文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝03民终1873号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王志勇，男，1972年3月9日出生，汉族，住重庆市南川区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘金芬，女，1980年10月10日出生，汉族，住重庆市南川区。共同委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：顾寿涛，重庆春意律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：卢河宇，男，1983年7月20日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人:刘小强，重庆尚泽律师事务所律师。委托诉讼代理人:张春梅，重庆尚泽律师事务所律师。上诉人王志勇、刘金芬因与被上诉人卢河宇房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2019)渝0119民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王志勇、刘金芬上诉请求：请求撤销原判决，并依法发回重审或改判。事实和理由：1.一审法院遗漏了当事人，一审法院认为房屋买卖合同与居间合同系不同的法律关系，又在判决中解除王志勇、刘金芬与卢河宇及重庆市辉腾置业顾问有限公司（以下简称辉腾置业）三方于2018年6月3日签订的《辉腾置业房地产买卖及经纪合同》系事实认定错误、适用法律错误，遗漏了案件当事人。一审法院由简易程序转为普通程序后，没有进行实体审理，程序违法。2.一审法院认定事实不清。卢河宇与其妻子开办了辉旭房地产咨询有限公司，是具有专业知识的；卢河宇未按照约定的期限履行合同义务，在时隔11天后的私人转账行为并不能当然地被认定为在履行合同约定；卢河宇违约而不应当认定王志勇、刘金芬违约。卢河宇辩称：本案一审没有遗漏当事人，王志勇、刘金芬在一审是自愿撤回对辉腾置业的诉讼，一审辉腾置业作为证人出庭；一审认定事实清楚，卢河宇未及时付款的原因是王志勇、刘金芬拒不提供银行账号，导致无法付款；请求驳回上诉，维持原判。卢河宇向一审法院起诉请求：1.王志勇、刘金芬双倍赔偿卢河宇定金40000元，后变更为按涉案房屋价格30%赔偿违约金，并退还购房定金20000元。王志勇、刘金芬向一审法院反诉请求：1.解除王志勇、刘金芬与卢河宇及辉腾置业与2018年6月3日签订的《重庆市辉腾置业顾问有限公司房地产买卖及经纪合同》；2.卢河宇支付王志勇、刘金芬违约金118300元；3.辉腾置业返还王志勇、刘金芬中介服务费5900元，庭审中王志勇、刘金芬撤回了对辉腾置业的起诉。一审法院认定事实：2016年11月22日，王志勇与重庆鸟巢实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，通过按揭贷款方式购得重庆市南川区西城街道办事处龙济路4号（鸟巢海湾）15幢1-4-6的房屋。房款总额为465060元，王志勇支付首付款95060元，按揭款为370000元。2017年2月，王志勇与中国银行重庆市分行南川支行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定贷款期限为240个月，贷款期限为2017年2月23日至2037年2月23日，每月须还本金额为1541.67元。2018年6月3日，卢河宇与王志勇、刘金芬经辉腾置业提供中介服务签订《辉腾置业房地产买卖及经纪合同》，约定王志勇、刘金芬将位于重庆市南川区西城街道办事处龙济路4号（鸟巢海湾）15幢1-4-6的房屋（建筑面积101.1㎡，套内面积81.15㎡）以物业转让成交价591500元出售给卢河宇。该合同第二条：（一）约定付款方式为：卢河宇支付王志勇、刘金芬定金20000元，买方卢河宇应当于2018年6月13日前支付购房款（以银行贷款余额为准，除去银行贷款余额）310000元给卖方，银行贷款月供由卢河宇支付，余款20000元等交易产权过户当日付清。（二）如买方需按揭，买方付给卖方的购房定金和首付款，该款由卖方存入由经纪方指定银行，此款须待银行审批通过后方能使用。第四条：约定卖方、买方分别应支付经纪方（辉腾置业）6000元作为服务佣金。第五条：双方约定交房日期以开发商交房为准。第六条：如买方未能履行致本合同不能顺利完成，则已付定金卖方没收。若卖方签收定金后不依合同条款售予买方，卖方必须双倍返还定金予买方。