湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初5276号原告（反诉被告）黄小东，男，汉族，1972年8月13日出生，户籍所在地：娄底市娄星区。委托诉讼代理人：梁晓希，湖南娄星律师事务所律师。被告（反诉原告）张孟彪，男，汉族，1957年11月6日出生，户籍所在地：娄底市娄星区。委托诉讼代理人：严仁贵，湖南泰涟律师事务所律师。原告（反诉被告）黄小东与被告（反诉原告）张孟彪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年12月27日作出（2017）湘1302民初2401号民事判决，原告（反诉被告）黄小东不服该判决，上诉至娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）湘13民终1273号民事裁定，裁定将该案发回本院重审。本院重新立案受理后，依法另组合议庭，公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）黄小东及其委托诉讼代理人梁晓希、被告（反诉原告）张孟彪及其委托诉讼代理人严仁贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄小东请求判令：1、由被告张孟彪继续履行合同，立即将原告所购房屋3-2001（现为3-1801号）及符合交付使用的相关证明文书交付原告，并由被告张孟彪于2019年12月30日前为原告办理好房屋产权证、土地使用证；2、由被告张孟彪支付原告逾期交房违约金92820元（按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金，由2011年1月1日起计算至交房之日止，暂计算至2019年9月30日止）；3、由被告张孟彪承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）张孟彪辩称：1、张孟彪不是本案的唯一被告，本案涉案房屋系私人联建，属于合伙建房，该房屋系由559户私人集资合伙所建，且房屋所在的该宗国有土地使用权人亦是559户私人集资合作建房项目部。本案中黄小东也是与559户私人集资合作建房项目部签订的《娄星东苑联建协议》，而并非与张孟彪一人签订的协议，且后续原告所支付的33000元房款的收款人也是合作建房项目部，现原告将张孟彪一人作为被告，系所诉主体错误。2、原告与私人集资合作项目部于2010年5月8日签订的《娄星东苑联建协议》，双方就房屋情况、付款方式、交付日期等事项进行了约定，协议签订后，原告未依约向项目部按时足额交付购房款，至今尚有5万元房款未支付。2010年11月6日，原告所购房屋经相关单位验收合格后，项目部负责人张孟彪曾多次通知其来交清房款并办理交房手续，但原告却未及时过来办理。因涉案房屋系联建房，房价明显偏低，但因当时政策变化、建设标准提高、不可抗力因素等原因造成房屋价格上涨，导致信访问题，为此政府召开了协调会议，娄星东苑购房户代表也参加了协调会，并认可加房款加价方案。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉求。被告（反诉原告）张孟彪提起反诉并请求判令：1、由黄小东支付拖欠张孟彪房款5万元，并支付逾期付款违约金6.6万元（按已付房款金额的20%计算）；2、由黄小东支付黄小东屋加价款31749元，并支付逾期付款利息11430元（按年利率6%标准自2012年10月1日起计算至2018年10月1日止，此后继续计算至支付之日止）；3、由黄小东承担反诉案件受理费。原告（反诉被告）黄小东辩称：一、张孟彪提出的反诉请求无事实和法律依据，在2010年11月6号就不具备交房条件，从张孟彪提供的会议纪要可以反映；二、涉案房屋是以张孟彪为首股东进行房屋开发，黄小东也是将房款交到张孟彪指定账户，对于协调处理娄星东苑信访问题的会议纪要，黄小东没有参与更没有认可，张孟彪要恶意加价不符合合同约定，侵犯了黄小东的合法权利；三、张孟彪并没有将房屋交给黄小东，按双方协议的约定，煤气费等都是在交房时支付。综上，请求法院依法驳回张孟彪提出的反诉请求。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认本案以下事实：2005年，张孟彪、刘石等559人通过公开竞标的形式竞得位于娄底市交汇处面积为17246.04㎡的Ｋ2、Ｋ3土地，用于开发建设商住楼。2007年6月1日，张孟彪、刘石等559人获得了上述土地使用权证，2007年4月20日，娄底市规划局向张孟彪、刘石等559人颁发了建设用地规划许可证，6月29日，娄底市规划局向张孟彪、刘石等559人颁发了建设工程规划许可证。2009年3月13日，娄底市建设局向上述人员颁发了建设工程施工许可证。