四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20494号 上诉人（原审原告）：谭秀芝，女，1964年11月13日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨旭，男，1963年12月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，系谭秀芝之夫。 被上诉人（原审被告）：成都泰新房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇银河东路。 法定代表人：冯兵，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘燕茹，泰和泰律师事务所律师。 上诉人谭秀芝因与被上诉人成都泰新房地产开发有限公司（以下简称泰新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初5138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭秀芝上诉请求：撤销一审判决，改判支持谭秀芝的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认定谭秀芝撤销权行使时效已经超过错误。谭秀芝签订合同是出于对万科公司品牌的信任，且签订合同的时间只有不到半天，无法对预售合同及补充协议进行全面阅读与讨论，谭秀芝作为普通购房人无法对合同条款是否公平进行辨别，在2018年10月1日至2019年6月17日期间，谭秀芝通过向出卖人、政府有关部门反映，希望能有效解决问题，直至2019年6月17日收房后到起诉时诸多问题仍未解决，谭秀芝才认真阅读合同内容，因此谭秀芝知道合同明显不公平的时间应是2019年6月17日之后。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为合同内容是谭秀芝在2019年6月17日按照出卖人要求缴纳物业费用后才由出卖人提供给谭秀芝，所以开始计算时效的时间也理应是2019年6月17日。2．一审判决认为，谭秀芝以协议内容显失公平为由要求全部撤销，没有事实和法律依据错误。谭秀芝认为购房合同显失公平，请求变更，并非全部撤销，谭秀芝的请求变更具有事实和法律依据。该预售合同和补充协议大幅增加购房人主张权利的成本和难度，因此该合同整体是显失公平合同，且该合同具有欺骗性。3．一审判决认为谭秀芝要求在《住宅质量保证书》增加、变更相关内容及单独按照其房屋户型为其出具《住宅使用说明书》的请求于法无据错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第30条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。《建设工程质量管理条例》第40条规定了正常使用条件下，建设工程的最低保修期限以及《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条规定的《住宅质量保证书》应当包括的各项内容来看谭秀芝请求在《住宅质量保证书》增加、变更相关内容及单独按照其户型出具《住宅使用说明书》具有法律依据。 泰新公司辩称，1．商品房买卖合同及其补充协议及相关附件是双方平等自愿并对合同内容充分理解的基础上签订的，谭秀芝是具有完全民事行为能力人，泰新公司不存在欺诈的事实，也不存在利用谭秀芝处于危困状况签订商品房买卖合同及其附件补充协议，签订的商品房买卖合同等法律文件不存在显失公平的情形。另外，根据《民法总则》第152条的规定，撤销权的除斥期间为一年，而谭秀芝与泰新公司签订商品房买卖合同及附件补充协议的时间为2017年6月28日，至谭秀芝起诉时已超过两年，早已经过除斥期间。因此，请求法院驳回谭秀芝撤销合同中部分条款的诉讼请求。2．根据《民法总则》第136条第2款规定，行为人非法律规定或者未经对方同意不得擅自变更或者解除民事法律行为，泰新公司不同意变更合同条款，谭秀芝要求变更合同条款并无法律依据，关于对于质量保证书及使用说明书是属于合同内容的部分，谭秀芝要求在其上增加相关条款并没有事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 谭秀芝向一审法院起诉请求：一、撤销谭秀芝、泰新公司双方签订的《商品房买卖合同补充协议》50页至64页的全部内容；二、变更《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议、质量保证书、住宅使用说明书中不合理不公平内容，具体为：1．确定《四川省商品房买卖合同（预售）》第16条公共服务及其他配套设施中1、2、3、4、5、6交付时间及标准为交房时间及国家和行业要求标准；2．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第17条第（二）项中确定第一、二、三、四、五、六项未按时达到交付使用条件的，各项按照购房款每天万分之一赔偿购房人；3．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第18条第（五）项中确定合理修复日期为三日内；4．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第19条中（一）2（2）中解除合同的增加赔偿购房人从支付购房款日后合理利息损失，买受人要求履行合同的，出卖人支付10%违约金，并按日支付房款万分之三利息；5．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第20条（一）2中变更“经检测符合工程建设强制性标准”为“经检测符合设计要求标准”，（1）中变更“自买受人付款之日其按照×%”为“并自买受人付款之日起，按照两倍中国人民银行公布的同期贷款利率计算给付利息”，（2）中变更“并由出卖人据实赔偿买受人损失”为“支付10%违约金和并自买受人付款之日起，按照两倍中国人民银行公布的同期贷款利率计算给付利息”，（二）2（1）中变更“买受人仅能要求出卖人赔偿其因此遭受的损失”为“买受人可以要求出卖人赔偿其因此遭受的损失并按房款3%的违约费用”，（2）中变更“则出卖人可单方解除本合同并据实赔偿买受人损失”为“则出卖人不得解除本合同，并由出卖人赔偿买受人因此遭受的损失并按照房款3%的违约费用”，（三）2中增加（2）（四）2中列明标准为民用建筑工程室内环境污染控制规范；6．