福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终71号 上诉人（原审被告）：联丰（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区胜利东路65号天隆名府一期4幢202室，统一社会信用代码：91350600791769202N。 法定代表人：**金，董事长。 委托诉讼代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张菁，福建兴南律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴泽洪，男，1987年6月1日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：沈秀珠，福建扬都律师事务所律师。 上诉人联丰（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“联丰房地产公司”）因与被上诉人吴泽洪商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人联丰房地产公司的委托诉讼代理人李勇敢与被上诉人吴泽洪的委托诉讼代理人沈秀珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联丰房地产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，另行公正裁判，一、二审诉讼费用由吴泽洪承担。事实及理由如下：一、关于履行协助办证义务的时间。协助办证包括房屋和土地，行政审核时间应当剔除。2016年1月22日的房屋登记收件收据可证实联丰房地产公司完成了房屋办证的协助义务，但行政审核至2016年2月17日发布初始登记公告，期间的行政审核实际用时27天应予以剔除。根据先房屋后土地的流程，自2016年2月18日联丰房地产公司提交土地分户申请材料后发生的审核时间非属于协助履行义务的时间，也应当剔除，一审法院以分户登记公告之日2016年4月29日作为完成协助办证义务的时间，明显不当。二、未能在约定的时间取得房屋权属证书的原因非联丰房地产公司。联丰房地产公司在对大土地使用权证进行分户时所需提出的申请和提交相关的材料只能发生在2016年2月17日行政完成房屋方面的初始预登记后。双方在《补充协议书》中将交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记延长至365日，仅指履行房屋初始登记的协助义务的时间，并不包括土地分户申请和提交材料的时间，且该补充协议书约定的“房屋权属登记机构”并不受理土地分户申请，合同也未约定365日向土地部门办理土地分户登记。合同第十四条约定“如出卖人原因，买受人不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，出卖人向买受人支付违约金”。60日延长至365日的内容不与违约责任挂钩、房屋权属证书包括房屋和土地两证，其中行政审核所需的时间并非因出卖人原因。联丰房地产公司于2016年1月22日在小区公告业主可办证，吴泽洪因办理按揭无法到银行取得原件而不依约办理公证书，影响了房屋权属证书的取得时间，显然非出卖人的原因。三、关于协助办证义务的期限。房屋初始预登记变更为交房后365日，则合同第十四条中的90日内取得房屋权属证书也应相应地理解为395日内取得房屋权属证书，才符合当事人签约的意思表示。 吴泽洪答辩称：一、联丰房地产公司诉称2016年1月22日的房屋收件收据可以证实已经完成办证的义务，违背事实和法律规定。根据《商品房买卖合同》第14条约定，联丰房地产公司协助办证义务包含在法定或约定的期限内办理初始登记，即应当办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料，才可认定义务履行完毕。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《商品房销售管理办法》第34条均规定房地产公司有及时办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供办证资料协助办证转移物权的法定强制义务。2016年1月22日的房屋收件收据并未体现联丰房地产公司提供的材料已经通过审核，亦没有证据表明此时买受人业已取得应由联丰房地产公司提供的办理权属登记的相关材料，因此一审法院以漳州市国土资源局发布的分户登记公告之日即2016年4月29日作为联丰房地产公司完成协助办证义务的时间符合双方合同的约定也符合法律的规定。二、联丰房地产公司要求将行政审核的时间予以扣除，严重缺乏事实和法律依据，《补充协议》已经将办理初始登记的期限由商品房交付使用60日变更为交付使用365日，已经远远超过法律规定的60日，足以证实双方已经对必要的审核时间进行了考虑。三、本案逾期办证的根本原因在于联丰房地产公司。联丰房地产公司完成初始登记后，未提供商品房产权登记申请表、不动产销售发票办证联等相关的材料原件，也未书面告知可以办理产权登记证，才是构成涉案房屋逾期办证的根本原因。四、关于联丰房地产公司履行协助办证义务的期限问题，《补充协议》并未对合同第十四条中的90日进行变更，不能简单地用加减法就理所当然认为双方已经将90日变更为395日，双方已对初始登记的期限进行了延长，已经考虑了必要的审核时间，因此一审认定符合实际操作，并无不当。 吴泽洪提出诉讼请求：1、判令联丰房地产公司支付吴泽洪逾期交房违约金21662.8元；2、判令联丰房地产公司支付吴泽洪逾期协助办证违约金（违约金每日按吴泽洪已付款656447元的0.005%计算违约金为4726.4元，以上两项合计26389.2元；3、联丰房地产公司立即协助吴泽洪办理天隆名府一期2幢1004号商品房房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）。4、本案的诉讼费用由联丰房地产公司承担。 一审法院查明，2012年7月16日，吴泽洪与联丰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、吴泽洪向联丰房地产公司购买九龙大道以西、漳响路以南天隆名府一期2幢1004号房屋，房屋总价款为656447元。