上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11519号上诉人(原审原告、反诉被告)：王炜，女，1972年10月3日出生，汉族，住河南省洛阳市。委托诉讼代理人：乔文军(系王炜丈夫)，男，1971年7月7日出生，汉族，住河南省洛阳市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王恩纬，男，1983年12月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：彭俊川，上海市尚法律师事务所律师。上诉人王炜因与被上诉人王恩纬合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初8158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王炜上诉请求：1.撤销一审判决主文第三、四、五项，改判支持王炜一审诉讼请求第一、二项，并驳回王恩纬的一审全部反诉请求；2.本案诉讼费由王恩纬承担。事实与理由：1.王恩纬无权将本案系争租赁房屋转租给王炜。王炜与王恩纬签订的《合作合同》约定，王恩纬协助王炜办理上海昶杰餐饮有限公司(以下简称“昶杰公司”)的股权和证照变更，变更后王炜占昶杰公司股权比例为99%，王恩纬协助王炜以昶杰公司名义与上海杨浦知识创新区投资发展有限公司(以下简称“杨浦创投公司”)签订新的租赁协议，即王恩纬作为本案系争房屋原承租人上海密斯特杰餐饮管理有限公司(以下简称“密斯特杰公司”)的委托代理人将该房屋转租给王炜，该转租行为违反了密斯特杰公司与杨浦创投公司租赁合同中关于未经书面申请及房屋产权人同意不得转租的约定，故王炜向王恩纬转租涉案房屋的行为属于无权转租。且涉案《合作合同》约定的租金远高于密斯特杰公司与杨浦创投公司原租赁合同中的租金数额，超出部分王恩纬应退还王炜。2.王恩纬未履行《合作合同》约定的义务。王恩纬作为占昶杰公司1%股权比例的股东，根据《合作合同》负有协助王炜办理证照变更、保证王炜延续使用原餐饮营业执照、协助王炜完成电力增容等义务，但王恩纬对上述各项义务均怠于履行，造成王炜为此支付额外费用且无法完成电力增容，严重影响经营，王炜已将实际经营权转让给案外人。综上，涉案《合作合同》应予解除，王炜据此支付给王恩纬的房租和押金应当退还。王恩纬辩称：不同意王炜的上诉请求。1.对于涉案转租行为，杨浦创投公司与原承租方密斯特杰公司和新承租方昶杰公司签订了三方协议，三方对于原租赁协议条款均知晓，对新租赁协议亦均同意，不存在王炜所述无权转租的情况。2.王恩纬一直积极履行证照交接等相关义务，但王炜以其代理人不在上海等理由不予配合；对于系争租赁房屋的电力情况王炜也是知晓并接受的，且拒绝了王恩纬协助办理电力增容的提议，因此王恩纬并未违反《合作合同》约定。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王炜向一审法院起诉请求：1.判令解除王炜与王恩纬2018年10月23日签订的《合作合同》；2.判令王恩纬退还王炜多交房租人民币(以下币种同)117,131元及押金70,216元；3.判令王恩纬返还王炜垫付的燃气费13,987元及重新安装燃气表花费的安装费与施工费50,000元。王恩纬向一审法院反诉请求：1.判令王炜支付转让费100,000元；2.判令王炜支付转让费利息，以100,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月22日计算至实际支付日止；3.判令王炜支付拖欠租金54,871元。一审法院认定事实：一、关于合同签订情况。2018年1月15日，密斯特杰公司与杨浦创投公司签订《创智左岸项目房屋租赁合同》，约定密斯特杰公司承租杨浦创投公司位于上海市杨浦区政民路XXX号XXX楼及2楼房屋经营J餐厅。租赁期限自2017年12月15日至2020年12月14日。租金：第1年、第2年44,892元/月，第3年49,381元/月。关于房屋交付标准，调整后用电量为1楼20KW，2楼50KW。2018年10月23日，王炜与王恩纬签订《合作合同》，就王炜接转承租密斯特杰公司租赁的位于上海市杨浦区政民路XXX号XXX楼及2楼商铺之房产物业及配套设施达成协议：1.王恩纬系密斯特杰公司委托代理人、昶杰公司委托代理人。