山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终11480号 上诉人（原审原告）：山东瑞辉建筑工程有限公司，住所山东省济南市历下区经十路12308号名士豪庭1号市级公建512-1。 法定代表人：于宏玮，职务董事长。 委托诉讼代理人：王修江，山东鼎洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛瑞丰兴贸易有限公司，住所山东省青岛市李沧区京口路86号。 法定代表人：袁建平，职务经理。 被上诉人（原审被告）：中铁七局集团第五工程有限公司，住所河南省郑州市经济技术开发区航海东路1225号。 法定代表人：张晓东，职务执行董事。 委托诉讼代理人：郭凯，男，汉族，系该公司职工。住河南省郑州市。 原审原告：杨玉杰，男，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：王修江，山东鼎洲律师事务所律师。 上诉人山东瑞辉建筑工程有限公司（以下简称瑞辉公司）因与被上诉人青岛瑞丰兴贸易有限公司（以下简称瑞丰兴公司），被上诉人中铁七局集团第五工程有限公司（以下简称中铁七局五公司），原审原告杨玉杰租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院(2018)鲁0213民初4183号民事判决，通过原审法院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭于2019年12月13日审理了本案。本案现已审理终结。 瑞辉公司上诉请求：1.依法撤销原判并改判两被上诉人赔偿损失511312.25元，包括青岛市李沧区晋中路79号越秀星汇蓝湾南区一期1号楼1单元501户房屋40%购房款417500元及逾期付款违约金93812.25元。事实与理由：原审判决查明事实错误、判决理由严重不当。一、涉案房屋剩余40%房款及延期付款违约金本应由两被上诉人支付，但由于两被上诉人迟迟未协调越秀地产公司开具剩余房款手续，导致瑞辉公司为防止损失扩大而垫付以上费用。因此两被上诉人故意的不配合行为与瑞辉公司诉请要求损失的产生具有直接、必然的因果关系。1.基本事实：涉案房屋系两被上诉人用于抵顶瑞辉公司在越秀星汇蓝湾工程的模壳租赁费而来，依据瑞辉公司的证据1《付款协议》、40套房源抵顶《协议书》、《团购房源明细表》、《联合承诺书》以及证据2中铁七局五公司出具的《证明》可知：两被上诉人以抵顶工程款的方式取得涉案房屋处分权，而后又将涉案价值1043748元的房屋抵顶了应向瑞辉公司支付的租赁费967770元，由于是期房，因此瑞辉公司只需要与越秀地产公司办理一手房屋过户手续，并不需要支付任何房款即可取得涉案房屋的所有权。也就是说只有两被上诉人协调越秀地产公司配合瑞辉公司办理完毕涉案房屋的全部房款收据等手续并取得房屋所有权证后该抵顶过程方才完毕。且依据《付款协议》第二条、《调解笔录》第2页瑞辉公司调解意见以及40套房源抵顶《协议书》第一条2.1-2.3条约定：两被上诉人应在2015年6月23日调解当日协调越秀地产公司给瑞辉公司指定落户人即原审原告杨玉杰开具涉案房屋60%的购房收据，剩余40%的购房收据于2015年8月31日之前开具。因此才有了越秀地产公司于2015年6月23日在瑞辉公司及原审原告杨玉杰并未支付任何费用情况下给杨玉杰开具了60%房款即1043748元×60%=626248元收据的事实。因为依据40套房源抵顶《协议书》第一条2.1及购房合同第10页附件一的约定，两被上诉人早应在2015年8月31日前协调越秀地产公司给瑞辉公司开具剩余40%房款的收据，而一直拖延至本案一审起诉即2018年9月6日前，瑞辉公司多次与两被上诉人沟通开具剩余房款收据事宜，但两被上诉人一直借故拖延，后来两被上诉人索性联系不上。一直到本案起诉前一天，越秀地产公司才同意在瑞辉公司垫付剩余房款及延期付款违约金情况下办理房屋剩余的过户手续，否则涉案房屋面临被收回的风险。为了避免更大的损失，瑞辉公司才迫于无奈垫付剩余房款及延期付款违约金。但在瑞辉公司垫付完以上费用后办理过户手续时，越秀地产公司又提出因为是中铁七局五公司在越秀地产公司抵顶的房屋，距离之前办理60%房款收据时已有三年之久，中铁七局五公司的相关负责人已更换，因此还需要中铁七局五公司重新出具《联合承诺书》才能继续办理。