贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0123民初1920号 原告：朱文鹏，男，1989年08月09日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告：蔡蕊，女，1989年08月07日出生，汉族，住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：朱文鹏（系原告蔡蕊之夫），汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：修文冠荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道碧璟苑1-2单元1-2层。 法定代表人：陈忠斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文俊，贵州贵达律师事务所律师。 原告朱文鹏、蔡蕊与被告修文冠荣房地产开发有限公司（以下简称冠荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年08月09日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱文鹏、原告蔡蕊的委托诉讼代理人朱文鹏，被告冠荣公司的委托诉讼代理人刘文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱文鹏、蔡蕊共同向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行合同并限期无条件交付二原告房屋合法手续，庭审中，原告变更为要求被告于2019年12月31日前办理涉案房屋的产权证；2．判令被告赔偿原告逾期交房违约金41888.00元（2014年12月30日至2018年03月26日，逾期1182天，按照每天35.438元计算），于判决书生效后立即给付；3．判令被告强迫原告签订的《修文冠荣房地产开发有限公司文城逸都A区关于延迟交房违约的处理协议》无效；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年01月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XWGRFK-A0337），购买位于修文县××都××区××单元××室住房一套，确立商品房买卖合同关系，合同约定：建筑面积121.87平方米，套内建筑面积97.76平方米，购房总价款354380.00元；交房时间为2014年12月30日。原告依照合同约定支付首付款114380.00元，余款240000.00元通过住房公积金贷款方式全额付清。在原告履行合同约定相应义务后，被告未按合同约定交房时间按期交房，直至2018年03月26日才通知领取钥匙，被告交房时间逾期1182天，按房屋总价万分之一计算违约金，被告应当支付原告逾期交房违约金41888.00元。2016年07月08日，被告与全体业主签订的《关于文城逸都A区项目延期交房的处理意见》应视为被告与原告签订的《商品房买卖合同》的一部分。被告通知原告领取钥匙后，原告到被告公司所在地领取钥匙，被告告知原告需要签订其单方面拟定的《关于延迟交房违约的处理协议》，才能凭被告的“放行通知”到物管公司领取钥匙，否则物管不发放钥匙。由于原告所购房屋延迟很久时间交房，原告领取钥匙收房心切，在违背自己真实意思表示的情况下，不得已签订了协议，该协议违反了合同法的相关规定，应为无效协议。综上，根据民法通则、合同法、城市房地产管理法、担保法等相关法律规定，诉至法院，请求予以公正判决。 被告冠荣公司辩称，1．原、被告已经在2018年03月26日签订的《修文冠荣房地产开发有限公司文城逸都小区A区关于延迟交房违约的处理协议》（以下简称《关于延迟交房违约的处理协议》）中达成了附条件办证的合意，现因约定的条件未成就，原告的第一项诉请不应当得到支持。《关于延迟交房违约的处理协议》中明确约定“同意因现在只能分期交房，故相关手续及合格证待综合验收完毕后办理”，现文城逸都小区因还有部分附属设施未完成施工，还不具备综合验收条件，且双方未具体约定办证的具体时间。被告承诺在综合验收完成后及时为原告办理产权证。2．原告请求从2014年10月30日计算延期交房违约金至2018年03月26日，与原、被告双方约定及客观事实不符，不应当得到支持。首先，双方于2018年03月26日签订的《关于延迟交房违约的处理协议》的约定，经双方协商同意将被告开发的文城逸都A区迟延交房的违约金至2017年06月30日止共9064.78元用于抵扣3年的物管费5264.78元、可视电话安装费1400.00元、天然气开通费2400.00元，即双方已就2017年06月30日之前的延期交房违约金进行了结算并以予以抵扣。其次，被告已经于2017年06月30日同时采取公告和电话通知的方式向购房业主送达了于2019年07月01日正式交房的通知，与原告同小区的大部分业主也在当日就领取了钥匙并办理接房手续，原告完全可以在2017年07月01日接收房屋，但系原告自身原因，原告直到2018年03月26日才到被告处收房，不可归责于被告。3．原告要求确认《关于延迟交房违约的处理协议》无效属于确认之诉，与本案不是同一法律关系，且该协议系原、被告的真实意思表示，不违反法律规定，属于合法有效的协议。原告的该诉请不应得到支持。首先，本案系商品房销售合同纠纷，原告的请求权基础源于其与被告签订的《商品房买卖合同》，原告在本案中同时主张要求法院确认《商品房买卖合同》之外的其他协议的效力，与本案不是同一法律关系。其次，原告作为完全民事行为能力人，依法应当对自己实施的民事法律行为承担相应的法律后果，《关于延迟交房违约的处理协议》经原、被告双方签字盖章确认，内容不违反法律法规规定，合法有效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告朱文鹏、蔡蕊作为共同买受人与被告冠荣公司作为出卖人于2014年01月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XWGRFK-A0337），约定：原告朱文鹏、蔡蕊购买被告冠荣公司位于修文县××镇高涧河与小夹角片区（东片区）××××商品房项目的×区××幢×单元××层×号房（房号×-××-×），建筑面积121.87平方米，套内建筑面积97.76平方米，总价购房总价款354380.00元；买受人与合同签订之日交付出卖人首付款114380.00元，余款240000.00元以住房公积金贷款支付。该合同约定其他相关内容为：“第十一条交房时间和条件（一）出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项……所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……第十三条约定“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。