四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初4995号 原告：陈建军，男，生于1970年6月17日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告：胡述君，女，生于1971年11月30日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：李静堂，四川典扬律师事务所律师。 被告：胡淑君，女，生于1972年3月6日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 第三人：四川豪轩房地产营销策划有限公司。住所地：仁寿县文林镇光明路一段120号B（栋）1单元1层1号。统一社会信用代码：91511421MA6953TP0Y。 法定代表人：梁秀容。 原告陈建军、胡述君与被告胡淑君，第三人四川豪轩房地产营销策划有限公司（以下简称豪轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告陈建军、胡述君及其委托诉讼代理人李静堂，被告胡淑君，第三人豪轩公司的法定代表人梁秀容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建军、胡述君向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告陈建军、胡述君与被告胡淑君于2019年3月6日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令被告返还原告支付的购房款340080.00元及利息（截止2019年11月20日的利息为10537.00元，从2019年11月21日起以340080.00元本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清之日止）；3.判令被告赔偿原告支付的中介费3000.00元；4.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：原、被告及第三方中介于2019年3月6日签订了一式三份《房屋买卖合同》，合同载明：被告现有108平方米的房屋，位于仁寿县香洲美庐11栋1单元负101号，以370080.00元出售给原告。并约定双方于2019年5月1日前到相关部门办理过户手续。现经原告多次催促，被告违背合同约定，未给原告办理过户手续，至今房产未登记在原告名下。为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 为支持诉讼主张，二原告向本院提交了以下几组证据： 一、原、被告及第三人的身份信息复印件、二原告结婚证复印件。拟证明诉讼主体资格； 二、《房屋买卖合同》复印件。拟证明原、被告之间的房屋买卖关系以及双方约定在2019年5月1日前办理过户手续； 三、转账汇款及收条复印件。拟证明被告收到购房款340080.00元； 四、收条复印件。拟证明支付第三人中介费3000.00元； 五、不动产登记信息。拟证明被告至今尚未办理过户登记。 被告胡淑君及第三人豪轩公司对原告提交的证据均无异议。 被告胡淑君答辩称，原告诉请解除合同违反《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，我方主给付义务是交房，从给付义务是房屋装修、家具配置、开通水电气满足使用条件，随附义务是办理过户手续。我方都诚实的在履行责任，没有构成法定解除合同需要的条件。第一、房屋买卖签订合同时共四户，签订合同后我方已完成房屋交付的主给付义务，其他人已搬入使用至今，原告因个人原因未投入使用；第二、我方交付的房屋严格按照约定的装修标准，水、电、气开通满足使用条件，履行了从给付义务；第三、随附义务办理过户手续问题，因系新申请办证登记而非简单办理产权登记，我方在2017年6月已向办证机关申请办理产权登记，前期已经完成房源建档，2019年1月前已经符合办证要求的所有条件并申请办证，但办证机关告知原告需与原房管局会商后，等“会议纪要”出台再发证，不存在被告有意延误办证；第四、合同约定双方2019年5月1日之前到相关部门办理过户手续，而非办结过户手续。我方也按照合同规定的时间提交资料报请办证机关办证，提交的办证资料符合要求，不存在弄虚作假；第五、不存在因不可抗力致使不能实现合同目的。我方已按装修标准将房屋按期交付使用，完成合同主要内容，次要内容“办证”是办证机关需经过会商程序出具“会商纪要”才能办证，此时间不受我方控制，买卖双方都应该尊重办理程序不应节外生枝。