湖南省湘潭市岳塘区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘0304行初153号 原告潘文，女，1975年8月17日出生，汉族。 委托代理人张重实，湖南湘剑律师事务所律师。 委托代理人李凯，湖南湘剑律师事务所律师。 被告湘乡市自然资源局，住所地湘乡市新湘路街道东山北路。 法定代表人刘伟强，局长。 委托代理人张迎日，系湘乡市自然资源局工作人员。 委托代理人曾小军，湖南玉宇律师事务所律师。 第三人湘乡汇鑫资产管理有限公司，住所地湘乡市新湘路办事处新湘路23号601号。 法定代表人周斌，董事长。 第三人湖南湘乡农村商业银行股份有限公司昆仑桥支行，住所地湘乡市昆仑桥办事处南正街街道200号。 负责人胡朝阳，行长。 委托代理人刘朝阳，湖南惟明律师事务所律师。 委托代理人彭水金，湖南惟明律师事务所律师。 原告潘文诉被告湘乡市自然资源局、第三人湘乡汇鑫资产管理有限公司（以下简称汇鑫公司）、湖南湘乡农村商业银行股份有限公司昆仑桥支行（以下简称农商银行昆仑桥支行）撤销颁证行为一案，于2019年10月15日向本院提起行政诉讼。本院于2019年10月15日立案后，于2019年10月18日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因汇鑫公司、农商银行昆仑桥支行与案件处理有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。2019年12月13日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告潘文的委托代理人李凯，被告湘乡市自然资源局的委托代理人张迎日、曾小军，第三人农商银行昆仑桥支行的委托代理人彭水金到庭参加诉讼。第三人汇鑫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 2015年11月6日，湘乡市房地产管理局向第三人汇鑫公司颁发了湘房权证湘乡市字第SY20151106004号房屋所有权证。2015年11月11日，湘乡市国土资源局向第三人汇鑫公司颁发了与该房屋对应的湘乡国用（2015）第A034492号国有土地使用证。 原告潘文诉称，原告系湘乡市新湘路办事处北正街2号（即新湘中路23号都尚百货项目所处位置）的土地使用权共有人，国有土地使用证为湘乡国用（2007）第B003067号、第B003068号，共有使用权面积为2916.76平方米，原告分摊面积分别为7.6平方米、107.57平方米，使用权类型为出让，终止日期均为2057年2月1日。对应的房产权证为湘房权证湘乡市字第00042684号、第00042685号，原告占有该房屋产权12.5%的份额。2015年11月5日，在上述原告共有的土地上，被告向第三人汇鑫公司颁发了湘乡国用（2015）第A034492号国土证和SY20151106004号房屋产权证。原告持有合法有效的土地使用证和房产证，系该宗土地的共有权人，也是利害关系人，被告在为第三人汇鑫公司办理该宗土地使用证时，未征求原告意见，亦未通知原告指定边界，其颁证行为程序严重违法，造成同一土地上存在多个不同的土地使用证，严重侵犯了原告的合法权益。又另一共有人李建平于2015年向法院提起行政诉讼，湘潭市中级人民法院作出的（2015）潭中行初字第66号行政判决和湖南省高级人民法院作出的（2016）湘行终787号行政判决，依法“撤销湘乡市国土资源局登记、湘乡市人民政府颁发的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用权证。”原告诉请撤销的土地使用证系已被法院判决撤销的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用权证下的分证，总证被撤销，根据总证颁发的分证也应当撤销。因此，被告登记、颁发土地使用证的程序严重违法，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1.确认被告登记、颁发湘乡国用（2015）第A034492号国有土地使用证及在上述国有土地使用证上登记、颁发的SY20151106004号房屋所有权证的行为违法；2.撤销被告违法登记、颁发的湘乡国用（2015）第A034492号国有土地使用证、SY20151106004号房屋所有权证；3.本案诉讼费由被告承担。 原告潘文向本院提交了如下证据： 1.原告及第三人身份信息，拟证明原告及第三人诉讼主体适格； 2.