广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1266号 上诉人（原审原告）：恒大地产集团防城港有限公司，住所：广西防城港市港口区北部湾99号。统一社会信用代码：914506000527143555。 法定代表人：张增世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，男，1982年7月13日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。该公司职员。 被上诉人（原审被告）：张成，男，1976年3月10日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦启燕，广西南港律师事务所律师。 上诉人恒大地产集团防城港有限公司（以下简称为“恒大地产公司”）因与被上诉人张成商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒大地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持恒大地产公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、一审判决对除斥期间的理解有误，合同法第95条规定的前提是不能躺在权利上睡觉，对方要向享有合同解除权的一方进行催告，违约方要向享有解除权的一方进行催告。本案中，合同并未约定解除权的行使期限，张成也从未催告恒大地产公司行使解除权。因此，本案不适用《合同法》第九十五条关于解除权消灭的规定。二、关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为“《解释》”）第十五条的适用问题，从上下文判断，该条是对出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款这两种情形中当事人行使合同解除权的期限作了规定。而本案中，恒大地产公司与张成所形成的商品房买卖合同关系中，并不存在买受人迟延交付购房款的情况。而是在另一个法律关系中，即中国邮政储蓄银行作为贷款人、张成作为借款人、恒大地产公司作为保证人的借款及担保合同法律关系中，张成存在不按规定偿还贷款的违约行为，从而导致恒大地产公司承担保证责任。恒大地产公司承担保证责任后根据合同的约定请求解除合同，不属于《解释》第十五条所规定的情形，不适用《解释》第十五条第二款关于解除权消灭的规定。三、关于恒大地产公司合同解除权发生的时间由于恒大地产公司、张成、中国邮政储蓄银行三方签订的借款及担保合同第三十一条约定：“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所以其他应付费用承担连带保证责任”。据此，虽然由于张成不按约定归还银行贷款，恒大地产公司在2016年12月到2017年10月间，陆续向银行扣划过款项。但在银行未确定恒大地产公司已经将该笔贷款完全结清前，恒大地产公司无法确定是否还存在对罚息、违约金、补偿金、实现债权的费用等费用承担连带保证责任的情况，恒大地产公司不能确定连带保证责任已经履行完毕，满足了《商品房买卖合同》所约定的享有合同解除权的情形。直到2018年10月30日，中国邮政储蓄银行向恒大地产公司发出了《代偿证明》，明确恒大地产公司已替张成偿还贷款本息，张成的贷款已结清。自此，恒大地产公司的保证责任履行完毕，合同解除权产生。因此，恒大地产公司的合同解除权产生于2018年10月30日。 张成辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 恒大地产公司向一审法院起诉请求：1．解除恒大地产公司与张成于2015年5月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGYJW52004）；2．张成在判决生效后10日内配合恒大地产公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（编号：2015125584）手续；3．张成协助恒大地产公司注销该房屋的预购商品房预告登记（防港房预港口直字第A120152846号）；4．本案的全部诉讼费用由张成承担。 一审法院认定事实：2015年5月3日，恒大地产公司为出卖人与张成为买受人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGYJW52004），约定张成购买恒大地产公司开发的位于防城港市港口区，建筑面积111.53平方米，总价款620,817元；第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金1万元，该定金于交付首付款时低作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年4月28日前支付首期房价款250,817元，占全部房价款的40.4%。余款37万元向邮政储蓄银行申请贷款支付；《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第（一）项第5款的约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同（预售）》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。该《商品房买卖合同（预售）》于2015年5月8日在防城港市房产管理局办理备案登记。2015年6月8日，原、张成双方办理了《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为张成，预告登记义务人为恒大地产公司。另查明，2015年6月1日，恒大地产公司（保证人）、张成（借款人）与邮政银行（贷款人）签订了一份《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：4599945Q115069689751），约定张成向邮政银行借款37万元购买防城港市港口区并将该商品房抵押给邮政银行；恒大地产公司对上述借款承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定正式抵押登记手续已办理完毕条件的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。再查明，2017年9月30日，邮政银行向恒大地产公司发出《提前收回贷款告知函》，因借款人张成家庭生活发生变故，且了解到该借款人无继续偿还贷款的能力与意愿，其决定行使提前收回贷款本息的权利，宣布贷款全部提前到期，并终止借款合同，邮政银行要求恒大地产公司结清借款人张成所欠所有贷款本息（截止2017年9月30日所欠贷款本息合计303,769.4元，扣收具体金额以扣收日还款凭证为准），并结清该笔贷款及回购此套房屋。2017年10月27日，恒大地产公司代张成偿还贷款本息合计309,668.29元。2018年10月30日，邮政银行向恒大地产公司作出《代偿证明》，张成因购买位于防城港市港口区住房向其贷款37万元，由于张成逾期未偿还贷款本息，恒大地产公司于2016年12月至2017年10月替张成偿还贷款本息共计317,585.38元，张成的贷款已结清。 一审法院认为，恒大地产公司与张成签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，该《商品房买卖合同（预售）》签订后，张成在2016年12月至2017年10月期间未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致邮政银行宣布贷款全部提前到期并终止借款合同，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第（一）项第5款的约定，恒大地产公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》。根据上述双方约定及法律的规定，恒大地产公司从2017年10月28日起享有合同解除权，此即为解除权的发生之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在当事人对解除权行使期限没有约定且对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，张成未向恒大地产公司发出解除合同的催告，故恒大地产公司应自2017年10月28日起一年期间内，即2018年10月27日前向张成主张解除合同。因此，恒大地产公司于2018年11月14日以向法院提起诉讼的方式主张解除合同，因其解除权已于2018年10月28日消灭，对恒大地产公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》及要求张成协助办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》、预购商品房预告登记手续的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：驳回恒大地产公司的诉讼请求。案件受理费2,681.13元，由恒大地产公司负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本案争议焦点：恒大合同解除权是否已经消灭，一审适用法律是否得当。 本院认为，恒大地产公司与张成签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效正确，本院予以确认。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，从规定可以看出，适用该条的前提条件是合同具有符合法定解除的情形。但本案双方对合同的解除条件进行了约定，在有约定的情况下，应当首先适用约定解除而不应优先适用法定解除，这才符合合同法当中当事人意思自治原则。因此一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条处理本案显属适用法律错误，应予纠正。《中华人民共和国合同法规定》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案双方没有约定解除权行使期限，对方即张成也没有进行过催告，因此恒大地产公司的合同解除权并没有消灭。恒大公司请求解除合同有事实和法律根据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因此恒大地产公司请求张成配合注销涉案房屋备案手续及预售登记也有事实和法律根据，一审驳回其诉讼请求错误，应予纠正。 综上所述，恒大地产公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、解除上诉人恒大地产集团防城港有限公司与被上诉人张成签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGYJW52004）； 二、被上诉人张成在判决生效后10日内配合上诉人恒大地产集团防城港有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（编号：2015125584）手续； 三、被上诉人张成在判决生效后15日内配合上诉人恒大地产集团防城港有限公司注销涉案房屋的预购商品房预告登记（防港房预港口直字第A120152846号）。 一审案件受理费2,681.13元，二审案件受理费5,362.26元（上诉人恒大地产集团防城港有限公司已预交），合计8,043.39元均由被上诉人张成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年一月十日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建