新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初10062号原告：新疆西电房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：帕提古丽·买买提，该公司职员。委托诉讼代理人：李雷，男，1972年11月9日出生,住乌鲁木齐市新市区。被告：新疆斯塔尔投资有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人:阿布都米吉提玉素甫，该公司总经理。委托诉讼代理人：努尔买买提沙吾尔，新疆世源律师事务所律师。被告：帕提古丽热合满，女，1978年8月26日出生，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：努尔买买提沙吾尔，新疆世源律师事务所律师。原告新疆西电房地产开发有限责任公司（以下简称“西电公司”）与被告新疆斯塔尔投资有限公司（以下简称“斯塔尔公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭审理了本案。原告西电公司的委托诉讼代理人李雷、被告斯塔尔公司、被告帕提古丽热合满的共同委托诉讼代理人努尔买买提沙吾尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西电公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的租赁合同及《补充协议》于2019年10月9日解除；2.判令第一被告支付原告截止2019年10月9日的欠付租金4492886.86元；3.判令第一被告支付原告自2019年10月10日起至被告实际交付租赁物之日止的占用使用费（以每日17945.63元为基础计算）；4.判令第一被告支付原告物业管理费1080000元；5.判令第一被告退还原告投资款1500000元；6.判令第一被告支付原告截止2019年10月9日的利息1247783.72元及2019年10月10日起至实际付款完毕之日止的利息（以未付金额为基础，以年利率12%计算）；7.判令第二被告对以上款项承担连带保证责任；8.由二被告承担本案诉讼费（诉讼标的：8320670.58元）。事实及理由：2015年8月18日，原告与第一被告新疆斯塔尔投资有限公司（原名称为乌鲁木齐斯塔尔物业服务有限公司）签订《租赁合同书》，约定原告将X区X路X号“X综合楼”B座负一层及一至四层商铺租赁给第一被告、总面积为11963.75平方米，租赁期限15年，自2015年10月1日至2030年10月1日止，租金前四年按每平方米1.5元/天，年租金为6550153.12元，第六年按每平方米2.2元/天。年租金为9606891.25元，第七年开始从前年租金基础上每年上浮10%，其中2017年开始年租金每年12月30日前一次性交。2016年3月3日，因第一被告名称变更为新疆斯塔尔投资有限公司，双方签订了《租赁合同》，内容与2015年8月18日所签订的《租赁合同书》基本一致。合同签订后，第一被告在履行过程中经常发生欠付、迟付租金及物业费的情况，2019年4月15日，原告与二被告又签订了《X小区B座商业房产租赁合同补充协议书》，确定截止2019年9月30日，第一被告共欠付原告租金10331351.24元及物业费1080000元，第二被告帕提古丽热合满对第一被告的债务履行承担连带保证责任，三方约定二被告于2019年4月30日前付1000000元，5月30日前付1500000元，6月30日前付1500000元，7月30日前付2000000元，8月20日前付4331351.24元，如二被告完全按约定及时足额付清欠款租金，原告同意免除第一被告1080000元物业费及1500000元投资款的欠款。同时约定，如二被告连续两个月不能按约履行义务，则原告有权立即解除本协议及《租赁合同》，向二被告追缴全部欠款，同时二被告应当按年息12%向甲方支付自欠款之日至实际还清之日期间的利息，并承担原告为实现债权而产生的律师代理费。该《补充协议》签订后，二被告未能按约定及时足额支付欠款款项，截止2019年9月25日只陆续支付了租金5999975元，已明显违约，给原告造成较大损失，原告于2019年10月10日向二被告出发了解除合同通知。为维护原告合法权益，现诉至贵院，恳请依法支持所请。