广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初27500号原告（反诉被告）：江美洪，女，1981年4月2日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：李跃、范阳林，均为广东新法擎律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，职务总经理。委托诉讼代理人：黄佳琪、秦榕灿，均为广东经纶律师事务所律师。原告（反诉被告）江美洪诉被告（反诉原告）广州南天商业大广场建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人范阳林，被告的委托诉讼代理人黄佳琪、秦榕灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并反诉辩称：原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第25栋21号商铺，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，并约定了商铺租金、市场管理费、水电费等费用。被告自2018年7月起采取断水断电等方式变相要求原告提前解除合同，未履行保证设备设施正常运作不影响市场正常营业的义务，给原告造成巨大的经营损失，故原告起诉请求判令：1、被告向原告返还市场综合管理费用5万元；2、被告向原告赔偿经营损失共计45万元；3、本案受理费由被告承担。被告断水断电等强制手段使原告无法正常经营并造成损失，被告违约在先，且被告无权出租涉案场地，故不同意被告的全部反诉请求。被告辩称并反诉称：租赁合同并未约定原告有权要求返还市场综合管理费，该费用是合同约定的费用，是原告的真实意思表示，原告此前并未提出任何异议，故该费用不应归还；原告无法证明实际损失数额及与本案存在因果关系，被告不存在违约行为，故不同意原告的全部诉讼请求。被告自2019年1月起不再缴纳租金、市场管理费等费用，原告应继续支付费用。现合同已到期，被告于2019年10月23日已收回涉案场地，故反诉请求判令：1、原告向被告支付自2019年1月1日起至2019年8月31日的租金16391.17元（按月租金标准为2048.9元计算）及租金违约金（租金违约金以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算，自逾期缴纳之日即2019年1年16日起计算至实际清缴之日止)；2、原告向被告支付自2019年9月1日起至2019年10月23日止的占用费（占用费标准参照租金计算，每月为2212.81元）；3、原告向被告支付自2019年1月1日起至2019年10月23日止的市场管理费（按照合同约定的市场管理费标准计算，其中2019年1月1日至2019年8月31日的月市场管理费标准为3326.4元，2019年9月1日至2019年10月23日止的月市场管理费标准为3592.51元，暂计至2019年9月30日为30203.67元）及市场管理费违约金（市场管理费违约金以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算，自逾期缴纳之日即2019年1月16日起计算至实际清缴之日止）；4、判令原告承担本案全部受理费用。经审理查明：2014年8月7日，被告（作为出租方、甲方）与原告（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第25栋21号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1506元、市场管理费为2445元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用5万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金11853元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任等内容。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向我院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。原告还提交了涉案商铺所在南天市场的照片若干张，拟证明被告对涉案商铺断水断电等导致原告无法正常经营。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。另查，原告另案起诉被告，要求继续履行合同及要求被告支付违约金、确认原告享有涉案商铺的优先承租权。该案中查明：1、2018年7月16日，被告向包括原告在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，因市场升级改造原因，决定自2018年8月15日终止租赁合同，要求原告与被告签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续；2、原、被告确认，原告已向被告交纳保证金11853元及市场综合管理费50000元；原告于2019年10月21日撤出涉案商铺，该商铺已由被告拆除。本院于2019年12月20日就该案作出为(2018)粤0105民初18057号民事判决书，对保证金及市场综合管理费进行了处理，认为原告已实际使用涉案商铺至合同租赁期限之后，故市场综合管理费不再退回，并判决：一、原、被告签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还保证金11853元；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼中，原告确认其自2019年1月起没有交纳租金和管理费，并表示其主张的经济损失45万元为原告在2018年7月至2019年8月期间的经营损失，该金额是其估算的。本院向原、被告释明如租赁合同无效，是否变更本诉及反诉诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求，被告表示如合同无效，变更反诉请求中的租金为占用费，其余不变。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据，故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效。对于被告反诉要求原告支付迟延支付租金及管理费的违约金问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故原、被告要求对方支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于市场综合管理费的问题，该费用在另案中已进行了处理，故本案中不再处理。关于经营损失的问题，原告未能对其主张的损失提交相应的证据予以证实，对此原告应承担不利的法律后果，故该主张，本院不予支持。关于租金（占用费）及市场管理费的问题，根据租赁合同约定2014年9月1日至2015年8月31日期间租金每月为1506元、市场管理费每月为2445元，其后每年的租金及市场管理费在上一年度基础上递增8%，则2018年9月1日至2019年8月31日的期间租金每月为2048.9元、市场管理费每月为3326.4元。现原、被告确认原告从2019年1月开始未交纳租金及市场管理费并在另案中确认被告于2019年10月21日已撤出涉案商铺，故被告反诉要求原告从2019年1月1日起至2019年10月21日止参照合同约定的标准支付占用费（按每月2048.9元计算）及市场管理费（按每月3326.4元计算）的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的超过本院支持部分的占用费及管理费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付从2019年1月1日起至2019年10月21日止的占用费（按每月2048.9元计算）；二、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付从2019年1月1日起至2019年10月21日止的的管理费（按每月3326.4元计算）；三、驳回原告的全部诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8800元及反诉受理费482.5元，均由原告负担。上述反诉受理费已由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时直接将其应负担的反诉受理费支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  袁燕平人民陪审员  蔡喜荣二〇二〇年一月十四日书 记 员  于悦姗邬雪芳