山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终526号 上诉人（原审被告）：林永勤，男，1970年6月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：青岛市即墨区通济街道办事处，住所地青岛市即墨区鳌蓝路1036号。 法定代表人：王洪臣，主任。 委托诉讼代理人：金京平，山东齐岳（即墨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙雪，山东齐岳律师事务所律师。 上诉人林永勤与被上诉人青岛市即墨区通济街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4097号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林永勤向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019鲁0282民初4097号民事判决书，依法改判或发回重审。2、二审诉讼费用由青岛市即墨区通济街道办事处承担。事实与理由：一审法院认定事实证据不足，判决不当，青岛市即墨区通济街道办事处主体不适格。一、涉案土地无土地使用证、房屋无建设工程规划许可证，青岛市即墨区通济街道办事处无证据证明其享有涉案土地、房屋的占有、使用、收益等权利，一审法院以推定认为被上诉享有涉案土地、房屋的占有、使用、收益权，认定事实不清，证据不足。青岛市即墨区通济街道办事处不具有本案诉讼主体资格。二、即使作为合同相对方，即墨市通济街道办事处农业服务中心自2011年起与林永勤签订租赁协议，林永勤持续使用。即墨市通济街道办事处农业服务中心从未通知过林永勤解除合同、腾交土地。三、即墨市通济街道办事处农业服务中心曾指定林永勤交付租金的账户为即墨市通济街道办事处残疾人联合会并非青岛市即墨区通济街道办事处。可证实青岛市即墨区通济街道办事处既无使用权也无收益权。综上，一审法院以推定事实作为定案依据，证据不足。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，以维护林永勤合法权益不受侵害。 被上诉人青岛市即墨区通济街道办事处答辩称：一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，恳请依法驳回林永勤的上诉请求，维持原判。一、本案是因租赁合同产生返还租赁物纠纷，而非不动产确权纠纷，本案的焦点问题在于涉案的租赁合同被确定无效后，林永勤是否应向青岛市即墨区通济街道办事处返还房屋。《合同法》第五十八条明确规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案是青岛市即墨区通济街道办事处的下属部门与林永勤签订的合同、也是青岛市即墨区通济街道办事处将将涉案厂房、厂地交付给林永勤使用，并收取收益，因此无论是合同解除、终止还是被认定无效，林永勤都应承担向林永勤返还原物的义务。二、林永勤的上诉理由的有违合同诚信原则。按照林永勤的逻辑，青岛市即墨区通济街道办事处没有产权证，林永勤做为承租人就可以一直占有涉案的厂房、土地，承租人就成为所有权人，这种观点完全是“鸠占鹊巢”的逻辑。三、青岛市即墨区通济街道办事处对涉案土地、厂房占有、使用、收益、处分的权利是因原即墨市撤镇设办事处的行政区划调整而获得，林永勤在庭审中也认可是经过打听确认厂房归青岛市即墨区通济街道办事处所有之后才于2011年起租赁该土地厂房使用，合同每年一签，双方履行合同达7年之久，在此期间林永勤从未提出权属问题，也没有任何第三人对该房地产主张权利三、涉案租赁合同系无效合同，合同无效的法律后果就是返还财产，因此是否通知林永勤对返还土地房屋没有任何影响；同时合同约定的租赁期已经届满，合同双方对合同终止的期限及法律后果在签订合同时就已知晓，无需出租人通知终止；况且青岛市即墨区通济街道办事处也有证据证实已经向林永勤送达了终止租赁合同的通知书。四、租金是青岛市即墨区通济街道办事处因处分租赁物所获得的收益，青岛市即墨区通济街道办事处有权指定该收益的接受部门，该指定行为并不影响出租人收回房地产的权利。 青岛市即墨区通济街道办事处一审中诉称，1、依法确认林永勤、青岛市即墨区通济街道办事处签订的《租赁合同》已解除；2、依法判令林永勤腾出占用的土地、房屋；3、依法判令林永勤支付青岛市即墨区通济街道办事处自2018年2月24日起至2019年3月23日止的土地房屋占用费17333元；4、判令林永勤支付青岛市即墨区通济街道办事处自2019年3月24日起至腾出土地房屋之日止的占用费；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年，青岛市即墨区通济街道办事处下属的农业服务中心与林永勤签订租赁合同，将青岛市即墨区通济街道办事处位于环秀街道国家泊子村的土地、房屋出租给林永勤使用，合同于2018年2月23日到期。2018年6月7日，青岛市即墨区通济街道办事处通知林永勤解除租赁关系，并限期搬离。林永勤至今仍占用土地房屋，并未腾出。青岛市即墨区通济街道办事处为维护自身合法权益，今依法具状起诉，请人民法院判如所请。 林永勤一审中答辩称，一、林永勤与青岛市即墨区通济街道办事处下属的农业服务中心签订《租赁合同》，但林永勤与青岛市即墨区通济街道办事处未解除合同，且青岛市即墨区通济街道办事处从未通知或告知林永勤解除租赁关系，视为双方认可由青岛市即墨区通济街道办事处继续租赁使用涉案土地、房屋，故要求继续履行合同。