湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初4709号原告：湖南柒星管理集团有限公司。法定代表人：施方全，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘汉宝（特别授权），湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：何姚，湖南联合创业律师事务所律师。被告：湖南康怀医疗管理有限公司。法定代表人：邵国琴，该公司执行董事兼总经理。原告湖南柒星管理集团有限公司（以下简称柒星公司）诉被告湖南康怀医疗管理有限公司（以下简称康怀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告柒星公司委托诉讼代理人刘汉宝、何姚，被告康怀公司法定代表人邵国琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柒星公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将怀化市鹤城区环城东路柒星国瑞综合楼116、211、312、411、511、610室商用房屋及建筑所配区域和三个车位腾退给原告；2、判令被告向原告支付欠付租金776438.14元、物业管理费55183.5元；3、判令被告向原告支付至实际清偿之日止的滞纳金（截至2019年8月5日为294755元），以及至实际腾房之日止的逾期占用费（截至2019年8月5日为21917.8元）；4、判令被告向原告支付房屋及配套基础区域损坏赔偿金；5、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告向本院申请撤回了第4项诉讼请求。事实与理由：原被告于2017年11月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告名下位于怀化市鹤城区环城东路柒星国瑞综合楼116、211、312、411、511、610室商用房及其建筑所配套基础设施及区域，合同租期为15年；租期前两年的租金为800000元/年，以后租金逐年递增；租期前半年为装修期，装修期内免收租金；乙方应于合同签订当日向甲方支付租金200000元，并于合同签订后20日内支付第一年的剩余租金200000元，之后被告应在每年10月10日前向原告支付下年度租金；被告如未按约定时间交纳租金，原告有权解除合同，并要求被告依照合同约定承担相应违约责任；合同并对违约责任承担方式及争议解决等其他事项进行了约定。合同签订后，被告即向原告支付了租金200000元，原告亦将房屋交由被告进行装修。后被告一直未按合同约定向原告支付租金，原告经催讨无果，遂于2019年7月31日向原告发出合同解除通知函，要求被告腾退房屋并支付欠付租金及滞纳金，但被告至今仍未履行上述义务。被告迟迟不予支付租金的行为严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益特提起诉讼。被告康怀公司辩称：一、康怀公司对柒星公司房屋租金、物业管理费及其滞纳金不承担支付责任。原被告签订《房屋租赁协议》约定将柒星公司综合楼出租给康怀公司作为怀化德康老年康复医院使用，被告取得设置医疗机构批准书、建筑工程消防设计审核意见书、环评审批意见表之后对租赁房屋进行合法装修。2018年3月23日在免租期内因为出现周围居民投诉阻工，且原告不能按协议第九条约定提供电梯场地及污水处理池、380伏电源等原因，原告答应相应延长免租期。2018年7月至11月，被告多次跟原告公司负责人及物业公司就电梯场地和污水处理池、380伏电源等问题进行沟通交涉，原告柒星公司一味推诿，且原告提供的电梯场地属于小区公共绿地，属于不合法场地，最终遭到业主反对。因原告方未按合同约定提供上述设施及条件是造成被告医院无法设立的主因，故2018年11月26日前应为免租期。因医院无法开设，2018年12月被告向市委市政府提交报告提出对柒星公司退房退租问题进行研究处理，政府部门的会议纪要中确定由鹤城区政府与柒星公司负责人协商。后政府组织人员多次跟柒星公司对接协商原告柒星公司均予推诿。因原告没有按约定履行出租方义务，导致被告无法正常使用租赁房屋，故对原告要求支付房屋租金、物业管理费及滞纳金的请求应予驳回。另因原告的违约行为导致被告建设医院的项目在免租期内就暂停，给被告造成了重大经济损失，原告还应退回被告已交的房屋租金20万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。