上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10753号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海海京平企业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱玲玲，董事长。委托诉讼代理人：刘晓炜，男。委托诉讼代理人：单胜利，上海市益昌律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海如库实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈如库，执行董事。委托诉讼代理人：潘青，上海市君悦律师事务所律师。原审第三人：上海恺悦投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张中懿，执行董事。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。上诉人上海海京平企业管理有限公司(以下简称“海京平公司”)与上诉人上海如库实业有限公司(以下简称“如库公司”)及原审第三人上海恺悦投资发展有限公司(以下简称“恺悦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初5576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海京平公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持海京平公司的本诉请求，驳回如库公司的反诉请求，诉讼费用由如库公司负担。事实和理由：一、海京平公司与如库公司就位于上海市普陀区宜昌路XXX号、XXX号、XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)的《房屋租赁合同》签订后，海京平公司按约交付了房屋，但如库公司仅支付部分押金人民币(以下币种均为人民币)100,000元，其余租费分文未付。在此情况下，海京平公司在一审中提出解约及迁让返还等诉请，依法有据；二、海京平公司向如库公司出租交付的系争商铺并不存在危及人员安全的缺陷问题，如库公司以此拒付租金理由不能成立。故要求支持海京平公司的上诉请求。如库公司辩称：海京平公司出租的系争商铺本身存在包括安全隐患在内的诸多严重问题，导致如库公司迟迟无法正常使用房屋，如库公司出于无奈垫资先行解决后，海京平公司又一直拖延不与如库公司进行结算。一审法院查明的相关事实清楚，针对海京平公司的一审诉请所作的处理是适当的，故不同意海京平公司的上诉请求。如库公司上诉请求：撤销一审判决第二、九、十项，依法改判如库公司按87,000元/月的标准向海京平公司支付2018年7月11日至2018年12月10日的系争房屋租金、使用费；判令海京平公司向如库公司支付电缆修复费、修复防水费等合计173,000元；判令海京平公司返还如库公司垫付的煤气开通费9,000元；诉讼费用由海京平公司负担。事实和理由：海京平公司隐瞒了系争商铺存在严重问题不能使用的真实情况，导致如库公司在签约后数月内不能实现合同目的。发现问题后，如库公司多次找海京平公司协商未果，无奈只能自行出资解决，为此花费了大量的时间和财力(其中电缆修复费用35,955元，漏水修复费用26,778元，门窗修复费用60,500元，楼梯修复费用19,900元，管理费1,867元，合计145,000元，加上应急防水处理费28,000元，共计173,000元)，如库公司应付租金的时间应从2018年7月11日起算。恺悦公司已于2018年12月10日与海京平公司解约，海京平公司实际已丧失了与如库公司解约的权利。故要求支持如库公司的上诉请求。海京平公司辩称，对如库公司所欠的租费一审法院已经少判，如库公司欲少付租金和使用费理由不能成立；按照双方合同约定，电缆修复费以及煤气开通费等均应由如库公司自理，不属于海京平公司应承担的合同义务。故不同意如库公司的上诉请求。恺悦公司述称：第一，如库公司在租赁过程中反映的系争商铺诸如水电煤不通、漏水、墙面脱落、上一租户遗留垃圾等问题是客观存在的，这主要是由海京平公司出租给上一户租户造成的。就海京平公司、如库公司向恺悦公司申请配合办理以及报修的问题，恺悦公司基本都同意并予以了配合。