如买卖任何一方拒绝履行或解除本合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条第一款所述的物业转让成交价的30%作为违约金。当日，卢河宇支付定金。刘金芬出具收条，载明“今收到卢河宇交来购买南川区西城街道办事处龙济路4号（鸟巢海湾）15幢1-4-6号房定金贰万元整（小写：20000.00元）。收款人：刘金芬。2018.6.3。”其中，6000元为王志勇、刘金芬应支付给辉腾置业的中介费。故刘金芬收到现金14000元。王志勇、刘金芬一直未向辉腾置业或卢河宇提供银行账户或其他房款支付方式，也未告知银行贷款实时余额。2018年6月13日前，卢河宇未向王志勇、刘金芬或辉腾置业支付房屋首付款。2018年6月24日，卢河宇向辉腾置业置业顾问徐会琼通过中国建设银行转账200000元。后因购房款和过户事宜未能达成一致意见，双方协商未果，引发本诉与反诉。庭审中，卢河宇变更第一项诉讼请求为按涉案房屋价格30%赔偿违约金，并主张由王志勇、刘金芬退还购房定金20000元。双方当事人均认为对方所提的违约金主张标准过高。卢河宇当庭撤回对第三人辉腾置业的起诉。王志勇、刘金芬当庭撤回对第三人辉腾置业的反诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：在本次房屋买卖合同中，卢河宇存在违约行为还是王志勇、刘金芬存在违约行为，以及违约金应如何计算的问题。焦点一，2018年6月3日，卢河宇与王志勇、刘金芬经辉腾置业提供中介服务签订《辉腾置业房地产买卖及经纪合同》，约定将王志勇、刘金芬所有的位于重庆市南川区西城街道办事处龙济路4号（鸟巢海湾）15幢1-4-6的房屋以591500元出售给卢河宇，双方对此均无异议，该合同符合《合同法》相关规定，双方依法形成房屋买卖合同关系，受法律保护，也受法律制约，双方均应按照合同规定履行，对双方当事人是否有违约行为，应根据以下情况具体分析。王志勇、刘金芬辩称卢河宇未在合同约定的2018年6月13日前支付购房款310000元给王志勇、刘金芬，卢河宇构成违约，卢河宇对此予以否认，认为该款310000元系粗略估计，并不是确定的给付数额。从双方签订的合同来看，合同中约定为：“买方于2018年6月13日前付购房款（以银行贷款余额为准，除去银行贷款余额）叁拾壹万元整（小写310000.00元）给卖方，银行的贷款月供由买方支付，余款贰万元整(小写20000.00元)等产权交易过户当日付清”，结合本案查明的王志勇、刘金芬在中国银行重庆市分行南川支行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》贷款370000元来看，王志勇、刘金芬从2017年2月起每月等额本息偿还1541.67元，至签订合同时，共计偿还贷款本金24000余元，下欠本金为340000余元。按照合同约定，银行的贷款月供由买方支付，再加上定金20000元和余款20000元，共计380000余元，而双方在合同中对房屋总价进行了确认即591500元，那么卢河宇应该在2018年6月13日前支付的房款只应该是210000元左右，而这个金额应由王志勇、刘金芬提供准确的银行贷款偿还数据进行确认，故该金额的确定责任应由王志勇、刘金芬承担。同时，根据中介方辉腾置业的销售员工确认，王志勇、刘金芬并未在2018年6月13日前提供准确的银行贷款余额和收款方式，同时在2018年6月13日后经中介多次催问直至本案诉讼，王志勇、刘金芬仍未提交，导致卢河宇无法确定交付的具体金额及交付方式。王志勇、刘金芬辩称，根据合同约定：“如买方需按揭，买方付给卖方的购房定金和首付款，该款由卖方存入由经纪方指定银行，此款须待银行审批通过后方能使用”，故收款帐号应由中介提供，但本案所涉房屋自身系按揭购房，同时该房属于新修商品房，在未办理产权手续的情况下亦不具备重新办理银行按揭的可能，而且双方在合同中也明确约定是由卢河宇接王志勇、刘金芬的银行贷款继续偿还，而不是王志勇、刘金芬所辩称的新办理按揭，故一审法院依法认定，卢河宇未能在2018年6月13日前支付合同约定的第二笔购房款，不存在违约行为。王志勇、刘金芬辩称卢河宇在签订合同后找到了转卖的下家，要求王志勇、刘金芬将房屋过户到卢河宇转卖的下家，而王志勇、刘金芬考虑到银行的贷款月供由买方支付，转卖他人可能会影响个人信用和再次购买房屋，卢河宇纯属是为了转手倒卖而买房，自始存在欺诈行为，应视为违约。卢河宇对此予以否认，认为仅是为了试探房价而发布过该房信息，同时认为就算转卖也未违反法律规定。对此，一审法院认为，卢河宇就算存在买房后转卖的行为，也确实未有法律对此进行禁止，相对于王志勇、刘金芬签订的《辉腾置业房地产买卖及经纪合同》，卢河宇要求王志勇、刘金芬将房屋过户第三人的行为，属于新要约，王志勇、刘金芬有权对此予以拒绝，但不代表可以一并拒绝履行之前所签订的合同，因此双方仍应按照《辉腾置业房地产买卖及经纪合同》的约定履行各自的权利义务。