江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5244号上诉人（原审被告）：邱建，男，1992年9月4日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住江苏省宜兴市。上诉人（原审被告）：王后勤，女，1991年2月4日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：药芳（受邱建、王后勤共同委托），北京市京师（无锡）律所律师。委托诉讼代理人:仲玉婷（受邱建、王后勤共同委托），北京市京师（无锡）律师事务所实习人员被上诉人（原审原告）：陈锡芬，女，1964年7月7日生，汉族，户籍地江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：丁飞，江苏合晟安律师事务所律师。上诉人邱建、王后勤因与被上诉人陈锡芬房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邱建、王后勤上诉请求：撤销原审判决，依法改判其方不承担违约金；一、二审诉讼费用由陈锡芬承担。事实与理由：2018年9月18日双方签订房屋买卖合同，约定其将位于涉案房屋出售给陈锡芬，房屋总价为1398000元，陈锡芬于2018年9月18日支付房款定金100000元，除贷款以外的房款扣除10000元，剩余房款应在2018年10月25日前一次性付清，其贷款由陈锡芬续贷，房屋两年后过户到陈锡芬指定人名下。陈锡芬如未能按时支付房款及银行贷款，其有权收回房屋并要求陈锡芬承担违约责任。其依约履行了合同义务，但陈锡芬未能依据合同约定在2018年10月25日前付清房款，且未能按时归还银行贷款。其曾多次催促陈锡芬支付房款并按时还贷，而陈锡芬以各种理由推脱。其因经营企业急需资金，陈锡芬又不按合同约定支付房款，无奈之下，才将房屋进行二次抵押，且抵押金额实际为300000元，远远低于房屋实际价值。其之所以进行二次抵押是因为陈锡芬未能按约支付房款，故其依约有权收回房屋并追究陈锡芬违约责任。据此，原审判决认定事实不清，适用法律不当。被上诉人陈锡芬辩称，邱建、王后勤于2018年12月12日作出承诺，载明将积极配合其办理过户手续，但其此后要求办理转贷时发现邱建、王后勤已对房产作了二次抵押，金额达600000元，造成房屋无法过户。本案系因邱建、王后勤违约造成合同无法继续履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈锡芬向一审法院起诉请求：1.判令解除陈锡芬与邱建、王后勤于2018年9月18日签订的《宜兴市房产买卖合同》，邱建、王后勤按照合同承担违约责任；2.邱建、王后勤返还购房款622793.61元并承担该款自2018年9月18日起按年利率6%计算的利息损失并承担本案诉讼费用、保全费。一审法院认定事实如下：2018年9月18日，陈锡芬与邱建、王后勤签订了宜兴市房产买卖合同一份，该合同载明：甲方：王后勤、邱建，乙方：陈锡芬；甲方将坐落于宜兴市丁蜀镇英伦尊邸一期B区15号03-103室房屋出售给乙方；乙方自愿购买上述房屋，双方商议房屋成交总价为1398000元整；具体付款方式为：于2018年9月18日支付房款定金100000元，除贷款以外的房款扣除10000元整，剩余款于2018年10月25日前一次性付清；甲方的贷款由乙方续贷；领到证2年之后过户，甲方认可，扣余款10000元由甲方无条件配合乙方贷款、网签、过户一次性付清；保证贷款不逾期，如果逾期无条件收回房屋，每月20日还款；甲方的初始领证由甲方支付，过户费由乙方支付，过户由乙方指定到任何名下，房价的涨与跌与甲方无关；拿钥匙前的费用由甲方支付，开发商如果好领证，甲方无条件领证；签订合同起，双方不得违约，如一方违约，以房价的翻倍给另一方等。在该合同上邱建于2018年9月18日写明“今收到房款定金100000元”。合同签订后，2018年9月30日邱建出具收条1份，该收条载明：今收到陈锡芬房款50000元正。邱建于2018年12月12日出具收条一份，该收条载明：收到100000元，以银行卡转账为准。2018年12月12日承诺人邱建、王后勤出具承诺一份，该承诺载明：邱建、王后勤承诺积极配合陈锡芬买英伦尊邸房子过户手续，和银行联系还所有贷款，陈锡芬去还，后期开张农工商银行卡一张，密码陈锡芬保管，同时配合陈锡芬一切要办的业务。2018年9月18日、9月21日、10月19日、10月20日、10月25日、10月25日、10月26日、11月10日、11月23日、12月12日、12月18日、12月20日及2019年1月19日，陈锡芬分别支付邱建、王后勤房款100000元、100000元、3480元、100000元、30000元、20000元、50000元、50000元、3500元、100000元、3500元、8313.61元、4000元，包括定金100000元在内，合计572793.61元。2019年1月31日起至2月1日止陈锡芬在中国光大银行自己的信用卡中存入款项共计840000元，用于为邱建、王后勤归还银行贷款解除抵押并要求将房屋过户，但邱建、王后勤一直未协助陈锡芬办理过户手续。