山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁05民终2045号 上诉人（原审原告）：崔平岭，男，1974年8月28日出生，汉族，自由职业，住山东省利津县。 委托诉讼代理人：郭志强，山东汇研律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周海霞，女，1966年6月11日出生，汉族，东营市东营区村民，住。 被上诉人（原审被告）：陈强，男，1970年11月18日出生，汉族，东营市东营区胜利街道办事处职工，住东营市东营区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋锡爱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 上诉人崔平岭因与被上诉人陈强、周海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔平岭的委托诉讼代理人郭志强、被上诉人陈强、周海霞的共同委托诉讼代理人蒋锡爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔平岭上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费用由陈强、周海霞承担。事实和理由：一、一审判决认定崔平岭主张的装修费为30万元，系错误的将其对诉讼请求的主张认定为了对事实的主张，事实认定错误。崔平岭在一审诉讼请求中主张周海霞、陈强返还装修费30万元，是因其认为自己存在一定过错，为节省诉讼费用，仅主张30万元。崔平岭在一审提交的证据所能够证实的装修费用为503,331元，这是对装修费用的事实主张。一审判决认为崔平岭“提交的照片、票据和证人证言能够互相印证，证明其装修涉案房屋院落和支付装修费事实”（原判P6倒数第7行），这就意味着一审判决认可崔平岭对装修费用的事实主张的认可，那么得出的结论应当是装修费用为503,331元。一审判决却混淆了崔平岭的事实主张和诉讼请求主张，从而认为崔平岭主张的装修费为30万元，系事实认定错误。请求二审法院以503,331元作为装修费基数，按照双方的过错比例分配责任。二、一审判决过错分配比例错误。周海霞明知涉案房屋未办理建设工程规划许可证，假若崔平岭亦明知涉案房屋无法办理相关手续，却仍同意购买涉案房屋，那么双方愿意共担涉案房屋被拆除的风险，双方过错程度相当。但本案中，周海霞自卖房到庭审时，始终称涉案房屋可以办理相关规划审批手续，崔平岭受此误导，认为涉案房屋能够办成合法建筑并可以长期使用，才购买涉案房屋并进行装修，因此周海霞应对装修费承担主要过错。三、一审判决认为崔平岭所拆部分应当从周海霞承担损失中扣除5万元，法律适用和事实认定均错误。1.崔平岭所拆除的装修均为自行添加，涉案房屋在交付时已破烂不堪，基本只剩下框架，周海霞的证人盖晓星在作证时也认可，西边的涉案房屋未装修过。崔平岭占有房屋后，进行了翻新和装修；收到拆除通知后，其拆除的均为自行添加的软装和购置的家具，并未拆除涉案房屋交付前有实际价值的装修。2.即便涉案房屋残存一些可拆除的价值，应由周海霞自行拆除。崔平岭在收到拆除通知后及时通知了周海霞，其并未对原装修进行拆除系对自己权利的放弃，不应因此抵扣对崔平岭的赔偿。3.一审判决对于抵扣的计算方式错误。一审判决认为两方均有装修损失，崔平岭所拆装修中包含了部分周海霞的损失。那么正确的计算应当是先将两方的损失进行抵扣，然后再根据双方的过错程度分配剩余损失。而一审判决按过错比例分配了崔平岭的损失，再全额抵扣周海霞的装修损失，计算方式错误。4.周海霞并未明确主张由崔平岭所拆的装修来抵扣赔偿，而是在最后陈述中主张要求崔平岭返还装修物品，这是一个独立的诉讼请求，应提起反诉或单独提起诉讼，一审判决不应主动抵扣。5.周海霞并未举证证明崔平岭拆除的原有装修价值数额，故一审判决将抵扣数额确定为5万元证据不足。四、一审判决认定的房屋使用费过高。首先，房屋使用期限6年不符合双方签订合同时的意思表示。涉案土地使用时间满6年后并非不能再用，而是可以根据“百丰农业大合同”继续使用，周海霞也认可土地到期后可以续约。