重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0102民初7888号原告：重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区中山路9号，统一社会信用代码915001026608964393。法定代表人：吉仕林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：杨艳，男，1983年10月16日出生，汉族，居民，住四川省盐亭县。委托诉讼代理人：肖露，重庆山语律师事务所律师。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司（以下简称重庆科润公司）与被告杨艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆科润公司的委托诉讼代理人杨露、被告杨艳的委托诉讼代理人肖露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆科润公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》于2019年5月17日解除；2、请求判决被告立即向原告返还位于重庆市涪陵区XXX商业用房；3、请求判决被告向原告支付从2018年11月1日起至2019年5月17日止的租金143861.48元，并以前述金额为基数按照月利率2%的标准从2018年11月1日起至租金付清之日止向原告支付违约金；4、请求判决被告从2019年5月17日起至2019年11月19日止，按照租赁合同约定的日租金1.5倍的标准计算向原告支付商铺占用费；5、请求判决被告向原告支付按照3个月租金计算的违约金69981.12元；6、请求判决被告向原告支付律师费10000元；7、请求确认原告不予退还被告所缴纳的履约保证金20000元。事实和理由：2016年3月7日，原告（甲方）与重庆星际健身有限公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》约定，由乙方租赁原告所有的，位于重庆市涪陵区XXX商业用房；租赁建筑面积约1413.76㎡；商铺租赁期限为60个月，自2016年1月16日到2021年1月15日；2016年1月16日至2018年1月15日为商铺免租优惠期，优惠期乙方缴纳租金为175306.24元；2018年1月16日至2019年1月15日，租金为21206.40元/月；2019年1月16日至2020年1月15日，租金为23327.04元/月；从2018年1月16日起，严格按照每三个月作为1个计租档期，各期租金均在每一期开始提前十五日缴纳；乙方未能按照合同约定按时缴纳租金的，按逾期未缴纳金额每日千分之三累计计算违约金。2016年11月16日，原告与重庆星际健身有限公司、被告杨艳签订《权利义务转让协议》约定，由重庆星际健身有限公司将原《商业用房租赁合同》中的权利义务概括转让给被告杨艳，原合同承租人由重庆星际健身有限公司变更为被告杨艳，原合同其他条款内容及要求不变。事后，被告杨艳自2018年11月起未再按约向原告缴纳租金，经原告催收无果，原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。被告杨艳辩称，1、我于2019年5月17日收到了原告的解除通知，对此也无异议。2、案涉商铺原告已收回，不存在被告返还商铺的问题，请求法院依法驳回原告的第二项诉讼请求。3、我确实是从2018年11月1日起欠付租金，但是原告主张的租金标准是否正确，我无法核实，请法院依法查实。4、我只有一个违约行为，原告已经在第五项、第七项诉讼请求中主张了违约金，我不需再支付租金按月利率2%计算的违约金，同时原告主张的商铺占用费1.5倍计算过高，应当按照正常租金的标准计算商铺占用费。5、我对于第五项诉讼请求的违约金69981.12元予以认可，我认为这就是案涉合同应支付的唯一的违约金。6、律师费金额太高，我认为3000元合理，需要原告提供相应的合同及发票，如果没有我就不应该支付。7、被告缴纳的履约保证金应当在租金中予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据：1、商业用房租赁合同、权利义务转让协议、不动产权证、履约保证金收据、租金交纳收据，拟证明原、被告之间形成了租赁合同关系，并对双方的权利义务进行了约定，原告出租的房屋系自有房屋等事实。被告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联系无异议，但是按照合同约定被告只需向原告支付3个月的租金作为违约金，不应再另行支付其他违约金，同时重庆星际健身有限公司应当承担连带清偿责任。2、租金催缴通知书、EMS邮寄单据及邮件查询单、解约通知书、EMS邮寄单据及邮件查询单，拟证明被告拖欠原告租金，原告按照合同约定向被告发出解除通知书，被告予以签收，双方的租赁合同于2019年5月17日解除等事实。被告质证后认为，对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但是对违约金的计算标准我不认可。3、法律事务委托合同、律师费发票、银行进帐单，拟证实原告为维权支付了10000元的律师费。被告质证后认为，对证据3无异议，但我认为律师费过高，应按照3000元计算。