山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终174号 上诉人（原审被告）：山东创道房地产综合服务有限公司。住所地：山东省淄博市张店区华光路118号德泰堂国际商务大厦第A座1单元011401号房。统一社会信用代码：91370303681709743J。 法定代表人：孙秀洪，总经理。 委托诉讼代理人：田京华，淄博张店腾飞法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：郭龙，男，1984年9月7日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 上诉人山东创道房地产综合服务有限公司因与被上诉人郭龙居间合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初6248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 山东创道房地产综合服务有限公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回郭龙的诉讼请求；2、本案诉讼费用由郭龙承担。事实和理由：1、一审判决认定2019年4月13日签订的《解除房地产预售合约协议》中的禁止私下交易的条款是格式条款是错误的，该条款是三方协商一致的结果，并非我公司重复使用的合同条款；2、在2019年4月1日三方签订的《房地产买卖合约》中并没有约定我公司承诺可以将涉案的房屋产权变更为70年，在郭龙提供的协商录音中也没有明确承诺的意思表示，郭龙主张我公司违约错误；3、郭龙违反诚信，欺骗我公司解约，但解约后，郭龙又和卖方签订了房屋买卖合同进行了交易，现在涉案房产已经过户到郭龙名下，并导致我公司重大损失甚至无法经营；4、山东创道房地产综合服务有限公司根据《房地产买卖合约》收取的20000.00元交房押金是向卖方收取，郭龙作为买方无权索要。综上，一审判决认定事实错误。 郭龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 郭龙向一审法院起诉请求：1、请求依法判令山东创道房地产综合服务有限公司返还购房款20000.00元、佣金16500.00元，并自2019年4月13日起按照同期银行贷款利率支付利息损失至实际给付之日止；2、请求依法判令山东创道房地产综合服务有限公司支付赔偿金49500.00元；3、本案的全部诉讼费用由山东创道房地产综合服务有限公司负担。 一审法院认定事实：2019年4月1日，经山东创道房地产综合服务有限公司提供居间服务，郭龙与案外人李俊花达成了房地产买卖合约，山东创道房地产综合服务有限公司从郭龙交付的房款中预留20000.00元作为交房押金，并收取了郭龙交付的佣金16500.00元。合同履行过程中，郭龙以山东创道房地产综合服务有限公司未能依其口头承诺将房屋土地使用权年限由50年变更为70年为由要求解除合同；2019年4月13日，上述三方达成解除房地产预售合约协议，约定解除2019年4月1日三方签订的《房地产预售合约》（即上述房地产买卖合约）；同时约定签订协议时，违约方需付清全部违约金，被赔偿方承诺不再追究违约方及山东创道房地产综合服务有限公司的任何责任；郭龙和案外人李俊花自签署此协议后不得私下交易，否则山东创道房地产综合服务有限公司有权向双方收取佣金（此房成交价1.5%），否则双方承担相关法律责任与赔偿。 庭审中，山东创道房地产综合服务有限公司对郭龙提交的房地产买卖合约、收款收据、声明及录音证据的真实性均无异议，郭龙对山东创道房地产综合服务有限公司提供的解除房地产预售合约协议的真实性亦无异议；郭龙自述其已另与案外人李俊花达成交易，并已支付房款；山东创道房地产综合服务有限公司自述解除房地产预售合约协议文本系由其提供。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，郭龙主张的购房款20000.00元系案外人李俊花所支付给郭龙的交房押金，由山东创道房地产综合服务有限公司代收，在合同解除和房屋未交付的情况下，应由山东创道房地产综合服务有限公司支付给郭龙；从郭龙提交的录音证据来看，涉案房地产买卖合约解除的原因是山东创道房地产综合服务有限公司未能履行其向郭龙作出的将房地产使用年限由50年变更为70年的承诺，而郭龙不存在违约行为，因此，山东创道房地产综合服务有限公司应承担退还佣金、赔偿损失的责任。本案中解除房地产预售合约协议文本系由山东创道房地产综合服务有限公司提供，对于其中免除其责任和加重对方责任的内容其应向郭龙作出特别提示，且本案中山东创道房地产综合服务有限公司为违约方，因此上述内容当属无效。