北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终501号上诉人（原审原告）：郭强，男，1973年4月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙继国，北京中南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹤燃，北京中南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵国萍，女，1953年2月25日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：梁宇，女，1981年5月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。上述二被上诉人之委托诉讼代理人：魏新平，北京市天坛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩钰发，男，1974年4月17日，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李庆军，北京市天坛律师事务所律师。上诉人郭强因与被上诉人赵国萍、梁宇、韩钰发合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初23633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郭强上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭强的一审诉讼请求。事实和理由：双方协议所涉地上建筑物因拆迁行为已不复存在，构成不可抗力，故郭强有解除权。赵国萍、梁宇、韩钰发辩称，不同意郭强的上诉请求。双方合同已履行完毕，不存在合同解除的条件。郭强向一审法院起诉请求：判令解除2009年5月29日郭强与韩钰发、梁志强签订的《转让合同》，并确定《转让合同》中所涉及的地上建筑物权益（以现行评估为准）归郭强所有。一审法院认定事实：2001年4月28日，大兴县青云店镇枣林村民委员会、大兴县青云店镇枣林村经济合作社作为甲方与乙方郭强签订《租赁合同》，租赁地址为枣林村、村西、镇村道路南边，南至村社员承包地北边，北至二杆渠南边，东至村道路东部，西至村规划渠东部。面积为合计40.17亩。租赁期限自2001年5月1日至2051年4月31日。第8条约定，在合同期内乙方有权转让土地使用权和转交他人经营，甲方无权干涉。乙方在土地租赁后，自主经营，建设建筑物，办厂及食品深加工等，乙方在自己需要时可以进行不同的综合开发项目，甲方不得干涉乙方内部事宜。合同期满后乙方有权再续合同，如不续，乙方的资产经国家有权部门进行评估作价，甲方要收回土地应给付乙方资产所投资的资产（地上所有建筑物的评估价），不应以拆迁的说法来压制乙方。在合同期内双方的合同签订人如有变故或其他事情，本合同的各项条款继续有效。2009年5月29日，甲方郭强与乙方韩钰发、梁志强签订《转让合同书》，约定将原合同（即《租赁合同》）的土地使用权及地上物约为40年的使用权转让给乙方。第一条转让土地基本情况：坐落于北京市大兴县青云店镇枣林村占地面积为40亩及地上建筑物，200千伏安的变压器两个，具有40年使用权。第三条转让期限：本协议所述土地使用权转让期限为2009年5月30日至2051年4月31日。第四条转让价格：本协议转让价格为1065万元，含甲方取得土地使用权和地上建筑物及附属的设备设施（40年使用费和地上建筑含200千伏安变压器两个，不含卫生垃圾清理费）。第五条支付方式：本合同签订前，须经枣林村村民委员会出具同意转让证明；签订合同后支付500万元；甲方出具转让证明，双方对土地及地上建筑物及其他附属物，双方确认的厂房及其他物品，甲方与租户的合同与账目，按交接清单签字后，另行支付565万元。第七条转让的法律状况：甲方转让本协议所涉及土地使用权后，如需办理土地使用权出让协议及登记，文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；在转让合同签订前，有关该土地债权债务所引起的风险、责任，由甲方承担；转让后的风险和责任由乙方承担。甲方在合同签订前，原合同无债权债务，地上建筑物无债权债务。第十三条协议的变更：本协议履行期限，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定时限内（书面通知发出3天内）签订书面变更协议。