广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10985号原告卢建东，男，汉族，1968年12月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人傅勉凌，广东元善律师事务所律师。委托诉讼代理人余衍花，广东元善律师事务所律师。被告一许俊超，男，汉族，1982年7月11日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告二陈增培，男，汉族，1980年9月20日出生，身份证住址福建省泉州市永春县，被告三友利银行（中国）有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区金田路4028号荣超经贸中心商业B0105、B0210单位，统一社会信用代码91440300777159205W。法定代表人倪伟清，行长。委托诉讼代理人黄小雪，广东创基律师事务所律师。委托诉讼代理人邓亚汶，广东创基律师事务所实习律师。原告卢建东诉被告许俊超、陈增培、友利银行（中国）有限公司深圳分行（以下简称“友利银行深圳分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人傅勉凌、余衍花，被告友利银行深圳分行委托诉讼代理人黄小雪、邓亚汶到庭参加诉讼。被告许俊超、陈增培经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告一许俊超签订的《房产买卖合同》无效；2.原告与被告二陈增培签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；3.被告二陈增培与被告三友利银行深圳分行共同注销坐落于深圳市××××大道南侧绿海名居５号楼Ｂ单元204房的抵押登记；4.被告二陈增培将坐落于深圳市××××大道南侧绿海名居５号楼Ｂ单元204房过户给原告；5.三被告承担诉讼费、保全费、公告费；6.由被告二陈增培、被告三友利银行深圳分行承担注销抵押登记费用；7.被告二陈增培承担房产过户费用。以上合计标的额为4250000元。具体事实和理由：2018年12月12日，原告与被告一许俊超签订《房产买卖合同》，约定原告将位于深圳市××××大道南侧绿海名居5号楼B单元204房以500万元的价格卖与被告一许俊超；被告一许俊超于合同签订当日支付定金25万元，于2019年1月28日前付清全款。合同签订时，被告一许俊超称其受限购政策影响，要求将房屋过户至其朋被告二陈增培名下，原告表示同意。被告二陈增培分两次共向原告账户转账25万元。后，被告一许俊超称须先办理房屋过户才能申请贷款，原告因不熟悉二手房买卖流程表示同意。2019年1月7日，原告与被告二陈增培签订《深圳市二手房买卖合同》用于提交不动产登记机关办理过户手续，涉案房屋于2019年1月9日过户至被告二陈增培名下。2019年1月11日，被告一许俊超向原告出具《保证书》，承诺以涉案房屋申请500万元贷款，于2019年1月28日付清全部购房款，但被告二陈增培仅于2019年2月21日支付购房款50万元。后2019年3月22日，被告一许俊超、被告二陈增培共同向原告出具《承诺书》，承诺分两期于2019年4月30日前付清余款，但实际未支付任何款项，且处于半失联状态。后经原告了解，被告一许俊超涉及多件民事纠纷，已被法院列入失信被执行人名单、限制高消费名单；被告二陈增培以涉案房产作为抵押向被告三友利银行深圳分行申请个人经营性贷款450万元，上述贷款已全部发放。原告认为，被告一许俊超作为被依法限制高消费的人员，借用被告二陈增培名义购买房屋，该行为违反《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》，属于《合同法》第五十二条规定以违反法律法规或行政法规强制性规定的情形，原告与被告一许俊超签订的《房产买卖合同》无效。原告与被告二陈增培签订的《深圳市二手房买卖合同》是依据被告一许俊超，为实现其以合法形式掩盖非法目的而签订的，亦属无效。已履行的合同内容应恢复原状，被告二陈增培应将涉案房屋返还过户至原告名下。被告三友利银行深圳分行依附于无效合同的抵押权，亦应当注销。且被告三友利银行深圳分行未进行尽职调查，未遵守商业准则和管理规范，未发现涉案房屋极可能还处于交易环节，违规高评房屋价格，规避住房贷款的监管规定。