山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁01民终12242号 上诉人（原审被告）：济南瑞隆钢模板机械有限公司，住所地山东省商河县。 法定代表人：王法利，总经理。 委托诉讼代理人：郭强，山东明豪律师事务所。 被上诉人（原审原告）：陈大勇，男，1972年3月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王萍，山东金钥匙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李子才，山东金钥匙律师事务所律师。 原审被告：孙天庆，男，1961年2月3日出生，汉族，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：孙申亮（系孙天庆之子），住山东省商河县。 上诉人济南瑞隆钢模板机械有限公司（以下简称瑞隆公司）因与被上诉人陈大勇及原审被告孙天庆案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初5759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞隆公司上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5759号民事判决书，并改判驳回陈大勇的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由陈大勇承担。事实和理由：第一，一审判决混淆了法律关系的主次地位，适用法律错误，审查不当，导致判决错误。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条，适用于买受人作为案外人提出的执行异议的审查，案外人基于与被执行人之间不动产买卖关系，提出足以具有排除执行实体权利的执行异议。而本案中陈大勇与孙天庆共同共有涉案房屋，陈大勇提出排除执行的理由是，其认为对涉案房屋享有全部所有权，依据是“除孙天庆3万元外，所有购房款及利息由其一人支付”（见一审起诉状）。由此可见，陈大勇提出排除执行的实体权利主张，主要是基于其对涉案房屋的实际出资，而非不动产买卖关系。一审法院对房屋共有关系中基于实际出资额主张实体权利提出的执行异议，适用执行异议和复议规定第二十八条关于不动产买卖的审查条款，显然适用法律错误。2、一审中，陈大勇分别提交了2007年8月7日和2008年8月7日两份协议。一方面，2008年8月7日的《房屋股份转让协议》明确协议转让标的为房屋股份（即房屋份额），而非不动产本身，究其性质，仍为房屋共有份额转让协议，而2007年8月7日的协议则称“陈大勇购买涉案房屋首付不足，向孙天庆借款3万元，并按约定归还”，该协议具有借名购房性质。据此不难看出，两份协议的合同标的均非不动产本身，一审适用不动产买卖的执行异议审查条款仍属适用法律错误。另一方面，两份协议均以陈大勇支付所有购房款及利息（除3万元外）为基础前提，3万元或是房屋股权转让款或是借款，其有效性都必然依托于陈大勇支付全部购房出资（除3万元外）的真实性为前提基础。就本案来讲，涉案房屋实际出资情况才是根本、是基础的，两份协议只是末节、是派生的。因此，即使一审法院按照执行异议和复议规定第二十八条的规定审查本案，也应以对房屋共有关系中实际出资情况的审查为基础。一审法院仅依据执行异议和复议规定第二十八条，而无视在案证据显示的陈大勇实际出资情况，即认定陈大勇为涉案房屋实际所有人，不仅适用法律错误，而且本末倒置，避重就轻，明显偏袒陈大勇、孙天庆二人，严重损害了瑞隆公司合法权益。请求予以纠正。3、基于本案案外人执行异议之诉各方当事人之间的利害关系，陈大勇、孙天庆虽分属原、被告，但有天然的密切联系，与瑞隆公司形成对立。就涉案房屋来说，除公示房屋状况信息外，陈大勇、孙天庆的内部约定，包括瑞隆公司在内的第三人无法获知真相，由于信息的不对称、关系的不对等，极易出现利益方串通伪造协议，规避执行的情况发生。因此，从公平公正和均衡诉讼地位角度考虑，本案审理应轻协议、重实证。此外，因陈大勇、孙天庆二人共同共有涉案房屋，双方对涉案房屋均有平等的占有、使用等权利。这明显区别于通常情形下的不动产买卖关系的实体权利审查，特别是在房屋占有方面，共有人的占有与买受人的交付占有在性质上存在本质区别，不能等同。但由于一审法院对本案法律适用、审查角度的偏差以及对陈大勇、孙天庆二人共有关系、利益趋于一致的无视，导致案件事实认定存在明显错误。比如将作为房屋共有人的陈大勇在涉案房屋注册公司认定为不动产买卖关系的交付占有等等。