广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初20229号原告：广州市六福市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区金聚街1-19号（单号）六福华庭首层局部自编168号。法定代表人：李夑毅，职务：董事长。委托诉讼代理人：关志豪，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：珠海耕本客健身有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-46346（集中办公区）。法定代表人：李善勇。原告广州市六福市场经营管理有限公司诉被告珠海耕本客健身有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称，原告的股东广州喆茂进出口贸易有限公司于2008年5月16日与广州市海珠区江海街红卫经济联合社第五、六、七、八、九、十经济合作社签订了《租赁合同》，承租了位于广州市海珠区赤岗路金聚街1-19号（单号）首层和二层的商铺，用作商业用途，投资建设并经营广州市六福商业广场，租赁建筑面积为9300平方米，租期自2008年5月16日起至2026年12月31日止。后根据2012年修订的《广东省商品交易市场管理条例》规定，市场登记证取消，原有市场全部实行企业登记管理，为此广州喆茂进出口贸易有限公司就广州市六福商业广场项目成立了项目公司即原告，由原告对广州市六福商业广场进行经营管理。广州喆茂进出口贸易有限公司与广州市海珠区江海街红卫经济联合社第五、六、七、八、九、十经济合作社以及原告三方于2014年2月18日签订了《租赁合同补充协议（二）》，约定广州喆茂进出口贸易有限公司将其在《租赁合同》中的权利和义务一并转让给原告，由原告和广州市海珠区江海街红卫经济联合社第五、六、七、八、九、十经济合作社继续履行《租赁合同》。原告于2018年6月20日与被告签订了《“六福华庭商业裙楼”商铺租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区赤岗路金聚街1-19号（单号）的六福华庭商业裙楼自编225号的商铺（下称该商铺）出租给被告作健身美容场所使用，该商铺建筑面积为1352平方米，租赁期从2018年6月1日起至2021年4月30日止等。原被告双方又在2018年6月1日签署了《租赁物业交付确认书》，确认原告已经将该商铺交付被告占有使用。被告接收该商铺后断断续续自行或委托第三方代为支付了该商铺2018年6-8月份的租金、管理费和水电费等。从2018年8月份开始，被告未能按照租赁合同的约定按时足额交付该商铺的租金、管理费和水电费等，且出现经营异常的情况。为此原告多次发函给被告，催收被告拖欠的费用，但被告一直没有回应和交费。原告于2018年9月29日向被告发出《关于解除租赁合同和收回商铺的通知》，告知被告因其严重违约，所以原告决定从10月1日起解除租赁合同，要求被告在9月30日前缴清欠款，以及妥善处理好会员的投诉和退款等工作。此外原告分别于10月19日和10月25日再次发函给被告，要求被告限期支付拖欠的费用以及将该商铺交还原告，但被告仍然拒绝履行。被告从2018年12月中下旬开始停业，并弃置对该商铺的管治。被告的行为己构成严重违约，严重损害了原告的合法利益，故原告起诉请求判令：1、确认原被告双方于2018年6月20日签订的《六福华庭商业裙楼商铺租赁合同》已经于2018年10月l日解除；2、被告支付拖欠原告的2018年9月租金56726.40元、管理费14332元、电费18686.40元、水费481.40元；2018年10月商铺使用费85048元、管理费14332元、电费15842.10元、水费467.30元；2018年11月商铺使用费85048元、管理费14332元、电费7801.10元、水费457.80元；2018年12月的商铺使用费85048元、管理费14332元、电费4432.75元、水费405.92元（合计417773.17元）；3、被告每日按照欠款金额千分之一的标准支付逾期付款滞纳金（以417773.17元为本金，从2018年12月6日起计至实际清付欠费之日止，暂计至2019年7月31日为118556.45元）；4、判令被告赔偿原告因实现债权而支出的律师费30000元；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告没有答辩及举证。