湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3930号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳阳市环境保护局云溪区分局，住所地岳阳市云溪区云溪镇云中西路116号。负责人：房威武，该局局长。委托诉讼代理人：刘小方，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦良，该局工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑元清，男，1969年1月15日出生，汉族，个体工商户，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：徐筱杉，湖南奉宪律师事务所律师。上诉人岳阳市环境保护局云溪区分局（以下简称“云溪环保局”）与被上诉人郑元清房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省云溪区人民法院（2019）湘0603民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理，本案现已审理终结。云溪环保局上诉请求：撤销一审判决，重新认定郑元清的损失后依法改判。事实与理由：一审判决将土建工程造价金额全部认定为郑元清的损失不当。郑元清虽然投入资金对租赁房屋进行改造、加层，但也实际利用了该部分资产，因此该部分投入不全部构成郑元清的损失。二、一审判决将“转让门面费用”认定为郑元清的损失不当。一方面郑元清没有提供充分证据证明其支付了该笔费用。另一方面，即使实际发生了该笔费用，也与双方合同的履行或解除无关。郑元清辩称，一、关于答辩人的成本投入认定问题。宾馆的基本特性是一次性投入，开业后逐步回本，回本后再逐步盈利，一切投入的回收来源必须依赖于盈利。答辩人实际经营期限仅占合同期的三分之一，正处于回本期间，尚无任何盈利。且因云溪环保局请求提前解除合同，答辩人盈利的可能性已不存在。故云溪环保局要求答辩人在没有取得分文盈利且已丧失盈利机会的情况下分摊成本的主张，既没有事实依据，也不符合合同目的，依法应予驳回。二、关于门面转让费问题。其一，答辩人已提供转让费收据，且已经过庭审质证，答辩人已完成举证责任。收据属于书证，不是证人证言，不属于证人必须出庭作证的范围，故云溪环保局关于答辩人举证不充分的主张依法不能成立。其二，《租赁合同》第一条约定的租赁范围包括一楼2号门面。根据合同约定及周有志、蒋小年的门面在本案案涉合同签订前已经承租且未到期，上述两个门面是一楼2号门面的组成部分。答辩人在租金之外另行出资收回周有志、蒋小年的承租房屋既是帮助云溪环保局解决“一房两租”、不能按合同完整交付出租标的物的难题，也是避免发生“转租转借”违约事实的刚需，云溪环保局所谓的“自愿支付”，与解除合同无关的说法完全不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，裁判合理，云溪环保局的上诉主张均不成立，请求驳回上诉，维持原判。云溪环保局向一审法院起诉请求：1、解除云溪环保局、郑元清于2013年1月8日签订的《租赁合同》及2013年1月10日签订的《补充协议》；2、判令郑元清交还租赁房屋。郑元清向一审法院反诉请求：1、判令云溪环保局支付反诉人投资款及预期利益损失共计2766570.93元。2、判令云溪环保局支付鉴定费用33206元，并承担本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实一审法院认定如下：一、2013年1月8日，云溪环保局与郑元清（乙方）订立《租赁合同》，约定甲方将其办公大楼一楼2号门面、五楼房屋八间、六楼会议室一间、一至五楼卫生间及杂物间出租给乙方经营宾馆，租赁期限15年（2013.3.1-2028.3.1），租金为每年42000元。合同约定乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋；2、未经甲方书面许可，擅自改变房屋结构或合同约定的房屋租赁用途；3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；5、逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用，对甲方造成损害的。合同约定在租赁期内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：1、甲乙双方协商一致，书面变更或解除合同，2、因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使合同不能继续履行的；3、房屋被征收、征用或被拆迁的；4、因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素致房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。2013年1月10日，双方签订《补充协议》，约定乙方（郑元清）经甲方（云溪环保局）同意后对整个办公楼进行合法改造、装修、所需资金来源为乙方自筹，或从市环保局争取，甲方不承担任何费用。乙方在甲方五楼两侧平顶加建的房屋、一至六楼电梯等供乙方使用，纳入租赁范围，不另加租金。租赁期满，甲方有权整体收回，乙方需无偿交还租赁物、改造装修的所有房屋及设施。二、合同签订后，郑元清投入资金对租赁房屋进行了改造、扩建和装饰装修，另应经营需要，购置了电视机、电脑、中央空调等，其中电视机25台，单价1800元，总价45000元，电脑14台，单价2286元，总价32000元，格力中央空调购置及安装费用129968.6元。因宾馆用电量大，郑元清自行购置价值46200元的电缆线及配件从附近法庭路单接电源。同时为收回一楼两间已租赁门面，郑元清向蒋小年支付门面转让费26000元，向周有志支付门面转让费75000元。三、2018年3月，岳阳市人民政府下达《岳阳市市直行政单位国有资产清理整治专项行动方案》的通知，要求将市直行政单位国有资产对外租期超过5年的租赁合同解除后重新招租。故云溪环保局通知郑元清欲解除双方之间的租赁合同。