第二，由于海京平公司拖欠租金，恺悦公司已于2018年12月10日向海京平公司发函解除了租赁合同，但海京平公司仍向包括如库公司在内的租户表示原租赁合同继续履行。恺悦公司考虑到与海京平公司解除租赁合同后，海京平公司没有能力清退租户，故恺悦公司与租户直接签订了租赁合同，目前为止几乎所有租户都与恺悦公司直接建立了租赁关系。综上，恺悦公司对于海京平公司本诉诉请中的要求解除与如库公司的租赁合同是同意的，但是不存在要求如库公司迁出系争商铺的问题。对于其余的本、反诉诉请，恺悦公司不发表意见。海京平公司向一审法院起诉请求，判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、如库公司迁出系争商铺；3、如库公司支付自2017年8月1日至2018年4月25日止的租金以及自2018年4月26日至实际交还房屋之日止的房屋使用费，并支付以欠付的租金和使用费的总和为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月1日起算至实际支付之日止的滞纳金；4、如库公司支付违约金261,000元；5、诉讼费由如库公司负担。如库公司向一审法院提起反诉请求，判令：1、海京平公司支付如库公司垫付的垃圾清理费9,500元；2、海京平公司支付如库公司垫付的修复脱落的大理石费用36,500元；3、海京平公司支付如库公司垫付的煤气开通费以及海京平公司拖欠的煤气费229,094.2元【其中在市北公司垫付的费用为9,000元(如库公司先以海京平公司名义向燃气市北公司申请开通，但应向市南公司开通，故市北公司将费用退还给了海京平公司)，委托上海煌璞燃气设备有限公司代办煤气业务费为176,000元，海京平公司委托如库公司支付的拖欠费用为44,094.20元】；4、海京平公司向如库公司支付电缆修复费、电容增量费、修复防水费等共计173,000元(其中向上海品珏装饰工程有限公司支付145,000元，向上海中意石材工程有限公司支付28,000元)；5、案件受理费由海京平公司负担。一审法院认定事实，系争商铺产权人是恺悦公司。2016年，海京平公司(承租方、乙方)与恺悦公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将包括系争商铺在内的多处房屋出租给乙方，租赁期自2016年1月1日至2023年6月30日止。在恺悦公司随后向普陀工商局出具的《证明》中，恺悦公司表示租赁给海京平公司的浅水湾商业街，根据合同规定，允许一级转租，并列明了商铺编号及对应的地址，其中包括了系争商铺。2017年8月1日，出租方海京平公司(甲方)与承租方如库公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方经营餐饮使用，面积约636.08平方米；出租房屋的设施设备包括水、电基本装置，乙方如需扩容，经甲方书面同意后，可自行与相关部门申请，相关费用由乙方承担；甲方于2017年8月1日前向乙方交付系争商铺，租赁期自2017年8月1日起至2022年10月15日止；除发生“有直接证据证明甲方交付的房屋存在缺陷并危及乙方安全的，同时该缺陷在房屋交付及乙方入驻前，无法正常获知的”情况外，一旦交付，即认为乙方已认可系争房屋之所有状况，此后如乙方以房屋状况不符合其要求条件或不了解房屋状况为理由，提出终止本合同，均属乙方违约；免租优惠期为2个半月，即从2017年8月1日起至2017年10月15日止，在免租优惠期间只免缴租金，物业管理费以及合同约定的其他各项费用照付不免。如乙方违约导致本合同解除或终止，甲方有权要求乙方补足免租优惠期内的租金；租金每月87,000元，付二押二；除免租期外，第一年、第二年月租金为87,000元，第三年月租金为95,700元，第四年月租金为104,400元，第五年月租金为113,100元；乙方应在2017年8月8日前，向甲方支付两个月租金17,400元、物业管理费10,940元、押金174,000元整，合计358,940元整，以后在每个付款期起始日的前五日内支付该期租金，如未能按时履行各项付款义务的，乙方应自到期次日起至实际付款日，依据应付未付款项以每天的万分之五的比例向甲方支付滞纳金；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，同时违约方或过错方应承担相应的违约和赔偿责任：(1)有直接证据证明甲方交付的房屋存在缺陷并危及乙方安全的，同时该缺陷在房屋交付及乙方入驻前，无法正常获知的;……(5)乙方未根据合同约定支付租金、保证金或其他应付费用的，无论全部未付或部分未付，逾期累计达到10天及以上的。