山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终3099号上诉人（原审被告）：郭记高，男，1977年4月16日出生，汉族，农民，现住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：王庆磊，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆亚，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。被上诉人（原审原告）：聊城市东昌府区郑家镇和聚家园，住所地：聊城市东昌府区郑家镇驻地。负责人：郑玉珍。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘洪亮，男，1966年11月11日出生，汉族，住山东省聊城市江北水城旅游度假区湖西街道办事处齐南村119号，系聊城市东昌府区郑家镇和聚家园经理。上诉人郭记高因与被上诉人郑玉珍、聊城市东昌府区郑家镇和聚家园房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初7842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭记高上诉请求：1．请求贵院依法撤销一审判决或依法改判《买卖合同》无效驳回原告诉讼请求；2．案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人郑玉珍为《房屋买卖合同》的一方当事人具有本案诉讼主体资格，系认定事实错误。根据本案查明的事实，涉案土地使用权系原郑家镇粮所，也即涉案项目的发包人，而本案被上诉人郑玉珍仅系该项目的投资方，其无权对涉案项目房屋享有处分权。同时，根据合同相对性原则，涉案《房屋买卖合同》双方当事人分别为聊城市东昌府区郑家镇和聚家园与郭记高，而非郑玉珍。一审法院认定，被上诉人聊城市东昌府区郑家镇和聚家园不具有诉讼主体资格，更不应当认定郑玉珍具有诉讼主体资格。二、涉案房屋不符合上市交易的法律要求，涉案《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同。根据一审法院查明，“郑家和聚家园”项目，是郑家镇政府为响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神而建设。可知，该项目应系新农村建设规划项目，系在农村集体所有的土地上开发建设，且未经国家规划部门审批，涉案房屋应属违反土地和城乡建设管理法律法规的“小产权房”，据此，涉案《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同。若认定涉案房屋属于商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。如果有认定为有效，就要在起诉前取得商品房预售许可证明。本案中，被上诉人郑玉珍作为投资人，在未取得相关销售商品房应具备的有效证照时即对外公开销售，其买卖行为违反法律强制性规定，涉案《房屋买卖合同》当属无效合同。综上，被上诉人均不具有本案的诉讼主体资格，同时涉案《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同，据此一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，依法改判《买卖合同》无效，驳回原告诉讼请求。被上诉人郑玉珍、聊城市东昌府区郑家镇和聚家园答辩称，一、原审法院查明上诉人拖欠房款的事实清楚，由此判决上诉人支付房款及违约金证据充分、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。二、上诉人的上诉理由无任何事实及法律依据。1．答辩人具有本案诉讼主体资格，可向上诉人主张合同相关权利。涉案的房产系为落实新农村建设，经有关部门批准后，答辩人个人投资在郑家镇原粮所院内建设。且上诉人为购置涉案房产积极与答辩人签订了《房屋买卖合同》。该合同系双方真实意思表示，不违反任何法律强制性规定，为有效合同。根据我国《合同法》的相关规定，合同签订后，合同双方均应依约全面履行合同。本案中，上诉人未按照合同约定履行支付房款的义务，答辩人作为合同相对方自然具备相关的诉讼权利，具备本案诉讼主体资格。2．《房屋买卖合同》系合法有效的，上诉人主张合同无效无任何法律依据。首先，涉案房产的建设背景已经在上诉人与答辩人签订的《房屋买卖合同》第一条做了明确说明，涉案房屋并未建设在农村集体所有的土地，不应认定为法律禁止交易的“小产权房”，上诉人系法律认识错误。其次，涉案房产并非商品房，合同中也未提及涉案房产系按照商品房销售，而是答辩人个人投资建设房产后，上诉人为购置涉案房产积极与答辩人签订合同。该合同系双方真实意思表示，不违反任何法律强制性规定，且合同处于履行中，上诉人存在逾期付款的违约行为，答辩人才起诉上诉人支付拖欠房款，并根据《房屋买卖合同》第六条第2项约定向上诉人主张违约金。因此，涉案《房屋买卖同》系合法有效的合同。郑玉珍、聊城市东昌府区郑家镇和聚家园向一审法院起诉请求：1．被告偿还拖欠原告的房款33908元及违约金6781.6元；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府，为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米，住户180户的和聚家园小区（6层楼房）。经镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。郑家和聚家园项目，经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案，经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批，聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，由聊城市顺达建筑安装工程有限公司施工建设，计划于2013年11月06日开工建设，并于2014年11月06日竣工。建设手续审批后，该项目实际于2013年年底开始动工建设，于2014年11月份竣工。该小区楼房开始建设时就有人开始认购，执行价格：1-4层2280元／平方米；5层2180元／平方米；6层2080元／平方米。该楼房的销售方式：郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。郑玉珍具有两个印章，即聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章及聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务印章。因财务印章的重要性，一直由郑玉珍保管，公章由该项目经理刘洪亮保管。所以有些《房屋买卖合同》加盖的是聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。《房屋买卖合同》中如有备注，一律加盖聊城市东昌府区郑家镇和聚家园公章。