河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12777号 上诉人（原审被告）：石家庄华山房地产开发有限公司，住所地石家庄市高新区淮河道88号。 法定代表人：王振山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨彦兵，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄天地房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区翟营大街293号。 法定代表人：傅栓增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马永辉，河北韬晖律师事务所律师。 上诉人石家庄华山房地产开发有限公司（以下简称华山公司）因与被上诉人石家庄天地房地产开发有限公司（以下简称天地公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人华山公司上诉请求：1、撤销原判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决未查明、认定三项基本事实，导致判决结果错误。原判决以“被上诉人未获得销售项目收益，不应承担额外的向购房者的赔偿”和“上诉人承诺与购房者之间产生纠纷及责任由上诉人承担”为由，依据公平原则，判决上诉人承担被上诉人遭受的损失，但原判决未查明、认定三项基本事实：第一，被上诉人是否因自身过错导致向八位购房者赔偿违约金；第二，《承诺书》第二条“与购房者所产生的纠纷及责任”句首的主语是谁，该句是指上诉人过错与购房者产生的纠纷，还是指上诉人、被上诉人过错与购房者产生的纠纷，即上诉人承诺赔偿的范围是否包括被上诉人过错遭受的损失；第三，“销售过程中”的范围是否包括销售完成后的办证期间。第一项存在时，被上诉人承担责任合法合理，第二、三项有其一时，案涉损失便不是上诉人承诺的赔偿范围。1、被上诉人与八位购房者纠纷的生效判决均认定，被上诉人逾期履行协助办证义务应向购房者赔偿，但原判决仅查明被上诉人依照判决赔偿了违约金，未查明被上诉人逾期履行协助办证义务有过错。2、上诉人从未作出“上诉人承担被上诉人因自身过错遭受的损失”的意思表示，《承诺书》第二条依法和汉语语句规则也不能推断出该意思表示。首先，《项目合作开发合同书》第四条第一款第四项约定“甲方（被上诉人）负责工程验收合格后统一办理所有使用单位和个人的房产证及土地使用证……”，第七条第一款第二项约定“因甲方（被上诉人）承担的责任不能及时完成，延期超过30天，乙方有权终止合同，由此所引发的纠纷造成的损失由甲方全部承担。”《承诺书》第二条“我公司（上诉人）承诺：销售过程中，与购房者产生的纠纷及责任……均由我公司承担”，结合上下文可知，上诉人承诺的是“被上诉人过错遭受损失由其承担，上诉人不承担”。其次，依据国标《标点符号用法》第3.4.5“复句内各分句之间的停顿，除了有时要用分号，都要用逗号”，《承诺书》第二条是由多个分句组成的复句，该复句主语为人称代词“我公司（上诉人）”；根据汉语语句规则，承前省略即复句中各分句的主语一样时可以省略掉分句主语，因此“与购房者之间所产生的纠纷及责任”该分句句首被省略的主语是“我公司”，即《承诺书》第二条没有明确写明“上诉人、被上诉人与购房者之间的纠纷”时，该分包是指上诉人与购房者之间的纠纷，不包括被上诉人过错所受损失。最后，《承诺书》有两处涉及被上诉人，均列明其全称；“与购房者之间所产生的纠纷及责任”前并未列明被上诉人，因此不能推断上诉人在该分句句首略去了被上诉人全称。基此，上诉人的承诺范围从法律、常理、语句规则均不包括被上诉人过错所受损失。3、《承诺书》明确写明是“销售过程中”，办证或协助办证是被上诉人与房屋管理机关法律关系中的法定义务，与销售毫无关系，并且从时间上看也不是在销售过程中，而是在销售完成后。二、被上诉人因主观猜测时效抗辩均会被驳回而在与六位购房者的诉讼中放弃时效抗辩，至少存在过失，上诉人损失与该过失即过错有关，因该过错发生在诉讼中，故不在《承诺书》赔偿范围内；再者，若认定上诉人最终承担责任，也应认定该过错所占责任比例；另，原判决认定“被上诉人在与刘彦昌一案提出时效抗辩被驳回，故在其他购房者的诉讼中未提出时效抗辩不存在过错”无事实依据，于法无据，系错误认定。八位购房者的诉讼均经一审、二审发回、一审重审、二审终审，被上诉人只在刘彦昌、宋丹诉讼中提出时效抗辩，被上诉人表示因刘彦昌、宋丹两案诉讼中一审驳回时效抗辩，因此在其他诉讼中放弃抗辩。