河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1081民初4220号原告：张遂亮，男，汉族，生于1971年2月17日，住禹州市。原告：贾雪芳，女，汉族，生于1971年8月11日，住禹州市。原告张遂亮、贾雪芳委托诉讼代理人：菅中战，河南金泰律师事务所律师。原告张遂亮、贾雪芳委托诉讼代理人：赵铁峰，河南金泰律师事务所律师。被告：河南锦世联实业有限公司。住所地：禹州市颍川办颍川路21号。法定代表人：赵国营，系公司总经理。委托诉讼代理人：董振杰，河南名人律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾贯勋，河南名人（禹州）律师事务所律师。被告：禹州市颍川街道办事处朱坡社区居民委员会五组。住所地：禹州市颍川街道办事处朱坡社区五组。负责人：张小圈，系该组组长。委托诉讼代理人：董俊卿，河南禹曦律师事务所律师。原告张遂亮与被告河南锦世联实业有限公司（以下简称锦世联公司）、禹州市颍川街道办事处朱坡社区居民委员会五组（以下简称朱坡五组）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案，诉讼中，贾雪芳申请作为原告参加诉讼，本院审查后予以准许。本院依法适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告张遂亮、贾雪芳及其委托诉讼代理人菅中战、赵铁峰，被告锦世联公司的委托诉讼代理人董振杰、艾贯勋，被告朱坡五组的委托诉讼代理人董俊卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张遂亮、贾雪芳向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告赔偿因违约造成的二原告损失133.9万元，并支付二原告违约金（自2015年9月11日起至2016年3月10日2000/月；自2016年3月11日起至2016年9月10日2500元/月；自2016年9月11日起至实际支付完毕日3000元/月计算），时至起诉共计违约金135000元。事实和理由：2013年，第一被告以城中村开发改造为名，在未取得相应批件的情况下，与第二被告签订了《城中村改造拆扒协议》，对涉及第二被告辖区内包括二原告在内的六户村民房产进行拆扒改造。二原告于2010年登记结婚，二人婚前各有朱坡村宅基地一处，并共有304平方米的禹州市朱坡遂亮织物厂一处。2015年8月28日，二原告与第一被告就拆扒两处宅基地及房屋签订了《关于尚品1698小区与张遂亮拆扒置换有关问题的补偿协议》。签约后二原告拆扒了宅基地房产和织物厂，第一被告按约定履行了两套置换房产的交付事宜和织物厂的74万赔偿事宜，却以种种理由没有履行交付尚品1698小区8号楼1单元8层东户和25层东户两套置换房产的约定。诉讼中，第一被告答辩按约定履行的尚品1698小区8号楼1单元8层东户和25层东户两套房产已经出售，并向法院提供了相应证据，二原告才得知第一被告早已在2017年将上述两套房产销售给他人。综上，第一被告不仅未按约定期限履行自己的义务，还将本应交付给二原告的尚品1698小区8号楼1单元8层东户和25层东户两套房产销售给他人，致使二原告可期待利益无法实现，按照2013年9月11日签订的《拆扒补偿协议》中“两年后甲方交付285×2平方的置换房屋”的约定，扣除应承担的面积差价等费用20万元，第一被告应赔偿二原告133.9万元。同时因第一被告迟延交付，故应该从约定的交付时间2015年9月10日计算违约金。故起诉至法院，以求公断。被告锦世联公司辩称：二原告所诉事实不成立，诉讼请求于法无据，答辩人已足额支付拆扒补偿对价，且不存在任何违约，不应承担任何违约责任。一、二原告关于其二人婚前在朱坡村五组各有宅基地一处的诉称严重失真，二原告关于2015年8月28日，双方达成《补偿协议》之后，其才将宅基地上的建筑物和纺物厂的房子拆除，为虚假之词。二原告实际拆除时间为2013年9月11日第一份《补偿协议》达成之后的很短时间内拆除的，有《拆扒确认书》为证。二原告诉称，其在宅基地之外的304平米的土地上有织物厂一处，为弥天大谎。根据答辩人与朱坡村五组的《拆扒协议》，答辩人拆扒该组的需要补偿的土地包括六处宅基地1.8亩（其中有二原告的二处）和2.13亩土地（已补偿该组），其余为三条路，根本不存在二原告的304平方米织物厂。