福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019闽01民终8801号 上诉人（原审原告）：福清市融能房地产有限公司，住所地福清市音西街道元洪路电力大楼8层。 法定代表人：董晟，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张伟强，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：**武，男，1976年4月26日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：陈灿茂，男，1939年7月29日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：**武，陈灿茂之子。 上诉人福清市融能房地产有限公司（以下简称融能公司）因与上诉人**武、陈灿茂商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人融能公司委托诉讼代理人陈燕、张伟强，上诉人**武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融能公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，支持融能公司的全部诉讼请求；2.依法判令**武、陈灿茂承担融能公司因本案支出的律师费8000元；3.判令本案一、二审诉讼费用由**武、陈灿茂承担。事实和理由：一、一审未支持融能公司要求**武、陈灿茂立即办理产权证的诉讼请求，属于适用法律错误。二、一审法院将逾期办证违约金调整至日万分之一，超出了法院的裁量范围，于法无据。三、应判决**武、陈灿茂承担融能公司因本案支出的律师费。 **武、陈灿茂辩称，一、逾期办理产权证皆因融能公司存在合同欺诈行为，隐瞒了签订“回购合同”的重要事实。二、本诉与“回购合同”存在必然的因果关系，“回购合同”是《商品房买卖合同》的基础要素，应该从回购合同开始，才能查出事实真相。三、融能公司工程质量存在问题，是严重不守约行为。 **武、陈灿茂上诉请求：1.请求撤销一审民事判决第一项、第二项；2.依法受理**武、陈灿茂的反诉请求，本案所产生的一切费用由融能公司承担。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序，影响了案件的公正审理。二、一审判决认定事实不清或错误，法律适用错误。 融能公司辩称，一、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应依据约定行使权利和履行义务，**武、陈灿茂应当承担违约责任。二、**武、陈灿茂的反诉与本案无关，一审法院不予受理是正确的。三、一审法院程序合法。 融能公司向一审法院提出诉讼请求:1.判决**武、陈灿茂立即办理关于福清市音西街道音西村光明城3号楼1605单元房（以下简称1605房）的产权证；2.判决**武、陈灿茂自2019年4月29日起每日按房屋总价896304元的万分之五向融能公司支付逾期办理产权证违约金，暂计至2019年5月22日为10307.5元，实际计算至**武、陈灿茂办理完毕房屋产权证之日止；3.判决**武、陈灿茂承担融能公司因本案支出的律师费10000元；4.判决**武、陈灿茂承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年1月12日，融能公司与**武、陈灿茂签订《商品房买卖合同》，约定**武、陈灿茂购买融能公司开发的福清市音西街道音西村光明城小区3号楼1605房，建筑面积为139.96平方米，总价款为896304元，交房时间为2017年3月10日之前；其中第十四条约定“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的……出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；该合同附件六第一条约定“出卖人在电讯联系不上的情况下使用挂号信、特快专递通知，自出卖人按合同约定地址发出书面通知之日起7个自然日内买受人未提出书面异议的，视为买受人收到并认可出卖人的函件内容”，第七条约定，项目总登记后由出卖人通知（以小区公告为准）买受人办理产权证，买受人应在出卖人通知的期限内携带办证必须提交的材料及费用前来办理，逾期办理的，每日按房屋总价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，**武、陈灿茂支付了全部购房款,其中396304元为首付款，余款以按揭贷款方式支付，融能公司为**武、陈灿茂的贷款提供担保。**武、陈灿茂于2018年2月24日接受1605单元房。2019年4月28日，融能公司按照商品房买卖合同约定的地址及联系电话通过EMS专递向**武、陈灿茂寄送办证律师函，同月30日该邮件被退回。 另查，2017年5月31日，融能公司开发的光明城小区获准项目首次总确权。**武、陈灿茂所购的1605房至今未办理权属登记手续。 一审法院认为，讼争买卖合同系双方真实意思表示，且双方也已履行主要合同义务，一审法院确认本案买卖合同有效。讼争合同约定的交房时间早于合同签订时间，融能公司在小区粘贴办证公告之时**武、陈灿茂并未接受房屋、入住小区，故不应以此公告的内容约束**武、陈灿茂，融能公司负有继续通知办证的义务。