浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4732号 上诉人（原审原告）：嵊州市新利时丝织领带厂，住所地浙江省嵊州市鹿山街道江东村。 投资人：张贤民。 委托诉讼代理人：朱勇，浙江三惟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王波鑫，男，1977年5月21日出生，汉族，住浙江省新昌县。 被上诉人（原审被告）：嵊州市鑫咖家电有限公司，住所地浙江省嵊州市鹿山街道东南路111号。 法定代表人：王波鑫。 上述两被上诉人之委托诉讼代理人：王凯，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王英，女，1984年7月8日出生，汉族，住浙江省新昌县。 委托诉讼代理人：何德政，浙江越州律师事务所律师。 上诉人嵊州市新利时丝织领带厂（以下简称新利时领带厂）因与被上诉人王波鑫、嵊州市鑫咖家电有限公司（以下简称鑫咖家电公司）、王英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初5069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新利时领带厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人王英系房屋租赁合同的共同承租人，应当对应付上诉人的房租、违约金、租金损失等承担支付和赔偿义务。上诉人与王波鑫签订房屋租赁合同时，王英是与王波鑫一起在上诉人投资人家中的，当时是上诉人代表张洪提出让王英作为承租人与王波鑫共同签字，但只签了一份合同，原本想这份合同由上诉人持有，结果在他们离开时王波鑫将有王英签名的合同拿走了。当时，上诉人代表张洪认为不会影响合同履行，故未当回事。以上系签约时的客观事实，由该客观事实可知王英是实际承租人，且该事项是双方当事人的合意，非一审判决认为的系被上诉人单方意思表示。至于合同中签名的原件、复印件问题，王波鑫发给上诉人代表张洪微信中的合同虽然是复印件，但被上诉人王波鑫处确有原件存在。被上诉人王波鑫称王英签名系因银行贷款需要而在复印件上粘贴王英签名，如此则原件上应该无王英签名，但在法庭询问并要求其提供原件时，王波鑫却以找不到原件为由拒绝提供，不符合客观情理。且从证据规则来说，王波鑫持有原件，法院要求其提供而其拒绝提供，则法院应当作出对其不利的认定，认定其持有原件。在上诉人第一次起诉追索租金的一审判决作出后，被上诉人王波鑫与王英即离婚，并发生转让家电公司股权等行为，其用意不言而喻是为了逃避债务和对抗上诉人之诉讼。涉案房屋租赁合同的履行，所有租金包括房屋押金全部由被上诉人王英支付，该行为直接证明其系作为承租人在履行义务。上诉人第一次诉讼未将被上诉人王英作为被告，是因为当时房屋租赁合同履行除拖欠部分租金外，还没有其他不正常情况，上诉人认为该案件审结后不会存在执行问题，故仅列被上诉人王波鑫和鑫咖家电公司为被告。对此应当不影响对王英系房屋租赁合同实际承租人这一事实的认定。2、房屋租赁合同终止后，房屋重新招租的合理期间即上诉人的租金损失应以三个月为宜。一审判决将房屋租赁合同终止后上诉人重新招租的租金损失的合理期间确定为1.5个月，不合理且低于上诉人的实际损失。房屋租赁合同终止后重新招租的合理期间，司法实践一般确定为三个月较为常见。本案因涉案房屋面积较大加上近期经济低迷，承租人难找，且需考虑清理被上诉人遗留垃圾杂物、结构恢复、变更水电户主、重新招租等的合理时间，损失的合理期间应当比一般情况长一些。客观上，合同终止至今已超过一个半月，上诉人尚未招到承租人。3、关于房屋恢复费用问题。上诉人将房屋交付给被上诉人时，房屋楼层之间没有直接楼梯，该楼梯系被上诉人承租后因经营商场需要，改造房屋结构形成，故应当由其负责恢复。室内吊顶属于装修形成的附属物，根据房屋租赁合同约定及房屋租赁实践，被上诉人终止合同时不得破坏、损坏原结构及因装修形成的附属设施，现损坏部分应当由被上诉人负责恢复或承担相应费用。