，应予纠正。被上诉人尚欠的租金应为45409元，并非原审认定的15364元；垫付的物业管理等费用为1821元，并非1937.13元。 被上诉人易友信公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有依据，请求依法驳回其上诉，维持原审判决。 爱国公司向原审法院提出的诉讼请求：1、判令解除其与易友信公司签订的《儒士林梦工厂企业入（驻）协议》；2、易友信公司支付从2017年10月1日起至2018年7月9日的租金为45207元（详见《易友信拖欠租金及逾期违约金合计表》）；3、易友信公司返还其垫付的物业管理费、公共维修金、自用电费、空调电费、公推电费、公推水费合计共1937.13元（详见《为易友信公司垫付费用明细表》）；4、支付自2017年4月1日起至实际付清租金之日止的拖欠租金违约金，违约金按日0.05％标准计算（详见《易友信拖欠租金及逾期违约金合计表》），及合同解除的违约金14781元（三个月租金）；5、由易友信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：爱国公司于2016年6月1日向业主厦门市宝业投资管理有限公司承租了厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层01－12单元房屋。2017年1月4日，讼争双方签订了《儒士林梦工厂企业入协议》，约定易友信公司向爱国公司租赁厦门市观音山营运中心台东路66号一“宝业大厦”写字楼5层510单元用于办公使用：租赁期限自2017年1月1日至2021年5月31日止共计54个月，自实际入驻之日起产生的物业管理费、公共维修金、水电费等相关费用由承租方自行承担；租金标准是：2017年1月10日至2017年5月31日为4648元／月，2017年6月1日至2018年5月31日为4927元／月，2018年6月1日至2019年5月31日为5222元／月：租金每三个月为一期，承租方应自合同签订之日起三个工作日内预付4个月租金作为预付款（金额为18592元），该预付款为入驻押金（金额为4648元）和第一期租金（金额为13944元），以后各次租金在每期开始前10日内支付。另，该合同第五条约定，如有拖欠租金，则每天按租金拖欠部分的0.05％加收违约金；拖欠租金达到30天以上的，出租方有权解除合同；合同解除后，出租方除有权继续要求承租方支付所欠租金及利息外，承租方还应当支付三个月租金作为解除合同的违约金等内容。合同签订当日，爱国公司即将上述物业交付使用。易友信公司装修完毕后入住至今，未依约支付租金，且未按时向物业公司缴纳其租赁期间的物业管理费、公共维修金和水电费，导致爱国公司为其垫付。2018年8月16日，爱国公司与宝业公司签订了《房屋租赁合同解除协议》约定双方租赁合同于2018年7月9日解除，宝业公司与包括易友信公司在内的次承租方另行签订租赁协议等内容。其后，双方均遵照该协议履行。 易友信公司提出的反诉请求：1、判决爱国公司返还押金4648元、租金55662元（详见计算清单）；2、爱国公司赔偿其装饰装修残值损失71318元（详见计算清单）；3、爱国公司赔偿其电梯样品费用65100元；4、爱国公司承担本案反诉费用。事实与理由：2017年1月4日双方签订《儒士林梦工厂企业入（驻）协议》，约定易友信公司向爱国公司承租位于厦门市用于办公使用，租赁期限自2017年1月1日至2021年5月31日为止，共计54个月。租赁合同第三条第一款约定，爱国公司保证具有讼争房屋的使用权，且权属清楚，没有纠纷，若因出租方原因导致承租方无法使用讼争房屋，由此造成经济损失，出租方负责赔偿。租赁合同签订后，易友信公司于2017年1月10日支付租金及押金17043元、2018年4月19日支付租金30000元、2018年5月8日支付租金30000元，合计转账77043元。2017年1月15日，易友信公司对讼争房屋进行装修，支出装修费用为78000元，安装定制样品电梯花费65100元。2017年8月2日，讼争房屋的所有权人厦门市宝业投资管理有限公司对爱国公司提起了案号（2017）0203民初12051号（以下简称12051号案）的诉讼，以爱国公司未经其同意将讼争房屋转租为由要求解除宝业公司与爱国公司间的《房屋租赁合同》，12051号《民事判决书》确认宝业公司与爱国公司之间签订的《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除，由此导致易友信公司无法使用讼争房屋。根据租赁合同第三条第一款约定，爱国公司保证具有讼争房屋的使用权，且权属清楚，没有纠纷。爱国公司没有转租权却将讼争房屋转租给易友信公司，且与宝业公司发生纠纷，其行为违反了前述约定，构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。