上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15799号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾旭萍，女，1993年11月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：叶露，上海市公民律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚之杰人力资源有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇鹤溪街23号14幢410室，经营地上海市浦东新区外高桥自贸区富特西一路139号1501室。法定代表人：夏保峰，总经理。委托诉讼代理人：陆尧翎，北京市京师（上海）律师事务所律师。上诉人顾旭萍因与上诉人上海亚之杰人力资源有限公司（以下简称亚之杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初44220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾旭萍上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持上诉人顾旭萍一审全部诉讼请求。事实和理由：2019年10月21日一审庭审中，亚之杰公司确认其在涉案房屋内无遗留物品，同意顾旭萍收回房屋，这一天才是收回房屋的日子，故相关费用均应计算至该日；一审认定亚之杰公司违约，却将违约责任从4个月租金调整为3个月租金，没有依据。上诉人亚之杰公司辩称，双方已经在2019年1月27日解除了租赁合同等，合同解除之前欠付的4个月租金以及物业费，同意支付，但后续扩大损失不应由亚之杰公司承担。上诉人亚之杰公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判亚之杰公司支付四个月的物业费及租金。事实和理由：至双方之间在2019年1月27日解除合同之日，亚之杰公司欠付4个月租金及物业费，但一审法院却让亚之杰公司承担7个月的租金及物业费，亚之杰公司认为没有依据。上诉人顾旭萍辩称，不同意亚之杰公司的上诉请求。顾旭萍向一审法院起诉请求：1、确认双方于2017年8月23日签订的《上海市商铺租赁合同》、2017年9月5日签订的《补充租赁协议》于2019年1月27日解除；2、判令亚之杰公司支付顾旭萍拖欠的租金及占用使用费人民币（下同）312,440元（自2018年9月28日至2019年1月27日止）；3、判令亚之杰公司支付顾旭萍拖欠的物业费25,896元（自2018年9月28日至2019年1月27日止）；4、判令亚之杰公司支付顾旭萍违约金312,440元。2019年5月20日，一审法院将起诉状副本送达亚之杰公司。审理中，顾旭萍自认于2019年10月21日收回房屋并解除合同，其变更诉讼请求为：1、判令解除双方于2017年8月23日签订的《上海市商铺租赁合同》、2017年9月5日签订的《补充租赁协议》；2、判令亚之杰公司支付顾旭萍拖欠的租金及占用使用费991,997元（自2018年9月28日至2019年10月21日）；3、判令亚之杰公司支付顾旭萍拖欠的物业费82,219.8元（自2018年9月28日至2019年10月21日）；4、判令亚之杰公司支付顾旭萍违约金312,440元。亚之杰公司反诉要求判令：顾旭萍赔偿装修损失1,100,657.38元。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋权利人为上海XX置业发展有限公司（2019年3月该公司名称变更为上海XX企业发展有限公司，以下简称XX公司）。涉案房屋系顾旭萍从XX公司处承租而来。2017年8月23日，顾旭萍与亚之杰公司签订《上海市商铺租赁合同》，合同约定，甲方（顾旭萍）已经获得XX公司的特别授权，有权代表XX公司并以甲方名义对外出租本合同所涉商铺并收取租金，行使相应的租赁管理权及因商铺出租所衍生的属于产权人的相关权利。甲方出租给乙方（亚之杰公司）的商铺位于本市浦东新区XX路XX弄XX号XX广场地上一层109室、110室、111室、112室、113室、115室部位，建筑面积约1,046.99平方米。租赁期限为6年，自2017年9月28日起至2023年9月27日止，其中2017年9月28日至2018年3月27日为装修免租期。第一、二年期间商铺的月租金为75,793元，自第三年起，租金在上一期基础上递增5%，其中2018年9月28日至2019年9月27日年租金为909,516元。租金缴纳适用“先付后用”原则，每三个月为一个付款期，每年分四期付款，乙方应于合同签订时向甲方付清首期3个月租金227,379元，此后每一期租金应在当季租期开始之前提前一周向甲方付清。