新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2701民初2988号  原告：博乐市万家园物业服务有限责任公司。住所地，博乐市法定代表人：林小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄丽芳，女，1997年1月22日出生，汉族，系该公司行政职员，住博乐市。委托诉讼代理人：胡桂城，男，1968年3月23日出生，汉族，系该公司副总经理，住博乐市。被告：邵富康，男，1987年4月1日出生，汉族，系中国农业银行双河市兵团支行行长，住博乐市。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司与被告邵富康物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人黄丽芳、胡桂城，被告邵富康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告邵富康支付物业费1526元；2.请求判令被告邵富康支付违约金279元；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告博乐市万家园物业服务有限责任公司从2017年6月17日起对被告邵富康居住的小区提供物业管理和服务工作，并与被告签订《物业服务合同》，原告博乐市万家园物业服务有限责任公司依约对被告邵富康居住小区实施了管理和服务，根据合同约定，按0.6元/㎡/月收取物业管理费。截止2019年6月16日被告邵富康欠原告博乐市万家园物业服务有限责任公司总计费用1805元，经原博乐市万家园物业服务有限责任公司多次催要，被告邵富康至今未支付。被告邵富康辩称，被告不同意支付物业费及违约金，原告博乐市万家园物业服务有限责任公司未完全履行提供物业服务的义务，原告博乐市万家园物业服务有限责任公司接管前的物业公司因房屋漏水对被告房屋自2016年6月30日至2018年6月20日免收物业费，原告博乐市万家园物业服务有限责任公司应当继续履行免收义务，被告居住楼房于2017年10月再次漏水，但原告博乐市万家园物业服务有限责任公司一直未予处理，故被告认为原告未能提供合格物业服务，不应当支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告博乐市万家园物业服务有限责任公司提供的营业执照、物业服务企业资质证书、中央名筑小区物业服务合同，拟证实原告具备物业服务的资质，原告博乐市万家园物业服务有限责任公司从2016年6月17日开始给被告邵富康所居住小区提供物业服务，以及双方对物业费的计算方式及违约金的约定。被告邵富康对营业执照、物业服务企业资质证书认可，对中央名筑小区物业服务合同的真实性认可，但认为该合同系原告博乐市万家园物业服务有限责任公司与中央名筑小区业主委员会签订，并未和被告签订，被告邵富康对合同的情况并不清楚。本院认为被告邵富康对营业执照、物业服务企业资质证书及物业服务合同真实性认可，本院予以确认。2.原告博乐市万家园物业服务有限责任公司提供的关于使用住宅专项维修资金的申请、房屋专项维修资金使用业主书面确认表及照片，拟证实因房屋漏水的问题，原告博乐市万家园物业服务有限责任公司按照规定由业主对维修资金的使用进行签字，因签字人数未达到规定的人数，无法对漏水房屋进行维修。被告邵富康对关于使用住宅专项维修资金的申请、房屋专项维修资金使用业主书面确认表真实性认可，但对照片的真实性不认可，认为照片由原告博乐市万家园物业服务有限责任公司自行拍摄，无法证实真实性。本院认为被告邵富康对关于使用住宅专项维修资金的申请、房屋专项维修资金使用业主书面确认表认可，本院对真实性予以确认，因照片没有被告邵富康及其他业主的签字确认，本院对真实性不予确认。3.被告邵富康提供的优惠用户明细单，拟证实原告博乐市万家园物业服务有限责任公司接手之前的博尔塔拉蒙古自治州绿源物业有限责任公司向其减免物业费的时间为2016年6月30日至2018年6月29日，且博尔塔拉蒙古自治州绿源物业有限责任公司已将此份明细单移交给了原告博乐市万家园物业服务有限责任公司。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司对证据的真实性不认可，因该份明细单不是原告博乐市万家园物业服务有限责任公司出具，且原告博乐市万家园物业服务有限责任公司是从中央名筑小区业主委员会接手的物业。本院认为原告博乐市万家园物业服务有限责任公司对证据的真实性不认可，且该证据为复印件，无法与原件进行核对，本院对真实性不予确认。4.被告邵富康提供的协议，拟证实博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司作为开发商承诺因为房屋漏水给予被告邵富康免物业费2年。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司对证据的真实性认可，但认为协议系房产公司与被告邵富康签订，且与本案无关。本院认为原告博乐市万家园物业服务有限责任公司对证据的真实性认可，本院对真实性予以确认。5.被告邵富康提供的照片，拟证实自2017年6月开始被告邵富康的房屋一直漏水，2019年3月份因原告博乐市万家园物业服务有限责任公司未能及时打扫积雪，房屋漏水后损坏了屋内财物。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司对证据认可。本院认为原告博乐市万家园物业服务有限责任公司对证据认可，本院对其予以确认。6.被告邵富康提供的录音，拟证实虽经多方协商，但原告博乐市万家园物业服务有限责任公司至今未处理房屋漏水的问题，也未尽到提供服务的义务。