新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5515号原告：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐经济技术开发区卫星路475号紫金矿业大厦901号。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴乃新，男，1976年12月27日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，1991年8月7日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区。被告：吕松涛，男，1975年4月17日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司（以下简称广汇信邦公司）与被告吕松涛商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告广汇信邦公司的委托诉讼代理人葛壁晓景到庭参加诉讼。被告吕松涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广汇信邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房预售合同》；2、判令被告返还乌鲁木齐市新市区房屋；3、判令被告协助原告注销乌鲁木齐市新市区房屋的预售登记备案和网上签约信息；4、判令被告协助原告解除乌鲁木齐市新市区房屋的抵押手续；5、请求判令被告支付违约金175672.8元；6、本案诉讼费及送达费由被告承担。事实和理由：2012年，原、被告双方签订《商品房预售合同》，约定被告以首付加按揭形式购买原告位于乌鲁木齐市新市区房屋，房屋总价878364元，于合同签订之日起，支付首付款264364元，剩余的614000元通过银行贷款支付。2012年8月30日被告与乌鲁木齐市商业银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向银行借款614000元支付给原告，借款期限240个月，自2012年8月30日至2032年8月30日。同时，在《担保及回购承诺函》中被告承诺：在贷款还款期限内，不论被告因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠贷款本息，即为违约，银行有权解除合同，并由原告回购。上述合同签订后，被告并未按约履行上述合同约定的还款义务。2016年1月被告无故未偿还月供房贷，造成原告垫付多期银行按揭款项12757.02元。2018年7月由原告一次性支付回购款561566.06元。按照《按揭贷款担保协议书》约定，乙方连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成甲方回购房产的，甲方有权收回乙方所购房屋，乙方所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，乙方按总价款的30%作为违约金赔偿甲方，并承担因乙方违约造成的银行罚金。被告应退还房屋并给付违约金175672.8元。原告为维护自身权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告吕松涛未到庭亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年8月，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房预售合同》，买受人购买出卖人位于乌鲁木齐市新市区房屋，面积113.77平米，总房款878364元，并缴纳房款的30%即264364元，剩余房款70%即614000元以银行按揭贷款方式支付20年。买受人逾期付款的违约责任，即《按揭贷款担保协议书》第四条：乙方（被告）连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成甲方（原告）回购房产的，甲方有权收回乙方所购房屋，乙方所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，乙方按总房款的30%作为违约金赔偿甲方，并承担因乙方违约造成的银行罚金。交付期限：出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房屋产权交易管理中心领取产证。第十七条：5、除本合同其他约定情形外，因买受人原因导致合同无法履行的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金。2012年8月30日，原告（保证人）与被告（借款人）、案外人（贷款人）上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行乌鲁木齐分行）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为614,000元，贷款期限240个月，自2012年8月30日至2032年8月30日。还款方式为：等额本息还款法，每期还款日为5。第5.6条约定：借款人应按期偿还贷款本息。若借款人未按规定按时足额偿付到期贷款本息，贷款人有权从借款人开立在贷款人总行系统内其他营业机构的部分或全部账户中扣收到期未还的本金、利息、罚息及相关费用（包括律师费、诉讼费、拍卖费等实现债权的费用）。5.7条约定：若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。7.2条约定：保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的金额为人民币陆拾壹万肆仟元整的贷款本金。本合同项下的保证人的担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金……。违约责任：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人按中国人民银行有关规定计收罚息。其中，对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行。罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。13.1条约定：本抵押房产已由房产商广汇信邦公司与贷款人签订了《回购协议》或其他阶段性担保合同，抵押人已详细阅读并认真领会了前述协议或担保合同内容，对其表述无任何异议，并愿意遵守和执行。同日，原、被告作为借款人及保证人向贷款人浦发银行乌鲁木齐分行出具借款本金陆拾壹万肆仟元整《借据》一份。《个人购房担保借款合同》及《借据》经乌鲁木齐市公证处公证，具有强制执行效力。2018年6月20日，贷款人浦发银行乌鲁木齐分行向本院申请强制执行，本院分别于2018年7月10日、11月2日扣划原告569,582元、45,507.58元。以上事实有《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、借据、《按揭贷款担保协议书》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、抵押权预告登记单、执行裁定书、协助扣划存款通知书、票据及庭审笔录等存卷为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告未按照合同约定向银行按期支付银行贷款，导致原告承担连带担保责任清偿剩余银行贷款，被告行为构成违约，且被告的该违约行为已经致使双方签订的《商品房预售合同》的目的无法实现，故原告要求解除与被告之间的《商品房预售合同》的诉讼请求，合法有据，故本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房预售合同》既已解除，被告理应返还原告位于乌鲁木齐市新市区房屋，协助原告注销位于房屋的预售登记备案和网上签约信息，并协助解除该房屋的抵押手续。对原告的上述请求，本院均予以支持。原告主张被告支付违约金175,672.8元，本院认为，《按揭贷款担保协议书》约定按总房款30%赔付违约金违反公平原则并导致利益严重失衡，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则。现原告不能提供其遭受实际损失的证据，本院酌情以原告支出的款项利息上浮30%支持原告违约损失，原告亦同意。本院参照贷款月息4.875‰计算，核算为67,568.82元。对原告多主张的部分，本院不予支持。被告未到庭视为放弃本案抗辩及质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司与被告吕松涛于2012年8月签订的《商品房预售合同》；二、被告吕松涛返还原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司位于乌鲁木齐市新市区房屋；三、被告吕松涛协助原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司注销乌鲁木齐市新市区房屋的预售登记备案和网上签约信息；四、被告吕松涛协助原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司解除位于乌鲁木齐市新市区房屋的抵押手续；五、被告吕松涛支付原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司违约金67,568.82元。上述义务，被告于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14,286.33元（原告已预交），由原告负担1,465.78元，由被告负担12,820.55元。被告应负担的案件受理费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 刘 萌人民陪审员 陈 萍人民陪审员 张 英二〇二〇年一月十五日书 记 员 张钟月