河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初9461号原告：李善举，男，1971年10月10日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：毕雪印、李光，河南瀛宋律师事务所律师。被告：董瑞平，女，汉族，1961年11月26日出生，住河南省商丘市。第三人：商丘市宁陈苏通置业有限公司。住所地：河南省商丘市。法定代表人：王金立，该公司经理。原告李善举诉被告董瑞平、第三人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称商丘苏通公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李善举及委托诉讼代理人毕雪印，被告董瑞平，第三人商丘苏通公司法定代表人王金立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李善举向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令终止执行商丘市××路与文化路××河畔花园小区××楼××单元××室房产，解除对该房产的查封；2、请求法院依法确认商丘市××路与文化路××河畔花园小区××楼××单元××室房产归原告李善举所有；3、由被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2018年6月6日，商丘市睢阳区人民法院对董瑞平与商丘市宁陈苏通置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，作出（2018）豫1403民再23号民事判决书，判令商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后返还董瑞平购房款299071元及利息，并赔偿董瑞平经济损失299071元。判决生效后，因商丘市宁陈苏通置业有限公司没有按期履行生效法律文书确定的义务，董瑞平向法院申请执行，2019年8月26日，法院查封了原告李善举位于商丘市××路与××交叉口××河畔花园小区××楼××单元××室的房产。2019年11月4日，原告李善举对查封的房产向商丘市睢阳区法院提出书面异议，要求解除对该房产的查封，商丘市睢阳区法院作出（2019）豫1403执异107号执行裁定书，裁定驳回案外人李善举的执行异议。原告李善举认为，原告与第三人商丘市宁陈苏通置业有限公司已于2012年签订了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款共计434000元，该公司于2014年3月4日将房屋交付给了原告，原告居住至今并交纳了物业费、电费等相关费用，原告系该房屋的实际所有人。期间原告一直向第三人商丘市宁陈苏通置业有限公司主张将该房屋办理备案手续及房证，但第三人以各种理由推脱，至今未能办理合同备案手续，导致该房屋被法院查封。综上，原告是该房屋的实际权利人，被告申请法院对该房屋进行查封不当，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告董瑞平辩称:原告诉请无法律事实依据，不能对抗被告董瑞平申请的强制执行行为，应当依法驳回原告的诉请。1、房屋买卖合同不认可，没有开发公司加盖印章，不能证明是双方协商一致签订的生效的买卖合同，不符合法律规定中必须是已签订合法有效的买卖合同之条件；2、对收据不认可，没有相对应的银行流水凭证，也不能仅凭收据认定原告在当时买受涉案房屋的事实；3、对于交房通知和物业费缴纳手续不认可，不能证明原告对涉案房屋享有合法有效的占有权利，合法的占有应当基于有效的买卖合同。第三人商丘苏通公司辩称：原告购买第三人的房子是事实，以前由于公司存在问题特别多，法定代表人变更频繁，有很多商品房买卖合同都没有盖章签字，涉案房屋经商丘市中级法院处理过，查封后又解封啦，现在又被商丘市睢阳区法院查封了。公司纠纷过多，无法办理备案，公司有很多房子都被查封了，但大部分都已经解封。根据原、被告提交的证据及当事人陈述，确认案件事实如下：被告董瑞平与第三人商丘苏通公司商品房销售合同纠纷一案，经商丘市睢阳区人民法院审理，作出（2018）豫1403民再23号民事判决书，判决主要内容为：一、撤销本院（2016）豫1403民初283号民事调解书；二、原审被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决书生效后10日内返还原审原告董瑞平购房款299,071元及利息（利息自2014年2月4日起至还清之日止，利率按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）；三、原审被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告董瑞平经济损失299,071元。判决生效后，商丘市宁陈苏通置业有限公司未按照判决书履行义务，董瑞平申请强制执行，在执行过程中，本院作出了（2019）豫1403执1034号执行裁定书，于2019年8月26日查封了商丘市宁陈苏通置业有限公司名下的位于商丘市××大道与××交叉口××河畔花园小区××楼××号房××套，并于2019年8月27日向商丘市房产管理部门送达了协助执行通知书。案外人原告李善举对查封的房产提出异议。