因一方违约或过错，导致本合同解除或终止的，应向另一方支付合同解除或终止当月月租金三倍的违约金。补充条款约定甲方应保证乙方使用水、电、煤、电梯的正常使用，如非乙方造成的事故导致乙方无法正常经营，一切责任由甲方承担。合同落款处甲方有海京平公司盖章，刘晓炜在代理人处签名，乙方有如库公司盖章，黄爱叶在代理人处签名。合同签订后，如库公司向海京平公司支付了押金100,000元，未支付剩余押金和租金，海京平公司通过刘晓炜将系争商铺交付如库公司使用。随后，如库公司发现系争商铺内遗留的建筑垃圾仍未清除，另外如库公司还陆续发现系争房屋存在未接通水电煤、短路、漏电、主电缆损坏、漏水、墙面大理石脱落、房屋沉降等问题，如库公司就此与刘晓炜进行了沟通。就垃圾清理费的问题，刘晓炜表示费用会跟海京平公司负责人协商，并且可能延长装修免租期，如库公司表示如果只是两三车垃圾，那么费用可以由如库公司承担，但是希望租金从正式进场装修开始起算。之后如库公司又向刘晓炜表示因垃圾堆积如山，要求尽快清理，并开通水电煤，解决漏电问题，否则无法进入正常装修程序，刘晓炜表示会尽快解决，并表示为了不影响装修进度，如库公司可以先将地面清理干净，进行埋线作业，并将装修材料买进。2017年8月中旬，如库公司将系争商铺内的建筑垃圾清理出场，并支付建筑垃圾清运费9,500元。自2017年8月中旬起至11月底，海京平公司作为申请人向恺悦公司以及物业公司多次提出申请，内容包括因系争商铺需要煤气接入申请领取房产证复印件、因一楼进户大门及墙体全部损坏申请修复少量墙体及安装新大门、申请新开窗、包阳台、申请维修门框挡水条、申请维修因挡水条损坏、外墙大理石缝隙未打胶以及墙体沉降导致的多处渗漏水等事宜。期间如库公司作为申请人于2017年9月5日向恺悦公司及物业公司反映系争商铺有短路和漏电现象，且原线路的功率过小，无法达到餐饮的要求，申请更换电缆以增加电容量。恺悦公司对于海京平公司、如库公司提出的上述申请基本上同意并配合办理。2017年9月2日，如库公司在物业公司办理了装修入驻手续，正式进场装修。2017年9月15日，如库公司与案外人上海品珏装饰工程有限公司签订《装饰装修施工合同书》，约定由案外人承包系争商铺的水电更换、增加，门窗更换及其他防水事宜，工程总价款145,000元。根据报价表，施工项目具体包括更换原进户主线电缆(原进户主线短路烧毁)、更换原配电箱空气开关(原电箱空气开关偏小)、做不锈钢导水槽(原大理石拆除、新做不锈钢骨架和不锈钢导水槽)、新做排水管道(原装饰区域排水管道距物业主管太远，新增排水管道)、原大理石外墙防水处理(基层清理、原大理石外墙缝外墙结构胶处理)、原建筑损坏门窗更换(原建筑损坏门窗拆除、新做门窗)，变更施工项目包括修补钢筋混凝土、只摸板、原内部拆除。案外人向如库公司出具三张《收据》，确认收到施工款145,000元。2017年11月5日，案外人上海诗秋实实业有限公司出具《收款收据》，确认收到如库公司支付的“外墙干挂大理石”主材、辅材及人工费共计36,500元。2017年11月23日，案外人上海中意石材工程有限公司出具系争商铺应急防水处理项目报价单，内容包括拆除地坪、基层卷材处理、防水回填基层处理、外墙防渗漏胶、石材铺设、脚手架等，总金额为28,000元。2018年8月8日，《收款收据》，确认收到如库公司支付的顶部防水项目预付款15,000元。2017年11月30日，如库公司与案外人上海煌璞燃气设备有限公司签订《燃气管道工程合同》，委托案外人申请天燃气安装，包括燃气管道安装工程及燃气报警系统安装等，合同总价款为176,000元。案外人于当日出具《收据》，确认收到如库公司支付的“燃气申请费”50,000元，于2018年4月26日出具《收据》，确认收到“燃气安装费”126,000元。2018年4月26日，如库公司与案外人上海大众燃气有限公司签订《燃气销售合同》，约定由案外人为如库公司提供燃气供应。2017年12月8日，海京平公司委托如库公司办理宜昌路XXX号、XXX号代缴天燃气费用，如库公司代海京平公司支付了拖欠的天燃气费用44,094.20元。