广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0203民初4071号 原告（反诉被告）：覃作辉，男，1990年3月8日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：梁帆，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凌云，广西广正大律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：欧阳艺娜，女，1982年7月6日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市城中区。 被告（反诉原告）：欧阳婉娜，女，1980年11月3日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人:姚金宇，广西超仁律师事务所律师。 原告（反诉被告）覃作辉与被告（反诉原告）欧阳艺娜、欧阳婉娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序。欧阳艺娜、欧阳婉娜于2019年9月17日提出反诉，本院决定合并审理。本院于2019年11月26日公开开庭进行了审理。覃作辉的委托诉讼代理人梁帆、李凌云，欧阳艺娜、欧阳婉娜的共同委托诉讼代理人姚金宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）覃作辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除覃作辉与欧阳艺娜签订的《商品房转让协议》；2、判令欧阳艺娜偿还覃作辉购房款354400元；3、判令欧阳艺娜向覃作辉支付违约金200000元；4、判令欧阳婉娜对上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由欧阳艺娜、欧阳婉娜承担。 事实与理由：覃作辉与欧阳艺娜、欧阳婉娜于2017年10月17日签订《商品房转让协议》，约定欧阳艺娜将其所有的位于柳州市转让给覃作辉，价格为960000元，覃作辉有权指定房屋过户人姓名。因双方合同签订时，欧阳艺娜尚未取得交易房屋所有权，欧阳婉娜提供其名下所有的柳州市城中区房屋为覃作辉支付的320000元首付款提供抵押担保。并承诺，欧阳艺娜若出现违约行为，欧阳婉娜自愿为其承担连带保证责任。房屋余款由覃作辉在过户房屋时办理银行按揭后支付。介于覃作辉已经向欧阳艺娜支付过房屋首付款，在覃作辉向银行办理贷款时需要支付的320000元资金监管由欧阳艺娜支付；另外，在欧阳艺娜尚未取得房屋产权登记证明期间，覃作辉以每月向其支付2150元的购房款的方式帮助欧阳艺娜偿还银行的按揭贷款利息部分。截止起诉之日，覃作辉总计向欧阳艺娜支付了354400元购房款。合同项下，双方还约定在办理房屋过户手续时，欧阳艺娜取得房产证时间未达到两年的，办理过户手续时的税费由双方各承担一半。但在签订合同后，欧阳婉娜并未依照约定为覃作辉办理房屋抵押，且欧阳艺娜现在取得交易房屋的不动产权证后拒绝依照合同约定协助覃作辉办理过户，使得覃作辉权利落空，合同目的不能实现，不得已将欧阳艺娜、欧阳婉娜诉至法院，欧阳艺娜、欧阳婉娜的违约行为已经构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条的规定，覃作辉有权依法解除合同，并要求欧阳艺娜、欧阳婉娜对覃作辉承担违约责任。 被告（反诉原告）欧阳艺娜、欧阳婉娜针对本诉辩称，第一，同意解除与覃作辉签订的《商品房转让协议》；第二，同意返还购房款，但是返还的购房款应当减除覃作辉支付的定金50000元，并减除从2018年2月至2019年5月10日支付给欧阳艺娜共计34400元，该款项应当作为房屋使用费，还应当减除2019年5月11日起至覃作辉将所占有的房屋交还给欧阳艺娜为止的房屋使用费，暂按每月2150元计算，还应当减除从2018年9月1日至2019年11月30日的物业费，剩余物业费计算至房屋交还欧阳艺娜为止；第三，不同意支付违约金，因为欧阳艺娜、欧阳婉娜并不存在违约行为；第四，不应当由欧阳婉娜承担连带责任，诉讼费由覃作辉自行承担。 