湘乡国用（2007）第B003067号、第B003068号国有土地使用证、湘房权证湘乡市字第00042684号、第00042685号房屋共有权证、协议、都尚百货大楼产权确认及费用结算协议，拟证明原告潘文系土地和房屋的共有权人，被告对该宗土地与土地上的房屋进行登记、颁发权证时，应征得原告同意并保证原告共有权的份额； 3.湘潭市中级人民法院（2015）潭中行初字第66号行政判决书，拟证明作为本案诉争土地颁发分证依据的总证已被依法撤销，原因是程序严重违法，故总证下颁发的分证也应依法撤销，被告违法颁发分证的行为是对法院生效判决的否定，且侵害了其他共有权人的权利； 4.国有土地使用证、房屋产权证查询表，拟证明被告发证时未告知原告，原告是通过在被告档案馆查询得知，进一步说明被告颁证程序严重违法，侵害了原告的相关权利； 5.湘潭市中级人民法院证据材料收据、湖南湘剑律师事务所（2015）湘剑律函字第103号律师函，拟证明诉争土地、房屋的另一共有权人李建平在2015年11月11日因被告违法颁发湘乡国用（2015）第A034454号土地使用权证向法院提起诉讼，并委托湖南湘剑律师事务所在2015年11月12日向湖南省湘乡农村商业银行股份有限公司发出了律师函，该函于2015年11月13日签收，说明办理分证抵押是在诉讼和收到律师函之后，被告与第三人对此明知，但仍违法违规办理了抵押登记和放贷。 被告湘乡市自然资源局辩称，被告尊重湘潭市中级人民法院（2015）潭中行初字第66号行政判决和湖南省高级人民法院（2016）湘行终787号行政判决，确认原湘乡市国土资源局登记、湘乡市人民政府颁发的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证已被人民法院判决撤销。被告认为，湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证被人民法院判决撤销后，基于该证所颁发的国有土地使用证和房屋产权证应予注销，再由权利人依据《不动产登记暂行条例》及原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的规定申请不动产登记。但基于该证而登记、颁发在第三人汇鑫公司名下的湘乡国用（2015）第A034483号、第A034488号、第A034489号、第A034490号土地使用证及相对应的湘房权证湘乡市字第SY20151106015号、第SY20151106014号、第SY20151106016号、第SY20151106018号房屋所有权证，已由第三人汇鑫公司为案外人湘乡都尚百货有限公司贷款担保抵押给农商银行东山支行，抵押贷款金额为1400万元。登记、颁发在第三人汇鑫公司名下的湘乡国用（2015）第A034486号、第A034487号、第A034491号、第A034492号土地使用证及相对应的湘房权证湘乡市字第SY20151106011号、第SY20151106013号、第SY20151106005号、第SY20151106004号房屋所有权证，已由第三人汇鑫公司为案外人周燕贷款担保抵押给农商银行昆仑桥支行，抵押贷款金额为600万元。登记、颁发在第三人汇鑫公司名下的湘乡国用（2015）第A034484号土地使用证及相对应的湘房权证湘乡市字第SY20151106017号房屋所有权证，已由第三人汇鑫公司为案外人刘灿贷款担保抵押给农商银行昆仑桥支行，抵押贷款金额为600万元。登记、颁发在第三人汇鑫公司名下的湘乡国用（2015）第A034482号土地使用证及相对应的湘房权证湘乡市字第SY20151106012号房屋所有权证，已由第三人汇鑫公司为案外人湘乡都尚百货有限公司贷款担保抵押给农商银行东山支行，抵押贷款金额为1600万元。登记、颁发在第三人汇鑫公司名下的湘乡国用（2015）第A034481号、第A034485号土地使用证及相对应的湘房权证湘乡市字第SY20151106007号、第SY20151106009号房屋所有权证，已由第三人汇鑫公司为案外人刘灿贷款担保抵押给农商银行昆仑桥支行，抵押贷款金额为1600万元。如果依职权注销或判决撤销上述权证，将会给银行巨额资产或他人权益带来严重危害。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第（三）项规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为。本案中，被告依第三人汇鑫公司的申请对涉案土地进行权属调查和地籍勘丈时，原告共有土地上的建筑已被拆除重建。