上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9473号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海汇辽建筑装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：余战进，总经理。委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小龙，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海善汇仓储有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郑树奎，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周大仓，上海善达律师事务所律师。原审第三人：上海赵巷资产经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄永强，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。原审第三人：青浦区赵巷镇新镇居民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞巍，该居委会主任。委托诉讼代理人：毛永龙。上诉人上海汇辽建筑装饰工程有限公司(下简称汇辽公司)因与被上诉人上海善汇仓储有限公司(下简称善汇公司)、原审第三人上海赵巷资产经营管理有限公司(下简称赵巷资产公司)、青浦区赵巷镇新镇居民委员会(下简称新镇居委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汇辽公司上诉请求：撤销原判主文第一项、第四项，改判汇辽公司无需向善汇公司赔偿翻建、扩建房屋损失人民币60万元(以下币种同)，并判令善汇公司支付2015年5月16日至2016年5月15日期间未付的租金27,500元及逾期支付租金的违约金577,500元，支付房屋占有使用费(按照每日1,592.2元为标准，自2016年5月16日起至房屋实际腾退归还之日止)。事实和理由：一、原审法院判决汇辽公司赔偿善汇公司翻建、扩建房屋损失60万元无事实与法律依据。汇辽公司非系争房屋所有权人，无权同意善汇公司翻建或扩建房屋，双方合同也明确约定改造及扩建产生相关费用由善汇公司自行承担，汇辽公司有义务出面协调善汇公司改造及扩建工作。其次，善汇公司的翻建、扩建行为未获相关部门批准，属违法建筑，其权益不受保护，善汇公司应当预见相关法律后果，自负损失。第三，租赁协议签订时，汇辽公司已经将有关情况告知善汇公司，并在合同中明确“租赁途中如遇汇辽公司与上家合同终止，善汇公司须随之终止本租赁合同”，并未约定汇辽公司须承担赔偿责任。二、善汇公司应支付2015年5月16日至2016年5月15日期间少付的租金27,500元、逾期支付租金的违约金577,500元及房屋占有期间的使用费。汇辽公司提供了相关房屋的产权证及地籍图，系争房屋大部分均有产权证，因此系争租赁合同合法有效。关于租金差额，合同有明确约定，善汇公司少付了应予补足。合同也约定了逾期支付租金的违约责任，理应履行。合同具有相对性，赵巷资产公司如何收取汇辽公司的租金，与善汇公司无关，善汇公司未归还房屋就应承担相应费用。善汇公司辩称：汇辽公司要求对于善汇公司翻建、扩建房屋的损失不予赔偿缺乏依据，要求善汇公司支付租金差额、房屋使用费及违约金也违反公平合理原则。善汇公司承租的系争房屋在2016年6月份已经被新镇居委会收回，理由是赵巷资产公司与上海九奕建筑装饰工程有限公司的租赁协议已于2014年8月到期。后来新镇居委会通知2015年以后房屋不再出租，同时也不再收取租金，故2016年的租金新镇居委会不再收取。因此汇辽公司向善汇公司主张占有使用费有失公平。关于产证，汇辽公司所称有产证的房屋并非出租给善汇公司使用的厂房，故汇辽公司的上诉请求及事实理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。赵巷资产公司述称：坚持原审期间的意见。