陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终7号 上诉人（原审原告及反诉被告）：刘萍，女，汉族，居民，住陕西省商洛市商州区。 委托诉讼代理人：张卫周，陕西正义剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告及反诉原告）：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：郑贤桂，总经理。 委托诉讼代理人：赵刚，男，陕西凯华房地产开发有限公司营销策划部经理。 委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。 上诉人刘萍因与被上诉人陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称：凯华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2019）陕1002民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘萍上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金（自2015年8月1日至2018年1月8日按588444元日万分之三计算）；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实与理由：关于房屋验收合格的标准，应该是在建设主管部门办理备案登记的《竣工验收备案表》。被上诉人通知上诉人接收房屋时，房屋未达到验收合格的标准。 被上诉人凯华公司答辩称，一、上诉人未按照约定交纳契税及专项维修金构成违约，被上诉人有权拒绝交房，只有在上诉人缴清后，被上诉人才可以交房，所以延期交房是上诉人违约所致，被上诉人无需承担违约责任。二、上诉人称验收合格的标准为建设主管部门备案登记的《竣工验收备案表》，无合同依据和法律依据。首先，双方没有约定交付使用的是主管部门验收备案的商品房。其次，《建设工程质量管理条例》第十六条规定竣工验收由建设单位组织相关五方主体进行，验收合格的标志是五方主体验收合格，而且五方主体验收合格即可交付使用，该条没有规定建设行政部门备案后方可交付使用。请驳回上诉，维持原判。 刘萍向一审法院起诉请求：一、由被告赔偿原告迟延交付房屋违约金（从2015年8月1日至交付完成按已交房款588444元的日万分之三计算）。二、要求被告按合同约定完善合同约定的装饰、设备标准和基础设施及公共配套承诺。三、被告承担诉讼费用。 凯华公司向一审法院反诉请求：1、由反诉被告支付反诉原告面积补差款7181元，并按照每日万分之三支付从2015年9月24日起至付清之日逾期付款违约金，其中截止2019年5月1日为2826元；2、由反诉被告支付反诉原告契税、大修基金、转移登记费、测绘费共计22853元；3、诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月20日原告刘萍与被告凯华公司签订了《商品房买卖合同》合同约定，原告购买被告开发建设的位于商州区XX街XX街XX楼XX幢XX层XX号房，该商品房用途为商业。建筑面积42.61平方米，套内建筑面积36.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.19平方米。第四条、计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13810元。第五条、面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房价款。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%（含3%）部分的房屋价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。第六条、付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款：买受人在2015年2月10日前分三期支付该商品房全部价款：首期房价款298444元，应当在2014年12月20日前支付；第二期房价款170000元，应当在2014年12月20日前支付；第三期房价款120000元，应当在2015年2月10日前支付。第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人支付已交付房价款万分之日一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。第八条、交付期限：出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、买受人在交接前仍有到期应付房款或其他相关费用（含契税、公共维修基金、面积差补款等费用）未付清或买受人提出变更的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。2、出卖人在60日之内更换、修理、并达到合同约定标准。合同附件三：装饰、设备标准。二、二层分隔商业：4、顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶。附件四：商品房买卖合同补充协议：第五条关于对本合同第十一条“交接”的补充约定：2、买受人收房前，按照国家的相关规定缴纳契税、公共维修基金等费用，还应按照合同约定交清其他款项（包括合同第五条约定因面积差异而产生的差价和税金），并与出卖人指定的物业服务公司签订物业服务合同。因买受人未能按期交清上述各项费用及履行本条合同义务的，出卖人有权拒绝交房，所产生的未能交房的法律责任由买受人承担。第六条关于本合同第十五条：产权登记的补充约定：1、买受人自愿委托出卖人办理本合同项下房屋的房屋权属转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交以下材料（2）交清全部房款，包括房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续；（3）提供交清该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税、费的证明。第十二条、买受人承诺本合同中所提供的联系地址，联系电话等真实有效，若有变动应及时通知出卖人，否则因此产生的责任由买受人承担。合同签订后原告刘萍在2013年1月16日至2015年2月14日共分4次向被告共计交纳购房款588444元。2015年9月18日被告在《商洛日报》刊登了《交房公告》：尊敬的西街大都汇业主，我公司开发的XX街XX街XX街商铺现已具备交房条件，已于2015年8月31日起分批办理交房手续。因交房业主较多，手续办理时间过长，为避免给业主造成不便，请业主在我司《交房通知书》上注明的时间携带相关资料、证件及XX街XX街交房现场办理交房手续。2015年9月23日被告向原告发出《交房通知书》，并在该通知单上载明了原告应交纳的房屋补差款、契税、专项维修资金、测绘费等费用。2016年3月10日被告再次向原告发出通知，要求原告务必在2016年4月1日前接房，逾期按照《商品房买卖合同》约定，视为已经收房，将从2016年4月1日商铺开始计收物业费。2018年9月5日被告向原告发出催告函：截止目前您仍欠房款7181元，交房费用22853元尚未交纳，请您于2018年9月15日前交纳欠款，逾期我司将采取以下措施：该商铺对外出租，租金归我公司所有。