广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异401号 异议人（案外人）：蔡晴丽，女，1982年10月17日出生，汉族，住广州市花都区。 委托代理人：龙婧，广东法制盛邦律师事务所律师。 申请保全人：张文贤，女，1968年5月9日出生，汉族，住天津市南开区。 委托代理人：黄勇，广东合众之源律师事务所律师。 被保全人：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。 申请保全人张文贤依据已经发生法律效力的（2019）粤0105民初21612号民事裁定书申请保全被保全人刘汉桢民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2019）粤0105执保1069号。执行过程中，本院于2019年8月21日查封了被保全人刘汉桢所有的位于广州市荔湾区逢源路151号5117房。现案外人蔡晴丽向本院提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人蔡晴丽认为：我与刘汉桢于2014年8月15日签订《商铺买卖合同》，约定购买位于广州市荔湾区逢源路151号5117号房的商铺。合同签订后，我依约支付了全部的购房款，刘汉桢也依约办理了网签手续且于2014年12月31日将涉案商铺交付给了我的委托人。但刘汉桢一直没有办理涉案商铺的过户手续。2017年9月，我向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，该院（2017）粤0103民初7576号判决刘汉桢应自判决生效之日起十五日内协助我办理涉案商铺的交易过户手续，该判决已于2017年11月30日生效，但刘汉桢之后也一直没有办理过户。因涉案商铺的所有权应属于我，为维护我的合法权益，现请求解除对该商铺的查封。 申请保全人张文贤辩称:蔡晴丽在查封前并未合法占有该不动产，且是由于自身原因未办理过户登记，根据《商铺买卖合同》第十条约定，在买受人向出卖人付清全部房价款之日起计150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。该合同于2014年8月15日签订，在合同签订后至今长达五年多的期间内，蔡晴丽与刘汉桢一直未就涉案房屋办理过户手续，且未通过法律积极主张权利，直至该房被查封后才向法院起诉主张权利，故可知蔡晴丽怠于行使催告登记的权利，其对涉案房屋未及时过户存在过错。另外，涉案商铺系登记在产权人刘汉桢名下，且该房屋并未有抵押或查封。张文贤依法申请查封合理合法，法院查封亦正当合法。根据相关法律规定，不动产以登记为准，故蔡晴丽的债权为普通债权，其异议申请应依法驳回。 被保全人刘汉桢并没有提交答辩意见。 经审查查明：关于张文贤诉刘汉桢民间借贷纠纷一案，张文贤于2019年8月16日向本院提出财产保全申请，要求保全刘汉桢价值共8730000元的财产。2019年8月20日，本院作出（2019）粤0105民初21612号民事裁定书裁定冻结刘汉桢的银行存款共8730000元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院以（2019）粤0105执保1069号立案执行。执行过程中，本院于2019年8月21日查封了刘汉桢所有的位于广州市荔湾区逢源路151号5117房。同年11月29日，蔡晴丽遂提出以上执行异议。 另查，蔡晴丽、刘意恒向广州市荔湾区人民法院起诉刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，要求判令：刘汉桢继续履行合同，积极办理广州市荔湾区逢源路151号5117房的交易过户手续；刘汉桢向其支付逾期交付商铺、逾期办证的违约金；等，该院以（2017）粤0103民初7576号立案审理。 该案在审理过程中，查明了以下事实：“蔡晴丽、刘意恒为夫妻关系。2014年8月15日，刘汉桢（出卖人）和隆煌公司（出卖人的委托代理人及其保证人）与蔡晴丽（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市荔湾区逢源路151号5117房，该商铺建筑面积16.2247平方米；房价款总金额为340000元，买受人按分期付款的方式从2014年8月15日至2015年8月15日分十四期付款给出卖人；出卖人于2014年12月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续逾期超过30日后，买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。 上述合同签订后，蔡晴丽已向刘汉桢支付了全部购房款340000元（最后一笔房款支付时间为2015年7月7日）及税费10974元。蔡晴丽另提供了委托公证费和律师服务费等收款收据拟证实其缴纳了各项费用。 