广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初9406号原告：梁少卿，男，1964年1月6日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托诉讼代理人：谭坚良，广东盛鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何云风，广东盛鹏律师事务所律师。被告：邓泽雄，男，1970年8月3日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告梁少卿与被告邓泽雄租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行审理。原告梁少卿及其委托诉讼代理人谭坚良，被告邓泽雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁少卿向本院提出诉讼请求：1.双方签订的租赁合同自2019年8月27日解除；2.被告向原告清偿拖欠的2019年8月租金3850元、电费1358元、水费569元，合计5777元；3.被告自租赁合同解除之日搬离江门市××××室之二并向原告交还租赁房屋；4.判令本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告增加及变更诉讼请求如下：1.双方签订的租赁合同自2019年8月28日解除；2.被告向原告清偿拖欠的2019年8月租金3850元、电费1386.75元；3.被告向原告支付涉案商铺2019年9月至12月的占有使用费15400元、2019年9月电费1307.84元、2019年10月电费1234.42元、2019年11月电费387元，2019年12月电费65.19元，2019年8月至9月水费742.54元，2019年10-11月水费281.84元，合计24655.58元（2019年11月后产生的水费、2019年12月后产生的电费及2019年12月后产生的占有使用费以租赁合同约定的标准据实计算至被告实际搬离之日起）；4.被告自租赁合同解除之日搬离江门市××××室之二并向原告交还租赁房屋；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年8月1日，原、被告签订租赁协议，约定由被告租赁原告所有的位于江门市××××室之二商铺，被告在该场地成立蓬江区××餐厅进行经营。租赁协议约定租赁期限为2018年8月1日至2020年7月30日，月租金为3500元（租金每年递增百分之十，第二年月租金为3850元），租赁期间内的水电、卫生、治安、管理等费用均由被告支付。合同签订后，被告均按协议内容履行义务，但被告却无故拖欠2019年8月租金3850元、电费1386.75元，水费569元，以及合同解除后的占有使用费、水电费。经原告多次催告通知后，被告仍拒绝支付。被告明确表示拒绝以及原告催告后在合理期限内仍未支付租金等费用的行为，构成违约，被告应当承担继续履行的义务。同时，原告依据《合同法》关于法定解除权的规定，于2019年8月27日通过EMS邮政的方式寄送《解除租赁合同通知》给被告，解除双方的租赁合同关系。但被告仍未支付及搬离涉案租赁场所，因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。原告向本院提交的证据有：1.租赁协议一份；2.律师函、租金催收通知、解除租赁合同通知、EMS邮政邮寄单、邮政邮寄记录各一份；3.房屋所有权证一份；4.工商银行存折、水费扣费明细表各一份；5.电费结算明细及江门市融浩水业股份有限公司用水明细各一份。被告邓泽雄答辩称：承租涉案商铺后，自2018年9月至2019年7月被告均有按时向原告支付租金及水电费。因被告经营商铺的股东要求提供租金的支出凭证，故被告在2019年7月多次以微信方式通知原告提供发票，有被告提供的微信聊天记录为证，但原告一直拒绝提供，且没有任何解释。另被告去税局反映该情况，税局口头回复让原告将已支付租金的部分出具发票给被告，被告再支付租金。被告在原告发出的《租金催收通知》下方注明原告在遵守国家法律法规的基础上，被告会依据合同交付租金，并通过微信发给原告，要求原告提供发票。原告在没有履行国家法律法规依法提供租赁发票的情况下，于2019年8月27日单方面通知解除租赁合同，这个明显对于被告不公平，被告亦不确认合同已解除。对原告起诉的2019年8月租金3850元及2019年8月至2019年11月的水、电费数额，被告予以确认，但因原告没有提供发票，被告不同意支付。对于原告要求支付合同解除后的占有使用费，因合同还未到期，合同仍有效，且原告要求解除合同之后没有前来与被告进行交接，所以被告不予确认也不同意支付。被告邓泽雄向本院提交的证据有：1.2018年至2019年7月已交租金凭证（微信截图6张）一份；2.