山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终4387号上诉人(一审被告)：郑国强，男，1989年2月7日出生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。上诉人（原审原告）：山东中万置业有限公司，住所地山东省滕州市安乐街104号，统一社会信用代码91370481581917545L。法定代表人：陈进弟，执行董事。上诉人（原审原告）：滕州市人人达企业管理服务有限公司，住所地山东省滕州市荆河街道安乐街104号,统一社会信用代码91370481MA3BXYU22G。法定代表人：陈淑莲，执行董事。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。上诉人郑国强因与上诉人山东中万置业有限公司（以下简称山东中万公司）、滕州市人人达企业管理服务有限公司（以下简称滕州人人达公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省滕州市人民法院(2019)鲁0481民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑国强上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或查清事实后改判涉案合同无效。二、一、二审诉讼费用由山东中万公司、滕州人人达公司承担。事实和理由：1.郑国强的计租日无从确定，山东中万公司、滕州人人达公司要求郑国强支付租金及物业费没有事实依据。《中万国际广场商铺租赁合同》第1.1约定了进场日的定义，即甲方（山东中万公司）移交、乙方（郑国强）进入该房屋之日。甲、乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日。并特别约定，为免疑问，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署《房屋交接确认书》的日期为进场日，并约定了计租日同进场日。但双方并未签署《房屋交接确认书》，进场日无从确定，计租日自然亦无法确定，山东中万公司、滕州人人达公司要求郑国强支付租金及物业费，无法确定支付时间，山东中万公司、滕州人人达公司的诉讼请求没有事实依据，其诉讼请求不应当获得支持。2.一审法院以开业日作为进场日，违反了法律规定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案双方当事人约定了确定计租日的方法，在未经协商一致予以变更或者解除的情况下，均应依照约定全面履行，双方没有依照合同约定签署《房屋交接确认书》，计租日不应当确定，一审法院的认定侵害了合同自由，违反意思自治原则，违反了法律的规定。因此，一审法院认定郑国强长期拖欠租金及物业费不予交纳，已构成违约，没有事实和法律依据。山东中万公司、滕州人人达公司辩称，1.山东中万公司、滕州人人达公司与郑国强签订的涉案租赁合同有效，不违反法律的强制性规定，是双方当事人真实意思表示。郑国强陈述没有通过消防验收与事实不符，也不是合同无效的法定理由。消防验收合格的证据在一审中已经提交。2.计租日在合同中有明确约定，计租日同进场日，约定的进场日为2016年8月1日，郑国强进场早于开业日，一审法院认定商场的开业日2018年1月11日为起租日对所有的租户有利。山东中万公司、滕州人人达公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，依法改判郑国强交还租赁山东中万公司、滕州人人达公司的滕州中万国际广场三楼3-008号商铺；郑国强支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁3-008号商铺之日止，按每天331.68元计算的租金(或占有使用费)；二、改判一审判决第二项，判令郑国强增加租金及物业服务费13000元；三、本案二审诉讼费用由郑国强承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。2018年10月1日，山东中万公司、滕州人人达公司没有实施将郑国强租赁的商铺张贴封条、锁门的行为，虽然山东中万公司、滕州人人达公司在公众号中发布文章，但并没有真正实施封店，也没有上锁，只是为了吓唬欠租户，促使欠租户及时缴纳所欠租金及物业费，本案也没有其他证据证明山东中万公司、滕州人人达公司实施了将郑国强租赁的商铺张贴封条、锁门的行为。因此，一审法院认定山东中万公司、滕州人人达公司于2018年10月1日将郑国强租赁的商铺张贴封条、锁门并自行收回租赁商铺的事实不清，证据不足。二、郑国强应交还租赁山东中万公司、滕州人人达公司的滕州中万国际广场三楼3-008号商铺。山东中万公司、滕州人人达公司没有实施将郑国强租赁的商铺张贴封条、锁门的行为，没有自行收回租赁的商铺，郑国强一直没有腾空商铺，并占有商铺，因此，郑国强应当将租赁商铺腾空后交还给山东中万公司、滕州人人达公司。三、郑国强应当支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)。郑国强租赁山东中万公司、滕州人人达公司商铺，由于郑国强欠付租金及物业服务费，山东中万公司、滕州人人达公司于2019年1月10日提起诉讼，要求解除租赁合同、郑国强腾空商铺并交还山东中万公司、滕州人人达公司、支付所欠租金及物业服务费等，直至现在郑国强也没有腾空并交还租赁商铺。