山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4531号 上诉人（原审被告）：白学秀，女，1968年10月27日出生，汉族，淄博市为民医药连锁有限公司第三分店员工，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：刘殿明（系上诉人白学秀之夫），男，1967年10月12日出生，汉族，中石化第十建设公司职工，住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：密传贡，男，1958年8月10日出生，汉族，淄博医药药材采购供应站退休职工，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：邢健，淄博张店信义法律服务所法律服务工作者。 上诉人白学秀因与被上诉人密传贡排除妨害纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人白学秀及其委托诉讼代理人刘殿明、被上诉人密传贡及其委托诉讼代理人邢健到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 白学秀上诉请求：1.撤销淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初5029号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效，予以改判或者将本案发回重审；2.撤销上诉人从租赁的被上诉人房产中搬出的判决；3.房租应按上诉人和被上诉人事先约定好的年涨5%的比例，并考虑被上诉人私自收回房屋二层收取的实际房租数额，按实际差价收取上诉人房租费用；4.被上诉人因私自收回房屋二层，应赔偿上诉人受转让房屋时转让费数额中的二层面积比例的经济损失；5.被上诉人应退还上诉人1万元押金，或者抵扣第三条所述房租金额，余额返还上诉人；6.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提供的证据无法律效力：由于上诉人及其代理人无诉讼经验，在首次质证环节时未仔细观察被上诉人提供的证据且未给出恰当陈词。之后在庭审过程中通过对被上诉人代理律师质证行为的观察和学习，对质证概念有一定了解和认识后，上诉人代理人提出对先前质证环节修改和补充陈词，被原审审判员借故敷衍和无视。庭审过程结束后被上诉人代理人才说找不到原件了，用的是复印件。且被上诉人提供的证据，是其以胁迫和欺骗手段将其单方面的意志强加给上诉人的，不具有法律效力，原审审判员对此无视并以上诉人“智力正常”为由回避问题关键所在，刻意淡化此问题。二、上诉人方证人未到场：由于上诉人及其代理人无诉讼经验，在证明被上诉人证据无效及未按约定数额收取房租时，未申请相关证人到原审法庭现场，口头陈述的事实和录音证据在判决时未被采信。三、原审审判员对上诉人发言有阻挠现象：在上诉人进行事实陈述环节，欲读稿发言时审判员借故打断并终止其发言，使得上诉人未有机会完整陈述相关所有事实。四、原审审判员对上诉人代理人发言有阻挠现象：在上诉人代理人进行辩论环节，陈述事件背景和事实经过时审判员打断并终止上诉人代理人发言并借口说具体情况会在庭外调查环节再做了解，实际上却并未展开调查。由此造成一些相关事实未在庭上得到公开、未被法院了解。五、对于原审庭审过程中提及的被上诉人自2019年4月收回二层并单独收取房租的问题，法院在给出判决结果的过程中并未实际向相关当事人(二层经营者)求证被收取的具体房租数额，判决上诉人应支付的房租数额时也未考虑扣除二层实际费用；且上诉人当初接受房屋时交纳的转让费十余万元是包括上下两层，被上诉人私自收回二层并收取他人租金获利，应赔偿上诉人相应面积比例数额的转让费。六、原审审判员刻意回避重要考虑因素：在原审庭审过程中审判员在处理双方经济纠纷时刻意回避押金问题，在上诉人提出应交房租用押金抵扣的请求，原审审判员以“押金问题就是另一个案子了，需要你(上诉人)另外发起”为由驳回。2018年7月，被上诉人索要3万元押金，并称“不交的话你就直接搬走或者房租给你涨上去”。