广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9619号原告：唐保良，男，1992年9月9日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县，委托诉讼代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，两被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-28460（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，该公司经理。被告：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地中山市石岐区悦凯路8号50卡（之一），统一社会信用代码91442000MA4W0DXB9M。法定代表人：林志强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈世滨，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。原告唐保良诉被告林伟航、许平、珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）、中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称为浩方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐保良及其委托诉讼代理人袁文明，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人张景文，被告广昇公司法定代表人李文杰，被告浩方公司委托诉讼代理人郑思奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐保良向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的广东省房地产买卖合同；2.解除原告与被告浩方公司签订的委托装修合同；3.四被告连带向原告返还购房款、装修款合计188840元及支付从2017年10月14日起至清偿之日止按每日万分之三标准计算的违约金；4.四被告连带承担原告为本案已支付的律师费8000元。事实与理由：2017年10月14日，原告与许平、林伟航签订广东省房地产买卖合同，由许平、林伟航将位于中山市××××房售卖给原告。原告根据许平、林伟航的指示与浩方公司签订了相关协议并向各被告支付了所有款项。合同约定签订合同后180天内，许平、林伟航将涉案房地产过户给原告，还约定了应在2018年5月1日前向原告交付涉案房地产。但许平、林伟航均未履行签署义务。经原告多次催促，许平、林伟航仍不履行，其以行为表明不履行合同主要义务，已严重违约，应承担相应的违约责任。被告林伟航、许平答辩称，同意解除原告与两被告之间签订的房地产买卖合同，同意向原告退还购房款、定金合计99640元，但该费用是广昇公司收取的，应由广昇公司返还。对于装修款及杂费4200元，与两被告无关，无需返还。对于违约金的计算方式，即使需要支付，也应按广东省房地产买卖合同补充协议中第六条第二款的约定计算，不应按原告主张的计算方式计算，且违约金的计算时间应从2018年5月2日起算。律师费合同中没有明确约定由被告承担，反而合同补充协议第六条第二款约定除此以外，双方其他损失互不补偿。被告浩方公司答辩称，浩方公司从未收取过涉案装修款，也没有与原告进行接触。广昇公司曾经向浩方公司工作人员声称可以为其招揽业务，浩方公司工作人员被广昇公司欺骗，让其拿走多份盖有浩方公司印章的装修合同及收据，基于交易安全考虑，浩方公司多次与广昇公司交涉要求收回合同及收据，但广昇公司拒绝退还。涉案装修合同并非浩方公司与原告签订，广昇公司与原告签订的装修合同行为不构成表见代理。虽然涉案装修合同及收据印有浩方公司印章，但浩方公司并没有为广昇公司签订过任何的授权委托书，而广昇公司与原告签订装修合同时应是没有出示相应的授权文件。根据生活常识，签订装修合同前，双方需要协商确定装修设计方案，而原告之前也是从未与浩方公司进行过交易，从主观上说，原告签订装修合同不是为了实际装修，其签订合同时也没有考虑广昇公司有无代理权，原告签署装修合同的主要目的是为了降低交易成本。原告与林伟航、许平、广昇公司恶意串通或通过合法形式掩盖非法目的的手段，损害国家、集体或第三人的利益，涉案装修合同无效，原告也明确诉求中装修合同是房屋买卖合同的从合同，因此该房屋买卖合同也无效。合同无效时，因合同取得的财产应予以返还。事实上浩方公司没有因该装修合同取得任何财产，原告支付所谓的装修款主体非浩方公司，因此原告无权要求浩方公司退还相关款项。浩方公司认为广昇公司可能涉嫌诈骗，考虑到公安局报警。被告广昇公司答辩称，广昇公司确认浩方公司没有实际收取涉案装修款。浩方公司作为广昇公司的合作公司，广昇公司承诺将装修给浩方公司做，但装修款实际是房款的部分，是当时开发商在前期收取更多首期的方法，所有才有装修款。广昇公司与许平、林伟航的代理合同也有给浩方公司看过，如果没有代理授权，浩方公司也不会与广昇公司合作。当时需要开发商交楼后装修才能正式实施，广昇公司届时才会打款给浩方公司。现开发商没有交房给业主，实际上浩方公司还没进行任何金钱上的交易，钱还是在开发商处。广昇公司与开发商的补充协议也清楚约定开发商把所有客户的房款、装修款，由开发商退还。