昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9095号原告(反诉被告)：张琼凤，女，1980年12月27日出生，汉族，户籍登记地云南省曲靖市会泽县。委托代理人：安秀婷，系云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：陈科，系云南睿信律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：钟怡帆，男，1997年12月16日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市西山区。委托代理人：鲁劲秋，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：罗超，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）张琼凤诉被告（反诉原告）钟怡帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用普通程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张琼凤委托代理人安秀婷、陈科，被告（反诉原告）钟怡帆委托代理人鲁劲秋、罗超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张琼凤诉称：2017年8月23日，被告与昆明尊良房地产开发有限公司（以下简称“尊良公司”）签约购买了位于昆明市盘龙区周家营、石闸村瑞鼎城一期（地块二）5幢23层2302室房屋。双方签约时，该房屋已竣工验收并已经交付给被告，但所涉不动产权证书尚未办理。2018年8月2日，被告与原告签订《房屋转让预约协议》，约定被告将上述房屋转让给原告，房屋转让价款为900000元。原、被告双方对转让房屋概况、转让价款、支付方式、税费承担、违约责任等内容均进行了明确的约定。其中，双方约定若被告拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，原告有权要求被告退赔所实际收取的全部转让款项，同时向原告支付转让价款总额20%的违约金，并有权要求被告赔偿损失。同日，原、被告双方对签署的《房屋转让预约协议》在云南省昆明市明诚公证处进行了公证。2018年8月2日，原告依约一次性向被告支付转让价款400000元，剩余价款500000元双方约定于办理二手房买卖过户手续之日支付。因被告对房屋另行进行了处分，将案涉房屋退回开发商后已经另卖他人，故原告诉至法院，请求1.判令解除原、被告双方于2018年8月2日签订的《房屋转让预约协议》；2.判令被告返还原告购房款400000元，并向原告支付违约金180000元；3.判令被告赔偿原告损失6184元（公证费2100元，物业服务两年4084元）；4.本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）钟怡帆答辩并反诉称：原告所述双方于2018年8月2日签订《房屋转让预约协议》属实。因协议签订时该房屋未取得不动产权证，尚不具备更名过户条件，故双方约定先支付首付款400000元，待具备过户条件时，双方重新签订房屋买卖合同再办理更名过户手续，同时支付尾款500000元。协议签订后，被告（反诉原告）为尽早将房屋过户给原告（反诉被告），经与开发商昆明尊良房地产开发有限公司多次协商，2018年9月3日尊良公司回复被告（反诉原告）可以为钟怡帆和张琼凤双方办理更名过户和网签备案手续，将该房屋过户至张琼凤名下，并由被告（反诉原告）向开发商承担5%违约金。被告（反诉原告）得知消息后随即通知了原告（反诉被告），其亦表示同意并希望通过银行贷款方式支付购房尾款。但由于原告（反诉被告）于2019年2月18日前往人民银行查询个人征信，因贷款存在多次逾期，审核未能通过而不能贷款，其提出“先办理房屋更名及网签备案，将房屋过户给其，支付300000元，剩余200000元到2020年春节前再付清”的意见，被告（反诉原告）认为该意见不符合双方协议约定的在房屋过户时一并支付尾款500000元的约定，同时也可能使被告（反诉原告）面临后续资金无法收回的重大风险，故并未同意。双方经过多次协商，原告（反诉被告）均一直不配合办理房屋的过户手续并支付尾款。被告（反诉原告）无奈委托云南八谦律师事务所分别于2019年5月9日、6月14日（6月15日送达）分两次向原告（反诉被告）发送了两份《律师函》，明确告知1.不同意其提出的新的付款方案；2.其应当在确定的期限内配合完成签订正式的房屋买卖合同、办理房屋更名过户、支付尾款的工作；3.如逾期，被告（反诉原告）将解除《房屋转让预约协议》，另行处置标的房屋。原告（反诉被告）在收到上述《律师函》后，依旧无故拖延不予回应。