贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6124号原告：梁某，女，汉族，2010年8月26日出生，住贵州省贵阳市花溪区。法定代理人：谢某，女，汉族，1981年4月14日出生，住贵阳市花溪区，系原告母亲。委托诉讼代理人：蒋丽霞，贵州玉顺律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李雪，贵州玉顺律师事务所律师，特别代理。被告：上海房多多网络科技有限公司（以下简称房多多公司），住所上海市静安区广中西路757号1107室。法定代表人：金治国，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨秀贵，贵州道在律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋公司），住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：许正海，贵州存正律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：何莲，贵州存正律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳千一房地产经纪代理有限公司（以下简称千一公司），住所贵州省贵阳市云岩区新添大道南段永利星座16层1号。法定代表人：王旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨熙，贵州瀛黔律师事务所律师，特别代理。原告梁某与被告房多多公司、能立洋公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，原告于8月12日申请追加千一公司参加诉讼，本院审查后予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某委托诉讼代理人李雪、蒋丽霞，被告房多多公司委托诉讼代理人杨秀贵、被告能立洋公司委托诉讼代理人许正海，千一公司委托诉讼代理人杨熙均到庭参加诉讼。本案因各方当事人申请庭外和解等扣除相应审限，现已审理终结。原告梁某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还款项10000元；2.被告立即向原告支付违约金1385元（按按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，暂从2016年7月24日起计算至2019年6月24日，实际支付至款项付清为止）；3.本案诉讼费用由二被告承担事实和理由：原告监护人与原告系母女关系。2016年7月，原告监护人欲为原告购买被告能立洋公司开发建设的位于贵阳市经开区，经向该公司工作人员询问得知，欲购买该公司商品房必须先交10000元后才有购房资格，该费用可在购房款中扣减。2016年7月2日，原告监护人谢某将该款项交至能立洋公司，并于7月24日、7月28日在北大资源缤纷广场售楼部交纳购房款和维修基金。在支付上述款项后，原告与被告能立洋公司于2016年8月6日签订《商品房买卖合同》，房号为2-32，套内面积为18.5㎡，单价为7800元／㎡，总价款为144313元。合同签订后，谢某支付了剩余房款，但发现并未将其所缴纳的10010元购房款计入总价扣减。另，原告发现其于2016年7月24日交纳的30000元房款中有10000元收款方为被告房多多公司，为此原告监护人多次与被告协商退还该笔款项无果。原告认为，被告房多多公司作为第三方经纪服务公司，在代理能立洋公司销售商品房时不得收取除佣金以外的其他费用，其收取该笔费用没有法律依据，且违反行业规定，应予退还。被告能立洋公司在未取得商品房销售预售许可证的情况下与被告房多多公司预售房屋，已违反法律规定，且能立洋公司明知且放任房多多公司收取除佣金之外的其他费用，应当对该费用的返还承担连带返还责任。为此，原告依据相关法律规定，诉至法院。诉讼中，原告追加了千一公司，并要求千一公司一并承担连带返还责任。被告房多多公司辩称，第一、被告与原告没有签订任何合同，被告不是本案的适格主体；第二、如果原告认为是购房款，退还主体应当是能立洋公司，如果认为是会员增值服务费，退还主体应是千一公司；第三、从现有证据材料来看，原告方并不符合退还的条件，且原告方也已经享受了相应的会员服务；第四、合同中并没有约定关于违约的责任，且根据会员服务协议书1.2条约定即使要退还也是千一公司，故请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告能立洋公司辩称，第一、能立洋公司不是本案的适格被告，根据合同的相对性，会员服务协议书的相对人是千一公司；第二、原告作为一个完全民事行为能力人，应当知道签约付款的意义，同时原告也享受到了房价优惠；第三、原告交纳的是会员费，并非是团购费。