要求开具已交租金发票证据（包括两张微信截图，一张书面要求）一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订《租赁协议》，双方约定：原告将位于江门市堤东区××室之二租赁给被告，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月30日，每月租金3500元，租金每年递增10%即第二年每月租金为3850元，每月1日两天内微信支付，被告先交按金12500元给原告，其中5500元作为水电按金（其中3500元作为被告申请提前结束租赁并结清水电费用余款退还，另2000元要到合同期满后结清水电费用余款退还）；被告提前结束租赁合同之按金7000元不作退还。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用。合同履行期间，被告因要求原告开具租赁发票未果，自2019年8月起没有向原告支付租金及水电费。在本案庭审中，对原告主张的2019年8月租金3850元、2019年8月至12月的电费4381.2元（1386.75+2994.45）、水费1024.38元，被告表示对金额予以确认，但因原告没有开具已支付款项的发票，其不同意支付。因被告没有按合同约定向原告支付2019年8月的租金及水电费，原告委托广东盛鹏律师事务所于2019年8月6日向被告发出《律师函》，要求被告在2019年8月16日前支付拖欠的2019年8月租金及水电费，否则将于2019年8月17日解除《租赁协议》。被告在收到《律师函》后没有支付拖欠的款项，原告于2019年8月20日又向被告发出《租金催收通知》，要求被告于2019年8月25日前支付拖欠的款项，但被告收到通知后仍没有履行。原告于2019年8月27日再向被告邮寄发出《解除租赁合同通知》，明确告知被告，因被告在经原告催促后仍未支付拖欠的款项，故原告解除双方于2018年8月1日签订的《租赁协议》。被告于2019年8月28日收到《解除租赁合同通知》。本院认为，本案是租赁合同纠纷。涉案《租赁协议》是双方的真实意思表示，没有违反相关的法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务享有权利。一、关于《租赁协议》是否解除的问题。涉案合同未明确约定开具发票的具体事宜，就双方合同关系而言，开具发票仅为原告的附随义务，未履行该义务并未导致合同目的不能实现，而交纳租金为被告的主要合同义务，被告不能以原告未开具发票为由拒交租金。被告自2019年8月起没有支付租金及水电费，经原告两次书面通知后仍未支付，其行为已构成根本违约，原告对此享有合同解除权。因此，原告诉请要求解除合同，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达之时解除，被告于2019年8月28日收到原告发出的《解除租赁合同通知》，故《租赁协议》于2019年8月28日解除。二、关于原告的各项诉讼请求应否支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告搬离并返还租赁物，依法有据，本院予以支持。因本院上述认定被告不能以原告未开具发票为由拒交租金及水电费，故原告要求被告支付相应的租金、水电费及合同解除后至被告返还房屋之日止的占有使用费，依法有据，本院予以支持。因此，被告应向原告支付2019年8月的租金3850元，2019年8月至12月的电费4381.2元，2019年8月至11月的水费1024.38元，以及占有使用费：2019年9月至12月为15400元（3850元×4个月），自2020年1月起按《租赁协议》约定的租金标准计算至被告返还房屋之日止。对于原告主张上述时间之后产生的水电费，因该费用尚未实际发生，也无法确定具体的数额，本院不予支持，原告可待该费用发生后再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、原告梁少卿与被告邓泽雄于2018年8月1日签订的《租赁协议》于2019年8月28日解除；二、被告邓泽雄应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离并向原告返还位于江门市堤东区××××室之二；三、被告邓泽雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁少卿支付2019年8月租金3850元；四、被告邓泽雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁少卿支付2019年8月至12月的电费4381.2元，2019年8月至11月的水费1024.38元，合计5405.58元；五、被告邓泽雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁少卿支付占有使用费（2019年9月至12月为15400元，自2020年1月起按《租赁协议》约定的租金标准计算至被告返还房屋之日止）；六、驳回原告梁少卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1571.38元，减半收取785.69元，由被告邓泽雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  吴翠青二〇二〇年一月二十日法官助理陈祎姗书记员李伟铭