福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终58号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨创强，男，汉族，1983年7月3日出生，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人杨创强房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人杨创强的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司的上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初686号民事判决，依法改判驳回杨创强的一审全部诉讼请求；2.由杨创强承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非碧桂园公司原因所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条和案涉商品房买卖合同的约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人才应承担违约责任。如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，出卖人有足够证据证实的，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。本案造成杨创强未能及时取得房屋权属证书系因国家政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，将原来分开办理、颁发《房地产权证》、《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理不动产权证书时，办证登记申报资料除字面内容与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即不动产权籍调查报告。不动产权籍调查报告是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项公司是未实施不动产权登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证并非商品房买卖合同中所约定的出卖人义务。双方在没有重新协商达成一致的情形下，政策调整之前的约定并不能约束政策调整之后出现的情形。因此，杨创强未能在合同约定期限内取得房屋权属证书的责任不可归责于碧桂园公司，该责任不应由碧桂园公司承担。2.一审法院计算商品房逾期办证违约金明显错误，应予调整。按照合同约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理权属证书所需资料送交三明市不动产权登记中心，并自行将办理证书所需税费缴纳给相关部门。因此，出卖人在完成讼争房屋所属楼幢首次登记后，即已履行完毕产权登记合同责任和义务，故计算本案逾期办证违约金只能计算至涉案商品房办理不动产首次登记之日止。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判，支持碧桂园公司的上诉请求。 杨创强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨创强向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司立即向杨创强支付逾期办理商品房权属登记违约金34514元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院查明的事实： 1.2014年3月26日，杨创强与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》,主要约定：杨创强向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园6号22幢1402号房，建筑面积91.59平方米，房屋总价款为722041元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给杨创强使用。碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付杨创强。如因碧桂园公司原因，杨创强不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，杨创强不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按杨创强已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，杨创强向碧桂园公司支付了购房款722041元。 2.2017年6月23日，碧桂园公司与杨创强签订《协议》，就案涉房屋买卖合同发票开具、回馈方案执行等事宜达成协议，约定杨创强无需支付位于映翠湾24＃楼负二层7号车位价款90000元，案涉商品房办理收楼手续后，碧桂园公司将2000元的回馈金冲抵购房款。同时，协议约定，虽然房屋买卖合同约定的价款为722041元，但碧桂园公司仅向杨创强开具金额为630041元的发票。2017年2月8日，碧桂园公司向杨创强交付案涉商品房。 3.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号22幢办理了首次登记(总确权)。同日，碧桂园公司通知杨创强办理办证相关事宜。 一审法院归纳本案争议焦点并分析认定如下： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。（1）不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。（2）在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。（3）房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。杨创强与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致杨创强未在房屋交付使用后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题。案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园公司虽于首次登记后及时履行通知义务，但因其迟延办理案涉商品房的首次登记，导致杨创强不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2017年2月9日）起的第90日（即2017年5月10日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日2018年8月29日。杨创强主张逾期办证的天数不符合合同约定，予以调整。因房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金起算时间应当扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。杨创强与碧桂园公司虽约定杨创强无需支付车位买卖合同约定的车位价款90000元及约定回馈金2000元冲抵购房款，但杨创强实际交付的购房款金额为722041元，《协议》的约定仅是对购房款支付方式进行的变更，而非对购房款数额进行的变更，购房款金额以《商品房买卖合同》约定的数额为准。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系杨创强与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。杨创强有权要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，但对杨创强主张的违约责任的计算方法按照案涉《商品房买卖合同》的约定进行调整。据此判决：一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给杨创强逾期办理商品房权属登记违约金34369.2元(该违约金按已付购房款722041元的日0.01%计算，从2017年5月10日计算至2018年8月29日)；二、驳回杨创强的其他诉讼请求。案件受理费663元，减半收取计331.5元，由碧桂园公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 二审另查明： 1.三明市人民政府于2016年10月8日印发的明政（2016）24号《三明市人民政府关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》载明：根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）有关规定，经市政府研究决定，自2016年10月19日起，在三明市市区（含梅列、三元）范围内实施不动产权统一登记。现将有关事项公告如下：一、三明市市区（含梅列、三元两区）的不动产登记工作由三明市国土资源局负责实施，三明市不动产权登记中心具体办理不动产登记相关事务¨¨¨三、自2016年10月19日起启用不动产登记簿证。三明市不动产登记中心统一受理三明市区（含梅列、三元两区）的房屋、土地类不动产登记业务，10月19日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理，并颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。四、¨¨¨10月19日之前受理的各类土地、房屋等登记业务仍按原工作程序办法土地、房屋等权利证书。10月13日至18日进行不动产权登记系统对接调试、登记系统测试等工作¨¨¨ 2.2017年6月23日，碧桂园公司与杨创强签订的《协议》第三条约定：虽房屋买卖合同约定的房屋款为722041元，但出卖人仅向买受人开具630041元的房屋发票，但关于该商品房的面积退补操作、约定总价、退补单价等仍按房屋买卖合同的约定执行。 本院认为，杨创强与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》和《协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同的约定，碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付杨创强。如因碧桂园公司原因，杨创强不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，杨创强不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向杨创强支付违约金。本案中，碧桂园公司于2017年2月8日向杨创强交付涉案商品房，按照合同约定，碧桂园公司应在涉案商品房交付使用后60日内即2017年4月9日前办理房屋所有权初始预登记,并在90日内即2017年5月9日前协助杨创强办理并取得房屋权属登记证书，但碧桂园公司于2018年8月30日才取得涉案商品房项目的首次登记（总确权）证明，并在当日通知杨创强办理权属证书，该时间明显超过合同约定的协助办理并取得权属证书时间，一审判决碧桂园公司按照杨创强实际付款金额0.01%的标准，自杨创强应当取得房屋权属证书期限届满的次日起，支付杨创强逾期办证违约金至其向通知杨创强办理权属证书的前一日，并无不当。碧桂园公司关于逾期办证违约金计算至涉案商品房取得首次登记证明之日止的上诉理由，依据不足，不予采信。关于不动产统一登记政策调整问题。经查，《不动产权登记暂行条例》早于2014年11月24日发布并自2015年3月1日起实施，三明市区自2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更为统一由不动产登记部门办理两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，均属于房地产权属证书。该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园公司按照合同约定所承担的办理房屋所有权初始预登记义务自然变更为办理不动产首次登记（总确权）义务，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。此外，涉案商品房实际交付时间为2017年2月8日，发生在三明市区实施不动产统一登记制度之后，而双方约定取得权属证书的期限是在商品房交付使用后90日内，该期限能够确保碧桂园公司按照政策调整后所需的材料和程序协助杨创强办理不动产权证。综上，碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致以及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由，依据不足，不予采信。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费659元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴良盛 审判员  吴** 审判员  徐 浩 二〇二〇年一月十七日 书记员  李小恋 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。