第一，被上诉人在前述六人时效起算距起诉之日超过三年，且无证据说明时效中断、尚无生效判决最终驳回刘彦昌和宋丹的时效抗辩的情况下，猜测时效抗辩均会被驳回，没有事实依据，有过错。第二、时效抗辩是否成立是由一审、二审、再审法院和抗诉的检察院及抗诉发回重审法院四或五级机构认定的，一审驳回不代表后续三或四级都驳回，被上诉人因主观猜测一审、二审、再审、抗诉机构都驳回而放弃时效抗辩，至少存在过失。第三，被上诉人负有阻止损失扩大的义务，时效抗辩既是权利，也是其义务，其不履行抗辩义务有过错。第四，上诉人被列为第三人系被上诉人申请追加，但八份判决均认定上诉人与案件无关；上诉人与购房者无法律关系，购房者对上诉人没有违约金请求权，上诉人也不享有违约金超过时效的抗辩权。基此，原判决认定被上诉人放弃时效抗辩不存在过错系错误认定，该过错与上诉人遭受损失有关，不在《承诺书》的赔偿范围内，不应由上诉人承担该损失，即便最终认定上诉人承担损失，也应认定该过错所占责任比例。 被上诉人天地公司辩称，1、依据被上诉人一审提交的证据，能够证实涉案的项目是上诉人以被上诉人名义进行开发、建设、销售并最终受益，并且上诉人已经向被上诉人出具了承诺书，承诺在销售过程中与购房者之间的纠纷及责任均由其承担，因此，本案诉争的逾期办证违约金和案件受理费应当由上诉人承担。2、关于诉讼时效，在八位购房者与被上诉人房屋买卖合同纠纷案件中，被上诉人已经明确提出了时效抗辩，并且在八个案件中上诉人也作为第三人参与诉讼，并且也提出了时效抗辩，但未获得人民法院的支持，因此被上诉人本身并无过错。 天地公司向一审法院起诉请求：1、被告限期支付原告代其支付的逾期办证违约金与案件受理费合计1397724元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，自2018年8月21日计算至全部付清之日止，暂计算至2019年3月8日，为47056元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、2005年5月9日，原、被告签订《项目合作开发合同书》，约定：“甲方：石家庄天地房地产开发有限公司，乙方：石家庄华山房地产开发有限公司……一、甲方作为石家庄市白佛口村改造项目的唯一授权代理人，全权对委托范围内的土地开发经营。在依法取得的建设用地批准证书和经审批的平面图中双方约定位置进行合作开发。本合同项下的合作以甲方提供项目开发权，乙方投入开发建设资金的方式参与合作。二、项目位置及面积：该项目建设地点位于中山建明中路以北、佛口南路以西、市艺校以东，小区主路口北侧甲方授权代理开发部分，双方确定土地面积28.365亩（其中规划中的白佛口商厦、物业占地面积归甲方，商厦、物业按第一次规划中的位置、面积建设施工），建筑面积按第一次规划批准面积19809Ｍ2为乙方包干向甲方付费的计算依据。三、开发内容及要求：……3、甲方委托乙方以甲方名义进行开发建设，甲方及时根据乙方需要出具授权委托书，负责办理本合同规定由甲方负责的各项事宜并承担费用及法律责任。乙方全权处理本合同规定由乙方负责的各项事宜并承担费用及法律责任，负责施工图纸设计审定、施工管理、营销、监理等各项工作。四、双方责任：甲方责任：……4、负责工程验收合格后统一办理所有使用单位和个人的房产证及土地使用证，并负责缴纳土地出让金，确保土地使用证和市住宅房产证使用年限按国家政策要求，并负责缴纳合同约定面积1300元每平方米内应缴纳的流转税及费用，超出部分由乙方承担……9、合同签订后，甲方对该项目建设地点范围内的所有建筑及本项目范围内所开发的其他临街房屋不再另行出售，所有权及处置权归乙方所有。乙方负责：……7、负责该项目的整体销售工作，并承担办理房产证、土地使用证过程中应缴纳的费用和合同约定面积1300元每平方米（不含）以上的销售收入应缴纳的流转税和费用……9、保证建设资料的完整、竣工验收合格后移交甲方。……12、负责以甲方名义缴纳因销售不动产应缴纳的各项税费。……五、项目运作：……（三）销售管理：1、房地产预售、销售、宣传等均以甲方名义进行，销售收入除依法纳税外，利益归乙方所有（应付甲方的费用除外）。……”2006年8月7日，被告出具《承诺书》，载明：“我公司（石家庄华山房地产开发有限公司）与天地房地产开发有限公司合作开发的坐落于石家庄市长安区，东二环东“梅迪雅居”项目所属之住房及商铺（具体楼号为北区8-11号楼），现需面向社会及村民进行销售。为了销售工作的顺利进行，根据合同约定以石家庄天地房地产开发有限公司名义对外销售。我公司对此郑重承诺：在销售过程中，与购房者之间所产生的纠纷及责任，因销售行为不当造成的与各行政机关之间所引发的各种行政责任等，均由我公司自行承担，因此对石家庄天地房地产开发有限公司造成的一切损失，均由我公司负责。”