河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5249号原告：李通元，男，1964年1月14日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被告：张高峰，男，1966年7月28日出生，汉族，住河南省焦作市。被告：常灵莉，女，1972年1月16日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。原告李通元与被告张高峰、常灵莉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案，并依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭审理了本案。原告李通元，被告常灵莉到庭参加诉讼，被告张高峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李通元向本院提出诉讼请求：1.依法确认名豪远景公寓8层823号房屋归原告所有，并停止对该房屋的执行；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与常灵莉于2017年7月28日签订房屋买卖协议，约定原告以80000元的价格购买常灵莉所有的名豪远景公寓8层823号房屋，常灵莉保证该房没有任何纠纷和欠费，因该房系小产权房暂时不能过户，双方协议到正式办理房产证时，常灵莉无条件配合过户，保证过户顺利完成。原告已向常灵莉支付全款（通过支付宝付30000元，又在常灵莉店里刷POS机付48400元，因常灵莉说正在装修新房，卖房后暂无住所，想租住该房，经协商房屋为每月1600元，故常灵莉让原告少付1600房款作为首月租金），常灵莉向原告出具了80000元房款的收到条，并签了租房协议。常灵莉将原向开发商购房的认购书和房款收据原件交给原告。后涉案房屋因常灵莉与他人的案件被法院查封，原告依法申请执行异议，解放区人民法院作出（2019）豫0802执异97号执行裁定，以原告购房低于市场价、未交够购房全款、将涉案房屋租给常灵莉等于房屋未实际交付为由驳回了原告的执行异议申请。原告认为该执行异议裁定错误：首先，常灵莉是急于用钱才将房屋低价转让，且涉案房屋系商用房和小产权房，低于市场价格出售十分正常，法院在拍卖房屋时也往往低于市场价格20%-30%甚至更低；其次，是常灵莉在卖房后要继续租住该房，在与原告商量后由原告少付1600元作为首月房租，等于原告已全额支付了80000元的购房款；其三，原告购买涉案房屋就是用于出租，租给谁都可以，常灵莉卖房后暂时无处居住，原告将房子租给常灵莉很正常，执行裁定书认为此举应视为房产未交付是错误的。故原告提起诉讼，望法院查明案件事实，依法支持原告的诉请。被告常灵莉辩称，其与原告就涉案房屋不存在房屋买卖合同关系，真实情况是其向原告借款80000元时，原告为了让其保证还款，而要求其就涉案房屋签订了《房屋买卖协议》，作为借款的担保，其与原告之间是民间借贷关系。其与原告约定借款本金是80000元，月息2分，其出具的收款条上也写收到了80000元，但其实际收到原告交付的借款本金为78400元，原告将首月利息1600元直接予以扣除，并让其就涉案房屋又签了一份租房协议，以每月1600元房租的形式支付利息，借款利息其支付到了2019年10月份。涉案房屋应该还是其的。原告李通元为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1.《房屋买卖协议》一份，以证明2017年7月28日原告与常灵莉签订房屋买卖合同，原告以80000元的价格购买了涉案房屋；2.收到条一张、付款凭证2张，以证明常灵莉收到原告支付的购房款80000元；3.原告与常灵莉签订的《租房协议》一份，以证明常灵莉在将涉案房屋出售给原告后，又以每月1600元的价格租赁该房屋，首月租金1600元顶了购房剩余房款；4.常灵莉购买涉案房屋时与开发商签订的《认购协议书》原件，以证明在与原告签订房屋买卖合同之后，常灵莉将认购协议书原件交予原告保管；5.涉案房屋2019年4月20日至2019年10月19日物业费收据一张,以证明原告交纳了涉案房屋半年的物业费。被告常灵莉对原告李通元提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1、2、3、4的真实性无异议，但对原告所称证据指向有异议。实际情况是其向原告借钱，原告要求签订房屋买卖合同，把涉案房屋作为借款的担保抵押给原告；租房合同的情况是按照月息2分，每月需要给原告1600元利息，是原告要求以签订租房合同的形式支付利息，而涉案房屋正常的月租金价格应为800至900元；其实际收到的原告支付的借款是78400元，第一月利息1600元被原告直接扣掉了。对证据5，其不清楚情况。被告常灵莉为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：微信聊天截图两张，以证明其与原告之间实际是借款关系。原告李通元对被告常灵莉提交的证据质证后，发表质证意见如下：相关聊天记录确为其与常灵莉的聊天记录，但其是向常灵莉索要房租，聊天中出现笔误、口误也属正常。被告张高峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等权利。本院对本案证据分析认定如下：原告李通元提交的证据1、2、3、4，被告常灵莉质证后对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但对原告所称证据指向不予采信；原告李通元提交的证据5，本院对其真实性予以采信。