福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9749号 上诉人（原审被告）：吴增风，男，1973年9月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（原审被告）：杨掌珍，女，1974年1月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩，福建臻虹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴增同，男，1963年1月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雨玲，福建融成律师事务所律师。 上诉人吴增风、杨掌珍因与被上诉人吴增同房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴增风、杨掌珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴增同的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、鉴定费等均由吴增同负担。事实和理由：一、案涉房屋是吴增同无偿提供给杨掌珍使用，其无权要求杨掌珍支付租金。1.吴增同未能提供证据证明其与杨掌珍签订了书面房屋租赁合同且约定了租金，其应承担举证不能的法律后果。2.若双方约定了租金，吴增同在2019年之前的数年间均未向杨掌珍主张租金，亦不符合常理。故唯一的解释是吴增同与杨掌珍并未对案涉房屋约定租金，系无偿提供给杨掌珍使用。二、一审判决认定案涉旅社的经营收入用于家庭共同生活，系认定事实错误。一审证据不能证明吴增风有实际参与案涉旅社的经营，也无任何证据证明案涉旅社的经营收入用于家庭共同生活，一审法院对此举证责任分配错误，该举证责任应由吴增同承担，而非由吴增风承担。吴增风既未实际参与案涉旅社的经营，也未使用经营收入用于家庭共同生活，故吴增同起诉吴增风并无依据，应予驳回。三、吴增同主张的2016年4月17日之前的租金已超过三年的诉讼时效，不应当予以支持。四、一审判决认定的鉴定费包括了案涉房屋四楼的鉴定费，但一审判决对案涉房屋四楼的租金并未予以支持，故该部分的鉴定费不应由杨掌珍和吴增风承担。 吴增同辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应维持原判。一、吴增同与吴增风、杨掌珍为事实不定期租赁关系，吴增同可随时解除租赁合同，收回租赁房屋，一审对此认定事实清楚，适用法律正确。1.吴增同在一审中申请的证人所作的证言可以证实，吴增同从未作出将案涉房屋无偿给吴增风、杨掌珍使用的意思表示，且曾多次催促吴增风、杨掌珍签订书面租赁合同，但吴增风、杨掌珍以各种理由未签约。2.吴增风、杨掌珍在一审庭审笔录中明确表示愿意按照吴增同主张的市场价格支付租金，且其承租案涉房屋用于经营旅社获取了收益，却要求吴增同无偿给其使用，不符合市场经济，更非客观事实。3.本案为口头不定期租赁合同，吴增同已通知吴增风、杨掌珍解除租赁关系，满足了解除条件，吴增风、杨掌珍至今占用案涉房屋，应当按租金价格支付占用费。二、吴增风、杨掌珍共同承租案涉房屋经营旅社用于家庭共同生活，一审判决认定吴增风为本案适格被告正确。1.证人吴某的证言可以证明吴增风实际参与了案涉旅社的经营，且吴增风未能举证证明案涉旅社的经营收入独立于其夫妻的财产，或案涉旅社的经营收入未用于夫妻共同生活，故吴增风与杨掌珍均应共同承担责任。2.从本案当事人的关系出发，吴增同也是基于其与吴增风的表兄弟关系，才同意按市场价格出租。三、吴增同按市场价格主张租金，并经双方同意由法院依法委托对租金进行评估，作出的评估报告合法、有效，吴增风、杨掌珍在一审组织双方对评估报告进行质证时主张租金过高，但又拒绝重新评估，其也无证据推翻该评估报告，故其关于租金过高以及租金没有依据的主张，不能成立。四、本案不存在超过诉讼时效问题。吴增风、杨掌珍对案涉房屋的占有是持续性的，拖欠租金的行为也是持续状态，且双方虽口头约定了租金按市场价结算，但并未约定租金的支付时间，故吴增同有权要求吴增风、杨掌珍一次性支付全部租金。五、本案是基于全案的租金进行认定，一审判决由吴增风、杨掌珍承担支付租金的责任，故对此产生的鉴定费应全部由吴增风、杨掌珍承担。 吴增同向一审法院起诉请求：1.依法判决确认吴增同与吴增风、杨掌珍的租赁关系于2019年1月18日已解除；2.判决吴增风、杨掌珍立即腾空搬离位于闽侯县**房屋，并将房屋恢复原状后返还给吴增同；3.判决吴增风、杨掌珍向吴增同支付房屋租赁费暂估827250元（从2013年5月1日至2019年1月18日，实际以市场评估租金为准）；以及房屋占有使用费33750元（从2019年1月19日至实际返还房屋止，暂计至2019年3月31日，参照房屋租金计算）；4.本案的诉讼费由吴增风、杨掌珍承担。 一审法院认定事实：吴增同为位于闽侯县混合结构的房屋（房产证号：侯房权证Ｈ字第××号）及位于闽侯县混合结构的房屋（房产证号：侯房权证Ｈ字第××号）的所有权人。