北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终18号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鑫邦控股集团有限公司，住所地北京市通州区经海五路3号院8号楼8层7-101。法定代表人：王鑫，执行董事。委托诉讼代理人：陈开洋，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婉茹，北京市中闻律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金地鸿运房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临300号401室。法定代表人：徐家俊，董事长。委托诉讼代理人：吕丽华，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张瑞琦，男，该公司法务。上诉人北京鑫邦控股集团有限公司（以下简称鑫邦公司）与上诉人北京金地鸿运房地产开发有限公司（以下简称金地公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭，并于2020年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人鑫邦公司的委托诉讼代理人陈开洋、张婉茹，上诉人金地公司的委托诉讼代理人吕丽华、张瑞琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判确认双方签订的《金地中心写字楼租约》于2019年7月26日解除；3.改判金地公司返还鑫邦公司房屋租赁押金3612545.6元；4.依法改判金地公司向鑫邦公司支付违约金30000元；5.本案一、二审诉讼费由金地公司承担。事实和理由：1.鑫邦公司于2019年7月25日腾空全部租赁场地并实际腾退交付，同日向金地公司送达了《解除合同通知书》，次日将电卡、门禁卡、钥匙等通过公正邮寄送达方式交付金地公司，涉案房屋由金地公司全面接管和支配，且金地公司于2019年7月26日将涉案房屋另行出租，并多次带客看房，故金地公司已以实际行动证实其同意于2019年7月26日收到《解除合同通知书》之日解除租约。2.鑫邦公司对租约享有法定解除权，合同履行期间，鑫邦公司严格履行合同约定，从未拖欠任何费用。然而金地公司在履行合同过程中存在阻挠鑫邦公司的正常工作、中央空调无法分区域控制、写字楼管理不到位、保洁工作严重不达标、格式条款存在诸多对鑫邦公司极不公平的条款且未以合理方式提醒鑫邦公司特别注意等诸多瑕疵，鑫邦公司对于解除合同没有过错，故一审法院认定鑫邦公司违约，解除合同不发生效力存在事实认定错误。3.现因合同已解除，已缴纳押金应当全部返还鑫邦公司。一审法院未予完全支持该项诉求存在错误，也未判决金地公司承担违约金存在法律适用错误。4.关于金地公司反诉“损失”数额问题，鑫邦公司依法行使合同解除权，无需向金地鸿运赔偿其“佣金损失”等，即使应予赔偿，损失数额应与双方过错程度相适应。本案中金地公司过错明显，而鑫邦公司不存在任何过错。金地公司答辩，不同意鑫邦公司的上诉意见。金地公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，发回重审或依法改判：鑫邦公司向金地公司赔偿实际损失4727557.59元，且金地公司无需向鑫邦公司返还押金；2.本案全部诉讼费用由鑫邦公司承担。事实和理由：一审认定鑫邦公司违约，但是对于金地公司因此而产生的相关损失存在事实认定错误和法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，会根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方签订的《金地中心写字楼租约》通用条款第9.5条约定了承租人违约的违约责任。一审法院判决金额缺乏事实依据，存在法律适用错误。有关金地公司的实际损失，存在以下认定错误：1.租赁关系存续期间鑫邦公司未支付的租金、管理费及滞纳金。一审法院认定租赁合同于2019年9月16日解除，因此鑫邦公司需按合同约定向金地公司支付合同解除前2019年8月1日至2019年9月16日期间的租金、管理费及滞纳金金额应计入金地公司的损失金额，在裁量时予以考虑。2.佣金损失。一审法院认定北京众航伟业房地产经纪有限公司居间服务（以下简称众航伟业公司）为签署租赁合同提供居间服务，且系由鑫邦公司独家委托，鑫邦公司知悉金地公司需向中介公司支付佣金。有关佣金数额，金地公司在一审中提交《独家委托》、《租赁意向书》、《金地中心中介客户登记确认书》、《佣金付款申请函》和《付款回单及发票》等证据可以证明1.6个月租金标准是合理的佣金金额，故该部分佣金损失应得到支持。3.空置期间损失。