将房屋产权变更为70年是山东创道房地产综合服务有限公司向郭龙作出的明确承诺，实际是否已经变更为70年也能够显而易见的不具有欺骗性，因此，山东创道房地产综合服务有限公司的行为仅为未能履行承诺而不构成欺诈，郭龙要求山东创道房地产综合服务有限公司赔偿49500.00元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条的规定，判决：（一）山东创道房地产综合服务有限公司于本判决生效之日起十日内向郭龙退还购房款（交房押金）20000.00元、佣金16500.00元并支付相应利息损失（以本金36500.00元为基数，自2019年4月14日起至实际支付之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；（二）驳回郭龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950.00元减半收取计975.00元，由郭龙负担561.00元，由山东创道房地产综合服务有限公司负担414.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。另查明，一审期间，郭龙提供的声明系由案外人李俊花出具，其声明同意并要求将涉案交房押金20000.00元转交给郭龙。郭龙提供录音证据中包括其与山东创道房地产综合服务有限公司职工冯明杰的通话录音，其中2019年04月20日录音中记载“冯（冯明杰）：咱这不和平解了约……。郭（郭龙)：……当时50年变成70年是你给我们保证过的，是不是?冯：是啊，这不咱们解约了。郭：……咱们这个东西是在合同之前你给我们保证的，是不是，并不是我们签的时候怎么样。冯：恩。郭：你当时保证说过50年变70年一定能变成。冯：恩。郭：……然后呢到了咱们去过户的时候又变不成了，是不是？冯：对啊，变不成咱们不是解的约……。”其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决山东创道房地产综合服务有限公司返还涉案购房款（交房押金）20000.00元、佣金16500.00元并支付相应利息损失，是否正确。 1、双方当事人对于签订及解除涉案《房地产预售合约》的事实均无异议，本院予以确认。 2、从郭龙提供录音证据的内容，山东创道房地产综合服务有限公司明确认可向郭龙保证将房屋产权变更为70年，且因没有办成才解除了涉案协议。且二审调查中上诉人亦认可上述解约原因。其在上诉意见中关于并未向郭龙作出保证的主张，与事实明显不符，本院不予采信。 3、涉案房地产买卖合约因山东创道房地产综合服务有限公司未能履行承诺导致解除，一审判决认定郭龙不存在违约行为，山东创道房地产综合服务有限公司应承担退还佣金、赔偿损失的责任，并无不当。山东创道房地产综合服务有限公司关于上述合约因郭龙违反诚信，欺骗予以解除的主张，与事实不符，本院不予采信。 4、涉案交房押金20000.00元系自郭龙交纳购房款中扣留，在房地产买卖合约解除后已没有继续扣留的理由，且案外人李俊花也明确认可及要求支付给郭龙。据此，一审判决向郭龙返还，并无不当。山东创道房地产综合服务有限公司关于该款项系李俊花交纳，郭龙无权主张的上诉意见，与事实及相关规定均不符，本院不予支持。 5、从涉案《解除房地产预售合约协议》看，其为事先印制、有固定格式、可以重复使用的打印件，只是在其中空白处填写了部分内容，其中不得私下交易的条款也系事先印制。山东创道房地产综合服务有限公司主张该条款系经三方协商确定，但并未提供证据予以证实。据此，一审判决认定其为格式条款，与相关法律规定相符，并无不当。另外，在涉案房地产买卖合约解除后，涉及的房产可以进行自由交易，山东创道房地产综合服务有限公司无权对交易行为进行限制。上述格式条款加重了李俊花与郭龙的责任，排除了双方自由交易的权利，一审判决认定其无效，符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，并无不当。山东创道房地产综合服务有限公司关于该条款并非格式条款的主张，与事实明显不符，本院不予采信。 综上所述，山东创道房地产综合服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费713.00元，由上诉人山东创道房地产综合服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 苏坤明 审 判 员 王 鹏 二〇二〇年一月二十日 法官助理 宋 戈 书 记 员 李 飞