由于原、被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对原告出示的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月7日，原告作为出租人（甲方）与重庆星际健身有限公司作为承租人(乙方)签订《商业用房租赁合同》约定，甲方将其所有的位于重庆市涪陵区XXX商业用房出租给乙方，用于商业经营使用，该商铺承租建筑面积约1413.76平方米，最终以房屋测绘报告确认的建筑面积为准；乙方租赁该商铺后，只能从事健身房经营活动，除取得甲方的书面同意外，乙方不得擅自改变该商铺的用途；乙方必须于2016年1月16日前自行到甲方办理该商铺的交接手续（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延），如因甲方原因造成延期交付的，本合同约定的租赁期相应顺延，且免租期及约定的其他费用收费时间同时顺延；乙方必须于2016年3月15日前完成装修工程并开业（因甲方原因延期交付该商铺的可相应顺延）；租赁期限为60个月，即2016年1月16日到2021年1月15日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）；该商铺装修期为2个月，即2016年1月16日至2016年3月15日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）；该商铺优惠期为24个月（含二个月装修期），即2016年1月16日至2018年1月15日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延），优惠期乙方缴纳租金总额175306.24元；由于优惠期甲方给与乙方租赁大幅度优惠，因此如乙方原因造成甲方按约定解除本合同或者乙方擅自终止本合同的，乙方应向甲方支付优惠期间的优惠租金282752元，乙方应在本合同解除后7日内不足优惠期间的优惠租金；该商铺正常计租期限为36个月，即2018年1月16日至2021年1月15日（因甲方原因逾期交房的租期相应顺延）；2018年1月16日至2019年1月15日租金为21206.40元/月、2019年1月16日至2020年1月15日租金为23327.04元/月、2020年1月16日至2021年1月15日租金为25447.68元/月；为扶持乙方经营，甲、乙双方同意从2018年1月16日起，该商铺租金按照每三个月为一个计租档期，第一个计租档期即2016年1月16日至2017年1月15日的租金36757.76元，于本合同签订时支付；第二个计租档期即2017年1月16日至2017年6月15日的租金59377.92元，于第一个档期结束前15日前即2017年1月1日前支付；第三个计租档期即2017年6月16日至2017年11月15日的租金59377.92元，于第二个档期结束前15日前即2017年6月1日前支付；第四个计租档期即2017年11月16日至2018年1月15日的租金19792.64元，于第三个档期结束前15日前即2017年11月1日前支付；第五个计租档期即2018年1月16日至2018年4月15日的租金63619.20元，于第四个档期结束前15日前即2018年1月1日前支付；以后计租档期以此类推；租金的支付方式为先付费后使用；第一个计收档期租金在本合同签订时，由乙方缴纳给甲方，第二个计收档期租金在上期结束十五日前即2017年1月1日前，由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳；以后各期租金均在前一期结束前十五日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳，实行先缴纳租金后使用；乙方在签订本合同时需一次性缴纳履约保证金20000元，甲方有权在乙方拖欠租金等任何费用以及乙方给任何第三方造成损失有可能由甲方承担责任及有其他违约行为情形下，进行扣除；当租赁期满或中途终止合同后，经确认乙方无违约行为的，甲方应在乙方交还该商铺并结清全部费用后90日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约或者有欠费的，甲方在扣除违约金、损失及欠费后将剩余部分不计利息全部返还给乙方；租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或者因乙方责任甲方根据约定单方终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金282752元并向甲方按当年月租金计算（当年无月租金标准的，则按13元/平方米.