苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6566号原告：苏州链家房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4746室。法定代表人：梁磊，总经理。委托诉讼代理人：王璐、蒋松成，公司员工。被告：苏南阳光城置业（苏州）有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号416室。法定代表人：李毅峰，董事长。委托诉讼代理人：赵永颢，公司员工。原告苏州链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）与被告苏南阳光城置业（苏州）有限公司（下称阳光城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托诉讼代理人王璐、蒋松成，被告阳光城公司的委托诉讼代理人赵永颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告链家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的服务报酬335000元并支付以335000元为基数自2017年2月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止的利息，计算至2019年7月11日为38364.38元，合计373364.38元；2、本案诉讼费由被告承担。首次庭审中原告变更第1项诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠的服务报酬84995.2元并支付以84995.2元为基数自2016年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止的利息。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签订了一份《阳光城·阳光天地项目中介合作协议》，约定被告将位于苏州市吴中区交汇处阳光天地项目委托原告进行代理销售，并约定了服务报酬及支付时间等事项。合作期满后，双方仍有3套房源服务费尚未结算，房号为1幢816室、1幢811室、1幢1614室。2016年10月1日，原、被告双方就上述项目又签订一份《阳光城·阳光天地项目中介合作协议》，约定被告将阳光天地项目委托原告进行代理销售，约定了服务报酬及支付时间等事项，此后于2016年11月23日签订了阳光天地项目《进场通知书》。本次合作期满后，被告仍未完全支付服务报酬，故诉至法院。被告阳光城公司辩称：根据原告提交的证据材料及其梳理情况，其并未欠付原告任何款项，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2016年4月1日，被告阳光城公司（甲方）与原告链家公司（乙方）签订《阳光城阳光天地项目商业分销合作协议》（下称2016年4月合作协议）一份，约定：甲方同意委托乙方为阳光天地项目的销售委托代理（非独家代理，非驻场，非住宅销售代理）。乙方协助甲方进行销售，甲方在客户成交后支付给乙方相应服务费（佣金）。委托期限为2016年4月1日至2016年6月30日。客户在上述有效期限内新认购且后续签署《商品房预售/出售合同》并支付首期款的(一次性付款的需支付全部购房款)，商铺按每套25万元（含税）作为乙方的服务费（佣金）；客户在上述有效期限内新认购且后续签署《商品房预售/出售合同》并支付首期款的（一次性付款的需支付全部购房款），SOHO公寓按销售合同价格的4%(含税)作为乙方的服务费（佣金）；服务费(佣金)的支付条件（以下条件需同时具备）：（1）乙方介绍的客户具备购买条件(一次性付款或具备贷款条件)并经甲方书面确认，书面确认以《经纪人确认单》为准，乙方介绍的客户自看房之日以《经纪人确认单》上的日期为准起至2016年6月30日之前有效，在有效期限之后的30日内未完成《房屋预售/出售合同》签署和支付购房款的，其他代理公司和甲方有权跟进，并不视为乙方成功代理，有权不予结算服务费(佣金)；（2）客户与甲方签署《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）并向甲方支付首付房款，完成签约才具备结佣资格；（3）乙方在客户洽谈期间所产生的一切费用由乙方自行承担（无论客户成交与否）；（4）客户洽谈期间乙方应指派具体人员全程协助直至《房屋预售/出售合同》及《银行按揭贷款合同》(若需)签署并付清全部房款为止。