云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民再15号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨桂华，女，1958年12月25日出生，汉族，住景洪市。委托诉讼代理人：周伟，云南博仲律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：景洪立丰房地产开发有限公司。住所地：西双版纳傣族自治州景洪市景亮路9号。法定代表人：刀梽曜，总经理。委托诉讼代理人：张颖，云南里程律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。再审申请人杨桂华因与被申请人景洪立丰房地产开发有限公司（以下简称立丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）云28民终658号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2019年9月2日作出（2019）云民申1942号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨桂华委托诉讼代理人周伟，被申请人立丰公司委托诉讼代理人张颖、孙锦成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨桂华一审向云南省景洪市人民法院起诉请求：1、判令立丰公司向杨桂华支付逾期办理房屋权属证书违约金112,856元（违约金以房屋总款为基础，按贷款年率6％从2012年11月5日暂计算至2018年4月15日）。2、判令立丰公司履行合同义务，在十个工作日内为杨桂华向不动产登记机关申请办理不动产权证。一审认定，2010年12月21日，立丰公司（甲方）与杨桂华（乙方）签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定：杨桂华购买立丰公司开发的景亮路9号“9号公馆”第5幢第1单元第6层601号商品房，购房总价347,250元；杨桂华选择银行按揭贷款方式支付购房款，首付款107,250元于本合同签订当日内向立丰公司支付，余款240,000元办理银行按揭贷款的相关手续，第十二条关于产权登记的约定：本合同约定的商品房交付使用后，在具备本合同《补充协议》约定的申请产权登记的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，乙方也可以自己办理产权登记。甲方代办产权证的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》。该合同还约定了其他内容。《补充协议》约定：五、关于产权登记的约定：1、乙方（杨桂华）委托甲方（立丰公司）代理办理产权登记的，乙方应当在房屋交付后与甲方办理委托手续，同时提交申报产权所必需的全部文件，包括但不限于：全部合同价款的发票原件，合同原件，已经交纳契税，工本费等文件。乙方委托甲方代缴有关税费的，费率标准按政府规定执行。乙方未委托甲方办理产权登记或未全面履行产权登记申请人义务的，甲方不承担办理产权登记的责任。2、甲方应当在乙方交付后上款法律文件后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，由于产权登记部门的原因延迟的除外，协议还对其他事项进行了约定。2010年12月21日杨桂华向立丰公司支付了房屋首付款107,250元。2011年4月8日，杨桂华与立丰公司进行了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（JH2011040805488）。2011年4月9日，杨桂华（借款人）与立丰公司（保证人）以及“中国农业股份有限公司西双版纳分行”（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：杨桂华向贷款人借款金额为240,000元；本合同担保方式为由立丰公司按合同10.1和10.3约定提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及律师代理费、诉讼费等贷款人实现债权的所有费用；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；本合同项下贷款用于购买坐落于景洪市景亮路9号房产一套；借款期限至2021年4月8日止。该合同还约定了其他内容。杨桂华向立丰公司交付按揭贷款后，立丰公司于2011年4月21日向杨桂华出具240,000元房款的不动产发票。2012年5月15日杨桂华、立丰公司双方办理了接房手续，立丰公司将本案房屋交付杨桂华使用，当日杨桂华向立丰公司交纳了配套费5,037.42元、办证费10,031.5元。2015年8月24日，中国农业股份有限公司西双版纳分行景洪业务营销管理中心向立丰公司作出通知，载明“杨桂华于2011年4月10日在我行办理案件贷款向你公司购房，由你公司提供阶段性担保。到2015年8月22日止杨桂华已欠农行贷款3个月，金额5,358.94元，根据借款合同约定，借款人已严重违约。现要求你公司履行担保人的义务，偿还农行借款。”，而中国农业股份有限公司西双版纳分行于2016年4月25日从立丰公司的保证金账户中支取了共计148,557.37元。立丰公司于2018年2月26日起诉至法院要求杨桂华返还148,557.37元。2015年8月30日立丰公司代杨桂华向景洪市房地产交易所申请办理私有房屋权属登记，当日杨桂华、共有人陈建新在《私有房屋权属登记申请书》申请人及共有人一栏签字。2015年12月14日景洪市房地产交易所审核同意双方的房地产买卖按347,250元成交。