在前经营者王建华的斡旋下，降为1万元押金，上诉人可以不用搬走和继续按约定5%涨租且到期后上诉人可以把经营权转让给第三方。在上诉人交纳1万元押金后不久，被上诉人即在其新设计的协议中一一违反约定。七、原审判决结果不合理：由于上述二、三、四、五、六等原因，原审审判员等对事实未足够了解，对得出判决结论所需的条件和因素掌握不完善，导致判决结果不合理。例如，上诉人及其代理人未有机会叙述当时受转让房屋经营时交纳的转让费十余万元问题，在店铺经营权尚未转让给第三方的情况下，如果判令上诉人搬出、被上诉人收回自用或另行转让店铺经营权给第三方，被上诉人应赔偿上诉人转让费经济损失。八、原审判决有违法律的公平公正基本原则：被上诉人在整个事件中，存在对上诉人事实上的变相敲诈和欺压行为。自2018年3月起，被上诉人违背之前与上诉人的口头及书面协议约定，撺掇隔壁房东对隔壁经营者涨房租，大幅哄抬房租。并以收回房屋为恐吓和要挟，多次索要不合理数额的押金，并迫使上诉人于2018年10月签订事先设计的协议，在上诉人店铺外等候并伺机挑取店内顾客多、服务繁忙时递上协议并催促上诉人签字，哄骗上诉人“和之前的协议内容一样，没什么区别”。在2019年4月后，被上诉人更是对上诉人提出必须再多交5万元押金，否则只能搬走。原审审判员并未综合考虑即认定被上诉人提供的协议有效。上诉人花费十余万元转得的店铺，刚经营不到两年就要求其搬离造成上诉人巨大的损失，协议违反公平原则。且根据法律规定，一方以欺骗，胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。九、原审法院的应诉通知书中将起诉案件性质描述为对上诉人(单位)排除妨害纠纷，与事实不符。上诉人白学秀为个人，而非单位。且上诉人使用房屋与被上诉人有事先约定，不存在妨害行为。 密传贡辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案中，上诉人白学秀与被上诉人密传贡签定的房屋租赁合同已到期，且未新签定房屋租赁合同，被上诉人密传贡也未在租赁合同到期后再收取上诉人白学秀的房租。在此前提下，上诉人白学秀仍将该房屋占有使用，已对被上诉人密传贡造成妨害，并给被上诉人密传贡造成损失，故原审法院的判决对该事实认定清楚，适用的法律条款正确。二、上诉人白学秀的上诉请求中的押金返还与经济损失与本案不是一个法律关系。1.上诉人白学秀在原审中提出被上诉人密传贡应返还上诉人白学秀的房屋押金，但本案案由是排除妨害，上诉人白学秀应对被上诉人密传贡提出反诉或另案起诉，其主张与本案也不是一个法律关系，故该上诉请求无法律依据。2.上诉人白学秀在上诉状中要求的经济损失无任何事实和法律依据，被上诉人密传贡是在双方签定的租赁合同到期后才将该房屋的二层收回并出租，并未违反双方的合同约定，也未违反相关的法律规定。三、上诉人白学秀上诉状中的陈述与事实不符。原审中，被上诉人密传贡提交的租赁合同等证据均为原件，并且上诉人白学秀并未对证据的真实性提出异议，对该证据予以认可，二审中再以此理由进行陈述与事情不符，也不影响证据质证的效力。综上所述，上诉人白学秀的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人白学秀的上诉请求。 密传贡向一审法院起诉请求：1、被告从租赁的原告房产中搬出；2、被告按每月2000元赔偿原告自2019年4月25日至实际搬出之日的经济损失；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告提交1.房屋租赁协议书一份、2.房权证一份，拟证实原、被告签订租赁协议，约定了租赁期限等，双方诉讼主体适格，涉案房屋系原告所有。经质证，被告对上述证据均无异议。被告提交1.押金收条一份，载明：今收到房屋租赁押金壹万元整，落款处原告签名，落款时间为2018年7月24日，拟证明被告已交押金10000元。原告质证认为该证据与本案诉求无关联性；2.2018年5月25日签订的房屋租赁协议书一份，拟证明原告未经被告同意修改协议，并用欺骗、胁迫手段使被告于2018年10月25日签订了新的租赁合同。原告质证认为对证据的真实性无异议，但与本案无关联性，这是两个独立的租赁合同；3.