请求法院支持原告的诉讼请求。被告三友利银行深圳分行辩称，一、关于原告对我方的诉讼请求答辩如下，1.我方与被告二陈增培签订的《个人人民币额度借款合同》合法有效，对双方具有约束力。2.我方与被告二陈增培签订的《个人最高额抵押合同》合法有效，已依法办理登记手续，我方享有抵押权人优先受偿权，理由如下，首先，签订抵押合同时，涉案房屋产权清晰，我方亦取得共同所有人被告二陈增培配偶罗雪梅的书面确认文件；其次，该抵押权已依法办理登记，抵押权已设立。3.我方不存在违规发放贷款额度的行为，我方对房产估值合理，严格遵循工作流程和操作指引，原告未举证的情况下仅凭猜测缺乏事实依据。4.原告与被告一许俊超、被告二陈增培之间房屋买卖合同的效力不能对抗我方的抵押权。二、关于原告其他诉讼请求答辩如下，1、关于原告的第一项诉讼请求，原告与被告一许俊超之间的《房产买卖合同》与涉案房产没有直接关联，其效力不影响我方取得涉案房产抵押权；2.关于原告的第二项、第四项诉讼请求，原告与被告二陈增培之间的房屋买卖交易行为合法有效，系双方的真实意思表示，交易内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已完成房产过户手续，原告未进行资金监管造成未足额收取购房款的责任理应由其自行承担，其向善意的第三人提起的诉讼主张明显缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告许俊超、陈增培均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月12日，原告作为卖方、被告一许俊超作为买方，双方签订《房产买卖合同》，约定：卖方将其所有的位于深圳市××××大道南侧绿海名居５号楼Ｂ单元204物业转让给买方，房产证号为深房地字第××号，用途为住宅，登记建筑面积107.77平方米；转让成交价为500万元；购房定金25万元，买方在签订合同当日向卖方支付定金5万元，合同签订十三日内再支付定金20万元；卖方合同签订15日内现金赎楼；买方须于2019年1月3日前将除定金外的剩余首期购房款475万元（多退少补）支付至双方约定的监管账号并向按揭银行提交申请贷款的相关材料；买方承担包括赎楼费用在内的相关税费；卖方应当于收到除交房保证金及担保公司结算尾款外的房款后二日内将物业交付买方，双方同意在定金或首期款中预留交房保证金5000元在第三方监管，实际交付物业10日内进行结算；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭贷款超过五日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方违约导致交易无法完成，卖方有权解除合同并选择要求买方支付转让价百分之二十的违约金或没收定金；如卖方拒绝交房、因客观原因导致买方未依约收楼的，卖方应按转让成交价的日万分之五支付延期交房违约金；如卖方违约导致交易无法完成的，买方有权解除合同并要求卖方支付转让价百分之二十的违约金或双倍返还定金；备注条款约定，1.卖方同意买方以第三方（陈增培）名义过户；2.买方承诺2019年1月28日前付清全部楼款，如卖方到期未能收到全部楼款买方每延迟一天按伍仟元滞纳金赔偿给卖方，延期超出15日视为买方违约。2018年12月12日，被告二陈增培通过银行转账向原告支付购房定金5万元；2019年1月2日，被告二陈增培通过银行转账向原告支付购房定金20万元。2019年1月7日，原告作为卖方、被告二陈增培作为买方，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将其所有的深圳市××××大道南侧绿海名居５号楼Ｂ单元204房转让给买方，房产证号为深房地字第××号，用途为住宅，登记建筑面积107.77平方米；转让成交价为3915931元；购房定金25万元，买方合同签订时支付；买方须于2019年1月30日前将除定金、交房保证金外的购房款3665931元支付至双方约定的银行第三方监管账户；买方承担相关税费；卖方应当于收到全部房款3日内将物业交付买方，并办理交接手续；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金并继续履行合同；卖方延迟交房的，卖方应自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，按转让总价的日万分之四支付延期交房违约金并继续履行合同；任何一方不履行合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房产总价百分之四的违约金；买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。