广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4273号上诉人（原审原告）：赵丹，女，1982年5月20日出生，汉族，广东省深圳市人，住福田区，委托诉讼代理人：李宁，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠东县莱海天置业有限公司，住所地惠东县稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段。法定代表人：胡舜。委托诉讼代理人：李奇东，系该公司员工。委托诉讼代理人：庞杏迪，系该公司员工。上诉人赵丹与上诉人惠东县莱海天置业有限公司（下称莱海天公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院(2018)粤1323民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵丹上诉请求：一、改判广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初6013号《民事判决书》第二项判决为:被上诉人应支付逾期办证的违约金人民币59748.36元（以房屋总价款604，774.00元为基数，自2017年9月22日起按照年利率6％的标准暂计至2019年5月16日，实际金额计算至完成房屋所有权转移登记手续之日止）；二、改判广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初6013号《民事判决书》第三项为:被上诉人应退回依照惠州市政府房屋限价令所规定的房屋售卖价格与上诉人实际购买房屋价格之间的差价房款人民币94,655.00元。三、请求判令被上诉人支付承担（2018）粤1323民初6013号案件全部诉讼费3100元，并承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月3日，上诉人与被上诉人签订了一份《莱蒙水榭湾认购书》（编号为NO.00512），认购书约定上诉人认购被上诉人开发的莱蒙水榭湾13栋2单元2204号房，该房建筑面积50.79平方米，套内建筑面积40.47平方米，房屋价款总额为人民币617，24.00元。上诉人于2017年5月3日向被上诉人支付房款人民币130,000.00元7年5月5日支付房款人民币117,244.00元后因被上诉人告知政策原因导致贷款发放缓慢，建议上诉人选择一次性付款，基于此上诉人将认购书中约定的按揭方式改为了一次性付款，于6月24日向被上诉人支付了剩余房款人民币357,530.00元，总计共缴付房款人民币604,774.00元（一次性付款可享受97折优惠）并于当日办理了交房手续。双方于2017年6月24日建立了商品房买卖合同关系。上诉人在收房后一直催促被上诉人办理房屋所有权转移登记，但被上诉人一直以各种理由拖延，并且恶意隐瞒无法办理转移登记的真实原因。后据上诉人了解，被上诉人违反法律、行政强制性规定，以604,774.00元远高于惠州房屋管理部门的房屋指导备案售价510119元的价格，将涉案房屋销售给上诉人，从而导致涉案房产无法办理房屋过户登记，被上诉人高于指导备案价收取的上诉人人民币94,655.00元房款，属于不当得利，应当予以返还。理由如下:一、依据《价格法》及惠州相关政府文件规定，作为一家在惠州从事房地产开发经营的企业，被上诉人应严格遵守惠州市政府对房地产价格的规范指导，对于违法多收的款项应立即退还给上诉人。1.《价格法》的相关规定。《价格法》是由全国人民代表大会常务委员会通过的法律，对政府指导价及政府定价等均作了清晰规定，对经营者价格违法行为也作出了具体规定。主要规定如下:《价格法》第三条:“政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。”《价格法》第五条:“县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。”《价格法》第十一条:“经营者进行价格活动，享有下列权利:（二）在政府指导价规定的幅度内制定价格《价格法》第十八条:“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价:（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格《价格法》第四十一条规定:“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。