四川省青神县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1425民初1036号 原告：刘友谊，男，1976年12月8日出生，汉族，公务员，住四川省青神县。 被告：李时中，男，1986年11月22日出生，汉族，国家机关工作人员，住四川省青神县。 被告：廖海英，女，1987年8月1日出生，汉族，事业单位工作人员，住四川省峨眉山市。 原告刘友谊与被告李时中、廖海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘友谊及被告李时中、廖海英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘友谊向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付购房款218000元，并返还押金20000元；2.判令二被告赔偿购房款及押金的利息损失计1579.85元；3.判令二被告承担中介服务费10560元；4.判令二被告支付违约金158400元；5.判令二被告赔偿其他损失计4033.33元；6.本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令二被告立即支付购房款218000元并赔偿利息损失（该利息损失的计算方式为：以购房款218000元为基数，从2019年10月12日起，按照年利率9.5%的标准，计算至本金清偿之日止）；2.判令二被告返还押金20000元并赔偿利息损失（该利息损失的计算方式为：以押金20000元为基数，从2019年10月12日起，按照年利率9.5%的标准，计算至本金清偿之日止）；3.判令二被告承担中介服务费10560元；4.判令二被告支付违约金158400元；5.判令二被告赔偿借款利息损失9586.66元；6.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年7月22日，原告将其所有的位于青神县住房以528000元的价格卖给了二被告。当日，原、被告双方在青神县恒居房产中介服务有限责任公司的法定代表人方某的主持及见证下，签订了《定金合约》。二被告随即以现金方式向原告支付了定金20000元。2019年7月30日，原、被告在方某的主持和见证下，签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号为：ＱＳ-ＭＣＦＣ00201968号）。同日，原、被告及方某前往中国农业银行办理了按揭贷款初审手续。2019年9月9日，原告以银行转账方式向二被告支付了合同约定的押金20000元。2019年9月27日，原、被告及方某到青神县政务服务大厅办理了房屋产权转移登记。原、被告及中介公司当场协商于2019年10月12日交房。2019年10月12日，原告委托其妻余静文与二被告交接房屋及相关物品。在方某等中介公司工作人员的见证下，二被告对房屋、物品以及水、电、气表等附属设施清点查验后接收了房屋。二被告遂搬入房屋居住。但二被告至今未支付剩余房款218000元，亦未返还押金20000元。恒居中介公司多次催促二被告向银行提交房产证办理按揭贷款，以及时支付原告购房款和押金，二被告均以各种理由拒绝。其间，原告也通过电话方式向二被告催收，无果，原告遂诉至法院。因二被告存在违约行为，其应当赔偿原告购房款218000元和押金20000元的利息损失，还应按照《房屋买卖合同》的约定支付违约金158400元，并承担中介服务费10560元。此外，二被告的违约行为还造成原告无法偿还他人借款，原告因此产生借款利息损失计9586.66元亦应由二被告赔偿。 被告李时中、廖海英辩称，对原、被告在青神恒居房产中介服务有限责任公司的促成下于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》无异议。该合同约定，房屋成交价为528000元，除首付款以外的购房款218000元，应以银行按揭贷款的方式支付，且房屋买卖过程中产生的一切税费由原告承担。但原告在办理房屋产权转移登记时，伙同中介公司，以欺瞒手段与二被告签订了一份用于在房屋主管部门备案的《青神县存量房买卖合同》。该备案合同约定的房屋成交价为200000元，若按照该《青神县存量房买卖合同》约定，二被告已超额支付购房款。该《青神县存量房买卖合同》还导致二被告无法用每年提取一次公积金的方式还贷。故原告的偷漏税行为致二被告无法按照合同约定的方式支付剩余购房款。原告支付的20000元押金，实质上是质量保证金，而案涉房屋的雨棚、内外墙、厕所、主卧门、马桶等存在质量问题，故应在质量问题解决后再返还押金。对原告主张的中介服务费的金额无异议，但按照《房屋买卖合同》的约定，该中介服务费应由原告承担。同时，二被告不存在违约行为，不应向原告支付利息、违约金。且原告主张的经济损失9586.66元没有依据，也与二被告无关。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告刘友谊与案外人余静文系夫妻关系。位于青神县黉门外街110号（百盛世家）3幢4单元5层1号房屋（以下简称：案涉房屋）原系刘友谊的婚前个人财产。被告李时中与廖海英系夫妻关系。2019年7月22日，刘友谊与李时中在案外人青神恒居房产中介服务有限责任公司（以下简称：恒居中介公司）的促成下签订了关于案涉房屋买卖的《定金合同》，李时中按照约定向刘友谊支付了定金20000元。2019年7月30日，刘友谊与李时中、廖海英在恒居中介公司的促成下签订了关于案涉房屋的买卖合同，合同名为：《房屋买卖合同》，编号为：ＱＳ-ＭＣＦＣ00201968号。