吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2727号上诉人（原审原告）：李君，男，1977年11月13日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：蒋玉梅，吉林圣诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓龙，男，1977年3月21日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告）：王丽光，女，1979年4月26日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告）：赵浩宇（曾用名赵喜林），男，1972年2月7日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。上诉人李君因与被上诉人刘晓龙、王丽光、赵浩宇案外人执行异议之诉一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人李君及其委托诉讼代理人蒋玉梅，被上诉人刘晓龙到庭参加诉讼；被上诉人王丽光、赵浩宇经法院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李君上诉请求：撤销一审判决中第二项，依法改判为：确认李君对涉案房屋享有物权，是实际权利人，要求赵浩宇解除对房屋查封并停止执行该房屋，刘晓龙、王丽光履行协助李君办理更名过户手续义务。事实和理由：一、一审判决认定的部分事实有误。1.一审判决中认定“2014年李君在刘晓龙将房屋贷款还清后，李君未积极主张房屋登记过户。庭审中虽李君称妻子多次请求刘晓龙协助办理对诉争房屋的过户登记,但刘晓龙一直未协助办理，对该事实李君与刘晓龙虽口头陈述,但没有其他证据证明。”此认定与事实明显不符。事实上，李君妻子多次要求刘晓龙办理房屋过户,一审认定李君未多次催办房屋更名手续也有悖常理。李君缴纳全部房款后，按常理也应该多次催促刘晓龙办理房屋过户手续，故李君对此无任何过错。一审法院还认为李君需要提供其他证据不妥。刘晓龙与李君在庭审中已经明确确认两者的特殊关系，既是同事，又是同学，又是发小。正是基于这种特殊关系，相互信赖才没有给刘晓龙下书面的通知。而且刘晓龙也多次承诺，只要工程款收回，贷款很快会还上，然后就办理更名。如果当时有书面催促更名的手续,那就不存在诉争案件了,双方当时就签书面的购房合同了，也不用发书面更名通知了。而且刘晓龙、李君及赵浩宇近几年都一起合伙干工程，非常熟悉。2.赵浩宇明知此房2010年刘晓龙已卖给李君，一审判决未予认定。李君购买涉案房屋，赵浩宇是知道的，买卖行为是真实的。与刘晓龙贷款85万元的钱款都是赵浩宇用的，赵浩宇在明知情况下查封，我方认为不应该受保护。房屋所有权证在刘晓龙和银行处，房名一直是刘晓龙的名，在李君不同意的情况下，也无法阻止其抵押贷款，刘晓龙在李君未同意的情况下仍然能办理二次抵押贷款。对此刘晓龙和李君均是认可的，而且李君提供的录音证据也能够证实。本案中李君全款购房，并实际占有使用八年多，全家老小只此一套住房，既然认定口头购房协议有效，已履行完毕，只是未更名，未更名责任不在李君。本案的事实十分清楚，法院不能仅以不具备书面购房合同这一点来认为不足以排除强制执行，应以本案的实际事实为依据判案，认定本案的基础事实和法律关系。二、一审判决适用法律有误。本案应适用《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条规定作出判决。刘晓龙辩称，涉案房屋卖给李君是事实，在李君未同意的情况下和赵浩宇进行了二次贷款，请法院公正判决。王丽光、赵浩宇在二审中未作答辩。李君向一审法院起诉请求：1.依法确认李君与刘晓龙达成的口头购房协议有效；2.确认李君对涉案房屋享有物权，是实际权利人；3.赵浩宇解除对房屋查封并停止执行该房屋，刘晓龙、王丽光履行协助李君办理更名过户手续的义务。一审法院认定事实：赵浩宇（曾用名赵喜林）与刘晓龙民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年5月17日作出（2016）吉0202民初259号民事判决，判决确定刘晓龙偿还赵浩宇（曾用名赵喜林）欠款852,425.55元，于判决生效后十日内履行。刘晓龙不服该判决，上诉至吉林市中级人民法院，后因刘晓龙未在指定期限内交纳上诉费，故按刘晓龙自动撤回上诉处理。该裁定生效后，刘晓龙未履行义务，赵浩宇（曾用名赵喜林）向法院申请强制执行，一审法院于2016年8月31日以（2016）吉0202执1084号执行裁定查封了刘晓龙名下的涉案房屋。该案终结本次执行程序后恢复执行，恢复案号为（2017）吉0202执恢204号。在恢复执行过程中，一审法院于2017年9月28日经赵浩宇（曾用名赵喜林）申请解除对上述房屋的查封，又于2017年9月29日作出（2017）吉0202执恢204号执行裁定查封上述房屋，期限为三年。2018年，李君对查封上述房屋提出执行异议，2018年11月28日，一审法院作出（2018）吉0202执异62号执行异议裁定:驳回李君的异议请求。