江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终6915号上诉人（原审被告）:郁胜之，男，1965年9月28日生，汉族，住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）:高洪秀，女，1963年5月14日生，女，1981年7月13日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈高鼎，系高洪秀之子，1988年9月10日生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人郁胜之因与被上诉人高洪秀房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郁胜之上诉请求：1、请求撤消原审判决，并依法改判；2、本案的诉讼费用由高洪秀承担。事实和理由：一审判决认定事实有错误。上诉人与高洪秀于2018年5月24日签订租赁合同一份，上诉人按合同约定履行，但因高洪秀从2009年10月1日开始拖欠物业费，物业公司对我承租方不提供正常物业服务，上诉人无法正常使用租赁场所。上诉人要求高洪秀缴纳拖欠物业费用，上诉人将按合同正常履行。上诉人也将追究被上诉人的违约责任，上诉人认为一审法院认定事实错误，一审未送达开庭传票，使上诉人丧失基本的诉讼权利，请求贵院依法撤消原判决，并予以改判。高洪秀在诉讼中答辩称：上诉人租房后还分租出去了五家，也都装修且使用了，是上诉人不交租金，没法调解。请求二审法院依法维持原审判决，驳回郁胜之的上诉请求。高洪秀向一审法院起诉请求：1、判令郁胜之迁出并返还高洪秀位于苏州吴中经济开发区的房屋；2、郁胜之支付高洪秀自2019年3月24日至实际返还房屋之日止按每月20000元计算的房屋使用费；3、郁胜之赔偿高洪秀损失20000元；4、郁胜之担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月24日，高洪秀（出租方、甲方）与郁胜之（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方所有的位于苏州吴中经济开发区房屋用于合法经营，面积407.83平方米，租赁期限自2018年5月24日零时起至2023年5月23日零时止，甲方同意在2018年5月24日将租赁房屋交付给乙方，免租期为2018年5月24日至2018年6月23日一个月整；房屋租金为12万元/年，第一年租金优惠一万，每三年租金在上一年度基础上递增一万元，乙方应交保证金50000元，租金先付后租，每年支付两次，首期租金及保证金110000元乙方应在签订合同当日支付，其余各期租金应于每期到期前的24日前支付，第一期2018年5月24日支付半年租金和保证金100000元，第二期2018年11月24日支付半年租金60000元，第三期2019年5月24日支付半年租金60000元……；乙方在租赁期内未付或欠付包括但不限于租金、保证金、水电费等累计超过30天的，甲方有权单方解除合同并没收保证金，乙方应按甲方的实际损失与相当但不限于当年两个月租金的数额之和赔偿甲方的经济损失；租赁期满、合同解除或被依法终止履行后10个工作日内，乙方向甲方返还房屋，乙方逾期返还的，需按迟延天数按应当返还房屋当月的日租赁费用的两倍向甲方支付房屋使用费。合同另对其双方其他权利义务进行了约定。2019年1月18日，高洪秀委托律师向郁胜之发函，主要内容为：高洪秀、郁胜之签订本案房屋租赁合同后，郁胜之仅于2018年5月24日支付了6万元、于2018年5月28日支付了3万元。郁胜之拖欠租金、保证金的行为已严重违约，故通知郁胜之本案房屋租赁合同于郁胜之收函之日起解除，并要求郁胜之在十日内迁出并返还承租房屋。该邮件于同年1月19日由门卫代收。本案一审立案后，苏州市吴中区人民法院向郁胜之邮寄开庭传票、诉状副本等应诉材料，邮寄回单显示于2019年3月14日由郁胜之本人签收。一审审理中，高洪秀称，2018年5月24日双方签订房屋租赁合同，2018年5月24日郁胜之支付了60000元，2018年5月28日郁胜之支付了30000元，2018年7月25日高洪秀向郁胜之转账15000元让郁胜之代缴以前结欠物业费，但郁胜之未代缴，因此于2018年12月21日返还10000元（尚欠5000元未返还），2019年1月18日高洪秀向郁胜之发出律师函解除房屋租赁合同，2019年1月26日郁胜之向高洪秀转账55000元（其中5000元为返还的未能代缴的物业费），故郁胜之共向高洪秀缴纳保证金50000元、租金90000元。经核算郁胜之租金缴纳至2019年3月23日，其自愿认可自2019年3月24日起计算房屋占有使用费。以上事实，有高洪秀提供的不动产权属证书、房屋租赁合同、律师函、邮寄查询单、邮递回单、银行卡交易明细及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，高洪秀、郁胜之签订的房屋租赁合同明确约定租金支付方式为先付后租，第一期2018年5月24日支付半年租金和保证金100000元，第二期2018年11月24日支付半年租金60000元，现根据高洪秀提供的银行交易明细，郁胜之仅支付了90000元租金及50000元保证金，未能按约履行，合同约定郁胜之欠付租金超过30天的，高洪秀有权单方解除合同，根据郁胜之收到一审法院邮寄送达的诉状副本等材料的时间，郁胜之至迟已于2019年3月14日获悉高洪秀解除合同的意思表示，故双方房屋租赁合同已于该时间点解除。合同解除后，郁胜之应在十个工作日内迁出并返还承租房屋，郁胜之逾期返还的，合同约定需按应当返还房屋当月的日租赁费用的两倍支付房屋使用费，经核算，合同解除当月月租金为10000元，故郁胜之应支付自2019年3月29日起至实际迁出之日止按每月20000元计算的房屋占有使用费。合同另约定因郁胜之欠付租金导致高洪秀解除合同的，没收保证金，该约定系对郁胜之违约责任的约定，系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。高洪秀主张郁胜之按当年两个月租金的数额之和即20000元赔偿高洪秀的经济损失，该损害赔偿的约定应考量郁胜之违约对高洪秀造成的实际损失，现高洪秀按照每月20000元计算房屋占有使用费，郁胜之支付的保证金50000元高洪秀予以没收，已足以弥补高洪秀的相关损失，故对高洪秀要求郁胜之赔偿损失20000元的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、被告郁胜之于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州吴中经济开发区房屋，并支付原告高洪秀自2019年3月29日起至实际迁出之日止按每月20000元标准计算的房屋占有使用费。二、驳回原告高洪秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币670元，由被告郁胜之负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，涉案房屋为高洪秀所有。郁胜之于2018年5月24日向高洪秀租赁了该房，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。由于郁胜之仅支付了90000元租金及50000元保证金后，未能按约履行支付房租金的义务，故高洪秀发函给郁胜之，通知解除双方租赁关系，符合法律规定及双方合同的约定。一审法院认定双方的租赁合同于2019年3月14日解除，并无不当。高洪秀据此要求郁胜之支付合同解除后的房屋占有使用费并没收其保证金的诉讼请求，于法有据，应予支持。郁胜之认为因高洪秀从2009年10月1日开始拖欠物业费，物业公司因此不提供正常物业服务，导致其无法正常使用租赁场所，对此郁胜之应负相应举证责任。鉴于郁胜之在收到一审法院传票后，无正当理由拒不到庭应诉，而在二审诉讼中亦未提供相应的证据对其主张予以佐证，故郁胜之的上诉主张因无相应事实基础和法律依据，本院对此不予支持。据此，郁胜之的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1339元，由上诉人郁胜之负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年一月八日书记员  杨颖颖