2.自签订本合同起60天内，王恩纬协助王炜变更完成此物业原开办经营单位--昶杰公司股权及相关证照变更及转让事宜，变更完成后王恩纬占股比例1%，王炜占股比例99%。双方同意并约定，王炜全权独立运营公司，拥有门店经营全部权益和承担全部责任。3.股权变更完成后，王恩纬协助王炜在合同签署后60天内，用昶杰公司名义与该物业所有权人--杨浦创投公司签订新的租赁协议，租赁期限为密斯特杰公司与杨浦创投公司所签合同之剩余期限。新的租赁合同变更后，第2个应交物业租金，王恩纬同意昶杰公司按原先与物业签署租赁合同中约定的租金直接支付给杨浦创投公司，剩余租金汇入王恩纬个人账号，两者应交租金相加总额为80,000/月。4.此合同签订之日，之前原昶杰公司的所有债务由王恩纬承担，包括但不限于各种水电费、物料欠款、房租等。5.王恩纬需保证王炜延续使用王恩纬餐饮营业执照、食品经营许可证，消防、环评等合法正规，如遇相关部门新的要求与调整，手续问题需要重新办理的，王恩纬应予积极配合与协助。6.此合同签订之日起3个工作日内，王炜将相当于2个月物业租金的押金160,000元及3个月的物业租金240,000元汇入王恩纬个人银行账户。7.该物业经营权、经营手续和设施设备由王恩纬按照现状一并转让给王炜，转让费总额为470,000元。签署本合同当天，王炜向王恩纬个人账户汇入80,000元(王炜已于2018年10月19日支付20,000元)。签署本合同3个工作日内，王炜另向王恩纬个人账户汇入转让费270,000元。转让费余款100,000元，待王恩纬协助王炜完成昶杰公司股权变更及协助王炜完成用昶杰公司的名义与该物业所有权人杨浦创投公司签订新的租赁合同后的3个工作日内汇入王恩纬个人账户。8.关于装修免租期的约定：在第2个物业租金交付日，王恩纬承诺给予王炜一个月期限作为免租期。另外2018年10月23日至11月13日共22天期间的租金王炜与王恩纬同意各承担一半，即第2个物业租金交付日王炜实际只需支付131,069元。9.关于电力增容：王炜经营电烧烤，用电容量在380V、150KW，根据目前物业提供电力电量情况，需要增容改造。双方约定，增容改造费用20,000元以下的，由王炜全部支付，增容改造费用20,000元以上部分，由王炜与王恩纬各承担一半。另王恩纬协助协调沟通电力管理部门，能够尽快完成增容改造工程的审批手续……12.使用功能：该物业王炜作为经营餐馆(烧烤)用途。13.租期及相关约定：租期从2018年10月23日起至2020年12月14日止。14.租金及押金交付方式：月租金80,000元/月，该租金在王炜与王恩纬租赁期内不变，付款方式付叁押贰，王炜应于每期租金到期日前7天支付下期租金，王炜逾期交付租金，每逾期一日，王恩纬按月租金的百分之0.2%加收滞纳金。租赁押金不计利息，在合同期满后及在王炜遵守履行合同内条款前提下，王恩纬按照合同约定的条款将租赁押金退还王炜。租赁期间所发生的水、电等费用均由王炜支付……18.合同解除的条件及责任：租赁期间一方违反本合同约定的条款，使本合同无法履行或难以履行的。2018年12月14日，杨浦创投公司、密斯特杰公司、昶杰公司签订《创智左岸项目房屋租赁三方协议》：原租赁合同的承租方由密斯特杰公司变更为昶杰公司，受让密斯特杰公司在租赁合同下的全部权利义务。密斯特杰公司应承担房屋交付之前的租金、物业管理费、公用事业费等。密斯特杰公司根据原租赁合同已经支付的合同保证金在扣除其截至终止日应承担的各项应付而未付的费用(如有)后，剩余部分将转为昶杰公司继续承租该房屋应付的保证金。杨浦创投公司同意昶杰公司在该房屋内的经营内容由J餐厅变动为很早之前烧烤。二、关于费用支付情况。2018年10月20日，王炜向王恩纬支付店铺租赁定金20,000元。2018年10月23日，王炜向王恩纬支付转让费合计80,000元,2018年10月25日，王炜向王恩纬支付转让费270,000元，尚余转让费100,000元未支付。2018年10月25日王炜向王恩纬转账支付商铺押金160,000元、商铺租金(2018年10月23日-2019年1月22日)240,000元。2018年12月18日，昶杰公司向上海燃气市北销售有限公司支付燃气表安装费15,302.72元。同日，王炜向案外人苏继荣转账20,000元，备注为政民路XXX号燃气安装施工费。2019年1月2日，王炜向案外人苏继荣转账10,000元，备注为政民路XXX号燃气管线施工费。