江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初4172号原告：吴忠海，男，1953年1月2日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴赫笛，男，1979年10月10日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：徐闪闪，男，1983年10月5日生，汉族，住安徽濉溪县。原告吴忠海诉被告徐闪闪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴忠海及其委托代理人吴赫笛到庭参加诉讼，被告徐闪闪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告租金4000元、物业费2068元、水费76.5元、电费100元、违约金1200元；诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年7月7日签订房屋租赁合同。合同约定，原告将位于徐州市云龙区房屋出租给被告办公使用，月租金1000元，租赁期限1年，自2018年7月1日至2019年6月30日。但是，被告未按照合同履行义务，欠付租金、水电费等费用。原告为维护自己合法权益，请求法院依法处理，判如所请。被告徐闪闪未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年5月10日，吴忠海从天成润华集团有限公司处购买取得徐州市云龙区天成国贸中心8-163室房屋，《商品房买卖合同》上载明建筑面积63.07平方米。2018年7月，出租方（甲方）吴忠海和承租方（乙方）徐闪闪签订《租赁合同》，甲方将上述房屋出租给乙方办公使用。房屋租赁期为壹年，从2018年7月1日至2019年6月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金。该房屋月租金为人民币1000元，每三个月缴一次，自本合同签订之日起乙方一次性缴付第一个季度租金3000元，以后的租金均需提前一个月一次性缴清。乙方租赁期间，水费、电费、宽带费、电话费、物业费及其他因乙方使用而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清所有欠费。如乙方超过应付租金日3天仍未支付所欠租金及保证金，甲方除有权收回承租房外，乙方还须支付应付租金日至退回承租房屋日止的租金以及使用产生的各种费用。双方一致同意，乙方向甲方支付人民币2000元，作为支付租赁房屋租金的履约保证金。原告陈述，其实际只收取了被告的保证金1000元。若乙方提前解除合同或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时，所付保证金不退（不可抗力除外）；若甲方提前解除合同，甲方应向乙方返还保证金。物业管理费及其他费用均由乙方按时、自觉地与有关方面结算。乙方不按照合同约定支付租金逾期超过3日的，甲方有权解除合同，收回房屋。被告把2018年12月31日之前的租金缴纳完毕，此后未再缴纳租金。另查明，原、被告的微信聊天记录显示，原告在2019年2月1日称“现在已经到了二月份了，你怎么还没有去交物业费啊？”，“徐州百货公司正在装修银座，五月份就搬过去，到时这个租金你就租不到了，如果你还准备在徐州做，继续租对你有利”。被告在2019年3月1日回复“刚想起来，房子到期了，我们七号完工了回去徐州结账，东西先放里边，我们商量一下如果需要再租继续再续”，原告回复“那你们尽快做决定”。原告在2019年4月10日称“你们的物业费还没有交吧？”，“你们的租金也早该交了，你说三月七号来徐州结账，怎么到现在也没有动静？”，“你们做事要讲信用”，“希望你尽快回话”，“为什么不接电话？你们即使不租了也要回个话呀，房子的钥匙也要交回来呀，我还要租给别人哪”，被告在2019年4月11日回复“钥匙在空调主机后边，我把钱都交给我那朋友去办了，他说已经交接好了呀”，原告即日回复“你哪个朋友？有电话吗？告诉我，我跟他联系”，“我今天去物业问了，你拖欠的物业费至今也没有去交过，你钥匙也没有给我，你这样做你觉得合适吗？你觉得你能赖得过去吗？”，“我希望你能来一趟，把钥匙交给我，把费用结清，尽快了结此事”。但是，被告对此不予应答。再查明，2019年7月19日，徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司出具《欠费说明》，主要内容：今有天成国贸8楼163室，自2018年7月1日到2019年4月12日物业费未交，共欠物业费2068元，另外在此期间产生水费76.5元、电费100元，合计欠费金额2244.5元，特此说明，请尽快交清。本院认为：原告吴忠海与被告徐闪闪自愿签订涉案租赁合同，该合同合法有效，当事人应诚实守信履行合同。承租人应当及时、足额缴纳租赁期间应负担的租金等费用，提前退租时应当经过出租人同意，双方应当办理提前解除租赁合同的手续并将租赁房屋及时归还交接给出租人。