福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民初351号 原告：谢琛，男，汉族，1991年11月17日出生，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：林卫东，福建闽隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄鹏斌，福建闽隆律师事务所执业律师。 被告：福建漳州市长运集团有限公司，住所地福建省漳州市芗城区九龙大道1009号，统一社会信用代码：91350600156501629A。 法定代表人：任叶和，董事长。 委托诉讼代理人：章小燕，福建罡言律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：许惠燕，福建罡言律师事务所实习律师。 被告：漳州市福景房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾路新龙信用社三楼，统一社会信用代码：91350600156519343A。 法定代表人：杨明哲，总经理。 委托诉讼代理人：康复，福建凯峰律师事务所执业律师。 第三人：漳州市福景房地产开发有限公司诏安分公司，住所地福建省诏安县开发区商业街113号，组织机构代码：3506241565193431001。 负责人：吴荣强，经理。 第三人：诏安县闽荣房地产开发有限公司，住所地福建省诏安县开发区商业街113号。 法定代表人：吴荣强，董事长。 原告谢琛与被告福建漳州市长运集团有限公司（以下简称“长运公司”）、被告漳州市福景房地产开发有限公司（以下简称“福景漳州公司”）、第三人诏安县闽荣房地产开发有限公司（以下简称“闽荣公司”）、第三人漳州市福景房地产开发有限公司诏安分公司（以下简称“福景诏安分公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢琛的委托诉讼代理人林卫东、被告长运公司的委托诉讼代理人章小燕、许惠燕及第三人福景漳州公司的委托诉讼代理人康复到庭参加诉讼。第三人闽荣公司、福景诏安分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谢琛向本院提出诉讼请求：一、判决停止对位于诏安县怀恩公园西北侧的原诏安宾馆内11442.06平方米建筑物【证号（2003）第19号】中的“丹阳花园”Ｂ栋Ｂ段商品房一层（现为北关街小宅96号）的强制执行，并解除对以上建筑物的查封等强制执行措施；二、判决确认2000年签订的购买位于诏安县怀恩公园西北侧的原诏安宾馆内11442.06平方米建筑物【证号（2003）第19号】中“丹阳花园”Ｂ栋Ｂ段商品房一层（现为北关街小宅96号，购房价：128359元）的《商品房买卖合同》合法有效；三、本案诉讼费用由长运公司承担。事实和理由：2000年7月26日，谢琛父母以谢琛的名义与闽荣公司签订《协议书》，购买闽荣公司开发的“丹阳花园”Ｂ幢Ｂ段占地面积183.37平方米的商品房一层，协议签订后，谢琛父母一次性支付全部购房价款128359元，闽荣公司收取购房款后，于2000年8月1日开具了诏安县商品房销售专用发票，交谢琛收执。合同约定：开发商负责办证，购房税费由谢琛缴纳。2003年11月3日，谢琛父母向诏安县地方税务局南诏分局缴纳了所购买房产的建安税、营业税等各种税费，并由税务机关开具了税收通用完税证，完税凭证上纳税人为谢琛；2000年购房后，谢琛在原购买的一层房产基础上，又加盖二层建成现状的三层半楼房，并实际居住、使用至今。因谢琛系未成年人尚未办理身份证，无法及时办理相关房产备案、过户、登记手续，但同一楼盘、同一时间的其他购房户，大部分已经办理产权登记。2019年谢琛欲办理该房产的相关土地使用权证过程中，才知“丹阳花园”Ｂ幢Ｂ段的建筑物及土地使用权，因长运公司与福景诏安分公司、闽荣公司、福景漳州公司之间债权债务关系，已被法院裁定查封。因此谢琛作为案外人提出执行异议申请，2019年6月26日，法院裁定驳回谢琛执行异议请求。