天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6897号上诉人（原审原告）:天津市茶业公司,住所地天津市和平区长春道1号。法定代表人：南书强，总经理。委托诉讼代理人：陈向娟，天津张盈（滨海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏瑞，天津张盈（滨海）律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：天津市婴之宝科技咨询有限公司，住所地天津市和平区长春道3-9号首层。法定代表人：赵玉英，董事长。委托诉讼代理人：刘彬，北京中银（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩凤娇，北京中银（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市世纪龙科技服务发展有限公司，住所地天津市和平区鞍山道32号（前楼）508室。法定代表人：董伟，总经理。委托诉讼代理人：裴雅楠，天津津阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董伟，男，1956年12月29日出生，汉族，天津市世纪龙科技服务发展有限公司总经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：裴雅楠，天津津阳律师事务所律师。原审第三人：天津市和平区小白楼房管站，住所地天津市和平区承德道17号。法定代表人：王鹏，站长。委托诉讼代理人：赵琳，女，该站职工。上诉人天津市茶业公司（以下简称茶业公司）、天津市婴之宝科技咨询有限公司（以下简称婴之宝公司）因与被上诉人天津市世纪龙科技服务发展有限公司（以下简称世纪龙公司）、董伟，原审第三人天津市和平区小白楼房管站（以下简称小白楼房管站）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初9045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人茶业公司的委托诉讼代理人陈向娟、苏瑞，上诉人婴之宝公司的委托诉讼代理人刘彬、韩凤娇，世纪龙公司及董伟的委托诉讼代理人裴雅楠，原审第三人小白楼房管站的委托诉讼代理人赵琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茶业公司上诉请求:1.撤销一审判决第五项，改判董伟对判决第一至四项承担连带责任；2.判令董伟、世纪龙公司拆除临时搭建违章建筑；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:董伟系世纪龙公司的唯一股东，租金打入董伟个人账户，其财产已与公司混同，应承担连带责任；茶业公司所出租的房屋没有临时违章建筑，临时违章建筑系世纪龙公司承租后搭建，一审未予查清。婴之宝公司辩称，同意茶业公司的上诉请求，我们无异议。腾房部分的意见在我方的上诉意见中阐述。世纪龙公司、董伟辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。小白楼房管站述称，我们不发表意见，服从法院判决。婴之宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判婴之宝公司无须将诉争房屋腾空交还茶业公司；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定茶业公司与天津市茶叶加工厂系同一企业，属事实认定不清，茶业公司无权出租诉争房屋。2.茶业公司将诉争房屋转租并未取得小白楼房管站的同意，其转租行为应属无效。3.在茶业公司与世纪龙公司签订的租赁协议及补充协议的效力未解决前，茶业公司不享有合同解除权。退一步讲，即便该协议被确认有效，茶业公司享有合同解除权，也应提前通知世纪龙公司及婴之宝公司，并给予合理搬离期限。4.婴之宝公司在承租涉案房屋后投入大量资金进行装修建设，并在一审同意将拖欠房租直接向茶业公司给付，要求继续承租该房屋，但一审却未予支持，属适用法律错误。5.婴之宝公司一直将房租打入董伟个人账户，董伟与世纪龙公司确实存在财产混同情况。茶业公司辩称，不同意婴之宝公司的上诉请求。世纪龙公司、董伟辩称，不同意上诉人婴之宝公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。小白楼房管站述称，不发表意见，服从法院判决。茶业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令原告与被告世纪龙公司2008年7月4日签订的《租赁协议》于2018年11月28日解除；2008年12月18日和2009年8月8日签订的两份补充协议同时解除；2.依法判令二被告及第三人婴之宝公司将坐落于和平区长春道1号院内西侧六层楼房和部分院内房屋腾空交原告收回；3.依法判令二被告和第三人婴之宝公司拆除院内和主楼七楼搭建的违章建筑；4.依法判令二被告支付自2018年1月1日至2018年12月31日租金997500元；5.依法判令二被告因逾期支付租金而产生的自2018年1月4日起至实际支付之日止的违约金（以租金997500元为标准，合同约定日千分之五，我方按日千分之一为标准计算）；6.依法判令二被告因未返还租赁物而产生的自2019年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费，按照每年租金1047375元交纳（租期满10年租金为997500元×1.05%）；7.