长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初1614号 原告:陈德仲，男，1940年11月24日生，汉族，退休教师，住长春市南关区园丁花园7栋1门602室。 委托诉讼代理人：陈阳，男，1964年4月17日生，汉族，退休职员，住长春经济技术开发区六区25栋5单元610室。系陈德仲之子。 委托诉讼代理人：郑海鸥，吉林卓行律师事务所律师。 被告：刘大伟，男，1977年10月16日生，汉族，无业，住长春市双阳区北山路丁家居民委10组。 第三人：宋志城，男，1982年10月21日生，满族，无业，住长春市二道区深圳街建业花园2栋4单元701室。 原告陈德仲与被告刘大伟、第三人宋志城案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告陈德仲的委托诉讼代理人陈阳、郑海鸥、被告刘大伟、第三人宋志城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈德仲向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对长春经济技术开发区泰山路春威小区610号,丘地号为3-70/68-1-3(610)房屋的查封，终止对该房屋的执行；2、请求确认原告为涉案房屋的所有权人,并判令第三人协助为原告办理涉案房产的房屋所有权登记证；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2000年6月12日与长春市地产开发总公司签订《商品房购销合同》,约定原告以142376元的价格购买涉案房屋，原告按照合同约定交付房款，原告除支付房款外，还支付该房屋契税、设备维修储备金、物业费、煤气工程费、煤气开栓费等相关费用，不久办理入住手续，地产总公司也将房屋交付原告并居住至今。原告与长春市地产开发总公司签订的《商品房购销合同》合法有效，长春经济技术开发区人民法院(2019)吉0191民初373号判决书也确认了原告与长春市地产开发总公司签订的《商品房购销合同》有效。原告提供了客户名称为陈德仲，居住地址在经开六区25栋5门610室的电费、水费、煤气费存折及有线电视费发票等相关凭证。长春经济技术开发区临河街道办事处泰山社区居民委员会也证明涉案房屋一直由原告儿子陈阳居住。但一直未办理房屋产权登记。原告多次向地产总公司要求办理产权，但地产总公司始终没有配合办理。原告于2005年4月向长春经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求将涉案房屋登记在原告名下，并支付违约金。当时长春市地产开发总公司承诺会为原告尽快办理，后原告撤诉。 长春市地产开发总公司于2007年8月15日被注销。长春市国土资源局于2007年8月15日关于长春市地产开发总公司采取“一废一立”形式改制的事宜致函长春市工商局:将长春市地产开发总公司废业，重新设立长春市地产开发有限责任公司。原企业的债权债务由长春市国士资源局负责处理。现长春市规划局、长春市国土资源局合并为长春市规划和自然资源局。2019年1月22日原告以宋志城和长春市规划和自然资源局为被告提起诉讼，请求确认合同效力。长春市规划和自然资源局也委托代理人参与庭审,长春经济技术开发区人民法院于2019年6月17日作出生效判决，长春市地产开发总公司与宋志城签订的《商品房购销合同》并非双方真实意愿，并且存在骗取银行贷款的情形，以合法形式掩盖非法目的，因此认定合同无效。原告与长春市地产开发总公司的合同有效，现该判决已经生效。现经原告了解，本案涉案房屋由长春市地产开发总公司登记在宋志城名下，但宋志城未缴纳房款也未实际居住。该涉案房屋虽登记在宋志城名下，但并非实际所有权人。宋志城于2011年7月18日在建设银行押品权证转出通知书右下角签字的内容为:本人同意将本项下产权证协助办理实际居住人名下。证明宋志城自知本人非涉案房屋实际所有权人。宋志城也当庭陈述从未交过涉案房款，也从未居住过此房屋。