上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12521号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海小牙教育科技有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴东路161号1208D室，主要营业地上海市虹口区西安路61号。法定代表人：张卫东，董事长。委托诉讼代理人：臧磊，上海顾友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张忠良，男，1965年11月14日出生，汉族，户籍地江苏省丹阳市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄培珍，女，1966年7月22日出生，汉族，户籍地江苏省丹阳市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：计涵青，上海君澜律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：史培杰，上海君澜律师事务所律师。上诉人上海小牙教育科技有限公司（以下简称小牙教育公司）因与被上诉人张忠良、黄培珍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初18526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。小牙教育公司上诉请求，撤销原审判决第一、二、三、八项，改判双方签订的《租赁合同》于2019年3月5日解除；其无需支付张忠良、黄培珍免租期损失201,178元及物业管理费61,073.86元；张忠良、黄培珍支付其因擅自解除《租赁合同》所应当承担的违约金100,589元。事实和理由：1、双方签订的《租赁合同》真正解除时间系2019年3月5日，解除的原因系张忠良、黄培珍始终无法提供系争房屋产权证，导致其无法在该地址登记注册托育机构，且在其于2019年2月26日交还钥匙并希望能协商解除涉案合同时，张忠良、黄培珍并未同意。在张忠良、黄培珍一方面表示不同意《租赁合同》解除，另一方面又擅自与案外人于2019年3月5日签订新的《租赁合同》，依法构成违约。2、张忠良、黄培珍明知其租用系争房屋的目的系开设托育机构，而开设托育机构的先决条件是提供租用房屋的产权证。根据合同就“甲方保证前述房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求”的约定，张忠良、黄培珍应当提供系争房屋产证。张忠良、黄培珍于原审庭审中自述2018年12月便知道系争房屋的大产证已经办理完毕，但其始终未告知其。因张忠良、黄培珍怠于履行基本的义务才导致其被逼无奈提出协商解除合同。故张忠良、黄培珍在合同履行中存在重大过错，其不应当承担张忠良、黄培珍免租期损失。张忠良、黄培珍辩称，不同意小牙教育公司的上诉请求，要求维持原判。张忠良、黄培珍向原审法院提出诉讼请求：1、确认其与小牙教育公司签订的《租赁合同》于2019年2月26日解除；2、小牙教育公司赔偿自2018年7月16日起至2018年11月15日止的免租期损失402,356元；3、小牙教育公司支付自2018年7月16日起至2019年2月26日止由其垫付的物业管理费60,904.95元；4、小牙教育公司赔偿居间费损失100,589元；5、小牙教育公司赔偿2019年4月6日起至2024年3月5日止的房屋租金差额损失658,858.40元。小牙教育公司向原审法院提出反诉诉讼请求：1、确认张忠良、黄培珍与其签订的《租赁合同》于2019年3月5日解除；2、张忠良、黄培珍向其退还所收取的租金412,412元、保证金100,589元；3、张忠良、黄培珍向其支付迟延交付房屋的违约金16,899元（以100,589元为基数、按日千分之三的标准计算自2018年7月16日起至2018年9月10日止）；4、张忠良、黄培珍向其支付违约金100,589元。原审法院查明，2016年10月27日，张忠良、黄培珍与案外人上海A有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由张忠良、黄培珍购买涉案房屋，政府批准的规划用途为办公，暂测建筑面积为688.97平方米等内容。2018年7月6日，张忠良、黄培珍（出租方，甲方）与小牙教育公司（承租方，乙方）就乙方承租甲方合法拥有的涉案房屋事宜签订《租赁合同》。主要约定内容如下，第一条、租赁标的物，即涉案房屋，权利人张忠良、黄培珍，租赁用途办公用房，建筑面积688.97平方米，该条中所列的房地产权证编号、房屋结构、所有权性质、竣工日期、土地使用年限、房屋使用面积均为空白项。