上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9960号上诉人(原审被告)：何泺锶，女，1994年6月22日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。委托诉讼代理人：虞启凡，江苏振和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李波，男，1980年6月3日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被上诉人(原审原告)：李盈，女，1981年11月24日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：金玮，上海翰鸿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杜如意，女，1994年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。上诉人何泺锶因与被上诉人李波、李盈以及杜如意房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初37649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何泺锶上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判为双方《房屋租赁合同》于2018年9月20日解除；李波、李盈返还何泺锶保证金人民币(以下币种均为人民币)25000元；李波、李盈向何泺锶酌情支付家具补偿款10,000元；一、二审诉讼费用由李波、李盈承担。事实和理由：一、李波、李盈提供的上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)有安全隐患，致何泺锶租赁合同目的无法实现，何泺锶未续付租金并非违约。面对涉案房屋大小维修问题不断，特别是漏水情况又是一直处于维修状态。为了能够在上海安稳的居住工作下去，何泺锶只能百般忍耐并配合维修。当时何泺锶愿意继续居住并非是李波、李盈提供的房屋适合居住，而是迫于现实情况的无奈之举。何泺锶于2018年9月20日搬出涉案房屋，拒绝继续履行合同的根本原因是何泺锶于2018年9月在整理房屋过程中发现涉案房屋的插座电线附近亦出现漏水情况。之前该漏水墙面前放置的是桌子，故何泺锶未发现上述情况。何泺锶发现该情况后，便向李波、李盈反馈，而对于涉案房屋漏水问题的维修相当缓慢，在一审过程中已查明，直至临近交还房屋之时，涉案房屋仍然处于维修状态。鉴于可能出现的漏水漏电情况，何泺锶考虑到人身安全只能拒绝履行合同。由于李波、李盈未提供符合安全要求、适合居住的出租房，构成根本违约，使得何泺锶无法继续履行《房屋租赁合同》。何泺锶于2018年9月20日搬出涉案房屋，故该日双方《房屋租赁合同》解除。二、2018年9月20日至2018年10月27日期间，何泺锶无法使用涉案房屋，故该期间租金不应当支付。三、家具按约应当留存于李波、李盈处，然该家具已由何泺锶折价处理，折价部分损失及搬家费应当由李波、李盈承担。虽然双方签订《交接确认书》确认由何泺锶处理家具。但若李波、李盈没有根本违约，从而导致何泺锶无法在涉案房屋内居住，何泺锶根本无需将家具搬出并折价出卖给仓储人员以抵扣仓储费，而是可以继续使用至租赁期满。何泺锶将涉案家具折价处理亦是基于现实状况：1、该家具已经使用了一年，本身价值产生贬损；2、从2018年10月27日何泺锶将该家具搬出，到一审法院于2019年2月底通知何泺锶可处理该家具，该时间内产生数万元仓储费用，何泺锶为减少损失，只得将该家具出卖给仓储人员以抵扣仓储费。因此，一审法院要求何泺锶按原价返还上述家具的购入价值完全不合理。请求支持何泺锶的上诉请求。李波、李盈辩称，不同意何泺锶的上诉请求。涉案房屋不存在安全隐患，何泺锶所称其租赁房屋目的无法实现显系其为拖欠租金找的无端借口与理由。首先，何泺锶从未提出过涉案房屋存在安全隐患这一主张，亦未提供相应证据，且何泺锶在与李波、李盈及物业公司沟通过程中也从未表示涉案房屋存在安全隐患而需紧急修复的情况，事实上涉案房屋亦不存在安全隐患。涉案房屋系开发商交付精装修的新房，由李波、李盈直接出租给何泺锶使用，系新房交付，不存在质量问题。何泺锶在验收入住时并未提出任何异议。涉案房屋中一个房间渗水问题在2018年1月物业公司修复后，物业公司未再接报与发现涉案房屋存在类似渗水问题。物业公司明确认为，渗水原因是使用不当造成。何泺锶迟至2018年10月27日才清理涉案房屋内私人物品并搬离交还房屋，故其应支付2018年9月20日至2018年10月27日的租金。基于何泺锶提前退租与解除《房屋租赁合同》，并将李波、李盈根据何泺锶要求购置并实际供何泺锶使用的合计价值25,000元的家具物品于2018年10月27日搬离，前述家具物品后已实际由何泺锶所有、掌控及支配使用。何泺锶将其享有物权的家具物品搬离后予以仓储与折价处理，均与李波、李盈无关，折价损失与搬家费用不应由李波、李盈承担。杜如意未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。