被告与原告的电话通话录音两份，2018年10月25日的录音拟证明原告收取的房租高于2018年5月25日签订的合同中约定的数额；2019年7月15日的录音拟证明原告拒收房租。原告质证认为对证据的真实性无异议，但是2018年10月25日的录音内容是双方在签订涉案合同前进行的价格商讨，合同约定的租金低于录音中的租金数额，所以不能证明被告的观点；2019年7月15日录音时，双方租赁合同已经到期，自动解除，原告拒绝被告以支付房租的名义付款合情合理；4.2019年1月22日，被告与案外人王建华的通话录音，拟证明被告交了10000元押金，协议中提出的房租价格与之前协商好的价格不符，且与原先协议中约定的每年涨5%房租不符。原告质证认为对证据的真实性无法确定；该证据是证人证言，证人应当出庭作证；不能依据该案外人的陈述来断定原告存在过错；5.房租收条三份，收款时间分别为2017年11月26日、2018年5月25日、2018年10月24日，拟证明原告未按约定收取房租。原告质证认为，2017年11月26日、2018年5月25日的房租收条与本案无关联性，不予质证；2018年10月24日的收据真实性无异议，但是该收据显示房租数额18300元与合同约定的租金数额相符，原告未多收取被告房租。根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年10月25日，原告将其位于张店区总建筑面积为75.04平方米、总层数为2层、规划用途为经营的房屋租赁给被告使用，双方签订房屋租赁协议书约定了月租金人民币叁仟零伍拾元，于2018年10月25日前交清半年房租，逾期不交，原告有权立即收回房屋；租赁期限自2018年10月25日始至2019年4月24日止等内容。合同到期后，被告将房屋二层交还原告，原告已另行出租，但被告未腾退一层房屋，一直占有、使用。庭审中，被告陈述其受骗签订了该合同，所以不退还房屋。签订涉案合同前，原、被告就涉案房屋还曾签订过两份租赁合同，被告认为三份合同不是各自独立的合同，前后合同有关联性，之前合同约定的合同到期后原告继续出租房屋被告有优先权、原告每年增加5%的租金等条款，对双方签订的第三份合同有约束力。被告陈述2019年4月24日合同到期后，其继续使用房屋，但原告拒收房租。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。根据庭审举证、质证情况及双方当事人的陈述，能够认定原、被告于2018年10月25日签订的房屋租赁协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定。合同到期后，被告应当按照约定将所租赁房屋交还原告，但是被告未腾退一层房屋，一直占有、使用，被告的行为显然无事实及法律依据，所以原告要求被告从租赁的房屋中搬出并赔偿经济损失，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。关于原告主张的损失数额，涉案房屋系经营用房，根据经验法则可以认定，沿街经营用房的一层租金高于其他楼层的租金，结合房屋面积及双方约定的租金，一审法院酌定被告按照月1800元标准赔偿其占有、使用原告一层房屋期间的经济损失。法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告提交的证据不能证明其系在受骗、受胁迫的情况下违背其真实意思签订的涉案合同，也不能证明另外两份租赁合同对涉案合同有约束力。租赁合同到期后，双方权利义务终止，原告拒绝被告以房租的名义支付其占用房屋期间的费用不违反法律规定，所以被告的主张证据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决：一、被告白学秀于判决生效之日起十日内从所租赁的位于张店区房屋中搬出；二、被告白学秀于判决生效之日起十日内按照月1800元标准赔偿原告密传贡自2019年4月25日至实际搬出之日的经济损失；三、驳回原告密传贡的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告白学秀负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：被上诉人密传贡要求上诉人白学秀从案涉房屋中搬出并赔偿相应经济损失有无事实及法律依据。