第二、一审判决认定事实明显错误，主要表现在以下方面：1、关于标注时间分别为2007年8月7日和2008年8月7日两份由孙天庆与陈大勇签订协议的效力认定。首先，依据物权公示原则，涉案房屋系由孙天庆与陈大勇共同共有，被执行人孙天庆理应至少享有涉案房屋的一半份额，具有物权公示效力，其对应享有的房屋价值约为410,916元（购房全部出资约为821,833.45元，未包括贷款利息）。但从陈大勇、孙天庆二人签订的两份协议内容和目的来看，无论转让房屋份额或归还借款，均旨在以3万元款项使陈大勇获取孙天庆经公示的一半房屋份额。显然以3万元价格获取涉案房屋一半份额，价格明显畸低，特别是在孙天庆作为被执行人，涉案房屋已被法院查封的情况下，涉及到瑞隆公司利益。因此，两份协议的有效性不仅取决于陈大勇、孙天庆二人的意思表示，而必须应对3万元获取房屋一半份额的合理性予以充分说明和证实。否则，将构成以明显不合理价格转让财产，损害债权人利益的行为。对3万元的解释见于两份协议中，其主要理由是基于陈大勇支付了除3万元外的全部房屋价款。两份协议合法有效的基础，必须建立在陈大勇能够证明其已经实际支付了全部涉案房屋价款（除3万元外）。对此一审法院未将其作为案件焦点加以分析论证，但从在案证据显示，（1）就涉案购房首付款、契税、住宅维修基金陈大勇均未提供证据证明由其个人实际支付。（2）对于购房按揭贷款，陈大勇虽然提供了个人《借记卡账户历史明细清单》，但该账户历史明细显示的偿还贷款本息期间仅为2013年3月8日-2017年11月8日，共57个月，偿还贷款本金：180,499.79元，偿还贷款利息：29,791.49元，共计本息210,291.28元。而涉案房屋全额按揭贷款为38万元本金及利息，还款期间为2007年12月-2017年12月，共计120个月。显然，该账户历史明细显示的还贷期间只是涉案贷款还贷期间的一小部分，偿还贷款本息金额也不足涉案贷款本息的一半，因此，陈大勇亦不能证明涉案房贷全部由其个人偿还。（3）更重要的是，该账户历史明细显示自2016年6月-2017年11月期间，孙申亮（孙天庆之子）每月均会在贷款扣划日8号之前，向陈大勇该银行账户汇入5000元，共计汇入97,500元，且汇款金额和时间与偿还贷款本息金额和时间笔笔对应。并且账户明细显示截止2017年8月8日扣划日陈大勇账户仅有资金1675.29元，还贷资金不足，陈大勇并没有自行补齐，而是等待孙申亮于8月10日转入5000元，银行从5000元里扣划了不足部分。显然孙申亮汇入陈大勇账户的资金用于偿还涉案贷款。据此，可以进一步证明该期间内陈大勇偿还贷款的资金来源于孙天庆。（4）综上，从涉案房屋全部出资来看，在案证据可以证明，陈大勇以其银行账户偿还了涉案房屋银行贷款112,791.28元（210,291.28元减去97,500元），不足房屋全部出资的13%。因此，陈大勇实际支付涉案房屋全部出资款的这一基础前提根本不能成立，那么建立在其之上的以3万元获取价值房屋一半份额（价值41万元）的两份协议，显然或是以明显不合理价格转让财产，损害债权人利益，或是恶意串通，伪造协议，逃避法院执行，两者均属协议无效。其次，二人两份协议的不真实及串通伪造嫌疑还表现在：（1）就同一事项，前后时隔一年分别签订两份协议，不合常理。（2）两份协议中，2007年8月7日的协议，载称陈大勇向孙天庆借款3万元用于支付首付款，陈大勇按约定归还。2008年8月7日协议，却又称由孙天庆出资3万元，陈大勇出资35万元作为首付款，陈大勇一次性支付给孙天庆3万元，孙天庆将所持的房屋股权转让给陈大勇。对于3万元的性质一份协议表明为借款，一份显示为房屋份额转让款。稍有法律常识的人都会看出两者在性质上相互矛盾。而一审法院却认为两份协议相印证，纯属无稽之谈，实难让人理解。（3）商河法院（2012）商执字第439-1号裁定，依据2008年8月7日协议中3万元出资款，提取孙天庆在房产中所占份额其中的人民币3万元，如按在前的2007年8月7日协议中所称的借款，则提取3万元无法律根据。但显然，在裁定作出的2012年，两份协议按照标注的签订时间，均已经存在，为何陈大勇、孙天庆二人只向商河法院提交时间在后的一份协议？且陈大勇又主动向法院代孙天庆交纳了3万元。而按照2008年8月7日协议约定，房屋股权款3万元应于协议签订当日支付，如此协议已经履行，则陈大勇向商河法院交纳3万元属于重复支付，如未按协议履行，那么陈大勇、孙天庆二人在当时签订此协议又意欲何为？以上种种不合情理之处，一审法院对此却熟视无睹，明显偏袒陈大勇、孙天庆二人，显然有失公允。最后，从商河法院（2012）商执字第439-1号裁定内容来看，裁定并未对2008年8月7日协议的整体效力加以认定，也未认定孙天庆所占房屋份额为3万元。