安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0504民初2821号 原告：王秀荣,男,汉族,1978年1月19日生,住安徽省马鞍山市当涂县。 原告：宋金芝，女，汉族，1975年3月27日生，住安徽省马鞍山市当涂县。 两原告共同委托诉讼代理人：周然，安徽致臻律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：鲁祥东，安徽致臻律师事务所律师。 被告：王青,女,汉族,1969年6月23日生,住安徽省马鞍山市雨山区。 被告:蔡一峰,男,汉族，1968年9月23日生,住安徽省马鞍山市雨山区。 被告：马鞍山市家天下房地产经纪有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区花园路368号。 法定代表人：陈志坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海林，该公司员工。 原告（反诉被告）王秀荣、宋金芝与被告（反诉原告）王青、蔡一峰、马鞍山市家天下房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月10日作出（2018）皖0504民初456号民事判决，王秀荣、宋金芝、王青、蔡一峰均不服本院一审判决，向马鞍山市中级人民法院提起上诉。2018年9月3日，马鞍山市中级人民法院作出（2018）皖05民终928号民事判决，维持了本院（2018）皖0504民初456号民事判决的第一、三、五、六、七项，变更了第二项、第四项，判决生效后，当事人均履行了（2018）皖05民终928号民事判决确定的义务，后王秀荣、宋金芝不服马鞍山市中级人民法院作出（2018）皖05民终928号民事判决，向安徽省高级人民法院申请再审，该院于2019年4月12日作出（2019）皖民申666号民事裁定，指令马鞍山市中级人民法院再审，马鞍山市中级人民法院于2019年5月14日受理后，于2019年6月11日作出（2019）皖05民再16号民事裁定，撤销马鞍山市中级人民法院（2018）皖05民终928号民事判决及本院（2018）皖0504民初456号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭审理了本案。王秀荣、宋金芝共同委托诉讼代理人周然、鲁祥东，王青、蔡一峰，家天下公司法定代表人陈志坤、委托诉讼代理人李海林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 王秀荣、宋金芝向本院提出诉讼请求:1.判令王青、蔡一峰立即承担房屋买卖居间合同违约责任，支付王秀荣、宋金芝10万元；2.判令王青、蔡一峰承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2017年11月，王秀荣、宋金芝经由家天下公司介绍，拟购买王青、蔡一峰所有位于马鞍山市雨山区（以下简称案涉不动产）。期间，王秀荣、宋金芝特别强调要求房产为70年产权房，后双方经由家天下公司居间中介促成，三方于2017年11月16日签订房屋买卖居间合同。协议第二条约定：房屋价款48.5万元；第三条约定买受人向出卖方交付5万元定金，如出卖方不履行本协议约定的义务，则双倍返回定金……第十一条：如有一方不按本协议约定，向守约方支付房款20%违约金。另该协议尾部特别手写备注交易房产为70年产权房。 2017年11月16日，王秀荣、宋金芝依约向王青、蔡一峰交付定金5万元，2017年11月21日分两次向王青、蔡一峰交付23万元、5.5万元，并通过中国建设银行抵押贷款15万元交付王青，另王秀荣、宋金芝向家天下公司支付居间中介费用8100元。后王秀荣、宋金芝获知，王青、蔡一峰所售房产仅为50年产权房（2002年—2052年），与本次王秀荣、宋金芝购买期望至2072年（2002—2072年），比当初房屋买卖居间协议特别约定70年产权期望骤然缩水近40%之多，显属根本违约，王秀荣、宋金芝遂立即要求王青、蔡一峰、家天下公司协助妥善解决，但均未果，为维护王秀荣、宋金芝合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 王青、蔡一峰辩称：案涉房产是2012年购买的，当时房产证上没有使用期限，在2017年底通过家天下中介的介绍，我方准备出售给王秀荣、宋金芝，在签订合同前，王秀荣、宋金芝问我们房产是不是70年的使用年限，当时我们认为这是商品房，根据国家相关法规，商品房应是70年，当时我们也找到了同一栋楼的业主，当时他的房产证上的年限是70年，当时与王秀荣、宋金芝签订合同时我们就同意中介在合同上载明使用年限是70年，房屋过户后，王秀荣、宋金芝发现新的产权证上记载的是50年，随后双方产生了纠纷，经过一审、二审，双方也履行了判决，房屋恢复了房产登记，我方也退还了房款，所以我们认为我们是履行了合同的主要义务，也按期按约交付，配合过户，在合同上补充关于土地使用年限的承诺只是我们应王秀荣、宋金芝的要求，对自己房产土地使用年限做出的说明，故不应该作为卖方应承担的义务，因此原一、二审认定我们未履行义务是错误的，应予以纠正；王秀荣、宋金芝主张10万元的违约赔偿，没有事实及法律依据，涉案房屋的土地使用年限是国土部门登记错误，现已予以纠正，因此我们在本案中并无过错，在诉讼过程中，通过我们的积极努力，涉案房产在恢复原始登记状态时，国土税务部门已将收取的相关税费退回房屋买卖的双方，如果是我们的违约过错，政府部门怎么可能退还已收的交易费，正因如此，王秀荣、宋金芝因涉案房屋的买卖并没有产生损失，在一审二审王秀荣、宋金芝始终没有说清这10万的违约赔偿是从哪里来的，是怎么计算出来的，也就是说完全没有