二原告的织物厂于2006年就已注册到期，在双方签订第一份《拆扒补偿协议》时，拆扒区域内根本没有原告所说的织物厂及任何织布设备。二、二原告诉称答辩人违反了后协议，故应承担违约金并赔偿损失。答辩人认为，二原告的该诉称应驳回，因后协议是在二原告持续上访情况下，朱坡村委会强压答辩人违背真实意思签订的，本身就是无效协议。且在该协议形成至双方上一案件诉讼之前，二原告多次对答辩人表示该协议无效，并在上一案的庭审中明确表示该协议无效，朱坡村委会多次协调双方履行，二原告不愿履行，故答辩人将该协议中未交付的二处房子售给他人。三、从法律上讲，二原告与答辩人的前后两个协议都不具备合法的生效条件，那么对二原告的赔偿只应合理赔偿，答辩人已补偿二原告二套房子并110万元，完全超出了同村组同类宅基地的补偿标准。被告朱坡五组辩称：1、原告是依据与第一被告签订的拆扒补偿协议为依据，向法院提起违约赔偿之诉，依据合同相对性原理，第二被告不是合同当事人，不存在合同之债，更不存在违约行为。2、第一被告与第二被告签订的城中村改造协议合法有效，根据法律规定，第二被告为土地的所有权人，第一被告补偿第二被告土地补偿款意思表示真实，不违反法律规定，更不存在侵害原告的合法权益问题。综上，原告变更诉状以合同违约为由，提起违约赔偿之诉，要求第二被告支付因违约造成的损失无事实和法律依据，依法应驳回原告要求第二被告赔偿的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交的证据材料有：一、2013年3月26日，二被告达成的《拆扒补偿协议》复印件一份。【原件在（2017）豫1081民初2594号）进行过庭审质证】；河南工商网行政许可信息打印件一份，禹州市人民法院（2017）豫1081民初2594号民事判决书原件一份（第10页）。证明二被告是在本案涉及的“尚品1698小区”开发，至今也未能办理开发该小区的建设工程施工许可证、建设规划许可证、土地使用证、拆扒许可证、行政许可证等审批文书情况下，两被告就无签订拆扒补偿协议等系列行为的主体资格，合谋进行拆迁行为，因此二被告对本案纠纷具有共同过错行为。二、1、张遂亮（2004）第12-0462号土地证原件一份。2、贾雪芳（2004）第12-0464号土地证复印件一份（原件交给了第一被告）。3、禹州市朱坡遂亮织布厂营业执照副本一份。4、禹州市颍川办朱坡村证明两份【原件在（2017）豫1081民初2594号）进行过庭审质证】。证明张遂亮购买朱坡村五组荒地710平方米一块，后来建的两处宅基地，包括张遂亮和贾雪芳名义各自拥有一块203平方米的农村集体宅基地及304平方米的织布厂，后织布厂补偿74万元。三、2013年9月11日，二原告与第一被告达成的《拆扒补偿协议》原件一份；2015年8月28日又达成的《关于尚品1698小区与张遂亮拆扒补偿置换有关问题的补偿协议》原件一份，收据及转账记录复印件两份【原件在（2017）豫1081民初2594号）进行过庭审质证】，资金申请单原件一份。证明1、在2013年3月26日二被告达成的《拆扒补偿协议》基础上，二被告给原告等人做工作，二原告与被告先后达成两份补偿协议，补偿协议确定两处宅基地补偿二原告四套房屋。2、在2013年9月11日补偿协议达成之后，被告支付二原告补偿款36万元（两个宅基地超标面积及过渡费，即2013年9月11日《拆扒补偿协议》第三条），加上已经收到补偿2套房子，贾雪芳的补偿已经完毕。3、2013年9月11日《拆扒补偿协议》第六条约定了违约条款就是原告第二项诉求依据。4、2013年10月8日原告住房拆扒完毕，张遂亮及妻子按照拆扒协议第四条向第一被告讨要张遂亮织布厂74万元拆迁费用以及两年内交付置换的4套房屋（包括36万元超标面积及过渡费），拆扒完成时间应当为2013年8月10日（合同约定工期为2年）。5、需要说明的是：《关于尚品1698小区与张遂亮拆扒补偿置换有关问题的补偿协议》是在其他众多拆迁户已经交付房屋的背景下签订的，当时因第一被告将原告定位“钉子户”迟迟没有交付房屋和理赔，二原告迫于无奈签署了给20万面积差价款等巧立名目的费用的该协议。该协议因没有履行引起连年诉讼。四、结婚证原件一份，贾雪芳证言一份，证明张遂亮和贾雪芳结婚日期为2010年10月20日，2013年9月11日补偿款系付张遂亮织布厂补偿款，因为二人夫妻关系，打到贾雪芳账户上了。