新疆维吾尔自治区库车县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2923民初1789号   原告：库车鸿欣物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区库车县文化路西2号龟兹花苑小区18号楼2楼。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏建东，新疆姑墨律师事务所律师。被告：王蕾磊，女，1973年12月1日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建舟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告库车鸿欣物业服务有限公司（以下简称鸿欣物业公司）与被告王蕾磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告鸿欣物业公司的委托诉讼代理人魏建东、被告王蕾磊的委托诉讼代理人吴勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿欣物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2016年2月22日-2019年2月22日物业服务费60210.2元（844.7㎡×1.98元/月/㎡×36个月=60210.2元）；2．判令被告支付2016年2月22日-2019年2月22日的利息5719.8元；3．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，由原告对库车县飞越帝都汇小区提供物业管理服务，经价格主管部门审核的案涉商铺物业费收费标准为1.98元/月/㎡。2016年2月22日，乌鲁木齐铁路运输中级法院作出（2014）乌中执字第141号执行裁定书裁定库车飞越帝都汇大厦一层商铺10、11、12、13、14、15、16、17、18、19号房屋的所有权及相应的其他权利归被告王蕾磊，但被告至今拒交物业服务费，原告为维护其合法权益，故诉至人民法院。被告王蕾磊辩称，本案涉案商铺系在建工程，因违反规划、消防不合格等原因未进行竣工验收备案，且被告未使用该房屋，不应负交纳物业费的义务；原告在签订《前期物业合同》时未按照《物业管理条例》第二十九条的规定从阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司取得竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图等资料，无法进行物业服务；该小区处于临街位置不需要保洁，同时该小区绿化率为零，亦不需要绿化，且该小区的消防设施不完善，亦未验收，故不需要消防维保的服务，客观上原告也不能提供完整的物业服务；原告提供的物业服务行为违法，存在安全隐患，根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第八十二条规定，原告无权收取物业费用；最后该小区相关设施并不完善，未能进行竣工验收，也无法进行维护保养，建筑消防、电梯、电路的设备设施存在巨大安全隐患，不应以判决的形式认可、支持原告的违法行为，故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告鸿欣物业公司提交证据如下：1．提交物业服务合同原件1份，证明原告与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》约定由原告对库车飞跃帝都汇小区进行物业管理。被告对该份证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为该合同落款时间早于原告公司成立时间。同时合同中明确约定案涉的小区物业消防尚未验收，说明物业无法使用。本院认为，该份证据系原件，被告仅从时间上认为该合同不真实，且未提交相反证据予以反驳，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2．提交（2014）乌中执字第141号执行裁定书，证明自2016年2月22日起，被告王蕾磊通过拍卖的××县商铺所有权。被告对该证据的真实性、合法性均予以认可，但认为该份裁定不能证明被告取得案涉房屋的所有权。本院认为该份裁定已生效，对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3．提交竣工工程质量监督申报意见书原件1份、竣工工程质量验收意见书原件1份、竣工工程质量验收监督申报表原件1份。证明库车飞越帝都汇小区工程质量验收合格。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据与原告提供的物业合同相互矛盾，该竣工报告的验收并不包括本案的案涉房屋，并没有对本案的房屋进行验收。本院认为，改组证据来源合法、内容真实，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。4．提交测绘报告原件1份，证明被告通过法院拍卖取得的××区商铺的面积共844.7㎡，乌鲁木齐铁路运输中级人民法院通过该份报告对案涉房屋进行拍卖。被告对报告真实性认可，关联性和有效性不认可，认为该份预测报告并不是最终的实测报告，报告中并未附有相关测绘人员证书。本院认为该份证据系原件，被告对其真实性认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。5．提交综合物业服务费备案审批表原件1份，库车县价格、收费及其他备案表原件2份，证明原告对库车飞越帝都汇小区进行物业服务及收费，经过有关部门批准备案，合法收取。同时证明2014年12月案涉小区高层商铺物业费标准为2.5元/月/㎡，2017年4月14日案涉小区商铺物业费标准为1.98元/月/㎡。被告对该组证据的真实性认可，关联性不认可。本院认为，该证据来源合法、内容真实，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。