河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫01民终25915号上诉人（原审原告）：魏霞，女，1981年12月5日出生，汉族，住四川省郫县。委托诉讼代理人：王凌凌，河南创力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，河南创力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州嘉祥电子科技有限公司，住所地郑州市管城回族区。法定代表人：周晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵科，男，该公司员工。上诉人魏霞因与被上诉人郑州嘉祥电子科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16419号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏霞上诉请求：1.依法撤销（2019）豫0104民初16419号民事裁定，指令郑州市管城回族区人民法院重新审理或者二审人民法院依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院仅从合同字眼认定上诉人与被上诉人之间系房屋使用权转让，未审查其本质内容，导致认定合同性质模糊不清。被上诉人出具的签约审核单即明确显示被上诉人的行为为销售房屋行为。本案《房屋使用权转让合同》的性质是房屋所有权的转让。（1）上诉人提供的公证书中搜狐焦点网上显示：嘉祥领仕馆“楼盘均价”、“楼盘位置”、“开发商”、“开盘时间”、“开盘描述”，“嘉祥领仕馆在售精装修现房公寓”，嘉祥领仕馆“户型”等内容；安居客网站显示：嘉祥领仕馆“售罄”、“开盘价格”、“开盘”等信息，均证明被上诉人嘉祥领仕馆对外销售房屋的事实，且明确显示开发商为被上诉人。上诉人提供的光盘上拍摄的图片及视频资料，再次印证了被上诉人对外销售嘉祥领仕馆的事实。（2）被上诉人向上诉人出具的签约审核单（合同签订前）明确显示房屋“购买单元”、“成交单价”、“成交总价”、“置业顾问”、“销售经理”、“营销总监”审核、“房款交款确认”，被上诉人加盖印章予以确认；（3）上诉人与被上诉人签订的《房屋使用权转让合同》约定，出卖人为被上诉人郑州嘉祥电子科技有限公司，买受人为上诉人；合同第二条明确约定，上诉人购买的房屋使用权为嘉祥领仕馆的房屋；计价方式为按照建筑面积计算，而非按照使用期限计算；使用权转让期限自本协议生效之日起至土地使用权期限届满时止，而非固定使用期限；合同约定基础设施、公共配套建筑、保修期限、装饰、设备标准的承诺：外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、卫生间、厨房：橱柜、水槽、烟机安装到位。上述种种内容显示，虽然双方名义上签订的是《房屋使用权转让合同》，但实质为房屋买卖合同。此外，双方签订的《房屋使用权转让合同》系被上诉人提供的格式合同，应作出对被上诉人不利的解释。综上所述，不论是被上诉人前期对外销售的广告宣传，还是后期被上诉人签约审核，到最终双方签订合同的内容，均证明被上诉人向上诉人出售的是房屋的产权，双方之间形成房屋买卖合同关系，原审认定事实错误。二、原审程序违法。即使根据法院查明的法律关系与上诉人诉争法律关系不一致，法院也应当予以释明，在上诉人明确拒绝变更诉争法律关系、变更诉讼请求的情况下，法院才有权驳回起诉。而从审理的结果来看，原审法院并未查明本案法律关系。三、原审法院事实认定错误直接导致后续案件审理结果错误。（一）本案《房屋使用权转让合同》违反法律强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度”，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”在本案中，涉案房屋的土地使用权性质为工业用地，被上诉人却用来建设公寓、商铺，用于居住、经营，明显违反了土地的规划用途，属于擅自变更土地用途，使得国家土地管理制度形同虚设，严重扰乱土地管理秩序；《中华人民共和国城乡规划法》第43条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。郑州市城市建设档案馆出具的郑州嘉祥领仕馆的规划许可证显示，项目名称为郑州嘉祥科技园标准化厂房，建筑分类为厂房，但是根据被上诉人对外宣传的网站、宣传页、微信推广等内容显示其对外出售的是商铺及公寓，且根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，被上诉人向上诉人交付房屋的标准有厨房，并约定厨房中水槽、烟机安装到位，明显说明房屋用于居住。根据国家法规及常识，厂房与住宅在设计标准、设计规范、消防安全、居住条件等方面完全不同，住宅有更高的规范要求。在本案中，被上诉人擅自变更规划，将规划厂房建设成公寓对外出售，明显违反了城乡规划法的强制性规定，严重危害不确定楼宇使用人的人身及财产安全，双方签订的买卖合同应属无效。此处需要说明的是，被上诉人称谓的竣工验收报告均是按照规划厂房进行的验收，建设完成后，被上诉人擅自将其改造、分割对外出售，因此其即使提供竣工验收报告也不能证明其交付房屋合法。