福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21399号 原告：邱德辉，男，1972年12月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邱占文，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：樊豫，男，1972年11月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告邱德辉与被告樊豫合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱德辉的委托诉讼代理人邱占文与被告樊豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱德辉向本院提出诉讼请求：1.确认邱德辉与樊豫签订的《东山村君安马场自建木屋及土地租赁权使用权部分转让协议》和《东山村君安马场自建木屋及土地租赁权使用权完全转让协议》无效；2.樊豫向邱德辉返还120万元，并赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，其中5万元从2016年4月12日起算利息，30万元从2016年4月27日起算利息，65万元从2017年4月24日起算利息，20万元从2017年6月10日起算利息，均计算至实际返还之日止，暂计至2019年9月30日利息为154192.81元）。事实和理由：邱德辉与樊豫于2016年4月12日签订一份《东山村君安马场自建木屋及土地租赁权使用权部分转让协议》（以下简称《部分转让协议》），约定樊豫将厦门市思明区东山村君安马场荷花塘右侧1.1亩土地及该土地上二层自建屋的租赁权及使用权作价130万元，邱德辉向樊豫支付65万元购买50%的份额。随后，邱德辉分别于2016年4月12日和4月27日向樊豫支付5万元和30万元。2017年4月24日，双方再次签订一份《东山村君安马场自建木屋及土地租赁权使用权完全转让协议》（以下简称《完全转让协议》），约定樊豫将上述土地房屋的租赁权及使用权以170万元的价格转让给邱德辉，邱德辉已向樊豫支付了35万元，该协议签订当日支付第二笔65万元，2017年6月1日前支付第三笔20万元，2017年11月1日前支付余款50万元。上述两份协议均约定上述土地房屋的租赁权及使用权原属第三方江旭所有，樊豫需向邱德辉提交江旭出具的同意转让声明。同日，邱德辉与樊豫还签订了《童心童想公司股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》）及《补充协议》。《股权转让协议》约定，邱德辉将持有的厦门童心童想教育咨询有限公司（以下简称童心童想公司）及下属童心童想蒙特梭利幼儿园（以下简称童心童想幼儿园）35%的股权转让给樊豫，转让价格为65万元。《补充协议》约定，邱德辉依据《完全转让协议》应当向樊豫支付的第二笔65万元转让款和樊豫依据《股权转让协议》应当向邱德辉支付的65万元股权转让款相互抵扣，双方均无需向对方支付该笔现金。2017年6月10日，邱德辉依约再次向樊豫支付20万元，但樊豫却迟迟无法取得江旭同意转让的声明。2019年6月，邱德辉得知厦门市思明区人民政府和厦门市城市管理行政执法局联合发出《关于东坪山相关区域“两违”专项整治的通告》，对东坪山相关区域进行“两违”整治。2019年7月，邱德辉又得知厦门市思明区城市管理局在上述房屋门口张贴《通知》，确认上述房屋无批建手续，属违章建筑，要求业主/使用人/经营户在2019年7月10日前自行拆除。此后不久，邱德辉得知上述房屋被强制拆除。《部分转让协议》和《完全转让协议》涉及的自建木屋建于非建设用地上，且没有任何批建手续，现已被相关部门认定为违章建筑且己被强制拆除，该两份协议属于无效合同。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。樊豫除应向邱德辉返还其所获得的120万元（包括现金和股份折抵款）外，还应向邱德辉赔偿利息损失。 樊豫辩称，《部分转让协议》和《完全转让协议》所涉及的土地是向东山村村民承租的，地上房屋是由原承租人建造的。樊豫同意邱德辉关于上述协议无效的主张，但樊豫取得上述土地房屋也是有付出成本的，樊豫向东山村村民和前手承租人都支付了相应款项。自2016年樊豫与邱德辉签订协议后，樊豫就将上述土地房屋移交给邱德辉使用，直到2019年8月被强制拆除，对于该部分占有使用费应予以扣除。 在邱德辉主张的120万元中，邱德辉实际支付的现金只有55万元，另65万元是通过童心童想公司及幼儿园35%的股权折抵的，但当时该公司及幼儿园35%的股权实际价值只有35万元。对于政府强制拆除行为，樊豫和邱德辉应共同承担损失。樊豫同意返还邱德辉15万元现金和童心童想公司及幼儿园3%的股权。童心童想公司及幼儿园目前市值估价600万元左右，樊豫是童心童想公司及幼儿园的股东和法定代表人，股权占比约9%。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年4月12日，樊豫（甲方）与邱德辉（乙方）签订《部分转让协议》，就厦门市思明区东山村君安马场荷花塘右侧1.1亩土地及地上占地103平方米的二层自建木屋的转让事宜达成协议，约定：上述土地房屋的租赁权及使用权原属第三方江旭所有，甲方与江旭已签订一份转让协议，取得上述土地房屋的租赁权及使用权；甲方与东山村村民陈建文、陈清河签订续约合同，续约期限为2023年12月30日至2043年12月30日；甲方将上述土地房屋的租赁权及使用权作价130万元，乙方支付65万元向甲方购买50%的份额；本协议签订之日乙方向甲方支付5万元，本协议生效之日乙方向甲方支付30万元，余下30万元乙方在之后三个月内支付；甲方在收到乙方支付的第一笔转让金后，向乙方移交江旭出具的同意转让声明。 