从常理讲，若双方对涉案房屋使用期限的意思表示仅为6年，双方应当签订租赁合同而非买卖合同，崔平岭也不会花费大额资金对房屋进行装修。一审判决认定涉案房屋最长使用期限6年，是将涉案房屋买卖合同变为了房屋租赁合同，混淆了法律关系，不符合双方的真实意思表示。其次，一审判决未参照房屋位置、造价等因素确定房屋使用费。一审判决称确定本案房屋使用费是参照土地使用期限6年的约定“及院落的位置、面积、购买价格等因素，崔平岭使用时间为18个月”，酌定房屋使用费为75,000元。但实际上75,000元是按总使用期限为6年、实际使用时间18个月计算出的，并未结合位置、面积等因素。在位置上，涉案房屋远离市区，且在东营百丰农业有限公司院内，难以出租、出售，周海霞提交的其与证人盖晓星签订的《协议书》约定，涉案土地的土地使用费仅为1万元，足以说明涉案地域不动产价格远远低于房产市场的一般水平。在造价上，周海霞举证证明已涉案房屋和东院总造价为692,890元、东院造价为378,802元，那么由此得出涉案房屋的造价应不超过314,088元。再加上房屋建造多年的折旧和贬损，卖给崔平岭30万元是公允的，一审判决将涉案房屋的购买价格认定为了仅仅使用6年的价格，显然错误。再次，涉案房屋系违法建筑，崔平岭承担房屋使用费是依据公平原则对周海霞进行的补偿，该补偿是对周海霞损失的适当填补，不应使其获利。在涉案房屋造价为31万余元、土地使用费1万元的情况下，崔平岭使用房屋18个月就被判定承担75,000元的使用费，显然已超过该房屋的正常使用价值，周海霞相对是获利的。同时，崔平岭本就因装修涉案房屋已造成了较大损失，再承担过高的使用费是不公平的，且违法建筑是不存在法律意义上的价值，若周海霞主张崔平岭应当承担房屋使用费，就应举证证明涉案房屋的使用费价格，但周海霞并未提供有效的证据，应当承担不利后果。因此，应结合双方的实际损益，将双方能预见的房屋使用期限确定为最长租赁期限20年为宜。结合购房款30万元和使用期限18个月，崔平岭承担的房屋使用费应当为22,500元。五、陈强应当承担共同返还购房款的缔约过失责任。根据崔平岭提交的两份通话录音可证明，涉案合同的订立过程中，系由陈强与崔平岭进行磋商，并称涉案房屋不是违法建筑。再加上陈强是东营区胜利街道办工作人员的身份，崔平岭才同意签订合同，因此陈强对于合同的签订有重大过错，应承担缔约过失责任。 周海霞、陈强辩称，一、一审判决认定崔平岭的30万装修款并要求陈强、周海霞承担一半是错误的，显失公平和公正。胜利街道办事处2019年7月3日出具的《情况说明》已明确澄清，涉案房屋及院落被依法拆除前，崔平岭已将其装修部分拆走，拆迁部门拆除的仅是房屋和院落的框架，崔平岭拆剩的、废弃的、只有框架的涉案房屋及院落，一审判决认定有价值30万元的装修款，实属错误。经有关执法部门调取的证据可证实，涉案房屋及院落由崔平岭先行拆除，崔平岭拆走自己的装修后，又将周海霞房屋及院落内的所有有价值部分（包括但不限于房门、窗框、屋顶新型防火防水彩缸瓦、大门、钢梁、钢结构、水电设施等）全部私自拆走。另外，周海霞提供的图2是崔平岭正在自行拆除中的图片，也可印证执法部门拆除的仅为崔平岭丢弃的房屋框架。二、一审判决按同等过错分配比例，对周海霞显失公平，周海霞没有过错。《房屋及院落转让协议》是双方经过协商自愿所签，按照协议第三条：“本土地使用时间自签订之日起有效期六年，到期后随百丰农业大合同执行”。第四条：“如遇到政府土地及拆迁补偿引起的争议，甲方应无偿积极协助乙方办理。补偿款全部归乙方所有。土地租赁合同到期后，由甲方协调续签土地租赁合同。”由此可证明该房屋及院落转让时的现状及土地的性质，崔平岭购买时是明知的。崔平岭以极低价格购买的是涉案房屋及院落6年的租赁使用权，其对涉案房屋及院落会被依法拆除也是明知的，所以才约定涉案房屋及院落转让之后遇到政府拆迁，赔偿款归其所有。崔平岭认可所有赔偿款归其所有的同时，房屋及院落的风险也应由其承担。因此，崔平岭对遇到政府拆迁，有可能得不到赔偿也是明知并认可的。周海霞在交易中没有任何隐瞒，没有过错。即使有，也应认定为次要责任。三、一审判决将周海霞已对外出租三、四年的涉案房屋及院落的年租金由每年12万元认定为5万元无事实依据。