该《房屋买卖合同》载明：“卖方：（以下简称甲方）姓名：刘友谊；买方：（以下简称乙方）姓名：李时中，共有人：廖海英……一、房屋状况。甲方自愿将其房屋及其房内设施出售给乙方，该房屋具体情况如下：坐落于盛世家）3栋4单元501号。面积为120.17平方米，产权证号为Ｑ-01923013741号……甲方承诺和保证此房产无产权纠纷和财产纠纷等权属纠纷，无不良事件发生，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、定金和成交价格。乙方2019年7月22日向甲方交付购房定金20000元，大写贰万元整。购房总价为528000元，大写伍拾贰万捌仟元整。三、付款方式：1、甲乙双方同意以按揭的付款方式付款。2、双方约定于2019年8月15日前银行审批过后乙方一次性支付甲方首付款，余款乙方通过银行贷款一次性支付甲方……3、如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，乙方自行筹备不足贷款三日内一次性支付甲方……四、甲方提供房产证、土地证及其他所需证件，其两证过户所产生的合法税收及一切费用均由卖方承担，买方应积极协助卖方办理过户手续。五、甲乙双方签署合同当日，卖方付给青神县恒居房产中介服务有限公司该房成交总金额的2%为中介服务费。该公司应尽心尽力协助甲、乙办理过户手续……七、甲、乙双方同意，甲方于2019年10月8日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志……九、违约责任……若因乙方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知甲方，甲方在3日内部分返还乙方已付款，乙方需支付购房总价款的30%的违约赔偿金以及其他损失。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方所有中介佣金……补充协议：此次买卖包含室内：四个空调，两张床，两个衣柜，一张沙发，一个茶几，一个电视柜，一张餐桌和六把餐桌椅，一个冰箱，一个洗衣机一个电视机。付房屋首付款时买方押卖方首付款10000.00元整（大写：壹万元整），买卖双方进行房屋交接时买方一次性支付卖方。该房屋交接时间为2019年10月8日前。” 2019年7月31日，原、被告前往中国农业银行办理了按揭贷款的申请手续。2019年9月9日，刘友谊收到廖海英支付的购房首付款290000元。同日，刘友谊以银行转账方式向廖海英支付了首付款押金，且实际转账金额为20000元。2019年9月29日，刘友谊、廖海英、李时中及案外人余静文在办理案涉房屋产权转移登记手续时，签署了一份《青神县存量房买卖合同》。该合同中载明的房屋成交价为200000元。2019年10月10日，廖海英在青神县不动产登记中心领取了案涉房屋的不动产权属证书。2019年10月12日，刘友谊委托余静文与李时中、廖海英交接房屋及相应物品，恒居中介公司工作人员参与了此次交接。但原、被告双方未按合同约定签订《房屋交接书》。此后，李时中、廖海英搬入案涉房屋居住至今，但一直未向刘友谊支付剩余的218000元购房款，亦未返还20000元押金。刘友谊催收无果，遂于2019年11月26日起诉来院。 另查明： 1.诉讼中，证人方某陈述称：为便于案涉房屋过户更名及“尽量减免税费”，在方某的建议下，原、被告双方签署了该《青神县存量房买卖合同》，该合同原件只有1份，仅用于在房屋主管部门备案。 2.庭审中，原、被告双方均认可于2019年9月29日签署的《青神县存量房买卖合同》，仅用于在房屋主管部门备案，并非双方的真实意思表示。 3.庭审中，二被告明确以“不能每年提取一次公积金进行还贷”等理由，不同意前往相关银行办理按揭贷款手续。 4.被告李时中、廖海英辩称案涉房屋存在质量问题，向本院提供了12张照片予以证明。原告对照片的真实性无异议，但反驳称不能证明被告的辩称意见。从该组照片中可以看出案涉房屋局部存在装饰装修及家具老化等情况，但不能证明案涉房屋存在质量问题。故对二被告的该辩称意见，本院不予采信。 5.庭审中，被告李时中、廖海英认可在签订案涉房屋买卖合同前，曾两次前往案涉房屋进行查看。 6.庭审中，原告刘友谊陈述称其已向恒居中介公司支付了关于案涉房屋买卖的中介服务费计5000元。 7.原告刘友谊主张因二被告的违约行为产生借款利息损失计9586.66元，向本院提供了转账单复印件予以证明。该组证据载有时间、金额、对方姓名等信息，部分转账单载有“月息”等字样。但不能据此证明原告与相关人员存在借款关系，亦不能证明上述原告与他人的经济往来与本案二被告的违约行为存在关联。故对原告的该主张，本院不予采信。 上述事实，有原告刘友谊提交的身份证复印件、《房屋买卖合同》复印件、《定金合约》复印件、2019年度青神县不动产权信息发证簿复印件、转账单复印件、个人二手住房贷款资金划转授权委托书复印件、个人信贷业务申请表复印件、照片、营业执照复印件、证人证言，被告李时中、廖海英提交的《青神县存量房买卖合同》复印件、《青神县不动产登记询问笔录》复印件、《收条》复印件、发票复印件、税收完税证明复印件、收入证明复印件、提取公积金所需资料相关信息、照片，本院依法制作的询问笔录，以及原、被告的陈述等证据可证，本院予以确认。 本院认为，原告刘友谊与被告李时中、廖海英在恒居中介公司的促成下于2019年7月30日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而刘友谊、余静文（案外人）与李时中、廖海英为办理案涉房屋产权转移登记，于2019年9月9日签署的《青神县存量房买卖合同》，仅系用于办理房屋过户登记备案的文件，不是一份为设立、变更、终止民事权利义务关系而订立的合同，亦非双方当事人的真实意思表示，对双方当事人不具有约束力。