上海市黄浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0101执异2号上海市黄浦区人民法院执行裁定书(2020)沪0101执异2号案外人上海科霖生态园林集团有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人沈瑞军。委托代理人何灯灯。申请执行人沈嘉，男，1975年10月3日出生，汉族，住上海市。委托代理人李心军，上海市上正律师事务所律师。被执行人上海宁钢钢铁有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人孙序清。被执行人上海金海高校后勤服务有限公司，住所地上海市。法定代表人陈望珍。被执行人上海川沙钢材交易中心有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人栾安福。被执行人孙序清，女，1971年4月26日出生，汉族，住福建省。被执行人李清松，男，1971年3月16日出生，汉族，住福建省。被执行人肖仙华，男，1975年6月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人徐晓娟，女，1971年9月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。本院在执行沈嘉申请执行上海宁钢钢铁有限公司金融借款合同纠纷一案中，对被执行人上海金海高校后勤服务有限公司(以下简称金海高校公司)抵押给北京银行股份有限公司上海分行位于上海市浦东新区民雪路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称案涉房屋)进行评估、拍卖，并公告要求被执行人腾空房屋交付法院。现案外人上海科霖生态园林集团有限公司(以下简称科霖公司)向本院提出书面异议，要求本院对案涉房屋带租约拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人科霖公司称，本院执行的案涉房屋已由被执行人金海高校公司出租给案外人，租期20年。案外人已按约支付租金，目前案涉房屋尚在租约期。故要求带租约拍卖。申请执行人沈嘉称，同意案涉房屋带租约拍卖，并要求本院尽快拍卖。几被执行人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，亦未向本院提供证据。本院查明，2011年9月29日北京银行股份有限公司上海分行取得案涉房屋抵押权登记证明。2019年6月17日本院对案涉房屋予以查封。另查明，2019年4月12日案外人科霖公司与被执行人金海高校公司签订《房屋租赁合同》由案外人科霖公司向被执行人金海高校公司租赁案涉房屋，租期20年，租期自2019年4月12日起至2039年4月11日止。双方约定第一年租金为人民币2000万元(以下币种均为人民币)五年内租金不变，……。合同另约定，案外人租赁案涉房屋主要用于员工宿舍、部分企业骨干、管理人员及重要技术人员的住房。为了确保房屋使用安全，由出租方金海高校公司负责对租赁房屋的整体修缮和改造。出租方承诺收取的租金全部优先用于房屋的修缮和改造。2019年4月12日案外人通过中国农业银行向金海高校公司汇款2000万元，汇款附言为租金。再查明，关于北京银行股份有限公司上海分行与上海宁钢钢铁有限公司金融借款合同纠纷案，本院于2014年8月21日作出(2014)黄浦民五(商)初字第1123号民事判决确认：一、上海宁钢钢铁有限公司应归还北京银行股份有限公司上海分行借款本金人民币12,600,000元；二、上海宁钢钢铁有限公司应向北京银行股份有限公司上海分行支付截至2014年3月4日止的利息人民币420,933.33元、逾期利息人民币4,688.85元，并支付自2014年3月5日起至实际清偿日止的逾期利息(以本息之和人民币12,974,454.94元为基数，按合同约定的贷款利率上浮50％计算)；三、若上海宁钢钢铁有限公司未履行上述判决主文第一、二项所确定的还款义务，则北京银行股份有限公司上海分行有权与上海金海高校后勤服务有限公司协议，以位于上海市民雪路XXX弄XXX-XXX号房屋折价或者拍卖、变卖后的所得价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归上海金海高校后勤服务有限公司所有，不足部分由上海宁钢钢铁有限公司继续清偿；四、上海川沙钢材交易中心有限公司、孙序清、李清松、肖仙华、徐晓娟对上海宁钢钢铁有限公司上述判决主文第一、二项所确定的还款义务承担连带清偿责任；五、上海金海高校后勤服务有限公司、上海川沙钢材交易中心有限公司、孙序清、李清松、肖仙华、徐晓娟承担担保责任后，有权在其承担担保责任范围内向上海宁钢钢铁有限公司追偿;六、北京银行股份有限公司上海分行的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币99,954元，财产保全费人民币5,000元，公告费人民币560元，由上海宁钢钢铁有限公司、上海金海高校后勤服务有限公司、上海川沙钢材交易中心有限公司、孙序清、李清松、肖仙华、徐晓娟共同负担。判决生效后，几义务人均未按生效法律文书确认的义务履行，权利人北京银行股份有限公司上海分行向本院申请执行，本院于2014年1月以(2015)黄浦执字第582号立案执行。2018年3月本院裁定变更申请人沈嘉为本院(2015)黄浦执字第582号执行案件申请执行人，2019年6月17日本院查封了被执行人金海高校公司名下的案涉房屋。2019年7月30日本院在案涉房屋所在地张贴公告，责令被执行人金海高校公司及案涉房屋实际使用人将案涉房屋交付本院。2019年9月30日本院委托上海百盛房地产估价有限公司对案涉房屋进行拍卖评估。上述事实，由房地产抵押信息、《房屋租赁合同》、房地产权利限制信息、(2014)黄浦民五(商)初字第1123号民事判决书、上海市房地产估价报告等证据予以证明。本院认为：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。就本案而言，在案外人科霖公司和被执行人金海高校公司签订《房屋租赁合同》前北京银行股份有限公司上海分行已与被执行人金海高校公司办理了案涉房屋抵押登记，故在抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。但鉴于案外人在法院对上述房屋采取查封措施前已与被执行人签订了房屋租赁合同，并支付租金且实际占有房屋这一节，故本院在拍卖该房屋时，对原有的房屋租赁权不因拍卖而消灭。但本案待处房屋系在抵押后设置房屋租赁权，该租赁权不得影响对在先的担保物权的实现，如有影响，应依法将其除去后进行拍卖。对上述房屋处置应按照《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定予以变现。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序中若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定,裁定如下：对上海市上海市民雪路XXX弄XXX-XXX号房屋负担租赁权予以拍卖变现；但该租赁权利继续存在于拍卖房屋上，对在先的担保物权的实现有影响的，应依法将其除去后进行拍卖变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曹 云审 判 员  朱平生人民陪审员  路真诚二〇二〇年一月六日书 记 员  匡沁怡审 判 长  曹 云审 判 员  朱平生人民陪审员  路真诚二〇二〇年三月二十四日书 记 员  匡沁怡附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序中若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。三、《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。