2019年1月11日，涉案房屋100%产权由原告名下核准登记至被告二陈增培名下，不动产证号为粤（2019）深圳市不动产权第0006980号，登记价3915931元。同日，被告一许俊超向原告出具保证书，承诺以涉案房屋向银行贷款500万元，按合同约定必须在2019年1月28日前付给原告。2019年1月22日，被告二陈增培作为借款人（甲方）、被告三友利银行深圳分行作为贷款人（乙方），双方签订《个人人民币额度借款合同》，约定：第一条，乙方根据甲方申请，同意向其发放个人经营性贷款，借款额度为人民币450万元整；第二条，借款仅限于支付货款；第三条，借款额度为非循环额度，额度有效期为2019年1月25日至2020年1月24日，甲方可在额度有效期内一次或分次向乙方申请提取借款……甲方已偿还的借款本金不得再次申请使用；合同还约定了双方其他权利义务。同日，被告二陈增培作为抵押人（甲方）、被告三友利银行深圳分行作为抵押权人（乙方），双方签订《个人最高额抵押合同》，约定：第一条，本合同项下被担保主债权为乙方与主合同债务人本合同第三条约定的债权发生期间内签订的多个授信合同所发生的债权；第二条，甲方所担保的债权最高限额为人民币450万元；第三条，本合同项下被担保主债权的发生期间为2019年1月22日至2022年1月31日止；第五条，本合同担保的范围为根据主合同实际形成的主债务（本金）以及其他应付款项；第六条，甲方设立抵押担保的抵押物为甲方所有的位于深圳市××××大道南侧绿海名居５号楼Ｂ单元204房产（详见《房地产抵押清单》），合同签订之日经乙方确定的抵押物评估总值为人民币6509308元；第八条，双方于合同签订3日内到抵押登记机关办理抵押登记；第十条，如主合同债务人未按照主合同的约定履行到期债务或发生主合同约定的任何违约事件，乙方有权将抵押物变卖、折价、拍卖以清偿被担保债权；第十二条，在甲方按期偿还本合同抵押担保范围内的全部债务后，乙方应协助甲方办理注销抵押登记；合同还约定了双方其他权利义务。2019年1月23日，涉案房屋登记最高额抵押权，被担保最高债权数额450万元，抵押人被告二陈增培，抵押权人被告三友利银行深圳分行。2019年2月21日，被告二陈增培通过银行转账向原告支付购房款50万元。2019年3月22日，被告一许俊超作为承诺人（买家）、被告二陈增培作为房产权利人、原告作为卖家，共同在《承诺书》上签字。该承诺书载明：2018年12月12日签订的关于宝安区绿海名居5栋B座204房产买卖合同，总价款为人民币500万元整，实际已支付人民币75万元整，还欠业主原告卢建东人民币425万元整。经双方协商，须2019年1月28日前结清所有房款，因买家被告一许俊超多次承诺没有做到，按合同约定买方被告一许俊超承诺违约应自2019年1月28日起至房款付清之日止支付“每天伍仟元”罚息。现买家被告一许俊超向卖家原告卢建东再次承诺，于2019年4月8日前归还房款人民币220万元整、2019年4月30日前结清剩余房款人民币205万元整，若买家被告一许俊超未按上述承诺履行，卖家原告卢建东有权行使其权利。庭审中，原告确认，被告一许俊超、被告二陈增培出具上述承诺书后，未支付任何款项。另查，1.关于涉案房屋转让成交总价。庭审中，原告陈述，涉案房屋真实的转让成交价为500万元。原告与被告二陈增培签订的《深圳市二手房买卖合同》记载成交总价3915931元，是原告应被告一许俊超、被告二陈增培的要求，为减少买方税费，同意按登记价签署网签合同，并非双方协商一致的实际转让价格。2.关于被告二陈增培依据《个人人民币额度借款合同》实际向被告三友利银行深圳分行提取的贷款金额。原告主张，被告三友利银行深圳分行于2019年1月下旬向被告二陈增培发放个人经营性贷款人民币450万元。庭审中，被告三友利银行深圳分行确认，被告二陈增培已于2019年1月25日提取贷款人民币450万元。3.关于个人经营性贷款。