浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初6163号原告：李云玉，女，1966年5月23日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈孟，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：计培丽，浙江震瓯律师事务所律师。被告：叶松林，男，1973年1月2日出生，汉族，住温州市瓯海区。第三人：林和隆，男，1977年6月21日出生，汉族，住温州市瓯海区。第三人：蔡思思（曾用名：蔡秋月），女，1981年9月25日出生，汉族，住温州市瓯海区。第三人：周玉燕，女，1972年1月17日出生，汉族，住温州市龙湾区。原告李云玉与被告叶松林、第三人林和隆、蔡思思、周玉燕案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告李云玉及其委托诉讼代理人陈孟、计培丽、被告叶松林、第三人周玉燕已到庭参加诉讼，第三人林和隆通过远程视频在瓯海拘留所参加庭审。第三人蔡思思经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李云玉向本院提出诉讼请求：请求停止并排除执行原告李云玉所购置的登记在第三人林和隆、蔡思思名下坐落于温州市瓯海区茶山街道山根村雀力组团6幢402室的不动产（房产证号：02××47、02××48），解除对该不动产的查封。事实与理由：2009年2月8日，原告李云玉与第三人林和隆、蔡思思签订《房屋卖尽契》，约定“……林和隆今自愿将私有联建住宅壹层出卖给李云玉为业。该房屋座落在瓯海区第中套，坐西朝东，计建筑面积163平方米……双方确定计卖价人民币66万元整。立契之日，房款两清，契明价实，永远不悔。今日起占有使用收益处分等权利均归买方所有……卖方缴清楼梯护手款，将该房领到自己名下的房产权证交买方并无条件协助买方共同到有关部门办理过户及一切手续……”，该协议由第三人周玉燕作为证人签字。同日，原告李云玉与第三人林和隆、蔡思思及第三人周玉燕还签订了《房屋转卖协议书》，约定“本房屋坐落在瓯海区，房主林和隆曾在2004年11月12日出卖给周玉燕，计人民币57.5万元正，至今产权证土地证等房屋相关手续未曾办理过户……2009年2月8日周玉燕有权将此房转让给李云玉（据林和隆与周玉燕之间协议的房屋买卖契），经林和隆同意由林和隆无条件协助李云玉办理过户及所有一切与房产权证及土地证等手续……以前林和隆与周玉燕之间存在买卖关系凭此协议为证，原买卖契即日起无效……”各方还口头约定，涉案房屋由第三人周玉燕交付给原告李云玉，涉案房屋价款由原告李云玉向第三人周玉燕支付，待第三人林和隆将房产过户给原告后，尾款叁万元由原告李云玉直接支付给第三人林和隆。上述协议签订后，除原告已支付给第三人周玉燕的订金10万元抵作房价款外，原告于2009年3月16日通过其丈夫章华东的建设银行账户向第三人周玉燕转账支付房款53万元，剩余房款3万元待产权过户至原告名下后再行支付。第三人周玉燕收到53万元款项后将涉案房屋钥匙交付给原告。此后，原告一家人一直居住在涉案房屋内，并负担该房屋项下水电费、有线电视费、固定电话费等费用。多年来，原告屡次督促第三人林和隆办理产权过户手续，其均以原始产权证未办理、工作繁忙等各种理由推脱搪塞。2019年1月21日，原告从涉案房屋现场粘贴的瓯海区人民法院（2018）浙0304执5601号公告文书的内容中获知，涉案房屋已被法院予以查封。原告遂就涉案房屋查封事项提出执行异议申请。瓯海区人民法院于2019年6月21日作出（2019）浙0304执异38号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请，并于2019年7月10日送达原告。原告认为，原告作为买受人，在涉案房屋被查封前已签订《房屋卖尽契》和《房屋转卖协议书》，且支付了相应的房款并实际占有、使用涉案房屋，非因自身原因未能办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依法有权排除对涉案房屋的执行。被告叶松林答辩称：《房屋卖尽契》上只写了双方交易并没有写具体的房产证号。我去不动产调查的时候，看到涉案房屋写的是林和隆、蔡思思的名字，之后的交易我不清楚。第三人周玉燕陈述意见：我向第三人林和隆购买涉案房屋时，约定房屋价款575000元，实际上支付了55万元，剩余25000元待房屋过户后再支付。后原告经人介绍向我购买涉案房屋，双方约定的房屋价款为66万元，原告只支付了53万元，并未向我支付10万元定金。除10万元定金以及53万元房款外，我与原告约定剩余3万元待过户时直接支付给林和隆。因林和隆配合我与原告的交易，我也已另外向第三人林和隆支付1万元好处费。第三人林和隆陈述意见：对原告的陈述无意见，三方转卖房屋的事实均确认，对房产买卖没有意见，涉案房屋属于原告。我已收到第三人周玉燕支付的房款55万元及好处费1万元，剩下还有3万元说好待过户时由李云玉向其支付。但该房屋已经抵押给银行，抵押贷款尚未还清。第三人蔡思思没有陈述意见。本院经审理，认定事实如下：第三人林和隆、蔡思思于2001年12月21日登记结婚。2004年11月12日，林和隆、蔡思思与第三人周玉燕签订《房屋卖尽契》，约定：林和隆自愿将私有联建住宅一套出卖给周玉燕为业，该房屋座落在瓯海区中套，坐西朝东，计建筑面积163平方米，价款575000元（今后产权面积大少双方不找补）等内容。