上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10869号上诉人(原审被告)：上海云雅投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：施有毅。被上诉人(原审原告)：上海新沪商实业(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈晓，董事长。委托诉讼代理人：沈治平，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙佩勋，上海尊源恒律师事务所律师。上诉人上海云雅投资有限公司(以下简称“云雅公司”)因与被上诉人上海新沪商实业(集团)有限公司(以下简称“新沪商公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初24319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云雅公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：新沪商公司转租给云雅公司的上海市宝山区纪蕴路XXX号A楼、B楼(以下简称“系争房屋”)总计面积36000平方米，其中有12000余平方米为违章建筑，故双方签订的《房屋转租合同》无效。被上诉人新沪商公司辩称：不同意上诉人云雅公司的上诉请求。新沪商公司认为涉案场地是否存在云雅公司所称的违章建筑，应该由政府主管部门来认定，而不是云雅公司。同时云雅公司未向法庭提供在转租合同履行期间存在因其所称的违章建筑而遭受政府主管部门行政处罚或日常经营受到影响的相关证据。故新沪商公司认为云雅公司的上诉理由缺乏事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。新沪商公司向一审法院起诉请求：1、解除新沪商公司与云雅公司签订的《房屋转租合同》；2、判令云雅公司按照租赁合同约定的租金标准支付2014年5月1日起至2017年6月30日止的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)96,313,816.75元。一审法院认定事实：上海市宝山区纪蕴路XXX号房屋、场地及设施(以下简称“纪蕴路XXX号房屋”)所有权人原为上海丝绸公司。2001年11月27日，上海丝绸公司申请破产，经(2001)闸经破字第3号民事裁定书认定，上海丝绸公司的资产由上海金达国际丝绸有限公司(以下简称“金达公司”)收购。2010年1月26日，上海丝绸储运有限公司(以下简称“丝绸储运公司”)与云雅公司签订《房屋租赁合同》，约定，纪蕴路XXX号房屋实际所有权人为金达公司，金达公司已将房屋租赁给丝绸储运公司，并允许丝绸储运公司将房屋出租给云雅公司，租期自2010年2月1日至2025年1月31日止。2013年6月19日，金达公司、丝绸储运公司、上海金怡丝绸物资有限公司(以下简称“金怡公司”)及云雅公司签订《补充协议书》，约定，云雅公司于2010年1月26日与丝绸储运公司签订了《房屋租赁合同》，现因上级集团公司结构调整需要，在原合同各条款不变的前提下，从本协议签订之日起至原合同租赁期末，原出租方变更为金怡公司，由金怡公司继承丝绸储运公司的权利和义务继续履行原合同的各项条款。一审法院另查明，2013年4月1日，新沪商公司(甲方)与云雅公司(乙方)、上海云海实业股份有限公司(丙方)签订《借款合同》，约定，甲方根据共同借款人乙、丙两方的要求，同意向其提供本合同项下借款；本合同项下的借款金额为9,400万元(其中7,900万元为2011年12月30日起至2013年3月31日止的积欠本息)，借款期限自2013年4月1日至2013年9月30日止，借款年利率为23%，利息按月支付；借款方承担保证责任的方式为连带责任保证，即乙、丙各方就本合同项下的全额债务不分先后顺序地承担全额连带保证责任；为保证本合同项下的借款能得到清偿，借款方同时向甲方提供下列特别担保：如本合同债务到期时借款人无法偿还本息或借款提前到期的情形出现时，乙方不可撤销地保证将其在纪蕴路XXX号房屋的剩余14年的租赁权及经营权转移至甲方名下，用以抵偿本合同债务。