新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初5002号 原告：何超，男，1985年12月23日出生，汉族，公司职员，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：柳海青，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：杨益，男，1972年12月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。 委托诉讼代理人：马超，新疆立业律师事务所律师。 原告何超与被告杨益所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告何超及其委托诉讼代理人柳海青，被告杨益及其委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何超向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于昌吉市××栋的房产物权归原告所有；2、本案诉讼费用由本案被告承担。事实及理由：2013年6月25日，原告父亲何太俊以人民币40万元的价格从蒋留保处购买了其拆迁补偿房一套，该房位于紫金名门××栋。原告在缴纳房款后和蒋留保一起到开发商华中房产公司办理了变更买受人登记手续，将登记在房产公司的买受人变更为本案原告。2013年8月，该房产交工，房产公司通知原告收房，原告随即到华中物业公司办理相关手续，并于2013年9月1日和华中物业公司签订了前期物业合同。2013年9月24日，华中物业将该房屋质量保证书、房屋说明书、水电卡、燃气卡等一并交付给原告，原告也缴纳了当年的物业管理费和采暖费办理了入住，并投入20万元对房屋进行了装修，一直居住至今。原告一直催促蒋留保为原告办理房产证，但蒋留保一直以拆迁房过户需要满5年为由拖延。直至2019年6月，原告收到法院传票，原告才得知杨益于2016年3月29日将昌吉市紫金名门X栋2单元1601室的产权证办到了杨益名下（房产证号码:3187号）。被告杨益2019年5月30日向昌吉市人民法院起诉，要求原告搬离涉案房屋。综上所述，原告认为，原告支付合理对价，以2013年市场价购买了上述房屋，并于当年办理了入住，房产公司及物业公司也均将原告作为该房产的业主办理了入住手续，原告在取得该房屋投入20余万进行装修后，已经连续居住7年之久。之所以前期一直未办证，是因为出售人蒋留保以该房屋系拆迁补偿房办理房产证需要满五年才能过户为由拖延办理，导致原告虽然取得不动产且常年居住但未办理产权证。但原告有充分证据可以证明原告系该不动产真实的权利人，故依据《物权法》及物权法解释第一条、第二条之规定，依法提起诉讼，恳请人民法院依法判决，维护原告合法权益不受侵害。 被告杨益辩称，原告的诉讼请求不成立，被告取得涉案房产已经办理房产证，房屋所有权归被告所有。该房屋是经法院执行程序清偿合法取得的，案外人蒋留保欠被告借款。2013年9月经法院调解达成协议将涉案房产以抵债形式抵给了被告，当天就在华中公司办理了抵债手续。2016年3月被告办理了房屋产权证，被告取得房屋合法有效。根据原告提交证据，虽然办理了入住，该房屋是法院扣押的房屋，蒋留保和原告买卖行为是违法的，不应当受到法律的保护，综上，请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕着诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。双方当事人对对方提交的证据均有异议。本院认证如下： 原告提交证据如下： 证据一，收条1张，证实原告父亲何太俊以40万元购买拆迁补偿房。被告质证后对证据不认可。本院认为，该收条经案外人蒋留保辨认后认可。本院对证据的真实性予以确认。 证据二，物业合同1份、证明3份、物业费票据2张、采暖费票据4张，证实2013年9月1日蒋留保和他爱人领原告去华中公司办理业主入住手续，领取相关证明、水卡、电卡、同时交纳物业费采暖费。被告质证后对证据真实性认可，关联性、合法性不认可。本院认为，原告提交证据原件，证实原告于2013年9月24日办理该房屋入住，并居住至今。 证据三，新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书，证实从交房开始，涉案房屋的业主就是本案的原告。被告质证后对证据的真实性认可，但此房屋应归被告所有。本院认为，原告办理入住取得上述材料，本院对证据真实性予以确认。 证据四，证明1份，该证明是在2019年6月左右从蒋留保手上拿来的原件，证实本案被告承诺涉案房产证下来过户给蒋留保，蒋留保向原告承诺再过户到我名下。