山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1083民初3667号 原告：山东银滩物业服务有限公司。住所地：山东省乳山市银滩旅游度假区。 法定代表人：王密，任执行董事。 委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。 被告：田德宇，女，1994年6月17日出生，汉族，住山东省乳山市。 原告山东银滩物业服务有限公司（以下简称“银滩物业公司”）诉被告田德宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银滩物业公司委托诉讼代理人常大杰、被告田德宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银滩物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告田德宇给付2018年5月1日至2019年1月31日的物业费913元；2、要求被告田德宇给付逾期付款违约金161.12元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月16日，原告与乳山市中正置业有限公司签订前期物业合同，约定乳山市中正置业有限公司将其开发的碧海嘉园小区的物业管理服务委托给原告。合同签订后，原告进驻该小区，且按合同约定履行相应义务。2018年5月1日，乳山市中正置业有限公司将其在碧海嘉园小区开发的4-4#商铺出租给被告田德宇使用，但被告田德宇拒不支付物业费、水某。原告多次催要，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，现具状起诉，请求依法判决。 被告田德宇辩称，同意给付水、电费及2019年阴历年之后即2019年2月5日起至2019年4月30日止的物业费，违约金也只认可农历年之后的违约金，因为原告银滩物业公司没有给收拾过卫生、保安从未巡逻，曾进过小偷，原告银滩物业公司也不管。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月16日，乳山市银滩物业服务有限公司（现已更名为山东银滩物业服务有限公司）与山东中正置业有限公司乳山分公司（注销后变更为乳山市中正置业有限公司）签订前期物业服务合同一份，约定乳山市中正置业有限公司选聘原告银滩物业公司对其开发的碧海嘉园小区提供前期物业管理服务。合同第二条约定，前期物业管理服务内容包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。合同第四条约定，前期物业管理服务应达到约定的质量标准，前期物业管理服务质量标准见附件五。合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费施行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.4元/月/㎡，商业物业0.75元/月/㎡。合同第七条约定，业主应于通知入住之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因乳山市中正置业有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由乳山市中正置业有限公司全额缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告银滩物业公司；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应当在每年5月1日和10月1日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同第三十条约定原告乳山市中正置业有限公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按15%的标准向原告银滩物业公司支付违约金。合同第三十四条约定，本合同期限自2008年7月16日起至业主委员会成立之日止。上述物业服务合同附件五为《前期物业管理服务质量标准》，其中第三条物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的手机、清运及雨、污水的疏通约定，每日对共用部位清洁，垃圾日产日清，污水管道每季疏通清理。第六条公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理约定，24小时秩序管理执勤服务，无可疑、闲杂人员进入小区。 2012年6月20日，原告银滩物业公司与乳山市中正置业有限公司签订《前期物业服务合同书》补充协议书一份，约定碧海嘉园小区的水某由原告银滩物业公司代收代缴，如出现亏损及电费差价由原告银滩物业公司自行承担，乳山市中正置业有限公司概不负责。 2018年5月1日，乳山市中正置业有限公司（甲方）与被告田德宇（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将碧海嘉园小区4-4#商铺（建筑面积119.35㎡）出租给乙方用于经营海参干货店，租期为1年，自2018年5月6日起至2019年5月6日止，年租金30，000元（不含税金），物业费由乙方承担。