2019年1月12日王炜向案外人苏继荣转账4,697.28元，附言政民路XXX号燃气工程尾款。燃气表安装费及安装施工费合计50,000元。2018年6月13日，上海燃气市北销售有限公司出具政民路XXX号违章处理单，违章情况为私接非正常计量表使用燃气。2018年12月，上海燃气(集团)有限公司开具地址为政民路XXX号燃气缴费通知单，金额为13,987元。王炜于2018年12月10日支付了该费用。王炜向杨浦创投公司支付了涉案房屋2019年2月15日至2019年12月14日期间每月的租金44,892元,尚欠王恩纬截至2019年5月14日的租金54,871元。三、关于微信聊天记录。2018年11月28日，王恩纬在与王炜代理人乔文军微信聊天记录中表示：“明天所有东西会帮你落实，让你下面的人明天10点半到我公司开会落实所有事情。”2018年12月5日，王炜代理人乔文军在与王恩纬的聊天记录中表示：“另外电力增容的话，你协调开发商，让他们去提交材料……这个是方案是不行，我们耽搁不起。不需要电力增容了，这个钱不用你我花，我们采取一部分电，一部分燃气烧烤……现在我们采取燃气的方式呢只是一个补救措施，因为燃气烧烤的那个客户体验特别比较差，但是是没办法的事情……”2018年12月7日，王炜代理人乔文军在与王恩纬的聊天记录中表示：“要加快办理燃气开通，缴纳以往拖欠的燃气费……”王恩纬回复：“燃气公司找哪个部门，联系方式发给我一下。”王炜代理人乔文军称：“这是以前你们店的燃气费，尽快缴纳，交给燃气公司。”王恩纬表示：“这事情我已经处理了。”王炜代理人乔文军称：“你们私接燃气表，被处理，没有给我们讲。”王恩纬表示：“所有一切按我们的合同走。”四、其他情况。昶杰公司2018年4月16日注册成立。2019年1月16日股东变更为乔文军(占99%股权)及王恩纬(占1%股权)，法定代表人变更为乔文军。2019年8月27日，一审法院至政民路514弄创智左岸物业服务中心及杨浦创投公司了解案件情况。关于店铺电力容量，对方称涉案商铺电力容量为70KW，已属于较大容量。政民路XXX号物业处总电表户号为XXXXXXXXXX，电力公司对电表进行抄表后，物业公司再对各个商铺用电量进行结算。该商铺一楼、二楼有两个电表可供查表结算。2018年11月，王炜进行装修报备时向物业提出过要电力增容，但物业答复用电量饱和，无法增容，王炜表示考虑增容困难，放弃增容。该商铺目前电力、燃气一起使用，经营情况正常。一审审理中，王炜陈述在店铺转让过程中，王恩纬未如约办理相关手续，但即使王恩纬不予配合、未尽配合义务，后经王炜努力，所有经营所需的证照已基本办齐。王炜在2019年1月16日昶杰公司工商变更登记前已经在装修，团队也已经开始运作，故未向王恩纬提出解除涉案合同。现因王恩纬存在违约行为，王炜主张适用约定解除合同。王炜同时表示，由于听信王恩纬宣传，未在签订涉案合同前对涉案店铺周边的营商环境和电力使用情况进行调查。一审法院认为，涉案《合作合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：一、《合作合同》的解除条件是否成就；二、王炜是否应按合同约定支付转让费及租金；三、王炜重新安装燃气表及燃气管道的费用是否应由王恩纬承担。关于争议焦点一，王炜主张因王恩纬违约，没有实现电力增容及办理相关证照的移交，故根据《合作合同》第十八条，应解除《合作合同》。对此，一审法院认为，合同中对电力增容的约定仅为“根据目前物业提供电力电量情况，需要增容改造”，同时对增容改造费进行了约定，但并未明确增容应由王恩纬全权负责。根据一审法院查明的事实，王炜与王恩纬均未在签订涉案合同前对涉案店铺周边的营商环境和电力使用情况进行调查，涉案店铺目前因物业区域内用电量饱和，不具备电力增容的客观可能性，对于电力不能增容双方均有责任。但是，昶杰公司的股权转让已经完成，王炜庭审中亦陈述目前证照已基本办理完毕且经营至今，王恩纬即使存在拖延也不足以使合同目的不能实现，故一审法院认定《合作合同》的解除条件并未成就，王炜主张解除合同的依据不成立。关于争议焦点二，王炜主张因涉案合同租金金额高于密斯特杰公司与杨浦创投公司签订合同约定的租金44,892元/月，故王恩纬应返还王炜多交的租金及押金。