该裁定内容如下：提起被执行人孙天庆在其与陈大勇共同共有的房产中所占份额其中的人民币3万元。所占份额其中的3万元，并非是所占份额为3万元。两者存在根本的区别。而一审认定，2008年8月7日《房屋股份转让协议》孙天庆所占3万元份额与商河法院裁定相吻合，显然认定事实错误。基于以上，一审认定陈大勇、孙天庆两份协议合法有效，明显认定事实错误。2、关于涉案房屋实际占有情况，一审判决认定，陈大勇实际占有涉案房屋，认定事实明显错误。（1）陈大勇在涉案房屋成立济南择安车友经贸有限公司，并不能证明其具有排除共有人孙天庆而单独占有、使用涉案房屋。首先，以涉案房屋地址注册公司并不等同于实际占有、使用涉案房屋。现实中公司注册地与公司实际经营场所不一致的情况普遍存在。正如孙天庆的济南天庆食品有限公司注册地为商河县经济开发区，但公司实际经营地点却在涉案房屋。其次，本案执行法官多次到达涉案房屋现场的照片及孙申亮（孙天庆之子及代理人）名片及庭审中均承认涉案房屋由孙天庆为实际控制人的济南天庆食品有限公司占有使用，涉案房屋中从未出现陈大勇公司的标牌、标记和经营迹象。最后，房屋共同共有关系，决定了各共有人对于涉案房屋具有平等使用权利，陈大勇作为共有人在涉案房屋注册公司，不能排除孙天庆作为共有人实际使用房屋。因此，单凭公司注册不能证明陈大勇单独占有使用涉案房屋。（2）2016年6月28日陈大勇与孙申亮签订的《房屋租赁合同》不能证明陈大勇合法占有涉案房屋。陈大勇与孙申亮签订的《房屋租赁合同》明显虚假，其目的是为了掩饰孙申亮每月向陈大勇汇款5000元用于偿还按揭贷款的银行交易记录。首先，基于陈大勇、孙天庆二人对涉案房屋的共有关系，以及陈大勇与孙申亮之间的关联关系，所谓《房屋租赁合同》极易造假，证据效力显然极低。其次，据执行程序中孙天庆询问笔录载明，孙天庆称其子孙申亮2015年12月份还在上学，经济上根本不具有出资开办公司，承租涉案房屋的经济能力。济南天庆食品有限公司的法定代表人和实际控制人应为孙天庆。再次，涉案房屋实际由济南天庆食品有限公司经营使用，如果真需签订租房协议，也应以公司名义签订，由公司支付租金，而不应由孙申亮名义为之。最后，时间在前的陈大勇涉案房屋贷款扣划日规定为每月8号，而时间在后的《房屋租赁合同》也约定每月8号支付房租，难道是出于巧合？且按照房屋租赁的交易习惯，租金一般按年、半年至少也按季度支付，但该《房屋租赁合同》却是顺应还贷节奏按月支付，显然不符合常理。所谓《房屋租赁合同》约定的租金支付情况与陈大勇银行账户流水中孙申亮的汇款情况包括汇款时间、汇款金额、汇款笔数存在本质不符，无法相互印证，根不能证明孙申亮对陈大勇的汇款用途是支付房屋租金。恰恰相反，从汇款特征来看，孙申亮的汇款用途更符合向陈大勇提供偿还贷款资金的情形，陈大勇、孙天庆提供《房屋租赁合同》只是为了掩盖这一事实。涉案房屋入住合同亦由陈大勇、孙天庆二人共同签订，证明涉案房屋初始由二人共同占有使用。陈大勇、孙天庆一审中未能提交物业费交纳、房屋装修等方面的证据，因此，亦不能证实涉案房屋实际由陈大勇单独占有使用。3、关于本案中是否因陈大勇自身原因未办理过户登记。（1）涉案房屋正式房产登记时间为2008年7月22日，房产证领证时间为2009年6月2日。陈大勇、孙天庆二人提交两份协议的标注时间分别为2007年8月7日和2008年8月7日，而涉案房屋首次被法院查封的时间为2010年10月19日。由此可见，法院查封时间在后，不能构成阻碍陈大勇办理变更登记的合理理由。因此，一审认定因涉案房屋被商河法院与历城法院轮候查封，非陈大勇自身原因致使其未能办理过户登记，根本不能成立。（2）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2005年1月1日实施，其中第十四条赋予了共有人对被查封、扣押、冻结的共有财产，提起析产诉讼的权利和途径。陈大勇自涉案房产2010年10月19日查封之日起，即可通过析产诉讼方式，主张实体权利，继而析产确定其房屋份额。但时隔8年之久，陈大勇从未主动提出旨在实现其房屋份额的析产诉讼，由此不难看出，导致所谓未能办理房屋变更登记的原因，完全在于陈大勇自身怠于提起析产诉讼。（3）自涉案房屋查封的2010年10月19日至贷款偿还完毕的2017年12月，还需偿还86个月房屋贷款。在一边房屋被法院查封，一边仍需偿还房贷的情况下，法院查封引起的房屋权属风险都可能导致偿还的房贷打了水漂。此种情形下，任何真实的还款人或房屋权利人，基于自身利益考虑，最迫切的就是通过各种途径明确房屋权属，以使自己的房产与法院执行撇清关系，因此，必然会主动提起析产诉讼，维护自身权益。但本案中，陈大勇却一反常态，对自身利益全然不顾，8年不提析产诉讼，如此违背常理，唯有一种情况可以作出合理解释，那就是事不关己。