云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2054号原告：段榆杉，女，白族。委托诉讼代理人：赵佳，云北川律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭礼兵，男，汉族。委托诉讼代理人：张仁彪、张晴，云南红云律师事务所律师，特别授权代理。原告段榆杉与被告彭礼兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段榆杉的委托诉讼代理人赵佳、被告彭礼兵及其委托诉讼代理人张仁彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即支付剩余店铺转让费、货款及房租合计180000元以及该款自2019年1月25日起至款项实际付清之日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金(截止2019年2月12日的逾期付款违约金为386元;2.本案案件受理费、保全费、公告费等均由被告承担。上述借款本息合计：180386元（暂计算至2019年2月12日)。事实和理由：2018年12月20日，原、被告签订《餐厅转让协议》，约定由原告将位于昆明市盘龙区穿金路721号煤机厂内7号地《成都里火锅店》的一切权利转让给被告，包括店铺内所有基础装修、家具设备、桌椅板凳、灯具照明、厨房设备、招牌、商标、点菜系统、收银系统、美团系统、员工宿舍及宿舍设备等，由被告向原告支付转让费480000元（剩余租金和食材另行计算、不包含在转让费内）。原告需将房屋租赁合同承租人变更为被告，并保证和店铺房东签订的房屋租金和租赁时间不变。当日，原告即将涉案火锅店交付给被告进行经营并由被告本人对店铺内剩余库存进行了清点。后被告分两次向原告合计支付转让费400000元。2018年12月24日，原告配合被告与店铺房东变更了房屋租赁合同，签订《合作协议》。当日，被告出具《欠条》，明确尚欠涉案火锅店转让费、货款和剩余房租共计180000元，并承诺于2019年1月24日前付清。后经原告多次向被告催要，被告均以种种理由拒不支付欠款。为了维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称：原、被告签订了餐厅转让协议，约定原告将餐厅的所有权即经营权转让给被告，该转让协议违反了个体工商户条例第十条、第二十二条之规定，违反行政法规强制性规定，属于无效协议，原告未按协议第三、四、五条的规定将被告作为承租人与房东签订房屋租赁合同，隐瞒店铺即将拆迁或改造的情况，并且未将店铺的工商税务卫生等证件过户到被告名下，原告未履行先行义务，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝支付转让款项，请驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原、被告无异议的证据予以确认并在卷佐证，火锅店库存盘点清单本院不予确认，营业执照真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年8月31日，由云南锡业房地产开发经营有限公司和云南锡业龙马通用设备有限公司组成的联合体通过竞拍的方式取得了昆明煤矿机械总厂的破产财产。2016年8月30日，云南锡业房地产开发经营有限公司将煤机厂破产财产交由云南锡业龙马通用设备有限公司经营、管理。2016年9月20日，云南锡业龙马通用设备有限公司设立云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司（以下简称龙马昆明分公司），由龙马昆明分公司负责昆明煤矿机械总厂破产资产商务运作工作。破产财产包括：昆明煤矿机械总厂的厂房、机器设备、半成品、原材料及应收账款等全部破产财产；昆明煤矿机械总厂马龙分厂部分国有建设用地所有权（168814.28㎡）。龙马昆明分公司（甲方）与常宗瑞（乙方）签订《煤机厂区域场所租赁合同》，约定乙方承租甲方煤机厂区域场所（详见附图），房屋面积6228㎡，租赁单价18元/㎡，月租金为112104元，年租金1345248元，空地面积1241㎡，租赁单价9元/㎡，月租金为11169，年租金134028元，空地及建筑物年租金共计1479276元，合同期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止。2017年3月20日，常宗瑞与周锐峰签订《合作协议》一份，载明双方对位于云南省昆明市盘龙区穿金路721号昆明煤矿机械总厂内地块进行合作，享有共同使用权，用途为体育运动场馆及其他商业经营活动，厂房7107平方米，位置为云南省昆明市穿金路721号昆明煤矿机械总厂内，期限自2017年3月31日起至2020年3月30日。2017年3月22日，常宗瑞、周锐峰向龙马昆明分公司进行了报备。2018年9月4日，原告与周锐峰签订《合作协议》，载明双方对位于云南省昆明市盘龙区穿金路721号昆明煤矿机械总厂内地块进行合作，享有共同使用权，用途以营业执照核准的经营范围为准，厂房320平方米，位置为云南省昆明市穿金路721号昆明煤矿机械总厂内5号地段一楼中段，期限自2018年5月1日起至2021年4月30日。2018年12月20日，原、被告签订《餐厅转让协议》一份，约定原告将自己经营的昆明市盘龙区穿金路721号煤机厂内7号地《成都里火锅店》的所有权即经营权全部转让给被告，转让内容包括店铺所有权、经营权、使用权、店铺内所有基础装修、家具设备、桌椅板凳、灯具照明、厨房设备、招牌、商标、点菜系统、收银系统、美团系统、员工宿舍及宿舍设备等（除茶具及大板由原告自行带走，其余店铺及店面内物品归乙方所有），原告保证交接时店铺和宿舍一切设备设施无损坏及缺少。被告支付转让费480000元，买断原告店铺所有权、使用权及经营权，原告必须把房屋租赁合同上的租赁人的名字到房东处更改到被告名下，并保证和房东签订的房屋租金及租赁时间不变，被告先支付预付金200000元，支付预付金后原告将铺面的经营权及所有权交给被告，并且双方进行店面交接及物品清点，原告剩余的食材及酒水，根据被告需求，在双方协商的合理价格内由被告进来帮助原告接手，待双方交接清楚办理完所有转让手续、原告结清原告经营期间和其他第三方的债权债务、税务，以及把证件过户到被告名下后，被告支付剩余部分转让费、租金及其接手物品余款（剩余租金和食材另行计算、不包括在转让费内）。被告于2018年12月20日通过银行向原告支付200000元、又于12月24日支付200000元。2018年12月24日，被告与周锐峰签订了《合作协议》，载明双方对位于云南省昆明市盘龙区穿金路721号昆明煤矿机械总厂内地块进行合作，享有共同使用权，用途以营业执照核准的经营范围为准，厂房320平方米，位置为云南省昆明市穿金路721号昆明煤矿机械总厂内5号地段一楼中段，期限自2018年5月1日起至2022年4月30日。2018年12月24日，被告出具欠条一份，载明被告欠火锅店部分转让费、货款及剩余房租共计180000元，承诺在2019年1月24日前还清。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”本案中，原、被告签订的合同名为《餐厅转让协议》，该合同名为餐厅转让，实为房屋转租合同。龙马昆明分公司作为场地的权利人，原告将场地转租给被告，已经通知龙马昆明分公司，该公司并未提出异议，故原、被告签订的合同合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务，至于被告辩称，经营权转让违反法律规定导致协议无效，无事实及法律依据，原告已经履行了交付场地等义务，被告也在承租场地后正常经营，被告应立即向原告支付租金及其他费用180000元。至于原告主张该款项自2019年1月25日起至款项清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期违约金，被告未按照约定期限付款，给原告造成资金占用的损失，该项诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告彭礼兵于本判决生效之日起十日内向原告段榆杉支付款项180000元；二、被告彭礼兵于本判决生效之日起十日内向原告段榆杉支付180000元自2019年1月25日起至款项清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率为标准计算的违约金；三、驳回原告段榆杉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3908元、保全费1422元由被告彭礼兵负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  徐娅琴人民陪审员  马 玲人民陪审员  陈金芝二〇二〇年一月二十日书 记 员  李雅洁