上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10774号上诉人(原审原告)：上海千为油脂科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范学炎，经理。委托诉讼代理人：王俊民，上海佳铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴彩霞，上海佳铎律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海驭昱实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：卓加儿，总经理。委托诉讼代理人：杨春梅，上海兰盾律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：上海安江汽车修理联营厂，住所地上海市嘉定区。法定代表人：童建华，厂长。委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。上诉人上海千为油脂科技有限公司(以下简称“千为公司”)因与被上诉人上海驭昱实业有限公司(以下简称“驭昱公司”)、上海安江汽车修理联营厂(以下简称“安江汽修厂”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初13737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人千为公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，改判驭昱公司退还千为公司租金人民币(以下币种均为人民币)18,695元、押金8,400元、赔偿装修损失110,000元(包括一审判决已支持的54,323元)、隔墙费3,437.5元(包括一审判决已支持的1,698元)、搬迁奖励费87,600元、搬迁运输费19,600元。事实和理由：1、驭昱公司承诺上海市嘉定区倪家桥路XXX号内部分厂房(以下简称“系争厂房”)系合法建筑，致千为公司信以为真而签订《租赁合同》，驭昱公司应承担全部过错责任。在安江汽修厂与上海驭锐实业发展有限公司(以下简称“驭锐公司”)签订的《租赁协议》中明确约定系争厂房系违章建筑，不得转租。驭锐公司和驭昱公司系一套班子两块牌子，驭昱公司转租系争厂房，驭锐公司和驭昱公司具有共同过错。驭昱公司不仅违约转租系争厂房，且隐瞒系争厂房系违章建筑的事实。千为公司在签订《租赁合同》前，曾要求查阅系争厂房系合法建筑的证明材料，驭昱公司出示上海市嘉定区人民政府(以下简称“嘉定区政府”)向上海市嘉定区江桥镇人民政府(以下简称“江桥镇政府”)出具的沪嘉府土[2004]第56号《关于同意上海安江汽车修理联营厂建造厂房使用土地的批复》，并以此证明系争厂房为合法建筑，致千为公司信以为真。驭昱公司为取信千为公司，还在《租赁合同》中承诺：系争厂房可以申请营业执照以及如遇动迁、系争厂房可以享受动迁政策；如因市政动迁或旧区改造，政府给予的动迁补偿由承租人所得。2、驭昱公司收取搬迁免租期的房屋使用费，没有事实和法律依据，驭昱公司应退还千为公司2017年8月1日至2017年10月5日的租金18,695元及押金8,400元。安江汽修厂与驭锐公司自2017年7月31日起终止租赁关系，协议终止之日起至实际拆迁日作为驭锐公司搬迁期限，安江汽修厂不收取租金。因此，自2017年8月1日起驭昱公司与千为公司间的租赁关系亦应当终止，租金应同时停止计付，安江汽修厂给予自2017年8月1日起至实际拆迁日的免租期权利应及于千为公司。驭昱公司隐瞒自2017年8月1日至实际拆迁日为免租期的事实，向千为公司收取房屋使用费，没有事实和法律依据。一审法院不支持千为公司要求退还2017年8月1日至10月5日租金、支持驭昱公司将押金抵扣千为公司2017年10月至12月房屋使用费，与查明的事实相悖，明显错误。3、驭昱公司应承担出租违章建筑全部过错责任，增加赔偿装修损失55,677元、隔墙费1,739.5元。一审法院已查明千为公司支付装修费160,000元、隔墙费5,000元，扣除已使用年限(自2016年4月6日至2017年7月31日，共约使用15个月)后，驭昱公司应赔偿千为公司装修损失110,000元、隔墙费3,437.5元。一审分别少判了55,677元和1,739.5元。