上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11015号上诉人(原审被告)：程全，男，1994年5月10日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：孙方方，上海申康律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海鋆街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐小春，执行董事。委托诉讼代理人：钱可乐，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘宇虹，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人程全因与被上诉人上海鋆街商业经营管理有限公司(以下称“鋆街公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初10632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程全上诉请求：撤销一审判决第三至第七项，依法改判对鋆街公司要求程全支付上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)2019年2月1日之后的租金、占有使用费、和运营管理费以及没收程全已交付保证金的诉请不予支持。事实和理由：鋆街公司诱骗程全称涉案房屋所属的上影广场于2018年9月就可以正式开业运营(双方之间的合同中约定开业时间为暂定2018年9月8日)以及会有很多大品牌的加入，程全才与鋆街公司签订合同，但直至2019年2月12日双方合同解除，也未见商场开业的任何宣传。因鋆街公司违约在先，程全在多次交涉无果迫于无奈的情况下才暂停支付房屋租金。因此合同无效，程全不应当支付房屋租金及承担违约责任。双方因涉案房屋租赁事宜发生争议后，鋆街公司便单方解除合同，在未通知程全的情况下，停水、停电，并将涉案房屋围挡上锁，故涉案房屋早已在鋆街公司实际控制范围内，应视为鋆街公司已收房。程全为取得自有财产进入房屋的行为并非占用涉案房屋，而鋆街公司怠于与程全办理交接手续，因此扩大的损失，应由鋆街公司自行承担。就保证金，鋆街公司的一审诉请中并未涉及，一审法院不应超出诉讼请求予以判决。综上，程全请求依法改判。鋆街公司辩称，双方合同中约定的“开业时间为暂定2018年9月8日”指的是程全开设的饮品店的暂定开业时间。因商场是一个开放式的临街商场，不会承诺整个商场的开业日期，鋆街公司不存在任何欺诈行为，程全主张双方之间的合同无效没有任何依据。程全于2019年10月11日才将东西完全搬离涉案房屋，房屋之前一直是在程全控制之下的，程全还在涉案房屋内张贴大字报、拉横幅，毁坏鋆街公司的声誉。鋆街公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。鋆街公司向一审法院起诉请求判令：1、确认鋆街公司与程全签订的编号为SY18-0721-04的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》以及编号为SYW18-0801-03的《云间生活-上影广场商业运营管理合同》于2019年2月13日解除；2、程全立即将涉案房屋腾退给鋆街公司；3、程全支付自2019年2月1日起至2019年2月13日止的租金人民币(以下币种均为人民币)5,127.11元以及自2019年2月1日起至2019年2月13日止的运营管理费381.64元；4、程全支付违约金23,730元(包括《云间生活-上影广场商铺租赁合同》的解除合同违约金22,086元以及《云间生活-上影广场商业运营管理合同》的解除合同违约金1,644元)；5、程全支付自2019年2月14日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费(按照租金标准的双倍计算，暂计至2019年2月28日为11,831.79元)。一审法院认定事实：2018年7月28日，鋆街公司(甲方)与程全(乙方)签订编号为SY18-0721-04的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，计租面积68.5平方米；租赁期限自2018年7月28日起至2022年7月27日止，自计租日开始计算，免租期限为2018年7月28日起至2018年10月31日止；该房屋的租金按计租面积计付，具体租金计付安排如下：第一个租约年5.3，每月租金为11,043元，第二个租约年5.3，每月租金为11,043元……；租金支付方式为以一个季度为一个交租期，除第一期租金外，其他租金按自然季度交纳，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同签署当日，乙方应向甲方支付2个月的1年内月平均租金即22,086元作为履约保证金；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金以及租金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金；双方确认，如在合同履行期内本合同因乙方违约而提前终止的，则乙方所交履约保证金不予退还，不足的乙方需补缴；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止或解除后10日内，乙方应将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋交还期；自第17.