上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30283号原告：上海俊萍服饰有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：王建军，经理。委托诉讼代理人：徐明高，男。委托诉讼代理人：鲍玉明，上海申宁律师事务所律师。被告：上海海星杜行商业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：姚文杰，董事长。委托诉讼代理人：毛佩章，上海市光华律师事务所律师。原告上海俊萍服饰有限公司诉被告上海海星杜行商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序于2019年9月18日、10月23日、11月25日进行公开开庭审理。原告的法定代表人王建军、委托诉讼代理人徐明高、鲍玉明以及被告的委托诉讼代理人毛佩章到庭参加诉讼。审理中，原、被告均同意本案的简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。原告上海俊萍服饰有限公司向本院提出诉讼请求：被告给付原告拆迁补偿款，包括企业设备搬迁补偿价值人民币(币种下同)154,196元、被搬迁房屋停产停业损失补偿543,172元、速评奖励费19,302.50元、速签奖励费325,947元、速搬奖励费325,947元、装潢补偿49,077元、无证房屋补偿56,640元。事实和理由：原告多年以来一直承租被告所有的位于上海市闵行区浦江镇杜行中街XXX-XXX号房屋(以下简称涉案房屋)作为生产用房。2019年3月27日，浦江镇动迁管理办公室及被告电话通知原告到涉案房屋参与对因拆迁而给予原、被告的相关补偿费用的评估工作。后原告得知被告已与动迁方签订了动迁补偿协议。原告即向被告了解该协议中约定应当支付给原告的设备搬迁费等各项费用的具体数额，但遭到被告无端拒绝。嗣后，原告向上海市浦江镇动拆迁管理办公室调取了被告与上海市浦江镇水务管理站签订的《国有土地上非居住房屋协商搬迁补偿协议》。从该协议中得知，原告有权获得部分补偿款。原告遂与被告协商，但因双方差距较大无法达成一致意见。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据材料：1、上海市闵行区浦江镇水务管理站与被告签订的《国有土地上非居住房屋协商搬迁补偿协议》，旨在证明该协议中存在原告可获得的补偿；2、上海农商银行付款通知及上海增值税专用发票，旨在证明原告向被告支付租金至2019年4月30日；3、上海市房地产权证，旨在证明涉案房屋为被告所有；4、银行对账单、回单、增值税专用发票、付款通知，旨在证明原、被告之间存在长期的租赁关系，原告自2004年起就承租了涉案房屋。被告上海海星杜行商业有限公司辩称，原告的租赁期限已到，根据原合同约定如有动迁，原告是没有补偿的。故原告的诉请无法律和事实依据。被告只同意补偿企业设备搬迁补偿价值154,196元。其他款项都不同意支付，都不是针对原告的。被告为证明其抗辩意见向本院提交以下证据材料：1、2007年至2018年期间，原、被告签署的《租赁协议》四份，旨在证明，根据协议约定“租赁期满，房屋修缮、装修、装潢的固定物不得拆除，应归甲方所有”、“若遇政府规划动迁…本协议终止履行，互不承担违约责任”、“协议期满后所有权、使用权均属甲方所有”，故即便存在原告的搭建、装潢，原告也无权获得拆迁补偿。2、拆迁补偿结算清单，证明涉案房屋属国有土地补偿待遇；补偿对象为被告；关于设备搬迁费，设备的所有权人可以与被告协商归属；动迁时，动迁场所无协议承租人，无实际营业；经营者系被告；所有补偿款均针对被动迁人被告。就双方提供的证据材料，经质证，就原告提供的四组证据材料，被告认为，真实性均无异议，确实收到原告支付的至2019年4月30日止的租金。就被告提供的两组证据材料，原告认为，对于证据1，协议上原告的公章是真实的，但鉴于协议前面几页因无原告的签字及骑缝章，故对协议前面几页的真实性无法确认，即使协议全部是真实的，有效期限也只到2018年4月30日，到期之后，协议对双方的租赁关系并不产生约束力。