4、千为公司有权分得拆违搬迁奖励费87,600元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收补偿款中除房屋价值补偿应属于出租人外，装修费、搬迁费、停产停业损失等其他补偿与承租人密切相关。房屋征收并非仅补偿出租人，对承租人的合法权益应当予以保护。一审法院认为系争厂房拆违奖励费87,600元，系给安江汽修厂的补偿，没有事实与法律依据。鉴于系争厂房系违章建筑，不存在奖励违章建筑问题。拆违奖励费实为拆违搬迁奖励费，是对房屋实际使用人配合搬迁给予的奖励，并非房屋的价值补偿。安江汽修厂不是系争厂房的实际使用人，不存在搬迁问题。千为公司系实际承租人，有权分得拆违搬迁奖励费。安江汽修厂不是房屋实际使用人，占有拆违搬迁奖励费，明显不当。驭昱公司将系争厂房转租给千为公司，亦无权放弃拆违搬迁奖励费，应当与安江汽修厂共同承担给付拆违奖励费的责任。鉴于驭昱公司在《租赁合同》中承诺系争厂房可以享受征收政策，故千为公司有权取得拆违搬迁奖励费。5、驭昱公司应赔偿千为公司搬迁费19,600元，一审法院释明错误，误导千为公司撤回搬迁费的诉请。庭后千为公司提交的代理词坚持该诉请。一审法院虽认为千为公司撤回了该诉请，但并未退还千为公司相应的案件受理费，可以证明千为公司撤回该诉请没有成立。搬迁费属于承租人可以主张的损失，千为公司实际发生该部分损失，请求二审予以纠正。被上诉人驭昱公司辩称：签订《租赁合同》时，驭昱公司已将涉及房屋性质、权属的沪嘉府土[2004]第56号批复向千为公司出示，千为公司对于系争厂房的性质是知悉的，驭昱公司在缔约过程中不存在隐瞒系争厂房系违章建筑的情形。千为公司在明知系争厂房没有产证的前提下仍予承租，应对合同无效的法律后果承担主要责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人安江汽修厂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。千为公司向一审法院起诉请求：1、判令解除千为公司、驭昱公司之间的《租赁合同》；2、判令驭昱公司返还千为公司已缴纳2016年4月6日至2017年7月31日租金136,536.18元、退回2017年8月1日至2017年10月5日租金18,695.82元、退回押金8,400元，合计163,632元；3、判令驭昱公司赔偿千为公司拆违奖励费87,600元(按每平方米300元计算)；4、判令驭昱公司赔偿提前解除租赁合同给千为公司造成的各项损失184,600元(承租隔墙费5,000元、装修费用160,000元、搬离运输费19,600元)。一审法院认定事实，2015年12月24日，安江汽修厂(出租方，甲方)与驭锐公司(承租人，乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将包括系争厂房在内建筑面积3120平方米厂区出租给乙方用于乙方营业执照核准的经营范围内生产仓储经营，租期自2016年2月1日至2018年1月31日止，政府若不动迁，该合同继续履行至动迁为止；协议第五条约定，禁止擅自转租；协议第九条约定，本协议签订之前，甲方已经明白无误告知乙方本协议所涉及的租赁物目前暂无有关部门核发的合法权属证照，对此乙方明确表示知晓要求承租的租赁物系无证并承诺由此造成的经济或法律后果由乙方自行承担。2016年1月1日，驭锐公司出具《委托书》，委托驭昱公司自2016年2月1日起负责管理、出租、收益系争厂房。千为公司(承租方，乙方)与驭昱公司(出租方，甲方)于2016年3月27日签订《租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方作为生产、加工、仓储使用，面积约292平方米；期限自2016年4月6日至2020年4月5日；年租金100,800元，以六个月支付一次，实付租金50,400元，租金税由乙方承担，先缴费用后用房，每期租金应提前十五天交齐；租金递增第一期从2018年4月6日至2019年4月5日，租金递增10%即每年110,880元；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付8,400元作为租赁押金，租赁关系终止时乙方出具押金收据，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方应积极协助乙方合法生产营业提供必要的帮助和配合，确保乙方能开具营业执照等相关文件；本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和原有设备，包括乙方租赁期间进行的装修应保持原状。