天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7030号原告（反诉被告）：韩志萍，女，1965年5月6日出生，汉族，住天津市河北区。被告（反诉原告）：李国智，男，1962年1月17日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李桂鸣（系李国智之妻），女，1961年12月21日，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：赵红光，北辰区保盈法律服务所法律工作者。原告韩志萍与被告李国智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩志萍，被告李国智及委托诉讼代理人李桂鸣和赵红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩志萍向本院提出诉讼请求判令：1．解除韩志萍与李国智于2004年6月9日签订的《房屋买卖协议》；2．李国智立即返还韩志萍位于天津市；3．李国智赔偿韩志萍经济损失100万元；4．李国智承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2004年6月9日，韩志萍与李国智签订了《房屋买卖协议》，将自己位于天津市［与工商银行天津市分行（以下简称“工行天津分行”）共有产权各为50%，以下简称“202房屋”］的50%产权，以9.8万元的价格卖给了李国智，另约定韩志萍的单位即工行天津分行所有的50%产权由李国智自行出资购买，韩志萍必须予以配合。协议签订后，韩志萍当即把50%产权证以及该房交付给李国智使用。2005年9月21日，工行天津分行办公室报经天津市北辰区住房委员会同意，下达了工行津办发（2005）337号《关于我行合作建房国宜里小区续购产权的请示》文件，明确要求已购50%产权的职工，继续购买剩余的50%房屋产权。但是，李国智自签订协议之日起至今，始终不和韩志萍一起办理该房屋产权过户手续以及购买剩余的工行天津分行所有的50%产权。导致韩志萍长期不能为儿子购买结婚用房（被限购）以及购买当时价格低廉的商品房（被限购），造成约数百万元的经济损失。当时，因工行天津分行根据对“不买余下50%产权的员工不得报销来年的暖气费”的考核规定，也给韩志萍造成了巨大精神压力。为此，韩志萍于2019年4月中旬按规定向工行天津分行提出继续购买该房屋50%产权申请并得到同意，遂与工行天津分行签订了《公有住房买卖协议书》，同时按约缴纳了购房款。天津市规划和自然资源局不动产登记中心依法对韩志萍申请变更房屋产权登记等事项进行了公示。公示期间，无任何人（含李国智）对此提出任何异议。2019年5月7日，天津市规划和自然资源局不动产登记中心给韩志萍颁发了《津（2019）北辰区不动产第1009951号》《不动产权证书》，将涉案202室房屋产权由原来的“权利人”韩志萍和“中国工商银行天津市分行”，变更为“权利人”韩志萍，共有情况为“单独所有”。综上所述，韩志萍认为：1．根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条的规定，李国智自与韩志萍于2004年签订房屋买卖合同至今过去了15年，始终不依法进行变更登记，因此该房屋产权始终未发生变更，始终属于韩志萍所有。2．依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条以及《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，李国智侵占韩志萍上述不动产，必须依法返还。3．依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，李国智应当赔偿韩志萍经济损失约100万元。4．依据《合同法》第九十四条第一款，第二-四项规定，请求人民法院解除合同。另，鉴于解除《房屋买卖协议》，就已收取的9.8万元，韩志萍同意给李国智退一半，原因是这期间李国智把房子出租产生了效益，故呈诉。被告李国智答辩并反诉称，不同意韩志萍的诉讼请求，请求依法驳回。诉状中事实与理由部分第一自然段属实。2005年9月21日工行下发的工行津办发（2005）337号《关于我行合作建房国宜里小区续购产权的请示》文件属实，之所以没有向工商银行购买产权办理过户，是因为本案李国智的爱人李桂鸣当时查出患有癌症，故未来得及处理本案所述的购买产权等事宜。但当李国智爱人出院后，就及时和韩志萍取得了联系（大约在2005年12月底或2006年初），要求其协助产权过户登记事宜。韩志萍却以种种理由为借口拒绝办理，直至2019年1月李国智发现韩志萍以原房本丢失为由在天津市北辰区房管局办理相关的挂失手续，故李国智认为韩志萍自2005年底拒绝与办理相关手续是有预谋的，目的就是对双方2004年6月签订的买卖协议的反悔，故不同意韩志萍的诉讼请求，并提出反诉请求：l、判令韩志萍与李国智于2004年6月9日所签的《房屋买卖协议》合法有效；2、依法判令李国智依据上述协议配合韩志萍履行过户手续，过户的费用由李国智承担，涉案房屋买产权费用18,097元由李国智承担；3、本案诉讼费用由韩志萍承担。