2017年4月24日，樊豫（甲方）与邱德辉（乙方）签订《完全转让协议》，就上述土地房屋的转让事宜再次达成协议，约定：上述土地房屋的租赁权及使用权原属第三方江旭所有，甲方与江旭已签订一份转让协议，取得上述土地房屋的租赁权及使用权；甲方与东山村村民陈建文、陈清河签订续约合同，续约期限为2023年12月30日至2043年12月30日；甲方将上述土地房屋的租赁权及使用权作价170万元转让给乙方；本协议签订之前乙方已通过《部分转让协议》向甲方支付了35万元，本协议签订之日乙方再向甲方支付第二笔转让款65万元，2017年6月1日前乙方支付第三笔20万元，2017年11月1日前乙方支付余款50万元；甲方在本协议签订三日内，向乙方移交江旭出具的同意转让声明；本协议签订当日，甲方向乙方移交房屋及设施、用品；本协议签订之日起，《部分转让协议》即终止执行，双方执行本协议。 上述《完全转让协议》签订同日，邱德辉（甲方）与樊豫（乙方）签订《股权转让协议》，约定：甲方实际持有童心童想公司及下属童心童想幼儿园35%股权，包括工商登记30%股权及乙方代持甲方股权5%；乙方付给甲方65万元，购买甲方所持童心童想公司及幼儿园35%股权；乙方在本协议签订当日向甲方支付转让全款65万元。 上述《完全转让协议》《股权转让协议》签订同日，樊豫（甲方）与邱德辉（乙方）签订《补充协议》，约定：根据《完全转让协议》，乙方第二笔需向甲方支付65万元；根据《股权转让协议》，甲方需向乙方支付转让款65万元；以上两笔转让款相互抵扣，甲乙均无需向对方支付以上所述款项现金；完成《完全转让协议》《股权转让协议》，乙方仍需向甲方支付《完全转让协议》第三笔、第四笔转让款合计70万元，支付方式按《完全转让协议》执行。 上述协议签订后，邱德辉分别于2016年4月12日、2016年4月27日、2017年6月10日向樊豫支付5万元、30万元、20万元，共计55万元。邱德辉还将其名下童心童想公司30%的股权转让给樊豫，并办理了股权变更登记。樊豫于将上述土地房屋移交给邱德辉占有使用。 2019年6月17日，厦门市思明区人民政府和厦门市城市管理行政执法局发布《关于东坪山相关区域“两违”专项整治的通告》，通告违法建设的单位和个人、建（构）筑物的业主、经营户和实际使用人等，必须于本通告发布之日起7日内自行拆除违法建（构）筑物及附属设施。 2019年7月3日，厦门市思明区城市管理局在上述房屋门口张贴《通知》，载明此处建（构）筑物无批建手续，违反了相关法律法规规定，根据《关于东坪山相关区域“两违”专项整治的通告》，限该处建（构）筑物业主/使用人/经营户于2019年7月10日前自行搬出并拆除，逾期不拆除的，将依法强制拆除。之后，上述房屋于2019年8月10日被拆除。 另查明，2007年4月30日，樊豫与案外人江旭签订《军安农场社员认建木屋合同》，约定江旭为樊豫提供土地供樊豫建设80平方米以内木屋，江旭提供认建木屋的土地自2007年5月1日至2023年12月1日的使用权归樊豫所有，所有认建木屋统一为两层非永久性建筑，统一交由江旭代为建设，统一管理，统一施工，木屋造价定为20万元，等等。 2015年3月11日，樊豫与案外人陈清河、陈建文分别签订《东山社木屋个人责任地出租延期合同》，约定陈清河、陈建文分别将厦门市东坪山军安农场荷花塘边个人责任地0.45亩地、0.6亩地延期30年出租给樊豫，目前原木屋个人责任地的使用年限共9年，自起至2023年12月30日止，现延期后自起至2043年12月30日止。 本院认为，樊豫转让给邱德辉的木屋无合法批建手续，属于违法建筑，且已被拆除，邱德辉诉请确认双方签订的《部分转让协议》《完全转让协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。樊豫明知上述木屋为违法建筑而进行转让，邱德辉明知上述木屋为违法建筑而仍然受让，双方对于转让合同无效均存在过错，且过错责任相当。樊豫抗辩要求双方共同承担因上述木屋被拆除而造成的损失，于法有据，双方应按照过错责任分担。自樊豫将上述木屋交付给邱德辉占有使用至木屋被拆除，邱德辉实际占有使用上述木屋两年多，樊豫抗辩要求扣除相应的占有使用费，于法有据。综合考虑上述木屋被拆除而造成的损失以及邱德辉应承担的占有使用费，本院酌定樊豫按80%的比例向邱德辉返还转让款，邱德辉实际仅支付转让款120万元，尚有50万元未付，故樊豫实际应返还邱德辉转让款86万元（170万元×80%－50万元）。对于邱德辉超出上述金额的转让款诉求以及利息损失诉求，本院均不予支持。邱德辉与樊豫签订《股权转让协议》，双方协商一致邱德辉将童心童想公司及下属童心童想幼儿园35%股权折价65万元转让给樊豫，樊豫抗辩称该公司及幼儿园35%的股权实际价值只有35万元，但未举证证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告邱德辉与被告樊豫签订的《东山村君安马场自建木屋及土地租赁权使用权部分转让协议》和《东山村君安马场自建木屋及土地租赁权使用权完全转让协议》无效； 二、被告樊豫于本判决生效之日七日内向原告邱德辉返还86万元； 三、驳回原告邱德辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为10050元，由原告邱德辉负担3668元，被告樊豫负担6382元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 朱 晨 二〇二〇年一月七日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。