2018年3月14日陈建新与杨桂华向景洪市房地产交易所声明，载明：“本人杨桂华与丈夫陈建新于1980年10月23日登记结婚，于2010年12月21日购买坐落于景洪市景亮路9号，9号公馆5栋1单元601号房屋，合同登记备案号（JH2011040805488）现经双方共同协商，丈夫陈建新自愿放弃该房屋的所有产权，该产权全部归妻子杨桂华单独所有，从今后由此产生的经济纠纷与法律责任由夫妻双方承担，与交易所无关。杨桂华以立丰公司未办理房屋权属证书为由，诉至法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，杨桂华与立丰公司双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：本合同约定的商品房交付使用后，在具备本合同《补充协议》约定的申请产权登记的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，乙方也可以自己办理产权登记。甲方代办产权证的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，《补充协议》关于产权登记的约定：1、乙方（杨桂华）委托甲方（立丰公司）代理办理产权登记的，乙方应当在房屋交付后与甲方办理委托手续，同时提交申报产权所必需的全部文件，包括但不限于：全部合同价款的发票原件，合同原件，已经交纳契税，工本费等文件。2、甲方应当在乙方交付后上款法律文件后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，由于产权登记部门的原因延迟的除外”的约定，本案中，杨桂华已于2012年5月15日按合同的约定向立丰公司提供了办证所需的相关材料及交纳了办证费用，但至今未取得房屋所有权证，立丰公司虽抗辩称其已于2015年8月30日向房地产登记部门提交了办证材料后因杨桂华不愿意将共有权登记在陈建新名下，同时拖欠立丰公司欠款拒不归还，将发票原件丢失，不配合立丰公司进行办证等原因，造成杨桂华至今未能办理到房屋产权证，但本案中，按《商品房购销合同》及《补充协议》的约定，立丰公司应于交房后即2012年5月15日后180天内为杨桂华取得《房屋所有权证》，截止至今杨桂华仍未取得房屋产权证，立丰公司应当承担继续协助为杨桂华办理房屋产权证的责任。据此杨桂华诉请要求立丰公司为杨桂华向不动产登记机关申请办理不动产权证的诉请，一审法院予以支持。关于杨桂华所主张的逾期办证违约金的问题。双方未在合同中约定逾期办证违约金及违约金计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，逾期办证违约金损失一般指已付购房款的银行利息损失，但由于现中国人民银行已不再公布贷款基准利率，故一审法院按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于逾期利息的规定，按年利率6％的标准计算，本案中，杨桂华已于2012年5月15日向立丰公司交纳完了办证所需的所有材料、费用，但立丰公司于2015年8月30日才向房屋产权登记部门申请办证及提交办证材料。本案中按约定立丰公司应于2012年5月15日交付房屋后180日内即2012年11月15日为杨桂华取得房屋所有权证，故2012年11月15日至2015年8月30日期间的逾期办证违约金，予以支持依购房款347,250元按年利率6％计算为347,250元×6％÷12个月×33个月=57,296.25元。2015年8月30日后立丰公司已为杨桂华向不动产登记部门申请办理不动产权证，并且有杨桂华及共有人陈健新在《私有房屋权属登记申请书》上签字。之后的办证需要双方的协助配合才能完成，但由于双方各自原因导致之后未能办理到房屋产权证。故一审法院对2015年8月30日之后的逾期办证的违约金不予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：1、立丰公司协助杨桂华向不动产登记机构申请办理位于景洪市景亮路9号9号公馆5幢1单元601号的房屋（合同备案登记号：JH2011040805488）的不动产权证书；2、立丰公司向杨桂华支付逾期办证违约金57,296.25元（逾期办证违约金自2012年11月15日起至2015年8月30日止依购房款347,250元按年利率6％计算为347,250元×6％÷12个月×33个月=57,296.25元）。3、驳回杨桂华的其他诉讼请求。立丰公司不服该一审判决，向本院提出上诉。其上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、驳回杨桂华的全部诉讼请求。二审期间，立丰公司提交了1组证据：《办理房屋产权登记授权委托书》。二审认为该授权委托书日期有涂改痕迹，系将“2013年8月30日”的“3”上加了一横改为了“2015年8月30日”。二审确认的法律事实与一审确认法律事实一致。本院二审认为，杨桂华与立丰公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》均为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在《补充协议》中已约定“甲方应当在乙方交付法律文件后180天内为乙方取得《房屋所有权证》”，立丰公司应按照合同约定履行办理房屋产权登记手续的义务。立丰公司主张杨桂华在2015年8月30日才正式委托立丰公司办理房屋产权证，但立丰公司提交的《授权委托书》上的时间有篡改的痕迹，不能证实杨桂华的委托时间在2015年8月30日。立丰公司主张杨桂华未能提供办证所需的购房原始发票，拒不履行配合办证的义务，对该主张应承担举证责任，但立丰公司提交的证据不能证实该主张，应承担举证不能的后果。故立丰公司应承担协助被上诉人办理房屋产权证的责任。关于立丰公司是否应支付逾期办证违约金的问题。