2007年6月8日，张孟彪、刘石等559户私人集资合作建房项目部同意由张孟彪同志主持代表小组工作，该项目名称为娄星东苑，张孟彪为该项目部负责人。之后，张孟彪向娄底市建设局提交了建设审批资料，2007年6月22日，娄底市建设局作出了娄建复〔2007〕34号批复文件，原则上同意张孟彪、刘石等559人私人集资合作建房工程初步设计。2010年5月8日，张孟彪（甲方）与黄小东（乙方）签订了《娄星东苑联建协议》，该协议主要约定：第一条、乙方联建房屋档案及面积、单价、房款总额：3栋1单元20层2001号（四室两厅、面积：170.18㎡）、房款总额：380000元；第二条、甲方负责代收乙方各种办证费用，并办好相关手续（契税房款×2%、房屋所有权证费85元/本、初步登记费房款×4‰、分户费50元/本、宗地费200元/本、土地使用权证工本费85元/本、物业维修基金房款×2%）以上费用于房屋交付时交清，若标准有变化，以当地政府部门规定为准，按实收取。电梯住户每户补交电梯款差额和添加监控设备款2000元，多层住户每户补交添加监控设备款1000元。第三条、付款方式和交付日期。乙方同意在签订此联建协议时交足首期房款90%计330000元；余款在甲方交付房屋时，由乙方全部交清；甲方承建的联建小区确保于2009年元月1日动工建设，并于2010年12月31日之前建好，验收合格后交付给乙方使用，如遇不可抗力原因除外；第四条、交房标准……；第五条、产权登记联建小区交付使用后半年内，由甲方将乙方所联建住宅的产权证和土地使用证登记办理完毕后，交付给乙方，办证费用由乙方承担，办了银行按揭贷款的将房产证等抵押给银行；第六条、保修……；第七条、违约责任：甲方逾期30日以上，180日以内（含180日），甲方按实际逾期日数每日按乙方已付款额的同等银行贷款利率支付违约金给乙方，本协议继续履行；逾期180日以上，乙方有权单方面解除本协议，甲方在30日内退还乙方全部已付房款，并按乙方已付房款的20%支付违约金给乙方；乙方未按约定支付款项逾期10天以上，90日以内（含90日），乙方按实际逾期日数每日按应付款的同期银行贷款利率支付违约金给甲方，本协议继续履行；逾期90日以上，甲方有权单方面解除本协议，甲方另行处置乙方所联建房屋，乙方按已支付给甲方房款金额的20%支付违约金给甲方，甲方应将乙方所付房款扣除违约金后的余额在30日内支付给乙方。第八条、物业管理及其他约定……第九条、特别约定……；第十条、其他事项：本协议一式二份，甲方存壹份，乙方存壹份；本协议自双方签字之日起生效，履行完本协议各条款后自行失效。”该协议的甲方签字处加盖了“张孟彪、刘石等559户私人集资合作建房项目部”印章。协议签订后，黄小东分别于2010年4月2日、5月10日、9月19日向上述项目部分别支付购房款170000元、110000元、50000元，合计330000元，项目部并分别向黄小东出具了收款收据。娄星东苑3#、4#、5#、6#建成后，2010年11月6日，项目施工单位、设计单位、监理单位、建设单位对上述工程进行了竣工验收。之后，因项目部要求所有娄星东苑购房户加价房款，导致业主通过信访渠道反映诉求。娄星区委、区政府为此成立了协调处理娄星东苑问题专门小组。专门工作组按照“因政策变化、建设标准提高、不可抗力等原因造成房屋价格上涨，购房户予以理解、承担，服从政府的调解”等原则，组织购房户代表和项目负责人张孟彪先后召开20多次协调会，根据信访听证和协调的情况，遵照国家法律法规相关规定，在2012年7月12日的协调会议上，形成如下协调处理意见：“一、妥善化解信访问题的基本原则和依据。以易鹏飞市长两次带案下访所提出的“保本微利”和“因政策变化”、建设标准提高、不可抗力等原因造成房屋价格上涨，购房户应予以理解、承担，服从政府的调解”的指示为总原则；以娄星区审计局专业人员审核、市场调查的结论以及同期周边团购房和集资房的价格作为价格调整的参考依据；以6月1日信访听证会上确定的充分认可刚性增加部分、同时适当考虑K3地块地质复杂、规划变更等因素，相互退让，相互谅解，求存同异，达成共识；二、K2地块的房价在原有协议基础上每平方米加价220元（即高层均价为1778元/㎡，多层均价为1348元/㎡）。以按原房价交75%房款者为基准，其他不同数额交房款者，在利息上进行调节。以均价层为基准，对在2010年5月底以前交足100%房款的购房户，房价每平方米高层减少62元，多层减少45元。交足90%房款的购房户，房价每平方米高层减少37元、多层减少27元。只交了50%房款的购房户，房价每平方米高层增加62元、多层增加45元。只交了30%房款的购房户，房价每平方米高层增加112元、多层增加81元。