山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终529号 上诉人（原审被告）：贾俊文，男，1955年10月3日出生，汉族，住址：山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：官节兰，女，汉族，1967年5月5日出生，住址：山东省青岛市市北区，贾俊文之妻。 被上诉人（原审原告）：青岛粮油进出口接运有限公司，住所地：青岛市市北区馆陶路4号。 法定代表人姓名：孙学文，董事长。 委托诉讼代理人：刘萃，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦林媛，山东诚功律师事务所实习律师。 上诉人贾俊文因与被上诉人青岛粮油进出口接运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贾俊文上诉请求:1、撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6213号民事判决中第一、二项判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决被上诉人合同无效是因为被上诉人未取得或未按照批准内容建设的临时建筑。即便合同无效，应返还已付租金，根据合同法第五十八条，除返还租金外，出租人还应承担因合同无效而造成的损失。民法通则第一百零六条对此亦有规定，但原审法院未予适用，显失公平。违章违法建筑是不合法的财产，也不存在权利，原审判决上诉人支付7847元租金，是判决不当。一审庭审中，被上诉人认可没有合法产权，同意调解，上诉人本着和睦相处的原则，接受调解，但被上诉人不守诚信，并未主动调解，导致上诉人失去了反诉的机会和权利，一审法院未尽到调解的责任与义务，违反程序，应承担责任。一审判决断章取义，未将上诉人真实答辩意见计入笔录。上诉人答辩中明确提及被上诉人雇佣社会闲杂人员妨碍、甚至损毁承租的房屋，造成上诉人财产损坏。房屋漏雨，不履行修缮义务，故意强拆以毁损证据等。种种迹象表明，被上诉人违法在先，导致合同无效，给被上诉人造成巨大经济损失。被上诉人未曾开具过发票，涉嫌偷税漏税。综上，被上诉人应返还租金并赔偿经济、精神损失共100000元 被上诉人青岛粮油进出口接运有限公司(以下简称接运公司）辩称：一、贾俊文在《房屋租赁合同》租赁期满后拒绝腾房，一审法院判决其支付房屋占有使用费并腾还峄县路3号后院狭长场地具有事实和法律依据。粮油公司与贾俊文签订的《房屋租赁合同》于2016年8月14日租期届满后，贾俊文拒绝腾房，一直占有使用至2018年3月12日涉案房屋被拆除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，贾俊文应当按照租赁合同约定的租金标准，支付自租赁合同期满次日（即2016年8月15日）至房屋拆除前一日（即2018年3月11日）期间的房屋占有使用费并腾还场地，一审法院的判决具有事实和法律依据。二、贾俊文上诉理由不具有事实和法律依据。贾俊文上诉要求粮油公司根据《合同法》第五十八条的规定返还租金，本案中粮油公司虽未能取得涉案房屋的所有权，但不影响其基于占有涉案房屋而享有的占有利益；而贾俊文向粮油公司取得的对涉案房屋享有的占有利益是无形的，只能采用折价补偿的方式予以返还。因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，贾俊文应当返还依无效租赁合同取得的财产，包括其占有的峄县路3号后院狭长场地和占有房屋期间所获取的可参照租金标准计算的占有利益。因此，贾俊文应支付租赁合同租期届满后的房屋占用费并返还峄县路3号后院狭长场地，且粮油公司无需返还贾俊文已按合同约定标准支付的租金。另本案系合同纠纷，不适用《民法通则》第一百零六条关于侵权责任的法律规定。贾俊文主张粮油公司给其造成财产损失亦无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，适用法律正确，贾俊文上诉请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回其上诉请求。 接运公司向一审法院起诉请求：1、判令贾俊文搬离青岛市峄县路3号后院狭道场地（约50平方米）；2、贾俊文向接运公司支付2016年8月15日至2018年3月12日的房屋租金10000元（按照合同约定的月租金标准417元的1.3倍计算19个月）；3、贾俊文向接运公司支付2018年3月13日至腾还场地之日止的土地使用费5000元（按照合同约定的月租金标准417元的1.3倍，再乘以5计算）；4、贾俊文赔偿接运公司铁门损失5000元；5、诉讼费由贾俊文承担。 