服务费（佣金）的支付方式与时间，（1）乙方佣金结算方式商铺按套签约结算，SOHO按成交签约金额结算，以30天为单位进行结算，结算时间为每月的30日，支付到甲乙双方指定账户时间为次月的30日或结转到次月30日再行核算；（2）甲、乙双方于本合同签订生效后，甲方在客户签署《商品房预售/出售合同》并支付首期款后(一次性付款的需支付全部购房款)，甲方向乙方支付100%的佣金，对于代理期限届满前签订《商品房预售/出售合同》，在代理期限届满后或代理合同解除后该客户才支付房款的，代理佣金支付规则不变；（3）客户通过乙方指定的第三方POS机向乙方支付服务费，乙方须向客户开具合法的收款凭证；甲方同意并全力配合乙方向双方合作期间内购买本项目房源的客户收取服务费，但甲方有权调整乙方收取客户服务费的标准；为免疑问，上述乙方收取的客户服务费可相应抵扣本协议中约定的甲方应向乙方支付的服务费（佣金），双方按乙方与客户签署的《购房优惠服务说明书》(见附件一)收取的服务费总金额进行多退少补，差额部分支付到甲乙双方指定账户时间为次月的30日或结转到次月30日再行核算；（4）关于客户退房（无论任何原因，包括但不限于甲方解除《商品房预售/出售合同》、客户解除《商品房预售/出售合同》、甲方与客户协商解除《商品房预售/出售合同》等情形)；凡乙方的客户退房，乙方应当全额返还客户已收取的服务费；若甲方收取该套退房客户违约金数额大于乙方应收取的佣金数，则甲方应支付乙方佣金100%数额；若甲方收取的客户违约金数额低于乙方收取的佣金数，则甲方应支付乙方部分佣金，数额为甲方收取客户违约金的金额；该条款不受委托期限的限制。等等。2016年10月，被告阳光城公司（甲方）与原告链家公司（乙方）又签订《阳光城阳光天地项目商业分销合作协议》（下称2016年10月合作协议）一份，约定：甲方同意委托乙方为阳光天地项目的销售委托代理（分销，非驻场）。乙方协助甲方进行销售，甲方在客户成交后支付给乙方相应佣金。委托期限为2016年10月1日至2016年12月31日。佣金支付标准为公寓类20000元/套，商铺类200000元/套。佣金支付条件为（1）乙方介绍的客户具备购买条件(一次性付款或具备贷款条件)并经甲方书面确认，书面确认以《经纪人确认单》为准，乙方介绍的客户自看房之日以《经纪人确认单》上的日期为准起至2016年12月31日（或本合同提前终止之日，以较早者为准）之前有效，在有效期限之后的30日内未完成《房屋预售/出售合同》签署的，其他代理公司和甲方有权跟进，并不视为乙方成功代理，有权不予结算佣金；（2）客户与甲方签署《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）并向甲方支付首付房款，首付房款比例不得低于总房款的50%（或完成经甲方书面同意的其他付款方式），才具备结佣资格；（3）乙方在客户洽谈期间所产生的一切费用由乙方自行承担（无论客户成交与否）；（4）客户洽谈期间乙方应指派具体人员全程协助直至《房屋预售/出售合同》及《银行按揭贷款合同》(若需)签署并付清全部房款为止。佣金的支付方式与时间，（1）乙方采用收取客户团购费的形式收取佣金，客户在认购房源当天除支付规定金额的定金以外，对应的团购费（公寓2万/套、商铺20万/套）则由乙方负责收取，作为乙方成交的佣金，甲方不再支付任何额外佣金；（2）对于代理期限届满前签订《商品房出售/预售合同》，在代理期限届满后或代理合同解除后该客户才支付房款的，代理佣金支付规则不变。等等。此后，被告阳光城公司向原告链家公司出具《进场通知书》，载明：我司为苏州阳光天地项目开发商，已确定贵司为该项目的渠道合作方。合作日期2016年11月23日至2016年12月31日，合同流转过程中。现通知贵方可以开展渠道导客工作以及驻场人员安排。贵方在接到通知后，请及时开展工作。同时请贵司根据合同约定的条款，合规开展工作。佣金公寓税前壹万捌仟元整。本进场通知书确定进场起始日期为2016年11月23日。审理中，原、被告双方一致确认：被告委托原告代理销售阳光天地项目先后签订了2016年4月合作协议、2016年10月合作协议等两份协议，两份协议所涉项目同一，即为上述《进场通知书》记载的苏州阳光天地项目，被告就该项目委托原告代理销售仅出具过该份《进场通知书》。另查明，2016年8月18日，被告取得涉案阳光天地项目的商品房预售许可证。双方一致确认：导客工作的流程为原告进场后由业务员寻找意向客户，找到后以微信或短信方式向被告在案场的工作人员报备意向客户姓名（或者姓氏）与联系方式，经被告核查如系统中没有该客户信息，就由原告的业务员带意向客户前往案场，到案场后由案场工作人员在客户确认单上签字明确该客户为原告推荐的客户，如该意向客户实际购房即视为原告导客成功，被告应按约定标准向原告支付佣金或报酬，以客户与被告是否签订商品房买卖合同作为判断意向客户是否实际购房的依据，原告的业务员会跟进相关交易并在双方签约时拍摄并留存相应认购协议书、商品房买卖合同关键页的照片。