五、张瑞、杨远征（二人系母子关系）、李杜军、苗书贤的拆迁协议复印件三份；证人高某的证言及身份证照片【原件在（2017）豫1081民初2594号）进行过庭审质证】。证明1、同村拆迁问题都已经解决，杨远征等四人四块地是较后解决的，具有代表性，第一被告不向原告交房，实则是难为、胁迫原告。2、高某是购买被告置换的房子，可第一被告迟迟不交房，无奈的情况下同意了第一被告再支付20万元的要求。本案2015年8月28日补充协议签订的背景和高某情况一样。六、中国房地产业协会主办【中国房价行情】打印件三页、禹州房产网打印件一份。证明2019年4月份房价为5360元/㎡，根据出售的同小区4月份环比5166元/㎡。七、照片三张，证明第一被告存在营销中心，并用来公开销售尚品1698小区房产多年。八、原告父亲张永建集体土地建设用地使用证，上面显示有四至，就是被告锦世联公司提供的第三组证据中证据1证明中显示的位置，证明被告锦世联公司提供的该证明内容不属实，证明中所说原告宅基地其实是原告父亲的。九、2000年8月20日第二被告的证明原件一份，欠条原件一份，收条原件两份，借条原件一份。证明2000年8月20日第二被告共给二原告710平方米荒地，价格是12000元。十、视频录像三份、名片和宣传页各一份、照片一张，证明2019年9月16日娄鹏飞、冀龙熙录制的尚品1698售楼部销售人员述说价格在5400-5500元。被告锦世联公司为支持自己的主张，向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、被告与颍川办朱坡五组签订的《城中村改造拆扒补偿协议》一份（2013年3月26日）；2、被告与颍川办朱坡五组签订的《城中村改造协议》一份（2013年6月9日）；3、银行业务委托书回单一份（2013年4月1日）。证明内容：一、证明被告与朱坡五组签订的有统一的、整体的拆扒补偿协议，拆扒的包括朱坡五组六户老宅（其中一户为原告），六户共有宅基地1.8亩（见该组证据1、2）。二、朱坡五组集体土地面积是按实际丈量面积总和减去六户宅基地面积1.8亩、减去三条道路面积，剩余面积2.13亩，每亩价格按110万，共计234.3万，由被告一次性支付给朱坡五组。被告已支付给朱坡五组土地赔偿款234.3万（见该组证据3）。三、协议约定补偿方案为每处宅基地可补偿货币50万或房屋285平方（即两套房）。（见该组证据1、2）。四、被告与朱坡村五组六户村民都按照此《拆扒补偿协议》所约定的补偿标准，分别签订各户的《拆扒补偿协议》，并已全部履行完毕，补偿标准是统一的。第二组证据：1、被告与原告夫妻二人之间达成的《拆扒补偿协议》一份（2013年9月11日）;2、银行转账凭证3份、收据2份;3、被告与原告夫妻二人之间达成的《关于尚品1698小区与张遂亮拆扒置换有关问题的补偿协议》一份（2015年8月28日）。证明内容：一、证明原、被告签订的补偿协议约定，补偿方式为货币50万或房屋285平方（即两套房）或143平方房屋一套加货币25万。原告夫妻二人有两处宅基地，选择的是房屋加货币，即50万加两套143平方的房，协议同时约定过渡费36万（含超面积补偿款22万元）。二、证明原告夫妻已经收到补偿款共计110万(其中36万过渡费，50的货币补偿，24万的院内附属物补偿）。同时，开发完成后，被告已交付给原告两套143平方的房屋。三、证明房价上涨等原因，原告要求将原协议确立的房屋加货币的置换方式变更为置换四套房屋，被告认为，补偿已经完毕，不予接受。原告四处上访，在朱坡村村委会的坚持下，双方于2015年8月28日又签订了《关于尚品1698小区与张遂亮拆扒置换有关问题的补偿协议》，是对2013年9月11日签订的《拆扒补偿协议》的变更，变更为“两处宅基地置换四套143平方的房屋，原告再支付被告20万元房屋面积补偿费。双方以前签订的补偿协议与此协议违背的，以此协议为准。”双方变更了此前已经履行完毕的补偿方式，变更后被告再交付原告两套房，但原告应支付被告20万元房屋面积补偿费，同时应返还多支付的74万补偿款。第三组证据：1、禹州市颍川街道办事处朱坡社区居民委员会《证明》一份（2018年5月22日）；2、贾雪芳《土地使用证》档案复印件一份；3、张遂亮《土地使用证》复印件一件；4、禹州市颍川办事处朱坡村五组关于其双方买卖土地的证明一份（2000年8月20日）。（2、3、4证据来自贾雪芳、张遂亮二人为证明其有两处宅基地而向被告提出拆扒补偿时向被告提交）。证明内容：1、原告夫妻二人在朱坡村五组共有三处宅基地，其中一处一直居住至今，其余两处在尚品1698小区一期项目中被拆扒占用。