大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初4120号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区。 法定代表人：崔洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘善吉，男，汉族，该公司员工，现住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：许致笙，男，汉族，该公司法务，现住大连市沙河口区。 被告：韩云平，男，汉族，大连市公安局看守所职员，现住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：程玉华（被告韩云平妻子），女，现住大连市甘井子区。 原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告韩云平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司委托诉讼代理人刘善吉、许致笙，被告韩云平及其委托诉讼代理人程玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连鑫晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业服务费人民币16，866元，违约金5，060元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告签订《大连市前期物业管理服务协议》。约定：由原告向美林西岸小区提供物业服务，被告自2011年11月13日起至2018年12月31日拖欠物业费合计21，926元，经原告多次催收均无果。原告按照合同约定履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按照约定向原告交纳物业费，已经构成违约。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，要求被告支付所欠物业费及违约金。 被告韩云平辩称，不同意原告的诉讼请求。物业管理公司违约，不执行管理协议。买受人于2010年6月30日在出售人处买房，无质量验收证明，不能办理房屋权属证书，违反合同法。先期物业不能依法向房主提供相应的法律文书与相应服务。房屋大面积漏水无法居住，准备装修时，装修工人发现房屋顶棚多处漏雨，提议最好解决房屋漏的问题，再进行装修，否则装修后造成更大损失。物业回答让找开发商，但其仅催要物业费，却不提供任何保修服务。而且小区除见到一名保安外，很少见到物业其他工作人员。没有编制管理服务和财务年度计划，从未向业主公布财务报表，装修不管理，绿地被占，房屋公用设备及其运行不能按规定要求维护和管理。物业干脆就只收钱不服务，使业主利益得不到保护、财产损失巨大，只能拒交物业费予以抗拒。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交证据一：《前期物业管理委托合同》，拟证明原告为案涉小区提供物业服务，以及关于委托管理期限、物业费收费标准及违约责任的约定。被告对证据真实性不异议，该证据符合证据形式及内容要件，具有客观性，其真实性本院予以认定。 原告提交证据二：《大连市前期物业服务管理协议》，拟证明被告与案外人大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司签订协议，约定物业费收费标准及逾期付款违约责任。被告对落款署名真实性持有异议，认为非本人书写。但于诉讼中提供自身持有的与该协议内容一致的《大连市前期物业服务管理协议》作为反驳事实依据，故该份证据关联性，本院予以认定。 原告提交证据三：《临时管理规约》，拟证明原、被告间存在物业服务合同关系。被告对落款署名真实性持有异议，但对双方存在物业服务关系并不持有异议，故其关联性本院予以认定。 被告提交第一组证据《情况说明》一份，拟证明房屋无验收合格证，质量存在问题，房屋维修问题物业与开发商之间互相推诿。原告对证据真实性不持异议，但对关联性持有异议。审查证据内容要件，其法律关系及权利义务主体非本案当事人，故其关联性本院不予认定。 被告提交第二组证据：照片及说明打印件58页，拟证明2010年11月12日被告领取房屋钥匙后，发现房屋有质量问题，存在漏雨情况，但是被告不予维修，致使被告无法装修入住。小区违建无人问责，非封闭小区，垃圾成堆，墙砖脱落，公共绿地杂草丛生，无人管理维护，小区养大型犬，公共绿地被私人开垦，建筑垃圾不能及时清运。原告质证意见为：真实性、合法性、关联性均持有异议，漏雨为房屋质量问题，五年保修期内由开发商负责维修。保修期过后由公共维修专项基金负责，因小区一直未成立业主委员会，故而无法提取，不能为被告进行维修。业主房屋内漏雨情况不属于物业服务范围，且证据为复印件无原始载体。其他人家中漏雨情况，是否属实不清楚，且与本案不存在关联性。无约定为封闭小区，其他违约行为应由相关行政主管部门进行处理，非物业公司服务范围，与本案无关联性，不能作为业主拒交物业费理由。针对上述证据的真实性，原告虽提出异议，并未提供反驳事实依据，故其真实性本院予以认定，但是其关联性涉及责任主体认定问题，被告缺失相关证据，应承担举证不能的法律后果，本院不予认定。关于原告物业服务存在瑕疵问题，本身无原始载体，无法确定拍摄时间，且照片仅能反映在拍摄时物业服务的状态，具有偶发性，尚不足以证明待证事实，其证明力本院不予认定。 被告提交第三组证据：2010年11月12日被告与开发商签订的《大连市前期物业管理服务协议》，拟证明原告应当为被告提供的物业服务项目及条款。原告对真实性没有异议，但认为该证据不能作为拒交物业费之理由。该证据符合证据形式及内容要件，具有客观性，其真实性本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：“（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理”。第九条约定：“委托管理期限自2008年6月30日起至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止”；第十三条约定“由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元”。2010年11月12日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告韩云平（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成协议，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的标准，物业管理服务费用、收支情况公示、经营收入分配、保险、违约责任等内容进行了约定。该协议第一条第一款约定：“甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业”。第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳：一、住宅按建筑面积每月每平方米1.2元”。第九条第四项约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉”。第十七条约定：“本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”。 被告系大连市旅顺经济开发区xx业主，房屋建筑面积xx平方米。该房屋所在的“美林西岸”小区未成立业主委员会。被告未交纳2011年11月13日至2018年12月31日期间物业费。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告应当按照合同约定标准支付2011年11月13日至2018年12月31日期间物业服务费，其计算数额应为16，861.49元（xx平方米×85个月零18天×1元/平方米）。关于被告抗辩小区违建无人问责、饲养大型犬，公共绿地被私人开垦，物业公司不作为问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。根据上述法律规定，受损害业主可以采取直接要求侵权人承担侵权责任等救济手段，来维护自身合法权益，不能以此作为拒交物业费的理由。关于被告抗辩小区垃圾成堆，墙砖脱落，公共绿地杂草丛生、非封闭小区问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，物业服务存在瑕疵时，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。关于被告抗辩案涉房屋漏雨问题，被告未提供证据证明原告系该问题的责任主体，故对此项抗辩意见，不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节，虽然双方签订的《大连市前期物业管理服务协议》中明确约定了违约金条款，但考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，该项诉讼请求，本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量，也会影响到广大业主的利益，包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此，被告应继续及时履行交费义务，原告也应不断提高服务质量，加强与业主之间的沟通，才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告韩云平自本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业服务费人民币16，861.49元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费348元，减半收取后为174元，由被告韩云平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 王 燕 二〇二〇年一月二十三日 书记员 王蕾蕾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。