合同签订后，驭昱公司将系争厂房交付千为公司使用，千为公司向驭昱公司支付了押金8,400元、隔墙费5,000元及截止至2017年10月5日的租金155,232元，驭昱公司收取租金后并未转交给驭锐公司。2017年6月13日，江桥镇政府出具《告知书》，载明：江桥镇政府将依法于即日起对京沪高铁沿线和星华公路南侧倪嘉桥南路两侧的违法建筑依法实施整治，要求在2017年9月1日前拆除违法建筑，未在规定期限内拆除的，江桥镇政府将依法强制拆除。因政府拆违事宜，安江汽修厂与驭锐公司于2017年8月27日签订《协议书》，约定政府若不拆除，合同续签履行至厂房拆除为止，另约定了租金调整方式，原合同其他条款不变。2017年8月30日，安江汽修厂与驭锐公司签订《终止租赁协议》，约定双方2015年12月24日所签订的《租赁协议》，一致同意于2017年7月31日终止；协议终止之日前，乙方应付租金已结清，协议终止之日起至实际拆迁日作为乙方搬迁期限，在此期内甲方不收取乙方租金，协议另对其他事宜作出约定。2017年10月19日，江桥镇政府与上海市嘉定区江桥镇红光村民委员会出具《关于对上海安江汽车修理联营厂企业停水停电告知单》，通知各企业，因未能在已通知的时间节点内搬离，现对企业内部实施停水停电工作，停水停电时间为2017年10月20日。一审法院另查明，1、2004年3月9日，嘉定区政府向江桥镇政府出具沪嘉府土[2004]第56号《关于同意上海安江汽车修理联营厂建造厂房使用土地的批复》，载明：同意安江汽修厂按镇规划要求，在金宝工业园区内择址建造厂房3850平方米；同意安江汽修厂建造厂房使用江桥镇纪家村桥西村民小组耕地(旱地)6610平方米；建设用地单位接此批复，与土地所有单位办妥经济补偿事宜后，向区房地局申领建设用地批准书。该文件在千为公司与驭昱公司签署租赁合同时，驭昱公司出示给千为公司。2、系争厂房的建造未经合法审批，无建设工程规划许可证。3、拆违奖励费系政府支付给安江汽修厂，安江汽修厂未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到拆违奖励费。4、双方确认千为公司于2017年年底搬离系争厂房。一审法院再查，2016年4月7日，千为公司与案外人张某某签订《协议》，约定千为公司将系争厂房以包工不包料形式交给张某某装修，材料由千为公司另买；总包工费70,000元，完工后年内现金支付。合同签订后，千为公司以现金形式向张某某支付70,000元。张某某系挂靠于上海筠梦实业有限公司(以下简称“筠梦公司”)，筠梦公司于2017年9月21日向千为公司出具人工费70,000元的发票。2016年4月8日，千为公司与案外人上海昊芝建材有限公司(以下简称“昊芝公司”)签订《合同》，约定因千为公司仓库搭阁楼、做地坪、水电安装等装修的用材需求，千为公司向昊芝公司购买建材，按实际用量计价，千为公司要求用现金结算。合同签订后，千为公司以现金形式向昊芝公司支付90,000元。昊芝公司于2017年9月11日向千为公司出具装潢材料费90,000元的发票。一审法院审理中，驭昱公司确认收到千为公司支付的押金8,400元，并表示不同意返还押金，要求抵扣千为公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费。一审庭审中，千为公司撤回要求驭昱公司支付搬离运输费损失19,600元的诉请。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，系争厂房未取得房屋产权证也未取得规划许可，故千为公司与驭昱公司之间就系争厂房建立的《租赁协议》应确认为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订租赁合同时，驭昱公司已将批复文件出示给千为公司，千为公司未提交证据证明驭昱公司隐瞒该节事实，故一审法院难以采信，双方对于系争厂房没有产权登记及规划许可的事实系明知的，双方对于合同的无效均具有过错，但考虑到安江汽修厂与驭锐公司之间的租赁协议明确约定不得擅自转租，现驭昱公司将系争厂房转租给千为公司主观恶意更大，故对于合同无效的过错一审法院认定驭昱公司应承担60%的责任，千为公司承担40%。双方确认千为公司已于2017年年底搬离系争厂房，故不涉及房屋返还事宜。