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权采取对该房屋停止水、电等供应、控制人员进出该房屋、阻止乙方继续开业经营等强制措施，此种情形下，乙方应按届时所在租约年租金标准向甲方支付两倍的租金，且其他相关费用并不因此而得到减免。合同签订次日，鋆街公司将涉案商铺交付程全使用。同年8月1日，鋆街公司(甲方)与程全(乙方)签订编号为SYW18-0801-03的《云间生活-上影广场商业运营管理合同》，约定甲方享有对上影广场项目实施统一运营管理、物业管理，并依法向乙方收取商业运营管理费、公共设施维修基金、公共能源及相关费用的权利；双方约定商业运营管理费按计租面积计收，标准为每平方米每月12元，月管理费为822元，支付方式为以半年为一个交费期，除第一期管理费外，之后管理费均按两个自然季度为一个交纳周期，乙方应在每个管理费缴纳周期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)完成下个阶段管理费的支付；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付装修保证金以及商业运营管理费，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于二个月运营管理费金额的违约金。租赁期间，程全向鋆街公司支付了保证金22,086元并支付租金及运营管理费至2019年1月。自2019年2月起，程全未支付租金，鋆街公司遂于2019年2月12日向程全发出《告知函》及《解约通知函》，告知程全因其欠付租金已构成严重违约，鋆街公司将对涉案商铺采取停水、电等措施，并要求解除合同、返还房屋、结清欠款及承担违约责任等。程全于2019年2月13日收到上述函件。此后，鋆街公司以程全违约为由，诉至法院。一审法院另查明，涉案房屋的权利人为案外人王1、王某2。王1与案外人上海百楼商业管理有限公司(以下称“百楼公司”)签订《嘉定上影商业广场商铺委托管理协议》，将涉案房屋委托给百楼公司经营管理。此后，百楼公司与鋆街公司签订《商业物业租赁合同书》，约定由鋆街公司向百楼公司承租位于上海市洪德路XXX弄XXX号、XXX号和依玛路XXX号房屋(含涉案房屋)，租赁期限自2018年3月31日至2028年3月30日止。一审庭审中，程全表示因涉案房屋被停水停电，其自2019年2月13日起已不在涉案房屋内经营或使用房屋，虽然其未将涉案商铺返还鋆街公司，但因鋆街公司已更换门锁，故程全实际已不再占有涉案商铺。鋆街公司则表示，其本想及时止损收回房屋，但程全此后将门锁撬掉，导致鋆街公司的损失继续扩大。对此，程全表示其破坏门锁是为取回其存放在涉案商铺内的物品。此外，鋆街公司表示，若租赁合同解除，同意在本案中一并处理保证金，因程全违约导致合同提前终止，要求没收保证金。一审审理中，程全向法院提交了录音光盘以及落款日期为2019年1月2日的函件，证明鋆街公司未能兑现其招商时的承诺并曾表示若未能按时开业则免除商户一年的租金。经质证，鋆街公司对录音及函件的真实性和关联性均不予认可，并认为戴晓骏并非上影广场项目的总负责人，无权代表鋆街公司，且戴晓骏在录音中均是以个人的口吻作出陈述，并非代表鋆街公司，事实上，鋆街公司于2019年1月1日积极举办了开业庆典活动，只是最终效果未达预期，举办开业庆典活动并非鋆街公司的法定或约定义务，程全据此拖欠租金无事实和法律依据。一审法院认为：鋆街公司与程全签订的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》以及《云间生活-上影广场商业运营管理合同》均为当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，鋆街公司已按约交付房屋，程全理应按约支付租金及运营管理费。程全辩称鋆街公司曾口头承诺若商场未能按期开业则免除一年租金，但鋆街公司对此不予认可，现亦无证据表明戴晓骏系代表鋆街公司做出免租承诺以及商场确未如期开业，故法院对该辩称意见难以采信。至于程全以鋆街公司存在虚假宣传并因此造成其经营损失为由拒付租金，因租房经营本身存在风险，而该风险程全应当预见和承担，故其该抗辩亦不能成立。现程全仅支付租金及运营管理费至2019年1月，仍拖欠后续租金及运营管理费未付，根据合同约定，鋆街公司有权行使合同解除权。鉴于鋆街公司已于2019年2月12日向程全发出解约通知，故合同应自通知到达程全时即2019年2月13日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。程全应将涉案房屋返还鋆街公司。鋆街公司主张程全支付2019年2月1日至2019年2月13日的租金及运营管理费，于法有据，法院予以支持，但鋆街公司计算金额有误，法院对此予以纠正。程全逾期支付租金及运营管理费的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。鋆街公司主张没收保证金，并要求程全支付房屋租赁合同以及商业运营管理合同的解约违约金共计23,730元，符合合同约定，可予支持。至于房屋占有使用费，虽然程全辩称鋆街公司已更换门锁，房屋并非由其占有，但其自认此后为取回物品而破坏门锁再次进入房屋，在程全未举证证明此后告知过鋆街公司收房或与鋆街公司办理房屋交接手续的情况下，程全应当承担举证不能的不利后果。考虑到法院对鋆街公司主张的违约金已予以支持，该违约金足以弥补鋆街公司的损失，故法院酌情确定房屋占有使用费的标准按照双方合同约定的租金标准计算。