二、2013年9月24日，购房者刘彦昌、宋丹作为原告，分别以天地公司为被告，分别向原审法院提起诉讼，要求被告为原告办理房屋所有权证并支付逾期办证违约金。2014年8月18日，购房者翟翠稳、赵彦立、张伟、张梦、王宝贵、王秀英作为原告，以天地公司为被告分别向石家庄市裕华区人民法院提起诉讼，要求被告为原告办理房屋所有权证并支付逾期办证违约金。上述八起案件的诉讼过程中，均追加华山公司为案件第三人。法院经审理后均支持了各原告关于逾期办证违约金的诉讼请求。各案件的审理过程如下：1、关于原告刘彦昌与被告天地公司、第三人华山公司房屋买卖合同纠纷一案，原审法院受理后于2014年4月10日作出（2013）长民初字第1220号民事判决，天地公司不服，上诉至市中院，市中院于2015年9月16日作出（2015）石民六终字第00342号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回原审法院重审。原审法院重审后于2017年9月4日作出（2016）冀0102民初555号民事判决，载明：“被告辩称，1、原告诉求第一项超过诉讼时效，不应支持……”。刘彦昌不服，上诉至市中院，市中院于2017年12月11日作出（2017）冀01民终11875号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，天地公司于2018年8月21日向刘彦昌转款88360元（其中逾期办证违约金85318元，案件受理费3042元），该案履行完毕。2、关于原告宋丹与被告天地公司、第三人华山公司房屋买卖合同纠纷一案，原审法院受理后于2014年4月10日作出（2013）长民初字第1221号民事判决，天地公司不服，上诉至市中院。市中院于2015年6月11日作出（2015）石民六终字第00190号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回原审法院重审。原审法院重审后于2015年12月19日作出（2015）长民初字第2006号民事判决，判决由华山公司支付逾期办证违约金。华山公司不服，上诉至市中院。市中院于2017年3月30日作出（2016）冀01民终2404号民事判决：“……判决：一、撤销石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第2006号民事判决；二、由石家庄天地房地产开发有限公司支付宋丹逾期办理房屋所有权证书的违约金（以已付购房款280921.80元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率加收30%计算，从2007年12月30日计算至2011年5月19日止）。三、驳回宋丹其他诉讼请求。……一审案件受理费2628元、二审案件受理费2628元，均由石家庄天地房地产开发有限公司承担。”该判决生效后，天地公司于2018年8月20日向宋丹转款81344元（其中逾期办证违约金78716元、案件受理费2628元），该案履行完毕。3、关于原告翟翠稳与被告天地公司、第三人华山公司房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院受理后于2016年3月28日作出2015年裕民二初字第01367号民事判决，翟翠稳与天地公司、华山公司不服，上诉至市中院，市中院于2016年12月26日作出（2016）冀01民终5644号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回该院重审。该院重审后于2017年4月26日作出（2017）冀0108民初1124号民事判决，翟翠稳不服，上诉至市中院，市中院于2017年8月10日作出（2017）冀01民终6624号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，2018年5月18日翟翠稳出具收条证实天地公司给付执行款285324元（其中逾期办证违约金280878元，案件受理费4446元），该案履行完毕；转账记录显示收款人为张建东，金额为285324元；市中院于2017年8月10日作出的（2017）冀01民终6624号民事判决书载明：“上诉人翟翠稳……委托诉讼代理人：张建东，系上诉人之夫……”。4、关于原告赵彦立与被告天地公司、第三人华山公司房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院受理后于2016年3月28日作出2015年裕民二初字第01573号民事判决，赵彦立与天地公司、华山公司不服，上诉至市中院，市中院于2016年12月26日作出（2016）冀01民终5640号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回该院重审。