四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初2534号 原告：龙文国，男，1988年2月10日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告：许洪华，女，1986年11月23日出生，汉族，住四川省乐至县。 二原告共同委托诉讼代理人：朱新才，四川中部律师事务所律师。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司，住所地四川省乐至县天池镇东郊路建材综合楼一楼。统一社会信用代码：9151202269482103XM。 法定代表人：欧光华。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段10号。统一社会信用代码：91510000797829712T。 法定代表人：余四海。 原告龙文国、许洪华与被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司（以下简称尚锦乐至分公司）、四川尚锦房地产开发有限公司（以下简称尚锦公司）合同纠纷一案，原告于2019年11月1日提起起诉，本院同日立案受理，适用普通程序，依法公开开庭进行了审理，原告龙文国、许洪华及二原告共同委托诉讼代理人朱新才到庭参加诉讼，被告尚锦乐至分公司、尚锦公司，经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告龙文国、许洪华向本院提出诉讼请求:1.判决解除被告与原告签订的《选房确认书》；2.判决被告立即退还原告购房款1684300元；3.判决被告承担违约金336860元和赔偿原告损失480000元；4.判决被告承担从起诉之日起至给付完购房款为止的利息（按本金1684300元、月利率2%计算）；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：“由被告向原告支付违约金336860元。”，放弃要求被告赔偿损失480000元的诉求。事实和理由：2000年被告在乐至县文庙沟开发了“X”建设项目，于2011年3月23日取得商品房预售许可证。2013年4月17日原告与被告尚锦乐至分公司签订了《选房确认书》，确定原告购买被告开发的案涉项目X号商铺，共计房款1684300元。原告于2013年4月1日至17日向被告交纳了全部购房款。按照确认书约定，被告应在取得商品房预售许可证7日内通知原告签订商品房买卖合同,但被告隐瞒取得商品房预售许可证事实，不通知原告签订商品房买卖合同，经原告催收未果。2017年1月3日原告提起诉讼，要求被告履行签约义务，经法院审理，作出（2017）川2022民初38号民事判决，由被告履行与原告的签约义务。判决生效后，被告仍不履行。原告申请执行，被告明确表示无法履行签约义务。被告行为，明显违约，根据合同法相关规定，提起诉讼，请求支持原告诉求。 被告尚锦乐至分公司向本院提交书面意见称，原告诉称与被告尚锦乐至分公司签订认购协议，认购被告尚锦乐至分公司开发的乐至X小区X号门市，并交纳购房款1684300元属实。被告尚锦乐至分公司向原告出具了2份收据，合计金额为673720元，以公司出纳刘丛梅个人名义向原告出具收据1份，金额1010580元，该款项进入公司账户，公司出具了编号为163288的收据入账。以刘丛梅名义出具收据原因，为避免过多交税，经双方协商，将购房单价由10000元/㎡调整为4000元/㎡计入认购协议，实际按10000元/㎡结算，并支付了相应的购房款。 被告尚锦公司未到庭，未作答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据材料： 证据材料1：原被告身份信息。拟证明原被告主体情况； 证据材料2：商品房预售许可证。拟证明被告在2011年取得商品房预售许可资格，有权出售房屋； 证据材料3：选房确认书。拟证明1.确认书经二原告及被告乐至分公司签字捺印确认，系双方真实意思表示。2.该确认书上约定的购房款673720元是一种对外的表现形式，原告实际交纳的款项为1684300元，原因在于被告想减少税费。3.被告承诺在7日内通知原告签订商品房买卖合同，但被告没有通知，没有与原告签订合同。4.双方约定了违约责任，任意一方违约应向守约方承担违约金； 证据材料4:收款收据2张。拟证明被告收取原告房款673720元的事实； 证据材料5：收条。由被告尚锦乐至分公司出纳刘丛梅出具。拟证明刘丛梅代表尚锦乐至分公司向原告收取房款1010580元，原告实际给付购房款1684300元的事实； 证据材料6：身份证复印件。拟证明刘丛梅身份情况，刘丛梅客观存在，身份信息准确，其代表被告尚锦乐至分公司收取购房款； 证据材料7：转款凭证。系原告交纳购房款时在尚锦乐至分公司pos机刷款票据。由于转款记录保存时间很短，内容不清晰。拟证明原告转款情况； 证据材料8：民事判决书。由乐至县人民法院于2017年2月23日作出。拟证明原告与被告尚锦乐至分公司签订了选房确认书，该确认书真实、合法、有效。2.原告分3次向被告尚锦乐至分公司交纳购房款合计1684300元。3.该判决书已发生法律效力，二被告对购房款未提出异议； 证据材料9：执行申请书。原告于2019年7月1日向乐至县人民法院递交。拟证明原告一直在主张权利，被告向立案庭陈述确实不能签订商品房买卖合同，无法实现选房确认书目的。 被告尚锦乐至分公司未到庭，未质证，但休庭后，向本院提交了证据材料10：加盖了尚锦乐至分公司鲜章的收款收据及收条复印件共4份。其中2013年4月1日出具的编号为X及4月17日出具的编号X的收款收据与原告提供的证据材料4相同，收条与原告提供的证据材料5相同，编号为X号收款收据载明：交款单位龙文国、许洪华，交款时间2013年4月17日，品名为X购房款2#楼X号门市，面积62.9㎡、51.64㎡、53.89㎡，金额1010580元，备注：内账。 经原告质证，对被告尚锦乐至分公司提供的证据材料10无异议。 本院对原被告所举证据材料认证意见：证据材料8系本院生效判决，予以采信；证据材料1-6系原始书证，来源合法，内容与证据材料8印证，能证实其客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料10与证据材料4、5、8印证，且原告无异议，予以采信；证据材料7内容不清晰，不能达到原告证明目的；证据材料9系原告制作，无证据证实已向法院申请执行，不能达到原告证明目的，不予采信。 