上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62723号原告：上海同科物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：沈田华，董事长。委托诉讼代理人：徐晨阳，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金迪琦，女。被告：施国华，男，1979年11月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告上海同科物业管理有限公司与被告施国华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序,于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告上海同科物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐晨阳、被告施国华到庭参加诉讼。后本院于2019年12月9日再次公开开庭进行了审理。原告上海同科物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐晨阳、金迪琦、被告施国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海同科物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年5月1日至2019年4月30日物业服务费人民币6,696元；2.判令被告支付逾期付款违约金3,033.29元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，原告与上海同悦湾置业有限公司(以下简称开发商)签订《前期物业服务合同》，约定由原告对同悦湾华庭(南块)小区(上海市浦东新区航城四路XXX弄XXX-XXX号)进行物业管理，服务期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止。其中合同约定多层(叠加)物业服务费6.40元/月/平方米。后原、被告签订《补充协议》，约定自交房之日起至2019年11月30日止按4.50元/月/平方米标准收取物业服务费。被告所有的上海市浦东新区航城四路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积124平方米。被告拖欠自2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业服务费6,696元。期间，原告多次向被告催讨物业服务费，但被告均未理睬，故原告诉至本院，要求判如所请。被告施国华辩称：对于涉案房屋的建筑面积及物业服务费的欠费时间段均无异议，但原告现提供的物业服务未达到合同约定的服务标准，其承诺业主进行整改，却长时间不履行，侵害了业主的合法权益，物业服务费收费标准过高，故要求1.降低物业服务费的收费标准；2.原告此次主张的物业服务费按照4.50元/月/平方米的收费标准打六折收取，不愿意支付违约金。事实和理由：1.开发商拟定的《预售合同》中未按规定在附件五中提供《前期物业服务合同》，该附件所附的《临时管理规约》也未载明物业服务费的收费标准。原告也未公示《前期物业服务合同》的内容，未告知被告物业服务费的收费标准及违约金相关条款。被告在接到开发商交房通知时才知晓物业服务费的收费标准为6.40元/月/平方米，远远高于周围小区的收费标准，为此引发业主集体向有关部门提出异议。2017年4月底，原告、开发商及南区叠加户型业主代表在镇政府就物业服务费收费标准等事项进行协商会议。后原告、开发商与业主在交房当日另行签订《补充协议》，明确开发商将房屋交付业主之日起至2019年11月30日止物业服务费的收费标准为4.50元/月/平方米，两年内享有优惠政策。被告认为，物业服务费虽就原先价格有所调低，但与周围其他小区相比，就小区所处的地理位置、原告提供的服务质量，均不符合该价格，故应予以调低。2.《前期物业服务合同》的甲方虽为开发商、乙方为原告，但两公司的法人实际为同一人，该合同存在不公平条款，合同中抬高物业服务费收费标准，《预售合同》刻意隐瞒上述合同关于收费标准的内容。另根据物业服务合同使用说明及《物业管理条例》相关约定，未在《预售合同》中约定物业服务费收费标准的，物业服务费由开发商承担。3.