由此可知，宋志城与长春市地产开发总公司之间并不存在购买房屋的意思表示，因此，从合同的订立条件上来讲宋志城与长春市地产开发总公司之间签订的合同是虚假的，并不是真实意思表示。本案宋志城与长春市地产开发总公司之间签订的商品房买卖合同并未实际履行，真实目的并非商品房买卖，而是以虚假按揭方式达到套取银行信贷资金的目的，该合同以合法形式掩盖非法目的。原告儿子陈阳一家于2006年10月9日因购房将户口由长春市二道区迁到萧山街六区25栋5门610室，也就是涉案房屋，所以购买的房产就是涉案房产。社区的证明也记载陈阳居住的是六区25栋5门610室。邻居权彦洁的案件也存在签订的合同与实际居住的房号不同，最终结合相关证据，确定为同一房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定是约束案外人与被执行人之间的权属纠纷，旨在排除案外人与被执行人之间恶意串通损害申请执行人利益的益的情况，但是经开法院的判决除这两方当事人外还有另一方主体长春市规划和自然资源局，且合同也不是案外人与被执行人之间签署的，是长春市地产开发总公司与原告及宋志城与长春市地产开发总公司签署的，长春市规划和自然资源局也委托代理人参与庭审，所以长春经济技术开发区人民法院(2019)吉0191民初373号判决书认定的事实及判决结果应亦予采信。原告与长春市地产开发总公司签订的涉案房屋的商品房购销合同有效。所以第三人非涉案房产的所有权人。原告请求确认为涉案房屋的所有权人，符合法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条规定:对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。综上所述，原告依据>的相关规定，申请贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益不受侵害。 本案庭审中原告陈德仲本人未出庭，但是向本院提交书面意见如下：2000年6月12日，在长春市西安大路16号国际大厦长春市地产开发总公司办公地签订的购房合同，第一次交款是2000年6月12日，交定金42712.80元，第二次是2000年7月20日交购房款85425.60元，总计交现金128138.40元，都是在国际大厦交款，2001年2月28日，在吉林省妇女儿童活动中心(亚泰大街)，交入住各项费用11256.00元。后开发商把房间钥匙交给我，我儿子陈阳入住。其后都是陈阳跟长春市地产开发总公司联系，因为我住在吉林市，来回不方便。2001年2月-2005年4月，陈阳多次联系沟通开发商办理产权证，开发商用种种理由推脱。我于2005年4月向长春经济技术开发区人民法院提起诉讼，要求长春市地产开发总公司办理房屋产权证并支付违约金，该法院立案，案号为(2005)长经开民初字第750号。后长春市地产开发区总公司工作人员称长春市地产开发总公司和天利集团共同开发区春威小区，后续工作由天利集团办理，产权证应由天利集团办理。2005年10月20日，天利集团董事长罗连国的姐姐、姐夫找到陈阳，说罗连国出事了，一切活动由其姐姐罗秀芬全权处理，由于被法院查封，房屋产权手续无法办理，罗秀芬提出让我到法院撤诉，在罗连国案件完结后，无偿办理房屋产权手续。2015年长春市政府清理无籍房屋产权办理工作，长春经济技术开发区六区25栋的居民有30多户没有办理房屋产权证，联名向市政府请求办理，市住房管理局、经济开发区住房管理中心到现场调查，查明我们25栋有很多居民现的住房屋被地产公司用他人名字办理了房屋产权证，并进行银行抵押贷款。罗连国的姐姐罗秀芬帮助一部分人办理产权证，剩下的这些人有私下和解的，去法院的有调解办理产权过户手续的，有被法院判决购房合同（用来办理产权证的购房合同）无效，我家三楼权彦洁就是这样办的。我家房子办理产权证的名字叫宋志城。2016年9月份罗秀芬的女儿孙丹把这个房子产权证交给了陈阳，告诉不用担心，房产证的原件只交给我们。本人2010年患脑梗，陈阳2016年检查出肾癌。2019年1月向长春经济开区人民法院提起诉讼，要求确认长春市国土资源局（长春市地产开发总公司债权债务承继者）与宋志城签订的购房合同无效，我与长春市地产开发总公司签订的购房合同有效。