上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8853号上诉人(原审被告)：上海涵联酒店管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王玉昌，董事。委托诉讼代理人：包璟鑫，男。上诉人(原审被告)：上海宜兰贵斯酒店有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：潘科，执行董事。被上诉人(原审原告)：上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张竞，董事长。委托诉讼代理人：刘峰，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁若怡，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人上海涵联酒店管理有限公司(以下简称涵联公司)、上海宜兰贵斯酒店有限公司(以下简称宜兰贵斯公司)因与被上诉人上海百联房地产经营管理有限公司(以下简称百联公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初13426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。涵联公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：被上诉人因无力消防改造而将房屋出租给上诉人。但被上诉人没有依约交付标的物，于2010年才办理了证照，造成上诉人损失1,910万元。上诉人同被上诉人签署了租期延长的会议纪要，但其他四家公房承租人拒绝配合，搁置至今。上诉人进行了重建、扩建，被上诉人应当承担重建、扩建费用。宜兰贵斯公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：宜兰贵斯公司只是项目公司，主体不适格。经营收入等均为涵联公司所有，宜兰贵斯公司只是提供酒店营业执照。百联公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。百联公司向一审法院起诉请求：1.涵联公司、宜兰贵斯公司迁出本市广东路XXX弄XXX号房屋(建筑面积3,142.81㎡，下称涉案房屋)，并将该房返还百联公司；2.涵联公司、宜兰贵斯公司支付拖欠的自2016年8月1日至2017年5月31日的租金692,696.2元；3.涵联公司、宜兰贵斯公司支付自2016年6月11日至实际清偿租金之日的违约金(按1.103元/日/㎡的标准计算)；4.涵联公司、宜兰贵斯公司按3.5元/日/㎡的标准支付自2017年6月1日至实际迁出还房之日的房屋占有使用费；5.涵联公司、宜兰贵斯公司以前述占有使用费为基数支付利息(自2017年6月1日起算，按同期银行贷款利率的1.5倍计，暂计至2018年4月15日)；6.涵联公司、宜兰贵斯公司于返还涉案房屋时结清公用事业费。一审法院认定事实：2006年6月11日，百联公司(甲方)与涵联公司(乙方)、案外人上海新黄浦(集团)有限责任公司(下称新黄浦公司，丙方)签订《公有非居住房屋转租合同》(下称转租合同)，约定：“一、根据乙方提出申请，丙方现同意甲方将其承租的涉案房屋转租给乙方；二、甲乙双方商定转租期限为10年，自2006年6月1日至2017年5月31日；转租期内装修免租期为8个月，至2007年1月31止；转租租金1元/㎡，每月计95,593.8元/月；四、转租期间，甲方应继续履行原非居住租赁合同，按标准租金向丙方支付月租金，并将相当于一倍月租金18,103.13元的每月转租协议租金按约付给丙方；为方便付款，三方约定乙方将月标准租金和转租协议租金每月36,206.26元付给丙方，乙方将每月59,387.54元租金付给甲方；七、7-1、丙方的租金按照国家规定调整，甲方收取的租金从第6年开始递增8%，第8年开始再递增8%；7-3、甲乙双方约定在本合同期满终止后，乙方原则上应按原层面、原部位返还给甲方，并按甲方的房屋计租面积3,142.81㎡返还(含公用部位的分摊面积)。……”同月，百联公司(甲方)与涵联公司(乙方)签订补充合同，约定：“一、1、乙方按转租合同的规定按月在每月10日前支付租金，逾期支付租金的，除仍应补交欠租外，每逾期一天须按日租金的一倍支付滞纳金及违约金；2、乙方应在签订转租合同即交房时，向甲方支付该房屋租赁保证金12万元，乙(应为‘甲’)方不得将租赁保证金抵作租金或其他费用，不得将其转让给第三者或移作他用。转租期满，乙方按时清场终结30天内且租金等应付费用结清并办理完企业注销手续或地址变更手续后，凭甲方的收据凭证一次性不计息返还。若乙方违约单方面终止合同，房屋保证金不予返还。4、转租合同中甲方收取的租金，从第6年开始增加8%，第8年开始再增加8%，即2011年6月1日至2013年5月31日转租租金约为1.05元/日/㎡，每月租金100,344.8元；自2013年6月1日至转租期满转租租金为1.103元/日/㎡，每月租金105,475.88元。