6．提交台账及收费票据1组，证明2016年至2019年原告对该库车飞越帝都汇小区进行了物业管理，为小区提供了物业服务。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。收据上大多数没有交款人的签名，无法确定真实性。本院认为该组证据系原件，且盖有单位公章，有收款人签字，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告王蕾磊提交证据如下：1．提交估价报告原件4张，证明库车飞越帝都汇小区不具备相应的规划条件，也不符合竣工验收的条件。证据形成是基于乌鲁木齐铁路运输中级法院要求对库车飞越帝都汇小区部分房屋进行评估，并进行拍卖前委托评估公司对案涉的房屋进行的价值评估。原告对评估报告书真实性无异议，对关联性不认可。本院认为该份证据系原件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，原告鸿欣物业公司与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司选聘原告对阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司开发建设的库车飞越帝都汇小区提供物业管理服务事宜。合同第六条约定本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅、商业物业按照物价局批示收费。第七条约定，业主应于入住之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方（原告鸿欣物业公司）。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每月底履行交纳义务。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按_的标准向乙方支付违约金。第三十五条约定，本合同期限自2014年9月1日起，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方在《前期物业服务合同》中还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告为库车飞越帝都汇小区提供物业服务。2016年2月22日，被告通过（2014）乌中执字第141号执行案件以拍卖的形式取得库车飞越帝都汇小区一层商铺10号至19号房屋所有权及相应的其他权利。库车飞越帝都汇小区一层商铺10号至19号房屋总面积为844.7㎡，被告于2016年2月22日取得所有权后未向原告交纳过物业服务费。2014年12月8日，经库车县发展和改革委员会备案案涉小区高层商铺物业费为2.5元/月/㎡。2017年4月14日，经库车县发展和改革委员会备案案涉小区商铺物业费为1.98元/月/㎡。另查明，2014年9月5日，库车飞越帝都汇小区经有关单位验收其工程质量为合格。同时在（2014）乌中执字第141号案件中对库车飞越帝都汇小区的评估报告中显示，该小区未申请规划验收，未办理规划验收手续，故无法办理竣工备案手续。庭审中，被告陈述因该小区无法办理房屋产权证书，故被告至今未取得房屋产权证，同时被告与他人签订房屋买卖合同将部分商铺出售。本院认为，原告与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对业主具有约束力。原告按照约定履行了物业管理义务，被告作为业主，应当按照合同约定履行支付物业费的义务。故对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原告根据有关部门的备案，以1.98元/月/㎡计算2016年2月22日至2019年2月22日被告房屋共计844.7㎡的物业费60210.2元（1.98元/月/㎡×844.7㎡×36个月），有事实依据，本院予以支持。对于原告按照中国人民银行同期贷款利率计算2016年2月22日至2019年2月22日的利息5719.8元的诉讼请求，有事实依据，且原告计算方式不违反法律规定，本院予以支持。对于被告辩称该小区房屋因违反规划、消防不合格等原因未进行竣工验收，系在建工程，且被告未使用的辩解意见，因被告通过竞拍的形式取得案涉房屋所有权，在参与竞拍的过程中对房屋现状已了解，该行为已表明其认可案涉房屋的现状，故对被告的辩解意见本院不予采信；对于被告辩称原告未从阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司取得《物业管理条例》第二十九条规定的相关资料，无法进行物业服务，同时亦无法提供完整的物业服务的辩解意见，因取得上述资料并非原告提供物业服务的前提，且被告亦未提供有效证据证实原告未进行物业服务管理，故本院不予采信；对于被告辩称根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》规定，原告无权收取物业费的辩解意见，因《新疆维吾尔自治区物业管理条例》属于地方性法规，不能导致原告与阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》无效，且从维护社会秩序和尊重交易公平的原则出发，原告提供了物业服务，被告作为业主应当支付物业费用，故对被告的辩解意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告王蕾磊于本判决生效后十日内向原告库车鸿欣物业服务有限公司支付物业费60210.2元及利息5719.8元，共计65930元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取计725元，由被告王蕾磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。   审  判  员   张桂林   二 〇 二 〇 年 一 月 十 七 日 书  记  员   晏 筱