山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终2273号 上诉人（原审原告）：东营胜强牧业有限公司。 法定代表人：李玲，总经理。 委托诉讼代理人：陈藤，山东恒源盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：赵波，男。 委托诉讼代理人：张洋，山东兵圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵伟，山东兵圣律师事务所律师。 上诉人东营胜强牧业有限公司（以下简称胜强公司）与上诉人赵波房屋租赁合同纠纷一案，均不服东营市河口区人民法院（2018）鲁0503民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胜强公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判赵波支付胜强公司承包费90万元；2.一、二审诉讼费用由赵波承担。事实与理由：一审判决认定赵波支付租赁费用的截止时间与事实不符。在胜强公司起诉至河口区人民法院之前，胜强公司与赵波之间并未有任何一方提出解除涉案房屋租赁合同，赵波在没有行使合同解除权的情况下，应当支付至胜强公司起诉之日止的房屋租赁费用，一审判决认定租赁费用支付至2017年6月14日无事实依据。胜强公司与赵波之间的矛盾与本案无关，一审判决认定胜强公司存在违约与事实不符，赵波系其主动离开，而并非胜强公司强迫。 赵波答辩称，胜强公司的上诉请求不能成立，其不应当支付胜强公司房屋租赁费。 赵波上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判赵波不支付租金213698.63元；2.一、二审诉讼费用均由胜强公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。胜强公司购买淄博和美有限公司业务员赵波的饲料，经最终结算欠款150万余元，由胜强公司当时的法定代表人李忠华与赵波达成口头协议，胜强公司将厂房等全部资产租赁给赵波，欠款150万元抵顶本案150万元的租赁费用。后又让赵波另外支付合同保证金10万元，其中转账7万元，现金3万元，签订合同后赵波投资40余万元进行养殖。2017年6月12日，胜强公司以工人吃其馒头和菜为借口将赵波及雇佣的工人全部赶出厂区，不再让赵波在此经营，为此，赵波向当地派出所报案，当地公安机关以经济纠纷为由没有处理。2017年6月15日，胜强公司委托律师陈藤给赵波所发送的函件，也能证明2017年6月12日赵波已经不在胜强公司厂房进行经营，租赁合同不再履行。赵波出资养殖的家禽也被李忠华强占出售，出售的部分款项被惠民县人民法院查封冻结。二、一审判决适用法律错误。一审判决既然已经认定胜强公司强行将赵波及其工作人员赶出租赁区域，违反合同约定，违约在先，就不应当再判决赵波支付租赁费。 胜强公司答辩称，一审判决对赵波陈述的150万元抵顶租赁费用情况的认定准确，关于10万元保证金的主张不能成立。虽然双方合同中有10万元保证金的约定，但未实际履行。根据双方交易习惯来看，若赵波实际支付胜强公司10万元，胜强公司会出具相应的收到条。故赵波主张7万元转账以及3万元现金为保证金与事实不符，该7万元转账是赵波为购买胜强公司的煤炭而支付。 胜强公司向一审法院起诉请求：1.判令解除胜强公司与赵波租赁合同关系；2.判令赵波向胜强公司支付租赁费用100万元及违约金60万元；3.诉讼费用由赵波承担。 一审法院认定事实：2017年2月5日，胜强公司（甲方）作为出租方与赵波（乙方）作为承租方签订了租赁合同一份，约定甲方将位于东营市河口区新户镇政府西侧500米厂房八栋、部分办公室及相关设施设备出租给乙方用于家禽养殖，租赁期限自2017年2月5日至2022年2月4日，每年租金60万元，保证金10万元，若租赁期到期后，乙方无违约情形，保证金全额退回，乙方应按合同约定及时向甲方支付租金，不得拖欠，否则甲方有权解除合同，收回租赁物，甲方提前解除合同乙方应赔偿甲方因此而造成的实际损失并支付总租金的20%作为违约金。同日胜强公司向赵波出具了收据两张，内容分别为：今收到2017年2月5日至2018年2月4日租赁费陆拾万元整；今收到2018年2月5日2019年8月4日预付租赁费玖拾万元整。该两张收据的落款处均加盖了胜强牧业的财务专用章并有李忠华的签字。2017年李忠华担任胜强公司的法定代表人。租赁合同签订后，赵波进入租赁厂区开始进行家禽养殖。2017年2月16日，赵波向李忠华女儿丁丹丹账户转账70000元。赵波主张：“胜强公司因购买淄博和美饲料有限公司业务员赵波的饲料，欠款150万元，无力偿还，经最终结算欠款150万元，由胜强公司和赵波达成口头协议，胜强公司将厂房等全部资产租赁给赵波个人，欠款150万元抵顶150万元的租赁费。” 2017年6月中旬，胜强公司与赵波双方之间因为使用厂区内的办公平房发生摩擦，胜强公司强行将赵波及其工作人员从租赁厂区赶出。2017年6月13、14日，赵波与胜强公司的相关人员就上述事件进行沟通未果，赵波相关人员报警后被告知双方就合同问题到法院处理。 胜强公司主张：“赵波离开后厂区内还有赵波饲养的鸡，距出栏还有20天左右，胜强公司一直饲养至2017年6月底出售，出售款被山东和美集团有限公司查封”。 