一审法院据此判决：一、确认上海鋆街商业经营管理有限公司与程全签订的编号为SY18-0721-04的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》以及编号为SYW18-0801-03的《云间生活-上影广场商业运营管理合同》于2019年2月13日解除；二、程全应于判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号XXX号房屋内迁出，并将该房屋返还上海鋆街商业经营管理有限公司；三、程全应于判决生效之日起十日内给付上海鋆街商业经营管理有限公司自2019年2月1日至2019年2月13日的租金4,719.65元；四、程全应于判决生效之日起十日内给付上海鋆街商业经营管理有限公司自2019年2月1日至2019年2月13日的运营管理费351.32元；五、程全应于判决生效之日起十日内偿付上海鋆街商业经营管理有限公司解除合同违约金23,730元；六、程全应于判决生效之日起十日内支付上海鋆街商业经营管理有限公司房屋占有使用费(自2019年2月14日起至被告程全实际返还房屋之日止，按照每月租金11,043元的标准计算)；七、程全已支付的保证金22,086元归上海鋆街商业经营管理有限公司所有；八、上海鋆街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中，双方一致确认程全于2019年10月11日将全部东西搬离涉案房屋。二审审理中，鋆街公司称，其从2019年2月15日上午开始对涉案房屋停水停电，上锁时间是2019年2月15日，但程全之后就撬锁了。二审审理中，程全为证明鋆街公司曾经承诺商场的开业时间，申请证人韩某某(曾经同为上影广场承租户)出庭作证。韩某某称，其作为承租人是基于对鋆街公司的信任才最终入驻商场的，鋆街公司当时口头承诺商场的开业时间是2018年10月1日，但届时并没有正式开业，因为那时商场招商也只是刚开始。鋆街公司后来在交涉过程中又说2019年1月1日开业。韩某某同时提供了一份其与鋆街公司于2018年6月15日签订的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》，其中记载：“开业日：2018年10月1日，商户名称：严厨老坛酸菜鱼……”。韩某某称，该合同中记载的“2018年10月1日”是约定的“严厨老坛酸菜鱼”的开业时间。韩某某之后也因为租赁事宜与鋆街公司发生纠纷。鋆街公司称，不认可韩某某关于鋆街公司曾经承诺商场开业时间的说法，鋆街公司从未承诺过整个商场的开业时间。鋆街公司与每个承租户签订的合同中约定的也都是具体商户的开业时间。本院认为，程全与鋆街公司之间签订的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》中约定的“开业日”为“2018年9月8日(暂定)”，紧接着记载“商户名称”为“鹿角巷”(暨程全欲开设的商户名)，故除非有特别约定，这里的开业日指的应为“鹿角巷”的开业日期，而非商场的开业日期。程全申请的证人韩某某出庭作证时所作的陈述也印证了上述认定。鉴于韩某某与鋆街公司之间就同一商场中的租赁事宜存在纠纷，故在没有其他证据佐证的情况，仅依据韩某某的陈述无法证明鋆街公司曾明确承诺过商场的开业时间。二审审理中，程全为证明鋆街公司早已控制涉案房屋，提供了一份鋆街公司于2019年3月27日晚再次通过保安人员对涉案房屋进行围堵的视频证据。鋆街公司对上述视频的真实性没有异议，确认商场管理人员当时对涉案房屋用围布进行了围挡，因为当时程全在房屋内张贴了大字报，鋆街公司这么做只是为了减少对整个商场造成的影响。综上，本院认为，程全未能提供充分证据证明鋆街公司曾承诺商场开业时间且该时间为双方合同履行的前提条件，故程全以鋆街公司存在欺诈手段诱骗程全签订商铺租赁合同为由主张合同无效缺乏事实依据。同时，根据相关法律规定，一方以欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，属于可撤销的民事法律行为。但损害社会公共利益、违背公序良俗等情况的合同无效。故程全主张涉案商铺租赁合同无效亦缺乏法律依据。程全作为承租人，其主要合同义务为按约支付租金。虽程全以整个商场未能按约定的时间开业导致其经营受损作为其拒付2019年2月1日起的租金及运营管理费的抗辩理由，但依据上述认定，程全的抗辩理由缺乏依据，且经营本身亦存在一定的风险，程全不应以此为由拒付全部租金及商业运营管理费。根据已查明之事实及双方陈述，鋆街公司分别于2019年2月15日和2019年3月27日起对涉案房屋采取停水、停电、封门措施和围挡措施，双方合同解除后，程全对涉案房屋的占有、使用客观上受到影响，故本院酌情对鋆街公司应收取房屋占有使用费进行调整，即程全应按每月7,730元的标准支付房屋占有使用费。因双方一致确认程全将物品全部搬离涉案房屋的时间为2019年10月11日，故上述房屋占有使用费的支付截止时间为2019年10月11日。程全作为违约方，应承担相应的违约责任，一审法院判决由程全支付解约违约金符合合同约定。就程全已支付的保证金，虽鋆街公司未提出相关诉请，但作为对合同解除后果的一并处理，一审法院判决程全支付的保证金不予退还符合双方合同约定，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初10632号民事判决第一、三、四、五、七项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初10632号民事判决第二、六、八项；三、程全应于本判决生效之日起十日内支付上海鋆街商业经营管理有限公司房屋占有使用费61,325元(自2019年2月14日起至2019年10月11日之日止，按照每月租金7,730元每月的标准计算)；四、上海鋆街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费413.38元，由上诉人程全负担，二审案件受理费1,072.17元，由上诉人程全负担772.17元，上海鋆街商业经营管理有限公司负担300元。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  邬海蓉二〇二〇年一月二十三日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。