一审法院认为，根据合同相对性原则，王炜与王恩纬之间应受涉案协议约束，涉案《合作合同》明确约定涉案房屋月租金为80,000元/月，该约定系双方真实意思表示，王炜应按照合同约定支付租金，王炜要求王恩纬返还多交房租及押金的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点三，一审法院认为，2018年6月13日，上海燃气市北销售有限公司开具政民路XXX号违章处理单，违章情况为私接非正常计量表使用燃气。王恩纬私接燃气表，导致王炜后续产生燃气表安装费燃气管线施工费等合计50,000元，该费用应由王恩纬承担。综上所述，王炜要求王恩纬支付燃气费13,987元、重新安装燃气表花费的安装费与施工费50,000元、王恩纬要求王炜支付转让费、利息及租金的诉请请求于法不悖，应予支持。王炜要求解除合同、返还多付租金及押金的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。一审法院据此判决：一、王恩纬应于判决生效之日起十日内支付王炜燃气费13,987元；二、王恩纬应于判决生效之日起十日内支付王炜燃气表安装费与施工费50,000元；三、王炜应于判决生效之日起十日内支付王恩纬转让费100,000元及利息(以100,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月22日计算至实际支付日止)；四、王炜应于判决生效之日起十日内支付王恩纬截至2019年5月14日的租金54,871元；五、驳回王炜其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5,070元，由王炜负担3,780元，王恩纬负担1,290元，一审反诉案件受理费1,698元，由王炜负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院认定一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为王炜主张解除涉案《合作合同》的理由能否成立。关于王炜主张的转租权问题。首先，根据杨浦创投公司、密斯特杰公司、昶杰公司签订的《创智左岸项目房屋租赁三方协议》，各方合意由密斯特杰公司将房屋承租权转让给昶杰公司，由昶杰公司受让密斯特杰公司在原租赁合同项下的全部权利义务，并非由密斯特杰公司向昶杰公司进行转租，故本案不存在转租事实。其次，涉案《合作合同》约定由王炜受让昶杰公司股权后，以昶杰公司的名义与杨浦创投公司签订租赁合同，王炜、王恩纬并非租赁合同的主体，在双方之间并无租赁法律关系的前提下，王炜所称王恩纬无权向其转租房屋的理由，显然与本案基本事实不符，本院不予采纳。关于王恩纬是否存在违约行为致使合同无法履行的问题。王炜主张因王恩纬未能按合同约定交付昶杰公司相关证照及办理电力增容，使合同无法履行，王炜有权解除合同。本院认为，首先，双方在签订《合作合同》时已明确“根据目前物业提供电力电量情况，需要增容改造”，并约定王恩纬协助协调沟通电力管理部门，即王恩纬对电力增容仅负有协助义务。在电力增容不能实现的情况下，王炜也在微信聊天记录中提出部分改用燃气烧烤的补救措施，并实际以此方式开展了经营，故《合作合同》并未因此而陷入无法履行的状态。其次，有关证照变更及延续使用问题，王炜在本案一审及二审审理中均陈述昶杰公司相关证照已办理完毕且能够经营，因此，即便王恩纬存在迟延办理相关证照变更及交付的行为，也并未造成《合作合同》无法履行。故王炜提出的该项解除理由，尚未达到法律规定的解除标准，本院对此不予支持。综上，鉴于王炜主张解除《合作合同》的理由均不能成立，故其要求解除合同、王恩纬退还房租及押金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。双方应按《合作合同》约定继续履行各自义务，一审判决王炜按约向王恩纬支付租金、转让费及利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，王炜的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,047元，由上诉人王炜负担。本判决为终审判决。法官助理孙洁审判长 何 云审判员 王逸民审判员 张明良二〇二〇年一月二十一日书记员 沈振宇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……