山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10190号上诉人（原审被告）：王柏炎，女，1972年1月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢军，山东国栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红利，山东国栋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李鸿昌，男，1969年8月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢军，山东国栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红利，山东国栋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李鑫瑶，女，1996年11月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢军，山东国栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红利，山东国栋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李梦榛，男，2006年4月25日出生，汉族，住济南市。法定代理人：王柏炎（系李梦榛之母），住济南市。委托诉讼代理人：卢军，山东国栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红利，山东国栋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘文静，女，1966年4月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐小惠，山东元序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙有君，男，1969年11月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐小惠，山东元序律师事务所律师。上诉人王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛因与被上诉人刘文静、孙有君房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘文静、孙有君的诉讼请求，或发回重审；2、由刘文静、孙有君承担本案一、二审诉讼费、评估费等全部费用。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，以致做出错误判决，理由详述如下：一、2007年11月26日的房屋买卖合同系本案刘文静与王柏炎签订，李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛三人虽是案涉房产共有人，但并非该合同签订主体，对签订合同事先不知情，事后不追认，也未收取购房款，该三人不是本案适格被告，原审法院判决李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担赔偿责任没有依据。二、济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初1567号民事判决书认定刘文静与王柏炎于2007年11月26日签订的房屋买卖合同和刘文静与孙有君于2017年6月2日签订的房屋买卖合同无效。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。若因合同无效一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，该种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。本案，涉案两合同签订时，刘文静、孙有君均明知案涉房产为“小产权房”，不具备上市流通条件，但刘文静、孙有君执意购买、出售，此足以证明两刘文静、孙有君对合同签订存在重大缔约过失，应对合同无效产生的责任承担全部责任。三、刘文静将案涉房产转卖给孙有君，赚取了房屋增值价款12万，即使合同无效亦不会对刘文静产生消极影响，其向王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛主张损失没有依据。四、孙有君系从刘文静处购买了案涉房产，依照合同的相对性原则，即使因该房屋买卖合同无效产生了损失，孙有君也只能向其合同相对方即刘文静主张，而不能突破合同的相对性向王柏炎主张，更无权向非合同主体的李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛主张。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回刘文静、孙有君的诉讼请求，或发回重审，并由两刘文静、孙有君承担本案一、二审诉讼费、评估费等全部费用，以维护王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛的合法权益不受侵害。刘文静、孙有君辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛的上诉请求。一、本案的起因系王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛在济南房地产价值大增的巨大利益下，违反诚实信用原则，恶意毁约，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛均在明知刘文静居住涉案房屋长达十年之久并已将涉案房屋出卖给孙有君占有、使用、收益多年的事实情况下，依旧向法院提起诉讼确认涉案的两份房屋买卖合同无效而引起发的。王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛作为原告提起诉讼已给买受人，即本案刘文静、孙有君造成了实际损失，加之整个案件的起因以系由王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛违反诚实信用原则所致。因此，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛均应当作为共同责任主体向刘文静、孙有君承担赔偿义务。同时，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛将刘文静、孙有君作为了共同被告提起诉讼，原本就突破了合同相对性要求确认涉案两份房屋买卖合同无效，最终经两审法院认定两份房屋买卖合同均无效。故，孙有君将王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛作为共同被告提起诉讼要求共同承担缔约过失责任理应被支持。二、根据合同法58条规定及一审判决第5页认定事实部分，王柏炎与刘文静签订的房屋买卖协议第三条：甲方王柏炎保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若违反上述约定造成的责任由甲方承担。因此，刘文静基于对王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛的承诺、信任及本身作为非专业法律工作者对小产房交易风险并不知情，尤其在十多年前安置房刚开始出现的年代法律意识更加淡薄，因此即便存在过错也是次要责任，而王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛对其本身在成功交易十多年后又因巨大经济利益违反诚信毁约的行为实属恶意，应当承担主要的过错责任。