同时山东中万公司、滕州人人达公司没有在2018年10月1日将郑国强租赁的商铺张贴封条、锁门并自行收回租赁商铺。由于郑国强一直没有腾空商铺，占有商铺，导致山东中万公司、滕州人人达公司不能再对外租赁，无法取得租金及物业费等收入，因此，郑国强应当按租赁期限内租金标准每天331.68元，支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)。四、郑国强交付的保证金13000元不应当折抵租金及物业费。涉案租赁合同第20.1、20.8条约定，承租方未按约定期限交付租金、物业费、保证金及因乙方原因解除合同的，承租方交付的租金、物业费、保证金等不予退还。本案中，因郑国强欠付租金、物业费及保证金，山东中万公司、滕州人人达公司解除合同，因此，郑国强交付的保证金13000元不应当折抵租金及物业费。郑国强辩称，山东中万公司、滕州人人达公司的上诉没有道理，其商铺虽然没有拆除，但山东中万公司、滕州人人达公司于2018年9月30日就封了其店铺，再要求其支付自2018年10月1日之后到腾空房屋的租金和物业费没有依据。山东中万公司、滕州人人达公司是强行封店，其不应当支付租金。其缴纳的保证金应折抵租金。山东中万公司、滕州人人达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《中万国际广场商铺租赁合同》；2.依法判令郑国强腾空租赁房屋，并将租赁房屋交还给山东中万公司、滕州人人达公司；3.依法判令郑国强向山东中万公司、滕州人人达公司支付租金88226.88元、物业服务费73522.4元，合计161749.28元，并支付违约金；4.依法判令郑国强支付自2019年1月11日起至交还租赁商铺之日止的租金和物业费。5.本案诉讼费用由郑国强承担。一审法院认定事实：山东中万公司、滕州人人达公司与郑国强于2017年12月10日签订《中万国际广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：出租方：山东中万公司（甲方）。承租方：郑国强（乙方）。招商、运营管理方：滕州人人达公司（丙方）。2.计租面积276.4平方米。3.租赁期限36个月，自进场日开始计算，即自2017年12月23日起至2020年12月22日止。4.装修期为2017年12月10日至2017年12月22日，乙方应向物业公司交纳装修管理费为2000元，在办理进场手续时交纳。5.本合同期内，第一个租约年，日租金单价标准为1.2元/每天/每平方米，年固定租金121063元，首期固定租金32836.4元，日租金单价标准每年递增5%。缴付方式为第一个租约年每季度付一次，第二个租约年为半年缴付一次，第三年为年付，先付后用。在对应每个租约年开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。第一期固定租金应于合同签订后五日内支付，逾期未付即视为乙方放弃该商铺租赁权。为扶持乙方经营，甲方及丙方同意，经甲乙丙三方协商确定，自商业广场整体开业日开始收取乙方租金及物业服务费。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。乙方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传。如果乙方未按7.1条约定日期进场施工的，则乙方不再享有该条约定的租金优惠，计租日按7.3条约定的日期。乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为1元/天/平方米，月度物业服务费=服务费收费标准*计租面积*当月实际天数。年固定物业服务费总额为100886元。物业服务费收费标准每年递增5%。乙方第一期物业服务费应于合同订立后五个工作日内支付，收费期间为2017年12月23日至2018年3月31日，应缴物业服务费为27364元。缴付方式为第一个租约年每季度付一次，第二个租约年为半年缴付一次，第三年为年付，先付后用。乙方应在商场开业日前10天向甲方支付9000元、向丙方支付1000元，总计10000元作为合同期内的保证金，作为其销售商品或提供服务等的质量保证金、履约保证金及物业费用保证金。每迟缴一天，按应缴费用的百分之五缴纳滞纳金，迟延缴纳5天，甲方及丙方有权单方解除本合同。7.1.本合同项下的进场日为2017年12月10日（甲方或物业公司有权对该日期进行一次调整）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。7.2.乙方应当自行前往商业广场与甲方及物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件二的格式签署《房屋交接确认书》。7.3.如乙方未在合同约定的进场日接收该房屋，或拒绝、拖延签署《房屋交接确认书》，则本合同项下进场日按第7.1项所述日期确定，且计租日调整为进场日。20.违约责任本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付保证金、首期租金及物业服务费，则自乙方逾期支付第五日起，甲方及丙方有权解除本合同。乙方已交的费用（如有）甲方及物业服务公司将不予退还，且乙方应向甲方及丙方支付本合同约定的保证金、首期租金及物业服务费中未付金额的违约金。乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金；迟延5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公共事业费累计超过3次（含），甲方及丙方有权解除本合同，由乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，甲方或物业服务公司有权书面通知其限期改正；经甲方或物业服务公司书面通知，乙方仍不改正的，自甲方或物业服务公司发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于月固定租金10%的迟延履行违约金，直至乙方改正为止。如甲方或物业服务公司发出第二次书面通知后15日内乙方仍未改正，甲方及丙方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下乙方支付的租金、物业管理费、保证金等，甲方并有权没收商铺内所有装修、货品、物品，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）并不免除。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下乙方支付的保证金。本合同项下约定的违约条款若有不同之处，甲方或物业服务公司均有权选择任意一条向乙方主张违约责任。合同签订后，郑国强于2018年1月13日交纳首期租金和物业服务费合计60201元，交纳装修保证金3000元、装修管理费2000元。山东中万公司、滕州人人达公司于2017年12月10日将涉案房屋交付郑国强，但双方未按约定签署《房屋交接确认书》。2018年1月11日中万国际广场整体开业。2018年2月8日郑国强又交纳1万元，之后未再交纳租金及物业服务费。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司主张自2018年1月11日开始计算租金。郑国强认可实际交房日为2017年12月10日，但辩称应按合同约定自签署《房屋交接确认书》开始计算租金；郑国强认可涉案房屋实际使用至2018年9月30日，因于2018年10月1日山东中万公司、滕州人人达公司将涉案房屋张贴封条、锁门之后即停止使用，并提供2018年8月至10月发表于滕州新鲜事公众号的贴文及照片复印件加以证明，山东中万公司、滕州人人达公司对于公众号及公众号中的文章真实性无异议，确是其公司发布的，但是辩称其没有真正实施封店的行为，也没有查封上锁，只是为了吓唬一下租户。山东中万公司、滕州人人达公司提供《韩尚优品（3008）解除合同通知书》，称于2018年9月30日向郑国强送达，郑国强称其未收到该通知书，山东中万公司、滕州人人达公司未提供证明其已送达了该通知书的充分有效证据。涉案房屋为滕州中万国际广场三楼商铺号3-008号商铺，系山东中万公司开发建设。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司提交了《建设工程规划许可证》（证号建字第37048120160016）及面积汇总表、《建设工程规划许可证》（证号建字第37048120180005）及面积汇总表，证明涉案房屋获得建设规划许可；提交了《公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证》、《枣庄市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，证明当时消防已经通过验收，包括商场整体消防均验收合格。并提供2018年1月12日枣房网网页资料及所有租赁商铺者名单，证明商场整体开业时整体租赁率超过了75%。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司增加诉讼请求为要求郑国强支付自2019年1月11日起至交还租赁商铺之日止的租金和物业费。一审法院认为，山东中万公司、滕州人人达公司与郑国强于2017年12月10日签订的涉案租赁合同，双方出于自愿，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。虽然双方未签订《房屋交接确认书》，但双方均认可实际交房日为2017年12月10日，山东中万公司、滕州人人达公司已履行了交付房屋的义务。因合同约定：“租赁期限36个月，自进场日开始计算，即自2017年12月23日起至2020年12月22日止”；“装修期为2017年12月10日至2017年12月22日”；“为扶持乙方经营，甲方及丙方同意，经甲乙丙三方协商确定，自商业广场整体开业日开始收取乙方租金及物业服务费。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。乙方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传。如果乙方未按7.1条约定日期进场施工的，则乙方不再享有该条约定的租金优惠，计租日按7.3条约定的日期”；“乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费”；“7.1.本合同项下的进场日为2017年12月10日（甲方或物业公司有权对该日期进行一次调整）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。7.2.乙方应当自行前往商业广场与甲方及物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件二的格式签署《房屋交接确认书》。7.3.如乙方未在合同约定的进场日接收该房屋，或拒绝、拖延签署《房屋交接确认书》，则本合同项下进场日按第7.1项所述日期确定，且计租日调整为进场日”。