上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15636号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海胤仁企业管理有限公司，注册地上海市青浦区徐泾镇联民路1881号10幢1层A区125室，实际经营地上海市闵行区沪闵路7866弄5号第三层第F304、306+F306-1号。法定代表人：杨开元，总经理。委托诉讼代理人：甘彬彬，上海市弘正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海碧恒实业有限公司，住所地上海市闵行区古方路56号地下1层37室。法定代表人：李国来，总经理。委托诉讼代理人：翁亦哲，上海市福隆律师事务所律师。上诉人上海胤仁企业管理有限公司（以下简称胤仁公司）因与被上诉人上海碧恒实业有限公司（以下简称碧恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初30539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胤仁公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判支持免租期租金34,899.34元，驳回被上诉人请求没收保证金的诉请。事实和理由：一、系争租赁合同中关于没收履约保证金和补足全部装修免租期租金的约定属格式条款，且关于保证金的约定在同一合同中第4-2-3约定如上诉人违约保证金用于抵扣有关上诉人应付费用；而第12-2却约定被上诉人有权没收保证金。该两项约定前后矛盾，且本案保证金不同于法定的“定金罚则”，如没收则加重了上诉人的责任。同时，关于免租期租金的支付约定，因上诉人已经承租了近两年，且严格履行了合同义务，故要上诉人支付全部的免租期租金是不公平的。二、如上所述该两约定条款无效，据此被上诉人无权没收定金，上诉人也无欠费，故应返还上诉人履约保证金。同时上诉人也不应支付全部免租期的租金，因上诉人已按约履行期间按比例计算的免租期租金不应再支付。被上诉人碧恒公司不同意胤仁公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、关于是否格式条款，双方在签合同时对上诉人所称格式条款的内容是经协商后的双方真实意思表示，也不存在加重上诉人责任的情形，不符合无效格式条款的法律规定。二、如果双方合同履行完毕，被上诉人依约是不会向上诉人追收免租期租金的。上诉人提出按比例支付免租期租金在合同中从未体现过，被上诉人不予认可。碧恒公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2019年6月25日解除；2、判令胤仁公司支付碧恒公司自2019年5月1日至2019年6月25日期间，按24,670.23元/月计算的房租46,051.10元、推广费2,703.59元；3、判令胤仁公司支付碧恒公司60天的免租期租金49,340.46元；4、判令胤仁公司支付碧恒公司律师费1万元。同时，胤仁公司向一审法院提起反诉请求：1、判令碧恒公司返还胤仁公司履约保证金75,459.04元；2、律师费3,500元由碧恒公司承担。一审法院认定事实：案外人上海XX有限公司授权胤仁公司在上海XX广场三楼场地，可使用名下“XX”LOGO及相关标示和产品。2017年12月11日，碧恒公司（甲方、出租方）与胤仁公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方出租给乙方的商铺为座落在XX路XX弄XX号附件一载明位置之商铺。甲方作为该商铺权利人与乙方建立租赁关系。乙方承租该商铺仅能按照附件一载明的用途，并以附件一载明的品牌进行经营。乙方应遵守国家和本市有关商铺使用和物业管理的规定，以及该商铺物业管理相关规定。合同第三条交付日、租赁期、装修免租期约定：交付日期、租赁期、装修免租期、开业日均见附件一。乙方应于开业日全面开始营业。乙方需要提前开始营业的,应提前七个工作日书面通知甲方,经甲方许可,乙方可提前营业,自乙方提前营业之日起至装修免租期届满之日的期间,甲方仍免收租金,乙方应按照本合同约定缴付物业管理费及其它相关费用。若乙方逾期开业的,除乙方按“合同”约定缴付租金、物业管理费及其它相关费用外,且每逾期开业一天,乙方应该向甲方支付相当该天租金的违约金,乙方逾期开业超过三十日的,甲方有权解除本合同。合同第四条，关于租金、物业管理费、空调费、推广费约定：租赁期内,乙方需向甲方支付附件二所列明的租金(以下称“租金”)。租赁期内,乙方须向甲方单位支付附件二所列明的推广费,用于该物业整体的广告宣传和推广活动。关于履约保证金，合同约定：乙方须在附件二规定的时间内向甲方支付附件二列明的履约保证金(以下简称“保证金”)。本合同签署后,若乙方未按期支付保证金,甲方有权顺延该商铺交付日而本合同项下其它期限维持不变。若乙方逾期十五日仍未足额缴纳保证金的,则甲方有权解除本合同。租赁期内,租金或物业管理费数额依据本合同约定或者经双方协商一致后调整的,保证金数额也随之调整,乙方并应于该调整事项出现后五日内补足保证金。