本院于2019年11月15日作出（2019）豫1403执异107号执行裁定书，认为：经过调查位于商丘市××大道与××交叉口××河畔花园小区××楼××房产在房产管理部门的登记中，显示属于商丘市宁陈苏通置业有限公司待销售房产，该房产属于被执行人商丘市宁陈苏通置业有限公司所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项对“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”所有权人的规定，查封登记在被执行人商丘市宁陈苏通置业有限公司名下的房产符合法律规定。案外人李善举称查封的房产已在2012年7月28日由其购买，但商丘市宁陈苏通置业有限公司与李善举签订的《商品房买卖合同》没有订立时间，不能证明是在法院查封之前签订的。在2018年1月11日商丘市中级人民法院已对该争议房产进行查封，案外人李善举并没有提出异议。现在该争议房产在房产管理部门的登记中仍显示属于商丘市宁陈苏通置业有限公司待销售房产，李善举对其购买的房产没有办理商品房买卖预告登记，不能认定本院查封的位于商丘市××大道与××交叉口××河畔花园小区××楼××房产属于李善举所有。驳回案外人李善举的异议请求。2012年，原告李善举购买第三人商丘苏通公司开发的位于商丘市××路东侧××南侧××河畔花园小区××楼××房屋××套，双方的商品房买卖合同上没有签订日期，也没有加盖第三人商丘苏通公司的公章，但第三人商丘苏通公司对该商品房买卖合同当庭予以认可其真实性。2012年7月28日、2012年9月1日，第三人商丘苏通公司收取原告李善举房款434,000元、配套费19,793元，共计453,793元。2014年3月29日，第三人商丘苏通公司给物业公司发出交房通知书，原告李善举已按商品房交付流程签订了确认书，已符合交房条件。2014年3月29日，原告李善举与商丘市宏达物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，并于2014年7月1日交纳了装修管理费及电梯使用费。2014年6月29日，原告李善举与商丘奥森建筑装饰工程有限公司签订装饰工程承包合同，原告李善举对房屋进行了装修。原告李善举从2014年开始，分别于2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年每年均交纳了物业管理费。原告李善举购买的涉案房产，因第三人商丘苏通公司内部管理混乱，且自2014年开始，涉案房产的土地被法院查封，导致涉案房产不能办理房产备案登记及办理不动产产权证。本院认为，本案双方争议的焦点为原告李善举的诉讼请求是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，能不能享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（一）、原告李善举是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告李善举与第三人商丘苏通公司2012年即签订了商品房买卖合同，并于2012年7月28日、2012年9月1日向第三人商丘苏通公司交纳房款434,000元、配套费19,793元，共计453,793元。虽商品房买卖合同上没有签订日期，第三人商丘苏通公司也没有加盖公章，但第三人商丘苏通公司对该买卖合同予以认可，应视为双方在2019年8月26日法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。（二）、原告李善举是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告李善举2014年3月29日接受房产后，即对房屋进行了装修、入住，于2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年连年交纳了物业管理费。可以认定原告李善举在法院2019年8月26日查封之前对该不动产已经实际合法占有。（三）、原告李善举是否已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告李善举于2012年7月28日、2012年9月1日向第三人商丘苏通公司交纳房款434,000元、配套费19,793元，共计453,793元。说明原告李善举已经按照合同约定支付了全部价款。（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因第三人商丘苏通公司内部管理混乱，且土地从2014年开始就处于被法院查封状态。原告李善举办理不了房产过户、登记备案等手续，不是原告李善举自身原因造成的。综上，原告李善举提交的证据，享有足以排除强制执行的民事权益。其诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、终止对涉案房产位于商丘市中州路与文化路苏州河畔花园小区2号楼1单元201室房产的执行。二、确认涉案房产位于商丘市中州路与文化路苏州河畔花园小区2号楼1单元201室房产归原告李善举所有。一审案件受理费7,810元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商丘市中级人民法院。审判长  徐长社审判员  贾立法审判员  游俊岭二〇二〇年一月二十日书记员  王月圆