山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终528号 上诉人（原审被告）：青岛天皓瑞再生资源有限公司，住所地：青岛市黄岛区长江路街道办事处两埠岸社区。 法定代表人：陈在龙，职务总经理。 委托诉讼代理人：王新志，山东康耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：况勇发，男，1982年9月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李玉木，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高慧璇，山东文康律师事务所律师。 原审被告：陈在龙，男，1978年12月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王新志，山东康耀律师事务所律师。 上诉人青岛天皓瑞再生资源有限公司（以下简称天皓瑞公司）因与被上诉人况勇发、原审被告陈在龙房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初13495号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人天皓瑞公司上诉称，请求撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初13495号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人搬迁费5040元或发回重审。主要事实与理由：一、一审法院认定被上诉人况勇发已经在2018年3月31日支付2018年4月1日至2019年3月30日期间的租金，是认定事实不清。通过一审庭审可以看出，2018年3月31日，支付租金的主体是况太平，不是况勇发。本案中，上诉人已经提交证据证明，况太平与上诉人存在租赁合同关系。同时，况太平和况勇发合营经营“平勇发铝材经营部”。但在况太平与上诉人存在租赁合同关系的情况下，其交付租金的行为系代表况太平本人，不能代表况勇发。况勇发本人并没有交付2018年4月1日至2019年3月30日期间的租金。二、在原租赁合同到期、新租赁合同没有签订、新租金没有给付的情形下，一审法院认定上诉人与被上诉人存在租赁合同关系，并认定原租赁合同继续有效是错误的，判令给付搬迁费5040元是适用法律错误。1、上诉人与被上诉人原租赁合同是2018年4月1日到期，到期后，双方没有签订书面的租赁合同，被上诉人也没有交付租金，在此情形下，一审法院认定原租赁合同继续有效（租赁期限为不定期）是错误的。正是因为2018年4月1日到期，没有签订新的租赁合同，没有交付租金，而且因为要搬迁，上诉人2018年4月通知被上诉人搬出并无不当。2、原租赁合同关系已经在2018年3月31日到期，在合同期限内，并没有发生搬迁事项，也不存在通知事宜。被上诉人在一审民事起诉状中已经确认，2018年4月5日，上诉人发出的口头通知（上诉人并未认可），由此可以看出，在租赁合同的有效期限内即2017年4月1日至2018年3月31日期间，并不存在租赁合同第7条、第9条规定的情形。三、在被上诉人同其他案件的当事人均于2018年7月7日后搬迁完毕的情况下、在原租赁合同没有约定搬迁费支付日期的情形下，一审法院判令支付搬迁费利息自搬迁开始日2018年4月26日给付是错误的。1、双方对是否支付搬迁费存在争议纠纷，在此情形下，没有达成一致给付意见，搬迁费从搬迁开始日2018年4月26日就开始计算，没有事实依据。2、在原租赁合同没有约定搬迁费给付日期、新的租赁合同没有建立的情形下，一审法院认定搬迁费从搬迁开始日2018年4月26日就开始计算，没有法律依据。3、本案中，被上诉人同其他案件的当事人一样，均是在2018年7月7日后才搬迁完毕的，在此情形下，被上诉人占用租赁房屋达4个月之久，一审法院却认定搬迁费从搬迁开始日计算，是错误的。综上，一审法院认定被上诉人支付了新的租金、上诉人与被上诉人原租赁合同继续有效是错误的，从而导致判令给付搬迁费5040元及支付利息是错误的。