李波、李盈向一审法院起诉请求：要求何泺锶继续履行《房屋租赁合同》等诉讼请求，后因何泺锶坚决拒绝履行合同，李波、李盈遂将诉请变更为：1、判令确认李波、李盈与何泺锶的《房屋租赁合同》于2018年10月27日解除；2、判令何泺锶向李波、李盈支付2018年9月20日至2018年10月27日的房租人民币(以下币种均为人民币)33,566.67元；3、判令何泺锶向李波、李盈支付逾期付款利息(以26,500元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2018年9月15日起计算至实际清偿之日)；4、判令何泺锶向李波、李盈支付水费24.15元、电费173.59元、燃气费403.20元；5、判令何泺锶向李波、李盈支付提前解除合同的违约金25,000元；6、判令何泺锶向李波、李盈支付免租期(2017年8月3日至2017年8月19日)租金37,161元；7、判令何泺锶向李波、李盈赔偿中介服务费15,000元；8、判令何泺锶向李波、李盈支付家具补偿款25,000元；9、判令杜如意为何泺锶上述付款义务承担连带清偿责任；10、判令杜如意赔偿李波、李盈15,000元。一审法院认定事实：李波、李盈系夫妻。涉案房屋建筑面积138.28平方米。2017年8月3日，李波、李盈(李波代)作为甲方与乙方何泺锶签订《房屋租赁合同》并约定，由乙方向甲方承租涉案房屋用于居住。后李盈(甲方)与何泺锶(乙方)再行签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年8月20日至2020年8月19日，租金支付方式为每两月提前5日支付，乙方未付租金逾期5日且未经得甲方同意的，甲方有权终止合同，保证金不退还。同时，该合同手写部分约定：“租金内包含物业费用，甲方出25,000元给乙方购买家具，乙方出家具清单，家具财权归甲方所有(2017年8月20日至2018年8月19日每月房屋为25,000元，2018年8月20日至2019年8月19日每月租金为26,500元，2019年8月20日至2020年8月19日每月租金为28,000元)”。该合同还对其他租赁事宜作了约定。2017年9月8日，李盈(甲方)、何泺锶(乙方)、杜如意(丙方)共同签订《补充协议书》并约定，2017年8月3日至2017年8月20日合计17日为免租期，乙方已向甲方支付保证金25,000元及2017年8月20日至2017年10月19日期间的租金50,000元；因乙方承诺严格履行合同且不会提前解约或退租金，甲方同意减免乙方2017年8月20日至2020年8月19日期间的租金23,000元，并从乙方向甲方支付2017年8月20日至2017年10月19日租金中扣除，故甲方实际收到乙方支付2017年8月20日至2017年10月19日的租金27,000元。如乙方提前退租的，应提前2个月通知甲方，且须补交甲方减免的租金23,000元及免租期租金14,161元，并赔偿甲方因涉案房屋租赁事宜支出的中介服务费15,000元，甲方有权将乙方支付的保证金25,000元作为违约金没收。甲方承诺甲方所购买的的价值25,000元的家具家电供乙方合理使用，如乙方履约至租期届满，家具家电归甲方所有；如乙方中途退租的，家具家电归乙方所有，乙方须向甲方支付家具家电补偿款25,000元。丙方自愿作为乙方履约担保人，如乙方违约(包括中途退租等)，则丙方须向甲方支付经济补偿金15,000元。协议还对其他相关事项作了约定。合同履行过程中，李波、李盈向何泺锶交付涉案房屋，何泺锶向李波、李盈支付保证金25,000元并支付房租至2018年9月19日。后何泺锶以涉案房屋漏水问题有待维修为由未再付租。李波、李盈因催讨租金未果，遂提起诉讼并提出诉请如上。一审法院另查明，因涉案房屋出现漏水情况，何泺锶在维修期间(2018年1月11日至2018年1月20日)入住附近酒店花费11,800元(李波、李盈负担8,000元，何泺锶负担3,800元)。法院组织证据交换时，涉案房屋处于维修状态。一审审理中，李波、李盈与何泺锶均陈述：双方于2017年8月3日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，双方实际按照后签订的《房屋租赁合同》履行；李波、李盈与何泺锶于2018年10月27日签订《交接确认书》，确认该日交还房屋并解除合同，家具由何泺锶搬出、保管。何泺锶要求退还保证金，李波、李盈则要求将保证金冲抵何泺锶应付费用。关于漏水原因，李波、李盈称漏水系何泺锶用水冲地板造成，何泺锶称漏水系从墙体渗出、由房屋本身质量问题导致，因李波、李盈未就其该项主张提供证据加以证明，故法院对李波、李盈该项陈述不予采信。一审法院认为，李波、李盈(李波代)与何泺锶签订的《房屋租赁合同》、李盈与何泺锶签订的《房屋租赁合同》及李盈(甲方)、何泺锶(乙方)、杜如意(丙方)共同签订《补充协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。李波、李盈与何泺锶均表示双方于2017年8月3日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，双方实际按照后签订的《房屋租赁合同》履行，何泺锶称2017年8月3日签订的合同已经协商解除，李波、李盈亦对此不持异议，法院依法予以确认。后签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》，甲方虽仅有李盈签名，然李波、李盈与何泺锶均认可双方就涉案房屋存在租赁关系，结合李波、李盈身份关系，涉案房屋权属情况，以及后签订的《房屋租赁合同》《补充协议书》签约过程、履行情况，李波亦为涉案租赁关系的当事人，对相关意见，法院予以采纳。