2、付款方式：买受人于本合同签订之日向出卖人支付首付款人民币206447元整，余款人民币450000元整通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。3、交付条件与期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力；详见附件六第六条。出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同规定，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之四（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第六条第三项、第四项约定：本合同第八条第三款第1项规定的不可抗力事件，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无需承担该项中关于“告知”的义务。本合同第八条所指的特殊原因，除第三款第1项规定的不可抗力时间外，还包括如下原因：（1）市政配套而引致的延误、包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；（3）遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；（4）遇到24小时内降雨超过50MM、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的；（5）非出卖人原因导致或引起的工人停工或罢工；（6）因政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致重大设计变更、遇到不可预计的异常困难或重大技术问题而导致无法正常施工的；（7）其它非出卖人所能控制的因素。如发生上述的“特殊原因”，出卖人可凭漳州市有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件据实予以延期并通知买受人。第七条约定：本条所指的“实际交付之日”，是指出卖人向买受人发出本合同第十一条所述的书面通知上所写的要求交接之日。第八条约定：本条涉及“书面通知”，出卖人可采取信函、登报、在销售现场张贴等方式进行告知。第九条约定：出卖人可在《闽南日报》上刊登交房通知为通知验收交接房子的方式之一，在出卖人未能及时收到交房通知邮件前来验收交接房子通知的情况下，交接通知自刊登之日起3日内即视为出卖人向买受人送达验收交接房屋通知。书面交付通知送达买受人后，买受人应按出卖人通知中规定的时间和地点办理交付手续。不论出卖人以何种方式通知买受人办理商品房交付手续，如买受人未收到《交付通知书》的，均以本合同第八条约定的时间截止日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。第十点约定：（1）经双方协商一致同意，出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记期限由“商品房交付使用后60日内”改为“商品房交付使用后365日内”。（2）买受人委托出卖人代为办理商品房权属登记，保证在出卖人通知后7日内，将办理商品房权属登记所需缴交税费和相关资料交付出卖人，以便及时办理该商品房权属登记；买受人若逾期支付相关税费，则应按贷款金额每日万分之二向出卖人支付违约金；延期办理产权登记责任由买受人承担。因买受人原因延期办理房地产权属证书而产生的任何后果及费用均由买受人承担，并承担由此给出卖人造成的相关损失。2012年7月16日，吴泽洪向联丰房地产公司支付首付购房款206447元；吴泽洪以银行按揭贷款形式支付剩余购房款450000元。2014年9月18日，联丰房地产公司在闽南日报刊登交房公告（摘要）：我司举办的“天隆名邸交房感恩回馈月”活动定于9月18日荣耀启幕。吴泽洪于2014年12月8日与联丰房地产公司办理涉案房屋天隆名府一期2幢1004号房屋交接手续。吴泽洪已经取得讼争房产的不动产权证。吴泽洪于2016年6月28日向一审法院递交材料，要求进行诉前调解。 根据联丰房地产公司所提供的漳州市气象科技服务中心2015年8月3日出具的气象资料分析报告，自2012年7月16日起至2014年6月30日期间，出现24小时降水量超过50MM的天数为12天；出现六级以上（风速≥10.8米/秒）阵风天气的天数为20天；漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为23天（共计8个台风，最大风速均为6级以上）。上述三者中同时存在24小时降水量超过50MM并六级以上陈风天气所涉及的日期天数为2天，存24小时降水量超过50MM并在台风警报所涉及的日期天数为1天，再将同时存在两种情形的天数合并计算为3天的情况下。2012年7月16日至2014年6月30日期间，联丰房地产公司因漳州举办花博会停工2天。2012年7月16日至2014年6月30日共计有两次高考和两次中考，共计10天。 漳州市住房和城乡建设网于2016年2月17日发布“天隆名府一期”第2幢初始登记公告：“联丰（漳州）房地产开发有限公司开发的天隆名府一期2幢已经房屋初始登记，该处房屋的业主可持相关资料到漳州市行政服务中心三楼申请办理产权登记。” 漳州市国土资源局网于2016年4月29日发布“天隆名府一期1-6幢及地下室”商品房土地分户登记公告：联丰（漳州）房地产开发有限公司“天隆名府一期1-6幢及地下室”土地证号：漳国用（2006）第68913号，土地用途为商住用地，现竣工验收报备已完成。凡购买“天隆名府一期1-6及地下室”的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理土地使用权分户登记。 庭审过程中，联丰房地产公司向法院提交调查令申请，经过一审法院向漳州市不动产权登记中心核实以下事实：1、2015年9月，漳州市在逐步进行机构改革，由于权责不清，确有部分楼盘存在申请材料被退回的情况，但是由于年限长且没有记录，讼争房产是否存在该情况确实不清楚。但2015年10月由于联丰房地产公司提交的材料不齐全，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心确有向联丰房地产公司出具整改意见书。