福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初2720号 原告：福建和祥物业管理有限公司，住所地：福建省龙岩市龙岩经济技术开发区龙腾南路14号珠江大厦1101室，统一社会信用代码：91350800662805334U。 法定代表人：邱富标，总经理。 委托诉讼代理人：廖尤庆，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：蒋雪琪，女，该公司职工。 被告：王凯元，男，汉族，1972年2月1日生，住福建省龙岩市永定区。 原告福建和祥物业管理有限公司与被告王凯元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建和祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人廖尤庆、蒋雪琪及被告王凯元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建和祥物业管理有限公司（以下简称：“和祥物业公司”）向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费等相关费用共计11,381.35元，其中物业服务费从2010年7月1日至2019年4月30日尚欠6,150.7元，公摊电费从2010年7月1日至2019年4月30日尚欠353.3元，物业管理服务费截止2019年8月31日的违约金4,877.85元（以每月拖欠的物业服务费为基数，从次月起按日万分之五计算违约金）。事实和理由：一、原告福建和祥物业管理有限公司（合同乙方）与永定县龙凤花园小区业主委员会（合同甲方）于2008年6月20日依法签订了《“龙凤花园”物业服务合同》，约定由原告管理龙凤花园小区物业，物业服务期限自2008年7月1日起至2013年6月30日止，合同第六条约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.4元/月＊平方米（期间实际仅按0.35元/月＊平方米），第七条约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在收到缴费通知书5日内履行交纳义务、第三十一条约定了甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按应交费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金；二、原告福建和祥物业管理有限公司（合同乙方）与永定县龙凤花园小区业主委员会（合同甲方）于2013年7月1日重新签订了《“龙凤花园”物业服务合同》，由原告继续管理龙凤花园小区物业，物业服务期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，合同第六条约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.35元/月＊平方米，第三十一条约定了甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按应交费用的日万分之五的标准向乙方支付违约金；三、原告福建和祥物业管理有限公司（合同乙方）与永定县龙凤花园小区业主委员会（合同甲方）于2016年5月1日再次签订了《“龙凤花园”物业服务合同》，约定由原告管理龙凤花园小区物业，物业服务期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止，合同第七条约定物业服务费由业主按建筑面积计算（不包含公共水电分摊费），多层住宅按0.5元/月＊平方米，业主应于每月收到缴费通知书5日内向乙方支付物业服务费、第十六条约定业主违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按应交费用的日万分之五的标准向乙方支付违约金；四、原告履行了物业管理服务，并为业主代缴公摊水电费，业主亦要履行交纳物业服务费等义务，被告王凯元系龙凤花园小区10栋208室业主，产权面积为145.79平方米，而被告拖欠自2010年7月1日起至2019年4月30日止的物业服务费6,150.7元及公摊电费353.3元，经原告多次催缴均未果，因此请求法院判令被告支付拖欠物业管理服务费截止到2019年8月31日的违约金4,877.85元（以每月拖欠的物业服务费为基数，从次月起按日万分之五计算违约金），以上合计11,381.35元。经原告多次催讨，被告拒付，严重损害了原告的合法权益，请求法院判如所请。 王凯元辩称，1、要求法庭驳回原告的事实请求，理由如下：原告要求被告支付物业服务费共计11,381.35元，依法无据。原告虽然与业主委员会签订了《龙凤花园物业管理合同》，但按合同第二章第二条第五款和六款的约定：“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：5、车辆停放管理，6、公告秩序维护，安全防范等思想的协助管理。”依照管理合同，原告除了在出入的大门岗亭安排保安人员值守外，还发放了车辆通行的门禁卡。按照原告的管理要求，业主的车辆出入小区全凭门禁卡。也就是说没有门禁卡是无法出入小区大门的，但原告疏于管理，导致我的摩托车在2010年9月16日被盗。当时，门禁卡在我老婆手上，但我的摩托车却被盗走。