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：坐落天津市和平区计租面积2567.96平方米房屋，系案外人天津市茶叶加工厂承租第三人小白楼房管站管理的公产房屋，房屋用途为商用。天津市茶叶加工厂为非法人分支机构，于2002年10月14日被吊销。第三人小白楼房管站陈述因天津市茶叶加工厂经营不景气，尚有拖欠的房屋租金未缴纳，故未能办理企业名称变更手续，现房屋使用人为原告。2008年7月4日，原告（甲方）与案外人天津世纪龙投资中心（乙方，以下简称世纪龙中心）签订租赁协议约定，甲方将坐落天津市和平区长春道1号、院内西侧六层楼房（公产计租面积为2567.96平方米）和部分院内使用面积，租给乙方用于酒店办公经营使用（部分院内使用面积如图），院内东侧楼房一座计租面积为2055平方米。待现租赁户合同到期后（合同到期日2009年3月31日），甲方同意租金按本协议每平米价格租赁给乙方，另行签订房屋租赁协议。租赁期限自2008年10月1日起至2023年9月30日止，租期为15年，乙方不得转租、转让或改变经营用途。房屋租金每年1200000元，租期每满五年，年租金递增5%。以起租日为时点，第二年每半年交纳一次租金，收取时间：每半年的第一个月前三天交纳50%租金，乙方拖欠租金，按拖欠数额交纳日千分之五的滞纳金，乙方拖欠三个月租金，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付拖欠的租金和滞纳金。2008年12月18日，原告与世纪龙中心签订《房屋租赁补充协议》，就交房日期、装修期、租金交纳进行了补充约定。承租方处有世纪龙中心和世纪龙公司加盖的公章、董伟个人的签名。2009年8月8日，原告与世纪龙中心签订《房屋租赁补充协议》，约定减除一楼变电室面积71.64平方米，实际计租面积为2496.32平方米。房屋租金每年1166280.70元，支付方式及有关规定按原协议中第三条执行，应减除的租金从第一年租金中开始减除。原协议其他条款仍具有法律效力，甲乙双方继续履行。乙方处加盖有世纪龙公司的公章和董伟个人的签名。2008年10月1日，茶业公司出具证明：“兹证明我公司将天津市和平区解放路6-8，长春道3-9，吉林路5-9号的房屋租赁给天津市世纪龙科技服务发展有限公司经营。同意该公司对外出租经营。根据和平区发展和改革委员会文件（和平发改许可《2008》24号批复茶业公司综合办公楼为：世纪龙金融大厦”。原告与被告世纪龙公司确认：1.2008年租赁合同签订后，世纪龙公司为涉诉房屋实际承租人和使用人，并交付租金；2.自2014年开始年租金调整为950000元；3.合同约定每满5年递增5%租金，2018年已满5年，年租金为997500元；4.被告世纪龙公司自2018年1月1日拖欠租金。世纪龙公司将涉诉房屋转租给婴之宝公司经营使用。2012年8月13日被告世纪龙公司和婴之宝公司签订的租赁合同中有“自盖后院约110平方米平房即靠近配电室的一半小院一起交付婴之宝公司”的内容。婴之宝公司在涉诉房屋主楼外悬挂“天津婴之宝月子会所”经营招牌，原告认可对世纪龙公司转租给婴之宝公司的事实知晓，针对转租没有提出过异议。被告世纪龙公司已另案提起诉讼，主张婴之宝公司支付拖欠租金并解除双方租赁合同。本案审理期间，一审法院与当事人共同对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋地点位于和平区，其中涉案房屋包括主楼六层和楼顶（七楼）原有的设备间701及婴之宝公司确认由其公司自行搭建的一间淋浴室、一间卫生间及八间房屋（楼上共计11个房间门）。主楼后院有平房：一间锅炉房及一大间厨房（厨房中间有隔断，隔为两间，有附属卫生间）。主楼侧面一楼有变电室。婴之宝公司确认除主楼侧面变电室未使用外，现场勘验的其他房屋均为其经营使用。一审法院制作了现场勘验笔录并对现场拍摄了照片，原、被告及婴之宝公司均无异议。2008年7月4日原告与世纪龙中心签订的租赁合同附件“茶业公司场院平面图”中六层楼后图中标注的是“通道”，即现场勘验厨房、锅炉房位置。一审法院向被告世纪龙公司送达起诉书副本时间为2018年12月6日。一审法院认为，原告与世纪龙中心签订《租赁协议》，后原告又与世纪龙公司签订了两份补充协议，约定由世纪龙公司实际履行租赁协议，承租人变更为被告世纪龙公司，系双方当事人的真实意思表示。租赁协议履行中房屋管理部门未提出反对，协议内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立、有效。原告已知晓被告世纪龙公司与婴之宝转租的事实，且并未提出异议，应视为对转租事实予以认可。原告主张被告董伟承担责任，但原告提交的证据和当事人的庭审陈述，均不能证明被告董伟应承担租赁协议的合同义务，也没有被告董伟占有使用房屋的事实和证据，故对原告主张被告董伟承担责任的请求一审法院不予支持。1.关于第一项诉讼请求，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告世纪龙公司未按照合同约定履行支付租金的义务，违反合同约定，原告有权依据合同约定和法律约定解除合同。关于合同解除日期，原告于2018年11月28日向一审法院提起诉讼，系通过法院向对方送达起诉状通知对方的解除合同方式，故载有解除合同请求意思表示的起诉状副本送达被告世纪龙公司时，发生解除合同效力。被告世纪龙公司收到原告起诉状副本日期为2018年12月6日，故合同应于2018年12月6日予以解除。2.关于第二项诉讼请求，合同解除后，被告世纪龙公司及婴之宝公司应将租赁物返还原告，故原告要求腾空房屋、返还租赁物的诉讼请求，一审法院予以支持。3.关于第三项诉讼请求，原告主张被告世纪龙公司和第三人婴之宝公司拆除院内和主楼七楼的违章建筑。