虽闽荣公司没有及时办理预售合同备案，但《协议书》是双方真实意思表示，闽荣公司有销售商品房资质，没有违背法律法规禁止性规定，合法有效，且谢琛按规定缴纳相关税费，已由行政机关确认买卖合同的合法性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条规定，应依法解除对上述房产的强制执行措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、三百零五条规定，提起案外人执行异议诉讼，请求判如所请。 长运公司辩称，一、谢琛的起诉程序不合法。（2003）漳民终字第42号民事判决确认福景诏安分公司、闽荣公司、福景漳州公司均是还款义务人，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，谢琛未提供上述当事人同意其异议请求相关书面证据材料，依法应当将上述当事人列为本案共同被告参加诉讼而不是第三人。二、谢琛请求停止及解除对讼争房产查封等强制执行措施不能成立。1.《协议书》系土地转让而非商品房买卖合同，协议签订后，系谢琛自身原因未办理土地过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，谢琛作为案外人对涉案不动产主张权利不能阻却法院的强制执行，所以，谢琛的诉讼请求依法不能成立。2.法院对案涉的房产作出查封后，其他购房户与闽荣公司签订的《商品房购房合同》,不管是已办理两证或虽未办理两证，其均在登记办证前依法向工商局办理了登记备案手续,法院经审查其他购房户异议申请后,均作出裁定解除查封。而本案谢琛与闽荣公司签订的《协议书》不是正式、规范、合法的商品房买卖合同，因此法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定裁定驳回谢琛异议请求正确。三、谢琛请求《协议书》合法有效的诉讼请求与本案不属同一法律关系，所以，该项诉讼请求依法不能成立。 福景漳州公司答辩，谢琛提起的撤销执行异议裁定事实清楚证据充分，应驳回其执行异议之诉请求。 闽荣公司述称，闽荣公司同意谢琛诉讼主张。同意法院停止对本案讼争房产强制执行，并解除对上述建筑物的查封及确认2000年签订的《协议书》合法有效。谢琛与闽荣公司确实存在商品房交易事实。一、2000年7月26日，谢琛父母以谢琛名义与闽荣公司签订《购房协议书》，购买“丹阳花园”B幢B段占地面积183.37平方米的商品房一层，并一次性全部支付购房价款128359元，闽荣公司开具了《诏安县商品房销售专用发票》交谢琛收执，并于2000年8月1日移交讼争房产。谢琛在原购买的一层房产基础上，加盖成现在三层半楼房，并于2003年使用居住至今。二、谢琛未及时登记产权并无过错。由于购买房屋时谢琛尚未成年，产权登记机关不予办理产权登记。同一楼盘、同一时间的其他购房户，大部分已经办理产权登记。三、闽荣公司的债务与谢琛无关，法院依法不应查封谢琛房产。福建省漳州市中级人民法院于2012年5月23日查封谢琛房产，该房产权利与闽荣公司无关。 福景诏安分公司未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢琛提供下列证据：证据一《执行异议裁定书》、《送达回执》，用于证明谢琛已经提起执行异议，并在15日内提起执行异议之诉；证据二《协议书》，用于证明谢琛的法定代理人在执行法院查封前，代为签订《协议书》，该买卖协议合法有效；证据三《商品房购房发票》，用于证明在法院查封前，谢琛已经全额支付购房款，应依法排除强制执行措施；证据四《建房缴纳契税税票》，用于证明谢琛已经缴纳建房契税，纳税人为谢琛，行政机关确认商品房买卖的合法性及讼争的建筑物属合法建造；证据五自来水、有线电视入户票据，用于证明谢琛自2000年已经实际执掌、入住讼争房产,应依法排除执行措施；证据六讼争房产规划设计图，用于证明讼争房产由谢琛合法购买、合法规划投建，应依法排除强制执行措施；证据七其他人《执行裁定书》，用于证明同一时间、同一地段购房的房产，法院已经裁定解除执行措施及谢琛未及时办理产权登记，其并不存在过错，谢琛已经签订购房合同、实际接