四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8664号 原告：陈勇，男，1972年12月19日出生，汉族，住四川省盐亭县。 原告：何爱君，女，1969年11月19日出生，汉族，住四川省盐亭县。 二原告共同委托诉讼代理人：钟廷欢，四川北新律师事务所律师。 被告：四川元贞西部工程机械城有限责任公司，住所地成都市新都区承顺街元贞国际机械城。 法定代表人：杨旸，董事长。 委托诉讼代理人：黄俊华，四川中沛律师事务所律师。 原告陈勇、何爱君与被告四川元贞西部工程机械城有限责任公司（以下简称元贞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理，陈勇、何爱君的委托诉讼代理人钟廷欢到庭参加诉讼，元贞公司的委托诉讼代理人黄俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈勇、何爱君向本院提出诉讼请求：1.元贞公司立即为陈勇、何爱君办理房屋不动产权证；2.元贞公司向陈勇、何爱君支付违约金185750.44元；3.元贞公司向陈勇、何爱君支付购房补贴款和损失赔偿共计100000元；4.本案诉讼费由元贞公司承担。事实和理由：2010年9月，陈勇与何爱君在元贞公司售房人员的陪同和介绍下，来到位于成都市新都区××街××参观现房并选择购买元贞公司推出销售的×期×幢×层×号房，用途为商业，套内建筑面积123.67平方米，公摊面积2.09平方米，该房销售单价6872.35元／平方米，总价款835128元。元贞公司采取售房包租方式促销，并承诺三年按月返还租金100000元。陈勇、何爱君从投资角度考虑值得购买，并且该商品房及周边道路和地面都已经修建完成，完全属于现房销售。2010年10月19日，双方正式签订商品房买卖合同，交纳了该商品房总价款的50％，计425128元作为首付款，其中包含购房定金100000元，剩余房款410016元约定通过银行按揭货款方式进行支付。合同约定交房时间为2011年3月1日前，取得产权转移登记的截止时间为交付之日起的365日内，即2012年2月29日前取得产权证。可是，陈勇、何爱君签订合同后，正在申请办理银行按揭贷款期间，有天发现所购商品房（×幢×-××号）门面正前方地面上，突然增加和安装了一座大型配电房及高压电变压器，不仅挡住了所购商品房的门面与视线，而且变压器离门面很近，会产生强烈幅射，对人身体有害，也严重影响到所购门面房的投资价值和后期使用。陈勇、何爱君提出严正交涉和强烈异议，指出在交定金和签定合同时，这个地方并没有安装配电房和变压器，销售人员在介绍房屋情况时，事前也没有如实告知此处会安装这些设备设施，事后，元贞公司仍然采取隐瞒态度不予告知。陈勇、何爱君再次查看沙盘和相关销售资料，也没有找到这个大型配电房和变压器的模型与规划资料。陈勇、何爱君与元贞公司当时的项目经理王戈争论配电房一事，王戈口头承诺三年后移走，但拒绝退房和补偿损失，也没有提出其它任何解决办法，对陈勇、何爱君的诉求和异议采取拖延和置之不理。陈勇、何爱君无可奈何，到了2013年12月30日，所修配电房和变压器完全移走后，元贞公司通知前来办理房子的按揭贷款手续，并收回了先前签定的合同，再次要求重新签定了新的商品房买卖合同及合同附件。签完合同后，陈勇、何爱君才被告知，购买的一期门面房已经停止办理按揭，销售负责人换成了杨黎，杨黎要求将剩余尾款以分期付款方式支付，共分期两年24期，每月平均付款17084元。在逼迫无奈的情况下，陈勇、何爱君只好按照要求分期付款，于是又从2014年1月起至2015年12月止，共计21次按每月每期支付17084元购房尾款，共计410016元。由于陈勇、何爱君是生意人，周转资金十分紧缺，原计划的按揭货款变成了分期付款，所付款项只能通过民间借贷方式进行筹措，其资金利息和成本远高于同期银行贷款利率。而元贞公司的违约行为给陈勇、何爱君造成了实实在在的经济损失，至今末作任何补偿。2016年，陈勇、何爱君多次要求办理和移交房屋产权登记证书，元贞公司又告诉现在办不了房产证，还要等2-3年后才能办理。陈勇、何爱君不知其中原因，元贞公司也未作任何解释。在此期间，陈勇、何爱君又去督促了好几次，却换来的是销售人员和负责人换了一批又一批，问题和损失至今未得到解决。2019年4月和6月，陈勇、何爱君终于忍无可忍，于是约上亲朋好友又先后四次来到元贞公司所在地，找到元贞公司总经理杨旸，并提出退钱和协商解决损失赔偿事宜，元贞公司拒不退钱，也不赔偿任何损失。