这也与孙申亮每月向陈大勇汇款5000元用于偿还贷款相互印证。（4）我国《物权法》及《房屋登记办法》均规定了，房屋抵押状态下办理所有权变更登记的可行方式和途径。而陈大勇以无法将全部房贷还清，作为涉案房屋未办理产权变更登记的理由，显然“无法将全部房款还清”恰恰是陈大勇自身的原因，不能归责于其他事由。（5）执行异议和复议规定第二十八条第（三）项要求享有足以排除执行的实体权利，买受人需符合已支付全部价款这一情形，而陈大勇却将不能支付全部房款作为其享有排除执行实体权利的理由之一，两者之间岂不相互矛盾，据此也可以看出，一审法院错误认定本案基础法律关系，适用法律不当，是导致出现此种矛盾的根本所在。第三、一审法院违反法定程序。一审中，为查明涉案房屋的真实出资情况，瑞隆公司向一审法院申请调取：1.山东海蔚置业有限公司（现山东卓宏置业有限公司）涉案房产首付款交付的原始收款账目及凭证（包括：交款人、交款金额、交款方式，银行转账情况或现金交付情况）；2.借款人为陈大勇、孙天庆的农行历城支行2007年B-32个人购房担保合同项下还贷款本息明细；3.陈大勇工商银行偿还涉案房屋贷款银行账户在2007年11月至2018年3月期间的银行资金往来情况明细清单等。而一审法院在向瑞隆公司律师出具律师调查函，银行拒绝提供的情况下，并未依职权收集上述证据。根据我国《民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。一审法院不以职权调查收集上述证据的做法，不仅在实质上违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。故请求二审法院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法。 陈大勇辩称，一、一审法院认定事实和适用法律正确，应当驳回瑞隆公司的上诉请求。根据《房屋股份转让协议》内容可以认定协议实质为房屋买卖，孙天庆将其享有的3万元所对应的份额出卖给陈大勇，孙天庆在涉案房屋上已经没有份额，涉案房产100%份额归陈大勇所有，陈大勇已经由原共有人转变为所有权人。房屋股份转让对应的就是房屋转让，瑞隆公司的上诉理由实为咬文嚼字。综合本案证据可以证实涉案房屋100%份额已经归陈大勇所有，一审法院判决是完全正确的。二、鉴定结论可以证明两份协议真实有效，而非瑞隆公司所称两份协议不真实及串通伪造。瑞隆公司主张本案应轻协议重实证，没有任何事实和法律依据。合同法基本原则是当事人意思自治优先，两份协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。再者瑞隆公司对于两份协议形成时间申请鉴定，鉴定结论明确两份协议系2017年10月以前形成，瑞隆公司辩称鉴定结论确定的时间与协议时间差距较大，不能认定为真实，但其并未提供相反的证据加以证实，一审法院将两份协议作为认定案件事实的基本依据是完全正确的。瑞隆公司申请鉴定，现又对鉴定结论不予认可，明显属于违反诚实信用原则的恶意狡辩。三、不动产登记簿的记载事项系错误的情况下，不再直接按照形式外观主义对房屋进行分配。瑞隆公司简单套用物权公示原则主张孙天庆享有涉案房屋一半产权是没有正确适用法律。通过证据可以证实陈大勇已经支付了除3万元外的全部涉案房屋款项，并且孙天庆于2008年已经将3万元房屋份额转让给陈大勇。为了与房屋所有权证记载相一致，办理房屋过户手续的便利，签订两份协议是不矛盾的，是符合简单、高效、便利等基本原则的。不签署股份转让协议，拿着2007年签署的协议房产管理部门是无法办理房屋过户手续的。两份协议可以真实的反映案件基本情况，综合本案所有证据可以证实不动产登记簿存在权属登记错误，孙天庆对于涉案房屋已经不享有份额。四、陈大勇已经在涉案房屋注册公司、交纳水电及物业等费用、与孙申亮签署合法有效的租赁合同并收取租金等一系列事实可以证明陈大勇对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其对涉案房屋享有实际的控制力和管领力，可以当然认定陈大勇系涉案房屋合法占有人。五、之所以未办理房屋过户手续，因为涉案房屋存在大额贷款未还清以及一直处于查封状态等多方面原因致使无法办理过户登记，陈大勇对此没有过错。若能够随时拿出大额款项，那就不需要办理贷款买房，也就不需要为了3万元而向孙天庆借款。在查封的情况下继续还款，也是因为房屋系陈大勇单独所有，有还款流水等一系列证据在任何时候都能够证明房屋的所有权状态。相反若涉案房屋和陈大勇无关，实际产权人早就动员陈大勇办理析产等相关诉讼，也就不会允许有本案的发生。瑞隆公司的上诉理由是恶意臆造案件事实。