管、全额付款，应依法解除执行措施；证据八（2007）漳执行字第87号、（2007）漳执行字第87号-1至第87号-5民事裁定书，用于证明谢琛提起执行异议前，法院于2012年5月23日才对讼争房产采取查封执行措施；证据九（2007）漳执行字第87号-6执行裁定书，用于证明法院于2012年5月23日才对讼争房产采取查封执行措施，而谢琛已经购买、实际占有讼争房产12年以上；证据十（2007）漳执行字第87号-7-8-9、-10、-11、-12民事裁定书，用于证明其他类似2000年向开发商购买的房产的购房户，已经提出执行异议经执行法院审理，裁定撤销查封措施，谢琛申请撤销查封的措施，符合法律规定，应以支持；证据十一《收款收据》，谢琛因购买讼争房于2007年补交讼争房土地款110022元； 长运公司质证认为，对证据一的三性没有异议；对证据二的真实性合法性关联性都有异议，退一步讲即便该证据是真实的，《协议书》体现的是转让给谢琛183.37平方米的土地，并不是商品房买卖合同；其次即便是商品房买卖合同，该合同没有经过法定程序办理备案登记手续，根据物权法相关规定该协议书尚未发生法律效力，另外，根据国有土地使用权出让转让条例的规定，土地买卖必须经过县市一级土地管理部门的批准同意，同时如果土地分割，房地产开发商出售该土地进行分割同样要经过市县一级的批准，否则该《协议书》不具有法律效力。《协议书》属于土地买卖，有四至范围，如是房屋买卖没有标明四至范围；对证据三真实性没有异议，但不能证明谢琛所要证明的内容，销售发票所列明是土地价款每平方米700元而不是房屋每平方米700元;证据四是完税凭证，真实性没有异议，对证明的内容有异议，完税凭证纳税主体是谢琛，如是开发商开发房子不应是谢琛去纳税，完税发票体现谢琛买地建房，对谢琛所要证明的内容有异议，谢琛所要建的房子是否合法，其没有提供开工许可相关合法凭证，对于谢琛提供该组证据即便是真实，也不能证明其所要证明的内容；证据五真实性没有异议，证明内容有异议，收费时间是2014年12月及2015年1月份，证据不充分；证据六真实性、合法性、关联性有异议，图上面并没有相关规划建设主管部门的确认，没有规划及建设开工许可证；证据七真实性没有异议，与本案不具有关联性，从裁定时间看，法院查封时已经有人提出异议，谢琛至今才提出异议。证据八真实性无异议，证明内容有异议。2007年是提级执行，原执行法院是诏安县人民法院，第一份对涉案土地进行查封的时间是在2009年2月26日，并不是2015年。证据九真实性没有异议，理由第一点与证据八一致，对谢琛认为已经实际占有时间有异议。证据十真实性无异议，与本案不具有关联性，其他购房户购买的是房产，谢琛购买的是土地，法院所查封的其他购房户的财产因不是被执行人的财产而予以解除查封，与（2019）闽06执异5号执行异议裁定驳回谢琛异议情形不同。证据十一《收款收据》，真实性不能确认，房地产开发商没有出庭，恰好证明长运公司所主张涉案《协议书》买卖标的是土地使用权并非商品房。与长运公司向法庭提供的林俊明、林俊乾与谢琛证据情形是一致的，同样是开具收款发票，发票没有记载是土地款还是商品房买卖款，因法院发函给土地局，才解除查封，即便《收款收据》是真实的，与林俊乾、林俊林同样都是土地款。 福景漳州公司质证认为,证据一的三性无异议；证据二《协议书》的证明内容有异议，不符合司法解释，商品房购房发票真实性没有异议，但证明对象有异议，不能作为条件；证据三，不能作为要求撤销查封的依据；证据四，不能作为排除强制措施的条件；证据五，同一时间、同一地况不能证明所要证明的内容；证据八，没有异议；证据九，只是证明法院什么时候查封，该查封没有否定谢琛占有多长时间；证据十，对证明对象有异议，证明对象不符合；证据十一，最少可以说明不是正常商品房买卖，不是网签的不能办证。 漳州长运集团提供下列证据：证据一林俊乾、林俊林的《异议书》、《商品房购销合同》、《发票》、法院《函》，用于证明,1.案涉不动产若闽荣公司以开发商名义出售商品房，均与购房户签订的正式、合规、合法的商品房买卖合同并依法办理登记备案手续，即便谢琛诉称其向闽荣公司存在商品房买卖合同关系，但他们签订的《协议书》因未办理备案登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，该合同未发生法律效力，该《协议书》不能对抗法院查封；2.