广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1659号 上诉人（原审原告）：深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司，住所广西梧州市长洲区红岭路10号第6幢103房。统一社会信用代码：9145040507060693X9。 负责人：杨华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪双星（系该公司员工），男，汉族，1967年4月4日出生，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：林希（系该公司员工），女，汉族，1988年2月4日出生，住广西梧州市万秀区。 被上诉人（原审被告）：梁春葵，女，1971年7月21日出生，汉族，现住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：覃淦庆（系梁春葵的丈夫），男，汉族，1969年2月8日出生，住址广西梧州市蝶山区工厂一路51号401房，现住广西梧州市长洲区。 上诉人深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司因与被上诉人梁春葵物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭并于2019年12月13日公开开庭审理了本案，上诉人深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司的委托诉讼代理人汪双星、林希和被上诉人梁春葵及其委托诉讼代理人覃淦庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1104号民事判决；2.改判被上诉人梁春葵向深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司支付物业管理费7,125.98元、违约金16,014.1212元，律师代理费5,000元；3.一审及二审诉讼费由梁春葵承担。事实与理由：1.梧州市三祺投资有限公司已发放书面《入伙通知书》给被上诉人梁春葵，并于2015年7月25日安排梁春葵到现场验收及提交了交付条件合格证明等文件，而梁春葵未能提供任何符合合同约定的可以拒绝收房的证明文件，其拒绝收房的行为无效。因此一审法院认定梧州市三祺投资有限公司未交付房屋给梁春葵缺乏事实依据。2.梧州市三祺投资有限公司已于2015年7月25日将房屋交付给梁春葵，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条之规定，梁春葵应当自2015年7月25日承担涉案房屋的物业服务费用。3.根据《物业管理条例》及上诉人与梧州市三祺投资有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，上诉人已为小区业主提供了公共物业服务，梁春葵作为小区业主应当支付物业服务费，而不能以房屋质量存在问题拒绝履行支付物业管理费的责任。综上，一审判决错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人梁春葵辩称，1.长洲区人民法院（2019）桂0405民初1104号民事判决已经依法判决驳回上诉人的诉讼请求。2.自2015年7月25日至今，房屋出卖人没有将《商品房买卖合同》第十一条约定的五方责任主体签署的《竣工验收意见书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件提供给被上诉人，且经被上诉人多次到现场收房或参加返修协调会，房屋验收表上写明的房屋存在的质量问题仍没有解决，房屋出卖人没有交付符合法律规定的、合格的房屋给被上诉人。3.房屋出卖人在《入伙通知书》上通知被上诉人于2015年7月29日收房而不是合同约定的2015年7月7日，已属于逾期交房，应当承担包括支付违约金和推迟交付物业费的时间等违约责任。4.《商品房买卖合同》约定房屋出卖人赠送6,000元物业费给被上诉人，按照合同约定，房屋出卖人出示证明文件且房屋存在质量问题整改完毕、符合要求后双方签署房屋交接单的当日其至按照规定收取物业费达到6,000元止的期间，被上诉人是不需要交付物业费的。5.《前期物业服务合同》是房屋出卖人梧州市三祺投资有限公司与深圳市福田物业发展有限公司签订的，该份合同没有提供给被上诉人，且该物业公司与《商品房买卖合同》中约定的物业公司深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司不一致，在房屋出卖人没有将合同约定的证明文件及合格的房屋交付给被上诉人前，上诉人要求支付物业费、违约金没有依据。6.本案案情简单、法律关系清晰明确，无需聘请代理律师，请求法院驳回上诉人要求支付律师代理费的不合理、不合规、不合法的请求。7.被上诉人在一审中已举证证明开发商没有按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规规定的提供合格的房屋给被上诉人，开发商和上诉人违约在先，被上诉人有权主张先履行抗辩权，要求上诉人和开发商整改房屋质量问题，在房屋没有达到合格前，被上诉人有权拒绝交付物业服务费，并有权要求开发商、物业公司赔偿违约金。 