北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终591号上诉人（原审被告）：杨开金，男，1952年7月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩润生，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金融街住宅物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座418室。法定代表人：唐晓，执行董事。委托诉讼代理人：王雪，女，北京金融街住宅物业管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：李静，女，北京金融街住宅物业管理有限责任公司职员。上诉人杨开金因与被上诉人北京金融街住宅物业管理有限责任公司（以下简称金融街物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人杨开金之委托诉讼代理人韩润生，被上诉人金融街物业公司之委托诉讼代理人王雪、李静，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨开金上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回金融街物业公司一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由金融街物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案系恢复原状纠纷，但一审法院对于何为“原状”未予查明，反而采纳所谓的“黄杨树”标准，缺乏事实和法律依据。我从开发商北京奕环天和置业有限公司（以下简称奕环天和公司）处购买的北京市大兴区黄村镇海鑫北路18号院11号楼1层1单元101室（以下简称涉案房屋），开发商附赠给我与涉案房屋楼栋相连的花园（以下简称涉案花园），但双方并未对涉案花园的使用面积进行约定，且涉案小区并未规划有花园，黄杨树也不能确定是开发商种植还是物业公司后期种植，不能作为定案依据。一审判决采用所谓的“黄杨界”标准，违反物权法定原则。2.一审判决认定我在房屋东侧和北侧搭建悬空雨搭破坏墙面，不符合常理也不符合客观事实。3.一审法院超出物业公司的诉讼请求进行裁判，违反法律规定，金融街物业公司一审起诉中并未包括雨搭部分。庭审中变更诉讼请求时也没有涉及拆除南侧雨搭。4.一审判决确认开发商和金融街物业公司可以侵占绿地，且不受约束，明显不符合法律规定，且不符合公平公正原则。金融街物业公司辩称，我公司同意一审判决，不同意杨开金的上诉请求。奕环天和公司与杨开金所签《北京市商品房预售合同》中约定了涉案花园以黄杨作为围合体，现状交付，业主在装修时须沿着黄杨修建围栏。因杨开金搭建的雨搭采用钢架结构，钢架插入墙体，破坏了外墙墙体，我公司起诉请求中明确要求其对毁坏的外墙保温层进行修复，且一审庭审中明确提出过要求杨开金拆除雨搭的请求，在勘验现场过程中，一审法官也就此与我公司进行了确认，我公司还向一审法院递交了书面说明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。金融街物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨开金拆除违法扩建的花园及其构筑物，恢复绿地面积，对毁损的外墙保温层进行修复。书面说明具体请求为：拆除最南墙南侧南北宽度超过4.6米或排水沟外的花园，恢复绿地；拆除东侧扩建的花园，恢复绿地；拆除涉案房屋南、东、北墙上的雨搭，恢复南、东、北墙的保温层和外墙；2.诉讼费由杨开金承担。一审法院认定事实：2010年12月9日，杨开金与奕环天和公司签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定杨开金购买涉案房屋。《北京市商品房预售合同》第十七条第3款特定部位使用权中约定：（1）与买受人所购该商品房所述楼栋相连的花园，是买受人所购该商品房所在栋楼及该项目公共绿地的一部分，亦为物业共用部分。买受人在此确认，同意出卖人有权决定有关花园的位置、范围，并同意该房屋所在楼栋之首层房屋买受人有权对其所购首层房屋相连的花园享有免费的独占使用权；（2）首层买受人对特定部位的使用承诺：A、出卖人向首层买受人交付该商品房时，该商品房建筑轮廓以外并紧邻该商品房部分所形成的花园（花园的具体标准、位置、范围以交付时为准），买受人可以使用，但买受人不享有产权，买受人也未就上述花园的使用权向出卖人支付过任何价款；B、花园所处位置规划用途为公共绿地，因此买受人在使用花园时应严格遵守物业管理单位及规划部分的相关规定，不得擅自改变规划用途，也不得在花园内私搭乱建，不得改变花园交付时围合体位置。