江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民初209号原告（案外人）：徐红莲，女，1965年9月17日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：时华君，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏云松，江苏大楚律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏力拓投资管理有限公司，住所地江苏省盱眙县盱城镇五墩西路。法定代表人：张乾坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦刚，江苏衡胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。第三人：宿迁市东兴房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳镇人民南路西侧。法定代表人：刘长永，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦春，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李有峰，男，该公司员工。原告徐红莲因与被告江苏力拓投资管理有限公司（以下至判决主文前简称力拓投资公司）、第三人宿迁市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐红莲的委托诉讼代理人魏云松，被告力拓投资公司的委托诉讼代理人李明军，第三人东兴房地产公司的委托诉讼代理人韦春、李有峰到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告徐红莲向本院提出诉讼请求：请求确认泗洪县青阳镇学府文苑小区12幢106号门市房归原告所有，不得执行涉案房屋，诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2007年9月与被告东兴房地产公司达成商品房买卖协议，原告以12万元的价格购买涉案房产，原告交纳了首付款8万元，双方约定余款待办理房产权属证书时付清，后案外人实际占有房屋并使用至今。2017年，原告发现原告所有的门市及夹层，被淮安市中级人民法院裁定给力拓投资公司，以抵偿东兴房地产公司所欠力拓投资公司的债务，原告遂提起案外人异议。原告与东兴房地产公司达成房屋买卖协议，虽未签订书面协议，但东兴房地产公司出具的发票对房屋的面积及单价均有明确的约定，东兴房地产公司交付房屋给原告占有使用的行为，可以视为双方有房屋交付时间的约定，双方之间已经履行了房屋买卖合同，且该行为发生在涉案房屋被法院查封之前。原告购买涉案房屋，已经交付三分之二的购房款，且自2008年合法占有至今，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复》第二条的规定，原告作为购买涉案房屋的消费者，原告对涉案房屋所享有的债权请求权可以对抗力拓投资公司的普通金钱债权。淮安市中级人民法院在对涉案房屋进行拍卖时，既未张贴公告也未对涉案房屋的权属及占有使用情况进行调查，直接作出相应执行裁定，程序违法，应当予以撤销。原告对于未办理过户手续，也不存在过错。涉案房屋属于原告所有，原告对涉案房屋享有的权利可以排除人民法院的执行。被告力拓投资公司答辩称，异议裁定驳回案外人异议请求，认定事实清楚，适用法律正确。从实体上看，原告确实不具备排除执行的权益。从程序上看，原告是在执行程序终结后提出执行异议。故无论从实体或是程序，原告的诉讼请求都应予以驳回。第三人东兴房地产公司述称，涉案房屋归徐红莲所有，徐红莲的实体权利请求可以阻却力拓投资公司的执行，人民法院应将涉案房屋执行回转给徐红莲。案件审理中，当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织进行质证，结合当事人质证意见，本院认定事实如下：力拓投资公司诉江苏万鼎置业有限公司（以下简称万鼎公司）、东兴房地产公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月16日作出(2013)淮中民初字第0237号民事裁定书，裁定查封东兴房地产公司坐落于江苏省泗洪县育才中学东侧学府文苑12幢房屋，保全金额为994.1万元。2014年1月7日，本院作出(2013)淮中民初字第0237号民事调解书，调解书载明：2012年11月5日，孙文化与力拓投资公司签订借款保证合同一份，约定孙文化向力拓投资公司借款750万元，期限1年，月利息2分，东兴房地产公司以其所有的坐落在泗洪县育才中学东侧房屋提供担保，万鼎公司、东兴房地产公司为上述借款承担连带保证责任，合同中双方还就违约责任等进行了约定。