江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322初字9253号 原告：袁白山，男，1959年5月15日出生，北京市人，居民，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：沈中华，江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洲，江苏德沛律师事务所实习律师。 被告沭阳华辰房地产开发有限公司，社会统一信用代码913213220746556084，住所地江苏省沭阳县沭城人民路南侧泰州路西侧（沭阳县旅游客运有限公司内）。 法定代表人：张晓红，女，1969年8月6日出生，江苏省沭阳县人，居民，住沭阳县，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：仲春辉，江苏铭云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。 第三人：江苏帝都建设工程有限公司，社会统一信用代码9132072213931061XM，住所地江苏省连云港市东海县东开发区黄河路97号。 法定代表人：唐金利，男，1962年4月19日出生，江苏省东海县人，居民，住江苏省东海县，系该单位董事。 第三人：徐以杰，男，1975年2月17日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 原告袁白山诉被告沭阳华某房地产开发有限公司（以下简称华某公司）、第三人江苏帝都建设工程有限公司（以下简称帝都公司）、第三人徐以杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告袁白山的委托诉讼代理人沈中华、周洲、被告华某公司的委托诉讼代理人范井虎到庭参加诉讼，第三人帝都公司、徐以杰未到庭参加诉讼。后因案情需要转为普通程序，于2019年12月13日再次公开开庭进行了审理，原告袁白山及其委托诉讼代理人沈中华、被告华某公司的委托诉讼代理人仲春辉到庭参加诉讼，第三人帝都公司、徐以杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告协助原告将沭阳县华某大厦1幢704室的房屋所有权登记至原告名下。事实与理由：2015年8月8日，被告华某公司为原告办理了抵冲工程款房源的购房付款手续（收据的编号6371825,交款单位：袁白山，收款方式：抵冲工程款，总价款：￥575,280元，收款事由：华某大厦小区1-704室房款，面积127.84㎡×单价4500元/㎡)，办理上述购房手续时，由第三人徐以杰代表第三人帝都公司现场确认，该笔款项是抵冲华某公司与帝都公司签署的《华某大厦小区项目总承建合同》的华某公司应付帝都公司的工程款。徐以杰是上述承建合同中施工方的实际履约人，该笔款项是徐以杰应付给原告的借款。华某公司取得华某大厦销售许可证之后，原告多次要求被告办理涉案房产的后续购房合同备案及房产证办证等相关手续，被告一直拒绝办理。原告认为，上述房屋买卖合同关系受法律保护，原告己经给付购房款完成了合同付款义务，被告应当履行房地产开发商交付涉案房屋及配合办理房屋产权登记手续等相关义务。原告的诉讼请求符合合同法及商品房买卖合同司法解释等相关法律法规，请法庭支持原告的诉讼请求。 被告华某公司辩称：1.涉案华某大厦小区系由被告华某公司发包给第三人帝都公司承建，工程完工后华某大厦以6套房屋冲抵全部工程款，后结算，其中5套办理了备案登记，还有一套因为冲抵的房屋超过了工程总价款，其中一套被收回，实际上冲抵了5套，收回的房屋就是涉案房屋，因此华某公司和帝都公司已经不存在工程款纠纷，不欠帝都公司的工程款。徐以杰个人在帝都公司具体负责什么，有无权利将其个人债务冲抵涉案房屋由帝都公司出具的意见书予以证实。2.从原告提供的证据上可以反映出袁白山和徐以杰之间是一种借贷关系，不是物权关系，袁白山与华某公司是不存在商品房买卖合同关系的。综上，原告与被告之间无商品房买卖合同关系，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人帝都公司述称：1、本公司不是本案商品房销售合同的当事人，本公司不承担本案的合同义务，因此本公司在法律上没有义务协助，并且在客观上也无权能协助原告办理房屋所有权登记事项；2、不论徐以杰以何种身份，本公司都不欠徐以杰个人的工程款，徐以杰转让所谓的工程款债权689888元给原告没有事实依据，而且转让也没有履行通知，对于本公司及被告都依法无效；3、原告以第三人徐以杰个人欠付其借贷债权，购买被告的涉案商品房没有法律依据，销售不能成立，借贷债权也不能抵销；被告出据收据的行为经过查证完全系徐以杰的错误行为所致，依法予以纠正，该收据没有事实证据依法无效。徐以杰的虚构工程款债权抵消其个人借贷债务，增加其个人财产，其数额特别巨大，严重触犯刑法，本公司将慎重考虑依法追究。4、原告与被告不成立商品房销售合同关系。