2、依据《土地管理法》第62条之规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，而原告一家却同时拥有三处宅基地，严重违反法律规定。其获得的宅基地使用权证必然是无效的。3、原告与禹州市颍川办事处朱坡村五组原负责人有非法买卖集体土地的事实。原告因非法买卖土地，又非法多次申请办取宅基地使用权证，将集体土地的使用权非法变更为自己所有。其双方的土地买卖协议是违法的、无效的，其在此基础上，违反《土地管理法》之强制性规定而多取得的使用权证（宅基地使用证）必然是违法的、无效的。进而，其二人以不合法的的宅基地使用证为依据（作为补偿标的物）与被告所签订的《拆扒补偿协议》和《补充协议》必然是无效的。其二人因无效协议所取得的补偿应予退还被告。第四组证据：1、《收到条》一份；2、交房协议两份、收款收据四份。证明内容：1、2016年10月30日，张遂亮签收了两套房屋（8号楼1单元11层西户、8号楼1单元13层东户）；2、因二原告主张与被告之间达成的《拆扒协议》《补充协议》无效，始终不同意按协议履行，被告无奈只能将另外两套房屋（8号楼1单元8层东户、8号楼1单元25层东户）另售他人。第五组证据：禹州市颍川街道办事处朱坡社区居民委员会情况说明一份，证明第二份协议是在二原告长期上访的过程中村委会为了息访强迫第一被告与原告达成的第二份补充协议。被告朱坡五组未向本院提供证据。被告锦世联公司对原告证据的质证意见：第一组证据真实性均无异议，证明目的有异议，1698小区确实没有五证，但是政府有文件可以边建设边批复，该工程是政府主导的，不是原告所说二被告合谋行为，二被告对本案没有过错。第二组证据真实性均无异议，证明目的有异议，恰能证明原告一家拥有两处宅基地，其实原告一家拥有三处宅基地，一家多处宅基地与现行法律规定不符，原告取得宅基地不合法；对营业执照，没有显示具体地点、占用面积，且属于个体（个人）经营，2006年12月31日已经到期，不能证明是一个工厂，且营业执照显示只有在刚办证时2003年年检过一次，后续至2006年均未进行年检，恰能证明后续三年均没有生产经营；2017年4月24日村委会证明内容显示系经原告及家人反映的赔偿款包括织布厂，属于传来证据，2017年5月25日村委会证明显示原告是在宅基地上建有织布厂一个，原告宅基地是203平方，原告说织布厂304平方不可能的。第三组证据真实性均无异议，对证明目的有异议，该证据证明不了原告选择的是一处宅基地补偿两套房屋的补偿方案。2013年9月11日拆扒补偿协议共有五条，我公司认为是有效协议，前三条列举了三种补偿方式，原告认为他选择的是第二种，没有证据证明，他实际选择的是第三种房屋加货币补偿方式，我公司已经履行完毕，另外原告对该协议曾多次主张无效，对第二份补充协议，该协议未加盖公司公章，赵要武也没有我公司的授权委托书，该协议为无效协议。对第四组证据，结婚证真实性无异议，证言内容有异议，贾雪芳是签订合同的当事人，不应当是证人，贾雪芳说2013年9月11日打到其本人账户的钱是赔偿张遂亮织布厂的补偿款不属实，这74万中50万元是对置换的两套房产加货币的货币补偿款，24万是多赔偿原告的钱。第五组证据三份拆扒协议复印件真实性无异议，证明目的有异议，该协议只能证明被告1已经与其他三户签订了补偿协议，证明不了被告1不向原告交房、威胁原告的内容，证人证言高某第一次开庭就没有到庭，不予质证其证言。第六组、第七组证据与本案无关。对第八组证据无异议。对第九组证据真实性无法认定，上面都是自然人签字，如果这是真的，涉嫌违法，集体土地是不能买卖的，上面全部是个人行为，没有任何印章、公章，这些证据不能支持原告的主张。土地买卖的价格和面积不一致。对第十组证据有异议，不能支持原告的主张，谁录的不明确，没有经得被录像人的同意，谈到5400元-5500元，指的是特定的某一套，即使是要价这么多，最后成交是多少，录像中问话人具有诱骗意图，其意图就是诱骗让她说出这房子的价格，不具有证据的特征，也不能作为必然性的结论，所以该证据不能作为原告的主张。被告朱坡五组对原告证据的质证意见：第一组证据真实性均无异议，证明目的有异议，开发商没有证与本案村委会城中村改造没有关系，城中村改造是依据禹州市人民政府文件，改善人民生活、招商引资产生，不存在违法和共同过错问题；第二组证据同第一被告，依据村委会证明和土地证上标明尺寸，不存在710平方米的事实；第三组证据真实性均无异议；第四组证据同第一被告质证意见；第五组证据三份协议无异议，高某证言不清楚，不予质证；第六组、第七组证据与本案无关。