重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10788号上诉人（原审被告）：贺建全,男,1984年11月15日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：代永胜，重庆法洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市粤昊富商业运营管理有限公司,住所地重庆市潼南区江北新城A2-27/01、02号地块2号子地块，统一社会信用代码915002233277601240。法定代表人：郑洋，执行董事。委托诉讼代理人：何林芝，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李一帆，重庆升正律师事务所律师。上诉人贺建全因与被上诉人重庆市粤昊富商业运营管理有限公司（以下简称粤昊富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院(2019)渝0152民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人贺建全的委托诉讼代理人代永胜，被上诉人粤昊富公司的委托诉讼代理人何林芝、李一帆到庭参加二审询问。本案现已审理终结。贺建全上诉请求：1、请求撤销重庆市潼南区人民法院(2019)渝0152民初2080号民事判决第一至五项，驳回粤昊富公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由粤昊富公司承担。事实及理由：1、本案中《商铺租赁合同》与《物业管理服务协议》分别独立签订，其内容、标的不同，一审法院不应当一并审理判决，且贺建全没有享受物业管理服务，故不应当承担物业管理费；2、一审判决既然认定原、被告协商一致解除，不是因违约解除，被告依法不应当承担违约责任，相应的不应当承担违约金，其认定事实相互矛盾；3、粤昊富公司在2018年5月采取断电措施直接导致贺建全停业，贺建全不能实现合同目的，故提出解除合同，然而基于粤昊富公司的强势，断电停业了也不让贺建全搬离，因此认定解除合同的时间应当是2018年5月，不应当认定为起诉状副本送达时；4、粤昊富公司在签订房屋租赁合同时没有经过消防验收，且原告的断电行为，构成根本性违约；5、一审判决既然是对租赁合同作出全案处理，但对被告按租赁合同第四条1项约定缴纳的保证金未予认定，系认定事实不清；6、一审判决既支持了违约金，又支持了损失赔偿，还支持了物业管理费，有悖合同法第114条、115条、116条的规定，且将消防法禁止性规定认定为不是效力性规定，属于适用法律错误。粤昊富公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、《物业管理合同》只是对物业问题约定的细化，是《商铺租赁合同》的补充，一审法院依据租赁合同判决并无不当，且贺建全自身原因未经营，不影响物业服务费的缴纳；2、贺建全未来经营，同时未缴纳相关费用，因其经营面积大，粤昊富公司出于安全考虑才采取断电措施，如果贺建全来经营，粤昊富公司会立即恢复电力供应；3、《消防法》第13条第2款为管理性强制性规定，其不能导致合同无效，且案涉房屋在租赁期间通过了消防验收；4、违约金系合同约定，房屋占用费亦合情合理，在贺建全违约的情况下保证金是不予退还的，且一审中贺建全并未对保证金问题提出异议与诉求，二审中提出不应当予以处理。粤昊富公司向一审法院起诉请求：1、解除粤昊富公司与贺建全签订的商铺租赁合同；2、贺建全支付粤昊富公司2018年6月1日至2019年4月13日期间的租金22276元、2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业管理费11956元；3、贺建全支付粤昊富公司违约金37477元。诉讼过程中，粤昊富公司增加两项诉讼请求：1、贺建全向粤昊富公司返还租赁房屋；2、贺建全支付粤昊富公司从合同解除之日起到被告实际交还房屋之日止的房屋占用费（此费用按照合同约定的租金计算）。一审法院认定事实：2017年4月14日，粤昊富公司（甲方）与贺建全（乙方）签订仁豪·家饰界商铺租赁合同，约定甲方将仁豪·家饰界精装馆一层1200、1206号商铺2间（建筑面积约199.29平方米）出租给乙方，月租金5569元，合同期限6年，从2017年6月1日起至2023年5月31日止。租赁合同第三条约定，签订合同时一次性交纳二个月租金，赠送36个月免租期，第一年支付两个月租金，第二年支付四个月租金，第三年支付六个月租金，第四年、第五年、第六年每年分别支付八个月租金，共计36个月租金，每年租金需提前1个月支付，前三年不递增，第四年递增8%，第五年递增10%，第六年不递增。租赁合同第四条约定，乙方在租赁期内擅自撤租，所交经营保证金不退，还应承担余下租期内的所有费用作为违约金。