山东中万公司、滕州人人达公司举证证明商场整体开业时整体租赁率超过了75%，郑国强未提供相关证据证明商场整体开业时整体租赁率未达到75%，所以，本案租金和物业服务费开始计算的日期应认定为商业广场整体开业日，即2018年1月11日。郑国强于2018年1月13日交纳首期租金和物业服务费合计60201元，应为自2018年1月11日至2018年4月19日的租金和物业服务费。因租赁合同约定：“本合同期内，第一个租约年，日租金单价标准为1.2元/每天/每平方米，年固定租金121063元，首期固定租金32836.4元，日租金单价标准每年递增5%。缴付方式为第一个租约年每季度付一次，第二个租约年为半年缴付一次，第三年为年付，先付后用。在对应每个租约年开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。第一期固定租金应于合同签订后五日内支付，逾期未付即视为乙方放弃该商铺租赁权”；“乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为1元/天/平方米，月度物业服务费=服务费收费标准*计租面积*当月实际天数。年固定物业服务费总额为100886元。物业服务费收费标准每年递增5%。乙方第一期物业服务费应于合同订立后五个工作日内支付，收费期间为2017年12月23日至2018年3月31日，应缴物业服务费为27364元。缴付方式为第一个租约年每季度付一次，第二个租约年为半年缴付一次，第三年为年付，先付后用”，所以应当认定第二期租金及物业服务费的交纳日期为2018年4月20日前，即截止交纳日期为2018年4月19日，第三期租金及物业服务费的交纳日期为2018年7月20日前，即截止交纳日期为2018年7月19日。2018年1月13日郑国强仅交纳首期租金及物业服务费60201元、装修保证金3000元、装修管理费2000元，2018年2月8日郑国强又交纳1万元应为依合同约定缴纳的保证金，但此后亦未在租赁合同约定的时间内交纳第二、三期租金和物业服务费，其行为构成违约。山东中万公司、滕州人人达公司主张解除租赁合同，符合合同约定和法律规定。山东中万公司、滕州人人达公司本应在郑国强应交纳下季度租金期限届满后，在就合同是否提前解除及解除合同后损失赔偿问题与郑国强不能达成一致的情况下，向法院提起诉讼解决，但山东中万公司、滕州人人达公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，致使郑国强无法继续使用涉案房屋，之后双方亦未达成一致，故应当认定自2018年10月1日山东中万公司、滕州人人达公司即自行收回了涉案房屋，自此时起双方的租赁合同即解除，但郑国强负有将涉案房屋腾空的义务。依据合同郑国强仅缴纳了首期租金和物业服务费，郑国强实际使用房屋至2018年9月30日，郑国强应当按合同约定的同期租金及物业服务费标准，支付自2018年4月20日至2018年9月30日的租金和物业服务费，郑国强交纳的保证金10000元及装修保证金3000元应予折抵扣除，故郑国强应偿付山东中万公司、滕州人人达公司租金和物业服务费共计86725.12元。因一审法院已认定租赁合同于2018年10月1日解除，山东中万公司、滕州人人达公司自此已自行收回涉案房屋，郑国强未腾空房屋系由山东中万公司、滕州人人达公司锁门所致，山东中万公司、滕州人人达公司主张此后的租金及物业服务费，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。合同约定的违约金超出年利率24%，山东中万公司、滕州人人达公司主张逾期交纳租金及物业服务费的违约金按年利率24%计算，符合法律规定，一审法院予以支持。因约定“租金及物业服务费缴付方式为每季度缴付一次（自计租日起每三个月算一季度）”，第二期租金及物业服务费期间为2018年4月20日至2018年7月19日，租金及物业服务费为55335.28元，扣除已交纳的保证金10000元及装修保证金3000元，因认定第二期租金及物业服务费的交纳日期为2018年4月20日前，即截止交纳日期为2018年4月19日，故该部分的违约金应为：以42335.28元为基数，按年利率24%计算，自2018年4月20日起至实际履行完毕之日止。第三期租金及物业服务费期间为2018年7月20日至2018年10月19日，实际使用至2018年9月30日，租金及物业服务费为44389.84元，因认定第三期租金及物业服务费的交纳日期为2018年7月20日前，即截止交纳日期为2018年7月19日，故该部分的违约金应为：以44389.84元为基数，按年利率24%计算，自2018年7月20日起至实际履行完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告郑国强于该判决生效后10日内腾空租赁原告山东中万公司、滕州人人达公司的滕州中万国际广场三楼商铺号3-008号商铺；二、被告郑国强于该判决生效后10日内偿付给原告山东中万公司、滕州人人达公司租金及物业服务费86725.12元；三、被告郑国强于该判决生效后10日内偿付给原告山东中万公司、滕州人人达公司违约金（租金及物业服务费利息损失。以42335.28元为基数，按年利率24%计算，自2018年4月20日起至实际履行完毕之日止；以44389.84元为基数，按年利率24%计算，自2018年7月20日起至实际履行完毕之日止）；四、驳回原告山东中万公司、滕州人人达公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3636元减半收取1818元，财产保全费1070元，由原告山东中万公司、滕州人人达公司负担1155元，由被告郑国强负担1733元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。