从《价格法》的上述规定可以看出，惠州市政府及其相关部门对商品房销售价格所作出的规范行为不仅是我国政府保障民生、促进房地产市场持续健康发展的必要手段，也有全国人大制定的法律作为上位法依据及保障。2.惠州市政府相关部门的规定。《关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办（2016）17号）文件于2016年10月14日起实施，《惠东县人民政府办公室印发关于进一步规范我县商品房销售价格行为实施方案的通知》的实施时间为2016年12月2日。上述两个文件均是为了维护消费者合法权益、促进房地产市场健康发展，由惠州市政府相关部门根据《价格法》、国家发展改革委员会、广东省物价局的相关文件制定。惠州市政府相关部门对商品房销售价格的规范行为，有《价格法》作为依据及保障，应得到经营者、消费者的贯彻执行，违法《价格法》的相关行为应承担与之相应的法律责任。二、一审判决以“契约自由”及当事人意思自治来排除国家对房地产行业调控政策的效力，显然是错误的。契约自由，必须建立在合法的前提下，不存在无约束的自由。政府部门对商品房销售价格的调控，是关系到民生的大事，每一次调控及松动均引发社会极大关注，从而快速成立社会热点问题。如若可以当事人意思自治来排除政府价格规范行为的效力那就意味着只要通过买卖双方签订合同，而后通过法院诉讼的方式就可轻松规避政府的价格调控及其他房地产调控措施，此必然造成“房地产调控进不了法院的门”的社会舆论，从而使本案快速成为社会焦点话题。另外，必须说明的是，任何市场主体的意思自治必须在国家法律、法规的范围内进行，意思自治并非是不受约束的自由。《价格法》第四十一条的规定:“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”正是其中的约束之一。三、一审法院将本案计算违约金的期限定为2018年11月12日，违反自最高人民法院相关司法解释的规定，也有失公平。被上诉人未在合同签订之日起90日内为上诉人办理房屋权属证书，自2017年9月22日起已构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。截至上诉人上诉之日，被上诉人的违约行为已近二年，作为一名普通消费者，在购买房屋后发现开发商因违法行为导致涉案房屋一直无法过户，在这期间上诉人一直主动与被上诉人沟通解决未果后，无奈下才诉诸法院，上诉人并无任何违约行为确要承担比违约方还要大的损失，实在显失公平。三、一审判决实际无法履行。依据惠东县房管局复函内容可知，涉案房产“（莱蒙水榭湾13栋2单元22层04号房）房屋预测面积为50.79平方米，经物价主管部门监制的价格为510119元，监制建筑面积均价9989元/平方米。根据《印发关于进一步规范我县商品房买卖销售价格行为实施方案的通知》（惠东府办【2016】52号）文件要求，商品房明码标价必须与申报监制的价格相一致，商品房成交价格不得高于明码标价的价格，对商品房明码标价与申报监制的价格不一致的，由价格主管部门函告房产管理部门锁定该楼盘网上签售功能，暂停其销售行为；对商品房成交价格高于明码标价的楼盘由价格主管部门依法从严查处”。从该复函的内容可以看出，高于物价主管部门监制的价格是无法办理初始登记的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查明事实，妥善考虑惠州市政府房地产价格调控政策的法律依据、政策意义以及本案将引发的社会效果，妥善作出裁判。惠东县莱海天置业有限公司辩称：与补充上诉请求一致。上诉人惠东县莱海天置业有限公司上诉请求：撤销惠东县人民法院（2018）粤1323民初6013号《民事判决书》，依法驳回被上诉人全部诉请。事实和理由：一审法院认定事实不清又前后矛盾、故意屏蔽惠东县发改局《回复函》内最终结论部分，且适用法律错误，请求惠州市中级人民法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人全部诉请。一、一审法院事实认定不清：1.原审判决P7页对604774元的性质和金额认定错误；2.