经上述由本院确认的证据证明，并结合原被告陈述，查明本案事实如下： 乐至县天池镇X小区由被告尚锦乐至分公司开发。2011年3月23日被告尚锦乐至分公司取得《商品房预售许可证》。2013年4月17日，原告与被告尚锦乐至分公司签订《X选房确认书》。确认书与本案有关的内容：原告购买被告尚锦乐至分公司开发的位于X号商铺，建筑面积为：62.9㎡、51.64㎡、53.89㎡，单价4000元／平方米，总房款为673720元。被告尚锦乐至分公司承诺在取得该栋楼《商品房预售许可证》7日内通知原告签订《商品房买卖合同》。任何一方违约，按确认书房款总额的20%向对方赔付违约金。签订合同后，原告分3次向被告尚锦乐至分公司交纳了购房款合计1684300元，其中2013年4月1日交纳10000元，2013年4月17日分别交纳了663720元、1010580元，由尚锦乐至分公司出具收款收据2份，合计金额673720元，由尚锦乐至分公司出纳刘丛梅出具收条1份，金额1010580元。 2017年1月3日原告提起诉讼，请求判令被告尚锦乐至公司立即与原告签订《商品房买卖合同》，经本院审理，于2017年2月23日作出（2017）川2022民初38号民事判决，确认原被告所签《X选房确认书》合法有效，原告向被告尚锦乐至分公司交纳购房款金额1684300元，判决被告尚锦乐至分公司在该判决生效后3日内与原告签订《商品房买卖合同》。被告尚锦乐至分公司未履行签约义务，原告提起本案诉讼，要求解除合同，由被告退还购房款、支付违约金等。 另查明，尚锦乐至分公司系尚锦公司设立的分公司。刘丛梅系被告尚锦乐至分公司出纳。2013年4月17日刘丛梅出具收条收取原告购房款1010580元，系受被告尚锦乐至分公司安排，该款已实际进入被告尚锦乐至分公司账户。原告及被告尚锦分公司陈述案涉选房确认书载明的购房款与原告实际交纳购房款不同的原因，为少缴纳税收。2013年4月17日同期中国人民银行发布的5年以上期限贷款年利率为6.55%。原告于2019年11月1日向本院提起诉讼，要求解除选房确认书，被告尚锦乐至分公司于2019年11月12日收到本案起诉状副本。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。 所为预约合同是指当事人约定在一定期限内为订立正式合同所签订的合同，其指向为本约的缔结。本案原告与被告尚锦乐至分公司签订《X选房确认书》的目的是希望与被告尚锦乐至分公司签订商品房买卖合同，最终达到购买案涉商铺之目的。该确认书被本院生效判决确认合法有效，双方应该按照约定履行自己的义务。原告按照约定履行了交付房款义务，被告尚锦乐至分公司未按约定履行签约义务，经本院裁判后，仍不履行，构成根本违约，致原告合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，原告要求解除选房确认书的请求成立，本院予以支持。案涉选房确认书系原告起诉要求解除，解除时间为被告尚锦乐至分公司收到原告起诉状副本之日，即2019年11月12日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故，原告要求被告退还购房款，并支付违约金的请求成立，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。….”故，违约金具有惩罚性和补偿性。原告要求被告支付起诉前的违约金336860元及起诉后按月利率2%标准计算的资金利息，系认为约定的违约金过低，要求增加的意思表示。原告未举证证实损失数额，其损失实际为资金利息，应参照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算。从2013年4月17日起至2019年8月19日止以原告交纳房款1684300元为基数计算的资金利息为710042.397元（1684300元×2317天÷30天×6.55%÷12），故，确认书约定的违约金低于原告的损失，原告要求增加的请求成立，予以支持。原告主张起诉前（2013年4月17日至2019年10月31日）的违约金为336860元，低于上述标准，该请求不违反法律规定，予以支持，但原告要求从2019年11月1日起按月利率2%标准计算违约金，不符合法律规定，不予支持，2019年11月1日起的违约金，以1684300元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 被告尚锦乐至分公司系被告尚锦公司设立的分支机构，不具有法人资格，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。故，被告尚锦乐至分公司应承担的本案责任，先以其管理的资产承担，不足部分，由被告尚锦公司承担。 综上理由，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告龙文国、许洪华与被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司于2013年4月17日签订的《X选房确认书》于2019年11月12日解除； 二、被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效之日起10日内向原告龙文国、许洪华退还购房款1684300元，并支付违约金（包括2019年10月31日前的违约金336860元及从2019年11月1日起至退还购房款完毕之日止，以1684300元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的违约金）； 三、四川尚锦房地产开发有限公司对本判决第二项债务承担补充清偿责任； 四、驳回原告龙文国、许洪华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22969元，保全费5000元，合计27969元,由被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司、四川尚锦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  刘仕蓉 人民陪审员  贾 雨 人民陪审员  刘金雨 二〇二〇年一月二日 书 记 员  吴 忧