对于证据2，真实性无异议。就双方当事人的举证，原、被告双方当事人无争议的证据材料，本院予以确认。对双方有争议的证据材料即被告提供的第一组证据材料，本院认为，虽然原告对协议主文页的真实性不予确认，但原告并未提供充分有效且足以反驳该组证据材料真实性的证据，故对原告的异议，本院难以采纳，因此本院确认该组证据的真实性，且认为与本案具有关联性，本院予以采纳。基于上述证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：涉案房屋于2005年12月10日被核准登记至被告上海海星杜行商业有限公司名下，土地面积353平方米，房屋建筑面积386.05平方米。原告上海俊萍服饰有限公司向被告上海海星杜行商业有限公司承租涉案房屋多年，期间续签过数份《租赁协议》。2016年4月28日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《租赁合同》。主要约定内容如下，一、原告向被告承租涉案房屋，建筑面积450平方米。二、5、合同到期终止和中途终止，房内的一切装饰物和不动产不得拆除，无偿归属甲方所有，如擅自拆除改变现状的，乙方应以租赁前的房屋原样归还甲方(包括已拆除和不能复原的物品)，如有其它书面约定，另行商议。8、经由乙方修、翻建后产生的房屋面积比甲方原有房屋实际面积及权证面积多出的建筑面积，其使用权和收益在租赁期内归属乙方使用。协议期满乙方出资修、翻建的房屋，其装潢及固定物包括出资翻建超出的面积在内不得拆除。乙方原出资翻建的多余建筑面积在租赁期内使用权属乙方支配，但不得出租出借或变相买卖。协议期满后所有权、使用权均属甲方所有。9、乙方租赁期间，若遇市政规划动迁或自然灾害等不可抗力因素而使协议无法履行时，本协议终止履行，双方互不承担违约责任。如有动迁甲方必须提前通知乙方作搬迁准备，乙方需在规定的动迁时间内无条件撤离，不得借故拖延或者赖搬。动迁中所涉及动迁的权利、义务、利益与乙方无关。三、租期自2016年5月1日起至2018年4月30日止。四、第一年年租金为48,000元，第二年年租金为50,000元，先付后用，乙方应在签约当日付清6个月的房租，以后每6个月支付一次。前述合同签订后，原告依约向被告支付租金。租赁期届满，原、被告未再签署书面租赁合同，但原告仍继续使用涉案房屋并按原《租赁合同》标准向被告支付租金至2019年4月30日止。现涉案房屋因遇动迁已被拆除。因原告认为被告应获的动迁补偿款中有部分应属原告所有，但被告不同意，遂成讼。另查明，2019年5月8日，被告(乙方)与案外人上海市闵行区浦江镇水务管理站、上海市闵行第一房屋征收事务所有限公司(甲方)签订《国有土地上非居住房屋协商搬迁补偿协议》。主要约定内容如下，第二条，乙方的房屋坐落于杜行东街XXX号、杜行中街XXX-XXX号属于被搬迁范围内，房屋类型砖混，房屋性质国有，房屋用途商业。房地产权证记载建筑面积386.05平方米，土地证记载的土地使用面积391平方米，未认定建筑面积182.50平方米。第三条，被搬迁房屋经评估，房地产市场评估单价为14,070元/平方米。第四条，根据相关规定及本基地搬迁补偿方案，被搬迁房屋价值补偿款及相应的土地使用权取得费用，有证：1、房地合一5,431,724元，2、土地(19平方米)209,266元；无证房87,600元，合计5,728,590元。有证：1、386.05平方米*14,070元/平方米，2、土地19平方米*11,014元/平方米；无证房182.50平方米*480元/平方米。第五条，经评估被搬迁房屋装潢补偿款为49,077元(其中有证房45,968元，无证房3,109元)。第六条，经评估被搬迁房屋设备搬迁和安装费为154,196元。第九条，被搬迁房屋停产停业损失补偿为543,172元，即386.05平方米*1,407元/平方米，依据上海市人民政府2011年71号令第三十五条之规定。第十条，速评奖励费386.05平方米*100元/平方米=38,605元，速签奖励费6,518,935元*10%=651,894元，速搬奖励费6,518,935元*5%=325,947元，奖励补贴合计1,016,446元。