青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异9号案外人：鲍×，男，汉族，1993年3月17日出生，公民身份号码×××，住青海省湟源县XXX号。申请执行人：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地江苏省阜宁经济开发区XXX。法定代表人：沈恒山，该公司董事长。被执行人：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXX，住所地青海省湟源县XXX号。法定代表人：高新建，该公司总经理。在本院执行江苏新晟建设集团有限公司与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人鲍×对本院查封的青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省××县房产以享有合法权益提出书面异议，请求依法解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人鲍×称，2018年12月4日，贵院（2018）青01财保55号民事裁定书查封案外人位于青海省××县房产。案外人系湟源国际花园隔墙、硬化路、路转等小区内基础配套设施工程的施工人。2018年10月15日与青海百汇房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》，以该房产抵工程款，用途住宅，建筑面积101.17㎡，单价3100元/㎡，总价为313627元。案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付全部价款，系该房产的合法所有人，为维护案外人的合法权益，请求解除查封位于青海省××县房产。申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，江苏新晟建设集团有限公司因与青海百汇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案申请诉前财产保全时，本院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定冻结被申请人青海百汇房地产开发有限公司在开户银行帐户内存款1500万元，如帐户内存款余额不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。并于2018年12月11日、12日冻结了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款、查封了青海百汇房地产开发有限公司位于××县五套商铺及包括案外人鲍×提出执行异议的××园房屋在内的32套不动产。还查明，江苏新晟建设集团有限公司诉前财产保全后提起诉讼，经青海省高级人民法院2019年9月11日（2019）青民终144号民事判决书判令：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付江苏新晟建设集团有限公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；青海百汇房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还江苏新晟建设集团有限公司工程保证金100万元；江苏新晟建设集团有限公司于判决生效后三十日内向青海百汇房地产开发有限公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回青海百汇房地产开发有限公司的其他反诉请求；二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求；三、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：青海百汇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付江苏新晟建设集团有限公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12%计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回江苏新晟建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费145293.42元，由青海百汇房地产开发有限公司负担101705.42元，由江苏新晟建设集团有限公司负担43588元。再查明，上述判决书发生法律效力后，因青海百汇房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，江苏新晟建设集团有限公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年11月21日作出（2019）青01执603号执行裁定书、执行通知书、报告财产令，并扣划了青海百汇房地产开发有限公司银行账户内存款2130000元。2019年12月2日召集相关部门、申请执行人江苏新晟建设集团有限公司、被执行人青海百汇房地产开发有限公司对诉前保全查封已自动转为执行中查封的房屋执行协商未果，案外人鲍×向本院提出执行异议。另查明，青海省××县房屋，系青海百汇房地产开发有限公司以工程款抵房款，抵与“湟源国际花园”室外配套工程实际施工人张林太，张林太又转让与鲍×。2018年10月15日鲍×作为买受方与出卖方青海百汇房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，约定鲍×认购青海省××县房产，建筑面积约为101.17㎡，单价每平方米3100元，总价款313627元；定金313627元于签署本认购书或之前付清。合同备注“公司抵账张林太工程款，公司抵账（实际结算，多退少补）”。当日，青海百汇房地产开发有限公司向鲍×出具《收据》一份，载明以公司抵账方式收款313627元，并注明抵张林太工程款。鲍×提交的2018年11月1日的装修保证金、壁挂锅炉初装费、垃圾清运费、电梯维修费及水电费收据，证实已装修使用。青海百汇房地产开发有限公司证实因工程尚未竣工验收，故不能办理房屋登记手续。本院认为，本案系案外人鲍×对本院查封被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，属对执行标的提出的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人对被执行人青海百汇房地产开发有限公司名下，位于青海省西宁市××县不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案外人鲍×在人民法院查封之前与被执行人青海百汇房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》，也依协议约定以工程款抵房款向青海百汇房地产开发有限公司交付了合同约定的总价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，鲍×与青海百汇房地产开发有限公司在本院查封之前对青海省××县房屋签订《商品房认购协议》，并合法占有上述房屋，已支付全部价款，非因其自身原因未办理过户登记。案外人鲍×提出的异议申请符合上述法律规定，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海百汇房地产开发有限公司位于青海省西宁市××县房产的执行。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 翟爱红审判员 樊 静审判员 司世江 二〇二〇年一月十六日书记员 肖秋葛附：本裁定适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。