新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2323民初2207号   原告：新疆康居物业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县四级花城B6号楼2单元102号。法定代表人：张旭鹏，经理。委托诉讼代理人:吴靖，新疆新靖律师事务所律师。被告：新疆啤酒花房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济开发区上海路130号。法定代表人：辛倩，董事长。委托诉讼代理人：俞天宝，男，1964年2月1日出生，汉族，公司职员。委托诉讼代理人：洪振江，新疆国字律师事务所律师。原告新疆康居物业管理有限公司（以下简称康居物业）诉被告新疆啤酒花房地产开发有限公司（以下简称啤酒花公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后依法适用简易程序公开审理。因案情复杂，转为普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告康居物业的委托诉讼代理人吴靖、被告啤酒花公司的委托诉讼代理人俞天宝、洪振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康居物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业费636855.69元；2、判令被告向原告支付逾期利息损失89149.6元。事实和理由：2015年1月起，原、被告签订物业管理委托合同，约定被告将乐活花园小区的物业委托给原告金信管理服务，因被告责任而形成的空置并产生的管理费用由被告承担全部空置期间的费用。双方之间的物业管理合同履行至今，被告未向原告支付2015年1月至今的物业费。原告诉至法院，请求依法维护合法权益。被告啤酒花公司辩称，1、关于物业费单价问题，原、被告之间签订合同约定的物业费为0.4元每平方米的50%收取，但原告起诉时按照0.5元，每平方米计算物业费，显然与事实不符。自2015年至今，被告空置房屋的物业费均应当按照0.2元每平方米进行计算。2、2018年至2019年期间，被告的部分房屋已经出售，自被告向业主发放入住通知单之后的物业费用不应当由被告承担。3、原、被告在履行合同过程中，被告将小区内的超市交由原告经营，被告承诺自2015年4月1日至2018年3月31日的超市租金抵扣物业费，上述期间租金共计165500元应当在本案中予以扣减。4、原告在提供物业服务期间，因管理失误，造成被告所有的16号楼的电缆被盗，双方协商原告向被告赔偿5000元，原告至今未履行该义务，被告认为该款项也应当在本案中予以扣减。5、原告主张逾期支付物业费的利息损失没有依据。原告在本案小区内提供物业服务期间收取了小区超市租金，每年5万元以上的租金可以抵扣物业费，且被告所有的空置房屋的数量也是不确定的，双方没有及时的核算账目，系原告怠于行使权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交物业管理服务委托合同1份，拟证明原被告之间存在物业服务合同关系，双方对合同期限、价格计算方式以及双方约定的权利义务进行了约定。经质证，被告对该证据的真实性无异议，提出合同对物业服务费已经做了具体的约定，原告并没有进行积极的核算统计，合同到期以后原告公司没和被告公司订立新的合同，双方之前的物业合同延续。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2、原告提交物业费明细表5份，拟证明原、被告之间就2015年至2017年的空置房屋的面积进行过核对，2018年至2019年的没有经过双方核对。经质证，被告提出认可2015年至2017年期间空置房屋面积及具体房号，2018年-2019年期间，被告售出部分房屋，该部分房屋的物业费用不应当再由被告承担，上述空置房屋的物业费应当按照0.2元每平方米进行计算。因被告对2015年-2017年期间空置房面积无异议，本院对该部分明细表的真实性予以确认，对2018年-2019年期间空置房面积结合其他证据进行综合认证。3、原告提交通知单1份，拟证明原告于2015年3月开始调整物业费，并通过张贴通知告知业主。经质证，被告对该证据不认可。因原告未提供被告收到该通知的佐证，故本院对该证据的效力不予确认。4、被告提交物业管理服务委托合同1份，拟证明双方签订合同对空置物业费的标准进行了明确的约定。经质证，原告对该证据的真实性无异议，提出对证明事项不认可。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。5、入住通知书6份，拟证明2018年-2019年期间，被告出售部分空置房屋，该部分房屋的物业费用不应当由被告承担。经质证，原告对该证据不认可，提出通知业主办理入住与业主实际入住时间不一致，不符合物业管理条例的规定。本院对该证据的真实性予以确认。6、被告提交承诺书1份，拟证明被告在2015年4月1日承诺将小区内超市租金抵扣空置房物业费。经质证，原告对该证据不认可，提出双方于后期协商每年租金事宜。因原告未提供反驳证据，本院对该证据的效力予以确认。7、被告提交说明1份、报警登记表1份，拟证明在原告公司管理期间，被告享有所有权的电缆被盗，原告同意承担5000元的事实。经质证，原告对该证据无异议。因双方对该组证据及证明事实无异议，本院对该组证据的效力予以确认。8、被告提交物业管理委托合同1份，拟证明在合同当中双方对尚未出售的房屋物业费的约定是减半执行，后续空置房物业费的都应当延续本合同的约定。经质证，原告对该证据的真实性无异议，提出合同期限届满后，被告享有所有权的空置房的物业费不应当延续原合同的约定。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明：2015年，原告康居物业（乙方）与被告啤酒花公司（甲方）签订《物业管理委托合同》一份，双方约定：甲方将乐活花园小区一期、二期委托于乙方实行物业管理；合同期限暂定为1年，自2015年1月1日至2015年12月31日止；本物业的管理费用，按相关部门批准的标准向业主或物业使用人收取（每平方米建筑面积0.4元）；因甲方责任而形成的空置并产生的管理费用由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，按物业管理的相关规定收取，即政府批准标准的50%；合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续签合同。