上述《借款合同》签订后，云雅公司(甲方)与新沪商公司(乙方)签订《房屋租赁使用权抵债协议》，约定，鉴于甲乙双方在2013年4月1日签订的借款协议，乙方全部履行了出借义务，而甲方未能按约如期归还借款；又鉴于该借款协议约定如甲方逾期仍未向乙方归还借款的，甲方不可撤销地保证将其在纪蕴路XXX号房屋的剩余14年的租赁使用权及经营权转移至乙方名下，用以抵偿借款协议下的所有债务，为此甲、乙双方就本债务抵偿的房屋租赁使用权的移交达成如下协议：一、甲方应在本协议签订后的三天内，向乙方概括地移交该租赁房屋，即移交的租赁房屋须保持移交前甲方经营时的现状，并保持甲方在租赁合同中所拥有的全部合同权利(包括但不限于房屋使用权、房屋内现有设备设施的使用权、对外经营权、部分房屋对外出租权、房屋所在地广场、通道、停车场地使用权等)；二、移交后，甲方与金达公司在2010年1月26日签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务，由乙方承继，同时如乙方要求，甲方须配合将其与出租方签订的租赁协议主体变更为乙方；三、乙方拥有本协议第一条概括的该租赁房屋完整的租赁使用权后，其剩余租赁年限中的经营可分配总收益，按在去除乙方借款本息权益后的余额归甲方的原则进行结算，具体分配方式细则，双方另行签订补充协议约定；四、在乙方受让租赁后的履行期内，甲方如提出用现金一次性偿付折算后的原借款本息余额以换回出抵租赁权的，乙方应当予以同意；五、在乙方受让的租赁期间，如乙方获得了该租赁房屋的土地使用权，导致该租赁房屋的市场价值提升的，在扣除所有相应成本、费用后的升值收益归甲方……。2014年5月23日，金达公司(甲方)与新沪商公司(乙方)、金怡公司(丙方)、云雅公司(丁方)签订《补充协议书(二)》，约定，丁方因2010年1月26日租赁合同欠丙方租金12,020,200元；因乙方、丁方间融资行为而需要对原合同履行主体、事项进行变更，且乙方愿意代丁方付清本补充协议书(二)签订日之前欠付的租金及签订后自身应付的租金，现甲乙丙丁四方达成协议如下：一、在原合同其他条款不变的前提下，将原合同承租方由丁方变更为乙方，乙方成为承租人后，有权将该房屋转租给丁方使用，就该转租事宜乙丁双方可另署协议约定；二、乙方对丁方在本补充协议书(二)签订之前所欠丙方的租金承担不可撤销的连带担保责任，并承诺在本补充协议书(二)签字当天，乙方负责代丁方一次性向丙方支付已开票的欠付租金5,323,600元，所欠租金的余额由乙方均分成6次与正常应缴租金一同缴交……；四、丙方承诺，只要乙方付清丁方所欠的租金并在乙方租赁期间按时足额缴交房屋租金，则一旦乙丁双方协商一致后，同意将承租方再次变更为丁方的，丙方将予以同意并积极配合。该补充协议经上海市东方公证处公证。同日，新沪商公司(甲方)与云雅公司(乙方)签订《房屋转租合同》，约定，根据《补充协议书(二)》，甲方代替乙方成为上海市宝山区纪蕴路XXX号(原上海丝绸公司纪蕴路XXX号仓库所在地)的场地及房屋的承租人并拥有转租权，现就乙方承租甲方经投资装修改建的该房屋事宜订立本合同；标的物上海市宝山区纪蕴路XXX号A楼、B楼，总计面积36,000平方米；租赁期自2014年5月1日至2025年1月31日止；租金标准：每期租金为两个月租金的金额，2014年5月至2015年12月，每期租金5,047,574.75元；2016年1月至2018年12月，每期租金5,093,118.81元；2019年1月起，每期租金5,140,830.77元；支付方式，每二个月支付一次，先付后用，租赁期内，乙方于当年的5月25日、7月25日、9月25日、11月25日、次年的1月25日、3月25日前，向甲方支付当月和次月的二个月租金；乙方同意向甲方支付租赁保证金300万元，自本合同签署后三日内支付，甲方收到款项后应即向乙方开具收款凭证；在下列情况之一下，甲方既可选择解除本合同，并无需承担合同和法律责任，也可选择继续履行本合同，追究乙方违约责任：乙方未经甲方同意，逾二期未足额支付租金，经甲方书面催告十日后仍未补交的……。该《房屋转租合同》经上海市东方公证处公证。一审法院再查明，2014年1月22日，新沪商公司向上海市浦东新区人民法院起诉云雅公司及昆山市云海度假村，要求云雅公司及昆山市云海度假村履行2014年1月5日与新沪商公司签订的《资产抵押协议》【(2014)浦民二(商)初字第468号】。该案经审理查明，2013年12月31日，新沪商公司与云雅公司、昆山市云海度假村签订借款合同，约定新沪商公司向云雅公司、昆山市云海度假村提供借款800万元；云雅公司、昆山市云海度假村除到期归还借款800万元本金及利息外，还应归还云雅公司于2013年4月1日与新沪商公司签署的《借款合同》项下9,400万元中的1,400万元。同日，新沪商公司与云雅公司、昆山市云海度假村另签订借款合同，约定借款金额为人民币200万元。