第二条、租赁期限，自2018年10月19日至2024年10月18日止，应于2018年7月20日腾空交付乙方使用。第三条、租金及支付方式，每月100,589元；该房屋租金两年内不变，每两年递增5%；租金每三月支付一次，即301,767元；每次租金于到期日前七日支付，先付后租，首批租金应于交房后三日内支付。第四条、保证金，乙方于2018年7月9日前支付甲方100,589元；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；签订本合同后，非因甲方违约或非经甲方书面同意，乙方擅自提前解约或具有其他严重违约行为，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金。第五条、甲方的义务及违约责任，（一）甲方保证涉案房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事赔偿责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。（二）甲方应在本合同约定的时间内，将合同附件中所列的涉案房屋内设备完好无损地交付给乙方使用，若逾期交付，每逾期一日，甲方应按月租金金额的3%向乙方支付违约金，逾期超过十日，则视为甲方严重违约，乙方有权终止本合同。（三）甲方如出售涉案房屋，应提前三个月通知乙方，但提出解除合同的一方需支付另一方违约金，但因本合同第七条情形除外。（四）甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其它严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任。第六条、乙方的义务及违约责任，(一)乙方应依房屋交接时现状使用，如需重新装修或变更原有设施，应事先征得甲方书面同意，租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；除不可抗力外，乙方因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复。（二）乙方在租赁期内，未经甲方的同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或与第三人互换房屋使用或其他变相方式供第三人使用。（三）乙方必须按规定用途使用所承租之房屋，不得以所租用之房屋供非法使用或存放危险物品或在租用之房屋内从事任何非法营业之行为。乙方还应自觉遵守房屋使用规则，诸如：大楼管理规章，住户公约等。（四）乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。（五）租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则须在租赁期满前二个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。（六）租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。乙方承诺放弃对该房屋的优先承租权。（七）乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。第八条、税、费的负担，涉案房屋在租赁期间内所需交纳的税费，应由甲方承担的费用包括房屋租赁发票税金50%；应由乙方承担的费用包括物业费、停车费、水电费、网络通讯费等。第十一条、甲乙双方约定的其他事项，1、合同租赁期满后，同等条件下，乙方具有优先承租权；2、免租期内，免租金，不免物业费。前述合同签订当日，小牙教育公司向黄培珍账户转账支付租赁保证金100,589元。2018年7月7日，张忠良、黄培珍（出租方，甲方）与小牙教育公司（承租方，乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方各承担房屋租赁发票税金2,514.72元/月，乙方每月应承担的租金及房屋租赁发票税金共计103,103.72元/月，房租租金及房屋租赁发票税金每三个月支付一次，三个月共计309,311.16元；甲乙双方约定交房时间改为2018年7月16日，租赁期限自2018年10月16日至2024年10月15日止。2018年7月16日，张忠良、黄培珍（出租方，甲方）与小牙教育公司（承租方，乙方）签订《补充协议（贰）》，约定甲乙双方各承担房租租赁发票税金的50%；经甲乙双方协商，免租期日期调整为2018年7月16日至2018年11月15日，共计四个月；经甲乙双方协商，合同生效后，乙方首期应先支付甲方四个月的月租金，之后按照原合同第三条支付方式支付租金；补充协议以补充协议（贰）为准。