四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12186号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，汉族，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：成陕川，女，1963年9月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：康世宏，男，1961年6月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：成陕川，女，汉族，系康世宏之妻。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人成陕川、康世宏商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回成陕川、康世宏的诉讼请求；2.上诉费用由成陕川、康世宏承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院未查明本案的诉讼时效起算时间。本案中，中德世纪公司与成陕川、康世宏约定的房屋交付时间为2016年2月5日，且成陕川、康世宏在一审中提出的诉讼请求要求中德世纪公司承担违约责任的起算时间为2016年2月6日，故依照《民法通则》关于诉讼时效的规定，成陕川、康世宏主张逾期交付权利的诉讼时效的起算时间为2016年2月6日。二、一审法院适用法律错误。本案中，成陕川、康世宏未在约定期限2016年2月5日前交房，成陕川、康世宏于2016年2月6日知道或应当知道其权利受损，应当于2016年2月6日起计算诉讼时效区间，故截止成陕川、康世宏提起诉讼时，其三年的诉讼时效期间已满。对已经超过诉讼时效的诉讼请求，被告提出抗辩的，人民法院应不予支持。 成陕川、康世宏答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 成陕川、康世宏向一审法院起诉请求：1.判令中德世纪公司向成陕川、康世宏支付逾期取得所购车位所在楼栋权属证明违约金6324元；2.判令中德世纪公司向成陕川、康世宏支付逾期交付所购车位违约金26280元；3.判令中德世纪公司向成陕川、康世宏支付逾期违约金利息1369元。庭审中，成陕川、康世宏将第1项诉讼请求金额增加为6756元。 一审法院认定事实：2014年12月6日，成陕川、康世宏（买受人）与中德世纪公司（出卖人）签订商品房买卖合同（以下简称“合同”）及补充协议，购买中德世纪公司开发建设的中德·英伦联邦B区-2层810号车位，总价款为120000元。合同第十条约定，出卖人应当在2016年2月5日前向买受人交付该车位。合同第十二条约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将车位交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于实际交付之日起10日内向买受人支付。合同第十九条约定，出卖人应当在2017年2月5日前，取得该车位所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该车位所在楼栋的权属证明的，按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该车位所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议第五条约定，合同第十二条约定的由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同和补充协议签订后，成陕川、康世宏支付了全部合同价款，该车位于2018年8月22日办理初始产权登记。 以上事实当事人没有争议，且有经过庭审质证的车位确认单、商品房买卖合同、补充协议、发票、房屋信息查询记录等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，成陕川、康世宏与中德世纪公司签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，对双方具有约束力。 一、关于逾期办理初始产权登记的违约金 中德世纪公司未在约定期限届满前取得车位所在楼栋的权属证明（初始产权登记），应当按照合同约定的方式计算和支付违约金。关于违约金的起算时间，按照合同约定应当自约定期限届满次日起计算至初始产权登记之日止，即自2017年2月6日计算至2018年8月22日，共563日。综上，中德世纪公司应支付逾期办理初始产权登记的违约金金额为6756元，对成陕川、康世宏的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于调整违约金的问题，一审法院认为，初始产权登记是办理产权转移登记的必要前提，逾期办理初始产权登记的违约金约定为每日已付房款的万分之一，不存在过高的情形，对中德世纪公司请求减少违约金的主张一审法院不予采纳。 二、关于逾期交付车位的违约金 成陕川、康世宏向一审法院提交了2018年2月5日交纳车位物管费的收据，主张其于2018年2月5日开始使用车位，应当以此作为车位交付时间。中德世纪公司不认可成陕川、康世宏的主张，但也未提出交付时间和相应证据。一审法院认为，中德世纪公司作为车位出卖人，应当知晓车位交付时间，但其未提出明确的主张，故一审法院采信成陕川、康世宏的主张，以2018年2月5日作为车位交付之日。中德世纪公司未在约定期限届满前向成陕川、康世宏交付车位，应当按照合同约定的方式计算和支付违约金。 中德世纪公司抗辩称，买受人主张逾期交付违约金的诉讼时效应当自约定的交付时间2016年2月5日起计算，成陕川、康世宏起诉时已超过诉讼时效。一审法院认为，诉讼时效期间应当自履行期限届满之次日起开始计算。成陕川、康世宏要求中德世纪公司履行的义务是给付违约金而非交付行为，诉讼时效应当自给付违约金的履行期限届满之次日起开始计算。合同第十二条约定给付违约金的履行期限为“商品房实际交付之日起10日内”，中德世纪公司实际交付车位的时间为2018年2月5日，故诉讼时效应当自2018年2月15日起算，成陕川、康世宏起诉时并未超过诉讼时效。 合同第十二条约定逾期交付的违约金计算期间为“自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，故违约金应当自2016年2月6日起计算至2018年2月5日，按每日已付房款的万分之三计算，已超过已付房款的5%即6000元。双方签订的补充协议第五条约定，中德世纪公司承担的逾期交付违约金总额最高不超过买受人已付房价款的5%，故对成陕川、康世宏该项诉讼请求中超过6000元的部分，一审法院不予支持。 三、关于违约金的利息 成陕川、康世宏在一审庭审中称其主张的利息是以违约金为基数，按同期银行利息计算两年。一审法院认为，合同中的违约金约定系双方对一方违约时应向对方支付的损失赔偿额的一致约定，对双方均具有约束力。成陕川、康世宏针对违约金部分再计算两年的利息赔偿金，没有约定和法定的依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、中德世纪公司于本判决生效之日起十日内向成陕川、康世宏支付逾期办理初始产权登记的违约金6756元；二、中德世纪公司于本判决生效之日起十日内向成陕川、康世宏支付逾期交付车位的违约金6000元；三、驳回成陕川、康世宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为330元，由成陕川、康世宏负担208元，中德世纪公司负担122元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德世纪公司的上诉请求与被上诉人成陕川、康世宏的答辩意见，本案二审争议焦点为：成陕川、康世宏主张给付逾期交付违约金的请求是否已经超过诉讼时效。 根据双方签订的商品房买卖合同（以下简称“合同”）及补充协议的约定，中德世纪公司应当在2016年2月5日前向成陕川、康世宏交付案涉车位。故，逾期交房违约金的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2016年2月6日起算。在该诉讼时效期间内，《中华人民共和国民法总则》开始实施，故应当适用三年诉讼时效，逾期交房违约金的诉讼时效至2019年2月6日届满。根据本案查明的事实，成陕川、康世宏向一审法院提起诉讼的时间为2019年3月4日，已超过三年诉讼时效期间。 关于合同约定逾期交房违约金“并于实际交付之日起10日内向买受人支付”，本院审查后认为：该约定系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“并于实际交付之日起10日内向买受人支付”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2016年2月6日起算至2019年2月6日届满，且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案系中德世纪公司存在违约行为所引发，故诉讼费应由中德世纪公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1595号民事判决第一项即“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向成陕川、康世宏支付逾期办理初始产权登记的违约金6756元”； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1595号民事判决第二项“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向成陕川、康世宏支付逾期交付车位的违约金6000元”、第三项“驳回成陕川、康世宏其他诉讼请求”； 三、驳回成陕川、康世宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取330元，由四川中德世纪置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由四川中德世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年一月十四日 书记员 龙春光