河南省郑州市中原区人民法院民 事 裁 定 书(2020)豫0102民申6号再审申请人(原审被告)：史俊涛，男，1985年9月28日出生，汉族，住郑州市金水区。被申请人(原审原告)：河南正商中原置业有限公司，住所地郑州市中原区金水西路北、化肥东路东三号楼一层。法定代表人：别三江，职务董事长。再审申请人史俊涛与被申请人河南正商中原置业有限公司（以下简称“正商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫0102民初5098号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。史俊涛申请再审称，一、正商公司在合同履行过程中怠于履行合同义务，导致逾期办理初始登记，存在过错，应当承担违约责任。原审判决认为“被告未在合同约定的期限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送申报材料，并非被告的责任，不应归责于被告”，系认定的基本事实错误。依据《商品房买卖合同》第八条之规定，出卖人交房条件内容包括“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表”，即出卖人在2017年12月31日向买受人交付房屋时，涉案房屋已取得竣工备案表，此时已符合商品房面积测绘核实条件。但实际上，出卖人向房管部门报件严重延迟，直至2018年9月房管部门才公示郑州市郑房测绘队出具的《房屋面积测绘报告书》，同时楼盘表、房屋交易和产权状况确认单、预售备案转现售备案、权籍调查、递交首次登记申请材料等一系列办理流程均相应推后，正商公司存在明显过错，应当承担相应的违约责任。二、原审判决认为“不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整等原因，是被告在签订合同时无法预见及无法克服的客观情况，造成了被告报送首次登记资料的时间延迟，……双方合同履行期间出现了情势变更”，系适用法律错误。理由为：（一）国家对不动产登记进行政策调整并非在《商品房买卖合同》履行期间，而是远早于合同签订之日，不属于“在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。出卖人在合同订立之前应当预见到在合同履行期间存在房管部门和国土部门关于不动产登记存在衔接和过渡期，合同中关于出卖人承诺于2018年3月1日之前向房管部门报送初始登记资料的约定，系出卖人作为专业房地产建设单位综合考量各种可能影响不动产登记进度的因素后所审慎作出的期限约定，继续履行合同对于出卖人不存在任何不公平，更不存在不能实现合同目的的问题。不动产登记政策的调整不属于社会一般观念上的事先无法预见，风险程度未超出正常人的合理预期，风险亦非无法防范和控制，交易性质更不属于通常的“高风险高收益”范围，故不属于情势变更。从合同实际履行情况来看。无论是河南省人民政府办公厅于2015年8月21日就“将房屋登记职责整合由国土资源管理部门承担”等事宜发布《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》（豫政办〔2015〕107号），还是住房和城乡建设部办公厅于2015年9月29日就不动产登记具体操作步骤发布《关于印发〈房屋交易与产权管理工作导则〉的通知》（建办房〔2015〕45号），抑或郑州市人民政府办公厅于2015年11月9日印发《关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》（郑政办〔2015〕127号）,郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月19日就“停止办理各类房屋登记业务”事宜发布《通告》之后，直至庭审之前，出卖人从未就无法在合同约定期限内办理初始登记提出异议，也从未就延期办理首次登记问题与买受人进行任何形式的磋商或达成《补充协议》，故出卖人已以默示方式再次确认合同条款的效力，同时依据《合同法》第七十七条之规定，《商品房买卖合同》及附件内容未变更，对当事人双方具有约束力。从初始登记和首次登记的制度设立目的角度看。“初始登记”一词源自《房屋登记办法》（原《城市房屋权属登记管理办法》），“首次登记”一词源自《不动产登记暂行条例》，二者均系房屋登记部门对房屋所有权进行的统一登记，均是商品房取得房屋权属证书的前提，即开发商的“大证”。故不动产登记政策调整的结果是具体办理流程的调整，并未导致《商品房买卖合同》内容的变更或履行不能，与合同签订目的亦不相悖。(二)2017年12月31日案涉房屋交付之前，房管部门和不动产登记中心之间的衔接早已权责清晰并实现流程化作业，此时不动产登记部门的机构设立、人员和政策调整对出卖人办理首次登记已无影响，按调整后各节点的办理时限，出卖人仍能够在合同约定的2018年3月1日前递交首次登记材料，依约履行合同义务。郑州市住房保障和房地产管理局已于2016年8月19日就“停止办理各类房屋登记业务”事宜发布《通告》，明确继续办理的业务类型、不再办理的业务类型和办理不动产登记所需的必要材料。依据郑州市机构编制委员会下发的《关于调整郑州市房屋交易和登记中心机构编制事项的批复》（郑编〔2017〕45号），郑州市房屋交易和登记中心正式更名为郑州市房地产市场和产权交易管理中心。主要职责是：贯彻、执行国家和省市房地产宏观调控、房屋交易、房地产市场管理的政策、法律、法规和规章；按照有关房屋交易规定，负责办理房屋转让和产权交易管理工作；负责商品房买卖合同网签备案，商品房预售款和存量房交易资金监管的组织实施，房屋面积测绘成果检查验收，房地产市场和房屋交易管理信息系统数据维护和监测、分析工作；负责受理业务范围内的信访、投诉工作；协助征缴房地产契税；承办上级部门交办的其他工作。（三）退一步讲，即使属于情势变更，依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）之规定，适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系，遵循侧重于保护守约方的原则，对违约金予以适当调整，而不是一刀切地“不承担违约责任”。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，故申请再审。本院认为，一、原审判决认定如下事实：1、史俊涛（××）与正商公司于2014年12月30日签订《商品房买卖合同》一份。合同签订后，史俊涛支付了购房款，正商公司已将涉案房屋交付史俊涛使用。2、2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”；即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，该局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》；当事人持该确认单和其他申请材料到市不动产登记中心办理不动产登记，领取不动产权证书；自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，市房管局及市国土局召开了首次不动产登记工作联席会，据此作出郑国土联会纪〔2017〕1号会议纪要，其中第十项内容载明：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。3、2018年12月份，正商公司向郑州市不动产登记中心提交了涉案房屋首次登记的申请材料。原审判决认定上述事实均有相应证据证明，史俊涛称原审判决认定事实错误，本院不予认定。二、原审判决依据合同履行期间，国家对不动产登记进行了重大政策调整、变更。郑州市于2016年8月20日启动不动产登记，而不动产登记部门的机构设立，人员、政策调整变更等原因，是正商公司在签订合同时无法预见及无法克服的客观情况，造成了正商公司报送首次登记资料的时间延迟，认为双方合同履行期间出现了情势变更并无不当。综上所述，史俊涛申请再审的理由不能成立，本院不予支持。综上，史俊涛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回史俊涛的再审申请。如不服本裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第一项之规定，可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。审判长  耿红丽审判员  毛大帅审判员  昌晓艳二〇二〇年一月二十二日书记员  荆亚文