新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初7094号 原告：王龙，男，1988年6月13日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：马彦春，新疆星河律师事务所律师。 被告：梁龙，男，1969年5月1日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：陈兴礼，新疆新蓝天律师事务所律师。 原告王龙与被告梁龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法由审判员库尼沙适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告王龙及其委托诉讼代理人马彦春，被告梁龙及其委托诉讼代理人陈兴礼到庭参加诉讼请求。本案现已审理终结。 原告王龙向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告返还原告交纳的房屋租金14000元、租房押金20000元；三、判令被告补偿原告房屋装修费用60105.5元；四、判令被告赔偿原告经营损失16660元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将其位于昌吉市××区房屋出租给原告，房屋建筑面积185.11平方米；租赁期限4年10个月，自2018年5月1日至2023年3月1日；租金为每月10000元，安全抵押金为20000元；房屋装修费用2018年5月1日到2019年5月1日折旧30%，2019年5月1日到2020年5月1日折旧20%，2020年5月1日到2021年5月1日再次折旧20%，2021年5月1日到2022年5月1日再次折旧20%，2022年5月1日到2023年5月1日再次折旧10%，装修费全部折完，未满合同期限，在拆迁后按以上折旧计算方法由被告补偿原告装修费用。合同签订后，原告按约支付了房屋押金及第一年租金，对房屋进行了装修，经营四季小院农家乐。2019年2月，政府对租赁房屋所在的片区进行拆迁，将原告租赁的房屋断水断电，导致原告无法经营。原告多次与被告协商要求返还剩余房租、押金及补偿装修费用，未能达成一致。为此，原告依据《合同法》第九十四条及第十三章的相关规定提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梁龙辩称，同意解除合同，不同意返还房屋租金，押金是约定有损毁部分扣除后返还给原告的，装修费不同意返还，经营损失费也不同意返还，诉讼费由原告承担。房屋租金原告使用超出了使用部分，签订合同2018年5月1日-2019年5月1日，实际拆迁是2019年5月30日，原告使用了超出一个月，房屋交给原告时，房屋已装修过可以直接使用，如果装修要有书面装修的合同，原告装修时被告不知道，合同第六条明确约定，在租赁期间对房屋的部分进行无偿维修，原告装修的部分有些都是在合同约定的无偿维修内。其中在院子里有个彩钢棚和一个65平米的门面房，这个房子不在合同约定之内，但原告实际在免费使用，原告还将这个门面房的装修费也加进来，不合理。装修的费用不清楚。原告将房屋好的东西也加到装修款中，装修合同是伪造的，被告不承认装修费。原告将房屋转租，因此原告的经营损失没有依据，被告不认可。 本案原、被告围绕诉讼请求提交证据，本院进行经质证。双方当事人有争议的证据如下： 1．原告提交的房屋租赁合同一份、收条三份，证实原告承租了被告昌吉市26区1丘4栋101号房屋一套，租赁期限为2018年5月1日-2023年5月1日，每月10000元，合同约定若房屋拆迁被告按照合同约定补偿房屋折旧装修费用，原告已向被告支付押金20000元，2018年5月1日至2019年4月30日的租金12万元的事实。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，但认为合同第六条第二款装修必须要通过被告书面同意后方可施工，装修费用由原告自行承担。本院对该组证据的真实性予以确认； 2．原告提交的建筑装饰工程施工合同、四季小院制作清单一份、收条两份，证实原告租赁涉案房屋后对房屋进行了装修，装修费用是85865元。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为交房时，房屋都是翻新的，房屋的设施、主体结构全是好的，合同约定原告租赁被告房屋期间对房屋的设施等部分无偿维修，且合同中彩钢房和门面房不在租赁范围内，故彩钢房的装修部分与被告方无关。本院对该组证据的真实性予以确认； 3．原告提交的通话录音光碟一份，证实2019年3月19日之后被告同意原告不再支付房租了，但原告仍在支付房租的事实。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，但认为通话中原告提到了停掉房租，被告要求租金要扣除物业费水电费后剩余租金退给原告，但原告一直不解决问题。本院对该组证据的真实性予以确认； 4．原告提交的截图一份，证实原告已向被告告知房屋装修事宜事实。经质证，被告对该份证据的真实性不予以认可。本院对该组证据的真实性予以确认； 5．原告提交的六张照片，证实装修前涉案房屋不能做为农家乐使用，有漏水现象，必须要装修后才能使用。