根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，载明签订日前为2018年10月25日《房屋租赁协议书》中明确约定租赁期限为2018年10月25日始至2019年4月24日止；白学秀认可双方签订案涉房屋租赁合同时均是半年签订一次、2018年10月24日双方签订了房屋租赁合同。综上，能够认定2019年4月24日案涉房屋租赁期届满。在双方未续订租赁合同且密传贡要求白学秀搬离案涉房屋的情形下，白学秀继续占有案涉房屋，无合同依据、亦无法律依据，构成对密传贡所有权的妨害，密传贡要求白学秀搬离案涉房屋，具有事实和法律依据。白学秀上诉主张2018年10月签订的《房屋租赁协议书》违背其真实意思系针对该协议书关于“合同到期后，乙方必须将房屋交还给甲方”的约定，并主张按照此前双方租赁合同约定，租赁期届满后如出租人继续出租房屋，承租人享有优先承租的权利。对此，白学秀并未提供证据证实其主张的在签订该合同过程中密传贡存在欺诈、胁迫行为的事实，即其未提供证据证实租赁协议书上述约定并非其真实意思表示；即使如白学秀所主张承租人在租赁期满后享有优先承租的权利，亦是以出租人即房屋所有权人密传贡愿意继续出租案涉房屋为前提，现密传贡主张其收回房屋系自用且明确表示不愿意将房屋继续出租给白学秀，白学秀主张优先承租的权利无事实和法律依据。 根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿损失，也可以请求承担其他民事责任。白学秀无权占有案涉房屋，妨害了密传贡对房屋占有、使用、收益、处分的权利，其应当赔偿相应损失。白学秀上诉主张应按照房租年涨5%租金标准及案涉房屋二层另行出租的租金差价确定其应交房租数额。一审法院在综合了房屋面积、双方租赁合同约定的租金数额、沿街营业房一层市场价格高于其他楼层等因素，确定白学秀无权占有、使用房屋一层的损失标准为1800元/月并无不当，即一审判决认定密传贡经济损失仅涉及房屋一层，白学秀该项上诉主张不成立。 白学秀上诉主张密传贡另行出租房屋二层，应赔偿其受转让房屋时转让费中房屋二层租金损失。根据本案查证事实，白学秀系从案外人王建华处受让案涉店面经营，在其受让案涉店面后，与密传贡签订租赁合同均是半年签订一次，并另行向密传贡交房租。如白学秀受让店面时转让费中包含房屋租赁费，该租赁费系截至到前经营者王建华与密传贡签订租赁合同租赁期届满时止，此后白学秀交纳房屋租赁费与转让费无关联，其与密传贡之间亦仅存在租赁合同关系；密传贡在租赁期届满后于2019年4月25日将房屋二层收回另行出租系行使其合法权利，且密传贡在2019年4月25日之后未再收取白学秀房租。白学秀上述主张不成立，本院不予支持。 白学秀主张密传贡应退还其1万元租赁押金。一审中，白学秀提供了押金收条，双方租赁合同中亦有关于押金的约定，能够认定密传贡收取了白学秀1万元押金。在双方租赁合同关系终止、白学秀返还租赁物的情形下，如密传贡再占有白学秀交纳的押金亦无法律依据，在白学秀提出返还押金主张的情形下，依据公平原则和减少当事人诉累，应当对押金予以处理，白学秀该项主张成立，本院予以支持。 关于白学秀上诉主张的一审庭审存在的程序问题，经审查，一审庭审中，法庭组织当事人对证据进行了充分质证，并综合当事人的举证、质证情况对证据作出认定；白学秀未申请证人出庭作证，亦系其对其自身诉讼权利的处分。白学秀该项上诉主张不成立。 综上所述，白学秀的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初5029号民事判决； 二、被上诉人密传贡于本判决生效之日起十日内返还上诉人白学秀房屋租赁押金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由上诉人白学秀负担；二审案件受理费100元，由上诉人白学秀负担50元，被上诉人密传贡负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴永成 审 判 员 李兴民 审 判 员 李灵福 二〇二〇年一月十五日 法官助理 王 卉 书 记 员 刘 瑜