福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9129号 上诉人（原审被告）：柯木菊，男，1949年3月25日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：刘与日，福建闽航律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄美莺，女，1958年6月10日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被上诉人（原审原告）：柯金莺，男，1979年11月4日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：郑进禄，福建闽汀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽丽，福建闽汀律师事务所律师。 上诉人柯木菊、黄美莺因与被上诉人柯金莺房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯木菊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回柯金莺诉讼请求。事实与理由：一、一审未组织调解而迳行判决程序不当。二、一审认定柯木菊参与房屋买卖过程事实认定不清，证据不足。1.柯金莺提供录音光盘只能证明黄美莺个人行为，且黄美莺之后陈述因家人不同意，双方一直在协商。2.村委会证明只体现的房屋的实际居住人。3.证人柯某1用、柯某1良、柯某1芬、柯某2、柯某1付证词不具有公正性和客观性，相关证词不能作为定案证据。除柯某1寿外，其他证人均表述其系通过柯金莺或柯某1寿聊天或酒宴上聊天才知道房屋买卖情况。柯金莺曾拿出《民房产权卖断契》让柯某1用、柯某1良、柯某1安、柯某2、柯某1付在见证人一栏签字，在某次酒宴上，柯金莺以及其堂哥进行了所谓的介绍房屋买卖情况，期间其拿出《卖断契》让参与酒宴的人作为见证人签字。未参与房屋买卖过程的这几位证人以及其他参与《卖断契》签字的人员，在庭前已经单方接受柯金莺影响，产生倾向性判断。证人柯某1用证明其未看《卖断契》内容即签字；柯某1良证明其签字时柯金莺律师在场；柯某1安证明《卖断契》内容有说给他听但已不记得内容；柯某2证明其是柯金莺堂弟，《卖断契》内容没看不知道真假；柯某1付证明《卖断契》去年签署，内容不清楚。这些证人未参与房屋买卖过程，相关证词均为传来证据，不可采信。4.证人柯某1寿证词虽是直接证据，但其与本案具有法律上的利害关系，且系孤证，故其证言不能作为本案定案依据。柯某1寿作为柯金莺代理人参与了所谓的房屋买卖过程，作证时会尽力证明房屋买卖的有效性，证词可能有失公正。 黄美莺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回柯金莺诉讼请求。事实与理由：黄美莺不是适格的房屋卖方，且与柯金莺达成房屋买卖约定系口头约定，未订立书面合同。黄美莺收受购房款并向柯金莺移交房屋钥匙等物品，均系个人行为。房屋产权证及所属土地使用权证的登记名字均非黄美莺而是其配偶柯木菊。在柯木菊未参与的情况下或未追认的情况下，黄美莺的相关行为没有法律效力，而且口头协议未及时清结的，亦不产生法律效力，按照不动产的现行规定，黄美莺亦没有权利作为当事人在不动产管理部门处申请变更登记。另，诉争房屋所在门楼村，现属福州滨海新城核心区范围，已列入规划红线，不动产管理部门暂停办理不动产变更业务，诉争房屋无法办理不动产变更登记。 柯金莺辩称，一、黄美莺主张双方约定系口头约定未书面签订合同属于无效约定的请求不应得到支持。柯金莺与柯木菊、黄美莺系远方房亲戚，2009年上半年，双方口头订立房屋买卖合同，约定以27000元的价格将坐落于漳港镇门楼村新塘铺路1号的2层砖木结构的房子出卖给柯金莺。柯某1寿将款项交给柯木菊、黄美莺之前，曾询问两人是否达成一致意见，黄美莺说双方已同意买卖该房屋。柯某1寿欲立字据为证，但黄美莺说俩夫妇不识字，但既然拿钱就不会反悔，后柯某1寿将27000元购房款交予黄美莺、柯木菊；当日黄美莺、柯木菊也将该房屋的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证交付给了柯金莺并承诺今后会协助柯金莺办理过户手续。柯金莺接收该房屋后花费十几万对房屋进行重新装修，2010年该房子装修完成柯金莺便入住，居住至今。根据《合同法》第三十六条规定，本案柯金莺与柯木菊、黄美莺之间的买卖合同成立。二、柯木菊、黄美莺均以柯木菊对黄美莺出卖房屋的事实不知情为由，主张约定无效，与事实不符。