江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初5345号原告：张学权，男，1962年8月4日生，汉族，居民，住涟水县。原告：程加美，女，1965年5月24日生，汉族，居民，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：沈国飞、姜洪超，涟水县正平法律服务所法律工作者。被告：涟水润民置业有限公司，住所地涟水县涟城镇兴闻路15号。法定代表人：孙慧荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘周国，该公司员工。原告张学权、程加美诉被告涟水润民置业有限公司（以下简称润民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月11日、2019年9月26日两次公开开庭进行了审理，原告张学权、程加美的委托诉讼代理人沈国飞、被告润民公司的委托诉讼代理人潘周国到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告张学权、程加美的委托诉讼代理人姜洪超、被告润民公司的委托诉讼代理人潘周国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学权、程加美向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即给付延期交房违约金38189.04元（暂计算至2018年6月31日）；2.依法判决被告协助办理涟水县水岸城邦小区31幢三单元106室房屋的产权证书；3.本案的诉讼费用、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：原告在被告处购买了涟水县水岸城邦小区31幢三单元106室房屋，两原告按照约定支付了首付款128633元，双方签订的商品房买卖合同约定被告应于2013年3月31日前按照规定交房，但被告欲于2018年6月将房屋交付给原告，但此时的房屋并不具备交付条件，被告也严禁原告对房屋进行装修，导致房屋仍无法居住。经协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告润民公司辩称，1.原告在民事诉状中所陈述的不是事实，原告于2018年5月31日已将涉案房屋拿走，原告已经认可了对房屋实际性占有，被告于2018年5月31日已经将涉案房屋交付给原告；2.关于延期交房违约金问题，商品房买卖合同中约定当事人违反合同义务应当承担的违约金按日支付，应分别单独适用诉讼时效，本案诉讼时效已经明显过期，被告提出时效抗辩，对违约金的支付保护范围，应该是原告起诉之日起倒推三年，期间有时效中断的情形适用民法通则中断或中止的规定，就本案而言，原、被告双方签订商品房买卖合同的时间是2012年3月23日，约定交付时间是2013年3月31日，应从2013年3月31日起开始计算诉讼时效，诉讼时效是三年，在这三年时间内，原告并未向被告主张交房违约金，从2019年7月12日向前倒推三年，如上所述，被告在2018年5月31日向原告交付了涉案房屋，诉讼时效需重新计算，即在2018年5月31日重新计算诉讼时效，违约金的计算应从2016年7月13日至2018年5月31日；3.原告签订的商品房买卖合同办理按揭贷款后，自2014年6月开始，原告单方违约停止还款，导致案外人工商银行涟水支行从被告账户中扣划了251096.91元，经被告起诉追偿，原告至2019年4、5月间才偿还了该笔款项，实际上是原告对被告的实际占有，构成不当得利。我方认为被告不应向原告支付违约金。4.本案应属于商品房买卖合同中的违约金纠纷案件，不应属于追偿权案件，请法庭综合考虑。审理中，原告变更诉讼请求：1.依法判决被告立即给付延期交房违约金46101.91元（暂计算至2019年9月1日，之后的违约金另案主张）；2.本案的诉讼费用、保全费、保险费由被告承担；撤回要求依法判决被告协助办理涟水县水岸城邦小区31幢3单元106室房屋的产权证书的诉讼请求。经审理认定事实如下：2012年3月23日，原告张学权、程加美与被告润民公司签订1份《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告润民公司所有的位于涟水县水岸城邦31幢三单元106号房，建筑面积130.14平方米，价款398633元，两原告首付支付128633元，剩余房款270000元在签约后以按揭形式支付。《商品房买卖合同》第八条约定被告润民公司应于2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，如被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2018年5月31日，被告将涉案房屋交付给原告使用，但至今该房屋尚未经验收合格。原告在诉讼本案之前，申请冻结被告银行存款80000元，为此支付了申请费820元、保险费500元。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、（2018）苏0826民初7065号民事判决书、（2019）苏0826财保233号民事裁定书、缴款书、江苏增值税普通发票、房屋交付确认单等在卷为证，本院予以确认。本院认为，第一，关于本案的案由，立案时，本院将本案案由定为追偿权纠纷，但经本院审理查明相关案件事实后，认为本案案由应为房屋买卖合同纠纷，并依法进行了变更，经本院释明后，原、被告亦无异议。第二，关于原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效问题，被告润民公司与原告签订的《商品房买卖合同》，明确约定了交付商品房的期限，且约定逾期交房违约金每日均为独立的核算单位，应属连续性债务，原告于2019年7月12日诉至本院要求被告支付违约金，并根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”故原告可主张此前三年的逾期交房违约金，即自2016年7月12日起。原告要求被告自2013年3月31日起支付违约金，但未提供证据证明曾在2013年3月31日至起诉之日期间要求被告支付违约金，故对原告的该主张，本院不予支持。第三，关于计算违约金的截止时间问题，本院认为，买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任的，不予支持。两原告虽然明知涉案房屋仍未经验收合格，但仍于2018年5月31日接受该房屋，现又要求被告继续承担逾期交房违约金，本院不予支持。综上，被告应向原告支付违约金为：自2016年7月12日起至2018年5月30日止，共计687天，以已付购房款398633元为基数，按照日万分之0.5计算，总计为13693.04元。第四，关于被告是否应当向原告支付保全费820元、保险费500元的问题，本院认为，原告为了向被告主张权利所花费的合理费用，被告应予负担，但因原告对被告的权利范围现仅限于13693.04元，故被告应负担该范围内的保全费及保险费，即保全费157元、保险费500元，合计657元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告涟水润民置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张学权、程加美关于逾期交付涟水县水岸城邦31幢三单元106号商品房，2016年7月12日起至2018年5月30日止的违约金13693.04元。二、被告涟水润民置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张学权、程加美保全费157元、保险费500元，合计657元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元，由被告涟水润民置业有限公司负担160元，原告张学权、程加美负担826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××49）。审 判 长  王 丽人民陪审员  薛伯美人民陪审员  雍学喜二〇二〇年一月十日书 记 员  钱 泉附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。