综上，一审法院认定事实和适用法律正确，瑞隆公司曲解法律规定和案件事实，但又不提供证据证明其主张，请求法院依法驳回上诉，维持一审判决。 孙天庆述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回瑞隆公司的上诉请求，维持原判。 陈大勇向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼5-2002室房产的强制执行，并解除查封措施；2.本案全部诉讼费用由瑞隆公司承担。 一审法院认定事实：2010年6月18日，山东省商河县法院(以下简称商河法院)对中国农业银行股份有限公司商河县支行与山东瑞海农副产品有限公司、山东万佳投资担保有限责任公司、刘恩海、孙天庆金融借款合同纠纷一案，作出(2010)商商初字第591号民事判决，判决确定：山东瑞海农副产品有限公司于判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司商河县支行借款本金180万元及利息(以本金200万元为基数，自2008年9月25日起至2009年9月24日止，按年利率10.08%计算；自2009年9月25日起至2009年9月27日止，按年利率15.12%计算。以本金180万元为基数，自2009年9月28日始至付清欠款之日止，按年利率15.12%计算)；二、山东万佳投资担保有限责任公司、刘恩海、孙天庆对山东瑞海农副产品有限公司应付中国农业银行股份有限公司商河县支行的以上借款本息承担连带清偿责任；三、山东万佳投资担保有限责任公司、刘恩海、孙天庆承担保证责任后，有权向山东瑞海农副产品有限公司追偿。案件受理费23885元，由山东瑞海农副产品有限责任公司、山东万佳投资担保有限公司、刘恩海、孙天庆负担。案件进入执行程序后，2012年10月19日，商河法院对申请执行人中国农业股份有限公司商河县支行与被执行人山东瑞海农副产品有限公司、山东万佳投资担保有限公司、刘恩海、孙天庆一案作出的(2012)商执字第439-1号执行裁定，裁定确定：“提取被执行人孙天庆在其与陈大勇共同的共有的房产(位于历城区花园路101号海蔚广场5号楼2002室)中所占份额其中的人民币3万元至一审法院。”2012年10月23日，陈大勇代孙天庆交纳过付款3万元。 2012年9月24日，商河法院对瑞隆公司与济南瑞天农副产品有限公司、山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆追偿权纠纷一案作出(2012)商商初字第296号民事判决，判决确定：一、济南瑞天农副产品有限公司于判决生效之日起十日内偿还瑞隆公司人民币3775662元；二、山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆对济南瑞天农副产品有限公司应付瑞隆公司的以上款项承担连带清偿责任；三、驳回瑞隆公司的其它诉讼请求。案件受理费39456元，财产保全费5000元，公告费900元，共计45356元，由瑞隆公司负担3404元，济南瑞天农副产品有限公司、山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆负担41952元。 2012年12月24日，瑞隆公司向商河法院申请执行。2015年10月27日，济南市中级人民法院作出(2015)济中法执监字第169号执行裁定，将本案指定到一审法院执行。2015年11月10日，一审法院决定立案执行，于2015年11月27日作出(2015)历城执字第2585号执行裁定，裁定查封被执行人孙天庆名下的位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼5-2002室房产。2019年1月31日，一审法院对申请执行人瑞隆公司与被执行人山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆、济南瑞天农副产品有限公司追偿权纠纷一案作出(2019)鲁0112执恢9号执行裁定，裁定拍卖被执行人孙天庆名下的位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼5-2002室房产。 2019年4月11日，一审法院在执行瑞隆公司与济南瑞天农副产品有限公司、山东瑞海农副产品有限公司、刘恩海、孙天庆追偿权一案中，陈大勇对一审法院拍卖其与孙天庆共有的济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼5-2002室房产(房产证号：历城098197)不服，提出异议。