江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10458号上诉人（原审被告）：苏州长风自动化科技有限公司，统一社会信用代码91320594798302592L，住所地苏州工业园区和顺路33号。法定代表人：张发宇，总经理。委托诉讼代理人：郑见涛、施春芳，江苏众勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州纳米科技发展有限公司，统一社会信用代码9132059456176406XP，住所地苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城中北区23幢综合楼。法定代表人：张希军，董事长。委托诉讼代理人：丁彬、张四华，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州长风自动化科技有限公司（以下简称长风科技公司）因与被上诉人苏州纳米科技发展有限公司（以下简称纳米科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2018)苏0591民初6542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人长风科技公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.租赁合同约定上诉人足额支付保证金后，双方办理入驻手续，因此交纳保证金和签署交付凭证，均是房屋交付的前置条件，无论何种原因导致交付手续未办理，法律后果是双方的租赁关系未实际发生，上诉人不应缴纳租赁费和物业费。2.双方在合同中约定上诉人入驻前应通过环评审批，并且被上诉人应开具入驻通知单给上诉人，以上两项均未具备，故房屋入驻的条件未成就。3.双方就合同约定的入住时间等内容进行持续的沟通协商，形成事实上的合同变更。4.上诉人未实际使用房屋，未享受物业服务，被上诉人不存在任何经济损失。被上诉人纳米科技公司答辩称：1.综观全部证据，被上诉人并未就入驻时间明确同意上诉人进行变更。2.双方签订合同应当按照合同约定进行履行，上诉人未按期入驻导致了被上诉人实际租金损失，上诉人应当按照合同约定支付租金等费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。纳米科技公司向一审法院起诉请求：1.确认纳米科技公司与长风科技公司签订的租赁合同于2017年10月12日解除；2.长风科技公司支付租金573491.35元、物业管理费205277.75元，合计778769.10元；3.长风科技公司支付逾期付款违约金（以778769.10元为基数，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自合同解除的次日即2017年10月12日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月30日为31491.18元）；4.长风科技公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年8月2日，纳米科技公司（出租方、甲方）与长风科技公司（承租方、乙方）签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于苏州工业园区纳米城西北区15幢101室房屋，建筑面积1846.13平方米，用于研发、办公、中试和小规模生产。合同约定租期为38个月，自2016年10月1日起至2019年11月30日止，其中前2个月为装修优惠免租期即自2016年10月1日起至2016年11月30日止，装修优惠免租期内乙方免交租金。双方约定自2016年12月1日起至2019年11月30日，月租金55383.9元，首期租金55383.9元应于2016年10月1日前支付，以后租金每月提前支付一次，于每月第1日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。双方另约定2016年10月1日至2019年11月30日，每月物业管理费16615.17元，首期物业管理费16615.17元应于2016年10月1日前支付，以后物业管理费每月提前支付一次，于每月第1日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。本合同项下的保证金为13万元，房屋交付日为2016年10月1日。合同第3.2条约定，乙方应于交付日到该大楼的物业管理处，办理该房屋的交接手续并支付所有相关费用。甲方或甲方委托的物业管理公司向乙方交付该房屋且双方签署交付凭据，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。