一审中上诉人主张总费用10万元在合理范围内，该费用应当由被上诉人承担。 被上诉人王波鑫、鑫咖家电公司答辩称：1、上诉人在二审中要求改判合同终止后的损失170341.60元无事实和法律依据。首先，鑫咖家电公司已经于2019年5月12日要求单方终止租赁合同，且解除条件业已成就，本案的租赁关系解除应当按鑫咖家电公司要求解除的时间作为合同解除的最终认定时间。其次，鑫咖家电公司业已于2019年3月将承租房屋腾空。腾空后，鑫咖家电公司多次要求上诉人接收房屋，办理交接手续，但由于上诉人的拒绝配合行为，造成了房屋一直无法顺利完成交接工作，致使承租房屋一直处于空置状态之中。无奈之下，鑫咖家电公司只能将钥匙等留置于领带厂张贤明家大门口。自2019年3月，上诉人有足够的时间重新招租，再给予招租准备期不合理，上诉人恶意推迟房屋交付，其所造成的损失应当由其自行负责。2、本案上诉人在二审中要求改判房屋恢复费用10万元的主张无事实和法律依据。首先，涉案房屋系由鑫咖家电公司向上诉人承租后使用，鑫咖家电公司在承租使用后并未对房屋造成相应的损害，也并未改变房屋的主体结构，鑫咖家电公司在使用的过程中并不存在相应的过错行为。其次，上诉人所主张的10万元损失，是基于使用房屋过程中所造成的房屋损失，该损失应当为直接损失。但在一审、二审过程中，上诉人自始至终均未向法庭提交任何有关房屋在使用过程中由于鑫咖家电公司的过错行为造成房屋损失的直接证据。根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人应当承担举证不能的不利后果。再次，鑫咖家电公司在使用租赁房屋的过程中，均系按照合同约定进行使用，同时鑫咖家电公司在日常使用过程中的行为业已得到上诉人的同意，故上诉人主张10万元的损失，不符合客观事实，也无法律上的依据。 被上诉人王英答辩称：上诉人的上诉请求均不成立。1、被上诉人王英不是房屋租赁合同的共同承租人，不承担租赁合同项下的任何义务。2、上诉人主张王英应承担租金损失和房屋恢复费用无事实和法律依据。根据本案在案的证据，嵊州市人民法院在（2018）浙0683民初8926号民事判决中对相关的房屋租金及租赁合同而产生的违约金都作了判决，所以上诉人请求相关的租金和损失属于重复起诉，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 新利时领带厂一审起诉请求：1、判令被告一支付房屋租金348425元（系2019年3月16日至2019年9月15日期间的半年度租金），并支付该款自2019年3月16日起至付清日止按年利率24％计算的逾期付款违约金。2、判令被告二作为房屋租赁合同的共同承租人与被告一共同支付房屋租金348425元及相应逾期付款违约金。3、判令被告三作为房屋实际使用人对被告一应付租金承担共同清偿责任。4、判令三被告共同赔偿自2019年9月16日起至2019年12月13日止的房屋租金损失170341.60元。5、判令三被告共同支付房屋修复费用100000元。6、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定：2013年3月16日，原告为出租方（甲方）、被告王波鑫为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定：一、甲方将自有的坐落于嵊州市出租给乙方，租赁期自2013年3月16日至2023年3月15日。二、第一年租金为52万元，以后每年在前一年的基础上递增5%，分两次付清（每年3月15日前、9月15日前各付50%）。三、乙方逾期交付租金的，除补交租金外，并按日租金的30%乘以逾期天数计算支付违约金。四、为保证乙方对上述相关条款的履行到位，乙方在合同签订之日向甲方支付保证金壹拾万元整。租期结束后，在乙方履行合同条款的前提下，甲方在三天内将该保证金壹拾万元支付给乙方（保证金不计息）。五、租赁双方均应信守本协议，任何一方因经营变故，需提前终止协议，应提前六个月书面通知对方，在双方未达成一致时，单方终止本协议应支付守约方10万元整。