福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0722民初2510号 原告：揭秋平，男，1982年7月28日出生，汉族，住福建省浦城县。 被告：南平申恒物业管理有限公司，住所地浦城县滨江新天地12幢07.503室。 法定代表人：赖舜，职务：总经理。 委托诉讼代理人:郑建和，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：毛勇，浦城县莲塘法律服务所法律工作者。 原告揭秋平与被告南平申恒物业管理有限公司(以下简称申恒物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 揭秋平向本院提出诉讼请求：1.请求判令申恒物业向揭秋平返还装修保证金1000元；2.请求判令申恒物业向揭秋平支付装修损失费以及装修师傅误工费18800元；3.请求判令申恒物业向揭秋平支付小区商家广告费用200元；4.依法解除申恒物业与揭秋平2018年签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》《车位管理协议》；5.判令申恒物业返还物业费1129元、车位费480元、建筑垃圾清运费300元、预收公摊水电费200元，共计2109元并支付相应利息；6.判令申恒物业支付占用3号楼4号楼办公租赁费200元；7.判令申恒物业返还地面车位管理费200元。事实和理由：2018年7月6日，揭秋平与福建永圣房地产开发有限公司（以下简称永圣房地产公司）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定将位于浦城县梦笔新区房屋出售给揭秋平，该楼盘销售员再三承诺顶楼露台可由揭秋平利用，故本人高价购买了此房屋并付清房款。交房时，揭秋平要求永圣房地产公司出示《商品房买卖合同》第九条规定的文件，但永圣房地产公司无法出示，还和申恒物业一起以不交房是揭秋平的违约责任恐吓揭秋平，并强烈要求揭秋平先缴纳了该房的契税、维修基金、物业费、装修保证金、垃圾清理费后才能交房。揭秋平被迫交房并缴纳上述费用后发现该小区多处地方有质量问题、与沙盘有多处实质性改变，但想到交房也是好事所以准备装修，因当时出卖人的承诺所以揭秋平开始对顶楼露台进行装修，但在装修期间申恒物业以停水停电的方式阻止施工并强行拆除，造成本人经济损失。本人认为申恒物业为三级物业、在合同上提供的签约地址是虚假的、未经过招投标方式订立《前期物业服务合同》、相关收费标准未经过备案等因素，所以要求解除双方签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》等合同。而在交房后申恒物业管理混乱、服务不达标，还非法占用小区场地办公、收取商家广告费，故现诉至法院，望判如所请。 申恒物业辩称，1、关于揭秋平主张解除《前期物业服务合同》《临时管理公约》《车位管理协议》没有法律依据，因为前期物业服务合同属于开发商与申恒物业双方签订的一份管理合同，是在业主委员会成立之前签订的合同，对业主具有约束力，该合同是小区的全体行为，不是个人行为，揭秋平单独一人主张解除，法律没有明文规定，缺乏法律依据；2、关于揭秋平要求返还车位费问题，因为申恒物业是依据《前期物业服务合同》以及申恒物业与揭秋平双方签订的相关服务协议收取的费用，故揭秋平的主张没有依据；3、关于装修损失和误工费的问题，由于揭秋平在公共部位违规搭建，申恒物业作为物业管理公司进行管理，拆除是浦城县行政执法局的行为。揭秋平的违法行为造成的损失应当由自己承担，要求赔偿损失的对象则应是浦城县行政执法局；4、关于广告费问题，如果广告费有收取，应当由业主共有并召开业主大会决定，并非某一个单独的业主就可以要求分割的；5、3号楼4号楼办公租金问题，是永圣房地产公司免费提供的配套用房，不存在租金问题；6、关于建筑垃圾清理费和物业费问题，建筑垃圾是业主在装修装潢时产生的，因需清理垃圾而收取；物业费、垃圾清理费等收费标准均有在相关部门备案登记；7、装修保证金问题，如果揭秋平没有违规装修行为，到期后申恒物业是可以返还的；8、300元的建筑垃圾清理费用是由于清理顶楼露台而产生，理应由揭秋平承担，且应当从装修保证金中扣除。9、物业公司的资质问题，在2018年以后揭秋平所说的资质问题就根据相关条例取消了。综上所述，可以返还揭秋平装修保证金700元，其他诉讼请求请依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（浦城县不动产登记信息证明、申恒物业与揭秋平、徐翠霞签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》、装修保证金收据、物业费等收据4份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：揭秋平为证明其主张，向本院提交：证据1、装修合同和收据各一份，证明揭秋平已经装修的事实并支付了相应费用。申恒物业质证认为这是揭秋平与第三人签订的合同，与本案无关。证据2、微信记录一份，证明物业管理混乱无法有效履行合同、根本实现不了合同目的。申恒物业质证认为微信聊天记录与本案无关，且无法证明揭秋平的主张。