四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18160号 上诉人（原审原告）：高红桂，女，1974年9月8日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨科，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈国凤，女，1970年6月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：潘俊辉，男，1969年7月16日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审第三人）：成都兴城投资集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区濯锦东路99号。 法定代表人：任志能，董事长。 委托诉讼代理人：周浩燃，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：郭鹏，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人高红桂因与被上诉人陈国凤、潘俊辉、成都兴城投资集团有限公司（以下简称兴城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，因被上诉人陈国凤、潘俊辉下落不明，本院依法公告向其送达开庭传票，并组成合议庭于2020年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人高红桂的委托诉讼代理人杨伟，被上诉人兴城公司的委托诉讼代理人周浩燃到庭参加诉讼。被上诉人陈国凤、潘俊辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 高红桂上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈国凤、潘俊辉、兴城公司协助高红桂办理位于四川省成都市锦江区房屋的所有权变更登记手续；2.本案一、二审诉讼费由陈国凤、潘俊辉、兴城公司负担。 事实和理由：一、原审判决适用法律确有错误。首先，陈国凤、潘俊辉已取得案涉房屋的物权，有权出卖案涉房屋。根据陈国凤、潘俊辉与兴城公司签订的《征地拆迁住房现房安置协议》，案涉房屋系陈国凤、潘俊辉根据政府的征地征收文件取得。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，陈国凤、潘俊辉无需办理房屋产权登记手续，即可取得案涉房屋的物权。因此，一审判决认为陈国凤、潘俊辉未办理案涉房屋的产权登记，则未取得案涉房屋的物权，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款作出判决，系适用法律错误。其次，案涉房屋已登记至兴城公司名下，鉴于此，在高红桂将陈国凤、潘俊辉、兴城公司一并提起诉讼，请求协助办理案涉房屋的产权变更登记手续时，陈国凤、潘俊辉、兴城公司均有协助义务。案涉房屋物权的取得，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，无需另行办理登记手续。因此，《预约买卖合同》并不因陈国凤、潘俊辉未另行办理产权登记而履行不能。原判决认为案涉房屋尚登记在兴城公司名下，陈国凤、潘俊辉尚未取得房屋的产权登记，据此驳回高红桂的诉讼请求，适用法律错误。 二、一审判决认为高红桂与陈国凤、潘俊辉之间签订的《预约买卖合同》履行不能，系认定事实不清。高红桂与陈国凤、潘俊辉针对案涉房屋的买卖所签订的《预约买卖合同》合法有效；高红桂按约履行了义务，并入住案涉房屋；案涉房屋产权已登记在兴城公司名下。在陈国凤、潘俊辉、兴城公司未举证证明已履行相关义务的情况下，一审法院未对案涉房屋产权为何至今未登记至陈国凤、潘俊辉名下，造成高红桂取得该房屋的产权登记受到影响的事实进行调查，也未就陈国凤、潘俊辉、兴城公司是否存在违约等相关事实进行审理，径行认定高红桂主张办理案涉房屋产权登记的条件尚未成就，是事实认定不清。 陈国凤、潘俊辉经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 兴城公司辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，兴城公司并非案涉合同相对人，因此高红桂对兴城公司不具有任何请求权的基础，高红桂对兴城公司的任何请求都应驳回。请求驳回上诉，维持原判。 高红桂向一审法院起诉请求：1.判令陈国凤、潘俊辉协助高红桂办理位于成都市锦江区水杉街558号（海桐三期）7幢1单元10楼2号房屋的所有权变更登记手续；2.本案诉讼费由陈国凤、潘俊辉承担。 一审法院认定事实：2012年1月19日，陈国凤与高红桂签订了《预约买卖合同》，约定：陈国凤将其所有的位于成都市锦江区的拆迁安置房出售给高红桂，房屋价款为220000元；陈国凤待合法取得该房屋所有权后按本合同的约定过户给高红桂，届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同；签订预约合同当日，高红桂支付190000元房款（含定金），尾款30000元在该房屋过户至高红桂名下后当日付给陈国凤；陈国凤在领取上述房屋产权证后3个月内，无条件配合高红桂办理房屋过户手续。 