新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初4506号原告：潘涛，男，1983年9月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：和庆伟，新疆万和律师事务所律师。被告：昌吉市君泰房地产开发有限公司，住所地新疆昌吉州昌吉市宁边西路小渠子三村。法定代表人：杨习庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：马宗敏，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告潘涛与被告昌吉市君泰房地产开发有限公司（以下简称君泰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘涛委托诉讼代理人和庆伟、被告君泰房产公司委托诉讼代理人马宗敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘涛向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告于判决书生效之日起十日内办理完毕并交付房屋所有权证书；2.请求人民法院依法判令被告支付原告迟延办理房产证的违约金139486.46元（自2013年5月1日暂计至2019年7月31日止，全部违约金计至办理完毕并交付房屋所有权证书之日止）。3.请求人民法院依法判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2012年8月与被告昌吉市君泰房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市水磨沟区，房屋总价款为455466元。合同签订后，原告依约向被告支付房款，其中原告支付首付款91466元，剩余364000元通过公积金贷款形式支付给被告。被告于2013年1月30日将原告所购房屋交付原告，并应为原告办理涉案房屋的所有权证书，原告多次向被告要求办理所有权证书，但是被告拖延履行自己的义务。被告迟延为原告办理涉案房屋所有权证书的已经构成违约，严重损害原告取得涉案房屋所有权的完整性，影响到原告对房屋处分权的行使，为了保护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序的稳定，原告请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告潘涛答辩：我方不同意原告的诉讼请求，原告起诉的事实及理由不合理，双方在签订合同时项目存在质量、电力、规划验收不明确，合同未明确办证时间，没有明确办证时间的合同视为双方真实意思表示。原告自愿与我方订立合同，在整体工程未完成竣工验收备案之前，不能因合同约定不明让被告承担违约责任。整体工程完成竣工验收备案后被告在90天内，完成报送验收产权登记材料，期间因为超出建面积审核，补交土地出让金等行政行为造成产权登记迟延。不是被告自身因素，被告不能承担违约责任。原告应当在知道自己的权益受到侵害起两年内主张合法权益，现已过六年之久早已超过诉讼时效，原告应自行承担法律后果。原告第一项诉讼请求我方应于2019年4月24日房产证已办理，现在我处保管，因原告按揭贷款购房，房产证正在办理他项权证，所以没有发放给原告。所以请法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年8月，原告潘涛与被告君泰房产公司订商品房预售合同，由原告购买被告开发的泽泰雅居小区11撞1单元902室房屋住房，房屋总价455466元。合同第二页“说明”，第五项内容载明“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打x，以示删除”。合同第十五条关于产权登记的约定内容如下：“出卖人应当在商品房交付使用后x个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第x项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起x日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的x%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的x%向买受人支付违约金。合同约定交房时间为2013年1月30日前，约定的“商品房交付买受人使用”的标准是“该商品房经验收合格”。合同签订后原告依约交付房款，被告依约交付房屋。涉案11号楼于2012年11月30日通过五方验收。涉案小区于2013年12月29日受电工程通过验收，于2014年7月9日通过消防验收，于2015年3月27日通过规划验收，于2015年3月27日通过绿化验收，于2016年9月19日通过竣工验收备案，完成竣工验收备案的全部程序。2016年12月22日被告就涉案房屋所在楼栋向产权登记机关首次递交提交办理产权证资料，并申请竣工测绘。