2、漳州市国土资源局的工作人员出示了一份联丰房地产公司土地分户申请书，该申请书落款仅为2016年，没有月份和日期的落款，无法查明联丰房地产公司于何时向漳州市国土资源局提交土地分户申请材料。 一审法院认为，吴泽洪与联丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。虽然吴泽洪于2014年12月8日与联丰房地产公司办理涉案房屋天隆名府一期2幢1004号房屋交接手续，但是联丰房地产公司已经于2014年9月18日在闽南日报刊登交房公告，根据双方约定，交房公告登报之日起3天内视为联丰房地产公司履行通知交房义务，因此吴泽洪最迟应该在2014年9月20日到联丰房地产公司处办理交房手续，吴泽洪延期办理交房手续所产生的损失不应归责于联丰房地产公司，故本案逾期交房期间应从2014年7月1日起计算至2014年9月20日止，共计82天。根据吴泽洪与联丰房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，联丰房地产公司可据实予以延期，故本案应扣除2012年7月16日至2014年6月30日期间据实予以合理延期的天数64天。联丰房地产公司提出合同约定的违约责任标准高于吴泽洪实际损失额，要求予以调低，予以采信，经过综合考虑，吴泽洪主张逾期交房违约金比例按照万分之三计算，较为符合其实际损失，予以支持。因此本案联丰房地产公司应支付吴泽洪逾期交房违约金656447×0.0003×（82－64）日≈3544.8元。根据吴泽洪与联丰房地产公司双方约定，联丰房地产公司应在商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。本案实际交房日期为2014年12月8日，联丰房地产公司应在2015年12月8日前协助吴泽洪取得房屋权属证书，联丰房地产公司于2016年4月29日完成协助办证义务，联丰房地产公司逾期协助办证日期为144日，因此，联丰房地产公司应支付的逾期办证违约金为656447元×0.005%×144天≈4726.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、联丰房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付吴泽洪逾期交房违约金3544.8元；二、联丰房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付吴泽洪逾期办证违约金4726.4元；三、驳回吴泽洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费459.7元，由吴泽洪负担315.7元，联丰房地产公司负担144元。 二审期间，双方当事人均未提交证据。 案经本院二审审理，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本案当事人争议的焦点是：联丰房地产公司是否应当支付逾期办证违约金。 本院认为，首先，关于联丰房地产公司完成初始登记义务时间的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，联丰房地产公司作为房地产开发企业除需协助买受人办理房屋所有权登记手续外，还应协助买受人办理土地使用权变更手续，并提供必要的证明文件，联丰房地产公司关于讼争房屋权属登记不包括土地使用权登记的主张，与法相悖，不予支持。联丰房地产公司提供的《漳州市房屋登记收件收据》只能证明其向房屋权属登记机构提交了相关的材料，但未能提供该材料已经于当日通过审核，也没有证据证明买受人业已取得应由联丰房地产公司提供的办理权属登记的相关材料。联丰房地产公司自认其承担的是协助办证义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，联丰房地产公司应将办理商品房权属登记需由其提供的资料交付买受人。即使吴泽洪是委托联丰房地产公司办证，联丰房地产公司亦负有先行通知的义务，但联丰房地产公司提供的2016年1月22日《公告》中并未包含通知办理土地使用权证的内容，联丰房地产公司于当时也尚未完成协助办理土地使用权证的义务。2016年4月29日漳州市国土资源局发布土地分户登记公告，才表明讼争房屋竣工验收报备已完成，买受人可持相关材料办理土地使用权分户登记，一审法院据此认定联丰房地产公司至此才完成协助办证义务，符合合同约定和法律规定，并无不当。联丰房地产公司主张其于2016年1月22日即完成协助办证义务不能成立。其次，关于协助办证的期限问题。联丰房地产公司上诉主张根据《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，房屋初始预登记变更为交房后365日，则合同第十四条中的90日内取得房屋权属证书也应相应地理解为395日内取得房屋权属证书。经审查，双方通过《补充协议》约定对联丰房地产公司完成初始登记的期限进行了延长，并未对取得房屋权属登记的时间进行变更，且一审也是以联丰房地产公司完成协助办理土地分户登记的时间作为逾期办证计算的截止时间，因此联丰房地产公司主张协助办证的期限也应变更为395日，缺乏事实依据，不能成立。第三，关于逾期办证是否属于出卖人的原因问题。《补充协议》将协助办证义务从“商品房交付使用后60日内”延长至“商品房交付使用后365日内”，足以证实双方已经充分考虑了办证过程中的必要审核时间，本案讼争房屋初始登记审核和土地分户登记审核均在合理期限内，联丰房地产公司要求将行政审核时间作为“非出卖人的原因”予以扣除，缺乏事实和法律依据。本案中吴泽洪在2019年1月30日才委托办证，一审法院将联丰房地产公司逾期完成协助办证义务的截止日期计算至漳州市国土资源局发布土地分户公告的2016年4月29日，截至该日才可办理产权登记，已经不考虑吴泽洪是否逾期提交委托材料的时间，因此联丰房地产公司上诉主张因吴泽洪办理银行按揭手续影响房屋权属证书的取得时间，不属于出卖人的原因，应当抵扣逾期办证时间，与事实不符，不予采纳。 综上所述，联丰房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人联丰（漳州）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年一月二十日 法官助理杨国栋 书记员邹晓倩