通过庭审双方陈述，不能确认涉诉房屋七楼搭建的房屋和院内厨房、锅炉房的建造时间、各方交付事实，但基于租赁协议应予解除，被告世纪龙公司和第三人婴之宝公司应将租赁物及自行搭建的临时建筑一并腾交原告收回。原告主张拆除临时建筑的请求，应另行解决。4.关于第四项诉讼请求，被告世纪龙公司欠付租金，且不能提供拒付租金合法事由的相关证据，故应按合同约定履行交纳租金的义务。世纪龙公司应支付自2018年1月1日至合同解除日2018年12月6日期间的租金。2018年1月至11月租金为997500元÷12个月×11个月=914375元，2018年12月1日至6日期间租金为997500元÷12个月÷30天=2770元×6天=16620元，合计930995元。5.关于第五项诉讼请求，原告主张世纪龙公司应于2018年1月3日开始缴纳当年上半年的租金498750元。被告世纪龙公司抗辩租金交付方式改为季度交付，未提交证据予以证明。故一审法院认定被告世纪龙公司应按合同约定的日期交付租金。租赁协议约定每半年租金应于第一个月前三天交纳，逾期交付按拖欠数额交纳日千分之五的滞纳金，即自2018年1月4日被告应支付滞纳金。原告主张按照日千分之一标准计算，世纪龙公司认为标准过高，申请法院予以调整。原告虽未提交被告逾期支付租金的违约行为给其造成实际损失的证据,但被告未按约支付租金的行为,给原告造成了占用资金的利息损失,现原告要求支付违约金的数额已超过了造成利息损失的百分之三十,属于法律规定的过分高于造成的损失情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院综合案件情况,将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金930995元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算，故被告应支付自2018年1月4日至实际偿清之日止违约金。6.关于第六项诉讼请求，合同解除后，被告世纪龙公司不能将租赁物腾交原告，应承担占用房屋期间的使用费。原告依照合同约定的年租金1047375元（满10年租金为997500元×1.05%）主张房屋使用费，标准适当，应予支持。被告世纪龙公司应向原告支付自2018年12月7日至实际腾交租赁物期间止的房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、2008年7月4日原告天津市茶业公司与被告天津市世纪龙科技服务发展有限公司、天津世纪龙投资中心（有限合伙）签订的《租赁协议》、2008年12月18日签订的《房屋租赁补充协议》、2009年8月8日签订的《房屋租赁补充协议》于2018年12月6日解除；二、判决生效之日起十五日内，被告天津市世纪龙科技服务发展有限公司、第三人天津市婴之宝科技咨询有限公司将坐落于天津市和平区解放路6-8，长春道3-9，吉林路5-9号房屋六层主楼、七楼701、七楼临时建筑及院内房屋、临时建筑全部腾空并交还原告天津市茶业公司；三、判决生效之日起十日内，被告天津市世纪龙科技服务发展有限公司支付原告天津市茶业公司自2018年1月1日至2018年12月6日的房屋租金930995元，以及自2018年1月4日至实际偿清之日止的违约金（以欠付房屋租金930995元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算）；四、判决生效之日起十日内，被告天津市世纪龙科技服务发展有限公司支付原告天津市茶业公司自2018年12月7日至实际返还上述租赁物之日止的房屋占用使用费（按照年租金1047375元的标准支付）；五、驳回原告天津市茶业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30914元、保全费5000元，共计35914元，由被告天津市世纪龙科技服务发展有限公司负担（自判决书生效之日起十日内被告天津市世纪龙科技服务发展有限公司直接交付原告天津市茶业公司）。本院二审期间，婴之宝公司提交茶业公司和天津市茶叶加工厂的工商信息，用以证明茶业公司无权主张权利。经质证，茶业公司对该证据的真实性不予认可，认为其已在一审中提交工商档案，显示天津市茶叶加工厂是非法人单位，非独立核算。世纪龙公司、董伟对该证据不予认可。小白楼房管站不发表意见。世纪龙公司、董伟提交世纪龙公司的工商档案，证明董伟无须承担连带责任。茶业公司对该证据不予认可，婴之宝公司同意茶业公司的意见。小白楼房管站不发表意见。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，茶业公司将涉诉房屋出租给世纪龙公司，双方建立房屋租赁关系。茶业公司主张董伟与世纪龙公司财产混同，但并未举证证明，对其主张应由董伟承担连带责任，本院不予支持。关于本案主体问题，天津市茶叶加工厂虽系涉诉房屋的承租人，但其吊销营业执照后，其权利义务均由其上级单位茶业公司实际行使，且茶业公司系租赁合同的相对方，有权作为本案原告主张权利。因茶业公司将房屋出租给世纪龙公司后，世纪龙公司并未按照合同约定及时履行付款义务，茶业公司有权依据合同约定及法律规定解除双方租赁合同，并要求腾空房屋。婴之宝公司以其对涉诉房屋存在投入为由主张不予腾房，依据不足，本院不予支持。综上所述，茶业公司、婴之宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33376元，由天津市茶业公司负担16688元，由天津市婴之宝科技咨询有限公司负担16688元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年一月十五日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……