如果原告严格按照其管理要求是不会导致车辆失窃的。2、要求对原告没有履行合同对小区出入的车辆严格按照门禁卡管理导致我的摩托车失窃进行反诉，要求原告赔偿我相应的损失。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对和祥物业公司提供的证据，《物业服务合同》3份、《申请报告》2份、《缴费通知单》2张、《业主（住户）基本情况登记表》1张、《入住通知书》1张，王凯元提供的《车辆出入卡》1张，经对方当事人质证，对其真实性均无异议，以上证据来源、形式合法，与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：甲方龙凤花园小区业主委员会与乙方和祥物业公司分别于2008年6月20日、2013年7月1日、2016年5月1日分别签订《物业服务合同》各1份，该三份合同主要约定：由和祥物业公司为龙凤花园小区于2008年7月1日至2019年4月30日止提供物业服务。物业服务费按建筑面积计算，自2008年7月1日起至2013年6月30日止多层住宅按每平方米0.4元计算（实际执行每平方米0.35元），自2013年7月1日起至2015年6月30日止多层住宅按每平方米0.35元计算，自2016年7月1日起至2019年4月30日止多层住宅按每平方米0.5元计算，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，应独立计量核算。业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应从逾期之日起向乙方支付违约金。合同签订后，和祥物业公司按合同的约定向龙凤花园业主提供物业服务，以每户每季度10元人标准向各龙凤花园业主收取公摊电费。2008年6月，和祥物业公司向永定区物价局提交物业管理服务收费标准备案报告，决定自2008年7月1日起执行新的收费标准，即多层住宅按建筑面积计算每平方米0.35元，商业店铺按建筑面积计算每平方米0.6元，其余不变，服务标准按市级三级标准执行。2016年5月，和祥物业公司向永定区住房和城乡规划建设局提交物业管理服务收费标准备案报告，决定自2016年7月1日起执行新的收费标准，即执行多层住宅按建筑面积计算每平方米0.5元。王凯元系坐落于龙凤花园10幢208室房屋的业主，建筑面积为145.79平方米，自2004年9月入住至今。2008年和祥物业公司入驻后，曾计划建立车辆门禁管理，并向部分业主（其中含王凯元）发放车辆出入卡，但因业主委员会不支持而未能建立。2010年王凯元的摩托车停在龙凤花园的住宅被盗，要求和祥物业公司承担责任，但未达成协议，王凯元以此为由自2010年7月1日起开始未缴纳物业服务费，累计拖欠至2019年4月30日止的物业服务费6,150.7元、公摊电费353.3元，合计6,504元。和祥物业公司多次催讨未果，遂诉至本院。另查明，和祥物业公司在同期对龙凤花园小区的其他业主亦提起物业服务合同纠纷的诉讼，其他业主向本院提交证据证明和祥物业公司在提供物业服务中存在一定的服务瑕疵。2019年5月1日起后，因物业服务合同到期后，龙凤花园小区业主委员会与和祥物业公司不再续签，而与另外的物业公司签订《物业服务合同》。 本院认为，龙凤花园业主委员会与和祥物业公司签订的三份《物业服务合同》，属双方意思表示一致，不违反法律的规定，系合法成立有效的合同。龙凤花园小区业主委员会作为龙凤花园小区所有业主的代表，其签订的合同对该小区内所有业主都具有效力。和祥物业公司根据约定向包括王凯元在内的业主提供了物业管理服务，王凯元在接受前述服务后，应履行按期向和祥物业公司交纳物业管理费、公摊电费等费用的义务。和祥物业公司将物业管理费定价，已向有关行政管理部门备案，不违反物价部门的政策规定，本院予以支持。王凯元未按期交纳物业服务费、公摊水电费，显属违约，应限期支付。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，和祥物业公司的服务瑕疵并不构成王凯元减交或免除物业服务费的理由，王凯元摩托车失窃问题可以选择通过合法途径主张物业服务企业是否承担相应的法律责任解决。和祥物业公司要求王凯元支付拖欠的物业服务及公摊电费，符合法律规定，应予支持。虽然王凯元不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但王凯元不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。和祥物业公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条规定，判决如下： 一、王凯元应于本判决生效之日起十日内支付福建和祥物业管理有限公司自2010年7月1日起至2019年4月30日止的物业服务费6,150.7元、公摊电费353.3元，合计6,504元。 二、驳回福建和祥物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费84.5元，因适用简易程序减半收取计42.2元，由王凯元负担24.2元，福建和祥物业管理有限公司负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 吴 慧 华 二〇一九年十二月三十一日 书记员 陈敏(代) 附：主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。