本案系汇辽公司与善汇公司之间因房屋租赁合同产生的纠纷，与赵巷资产公司无关。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法处理。新镇居委会述称：汇辽公司提供的房屋产权证所涉房屋并非汇辽公司出租给善汇公司的位于芦沈路XXX号的房屋。该产证所涉房屋位于芦沈路XXX号，原来属于芦湾包装材料厂，后来由芦湾村委会使用，现统一调拨给赵巷资产公司作为办公用房使用。芦沈路XXX号房屋没有办理过产证。请求法院依法处理。善汇公司向一审法院起诉请求：1、判令善汇公司、汇辽公司签订的《租赁协议书》于2016年4月1日解除；2、判令汇辽公司退还善汇公司2016年4月1日至2016年5月15日期间的房屋租金68,750元；3、判令汇辽公司赔偿善汇公司新建、翻建房屋损失150万元。审理中，汇辽公司提起反诉，请求：1.判令善汇公司支付汇辽公司2016年4月至2016年7月期间的水电费46,122.23元；2.判令善汇公司支付汇辽公司2015年5月16日至2016年5月15日期间未付租金27,500元；3.判令善汇公司支付汇辽公司2015年5月16日至2016年5月15日期间逾期支付租金损失577,500元；4.判令善汇公司支付汇辽公司房屋占有使用费(按照每日1,582.2元标准，自2016年5月16日计算至实际腾退之日止)。汇辽公司后变更第1项反诉请求为判令善汇公司支付2016年4月至2018年5月水电费78,330.19元。一审法院认定事实：2013年3月18日，善汇公司(乙方)与汇辽公司(甲方)签订《租赁协议书》，约定乙方因经营需要向甲方租赁位于上海市青浦区赵巷镇芦沈路XXX号房屋及场地(房屋面积及场地以实际为准)，租金每年55万元，租金每两年在当时租金基础上递增百分之五，如开发票，乙方须要增加税金于相应的租房款给甲方；租赁期限自2013年3月15日至2021年3月14日止，为期8年，合同到期如甲方自用的话甲方收回该厂房，甲方自己不用须对外出租的话，由乙方续租，租赁途中如遇到甲方与甲方租赁的上家合同终止，乙方须随甲方与甲方的上家合同终止而终止本租赁合同；为甲方尽快腾出房屋及场地，签约前，乙方以现金方式当场支付15万元作为本协议的定金；租金一年一付，合同签订时乙方在一周内付清剩余之年租金，租金采取先付后用的原则，提前60天预付来年的租金，如逾期付款乙方须补偿甲方每天年租金百分之一的损失；免租期时间为2013年3月17日至2013年5月15日；乙方应承担租赁期内因实际使用所产生的水、电、电话等相关费用；乙方须改造及扩建产生相关费用由乙方自行承担，甲方有义务出面协调乙方改造及扩建工作；租赁期内若遇政府动迁的，乙方应无条件配合甲方，原有场地及房屋补偿归甲方所有，动迁造成的生产损失补偿归乙方所得，乙方新建的厂房动迁补偿归乙方所得；乙方对房屋改建或扩建中对甲方造成的一切损失由乙方全部承担；合同期满后甲方收回自用的话，甲方须向乙方按市场价支付乙方扩建厂房面积的租金(租金按年支付)，如遇拆迁，乙方扩建厂房面积政府补偿费用归乙方所有；本厂区建筑面积总为3,886.35平方米，其中彩钢棚面积为705.75平方米。协议另对其他内容进行了约定。合同签订后，汇辽公司将系争房屋及场地交付善汇公司，善汇公司按约支付了2013年5月16日至2016年5月15日的租金。因经营所需，善汇公司对租赁场所进行了改造及扩建。2016年3月18日，赵巷资产公司发出告知书，告知善汇公司及房屋实际使用人，善汇公司所承租和使用的房屋为其所有和管理，其与九奕公司签订的租赁协议已于2014年8月31日到期，并表示不再出租收取以后的租金，要求三个月内搬离。2016年4月至2016年7月，汇辽公司为善汇公司垫付水电费46,122.23元。2016年8月至2016年12月，汇辽公司为善汇公司垫付电费15,623.16元、水费1,010元。