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司对证据的真实性认可，但认为被告邵富康房屋一直漏水是由于开发商没有处理好，且录音无法证实多方人员的具体身份。本院认为原告博乐市万家园物业服务有限责任公司对录音的真实性认可，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年7月20日原告博乐市万家园物业服务有限责任公司办理营业执照，经营范围为物业管理、绿化管理、停车场服务等。2016年7月20日原告博乐市万家园物业服务有限责任公司取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级。2017年6月17日原告博乐市万家园物业服务有限责任公司与中央名筑小区业主委员会签订一份《中央名筑小区物业服务合同》，合同约定甲方为中央名筑小区业主委员会，乙方为原告博乐市万家园物业服务有限责任公司，物业类型为住宅物业、商业物业，坐落位置为1-41号住宅及商铺，物业服务费住宅多层为0.6元/月/平方米，住宅高层为1.3元/月/平方米，违约责任为业主逾期缴纳约定的相关费用的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一缴纳滞纳金，物业服务期限为3年，自2017年6月17日至2020年6月16日。合同加盖原告博乐市万家园物业服务有限责任公司及中央名筑小区业主委员会公章，并加盖法定代表人林小平私章，有中央名筑小区业主委员会负责人代萌签字。2019年4月至6月期间，被告邵富康及其他业主（孙艺、杨国峻、张永军）向博乐市房地产管理局递交的关于使用住宅专项维修资金的申请，内容包括：因房屋漏水，急需维修，申请使用住宅专项维修资金。由业主签字的房屋专项维修资金使用业主书面确认表，确认表对是否动用房屋专项维修资金征求相关业主意见，确认表中有27户业主签字确认。2014年11月25日被告邵富康与博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司签订一份《协议》，甲方为博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司，乙方为被告邵富康，协议约定：乙方于2013年4月18日购买甲方开发的中央名筑小区34-1-602房，并于2014年7月28日办理入住手续，入住装修期间发现屋顶有漏水现象，现已由甲方维修完毕。甲方同意赔偿6200元作为该房屋屋顶漏水对乙方造成的经济损失，该房屋质保期内（质保期2年），如出现由于工程质量造成的房屋渗水现象（经审定如无人为破坏、使用不当或不可抗力等因素造成屋顶渗水的），乙方可以提出退房申请，甲方同意退还，并于乙方提出申请后30日内办理退房手续、退还乙方缴纳的相关款项，乙方已装修的，由乙方提供装修费用依据，由甲方审定后30日给予赔偿（家电、家具、装饰用品等可活动的物品不包括在内）。被告邵富康房屋漏水问题一直未予维修。本院认为，原告博乐市万家园物业服务有限责任公司与中央名筑小区业主委员会签订的《中央名筑小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同，合同各方应当按照约定履行权利义务。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司向被告邵富康提供物业服务的事实，有其与中央名筑小区业主委员会签订的合同证实，且被告邵富康对原告提供物业服务的事实亦无异议，但被告邵富康辩称合同系原告博乐市万家园物业服务有限责任公司与中央名筑小区业主委员会签订，被告邵富康对合同的情况并不清楚，本院认为根据有关规定业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力，原告博乐市万家园物业服务有限责任公司按照合同约定向中央名筑小区提供了物业服务，被告邵富康作为该小区业主，已享受原告博乐市万家园物业服务有限责任公司提供的物业服务，故本院对其辩称不予采信。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司要求被告邵富康支付物业费1526元，被告邵富康辩称原告博乐市万家园物业服务有限责任公司一直未解决被告邵富康房屋漏水的问题，本院认为被告未能提供证据证实房屋漏水维修为原告义务，被告邵富康又辩称之前博尔塔拉蒙古自治州绿源物业有限责任公司向被告减免2016年6月30日至2018年6月29日期间的物业费，但未能提供证据证实，本院对其辩称不予采信。原告要求被告邵富康支付物业费1526元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，计算方式正确，本院予以支持。原告博乐市万家园物业服务有限责任公司要求被告邵富康支付违约金279元，符合合同约定及法律规定，计算方式正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告邵富康于本判决发生法律效力后三日内向原告博乐市万家园物业服务有限责任公司支付物业费1526元；二、被告邵富康于本判决发生法律效力后三日内向原告博乐市万家园物业服务有限责任公司支付违约金279元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告邵富康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。   审  判  员   孟明   二 〇 二 〇 年 一 月 二 十 一 日 书  记  员   斯青