至此手续无法继续办理，瑞辉公司起诉。本案起诉后至开庭前近一年时间内，瑞辉公司仍然多次与越秀地产公司沟通，又因为涉案房屋楼盘均已销售完毕并入住，况且剩余房款已由瑞辉公司垫付，越秀地产公司为了结算楼盘款账及手续方才同意在继续使用中铁七局五公司于2015年6月给其出具的《联合承诺书》情况下给涉案房屋办理完毕所有过户手续，但房屋总价款仍然要以其与中铁七局五公司的抵顶价款1043748元为准。而此时杨玉杰已经不符合青岛的限购政策，越秀地产公司才同意瑞辉公司更换一名新的落户人即刘某某，因此才有了瑞辉公司在原审中提交的证据8。故中铁七局五公司的法庭意见并不能被采信，其所谓的对诉状提到的事实均不知情属于故意推脱责任，且瑞辉公司提交的所有有中铁七局五公司签章的证据均已在李沧区人民法院（2015）李商初字第157号案件及（2017）鲁0213执异6号案件中得到李沧区人民法院及青岛市中级人民法院的认定及采信。同时被上诉人提交的两份判决中也已认定了40套房源抵顶《协议书》的真实性。该两份判决恰恰证明被上诉人确系越秀星汇蓝湾小区的承包方，其也的确通过抵顶工程款的形式取得包括涉案房屋在内的40套房屋的处分权。但原审判决却并未认定40套房源抵顶《协议书》，实为查明事实错误。本案并非是瑞辉公司向越秀地产公司购买涉案房屋，涉案房屋的购房合同及收据仅是为了办理涉案房屋抵顶租赁费手续而出，瑞辉公司于2019年6月19日向越秀地产公司支付剩余40%房款及延期付款违约金的行为并非是履行购房合同，而是为了防止损失继续扩大，避免出现钱、房两空情况下不得已而为之。2.原审诉请要求被上诉人赔偿数额的由来：如前所述，涉案房屋是由中铁七局五公司从越秀地产公司抵顶工程款而来，中铁七局五公司与越秀地产公司关于40套房源抵顶协议书后附的《团购房源明细表》中第4套即是涉案房屋，明细表载明总价款为1043748元。也就是说越秀地产公司用涉案房屋抵顶了中铁七局五公司1043748元的工程款，而后两被上诉人又将涉案房屋抵顶了瑞辉公司967770元的租赁费。但由于瑞辉公司与瑞丰兴公司达成调解时，根据40套房源抵顶协议的约定，越秀地产公司给中铁七局五公司的抵顶手续只能办到60%的房款收据，故两被上诉人也只能协调给瑞辉公司办理涉案房屋60%的房款收据。也因此对于越秀地产公司而言，剩余40%的房款抵顶手续还未与中铁七局五公司办理，所以其仍然以1043748元的价格给瑞辉公司办理剩余40%的房款收据。因此瑞辉公司认为即使不支持以1043748元为基数的剩余房款及违约金的诉请，也应支持以967770元为基数的剩余房款及违约金的诉请。综上，如不是两被上诉人提交《证明》及40套房源抵顶《协议书》等文件来证明其对涉案房屋具有处分权，瑞辉公司就不会同意以房屋抵顶租赁费的事情。正是由于两被上诉人无故拒绝协调越秀地产公司给瑞辉公司开具涉案房屋剩余房款收据的手续，才导致瑞辉公司为了避免更大的损失垫付剩余房款及延期付款违约金。因此两被上诉人的不配合行为与瑞辉公司的损失具有直接的因果关系。以上损失当然应由两被上诉人承担。二、原审判决理由“但双方就债务数额达成了一致，对原告瑞辉公司与越秀公司在办理过户等事宜中实际折抵欠款的数额少于967770元和办理过户过程中除了面积大小之外的问题产生的费用等由原、被告如何负担等均无合意，之后双方也未就此问题产生合意”严重不当，瑞辉公司不服。瑞辉公司与瑞丰兴公司于2015年5月19日达成的《付款协议》中明确约定：瑞丰兴公司以越秀星汇蓝湾1-1-501户房屋抵顶瑞辉公司租赁费967770元，签订协议后上述房产不可再退换。且在2015年6月23日的《调解笔录》中载明瑞丰兴公司在调解当日协调越秀地产公司给瑞辉公司开具60%的购房收据，剩余40%的购房收据于2015年8月31日之前开具。根据一般人的认知理解，依据《付款协议》约定，两被上诉人应协调越秀地产公司配合瑞辉公司把房屋的全部收据开齐并取得房屋所有权证后该抵顶过程方才完毕。且这也是被上诉人在付款协议中应履行的主要义务。依据《合同法》第六十条之规定，合同双方应当全面履行合同义务，故瑞丰兴公司协调越秀地产公司配合瑞辉公司开齐全部的房款收据系约定也是法定的基本合同义务。