广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初13746号原告：谭慧萍，女，1977年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄瑾鸿，系广东毅隽达律师事务所律师。被告：佛山市富艺置业有限公司（简称佛山富艺公司）。住所地：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路1号风度国际名苑13栋二层153、154号商铺，统一社会信用代码9144060558467725XT。法定代表人：方绮清。委托诉讼代理人：郑勇、徐广东，均系广东都汇律师事务所律师。被告：广东富艺广告有限公司（简称广东富艺公司）。住所地：广东省广州市荔湾区周门北路40号综合大楼202B房，统一社会信用代码914400007536819392。法定代表人：何颂国。委托诉讼代理人：邓向龙、孔林盛，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：佛山市宝轮投资有限公司（简称宝轮公司）。住所地：佛山市南海区大沥镇黄岐白沙村兴联北路8号，统一社会信用代码91440605559198847A。法定代表人：孔慰源。上述原、被告商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告以409330元为本金、按日1.2‰支付自2018年4月2日起至实际交付日止的逾期交铺违约金（暂计至同年7月15日为52066.78元）；2、三被告按月5000元支付自2018年4月2日起至实际交付日止的商铺使用费（暂计至同年7月1日为15000元）；3、三被告赔偿原告面积误差损失82819元；4、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年7月27日，原告与被告佛山富艺公司签订《商铺买卖合同》，约定原告以239686元向被告佛山富艺公司购买佛山市南海区黄岐黄海路1号之三风度国际名苑13栋二层067号商铺（简称涉讼商铺），并约定自签约之日起至2017年12月31日，该公司享有涉案商铺的使用权，若双方协商不延续统一经营期，则于2018年4月1日将涉案商铺移交给原告。此后，涉讼商铺确权至原告名下。2018年3月，双方未能就延期经营达成一致意见，被告佛山富艺公司承诺同年4月1日前交还商铺给原告，但经原告勘察，发现商铺存在严重问题，尚不具备收楼条件：1、未通过消防验收，不具备使用条件；2、存在柱子，影响使用及造成面积误差；3、被告拒绝出示竣工验收表、消防验收表、住宅质量保证书等与收楼关联的文件；4、擅自加建商场自动扶手电梯、部分中空位置及擅自占用消防通道加建商铺，存在违建，造成商铺及商场存在严重安全隐患；5、电梯、扶梯、水电、中央空调等公用设施无法使用等。因被告佛山富艺公司的违约行为，导致原告至今无法收铺，过错在该公司并应承担违约责任。被告广东富艺公司、宝轮公司作为被告佛山富艺公司股东，双方存在多笔大额资金往来，且佛山富艺公司高价出售商铺，上述两股东，理应对被告佛山富艺公司的债务承担连带清偿责任，故原告提起诉讼。被告佛山富艺公司辩称：原告起诉无事实、法律依据。1、本案买卖属于二手房交易，手续符合法律规定。涉讼商铺系佛山富艺公司向开发商佛山市南海风度置业发展有限公司购买取得后，以二手房方式出售给原告，整个交易过程均有房管部门备案，且办理房地产权证书，涉讼商铺的面积、工程质量、消防等均已通过验收，否则无法办理房屋登记，原告诉称的问题与事实不符。2、原告主张逾期违约金无事实、法律依据。涉讼商铺系二手房交易，佛山富艺公司根据合同约定完成商铺装饰后，及时通知原告收回商铺，依约履行了合同义务，且通知原告收铺后，佛山富艺公司未再占有、使用涉讼商铺，原告逾期收铺的责任应由其自行承担，原告主张逾期交铺违约金依据不足。3、本案审理应结合原告购买目的、商铺实际使用等事实。原告所购商铺面积仅几平方米的格子铺，且并非临街商铺，单独经营存在太多客观限制，故原告购买的目的并非用于自营，而是一种经营投资，在目前实体店经营惨淡的情况下，只有商场整体经营才能实现原告的投资目的。4、佛山富艺公司为商场整体经营做过各种努力。佛山富艺公司出售商铺后，曾投资千万元将商场整体装修并招商经营，但因市场客观原因，商场经营一直不好，并造成经营期满后无法满足原告的条件。佛山富艺公司最终只能根据约定将商场的装修全部拆除并重新出资对已售商铺进行间隔，原告因此认为没有达到投资预期目的而产生本案纠纷。综上，原告起诉没有事实和法律依据，佛山富艺公司依法履行了合同义务，不构成违约，不应承担违约责任。依法应驳回原告诉请。被告广东富艺公司辩称：1、佛山富艺公司是依法成立的有限责任公司，具备独立法人地位，应以公司全部财产对债务承担责任。