长春经济技术开发区人民法院判决长春市地产开发总公司与宋志城签订的购房合同无效。 刘大伟辩称，一、陈德仲无权要求对涉案房屋解除查封。1、陈德仲虽然于2000年6月12日与长春市地产开发总公司签订了《商品房购销合同》并缴纳了购房款，但并不能据此证明其便是该涉案房屋的实际所有权人。根据《物权法》的规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力”。陈德仲并未将该房屋登记至自己名下，故该房屋不属于陈德仲的合法财产，不应对该房屋解除查封；2、2001年5月26日宋志城与长春市地产开发总公司签订了《商品房购销合同》并向中国建设银行长春市宽城支行申请了购买涉案房屋的按揭贷款，并于2010年12月21日清偿了全部贷款。2011年7月18日宋志城签署《中国建设银行押品权证转出通知书》，并手书“本人同意将本项下产权证协助办理实际居住入名下”。综合上述事实，长春市地产开发总公司才将产权登记至宋志城名下，上述事实充分说明宋志城为房屋的实际所有权人和实际居住人，否则按照其手书内容，如该房屋实际居住人为陈德仲，那么显然当时应当登记在陈德仲名下，但根据宋志城的手书内容，结合房屋档案馆的登记信息，能够充分证明该房屋办理产权登记时的实际房屋所有权人和实际居住人就是宋志城；3、2018年8月9日贵院经长春市房屋档案馆协助对涉案房屋进行了查封，并于2019年4月25日由被告申请对涉案房屋进行评估卖。自查封到进行评估拍卖长达九个月的时间里，陈德仲均未提出异议，且陈德仲在购买涉案房屋后长达19年的时间里均未对该房屋办理产权提出异议，而恰恰在被告提出对涉案房屋进行评估拍卖时提出异议，并向长春经济技术开发区人民法院起诉确认合同效力。但该案件庭审过程中，宋志城并未出庭应诉，且法庭与其沟通过程中，其陈述的事实与法庭调取的事实相互矛盾。故有理由怀疑其为排除执行，有意将本属于自己的房屋说成与自己无关，已达到被告无法对该房屋进行评估拍卖的目的。 二、陈德仲无权请求确认涉案房屋所有权。1、涉案房屋由宋志城合法取得，为宋志城的合法财产。陈德仲虽与长春市地产开发总公司签订了《商品房购销合同》并提供近期居住证明，但该房屋并未实际登记至其名下，且宋志城亦实际交付了购房款，并手书“本人同意将本项下产权证助办理实际居住人名下”后，该房屋才落至宋志城名下，从手书内容可以看出，宋志城才是该房屋的实际居住人；2、本案为案外人执行异议之诉并非房屋所有权确认之诉，即使陈德仲要求确认房屋所有权也应另案告诉，而不能在本诉中解决；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第二十六条第二款规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”长春市双阳区人民法院对涉案房屋进行查封的时间是2018年8月9日。长春经济技术开发区人民法院作出的(2019)吉0191民初373号民事判决书于2019年7月16日发生法律效力。上述可以十分清楚的看出，陈德仲依据另案生效法律文书的生效时间在长春市双阳区人民法院作出查封裁定之后，按照上述司法解释的规定，陈德仲主张解除涉案房屋查封的请求不应得到法律的支持。 三、本案诉讼费用不应由被告承担。被告与宋志城民间借贷纠纷贵院(2015)双民初字第1447号民事判决生效后，被告申请执行，在执行过程中，经被告与宋志城沟通，其表示暂无还款能力，被告要求其提供担保，宋志城提供其名下两套房屋作为担保，但其拒不履行还款义务，故申请法院对其两套房屋进行查封，进而进行评估拍卖。即使涉案房屋保全有误，也是宋志城提供存在瑕疵证据造成的，过错不在被告，故不应承担本案诉讼费用。综上可见，被告以宋志城提供的信息查封的涉案房屋，且陈德仲提供的证据不足以证明其为该房屋的所有权人，请求在査明案件事实的基础上，依法驳回陈德仲的全部诉讼请求。 四、原告说房照是开发商没有给办理，2005年到2010年之间，原告有时间可以办理，但是没有办理，而且在宋志城办理房产证之后，原告也没有找宋志城去过户，在2018年执行房子时陈德仲说房子是他的，他们肯定是认识的。