重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0242民初4990号原告（反诉被告）：吴涛，男，1995年7月11日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：吴家义，男，1964年6月28日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县，系父子关系。委托诉讼代理人：刘记芳，重庆光界律师事务所律师。被告（反诉原告）：酉阳县瑞宝房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳县钟多镇翠屏街37号。统一社会信用代码：91500242696592429U。法定代表人虞和平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：虞海河，男，1972年6月18日生，住浙江省瑞安市，该公司员工。委托诉讼代理人：郑训和，重庆市酉阳县中心法律服务所法律工作者。原告吴涛与被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司（以下简称“瑞宝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，瑞宝公司于本案开庭前提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。吴涛的委托诉讼代理人吴家义、刘记芳，瑞宝公司的委托诉讼代理人虞海河、郑训和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴涛原向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告酉阳县钟多镇XXXXXXXXXXXXX房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.被告向原告指定一个B栋与C栋之间专属地面停车位供原告使用；3.被告支付原告逾期办证的违约金350400元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。在本案庭审前，吴涛将诉讼请求变更为：1.被告立即为原告酉阳县X镇X街X号房屋向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.被告向原告指定一个B栋与C栋之间专属地面停车位供原告使用；3.被告支付从2015年9月25日至2019年12月2日止的逾期办理合同登记备案的违约金364080元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年8月25日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买位于重庆市酉阳县X镇X街X号商铺，房屋总价款为1938000元，分期付款，第一期支付房款1200000元，第二期在办理产权证前付清余款。合同签订后原告于2015年9月9日向被告支付第一期房款，原告于2015年9月20日接房，但至今被告未按合同第十二条约定办理预购商品房合同登记备案，被告的行为构成违约，故原告起诉至法院。瑞宝公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》情况属实，但原告的请求不能成立，车位我方一直给原告留着的，没有给原告办理产权证是因为原告至今未缴清购房款，且合同明确约定了乙方不得向甲方提任何异议与主张，原告请求不能成立。原告请求超过诉讼时效，且合同约定违约金过高，请求予以调整。瑞宝公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2015年8月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》，由被反诉人退还反诉人开发的位于酉阳县X镇X街X号商铺；2.反诉人承担合同违约金147600元；3.由被反诉人承担本案诉讼费。事实及理由：2015年8月25日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定吴涛购买位于重庆市酉阳县X镇X街X号商铺，房屋总价款为1938000元。第五条付款方式约定：第一期于2015年8月25日签订购房合同交清120万元；第二期在办理房产证前付清余款73.8万元。注乙方不得向甲方提任何异议与主张。现吴涛尚欠73.8万元未付，经瑞宝公司多次催收未果，故瑞宝公司根据合同第十条提出前述请求。吴涛辩称，瑞宝公司诉讼请求第一项没有事实依据，我方不是不缴清房款是要求瑞宝公司履行合同把车位给我方，瑞宝公司没有处理这个事情；我方在收到瑞宝公司的催收函后去房屋管理局查询涉案房屋，瑞宝公司将涉案房屋网签给了另外第三人，导致我方对催收函享受不安抗辩权；我方不存在违约不存在支付违约金的事实。当事人为证明其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的《商品房买卖合同》、买商铺送停车位证明、转款凭证、收据、X-X号商铺产权信息、工程竣工验收备案登记证、通知书、催告书及短信记录等证据，当事人双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。结合上述认定的证据和当事人陈述，本院认定如下事实:2015年8月25日，吴涛（乙方）与瑞宝公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定吴涛购买瑞宝公司开发的位于重庆市酉阳县X镇X街X号商品房一套，该商品房建筑面积为140.21平方米，总价款1938000元。合同约定付款方式为分期付款，第一期买受人于2015年8月25日签订购房合同，交清一期房款1200000元，第二期在办理房产证前付清余款738000元，注明乙方不得向甲方提任何异议与主张。《合同》第七条第（一）款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2015年9月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”第八条第1款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。