为此，上诉人特上诉至法院，请求二审法院发回重审或者依法改判上诉人不支付搬迁费5040元。 被上诉人况勇发答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。一、一审法院认定被上诉人于2018年月31日支付了天皓瑞公司、陈在龙2018年4月1日至2019年3月30日的租金，认定事实清楚，证据确实充分。被上诉人在一审期间提交了两份银行转账明细，一份是青岛银行出具的2018年3月31日由况太平账户转出至陈在龙账户的5万元；一份是农业银行出具的2017年12月8日况文文账户转出至陈在龙的4万元。虽然租赁合同是况勇发与天皓瑞公司签订的，但租赁的目的是用于两兄弟合营的“平勇发铝材经营部”，所以通过况太平账户转出2018-2019年度的租金也符合交易习惯。况太平的租赁合同租赁期限是2017年12月1日至2018年12月1日，年租金4万，2017年12月8日已经通过案外人况文文的账户支付给了陈在龙，且上诉人于2017年12月8日出具收据一份，证明况太平支付了上述租金。另外，上诉人在一审中提交了一份证明，用以证明天皓瑞公司、陈在龙已经退还了被上诉人剩余租金。若上诉人仍然主张被上诉人未支付2018-2019年度的租金，退还租金明显有违常理。二、原租赁合同到期、新租赁合同没有签订，被上诉人继续使用涉案房屋并支付租金，天皓瑞公司、陈在龙也没有提出异议，一审法院认定原租赁合同继续有效，但租赁期限是不定期，符合《合同法》第236条的规定。按照常理，天皓瑞公司、陈在龙若不继续出租房屋，应当于原租赁合同到期前通知被上诉人且拒收下一年度租金。现实情况是，天皓瑞公司、陈在龙收取了被上诉人租金且在原租赁合同租赁期届满后，新的租赁期开始计算后才提出。被上诉人已经通过默示的方式表达了继续履行原租赁合同的意思表示。三、原租赁合同继续有效，按照原租赁合同第七条的约定，搬迁费应当归被上诉人所有。按照评估分户明细表，搬迁费每平方米补助40元，原租赁合同第一条约定被上诉人的租赁面积为126平方米，一审法院判决天皓瑞公司、陈在龙支付被上诉人搬迁费5040元事实清楚，证据充足。天皓瑞公司、陈在龙于2018年4月25日强行断水断电，导致被上诉人无法正常使用租赁的房屋，不得不搬迁。按照先补偿后搬迁的法律规定，搬迁费理应于2018年4月25日前支付，一审法院判决天皓瑞公司、陈在龙向被上诉人支付搬迁费并连带支付自2018年4月26日起至实际支付之日的利息合法合理。四、根据合同的相对性，况勇发是合同的一方当事人，另一方是天皓瑞公司，况勇发以其个人名义与上诉人签订租赁合同，以其个人财产支付租金。以上事实均应当认定为被上诉人的个人行为，与被上诉人以何种名义使用承租房屋从事经营活动无关。上诉人主张应当以被上诉人在承租房屋上注册成立的个人工商户名义主张诉讼请求，无事实与法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。 原审被告陈在龙述称，同意上诉人的上诉意见。 况勇发向一审法院起诉请求：1、天皓瑞公司、陈在龙向况勇发支付搬迁费37530元；2、天皓瑞公司、陈在龙向况勇发支付经营性补贴6.3万元；3、天皓瑞公司、陈在龙向况勇发退还剩余租金8500元；4、天皓瑞公司、陈在龙向况勇发支付上述款项的同期银行贷款利息（自2018年4月25日起计算至实际支付之日止）；5、天皓瑞公司、陈在龙向况勇发赔偿所支出的律师费0.5万元；6、天皓瑞公司、陈在龙承担本案诉讼费用。事实与理由：况勇发租赁天皓瑞公司的房屋，租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月30日止，年租金5万元，已支付至陈在龙银行账户。租赁合同约定，在承租期间因政府建设需要拆迁，天皓瑞公司、陈在龙终止合同时，应当提前一个月口头或书面通知况勇发，并退还剩余租金。2018年4月5日，陈在龙口头通知况勇发政府拆迁事宜，并于4月25日强行断水、断电，导致况勇发无法正常使用租赁的房屋，且拒绝退还自2018年4月26日起至6月30日止的租金。