对第八组证据无异议。对第九组证据因为是以前的行为，该协议是无效协议，根据有关规定，土地不适进行交易，应按合同法规定，该合同是无效的。对第十组证据与被告朱坡五组没有关系，不质证。二原告对被告锦世联公司提交证据的质证意见：第一组证据真实性无异议，六户宅基地是指住房宅基地，不包括织布厂，剩余面积2.13亩不包括织布厂，织布厂是按74万元进行补偿，原告认为根据我方提供的2015年8月28日协议，原告应得到本人名下一处宅基地补偿的两套房屋，并给付对方十万元多余面积和其他费用补偿，被告1所说的六户居民包括张遂亮的203平方宅基地，被告1并没有进行补偿，没有履行。第二组证据真实性无异议，36万不仅指过渡费，还包括超标面积69平方的补偿款，收到的110万元，其中74万元是补偿织布厂的款项，36万是张遂亮和贾雪芳超标面积和过渡费，被告1要求返还74万元没有相应证据证明其依据；2015年8月28日补偿协议，上面没有要求原告返还多支付的74万元补偿款的内容。对第三组证据中的1，证明中所说的四至是原告父亲张永建的宅基地，原告与其父已分家另住，不存在多分宅基地的情况，不清楚是否是张圈本人书写的，被告2也确认不了是否是张圈写的，真实性无法确认，对2、3、4真实性均无异议，4恰恰证明张遂亮的织布厂占地是304平方米，对超标宅基地已经就补偿进行了约定，同时张遂亮的织布厂建有房屋和工厂附属设施，74万就是织布厂这些财产的补偿款。被告1说原告非法，真正违法的是二被告，而不是原告。对第四组证据中的1，真实性无异议，需要说明因为当时8号楼1单元8层东户和25层东户房产没有交付，所以说收到条上暂收；对该组2的真实性我们不清楚，但是足以说明第一被告已将8号楼1单元8层东户和25层东户房产两套房产销售的事实，已明确说明第一被告让二原告房钱均没有得到。2016年10月30日收到条履约的行为，充分说明他们是认可补充协议或者后协议效力。对第五组证据，证据形式不合法，按照民诉法规定，单位出具的证据，必须有法定代表人签名，并有制作人签名，才能作为定案依据，而被告提供的，既没有法定代表人签名也没有制作人的签名，证明的内容不属实，原告并没有避开你签订2015年8月28日的补偿协议，况且作为二被告也不可能屈服原告压力签订这份补偿协议，这份协议是原被告自愿基础上签订的。这份证据本身并没有显示二原告有强迫、威胁措词。被告朱坡五组对被告锦世联公司证据的质证意见：对第一组证据真实性无异议，证明目的无异议，对第二组证据均无异议，对第三组证据1、2、3无异议，4要求被告1出示原件，包括交款凭证。对第四组证据无异议。对二原告提供的证据一、二、三，证据四中的结婚证，证据五中的三份拆扒协议，证据八，被告锦世联公司提供的第一组证据，第二组证据，第三组证据中的2、3、4，第四组证据中的1，各方当事人对真实性均无异议，可以证明本案相关事实，本院予以确认。对二原告提供的证据四中的贾雪芳证言，因贾雪芳已作为本案原告参加诉讼，其陈述不属证人证言，对证据五中的高某证言，被告提出证人未到庭，对其证言本院不予确认，对证据五中的照片，原告未明确照片具体内容，本院不予确认。对原告提供的证据六、七、十，被告提出异议，但认可销售尚品1698小区房屋，本院对该事实予以确认，但不能据此证明房屋的具体价值。对原告提供的证据九，被告朱坡五组主张系以前行为，应属无效协议，本院对该组证据的真实性予以确认。对被告锦世联公司提供的第三组证据1朱坡社区居委会2018年5月22日证明，原告提出证明中显示的原告现拥有宅基地一处系原告张遂亮父亲张永建宅基地，与原告提供的证据八张永建集体土地建设用地使用证相印证，本院予以采信。对被告锦世联公司提供的第四组证据2，原告未对真实性提出异议及反驳证据，本院对该证据予以确认。综合上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实：原告张遂亮、贾雪芳系被告朱坡五组居民，各有一处宅基地，并办理有土地使用权证，二人系夫妻关系，于2010年10月20日办理结婚登记。2013年3月26日，被告朱坡五组（甲方）与被告锦世联公司（乙方）签订《城中村改造拆扒补偿协议》，协议约定依据禹州市人民政府（2011）11号文件精神，对朱坡村进行新型社区改造，对朱坡五组张卷等六户老宅进行拆扒改造，约定了位置、拆扒、补偿、过渡费及奖励、房屋交房标准、手续完善、项目收益归属、违约责任等内容。