租赁期内,若乙方拖欠租金或物业管理费或推广费或其它应付费用(包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款、乙方因违约应向甲方或甲方指定管理单位支付的违约金等),甲方或甲方指定管理单位有权在提前五日书面通知乙方而乙方在甲方或甲方指定管理单位发出书面通知三日内仍未付款的情况下立即从保证金中扣除相应费用或款项,若保证金仍无法弥补甲方或甲方指定管理单位损失的,甲方或甲方指定管理单位可要求乙方补足差额。乙方必须在甲方或甲方指定管理单位规定的期限内补足或重新缴纳保证金。若乙方逾期十五日仍未补足或重新缴纳全部保证金的,则甲方有权解除本合同。租赁期内,发生因乙方的原因(包括但不限于因乙方的服务质量和商品质量等)而引起的消费者向甲方索赔的,处理这些索赔的费用由甲方直接从乙方的保证金中扣除。当保证金仍无法弥补索赔费用的,甲方可要求乙方补足差额,且乙方必须在甲方规定的期限内补足或重新缴纳保证金。若乙方逾期十五日仍未补足或重新缴纳保证金的,则甲方有权解除本合同。租赁期届满或本合同提前终止时,若乙方未发生本合同规定的违约事件,且乙方已按合同约定标准交还了该商铺、付清租赁期内电、电话等一切费用,已办妥以该商铺为注册或使用地址的相关注销登记(如适用)手续,甲方应在其后的一个月内将保证金无息返还乙方。在租赁期满后,发生因乙方的原因(包括但不限于因乙方的服务质量和商品质量等)而引起的消费者向甲方索赔的,甲方可通知乙方处理,但若因这些索赔致甲方遭受损失的,则乙方应全额赔偿给甲方造成的所有损失。关于费用支付，约定：首月及最后一月的租金、物业管理费、推广费等,根据租赁期在该月所占的实际天数计算。乙方应该按照附件二所列支付时间与方式支付租金、物业管理费、推广费以及其它费用。乙方付款日期以甲方实际收到乙方支付的款项之日为准。无论乙方是否已支付该商铺电费等公用事业费或物业管理费,乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后五日内不支付的,或者拖欠支付物业管理费、推广费、电费等公用事业费及其他应缴费用中任何一项费用或未及时补足保证金超过十五日的,在不影响甲方行使其它权利的前提下,乙方:(1)同意甲方可以停止向该商铺提供水、电及其它物业管理服务直至乙方付清拖欠租金等应缴费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响,甲方无须承担任何责任。(2)应承担甲方采取上项措施期间的该商铺租金、推广费、物业管理费和本合同约定的其它任何费用及重新接驳电及其它公用设备的费用。乙方未按约支付租金、物业管理费、空调费、推广费、电费等公用事业费及其他应缴费用中任何一项费用或未及时补足保证金的,应按所欠款项每一日的万分之五标准向甲方支付违约金。关于其它费用及费用调整，约定：甲方和乙方应各自承担其在洽谈、准备、签订及完成本合同过程中产生的法律费用及所有相关费用。本合同公证费用(如需)由乙方承担。甲、乙双方应按法律法规及本合同约定支付租赁期内的其它各项费用(如有)。合同第十条，商铺返还约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将符合商铺合理使用后状态或恢复至甲方同意接受的状态之该商铺归还给甲方。当乙方向甲方归还该商铺时，甲、乙双方应依交接清单对该商铺进行验收，并就该商铺的归还情况签署一份返还表格。若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权停止向该商铺提供电、中央空调及其他物业管理服务，并按以下方式收回该商铺并要求乙方承担责任：（1）甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该商铺，乙方放置于该商铺内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时，甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；届时甲方亦有权选择保留该商铺内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿。（2）从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第（1）项权利进入并收回该商铺为止，乙方须以合同终止（或解除）日前一天的租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金、物业管理费，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该商铺引致的一切损失。并支付从租赁期届满之日到实际返还之日期间该商铺的空调费、推广费、公用事业费及其他费用。但此等占用费、物业管理费、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。除甲方同意外，乙方归还该商铺时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施。