协议还对其他事项作了约定。张洪以甲方代表身份在协议上签字，被告王波鑫将名字签在了“代表签字”栏。协议当日，王波鑫支付了定金10万元。协议签订后，原告按约交付了房屋，被告王波鑫向原告交纳定金10万元。2013年4月10日，被告王波鑫、王英分别出资60万元、40万元，以案涉租赁房屋为经营场所，共同投资设立嵊州市新美家电有限公司，从事家用电器等商品的批发、零售。2013年5月7日，被告王波鑫向原告交纳房租押金10万元。2013年5月28日，被告王波鑫、王英登记结婚。2018年11月19日，“嵊州市新美家电有限公司”更名为“嵊州市鑫咖家电有限公司”。2019年2月1日，被告王波鑫、王英离婚。2019年2月27日，公司出资比例登记由“王波鑫、王英分别占60%、40%”变更为“王波鑫占100%”。2018年11月20日，原告新利时领带厂曾以王波鑫、嵊州市新美家电有限公司为共同被告向该院起诉，要求被告王波鑫支付租金593748元并支付自2018年3月16日起至判决确定之日止按每天2.198%（545元）计算的逾期付款违约金；要求被告嵊州市新美家电有限公司承担共同清偿责任。该院经审理，于2019年1月21日作出（2018）浙0683民初8926号民事判决，认定：一、王波鑫承租房屋后已经付清了2015年之前的房屋租金；后在2016年4月19日至2018年5月6日间合计支付租金1303946元。二、按照《房屋租赁协议》第二条“以后每年在前一年的基础上递增5%”的约定，2016年3月16日-2017年3月15日应付租金601965元，2017年3月16日-2018年3月15日应付租金为632063元、2018年3月16日-2019年3月15日应付租金为663666元，三年合计应支付总租金为1897694元”。该判决认为：一、原告与被告王波鑫签订的房屋租赁合同合法有效。二、被告王波鑫未按约定的期限支付租金，应承担违约责任。三、被告王波鑫虽提供了其与张洪的短信截图（即本案证据14），该短信中有“按合同房租250982应于3月15日前付清”、“按合同房租250982应于9月15日前付清”内容，但该短信内容并不能反映双方已就年租金的变更达成协议的过程，在原告否认后，王波鑫又未能提供相应证据证实，故王波鑫关于房屋的租金于2016年下半年起变更为半年的租金按250982元计付的抗辩意见证据不足，不予采纳。王波鑫应再付原告租金593748元。三、原告主张按2018年度租金标准计算为每天545元（663666÷365？30%）显属过高，可参照民间借贷24%的年利率标准计算。四、王波鑫在承租原告房屋后，与王英投资设立嵊州市新美家电有限公司，并实际使用了王波鑫承租的房屋，可以视为王波鑫与嵊州市新美家电有限公司系共同承租。据此，判决王波鑫与嵊州市新美家电有限公司支付原告租金593748元，并支付该款按年利率24%计算的违约金。被告王波鑫认为租金自2016年9月15日起已变更为每年501964元，不服一审判决，提起上诉，并提交了2013年3月27日的《房屋租赁合同》（即本案证据9）作为证据。绍兴市中级人民法院审理后，对一审查明的事实予以了确认；认为王波鑫提交的上诉证据不属于新证据、该合同约定的年租金2万元与原合同52万元差距甚大、王波鑫自认双方最终未履行该合同，不予认定；认为应当按照2013年3月16日签订的《房屋租赁合同》约定支付租金，并于2019年4月15日作出（2019）浙06民终1020号民事判决，维持原判。2019年3月8日，原告新利时领带厂曾以王波鑫为被告向该院起诉，要求确认被告王波鑫于2018年12月12日向原告发送的《解除租赁合同通知函》无效。经审理，该院于2013年4月4日作出（2019）浙0683民初1862号民事判决，认为被告未能举证证明存在《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的法律事实，判决确认该通知函无效。该判决已发生法律效力。另查明，2014年9月15日至2018年12月6日间，12笔计2150246元租金系从被告王英账户支付。