2、广东富艺公司以其认缴出资额50万元为限对佛山富艺公司承担责任，广东富艺公司已足额出资，原告追加广东富艺公司为被告，诉讼主体不适格。3、广东富艺公司与佛山富艺公司的董事、经理、监理等管理人员相互独立，且广东富艺公司不存在出资不到位、抽逃资金、财产混同、滥用法人独立地位等需对佛山富艺公司债务承担责任的情形，原告将广东富艺公司追加为共同被告无事实和法律依据。综述，请依法驳回原告诉请。被告宝轮公司没有答辩。综合原、被告的诉辩意见，本案讼争的焦点是：1、被告佛山富艺公司是否应支付违约金及补偿商铺面积差损失；2、广东富艺公司、宝轮公司是否应承担连带责任。经审理查明：2011年间，佛山市南海风度置业发展有限公司（以下简称风度公司）在佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路开发建设了总面积为14845.92平方米的“风度国际西铁时尚广场”，竣工现场状态为趟开式三层商场，以定位钉划分，共1144间商铺。此后，风度公司将上述1144间商铺全部以一手商品房转让给被告佛山富艺公司，并将上述商铺分别确权登记至被告佛山富艺公司名下，领取了产权人为佛山富艺公司的房地产权证。2012年7月27日，被告佛山富艺公司作为出卖人，与作为买受人的原告签订《商铺买卖合同》，约定原告以239686元向被告佛山富艺公司购买佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路1号之三风度国际名苑13栋二层067号商铺；商铺建筑面积10.14平方米、套内面积4.7平方米、分摊面积5.44平方米；套内面积单价为每平米50997元，商铺总价239686元；面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算，商铺实际面积小于合同约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由出卖人返还买受人；被告佛山富艺公司应在2012年12月31日前交付商铺，自签约之日至2017年12月31日，被告佛山富艺公司享有该商铺的使用权、收益权，且无需向原告支付任何费用；在2017年9月31日前，如买受人未能与商场经营方就延续统一经营协商一致，出卖人应在2018年4月1日前按附件二（轻钢龙骨石膏板间隔）的装修标准将商铺移交给买受人，逾期超过45日移交，从最后交接期第二天起至实际交接日止，出卖人应按已付房款日1.2‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，并取得了商铺的产权证。2018年9月23日，佛山市公安消防支队南海区大队就风度国际名苑商铺业主的投诉作出回复，指出：该商场南区一至三层、北区首层在同年3月29日前，存在的消防问题已整改完成，经南公消验字（2018）第0187号建设工程消防验收意见书认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令佛山富艺公司停止改建施工。诉讼中，本院与相关行政部门多次察看现场，显示在总面积约15000平方米的三层“风度国际西铁时尚广场”，以轻钢龙骨石膏板作间隔墙，分隔出1144间商铺。另查，被告佛山富艺公司由被告广东富艺公司、宝轮公司各出资50万元成立。诉讼中，本院责令上述三被告在限定时间内提供佛山富艺公司的财务账册，但三被告没有提供。再查，自合同签订后至2018年4月1日，涉讼商铺由被告富艺公司管理、使用，原告未收取任何费用。诉讼中，经本院对涉讼商铺现场勘察，该商铺套内长度2.816米、宽度1.496米；套内装有3条下水管，3条下水管占地面长度0.693米、宽度0.18米。本院认为：原告与被告佛山富艺公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于被告佛山富艺公司应否支付违约金问题。根据本案查明的事实，“风度国际西铁时尚广场”的开发商风度公司将该广场包括涉讼商铺在内的1144间商铺出售时，每间商铺是以定位钉划分确权给受让人被告佛山富艺公司的，而被告佛山富艺公司以二手房方式将上述商铺出售给业主时，亦以定位钉划分确权至包括原告在内的各业主，但上述商铺在5年返租期满并返还给各业主时，被告佛山富艺公司将上述商铺全部以轻钢龙骨石膏板间隔，结合消防部门的意见及普通生活常理，目前该商场按现状是不可能正常使用的。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”《建设工程消防监督管理规定》第八条“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业……”。虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但原告购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以被告佛山富艺公司交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，被告佛山富艺公司负有办理商铺装修工程通过消防验收的法定义务。根据被告佛山富艺公司的陈述及消防部门的信访回复，涉案商铺所在商场因被告佛山富艺公司取得消防验收合格审批手续后对商场内部进行改建装修，此后未通过消防验收，故涉案商铺尚不符合法定的交付条件，被告佛山富艺公司的行为已经构成违约。原告请求该公司支付违约金的诉请有理，本院予以支持。二、关于计算违约金问题。双方所签的《商铺买卖合同》约定在返租期满的2018年4月1日，逾期超过45日移交商铺的，则应按已付房款日1.2‰支付违约金，但此标准过高。结合本案的实际情况，本院酌定违约金按日万分之五向原告支付自2018年4月2日起至涉讼商铺通过消防验收之日止的违约金，违约金以购房本金为限。因原告购房本金为239686元，故违约金的本金应按此金额计算。三、关于被告佛山富艺公司应否向原告支付涉讼商铺非法占用费问题。因涉讼商铺无法按合同约定交付是被告佛山富艺公司造成，但此后该被告没有占用涉讼商铺，且本案判决该被告支付的违约金已弥补原告损失，故原告要求该被告按每月5000元支付非法占用涉讼商铺使用费的第2项诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。四、关于涉讼商铺面积误差损失问题。诉讼中，经本院对涉讼商铺现场勘察，该商铺套内长度2.816米、宽度1.496米，据此，该商铺套内面积为：2.816米×1.496米=4.213平方米。又因该商铺套内装有3条下水管，该3条下水管占地面长度0.693米、宽度0.18米，下水管占地面积为：0.693米×0.18米=0.125平方米，3条下水管所占部分原告实际上无法使用，应在商铺套内面积中扣减，即涉讼商铺套内实际面积为：4.213平方米-0.125平方米=4.088平方米。合同约定涉讼商铺套内面积为4.7平方米，据此，涉讼商铺的面积差为：4.7平方米-4.088平方米=0.612平方米。因合同约定商铺实际面积小于合同约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，故被告佛山富艺公司应将此部分房款退回原告。合同约定涉讼商铺套内面积单价为每平米50997元，据此，该被告应退回原告的房款为：0.612平方米×50997元/平方米=31210.16元。原告第3项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持；原告超出此部分的主张，没有事实及法律根据，本院不予支持。五、关于被告佛山富艺公司的两股东——广东富艺公司、宝轮公司对本案债务应否承担责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告佛山富艺公司向开发商购买本案涉讼商铺所在的“风度国际西铁时尚广场”时，涉及过亿资金，而该公司仅由被告广东富艺公司、宝轮公司各出资50万元成立，资本显著不足，在存在如此巨额资金出入的情况下，三被告完全有可能也有义务提供被告佛山富艺公司的财务账册用以查核被告广东富艺公司、宝轮公司与被告佛山富艺公司的财产是否混同，以厘清上述两股东的法律责任，但三被告在诉讼中未能提供，三被告对此应承担举证不能的法律责任。原告诉请被告广东富艺公司、宝轮公司对本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告宝轮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以239686元为本金、按日万分之五向原告谭慧萍支付自2018年4月2日起至佛山市南海区大沥镇黄岐黄海路1号之三风度国际名苑13栋二层067号商铺符合消防验收条件交付日止的违约金（违约金总额以不超过239686元为限）；二、被告佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭慧萍退回购房面积误差款31210.16元；三、被告佛山市宝轮投资有限公司、广东富艺广告有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告谭慧萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，受理费3297.72元（原告已预交），由三被告负担。三被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  叶志标人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇二〇年一月二十一日书 记 员  邓洁婷