浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6338号上诉人（原审被告、反诉原告）：磐安三联置业有限公司，住所地浙江省磐安县安文街道城上街2号，统一社会信用代码：91330727087361115U。法定代表人：李芃，董事长。委托诉讼代理人：陈永平，浙江天潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶小伟，男，1975年1月3日出生，汉族，住浙江省磐安县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨建华，女，1978年5月14日出生，汉族，住浙江省磐安县。上诉人磐安三联置业有限公司（以下简称三联公司）因与被上诉人叶小伟、杨建华商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2019）浙0727民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三联公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回叶小伟、杨建华的一审全部诉讼请求；2.撤销一审判决第三项、第五项，改判支持三联公司的一审全部反诉请求。事实与理由：一、双方签订的商品房买卖合同第五条第二款明确约定，“叶小伟、杨建华应在物业交付时缴纳每平米40元的新建物业专项维修资金”，第九条第二款第3项明确约定，“交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款、物业维修基金等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项的次日，顺延期限不视为交付逾期”。据此，三联公司享有先履行抗辩权，叶小伟、杨建华至今未缴纳新建物业专项维修资金、物业维修基金，三联公司有权不向其交房和交付涉案商品房权属证书，三联公司不存在逾期交房、交证的违约行为，不应承担违约责任。二、叶小伟、杨建华虽在2019年10月21日、22日两次来三联公司，但他们实际是在恶意制造前来收房的假象，且没有证据证明他们是前来收房的，也没有缴纳相关费用。一审举证责任分配错误。叶小伟、杨建华应支付三联公司的违约金应计算到实际收房之日止。叶小伟、杨建华二审辩称，根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，房地产开发企业交房时必需提供：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、实测面积登记表。房地产开发企业交房时必需提供的资料在商品房买卖合同第九条中明确规定。三联公司在反诉时，证据清单中关于交房时必需提供的资料只有磐安县房屋建筑工程竣工验收备案表一份，无其他相关证据证明案涉商品房已具备交付条件。由于三联公司迟迟不具备交房条件，在商品房未交付的情况下不存在物业交付，故不存在叶小伟、杨建华违约，叶小伟、杨建华在交房时会交清三联公司代交的新建物业专项维修资金。三联公司发出入伙通知书和交房催告书后，叶小伟、杨建华分别于7月11日、7月19日两次前往交房，叶小伟、杨建华不同意三联公司的赔偿方案，叶小伟、杨建华要求查看交房必需提供的资料，三联公司拒绝提供。叶小伟、杨建华于10月21日和10月22日两次前往三联公司交房，10月21日无人接待，躲避交房。10月22日三联公司的销售经理拒绝交房。叶小伟、杨建华不存在违约行为，不应承担违约责任。叶小伟、杨建华向一审法院起诉请求：1、判令三联公司履行合同约定的条款，交付房屋和房屋产权证书；2、判令三联公司支付逾期交房和逾期交付产权证书的违约金共计37378.88元（逾期交房违约金自2018年7月1日起暂计算至2019年7月5日止，计24829.78元；逾期交付产权证书违约金自2018年12月31日起暂计算至2019年7月5日止，计12549.10元。此后两项违约金按合同约定计算至交付房屋和房屋产权证书日止）。3、判令三联公司承担诉讼费。在诉讼过程中，叶小伟、杨建华同意交付产权证书的违约金计算至2019年9月11日止。三联公司反诉请求：1、判令叶小伟、杨建华支付逾期收房违约金2013元（从2019年7月21日开始按总房款671075元日万分之一的标准暂计算至2019年8月20日，以后违约金按上述标准计算至实际收房之日止）；2、判令叶小伟、杨建华承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月29日，叶小伟、杨建华（买受人）与三联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同第一、三、五条约定：买受人购买出卖人开发的磐安县城山坞岭地块时代花园19幢、13A07室预售商品房，建筑面积为87.98平方米，单价为7627.59元/平方米，总价为671075元；买受人按照物业管理有关法规、规章规定交纳新建物业专项维修资金，首期缴纳标准为40元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）；该款项未包含在第五条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。合同第九条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……；但如遇到下列特殊原因，除双方协商提供能够以解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、交房通知期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款、物业维修基金等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项的次日，顺延期限不视为交付期限。