上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初93200号原告：傅新，男，1969年2月22日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：缪仁凌，上海光盛大律师事务所律师。被告：黄慧玲，女，1988年2月24日生，汉族，住广东省汕尾市。被告：许向山，男，1970年1月9日出生，汉族，住江苏省东台市。被告：上海迪之缘酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：许向山，执行董事。原告傅新与被告黄慧玲、许向山、上海迪之缘酒店管理有限公司(以下简称“迪之缘公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人缪仁凌到庭参加诉讼，被告黄慧玲、许向山、迪之缘公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黄慧玲于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告共同向原告支付房租人民币(以下币种相同)178,893元；3、判令三被告向原告支付违约金395,733元(相当于24个月的租金)；4、判令三被告支付原告水、电费及物业费暂定5万元；5、三被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年3月8日，原告与被告黄慧玲双方签订《房屋租赁合同》，约定将上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX、XXX、XXX、XXX室(面积合计417平方米，以下简称“系争房屋”)租赁给被告黄慧玲使用。合同约定租期为5年，自2017年3月9日至2022年6月8日止；租期内房租每平米每日1.30元，全年按365日计，房租每十二个月支付一次，提前十日支付下一年房租。被告交付首期租金后开始装修并实际使用系争房屋。2018年11月28日，原告要求被告黄慧玲支付下一年租金，被告黄慧玲称其现在与被告许向山和被告迪之缘公司合伙经营系争房屋，租金可以向三被告共同索取。后原告向三被告催讨房租，三被告拖延未付。2019年7月27日，被告许向山与被告迪之缘公司向原告出具《承诺书》，承诺于2019年8月底前付清欠款，许向山承诺其系黄慧玲合伙人，愿同迪之缘公司一起支付租金，并承诺如未在2019年8月底前缴清，被告愿赔偿24个月租金，原告有权收回系争房屋，后被告仍未支付欠款。2019年9月10日，被告许向山与被告迪之缘公司又向原告出具《再次谅解书》，承诺于2019年9月25日付清房租，若违约则由原告无条件收回系争房屋，所有装修归原告所有，房屋所欠水电费由被告结清。但截止起诉之日，三被告仍拒绝支付租金。原告认为被告长期拒绝支付租金，构成违约，故诉至法院，诉请如前。本案在审理过程中，原告撤回诉请4，并自行调整诉请3违约金为89,446.50元(相当于6个月的租金)。被告黄慧玲、许向山、迪之缘公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：沪房地浦字(2009)第013344号房地产权证载明上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋权利人为原告傅新，建筑面积合计417.23平方米。被告迪之缘公司系有限责任公司(自然人独资)，被告许向山为该公司自然人股东。2017年3月8日，原告傅新作为甲方(出租方)、被告黄慧玲作为乙方(承租方)，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，合同第一条约定，该房屋按房地产权证记载总建筑面积为417平方……，该房屋租期为5年，即从2017年3月9日至2022年6月8日止。第三条约定，租金第一年采用“付六押壹”方式，即付六个月房租壹个月押金，合同签订当日支付2017年6月9日至12月8日六个月租金91,323元、押金金额15,221元，合计金额106,544元整。之后房租按每12个月支付一次，提前10天付下次房租。本合同租期内如乙方拖欠20天以上，甲方有权终止合同收回出租房。合同到期，乙方应如期返还该房屋，甲方有权终止合同收回出租房。合同到期，乙方应如期返还房屋，甲方应在乙方退房后15个自然日内将押金退还给乙方。第四条约定，甲乙双方任何一方要求解除本合同，均应提前3个月以书面形式通知对方。并给对方24个月的房屋租金作为一次性补偿。(乙方拖欠租金20天以上视为要求解除本合同)并须先行一次性赔偿给对方本合同约定的24个月的房屋租金(以解除当年的租金为准)。第十一条约定，有下列情况之一的，甲方有权随时收回房屋，解除合同，自由进出房内，更换门锁，另租他人，乙方承诺放弃该房屋内所有物品的所有权，甲方有权任意处置前述物品。若因此造成乙方损失的，与甲方无关，涉及乙方违约责任的，违约责任仍需承担：(一)合同租赁期满，乙方应归还房屋而拒不归还超过十五天的；(二)乙方拖欠租金超过20天的；(三)乙方拖欠水、电、煤或其他各项费用累计超过一个月租金金额的。