被告千一公司辩称，第一、本案的原告为梁某，但原告所出示的《会员服务协议书》签订主体是谢某，交款人也是谢某，与本案的原告不符，且根据原告的诉讼请求及事实理由，本案的案由为返还款项，所以本案的原告也该是谢某，而不是梁某，所以本案的主体应该是谢某；第二、原告并没有与千一公司签订协议，也没有收到原告支付的任何款项，因此本案与千一公司无关；第三、谢某在本案中申请退回款项，应当按照相对性的原则，由收款方上海房多多退回，但梁某也确实享受到了购房优惠，该款项是否应当退回应由房多多公司来答辩。本院经审理认定事实如下：能立洋公司成立于2014年4月2日，经营范围主要为房地产开发及销售、物业管理等，于2015年1月8日首次取得北大资源·缤纷广场商品房预售许可，有效期至2018年10月13日。房多多公司成立于2013年12月18日，经营范围主要为网络科技、房地产经纪等。千一公司成立于2002年1月29日。2016年7月24日，梁某监护人谢某代梁某作为乙方在《会员服务协议书》签名，该协议甲方为千一公司（以下简称“房多多加盟商”），主要内容为：鉴于客户有意参加甲方与项目开发商合作的购房优惠活动，享有房多多加盟商为客户提供的会员服务，乙方同意自签订本协议起，参加购房优惠活动并享受房多多加盟商提供的房地产网络平台服务，并遵守以下约定：1、乙方须通过房多多加盟商指定的第三方支付平台支付10000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多加盟商与项目开发商合作提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分。2、当您在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在您提出申请并交齐房多多加盟商指定的退款所需材料后，房多多加盟商在五个工作日内完成审核并发起退款……3、在您成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，为切实保证您享受房多多加盟商提供的优惠，您同意开发商与房多多加盟商核对您所签订的房屋认购协议书或商品房买卖合同中的相关信息；在成功认购后，由于自身原因导致退房的，会员增值服务费概不退还。4、乙方还可享受房多多加盟商提供的其他增值服务，包括：登陆房多多加盟商的网站，查询相关房源信息；通过房多多加盟商网站了解最新的房地产市场动态；通过房多多加盟商网络客户端接收专业项目信息解读和房源推荐；房多多加盟商将根据您的需求提前为您安排置业顾问详细介绍楼盘情况；房多多加盟商将不定期组织活动，包括但不限于：网络信息、楼盘信息、购房回馈、业主联谊活动、二手房推荐等。备注：房多多的会员服务费交10000抵30000团购优惠。”原告于签约当日交纳会员服务费10000元，《收据》上载明“收到谢某交来房多多会员服务费10000元”，加盖“房多多加盟商·贵阳千一房地产经纪代理有限公司会员团购专用章”，但根据ＰＯＳ单显示，该款项进入了“房多多网络科技有限公司”，房多多公司认可该账户系其公司账户。上述协议系房多多公司提供，原告表示其之前并未见过该份协议，其确实有在协议上签过字，但不知道协议内容，且表示因能立洋公司并未取得预售许可证就销售房屋，故主张该协议无效，三被告退还该款项，千一公司亦不认可该份协议及收据，表示并未在协议上加盖公章。同日，谢某代原告梁某与被告能立洋公司签订《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》，约定原告认购位于贵阳市经济技术开发区，面积为21.98㎡，套内建筑面积为18.5㎡，总价184879元，优惠折扣为（原总价-3万）×0.98×0.99×0.98”，折后价为147258元。同年8月6日，梁某及其监护人谢某签署《销售通知书》，显示梁某认购的Ｃ2Ｃ3Ｃ4-2-32房屋，折前总价为184879元，享受折扣“（原总价-3万）×0.98×0.99×0.98×0.98”，折后总价144313元。同日，梁某作为买受人与能立洋公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：梁某购买能立洋公司建设开发的位于北大资源·缤纷广场Ｃ2Ｃ3Ｃ4栋2层32号的房屋，总房价为144313元。庭审中，房多多公司主张其与能立洋公司是有合作关系，但只是授权能立洋公司在其网络平台上发布房源信息，其向能立洋公司收取加盟费，并不涉及能立洋公司与客户的交易，该公司将POS机放在能立洋公司是为了方便管理、收取费用。能立洋公司表示其与千一公司乜有关系，也未签订协议，与房多多公司是一种松散的合作关系，但并未签订协议，房多多公司是平台公司，有一定的客户资源，如果房多多公司能够提供足够多的客户购买房屋，该公司会给予一定的价格优惠，至于房多多公司是否向客户收取费用，该公司并不清楚，该公司并没有收取或者也不需要向房多多公司支付任何费用。