合同第四条约定，租赁期间，因租房引起的水某、燃气费、收视费、小区综合物业服务费等由乙方负担，相应的收费标准按各相关部门的收费标准为标准，如有疑问乙方与个相关部门自行协商解决。 另查，案件审理过程中，被告田德宇申请证人李某出庭作证，拟证实原告银滩物业公司未打扫卫生，曾有小偷进出过商铺但并未管理，保安也不巡逻。证人李某证实其自2018年3月29日租赁碧海嘉园小区4-5#商铺经营燃气壁挂炉生意，与被告田德宇的商铺相邻，其去年租完房子后直到2019年过年一直就没见过原告银滩物业公司打扫卫生，都是租户自己打扫，原告银滩物业公司是今年才开始打扫卫生，但也不是经常打扫，2018年时因下水道堵塞导致水进到商铺内，地面和货物都湿了，但原告银滩物业公司不管也不赔偿，听说商铺内进过小偷，原告银滩物业公司既没有监控也没有保安巡逻，故原告银滩物业公司收取物业费后并没有提供良好服务，证人李某另证实其已经付清物业费和水某。经质证，原告银滩物业公司称证人李某与被告田德宇系邻居，有利害关系，证人证言不可靠，原告银滩物业公司作为银滩最大的物业服务企业在涉案小区内不可能不配备保安及保洁人员，不可能存在证人所述的无人到扫卫生及巡逻的问题，故证人李某的证言不能证实被告田德宇所主张的事实。 原告银滩物业公司立案起诉时要求被告田德宇给付自2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业费1，217元、自2018年5月1日起至2019年6月15日止的违约金73元、自2018年6月22日起至2019年4月22日止的水费52.65元、电费2，326元。案件审理过程中，被告田德宇向原告银滩物业公司交纳了2019年2月1日至2019年4月30日的物业费及水、电费，后原告银滩物业公司变更诉讼请求为要求被告田德宇给付自2018年5月1日起至2019年1月31日止的物业费913元及逾期付款违约金161.12元，另放弃要求被告田德宇给付水、电费的诉讼请求。原告银滩物业公司起诉时另列乳山市中正置业有限公司为本案共同被告，并要求乳山市中正置业有限公司对被告田德宇欠付的物业费、违约金、水某等承担连带给付责任，后原告银滩物业公司自愿申请撤回对乳山市中正置业有限公司的起诉。 本院认为，乳山市中正置业有限公司与原告银滩物业公司签订的前期物业服务合同及与被告田德宇签订的房屋租赁合同，均是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据前期物业服务合同及房屋租赁合同的约定，涉案商铺出租给被告田德宇后的物业服务费用应由被告田德宇负责交纳。 本案争议的焦点问题是原告银滩物业公司提供的物业服务是否符合质量标准。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告田德宇抗辩主张原告银滩物业公司未清洁卫生、未对公共秩序、安全防范等事项进行管理，故其对原告银滩物业公司提供的物业服务存在质量瑕疵负有举证责任，但物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，现被告田德宇除证人李某的证人证言外，未再提交原告银滩物业公司未对垃圾收集、清运的照片或视频及保安人员未履行安保执勤活动导致小偷进入社区行窃的相关报警记录等证据证实其抗辩主张，应由被告田德宇承担举证不能的法律后果，故其抗辩主张，无事实依据，本院不予采信。 按照前期物业服务合同的约定，商业物业的物业服务费用标准为0.75元/月/㎡，按年交纳，物业使用人应在每年5月1日和10月1日履行交纳义务。被告田德宇于2018年5月1日签订涉案商铺的房屋租赁合同，自2018年5月6日起租赁涉案商铺至2019年5月6日，现其已交纳2019年2月1日至2019年4月30日的物业费，故被告田德宇对原告银滩物业公司主张的2019年1月31日前欠付的物业费应当承担给付责任，物业费的具体数额为797.52元（119.35㎡×0.75元/月/㎡×12个月÷365天×271天）。因被告田德宇未按期缴纳物业费，应承担逾期付款的违约责任。根据前期物业服务合同的约定，物业使用人未按时足额缴纳物业服务费用的，应按15%的标准支付违约金，具体数额为161.12元（119.35㎡×0.75元/月/㎡×12个月×15%）。 原告银滩物业公司自愿申请撤回对乳山市中正置业有限公司的起诉，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告田德宇于本判决生效之日起十日内给付原告山东银滩物业服务有限公司物业费797.52元及违约金161.12元； 二、驳回原告山东银滩物业服务有限公司多诉部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告田德宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙文星 人民陪审员  张胜夕 人民陪审员  张书朋 二〇二〇年一月二日 书 记 员  王涵琦