江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6784号上诉人（原审被告）：李春香，女，1986年3月12日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：赵建国，男，1983年4月21日生，汉族，住江苏省张家港市，系李春香丈夫。被上诉人（原审原告）：杨舍镇福前股份合作社，住所地江苏省张家港市杨舍镇福前村。法定代表人：赵国忠，主任。委托诉讼代理人:景峥嵘，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。上诉人李春香因与被上诉人杨舍镇福前股份合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初4397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李春香的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人杨舍镇福前股份合作社的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、根据双方合同约定，涉案房屋属于商业性质，用于商业经营，且被上诉人杨舍镇福前股份合作社应当提供经营许可的产权证明。现涉案房屋属于住宅性质，且消防不合格，该事实已经被张家港市切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理领导小组办公室出具的《校外培训机构排查摸底情况记录表（无证办学或违规办学）》所证实。杨舍镇福前股份合作社无法提供房产证，且故意隐瞒房屋性质，依法构成违约。杨舍镇福前股份合作社在判决前几天提供的不动产登记信息表不能等同于产权证，不具备法律效力。2、解除权为形成权，依照解除权人单方的意思表示即可以发生合同解除的法律效果。解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除。杨舍镇福前股份合作社在收到我方解除合同的起诉书三个月内，没有提起反诉或者另行起诉，双方之间的合同已经在2018年6月5日事实上解除。3、根据最高法院《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》的精神，对于确实因政府规划调整、政策变化导致民商事合同不能履行的,依法支持当事人解除合同及返还国有土地使用权出让金、投资款、租金或赔偿损失的请求。我方在本案中行使不安抗辩权和诚实信用抗辩权合理正当，应当得到支持。杨舍镇福前股份合作社辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。杨舍镇福前股份合作社向一审法院起诉请求：1、判令李春香支付房屋租金37200元；2、判令李春香支付广告位使用费1400元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：张家港市悦丰投资开发建设有限公司是江苏省张家港经济开发区实业总公司占99.80%股份的有限责任公司，江苏省张家港经济开发区实业总公司系张家港经济技术开发区管理委员会为主管部门的全民所有制公司。杨舍镇福新苑（协鑫北苑）拆迁安置小区由张家港市悦丰投资开发建设有限公司建设并登记该公司为不动产权利人。该小区宗地中含有商服用地，相应建设工程规划许可证中记载有商业面积。该小区于2015年1月27日经消防验收合格。2014年12月26日，张家港经济技术开发区管理委员会将该小区1幢、2幢、3幢、5幢配套商业用房门面使用权转让给福前股份合作社，并于2017年6月28日就转让事宜补签《协鑫北苑房屋使用权转让合同书005》，该合同书中记载的转让方为张家港经济技术开发区管理委员会，受让方为张家港市杨舍镇福前村经济合作社，但受让方处加盖的系福前股份合作社的印章。张家港经济技术开发区（杨舍镇）福前村村民委员会就此作出的《情况说明》中载明：1、张家港市杨舍镇福前村经济合作社与福前股份合作社均系该村民委员会下的综合性农村集体经济组织，且张家港市杨舍镇福前村经济合作社与福前股份合作社属于同一经济组织；2、上述合同书上加盖的两个福前股份合作社的公章都是真实的，2018年6月5日根据要求统一更换公章，较大个的公章系更换后的公章。上述合同书所涉转让房屋中坐落于杨舍镇福新苑1幢M2的房屋在相应的不动产登记簿中登记的建筑面积为386.61平方米，登记的房屋用途为商业服务（门面）。2015年11月11日，美派培训公司登记设立，法定代表人为李春香，住所地为张家港市，登记经营范围包括：英语培训、舞蹈培训、乐器培训、书法培训、武术培训，逻辑思维能力培训（不含国家统一认可的职业证书类培训）；家庭教育咨询；翻译服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该公司登记时提交予张家港市市场监督管理局的《房屋租赁合同》的签订双方为张家港经济技术开发区（杨舍镇）福前村村民委员会与美派培训公司，但当事人均表示该合同未实际履行。