另查明：2010年2月20日，赵巷资产公司(甲方)、上海九奕建筑装饰工程有限公司(下简称九奕公司、乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将新镇居委会委托管理的位于上海市青浦区赵巷镇芦湾村的房屋及场地出租给乙方使用，租赁费每年6万元，租赁期限自2010年3月1日至2014年8月31日；采取先付后用，每半年结付一次，依次类推；乙方如逾期支付租金，应按银行贷款利率加倍支付利息，逾期时间不得超过三个月，如超过三个月，则视为乙方违约，甲方有权对租赁的厂房无条件收回，并自动解除协议；租赁期间，房屋维修及费用均由乙方自行负责，如在租赁期间乙方需要对房屋进行装修改造及扩建，应征得甲方同意前提下，报上级有关部门批准后方可实施，否则造成一切后果均由乙方自负；租赁期间，如遇国家与政府建设开发动迁，乙方应无条件服从，并将其厂房让出，租赁协议随之解除；甲方财产补偿归甲方所有，乙方财产补偿归乙方所有。协议另对其他内容进行了约定。2009年6月20日，汇辽公司法定代表人余战进(乙方)与案外人汤某某(甲方)签订《租赁协议》，约定乙方向甲方租用房屋，全年96,000元，租用时间从2009年7月1日至2011年6月30日，付款先付后用，每季度付款一次。又查明：因善汇公司申请，并经双方当事人一致同意，原审法院委托上海东方投资监理有限公司对芦沈路XXX号内翻建、新建厂房工程造价及现值进行审价。上海东方投资监理有限公司于2016年12月5日出具鉴定意见书，结论为：鉴定中心司法鉴定工程造价为3,929,425元；残值金额依据(鉴定中心)司法鉴定意见书第四款第3小节计算金额为1,647,823元；其中建筑工程鉴定造价为3,625,425元，残值金额为1,520,340元；其中建筑工程无争议部分鉴定造价为564,522元，残值金额为236,735元；争议部分(一)鉴定造价为3,060,903元；残值金额为1,283,604元；争议部分(二)鉴定造价为304,000元，残值金额为127,484元。善汇公司为此支付司法鉴定费72,000元。原审法院认为：善汇公司与汇辽公司签订的《租赁协议书》，因出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该协议因违反强制性规定而属无效协议。善汇公司在没有证据证明其实际使用房屋场地至2016年3月31日的情况下，其以此要求汇辽公司退还2016年4月1日至2016年5月15日期间的租金，缺乏依据，原审法院不予支持。针对善汇公司提出的赔偿新建、翻建房屋损失的主张，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中汇辽公司将未取得合法报建手续或房地产权证的房屋转租给善汇公司，且转租合同约定的期限超过租赁合同约定的期限，而善汇公司没有尽到选址的注意义务，也明知汇辽公司的租赁期限，且双方协议约定租赁途中如遇到汇辽公司与上家合同终止，善汇公司须随汇辽公司相应合同的终止而终止本租赁合同，善汇公司仍对租赁场所作过多的投入，致使损失过大，因此造成合同无效的主要过错责任在于善汇公司，汇辽公司应负有一定责任。综合鉴定意见书的结论及鉴定人员的答复意见，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋被拆除等因素，原审法院酌定汇辽公司应赔偿善汇公司翻建、扩建房屋损失60万元。由于汇辽公司及九奕公司自身的承租期早于其与善汇公司的租赁期届满，且赵巷资产公司仅收取至2015年年底的租金，故汇辽公司向善汇公司主张已付租赁期内租金差价及自2016年5月16日至腾退之日期间的房屋使用费，于法无据，原审法院不予支持。善汇公司对汇辽公司主张的2016年4月至2016年7月期间的水电费无异议，然而赵巷资产公司确认善汇公司于2016年12月全部搬离，故2016年8月至同年12月期间汇辽公司垫付的水电费理应由善汇公司承担。汇辽公司向善汇公司主张逾期支付租金的损失，缺乏相应依据，原审法院不予支持。新镇居委会经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此判决：一、上海汇辽建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海善汇仓储有限公司翻建、扩建房屋损失60万元；二、上海善汇仓储有限公司的其余诉讼请求不予支持；三、上海善汇仓储有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海汇辽建筑装饰工程有限公司水电费62,755.39元；四、上海汇辽建筑装饰工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。