山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初5294号原告：郭玉石，女，1964年3月25日出生，汉族，胜利石油管理局胜北管理中心老年办退休职工，住东营市东营区。委托代理人：韩传宝（系原告的丈夫），男，1964年1月9日出生，汉族，胜利石油管理局西城社会化服务协调中心职工，住东营市东营区。被告：李秀玲，女，1964年7月10日出生，汉族，胜利油建公司退休职工，住东营市东营区。被告：张富强，男，1965年4月25日出生，汉族，胜利油田石油工程公司固井技术服务中心职工，住东营市东营区。原告郭玉石与被告李秀玲、张富强居间合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭玉石及其委托诉讼代理人韩传宝，被告李秀玲、张富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉石向本院提出诉讼请求：1.判令李秀玲、张富强支付购房劳务费3762元；2.本案诉讼费用由李秀玲、张富强承担。事实和理由：郭玉石与李秀玲、张富强系邻居，李秀玲、张富强经常咨询郭玉石售房事宜。2018年10月14日，郭玉石与李秀玲、张富强签订《售房委托协议》，所售房屋为景苑中区5号楼3单元102室，双方对权利义务进行了明确约定。10月14日，郭玉石带领刘利武看房，刘利武称让其儿子刘某看完后就定下。事后，郭玉石对刘利武做了大量工作。两三天后，刘利武带领刘某来找郭玉石看房，郭玉石就将李秀玲、张富强约来看房，他们看房后觉得满意。事后，郭玉石电话联系双方协商买卖事宜，但双方均含糊其辞。郭玉石随后得知，李秀玲、张富强与刘利武私下达成买卖协议，并将房屋过户到刘某名下，并于2019年年初入住。郭玉石依据委托协议要求李秀玲、张富强支付报酬，但两人一直拒接电话。涉案楼房报价41.8万元，劳务费应按报价的9‰计算即3762元。李秀玲辩称，郭玉石所述没有事实根据，郭玉石并未提供中看房、评估、验房、买卖协议签订等中介服务，还破坏李秀玲与购房者的交易，故不同意支付劳务费。签订协议前，张富强在小区张贴过并在网上挂过卖房信息，后续的买卖协议签订及过户都是张富强经办的。房屋也并未卖给刘利武，李秀玲把房子卖掉之后去找郭玉石要回协议，郭玉石称“房子卖了，委托协议就终止了，并且也找不到协议了”。张富强辩称，张富强未与郭玉石接触过，也未与之签订过任何协议。对于签订委托协议的事情，李秀玲是在张富强出差回来以后才跟张富强说的，张富强对该协议不予认可，涉案房屋系张富强的婚前个人财产，故郭玉石起诉张富强没有依据。张富强在涉案委托协议终止之后，同刘某达成买卖意向并于年底前过户完毕，成交价格不到38万元，与郭玉石、刘利武均无关。本院经审理认定事实如下：1.郭玉石提交的落款时间为2018年10月14日的《售房委托协议》载明：张富强为甲方和委托方，郭玉石为乙方和受托方；双方约定：房屋为位于景苑中区的房屋，乙方接受委托后，进行验房、评估，交评估费20元；乙方带领购房者看房后，该委托协议即确立并生效；乙方带领购房者看房后，甲方不得以任何理由私下与该购房者洽谈，影响协议履行，任何理由指通过网络、贴广告、在其他中介发布已发布售房信息或此购房者是甲方的同事、同学、同乡、朋友等熟人；甲方按该房成交价的0.9%支付劳务费，签订合同时即付清；若甲方逃避劳务费，另外与乙方带去的购房者私下达成买卖协议，甲方按该房报价的0.9%支付乙方劳务费；楼房报价为41.8万元。合同首部及落款处的“张富强”签字及按印均由李秀玲形成，乙方落款处由郭玉石签字。2.2018年10月12日，刘利武（甲方、委托方）与郭玉石（乙方、受托方）签订《购房委托协议（油田福利房）》，双方约定：乙方带领甲方看房，甲方交20元看房费；乙方带领甲方看房后，甲方不得以任何理由私下与该房户主洽谈，影响协议，任何理由指通过网络、贴广告、在其他中介发布已发布售房信息或此购房者是甲方的同事、同学、同乡、朋友等熟人；甲方按该房成交价的0.9%支付劳务费，签订合同时即付清；若甲方逃避劳务费，另外与该房户主私下达成买卖协议，甲方按该房报价的0.9%支付乙方劳务费。合同尾部看房记录一栏，载明两条看房记录，其中一条为“2018年10月14日景苑中区5栋西单元102室，户主报价41.8万元，”由刘利武按印确认。3.经李秀玲与张富强申请，本院通知证人刘某出庭作证，刘某称“我与我父母未去过郭玉石处，亦未与之去看过涉案房屋。涉案房屋是我在小区东大门信息栏上看到出售广告后，联系张富强并与之交易的，我与我父母没有商量购买该房屋的事宜。