吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终31号上诉人（原审被告、申请执行人）：四平铁东德丰村镇银行股份有限公司，住所地吉林省四平市铁东区北一经街58号。法定代表人：万志方，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺新，吉林公捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：四平市晟泰粮油批发市场有限公司，住所地四平市铁东区平东街平东大街1660号。法定代表人：陶生。被上诉人（原审原告、案外人）贾忠芬，女，1961年12月17日出生，汉族，住四平市。委托诉讼代理人：邱宇，吉林辅民律师事务所律师。上诉人四平铁东德丰村镇银行股份有限公司（以下简称德丰公司）因与被上诉人四平市晟泰粮油批发市场有限公司（以下简称晟泰公司）、贾忠芬案外人执行异议之诉一案，不服四平市铁东区人民法院（2019）吉0303民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德丰银行上诉请求：1.撤销四平市铁东区人民法院（2019）吉0303民初1458号民事判决书；2.驳回贾忠芬的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、基本事实。1.2014年，德丰银行与晟泰公司签订抵押合同，晟泰公司以其名下位于四平市××区面积20940.2平方米工业用地作抵押担保。2.双方协商后签订抵押合同，并于2014年8月对抵押土地办理了登记。3.德丰银行自2014年起通过注销并办理抵押登记的方式延续抵押期限。2014年-2017年，德丰银行4次持续不断地对抵押土地办理登记。4.2015年4月23日，晟泰公司取得建设用地规划许可证；2016年12月16日，案涉房屋取得房屋所有权证，登记在晟泰公司名下。5.2014年，贾忠芬以商品房买卖合同纠纷起诉晟泰公司，四平市铁东区人民法院作出（2019）吉0303民初403号民事判决书，认定“双方于2015年2月4日签订的房屋买卖合同有效。”6.2019年，贾忠芬依据“房屋买卖合同有效”的判决提起执行异议，被裁定驳回后提起本次执行异议之诉。二、原审判决以“房屋买卖合同有效”认定“房屋实际所有人为贾忠芬”及“房屋占用范围内的土地使用权同时转让”，违反《物权法》第九条关于不动产物权登记生效的规定，适用法律错误，贾忠芬并未依法取得房屋所有权及房屋所占土地使用权。1.贾忠芬仅享有房屋买卖合同的债权，并未取得物权。2.贾忠芬所购买的房屋所占用范围内的土地并未同时转让。三、原审判决认定“德丰银行没有要求抵押人晟泰公司将该抵押土地上的房屋一并办理抵押登记，不符合担保法和物权法的规定，应承担相应的过错。”是错误的，违反了抵押合同的意思自治原则及《物权法》第一百八十二条第二款的“视为一并抵押”的规定。德丰银行对已经抵押登记的土地及地上房屋均依法享有抵押权。1.德丰银行在办理抵押登记时，是基于德丰银行与晟泰公司签订的抵押合同，该合同是双方意思自治的结果，不存在过错一说。2.根据《物权法》第一百八十二条第二款的“视为一并抵押”的规定，晟泰公司未一并抵押，依然发生“一并抵押”的法律效力。3.德丰银行对已经抵押的土地及地上房屋均依法享有抵押权。四、贾忠芬以房屋所有权人的身份提出执行异议的理由，没有事实及法律依据，依法不能成立。1.贾忠芬与晟泰公司于2015年2月4日签订房屋买卖合同时，房屋及土地即存在权利瑕疵和登记障碍。2.晟泰公司在出售抵押财产时没有经过德丰公司同意，也未对德丰公司清偿债务，其对房屋的处分不能发生物权效力。3.贾忠芬提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，依法不能成立，应予驳回。4.德丰银行对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权，贾忠芬提出的排除执行异议，依法应予驳回。贾忠芬辩称，原审判决认定事实清楚，应予维持。本院审判过的一个案件与本案系同类案件，法律关系和法律性质相同，请求维持原审判决。晟泰公司未提交书面答辩意见。贾忠芬向一审法院起诉请求：1.请求铁东区人民法院立即停止德丰银行对贾忠芬从晟泰公司处所购商铺所占土地的查封、拍卖等相关执行；2.