根据北京CBD区域写字楼租赁的行业惯例，满足适租状态的租赁房屋一般在3-6个月才能成交，整层的办公室出租难度更大。本案中，鑫邦公司违约后，金地公司虽积极履行止损义务，但空置期间的损失实际产生，理应由鑫邦公司全部承担。鑫邦公司辩称：不同意金地公司的上诉意见。金地公司实际腾退并交付房屋，不应支付未实际使用房屋期间的租金、管理费、滞纳金以及空置期间损失。关于佣金鑫邦公司并不知情，该中介公司实际是为金地公司的整栋楼宇提供服务，其所支付的佣金并不能证明系本案合同的佣金。鑫邦公司向一审法院起诉请求：判令1.鑫邦公司、金地公司签订的《金地中心写字楼租约》于2019年7月25日解除；2.金地公司退还鑫邦公司房屋租赁押金3612545.6元；3.金地公司退还电卡押金1200元；4.金地公司向鑫邦公司支付违约金30000元。事实和理由：2019年1月21日，鑫邦公司与金地公司签订《金地中心写字楼租约》，鑫邦公司租赁金地中心A座办公楼37层3701-3715单元。2019年4月25日鑫邦公司依照合同约定向金地公司支付租金2193535.23元、物业服务费206150.7元。合同履行期间，金地公司履行合同存在诸多瑕疵，中央空调无法分区域控制，整个楼层只能整体维持或高或低的温度，鑫邦公司不得不搬离部分部门以维持办公室的正常使用。写字楼管理不到位，多次发生不明身份人员进入鑫邦公司租赁楼层，并且物业负责的卫生间等区域的保洁工作严重不达标，数次出现水迹污渍得不到及时清理的情形，给客户留下恶劣印象。2019年7月25日鑫邦公司腾空全部租赁场地，同日向金地公司送达了《解除合同通知书》，次日将电卡、全部门禁卡、钥匙等物品邮寄给金地公司，至此交接工作全部完成。金地公司向一审法院提出反诉请求：判令1.双方签订的《金地中心写字楼租约》、《金地中心写字楼租约细则》于2019年9月12日解除；2.鑫邦公司赔偿金地公司损失费4727557.59元，其中：（1）金地公司向中介公司支付的佣金1344495.23元；（2）2019年8月1日-2019年9月12日的租金1177898.37元、物业管理费101211.52元及滞纳金62676.38元；（3）2019年9月13日起房屋空置损失794005.29元；（4）鑫邦公司将租区内的家具及设施搬离大厦，或承担租区家具及设施清理费30000元；（5）鑫邦公司履行租区拆除义务，或承担该租区拆除费用1217270.8元。事实和理由：2019年1月鑫邦公司与金地公司签订《金地中心写字楼租约》。鑫邦公司在明知搬离物品需要出门条的情况下仍于2019年7月24日不按照物业管理规定办理出门手续便开始将租区内的家具及设备搬离大厦，并于第二天要求解除租约并声称放弃租区内遗留物品的所有权。鑫邦公司违约在先，且双方已无履约可能，2019年9月12日金地公司向鑫邦公司发送了《金地中心终止租约告知函》通知其租约解除并要求其承担相应的违约责任。金地公司充分履行了租约、不存在任何违约行为，没有导致租约目的不能实现，鑫邦公司不享有租约解除权。相反，鑫邦公司违反租约迟延支付租金的违约行为，给鑫邦公司造成了较大的经济损失，金地公司有权解除租约并要求赔偿损失。一审法院认定事实如下：经众航伟业公司，2019年1月21日，鑫邦公司（承租人）与金地公司（出租人）签订《金地中心写字楼租约》，约定：鑫邦公司承租金地公司金地时代中心8号楼第37层3701-3715单元，租期2019年4月12日至2022年4月11日，月租金731178.41元、月管理费62826.88元。租期内押金3612545.6元，其中租金押金3361238.08元、物业管理费押金251307.52元。该合同通用条款9.5条约定，在租期内除不可抗力外，在任何条件下任何一方不得提早解除本租约，如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还承租人已付押金，且承租人须向出租人支付未履行完毕租期的应交租金及管理费。若本租约的终止给出租人造成的损失超过未履行租期的应交租金及管理费，承租人应就此超过的部分向出租人承担赔偿责任，同时出租人有权就所租办公室另行订立租约，以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失。该租赁合同文本系金地公司提供。租赁合同签订后，鑫邦公司依约使用租赁物，并向金地公司支付租赁押金3612545.6元和电卡押金1200元。同时，鑫邦公司向金地公司支付30000元用于购买先前承租方所剩余的装修利益和家具。鑫邦公司承租房屋后未重新装修。2019年7月25日，鑫邦公司搬离承租房屋，并在承租房屋张贴声明称：“本房屋办公人员已全部搬离。遗留物品所有权放弃，无需物业公司继续提供物业管理服务”并于2019年7月25日向金地公司邮寄送达《解除合同通知书》和《放弃声明书》，2019年7月26日向金地公司邮寄送达电卡、门禁卡、钥匙。鑫邦公司未提供充足证据证明行使合同解除权符合法律或合同的约定。2019年9月12日，金地公司以鑫邦公司违约为由向鑫邦公司邮寄送达《金地中心终止租约告知函》，鑫邦公司认可2019年9月16日收到该函件。