湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初15037号原告（反诉被告）：喻某某，男，1969年10月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告（反诉原告）：湖南省某培训学校，住所地：长沙市麓山南路含浦科教园区，统一社会信用代码：524300000835554653。法定代表人：刘某1，校长。委托代理人：刘某2，男，1987年4月18日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系该公司员工。委托代理人：周某，女，1997年2月20日出生，汉族，住湖南省华容县，系该公司员工。原告（反诉被告）喻某某诉被告（反诉原告）湖南省某培训学校（以下简称“协成消防学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，被告提起反诉，本院依法受理，由审判员徐琼依法适用简易程序，就本、反诉一并公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告（反诉被告）喻某某到庭参加诉讼，被告（反诉原告）协成消防学校的委托代理人刘某2、周某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喻某某向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告支付原告本期房屋租金60000元及逾期交付本期租金的违约金30000元，两项共计90000元；二、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年7月，原告根据被告要求将原告所有的坐落于共计宿舍三十二间腾空，并根据被告需要投入装修拾多万元。原、被告双方于2018年8月29日签订《租房协议》，被告于2018年9月4日将《租房协议》规定的租金及押金打入原告账户。第二次租金经原告与被告多次催要，最后被告安排一位王姓负责人（联系电话186××××1811）负责处理，并支付了第二次租金；原告于2019年8月初即通知第二次付租金的负责人王总催要本次租金，但其告知原告，要原告与被告委托人刘某2联系，故原告与被告委托人刘某2沟通催要房租，但其以各种理由推诿，拒不支付。故原告为维护其自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告协成消防学校辩称，第一、关于房租与违约金。被告共向原告喻某某交付2018年9月1日至2019年8月30日的房租共120000元。后双方因续租问题未达成一致，被告于9月30日前将人员和部分物资进行了搬离，部分物资被喻某某扣押。故按理，被告只有2019年9月份一个月的房租1万元未向原告支付。关于违约金，被告于2018年初向岳麓区滨江新区租用原湖南商学院校区场地用来与长沙南方职业学院校企合作办学（南方职业学校中转部），因办学需要与学校旁原告喻某某签署房屋租赁合同，租房用于教职工宿舍。2018年12月，长沙南方职业学院中专部被迫迁回本部，被告也无法在此场地再继续办学，因师生较少，租房基本闲置，2019年1月被告曾与原告交涉解除租赁合同事宜，但原告以装修花费了7万元为由持反对意见，被告表示可以理解，因此，被告又续租了半年，2019年8月被告退出场地。在此期间，被告曾多次提出要取消此房屋租赁关系，由于当时租房系办学所需，后因政策原因无法办学，视为不可抗拒因素。所以再续租系不合理行为，因此，并不是被告无故不租而违约。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》中第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。”本案中，原告未出具房屋建设工程许可证，与被告签订的租赁合同为无效合同。因涉案租赁合同无效，被告仅按照房屋租赁的使用期限支付占有使用费即可。被告于2019年9月25日撤离，并以电话告知原告，原告已知情。因合同无效，现原告要求被告支付不在使用期限的房租和违约金没有法律依据。被告已经支付的押金10000元，原告应当予以退还。第二、关于诉讼费用。因被告并未拖欠原告的房租，9月份一个月的房租待法院判定后，被扣押物资取出后再付。因此，被告并未违约，租房为办学所需，现无法继续办学，经与原告多次洽谈，原告均予以拒绝。故此，被告不应承担诉讼费用。反诉原告协成消防学校向本院提出以下反诉请求：判令与反诉被告解除《租房协议》。事实与理由：因反诉原告已没在此办学，无法续租，故反诉被告要求续租是强制行为。2019年3月份开始，反诉原告曾与反诉被告多次交涉合同解除事宜，于2019年9月25日前反诉原告的工作人员、物资进行了撤离，但部分物资被反诉被告扣押。25日反诉被告将涉案房屋进行了锁门，反诉原告无法再续租。反诉被告恶意扣押我校物资，曾扣押我校老师车辆的行为损害了反诉原告的合法权益，故请求解除与反诉被告签订的租房合同。反诉被告喻某某辩称，请求法院依据相关法律以及双方之间的协议依法办理。经审理查明：2018年8月28日，原告（反诉被告）喻某某（甲方）与被告（反诉原告）协成消防学校（乙方）签订《租房协议》，协议约定甲方将坐落于岳华村北城组北向楼一层三室一厅带厨卫；二层楼整栋；三层楼一、二层计二套二室二厅带厨卫和二套二室一厅带卫生间计二套；平房二套二室一厅带厨卫，上述住房卫生间配套电热水器租赁给乙方使用。租期五年，自2018年9月1日至2023年8月31日止。租金120000元/年（甲方不承担任何税金由乙方负责），每半年付一次租金，押金10000元。合同签订即付押金和第一次租金，以后每次租金提前一个月付下一次租金，否则甲方按本次租金每日10‰计取违约金，租赁期满后，甲、乙双方办理好交接手续。次日，双方又签订了一份《租房协议》，该协议约定租金12000元/年（甲方不承担租房开票税费，但必须协助乙方办理租房开票事宜），租金半年交付一次，每次60000元。租赁期间，乙方支付10000元租房押金，协议终止甲方须退还押金。合同签订乙方即付押金和第一次租金，共计70000元给原告。以后每次租金提前一月付下次租金，未按约付租金的甲方可按本次租金每日10%计取违约金。租赁期满后，甲、乙双方友好协商可续签。其他事项与上述合同约定的一致。庭审中原告认为2018年8月29日双方签订的《租房协议》中约定的租金12000元/年应系笔误。