安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1802民初1639号 原告（反诉被告）：宣城市工业投资有限公司，住所地安徽省宣城市状元南路33号，统一社会信用代码91341800566388235M。 法定代表人：柯章平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡书敏，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张华平，安徽今昔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，男，1971年2月9日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：李祎，安徽明泉律师事务所律师。 原告宣城市工业投资有限公司（简称工投公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，被告**提起反诉，本院予以受理，与本诉合并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）工投公司的委托诉讼代理人胡书敏、张华平，被告（反诉原告）**及其委托诉讼代理人李祎庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工投公司向本院提出诉讼请求：1．判令**向原告支付租金3768909.50元及利息902585.69元（截至2016年2月28日，此后按25万元/年支付至交付房屋止，利息按年利率4.35%计算）；2．判令**在本案判决生效后6个月立即腾空位于宣城市宣州区梅溪路超源宾馆（原飞彩宾馆）的房屋交付原告；3．判令**向原告支付违约金23357.47元；4．**承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年9月19日，安徽飞彩（集团）有限公司（简称飞彩公司）与**签订租赁协议，以公开招标的方式将其所有的飞彩宾馆整体租赁给**，约定租期7年，租金每年78万元，一年一付。签订协议时付78万元，以后每一年的第一个月付清下一年租金。逾期按5‰支付违约金。2008年9月20日，双方就租赁物改扩建等事宜签订补充协议。协议签订后，**将飞彩宾馆更名为超源酒店，经营至今。截至2017年2月28日，**拖欠租金5782836元，扣除其代垫费用813927.50元及火灾赔偿款120万元，应付租金3768908.50元，逾期利息902585.69元，违约金23357.47元。 **辩称：被告并非恶意拖欠租金，是原告未按租赁协议和补充协议的约定对改扩建的房屋及时评估，被告无任何违约行为，不应支付违约金。租金及利息的计算应结合双方于2017年3月22日签订的协议书约定的事项进行确定。 **向本院提出反诉请求：1．判令工投公司立即支付反诉原告租赁物改扩建、新建工程补偿款1000万元（包括建设成本、资金成本，以司法鉴定结论变更诉讼请求为准）；2．判令工投公司支付反诉原告代垫金跃武案件款3.2万元及利息损失（自2010年9月4日计算至给付日，利息标准以第一项司法鉴定确定标准为准）；3．判令工投公司支付反诉原告垫付的围墙改造工程款5.4万元及利息损失（自2010年6月22日计算至给付日，利率标准同上）；4．判令工投公司承担本案的诉讼费用。 工投公司辩称：1．对反诉原告所陈述的事实没有异议。120万元火灾损失已经在本诉中扣减，关于垫付的金跃武案件款和围墙改造款，如证据属实，同意在租金中扣除。2．关于工程补偿款，应按有评估资质的评估公司对双方认可补偿的范围及补充协议的约定，给予合理补偿。3．如改扩建工程未提供相关规划手续，则不予补偿。 工投公司提交如下证据：1．营业执照，证明其诉讼主体资格。2．宣政［2014］7号文件，国资办［2014］26号文件、国有土地使用证、房地产权证，证明其为原飞彩宾馆所有人，有权收取租金。3．租赁协议、补充协议，证明**承租的事实，及双方对租金和逾期付款违约金的约定。第二次庭审中，工投公司补充提交：4．资产评估委托协议书，证明双方委托评估机构对新增部分进行价值评估，同时表明评估范围并不是双方对新建及改扩建项目资产的确认，该部分资产在评估后由出租方和承租方根据合同约定和实际情况予以确定。5．安徽同盛资产评估有限公司资产评估报告书，证明**改扩建资产评估价值为9402848元。