韩志萍针对反诉辩称，以当庭答辩为准，不同意李国智的反诉请求，因为韩志萍当时并没有购买完全的产权，当时的产权证足以证明这个事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于韩志萍提交的证据一即房屋买卖协议，证据二即天津市不动产登记簿查询证明，证据三即130113779不动产权证书作废声明（网上打印件），证据四即工行天津分行的《申请》书复印件（原件已交回至银行和不动产管理中心），证据五即工行天津分行的法定代表人变更《证明》复印件（原件已交回至银行和不动产管理中心），证据六即工商银行河北支行的《说明》复印件（原件已交回至银行和不动产管理中心），证据七即工行天津分行与韩志萍签订的《公有住房买卖协议书》，证据八即工行天津分行《工银津办发（2005）337号文》复印件，证据九即《出售公有住房价格评估表》，证据十即《天津市公有住房出售收入交款单》，证据十一即《天津市不动产登记申请书》复印件，证据十二即津（2019）北辰区不动产权第××号不动产权证，证据十三即公有住房专用票据，证据十四即收据复印件以及韩志萍提交证据光盘（2018年12月李国智妻子给韩志萍打电话录音），李国智提交的证据一即房屋买卖协议，证据二即房款收条以及证据四即产权证，双方对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。李国智提交的证据三即“二五四”医院病案一份，韩志萍对真实性不清楚认为与本案无关，本院认为，该证据系原件，本院对其真实性依法确认。李国智提交的证据五即202房屋暖气费票据16张，韩志萍不清楚亦不知道。本院认为，该证据系原件，本院对其真实性依法确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月22日，韩志萍与工商天津分行取得坐落于北辰区房屋的产权证，不动产权证号为130113779。2004年6月9日，韩志萍（卖房人）与李国智（买房人）签订《房屋买卖协议》约定，韩志萍愿以9.8万元将202房屋（坐落于7门）卖给李国智，此房屋今后办理过户手续时，韩志萍必须协助李国智办理过户手续，但费用由李国智承担等内容。当日，在工商银行黄纬路储蓄所大厅内，韩志萍把上述不动产权证交付给李国智，李国智给付韩志萍9.8万元；此前韩志萍已将房子钥匙交付给了李国智。2018年12月26日，天津市国土房管局北辰区国土资源分局在网站上刊登不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明韩志萍，上载，韩志萍因保管不善，将130113779号产权证书遗失（灭失），根据《天津不动产登记条例》第二十四条规定申请补发，现声明该产权证书作废，声明人韩志萍。2019年4月，韩志萍与工行天津分行签订《公有住房买卖协议书》，上载“工行天津分行将坐落在本市北辰区国宜里7-7-702房屋，建筑面积38.23平方米，出售给韩志萍，应售房价款金额为17,918元，由韩志萍一次性付清并按规定交纳房价1%的共用部位共用设施设备维修基金179元；韩志萍合计应付金额壹万捌仟零玖拾柒元整；韩志萍购买后享有该房屋的全部产权”等内容。《出售公有住房价格评估表》，上载涉案202房屋成本价1,380元/平方米，房屋建成年份1994年，折扣年限20%，应售房价17,918元，应交1%共用部位共用设施设备维修基金179元，合计应收房价总额为18,097元，韩志萍随即交付了此款。2019年4月5日，工行天津分行向北辰区不动产登记事务中心提出申请，上载：“国宜里部分房屋为中国工商银行股份有限公司天津市分行与职工合作建房，由单位与职工各执50%产权，我单位与部分职工于2005年9月底依据工银津办发（2005）337号文件办理产权续购手续，现有韩志萍1名职工申请办理产权续购手续购买单位所占50%产权变为个人私产，请贵局继续执行2005年9月21日下发的工银津办发（2005）337号文件办理产权续购相关手续。2019年5月7日，韩志萍取得涉案202房屋的不动产权证，编号为津（2019）北辰区不动产权第1009951号，单独所有。庭审中，韩志萍称，因为是单位给老职工福利，其于1997年3月26日支出7,650元购买的涉案202房屋50%产权，福利是指不需要在向单位交房钱，而另外50%产权，单位是不卖的。庭审中，李国智称涉案202房屋从2004年6月购买居住其中，于2018年借给亲戚使用后继续居住使用。庭审中，就李国智称在2005年12月底或者2006年初向韩志萍要求办理涉诉202房屋的过户等相关手续。韩志萍不予认可，2005年底韩志萍找李国智要求买房办理过户了，从2005年10月开始至2005年年底，一直用电话催促李国智来办理相关的过户手续，李国智以房价贵为由不买产权，还说房子能直接到李国智名下才同意办理房屋的手续，故未办成；李国智说产权证丢了，所以客观上就买不了产权了，之后韩志萍未再催过李国智来买产权，直到2018年6月发现限购的事情。