吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初218号原告：中国银行股份有限公司延边分行，住所地吉林省延吉市人民路107号。法定代表人：崔耕，行长。委托诉讼代理人：谭宝臣，该行职员。委托诉讼代理人：李钟学，吉林孚达律师事务所律师。被告：耿新虎，男，1974年10月15日出生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔顺姬，檀君律师事务所律师。被告：张品，女，1974年11月16日出生，汉族，住吉林省延吉市。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街友谊路26号。诉讼代表人:吉林达公伟业律师事务所，该企业管理人。委托诉讼代理人：路颖超，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：朴今顺，女，1973年2月18日出生，朝鲜族，现住吉林省延吉市。原告中国银行股份有限公司延边分行（以下简称中行延边分行）诉被告耿新虎、张品、延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）、第三人朴今顺金融借款合同纠纷、抵押合同纠纷、保证合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行延边分行的委托诉讼代理人谭宝臣、李钟学，被告耿新虎及委托诉讼代理人崔顺姬、宇航公司的委托诉讼代理人路颖超到庭参加了诉讼。被告张品，第三人朴今顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行延边分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告耿新虎及被告张品还原告贷款本金134771.16元，偿还截止2018年3月20日止的利息6288.25元，罚息685.70元，三项合计为141745.11元，并判令被告承担其还清原告贷款结清为止的利息及罚息。2、判令解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告耿新虎签订的《个人购房借款与担保合同》，其抵押按揭贷款房屋抵押及担保合同部分继续有效。3、判令宇航公司承担连带担保责任。4、判令《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》有效。并判令原告对抵押担保物享有优先受偿权。5、判令三被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。事实与理由:2007年12月10日，被告从原告处贷款20万元人民币，双方签订了《个人购房借款与担保合同》，月利率为5.546%o（详见合同书),逾期贷款罚息利率为本合同第八条规定的按中国人民银行规定的逾期利率50%计收利息。贷款期限为20年，还款方式为等额本息还款法，月还款额1508.60元。合同签订后，原告按约履行了付款义务,但被告却违约，偿还至2016年12月20日就拒不偿还我行贷款。共偿还122625.35元,其中偿还本金65228.84元,利息57248.87元，罚息147.64元。从2016年12月20日拖欠我行贷款后至今没有偿还我行贷款,虽经原告多次催收,但三被告均拒绝履行偿还义务。无奈,原告依据相关法律规定,特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉求，以维护原告的合法权益。耿新虎辩称，1、原告的诉讼请求给付之诉，但又要解除合同，故原告的诉讼请求不同性质的诉讼请求；2、借款合同及商品房购房合同不具有真实性、合法性。耿新虎购买的购房合同根本没有履行；3、耿新虎签订借款合同之后，未偿还过该项贷款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。延吉市宇航房地产开发有限公司辩称，目前宇航公司的法定代表人和工作人员没有向管理人移交财务账本和财产。对原告要求宇航公司承担担保责任及房屋抵押的优先受偿,由原告举证,尊重法院裁判,对于具体的请求数额,因2017年9月末法院受理宇航公司破产清算一案,如果债务成立的话,受理之后的费用(利息和罚息)不承担责任。张品、朴今顺未提供答辩意见。中行延边分行围绕诉讼请求依法提交了《营业执照复印件》《个人购房借款与担保合同》《借款借据》《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》《贷款申请、审批表》《商品房买卖合同商品房预售许可证》《按揭基本情况表》《声明书》等证据。本院组织当事人进行了质证，耿新虎、宇航公司对中行延边分行提交的除《商品房买卖合同商品房预售许可证》以外的证据的真实性均无异议，故本院对原告提供的证据予以采信。本院认定如下事实：耿新虎、张品系夫妻关系。2007年11月6日，耿新虎作为买受人与出卖人宇航公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2007192021102）。合同约定“一、项目建设依据：位于延吉市××路西，编号为09-03-05的土地上建设的商品房河畔花园（工委小区），建设工程规划许可证号为Y2005013，施工许可证号为222401200706050101。二、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为延吉市房产管理局，商品房预售许可证号为2007192。三、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为河畔花园（工委小区）第3幢2单元1102号房，该商品房产权登记建筑面积共107.75平方米。四、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2800元，总金额（人民币）叁拾零万壹仟柒佰零拾零元整。五、付款方式及期限：买受人按揭贷款方式按期付款。六、交付期限：出卖人应当在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2007年11月6日，该商品房购房首付款101700元以耿新虎名义通过中行延边分行现金存款的方式向宇航公司支付，宇航公司向耿新虎出具收据。2007年11月28日，耿新虎向中行延边分行申请借款，“交易信息”栏中房屋信息登记为延吉市梨花路南、公新街以西工委小区（河畔花园）3#2单元-1102号，申请人及共有人声明处分别由耿新虎与张品签名。2007年11月30日，中行延边分行同意耿新虎的申请。2007年12月10日，耿新虎作为借款人（甲方）与中行延边分行（乙方）签订《个人购房借款与担保合同》，宇航公司（丙方）作为该合同的保证人。合同约定：“一、贷款及用款：乙方根据甲方的申请,同意向甲方发放购房抵押贷款，贷款金额为20万元；贷款期限自2007年12月10日至2027年12月10日，从贷款发放之日(《借款借据》载明的借款日期)起,共计240个月。