2018年9月4日，被告（反诉原告）通过银行转账向原告（反诉被告）支付押金10000元和第一次租金60000元，共计70000元整。2019年5月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付第二次租金60000元。2019年9月，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）催缴本次租金，被告（反诉原告）以与之合作的学校搬离，无法继续在此地合作办学为由搬出涉案房屋，并未支付本次租金。2019年11月10日，因岳华村南部拆迁，原告（反诉被告）将涉案房屋上锁，现被告（反诉原告）仍有部分涉案物品存放在涉案房屋内。另查明，原告（反诉被告）出租的涉案房屋位于长沙市岳麓区，均取得了建设用地规划许可证。以上事实有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述，经庭审质证的原告（反诉被告）提交的被告（反诉原告）的办学相关证书、被告（反诉原告）法定代表人的身份证、委托人身份证、授权委托书，2019年8月28日、2019年8月29日的租房协议，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金的付款凭证，微信聊天记录，建设规划许可证，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）委托代理人刘某2以及被告（反诉原告）工作人员的通话录音和短信记录；被告（反诉原告）提交的租房协议、付款回单以及庭审笔录予以证实、本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一、涉案《租房协议》是否有效，若《租房协议》有效，被告（反诉原告）是否有权解除涉案合同；二、被告（反诉原告）应否支付下次租金及违约金。一、关于涉案《租房协议》是否有效的问题。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证而建设为由主张《租房协议》无效的抗辩。经查，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋经长沙市建设与规划委员会审批,取得了建设用地规划许可证，系合法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案房屋的建设已经主管部门批准并符合建设工程规划许可证的规定，涉案合同合法有效，双方均应按约履行。故本院对被告（反诉原告）关于合同无效的辩称不予支持。关于反诉原告（被告）主张解除合同的诉讼请求。反诉原告（被告）以不可抗力为由主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，反诉原告（被告）与反诉被告（原告）签订涉案合同系为办学需要租用房屋，用于教职工宿舍，现反诉原告（被告）与之合作的学校搬离该场地，反诉原告（被告）再租用涉案房屋已无实际用途，但该情况不属于不可抗力。基于反诉原告（被告）的合同目的已经无法实现，且反诉被告（原告）于2019年11月10日将涉案房屋上锁，反诉原告（被告）亦未再实际占有使用房屋，若要求反诉原告（被告）继续履行合同将导致不公平。故本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的涉案合同应予以解除，解除日期为涉案房屋上锁之日即2019年11月10日。二、关于被告（反诉原告）应否向原告（反诉被告）支付本次房屋租金60000元及违约金30000元。本案中，虽原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了两份《租房协议》，但本院认为2018年8月29日的《租房协议》签订在后，且合同落款处有被告（反诉原告）的签字盖章确认，故本院以2018年8月29日的《租房协议》作为双方履约的依据。虽根据涉案合同约定租金支付标准为12000元/年，但被告（反诉原告）实际是以120000元/年的标准支付至2019年8月31日止，且根据涉案房屋的总面积和间数，12000元/年的租金也不符合常理。故本院认定120000元/年是涉案房屋租金支付标准，合同中12000元应系笔误。关于被告（反诉原告）辩称其于2019年9月25日搬离了涉案房屋，且原告（反诉被告）扣押了被告（反诉原告）的部分物品，因其提交的所有证据均不能充分有效的证明该事实，也未能证明被告（反诉原告）于2019年9月25日搬离涉案房屋时与原告（反诉被告）进行了交接，故本院对被告（反诉原告）的该项抗辩不予支持，被告（反诉原告）应支付房屋租金至合同解除之日止。因被告（反诉原告）支付租金至2019年8月31日止，剩余租金未予支付，故原告（反诉被告）有权主张。本院依法认定租金计算至合同解除之日即2019年11月10日止为23333元【10000元/月×2个月+（10000元/月÷30天×10天）】。关于原告（反诉被告）主张违约金30000元的诉讼请求。因被告（反诉原告）协成消防学校提前解除合同，导致五年的合同期限实际仅履行了1年多的时间，确已构成违约，故原告（反诉被告）有权主张。因双方在合同中对该违约金并无明确约定，故本院酌情认定以三个月的房租（30000元）作为违约金支付标准，本院对原告（反诉被告）的该项诉请予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉原告湖南省某培训学校与反诉被告喻某某于2018年8月29签订的《租房协议》于2019年11月10日予以解除；二、限被告湖南省某培训学校于本判决生效之日起十日内向原告喻某某支付租金23333元及违约金30000元；三、驳回原告喻某某其他的诉讼请求。如果被告湖南省某培训学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1025元（按简易程序收费）,由被告湖南省某培训学校负担825元；由原告喻某某负担200元；反诉案件受理费40元，由反诉原告湖南省某培训学校负担20元，由反诉被告喻某某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年一月十四日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。