李国智称，韩志萍在2005年10月左右找过李国智两次，其所述李国智不去办过户的理由不属实，不存在李国智说产权证丢了的事实；在2018年6月之前，韩志萍未找过李国智，只是李国智通过电话方式在找韩志萍要求买产权办理过户。上述双方在庭审中的陈述，均未提供相关证据加以证明。庭审中，韩志萍称，韩志萍丈夫张迅名下有一套坐落于天津市河北区房屋，加上202房屋，已符合限购政策，不能购买第三套了，故韩志萍才买的另一半50%的产权并补房本，即：2018年12月26日在北辰不动产登记中心以房产证丢失为由，补的房产证，但是未领，买了产权后，于2019年4月直接领的100%产权证；期间，李国智在2019年1月28日联系韩志萍停止挂失，韩志萍未停止，如果停止了，韩志萍将拿李国智没有任何办法。庭审中，韩志萍称其第三项诉讼请求即赔偿损失100万元的计算依据为：韩志萍于2018年要给儿子张连泉买婚房时，因为限购未买成，如果买成了，二者中间的差价有50万；另外因不能购房，张连泉没房结婚故没有对象，导致张连泉产生了精神损失价值50万，而且韩志萍见状，心情不好受，由于比较坚强故没有什么事。2005年11月28日至12月9日，李国智的妻子李桂鸣在中国人民解放军二五四医院因甲状腺肿物待查住院治疗。2005年-2018年，李国智每年交纳涉案202房屋的供热费用。本院认为，本案中韩志萍与李国智2004年6月9日所签订《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案双方当事人争议的焦点问题为：一、双方于2004年6月9日所签订的《房屋买卖协议》应当解除还是继续履行；二、李国智是否应当向韩志萍返还涉案202房屋并赔偿经济损失100万元；三、韩志萍是否应当配合李国智履行办理过户手续以及是否应当向韩志萍支付18,097元。对此，本院分析如下：一、双方于2004年6月9日所签订的《房屋买卖协议》应当解除还是继续履行。庭审中，韩志萍主张解除《房屋买卖协议》，而李国智主张继续履行《房屋买卖协议》。对此，本院分析如下：首先，李国智已按《房屋买卖协议》的约定给付了韩志萍购房款9.8万元并自2004年6月占有使用涉案202房屋至今。其次，庭审已查明，2004年6月9日，双方签订《房屋买卖协议》时，韩志萍和工行天津分行共有涉案202房屋，对此，原被告双方是明知的。再次，庭审中，李国智同意并主张向韩志萍支付韩志萍于2019年4月向工行天津分行购买50%产权时所支出的18,097元。最后，韩志萍已于2019年5月7日取得了涉案202房屋的所有权。综上，《房屋买卖协议》已不存在继续履行的障碍，现李国智明确要求继续履行合同，要求韩志萍协助办理房屋产权转移登记手续，本院予以支持。关于韩志萍称李国智自签订协议之日起至今，始终不和其一起办理该房屋产权过户手续以及购买剩余的工行天津分行所有的50%产权，故根据法律规定主张解除《房屋买卖协议》，李国智不予认可。本院认为，现李国智已明确表示继续履行合同，韩志萍的上述主张，本院不予支持。二、李国智是否应当向韩志萍返还涉案202房屋并赔偿经济损失100万元。如前所述，涉案《房屋买卖协议》应当继续履行，则韩志萍要求返还涉案202房屋，已无事实依据，本院不予支持。关于韩志萍主张李国智赔偿经济损失100万元一节，李国智不予认可。本院认为，庭审中，韩志萍称此100万元的计算过程为：李国智自签订协议之日起至今，始终不和韩志萍一起办理该房屋产权过户手续以及购买剩余的工行天津分行所有的50%产权，致韩志萍于2018年要给儿子张连泉买婚房时，因限购未买成，如果买成了，二者中间差价有50万；另外因不能购房，张连泉没房结婚故没有对象，导致张连泉产生的精神损失，价值50万，而且韩志萍见状，心情不好受，由于比较坚强故没有什么事。本院认为，韩志萍未向法律提供任何证据加以证明其主张的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。三、韩志萍是否应当配合李国智履行办理过户手续以及是否应当向韩志萍支付18,097元。双方签订的《天津市房产买卖协议》应继续履行，李国智应将18,097元给付韩志萍，韩志萍亦应依约协助李国智办理相关产权转移登记手续。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李国智于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告韩志萍款项18,097元；二、原告韩志萍于本判决发生法律效力之日起十日内配合被告李国智将坐落于天津市北辰区房屋所有权过户至被告李国智名下，过户所需全部税费由被告李国智负担；三、驳回原告韩志萍的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,500元，由原告韩志萍负担；反诉案件受理费165元，原告韩志萍负担40元，被告李国智负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇二〇年一月九日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。