该公司在设立时根据消防部门相关政策无需进行消防备案，但根据现行政策的要求应办理消防手续。2016年3月1日，福前股份合作社（出租人/甲方）与李春香（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，作为案涉房屋的正式租赁合同，该合同的内容为：兹有甲方所属的福新苑小区门店用房租赁给乙方商用，本着双方诚实信用、公平自愿的原则，经双方协商一致，达成如下协议:一、租赁要求：1、租赁范围：福新苑1幢M2号门面，共2层/间。建筑面积约为386.61平米(以下简称“租赁物”）。2、租赁期限：自2016年3月1日至2019年2月28日止。装修免租期：自2015年12月1日起至2016年2月28日止（共计90天）。3、租金：第一年计人民币96000元（大写：玖万陆仟元整）。第二年计人民币98000元（大写：玖万捌仟元整）。第三年计人民币100800元（大写壹拾万零捌佰元整）。租金每年在前一年度租金基础上递增（租金费用见上）。以后租期如续租，另行商定租赁办法。4、广告位使用费：按150元/平米/年价格计算，即按1400元/年向甲方缴纳（门头广告尺寸不得超过原广告栏范围）。5、租金的支付方式：①、新租第一年的，签定本协议书时付清第一年租金，及水电押金贰仟元、履约保证金壹万元，到期双方无异议20天内返还（不计息）；②、其余租期，在每年2月28日前一次性付清下一年租金后使用。6、租赁性质：该租赁物只能用作商业经营。不得经营项目：环境污染严重的餐饮业、民风忌讳的殡葬业、噪音扰民的娱乐业、加工业。二、甲方的权利、义务：1、甲方享有租赁物的所有权。乙方不得变卖属于甲方的租赁物财产。2、甲方如将该租赁物另行出售的，应提前二个月通知乙方，甲方并应保证受让人继续履行本合同，确保合同约定的租金在租赁期间不作调整。3、甲方应保证出租的房屋能够正常使用，如出租房屋及内部的甲方设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应及时维修。4、甲方负责提供给乙方办理经营许可所需的产权证明。三、乙方的权利、义务：1、乙方有从事合法经营的自主权，获取合法收益。甲方不得无理干预。如有违法行为由乙方自行承担相关法律责任。2、乙方在租赁期间应当自觉维护和妥善保管好租赁物，因乙方使用不当而造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。未经甲方同意乙方不得私自改善和增设他物，否则乙方应当恢复原状或赔偿甲方损失。乙方如需增加设备装修，在不破坏房屋结构和安全的前提下乙方可自行决定并承担全部装修费用。乙方退租时，固定装修须保持原样，不得拆除、破坏，甲方不予补偿并无条件归甲方所有。3、乙方自行支付租赁经营期间的水、电使用费，并要求安全用电，不得私拉乱接。交接时的水表度数为（注：此处为空白）。电表度数为（注：此处为空白）。4、乙方应按小区物业管理规定，自行交纳相关的物业管理费、卫生费、装潢押金、装潢垃圾清运费等费用。5、乙方的财产与人身安全由乙方自行负责，可自行到保险公司办理保险。6、乙方在租赁期间造成第三人的人身伤害或财产损害的，由乙方负责处理，甲方不承担任何经济赔偿责任。7、乙方经营破产或亏损的，该租赁物不属破产或抵债财产。8、乙方对周围卫生环境有管理的义务，做好门前“三包”的工作。9、乙方负责因房屋出租而需缴纳的税费。10、乙方自行承担相应的产品售后服务，依法纳税。认真做好防盗、治安、环保、消防、安全、计划生育等工作，并承担有关费用。禁止存放任何易燃、易爆违禁品。四、租赁期限未满、届满的约定：1、租赁期限未满，如乙方因经营困难中止租赁的，在甲方同意下可以转租给他人。未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式或理由将承租的物业全部或部分转租、转借他人或擅自调换使用，造成损失的，乙方应当赔偿甲方经济损失。2、本协议因期满而终止时，甲方有权收回全部出租房屋。乙方如要续租，须在协议到期前一个月向甲方申请，同等条件下，乙方有优先承租权。五、乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方随时解除合同并没收保证金：1、乙方擅自将房屋全部转租或转借，或未经甲方书面同意擅自拆改变动房屋结构以及改变租赁用途的；2、乙方利用承租房屋进行非法犯罪活动。3、乙方拖欠租金等费用累计达一个月并经甲方催告后仍不支付的。六、违约责任：1、乙方逾期交付租金及规定的费用，除应及时如数补交外，应按日缴纳月租金的5%的滞纳金。造成停水停电等后果的，由乙方承担责任。2、乙方有本合同第五款行为之一的，应按年租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应损失。3、乙方中途擅自退租的，已收取的租金及履约保证金不予退还。并按年租金总额20%向甲方支付违约金。4、合同期满或解除合同，乙方必须在合同期满之日或解除合同之日起七天内将自有物、商品全部搬走；逾期未搬走的，甲方有权将房产收回并进行处置相关物品。七、未尽事宜，双方另行协商解决或签订补充协议。八、如有合同争议，双方约定提请张家港市人民法院解决。