石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初51号 原告：董山峰，男，1983年5月3日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：张润泽，河北智律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，河北智律律师事务所律师。 被告：河北淳茂房地产开发有限公司，住所地石家庄市栾城区张举路245号。 法定代表人：郭秋双，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄增海，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵东林，该公司法律顾问。 原告董山峰与被告河北淳茂房地产开发有限公司（以下简称淳茂公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董山峰及其委托诉讼代理人张润泽、李菲、被告淳茂公司的委托诉讼代理人黄增海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董山峰向本院提出诉讼请求：1、依法判定原告与被告之间的《认购协议书》无效；2、依法判决被告向原告偿还购房款共计人民币叁拾柒万零伍佰玖拾元整（370590元）并支付利息肆万捌仟零壹拾柒元壹角肆分（48017.14元）（利息以购房款370590元为基数，自2017年3月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%暂计至2019年12月13日）；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年3月22日，原、被告签订两份《认购协议书》，约定原告分别购买被告开发建设的《淳茂·公园城》B区3号楼1单元2301室、2302室房屋。协议签订时，原告应向被告分别缴纳房款人民币212973元、157617元，余款在被告正式向原告交房后办理银行按揭，被告应于2018年9月30日将房屋交付原告使用。原告按照两份协议约定向被告缴纳房款共计370590元，被告自始至终向原告隐瞒未取得商品房预售许可证以及根本不存在原告购买的第二十三层的事实，导致原告在违背真实意思表示的情况下与被告签订上述《认购协议书》。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。 被告淳茂公司辩称，1、本案涉及的认购协议书是原告自愿签订的，是原告的真实意思表示，应认定为有效合同，原告在2017年3月22日与被告订立了认购协议书，双方约定原告购买淳茂公园城B区3号楼1单元2301室、B区3号楼1单元2302室房屋，按照约定原告自愿选择按揭贷款付款方式，原告根据协议的约定，交付了一定比例的首付款，原告订立合同当时以及以后对合同的约定没有提出不同的意见和异议；2、被告已经取得了淳茂公园城的城市部门的项目规划，整个建设项目的规划(其中包括了B区)与大规划相应的土地建设的许可证，一直在积极的申报，处于审核批准状态，由于需经调整和协调，有些手续退后了些，但手续会逐步完善，应说明本案涉及的认购协议书，其本身就是提前、预先的，双方协商先期购买的，是双方的意思表示，不应笼统的认定无效，应尊重合同双方当初的意愿，保护交易，确认该合同有效为宜；3、原告在签订合同后近两年才起诉，可见原告对认购协议书是认可的，并没有向我司提出其他要求，原告在订立认购协议书时是明知我司还未取得预售许可证，原告明知其所认购的房屋手续不全，而乐意购买，完全是原告自愿的，并非我司的要求或者强迫，原告作为成熟的商品房买受者，应对其所购买的房屋的综合情况有调查了解的义务，原告也具有相应的责任，原告在诉状中陈述造成合同无效应由被告全部承担，推卸了自己的责任,与事实不符；4、原告起诉状所述不知道被告商品房有无预售许可证与事实不符，2017年涉案房屋尚未施工，不具备拿到预售许可证的条件，包括原告在内的所有买房屋的人都知道没有预售许可证。原告也应承担缔约过错责任，不应由被告承担缔约责任。 经审理查明，2017年3月22日，原被告签订两份《认购协议书》。第一份《认购协议书》约定原告购买被告开发建设的位于栾城区地块内的《淳茂·公园城》Ｂ区3号楼1单元2301室房屋，建筑面积114.94平方米，总房款为702973元，定金10000元，于2017年3月22日前付首付款212973元，余款490000元办理银行按揭。第二份《认购协议书》约定原告购买被告开发建设的位于栾城区地块内的《淳茂·公园城》Ｂ区3号楼1单元2302室房屋，建筑面积88.06平方米，总房款为517617元，定金10000元，于2017年3月22日前付首付款157617元，余款360000元办理银行按揭。2017年3月19日，原告向被告支付两套房屋定金共计20000元。合同签订当天，原告分别向被告支付两套房屋款项202973元、147617元。原告向被告支付两套房屋首付款共计370590元。被告承诺于2018年9月30日将房屋交付原告使用，但时至今日被告仍未取得商品房预售许可证明。另查明，被告提交2016年9月9日加盖石家庄市城乡规划局印章的田家庄城中村改造修建性详细规划图，证明原被告签订《认购协议书》时审批楼层为26层。2019年11月、12月因政府对规划楼层进行了调整，调整后楼层只有18层。 以上事实有原被告当庭陈述、认购协议书、收据以及田家庄城中村改造修建性详细规划图为证。 本院认为，1、原被告双方分别于2017年3月22日签订的两份《认购协议书》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告在本案起诉前尚未取得房屋预售许可证明，故原、被告所签订的房屋认购协议应当认定无效。导致协议无效的主要原因是由于被告方没有取得房屋预售许可证明，所以被告方存在主要过错，但原告作为完全民事行为能力人,在缔约中也未能尽到审查该项目是否取得房屋预售许可证的注意义务，在缔约中也具有一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案房屋认购协议被确认无效后，被告应返还原告所交纳的两套房屋首付款370590元。2、由于调整后的规划楼层只有18层，并没有原告购买的23层，导致原被告订立的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，系合同的法定解除事由，解除合同系以合同有效为前提，本案中《认购协议书》已因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定而认定为无效，并且该《认购协议书》自始无效。故对原告请求的因其购买的23层房屋不存在而要求被告支付利息，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下： 一、原告董山峰与被告河北淳茂房地产开发有限公司于2017年3月22日签订的两份《认购协议书》无效； 二、被告河北淳茂房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还给原告董山峰购房款370590元； 三、驳回原告董山峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7580元，减半收取计3790元，由原告董山峰负担435元，被告河北淳茂房地产开发有限公司负担3355元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7580元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘晓萍 二〇二〇年一月二十一日 书记员  范媛媛 ——