2013年6月19日，被告锦世联公司（甲方）与被告朱坡五组（乙方）签订《城中村改造协议》，约定：根据禹州市城市规划，乙方部分土地规划在7#地范围之内，由甲方河南锦世联实业有限公司对其老村进行改造，经甲乙双方协商，在平等、自愿协商一致的基础上，达成如下协议：一、土地范围：该地块位于禹州市××组，西至颍川大道；东至朱寨路；南至阳翟大道，北至市幼儿园，面积6.68亩。二、此次土地征收共征收乙方村组土地6.68亩，依据朱坡村与禹州市土地征收办公室签订的土地征收补偿方案，甲方支付土地征收款人民币：肆拾叁万陆仟零柒拾叁圆整（436073元）。三、此次征收土地中涉及民宅拆扒部分，由甲方向乙方村组村民进行赔偿，赔偿办法在与××城中村改造协议基础上由甲方涉及拆扒村民自行协商，基本按城中村改造赔偿办法执行。四、在乙方与市土地征收办公司签订土地征收补偿办法后，甲方必须保证土地征收赔偿款的及时、足额到位。五、赔偿到位后，乙方应权利配合甲方协调办理拆扒及其他土地附属物相关清理工作。六、此次征收土地已列入朱坡村城中村改造项目范围，开发由甲方全资运作，除赔偿乙方村组村民及上缴国家相关税费外，收益归甲方所有，开发过程中，乙方不得干涉。七、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，鉴定单位一份，存档一份。自甲乙双方及鉴定单位签字盖章之日起生效。八、未尽事宜，由甲乙双方协商解决。2013年9月11日，原告张遂亮、贾雪芳（乙方）与被告锦世联公司（甲方）签订《拆扒补偿协议》，协议约定了拆扒范围及对象、补偿标准、过渡费及奖励、房屋交房标准、手续完善、违约责任、未尽事宜等内容，协议自签订之日起生效，其中补偿标准为：“1、货币补偿：按每处宅基地50万元标准，甲乙双方签订拆扒补偿协议后，乙方自行拆扒并经甲方验收合格后，一次性补偿给乙方。2、房屋置换：按每户（有宅基地户）与甲方签订拆扒补偿协议，并完成拆扒。两年后乙方（此处应为甲方）交付甲方（此处应为乙方）285×2平米的置换房屋。超出面积部分双方按市场价进行互补。3、货币加房屋：乙方可选择要一套房屋（小于143平方），加25万元的货币补偿。4、乙方群众可自愿选择以上其中一种补偿方案。甲方向乙方提供的房屋按整栋另加的方式提供给乙方村组，由乙方村组负责具体分配。5、乙方宅基地内超出建筑部分，按许昌市政府的拆扒补偿标准另行协商进行赔偿，也可在房屋置换面积上补偿。”过渡费及奖励项下显示共计叁拾陆万元整，9月17日前拆扒完毕，余款一次性付清。违约责任项下显示：甲方如没有在约定的时间内交付房屋，每延迟一个月，须向乙方支付2000元；延迟超过半年后，每延迟一个月，向乙方支付2500元，延迟一年后，每延迟一个月，向乙方交付3000元。该协议签订当日，被告锦世联公司向原告贾雪芳账户支付二原告过渡费及超标面积补偿款36万元，2013年10月15日，被告锦世联公司向原告贾雪芳账户支付补偿款74万元。二原告房产已拆扒完毕，后原告与被告锦世联公司因房屋置换问题产生纠纷。2015年8月28日，原告张遂亮、贾雪芳（乙方）与被告锦世联公司（甲方）签订《关于尚品“1698”小区与张遂亮拆扒置换有关问题的补偿协议》，鉴（见）证方为朱坡村民委员会，内容为：“甲方在开发尚品'1698'项目时拆迁张遂亮房屋，当时已谈妥置换楼房四套（八号楼一单元8层东户、11层西户、13层东户、25层东户）补偿，置换楼房均已谈妥，在楼房办手续和办各种证件时发生纠纷，经村委会多次调解，双方达成如下共识：一、乙方一次性给甲方缴纳现金20万元（贰拾万元），作为甲方给乙方置换4套楼房的多余面积和其他费用补偿，甲方接到现金后不在（再）讲任何条件，给乙方办各种手续和证件（包括乙方领取置换套房钥匙）。二、甲乙双方以前签订的协议与此补充协议有违背的，以此补充协议为准。三、此协议自签订之日起生效，以后甲乙双方再因拆扒房屋和置换楼房引发纠纷，有（由）违约方承担全部责任与费用。四、此协议一式叁份，甲乙双方各一件，村委会存档一份。”2016年10月30日，被告锦世联公司向原告张遂亮交付8号楼1单元11层西户、8号楼1单元13层东户房屋两套。原告张遂亮向被告锦世联公司出具收到条一份，内容为：“今收到河南锦世联实业有限公司8号楼1单元11层西户、8号楼1单元13层东户住宅共两套。2013年9月11日本人与公司签订《拆扒补偿协议》，该交付房屋系协议双方约定的置换房屋。