九、本合同一式二份，双方各执一份。经双方签字、交付租金后生法律效力。上述合同签订后，李春香交纳了上述约定的水电押金2000元及履约保证金10000元，并全额交纳了第一年度和第二年度的租金，第三年度的租金已交纳3万元。美派培训公司对案涉房屋装修后进行经营，挂牌朗文国际少儿英语培训，但未取得办学许可证。2018年4月中旬起，李春香的配偶赵建国与福前股份合作社负责房屋租赁事宜的相关人员进行沟通，要求取得证明案涉房屋是商业用房的权利证书或相关手续，福前股份合作社向其提供了案涉房屋系商业用房的相应《证明》，并表示不动产权尚未办至福前股份合作社名下。2018年5月20日，教育部门、消防部门、市场监督部门、城管部门联合对美派培训公司进行排查并形成相应的《校外培训机构排查摸底情况记录表（无证办学或违规办学）》，其中记载的教育部门初审意见为：属住宅用房，不符合办学条件，无消防合格证，建议另择地址办学，超范围经营；消防民警初审意见为：不符合消防条件，未办理消防手续，只有一个安全通道、灭火器2只；市场监督部门意见为：1、依法取得许可证后，办理营业执照变更。2、修改户外广告；城管部门意见为：门头名称（朗文英语）与营业执照名称（美派培训）不相符，需整改。后美派培训公司仍未取得办学许可证，双方当事人沟通未果，进而涉诉。后李春香于2018年6月将租赁房屋广告栏内的门头广告拆除，并于2018年11月上旬将租赁房屋的钥匙交还予福前股份合作社，且已将租赁房屋的水电费结清。本案审理过程中，双方当事人均认可李春香已交纳的水电押金2000元及履约保证金10000元尚未退还，并一致同意如原审法院判决李春香应当承担福前股份合作社主张的租金等费用的给付义务，可直接将上述水电押金及履约保证金自李春香的给付义务中予以扣除。以上事实，有《房屋租赁合同》、《还款承诺函》、（2018）苏0582民初6806号民事判决书、（2019）苏05民终149号民事判决书、微信转账记录以及庭审笔录、调查笔录等予以证明。原审法院认为：双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，系合法有效。双方当事人均应按照合同约定行使权力、履行义务。李春香实际占用租赁房屋至2018年11月上旬，杨舍镇福前股份合作社据此将其主张的第三年度租金的计算截止期限变更为2018年10月30日以及因此而变更的租金部分的诉讼请求不逾越合同约定，未加重李春香的负担，亦符合李春香已交纳租金的实际情况，故原审法院对杨舍镇福前股份合作社变更后的租金部分的诉讼请求37200元予以支持；关于杨舍镇福前股份合作社主张的第三年度的广告位使用费，原审法院认为根据广告位的实际使用情况计算自2018年3月份计算至2018年6月份为妥，金额即为467元【1400元÷12月×4月，四舍五入后取整】，以上两项金额合计为37667元，扣除水电押金2000元及履约保证金10000元后为25667元，该金额即本案中李春香应给付杨舍镇福前股份合作社的房屋租赁费用，杨舍镇福前股份合作社超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持。李春香的抗辩意见缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律法规，判决：一、李春香给付杨舍镇福前股份合作社房屋租赁费用25667元，限于本判决生效后10日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回杨舍镇福前股份合作社其余部分的诉讼请求。案件受理费765元，由杨舍镇福前股份合作社负担323元（已交纳）；由李春香负担442元，限于本判决生效后10日内交纳至原审法院诉讼费用账户。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人之间的《房屋租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院（2019）苏05民终149号民事判决书的认定，涉案房屋的用途为“商业服务（门面）”性质，另涉案房屋所属工程也被评为消防验收合格，故杨舍镇福前股份合作社交付的租赁房屋符合租赁合同的约定。上诉人李春香主张涉案房屋不符合约定用途，被上诉人杨舍镇福前股份合作社存在违约及欺诈行为缺乏事实和法律依据，（2019）苏05民终149号民事判决书也驳回了其要求解除合同的诉讼请求，故其相关上诉理由不足采信。被上诉人杨舍镇福前股份合作社在本案中并无违约情形，上诉人李春香实际占有使用涉案房屋至2018年11月上旬，杨舍镇福前股份合作社主张其支付截止到2018年10月30日的租金及广告费使用费合法有据，依法应当予以支持。李春香的相关上诉请求依据不足，二审碍难支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费765元，由上诉人李春香负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年一月十五日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。