原告表示，就涉案项目开展渠道导客工作，其先后分别在涉案两份协议签约当日两次进场，2016年10月合作协议履行期间，如果导客成功则相应佣金由购房客户以支付团购费方式予以支付，之所以于2016年11月23日出具《进场通知书》是因当时双方协商变更了公寓类佣金的支付标准，由2016年10月合作协议约定20000元/套变更为18000元/套，本案中不再主张2016年10月合作协议项下导客成功的佣金，只主张2016年4月合作协议项下导客成功的佣金，该次签约进场后共促成了3套公寓成交，因该协议约定委托期限即2016年4月1日至6月30日期间涉案项目未取得预售许可证，因此客户看房确定要买后一直等到取得预售许可证后才正式签约购房，促成交易后其并不掌握相应认购协议书、商品房买卖合同原件，其工作人员只在案场拍照并留存相应照片，至于客户确认书原件现已找不到，并提供证据如下：（1）1幢811室房屋的阳光天地项目客户确认单照片打印件、项目签约确认单照片打印件、商品房认购书照片打印件、苏州市商品房买卖合同关键页照片打印件，以上客户确认单、项目签约确认单、商品房认购书、苏州市商品房买卖合同均显示客户姓名为周信、周爱露，其中客户确认单载明时间2016年2月28日，推荐人所属经纪公司为“宅安居房产”，苏州市商品房买卖合同落款时间为2016年9月8日，总价款600959元。（2）1幢816室房屋的阳光天地项目客户确认单照片打印件、项目签约确认单照片打印件、苏州市商品房买卖合同关键页照片打印件、阳光城公司的系统截屏打印件，以上客户确认单、项目签约确认单、苏州市商品房买卖合同均显示客户姓名为刘新慧，其中客户确认单载明时间2016年4月17日，推荐人所属经纪公司为“链家”，苏州市商品房买卖合同落款时间为2016年9月8日，总价款598522元。（3）1幢1614室房屋的阳光天地项目客户确认单照片打印件、商品房认购书照片打印件、苏州市商品房买卖合同关键页照片打印件、阳光城公司系统截屏打印件，以上客户确认单、商品房认购书、苏州市商品房买卖合同均显示客户姓名为陆老土，其中客户确认单载明时间2016年4月7日，推荐人所属经纪公司“链家房产”，苏州市商品房买卖合同落款时间为2016年9月25日，总价款925399元。经质证，被告表示以上3套房屋确实已经出售，且该3套房屋确实出售给上述客户，原告提交的上述商品房买卖合同属实，但是原告未能提供上述3份客户确认单原件，且在上述3份客户确认单中签字的现场置业顾问非其员工，其亦不清楚相关签字人员的身份。当时在涉案项目案场有权对客户确认单进行确认的是其销售经理蒋勇，比他职级更高的营销经理邵磊、营销负责人俞莉敏亦有权进行确认。2016年4月合作协议明确约定原告介绍的客户需经被告书面确认，以书面确认单作为结佣条件，自看房之日起到2016年6月30日及此后30日内需签订房屋预售或者出售合同，否则被告或其他代理公司有权跟进，并不视为原告导客成功，被告有权不予结算佣金，上述3份客户确认单未经其签字确认，且相应商品房买卖合同在2016年9月才签订，此时被告或其他代理公司有权跟进，经核实就涉案3套房屋已向第三方苏州新源整合营销有限公司（下称新源公司）支付过佣金，故而其无需再向原告支付该3套房屋的佣金，为此提供证据如下：（1）销售佣金申请书复印件、工作请示单复印件，以证明新源公司已于2016年10月3日向其申请支付包含涉案3套房屋佣金在内的佣金，佣金金额为成交价的1.2%，其中1幢816室佣金7182.26元、1幢811室佣金7211.51元、1幢1614室佣金11104.79元，该申请经其经办人黄婷婷、部门负责人俞莉敏签字同意。（2）新源公司出具的一份佣金确认，载明“阳光天地1幢1614室、1幢811室、1幢816室为我司代理销售房源，已于2016年11月底收到该3套房屋的销售佣金”；以证明就涉案3套房屋的佣金已实际支付给新源公司。经质证，原告对上述证据的关联性不予认可，认为无相应转账记录证实已实际支付相应佣金，况且即使被告曾向新源公司支付过涉案3套房屋的佣金亦属被告单方行为，不能据此反证被告结佣前已审核该3套房屋实际由谁促成交易的事实，应当提交之所以向新源公司结算涉案3套房屋佣金的相应凭证，也就是涉案3套房屋由其他代理公司促成交易的凭证。同时，涉案3套房屋在2016年9月才签订商品房买卖合同是因被告直至2016年8月18日才取得商品房预售许可证，而在取得商品房预售许可证前依法不能签订商品房买卖合同，因此被告不能据此拒付佣金，虽然协议约定介绍客户需经被告书面确认，但是在客户确认单上签字的现场置业顾问是被告委托的销售代理公司的人员，他们签字可视为代表被告，“宅安居房产”是其整合的下游渠道公司，有独立主体资格，具体名称不清楚，但其结算佣金后会按比例支付给“宅安居房产”；另外新源公司为涉案项目唯一的销售代理公司，销售代理公司与其他代理公司在案场均可以开展导客工作，但只有销售代理公司可以代理签约销售房屋，具体根据客户确认单及甲方的明源系统区分已售房屋具体由谁导客成功促成交易，以上提供的系统截屏打印件即为由其导客成功后在现场拍摄的明源系统信息的截屏。对此，被告表示经查询明源系统，其中1幢816室成交方式为阵地包装（路过），因此该套房的购房客户属于自然来访客户；1幢811室、1幢1614室成交方式为泛销售渠道（中介）成交，但未载明由原告促成交易；明源系统是第三方提供的软件，有关数据由其员工录入或更新，相关数据可以更改，且录入数据时只记录中介，以区客户是自然来访还是经中介成交，但不录入具体中介，使用该系统的目的在于营销管控、客户分析、成交价格汇总等，考虑到双方当时的合作关系，原告要获取相应信息是非常容易的，故而不能以此认定相应房屋由原告促成交易。