三、王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛将刘文静、孙有君作为共同被告提起的诉讼，经法院作出的终审判决（案号：2018鲁01民终7623号），判决刘文静向孙有君返还收取的30万元购房款，刘文静何来赚取了12万元差价？王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛的行为当然对刘文静、孙有君产生了影响，并造成了12万元的实际损失，应当由王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛的上诉请求。刘文静、孙有君向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛赔偿因房屋买卖合同无效给刘文静造成的直接经济损失12万元；2.请求贵院依法判令王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛赔偿因房屋买卖合同无效给孙有君造成的直接经济损失（即房屋增值差价损失）25万元；3.本案全部诉讼费用由王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担。后变更诉讼请求为：1.请求贵院依法判令王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛向刘文静赔偿房屋差价损失12万元，评估费3100元；2.请求贵院依法判令王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛向孙有君赔偿房屋差价损失25.69万元，评估费5000元；3.本案全部诉讼费用由王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担。一审法院认定事实：1、2007年11月26日，王柏炎（曾用名王娟）作为甲方与刘文静作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，协议主要约定：一、乙方购买甲方合法拥有的坐落于济南市历城区唐官小区某某室建筑面积60平方米的房产一套；二、双方议定上述房产价格为18万元（3000元/平），甲方已经于2007年11月收到乙方现金18万元（房子全款），待乙方准备办理房产证手续时，甲方需积极配合乙方办理手续（因办理房产证需提供公证书，所以甲方必须提供给乙方公证书），如甲方不配合，一切后果由甲方承担。甲乙双方应积极配合办理房产证手续，因甲乙任何一方不配合造成的损失，由责任方赔偿守约方；三、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若违反上述约定造成的责任由甲方承担。王柏炎与刘文静均在协议落款处签名、捺印。涉案房屋自2007年12月至2017年6月由刘文静占有、使用。2、2017年6月2日，刘文静作为甲方与孙有君作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议主要约定：一、乙方购买甲方合法拥有的坐落于济南市历城区唐官小区某某室建筑面积60平方米的房产一套；二、双方议定上述房产价格为30万元，甲方已经于2017年6月2日收到乙方现金叁拾万元整，待乙方准备办理房产证手续时，甲方需积极配合乙方办理手续。如甲方不配合，一切后果由甲方承担。甲乙双方应积极配合办理房产证手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；三、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若违反上述约定造成的责任由甲方承担。孙有君与刘文静均在协议落款处签名、捺印。该房屋由孙有君占有使用至今。3、2018年3月6日，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛作为原告将刘文静、孙有君作为被告诉至一审法院，请求确认王柏炎与刘文静于2007年11月26日签订的房屋买卖协议无效；确认刘文静与孙有君于2017年6月2日签订的房屋买卖协议无效；刘文静与孙有君将济南市历城区唐官小区某某室及地下室（编号：XXX）返还给王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛。一审法院于2018年9月4日作出（2018）鲁0112民初1567号民事判决，该判决认为法律法规不允许在集体所有的土地上进行房地产开发建设及将在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织成员以外的人员销售。集体所有土地上建设的房屋的买卖行为不受法律保护，所签订的买卖合同系无效合同。唐官小区某某室拆迁安置房系在集体所有的土地上建设的房屋，刘文静并非大官村集体经济组织成员，其分别与王柏炎、孙有君签订房屋买卖合同的行为不受法律保护，所签订的房屋买卖合同应属无效。根据王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛提交的拆迁安置协议、抽签选房公证书，可以证明该房屋系王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛共有，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛主张王柏炎与刘文静签订的房屋买卖合同、刘文静与孙有君签订房屋买卖合同均无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，王柏炎应向刘文静返还18万元购房款，刘文静应向孙有君返还30万元购房款。孙有君实际占有涉案房屋，其应负有返还涉案房屋的义务。因涉案房屋属于王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛共有，王柏炎明知上述事实仍将涉案房屋卖于刘文静，属无权处分行为。孙有君应直接将涉案房屋返还王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛。对王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛主张的返还地下室（编号XXX）的诉讼请求，因房屋买卖合同中未载明地下室，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛未举证证明刘文静、孙有君收到了地下室，故不予支持。因房屋买卖合同无效造成的经济损失，双方当事人在本案中均未主张，法院不予一并处理，受损失方可另案主张。据此判决：一、确认王柏炎与刘文静签订的签约日期为2007年11月26日的房屋买卖合同无效；二、确认刘文静与孙有君于2017年6月2日签订的房屋买卖合同无效；三、限王柏炎于判决生效之日起十日内返还刘文静购房款18万元；四、限刘文静于判决生效之日起十日内返还孙有君购房款30万元；五、限孙有君于判决生效之日起十日内返还李鸿昌、王柏炎、李鑫瑶、李梦榛坐落于济南市历城区唐官小区某某室房屋。该判决作出后，王柏炎以其不应返还刘文静购房款18万元为由，刘文静以应驳回李鸿昌、王柏炎、李鑫瑶、李梦榛的诉讼请求为由分别向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）鲁01民终7623号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院作出的（2018）鲁0112民初1567号民事判决生效后，刘文静、孙有君向一审法院提起了本案诉讼。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：本案在审理过程中，刘文静、孙有君分别向一审法院申请鉴定，刘文静申请对济南市历城区唐官小区某某室（房屋面积60平方米）于2007年12月23日、2017年6月2日的房屋市场价格进行评估，并申请2007年12月23日与2017年6月2日两时间节点产生的房产市场价格差额损失进行评估。