办理聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区楼房房产手续，依据《房屋买卖合同》第一条（房屋的基本情况：该房屋系为落实新农村建设，经有关部门批准，由甲方在郑家镇原粮所院内，建设的东昌府区郑家镇和聚家园住宅楼，可以出租、转让。根据新农村建设的相关政策，随时办理房产手续）的规定办理房产手续。2015年01月10日，被告郭记高与原告郑玉珍签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告郑玉珍将其所有的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的02号楼01单元05层西户（2110室），建筑面积为103平方米（每平方米2080元），地下室面积15.6555平方米（每平方米1200元），总计以233026.6元的价格卖给被告郭记高；约定被告郭记高于2015年01月11日内首付定金10000元；双方还约定了买受方逾期付款的违约责任（《房屋买卖合同》第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金，合同继续履行。）原、被告双方在《房屋买卖合同》中签字，原告郑玉珍并在《房屋买卖合同》上面加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，被告郭记高按照《房屋买卖合同》第四条第2项的约定交付购房款，于2015年01月10日首付定金10000元，于2015年01月17日支付原告郑玉珍房款190000元。被告郭记高还于2015年01月09日交付原告电费1000元、开口费及物业管理费3000元。原告根据《房屋买卖合同》第五条的规定，将房屋交付给被告郭记高使用（即将房屋钥匙交付给被告郭记高），双方并办理了和聚家园房屋入住交接表。原告郑玉珍履行了合同约定的全部义务，但被告郭记高自交付200000元房款后，剩余房款不予交付。原告于2018年01月29日，向被告郭记高发出通知，要求被告郭记高于腊月26日（即2018年02月11日前）将剩余房款交清，但被告郭记高仍然不予交付。原告再次于2018年08月01日向被告郭记高发出通知，要求被告郭记高三日内交清房款，但被告郭记高仍然不予交付。2018年7月9日双方就地下室变更调换达成协议，将原来16.39平方米的地下室调换为15.6555平方米的地下室。一审法院认为，原告和聚家园因未依法工商登记，不具备法人资格，也非其他合法组织，故在本案中不具备诉讼主体资格，不能作为本案的原告。原告郑玉珍具有民事权利能力和民事行为能力，且该和聚家园小区的楼房为其个人投资所建设，且为《房屋买卖合同》一方当事人，故原告郑玉珍具有本案的诉讼主体资格。原告郑玉珍与被告郭记高签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。对于依法成立的有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。原告郑玉珍按照合同的约定履行了全部义务，将涉案房屋交付给被告郭记高居住使用。被告郭记高应当按照《房屋买卖合同》的约定，交清房款。但被告郭记高在交付部分房款后，剩余房款拖欠，并在原告通知催交拖欠房款的情况下，仍不履行交清房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百零九条（当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬）的规定，原告诉求被告偿还拖欠的房款依法应予支持。对于原告诉求被告支付违约金的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务）的规定，依法应予支持。现原告诉求被告支付的违约金，按照《房屋买卖合同》第六条第2项（买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金）的规定计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款（当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）的规定，原告的诉求依法应予支持。关于被告郭记高辩称，被告与原告郑玉珍双方口头承诺涉案房屋应以200000元的价格成交，因原告郑玉珍不予认可，被告也没有足够的证据予以证明，故被告的辩称本院无法采信。对于被告以其提交的《房屋买卖合同》第四条第1项中“房款已结清”处打钩及第2项中注明有“待交清房款后甲方把钥匙交给乙方，完成整体交房”，以及以双方签订的和聚家园房屋入住交接表为由，证明涉案房屋的价格为200000元的问题，本院认为，《房屋买卖合同》中双方约定的内容，是合同履行的方式，当事人当然希望如合同约定的一样履行合同，但在合同的实际履行中，合同的履行往往与合同的约定不一致，就本案，被告也没有按照《房屋买卖合同》第四条第1项约定的“一次性交纳”来履行合同，双方签订的《和聚家园房屋入住交接表》中也没有注明房屋价格为200000元，反而注明了房款为233908元，且被告认可向原告交付房款200000元，证人王某也没有证明涉案房屋的具体价格为20万元，故被告的辩称本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郭记高限于本判决生效后十日内支付原告郑玉珍房款33026.6元及违约金6605.32元（33908元×20%）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由被告郭纪高负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，一、关于被上诉人郑玉珍、聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的诉讼主体资格。和聚家园项目系郑玉珍投资建设，得到了郑家镇人民政府的批复，郑玉珍作为楼房的投资主体和销售主体，具备本案的诉讼主体资格。聊城市东昌府区郑家镇和聚家园未经工商登记，一审认定其不具备诉讼主体资格是正确的。上诉人主张被上诉人郑玉珍、聊城市东昌府区郑家镇和聚家园均不具备诉讼主体资格。那么上诉人购买的楼房是从何处购买的，上诉人的合同相对方是谁？上诉人的主张明显与合同不符，与事实不符，本院不予采信。二、关于房屋买卖合同的效力。上诉人主张涉案房屋系在农村集体所有的土地上建设的小产权房，继而主张合同无效。实际情况是，涉案房屋是建设在原粮所内，属于国有土地，上诉人主张是小产权房，与事实不符，据此主张无效不能成立。上诉人主张涉案房屋为商品房，继而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定主张合同无效。实际情况是，涉案房屋并非房地产开发企业开发的商品房，而是镇政府批复的新农村建设项目。上诉人的此项主张适用法律错误，本院不予支持。综上，上诉人郭记高的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人郭记高负担。本判决为终审判决。审判长 黄 进审判员 石 鑫审判员 孙久强二〇二〇年一月十三日法官助理杜宏伟书记员郑银银