上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19874号原告：上海高力国际物业服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邓懿君，董事长。委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。被告：夏嬿，女，1980年1月4日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：秦利平，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：方妮，上海融力天闻律师事务所律师。原告上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力物业)与被告夏嬿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。高力物业的委托诉讼代理人李树宁、被告夏嬿及其委托诉讼代理人方妮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高力物业向本院提出诉讼请求：1、判令夏嬿支付上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号楼XXX室2013年1月至2016年12月的物业费21,842.88元；2、判令夏嬿向原告支付滞纳金21,842.88元(按每日0.3%计，滞纳金超过本金，以本金为限)。事实理由：原告自2001年11月起为位于上海市虹桥路XXX号-XXX号的东方曼哈顿小区提供物业服务。2002年11月28日，原告与开发商上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定开发商将上海市徐汇区虹桥路XXX-XXX号住宅楼、地下车库和商业会所物业委托原告进行物业管理服务。合同约定，服务费由原告(每季度)按建筑面积按月收取，西区第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面积3.35元收取；东方曼哈顿世纪豪庭东区暂定为人民币8元每平方米建筑面积标准。根据与开发商签订的《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同》，对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金。2016年12月，原告与上海市徐家汇东方曼哈顿业主大会、业委会签订撤场《协议》，约定原告自2016年12月31日起不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。撤场《协议》证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。根据上海市住宅物业管理规定第42条，业委会续聘或者未聘新物业，那么原物业服务合同继续有效。司法解释中，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对业主均具有约束力。被告为西区9号402室业主，建筑面积135.84平方米，每月物业管理费455.06元。被告从2013年1月2016年至12月未支付物业费。原告虽向被告多次催讨，然而时至今日依旧无果。基于以上事实，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。夏嬿辩称：不同意原告全部诉请。双方间没有订立《物业服务合同》，《物业服务合同》到期也没有签订新的合同。因为合同到期，滞纳金也就没有依据。原告的诉请超过诉讼时效。高力物业举证：1、《物业管理服务合同》，2002年11月28日签订，证明原告自2001年起提供了物业服务，物业费按季度收取，收费标准是3.35元。2、《证明》，2012年9月13日业委会出具的证明，证明原告从2001年11月起就担任小区物业服务单位，物业委托关系依然存续。3、撤场《协议书》，2016年12月原告与业主大会和业委会签订，约定原告自2016年12月31日起不再为东方曼哈顿小区提供服务。也约定物业费纠纷交由徐汇法院处理，证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。以上3组证据证明原告一直连续未东方曼哈顿小区提供物业服务。4、物业费发票，被告最后一期物业费付至2012年12月，证明被告自2013年1月起未再支付物业费。证明被告每月应付物业费单价。5、2017年2月向被告邮寄挂号信催缴函寄信凭证，证明被告未能按约履行缴费义务，原告已向被告催讨物业管理欠费。6、不动产登记簿，证明被告是欠费物业的业主、房屋面积及物业费缴纳标准。7、《补充协议》，原告与开发商签订，证明2005年1月1日起，物业服务合同持续有效，直至业委会成立后6个月。夏嬿质证：证据1真实性认可，相关性不予认可，该合同签订是2002年签订，被告不知晓。证据2与被告无关，该证明是2012年，被告欠费是2013年。证据3没有业主大会盖章，不认可。证据4认可。证据5不予认可，没有被告收到的证据，诉讼时效不中断。证据6认可。证据7真实性无异议，相关性不予认可，该协议有效期到业委会成立后6个月，与2013年起的物业费无关。夏嬿未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月19日至2018年1月19日上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)402室房屋所有权登记在夏嬿等名下。高力物业与上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订《物业管理服务合同》一份，服务期限自2002年12月15日起至2004年12月31日止。第四十二条，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙双方于2001年10月签署的《东方曼哈顿世纪豪庭(3、4、5、6号楼及1A期地表范围)--物业管理服务委托合同》，原东方曼哈顿世纪豪庭项目管理合同届时起废止。2004年12月1日又续签《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同补充协议》，约定1、服务合同于2005年1月1日起继续有效，其有效期顺延至东方曼哈顿业委会成立(以业委会代码证颁发日期为准)后六个月为止等等。2016年12月，原告与上海市徐家汇东方曼哈顿业主大会、业委会签订撤场《协议》，约定原告自2016年12月31日起不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。原告承认曼哈顿业委会成立于2010年。原告向被告主张物业费时间为2013年1月至2016年12月，期间原告未与曼哈顿业主委员会(业主大会)签订任何《物业服务合同》。夏嬿房屋建筑面积135.84平方米，按每平方米建筑面积3.35元计算为455.06元。原告主张2017年2月向被告邮寄挂号信，送达地址为欠费物业地址，被告否认收到，但原告未提供被告收到或应当收到，到达被告及被告知悉的证据。本院认为，原告未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，但原告依据原合同继续提供服务，根据相关规定原告系事实服务，仍可按原合同收费。原、被告主要争议焦点：诉讼时效中断问题。2017年2月原告向被告邮寄单挂号信，送达地址为被告曼哈顿小区的居住地，被告承认一直居住该地，应该能够收到。在原告撤出小区，除诉讼以外，邮寄单挂号信应该是比较简单可行手段，原告已尽了一般告知义务，诉讼时效可以中断。本院认定，2017年2月诉讼时效中断。2017年10月1日《民法总则》实施后，诉讼时效是三年，原告2019年5月向法院起诉，2017年2月在时效内。根据最高人民法院司法解释，《民法总则》实施前，《民法通则》规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，不适用民法总则三年诉讼时效规定。《民法总则》实施前《民法通则》规定，催讨物业费诉讼时效是二年，那么倒推二年受法律保护，即2015年3月至2017年2月。因《物业管理服务合同》约定，物业费按季度收取，虽合同到期，但按季度收取一直延续至原告撤出，原告服务至2016年12月，故被告应支付2015年1月至2016年12月以3.35元标准的物业费。原告主张滞纳金依据是《物业管理服务合同》，但原告向被告催交物业费期间未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，无合同依据，故原告主张滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：一、夏嬿应于本判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)402室2015年1月至2016年12月物业服务费10,921.44元；二、驳回上海高力国际物业服务有限公司其余的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，由上海高力国际物业服务有限公司负担669元、夏嬿负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高 平人民陪审员  黄慧时人民陪审员  潘立红二〇二〇年一月十六日书 记 员  周 均附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；......