该院重审后于2017年4月29日作出（2017）冀0108民初1119号民事判决，赵彦立不服，上诉至市中院，市中院于2017年9月27日作出（2017）冀01民终9593号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，天地公司于2018年5月18日向赵彦立转款164174元（其中逾期办证违约金161458元，案件受理费2716元），该案履行完毕。5、关于原告张伟与被告天地公司、第三人华山公司房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院受理后于2016年3月28日作出2015年裕民二初字第01368号民事判决，张伟与天地公司、华山公司均不服，上诉至市中院，市中院于2016年12月26日作出（2016）冀01民终5646号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回该院重审。该院重审后于2017年4月24日作出（2017）冀0108民初1030号民事判决，张伟不服，上诉至市中院，市中院于2017年8月10日作出（2017）冀01民终6621号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，天地公司于2018年5月18日向张伟转款76424元（其中逾期办证违约金75219元，案件受理费1205元），该案履行完毕。6、关于原告王秀英与被告天地公司、第三人华山公司房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院受理后于2016年3月28日作出2015年裕民二初字第01364号民事判决，王秀英与天地公司、华山公司不服，上诉至市中院，市中院于2016年12月28日作出（2016）冀01民终5643号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回该院重审。该院重审后于2017年4月20日作出（2017）冀0108民初1125号民事判决，王秀英不服，上诉至市中院，市中院于2017年9月18日作出（2017）冀01民终7242号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，天地公司于2018年5月17日向王秀英转款164379元（其中逾期办证违约金161663元，案件受理费2716元），该案履行完毕。7、关于原告王宝贵与被告天地公司、第三人华山公司房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院受理后于2016年3月28日作出2015年裕民二初字第01365号民事判决，王宝贵与天地公司、华山公司不服，上诉至市中院，市中院于2016年12月26日作出（2016）冀01民终5641号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回该院重审。该院重审后于2017年4月20日作出（2017）冀0108民初1034号民事判决，王宝贵不服，上诉至市中院，市中院于2017年8月10日作出（2017）冀01民终7243号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，天地公司于2018年5月18日向王宝贵转款381518元（其中逾期办证违约金376007元，案件受理费5511元），该案履行完毕。8、关于原告张梦与被告天地公司、第三人华山公司房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市裕华区人民法院受理后于2016年3月28日作出2015年裕民二初字第01366号民事判决，张梦与天地公司、华山公司不服，上诉至市中院，市中院于2016年12月28日作出（2016）冀01民终5645号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回该院重审。该院重审后于2017年4月29日作出（2017）冀0108民初1031号民事判决，张梦不服，上诉至市中院，市中院于2017年9月27日作出（2017）冀01民终9589号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，天地公司于2018年5月18日向张梦转款156201元（其中逾期办证违约金153607元，案件受理费2594元），该案履行完毕。