东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初4571号原告:韩继东，男，1968年12月15日出生，汉族，自由职业，住东营市东营区。原告：王安丽，女，1969年1月4日出生，汉族，自由职业，住址同上。共同委托诉讼代理人：陈志芳，山东鲁昌律师事务所律师。被告：山东揽翠湖建设开发有限公司，住所地：东营市南二路201号。统一社会信用代码91370500587194536A。法定代表人：康俊水，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李路路，山东汇研律师事务所律师。原告韩继东、王安丽与被告山东揽翠湖建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩继东、王安丽的委托诉讼代理人陈志芳，被告山东揽翠湖建设开发有限公司的委托诉讼代理人李路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩继东、王安丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2019年1月1日起至商品房满足法定交付条件且实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（违约金以956147元为基数，按照日利率万分之一计算），其中计算至起诉日损失数额为21800元；2、请求依法判令山东揽翠湖开发建设有限公司自实际交房之日起开始交纳物业费；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年9月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的香悦四季8幢3单元301室，总价款956147元。原告按照约定交纳全部房款，但被告未按约定时间交付房屋。经原告调查，发现合同项下的房屋目前尚未通过法定竣工验收程序，未达到法定交付条件，被告的逾期交付行为已构成违约，应承担违约责任，赔偿损失。同时,被告交付房屋与合同约定的入户门和层高有明显差异，应当给予原告补偿。庭审中，原告放弃对该项的主张。山东揽翠湖建设开发有限公司辩称，一、涉案房屋未能在2019年1月1日前交房，主要是因气候、政府通知或政府政策、停水、停电以及政府迟延批准行政许可等因素导致的工程延期造成的，根据合同约定，山东揽翠湖建设开发有限公司可以延期交房。涉案《商品房买卖合同》第十二条第二项约定，遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通知买受人的；2、因气候被迫停工的；3、因水、电、热力燃气等地方公用设施建筑单位等非出卖人原因，造成工期延误的；4、因遵守国家及地方政府新颁布的可能导致出卖人延期交房的，各种法律、法规等规范性文件及通知而导致延期交房的；5、其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门迟延批准行政许可及其他有关文件的因素。涉案房产项目自2017年3月份开始施工，施工过程中因降雨、大风、高温等气候因素的影响多次停工，尤其是2018年7月份开始，东营市连续遭遇三次台风入境，因台风入境带来的大风、暴雨天气导致工程无法施工。台风过后，因地下管道排水不畅，导致东营市积水严重，多日无法复工。因气候被迫停工的天数多达75天。涉案房产项目属于东营区建设工程质量与施工安全监督站的辖区范围。为方便管理辖区内的建筑工地项目，东营区质监站工作人员组建质安四室工作交流微信群，并在群里发布气象通知、重污染天气应急预警通知。山东揽翠湖建设开发有限公司根据东营区质监站的通知以及东营区重污染天气应急工作指挥办公室发布的重污染天气预警通知的要求，暂停涉案房产项目的施工。据答辩人统计因东营区质监站的通知及重污染天气预警通知的要求停工天数多达58天，施工过程中因停电答辩人被迫停工1天。山东揽翠湖建设开发有限公司在办理规划验收过程中，因东营市城乡规划局不一次性告知答辩人整改事项，导致规划验收延期。东营市城乡规划局的两次告知时间相差106天，导致答辩人至少推迟了106天办理完成规划验收。该因素是合同约定的因政府部门迟延批准行政许可因素，属于非出卖人能够控制的因素，答辩人可以据实延期106天。综上，因气候、政府通知或政策、停电以及政府延期批准行政许可导致的停工有240天，根据合同约定，答辩人可延期240天后交房。因此，即使原告主张计算逾期交房违约金，也应当从扣除因气候、政府通知、停电等导致延期的240天。二、原告的第二项诉讼请求，与被告无关。香悦四季小区有独立的物业服务公司，物业服务公司并非是答辩人。原告交纳物业费系向物业公司交纳，而非向被告交纳，因此，原告的第二项诉讼请求与被告无关。请求法院依法查明案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定事实如下：2017年9月28日，韩继东、王安丽与山东揽翠湖建设开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定韩继东、王安丽购买山东揽翠湖建设开发有限公司开发的香悦四季8幢3单元301室，总价款756147元，建筑面积140.33平方米，储藏室坐落于8幢3单元-1-05，总价款200000元，合计956147元。出卖人应当于2019年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定，该商品房交付时，应当竣工验收合格且取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。