第十五条不可抗力：不可抗力事件发生时，双方应立即友好协商决定如何执行本协议。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本协议项下的义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使协议任何一方丧失继续履行协议的能力，则双方可协商解除协议或暂时延迟协议的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。2018年10月16日一审法院立案受理郭强诉韩钰发、赵国萍、梁宇租赁合同纠纷一案，案号为（2018）京0115民初22846号。郭强的诉讼请求为解除2009年5月29日的《转让合同书》。2019年4月29日，一审法院作出裁定认为，《转让合同书》无论从名称还是合同内容，双方之间均为转让合同法律关系，而非租赁合同法律关系，郭强以租赁合同法律关系起诉，一审法院予以驳回。郭强上诉后，本院于2019年7月15日作出（2019）京02民终7547号民事裁定，认为：原告起诉时选择的案由确定了本案的法律关系。郭强作为本案原告，依法应当自主确定本案案由。其起诉租赁合同纠纷，现在上诉称立案时一审法院要求此案由，但对此未能提供证据；且其在庭审中强调“转让的是租赁的权利”，故郭强此上诉意见没有事实依据。其次，一审庭审笔录表明：韩钰发、赵国萍、梁宇答辩即认为本案为转让合同纠纷而非租赁合同纠纷；双方的争议焦点亦为合同性质是租赁合同还是转让合同，双方为此展开辩论，郭强坚持已见。故其上诉将责任归为一审法院立案和释明不够，没有事实依据。第三，郭强的上诉状载明：“合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务内容确定合同的性质，在郭强收取的转让费用中包含了租金以及地上物的使用费，使得被上诉人无需再向村委会缴纳租金。故此，上诉人与被上诉人形成事实租赁法律关系，而非转让法律关系。”进一步说明：选择租赁合同法律关系是郭强自一审至二审一直坚持的意见，且该意见错误，本案属转让合同关系。故郭强的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。一审法院裁定驳回起诉是正确的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。另查明，2007年3月28日枣林村村民委员会出具《同意转让证明》，同意郭强与本村于2001年4月28日至2051年4月31日签订的租赁合同转让给第三方，由第三方享受原合同的权利、履行原合同中的义务，第三方负责人梁志强、韩钰发。2009年5月29日郭强出具《转让证明书》：兹证明本人已将位于北京市大兴县青云店枣林村租赁的40.17亩土地使用权至2051年4月31日止及地上建筑物和设备设施200千伏安变压器2个转让给梁志强、韩钰发所有。2009年5月30日和6月1日，郭强分别出具收据确认收到500万元和565万元。2016年10月28日，甲方大兴区青云店镇枣林村经济合作社与乙方韩玉财、丙方梁宇签订《补充协议》，根据该补充协议，鉴于签订《租赁合同》《转让合同书》《同意转让证明》的事实以及梁志强与韩钰发为合伙关系，梁志强于2010年11月28日去世后其法定继承人为赵国萍和梁宇以及后续赵国萍、梁宇、韩钰发、韩玉财等签订的相关协议，各方同意将《租赁合同》的承租人变更为韩玉财、梁宇，由三方继续执行《租赁合同》。该协议上有韩钰发、韩玉财、赵国萍、梁宇的签字以及枣林村经济合作社的公章及法定代表人签字。一审法院认为，《转让合同书》的法律性质决定了本案处理结果。从内容上看，《转让合同书》涉及土地使用权和地上物两个部分。法院分别判定如下：一、关于土地使用权的问题《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第十一条规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”据此，农村土地承包合同是指通过家庭承包方式，或者以招标、拍卖、公开协商等方式取得农村土地用于农业生产的合同。基于合法有效的农村土地承包合同，承包方依法取得土地承包经营权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，土地承包经营权为用益物权。郭强与枣林村签订的《租赁合同》从名称和内容来看，不属于农村土地承包合同，郭强未取得该土地的承包经营权。