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第21条（三）中“60日”变更为“3日”，变更“买受人提供必要的方便，因买受人拒绝提供方便导致该商品房相邻部位受到影响的，买受人承担相邻权人及出卖人因此遭受的损失”为“买受人合理提供方便，并由出卖人支付住户合理影响费用”，增加“出卖人对购房人发现并提出需要维修事项，在3日内未进行有效维修，从第4日起根据需要维修项目大小，按每项每日向购房人支付100—300元赔偿费用”；7．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第25条中两处“×”变更为“购房款1%”；8．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第26条中“×”变更为“60日”；9．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第27条中“且满足补充协议约定的其他条件后的450个工作日”变更为“90日”；10．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第28条1中“且满足补充协议约定的其他条件后的450个工作日”变更为“90日”，（2）中“按照两倍中国人民银行公布的同期基准贷款利率计算给付利息，但房屋已经交付使用的，买受人应参照同等地段、同等面积、同等装修标准的房屋租金价格，向出卖人支付房屋交付日至买受人退还房屋期间的租金”变更为“按照两倍中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并承担违约责任”；11．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第33条（六）“×”变更为“出卖人承诺达到合同约定的商品房容积率、绿地率和装修标准约定费用以及其他各项指标和要求”；12．将《四川省商品房买卖合同（预售）》第34条“出卖人未能履行该条（六）项承诺的，×”变更为“出卖人未能履行该条（六）项承诺的，未达到合同约定的商品房容积率、绿地率的，每项按照总房款比例赔偿购房人；装修标准未达到约定费用的，按照差额两倍赔偿购房人；其他各项指标未达到，按照总房款一定比例赔偿购房人”；13．将补充协议附件五中，变更“以交付时现状为准，但不满足国家、行业标准中强制性要求的，出卖人应及时整改”为“以交付时现状为准，但当出现：1．不满足设计要求，但满足国家、行业标准的强制要求的，由出卖人承担1%-3%的赔偿责任；2．不满足国家、行业标准中的强制性要求的，由出卖人及时整改，并根据整改后验收情况进行处理”；14．将补充协议附件十一第十六条中“物业服务资金年底结算后不足部分由业主按当年应交物业服务资金占本物业管理区域内当年应交物业服务资金总额的比例分摊，并在下年一季度补足”变更为“物业服务资金年度结算后不足部分由物业公司自行承担”；15．将补充协议附件十一第十八条“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付（半年）的物业服务费，此后物业服务费按（月）交纳，业主或者物业使用人应于（每月25日前）向乙方交纳下期的物业服务费，在（所交月份的1日）及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”变更为“物业服务费应当从开发商交付合同的商品房之日起计收。业主办理入住手续时可以预付（三个月）的物业费，此后物业服务费按（月）交纳，业主或物业使用人应于（每月25日前）向乙方交纳当月的物业服务费，在以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之三向乙方支付违约金”；16．将补充协议附件十一第三十四条“甲方违反本合同的约定，致使乙方未达到本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服资金”变更为“甲方违反本合同的约定，致使乙方未达到本合同约定的服务质量标准的，由乙方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失，甲方承担连带责任，业主或物业使用人有权以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务资金”；17．将补充协议附件十一第三十五条“因业主或物业使用人违反本合同的约定，使乙方未达到本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济赔偿”变更为“因其他业主或者物业使用人违反本合同的约定，使乙方未达到本合同约定的服务质量标准，乙方应承担违约责任，造成损失的由乙方赔偿，乙方有权追究违约人责任”；18．将《万科城三期项目住宅质量保证书》中增加写明“万科城三期项目7栋或7栋1单元1901号房，工程质量监督部门核验的质量等级”；19．将《万科城三期项目住宅质量保证书》中“房屋各部位、部件”具体保修时限和起始日期由不明确变更为起始日期为“交付合格商品房之日”，“保修时限和标准达到法定的保修范围及保修期”；20．将《万科城三期项目住宅质量保证书》四、1条中“住户应对保修工作予以配合，住户无故拒绝或拖延物业服务公司及或具体保修单位进场查看或维修的，由住户自行承担保修期限内的房屋质量风险，保修期限由此届满的，本公司不再承担责任”变更为“出卖人应积极履行保修责任，住户对保修工作予以配合，出现出卖人拒绝或拖延履行保修责任，应承担违约责任，并同时赔偿住户因此造成损失”；21．将《万科城三期项目住宅质量保证书》四、3、变更为：“保修工作完成后，住户有参与验收的权利，并在《房屋维修任务处理记录表》上签署意见；对维修达不到相关规定的，可以拒绝签署意见，并由出卖人继续维修；因维修工作给住户造成损失或影响正常生活的，由出卖人承担赔偿责任”；22．要求泰新公司按照谭秀芝所购买的房屋户型单独为谭秀芝出具《住宅使用说明书》。 一审法院认定事实：2017年6月28日，谭秀芝与泰新公司在四川成都签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定泰新公司将其开发的坐落于郫县犀浦镇两河东路115号地块，预售许可证1501号下第7幢1单元19层1901号房屋出售给谭秀芝。该合同就合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、规划设计变更、面积差异处理、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业服务、其他事项等进行了约定。谭秀芝在该合同上签字捺印，泰新公司在该合同上加盖合同专用章。 同日，谭秀芝与泰新公司就前述合同签订《商品房买卖合同补充协议》，就买受人及《四川省商品房买卖合同（预售）》若干条款内容进行了补充约定。该补充协议载明“买受人对合同、附件及本补充协议约定中的黑体字体、加粗字体、加下划线内容、加大字号等条款应详细阅读。