贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初10645号原告：杨德平，男，1953年12月7日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：谢领，贵州名城律师事务所律师。被告：遵义市红花岗区民政局，住所地遵义市红花岗区海尔大道区政府办公大楼一楼，统一社会信用代码115203020095051441。负责人：冯超。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文萍，贵州与之律师事务所实习律师。原告杨德平与被告遵义市红花岗区民政局（以下简称区民政局）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员夏冰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨德平及委托诉讼代理人谢领、被告遵义市红花岗区民政局委托诉讼代理人任昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告租金684180元；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：位于遵义市红花岗区海尔大道的夕阳红老年公寓系原告向被告租赁经营，经营期限从2004年10月1日至2019年9月30日止，租赁经营范围包括夕阳红老年公寓的全部建筑物。原告经营期间，将其中的综合楼以对外出租方式经营，该栋楼第三层房屋分为中厅和后厅两部分。2008年5月9日，被告需建军休所，原、被告双方签订《补充协议二》，被告收回了综合楼第三层中厅部分房屋（建筑面积为450㎡）。2009年1月，被告未与原告协议，也未经原告同意，单方将综合楼三层后厅部分房屋（建筑面积为210㎡）加装防盗门占用至今。被告占用房屋后，原告多次向其提出结清占用期间的租赁费用和水电费用，并将房屋交还给原告使用，均未果。原告认为，原、被告之间的《租赁经营协议》合法有效。根据协议约定，被告占用的老年公寓综合楼第三层后厅部分房屋属于原告租赁经营范围，对于该房屋，按照被告占用期间各年度市场租赁价格（不含税）计算，租金为684180元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告遵义市红花岗区民政局辩称，原告的诉请没有事实依据、合同依据、法律依据。被告收回使用诉争的综合楼3楼房屋属实，但原告当时即已知晓并认可，否则，原告不会在被告收回使用长达十年时间都未向被告提出任何异议，也未在之后向被告支付租金时提出异议。原告参照其与被告签订的补充协议载明面积来主张涉案房屋面积以及按照其转租情况向被告主张租金无事实依据、法律依据。故我方认为基于原被告双方2008年签订《补充协议二》，我方已全部收回综合楼三楼,不存在被告事后擅自使用的情况，因此原告要求我方支付租赁费没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交了《租赁经营协议》、《红花岗区夕阳红老年公寓的补充协议》、《红花岗区夕阳红老年公寓的补充协议二》及图纸、《红花岗区夕阳红老年公寓的补充协议三》、《民办非企业单位登记证书》、《房屋租赁合同》、《房屋协议》、《房屋租赁补充协议》、夕阳红老年公寓综合楼照片、《报告》，被告提交了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，测绘的图纸，建设用地批准书，用地批复文件，老年公寓立项通知，投资计划批复、综合楼三楼平面图等证据，结合上述证据及原、被告的陈述，本院认定事实如下：2005年3月30日，区民政局与遵义市大佳家具厨具公司签订《租赁经营协议》，约定区民政局将其管理的产业“夕阳红老年公寓”的全部用地、建筑物及相应设施出租给遵义市大佳家具厨具公司经营，租赁期限为20年（2004年10月1日至2024年9月30日），租赁费为3000000元，承租方采用分期预交租金，于2009年9月30日前分批支付；承租方可将承租部分项目进行转租和对外合作经营，无须经出租方同意等条款。2007年12月21日，区民政局与遵义市大佳家具厨具公司及杨德平签订《补充协议》，将“夕阳红老年公寓”的承租方变更为杨德平，继续履行原协议，并对前原承租人支付租金进行结算，对杨德平应分期支付租金的时间进行调整。2008年5月9日，区民政局与杨德平签订《补充协议二》，约定区民政局将杨德平承租的综合楼三楼中厅部分（约450平方米）收回，从总租赁金中扣减200000元，作为对杨德平的补偿。2009年11月25日，区民政局与杨德平签订《补充协议三》，约定将原租赁期限20年变更为15年，即从2004年10月1日至2019年9月30日止，并相应调减700000元租赁费。杨德平在经营中将部分租赁项目转租，包括综合楼二楼、四楼等。现租赁期已届满，原告仍继续租赁经营“夕阳红老年公寓”，双方因综合楼三楼部分房屋的使用产生争议，酿成讼争。庭审中，原告提交2017年8月30日的《报告》，载明原告曾向区民政局维权，要求区民政局应履行《补充协议二》约定，腾空自2009年1月起多占用老年公寓综合楼三楼中厅外约210平方米房屋，并结清使用期间的租赁费及水电费。被告提交综合楼三楼平面图，经质证，双方均认可综合楼三楼总面积为616.865㎡，涉案房屋面积为217.78㎡。本院认为，被告将其管理产业“夕阳红老年公寓”的全部用地、建筑物及相应设施出租给原告经营使用，双方在协商一致的基础上签订了多份《租赁协议》及《补充协议》，原被告均按租赁合同约定基本履行了各自主要义务。在履行合同过程中，双方于2008年5月9日签订了《补充协议二》，被告按该协议约定收回了综合楼三楼中厅部分，并从总租赁费中扣减200000元作为对原告的补偿，被告在收回协议约定综合楼三楼中厅部分时也将三楼后厅部分收回使用至今。因双方在《补充协议二》中以及此后签订的协议中并未约定涉案部分房屋系被告返租，故涉案部分房屋应视为被告未按合同约定完全履行交付租赁房屋义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原告应按实际使用租赁物计算租金，因原告已预交了该部分的租金，故被告应当返还原告涉案部分房屋的租金，故本院对原告要求被告支付涉案部分房屋使用费予以支持。关于涉案部分房屋面积、租金的计算方式及标准的问题。双方认可综合楼三楼总面积为616.865㎡，涉案房屋面积为217.78㎡，故计算使用费应以实际占用面积217.78㎡为依据，被告主张以综合楼三楼总面积616.865㎡，扣除双方在《补充协议二》中约定收回面积450㎡，争议面积为166.875㎡，与事实不符，本院不予采信。鉴于原告已付清租赁期内的“夕阳红老年公寓”整体产业的总租金，被告实际使用了原告已承租综合楼三楼部分房屋（面积217.78㎡），涉及该部分的租金被告应予返还。原告以其转租综合楼二楼、四楼的租金为参考依据向被告主张涉案部分房屋的租金有违公平原则，结合双方在《补充协议二》第二条约定对收回综合楼三楼面积450㎡房屋从总租赁费用中扣减200000元进行补偿，以该标准为参考依据，按签订《补充协议二》时剩余的租赁期限计算应返还租金，即为：200000元÷450㎡÷5982天（2008年5月9日至2024年9月30日）=0.0743元/天/㎡。关于诉讼时效问题，庭审中原告提交2017年8月30日的《报告》，拟证明原告曾向区民政局维权，但被告称未收到该《报告》，原告亦无其他证据证明在诉讼（2019年10月11日）前向被告主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，被告主张原告的诉请已超过诉讼时效的抗辩理由成立，应当从原告起诉之日起前推三年计算被告应当返还的租金，即2016年10月12日起算至原告主张的终止时间2019年9月30日止，共计1083天，向原告返还租金为：0.0743元/天/㎡×217.78㎡×1083天=17524.08元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、由被告遵义市红花岗区民政局返还原告杨德平承租的“夕阳红老年公寓”综合楼三楼（面积217.78㎡，2016年10月12日起至2019年9月30日止）租金17524.08元；二、驳回原告杨德平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元（已减半收取），由原告杨德平负担5200元，被告遵义市红花岗区民政局负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  夏冰二〇二〇年一月十九日书记员  周平