原审判决P8页称为查明案件事实向主管价格的惠东县发改局发函调查备案登记情况，但故意屏蔽发改局回函内最重要的“结论部分”；3.原审判决P8页错误认定《认购书》为正式的房屋买卖合同；4.P9页“备案价属于政府指导价格”的认定错误。二、一审法院适用法律错误：一审法院在事实认定部分适用《国家发展改革委关于发布的通知》错误，应当适用《价格法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。上诉人惠东县莱海天置业有限公司在庭审中补充上诉请求：一审法院认定事实不清又前后矛盾故意屏蔽惠东县发改局《回复函》内最终结论部分，且适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人全部诉请。一、本案的基本事实：本案系争问题为双方签订预约缔结本约性质的《认购书》后，由于购房人未按约定付款的总价争议、不接受办证委托的争议等不能达成一致意见而无法签署《商品房买卖合同》无法建立正式买卖合同关系。依照法律和司法解释的规定，该种情形应当属于买卖关系终止的范畴。但赵丹起诉请求并无此项，诉讼方向错误，故应当驳回其诉求。二、一审判决的“判决项”自相矛盾，即使生效也无法实际履行。一审判决第1项要求莱海天公司协助赵丹办理不动产转移登记，说明一审法院清晰知道办理产权登记需要双方签订正式合同、各自提交资料进行，不是单方行为。但是一审判决第2项又要求莱海天公司一直承担逾期过户违约金至产权转移登记完成，而且加倍支付迟延利息（年化12％）。换句话说，一审法院有两层意思:1.知道你们谈不找各种条件而没签合同，无法办证；2.逼着莱海天公司答应赵丹所有条件签订正式合同，否则就一直承担年化12％违约责任。这已经不是依法判决，这是拿起司法大棒，剥夺法律赋予的协商权力，变相逼迫企业就范。而且这也极有可能导致赵丹为了追求高于存款利率约10倍的收益，穷尽一切手段达不成正式合同，使莱海天公司一直无端背负双倍利息，蒙受巨大损失和遭遇司法不公。三、一审法院认定事实不清:1.《民事判决书》所有判项均以第8页“本院认为”第1段“原被告之间虽未签订《商品房买卖合同》，但《认购书》已经具备合同主要条款”为基础展开；但该认定明显与事实不符、违反法律法规。理由:（1）该认定与司法解释相违背。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，双方至今仍未就《商品房买卖合同》达成一致意见，《认购书》并不具备上述（二）（五）（六）（七）八）（九）（十）项重要内容，不能认定为合同性质，只能认定为对签订《商品房买卖合同》的预约。理由（2）:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”假若要将《认购书》认定为正式《合同》，除了上述13项内容需要大部分具备外，还有一个“并”的并列要求，即出卖人按《认购书》约定收受购房款。本案中，认购书约定623479元购房款，我司仅收到604774元，并不具备司法解释规定的认定为正式合同的条件。由此可见，《认购书》性质为缔结本约前的预约性质。2.一审法院出具的《民事判决书》第7页及第11页对604774元的性质和金额认定错误。3.一审法院《民事判决书》第8页称法院为查明案件事实向主管价格的惠东县发改局发函调查备案登记情况，但故意屏蔽发改局回函内最重要的“结论部分”，即《认购书》并不实质构成“商品房经营者销售商品房价格高于申报备案价格”。4.商品房的销售价格属于市场调节价应当由当事人双方协商议定，且备案价只是行政政策，并非法律法规，不能作为本案审理的依据，故《民事判决书》第9页的“备案价属于政府指导价格”属于事实认定错误。5.《民事判决书》第9页“其次”部分认定“商品房买卖属于市场行为，开发商可以自主决定商品房价格，又于第10页第一段认定“被告的行为虽有违规，但并没有违反法律法规强制性效力性规定”，属于自相矛盾。6.《民事判决书》第10页第二段结尾认定“双方当事人应及时签订正式的《广东省商品房买卖合同》”，该认定承认《认购书》并非正式合同，与第8页认定《认购书》为正式的房屋买卖合同的内容自相矛盾。7.双方的权利义务应当遵循约定，但双方至今未约定办理不动产权证书的义务人。故《民事判决书》第10页第三段“开发商义务系配合办理银行按揭及办理房产过户手续”的认定违背客观事实，属于主观臆断。8.