二、利息计算方法及还款方式：月利率为5.546‰；乙方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定计收利息,利率按本合同约定利率上浮50%执行；还款方式为等额本息还款法，甲方在贷款发放次月起逐月还款，还款总月数为240个月，每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）。三、贷款抵押担保及相关约定：商品房预售合同（或房地产证）编号为2007192，房产地址为延吉市××路西，楼宇名称、座别及房号为工委小区（河畔花园）3#2单元-1102号，建筑面积107.75平方米，购房总价为301700元；甲方在本合同项下的抵押物之抵押权设定并登记或备案完毕之日，应将《商品房预售合同》和他项权证（或抵押备案证明材料）原件交乙方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止；甲方及丙方应协助乙方或乙方委托的机构办理抵押备案或抵押登记手续，在抵押期间内甲方已按期或提前归还贷款本息后，乙方应出具书面证明协助甲方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由乙方执管的他项权证（或抵押备案证明材料）原件交还甲方。四、贷款的保证担保：本合同由丙方为甲方在本合同项下提供连带责任保证。若甲方不能向乙方偿还贷款本息或因甲方违约被乙方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带清偿责任。五、甲方授权：甲方授权乙方，从甲方在乙方处开立的存款账户（账号为×××）内扣收本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；乙方有权从该账户上直接划收甲方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用等内容，甲方（手押）：耿新虎，乙方（公章）中国银行股份有限公司延边分行，丙方（公章）：延吉市宇航房地产开发有限公司，签约日：2007年12月10日”。同日，中行延边分行向耿新虎的账户（账号为×××）支付了20万元。截至2016年12月20日，已偿还本金65228.84元,利息57248.87，罚息147.64元。至2018年3月20日止尚欠本金134771.16元和利息6288.25元、罚息685.70元，合计141745.11元。2007年12月4日，延吉市房地产交易中心出具《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》，载明抵押权人为中国银行延边分行，保证人为宇航公司，抵押人、借款人为耿新虎，房屋坐落工委河畔花园，房号2-1002号（门牌：1a-2-18，产籍号：10-17-597，建筑面积：107.75平方米，房屋总价：303209元，借款金额：20万元），抵押期限自2007年12月5日至2027年12月5日。2017年10月13日，本院受理宇航公司破产清算案件。截至2017年10月12日耿新虎未清偿的利息为3662.55元,罚息300.56元。本院认为，（一）关于案涉借款合同效力及耿新虎、张品应否承担清偿借款本息的民事责任问题。根据中行延边分行提供的《个人一手房屋贷款申请、审批表》案涉《个人购房借款与担保合同》《借款借据》《商品房买卖合同》等证据，足以认定耿新虎知晓案涉借款及抵押合同的基本内容，其作为借款人，应承担清偿借款本息的义务。张品作为其配偶，对夫妻共同债务应承担清偿义务。耿新虎提出的《商品房买卖合同》根本没有履行及签订《个人购房借款与担保合同》之后未偿还过该项贷款，因此应当驳回中行延边分行的诉讼请求的抗辩理由于法无据，本院不予支持。（二）关于中行延边分行提出的解除借款合同的主张。本案中，中行延边分行与耿新虎签订的借款合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，中行延边分行依约履行了义务，耿新虎归还了部分借款本金，但未按照合同约定按时支付利息，已构成违约。根据合同约定，未按期还本付息的，贷款人有权宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，耿新虎逾期未付利息构成违约时，中行延边分行请求解除合同符合双方约定和法律规定。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，中行延边分行在借款到期后请求耿新虎还本付息符合法律规定，应予支持。（三）关于宇航公司应否承担连带担保责任的问题。案涉《个人购房借款与担保合同》明确约定宇航公司为耿新虎在该合同项下提供连带责任保证。若耿新虎不能向中行延边分行偿还贷款本息或因耿新虎违约被中行延边分行要求提前清偿贷款本息和费用时，宇航公司将承担连带清偿责任。现耿新虎违约未能按期清偿借款本息，故宇航公司应对耿新虎所负债务承担连带清偿责任。但依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”规定，宇航公司承担利息的范围限于2017年10月13日本院受理宇航公司破产清算案件之前。（四）关于中行延边分行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。系争房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据我国物权法第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行延边分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，中行延边分行行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。被告张品，第三人朴今顺经传票传唤拒不到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，本院可以依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：（一）解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告耿新虎签订的借款合同（编号为JNRBAA20070065）;(二)被告耿新虎、张品于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司延边分行贷款本金134771.16元及截至2018年3月20日止的利息6288.25元,罚息685.70元,合计141745.11元。自2018年3月21日起至贷款实际付清之日止的利息、罚息，按照借款合同约定的标准计算；（三）延吉市宇航房地产开发有限公司对借款本金134771.16元及截至2017年10月12日的利息3662.55元,罚息300.56元承担连带清偿责任；（四）驳回原告中国银行股份有限公司延边分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3135元，由耿新虎、张品、延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  金春秋审判员  崔 玉审判员  葛福祥二〇二〇年一月七日书记员  王雅琦