江苏省常州市武进区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0412民初2619号 原告：赵加平，男，汉族，1971年11月17日生，安徽省定远县人，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：杨灵，江苏常弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱彩萍，江苏常弘律师事务所实习律师。 被告：俞蒙锡，男，汉族，1962年10月27日生，江苏省无锡市人，户籍地无锡市湖滨区，现住常州市武进区。 被告：李春英，女，汉族，1964年2月21日生，江苏省常州市人，住常州市武进区，系被告俞蒙锡的妻子。 二被告共同委托诉讼代理人：冯庆元，江苏致邦（常州）律师事务所律师。 原告赵加平与被告俞蒙锡、李春英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵加平及其委托诉讼代理人杨灵，被告俞蒙锡及共同委托诉讼代理人冯庆元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵加平向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告赔偿原告各项损失费180000元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2016年11月7日签订《房屋租赁协议》，双方约定，被告将名下所属寨桥人民桥西小桃园内三间瓦房、十间钢架棚子，承租给原告经营饭店。原告承租后对该场所进行了装修，合计花费30万元。2019年2月18日，原告收到常州市武进区前黄镇人民政府签发的《限期整改通知书》，才得知被告出租的房屋系违法建筑，将被拆除。原告要求被告就装修、经营损失等进行协商，但被告不予理睬，上述租赁房屋现已被拆除。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，要求判如所请。 被告俞蒙锡辩称，本案诉争房屋是建造在农村流转土地上，原告是明知并认可的，使用了2年多时间，原告现在称收到限期整改通知书后，才知晓房屋是违章建筑，显然不是事实。引发本案纠纷的直接原因是当地政府需要将房屋恢复农业用途，不是被告的过错导致，结合上述两点，导致合同无效的责任应当由原、被告共同承担。原告所主张的各项损失没有事实依据，也不符合法律规定，因此不予认可。 被告李春英辩称，案涉的房屋租赁协议，是原告与被告俞蒙锡所签订，其不是合同主体，根据合同相对性原则，因合同引起的纠纷，只能限定在合同的签订主体之间，因此原告起诉其是错误的，请求驳回原告对其的起诉。 原告赵加平围绕其诉讼请求，提供以下证据： 1、《房屋租赁协议》一份，证明2016年11月7日，原告与被告俞蒙锡签订了房屋租赁合同，对房屋租赁的相关权利义务进行约定，租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。租赁物为三间瓦房、十间钢架棚子。 2、常州市武进区前黄镇人民政府于2019年2月18日出具的《限期整改通知书》，用于证明被告出租给原告的房屋系违章建筑，将被拆除并进行复耕的事实。 3、被告李春英于2017年3月25日出具的证明，证明被告在出租房屋时承诺该房屋可用于商业用房的事实。 4、常州市常州公证处出具的（2019）常常证民内字第3324号公证书一份，用于证明该出租房屋在被拆除前房屋的装修及房屋内配置家具及厨房用品等情况。 5、结婚登记书一份，证明被告俞蒙锡与被告李春英系夫妻关系。 6、照片13张，证明该房屋被拆除前外观及内部装修、家具、电器等配置情况。 7、房屋内饰及物品价款清单、建材采购清单、人工费情况说明，证明原告在承租该房屋时，对房屋及钢架棚子进行装饰装修，所用建材累计243659元，人工费38600元。 被告俞蒙锡、李春英对原告提交证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，从该租赁协议可以看出原告租赁房屋目的是为了开办农家乐，是从事经营活动； 对证据2真实性无异议，但是可以看出该通知书显示的违规行为是以设施农业为名，改变农业用途作为农家乐，原告与被告签订的合同违法之处是因为改变房屋用途，而不是房屋本身是违法建筑的问题； 对证据3真实性无异议，该证明的签名实际是被告俞蒙锡书写的，目的是为了帮助原告办理营业执照； 对证据4真实性无异议，关联性需要法庭进行审查； 对证据5真实性无异议，但不认可证明目的，虽然两被告是夫妻关系，但本案是合同纠纷，原告只能起诉合同相对方即被告俞蒙锡，原告起诉李春英没有法律依据； 对证据6真实性无法确认，该照片是原告单方制作，不予认可。 对证据7真实性不予认可，装修是原告自行操作的，被告并不清楚，房屋拆除前根据常识估计硬装部分大概5万元左右。 被告俞蒙锡、李春英未提供证据。 本院经审查，对原告提交的证据1、2、4、5、6、7的真实性予以认定。 本院经审查认定事实如下：2016年11月7日，原告赵加平作为承租方，被告俞蒙锡作为出租方，签订《房屋租赁协议》，约定俞蒙锡将名下所属寨桥人民桥西小桃园内的三间瓦房、十间钢架棚子，承租给赵加平用于开办农家乐饭店。租用期5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。