《民事判决书》第11页“从日常生活逻辑和交易习惯判断开发商为了资金尽快回笼，对于一次性支付购房款的业主给与购房款折扣系普遍存在的现象，原告的陈述可信度较高”的认定亦属于主观臆断。9.双方至今未达成一致意见签订《商品房买卖合同》，亦未商定办理不动产权证书的主责人，为此上诉人不存在逾期办证的事实。《民事判决书》第11页结尾处认定“被告未及时与原告签订正式的商品房买卖合同且无正当理由迟延办理备案登记及过户登记”为上诉人责任，属于严重事实认定错误。四、一审法院适用法律错误:一审法院在事实认定部分适用《国家发展改革委关于发布的通知》错误，应当适用《价格法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。《价格法》第十九条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央和地方的定价目录为依据。而无论是2016年1月1日施行的《中央定价目录》，还是2015年8月15日施行的《广东省定价目录》，均未将商品房价格纳入政府指导价或者政府定价的范围（除了经适房、限价房等享受国家优惠政策的居民住宅销售价格由授权市、县政府住房保障部门管理定价外）根据《价格法》第六条，除本法规定的适用政府指导价或者政府定价外，商品价格和服务价格施行市场调节价，由经营者自主制定且《城市房地产开发经营管理条例》第三十条进一步明确，商品房销售价格，由当事人协商议定。综上，在现有法律体系下，商品房的销售价格，属于市场调节价，应当由当事人双方协商议定。赵丹辩称：第一，关于合同是否成立的问题，在一审判决书的第四页，原审被告答辩部分第六点写到，既然原被告均认为已经成立了合法有效的合同关系，且双方依法依定的价格，那么双方目前约定的商品房价格应由原告依法履行，且原告已经履行完毕并办理了收房手续，被告并无任何违约行为中已经承认合同已经成立并且已经履行完毕，二审不应该在对此问题提出异议。其次就是根据最高人民法院司法解释的规定，一审法院在判决书中已作了清晰明确的确认，一审判决完全正确，没有异议。第二，对于房款价格问题，就是是否履行完毕的问题，首先有一审提交的证据《签约缴费明细》中表明了莱海天公司已收到的房款价总额是604774元，由买受人、销售员及被告的财务确认。其次是刚刚提到一审判决书中被告答辩部分已经承认双方合同成立且原告已经履行完毕；再次就是根据最高人民法院的规定，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与被上诉人虽尚未签订广东省商品房买卖合同，但双方签订的认购书已经具备了房屋买卖合同的主要条款，上诉人已经支付完全部购房款，涉案房屋也完成了验收交接手续。上诉人与被上诉人已于2017年6月24日建立了商品房买卖合同关系。第三，这个也是本案争议的一个重要的焦点，就是关于商品房买卖的监制问题，价格监制问题以及价格法的适用问题，这个问题是我方提起上诉的一个主要的原因，也是原审被告提起上诉的一个主要的原因，那么商品房的监制价格到底在价格法上怎么理解？就像刚才原审被告说的，价格法有指导价，有政府定价，上诉人查到了在定价目录上没有关于商品房的表述，那么指导价目录上上诉人到底有没有查到我方不知道，那么我方认为一审法院将价格认定成指导价是正确的。那么即使抛开这个问题，价格法是不是就没有规定了？抛开指导价和政府定价的问题价格法就没有规定了吗？不是的。商品房的价格监制在价格法上表达的法律意识，明码标价的义务，也就是说商品房买卖是适用价格法规定的明码标价义务的，这一点在发改委的通知就是判决书援引的国家发改委的通知里面说得很清楚，发改委通知说是商品房必须按照申报价格明码标价对外销售，那么价格法作为国家的法律是这样规定的，价格法的第13条说经营者销售收购商品或提供服务应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。那么如果是违反了明码标价这一条规定，承担的责任是什么？是价格法的41条。经营者因价格违法行为致使消费者或其他经营者多付价款的，应当退还多付部分，应当退还多付部分。那么在一审中我们自己去惠东发改委调了被告备案价格就是510119元。这个证据调了后是看到当时开发商在房产买卖合同签订之前自愿向发改委做的一个价格申报，也就是说这是开发商履行了价格法以及国家发改以及国家发展改革委的这样一个明码标价的要求和义务，同时我们要向法官说明的是，这一点我们调出来证据，但是一审法院在事实查明部分没有给予记录，只是在证据目录上，在查明部分没有表述。