2011年宋志城交的契税，如果契税是原告交的应该提供发票，所以该房子一定是宋志城的。 宋志城述称，这个房屋从买到还款我都不知道，我没有居住，我不知道具体在哪，我只是在建设银行签了两个协议，第一个是在上海路，但是现在不在了，第二个是在五马路对面的银行，签的是更名协议，房屋购买合同和更名协议的字是我签的，剩下都不是我签字，当时签字他们（罗连国的姐姐罗秀芬及外甥女孙丹）也不知道房子是谁的，后来孙丹给我打电话才知道，贷款都不是我还的，首付款、契税也不是我交的。我也不认识原告，是原告给我打电话才知道他是实际居住人。 本院经审理认定事实如下：刘大伟与宋志城民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月1日作出（2015）双民初字第1447号民事判决，判决宋志城给付刘大伟借款本金410000元。因宋志城未能履行生效法律文书确定的义务，刘大伟于2016年2月1日向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2016）吉0112执50号。2016年7月22日本院裁定终结本次执行程序。本院于2018年8月7日作出（2016）吉0112执50号之一裁定，查封宋志城名下位于长春经济技术开发区地产住宅小区1号楼610室，2018年8月9日长春市房产档案馆协助本院办理了查封。后该案终结本次执行。本院于2019年5月5日恢复了对本院（2015）双民初字第1447号民事判决的执行，案号为（2019）吉0112执恢133号。陈德仲向本院提出执行异议，本院于2019年7月25日作出（2019）吉0112执异55号执行裁定，驳回陈德仲的异议请求。 另查明，坐落于长春经济技术开发区地产住宅小区1号楼、丘地号为3-70/68-1-3（610）、建筑面积为109.20平方米、房权证号为长房权字第4060107010号的房屋登记所有权人为宋志城。该登记房屋即长春经济技术开发区六区25栋5门610室。经长春经济技术开发区人民法院（2019）吉0191民初373号判决确认，长春经济技术开发区六区25栋5门610室与长春经济技术开发区泰山街春威小区A561号房屋系同一房屋。长春经济技术开发区临河街道办事处泰山社区居民委员会出具证明，证实陈阳(陈德仲之子)系该社区居民，住长春经济技术开发区六区25栋5门610室。2000年6月12日，陈德仲（购房人、甲方）与长春市地产开发总公司（售房人、乙方）签订《商品房购销合同》，合同主要约定：“甲方所购乙方新建商品房位于长春经济技术开发区泰山街（路）春威小区，砖混结构正朝向六层。房间号A561，建筑面积共计109.52平方米；商品房价格为每平方米建筑面积1300元总计142376元；付款方式：1、甲方共两次付清购房款；2、甲方在主体完工前一次性付款，享受购房款10%优惠。首次于本合同签订之日起三日内付购房款的30%计42712.80元，第二次于2000年7月20日前付购房款的70%计99663.20元，交款时开普通收据，入住前更换正式购房发票。”2000年6月12日，陈德仲向长春市地产开发总公司交售房款定金（A561）42712.80元，2000年7月20日，陈德仲向长春市地产开发总公司交购房定金（A561）85425.60元，2001年2月28日，陈德仲向长春市地产开发总公司交付费用11256元，以上费用长春市地产开发总公司均为陈德仲出具了由长春市地产开发总公司盖章的收据。 2019年6月17日，长春经济技术开发区人民法院作出的(2019)吉0191民初373号民事判决，除确认长春市地产开发总公司与陈德仲签订了《商品房购销合同》及交付购房款128138.40元外，还确认以下事实：2001年5月26日，长春市地产开发总公司(甲方)与宋志城(乙方)签订《商品房购销合同》，约定宋志城购买长春经济技术开发区临河六区第一幢六层610号房，面积109.20平方米。