一审法院作出(2019)鲁0112执异86号执行裁定，裁定：撤销一审法院(2019)鲁0112执恢9号执行裁定。瑞隆公司对一审法院作出的(2019)鲁0112执异86号执行裁定不服，向济南市中级人民法院申请复议，济南市中级人民法院于2019年5月27日作出(2019)鲁01执复112号执行裁定，裁定：一、撤销一审法院(2019)鲁0112执异86号执行裁定；二、发回一审法院重新作出裁定。2019年6月17日，一审法院重新作出(2019)鲁0112执异167号执行裁定，裁定驳回异议人陈大勇的异议请求。陈大勇不服裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 陈大勇提供2007年8月7日其作为甲方与乙方孙天庆签订的《协议》一份，内容为：“双方在平等、自愿、互助、信任的基础之上，甲乙双方就购买济南市花园路101号海蔚广场5号楼2002室房产事宜达成以下协议：一、首付款：因甲方购买此处房产首付不足，特向乙方借现金叁万元整，并按约定归还。二、房贷：因甲方按揭房贷需担保帮助，特需要乙方提供担保及帮助，完成银行按揭合同，但房贷还款由甲方独自承担，与乙方无关。三、产权及收益：因以上两项造成房产证明及共有证为双方所有，但根据事实情况实际产权归甲方所有，实际收益归甲方所有，乙方只是名义所有。双方并以道义名义认证此事。四、争议解决：如果在以后时间出现甲乙任何一方因经济原因牵涉该房产问题，需根据此协议为准，不得损害对方利益。五、未尽事宜，双方协商解决。六、本协议一式两份，双方各持一份。” 2007年9月20日，山东海蔚置业有限公司与孙天庆、陈大勇签订《商品房买卖合同》，约定：山东海蔚置业有限公司将位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼5-2002室房产出卖给孙天庆、陈大勇，总价款775315元，已支付房款395315元，剩余38万元按照银行按揭贷款。2007年11月9日，青岛新天物业发展有限责任公司与业主陈大勇、孙天庆签订《入住合同》。 2007年12月31日，陈大勇作为借款人、抵押人与贷款人历城区支行及保证人山东海蔚置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币38万元，用于购买济南市历城区花园路101号海蔚广场小区5-2002的房屋，贷款期限为10年，自2007年12月31日至2017年12月31日。陈大勇、历城支行、山东海蔚置业有限公司及抵押共有人孙天庆分别在落款处签字盖章。2008年3月5日，孙天庆、陈大勇作为业主缴纳了契税、济南市商品住宅维修基(资)金等费用。 2008年8月7日，陈大勇作为甲方与孙天庆作为乙方签订《房屋股份转让协议》一份，内容为：“2007年6月甲乙双方共同购买济南市花园路101号海蔚广场5号楼2002室房产，由乙方出资叁万元整，甲方出资叁拾伍万元作为首付款，房屋房贷叁拾捌万元由甲方负责偿还，房屋性质为共同共有，现乙方将其所持有的房屋股份转让与甲方，具体协议如下：甲方一次性给乙方叁万元整，于本协议签订当天给付。乙方将持有的叁万元房屋股份转让给甲方。乙方须无条件配合甲方到房屋部分办理房屋产权股份转让手续。本协议自甲乙双方签字并甲方给付转让费后生效，本协议一式叁份，双方各持一份，交房屋登记部门一份。”2009年10月27日，陈大勇作为法定代表人在济南市历城区花园路101号海蔚广场5号楼2002室成立济南择安车友经贸有限公司。 涉案房屋权属状况信息显示，所有权人孙天庆，共有情况陈大勇，房产证号历城098197，共有权证号历城共005556，面积134.37，权属取得方式商品房买卖，登记时间2008-07-22，房屋用途办公，查封情况查封单位历城区人民法院查封期限：2015年11月27日起2021年11月05日止。 2016年6月28日，陈大勇作为出租方(甲方)与孙申亮承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于济南市花园路101号海蔚广场5号楼2002室房屋出租给乙方办公使用，租赁期限2016年7月1日起至2019年6月30日。二、本房屋月租金为人民币伍仟元按月缴纳。每月8号向甲方指定账户打款。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束后，乙方须交清欠费。……陈大勇、孙申亮在落款处签字并按手印。 2013年3月8日至2017年12月1日期间，陈大勇通过中国工商银行股份有限公司济南花园路支行每月偿还涉案房屋贷款，直至2017年11月8日还清。