柯金莺与黄美莺交涉房屋购买事宜以及黄美莺交付房屋钥匙以及物品时柯木菊均在场，并且柯金莺交付房款之后，就开始着手装修并居住至今，即使柯木菊对交易当时的情况不知情，此后也应当知悉。录音证据第20:57-21:20分柯木菊说房子卖给柯金莺10年左右，当柯木菊堂姐柯瑞英问其为何记得这么清楚时，柯木菊回答说因为柯某1坚和柯某1强也是同年建房的。黄美莺在录音中也说到其将该诉争房屋的产权证给了柯金莺，因其现住房子没有产权证，所以在其孙子读书时向柯金莺借用诉争房屋产权证，后又归还。由此可见柯木菊对于卖房一事是知情的。柯金莺在诉争房屋居住十年，期间柯木菊也未向柯金莺讨回房屋，即便柯木菊交易时不在场，后续十年未讨要房屋，应当视为对柯金莺购买房屋这一事实的默认。三、柯木菊称《卖断契》是在酒席上签字，证人受柯金莺单方面影响，产生主观倾向性判断与事实不符。柯金莺向柯木菊购买房屋一事在村里众所周知。证人是自愿为柯金莺作证证明双方房屋买卖事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。 柯金莺向一审法院起诉请求：1.确认柯金莺与柯木菊、黄美莺的房屋买卖协议合法有效；2.判令柯木菊、黄美莺继续履行房屋买卖协议，协助柯金莺办理集体土地建设使用权（土地使用权证：长漳集建91字第××号）及房所有权证（航房权证Ｈ字第××号）变更手续。 一审法院认定事实：柯金莺与柯木菊系远房族亲，柯木菊与黄美莺系夫妻关系，案涉房屋系柯木菊、黄美莺的夫妻共同财产。2009年4月份，柯金莺经柯某1寿介绍向柯木菊、黄美莺购买其位于福州市长乐区两层砖木结构的房屋。柯金莺将购房款27000元交由柯某1寿代为交付，柯某1寿将上述款项亲自交付给了柯木菊、黄美莺（当时黄美莺接的钱）。柯木菊、黄美莺收到购房款后，当场将房屋的钥匙、土地使用权证、房屋所有权证交付给了柯某1寿；其后柯某1寿转交给了柯金莺。当时，双方未就房屋买卖签订书面合同。随后，柯金莺装修了案涉房屋，并搬入居住至今。截至目前为止，双方未对案涉房屋的集体土地建设使用权（土地使用权证：长漳集建91字第××号）及房所有权证（航房权证Ｈ字第××号）进行变更。 一审法院认为，柯金莺与柯木菊、黄美莺之间口头约定的房屋买卖合同，双方当事人的主体适格，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立并有效。柯木菊抗辩其并未参与房屋买卖事宜，且对房屋买卖事宜并不知情，但并未提供证据予以证明。根据证人证言及双方当事人的庭审陈述，可认定如下事实：1.柯金莺持有案涉房屋的土地使用权证、房屋所有权证十余年；2.柯金莺在案涉房屋已居住十余年，柯木菊知晓柯金莺居住在案涉房屋的事实，却未向柯金莺收取房屋或主张过权利；3.证人柯某1寿所述柯木菊、黄美莺皆同意卖房，在其代为交付购房款时，柯木菊、黄美莺均在场；证人柯某1安所述其前去调解双方之间的纠纷时，柯木菊表明其当时并未接钱，接钱的是黄美莺；柯某1安询问黄美莺此事时，黄美莺表示“人都有错”；两证人证言能互相印证，证实柯某1寿交付购房款时，柯木菊在场。综上，可认定柯木菊知晓房屋买卖的事宜，且同意并参与了房屋买卖。故对柯木菊抗辩房屋买卖未经其同意，系无效买卖，依法不予支持。柯金莺已履行了支付购房款的义务，柯木菊和黄美莺事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，依照约定协助柯金莺变更集体土地使用权证和房屋所有权证。 黄美莺经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，判决：一、柯金莺与柯木菊、黄美莺的房屋买卖协议合法有效；二、柯木菊、黄美莺应于本判决生效之日起十日内协助柯金莺办理集体土地建设使用权（土地使用权证：长漳集建91字第××号）及房屋所有权证（航房权证Ｈ字第××号）的变更手续。案件受理费475元，减半收取237.5元，由柯木菊、黄美莺负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，在案证据能够证明柯木菊、黄美莺以27000元的价格将坐落于漳港镇门楼村新塘铺路×号的2层砖木结构的房子出卖给柯金莺的事实。柯金莺支付了全部购房款，履行了合同的义务，故一审认定柯木菊和黄美莺应依约协助柯金莺变更集体土地使用权证和房屋所有权证并无不当，本院予以维持。 综上所述，柯木菊、黄美莺上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费475元，由柯木菊、黄美莺各负担237.5元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年一月三日 法官助理陈奇 书记员林雨婷