北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终588号上诉人（原审原告）：史学军，男，1970年8月6日出生。被上诉人（原审被告）：北京保利首开兴泰置业有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地天华大街28号。法定代表人：张兴辉，总经理。委托诉讼代理人：杜建峰，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人史学军因与被上诉人北京保利首开兴泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案诉至北京市大兴区人民法院，该院审理后，于2018年5月18日作出（2018）京0115民初770号民事判决。史学军与北京保利首开兴泰置业有限公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月31日作出（2018）京02民终7244号裁定，撤销原判，发回重审。一审法院审理后，作出（2019）京0115民初4900号民事判决，史学军不服向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。史学军上诉请求：撤销一审判决，改判北京保利首开兴泰置业有限公司（以下简称保利首开公司）赔偿我逾期交房违约金129590.97元,按总价款2211450元每日万分之二计算293天，并赔偿其他损失50000元。事实和理由：我曾向一审法院提交北京市大兴区住房和城乡建设委员会政府信息告知书《兴建公开（2018）第142号-告》，涉案房屋预售备案价格为1359260元，而保利首开公司却以2211450元进行预售，超过预售许可备案价格852190元，属违法销售，严重违反了《中华人民共和国价格法》相关规定，此系保利首开公司不签网签合同、逾期交房及造成贷款不能发放的关键原因。现房合同有效，其仅约定了其他法律文书中与该合同相冲突的条件自然失效，该合同及附件并没有免除违反预售合同的违约责任，且两个合同的逾期违约期间是独立存在的，违反预售合同的违约行为止于现房合同的签订，故保利首开公司应当支付我主张部分的逾期交房违约金。逾期交房是整个房屋买卖合同违约的根本性违约行为，而不仅是对首付款的违约行为，且我并未像大部分业主一样跟保利首开公司签订放弃追究逾期交房责任的协议，故应当按全部房价款计算逾期交房违约金。另，保利首开公司未及时与我签订网签合同，给我造成的租金损失、贷款利息额外支出远远超过5万元，故请求二审法院判如所请。保利首开公司辩称，同意一审判决，请求驳回史学军的上诉请求。史学军向一审法院起诉请求：1、判令保利首开公司赔偿逾期交房违约金167185.62元，按总价款2211450元每日万分之二计算378天；2、赔偿其他损失153774元。一审法院认定事实：2015年9月17日，史学军与保利首开公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了保利首开公司开发的位于北京市大兴区×××12号地北侧、15号地二类居住、其他类多功能、机动车停车场库、×××项目5号住宅楼1单元-101号房屋，约定房屋总价款为2211450元，史学军于2015年9月7日交付定金50000元，于9月17日支付171450元，于10月9日交付450000元。该合同第十二条，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房（如买受人未能在上述日期前向出卖人付清全部合同总房款的，则出卖人将在全部合同总房款到达出卖人账户之日起60日内向买受人交付该商品房）。……。第十四条逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。此后，双方一直未网签《北京市商品房预售合同》。2015年10月17日，该房屋所在小区全部竣工。2016年11月14日，该商品房取得房屋所有权证。2017年1月1日，史学军补交购房款117828元。2017年4月19日，史学军与保利首开公司签订编号为XF693474的《北京市商品房现房买卖合同》，确定房屋坐落为大兴区×××104。该合同中约定：“第十二条交付时间和手续（一）出卖人应当在买受人签署《北京市商品房现房买卖合同》并向出卖人付清全部合同总房款之日起60日内向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……”。该合同附件九《北京市商品房现房买卖合同》补充协议第二条第2.1约定：合同在买卖双方正式签字盖章之日起生效，同时双方之前签署的《北京市商品房认购协议书》或其他法律文件中与合同相冲突的条款自然失效，《北京市商品房认购协议书》项下的定金冲抵作合同项下买受人应当支付的合同定金。2017年6月27日，史学军办理的按揭贷款1430000元由北京银行右安门支行转账汇至保利首开公司的账户。至此，史学军应付的全部购房款已付清。2017年7月15日，保利首开公司委托物业工程验房人员将房屋交付史学军。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，史学军与保利首开公司前后共同签订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》及各项附件均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。其中《北京市商品房现房买卖合同》附件九《北京市商品房现房买卖合同》补充协议第二条第2.1约定“合同在买卖双方正式签字盖章之日起生效，同时双方之前签署的《北京市商品房认购协议书》或其他法律文件中与合同相冲突的条款自然失效”，而《北京市商品房现房买卖合同》对于房屋交付条件约定为“出卖人应当在买受人支付全部总房款之日起60日内向买受人交付该商品房”，故该商品房交付时间应以该此后双方新达成的交付时间为准。史学军于2017年6月27日付清总房款，保利首开公司于2017年7月15日将该商品房交付给史学军，并未构成违约。现史学军要求保利首开公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。根据双方此后签订的上述现房买卖合同，史学军并无证据表明保利首开公司存在其他违约行为，故史学军要求保利首开公司赔偿未按期进行网签给其造成的利息损失，亦缺乏事实根据，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回史学军的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，史学军主张其与保利首开公司在2017年1月曾签订《北京市商品房现房买卖合同》并进行了网签，但由于保利首开公司工作失误的原因，该网签被撤销，双方又重新签订了在案的编号为XF693474的《北京市商品房现房买卖合同》。史学军主张由于上述原因导致其遭遇政策变化，被迫提高了首付款比例，并多支出了15万元左右的贷款利息，给其造成损失。保利首开公司认可存在第一次网签被撤销的情况。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。史学军与保利首开公司签订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》及各项附件均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方在《北京市商品房现房买卖合同》中约定保利首开公司应当在史学军签署上述合同并向保利首开公司付清全部合同总房款之日起60内向史学军交付该商品房。该约定系双方在履行过程中对原约定的交付时间之变更。同时，双方在《北京市商品房现房买卖合同》附件的补充协议中亦约定，双方之前签署的《北京市商品房认购协议书》或其他法律文件中与合同相冲突的条款自然失效，故保利首开公司交付房屋的期限应以双方在《北京市商品房现房买卖合同》中约定的期限为准。依照上述约定，保利首开公司于2017年7月15日向史学军交付房屋并未违约。史学军主张预售合同与现房买卖合同的逾期违约期间是独立存在的，但应当指出，预售合同与现房买卖合同的约定的房屋交付指向的系同一个交付行为，现房买卖合同是对预售合同约定的交付期限的变更，故史学军主张逾期交房违约金及逾期交房损失依据不足，本院不予支持。史学军主张保利首开公司给其造成的贷款利息等损失，与房屋交付无关，故本院在本案中不予处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4558元，由史学军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年一月二十一日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