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，对关联性不予以认可，认为合同第六条约定，对房屋的主体等无偿维修，是原告应当免费维修的范围，不属于装修的范围，交房时都是验收好的，现在主张装修款不符合逻辑。本院对该组证据的真实性予以确认； 6．被告提交的设施设备清单一份，证实当时验收涉案房屋时，双方确认房屋属于全部完好，不需要装修。经质证，原告对证据的真实性予以认可，对关联性不予以认可，认为原告在装修时发现房屋里头都是湿的，所以才重新装修。且该组证据恰恰能证实65平米的房屋包括在租赁合同内，上面写着都不漏雨，只是保证房子不漏雨，但不能说房子是不漏雨。本院对该组证据的真实性予以确认； 7．被告提交的营业执照一份，证实原告非法转租涉案房屋给他人经营使用。经质证，原告对此证据的真实性予以认可，是原告和刘俊龙合伙开的店。担保人和营业执照上是一个人。本院对该组证据的真实性予以确认； 8．被告提交的录音光碟一份，证实2019年5月16日涉案房屋还在刘俊龙处使用。经质证，原告对此证据的真实性予以认可，对证明的目的不予以认可，认为刘俊龙不是本案的当事人，与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认； 9．被告提交的物品清单一份、采暖费专用收据两份，证实房屋归还时损坏的一些设施清单。收据是前期交纳采暖费的标准，原告一直没有交。经质证，原告对该组证据的真实性不予以认可，认为是被告单方面写的东西，收据是2016年的与本案无关。本院对物品清单的关联性不予确认，对采暖费收据的真实性予以确认； 10．被告提交的短息截图一份，证实2019年5月16日被告要求原告交付5月份租金，说明原告还在使用涉案房屋。经质证，原告对此证据的真实性予以认可，对关联性不予以认可，认为原告提交的录音中被告同意从3月18日起停房租，但被告一直不解决。本院对该组证据的真实性予以确认； 本院依职权调取证的证据如下： 1．房屋补偿协议书一份，主要内容：昌吉市房屋征收管理办依据评估报告对梁龙的房屋（793061元）、附属物（45571元）、剩余土地（319772元）、其他（经营性停产停业损失，16572元），一次性补偿1174976元，搬迁补偿合计1000元，付奖励金30000元，结构性补助，砖款34524元，最终全部补偿金额为1240500元。经质证，原、被告对该份证据的真实性性无异议，被告对该份协议书的签订日期不予认可。本院对该份证据的真实性予以确认； 2．谢超的询问笔录一份，证实原告王龙对涉案房屋进行装修，装修款为72000元的事实。经质证，原、被告对该份笔录真实性无异议，被告对该份笔录的关联性不予认可。本院对该份笔录的真实性予以确认； 3．杨鹏询问笔录一份，证实原告对《四季小院农家乐》制作广告牌，原告向杨鹏支付14465元的事实。经质证，原、被告对该份笔录真实性无异议，被告对该份笔录的关联性不予认可。本院对该份笔录的真实性予以确认； 4.张俊龙、马海超、刘俊龙询问笔录一份，证实原告王龙于张俊龙、马海超、刘俊龙合伙经营《四级小院农家乐》，原、被告签订《房屋租赁合同》，对涉案房屋进行装修，装修前通知过被告的事实。经质证，原、被告对该份笔录真实性无异议，被告对该份笔录的关联性不予认可。本院对该份笔录的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月1日,原告与被告签订《房屋租赁合同》一份,案外人刘俊龙在该份合同上作为担保人签字，合同约定:被告梁龙将其位于昌吉市××区房屋出租给原告,房屋建筑面积185.11平方米;租赁期限4年10个月,自2018年5月1日至2023年3月1日;租金为每月10000元；安全抵押金为20000元;乙方（王龙）装修完后由甲方（梁龙）以书面形式评估装修价值后，装修费用2018年5月1日到2019年5月1日折旧30%,2019年5月1日到2020年5月1日折旧20%,2020年5月1日到2021年5月1日再次折旧20%,2021年5月1日到2022年5月1日再次折旧20%,2022年5月1日到2023年5月1日再次折旧10%,装修费全部折完,未满合同期限,在拆迁后按以上折旧计算方法由被告补偿原告装修费用。合同签订后,原告已向被告支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金120000元及押金20000元。被告将涉案房屋交付给原告使用，原告王龙与案外人刘俊龙，张俊龙，马海超合伙利用涉案房屋合伙经营《四季小院农家乐》，并以刘俊龙的名义办理营业执照。 2018年4月28日，原告与案外人谢超签订《建筑装饰施工合同》一份，对涉案房屋进行装修（包工包料），装修工程包括改水改电、墙面维修、房顶翻新、厨房地砖及墙砖、下水、彩钢门面房卫生间等，装修款为72000元，该笔款由原告及案外人张俊龙分多次向案外人谢超支付。另、原告为《四季小院农家乐》制作广告牌、门头等，向制作人杨鹏支付相关费用14465元。原告于2018年8月6日通过微信向被告发送涉案房屋装修项目清单。 2018年12月30日，被告梁龙与昌吉市房屋征收管理办签订《房屋征收补偿协议》一份，该协议已确定涉案房屋被征收，协议约定依据评估报告对梁龙的房屋（793061元）、附属物（45571元）、剩余土地（319772元）、其他（经营性停产停业损失16572元）一次性补偿1174976元，搬迁补偿1000元，付奖励金30000元，结构性补助，砖款34524元，最终全部补偿金额为1240500元。