在符合上述约定前提下，买受人如需对花园进行绿化细化的，需按物业管理单位统一建议方案并经物业管理单位书面批准同意后实施，否则物业管理单位有权拆除，由此产生的费用及一切责任由买受人自行承担。《北京市商品房预售合同》中的《业主临时管理规约》第十九条第二款规定，本物业管理区域内禁止擅自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地、移动物业共用设施设备。2010年8月4日，奕环天和公司与金融街物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：金融街物业公司为漫香郡北区住宅项目提供前期物业服务，服务期限自本合同正式签字盖章生效之日起止业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该小区至今未成立业主委员会。2012年7月25日，杨开金入住涉案房屋。一审审理中，金融街物业公司提交杨开金扩建照片、物业、城关、居委会劝阻照片、扩建情况说明，以证明杨开金入住后，对一层花园进行扩建，交房时花园范围应该以黄杨为界，现杨开金将花园向南扩建了2米，向东扩建了1.6米，东侧墙搭建悬空雨搭，破坏墙面面积45平方米，北侧搭建悬空雨搭，破坏墙面面积21平方米。杨开金对此不认可，并提交图片及视频，欲证明涉案房屋系其从奕环天和公司所购，涉案花园系开发商赠送的使用面积，交付房屋时，该花园就是这个现状，不存在扩建，也不存在违法建设的行为。金融街物业公司对杨开金提供的上述证据的真实性认可，但不认可证明目的。杨开金还提交了涉案房屋建设工程规划图，欲证明其未侵占绿地，规划图上无规划花园，侵占绿地也是开发商侵占。金融街物业公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，认为可以认定杨开金确实存在违扩行为。一审法院进行了现场勘验，确认：涉案花园南边围栏距离涉案房屋最南外墙6.5米，东边围栏距离飘窗外墙1.57米，东边墙体上架有雨搭，北边墙体架有雨搭，南边墙体上架有雨搭，且墙体被破坏。一审法院制作了勘验笔录，金融街物业公司和杨开金均签字确认。另,杨开金曾向一审法院提交反诉状，要求金融街物业公司拆除违法占用公共绿地的停车位，恢复绿地面积，并承担本案全部诉讼费，但其反诉未被一审法院受理。一审法院认为,本案的争议焦点，一是金融街物业公司是否是本案适格诉讼主体；二是杨开金对花园使用所享有权利边界问题。对于争议焦点一，根据本案事实，金融街物业公司受奕环天和公司委托对金色漫香郡北区进行前期物业管理。杨开金购买金色漫香郡北区房屋并与奕环天和公司签订了《北京市商品房预售合同》。因此，杨开金与金融街物业公司之间建立了物业管理服务合同关系。金融街物业公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，金融街物业公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。故金融街物业公司作为原告主体适格。关于本案的争议焦点二，该花园作为不动产，其使用权的权利边界不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须综合考虑房屋买卖双方的协议内容、现场勘验情况、小区规划等因素加以确定。在杨开金与奕环天和公司签订的《北京市商品房预售合同》中，并未对该花园的面积及使用权作出明确约定。金融街物业公司主张花园的范围应以黄杨树为界，且杨开金将排水沟圈在小院里，给日后管理、维修造成不便。杨开金称其购买涉案房产时花园面积即为现状，但是并未提交相关证据予以证实。通过现场勘验，涉案房屋南侧花园超出了同侧的黄杨界，且将排水沟圈入花园内。经测量，花园南侧超出黄杨界2米。东侧没有黄杨，仅有灌木丛，东侧的围栏未超过灌木丛。故法院确定花园的边界为：花园南侧以同侧黄杨为界，东侧不得超出灌木丛。综上，根据物权的公益性原则，杨开金在使用该花园时亦应遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》关于小区公共绿地的管理规定，不得擅自扩建花园破坏公共绿地，损害小区其他业主的合法权益。故金融街物业公司要求杨开金恢复花园原状的诉讼请求，法院予以支持。关于雨搭问题，该雨搭损坏涉案房屋外墙体及保温层，故对金融街物业公司要求杨开金拆除雨搭的诉讼请求，法院予以支持。综上，具体的恢复原状的内容为（将该房屋花园南侧围栏距最南侧墙体的距离缩短至4.50米，最远距离不超过排水沟，超出该距离部分恢复成公共绿地；拆除花园内南侧、东侧、北侧雨搭，并恢复外墙体和保温层）。本案中，杨开金提起反诉，要求金融街物业公司拆除违法占用公共绿地的停车位，恢复绿地面积，并承担本案全部诉讼费。因其诉讼请求与本案无关联，故对杨开金的反诉请求，法院不予处理。