重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初26417号 原告：中国船舶重工集团衡远科技有限公司,住所地重庆市万州经济技术开发区九龙园经开大道486号(万州经开区),统一社会信用代码91500101207901922L。 法定代表人：张炳昌,董事长。 委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万（城口）律师事务所律师。 被告：重庆能安信息技术有限公司,住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号1单元12-4号，统一社会信用代码91500107678695475A。 法定代表人：方鑫，职务不详。 被告：泰禾集团股份有限公司北京分公司,住所地北京市通州区西集镇企业发展服务中心800号，统一社会信用代码91110105MA00F6YW3Y。 负责人：王景岗，职务不详。 委托诉讼代理人：桂冰，男，1980年1月28日出生，汉族，系公司员工。 原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司（以下简称船舶重工公司）与被告重庆能安信息技术有限公司（以下简称能安信息公司）、泰禾集团股份有限公司北京分公司（以下简称泰禾北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告船舶重工公司的委托诉讼代理人张守贵，被告泰禾北京分公司的委托诉讼代理人桂冰到庭参加诉讼。被告能安信息公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告船舶重工公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告重庆能安信息技术有限公司支付欠原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司租金157689.9元（其中2019年3月1日至2019年6月30日期间的租金为103436元，2019年7月1日至2019年8月31日期间的租金为54253.9元，合计为157689.9元）；2、判令被告重庆能安信息技术有限公司支付违约金3万元；3、判令被告泰禾集团股份有限公司北京分公司对被告重庆能安信息技术有限公司前述债务承担连带支付责任；4、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；5、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2016年5月1日，重庆长江涂装设备有限责任公司（甲方、出租方）与被告能安信息公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区洪湖西路18号19栋第4层房屋出租给乙方，房屋面积为422.65平方米，租赁期限为2016年5月1日至2021年7月31日止，租金每月按60元/㎡收取，加上内保费500元，每月租金为25859元，每季度支付一次租金，每期租金需于下一付租日前30日内交付甲方。合同还对合同解除、违约责任等进行了约定。2018年1月15日，重庆长江涂装设备有限责任公司变更为中国船舶重工集团长江科技有限公司。2019年6月12日，原出租方中国船舶重工集团长江科技有限公司（甲方）、能安信息公司（乙方）、船舶重工公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原签订的《房屋租赁合同》除出租方由甲方变更为丙方外，其他条款双方权益、义务及租赁期继续有效，2019年3月1日前应付的租金乙方向甲方支付，2019年3月1日起至2021年7月31日止的房屋租金乙方向丙方支付。但被告能安信息公司自2019年3月1日起未交租金给原告，其行为已构成违约，且原告已将2019年3月1日至2019年6月30日的租赁发票103436元寄送给被告能安信息公司。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告泰禾北京分公司辩称，1、我方与原告之间无合同关系，也无三方合同关系，根据合同相对性原则，原告无权要求我方支付任何款项，原告要求我方承担连带责任无法律依据；2、我方与被告能安信息公司的租赁合同已经解除，我方并不拖欠被告能安信息公司的任何款项。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告能安信息公司未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、准予变更登记通知书、《关于房屋支付的函》、《关于房屋支付的复函》、重庆增值说专用发票，因当事人对其真实性无异议，且被告能安信息公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利，故对上述证据，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 重庆长江涂装设备有限责任公司作为出租方（甲方）、能安信息公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区洪湖西路18号19栋第4层房屋出租给乙方，房屋面积共422.65平方米，房屋出租状态为已装修，符合使用条件。