并且办证机关12月4日通知我们可以最后发证程序，这样就可以完成全部合同内容；第六、我方从未表示或者以自己的行为表明将不履行主要责任。在完成房屋交付主要责任后，我方一直在积极办理办证事宜并与对方保持信息沟通，充分证明我方一直在积极履行责任。 综上所述，结合《合同法》九十四条的规定，我方“主给付义务”房屋已交付投入使用，“从给付义务”房屋装修及水电气均已满足使用条件，“随附义务”办证问题我方已提前申办，办证机关也明确回复可以办理，延期问题非我方意愿和责任，所以，不构成因不可抗力致使不能实现合同目的。原告提出的解除房屋买卖协议不合法也不合理，请求驳回原告的诉讼请求。 为支持抗辩主张，被告胡淑君向本院提交了以下几组证据： 一、入股协议书、财产分割补充说明、委托书。拟证明案涉房屋系案外人杨子明享有处置权，杨子明将权利委托给了案外人江山，江山有权利处置案涉房屋； 二、委托书。拟证明案外人江山委托被告装修案涉房屋； 三、国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋建筑面积测绘成果报告、测绘成果备案通知、仁寿县建设工程质量安全监督站说明。拟证明案涉房屋建设符合相关规定，可以办理产权证； 四、案涉房屋现状照片两张。拟证明案涉房屋已经装修，符合交付使用条件。 原告的质证意见是：对第一组证据中财产分割补充说明的真实性无法确认，该说明形成时间在2016年，但纸张看起来很新，对其余证据无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性不予确认；对第三组证据的真实性无异议，但不能证明被告是否是在办理产权证的状态；对第四组证据无异议。 第三人豪轩公司对被告胡淑君提交的证据无异议。 第三人豪轩公司陈述意见与被告胡淑君的答辩意见一致。 第三人豪轩公司无证据提交。 经庭审质证，本院对二原告提交的证据予以采信，能够证明原、被告之间存在房屋买卖关系，二原告按照合同约定支付了购房款340080.00元，被告未在合同约定的期限内为二原告办理不动产登记证书。对于被告提交的证据的真实性本院予以采信，能证明被告受案外人江山的委托处置案涉房屋，案涉房屋建设工程合法，可以办理相关权属登记，但不能证明案涉房屋能够从地下室的性质转换为住房性质。 在庭审过程中，本院在征得原、被告及第三人同意的情况下，对案外人江山进行了询问。江山陈述，案涉房屋系以四川省仁寿县双良房地产开发有限公司名义开发的“香洲·美庐”项目11栋1单元负101号地下室，“香洲·美庐”项目实际投资者系**与杨子明，**占60%的股份，杨子明占40%的股份，杨子明系江山岳父。“香洲·美庐”项目建设完工后，**与杨子明进行了结算，确定将地下负一层的产权分割给杨子明，地上建筑物于2012年11月至2013年6月期间已经办理了相关产权证书，由于当初在修建负一层时没有向管理部门申请办理建设工程规划许可证，导致负一层地下室不能办理产权证书。2017年10月11日，原仁寿县城乡规划局为建设单位补办了建设工程规划许可证，建设项目名称为香洲·美庐（地下室）。因岳父杨子明将“香洲·美庐”项目的结算管理权委托给了江山，2018年10月，江山将案涉房屋的装修、转让委托给被告胡淑君处置。由于涉及房屋产权登记与土地使用权登记合并，现在由不动产登记中心负责，因案涉房屋的特殊情况，不动产登记中心需要有关部门作出会议纪要之后，才能办理案涉房屋的权属登记。 经审理查明，二原告系夫妻关系。2019年3月6日，二原告通过第三人与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，被告将位于仁寿县“香洲·美庐”11栋1单元负101号3室2厅108平方米的房屋出售给二原告，价格为370080.00元。合同第一条付款方式：乙方（原告）第一次向甲方（被告）支付购房定金计人民币（大写）叁拾肆万零捌拾元（￥340080.00元）；第二次……；第三次余款待办完过户手续后乙方拿到新产权证及钥匙的同时付清，计人民币（大写叁万元）（￥30000.00元），如按揭购房，此款在签约银行支付，如果贷款额度不足，由买方以现金方式补差价，此合同圆满结束。合同第三条约定：甲乙双方按约定时间为2019年5月1日之前到相关部门办理过户手续，甲方应协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的税、杂费由销售方承担。合同第五条约定：甲方收到定金后不得后悔，不得以任何理由提高房价和无故不卖，否则甲方按定金双倍赔偿乙方，并足额扣除中介方本次交易中介费后归乙方；乙方交付定金后不得反悔，不得以任何理由压低房价或无故不买，否则甲方所收定金不退。该违约金额足额扣除中介方本次交易中介费后归甲方。中介费11002.00元。