山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4603号 上诉人（原审被告）：耿庆敏，男，1961年9月26日出生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：罗大成，山东齐桓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：耿庆辉，男，1968年11月29日出生，汉族，住山东省桓台县。 上诉人耿庆敏因与被上诉人耿庆辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2019）鲁0321民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 耿庆敏上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项判决内容（不服金额27390.41元）；2.依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未认定涉案房屋租赁合同无效，导致判决结果错误。一、被上诉人出租的涉案房屋所占用范围的土地系基本农田。因此，应当依法认定双方口头达成的房屋租赁协议无效。二、国家法律严格限制农用地转为建设用地的强制性规定。三、房屋租赁协议违反了国家法律强制性规定和社会公共利益，应当依法认定无效。四、被上诉人改变农用地的用途，将涉案房屋占用的1.23亩基本农田出租的行为，损害了国家利益及社会公共利益。五、本案判决结果错误。一审应依法认定租赁协议无效，本案应当根据无效合同的处理原则，作出判决。六、被上诉人通过打骂上诉人、砸坏门窗等手段，干扰上诉人从事电气焊维修业务等，都是导致本案纠纷的原因。请求二审依法判决驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 耿庆辉答辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋系我自己建造，出租给上诉人使用，上诉人应当支付租赁费，至于房屋是否属于违章建筑，与本案无关。 耿庆辉向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付原告房屋租赁费49000元，并判决被告支付原告经济损失10000元，合计59000元。2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告耿庆辉与被告耿庆敏均系桓台县新城镇崔楼村村民。1994年，原告耿庆辉与桓台县新城镇崔楼村村民委员会形成承包合同，1999年9月7日桓台县新城镇崔楼村村民委员会给原告出具协议书一份，内容为：“1994年，按照上级号召村委要求耿庆辉，在其承包周荆路东地内种植银杏树1000棵，占地面积22亩，建造护林房三间。经村委研究终止原承包合同，银杏树除掉恢复农田原貌，重新发包。周荆路东三间护林房继续归耿庆辉所有，使用期（30）年。对于银杏树栽种及清除所造成的损失，村委不再另行补偿。” 后期，原告耿庆辉在三间护林房占地1.23亩范围内种植其他树木，并将树木之间的空地进行了地面硬化处理。 2013年5月份，原告与被告口头达成租赁协议一份，由被告租赁使用原告位于边的三间护林房及护林房周围1.23亩土地，双方约定租金为7000元/年，未约定租金交纳时间，未约定具体使用年限。关于2013年的租金问题，双方约定由被告支付原告3000元，其余租金免除。2013年被告支付原告租金3000元。2013年6月被告开始使用案涉房屋及土地，2019年9月12日被告从该处搬离。但自2014年12月份至今，被告未向原告交纳租金。 2014年被告支付原告款项2000元。原告认可被告支付了2000元，但剩余5000元未支付。被告辩称2014年经桓台县新城镇崔楼村主任耿利主持调解，2014年的租金变更为2000元。原告不认可被告关于租金变更的主张，被告就租金变更的主张未提交证据，故被告的该辩称意见，不予采信。 2014年11月16日，原告耿庆辉向桓台县新城镇崔楼村交清案涉土地截至该日的租金。 2014年12月20日桓台县新城镇崔楼村村民委员会与被告耿庆敏签订土地租赁合同，合同主要约定：桓台县新城镇崔楼村村民委员会同意将崔楼村村东，周荆路以东，奥景园林有限公司承包地以西，用于开办企业。承包期限共3年，自2014年12月20日至2017年12月19日。承包金及交付方式：该土地共计平方米，合计每年3500元，大写：叁仟伍佰元整。合同签订后，被告交纳了2014年12月20日至2017年12月19日的土地租金。 2018年3月30日，桓台县新城镇崔楼村村民委员会与原告耿庆辉签订土地租赁合同一份，合同主要约定：桓台县新城镇崔楼村村民委员会同意将崔楼村村东，周荆路以东，奥景园林有限公司承包地以西，用于开办企业。承包期限共2年，自2018年1月1日至2020年1月1日。承包金及交付方式：该土地共计平方米，合计每年3500元，大写：叁仟伍佰元整。 2019年，桓台县新城镇崔楼村村民委员会与原告耿庆辉签订土地租赁合同一份，合同主要约定：桓台县新城镇崔楼村村民委员会同意将崔楼村村东，周荆路以东，奥景园林有限公司承包地以西，用于开办企业。