河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5767号原告：焦作市欣和物业管理有限公司，住所地：焦作市塔南路399号太极景润花园太极苑3号楼4号。法定代表人：李璐，总经理。委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。被告：万军练，男，1970年6月1日，汉族，住焦作市解放区。原告焦作市欣和物业管理有限公司（以下简称欣和物业）与被告万军练物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告欣和物业的委托诉讼代理人张松云，被告万军练到庭参加诉讼。原告焦作市欣和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2012年4月至2014年12月的欠费1132元及违约金135.83元（庭审中明确欠费期间为自2013年10月至2014年12月，违约金暂计算至2014年12月31日，自2015年1月1日起以1132元为基数按日万分之五计算至还清欠款之日止）；2.判令被告立即向原告支付2015年1月至2019年3月物业费3848.46元及违约金1500.9元（违约金暂计算至2019年3月30日，自2019年4月1日起以3848.46元为基数按日万分之五计算至还清欠款之日止）；3.本案的诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：被告万军练系焦作市龙源世家小区15号楼1单元2号业主，该小区前期由焦作市雷邦物业管理有限公司（以下简称雷邦物业）负责物业管理，2014年12月30日，原告与雷邦物业订立《债权转让协议》，被告前期欠付雷邦物业的1132元物业费及相关权利由原告受让，受让债权后，原告依法通知了被告，并经多次催要，被告未依约履行。2014年12月30日起，原告开始为龙源世家小区提供物业管理服务，服务至今，被告仍未依约向原告交纳物业管理费，经多次催要，至今仍未交纳。综上，被告欠雷邦物业的物业费，原告已受让相关权利，被告应向原告支付。被告另行欠付原告2015年至今的物业费，亦应支付。据此，原告诉至法院，望判如所请。被告万军练辩称，1.原、被告之间不存在物业服务合同关系，被告未与原告签署服务管理协议，原告无权向被告主张物业费用。2.原告提供的物业服务不到位，被告在小区内所停车辆被剐蹭，去物业调监控，监控未监控到，物业管理人员承诺车辆剐蹭会给被告一个合理的解释，同意顶物业费或停车费，至今未兑现，维修费用应当由原告承担；被告所在小区存在车辆乱停放的现象；小区去年发生火灾，对业主造成严重伤害，未对人员造成伤害；小区消防管道不达标，消防管道至今无水，物业未检查消防，存在一定的安全隐患；小区绿化管理不到位，一些花草枯萎未修剪，道路坑洼未修补，外墙掉瓷片，给业主造成不便；原告利用小区公共部分设立广告牌进行营利，费用应当退还业主；房屋外防水及外管网维护不到位，导致被告房屋潮湿、墙体崩裂，原告应当补偿。3.雷邦物业承诺房屋的建筑工程、排水、防水等存在缺陷，物业配合维修，至今未修；雷邦物业承诺房屋维修费用由物业及开发商承担，用来抵物业费及停车费，至今未实现。4.被告与开发商签订的前期物业管理协议第五条明确约定物业管理不得整体转让给第三方，第二条第二项规定小区内通道应当畅通，但现在堵塞严重，造成严重隐患。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于被告抗辩不交纳物业管理费用的理由能否成立。1.被告辩称与原告不存在物业合同关系。2014年12月30日，原告与焦作市城新置业有限公司签订《龙源世家小区前期物业服务合同》一份，自2015年1月1日起由原告为被告所在小区提供物业服务。2017年8月1日，原告又与龙源世家业主委员会签订《龙源世家小区物业服务合同》一份，合同期限自2017年8月1日至2018年12月31日。但到期后，原告仍在为被告所在小区提供物业服务至今。根据我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与焦作市城新置业有限公司签订《龙源世家小区前期物业服务合同》及与龙源世家业主委员会签订《龙源世家小区物业服务合同》合法有效。原告自2015年1月1日起为被告所在小区提供物业服务，虽与龙源世家业主委员会签订《龙源世家小区物业服务合同》已于2018年12月31日到期，但根据原告提供的证据及双方当事人的陈述，物业服务合同到期后，原告仍在为被告所在小区提供物业服务，故被告辩称与原告之间不存在物业服务合同关系，本院不予采信。2.被告辩称原告提供的物业服务不到位，小区消防设施、车辆管理、绿化管理等方面存在问题，以此抗辩不应向原告交纳物业费用的理由不成立。被告作为该小区的业主，事实上已经享受了原告提供的物业管理服务，如被告认为原告确实存在物业服务方面的瑕疵，也应该依据相关法律规定，请求原告采取补救措施进一步改进，而不应该以此为理由不交纳物业费用，故本院对被告的该辩解意见不予采信。被告车辆被剐蹭或房屋存在质量问题，应向相应的责任人主张权利，亦与本案并非同一法律关系，被告以此为由不交纳物业费用不能成立。3.被告辩称的雷邦物业抑或原告工作人员同意以被告的损失折抵物业费或停车费，但并未提交相关证据，本院不予采信。4.被告辩称其与开发商签订的前期物业管理协议第五条明确约定物业管理不得整体转让给第三方，第二条第二项规定小区内通道应当畅通，但现在堵塞严重，造成严重隐患。合同具有相对性，被告与开发商签订的前期物业管理协议无法约束本案原告，故被告以此为由不交纳物业费用不能成立。关于原告主张的物业费用。1.关于原告主张被告支付雷邦物业服务期间的物业费1132元。被告与雷邦物业于2009年6月25日签订《前期物业管理服务协议》一份，由雷邦物业为被告所在小区提供物业服务，被告房屋面积为150.92平方米，物业费为0.5元/平方米/月，在雷邦物业服务期间，被告欠付雷邦物业2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业费1132元。2014年12月30日，原告和雷邦物业签订《债权转让协议》一份，雷邦物业将被告欠付其的物业费1132元转让给原告，原告将转让通知通过张贴的方式予以公示。被告欠付雷邦物业1132元的物业费，已由雷邦物业转让给原告，原告亦通过张贴通知及起诉的方式通知被告，该债权转让合法有效，原告主张被告支付2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业费1132元，于法有据，本院予以支持。2.关于2015年1月1日至2019年3月31日的物业费。原告自2015年1月1日起为被告所在小区提供物业服务，虽原告与龙源世家业主委员会签订《龙源世家小区物业服务合同》已于2018年12月31日到期，但到期后，原告仍在为被告所在小区提供物业服务至今，被告理应支付物业服务费用。原告主张被告支付2015年1月1日至2019年3月31日的物业费3848.46元（150.92平方米×0.5元/平方米/月×51个月=3848.46元），于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽被告未按约交纳物业费确已构成违约，但考虑到原告所提供的物业服务仍有改进之处，故本院不予支持。原、被告应当秉承互谅互让，诚信友善的态度，共同营造和谐的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告万军练应于本判决生效后十日内支付原告焦作市欣和物业管理有限公司2013年10月1日至2014年12月31日的物业费1132元；二、被告万军练应于本判决生效后十日内支付原告焦作市欣和物业管理有限公司2015年1月1日至2019年3月31日的物业费3848.46元；三、驳回原告焦作市欣和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告万军练负担。本判决为终审判决。审判员  宋秀梅二〇二〇年一月十六日法官助理刘菲菲书记员张佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。