成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民3392号 原告：成都市华兴住宅房地产开发有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：徐文明，总经理。 委托诉讼代理人：吴尚友，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 被告：王进，男，1984年9月1日出生，汉族，住四川省仪陇县。 原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司（以下简称：“华兴公司”）与被告王进商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华兴公司的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼，被告王进经传票传唤未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华兴公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认华兴公司与王进签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年4月20日解除；2.王进立即配合华兴公司办理撤销该商品房备案登记、预告登记程序以及注销网签信息等合同解除的后合同义务；3.王进立即向华兴公司支付解除合同违约金126874元（即总房款的20%）；4.王进向华兴公司支付逾期办理该商品房的备案登记、预告登记以及网签信息等程序的违约金570.93元（暂计至2019年4月25日，实际至上述事项办理完毕之日）。事实和理由：2016年6月1日，华兴公司与王进签订了《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》，约定王进购买华兴公司开发的位于双流区商品房，总价款634370元，王进应于合同签订当日首付134370元，余款500000元通过向银行申请按揭贷款方式支付。2016年，华兴公司与王进、中国银行股份有限公司双流支行（以下简称：中国银行）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定王进向中国银行贷款500000元，华兴公司对此承担连带担保责任。现因王进未按时足额偿还贷款，中国银行通知华兴公司承担连带担保责任，华兴公司于2019年3月18日代偿481810.08元。王进的上述行为严重违反了双方补充协议第三条第5款、第6款、第7款的约定内容，且在华兴公司多次催告下仍拒不履行相应付款义务。故华兴公司根据合同约定解除了双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。王进未及时足额偿还银行贷款导致华兴公司承担担保责任的行为不仅违反了双方合同约定，也对华兴公司的正常生产经营造成了不良影响，导致合同目的无法实现。现为维护公司合法权益，特诉至法院。 王进未作答辩，也未提交证据。 本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年6月1日，华兴公司（出卖人）与王进（买受人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，约定华兴公司将其开发的坐落于成都市双流区商品房（住宅）出售给王进。同时，合同还约定：该商品房的预测建筑面积114.2平方米，套内建筑面积91.1平方米，分摊的共有建筑面积23.1平方米；总价款634370元；付款方式及期限是按补充协议的相应条款执行；王进的通讯地址为成都市武侯区金花镇双凤街金兴中路130号。补充协议第二条约定：“对合同第九条（付款方式及期限）的补充……2.按揭贷款方式付款：买受人承诺在签订合同的当日，付清购房首付款壹拾叁万肆仟叁佰柒拾元整，剩余房款伍拾万元整，由买受人向银行申请按揭”。补充协议第三条第五款约定：“在买受人与银行房屋抵押登记手续办理完毕前，买受人未按银行（借）贷款合同规定期限偿还（借）贷款（含部分）或违反（借）贷款合同约定，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权选择以下⑴、⑵、⑶、⑷种方式中的一种或多种予以处理。⑴有权收取买受人购房总价款20%的约定违约金，若出卖人的损失高于违约金的，买受人还应当向出卖人赔偿损失；⑵有权解除合同，收回该商品房，同时买受人必须在出卖人承担保证责任后10天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同（含所有权转移至出卖人）的手续，该商品房的权利人变更为出卖人以后10日内，出卖人将买受人所交的全部款项扣除违约金、出卖人损失等以后的余额退还买受人；⑶有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使救济权；⑷有权终止或不予办理房地产权证，而无须承担任何责任。”补充协议第三条第七款约定：“商品房买卖合同无论因何种原因解除后三日内，买受人必须协助出卖人到房管部门及贷款银行办理解除银行贷款合同、撤销登记备案等全部手续，因买受人单方面原因导致逾期办理相关手续的，买受人每日应按合同总价款的万分之三向出卖人支付逾期违约金”。补充协议第十四条第一款约定：“通知方式：出卖人通知买受人的方式包括但不限于书信、电话、传真、短信、电子邮件、报刊公告等，双方的通讯方式以合同所载内容为准，如有变更应书面通知对方。……采用邮寄方式的，自寄出之日起的第7日（以寄出邮戳为准）视为已送达买受人……”等。此后，王进向华兴公司支付了首付购房款134370元。案涉商品房于2016年6月8日办理了合同签约备案，备案号：477477，于2016年10月30日办理了预购商品房预告登记，登记号：双房预双流区字第××号。 2016年王进（借款人）与中国银行股份有限公司双流分行（贷款人，以下简称“中国银行”）、华兴公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》，编号：2016年蜀镇二期7号地块字18号，约定王进向中国银行借款500000元用于购买案涉房屋，贷款期限240个月，并以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，华兴公司提供连带责任保证。