上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74445号原告：上海百业信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑莉敏，执行董事。委托诉讼代理人：郑利丰，男。委托诉讼代理人：林轶琛，男。被告：周春雷，男，1963年7月18日生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。被告：陈宇凤，女，1967年11月19日生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。上述两被告共同委托诉讼代理人：周律君，女，1989年11月22日生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。原告上海百业信物业管理有限公司与被告周春雷、陈宇凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年10月16日、11月14日公开开庭进行了审理。原告上海百业信物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑利丰、林轶琛、被告周春雷、陈宇凤的共同委托诉讼代理人周律君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海百业信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年10月1日至2019年9月30日的物业服务费人民币96,759.36元；2.判令被告向原告支付因逾期交纳物业服务费所产生的滞纳金32,632.10元，支付至实际支付之日止(每日按万分之五标准计算，暂算至2019年7月19日)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月20日，原告与建设单位上海百业信置业发展有限公司(以下简称开发商)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为百润时代大厦(上海市浦东新区临港新城申港大道133号)提供前期物业管理服务。合同约定物业服务费的收费标准为：办公用房(产权)的物业服务费18元/月/平方米；商业用房(产权)的物业服务费45元/月/平方米。2013年9月16日，被告与开发商就百润时代大厦503室房屋(以下简称涉案房屋)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，房屋建筑面积111.99平方米。被告作为百润时代大厦的业主，应按《预售合同》及临时管理规约的相关约定按18元/月/平方米的标准交纳物业服务费，如逾期付款应根据欠款金额*逾期天数*万分之五的标准向原告支付滞纳金。涉案房屋交房至今，被告仅交纳2015年4月1日至2015年9月30日期间的物业服务费12,094.92元，尚欠2015年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费共计96,759.36元，并产生滞纳金32,632.10元。原告多次通过书面及电话予以催讨，均未果。原告为维护自身合法权利及全体业主的共同利益，保证物业管理工作的正常进行，故诉至法院，要求判如所请。被告周春雷、陈宇凤辩称，不同意原告的诉讼请求。事实与理由：1.原告与开发商签订的《前期物业服务合同》属于前置合同，不具备合法性，原告应与被告签订物业服务合同。2.原告未告知物业服务费18元/月/平方米的具体组成部分，原告系三级资质，其收费标准未与资质相对应。3.原告的股东同为开发商的股东，故原告为了维护开发商的利益，在百润时代大厦存在违建情况下，未予以举报、阻止，也未通知业主，导致涉案房屋产权被冻结，被告无法办理产权证，也无法出售或出租房屋，被告存在严重的经济损失。期间，原告未配合业主成立业委会，导致业主无法顺利与开发商进行交涉，原告理应赔偿被告相应损失。4.2015年，原告对涉案房屋所在整栋大楼予以装修，导致被告无法正常使用涉案房屋，故无需支付2015年全年的物业服务费。5.被告曾接到原告电话通知有免交部分物业服务费的优惠活动，被告前去交纳时被告知没有相关优惠，故被告未按时交纳。另外，原告物业服务质量不到位，大楼的中央空调均无法使用，未督促开发商完善消防设施，电费未按照相关规定收取。综上，被告不同意原告的诉讼请求，被告愿意从涉案房屋可以办理产权证始支付物业服务费，不同意支付滞纳金。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2013年3月20日，原告(乙方)与开发商(甲方)签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对百润时代大厦提供物业管理服务，合同第五条物业服务期限约定1.合同有效服务期从2013年3月1日起生效，至2015年2月28日终止。2.合同约定的物业服务期限届满前3个月内，甲方或业主大会与乙方可就该合同期满后是否续约、以及续签合同的物业服务内容和服务期限事项另行商定，若逾期未商定的，则本合同期限届满即自动续期。合同第四章第十条物业服务费结算方式约定“……(1)物业服务费用由业主或使用人按其拥有或使用单元的面积交纳，具体标准为：办公用房(产权)的物业管理费：18元/月/㎡(建筑面积)；商业用房(产权)的物业管理费：45元/月/㎡(建筑面积)；……2.物业服务费收费方式及时间：(1)业主或使用人在验收交接房屋时，应按《临时管理规约》之规定向乙方预缴当季度的物业管理费；(2)以后每季度首月30日之前，由乙方向业主或使用人收取该季度的物业管理费。”2013年9月16日，被告与开发商就涉案房屋签订《预售合同》。