自2017年5月19日开始，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，爱国公司依法无权主张此后的租金或者占用费。再根据前述司法解释第十条第一项的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。讼争租赁合同解除系因爱国公司违约导致，故其依法应当赔偿装修损失。 原审查明，2017年1月4日，爱国公司（甲方）与易友信公司（乙方）签订编号为AG-RSL-17-01-01的《儒士林梦工厂企业入（驻）协议》约定：厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层为甲方向业主厦门市宝业投资管理有限公司（下称宝业公司）租赁建设儒士林梦工厂（众创空间），乙方入驻孵化空间为厦门市观音山营运中心台东路66号宝业大厦写字楼5层510单元，入驻期限自2017年1月1日起至2021年5月31日止；合同签订之日甲方将钥匙交付给乙方，将孵化空间交付给乙方进行装修，交付日暂定为2017年1月1日；租金标准分阶段计算：2017年1月10日至2017年5月31日月租金为4648元，2017年6月1日至2018年5月31日月租金为4927元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金为5222元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金为5536元，2020年6月1日至合同入驻期满月租金为5868元；每三个月计算为一期，乙方向甲方账户以转账方式支付一次租金，自合同签订之日起三个工作日内，乙方应预付四个月租金作为预付款（金额为18592元），该预付款为入驻空间押金（4648元）和第一期的租金（13944元），以后各次的租金在每期开始前10日内支付；乙方自行承担入驻期限内使用的电费、水费、公摊水电费、公共维修金和自行增加设备设施所产生的一切费用；甲方保证乙方入驻孵化空间的使用权，且该写字楼权属清楚，没有纠纷，若因甲方的原因导致乙方无法使用该孵化空间，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；入驻期间，除本合同另有约定情况外，任何一方不能单方解除合同，如确实有正当理由须提前解除合同的，须提前一个月书面通知另一方，若征得对方同意，须向对方承担支付三个月的租金作为违约金后方可解除；如由乙方单方提出解除，乙方除承担上述违约金外，其已付租金及押金视为违约金不予退还，不足三个月租金乙方应当补足三个月租金，如由甲方单方日出解除，甲方除支付上述三个月违约金外，还应当全额退还乙方已支付但未到期的租金以及租赁押金；入驻期间，乙方必须依约按时支付租金，如有拖欠租金，则每日按租金拖欠部分的0.05%加收违约金，拖欠租金达三十天以上的，甲方同时有权单方面解除合同，合同解除后，甲方出有权继续要求乙方支付所欠租金及利息外，乙方还应当按照第五条第1项单方解除合同的规定向甲方支付违约金，因此造成的一切损失由乙方自行承担；待入驻期届满时，甲方应于结清日将入驻押金全额无息退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权从押金中扣除相关费用后将剩余部分押金无息退还乙方；等等。同日，双方还签订《补充协议》约定：“鉴于甲乙双方业务往来紧密，甲方将乙方租赁的写字楼打包到儒士林梦工厂协助乙方一同向厦门市政府申请补助。补贴事项为场地租金补助。场地补助：时间为2017年1月1日至2017年5月31日。补助金额为每平方米10元。” 合同签订后，易友信公司于2017年1月10日向爱国公司转账支付17043元，转账记录“用户留言”载明“宝业大厦510租金和押金王家磊”。2018年4月19日和2018年5月8日，易友信公司向爱国公司分别转账支付30000元共计60000元，其中一笔“用户留言”载明“宝业510房租”。爱国公司将讼争房屋交付易友信公司，易友信公司对房屋进行了装修。2017年5月22日，易友信公司购买定制款展示家用电梯一台，其主张该电梯安装于讼争房屋不可移动。租赁期间爱国公司为易友信公司垫付了物业管理费等费用。 2018年5月23日，易友信公司收到爱国公司催收租金的律师函。2018年5月24日，易友信公司回函称：其入驻宝业大厦5层510单元的时间是2017年1月1日；其未支付一部分租金是因为爱国公司于《补充协议》中承诺的补助没有实际到位；为了保持友好合作关系，希望爱国公司按照合同约定支付补助。 2018年7月，厦门三贯商贸有限公司（以下称三贯公司）与易友信公司签订《宝业大厦租赁合同》，约定三贯公司将讼争房屋出租给易友信公司，租赁期限自2018年7月10日起至2021年5月31日止。 