福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初6301号 原告：张丽芬，女，1979年6月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：杨丽英，福建倍拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林舟，福建倍拓律师事务所实习律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，项目经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，该公司工作人员。 被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。 法定代表人：甄立涛。 委托诉讼代理人：高良汉，男，该公司工作人员。 原告张丽芬与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张丽芬委托诉讼代理人杨丽英、林舟，恒大置业公司委托诉讼代理人郑陈然，恒大地产公司委托诉讼代理人高良汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽芬向本院提出诉讼请求：1.判令恒大置业公司、恒大地产公司退还张丽芬购房款4565491元，并以4565491元为基数，自2019年1月2日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍至实际付清之日止计算违约金（违约金暂计至起诉之日为216803.76元）；2.判令本案诉讼费用由恒大置业公司、恒大地产公司承担。事实与理由：张丽芬与恒大置业公司于2017年4月11日签订《楼宇认购协议》后，又于2017年4月26日签订《商品房买卖合同》，购买了恒大置业帝景项目9幢1902房。2017年4月14日，根据恒大置业的政策，张丽芬与恒大置业公司还同时签订了《无理由退房协议》，当日恒大地产公司亦向张丽芬出具了《无理由退房承诺书》。合同签订后，张丽芬按约向恒大置业公司支付全部购房款4611617元（其中4月11日付定金20000元，4月14日付首期款2751607元，5月26日银行贷款放款1840000元）。张丽芬于2018年11月，根据双方签订的无理由退房协议的约定，向恒大置业公司申请退房。根据恒大置业公司的要求，张丽芬于2018年12月25日还清了该商品房银行贷款1840000元，为撤销备案扫清障碍。2019年1月2日，张丽芬与恒大置业公司协商一致，双方签订《厦门恒大帝景项目解除及认购协议的协议》（下简称《解除协议》），确认解除《楼宇认购协议》、《商品房买卖合同》，并确认退房及退还购房款4565491元。当日，张丽芬还在恒大置业公司填写好的《福建公司厦门恒大帝景项目明源系统退房操作审批表》（下简称《操作审批表》）客户签字上签字。《解除协议》签订后当日，恒大置业公司即收到张丽芬无理由退房承诺书原件、张丽芬已签名的《解除协议》原件、《操作审批表》原件，并收走无理由退房协议书原件、购房发票原件、认购协议原件、《商品房买卖合同》原件。因双方已达成解除协议，且张丽芬尚未对所购商品房进行收房，故所购商品房自始由恒大置业公司掌管。2019年3月25日，应恒大置业公司要求，张丽芬于厦门市集美区行政服务中心与恒大置业公司签订《解除商品房买卖合同协议书》作为撤销备案文本，当日，在张丽芬的配合下，恒大置业公司该商品房已撤销原备案登记。至此，张丽芬已配合办理完全部退房手续。根据《解除协议》的约定，恒大置业公司与张丽芬签订的编号为05010326的《商品房买卖合同》及编号为0002248的《楼宇认购协议》已于2019年1月2日解除，恒大置业公司原应于2019年1月2日退还购房款4565491元。但恒大置业公司占用所购房产，撤销备案登记，却未按解除协议约定退还购房款，经张丽芬一再催讨，至今已超过九个月，却未退还分毫。综上，双方基于《无理由退房协议》及恒大地产公司出具的《无理由退房承诺书》，所签订的《解除协议》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。恒大地产公司向张丽芬出具的《无理由退房承诺书》亦具有法律约束力。双方已按约定就解除协议达成一致，但恒大置业公司、恒大地产公司至今未履行退款义务。故提起诉讼，请求判如所请。 恒大置业公司辩称，一、恒大置业公司同意根据《解除协议》的约定退还张丽芬购房款本金（含定金）4565491元。二、张丽芬要求恒大置业公司承担违约金的诉求没有事实与法律依据。张丽芬是以“无理由退房”为依据提出解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，根据《无理由退房协议书》第二条约定“乙方（指张丽芬）行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方（恒大置业公司）将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。