故王志勇、刘金芬的该辩称意见，不予采纳。王志勇、刘金芬辩称卢河宇不愿及时办理房屋过户手续，要求王志勇、刘金芬变更合同约定，无限期的接王志勇、刘金芬的按揭贷款，在案件审理过程中，卢河宇多次表示现仍愿意按照合同约定继续履行合同，并愿意立即办理房屋过户手续至卢河宇名下，王志勇、刘金芬方则坚持认为卢河宇已违约，拒绝继续履行合同。因此，王志勇、刘金芬不愿继续履行合同才是现导致合同无法继续履行的根本原因。在本案中，双方均要求在解除合同的基础上追究对方的违约责任，故一审法院对本诉和反诉中解除房屋买卖合同的诉讼请求均予以支持，同时根据前述分析认定王志勇、刘金芬在本次房屋买卖法律关系中存在违约行为，由王志勇、刘金芬承担违约责任。焦点二，卢河宇在本诉中请求王志勇、刘金芬双倍赔偿卢河宇定金人民币40000元，后在庭审中变更为退还定金20000元，并按照涉案房屋价值的30%主张违约金，对此王志勇、刘金芬方认为违约金过高，从本案的实际情况来看，房屋买卖确实存在预期可得利益的问题，但双方以所涉房屋价值30%来计算违约金的行为确有过高嫌疑，一审法院依照当地房屋买卖实际情况依法酌定为以房屋价值的10%计算违约金为宜，即由王志勇、刘金芬向卢河宇支付违约金59150元。对王志勇、刘金芬反诉要求卢河宇承担违约责任的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除卢河宇与王志勇、刘金芬于2018年6月3日签订的《重庆市辉腾置业顾问有限公司房地产买卖及经纪合同》；二、由王志勇、刘金芬向卢河宇退还购房定金20000元，并向卢河宇支付违约金59150元；三、驳回卢河宇的其他诉讼请求；四、驳回王志勇、刘金芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3849元，由王志勇、刘金芬负担；反诉受理费2784元，由王志勇、刘金芬负担。本院二审期间，王志勇、刘金芬围绕上诉请求依法提交了银行明细、录像资料，本院组织双方当事人进行了证据交换并质证。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：1.一审是否漏列当事人、审理程序是否违法；2.涉案房屋买卖合同谁违约以及如何承担违约责任。关于一审是否漏列当事人的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条规定，原告在起诉状中直接列写第三人的，视为其申请人民法院追加该第三人参加诉讼。是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查决定。本案解决的法律关系是王志勇、刘金芬与卢河宇的房屋买卖合同关系，辉腾置业并非本案当事人，故一审未追加辉腾置业为本案第三人，不属于漏列重要的诉讼参与人。关于简易程序转为普通程序是否违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定,人民法院在审理过程中,发现案件不宜适用简易程序的,裁定转为普通程序。最高人民法院《关于适用的解释》第二百六十九条第二款规定,转为普通程序的,人民法院应当将合议庭组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人。第三款规定,转为普通程序前,双方当事人已确认的事实,可以不再进行举证、质证。本案中，一审法院于2019年9月19日向当事人送达了转为普通程序的裁定及合议庭组成人员告通知书，2019年9月23日在按照普通程序审理过程中，按照普通程序进行了法庭调查、法庭辩论、最后陈述的审理，一审判决不存在严重违反法定程序的情形。关于涉案房屋买卖合同谁违约以及如何承担违约责任的问题。本案中，2018年6月3日卢河宇与王志勇、刘金芬签订了《辉腾置业房地产买卖及经纪合同》。虽然后来卢河宇要求新增或变更合同内容，但双方未达成一致意见，因此双方应当继续按照《辉腾置业公司房地产买卖及经纪合同》继续履约。在继续履约的过程中，王志勇、刘金芬采取消极行为（即不提供准确的银行贷款余额和收款方式）阻却合同的履行，因此卢河宇虽晚于约定时间十一日将20万元打入中介账户，但不能归责于卢河宇。综上，王志勇、刘金芬的行为违反了合同的约定，应当承担违约责任。另外，一审法院将合同约定及卢河宇主张的按涉案房屋价值的30%酌定减少为10%，符合当地房屋买卖实际情况，应予维持。综上所述，王志勇、刘金芬的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1778元，由王志勇、刘金芬负担。本判决为终审判决。审判长  陈胜友审判员  蔡 伟审判员  张 斌二〇二〇年一月六日书记员  余婷婷