双方一致确认，结算佣金时一般由原告提供客户确认单、销售认购协议书和商品房买卖合同照片打印件交给被告审核，被告审核后由原告出具对账单，相应对账单经被告确认后由被告结算佣金，然而针对涉案3套房屋双方未进行对账确认。审理中，被告明确因当时未存档，故无法找到就涉案3套房屋结算佣金依据的相应客户确认单。以上事实，有原告提供的2016年4月合作协议、2016年10月合作协议、进场通知书、商品房预售许可查询打印件及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告双方签订的2016年4月合作协议、2016年10月合作协议系双方当事人的真实意思，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。本案共涉及2016年4月合作协议项下三套房屋的佣金，被告主张根据原告提交的商品房买卖合同显示该三套房屋签约时间均为2016年9月，在2016年4月合作协议约定的委托期限2016年4月1日至2016年6月30日之后的30日届满之后，因此根据协议约定此时被告或者其他代理公司有权跟进，并不视为原告成功代理故原告无权主张该三套房屋的佣金。对此，根据本案查明的事实，被告在该协议约定的委托期限及此后30日内均未能取得商品房预售许可证，导致原告即使导客成功亦不能安排购房客户在上述约定委托期限及此后30日内与被告签订相应商品房买卖合同，而被告负有取得并及时告知原告已取得涉案项目的商品房预售许可证的义务，以便于原告能确定可售房源及安排导客计划等，原告对延期取得商品房预售许可证导致相应商品房买卖合同签约时间在该协议约定的委托期限及此后30日届满之后并无过错，被告据此拒付佣金依据不足，本院不予支持。本案中，原告主张为被告的阳光天地项目提供导客服务并促成了1幢1614室、1幢811室、1幢816室房屋的成交，被告虽确认该三套房屋确已销售成功的事实，但否认该三套房屋经由原告提供导客服务后才促成交易。原告为证明其主张成立提供了客户确认单、项目签约确认单、商品房认购书、商品房买卖合同等，根据客户确认单记载1幢816室房屋买受人为刘新慧，1幢1614室买受人为陆老土，与相应商品房买卖合同记载的买受人相互印证，亦与被告确认该两套房屋的买受人一致；根据客户确认单记载1幢816室房屋及1614室导客时间为2016年4月，在涉案2016年4月合作协议约定的委托期限内；根据客户确认单记载1幢816室房屋及1614室的经纪公司为“链家”或“链家房产”，被告虽表示已就该两套房屋向案外人新源公司支付佣金，但未能提供就该两套房屋向新源公司支付佣金的相应客户确认单等，据此，本院认为原告主张上述两套房屋佣金的举证已经形成证据链，被告未能提供足以反驳的证据，故原告主张该两套房屋佣金，合法有据，本院予以支持，根据2016年4月合作协议约定佣金按销售合同价格的4%计算，经核算佣金为60956.84元。另外，原告主张1幢811室房屋的佣金，但根据其提交的客户确认单记载，该房屋导客时间为2016年2月且推荐人所属经纪公司为“宅安居房产”，不在涉案2016年4月合作协议约定的委托期限内，而原告虽表示“宅安居房产”为其整合的下游渠道公司，但明确“宅安居房产”有独立主体资格，故而原告主张该套房屋的佣金，本院不予支持。原告要求被告支付结欠佣金自2016年11月1日起的逾期付款利息损失，因原告明确就涉案房屋佣金未与被告进行过对账确认，故而本院仅支持自起诉日起的逾期付款利息损失，且相应逾期付款利息损失按银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏南阳光城置业（苏州）有限公司于判决生效之日起十日内支付原告苏州链家房地产经纪有限公司佣金人民币60956.84元并支付逾期付款利息损失（以60956.84元为基数，支付自2019年7月18日起至实际履行之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同档贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、驳回原告苏州链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2150元，由原告苏州链家房地产经纪有限公司负担人民币826元，被告苏南阳光城置业（苏州）有限公司负担人民币1324元。被告负担部分已由原告预交，被告苏南阳光城置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告苏州链家房地产经纪有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  吴宝玲人民陪审员  毕 震二〇二〇年一月十七日书 记 员  吴彬峰