上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15085号上诉人（原审反诉被告）：李文美，女，1952年11月7日出生，汉族，住浙江省宁波市镇海区。委托诉讼代理人：李嘉暖（系李文美女儿），1976年1月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审反诉原告）：束必烈，男，1986年10月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：葛志浩，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人李文美因与被上诉人束必烈房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初38137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李文美上诉请求：撤销一审判决第二项或发回重审。事实和理由：房屋没有漏水，被上诉人提前一年退租，违反合同约定；被上诉人的行为给上诉人造成损失，要求返还押金没有法律与事实依据；上诉人行使先履行抗辩权，要求被上诉人履行赔偿义务后再返还押金余额。被上诉人束必烈辩称，涉讼房屋严重漏水、部分插座漏电，房屋内有虫害，其曾发短信告知上诉人，但上诉人没有回应；依据合同第5.3条之约定，上诉人应返还押金，故其认为一审判决正确，要求维持原判。束必烈向一审法院提出反诉请求：1、确认束必烈与李文美的房屋租赁合同于2018年11月17日解除；2、李文美向束必烈返还保证金人民币（下同）6,000元。一审法院认定事实：李文美系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋登记的产权人。2017年11月15日，李文美（出租方、甲方）与束必烈（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限2年，自2017年11月20日起至2019年11月19日止。月租金6,000元，租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年11月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前；保证金6,000元，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）处于正常的可使用状态；除本合同另有约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍拒不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的___倍。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，李文美将系争房屋交付束必烈使用，束必烈支付租金至2018年11月19日，另付保证金6,000元。原审另认定，2017年11月17日，李文美代理人李嘉暖在微信中向束必烈妻子询问“那你们不要的家具我哪天叫车子拉走？”之后双方约定明后天李文美将束必烈不要的家具拉走。同年11月20日，束必烈妻子向李嘉暖提出“今天看了一下床垫已经很旧了，回头我换新的了”，李嘉暖回复“扔了这个席梦思是不是也会留你们的给我？”束必烈妻子表示“大件家具我换了都留给你。”李嘉暖回复“你们保存我的席梦思，换上你们的席梦思，退房的时候把我的席梦思铺回去还给我就好。”束必烈妻子表示“我把新的留给你，你不要？”李嘉暖回复“不比原来差的留下来当然可以替换。”12月4日，李嘉暖提出“你说只是换席梦思，把我们的床也给扔了吗？”束必烈妻子回复“本来只想换床垫，但是搬了床垫发现你们的床板都断了几块，只能一起换了。”李嘉暖表示不能接受，要求交房时束必烈将原先的床搬回来或用其认为类似的可以接受的木床代替才可。双方发生言语争执。2018年3月，李嘉暖向束必烈妻子提出“以后有事让中介转告，我拒绝再跟不可理喻不讲道理的人沟通。”束必烈妻子欲进行回复，显示被拒收。2018年11月，束必烈搬离系争房屋。双方产生纠纷，李文美于2019年3月29日向一审法院提交起诉状，诉请束必烈交付电视机柜、床边柜等家具，支付清洁费、租金损失等请求。束必烈提出了反诉，诉请如前。2019年7月24日，李文美向一审法院提交撤诉申请，申请撤回本诉。原审中，李文美称其系在2018年11月底致电束必烈催讨租金时得知其已搬走，之后的第二或第三天即去中介处收回了房屋钥匙，2019年1月8日，李文美才将系争房屋另行出租，故李文美认为涉案合同于2019年1月8日解除。原审中，李文美表示涉案租赁合同因束必烈违约解除，按惯例保证金不予退还。李文美另称其曾于2018年12月向一审法院提起过涉案合同的诉讼，后撤回了起诉。一审法院认为：涉案的双方当事人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同约定的租赁期限自2017年11月20日起至2019年11月19日止。束必烈称因系争房屋存在瑕疵而无法正常使用，故其于2018年11月17日搬离系争房屋并向中介方交还房屋钥匙，涉案合同应认定为该日解除。但一审法院认为，双方虽在租赁合同履行过程中因更换家具等事宜发生过争执，但仅凭束必烈提供的李文美与邻里之间的漏水纠纷以及其自称的插座松动、屋内有小虫等问题，并不能足以认定系争房屋存在严重瑕疵而影响承租人的正常生活、致使合同不能正常履行。倘若系争房屋内存在部分质量问题，承租人可以要求出租人维修或在出租人拒绝维修的情况下自行维修后向出租人主张产生的费用。但目前束必烈并未举证证明其已经尽了前述相关义务，其关于李文美根本违约而其可以依法行使解除权的理由，一审法院不予采纳。故其认为其于2018年11月17日向中介方交还房屋钥匙即视为租赁合同解除的观点，一审法院不予认可。对于束必烈违约解除合同的事实，李文美自称于2018年11月底才知晓，并于之后1-2天内收回了房屋钥匙，视为李文美接收了系争房屋，涉案合同事实上已经解除。由于李文美未陈述清具体日期，一审法院确定2018年11月30日双方的租赁合同解除。李文美认为其于2019年1月8日才将系争房屋另行出租，故应当认定该日期为双方解除合同之日的观点，一审法院难以采纳。李文美曾提起了涉案诉讼，在本案庭审结束后又撤回了本诉。针对反诉，李文美认为因束必烈违约，应按惯例没收保证金的主张，无合同及法律依据，一审法院不予采纳。故束必烈缴纳的保证金6,000元，李文美应予返还。若李文美认为束必烈有其他解除合同后的责任需承担的，其可以另行诉讼。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,于二〇一九年八月十六日判决：一、束必烈与李文美签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；二、李文美于判决生效之日起十日内返还束必烈保证金6,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。反诉案件受理费减半收取计25元，由李文美负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，双方对于是否返还保证金各执一词。本院注意到，涉讼《房屋租赁合同》第5.3条约定：本合同另有约定之外，出租方应于租赁关系消除且在承租方将该房屋及其附属物品向出租方交割清楚，并付清所有承租方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还承租方。未经出租方书面同意，承租方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。二审中，李文美陈述合同对于不返还保证金没有具体约定。结合考虑李文美已就束必烈提前退租行为另行提起诉讼，因此，本院认为，双方可就各项费用在另案诉讼中予以结算，原审法院判决李文美向束必烈返还保证金，并无不妥，可予维持。至于李文美所述束必烈提前退租致其损失等，鉴于其已另行诉讼，本院对此不作评述，本院同时认为，束必烈是否应承担违约责任并不影响合同终止后，李文美需向束必烈返还保证金。综上所述，上诉人李文美关于撤销一审判决第二项或发回重审的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25元，由上诉人李文美负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年一月十三日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。