房屋租赁期限自2016年5月1日起至2021年7月31日止，租期5年2个月，前两个月为装修期，装修期内免房屋租金，其余物管费、水电费、内保费等费用由乙方负责缴纳。合同第五条租金、支付方式约定：1、租金：房屋租金每月按60元/㎡收取，加上内保费500元，则每月租金为25859元。2、租金支付方式：每季度支付一次租金（每季度需支付租金77577元），每期租金需于下一付租日前30日内交付甲方，首期租金乙方于本合同签订之日起5日内交付甲方。3、乙方支付租金后，甲方提供正式租赁发票，租赁发票产生的税费由甲方自行承担。4、前三年房屋租金不递增，第四年起房屋月租金逐年递增5%，若市场行情起伏较大，则由甲乙双方协商解决。合同第九条房屋的转让与转租约定：……3、若乙方在合同期限内，在同等条件下，并且不给甲方造成任何损失的前提下，甲方同意乙方对该处房屋进行转租。合同第十条合同变更、解除与终止约定：1、房屋租赁期限，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（5）逾期30天以上未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（含房租费、水电费、物管费、内保费、清洁费等），已经给甲方造成严重损害的。合同第十二条违约及责任约定：1、违约金：经双方协商一致同意并于本合同内规定违约金为3万元。……4、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金。（1）在乙方已将房屋重新装修后，未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。5、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的应由乙方负担的租金费用的，应按实际产生滞纳金标准（同期银行贷款利率）支付。6、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已交纳的租金不退，同时向甲方支付违约金。7、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金万分之二交纳滞纳金。……。 2018年4月15日，重庆长江涂装设备有限责任公司变更登记为中国船舶重工集团长江科技有限公司。 2019年6月12日，重庆长江涂装设备有限责任公司作为甲方（原出租方）、能安信息公司作为乙方（承租方）、船舶重工公司作为丙方（现出租方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定因中国船舶重工集团内部资产转移，旗下的子公司：重庆长江涂装设备有限责任公司已将座落于重庆市渝北区洪湖西路18号19栋第4层，房屋面积共422.56平方米的房屋资产转移至中国船舶重工集团衡远科技有限公司名下。依据实际情况甲、乙、丙三方协议一致，特订立以下补充协议：1、原签订的《房屋租赁合同》除出租方由甲方（中国船舶重工集团长江科技有限公司）变更为丙方（中国船舶重工集团衡远科技有限公司）外，其它条款双方权益、义务及租赁期继续有效。2、原《房屋租赁合同》中的第四条第1项中的该房屋租赁期截止日（2021年7月31日）不变，租期改为5年零3个月。3、丙方应在乙方付款前向乙方开具等额有效的增值税专用发票，乙方提供如下联系方式及开票信息供丙方日常联络及开票使用：……4、乙方2019年3月1日前应付的租金向甲方支付，从2019年3月1日起至2021年7月31日止房屋租金缴纳至丙方。5、经甲、乙、丙三方依据实际情况核实，原房屋租赁合同中第七条第1项条款中的租赁房屋的保证金由15339元变更为乙方实际支付给甲方的25359元，甲方于本合同签订之日起5日内转交至以上第4项条款丙方提供的账户中，原房屋租赁合同期满由丙方按照原房屋租赁合同的约定退还至乙方。6、本合同生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本补充协议的条款之外，原合同继续有效。本协议与原合同有互相冲突时，以本协议为准。 2019年8月13日，船舶重工公司向泰禾北京分公司发送《关于房租支付的函》，上载明，因重庆能安信息技术有限公司将该房屋转给贵公司后，从2019年3月起就未按合同约定向我公司支付租金，为维护我公司及贵公司的合法权益，现有以下几点请贵公司支持、配合：1、请贵公司从2019年8月起将房屋租金直接支付至我公司账号。…… 2019年8月27日，船舶重工公司向泰禾北京分公司发送《关于房屋支付的复函》，上主要载明：我公司已于8月13日就能安信息公司一直未支付租金给我公司一事致函贵公司，贵公司表示不能将租金支付给我公司。8月26日，贵公司又通过微信告知我公司：“若贵公司没接收任何能安违约证据的条件下，只能付款给能安继续履约”……贵公司作为该房屋的次承租人，我公司要求贵公司暂停支付租金给能安公司。 