我们希望应该在判决中作出表述，因为这是适用价格法的问题。我知道他们申报是发生在4月份，我们房产买卖合同是签订在7月份，5月份，也就是在我们签订合同之前，原告按照政府的要求，被告按照政府的要求就完成了这样一个明码标价的申报义务。然后从一审法院调取的证据来看，各个部门给的答复也是原告确实完成了明码标价的服务义务，就是把价格明码标价为510119元。可是原告在履行了自己明码标价的义务之后，在签订合同的时候却多收了本案的上诉人也就是原审原告九万多块钱，这也是这一次争议的来源，因为作为买房人来说，按照价格法第13条41条的要求就可以要求你退还明码标价之外多收的部分。一审判决这个对于此点的表述说是当事人双方的契约自由，但是任何的契约自由必须在法律的规定下的契约自由，这是一个当然的义务，那么开发商违反了明码标价的义务，面临两个后果，第一个是对于消费者要退还多收的部分，第二个还要承担行政处罚的义务，那么在价格法全都有规定，就是价格法的41条和42条，那么原审判决就认为这是一个行政管理或者处罚的一个内容，不应该去干涉当事人的意思自治。可是我们看到这不单纯的是一个意思，就是除了要对消费者承担义务，还要接受行政处罚，这是不冲突的，这是不冲突的，所以我们认为就是说也是我们针对本案的被上诉人的一个答辩，也是针对一审判决的一个主要焦点的论述，就是认为既然开发商已经在买卖合同签订之前按照价格法和相关政府的要求履行了明码标价的义务，就应当遵守这样的义务，如果违反了这样义务就要承担价格法第41条的责任，就是退还多收部分，退还多收部分。那么买卖双方所谓的意思自治必须在价格法的规定下进行的意思自治，否则没有任何理由。第二个如果允许以意思自治否认政府的价格限制措施，那么就会导致一个问题，就是对于房产的价格管制，在法院行不通。这样一个认识，也就是说不论政府怎么管制，我依然可以通过判决来改变这样一个管制，而判决的理由就是意思自治，那么如果是这样的判决出来，我们认为会造成剧烈的社会影响，因为对于房地产的限售政策也好，对于价格的管制也好，是这个社会大众普遍关注的一个问题。如果法院认为意思自治应该得到保护，而政府的限价对消费者来说不应该得到保护，那我认为这是一个相当轰动的事件，所以我们想请二审法院考虑一下价格法第13条和第41条的明确的规定。第二个希望被上诉人能够清楚理解，那么对于房产的价格管制，不论是否属于定价或政府指导价，我们现在唯一可以非常明确的是它属于政府要求的明码标价的商品，明码标价的商品就应该遵循价格法关于明码标价商品的义务。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权转移登记手续；2.判令被告退回依照惠州市政府房屋限价令所规定的房屋售卖价格与原告实际购买房屋价格之间的差价房款94655元；3.判令被告支付逾期办证的违约金45358.05元(以房屋总价款604774元为基数，自2017年9月22日起按照年利率6％的标准暂计至2018年12月23日，实际金额计算至完成房屋所有权转移登记手续之日止)；4.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告系于2011年2月25日注册成立的有限责任公司，经营范围为：房地产开发、酒店投资、商业管理、物业管理、旅游项目开发、不动产租赁。2017年5月3日，原告赵丹（买受人）认购被告惠东县莱海天置业有限公司（出卖人）开发的莱蒙水榭湾13栋2单元2204号房(建筑面积50.79平方米，套内建筑面积40.47平方米)，并签订了《莱蒙水榭认购书》（以下简称“《认购书》”）。《认购书》第一条房价款及定金约定“1.买受人认购的该房屋房价款总额为636138元，优惠折扣为×0.99×0.99，折后总价为623479元（即建筑面积单价为12275.62元/平方米）。2.买受人须在签订本认购书前向出卖人付清定金50000元，与买受人正式签署《广东省商品房买卖合同》后，该定金自动转为部分房价款。3.买受人应自签订本认购书之日起7日内与出卖人签订《广东省商品房买卖合同》及支付房价款。《广东省商品房买卖合同》一经签订，本认购书自动终止。若买卖双方未在约定的时间内签订《广东省商品房买卖合同》，本认购书自动终止，出卖人可将该房屋另行出售。”；第二条付款方式及合同签订约定“买受人选择如下第2种付款方式：2.