第十条：“乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……；（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之贰拾向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的。合同继续履行，自本合同约定应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之贰（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第十二条第1款约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第2款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同叁日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方”。第3款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之壹向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。吴涛于2015年9月20日接房。案涉房屋于2012年4月2日竣工验收，瑞宝公司于2019年4月1日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。另查明，2015年8月29日，瑞宝公司向吴涛出具买商铺送停车位的证明，载明：“因吴涛买的9号商铺，我公司承诺送1个B栋与C栋之间的地面停车位使用权”。2015年9月9日,吴涛向瑞宝公司支付第一期购房款1200000元，第二期款吴涛至今未付。2019年2月26日，瑞宝公司向吴涛发出的催告函，催告吴涛向瑞宝公司送交办理《不动产权证书》的相关资料及催告吴涛缴纳购房尾款738000元和协助办理《不动产权证书》。吴涛收到催告函后以瑞宝公司未解决车位赠送问题及产权证未办为由拒绝付款。至2019年11月18日，瑞宝公司多次发函及短信通知吴涛履行上述义务，吴涛均以此为由拒绝履行。开庭前，吴涛查询到瑞宝公司将案涉房屋网签给他人，吴涛于本案庭审中向瑞宝公司主张行使不安抗辩权。又查明，案涉商品房于2018年1月15日网签给虞冠横，案涉房屋截止2019年12月17日查询当天，无备案登记，无预告登记、未办理转移登记。据瑞宝公司陈述，将涉案房屋网签给公司员工虞冠横是为了保护吴涛和瑞宝公司签订的《商品房买卖合同》的目的能够实现，该网签可以随时撤回，如果原告将尾款付清，涉案房屋能够立即为其办理产权证。再查明，瑞宝公司于2020年1月6日向本院提出撤回反诉申请。本院认为，瑞宝公司撤回起诉意思表示真实，符合法律规定，本院予以准许,故对瑞宝公司的反诉请求不作评述。现本案的争议焦点为：一、瑞宝公司是否应当履行办理预购商品房合同登记备案；二、瑞宝公司是否应当支付逾期办理合同登记备案的违约金及违约金金额如何确定；三、瑞宝公司送专属地面停车位的承诺是否有效。关于争议焦点一，吴涛与瑞宝公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，吴涛与瑞宝公司均应按照合同履行各自义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”结合本案《商品房买卖合同》第十二条也约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”本院认为瑞宝公司作为商品房预售人将预售合同报相关部门登记备案是履行其法定及约定的义务，故对吴涛请求瑞宝公司履行预购商品房合同登记备案的请求本院予以支持。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》第十二条第3款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。截止本案庭审终结时，瑞宝公司仍未履行其办理预购商品房合同登记备案的义务，瑞宝公司存在违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，涉案商品房截止2019年12月17日查询当天，无备案登记，无预告登记、未办理转移登记，虽然瑞宝公司单方将涉案商品房网签给了虞冠横，但并不影响吴涛购买商品房的权利的实现，对于瑞宝公司未为其办理预购商品房合同登记备案，原告并未举证证明其实际存在的损失。瑞宝公司认为约定的违约金计算标准过高，请求对违约金进行调整，本院予以准许。本院酌定违约金按日万分之一计算，故对吴涛请求瑞宝公司支付逾期办理合同登记备案的违约金本院支持183600元，对原告吴涛诉请超出部分的金额本院不予支持。因《商品房买卖合同》约定的违约金支付时间是从甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。至今为止，瑞宝公司仍未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故不存在超过诉讼时效，对瑞宝公司超过诉讼时效的抗辩理由本院不予支持。关于争议焦点三，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”瑞宝公司承诺送吴涛1个B栋与C栋之间的地面停车位使用权。该地面停车位为全体业主共有，瑞宝公司的该承诺属于无权处分，未经所有权人追认赠送1个B栋与C栋之间的地面停车位使用权的行为无效，吴涛请求瑞宝公司履行该承诺，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向土地房屋登记机构提出办理原告吴涛所购买的位于重庆市酉阳县X镇X街X号房屋的预售商品房合同登记备案的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告吴涛截止2019年12月2日的逾期办理合同登记备案的违约金183600元；三、驳回原告吴涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3419.1元，由原告负担1694.9元，由被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司负担1724.2元并径行支付给原告。保全费5000元由被告承担并径行支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  李 珍二〇二〇年一月八日法官助理  杨小红书 记 员  田尉锋