合同第十二条对于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未在约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期90日内，自交付期限届满之次日起至实付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照X%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.但遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通知买受人的；2.因气候原因被迫停工的；3.因水、电、热力燃气等地方公用设施建筑单位等非出卖人原因，造成工期延误的；4.因遵守国家及地方政府新颁布的可能导致出卖人延期交房的，各种法律、法规等规范性文件及通知而导致延期交房的；5.其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于有关政府部分迟延批准行政许可及其他有关文件的因素。2017年9月22日，韩继东、王安丽将购房款全款交付山东揽翠湖建设开发有限公司。至今，涉案楼房尚未办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。以上事实，有韩继东、王安丽提交的《商品房预售合同》、收据及韩继东、王安丽、山东揽翠湖建设开发有限公司的当庭陈述在案佐证，可以证实。本院认为，韩继东、王安丽与山东揽翠湖建设开发有限公司签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。韩继东、王安丽已按合同约定向山东揽翠湖建设开发有限公司支付全部购房款，山东揽翠湖建设开发有限公司应当按照合同约定履行房屋交付义务。关于山东揽翠湖建设开发有限公司是否存在逾期交房，是否应当承担违约责任的问题，根据山东揽翠湖建设开发有限公司提供的证据可以证实在涉案楼房的施工过程中，确因受到天气因素、政府通知及停电的影响造成停止施工的现象，经本院核实：天气因素，根据2017年3月至2018年12月天气资料并结合监理日志，能够确认该段时间内出现不适宜露天施工作业的暴雨天气、大风天气、高温天气的日子有18日，分别是2017年的7月26日、8月19日、8月28日、2018年的3月15日、4月3日、4月6日、6月5日、6月6日、6月21日、6月25日、7月23日、8月14日、8月15日、8月16日、8月17日、8月18日、8月19日、8月20日；政府通知，根据政府重污染天气应急通知并结合监理日志，能够确认该段时间内根据政府通知停止施工作业的日子有25日，分别是2017年的10月20日、10月21日、10月22日、12月14日、12月15日、12月16日、12月21日、12月22日、12月23日、12月24日、2018年的3月13日、6月7日、6月8日、6月10日、6月11日、6月12日、6月13日、8月26日、11月23日、11月24日、11月25日、11月26日、12月14日、12月15日、12月16日；关于停电，2017年11月3日因停电停止施工1日。以上共计停止施工应为44天，故双方约定的交房日期可以依合同延期至2019年2月14日；山东揽翠湖建设开发有限公司抗辩因东营市城乡规划局违反一次告知的法律规定导致山东揽翠湖建设开发有限公司迟延取得行政许可应延期106天，本院认为，山东揽翠湖建设开发有限公司提交的东营市城乡规划局审批告知单及审查事项告知单能够证实其涉案房产存在问题，多次需要整改完善，等待整改事项完成后再行申报，不能证实其主张的因东营市城乡规划局原因影响规划验收的证明目的，故对山东揽翠湖建设开发有限公司该项抗辩，本院不予采信。山东揽翠湖建设开发有限公司至今仍未取得建筑工程和市政基础设施工程的《竣工备案表》，尚未达到合同约定的交付标准，存在逾期交房的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，山东揽翠湖建设开发有限公司应当向韩继东、王安丽支付逾期交房的违约金。按照合同第十二条的约定，山东揽翠湖建设开发有限公司应自逾期之日起按日向韩继东、王安丽支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，自2019年2月15日计算至2019年8月16日应为17401.88元，并应按此标准计算至达到约定交付标准且实际交付之日，超出部分，本院不予支持。关于韩继东、王安丽要求自实际交房之日起开始缴纳物业费的主张，对于物业费的缴纳应当遵守相应物业服务合同的约定，不属于本案的审理范围，本院对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、山东揽翠湖建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付韩继东、王安丽逾期交付房屋的违约金17401.88元，及自2019年8月17日至达到约定交付标准且实际交付之日的违约金（违约金计算方式：以956147元为基数，按日利率万分之一计算）；二、驳回韩继东、王安丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，减半收取172.50元，由韩继东、王安丽负担34.50元，山东揽翠湖建设开发有限公司负担138元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  尹爱荣二〇二〇年一月九日书记员  孟一男