张丽芬在协议书上签字盖指印确认，已认可该条款效力。根据双方签订的《解除协议》第七条约定“乙方（指张丽芬）保证不以任何理由、任何方式向甲方（指恒大置业公司）主张任何权利”。张丽芬在协议书上签字盖指印确认，应受协议条款的约束。从上述条款内容可以看出，如张丽芬选择无理由退房，恒大置业公司仅需退还购房款本金即可，不需要支付利息。另外，无理由退房是购房人不符合合同约定解除条件的情况下，开发商赋予购房者的一种福利，从张丽芬提供的厦门恒大帝景项目明源系统退房操作审批表中，退款原因一栏也写明“客户因孩子教育问题置换岛内房产”，可见张丽芬系因自身原因申请退房。因此，无理由退房仅退还购房款本金也符合权利和义务相对等的原则。三、张丽芬诉求恒大地产公司承担退款义务，属于诉讼主体选择错误。本案中《认购协议》、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》到最后的《解除协议》，签约主体均是张丽芬与恒大置业公司，根据合同相对性原则，退还购房款本金的义务应由恒大置业公司承担，和恒大地产公司无关。恒大置业公司和恒大地产公司是相互独立的两个法人，恒大置业公司有能力独立对外承担债务。从张丽芬提供的企业信用信息公示，也没有体现恒大地产公司与恒大置业公司之间存在债权债务的关联。因此，张丽芬将恒大地产公司作为被告加入诉讼属于主体选择错误，请求驳回张丽芬对恒大地产公司的诉讼请求。 恒大地产公司辩称，本案中所有合同、协议均是张丽芬与恒大置业公司签订的，恒大地产公司没有签字盖章，根据合同相对性原则，应由张丽芬与恒大置业公司承担，与恒大地产公司无关。张丽芬提交的企业信用信息公示，也没有体现恒大置业公司与恒大地产公司之间存在债权债务的关联，恒大置业公司有能力承担责任，张丽芬将恒大地产公司列为被告，系主体错误，对其请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2017年4月11日，张丽芬与恒大置业公司签订《楼宇认购协议》（编号0002248），约定张丽芬认购厦门恒大帝景9幢1902单元，房屋面积121.47平方米，套内面积93.40平方米，单价37965元/平方米，总价4611607元；张丽芬须于签订本协议时向恒大置业公司支付20000元作为定金，于抵押涂销后三天内签署《楼宇认购书》并支付首付款2751607，同时双方签署《商品房买卖合同》，余款1840000元由银行提供按揭贷款。 2017年4月14日，恒大地产公司向张丽芬出具《无理由退房承诺书》，载明若张丽芬已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。 2017年4月14日，恒大置业公司（甲方）与张丽芬（乙方）签订《无理由退房协议书》，约定“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。” 2017年4月26日，张丽芬与恒大置业公司签订《商品房买卖合同》（编号05010326），约定张丽芬应于2017年4月14日前支付首期款2771607元（含定金），余款1840000元向银行机构申请贷款支付。 张丽芬已付购房款情况：2017年4月11日支付定金20000元，2017年4月14日支付首期款2751607元（含定金），2017年5月26日支付银行按揭贷款1840000元，共合计4611607元。 2018年12月25日，张丽芬向中信银行厦门白鹭支行结清了所欠的贷款本息计1973994.27元。 2019年1月2日，恒大置业公司（甲方）与张丽芬（乙方）签订《解除协议》，约定“一、解除双方签订的编号为05010326的《商品房买卖合同》及编号为0002248的《楼宇认购协议》。二、乙方据此协议将购买的厦门恒大帝景项目9幢1902房的商品房退回甲方。三、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付。四、甲方退还乙方楼款肆佰伍拾陆万伍仟肆佰玖拾壹元整（即4565491元）（含定金20000元）。五、乙方须向甲方返还以下文件：1、购房发票、收据；2、购房认购协议。六、因解除契约所需在厦门市国土房管局办理的一切有关手续，乙方必须给予配合，在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理。七、乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利...”。 2019年1月2日，恒大置业公司置业顾问林锦华为张丽芬出具收条一张，载明恒大置业公司已收到张丽芬提交的无理由退房承诺书原件、无理由退房协议书原件、《解除协议》、购房发票、认购协议、商品房买卖合同等材料。 