根据附件六第一条的约定及律师函的快递单，一审法院确认融能公司通知**武、陈灿茂办证的方式符合合同约定，其已于2019年4月30日完成通知办证的义务。 **武、陈灿茂主张融能公司存在众多违约行为，但缺乏有效证据证明，同时未诉求解除合同，而是选择接受讼争房，足以证实**武、陈灿茂自愿做出继续履行合同的选择，故后续的办证义务也应当依约履行；**武、陈灿茂拖延办证造成1605房抵押登记无法完成，导致融能公司一直为其贷款提供担保，增加了融能公司风险。**武、陈灿茂至今未依约办证，已违反合同约定，应自融能公司律师函发出之日起七日（2019年5月7日）后开始承担逾期办证的违约责任。 **武、陈灿茂逾期办证的直接后果是房屋权属无法转移给自己，未给融能公司造成直接损失，若以《商品房买卖合同》附件六第七条约定的买受人逾期办证“每日按房屋总价款的万分之五”计算违约金显然过高；《商品房买卖合同》第十四条约定融能公司逾期办证“每日按买受人已付款的0.01%”计算违约金，该条关于融能公司逾期办证违约金的约定与上述**武、陈灿茂逾期办证违约金的约定存在明显的不对等，而买受人逾期办证的违约责任明显小于出卖人逾期办证的违约责任，再考虑到本案**武、陈灿茂的逾期办证行为未给融能公司造成直接损失，故一审法院确定**武、陈灿茂按照《商品房买卖合同》第十四条关于出卖人逾期办证的约定自2019年5月7日起向融能公司支付逾期办证违约金直至其向产权登记机构提交完整的产权登记手续之日止。融能公司主张律师代理费10000元，但未举证证明其律师费最终支出的实际金额，综合考虑本案诉讼标的、难易程度及类似案件的律师收费水平等因素，一审法院依公平原则酌定**武、陈灿茂应承担其中的3000元。 关于融能公司的第1项诉讼请求。一审法院认为，获得商品房的不动产权应以权利人的意思表示为要件之一，现**武、陈灿茂拒绝向不动产登记部门提交办理讼争房产权证的所需资料，缺乏意思表示的要件，根据《合同法》第一百一十条第二项规定，融能公司关于强制**武、陈灿茂办证的诉求予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十五条规定，判决：一、**武、陈灿茂于本判决发生法律效力之日起十日内共同向福清市融能房地产有限公司支付逾期办证违约金，违约金以购款总价款896304元为基数按照日万分之一的标准自2019年5月7日起计算至**武、陈灿茂向产权登记机构提交完整的关于福清市音西街道音西村光明城3号楼1605单元房的产权登记资料之日止；二、**武、陈灿茂于本判决发生法律效力之日起十日内共同向融能公司福清市融能房地产有限公司支付律师代理费3000元；三、驳回福清市融能房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12763元，由融能公司负担6461元（已交纳），由**武、陈灿茂共同负担6302元。 本院二审期间，双方围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应依据约定行使权力和履行义务。但由于合同中，双方逾期办证的违约责任明显不对等，一审法院基于公平原则，结合考虑违约行为造成的损失，将**武、陈灿茂逾期办证违约金标准调整为已付购房款的日万分之一，已臻合理，应予维持。 融能公司虽提供《律师服务协议》及律师费发票等证据证明融能公司在该案件中支付的律师费用，但由于《商品房买卖合同》对此种违约情形已经约定了违约金，并未约定此种情形下律师费的负担，而该违约金亦足以覆盖违约行为给融能公司造成的损失，融能公司在一审法院酌定律师费3000元的基础上，再行主张增加律师费，本院不予支持。 一审法院的程序虽有瑕疵，但并不影响案件的公正审判。另，**武、陈灿茂在一审法庭辩论终结前提出反诉，符合反诉提出的时间要求，但其反诉是基于**武、陈灿茂主张融能公司提供的商品房可能存在多计算面积、虚高房价等问题，而融能公司的本诉是基于**武、陈灿茂逾期办理产权证的问题，故本案反诉与本诉并非基于相同的事实，一审法院不予合并审理，并无不当，**武、陈灿茂可以就反诉的内容另行起诉。 关于应否判决办证的问题。由于**武、陈灿茂在二审中亦明确表示不同意解除购房合同，其已经装修入住，且协助办证系可通过法院强制执行实现的行为，一审法院以缺乏权利人意思表示为由，判决驳回融能公司要求**武、陈灿茂办证的诉请，于法无据，应予纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4538号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4538号民事判决第三项； 三、**武、陈灿茂于本判决发生法律效力之日起三十日内办妥福清市的产权证； 四、驳回福清市融能房地产有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回**武、陈灿茂的上诉请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费12763元，由福清市融能房地产有限公司负担6461元，由**武、陈灿茂负担6302元；二审案件受理费12763元，由福清市融能房地产有限公司负担6461元，由**武、陈灿茂负担6302元。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 张雅典 审判员 唐宇恒 二〇二〇年一月二十三日 书记员 蒋莉莉