至2019年3月16日，租赁房屋处于关门上锁状态，并张贴有“3月14日开始商场进入整体装修阶段，开业大型敬请期待”的告示。2019年3月22日，被告曾在原告法定代表人张贤民家大门外留置疑似钥匙的物体。2019年9月13日，原告与被告鑫咖家电公司就租赁房屋办理了现场交接手续，并接收了租赁房屋，双方签署《租赁房屋交接单》，现场照片显示楼梯位置现状，并显示吊顶装饰已部分损坏。 一审法院认为：（2018）浙0683民初8926号民事判决已发生法律效力，对因同一房屋租赁合同产生纠纷的本案，具有法律约束力。该判决已确认原告与被告王波鑫于2013年3月16日签订的《房屋租赁协议》合法有效，已确认被告王波鑫承租原告房屋、被告鑫咖家电公司（原称嵊州市新美家电有限公司）实际使用了王波鑫承租的房屋之租赁合同关系，并已认定被告王波鑫与被告鑫咖家电公司应共同承担支付原告租金的责任，故对被告王波鑫在本案中提出的其系合同签约代表、非合同当事人和责任主体的辩称意见及对租赁协议合法性提出的异议意见，该院不予采纳。本案争议焦点有四：一、王英是否是本案适格的被告；二、本案租赁合同解除日的认定；三、原告的诉讼请求是否合理；四、押金、定金处理。关于王英的被告主体资格。一、原告提出的王英系共同承租人的主张不能成立。承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。原告提交的王波鑫通过手机短信的方式传送的租赁合同尾页，在证据形式上属复印件，不具有证据效力；该复印件上“王英”签名真实性未获王英本人认可；原告作为合同相对方未持有该合同的原件，说明无论“王英”签名真实与否，该签名的意思表示始终未到达原告，合同一方当事人在己方合同文本上所作修改、添加内容，不具有合同效力。二、被告王波鑫于2013年3月16日租赁原告房屋，2013年4月10日至2019年2月27日期间，王英系被告鑫咖家电公司投资人，2013年5月28至2019年2月1日，王英与被告王波鑫系夫妻关系，从王英账户支付租金的时间段为2014年9月15日至2018年12月6日间，在此期间，王英既是鑫咖家电公司投资人，又是王波鑫妻子，使用其账户支付租金系基于其特殊身份，原告据此主张王英系共同承租人，理由不足，该院不予支持。三、现原告主张的是2019年3月16日起的租金，王英在该日前已与王波鑫离婚，并从鑫咖家电公司退出，原告以夫妻共同债务、公司股东为由要求王英对该租金承担共同支付义务，理由不足，该院不予支持。综上，被告王英提出的不是本案适格被告的辩称意见成立，应予采纳。关于租赁合同的解除。《房屋租赁协议》第六条约定“合同期内任何一方因经营变故需提前终止协议，应提前6个月书面通知对方，在双方未达一致时，单方终止本协议应支付守约方10万元。”该条款授予了合同当事人单方终止协议的权利，在终止方式上规定了“提前6个月”和“书面通知对方”两个要件，并规定了以“支付守约方10万元”为单方终止行为的对价。被告王波鑫以发短信的方式于2018年11月12日向原告作出6个月后终止协议的意思表示，因不符合“书面通知对方”的形式要件，该通知行为无效，对其据此主张协议已于2019年5月11日终止的辩称意见，该院不予采纳。被告王波鑫于2018年12月12日向原告寄发了《解除租赁合同通知函》并到达原告，因函中表示于2019年3月15日解除租赁协议，该通知行为不符合“提前6个月”的时间要件，且生效判决（2019）浙0683民初1862号民事判决已确认该通知函无效，故对其据此主张协议已于2019年6月11日终止的辩称意见，该院亦不予采纳。是否在原告法定代表人家门口留置租赁房屋的钥匙，对协议是否终止无法律意义。2019年9月13日，原告与被告鑫咖家电公司就租赁房屋办理了现场交接手续，并接收了租赁房屋，双方签署《租赁房屋交接单》，应视为双方协商一致于该日终止了房屋租赁协议。关于原告的诉讼请求。一、租金和违约金问题。（2018）浙0683民初8926号民事判决已经否定了被告方依据短信内容及工商局备案租赁合同提出的关于租金已调整的主张，并依据2013年3月16日租赁协议第二条关于租金问题之约定，判令被告王波鑫与鑫咖家电公司共同支付原告截止2019年3月15日欠付的租金593748元，并支付该款按年利率24%计算的违约金。