作为异议人林俊乾、林俊林因与闽荣公司签订的《商品房买卖购销合同》依法办理了登记备案手续，法院审查后，发函给福建省诏安县国土资源局准予异议申请人办理土地使用权过户手续，同意解除查封。证据二林俊乾、林俊林《土地登记申请书》、《土地登记调查审批表》、《国有土地使用权证》、用于证明谢琛所购买的是土地，并不是商品房，谢琛与涉案有关土地作为购房者是先办理宅基地再办理建房手续才可以办理土地登记，在2011年已经具备办理土地证的条件，是谢琛的原因没有去办理的。证据三《房屋登记信息查询结果证明》，用于证明谢琛购买诏安县南诏镇丹诏公馆5号楼1903号房屋已备案。 谢琛质证认为,证据一真实性无异议，证明内容有异议，该证据可以印证谢琛诉讼请求，谢琛是2000年购买的房屋，林俊乾、林俊林向开发商闽荣公司购买土地，《异议书》证明对象与本案谢琛不同，商品房买卖合同性质与谢琛不一致，谢琛与开发商直接签订购买第一层商品房，林俊乾、林俊林《发票》可以说明，发票有注明是基础，与本案谢琛购买的房产不一致，谢琛购买的是商品房，性质不一致；对《函》无异议，谢琛是购买商品房不是购买宅基地，其他购房户购买宅基地都有效，谢琛是购买房屋应更有效。证据二真实性没有异议，证明内容有异议，林俊乾、林俊林《异议书》里面写得很清楚如何办证，性质与谢琛不一样。他们提供的票据是基础。证据三《房屋登记信息查询结果证明》，目前还未交房，只是网签及登记备案。 福景漳州公司质证认为，对长运公司所提供的证据三性均无异议，证明内容也没有异议。 长运公司、福景漳州公司对谢琛提交的证据一、三、四、五、七、八、九、十真实性均无异议；谢琛、福景漳州公司对长运公司提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：谢琛提供的证据一《执行异议裁定书》、《送达回执》，谢琛提起执行异议被裁定驳回后在15日内提起执行异议之诉，符合法律规定；证据二、三《协议书》、《商品房购房发票》,可证实2000年7月26日谢琛与闽荣公司签订《协议书》购买讼争商品房一层，占地面积183.37平方米，700元/平方米，合计128359元，谢琛已支付全部购房款，闽荣公司开具《商品房购房发票》交谢琛收执；证据四《建房缴纳契税税票》，谢琛因购买讼争房于2003年向税务部门缴纳税费；证据五《自来水》、《有线电视入户票据》，谢琛于2004年1月以来缴纳水费及有线电视入户安装费情况，证明闽荣公司已实际交付房产；证据六《房产规划设计图》，盖有诏安县城乡建设规划委员会办公室印章，案涉房产地块经行政部门规划；证据七、十其他案件执行异议裁定书，可证实同一时间、同一地段购房的房产，本院裁定解除执行措施；证据八、九（2007）漳执行字第87号（2007）漳执行字第87号-1至第87号-5民事裁定书，证明本院查封原诏安宾馆内的建筑物，即闽荣公司开发讼争房所有房产；证据十一《收款收据》，由谢琛提供的《收款收据》记载闽荣公司收到谢琛讼争宅基地价款110022元。长运公司提供的证据一林俊乾、林俊林的《异议书》、《商品房购销合同》、《发票》、《函》，谢琛、福景漳州公司均无异议，本院予以确认。虽然谢琛与闽荣公司签订的不是《商品房购销合同》，但并不能否定谢琛与闽荣公司存在商品房买卖合同的事实,且本院是以林俊乾、林俊林提供《商品房购销合同》、《发票》及建设平面布置图等证据认定林俊乾、林俊林购房合同合法有效。证据二林俊乾、林俊林《土地登记申请书》、《土地登记调查审批表》、《国有土地使用权证》，结合林俊乾、林俊林与闽荣公司签订的《商品房购销合同》记载，林俊乾、林俊林向闽荣公司购买也是商品房，跟谢琛与闽荣公司签订的《协议书》记载谢琛购买的一层商品房性质一致。证据三《房屋登记信息查询结果证明》，证明谢琛目前购买房屋网签及登记备案。