2019年5月5日，原审法院向宝业公司去函询问：“我庭审理的（2019）闽0203民初5072号、5073号、5074号、5075号原告（反诉被告）厦门爱国创业投资有限公司与被告（反诉原告）厦门易友信商贸有限公司/厦门佳佰锐工贸有限公司/厦门华欣远进出口有限公司、潘玉儒/海德能（厦门）环保能源科技有限公司、闫立浩合同纠纷四案中，当事人对你司是否知道并同意厦门爱国创业投资有限公司转租厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层01-12单元房屋，以及你司与厦门爱国创业投资有限公司租赁合同解除后厦门易友信商贸有限公司/厦门佳佰锐工贸有限公司/厦门华欣远进出口有限公司、潘玉儒/海德能（厦门）环保能源科技有限公司、闫立浩是否还继续承租使用原租赁房屋等事项存在争议。为查明案件事实，需要你司对相关情况作出说明（到庭说明或书面说明），请予配合。”2019年5月21日，宝业公司复函：“1.根据福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初12051号民事判决书，我公司2018年7月9日与厦门爱国创业投资有限公司达成协议，终止了与其关于厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”5层01-12单元的租赁关系，厦门爱国至今还未曾支付协议中规定的应当在2018年12月31日前支付给我方的剩余租赁费。2、2018年7月9日后，我公司已将该房产租赁给第三方三贯商贸公司并在协议中规定可以转租。该第三方公司是否续租给原客户或者另行租赁他人，不涉及我公司。” 易友信公司于本案法庭辩论终结后申请增加诉讼请求“判令反诉被告向反诉原告支付违约金13944元”。 原审另查明，讼争房屋的产权人为宝业公司。2016年6月1日，宝业公司与爱国公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：爱国公司向宝业公司承租讼争房屋即厦门市思明区台东路66号宝业大厦第五层房屋（01-12单元，共一层），租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，其中2016年6月1日起至2016年9月1日止为装修免租期；宝业公司在满足本合同约定的交付标准后，将讼争房屋交付给爱国公司进行装修，交付日期暂定为2016年6月1日，若因宝业公司原因迟延交付，则装修免租期及租赁期限相应顺延；从2016年6月1日起至2017年5月31日期间每月租金27069元，2017年6月1日起至2018年5月31日期间每月租金为54137元，从2018年6月1日起至2019年5月31日期间每月租金为57385元；爱国公司应向宝业公司支付租赁押金27069元；未经宝业公司同意，爱国公司不得将讼争房屋转租、出借给他人使用；租赁期间，爱国公司如需对讼争房屋进行装修而改变原有装修结构，需提出书面申请并附改装后结构图，并不能损害原有的建筑结构，经宝业公司书面同意后方可进行改装；租赁期间届满后，爱国公司不得擅自毁坏改装后的结构；租赁期间届满或合同提起解除时，爱国公司应把讼争房屋完好交还给宝业公司。该合同载明的宝业公司联系电话为136××××6066，宝业公司确认该电话号码由颜伟文使用。同日，双方当事人还就厦门市思明区台东路66号宝业大厦第三层01-12单元房屋、第四层部分房屋（01-03单元、08单元）的租赁事宜分别签订两份《房屋租赁合同》，租赁期限均为自2016年6月1日起至2021年5月31日止。 2016年9月1日，爱国公司向讼争房屋的物业服务单位厦门市宝业物业管理有限公司（以下称宝业物业公司）发出三份《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋509单元、507单元、501和512单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为海德能公司、华欣远公司、佳佰锐公司。2016年9月18日，爱国公司向宝业物业公司发出《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋511单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为杏花雨公司。2016年11月1日，爱国公司向宝业物业公司发出《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋502-506单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为博格公司。2016年11月10日，宝业物业公司分别向海德能公司、博格公司、佳佰锐公司发出《缴费通知单》，催缴房屋的物业管理服务费、公共维修金、水电公摊。