因将该商铺恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。乙方可自行指定承包商进行恢复原状工程，费用由乙方承担。若乙方存在拖欠任何应付款项（包括但不限于租金、水电费、物业管理费、违约金等）的情形，则甲方有权阻止乙方将置于该商铺内的任何动产、财物撤离该商铺；若在应按照本合同返还商铺时，乙方仍存在拖欠任何款项的，则乙方同意按照上述第10-2款第（1）项执行，即将该等动产、财物作为乙方遗弃物，由甲方自由处置，且无需给予乙方任何补偿。合同第十二条，甲方解除合同约定：下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：（1）乙方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到三十日或以上的；（2）乙方擅自中断、停止或将中断、停止其业务或者中途擅自退租行为的；（3）因乙方原因造成商铺主体结构损坏的；（4）乙方擅自转租、分租该商铺的；（5）甲方发现乙方提供之财务数据或信息有任何重大虚假不实的；（6）乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动；（7）未事先征得甲方的同意且经管理单位证明，乙方未在开业日正式全面开业，或者乙方一年内连续五日或累计达到十五日或以上未营业的，或者乙方一年内违反营业时间约定超过5次的；（8）乙方未按照约定用途及约定品牌使用该商铺；（9）乙方申请破产或被宣告破产，或任何人士向法院申请对乙方进行清算，且法院受理该等申请进入破产清算程序，被接管人接管；（10）乙方的大部分财产被查封或强制执行的，严重影响乙方履行本合同的能力；（11）乙方自身的卫生状况、排污排废状况、噪音及其它污染状况已经或可能影响相邻承租人使用，且前述状况经甲方书面告知，乙方在五日内未予整改的；（12）乙方出现本合同约定的或者法律规定的甲方可以解除合同的其它违约行为；（13）乙方违反法律规定的义务、或者违反本合同及该物业租户手册、装修指南及其它该物业管理规定规定的义务，经甲方书面通知后15个工作日仍未改正的；（14）由交付日起三十日内，如乙方仍未办理交接手续。乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其它乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同（不因甲方接受租金、违约金等行为而被剥夺该解除权），提前收回该商铺，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：（1）按第一租赁年度租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；（4）甲方有权没收履约保证金（不包含乙方支付给指定管理单位的履约保证金）；如果届时乙方尚未向甲方支付全额的履约保证金，乙方应向甲方补足履约保证金的差额；（5）不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该商铺所留装潢未摊销完费用的权利；（6）上述违约金、赔偿金不足以补偿甲方损失的，甲方有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。合同第十六条，适用法律和争议解决约定：因本合同引起的一切争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决的，任何一方可向该商铺所在地人民法院提起诉讼。诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。合同附件一约定：该商铺位于该物业第F3层第F304、306+F306-1号商铺，建筑面积为289.67平方米；交付日为2017年12月18日，开业日为2018年2月16日，起租日为装修免租期结束之次日，起计租金日为2018年2月16日，租赁期为乙方租用该商铺的期限自商铺交付之日起5年加60日。装修免租期：乙方有60日的装修免租期，自该商铺交付之日起计算。装修免租期内乙方不需要交付租金，但须支付装修管理费、物业管理费，及该单元实际所发生的电、通讯、设备、及空调供应（如有）等费用。合同附件二约定：履约保证金：为3个月的首年租金、1个月物业管理费及1个月推广费之和。其中相当于3个月的首年租金及1个月推广费之和的履约保证金直接支付给甲方，另相当于1个月物业管理费的履约保证金直接支付给甲方指定的管理单位。支付方式和时间：应支付甲方部分：首期履约保证金75,459.04元，乙方应于本合同签署之日起5天内向甲方交纳。应支付甲方指定管理单位部分：物业保证金7,010.01元，乙方应于本合同签署之日起5天内向甲方指定的管理单位交纳。租金：以保底租金与营业额提成两者之间较高者计算。