2014年周海霞转租盖晓星的土地（当时为沉砂池）之后填池建房，房屋及院落建成之后，一直出租给盖晓星开办工厂。2017年，周海霞因购买办公楼急需资金，才决定低价出售涉案房屋及院落。崔平岭购买之前一直由盖晓星以每年12万元的租金租赁并使用，该事实由盖晓星出庭作证予以证实。一审判决在无任何事实依据的情况下将近400平8间房屋、五亩地的院落草率估价年租金5万元，对周海霞明显不公。四、一审判决将崔平岭拆走的涉案房屋及院落的财产估价为15000元太低，也无事实依据。周海霞提交的证据可证实，崔平岭拆走的涉案房屋及院落的钢筋、门窗、顶梁板、大门等钢材价值当时就达20多万元，现在钢材涨价应会更高。鉴于一审判决将崔平岭拆走的涉案房屋及院落的财产估价为15000元太低，二审中周海霞要求进行鉴定。五、一审判决认定合同无效，双方应互相归还。崔平岭应在接到拆迁通知的第一时间告知周海霞人，并将涉案房屋及院落交付，支付其使用期间的费用主张归还其剩余房款。但崔平岭既不告知，也不对涉案房屋当时现状做财产公证保存证据，相反将其有价值的装修部分和周海霞有价值的部分全部拆走私吞后，又提起恶意诉讼，其行为于法无据于理不容。六、陈强不是房屋所有人，与本案没有关系。综上，请求二审法院依法判处崔平岭返还剩余房款，按年租金12万元，扣除18个月使用费，判令崔平岭返还私自拆走的周海霞所有财产或依法对涉案房屋进行司法鉴定后进行抵扣。 崔平岭向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的购房合同无效；2.依法判令周海霞、陈强返还购房款300,000元，房屋装修费300,000元，并自起诉之日起以600,000元为基数按同期银行贷款利率计算利息，至还清本息之日止；3.诉讼费由对方承担。 一审法院认定事实：2017年9月22日，崔平岭（乙方）和周海霞（甲方）签订《房屋及院落转让协议》。约定：甲方将位于、六干渠以南的平房8间及大院一处，整院落面积大约5亩，一次性转让给乙方所有。甲方协助乙方通水、通电、通路。转让价款为300,000元（该款转入账号62×××17东营银行陈强）。该土地使用时间自签订之日起有效期六年，到期后随百丰农业大合同执行。如遇政府土地及拆迁补偿引起的争议，甲方应无偿积极协助乙方办理。补偿款全部归乙方所有。土地租赁合同到期后，由甲方协调续签土地租赁合同。2017年9月22日，崔平岭向约定的陈强账户支付300,000元。2019年6月3日，东营市国土资源局东营经济技术开发区分局出具《说明》1份，载明：涉案房屋及院落所占用的地块（卫星图片336号图斑）土地性质，经核实，根据《东营市东营区土地利用总体规划2006-2020》，该地块规划地类为水田，不能用于非农业建设。2019年7月3日，东营市东营区胜利街道办事处出具《情况说明》1份，载明：根据自然资源部2019年3月下发疑似违法卫星图片，我辖区位于，六干渠以南地块（卫星图片336号图斑），经国土部门实地调查核实，该地块涉案房屋所占土地为耕地，未办理任何用地、规划手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：禁止占用耕地建窖、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。国土执法部门下达限期整改通知，违法当事人自行拆除，恢复原状。当事人在限期内拆除不彻底，胜利街道办事处会同国土执法部门，于2019年4月1日对该涉案房屋进行依法拆除。后东营市东营区胜利街道办事处又出具情况说明，补充为：当事人在限期内拆除不彻底，房顶和门窗框已被当事人拆除，地面为水泥地面，只剩房屋框架。胜利街道办事处会同国土执法部门，于2019年4月1日对该涉案房屋框架进行依法拆除。崔平岭与陈强的通话录音可以证实：2019年3月19日，崔平岭与陈强就涉案房屋所占用地块的性质和即将被拆除的事情进行过沟通和协商。 涉案房屋交付后，崔平岭对房屋进行了装饰装修，对院落进行了院落改造。崔平岭提交涉案房屋装修前照片打印件3张、装修改造中照片打印件4张、装修后照片打印件16张，承包合同1份、收据2份、东营银行电子回单1份、发票1份，《工程施工合同书》1份、发票3份、收据7份、明细表1份、银行电子回单5份，安装费及锅炉、无烟缸安装费银行回单及收据，沙子水泥、电器照明安装、屋顶板、空调拆装及劳务费等因装饰装修产生的费用凭证等证据，以上单据费用共计40余万元，崔平岭只主张装修费用300,000元。