宋志城向中国建设银行长春市宽城支行贷款120000元购买案涉房屋，借款期限为30年，即2001年7月13日起至2031年7月13日止，2010年12月21日，中国建设银行出具宋志城个人货款120000元结清证明，2011年7月18日宋志城签署《中国建设银行押品权证转出通知书》，并手书“本人同意将本项下产权证协助办理实际居住人名下”。经长春经济技术开发区人民法院与宋志城沟通，其表示对案涉《商品房购销合同》并不知情，且其从未交纳过案涉房屋购房款，亦未申请银行货款。签订《商品房购销合同》后，长春市地产开发总公司并未向其交付房屋，其亦未到案涉房屋居住。2001年9月26日，长春市地产开发总公司(甲方)与天利集团(乙方)签订《终止合作项目协议书》，约定甲乙双方对终止合作开发地产住宅项目达成如下意见:“一、甲乙双方认为合作开发的长春经济技术开发区南部住宅区，地产住宅项目是成功的，甲乙双方对合作的结果是满意的，根据目前工作进展情况，甲乙双方同意终止该合作项目。二、合作开发住宅的状况：该项目总的建筑面积为17597平方米，其中住宅13775平方米，公建3822平方米，该土建工程于2000年5月开工，于2000年12月竣工。三、尚欠部分工程款的处理。该合作开发项目尚有部分施工工程款未付，其中:长春市金桥建筑工程公司230万元、德惠市建设工程有限公司36万元及塑钢、涂料等款项。甲乙双方商定，目前该合作项目所欠建设单位的施工工程款及由此所产生的费用，全部由乙方承担，并负责承担由此产生的纠纷及法律责任。甲方概不承担该项目所欠的施工工程款及由此所发生的费用，不承担由此产生的纠纷及法律责任。甲乙双方商定，该合作项目竣工验收后，所提取的工程维修保证金，由乙方设专户管理，并按有关规定返还，因工程质量发生纠纷及其法律责任，由乙方全权承担与处理。四、物业管理问题。甲乙双方商定，此合作项目竣工后，物业管理权全部移交乙方负责管理，所收取的物业管理费及保证金，由乙方出据办理移交手续，移交后物业管理所发生的纠纷及法律责任，全权由乙方承担与处理。五、房屋销售问题。甲乙双方商定，由乙方全权负责此合作项目的房屋销售工作及购房者的产权办理工作。甲方负责所售房屋发票、售房合同、协议等销售房屋相关手续的办理工作。销售房屋过程中的税费由乙方承担与支付。甲乙双方商定，销售房屋过程所产生的纠纷及法律责任，全权由乙方承担与处理。六、税、费缴纳问题。甲乙双方商定，由乙方承担该合作项目房屋销售、经营管理及该合作项目决算结束期间内所产生的税费，售房收入留足税费后，剩余款甲方及时转入乙方指定账户。该合作项目在此期间所产生的纠纷及法律责任，全权由乙方承担与处理。七、春威集团住宅房的处理。根据一九九九年十ニ月ー日所签订的协议书。甲乙双方商定，由乙方负责办理房屋的移交。甲方负责出具办理此房屋产权所需的发票及相关资料。由春威集团的购房者承担物业管理费及办理产权过程中所产生的税、费，并承担2000-2001年的冬季采暖费。八、合作期间甲方发生费用(520000元-39134.80元)480865.20元，甲乙双方商定，由销售收入中解决，目前甲方已收到25万元，对尚欠甲方的费用，乙方应及时在销售房屋收入中给甲方留足。此终止协议签订后，如再出现不可预见的税、费，由剩余房屋销售收入中解决。该项目决算结束后，其决算结果无论盈亏，全权由乙方承担与处理。九、财务管理人员的安排，经甲乙双方商定，继续由米玉荣同志承担此合作项目的会计工作，双方不得更换。由米玉荣同志掌管的法人印鉴，在本终止协议签字生效后，交还甲方专人保管，此后乙方使用甲方银行基本账户时，甲乙双方应按本终止协议有关条款处理。甲乙双方应加快合作项目的收尾工作。此合作项目经营结束后，经甲乙双方审定，由米玉荣同志将其保管的账、会计凭证及有关资料移交给甲方……”。协议尾部有甲方法定代表人周东昕、乙方法人代表罗连国签字，并加盖公章。长春市地产开发总公司隶属于长春市土地管理局，该公司于1993年2月5日成立，2009年5月企业改制重组，申请注销。2007年8月15日，长春市国土资源局向长春市工商局发出《关于长春市地产开发总公司采取“一废一立”形式改制的便函》上载明，长春市地产开发总公司系长春市国土资源局投资兴办的局属国有企业，鉴于该企业具体情况，长春市国土资源局采取“一废一立”的形式对企业进行改制，即将原长春市地产开发总公司废业，重新设立长春市地产开发有限责任公司，原企业的债权债务由长春市国土资源局负责处理。