若乙方从约定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物业管理处实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收保证金。合同第13.1条约定，如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。第13.2条约定，未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际交付日的租金。合同第17.2条约定，甲方放弃合同条款约定的任何权利，应以甲方书面签字为准，乙方缴付租金或其他条款如有不足额的情况，即便甲方接受乙方不足额部分的缴付，不影响甲方追索剩余租金和欠款的权利，也不影响按照合同或法律规定追究乙方违约责任或采取措施的权利。双方另指定接受对方通知的收件地址。2017年8月25日，长风科技公司向纳米科技公司发出《工作联系函》，称双方于2016年8月2日签订了《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定长风科技公司承租纳米科技公司位于苏州工业园区纳米城西北区15幢101室房屋。后由于不可预知的市场变化等客观原因，造成租赁合同至今未能履行，包括房屋交付、缴纳预付款等合同约定事项。在此期间，双方从未间断沟通，就何时办理入住手续等事项多次交流。双方最后一次沟通时间为2017年8月24日，此次沟通时才知晓纳米科技公司要求长风科技公司需自合同签订时，向纳米科技公司支付租金，缴纳相应费用。得知纳米科技公司意思后，长风科技公司甚是诧异，对此不能理解。长风科技公司认为，双方虽然签订了租赁合同，但房屋至今并未交付，也未办理入住手续，依照法律规定长风科技公司无需支付租金，且纳米科技公司在此期间也从未以任何形式通知长风科技公司需缴纳包括租金在内的其他费用。因双方的租赁合同至今未实际履行，客观事实上也导致合同没有继续履行的必要，因此房屋租赁合同事实上早己终止。为此给纳米科技公司带来的不便敬请谅解。2017年9月4日，纳米科技公司针对长风科技公司的《工作联系函》发出《回函》，函告长风科技公司：1、双方签订的租赁合同并未终止，长风科技公司应严格按照租赁合同的约定履行各项义务。2、长风科技公司务必于本函送达后三日内付清拖欠的租金、物业管理费、租赁保证金及相应的违约金，纳米科技公司保留追究长风科技公司其他违约责任的权利。3、如长风科技公司到期仍未履行，纳米科技公司有权解除租赁合同，并通过法律途径追究长风科技公司全部违约责任，由此产生的一切损失和责任均将由长风科技公司承担，望慎重考虑并按要求履行，以免讼累及损失的进一步扩大。另查明，2017年10月9日，纳米科技公司委托北京观韬中茂（苏州）律师事务所向长风科技公司发出《律师函》，告知长风科技公司截至2017年8月31日共计拖欠房屋租金、物业管理费及租赁保证金等合计811221.97元。并正式函告长风科技公司：租赁合同于本函送达之日解除。长风科技公司应于本函送达之日起三日内付清上述拖欠费用及违约金，并与纳米科技公司办理退租手续。如长风科技公司仍未按要求履行，纳米科技公司将根据租赁合同约定自行收回房屋，并通过法律途径追究长风科技公司全部违约责任，由此产生的一切损失和责任均将由长风科技公司承担。长风科技公司于2017年10月11日收到该解除租赁合同的《律师函》。关于未付的租金、物业管理费及租赁保证金，双方确认：长风科技公司确实未支付任何租金、物业管理费及租赁保证金。以上事实，有《苏州纳米城房屋租赁合同》、《工作联系函》、《回函》、律师函、邮寄凭证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。纳米科技公司针对其诉请主张，还向一审法院提交证据，长风科技公司质证如下：1、《苏州纳米城入驻企业承诺书》，表明长风科技公司于2016年8月2日承诺严格按照《苏州纳米城企业入驻手册》中的相关规定，遵照相关法律法规办理相应手续；严格执行签署的《苏州纳米城房屋租赁合同》，并依据合同中相关规定按时缴纳各项费用，如违约，将依据合同中要求之相应条款承担违约责任。2、往来邮件一组：2016年8月15日，纳米科技公司员工许圣向长风科技公司市场总监张剑骅发送邮件称“附件是钱辰开具的入驻通知单，您按照入驻通知单缴费，谢谢！”。2016年11月27日，张剑骅向许圣发送邮件称“28日下周一我司张总出国一周，我在下周三30日也要出去一周，12月8日上班。入驻纳米城手续我会委托我的同事办理，但付款一事可能在月底的这几天可能来不及会后延（因总经理和我都不在公司），最可能的是在我回来后的12月上旬。给您添麻烦了。装修设计图纸我司已确认，所以装修的消防申报、施工许可已委托苏州建筑装修公司去办理了。”2017年1月23日，许圣向张剑骅发送邮件称“纳米城一楼场地非常稀缺，现在近20家企业在排队等一楼场地退租，咱们照顾长风实际情况，一直在拖延进场装修时间，领导们也承受巨大压力。按照双方约定，长风公司年前办理入驻并进场装修，直到现在仍然未有人来办理入驻。