江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13613号原告：陈见，男，汉族，1984年1月24日生，住山东省曹县。原告：李玉娇，女，汉族，1991年9月10日生，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师。（同时代理上述二原告）被告：周龙宝，男，汉族，1964年6月4日生，住江苏省昆山市。被告：周龙强，男，汉族，1968年12月25日生，住江苏省昆山市。被告：周龙刚，男，汉族，1972年6月10日生，住江苏省昆山市。被告：周黑妹，女，汉族，1960年3月15日生，住江苏省昆山市。被告：王金凤，女，汉族，1931年2月12日生，住江苏省昆山市。委托书诉讼代理人：周龙宝，系被告王金凤之子。被告：陈丹丽，女，汉族，1992年5月24日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈雪其，系被告陈丹丽父亲。被告：周阿龙，男，汉族，1955年9月3日生，住江苏省昆山市。第三人：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇环湖佳苑32号楼5室，统一社会信用代码91320583MA1N496JXH。负责人：汤健。委托诉讼代理人：王占弟，该公司员工。第三人：昆山市民安房屋拆迁工程有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇古城北路4299号，统一社会信用代码91320583759670632K。法定代表人：高峰，该公司总经理。第三人：昆山市阳澄湖房产有限责任公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路2号，统一社会信用代码91320583138150490D。法定代表人：潘震前，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律工作者。（代理上述二第三人）原告陈见、李玉娇与被告周龙宝、周龙强、周龙刚、周黑妹、王金凤以及第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司石牌分公司（以下简称我爱我家公司）、昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。后原告陈见、李玉娇申请追加陈丹丽、周阿龙作为共同被告、昆山市阳澄湖房产有限责任公司（以下简称阳澄湖公司）作为第三人参与诉讼，经审查符合法律规定，本院予以准许。因案情复杂本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行审理。原告陈见、李玉娇及其共同委托诉讼代理人周明、被告周龙宝（同时作为王金凤代理人）、周龙强、周黑妹、陈丹丽委托诉讼代理人陈雪其、周阿龙、第三人民安公司和阳澄湖公司共同委托诉讼代理人庄学元到庭参加诉讼。被告周龙刚、第三人我爱我家公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈见、李玉娇共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与周龙宝签订的房屋买卖合同有效并继续履行；2、请求判令各被告办理昆山市XX苑X幢XX室房屋（原X幢XX室）不动产权登记，并协助原告办理房屋产权过户登记手续；3、判令各被告支付违约金50000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年6月30日周龙宝代周某在我爱我家公司处签订《房屋买卖合同》，约定原告购买周某所有的位于昆山市房屋），价格为52万元。合同签订后，原告依约支付周龙宝购房款36万元。现由于房屋已经具备办理产权登记条件，但周某拒绝办理上述房屋产权证和协助原告办理房屋产权过户手续。现由于周某已经去世，各被告拒绝配合原告办理房屋产权过户手续。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告周龙宝辩称：同意配合原告过户。被告周龙强辩称：同意配合原告过户。被告周龙刚未作答辩。被告周黑妹辩称：同意配合原告过户。被告王金凤辩称：同意配合原告过户。被告陈丹丽辩称：同意配合原告过户。被告周阿龙辩称：周龙宝应该有一套拆迁房，但现在内部还没有分割好，所以房产现属于父母名下。卖掉的房子已经是既成事实，现在也只能同意过户。我对房屋买卖成交的手续持有异议，房屋买卖的手续是不规范的，原来的房产证原件是在我手里的，当时房屋拆迁都是我去办理的。我个人认为房屋买卖是不合法的。第三人我爱我家公司未作陈述。