一审法院另查明，2018年12月10日，恺悦公司向海京平公司发出《解除租赁合同通知》，称因海京平公司逾期支付租金，要求与海京平公司解除租赁合同，要求海京平公司10日内清退次承租人、清空并移交租赁房屋、结清租金等费用。同日，恺悦公司向全体次承租人发出《告知函》，称因海京平公司严重违约，恺悦公司已经正式发函解除了与海京平公司的租赁合同。为保证次承租人的合法权益，若有意继续租赁的，需与恺悦公司重新协商租赁事宜，并提醒次承租人谨慎向海京平公司支付房屋租金等各类款项。2018年12月18日，如库公司与恺悦公司就系争商铺签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2018年12月16日至2022年10月15日。2019年3月，海京平公司将恺悦公司诉至法院，要求继续履行原租赁合同，后海京平公司撤诉。2019年6月21日，海京平公司再次起诉，要求确认恺悦公司向海京平公司发出的《解除租赁合同通知》无效以及继续履行原租赁合同，该案尚在审理中。一审中，如库公司表示就其反诉诉请，除了海京平公司自愿承担的部分外，其余诉请均同意法院进行酌定。一审法院认为，海京平公司与如库公司就系争商铺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。关于本诉，根据合同约定，海京平公司将系争商铺出租给如库公司经营餐饮，且保证基本的水电煤的正常使用。然如库公司接手系争商铺后，发现建筑垃圾未清除、未接通水电煤的问题，甚至还存在短路、漏电、主电缆损坏、漏水、墙面大理石脱落、房屋沉降等危及人员安全的缺陷问题，且该缺陷在房屋交付前如库公司是无法正常获知的，故海京平公司主张的房屋一旦交付即视为如库公司认可房屋的所有状况的意见，法院难以认同。在上述问题没有解决且如库公司自行解决后相关费用海京平公司没有进行赔偿的情况下，如库公司以此为抗辩理由暂停支付租金、押金，尚属合理，故海京平公司以如库公司欠付租金为由要求解除租赁合同并要求如库公司支付逾期支付租金的滞纳金、违约金，法院难以支持。鉴于如库公司同意解除合同，故法院确认双方的租赁合同解除。合同解除后，海京平公司应将收取的押金100,000元返还如库公司，为避免讼累，法院一并予以判明。关于海京平公司主张如库公司支付自2017年8月1日起至实际交还系争商铺之日止的租金和使用费以及要求如库公司迁出系争商铺的诉讼请求。法院认为，首先，基于上述论述，租赁合同并非因如库公司的违约行为导致解除，故海京平公司要求如库公司补足免租期内的租金，法院不予支持。其次，根据法院查明的事实，海京平公司在签订合同后即向如库公司交付了房屋，如库公司在2017年9月2日进场装修前已经与海京平公司就相关问题进行了沟通，且如库公司明知存在上述房屋问题，亦未要求与海京平公司解除合同，故在如库公司自行解决了上述问题并另行反诉主张了相关赔偿的情况下，如库公司要求自问题基本解除即2018年4月26日之后开始支付租金，法院难以采纳，法院判令如库公司应自免租期满后即2017年10月16日开始支付租金。再次，关于租金和使用费的截止日期，因恺悦公司发函要求与海京平公司解除合同并与如库公司另行签订了新的租赁合同，而海京平公司对此提出了异议，向法院提起诉讼要求确认解除行为无效并要求继续履行原租赁合同，故原租赁合同的解除与否尚未有定论，故考虑到如库公司与恺悦公司的租赁合同起租日为2018年12月16日，故如库公司向海京平公司支付的租金和使用费的截止日期为2018年12月15日为宜。同理，对于海京平公司要求如库公司迁出系争商铺的诉讼请求，法院难以支持。关于反诉，具体分析如下：关于垃圾清理费9,500元。因海京平公司出租的上一户的建筑垃圾堆积在系争商铺内，影响了如库公司对系争商铺的使用，在如库公司自行清理后，产生的费用理应由海京平公司承担。海京平公司辩称无法准确区分上一户遗留的建筑垃圾和如库公司装修产生的建筑垃圾。法院认为，结合双方代理人的聊天记录、如库公司支付垃圾清运费的时间以及如库公司实际于2017年9月2日进场装修等事实，可以认定如库公司清理的垃圾属于上一户遗留的垃圾。海京平公司又辩称刘晓炜无权代表其发表意见，法院认为刘晓炜代表海京平公司与如库公司签订了租赁合同且参与了交房过程，故如库公司有理由相信刘晓炜有权代表海京平公司。故法院对海京平公司的上述辩称意见不予采信，对如库公司要求海京平公司支付垃圾清理费9,500元的诉讼请求予以支持。