同时，广昇公司与许平、林伟航是独家代理销售关系，涉案款项应全部由许平、林伟航退还。诉讼中，唐保良明确其主张的装修款实质为涉案房屋的其中一部分购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告唐保良及广昇公司提交的证据及各方陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.2017年10月3日，以许平、林伟航为出售方，以唐保良为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定由唐保全认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟9幢204房。认购协议约定在广东省房地产买卖合同签订后，该认购协议即终止。2．2017年10月14日，许平、林伟航与唐保良签订广东省房地产买卖合同及补充协议1份，约定唐保良向许平、林伟航购买其位于中山市××××号广昇深中优荟9幢204房，房产交易总额为331640元，其中定金50000元，唐保良于2017年10月14日前支付第一期购房款49640元，余下房款232000元办理银行按揭。双方同意在本合同签订之日起180日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并同意于2018年5月1日由林伟航、许平将房地产交付给唐保良使用。林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给唐保良；如唐保良中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作唐保良悔约处理，本合同即告解除，唐保良所交定金，林伟航、许平不予退还，已付购房款在七日内退还给唐保良。合同还约定其他内容。合同补充协议约定，唐保良付清全部购房款及物业专项维修基金等应付款项后于2018年5月1日前，林伟航、许平将该房地产交付予其使用，逾期则向唐保良按日支付已付购房款万分之一的违约金。若逾期办证，每逾期一天，向唐保良按日支付已付购房款的万分之一作为违约金，合同继续履行。涉案房地产买卖合同及补充协议均未就因许平、林伟航根本违约导致合同无法继续履行时应承担的违约责任进行约定。4.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为唐保良单独办理涉案商品房不动产权证。5.庭审中，广昇公司认为其与许平、林伟航是独家委托代理销售关系。许平、林伟航认为其与广昇公司为买卖关系，其已将涉案房地产打包出售给广昇公司，只是因为土地登记在其名下，其配合在合同上加盖公章，配合签订合同，购房款均是由广昇公司收取。关于许平、林伟航有无授权广昇公司收款相关款项的问题，许平、林伟航陈述，对于广昇公馆项目独家代理合同第五条5.1甲方权利义务第七条约定是林伟航、许平派人收取费用，实际是由广昇公司收取，因项目已经由广昇公司全权处理。6.2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。中山同益房地产公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。7.2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。8.2018年1月31日，唐保良与浩方公司签订委托装修合同1份，约定唐保良委托浩方公司装修涉案房屋，唐保良需再就本协议项下的装修工程于签署广东省商品房买卖合同前必须向浩方公司一次性或分期支付工程费85000元。9.广昇公司确认涉案装修款由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。浩方公司不确认涉案装修合同及装修款收款收据中的盖章的真实性，但不申请公章鉴定。确认广昇公司有从其公司拿走多份装修合同及收据，都是有加盖该司公章的，但浩方公司不确定是否有用于本案涉及的交易。广昇公司确认涉案装修合同及收据是从浩方公司处领取的。10.唐保良因本案诉讼纠纷支付律师费8000元。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于唐保良购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。唐保良、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，唐保良、林伟航、许平签订的房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案买卖合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。唐保良诉请判令解除涉案房地产买卖合同，林伟航、许平予以同意，故本院对唐保良诉请解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。返还购房款的问题。如前所述，涉案房地产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，唐保良诉请判令林伟航、许平退还购房款99640元（含定金），理据充分，本院予以支持。唐保良主张广昇公司实际收取前述购房款，应对该款承担连带清偿责任。首先，涉案房地产认购协议已在涉案房地产买卖合同签订之日终止，从房地产认购协议可见，广昇公司是涉案房地产买卖的置业顾问，唐保良确认广昇公司是林伟航、许平的委托签约代表。