我跟张富强谈的差不多了，我父亲可能才与郭玉石商量看房的事情。”4.2018年11月27日，张富强（卖方）与王军英、刘某（买方）签订《胜利油田职工二手房交易合同》，房屋为胜北中心社区景苑中区5号楼3单元102室，成交价为390000元，并于当日完成过户手续。5.2012年6月，李秀玲曾以张富强名义与郭玉石签订《售房委托协议》，委托郭玉石出售位于景苑南区的房屋。此后，李秀玲又以张富强名义与购房者签签订《楼房购销协议》，张富强后来又在该协议落款“张富强”处按印确认。6.张富强与李秀玲系夫妻关系，刘利武与刘某系父子关系。郭玉石与李秀玲、张富强系相距较近的邻居。本院认为，本案应解决以下问题：一、李秀玲以张富强名义与郭玉石签订的《售房委托协议》是否有效，如果有效，委托方是李秀玲还是张富强；二、上述委托协议的委托方是否构成违约，应否承担违约责任。关于问题一：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。本案作为居间合同纠纷，参照上述买卖合同司法解释规定，李秀玲虽对涉案房屋不享有处分权，但其以张富强名义签订的委托协议有效。另外，郭玉石是否具备房地产中介服务资格不影响《售房委托协议》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，表见代理不仅要求代理人的代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，李秀玲曾于2012年代张富强委托郭玉石售房、签订购房协议，张富强此后亦予以确认。有此交易习惯在先，结合李秀玲、张富强系夫妻关系以及两人与郭玉石系邻居的事实，李秀玲再次以张富强名义委托郭玉石售房，客观上具有代表张富强的表象，且李秀玲、张富强并未提交证据证实郭玉石在签订协议时具有主观恶意或存在过失，故张富强不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，李秀玲代张富强签订《售房委托协议》的行为构成表见代理，实际合同双方应为张富强与郭玉石，其协议条款对张富强具有约束力。关于问题二：涉案《售房委托协议》关于禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止卖方利用中介公司提供的买方信息却“跳”过中介公司出卖房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量卖方是否“跳单”违约的关键，是看卖方是否利用了该中介公司提供的买方信息、交易机会等条件。如果卖方并未利用该中介公司提供的买方信息、交易机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得上述信息及机会，则卖方有权选择其他途径与买方达成买卖合同，而不构成“跳单”违约。本案中，刘利武委托购买、张富强委托出售、张富强与刘某交易的房屋均为同一房屋，且刘利武委托购买、张富强委托出售房屋在先，中间郭玉石带领刘利武看房，张富强与刘某交易房屋在后，上述环节在时间上具有连续性。本案中，关于刘某获知房源的方式，张富强主张并未通过郭玉石并以刘某的证人证言予以佐证。关于刘某证人证言的效力，一方面，其与刘利武系父子关系，另一方面，在郭玉石与刘利武居间合同纠纷一案中，其作为刘利武的委托诉讼代理人在刘利武未出庭的情况下参加诉讼，并持与在本案中相同的意见。因此，鉴于刘某与郭玉石、张富强存在利害关系，以及其与刘利武系父子关系的事实，本院对其证言不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，根据原、被告双方举证情况，以下事实具有高度可能性，应予认定，即刘利武系从郭玉石处获取房源信息，刘某系从刘利武处获取房源信息，张富强从郭玉石处获取买方信息，刘某与张富强根据获取的上述信息私下进行房屋交易。因此，张富强的行为有违诚实信用原则，构成“跳单”违约，其应按委托协议约定承担报价0.9%的居间报酬即3762元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告张富强于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉石居间报酬3762元；二、驳回原告郭玉石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张富强负担。本判决为终审判决。审判员  舒浩浩二〇二〇年一月七日书记员  孙 飞