对原被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认证如下：1、被告提交红星街道办事处宏宇社区调解记录，原告对证据的三性均持异议。本院认为该会议记录由宏宇社区出具，加盖有该社区的公章，且记录内容与原被告陈述的业主反对在此处开设医院的内容相印证，本院予以采信；2、被告提交的怀化人民政府办公室出具的《怀化德康老年康复医院搬迁有关工作协调会议备忘录》，原告持异议。本院认为该备忘录仅是对德康老年康复医院搬迁工作的安排和协调，与本院的处理无直接关联性，本院不予采信；3、被告提交的装修合同及评估报告一份，原告对该证据三性均持异议。本院认为本案中被告并未提起反诉，故该证据与本案的审理无直接关联性，本案中不予采信；4、被告提交的德康老年康复医院搬迁损失评估报告一份，原告持异议。本院认为该报告并未加盖评估机构公章，证据形式不合法，且本案中被告并未提起反诉，该证据与本案的审理也无直接关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告康怀公司拟在怀化市设置怀化德康老年康复医院，并于2017年10月25日取得卫生管理部门的设置医疗机构批准书。2017年11月11日，原告柒星公司作为甲方与乙方康怀公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告名下位于怀化市鹤城区环城东路柒星国瑞综合楼116、211、312、411、511、610室商用房及其建筑所配套基础设施和区域用于经营医院，承租房屋为6层，承租总建筑面积为2936.35平方米，物业费按2元/平方米收取，前两年物业费按50%计算；原告并提供三个免费车位；房屋租赁期限为15年，自2017年11月11日起至2032年11月10日止，双方约定预留给乙方6个月的装修期，即自2017年11月11日起至2018年5月10日止，装修期内免收租金；租期前2年（自2017年11月11日至2019年11月10日）租金80万元/每年，第3年至第5年在上年度基础上逐年递增3%；合同签订当日乙方向甲方一次性支付当年实际租金中的20万元，其余20万元在合同签订20日内付清，此后每年10月10日前支付下年度租金；甲方承诺对出租房屋拥有合法产权，如房屋租用期间出现周围居民无故投诉不能作为医院的情况，甲方配合乙方出面协商解决；租赁期内乙方如无故拖欠甲方房屋租金，每逾期一天则应按实际拖欠租金总额的1‰支付滞纳金，超过约定时间一个月仍未交纳租金的，甲方有权解除合同；租赁期间的物业管理费、租赁物业及公共场地的费用由乙方支付；如乙方存在未按合同约定时间交纳租金及其他各项费用（包括但不限于物业费）等情形之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋；甲方负责提供污水处理、电梯场地，提供380伏电源，乙方负责电梯、污水处理池的建设事宜，甲方并需在合同签订之日起三个月内向乙方提供，如甲方不能如期提供，甲方延长相应拖延时间的免租期；本合同到期终止或因乙方原因提前终止时，乙方应将该承租房及附属设施、设备交还甲方，交还时应当保持房屋及附属设施设备现状，甲方也不得故意刁难要求乙方将房屋恢复原状等等。2017年11月10日，被告康怀公司并与怀化市大家企业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定怀化市大家企业管理服务有限公司为康怀公司租用的柒星国瑞综合楼提供物业服务，物业费自2017年11月11起按建筑面积1元/平方米单价收取。合同签订后，被告康怀公司即向原告支付租金20万元，原告将出租房屋交付被告进行装修。后因柒星国瑞小区业主不同意被告在此处设立医院并设置临终关怀科，部分业主强行阻工，致被告康怀公司装修停工。该矛盾经鹤城区红星街道办、湖天派出所、司法所等相关部门于2018年3月、2018年5月几次组织原被告及业主代表进行协调均未果，被告康怀公司的装修也一直未能复工。2018年11月1日，原告向被告发送催款函，要求被告支付2018年度尚欠租金20万元及2019年度租金80万元，否则将解除合同并追讨租金及滞纳金。因被告未按催款函交付租金，2019年7月31日原告向被告发出《合同解除通知函》，通知被告自即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并自收到通知之日起5日内腾退房屋、支付租金776438.14元、滞纳金291649.25元，逾期将收取占用费的事实。