从原、被告微信记录内容分析，被告在书面租赁合同约定的租期到期前，似曾单方流露过提前解除租赁关系的意思，但是原告没有当即同意接受被告单方提前解除合同的意思表示，而是在规劝被告最好继续履行租赁合同，“继续租对你有利”，反之不继续租则可能有不利后果，包括被告可能承担不利的经济、法律后果。被告在2019年3月1日微信回复“刚想起来，房子到期了，我们七号完工了回去徐州结账，东西先放里边，我们商量一下如果需要再租继续再续”，此时被告仍是单方在作出意思表示，一方面单方表示“房子到期了”，其实根据书面租赁合同，此时租期并未到期（2019年6月30日才到期），被告是单方表示不愿继续租了，然后3月7日回去结账，但是又提出“东西先放里边”，这是为了解决自己东西继续存放的问题，同时也是为了稳住原告，又表示“我们商量一下如果需要再租继续再续”，这两种看似不够稳定的意思表示中真正的意思表示结合被告后续的种种消极行为表现看，被告已经不打算继续租赁该房屋了。此时，原告并没有同意或者接受被告单方提前解除租赁合同关系即提前退租的意思表示，只是回复“那你们尽快做决定”，后续原告一般会根据被告是真不租还是真续租来决定如何进一步处理。从微信中看，此后被告并未就租赁事宜积极、主动联系过原告，对原告积极联系其解决问题的要求，被告通常是置之不理，不予回应。原告在2019年4月10日仍然向被告催要物业费、租金，并索要房屋钥匙，“你们即使不租了也要回个话呀，房子的钥匙也要交回来呀，我还要租给别人哪”，此时意味着原告对被告作出了可能妥协的意思表示，即原告也可以考虑接受被告提前退租，但是需要被告交齐欠费并交回房屋钥匙，一旦被告交清欠费并交还钥匙，则双方的租赁关系意味着同意提前解除。被告在2019年4月11日微信回复“钥匙在空调主机后边，我把钱都交给我那朋友去办了，他说已经交接好了呀”，通常情况下，承租人将房屋交还给出租人及交接房屋钥匙时应当主动当面交接清楚并办理交接手续，缺乏证据证实被告除了将房屋钥匙放在空调主机后边之外别无其他交接途径，也缺乏证据证实被告当时无法联系上原告当面办理交接而只有放在空调主机后边。因此，被告该种交还房屋钥匙的行为方式不当。并且，当原告追问被告所述的所谓代办好交接手续的朋友的电话时，在原告打算验证被告所述情况是否属实时，被告再一次又置之不理，不予回应，由此可见被告所言实在难以令人信服。原告陈述其是在2019年4月20日左右在空调主机后边才拿到房屋钥匙，并不是被告在微信中所说的时间。因被告作为实际占有、控制租赁房屋并掌握房屋钥匙的一方，未提供充分证据证实其放置钥匙在空调主机的实际时间，鉴于被告种种不当行为表现，本院对被告的微信所述不予采信，对原告的陈述予以采信。故认定在2019年4月20日原告收到了房屋钥匙，此时视为原告收回了房屋，双方租赁关系解除。被告应当向原告支付2019年1月1日至2019年4月20日期间的租金合计3633元（1000元/30天*109天）。违约金问题，因被告违反书面租赁合同约定提前解除租赁合同，且拖欠物业费等费用，对原告的一再催要，均置之不理，明显已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定房屋租赁期为壹年，从2018年7月1日至2019年6月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金。原告据此主张违约金1200元，本院予以支持。此外，合同约定若乙方提前解除合同或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时，所付保证金不退（不可抗力除外），此约定也属于当事人违约时承担违约责任的方式，但本院考虑被告需要负担违约金后，不应再据此约定没收保证金，否则可能加重违约方责任。故保证金1000元应从被告应付租金3633元中相应扣减，被告还应继续支付原告租金2633元。物业费、水费和电费问题，鉴于上述三种费用的实际收费主体是物业服务公司、水务服务公司、电力服务公司等提供相应服务的单位，原告不是第一收费权利人，应当首先由收费单位向房屋租赁期间的实际使用人及房屋业主主张收费权利，原告需要承担的至多是作为业主的连带责任。原、被告在租赁合同中约定上述费用在租赁期间由被告承担，此约定在原、被告之间具有法律约束力，但是原告享有的实质上是追偿权，原告在没有实际垫付或支付上述费用时，不能直接向被告主张收费权利，故原告目前暂不具备行使追偿权直接收取上述费用的条件。故对该请求，本院均暂不支持。原告待条件具备时，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐闪闪于本判决生效后五日内，支付原告吴忠海租金2633元、违约金1200元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预交143元，应收受理费50元，由被告徐闪闪负担，另有预交费用93元退还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  曹 磊人民陪审员  雷丽芬人民陪审员  周 坤二〇二〇年一月九日书 记 员  马雪羽