贷款方式付款（商业按揭贷款）：买受人须于签订本认购书之日起7日内与出卖人签订《广东省商品房买卖合同》并制度不低于房价款总额的40%，即253479元，同时与按揭银行办理完商业按揭相关手续，剩余之房价款，即370000元，买受人须于《广东省商品房买卖合同》签订后30日内通过商业按揭方式付清，按揭金额。按揭年限等以银行最终批复为准，无论银行贷款予否、贷款期限长短、贷款多少，买受人须按约定支付房价款。……”第四条其他第2款字体加黑约定“买受人确认：在签署本认购书前，买受人已认真约定并理解该房屋以下文件：《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》、房屋平面图、《前期物业服务协议》、《融创海湾半岛（莱蒙水榭湾）认购书》、《广东省商品房买卖合同》文本及其补充协议、莱蒙水榭湾（1409010004宗地）购房风险提示。买受人同意并接受上述文件全部条款和内容，且无任何异议。”；第5款约定“买受人在2017年5月6日前，付清首期，并签订《广东省商品房买卖合同》可额外享受准时签约99折，准时签约购房总额617244元。”。《认购书》签订当日，原告即支付了50000元订金及80000元购房款，被告遂出具了两张《收款收据》并与原告签订了一份编号为00415的《签约缴费明细》确认收到上述款项。原告又于2017年5月5日向被告支付了117244元房款及3047元维修资金、80元预抵登记费，于2017年6月24日支付了357530元房款、80元转移登记费和130元测绘图纸费，被告对上述收款情况均出具了《收款收据》，并于2017年6月24日与原告签订了一份编号为00293的《签约缴费明细》，该明细中注明的合同总价为604774元，付款方式为一次性付款，收款金额为房价款总额100%（含定金）604774元，预售住宅专项维修资金收费3047元，签约缴费总计607821元，落款处有原告、销售员及财务签名确认。经核对，两份《签约缴费明细》财务签字人员为李晓丽和陈宇君，分别与被告出具的加盖有被告财务专用章的《收款收据》上收款人名称一致。原告主张已经付清了案涉房屋的所有购房款，合计604774元。之所以实际支付的购房款与合同约定的总价不一致，系因为一开始约定支付了首期款后剩余房款的支付方式为按揭贷款，但是在打款发放缓慢的情况下经被告销售人员的建议改为了一次性付款，因此额外享受了97折的优惠；被告自认确实收到了原告交来的604774元房款，但不认可604774元就是合同约定的全款。2017年6月24日，原、被告就案涉房屋完成了验收交接手续，案涉房屋已实际交付给原告使用。截止至本案辩论终结前，原、被告未就案涉房屋办理所有权转移登记手续，原告主张系因为被告的销售价与在其备案价不符，被告的违规销售行为导致案涉房屋无法办理所有权过户手续；被告对此予以否认，辩称案涉莱蒙水榭楼盘有90%以上已办理备案登记，案涉房屋未办理备案登记及所有权过户手续系因为原告的违约行为，并未付清房款及按约及时与被告签订《广东省商品房买卖合同》所致。双方意见不一致，原告遂于2018年10月26日提起本案诉讼，并提出上述诉讼请求。为查明案件事实，一审法院分别函去惠东县国土资源局、惠东县房产管理局、惠东县发展和改革局就案涉房屋的备案登记价、案涉莱蒙水榭湾楼盘的备案登记情况进行调查。惠东县国土资源局复函内容为：惠东县莱海天置业有限公司开发的莱蒙水榭湾13号楼已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（确权），该涉案房产（莱蒙水榭湾13栋2单元22层04号房）在此范围内。惠东县房产管理局复函内容为：莱蒙水榭湾13栋已办理初始登记，涉案房产13栋2单元2204号房在我局商品房预销售系统显示为“现房可售”状态，未签订《商品房买卖合同》。经核查，该房屋预测面积为50.79平方米，经物价主管部门监制的价格为510119元，监制建筑面积均价9989元/平方米。根据《印发关于进一步规范我县商品房销售价格行为实施方案的通知》（惠东府办【2016】52号）文件要求，商品房明码标价必须与申报监制的价格相一致，商品房成交价格不得高于明码标价的价格。对商品房明码标价与申报监制的价格不一致的，由价格主管部门函告房产管理部门锁定该楼盘网上签售功能，暂停其销售行为；对商品房成交价格高于明码标价的楼盘由价格主管部门依法从严查处。