广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异45号 异议人（案外人）：平海峰，男，1971年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托代理人：曾兴邦，广东道正律师事务所律师。 申请执行人：王鹏，男，1968年7月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。 委托代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。 被执行人：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码9144060555731527XL。 法定代表人：曾耿兴。 在本院执行申请执行人王鹏与被执行人广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（以下简称现代产业服务园公司）房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2019）粤0605执12255号]的过程中，本院裁定拍卖（或变卖）属被执行人现代产业服务园公司名下位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋105号房产【房产证号0200508786-××9、土地证号国用（2010）0801460】，案外人平海峰对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人平海峰称，请求：裁定中止，并解除对佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋105号房的查封和执行。事实与理由：佛山市南海区人民法院于2019年11月4日在佛山市自然资源局查封了位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋105号房，该套房的产权属异议人所有，应当解除查封和执行该房产并归还异议人，理由如下：2011年11月25日、2011年11月28日异议人向广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司缴交中企会VIP钻石卡入会登记金人民币10万元，2013年4月27日异议人与广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司签订《中企绿色总部中心认购书》购买佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋105号房，2013年5月15日、2013年5月27日、2013年5月27日、2015年4月20日等共向广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司缴付购房款人民币3189510元，以上付款都有广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司出具了收款收据。2017年9月11日异议人与广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司签订正式《商品房买卖合同（现售）》，并在（佛山市房管局）佛山市房地产市场信息系统作了交易的网签登记备案手续。2019年11月20日异议人向国家税务总局佛山市南海区税务局里水分局缴纳该房契税人民币91128.86元、国家税务总局佛山市南海区税务局缴纳该房印花税1594.8元。异议人购房后由于广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司的原因至今尚未能办理该房的不动产权证书，但异议人已支付了对价属合法买受并作了网签登记备案，具有公示性和排他性，并且也依法缴纳了该房的相关契税，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，前属房屋的产权属于异议人个人的合法财产，法院对案外人的财产予以查封执行，严重侵犯了案外人的合法财产权利，显属错误。异议人现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出执行异议，请法院立即裁定中止执行，并解除对佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋105号房的查封，以维护法律的尊严，切实保障案外人的合法权益。 申请执行人王鹏辩称，一、涉案房屋登记在被执行人名下，而未登记在平海峰名下，平海峰仅是办理了涉案房屋的网签手续。不动产物权变动以登记为生效要件，仅办理网签的房屋买受人主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，平海峰要求排除强制执行的，不应予以支持。从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，涉案房屋并未登记在平海峰名下，平海峰仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此，仅办理网签手续的房屋买受人主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，不应予以支持。二、未办理房屋登记的买受人在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件下可主张排除强制执行。本案中平海峰并不满足前述条件，其不能主张排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”只有同时满足上述三个条件，买受人对未登记在其名下的房产提出执行异议主张排除执行时，才可能会被法院支持。结合本案事实，平海峰仅提交了被执行人向其开具的收据，未提交付款的流水或转账凭证，现有证据无法证明平海峰实际支付购房款的数额到底是多少，不满足上述第三项之规定；平海峰购买的涉案房产所占用的土地用途为工矿仓储用地，涉案房产的规划用途为工业、交通、仓储用房。显然平海峰购买涉案房产不是用于居住。这一点也完全不符合上述第二项之规定。综上所述，我方申请执行的涉案房产是登记在被执行人名下，而非平海峰名下；平海峰提交的证据也完全不符合排除强制执行的法定条件，平海峰提出的异议明显不能成立。基于此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，请求法院依法裁定驳回平海锋的异议。 被执行人现代产业服务园公司没有答辩。 本院查明，2019年3月21日，本院对原告（反诉被告）王鹏与被告（反诉原告）现代产业服务园公司、第三人广州市淑女朋克国际贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）粤0605民初14001号民事判决书，判令：一、被告（反诉原告）广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年3月13日止的逾期交房违约金9579220元予原告（反诉被告）王鹏；二、驳回原告（反诉被告）王鹏的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。现代产业服务园公司不服该判决上诉至佛山市中级人民法院。2019年6月28日，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终6790号民事裁定书，裁定：本案按上诉人现代产业服务园公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该裁定于2019年7月10日发生法律效力。 2019年7月23日，本院立案受理申请执行人王鹏与被执行人现代产业服务园公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605执12255号，执行依据为本院（2018）粤0605民初14001号民事判决书和佛山市中级人民法院（2019）粤06民终6790号民事裁定书。在执行过程中，本院于2019年7月30日作出（2019）粤0605执12255号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人现代产业服务园公司的银行存款、收入9579220元，或查封、扣押其同等价值的财物。2019年11月4日，本院查封了现代产业服务园公司名下的位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋105号房产【房产证号0200508786-××9、土地证号国用（2010）0801460，以下简称涉案房产】的不动产权，其中房屋所有权为首查封，土地使用权为轮候查封。2019年12月13日，本院作出（2019）粤0605执12255号之一执行裁定书，裁定拍卖（或变卖）包括涉案房产在内的被执行人现代产业服务园公司名下的四套房产。 另查明，涉案房产的房地登记权属人均为被执行人现代产业服务园公司，房产证号0200508786-××9，土地证号为国用（2010）0801460。涉案房产的土地使用权于2019年6月14日被本院（2019）粤0605执保3149号案首查封。 本院认为，对异议人平海峰的异议请求及理由，分析如下：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，异议人平海峰以其与被执行人现代产业服务园公司之间围绕涉案房产存在买卖合同关系为由，请求排除法院对该房产的执行，并提供了认购书、商品房买卖合同（现售）、收据复印件等证据材料。一、异议人未举证证明其在本院于2019年6月14日查封涉案房产的土地使用权、以及于2019年11月4日查封涉案房产的房屋所有权前，已合法占有使用该房产。二、对于涉案房产购房款的支付，异议人只提供了收据，未提供转款凭证等反映房款已实际支付的证据，不足以证明房款的实际支付情况。三、异议人提交的落款日期为2017年9月11日的商品房买卖合同（现售）记载“出卖人应于2017年10月1日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日180日内未取房屋所有权证书，买受人可解除合同，如买受人不解除合同的，出卖人应向买受人支付违约金”等条款，可反映双方约定的办理涉案房产产权过户登记的时间为约定的房屋交付之日即2017年10月1日起180日。但异议人未举证证明其在该合同约定的办证期间届满后至本院于2019年6月14日查封涉案房产的土地使用权、于2019年11月4日查封涉案房产的房屋所有权前长达一年多的时间内，曾要求被执行人办理涉案房产的权属过户登记手续，且并非出于异议人自身的原因而不能办理。四、异议人在本案中亦未举证证明涉案房产是异议人用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋。综上，异议人平海峰对涉案房产不享有最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的排除执行的权利，故异议人请求中止对涉案房产的执行并解除该房产的查封，理据不足，本院不予支持。对此，异议人应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人平海峰的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  王志钊 审判员  黄馨栗 二〇二〇年一月二十一日 书记员  林文韬