证据3、浦城网签价格一份，证明5号1702顶楼是开发商赠送给揭秋平的，无法写在合同中，故只能用价格证明。申恒物业质证认为：来源不合法，真实性无法确定，也没有相关单位的印章。 本院认为，证据1装修合同约定的施工地点为“浦城县学府路53号5幢1702室”，而本案诉争的地点为“浦城县学府路53号5幢顶楼露台”，且从合同内容上看并未明确装修内容，合同约定的工程总价款与收据金额亦不一致；证据2微信聊天记录并不能说明申恒物业有管理混乱、无法履职的情形；证据3仅为各楼盘预售价格，并非实际成交价，揭秋平亦不能用该网签价格来证明顶楼是开发商赠送；故对以上证据均不予采信。 申恒物业为证明其主张，向本院提交：证据1、永圣房地产公司提供的（永久*世纪名园）竣工面积汇总表一份，证明（永久*世纪名园）小区的安保控制室、物业用房、社区用房、门卫用房、配电用房属于小区的配套用房，独立于业主住宅用房。揭秋平质证认为这个未经过相关部门备案无效，且物业用房面积不合法，违反了《福建省物业管理条例》第45条，物业用房建设面积应当按总建筑面积的千分之二即136.8平方米，但现在物业用房总计280.67平方米已经超过了相关规定。证据2、2017年1月13日由申恒物业与永圣房地产公司签订的《前期物业服务合同》一份及相关附件八个，证明①永圣房地产公司在永久世纪名园业主委员会成立之前将其开发的永久世纪名园范围内总占地面积61173.24平方米，总建筑面积68399.66平方米（配套公建面积1794.18平方米）委托给申恒物业管理，期限为2年（前期物业合同第31条、第32条）；②永圣房地产公司按照规定无偿提供给申恒物业位于永久世纪名园4#底层（建筑面积208.9平方米），3#、4#楼底层门卫两处（建筑面积21.18平方米）作为物业管理办公用房（前期物业合同第4条）；③合同约定物业费按照建筑面积向业主收取、高层1.3元/月*平方米、商业用房2元/月*平方米、服务等级为一级等内容（前期物业服务合同第7条）；④地下停车位属于永圣房地产公司所有，申恒物业属于受委托收费（前期物业服务合同第11条）。揭秋平质证认为：《前期物业服务合同》没有经过相关部门备案，属于私自拟定的合同，违反《福建省物业服务合同管理条例》第33条及《中华人民共和国合同法》第52条；《前期物业服务合同》第3条、第16条有免除物业服务企业责任条款，违反了最高院相关解释的第2条、第3条；所以该物业服务合同无效。证据3、2019年1月1日，申恒物业与揭秋平签订的《永久世纪名园小区房屋二次装修装饰管理协议》一份。证明按照双方的约定申恒物业向业主揭秋平收取装修保证金1000元，若无违规装修保证金退还的事实。揭秋平质证认为：二次装修协议无效，房屋坐落、构架不明确，也没有经过相关部门备案，合同主体为管理处，法定代表人也没有盖章。证据4、《“永久*世纪名园”小区地下停车场车位服务协议》一份、《访客车辆和业主第二辆车收费管理办法》一份，证明双方约定车位管理费每月40元的事实。揭秋平质证认为：该协议及收费标准未经过相关部门备案，合同甲方是南平申恒物业管理有限公司，签章人变为南平申恒物业管理有限公司永久*世纪名园物业管理处，法定代表人也未盖章，日期也未写。车位管理费40元不合法不合理，上海等一线城市车位管理费也是40元左右，合同中第二款约定由申恒物业24小时维护，实际上没有任何维护，合同中第12款违反了最高人民法院的解释第2条和第3条，车位不属于开发商，车位管理费应包含在物业费中。证据5、整改通知二份、占用及拆除占用公共部位的视频资料一份、照片七张、申恒物业雇请冯献福清理建筑垃圾的收条一张、房屋验收单一张，证明①揭秋平占用公共部位，违规搭建的事实；②浦城县行政执法局执法人员在现场拆除违章搭建物的具体情况；③申恒物业雇请冯献福清理揭秋平违规搭建的建筑垃圾并支付人工费300元的事实。揭秋平质证认为：收条无效，没有写明房屋地址；整改通知书无效，没有通知到本人，签收单无效，没有物业管理公司的签章。本院认为，证据1能够证明物业用房的面积及性质为小区的配套用房。揭秋平质证认为物业用房建设面积应当按总建筑面积的千分之二系根据2019年1月1日生效的《福建省物业管理条例》，但本案诉争的永久世纪名园系在2019年之前开发建设，故应适用2007年1月1日生效的《福建省物业管理条例》第三十三条第一款的标准即千分之四，且该条例并未明确物业管理用房的范围，故对揭秋平的质证意见不予采纳。证据2能够证明申恒物业与永圣房地产公司签订《前期物业服务合同》，双方约定了“永久世纪名园”的物业用房使用方式、收费标准、合同期限等相关事项。揭秋平质证认为《前期物业服务合同》未经备案且存在免除物业服务企业责任条款，但并未提供相应证据予以佐证，而经查证该合同亦不存在免除物业服务企业的责任条款，故对揭秋平的质证意见不予采纳。证据3系揭秋平与申恒物业签订的《装修装饰管理协议》，双方虽未明确约定构架，但已明确为“永久世纪名园”5栋1702室；另盖章为“南平申恒物业管理有限公司永久世纪名园物业管理处”系因申恒物业管理多个小区，永久世纪名物业管理处系其内设机构，故该协议有效。证据4结合《前期物业服务合同》《临时管理规约》可以说明物业费并未包含车位管理费，虽该协议第12条确有免除申恒物业责任，但不影响收费标准条款的效力。