广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5549号原告：黎敏辉，男，汉族，1977年9月1日出生住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：骆文婷，广东安扬律师事务所律师。被告：卢炽玲，女，汉族，1991年3月21日出生住广东省广宁县。原告黎敏辉与被告卢炽玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理，依法由审判员李秋玲独任审判，于2019年12月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎敏辉委托诉讼代理人骆文婷、被告卢炽玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎敏辉向本院提起诉讼请求：1、判令解除双方于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》；2、判令被告向原告退还已支付的购房款104万元及双倍返还定金40万元，并于立案之日起至还清上述款项之日止按中国人民银行贷款利率向原告计付利息；3、判令对涉案房产拍卖或变卖后的价款原告在104万元范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原、被告签订《房屋买卖合约》，由原告以150万元的价格购买被告位于广州市从化区城郊街和鸣路11号1幢404房。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细的约定，签订合约后，原告按照约定向被告支付定金人民币20万元，同时原告当日亦向被告支付购房款70万元。根据合约约定，被告应在收取定金后七日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并于银行同意提前还贷之日起七日内一次性还清所欠银行贷款，但被告并没有按约定履行。后双方又于2019年6月4日口头约定，由原告继续向被告支付购房款34万元，被告向银行办理还贷手续，但被告于当日收到款项后仍未对还贷手续进行办理，2019年7月3日，双方继续协商，基于涉案房产买卖不满2年无法过户的前提下协议约定就购房事宜设定抵押权并于第二日向有相关部门办理已付104万元购房款（不包含定金）的抵押权。时至今日，被告仍然迟迟未对涉案卖房产向抵押银行办理提前还贷手续，该行为表明被告根本无继续履行买卖义务的意思表示，且经了解，涉案房产亦因另案被广州市从化区人民法院查封。原告认为，被告的种种行为已存在明显违约，根据合同约定，原告方有权解除本合约，并有权要求被告双倍返还定金。原告为证明其主张，向本院提交以下证据1、原被告双方于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》；2、2019年4月29日签订的《定金收据》；3、刘丽君提供的《情况说明》及《中国建设银行个人活期账户交易明细》；4、2019年7月3日原、被告双方签订的《双方协议》；5、《不动产登记证明》及《不动产登记查册表》。被告卢炽玲辩称：同意原告第1项诉讼请求以及第3项诉讼请求，不同意原告第2项诉讼请求。我方不确认原告所说的事实与理由,2019年4月29日合同签订时房屋处于查封状态,当时约定以低于市场价30万元的价格交易,原告对这些都是知道的,涉案房屋是无法正常买卖的,合同里的许多条款是不可履行的，也都不是我的意愿,中介也清楚房屋是不可过户的,当日交易的房款也不是用于购房，是用于还银行贷款；原告要求我支付双倍定金,我不同意,原告现在只支付了120万元,还未足额支付所有款项，导致本人不够资金去偿还银行的贷款，以致无法过户。经审理查明：2019年4月29日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合约》，约定：原告以1500000元的价格购买权属为被告的位于广州市从化区城郊街和鸣路11号1幢404房的房屋。合同第二条第（四）款约定，该房屋的抵押情况为该房屋已经设定抵押，抵押权人为卢炽玲；该房屋已经设定抵押的，卖方应在收取定金后七日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。合同第四条第1点约定，卖方应当保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担相应责任。第2点，卖方应当保证已如实陈述该房屋权属情况，该房屋装饰装修随同该房屋一并转让给买方，买方对卖方出售的该房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋。合同第八条违约责任第（九）项约定：卖方违约时买方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金。买方违约时卖方有权解除本合约，并有权没收违约方已支付的定金不予以返还；守约方因履行本合约而支出的合理费用，由违约方承担。若任何一方出现本条违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付守约方的中介代理费及咨询费作为违约金。守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。合同附件约定，定金200000元买方应在签署本合约同时自行交给卖方。2019年4月29日签订合同当天，原告支付了定金200000元及购房款700000元给被告，于2019年6月4日再转账支付340000元给被告卢炽玲，合计支付房款1240000元。