江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2号上诉人（原审被告）：严浩，男，1983年6月2日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：戚金鑫，男，1967年12月14日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：戚如炳，男,1944年8月16日出生，住江苏省泗洪县。上诉人严浩因与被上诉人戚金鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初5912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严浩上诉请求：请求撤销原判，依法予以改判；案件诉讼费用由戚金鑫负担。事实和理由：1.严浩认可应当承担违约金，但一审法院认定其承担的违约金数额过高；2.严浩不应当支付戚金鑫自2019年7月26日至2019年10月11日两个半月的租金11250元，因戚金鑫拿走案涉房屋钥匙，导致严浩不能用房、不能把东西搬走，戚金鑫存在故意行为。戚金鑫二审辩称：1.严浩存在违约行为，一审法院认定其承担的违约金数额40000元并不高；2.严浩在一审时已同意支付自2019年7月26日至2019年10月11日两个半月的租金11250元，其二审时的反悔不应当得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。戚金鑫向一审法院提起诉讼请求，请求判令：1.解除双方签订的租房合同；2.判令严浩给付戚金鑫自2019年7月26日至2020年1月25日占用期间房屋租金27000元；3.判令严浩给付戚金鑫违约金80000元；4.本案诉讼费用由严浩承担。一审法院认定事实：2017年7月26日，以戚金鑫为甲方，以严浩为乙方，双方签订一份租房合同，合同第一条约定“房屋基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于门面房）”；合同第二条约定“房屋用途。该房屋用途为儒房地产中介投资理财，……”；合同第三条约定“租赁期限。自2017年7月26日到2024年7月25日止，合同期为柒年”；合同第四条约定“租金。该房屋年租金为伍万肆仟（54000）元整。每年乙方承诺提前一月预交下年房租，……”；合同第八条约定“关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，1.水、电费；2.物业管理费；3.房屋内所有物品在租房结束时有损坏的由乙方进行赔付，租房前需交押金伍仟元整（5000元），在房屋到期时所租房屋内物品无损坏甲方退还乙方所交押金伍仟元（5000元）”；合同第十一条约定“提前终止合同。任何一方违反租赁合同约定，需向对方支付违约金壹拾万元整，（100000）元整，合同终止。”合同签订时，严浩向戚金鑫支付押金5000元及2017-2018年度租金54000元。之后，严浩对涉案房屋进行装修，装修后其使用涉案房屋从事房地产中介。2018年7月，严浩因故将涉案房屋内房地产中介交由他人经营，2018-2019年度租金系由他人交给戚金鑫。2019年7月初，戚金鑫向严浩催要2019-2020年度租金，严浩要求提前解除合同，双方产生纠纷，故戚金鑫诉讼来院。严浩已于2019年10月11日搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给戚金鑫。诉讼中，一审法院组织双方就房屋损坏部分严浩应赔偿价款进行调解，双方均同意按500元进行计算，双方同意从押金5000元中扣除该500元，扣除后剩余押金4500元。一审法院归纳的案件争议焦点为：一、严浩应支付原告戚金鑫租金是多少，是6750元，还是22500元；二、双方约定的违约金及戚金鑫主张的违约金是否过高，若过高，则如何调整。一审法院认为，双方于2017年7月26日签订的租房合同系双方真实意思表示，应属合法有效。现双方均同意解除该租房合同，且严浩已于2019年10月11日搬离涉案房屋、并将房屋钥匙交给戚金鑫，故一审法院确认租房合同已于2019年10月11日经双方协商一致解除。关于第一个争议焦点，一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，严浩于2019年10月11日搬离涉案房屋、并将房屋钥匙交给戚金鑫，双方之间的租房合同已于当日协商一致解除，戚金鑫已恢复对涉案房屋的占有使用，2019年10月11日之后的租期尚未履行，应终止履行；自2019年7月26日至2019年10月11日两个半月租金为11250元（计算方式：54000÷12×2.5），双方均同意剩余押金4500元冲抵未付租金，冲抵后未付租金为6750元（计算方式：11250-4500）。戚金鑫主张严浩应给付搬离涉案房屋后自2019年10月12日至2020年1月25日占用期间房屋租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，除合同解除后涉案房屋闲置期间的租金损失外，戚金鑫未向一审法院举证证明其尚存在其他实际损失，故一审法院认为双方约定的违约金100000元及戚金鑫主张的违约金80000元应均属过高；综合考量合同履行情况、严浩过错程度、合同解除后涉案房屋闲置期间的租金损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则对戚金鑫主张的违约金80000元予以衡量，一审法院认为违约金应调整为40000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、戚金鑫与严浩于2017年7月26日签订的租房合同于2019年10月11日解除。二、严浩向戚金鑫支付租金6750元、违约金40000元，合计46750元，于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回戚金鑫其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2440元，由戚金鑫负担1374元，由严浩负担1066元。二审中，围绕上诉请求，严浩未向法庭提供新证据。经审理，本院对一审法院认定的案件事实依法予以确认。本案二审的争议焦点为：一、一审法院酌定的违约金数额40000元是否适当；二、严浩是否应当向戚金鑫支付自2019年7月26日至2019年10月11日两个半月的租金11250元。本院认为：关于争议焦点一。严浩存在拖欠租金违约行为，案涉租房合同约定违约金100000元，作为合同相对方的戚金鑫在本案中主张的违约金数额为80000元，但因戚金鑫并未举证证明其因严浩违约行为导致的实际损失达到80000元，一审法院根据合同履行情况、违约方过错程度等具体情况酌情认定违约金数额40000元并无不当。严浩上诉主张违约金数额40000元仍过高，但其未举证证明戚金鑫的实际损失明显过分少于40000元，其应当承担举证不能的不利法律后果，且结合租房时间尚未履行过半其即出现违约行为的事实，其关于违约金数额过高的上诉主张无法得到支持。关于争议焦点二。关于2019年7月26日至2019年10月11日两个半月的租金11250元，根据一审开庭笔录，严浩已同意给付该期间的占用案涉房屋的租金11250元，却在二审时提出异议，有违诉讼诚信，结合严浩自述的其于2019年10月11日搬离案涉房屋的客观事实，本院对其关于不应当向戚金鑫支付自2019年7月26日至2019年10月11日两个半月租金11250元的上诉主张不予支持。综上所述，严浩的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由上诉人严浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年一月十三日法官助理 殷志浩书 记 员 徐 亮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。