河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22027号上诉人（原审原告）：张杭洲，男，1990年1月25日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李信瑞，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水区郑花路11号。法定代表人：杨红英，行长。委托诉讼代理人：韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州新威龙置业有限公司，住所地河南新郑市龙湖镇中山路西侧。法定代表人：田卫波，总经理。委托诉讼代理人：黄东升，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鹏宇，河南路德律师事务所实习律师。上诉人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称“交通银行河南分行”）、上诉人郑州新威龙置业有限公司（以下简称“新威龙公司”）、上诉人张杭洲因商品房预约合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初8212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张杭洲上诉请求：1.依法改判一审判决第二项，改判为：新威龙公司于判决生效之日起十日内向张杭洲返还购房款871417元及首付款利息25968.35元（暂计算2017年6月18日—2019年7月18日）、贷款利息59451.69元（暂计算2017年10月6日—2019年7月6日），暂计利息共计85420.04元。事实与理由：一审法律适用法律错误，张杭洲主张的利息损失系由新威龙公司违约造成的直接损失，法院应当依法支持。一、张杭洲主张的利息损失于法有据。根据合同法第九十七条规定，2017年6月18日签订的《商品房买卖合同》因新威龙公司违约而解除，除返还购房款外，给张杭洲造成的损失，新威龙公司应当赔偿，利息损失属于直接损失，应当据实赔偿。二、一审法院认定的4357.08元的损失数额远远低于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，确定违约金的数额应当以守约方遭受的实际损失为裁判依据。故请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。交通银行河南分行上诉请求：1.依法改判一审判决第二项，改判为：由被上诉人新威龙公司向交行河南分行返还剩余贷款本息或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决新威龙公司向被上诉人张杭洲返还购房款属于适用法律错误，严重侵犯了交行河南分行的合法权益。1.张杭洲因购买新威龙公司的房屋而向交行河南分行申请贷款，交行河南分行发放贷款并依约对房屋进行抵押登记。若合同解除，将直接导致抵押物灭失，交行河南分行的担保物权沦为普通债权人。2.因新威龙公司直接接受了交行河南分行支付的贷款，在《商品房买卖合同》解除后，张杭洲请求将全部购房款返还给其个人，显然致有独立请求权的第三人，也即交行河南分行的权益于不顾，将本应支付购房款的贷款占为己有。二、一审以借款合同法律关系与商品房买卖合同关系不属于同一法律关系为由，对交行河南分行与张杭洲的法律关系不做处理于法无据。按揭贷款合同法律关系依附于商品房买卖合同，商品房买卖合同法律解除后，张杭洲仅享有其支付的首付款的权益，购房贷款及利息应属于交行河南分行。一审判决将购房贷款返还张杭洲有悖法理和当事人之间的约定。故请求二审法院查明事实，支持上诉人的诉请。新威龙公司上诉请求：1.撤销一审判决或改判继续履行《商品房买卖合同》、不承担违约金及物业专项维修基金。2.上诉费由被张杭洲承担。事实和理由：一、一审认定事实、适用法律错误。1.一审仅认定了交行河南分行与张杭洲的借款合同关系，刻意回避了交行河南分行作为抵押权人的法律事实。2.一审适用法律错误。一审违背了物权优先于债权的民法原则，损害了交行河南分行的合法权益。在没有受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形下径行解除《商品房买卖合同》于法无据。二、《商品房买卖合同》解除条件不成就，应当继续履行。新威龙公司逾期交房系因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成的。三、一审判令新威龙公司承担违约金及承担物业专项维修基金认定事实错误。1.如前所述，新威龙公司不存在违约，不应承担违约金。2.一审已经查明物业专项维修基金交付对象为新郑市物业维修资金管理中心，并由该管理中心出具发票，该项费用不应由新威龙公司负担。故请求二审法院查明事实，判如所请。张杭洲答辩称：一、张杭洲与新威龙公司约定的合同解除条件已经成就。二、《延期交房告知书》和“限土令”等均不能成为新威龙公司违约免责的依据。三、新威龙公司严重违约导致合同解除，应当承担违约责任并赔偿损失。新威龙公司答辩称：一、一审法院判决解除合同于法无据。合同约定第九条的前提条件是第八条，如因政府或者政府职能部门的原因导致不能够按约交付，交付期限可以顺延。从维护交易安全、交易秩序的考虑，一审应当查明的新威龙公司是否违约，截止目前，因扬尘治理延迟交房的有一千多户，应当考虑可能引发的社会问题。