租赁期间乙方使用商铺所发生的水、电、天然气、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担。每年的物业管理费为75,383元，由乙方在该年度起算的第一个月内向甲方/物业公司一次性付清。因乙方原因导致租赁合同提前解除，或因乙方违约而甲方行使合同解除权解除合同时，甲方对乙方的商铺装修残值不予补偿。乙方拖欠租金或保证金、水、电、气、通讯、物业管理、停车费等相关费用累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违约方应向守约方按当期月租金的3倍支付违约金，给守约方造成损失的，违约方还应赔偿守约方由此遭受的全部损失。租赁期间，非合同规定的情况下乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金标准向甲方支付违约金，违约金低于四个月租金标准的以四个月租金标准计算。2017年9月5日，双方又签订《补充租赁协议》，约定顾旭萍将本市浦东新区XX路XX弄XX号地上一层11室商铺出租给亚之杰公司使用，实际租赁面积约32平方米，第一、二年期间月租金为2,317元，自第三年起，每二年年租金在上一期基础上递增5%，每年物业管理费2,304元，租赁期、租金及物业管理费支付方式与原合同一致。另查，亚之杰公司曾向顾旭萍发出落款日期为2019年1月16日的书面通知，内容为：“我司决定于2019年1月27日搬离XX商业广场，并与你解除租约，请予以批准”。亚之杰公司表示该通知是在2019年1月27日交给物业，顾旭萍表示该通知是亚之杰公司于2019年1月16日直接交给顾旭萍，当时顾旭萍在国内。2017年9月11日，亚之杰公司支付顾旭萍2017年9月28日至2018年9月27日的物业管理费75,383元。经顾旭萍、亚之杰公司确认，亚之杰公司向顾旭萍支付租金至2018年9月27日，支付押金141,586元。审理中，亚之杰公司提供以下证据：1、《装修合同》（含装修项目清单）及案外人沙某出具的装修预付款收条，证明装修损失，并表示现仅现金支付了20万元装修费，其余尚未支付；2、毛某某出具的《情况说明》，证明合同解除前物业经常停水停电，亚之杰公司无法正常经营；3、2019年1月31日拍摄的交还钥匙照片及当日与物业公司财务人员的聊天记录、转账记录、收据，证明2019年1月31日亚之杰公司将钥匙放在物业公司财务人员桌上，当时物业人员在旁边，之后与财务人员联系交清了电费；4、证人黄某、金某的当庭证词，证明亚之杰公司无法与顾旭萍进行交接，均是通过物业人员联系。经质证，顾旭萍对上述证据均不认可，并称其去物业公司询问过，物业公司回复没有收到过钥匙，亚之杰公司搬离时，物业公司也没有通知过顾旭萍，是起诉前顾旭萍家属去现场看了后发现的。一审法院认为：1、亚之杰公司未能提供装修结算材料及付款转账凭证，仅凭装修合同及案外人出具的收条，不足以证明实际装修支出；2、《情况说明》内容属证人证言，证人未到庭；3、照片内容反映一串钥匙扔在一张办公桌上，聊天记录、电费转账记录及收据中的物业人员身份目前尚无证据证明，即便上述证据属实，证据本身只能证明亚之杰公司搬离时将钥匙扔在物业人员桌上，同时结清了电费，而不能证明亚之杰公司通过物业与顾旭萍办理了房屋交接手续；4、证人黄某、金某未参与本案合同的签订和履行，证人证言与本案不具有必然关联性。故对上述证据，一审法院均不予认定。一审法院认为，涉案租赁合同及补充协议系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，顾旭萍、亚之杰公司均应全面履行。关于顾旭萍诉讼主体资格。经查，顾旭萍系从案外人XX公司处承租涉案租赁房屋后再转租给了亚之杰公司使用，顾旭萍与XX公司之间不存在委托代理关系，顾旭萍与亚之杰公司所签租赁合同亦明确载明顾旭萍是合同出租方，亚之杰公司认为顾旭萍是XX公司代理人，其不具备诉讼主体资格的意见，不能成立。关于违约责任的认定。亚之杰公司未按约定支付租金且擅自搬离涉案租赁房屋，其已构成根本违约，应承担相应的违约责任。合同中未对租金开票事宜作出特别约定，本案诉讼前，亚之杰公司也未就开票问题向顾旭萍提出过异议，亚之杰公司以顾旭萍所开发票不符要求为由，认为顾旭萍构成违约，没有事实和合同依据。关于亚之杰公司反诉中主张的违约事实，合同中未作约定，顾旭萍亦不认可，亚之杰公司认为顾旭萍未兑现洽谈时的承诺，导致其无法正常经营的主张，未提供有效证据证明，一审法院不予采信。基于以上认定，对顾旭萍与亚之杰公司的诉请主张作如下认定处理：一、合同解除时间。首先，亚之杰公司为合同违约方，不享有单方解除权；其次，根据亚之杰公司向顾旭萍发出的解除通知内容，反映出亚之杰公司提出了解除合同的意思表示，希望顾旭萍予以批准，故该通知按文义理解应属要约。顾旭萍在第一份起诉书上要求确认其与亚之杰公司的租赁合同于2019年1月27日解除，表明其作出承诺，同意了亚之杰公司的解除申请，且该承诺在顾旭萍变更诉请前已送达亚之杰公司，即双方就合同解除已达成合意。