2017年9月12日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局认定涉案小区存在合理误差的超建面积，函告乌鲁木齐市国土资源局收取被告超建面积的土地出让金。2018年2月2日，市国土资源局回函，已收取208933元出让金。2018年4月13日乌鲁木齐市房产交易管理中心对涉案楼栋出具楼盘表确认（新建）房产清单。2018年6月4日乌鲁木齐市房产交易管理中心对涉案楼栋出具预转现受理单。2019年4月26日涉案房屋不动产权证办理完毕。以上事实有商品房预售合同、收款收据、个人贷款付款凭证、完税证、物业专项为序资金业主缴存凭证、竣工验收意见表、受电工程竣工验收单、建设工程竣工规划认可书、建设项目竣工环境保护验收资料、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、竣工验收备案表、乌房管函【2017】427号函、乌国土资函【2018】79号函、不动产权证书、楼盘表确认清单、预转现受理单为证，足以证实。本院认为，针对原告要求被告办理不动产权证的诉讼请求，因不动产权证已经办理，未交付的原因在于需办理抵押他项权证，所以本院驳回原告第一项诉讼请求。本案的争议焦点之一为商品房预售合同中对于被告交付办证资料的时间及逾期责任均以“x”表述，是否认定原告自愿放弃要求被告办证及逾期办证赔偿，本院认为依照合同说明“x”表明为不作约定即无约定，在无约定的情形下应审查法律是否有规定，有规定则应依法适用法律规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。(一)商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，由于涉案房屋签订合同时系尚未建成的房屋，我国法律对于合同无约定何时办证进行规定即房屋交付使用之日起九十日交付房屋权属证书。涉案房屋于2013年1月30日交房，则被告应于2013年4月30日前交付房屋权属证书。本案的争议焦点之二为被告是否逾期办证，被告辩称其已在竣工验收备案后九十日内向房产管理部门递交办证资料，应视为其已经履行完毕协助办证义务，之后其交纳合理超建面积土地出让金的过程应予免责。本院认为涉案房屋于2013年1月30日交付，法律规定为房屋交付使用之日起九十日即2013年4月30日前交付房屋权属证书，涉案房屋于2016年9月19日通过竣工验收备案，方可进入递交办证资料的程序，这期间长达三年半之久，原告对此无过错，被告亦未举证存在免责事由。自2016年12月22日被告就涉案房屋所在楼栋向产权登记机关首次递交提交办理产权证资料起至2018年6月4日市房产交易管理中心对涉案楼栋出具预转现受理单，即2018年6月4日办理不动产权证资料符合规定，这期间长达两年半之久，被告辩称系补交合理超建面积的土地出让金的期间，但两年半中因补交土地出让金的合理期间有多久，被告并未举证，本院不予采纳。本案的争议焦点之三为计算逾期办证违约金开始的时间，原告主张自2013年5月1日起计算，被告以诉讼时效抗辩，本院认为涉案房屋应于2013年4月30前取得房产证书，原告此时已明知权利受损，原告于2019年6月19日前往法院立案，原告未举证诉讼前曾向被告主张违约金，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。则自2013年5月1日至2016年6月19日期间的逾期办证违约金已过诉讼时效，本院不予支持，仅支持自2016年6月20起计算违约金。本案争议焦点之四为计算逾期办证违约金截止的时间，原告主张至2019年4月26日即不动产权证登记时间，被告辩称自2016年12月22日第一次递交办证资料时，本院认为2018年6月4日涉案房屋进行预转现登记，表明此时办证资料齐全，由预告登记转为正式登记，可以办理产权登记，证明被告递交符合办证条件的全部完整资料，等待办证。自2018年6月4日递交完整资料至2019年4月26日进行房屋登记，此期间为行政部门办证时间，非被告过错，因此，本院认为逾期办证违约金截止时间为2018年6月4日。综上，原、被告对于逾期办证违约金未约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为同期人民银行贷款利率加收30%到50%罚息，本院酌情加收30%，则自2016年6月20日至2018年6月4日止按照已付购房款455466元，以加收30%逾期贷款利息计算违约金为55781.3元。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告潘涛要求被告昌吉市君泰房地产开发有限公司办理并给付不动产权证的诉讼请求；二、被告昌吉市君泰房地产开发有限公司给付原告潘涛逾期办证违约金55781.3元。被告昌吉市君泰房地产开发有限公司应给付原告潘涛55781.3元应于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3089.72元，减半收取1544.86元（原告已预交1544.86元），由原告潘涛负担927.86元，由被告昌吉市君泰房地产开发有限公司负担617元（由被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 熠二〇二〇年一月二十二日书记员 魏亚冰