合同最后约定补充条款：经双方协商，实付房租为每天每平方1.3元，本公司专业做酒店公寓，承诺在国家法律允许范围内使用。合同签订后，被告支付了相应租金以及押金15,221元，原告将系争房屋交付给被告。2019年7月27日，被告迪之缘公司、许向山出具《承诺书》一份，其称本公司承租上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙单元XXX层至4层的房屋。因特殊情况未按时缴纳2018年12月9日至2019年12月8日的房租费用(共计：178,893元)，特此承诺在2019年8月底之前缴清所有欠租。如未在2019年8月底之前缴清，房东有权收回本人所承租的房间，并赔偿房东24个月的租金和欠缴的费用。承诺书中还备注：签约合同姓名为黄慧玲；黄慧玲和许向山为合伙人，许向山有权享有合同同样的权限。《承诺书》落款处由被告许向山签名，被告迪之缘公司盖章。2019年9月10日，被告许向山、迪之缘公司又出具《再次谅解书》一份，其称本人承租川图路XXX号XXX幢乙单元，由于之前已经达成的协议因具体原因不能执行。现在再次经双方协商达成如下协议书：1、如果这次协议书不能执行，之前协议书继续有效。2、乙方在2019年9月25日之前必须付清房租，否则房东无条件有权收回出租房。房间内设备不能破坏，拍照保留证据(以2019年9月10日拍摄日期为准)。3、一楼门口玻璃门恢复原貌。4、房屋收回前所欠的水电费、物业费由承诺人结清；房屋运营期间产生的法律问题一律由承诺人承担。《再次谅解书》落款处由被告许向山签名，被告迪之缘公司盖章。庭审中，原告傅新向本院陈述，被告实际支付的月租金少于合同约定，因三被告承租后自己装修了一部分，装修部分作为房租酌减了；被告迪之缘公司为被告许向山设立的个人独资企业；原告曾于2019年9月亲自前往系争房屋要求被告腾空房屋并返还，且向被告寄送了书面的合同解除函；但截至庭审之日被告仍占有系争房屋进行经营活动。经本院向原告释明合同解除后果，原告表示要求法院一并判决被告返还系争房屋，并同意将已收取的押金返还给被告。本院认为，原告与被告黄慧玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按照双方合同约定，被告在合同租期内拖欠租金20日以上的，原告有权随时终止合同，收回系争房屋。现被告黄慧玲已逾期支付租金20日以上，原告诉请解除合同符合双方合同约定，本院予以支持。合同解除的情况下，原告同意返还押金，本院予以准许。合同解除后，作为合同解除的后果，被告黄慧玲将系争房屋返还给原告。对原告要求被告黄慧玲支付欠付房租(2018年12月9日至2019年12月8日)及合同解除违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求另两被告承担共同责任的诉请，本院认为，2019年7月27日、2019年9月10日，被告许向山和迪之缘公司共同先后向原告出具了《承诺书》、《再次谅解书》，该两份文书内容为两被告自愿承诺履行支付房租义务并承担不履行支付义务的后果，构成债务加入，故原告要求被告许向山及迪之缘公司共同承担相应责任，本院予以支持。原告在本案审理过程中撤回诉请4，系其自行处分诉讼权利，并不违反法律规定，本院予以准许。本案三被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对原告起诉的诉请、事实和理由放弃抗辩，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告傅新与被告黄慧玲签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄慧玲、许向山、上海迪之缘酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢乙XXX、XXX、XXX、XXX室，并将上述房屋返还给原告傅新；三、被告黄慧玲、许向山、上海迪之缘酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告傅新房屋租金163,672元(已抵扣租赁押金15,221元)；四、被告黄慧玲、许向山、上海迪之缘酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告傅新合同解除违约金89,446.50元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决制定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,325元，减半收取计2,662.50元，保全费1,414元，共计4,076.50元，由被告黄慧玲、许向山、上海迪之缘酒店管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年一月十九日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。