请求确认位于四平市××区第10号、11号、12号、13号四处商网所对应分摊土地面积使用权归贾忠芬所有。一审法院认定事实：贾忠芬因该院受理德丰银行申请执行晟泰公司、吉林省金泰农业高新技术开发有限公司、孟香平等17人金融借款合同纠纷【（2018）吉0303民初37号】一案时，对四平市铁东区平东街平东大街1660号面积20940.2平方米工业用地该院于2018年9月17日作出（2018）吉0303执70-2号执行裁定书，对该土地使用权予以评估、拍卖。2019年4月20日发布网上拍卖公告（第一次），2019年6月27日发布第二次网上拍卖公告。因此土地是贾忠芬商网坐落下的土地，贾忠芬向该院提出异议，该院于2019年7月12日作出（2019）吉0303执异34号执行裁定书驳回贾忠芬的异议申请，贾忠芬于2019年8月2日向该院提出执行异议之诉的告诉。另查，2015年2月4日，贾忠芬与晟泰公司签订购房合同，购买其公司开发的位于四平市××区第110、111、112、113号商网房屋，2019年3月15日该院作出（2016）吉0303民初403号民事判决，判决晟泰公司签订的于判决发生法律效力后10日内协助贾忠芬办理房屋（房屋编号为ST201503、ST201504，房屋代码：110、111，四平市房权证四字第XXXX号、281238号）过户手续。晟泰市场位于四平市××区，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-00018号，地号为8-48-8】的抵押德丰银行的日期是2017年9月28日。再查，晟泰公司开发建设的的坐落××区南侧、现状中业热工设备制造有限公司南侧、现状天龙机械制造有限公司北侧）粮油物流仓储中心综合楼已取得建设用地许可证（地字第12014-015）和中华人民共和国建设工程施工许可证总用地面积0.2858公顷。建设规模4947.75平方米。贾忠芬所购买的的坐落××区两套房屋经四平国土调查规划设计有限公司房产测绘成果报告书（四国测2019土测字第003号），测绘贾忠芬所有的四栋房屋的面积为140.75平方米、140.75平方米、154.83平方米、154.83平方米，土地面积均为2858平方米，土地分摊面积为82.51、82.51、90.77、90.77平方米。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，贾忠芬在晟泰公司于2017年9月28日抵押给德丰银行位于四平市××区，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-00018号，地号为8-48-8】之前即2015年2月4日已与晟泰公司签订了商品房买卖合同，并已实际占有使用，其已支付了合同约定的购房款，且已经该院确认房屋买卖合同有效，应认定房屋实际所有人为贾忠芬。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照前款规定一并抵押的未抵押的财产视为一并抵押。本案中，晟泰公司在2016年12月16日就已经取得出售给贾忠芬房屋的所有权证，即德丰银行于2017年9月28日办理土地抵押登记时，该抵押土地上建筑物已经办理了晟泰公司的产权证了，且与土地使用权证一致，德丰银行没有要求抵押人（四平市晟泰粮油批发市场有限公司）将该抵押土地上的房屋一并办理抵押登记，不符合担保法和物权法的规定。德丰银行未按照《物权法》及不动产抵押登记的相关法律的规定，应承担相应的过错，其过错行为不能及于本案贾忠芬。晟泰公司于2015年4月23日已取得建设用地规划许可证，已将工业用地0.2858公顷转为建设用地，并于2016年12月16日就已经取得房屋的所有权证，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”贾忠芬于2015年2月4日所购买的房屋，房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此贾忠芬拥有的房屋所占用范围内的土地使用权符合法律规定，能够对抗德丰银行未办理抵押登记房屋所占土地面积，德丰银行不能视为将贾忠芬房屋所占用土地一并抵押。《中国人民银行贷款规则》第二十七条贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。