2016年6月至2018年2月期间，孙申亮通过银行转账每月向陈大勇支付房租，2018年10月30日，孙申亮通过招商银行向陈大勇转账50000元，支付剩余租赁期间内的房租。 庭审中，瑞隆公司对“2007年8月7日陈大勇与孙天庆签订的《协议》”、“2016年6月28日，陈大勇与孙申亮签订《房屋租赁合同》”的形成时间有异议，要求对两份材料进行形成时间鉴定，一审法院依法委托了鉴定机构。2019年9月2日，江西求实司法鉴定中心出具赣求司[2019]文鉴字鉴字第0918号文检鉴定意见书，鉴定意见为：(一)标称时间“2007年8月7日”的《协议》甲方签字处“陈大勇”签名字迹符合2017年10月以前书写形成。(二)标称时间“2016年6月28日”的《房屋租赁合同》中书写字迹符合2017年10月以前书写形成。瑞隆公司支出鉴定费20000元。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。关于2007年8月7日孙大勇与孙天庆签订的《协议》、2016年6月28日陈大勇与孙申亮签订《房屋租赁合同》的认定。对于2007年8月7日陈大勇与孙天庆签订的《协议》能够与2008年8月7日双方签订的《房屋股份转让协议》相印证，且孙天庆所占的3万元份额也能与商河法院在(2012)商执字第439-1号一案中提取被执行人孙天庆与陈大勇共同的涉案的房产中所占份额其中的人民币3万元相吻合；对于2016年6月28日陈大勇与孙申亮签订《房屋租赁合同》能够与陈大勇提供的关于孙申亮每月支付房租的银行流水记录相印证，综上，上述两份协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。虽然瑞隆公司对于上述两份协议对形成时间申请鉴定，鉴定意见为2017年10月以前书写形成，其辩解认为鉴定意见确定的时间与协议时间差距较大，不能认定为真实的两份协议，但并未提供相反证据证实其观点，一审法院对瑞隆公司的辩解意见不予采信。根据执行异议和复议规定第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据庭审查明的事实，陈大勇在商河法院查封之前已经与孙天庆签订协议，并约定了涉案房屋份额，作为共同买受人与山东海蔚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，而后双方通过签订的《房屋股份转让协议》，孙天庆将自己持有的3万元份额转让至陈大勇，且陈大勇在一审法院查封之前已在涉案房屋成立济南择安车友经贸有限公司，合法占有涉案房屋，并通过自己的银行账号每月偿还贷款，陈大勇已经由原共有人转变为涉案房屋实际所有人，因涉案房屋被商河法院与一审法院轮候查封，非本人自身原因致使陈大勇未能及时办理变更登记，故陈大勇作为涉案房屋的实际所有权人，其权利能够排除一审法院(2019)鲁0112执恢9号执行案件的执行。陈大勇要求停止对涉案房产的查封与执行符合法律规定，予以支持。陈大勇要求判决解除查封，超出了执行异议之诉可主张的范围，不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、停止对位于山东省济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼5-2002室房产的执行；二、驳回陈大勇的其他诉讼请求。案件受理费19200元，鉴定费20000元，均由瑞隆公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞隆公司提交济南择安车友经贸有限公司的在历城区工商局的企业登记信息，包括基本信息，住所地址证明，孙天庆的房屋产权信息，及陈大勇和孙天庆签订的房屋租赁合同。该份证据是案件发生前的原始证据，可以证明，陈大勇和孙申亮签订的协议是伪造的，房屋租赁合同与孙申亮与陈大勇签订的房屋租赁协议中，出租方与租赁期限都存在矛盾。一审判决认定的2016年6月到2018年8月期间通过银行转账向陈大勇每个月支付房租是错误的，实际上是孙天庆向陈大勇转账支付涉案房屋的贷款。 陈大勇质证意见：对证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，在济南择安车友经贸有限公司作为独立法人，基于其住所地房产不动产登记证书中载明的房屋所有权情况，与孙天庆、陈大勇签订租赁合同，是其独立的民事法律行为，陈大勇作为该房屋的实际权利人，将涉案房屋分别租赁给不同的承租人，说明其对该房屋的实际处分权。至于就该房屋所签订的租赁合同，租赁期限是否衔接与房屋的实际权利人的认定无关。关于支付租金的日期是由双方当事人协商一致的结果。一审中通过对租赁合同的鉴定，证实合同是真实有效的。 孙天庆质证意见：同意陈大勇意见。 