同时中铁七局五公司在租赁合同纠纷案件中于2015年6月19日向青岛市李沧区人民法院出具的《证明》明确其已将包括涉案房屋在内共计四套房产转售给瑞丰兴公司。但由于涉案房产属于期房且系中铁七局五公司抵顶工程款而来，因此办理房款收据等手续时必须先由中铁七局五公司向越秀地产公司出具同意抵顶的手续后越秀地产公司才能给瑞辉公司顺利开具房款收据。因此基于《证明》的内容，中铁七局五公司亦应依据承诺内容协调越秀地产公司配合瑞辉公司办理涉案房屋的房款收据。综上，依据约定及《合同法》第一百零七条之规定，两被上诉人向瑞辉公司承担赔偿责任具有充分的事实及法律依据。而依据原审判决的思路，因为在房屋抵顶付款协议中未约定实际折抵欠款的数额少于967770元的问题产生的费用由谁负担，瑞辉公司的诉请就因此缺乏事实和法律依据而不被支持。瑞辉公司坚决不服！这就好比双方签订买卖合同，合同中并未约定买方未付清货款的违约责任，依据原审判决的思路，买方就可以因合同未写明不付款应承担的责任而摆脱还款责任！依据原审判决，瑞辉公司的租赁费不但并未得到全部抵顶，还因此多支付了涉案房屋40%房款及违约金共计51万余元。这样的判决无疑支持了不守信用的企业恶意拖欠款项，严重扰乱经济秩序。综上，原审法院不看事实、不看证据，仅凭未达成合意的不当理由驳回瑞辉公司的诉讼请求，实在难以让人信服。依据原审判决只是达到了案结事未了的结果，严重损害了瑞辉公司的合法权益。 中铁七局五公司辩称，原审认定事实清楚，法律依据充分，上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。 杨玉杰述称，同瑞辉公司的意见。 瑞丰兴公司未到庭。 瑞辉公司、杨玉杰向原审法院起诉请求：1.依法判令两被上诉人履行配合瑞辉公司、杨玉杰办理青岛市李沧区晋中路79号越秀星汇蓝湾南区一期1号楼1单元501户房屋抵顶手续的义务；2.赔偿瑞辉公司、杨玉杰损失511312.25元。诉讼过程中，瑞辉公司、杨玉杰放弃了第一项诉讼请求。 原审法院查明，对当事人无异议的如下证据，予以确认并在卷佐证：瑞辉公司、杨玉杰提交的付款协议、律师函、涉案房屋40%房款收据、滞纳金收据、瑞辉公司垫付40%房款及滞纳金付款凭证、涉案房屋商品房预售合同、越秀地产公司开具的房屋60%房款收据及40%房款收据、证明复印件、调解笔录复印件、（2015）李商初字第157号民事调解书、（2017）鲁0213执异6号执行裁定书各1份。 原审法院对有异议的证据，认定如下：1、瑞辉公司、杨玉杰提交的协议书复印件、团购房源明细表复印件、联合承诺书复印件、2016年6月23日越秀地产公司出具的60%房款收据复印件各1份，中铁七局五公司对以上证据的形式均有异议。原审法院认为，上述证据均系复印件，中铁七局五公司对真实性不予认可，不能作为有效证据使用，不予采信。2、中铁七局五公司提交的民事判决书两份，证明该案与本案类似，法院认为王继青与越秀地产公司签订的商品房预售合同合法有效，对双方具有法定约束力。瑞辉公司、杨玉杰对民事判决的真实性、合法性无异议，但是该案与本案无关，并不能证明中铁七局五公司所要证明的内容。原审法院认为，该证据与本案无关，不予采信。 原审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：1、2015年5月19日，甲方瑞丰兴公司与乙方瑞辉公司签订《付款协议》一份，确认甲方欠乙方模壳租赁费及赔偿费共计2995661.8元，甲方以中铁七局五公司承建的越秀星汇蓝湾项目1号楼1单元501户房产一套抵顶乙方上述租赁费及赔偿费，该协议载明房产面积107.53平方米，单价为9000元/平方米，总价967770元。并约定签订协议后，房产不可再退换。甲方应于2015年10月1日前将剩余租赁费及赔偿款2027891.8元付清。协议还约定，甲方于协议签订同日同时配合乙方指定的三名购房人办理房产购买手续。核发产权证时如出现面积差异，购房价款的不足部分（房屋实际面积大于107.53平方米）由乙方补足，超出部分（房屋实际面积小于107.53）由甲方另行支付给乙方相应数额款项。此协议中房产所标的总价即为乙方办理网签手续时的合同价格。 2、（2015）李商初字第157号案件审理过程中，原、被告（即本案对应的原、被告）于2015年6月23日下午，就双方之间的建筑设备租赁合同纠纷曾达成以下一致意见“截止2015年5月19日，被告尚欠原告2995661.8元。