而涉案买卖合同的合同相对方为林伟航、许平与唐保良，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与唐保良享有及承担。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，代理林伟航、许平向唐保良出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。唐保良对广昇公司的代理身份清楚，且无证据证明广昇公司存在没有代理权、或者超越代理权的情况，因此，唐保全诉请广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。同理，浩方公司并非涉案买卖合同的合同相对方，无需承担返还购房款的责任。关于装修合同部分。虽涉案装修合同及装修收据是由浩方公司与唐保良签订及向唐保良开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司已明确该装修款属于涉案房屋购房款的一部分，该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即唐保良没有与浩方公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，唐保良是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与浩方公司就涉案房屋装修事宜达成合意，浩方公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即双方签订涉案装修合同只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。由此可见，涉案装修合同并非浩方公司与唐保良的真实意思表示，该装修合同应认定为未成立。未成立合同不存在解除的基础，对唐保良要求解除涉案委托装修合同的诉讼请求，本院不予支持。根据前述审理意见，唐保良主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。又如前所述，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。因此，许平、林伟航应向唐保良返还以装修名义收取的购房款85000元，广昇公司作为代理方，对此不需承担返还义务。而浩方公司作为装修公司，并未实际与唐保良建立装饰装修合同关系，也没有实际收取任何装修款项，唐保良也明确该款项实际为购房款而非装修款，因此唐保良无权在已明确85000元为购房款向许平、林伟航追偿的情况下，继而要求浩方公司基于装修款承担连带清偿责任。关于支付违约金的问题。涉案买卖合同及补充协议仅对林伟航、许平逾期交房及在合同继续履行的情况下逾期办证应承担的违约责任进行了约定。但本案房屋购房款尚未付清，合同约定交付房屋的条件尚未成就，唐保良无权据此主张逾期交房违约金。而逾期办证违约金的违约条款是针对继续履行合同所制定，现合同已解除，故唐保良亦无法直接适用该条款主张逾期办证违约金。本案中唐保良所主张的违约金，实际是基于林伟航、许平根本违约导致涉案合同无法履行后所产生的违约损失，但双方对此未作具体约定。本院认为，在涉案房地产买卖合同未约定林伟航、许平根本违约导致合同无法履行时唐保良的损失赔偿标准的，唐保良因林伟航、许平违约所产生的损失可参照年利率6%的计算标准，以唐保良的实付购房款为基数，从唐保良付款之日起计算至林伟航、许平实际清偿欠款之日止来确定该损失数额。唐保良主张已付款的日万分之三计付违约金，无合同依据，本院不予支持。如前述审理意见，广昇公司及浩方公司基于因许平、林伟航违约对唐保良造成的违约损失，不需承担清偿责任。关于购房产生的律师服务费3000元及评估预收费用800元、过户杂费300元、抵押登记费100元，林伟航、许平主张该笔费用并非其收取，不应由其退还。本院认为，林伟航、许平虽然没有实际收取上述费用，但上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给唐保良造成的损失，唐保良有权向林伟航、许平主张该笔损失。唐保良诉请判令林伟航、许平赔偿上述费用，理据充分，本院予以支持。关于唐保良因本案支出的律师费。本院认为，合同以意思自治为原则。唐保良诉请判令林伟航、许平负担其因追讨本案债权所支出的律师费，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告唐保良与被告林伟航、许平于2017年10月14日签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐保良退还购房款184640元并支付违约金（以50000元为基数，从2017年10月3日起；以134640元为基数，从2017年10月14日起；均以年利率6%计算至两被告实际清偿欠款之日止）；三、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐保良赔偿律师服务费3000元及评估预收费用800元、过户杂费300元、抵押登记费100元；四、驳回原告唐保良的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4712元（该款原告已预付），由原告唐保良负担166元，由被告林伟航、许平负担4546元（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇二〇年一月六日书记员 梁敏霞孙永辉