承包期限共10年，自2019年1月1日至2028年12月31日。承包金及交付方式：该土地共计1.23亩，合计每年2460元，大写：贰仟肆佰陆拾元整。本合同签订后，原“2018年3月30日与崔楼村签订的合同作废，所有条款按本合同执行”。2018年12月9日，耿庆辉交纳了租金。 2019年9月7日，桓台县新城镇人民政府规划建设办公室出具证明一份，内容为：“周荆路崔楼村段耿庆辉看护房、耿庆敏临棚在周荆路加宽范围内，需拆除。因路域治理，经新城镇府、崔楼村委及当事人三方协商，看护房及临棚拆除。耿庆辉看护房地上附属物拆迁补偿费肆万叁仟元，耿庆敏临棚拆迁补偿费壹万壹仟柒佰玖拾元。以上两处拆迁补偿费待周荆路加宽时一并补偿。” 一审法院认为，原告耿庆辉庭审中主张，其与被告口头达成的系房屋租赁合同，约定三间护林房的租金为7000元/年，护林房周围的1.23亩土地系赠送给被告使用。被告对此不认可，辩称其租赁使用的是三间护林房及周围土地1.23亩。依据庭审中原、被告陈述及证人蔺某证言，可证实原告耿庆辉与被告耿庆敏口头达成租赁合同标的物为三间护林房及该房屋占地范围内的1.23亩土地，双方约定租金为7000元/年。原、被告口头形成的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，协议达成后被告实际使用了租赁物，应履行支付原告租金的义务。经查明，2013年的租金双方约定为3000元，被告实际支付原告3000元。2014年全年租赁费为7000元，被告实际支付2000元。被告辩称原、被告双方就2014年租金变更达成一致意见，变更为2000元。原告对此不认可。被告就2014年租金变更为2000元的主张未提交证据，故被告关于2014年租金变更为2000元的主张，一审法院不予支持。被告仍需按照7000元/年的标准支付原告租金。故2014年的租金计算至2014年12月19日为6789.04元（计算办法：7000元/年÷365天×354天），被告应支付原告自2014年1月1日至2014年12月19日的租金4789.04元（计算办法：6789.04元-2000元）。案涉土地系案外人桓台县所有。自2014年12月20日至2017年12月19日止，原告未向土地所有人桓台县交纳的土地租金。2014年12月20日被告与桓台县新城镇崔楼村签订了土地租赁合同，被告履行了向桓台县新城镇崔楼村交纳土地租金的义务。故，应从原、被告约定租赁费7000元/年的费用中扣减相应的土地租金。故，自2014年12月20日至2017年12月19日期间租金，被告应支付原告的租金为10500元（计算办法：7000元/年×3年-3500元/年×3年）。关于自2017年12月20日至2019年9月12日期间的租金，因原告向土地所有人桓台县交纳了土地租金，故，被告应按照7000元/年的标准向原告支付上述期间的租12101.37元（计算办法：7000元/年÷365天×631天）。综上，被告耿庆敏应支付原告耿庆辉的租金合计27390.41元。 关于原告诉求的经济损失，经查明，双方关于租金支付未约定具体支付时间，依据法律规定，原告可随时向被告主张权利。原告在本次诉讼中未提交证据证明被告存在逾期付款的情形，原告诉求经济损失的主张，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告耿庆敏支付原告耿庆辉租金27390.41元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告耿庆辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，原告耿庆辉负担395元，被告耿庆敏负担243元。 二审期间，上诉人耿庆敏提交以下证据，证据一、通知书一份，证明涉案建筑物占用范围内的土地是基本农田，涉案房屋租赁合同无效。证据二、照片三张，证明涉案建筑物系违章建筑，占用了基本农田，2019年10月份已被拆除。 被上诉人质证认为，对证据的真实性均无异议，但与本案无关，房屋是1994年建造，因为修路拆除。 经审查，双方对证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，对该证据的证明力本院予以确认。 本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人耿庆辉未能提交涉案房屋合法的建设规划手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案房屋租赁合同无效。根据该司法解释第五条的规定，本案可以参照租赁合同约定的租金标准计算占有使用费。一审判决上诉人耿庆敏向被上诉人耿庆辉支付租金27390.41元，实为占有使用费，有事实和法律依据，判决结果正确，应予维持。 综上所述，上诉人耿庆敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费485元，由上诉人耿庆敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 法官助理 周树学 书 记 员 孙丰芝