惠东县发展和改革局复函内容为：根据《中华人民共和国价格法》第十三条、《商品房销售明码标价规定》(发改价格【2011】548号)第九条的规定，若发现辖区内商品房经营者在标价之外加价销售商品房，我局将依据相关法律、法规和规章实施行政处罚。一审法院认为，本案为商品房买卖合同，原告与被告之间虽尚未签订《广东省商品房买卖合同》，但双方签订的《认购书》已经具备房屋买卖合同主要条款，原告依据《认购书》负有支付房屋价款义务，且已经支付购房款，该《认购书》应认定为房屋买卖合同，该《认购书》是签约双方真实意思表示，合同成立并生效。签约双方应按合同全面履行合同义务。原告并不要求解除其与被告就诉争房屋签订的买卖合同，而系基于被告的违规行为要求被告退还超出备案价格的房屋差价并支付相应的违约金。因此，本案的争议焦点就在于被告在销售诉争房屋过程中是否存在违规违约行为。对此，本案分析如下：商品房与一般消费品的属性不同，商品房因为坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生不同的价格。商品房销售中的“备案价”系政府近年来为了遏制部分城市房价过快上涨而采取的宏观行政手段。发改价检（2011）548号《国家发展改革委关于发布的通知》明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。因此“备案价”属于政府指导价格。其次，商品房买卖属于市场行为，因此开发商可以自主决定商品房价格。商品房开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、禁止对外销售或者罚款等行政处罚的法律后果，即开发商超出备案价对外销售的行为系属于行政管理范畴，并不当然对商品房销售合同的效力造成影响。本案中，双方自愿对诉争房屋进行买卖交易，被告在出售房屋时已经向原告就调控政策等客观可能影响价格的不利因素进行了提示，原告在知晓后仍与被告签订案涉《订购书》并支付购房款，可认定原告对双方约定的购房价并不存在认知上的错误。民事主体在从事民事活动中，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，也即应敬畏市场法则，坚守“契约自由”。就本案而言，原告明知被告给出的购房建筑面积单价为12275.62元/平方米（第一次折后价）后仍自愿与被告签订《订购书》，说明此价格在原告接受范围内，合同的签订是其真实意思表示，被告的行为虽有违规，但没有违反法律法规强制性效力性规定，合同成立并生效，签约双方应按合同全面履行合同义务，现原告诉请被告退还94655元购房差价，理由不充分，不予支持。鉴于诉争房屋目前仍处于未办理房产备案、属于“现房可售”状态，而原告在《订购书》签订后即按约完成了支付全部购房款，且诉争房屋也已经实际交付给原告使用，结合本案合同的实际履行情况以及诉争房屋现状，被告开发的案涉楼盘已有大部分出售并办理了备案登记，可推定案涉房屋并不存在无法办理产权过户的客观操作困难，在现有证据未能证明案涉《订购书》并不存在履行不能的情况下，双方当事人应及时签订正式的《广东省商品房买卖合同》，被告应及时协助原告办理诉争房产的所有权转移登记手续。至于原告主张被告应支付逾期办理过户手续违约金能否被支持的问题，一审法院认定应主要根据原、被告的过错违约情况予以考量。本案系商品房买卖合同纠纷，原告作为小业主其主要的义务系向开发商支付购房款，而被告的义务则系配合小业主办理银行按揭手续以及办理房产过户手续。而本案中，原告在签订案涉《订购书》后，积极向被告履行了支付购房款的义务，虽然双方对案涉房屋购房价总价意见不一，原告主张已一次性支付了全部购房款，提交了两份《签约缴费明细》为证，其中2017年6月24日出具的《签约缴费明细》中记载的合同总价为604774元，并在一次性付款的付款方式中予以勾选，确认100%收到房价款总额604774元。原告称之所以最后支付的购房款总额与合同约定不一致，系因为一开始与被告约定的是支付首期款后就剩余房款办理按揭手续，后就付款方式进行了变更，被告工作人员称一次性支付剩余购房款可在合同约定的折扣价之外再享受折扣优惠，被告对此予以否认。从日常生活逻辑和交易习惯判断，开发商为了资金尽快回笼，对于一次性支付购房款的业主给予购房款折扣系普遍存在的现象，原告的陈述可信程度较高。虽然被告认为案涉房屋购房价应以合同为准，但对于被告出具的《签约缴费明细》格式文件材料中为何对合同总价的记载与合同价不一致，并明确原告已一次性支付所有购房款并未作出合理说明和解释。