租赁合同第五条约定，乙方须按承租面积交纳管理费，管理费标准为5元／月／平方米；管理费包括市场内外的保安、保洁、绿化、公共设施的保养、维护及公共部分的基本能耗等；中央空调的能耗以运行期间产生的实际费用，按乙方的承租面积分摊另行缴纳；自2017年6月1日起，免收6个月的管理费；管理费按季度付，每季度的第一个月由甲方收取，最后一个月付清下一季度的管理费。合同第七条约定，乙方有权享受甲方为市场提供的服务，服从市场管理，并按时交纳租金、管理费、空调费、政府行政性收费等；上述费用如拖延，甲方有权要求乙方缴纳相应的滞纳金，按应交费用5‰每天收取，若拖欠交付达30天以上，视同乙方违约，甲方有权解除合同，所交保证金不退还，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。合同第十条约定，违约方必须按照本合同规定，向对方支付违约金，导致对方损失的，违约方必须按实际损失额向对方足额赔偿。合同签订后，贺建全进入该商铺经营万家乐厨电，并缴纳了第一年的租金、管理费。从2018年6月1日起，贺建全未缴纳租金及管理费，未在商铺经营，此后粤昊富公司对涉案商铺采取了断电措施。至本案法庭辩论终结前，贺建全仍未撤场。另查明，涉案商铺所在的仁豪家饰界商场于2018年12月28日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。审理过程中，贺建全陈述其在租期第一年届满后向粤昊富公司要求解除租赁合同。一审法院认为，关于双方签订的房屋租赁合同的效力问题。虽然《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，但该规定并非效力禁止性规定，并不必然导致合同无效。涉案房屋交付时虽没有取得消防验收合格手续，但粤昊富公司按时向贺建全交付租赁房屋，贺建全对该房屋进行了经营、使用，并未因消防验收问题而影响合同目的实现，且涉案房屋在租赁期间内通过了消防验收，使房屋租赁合同履行过程中存在的瑕疵得以弥补。故贺建全辩称因涉案房屋未通过消防验收导致租赁合同无效的主张，一审法院不予支持。一审法院依法认定双方签订的房屋租赁合同有效。关于双方签订的租赁合同是否应当解除的问题。双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。贺建全至今拒付相应租金、管理费，已构成违约，且达到了双方约定的解除合同的条件，粤昊富公司得以行使解除权，且贺建全亦同意解除合同，故对粤昊富公司主张解除与贺建全签订的房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，一审法院依法认定贺建全收到一审法院送达起诉状副本的时间即2019年4月12日为合同解除之日。贺建全辩称其于2018年5月向粤昊富公司提出解除合同，故租赁合同已于2018年5月解除。一审法院认为，因贺建全未出示证据证明租赁合同已于2018年5月解除，一审法院对贺建全的该辩解不予采纳。关于粤昊富公司主张的返还租赁房屋及给付租金、管理费、占用费、违约金能否得到支持的问题。合同解除后，贺建全未撤场，继续占用租赁房屋无合同和法律依据，因此，对于粤昊富公司要求贺建全返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，合同中关于结算和清理条款继续有效。合同约定被告第二年度（2018年6月1日至2019年5月31日）应支付四个月租金即22276元，因租赁合同于2019年4月12日解除，故贺建全给付租金的期间应为2018年6月1日至2019年4月12日，因该期间不足一年，故贺建全应给付粤昊富公司租金为22276元×316天÷365天=19286元。对于粤昊富公司多主张的租金，一审法院不予支持。同理，粤昊富公司主张贺建全给付2018年6月1日至2019年5月31日管理费11956元，因房屋租赁合同已于2019年4月12日解除，故贺建全应给付粤昊富公司2018年6月1日至2019年4月12日管理费为5元/月/平方米×199.29平方米×12月×316天÷365天=10352元。对于粤昊富公司多主张的管理费，一审法院不予支持。关于房屋占用费。贺建全请求粤昊富公司支付从合同解除之日起到贺建全实际交还房屋之日止按照合同约定的租金计算房屋占用费。一审法院认为，该房屋占用费的性质实为损失赔偿，在一审法院已经支持粤昊富公司解除合同的前提下，贺建全占用租赁房屋给粤昊富公司造成了损失，贺建全应当按照租金标准向粤昊富公司支付占用费，故对于粤昊富公司要求贺建全支付占用费的诉讼请求，一审法院予以支持，占用费的计算期间应为合同解除次日即2019年4月13日至房屋交还之日。关于违约金，粤昊富公司请求贺建全按合同余下租期内的所有费用的20％支付其违约金37477元，理由是根据合同第四条第3款、第七条第6款的约定，因根据合同条款计算的违约金过高，粤昊富公司仅要求贺建全支付违约金37477元。