太原市小店区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋0105执异3号 异议人（案外人）：高淑芬，女，汉族，1936年7月10日出生，现住太原市。 申请执行人:檀俊义,男,汉族，1960年7月21日出生,现住太原市。 被执行人:山西佳和泰房地产开发有限公司,住所地太原市万柏林区南内环西街73号金苹果商务大厦4层4010号-4014号。 被执行人：赵淑萍，女，1965年8月12日出生,汉族，住太原市。 本院在执行檀俊义与山西佳和泰房地产开发有限公司、赵淑萍民间借贷纠纷一案过程中，案外人高淑芬对执行山西佳和泰房地产开发有限公司名下位于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人高淑芬称，不服小店区人民法院（2017）晋0105执955号执行裁定对山西佳和泰房地产开发有限公司名下的位于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号房屋的查封，理由如下：异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法拥有该不动产。根据最高院人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条：“不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即出之前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”之规定，异议人认为：自2012年5月起，太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会与山西厚德祥房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议书》；2012年8月4日，太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会与山西佳和泰房地产开发有限公司（厚德祥以佳和泰名义）签订了《团购协议》；2012年8月4日，山西佳和泰房地产开发有限公司（厚德祥以佳和泰名义）与太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会以及其村村民签订了《置换房权益转让协议》；此时山西佳和泰房地产开发有限公司获得置换房产所有权；2013年1月25日，山西德信投资有限公司与山西厚德祥房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，至2013年6月15日，山西厚德祥房地产开发有限公司未按约定交房，导致其欠山西德信投资有限公司购房款及逾期违约金，此时双方系债权债务关系；2015年5月31日，山西德信投资有限公司、山西厚德祥房地产开发有限公司、山西佳和泰房地产开发有限公司以及赵淑萍、王志明四方签订的《以房抵债协议书》、《保证协议书》、《补充协议》；其中《以房抵债协议书》的第二项约定：山西佳和泰房地产开发有限公司作为保证人对山西厚德祥房地产开发有限公司所欠山西德信投资有限公司的房款、违约金承担连带保证义务并自愿以其位于晋源区金胜镇南阜村的“南阜城中村改造安置项目”（悦湖城）10套在建房产抵顶给山西德信投资有限公司，代山西厚德祥房地产开发有限公司偿还欠付山西德信投资有限公司的债务。第六项约定：山西德信投资有限公司、山西佳和泰房地产开发有限公司双方于2015年5月29日前签订“南阜城中村改造安置项目”10套房产内部认购协议，山西佳和泰房地产开发有限公司出具收据并负责更换为南阜村或开发商的收据或发票，并协助办理房产证。2015年7月30日前，山西佳和泰房地产开发有限公司负责办理山西德信投资有限公司及山西德信投资有限公司及指定人与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会10套房产的《房屋买卖合同》。第七项约定：山西佳和泰房地产开发有限公司保证上述抵债房产权属清楚，若因上述房屋发生产权纠纷，概由山西佳和泰房地产开发有限公司负责处理。第八项约定：山西德信投资有限公司有权将上述抵债房产转让给第三人，山西厚德祥房地产开发有限公司及山西佳和泰房地产开发有限公司应无条配合山西德信投资有限公司将房产办理至第三人名下。第九项约定：自山西德信投资有限公司、山西佳和泰房地产开发有限公司双方签订“南阜城中村改造安置项目”10套房产认购协议，山西德信投资有限公司、山西厚德祥房地产开发有限公司双方签订换热站商铺买卖合同，5.0783万元支付完毕后，山西厚德祥房地产开发有限公司所欠山西德信投资有限公司1225万元的债务清偿完毕。2015年30日前，山西佳和泰房地产开发有限公司办理山西德信投资有限公司及山西德信投资有限公司的指定人与太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会10套房产的《房屋买卖合同》后，山西德信投资有限公司应向山西厚德祥房地产开发有限公司出具电偿完毕债务的证明。以上四项约定内容表明了山西德信投资有限公司对山西佳和泰房地产开发有限公司名下的“南阜城中村改造安置项目”10套房产有实际处置权，且这10套房产的《房屋买卖合同》均应与太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会签署，其中山西德信投资有限公司有权收取购房款并出具收据并更换为开发商收据。山西德信投资有限公司、山西佳和泰房地产开发有限公司双方签订“南阜城中村改造安置项目”10套房产的认购协议中包括本案涉案标的太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号房屋，有2015年5月29日山西佳和泰房地产开发有限公司出具的附《以房抵债协议书》后的《悦湖城3号楼置换房明细表》和2015年6月18日山西佳和泰房地产开发有限公司出具的《房屋分配情况》为证；2016年1月5日，异议人高淑芬有其与太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会签署的《房屋买卖合同》；2016年1月6日，异议人高淑芬的女儿郜宏丽向山西德信投资有限公司打了全部购房款以及配套费；山西佳和泰房地产开发有限公司出具的购房款收据。