被告（反诉原告）欧阳艺娜、欧阳婉娜向本院提出反诉请求，1、判令解除欧阳艺娜、欧阳婉娜与覃作辉签订的《商品房转让协议》，并判令覃作辉承担违约责任，其所付定金50000元不予退还；2、判令覃作辉从2018年2月至2019年5月每月支付给欧阳艺娜2150元（共计34400元）作为房屋使用费；3、判令覃作辉支付从2019年5月起至其将占有的房屋交还给欧阳艺娜为止的房屋使用费（暂按每月2150元计算）；4、本案全部诉讼费用由覃作辉承担。以上暂计84400元。诉讼中增加请求：要求覃作辉支付欧阳艺娜2018年9月1日至2019年11月30日的物业使用费，该费用支付至将占有的房屋交还到欧阳艺娜为止。 事实及理由：欧阳艺娜与覃作辉于2017年10月17日签订《商品房转让协议》，合同约定覃作辉在合同签订后支付50000元作为定金，合同还约定覃作辉应当在收房后每月10按时向欧阳艺娜的民生银行账户汇入2150元，直至房产证过户止。但是从合同签订后，覃作辉从未将款项汇入指定的民生银行账户，仅是将款项转入欧阳艺娜的微信，且经常拖欠，已构成违约。从2019年5月11日起，覃作辉停止向欧阳艺娜支付2150元，经欧阳艺娜催告后依然不予支付，达到法定解除合同的条件。另外覃作辉在微信上自愿放弃房屋抵押的权利的行为不应视为欧阳艺娜的违约行为。欧阳艺娜至今没有收到房产证原件，因此欧阳艺娜不存在覃作辉所称的违约行为。综上，欧阳艺娜要求解除合同并没收覃作辉支付的定金、要求确认按月支付的2150元作为房屋使用费、支付交还房屋期间的房屋使用费的诉讼请求证据充分、于法有据，请求法院支持反诉请求。 原告（反诉被告）覃作辉针对反诉辩称，同意欧阳艺娜关于解除《商品房转让协议》的请求，但覃作辉不存在违约行为，欧阳艺娜诉请不予退还50000元定金的请求缺乏事实和法律依据；关于房屋使用费，根据双方签订的《商品房转让协议》第三条甲方义务第1点中约定（略），覃作辉是依据合同约定合法使用房屋的，无需支付该项费用，欧阳艺娜所主张的第2、3点的请求缺乏合同条款的支持，并且覃作辉在2019年5月已经从房屋内搬离并腾空，不存在占有房屋的情况；关于物业费，一直都是覃作辉在支付，直至搬离房屋，欧阳艺娜要求覃作辉支付物业费，需举证其已支付相关费用的证据，欧阳艺娜的该项请求缺乏事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、关于覃作辉举证的2019年5月15日《房屋买卖合同》、2019年5月15日《收款收据》、微信转账截图各1份，由于该组证据系关于覃作辉与案外人之间的房屋买卖合同关系，本院对该组证据不予采纳； 2、对于当事人所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月17日，欧阳艺娜（甲方）与覃作辉（乙方）签订一份《商品房转让协议》，其中约定：第一、二条，甲方有位于柳州市翡翠龙庭10栋4-11-2号房屋一套，该房建筑面积88.97平方米，房型结构为3房1厅，该房产权属为欧阳艺娜所有，甲方将该房出售给乙方，甲方在出售该房的同时，将权属于该房屋的土地使用权一并转让给乙方；第四条，该房售价为960000元整，此款不包括转移该房产所有权所需的房产证、土地证过户税、费等各项办理费用；第二点第1项，合同签订时乙方须支付50000元定金作为保证金，余款乙方首付款分二笔支付给甲方，2017年12月30日前乙方在收到房屋钥匙入住时支付190000元，2018年9月30日前支付80000元（此笔款项须将欧阳婉娜名下位于广西柳州市城中区抵押于乙方后支付）抵押金额共计320000元，其余附加费用（公共维修资金费用）由甲方通知乙方缴纳；第三点第1项，甲方自愿在签订完该协议并且得到首付款240000元后，把该房钥匙交付给乙方，乙方享有对该房进行装修、自住、出租、空置等权利；第三点第3项，因该商品房以甲方名义参与购买，并且甲方与柳