山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11719号上诉人（原审原告）：尚丽丽，女，1968年8月30日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。上诉人尚丽丽因与被上诉人济南东拓置业有限公司（简称东拓置业）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚丽丽上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持尚丽丽的一审诉讼请求；2.诉讼费用由东拓置业负担。事实与理由：2017年5月24日之后不能办理房屋产权登记的违约责任，东拓置业理应承担：1.从合同约定看，双方为商品房买卖合同的合同相对方，对于逾期办证的违约责任约定明确，东拓置业主张的免责理由无任何约定。无论是否归责于东拓置业，东拓置业是合同违约方确凿无疑，理应承担违约责任。关于加建业主，若其违反与东拓置业或其物业公司的公约等，对外并不能对抗与尚丽丽的合同约定。2.从法律规定看，东拓置业主张的免责理由亦无法律规定，东拓置业提交的《不予登记通知单》并未排除东拓置业责任，并未载明东拓置业无加建或其他导致不能办证的情形。关于加建业主，其违建行为侵犯的是东拓置业权益，东拓置业完全可向其追偿相关损失。3.从实际现状看，对于个别业主的加建行为，东拓置业完全可以通过沟通、协商、补偿，甚至向相关部门举报、报案解决，显非不可抗力，除非东拓置业不想解决。4.从社会效果看，免除东拓置业办证义务不利于社会和谐稳定。5.我国并不适用判例法。东拓置业辩称，尚丽丽的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回上诉，维持原判。1.从合同约定来看，依据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，东拓置业作为出卖人的主要义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依据济南市不动产登记中心出具的《不予登记通知单》可以佐证：东拓置业于2017年5月24日之前已将办理涉案13号楼房需要由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案，且提供的备案资料并不存在不符合要求的情形。因此，东拓置业已经履行了该合同约定的义务。此外，加建业主的违建行为依法属于严重违法行为。2.从法律规定来看，最高院《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。《不予登记通知单》可以证实：涉案13号楼房首次登记（房屋所有权初始登记）无法正常办理的原因是因该楼房实际现状存在加建情形，结合济南市高新区城管执法局出具的《责令限期拆除决定书》证实，违法建设是该楼房的部分业主擅自建设所致。因此，涉案楼房无法正常办理登记手续既不是东拓置业违法建设所致，也非东拓置业提交的备案资料不符合要求所致，故不属于“由于出卖人原因”导致不能办证情形。3.从实际现状和社会效果来看，涉案小区因部分业主在收房后装修过程中违反城市规划法律法规的规定，在未取得行政审批手续的情况下擅自建设，并导致涉案小区楼房无法正常办理登记手续，东拓置业在交房后已丧失了楼房的控制权，且对违法建设也无执法权，依据《物业管理条例》第四十六条规定，关于制止、报告的法定主体是小区物业管理公司，而非东拓置业。济南市委、市政府于2017年1月24日全面实施拆临拆违工作的背景下，涉案小区在城管执法局、物业管理公司、部分业主以及东拓置业共同努力下，拆临拆违工作正在稳步推进，《不予登记通知单》记载的3、4、12、18、21号楼房在拆除违建后已办理了产权登记手续，所在楼的业主也已取得房屋所有权证。此外，涉案小区与尚丽丽相同情形的业主并非一户，其他相关业主均已服判息诉，实现了法律效果与社会效果有机统一。4.虽然我国不属于判例法国家，但是需要树立同案同判思维，通过检索类案等方式统一裁判尺度，以提供司法公信力，以实现法律上的真正公平。综上，原审判决的认定不仅符合合同约定，更符合法律精神，并无不妥之处，故应当驳回上诉，维持原判。尚丽丽向一审法院起诉请求：1.判决东拓置业向尚丽丽支付逾期办证违约金211294元；2.诉讼费用由东拓置业承担。一审法院认定事实：2013年1月31日，尚丽丽与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定尚丽丽购买东拓置业开发的位于龙园B区X号楼X单元102室的商品房一套，房屋总价款为1927460元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房的，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。合同签订后，尚丽丽依照约定支付了全部购房款1929629元。东拓置业于2015年3月11日向尚丽丽交付了房屋。2017年5月24日，济南市不动产登记中心出具《不予登记通知书》，载明高新区凤凰路4569号龙园住宅小区二区3号楼、4号楼、7号楼至23号楼因存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。一审法院认为，尚丽丽与东拓置业于2013年1月31日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，尚丽丽依约履行了支付购房款的合同义务，东拓置业应于房屋交付后540日内即2016年9月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知尚丽丽向房管部门申请办理房屋所有权证。但东拓置业未在规定期限内通知尚丽丽办理房屋产权登记，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具《不予登记通知书》，载明该楼存在加建情形，不符合不动产登记的制度，无法为其正常办理登记手续，故2017年5月24日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系因该楼存在擅自加建的情形所致。东拓置业承担的违约期间应自2016年9月2日起至2017年5月23日止。故一审法院依法支持东拓置业支付尚丽丽自2016年9月2日起至2017年5月23日止（共263天）计50749.24元（1929629元*0.01%*263天）。虽尚丽丽不存在违建行为，但在2017年5月24日之后不能办理房屋产权登记证的违约责任不能归责于东拓置业，故尚丽丽主张要求东拓置业承担自2017年5月24日之后的逾期办证违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告尚丽丽逾期办证违约金50749.24元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业提交了建设工程规划许可证一份、不动产权证书及房屋权属状况信息各五份。证明东拓置业建设的涉案楼房本身并不存在违法建设，但是部分业主违法扩建导致不能办证。尚丽丽对该证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，与自己无关，尚丽丽并未对涉案房屋进行加建。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为东拓置业承担逾期办证违约责任的期间。尚丽丽与东拓置业签订的《商品房买卖合同》合法有效，尚丽丽依约支付了东拓置业全部购房款，东拓置业已于2015年3月11日将涉案房屋交付尚丽丽。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，东拓置业应于房屋交付之日起540日内即2016年9月1日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并书面通知尚丽丽向房管部门申请办理房屋所有权证。但东拓置业未在规定期限内通知尚丽丽办理房屋产权登记，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具《不予登记通知书》，载明该楼存在加建情形，不符合不动产登记的制度，无法为其正常办理登记手续。从以上内容可知，对涉案楼房不予登记的原因并非提交资料不符合要求，而是因该楼存在擅自加建的情形所致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。本案中，第三人的违法违章建设行为导致涉案楼房办理不动产登记的程序受阻，但非导致出卖人向不动产登记中心不能提交相关资料而产生违约。出卖人向不动产登记中心提交相关资料系履行合同义务，而第三人违法建设行为则影响出卖人提交相关资料之后的物权登记后果。第三人违法建设行为与出卖人向不动产登记中心提交相关资料行为之间不存在因果关系。即第三方加建行为不能归责于出卖人的原因。且该类案件已有生效法律文书予以认定为虽然买受人自身不存在加建行为，但加建之后不能办证的违约责任不能归责于出卖人，故出卖人不承担加建之后的逾期办证违约责任的结论。故尚丽丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，尚丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4469元，由上诉人尚丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年一月二十一日书记员  张 强