千一公司则表示其与其与房多多公司及能立洋公司均没有关系，均为签订协议。原告对被告的上述陈述均不认可，并陈述从其看房到签订各种协议、合同、支付购房款的过程中，都是在能立洋公司的售楼部进行的，由同一个工作人员进行操作，说签订之后会有一定的优惠，期间并没有接触过房多多公司的任何员工，也不知道有房多多公司和千一公司，是受售楼人员的指示将钱打入房多多公司账户。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《会员服务协议书》《北大资源·缤纷广场商品房认购协议书》《销售通知书》《商品房买卖合同》、POS回单、银行活期账户明细、《收据》等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、关于《会员服务协议书》的主体及效力问题；二、本案诉争款项的性质？三、被告是否应当退还原告讼争款项？关于焦点一。依法成立的合同，自成立时生效。本案的《会员服务协议书》虽然列明的甲方为千一公司，但并未加盖千一公司公章，而实际收取协议中10000元会员增值服务费的是房多多公司，且房多多公司及能立洋公司在庭审中亦均承认双方存在合作关系，房多多公司为能立洋公司提供发布房源的平台，为客户提供购买北大资源缤纷广场楼盘的机会，故应当认定本合同的相对方为房多多公司及原告，房多多公司为原告提供增值服务。该协议系双方在平等、自愿的基础上达成的，系双方真实意思表示，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告主张能立洋公司在签订合同时未取得商品房预售许可证而导致该协议无效，与事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。关于焦点二。首先，根据庭审查明之事实，梁某与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的总房价为144313元，梁某及能立洋公司均确认讼争的10000元并不包含在涉案房屋的总房价中，而梁某提供的协议及付款凭证均反映房多多公司收取了梁某的该笔增值服务费，梁某主张房多多公司是代能立洋公司收取该笔费用，没有任何证据证实，且与梁某提供的上述证据反映的事实不符，故该笔费用并非能立洋公司收取，亦不属于购房款。其次，房多多公司收取了梁某上述团购费用，则需要审查其是否具有合法依据。房多多公司的经营范围包括房地产经纪，其提出为能立洋公司开发的案涉楼盘进行推广宣传及销售，为梁某向能立洋公司购买案涉房屋争取了优惠折扣，并最终促成了交易双方签署购房合同，未超出其经营范围，能立洋公司亦认可房多多公司提供的上述服务内容，故应当认定房多多公司为梁某购买涉案房屋提供了中介服务。最后，梁某接受了房多多公司提供的服务并向其交纳了10000元的增值服务费后，双方已经成立事实上的居间服务合同关系，该10000元应当认定为居间服务费。关于焦点三。首先，梁某向房多多公司交纳增值服务费后，签署《销售通知书》中显示：折前总价为184879元，享受折扣“（原总价-3万）×0.98×0.99×0.98×0.98”，折后总价144313元、梁某与能立洋公司签订了《商品房买卖合同》，确认案涉房屋总价为144313元，不包含增值服务费。根据以上事实可知，梁某在交纳增值服务费时即应知道其参加了房多多公司作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向房多多公司支付的增值服务费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定梁某在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是房多多公司收取增值服务费之后承诺优惠之价格。其次，能立洋公司与房多多公司确认，能立洋公司委托房多多公司对案涉房屋进行推广宣传及销售，房多多公司介绍的购房人均享受能立洋公司给予的购房优惠折扣。梁某在参与团购，接受房多多公司服务的过程中自愿向房多多公司支付的增值服务费，系其真实意思表示，梁某在接受房多多公司服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，要求房多多公司退还增值服务费理据不足，本院不予支持。再次，上述费用并非能立洋公司收取，梁某要求能立洋公司退还该笔费用同样理据不足，亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁某的诉讼请求。案件受理费人民币43元（已减半收取），由原告梁某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年一月十六日书记员  胡兰