借款保证合同签订后，力拓投资公司以银行转账方式履行了借款义务。2012年11月26日，孙文化向力拓投资公司出具借据，万鼎公司、东兴房地产公司在担保人处盖章。借款到期后，孙文化未能依约定偿还借款本息，引起诉讼。诉讼期间，力拓投资公司撤回了对孙文化的起诉。该调解书对如下调解协议予以确认：一、万鼎公司、东兴房地产公司于2014年1月15日前一次性支付力拓投资公司欠款本金750万元、利息159.4万元（以月息2分计算，利息计算至2013年11月26日）；二、如万鼎公司、东兴房地产公司未能按期足额给付上述款项，万鼎公司、东兴房地产公司自愿承担逾期违约金79.7万元。案件受理费81387元，减半收取40693.5元，保全费5000元，律师代理费3万元，合计75693.5元，由万鼎公司、东兴房地产公司负担。调解书生效后，因两义务人未履行法律文书确定的义务，力拓投资公司申请强制执行，本院于2014年1月17日立案，立案标的为9966693元，执行案号为（2014）淮中执字第0024号。因万鼎公司、东兴房地产公司未能履行法律文书确定的义务，本院决定评估查封的房地产。2014年5月24日，江苏苏地行土地房产评估有限公司向本院出具《房地产估价报告》，评估的房地产2014年5月14日的价值为1906.53万元，其中一层商铺建筑面积为233.49平方米，价值为270.77万元，一层菜场建筑面积为1685.72平方米，价值为1635.76万元。同年6月17日，本院裁定拍卖上述房地产。7月3日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，定于2014年7月21日10时至7月22日10时拍卖上述房地产，起拍价为1900万元。因第一次拍卖流拍，本院于同年8月12日发布第二次拍卖公告，定于2014年8月28日10时至8月29日10时继续拍卖上述房地产，起拍价为1520万元，第二次拍卖仍流拍。2014年10月22日，本院发布第三次拍卖公告，定于2014年11月6日10时至11月7日10时继续拍卖上述房地产，起拍价为1220万元。第三次拍卖流拍后，申请执行人同意以第三次拍卖流拍价1220万元接受上述房地产抵债。本院于2014年12月8日作出（2014）淮中执字第0024号执行裁定，裁定：被执行人东兴房地产公司位于泗洪县育才中学东侧学府文苑12幢一层商业用房所有权和土地使用权归申请执行人力拓投资公司所有，以抵偿本院(2013)淮中民初字第0237号民事调解书所确定的全部债务。过户所需的相关费用由力拓投资公司承担。2014年12月18日，该案以“强制执行完毕”方式报结。涉案学府文苑12幢一层房地产于2018年4月26日转移登记于力拓投资公司名下，产权证号为苏（2018）泗洪县不动产权第0011825号，权证显示登记房地产房屋建筑面积为1919.21平方米，土地使用权面积为339.4平方米。执行案件结案后，徐红莲于2017年9月向本院提起执行异议。本院经审查，认为徐红莲所提异议已超过法定期限，于2017年9月29日作出（2017）苏08执异167号执行裁定书，驳回徐红莲的异议申请。徐红莲不服该裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，该院于2018年2月27日作出（2017）苏执复237号执行裁定书，驳回徐红莲的复议申请，维持本院异议裁定。徐红莲于2018年11月向本院提交执行监督申请书，要求依法撤销本院作出的（2014）淮中执字第0024号执行裁定书，将房屋所有权执行回转归其所有。本院于2018年11月1日立案审查，于2018年12月28日作出裁定，驳回徐红莲要求撤销本院（2014）淮中执字第0024号执行裁定书的申请。2019年2月28日，本院作出（2014）淮中执字第0024号公告，该公告载明：申请执行人力拓投资公司与被执行人万鼎公司、东兴房地产公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2014）淮中执字第0024号执行裁定书已发生法律效力。被执行人东兴房地产公司所有的位于宿迁市育才中学东侧（学府文苑）12幢一层商业用房【房产权证号为泗洪县房权证洪房字第××号,建筑面积为1919.21平方米（其中一层商铺建筑面积为233.49平方米，一层菜场建筑面积为1685.72平方米），土地使用权证号为洪国用（2008）第2782号】房屋所有权和土地使用权已归申请执行人力拓投资公司所有。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令该房产的占有（使用）人于2019年3月15日前自行搬清该房产内的物品。逾期，本院将依法强制执行，因此造成的损失和后果由该房产的占有（使用）人自行承担。