2013年5月，吴增同将位于闽侯县交付给吴增风、杨掌珍，2015年1月30日杨掌珍以经营场所福建省福州市闽侯县**号注册登记了闽侯县青口嘉捷快捷旅社经营至今。同时，杨掌珍使用了Ａ幢1号1层的公共通道以便连接楼上经营的旅社。2019年1月18日，吴增同以短信形式向吴增风发出《关于解除租赁关系及支付房屋租金的通知》。一审审理过程中，吴增同向一审法院申请对案涉租赁物的租金委托第三方进行评估，一审法院依法委托福建同人大有资产评估土地房地产估价有限公司对案涉租赁物的租金进行评估。2019年8月22日，福建同人大有资产评估土地房地产估价有限公司作出同人大有评咨字［2019］第025号房地产评估咨询报告，虽然吴增风、杨掌珍对该评估咨询报告的真实性有异议且对评估报告的结论不予认可，但吴增风、杨掌珍未申请重新评估且未提供相反证据予以证明，故一审法院对同人大有评咨字［2019］第025号房地产评估咨询报告予以采纳。同人大有评咨字［2019］第025号房地产评估咨询报告确认的案涉房屋租金具体如下： ①闽侯县**1层（除1层58㎡） 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-305.3712563609 22014-5-1至2015-4-305.3712563609 32015-5-1至2016-4-305.5312563716 42016-5-1至2017-4-305.5312563716 52017-5-1至2018-4-305.7012563830 62018-5-1至2019-1-195.709562873 ②闽侯县**2层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-3010.751211414706 22014-5-1至2015-4-3010.751211414706 32015-5-1至2016-4-3011.071211415144 42016-5-1至2017-4-3011.071211415144 52017-5-1至2018-4-3011.401211415595 62018-5-1至2019-1-1911.40911411696 ③闽侯县**3层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-3010.751211414706 22014-5-1至2015-4-3010.751211414706 32015-5-1至2016-4-3011.071211415144 42016-5-1至2017-4-3011.071211415144 52017-5-1至2018-4-3011.401211415595 62018-5-1至2019-1-1911.40911411696 ④闽侯县**4层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-308.1712109.8410769 22014-5-1至2015-4-308.1712109.8410769 32015-5-1至2016-4-308.4112109.8411085 42016-5-1至2017-4-308.4112109.8411085 52017-5-1至2018-4-308.6612109.8411415 62018-5-1至2019-1-198.669109.848561 ⑤闽侯县**2号3层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-3011.391259.858180 22014-5-1至2015-4-3011.391259.858180 32015-5-1至2016-4-3011.731259.858424 42016-5-1至2017-4-3011.731259.858424 52017-5-1至2018-4-3012.081259.858676 62018-5-1至2019-1-1912.08959.856507 ⑥闽侯县**2号4层 序号时间段租金（元/平方米·月）月数面积(㎡)租金（元） 12013-5-1至2014-4-308.821258.176157 22014-5-1至2015-4-308.821258.176157 32015-5-1至2016-4-309.081258.176338 42016-5-1至2017-4-309.081258.176338 52017-5-1至2018-4-309.351258.176527 62018-5-1至2019-1-199.35958.174895 一审另查明，吴增风与杨掌珍系夫妻关系。 一审法院认为，杨掌珍自认吴增同于2013年5月将吴增同位于闽侯县交付其使用，同时其使用Ａ幢1号1层公共通道通往2-3层经营旅店，虽然其抗辩称是无偿使用但未能提供充足证据予以证明，因此即使吴增同与杨掌珍未签订书面租赁合同但可认定双方已形成事实不定期租赁关系。