合同法第130条：“买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案被告向原告出具的收据所依据的所谓“抵冲工程款”完全虚构不是事实，在法律上收据行为无效，也没有签订商品房销售合同，涉案商品房没有出卖给原告，原告也没有其他证据证明涉案商品房已经出售给原告。综上，请求贵院依法查明事实，依法驳回原告对被告及本公司的诉讼请求。 第三人徐以杰述称：华某大厦小区是由华某公司开发建设的，其中1号楼、4号楼由徐以杰牵头的帝都公司总承建（见华某大厦1＃、4＃楼《工程承包补充合同》，徐以杰是该合同的实际履约人），建设工程项目现已竣工交付，工程款结算依据是工程造价决算方案，已通过第三方审计，华某公司与徐以杰（代表帝都公司）已达成了最终结算方案且无争议。徐以杰将华某公司开具给徐以杰抵冲工程款的华某大厦1－704室的权益转让给袁白山，用于履行徐以杰与袁白山之间的借款合同的还款义务，双方于2015年8月8日在华某公司办理了上述冲抵工程款房源的权益转让手续，由华某公司将收款收据的交款单位开具为袁白山，该收款收据的编号ＮＯ：6371825，收款方式：抵冲工程款。华某大厦1－704室（总价款575280元）在开票时即包含在华某公司与帝都公司以房抵冲工程款结算额度内，袁白山得到上述购房款缴款收据时，徐以杰履行完毕了上述借款合同相应部分的债务。华某大厦1＃、4＃楼土建工程款具体结算事宜只与徐以杰、帝都公司、华某公司三方之间承建合同的债权债务相关。 经审理查明：华某大厦系被告华某公司开发建设。由第三人徐以杰挂靠第三人帝都公司承建。双方约定华某大厦1＃、4＃楼土建工程由被告帝都公司承建。工程款由1＃楼的四层、六层、七层、八层、十屋、十一层、十二层、十三层、十四层、十六层、十七层、十八层、十九层、二十层、二十一层、二十二层、二十三层、二十四层、二十五层、二十七层、二十八层、二十九层、三十层、三十一层、三十三层住宅房抵冲。因实际施工人徐以杰欠原告借款，徐以杰就将从被告处抵工程款的华某大厦1＃楼704室房屋及华某大厦小区地下二层14号车库、华某大厦1＃楼地下一层39号自行车抵冲其欠原告的借款。2015年8月8日，徐以杰到被告处办理手续，由被告向原告出具加盖被告财务专用章的收据一张，载明：“交款单位袁白山收款方式抵冲工程款人民币（大写）伍拾柒万伍仟贰佰捌拾元整￥575280收款事由华某大厦小区1－704室房款127.84㎡×单价4500，此房票为抵冲1＃、4＃楼土建工程款，如实计算，多退少补，此房票待售楼部开盘后，方可办理购房合同。”对华某大厦小区地下二层14号车库、华某大厦1＃楼地下一层39号自行车库被告华某公司均向原告出具了相应的收据。后涉案的华某大厦1－704室房屋一直由原告占有使用，但被告拒不与原告签订涉案房屋的商品房买卖合同，也不为原告办理该房屋的过户手续。现原告持该收据，诉至本院要求处理。 另查明：涉案房屋已具备办证条件。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、第三人陈述、借款合同、沭阳县华某房地产开发有限公司工程承包补充合同、收据等证据证实，足以认定。 本院认为：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原、被告之间虽然没有订立书面合同，但是原告已按双方的约定交付了全部购房款，虽然该房款未直接向被告交付，但是冲抵了被告所欠第三人的工程款，也冲抵了第三人徐以杰欠原告的借款，被告予以认可，并出具购房款收据给原告，收据载明了房屋的房号、价格、价款、面积等商品房买卖合同的主要内容，故原、被告之间的商品房买卖合同成立。该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，对合同双方均具有法律约束力。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。获得所有权和支付价款是买卖合同双方当事人订立合同的目的，原告作为买受方已支付了涉案房屋的价款，现要求被告转移该房屋所有权的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告沭阳华辰房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内协助原告袁白山将沭阳县华辰大厦1幢704室房屋所有权登记至原告袁白山名下。 案件受理费80元，由被告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。 审 判 长  刘玉兵 人民陪审员  吴霞娟 人民陪审员  仲 宇 二〇二〇年一月十五日 书 记 员  张浏佳 书 记 员  范秋月 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期； （四）上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。