被告质证后，表示对证据的真实性认可，关联性不认可，该证明和原告无关，被告和蒋留保说好的，蒋留保把钱给被告，被告就把房子过户给蒋留保。本院对证据的真实性予以确认。 证据五、房屋买卖协议1份，从李桂兰处取得，系2013年9月16日被告和李桂兰签订的，证实蒋留保和被告达成以房抵债协议，被告选择蒋留保的妻妺李桂兰的一套房子进行置换。被告质证后对证据的真实性认可，此协议中的房子和本案房屋无关。该份证据经与证人李桂兰核对属实，本院对证据的真实性予以确认。 证据六，光盘1张、录音整理资料1份，证实2019年9月25日，原告何超和蒋留保妻子李桂林面对面谈话记录，被告杨益不让蒋留保出庭作证，杨益承诺如果蒋留保不出庭作证，杨益就给减去20万元债务。被告质证后对证据不认可，李桂林是利害关系人。该录音本院未与李桂林核对，故对真实性不予确认。 证据七、视频资料一段，证明2018年5月21日被告和李桂林就涉案房产谈话拍摄，置换一套房屋的手续还没有办完，他们才说换房子的事情。被告质证后认为这个视频资料不全，前提是钱给被告就过户，但蒋留保不给钱，也不退房子。本院对证据的真实性予以确认。 证据八、证人何太俊陈述：证人系何超的父亲。2012蒋留保欠证人欠款未还，在房屋还没有建成时蒋留保说给证人一套房子给儿子何超结婚用。之后蒋留保用借的房子从法院买过来涉案房产，将涉案房产40万元顶账给证人。房屋竣工后，蒋留保的妻子李桂林将房屋交付给原告居住至今，说后面办理房产证，但至今没有办理。证人蒋留保陈述：杨益起诉我要债的时候，法院扣了我两套房子。何太俊给我借了40万元，就用这个房子顶账账。我和杨益协商，用李桂兰房子顶给杨益，用保全的房子和李桂兰的房子换了一下，杨益说可以。所以当时保全的房子涉案房产就给原告。证人从侧面了解，李桂兰的房子杨益已经卖给别人了。我与杨益双方口头说李桂兰的房子顶杨益的账，我给李桂兰还钱。2016年杨益去办理房产证的事我不知道，办房产证的时候我没有参与。2015年8月1日的证明是听我妻子李桂林给我说，是杨益当着李桂林的面写的，这个证明我没有参与，我猜测就是李桂兰把房子过户给被告，被告就把涉案房产还给我。原告对两位证人证言均予以认可。被告认为，何太俊和本案有利害关系不认可。蒋留保也是利害关系人，李桂兰房子顶涉案房产不属实，李桂兰的房子和本案无关。本院综合全案的证据予以认定。 原告还申请证人李桂兰到庭作证，李桂兰陈述：2013年因姐姐李桂林的债务比较多，李桂林让证人拿一套房子顶账，房款由李桂林支付。在2013年9月16日李桂兰与杨益签订了合同，并出具了收条，实际并未取得房款，当日将房屋钥匙交给了杨益。但至今李桂林未向证人支付完房款，所以2015年房产证办下来后一直没有过户。原告对证人证言认可。被告认为李桂兰的房子与本案没有关系。本院对证人证言予确认。 被告杨益提交证据，原告质证，本院认证如下： 证据一、（2013）昌民一初字第01004号民事调解书、（2013）昌民一初字第01004-1民事裁定书一份、送达回证1份、（2013）昌民一初字第01004-1号协助执行通知书1份、（2013）昌民一初字第01004-2号协助执行通知书1份，证实蒋留保欠杨益80万元，经过法院调解制作调解书，被告申请保全蒋留保房产，法院对涉案房产进行查封。经过执行涉案房产已经抵债抵给了被告。原告质证后对证据的真实性认可。但原告办理入住是2013年9月，在入住之前原告不知道涉案房产不知道被查封了。本院对上述证据的真实性予以确认。 证据二、房产证1份，证实涉案房产办理了房屋产权证，合理合法，涉案房产归被告所有。原告对证据的真实性认可。本院对证据的真实性予以确认。 本院依职权调查冯艳梅，冯艳梅表示其居住的紫金名门X-2-502室房屋是2013年12月由向帮勇将房屋钥匙交给其丈夫任洪新。任洪新给向帮勇打工，该房屋房款35万元，顶任洪新历年来的工资。2017年任洪新因病死亡。2018年向帮勇给冯艳萍出具证明一份，载明杨益的35万元房款由向帮勇支付后办理过户。原告质证后表示对冯艳梅不认识，对她说的情况入住房屋时间不符。被告质证后对冯艳梅陈述不认可。本院综合全案情况对冯艳梅的陈述进行认定。 本院依职权通知李桂林到庭，李桂林陈述：2013年9月23日关于蒋留保将房屋顶账给杨益，到华中房产公司办理房屋移交是李桂林去办理的。当时李桂林让李桂兰拿一套房屋顶杨益的账，将1601室给何超，杨益是同意的，才把1601室房屋交给何超居住。2015年8月1日杨益找李桂林说办李桂兰房屋的房产证，我说我把钱付给李桂兰，李桂兰就给杨益办过户，杨益表示将1601室房产证办上过户给蒋留保，就写了这份证明。原告对李桂林的陈述认可。被告对李桂林陈述不认可。本院综合全案情况对李桂林梅的陈述进行认定。 