江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11497号上诉人（原审被告）：启迪网联智能科技有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区唯新路58号。法定代表人：胡波,董事长。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州兰吉尔自控系统有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区城邦花园37幢1001室.法定代表人：张宇，董事长。委托诉讼代理人：管寅，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱磊，江苏剑桥颐华律师事务所律师。上诉人启迪网联智能科技有限公司因与被上诉人苏州兰吉尔自控系统有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初9149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。启迪网联智能科技有限公司的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、《房产转让协议》第一条明确土地用途为科教用地，第二条对于房屋性质和具体状况进行了限定。被上诉人苏州兰吉尔自控系统有限公司不具备科教用地的受让主体资格。《补充协议》中的相关约定，只是明确我公司不得以此要求苏州兰吉尔自控系统有限公司承担违约责任，并不代表其具备科教用地的受让主体资格。2、双方约定的房屋总价17%的违约金，仅适用于不能取得或者不能办妥产权证、土地证的情形，双方之间的合同不具备继续履行的条件，依法应当予以解除。另双方约定的违约金过高，原审法院判决我公司支付违约金493000元，未充分考虑土地性质、合同履行情况、对方存在过错等因素，明显有违公平公正。苏州兰吉尔自控系统有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《补充协议》的约定，应当视为我公司具备涉案房屋的受让资格。上诉人逾期办理房屋产权登记手续，应当按照合同约定支付17%的违约金，且前述约定的违约金不存在过高的情形。请求驳回上诉，维持原判。苏州兰吉尔自控系统有限公司向一审法院起诉请求：判令原审被告支付逾期办证违约金493000元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2013年2月4日，苏州兰吉尔自控系统有限公司（受让方、乙方）与苏州新达科技发展有限公司（转让方、甲方）签订了一份《房产转让协议》，协议约定了苏州新达科技发展有限公司以出让方式取得位于地块的土地使用权，该地块土地面积为104342.58平方米，土地用途为科教用地，土地使用年限自2009年12月1日至2059年11月30日；苏州新达科技发展有限公司经批准在上述地块上建设研发办公用房青剑湖科技园；苏州兰吉尔自控系统有限公司对前述条款的事实和相关文件确认无误，并充分了解青剑湖科技园认购须知，对苏州新达科技发展有限公司欲转让的房屋具体状况已充分了解，并自愿买受该房屋；苏州新达科技发展有限公司将青剑湖科技园项目中的第24幢4号房屋转让给苏州兰吉尔自控系统有限公司，该房屋的用途为办公，面积为450.20平方米，转让价款为2900000元；该协议第十四条对权属的约定明确：“苏州兰吉尔自控系统有限公司在收到苏州新达科技发展有限公司办理产证过户通知后应及时备齐所有相关办理产证所需材料，苏州新达科技发展有限公司应当在苏州兰吉尔自控系统有限公司提交所有相关办理产证所需材料及支付所有房款后，以及苏州新达科技发展有限公司获得相关政府部门的转让批准手续后的180天内，办妥该房屋产权的过户手续”。协议同时对逾期付款、逾期交房、逾期过户等的违约责任进行了明确约定。《房产转让协议》附件三为补充条款，内容为：“1、转让人已经向受让人解释，该房屋权属转移登记时，受让人应为经过苏州工业园区科技局批准并经苏州工业园区工商行政管理局注册的科技型企业。2、受让人如为自然人的，应在本协议签订之日起30日内，向苏州工业园区有关政府部门申请成立符合上述条件的科技型企业。3、受让人保证：在该房屋的房地产权属转移登记时，受让人将符合上述条件的科技型企业作为登记主体，并配合转让人办理相应的房地产权属的转移登记手续。4、如受让人在转让人办理房地产权书转移登记通知发出之日起30日内未能提交合格的科技型企业作为登记主体，转让人有权发出书面通知解除本合同，转让人应当自解除协议通知寄出之日起30天内，在扣除房屋转让总价款20%后作为违约金，并退还剩余全部己付款。签订前述《房产转让协议》的同日，双方以及江海公司三方又签订了一份补充协议。苏州兰吉尔自控系统有限公司为乙方，苏州新达科技发展有限公司为甲方，江海公司为担保公司方。该《补充协议》约定：“一、……三、乙方作为房屋转让的受让方在签订本协议之前已经由甲方审查确认为符合苏州市政府及园区管委会规定的入住青剑湖科技园户主条件。本协议签订后，甲方不得再以《房产转让协议》附件三所载内容主张权利和免责。自本协议生效后，如还因乙方不符合入园条件而不能取得本协议项下的房屋产权证及相应的土地使用权证，乙方有权解除本协议，甲方应向乙方支付该房屋总价的17%的违约金，同时，甲方无条件的退还乙方己支付给甲方的全部购房款，并同意赔偿因解除本协议给乙方造成的经济损失。