州恒大金碧置业有限公司签订的商品房买卖合同协议中约定于2017年12月30日交房，甲方必须在获得该房产证后才可以交易，故应以甲方名义办理商品房的房产证及国有土地使用权证等，待相关产权证办理完毕后，甲方自愿配合乙方办理产权过户手续，甲方要出具各项证明，积极配合乙方办理，否则视为违约行为，房产证、国土使用权证等证件领取后须在三个工作日内及时交付乙方保管，否则视为违约行为；第四点，乙方保证全面履行甲方与柳州恒大金碧置业有限公司签订的商品房协议中约定的权利义务，办理该商品过户手续的税费由乙方承担；第五点第1项，若甲方违反合同约定，需向乙方支付违约金200000元，并退还乙方支付的所有房款；第五点第2项，若因乙方单方面原因不购买，需向甲方支付违约金200000元；第五点第3项，若违约金仍不足以弥补乙方的经济损失的，按照房屋涨价价差赔偿乙方损失，所谓涨价价差是指该商品房的商品价格与发生争议时的该商品房的上市交易价格之间的差额；第六点第1项，因该房屋在没有办理房产证前甲方须每月向民生银行支付月供2800元，乙方是收房后实际的居住人，乙方承诺承担该贷款的利息部分约2150元，于收房后每月10号按时向乙方民生银行（卡号：62×××23）汇入，直至房产证过户止；第六点第2项，若办理房产证时证不满2年，甲乙双方各承担一半过户费；第六点第3项，办理过户时，乙方需向银行支付首付监管，因乙方已向甲方支付320000元，监管时此笔款项由甲方负责，多出部分由乙方补足；第六点第4项，甲方自行解押该房屋向民生银行的贷款部分金额；第六点第5项，欧阳婉娜自愿为甲方承担违约连带责任，作为担保本合同第三方；第六点第6项，乙方有权决定过户人姓名；第六点第7项，所有费用乙方转入甲方民生银行卡（62×××23）作为法律依据；第七点，本协议一式三份，甲乙双方各执一份，担保人一份，本协议自双方签字后生效。欧阳艺娜、覃作辉分别在“甲方”、“乙方”栏签名及捺印，欧阳婉娜在“担保人”栏签名及捺印。 前述《商品房转让协议》签订当日，欧阳艺娜出具《收据》予以确认覃作辉向其支付购房定金50000元。2017年12月29日，欧阳艺娜出具《收条》予以确认覃作辉向其支付购房首付款190000元，同日，欧阳艺娜出具《合同补充条款》一份，载明：“房产证领取之日起，双方在30天内办理过户手续。”2018年5月25日，覃作辉代欧阳艺娜向柳州恒大金碧置业有限公司支付购房款41185元。覃作辉分别通过银行转账或微信转账方式向欧阳艺娜于以下时间支付如下款项：2018年3月10日2150元、2018年4月10日2150元、2018年5月10日2150元、2018年6月10日2150元、2018年7月10日2150元、2018年8月10日2150元、2018年9月10日2150元、2018年11月10日1900元、2018年12月10日2150元、2019年1月10日150元、2019年2月10日2150元、2019年3月10日2150元、2019年4月10日2150元、2019年5月10日2150元，合计27850元。2018年10月25日，欧阳艺娜出具《收条》予以确认覃作辉向其支付购房款40000元。《商品房转让协议》签订后，欧阳艺娜已将房屋钥匙交付覃作辉。 《商品房转让协议》履行过程中，微信是覃作辉与欧阳艺娜的沟通方式之一。在双方微信对话中：2019年5月15日，覃作辉询问：“证可以办了，要不要启动程序。”欧阳艺娜回复：“证得了？不要，算下来钱太多了。”覃作辉回复：“怎么多。”欧阳艺娜回复：“光手续费都要5，6万了，太多了。”覃作辉问：“那你怎么想。”欧阳艺娜回复：“等到12月契税满2年正常过户吧，这个时候办手续费太高，搪不起，也没有几多个月了的，现在是证得了吗，什么时候可以克要。”覃作辉回复：“我给钱，加急就可以拿。”欧阳艺娜问：“你给什么钱。”覃作辉回复：“加急拿证的钱。”欧阳艺娜回复：“不用加急啊，12月过户啊，现在没有必要加急啊，正常也应该快得了。”覃作辉回复：“嗯。”同日覃作辉发送内容：“税费这种我自己出完了，我破产了，顶不住了，要马上过了。”欧阳艺娜询问：“过户费和税费你出？”