同日，李华碧向林希德转款190000元（一审庭审后高红桂陈述：李华碧系高红桂的母亲，林希德与陈国凤系夫妻关系），陈国凤向高红桂出具一张《收条》，载明：今收到高红桂买房一套海桐三期7幢1单元10楼2号共计房价220000元，预收到房款190000元。 2013年3月27日，陈国凤、潘俊辉与兴城公司签订《征地拆迁住房现房安置协议》载明：兴城公司以水杉街558号7栋1单元10楼2号房屋对陈国凤进行拆迁安置。同日，陈国凤向高红桂出具一张《收条》，载明：今收高红桂现金10000元。 上述合同签订后，陈国凤将案涉房屋交付高红桂使用至今。 2015年2月25日，高红桂将上述《征地拆迁住房现房安置协议》原件等办理案涉房屋产权的相关资料交给成都市锦江区成龙街道办事处国槐路社区。成都市锦江区房屋现地址为成都市锦江区水杉街558号7幢1单元10楼1002号。现陈国凤未取得案涉房屋的所有权证，案涉房屋仍登记在兴城公司名下。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《征地拆迁住房现房安置协议》、《预约买卖合同》、收条三张、转款凭证、庭审笔录及各方当事人的陈述。 一审法院认为，陈国凤与高红桂签订的《预约买卖合同》是当事人的真实意思表示，且协议约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，高红桂向陈国凤支付了大部分购房款,并入住案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，依法登记权属证书是物权变动的权利要件，在案涉房屋尚未取得产权的情况下，双方签订《预约买卖合同》转让房屋的行为应属于债权行为。案涉房屋系陈国凤通过拆迁安置取得，至今尚未取得房屋的所有权证，案涉房屋仍登记在兴城公司名下。根据双方签订的《预约买卖合同》的约定，在陈国凤取得案涉房屋的产权证后，双方办理产权过户手续，以及根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”的规定，因陈国凤尚未取得案涉房屋的所有权，陈国凤将房屋过户变更登记至高红桂名下的客观条件尚未成就，故高红桂主张陈国凤、潘俊辉协助办理产权过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项之规定，一审法院判决：驳回高红桂的诉讼请求。一审案件受理费4600元，公告费300元，由高红桂负担。 二审中，高红桂提交一份新证据，即：《成都市不动产登记信息摘要》，拟证明：案涉房屋已于2019年3月8日登记在陈国凤名下，高红桂要求办理产权过户登记的主张现已具备履行的客观条件。 陈国凤、潘俊辉未到庭，亦未发表质证意见。 兴城公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 经审查，本院对高红桂提交的该证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明：1.案涉房屋坐落于成都市锦江区水杉街558号7栋1单元10层1002号，房屋所有权人：陈国凤，房屋共有情况：单独所有；登记时间：2019年3月8日；抵押权登记：否，预告登记：否，异议登记：否，查封登记：否。 2.2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，该通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 二审中，高红桂明确表示其诉请为要求陈国凤协助办理案涉房屋的不动产权证书。 本院认为，高红桂与陈国凤签订的《预约买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容具体明确，具备交付履行的主要条款，符合房屋买卖合同的基本要件，一审法院认定双方基于《预约买卖合同》建立的是房屋买卖合同关系且属合法有效，并无不当。合同在实际履行中，根据陈国凤出具的收条，能够证明高红桂已支付房款200000元，而尾款30000元根据约定应在房屋过户至高红桂名下后当日支付。在此情况下，高红桂已按约履行作为买受人的义务，其有权要求作出出卖人的陈国凤履行房屋产权过户登记的协助义务。经查，案涉房屋已于2019年3月8日登记至陈国凤名下，目前房屋上没有设定抵押权，也没有人民法院采取的查封措施。基于此，案涉房屋现已具备办理产权过户登记至高红桂名下的客观条件。因成都市于2016年11月开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证书和国有土地使用权证书统一登记为不动产证，故按照现行房屋权属登记的办理政策，陈国凤应协助高红桂办理案涉房屋的不动产权证书。 关于高红桂要求潘俊辉协助履行办证义务的主张。本院认为，因案涉房屋实际登记在陈国凤名下，且系陈国凤单独共有，潘俊辉亦非《预约买卖合同》载明的出卖方，故，高红桂的该项主张没有合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上，本案基于二审中的新证据予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初4395号判决； 二、陈国凤于本判决生效之日起三日内协助高红桂办理位于四川省成都市锦江区房屋的不动产权证书； 三、驳回高红桂的其他诉讼请求。 一审案件受理费4600元，公告费300元，共计4900元，由陈国凤负担；二审案件受理费4600元，公告费560元，共计5160元，由陈国凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二〇年一月十九日 书记员 王朝阳