关于修复脱落的大理石费用36,500元，海京平公司同意支付，无不当，法院予以准许。关于煤气开通费及拖欠的煤气费。其中如库公司所谓的垫付的9,000元煤气开通费，因海京平公司否认已经退到其名下，如库公司未能进一步提供证据证明，故法院难以支持；委托代办费176,000元，根据合同约定，海京平公司需要保证系争商铺内的水电煤的正常使用，故如库公司为了使用燃气而支出的上述费用，应由海京平公司承担。海京平公司辩称该费用属于煤气扩容的费用，但未提供证据证明，法院不予采纳；海京平公司同意支付如库公司代其支付的拖欠燃气费44,094.20元，无不当，法院予以准许。关于电缆修复费、电容增量费、修复防水费等173,000元。法院认为，该部分费用发生在2017年9月2日如库公司进场装修之后，且根据相关报价单，施工项目包括了更换、新做等属于如库公司新装修的内容，还包括了水电增容等根据约定应由如库公司自行承担费用的内容，另外如库公司也未能提供全部173,000元的收据，证据尚不充分，故法院综合考虑上述事实、双方均同意法院进行酌定等因素，对该部分费用进行酌判。判决：一、解除上海海京平企业管理有限公司与上海如库实业有限公司就上海市普陀区宜昌路XXX号、XXX号、XXX弄XXX号XXX室商铺签订的《房屋租赁合同》；二、上海如库实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海京平企业管理有限公司上述商铺自2017年10月16日至2018年12月15日的租金、使用费(以每月人民币87,000元计付)；三、上海海京平企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海如库实业有限公司押金人民币100,000元；四、对上海海京平企业管理有限公司其余的诉讼请求不予支持；五、上海海京平企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海如库实业有限公司垃圾清理费人民币9,500元；六、上海海京平企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海如库实业有限公司修复大理石费用36,500元；七、上海海京平企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海如库实业有限公司煤气代办费人民币176,000元；八、上海海京平企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海如库实业有限公司拖欠的燃气费人民币44,094.20元；九、上海海京平企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海如库实业有限公司电缆修复费、电容增量费、修复防水费等共计人民币50,000元；十、对上海如库实业有限公司其余的诉讼请求不予支持。本院经审理查明，对海京平公司于2019年6月21日起诉恺悦公司房屋租赁合同纠纷一案，上海市普陀区人民法院于2019年8月23日作出民事裁定，本案按海京平公司撤回起诉处理。一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，海京平公司与如库公司就系争商铺签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，与法不悖，应予确认。作为出租方，海京平公司负有出租的房屋及其附属设施可以正常使用的义务，但其向如库公司交付的系争商铺存在相关问题，其以如库公司违约为由要求解约的理由不能成立。鉴于如库公司同意与海京平公司解除租约，一审法院据此判决双方就系争商铺签订的《房屋租赁合同》予以解除并无不当，对解约后相关事宜所作的处理结果尚属适当。海京平公司及如库公司的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,670元，由上诉人上海海京平企业管理有限公司和上海如库实业有限公司各半负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年一月七日书记员  董晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……