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:长运公司与福景漳州公司、福景诏安分公司、闽荣公司、诏安县闽荣食品有限公司房地产转让合同纠纷一案，诏安县人民法院作出（2002）诏民初字第010号判决：一、福景漳州公司应在判决发生法律效力后的第2个月、第7个月、第12个月分别付还长运公司综合转让费247685元及利息500000元，利息从2001年8月1日起按中国人民银行有关逾期付款的规定计算至还清款项时止；闽荣公司和诏安县闽荣食品有限公司负连带清偿责任。二、长运公司应在判决发生法律效力后的十天内，返还给福景诏安分公司的常安商业城23间房屋的发票原件。三、驳回长运公司的其他诉讼请求。长运公司不服该判决，提出上诉，本院于2003年3月24日作出（2003）漳民终字第42号民事判决：一、维持诏安县人民法院（2002）诏民初字第010号民事判决第二、三项。二、撤销诏安县人民法院（2002）诏民初字第010号民事判决第一项。三、福景诏安分公司应于判决发生法律效力之日起的第2个月、第7个月、第12个月分别偿还长运公司综合转让费247685元、500000元、500000元，并均按中国人民银行同期同类贷款利率从2001年8月1日起计付利息，至还清日止。闽荣公司、诏安县闽荣食品有限公司对上述还款承担连带清偿责任。福景漳州公司在福景诏安分公司、闽荣公司、诏安县闽荣食品有限公司不足清偿时，对不足清偿部分承担连带清偿责任。判决生效后，长运公司于2003年7月31日向诏安县人民法院申请强制执行。2007年7月25日，本院作出（2007）漳执行字第87号执行裁定书：将诏安县人民法院立案执行的（2003）诏执字第404号提级执行，并于2009年2月26日作出（2007）漳执行字第87－1号裁定书，裁定查封闽荣公司位于北关街怀恩公园西北侧的原诏安宾馆内的11442.06平方米建筑物[证号（2003）第19号]及14188平方米土地使用权[原使用证号诏国用（99）第05856号，地号11－48]，并分别于2012年5月24日以（2007）漳执行字第87－6号执行裁定书、2013年5月28日以（2007）漳执行字第87－9执行裁定书、2014年5月14日以（2007）漳执行字第87－10执行裁定书、2018年9月6日以（2007）漳执行字第87－12执行裁定书对上述建筑物及土地使用权进行继查封。谢琛因本院查封不能办理讼争房产权属证书，向本院提出案外人执行异议，本院于2019年6月26日作出（2019）闽06执异5号执行异议裁定书，认为谢琛在人民法院查封之前已实际占有该不动产，并已支付全部价款，但谢琛与闽荣公司签订的《协议书》不是规范的商品房销售合同且未办理商品房预售备案登记，谢琛提供的证据材料不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，驳回谢琛的异议请求。谢琛不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，2000年7月26日,谢琛父母以谢琛名义与闽荣公司签订《协议书》，向闽荣公司购买由其开发的“丹阳花园”B幢B段占地面积183.37平方米的商品房一层。该《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。长运公司认为本院对案涉的房地产作出查封之后，其他已办理两证或虽未办理两证的购房户，均与闽荣公司签订正式的《商品房购房合同》，且依法向工商局办理登记备案手续，本院审查其他人异议申请之后均作出裁定解除查封，而本案谢琛与闽荣公司签订的《协议书》不是正式、规范、合法的商品房买卖合同，因此该《协议书》无效。本院认为，虽然其他购房人与闽荣公司签订正式的《商品房购房合同》，跟谢琛与闽荣公司签订的《协议书》不同，但并不能否定谢琛与闽荣公司存在商品房买卖的事实。结合林俊乾、林俊林与闽荣公司签订的《商品房购销合同》中记载及林俊乾、林俊林《土地登记申请书》、《土地登记调查审批表》、《国有土地使用权证》，林俊乾、林俊林向闽荣公司购买的商品房包含土地及土地四至，跟谢琛与闽荣公司签订的《协议书》中记载谢琛购买的一层商品房也包含土地及土地四至性质是一致。至于长运公司主张其他购房者有向工商局办理登记备案手续，其并无提供证据加以佐证，应承担举证不能的法律后果。