2019年5月7日，本院依职权启动执行监督程序，对力拓投资公司申请执行万鼎公司、东兴房地产公司案进行监督审查，本院于2019年5月30日作出（2019）苏08执监94号执行裁定书，裁定撤销本院（2014）淮中执字第0024号结案通知书。另查明，本案查封的泗洪县学府文苑12幢一层房屋原登记在东兴房地产公司名下，产权证号为泗洪县房权证洪房字第××号，建于2006年，建筑面积为1919.21平方米，设计用途为商业，2008年3月份抵押给建行，权利价值800万元，相应抵押权于2014年12月20日经注销登记消灭。2012年11月6日，东兴房地产公司将泗洪县学府文苑12幢一层房屋抵押给力拓投资公司，债权数额为750万元，并在泗洪县住建局办理了房屋抵押登记手续，力拓投资公司依法领取了房屋他项权证。在力拓投资公司与孙文化借款合同纠纷中，孙文化同时为东兴房地产公司股东，截至本院一审结束，东兴房地产公司既未能向本院提供证据证实，公司在签订抵押合同，以公司财产为股东借款提供担保时，已经法定程序由其他股东决议表决，又未能依本院要求提供公司其他股东联系方式，供本院核实相关情况，力拓投资管理公司也未能举证证实公司在签订抵押合同时，对其时股东决议情况进行了审查。再查明，东兴房地产公司于2008年12月8日向徐红莲出具销售不动产发票一张，发票载明学府文苑12-106室面积为52.28平方米，单价为1530元，预售定金为8万元。徐红莲陈述，其和东兴房地产公司口头约定购买泗洪县学府文苑12幢106室房屋，价款为12万元，首付款8万元，余款4万元待办完房产证后给付。徐红莲现已将剩余房款4万元交纳至本院执行账户。本案案外人异议及诉讼中，徐红莲提供水费缴费明细等证据，证明其在法院查封之前已经实际占有涉案房屋。本院认为，本案争议焦点为：一、东兴房地产公司在涉案房屋所设立的抵押权能否成立；二、徐红莲对涉案房屋所享有的权利能否排除法院执行。关于争议焦点一，《中华人民共和国公司法》第十六条规定：公司向其他企业投资或者为他人提供担保的，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。本案中，东兴房地产公司以公司财产，为其股东孙文化借款提供担保，应由公司其他股东经法定程序决议表决，而截至本院一审结束，东兴房地产公司未能提供证据证实签订抵押合同之时，已经公司其他股东决议表决通过，力拓投资公司也未能举证证实在签订抵押合同时，对公司股东决议情况进行了审查，故东兴房地产公司未经相应程序，以公司财产为股东债务提供担保，侵害了公司其他股东的权益，相应抵押合同应为无效，东兴房地产公司在涉案房屋设定的抵押权不能成立，力拓投资公司对涉案房屋不享有抵押权。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案中，原告徐红莲虽购买涉案房屋，支付了相应价款，但涉案房屋产权原登记于东兴房地产公司名下，徐红莲并未取得涉案房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能否排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告徐红莲在本院查封涉案房屋之前，已购买东兴房地产公司所有的涉案房屋，取得涉案房屋销售不动产统一发票，该销售不动产统一发票载明了买卖双方姓名名称、房屋坐落位置、房屋面积、单价等商品房买卖合同主要内容，双方买卖关系真实，应认定双方买卖关系已经具备了书面形式。徐红莲在法院查封涉案房屋之前实际占有了涉案房屋，对于未办理房屋产权转移登记手续，也不存在过错，鉴于其已在本案审理中将剩余价款交纳至本院执行账户，本院认定其对涉案房屋所享有的权利可以排除本院执行。徐红莲依据房屋买卖行为，对涉案房屋所享有的权利为债权，故对其在案外人执行异议之诉中，要求确权的诉讼请求，不应支持。依照《中华人民共和国公司法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项的规定，判决如下：一、不得执行泗洪县学府文苑12幢一层106室房屋；二、驳回原告徐红莲的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由被告江苏力拓投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本三份，上诉于江苏省高级人民法院，并按《诉讼费用交纳办法》有关规定缴纳上诉费。审 判 长  庞海涛审 判 员  刘玉娟人民陪审员  袁少鹏二〇二〇年一月十四日书 记 员  王 霄附本案所涉法律条文：《中华人民共和国公司法》第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能否排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。