其中以越秀星汇蓝湾房产1号楼1单元501户房产抵顶967770元（被告在调解当日协调越秀地产公司给原告开具60%的购房收据，剩余40%的购房收据于2015年8月31日前开具），剩余2027891.8元于2015年7月20日前付款80万元，2015年8月20日前付款40万元，2015年9月20日前付款40万元，2015年10月31日前付款427891.8元。该四次付款时间均自最后一天付款日后给予7天的缓冲期。被告提供位于越秀星汇蓝湾6-1703户、面积为89.74平方米，6-2-1803户，面积为89.74平方米；1-1-201户，面积85.3平方米的三套房产做担保。”在承办法官告知调解书中只能处理债权债务的情况下，双方达成如下调解协议：“瑞丰兴公司欠瑞辉公司2027891.8元，于2015年7月20日前付款80万元，于2015年8月20日前付款40万元，于2015年9月20日前付款40万元，余款427891.8元及诉讼费21182.5元于2015年10月31日前付清”，并依此内容制作了调解书。 3、2015年6月19日，中铁七局五公司向原审法院出具证明：我公司以工程抵账的方式向越秀地产公司团购星汇蓝湾项目在售房源40套。现我公司已将其中的1-1-501、6-2-1703、6-2-1803、1-1-201共四套房产转售给瑞丰兴公司，瑞丰兴公司对该几套房产有完全的处分权。 原审法院（2017）鲁0213执异6号执行裁定书中载明“再查明，……中铁五公司将其中的1-1-501、6-2-1703、6-2-1803、1-1-201共四套房产转售给瑞丰兴公司，瑞丰兴公司对该四套房产有完全处分权。” 4、甲方（卖方）越秀地产公司与乙方（买方）杨玉杰签订《青岛市商品房预售合同》一份（编号201500077123），双方就乙方购买甲方预售的《越秀·星汇蓝湾南区一期》商品房事宜订立本合同。乙方向甲方购买李沧区晋中路79号《越秀·星汇蓝湾南区一期》1号楼1单元5层501户（以下简称该房屋），据甲方暂测该房屋建筑面积为107.53平方米，每平方米房屋建筑面积单价为9706.57元，乙方购买该房屋的总房价款为1043748元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%。 5、2017年2月27日，山东琴岛律师事务所受越秀地产公司的委托，向杨玉杰致律师函一份，内容为：由于杨玉杰延迟支付越秀·星汇蓝湾南区一期1号楼1单元5层501户的剩余购房款，已经构成违约，催告杨玉杰在接本函后3日内将《青岛市商品房预售合同》（编号201500077123）项下全部剩余购房款支付给越秀地产公司；同时根据实际延迟支付期间向越秀地产公司支付逾期应付款每日万分之二的违约金。 6、2018年9月5日，瑞辉公司通过其中国银行的账户分别向越秀地产公司汇款417500元、93812.25元，用途分别备注为李沧区晋中路79号1号楼1单元501百分之四十购房款、李沧区晋中路79号1号楼1单元501房屋逾期付款滞纳金。 7、同日越秀地产公司向杨玉杰出具收据两份，分别载明“星汇蓝湾一期1号楼1单元501户房款417500元”、“星汇蓝湾一期1号楼1单元501户滞纳金93812.25元”。 8、2019年6月19日，越秀地产公司向案外人刘某某出具收据两份，分别为星汇蓝湾南区一期1号楼1单元501户首期626248元，以及星汇蓝湾一期1号楼1单元501户房款417500元。两份收据在收款方式处均备注为换票。 9、诉讼过程中，瑞辉公司、杨玉杰陈述：星汇蓝湾南区一期1号楼1单元501户房屋现在已经办理到瑞辉公司指定的购房人刘桂敏名下。 原审法院认为，瑞辉公司与瑞丰兴公司建筑设备租赁合同纠纷中，双方曾就瑞丰兴公司尚欠瑞辉公司租赁款2995661.8元的事实达成合意，其中967770元的款项约定以越秀星汇蓝湾房产1号楼1单元501户房产抵顶，也即瑞辉公司与瑞丰兴公司间就上述房产确定的抵顶债务的数额为967770元，这与该案及本案中瑞辉公司提交的双方签订的付款协议内容一致。但双方仅就债务数额达成了一致，对瑞辉公司与越秀公司在办理过户等事宜中实际折抵欠款的数额少于967770元和办理过户过程中除了面积大小之外的问题产生的费用等由双方如何负担等均无合意，之后双方也未就此问题产生合意。