庭审中，原告、被告三友利银行深圳分行均确认，没有关于发放个人经营性贷款的强制性规定。被告三友利银行深圳分行主张，其在签订借款合同、抵押合同时，对作为抵押物的涉案房屋产权信息进行了查询、取得了登记所有权人配偶的书面确认材料、按照合同签订节点对房屋价值进行评估，不存在违规发放贷款的情况。原告主张，被告三友利银行深圳分行未对涉案房屋是否仍处于交易环节进行尽职调查，处于交易环节的房屋应当适用个人住房按揭贷款相关规定。4.2018年10月6日，被北京市东城区人民法院作出（2018）京0101执恢1110号《限制消费令》，对被告一许俊超采取限制消费措施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告一许俊超、被告二陈增培经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃对原告主张的事实进行答辩及对原告提供的证据进行举证、质证的权利。关于合同效力的认定。原告与被告一许俊超签订《房产买卖合同》，以约定价款转让涉案房屋所有权，是双方真实的意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》中第三条规定，被执行人被采取限制消费措施后，不得有购买不动产等高消费及非生活和工作必需的消费行为。第十一条规定，被执行人违反限制消费令进行消费的行为经查证属实依法予以拘留、罚款；情节严重，构成犯罪的，追究其刑事责任。上述规定并未明确规定违反限制消费令的被执行人所签订的买卖合同无效，本案中亦无证据表明被告一许俊超的行为危害国家、社会公共利益。因此，原告要求确认其与被告一许俊超签订的《房产买卖合同》无效的主张，本院不予支持。当事人一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，出名人与借名人间形成委托关系，此种委托关系并不违反法律、法规的强制性规定。本案中，原告在明知被告一许俊超借被告二陈增培的名义办理涉案房屋转移登记手续，明确表示同意，并配合与被告二陈增培另行签订《深圳市二手房买卖合同》。该《深圳市二手房买卖合同》约定转让涉案房屋，办理涉案房屋转移登记手续，系原告与被告二陈增培真实的意思表示。原告关于上述合同记载成交总价3915931元系出于缴税方面的考虑，并非双方真实的意思表示，真实的转让成交价为500万元的陈述，可与被告一许俊超向原告出具的保证书，以及原告与被告一许俊超、被告二陈增培共同签署的《承诺书》内容相互印证，本院予以确认。当事人为逃避税收，约定按照低于实际成交价的虚假价格办理房屋转移登记，该条款无效，但该条款的无效不影响整个合同的效力。因此，原告要求确认其与被告二陈增培签订的《深圳市二手房买卖合同》无效、被告二陈增培将涉案房屋恢复登记至原告名下的主张，本院不予支持。庭审中，原告经释明确认不变更诉讼请求。关于注销抵押登记的认定。被告三友利银行深圳分行与被告二陈增培签订的《个人人民币额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。抵押合同签订后办理抵押登记。被告三友利银行深圳分行提交的证据可以说明，其对被告二陈增培提供的作为个人经营性贷款担保的涉案房屋产权情况进行了查询，涉案房产的不动产查询信息表明确记载该房产备案登记的权利人为被告二陈增培。被告三友利银行深圳分行取得被告二陈增培及其配偶确认后，在房地产权登记机关办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在合同履行过程中，原告作为卖方已实际将买卖合同所涉房屋转移登记至作为出名买方的被告二陈增培名下，原告并未举证证明被告三友利银行深圳分行知晓或应当知晓涉案房屋产权存在争议。原告要求被告二陈增培、被告三友利银行深圳分行注销涉案房屋抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告卢建东全部诉讼请求。案件受理费40800元、保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 娄   靓人民陪审员 黄   芳人民陪审员 陈 燕 华二〇二〇年一月十七日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。