2017年3月，宝业物业公司还向爱国公司发出《催交通知单》，催缴房屋租金、水电费。宝业物业公司的投资人为宝业公司，出资比例100%。 2017年2月10日，爱国公司向原审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，其诉讼请求包括“确认《房屋租赁合同》的租赁物位于厦门市租赁期限自2016年12月30日起至2021年12月29日止，自2016年12月30日起至2017年4月1日止为宝业公司给予爱国公司的装修免租期”等内容。爱国公司在该案中主张宝业公司直至2016年12月30日交付才交付讼争房屋。宝业公司于2017年4月14日提交《答辩状》，其中载明“爱国公司未经宝业公司同意，擅自将房屋转租，构成严重违约，宝业公司获得合同解除权”。本院于2017年5月16日作出（2017）闽0203民初3053号民事判决，对爱国公司主张讼争房屋实际交付时间为2016年12月30日予以采信，并判决“一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门市宝业投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号：ＢＹ-ＺＬ-16-05-01）就厦门市约定的租赁期限自2016年12月30日起至2021年12月29日止，自2016年12月30日起至2017年3月30日止为厦门市宝业投资管理有限公司给予厦门爱国创业投资有限公司的装修免租期……”。宝业公司不服该判决提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年9月28日作出（2017）闽02民终4013号民事判决驳回上诉，维持原判。 2017年5月19日，宝业公司向爱国公司送达一份《解除合同通知函》，以爱国公司未经其同意擅自将讼争房屋分别转租给海德能公司、华欣远公司、博格公司、杏花雨公司、佳佰锐公司为由，通知爱国公司解除双方就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》，并要求爱国公司在2017年5月31日前腾空并退还讼争房屋。2017年8月2日，宝业公司向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，以爱国公司未经同意擅自将讼争房屋在内的多个单元转租为由主张解除《房屋租赁合同》。原审法院于2018年2月20日作出（2017）闽0203民初12051号民事判决：确认《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除；爱国公司于判决生效之日起十五日内将宝业大厦第五层房屋腾空返还给宝业公司并支付相应的房屋占有使用费。宝业公司和爱国公司均不服上诉。 2018年8月16日，宝业公司（甲方）、爱国公司（乙方）、宝业物业公司（丙方）签订《房屋租赁合同解除协议》约定：乙方在三个工作日内向法院递交撤诉申请书，撤回对甲方关于宝业大厦五层房屋租赁合同纠纷的二审上诉；2018年7月9日解除甲乙双方三份《房屋租赁合同》，双方租赁关系终止，物业管理关系随之解除；租金计算至2018年7月9日，解约日前未支付的租金由乙方于2018年12月31日前补交；乙方应于本协议签订之日退还全部租赁房给甲方，若未完成租赁房的移交，则视为乙方放弃该房内所有的财物，甲方可自行予以无偿处置或废弃；乙方与装修公司及转租承租方的纠纷由乙方自行负责，而与甲方无关；甲方同意与乙方五层的转租承租方另行签订租赁协议，租金、租赁面积同甲乙双方原有约定一致，租期为甲乙双方原约定租期的剩余期限，具体权利义务以甲方与承租方签订的租赁协议为准。上述协议签订后，宝业公司和爱国公司均撤回了对（2017）闽0203民初12051号民事判决的上诉。 原审法院认为，爱国公司与易友信公司签订的《儒士林梦工厂企业入（驻）协议》性质为转租讼争房屋的房屋租赁合同。在案证据表明，易友信公司能够按合同目的正常使用讼争房屋。宝业物业与爱国公司签订的《房屋租赁合同》经双方协商于2018年7月9日解除，此后爱国公司无权转租讼争房屋并收取租金。故易友信公司依约应向爱国公司支付自2017年1月10日起至2018年7月9日止的租金87759元（2017年1月10日至2017年5月31日租金21846元，2017年6月1日至2018年5月31日租金59124元，2018年6月1日至2018年7月9日租金6789元）。此前易友信公司向爱国公司累计支付了77043元，其中4648元为租赁押金，其余72395元为房屋租金。扣除已付租金，易友信公司还欠付租金15364元（87759元－72395元）。 