山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初8539号 原告：徐华信，男，1989年2月22日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被告：山东博大房地产开发有限公司，住所地，淄博市张店区王舍路277号。 法定代表人：张奇勇，执行董事。 委托诉讼代理人：李承卿，山东大地人律师事务所律师。 原告徐华信与被告山东博大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐华信、被告山东博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李承卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐华信向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金182100元（计算至房屋实际交付时间2018年7月17日）；2.诉讼费由被告承担。在法庭调查前，原告将第一项诉讼请求降至158700元。事实与理由：2013年10月13日，原告徐华信作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于盛景佳园×号住宅楼×单元×号房屋一套，建筑面积116.65平方米（产权登记证书实际面积121.61平方米），单价为5/平方米，总价632158.50元（发票价）。房屋买卖合同约定的房屋交付时间为2014年8月9日，而房屋实际交付时间则为2018年7月17日，被告延迟交房1440天。根据合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理执行第（2）条，条款为：房屋逾期超过60天后，买受人不退房而继续履行合同的，由出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金。为此，原告特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 山东博大房地产开发有限公司辩称，山东博大房地产开发有限公司已于2014年8月24日将涉案房屋交付给徐华信，徐华信也在相应的交房资料上签字认可，因此原告所诉与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审举证质证。徐华信向本院提交：商品房买卖合同一份、购房发票一份，不动产证书一份、电子邮件两份。被告对上述证据的真实性予以认可。山东博大房地产开发有限公司向本院提交：1.房屋交接及入住手续须知一份、盛景澜庭业主资料登记卡一份、业主入住会签单一份、盛景澜庭业主钥匙/卡领用登记表一份、业主房屋验收单一份、盛景澜庭装修装饰表一份、盛景澜庭装修装饰管理服务协议一份、进场装修开工证一份，徐华信对上述证据的真实性没有异议；2.住宅小区统一收费单10份，徐华信认可其中一份收费单，主张其他缴费人他不认识；3.派工单12份，徐华信不予认可；4.竣工验收备案表、竣工综合验收备案表各一份，原告予以认可；5.收到条一份，原告予以认可，承认收到被告支付的部分违约金3682元，同意在诉讼请求中扣除。对于经对方质证认可及对真实性无异议的证据，本院作为有效证据予以采信。 本院认定事实如下：2013年10月13日，原告徐华信与被告山东博大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于盛景佳园第×幢×单元×号房屋一套，建筑面积116.65平方米，单价为5261.41元/平方米。合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月8日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5.除满足本条第一款外，买受人需付清全部款项。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任按照逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，徐华信向被告支付购房款632158.50元，被告按照该数额向原告出具了购房发票。 2014年8月24日，山东博大房地产开发有限公司将所售房屋交付给徐华信，徐华信在盛景澜庭业主资料登记卡、业主入住会签单、盛景澜庭业主钥匙/卡领用登记表、业主房屋验收单、盛景澜庭装饰装修申请表、装饰装修管理服务协议上签字。徐华信认可拿到房屋钥匙并进行了装修，但主张房屋没有经过竣工验收，并不具备合同约定的交房条件,房屋没有通暖气、燃气，电梯等小区配套与道路配套也无法使用。故原告向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，争议商品房于2017年9月18日通过竣工验收，并于2018年1月19日通过竣工综合验收备案。原告徐华信于庭后明示其诉讼请求主张至2017年9月18日。此外，被告在交付房屋时，支付给徐华信以合同价款613743.50元为基数按日万分之一计算60日的违约金3682元。原告同意在诉讼请求中扣除。 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经履行了付款的义务,被告应按照合同约定的时间交付房屋。本案的争议焦点为被告于2014年8月24日将当时未通过验收的房屋交付给被告的行为是否构成违约。涉案《商品房买卖合同》虽未有明确约束开发商交房标准的约定，但合同明确约定“依照国家和政府的有关规定”交房，且商品房的交付,不仅要求开发商所交付的房屋符合合同的约定条件,还要求开发商交付的房屋符合法律、行政法规规定的条件。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定，建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。故被告所交付房屋依法须通过竣工验收合格才能交付使用。本案因被告交付的房屋未通过竣工验收合格,不符合法律、行政法规的相关规定,其交付行为存在瑕疵，没有完成法律意义上的交付，而事实上房屋在三年后才通过竣工验收，一定程度上影响了原告的居住和使用，被告应对该行为承担违约责任。 2017年9月18日，涉案房屋所在楼座通过竣工验收，该时间亦为原告所主张的违约金计算截止时间，故关于违约期间应认定为合同所约定的交房时间次日2014年8月9日至2017年9月18日。关于违约金的计算标准，被告亦主张应当予以调整。本院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然《商品房买卖合同》约定逾期交房超过60日的违约金按日万分之二计算,但鉴于山东博大房地产开发有限公司已经实际交付房屋的事实，结合原告的实际损失程度、合同的履行情况及当事人的过错程度等因素将违约金的计算标准调整为按日万分之零点五计算。故被告应当支付原告违约金35906.60元（以632158.50元为基数，按日万分之零点五计算自2014年8月9日起至2017年9月18日止），扣除被告已经支付的3682元，被告仍应支付给原告违约金32224.60元。被告在交房时已经逾期，且房屋未通过竣工验收，被告支付给原告60日的违约金并不足以认定原告在收到该部分违约金后便丧失了相应诉权。被告所主张原告在房屋交付资料上签字即视为其对本身权利的让渡的抗辩意见及其他答辩意见，法律依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百七十九条之规定，判决如下： 一、被告山东博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐华信违约金32224.60元； 二、驳回原告徐华信的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3474元，减半收取计1737元，由原告徐华信负担1384元，由被告山东博大房地产开发有限公司负担353元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张玺 二〇二〇年一月十日 书记员  汪斐