2019年3月25日，恒大置业公司（甲方）与张丽芬（乙方）签订《解除商品房买卖合同协议书》，载明“买受方依照协议约定履行相应义务，且在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，符合买卖双方约定的无理由退房条件...一、本协议签订之日起，就乙方购买甲方开发的厦门恒大帝景项目二期地块四9#楼19层1902室房屋所签订的合同终止；二、该套商品房撤销备案；...”。 庭审时，张丽芬、恒大置业公司均确认案涉商品房未办理交房手续；确认张丽芬已于2019年3月25日配合恒大置业公司办理了诉争房产的撤销备案登记手续。张丽芬陈述其起诉返还购房款金额为房屋总价扣除恒房通佣金之后的余额。 张丽芬提交的企业信用信息公示系统显示，恒大置业公司的股东为恒大地产集团福州有限公司。 本院认为，《无理由退房协议书》、《解除协议》等合同是张丽芬与恒大置业公司真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应依约履行各自义务。张丽芬起诉要求恒大置业公司返还购房款4565491元，恒大置业公司亦予认可，本院予以支持。焦点之一是张丽芬诉求中的违约金应否支持。张丽芬与恒大置业公司对《解除协议》第七条的理解不一致，张丽芬认为双方并未对此条款进行协商，且恒大置业公司承诺立即退款，其本意并未放弃协议签订后的违约金；恒大置业公司认为该条款应视为张丽芬放弃了主张违约金的权利。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，张丽芬为退房需要在2018年12月25日提前结清了所欠贷款本息1973994.27元，在《解除协议》签订之日即依约将相关合同及购房发票原件交给恒大置业公司，其有理由相信在配合办理完退房手续之后恒大置业公司便会尽快履行退款义务，恒大置业公司至今未退款，应是超出张丽芬订立《解除协议》时的预期；第二，《解除协议》未对张丽芬的退房时间及恒大置业公司的退款时间进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，应推定为同时履行，结合双方在庭审时均认可张丽芬已在2019年3月25日配合办理完案涉商品房的撤销备案登记手续，至此张丽芬的退房义务全部履行完毕，恒大置业公司应向张丽芬返还购房款。综上，恒大置业公司至今未向张丽芬返还购房款，给张丽芬造成经济损失，故对张丽芬提出的要求恒大置业公司以4565491元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年3月26日起计至2019年8月19日期间的利息、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至恒大置业公司实际履行之日止的利息，属于张丽芬的合理损失，予以支持；超出部分，因无证据证明，不予支持。焦点之二是恒大地产公司是否应当承担共同退款责任，张丽芬认为，恒大地产公司出具的无理由退房承诺是促成消费者购买恒大房产的原因，恒大地产公司的无理由退房承诺构成债务加入，且无理由退房承诺的意思包含了退房退款，恒大地产公司既已加入债务就应共同承担退款责任。恒大置业公司、恒大地产公司认为，无理由退房承诺只是明确无理由退房的时间及条件，对承诺书的内容不应扩大解释为退款，且恒大地产公司并非相关合同的当事人，与恒大置业公司亦是相互独立的法人，根据合同相对性原理，应由恒大置业公司独立承担责任。本院认为，恒大置业公司与恒大地产公司是两个独立的法人，且债务加入应有第三人明确的与债务人一起承担向债权人为给付义务的意思表示，无理由退房承诺并未涉及张丽芬与恒大地产公司之间关于债务加入及张丽芬可以直接请求恒大地产公司为给付的明确约定，故对张丽芬要求恒大地产公司承担共同退款责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还张丽芬已付购房款4565491元并支付违约金（违约金以4565491元为基数分段计算，按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年3月26日起计至2019年8月19日、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至恒大置业公司实际履行之日止）； 二、驳回张丽芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费43324元，减半收取21662元，由厦门恒大置业有限公司负担。该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇二〇年一月七日 代书记员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”