因此，《租赁合同》是以土地使用权为内容的租赁合同，郭强取得的是租赁合同项下的债权，系土地使用权的承租人。由于郭强不享有涉案土地承包经营权，郭强与韩钰发、梁志强签订的《转让合同书》在性质上亦不属于农村土地承包合同，故本案案由不是农村土地承包合同纠纷。在郭强依据《租赁合同》取得承租权后，其可以通过两种方式将涉案土地交由韩钰发、梁志强使用：第一种方式是按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，经出租人同意，将作为租赁物的涉案土地使用权转租给韩钰发、梁志强。但是，此种情形下，郭强与枣林村之间的租赁合同继续有效。第二种方式是通过合同权利义务的概括转移，使得韩钰发、梁志强成为《租赁合同》的承租人，从而郭强退出《租赁合同》。首先，在（2018）京0115民初22846号案件中，郭强选择了租赁合同纠纷作为案由提起诉讼。由此可知，郭强认为其与韩钰发、梁志强之间系转租法律关系。但是，郭强的该项主张并未被法院采纳，且在郭强提起上诉后，二审法院维持了法院一审裁定。其次，2007年3月28日枣林村村民委员会出具《同意转让证明》，明确载明由第三方享受原合同的权利、履行原合同中的义务。该表述系合同地位概括转移的典型表述。最后，郭强在《租赁合同》中50年的租金为20万元，但《转让合同书》的金额高达1065万元，两者金额相差甚大，不符合租赁合同的特征。综上，相关证据和事实足以证明，《转让合同书》系关于郭强《租赁合同》项下债权债务概括转移的合同。根据查明事实，郭强合同地位的概括转移取得了土地出租方枣林村的同意，郭强收取了全部转让价款，双方也实际进行了土地及地上物的交接，故《转让合同书》已经履行完毕。在合同履行完毕后，郭强以不可抗力起诉要求解除《转让合同书》，缺乏法律依据，法院不予支持。二、关于地上物的问题《转让证明书》不仅涉及涉案土地使用权的转让问题，而且也涉及地上建筑物的处分。2009年5月29日郭强出具《转让证明书》，明确载明40.17亩土地使用权至2051年4月31日止及地上建筑物和设备设施200千伏安变压器2个转让给梁志强、韩钰发所有。该表述所使用的是“转让给……所有。”再结合案件其他证据和事实，足以认定郭强不仅通过《转让合同书》转让了其在《租赁合同》项下的承租人地位，而且相关地上物的所有权也一并转让给韩钰发、梁志强，故其要求确认地上建筑物补偿款归其所有，法院不予支持。三、关于本案案由问题《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。鉴于《转让证明书》在内容上涉及承租人地位的概括转移以及地上建筑物所有权转移两个方面，不是单纯的债权债务概括转移合同，亦不是单纯的地上物买卖合同纠纷，故本案案由应为合同纠纷。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年11月15日判决：驳回郭强的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院审理中，双方均确定《转让合同》所涉地上建筑物已经灭失。本院认为，本案争议焦点为：郭强是否有解除权；地上建筑物权益是否应归郭强所有。关于焦点一，郭强不享有解除权。《转让合同》已经履行完毕，郭强已将地上建筑物权利及土地使用权转让给赵国萍、梁宇、韩钰发，其中土地使用权转让也经村委会确认。地上建筑物面临拆迁与郭强所主张的合同履行无关，并不会导致郭强的合同目的无法实现。对郭强而言，其已根据《转让合同》获得对价；对赵国萍、梁宇、韩钰发而言，地上建筑物面临拆迁时可根据情况获得补偿。郭强以不可抗力导致合同目的无法实现来主张解除权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二，地上建筑物权益与郭强无关。根据上述分析，郭强不享有合同解除权，地上建筑物权益与其无关。即使郭强享有合同解除权，因其已根据合同获得足额对价，在合同已履行多年，地上建筑物面临拆迁时，郭强试图获得拆迁权益，违背了诚实信用原则。在考虑是否返还时，也应尊重合同履行现状，不宜将地上建筑物权益返还给郭强。至于郭强主张地上建筑物权益归其所有，自然是不能得到支持的。综上所述，郭强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85700元，由郭强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 姚 颖二〇二〇年一月十九日法官助理 高 磊书 记 员 宋雨晴