经审理查明，广州市海珠区金聚街1－19号（单号）的权属人为广州市海珠区江海街红卫经济联合社。2008年5月16日，广州喆茂进出口贸易有限公司（承租方，以下简称为喆茂公司）与广州市海珠区江海街红卫第五经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第六经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第七经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第八经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第九经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第十经济合作社（共同为出租方，以下分别简称为红卫五社、红卫六社、红卫七社、红卫八社、红卫九社、红卫十社）签订《租赁合同》，约定出租方将广州市海珠区赤岗路金聚街1-19号首层、二层商铺出租给承租方，租赁期限自签订本合同之日（即2008年5月16日）起至2026年12月31日止；等。2014年2月18日，原告（丙方）、喆茂公司（乙方）与红卫五社、红卫六社、红卫七社、红卫八社、红卫九社、红卫十社（共同为甲方）签订《补充协议（二）》，约定经甲、乙、丙三方同意，自本协议生效起，乙方将其在上述《租赁合同》和《补充协议》中约定的乙方权利和义务一并转让给丙方，由甲方和丙方继续履行上述《租赁合同》和《补充协议》。原签订的《租赁合同》条款及有效期不变，租期自2008年5月16日起至2026年12月31日止；等。2018年6月1日，被告向原告出具《租赁物业交付确认书》，确认其司于2018年6月1日已接收广州市海珠区金聚街1-19号“六福华庭”六福商业广场自编二层225号商铺。2018年6月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《“六福华庭商业裙楼”商铺租赁合同》，约定被告向原告承租广州市海珠区金聚街1-19号（单号）“六福华庭”首层局部（轴1-41交轴Z-M）自编二层225号商铺，该商铺的租赁期从2018年6月1日起至2021年4月30日止；该商铺的用途为商业用途，仅限于经营健身美容场所和相关培训教育；（3.3）租赁期内该商铺每年月租金为：2018年6月1日至2018年9月5日每月总租金税后78748元，2018年9月6日至2020年9月5日每月总租金税后85048元，2020年9月6日至2021年4月30日每月总租金税后91852元；（3.4）乙方应在每月的5日前以银行转账或现金方式向甲方（指定账户）支付当月租金……乙方如逾期支付租金超过5日的，应按照本合同的约定承担违约责任；（3.5）乙方应在本合同生效的同时支付第一期履约金300000元及78748元的租赁首期款给甲方；乙方于2019年12月31日前支付第二期履约保证金100000元；其中履约保证金作为乙方在整个租赁期内全面、适当地履行其在本合同项下各项义务的保证；两期履约保证金在租赁期满或合同经双方协商同意提前解除时，在扣除应由乙方承担的有关费用后15天内无息退还给乙方，非经甲方同意该履约保证金不得用于抵扣租金；（4.1）双方签订本合同时，乙方须向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳物业管理费保证30000元及一个月的物业管理费税后15007.20元，水电周转金10000元。物业管理费保证金及水电周转金余额在合同期满乙方结清应缴费用无欠款时，物业管理公司应在合同期满且乙方已结清所有应承担的款项后5个工作日内一次性退还给乙方；（10.1）如乙方延迟缴交租金、物业管理费、水电费、水电费公摊、空调（电）费（含公摊部分）及其他应缴费用的，须向甲方支付滞纳金；乙方应从逾期之日起，按日支付所欠缴金额千分之三的滞纳金直至付清之日为止，且甲方有权决定选择是否在乙方支付的履约保证金中先行扣除，如甲方书面通知选择在履约保证金先行扣除后，乙方必须按照本合同的约定及时补足履约保证金；如甲方没有作出书面通知告知乙方同意在履约保证金中先行扣除的，则乙方必须按照本合同的约定期限支付各项费用；如乙方逾期未补足履约保证金，或逾期缴交租金、水电费公摊、空调电费、含公摊部分及其他应缴费用超过7天的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方面解除本合同，不退回履约保证金，同时有权立即收回该商铺并要求乙方继续履行支付欠款、滞纳金的义务和赔偿损失；合同租期内，甲乙双方的通讯地址以本合同记载的为准，任何一方送交给对方的通知、文件、资料等除当面交付签收以外，均应寄送到以下地址，通知、文件、资料等送达到对方时生效；任何一方的通讯地址如发生变化的，必须在7天内书面通知到对方，否则由于没有及时通知对方而造成的后果和责任，由变更通讯地址的一方承担；对方没有收到变更通知前按照原通讯地址寄送的文件、资料等仍视为有效送达；乙方通讯地址为珠海市横琴新区宝华路6号105室-46346（集中办公区）；等。