三、经郑元清申请，本院司法技术室组织争议双方抽签选定锦鑫国际工程咨询有限公司对案涉宾馆的土建工程和房屋装修价值进行造价审计。2019年8月26日，锦鑫国际工程咨询有限公司出具造价审计报告，审计造价为1648422.57元（不包括电视、电脑、空调投入），其中宾馆改扩建建筑工程审计造价517150.58元，装饰装修工程791855.84元，安装工程339416.15元。鉴定费用33206元。郑元清出具的清溪宾馆《资产负债表》、《利润表》显示清溪宾馆2016年度利润（开具发票的经营性收入扣除租金、水电费、人力成本等经营必要开支）为28187.84元，2017年度为108028元，2018年为72781.28元，2019年半年度为72781.28元。一审法院认为，本案诉争焦点有两个，1、云溪环保局解除合同的行为是否属于违约；2、解除合同造成的郑元清一方的投入损失以及可得利益损失是否应得到赔偿。关于第一个问题，云溪环保局与郑元清签订的《租赁合同》及《补充协议》系自愿签订，合法有效,双方均应依约履行合同义务。在合同约定的解除情形并未出现的前提下，云溪环保局本不应提出提前解除合同的要求。但云溪环保局作为岳阳市人民政府下属的行政事业单位，在上级机关文件通知要求解除租赁合同的情况下，其不得不予以执行。属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同目的无法实现，应当认定为适用情势变更原则解除合同，不属于违约。关于第二个问题，依据相关法律的规定，适用情势变更原则解除合同，对于合同相对方造成的损失应根据公平原则处理。就本案来说，对于郑元清的损失，应该遵循填平原则，即郑元清因履行租赁合同实际投入的费用损失云溪环保局应予以赔偿。至于郑元清的可得利益损失，则无权主张要求云溪环保局进行赔偿。郑元清的损失有：1、土建工程及装修投入，审计结论为1648422.57元，因鉴定程序和内容合法，本院予以认定；2、电视、电脑、中央空调、电缆线共投入253168.6元（32000＋45000＋129968.6＋46200），因相关设备均还有使用价值，也可以变卖处置，但考虑到搬运、拆装需要相应开支，变卖也会贬值，酌情认定本项损失30000元；3、门面转让费用101000元（26000＋75000），虽然租赁合同未对转让费用的承担做出约定，但系郑元清为履行租赁合同的直接投入，应认定为损失；4、鉴定费用33206元，鉴定费为解除合同的实际开支，应认定为损失，故郑元清的总损失为1812628.57元（1648422.57＋30000＋101000＋33206）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二十六条之规定，判决：一、解除岳阳市环境保护局云溪区分局与郑元清于2013年1月8日签订的《租赁合同》及2013年1月10日签订的《补充协议》。二、岳阳市环境保护局云溪区分局赔偿郑元清各项投入损失合计1812628.57元三、驳回郑元清的其它诉讼请求。本诉受理费200元，由云溪环保局负担。反诉受理费29200元，由云溪环保局负担18980元，郑元清负担10220元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明，2019年9月20日一审法院对蒋年春、周有志进行了调查。蒋年春陈述，郑元清经营宾馆加装电梯时要求其退场，郑元清补偿了其26000元。周有志陈述，因租赁房屋进行改造需停业几个月，其只得将门面转让给郑元清经营宾馆，郑元清支付了转让费75000元，云溪环保局亦参与了协调。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本院二审争议的焦点主要有二个：一是房屋改造加层的费用能否全部认定为损失；二是门面转让费用能否认定为损失。关于第一个焦点，根据《补充协议》的约定，郑元清对租赁的房屋进行改造装修的费用全部由郑元清负担，租赁期满郑元清需无偿交还租赁物，但郑元清对改造装修部分可以不另行支付租金使用15年，现因国家政策原因导致《租赁合同》解除，郑元清已不能再对改造装修的房屋进行使用收益，故房屋改造加层的费用能够认定为损失。根据约定，郑元清对改造加层的房屋可使用的年限为15年，郑元清已使用了部分年限，故该部分年限应相应分摊投入的费用，但鉴于郑元清对《租赁合同》和《补充协议》的解除无任何过错，同时考虑到宾馆行业具有前期投入大，开业后逐步回本盈利的特点及郑元清签订合同时约定的租赁时间较长，说明郑元清经营宾馆有长远打算，现提前解除合同确实对其有较大影响，故本院对经审计确定的土建工程及装修投入1648422.57元，酌情扣减300000元，扣减后该部分损失认定为1348422.57元。关于第二个焦点，根据一审法院的调查可知，郑元清确实支付了蒋年春、周有志的门面转让费用，且支付上述费用系为了宾馆改造（加装电梯），即是为了保证云溪环保局与郑元清的租赁合同顺利履行，故门面转让费能够认定为损失，云溪环保局上诉称郑元清未提供充分证据证明支付了门面转让费及与合同履行或解除无关的的上诉意见不能成立。综上，云溪环保局的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持，对不成立部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省云溪区人民法院（2019）湘0603民初389号民事判决的第一项；二、撤销湖南省云溪区人民法院（2019）湘0603民初389号民事判决的第三项；三、变更湖南省云溪区人民法院（2019）湘0603民初389号民事判决的第二项为：岳阳市环境保护局云溪区分局在本判决生效后三日内赔偿郑元清各项投入损失合计1512628.57元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回郑元清的其它诉讼请求。一审本诉案件受理费200元，由岳阳市环境保护局云溪区分局负担。反诉案件受理费29200元，由岳阳市环境保护局云溪区分局负担15980元，郑元清负担13220元。二审案件受理费19635元，由岳阳市环境保护局云溪区分局负担9820元，由郑元清负担9815元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年一月十三日书记员  陆丽波