如果年前不能办理入驻，我们按租赁合同相关规定，有权将场地租给其他家需要的企业，贵司也按相关条约规定，履行赔偿责任。”2017年2月20日，许圣向张剑骅、张总发送邮件称“按照之前与贵公司的沟通，公司安排相关人员于2月中旬来纳米城物业办理入驻手续，请两位老总本周内安排人员办理入驻手续。”2017年3月3日，张剑骅向许圣发送邮件称“这是我司的领军人才项目申报表，请查收，有意见请反馈。让你我一起携手推动我司的纳米城入驻。张发宇总跟我说贵司张峰总来我司面谈入驻一事，我也会同来吧。”3、微信聊天记录一组：2017年2月21日，张剑骅向许圣发送微信称“许经理：您好！收到你的邮件，入驻手续中旬办理我判断恐又有变化。”许圣回复“咱们公司给个准确的时间？我每次给张总汇报长风项目进展，都没实现，领导对我也有意见了。”张剑骅回复“这次入驻将再次发生后延，我让张发宇总给出一个明确的时间并提出我的建议，从15日至今没有回复，我会再催促他。”2017年3月1日，许圣向张发宇发送微信称“张总，我们张峰总和您商谈下咱们公司入驻纳米城事宜，您看什么时间方便？”张发宇回复“周一上午？”许圣回复“张总，咱们公司现在对入驻是怎么安排的？我也需要初步了解下。”张发宇回复“增长过快之下的尴尬，今年已接单2000多万，去年同期的3倍，准备的搬家钱又买料了。”2017年3月7日，张剑骅向许圣发送微信称“公司的融资也是我节后的重要工作。目前新区创投已达成初步融资意向即借贷500万，授信500万，确实何时放款还没定，是否有变数也不知。”2017年4月26日，许圣向张发宇发送微信称“张总，我们开会整理和清理签约未续租，您这给个确切的入驻时间吧。”2017年6月15日，张剑骅向许圣发送微信称“您昨天所发邮件已回复，请查收。另我司会在本月办理纳米城入驻手续，您看厂房租赁费可否从入驻日起计收？”许圣回复“合同都是走系统的，费用是按合同走的。张总，咱们月底前入驻的计划不会变吧？”张剑骅回复“这我真的不知道”。2017年7月4日，许圣向张发宇发送微信称“张总，咱们长风入驻事宜，你看我怎么向我们公司老总回复比较合适？他们给我的期限是7月10号前给个处理方案”。长风科技公司质证称，承诺书真实性没有异议，该承诺书与合同同时签署，并不能证明房屋实际交付的证明目的，且合同及承诺书是在2016年8月7日同时签署，而双方约定的交付时间为2016年10月1日，说明该承诺书并非为交付的依据。邮件、微信真实性确认，但内容不认可。长风科技公司为反驳纳米科技公司主张，向一审法院提如下交证据：1、工作联系函，证明2017年8月25日，长风科技公司以联系函的形式告知纳米科技公司房屋并未实际交付，因时间过长导致合同不能实际履行。在此之前，纳米科技公司一直与长风科技公司沟通询问入住时间，并就入住时间以口头的形式多次变更，直到2017年8月，双方就合同履行不能达成一致，长风科技公司以函件的形式告知纳米科技公司合同因不能履行而解除。2、纳米科技公司工作人员许圣与长风科技公司张剑骅、张发宇之间的2017年9月7日往来邮件打印件，证明2017年9月7日许圣以邮件形式回复收到长风科技公司工作联系函，并就工作联系函内容予以回复。邮件内容为：贵司《工作联系函》已收悉，针对贵司长期拖欠房租等租赁费用事宜向贵司回函如附件，请贵司严格履行租赁合同约定的各项义务，于收到本函三日内附件拖欠费用及相应的违约金。3、纳米科技公司工作人员钱辰与长风科技公司张剑骅往来邮件打印件，日期为2016年8月8日，证明办理交付及入驻需要相关手续，需填写入驻通知单、缴纳相关费用、办理环评、签订物业服务协议，作为交付的有效凭证。双方并未实际办理入驻的手续。邮件内容为：钱辰向张剑骅发送入驻通知单、苏州纳米城入驻企业承诺书及二次装修申请表，并交代入驻装修的具体流程。纳米科技公司质证称：证据1真实性没有异议，确认收到该函，但不认可证明目的。纳米科技公司不认可长风科技公司函件所提的合同未能履行、未能履行的原因及长风科技公司不知晓应当交付租赁合同项下费用的事实。租赁合同未履行部分，并不是因为市场变化的客观原因，也不是纳米科技公司没有履行交付房屋的义务，而是长风科技公司没有按约办理入驻手续即长风科技公司的收房义务。租赁房屋的交付是双向义务，单由纳米科技公司的履行不能完成，本案合同未能继续履行的原因在长风科技公司。租赁合同签订后，长风科技公司就应当按期缴纳租金等费用，这是租赁合同明确约定的，长风科技公司未缴纳费用也是长风科技公司的违约行为。证据2邮件真实性没有异议，纳米科技公司在收到长风科技公司函件后，立即回复表示长风科技公司已经存在长期拖欠租金等费用的事实，且附上回函详细说明了纳米科技公司对于合同履行的态度，对长风科技公司擅自提出终止合同的主张不予认可。证据3真实性没有异议，该邮件发送于2016年8月8日，是在双方签订租赁合同后一周内，恰恰证明纳米科技公司及时通知长风科技公司应当按照详细流程按约收房。根据邮件显示的入驻流程，流程的第1、2步纳米科技公司已经完成，因长风科技公司没有按照第三步的要求缴纳费用，才导致入驻手续未办理完成。