上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10208号上诉人(原审原告)：陈立杰，男，1984年4月5日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韩宏女，女，1952年10月30日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。原审第三人：上海杰尚房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡芹。上诉人陈立杰与被上诉人韩宏女及原审第三人上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称“杰尚公司”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初8647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭审理了本案，上诉人陈立杰的委托诉讼代理人解卫忠、被上诉人韩宏女的委托诉讼代理人蒋中清到庭参加诉讼。原审第三人杰尚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈立杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈立杰的一审诉请。事实和理由：1、一审法院对案件的主要事实未查明，特别是18,000元购房款是否支付、涉案《上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》(以下简称“《出售转让合同》”)约定的相关机构的指向、三个月的办证期限的起始点、陈立杰发出解除合同通知等事实均未予以查清，相关的微信短信、证人证言等证据材料也没有罗列。2、合同对办理产证的期限约定不明，陈立杰认为应是合同签订之日加上约定的三个月期限，再增加15天，至2018年9月1日止，韩宏女仍未办出产证属违约行为，其应承担违约责任。被上诉人韩宏女辩称：1、韩宏女向陈立杰交付了上海市申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，双方已实际履行了合同。系争房屋大产证办出后，小产证材料已交给相关部门进行审批，等小产证办出后韩宏女会立即与陈立杰办理过户手续。韩宏女认可收到2018年11月24日陈立杰支付的18,000购房款。2、关于陈立杰发出的解除通知书，因为该解除通知书的签收人是朱军，韩宏女只委托朱军卖房及收款，并无其他授权，故韩宏女对此不知情，对解除通知书的效力也不予认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人杰尚公司未到庭应诉，未作述称。陈立杰向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除陈立杰、韩宏女于2018年5月14日签订的《出售转让合同》；2、韩宏女退还陈立杰已付的系争房屋购房款1,718,000元；3、韩宏女赔偿陈立杰已付的系争房屋自2018年12月至2019年12月期间的物业管理费2,654.60元；4、韩宏女退还陈立杰已付的系争房屋燃气安装费160元、燃气配套安装费1,048.90元、东方有线网络安装费420元、非居民生活垃圾清运费468.9元；5、韩宏女支付自2018年9月1日起至合同解除之日的违约金，以2,668,000元为本金，按年利率24%计算。一审法院认定事实：2018年4月24日，韩宏女作为委托人出具《授权委托书》，内容为：“本人韩宏女有位于上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室处房屋一套，现全权委托朱军，具体委托事项如下：1、代为签订房屋买卖合同；2、代为收取购房款；3、见证房屋买卖合同的真实性；4、不限于以上委托事项。特别授权。”2018年5月14日，韩宏女作为出售方(甲方)、陈立杰作为购买方(乙方)签订《出售转让合同》，约定，鉴于甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》已取得系争房屋动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积88.78平米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议。甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为2,668,000元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费。若在甲、乙双方签订本协议之日之前，甲方尚未办理进户手续，进户费用则由乙方承担，包含甲方办理产证百分之一契税则由乙方代为甲方支付。合同第二条房屋价款的付款约定，乙方将上述该房屋价款分期支付给甲方，于2018年5月14日之前向甲方支付定金至20万元，于2018年5月24日之前向甲方支付首付至170万元(内含定金20万元)。剩余的房款于乙方的银行贷款下来支付。乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方房屋尾款968,000元。合同第五条以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》办理约定：甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除。合同第六条签订《上海市房屋土地资源管理局》制定、《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定，甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任。合同第十二条违约责任约定，如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。1、甲方违约责任：甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于5个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失；甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。2、乙方违约责任：乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。