由赵加平装修房屋和设备添置，第一年免费使用，自第二年起每年租金为68000元。合同签订后，按照约定免除了2017年的租金。2018年，被告俞蒙锡至赵加平开办的饭店处消费18000元，用于冲抵房租。原告赵加平对租赁房屋进行装修并用于经营饭店后，常州市武进区前黄镇人民政府于2019年2月18日向原告送达书面《限期整改通知书》，载明：“小桃园：经查明你村小桃园擅自改变农用地性质和用途，建设非农设施等行为违反了《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》和《区政府办公室关于印发武进区“大棚房”问题专项清理整治行动，坚决遏制农地非农化实施方案的通知》等规定。具体违规行为如下：以设施农业为名，改变农业用途作为农家乐，现要求你单位自接到本通知之日起至2019年3月5日，按如下要求进行整改：恢复设施农业用途或拆除，复垦复种到位。”后因原告未按期拆除，当地政府对搭建的钢架棚子进行了强制拆除。在拆除后，原告赵加平自行对未形成附合的空调、冰箱等装饰装修物进行搬离，对已形成附合的装饰装修物，经与被告俞蒙锡协商无果后，诉至法院要求赔偿。 诉讼中，原告赵加平申请对案涉的钢架棚子等装修损失进行评估，本院委托常州常申房地产估价与资产评估有限公司进行鉴定，该公司回复“评估物体现场大部分拆除，已经不具备测量评估的条件”。原告赵加平提供材料销售清单7张共计120688.5元，建厨房费用10261元，人工费38600元，并陈述装修采用包工不包料方式进行，人工费按照350元/天的价格支付。 另查明，被告俞蒙锡与被告李春英系夫妻，二人于1999年办理结婚登记手续，案涉的房屋和钢架棚子坐落于武进区寨桥人民桥西小桃园，系在婚姻关系存续期间建造于流转土地上。 本院认为，出租人未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的合同无效。另外，根据常州市武进区前黄镇人民政府于2019年2月18日向原告送达书面《限期整改通知书》内容得知，案涉房屋的用地属农业设施用地，只能用于农业生产相关使用，不得作为非农建设使用。本案中，被告俞蒙锡作为出租人，擅自改变农业用地用途，在农用地上搭建钢架棚子，其改建行为并未经过相关部门的批准，且部分租赁标的物已被认定为违法建设予以拆除，因此，原告与被告俞蒙锡于2016年11月7日签订的《房屋租赁协议》，因违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。综上，原告主张确认合同无效，要求被告赔偿相关损失，合理合法，本院予以支持。造成合同无效，原、被告双方过错问题，本院认为，原告对租赁标的即案涉房屋是否存在权利瑕疵负有审查义务，而原告怠于审查，存在一定过错，故对合同无效所造成的损失应承担一定的责任，本院酌情确定承担40%为宜。被告俞蒙锡作为出租方，对于租赁标的物的来源及性质是知情的，而其在未经批准的情况下擅自将租赁标的物改造为房屋并对外出租，故俞蒙锡对于合同无效的后果应负主要责任，本院酌情确定承担60%的责任。关于造成损失的金额问题，因案涉房屋的大部分装修被拆除，不具备评估的条件，原告提供了部分装饰装修材料发票计120688.5元，建厨房费用10261元，以上共计130949.5元，该部分装修费用本院予以认可。原告提供的物品价款清单，该清单系原告自行制作，因未提供发票及付款凭证，缺乏证据印证，故本院不予认可。因装修产生的人工费38600元，原告赵加平陈述按照350元/天的价格支付工人工资，该费用过高，本院根据当地装修房屋市场行情，按照280元/天酌情认定为30880元。以上费用共计161829.5元（130949.5元+30880元）。再参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。鉴于该装饰装修工程已使用二年多，本院酌情以装饰装修工程总价款七折确定现值，因此，被告承担的装修费损失为161829.5元×70%×60%=67968.39元。被告俞蒙锡与被告李春英系夫妻，案涉的房屋建造于夫妻关系存续期间，经营所得相关收益亦用于夫妻共同生活，该债务形成于两被告夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，故原告主张二被告应共同承担赔偿责任，本院予以认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条第二款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认原告赵加平与被告俞蒙锡于2016年11月7日签订的《房屋租赁协议》无效。 二、被告俞蒙锡、李春英于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵加平损失67968.39元。 三、驳回原告赵加平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，由被告俞蒙锡、李春英负担2340元，由原告赵加平负担1560元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 (此页无正文） 审 判 长  周 运 人民陪审员  王伯春 人民陪审员  沈文明 二〇二〇年一月六日 书 记 员  刘琳煜