买受人确认，买受人在签署本协议前已就合同条款特别是其中具有选择性、补充性、修改性的内容以及可能会免除或者限制出卖人责任的条款进行了审慎阅读，出卖人已按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容”，谭秀芝在该补充协议上签字捺印，泰新公司在该补充协议上加盖合同专用章。后泰新公司在涉案房屋交房时，向谭秀芝提供了《万科城三期项目住宅质量保证书》《万科城三期项目2-9#楼住宅使用说明书》。《万科城三期项目住宅质量保证书》载明了项目质量验收、保修范围和保修期间、不承担保修责任情形、保修程序等内容。 一审法院另查明，涉案商品房买卖合同及补充协议部分内容分别通过加黑、加下划线、字体加大等不同方式进行了突出显示。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、相关附件、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等证据以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案审理查明的事实，涉案的商品房买卖合同及补充协议等内容是谭秀芝、泰新公司双方当事人真实意思表示，合法成立并生效，对双方当事人产生拘束力。 关于谭秀芝是否有权请求分别撤销、变更双方签订的商品房买卖合同内容及补充协议问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。谭秀芝、泰新公司于2017年6月28日签订商品房买卖合同补充协议，应认定其在签订合同时已知晓补充协议约定内容。其现起诉要求撤销补充协议，已超过一年时间，于法无据。其次，合同及协议文本就相关内容分别通过加黑、加下划线、字体加大等不同方式进行了突出显示，谭秀芝作为完全民事行为能力人也在阅读理解协议内容后签字，代表谭秀芝对协议相关约定内容的认可，现谭秀芝以该协议内容显失公平为由要求全部撤销，没有事实和法律依据。其三，谭秀芝也未举证证明其在签订合同及补充协议是存在受欺诈、胁迫或者被乘人之危等情形，谭秀芝要求撤销及变更相关合同约定内容没有事实和法律依据；其四,《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。但现泰新公司也不同意变更商品房买卖合同约定内容，谭秀芝要求变更合同的诉请也没有法律依据。综上，谭秀芝请求分别撤销协议及变更合同约定内容的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于谭秀芝是否有权要求泰新公司在质量保证书中增加变更相关内容、并单独为其提供住宅使用说明书的问题。因《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》系泰新公司根据相关规章要求及谭秀芝、泰新公司间合同约定向谭秀芝提供，相关内容不违反法律法规强制性规定，谭秀芝要求在《住宅质量保证书》增加、变更相关内容及单独按照其房屋户型为其出具《住宅使用说明书》的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。 综上，泰新公司的抗辩意见于法有据，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回谭秀芝全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由谭秀芝承担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、谭秀芝要求撤销《商品房买卖合同补充协议》第50页-64页全部内容的主张能否成立。 谭秀芝上诉认为签订合同时存在重大误解，合同内容显失公平，以此要求撤销《商品房买卖合同补充协议》第50页-64页的全部内容。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，重大误解是当事人对合同的重要内容产生错误的理解，并基于此种错误的理解而签订合同，从而直接影响当事人所应享受的权利和承担的义务。本案中，谭秀芝作为具有完全民事行为能力的购房人，在签订合同时应尽到审慎注意义务对合同内容进行全面了解，泰新公司也对合同部分条款进行了合理提示，谭秀芝并未提供证据证明其签订合同时对合同条款存在重大误解。显失公平则是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，谭秀芝亦未提交任何证据证明订立合同时泰新公司采取欺诈、胁迫或者乘人之危的手段使谭秀芝违背真实意思签订合同，从而损害了谭秀芝的权利或加重了其义务。因此，谭秀芝以合同显失公平和重大误解为由要求撤销涉案的商品房买卖合同及补充协议相关内容，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。 另，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，当事人行使撤销权应当为知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，谭秀芝在2017年6月28日与泰新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，在签订合同时谭秀芝应当全面了解、知晓案涉合同所约定的内容。因此，谭秀芝知道或者应当知道撤销事由的时间应当为合同签订之日。而谭秀芝提起本案诉讼之时为2019年8月23日，此时已超过其行使撤销权的除斥期间，撤销权已经消灭。 二、谭秀芝要求变更案涉合同、补充协议、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》中不合理不公平内容的主张能否成立。 合同内容须依当事人双方约定或法律规定进行变更，本案中谭秀芝以订立合同存在重大误解及合同内容显失公平为由要求变更合同内容，前已述及，谭秀芝与泰新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人真实的意思表示，案涉合同内容不存在重大误解，显失公平等法律规定的可撤销、可变更的事由。其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同，而诉讼中泰新公司明确表示不同意变更合同条款。谭秀芝的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，谭秀芝的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人谭秀芝负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年一月十五日 书记员 王朝阳