山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终69号 上诉人（原审被告）：泰安宏成置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。 法定代表人：房兴军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱兆瑞，山东青来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘文轩，男，汉族，1981年1月28日生，住山东省泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：陈伟，女，汉族，1980年5月10日出生，住山东省泰安市泰山区。 上诉人泰安宏成置业有限公司（以下简称宏成置业公司）因与被上诉人潘文轩、陈伟房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏成置业公司上诉请求：1.撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5439号民事判决并发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由潘文轩、陈伟承担。二审中，宏成置业公司将依法改判的上诉请求明确为：驳回潘文轩、陈伟的诉讼请求。 事实和理由：1.被上诉人起诉时已过诉讼时效。根据最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”以及双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定“上诉人于商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权登记”的规定。上诉人于2015年5月7日交付房屋，90日内即在2015年8月5日前办证，诉讼时效应自2015年8月6日开始计算。因此，到2017年8月5日诉讼时效期间已经届满，但被上诉人到2019年才到法院进行起诉。因此被上诉人的主张超出了法定的诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。2.退一步，暂不提诉讼时效问题，一审法院认定的违约金计算截止时期也是错误的。涉案商品房预售合同第二十条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同约定计算违约金，因买受人的责任逾期办证的，由买受人承担责任。该条第3款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外。在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产初始登记。众所周知，初始登记完毕后，办理购房人房屋所有权证初始登记的主动权就掌握在购房人手中，开发公司仅是协助义务，是购房人主动申请办理。上诉人自2017年7月17日将办理初始登记的资料提交主管部门，并于2017年7月25日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了购房人办理房屋所有权转移登记的条件，履行了双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定“上诉人于商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权登记”的约定。所以根据上述合同约定及法律规定，自2017年7月17日之后，也不应要求上诉人承担办证的违约责任。3.一审法院认定的违约金计算标准包含储藏室款项是错误的。原告主张的违约金为违约办证违约金，但储藏室是无法单独办理产权证的。房屋产权证中记载面积也不包括储藏室面积。储藏室作为房屋的配套房，只能作为附件记载到产权证中。既然无法办证，又何来的办证违约金呢？因此，一审法院认定违约金计算标准时，把储藏室款项也包含其中是错误的。 潘文轩、陈伟未到庭，亦未提交书面答辩意见。 潘文轩、陈伟向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理所有权转移登记的违约金9068元（自2016年7月22日起至2017年9月30日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年7月20日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的宏成富园4号楼1单元29层2902室房产一套，房屋总价款为425750元。被告应在2015年4月30日前向原告交付该商品房。合同第二十条规定，被告应于商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。 合同签订后，原告按约定向被告支付房款425750元，被告于2015年5月7日将房屋交付原告。2017年9月30日，被告以张贴通知的形式，向原告等业主下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，要求原告等业主于2017年10月8日前提供购房合同、发票等材料，并交纳契税、印花税等税费，用于办理原告个人不动产权证。原告于2019年7月23日向山东法院电子诉讼服务平台提交立案申请。 以上事实，由原被告陈述、《商品房预售合同》、购房发票、供水合同、办证通知书影印件、立案网络截图等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。被告未按合同约定为原告办理所有权转移登记，应自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。 关于被告辩称原告所诉已过诉讼时效的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。原告自2019年7月23日向一审法院起诉，其权利保护范围应自2016年7月23日起算。被告于2017年9月30日通过张贴通知的方式通知原告于2017年10月8日前提交办理产权登记的材料。对于原告主张的自2016年7月23日至2017年9月30日的违约金及违约金数额9068元，不违反法律规定，一审法院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：被告泰安宏成置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告潘文轩、陈伟支付逾期办理产权转移登记违约金9068元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告泰安宏成置业有限公司负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，首先，关于本案诉讼时效。根据双方当事人签订的《商品房预售合同》的约定，上诉人未按约定期限办理所有权转移登记，应当按日计算向被上诉人支付全部已付款万分之零点五的违约金。双方该项约定的以日为单位累计计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据以上情况，一审认定被上诉人的权利保护起始日为2016年7月23日即被上诉人向法院主张权利之日向前推算三年，已充分考虑了诉讼时效问题。该认定并无不当，本院予以维持。上诉人主张至2017年8月5日诉讼时效期间已经届满，无法律依据，本院不予支持。 其次，关于违约金计算的截止日期。一般来说，在开发商完成涉案房产所在楼栋的不动产权初始登记，且就相关事项通知买受人后，就买受人而言才具备了办理每户房产不动产权权属证书的条件，方能认定开发商按约履行了相关义务。本案中，宏成置业公司于2017年9月30日向潘文轩、陈伟等业主下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，潘文轩、陈伟亦要求以该日作为违约金计算的截止日。故一审法院认定2017年9月30日为计算违约金的截止时间，并无不当，本院予以维持。上诉人主张以其向主管部门提交初始登记资料的时间作为违约金计算的截止时间，本院不予支持。 再次，关于违约金计算标准。双方签订的《商品房预售合同》明确约定，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”，被上诉人购买储藏室的款项当然属于已付款的范围。上诉人主张违约金计算标准不应包含储藏室款项，本院不予支持。 综上所述，宏成置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人泰安宏成置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年一月十五日 书记员 李争艳