2018年7月20日，张忠良、黄培珍向小牙教育公司交付了涉案房屋的钥匙一把。2018年7月24日，小牙教育公司向黄培珍账户转账支付自2018年11月16日起至2019年3月15日止的租金及相应税费共计412,412元。2018年8月5日，小牙教育公司的法定代表人张卫东通过微信告知张某1“其他钥匙没有收到，空的时候帮我查下”。张某1回复“好的！最近忙，过几天过去，会拿来的”。2018年8月18日，张卫东再次通过微信告知张某1“抽时间帮我们寄下钥匙吧”。2018年9月3日，张卫东又通过微信告知张某1“明天帮我把钥匙快递过来”。张某1回复“我以为我老婆寄了！现在寄过去！”。2019年2月26日，张卫东将钥匙交付给张某1。后于当日，张卫东通过微信告知张某1“钥匙先给您了，多少帮我们退一点押金，我们一天也没用上”。2019年3月13日，张某1通过微信催告张卫东缴纳物业费。张卫东回复“之前没有产证，我们一天都没用上”。2019年3月15日，张某1、黄培珍通过EMS向小牙教育公司的注册地址邮寄了《租金催告函》。该函记载，小牙教育公司在承租期内仅支付了首期租金，第二期租金309,309元已逾期数日拖欠未交，且还拖欠了2018年7月16日至2019年3月的物业费70,274.94元未付；现特函告，请于收函后两日内立即将拖欠的租金和物业费足额缴纳，逾期即视为小牙教育公司违约，其将按约定终止与小牙教育公司的租赁关系，并主张相关赔偿损失。该邮件经投递，显示于2019年3月16日由单位收发章签收。2019年3月18日，张某1通过微信向张卫东发送了前述《租金催告函》。张卫东表示异议。2019年3月26日，张某1、黄培珍又通过微信方式向小牙教育公司的法定代表人张卫东发送了前述《租金催告函》及《解除函》。《解除函》记载，其于2019年3月14日发函催告小牙教育公司支付租金、物业费，但截至今日，小牙教育公司仍未履行义务，此行为已构成根本违约，故其再次声明，即日起张某1、黄培珍于小牙教育公司的房屋租赁关系解除，小牙教育公司于签收本案之日起3日内办理房屋交接手续，着手实施迁出租赁房屋的工作，并支付欠付的租金与物业费；若未在期限内履行前述义务，其将根据合同约定及法律规定，通过诉讼的手段追究小牙教育公司的违约责任。现张忠良、黄培珍认为小牙教育公司擅自解约、欠付租金等费用已构成违约，遂成讼。原审法院另查明，涉案房屋于2018年12月19日登记至上海A有限公司。原审法院再查明，张忠良、黄培珍已就涉案房屋向案外人上海B有限公司XX路物业服务中心支付了2018年7月至2019年2月的物业管理费66,141.12元。原审法院审理中，张忠良、黄培珍为证明其租金差额损失，向原审法院提交了张忠良与案外人上海C有限公司签订的《租赁合同》、房地产交接书、上海C有限公司支付房屋和押金的支付凭证。《租赁合同》记载，签约日期为2019年3月5日，租期自2019年3月6日至2024年3月5日，免租期2019年3月6日至2019年6月5日，每月租金91,666.66元（此价格不含税），租金三年内不变，后期每年按5%递增等内容。房地产交接书记载，张忠良、黄培珍于2019年4月11日将涉案房屋交付给上海C有限公司。就该组证据材料，小牙教育公司经质证认为，真实性均无法确认，其有合理理由怀疑合同约定的租金金额系张忠良、黄培珍为了本案诉讼与下家串通所作，该金额不符合常理；虽有转账记录，但该转账记录不代表是全部的转账记录，也可以另外再转。张忠良、黄培珍为证明其居间费损失，向原审法院提交《佣金确认书》（签署人为黄培珍与王某）、网上银行电子回单（收款方为张某2，金额为80,000元）、收据（交款单位为张忠良，金额为80,000元，收款事由为XX国际XX号XX室中介服务费、中介服务费10万元、已收8万元、未收2万元，暂开收据，有上海D有限公司印章）。就该组证据材料，小牙教育公司经质证认为真实性无法确认，且与本案无关。原审法院认为，张忠良、黄培珍与小牙教育公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方本应严格按约履行。现租赁双方均确认涉案《租赁合同》已解除，但对合同解除的责任及合同解除的时间产生争议。张忠良、黄培珍认为系因小牙教育公司于2019年2月26日擅自提前解约并拖欠租金的行为，从而导致涉案合同于2019年2月26日解除。小牙教育公司认为系因张忠良、黄培珍提供的涉案房屋产权不清晰，不能提供涉案房屋的产权证，致使小牙教育公司无法为经营幼教托育行业申办营业执照及正常经营、合同目的无法实现，以及张忠良、黄培珍于2019年3月5日将涉案房屋出租他人、擅自解除涉案合同的行为，从而导致了涉案合同于2019年3月5日解除。