福建省建宁县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0430执异1号 案外人：谢东梅，女，1963年11月13日出生，汉族，现住福建省建宁县。 申请执行人：福建丰溢建设工程有限公司，统一社会信用代码91350105579262439G，住所地福州市马尾区琅岐镇新道路408号鸿鑫楼20717号。 法定代表人：王军球，董事长。 申请执行人：星华昌源集团有限公司（原福建省昌源建筑工程有限公司），统一社会信用代码：913504307549604465，住所地福建省三明市建宁县民主街（三特超市二楼）。 法定代表人：游作星，董事长。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司三明列东支行，组织机构代码85558528－6，住所地福建省三明市梅列区仁和新村1幢。 负责人：刘宏强，行长。 申请执行人：卢坚，男，1967年11月28日出生，汉族，住福建省闽清县。 申请执行人：王华，男，1980年8月27日出生，汉族，住福建省闽清县。 申请执行人：郑孝梅，男，1963年4月4日出生，汉族，住福建省闽清县。 被执行人：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350430570956274Y，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际小区一楼。 法定代表人：周道芳，董事长。 在本院执行福建丰溢建设工程有限公司、星华昌源集团有限公司、中国工商银行股份有限公司三明列东支行、卢坚、王华、郑孝梅与福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称南方房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年9月17日作出（2019）闽0430执308号之一执行裁定：变卖被执行人南方房地产公司名下坐落于福建省建宁县××南方国际××＃、××＃、××＃、××＃楼××套房屋及店面（详见变卖明细表）。案外人谢东梅于2020年1月6日对执行建宁县濉溪镇学苑××南方国际××楼房××室住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 谢东梅称，请求法院中止对建宁县濉溪镇学苑××南方国际××楼房××室住房的变卖。事实和理由：谢东梅与南方房地产公司于2016年5月3日签订房屋买卖《协议书》，根据协议约定：谢东梅已按约支付给南方房地产公司购房款30万元，南方房地产公司应将该房屋网签备案至谢东梅名下，房屋建完后交房，交房时将剩余购房款一次性交清，但因南方房地产公司的原因，双方订立的协议一直未履行完成。但根据协议，谢东梅是该套房屋的权利所有人，建宁县法院作出（2019）闽0430执308号之一执行变卖裁定，变卖谢东梅所购买的上述住房，侵害其合法权益，特向法院提出执行异议，请中止对上述房屋的变卖。 星华昌源集团有限公司称，谢东梅提出执行异议申请没有任何事实依据和法律根据。理由：1.谢东梅并非是南方国际6幢11层1101室房屋的权利人，谢东梅与南方房地产公司未签订正式《商品房买卖合同》，也未向不动产部门办理网签合同备案手续；2.谢东梅提出异议的理由不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种应同时具备的情形。 申请执行人福建丰溢建设工程有限公司、中国工商银行股份有限公司三明列东支行、卢坚、王华、郑孝梅未提出书面意见。 被执行人南方房地产公司未提出书面意见。 本院查明，2016年5月3日，谢东梅与南方房地产公司达成《协议书》，协议约定：1.谢东梅购买南方房地产公司开发的位于建宁县濉溪镇学苑××南方国际××室住房，房价按交房时间届时市场价。2.签订协议之日，谢东梅向南方房地产公司开发指定的帐户一次性支付购房款30万元，南方房地产公司出具收据给购买人。3.南方房地产公司应在2017年12月将6幢11层1101室住房向建宁县房管部门办理网签合同备案至谢东梅名下，交房时将剩余购房款一次性交清。如南方房地产公司在2017年12月将该房屋网签备案至谢东梅名下，南方房地产公司一次性归还谢东梅所付的定金30万元，利息按月利息2%计算，协议还对其中项作约定。协议签订后，2016年9月8日,南方房地产公司以借款为由收取谢东梅30万元，并出具收款收据，南方房地产公司未办理上述房屋的网签备案手续。 另查明，2018年6月5日本院依法查封上述房产，2019年9月17日依法裁定对上房产进行变卖。 本院认为，2016年5月3日，谢东梅向南方房地产公司购买坐落于建宁县濉溪镇学苑××南方国际××楼房××室住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，虽然谢东梅与南方房地产公司签订的《协议书》,该《协议书》系附条件的买卖协议，因所附条件未成就，且在人民法院查封前双方未签订上述住房《商品房买卖合同》；也未办理预购商品房预告登记。2020年1月16日，经向建宁县不动产登记中心查询，谢东梅夫妻在建宁县濉溪镇黄××花园××307有住房，因此，谢东梅购房不直接作于其满足生活居住需要。故案外人谢东梅要求本院中止对上述房产变卖理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国的民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回谢东梅提出的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈华粦 审判员  罗国栋 审判员  江元晖 二〇二〇年一月十七日 书记员  刘 燕 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，谢东梅对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。谢东梅、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。