本诉受理费18,918.70元，由上海善汇仓储有限公司负担9,800元，上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担9,118.70元；司法鉴定费72,000元，由上海善汇仓储有限公司负担36,000元，上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担36,000元;反诉受理费5,877.49元，由上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担5,193.09元，上海善汇仓储有限公司负担684.40元。本院经审理查明，原审法院认定的事实正确，予以确认。本院另查明：一、2002年5月28日，青浦区人民政府发布青府办发[2002]74号《上海市青浦区人民政府办公室关于赵巷行政村区划调整实施方案的批复》，撤销芦湾村、丰浜村、新光村、赵巷村、青山村、水产村、金五村的行政建制，建立新的新镇居委会。二、汇辽公司法定代表人余战进与汤某某签订的《租赁协议》所涉房屋原由案外人上海弘基金属制品有限公司(下简称弘基公司)向赵巷资产公司租赁。后因故由汤某某接替弘基公司在原租赁协议中的权利义务，并与余战进签订《租赁协议》。二审中，汇辽公司坚持认为其原审中提供的沪房地青字(1999)第001075号《上海市房地产权证》所涉房屋属于其向善汇公司出租房屋的一部分，还向本院申请调查令，要求前往青浦区规划和自然资源局调查芦沈路XXX号内房屋的合法报建手续或房地产权证情况、青集用(92)第2352号土地证号相关地籍档案资料以及相应土地上的房屋报建或产权资料。汇辽公司后向本院提交的相关证据材料显示：芦沈路XXX号原系上海市青浦区芦湾木材制品厂厂址，内中相关房屋未办理报建手续。二审中，赵巷资产公司向本院提交从青浦区房屋档案管理服务中心调取的沪房地青字(1999)第001075号《上海市房地产权证》所涉房屋对应的位置及地形面积图等证据材料，显示上述产证所涉房屋原属芦湾村民委员会，后调配上海青浦芦胜包装材料厂使用。二审中，汇辽公司与赵巷资产公司均确认双方租金结算至2015年12月。汇辽公司也确认向汤某某支付租金至2015年12月。汇辽公司还提供汤某某出具的《情况说明》，其中也称汇辽公司支付房屋租金至2015年年底，2016年后的租金未支付。本院认为：现有证据充分表明，汇辽公司原审中提供的沪房地青字(1999)第001075号《上海市房地产权证》所涉房屋非属其与善汇公司签订的《租赁协议书》所涉房屋的一部分。汇辽公司向善汇公司出租的房屋从未取得房地产权证或者建设工程规划许可证等合法报建手续，故原审法院认定该《租赁协议书》属无效协议正确。汇辽公司上诉称系争《租赁协议书》合法有效缺乏事实依据，本院不予采信。汇辽公司要求善汇公司支付2015年5月16日至2016年5月15日期间少付的租金27,500元、逾期支付租金的违约金577,500元及房屋占有期间的使用费，因系争《租赁协议书》无效，且汇辽公司及九奕公司自身的租赁期限均早于2015年届满，汇辽公司向赵巷资产公司、汤某某缴纳租金也均仅至2015年年底，赵巷资产公司又明确表示不再收取此后的租金，故汇辽公司要求善汇公司支付增长的租金等没有事实与法律依据，本院不予支持。至于善汇公司翻建、扩建房屋造成的损失，虽然系争《租赁协议书》并未约定应当由汇辽公司承担部分损失，但是汇辽公司对于《租赁协议书》无效负有一定责任，原审法院根据相关司法解释，综合鉴定意见书的结论及鉴定人员的答复意见，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋被拆除等因素，酌定汇辽公司应赔偿60万元尚属合理。综上所述，汇辽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,427.55元，由上诉人上海汇辽建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王亚勤审判员  王怡红审判员  承怡文二〇二〇年一月二十一日书记员  李 娜附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……