2015年3月30日，原告向被告出具《关于乐活花园小区超市租赁收入冲抵空置房物业费的说明》，主要内容为：经双方商议，我公司同意经营贵公司位于乐活花园小区新建成超市，其租赁收入用于冲抵贵公司该小区空置房物业费，租赁期限暂定3年，即2015年4月1日起至2018年3月31日止。年租金不低于5万元。2015年4月1日，原告向被告出具《承诺书》一份，主要内容为：贵公司交由我公司经营的乐活花园小区超市现已出租，我公司承诺以下几点：1、乐活花园超市租金由我公司收取，其收益按年度抵扣贵公司应缴纳的空置房物业费。租赁期间（2015年4月1日至2018年3月31日）所得租金按年计算，第一年租金50000元；第二年租金55000元；第三年租金60500元。2、在租赁期间，我公司负责超市设施及设备的维护和管理，并保证设施的完好，如有损坏，照价赔偿。3、超市租赁合同由我公司与承租方签订，并负责处理相关事宜。2016年4月28日，乐活花苑小区内16号楼电线被偷，经原、被告协商，原告同意按照5000元赔偿被告该损失。经原、被告核对，2015年空置房面积为303770平方米、2016年空置房面积为322470平方米、2017年空置房面积为283272平方米。原告为乐活花园小区提供物业服务期间，被告交付房屋情况如下：2016年8月1日交付20-1-501号房屋，面积89.94平方米；2018年4月19日交付17-1-102号房屋，面积75.91平方米；2018年4月25日交付9-2-401号房屋，面积102.26平方米；2018年11月23日交付12-1-601号房屋，面积69.58平方米；2018年8月28日交付12-2-201号房屋，面积82.25平方米；2018年11月23日交付13-3-402号房屋，面积111.45平方米。原告主张2018年空置房面积为245173.96平方米、2019年空置房面积为119025.42平方米，本院确认2018年1月1日起空置房面积为245084.02平方米（245173.96平方米-89.94平方米），2018年5月1日起空置房面积为244905.86平方米（245173.96平方米-89.94平方米-75.91平方米-102.26平方米），2018年12月1日起空置房面积为244754.02平方米（245173.96平方米-89.94平方米-75.91平方米-102.26平方米-69.58平方米-82.25平方米），2019年1月1日起空置房面积为118656.53平方米（119025.42平方米-89.94平方米-75.91平方米-69.58平方米-82.25平方米-廉租房51.21平方米）,2019年8月1日起空置房面积为118545.08平方米（119025.42平方米-89.94平方米-75.91平方米-69.58平方米-82.25平方米-廉租房51.21平方米-111.45平方米）。本案争议焦点为：1、在未续签物业服务合同的情况下，是否能够按照原合同约定的价格支付物业费用？2、涉案小区超市租金以及赔偿损失的费用能够在本案中一并折抵？本院认为，原、被告签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同约定的内容全面履行各自义务，原告为被告提供了物业服务，被告就应当及时的向原告交纳物业费用，故原告主张被告支付物业费的诉请符合法律规定。关于原告主张的物业费的收费标准即本案争议焦点1，本院认为，原、被告在2015年签订的合同中明确约定空置房屋的收费标准为政府批准标准的50%即0.2元每平方米建筑面积，被告提出2015年空置房屋的收费标准应当按照0.2元每平方建筑面积计算的抗辩意见符合合同约定，本院予以采纳。合同期满后，原、被告之间再无签订物业服务合同，但原告仍为被告提供物业服务，被告亦接受了该服务，故双方之间形成事实上的物业合同关系，原告主张2016年至2019年的物业费本院予以支持。根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，上述规定说明服务质量与物业管理费用要相适应，考虑到本案中原告提供的物业服务质量、服务品质并未发生变化，原告亦未提供有效证据证明其提高物业管理费用的合法依据，故在原、被告未签订新合同以及未协商收费标准的情况下，业主即本案被告仍应当按照原合同约定支付物业服务费用。综上，原告要求被告按照0.5元每平方米建筑面积交纳物业费用没有合法依据，本院确认被告按照0.2元每平方米建筑面积交纳涉案空置房物业管理费。根据原、被告核对的面积以及本院确认的面积，本院确认被告交纳物业费用的数额为253241.87元｛（2015年151885元+2016年161235元+2017年141636元+2018年122586.98元+2019+年59512.71元）-3751元×40%｝。被告提出涉案小区超市租金以及被告丢失电线的赔偿款应当折抵物业费用的抗辩意见即本案争议焦点2，本院认为，因原告向被告出具了同意将小区内超市租金折抵物业费的承诺书，就此说明原、被告就租金抵扣物业费达成了协议，故被告主张将租金折抵物业费的意见本院予以采纳。原告在提供物业服务期间未尽到合理的安全保障义务，致使被告享有所有权的电线丢失，双方就电线的赔偿事宜达成了一致意见，且该赔偿协议的基础法律关系系因本案原、被告之间的物业服务合同关系产生，本案案由为物业服务合同纠纷，被告要求将赔偿款折抵物业费用的意见与本案系同一法律关系，为避免当事人的诉累，本院在本案中一并处理，因原告未向被告交付电线赔偿款5000元，故而该5000元应当折抵相应的物业费用。原告提出不同意折抵的意见，本院不予采纳。原告提出应当按照0.5元每平方米收取物业费用的主张，因未提供相关部门行政主管部门同意其提高费用的证据，故本院不予支持。关于原告主张的逾期付款利息损失，因无合同约定，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的物业费为82741.87元（253241.87元-165500元-5000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告新疆啤酒花房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告新疆康居物业管理有限公司物业费82741.87元；二、驳回原告新疆康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11060元，由被告新疆啤酒花房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   赵丽丽审  判  员   徐 颖人民 陪 审员   于敏芳   二 〇 二 〇 年 一 月 十 二 日 书  记  员   席江梅