综上所述，原告（反诉被告）在不能贷款、无法支付尾款、先行违约的情况下起诉被告（反诉原告），没有任何事实和法律依据，双方之间的沟通协商已近一年时间，被告（反诉原告）已经尽到了合理的通知和催告义务，催促原告（反诉被告）尽快办理房屋过户手续并支付尾款，但均没有回应，被告（反诉原告）才另行处置了案涉房屋。原告（反诉被告）违约在先，请求驳回原告（反诉被告）的部分本诉请求，可以退还已支付的购房本金，但需承担向被告（反诉原告）支付违约金的违约责任。故被告（反诉原告）依法向人民法院提起反诉，请求1.确认双方之间签订的《房屋转让预约协议》已于2019年7月2日解除；2.判令原告（反诉被告）立即向被告（反诉原告）支付违约金180000元；3.本案本诉及反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）张琼凤针对反诉答辩称：根据2018年8月2日双方签订的《房屋转让预约协议》第七条第3款关于违约责任的约定，约定被告（反诉原告）取得不动产权证书原件后两年以内，原告（反诉被告）若拒不按约定签订正式的房屋买卖合同，被告（反诉原告）才有权主张违约责任，并非在过户条件成熟时即有权要求买受人承担相应的违约责任。在被告（反诉原告）取得不动产权证书原件的两年以内，原告（反诉被告）均可以履行签订正式房屋买卖合同、办理过户手续并支付剩余购房价款的义务。双方2018年8月2日签订的是《房屋转让预约协议》，其后签订正式的房屋买卖合同应当是二手房屋买卖合同，而非原告（反诉被告）与开发商尊良公司签订新的一手房的房屋买卖合同。被告（反诉原告）与尊良公司并无真实的房屋买卖行为，而是尊良公司因拖欠工程款而用房屋抵押，待尊良公司能够支付工程款时再将房屋收回。2018年9月28日，被告（反诉原告）已将房屋退回给尊良公司，并办理了注销登记，其后被告（反诉原告）于2019年5月9日、6月14日自行出具的律师函，系为掩盖其已无权处分案涉房屋的事实，以造成原告（反诉被告）违约的假象。被告（反诉原告）钟怡帆与尊良公司单方沟通协商撤销网签备案、更名过户的事宜，并未与原告（反诉被告）张琼凤本人签署过相应的补充协议，也未取得张琼凤本人的同意。因案涉房屋现已被另卖他人，同意解除原《房屋转让预约协议》，并请求法庭依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）张琼凤为证明其诉讼主张及反诉辩称，向本院提交如下证据材料：1.原、被告身份证复印件各一份，证明原被告主体资格适格。2.《商品房买卖合同登记备案表》（合同编号：5301012017082301411），3.《公证书》（2018）云昆明诚证字第11236号，共同证明2017年8月23日,被告以1115614元的价格从尊良公司购买了案涉房屋；2018年8月2日,被告与原告签订《房屋转让预约协议》,约定被告将涉案房屋转让给原告,房屋转让价款为900000元；原、被告双方对转让房屋概况、转让价款、支付方式、税费承担、违约责任等内容均进行了明确的约定,若被告拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的,原告有权要求被告退赔所实际收取的全部转让款项,同时向原告支付转让价款总额20%的违约金,并有权要求被告赔偿损失；同日,原、被告双方对签署的《房屋转让预约协议》在云南省昆明市明诚公证处进行了公证。4.《收条》复印件一份，5.中国建设银行个人活期账户交易明细表、《情况说明》及董芬芬身份复印件各一份，共同证明2018年8月2日,原告分两次共转账400000元给被告，被告同日向原告出具《收条》一份,收到原告支付涉案房屋400000元的首付款。6.《商品房买卖合同登记备案表》（合同编号：KM2017082363637），证明2018年9月28日,被告将房屋退回给第三方尊良公司,并办理了注销登记；被告上述行为已经构成根本违约,原告有权解除合同并要求被告返还400000元购房款、支付转让价款总额20%的违约金即180000元。7.云南增值税普通发票复印件一份、收款收据复印件两份，证明原告为履行合同共实际支出6184元,该损失依法应当由被告承担。经庭审质证，被告（反诉原告）钟怡帆对原告（反诉被告）张琼凤提交的全部证据的真实性、合法性、关联性无异议，认可已收到原告（反诉被告）张琼凤所支付的400000元首付款，但对证明目的不予认可，被告未违约，相反是原告无法支付尾款，也不办理房屋过户手续构成违约；双方合同签订后，开发商同意为双方办理更名过户，于2018年9月28日注销商品房备案登记，就是为了把案涉房屋过户给原告（反诉被告）张琼凤，对此被告（反诉原告）还承担了5%的违约金；同时原告提交的增值税发票还有《收款收据》，开具时间为2018年8月31日，反而证明了被告（反诉原告）与开发商解除原合同的当天，原告（反诉被告）已接房并交纳了物业管理费。被告（反诉原告）钟怡帆为证实其本诉答辩意见及反诉主张，向本院提交如下证据材料：1.《房屋转让预约协议公证书》，2.