第十三条甲方的义务约定，甲方提供一切有关该房屋的材料、证明、合同文件给乙方包括但不限于：如预售合同办理出来当日交予乙方，过户所需动迁协议原件、房屋分配单等，不得以任何理由拖延交予一切有关该房屋的文件和事项等。合同第十四条乙方的义务约定，该房屋交接给乙方后，房屋的租赁以及产生的一切纠纷与甲方无关；乙方不得因为该房屋的市场价格下跌而向甲方主张解除合同等。合同补充条款约定：此房屋的总价为266.8万元，包括所有的该房屋的所有税费、中介费(全部打包的价格)。合同甲方处由朱军代韩宏女签名。当日，朱军作为韩宏女的代理人出具定金收据，内容为买受方陈立杰购买出售方韩宏女系争房屋，现支付出售方韩宏女定金20万元，出售方韩宏女确认已收到此款。韩宏女认可收到该笔款项。2018年5月20日，朱军作为韩宏女的代理人出具《房款收据》，内容为买受方陈立杰购买出售方韩宏女系争房屋，现支付出售方韩宏女房款150万元，出售方韩宏女确认已收到此款。韩宏女认可收到该笔款项。2018年11月24日，朱军作为韩宏女的代理人出具《房款收据》，内容为买受方陈立杰购买出售方韩宏女系争房屋，现支付出售方韩宏女房款18,000元，出售方韩宏女确认已收到此款。注：此款由陈立杰通过微信转账到娜娜账户。韩宏女称其未收到该笔款项。当日，韩宏女将系争房屋的钥匙交付给陈立杰。2019年2月，陈立杰向浦东法院起诉韩宏女，要求判令：1、韩宏女协助陈立杰办理系争房屋权利人为陈立杰的不动产证书；2、韩宏女承担逾期办理系争房屋权利人为陈立杰的不动产证书的违约责任，自2018年9月1日起至实际交付权证期间，以266.8万元为基数的年利率24%支付违约金。该案审理中，韩宏女提供了上海市杨浦置地有限公司于2019年3月13日出具的《情况说明》，内容为：“兹有居民韩宏女(身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)系本区动迁居民，于2016年2月29日订购申江南路XXX弄XXX号XXX室动迁房源一套。由于居民订房前，我司因本区旧改工作安排已与房屋开发商签订了动迁房源转让协议，待我司办理完过户手续，取得房屋产权证后，由我司与本区动迁居民签订房屋买卖合同，为居民办理过户手续。目前由于过户所需相关税费正在本区财政资金审批流程中，所以尚未完成过户手续，导致无法为居民办理产权证。待我司收到财政资金后会立即开始办理相关过户手续。特此说明”。2019年4月22日，陈立杰向浦东法院申请撤诉，当日，该院作出口头裁定：准许陈立杰撤回起诉。2019年4月28日，系争房屋的大产证登记至上海杨浦置地有限公司名下。2019年5月14日，上海杨浦置地有限公司作为卖售人(甲方)、韩宏女作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计916,209.60元，双方确认在2020年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。一审审理中，陈立杰陈述，其签订《出售转让合同》时只知道系争房屋是动迁商品房，不是动迁安置房，没有小产证，不清楚有无大产证，也没有看过相关材料，但告知自己3个月可以办出产证。一审法院认为，陈立杰与韩宏女于2018年5月14日签订的《出售转让合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同第五条约定，韩宏女承诺在相关机构通知其可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予陈立杰保管，韩宏女不得以任何理由拖延。签订该《出售转让合同》时，陈立杰明知系争房屋为动迁安置的房屋，此时韩宏女尚未取得该房屋的小产证及钥匙，依据双方当事人的陈述及提供的证据，结合房地产交易的惯例，法院认定，韩宏女并未承诺在签订《出售转让合同》后三个月内办出系争房屋的产权证，故陈立杰现以韩宏女违约，未在签订合同后3个月内办出系争房屋的产证为由，要求解除该《出售转让合同》并要求韩宏女以266.8万元为本金按年利率24%支付自2018年9月1日起至合同解除之日的违约金的请求，于法无据，法院难以支持。依据上述所述，陈立杰现要求韩宏女退还陈立杰已付的系争房屋购房款1,718,000元、燃气安装费160元、燃气配套安装费1,048.90元、东方有线网络安装费420元、非居民生活垃圾清运费468.9元及赔偿陈立杰已付的系争房屋自2018年12月至2019年12月期间的物业管理费2,654.60元的请求，法院亦难以支持。杰尚公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证质证抗辩等诉讼权利义务，由其承担不利的法律后果，法院依法缺席审判。一审法院判决：驳回陈立杰的全部诉讼请求。本院审理中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实中除“韩宏女称其未收到2018年11月24日陈立杰支付的18,000元款项”外，其余事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，2018年11月24日韩宏女收到陈立杰支付的房款18,000元。以上事实，有审理笔录等为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈立杰与韩宏女签订的《出售转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履约。陈立杰上诉称办理系争房屋房产证应以签订合同之日起计算3个月为期限，但双方间《出售转让合同》就系争房屋房产证的办理已做明确约定，即韩宏女在相关机构通知其可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予陈立杰保管，故陈立杰以韩宏女未在2018年9月1日前办理系争房屋产权证，韩宏女存在违约行为为由，要求解除《出售转让合同》，并要求韩宏女承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。至于陈立杰要求韩宏女退还其已付购房款1,718,000元、燃气安装费160元、燃气配套安装费1,048.90元、东方有线网络安装费420元、非居民生活垃圾清运费468.9元，及赔偿其已付的自2018年12月至2019年12月期间物业管理费2,654.60元之请求，因《出售转让合同》不予解除，故对该些请求本院亦不予支持。综上所述，陈立杰的上诉意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,852元，由上诉人陈立杰负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年一月十日书记员 项 蓉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……