在该地块上重建的都尚百货大楼分三次建成，一期已颁证，各方无异议，第三期尚未办证。因此，本案实质上是原告与第三人汇鑫公司之间合作改造过程中的纠纷，可通过其他途径解决。综上所述，请求人民法院依法查明案件，不撤销被告基于湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证所颁发的已设立抵押权登记的国有土地使用证及房屋所有权证。 被告湘乡市自然资源局向本院提交了如下证据、依据： 1.湘潭市中级人民法院（2015）潭中行初字第66号行政判决书、湖南省高级人民法院（2016）湘行终787号行政判决书，拟证明：由原湘乡市国土资源局登记、湘乡市人民政府颁发的湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证已被人民法院判决撤销；被告依据第三人汇鑫公司的申请对涉案土地进行权属调查和地籍勘丈时，原告共有土地上的建筑已被拆除重建，在该地块上重建的都尚百货大楼分三次建成，一期已颁证，各方无争议，第三期尚未办证； 2.土地登记审批表、土地登记申请书、都尚百货二期申请土地调查情况登记表、湘乡市轻工供销公司营业执照、组织机构代码证复印件、潘国俊身份证复印件、湘乡市资产经营有限公司营业执照、组织机构代码证复印件、甘连成身份证复印件、湘乡汇鑫资产管理有限公司营业执照、组织机构代码证、周斌、王卫国身份证复印件、委托书、报告、注销申请书、湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证、宗地图、湘乡市房产测绘报告、房地产测绘委托合同、房产面积计算说明、湘乡市房屋测量调查表、房产面积测量报告、户室建筑面积分层汇总表、房产测绘成果审核表、湘乡汇鑫资产管理有限公司房产证和土地证对应情况表、湘乡汇鑫资产管理有限公司房屋所有权证、湘乡市房屋登记受理审核书、房屋所有权初始登记申请书，湘乡市发展和改革局文件《关于七一商城“都尚百货”建设项目备案的通知》（湘乡发改商务[2015]1号）、城乡规划条件核实证书、建筑工程施工许可证、备案证、湘乡府阅[2015]123号《关于处理都尚百货项目违法建设有关问题的会议纪要》、宗地图、分户图、都尚百货产权分配协议，都尚百货第二期十五个分户房屋产权登记申请、核发、审核等有关资料（包括湘乡市轻工供销公司、湘乡市资产经营有限公司、湘乡汇鑫资产管理有限公司），拟证明基于湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证总证分户所登记、颁发的十五个分证的土地使用者、房产证号、土地证号等情况； 3.房地产抵押权设立登记申请书、房地产抵押登记受理审核书、个人借款合同、最高额抵押合同、最高额借款合同、抵押财产清单，拟证明基于湘乡国用（2015）第A034454号土地使用证总证分户到第三人汇鑫公司的十二个国有土地使用证和房屋所有权证已设立抵押权登记的情况。 依据：《房屋登记办法》第二章、第三章，《土地登记办法》第七条、第八条、第九条、第十一条、第十四条，第四章、第五章。 第三人汇鑫公司未进行陈述，且未向本院提交证据。 第三人农商银行昆仑桥支行述称，农商银行昆仑桥支行与汇鑫公司签订《最高额抵押合同》时，涉案房屋及土地使用权均登记在汇鑫公司名下。基于登记的公信力原则，农商银行昆仑桥支行有理由相信汇鑫公司是涉案房屋的唯一合法所有权人，农商银行昆仑桥支行不知道也不可能知道该房屋所有权证及土地使用证有瑕疵。农商银行昆仑桥支行善意信赖房屋所有权证及土地使用证上的登记事项，与汇鑫公司签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得了他项权证。农商银行昆仑桥支行作为善意第三人，受登记的公信力保护，依法对涉案房屋享有抵押权。原告与农商银行昆仑桥支行之间没有任何法律关系，被诉行政行为不应对农商银行昆仑桥支行的实体权利产生任何影响。 第三人农商银行昆仑桥支行向本院提交了如下证据： 1.最高额抵押合同、湘乡国用（2015）第A034492号国有土地使用证、湘房权证湘乡市字第SY20151106004号房屋所有权证、湘房他证湘乡市字第TX20151126008号房屋他项权证，拟证明涉案房屋抵押登记行为合法，第三人农商银行昆仑桥支行系善意取得； 2.湘乡市人民法院（2019）湘0381民初2675号民事判决书，拟证明湘乡市人民法院已判决确认农商银行昆仑桥支行对涉案房屋享有合法抵押权。 