据此，一审法院判决：一、杨开金于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区黄村镇海鑫北路18号院11号楼1层1单元101房屋的花园恢复原状（具体恢复标准为：将该房屋花园南侧围栏距该房屋最南侧墙体的距离缩短至4.50米，最远距离不超过排水沟，超出该距离部分恢复成公共绿地；拆除花园内南侧、东侧、北侧雨搭，并恢复外墙体和保温层）；二、驳回北京金融街住宅物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。杨开金提交新证据2份：证据1为涉案房屋现状图片，欲证明该小区的首层业主都带有花园，但每户花园面积不同；证据2为关于整个小区同户型共60户业主花园现状的视频，欲证明涉案花园不存在所谓的黄杨界，且并不排除物业公司后期栽种黄杨树，并以此为黄杨界，整个涉案小区排水沟有的在花园内也有的在花园外，也并不存在金融街物业公司所述的排水沟界。金融街物业公司对2份新证据质证意见如下：对证据1的真实性、证明目的均不认可，主张奕环天和公司在交付涉案房屋时以围合体为涉案花园的范围基准，也就是黄杨树，物业公司不存在补种黄杨的事宜；对证据2，主张涉案小区已经入住8年了，只有6号楼的101号业主没有改造过花园，还保留着交付时的黄杨树，其他业主进行装修都去掉了黄杨。涉案房屋西侧紧邻的102号房屋进去了1米，杨开金已经超出了黄杨界1米，也就是超了南侧1米。同时，金融街物业公司认可不同楼宇、不同户型，一层花园面积并不完全相同；有的排水沟在花园内，有的则在花园外。另，杨开金未能提供反映出涉案花园交付时状态的证据，也没有提供其进行搭建等行为前已经金融街物业公司同意的证据。金融街物业公司称杨开金施工前并未按规定提交书面申请，也并未经其同意。杨开金主张一审法院遗漏必要共同诉讼人，申请本院追加奕环天和公司为本案共同被告。本院对此认为，金融街物业公司基于合同约定，履行物业企业的管理职责，起诉本案，奕环天和公司并非本案必要共同诉讼参与人，故对杨金开的此项申请不予准予。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依约履行自己的义务。金融街物业公司作为开发商奕环天和公司委托的前期物业服务企业，为涉案房屋所在小区提供物业服务，依法享有对小区进行管理的权利。杨开金做为涉案房屋的业主，依据其与开发商《北京市商品房预售合同》的约定，对于涉案花园享有使用权，同时该合同明确约定涉案花园的具体标准、位置、范围以交付时为准；花园所处位置规划用途为公共绿地，杨开金在使用花园时应严格遵守相关规定，不得在花园内私搭乱建，不得改变花园交付时围合体位置；如需对花园进行绿化细化的，需按金融街物业公司统一建议方案并经金融街物业公司书面批准后实施，否则金融街物业公司有权拆除，由此产生的费用及一切责任由其自行承担。除此以外，杨开金作为涉案房屋业主，还应遵守《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》关于小区公共绿地的管理规定，不得擅自扩建花园破坏公共绿地，损害小区其他业主的合法权益。现杨开金主张其并未对涉案花园进行扩建，但未能提供涉案花园交付时状态的证据，本院对其所述不予采信。且杨开金在对涉案花园进行搭建、改造施工前，并未按照合同约定，书面报请金融街物业公司批准。在此情况下，一审法院为查清涉案花园交付时的原始状态，赴现场进行了勘验，查看了涉案房屋所在小区的未经改造的花园情况，结合商品房预售合同等合同约定的内容，确认涉案花园交付时的围合体为原始栽种的黄杨树，是正确的。杨开金认为一审法院上述认定违反物权法定原则、缺乏事实依据，明显依据不足，本院实难采信。根据一审法院现场勘验，可以确认杨开金确将原有花园向南向东进行了部分外扩，且其围绕涉案房屋北侧、南侧、东侧搭建的雨搭，钢架结构固定在外墙上，一定程度破坏了外墙体。故金融街物业公司要求杨开金拆除违法扩建的花园及其构筑物，恢复绿地面积，对毁损的外墙进行修复，请求合理，依据充足，本院予以支持。至于杨开金上诉主张一审法院“判超所请”，金融街物业公司并未要求拆除南侧雨搭，一审判决却判令其拆除南侧雨搭，程序违法。因杨开金搭建的雨搭全部系钢架结构并固定在外墙上，确已在一定程度上破坏了外墙墙体，范围涉及北侧、东侧和南侧。金融街物业公司一审时请求法院判决杨开金将外墙修复即指被雨搭破坏的整个外墙墙体，本无需再做进一步说明。且杨开金搭建的雨搭为一整体结构，部分拆除也不安全。故一审判决杨开金拆除搭建的南侧、东侧及北侧雨搭，意即整体拆除所建雨搭，并不属于判超所请的情形。本院对杨开金此项主张不予采信。关于其上诉提出的金融街物业公司存在违约行为，因并非本案审理范围，本案不予涉及。综上所述，杨开金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杨开金负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  王 云二〇二〇年一月二十日法官助理  张增彬书 记 员  韩 铮