深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业管理费7,125.98元；2.判令被告向原告支付违约金16,014.1212元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月2日，三祺公司作为甲方与作为乙方的深圳市福田物业发展有限公司签订了一份《三祺城A2地块住宅楼前期物业服务合同》，合同主要约定：1.甲方选聘乙方对“三祺城”A2地块住宅楼项目提供前期物业管理服务，服务期限暂定为3年，最终服务期限于业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理合同生效之日起终止；2.管理范围及管理事项包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理等；3.物业交付业主入住前，对于甲方移交的房屋和设备设施，甲方应对物业共用部位、共用设备设施进行查验，对于遗留工程和整改项目，由甲方负责达到验收标准，配合乙方办理物业接管验收及移交手续。乙方应在接到甲方正式通知之日起10日内，到甲方指定的地点办理房屋验收和交接手续，逾期不办理视为乙方已认可并接收房屋。交房期间，甲方交付乙方钥匙后至业主接房前，如因乙方管理钥匙不善造成业主房屋被盗，乙方承担责任；4.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层住宅按1.5元/月·平方米计算。公用水电费属公共能耗费用的，均按实际发生额从业主办理交房手续之日（以甲方发出的交房通知书规定的时间为准）起由业主按户进行分摊。自前期物业管理服务合同签订之日至新建物业交付乙方使用之日发生的前期物业管理服务费用由乙方承担。业主应于《入伙通知书》下发之日起交纳物业服务费用，物业服务费用由乙方自行负责收取。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；5.业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。2013年5月28日，深圳市福田物业发展有限公司委托其分公司即原告对三祺城一期一组团A2地块住宅楼提供具体物业管理工作并收取物业服务费等相关费用，代表其履行合同义务。2014年4月27日，三祺公司作为出卖人与作为买受人的被告签订了一份合同编号为WZ2014036733的《梧州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共100.87平方米，单价每平方米4,025.15元，总金额406,017元；出卖人应在2015年7月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年6月26日，三祺公司向被告发出《入伙通知书》，通知被告购买的梧州市经验收合格，具备合同约定的交付条件，将于2015年7月7日交付使用，建议被告于2015年7月29日来三祺城营销体验中心一楼办理入伙手续。2015年7月25日，被告去收楼时发现涉案房屋存在多处质量问题，故未办理收楼手续，《三祺城歌利亚庄园房屋验收表》载明：梁没刷涂料，滴水线没有，地漏没装，落地玻璃门没调试；阳台栏杆没装，墙面有多处空隙，有裂痕，墙面平整度超过标准范围，主厕阳台不平直，厨房、厕所没有做混凝土返边，厨房门未装，厅天花板有渗漏的现象，小房间窗没有装，所有窗没有打玻璃胶，厨房窗台没装好，所有室内窗台没有水泥砂浆或混凝土施工，主人房窗框变形，窗框未填充泡沫等内容。原告的工作人员及被告在该房屋验收表上签名。之后原告多次通知被告验收房屋，但被告均以房屋存在质量问题拒绝接收。2018年12月3日，三祺公司、原告与被告就涉案房屋召开返修协调会，《业主套内返修协调会》载明：业主提出以下5点要求：1.要求厨房、卫生间按图纸、规范要求做混凝土翻边；2.主人房室外比室内高或持平地方要求处理，保证室内比室外高(或外墙边做混凝土散水)；3.主人房室外外墙立管地面处无组织排水，要求装管接去排水渠；4.应确保主人房室外地坪面地表水流（坡）向排水渠；5.以上问题处理完毕经业主检查验收通过后和开发商共同确认，正式收房，物管费(包括业主买的两个车位)才可以正式开始计收。原告至今为三祺城A2地块住宅楼提供物业服务，2019年7月18日原告以被告拖欠物业管理费为由向法院起诉成讼。庭审中，原告陈述案涉房屋所在的6#楼于2015年6月30日已通过五方验收合格，2015年7月25日被告对涉案房屋提出质量问题后，三祺公司对房屋进行了返修，并于2015年12月16日通知被告验收房屋，被告于2015年12月18日验收房屋时又提出一些问题，故2015年12月18日之后被告提出的问题都不是其拒绝接收房屋的理由。对此被告表示2015年12月18日验收房屋时，房屋的大门、生活阳台栏杆尚未安装，且2018年12月3日召开返修协调会后，开发商及物业公司并没有通知被告去验收房屋，也没有将房屋钥匙交付给被告。 