以上情况可以说明异议人高淑芬在法院查封之前已取得了房屋所有权，由于此房屋不具备初始登记条件，所以依据最高院人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条的规定，位于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号房产在法院查封时的房屋“现状’为高淑芬所有,不符合法院执行财产的要求。综上，为维护异议人的合法权益，请求停止对对异议人所有的太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号房产的执行、查封、拍卖。 异议人提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及收据复印件。2、房屋置换协议书复印件。3、团购协议复印件。4、以房抵债协议书、补充协议复印件。 申请执行人檀俊义未提交答辩。 被执行人山西佳和泰房地产开发有限公司辩称，一、异议人高淑芬与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订的《房屋买卖合同》系无效合同。2012年8月4日,答辩人与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会(以下简称“村委会”)签订《团购协议》，并于2014年11月27日签订《房屋买卖合同》，明确约定村委会将位于“丰沃悦湖城”第3座西单元17层01号的房屋出卖给答辩人，由此，答辩人取得涉案争议房屋的所有权。异议人高淑芬主张，其于2016年1月5日与村委会签订《房屋买卖合同》，该时间远远晚于答辩人与村委会签订《房屋买卖合同》的时间，因此，村委会此时对涉案房屋并无处分权，其与被答辩人高淑芬签订的《房屋买卖合同》无效。二、被答辩人高淑芬并未实际缴纳购房款项。(一)被答辩人高淑芬向山西德信投资有限公司转账，而非答辩人，且金额与购房款并不相符。被答辩人高淑芬主张其将购房款支付给了山西德信投资有限公司，根据其提交的转款明细，被答辩人高淑芬向山西德信投资有限公司转款49999元、1010430.5元，合计1060429.5元。一方面，该款项的支付对象系山西德信投资有限公司，并非答辩人。另一方面，根据被答辩人高淑芬提交的《房屋买卖合同》，涉案争议房屋的认购价款为1033239元，而非其转款的1060429.5元，金额并不相符。被答辩人主张多出的27190元系房屋配套费用，但其未提供任何证据予以证明，也未说明该配套费用的计算方法，且根据《房屋买卖合同》第三条，房屋使用配套等费用由村委会另行安排时间通知被答辩人高淑芬，因此，其关于已支付购房款的主张无事实依据。(二)答辩人与山西德信投资有限公司不存在以房抵债合同关系答辩人、山西厚德祥房地产开发有限公司与山西德信投资有限公司均不存在任何经济往来。被答辩人高淑芬所提交的2015.5.31《以房抵债协议书》、《保证协议》中甲方山西德信投资有限公司并未签字、盖章，该两份协议并未成立、生效，《补充协议》作为《以房抵债协议书》的组成部分，系从协议，故该《补充协议》亦未成立、生效。因此，山西德信投资有限公司对涉案争议房屋不享有任何权利。三、被答辩人高淑芬主张其已实际占有涉案争议房屋，与事实不符涉案争议房屋在法院查封之前并未向包括被答辩人高淑芬在内的任何人交付，被答辩人高淑芬也未实际居住该房屋，故其主张已实际占有该房屋，实无事实依据。综上，被答辩人高淑芬对涉案争议房屋并不享有任何权利，恳请法院依法查明事实，驳回被答辩人的异议请求。 异议人提供的证据有：1、《商品房买卖合同》原价。2、《团购协议》原件。 被执行人赵淑萍未提交答辩。 本院查明，2016年11月1日，本院作出(2016)晋0105民初4964号民事调解书，调解书确定：一、截至2016年11月1日，被告山西佳和泰房地产开发有限公司、被告赵淑萍欠原告檀俊义借款本金200万元、利息60万元(自2015年7月至2016年9月共计15个月按月息2%计算),共计人民币260万元。具体还款方式:2017年2月起至2017年6月26日，被告山西佳和泰房地产开发有限公司、赵淑萍每月26日前偿还原告檀俊义52万元，共计5个月还清本息。三、被告山西佳和泰房地产开发有限公司、赵淑萍如未按照上述约定的时间和金额向原告檀俊义支付借款本息及诉讼费，原告将对所有未付款项申请强制执行。后我院于2017年6月7日立案执行，执行过程中，2019年7月31日，被执行人山西佳和泰房地产开发有限公司向本院提供了其名下的位于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号的房屋作为被执行财产，并提供了其与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会于2012年8月4日签订的房屋团购协议原件及其于2014年11月27日与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订的房屋买卖合同原件。2019年8月1日，本院作出（2017）晋0105执955号裁定并向太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会、山西佳和泰房地产开发有限公司分别送达了协助执行通知书，查封了被执行人山西佳和泰房地产开发有限公司名下位于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号的房屋。另查明，异议人高淑芬于2016年1月5日与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订了房屋买卖合同，约定以1033239元购买位于健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号的房屋一套，2016年1月6日，郜宏丽向山西信德投资有限公司转账共计1060429.5元，且异议人高淑芬提交的关于山西德信投资有限公司、山西厚德祥房地产开发有限公司、山西佳和泰房地产开发有限公司之间签订的《以房抵债协议书》、《保证协议》中，山西德信投资有限公司均未在合同上盖章签字。 本院认为，我院采取对被执行人山西佳和泰房地产开发有限公司自行提供的登记在其名下的财产进行查封及评估拍卖等执行行为，于法有据。异议人提供的证据不足以证明其实际购买且已合法占有该房屋。综上，异议人提交的证据不足不能排除对该不动产的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回高淑芬的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  薄子伟 审判员  许福臣 审判员  郭 斐 二〇二〇年一月十日 书记员  王 洁