宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终19号上诉人（原审被告）：张玉蓉，女，1966年12月20日出生，汉族，石嘴山市惠农区福利厂退休职工，住宁夏回族自治区贺兰县。被上诉人（原审原告）：张芬，女，1989年12月5日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。原审被告：**钦，男，1965年10月1日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人张玉蓉因与被上诉人张芬、原审被告**钦房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院作出的（2019）宁0205民初2242号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张玉蓉上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回张芬的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张芬承担。事实和理由：1.张芬提供的授权委托书系非法无效的授权，请求法院鉴定张芬委托张新才租房的授权委托书的法律有效性，张芬所对应的法律因果关系自然无法成立。张新才刻意隐瞒事实真相，和同事冒充夫妻，欺骗房产中介，违反了诚实信用原则，且租赁后擅自转租并将涉案房屋用于公司办公场所和集体宿舍，改变了房屋使用用途，对此张玉蓉于2019年3月11日报警并经惠农区园艺派出所协调处理。涉案房屋由于大量泡水，承租人张新才拒不履行房屋维修义务，一审法院在此情况下判决张玉蓉退还张芬租金和押金于法无据。张芬辩称，其给张新才的转账记录，可以证实张芬先将租赁费转给张新才，张新才又将租赁费转给张玉蓉，其与张新才之间的授权委托是真实存在的，且不存在转租的行为。张芬租赁涉案房屋后，如何使用是其权利，而且涉案房屋并未用于办公。虽然涉案房屋存在泡水的情况，但是在合同期满后张芬才有义务将修缮好的房屋交付张玉蓉。**钦述称：对张玉蓉的上诉请求及事实和理由无异议。张芬向一审法院起诉请求：1.张玉蓉、**钦退还张芬房租5835元（5个月×1167元）及租房押金3000元；2.张玉蓉、**钦支付张芬违约金2000元；3.本案诉讼费由张玉蓉、**钦负担。一审法院认定的事实，张芬委托张新才租赁房屋，2018年8月22日张玉蓉与张新才、中介方惠农区爱度房产的周晓泳签订《房屋租赁合同》，合同约定张玉蓉将惠农区尚城名邸面积118平方米的3-3-201精装修房屋租赁给张新才。租赁期限1年，自2018年8月22日至2019年8月22日，年租赁费14000元。租赁房屋只限张新才使用，张新才不得私自转租，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿，并约定合同一经签订，双方都不得无故提前解除。双方任何一方有违约情况的，违约方应向守约方支付违约金2000元。合同签订后，张新才向张玉蓉微信支付租赁费14000元，并交纳房屋押金3000元，由张玉蓉出具了收条2张，并交付了涉案房屋。租赁期间因惠农区尚城名邸3-3-201房屋水龙头冻裂造成尚城名邸3-3-201、尚城名邸3-3-101房屋部分地板、墙面损坏，2019年3月31日张新才委托黄刚锋与张玉蓉、**钦签订《房屋损坏维修协议》，协议约定由黄刚锋全权处理维修事宜，2019年3月31日起由承租人带走个人随身物品，其他物品暂留，同时搬出该房间，待所有维修完毕双方确认无误，清点双方各屋物品，核算房租及押金内容，多余部分退还承租人。2019年4月中旬，张芬从尚城名邸3-3-201号房屋搬离。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。张新才系接受张芬的委托代为签订《房屋租赁合同》，民事法律行为的代理可以是书面形式亦可以是口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式，本案中并不存在法律规定的必须用书面授权的情形，故授权可以是口头也可是书面，本案中《房屋租赁合同》的相对方实为张芬与张玉蓉，该合同不违反法律法规的规定，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定诚实履行，张芬支付了房屋租金，张玉蓉应当按照约定的租赁期间交付使用，现张玉蓉提前收回房屋，违反双方合同约定，应当返还剩余租赁期间的租金及房租押金。对张芬主张的退还租金自2019年4月15日计算至2019年8月22日为4947.95元（14000元÷365天×129天），张玉蓉还应退还房屋押金3000元。对张芬主张的违约金，因《房屋租赁合同》中已明确约定由乙方居住使用，张新才在签订合同时并未告知张玉蓉其与张芬的委托代理关系，故代理人的代理行为所产生的后果应由被代理人张芬承受，存在缔约过失责任，被告张玉蓉提前解除租赁合同收回房屋亦存在违约行为，双方均存在违约行为，故对张芬主张的违约金不予支持。**钦不是租赁合同的相对方，不是与本案有直接利害关系的当事人，不应承担支付责任，张芬要求**钦承担支付责任于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款之规定，判决：1.张玉蓉于判决生效后五日内退还张芬房租4947.95元；2.张玉蓉于判决生效后五日内返还张芬房租押金3000元；3.驳回张芬的其他诉讼请求。案件受理费35元（已减半收取），由张芬负担9元，张玉蓉负担26元。二审中，张玉蓉提交一份周晓泳的书面证人证言，证实张玉蓉出租房屋时，对出租房屋的用途进行限定；张芬对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；**钦对该证据无异议。张芬提交**钦和黄刚锋的微信聊天记录截图一份3页，证明涉案房屋泡水后，张芬对涉案租赁房屋进行了修缮；张玉蓉、**钦对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的不予认可，认为张芬只修缮了客厅，修缮不完全。**钦在二审中未提交新证据。上述证据本院认证如下：张玉蓉提交的证人证言，因张芬不予认可，证人又未出庭接受质询，不予采信；张芬提交的微信聊天记录截图，因张玉蓉、**钦对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付于承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据张芬所提交的微信转账记录，可以确认涉案房屋的实际承租人为张芬，涉案房屋不存在转租行为。张玉蓉在合同履行期间收回涉案房屋，且张玉蓉也未提交可以采信的证据证实张芬在使用涉案房屋过程中，改变了涉案房屋的使用用途及张芬对被泡水房屋修缮的不完全，故一审法院认定其向张芬返还押金及合同未履行期间的租金并无不当。综上，张玉蓉的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张玉蓉负担。本判决为终审判决。审判长 杨中军审判员 韩少华审判员 马玉兰 二〇二〇年一月十九日（法官助理 郑芳芳书记员 龚 双附:本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。