第三人民安公司述称：民安公司于2013年12月26日与周某（已故）、王金凤在协商一致的情况下签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议》。协议签订后，民安公司将XX苑X号楼X室房屋，建筑面积102.41平方米安置给周某、王金凤。从整个过程看，民安公司与周某、王金凤实施拆迁、安置过程已经终结。本案原告与各被告之间的房屋买卖纠纷，与民安公司无关。关于房屋产权登记，也不属于民安公司的职责范围，应由开发商按各小区的实际情况有序分批进行产权登记。按照拆迁安置的相关规定，安置房产权登记必须登记在被拆迁户名下，不可能登记在买受人名下，如有买卖必须依法办理产权过户登记。本案诉争房屋的产权登记已具备了登记条件，至于周某、王金凤不协助办理产权登记，责任在上述各被告。原告起诉民安公司没有事实和法律依据，综上请求依法驳回原告对民安公司的诉讼请求。第三人阳澄湖公司述称：上社苑小区系阳澄湖公司开发的动迁安置房。该房屋开发竣工验收后，根据民安公司的安置通知阳澄湖公司将位于昆山市房屋安置给各被告。阳澄湖公司已按不动产登记相关规定于2018年8月对涉案房屋办理了初始化登记，足以证明涉案房屋具备了产权登记条件。原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，与阳澄湖公司不具有法律上的因果关系。被告未办理产权登记责任在被告，与阳澄湖公司无关。综上，阳澄湖公司在法律规定范围内承担协助办理产权过户义务，但对在执行阶段被列为执行主体不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：周某与王金凤系夫妻关系，二人共同生育四子二女，即周龙宝、周龙强、周龙刚、周阿龙以及周黑妹、周某2。周某2与陈雪其原系夫妻关系，二人共同生育一女，即陈丹丽。周某2与陈雪其于2005年1离婚。周某于2014年去世，周某2于2015年去世。2013年12月12日在昆山市村民委员会见证下，周某、王金凤出具财产分割协议，将周某名下249.35平方米的房屋因拆迁对财产分割如下：一、由周阿龙和周龙强代表周某到村里签订拆迁协议；二、今后安置房周龙宝和周龙刚各得一套中户；三、余下的安置房全部由老夫妻两居住并养老，百年之后由全体儿女协商解决。2013年12月26日周某、王金凤与民安公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议》，约定由该公司将产证登记所有权人为周某的位于昆山市的建筑面积249.35平方米的房屋进行拆迁安置，周某、王金凤选择按产权调换方式进行补偿。后周某与周龙刚签订《巴城镇石牌动迁户安置房订房确定单》，确定安置房屋为：XX小区X幢（X号楼）XX室，建筑面积102.41平方米；XX小区X幢（X号楼）XX室。建筑面积101.86平方米；凤XX小区XX幢（XX号楼）XX室，建筑面积128.14平方米。2017年7月12日王金凤出具委托书，委托周龙宝办理交房以及现场结账手续。周龙刚于2017年7月12日签订《巴城镇动迁房屋拆迁、安置结算单》，确认安置房屋为XX园XX号楼XX室，建筑面积128.14平方米；XX苑X号楼XX室，建筑面积102.41平方米；XX苑X号楼XX室，建筑面积101.86平方米。庭审中，各被告确认财产分割协议中约定的中套房屋，即XX苑的两套房屋，其中XX苑X号楼XX室房屋现由周龙刚占有使用。涉案房屋于2018年8月8日办理了不动产单元首次登记，登记产权人为阳澄湖公司，坐落为昆山市，建筑面积102.41平方米。李玉娇与周龙宝于2016年6月30日在我爱我家公司居间下签订房屋买卖合同，约定周龙宝将坐落于昆山市XX苑X号楼XX室房屋，建筑面积102.49平方米（面积以产证登记为准）以52万元的价格出售给李玉娇。李玉娇支付5万元作为定金。本合同生效之日至2016年7月30日，李玉娇将购房款20万元支付给我爱我家公司，由我爱我家公司转交给周龙宝，定金在付款时冲抵。贷款部分30万元由我爱我家公司代为办理贷款手续。双方约定在办理上述买卖交易过程中产生的甲方中介费由周龙宝支付，房产证、土地证、他项权证、契税、评估费全部由乙方支付。我爱我家公司在李玉娇银行审批贷款通过后，并收到李玉娇全部购房款以及双方所需要交纳的税费后，为双方办理房屋产权过户手续。该合同补充约定，李玉娇已于2016年6月30日支付购房定金5万元；双方协商李玉娇购房首付款20万元（含定金），到XX苑X号楼XX室房屋交房之日再付给周龙宝5万元，剩余尾款27万元周龙宝房产证办理出来后由李玉娇贷款支付给周龙宝。双方必须配合我爱我家公司办理所有房产手续。若上社苑6号楼501室办出产证不是周龙宝的名字，则周龙宝违约。