现租赁关系已于2019年9月13日终止，原告主张被告王波鑫与鑫咖家电公司共同支付2019年3月16日至2019年9月15日的租金348425元及该款自2019年3月16日起按年利率24%计算的逾期付款违约金，有租赁协议和生效判决为计算及责任承担依据，不属重复诉讼，该院予以支持。二、合同终止后的损失问题。原告认为，租赁合同于2019年9月13日实际终止，合同终止系被告方违约所致，房屋结构恢复、重新招租等事宜需3个月时间，据此主张该期间按约定租金计算的损失。该院认为，原告主张租金损失的理由成立，但根据房屋现状，重新招租准备期以1.5个月为宜，核定原告该损失为87106元。原告主张租赁房屋修复费用损失10万元，缺乏事实依据，该院不予支持。关于押金、定金处理。原告法定代表人张贤民收到被告王波鑫“房租押金”10万元，事实清楚，根据合同约定，该款不计息、于租期结束后退还，现租赁合同已终止，被告王波鑫要求返还押金，理由正当，该院予以支持。原告法定代表人张贤民于租赁协议签订之日收到被告王波鑫“定金”10万元虽事实，但租赁协议未对定金作出约定，原告提出该定金在合同开始履行后已抵付租金的主张，符合一般交易规则，在被告王波鑫未进一步举证证明该定金未抵付租金的情况下，对其返还定金要求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认嵊州市新利时丝织领带厂与被告王波鑫于2013年3月16日签订的《房屋租赁协议》于2019年9月13日终止。二、王波鑫、嵊州市鑫咖家电有限公司应付嵊州市新利时丝织领带厂2019年3月16日至2019年9月15日的租金348425元及该款自2019年3月16日起至款付清日止按年利率24%计算的逾期付款违约金。三、王波鑫、嵊州市鑫咖家电有限公司应赔偿嵊州市新利时丝织领带厂因合同终止造成的房屋租金损失87106元。四、嵊州市新利时丝织领带厂应返还王波鑫房租押金100000元。上述二、三、四项规定的款项均限于判决生效后十日内付清。五、驳回原告嵊州市新利时丝织领带厂其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10740元，依法减半收取5370元，由原告负担2150元，被告王波鑫、嵊州市鑫咖家电有限公司共同负担3220元；财产保全申请费5000元，由原告负担。款限于判决生效后七日内向该院缴纳。 二审中，上诉人向本院提交了《对私新线流水交易查询》二份。三被上诉人均未提交新的证据。本院组织各方当事人进行了证据交换与质证。本院认证认为，上诉人提交的证据与本案争议焦点无关联性，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人主张被上诉人系涉案房屋租赁合同的共同承租人，应当对房屋租金、违约金、租金损失等承担支付、赔偿义务。然，业已生效的（2018）浙0683民初8926号民事判决已认定涉案《房屋租赁协议》由上诉人与被上诉人王波鑫签订，上诉人主张被上诉人王英为共同承租人，但未能提供充分、有效的证据支持自己的主张，且本案中上诉人主张的系自2019年3月16日起的租金，被上诉人王英在该日前已与被上诉人王波鑫离婚，并从被上诉人鑫咖家电公司退出，上诉人要求王英承担自2019年3月16日起的房屋租金及相应损失，依据不足。一审法院根据房屋现状，酌情确定重新招租准备期以1.5个月为宜，并无不当。上诉人要求被上诉人赔偿涉案房屋修复损失10万元，但未提供相应的证据，一审法院未予支持，亦无不当。 综上所述，上诉人嵊州市新利时丝织领带厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4042元，由上诉人嵊州市新利时丝织领带厂负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 梅 云 审判员 王 瑜 二〇二〇年一月十五日 书记员 余建维