覃作辉回复：“嗯，准备办手续就是了你，赶快弄完。”欧阳艺娜回复：“那我什么费用都不用出了哦。”覃作辉回复：“嗯，你要解压过户。”欧阳艺娜回复：“嗯嗯，解压我解啊。”覃作辉回复：“真的亏死了，税费我全出，还要加急费。”欧阳艺娜回复：“反正我就负责解压嘛，对吗？”覃作辉回复：“嗯。”2019年5月17日，欧阳艺娜询问：“我需不需要和银行预约提前还款，听说预约要挺久。”覃作辉回复：“没用，办到的时候我和你说。”2019年5月26日，覃作辉发送内容：“证在我这里了，明早去房产局挂牌。”欧阳艺娜问：“证拿到了？”覃作辉回复：“嗯，明早几时有空。”欧阳艺娜询问：“挂牌是什么意思。我刚问我姐，我说这个不用我去也可以，整个程序是怎么样的。”覃作辉回复：“先挂牌，然后你把32万拿出来首付。挂牌2个工作日。”欧阳艺娜询问：“民生我要先去预约还款吗？”覃作辉回复：“明天可以预约了。”欧阳艺娜询问：“32万和民生的贷款我都要解压啊。”覃作辉回复：“是的，你看合同。”欧阳艺娜回复：“那我明天去民生预约还款。”覃作辉回复：“恩。”同日，覃作辉发送内容：“加急办证我自己花了8000,在帮你承担一半税差不多4万，伤完。”欧阳艺娜询问：“帮我承担一半税费是什么意思？办这个税费其他费我不用出了吧，我就负责解压吧？”覃作辉回复：“不满两年，不能正常过户。要多交税。”欧阳艺娜询问：“那我不用交什么费用了吧。”覃作辉回复：“不用，你把你拿的32万垫出来还有解压就行了。”欧阳艺娜回复：“好的。”同日，欧阳艺娜询问：“我是和你办过户吗，还是直接过户给你的买家。”覃作辉回复：“办的时候说。”欧阳艺娜回复：“我亲戚就是在律师事务所的，我问过他了才和你说要补这个协议的，不然我就只过户和你，你得房产证了你卖给谁都可以。”覃作辉回复：“那就打官司吧，明天我去法院拿合同起诉你，你让你亲戚来做。”欧阳艺娜回复：“你可以决定购买人姓名，但是购买协议必须重新签。”覃作辉回复：“好的，你现在不让我指定上证人名字，这个你说的就行了。明天我就去法院，等传票，其他我不想和你争了。”欧阳艺娜回复：“我不知道你告我什么，我不是不过户，也不是不同意你过户给别人，只是和新的购买人一定要签一份合同，不然和新的顾客产生争执。”覃作辉回复：“合同内容有这条你可以重签？没有你就别和我争。”欧阳艺娜回复：“对，合同只是说你可以决定购买人，但是我和购买人之间办理过户肯定要重新签购买协议的，如果不能签好你的退出协议，我和他重新签购买协议，我是不能过户的，只能直接过户给你，你再过户给谁都可以，不然告我一房二卖。”覃作辉回复：“合同还要你出一半税费，我这个也要你出，现在我不会让，全部按合同走，你不走，就正面来，其他我们别争，法院怎么判怎么判。”欧阳艺娜回复：“你不肯签协议就是有可能造成我后面变成一房二卖。”覃作辉回复：“反正我现在最后重申三点，第一点这个抵押的问题我一定告你，第二点，合同约定房产证办理证下来后马上要过户，现在房产证已经出来，并没有满两年，税你一定要出一半，合同明确证下来不满两年你要出一半税，你不服找律师，第三点，合同约定我有权决定过户人姓名，现在我过户给我表姐，你现在以要注销我原合同为由重新签订新买受人才办理，这是原合同没有的条款，你硬要自己加也是不可能的，这三点我明天之前如果没看到你配合，我就按你现在的意愿不履行，违约责任赔偿20万。”欧阳艺娜回复：“我们办房产过户手续，我找个中介来办，这样规范点，你觉得有问题吗？”覃作辉回复：“一切按合同，合同怎么写就怎么做，没有商量的余地。”欧阳艺娜回复：“我愿意配合你去办过户，因为现在你让我过户给别的买家，你写明是你要我过户给买家的姓名，证明过户是你这边的，对我也有个保障，我也没有一房二卖，新买家通过银行审批，将首付款给银行监管后，拿到首付款我就退回你的32万，不然我先把首付退给你，新买家没有通过贷款和办理监管，我又没有拿到钱，我又是借来32万给你的，我也需要付利息给朋友的。”2019年5月27日，欧阳艺娜发送内容：“最后申明，我愿意配合过户，也愿意配合你过户给他指定的人，但是就过户给第三人问题大家协商一个保障方案，过户前我们需要签订一份补充协议，把过户的一些细节订清楚，如果你不愿，那就走法院。”