第十一条，乙方选择货币补偿，补偿款为本协议第四、五、六、七、八、九、十条约定的款项，共计7,626,090元。第十八条，动迁房内的租赁户由乙方清退。审理中，据原告陈述，其于2019年3月27日知道涉案房屋将遇动迁事宜，动迁公告于2019年5月21日张贴于涉案房屋处，原告于2019年6月初搬离涉案房屋。就该份补偿协议中涉及杜行中街XXX-XXX号的具体补偿款项，本院于2019年11月7日至浦江镇动拆迁管理办公室进行询问并制作了询问笔录。该办公室工作人员夏金兴予以了答复并向本院提供了《浦江镇非居住房屋拆迁补偿结算清单》。结合夏金兴的回复及清单可知，杜行中街XXX-XXX号，一、建筑物面积共计530.07平方米，补偿价5,500,854元。其中有证386.05平方米，按评估价5,431,724元；未见证144.02平方米，补偿价69,130元。三、装潢，评估价49,077元。四、附着物123,961元。五、设备搬迁费154,196元。七、停产停业补偿共计543,172元，即有证房屋386.05平方米*1,407元/平方米。八、绿化评估价10,648元。以上共计6,381,908元。九、奖励费共计985,055元，其中评估奖386.05平方米*100元/平方米=38,605元，签约奖6,309,669元*10%=630,967元，搬迁奖6,309,669元*5%=315,483元。十，其他需说明的事项，一至八项总额为6,381,908元减去无证房69,130元及无证房中的装潢3,109元，6,309,669元可享受奖励政策。就无证面积144.02平方米，该办公室工作人员夏金兴还向本院提交了房屋平面示意图一份，并表示144.02平方米包括图中标号为5的二楼29.52平方米、标号为3的彩钢房83.18平方米、标号为2的配电间5.72平方米、标号为4的25.60平方米。夏金兴同时表示无证部分仅补偿建筑物69,130元及装潢3,109元，其余不补偿；关于停产停业费，动迁部门不作任何分配，只将补偿款支付给房东，由房东与实际承租人协商解决。就前述询问笔录及《浦江镇非居住房屋拆迁补偿结算清单》、房屋平面示意图，经质证，原、被告均表示无异议。就无证面积144.02平方米，原告庭审表示标号为5的二楼29.52平方米、标号为3的彩钢房83.18平方米、标号为2的配电间5.72平方米均由原告搭建；而被告仅认可原告确实有搭建，但搭建的具体面积，其表示不清楚。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案房屋中63.95平方米(合同约定的房屋建筑面积450平方米-产证记载的房屋建筑面积386.05平方米)房屋无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的违法性，故合同中就该部分房屋所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此双方就剩余386.05平方米房屋的租赁约定，于法不悖，应属合法有效。涉案《租赁合同》有关有效部分386.05平方米房屋的租赁事宜所约定的租期届满后，原、被告虽未续签书面租赁合同，但原告仍继续使用该部分房屋，被告仍收取相应租金，故原、被告之间形成不定期租赁关系。就63.95平方米房屋，虽原告仍继续使用该部分房屋，被告仍收取相应房屋使用费，但鉴于标的物的违法性，故原、被告之间就该部分所形成的租赁关系仍属无效。现因涉案房屋遇动迁，原告搬离了涉案房屋。双方就被告获得的动迁补偿款中是否存在原告应得部分产生争议。对此本院认为，承租人是否可以获得拆迁补偿，主要取决于拆迁补偿合同和租赁合同的约定。在当事人对该问题未作约定或约定不明的情况下，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况酌情予以认定。现就原告主张的各类补偿，本院认为，1、企业设备搬迁补偿154,196元，鉴于原告系涉案房屋的实际使用人，涉案房屋内部的设备归属原告，因涉案房屋动迁，原告需搬离自有设备及物品，故有关设备的搬迁补偿应归属原告，且被告亦同意向原告支付该补偿款，故就原告主张的企业设备搬迁补偿154,196元，本院予以支持。