崔平岭申请证人张某出庭作证，张某系崔平岭会计，当庭陈述见证了涉案房屋装修的整个过程，所有的费用结算都由其亲自办理。周海霞对以上证据不予认可，并申请证人盖晓星出庭作证，证明涉案房屋及院落在尚玉森购买之前由盖晓星租赁多年，每年租金150,000元，崔平岭所购买的房屋及院落每年租金120,000元；涉案土地系油田用地，允许在上面建造房屋、宿舍、厂房等。崔平岭对证人证言不予认可。周海霞提交与盖晓星的通话录音1份，证明崔平岭在涉案房屋所在地重新租赁房屋600平米，每年租金50,000元。每年递增10,000元。崔平岭对此不予认可。周海霞提交盖晓星与胜利油田钻井农副业公司2012年10月份签署的《关于水库清淤土方放置协议》复印件1份，拟证明涉案地块为油田用地并非耕地。崔平岭对证据的真实性无异议，对证据的关联性和证明目的有异议，认为合同中地块被称作九分厂，但是否包含涉案土地无法体现；土地的性质由国土部门认定并登记，该合同无法证明土地为何种性质。 一审法院认为，双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同不得违反法律法规强制性的规定，否则无效。涉案房屋及院落属于违章建筑并已被依法拆除，故周海霞与崔平岭签订的《房屋及院落转让协议》违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，周海霞应当按照相关法律规定将所取得的款项返还崔平岭，然后双方根据案件实际情况承担相应的缔约过失责任。因涉案违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。周海霞对涉案房屋未获审批，未取得建设工程规划许可证应属明知，崔平岭对房屋权属及合法与否亦未尽审慎注意义务；且双方在合同中明确约定土地使用时间自签订之日起有效期六年，到期后随百丰农业大合同执行，说明崔平岭对土地的性质及使用问题期限也有一定的认知；故缔约过程中双方均存在过错，过错程度相当。 本案中，崔平岭的损失系其主张的装修费用300,000元，周海霞的损失系违建房屋被拆后的建筑成本，但涉案房屋被强拆的直接原因是因为涉案房屋在性质上属违章建筑；在建筑时间上该房屋建造在先，双方签订合同在后，是先建成后再出售，亦非双方协议合作建造，故崔平岭购买房屋的行为对于违建房屋被拆一事并无影响，涉案房屋被拆与崔平岭之审慎注意义务之间并无因果关系，该房屋建筑成本损失不属于缔约过失责任应予分担赔偿的范围，故周海霞应自行承担房屋被拆无法返还所导致的建筑成本损失。崔平岭主张的购房款，一审法院予以支持300,000元。崔平岭提交的照片、票据和证人证言能够相互印证，证明其装修涉案房屋院落和支付装修费用的事实，对于其主张的300,000元装修损失，一审法院予以采信；由于双方在缔约过程中过错程度相当，该损失应由周海霞、崔平岭各自承担150,000元，但是该装修部分在东营区胜利街道办事处依法拆除时已被崔平岭拆走，只剩地面及房屋框架，装修拆除部分有再利用价值，一审法院酌情从周海霞承担的损失中扣除50,000元。另，崔平岭购买涉案房屋时该房屋原有的房顶和门窗框也具有再利用价值，一审法院酌情从购房款中扣减15,000元。涉案房屋虽属于违章建筑，但已实际交付崔平岭，也不影响其占有期间的合理使用，从公平原则考量，其应支付一定的使用费。证人盖晓星证言及周海霞提交的通话录音无其他证据佐证，一审法院不予采信。双方在转让协议中约定土地使用时间自签订之日起有效期六年，到期后随百丰农业大合同执行，该约定内容不十分明确，但确定的使用期限为6年，参照该约定及涉案房屋及院落的位置、面积、购买价格等因素，崔平岭使用时间为18个月，一审法院依法酌定为75,000元，该款从周海霞应返还崔平岭的购房款中直接扣除。因崔平岭在缔约过程中存在过错，故其主张的利息损失，一审法院不予支持。