经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，两份判决书体现的内容是李建平和汇鑫公司双方无异议，不是被告所述各方无异议。对证据2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，原告持有的土地使用权证和房屋共有权证由被告登记颁发且未被注销，则被告明知原告是该土地和房屋的共有权人之一，而被告仅根据其中部分共有人的申请直接颁证给部分共有人，既未通知原告也未征得原告同意，所有材料均没有原告签字的内容，显然颁证程序严重违法，直接侵害了原告的共有权益。对证据3的真实性、关联性无异议，对合法性和证明目的有异议，该组证据中抵押合同、贷款合同、抵押权证的申办时间，第三人农商银行昆仑桥支行与第三人汇鑫公司、实际借款人的借款合同签订日期是2015年11月25日，均是同一天，向被告申请办理抵押登记的时间是2015年11月26日；另一共有人李建平委托湖南湘剑律师事务所向湖南湘乡农村商业银行股份有限公司发函，明确告知了银行该宗土地与土地上的房屋权属存在争议且在诉讼中，银行签收时间为2015年11月13日，李建平向湘潭市中级人民法院提起撤证之诉的时间是2015年11月11日，立案时间是2015年11月24日，从时间点可知，两个第三人签订抵押贷款的时间均是在被告知和诉讼立案后，第三人和被告对该宗土地以及房屋权属争议正在诉讼中明显知情，不排除三方有恶意串通的可能性。第三人农商银行昆仑桥支行对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，同时证明农商银行昆仑桥支行有理由相信汇鑫公司系涉案房屋的合法所有权人及土地使用权人。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，同时证明涉案房屋的抵押登记合法，第三人系善意取得，原告要求撤销涉案房屋的登记行为没有法律依据。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，该证据证实原告和协议的甲方周斌等以及汇鑫公司是合作建设“都尚百货”，但被告对是否是合作不知情；原告是基于合作建设中利益分配不匀而起诉，其目的并非撤证，而是通过诉讼向汇鑫公司等获得巨额补偿，故不能达到原告的证明目的；证据2中的两份协议说明原告的全权代理人潘国俊对颁证行为以及李建平的撤证之诉均是清楚的，因其当时是本案利害关系人湘乡市轻工供销公司的董事长，且其作为潘文的全权代理人分别于2015年9月18日、2016年8月24日、2017年9月27日、2018年5月1日与汇鑫公司签署了有关都尚百货问题的相关协议，因此可以推定原告得知自身权益被侵犯的时间应从李建平撤证之诉相关法律文书送达湘乡市轻工供销公司之日起计算，故原告的起诉超过法定起诉期限。对证据3的真实性无异议，但原告认为在李建平起诉前被告即得知诉争土地上存在权属争议，且认为被告是在明知存在土地权属争议的情况下进行颁证，不能达到上述证明目的，本案颁证在前，人民法院判决在后，原告所谓对法院生效判决的否定没有事实和法律依据。对证据4的真实性无异议。对证据5的真实性认可，但湘潭市中级人民法院的证据材料收据时间是2015年11月11日，判决书载明的起诉时间是2015年11月24日，足以证明在办理抵押登记时，被告不可能知道案外人已就诉争土地权属提起了诉讼；被告不知道律师函的情况，且案外人未告知被告，不能达到原告证明被告在明知该宗土地存在权属争议的情况下仍办理了抵押登记的目的；事实上本案是基于诉争土地的总证被撤销而引发的撤证之诉，是原告基于合作利益没有得到满足而提起的诉讼。第三人农商银行昆仑桥支行对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、4无异议。证据2与农商银行昆仑桥支行无关，对其真实性不清楚。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，第三人农商银行昆仑桥支行系涉案房屋及土地的合法抵押权人，原告要求撤销涉案房屋的登记行为没有法律依据。对证据5中湘潭市中级人民法院证据材料收据的真实性无异议，对证明目的有异议，农商银行昆仑桥支行不是原告申请撤销之诉的诉讼参与人，对原告的诉讼情况不清楚；对律师函有异议，律师函不是原件，不动产以登记为准，农商银行昆仑桥支行在办理抵押权登记时，按照国土及房产部门的要求提供了借款合同、抵押担保合同，汇鑫公司提交了涉案房屋的所有权证及土地使用权证，国土及房产部门依法进行审核后向银行颁发了他项权证，农商银行昆仑桥支行系善意取得，不存在原告所述违法违规放贷行为，更不存在恶意串通行为，律师函仅代表律师的意见，没有相应生效法律文书为证，且律师函与本案无关，因为本案是审理各分证是否应当被撤销的问题。