故原、被告双方应按照该《房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。 按照该《房屋买卖合同》约定，二被告在支付首付款后，可以银行按揭贷款方式一次性向原告支付剩余的购房款，但未明确约定二被告办理按揭贷款的期限。根据诚实信用原则，二被告应在合理期限内办理。同时，在买卖合同法律关系中，出卖人的基本义务是向买受人交付标的物，买受人的基本义务是按照约定的数额和时间支付价款。原告已经履行了交付房屋、将房屋产权转移登记至二被告名下等基本义务，二被告即便不选择以按揭贷款方式支付购房款，仍应按照约定的数额向原告履行支付购房款的基本义务。此外，二被告在以按揭贷款方式支付购房款时，将采用何种方式偿还银行按揭贷款，原、被告双方对此并无约定，二被告更不能以此为由拒绝支付购房款。因此，二被告已于2019年10月10日取得了案涉房屋不动产权属证书，一直未前往相关银行办理按揭贷款手续；且在原告起诉来院后，仍以“不能每年提取一次公积金进行还贷”等理由不同意办理按揭贷款手续。应当认定二被告的行为构成违约。原告要求二被告立即支付购房款218000元，并赔偿相应利息损失的意见，符合法律规定，本院支持。考虑到被告办理按揭贷款及银行对贷款的审批、发放等合理时间，本院酌情认定本案购房款218000元的利息损失从原告起诉之日（即：2019年11月26日）起计算。且在原、被告对利息损失的计算标准无明确约定的情况下，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并参照罚息标准计算利息损失。故本案购房款利息损失的计算方式为：以购房款218000元为基数，从2019年11月26日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并参照罚息标准计算至本金清偿之日止。对原告主张的购房款利息起算时间及计算标准，本院不予支持。 按照该《房屋买卖合同》“补充协议”条款的约定，押金在“买卖双方进行房屋交接时买方一次性支付卖方”。原、被告双方虽然未签订《房屋交接书》，但原告实际上已于2019年10月12日在恒居中介公司工作人员的参与下，将案涉房屋交由二被告占有。同时，虽然案涉房屋局部存在装饰装修及家具老化等情况，但二被告在签订房屋买卖合同前，即对案涉房屋进行过两次查看，该《房屋买卖合同》亦载明买方对“转让的房产具体情况已做充分了解”。故二被告辩称案涉房屋存在质量问题，要求在解决质量问题后返还押金的意见不能成立，本院不予支持。二被告应当在2019年10月12日返还原告押金20000元。二被告至今未返押金的行为构成违约，原告要求二被告立即返还押金20000元，并赔偿相应利息损失的意见，符合法律规定，本院支持。该利息损失应从2019年10月13日起，以押金20000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并参照罚息标准计算至本金清偿之日止。对原告主张的押金利息起算时间和计算标准，本院不予支持。 本案中，案涉房屋买卖的中介服务费应由案外人恒居中介公司按照约定收取，原告并非主张中介服务费的适格主体。且该《房屋买卖合同》约定，中介服务费应由卖方承担，仅在“甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的”情况下，由违约方承担。但本案被告的违约行为不符合合同约定的承担中介服务费的情形。故原告要求被告承担中介服务费10560元的意见，本院不予支持。原告主张被告应按照约定支付违约金158400元，但该《房屋买卖合同》第九条约定的支付违约金并赔偿其他损失的前提是，“买方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现”，并且“甲方在3日内部分返还乙方已付款”。故该违约金支付的前提实质是解除合同。本案被告的违约行为尚未造成合同目的不能实现而解除合同的情况下，原告要求被告支付违约金158400元的意见，本院不予支持。原告主张因被告的违约行为造成原告向他人的借款无法偿还，由此产生利息损失计9586.66元，但未向本院提供充分的证据证明该损失的真实性，以及与本案被告的违约行为存在的关联，故对该主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十五日内，由被告李时中、廖海英支付给原告刘友谊购房款218000元，并赔偿利息损失（该利息损失的计算方式为：以本金218000元为基数，从2019年11月26日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并参照罚息标准计算至本金清偿之日止）； 二、在本判决生效之日起十五日内，由被告李时中、廖海英返还给原告刘友谊押金20000元，并赔偿利息损失（该利息损失的计算方式为：以本金20000元为基数，从2019年10月13日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并参照罚息标准计算至本金清偿之日止）； 三、驳回原告刘友谊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7548元，减半收取计3774元，由原告刘友谊负担1618元，由被告李时中、廖海英负担2156元（限本判决生效之日起七日内向本院交清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  郑洋洋 二〇二〇年一月十七日 书记员  鲁春燕