被告入住小区后，同区其他业主发现水质有问题，经检测该区域水管质量有问题导致自来水存有异味，至2018年10月小区才完成水管更换工作，该时间段小区的水质未得到保障。期间被告曾多次要求原告提供饮用水遭拒绝，后业主投诉至相关部门，经协调原告仅向业主提供过一次饮用水。4.原告虽向业主送达了安装充电桩事宜的征询公告，但原告拒绝告知小区可使用的电容量，拒绝业主查看相关设备的要求，原告的做法违反《上海市电动汽车充电设施建设管理暂行规定》的规定，系限制业主安装充电桩的权利。另外，原告通知业主地下停车费予以调整，但实际仍按原来的标准收费，系恶意征收停车管理费。5.原告对小区存在的各项问题未及时处理，如小区部分楼道墙面开裂，外墙发霉，下水道窨井盖破损，公共部位的灯线外露、地砖损坏，绿植长期未修剪。小区门口未放置任何警示标志，人车混流致发生多次碰擦事故，出入车辆及人员等亦未进行登记，消防设施没有进行维护和检查，周界报警、监控设备均失效，存在安全隐患。南区地面停车场变成晒衣场，地下车库污水灌流，灯光昏暗，存有尘土、漏水情况。期间，被告及小区在内的213户业主曾就上述情况集体向原告发送缓交物业服务费告知函及物业服务整改函，后双方也进行协商物业服务的整改方案，原告表示待服务达标后再与业主协商如何支付物业服务费，但截止至原告提起诉讼，原告提供的物业服务未有明显的改善，远达不到合同约定的要求。在本案诉讼期间，原告才针对被告答辩中提出的小区存在的各项问题予以整改，小区的面貌虽较之前有所改善，但原告实施整改行为的时间点非其主张被告欠费的时间段，故与本案无关。6.原告现主张的物业服务费的收费标准有误，应按3.75元/月/平方米标准计算。原、被告及开发商三方虽签订的《补充协议》中约定物业服务费收费标准为4.50元/月/平方米，部分业主持有的上述协议中又有手写约定自该协议签订之日起两年内物业服务费一次性年付10个月送2个月，即物业服务费按上述标准打8.33折按3.75元/月/平方米收取，但实际该小区业主签署的协议中无论有否手写约定的内容，交费方式采用月交或年交均按此标准收取物业服务费。另，原告现主张的时间段属《补充协议》约定的享有优惠条件的时间内。现原告未按照合同履行管理义务，故原告现主张的物业服务费应在目前3.75元/月/平方米的收费标准上再行打折，即按4.50元/月/平方米的标准打6折收取。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2016年，原告与开发商就同悦湾华庭(南块)小区(上海市浦东新区航城四路XXX弄XXX-XXX号)提供物业服务签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止。合同第七条约定多层(叠加)的物业服务费收费标准为6.40元/月/平方米。第十条约定物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行缴纳义务。2017年5月6日，涉案房屋办理交房手续，被告签署《承诺书》，确认收到原告提供的《业主手册*同悦湾华庭》，该手册对物业服务费的交付起始日及违约金作了相应的约定。当日，原告(乙方)、开发商(甲方)、被告及案外人龚某某(丙方)签订《补充协议》，约定丙方向甲方购买上海市浦东新区航城四路318弄“同悦湾华庭”[50]号[/]层[/]室(即涉案房屋)。丙方同意甲方选聘乙方对涉案房屋进行前期物业管理。丙方同意，自涉案房屋交付之日起至2019年11月30日止，由丙方按照人民币[4.5]元/月平方米的标准，向乙方交纳物业服务费用。其中协议空白处手写内容为“从本协议签订之日起两年内每年一次性支付拾个月物业管理费赠送贰个月物业管理费手写有效”。被告系同悦湾华庭(南块)50号3-4层房屋(即涉案房屋)业主，房屋建筑面积124平方米，被告自2018年5月1日起未支付物业服务费。2019年7月11日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告坚持诉请，认为1.其提供的物业工作台账及照片足以证明原告在公共部位维修养护、绿化保洁、公共秩序维护、设备设施维修保养等方面均按照《前期物业服务合同》的约定提供了相应服务，同时也对自身各项服务进行自查和整改，目前小区整体环境良好。2.《补充协议》约定涉案房屋物业服务费的收费标准为4.50元/月/平方米，但至2019年4月30日止，无论上述协议中有无手写的优惠条款，同户型业主均享受优惠实际按3.75元/月/平方米交纳。但根据《补充协议》手写部分约定的优惠条款，被告应在2019年4月之前每年主动及一次性交纳十个月物业服务费，但被告至今未支付2018年5月至2019年4月的物业服务费，不符合优惠条款的享受对象，故该时间段物业服务费仍应按照4.50元/月/平方米标准计算。