本院二审认为，因杨桂华未履行偿还银行借款的义务，导致立丰公司偿还了杨桂华被银行划扣贷款的保证金148,557.37元，还欠立丰公司购房款148,557.37元，杨桂华存在未偿还购房款148,557.37元的违约责任，且立丰公司已于2012年5月15日将本案房屋交付杨桂华占有、使用、收益，故本院二审对杨桂华主张的逾期办证违约金，不予支持。综上所述，本院二审认为立丰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第二项规定，判决：1、维持景洪市人民法院（2018）云2801民初1449号民事判决第1项即“（1）立丰公司协助杨桂华向不动产登记机构申请办理位于景洪市景亮路9号9号公馆5幢1单元601号的房屋（合同备案登记号：JH2011040805488）的不动产权证书”；2、撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初1449号民事判决第2项、第3项即“（2）立丰公司向杨桂华支付逾期办证违约金57,296.25元（逾期办证违约金自2012年11月15日起至2015年8月30日止依购房款347,250元按年利率6％计算为347,250元×6％÷12个月×33个月=57,296.25元）。（3）驳回杨桂华的其他诉讼请求。”3、驳回杨桂华的其他诉讼请求。再审申请人杨桂华再审请求：撤销本院（2018）云28民终658号民事判决，维持景洪市人民法院（2018）云2801民初1449号民事判决。主要事实及理由如下：本案二审认定事实及适用法律错误。1、本案系根据双方签订的《商品房购销合同》提起的诉讼，根据合同的相对性，人民法院应当只在商品房购销合同法律关系内审理案件，不应超越合同审理。2、无论再审申请人是通过全额付现，还是贷款方式支付房款都应该认定其已经向房地产公司履行完毕支付义务。双方签订的《商品房购销合同》中没有任何内容约定再审申请人不向银行偿还贷款的情形。3、再审申请人与银行之间形成的贷款合同法律关系，无论房地产开发商是否是贷款担保人，都与商品房购销合同法律关系无关。4、一、二审判决均认定立丰公司逾期办理房屋产权证的事实。5、二审判决以再审申请人未履行与银行之间的贷款合同为由，不予支持再审申请人依据商品房购销合同向立丰公司主张的违约金，缺乏法律依据。再审申请人与被申请人因贷款、担保、和追偿事由引发的纠纷，以及再审申请人应承担的相应违约责任，已经法院另案审理并作出生效判决，二审再次以此为由免除立丰公司的违约责任，实质上就是把该事由又审理了一遍，该做法违背“一事不再理”的法律原则。被申请人立丰公司答辩认为，1、杨桂华的房产证未能及时办理的原因是杨桂华不配合造成的。2、杨桂华未及时向银行归还到期贷款，导致被申请人的保证金被银行扣划。3、杨桂华的产权证现在已经办理完毕。再审中，被申请人立丰公司向本院提交新证据1组，（2019）景洪市不动产权第0022875号不动产权证书及税收缴款书、通知、房产分户图、景洪市不动产登记询问笔录转移登记声明书、承诺书、授权委托书、申请表、结婚证、不动产登记受理凭证，证明涉案房屋已经办理不动产权证书的事实。经质证，再审申请人认为对证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性，再审申请人是就逾期办证违约金申请再审，与现在才取得房产证没有关系。本院认为，被申请人再审提交的证据来源合法、内容真实，可以证实涉案房屋产权办理情况，予以采信。经查，原一、二审查明事实无误，亦予以确认。经再审新查明，立丰公司对涉案房屋于2019年8月15日办理了（2019）景洪市不动产权第0022875号不动产权证书。本案再审的争议焦点为：立丰公司是否应当向杨桂华支付逾期办证违约金及其数额问题。本院认为，关于立丰公司是否应向杨桂华支付逾期办证违约金问题。结合全案证据，根据2010年12月21日双方签订的商品房购销合同及补充协议的约定，房地产公司代办产权证的，应在购房一方委托后的180天内办理取得房屋所有权证。同日立丰公司向杨桂华出具首付款收据，在杨桂华与中国农业银行股份有限公司西双版纳分行及保证人立丰公司于2011年4月9日签订个人购房担保借款合同后，同月21日立丰公司即向杨桂华出具240,000元购房款的发票。于2012年5月15日与杨桂华办理了交房手续并收取房屋配套费5,037.42元和办证费10,031.50元。然而立丰公司却迟至2015年8月30日才对涉诉房屋向办证机关申请办证并于2019年8月15日完成办证，立丰公司的办证行为已经明显超过合同约定期限，应依法承担逾期办证的违约责任。关于立丰公司应承担逾期办证违约金的数额问题。本案立丰公司已依购房约定实际向杨桂华交付所购房屋，杨桂华并未举证证明立丰公司逾期办证所造成的具体损失数额，本院酌情予以判决。另外，因本案再审时，立丰公司已实际向不动产权办证部门申请办证且已实际办理完毕，就此已无再行判决之必要。综上所述，本院原二审判决对杨桂华主张的逾期办证违约金不予支持，适用法律不当；而一审判决赔偿数额过高，不符合实际，均应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）云28民终658号民事判决及景洪市人民法院（2018）云2801民初1449号民事判决。二、由被申请人景洪立丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向再审申请人杨桂华支付逾期办证违约金人民币3,000元（大写叁仟圆整）。三、驳回再审申请人杨桂华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2,558元，由景洪立丰房地产开发有限公司负担1,358元，由杨桂华负担1,200元。一审案件受理费照二审收取。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长  郭建地审判员  喻 莉审判员  裴 锫二〇二〇年一月七日法官助理王琴书记员张秋林