根据租赁合同和补充协议的约定，工投公司应给付**5835800元。**对证据1、2无异议，对证据3的三性无异议，租赁协议不仅约定了被告的义务，还约定了原告的义务。举证4、5的三性无异议，协议约定评估资产的范围初步以**提交的《超源酒店新建及改造资产明细表》中所列项目为依据，但安徽同盛资产评估有限公司并未对全部资产进行完整评估，未与**核对是否缺漏，也未征求**对评估结论的意见，评估程序有问题，评估结论缺乏合法性。请求法庭依法处理。 **提交如下证据：1．身份证，证明其身份。2．租赁协议、补充协议，证明其中标飞彩公司对原飞彩宾馆的对外招租，取得承租权。租赁协议约定了双方的权利义务关系，补充协议约定：改扩建、新建工程由乙方（**）自行设计，自筹资金，收益归乙方。工程竣工后，双方商定聘请具有资质的评估机构对工程造价等进行综合评估，新改扩建房屋价值的综合评估包括实际的资金投入与租赁期间的资金成本及扣除租赁期间按照税法规定在税前扣除的固定资产折旧，评估资料甲乙双方存档备用。租赁期满后，如乙方不再续租，甲方按竣工时的评估价减去使用年限房屋折旧费后净值补偿，产权归甲方所有。租赁期间，因城市建设需要，租赁物被列入房屋拆迁范围的，乙方扩建、新建的房屋按所建面积享受国家规定的标准补偿。3．关于飞彩宾馆要求改扩建的报告及复函、关于飞彩宾馆要求扩建的申请及复函、报告及关于同意改造飞彩宾馆四合院的函，证明为落实宾馆改扩建，向有关单位提交申请和报告，宣城经济技术开发区管委会、飞彩公司均复函同意。4．申请及费用清单、委托付款函，证明其为飞彩公司垫付金跃武案件款3.2万元、围墙改造工程款5.4万元。5．关于要求对飞彩宾馆改扩建项目进行资产评估的报告，证明其多次催促工投公司对改扩建、新建的工程进行评估的事实。6．关于飞彩宾馆租赁期间相关投资清算和审计实施意见、资产评估委托协议书、拟评估内容、资产评估汇总表，证明就飞彩宾馆改扩建、新建工程核算事宜，双方委托安徽同盛资产评估有限公司进行造价评估，评估基准日根据各项资产的构建时间分别确定。因双方就补偿范围、价格依据、利息计算等未完全达成一致（主要包括水电等安装装饰工程、绿化工程、可移动设施设备能否补偿及资产折旧率的确定和资金成本的计算标准未能达成一致），导致评估公司在本次诉讼前未出具评估报告，只是出具了征求意见稿，其中无争议改扩建、新建部分资产评估为583.58万元。7．协议书，证明为妥善处理争议事项，双方于2017年3月22日签署协议书，就解决争议的处理程序及过渡期事宜进行约定，将租金结算、改扩建、新建工程造价及补偿具体范围和标准提交司法程序处理的事实。工投公司对**举证6本身无异议，未出具评估报告是因为无法确定评估资产具体如何补偿，不认可其证明目的。对其他举证均无异议。 根据证据的合法性、客观性、关联性，经审查，本院对工投公司举证认定如下：**对第1、2、3、4组证据均无异议，本院予以认定并在卷佐证。举证5资产评估报告，由双方共同指定的具有法定资质的第三方独立机构作出，对于已纳入评估范围的各项资产的造价评估结论予以认定。 对**举证认证如下：工投公司对第1、2、3、4、7组证据均无异议，本院予以认定并在卷佐证。关于第5、6组证据，**认为评估报告存在缺项漏评的意见，考虑到案涉租赁合同于2015年9月30日即已到期，双方对终止租赁关系交还租赁房屋均不持异议，应当尽早结束长期占用的不稳定状态，本院对**要求补充鉴定的请求不予采纳，但保留其就所称缺项漏评部分另行提出鉴定并主张补偿的诉讼权利，对该证据予以认定。 根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明案件事实如下：2008年6月18日，**、王世江投资成立宣城超源酒店管理有限公司（简称超源公司），注册地址飞彩宾馆，法定代表人**。 2008年9月19日，飞彩公司与**签订《租赁协议》，**整体承租飞彩公司分支机构飞彩宾馆，租赁物包括：房屋、场地、道路、围墙；家具、用具；厨房设备及厨具；家用电器。租赁期限7年，自2008年10月1日至2015年9月30日。租赁期间增加的设备、电器等可动资产属**所有，协议终止时自行处理。对租赁物进行的装修，协议终止时其产权归飞彩公司所有。租金78万元/年，其中包括：房屋16万元，道路、场地、围墙12万元，家具、用具12万元，地毯4万元，厨房设备及厨具18万元，家用电器16万元。租金一年一付，先付后用。协议签署时付第一年租金78万元，之后每满一年的第一个月一次性付清下一年租金。**因自身经营需要对租赁物进行改造和扩建，应事先征得飞彩公司的书面同意。