建设工程施工合同司法解释二规定，未取得建设工程规划许可证签订的合同无效，表明国家对规划许可的重视，也确立了规划先行，安全第一的原则。被上诉人违规销售的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》，《商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》，另外根据现场实际情况，被上诉人确实存在对房屋分割再进行销售的事实。被上诉人的行为严重扰乱、破坏房产地市场管理秩序，双方签订的合同应属无效合同。被上诉人在销售房屋时并未取得预售许可证及销售许可证，根据商品房买卖合同司法解释规定，双方签订的合同无效。（二）双方签订的《房屋使用权转让合同》从合同的履行上来看，该合同也无法继续履行。被上诉人向上诉人出售的房屋系分割销售，除违反规划外，因其系分割销售，无法取得独立的产权，合同也无法继续履行；据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明（宗地）》，被上诉人涉案土地已于2019年7月30日被郑州市管城回族区人民法院查封，后续将直接影响到上诉人的利益，被上诉人的违约行为将导致上诉人的损失无法挽回。（三）本案应当适用一加一赔偿，增加被上诉人违法的成本，以示效用。根据房地产管理法的规定，被上诉人对外销售房屋，应当取得预售许可证或者销售许可证，但是在本案中，被上诉人在搜狐焦点网上预售许可证位置，并未说明预售许可证的内容，存在故意隐瞒其没有预售许可证、销售许可证的事实，应当承担一加一赔偿；在本案中，被上诉人以嘉祥领仕馆开发商自居，对外销售，嘉祥领仕馆又系其自行开发，销售前未进行转让，完全符合商品房管理办法中规定的商品房，应当适用《商品房买卖合同司法解释》的约束。如果仅因其不属于房地产开发企业，不能适用商品房买卖合同司法解释的约束，反而得出一个诡异的结论：被上诉人因其违法销售行为，反而免遭法律惩罚，甚至获得了额外的不法收益，明显违反诚实信用原则，助长了该类企业违法的气焰。此外，被上诉人变更土地规划条件、土地用途、建筑物类型，未经政府相关部门审批，且未重新委托设计机构设计、审图机构审核，导致被上诉人交付的房屋存在严重的安全及质量隐患，严重危及整栋楼宇人员的生命财产安全。对此，法院应当按照法律规定对被上诉人的行为进行否定性评价，及时制止可能存在的安全、质量隐患。如果法院对本案置之不理，将导致更多的企业争相效仿，严重扰乱房地产市场管理秩序，导致更多类似案件发生，由此可能造成更大程度、更大范围的安全及质量隐患。原审法院未适用实体法做出对上诉人与被上诉人权利义务相关的实体判决，有逃避审判责任之嫌。郑州嘉祥电子科技有限公司辩称：双方签订的《房屋使用权转让合同》系房屋使用权转让合同，更非商品房买卖合同。涉案房屋手续齐全，并未改变土地用途。上诉人诉讼请求适用法律错误。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适应法律准确，依法应当维持。请求二审法院维持原判。魏霞向一审法院起诉请求：1、判令原、被告双方于2016年11月14日签订的《房屋使用权转让合同》无效；2、判令被告向原告退还购房款171,315元及利息（利息以171,315元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2016年11月14日起计至实际支付之日止，暂计至2019年10月10日为21,642元）；3、判令被告向原告赔偿损失171,315元，以上总计为364,272元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：双方签订的合同系房屋使用权转让合同，并非商品房买卖合同，案涉房屋是使用权转让，而不是房屋所有权转让，虽然案涉合同制式与商品房买卖合同相似，但并不能因此认定案涉合同系商品房买卖合同，故原告以改变土地用途为由请求确认房屋使用权转让合同无效、退还购房款171,315元及利息并赔偿损失的主张，缺乏具体的事实与理由，应依法驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告魏霞的起诉。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，郑州嘉祥电子科技有限公司与魏霞签订的《房屋使用权转让合同》第一条明确约定了案涉房屋项目建设的依据，合同中并无房屋产权转移的相关约定，说明魏霞在签订《房屋使用权转让合同》时，对于案涉房屋的所在土地性质、土地使用年限、规划用途等是明知的；并明知双方所签订的合同系房屋使用权转让合同，并非商品房买卖合同，其对案涉房屋所拥有的是利用及有限占用权，而非完全产权。虽然案涉合同制式与商品房买卖合同类似，但并不能因此认定案涉合同系商品房买卖合同。魏霞坚持主张其与郑州嘉祥电子科技有限公司之间构成房屋买卖合同关系，并依房屋买卖合同法律关系提起本案诉讼，其要求确认案涉《房屋使用权转让合同》无效等诉讼请求，与人民法院认定的法律关系并不一致，一审法院裁定驳回魏霞的起诉，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年一月六日书记员 景慧洁