安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1802民初2964号 原告：周可贵，男，汉族，1976年8月21日出生，住浙江省建德市。 原告：焦照云，男，汉族，1965年4月3日出生，住安徽省芜湖县。 两原告共同委托诉讼代理人：陶稻花，安徽籍山律师事务所律师。 被告：邓贵平，男，汉族，1969年8月13日出生，住安徽省宣城市宣州区。 原告周可贵、焦照云与被告邓贵平土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日受理，于2018年11月5日作出（2018）皖1802民初1746号民事判决。被告邓贵平不服，提起上诉。案经安徽省宣城市中级人民法院审理，于2019年3月15日作出（2019）皖18民终118号民事裁定,将该案发回本院重审。本院于2019年4月22日重新审理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告周可贵、焦照云的共同委托诉讼代理人陶稻花、被告邓贵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周可贵、焦照云向本院提出诉讼请求：1.解除2017年1月10日原、被告双方签订的《土地租赁协议书》；2.被告立即返还原告土地租金160000元并赔偿原告财物损失258201.14元及违约损失112900元及公证费用7100元，以上合计538201.14元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月10日，两原告与被告签订《土地租赁协议书》，被告将自己位于山地出租给原告用于养殖（养猪），租赁期为15年，每年租金65000元。同时约定了付款方式及双方的责任、义务。根据约定，被告确保原告在建设和养殖过程中不受当地政府和附近村民任何干扰和阻挠，保证水源供应、道路畅通等，并且在4月1日之前将200-250千瓦变压器架到原告指定地点。2017年1月10日，两原告各拿8万元给被告，被告出具一张收条。合同签订后，两原告将租赁的山场一分为二，各自建设自己的猪圈设施以及休息用房，并各自购买材料进行养殖设施施工，建造养殖用房、挖化粪池等。经鉴定，原告周可贵养殖场工程造价为122870.35元，原告焦照云养殖场工程造价为135330.79元。2017年2月中旬，被告来山场称山场施工被人在网上举报，要求原告停工并要求建好的设施必须拆除，等待其办理好相关手续后再行施工。原告即停工，被告方拆除原告已建设施。原告遂等待被告通知，但是至今被告也没提供相关手续，200-250千瓦变压器也没有依约架设。虽然原告多次催促被告，但被告一直拖延，被告的行为导致原告签订合同根本目的无法实现，给原告造成财产损失。 邓贵平辩称，对原、被告双方签订租赁协议及收款160000元无异议；对诉状中所述双方合同签订后两原告进行生产投入及鉴定造价不清楚。2017年2、3月两原告因为违章建筑被当地政府责令拆除，并致两原告停工至今，变压器也因违建无法进一步实行；对原告的诉请，被告不能认可并且不同意解除合同。如若解除合同，将请求两原告赔偿被告的相关损失。 两原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。当事人对对方相关证据的证明目的有异议，不影响本院对该相关证据的认定，本院结合其他证据予以认定该相关证据的证明目的。 对于两原告、被告的下列证据，对方有争议： 两原告提交的证据4.微信聊天记录复印件1份（2017年2月21日下午），证明被告因人举报，承诺自己去办手续，并要求原告将所做的房子一定要拆除。6.公证书（含照片、光盘）、公证服务费、测试费用、现场摄像拍照费复印件各1份，证明原告发生公证等费用，以及至今200-250千瓦变压器没有架设。7.周可贵购买建材清单及附件（118180元），焦照云购买建材清单及附件（130342元）复印件各一份，证明两原告为建设施工化粪池、员工休息、仓库花费的材料款及人工费共248522元。8.造价鉴定书复印件1份，证明原告施工的工程造价258201.14元，是现场勘验完工进度，什么材料进行施工的，结合这些做的工程造价。9.（2017）皖1802民初3619号庭审笔录复印件一份，第7、8页，证明证人陈某证言证实被告被举报后与原告多次协商，被告承诺先拆除，拆除后被告前去办理相关手续并恢复建设原状，笔录中第一被告是邓贵平，第二被告是邓贵平开的家庭农场，邓贵平当庭承认房屋是他安排人拆除的。原告申请证人张某出庭作证，证实被告要求原告停建施工，两原告和被告协商结果是被告答应原告先拆除，被告办理手续后再由被告恢复原状、原告所建设施被被告拆除。 被告质证意见为：对证据4真实性有异议，不能确认。对证据6支出公证等费用不清楚，也不认可，只能单方面证明原告在场地上堆放了材料，变压器是没有架设，被告已经委托架设变压器，因为原告在被告的租赁地上违章建筑，政府责令停止一切违法活动，办理相关的手续后才能架设变压器等。