原告对第三人农商银行昆仑桥支行提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性认可，对合法性和证明目的有异议，从时间上可以看出，银行明知抵押物存在其他共有权人和撤证诉讼的情况下接受抵押和发放贷款，其主观上不是善意；作出的行为都是在李建平2015年11月11日起诉后，被告明知发证行为侵害了其他权利人的权益仍进行抵押权登记，银行在签收律师函后，明知抵押物存在其他权利人的情况下仍违规发放贷款，反映了被告违法行政和银行放贷行为的乱象，不能达到第三人农商银行昆仑桥支行的证明目的，相反证明了原告的诉讼目的。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，且说明涉案土地和房屋因被告违法登记已被法院判决作为贷款的抵押物，即将进入拍卖或变卖强制执行程序，如果不撤销违法颁发的土地使用证和房屋所有权证，则原告享有的不动产权益将无法得到保障。被告对第三人农商银行昆仑桥支行提交的证据无异议。 本院对上述证据认证如下：1.原告提交的证据1-5，第三人农商银行昆仑桥支行提交的证据1-2，均具有真实性，能够证明案件有关事实，本院予以认定。2.被告提交的证据1-3，具有真实性，能够证明被告作出行政行为时的相关情况，本院予以认定。 原告对被告适用的法律依据有异议，认为被告适用的法律依据明显不当，被告不顾原告的土地权利和房屋权利，直接将土地使用证和房屋产权证颁发给部分共有人的行为，不符合法律、法规和规章的任何规定，同时，被告遗漏了《土地登记办法》第十八条，还应适用《城镇地籍调查规程》第3.2.6.1的规定。第三人农商银行昆仑桥支行对被告适用的法律依据无异议。 根据当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实：原告潘文系湘乡市新湘路办事处北正街2号城镇混合住宅用地的使用权共有人，于2007年2月取得湘乡国用（2007）第B003067号、湘乡国用（2007）第B003068号国有土地使用证，共有使用权面积为2916.76平方米，原告分摊面积分别为7.6平方米、107.57平方米，使用权类型为出让，终止日期为2057年2月1日。与之对应的房产权证为湘房权证湘乡市字第00042684号、第00042685号房屋所有权证，原告潘文系房屋共有权人，所占产权份额为12.5%。因上述国有土地上的房屋进行拆除重建，重建的都尚百货大楼分三期建成，原告在一期中无房产份额，一期已向相关权利人颁证，三期尚未进行颁证，本案所涉房屋土地颁证行为属于都尚百货大楼二期。2013年3月7日，潘文作为乙方（由其父亲潘国俊全权代理），与作为甲方的周斌、王树松、龙再飞签订了一份《协议》，主要约定：“一、甲方同意在甲方收购的权证号为：湘房权证第020918、020919、020920、020921、020922、043551的房屋产权中划出12.5%的房屋（计43.37平方米）归乙方所有，和另行补偿乙方10.8万元作为对乙方配合支持整体改造的补偿。……三、本协议签订生效后湘房权证第00042684号和00042685号及第020918、020919、020920、020921、020922、043551权证所列房产产权面积的所有权分别为甲方占75%、乙方占12.5%，李建平占12.5%。……”2015年11月5日，汇鑫公司（法定代表人周斌）、湘乡市轻工供销公司（法定代表人潘国俊）、湘乡市资产经营有限公司（法定代表人甘连成）在都尚百货大楼二期建成后共同向湘乡市国土资源局提交土地登记申请书及相关资料，申请对都尚百货大楼二期核发土地证。同日，湘乡市人民政府颁发了湘乡国用（2015）第A034454号国有土地使用证（即总证），土地使用权人为汇鑫公司、湘乡市资产经营有限公司、湘乡市轻工供销公司，使用权面积1346.76平方米，座落于湘乡市新湘路办事处新湘路23号。2015年11月6日，汇鑫公司、湘乡市轻工供销公司、湘乡市资产经营有限公司向湘乡市房地产管理局提交房屋所有权初始登记申请书及相关资料，申请对都尚百货大楼二期核发房屋所有权证。其中包括一份上述三家公司于2015年9月22日签订的《都尚百货产权分配协议》，将都尚百货大楼二期所建房屋按湘乡市房产测绘报告的房号面积进行了具体分配。