一审法院审理认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，本案中，被告于2015年7月25日验收房屋时，因房屋存在诸多质量问题拒绝接收，原告在庭审中表示三祺公司对被告提出的房屋质量问题进行了返修，现原告主张返修后已通知被告验收房屋，对此被告不予认可，且2018年12月3日三祺公司、原告与被告召开了返修协调会，原告亦未能提供证据证明就召开返修协调会后有通知被告验收房屋的事实，故该院对原告主张被告已接收房屋的意见不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，现案涉房屋尚未交付给被告，原告要求被告支付物业管理费及违约金，依据不足，故该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司的诉讼请求。案件受理费378元，减半收取计189元，由原告深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司负担。 本院二审期间，上诉人提交了一份梧州市三祺城一期一组团歌利亚庄园《临时业主规约》，拟证明该临时业主规约是全体业主应该遵守，有法律效力，且明确了物业管理服务费的标准及拖欠费用的违约标准，能够否决被上诉人在一审时辩称没有违约金和滞纳金约定的主张。被上诉人梁春葵质证认为，《临时业主规约》没有盖章，在业主收房后才有《临时业主规约》，其没有收房；规约中通知之日收物业费是对方所说的惯例，不是法律规定。被上诉人梁春葵向本院提交了其他工程卫生间混凝土翻边照片一张、三祺城歌利亚庄园房屋验收表，拟证明卫生间混凝土是需要翻边的，但是其购买的房子没有。上诉人质证认为，其认同三祺城歌利亚庄园房屋验收表，但是不认可照片的三性。对于当事人提供的证据，本院认为《临时业主规约》属于格式合同，适用于梧州市三祺城一期一组团歌利亚庄园的业主，对其真实性本院予以认可，但是与本案的关联性，以本院查明的事实为准。上诉人对被上诉人提供的三祺城歌利亚庄园房屋验收表没有异议，本院予以认可该份证据，但是与本案的关联性，以本院查明的事实为准。本院不予认可被上诉人提供的其他工程卫生间混凝土翻边照片。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是被上诉人应否支付物业费7,125.98元和违约金16,014.1212元及律师代理费5,000元给上诉人？上诉人主张被上诉人应支付物业费7,125.98元和违约金16,014.1212元的主要理由在于被上诉人已经接收涉案房屋，而被上诉人梁春葵则主张其尚未接收涉案房屋。本院认为，根据被上诉人梁春葵与梧州市三祺投资有限公司签订的《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2014036733）及附件四《合同补充协议》的相关约定，涉案房屋的交付条件为商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；《合同补充协议》第四条第3款补充约定“买受人在办理该房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《住宅质量保证书》中的规定，要求出卖人承担保修义务，但除影响房屋安全和正常使用的重大瑕疵外，维修事项不能作为买受人拒接受该房屋，并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”。梧州市三祺投资有限公司虽然提供了涉案房屋的《建设工程质量竣工验收意见书》，但是根据上诉人的工作人员和梁春葵于2015年7月25日共同签名的《三祺城歌利亚庄园房屋验收表》载明：梁没刷涂料，滴水线没有，地漏没装，落地玻璃门没调试；阳台栏杆没装，墙面有多处空隙，有裂痕，墙面平整度超过标准范围，主厕阳台不平直，厨房、厕所没有做混凝土返边，厨房门未装，厅天花板有渗漏的现象，小房间窗没有装，所有窗没有打玻璃胶，厨房窗台没装好，所有室内窗台没有水泥砂浆或混凝土施工，主人房窗框变形，窗框未填充泡沫等内容。根据常识可知，房屋存在诸如《三祺城歌利亚庄园房屋验收表》载明的质量问题会影响房屋的正常使用，属于补充协议约定的影响正常使用的重大瑕疵；在此后的多次返修中，开发商梧州市三祺投资有限公司也没有将涉案房屋存在的影响房屋正常使用的质量瑕疵整改、返修，因此被上诉人梁春葵拒绝接收房屋符合双方的合同约定。上诉人在一审庭审中表示梧州市三祺投资有限公司对被上诉人提出的房屋质量问题进行了返修，上诉人主张返修后已通知被上诉人验收房屋，对此被上诉人不予认可，且2018年12月3日梧州市三祺投资有限公司、上诉人与被上诉人召开了返修协调会，上诉人亦未能提供证据证明就召开返修协调会后有通知被上诉人验收房屋的事实，故本院对上诉人主张被上诉人已接收房屋的意见不予采纳，因此对其上诉请求本院不予支持。一审法院根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定认定案涉房屋尚未交付给被上诉人而驳回上诉人的诉讼请求正确。此外，对于上诉人要求被上诉人支付5,000元律师费问题，该诉请没有经过一审法院的审理，本院在此不作处理。 综上所述，上诉人深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费378元（上诉人已预交），由上诉人深圳市福田物业发展有限公司梧州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二〇年一月十七日 法官助理  杨玉萍 书 记 员  邱霆钰