于是，陈勇、何爱君亲自找到新都区房管部门进行查询，才得知元贞公司至今没有进行房屋销售登记和网签合同备案。所购买的商品房至今仍属于元贞公司所有，房子根本就还不属于陈勇、何爱君。鉴于上述事实，陈勇、何爱君认为房款和定金已经交完了，且从2010年一直拖到现在，马上就到第十个年头了，元贞公司却一直这样拖延和拒不处理，陈勇、何爱君感到非常气愤，对方白白占用了80多万的资金长达近10年时间，给陈勇、何爱君造成巨大的资金利息损失和投资损失，其责任完全在于元贞公司。根据双方所签合同第六条规定:因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；根据双方所签合同第七条、第八条规定，元贞公司在安装配电房和变压器时，隐瞒事实真相进行房屋销售，是其第一次的合同违约，并给陈勇、何爱君造成了直接经济损失；根据双方所签合同第二十八条规定，在签订房屋买卖合同时，房屋销售合同的备案应当采用网上签约联机备案的方式进行，而其至今未在新都房管局登记备案，再次造成本合同严重违约，是导致房屋产权证至今无法办理的真正和直接原因；根据双方所签合同第十二条、第十四条、第十九条规定，出卖人应当按合同约定时间交房和办理房屋产权转移登记，陈勇、何爱君在购房后长达9年时间，直到至今也没有拿到房屋产权证书，元贞公司造成本合同第三次严重违约，其违约事实证明，元贞公司应承担不可推卸的责任；根据双方所签合同第二十六条规定，虽然双方重新签订了主合同，并补充签订了相应合同附件和补充条款，但附件和补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。陈勇、何爱君对元贞公司的霸王条款不予承认，强烈要求其承担违约责任并赔偿相应损失。基于上述理由，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》有关条款规定，特提起诉讼，望判如所请。 元贞公司辩称：陈勇、何爱君陈述的情况与事实不符。案涉合同约定办理分户产权是买受人的义务而非出卖人的义务，出卖人只是协助办理；《城市房地产开发经营管理条例》第32条明确规定买受人有义务办理分户产权，出卖人只是协助办理，从法律上明确了办理分户产权是买受人的义务，故办理分户产权是陈勇、何爱君的义务，不是元贞公司的责任。主合同第十九条约定的是双方共同办理分户产权，元贞公司早已取得了房屋的初始登记，缴纳了全部税费，交了全部资料，出卖人已经履行了办证义务，出卖人并没有义务为买受人办理分户产权，同栋房屋的其他8户购房人均由元贞公司协助办理了分户产权，元贞公司没有拒不协助的动机。双方在合同第十四条约定买受人应当向出卖人缴纳代交的维修资金、契税等，直到今天，仍未缴纳。陈勇、何爱君在履行合同过程中还出现过多次违约的情形，双方约定的分24期支付购房尾款，应当自2014年1月1日为基准日每30天为一个支付周期，但是每次支付时都存在违约行为。另，在2015年3月16日交房当天，陈勇、何爱君就将案涉房屋出租给了案外人杨明森，长期获取租金收益。商品房备案仅是行政管理手段，不改变双方权利义务约定，不影响合同效力，本案纠纷根本原因系陈勇、何爱君认为其购买商品房未达到预期投资效益，多次提出退房要求，但其漫天要价，变更前的诉讼请求就提出了200多万元的不切实际主张，双方分歧严重，故元贞公司拒绝其无理要求，才导致诉讼。综上，第1项诉请，办理分户产权是陈勇、何爱君的义务，请求驳回；第2项支付违约金，元贞公司没有违约行为，相反是陈勇、何爱君在履行合同过程中存在大量违约行为，请求驳回；第3项诉请没有法律依据和合同依据，存在重复计算；第4项，诉讼费应该由陈勇、何爱君承担。 本院经审理查明，2013年12月30日陈勇、何爱君与元贞公司签订《商品房买卖合同》，约定陈勇、何爱君购买元贞公司开发的位于×街道×××幢×层×号现房，用途商业，装修水平清水，总价款835128元，买受人采取分期付款，出卖人应当在2011年3月1日前向买受人交付该商品房，第十四条交接手续“（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；……（5）办理房屋产权证所需税费以及手续费…….”;第十九条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2012年03月01日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。