河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30904号原告某公司，住所地郑州市郑东新区。法定代表人雷某，总经理。委托诉讼代理人李某，女，汉族，1988年11月20日出生，住郑州市，系公司员工。被告王某，男，汉族，1984年5月26日出生，住郑州市金水区。原告某公司诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告王某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买原告开发的位于郑东新区××城××、××北××中央广场××单元××号房屋，双方于2016年8月31日签订了《商品房买卖合同》，房屋总价3851263元，被告采取按揭方式支付房款，扣除已支付房款1931263元后向中原银行股份有限公司郑州农业路支行（以下简称中原银行）贷款人民币1920000元。原告在此次借款中担任保证人，担保方式为阶段性连带保证。《个人购房贷款合同》约定被告的还款日为每月21日。但被告于2019年6月份开始并未按时还款，中原银行分别于2019年6月28日和2019年9月29日扣划原告保证金24236.16元和48130.65元，原告于2019年8月6日向被告发出告知函，告知其于收到函后三日内支付原告代偿的贷款，被告也于2019年8月7日签收告知函，但至今未支付。根据《商品房买卖合同》附件四第3条第6款约定：××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。若××未按时付清上述款项（包含违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，××有权选择立即解除本合同。被告已收到原告送达的告知函近两个月，但仍然未支付原告代偿的款项，而且导致银行再次扣划原告的保证金。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2016年8月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告支付原告代被告偿还的贷款本息、复利、罚息等72366.81元；三、被告按照合同约定承担补偿金4269.64元（以72366.81元为基数，自2019年6月28日起计算，暂计算至2019年10月23日，期间每日按照原告代被告偿还贷款款额的万分之五计算）；第二、三项合计76636.45元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告未答辩。经审理查明：2016年8月31日，原告（××）与被告（××）签订编号为D16002699787《商品房买卖合同》，主要内容为：被告购买郑东新区××城××、××北××中央广场××单元××号房，建筑面积共351.17平方米，其中套内建筑面积222.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积128.92平方米，该商品房总金额为3851263元整。付款方式为：约定金额1931263元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年8月31日，交纳比例为50.15%；约定金额1920000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年9月30日，交纳比例为49.85%。附件四《合同补充协议》主要内容为：被告应于2016年8月31日前支付首付款1931263元，剩余房款1920000元贷款支付；如果原告为被告提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）被告没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。原告有权选择立即解除本合同。原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。（3）如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应照本条前款约定向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告应按照本合同的有关约定承担违约责任。2016年11月3日，原告（保证人）与被告（借款人、抵押人）、中原银行股份有限公司郑州农业路支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，主要内容为：借款人借款本金为人民币1920000元，借款期限为120个月，即从2016年11月3日起至2026年11月3日止。贷款利率为浮动利率，以贷款实际发放日的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮15%。借款人未按本合同约定日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率自借款人逾期还款之日起按日计收利息；罚息利率按在本合同第二十九条第一款约定的利率基础上加收50%确定。对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人还款方式为按月等额本金还款法，借款人自愿选择每月21日为还款日，如借款人未指定还款日，则每月21日为统一还款日，最后一期还款日为贷款到期日。担保方式为抵押加阶段性保证，保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押人为被告，抵押物为位于郑东新区××城××、××北××中央广场××单元××号房屋，建筑面积为351.17平方米。2019年6月28日，原告向中原银行股份有限公司还款24236.16元，其中偿还本金为16842.11元、利息7354.28元、复利12.09元、罚息27.68元，贷款余额为1498947.25元，借款人名称为王某。2019年8月5日，原告向被告出具告知函一份，载明：您与我公司于2016年9月18日签订《商品房买卖合同》（编号为D16002699787），约定由您购买我公司开发的××中央广场××单元××楼××号房屋，房屋建筑面积351.17㎡，总价款3851263元。您采用按揭贷款方式支付房屋价款，我公司为您的上述贷款提供了阶段性担保。由于您未按约定偿还银行贷款，中原银行于2019年6月28日扣划我公司保证金24236.16元。我公司已多次向您催要上述款项，但您至今未支付。按照《商品房买卖合同》附件四第3条第6款第（1）项的约定：××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及××因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给××，同时自××实际承担上述款项之日起，至××实际向××支付全部款项之日止，××按日向××支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。鉴于以上事实，您的行为已属违约，并严重侵害公司的合法权益，现我公司正式函告如下：1、望您接到本函之日三日内支付我公司代偿银行贷款24236.16元及补偿金460.49元（暂计算至2019年8月5日）；2、若您仍未按期足额支付上述款项，我公司将立即启动诉讼程序，届时您将承担全部违约责任，还需承担全部相关费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查取证费、交通费等。望慎重对待，避免不必要的诉累，特此函告！原告于2019年8月6日将告知函邮寄给被告，被告于2019年8月7日签收。2019年9月29日，原告向中原银行股份有限公司还款48130.65元，其中偿还本金为33684.22元、利息14182.12元、复利78.22元、罚息186.09元，贷款余额为1448420.92元，借款人名称为王某。2010年1月15日，郑州市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明（房屋），显示：坐落：郑东新区××路南、××北××中央广场号楼××单元××层××,预告信息为2016年12月9日，预售商品房买卖预告登记，豫（2016）郑州市不动产证明第00××81号，权利人为王某。2017年5月2日，预售商品房抵押权预告登记，豫（2017）郑州市不动产证明第00××60号，权利人为中原银行股份有限公司郑州农业路支行，抵押金额为1920000元。抵押信息为无抵押信息。查封信息为2018年10月24日由河南省郑州市金水区人民法院预查封，预查封文号：（2018）豫0105财保2175号，查封期限为2018年10月24日至2021年10月23日。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告王某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告为被告在中原银行股份有限公司郑州农业路支行的1920000元贷款提供阶段性连带保证责任，原告分别于2019年6月28日、2019年9月29日代被告向中原银行股份有限公司偿还贷款本息（含利息、复利及罚息）24236.16元、48130.65元，共计72366.81元，故原告主张被告偿还贷款本息、复利、罚息72366.81元，合法有据，本院予以支持。原告主张被告支付补偿金4269.64元（以72366.81元为基数，自2019年6月28日起计算，暂计算至2019年10月23日，期间每日按照原告代被告偿还贷款款额的万分之五计算），根据原告实际还款情况，本院对按日万分之五计算，以24236.16元为基数，自2019年6月28日起计算至实际还款之日止、以48130.65元为基数，自2019年9月29日起计算至实际还款之日止的补偿金予以支持。因原告对本案所涉房屋在中原银行股份有限公司郑州农业路支行的贷款承担阶段性连带保证责任，现该笔贷款尚未清偿完毕，涉案房屋未办理抵押登记，原告的保证责任仍未免除，且房屋被人民法院查封，故原告要求解除其与被告于2016年8月31日签订的《商品房买卖合同》，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效后十日内偿还原告某公司代偿贷款本息（含利息、复利、罚息）72366.81元及补偿金（补偿金按日万分之五计算，以24236.16元为基数，自2019年6月28日起计算至实际还款之日止、以48130.65元为基数，自2019年9月29日起计算至实际还款之日止）。二、驳回原告某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取858元，由被告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇二〇年一月十六日书记员  卢聪楠