被告斯塔尔公司、被告帕提古丽热合满答辩称，我方不同意原告的诉讼请求，原因如下：一、该案涉及到三个法律关系，应该分开诉讼，第一个法律关系为租赁关系、第二关系为物业管理服务合同关系、第三个为投资股权关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条规定，上述三种关系不在共同诉讼范围内，应当分开起诉，物业合同关系中主体不是原告，希望原告分开起诉；二、原、被告签订15年期限的租赁合同的事实我方认可，被告对租赁地投资3000多万元，对租赁物进行装修并开发购物中心，而且被告根据租赁合同的约定履行了合同大部分的租金的给付义务，被告还是愿意支付拖欠的租金，我方认为被告因为履行了合同大部分的给付租金义务，不成立解除合同的条件；三、被告拖欠租金的原因：1.租赁商场门口政府投资修建地铁；2、因大趋势的原因在该承租商铺和购物人员逐渐减少，被告不是因为主观原因故意拖欠租金，而是因为客观原因无法按时支付剩余租金。所以原告要求解除合同不符合事实和法律；四、对原告第四项诉讼请求而言，主体不是原告，对物业管理费有单另的合同，所以要求原告另行起诉物业费；五、对于第五项诉讼请求，认为这也属于不同的法律关系，应当另行起诉解决；六、对于拖欠的租金我方同意向原告按照银行同期利率支付利息。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年8月18日，原告西电公司（甲方）与新疆斯塔尔物业服务有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“由甲方将其位于X市X路X号的B座地下负一层、地上1、2、3、4层出租给乙方使用，以上共五层总建筑面积11963.75平方米；租赁期限为15年，自2015年10月1日至2030年10月1日，签订合同之日起至2016年10月1日为装修期，该时间段免租金，免租期不收乙方租金，但该时间段的水、电、采暖、物业费均由乙方支付。以上五层租金前四年按每平方1.5元/日，年租金6550153.12元，第六年每平方按2.2元/日，年租金9606891.25元。第七年开始以前年租金为基数每年上浮10%。签订合同当日乙方向乙方支付2000000元，2016年10月1日至2017年9月30日的年租金剩余款4550153.12元于2015年10月1日之前一次性支付。2017年开始年租金每年12月30日前一次性支付；使用租赁场地时间段的水、电、采暖、物业费均由乙方向物业公司缴纳”。因新疆斯塔尔物业服务有限公司将公司名称变更为“新疆斯塔尔投资有限公司”，于2016年3月3日，原告西电公司（甲方）与斯塔尔公司（乙方）又签订了《租赁合同》，该份合同内容与与2015年8月18日所签订的《租赁合同书》基本一致。2019年4月15日，原告西电公司（甲方）与被告斯塔尔公司（乙方）、被告帕提古丽热合满（丙方）签订《X小区B座商业房产租赁合同补充协议书》，约定：“一、签订本《补充协议》的背景：甲、乙双方2015年8月18日签订《租赁合同》后，根据该合同第4条第一项、第二项约定，乙方应于每年12月30日前向甲方缴纳租金，但截至本《补充协议》签订之日，经三方确认，乙方截止2019年10月欠甲方租金10331351.24元，截止2019年9月30日，欠物业管理费1080000元。….二、乙方及丙方对于偿还甲方欠款的承诺：1.乙方及丙方于本协议签订后，2019年4月30日前付1000000元，2019年5月30日前付1500000元，2019年6月30日前付1500000元，2019年7月30日前付2000000元，2019年8月20日前付4331351.24元欠款，直至2019年8月20日前还清甲方10331351.24元租金欠款；….三、1.在乙方及丙方完全按本协议及时足额偿还欠款的情况下，甲方同意放弃原《租赁合同》约定的提前解约权，追究乙方违约金的权利；2.在乙方及丙方完全按本协议及时足额还欠款的情况下，甲方同意免除乙方剩余2580000元（1080000元的物业费、1500000元的投资款）的欠款，作为对乙方及丙方的支持；四、1.乙方及丙方应当严格按本协议约定，及时足额偿还欠款，若连续两个月，不能按约履行义务，则甲方有权立即解除本协议及《租赁合同》，向乙方及丙方追缴全部欠款，同时乙方及丙方应当按年息12%向甲方支付自欠款之日起，至实际还清之日期间的利息，甲方因实现债权而产生的律师代理费由乙方及丙方承担；2.