原审法院认为，第一，虽然租赁双方签约时涉案房屋的大产证、小产证均尚未办理，但对此情况租赁双方、特别是承租人小牙教育公司对此明知且自愿接受；且出租方亦向小牙教育公司出具了其有权使用涉案房屋的依据即其与开发商签订的《上海市商品房预售合同》；此后涉案房屋的大产证亦于2018年12月底取得；自租赁双方签约至今亦未发生有关涉案房屋产权争议。鉴于此，张忠良、黄培珍并未违反涉案《租赁合同》第五条第一款所约定的“甲方保证涉案房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求”内容。第二，虽然租赁双方签约时出租方就小牙教育公司将涉案房屋用于从事幼儿教育系明知的，但涉案《租赁合同》并未约定张忠良、黄培珍负有协助小牙教育公司办理营业证照的义务，且从小牙教育公司提供的微信聊天记录来看，也从未见小牙教育公司催促张忠良、黄培珍协助办理营业证照或办理涉案房屋的小产证。鉴于此，小牙教育公司主张的张忠良、黄培珍不能提供涉案房屋的产权证、致使小牙教育公司无法为经营幼教托育行业申办营业执照及正常经营、构成违约的意见，原审法院不予认可。第三，鉴于前述一、二意见，同时根据2019年2月26日微信内容可见，小牙教育公司无合法理由擅自于2019年2月26日提出解约并将涉案房屋的钥匙交付给张忠良、黄培珍的行为，显然已构成根本违约。第四，作为违约方的小牙教育公司，实际并不享有合同解除的权利。涉案租赁合同是否解除，取决于守约方张忠良、黄培珍的意思表示。原审法院认为，张忠良、黄培珍于2019年2月26日接收涉案房屋钥匙的行为实际已表明其同意解除涉案租赁合同，现张忠良、黄培珍亦确认涉案租赁合同于2019年2月26日解除。故原审法院确认张忠良、黄培珍与小牙教育公司签订的《租赁合同》于2019年2月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现张忠良、黄培珍诉请要求小牙教育公司赔偿免租期损失。对此原审法院认为，张忠良、黄培珍为了促使其与小牙教育公司为期四年的租赁合同能够顺利履行，给予小牙教育公司近四个月的免租期。然现因小牙教育公司单方违约导致涉案租赁合同解除，对出租人租金收入产生一定的损失影响。故原审法院综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响，同时基于公平原则，酌定小牙教育公司向张忠良、黄培珍赔偿免租期租金损失201,178元。关于张忠良、黄培珍诉请要求小牙教育公司支付自2018年7月16日起至2019年2月26日止的物业管理费，原审法院认为，根据涉案租赁合同约定，小牙教育公司应当承担其占有使用涉案房屋期间所产生的物业管理费。但是对于涉案房屋交付时间，双方存在争议。根据查明事实，张忠良、黄培珍方于2018年7月20日将涉案房屋的钥匙一把交付给了小牙教育公司，虽然当时只交付了一把钥匙，但是该钥匙的交付足以使得涉案房屋处于小牙教育公司的管控之下。且根据涉案租赁合同第三条约定“首批租金应于交房后三日内支付”，而小牙教育公司于2018年7月24日即交付了首批租金，可见小牙教育公司对于张忠良一方交房的行为系认可的。故原审法院确认，涉案房屋系于2018年7月20日交付小牙教育公司。因此，小牙教育公司应当向张忠良、黄培珍支付自2018年7月20日至2019年2月26日期间的物业管理费，共计61,073.86元。关于张忠良、黄培珍诉请要求小牙教育公司赔偿居间费损失100,589元，原审法院认为，首先，张忠良、黄培珍就该损失提供的证据材料，佣金确认书无原件，原审法院对其真实性不予认可；转账凭证，金额仅为80,000元，且收款方为个人，原审法院对其关联性不予认可；收据，记载的中介费总金额与张忠良、黄培珍主张之金额存有出入，实收金额也仅为80,000元，且无发票、合同、转账凭证等材料予以佐证，原审法院对其真实性不予确认。因此，张忠良、黄培珍并无充分有效的证据证明该损失的存在和具体组成。其次，即使该损失确实存在，也无合同约定，且非房屋租赁中必要费用。综上，原审法院对该项诉请，不予支持。关于张忠良、黄培珍诉请要求小牙教育公司赔偿2019年4月6日起至2024年3月5日止的房屋租金差额损失658,858.40元，原审法院认为，根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就本案，张忠良、黄培珍主张的该项诉请，首先，并无合同约定。其次，对此损失小牙教育公司在订立合同时亦无法预见。再次，张忠良、黄培珍与案外人就涉案房屋约定的租金金额仅系双方行为，张忠良、黄培珍以此作为其租金损失的证据依据不足。因此，就该项诉请，亦不予支持。关于小牙教育公司诉请要求张忠良、黄培珍退还所收取的租金412,412元、保证金100,589元。