证据5能够反映揭秋平在顶楼违规搭建经申恒物业要求整改后仍不履行义务，浦城县城市管理局于2019年1月22日依法拆除违章建筑的事实。综上所述，对以上证据予以采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申恒物业与永圣房地产公司于2017年1月13日签订《前期物业服务合同》，约定申恒物业为“永久世纪名园”的物业管理公司，期限两年（自2018年9月30日至2020年9月29日），住宅高层物业费为1.3元/平方米等内容。揭秋平、徐翠霞为“永久世纪名园”5幢1702室的所有权人，揭秋平、徐翠霞与申恒物业于2018年7月6日签订《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。申恒物业于2018年12月30日收取揭秋平、徐翠霞交纳的车位管理服务费（2019.1.1-2019.12.31）480元、物业费（2019.1.1-2019.12.31）1129.2元、垃圾清运费300元、预收公摊水电费200元、装修保证金1000元。揭秋平、申恒物业永久世纪名园物业管理处于2019年1月1日签订《“永久世纪名园”小区地下停车场车位服务协议》及《“永久世纪名园”小区房屋二次装修装饰管理协议》。申恒物业发现揭秋平在顶楼露台违规搭建后于2019年1月2日向揭秋平下发《违约行为整改通知书》后揭秋平仍未主动拆除违规建筑。2019年1月22日浦城县城市管理局依法对上述违规建筑进行拆除。2019年11月5日申恒物业世纪名园物业管理处向揭秋平下发整改通知，要求其清除顶楼建筑垃圾，若逾期未清除所产生的费用将从装修保证金中扣除。揭秋平在期限内未清除顶楼建筑垃圾，申恒物业世纪名园物业管理处聘请工人清除垃圾。 本院认为，2018年3月8日，住建部决定废止《物业服务企业资质管理办法》并自发布之日起施行，故揭秋平主张申恒物业未依法取得相应管理资质没有法律依据。揭秋平主张依法解除其与申恒物业签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《车位管理协议》于法无据。在程序上，申恒物业与永圣房地产公司签订的《前期物业服务合同》已根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，系采用协议方式选聘的物业服务企业。而《前期物业服务合同》、《临时管理规约》已作为商品房预售合同的附件，由永圣房地产公司与揭秋平、徐翠霞在签订商品房预售合同时一并签订。申恒物业亦将物业收费标准、地下车库车位管理费等收费标准报浦城县住房和城乡建设保障局备案。在内容上，永圣房地产公司与申恒物业签订的《前期物业服务合同》并无免除物业服务企业责任的条款，揭秋平主张该合同无效没有事实依据。而申恒物业与揭秋平签订的《前期物业服务合同》并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的相关情形，申恒物业仍在浦城县世纪名园小区履行其物业服务合同，故合同有效。在合同有效的前提下，揭秋平要求申恒物业返还物业费、车位费、建筑垃圾费、预收公摊水电费于法无据。而揭秋平主张申恒物业服务不达标并要求申恒物业支付装修赔偿损失费、装修师傅误工费、小区商家广告费、办公租赁费并未向法院提交相应证据予以佐证，且楼顶平台为建筑物之基本构造，具有共用性质，并非揭秋平主张的归其个人所有，申恒物业系履行其物业服务管理职责要求揭秋平进行整改，而上述合同中的签名又均为揭秋平本人所签，故本院对揭秋平上述诉讼请求均予以驳回。庭审中，申恒物业已认可揭秋平完成房屋装修，可以返还其装修保证金1000元，但要求扣除揭秋平在顶楼露台违规搭建而产生的垃圾清理费300元。因揭秋平未履行其义务，垃圾清运是事实，但根据双方签订的《前期物业服务合同》第十五条关于房屋装修垃圾清运费的收费标准，本院酌定揭秋平应承担顶楼露台的垃圾清运费为100元，为避免诉累，本院对该笔债务予以扣减，故申恒物业应返还揭秋平装修保证金900元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《物业管理条例》第四十五条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、南平申恒物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内归还揭秋平装修保证金900元； 二、驳回揭秋平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340.23元，减半收取170.12元，由揭秋平负担145.12元，由南平申恒物业管理有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  吴晓维 二〇二〇年一月十五日 法官助理江娜 书记员陈日 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《物业管理条例》 第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。