乙方及丙方应当严格按本《补充协议》约定，协助、配合甲方形式监督权，否则在甲方催促后一周内仍不配合或故意隐瞒的，甲方有权立即解除与乙方的全部协议，收回租赁物，并一次性主张全部欠款及自欠款之日起，至实际还清之日期间的年息12%的利息，….3.因乙方及丙方违约，导致甲方提前解除合同的，乙方之前针对甲方租赁物业的全部装修投入无偿归甲方所有，由甲方自行处置。”。于2019年4月26日，由原告西电公司代付被告斯塔尔公司2016年至2019年9月30日物业管理费108000元。原告西电公司分别于2019年4月1月、2019年7月15日、2019年8月16日向被告斯塔尔公司发出《通知》催收欠付租金10331351.24元告知其限期内交清，并告知如逾期，按合同约定追究其违约责任。2019年10月9日，原告西电公司向被告斯塔尔公司发出《解除合同通知书》，内容为：“按照我公司与贵公司2015年8月18日签订的《租赁合同书》、2016年3月3日签订的《租赁合同》及2019年4月15日签订的《X小区B座商业房产租赁合同补充协议书》的约定，截止2019年9月30日，贵公司共欠付租金4331376.24元、物业管理费1080000元和其他费用1500000元，且逾期时间早已超过约定的时限，已给我公司造成巨大损失。现依据2019年4月15日《补充协议》第四条之约定，向贵公司发出本通知，解除与贵公司签订的以上合同。并于收到本通知之日起3日内向我公司返还租赁物。”，对此被告斯塔尔公司于2019年11月1日作出《回复函》，表示获悉《通知书》内容，不同意解除合同，愿意继续履行约定。至今被告斯塔尔公司在使用租赁物，但未交清所欠付租金。另查明，庭审中，原告明确表示如被告履行欠付租金的给付义务，原告同意向被告斯塔尔公司出具税务发票。以上事实有《租赁合同》、《补充协议》、收据、《通知》、《解除合同通知书》、《回复函》、当事人陈述、庭审笔录等在卷为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，本案中，原、被告签订租赁合同，原告将其位于X市X路X号的B座地下负一层、地上1、2、3、4层出租给被告斯塔尔公司使用，被告斯塔尔公司向原告支付部分租金，剩余的租金至今未付清，原告西电公司分别于2019年4月1月、2019年7月15日、2019年8月16日向被告斯塔尔公司发出《通知》催收欠付租金10331351.24元告知其限期内交清，并告知如逾期，按合同约定追究其违约责任，后被告斯塔尔公司仍未履行给付义务。原告行使解除权，于2019年10月9日向被告斯塔尔公司发出解除合同通知书，并通知被告斯塔尔公司解除租赁合同关系，被告斯塔尔公司虽有异议，但其自收到解除合同通知书至今未向法院起诉或向仲裁机构申请确认解除合同的效力，本院不予采纳被告斯塔尔公司的抗辩意见，故本院确认原告与被告斯塔尔公司签订的租赁合同及《补充协议》于2019年10月9日解除。关于原告主张的租金及占用使用费，原告西电公司与被告斯塔尔公司签订的《租赁合同》、以及原告西电公司与被告斯塔尔公司、被告帕提古丽热合满签订的《X小区B座商业房产租赁合同补充协议书》是其真实意思的表示，依法应确认有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，第二百二十六规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中原告按约定向被告提供了租赁房屋，被告未按合同中约定的期限缴纳租金，其行为构成违约，应承担相应的民事责任。案件审理过程中，双方对欠付租金的事实无异议，因被告斯塔尔公司的《回复函》中对截止2019年9月30日欠付租金4331376.24元的事实未表示异议，因此本院认定被告斯塔尔公司截止2019年9月30日尚欠租金4331376.24元至今未付。从2019年10月1日至10月9日的九天租金为161510.58元（6550153.12元/年÷365天×9天），故截止2019年10月9日，被告斯塔尔公司所欠租金4492886.82元（4331376.24元+161510.58元）。