二、1、转租合同中约定的装修免租期缩减到6个月，至2006年11月30日。自2006年12月1日至2017年1月31日乙方应付甲方二个月的租金计118,775.08元，此租金在本合同签订之日即交房时由乙方支付给甲方。”涵联公司自2016年6月开始拖欠租金。经催讨无果，2017年3月，百联公司向涵联公司发出关于合同期限届满后不再续签的函，要求涵联公司届时按照合同约定返还房屋并结清全部应付款项。百联公司分别于2017年7月至9月多次向涵联公司发出书面通知，明确表示不再续约，涵联公司应按约返还房屋，结清2016年6月1日至2017年5月31日的全部应付款项831,235.44元。经催告，宜兰贵斯公司于2017年7月26日、8月14日分别支付69,269.62元，故至2017年5月31日拖欠的租金为692,696.2元。一审法院再查明，涵联公司向百联公司支付保证金12万元。转租合同于2017年5月31日届满，涵联公司未向百联公司返还房屋。至今，涉案房屋仍由涵联公司、宜兰贵斯公司用于经营“宜兰贵斯精品酒店”。一审法院又查明，本市黄浦区广东路XXX号一楼商铺2018年2月1日起的租金超过5元/日/㎡。本市黄浦区虎丘路XXX号(即香港路XXX号)三、四楼2016年8月28日起的租金超过3.5元/日/㎡。58同城房产信息网页查询的本市广东路商铺租金均超过5元/日/㎡。一审法院另查明，2006年10月8日，案外人上海端正物业有限公司(下称端正公司)取得《建筑工程消防设计的审核意见书》，消防部门同意涉案房屋进行仓库结构性改造，工程竣工经消防验收合格后可投入使用。同月16日，端正公司与涵联公司签订《公有非居住房屋结构大修合同》，约定由涵联公司自费进行房屋结构大修及装修工程，端正公司同意免租期为8个月，大修后房屋用途仍为非居住(商业)用房。同月27日，新黄浦公司取得涉案房屋《建设工程规划许可证》，建设项目为结构性大修，建设规模为5,892㎡，同时附有建筑工程总平面图和建筑施工图。2006年12月，涵联公司与案外人上海中银酒店管理有限公司(下称中银公司)签订租赁合同，约定：涵联公司将本市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层房屋(建筑面积5,453.22㎡，含室内每天10个免费停车位)出租给中银公司使用，第4层、第5层待涵联公司所有手续完备后，可连同1-3层一起租赁给中银公司，第4层、第5层建筑面积按实际测量计算，价格为2.5元/日/㎡；该房屋用途为商务酒店及其配套项目，结构为框架；涵联公司同意中银公司在房屋土建竣工后并取得区规划局验收合格文件基础上，按照其相关标准对该房屋进行装修和改建，费用由中银公司承担；添附的财产归中银公司所有；租期为交房之日至2017年5月31日；租金为，2007年5月1日至2010年4月30日年租金为4,976,063.25元(每日每平方米2.5元，前三年)，2010年5月1日至2013年4月30日为5,125,345.15元(前三年基础上递增3%)，2013年5月1日至2016年4月30日为5,381,612.40元(前三年基础上递增5%)；2016年5月1日至合约结束为5,543,060.78元(前三年基础上递增3%)，涵联公司同意自交房之日起免租金3个月。2007年7月18日，涵联公司与中银公司、东上海公司签订合同变更协议，将承租人由中银公司变更为东上海公司。2007年12月，涵联公司与新黄浦公司、端正公司、百联公司等签订公有非居住房屋再转租合同，同意涵联公司将房屋转租于东上海公司，涵联公司继续履行原转租合同，合同各方对租赁的具体事宜进行了约定。2008年6月13日，涵联公司、东上海公司与端正公司、百联公司、上海市工艺品进出口有限公司、上海宏大仓储有限公司、上海锦勤高级楼宇管理有限公司、新黄浦公司签订补充协议，约定从2009年1月1日起东上海公司向各公房承租单位支付原应由涵联公司支付的房租。2009年10月22日，涵联公司与工艺品公司等签订会议纪要：1、同意签订由区规划局起草的合作意向书；2、所签订的合作意向书不影响原来各方签订的公有非居住房屋转租合同及公有非居住房屋再转租合同的继续履行；……。2009年，端正公司、新黄浦公司、百联公司向涵联公司出具承诺书：“鉴于本单位出租给贵单位的房屋系贵单位投资重新翻建、大修，故租金优惠。……”2015年8月8日，涵联公司与东上海公司关于本市广东路XXX弄XXX-XXX号1-3层房屋签订的租赁合同解除。涵联公司提交其(甲方)与案外人上海未名酒店管理有限公司(下称未名公司，乙方)签订的合作协议书：甲乙双方就本市广东路XXX弄XXX-XXX号上海宜兰贵斯酒店股份合作事宜订立意向协议如下：一、股份构成：甲方占51%、乙方占49%，……。一审法院认为，百联公司与涵联公司、案外人新黄浦公司签订的转租合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应当确认有效。涵联公司按约应履行向百联公司支付的租金义务。