月支付3个月租金作为违约金），并且乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有；乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金；逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同；乙方未按本合同约定按时交还租赁商铺的，每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金；因乙方原因甲方按本合同约定单方终止合同的，本合同自甲方通知送达之日解除，解除后乙方应在7日内撤场并将该商铺交还甲方，否则每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算承担违约金；若一方违约，违约方及违约方担保人还必须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用；乙方拖欠租金累计超过30日或无正当理由闲置（歇业）超过30日以上的，甲方可单方终止本合同并收回该商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿，因上述情形终止本合同的，本合同自甲方通知送达之日解除等内容。合同签订当日，原告按约将案涉商铺交付给重庆星际健身有限公司使用，并确定租期从2016年3月7日起计算。2016年3月11日，重庆星际健身有限公司向原告缴纳了履约保证金20000元。2016年11月16日，原、被告与重庆星际健身有限公司签订《权利义务转让协议》约定，自本协议签订之日起，重庆星际健身有限公司将原《商业用房租赁合同》中的权利义务概括转让给被告，原告同意该转让，即原合同中乙方变更为被告，原合同的其他条款内容及要求不变；本协议生效前，原告与重庆星际健身有限公司已履行的部分，被告予以认可，不再重复履行；自本协议签订之日起，被告应完整履行原合同项下约定的由重庆星际健身有限公司承担的所有义务与责任；除本协议另有约定外，本协议签订后重庆星际健身有限公司不再享有合同权利和承担合同义务，重庆星际健身有限公司不得再向原告主张原合同项下的权利或提出任何主张；被告再签订权利义务转让协议当日缴纳下一档2017年（3月7日-8月6日）租金59377.92元等内容。上述协议签订后，被告于2016年11月16日向原告缴纳了自2017年3月7日起至2017年8月6日止的租金59377.92元。2017年7月31日，被告向原告缴纳了自2017年8月7日起至2018年1月6日止的租金59377.92元。2017年12月29日，被告向原告缴纳了自2018年1月7日起至2018年3月6日止的租金。2018年9月30日，被告向原告缴纳了自2018年9月7日起至2018年10月6日止的租金21206.40元。2018年10月31日，被告向原告缴纳了租金18000元。从2018年11月1日起，被告未再支付原告租金。2019年2月25日，原告通过EMS快递方式向原告寄送落款时间为2019年2月11日的《租金催缴通知书》，该通知书载明：截至2019年1月31日被告尚欠租金55338.86元，要求被告收到本函件三日内到原告相关部门缴纳所欠租金及相关违约金，如逾期仍未缴纳，则原告将根据合同约定追究被告的违约责任等内容。同年2月27日，被告收到上述租金催缴通知书。2019年5月15日，原告又通过EMS快递方式向原告寄送落款时间为2019年5月1日的《解约通知书》，该通知书载明“……截止2019年4月30日贵方已欠我司租金105758.37元……1、自本通知书发出之日起解除双方商业用房租赁合同，租赁合同自本通知到达贵方即刻失效。2、解除租赁合同后，我司将按原双方合同约定，扣除贵方缴纳的履约保证金。请贵方于收到本通知书之日始7日内终止一切经营活动并自行搬离承租商铺，并按合同约定支付我司违约金63619.2元、优惠租金282752元、租金欠费105758.37元、物业欠费59379.1元、水费3337.4元、公摊费2926.5元、电费6054.15元。共计523826.72元。逾期我司将根据双方签订的租赁合同约定条款及相关法律规定收回租赁物，由此造成的损失和责任均由贵方自行承担。”2019年5月17日，被告收到该解约通知书。事后，被告仍未履行支付租金的义务，原告遂诉至本院。庭审中，原告陈述案涉商铺已于2019年11月19日自行收回，被告对此无异议。原、被告均认可被告从2018年11月1日起欠付租金，并认可双方租赁合同于2019年5月17日解除。同时，原告主张从2018年11月1日起至2018年3月6日的租金为88930.06元；从2019年3月7日起至2019年3月31日止的租金为18812.13元、从2019年4月1日起至2019年4月30日止的租金为23327.04元、从2019年5月1日起至2019年5月17日止的租金为12792.25元。另查明，原告为实现本案债权已支付律师代理费10000元。本院认为，原告与重庆星际健身有限公司签订的《商业用房租赁合同》和原、被告与重庆星际健身有限公司签订的《权利义务转让协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原承租人重庆星际健身有限公司已将租赁合同中的权利义务转让给被告，原告对此亦表示同意，因此原、被告之间的租赁合同关系依法成立并有效。当被告收到原告解约通知书时，双方签订的合同及协议即解除，被告应按合同约定的期限向原告返还租赁商铺、支付租金并承担违约责任。关于合同期内租金的问题。本院认为，因原、被告在庭审中均认可双方租赁合同已于2019年5月17日解除，故本院确认原、被告签订的《商业用房租赁合同》于2019年5月17日解除。由于原告主张的从2018年11月1日起至2019年5月17日止的租金143861.48元，未超过按照《商业用房租赁合同》约定实际计算的租金标准，且被告同意将其缴纳的保证金20000元用于抵扣其尚欠的租金，因此本院确认被告还应向原告缴纳租金123861.48元。