合同第七条约定：本协议一式三份，由甲、乙双方即中介方各执一份，从签字盖手印之日起生效。合同签订后，二原告于签订合同的当天通过工商银行仁寿支行向被告转账340080.00元，被告出具收条一张，内容为：胡淑君收到文林镇迎宾大道香洲美庐11-1-负101陈建军购房款340080.00，大写叁肆零捌拾圆整。当日，二原告支付第三人中介费3000.00元，第三人出具收条一张，内容为：豪轩房产收到陈建军中介费3000元，大写叁仟圆整。 案涉房屋的来源系案外人**与杨子明合伙挂靠四川省仁寿县双良房地产开发有限公司开发的“香洲·美庐”项目。工程完工后，**与杨子明结算，确定将地下负一层的产权分割给杨子明（地上部分已经出售并办理了产权登记），杨子明委托其女婿江山全权处置财产，因被告与江山系朋友关系，江山又委托被告出售案涉房屋。由于“香洲·美庐”项目在报建时没有地下部分的建设工程规划，导致不能办理相关权属登记。2017年10月11日，原仁寿县城乡规划局为四川省仁寿县双良房地产开发有限公司补办了建设工程规划许可证，但规划建设项目为地下室性质。由于案涉房屋的登记要变更为住房，涉及规划设计的变更，需要通过相关行政管理部门审查许可，因此，案涉房屋的权属登记至今未能办理。为此，原告向本院提起诉讼。 本案在审理过程中，本院向仁寿县不动产登记中心函询案涉房屋的不动产登记情况，仁寿县不动产登记中心回复，位于仁寿县“香洲·美庐”11栋1单元负101号地下室不能办理住房性质的不动产权证书。 本院认为，二原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，该合同真实有效。根据双方的合同约定，二原告应当在合同签订时支付购房定金340080.00元，余款30000.00元待办完过户手续后原告拿到新产权证及钥匙的同时付清，被告的合同义务是保证房屋产权清偿，无查封、抵押、冻结，并且在2019年5月1日前到相关部门办理过户手续。现二原告已经按照合同约定完成了支付款项的义务，被告应协助二原告在约定的期限内向登记机关办理相关不动产转移登记手续。因案涉房屋在建设时未办理建设工程规划许可，虽然后经相关行政管理部门补办了建设工程规划许可证，但至今尚未办理案涉房屋所有权初始登记，又因案涉房屋的建设工程规划项目性质系地下室，如果要变更为住房性质，还要经过建设主管部门变更规划设计，因此，二原告至今未能取得案涉房屋的不动产登记证书系被告的原因所致，被告在履行合同的过程中存在违约行为，被告以需要相关部门协调作为未履行合同义务的抗辩理由，本院不予采信。房屋买卖合同中，对于买受人而言，在支付了购房款后取得物权是最终目的，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房屋未办理登记手续，不能发生物权变更的法律后果，虽然可以交付使用，对于权利人而言只是可以行使占有、使用或者收益权，对于所有权中最重要的处分权却不能实现。因此，被告以可以将房屋交付二原告居住使用系履行了合同的“主给付义务”，办理权属登记属于“随附义务”的辩称无法律依据，本院不予采信。二原告多次要求被告办理不动产登记，被告至今不能明确在什么期间内能够完成案涉房屋的规划变更，导致不能确定办理案涉房屋的权属登记时间，且仁寿县不动产登记中心明确回复案涉房屋不能办理住房性质的不动产权证书。因此，被告的行为违反了合同约定，导致合同约定的办证目的不能实现。为此，二原告请求解除合同，赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、解除原告陈建军、胡述君与被告胡淑君，第三人四川豪轩房地产营销策划有限公司于2019年3月6日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告胡淑君在本判决生效后十日内返还原告陈建军、胡述君购房款340080.00元及资金占用利息，利息以340080.00元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年3月6日起计算至2019年8月19日的利息，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止的利息； 三、被告胡淑君在本判决生效后十日内赔偿原告陈建军、胡述君损失（购房中介费）3000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11036.00元，减半收取5518.00元，由被告胡淑君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 余 剑 二〇二〇年一月二十二日 书记员 吴艳清