且交通银行河南分行的权益该怎么保障。一审判决仅站在了法律的角度解决的法律问题，没有实现法律效果和社会效果的统一。二、即使合同解除，涉及按揭贷款的部分，应基于张杭洲和交通银行河南分行之间的借贷合同来解决。三、维修基金交给新郑市物业维修基金管理中心，而非本案的新威龙公司，不应由新威龙公司返还。交通银行河南分行答辩称：一、张杭洲与新威龙置业之间的商品房买卖合同是否达到解除条件，应当严格依照双方签订的商品房买卖合同以及相关法律规定予以判决。二、案涉房屋的购房款包括两部分，第一部分是首付款，第二部分是银行贷款。该银行贷款形成的基础是存在商品房买卖关系和形成抵押。三、张杭洲具有购房条件以及贷款条件，借款合同与商品房买卖合同虽然相对独立，但是紧密相依，如不存在商品房买卖合同，根本就无法产生借款合同，相关贷款也应当返还给交通银行。一审法院完全分割商品房买卖合同与银行贷款合同之间的关系，将相关贷款返还给张杭洲会引起一系列的不良反应，我方也要求将相关贷款返还给交通银行。张杭洲向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方签订合同编号:17001904215《商品房买卖合同》，返还购房款871417元，首付款利息25968.35元(暂计算2017年6月18日--2019年7月18日，共750天，按中国人民银行贷款基准利率年利率4.75%计算)，贷款利息59451.69元(暂计算2017年10月6日--2019年7月6日，共22个月)；2.向原告赔偿因购买房屋支付的中介费1000元，代办费822元、房屋维修基金7254元，共计9076元；3.向原告补偿因被告逾期交房产生的租房费用14700元(暂计算2018年1月1日--2019年7月31日，共7个月，房租每月2100元)；4.向原告支付解除购房合同违约金4357.08元；5.本案诉讼费用由被告承担，共计925518.43元。一审法院认定事实：2017年6月18日，出卖人郑州新威龙置业有限公司与张杭洲签订了一份编号为17001904215的《商品房买卖合同》，张杭洲从郑州新威龙置业有限公司处购买位于新郑市××镇××路东侧××单元××号房屋，建筑面积共111.6平方米，总价款为871417元。该合同第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3.因恶劣天气影响到工程施工进度的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已经按期履行交付义务且视同买受人已经验收合格。出卖人不再承担逾期交付费用，并由买受人承担房产交付后的责任和义务以及物业管理费。”合同签订后，张杭洲于2017年6月22日向被告交纳首付款262417元；张杭洲作为借款人、郑州新威龙置业有限公司作为担保人与第三人交通银行股份有限公司河南省分行于2017年7月3日签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额为陆拾万玖仟元整，贷款期限为360月（从2017年7月3日至2047年7月3日）；郑州新威龙置业有限公司收到第三人贷款后，于2018年9月11日给张杭洲出具一份609000元的发票。一审另查明：1.张杭洲向郑州天象房地产营销策划有限公司交纳了1000元中介费，向郑州领航房地产营销策划有限公司交纳了822元的代办费用；向新郑市物业维修资金管理中心缴纳了7254元房屋专项维修资金。2.张杭洲按期归还按揭贷款。3.2018年12月13日，郑州新威龙置业有限公司向张杭洲的户籍地河南省××城市××办事处××1附284号邮寄了一份《延期交房告知书》，内容为：延期交房告知书尊敬的威龙尚品项目业主:您好!感谢您购买我公司开发的威龙尚品项目的房屋并与我公司签订了《商品房买卖合同》。根据贵我双方《商品房买卖合同》第八条约定:“我公司应于2018年12月31日交房。”本条款同时约定:“因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的，出卖人可据实予以延期”。由于政府出台严厉的大气污染治理政策，命令开发企业多次停工，造成工期延误，致使我公同无法按照合同约定期限交房，现将有关情况告知如下:自开工以来，该项目遭遇到有史以来最为严厉的大气污染治理政策出台。在施工期间，政府有关职能部门为治理大气污染，多次下达书面通知，命令我公司该项目停工。在2017年“封土行动”中，在2018年中央环境保护督查“回头看”巡查过程中，在龙湖镇扬尘办对施工工地不间断的监督检查过程中，我公司不得不根据政府通知要求，停止该项目各类建设工程的各项施工作业，因此，项目整体工期受到超过八个月之久的严重影响，导致我公司无法在约定时间完工并交房(相关政府下发停工文件详见附件一)。停工一句话，开工一堆钱，在不断的停工开工中，我们不仅未能按计划完成建设开发任务，而且蒙受了巨大的经济损失。但是，大气污染治理政策，是国之重典，是涉及国计民生的大事，作为开发商，我们应当完全按照国家相关政策执行。为感谢您对我公司的厚爱，我公司在履行合同约定交付标准的基础上，投入大量资金，对项目配套和施工标准主动进行升级，提升项目品质。我们相信，我公司打造精品小区的理念与您享受高品质居住环境的愿望是一致的，必然能得到您的理解与支持。鉴于上述原因，由于受到国家出台大气污染治理政策、政府有关部门命令我公司该项目停工等不可抗力因素的影响，造成我公司无法按贵我双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间完工交房。