租赁合同约定，租赁期间因政府需要拆迁，赔偿给天皓瑞公司、陈在龙的搬迁费由况勇发所有。另外，房屋拆迁必定影响况勇发的生产经营活动，因此停产停业的经营性补贴应当归况勇发所有。陈在龙于2018年4月份就与青岛市黄岛区灵山卫街道办事处（以下简称灵山卫办事处）签订《拆迁补偿协议书》并拿到拆迁补偿款，但一直拒绝向况勇发支付搬迁费和经营性补贴。据此，况勇发为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 天皓瑞公司、陈在龙一审中共同辩称：1、天皓瑞公司与况勇发签订合同，就合同的终止情形及解决方案均作了约定，所有补偿款全部归天皓瑞公司。2、陈在龙系天皓瑞公司的法定代表人，陈在龙收取的租金实际上是代表天皓瑞公司，属于职务行为。综上，况勇发所诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 一审法院认定事实如下：天皓瑞公司系一人有限责任公司，唯一自然人股东与法定代表人均为陈在龙，于2009年10月15日经工商登记依法注册成立，登记的经营范围为废旧物资回收、钢材销售等等。黄岛区平勇发铝材经营部系个体工商户，于2017年5月25日经工商登记依法注册成立，登记的经营范围为批发、零售：铝材，登记的经营者为况太平，实际上由况太平与况勇发兄弟两人共同经营。2017年4月29日，天皓瑞公司作为出租方（甲方）、况勇发作为承租方（乙方），经协商一致签订《房屋租赁合同》，就房屋租赁的相关事宜进行了约定。第一条约定：甲方将位于开发区门面房租给乙方做门头房使用，门头房面积为126平方米，共4间；租赁期限自2017年4月1日起至2018年3月30日止，共计1年，每年租金5万元；租金支付方式为现金支付，预先收取。第七条约定：在租赁期间，如遇到市场变化、政府建设需要、不可抗力因素等原因，甲方将终止合同，同时应提前一月作出口头或书面通知乙方，在承租期间因政府需要拆迁，赔偿给甲方的搬迁费由承租方所有，乙方的其他经济损失甲方不予赔偿，甲方只退还剩余租金。第九条约定：如有政府征用拆迁、修路、不可抗力的自然灾害等双方合同自行终止，所有补偿款和营业损失归出租方所有。当事人还约定了其他内容。该合同后附房屋所有权证复印件一份，载明的所有权人为青岛胶南富达沙发厂。另外，况太平与天皓瑞公司还签订《房屋租赁合同》，约定天皓瑞公司将位于开发区门面房租给况太平做门头房使用，门头房面积为94.5平方米，共3间；租赁期限自2017年12月1日起至2018年12月1日止，共计1年，每年租金4万元；租金支付方式为现金支付，预先收取。天皓瑞公司与况勇发签订合同前的2017年4月1日，天皓瑞公司已向况勇发交付了租赁物，况太平与况勇发两人用于经营门窗加工与销售。况勇发主张，实际使用至2018年4月21日，于5月10日左右开始搬迁，并于当月搬迁完毕，但陈在龙曾经于4月25日强行断水、断电，导致不能正常使用，后期自4月26日起至6月30日止期间的租金8500元未返还，7月1日之后的租金已返还；天皓瑞公司、陈在龙主张，况勇发实际使用至2018年7月中旬。2017年3月31日、4月1日，况勇发向陈在龙个人的银行账户分别转账1万元、1万元，合计2万元。况勇发主张，其余3万元以现金方式支付，上述5万元系自2017年4月1日起至2018年3月30日止期间的租金。2017年12月8日，天皓瑞公司向况太平出具收据一份，确认收到自2017年12月1日起至2018年12月1日止期间3间房屋的租金4万元。2018年3月31日，况太平向陈在龙个人的银行账户转账5万元。况太平主张，该款项系案涉门头房4间自2018年4月1日起至2019年3月30日止期间的租金。2018年4月8日，灵山卫办事处作为甲方、陈在龙作为乙方，签订《拆迁补偿协议书》，就甲方需对乙方实施整体拆迁的相关事宜约定如下：拆迁范围为拆除乙方位于上述范围内的建筑物、构筑物及地下设施等；赔付方式为采用货币补偿方式，补偿总金额为12879065元；乙方其建筑物、构筑物及地下设施等全部拆除后三日内一次性付清赔偿款。该协议书后附的《评估分户明细表》载明的资产类别包括房屋、附属物、机电设备、物资、苗木、经营性补贴、搬迁补助。