签收人：张遂亮暂收两套房（在签名上方）2016年10月30日”。2017年4月10日，锦世联公司以张遂亮、贾雪芳为被告，向本院提起确认合同效力诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的《拆扒补偿协议》及《关于尚品1698小区与张遂亮拆扒置换有关问题的补偿协议》有效；2、判令二被告返还原告补偿款74万元并支付“补充协议”约定的补偿款20万元；3、原告开发的尚品1698小区四套房屋即：8号楼一单元8层东户、11层西户、13层东户、25层东户归被告所有；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。2017年8月8日，本院作出（2017）豫1081民初2594号民事判决书，驳回锦世联公司的诉讼请求。后该案被许昌市中级人民法院提级再审并发回本院重审，重审期间，锦世联公司撤回起诉。2017年5月18日，被告锦世联公司将尚品1698小区8号楼1单元8层东户出售给案外人赵飞，赵飞交购房款509880元。2017年9月20日，被告锦世联公司将尚品1698小区8号楼1单元25层东户出售给案外人连文娟，连文娟交购房款509880元。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案争议的主要有三个问题：一、双方签订的补偿协议是否有效；二、补偿协议约定的具体补偿内容及履行情况；三、被告锦世联公司是否应当赔偿原告损失及损失数额。一、关于双方签订的补偿协议是否有效的问题。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方签订有相关的补偿协议，后续又签署了第二份补偿协议即补充协议，锦世联公司在本案中主张补充协议无效，理由主要有：1、协议是受胁迫、违背其真实意思签订；2、原告曾主张协议无效；3、原告其中一处宅基地为非法申办。针对理由1，锦世联公司提供的证据不能证明其受胁迫签订协议的事实，本院对此不予采信。就双方签订的前后两份补偿协议，锦世联公司曾起诉请求确认两份协议有效，本院驳回其诉讼请求，但该案件发回重审后锦世联公司撤诉，已不存在确认协议无效的生效判决；针对理由2，原告在锦世联公司提出确认两份协议有效及返还补偿款项等请求的诉讼中辩称协议无效，主要理由为受胁迫、锦世联公司无拆迁资格、未加盖公司公章、法人代表没有签字等，但也未提供证据证明系受胁迫签订协议，无拆迁资格、未加盖公章及法定代表人未签字也不是合同无效的法定事由，在本院驳回锦世联公司的诉讼请求后，原告又提出申诉，该案被发回重审后，锦世联公司撤诉，原告在本案中明确表示认可协议内容，本院认为，原告及锦世联公司就协议效力均提出过前后矛盾的主张，合同签订后，在不存在法律规定的合同生效情形下，合同效力不被随意否定，故该理由也不能成立；针对理由3，原告办理有相关土地使用证，并建有房屋，根据原告提供的相关证据，其使用该集体土地已近二十年，在原告所在的集体经济组织参与的情况下，双方签订了补偿协议，本院认为，即使原告取得宅基地存在问题，其已在宅基地上建有房屋，具有一定的财产价值，被告锦世联公司对拆迁原告房屋作出补偿并不违反法律的禁止性规定，另被告锦世联公司在签订前后两份补偿协议，并拆扒原告房屋之后，提出该主张，也违反了诚实信用原则，故被告锦世联公司主张原告一处宅基地非法取得，双方补偿协议无效，本院不予支持。综上，被告锦世联公司主张双方签订的补充协议无效，理由均不能成立，双方应当按照协议约定履行各自义务。二、关于补偿协议约定的具体补偿内容及履行情况。原告张遂亮、贾雪芳与锦世联公司先后签订了两份补偿协议，在2013年9月11日签订的补偿协议中，除被告锦世联公司需向原告支付过渡费及超标面积补偿款36万元外，对具体补偿标准约定有三种，但协议中未明确勾选，原告主张双方选择的是置换285×2平米房屋的补偿方式，被告锦世联公司主张双方选择的是货币加房屋的补偿方式，但在双方2015年8月28日签订的补偿协议中，明确显示“甲方在开发尚品'1698'项目时拆迁张遂亮房屋，当时已谈妥置换楼房四套（八号楼一单元8层东户、11层西户、13层东户、25层东户）补偿，置换楼房均已谈妥”，故对被告锦世联公司主张双方选择的是货币加房屋的补偿方式本院不予采信，对原告主张置换四套房屋的补偿方式予以采信。