关于逾期支付租金违约金的问题。本院认为，原告已按约将案涉商铺交付给被告使用，但被告却未按约足额向原告缴纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，每三个月为一个计收档期，租金的支付方式为先付费后使用，租金在上期结束十五日前支付，故从2018年11月1日起至2019年2月6日止的租金47723.66元（67723.66元-20000元）被告应在2018年10月22日前支付；从2019年2月7日起至2019年3月6日止的租金21206.40元以及从2019年3月7日起至2019年5月6日止的租金46654.08元，被告应在2019年1月23日前支付；从2019年5月7日起至2019年5月17日止的租金8277.34元，被告应在2019年4月21日前支付。由于租赁合同中约定被告未按时缴纳租金的，按逾期未缴纳金额的千分之三按日支付违约金，而原告现仅主张逾期付款违约金按照年利率24%计算，该主张符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应支付原告租金123861.48元及按年利率24%计算的迟延支付租金的违约金（以47723.66元为基数从2018年10月23日起计算至付清之日止；以67860.48元为基数从2019年1月24日起计算至付清之日止；以8277.34元为基数从2019年4月22日起计算至付清之日止）。关于返还租赁物的问题。本院认为，原、被告均认可双方的租赁合同关系于2019年5月17日解除后，被告应当向原告返还租赁物，但由于原告已于2019年11月19日自行收回租赁物，且被告对此亦无异议，因此对于原告主张被告返还涉案租赁物的诉讼请求，本院不再支持。关于商铺占用费的问题。本院认为，当租赁合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，被告未返还租赁物，应承担赔偿原告租赁物占用损失的民事责任，租赁物占用损失按解除租赁合同时当年的租金标准23327.04元/月计算至返还租赁物之日止。由于原告已于2019年11月19日自行收回租赁物，因此本案的商铺占用费为141517.38元{23327.04元/月×6个月（即从2019年5月18日起至2019年11月17日止）+23327.04元/月÷30天×2天（从2019年11月18日起至2019年11月19日止）}，对于原告相应的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张被告支付从解除合同之日起至返还租赁物按日租金1.5倍计算的商铺占用损失、支付按3个月租金计算的违约金69921.12元、不予退还被告缴纳的履约保证金20000元等诉讼请求，尽管租赁合同对其违约责任名称的称谓不同，但其性质仍属违约金性质，在本案中，原告已向被告主张了违约损失，即迟延支付租金的利息损失和房屋占用损失，又向被告主张违约金、不予退还履约保证金等，其主张过高，应以实际损失为限，但由于被告对于原告主张的违约金69981.12元无异议，因此本院确认被告应向原告支付违约金69981.12元，而被告交纳的履约保证金20000元用于抵扣尚欠的租金。关于律师费10000元的问题。本院认为，根据租赁合同的约定，违约方须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费等费用，而原告为实现本案债权已支付律师费10000元，故对于原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司与被告杨艳之间签订的《商业用房租赁合同》于2019年5月17日解除；二、被告杨艳于本判决生效后10日内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司从2018年11月1日起至2019年5月17日的租金123861.48元，并支付按年利率24%计算的逾期支付租金的违约金（以47723.66元为基数从2018年10月23日起计算至付清之日止；以67860.48元为基数从2019年1月24日起计算至付清之日止；以8277.34元为基数从2019年4月22日起计算至付清之日止）；三、被告杨艳于本判决生效后10日内赔偿原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司商铺占用费141517.38元；四、被告杨艳于本判决生效后10内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司违约金69981.12元；五、被告杨艳于本判决生效后10日内支付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司为实现本案债权产生的律师费10000元。六、驳回原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5158元，减半收取2579元，由原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司负担279元，被告杨艳负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  周慧二〇二〇年一月七日书记员  王愉