郑国强提交在山东365消防服务网于2020年1月8日下载的《公共聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告》，证明中万国际广场在其经营期间消防五次验收不合格，按照消防法第十五条规定，未通过消防验收的商场不得投入使用。另说明几个承租户一起去了滕州消防中队，消防中队的张参谋告知中万国际广场没有消防合格证。山东中万公司、滕州人人达公司质证称，1.该证据不属于新证据，如存在一审时应当提交。2.该证据不能作为有效证据使用，看不出从什么网页下载，应当有其他证据予以佐证来确认其真实性。一审中，山东中万公司、滕州人人达公司提交了枣庄市公安消防支队于2018年1月5日出具的《建设工程消防验收意见书》（枣公消验字[2018]第0010号），以及滕州市公安消防大队于2018年12月27日出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（滕公消安检字[2018]0032号），综合证明消防验收已经合格。消防验收是否合格应当以消防部门出具的意见书为准，不能以网页上公布的内容作为认定消防是否合格的证据，该证据也达不到合同无效的证明目的，有无消防验收不是导致合同无效的法定理由。本院对郑国强提交的证据认定如下：因该证据是从网页上下载，无其他证据佐证，无法确认其真实性，对此本院不予采纳。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案租赁合同是否有效；2.一审法院将涉案商业广场整体开业日2018年1月11日作为计租日是否正确；3.涉案房屋是否已经返还、郑国强应否支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)。4.郑国强缴纳的13000元保证金是否应折抵租金及物业费。关于合同效力问题。一审时，山东中万公司、滕州人人达公司提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证》、《枣庄市公安消防支队建设工程消防验收意见书》能够证明涉案场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。山东中万公司与郑国强于2017年12月10日签订的涉案租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，亦不存在其他无效情形，为有效合同。郑国强关于涉案合同未经过消防验收而无效的主张不能成立。关于计租日问题。涉案合同约定了计租日同进场日，并约定双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署《房屋交接确认书》的日期为进场日。在实际履行时双方虽然未签订《房屋交接确认书》，但山东中万公司、滕州人人达公司于2017年12月10日将涉案房屋交付郑国强。本案中，涉案商业广场整体开业日为2018年1月11日，晚于交房日，一审法院以开业日2018年1月11日作为计租日计算租金并无不当。郑国强关于双方没有依照合同约定签署《房屋交接确认书》，计租日不应当确定，以及一审法院认定郑国强长期拖欠租金及物业费不予交纳，已构成违约，没有事实和法律依据的上诉主张不能成立。关于租赁物的返还问题及占有使用费的支付问题。涉案合同约定“交还日：本合同因租赁期限届满或任何原因提前终止当日。乙方应当于该日将该房屋按照约定状态交还给甲方。”本案中，山东中万公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，应认定山东中万公司自行收回了涉案房屋，自此，郑国强无法继续使用涉案房屋，山东中万公司再要求郑国强返还涉案房屋并请求支付占有使用费无事实及法律依据，一审法院不予支持其该请求并无不当。关于郑国强缴纳的13000元保证金是否应折抵租金及物业费的问题。涉案合同约定：“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下乙方已经支付的租金、物业管理费、保证金等，甲方并有权没收商铺内所有装修、货品、物品，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金）并不免除”。本案中，郑国强欠付租金构成违约，山东中万公司、滕州人人达公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，致使郑国强无法继续使用涉案房屋，亦存在不当之处，一审法院依据合同法第九十七条，根据合同履行情况和合同性质，平衡各方利益，在判决郑国强支付违约金的同时，将郑国强缴纳的13000元保证金折抵租金并无不当，符合法律规定。综上所述，郑国强、山东中万公司、滕州市人人达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3636元，由上诉人郑国强负担1818元，由山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司共同负担1818元。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年一月十日书记员  高 天