陈大勇提交中国农业银行山东省分行进账单（贷方凭证）及陈大勇济南历城支行查询结果，证明涉案房屋首付款均是由陈大勇独自支付。进账单和合同约定首付款差额部分是现金支付，因为时间太长了，相应收条无法提交。补充说明：进账单与银行流水明细加盖印鉴系历城支行先后刻制。银行查询结果中未显示收款方账号及名称的原因是，当时陈大勇在银行柜台从存折中取款后，再存入海蔚公司账号，若当时交纳现金，则应该写现金交纳。 瑞隆公司质证意见：一、进账单的数额与房屋买卖首付款的数额不符，进账单只显示了305315元，而根据孙天庆、陈大勇与海蔚公司签订的商品房合同，首付款为395315元。二、按照购房合同约定，其中表述首付款已付，也就是说39万当时已经付了，那么合同签订的时间是2007年9月20日，也就是说截止陈大勇提交了进账单当日，应该还有首付款9万余元相关单据。三、基于陈大勇与孙天庆签订的房屋买卖合同，陈大勇不仅应当提供所谓支付首付款的单据，还应当提交其该账户的银行流水来证明这30万元的来源是否是来源于孙天庆。四、进账单并没有写明是什么款项，也没有与本案中的涉案的房产进行关联，不排除此款是支付的其他房屋的款项。一审中瑞隆申请到山东海蔚置业有限公司去调取原始的付款明细，还有付款人等交易记录，陈大勇应当承担该举证责任。关于流水，没有对方的名称，无法确定与涉案房产存在关联性，而且数额不符。该证据应当在一审中提交。补充质证意见：该进账单载明“此联由收款人开户银行做贷方凭证”，并非来源于海蔚公司，来源不合法，且加盖“济南农行历城支行”字样，与银行交易记录复印件加盖的“中国农业银行股份有限公司济南历城支行”字样不一致，也与进账单显示的开户行不符。陈大勇提交银行交易记录没有显示对方账户和名称，无法确定2007年9月20日305315元的收款人是谁，陈大勇也没有证据证明所付款项的来源。该银行查询结果载明，与生产系统实时数据有差异，使用时一生产系统数据为准，不具有银行交易明细的证明效力。 孙天庆质证意见：没有意见，证据是真实的。 二审中，瑞隆公司申请法院调取：1.陈大勇中国农业银行股份有限公司大观园支行或济南历城支行154101100413269账号自2007你那3月至2010年12月之间的资金往来交易记录。2.陈大勇中国工商银行股份有限公司济南花园路支行1602120501014494483，卡号6212261602015001847自2007年10月至2007年12月期间的资金往来交易记录。 本院认为，瑞隆公司提交济南择安车友经贸有限公司企业登记信息经质证真实性无异议，本院予以确认。陈大勇提交中国农业银行山东省分行进账单（贷方凭证）及客户交易记录，且与2007年9月20日山东海蔚置业有限公司与孙天庆、陈大勇签订《商品房买卖合同》载明的首付款395315元已支付相互印证，故该证据应予采信。瑞隆公司虽有异议，但不足以否定证据的真实性。根据本案审理情况，瑞隆公司关于调取陈大勇银行交易记录的申请，无调查收集必要，本案不予准许。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是，陈大勇对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议房产系陈大勇与孙天庆共同出资购买，贷款由陈大勇按月偿还。涉案房屋登记在孙天庆名下，陈大勇系共有权人。对于房屋共有权人内部的份额买卖，属于房屋买卖的特殊情形，可以参照上述司法解释二十八条规定予以处理。根据本案事实，在商河法院查封前，陈大勇即与孙天庆签订协议，出资购买了孙天庆享有的房屋产权份额，陈大勇在一审法院查封之前已在涉案房屋成立济南择安车友经贸有限公司，合法占有涉案房屋，因涉案房屋被商河法院与一审法院轮候查封等原因，未办理变更登记并非陈大勇自身原因导致。参照上述司法解释规定，陈大勇作为涉案房屋实际所有人，其权利足以排除涉案房屋的强制执行。一审判决停止涉案房屋的执行，认定事实和适用法律并无不当。瑞隆公司关于陈大勇、孙天庆之间转让房产份额存在恶意串通、陈大勇未实际占有涉案房屋的上诉理由证据不足，本院不予采纳。 另外，涉案房屋购房首付款支付相关事实，由陈大勇提交的进账单、银行交易记录及《商品房买卖合同》等予以证实，瑞隆公司关于一审法院未调取相关证据程序违法的上诉理由，不能成立。 综上所述，瑞隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19200元，由上诉人济南瑞隆钢模板机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  武绍山 审判员  王立强 审判员  孙 磊 二〇二〇年一月十九日 书记员  曹 鸿