陈德仲起诉后，原长春市规划局、长春市国土资源局合并为长春市规划和自然资源局。 2019年6月17日，长春经济技术开发区人民法院作出（2019）吉0191民初373号民事判决，判决：一、宋志城与长春市地产开发总公司于2001年5月26日签订的《商品房购销合同》无效；二、陈德仲与长春市地产开发总公司于2000年6月12日签订的《商品房购销合同》有效。该判决于2019年7月16日发生法律效力。 本院对上述事实予以确认。 又查明，宋志城与长春市地产开发总公司签订《商品房购销合同》后，以其自己名义在中国建设银行长春市宽城支行办理了按揭贷款,2010年12月21日上述贷款全部还清，但该款并非宋志城本人偿还。天利集团法人罗连国的姐姐罗秀芬及外甥女孙丹找到宋志城，要求其协助办理案涉房屋产权证。宋志城于2011年7月18日在《中国建设银行押品权证转出通知书》上手书“本人同意将本项下产权证协助办理实际居住人名下”。孙丹也在该文书上签名，宋志城作此承诺的原因是当时（银行按揭贷款全部偿还完毕时）罗秀芬、孙丹也不知道房子是谁的，该小区将房屋产权证办到非产权人名下抵押贷款的房子有30多个，后来政府部门参与调查才知道房主的情况，经过处理还剩下包括陈德仲在内的十户房主。宋志城到相关部门签字后办理了案涉房屋的产权证，孙丹将产权证直接交给陈德仲之子陈阳，并未交给宋志城。上述事实发生在本院查封之前。 上记事实，有当事人陈述、《中国建设银行押品权证转出通知书》、本院（2019）吉0112执异55号裁定书、本院（2015）双民初字第1447号民事判决书、《商品房购销合同》、购房票据、取暖费交费凭证、收据、社区证明等证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问題的规定》第二十六条第二款规定:“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”长春经济技术开发区人民法院于2019年6月17日作出的（2019）吉0191民初373号民事判决确系在本院查封之后作出的，但该判决确定的是长春市地产开发总公司与陈德仲、宋志城分别签订的购房合同的效力，并非对案涉房屋权属的确认，且该判决已发生法律效力，故对该判决予以采信。 一、关于案涉房屋的权属问题。不动产登记具有对不动产物权权属的推定效力，但该推定效力的标的是不动产权属状况而不及于登记的原因行为，不能最终决定实体上法律关系的存在与否。本案中案涉房屋登记在宋志城名下，之所以登记在宋志城名下，是因为宋志城与开发商长春市地产开发总公司签订了《商品房购销合同》，即案涉房屋物权登记在宋志城名下的原因行为系宋志城与该公司的买卖行为。 （一）关于宋志城与开发商长春市地产开发总公司签订的《商品房购销合同》效力问题。1、关于宋志城是否签订了《商品房购销合同》、是否支付涉案房屋购房款及相关费用的问题。宋志城本人陈述签订《商品房购销合同》并非其真实意思表示，并且其本人从未交纳过案涉房屋房款物业维修基金、商品房手续费等在内的任何购房款项，其只是签订合同、办理房屋登记、银行贷款手续时签过字。案涉房屋的按揭贷款是以其名义办理的，但按揭贷款并非其本人偿还，银行贷款全部偿还后，宋志城向罗秀芬承诺将房屋产权办理到实际产权人名下，宋志城于2011年7月18日在《中国建设银行押品权证转出通知书》上手书“本人同意将本项下产权证协助办理实际居住人名下”。宋志城到相关部门签字办理了案涉房屋的产权证，但产权证并未交给宋志城，而是由孙丹直接将产权证交给陈德仲之子陈阳，从上述承诺可以看出，如果案涉房屋是宋志城的，其没有必要承诺将案涉房屋产权证办理到实际居住人名下。上述事实发生在本院查封之前；2、宋志城在与长春市地产开发总公司签订《商品房购销合同》后长达10余年的时间里，未行使其作为购房人的权利即要求长春市地产开发总公司交付房屋，显然不符合购房常理。