原告主张被告斯塔尔公司给付租金4492886.82元（截止2019年10月9日）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本院认定双方之间的租赁合同及《补充协议》于2019年10月9日解除，合同解除后被告斯塔尔公司尚未履行其交付义务，至今使用涉案租赁物，被告斯塔尔公司应当承担截止实际交付涉案租赁物期间产生的占用使用费（6550153.12元/年÷365天=17945.63元/每日为基数计算），原告主张被告斯塔尔公司给付自2019年10月10日起至被告斯塔尔公司实际交付租赁物之日的占用使用费（17945.63元/每日）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于物业管理费，双方当事人签订的租赁合同、双方约定物业管理费由被告斯塔尔公司承担，《补充协议》中双方确定物业管理费为1080000元，并于2019年4月26日原告为被告斯塔尔公司垫付物业管理费1080000元（2016年至2019年9月30日），原告主张被告斯塔尔公司承担物业管理费1080000元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于投资款，双方当事人签订的《补充协议》中明确约定被告按约及时足额支付约定租金，原告同意免除欠款2580000元（包括物业管理费1080000元及投资款1500000元），因被告未按约定履行给付义务，原告主张被告给付投资款1500000元的诉讼请求合理，本院予以支持。关于物业管理费、投资款在《补充协议》中有明确约定，原告的请求基于同一个合同所产生的，本案中一并处理便于查明案件事实，故本院不予采纳被告对此的抗辩意见。关于利息，被告斯塔尔公司不履行合同义务，应当承担违约责任，《补充协议》中双方当事人约定违约责任，被告按年利率12%标准向原告支付欠款之日起至实际还清之日止的利息。原告主张被告斯塔尔公司支付截止2019年10月9日的利息1247783.72元及2019年10月10日起至实际付款完毕之日止以未付金额基数按年利率12%的利息。2019年4月15日，三方签订《补充协议》书中被告帕提古丽热合满自愿为被告斯塔尔公司向原告提供连带保证责任，因此原告主张被告帕提古丽热合满对被告斯塔尔公司向原告给付的欠付租金、占用使用费、物业管理费、投资款、利息承担连带保证责任，对此请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告新疆西电房地产开发有限责任公司与被告新疆斯塔尔投资有限公司2015年8月18日、2016年3月3日签订的《租赁合同》及原告新疆西电房地产开发有限责任公司与被告新疆斯塔尔投资有限公司、帕提古丽热合满于2019年4月15日签订的《白玉小区B座商业房产租赁合同补充协议书》于2019年10月9日解除；二、被告新疆斯塔尔投资有限公司支付原告新疆西电房地产开发有限责任公司租金4492886.82元[4331376.24元+（6550153.12元/年÷365天×9天）,截止2019年10月9日];三、被告新疆斯塔尔投资有限公司支付原告新疆西电房地产开发有限责任公司自2019年10月10日起至被告新疆斯塔尔投资有限公司向原告新疆西电房地产开发有限责任公司实际交付涉案租赁物之日止的占用使用费（6550153.12元/年÷365天，以17945.63元/日为基数计算）；四、被告新疆斯塔尔投资有限公司给付原告新疆西电房地产开发有限责任公司物业管理费1080000元；五、被告新疆斯塔尔投资有限公司退还原告新疆西电房地产开发有限责任公司投资款1500000元；六、被告新疆斯塔尔投资有限公司偿付原告新疆西电房地产开发有限责任公司利息1247783.72元（截止2019年10月9日）；七、被告新疆斯塔尔投资有限公司偿付原告新疆西电房地产开发有限责任公司自2019年10月10日至实际付款完毕之日利息以未付金额为基数按年利率12%的利息；八、被告帕提古丽热合满对以上款项承担连带保证责任。以上被告新疆斯塔尔投资有限公司支付原告新疆西电房地产开发有限责任公司的款项8320670.54元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费35022.35元（原告预交），由被告新疆斯塔尔投资有限公司负担。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 迪丽努尔二〇二〇年一月二十日书记员 娜 芝 亚