刘汉桢为证明在2014年12月31日前已交付涉案商铺给蔡晴丽及蔡晴丽将该商铺交付案外人经营管理的情况，提供了蔡晴丽在2014年8月15日签署的《声明书》及同日与案外人广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）签订的《委托经营管理合同》、《授权委托书》等证据拟以证实。该证据显示蔡晴丽确认将涉案商铺委托圣隆公司经营管理，期限从2014年12月31日至2019年12月30日。双方在合同中具体约定了商铺使用的相关权利义务。……等。” 2017年10月30日，该院作出民事判决，其中认为：“双方签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。依照合同约定，蔡晴丽应当在蔡晴丽支付全部房款后（2015年7月7日）的150个工作日内（即2016年2月15日前）为其申办交易过户手续，刘汉桢至今未递件申办涉案商铺的交易过户手续，已构成迟延履行合同义务的违约，蔡晴丽要求其就逾期办证行为承担继续履行及支付违约金责任合法有据，本院予以支持。刘汉桢辩称其已在限期内办理网签故不存在违约的问题，因双方网签合同系为申办涉案商铺交易过户手续准备资料的行为，其本身并不属于申办交易过户登记的行为，故该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。……关于蔡晴丽主张逾期交铺违约责任问题。虽然蔡晴丽认为刘汉桢没有依约在2014年12月31日前通知蔡晴丽办理涉案商铺的交付手续，但根据蔡晴丽在2014年8月15日签署的《声明书》及同日与圣隆公司签订的《委托经营管理合同》及《授权委托书》可以认定蔡晴丽确认从2014年12月31日起开始接收该商铺，并交由圣隆公司经营管理，从而行使对该商铺的使用权利。因此，蔡晴丽认为刘汉桢逾期交铺并要求其支付违约金没有依据，本院不予支持。……等。”遂判决：一、刘汉桢协助蔡晴丽办理广州市荔湾区逢源路151号5117房的交易过户手续；二、刘汉桢向蔡晴丽支付逾期办证违约金；三、驳回蔡晴丽、刘意恒的其他诉讼请求；等。该判决已于2017年11月17日发生法律效力。2019年10月31日，蔡晴丽依据该判决申请强制执行，该院以（2019）粤0103执5427号立案执行。 此外，蔡晴丽为证明其异议主张，另提交了以下证据：1、《商铺买卖合同》；2、收款收据；3、《委托书》；4、《广州市存量房买卖合同》；5、《委托经营管理合同》；6、《关于逢源路151号5117号铺交付的说明》。 本院认为，因张文贤在诉讼当中向本院提出要求保全刘汉桢名下财产的申请，本院根据该财产保全申请对刘汉桢名下的逢源路151号5117房予以查封符合法律规定。现蔡晴丽以其已购买该商铺为由主张排除执行，故其对该商铺是否享有足以排除执行的民事权益是本案的争议焦点。经查，蔡晴丽曾就涉案商铺的买卖关系向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求判令刘汉桢协助办理产权过户登记并支付逾期办证、逾期交付商铺的违约金等，该案在审理过程中查明了“蔡晴丽已于2014年8月15日与刘汉桢、作为受托人及保证人的隆煌公司签订了《商铺买卖合同》，明确约定了商铺总价款、支付方式、交付期限、办证期限、违约责任等，该合同已办理网签备案手续，而蔡晴丽也依约向刘汉桢支付了全部购房款340000元及税费10974元等。在合同签订当天，蔡晴丽与圣隆公司签订《委托经营管理合同》，将该商铺委托圣隆公司经营管理。”等事实，该事实与蔡晴丽另行提交的证据一致，且张文贤并未提交相反证据予以推翻，本案予以确认。另，该院作出的生效判决认为“双方签订的《商铺买卖合同》合法有效，且刘汉桢在蔡晴丽依约支付全部价款后并未在约定期限内为蔡晴丽办证产权过户手续，刘汉桢已构成违约，故应继续履行合同及支付逾期办证违约金；由于蔡晴丽确认从2014年12月31日起开始接收涉案商铺并交由圣隆公司经营管理，从而行使对该商铺的使用权利，故对蔡晴丽主张逾期交铺违约金的请求不予支持；等”，进而判决刘汉桢应协助蔡晴丽办理涉案商铺的交易过户手续并向蔡晴丽支付逾期办证违约金。由此可见，根据以上案件的审理结果，蔡晴丽早在涉案商铺被查封之前已与刘汉桢签订了合法有效的《商铺买卖合同》，依约支付了全部购房款340000元及相关税费，并在合同签订当天委托圣隆公司经营管理以行使对该商铺的使用权利，且蔡晴丽对于涉案商铺过户事宜也已积极通过诉讼、执行程序主张权利，对于该商铺未能及时办理过户登记手续不具有主观过错，故蔡晴丽在本案中所主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形且其权利能够排除执行，对其提出的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对广州市荔湾区逢源路151号5117房的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张法能 审判员  贾 岚 审判员  徐 石 二〇二〇年一月十三日 书记员  叶均兰