浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初6897号原告：邵海林，男，1986年11月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：舒策帮，男，1980年12月17日出生，汉族，住浙江省泰顺县。第三人：金明华，男，1959年3月6日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告邵海林与被告舒策帮房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年8月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后依法适用简易程序审理，在审理过程中，本院追加金明华为第三人参加本案诉讼。因被告需公告送达，本院裁定本案转为普通程序审理并依法组成合议庭。2019年12月13日，本院公开开庭进行了审理，原告邵海林到庭参加诉讼，被告舒策帮、第三人金明华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告邵海林向本院提出诉讼请求为判令：1.解除原、被告签订的坐落于温州市瓯海区牛山南路锦旭嘉园12幢2005室的房屋租赁合同；2.被告退回原告6个月的房租、物业费及押金合计21800元；3.被告支付合同违约金2000元及临时搬家费1000元。在审理过程中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2019年3月1日，原、被告签订一份锦旭嘉园12栋2005室的房屋租赁合同，租金为33600元每年，押金4000元。物业费1900元每年，房租已交到2020年3月1日，由于被告在签订合同时隐瞒此房屋为转租，不是房屋所有权人，且被告跟房屋所有人签订的租赁合同为2019年8月26日到期，需提前15天向房屋所有权人支付租金，打电话故意不接。截止2019年8月20日被告仍未支付租金，导致被告跟房屋所有权人的租赁合同到期作废，房主要收回房屋使用权。因此原告要求解除合同并退回剩余租金、押金、物业费。被告舒策帮没有答辩。第三人金明华未到庭参加庭审，于庭前至本院做谈话笔录陈述锦旭嘉园12幢2005室是第三人买来给儿子的，因房屋还未在使用，由其处理出租事宜。房屋经中介介绍出租给案外人缪银花，对本案被告并不认识。约定租金一年一付，先付再租，但第一年房租快到期时打电话给缪银花也没接，开门进去才发现房屋被转租，要求收回房屋。后经双方协商原租赁合同作废后，房屋出租给原告所在的公司，房租已经交了一年。本院经审理认定：2018年8月17日，第三人金明华将坐落于锦旭嘉园12幢2005室的房屋出租给案外人缪银花，约定租赁期限为2018年8月27日至2021年8月26日，月租金为2167元，租金按年付一次，先付款后用房，下期租金应提前十五天支付，如到期不付租金，出租人有权另行出租而不负任何责任，承租人不准擅自将房屋转租等。2019年2月23日开始，原、被告通过微信等联系房屋租赁事宜，被告要求款项汇入林美莲账户，案外人徐建霞于同年2月25日向被告指定林美莲账户支付39500元。2019年3月1日，原、被告签订书面租赁协议书，约定被告将坐落于锦旭嘉园12幢2单元2005室出租给原告使用，租赁期限为两年，年租金为33600元，房屋押金为3000元，水电押金为1000元，电梯使用费为600元，物业费为1300元，若承租人中途退租，押金需等待二次出租再返还。2019年3月至5月间，双方通过微信对水电费的缴纳、电器的使用等问题陆续进行交涉，其中被告陈述“钱一会就给你打过去，会计去对单……可以打她电话134××××8752缪”，该电话号码与缪银花在与第三人签订的租赁合同中注明一致。2019年8月14日开始，原告通过微信向被告发送“大房东那催的紧，你抓紧时间处理这个事情，26号就到期了”，被告回复“你要续租直接跟房东谈就是了，该退给你都给你退”，原告发送“我只跟你算剩下的房租押金，我跟你的合同还有7个来月，押金4000元你退给我，你把收到三月份的钱给大房东，我跟你把这一年的合同先到期，剩下的事情我跟房东再签，不要把事情搞得那么僵，等真到期了，大房东要把我赶出去的”，被告回复“好的，没问题，你搬出来了告诉我”，原告于8月15日发送“我要搬也是明年三月份……房租交到明年3月1日，你打给房东或者退给我，房东说了不交要换锁，打你电话又不接”，被告至8月27日回复“你搬出来了没有，如果搬出来了，接下来我跟你对接退房租的事情”，原告回复“那房子现在跟你还有什么关系，已经到期了，你那个房租。”后双方未能协商一致，被告未退款。原告所在公司即温州卡萨服装有限公司于2019年8月21日与第三人金明华就涉案房屋签订租赁，租期从2019年8月26日起计算并已缴纳一年租金。温州卡萨服装有限公司向本院出具说明，确认原告为其公司员工，原告以其个人名义承租锦绣嘉园12幢2005室房屋作为公司员工宿舍使用，徐建霞作为公司财务支付39500元，同意以原告个人名义起诉处理本案纠纷。以上事实，由原告及第三人的陈述，原告提供的证明、租赁协议书（原、被告）、微信聊天记录、转账凭证、房屋租赁协议书（第三人和缪银花），第三人提供的公证书、认购定位单、房屋买卖定金协议书等予以证实，本院认为上述证据客观、真实，依法予以认定。本院认为，承租人将租赁房屋转租给第三人，需要经过出租人同意，否则出租人可以解除合同。被告舒策帮在出租涉案房屋时没有向原告证明其享有转租的权利，原告在知晓租赁房屋存在实际出租人的情况下，已通知被告提前支付下一年的租金以继续履行合同，但被告至2019年8月27日即第一年租金到期前均未履行支付租金的义务，被告未提供证据证明其享有2019年8月26日后合法的转租权，导致原、被告间的合同无法继续履行，在双方沟通的过程中被告于8月14日即已经表示了“你要续租直接跟房东谈就是了，该退给你都给你退”，又于8月27日提出“如果搬出来了接下来我跟你对接退房租的事情”，证明被告在8月14日即已经同意解除合同，原告提出让被告可以选择先向第三人支付截止2020年3月1日的租金，以继续履行双方之间的租赁合同，但被告至8月26日仍未能履行，即以实际行为表明不再继续履行合同，原告有权解除合同，原告所在公司于8月26日起向第三人支付租金，原、被告双方均以实际行为表明不再继续履行合同，故本院认为原、被告之间的租赁合同在2019年8月26日已解除。被告主张需原告先搬出来再结算的主张没有法律依据，原告主张被告应返还押金及合同解除之日起已经支付的租金、物业费、电梯使用费共计21800元，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邵海林与被告舒策帮签订的租赁协议书于2019年8月26日解除；二、被告舒策帮应于本判决生效之日起十日内退还原告邵海林房屋租金、物业费、电梯使用费、押金共计21800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费345元，由被告舒策帮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  王群英人民陪审员  叶素兰人民陪审员  王崇林二〇二〇年一月三日书 记 员  石楚楚?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。