利息增减计算依据：每平方米价格×交款比例差×银行贷款利率（6.65‰）×24个月；三、……；四、本调解意见出台后一个月内（2012年8月15日前），项目负责人务必完成K2地块的各项配套设施建设，包括电梯的安装……；在具备交房条件后，购房户按调解后的价格向项目负责人足额交清房款和房屋办证费用，项目负责人将房屋交付购房户，交房时间为2012年8月15日至2012年9月底；五……六、项目负责人务必在房屋交付后一年内，即K2地块在2013年10月1日前，由项目负责人负责办好所有房屋的产权证和土地使用证交付给购房户，房屋办证费用依照国家相关政策和当地政府规定标准，由购房户承担，在交付房屋时由项目负责人代为授权，由项目负责人统一办理；七、项目负责人和购房户如认可工作组的调解意见，则按此意见执行，由项目部与购房户衔接办理交款、交房手续。如双方不同意或单方不同意工作组的调解意见，工作组支持相关方依法维权，按照法律规定通过司法途径解决，不再作为信访问题处理。”之后，黄小东要求张孟彪按合同约定向其交付房屋，而张孟彪要求黄小东按前述协调意见补交房款，双方由此产生纠纷，因多次协商未果，原告遂诉至本院，请求依法判令，被告亦提起反诉，请求支持反诉请求。另查明，一、黄小东并非张孟彪、刘石等559人私人集资合作开发涉案项目的参建方；二、涉案项目并未取得《商品房预售许可证》。判决的理由与结果本院认为：黄小东与项目部所签订的《娄星东苑联建协议》名为私房联建，实为以张孟彪为项目部负责人进行的房地产开发项目，再以黄小东作为联建户的名义向项目部购买房屋的买卖行为。虽然黄小东并非实际联建户，项目部所开发的房产亦未取得商品房预售许可证，但涉案项目的开发建设均取得了建设部门和规划部门的审批同意，且项目已竣工验收合格。本案中，双方均未对房屋买卖的行为提出异议，该协议应认定为双方真实意思表示，且该协议亦未损害国家及第三人的利益，双方均应按约各自履行义务。根据协议约定，项目部需于2010年12月31日前将验收合格后的涉案房屋交付黄小东，如遇不可抗力的因素除外。黄小东亦需在交付房屋时将房屋余款全部交清。但从《关于协调处理娄星东苑信访问题的会议纪要》的内容可以看出，娄星东苑项目是一个不规范的房地产建设项目，因涉案项目建设标准提高，不可抗力等原因造成了房屋价格上涨，导致原、被告双方因房屋价格产生纠纷，最终无法办理交房手续，因此项目部未按约交付房屋存在一定客观因素及不可抗力等原因，原告主张由被告支付逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。根据上述情况，项目部要求适当调整房屋价格具有一定合理性，从公平原则考虑，本院酌定由黄小东支付张孟彪房屋加价款1.5万元，因此黄小东抗辩项目部未按合同约定恶意提高房价构成违约的抗辩理由，本院不予采信。其次，根据调处意见内容看出，涉案项目需在2012年8月15日前具备交房条件，在具备交房条件后，购房户按调整后的价格向项目负责人足额交清房款和房屋办证费用，项目负责人将房屋交付购房户，而张孟彪抗辩涉案房屋已于2010年11月6日已具备交付条件，系黄小东未来交付剩余房款，才导致未能交付房屋，该抗辩理由明显与上述事实不符，故张孟彪要求黄小东支付逾期付款违约金及利息的反诉请求，本院不予支持。现涉案房款的原价格为380000元，原告现已交纳330000元，故张孟彪主张由黄小东支付剩余房款5万元的反诉请求，本院予以支持。张孟彪作为涉案项目的负责人，在收取涉案房屋剩余价款和加价款后，需将涉案房屋交付黄小东，并将涉案房屋产权办理至黄小东名下，办理房屋产权证的相关费用由黄小东负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）黄小东于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）张孟彪支付娄星东苑3-1801号房屋剩余价款5万元及加价款1.5万元，合计6.5万元；二、由被告（反诉原告）张孟彪于本判决生效之日起五日内将娄星东苑3-1801号房屋交付原告（反诉被告）黄小东；三、由被告（反诉原告）张孟彪将原告（反诉被告）黄小东所购买的娄星东苑3-1801号房屋办理好房屋产权证书并交付原告（反诉被告）黄小东（办理产权证的相关费用由黄小东承担）；四、驳回原告（反诉被告）黄小东的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张孟彪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1767元，由原告（反诉被告）黄小东负担767元，由被告（反诉原告）张孟彪负担1000元；反诉案件受理费1879元，由原告（反诉被告）黄小东负担879元，由被告（反诉原告）张孟彪负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  谭建农人民陪审员  曾育梅人民陪审员  刘梁财二〇二〇年一月十日书 记 员  刘丽红附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。