2008年6月13日，涵联公司、东上海公司与百联公司、新黄浦公司等签订的补充协议约定从2009年1月1日起东上海公司向各公房承租单位支付原应由涵联公司支付的房租,但该补充协议签订的基础是2007年7月18日的合同变更协议，涵联公司与中银公司签订的租赁合同中的承租人变更为东上海公司，而该合同于2015年8月8日已解除，故涵联公司应按约继续履行原转租合同。因此，百联公司要求涵联公司支付拖欠的自2016年8月1日至2017年5月31日的租金692,696.2元和违约金的诉请，符合合同约定，法院予以支持；百联公司要求宜兰贵斯公司支付上述租金及违约金，无法律和合同依据，法院不予支持。转租合同约定租期于2017年5月31日届满，后双方并未签订续租合同，涵联公司拒不返还涉案房屋，构成违约；宜兰贵斯公司占用涉案房屋继续经营，于法无据，因此，百联公司要求涵联公司、宜兰贵斯公司迁出还房、结清公用事业费并支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋占有使用费的具体数额，鉴于百联公司的评估申请因缺乏相关的评估依据被退回，故法院结合涵联公司与东上海公司签订的租赁合同约定的日租金2.78元/㎡(年租金5,543,060.78元÷5,453.22㎡÷366日)、本市黄浦区广东路附近的商铺租金网页询价信息等因素，酌情确定房屋占有使用费的计算标准(自2017年6月1日计至实际迁出还房之日，按3.36元/日/㎡计算)。因百联公司与涵联公司的转租合同未约定房屋占有使用费的支付，故百联公司要求涵联公司支付房屋占有使用费利息的诉请，无法律和合同依据，法院不予支持。涵联公司要求返还保证金，百联公司以涵联公司违约单方面终止合同为由不同意返还，但转租合同并非涵联公司违约单方终止，而系合同期限届满终止，故百联公司的主张不成立；根据转租合同约定，转租期满，涵联公司按时清场终结30天内且租金等应付费用结清并办理完企业注销手续或地址变更手续后，百联公司应返还保证金。宜兰贵斯公司经法院传唤开庭，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。一审法院判决如下：一、上海涵联酒店管理有限公司、上海宜兰贵斯酒店有限公司应于判决生效之日起十日内迁出本市广东路XXX弄XXX号房屋(建筑面积3,142.81㎡)，结清公用事业费(按实结算)，并将该房屋返还上海百联房地产经营管理有限公司；二、上海涵联酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百联房地产经营管理有限公司拖欠的租金692,696.2元；三、上海涵联酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百联房地产经营管理有限公司自2016年6月11日至实际清偿租金之日的违约金(按1.103元/日/㎡的标准计算)；四、上海涵联酒店管理有限公司、上海宜兰贵斯酒店有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海百联房地产经营管理有限公司房屋占有使用费(自2017年6月1日计至实际迁出还房之日，按3.36元/日/㎡计算)；五、上海百联房地产经营管理有限公司应于上海涵联酒店管理有限公司迁出还房之日起30天内且租金等应付费用结清并办理完企业注销手续或地址变更手续后返还上海涵联酒店管理有限公司保证金12万元；六、驳回上海百联房地产经营管理有限公司的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人涵联公司称其对整栋建筑进行了重建、扩建，表示公有居住房屋结构大修合同可以证明其进行了重建和扩建，并支付了费用。被上诉人认为此是大修合同，并不能证明上诉人进行了重建和扩建，并支付了费用。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，转租合同系各方真实意思表示，合法有效。该合同约定租期于2017年5月31日届满，此后双方未能达成续租合同，上诉人涵联公司继续占用并无法律依据。上诉人涵联公司拖欠租金并拒不返还涉案房屋，构成违约，应当付清欠租并承担违约责任。宜兰贵斯公司占用涉案房屋继续经营，也于法无据。宜兰贵斯公司称其仅提供酒店营业执照，并无证据予以证明。一审法院支持百联公司要求涵联公司、宜兰贵斯公司迁出还房、结清公用事业费并支付房屋占有使用费的诉讼请求，并无不当，可以维持。上诉人占用房屋，应当支付占有使用费。关于房屋占有使用费的具体数额，一审法院酌情确定，数额尚属合理，可以维持。至于上诉人涵联公司所称经营过程中的损失以及曾进行重建、扩建，遭到对方否认，未能提供确凿证据，举证不利的后果由上诉人涵联公司自行承担。综上所述，上海涵联酒店管理有限公司、上海宜兰贵斯酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币58,877元，由上诉人上海涵联酒店管理有限公司、上海宜兰贵斯酒店有限公司共同负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年一月二十三日书记员 姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……