事实依据，是凭空说出来的一个数字，请求法院依法驳回王秀荣、宋金芝的诉请，70年的房屋价值与50年的房屋价值差异，我们认为房屋的产权的年限是指土地使用年限，作为居住的商品房目前没有政策依据说土地使用年限的房屋在使用价值和市场价值上有所不同，王秀荣、宋金芝前期在再审法庭上所述的相差十几万的数字完全是无稽之谈，新物权法规定，住宅土地的使用年限到期后自动续期，并不需要支付土地出让金，这也从另一个角度说明王秀荣、宋金芝主张的违约责任是站不住脚的，本案二审判决后双方是经过友好协商主动履行了法院的判决，王秀荣、宋金芝声称二审判决后其父喝农药自杀未遂，但没有任何证据证明其父喝农药与法院判决有关，如果说和法院判决有关，他又怎么可能和我们全面履行法院判决，这显然是无法自圆其说的，我们认为王秀荣、宋金芝之所以这么说，是想通过这种说辞，向法院施加压力，以获得其不当利益，本案被高院裁定再审，高院是在没有收到我方书面意见后就裁定再审，甚至裁定书也没有向被告发送，所以我们有理由怀疑，是王秀荣、宋金芝采用了这套说辞产生了作用，所以这次重审，希望法庭能够以事实为依据，以法律为准绳，摒弃与案件无关的因素，围绕双方争议焦点，公平公正的审理案件，对王秀荣、宋金芝不合理的诉求依法驳回。 家天下公司辩称:我方已经履行了法院的判决。 经审理查明：2017年11月16日甲方（卖方）王青与乙方（买方）王秀荣在丙方（居间方）家天下房产处签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将坐落在马鞍山市雨山区鹊桥三村12栋504室房屋出售给乙方；上述房屋总成交价为人民币肆拾捌万伍仟元（485000元）；乙方在订立协议时向甲方交付50000元购房定金，如甲方不履行本协议约定的义务，则双倍返还定金；如乙方不履行本协议约定的义务，则无权要求返还定金；甲、乙双方约定的购房款分贰次交付，第一笔款2017年11月26日之前交付首付款235000元；甲方同意留10000元整交房押金放在丙方；乙方按揭房款200000元由银行支付给甲方……；该房屋公共维修基金，甲方同意：如果有公共维修基金，则过户到乙方名下，不足部分由乙方缴纳，如没有则乙方全额补缴。上述房屋在办理过户手续中所缴纳的税、费及贷款中产生的费用由乙方全额承担；甲方承诺于按揭贷款到帐之后七日内本协议约定的房屋交付给乙方，……；如有一方不按本协议约定，不按期履行交付房屋或者付款的义务，则应向守约方按房价款的20%支付违约金；合同结尾处手写备注：1.此套房产满五年非唯一所产生个税由乙方全额承担；2.甲方承诺此房产为70年产权。王青、王秀荣、家天下房产分别在合同上签名、盖章。合同签订当日，王秀荣支付王青购房定金50000元，王青向家天下房产支付交房押金10000元。2017年11月21日王秀荣分两次支付王青共计285000元（一次230000元；一次55000元）。2017年12月11日王秀荣、宋金芝与中国建设银行马鞍山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。 另查，2017年11月21日甲方（出租方）王青与乙方（承租方）王秀荣签订《租房协议》，约定：甲方将雨山鹊桥三村12栋504室出租给乙方，租金每月1000元；租期2017年11月24日到银行贷款到帐日。王青、王秀荣分别在协议上签名。 2017年12月20日王秀荣、宋金芝办理了马鞍山市雨山区鹊桥三村12栋504室不动产产权证，使用期限:国有建设用地使用权2002年5月31日起至2052年5月31日止。双方因房屋建设用地使用权问题产生分歧，以致成讼。 以上事实有当事人陈述、本院（2018）皖0504民初456号民事判决、马鞍山市中级人民法院（2018）皖05民终928号民事判决、安徽省高级人民法院（2019）皖民申666号民事裁定、（2019）皖05民再16号民事裁定、《房屋买卖（居间）合同》等证据证实，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 从本案查明的事实来看，案涉不动产的国有建设用地使用权的使用期限是50年，而王青、蔡一峰在案涉《房屋买卖（居间）合同》中承诺案涉不动产是70年产权，王青、蔡一峰履行合同义务不符合约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。但是双方对违约金的约定只适用于不按期履行交付房屋或者付款义务，而从王青所出具的定金收条看，王秀荣、宋金芝所交付的定金针对的是卖方或买方反悔，故本案的情况均不符合违约金及定金的适用条件。至于王秀荣、宋金芝的具体损失，王秀荣、宋金芝举证亦不足以证明其损失有10万元，王秀荣、宋金芝举证不能，应当承担举证不能的法律后果。王青、蔡一峰抗辩称违约金过高，请求调整，本院认为，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，基于此，本院酌定王青、蔡一峰支付王秀荣、宋金芝违约金1万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、王青、蔡一峰应当于本判决书生效之日起十日内支付王秀荣、宋金芝违约金1万元； 二、驳回王秀荣、宋金芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由王秀荣、宋金芝负担2070元，王青、蔡一峰负担230元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  吴基翔 人民陪审员  高小培 人民陪审员  吴继红 二〇二〇年一月六日 书 记 员  方良燕 附：引用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。