后第三人周玉燕向第三人林和隆、蔡思思支付房款55万元，剩余25000元双方约定待办理过户手续后支付。合同签订后，第三人林和隆、蔡思思向周玉燕交付了房屋。2009年2月8日，原卖主林和隆、蔡思思、中间方周玉燕与买主李云玉签订《房屋转卖协议书》，载明：“坐落于温州市瓯海区茶山镇山根新村J幢房主林和隆曾在2004年11月12日出卖给周玉燕计人民币57.5万元，至今产权证、土地证等房屋相关手续未曾办理过户。2009年2月8日，周玉燕有权将此房转让给李云玉（据林和隆与周玉燕之间协议的房屋买卖），经林和隆同意由林和隆无条件协助李云玉办理过户及一切房产权证及土地证等手续。周玉燕委托林和隆费用1万元，以前林和隆与周玉燕之间存在买卖关系凭此协议为证，原买卖契即日起无效”，并注明委托费由周玉燕付给林和隆。同日，出卖人林和隆、蔡思思与受买人李云玉签订《房屋卖尽契》，约定：坐落于温州市瓯海区茶山镇山根村J幢第四层第中套房屋（建筑面积163平方米），以66万元的价款出卖给李云玉，今后建筑面积大小双方互不找补等内容。2009年3月16日，原告李云玉的丈夫章华东向第三人周玉燕支付53万元购房款，后由第三人周玉燕向原告交付房屋，原告及其家人在该房屋内居住使用至今。2009年11月17日、2010年3月10日，林和隆、蔡思思分别办理了案涉房屋的房屋所有权证和国有建设用地使用权证，现登记门牌号为茶山街道山根村雀力组团6幢402室。上述权证办理后，林和隆、蔡思思未及时通知原告办理过户，2013-2015年间，原告知晓后曾要求林和隆办理过户，但其推脱事务繁忙有空再办。2015年8月19日，林和隆、蔡思思将案涉房产抵押给浙江温州瓯海农村商业银行股份有限公司茶山支行，向其贷款100万元并办理抵押登记。该贷款林和隆、蔡思思未能按时偿还，故浙江温州瓯海农村商业银行股份有限公司茶山支行将二人诉至法院，法院判决林和隆、蔡思思偿还借款本金27万元及利息等费用以及浙江温州瓯海农村商业银行股份有限公司茶山支行对登记在被告林和隆、蔡思思名下坐落于温州市瓯海区茶山街道山根村雀力组团6幢402室等房屋拍卖、变卖、折价所得价款在最高抵押额范围内享有优先受偿的权利等。该案现已进入执行阶段，执行案号为（2018）浙0304执5601号。另，林和隆、蔡思思因与叶松林买卖合同纠纷被诉至法院，2016年5月24日，三人达成调解，法院出具（2016）浙0304民初1802号民事调解书，约定林和隆、蔡思思分期支付货款。但该二人未按约履行调解协议，故叶松林申请法院执行，法院作出（2016）浙0304执2106号裁定，于2018年9月13日查封了案涉的茶山街道山根村雀力组团6幢402室房屋，查封期限自2018年9月12日至2021年9月11日，另（2018）浙0304执5601号案件于2018年11月28日轮候查封该房产。原告李云玉为此提出执行异议，本院执行部门作出（2019）浙0304执异38号执行裁定书，裁定驳回李云玉的执行异议请求。2020年1月18日，原告李云玉将应支付给林和隆的购房余款3万元交至法院。以上事实由原、被告及第三人陈述，以及原告提供的（2019）浙0304执异38号执行裁定书、房屋卖尽契2份、房屋转卖协议书、居民户口簿、结婚证、中国建设银行股份有限公司温州高教支行转账凭证、取款凭证、存款凭证、中国建设银行浙江省分行明细账查询、收条、茶山街道山根社区居委会证明、中广有限信息网络有限公司温州分公司发票、中华人民共和国建设工程规划许可证、房屋所有权登记公示、房屋分割协议书、面积分割书、温州市不动产登记信息查询记录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告李云玉与第三人林和隆、蔡思思以及周玉燕均已于法院查封之前签订书面的房屋买卖合同，并自购房后居住使用至今。第一手买受人周玉燕已按约向林和隆支付房款，至于李云玉与周玉燕之间争议的10万元购房款是否已付，与被执行人林和隆、蔡思思无关，现三方均确认待过户时应由李云玉支付林和隆3万元，该3万元亦已由李云玉付至法院账户，故符合上述第三项情形。因案涉房屋交易时，尚未办理初始登记，不具备过户条件，后办理权证后，因林和隆、蔡思思未及时通知及配合原告李云玉办理过户，2015起又因房产抵押无法过户，故案涉房屋未过户非因买受人原因所致。因此，在申请执行人叶松林与被执行人林和隆、蔡思思执行一案中，原告李云玉对案涉房屋享有的权利足以排除执行。但鉴于案涉房屋已经抵押给银行，并且抵押担保的债权亦已进入法院执行，李云玉的权利是否足以阻却银行申请的执行，应另案审查处理。原告关于解除查封的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉审理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：在申请执行人叶松林与被执行人林和隆、蔡思思执行一案中，停止对登记在林和隆、蔡思思名下的坐落于温州市瓯海区茶山街道山根村雀力组团6幢402室的不动产（房产证号：02××47、02××48）的执行。案件受理费10400元，由被告叶松林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 任 宁人民陪审员 金 耘人民陪审员 周培俊二〇二〇年一月二十一日法官助理孙嘉遥代书 记员 张 惠?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。