晟泰公司于2017年9月28日向德丰银行办理土地抵押登记时，晟泰公司就已在抵押登记的土地上建设了房屋，并取得了该房屋所有权证，德丰银行违规操作，未对抵押物进行调查，没有核实其抵押物的土地上建筑物已获得产权证的情况，违反担保法和物权法关于房地一并抵押法律规定，也违反了《中国人民银行贷款规则》的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产的调查笔录或者收集其他有关资料。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设施。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案该院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。综上，贾忠芬取得的房屋属于合法建筑，该房屋所占用的土地附着于土地上的建筑物，使用权应属于贾忠芬，故贾忠芬请求依法判令不得执行晟泰公司抵押给德丰银行的位于四平市××区，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-00018号，地号为8-48-8】中贾忠芬所有的四平市房权证四字第XXXX号、281238号、331263号、331261号商网房屋在整栋商网房屋所占2858平方米土地中每户商网所分摊土地的面积为82.51、82.51、90.77、90.77平方米，符合法律规定，该院予以支持。关于贾忠芬请求确认位于四平市××区的四户商网：四平市房权证四字第XXXX号、281238号、331263号、331261号商网所对应分摊土地的面积82.51、82.51、90.77、90.77平方米所有权更名至贾忠芬名下，没有法律依据，该院不予支持。判决如下：不得执行晟泰公司抵押给德丰银行位于四平市××区，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号：四国用（2013）第08-00018号，地号为8-48-8】中贾忠芬所有的四平市房权证四字第XXXX号（110号商铺），四平市房权证四字第XXXX号（111号商铺）、四平市房权证四字第XXXX号（113号商铺）、四平市房权证四字第XXXX号（112号商铺），以上商网每套房屋在整栋商网房屋所占2858平方米土地中商网所分摊土地的面积为82.51、82.51、90.77、90.77平方米。二、驳回贾忠芬的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。德丰银行提交了如下证据：一、德丰银行从四平市不动产调取的案涉土地于2014年到2019年的土地登记情况，证明：1.案涉土地的性质为工业用地，没有变更其他用途；2.德丰银行在此期间连续4次对案涉土地办理了抵押登记，在贾忠芬签订买卖合同时，房屋所占土地存在抵押权，贾忠芬不是善意的，其不享有排除强制执行的民事权益。贾忠芬质证认为，该证据不属于新证据，且该证据与原审提交的规划许可证不符，原证件中已经将工业用地转化为物流仓储用地，土地性质的登记情况是行政部门的问题，不影响贾忠芬买卖房屋的物权期待权。二、最高人民法院2018年的民事判决书一份，证明：该案中房屋买受人所购房屋所占土地为工业用地，最高人民法院的裁判观点为工业用地是以整块土地为单位办理登记，未经行政批准，变更土地用途之前，工业用地上分栋修建房屋的产权过户是受限的，在买受人明知房屋土地为工业性质下，仍签订合同，实质是对能否办理房屋产权过户登记的后果采取忽视的态度，该观点应适用本案，原审提交的规划许可证、施工许可证，不能等同于土地使用证，只有在案涉土地取得建设用地使用权时，才能在法律上认定其由工业用地转化为其他用地的性质，德丰银行对本院做出的其他几个相似案件已经申请再审。贾忠芬质证认为，对该判决的真实性无异议，对其要证明的问题有异议，该判决第十页中该案已经有建设用地规划许可证，根据该判决的引文部分，贾忠芬购买房屋符合法律规定。由于德丰银行办理抵押登记时忽略了案涉土地上的建筑物，未进行抵押权的核实程序，德丰银行应当承担过错责任，不能对抗房屋买受人的权利。三、四平市铁东区人民法院民事判决书一份，证明：贾忠芬起诉晟泰公司，晟泰公司答辩称是因为晟泰公司欠贾忠芬欠款，所以用两户房屋抵偿欠款，经法院查明确认上述事实，可见，晟泰公司与贾忠芬在2015年2月4日签订买卖合同时，双方并不是买卖关系，贾忠芬后请求人民法院确认房屋买卖合同效力，四平市铁东区人民法院作出（2018）吉0303民初2561号民事判决认定了房屋买卖合同的效力，故应以该判决为准，即该时间在德丰银行最后一次办理抵押登记时间之后。