对上两次函件，船舶重工公司陈述，我方得知能安信息公司将案涉房屋转租给泰禾北京分公司后，我便要求泰禾北京分公司将案涉房屋的租金直接支付给我方，并同时请泰禾北京分公司将其与能安信息公司的租赁合同复印件给我方，但泰禾北京分公司并未书面回复，仅短信告知我不能将租金支付给我方，因该转租并未经过我方同意，故我方可以解除合同。 庭审中，船舶重工公司举示重庆增值税专用发票1张，拟证明其已向能安信息公司开具金额为103436元的发票，并让公司管理人员将该发票送给被告能安信息公司。船舶重工公司陈述，我司已于2019年6月12日向能安信息公司开具2019年3月1日至2019年6月30日的发票，金额为103436元，并将该发票交给了能安信息公司，2019年7-8月的发票我司尚未开具，未主张部分的发票也未开具。 另查明，2019年10月31日，能安信息公司（出租方、甲方）与泰禾北京分公司（承租方、乙方）签订了《解除协议》，上载明：甲乙双方于2018年5月4日就位于重庆市渝北区洪湖西路18号19栋4楼签订了《房屋租赁合同》及《合同主体变更补充协议》，因甲方与原合同租赁房屋产权人涉及合同纠纷，直接导致乙方提出单方解除租赁协议及补充协议。现经甲、乙双方友好协商，就原合同及补充协议解除事宜达成如下协议：一、原合同及补充协议自2019年10月19日起正式解除，乙方不再继续承租该房屋。二、甲乙双方同意并确认：1、乙方已按原合同约定足额支付截止至2019年8月15日租金525000元，剩余应付2019年8月16日至2019年9月15日的租金35000元甲乙双方一致同意用乙方于2018年6月6日已支付的押金直接扣除，甲方按照原合同约定给乙方开具合法等额的发票，原押金收据同时作废。2、2019年9月16日至2019年10月19日为乙方撤出期，该期间的租金按照如下方式收取：……（2）如甲方未在2019年12月31日前解决与原合同租赁房屋产权人合同纠纷，甲方将视作自动放弃搬出期租金，且乙方有权追究甲方原合同违约责任及因甲方与原租赁合同房屋产权人纠纷引起乙方损失的一切责任。三、甲、乙双方同意并确认，乙方已按约定结清租赁期至2019年10月19日发生的物业费用及水电费。乙方将租赁房屋、房屋设备及物品、钥匙等移交给甲方。至2019年10月19日起乙方不再承担因租赁房屋的任何费用及任何责任。甲方与原合同租赁房屋产权人及其物业等发生的任何纠纷和争议与乙方无关。……。 2019年3月11日、2019年5月9日，泰禾北京分公司通过招商银行分别向能安信息公司转账支付105000元、105000元，摘要处载明：泰禾房租。2019年9月4日，能安信息公司向被告泰禾北京分公司开具一张重庆增值税专用发票，金额为35000元，备注载明为2019年8月16日-2019.9.15租金，押金抵租金。 再查明，本案起诉状副本通过邮政特快专递于2019年11月6日送达给被告能安信息公司。庭审中，原告陈述，2019年9月1日至解除合同之日止的租金能协商就协商，不能协商我方另行主张。 本院认为：重庆长江涂装设备有限责任公司与能安信息公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。重庆长江涂装设备有限责任公司名称变更为中国船舶重工集团长江科技有限公司不影响合同的履行。同时，中国船舶重工集团长江科技有限公司与被告能安信息公司、原告船舶重工公司三方签订的《房屋租赁合同补充协议》系对《房屋租赁合同》权利义务的概括转让，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故中国船舶重工集团长江科技有限公司已将其在《房屋租赁合同》的权利义务转让给原告船舶重工公司，《房屋租赁合同》的双方已变更为原告船舶重工公司与被告能安信息公司。 《房屋租赁合同补充协议》明确载明从2019年3月1日起至2021年7月31日止的租金被告能安信息公司向原告船舶重工公司支付。而根据《房屋租赁合同》的约定，2016年5月1日至2019年4月30日期间（前三年），房屋租金每月按60元/平方米收取，加上内保费500元，每月租金为25859元；2019年5月1日（第四年起）后房屋月租金逐年递增5%，即2019年5月1日至2020年4月30日期间每月租金为27126.95元（60元/平方米×422.65平方米×105%+500元）。《房屋租赁合同补充协议》虽然约定原告船舶重工公司应在能安信息公司付款前向能安信息公司开具等额有效的增值税专用发票，但并未约定开发票系支付租金的前提条件，且开发票与支付租金并非对等义务，被告能安信息公司应按合同约定按期履行支付租金的义务。被告能安信息公司作为租金支付方，其对是否按合同约定支付房屋租金负有举证责任，现其未举示证据证明其已支付了2019年3月1日至8月31日期间的租金，原告船舶重工公司主张被告能安信息公司未支付案涉租赁房屋2019年3月1日至8月31日期间的租金的事实，本院予以采信。故原告船舶重工公司要求被告能安信息公司支付2019年3月1日至2019年6月30日的租金103436元（25859元/月×4个月）、2019年7月1日至2019年8月31日的租金54253.9元（27126.95元/月×2个月），视为对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。 