具体实施由双方根据“谁投资谁受益”的原则另行协商，签署补充协议。**应按协议规定的期限交纳房屋租金及其他协议项下的费用。逾期交付，按租赁协议期限的租金总额的千分之五交纳违约金。 次日，双方签订补充协议约定，改扩建、新建工程由**自行设计，自筹资金，受益归**。在改扩建、新建工程竣工后，双方商定聘请具有资质的评估机构对工程造价等进行综合评估，新改扩建房屋价值的综合评估包括实际的资金投入与租赁期间的资金成本以及扣除租赁期间按照税法规定应在税前扣除的固定资产折旧。租赁期满后如不再续租，飞彩公司按竣工时的评估价减去使用年限房屋折旧费后净值补偿，产权归飞彩公司所有。 2008年9月26日，**提出对飞彩宾馆内部供电线路及内部给排水管网进行维修更换，现有二层加为三层，封闭中间庭院改为接待大厅，及拆除现有锅炉房改建为休闲娱乐中心的申请。2008年12月11日，飞彩公司回函同意。 2009年12月1日，**提出对四合院改二层、屋面改造，及将四合院中间进行封闭的报告。2008年12月2日，飞彩公司回函同意。 2010年6月21日，超源公司向飞彩公司提出申请，应宣城市公安局要求，将双方之间的围墙拆除重建，估算费用6万元。飞彩公司同意由超源公司自行施工，费用计入双方往来账中。 2010年9月3日，飞彩公司向超源公司（**）发出委托付款函，委托其代为支付金跃武诉飞彩公司、飞彩宾馆买卖合同纠纷案执行款3.2万元。 2011年9月19日，2013年10月16日，**两次向飞彩公司提交报告，表明改造项目已基本完成，要求对方配合对其投入资金进行评估。 2014年7月29日，宣城市人民政府国有资产监督管理委员会发出国资办（2014）26号文件《关于划转移交安徽飞彩（集团）有限公司飞彩宾馆资产的通知》，决定将飞彩宾馆资产划转移交工投公司。依据该文件并经登记，工投公司于2014年8月11日、2014年12月15日分别取得飞彩宾馆的房屋所有权及土地使用权。 2015年12月23日，委托人工投公司、**与受托人安徽同盛资产评估有限公司签订资产评估委托协议书，委托其对**承租的原飞彩宾馆新建及改扩建资产的原始投入价值进行评估（房屋建筑物按重新编制预算的方式评估其建造时的原始成本，机器设备以市场价格评估购置时的原始成本）。评估范围：**承租的原飞彩宾馆新建及改扩建资产，涉及的范围初步以**提交的《超源酒店新建及改扩建资产明细表》中所列项目。纳入本次评估范围的资产，并不表明委托双方对新建及改扩建资产项目的确认，该部分资产在评估后，由双方根据合同约定和实际情况进行界定。 2016年4月23日，安徽同盛资产评估有限公司作出同盛评报字（2016）05号资产评估报告书。评估**在承租期间新建及改扩建原始投入价值评估值为9402848元，其中：房屋建筑物、构筑物及装饰工程6719632元，电器设备2683216元。2019年5月16日，工投公司向本院提交该资产评估报告书。 2017年3月22日，工投公司与**签订协议书，约定：2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金按50万元/年标准计算；2016年10月1日至2017年2月28日期间，租金免除；2017年3月1日至案件诉讼终结按25万元/年标准计算；工投公司给予租赁宽限期6个月，即在案件诉讼终结（指判决生效）后延长6个月，该期间租金按25万元/年计算。就房屋租金的结算及利计算标准（双方计算利息时，按对等原则确认利息计算标准）、租赁房屋改扩建、新建工程的造价以及补偿的具体范围和标准，双方同意通过司法途径进行确认。 另查明，经双方确认，**于2008年10月前为飞彩公司垫付费用813927.52元。2010年9月3日，**为飞彩公司垫付金跃武案件款32000元。2011年10月，飞彩公司应补偿**火灾损失120万元。 本院认为：工投公司与**签订的《租赁协议》及《补充协议》为当事人的真实意思表示，合法有效。**对向工投公司支付租赁费，及返还房屋的诉讼请求不持异议，本院予以支持。关于**的反诉请求，按协议约定，对于**兴建的改扩建、新建工程，工投公司应当给予合理补偿。双方互负债务，应以垫付款、补偿款抵付租金。 《补充协议》对相关事项未作出明确约定，造成双方在以下方面发生分歧，本院分别阐述： 一、关于应予补偿的范围问题。评估报告所列新建和改建、扩建工程包括会展中心二楼加层、大会议厅、门厅和主楼三层加层、中央大厅、路边门面房等。其中的改建工程已改变了原建筑的布局和结构，对于酒店经营而言，新建和改建、扩建工程未经装修则不具有使用价值。