贾忠芬质证认为，对该判决的真实性无异议，对其要证明的问题有异议，该判决确认的是房屋买卖时的效力，不是判决作出时房屋买卖才发生效力。贾忠芬提交了如下证据：（2019）吉03民终1467号民事判决书，证明：本案贾忠芬的情况与该案情况相似，观点和理由已经在该判决书中明确体现。德丰银行质证认为，对该判决的真实性无异议，德丰银行针对该判决已经申请再审。贾忠芬是通过抵账方式取得房屋，不是房屋买受人。原审判决未审查贾忠芬是否占有使用房屋，贾忠芬亦未提交相应证据，该判决中认定买受人占有使用房屋的观点没有证据支持。该判决认定抵押权未设立，违反行政审批的规定超出民事案件的审理范围，故该判决不能适用本案。关于上述证据，本院认为，德丰银行提交的土地登记卡是与四国用（2013）第08-00018号《国有土地使用证》相对应的，该证颁发时间为2013年9月30日。此后，四平市规划局、四平市住房和城乡建设局分别于2014年4月23日及2015年6月11日就案涉房屋所占范围内土地为晟泰公司颁发了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，明确了案涉房屋所占范围内土地性质已经由工业用地转为物流仓储用地，故本院对该证据所要证明的问题不予确认。关于德丰银行提交的两份民事判决书及贾忠芬提交的一份民事判决书，本院对其真实性予以确认，因不能直接证明本案问题，本院将其作为本案审理的参考。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一、关于贾忠芬是否对案涉房屋所占范围内土地享有足以排除强制执行的民事权益的问题。2019年3月15日，四平市铁东区人民法院对贾忠芬与晟泰公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）吉0303民初403号民事判决，确认贾忠芬与晟泰公司签订房屋买卖合同有效，并判令晟泰公司协助贾忠芬办理房屋过户手续，并且贾忠芬在人民法院查封案涉房屋之前即已合法占有该房屋，故其虽尚未取得案涉房屋所有权，但其对案涉房屋享有物权期待权，根据我国“房地一体”的原则，该物权期待权及于案涉房屋所占范围内的国有土地使用权。贾忠芬与晟泰公司签订房屋买卖合同的时间为2015年2月4日，在德丰银行与晟泰公司最后一次即2017年9月29日办理抵押登记之前，故贾忠芬对案涉房屋所占范围内土地享有足以排除强制执行的民事权益。二、关于德丰银行对案涉房屋所占范围内的国有土地使用权是否享有抵押权的问题。四平市规划局、四平市住房和城乡建设局分别于2014年4月23日及2015年6月11日就案涉房屋所占范围内土地为晟泰公司颁发了规划许可证、施工许可证，该房屋所占范围内土地性质已经由工业用地转为物流仓储用地。德丰银行于2017年9月27日涂销先前对案涉土地的抵押权登记，并于2017年9月29日再次对案涉土地办理抵押权登记时，该土地上已经由晟泰公司建设房屋并交付使用，德丰银行未对案涉土地性质、已建成房屋及实际占有使用状态等事实情况进行审查，仍然按照工业用地的土地性质办理抵押权登记，致抵押权登记与抵押物实际状态不符，故德丰银行对于已经改变用地性质的案涉房屋所占范围内的土地抵押权未设立，其对案涉房屋所占范围内的土地不享有抵押权，其亦不能基于《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定一并取得案涉房屋的抵押权。综上所述，贾忠芬对案涉房屋享有物权期待权，足以排除人民法院对案涉房屋所占范围内土地的强制执行。德丰银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决裁判理由虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院二审纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由四平铁东德丰村镇银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺庆华审 判 员 刘晓东审 判 员 杨 迪 二〇二〇年一月二十一日法官助理 殷晓慧书 记 员 邓堡杭