虽然系争厂房于2017年10月20日停水停电，但千为公司未提交证据证明系争厂房于2017年8月就无法使用，故一审法院认定在停水停电之前千为公司系正常使用系争厂房，千为公司要求退还2016年4月6日至2017年10月5日的租金无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于押金，驭昱公司要求抵扣千为公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费，于法不悖，一审法院予以准许，故千为公司要求退还押金的诉请一审法院不予支持。关于千为公司主张的拆违奖励费，拆违奖励费系补偿给系争厂房权利人，安江汽修厂收到后并未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到该笔费用，千为公司要求驭昱公司支付拆违奖励费一审法院难以支持。关于千为公司主张的装修损失、隔墙费，确属合同无效造成的损失，一审法院综合双方对合同无效的过错程度、合同履行时间情况等因素，酌情确定由驭昱公司承担60%的剩余装修损失、隔墙费，经计算装修损失为54,323元、隔墙费为1,698元。千为公司庭审中撤回要求驭昱公司支付搬离运输费损失的诉请系其处分自己的权利，一审法院予以准许。一审法院判决：一、确认千为公司与驭昱公司于2016年3月27日签订的《租赁合同》无效；二、驭昱公司应于判决生效之日起十日内支付千为公司装修损失54,323元；三、驭昱公司应于判决生效之日起十日内支付千为公司隔墙费1,698元；四、驳回千为公司的其余诉请。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，因系争厂房未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，故千为公司与驭昱公司就系争厂房签订的《租赁合同》无效。千为公司在签订合同前对租赁标的产权情况未尽审慎核查之责，驭昱公司明知系争厂房性质仍与千为公司签订租赁合同，双方对合同无效均有过错责任。一审法院根据双方各自过错程度，认定驭昱公司承担60%的责任，千为公司承担40%的责任，一审法院认定的千为公司、驭昱公司各自应承担的责任比例，尚无不妥，本院认同。因此，千为公司上诉主张驭昱公司应承担合同无效的全部过错责任的意见，本院不予采纳。关于千为公司上诉要求驭昱公司退回2017年8月1日至2017年10月5日租金18,695元的意见，因千为公司系基于安江汽修厂与驭锐公司间《终止租赁协议》主张其无需支付2017年8月1日至2017年10月5日租金，但驭昱公司并非该《终止租赁协议》的合同相对方，根据合同相对性原则，驭昱公司不受该协议约束，且千为公司并未提供充分证据证明2017年10月5日前其已无法正常使用系争厂房，故本院对千为公司该上诉意见不予采纳。关于千为公司上诉要求驭昱公司退回押金的意见，因驭昱公司要求抵扣千为公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费，故一审法院对千为公司要求退还押金诉请不予支持，一审法院的该处理意见，本院认同。因此，千为公司的该上诉意见，本院不予采纳。关于千为公司上诉主张赔偿装修损失、隔墙费的意见，一审法院已经按照千为公司、驭昱公司对合同无效各自应承担的过错责任比例作出相应的处理，而千为公司上诉中对此所提出的装修损失、隔墙费金额，系以驭昱公司承担合同无效全部过错责任为前提，基于前述理由，本院对千为公司的该上诉意见，不予支持。关于千为公司上诉主张拆违奖励费87,600元的意见，因拆违奖励费系补偿给系争厂房权利人，安江汽修厂收到后并未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到该笔费用，故千为公司的该上诉主张，本院实难予以支持。至于千为公司上诉要求驭昱公司赔偿搬离运输费损失19,600元的主张，因一审中千为公司已撤回要求驭昱公司支付搬离运输费损失19,600元的诉请，一审法院对此也予以准许，在此情况下，千为公司二审中再提出该诉请，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，千为公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,134元，由上诉人上海千为油脂科技有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  徐 庆二〇二〇年一月二十日书记员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……