关于双方事实租赁关系是否已解除问题，根据法律规定不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中吴增同与杨掌珍形成事实不定期租赁关系，吴增同在2019年1月18日通知杨掌珍解除合同，吴增同主张双方的租赁关系已于2019年1月18日解除，予以确认。不定期租赁关系解除后，承租人应将租赁物返还，现吴增同诉请要求杨掌珍腾空搬离位于闽侯县房屋后将房屋返还，予以支持。关于吴增同要求恢复原状的诉讼请求，因吴增同未能提供证据证明原状处于何种状态，因此不予支持。关于本案租金问题，吴增同将租赁物交付杨掌珍使用后，杨掌珍应支付相应的租金，杨掌珍庭审中自认未支付过租金且表示未超过诉讼时效部分的租金同意按照评估价格支付，因为杨掌珍自2013年5月开始使用案涉房屋后至今均仍占有使用，因此租金的产生处于持续状态，故对杨掌珍抗辩部分租金已超过诉讼时效的主张不予采纳，综上，杨掌珍应按评估价格向吴增同支付闽侯县房屋2013年5月至2019年1月19日止的租金243726元，合同解除后杨掌珍仍占有使用租赁物的，应按租金标准（其中Ａ幢1号1层租金按每月5.7元／平方米·月×56平方米标准计算；Ａ幢1号2层租金按每月11.4元／平方米·月×114平方米标准计算；Ａ幢1号3层租金按每月11.4元／平方米·月×114平方米标准计算；Ａ幢2号3层租金按每月12.08元／平方米·月×59.85平方米标准计算）向吴增同支付占用费直至腾空搬离返还租赁物之日止。关于吴增同主张要求吴增风、杨掌珍返还案涉房屋第4层并支付第4层房屋租金问题，经查明吴增同的房屋所有权证上体现房屋只有3层，吴增风、杨掌珍主张第4层系其加盖，因双方均未能提供充足证据证明第4层房屋的权属，故对吴增同的要求吴增风、杨掌珍返还案涉房屋第4层并支付第4层房屋租金的诉讼请求不予支持。关于吴增风是否是本案适格被告问题，虽然本案中闽侯县青口嘉捷快捷旅社的营业执照上登记的经营人仅杨掌珍一人，但吴增风与杨掌珍系夫妻关系，经营收入用于家庭共同生活，且吴增风与杨掌珍均未提供充足证据证明闽侯县青口嘉捷快捷旅社的实际经营人仅杨掌珍一人，因此吴增风系本案适格的被告，应与杨掌珍共同承担本案的债务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认吴增同与杨掌珍、吴增风的租赁关系于2019年1月18日解除；二、杨掌珍、吴增风应于判决生效之日起三十日内腾空搬离位于闽侯县房屋并将房屋返还给吴增同；三、杨掌珍、吴增风应于判决生效之日起十五日内向吴增同支付2013年5月至2019年1月19日的租金243726元；四、杨掌珍、吴增风应于判决生效之日起十五日内向吴增同按照租金标准（其中Ａ幢1号1层租金按每月5.7元／平方米·月×56平方米标准计算；Ａ幢1号2层租金按每月11.4元／平方米·月×114平方米标准计算；Ａ幢1号3层租金按每月11.4元／平方米·月×114平方米标准计算；Ａ幢2号3层租金按每月12.08元／平方米·月×59.85平方米标准计算）支付从2019年1月20日起至实际腾空办理并返还位于闽侯县房屋之日止的占用费；五、驳回吴增同的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12410元，依法减半收取计收6205元，鉴定费20500元，均由杨掌珍、吴增风负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，杨掌珍以案涉房屋为经营场所登记注册了快捷旅社，其主张系吴增同将案涉房屋无偿提供给自己使用，而吴增同予以否认，并认为其是将案涉房屋租赁给吴增风、杨掌珍夫妇两人。案涉房屋的所有权人是吴增同，杨掌珍并非房屋的产权人，其也未提供有效证据证明其有无偿使用案涉房屋的合法依据，加之吴增同通过向吴增风发送短信及在案涉房屋张贴通知函要求吴增风、杨掌珍腾退房屋的情形，可以认定吴增同与吴增风、杨掌珍夫妇就案涉房屋形成了事实上的不定期租赁合同关系。吴增风、杨掌珍上诉主张案涉房屋系吴增同无偿提供给杨掌珍使用，无需向吴增同支付租金，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。因双方未签订书面租赁合同，对租赁期限及支付租金的期限未进行约定，吴增同可随时要求吴增风、杨掌珍支付租金，故本院对吴增风、杨掌珍关于吴增同主张的部分租金已经超过诉讼时效的上诉主张，不予采纳。吴增风、杨掌珍租赁案涉房屋后将房屋作何用途，以及案涉旅社经营登记在谁名下，并不影响吴增同与吴增风、杨掌珍之间就案涉房屋形成的事实上的租赁关系，故一审法院认定吴增风系本案适格的被告，并无错误。一审判决由吴增风、杨掌珍承担鉴定费亦无不当，本院予以维持。 综上所述，吴增风、杨掌珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12410元，由吴增风、杨掌珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年一月三日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