为证明佣金损失，金地公司提交了其向众航伟业公司支付佣金的相关凭证，但现有证据不能认定金地公司支付的佣金仅系因为居间服务鑫邦公司与金地公司订立租赁合同而支付的佣金，也没有证据证明鑫邦公司事先知晓金地公司支付佣金的标准和数额。庭审中，鑫邦公司申请一审法院酌减违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当按照约定履行义务。根据查明事实，可以认定鑫邦公司违约，因此其解除合同不发生法律效力，金地公司发出解除合同通知书，一审法院认为合法有据，解除发生法律效力，合同解除时间以鑫邦公司收到的时间为准。关于鑫邦公司要求金地公司退还电卡押金，予以支持，要求金地公司支付违约金，于法无据，不予支持。关于家具，根据查明事实，可以认定具有反复使用的价值，金地公司可以自行使用。关于租区拆除一节，双方均认可鑫邦公司并未装修，因此金地公司要求鑫邦公司拆除或承担拆除费用不予支持。关于鑫邦公司要求退还押金和金地公司要求损失一事，考虑到租赁合同实际履行期非常短，仅有三个多月，租赁期间亦未进行装修，且发生违约后，鑫邦公司即时履行了告知义务并搬离租赁房屋，又金地公司有减损义务，因此，一审法院将综合考虑金地公司的损失和鑫邦公司要求酌减违约金的请求，两项折抵后，合理确定金额，合并判处。金地公司所述佣金损失，应该遵守可预见性规则的限制，一审法院予以适当考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、确认鑫邦公司与金地公司房屋租赁合同已经于二〇一九年九月十六日解除；二、金地公司于判决生效后七日内返还鑫邦公司押金一百八十万元和电卡押金一千二百元；三、驳回鑫邦公司的其他诉讼请求；四、驳回金地公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，金地公司向本院提交以下证据：1.《委托函》、《租赁意向书》、中介公司营业执照及法定代表人身份证复印件、《金地中心中介客户登记确认书》；2.《金地中心写字楼租约》（阳明系）。上述证据1和2证明金地公司积极止损，通过中介机构推荐并签约新客户。3.金地中心用户收楼手续办理完毕通知单、正式入住通知单；4.佣金申请函，上述证据3和4证明新租户入驻金地中心办公并满足支付第一笔佣金的条件。5.付款回单及发票，证明金地公司向中介公司支付第一笔佣金824602.8元，押金不应退还。本院经审查认为，金地公司提交的上述证据加盖有案外人公章或由案外人出具，本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审中补充查明，金地公司称于2019年9月12日发出解除通知后开始寻找新的承租人，2019年10月18日与阳明系（北京）文化有限公司签署新的租赁合同。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，鑫邦公司与金地公司签订的《金地中心写字楼租约》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行各自义务。鑫邦公司于2019年7月25日搬离承租房屋，其以实际行动表明不再履行本案租赁合同，其虽辩称金地公司在履行合同过程中存在阻挠鑫邦公司正常工作、中央空调无法分区域控制、写字楼管理不到位、保洁工作严重不达标、格式条款存在诸多对鑫邦公司极不公平的条款且未以合理方式提醒鑫邦公司特别注意等诸多瑕疵，但其提交的证据均不足以证明其主张，故一审法院认定系鑫邦公司违约并无不当。由于鑫邦公司存在违约行为，故其解除合同不发生法律效力，合同解除时间应以鑫邦公司收到金地公司的解除合同通知时间为准。双方签订的《金地中心写字楼租约》第2.3.2条中关于押金的扣留、扣除中约定，如因承租人不履行租约和/或可归责于承租人的其他原因致使本租约提前终止的，出租人有权终止本租约并扣留承租人全部押金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失。由此可见，根据双方的约定，在承租人不履行租约的情况下，押金性质应作为违约金予以处理。一审法院综合考虑金地公司的损失以及鑫邦公司要求酌减违约金的请求，以及双方履行合同的相关情况，合理确定金额并无不当。关于金地公司的佣金损失，一审法院以可预见性规则为基础适当考虑。综上，一审法院综合确定的金地公司应返还鑫邦公司的押金数额并无不当。综上所述，鑫邦公司和金地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80560元，由北京金地鸿运房地产开发有限公司负担44620元（已交纳），由北京鑫邦控股集团有限公司负担35940元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 楚 静二〇二〇年一月十七日法官助理 赵 霄书 记 员 李星月