一审法院认为，根据本案实际情况，贺建全存在拒不支付租金、管理费的违约行为，且贺建全在庭审中认可曾要求解除租赁合同，以实际行为拒绝履行合同，因此贺建全应当依照合同约定承担违约责任。根据本案实际情况，粤昊富公司应当存在合同解除后的房屋占用费损失、重新招租期间的房屋闲置损失等损失。因粤昊富公司针对其违约损失的请求金额过高，应贺建全请求，一审法院应予酌情调整。对粤昊富公司主张的违约金，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。考虑到一审法院已经支持贺建全给付粤昊富公司占用费的诉讼请求，一审法院酌定违约金为三个月的租金，按租赁合同第三年（2019年6月1日至2020年5月31日）租金标准计算的费用，即8354元。对粤昊富公司多主张的违约金部分，一审法院不予支持。贺建全辩称，因商场管理混乱、消防存在隐患、原告断电并阻碍贺建全撤场，粤昊富公司实施违约行为在先，故好贺建全不应当承担违约责任。一审法院认为，贺建全并未举证证明粤昊富公司在贺建全未缴纳租金之前实施了断电行为，贺建全也未证明粤昊富公司实施了其他违约行为，虽然粤昊富公司向贺建全交付的租赁房屋存在瑕疵，但一审法院在酌定违约金时已做出相应调整，故对于贺建全的上述辩解理由，一审法院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下：一、解除原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司与被告贺建全于2017年4月14日签订的《商铺租赁合同》；二、被告贺建全于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司返还“仁豪家饰界”精装馆一层1200号、1206号商铺；三、被告贺建全于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付截止2019年4月12日尚欠的房屋租金19286元、管理费10352元；四、被告贺建全于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付违约金8354元；五、被告贺建全于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付自2019年4月13日起至实际交还房屋之日止按双方签订的《商铺租赁合同》中约定的对应年度租金标准计算的房屋占用费；六、驳回原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元，由原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司负担763元，被告贺建全负担1143元。二审中，贺建全向本院举示下列证据：1、电费缴费单，拟证明2018年5月粤昊富公司采取停电措施，五月份用电量只有82度，平时至少100多度；2、物业管理服务协议，拟证明本案全案处理租赁合同，贺建全交纳的经营保证金应予以处理认定，粤昊富公司存在根本性违约。粤昊富公司质证意见如下：对两份证据的真实性无异议，因为不是新证据不应当作为本案依据，电费单据只能证明当月费用，不能证明是谁断电或其他，不能达到证明目的；另物业管理协议系双方签订的，是对租赁合同的细化。本院对上述证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋虽然在交付时未通过消防验收，但案涉房屋未通过消防验收并未对贺建全的经营、使用造成影响，且在租赁期间内案涉房屋通过了消防验收，因此贺健全与粤昊富公司签订的《【仁豪·家饰界】商铺租赁合同》合法有效，双方应当按照合同履行。贺建全未按合同履行支付租金、管理费的义务，构成违约，应按照合同约定支付违约金并支付欠付的租金及管理费。贺建全称于2018年5月向粤昊富公司提出解除合同并将钥匙交于物管，但其未进行其他交接及办理解除合同的手续，因此，粤昊富公司在贺建全违约后起诉要求解除合同，一审法院认定贺建全收到起诉状副本之日为合同解除之日并无不当。合同解除后，贺建全应当将案涉房屋返还给粤昊富公司，并按照租赁合同约定的租金标准支付合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。对贺建全称粤昊富公司擅自断电给其造成了损失以及其要求解除合同后搬离时受阻，因其未举示充分证据予以证实，本院不予支持。综上所述，贺建全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由贺建全负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年一月二日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静