……（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后30日内，办理商品房的交接手续。……”该合同只约定出卖人在涉案商品房交付使用之日起90日内申请所有权初始登记，未约定涉案房屋所有权转移登记的具体时间。合同签订后，原告依照合同约定支付首付款114380.00元后，余款240000.00元通过住房公积金贷款方式付清。后被告未按合同约定交房时间按期交房。 2016年07月05日，由修文县住房和城乡规划建设局主持被告与40位业主就被告开发的文城逸都A区项目延期交房问题进行了协商，经过协商，达成一致意见，并由责任单位冠荣公司，监督单位修文县住房和城乡规划建设局，业主代表刘奎、周泽山等四人签署了《关于文城逸都A区项目延期交房的处理意见》，该意见载明：“1．施工方面……2．交房时限：冠荣房开公司确定于2017年2月28日前交房。3．违约赔偿：第一、违约金赔偿比例冠荣房开公司一律按照万分之一对业主进行赔偿，赔偿时间从合同约定交房之日起计算。第二、违约金支付时间于交房后20个工作日内以现金或者其他方式进行赔偿（赔偿方式由业主自行选择），若2017年2月28日项目未能正式交房，则从2017年3月1日起进行违约金的赔偿。……本次处理过程中冠荣房开的有关承诺作为合同补充协议，与合同具备同等法律效益。……”该处理意见约定交房期限届满后，被告冠荣公司仍未能按时交房。2017年06月30日，被告冠荣公司在文城逸都项目售楼部张贴交房公告，公告载明“修文文城逸都项目二期工程（A1至A16）于2017年7月1日正式交房……鉴于文城逸都二期集中交房业主较多，……特将集中办理交房手续时间从2017年7月1日至2017年8月31日……”，楼栋的交房时间以表格列明。有部分购房人获知可以交房信息后，到被告处领取了所购房屋钥匙收房，原告朱文鹏、蔡蕊未在上述公告载明的交房期间收房。2018年03月26日，原告朱文鹏到被告处办理交房事宜，领取钥匙，接收了涉案房屋，并与被告签订《关于延迟交房违约的处理协议》，该协议内容为“甲方：修文冠荣房地产开发有限公司乙方：购房人：朱文鹏……经双方协商同意将修文冠荣房地产开发有限公司因文城逸都小区A区延迟交房的违约金至2017年6月30日止共9064.78元用以抵扣以下费用。1．自于物业公司签订物业管理合同之日起三年的物业费用共5264.78元；2．可视电话机安装费用共1400元；3．天然气开通费用2400元。并同意因现在只能分期交房，故相关手续及合格证待综合验收完毕后办理。此协议对所有业主一视同仁”。 以上事实，当事人双方无争议，并有原告提交的《商品房买卖合同》复印件、收款收据、住房公积金个人住房贷款收款人银行开户情况证明、贵阳住房公积金贷款支付凭证、《关于文城逸都A区项目延期交房的处理意见》、《修文冠荣房地产开发有限公司文城逸都小区A区关于延迟交房违约的处理协议》、钥匙放行通知单、物管费抵扣说明，被告提交的交房公告照片、钥匙放行通知单、物管费抵扣说明等证据予以佐证，本院予以确认。 另查明，二原告购买的涉案商品房为预售商品房，预售商品房批注机关为修文县住房和城乡建设局，预售许可证号为筑商房预字第2013XXXX号。被告冠荣公司开发的文城逸都A区商品房项目至今未经竣工验收合格，也未办理房屋产权初始登记。 本院认为，本案的争议焦点为：1．涉案房屋是否符合办理产权转移登记的条件；2．原、被告签订的《关于延迟交房违约的处理协议》是否有效，能否在本案中认定该协议的效力；3．原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求有无事实和法律依据。 关于焦点1，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“…在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记…”及建设部《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，…”、第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：…（三）房屋所有权证书或者房地产权证书…”之规定，涉案房屋经竣工验收合格和初始登记是产权转移登记的依据。涉案房屋至今未经竣工验收合格和初始登记，以致被告无法根据《房屋买卖协议》的约定协助原告进行房屋产权转移登记。因此，涉案房屋目前不能进行房屋的产权转移登记。故对原告提出被告于2019年12月31日前办理涉案房屋的产权证的诉讼请求，不予支持。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原、被告签订的《延期交房违约处理协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性规定，合法有效。原告称该协议是原告在违背自己真实意思表示的情况下不得已签订，但未提供相应的证据予以证实，原告并无证据证明双方当事人签订的《延期交房违约处理协议》存在无效的情形。故原告提出确认《修文冠荣房地产开发有限公司文城逸都A区关于延迟交房违约的处理协议》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但根据相关规定，房开企业不能收取的天然气开通费用，协议中关于天然气开通费用的抵扣违反了相关规定，被告应当将天然气开通费用2400.00元退还原告，为减轻当事人诉累，本院在本案中予以处理。至于被告提出原告提出确认《关于延迟交房违约的处理协议》的诉讼请求属于确认之诉，与本案不是同一法律关系的抗辩主张，因《关于延迟交房违约的处理协议》是当事人双方对原商品房买卖合同关于交房等合同内容的变更，同样属于双方关于商品房买卖达成的合同，显然与本案属于同一法律关系，可以在本案中处理。 关于焦点3，原告朱文鹏到被告处办理交房事宜时与被告签订的《延迟交房违约的处理协议》合法有效，双方当事人已经就被告逾期交房的违约金作了协商处理，原告再要求被告支付逾期交房违约金于法无据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告修文冠荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱文鹏、蔡蕊退还天然气开通费用2400元； 二、驳回原告朱文鹏、蔡蕊的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费848.00元，减半收取计424.00元，由被告修文冠荣房地产开发有限公司负担25.00元，原告朱文鹏、蔡蕊负担399.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 饶 伏 龙 二〇二〇年一月九日 书记员 张维（代）