关于合同解除。《房屋租赁合同》明确约定每季度支付一次租金，每期租金需于下一付租日前30日内交付甲方。本案中，截止本案起诉时，被告能安信息公司仍未按合同约定支付2019年3月1日至8月31日期间的租金，构成违约，且拖欠租金已达7个月以上，原告船舶重工公司根据合同中“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（5）逾期30天以上未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（含房租费、水电费、物管费、内保费、清洁费等），已经给甲方造成严重损害的”的约定，有权解除合同，故案涉《房屋租赁合同》已于被告能安信息公司收到本案的起诉状副本即2019年11月6日时解除。 关于违约金。从《房屋租赁合同》第十二条违约及责任的约定内容来看，第1项约定了本合同内规定的违约金为3万元，第2-4项、第6项约定双方违约应支付违约金，而第7项明确约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金万分之二交纳滞纳金”、第8项约定逾期归还房屋按违约金的万分之二交纳滞纳金，即违约方支付3万元违约金的情形应为合同约定的第2-4项、第6项的情形，而逾期支付租金，违约责任为每逾期一日，则乙方须按日租金万分之二交纳滞纳金，此处的滞纳金从性质上看应为违约金。本案中，合同约定租金每季度支付一次，每期租金需于下一付租日前30日内交付甲方，则2019年3月1日-31日的租金25859元至迟应在2018年12月31日支付，被告能安信息公司未支付，则从2019年1月1日起构成逾期支付租金，按约定每日应承担日租金万分之二的滞纳金，即0.1724元（25859元/月×3个月÷90天×0.0002）。2019年4月1日至6月31日这一季度的租金80112.9元（25859元/月+27126.95元/月×2个月）至迟应在2019年3月31日支付，被告能安信息公司未支付，则从2019年4月1日起构成逾期支付租金，按约定每日应承担日租金万分之二的滞纳金，即0.1761元（80112.9元÷91天×0.0002）。2019年7月1日至9月30日这一季度的租金81380.85元（27126.95元/月×3个月）至迟应在2019年6月30日支付，被告能安信息公司未支付，则从2019年7月1日起构成逾期支付租金，按约定每日应承担日租金万分之二的滞纳金，即0.1769元（81380.85元÷92天×0.0002）。综上，原告要求被告能安信息公司支付逾期支付租金的违约金（从2019年1月1日起，每日按0.1724元的标准，计算至2019年3月份的租金25859元付清之日止；从2019年4月1日起，每日按0.1761元的标准，计算至原告主张的2019年4月至2019年6月份租金77577元付清之日止；从2019年7月1日起，每日按0.1769元的标准计算至原告主张的2019年7月至2019年8月份的租金54253.9元付清之日止。违约金以3万元为限），符合合同约定，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，因不符合合同约定，本院不予支持。 关于责任承担。因被告泰禾北京分公司并非《房屋租赁合同》的相对方，故原告船舶重工公司要求被告泰禾北京分公司对被告能安信息公司的上述债务承担连带支付责任无法律依据，本院不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司与被告重庆能安信息技术有限公司间的《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除； 二、被告重庆能安信息技术有限公司在本判决生效后五日内向原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司支付2019年3月1日至2019年6月30日的租金103436元、2019年7月1日至2019年8月31日的租金54253.9元； 三、被告重庆能安信息技术有限公司在本判决生效后五日内向原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司支付违约金（从2019年1月1日起，每日按0.1724元的标准，计算至2019年3月份的租金25859元付清之日止；从2019年4月1日起，每日按0.1761元的标准，计算至原告主张的2019年4月至2019年6月份租金77577元付清之日止；从2019年7月1日起，每日按0.1769元的标准计算至原告主张的2019年7月至2019年8月份的租金54253.9元付清之日止。违约金以3万元为限）； 四、驳回原告中国船舶重工集团衡远科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11299元，依法减半收取5649.5元，由被告重庆能安信息技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年一月十六日 法官助理 周 文 书 记 员 龙 倩