另查明：涉案房屋坐落：广州市从化区城郊街和鸣路11号1幢404房，房地产权属人：卢炽玲，权利证号：2017-09213280，该房产于2017年9月13日已办理抵押登记，抵押权人名称：中国邮政储蓄银行股份有限公司从化市支行，债务人：卢炽玲，债权数额：480000元；又于2019年7月4日办理抵押登记，抵押权人：黎敏辉，债权数额：1040000元。被告因与多个案外人的诉讼纠纷，于2018年11月16日被我院查封（后于2019年5月7日解封），于2019年4月10日被广州市海珠区人民法院轮候查封，其后分别又于2019年7月8日、9月29日、10月12日被我院轮候查封，查封期限均为正式查封之日起三年。2019年8月15日被告转账20000元给原告去办理涉案房产解封事宜。广州市从化街口顺森房地产中介服务部于2019年12月27日向本院提交《声明书》，同意解除其与原被告三方于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》。本院认为，原告黎敏辉与被告卢炽玲及案外人广州市从化街口顺森房地产中介服务部三方于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》是各方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行合约义务。根据合同约定，被告收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。原告已于合约签订当日支付定金给被告，但被告并未向抵押银行办理提前还贷手续，且涉案房屋已被我院另案拍卖，双方签订的房屋买卖合约客观上不能继续履行，且第三方广州市从化街口顺森房地产中介服务部已向本院提交《声明书》，同意解除该合同。故原告诉请解除其与被告及第三方广州市从化街口顺森房地产中介服务部于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》合理合法，本院予以支持。关于原告诉请被告双倍返还定金400000元的问题。被告收取定金后,未按照合约约定在规定时间内向银行办理提前还贷手续，构成违约，且涉案买卖交易的房屋因被告与他人的纠纷已被我院另案查封拍卖，导致本次交易无法完成，被告对此存在过错，被告以合同相关约定非本人真实意思表示，以及原告明知双方签订买卖合同时，已知房屋被查封，原告没有付足够的款给其还清银行债务为由提出抗辩，对此主张没有举证予以证明，原告已依约向被告支付房款，不存在任何违约和过错行为，现原告主张被告双倍返还定金，符合双方合同第八条第（九）项的约定及法律相关规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款1040000元并以1440000元为本金支付利息的诉讼请求。本院认为，因被告未能按合同约定将涉案房屋出售给原告，故被告应退还收取原告的购房款1040000元，因被告于2019年8月15日转账20000元给原告，原告同意抵扣购房款，故被告仍需返还购房款1020000元。被告直至原告起诉时仍未将购房款退还给原告，占用了原告的资金，原告诉请从立案之日起被告按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息符合规定，本院予以支持。但鉴于2019年8月20日起，中国人民银行贷款已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本案利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原被告双方在《房屋买卖合约》中已明确约定违约方所应当承担的违约责任，原告并无证据证明约定的违约金低于造成的损失，原告在双倍定金之外，要求被告支付双倍定金的利息，缺乏法律依据及合约依据。故本院确定被告应以已交付的购房款1020000元为本金，自起诉之日即2019年11月11日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。关于对涉案房产拍卖或变卖后的价款原告享受优先受偿权问题。涉案房屋早于2017年9月13日抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司从化市支行，债权数额为480000元，后于2019年7月4日再次抵押给本案原告，债权数额为1040000元，依照法律规定，该房拍卖或变卖后的价款应先由首抵押权人优先受偿，余款才由本案原告优先受偿，对此原告在庭审中也表示同意，现原告主张在1040000元范围内优先受偿，没有超出本院确定的债权数额范围，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告黎敏辉与被告卢炽玲及案外人广州市从化街口顺森房地产中介服务部三方于2019年4月29日签订的《房屋买卖合约》；二、被告卢炽玲自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎敏辉双倍返还定金合计400000元；三、被告卢炽玲自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎敏辉返还购房款1020000元，并从2019年11月11日起至还清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告黎敏辉；四、拍卖或变卖被告卢炽玲所有的位于广州市从化区城郊街和鸣路11号1幢404房所得价款由中国邮政储蓄银行股份有限公司从化市支行优先受偿后，余款由原告黎敏辉在1040000元范围内优先受偿；五、驳回原告黎敏辉其他的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8880元（原告黎敏辉已预交8880元），由被告卢炽玲负担8730元，原告黎敏辉负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李秋玲二〇二〇年一月八日书记员  杨日斌