谢琛请求《协议书》合法有效的诉讼请求虽与本案案外人异议之诉不属同一法律关系，但只有在审查《协议书》是否合法有效的前提下，才能审查谢琛所提的执行异议是否成立。因此长运公司辩称谢琛请求《协议书》合法有效的诉讼请求与本案不属同一法律关系的抗辩理由不能成立，不予采纳。且谢琛父母依据合同约定于2000年8月1日一次性支付全部购房价款128359元，闽荣公司当日开具了《诏安县商品房销售专用发票》，交谢琛收执，上述行为均发生在本院作出的2007年7月25日提级执行的（2007）漳执行字第87号民事裁定书及2007年10月25日（2007）漳执行字第87-1号民事裁定书查封前。虽然谢琛购买诏安县南诏镇丹诏公馆5号楼1903号房屋，但没有证据证明谢琛在购买本案讼争的“丹阳花园”B栋B段商品房时其名下有其他房屋用于居住的情形。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付全部价款超过合同约定的总价款的百分之五十”规定，谢琛主张其购买涉案房屋，其权利能够排除执行的理由与法相符，予以支持。长运公司主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，谢琛作为案外人对涉案不动产主张权利不能阻却法院的强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是房屋买卖中买受人对登记在被执行人名下的不动产办理过户的情形。本案是因谢琛与闽荣公司是商品房买卖关系，谢琛是对登记在开发商闽荣公司名下的商品房提出异议，因此本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，而不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。据此，长运公司该主张与法不符，不予采纳。 关于本案是否违反法定程序的问题。长运公司主张根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，谢琛未提供闽荣公司、福景漳州公司、福景诏安分公司同意其异议请求相关书面证据材料，应当将上述当事人列为本案共同被告参加诉讼而不是第三人，违反法定程序。本案庭审中，经本院释明，福景漳州公司明确表示反对谢琛执行异议，本院依法列福景漳州公司为本案被告。闽荣公司明确表示同意谢琛执行异议，本院依法列闽荣公司为本案第三人。福景诏安分公司在诉讼中并未表示反对谢琛执行异议，谢琛在诉讼中将福景诏安分公司列为本案第三人并无不当。因此本案不违反法定程序。 关于谢琛与闽荣公司签订的《协议书》是土地转让协议还是商品房买卖合同的问题。长运公司主张谢琛向闽荣公司购买是土地而不是商品房，且商品房不存在四至的问题。根据《协议书》中记载，谢琛向闽荣公司购买的是丹阳花园B栋B段商品房一层包含土地在内，跟林俊乾、林俊林与闽荣公司签订的《商品房购销合同》也是购买商品房包含土地及土地四至一样，因此谢琛购买的商品房包含土地使用权，而非纯土地使用权转让问题。据此，长运公司主张该《协议书》是土地转让协议而非商品房买卖合同的抗辩理由与事实不符，不予采纳。闽荣公司、福景诏安分公司经本案传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十七条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、谢琛与诏安县闽荣房地产开发有限公司签订的《协议书》合法有效； 二、停止对位于诏安县怀恩公园西北侧的原诏安宾馆内11442.06平方米建筑物【证号（2003）第19号】中的“丹阳花园”Ｂ栋Ｂ段商品房一层（现为北关街小宅96号）的强制执行，并解除对以上建筑物的查封等强制执行措施； 本案案件受理费6700元，由福建漳州市长运集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年一月八日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