一审法院认为，纳米科技公司与长风科技公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。虽有工作人员对合同履行细节进行磋商，但尚无证据表明该些人员取得合法授权并据此对双方之间原租赁合同进行了变更，故纳米科技公司、长风科技公司应根据诚实信用原则履行合同约定的权利、义务。根据约定，长风科技公司若欠付租金和物业管理费或其他费用超过30日的，纳米科技公司有权单方面终止合同。现长风科技公司未按约定交付款项，纳米科技公司发函解除合同符合合同约定和法律规定，一审法院认定该租赁合同于长风科技公司收到解除函件之日即2017年10月11日已解除。长风科技公司辩称：双方虽然签订了租赁合同，但房屋至今未交付，也未办理入住手续，长风科技公司在2017年8月25日发函告知纳米科技公司因不可预知的市场变化等客观原因，造成租赁合同至今未能履行，包括房屋交付、缴纳预付款等合同约定事项，房屋租赁合同事实上早己终止。一审法院认为，长风科技公司向纳米科技公司出具书面承诺同意遵守合同约定，否则愿意承担违约责任。根据租赁合同，应由长风科技公司在交付日至物业处办理房屋交接手续并支付相关费用，现长风科技公司怠于办理相关手续，其也未能举证证实房屋当时在接受或使用上存在客观障碍并可归责于纳米科技公司，其以此为由拒收房屋或支付费用缺乏依据；至于长风科技公司主张的不可预知的市场变化等客观原因，长风科技公司未确认属于何种市场原因，以及上述市场原因是否可归责于纳米科技公司，且双方并未就合同变更或解除达成合意。故长风科技公司的上述意见均不构成拒绝支付租金等费用的依据，一审法院不予采信。纳米科技公司诉请要求长风科技公司支付合同解除之前拖欠的房租573491.35元、物业管理费205277.75元，符合合同约定，长风科技公司也确认如按照合同计算金额无误，故纳米科技公司该项主张，一审法院予以支持；根据约定，长风科技公司如逾期付款，需要按照每日千分之五支付违约金至实际付清款项之日止，现纳米科技公司诉请长风科技公司从合同解除次日即2017年10月12日起按照银行同期贷款基准利率的1.3倍至长风科技公司付清之日止支付逾期付款违约金，上述主张低于合同约定，也符合依法可以保护的范围，一审法院一并支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认苏州纳米科技发展有限公司与苏州长风自动化科技有限公司之间关于苏州工业园区纳米城西北区15幢101室房屋的租赁合同关系于2017年10月11日解除；二、苏州长风自动化科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州纳米科技发展有限公司租金、物业管理费合计778769.10元；三、苏州长风自动化科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州纳米科技发展有限公司逾期付款违约金（计算方式：以778769.10元为基数，自2017年10月12日起计算至苏州长风自动化科技有限公司实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回苏州纳米科技发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费收取11902元，由苏州长风自动化科技有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，涉案房屋租赁合同由纳米科技公司、长风科技公司经办人员签字并加盖印章，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定。该合同明确约定了租赁房屋坐落、交付日期及交付标准、租期及租金、物业管理费的交纳标准，合同附件二约定“本合约自签署之日起生效”，故该合同自双方签署之日成立并生效。长风科技公司关于双方租赁关系未成立的上诉理由依据不足，本院不予支持。根据纳米科技公司提交的入驻通知单、二次装修申请表等证据可知，纳米科技公司一直督促长风科技公司入驻涉案房屋，双方并未达成合意变更房屋租赁合同相关条款，而长风科技公司长期怠于履行收房义务并拖欠租金、物业管理费，构成违约，该违约行为造成纳米科技公司租金损失，故纳米科技公司向长风科技公司主张合同解除之前的租金、物业管理费及逾期付款违约金，有相应合同依据，一审法院予以支持，并无不当。长风科技公司关于双方已实际变更合同以及纳米科技公司没有损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，长风科技公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11902元，由上诉人苏州长风自动化科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年一月二十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。