2014年1月5日，云雅公司(甲方)、昆山市云海度假村(乙方)、新沪商公司(丙方)签订《资产抵债协议》，约定，甲方与丙方在2013年12月31日签订的借款协议，丙方享有甲方2,200万元的债权；由于甲方逾期无法归还丙方借款，为此，甲乙双方不可撤销地将乙方所有的位于昆山市云海路XXX号的资产作价7,000万元，用以向丙方抵偿甲乙方在借款协议下的部分债务。该案审理中，新沪商公司陈述《资产抵债协议》中资产作价7,000万元是包含了昆山市云海度假村向银行的借款4,800万元；2013年12月31日两份借款合同的800万元和200万元；2013年4月1日签订的金额为9,400万元的借款合同中的1,200万元。2014年10月10日，上海市浦东新区人民法院作出判决，判令云雅公司、昆山市云海度假村于判决生效之日起十日内将昆山市云海路XXX号的抵债资产交付新沪商公司并配合办理相关过户手续。一审审理中，云雅公司法定代表人施有毅因被羁押未参加本案一审庭审，但在与一审法院的谈话中表示，不同意解除合同及支付租金，云雅公司与新沪商公司签订的转租合同是建立在云雅公司向新沪商公司借款9,400万元基础上的，但在转租合同签订之前，新沪商公司已经向法院起诉云雅公司，该案诉请中包含了9,400万元借款中的一部分，所以双方转租合同应为无效。当时不知道新沪商公司已经在法院起诉，所以与新沪商公司签订了房屋转租合同。转租合同签订后，云雅公司未支付过租金及押金。一审审理中，新沪商公司表示，系争房屋已于2019年1月31日由新沪商公司收回，《房屋转租合同》签订后，云雅公司未按约支付押金，也未支付任何一期租金。考虑到云雅公司已无力支付租金，本案中就云雅公司欠付的租金暂不主张，撤回要求云雅公司支付租金的诉讼请求，仅要求解除双方之间的《房屋转租合同》。一审法院认为：新沪商公司与云雅公司签订的《借款合同》、《房屋租赁使用权抵债协议》、《补充协议书(二)》及《房屋转租合同》等协议均由双方公司法定代表人签名并盖有公司公章，且《补充协议书(二)》及《房屋转租合同》还经过公证，应认定系双方真实意思表示。上述协议签订后，双方也实际履行协议内容多年，且未有证据证明上述协议存在欺诈、胁迫、显失公平的情况，故上述协议应属合法有效。一审法院充分注意到本案转租合同系由双方债权债务关系而产生，具有抵偿云雅公司相关债务的目的，但合同的真实性、有效性不应存在争议。云雅公司以债务金额已实际减少为由主张转租合同无效，于法无据。新沪商公司在《补充协议书(二)》及《房屋转租合同》签订后，替云雅公司偿还了拖欠金怡公司的租金，并在合同履行期间按约向金怡公司支付租金，也实际将系争房屋交付云雅公司经营获益。此外，根据双方间《房屋租赁使用权抵债协议》及《房屋转租合同》的约定，双方签订转租合同的目的就是让新沪商公司出租经营系争房屋获取收益以便抵偿债务，现云雅公司从未支付租金，合同目的根本无法实现，应当准予解除租赁合同。综上，新沪商公司要求解除双方租赁合同的诉请，具有事实和法律依据，一审法院予以准许。云雅公司关于浦东法院生效判决已就借款9,400万元中的部分金额作出处理，故转租合同无效的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采信。最后，新沪商公司原诉请要求云雅公司支付租金，但双方未能确认债务金额及利息等计算或扣减方式，其直接主张租金尚欠缺合理性，现其主动撤回关于租金的诉请，系自主处分其诉讼权利，可予准许。据此，一审法院作出判决：解除上海新沪商实业(集团)有限公司与上海云雅投资有限公司就上海市宝山区纪蕴路XXX号A楼、B楼(总计面积36,000平方米)签订的《房屋转租合同》。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：新沪商公司与云雅公司就系争房屋签订的《房屋转租合同》是双方当事人的真实意思表示。云雅公司实际占有使用系争房屋，却未依约向新沪商公司支付租金，故新沪商公司有权解除双方之间的房屋租赁关系。一审法院据此判决支持新沪商公司的相应一审诉请，并无不当。云雅公司关于《房屋转租合同》无效的意见，依据不足，本院难以采纳。综上所述，云雅公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上海云雅投资有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 徐 江二〇二〇年一月十四日书记员 卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……