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，系伪装行为，意在以假意掩盖真意，掩盖双方真实意思下的隐藏行为，这样的行为法律无保护的必要，故应认定其无效。本案中，根据长春经济技术开发区人民法院查明的事实可知，长春市地产开发总公司在实际上已收到陈德仲交付的案涉房屋的购房款和相关税费情况下，为获取银行贷款，而又与宋志城签订关于案涉房屋的《商品房购销合同》，并将案涉房屋登记在宋志城名下，继而以虚假按揭方式取得了建设银行发放的购房贷款，但从合同的履行来看，买受人宋志城既未支付过案涉房屋的购房款也未缴纳相关税费，房屋登记在宋志城名下抵押贷款后，宋志城并没有实际偿还银行贷款，宋志城也并未主张过交付案涉房屋。从以上分析来看，长春市地产开发总公司和宋志城均无买卖案涉房屋的真实意思，双方合谋通过签订购房合同并办理按揭贷款的伪装行为，实现隐藏的目的-套取银行信货资金，实际上双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故长春经济技术开发区人民法院确认长春市地产开发总公司与宋志城签订的《商品房购销合同》无效正确。 （二）关于2000年6月12日陈德仲与长春市地产开发总公司签订的《商品房购销合同》的效力问题。陈德仲于2005年曾将长春市地产开发总公司诉致长春经济技术开发区人民法院，要求该公司为其出具案涉房屋办理产权登记相关手续，并赔偿损失。表明在本院查封之前陈德仲就曾经对案涉房屋主张过权利，陈德仲、宋志城均是与另一主体长春市地产开发总公司签订的购房合同，不存在陈德仲与宋志城恶意窜通的情形。同时该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，陈德仲支付了购房款及相关税费，并实际占有了案涉房屋，故长春经济技术开发区人民法院确认长春市地产开发总公司与陈德仲签订的《商品房购销合同》有效正确。 综上，因宋志城与长春市地产开发总公司签订的《商品房购销合同》无效，导致登记在宋志城名下的案涉房屋缺乏物权登记的基础，不能认定宋志城系案涉房屋的实际权利人，而陈德仲与长春市地产开发总公司签订了合法有效的房屋买卖合同，应认定陈德仲享有排除执行的实体权利。 二、关于案涉房屋能否被执行的问题，在执行过程中，如无特殊规定，只有被执行人的财产才能成为强制执行的标的，如果被执行的财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上享有足以排除执行的实体权利，则应当停止对该财产的执行。案涉房屋虽然登记在宋志城名下，但案涉房屋并非由其出资购买、且未实际占有，其只是名义上的产权人，并不真正享有案涉房屋的所有权，即案涉房屋并非执行案件中的被执行人宋志城的合法财产，故陈德仲要求停止执行的诉讼请求应予支持。 本案系案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，审理的是执行异议能否成立的问题，案涉房屋是否应当解除查封不是本案的审理范围，故对解除查封的请求不予支持。由于案涉房屋目前仍登记在宋志城名下,现尚不具备直接确认陈德仲对案涉房屋享有所有权的条件,故陈德仲主张对案涉房产享有所有权及由宋志城协助办理案涉房产的房屋所有权登记证的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，判决如下： 一、在长春市双阳区人民法院（2019）吉0112执恢133号执行案件中停止对宋志城名下的坐落于长春经济技术开发区地产住宅小区1号楼、丘地号为3-70/68-1-3（610）、建筑面积为109.20平方米、房权证号为长房权字第4060107010号房屋（长春经济技术开发区六区25栋5门610室）的执行； 二、驳回原告陈德仲的其他诉讼请求。 案件受理费2863.00元，由被告刘大伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  童海峰 审 判 员  李亲荣 人民陪审员  马建新 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  董 璐