但乙方应积极配合甲方做好入园企业的资格认证工作，否则甲方不承担责任。四、由于政府要求甲方对青剑湖科技园的开发周期为三年，甲方在三年内完成科技园的整体开发统一办理房屋产权证并同时进行分户办证。鉴于此，甲方承诺，自交房之日起五年内为乙方办妥依据本协议购买的房屋产权证及相应的土地使用权证并提交于乙方。办证过程中乙方应当依照甲方的书面通知及时备齐所有相关办理产证所需材料交于甲方。同时，相关税费由甲乙双方按有关规定缴纳。如甲方在上述时间内不能办妥并提交该房屋的产权证及相应的土地使用权证，甲方向乙方支付总房价款的17%违约金，同时乙方可要求甲方解除本协议并无条件退还全部房款。《房产转让协议》格式条款的第十四条“关于权属的约定”项下的内容在《补充协议》双方签字生效后不再具有约束力。五、杭州江海计算机科技有限公司作为保证人对本协议中因甲方违约而应承担的退还乙方购房款、应承担支付乙方的违约金、及应赔偿乙方的经济损失金额等承担连带保证责任。保证期限自甲乙双方发生争议之日起六年。六、乙方承诺，在甲方或甲方委托他人办理转让过户时，应根据甲方或其委托人的通知积极给予协助。由于乙方故意拖延或者不及时提供相关材料导致不能及时办妥手续的，甲方不承担任何责任。七、……九、甲方保证，乙方使用该房屋的权利不受任何第三方影响，但不能预见、不能避免、不可控制的不可抗力因素除外。本补充协议作为《青剑湖科技园房产转让协议》的组成部分，与《青剑湖科技园房产转让协议》不一致之处，以本补充协议为主。”双方一致确认，苏州新达科技发展有限公司于2013年2月5日将房屋交付苏州兰吉尔自控系统有限公司，苏州兰吉尔自控系统有限公司于2013年2月5日支付首期款130.5万元(含定金5万元)，于2013年4月23日支付第二期房款130.5万元。苏州新达科技发展有限公司尚未通知苏州兰吉尔自控系统有限公司办理产权证书。以上事实，由当事人提供的房产转让协议及补充协议、付款清单以及庭审陈述等予以证实。原审法院认为：双方签订的《房产转让协议》以及另行签订的《补充协议》，均系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等其他会导致合同无效的情形，应系合法有效，对双方具有约束力。双方《补充协议》明确修改了《房产转让协议》第十四条“关于权属的约定”的约定以及《房产转让协议》补充条款的相关约定，系双方真实意思表示且合法有效，故本案中违约责任的认定应以《补充协议》的约定为准。根据补充协议第四条的约定，甲方承诺自交房之日起五年内为乙方办妥房屋产权证交于乙方。如甲方在上述时间内不能办妥并提交该房屋的产权证，甲方向乙方支付总房价款的17%作为违约金，同时乙方可要求甲方解除本协议并无条件退还全部房款。自2013年2月5日交房起至今已逾五年，苏州新达科技发展有限公司未能为苏州兰吉尔自控系统有限公司办妥房屋产权证书，已构成违约，苏州新达科技发展有限公司应根据合同约定承担相应的违约责任。苏州新达科技发展有限公司自2018年2月5日起即逾期办证，至本案判决之前，逾期已有600余天，苏州新达科技发展有限公司逾期时间较长，违约情形较为严重，苏州兰吉尔自控系统有限公司按房屋价款的17%主张违约金493000元，并未过分高于苏州兰吉尔自控系统有限公司方的实际损失，系属合理，故原审法院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：苏州新达科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州兰吉尔自控系统有限公司违约金493000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8696元，由苏州新达科技发展有限公司负担。该款已由苏州兰吉尔自控系统有限公司预交，原审法院予以退还，苏州新达科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内交至原审法院。二审查明事实与原审查明的事实一致。二审另查明：经苏州工业园区市场监督管理局核准，苏州新达科技发展有限公司于2019年1月16日变更名称为苏州启迪智能科技发展有限公司，后又于2019年4月25日变更名称为启迪网联智能科技有限公司，故本院二审列启迪网联智能科技有限公司为上诉人。本院认为：双方当事人签订的《房产转让协议》、《补充协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋于2013年2月5日实际交付给被上诉人苏州兰吉尔自控系统有限公司，根据《补充协议》的约定应当在交房之日起五年内办理产权登记手续，上诉人启迪网联智能科技有限公司至今未能履行办证义务，且逾期时间较长，违约情形严重，双方约定的违约金为总房款的17%，根据本案案情并不存在过高情形，二审依法不作调整。启迪网联智能科技有限公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8696元，由上诉人启迪网联智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年一月二十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。