三、原告称被告系涉案项目的实际开发单位及盈利单位，系被告以原告的名义办理各项手续，涉案项目为划拨用地，仅限于单一住宅用地，不需要缴纳土地出让金，项目是被告负责规划、审批、开发建设、对外销售及备案登记，因被告擅自改变规划增加商铺，导致商铺无法办证，不能办理不动产证的原因在被告；因该项目所产生的一切收益均归被告所有，且被告于2006年8月7日向原告出具的《承诺书》，承诺与购房者之间产生的纠纷与责任均由被告负责，故原告已赔偿给刘彦昌等八位购房者的损失应由被告承担；根据相关法律规定，要求被告按金融机构贷款利率上浮30%的标准自2018年8月21日至付清之日止的利息。被告不认可，称翟翠稳、赵彦立、张伟、张梦、王宝贵、张秀英六案起诉时，距离逾期办证违约金计算的截止时间已超过两年，原告在上述案件一审期间没有进行诉讼时效的抗辩，发回重审时，法院又以原一审未抗辩为由对时效抗辩不予认可；因上述判决生效时间与履行时间相隔较长，原告赔付款项中可能包括双倍罚息；原告主张的利息不应支持，原告在起诉前并未向被告主张过债权，也没有生效判决判定被告向原告支付款项，故被告不存在逾期的事实。 一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《项目合作开发合同书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。根据合同约定第五条第三项的约定，该项目销售的所有收益归被告，且被告曾向原告出具《承诺书》，承诺在销售过程中，与购房者之间所产生的纠纷及责任均由被告自行承担，故对原告造成的一切损失，均由被告负责。根据公平原则，权责一致，收益一方应承担因项目销售带来的损失或赔偿，原告并未获取销售项目收益，不应承担额外的向购房者的赔偿。根据石家庄市中级人民法院作出的八份生效判决，原告已履行了向购房者的赔偿义务，现原告依据其与被告的项目合作开发合同书向收益方被告主张，理据充分，予以支持。原告主张利息自2018年8月21日即最后一笔赔偿款给付购房者之日起计算按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%无依据，应以中国人民银行同期贷款利率为准。对于被告所称原告提供的翟翠稳的赔偿记录中仅有收条没有汇款记录，因石家庄市中级人民法院作出的（2017）冀01民终6624号民事判决书明确载明张建东系翟翠稳之夫，结合原告汇款给张建东的款项金额与翟翠稳书写的收条一致，故对于原告已经将赔偿款项全额给付翟翠稳予以确认。因在刘彦昌一案中，原告曾以诉讼时效作为抗辩理由，但未获法院支持，故对被告主张原告在与购房者的诉讼中未以诉讼时效作为抗辩存在过错为由，主张原告因自身过错导致法院判决向购房者赔偿，被告不应对此负责，理据不足，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：被告石家庄华山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告石家庄天地房地产开发有限公司支付的逾期办证违约金及案件受理费共计1397724元及利息（利息自2018年8月21日起计算至全部给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17803元，减半收取8901.50元，由被告石家庄华山房地产开发有限公司负担（上述费用原告已预交）。 二审中，上诉人提交：1、白佛口村委会与被上诉人签订的联合进行城中村改造项目的合同书复印件，证明被上诉人与白佛口村委会存在联合开发关系，被上诉人以该村的名义对案涉项目进行开发建设。2、被上诉人于2005年7月14日向市规划局提交的申请，该申请上有白佛口村委会盖章确认，证明案涉项目的所有建设规划手续均由被上诉人接受白佛口村委会委托后申报，上诉人不存在可以直接申报的问题。被上诉人质证称，上诉人提交的两组证据均是复印件，真实性无法认定，也不能实现上诉人的证明目的。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，上诉人向被上诉人出具《承诺书》，承诺在销售过程中与购房者之间所产生的纠纷及责任均由其自行承担，故被上诉人向八位购房者支付的逾期办证违约金及案件受理费应由上诉人承担，原审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17803元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年一月十六日 书记员  崔娇娇