附属物包括了若干项，其中广告牌（凤铝）数量34平方米、评估单价300元、汇总10200元。机电设备包括了若干项，其中铝合金加工设备（大）1台、评估单价2500元、汇总2500元，铝合金加工设备（小）3台、评估单价1500元、汇总4500元，切割机1台、评估单价8000元、汇总8000元，自动端面铣床1台、评估单价2800元、汇总2800元，组角机3台、评估单价1600元、汇总4800元，穿孔机1台、评估单价4000元、汇总4000元。经营性补贴为数量5303.38平方米，评估单价500元，经营性补助费汇总2651690元。搬迁补助为数量5303.38平方米，评估单价40元，搬迁补助费汇总212135元。况勇发于一审审理时主张，其拥有上述广告牌一块以及铝合金加工设备（大）、铝合金加工设备（小）、切割机、自动端面铣床、组角机、穿孔机各1台的权利，但后来法庭调查时又主张，拥有上述广告牌一块以及铝合金加工设备（大）、铝合金加工设备（小）、切割机、自动端面铣床、组角机各1台的权利，已经由其搬走。天皓瑞公司、陈在龙不予认可。况勇发主张，评估前清点物品时其并不在场，未在最终的明细表上签名。上述补偿总金额12879065元，已由陈在龙分三次自灵山卫办事处财政所领取完毕。2018年4月5日，陈在龙接到灵山卫办事处通知搬迁的书面公告，遂口头通知了况勇发等承租人，要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋。2018年5月14日，况勇发等承租人与陈在龙协商退还租金事宜未果。2018年7月5日，况太平出具《证明》一份，载明：“况太平、况勇发与陈在龙租房合同解途，双方达成协议，2018年7月5日搬空房间内所有东西，将房屋交给房东。我与陈在龙租房期间到公安立案所以误会，以经解途。将剩余房租退还建设银行62xx37伍万肆仟贰佰元（￥：54200）农行卡号：62×××72况太平2018年7月5日”。结合上下文可以认定，《证明》中“解途”应为“解除”。当日，陈在龙向况太平银行转账54200元。况勇发对该份《证明》予以认可。2018年9月10日，况勇发作为甲方、山东文康（青岛西海岸）律师事务所作为乙方，签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派李玉木律师、高慧璇实习律师为甲方与天皓瑞公司、陈在龙租赁合同纠纷一案的承办人，甲方向乙方支付代理费0.5万元，并于本合同签订后3个工作日内支付。 一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：况勇发提出的数项诉讼请求应否得到支持。对于第一项诉讼请求。案涉房屋依法取得了房屋所有权证，天皓瑞公司与况勇发签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。在合同履行过程中，2018年4月份，因灵山卫办事处对案涉房屋实施拆迁，导致该合同在客观上无法继续履行，合同相对方均不负违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。“谁主张谁举证”原则系民事诉讼的基本原则之一。况勇发主张拥有讼争广告牌与机电设备的权利，但是其作为商事主体，提交的证据不足以证明该项主张，且前后两次的陈述互相矛盾，故应当承担举证证明不能的不利后果。况勇发待搜集相关证据后，可以另行主张相关费用。虽然《房屋租赁合同》第九条约定所有补偿款和营业损失归出租方所有，但是第七条明确“赔偿给甲方的搬迁费由承租方所有”，在此情况下，应当以第七条的例外约定为准。况勇发承租的门头房面积为126平方米，按照《评估分户明细表》确定的评估单价40元/平方米，搬迁补助费为5040元，法院予以确认。对于第二项诉讼请求。租赁双方对案涉《房屋租赁合同》无法继续履行均不负违约责任，并且合同第七条明确约定，除搬迁费由承租方所有外，承租方的其他经济损失出租方不予赔偿，故况勇发无权主张经营性补贴。对于第三项诉讼请求。