覃作辉回复：“按合同税你一定要承担一半，你现在说不承担我就直接起诉了，今天反正不网签，我就视你违反合同约定和你打官司。” 2019年6月5日，覃作辉委托律师事务所作出《律师函》一份并以邮政快递方式向欧阳艺娜寄送，该函中载明欧阳艺娜应履行的《商品房转让协议》中的合同义务并要求其积极履行。欧阳艺娜于2019年6月7日签收该邮件。2019年7月12日，欧阳艺娜向覃作辉发送微信内容：“按照之前我们签订的房屋买卖合同的约定，你需要每个月给我转2150元的房屋月供，现在你已经有两个月都没有给我转过来了，你这样会导致我造成损失的，收到信息一个星期之内还不转房屋月供给我，我就要跟你解除合同，并且保留追究法律责任的权利。”覃作辉回复：“法院判，我已经起诉了。不用发这种给我，我要求你过户，你6月份不过。” 另查明，2019年8月19日的《柳州市不动产查档结果证明书》载明，柳州市翡翠龙庭10栋4单元11-2号房屋权利人系欧阳艺娜，他项权权利人系中国民生银行股份有限公司柳州分行，权利价值490000元。欧阳艺娜提供的《金碧物业有限公司2019年11月收费通知单》中载明，柳州恒大翡翠龙庭10栋4单元1102号房，住宅物业服务费在计费周期“2018年9月1日至2019年11月30日”期间的金额为2935.5元，违约金0元，欠费0元。该通知单中加盖有“柳州恒大翡翠龙庭物业服务中心非经营用章”，欧阳艺娜自认其尚未向该物业服务中心支付以上物业服务费。 本案庭审中，覃作辉与欧阳艺娜、欧阳婉娜均同意解除《商品房转让协议》。覃作辉陈述欧阳艺娜向其交付涉案房屋后，因小区物业维修房屋内水管事宜，覃作辉已更换房屋门锁，并认可尚未向欧阳艺娜交付更换后的涉案房屋的钥匙。 2019年11月28日，欧阳艺娜在向本院提交的《情况说明》中认为“2018年5月25，覃作辉到恒大刷卡支付了41185元的购房款，该笔41185元我已向覃作辉归还了1185元。”并认可“覃作辉支付了6228元的房屋维修基金。”覃作辉于2019年11月28日在本院制作的谈话笔录中对于欧阳艺娜陈述“已归还1185元”予以认可。 覃作辉于2020年1月6日在本院制作的谈话笔录中陈述，其愿意交付房屋钥匙，认为系因穷尽所有可以联系欧阳艺娜的方式但欧阳艺娜均不配合办理房屋的交接，于是覃作辉在起诉前不得不将钥匙留置涉案房屋内；并陈述除了首付款321185元之外，另向欧阳艺娜支付房款32250元（包括以上分别通过银行转账或微信转账方式支付合计27850元，以及覃作辉与欧阳艺娜关于双方其他债权债务关系所认可用于抵作房款的4400元）。欧阳艺娜于同日在本院制作的谈话笔录中陈述，覃作辉从未联系欧阳艺娜提出交付钥匙事宜，认可除首付款321185元之外，覃作辉还向欧阳艺娜支付款项合计32250元。 本院认为，覃作辉与欧阳艺娜、欧阳婉娜于2017年10月17日签订的《商品房转让协议》，系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。 由于覃作辉与欧阳艺娜、欧阳婉娜在庭审中同意解除《商品房转让协议》，本院对《商品房转让协议》于2019年11月26日解除予以确认，关于双方分别对解除该协议的本诉及反诉请求无需再予处理。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、覃作辉与欧阳艺娜、欧阳婉娜对于《商品房转让协议》的履行是否存在过错？2、覃作辉是否应向欧阳艺娜支付房屋使用费？3、覃作辉是否应向欧阳艺娜支付物业服务费？ 