我公司将密切关注政府各类治理大气污染政策的颁布与实施情况，做出相应的工期调整方案。在不违反国家法律政策条件下，尽可能加快施工进度，争取早日交房。按目前状况，预计将于2019年6月30日启动交付，具体日期以我公司向您发出的交房通知书为准。特此告知!郑州新威龙置业有限公司2018年12月10日。4.郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件规定，从2017年11月15日开始发布“限土令”，范围包括郑州市区和各县市。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同的约定,被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋,但却直至庭审时也没有履行交房手续。虽然双方签订的合同中约定了被告可据实予以延期,并不承担违约责任的相关事由,即“1.不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3.因恶劣天气影响到工程施工进度的。”但被告提交的延期交房告知书可据实予以延期的证据亦只能证明其存在工期可合理延长至2019年6月30日的情形,根据双方合同关于“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定,即使扣除被告主张的合理延期时限,被告也属逾期超过90日也没有向原告交房,原告依据双方合同约定要求退房,即解除合同,符合事实与法律,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,合同解除后,原告要求被告返还购房款871417元,于法有据,一审法院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金。原告基于双方合同关于“买受人解除合同后通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”的约定,原告主张被告支付购房款0.5%的违约金4357.08元,符合合同约定，一审法院予以支持。关于原告主张的贷款利息损失、首付款利息损失及租金损失。因双方合同中并未对上述损失的支付问题作出约定,且原告基于同一事实,既主张违约金又主张利息损失、租金损失,于法无据,一审法院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿因购买房屋支付的中介费1000元，代办费822元问题。因该费用并非被告收取,故原告向被告主张该项权利没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张要求被告退还房屋维修基金7254元的问题。一审法院认为，本案中导致合同解除的过错在于被告迟延交房,故被告应就收取原告的物业专项维修基金应全部返还给原告7254元。原告与第三人之间成立借款合同关系,与本案的商品房买卖合同关系不属于同一法律关系,故本案对其不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,判决:一、解除原告张杭洲与被告郑州新威龙置业有限公司之间于2019年6月18日签订的合同编号为17XXXXXXX5《商品房买卖合同》。二、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张杭洲返还购房款871417元。三、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张杭洲支付违约金4357.08元。四、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告张杭洲支付物业专项维修基金7254元。五、驳回原告张杭洲的其他诉讼请求。案件受理费13055元，减半收取计6528元，由原告张杭洲负担300元，由被告郑州新威龙置业有限公司负担6228元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：张杭洲与新威龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同的约定,且扣除新威龙公司主张的合理延期时限,逾期交房业已超过90日,张杭洲依据合同约定要求解除合同,一审法院予以支持，并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定判决新威龙公司返还购房款并承担违约责任并无不当，本院依法予以支持。因本案所涉按揭贷款银行未向一审法院提出诉讼请求，相关问题并未形成纠纷，一审法院未予一并处理并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判结果并无不当，本院依法予以支持。交通银行河南分行、新威龙公司、张杭洲的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28046元，由上诉人张杭洲负担1936元，上诉人郑州新威龙置业有限公司负担13055元，上诉人交通银行股份有限公司河南省分行负担13055元。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇二〇年一月十六日书记员  李燕辉