山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6628号 上诉人（原审被告）：李刚，男，1978年3月4日出生，汉族，住山东省即墨市。 委托诉讼代理人：王保蕊，山东科誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯颍，山东科誉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：赵成龙，男，1995年10月22日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：邢聪明，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任超，山东青大泽汇律师事务所律师。 上诉人李刚因与被上诉人赵成龙房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初9995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李刚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的《房产买卖合同》第七条第2项约定的总房价的20％作为违约赔偿金，从而判决上诉人支付196000的违约金是错误的。1.本案涉及的《房产买卖合同》系第三人即墨市新城市安家房产起草出具的，其交付给上诉人的合同文本，其中第七条第2项约定的内容是无法确认的。而被上诉人是向第三人支付中介费的，因此就存在第三人和被上诉人串通更改合同的合理性怀疑，在没有排除这样的合理性怀疑时，一审法院仅仅对第三人进行调查就认定了《房产买卖合同》第七条第2项约定的违约金就是总房价的20％，这是错误的。对于违约金约定的数额如此之大，并且是手写部分，应该有合同双方当事人共同的签名或手印予以确认，本案涉及的该条约定的内容仅仅有一人的手印，并且也没有确认是上诉人的手印，故一审法院对该事实没有查明，属于事实不清。并且总房价20％的违约金明显高于实际损失。按照法律规定，违约金约定高于实际损失30％的，人民法院可以降低，故法院在未核实实际损失的情况下，直接认定了第三人所述的20%违约金，明显不当。另上诉人于2018年10月及11月初明确表示同意履行合同，11月23日开庭时也跟律师明确表示同意履行合同，在上诉人同意履行合同的基础上一审法院如此判决很难让人信服；2.双方签订《房产买卖合同》后，被上诉人仅仅支付了3万元的定金，并且在双方签订合同之后到一审法院作出判决期间，即墨区的房价是稳中有降。因此对于被上诉人而言是不存在重大经济损失的，有损失的话也就是定金3万元的利息，这个损失完全可以通过返还双倍定金予以弥补。所以一审判决上诉人支付违约金196000元，完全超出了违约金应该弥补经济损失的原则。二、一审程序违法，影响案件公正审理。一审判决书载明李刚到庭参加诉讼，这不符合事实。所有的庭审上诉人都没有出庭参加，这可以调取庭审录像予以证实。2019年4月23日，上诉人的代理人通知上诉人去一审法院补签庭审笔录，上诉人也不明白，询问代理人，代理人答复案件快到期了，就是补个签名，并告知上诉人说没事，于是上诉人就在庭审笔录上签字，同时按照一审法院的要求在最后一页签名后改签时间为2018年11月23日，也就是开庭的时间。一审在程序严重违法的情况下，其判决结果的公正性难以令人信服。 三、本案涉及的房屋系上诉人与其妻子李翠玲的夫妻共同财产，上诉人在没有征得产权共有人的同意擅自出卖房屋，并且被上诉人也不存在善意取得，因此该合同是无效的。无效的合同对其违约条款也不应适用，一审依据无效的合同做出的判决是错误的。 赵成龙辩称，一审判决认定事实及适用法律均正确。1.《房产买卖合同》中有多处捺印的地方，多处书写的内容被手印覆盖，第七条第二项约定的违约金比例明显也是被手印覆盖，非约定不明，且双方均认可合同中空白处由中介方填写，填写时三方均在场，三方均无异议，系真实意思表示，合同已生效。经一审调查核实，第七条第二项约定了违约金比例为总房价的20%。一审中，法院建议被答辩人申请鉴定，但被答辩人在鉴定期限内即没有申请鉴定，又没有缴纳鉴定费，可以表明被答辩人对合同约定的内容进行了默认，一审经对三份合同对比以及中介在法院的确认核实，认定正确； 2.双方签订《房产买卖合同》后，被答辩人拒绝履行合同，恶意抬高房价，从98万到130万，以上事实己在(2018)鲁0282民初3116号民事判决中予以查明，答辩人提交的录音证据也显示被答辩人自认房子一个一个价在疯长，并以此作为抬高房价的筹码，2018年年初，青岛房地产的涨势都众所周知，被答辩人拒绝履行合同已给答辩人造成巨大的经济损失，原审判决的违约金196000元正确且合理；3.被答辩人称系夫妻共同财产，但无证据证明，退一步讲，即 使是无权处分，根据法律规定无权处分不影响合同的效力，双方签订的《房屋买卖合同》依法成立并有效，被答辩人拒绝履行构成违约。 赵成龙向一审法院起诉请求：1.判令解除赵成龙与李刚签订的《房产买卖合同》；2.判令李刚返还定金30000元，并支付违约金196000元；3.判令支付保全费5000元、律师费40000元。 一审法院认定事实：赵成龙于2018年3月28日向法院提起诉讼，要求继续履行与李刚签订的《房产买卖合同》，法院于2018年9月12日作出（2018）鲁0282民初3116号民事判决，判决驳回赵成龙的诉讼请求，双方均未上诉。（2018）鲁0282民初3116号判决查明了如下事实：2018年3月5日，赵成龙（乙方）与李刚（甲方）订立房产买卖合同，载明：房屋坐落：青岛市即墨区永合硕丰苑三期33甲1单元401户。面积：101.49平方米。房屋价款：980000元。付款方式：1.乙方于2018年3月5日支付甲方购房定金30000元。2.乙方于签银行贷款当日支付甲方购房首付款300000元整（含定金）。（乙方同意甲方使用此首付款协助甲方银行贷款撤押，为保证专款专用，乙方支付此款时暂由丙方保管至甲方银行贷款撤押当日转入甲方撤押账户）。3.剩余购房款680000元以银行贷款的方式一次性支付甲方。补充条款：甲方承诺本家庭名下仅此一套住房，故按现行国家政策该房免营业税和个税，否则由此产生的税费由甲方承担。甲乙双方协商，若因乙方原因导致贷款无法审批通过，则解除合同，双方互不追究违约责任，期限为壹个月，不包括审批时间。