2018年7月9日后爱国公司无权转租讼争房屋，同月易友信公司又与三贯公司就租赁讼争房屋另行签订合同，讼争合同客观上已无法履行，双方以实际行为解除了讼争合同，据此确认讼争合同已解除。爱国公司主张易友信公司还欠前者垫付费用1937.13元并提供证据证明，易友信公司否认但未提供反驳证据证明，故对爱国公司的相关诉讼请求予以支持。爱国公司与宝业物业就讼争房屋存在纠纷，且《补充协议》提及的政府房租补助没有兑现，在与业主纠纷未决前以及对《补充协议》履行仍存争议的情况下，易友信公司止付租金系有合理事由，对爱国公司主张的逾期支付租金违约金的诉讼请求不予支持。与之相应，爱国公司应当向易友信公司退还租赁押金4648元。 2018年7月易友信公司与三贯公司就租赁讼争房屋另行签订合同，易友信公司继续占有使用讼争房屋，并未实际产生装修和电梯安装等损失，对其赔偿相关损失的诉讼请求不予支持。易友信公司于法庭辩论终结后申请增加诉讼请求，属超过法定期限增加诉讼请求，对该诉求不予审理。 综上所述，对爱国公司的诉讼请求，予以部分支持。对易友信公司的反诉诉求请求，同样予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决：一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门易友信商贸有限公司签订的《儒士林梦工厂企业入（驻）协议》（合同编号：AG-RSL-17-01-01）解除；二、厦门易友信商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司支付租金15364元；三、厦门易友信商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司返还垫付的物业管理费等费用1937.13元；四、厦门爱国创业投资有限公司于判决生效之日起十日内向厦门易友信商贸有限公司返还租赁押金4648元；五、驳回厦门爱国创业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回厦门易友信商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费2753元，由爱国公司负担2637元，易友信公司负担116元。反诉案件受理费2117元，由爱国公司负担25元，易友信公司负担2092元。 经审理查明，双方当事人对原审查明的合同签订经过、合同履行情况、尚欠租金及承租方已经支付的款项均无异议，本院予以确认。 本院认为，爱国公司在主张代垫的费用时，已经扣除易友信公司已经支付的3万元，即代垫物业费、公维金及电费、水费金额共计31937.13元，扣除2018年4月19日易友信公司支付的3万元，尚欠代垫费用1937.13元。而原审法院在认定易友信公司尚欠的租金时，又将该笔3万元付款作为租金予以抵扣，导致认定易友信公司尚欠租金金额有误。根据合同约定，易友信公司应支付的自2017年1月10日至2018年7月9日的租金为87759元。已经支付47043元，其中4648元为押金。其余42395元为房屋租金，故易友信公司尚欠租金为45364元，原审认定尚欠金额为15364元有误，应予纠正。爱国公司提起诉讼时，主张的租金为45207元，该主张应予支持。故爱国公司上诉主张的租金部分，有事实依据，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初5072号民事判决第一、三、四、五、六项，即“一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门易友信商贸有限公司签订的《儒士林梦工厂企业入（驻）协议》（合同编号：AG-RSL-17-01-01）解除；三、厦门易友信商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司返还垫付的物业管理费等费用1937.13元；四、厦门爱国创业投资有限公司于判决生效之日起十日内向厦门易友信商贸有限公司返还租赁押金4648元；五、驳回厦门爱国创业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回厦门易友信商贸有限公司的其他反诉诉讼请求”； 二、变更思明区人民法院（2019）闽0203民初5072号民事判决第二项为“二、厦门易友信商贸有限公司于判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司支付租金45207元”； 本案二审案件受理费550元，由厦门易友信商贸有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年一月十五日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。