山西省太原市中级人民法院执行裁定书（2020）晋01执异37号异议人（案外人）：付根弟，女，1966年5月14日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：陆信福，男，1964年4月8日出生，汉族，住太原市。原案申请人：渤海银行股份有限公司太原分行，住所地太原市小店区长治路308号。负责人：郑可，行长。委托诉讼代理人：王晶，山西宾利律师事务所律师。原案被执行人：赵海莲，女，1959年10月1日出生，汉族，太原市旭海水产有限公司执行董事兼总经理，住太原市北营北路6号。原案被执行人：太原旭海水产有限公司，住所地太原市小店区北营北路6号。法定代表人：赵海莲，执行董事兼总经理。本院在执行原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行与原案被执行人赵海莲、太原旭海水产有限公司借款合同纠纷一案中，异议人付根弟向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行听证，异议人付根弟的委托诉讼代理人陆信福，原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人王晶参加听证。现已审查终结。付根弟异议请求：请求裁定案外人在渤海银行股份有限公司太原分行与太原市旭海水产有限公司借款合同纠纷案件被查封房屋位于太原市小店区北营北路6号太原市旭海水产有限公司在建工程房地产价值范围内优先受偿人民币捌拾捌万贰仟元整（882000元）债权及相关的费用。事实和理由：因借款合同纠纷，原案申请执行人将原案被执行人申请到贵院强制执行，执行案号为（2019）晋01执206号。在本案执行过程中查封异议财产，该财产所有权人先于原案申请执行人与案外人订立的抵押合同，具体情况如下：本人于2013年10月28日与太原市旭海水产有限公司签订《借款协议》，借款金额人民币贰拾万元整。后又于2016年11月6日补签协议，借款人民币叁拾贰万陆仟元整（326000元）。签订自2016年1月起付利息，但一直未付。本人于2015年5月7日同太原市旭海水产有限公司签订购房商铺经营权买卖合同，商铺位于小店区北营北路6号的旭海农副产品贸易大厦，付款伍拾伍万陆仟元整（556000元），商铺为大厦一层，编号为102-105号共8套，建筑面积为22.23平米。两项合计捌拾捌万贰仟元整（882000元）。根据我国《民法总则》、《物权法》、《合同法》、《民事诉讼法》、以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，因此，案外人优先于原案申请执行人在查封财产范围内受偿。为维护案外人的合法权益，特提出本异议，请贵院予以审核，支持案外人的请求事项。原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行辩称，本案所涉标的是在建工程，第一部分异议人只是单纯的借款的，只是一个债权，不构成终止拍卖的相关事由。第二部分是以房抵债的，本案所涉标的是在建工程，因此异议人与太原旭海水产有限公司签订的购房合同无效，太原旭海水产有限公司不是开发商，其自建房屋没有预售登记，不能进行预售，合同签订期间工程尚未竣工验收，没有产生房屋所有权及物权，更不可能在不动产管理中心进行房屋所有权的登记，因此基于该房屋合同的买卖所有权是无效的，而被申请人也不可能实际占有，同样不具备适用相关法律规定的情形。太原旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行于2015年针对本案所涉在建工程签订抵押合同并办理了登记，现在太原旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行之间的债权经法庭审理，对渤海银行股份有限公司太原分行所享有的债权所有权合法性作出了确认，渤海银行股份有限公司太原分行对本案申请进行拍卖，符合相关法律规定。本院查明，位于太原市小店区北营北路6号的旭海农副产品贸易大厦在建工程，系由太原市旭海水产有限公司投资建设。该项目已办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。该工程规划建筑功能为：商业、商务公寓，土地用途为商务金融用地。2013年10月28日，付根弟与太原市旭海水产有限公司签订借款协议，约定：付根弟借给太原市旭海水产有限公司20万元整，期限为1年，到期未还，以太原市旭海水产有限公司门面房和改建后的门面房作为抵押借款。2016年11月6日付根弟与赵海莲针对上述借款进行结算，截止至2016年10月底本息合计326000元。2015年5月7日，付根弟与太原市旭海水产有限公司签订商铺经营权买卖合同，约定由付根弟共计以556000元的价款购买太原市旭海水产有限公司正在建设中的位于太原市小店区北营北路6号旭海农副产品贸易大厦一层102-105号商铺30年使用收益权，并且太原市旭海水产有限公司保证付根弟在经营权期限内年收益率不低于18%。同日，付根弟与太原市穗丰农业有限公司、太原市旭海水产有限公司签订委托租赁管理合同，合同约定：付根弟委托太原市穗丰农业有限公司对其商铺进行经营管理，租金按季支付，付根弟不得参与，因太原市穗丰农业有限公司未按合同履行给付根弟造成的损失，太原市旭海水产有限公司作为担保方承担担保责任。付根弟提供了太原市旭海水产有限公司当日向其出具的金额为556000元的收款收据。2015年5月14日，太原市旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行签订借款合同，由渤海银行股份有限公司太原分行向太原市旭海水产有限公司提供不到3000万元的贷款，贷款用途为用于旭海农副产品贸易大厦项目建设。同日，渤海银行股份有限公司太原分行与太原市旭海水产有限公司签订不动产抵押协议，约定由太原市旭海水产有限公司将位于北营北路6号的在建工程3158.2㎡和土地使用权抵押给渤海银行股份有限公司太原分行（在建工程计价2999万元，土地10000元），用以向渤海银行股份有限公司太原分行贷款3000万元。抵押期间为2015年6月16日至2018年6月。该抵押权已于2015年6月25日在太原市房地产产权登记中心办理抵押登记。于2015年7月17日，在国土资源管理部门办理了国有土地使用权抵押登记。渤海银行股份有限公司太原分行于2015年6月16日向太原市旭海水产有限公司发放贷款2999万元。2018年10月30日，因太原市旭海水产有限公司到期不能还贷，经本院审理，本院于2018年11月30日作出（2018）晋01民初814号民事调解书，该调解书确认由太原市旭海水产有限公司应付渤海银行股份有限公司太原分行本息33031542.67元，及从2018年6月25日之后按借款协议应付的利息、罚息和复利。因太原市旭海水产有限公司未按调解书规定清偿贷款本息，渤海银行股份有限公司太原分行于2019年3月8日向本院申请执行，本院予以立案执行。2019年4月9日，本院对位于上述在建工程进行查封，查封期限至2022年3月28日。在执行中，本院依法委托评估机构对上述在建工程进行了评估，评估价值为12528.26万元。本院于2019年10月20日作出执行裁定书，裁定拍卖太原市旭海水产有限公司所抵押的上述在建工程。以上事实有不动产抵押协议、抵押登记证明、民事调解书、执行裁定书、借款协议、商铺经营权买卖合同、收款收据及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。太原市旭海水产有限公司于2015年5月14日将涉案在建工程抵押给渤海银行股份有限公司太原分行并已办理抵押权登记，故其依法对涉案在建工程享有优先受偿权。付根弟与太原市旭海水产有限公司签订商铺经营权买卖合同时，其所购房屋尚属在建工程，并未办理商品房预售许可证。该房屋至今未经验收。再者，付根弟所购房屋系商业用房，非个人住宅。故不属消费者权益保护范畴。另外，太原市旭海水产有限公司向付根弟借款326000元时并未办理抵押登记，故付根弟不享有担保物权，其对涉案房屋不具有优先受偿权。付根弟的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定之情形。综上所述，渤海银行股份有限公司太原分行对涉案在建工程依法享有抵押权，付根弟提出的异议主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人付根弟的异议请求。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 梁锡文审判员 王润树审判员张玉根 二〇二〇年一月十四日书记员 张秀清