青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异25号案外人：王×，公民身份号码×××，女，汉族，1978年8月2日出生，住青海省海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1单元1034室。案外人：祁×，公民身份号码×××，男，蒙古族，1968年9月13日出生，住址同上。申请执行人：青海亿邦小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码91632900698541027J，住所地：西宁市民和路33号创业大厦第十四楼。法定代表人：林明安，该公司董事长。被执行人：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710447325D，住所地：西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司总经理。被执行人：王九生，公民身份号码×××，男，汉族，1957年3月8日出生，西宁九海房地产开发有限公司总经理，住西宁市。在本院执行青海亿邦小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司、王九生民间借贷纠纷一案中，本院发出（2019）青01执364号公告，对西宁九海房地产开发有限公司位于青海省海东市××区房屋进行了查封。现案外人以该房其已购买为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。王×、祁×称，2017年9月21日，其与西宁九海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，协议约定西宁九海房地产开发有限公司将其位于青海省××区出售给王×、祁×，总价款582165元。已交付部分房款并已入住。该房屋所有权应归案外人，请求解除查封,不予执行。青海亿邦小额贷款股份有限公司、西宁九海房地产开发有限公司未提交书面意见。经本院审查查明，青海亿邦小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司、王九生民间借贷纠纷一案，本院作出生效的（2017）青01民初360号民事判决：西宁九海房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还青海亿邦小额贷款股份有限公司借款7802251.76元，支付利息5027894.25元（截止2017年7月15日），并支付自2017年7月16日至借款本金清偿完毕之日的利息（按年利率24%计算）以及支付律师费180000元。因西宁九海房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，青海亿邦小额贷款股份有限公司申请强制执行。本院于2019年7月18日作出（2019）青01执364号执行裁定：冻结、划拨西宁九海房地产开发有限公司银行存款13188899.01元（包含借款7802251.76元、截止2017年7月15日的利息5027894.25元、律师费180000元、案件受理费98245元、执行费80508元）；冻结、划拨西宁九海房地产开发有限公司自2017年7月16日起至借款本金实际清偿之日止，以借款7802251.76元为基数按年利率24%计算的利息；冻结、划拨西宁九海房地产开发有限公司自2018年5月20日起至实际清偿之日止，以尚欠借款本金为基数加倍支付迟延履行期间的债务利息。2019年12月13日，本院张贴查封公告，内容为“本院依据（2019）青01执364号执行裁定书于2019年12月12日查封了被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下登记,已设定抵押权的位于青海省海东市××区、1121、1124室；三号楼1单元1071、1072、1073、1074室；七号楼1单元1034、1035、1052、1062、1072、1104、1124、1134、1154室；七号楼2单元2041、2051、2054、2061、2064、2071、2072、2073、2074、2081、2082室。上述不动产已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2019年12月12日至2022年12月11日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。与上述查封财产有关的实际占有人或者房屋权属有争议者，请于本公告张贴之日起五日内向本院书面提出执行异议，否则后果自负。”另查明，2017年9月21日，王×、祁×与西宁九海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，协议约定西宁九海房地产开发有限公司将其位于青海省××区出售给王×、祁×，总价款582165元。王×、祁×已交付部分房款并已入住。再查明，2014年2月18日，西宁九海房地产开发有限公司将案涉房屋抵押与青海亿邦小额贷款股份有限公司，至今未作抵押注销手续。本院认为，本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的查封行为提出解除查封、排除执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案执行标的产权现仍登记在被执行人西宁九海公司名下，本院查封行为并无不当。关于本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条还是第二十九条的问题，考虑《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”所确立的担保物权不能对抗工程款优先权，工程款优先权不能对抗支付全部或大部分款项的消费者购买商品房和拆迁户调换安置房所享有的个人居住权规定，本院认为，本案依据异议人所提交的证据存在适用第二十七条或第二十九条的空间。根据第二十七条的规定，青海亿邦小额贷款股份有限公司依据生效判决确定的合法债权和对案涉房屋的抵押权，就案外人基于所有权和债权等实体权对查封的案涉房屋提出执行异议的，除法律、司法解释另有规定外，一般不能阻止执行。但本案是否存在法律、司法解释规定的优先与担保物权的阻缺情形，在本案执行标的存在抵押登记，执行异议审查又主为外观审查的情况下，本案购房人与被执行人签订的协议书是否有效成立以及是否属于消费者权益保护法所规定的用于居住的消费房，只有经实体审查认定后才能确定能否对抗担保物权的优先受偿权，进而确定是否适用第二十九条规定而排除执行。现本案在异议人未提供能对抗被执行人担保物权优先受偿权的公权力作出认定的证据情形下，应适用第二十七条规定，对案外人提出的排除执行异议不予支持。综上，王×、祁×的异议理由证据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人王×、祁×的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 卓 玛审判员 姜晓娟 二〇二〇年一月十七日书记员 唐慧莲附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。