此后，2016年6月8日，中国银行按约向借款人王进指定的华兴公司账户发放了贷款500000元。案涉房屋于2018年5月11日取得《竣工验收报告》，2018年6月14日取得《房屋面积测绘成果报告》。 因王进未按期足额偿还贷款，截至2019年3月18日，逾期252天，中国银行于2019年3月18日向华兴公司发出《关于代偿个人逾期贷款的函》，要求华兴公司代偿王进贷款本息（以归还日中国银行系统产生的金额为准）。同日，华兴公司代王进向中国银行偿还贷款本息481810.08元。2019年4月3日，华兴公司通过EMS按双方在《商品房买卖合同（预售）》中载明的通讯地址即成都市武侯区金花镇双凤街金兴中路130号向王进邮寄《催告函》一份，告知王进在收到本函之日起3日内向华兴公司一次性偿还相关款项481810.08元，并支付相应违约金，若届时不予清偿，华兴公司有权追究其违约责任。同年4月10日，华兴公司再次通过EMS按上述地址向王进邮寄一份《解除合同通知书》，载明：案涉合同及附件、补充协议于2019年4月10日起正式解除，华兴公司有权将房屋另行出售；王进须自收到函件之日起3日内向华兴公司一次性偿还相关款项481810.08元，及按照合同约定支付违约金，并共同协商处理案涉合同解除后的后续事宜，包括但不仅于配合办理撤销该房屋的备案、注销登记、支付违约金、退还购房款等。王进至今未向华兴公司偿还代偿银行款项、支付违约金，也未配合办理撤销该房屋的备案、预告登记。华兴公司尚未退还王进所付购房款。 上述事实，有华兴公司的营业执照副本、王进的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议、《中国人民银行有限公司四川省分行房屋按揭贷款业务合作协议》、《个人一手住房贷款合同》、《不动产预告登记证明》、《关于代偿个人逾期贷款的函》、华兴公司代为偿还欠款的《中国银行进账单》、住房贷款结清证明、《催告函》、《解除合同通知书》、EMS快递单回执、物流跟踪单、当事人当庭陈述等经本院审查认为具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信的证据在卷佐证。 本院认为，根据当事人提交的证据及本院查明的事实，对本案争议焦点及诉讼请求评判如下：华兴公司提交的《商品房买卖合同（预售）》、《个人一手住房贷款合同》等所载明的内容能够证明其与王进建立了商品房预售合同关系。王进经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视其放弃抗辩的权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因此，王进依法应承担举证不利的法律后果。 华兴公司主张王进存在违约行为及应承担违约责任，要求确认双方合同已经解除。根据查明事实，王进为购买案涉商品房，与中国银行签订了《个人一手住房贷款合同》。然而王进未按期归还银行贷款,导致华兴公司承担保证责任代其向银行清偿了贷款481810.08元，且王进经华兴公司发函催告，未向华兴公司支付相应房款，确实违反了合同约定，属违约行为。根据双方补充协议第三条第五款及第七款的约定，华兴公司承担连带担保责任后，有权解除买卖合同，并要求王进配合办理撤销备案登记、预告登记相关手续，并支付合同违约金及逾期配合办理撤销各项登记手续的违约金。由于王进的上述违约行为，华兴公司享有约定的合同解除权，华兴公司在2019年4月12日以EMS按双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的通讯地址向王进邮寄了《解除合同通知书》，通知王进解除合同。按照补充协议第十四条约定：“1、通知方式……采用邮寄方式的，自寄出之日起的第7日（以寄出邮戳为准）视为已送达买受人”，华兴公司的解除合同通知应视为已于2019年4月18日送达王进，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，案涉合同及补充协议已于2019年4月18日解除，本院依法予以确认。华兴公司要求王进配合办理撤销该商品房备案登记、预告登记和注销网签信息手续、支付上述两项违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 华兴公司主张按合同约定总房款的20%计算解除合同违约金为126874元，逾期配合办理撤销各项登记手续违约金(按照自《商品房买卖合同》解除后三日起每日万分之三的标准，计算至上述事项实际办理完毕之日)。经审查，华兴公司存在代偿银行贷款的情况，故，王进确实存在违约行为应当承担违约责任。经华兴公司发送解除合同通知之后七日，王进与华兴公司双方签订的合同已经解除。故华兴公司主张的解除合同违约金本院予以支持，但华兴公司主张的两项违约金数额明显超过了华兴公司的其它经济损失，有违公平原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案违约金数额应以实际损失为基础，综合衡量。本院酌定违约金数额时，综合考虑已处理华兴公司的损失赔偿请求情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，以及违约金的惩罚性质，根据公平原则，本案违约金数额酌定为20000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司与被告王进于2016年6月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年4月18日解除。 二、被告王进在本判决生效之日起三日内协助原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房合同签约备案登记（备案号：477477）、预告登记（登记号：川（2016）双流区不动产证明第0262840号）和注销网签信息等手续。 三、被告王进在本判决生效之日起十日内支付原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司违约金20000元。 四、驳回原告成都市华兴住宅房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2848元，由被告王进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李兴萍 人民陪审员  周丽红 人民陪审员  邹江勇 二〇二〇年一月三十一日 法官 助理  黄 黎 书 记 员  夏 东