被告收到解除合同通知后，未提出异议，也未支付租金和腾退房屋，致原告诉诸本院。本案在审理过程中，被告于2019年11月26日将租赁房屋及附属设施腾空并交还原告。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。在合同履行过程中原告以被告未交纳租金为由向被告发出书面通知解除合同，被告对案涉《房屋租赁合同》因履行不能而解除无异议。合同解除后，被告应当返还原告的租赁物及附属设施，审理过程中被告也已实际返还，故对于原告要求被告腾退租赁房屋及附属车位的诉讼请求，本院不需再予裁判处理。现本案争议的焦点是：如何认定案涉《房屋租赁合同》解除的原因，被告应否向原告承担支付租期内租金、滞纳金以及合同解除后的房屋占用费的问题。原告主张案涉合同系因被告违约未交纳租金而解除，被告应按约定支付租金、滞纳金及逾期占用费，被告辩称合同系因原告未按约定提供电梯场地及污水处理池场地等附所设施及周边业主阻工致合同不能履行而解除，被告不应承担租金及滞纳金。本院认为，从原被告双方的陈述、红星街道宏宇社区居委会组织协调的会议记录、柒星国瑞小区业主微信聊天截图等证据可以认定涉案合同的解除主要是因柒星国瑞小区周边业主反对在此处开设医院并对装修强行阻工致合同不能继续履行而致，被告也是基于该事由的出现而未交纳后续租金。本案中被告是因第三人的原因造成违约而致双方合同解除。被告辩称系原告违约未提供电梯场地等附属设施致合同无法履行的理由，因其未提供证据加以证实，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因本案被告是因第三人即周边业主的反对和强行阻工造成违约，根据前述法律规定仍应向原告承担支付租金的责任。但考虑到本案并非被告有意违反诚实信用原则而违约，且租赁合同中原被告双方明确约定租用期间出现周围居民无故投诉不能开设医院的情况原告有配合被告协商解决的义务，但原告并未完全履行该义务亦存在相应违约情形，以及被告也因前期装修投入存在损失的客观事实等因素，根据公平原则平衡原被告双方的利益，依法可免除被告30%的租金支付义务，并对原告主张的滞纳金不予支持。合同约定2017年11月11日起至2018年5月10日止为装修免租期，故原告主张的租金应自2018年5月11起计算至合同解除日即2019年7月30日止，共计974977元（800000元/年÷12个月/年×14个月+800000元/年÷365天/年×19天），核减被告已支付的200000元，由被告支付剩余租金774977元的70%即542483.9元。对于原告主张的房屋占用费，因被告对原告解除合同无异议，其应在2019年7月30日收到解除通知后5日的合理期限内腾退搬离涉案房屋以防止双方损失的扩大，但被告未在合理期限内搬离，故应向原告支付房屋占用期间占用费，该占用费可参照租赁费的标准予以计算。但原告指定的5日的合理撤离期限内不应计算占用费。占用费应自2019年8月6日起计算至2019年11月26日撤离时止，共计241096元（800000元/年÷365天/年×110天）。对于原告主张物业费的诉讼请求，因被告系与怀化市大家企业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同》，且原告也未举证证实其向物业管理单位代交纳了该费用，故原告主张物业费的诉讼主体不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南康怀医疗管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南柒星管理集团有限公司支付2018年5月11日至2019年7月30日期间租金的70%计542483.9元；二、被告湖南康怀医疗管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南柒星管理集团有限公司支付2019年8月6日至2019年11月26日期间的房屋占用费241096元；三、驳回原告湖南柒星管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15135元，由原告湖南柒星管理集团有限公司负担5496元，由被告湖南康怀医疗管理有限公司负担9639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向好英人民陪审员  杜春雷人民陪审员  米仁裕二〇二〇年一月十七日代理书记员  米洋成