另查，2017年7月5日，山东和美集团有限公司在山东省惠民县人民法院起诉李忠华、丁金兰、丁丹丹、刚宪辉、熊俊杰、丁金红买卖合同纠纷一案，赵波以山东和美集团有限公司职工的身份作为委托诉讼代理人参加诉讼，该案经一、二审，于2019年3月11日由滨州市中级人民法院出具终审判决，判决：李忠华、丁金兰于判决生效之日起十日内偿还山东和美集团有限公司货款1623815.4元；刚宪辉、丁金红、熊俊杰任何一方承担保证责任，有权向李忠华、丁金兰追偿。赵波在庭审中陈述：淄博和美饲料有限公司系山东和美集团有限公司的分公司。 一审法院认为，胜强公司与赵波之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，胜强公司应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，赵波应当按照约定支付租金。胜强公司赵波签订租赁合同后，赵波使用租赁厂区进行家禽养殖至2017年6月14日，赵波应当向胜强公司支付正常使用期间的租金，该期间的租金为213698.63元（600000元/年÷365天×130天）。双方发生摩擦后，胜强公司将赵波及其工作人员强行赶出租赁厂区，即使如胜强公司主张是因为赵波的工作人员使用未租赁区域引发的摩擦，胜强公司仅需禁止赵波的工作人员进入争议区域，但其强行将赵波及其工作人员赶出租赁区域，违反合同约定，胜强公司违约后，赵波未再使用租赁厂区，胜强公司要求赵波支付2017年6月15日至判决之日的租赁费，不符合法律规定，不予支持。赵波主张以胜强公司欠赵波饲料款抵顶150万元的租赁费，因赵波不能提交胜强公司欠其饲料款150万元的证据材料，不予采信。胜强公司提交于2017年2月16日赵波向李忠华女儿丁丹丹账户转账70000元的转款凭证，即使认定与涉案租赁合同有关，按合同约定该款项应认定为保证金，而非租金，关于该保证金如何处理，赵波可以另案诉讼。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵波于判决生效之日起五日内向胜强公司支付租赁费213698.63元；二、驳回胜强公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由赵波负担2949.04元，由胜强公司负担10850.96元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，李忠华系胜强公司原法定代表人，李忠华、丁金兰系夫妻关系，2019年3月11日，滨州市中级人民法院出具（2018）鲁16民终2657号民事判决书，认定李忠华、丁金兰偿还山东和美集团有限公司货款1623815.4元。判决后，山东和美集团有限公司申请执行，惠民县人民法院已经执行划拨李忠华款项110万元，剩余款项于2019年11月份左右达成和解协议，约定李忠华仍需偿还和美公司47万元，协议签订当天支付10万元，剩余37万元于2020年年底付清。该案中，赵波系山东和美集团有限公司委托诉讼代理人。本案中，双方当事人均认可该案160余万元与本案租赁合同纠纷中赵波主张的以胜强公司欠赵波饲料款抵顶150万元的租赁费是同一笔款项。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，一、涉案租赁合同是否已于2017年6月14日解除；二、一审判决对赵波支付胜强公司租赁费、数额的认定是否正确。 本院认为，涉案租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。因本案双方当事人均认可另案160余万元饲料款与本案赵波主张的以胜强公司欠赵波饲料款抵顶本案150万元的租赁费是同一笔款项，另案饲料款案件已在执行当中，故赵波主张以胜强公司欠赵波饲料款抵顶本案150万元租赁费的主张自然不能成立。根据租赁合同约定，每年租金60万元，保证金10万元，于合同签订后三日内支付胜强公司账户，而赵波未按合同约定支付租金，存在违约情形。赵波使用租赁厂区进行家禽养殖至2017年6月14日，因双方发生纠纷赵波搬离租赁厂区，通过2017年6月14日胜强公司向赵波发送的告知书，也可以证实双方因发生争执，赵波员于当日工撤出养殖区域。撤出后，由胜强公司饲养赵波留置在厂区的家禽至2017年6月底私自出售，胜强公司也存在违约，致使合同目的不能实现。双方均存在违约情形，赵波应对2017年6月14日撤出租赁场地之前实际使用期间的租金承担支付义务，胜强公司主张赵波撤出厂区之后的租金不应支持。故一审判决认定胜强公司自2017年6月14日已经解除合同并支付之前实际使用期间的租金具有事实与法律依据。关于保证金，在赵波提交的证据不能证实系因本案租赁合同所提交保证金的情况下，一审也已给赵波保留了另行主张的权利，本案不作处理。 综上，胜强公司、赵波的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10663.01元，由赵波负担4505.48元，由胜强公司负担6157.53元。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇二〇年一月七日 法官助理张丽颖 书记员李志远