甲乙双方协商甲方收到全部房款5日内交房。2018年3月5日，赵成龙向李刚支付购房定金30000元。涉案房屋剩余购房款尚未支付。涉案房屋尚未交付赵成龙。涉案房屋产权登记人为李刚。李刚在诉讼中称，因其妻子李翠玲不同意出售涉案房屋，李翠玲不签字无法办理产权过户手续，所以不同意继续履行合同。本案查明，赵成龙（乙方）与李刚（甲方）订立房产买卖合同第七条载明：此合同签订后，甲乙双方任何一方违反合同约定，则属于违约，违约方须承担以下各项违约责任：……2.解除合同并要求违约方另行赔偿违约金人民币总房款的20%作为违约赔偿金。李刚提交了其持有的《房产买卖合同》，其中第七条第二项中有手印遮挡，无法确认违约金的约定情况。对此李刚称双方没有约定违约金的具体比例。赵成龙对李刚的说法不认可，称李刚所提交的合同系因手印覆盖，赵成龙提交的合同中对违约金比例约定明确。但双方均认可合同中空白处是由中介方即墨市新城市安家房产填写。法院对即墨市新城市安家房产进行了调查，中介方称合同一式三份，内容一致，合同第七条第二项中约定了违约金比例为总房价的20%。李刚提交的合同是因手印遮挡而看不清楚。另，经法院对该份合同进行审查，发现合同中有多处捺印的地方的书写内容被手印覆盖。综上，法院对双方签订的《房产买卖合同》第七条第二项的内容为“解除合同并要求违约方另行赔偿违约金人民币总房价的20%作为违约赔偿金”予以认定。另，法院于2018年11月7日将赵成龙提交的起诉状送达给李刚。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告赵成龙与被告李刚于2018年3月5日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李刚在（2018）鲁0282民初3116号案件中明确表示不同意继续履行合同，构成违约。关于赵成龙要求解除双方于2018年3月5日签订的《房产买卖合同》，并要求李刚返还定金30000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及双方签订《房产买卖合同》第七条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方违反合同约定，则属于违约，违约方须承担以下各项违约责任：……2.解除合同并要求违约方另行赔偿违约金人民币总房价的20%作为违约赔偿金……”。本案中，李刚系违约方，赵成龙有权要求解除合同，合同自通知到达对方时解除。法院于2018年11月7日将赵成龙提交的起诉状送达给李刚，故赵成龙与李刚于2018年3月5日签订的《房产买卖合同》于2018年11月7日解除。合同解除后，李刚失去了占有30000元购房定金的合同依据，李刚应将30000购房定金返还赵成龙。关于赵成龙要求李刚支付违约金196000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据双方签订的《房产买卖合同》第七条约定，李刚作为违约方应向赵成龙支付房屋价款的20%的违约金。双方约定的房屋价款为980000元，故赵成龙要求李刚支付违约金196000元（980000元×20%）的诉讼请求予以支持。关于赵成龙要求李刚支付因李刚违约而引发的（2018）鲁0282民初3116号案件保全费5000元、律师费40000元的诉讼请求。在（2018）鲁0282民初3116号民事判决中已经对上述两项费用进行了处理，本案不再处理。 一审判决：1.赵成龙与李刚于2018年3月5日签订的《房产买卖合同》于2018年11月7日解除；2.李刚于判决生效之日起十日内返还赵成龙定金30000元；3.李刚于判决生效之日起十日内支付赵成龙违约金196000元；4.驳回赵成龙对李刚的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5365元，由李刚负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，李刚以签订涉案房屋买卖合同时未征得其妻子李翠玲的同意为由，主张房屋买卖合同无效的理由不能成立。赵成龙曾于2018年3月28日向法院提起诉讼，要求继续履行与李刚签订的房产买卖合同，李刚以其妻子李翠玲不同意出售房屋，李翠玲不签字无法办理产权过户手续为由，不同意继续履行合同，李刚恶意违约的事实清楚,因此，李刚主张不应支付违约金的理由不能成立，依法不予支持。关于违约金数额的认定，本院认为，《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的本质是为了填补当事人的实际损失。本案虽然双方约定的违约金为房屋价款的20%，但赵成龙仅向李刚支付30000元定金，其实际损失主要是房屋增值后的逾期利益损失，因对房屋的增值数额，双方均未申请鉴定，不能作出具体认定，但公众对房屋大体的市场价格是知晓的，双方签订房屋买卖合同后，二手房屋市场交易价格并无明显增长，赵成龙主张196000元违约金明显过高，综合本案双方的过错程度以及预期利益损失，本院认为，应以房屋价款的10%认定违约金更加适当，因此，李刚应支付赵成龙违约金98000元。李刚称其并未参加2019年4月23日的庭审，庭审笔录上的签名是其补签的，因对该事实的认定，并不能证明一审程序违法，亦不影响本案的判决结果，对此，本院不作认定。 综上所述，李刚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初9995号民事判决第一项、第二项； 二、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初9995号民事判决第四项； 三、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初9995号民事判决第三项为：上诉人李刚于本判决生效之日起十日内支付赵成龙违约金98000元； 四、驳回被上诉人赵成龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5365元，由上诉人李刚负担2173元，由被上诉人赵成龙负担3192元。二审案件受理费5365元，由上诉人李刚负担3701元，由被上诉人赵成龙负担1664元。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年一月二十一日 书记员  阚玉龙