(1)第一年租赁年度（2018年2月16日至2019年2月15日），保底租金为2.80元/平方米/日，按建筑面积289.67平方米计算，为每月24,670.23元；(2)第二年租赁年度（2019年2月16日至2020年2月15日），保底租金为2.94元/平方米/日，按建筑面积289.67平方米计算，为每月25,903.74元。支付时间和方式：保底租金采用先付后用的原则按月支付。在交付日或之前，乙方应先支付一个月的保底租金，在起租日所在月的20日付清首月保底租金（自起租日起计）及下月保底租金（含在交付日或之前已支付的一个月保底租金）；此后，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的保底租金，同时按照甲方或管理单位每月5日前发出的通知账单于10日或之前支付上月营业额提成高于上月保底租金部分（如有）。甲方通知账单中上月指上个自然月。物业管理费：24.20元/平方米/月，按该商铺建筑面积计算，共计7,010.01元/月；支付时间和方式：物业管理费由乙方直接向甲方指定的管理单位支付，自商铺交付之日起开始计算。采用先付后用的原则支付，交付日在20日之前的，乙方应于交付日或之前支付首月的物业管理费；交付日在20日（含）之后的，乙方应在交付日或之前支付首月及下月的物业管理费；此后，乙方应于每月20日或之前向甲方指定的管理单位支付下月的物业管理费。推广费：为5元/平方米/月，按该商铺建筑面积计算，共计1,448.35元/月；支付时间和方式：自商铺起租之日起开始计算。采用先付后用的原则支付，起租日在20日之前的，乙方应于起租日或之前支付首月的推广费；起租日在20日（含）之后的，乙方应在起租日或之前支付首月及下月的推广费；此后，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的推广费。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订当日，胤仁公司支付碧恒公司履约保证金75,459.04元。2017年12月13日，胤仁公司向案外人Z公司支付物业保证金7,010.01元。合同签订后，2017年12月18日，碧恒公司向胤仁公司交付了涉案房屋。胤仁公司按照合同约定正常足额支付租金、物业管理费及推广费等费用。2019年4月20日，按照合同约定，胤仁公司应当于该日支付下月租金却未支付。2019年4月22日，碧恒公司向胤仁公司发送《催款函》，上载：根据贵我双方的《租赁合同》之约定，截止发函日，贵司应向我司支付2019年5月租金25,903.74元，推广费1,448.35元，仓库费0元共计27,352.09元（未含滞纳金）至今尚未支付。虽我司多次口头向贵司提出支付要求，但贵司一直未有任何回复并未能履行合同义务。所以，现特致函贵司，望贵司在收到本函件后5天内将以上款项支付我司。若在4月27日前仍未能收到贵司支付款项，我司将采取相应措施。2019年4月28日，碧恒公司向胤仁公司发送《催告函》，内容为：贵方应当在2019年4月20日或之前向我公司支付2019年5月的租金25,903.74元及推广费1,448.35元，仓库费0元，POS机费0元，但贵方拖欠至今，贵方的行为已经严重违约。现我公司正式函告贵方如下：第一，请贵方在收到本函件后立即向我公司付清拖欠的租金及推广费共计27,352.09元以及逾期付款利息（按照每日万分之五的标准计算），否则，自2019年5月5日起我司将择日停止向该商铺提供水、电及其他物业管理服务直至贵方向我公司付清上述全部欠款。第二，若贵方置若罔闻，拒不履行自身合同义务的，我公司将严格根据《租赁合同》的相关约定，追究贵方的违约责任，直至解除《租赁合同》并收回该商铺，贵方须赔偿由此给我公司造成的全部损失。2019年5月6日，碧恒公司对涉案商铺断电。2019年5月23日，碧恒公司向合同约定的胤仁公司地址发送解除合同通知。碧恒公司因未收到胤仁公司回复，故于2019年6月25日自行入场收回房屋。2019年8月13日，碧恒公司向一审法院起诉。2019年8月30日，胤仁公司与案外人上海市弘正律师事务所签订《聘请律师合同》，约定办案手续费3,500元。审理中，碧恒公司向对方主张律师费1万元，但未于开庭审理时提供相关依据，仅于庭审结束后向一审法院邮寄了律师费发票复印件和聘请律师合同。一审法院认为，碧恒公司和胤仁公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。在该合同履行过程中，因胤仁公司欠付有关款项累计超过30日，经碧恒公司多次催告，其仍不履行，故按照合同约定，碧恒公司有权解除合同。碧恒公司经多次催告，因未收到胤仁公司的回复，故于2019年6月25日自行入场收回涉案商铺；而庭审中，胤仁公司也同意于该日解除合同，故一审法院确认双方签订的《租赁合同》于该日解除。导致合同解除的责任在于胤仁公司，故碧恒公司有权主张合同解除后的损失赔偿。碧恒公司主张的欠租和推广费，胤仁公司均予以认可，一审法院予以支持。碧恒公司主张的免租期租金，具有合同依据，且胤仁公司对合同的解除负有责任，故一审法院亦予以支持。关于履约保证金75,459.04元，系为保证租赁合同的正常履行而由承租方向出租方预交，系房屋租赁合同中的交易惯例，在租赁合同解除后，如出租方为守约方，通常由出租方没收。