新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初4861号原告：新疆万财投资有限公司，住所地：乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）苏州路广汇美居物流园O座三层一区0010号。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴乃新，男，1976年12月27日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，1991年8月7日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区。被告：罗兴祥，男，1966年6月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市头屯河区。原告新疆万财投资有限公司（以下简称万财投资公司）与被告罗兴祥商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告万财投资公司的委托诉讼代理人葛壁晓景到庭参加诉讼。被告罗兴祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万财投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、判令被告协助原告注销乌鲁木齐市新市区房屋的预售登记备案和网上签约信息；3、判令被告协助原告解除乌鲁木齐市新市区房屋的抵押手续；5、请求判令被告支付违约金114788.2元；5、本案诉讼费及送达费由被告承担。事实和理由：2012年10月，原、被告双方签订《商品房预售合同》，约定被告以首付加按揭形式购买原告位于乌鲁木齐市新市区房屋，房屋总价573941元，于合同签订之日起，支付首付款173941元，剩余的40万元通过银行贷款支付。2012年10月29日被告与中国银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向银行借款40万元支付给原告，借款期限156个月，自2012年10月29日至2026年10月29日。《商品房预售合同》第十七条第五款约定，除本合同约定情形外，因买受人原因导致合同无法履行的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金。同时，在《担保及回购承诺函》中被告承诺：在贷款还款期限内，不论被告因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠贷款本息，即为违约，银行有权解除合同，并由原告回购。上述合同签订后，被告并未按约履行上述合同约定的还款义务。因被告严重违约导致原告代付首付款、银行贷款及违约利息、回购款项、滞纳金等共计390721元，依照合同附件五的约定，被告应承担违约责任，原告有权解除合同。对于按揭贷款被告多次逾期还款，构成违约，银行已解除借款合同，通知原告回购。经多次催要后，原告登报通知要求被告还款，否则按银行回购程序执行，被告仍不履行还款义务。2016年3月1日，原告作为担保人依据合同约定替被告归还了银行的全部贷款本息，将房屋回购，双方的房屋买卖合同事实上已经解除。原告为维护自身权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告罗兴祥未到庭亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年10月，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房预售合同》，买受人购买出卖人位于乌鲁木齐市新市区房屋，面积82.38平米，总房款573941元，双方在签订合同之日起，须向出卖人交付30%的房款即173941元，剩余70%的房款即40万元以银行按揭贷款方式支付13年。买受人逾期付款的违约责任，即《按揭贷款担保协议书》第四条：乙方（被告）连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成甲方（原告）回购房产的，甲方有权收回乙方所购房屋，乙方所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，乙方按总房款的30%作为违约金赔偿甲方，并承担因乙方违约造成的银行罚金。交付期限：出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证。第十七条：5、除本合同其他约定情形外，因买受人原因导致合同无法履行的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金。2012年10月29日，原告（保证人）与被告（借款人）、案外人（贷款人）中国银行股份有限公司乌鲁木齐市扬子江路支行（以下简称中国银行乌市扬子江路支行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定购房总价款573,941元，贷款金额为40万元，贷款期限13年/156个月，贷款用途仅限于借款人支付其购买的乌鲁木齐市新市区迎宾路608号莱茵庄园D10栋2单元203室房屋的购房款。贷款利率与计结息：第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45833‰，按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日。罚息：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的偿还：按月等额本息还款，按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计156期，还款日为每月的10日。担保：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告（保证人）及被告（借款人）向中国银行乌市扬子江路支行出具《担保及回购承诺函》，第三条约定：在贷款还款期内，不论借款人因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠贷款本息，即为违约，贵行有权解除合同，并由保证人回购。保证人承诺，回购房产并归还借款人所欠贵行的剩余全部贷款本息。协议签订后，被告未按期支付中国银行乌市扬子江路支行贷款，原告代被告偿还中国银行乌市扬子江路支行2015年6月至2016年2月七期贷款合计本金24,638.94元，罚息2,463.06元。2016年3月1日，原告依约回购房屋，原告支付中国银行乌市扬子江路支行回购款330,562.03元。以上事实有《商品房预售合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《按揭贷款担保协议书》、《担保及回购承诺函》、证明及庭审笔录等存卷为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告未按照合同约定向银行按期支付银行贷款，导致原告承担连带担保责任清偿剩余银行贷款，被告行为构成违约，且被告的该违约行为已经致使双方签订的《商品房预售合同》的目的无法实现，故原告要求解除与被告之间的《商品房预售合同》的诉讼请求，合法有据，故本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房预售合同》既已解除，被告理应协助原告注销位于乌鲁木齐市新市区房屋的预售登记备案和网上签约信息，并协助解除该房屋的抵押手续。对原告的上述请求，本院均予以支持。原告主张被告支付违约金114,788.2元，本院认为，《按揭贷款担保协议书》约定按总房款30%赔付违约金违反公平原则并导致利益严重失衡，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则。现原告不能提供其遭受实际损失的证据，本院酌情以原告支出的款项利息上浮30%支持原告违约损失，原告亦同意。本院参照贷款月息4.875‰计算，核算为104,268元，对原告多主张的部分，本院不予支持。被告未到庭视为放弃本案抗辩及质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆万财投资有限公司与被告罗兴祥于2012年10月签订的《商品房预售合同》；二、被告罗兴祥协助原告新疆万财投资有限公司注销乌鲁木齐市新市区房屋的预售登记备案和网上签约信息;三、被告罗兴祥协助原告新疆万财投资有限公司解除位于乌鲁木齐市新市区房屋的抵押手续；四、被告罗兴祥支付原告新疆万财投资有限公司违约金104,268元。上述义务，被告于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,687.29元（原告已预交），由原告负担163.52元，由被告负担10,523.77元。被告应负担的案件受理费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 刘 萌人民陪审员 陈 萍人民陪审员 张 英二〇二〇年一月十五日书 记 员 张钟月