经一审法院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年5月31日出具鲁广泰评房鉴字（2019）第366号估价报告书，结论为：（1）2007年12月23日：单位建筑面积价值为3026元/平方米；房地产总价：18.16万元；（2）2017年6月2日：单位建筑面积价值为7348元/平方米；房地产总价：44.09万元；（3）2007年12月23日、2017年6月2日两时间节点差价：25.93万元。孙有君申请对济南市历城区唐官小区某某室（房屋面积60平方米）于2017年6月2日、2019年4月2日的房屋市场价格进行评估，并申请2017年6月2日与2019年4月2日两时间节点产生的房产市场价格差额损失进行评估。经一审法院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年5月31日出具鲁广泰评房鉴字（2019）第365号估价报告书，结论为：（1）2017年6月2日：单位建筑面积价值为7348元/平方米；房地产总价：44.09万元；（2）2019年4月2日：单位建筑面积价值为9281元/平方米；房地产总价：55.69万元；（3）2017年6月2日、2019年4月2日两时间节点差价：11.60万元。刘文静支出评估费3100元、孙有君支出评估费5000元。鲁广泰评房鉴字（2019）第366号估价报告书出具后，刘文静并未依据该评估结论主张差价损失25.93万元，而依据其从王柏炎处购买涉案房产价格18万元与其将该房产出卖给孙有君30万元两者之间的差价12万元来主张其损失，故一审法院对鲁广泰评房鉴字（2019）第366号估价报告书不再进行审查及认定，刘文静支出的评估费3100元应由刘文静自行负担。鲁广泰评房鉴字（2019）第365号估价报告书出具后，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛对同该估价报告书的真实性没有异议，但认为该报告书评估的差价损失偏高。经一审法院审查，孙有君于2017年6月2日以30万元的价格从刘文静处购买涉案房产，自其向一审法院申请鉴定之日2019年4月2日该报告书评估涉案房地产的总价为55.69万元，孙有君依据2019年4月2日的房地产总价来主张其损失25.69万元，并未依据两时间节点的差额来主张其损失。王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛认为该报告书评估的差价损失偏高，该抗辩理由一审法院不予采信。鲁广泰评房鉴字（2019）第365号估价报告书的鉴定人员具备鉴定资质，该报告书依据相关法律、法规和政策性文件及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），并在实地查勘的基础上对估价对象附近房地产投资回报进行了调查，且该报告书不存在应予重新鉴定法定情形，一审法院予以采信。一审法院认为，根据已经生效的（2018）鲁0112民初1567号民事判决，关于济南市历城区唐官小区某某室房产刘文静与王柏炎、刘文静与孙有君签订的房屋买卖合同均被认定为无效合同。就刘文静、孙有君要求的涉案房产增值利益是否应由王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛赔偿的问题，因涉案房产系建设在集体所有土地上的“小产权房”，王柏炎将该房产出售给不是集体经济组织成员的刘文静，在济南市房地产价值大增、刘文静居住长达十年之久并将该房产转让给孙有君的情况下，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛仍通过诉讼要求确认房屋买卖合同无效并要求返还房屋，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛应对刘文静、孙有君主张的损失承担主要责任；而刘文静、孙有君明知自己并非王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛所在集体经济组织的成员却购买集体所有土地上的房屋，刘文静、孙有君作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为特别是买卖不动产的交易行为有正常而充分的认识，刘文静、孙有君应对其自身的损失承担次要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，综合本案的实际情况，考虑平衡双方当事人之间的利益失衡情况，以王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担70%的赔偿责任，刘文静、孙有君对自身损失承担30%的责任为宜。关于刘文静、孙有君主张损失的依据问题。刘文静、孙有君均按涉案两份房屋买卖合同约定的价格分别支付了购房款18万元和30万元，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛将刘文静、孙有君作为共同被告诉至法院要求返还涉案房产，必然会对刘文静出卖涉案房产及孙有君占有涉案房产房屋增值部分的价值带来损失。刘文静以其转让该房产的差价12万元（30万元-18万元），孙有君以其购买涉案房产至申请鉴定涉案房产时的差价25.69万元（55.69万元-30万元）作为合同无效对其造成损失的依据，有事实及法律依据，一审法院予以支持。在（2018）鲁0112民初1567号民事案件中，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛作为共同原告将刘文静、孙有君诉至法院，要求确认涉案的两份房屋买卖合同无效，且（2018）鲁0112民初1567号民事判决认定王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛系济南市历城区唐官小区某某室房产的共有人。李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛以其未与刘文静、孙有君签订房屋买卖合同为由，辩称对刘文静、孙有君的损失不承担赔偿责任，于法无据，且与生效判决认定的事实不符，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛于判决生效之日起10日内支付刘文静损失84000元（120000元×70%）；二、王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛于判决生效之日起10日内支付孙有君损失179830元（256900元×70%）及评估费3500元（5000元×70%）；三、驳回刘文静、孙有君的其他诉讼请求。案件受理费7075元，由刘文静、孙有君负担2162元，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛负担4913元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛与刘文静、孙有君之间的房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”经生效判决认定，王柏炎与刘文静、刘文静与孙有君就涉案房产签订的房屋买卖合同均为无效合同，一审法院确定王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担70%的责任，刘文静、孙有君承担30%的责任，在本案中一并处理，符合本案实际。综上所述，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7075元，由上诉人王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇二〇年一月六日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