胤仁公司以此系格式合同条款，应为无效而反诉请求碧恒公司退还，不符合法律规定。胤仁公司的反诉请求，因无法律及事实依据，一审法院不予支持。关于律师费，双方均向对方主张，但因碧恒公司未提供符合法定形式的律师费的相关证据，且律师费作为合同解除后碧恒公司的实际损失，鉴于法院支持由碧恒公司没收履约保证金，足以弥补碧恒公司的经济损失，故一审法院在本案中不予支持。胤仁公司反诉要求碧恒公司承担律师费3,500元，但因双方约定律师费由“败诉方”承担，且胤仁公司的反诉请求未得到法院支持，故一审法院对胤仁公司的该项反诉主张不予支持。据此，判决：一、确认碧恒公司与胤仁公司签订的《租赁合同》于2019年6月25日解除；二、胤仁公司于判决生效之日起十日内支付碧恒公司租金46,051.10元及推广费2,703.59元；三、胤仁公司于判决生效之日起十日内支付碧恒公司免租期租金49,340.46元；四、现在碧恒公司处的履约保证金75,459.04元归碧恒公司所有；五、驳回碧恒公司其余诉讼请求；六、驳回胤仁公司其余反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计1,261.81元，由碧恒公司负担135.62元，由胤仁公司负担1,126.19元。反诉案件受理费减半收取计843.24元，由胤仁公司负担。双方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：系争合同中关于没收履约保证金和支付免租期租金的条款是否无效。据此保证金是否应予没收和免付部分免租期租金。对此，第一，针对上诉人的上诉主张，依据我国合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。据此，暂且不论上述两条款是否格式条款，即便属格式条款，其一，关于履约保证条款处理的约定中，虽有如上诉人违约解除合同，被上诉人有权没收履约保证金的内容，但同时该合同第13-2约定，在租赁期内，被上诉人擅自解除合同的，应向上诉人支付相当于上诉人已支付被上诉人的履约保证金金额的违约金。由此可见，双方对履约保证金的处置的约定在双方同样违约情形下所受的处罚是同等的。并不存在加重上诉人的责任且免除被上诉人责任的情况。其二，关于免租期租金支付条款的约定，从该约定内容分析，免租期的租金支付与否是分为免付条件为如承租人即上诉人全面履行合同义务，可免付60天装修期的租金，实质上是出租人即被上诉人给予鼓励上诉人守约的优惠奖励措施；反之应支付的条件是如上诉人违约提前解除合同，则被上诉人可追收该60天的租金。由此可见，本来支付租金是承租人的应尽义务，但在被上诉人作为出租人允许下，上诉人可有条件免付该60天租金，因此显然该约定也并未加重上诉人的责任。从而该两条款约定并不符合上述合同法关于认定无效格式条款的规定，双方应依约履行。第二，在上述两条款有效情况下，系争保证金和免租期租金应如何处理，首先就胤仁公司上诉提出系争合同对履约保证金的处罚存在矛盾约定不应适用没收条款的主张，对此，对照分析系争两条款的内容可见，有关保证金用于抵扣有关费用的第4-2-3条约定，租赁期内若乙方拖欠租金或物业管理费或推广费或其它应付费用，甲方或甲方指定管理单位有权从保证金中扣除相应费用或款项。若发生因乙方原因而引起的消费者向甲方索赔的，处理这些索赔的费用由甲方直接从乙方的保证金中扣除。乙方必须在甲方或甲方指定管理单位规定的期限内补足或重新缴纳保证金。而有关保证金用于没收的第12-2条款约定，存在乙方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其他有关费用之任何一项累计达到三十日或以上的；乙方擅自中断、停止或将中断、停止其业务或中途擅自退租行为等十四种情形的属于乙方实质性违约行为，甲方可解除合同，并有权没收履约保证金；乙方向甲方支付相当于乙方依据使用的免租期间免收减收的租金。据此约定，显然该两款所涉对保证金适用抵扣欠付费用和没收两种不同处置方式的适用违约情形不同，前者适用合同未解除前合同继续履行期内一般违约情形，而后者适用不包括前者违约情形的十四种实质性违约情形，且适用于被上诉人单方依约解除合同时。故两条款适用的违约情形和履约时段不同，不可能同时发生和适用，并不矛盾，故胤仁公司该主张不能成立。现系争合同已由被上诉人诉请被确认解除，一审判决系争保证金归被上诉人所有并无不当。其次，关于免租期内租金是否应予支付的争议，如上所述发生上诉人实质性违约情形，被上诉人主张单方解除合同时，在有权没收保证金同时可向上诉人追索支付已使用的免租期内所有租金，该约定的处置方法在上述被认定有效前提下，因属双方真实意思表示，双方均应依约履行，现胤仁公司上诉请求按上述比例承担，于法无据，且不符合约定，故不应予支持。综上所述，上诉人胤仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,795.99元，由上诉人上海胤仁企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇二〇年一月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……