李波、李盈与何泺锶均同意2018年10月27日(涉案房屋交还日)解除双方租赁关系，系当事人真实意思表示，于法无悖，法院予以确认。租赁合同关系中，出租人基本义务系提供符合约定用途的租赁物，承租人基本义务系支付租金。一方面，漏水部位及影响区域并未造成整个涉案房屋基本功能不能正常使用，涉案房屋并不存在安全或严重质量问题，李波、李盈并不存在明显怠于维修之情形，何泺锶亦在出现漏水情况后的数月内仍实际使用房屋并继续支付房租，何泺锶在占用房屋的同时，以漏水问题有待修复为由拒付房租及拒绝继续履行合同，法律及事实依据不足，均构成根本违约，应当承担相应的法律责任。另一方面，李波、李盈提供的租赁房屋出现漏水问题，经维修未能修复，直至临近交还房屋之时，涉案房屋仍处维修过程中，致使何泺锶一度搬出居住、一定程度上不能正常使用房屋，并引发本案纠纷，故李波、李盈未能全面履行提供符合约定用途的租赁物的合同义务，存在履约瑕疵，应当承担相应的法律责任。因李波、李盈存在履约瑕疵，何泺锶亦提出不再支付未付租金的抗辩，法院酌情调低未付租金支付标准，但并对李波、李盈要求何泺锶支付自2018年9月20日至2018年10月27日房租在26,485.48元金额内予以支持。何泺锶同意支付水费24.15元、电费173.59元、燃气费403.20元(合计600.94元)，于法无悖，法院对李波、李盈相关诉请予以支持。李波、李盈未能提供证据证明免租期实际存在，经法院询问，仍未能提供证据证明交房时间，何泺锶亦否认存在免租期，结合租赁合同签订过程及租期约定，李波、李盈该项诉请缺乏事实依据，法院不予支持。基于何泺锶根本违约，何泺锶应当按约支付提前解约违约金25,000元，法院对李波、李盈该项诉请予以支持。李波、李盈要求何泺锶支付逾期付款违约金的诉请，缺乏合同依据，法院不予支持。中介服务费系当事人缔结租赁合同过程中产生的费用，并非何泺锶违约行为导致，且李波、李盈提出的违约金相关诉请已获法院支持，违约金数额已足以弥补两人因何泺锶违约遭受的实际损失，故法院不再支持李波、李盈要求赔偿中介服务费的诉请。基于何泺锶提前解约，根据当事人约定，相关家具归何泺锶所有，何泺锶应按约支付家具补偿款25,000元，法院对李波、李盈该项诉请予以支持。何泺锶要求退还保证金25,000元，有违合同约定；李波、李盈要求用以冲抵何泺锶应付费用，符合约定，法院对李波、李盈该项要求予以准许。关于杜如意为何泺锶履约提供担保一节，细究协议文义，当事人真实意思系杜如意在何泺锶违约情况下提供15,000元金额内保证，并无杜如意负有在提供保证之外另行赔偿之意，因未明确为何种保证责任，则依法应视为连带保证，故法院对李波、李盈要求杜如意承担连带清偿责任的诉请在15,000元金额内予以支持，并对李波、李盈要求杜如意另行赔偿15,000元的诉请不予支持。杜如意经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，法院依法对其缺席判决。判决：一、李波、李盈与何泺锶就上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋租赁合同关系于2018年10月27日解除；二、何泺锶应于判决生效之日起十日内向李波、李盈支付自2018年9月20日至2018年10月27日止的租金26,485.48元(与保证金25,000元相折抵，何泺锶仍应支付1,485.48元)；三、何泺锶应于判决生效之日起十日内向李波、李盈支付水费、电费、燃气费合计600.94元；四、何泺锶应于判决生效之日起十日内向李波、李盈支付违约金25,000元；五、何泺锶应于判决生效之日起十日内向李波、李盈支付家具补偿款25,000元；六、杜如意对何泺锶上述付款责任在15,000元金额内向李波、李盈承担连带付款责任；七、对李波、李盈其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。一审法院判决后，李波、李盈曾提起上诉，二审过程中，李波、李盈申请撤回上诉。本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议书》均系当事人真实意思表示，应属合法有效，当事人均应恪守履行。李波、李盈与何泺锶于2018年10月27日签订《交接确认书》，确认该日交还房屋并解除合同，故一审法院判令双方就涉案房屋形成的房屋租赁合同关系于该日解除，并无不当。何泺锶认为涉案房屋漏水，造成其不能使用，故其拒付租金及拒绝继续履行合同，但漏水部位及影响区域并未造成整个涉案房屋基本功能不能正常使用，涉案房屋不存在严重质量问题，且李波、李盈不存在明显怠于维修之情形，故一审法院认定何泺锶拒付租金及拒绝继续履行合同的行为构成根本违约，判令其支付李波、李盈违约金25,000元，并无不当。何泺锶房租交至2018年9月19日，2018年10月27日返还涉案房屋，故自2018年9月20日至2018年10月27日的房租应由何泺锶承担。一审法院对于家具问题的处理符合当事人的约定，亦无不当。综上所述，对何泺锶的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币838元，由上诉人何泺锶负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年一月八日书记员  陈玲君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……