原审法院认为，涉案租赁合同解除的责任在于小牙教育公司，小牙教育公司要求退还全额租金，无法律依据、事实根据。但鉴于小牙教育公司于2019年2月26日即交还了涉案房屋，对于其多支出2019年2月27日起至2019年3月15日的租金共计58,425.03元（含税，412,412元/120天X17天），张忠良、黄培珍应当予以退还。就小牙教育公司已付的保证金，张忠良、黄培珍表示同意退还，故予以支持。关于小牙教育公司诉请要求张忠良、黄培珍支付迟延交付房屋的违约金，原审法院认为，根据《补充协议》约定，交房时间应为2018年7月16日，但实际交房时间为2018年7月20日，张忠良、黄培珍逾期交房四天，应承担相应的违约责任。现小牙教育公司要求按照涉案租赁合同所约定的月租金金额的3%进行计算，但张忠良、黄培珍不予认可，原审法院根据涉案租赁合同履行情况、当事人主观恶意、逾期交房行为对小牙教育公司造成的实际损失等因素，酌定按每日300元的标准计算违约金，共计1,200元。关于小牙教育公司诉请要求张忠良、黄培珍向小牙教育公司支付违约金100,589元，鉴于导致合同解除的责任并非在于张忠良、黄培珍，故对该项诉请不支持。原审法院遂作出判决：一、张忠良、黄培珍与小牙教育公司签订的《租赁合同》于2019年2月26日解除；二、小牙教育公司于判决生效之日起十日内向张忠良、黄培珍赔偿免租期损失201,178元；三、小牙教育公司于判决生效之日起十日内向张忠良、黄培珍支付自2018年7月20日起至2019年2月26日止的物业管理费共计61,073.86元；四、张忠良、黄培珍于判决生效之日起十日内向小牙教育公司返还2019年2月27日起至2019年3月15日的含税租金共计58,425.03元；五、张忠良、黄培珍于判决生效之日起十日内向小牙教育公司返还租赁保证金100,589元；六、张忠良、黄培珍于判决生效之日起十日内向小牙教育公司支付逾期交房违约金1,200元；七、驳回张忠良、黄培珍提出的其他本诉诉讼请求；八、驳回小牙教育公司提出的其他反诉诉讼请求。本院二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明事实中将张忠良误写为“张某1”，本院对此予以纠正，对于原审法院查明的其他事实认定无误，本院予以确认。本院认为，涉案《租赁合同》依法成立，双方均应按约切实履行。现双方对合同解除并无异议，但对合同解除的责任及合同解除的日期存在争议。关于合同解除的责任。双方于涉案《租赁合同》中并未约定张忠良、黄培珍负有义务协助小牙教育公司办理相关营业执照或办理涉案房屋的小产证。张忠良、黄培珍在签订《租赁合同》时已提供其与开发商签订的《上海市商品房预售合同》，且在合同履行期间，涉案房屋并未发生权属纠纷；合同签订时，小牙教育公司对于涉案房屋并未办大产证、小产证亦系明知。张忠良、黄培珍并未违约的情况下，小牙教育公司于2019年2月26日交还涉案房屋钥匙，表明其不再履行租赁合同，该擅自提前解约的行为，显然构成根本违约。小牙教育公司主张涉案合同因张忠良、黄培珍的违约而解除，理由不成立。关于合同解除的时间。根据张忠良、黄培珍于2019年2月26日接收涉案房屋钥匙的行为以及原审中对涉案《租赁合同》于2019年2月26日解除的确认，原审法院判决涉案《租赁合同》于2019年2月26日解除符合法律规定。小牙教育公司主张涉案《租赁合同》于2019年3月5日解除，并据此要求张忠良、黄培珍承担合同解除的违约金缺乏依据，本院不予支持。关于免租期的损失以及合同履行期间物业费的承担。张忠良、黄培珍为促使涉案合同的顺利履行而给予小牙教育公司近四个月的免租期，涉案合同现因小牙教育公司的违约行为而解除，原审法院综合考虑张忠良、黄培珍的实际损失、基于公平原则，酌定小牙教育公司赔偿张忠良、黄培珍免租期租金损失201,178元并无不当。涉案合同约定小牙教育公司应当承担占有使用涉案房屋期间所产生的物业管理费，原审根据小牙教育公司实际占有涉案房屋的期间判决支付相应物业管理费亦无不当。原审对小牙教育公司的上述异议，已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。小牙教育公司的上诉主张不能成立，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。小牙教育公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,742.61元，由上诉人上海小牙教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 蔡茜芸审判员 陶永信二〇二〇年一月三日书记员 宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……