《商品房买卖合同登记备案表》；共同证明原、被告双方签订的《房屋转让预约协议》系出于双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的的强制性规定，属合法有效合同；双方约定待条件成熟具备过户条件时签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续，故《房屋转让预约协议》属预约合同性质，尚非正式的商品房买卖合同。3.《（开发商）情况说明》，4.《商品房买卖（预售）解除协议公证书》，共同证明案涉房屋于2018年9月3日起已经具备更名过户的条件；原告迟迟未支付尾款是本案《房屋转让预约协议》无法继续履行、无法完成房屋交易的根本原因，其行为已构成违约，依照协议第七条第3项之约定，被告有权解除本案《房屋转让预约协议》，并要求原告承担相应的违约责任，向被告支付违约金180000元；若不是与原告协商一致办理房屋的更名过户手续，被告根本不可能与开发商签订《商品房买卖（预售）解除协议》并撤销原来的网签备案，使自身陷入丧失对房屋的控制而又无法收回款项的重大风险之中长达近一年之久，并承担了与开发商解除原《商品房买卖合同（预售）》5%的违约金，原告缺乏诚信不支付尾款办理过户的行为，给被告造成的重大的损失和风险。5.《张琼凤个人信用报告（征信记录）》，6.《张元波个人信用报告（征信记录）》，共同证明被告知晓可以办理案涉房屋的更名过户事宜；原告未能办理按揭贷款系其本人存在贷款逾期原因所致。7.《民事委托合同》，8.《授权委托书》，9.《短信截图》3张，10.《律师函》,11.《律师函邮寄送达公证书》，12.《EMS快递投递状态截图》,共同证明根据《合同法》第九十四条第（三）款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，被告已经就办理房屋过户等事宜多次催促原告，已经尽到了合理的催告义务，原告一直拖延不办亦未支付尾款，已构成违约，被告反诉请求解除双方的《房屋转让预约协议》有事实和法律依据；原、被告双方签订的《房屋转让预约协议》已于2019年7月2日解除。依照协议约定，原告拒不支付尾款、办理房屋过户的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，向被告支付违约金180000元。原告（反诉被告）张琼凤对被告（反诉原告）钟怡帆提交的证据1、2、4、7、8的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可其证明目的，双方协议约定最终待条件成熟、双方签订正式的房屋买卖合同、办理产权变更登记手续才支付尾款，但双方并未签订正式的二手房屋买卖合同；正是被告与第三方尊良公司单方违约，将案涉房屋退回尊良公司，导致被告无权继续处分案涉房屋；被告与尊良公司签订解除协议公证书之时并未通知原告张琼凤承担5%的违约金；协议双方并未就买卖过户方式及付款条件进行过变更以及协商，在2018年9月28日以后，被告就涉案房屋已经无权处分，其发送律师函要求支付尾款并办理过户登记手续的要求不能成立。对其余证据的真实性、合法性、关联性不予认可，尊良公司与被告具有法律上的利害关系，二者一系列的沟通过程及沟通结果、违约金承担等情况，均未与原告张琼凤进行过任何的沟通协商，双方并未签订新的补充协议共同认可由二手房屋买卖合同变更为原告张琼凤与尊良公司签订新的房屋买卖合同，原告张琼凤与尊良公司并无任何法律上的权利义务关系，原告未向被告付款的原因是双方并未就商品房预约转让合同签订新的补充协议，被告提出的付款条件对原告存在重大的交易风险；被告与开发商签订商品房买卖预售解除协议、撤销网签备案，系被告单方违约的具体体现；张琼凤个人信用报告、征信记录及张元波个人信用征信记录，证据来源非法，该份证据也与本案无关，张琼凤本人在2018年已经具备支付尾款的能力，因被告未取得相应的房屋产权证书才拖延未付；2018年9月28日以后，涉案房屋已与被告无关，原告张琼凤也并未收到过以短信和邮寄形式发送的律师函，没有张琼芬本人的签名，在2018年9月28日以后，涉案房屋根本不在被告名下，其所发送的律师函也仅仅是为了掩盖其已经违约的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告（反诉被告）提交的全部证据及被告（反诉原告）提交的真实性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对被告（反诉原告）提交的其余证据，虽原告（反诉被告）不认可证据真实性，但因有原件，证据之间相互可以印证，故本院予以确认。双方对证明目的不予认可的证据，本院将在综述部分一并进行阐述综合上述证据及双方在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年8月2日，原、被告签订《房屋转让预约协议》，约定被告（反诉原告）钟怡帆将昆明市盘龙区周家营、石闸村瑞鼎城一期（地块二）5幢23层2302室房屋转让给原告（反诉被告）张琼凤；双方认可该房屋系钟怡帆于2017年8月23日与尊良公司签约购买，现已竣工验收并已交付，所涉不动产权证书尚未办理；转让价款为900000元，于合同签订当日支付400000元，剩余价款500000元于买卖双方办理二手房买卖过户手续之日支付；签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为被告（反诉原告）钟怡帆取得该不动产权证书原件两年之内；违约金为转让价款总额20%。