根据双方2015年8月28日签订的补充协议，原告张遂亮、贾雪芳需向被告锦世联公司缴纳现金20万元（贰拾万元），作为置换4套楼房的多余面积和其他费用补偿，原告主张缴纳20万元的约定系被迫签订，但未提供证据证明，本院不予采信。关于协议履行情况，被告锦世联公司于2013年9月11日支付原告过渡费及超标面积补偿款36万元，于2016年10月30日向原告交付8号楼1单元11层西户、8号楼1单元13层东户房屋两套，原告房屋已经拆扒的事实，双方均无争议。但对2013年10月15日支付原告的74万元，原告主张是被告拆扒其织布厂的补偿款，被告锦世联公司主张是根据货币加房屋的补偿方式向原告支付的货币补偿，本院认为，本案双方补偿协议约定的是置换房屋，并非货币加房屋的补偿方式，也非由货币加房屋变更为置换四套房屋，该事实在2015年8月28日签订的补偿协议中明确确认，故被告锦世联公司主张该74万元是履行货币加房屋中的货币补偿，原告应当予以返还，本院不予采信。对被告锦世联公司支付原告74万元是基于何种原因，双方对此没有书面协议，但根据现有证据，该74万元的支付时间为2013年10月15日，而双方于2015年8月28日签订的补偿协议中明确约定“乙方一次性给甲方缴纳现金20万元（贰拾万元），作为甲方给乙方置换4套楼房的多余面积和其他费用补偿，甲方接到现金后不在（再）讲任何条件，给乙方办各种手续和证件（包括乙方领取置换套房钥匙）。”，也不能认定返还被告锦世联公司74万元是双方补偿协议中约定原告应负的义务，故对该74万元本案不予确认和处理。三、关于被告锦世联公司是否应当赔偿原告损失及损失数额的问题。根据双方补充协议约定，被告锦世联公司在收到原告向其一次性缴纳的20万元，作为置换四套房屋的多余面积补偿后，应不再讲任何条件，给乙方办各种手续和证件（包括乙方领取置换套房钥匙），但被告锦世联公司仅交付原告两套房产，约定置换的其余两套房产已出售给他人，该协议无法履行，但两套房产的价值远大于原告应当向被告缴纳的20万元，本案中，原告应当先向被告锦世联公司缴纳20万元，但原告因该协议没有全部履行受到较大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故原告有权要求被告锦世联公司赔偿损失。但被告锦世联公司承担的违约责任，应当综合整个案件情况予以认定。首先，锦世联公司在其诉张遂亮、贾雪芳确认合同效力一案中，诉讼请求不仅限于确认双方合同有效、履行20万元及交付四套房屋，还要求返还协议中没有约定的补偿款74万元，并坚持主张双方约定的补偿方式是货币加房屋，原告提出协议是受胁迫签订等理由，协议无效的主张，另原告至今也并未向被告锦世联公司缴纳20万元，故双方均未按合同约定履行义务，对此双方均应承担相应责任。其次，被告锦世联公司没有按照双方协议约定内容履行，并将应当交付原告的两套房屋出售给他人，给原告造成了损失，原告庭审中认可协议内容，表示愿意向被告缴纳20万元，本院对该20万元酌情处理。对原告主张的损失数额，应当根据协议中约定未交付原告的两套房屋价值确定，原告对此未提供有效证据予以证明，结合本案情况，可根据被告锦世联公司出售两套房屋的价格，即1019760元予以确定。原告要求被告支付逾期交房违约金，本院认为，原告对协议未能顺利履行也存在一定责任，另根据双方于2015年8月28日签订的补偿协议约定，原告向被告锦世联公司缴纳20万元后，被告锦世联公司向原告交付四套房屋，原告在未缴纳20万元现金情况下，要求负后履行义务的合同对方支付违约金，依据不足，故本院对原告该请求不予支持。综上，被告锦世联公司应当赔偿原告张遂亮、贾雪芳损失1019760元，但应扣除原告应向被告锦世联公司缴纳的20万元。原告起诉被告朱坡五组，但未提供证据证明被告朱坡五组应承担赔偿责任，故本院对原告该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南锦世联实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张遂亮、贾雪芳819760元；二、驳回原告张遂亮、贾雪芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18386元，原告张遂亮、贾雪芳承担8161元，被告河南锦世联实业有限公司承担10225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长  娄玉谦审判员  张惠君审判员  王 云二〇二〇年一月十三日法官助理苏一峰书记员路静