浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初9583号 原告：朱斌，男，1990年2月1日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 委托诉讼代理人：郑加飞，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。 被告：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地浙江省乐清市城南街道宁康西路337号（8楼），统一社会信用代码91330300082917487N。 法定代表人：谢吉人，董事长。 委托诉讼代理人：张春玲、汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告朱斌与被告正大新生活（乐清）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑加飞、被告委托诉讼代理人张春玲均到庭参加诉讼。审理期限到期后，经征求双方当事人意见一致同意继续适用简易程序审理，故报请分管院长同意延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告朱斌向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告因逾期交房所产生的违约金1961043元（以已交房款6237413元为基数自2017年12月31日起按日万分之六计算至2019年6月7日止）；2.依法判令被告支付原告因迟延交付房屋权属证书所产生的违约金（以已交房款6237413元为基数自2018年7月1日起按每日万分之一计算至权属证书实际交付之日止，暂计算至2019年6月30日为227666元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月8日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201590011660019），约定被告将在建的正大城一期第39幢103号房出售给原告，建筑面积285.15平方米，房屋单价为21874.15元/平方米，房价总额为6237413元。买卖合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定：逾期交付超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。同时，合同第十六条约定：出卖人承诺于2018年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，逾期交付权属证书的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2019年5月27日，被告通知原告于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理该房屋交付手续。涉案房屋目前已办理权属证明，但未交付给原告。被告未能在约定的时间交付房屋和权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任，故而提起本案诉讼。 被告正大新生活（乐清）置业有限公司答辩称：1.违约金计算基数错误。合同第六条和附件八补充协议第八条第1项约定，根据实际面积结算房屋价款。案涉商品房的实际面积少于约定面积，在结算房价款时，已退还原告房价款12031元，违约金应以实际收取的房价款6225382元为基数进行计算。2.逾期交房天数错误。应扣除2015年7月10日、8月8日台风影响的2天和2016年9月2日至9月6日G20峰会影响的5天，应扣除因以上两项不可抗力、政府行为影响的7天工期，实际逾期天数应以517天计算。3.逾期交房违约金标准过高，应根据实际损失情况结合同地段同类型房屋的租金标准进行调低。4.不存在逾期交付权属证书的情形。附件八补充协议第七条第9项约定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。依此约定，本案不构成权属证书的逾期交付，不应支付相应的违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201590011660019），约定被告将正大城一期第39幢103号房出售给原告，建筑面积285.15平方米，单价21874.15元/平方米，总房价款6237413元。同时约定：1.被告应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，逾期交付超过180日、继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金；2.被告承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给原告，若逾期交付权属证书的，被告自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；3.如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；4.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，按产权登记面积据实结算房屋价款；5.若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。合同签订后，原告依约支付了全部购房款6237413元。在最后结算时，由于建筑面积差异，被告退回购房款12031元，故原告实际支付购房款6225382元。被告于2019年6月9日交付房屋，2019年8月8日取得该不动产的权属证书。 上述事实，有原告身份证、被告企业信息、商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票、银行放款凭证、交房通知书、交房结算确认单、增值税发票、不动产权证书，并结合双方的陈述意见予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应严格依约履行义务。1.关于违约金计算以合同约定的总房价6237413元为基数还是以最后结算实际支付的6225382元为基数的问题。虽然合同约定总房价为6237413元，但同时约定如果产权证的面积与合同约定面积不一致的，按产权登记面积据实结算房屋价款。可见，双方均清晰知晓合同中约定的并非房屋最终价款，待产权登记确定面积后方能确定最后的房价款；且原告向被告主张违约金的时候，房价款已经进行了结算，被告已经将多余的房价款退回给了原告，作为被告最终收到的房价款为6225382元，因此，应以房价款6225382元作为计算违约金的基数。2.关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共7天应否在逾期天数中扣除的问题。首先，被告以不可抗力为由要求扣除台风影响的2天，而双方约定，在遭遇不可抗力时，被告应在发生之日起30日内告知买受人，才能扣除。本案双方的买卖行为发生在2015年12月8日，而台风发生在2015年7月10日、2015年8月8日，何来告知？因此，不符合合同约定的因不可抗力而要求扣除的条件。退一步讲，如果要扣除2015年因台风影响的2天工期，那么，该要扣除2天工期的情形发生在前，签订合同在后，双方签订合同时就要明确扣除或者顺延。买卖合同由被告提供，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或顺延2日进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。其次，被告以政府行为为由要求扣除G20峰会期间影响的5天，而双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明”或“无法取得……行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致……无法达到使用条件”，G20峰会显然不会导致上述的结果。综上，在计算逾期天数时不应扣除该7天。3.关于逾期交房违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告以周边及乐清市主要城区的租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以调减。原告没有证据证明由于被告的逾期交房造成自己更大的损失，因此被告要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，本院认为将逾期交房违约金标准调整为日万分之三为妥。被告于诉讼过程中提出对涉案不动产在2018年1月至2019年6月期间的租赁价值或者同期同地段同类型不动产的实际租金水平进行司法鉴定，并无必要，本院不予准许。4.关于是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定：被告应于2018年6月30日前交付原告权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议又约定被告逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，是没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系被告提供的格式合同，明显是被告为了免除自己责任、排除原告权利而设置，且被告没有证据证明已经就该条款提请原告注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9项的约定无效，被告交付权属证书构成逾期交付，应承担违约责任。 综上所述，双方约定被告应于2017年12月30日之前向原告交付商品房，而其于2019年6月7日至6月9日期间才交付房屋，构成逾期交房，原告主张自2017年12月31日起至2019年6月7日止共524天的逾期交房违约金，有合同依据，根据本院上文认定的违约金标准即日万分之三，计算后确定违约金为978630元（6225382元*524天*0.03%）；被告承诺于2018年6月30日前交付权属证书，其于2019年8月8日取得权属证书亦构成逾期交付，原告主张自2018年7月1日起至实际交付之日止的违约金，亦有合同依据，故被告应承担逾期交付权属证书违约金251505元（6225382元*404天*0.01%）；对原告诉请的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告正大新生活（乐清）置业有限公司应支付原告朱斌逾期交房违约金978630元。 二、被告正大新生活（乐清）置业有限公司应支付原告朱斌逾期交付权属证书违约金251505元。 上述二项共计1230135元，款限本判决生效之日起十五日内交本院民事审判一庭转付。 三、驳回原告朱斌的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24310元，减半收取计12155元，由原告朱斌负担4218元、被告正大新生活（乐清）置业有限公司负担7937元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  高文丹 二〇二〇年一月十三日 书记员  於丹建