被告则坚持辩称，要求降低物业服务费的收费标准。同时认为原告对同户型的房屋现均按3.75元/月/平方米标准收取物业服务费，故上述时间段应按该标准计算物业服务费，因原告服务不到位，应打折支付。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、《补充协议》、《业主手册*同悦湾华庭》、《承诺书》、《上海市不动产登记簿》、律师函及EMS面单、机动车辆进出登记表、电梯定期检验报告、报修单、同悦湾日常保洁工作表(公寓及叠加)、车辆管理登记簿(南区)、同悦湾(南区)来访人员出入登记表、消防设施维保记录单(附消防测试单)、巡视记录表、同悦湾华庭(南区)物件出门单、建筑物外立面附属设施安全隐患排查巡查表、停水公告、检验检测报告(水质)、小区现状照片两组、被告提供的《上海市商品房预售合同》(购买人为肖坤酉)、原告与开发商的档案机读材料、会议记录、《关于暂缓支付同悦湾华庭小区物业管理费的告知函》附同悦湾华庭南北区全体业主授权签字及挂号信回执、同悦湾华庭小区问题整改512三方会议纪要、同悦湾华庭南北区物业服务限期整改函、反映小区情况的照片两组、《关于同悦湾华庭地下车库停车费调整收费标准的通知》附发票联、关于同悦湾(南区)“临时管理规约”补充条款即地下车库安装私家充电桩事宜的征询公告、关于装修垃圾清运告知书、关于同悦湾华庭地下车库停车费调整收费标准的声明等证据予以佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案开发商与原告签订的《前期物业服务合同》及原告、被告、开发商三方签订的《补充协议》，对当事人均具有约束力。审理中，被告认为物业服务费收费标准过高，要求降低物业服务费的收费标准，同时原告提供的物业服务存在瑕疵，要求打折支付物业服务费，不愿支付违约金。对此原告不同意。本院认为，1.原告为包括被告在内的全体业主提供了相关的物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。故原告要求被告支付2018年5月1日至2019年4月30日物业服务费的诉请，本院予以支持。对于该时间段物业服务费的计算标准，审理中原告认可无论《补充协议》上有否手写补充条款，含涉案房屋在内的同户型房屋至2019年4月30日止的物业服务费均按3.75元/月/平方米标准收取，故原告要求按4.50元/月/平方米标准计算该时间段的物业服务费，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。被告关于上述时间段的物业服务费应按3.75元/月/平方米标准计算的辩称意见，符合客观事实和合同依据，本院予以采信。被告要求打折支付物业服务费的理由不够充分，本院不予采信。对于原告要求被告支付违约金的诉请，考虑到被告因不满原告的服务而拖欠物业服务费，非主观恶意拖欠，故原告的该项诉请，本院不予支持。值得指出的是，建立和谐、安全、有序的小区需要物业服务企业的认真服务和每个业主的积极配合。首先，物业服务企业针对业主提出服务存在瑕疵等问题，应正确面对认真排查，主动与业主沟通协商制定解决的具体方案并予以整改，对有些需要相关部门支持配合才能解决的问题，应及时将具体情况向业主反馈，取得业主的谅解，不宜或减少以诉讼方式催缴物业服务费。其次，作为业主对物业服务企业的服务不满意，可提出合理的建议及整改意见，必要时也可通过有关部门督促物业服务企业提高服务质量，而不应采用拖欠物业服务费的方式。2.对于被告要求降低物业服务费收费标准的辩称意见，本院认为，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告施国华于本判决生效之日起十日内支付原告上海同科物业管理有限公司2018年5月1日至2019年4月30日的物业服务费5,580元；二、驳回原告上海同科物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元(原告上海同科物业管理有限公司已预交)，由被告施国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年一月六日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……四、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。