涉案房屋及院落转让合同的相对人系崔平岭与周海霞，双方只是约定了用陈强的账户收取房款，故崔平岭请求陈强承担共同还款责任的主张，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、崔平岭与周海霞签订的《房屋及院落转让协议》无效；二、周海霞于判决生效之日起十日内返还崔平岭310,000元；三、驳回崔平岭其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由崔平岭负担2368元，周海霞负担2532元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明，涉案房屋和院落在订立合同后交付时，未留存当时房屋及院落现状的相关证据。崔平岭一审起诉时，涉案房屋及院落已经拆除。该事实有当事人的一致陈述为证，可以采信。 二审查明的其他事实与一审基本一致。 二审争议焦点为：一、一审判决对合同无效的过错责任划分是否妥当；二、一审判决对装修费用的认定是否正确；三、对崔平岭所拆除部分扣除5万元是否妥当；四、一审判决确定的房屋使用费是否正确；五、陈强应否承担缔约过失责任。 本院认为，涉案《房屋及院落转让协议》因违反我国土地管理法及合同法的相关强制性规定，一审判决认定为无效合同正确。 关于一审判决对合同无效的过错责任划分是否妥当问题。周海霞对出售房屋的建设未获合法审批，未取得建设工程规划许可证，崔平岭对要购买的房屋、土地权属及其合法与否亦未尽审慎审查义务，因此一审判决综合合同约定的相关内容，确定崔平岭和周海霞在缔约过程中均存在过错且过错程度相当并不无当，本院予以维持。 根据我国合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但涉案房屋及院落在合同订立交付时，合同双方均未留存当时的照片，一审诉至法院前，房屋及院落业已被拆除，因此，合同无效后涉及的装修费返还问题、已拆除部分的价值认定问题以及房屋原有房顶和门窗框等具有再利用价值的认定问题，已无相关实物参照，缺乏鉴定的前提和基础，因此，本案诸多损失的认定，只能由法院综合相关证据及生活经验等进行裁量，该种自由裁量只要实现大致的、相对的公平合理，就应尊重。 关于一审判决对装修费用的认定问题。崔平岭在起诉状中明确诉请为请求依法判令返还房屋装修费30万元。一审庭审中，其自认“本案起诉时证据比较散乱未及时整理，原告找到了大约40万元左右的证据，考虑到证据的效力以及诉讼费，仅主张30万元”。其申请的证人张某会计出庭证实涉案房屋及院落改造经其做账的有40多万元，实际花费领导说大概有50万元，有的活是自己的人员干的，所以没有计入成本。一审中，崔平岭提交的相关装修的证据涉及的费用虽为503,331元，但均是其单方提供的证据，在周海霞均予以否认的情形下，一审判决在认定崔平岭进行后期装修事实的基础上，综合审查证人证言、有关装修证据后，依据崔平岭的主张认定装修费用30万元，是合理的。 关于对崔平岭所拆除部分扣除5万元是否妥当问题，在东营区胜利街道办事处依法拆除涉案房屋及院落时，崔平岭对房屋的装修部分已拆走，一审判决认定装修拆除部分有再利用价值是符合常理的，否则就无拆除的必要，综合其装修的项目及证据，一审判决予以扣除5万元，是妥当的，对该自由裁量本院予以维持。 关于一审判决确定的房屋使用费是否正确问题。涉案房屋虽系违章建筑，但崔平岭已经实际使用，因此，一审判决参照合同约定及房屋、院落的位置、面积、购买价格等因素，根据崔平岭使用的时间，酌定使用费为75,000元，并无明显不当，本院予以维持。 关于陈强应否承担缔约过失责任问题。涉案房屋及院落转让合同的合同主体为崔平岭与周海霞，陈强的账户只是双方约定的收款账户，因此，根据合同相对性原则，崔平岭请求陈强应承担缔约过失责任，无事实和法律依据，一审判决未予支持是正确的。 关于周海霞在答辩中提出的其房屋原有房顶和门窗框等具有再利用价值认定问题，因其未提起上诉，其要求变更一审判决的主张和理由，不应列入本案二审审查范围。 综上所述，崔平岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由崔平岭负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇二〇年一月三十一日 书记员 倪玉佳