对证据7的费用不清楚，与被告无关。对证据8是原告单方面行为，鉴定程序不合法，鉴定机构是咨询公司，不具有鉴定资质，不能出具鉴定意见书，即使出具了也无效，证据形式不合法，根据民诉法规定，鉴定机构只能出具鉴定书，该机构出具的鉴定书从内容上看，鉴定没有到现场查看，没有对被告提交合法的材料，做出的结论不客观。鉴定人未到庭接受咨询，鉴定不能作为定案依据，该份证据不具有证明效力。对证据9陈某是原告的合伙人之一，其证言不可信，违建是土地部门现场督促被告拆除的。证人张某租赁被告的场地、被告和证人及原告有过协商是真的，但是协商的结果证人说的不属实，土地部门强行拆除违建后停工，被告愿意协助两原告办理相关手续，费用原告出，并不是被告去办理手续。 被告提交的证据1.责令停止违法行为通知书复印件一份，证明原告违法建设养殖场房屋被宣城市国土资源局查处，并责令拆除；2.委托书复印件一份、钱强邦身份证复印件一份、客户主要用电设备清单复印件一份、高压客户用电登记表复印件一份，证明被告在2017年2月6日委托钱强邦申请架设变压器。3.杨柳镇人民政府《土地使用条件》公布一份、杨柳镇人民政府《关于拟办理设施农用地备案手续的公示》一份、交款书复印件一份、工作联系单复印件一份、照片3张，证明涉案土地政府已经同意批准为农用地养殖并已经公示，被告把土地复垦保证金91980元已经交了，被告让原告支付，原告没有支付给被告，被告答应原告协助办理，费用原告出。 原告质证意见为：对被告证据1的“三性”有异议，通知书的被通知对象是被告，并非两原告，因此是对两原告的养殖行为进行责令，还是对被告养殖行为进行责令，通知不能区分；根据通知书内容，并没有要求拆除相应的设施，因此被告拆除原告的设施没有依据，应承担赔偿损失责任；根据通知书内容，即使有责令通知书，也可以办理相应手续，一直到两原告起诉，被告没有办理相应的审批手续；不能达到被告证明目的；对证据2的“三性”有异议，均由被告单方出具，且没有盖章，说明被告只是填写了表，没有到相关部门办理手续，不能达到被告的证明目的。对证据3中的土地使用条件、关于拟办理设施农用地备案手续的公示缺乏关联性，土地位于，两原告的协议书是双乐村前进组的山地，不能达到被告的证明目的；工作联系单和交款书请求法庭核实原件真实性，缺乏关联性，联系对象是浩然家庭农场，不是被告，农场除了两原告的养殖基地外，还办理其他养殖事项，及其他相应的平整的山地，被告支付的保证金是支付谁的不清楚，国土资源部门对于被告使用的土地要求进行复垦，原告合同的根本目的不能实现；对照片的“三性”有异议，不能证明是原告租赁的山地拍摄的。 本院对上述原、被告有争议的证据认定如下： 两原告证据4、6、9及证人张某证言，符合证据的“三性”，本院予以认定。两原告证据7、8，被告虽对被告证据8有异议，因出具该鉴定书的芜湖建兴工程咨询有限责任公司的经营范围为建设项目的工程造价咨询业务、工程监理、招标代理、建筑材料销售等，其中工程造价咨询业务范围包括工程造价经济纠纷的鉴定和仲裁的咨询、提供工程造价信息服务等，具体从事鉴定工作的人员亦具备造价工程师资质，故该鉴定书符合证据的“三性”，本院予以认定；两原告证据7提供各项收据所统计的建设场房费用支出共计248522元（130342元＋118180元），结合原告方委托芜湖建兴工程咨询有限责任公司对两原告所建养殖场工程造价鉴定出具的《建设工程造价鉴定书》估价结论258201.14元，本院对两原告因投资建设场房而支出各项费用的金额认定为248522元。 被告证据1符合证据的“三性”，本院予以认定；证据2、3，被告无相关证据佐证与本案具有关联性，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，邓贵平（出租方、甲方）与周可贵、焦照云（该二人为承租方、乙方）签订《土地租赁协议书》1份，双方约定：甲方将山地租给乙方养殖基地（养猪），转让山场四址界线：东至永丰山场；南至永丰山尖角和蒋成荣鸡棚，西至三星组农田，北至张国海山场。1、租赁时间、价格、付款方式一、租赁时间：年限15年，从2017年1月18日至2031年12月18日；二、租赁价格：每年65000元；三、付款方式：15年租金分为四次付清（第一次付4年、第二次付3年、第三次付5年、第四次付3年，每次付款在头一年的元月18日付款。）2、甲方责任及义务一、不违背本合同的前提下，甲方要确保乙方在建设和养殖过程中不受当地政府和附近村民任何干扰和阻扰，若因此造成的损失甲方必须承担乙方所有的损失……三、甲方负责在4月1日之前将200-250千瓦变压器架到乙方指点地点，确保乙方能够正常生产……五、甲方负责解决在养殖过程中当地政府和居民的政策性事物（如环保）。如甲方无能力解决，乙方损失由甲方承担……3、乙方责任及义务……三、乙方要积极配合当地政府和甲方做好各项协调工作，确保和谐发展等。 该协议签订后，周可贵、焦照云于当日向邓贵平支付租金160000元，并开始在租赁的场地上分别投资建造生猪养殖用房、猪圈及相关生产生活配套设施，周可贵支付各项费用118180元、焦照云支付各项费用130342元，共计248522元。 