亚之杰公司认为租赁合同于2019年1月27日解除的意见，法院予以采信。二、合同解除法律后果的处理。本诉部分。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。对亚之杰公司实际占用租赁房屋（即2019年1月31日搬离前）期间的租金和房屋使用费，亚之杰公司应当支付。顾旭萍自认2019年1月16日收到解除通知并认可2019年1月27日合同解除，起诉时也明知亚之杰公司已搬离，但其放任租赁房屋长期空置，由此造成的扩大损失，顾旭萍应承担责任。根据本案合同具体履行情况，一审法院酌定包括亚之杰公司搬离前应付租赁费用在内，亚之杰公司共支付顾旭萍相当于七个月租金标准的租金、房屋使用费以及物业管理费。对违约金，在亚之杰公司主张过高的前提下，根据顾旭萍的实际损失、合同剩余期限、亚之杰公司过错程度等因素，适当下调违约金数额至相当于三个月的租金标准。根据租赁押金的性质，亚之杰公司支付的押金可抵扣其欠费。反诉部分。本案租赁合同因亚之杰公司根本违约而解除，亚之杰公司要求赔偿装修损失的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于二○一九年十月三十日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、顾旭萍与上海亚之杰人力资源有限公司2017年8月23日签订的《上海市商铺租赁合同》、2017年9月5日签订的《补充租赁协议》于2019年1月27日解除；二、上海亚之杰人力资源有限公司支付顾旭萍租金及房屋占用费546,770元；三、上海亚之杰人力资源有限公司支付顾旭萍物业管理费45,317元；四、上海亚之杰人力资源有限公司支付顾旭萍违约金234,330元；五、驳回上海亚之杰人力资源有限公司的反诉请求。上述判决主文第二、三、四项合计826,417元，扣除上海亚之杰人力资源有限公司支付的押金141,586元，上海亚之杰人力资源有限公司实际应支付顾旭萍684,831元，此款上海亚之杰人力资源有限公司应于判决生效之日起十日内支付顾旭萍。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17,280元，减半收取计8,640元，由顾旭萍负担2,608元，上海亚之杰人力资源有限公司负担6,032元。反诉案件受理费减半收取计7,353元，由上海亚之杰人力资源有限公司负担。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，亚之杰公司实际支付租金及物业费的截止日期为2018年9月27日。本院认为，本案的争议焦点为，涉案的房屋租赁合同及补充协议何时解除，以及后果如何处理。虽然涉案合同系因亚之杰公司违约而解除，亚之杰公司不享有单方解除权，但顾旭萍在一审中以起诉状的方式确认了其同意在亚之杰公司提出的解约日即2019年1月27日解除合同，一审以此为由确认双方就合同解除达成合意，并判决合同在该日解除，本院认为并无不当，予以维持。后顾旭萍变更诉讼请求要求确认合同于判决生效时解除，需以亚之杰公司同意为条件，在亚之杰公司坚持合同在2019年1月27日解除的情况下，本院难以支持顾旭萍要求合同于判决生效时解除的上诉请求。合同解除后，亚之杰公司有义务将涉案房屋及时交还给顾旭萍。虽然亚之杰公司提供已经交还房屋钥匙的证据以及缴纳涉案房屋电费的证据因交付主体的问题以及顾旭萍的否认，致法院无法确认实际交房的时间。但涉案房屋自2019年1月27日至2019年10月21日一直空置却是双方都无法否认的事实。按照常理推断，亚之杰公司既要提前解约，自然希望早日交房以减轻违约责任。顾旭萍也未能提供证据证明涉案房屋尚有亚之杰公司的物品未搬离，亚之杰公司要求保留房屋的证据。顾旭萍作为出租方在已经知晓亚之杰公司要提前解除合同，并清楚知晓亚之杰公司搬离的时间，为物尽其用，减小损失，应尽快收回房屋。但在长达9个月的时间内，顾旭萍却放任涉案房屋空置，一审法院将空置损失的主要责任归于顾旭萍，并酌情判决顾旭萍自担6个月的空置损失，本院认为并无不当。关于违约金的调整，一审法院根据实际损失大小、合同剩余期限等因素综合考虑，将违约金下调为三个月，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人顾旭萍、亚之杰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。因顾旭萍上诉而发生的上诉案件受理费人民币9,402元，由上诉人顾旭萍负担。因上海亚之杰人力资源有限公司上诉而发生的上诉案件受理费22,143元，由上诉人上海亚之杰人力资源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年一月十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……