现瑞辉公司、杨玉杰以越秀公司将该房出卖的价格1043748元的40%及支付给越秀公司的滞纳金93812.25元要求瑞丰兴公司支付缺乏事实依据，亦无法律依据，不予支持，其因此主张中铁七局五公司承担赔偿责任亦无事实和法律依据，亦不予支持。 杨玉杰系瑞辉公司指定的买受房屋的一方，其与瑞丰兴公司之间既无合同关系，也无依法应当承担赔偿义务的事由，其主张瑞丰兴公司无事实和法律依据，不予支持，其因此主张中铁七局五公司承担赔偿责任亦无事实和法律依据，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回山东瑞辉建筑工程有限公司、杨玉杰的诉讼请求。原审案件受理费18112元、公告费600元，保全费3270元，共计21982元，由瑞辉公司、杨玉杰负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与原审法院认定的事实相一致。 本案经调解，未能达成协议。 本院认为，从2015年5月19日瑞丰兴公司与瑞辉公司签订《付款协议》看，瑞丰兴公司欠瑞辉公司模壳租赁费及赔偿费共计2995661.8元，瑞丰兴公司以中铁七局五公司承建的越秀星汇蓝湾项目1号楼1单元501户房产抵顶上述租赁费及赔偿费，数额为总价967770元。瑞辉公司与瑞丰兴公司并约定签订协议后，房产不可再退换；瑞丰兴公司于协议签订同日同时配合瑞辉公司指定的购房人办理房产购买手续，核发产权证时如出现面积差异，购房价款的不足部分（房屋实际面积大于107.53平方米）由瑞辉公司补足，超出部分（房屋实际面积小于107.53）由瑞丰兴公司另行支付给瑞辉公司相应数额款项。对购房价款变化如何处理做出了约定，并不存在是否无合意的问题；且至少是双方承诺房产不再退回，房产总价967770元。瑞辉公司与瑞丰兴公司于2015年6月23日进行调解时再次确认“以越秀星汇蓝湾房产1号楼1单元501户房产抵顶967770元”，且瑞丰兴公司在调解当日协调越秀房地产公司给瑞辉公司开具60%的购房收据；约定剩余40%的购房收据于2015年8月31日前开具，但一直未协调开具，最终导致越秀地产公司追要剩余40%房款及滞纳金。瑞辉公司缴纳了40%剩余房款及滞纳金给越秀地产公司，才最终取得了涉案房屋的所有权，瑞丰兴公司应该支付未抵顶的房屋部分的租赁费。数额应以约定的房产总价967770元为计算依据，具体数额为387108元。相应的滞纳金93812.25元也应由瑞丰兴公司赔偿给瑞辉公司。瑞辉公司的诉讼请求部分成立，应予部分支持。 租赁关系发生在瑞辉公司与瑞丰兴公司之间，用租赁费抵顶房屋也是由瑞丰兴公司抵顶给瑞辉公司，只是涉案房屋由越秀地产公司抵顶给中铁七局五公司，中铁七局五公司再抵顶给瑞丰兴公司，瑞丰兴公司再抵顶给瑞辉公司，故瑞辉公司让中铁七局五公司承担责任无事实和法律依据，不支持。 综上，上诉人瑞辉公司上诉请求部分成立，应予部分支持。原审法院判决认定事实基本清楚，但适应法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青岛市李沧区人民法院(2018)鲁0213民初4183号民事判决。 二、被上诉人青岛瑞丰兴贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人山东瑞辉建筑工程有限公司租赁费387108元。 三、被上诉人青岛瑞丰兴贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人山东瑞辉建筑工程有限公司滞纳金93812.25元。 三、驳回上诉人山东瑞辉建筑工程有限公司对被上诉人中铁七局集团第五工程有限公司诉讼请求。 四、驳回上诉人山东瑞辉建筑工程有限公司的其他诉讼请求和其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费18112元、公告费600元，保全费3270元，共计21982元，二审案件受理费10112元，由被上诉人青岛瑞丰兴贸易有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  高大海 审判员  朱见晓 审判员  刘歆鑫 二〇二〇年一月二十日 法官助理 韩晓琪 书记员隋欣孜