2、被搬迁房屋停产停业损失补偿543,172元，本院认为，针对承租人的停产停业损失的补偿主要是为弥补在约定租赁期内因房屋的征收导致承租人无法继续使用房屋而给承租人造成的经营上的损失。然就本案，原、被告所约定的租期早已于2018年4月30日届满，无论有证部分亦或是无证部分，拆迁行为的发生均未影响原告在约定租期内对涉案房屋的经营使用。虽然此后，就有证房屋部分，原、被告之间形成了不定期租赁关系，但就不定期租赁关系，相关法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由此可见，在不定期租赁关系中，相关法律规定，赋予了双方当事人任意解除合同的权利，仅是出租人在解除合同时需给予承租人一定的合理的搬离期限，双方当事人无需对己方要求解除合同时可能给对方遭受的损失承担责任。作为承租人的原告在不定期租赁关系中应当对随时可能出现的导致其不能经营的风险有所预估且自愿承担。就无证房屋部分，原告对租赁标的的违法性系明知的，原告亦应当对其不能经营的风险有所预估且自愿承担。因此该部分停产停业损失，不应归属原告，该项主张，本院不予支持。3、装潢补偿49,077元，本院认为，虽然原告对涉案房屋进行了部分装修，但无论是针对有证房屋部分实施的装修亦或是针对无证房屋部分实施的装修，原告对此的投入均已在约定租期内耗损完毕，且根据原、被告签署的《租赁合同》约定内容“合同到期终止和中途终止，房内的一切装饰物和不动产不得拆除，无偿归属甲方所有，如擅自拆除改变现状的，乙方应以租赁前的房屋原样归还甲方(包括已拆除和不能复原的物品)，如有其它书面约定，另行商议”、“经由乙方修、翻建后产生的房屋面积比甲方原有房屋实际面积及权证面积多出的建筑面积，其使用权和收益在租赁期内归属乙方使用。协议期满乙方出资修、翻建的房屋，其装潢及固定物包括出资翻建超出的面积在内不得拆除。乙方原出资翻建的多余建筑面积在租赁期内使用权属乙方支配，但不得出租出借或变相买卖。协议期满后所有权、使用权均属甲方所有。”，故自双方约定的租赁期限届满起，原告对涉案房屋实施的装修均归属被告，因动迁所获得的相应补偿亦应当归属被告，原告主张该部分补偿，不符合双方约定，本院不予支持。4、无证房屋补偿56,640元，本院认为，虽然原告搭建了部分建筑物，但是同样根据双方之合同约定，自双方约定的租赁期限届满起，原告搭建的建筑物归属被告，因动迁所获得的相应补偿亦应当归属被告，原告主张该部分补偿，不符合双方约定，本院不予支持。5、速评奖励费19,302.50元、速签奖励费325,947元、速搬奖励费325,947元，如前所述，作为承租人的原告无论在不定期租赁关系中亦或是无效的租赁关系中均应当对随时可能出现的导致其不能经营的风险有所预估且自愿承担，当被告要求其在合理期限内搬离时，原告本身就应当及时搬离，原告的搬离行为与被告应当获得的评估奖、签约奖、搬迁奖实际并无关联，退一步说，即使无原告的承租行为，被告仍可获得相应的评估奖、签约奖及搬迁奖。当然考虑到，签约奖和搬迁奖在计算的基数上是包含了归属原告的设备搬迁补偿154,196元，故相应部分，本院认为仍应归属原告，经计算，原告应得签约奖15,420元(154,196*10%)、搬迁奖7,710元(154,196*5%)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决如下：一、被告上海海星杜行商业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告上海俊萍服饰有限公司支付企业设备搬迁补偿154,196元、签约奖15,420元、搬迁奖7,710元；二、驳回原告上海俊萍服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,976.49元，由原告上海俊萍服饰有限公司负担7,053.23元，由被告上海海星杜行商业有限公司负担1,923.26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年一月十日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。