经审理查明：2013年6月被告杨益因案外人蒋留保欠其债务未还，向法院起诉蒋留保、李桂林（蒋留保妻子）要求偿还债务。在该案的审理过程中，杨益向新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院申请财产保全，经新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2013）昌民一初字第01004-1号民事裁定书，查封或扣押蒋留保、李桂林价值850000元的财产或冻结其在银行的等额存款。该裁定书作出后，本院向新疆华中房地产开发有限公司发出（2013）昌民一初字第01004-1号协助执行通知书，内容为：依法协助查封蒋留保、李桂林所有的拆迁补偿房两套。2013年6月9日新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院做出（2013）昌民一初字第01004号民事调解书，确认：一、蒋留保、李桂林共同偿还杨益借款800000元，此款二被告于2013年6月30日前一次性付清，如逾期则承担违约损失33651元。本案受理费6068.5元，其他诉讼费160元，保全费4770元，合计10998.5元由蒋留保、李桂林承担。该调解书生效后，杨益申请法院强制执行。在执行过程中，杨益与蒋留保达成协议，将蒋留保在紫金名门小区的2-2-103号房和7-2-1601号房折抵债务。2013年9月23日昌吉市人民法院向新疆华中房地产开发有限公司出具（2013）昌执字第01004-2号协助执行通知书，内容为：一、依法对本院查封的位××区房予以解封，并给杨益办理过户手续。当日杨益办理了紫金名门小区的2＃楼2单元103号房房产手续，对7＃楼2单元1601房房产手续未予办理。 2013年6月案外人蒋留保向原告的父亲何太俊出具一份收条，内容为：今收到何太俊交房款40万元。此款实际系前期蒋留保欠何太俊的欠款冲抵。2013年9月24日蒋留保的妻子李桂林带何超到新疆华中物业服务有限公司办理7-2-1601室房屋入住手续，原告何超领取该房屋水、电、燃气卡，与物业公司签订物业服务合同，领取新建住宅使用说明书及新建住宅质量保证书。原告何超自此在该房屋居住至今。2015年8月1日被告杨益出具一份证明，内容为：华中房产1601房屋房产证办下来过户给蒋留保。蒋留保的妻子李桂林将该证明交给原告持有。 2016年被告杨益到新疆华中房地产开发公司办理本案争议的7＃楼2单元1601房的房屋产权手续。被告杨益持有的房屋产权证载明：登记时间为2016年3月29日，登记所有权人为杨益。房屋产权证载明房屋位置：昌吉市××区。 2013年9月16日杨益与李桂林的妹妹李桂兰签订一份《安置房买卖协议》，约定将紫金名门小区3-2-502室房屋以506067元价格出售给杨益，房款以现金的方式一次性付清。当日李桂兰向杨益出具收条一份。李桂兰将房屋交付给被告杨益。现该房屋由案外人冯艳梅一家居住。 案外人蒋留保陈述，在2013年9月其与被告杨益协商，本案争议的房屋给何超，由其将妻妺李桂兰的一套房屋顶杨益的债务，杨益表示同意。双方在2013年9月24日未办理本案争议的房屋的房产手续，将本案争议房屋交付给何超居住，遂发生李桂兰与杨益订立的合同，关于房款由蒋留保夫妇向其妻妺李桂兰支付，李桂兰将房屋交付杨益。因至今未向李桂兰付清房款，故现该房屋登记所有权人仍为李桂兰。 2019年杨益起诉何益，请求何益搬离房屋。后何益诉至本院请求确权。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的诉讼主张评判如下：原告请求确认昌吉市紫金名门7栋2单元1601室的房产物权归原告所有。本院认为，原告基于与蒋留保之间的协议，由蒋留保将争议房屋交付原告办理入住。但原告至今未办理房屋产权证书。原告未办理房屋产权证书的原因是蒋留保就该房屋与被告杨益达成以房顶债协议，被告杨益基于双方的协议经法院协助执行通知书办理产权登记，登记房屋所有权人为杨益。关于不动产物权的变动，必须经登记为必要条件，不能以设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。虽原告居住该房屋至今，原告与该房屋原所有人蒋留保之间基于合同关系占有房屋，其仅享有债权请求权，其未取得房屋权属登记，不享有物权请求权。故不能认定原告取得房屋所有权，本院对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告何超的诉讼请求。 案件受理费70元，由原告何超承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  唐文琳 审 判 员  李 岩 人民陪审员  李 平 二〇二〇年一月九日 书 记 员  杜雅楠