合同第十条第1项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十二条约定：……如买受人未按约定的日期办理该房屋的交接手续，出卖人应发出书面催告一次，到时买受人仍未按催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接之日的第二日起视为已交付，产生的延期交付责任由买受人承担，并由买受人按日以总房款的万分之一向出卖人支付违约金并自行承担商品房的保管责任及相对应的物业管理费……。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018/12/300：00：00日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前述约定期限内交付权属证书，……2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，买受人分别于2016年5月19日、2018年6月28日向出卖人支付购房款271075元、400000元，共计671075元。2019年7月9日，时代花园工程完成竣工验收备案登记。同日，三联公司向叶小伟、杨建华邮寄《入伙通知书》（签收日期为2019年7月10日），通知叶小伟、杨建华于2019年7月10日-2019年7月15日办理入伙手续及房屋交接手续。但双方未能在该期限内办理房屋交接手续。2019年7月16日，三联公司再次向叶小伟、杨建华邮寄《交房催告书》（签收日期为2019年7月17日），通知其于2019年7月20日前办理房屋交接手续。但双方仍未在该期限内办理房屋交接手续。2019年7月26日，叶小伟、杨建华向本院起诉。在诉讼过程中，三联公司提起反诉。2019年9月11日，三联公司取得本案所涉商品房的不动产权证书。2019年10月21日、22日，叶小伟、杨建华一方两次到三联公司要求办理房屋交接手续，三联公司均未给予办理。一审法院认为，叶小伟、杨建华与三联公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。现叶小伟、杨建伟已按约履行付款义务，而三联公司没有按照约定期限交付房屋及权属证书，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。叶小伟、杨建华要求三联公司按合同约定交付房屋和产权证书并承担相应的违约责任的诉讼请求，予以支持。同时，在三联公司先后向叶小伟、杨建华寄送入伙通知书和催告通知书后，叶小伟、杨建华未举证证明双方未能办理房屋交接手续系因三联公司的原因导致，依法应当承担逾期收房的违约责任，自催告书约定的验收交接期限届满后的次日起向三联公司支付逾期收房违约金。关于支付违约金的期限，三联公司逾期交房的违约金自2018年7月1日起至2019年7月20日止，经计算为25769.28元；逾期交证的违约金自2018年12月31日起至2019年9月11日止，经计算为17045.31元。两项合计为42814.59元。而由于叶小伟、杨建华一方于2019年10月21日、22日两次去三联公司要求办理房屋交接手续，但三联公司未能举证证明系因叶小伟、杨建华一方的原因导致双方最终未能办理房屋交接手续，叶小伟、杨建华支付逾期收房违约金的期限以计算至2019年10月21日为宜，经计算，该违约金为6173.89元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、磐安三联置业有限公司于判决生效后十日内交付原告叶小伟、杨建华安文街道花月路128号19幢13A07室房屋及其不动产权证书。二、磐安三联置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告叶小伟、杨建华逾期交房违约金25769.28元、逾期交付权属证书违约金17045.31元，合计42814.59元。三、叶小伟、杨建华于判决生效之日起十日内支付反诉原告磐安三联置业有限公司逾期收房违约金6173.89元。四、驳回叶小伟、杨建华的其他诉讼请求。五、驳回磐安三联置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费367元（已减半收取），由磐安三联置业有限公司负担；反诉案件受理费25元（已减半收取），由叶小伟、杨建华负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于三联公司是否应向叶小伟、杨建华支付逾期办证和逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，三联公司应于2018年12月30日前办理土地、房屋初始登记的权属证书。三联公司实际于2019年9月11日取得本案所涉商品房的不动产权属证书，存在逾期办证的情况，应向叶小伟、杨建华支付逾期办证的违约金，一审从2018年12月31日起至2019年9月11日止计算三联公司逾期办证违约金并无不当。另，根据前述《商品房买卖合同》，三联公司应于2018年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给叶小伟、杨建华。2019年7月9日，时代花园工程完成竣工验收备案登记。三联公司于2019年7月9日、2019年7月16日分别向叶小伟、杨建华邮寄《入伙通知书》、《交房催告书》，通知叶小伟、杨建华于2019年7月20日前办理房屋交接手续。从以上情况看，三联公司存在逾期交房的情况，一审从2018年7月1日起至2019年7月20日止计算三联公司逾期交房违约金亦无不当。二、关于一审计算叶小伟、杨建华应支付三联公司的逾期收房违约金是否合理。在三联公司先后向叶小伟、杨建华寄送入伙通知书和催告通知书后，叶小伟、杨建华未及时办理房屋交接手续，应从2019年7月21日起向三联公司支付逾期收房违约金。叶小伟、杨建华已于2019年10月21日向三联公司提出要求办理房屋交接手续，一审将逾期收房违约金计算至2019年10月21日，符合本案实际情况。综上，三联公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由上诉人磐安三联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇二〇年一月八日代书记员 曹 慧