况勇发已于2018年3月31日支付案涉门头房4间自2018年4月1日起至2019年3月30日止期间的租金5万元，继续使用租赁物，而天皓瑞公司、陈在龙没有明确提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。陈在龙通知况勇发要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋，导致况勇发此后不能正常有序使用，况勇发本来有权按照《房屋租赁合同》第七条之约定，诉求退还自2018年4月26日起至2019年3月30日止期间的剩余租金。但是，况太平、况勇发兄弟两人租赁天皓瑞公司门头房共计7间使用，而况太平于2018年7月5日出具《证明》，载明“况太平、况勇发与陈在龙租房合同解途”，认可剩余房租为54200元，对租金事宜作出了结，况勇发对该《证明》予以认可，陈在龙亦向况太平履行了支付义务，故况勇发无权再主张其他租金。对于第四项诉讼请求。根据法律规定，况勇发有权以5040元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，诉求自2018年4月26日起至实际给付之日止的利息。对于第五项诉讼请求。天皓瑞公司与况勇发签订的《房屋租赁合同》，并未约定律师代理费的负担问题，故况勇发无权主张该项费用。此外，天皓瑞公司系一人有限责任公司，陈在龙作为唯一股东，未提交充足有效证据证明天皓瑞公司财产独立于股东自己的财产，故天皓瑞公司、陈在龙应当对上述法院业已确认的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙于判决生效之日起十日内连带支付况勇发搬迁费5040元；二、青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙于判决生效之日起十日内连带支付况勇发自2018年4月26日起至实际给付之日止的利息（以5040元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；三、驳回况勇发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2613元，由况勇发负担2563元，青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙共同负担50元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原涉案房屋合同到期前，况勇发一方交纳次年房租，出租人接受房租、未提出异议，房屋合同继续有效，租赁期限变更为不定期。且在一审庭审期间，陈在龙提交况太平出具的《证明》中记载“况太平、况勇发与陈在龙租房合同解途……将剩余房租退还建设银行……”落款日期2018年7月5日。可以证实上诉人天皓瑞公司认可在2018年7月5日其退还了剩余涉案房租。对于上诉人天皓瑞公司所提况勇发未交付2018年4月1日至2019年3月30日期间租金的上诉理由，本院不予支持。按照双方签订的《房屋租赁合同》第七条明确约定“赔偿给甲方（出租方）的搬迁费由承租方所有”。在此情况下，一审法院按照况勇发承租房屋面积和《评估分户明细表》判令天皓瑞公司、陈在龙支付搬迁费5040元，具有法律和事实依据，应予维持。关于搬迁费5040元利息的起算时间，本院认为《房屋租赁合同》第七条约定了“在租赁期间，如遇到市场变化、政府建设需要、不可抗力因素等原因。甲方（指出租方）将终止合同，同时应提前一月甲方做出口头或书面通知乙方（指承租方）……”一审查明，2018年4月5日陈在龙在接到灵山卫办事处通知搬迁的书面公告后便通知了况勇发等承租人，要求其于2018年4月25日前搬离涉案房屋，限期搬离时间少于合同约定的一个月。在上诉人违反合同约定的前提下，一审法院按照上诉人要求搬离时间计算搬迁费利息并无不当，应予维持。 综上，青岛天皓瑞再生资源有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由青岛天皓瑞再生资源有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年一月二十二日 书记员  王若怡