因此，在没有证据证明双方约定的补偿范围排除装饰工程的情况下，本院认定该部分装饰装修工程（评估价值2248083元，详见附件一补偿项目分项表）与土建工程均属于新建和改建、扩建工程，属于应当给予补偿的范围。《租赁协议》约定，增加的设备、电器等可移动资产属**所有，而不可移动的供电设备（评估价值296831元）、天然气设备及管道（评估价值194795元）、大厅电梯（评估价值249800元）、中央空调（评估价值446200元），已物化成为新改扩建工程的组成部分，且具有较长的使用年限，也应纳入补偿范围。据此，认定应补偿资产总额7907258元。 二、关于折旧问题。固定资产折旧，是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应折旧额进行系统分摊。根据中华人民共和国建设部发布的《住宅建筑规范》规定，我国住宅结构的设计使用年限不应少于50年。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年。因此，折旧年限介于20年至50年之间。鉴于装饰工程及电梯、中央空调等设备占资产总额权重达42.45%（3435709元÷7907258元），而该部分资产的使用年限远低于房屋的使用寿命，酌情认定总资产综合折旧年限为20年。 三、关于**投入资金的成本问题。双方对资金利率未作出明确约定，应以本地民间融资的市场利率作为计息依据。自2016年至2017年，工投公司共向本院起诉7起借款合同纠纷案件，其与借款人约定按借款金额的日万分之5或日万分之4.8收取服务费。鉴于该类借款属于短期掉头资金，利率较高。参考本院审理其他金融借款及民间借贷案件的情况，酌情确定按月利率1%计算**投入资金的成本。 四、关于工投公司主张的租金利息和违约金问题。《租赁协议》约定，**未按规定的时间交纳房屋租金及其他协议项下的费用，应按协议期限租金总额的千分之五支付违约金。**应于2008年10月前支付第一年度租金78万元，而在此之前，**已为飞彩公司垫付各项费用813927.52元。此后，**于2009年开始投资兴建改扩建和新建工程，垫付款和应获得补偿款可足额抵付各期应付租金，并没有拖欠租金的事实存在，故工投公司关于**违约的主张不能成立，利息和违约金的诉讼请求没有事实依据，不予支持。 五、关于结算问题。以**垫付款、补偿款及利息抵付当期租金，垫付款不计息，利息不计复利，补偿款利息、垫付款优先抵付租金。经结算，截至2020年3月底，抵付全部租金后，工投公司应支付**补偿款5875049元（含不计息金额2610180元、应计息资产残值金额3264869元，详见附件二资产折旧残值及抵付租金余额利息计算表）。**称垫付围墙改造工程款54000元，但未举证证明已实际支出该项费用，对该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）**于本案判决生效后六个月内腾空位于宣城市宣州区梅溪路的超源宾馆（原飞彩宾馆）房屋并交付原告（反诉被告）宣城市工业投资有限公司； 二、驳回原告（反诉被告）宣城市工业投资有限公司的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）宣城市工业投资有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）**支付补偿款，截至2018年3月31日金额5875049元，此后计算方式：不计息金额2610180元，加以3264869元为基数按395363元/年折旧标准计得残值，加以上期残值为基数按年利率12%计得当期利息，减以25万元/年标准计得租金，计至房屋交付之日； 四、驳回被告（反诉原告）**的其他反诉请求。 如果未按期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费44459元，由原告（反诉被告）宣城市工业投资有限公司负担。反诉案件受理费41158元，由原告（反诉被告）宣城市工业投资有限公司负担24158元，被告（反诉原告）**负担17000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  许矛矛 人民陪审员  赵春燕 人民陪审员  张云南 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  戴艳婷 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。