李君对裁定不服，提起案外人执行异议之诉。另查明，2010年7月2日，李君与刘晓龙达成口头购房协议，以24万元的价格购买了涉案房屋，并从2010年开始占有使用该房屋。李君在购买该房屋时知道刘晓龙在该房屋上设定了抵押权。一审法院认为，一、关于李君与刘晓龙达成的口头购房协议是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案中，李君与刘晓龙达成的口头购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵浩宇（曾用名赵喜林）虽抗辩刘晓龙出卖涉案房屋未经抵押权人同意，未经抵押权人同意处分房屋的行为为无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，赵浩宇（曾用名赵喜林）关于合同无效的抗辩不予采纳。二、关于李君主张对涉案房屋享有物权，是实际权利人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。根据上述法律规定，确定不动产权属应以房管部门出具的权属证书为依据。现涉案房屋登记权利人为刘晓龙，故李君主张其对涉案房屋享有物权，为实际权利人的诉讼请求，不予支持。三、关于李君对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据此规定，案外人对被执行的标的享有足以排除强制执行的民事权益需要符合四个条件：（一）在法院查封前签订合法有效的书面合同；（二）在法院查封前合法占有该不动产；（三）已支付价款；（四）非因买受人的原因未办理过户。本案中，李君作为执行案件的案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，李君和刘晓龙均承认双方之间仅有口头购房协议，没有书面买卖合同；其次，双方从2010年达成口头协议购买房屋至今长达8年时间未办理房屋过户手续。关于未办理过户登记是否系李君自身原因的问题。李君称未办理过户登记的原因是房屋所有权证一直在银行抵押贷款。李君作为完全民事行为能力人，其在购买时应预见到购买存在抵押的房产的法律后果，且2014年刘晓龙将房屋贷款还清后，李君亦未积极主张房屋登记过户。庭审中，虽李君称其妻子多次请求刘晓龙协助办理对诉争房屋的过户登记，但刘晓龙一直未协助办理，对该事实除李君与刘晓龙的口头陈述外，李君未能提供其他证据予以证明。同时，李君亦未提供证据证明刘晓龙在2014年还清贷款后，刘晓龙拒不配合其办理过户登记。此外，在刘晓龙拒不配合其办理过户登记的情况下，李君亦未积极通过法律手段对诉争房屋行使权利。综上，李君对诉争房屋怠于行使权利，其采取的是任由刘晓龙对诉争房屋行使法律上的处分权能，致使诉争房屋至今在近八年之久的时间里未能办理过户登记手续，其自身存在过错。由此，李君对诉争房屋主张权利所产生的不利后果，应由其承担。故李君对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。四、李君诉请刘晓龙、王丽光协助办理案涉房屋的产权过户登记等其他诉讼请求，不属本案执行异议之诉审理范围，本院不予处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条规定，判决：一、李君与刘晓龙达成的口头协议有效；二、驳回李君的其他诉讼请求。本案二审期间，李君提交金雄林录音光盘一份，该证据不属于二审新证据，且金雄林未到庭接受质询，本院不予采纳。刘晓龙、王丽光、赵浩宇二审中未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，重点审查案外人李君对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，李君应当承担举证证明责任。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，李君应当举证证明其取得案涉房屋同时符合以下四项条件，方可排除执行：（一）在法院查封前签订合法有效的书面合同；（二）在法院查封前合法占有该不动产；（三）已支付价款；（四）非因买受人的原因未办理过户。而李君与刘晓龙均承认双方之间仅有口头购房协议，不符合在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同这一必要条件，且从2010年李君与刘晓龙达成口头购房协议至案涉房屋被查封前，李君一直未完成案涉房屋的更名过户。即使案涉房屋存在抵押贷款无法办理更名过户手续，但李君承认购买案涉房屋时知晓存在抵押的事实，说明李君自愿承担因抵押而无法办理更名过户所产生的不利后果，其自身存在一定过错，故李君请求排除执行，一审法院未予支持并无不当。针对李君的其他诉讼请求，一审法院处理得当，本院予以维持。综上所述，李君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人李君负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  王 东审判员  赵 靖二〇二〇年一月二十日书记员  周双媛