原告确认，合同签订后，被告向其支付了第一期履约保证金300000元、物业管理费保证金30000元、水电周转金10000元，以及支付了2018年6月至8月的租金和管理费、2018年9月支付了27271.6元。2018年9月29日，原告向被告（地址：深圳市宝安区西乡街道银田路宝安智谷产业园A栋二楼拿铁健身）邮寄《关于解除租赁合同和收回商铺的通知》，要求从2018年10月1日开始解除租赁合同并收回商铺，并要求被告在2018年9月30日前缴清所有欠费。该邮件没有妥投证明。2018年10月19日，原告向被告在上述合同中所留的通讯地址邮寄《关于催缴欠费和收回商铺的通知》，要求被告清缴欠费及配合原告办理合同解除后的商铺交还及会员费用清退等工作。该邮件于2018年10月21日退回（改退批条反映：收件人拒收、虚拟地址无人办公）。2018年10月26日，原告向被告在上述合同中所留的通讯地址邮寄《关于立即停止涉嫌违法经营行为的通知》，要求被告清缴欠费、交还商铺及解决员工工资和会员预交费用的清退工作等。该邮件于2018年10月28日退回。原告还提交了《缴费通知单》若干份，《缴费通知单》均记载了涉案商铺每月水费、电费的读数和水、电、电费公摊、水费公摊、租金、管理费等相关费用的计费期间及金额，其中落款日期为2018年8月1日的《缴费通知单》记载7.1-7.31的水费为542.8元、电费为19053.1元、电费公摊为409元、2018.8.1-8.31的租金为78748元、管理费为14332元、本月应收总金额为113084.9元；落款日期为2018年9月1日的《缴费通知单》记载8.1-8.31的水费为481.4元、电费为18281.7元、电费公摊为404.7元、2018.9.1-9.30的租金为83998元、管理费为14332元、本月应收总金额为117497.8元；落款日期为2018年10月1日的《缴费通知单》记载9.1-9.30的水费为467.3元、电费为15456.5元、电费公摊为385.6元、2018.10.1-10.31的租金为85048元、管理费为14332元、本月应收总金额为115689.4元；落款日期为2018年11月1日的《缴费通知单》记载10.1-10.31的水费为457.8元、电费为7455元、电费公摊为346.1元、2018.11.1-11.30的租金为85048元、管理费为14332元、本月应收总金额为107638.9元；落款日期为2018年12月1日的《缴费通知单》记载11.1-11.30的水费为405.92元、电费为4101.84元、电费公摊为330.91元、2018.12.1-12.31的租金为85048元、管理费为14332元、本月应收总金额为104218.67元。上述2018年8月1日至2018年11月30日期间的水费合计为1812.42元、电费合计为45295.04元、公摊电费合计为1467.31元。原告还提交了网上银行电子回单若干张，其中反映被告于2018年6月19日向原告支付了198195.38元，于2018年7月10日向原告支付了113556.80元，于2018年8月25日及2018年8月31日分别向原告支付了19595.90元和93489元，于2018年9月3日向原告支付了27271.60元。另据原告提交《民事委托代理合同》和发票反映，原告因与被告的租赁合同纠纷的委托代理事宜向北京大成（广州）律师事务所支付了法律服务费用30000元。原告于2019年8月8日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示，1、原、被告双方合同约定管理费每月为15007.2元，但实际按每月14332元交纳；2、缴费通知单的水电费均为上个月的用水、用电量；3、因被告已弃场跑路，原告于2018年12月15日自行收回涉案场地；4、关于履约保证金和滞纳金，因被告违约导致合同解除故原告主张没收履约保证金，因被告逾期交纳费用故主张逾期付款的滞纳金；5、关于管理费保证金及水电周转金，认为根据合同约定被告清缴相关费用后，原告才退回该费用给被告，但被告至今未清缴费用且在本案中未主张，故认为本案不应处理。