为此陈锡芬诉至法院要求解决。另查明：邱建、王后勤于2015年1月26日登记结婚。实际地址为宜兴市丁蜀镇英伦尊邸35号101室房屋系邱建、王后勤夫妻共有，且于2018年12月12日领取所有权证，不动产权证号为苏（2018）宜兴不动产权第0029619号，并于2019年1月8日向吴卫强进行二次抵押，抵押金额600000元。审理中，法院两次责令邱建、王后勤解除二次抵押并协助陈锡芬办理房屋过户手续，逾期视为放弃自己的权利，由此产生的不利后果由王后勤、邱建自行承担。对此王后勤、邱建二次承诺分别于2019年6月10日前、8月31日前解除二次抵押，但至今未办理。上述事实，有陈锡芬提供的宜兴市房产买卖合同、收条、承诺书、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国光大银行阳光卡活期账户交易明细、微信往来聊天记录、宜兴市不动产权属证明、结婚证，邱建、王后勤提供的江苏银行借记卡活期交易明细及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，陈锡芬与邱建、王后勤之间的房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。邱建、王后勤在陈锡芬支付部分房款后未能按自己出具的承诺书及时协助陈锡芬办理过户手续，且未经买受人陈锡芬同意在领取不动产权证后私自对本案诉争房屋进行二次抵押从而引起纠纷，责任在邱建、王后勤。邱建、王后勤在法院指定期限内未能解除房屋二次抵押，造成房屋过户受限，邱建、王后勤的行为属根本性违约，由此产生的不利后果应由邱建、王后勤自行承担。邱建、王后勤的抗辩理由无事实依据，不予采纳。陈锡芬主张的违约责任即由邱建、王后勤支付房价翻倍的违约金数额过高，酌定为已付房款622793.61元的20%即124558.72元，同时邱建、王后勤应返还已付房款622793.61元。陈锡芬超出上述范围的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十三条之规定，判决：一、解除陈锡芬与邱建、王后勤双方于2018年9月18日签订的《宜兴市房产买卖合同》；二、陈锡芬于判决发生法律效力之日起10日内将坐落于宜兴市丁蜀镇英伦尊邸一期35号101室房屋[不动产权证号为苏（2018）宜兴不动产权第0029619号]交付给邱建、王后勤；三、邱建、王后勤于判决发生法律效力之日起10日内返还陈锡芬房款622793.61元并支付陈锡芬违约金124558.72元；四、驳回陈锡芬的其他诉讼请求。如果邱建、王后勤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11030元、保全费3520元，由邱建、王后勤共同负担。陈锡芬同意其预交的受理费11030元、保全费3520元由邱建、王后勤向其直接支付，法院不再退还，邱建、王后勤于判决发生法律效力之日起10日内直接付给陈锡芬。本院二审查明事实与一审查明事实一致。二审中，邱建、王后勤提供银行交易明细一份，以证明陈锡芬逾期还贷，造成其信用受损。陈锡芬经质证对该交易明细的真实性予以认可，但称还款的信息都是由邱建、王后勤转告其，因合同约定是每月20日还款，而合同签订时已经是2018年9月18日，其以为还款时间是10月20日，后来才知道邱建、王后勤的贷款在此之前已经逾期了8000多元，其在2018年12月20日将逾期的欠款都归还了。二审中，双方当事人均确认，在2019年1月8日前，除贷款外，陈锡芬尚未支付的房款为75206.39元。陈锡芬陈述，其原想将剩余房款一次性支付给邱建、王后勤，等对方配合办理手续把贷款一次性还清后就办理过户。上述事实由银行交易明细、当事人陈述在卷佐证。本案二审争议焦点为：邱建、王后勤将涉案房屋二次抵押是否构成违约并足以导致房屋买卖合同解除，应否承担违约金？本院认为，涉案房屋买卖合同中虽约定陈锡芬应于2018年10月25日前支付完毕除贷款外的其余房款，领到证两年后过户，但邱建、王后勤于2018年12月12日出具承诺书，载明将积极配合陈锡芬办理过户手续并联系银行由陈锡芬归还所有贷款，结合陈锡芬此后在信用卡中存入大额款项准备用于还清贷款的行为，足以认定双方已变更了房屋买卖合同中关于付款及过户期限的约定。承诺书出具后，邱建、王后勤于2019年1月8日将涉案房屋作二次抵押，抵押金额达600000元，且在陈锡芬和一审法院多次催促后仍未能涂销抵押权登记，造成房屋无法过户，明显构成违约。邱建、王后勤称因陈锡芬未按时付款导致其不得已才办理抵押，但在抵押前陈锡芬除贷款外未付清的房款仅有70000余元，与抵押额相差甚远，且陈锡芬已准备好足额资金用于付清所有房款，故邱建、王后勤的陈述不能成立，本院不予采信。据此，一审认定邱建、王后勤构成根本违约应支付陈锡芬相应违约金，并无不当。综上所述，邱建、王后勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11030元，由上诉人邱建、王后勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘华明审 判 员 毛云彪审 判 员 张朴田二〇二〇年一月十五日法官助理 李 佳书 记 员 沈秋月