二、林永勤自2011年起在涉案土地、房屋居住、生活及生产经营至今，因房屋年久失修，对房屋屋顶进行了修缮、室内进行装修并更换部分门窗、院内地面硬化、修建厕所等，对房屋设施进行了改善。在此期间林永勤均合法使用涉案的土地房屋，依约缴纳租赁费，并无违法行为。三、青岛市即墨区通济街道办事处要求林永勤支付土地房屋占用费并不合理，不应支持。此一年来，有社会闲杂人员以原告名义多次扰乱、干涉被告的正常生产经营活动，业务无法正常开展，给林永勤造成巨大经济损失，林永勤对此保留反诉或另案诉讼的权利。四、林永勤对涉案土地、房屋在同等条件下享有优先承租、购买、受让等所有权利。青岛市即墨区通济街道办事处无视林永勤赖以生存的经营场所，强行剥夺林永勤享有的权利。青岛市即墨区通济街道办事处不能提交对涉案土地房屋所有权的证据，也不是实际持有人，不具备诉讼资格，无权向林永勤主张权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。 一审法院经审理查明，2011年2月25日，青岛市即墨区通济街道办事处下属的农业服务中心与林永勤签订租赁合同，约定由林永勤承租通济街道办事处农业服务中心位于环秀街道国家泊子村的厂地、厂房7间，租赁费每年16000元，签订合同之日一次付清。租赁合同一年一签，最后一次签订合同的时间为2017年4月26日，约定租赁期限自2017年2月24日至2018年2月23日止。该合同到期后双方未续签合同，2018年6月7日，青岛市即墨区通济街道办事处向林永勤下达解除合同通知并要求林永勤限期搬离。林永勤称未收到该通知。林永勤一直占用至今，且未支付青岛市即墨区通济街道办事处2018年2月24日以后的占用费。涉案土地无土地使用证、房屋无建设工程规划许可证。林永勤称其修缮房屋等支付10余万元，但未提交证据证明。 一审法院认为，青岛市即墨区通济街道办事处虽未提交涉案土地、房屋的权证，但并不能说明青岛市即墨区通济街道办事处对涉案的土地、房屋不具有占有、使用、收益的权利，且林永勤自2011年开始与原告下属的农业服务中心签订租赁合同并履行至今，视为林永勤认可青岛市即墨区通济街道办事处对涉案土地、房屋具有相应的权利，因此，林永勤主张青岛市即墨区通济街道办事处诉讼主体不适格，一审法院不予支持。因涉案的房屋无建设规划许可证，双方的租赁合同系无效合同，因此，青岛市即墨区通济街道办事处要求确认双方合同解除的请求，一审法院不予支持；青岛市即墨区通济街道办事处要求林永勤腾出占用的土地房屋的请求，一审法院予以支持；青岛市即墨区通济街道办事处要求林永勤支付自2018年2月24日起至2019年3月23日止的土地房屋占用费17333元的诉讼请求，一审法院予以支持；青岛市即墨区通济街道办事处要求林永勤支付自2019年3月24日起至实际腾出土地、房屋之日止的占用费，一审法院予以支持。林永勤辩解的理由，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、林永勤于判决生效后30日内腾出涉案土地、房屋并返还青岛市即墨区通济街道办事处。二、林永勤于判决生效之日起十日内支付青岛市即墨区通济街道办事处自2018年2月24日至2019年3月23日期间的占用费17333元。三、林永勤支付青岛市即墨区通济街道办事处2019年3月24日起至被告腾出土地、房屋之日止的占用费。四、驳回青岛市即墨区通济街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元（青岛市即墨区通济街道办事处预缴），由林永勤负担。 二审中上诉人林永勤提交现金钞交款单账户一份，证明其交纳房屋租金的账户系即墨区通济街道办事处残疾人联合会。我交纳租金都是向该账户交纳，没有向别的账户交纳过。被上诉人青岛市即墨区通济街道办事处质证后对证据的真实性不认可，但认可收取租金的账户为即墨区通济街道办事处残疾人联合会。本院依法对涉案合同的收款账户予以确认。 被上诉人提交：证据一、即政发（1998）51号关于设立环秀、潮海、通济三个街道办事处的通知档案一份，证明涉案土地、房产是依据区划调整方案，经新设办事处划转，该行为是政府行政的行为。证据二、照片打印件2张，证明2018年6月7日被上诉人处农业服务中心人员向上诉人送达涉案《租赁合同》期满通知的情况。上诉人林永勤质证后认为，对证据一的真实性无法确认，对证据二照片上除我以外的其他人我不确定是不是办事处的人。因被上诉人未能提供相反证据，本院依法对上述两份证据的真实性予以确认。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，因涉案房屋无土地使用证、房屋无建设工程规划许可证，故涉案租赁合同无效，出租人有权要求承租人腾让房屋并支付房屋占用使用费。关于青岛市即墨区通济街道办事处的主体问题，因青岛市即墨区通济街道办事处农业服务中心与残疾人联合会均为即墨市通济街道办事处的内设机构，故其代表青岛市即墨区通济街道办事处签订合同、收取租赁费用的行为效力及于青岛市即墨区通济街道办事处，青岛市即墨区通济街道办事处作为出租人有权提起本案诉讼，上诉人的上诉理由不成立。 综上，上诉人林永勤的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 驳回林永勤的上诉，维持原判。 二审案件受理费233元，由林永勤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年一月三十一日 法官助理 徐鹏 书记员王晓雨