退一步说，若原告并未支付完毕购房款，则双方应对剩余购房款的付款方式进行变更约定或予以催促支付，被告未能对此予以举证证明。据此，根据本案现有证据及合理逻辑法分析，可以确认双方就诉争房屋最终达成的总房价款为604774元，原告已按约向被告支付了案涉房屋的所有购房款，被告作为一位专业从事房地产开发销售的商事交易主体，理应清楚知晓自己应承担的义务并积极主动履行。虽然双方签订的认购书中并未就办理诉争房屋过户手续时间及逾期办理将产生的违约责任进行明确约定，但一审法院结合合同履约情况、诚实信用原则等因素考虑，被告在收取原告全部购房款之后，未及时与其签订正式的商品房买卖合同，且无正当理由迟延配合办理诉争房屋的备案登记以及不动产过户登记手续，迟延履行时间已超过一年之久，占用了原告资金。被告消极履行合同义务的行为已经给原告造成了信赖利益的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告诉请按照年利息6%计算逾期办证违约金，依据充分，一审法院予以支持，鉴于原告自身存在基于购房价高于备案价而消极与被告签订正式商品房买卖合同的行为，从公平原则考虑，酌定期限为自原告起诉之日即2018年11月12日起，以已付购房款604774元为本金，按年利率6%为标准计算至诉争房屋完成所有权转移登记手续之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告惠东县莱海天置业有限公司于本判决生效之日起7日内协助原告赵丹办理案涉莱蒙水榭湾13栋2单元22层04号房不动产转移登记手续。二、被告惠东县莱海天置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告赵丹支付逾期过户违约金（以604774元为本金，按年利率6%为标准自2018年11月12日起计至诉争房屋完成所有权转移登记手续之日止）。三、驳回原告赵丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元（原告已预缴），由原告赵丹负担2170元，被告惠东县莱海天置业有限公司负担930元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：莱海天公司应否承担逾期办证违约金及退回房屋差价。双方当事人签订《订购书》后，赵丹已按照约定支付全部购房款，有《签约缴费明细》为证，且涉案房屋也已经实际交付给赵丹使用。双方当事人应及时签订正式的《广东省商品房买卖合同》，莱海天公司应及时协助赵丹办理涉案房屋的所有权转移登记手续。据查，双方未签订正式商品房买卖合同，涉案房屋未办理房产备案登记，涉案房屋目前仍处于“现房可售”状态。赵丹主张按照年利率6%计算逾期办证违约金，对此，本院认为，虽《认购书》对涉案房屋的办证期限及逾期办证违约金未作明确约定，但莱海天公司在收取全部购房款后未及时配合办理涉案房屋的备案登记及不动产权过户登记手续，应当承担相应的责任。鉴于赵丹在2017年5月便认购涉案房屋后，直到提起本案诉讼时间2018年10月期间怠于行使自身权利，未与莱海天公司签订正式商品房买卖合同的行为，结合双方的过错程度及考虑到公平原则，一审法院酌情予以支持逾期办证违约金以604774元为本金，按年利率6%自赵丹起诉之日起计至诉争房屋完成所有权转移登记手续之日止并无不妥，二审予以维持。至于赵丹称莱海天公司违规超出指导备案价销售商品房并主张退回房屋差价的问题，一审法院对此已作出详尽阐述和处理，符合相应的事实和法律规定，本院予以采纳。针对赵丹称莱海天公司违规超出指导备案价销售商品房，赵丹可待本案审结后持相应的证据向相关行政主管部门寻求途径解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3100元，由赵丹负担930元，惠东县莱海天置业有限公司负担2170元。赵丹多预交的2170元，惠东县莱海天置业有限公司多预交的930元，可向本院申请退回。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇二〇年一月十日法官助理李苗苗书记员黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；