因在上述涉案土地上存在未批先建等违法建筑行为，宣城市国土资源局于2017年2月14日作出了《责令停止违法行为通知书》，并向邓贵平进行了送达。涉案养殖用房约于2017年2月底被拆除。 为此，周可贵、焦照云多次要求邓贵平解决场房设施违建问题，邓贵平未予解决，其合同约定为周可贵、焦照云生产架设变压器事宜亦未按约履行。2017年6月8日，周可贵、焦照云向安徽省宣城市敬亭公证处申请对其承租原告山场的现状进行证据保全，并支付公证服务费、测绘费等费用共计7100元。2017年6月15日，安徽省宣城市敬亭公证处工作人员前往现场对两原告投资建造的场房设施被拆除现状予以现场拍照、摄像，并制作（2017）皖宣敬公证字第979号《公证书》对上述内容做出公证确认。 周可贵、焦照云委托芜湖建兴工程咨询有限责任公司对该二人建造的养殖场工程造价予以鉴定。该公司于2018年3月26日作出《建设工程造价鉴定书》，该《鉴定书》载明，周可贵所建养殖场工程造价为122870.35元；焦照云所建养殖场工程造价为135330.79元，两项合计258201.14元。 2018年4月11日，周可贵、焦照云向本院提出财产保全申请，请求对被告邓贵平名下价值约150000元车牌号为“皖Ｐ×××××”轿车壹辆予以查封及对被告邓贵平在中国农业银行350000元的存款予以冻结，并提供担保。本院于当日作出（2018）皖1802民初1746号民事裁定书，裁定：对邓贵平的相应财产予以查封、冻结，期限分别为二年、一年。 本院认为，两原告与被告签订《土地租赁协议书》，双方之间的租赁合同关系成立。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因两原告承租被告使用的山地用途是养猪，双方在合同中明确约定由被告负责解决在养殖过程中的有关政策性事务（如环保）等，现被告无相关证据证明被告就涉案土地办理了环保等行政审批手续及合同约定由被告履行的其他义务等，致两原告不能实现合同目的，故对两原告要求解除原、被告双方签订的《土地租赁协议书》的请求，本院予以支持。 对于两原告要求被告立即返还原告土地租金160000元的请求，《土地租赁协议书》解除后，被告已收取的租金160000元虽应予返还，但两原告在该协议书签订后至2017年2月底已实际利用了土地并从事相关生产建设，这一期间的对应租金8125元（65000元/年÷12月/年×1.5月）被告无需退还，被告应予返还的租金为151875元（160000元－8125元），对两原告该请求中的多出部分，本院不予支持。 对于两原告要求被告赔偿原告财物损失258201.14元的请求，虽因《土地租赁协议书》约定由被告负责解决在养殖过程中的有关政策性事务（如环保），如被告无能力解决，两原告的损失由被告承担，但因两原告未待相关行政审批事项办理完结，即贸然投资兴建，两原告应对由此造成的损失承担主要责任；被告承担次要责任。本院对两原告的损失确定为两原告实际支出的费用即248522元：对承担损失的责任主体，本院确定由被告承担30%的责任，即74556.6元（248522元×30%）、两原告自行承担70%的责任；对原告该请求中的多出部分，本院不予支持。 对于两原告要求被告支付的公证费用7100元，本院亦按上述责任比例承担，由被告承担30%的费用，即2130元（7100元×30%），两原告自行承担70%的责任，对原告该请求中的多出部分，本院不予支持。 对于两原告要求被告赔偿原告违约损失112900元，因两原告与被告签订的上述协议中并未就违约金做出约定，故本院对两原告的该项诉讼请求不予支持。 案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告周可贵、焦照云与被告邓贵平于2017年1月10日签订的《土地租赁协议书》； 二、被告邓贵平于本判决生效之日起十日内返还原告周可贵、焦照云租金151875元； 三、被告邓贵平于本判决生效之日起十日内赔偿原告周可贵、焦照云的财产损失74556.6元； 四、被告邓贵平于本判决生效之日起十日内支付原告周可贵、焦照云的公证费2130元； 五、驳回原告周可贵、焦照云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9282元、保全费3020元，合计12302元，由原告周可贵、焦照云负担5911元，被告邓贵平负担6391元（受理费4728元+保全费1663元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  王晓红 人民陪审员  徐成虎 人民陪审员  徐应凤 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  王珍珍 附相关法律条文： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。