上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10289号上诉人（原审原告）：奚德良，男，1949年8月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:奚芝靖（系奚德良之女），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:吕晋，上海市光明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：应云龙，男，1957年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:应培敏（系应云龙之子），住上海市浦东新区。上诉人奚德良因与被上诉人应云龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初86987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚德良上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.应云龙在租赁期内不仅在天井违建，还未经奚德良同意敲掉上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）内部的两处承重墙，进行厕所改建，上述行为已经严重破坏并完全改变了房屋建筑主体结构，并拒绝恢复，致使房屋受损，根据相关规定，奚德良有法定解除权。2.租赁合同里“至房屋动迁为止”是应云龙以让儿子的岳母放心等为由单方手写添加的，奚德良基于邻居关系和一定的信任基础才同意添加，这并非奚德良的真实意思表示。奚德良在合理期限内提前通知应云龙解除租赁合同时，应云龙不仅拒不交还房屋，还提出赔偿巨额装修费的无理要求，违背了公平、诚实信用的根本原则。租赁合同已履行6年，所在地块亦无动迁的任何迹象，故“至房屋动迁为止”属于约定不明，应视为不定期租赁，奚德良在提前通知后享有随时可以解除的权利。3.退一步讲，不管租赁合同是“附期限”还是“附条件”，如果让租赁合同继续履行下去会严重侵害奚德良的合法权益，奚德良参照情势变更原则亦可行使合同解除权。综上所述，本案租赁合同于2018年4月1日解除，应云龙应立即搬出系争房屋并归还系争房屋，应云龙还应参照市场价支付2018年4月1日后的房屋占有使用费。由于应云龙拒不返还系争房屋导致多次诉讼，奚德良支出的机票、住宿费等合理费用应由应云龙承担。应云龙辩称，不同意奚德良的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。奚德良向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2018年4月1日解除；2.判令应云龙立即搬出系争房屋，将系争房屋返还给奚德良；3.判令应云龙支付奚德良租金及使用费：按市场价每月4,000元的标准，自2018年4月1日起计算至应云龙实际搬离之日止；4.判令应云龙支付2018年9月25日、2018年12月26日、2019年2月26日北京到上海的往返机票及住宿费用8,200元。一审法院认定事实：奚德良为系争房屋的权利人，房屋建筑面积39.48平方米。2013年4月1日，奚德良（甲方）与应云龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定奚德良将系争房屋出租给应云龙使用，租期自2013年4月1日起至房屋动迁为止；租金为每月1,200元，按年度支付，另付押金3,000元；租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）连续三个月不付所有费用的。在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租赁期内房租加价。在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。2013年7月25日,应云龙因在系争房屋翻修围墙封顶搭房超高与楼上204室顾某1发生纠纷,经人民调解委员会调解，应云龙愿意为204室安装防盗设施,如有因应云龙原因产生的盗窃由应云龙负责。2014年8月7日，上海市浦东新区城市管理行政执法局接到投诉，称应云龙在系争房屋搭建天井，遂进行调查，并与应云龙制作询问笔录。应云龙称，2013年7月在装修时对一楼天井进行搭建，长约4米，宽约3米，大部分是水泥楼板，另有玻璃便于透光。2014年9月2日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向应云龙出具限期拆除决定书，责令其自收到本决定书之日起15日内自行拆除违法搭建。2014年9月11日，一审法院受理（2014）浦民一（民）初字第34016号顾某2、陆某1、陆某2诉奚德良排除妨害纠纷一案，要求拆除系争房屋的违章建筑、大功率吊扇等。2015年3月30日，双方达成和解，奚德良表示系由租客应云龙在天井搭建并在房屋中安装大功率吊扇，其考虑收回房屋。奚德良同意当场补偿顾某2等1,500元，故顾某2等申请撤诉。2017年10月16日，奚德良向应云龙快递《房屋合同租赁终止通知书》（以下简称《通知书》），载明：“2013年4月1号我把XX路XX弄XX号XX室租借给您至今，双方合作比较愉快，现由于2018年4月后我要回上海，此房需要收回有另用，所以根据2013年签订的合同提前一个月通知，本着好邻居的目的，提前半年通知您，希望您早安排妥当，谢谢。”2017年11月22日，奚德良将《通知书》以彩信形式发送给应云龙。2017年12月19日，奚德良将《通知书》通过QQ发送给应云龙的儿媳。应云龙称《通知书》未收到，彩信收到，但无法看出具体内容，QQ被盗。2018年3月3日，奚德良电话联系应云龙，告知其要求收回房屋。双方未就收回房屋一事达成一致。2018年3月26日，应云龙向奚德良支付2018年4月1日起至2019年3月31日止的租金14,400元。2018年5月，奚德良诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，奚德良、应云龙签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点在于奚德良解除合同的理由是否成立。首先，本案租赁合同中关于“租期到房屋动迁为止”的约定，系以将来房屋动迁作为合同解除的条件，其实质是附合同解除条件的约定。故本案租赁合同不属于不定期租赁，奚德良以此为由要求解除合同，缺乏法律依据，一审法院不予支持。其次，奚德良以应云龙装修擅自改变房屋结构，在天井有违章搭建为由要求解除合同。奚德良在（2014）浦民一（民）初字第34016号案件诉讼过程中已知晓应云龙存在装修及天井搭建行为，未有证据证明奚德良在知晓后向应云龙提出异议，现奚德良以此为由要求解除合同，缺乏依据，一审法院不予支持。因租赁合同尚未解除，奚德良建立在租赁合同解除之上的要求应云龙搬离系争房屋并承担往返机票及住宿费的诉讼请求，一审法院一并予以驳回。关于租金，合同约定每月租金1,200元，应云龙按约支付租金至2019年3月31日，现奚德良要求应云龙按照每月4,000元的标准支付租金及使用费，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院据此判决：驳回奚德良的全部诉讼请求。案件受理费1,205元，由奚德良负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，应云龙向奚德良支付的租金都是转账至其女儿奚芝靖的账户。应云龙按照合同约定的租金标准向奚芝靖的账户转账支付了2019年4月1日至2020年3月1日的租金14,400元。本院认为，奚德良与应云龙就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应秉承诚实信用原则按约履行。合同履行过程中，奚德良于2017年10月16日向应云龙快递《房屋合同租赁终止通知书》，之后又通过彩信、QQ等方式向应云龙及其家人发送该通知。2018年3月3日，双方又进行了电话沟通，奚德良称要收回系争房屋后卖掉，因双方协商不成，奚德良起诉至法院要求确认双方租赁合同于2018年4月1日解除。因此，本案的关键在于审查奚德良是否享有合同约定的解除权。双方在合同中约定“甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议”。现奚德良虽然已经提前一个月通知应云龙解除合同，但奚德良未提供有效证据证明其主张的“2018年4月后要回上海”构成合同约定的“特殊情况”，故奚德良的书面解除通知尚不产生解除的法律后果。至于，奚德良在诉讼中提出应云龙装修严重破坏主体结构而奚德良享有法定解除权的问题，一则其在书面解除通知上未涉及，二则其未提供有效证据证明其已向应云龙提出整改而应云龙不整改的情形，故奚德良以此为由解除合同，不符合法律规定。鉴于双方租赁合同尚未解除，故奚德良基于合同解除而提出的其他诉讼请求，本院均不予支持。综上，奚德良的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,205元，由奚德良负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年一月十七日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……