2015年11月6日，湘乡市房地产管理局分别向三家公司颁发了均为单独所有的房屋所有权证，登记在汇鑫公司名下有湘房权证湘乡市字第SY20151106004号、第SY20151106005号、第SY20151106007号、第SY20151106009号、第SY20151106011号、第SY20151106012号、第SY20151106013号、第SY20151106014号、第SY20151106015号、第SY20151106016号、第SY20151106017号、第SY20151106018号房屋所有权证；登记在湘乡市资产经营有限公司名下有湘房权证湘乡市字第SY20151106006号、第SY20151106010号房屋所有权证；登记在湘乡市轻工供销公司名下有湘房权证湘乡市字第SY20151106008号房屋所有权证。三家公司于2015年11月11日向湘乡市国土资源局申请注销湘乡国用（2015）A034454号国有土地使用证总证，并办理土地使用权分证。同日，湘乡市国土资源局向三家公司分别颁发了与房屋所有权证相对应的湘乡国用（2015）第A034492号、第A034491号、第A034481号、第A034485号、第A034486号、第A034482号、第A034487号、第A034488号、第A034483号、第A034489号、第A034484号、第A034490号、第A034479号、第A034480号、第A034478号国有土地使用证，另注销了湘乡国用（2015）A034454号国有土地使用证。2018年5月1日，甲方汇鑫公司（法定代表人周斌）与乙方潘文（由其父亲潘国俊代签）达成《都尚百货大楼产权确认及费用结算协议》，主要约定：“一、都尚百货大楼作为一个不可分割的整体，国有土地使用权证和房屋产权证登记在甲乙双方名下。二、甲乙双方对原“富丽煌、红太阳”的基础上改建的房屋，双方共有的房屋建筑面积为6059.81平方米，其中地下室至六楼5510.78平方米（其中地下室658平方米，一至六楼分别为789.18平方米）、七楼549.03平方米，从地下室的地面到六楼，甲方占7/8，乙方占1/8，以双方签字的界址为准。七楼归甲方所有。……六、双方按共有的国有土地使用权证、房屋产权证的办理由甲方负责，乙方配合。……”2019年，原告潘文认为被告向第三人汇鑫公司颁发房屋所有权证和国有土地使用证的行为侵犯其合法权益，遂向本院提起行政诉讼。 另查明，2015年11月25日，第三人汇鑫公司与农商银行昆仑桥支行签订三份《最高额抵押合同》，以汇鑫公司名下所有的位于湘乡市新湘路办事处新湘中路23号都尚百货二期202#房屋（湘房权证湘乡市字第SY20151106017号）和-101#、203#房屋（湘房权证湘乡市字第SY20151106007号、第SY20151106009号）作为抵押物，为案外人刘灿向农商银行昆仑桥支行的两笔借款600万元和1600万元提供抵押担保；以汇鑫公司名下所有的位于湘乡市新湘路办事处新湘中路23号都尚百货二期302#、303#、701#、702#房屋（湘房权证湘乡市字第SY20151106011号、第SY20151106013号、第SY20151106005号、第SY20151106004号）作为抵押物，为案外人周燕向农商银行昆仑桥支行的借款600万元提供抵押担保。双方于2015年11月26日办理了他项权证，抵押担保期限为2015年11月25日起至2020年11月24日止。 又查明，2015年11月11日，案外人李建平向湘潭市中级人民法院提交起诉材料，以湘乡市人民政府、湘乡市国土资源局为被告，请求法院撤销湘乡国用（2015）第A034454号国有土地使用证，汇鑫公司、湘乡市轻工供销公司、湘乡市资产经营有限公司作为第三人参加诉讼。此外，李建平委托湖南湘剑律师事务所律师于2015年11月13日向湘乡农村商业银行发出律师函，告知湘乡农村商业银行关于李建平提起诉讼之事。2016年4月29日，湘潭市中级人民法院作出（2015）潭中行初字第66号行政判决书。 还查明，因我国实行不动产统一登记制度以及2019年3月湘乡市机构改革，原房产管理和土地管理行政部门具有的房屋所有权登记和土地使用权登记等行政职能，现由湘乡市自然资源局下属机构湘乡市不动产登记中心行使。 本院认为，一、关于被告颁发涉案房屋所有权证和对应的国有土地使用证的合法性问题。本案中，都尚百货大楼未建之前，原告潘文系该宗土地上建筑物的共有权人。该宗土地上拆除原有建筑物新建都尚百货大楼之后，原告潘文名下的湘房权证湘乡市字第00042684号、第00042685号房屋所有权证、湘乡国用（2007）第B003067号、第B003068号国有土地使用证尚未被注销，其仍是涉案土地和房屋法律意义上的共有权人。