一审法院经审理查明：青岛市市北区峄县路3号房地产权利人登记在接运公司名下。接运公司在未经批准的情况下，在1幢房屋的东北方向处自建了一排临时房屋，在该临时房屋的东面安装了一铁门。2016年11月12日双方就上述贾俊文自建的临时房屋签订了房屋租赁合同，合同约定：接运公司将峄县路3号后院仓库（一间，使用面积10平方米）出租给贾俊文使用，租赁期限6个月，自2016年2月15日至2016年8月14日，合同签订之日一次付清租金2500元，接运公司应保障贾俊文对所承租房屋的正常使用，若出现需对房屋进行修缮的情形，接运公司应及时予以修缮，贾俊文须服从接运公司的管理，不得随意占用公共场地，不得在院内堆放自家货物，如有违约出现一切事情均由贾俊文承担。合同还约定了双方其他权利义务内容。合同签订后，接运公司已将房屋交付给贾俊文，租期内的租金贾俊文已付清。2018年3月12日接运公司将该房屋拆除，贾俊文将其物品堆放于室外狭长空地处。贾俊文自认将狭道处的铁门凿了一个洞。2018年3月26日接运公司向贾俊文发出通知，称，依据消防安全责任书的要求，文化市场内狭长过道处临建危房属于严重安全隐患，需立即进行拆除，因贾俊文在此处长年堆放大量物品，直到3月12日市场实施拆除时仍未清理，现通知贾俊文于5日内将堆放的物品全部进行清除，逾期接运公司将按抛弃物（垃圾）清除。贾俊文称由于接运公司未对其受损财产问题予以处理解决，因此仍将物品堆放于过道狭长空地处。 一审法院认为，最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案件涉案房屋系未经批准建设的无照房屋，根据上述法律规定，双方就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。最高人民法院上述解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同期满后，至房屋被拆除前，贾俊文仍占用着涉案房屋，接运公司要求贾俊文支付占有使用费，符合法律规定，但其要求按照合同约定的月租金标准的1.3倍计算使用费，没有事实和法律依据，贾俊文应参照合同的标准向接运公司支付使用费，自2016年8月15日至2018年3月11日使用费应为7653元（2500元÷6个月×18个月＋2500元÷180天×25天＝7847元），接运公司要求支付10000元，高出部分，法院不予支持；对于贾俊文占用的狭长空地，双方没有就此签订租赁合同，未就该场地确定租金标准，因此接运公司要求按照合同约定的月租金数额的1.3倍再乘以5倍计算空地占用费，没有事实依据，一审法院不予支持；虽然贾俊文自认将铁门凿洞，但对此所造成的损失，接运公司没有提供相关证据予以证明，因此其要求贾俊文赔偿铁门损失5000元，没有证据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、贾俊文向青岛粮油进出口接运有限公司支付房屋使用费7847元；二、贾俊文将占用的青岛市峄县路3号后院狭长场地腾还给青岛粮油进出口接运有限公司；三、驳回青岛粮油进出口接运有限公司要求贾俊文支付土地使用费5000元的请求；四、驳回青岛粮油进出口接运有限公司要求贾俊文赔偿铁门损失5000元的请求；上述一、二项，由贾俊文于判决生效之日起十日内履行完毕。 二审中，上诉人向本院提交其放置在涉案场地中的物品照片一宗，以证明其因被上诉人房屋漏水及拆除房顶所产生的损失。被上诉人对上述证据不予认可。 本院认为，上述证据与本案被上诉人的诉请无直接关联性，故对该证据，本院不予采信。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是:上诉人是否应向被上诉人支付场地占用费以及上诉人是否应当将场地腾还给被上诉人。本院认为，上诉人的主张不能成立，本案所涉被上诉人与上诉人之间的租赁合同无效，但一审法院依据《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定上诉人应当支付相应的占用费用并无不当。另外，因双方之间的合同为无效合同，在合同确认无效后，应当依法将场地予以腾还，故一审法院判令上诉人腾还相应场地亦无不当。上诉人关于被上诉人租赁的房屋漏水造成相应损失的抗辩，因其并未在一审中提起反诉，故对其主张，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人贾俊文负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年一月二十一日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨 书记员冯文静