合同附件三约定“四、房屋内：……6、每户独立VRV中央空调，屋顶安装室外主机，室内机由业主自行采购安装”。合同附件五第二章第2条约定开发商委托原告作为物业服务企业负责该项目(项目名称：百润时代大厦)物业管理区域内的物业管理工作；第五章第3条再次确定物业服务费收费标准为办公用房(产权)的物业服务费：18元/月/㎡(建筑面积)；商业用房(产权)的物业服务费：45元/月/㎡(建筑面积)。2014年10月5日，被告周春雷就涉案房屋签署《房屋验收单》。同日，被告向原告交纳物业服务费12,094.80元(备注2015年4月1日至2015年9月30日)。2015年2月15日，原告向百润时代大厦办公业主发出《建议集中精装告知函》，其中载明“为了避免房屋交付后因业主精装时间安排有先后造成相互之间的干扰影响，同时也为了使本办公大厦尽快达到使用标准，实现业主对外租赁或自用所需的使用功能，百润时代物业管理中心倡导各位业主尽量在初装交付后3个月内集中进行内部精装修工程。……凡在2015年6月底前完成精装并经物业管理中心认定的，物业公司将予以减免2015年4-6月物业管理费的奖励。……如果您选择委托统一精装，您可于2015年3月31日前至营销中心办理相关委托手续。……”被告系上海市浦东新区申港大道133号503室房屋(即本案涉案房屋)的业主，房屋建筑面积为111.99平方米，房屋类型办公楼。2019年9月2日，原告诉至本院要求判如所请。审理中，被告坚持辩称意见。原告则认为：1.百润时代大厦的开发商确存在违建情况，后相关部门对于开发商名下的房屋产权予以冻结。被告由于自身原因未办理产权转移登记，导致涉案房屋产权仍在开发商名下而被误封，与原告无关。在此期间，原告除提供正常物业服务外，还协调开发商及含被告在内的业主代表与相关部门沟通解封事宜。2.涉案房屋系办公用房，如业主先后自行装修，相互之间产生的干扰会影响业主对物业的出租及使用，原告于2015年2月15日向各业主送达《建议集中精装告知函》，后开发商接受了整个大楼60户中约40多户业主的委托，实际装修期为2015年4月至10月。被告并未委托开发商予以装修，故装修期间的物业服务费仍需支付。3.交房时空调外机均已安装，根据《预售合同》约定空调内机需要业主自行安装，涉案房屋的空调内机即出风口尚未安装，故空调无法正常使用。4.涉案房屋是竣工验收通过的，不存在消防方面的违规施工。5.《预售合同》中对电费的收费标准已经作出约定。6.原告没有开展过物业服务费的优惠活动。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、《预售合同》、房屋验收单、上海市不动产登记簿(2019年7月19日调取)、上海市地方税务局通用机打发票记账联、保洁管理服务合同、保洁服务费用月度结算表、保洁服务费银行转账记录、保安管理服务合同、保安服务费用月度结算表、保安服务费银行转账记录、电梯维保合同、电梯设备日常维护保养记录、电动汽车充电服务合作合同书、被告提供的《建议集中装修告知函》、《“百润时代”物业介绍》、上海市不动产登记簿(2018年11月2日调取)等证据所证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案开发商与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。故原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。审理中，1.被告坚持原告在违建及消防方面存在过错，理应赔偿被告损失。对此原告不予认可。本院认为，本案审理的是物业服务合同纠纷案件，违章建筑等问题与本案非同一法律关系，被告可以另行主张。2.被告认为2015年全年百润时代大厦均在装修，影响被告正常使用涉案房屋，故无需支付该年的物业服务费。对此原告予以否认，认为该大厦于2015年4月至10月期间予以装修，且被告并未委托统一装修，故不能免除装修期间的物业服务费。本院认为，上述大厦集中装修期间，施工设备及材料的搬运、建筑垃圾的清运等会影响该区域业主对于房屋及公共区域、公用设施设备的正常使用，被告虽未委托开发商统一装修，但该期间对被告正常使用涉案房屋的影响客观存在，故该装修期间涉案房屋的物业服务费应予以扣除。对于装修的时间段，被告未提供证据证明装修期为2015年全年，故本院认定该大厦的装修期间为2015年4月至10月。3.对于被告辩称原告曾实施免交物业服务费的优惠政策，对此原告予以否认。被告提供的证据不足以证明其辩称意见，本院不予采信。综上，庭审查明被告办理交房手续时交纳了6个月的物业服务费，扣除上述装修期间的物业服务费，被告应支付2016年5月1日至2019年9月30日期间的物业服务费。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，考虑到被告未按约支付系不满原告的服务质量，并非主观恶意拖欠，故对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告周春雷、陈宇凤于本判决生效之日起十日内支付原告上海百业信物业管理有限公司员工自2016年5月1日起至2019年9月30日止的物业服务费82,648.62元；二、驳回原告上海百业信物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,887元，减半收取计1,443.50元(原告上海百业信物业管理有限公司已预交)，由原告上海百业信物业管理有限公司负担510.50元，由被告周春雷、陈宇凤负担933元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年一月十三日书记员  邱 娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。