被告在为汇鑫公司、湘乡市轻工供销公司、湘乡市资产经营有限公司办理都尚百货大楼二期建筑物的房屋所有权证和对应的国有土地使用证时，未按照《房屋登记办法》和《土地登记办法》等相关规定尽到审慎审查义务，在尚未对原告潘文名下的权证进行调查处理的情况下，即向三家公司颁发了都尚百货大楼二期的全部房屋所有权证和国有土地使用证，导致房屋权属不清，同宗土地使用权重叠，其作出的行政行为证据不足，程序违法。 二、关于涉案房屋所有权证和对应的国有土地使用证是否应当撤销的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”因此，当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样法律后果，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。本案中，第三人汇鑫公司已取得涉案房屋单独所有的房屋所有权证和国有土地使用证，抵押权人农商银行昆仑桥支行基于不动产的登记公示效力，有理由相信汇鑫公司系涉案房屋的唯一合法所有权人，其与汇鑫公司签订《最高额抵押合同》并发放了贷款，且办理了抵押权登记手续，可认为农商银行昆仑桥支行系善意、有偿取得抵押权，应受法律保护。关于原告认为李建平已向湘乡农村商业银行发出律师函告知，但农商银行昆仑桥支行仍接受抵押并发放贷款系明知、恶意行为的辩解意见，本院认为李建平函告的是湘乡农村商业银行，而不是本案第三人农商银行昆仑桥支行，且函告李建平之诉涉及的国有土地使用证与本案所诉权证不同，原告提交的证据不能充分证明农商银行昆仑桥支行取得抵押权存在恶意，其辩解意见不予采纳。同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的保护善意第三人制度，目的并非仅在于对善意第三人合法权益的保护，更重要的是对社会交易秩序稳定性、可期待性的保护，属于公共利益的范畴。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款规定，“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；……”该种判决方式是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，其适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，涉案房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销房屋和土地登记，将直接影响抵押登记的效力和抵押权的实现。故本院认为撤销涉案颁证行为不妥，以确认行政行为违法为宜，并由被告湘乡市自然资源局采取相关补救措施进行处理。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、第七十六条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 确认被告湘乡市自然资源局2015年11月6日登记、颁发湘房权证湘乡市字第SY20151106004号房屋所有权证和2015年11月11日登记、颁发湘乡国用（2015）第A034492号国有土地使用证的行政行为违法，责令被告湘乡市自然资源局采取补救措施。 案件受理费50元，由被告湘乡市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  赖浩翔 审 判 员  谢 勇 审 判 员  葛 嘉 二〇二〇年一月十三日 法官 助理  朱 莎 代理书记员  易文华 附法律条文： 1.《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条第一款行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 第七十六条人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。 2.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条第三款被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。