上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11982号上诉人（原审原告）：上海瑞奇置业有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路700弄10号。法定代表人：卓越强，董事长。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：周郭祺，上海市现代律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：上海易东新技术合作公司，住所地上海市长宁区延安西路1782弄1号甲。法定代表人:娄水潮，总经理。被上诉人（原审被告）：上海皇辰食品有限公司，住所地上海市静安区陕西北路408号。法定代表人:刘根林，总经理。委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。原审第三人：唐莉欢，女，1982年7月4日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。原审第三人：曹喆，男，1978年10月13日生，汉族，住上海市普陀区。原审第三人：包海明，男，1967年12月31日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人上海瑞奇置业有限公司（以下简称瑞奇公司）、上海易东新技术合作公司（以下简称易东公司）因与被上诉人上海皇辰食品有限公司（以下简称皇辰公司）、原审第三人唐莉欢、曹喆、包海明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初13740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞奇公司上诉请求：撤销原审判决、改判支持瑞奇公司一审诉讼请求。事实与理由：1、《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形除外，……债务标的不适于强制履行或者履行费用过高。在易东公司明确表示不同意搬离长宁区XX路XX号商业房屋（以下简称涉讼房屋），且于2017年5月10日向上诉人行使优先续租权的情况下，本案租赁合同不适于强制履行，瑞奇公司有权依据《合同法》第一百一十条之规定解除合同。2、被上诉人在一审中明确表示转租、不自用涉讼房屋，故皇辰公司已经违反了合同约定。3、皇辰公司曾派人至涉讼房屋擅自将第三人的经营场所物品搬离至户外，发生矛盾。瑞奇公司对于易东公司的上诉请求表示要求法院依法裁判。易东公司上诉请求：撤销原审判决、改判瑞奇公司、皇辰公司于2018年1月1日签订的《租赁合同》解除。事实与理由：易东公司享有优先承租权，且至今仍使用涉讼房屋并向瑞奇公司支付了使用费，若要求易东公司搬离涉讼房屋，则将给易东公司造成极大的损失。易东公司对于瑞奇公司的上诉请求表示予以同意。被上诉人皇辰公司辩称，不同意上诉人瑞奇公司、易东公司的上诉请求，要求维持原判。原审第三人唐莉欢、曹喆、包海明未到庭，亦未提供书面意见。瑞奇公司向一审法院起诉请求：判令瑞奇公司、皇辰公司于2018年1月1日签订的《租赁合同》（以下简称合同）解除。一审法院认定事实：2018年1月1日，瑞奇公司（出租方、甲方）与皇辰公司（承租方、乙方）就长宁区XX路XX号商业房屋签订了一份租赁合同。租赁合同约定：甲方出租给乙方涉讼房屋，建筑面积127平方米。乙方向甲方承诺，涉讼房屋作为超市、餐饮用途，并遵守国家和本市有关房屋使用的相关规定。乙方保证，不得将房屋或其他任何部分转租、分租、借用、调换使用、联合经营、发包或委托他人经营；租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。在本合同生效后，甲方应于2018年1月1日前将涉讼房屋交付乙方。涉讼房屋无免租装修期；涉讼房屋租赁期内各阶段的租金明细如下：2018年1月1日-2018年12月31日的年租金258,000月租金21,500……。甲、乙双方约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金，保证金为2个月的租金为43,000元。涉讼房屋租金以一季度为一期支付，遵循“先付后用”的原则，每期届满前七天支付下期租金。合同签订之日乙方先预付首期（2018.1.1-2018.3.31）的租金，共计64,500元整，乙方将租赁保证金、租金支付至甲方指定的帐户……；甲方单方面擅自提前解除合同，则视作甲方违约，乙方有权选择继续履行合同或提前解除合同。若乙方选择提前解除合同的，可要求甲方退还乙方结余的租金款项和保证金，若违约金不足以抵付乙方损失的，乙方有权进一步向甲方追索。上述租赁合同签订后，瑞奇公司未按约向皇辰公司交付涉讼房屋，易东公司继续占有使用涉讼房屋，皇辰公司仍以个人名义陆续向瑞奇公司的帐户内支付保证金及租金。一审审理中，瑞奇公司自认收到皇辰公司支付的租金、保证金共计301,000元。2018年5月间，易东公司曾多次报警，报警主要内容为：有人撬门闯入涉讼房屋，将房屋内设备搬出，房屋内钱款丢失；有人到涉讼房屋内滋事，还在店门上加锁。2018年6月7日，瑞奇公司向皇辰公司发出律师函，主要内容：因第三方原因导致涉讼房屋无法向皇辰公司交付，要求解除双方签订的租赁合同，瑞奇公司愿意返还皇辰公司已付的租金及保证金。