当日，双方共同对《房屋转让预约协议》进行公证，被告（反诉原告）钟怡帆出具《收条》，认可收到原告（反诉被告）张琼凤首付款400000元。原告（反诉被告）张琼凤于2018年8月3日支付公证费2100元，于2018年8月31日向“昆明瑞鼎城物业服务有限公司”支付案涉房屋2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理费4084元。被告（反诉原告）钟怡帆于2018年8月31日与昆明尊良房地产开发有限公司签订《商品房买卖（预售）解除协议》，自愿承担合同5%的违约金，并于2018年9月28日注销原“商品房买卖合同登记备案。因合同履行过程中双方发生争议，被告（反诉原告）钟怡帆委托云南八谦律师事务所分别于2019年5月9日、6月14日（公正送达）两次向原告（反诉被告）张琼凤发送两份《律师函》，告知经案涉房屋开发商同意更名，已具备房屋转让过户条件，要求原告（反诉被告）按《房屋转让预约协议》15日内支付购房尾款、共同办理房屋过户手续，逾期将解除《房屋转让预约协议》。原告（反诉被告）张琼凤以被告（反诉原告）钟怡帆擅自对房屋进行处分为由诉至本院，提出前述诉讼请求。被告（反诉原告）钟怡帆以原告（反诉被告）张琼凤未按合同履行支付尾款义务根成违约为由，提出前述反诉请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《房屋转让预约协议》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。虽然该协议约定的签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为被告（反诉原告）钟怡帆取得该不动产权证书原件两年之内，剩余价款500000元的支付条件为买卖双方办理二手房买卖过户手续之日，但从被告（反诉原告）钟怡帆与于2018年8月31日与昆明尊良房地产开发有限公司签订《商品房买卖（预售）解除协议》、尊良公司认可更名过户方式、原告（反诉被告）于当日支付案涉房屋物业管理费的实际履行情况来看，双方在履行该《房屋转让预约协议》的过程中，已变更了协议的履行方式，原告（反诉被告）亦知晓该变更履行方式。由于双方在《房屋转让预约协议》中并未约定如变更履行方式后如何继续履行并完成交易以及何种情形下构成违约，变更履行方式后也未重新达成并签署补充协议，故在约定不明的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，如双方仍有意继续完成房屋买卖，应共同协商后续履行方式。因双方未形成新的合意，案涉房屋经被告（反诉原告）发函予以解除协议后已另售他人，《房屋转让预约协议》已无法继续履行，且双方均认可解除，故本院依法确认案涉《房屋转让预约协议》已于2019年7月2日实际解除。原告（反诉被告）主张退还所付房屋首付款400000元一项，因被告（反诉原告）认可并愿意退还，本院依法予以支持。双方主张的违约金一项，因前述合同履行方式变更后未形成新合意之原因，无法确定违约责任及承担方式，故均不予支持。原告（反诉被告）主张的公证费2100元，属于双方合意不能而共同造成的实际损失，由双方各自承担一半；物业管理费因原告（反诉被告）代付合同签订前一年、预付合同签订后一年，而被告（反诉原告）不能举证证明原告（反诉被告）实际居住使用案涉房屋，故应由原房屋所有权人被告（反诉原告）承担该笔费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张琼凤与被告（反诉原告）钟怡帆于2018年8月2日签订的《房屋转让预约协议》，已于2019年7月2日解除；二、被告（反诉原告）钟怡帆于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张琼凤返还购房首付款400000元；三、被告（反诉原告）钟怡帆于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张琼凤支付公证费1050元、物业管理费4084元，合计5134元；四、驳回原告（反诉被告）张琼凤的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）钟怡帆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9662元，由原告（反诉被告）张琼凤承担2984元，被告（反诉原告）钟怡帆承担6678元；反诉受理费1950元，由被告（反诉原告）钟怡帆承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  李学详人民陪审员  史春敏二〇二〇年一月十五日书 记 员  张 棵