双方于2016年12月22日再次协商确定，李玉娇于2016年12月22日付给周龙宝购房首付款20万元，周龙宝交房给李玉娇再支付7万元，剩余20万元由产证下来后李玉娇贷款给周龙宝。当日，周龙宝和李玉娇签订补充协议约定，周龙宝应在所在村产证（包括房产证、土地证）下来的第一时间办理产证（房产证、土地证），然后第一时间通知李玉娇办理过户手续。本房屋中介应对周龙宝起到约束督促作用，积极负责办理产证（包括房产证、土地证）手续的所有事宜。如周龙宝不能按照上述约定履行义务，需要承担本合同中第四条的违约责任，赔偿给李玉娇。如周龙宝逾期两个月还不履行上述义务，李玉娇有权解除合同，周龙宝承担违约责任，赔偿给李玉娇：包括退还全额房款外，还有本合同第四条的所有赔偿以及李玉娇对房屋的装修费用，另加赔偿李玉娇20万元。后李玉娇将部分款项转账支付给我爱我家公司，由我爱我家公司支付给周龙宝。周龙宝出具收条，确认收到李玉娇支付的购房款共计36万元。2017年7月12日周龙宝将涉案房屋交付李玉娇使用，该房屋在国网苏州供电公司的登记户名为李玉娇，并由李玉娇交纳电费。李玉娇与陈见系夫妻关系，二人于2012年登记结婚。李玉娇自2017年1月1日起在昆山市交纳企业养老保险以及基本医疗保险，至2019年11月累计交纳期限为35个月，中间无断交。2019年1月2日李玉娇将购房尾款16万元支付给本院。本院认为：周龙刚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。李玉娇与周龙宝之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定等强制性规定，应当认定真实有效。涉案房屋系由周某、王金凤的夫妻共同财产拆迁安置而来，应属于二人的夫妻共同财产。之后周某和王金凤在房屋拆迁安置时已将财产进行了分割，将拆迁安置房屋中的上社苑两套房屋分别给予周龙宝和周龙刚。各被告一致确认周龙刚已取得XX苑X号楼XX室房屋，故涉案房屋应当归周龙宝所有。周龙宝对涉案房屋具有处分权，李玉娇也具有本地区的购房资格，双方之间的房屋买卖合同可以继续履行。李玉娇签订上述合同时与陈见处于夫妻关系存续期间，上述合同项下的权利义务应当属于李玉娇、陈见的夫妻共同债权和共同债务。综上，对原告要求周龙宝继续履行双方之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋不动产权已经初始登记在阳澄湖公司名下，具备产权登记条件，周龙宝应当按合同约定及时履行产权登记义务，并在产权登记至其名下后履行约定的过户义务。原告作为周龙宝的债权人有权代位要求对周龙宝负有产权登记义务的债务人协助办理产权登记手续。第三人阳澄湖公司系涉案房屋的初始化登记所有权人，有义务协助将位于昆山市房屋登记至周龙宝名下。周龙宝待涉案房屋登记至其名下后，应当按照合同约定协助原告办理产权过户登记手续。原告已将购房尾款支付至本院账户，周龙宝可待履行完毕上述过户义务后自行向本院申领。原告与周龙宝在合同中并未明确约定过户时间，原告对此也未提供充分证据证明之前就涉案房屋产证办理以及过户事宜向周龙宝进行了催促，且周龙宝在审理过程中也同意配合过户，故对原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。除周龙宝之外其他被告对涉案房屋并不享有处分权，也并非房屋买卖合同的当事人，原告要求上述被告承担责任，缺少事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李玉娇与被告周龙宝于2016年6月30日签订的房屋买卖合同有效。二、第三人昆山市阳澄湖房产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助被告周龙宝办理位于昆山市房屋的不动产权登记手续。三、被告周龙宝在昆山市房屋不动产权登记至其名下后十日内协助原告陈见、李玉娇办理不动产权过户登记手续。四、驳回原告陈见、李玉娇的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费9000元，财产保全费3420元，以上共计12420元，由被告周龙宝负担。该费原告已经预交，本院予以退还。被告周龙宝于本判决生效之日起十日内直接将该费交至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：32250198643600000811118453。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李加好人民陪审员  李 萍人民陪审员  杨培芬二〇二〇年一月三日书 记 员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。