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方产生拘束力。原告提交的2019年3月19日原、被告之间的通话记录以及被告提交的被告与案外人刘俊龙之间的通话记录里刘俊龙提到2019年3月19日因昌吉市中山街道办事处八工二村改造项目开工，涉案房屋被断水、断电导致原告无法正常经营，被告对此予以认可，故本院认定自2019年3月19日起原、被告之间签订的《房屋租赁合同》目的无法实现，故原告要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告返还原告交纳的房屋租金14000元及押金20000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已向被告支付自2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁费120000元及押金20000元，因政府拆迁，自2019年3月19日起原、被告之间签订的《房屋租赁合同》目的无法实现，故被告应向原告返还自2019年3月19日至2019年4月30日期间的租赁费14000元｛自2019年3月19日至2019年4月30日，共计1个月零13天，10000元+（10000元÷30天）×13天｝及押金20000元的诉讼请求本院予以支持。 关于原告要求被告补偿原告装修费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”原、被告之间签订的《房屋租赁合同》第六条第二项约定:”如乙方（王龙）改变房屋内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备设计规模范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方（梁龙）的书面同意后方可施工，相关投资费用由乙方自行承担，对乙方的装修部分甲方不负有修缮的义务”,第十条第二项约定：“乙方装修后由甲方以书面形式评估装修价值后，装修费用2018年5月1日到2019年5月1日折旧30%。。。。，未满合同期限，在拆迁后按以上折旧计算方法由甲方（梁龙）补偿乙方装修费用，折旧部分不予补偿。”原告承租涉案房屋后对房屋进行了装修，被告辩称，原告对涉案房屋装修未事先征得其书面同意，因此对原告的装修部分不承担赔偿责任。本院根据原告提交的短信截图(2018年8月6日通过微信向被告发送《四季小院烧烤装修项目》)以及案外人谢超、张俊龙、刘俊龙、马海超的询问笔录可以认定原告对涉案房屋进行装修，并通知被告，装修款为72000元的事实。根据合同约定第一年的折旧率按30%计算，折旧后的价值为50400元。该价值系原告因租赁房屋而投入的实际损失，双方签订的租赁合同期限为五年，原告投入资金装修后不满一年的时间即因政府拆迁而解除合同，双方对解除合同均无过错，被告因原告的装修和添附在征收补偿时收益，综合本案情形，按照公平原则，本院确认被告赔偿原告60%的装修损失，即30240元，由原告自行承担40%的装修损失。原告主张的装修折旧费包括广告牌和门头制作费14465元，本院认为，原告在经营期间产生的广告制作费应由其自行承担，本院不予支持。 关于原告主张的经营损失16660元。《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第三十六条规定“因征收房屋造成停产停业损失的，按照以下方式补偿：被征收房屋的生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿应当支付给生产经营者，需要提供停产停业损失证明材料的由生产经营者承担。被征收人与生产经营者对停产停业损失补偿分配另有约定的，从其约定。”本案被告梁龙与昌吉市中山路街道办事处签订的《房屋征收补偿协议书》明确约定付梁龙停产停业损失费用16572元，因此被告应向原告王龙支付停产停业损失费用16572元。被告辩称，《四季小院农家乐》营业执照上的注册人系案外人刘俊龙，原告无权主张此费用，但经过本院对案外人刘俊龙、张俊龙、马海超进行询问确认上述案外人及原告合伙经营《四季小院农家乐》，原告王龙参与了实际经营的事实，且上述案外人均同意由原告向被告主张该费用，因此被告的该辩解本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告王龙与被告梁龙于2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告梁龙向原告王龙返房屋租金14000元及押金20000元，合计34000元； 三、被告梁龙向原告王龙支付装修损失30240元； 四、被告梁龙向原告王龙支付经营损失16572元。 以上应付款项，被告梁龙须于本判决生效后十日内给付。逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1037元（已减半收取），由被告梁龙负担910元，由原告王龙负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审判员  库尼沙 二〇二〇年一月九日 书记员  孙 冰