针对争议焦点1,关于覃作辉认为欧阳婉娜未按合同约定为原告办理房屋抵押，认为欧阳艺娜在取得不动产权证后拒绝依照合同约定协助原告办理过户,从而导致原告的合同目的不能实现的观点，本院认为，由于《商品房转让协议》第二点第1项系约定“合同签订时乙方须支付50000元定金作为保证金，余款乙方首付款分二笔支付给甲方，2017年12月30日前乙方在收到房屋钥匙入住时支付190000元，2018年9月30日前支付80000元（此笔款项须将欧阳婉娜名下位于广西柳州市城中区抵押于乙方后支付）抵押金额共计320000元”，即该约定系要求欧阳婉娜在覃作辉付足320000元购房款前应办理相关抵押登记手续，但从欧阳艺娜所举证的其与覃作辉的微信对话足以认定，覃作辉在付足320000元购房款后并未就欧阳婉娜未办理相关抵押登记手续提出异议，且微信对话中已显示覃作辉与欧阳艺娜关于税费的承担已达成新的合意即“覃作辉承诺欧阳艺娜仅需将320000元的贷款解押即可，无需欧阳艺娜承担其他税费，欧阳艺娜对此予以应允”，而覃作辉与欧阳艺娜均未能实现合同目的的真正原因在于双方关于《商品房转让协议》中第六点第6项所约定的“乙方有权决定过户人姓名”具体操作细节未能达成一致意见，由于房屋交易进行不动产变更登记必然经过不动产交易管理部门，并且房屋买卖需要办理房屋买卖合同的网签备案手续，由于《商品房转让协议》约定“乙方有权决定过户人姓名”，依据该约定，若覃作辉指定的过户人并非其本人，那么与欧阳艺娜办理房屋买卖合同的网签备案手续的亦非覃作辉本人，则将导致欧阳艺娜与他人签订一份用于办理网签备案手续的房屋买卖合同的情形，故欧阳艺娜对于如何降低交易风险与覃作辉发生分歧，因此，本院对于覃作辉所主张的欧阳艺娜、欧阳婉娜违约导致合同目的无法实现的意见不予采纳，对覃作辉与欧阳艺娜、欧阳婉娜在《商品房转让协议》履行过程中均无过错予以认定。由于《商品房转让协议》已解除，合同当事人对于合同履行均无过错，结合本案所查明的款项支付情况及欧阳艺娜、覃作辉在本院制作的谈话笔录中所作陈述，本院对欧阳艺娜还应向覃作辉退还款项352250元（321185元+32250元－1185元）予以认定，对于覃作辉关于应退购房款所主张金额超过的部分，本院不予支持。合同当事人对于合同履行均无过错，本案不应适用定金罚则，因此，关于覃作辉主张欧阳艺娜支付违约金200000元的本诉请求，并主张欧阳婉娜承担连带责任的本诉请求，以及关于欧阳艺娜主张无需退还覃作辉定金50000元的反诉请求，本院均不予支持。 针对争议焦点2,本院认为，由于《商品房转让协议》第三点第1项约定“甲方自愿在签订完该协议并且得到首付款240000元后，把该房钥匙交付给乙方，乙方享有对该房进行装修、自住、出租、空置等权利”，且基于争议焦点1所阐述的理由，因此，覃作辉系基于协议约定享有占有使用涉案房屋的权利，并且在《商品房转让协议》履行过程中并无过错，对于欧阳艺娜所主张的《商品房转让协议》解除前的房屋使用费，本院不予支持。由于欧阳艺娜在本案中未主张覃作辉返还涉案房屋，对于《商品房转让协议》解除后至覃作辉实际将房屋交还欧阳艺娜之日止的房屋使用费问题，本院在本案中不宜处理，欧阳艺娜可另行主张权利。 针对争议焦点3,本院认为，关于欧阳艺娜主张的物业服务费，由于欧阳艺娜提供的《金碧物业有限公司2019年11月收费通知单》显示尚未有欠费的情形，且其自认尚未向涉案房屋所在小区的物业服务中心支付其所主张的物业服务费，故欧阳艺娜所主张的物业服务费损失并未实际发生，对于其该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）欧阳艺娜应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）覃作辉退还352250元； 二、驳回原告（反诉被告）覃作辉的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）欧阳艺娜、欧阳婉娜的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费15240元（覃作辉已预交），反诉案件受理费955元（欧阳艺娜、欧阳婉娜已预交），由原告（反诉被告）覃作辉负担8934元，由被告（反诉原告）欧阳艺娜、欧阳婉娜负担7261元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  龚周雪 人民陪审员  唐巧萍 二〇二〇年一月八日 书 记 员  李昀容 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。