…….2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”。 《商品房买卖合同补充协议》第三条对《合同》第五条的补充约定：“……（二）3、买受人在720天内分24期支付购房款的，…….直至2015年12月01日全部购房款付清。”；第六条约定“办理房屋分户产权是买受人的义务。出卖人在取得商品房所在楼栋的权属证明并在买受人提交齐全办理房屋分户资料后，可协助买受人办理房屋分户产权证书。办理房屋分户产权需要交纳的税、费，由买卖双方各自按照国家及成都市相关规定缴纳。”；第七条“……买受人采取一次性付款或分期付款支付购房款的，出卖人在收到买受人支付的全部购房款后方能办理合同备案手续；买受人采取按揭贷款支付购房款的，出卖人在银行审核通过买受人的案件按揭材料后方能办理合同备案手续。买受人不具备上述条件的，出卖人有权不予办理合同备案。”。 2015年3月16日陈勇在《交房流程表》上签字；同日，陈勇与案外人梁明森签订《商铺租赁合同》将案涉房屋出租。陈勇、何爱君于2015年12月交纳完毕全部购房款。元贞公司于2016年6月28日开具销售不动产统一发票（自开）陈勇、何爱君购买案涉房屋发票。 案涉房屋所在楼栋产权于2011年12月29日登记。案涉房屋于2019年7月24日作为现售商品房销售备案。 2019年6月6日元贞公司向陈勇、何爱君发出通知，表示因系统升级问题，需带身份证原件到公司补录信息。 以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、购房首付款及定金票据、分期付款票据、个人住房信息查询记录、交房流程表、商铺租赁合同、商品房现售合同信息摘要、房屋产权证、销售发票、通知及邮寄凭证等证据及双方当事人当庭陈述在卷为证。 本院认为，双方于2013年12月30日签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于元贞公司是否应承担逾期办理案涉房屋不动产权证的违约责任。案涉合同约定“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”，在《商品房买卖合同补充协议》第六条约定“办理房屋分户产权是买受人的义务。出卖人在取得商品房所在楼栋的权属证明并在买受人提交齐全办理房屋分户资料后，可协助买受人办理房屋分户产权证书。办理房屋分户产权需要交纳的税、费，由买卖双方各自按照国家及成都市相关规定缴纳。”。因此根据双方合同约定，陈勇、何爱君并未委托元贞公司代为办理案涉房屋权属证书，对于产权转移，既是买受人的权利也是义务，基于合同约定了买受人承担办证义务，买受人应积极履行产权转移义务，并在此过程中由出卖人积极配合协助完成产权的转移。 关于元贞公司在案涉房屋产权转移中是否存在因其责任导致陈勇、何爱君未能在商品房交付之日起365日内未取得房屋所有权证书。陈勇、何爱君陈述多次催促元贞公司办理产权，但元贞公司一直拖延不予办理，且元贞公司不按约定办理合同备案，致无法明确应缴纳的契税，责任在于元贞公司。元贞公司则陈述实际系陈勇、何爱君对投资房屋效益不满意，一直要求退房，并提出不合理的巨额赔偿，导致双方不能协商解决，而元贞公司早已满足产权转移的自身条件，并已办理同栋楼其他业主产权，陈勇、何爱君未按合同约定向元贞公司交纳税费、维修基金，因以上原因导致产权未转移。本院认为，案涉房屋系现房销售，合同是否备案并不影响产权登记转移，双方约定由元贞公司代交维修基金、税费，但陈勇、何爱君并未按合同约定在接收案涉房屋时向元贞公司交付，陈勇、何爱君主张因元贞公司未办理合同备案导致无法明确税费，才未向元贞公司缴纳，但其在诉状中称2019年6月之后去房管部门才了解到合同未办理备案，故根据其陈述，在了解到合同未备案后才可能主张因此无法缴纳税费，而在之前则不可能以此理由拒绝向元贞公司交付相关代交费用，但陈勇、何爱君却长期并未交付相关费用，鉴于缴纳维修基金、税费交纳系购房人自身的义务，陈勇、何爱君未按照合同约定履行买受人的产权转移相关义务，陈勇、何爱君也未就曾要求元贞公司配合办理过户的情况予以举证，不足以认定为系元贞公司的原因违约造成逾期办理产权转移，本院对陈勇、何爱君的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回陈勇、何爱君的诉讼请求。 案件受理费2893元（已因适用简易程序减半收取），由陈勇、何爱君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年一月八日 书记员  叶秋萍