上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11607号上诉人(原审被告)：徐克友，男，1970年11月2日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：王存凤，女，1966年2月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：戴安安(系王存凤之女)，女，1993年9月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人徐克友因与被上诉人王存凤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初14335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐克友上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判：一、王存凤、徐克友就上海市杨浦区民京路XXX-XXX号一层门面(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同书》于2019年6月9日解除；二、王存凤给付违约金人民币(以下币种均为人民币)10,000元；三、驳回王存凤要求返还租金的诉讼请求。事实和理由：双方合同明确约定“乙方(即王存凤)如有提前终止合约，必须提前二个月通知对方，否则视为违约行为，如不提前通知甲方(即徐克友)，乙方需要赔付甲方两月租金的违约金。”本案中，王存凤于2019年5月6日口头提出不再履行租赁合同，但并没有按照合同约定提前两个月通知徐克友，故应支付违约金10,000元。另，合同解除后，王存凤应将系争房屋恢复原状，损坏的桌子也应照价赔偿。综上，徐克友请求二审法院支持其上诉请求。王存凤辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王存凤向一审法院起诉请求：1.判令王存凤、徐克友就系争房屋签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月22日解除；2.判令徐克友返还15,000元。一审法院认定事实：系争房屋位于上海市杨浦区民京路XXX号-4，权利人为案外人上海杨浦区市京工贸公司。2018年10月8日，案外人上海杨浦区市京工贸公司与赵廷凤签订《房屋租赁合同》一份，约定将包括系争房屋在内的房屋出租给赵廷凤用于商业用途。租赁期为贰年，自2018年10月15日起至2020年10月14日止。2019年2月21日，赵廷凤作为出租方又与徐克友签订《房屋租赁合同》，约定：将系争房屋出租给徐克友经营小吃店，租赁期限为2019年2月25日起至2020年10月13日止。后，王存凤、徐克友在系争房屋上办理了营业执照、食品经营许可证。2019年4月12日，徐克友(合同出租方、甲方)与王存凤(合同承租方、乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定：“1.甲方同意将坐落在民京路XXX-XXX号一层门面租赁给乙方共同经营使用。每天营业时间为上午10点后大堂不能用操作间到下午四点终止。2.租赁期内甲方自行承担水费和电费。包括店面代买酒水费用由乙方支付。3.乙方不得损坏店内使用设备。如家电、餐具、桌椅等损坏，乙方需要赔偿。4.租赁期1年，时间为2019年4月21日起至2020年4月20日。租金为每月5,000元，交三押一。5.甲方店面证照齐全、房屋整洁、装修配套实施齐全。双方共同使用。6.乙方如有提前终止合约，必须提前二个月通知对方，否则视为违约行为，如不提前通知甲方，乙方需要赔付甲方两月租金的违约金。合约期满乙方如需在续租甲方应优选许可。7.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方盖章(签字)后即生效。备注：每月大堂用电灯为100元，如用空调按小时计算。”合同底部，王存凤、徐克友均签名确认。后双方依约履行。王存凤实际于2019年4月11日、2019年4月12日向徐克友转账2,100元和17,900元，合计20,000元。后王存凤表示不愿继续租赁系争房屋，要求退租，然徐克友不同意返还王存凤已经支付的租金及押金，遂涉讼。一审审理中，王存凤称2019年5月6日曾提前口头告知徐克友不打算继续租赁系争房屋，实际自2019年5月23日不在系争房屋内经营，且王存凤于5月23日、24日内将系争房屋内的小物品全部转移，现内仅有一台冰箱，愿意将冰箱折抵徐克友的桌子损失，发面箱被转移到徐克友家后，王存凤于2019年6月20日在闲鱼网上出售，电热煮面炉于2019年6月4日在闲鱼网上出售。徐克友称，王存凤确实告知过不再承租，自2019年5月23日起王存凤没有经营，但是认为合同解除时间应该为2019年6月9日，因为王存凤尚有物品未搬走，至2019年6月9日才将物品全部清空，且王存凤的物品仍在产生电费，有王存凤的独立电表页为证。虽然徐克友在使用王存凤的冰箱，但不同意用以折抵桌子损失，认可王存凤所述的发面箱和电热煮面炉出售时间。6月初徐克友虽使用王存凤承租隔间在早上煮面，但因为人手不够已经没有再做。一审庭审中，王存凤表示同意尚欠的电费314.8元在已付款项中进行抵扣，并自愿补偿徐克友5,000元。一审法院认为，王存凤与徐克友签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。关于合同解除时间，王存凤、徐克友均认可王存凤已提前口头告知过不再继续租赁，且自2019年5月23日起王存凤未在系争房屋内经营，故双方的租赁合同关系于2019年5月23日解除为宜。王存凤虽未在合同解除后及时将房屋内的物品处理完毕，但并不影响徐克友对系争房屋的经营使用。现王存凤自愿补偿徐克友5,000元，于法无悖，法院予以准许。关于王存凤尚欠电费314.8元，法院在徐克友应返还的费用中进行相应抵扣。徐克友经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果自行承担。一审法院作出判决：一、王存凤与徐克友就上海市杨浦区民京路XXX号-4房屋签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月23日解除；二、徐克友应返还王存凤房屋租金9,667元，与王存凤尚未支付的电费314.8元相抵扣，徐克友应于判决生效之日起十日内返还王存凤9,352.20元；三、徐克友应于判决生效之日起十日内退还王存凤押金5,000元；四、王存凤于判决生效之日起十日内给付徐克友5,000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，王存凤表示，鉴于本案实际情况，其同意徐克友在扣除王存凤应支付的电费314.8元后，向其返还租金5,000元。本院认为，王存凤向徐克友提出解除合同后即搬离系争房屋，其以实际行为表明不再继续履行租赁合同。因王存凤此后未实际使用系争房屋，且徐克友亦对系争房屋开始自行经营使用，可以视为徐克友对租赁合同解除事实的接受，故一审法院根据本案实际情况所认定的解除日期，并无不当，本院予以认同。鉴此，徐克友应将部分预交的租金返还给王存凤。二审期间，王存凤表示，鉴于本案实际情况，其同意徐克友在扣除王存凤应支付的电费314.8元后，向其返还租金5,000元。本院经审查认为，尚属合理，故予以准许。租赁合同解除系王存凤单方违约导致，其同意给付徐克友的5,000元，实属违约金性质。本院综合在案证据，认为该金额应当可以弥补徐克友所受损失，故徐克友要求其支付违约金10,000元的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初14335号民事判决第一、三、四项；二、变更上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初14335号民事判决第二项为：徐克友应返还王存凤房屋租金人民币5,314.8元，与王存凤尚未支付的电费人民币314.8元相抵扣，徐克友应于判决生效之日起十日内返还王存凤人民币5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币180元，减半收取计人民币90元；二二审案件受理费人民币180元，均由上诉人徐克友负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年一月十四日书记员  陈 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……