一审审理中，易东公司就涉讼房屋提供了一份租赁合同。租赁合同记载内容如下：租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，2017年1月1日至同年12月31日的月租金18,150元。租赁期满，瑞奇公司有权收回房屋，易东公司应如期交还。易东公司如要求续租，则须在租赁期满六个月前向瑞奇公司提出书面意向，否则视为易东公司对其续租权的放弃；租赁期满三个月前，若双方未就涉讼房屋达成一致并签署新的租赁合同，则租期届满后，双方租赁关系终止，易东公司如期返还涉讼房屋。易东公司于2018年11月22日向瑞奇公司帐户汇款，易东公司认为该笔款项为2018年度的租金，瑞奇公司确认收到。一审审判人员勘查了涉讼房屋，房屋内有两家餐饮店及一家足浴店。一审法院认为，瑞奇公司与易东公司合同到期后，瑞奇公司、皇辰公司签订了租赁合同，皇辰公司一直按约向瑞奇公司支付租金。本案审理中，瑞奇公司提出的解除理由系《中华人民共和国合同法》第一百一十条。一审法院认为，难以认定瑞奇公司、皇辰公司之间签订的合同客观上无法继续履行，或存在履行费用过高的情形。瑞奇公司、皇辰公司合同未能履行的原因在于瑞奇公司。易东公司主张的“优先承租权”系瑞奇公司与易东公司之间的约定，且易东公司与皇辰公司的承租条件不符合“同等条件”的要求。综上所述，瑞奇公司主张的诉请，一审法院不予支持。需指出的是，瑞奇公司、皇辰公司之间的纠纷应采取合法、文明的途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回上海瑞奇置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由上海瑞奇置业有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为，瑞奇公司请求解除其与皇辰公司于2018年1月1日签订的《租赁合同》的理由是否成立。首先，上诉人瑞奇公司主张适用《合同法》第一百一十条的规定，据以行使解除权。本院认为，该条款规定的是不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的违约责任，而非解除合同的规定。况且该条规定的是守约方追究违约方违约责任的权利，瑞奇公司至今未按合同约定向皇辰公司交付房屋，其显然并非守约方。本院注意到，双方约定“甲方（瑞奇公司）单方面擅自提前解除合同，则视作甲方违约，乙方（皇辰公司）有权选择继续履行合同或提前解除合同”，故即使瑞奇公司本案中一方提出解除合同，皇辰公司亦可依据合同要求继续履行合同。关于瑞奇公司主张的易东公司已于2017年5月10日向上诉人行使优先续租权，故瑞奇公司有权主张解除合同的问题，本院认为，易东公司与瑞奇公司之间约定的优先续租权利，根据合同相对性原则，该约定对皇辰公司并无约束力；且易东公司与皇辰公司的承租条件不符合“同等条件”的要求。至于瑞奇公司主张的履行障碍问题，本院认为，难以认定瑞奇公司、皇辰公司之间签订的合同客观上无法继续履行，或存在履行费用过高的情形。同时本院还注意到，瑞奇公司与易东公司合同到期后，瑞奇公司、皇辰公司签订了租赁合同，皇辰公司按约向瑞奇公司支付租金、保证金。但瑞奇公司未按约交付房屋，存在明显过错，其不具有合同的单方解除权。其次，瑞奇公司主张皇辰公司一审中表示将转租涉讼房屋，构成违约的问题。本院注意到，皇辰公司在一审中表示“被告可以自营，也可以转租。被告跟原告还有其他的合作项目，可以转租的。”本院认为，一方面瑞奇公司并未提供证据证明皇辰公司已与案外人签订转租合同；另一方面，从皇辰公司的表述看，皇辰公司并非明确且确定地表示其必定转租涉讼房屋，故在其实际未转租的情况下，本院难以认定其已构成违约。再次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人瑞奇公司也未证明系争合同符合《合同法》第九十三条、第九十四条关于合同解除条款之规定情形，故本院对瑞奇公司的请求依法不予支持。最后，关于易东公司主张系争合同应予解除的问题。本院认为，易东公司并非该合同的当事人，其主张解除并无合同依据及法律依据。况且，民事诉讼法司法解释规定，在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。本案中，易东公司一审中未提出独立的诉讼请求，其系无独立请求权第三人，且一审法院并未判决易东公司在本案中承担责任，故易东公司提起上诉并无法律依据。易东公司提出，其享有优先承租权及若搬离将会造成很大损失，本院需要指出的是，本案仅涉及皇辰公司与瑞奇公司的租赁合同是否解除的问题。如果涉讼房屋上存在两份有效租赁合同，应如何处理的问题，则并非本案审处范围。至于瑞奇公司、易东公司提出皇辰公司与房屋实际使用人发生矛盾的问题，本院需要指出的是，瑞奇公司、皇辰公司以及易东公司之间的纠纷应采取合法、文明的途径解决。综上，瑞奇公司请求解除其与皇辰公司之间租赁合同的理由不能成立，上诉人瑞奇公司、易东公司的上诉请求，本院均不予支持。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海瑞奇置业有限公司负担80元，上海易东新技术合作公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年一月六日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……