原告收到被告给其送达的《交房通知书》后，前去接房时，其购买的商铺屋顶有渗水污痕，商铺屋顶未按合同约定吊顶，原告一直未接房。 另查明，2015年8月31日本案诉及的商业楼被告凯华公司作为开发单位组织设计、勘察、施工、监理、建设单位进行竣工验收。2015年7月23日商洛市房产管理局给被告凯华公司的复函商政房管函[2015]3号：你公司建设的西街大都汇商业用房首期交存住宅专项维修资金按6%计算，建安造价1680元/平方米×6%=100.8元/平方米。2015年9月15日商洛市商XX房XX队出具了西街步行街房源表，本案原告购买的商铺实测建筑面积为43.13平方米。经本院对本案诉及的商铺进行现场勘查，原告购买商铺现已对外出租给玫美私人形象定制，商铺屋顶未吊顶，屋顶进行了涂料刷黑处理。该楼层管理的陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司证明该商铺于2019年2月22日对外出租，在营业期间未收到该租户向物业公司提出关于房屋漏水的情况的保修。 一审法院认为，2014年12月20日原被告签订了《商品房买卖合同》，原被告之间为商品房预售合同法律关系。该合同真实合法，为有效合同。对双方当事人均有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。按照合同约定，被告应在2015年7月31日给原告交房，而被告通知原告接房时间为2015年9月23日，被告逾期交房54天，构成违约，原告要求被告赔偿延迟交付房屋的经济损失，该损失应为合同约定的逾期交房违约金，该违约期限未超过60日，故被告应承担合同约定交房期限的第二日起至被告交房通知书上要求原告接房的时间止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，即588444元×1×53天÷10000=3118.75元。原告在接房时，商铺顶部未有轻钢龙骨石膏板吊顶，故被告构成违约，应按照合同约定为原告商铺顶部进行轻钢龙骨石膏板吊顶。原告诉称屋顶有渗水，经一审法院现场勘查，该商铺现未有渗水情况，故对原告主张不予支持。原告诉称，被告应为原告出示《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》，因在本次诉讼过程中被告已将竣工验收报告和商洛市商XX房XX队房源表向原告提供出示，原告再主张，已无实际意义，故不予支持。对于原告要求的《分户验收登记表》在合同中并未有约定，对原告要求的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是对商品房为住宅的约定，并非商铺的约定，故对其主张不予支持。原告要求被告按照合同约定完善合同约定的设备标准和基础设施及公共配套承诺，该请求不具体，原告亦未提交相应证据证明其主张，故不予支持。被告凯华公司辩称，原告未按合同交清购房款、契税、大修基金等费用，被告有权拒绝交房，因原告按照合同签订时金额已经全部履行，之后系面积补差款，以及由被告代收的费用，故在原告应向被告交纳上述费用，被告应向原告交房。被告辩称，原告要求迟延交房违约金已过诉讼时效，因被告交付房屋时屋顶未按合同约定进行吊顶，之前有屋顶有渗水现象，为此双方发生纠纷并一直在交涉中，故对被告辩称的已过诉讼时效的辩解理由，不予支持。原告购买的商铺，经测绘后面积为43.13平方米平方米，比合同约定面积增加0.52平方米，按照合同约定，原告应补交面积补差款为0.52平方米×13810元=7181元。故被告反诉要求原告支付面积补差款，应予支持。被告反诉要求原告承担违约金，因被告在向原告交房时，未按合同约定对房屋屋顶进行吊顶，之前屋顶有渗水现象，双方为此产生矛盾导致损失扩大，故对被告反诉要求原告承担违约金的请求，不予支持。被告反诉要求原告支付被告代收契税17869元、转移登记费550元、产权测绘费86元、大修基金4348元，上述费用均为被告代收行为，被告对此已经通知原告交纳费用金额以及计算依据，原告应予交纳费用后，由被告向相关部门进行转交。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司将商洛市西街片区旧城改造项目（西街·大都汇）第G-1幢2层G-1-1239号商铺的顶棚装修成轻钢龙骨石膏板吊顶后，向原告（反诉被告）刘萍交付；二、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司向原告（反诉被告）刘萍支付逾期交房违约金3118.75元；三、原告（反诉被告）刘萍向被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司补交房款7181元；四、原告（反诉被告）刘萍向被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司交纳转移登记费550元、测绘费86元、维修基金4348元、契税17869元，计22853元；五、驳回原告（反诉被告）刘萍与被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司的其它诉讼请求。上述一、二、三、四项限原告（反诉被告）刘萍、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司于判决书生效之日起30日内履行完毕。案件受理费4619元,由原告（反诉被告）刘萍承担4069元，被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司承担550元；反诉费311元，由被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司承担140元，原告（反诉被告）刘萍承担171元。 二审审理中，上诉人提供了一份《建设工程消防设计审核意见》和一份《建设工程消防验收意见书》，证明案涉商品房在经过消防验收前不能交付使用。 被上诉人质证认为，对该两份证据的真实性无异议，但不认可证明目的，双方没有约定将消防验收合格作为交付房屋的条件，不能作为证据使用。 本院经综合审查，对上诉人提供的《建设工程消防设计审核意见》、《建设工程消防验收意见书》的真实性予以采信，但上诉人的证明目的，缺乏依据，不予采信。 二审审理查明，2016年8月9日，商洛市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程基本符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用。 二审查明的其他案件事实，与一审认定一致。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。合同约定买受人在房屋交接前仍有到期应付房款或其他相关费用含契税、公共维修基金、面积补差款等费用未付清，出卖人可据实予以延期。上诉人至今未交纳契税、公共维修基金等费用，被上诉人有权延期交房。因此，上诉人主张从合同约定的交房次日至案涉房屋竣工验收备案之日止的逾期交房违约金，不符合双方合同约定，依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3372元，由上诉人刘萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王礼武 审 判 员 张 瑞 审 判 员 文改云 二〇二〇年一月十九日 法官助理 李從熇 书 记 员 崔 坚 1