本院认为，原、被告签订的《“六福华庭商业裙楼”商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于合同解除的时间。根据合同约定，被告应在每月的5日前足额缴纳租金、水电费用等应当支付的费用；如被告延迟缴交租金、物业管理费、水电费、水电费公摊、空调（电）费（含公摊部分）及其他应缴费用的，须向原告支付滞纳金；被告应从逾期之日起，按日支付所欠缴金额千分之三的滞纳金直至付清之日为止；如被告逾期缴交租金、水电费公摊、空调电费、含公摊部分及其他应缴费用超过7天的，视为被告根本性违约，原告有权单方面解除本合同，不退回履约保证金，同时有权立即收回该商铺并要求被告继续履行支付欠款、滞纳金的义务和赔偿损失；合同租期内，原、被告双方的通讯地址以本合同记载的为准，对方没有收到变更通知前按照原通讯地址寄送的文件、资料等仍视为有效送达。原告主张被告未足额交纳2018年9月及此后的应交费用，并提交了《缴费通知单》、已交费用的银行电子回单、《关于催缴欠费和收回商铺的通知》、《关于立即停止涉嫌违法经营行为的通知》等证据予以证实，被告对此未到庭抗辩及提交相反的证据予以抗辩，被告对此应承担不利的法律后果，故本院对原告的上述主张予以合理采信。被告未按期足额交纳相关费用已超过7天，其行为已构成根本性违约，故原告有权主张解除合同。关于合同解除的时间，虽原告主张其于2018年9月29日向被告邮寄发出《关于解除租赁合同和收回商铺的通知》，故主张涉案合同于2019年10月1日解除，但该邮寄既非向合同约定的被告通讯地址邮寄也无被告的签收，现有证据也未能证明上述通知已送达给被告，故对原告主张的涉案合同于2018年10月1日解除的意见，本院不予采纳。因原告于2018年10月19日按合同约定的被告通讯地址向被告邮寄了《关于催缴欠费和收回商铺的通知》，该通知中原告主张了合同解除和收回商铺、催缴欠费等，该函件于2018年10月21日被退回，现有证据也未能反映被告变更了通讯地址并告知了原告，故上述通知为有效送达，原、被告的租赁合同于2018年10月21日解除。关于欠费的问题。被告至今未向原告支付相应的费用，且原告已于2018年12月15日自行收回涉案商铺，故原告要求被告支付尚欠费用的请求合理合法，但商铺使用费应截止至2018年12月15日止。原告主张的超过本院支持部分的使用费，依据不足，本院不予支持。关于滞纳金的问题。虽合同约定被告逾期缴交相关费用，原告有权向被告主张欠费的滞纳金，被告逾期拖欠费用超过7天，原告有权解除合同及不退回履约保证金，但本院对此认为，本案中，原告没收保证金及主张逾期付款保证金均是基于被告逾期付款的违约行为，且考虑到原告已收回场地，本院也支持原告主张的相关费用，原告没收被告的履约保证金已足以弥补原告损失等情况，基于公平原则，对原告主张的逾期付款滞纳金的请求，本院不予支持。关于律师费的问题。该费用是原告因主张权利而自愿支付的，原、被告对此并无约定，故原告要求被告向其支付该费用的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市六福市场经营管理有限公司与被告珠海耕本客健身有限公司签订的《“六福华庭商业裙楼”商铺租赁合同》于2018年10月21日解除；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2018年9月1日至2018年12月15日期间的租金和占用费（其中2018年9月尚欠56726.4元，2018年10月1日起至2018年12月15日止按每月85048元计算）、2018年9月1日至2018年12月15日期间的物业管理费（按每月14332元计算）、2018年8月1日至2018年11月30日期间的水费1812.42元、2018年8月1日至2018年11月30日期间的电费45295.04元、2018年8月1日至2018年11月30日期间的公摊电费1467.31元；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费9463元，由原告负担3339元，被告负担6124元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  陈栢炘二〇二〇年一月九日书 记 员  于悦姗梁嘉淇邬雪芳