文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初12873号原告：袁小力，男，汉族，1986年7月26日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：沈志超，重庆中耀律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李璐璐，重庆中耀律师事务所实习律师，一般代理。被告：蒋学文，男，汉族，1986年7月18日出生，住重庆市巴南区。原告袁小力与被告蒋学文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告袁小力的委托诉讼代理人沈志超到庭参加了诉讼，被告蒋学文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁小力向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同(编号:XXX);2.被告退还原告购房款165000元;3.被告支付违约金138400元;4.被告赔偿原告居间服务费13148元、权证代办费500元、按揭服务费8000元、代收评估费1000元，共计22648元;5.被告承担原告的律师费15000元;六、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由:原被告于2019年6月12日，在重庆千户置业代理有限公司(以下简称“千户公司”)的居间下签订房屋买卖合同(编号:XXX)，约定被告将其位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下XXX号房屋以692000元出售给原告。原告为履行合同先后支付购房定金20000元、居间服务费13148元、过户按揭代理费9500元，后又支付房屋首付款145000元。原告、千户公司多次电话、书面催告被告履行后续合同义务，但被告至今未履行，已构成违约，也不退还原告定金、首付款。据此，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。经审理认定如下事实：2019年6月12日原、被告签订《房屋买卖合同》，载明：甲方（出售方):蒋学文乙方(购买方):袁小力一、房屋基本愽况座落:重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下XXX号，建筑面积XXX㎡。三、成交价格及税费支付1、甲乙双方协商，该房屋的成交总价(如含车位，包含车位价格)为人民币陆拾玖万贰仟元整。该成交总价包含固定装饰装修、物业附属上所列的家具家电。四付款方式、期限及变更1、购房定金，甲、乙双方协商于签订本合同当日由乙方支付购房定金￥20000.00元给甲方，按揭方式付歡:【ˇ】商业贷款①、甲、乙双方方约定于2019年6月20日之前签订《按揭贷款合同》，乙方拟商业贷款金额为￥520000.00元，该部分金额由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若贷款银行实际申批贷款额未按照拟贷款金额足额审批的，则由乙方于双方办理房屋过户手续当日将差额一次性支付给甲方。如因乙方自身原因，未获得银行或公积金管理中心批准贷款的，甲方同意乙方继续更換银行签定按揭贷款，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担，若更换根行，仍无法办理按揭贷款，则乙方于双方办理房屋过户手续当日将剩余房款一次性支付甲方。③.乙方在双方签订按揭贷款当日时，将首付款￥145000.00元一次性支付给甲方。④乙方在双方办理物业交接当日时，将尾款￥7000.00元一次性支付给甲方⑤、乙方因政策变化未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按下列方式解决：√乙方自行筹集剩余房款，以现金方式支付给甲方。五、权属解押1、若该房屋已设定抵押，甲方应于2019年6月20日前向银行申请提前还贷手续，自行承担相关费用，并负责将结清贷款的相关权属证件、证明交付予经纪方，由经纪方负责办理抵押登记注销手续。解押方式为甲方自有资金解押。九、违约责任4、逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押成将房屋交付予乙方的，分别按下列约定承担违约责任:①、自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照成交价的千分之五向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。②、途期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款;若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。十一、争议解决方式甲、乙双方自签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定事项，并按合同约定履行各自的权利与义务。如甲、乙双方一方未按本合同约定的内容履行，导致本合同交易失败，则视其违约，应按成交价的20%向守约方支付违约金，并由违约方承担经纪方应收取的费用因追索购房款、中介服务费、违约金、定金等产生的包括但不限于仲裁费、诉讼费、通讯费、交通费、律师费等实现债权的费用由违约方承担等内容。合同签订后，原告支付被告购房定金20000元和首付款145000元。2019年6月12日，原被告与重庆千户置业代理有限公司签订《居间服务合同》，载明：甲方(出售方):蒋学文乙方(购买方):袁小力丙方(经纪方):重庆千户置业代理有限公司二、按照《合同法》第四百二十六条，当甲、乙双方签订《房买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲，乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。三、居间服务费及支付基于丙方提供的居间服务，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费￥13840.00元等内容。原告于当日支付重庆千户置业代理有限公司居间服务费13148元。审理中，原告申请撤回权证代办费500元、按揭服务费8000元、代收评估费1000元的诉讼请求。原告举示《户室详细情况》，以证明案涉房屋现仍处于抵押状态；举示《催告函》，以证明原告要求被告履行解押义务；举示《法律事务委托合同》及发票，以证明原告委托律师支付律师费15000元。原告申请诉讼保全，产生保全费2270元。原告没有举示合同履行期间市场房价波动的证据。上述事实，有当事人的陈述及提供的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《户室详细情况》、《催告函》、《法律事务委托合同》、收据、发票等经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。由于被告未对案涉房屋办理注销抵押登记，违反了合同约定，应承担违约责任，原告关于解除《房屋买卖合同》、被告退还购房款165000元、支付居间服务费13148元、律师费15000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于违约金的调整，人民法院一般不以职权主动调整，但如果按照约定的违约金标准裁判将严重违反公序良俗原则，诚信原则和公平原则，并导致双方利益严重失衡的，人民法院可以根据《合同法》第五条、第六条的规定进行调整，尤其是在被告未到庭的情况下。原告没有举示合同履行期间市场房价波动的证据，结合原告已支付房价款的资金占用损失。根据诚信原则和公平原则，综合考虑双方所签合同的性质、履行情况、被告违约程度及原告的预期利益，酌情以被告支付原告违约金40000元为宜，对于超过部分本院不予主张。原告自愿撤回部分诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、解除原告袁小力与被告蒋学文于2019年6月12日签订的《房屋买卖合同》。二、被告蒋学文退还原告袁小力购房款165000元。三、被告蒋学文支付原告袁小力居间服务费13148元。四、被告蒋学文支付原告袁小力律师费15000元。五、被告蒋学文支付原告袁小力违约金40000元。六、被告蒋学文支付原告袁小力诉讼保全费2270元。上述二、三、四、五、六项，限被告蒋学文在本判决生效后十日内履行。七、驳回原告袁小力的其他诉讼请求。如果被告蒋学文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6416元，减半收取3208元，由被告蒋学文负担。限在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  漆恒邦二〇二〇年一月十六日书记员  蔡媛媛