被告常灵莉提交的证据，本院对其真实性及证明指向予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2010年5月13日，常灵莉与焦作市德源置业有限公司签订《认购协议书》，约定常灵莉以105000元的价格认购焦作市德源置业有限公司开发的位于焦作市人民大道以北、焦东南路以东的“名豪﹒远景公寓”8层823号房屋（建筑面积为45.42平方米）。常灵莉全额交付了购房款，焦作市德源置业有限公司向常灵莉交付了该房屋。因该房屋属于小产权房，故至今未在房产管理部门办理相关登记备案及产权手续。2017年7月28日，常灵莉因生意周转需要，向李通元借款80000元，并约定借款月利率2%，李通元通过微信转账及POS机刷卡的形式，实际向常灵莉交付借款本金78400元，剩余1600元被李通元作为首月利息直接予以扣除。就该笔借款，为了保证还款，李通元与常灵莉以《房屋买卖协议》的形式，就上述涉案房屋签订房屋买卖合同，作为借款的抵押担保。该《房屋买卖协议》的内容为“李通元以80000元的价格购买涉案房屋，常灵莉保证此房没有任何纠纷和欠费，并无条件配合李通元过户或办理房产证，李通元交齐房款后，双方签字按手印，合同即生效。”同日，常灵莉向李通元出具了收到购房款80000元的收到条。同日，就每月常灵莉需向李通元支付的借款利息1600元，双方又以签订内容为“常灵莉租用涉案房屋一年、每月向李通元支付房租1600元”的《租房协议》的形式，进行了约定。张高峰诉陈建胜、常灵莉、王涛民间借贷纠纷一案，系张高峰于2018年7月6日向本院提起诉讼。后经本院主持调解，原、被告双方于2018年7月13日达成调解协议，内容为：“一、经原、被告双方确认，被告陈建胜、常灵莉偿还原告张高峰借款本金979000元及利息182613元，共计1161613元，具体支付方式：2018年8月28日前被告陈建胜、常灵莉向原告张高峰偿还30000元，2018年9月28日前被告陈建胜、常灵莉向原告张高峰偿还30000元，2018年10月28日前被告陈建胜、常灵莉向原告张高峰偿还140000元，自2018年11月起至2019年8月每月28日前被告陈建胜、常灵莉向原告张高峰偿还30000元，2019年9月28日前被告陈建胜、常灵莉向原告张高峰偿还479000元，2019年10月28日前被告陈建胜、常灵莉向原告张高峰一次性将利息182613元清偿完毕；二、若被告陈建胜、常灵莉有一笔未按期履行，原告张高峰有权就剩余的全部款项申请强制执行；三、被告王涛对该调解协议第一、二项承担连带清偿责任；四、原告张高峰自愿放弃其他诉讼请求。”同日，本院作出（2018）豫0802民初2510号民事调解书，对上述调解协议进行了确认。该调解书生效后，陈建胜、常灵莉、王涛未按约定履行给付义务，张高峰向本院申请强制执行，本院作出（2019）豫0802执774号执行裁定，对常灵莉名下的涉案房屋予以查封。2019年11月1日，李通元以其在涉案房屋被查封之前已与常灵莉签订了房屋买卖合同，其已全额支付了购房款为由，向本院提出书面异议申请，要求解除对涉案房产的查封。本院经审查后，于2019年11月6日作出（2019）豫0802执异97号执行裁定，驳回了李通元的异议请求。李通元不服，遂提起本案诉讼。另查明，通过审判办案系统查询，近年来，李通元在本院及山阳区人民法院存在多起作为原告起诉的民间借贷纠纷案件。其中，在李通元诉张乃英、崔小合、崔增强民间借贷纠纷一案、李通元诉薛富蓉、韩合利、李静静民间借贷纠纷一案，及李通元诉薛富蓉、韩合利民间借贷一案中，亦存在借款时，李通元要求借款人一方提供房屋为借款进行担保的情节。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。就涉案房屋，李通元虽与常灵莉签订了《房屋买卖协议》，但该《房屋买卖协议》结合双方签订的《租房协议》分析，存在以下不合常理之处：常灵莉2010年5月13日购买涉案房屋时的价格为105000元，而时隔七年多之后的2017年7月28日，李通元与常灵莉签订的《房屋买卖协议》约定的购房价格却为80000元，虽涉案房屋系小产权房，但80000元的成交价格明显背离了正常的市场规律和交易价格；双方在《租房协议》中约定的月租金为1600元，而涉案房屋建筑面积仅为45.42平方米，该租金价格明显高于正常的市场价格，却恰恰与借款本金80000元，月利率2%，月息1600元相吻合。以上不合常理之处，再结合常灵莉与李通元微信聊天记录中，李通元所说的“又一月了，我想用款你把款还了吧”及常灵莉所说的“你的钱不用担心，我跟那一家说好了，找到买家了你过来，把手续拿过来，先把你的钱给你，剩下的给他”的联络内容，足以认定就涉案房屋，李通元与常灵莉之间是以签订房屋买卖合同为名的借款抵押担保关系，而非真实的房屋买卖关系。同时，李通元作为原告起诉他人的多起民间借贷纠纷案件中，存在的借款时李通元要求借款人一方提供房屋为借款进行担保的情节，则为上述认定进一步提供了印证。常灵莉在借款时，虽与李通元就涉案房屋以签订房屋买卖合同的形式提供担保，但未依法办理抵押登记，且涉案房屋系小产权房，也无法依法办理抵押登记，故不发生抵押担保的效力。因此李通元就涉案房屋不享有排除执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李通元的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告李通元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郑连生人民陪审员  王 燕人民陪审员  吴桂清二〇二〇年一月十三日书 记 员  王雨宁附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。