上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13419号上诉人（原审原告）：殷玉琴，女，1955年7月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：周政道，上海敏诚善律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：车泳仪，女，1985年7月28日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）：毛园园，女，1979年7月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐智强，上海市光明律师事务所律师。原审第三人：陈殷，男，1983年7月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐秀文（系陈殷妻子），1987年1月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人殷玉琴因与被上诉人车泳仪、毛园园、原审第三人陈殷确认合同无效纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初19031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人殷玉琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审全部诉请。事实和理由：毛园园与田某均在物业工作，其了解房屋产权人情况；任某与车泳仪间系虚假买卖，毛园园不是正常交易人，其没有真实看房，没有支付合理对价，被上诉人间恶意串通侵害上诉人及原审第三人的权利。被上诉人车泳仪辩称，其与毛园园间不存在串通，至于毛园园与纪某间的关系其并不清楚；人民币（下同）187万元由毛园园直接还给银行，95万元给纪某，其取得多余的16万元，故其同意上诉请求。被上诉人毛园园辩称，其与车泳仪此前并不认识，不存在串通的基础，其也不可能帮助还贷；其看过房屋，交易过程符合常理；其是公司行政人员，其与田某于2016年结婚，两人的工作与本案无关，故其认为一审判决正确，要求维持原判决。原审第三人陈殷述称，其意见与上诉人一致，故其同意上诉请求。殷玉琴诉至一审法院，请求判令：1.确认车泳仪、毛园园在2015年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋产权归殷玉琴、陈殷共同共有，车泳仪、毛园园配合将房屋产权恢复登记至殷玉琴、陈殷名下。一审法院认定事实：殷玉琴与陈某系夫妻，陈殷系两人之子。陈某于2015年9月29日死亡。陈某的父母均于20世纪70年代去世。系争房屋原系公房，殷玉琴、陈某与陈殷均为同住人。2008年，殷玉琴、陈某、陈殷买下系争房屋产权，房屋由殷玉琴、陈某与陈殷共同共有。同年9月，殷玉琴、陈某、陈殷与陈殷的朋友任某为帮助陈殷套取贷款而签订虚假的上海市房地产买卖合同，转让价款110万元。同年9月9日，任某与星展银行（中国）有限公司上海分行（以下简称星展银行）签订房产抵押贷款合同，任某以系争房屋作抵押，向星展银行贷款77万元。之后，系争房屋过户至任某名下，殷玉琴、陈某与陈殷仍居住在系争房屋。任某未支付首付款，星展银行贷款77万元由陈殷收取。陈殷称仅拿到贷款中的近40万元（注：承认收取近40万元系陈殷在原审庭审中陈述，前案中称只拿到25万元），其余款项被中介公司收取。2017年10月，殷玉琴起诉要求确认殷玉琴、陈某、陈殷与任某签订合同无效，2018年3月，法院判决该合同无效。该案已生效。陈殷在还贷10个月后不再还贷，恰逢其时任某要结婚购房，遂与陈殷协商后又找来了两人共同的朋友车泳仪，以假买卖的方式以新贷还旧贷，将房屋登记转移。2010年1月14日，任某与车泳仪签订虚假的房地产买卖合同，转让价款150万元。任某于同年2月12日向星展银行还清系争房屋全部贷款本金及利息。车泳仪与上海银行签订个人住房借款担保合同，以系争房屋作抵押，向上海银行借款105万元。2010年3月8日，系争房屋过户至车泳仪名下。105万元贷款在归还了之前的贷款并缴纳了房屋交易相关税费后，剩余款项由陈殷收取。2018年5月，殷玉琴起诉要求确认任某与车泳仪签订的买卖合同无效，8月，法院判决该合同无效。该案已生效。原审又认定，2011年10月，车泳仪诉至一审法院[案号：（2011）徐民四（民）初字第2901号]，要求殷玉琴、陈某和陈殷迁出系争房屋，并赔偿租房损失。一审法院于2012年3月8日作出判决，认为买卖合同尚未履行完毕，车泳仪不得基于所有权请求殷玉琴、陈某和陈殷返还系争房屋，并判决驳回车泳仪的诉讼请求。该判决现已生效。原审中，法院询问车泳仪，既然一开始就是假买卖，为何还起诉要求殷玉琴、陈殷迁出？车泳仪答复称，银行起诉其还贷，其找到陈殷，但问题解决不了，其感觉贷款算其的，房屋却由陈等居住不合理，遂找律师提起诉讼。原审再认定，2015年9月24日，车泳仪（甲方）与案外人纪某（乙方）签订委托代理合同，甲方委托乙方将系争房屋占有人迁出并出售房屋，劳务费为出售价款与支付车泳仪的205万元（含银行贷款或其他抵押金额）的余额。9月28日，甲乙双方还办理了公证委托，委托内容为代签买卖合同、代办转移登记等。2015年10月，毛园园以145万元的价格出售了其名下唯一一套在芳华路的房屋。2015年11月11日，车泳仪与毛园园签订售房定金协议书，约定了房价300万元及分期付款金额、期限，定金10万元，过户前拆除鸽子棚、迁出房屋内户口等。该协议书上还有中介费并经上海XX事务所（以下简称XX事务所）的盖章。2015年11月13日，车泳仪（甲方）与毛园园（乙方）签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将系争房屋转让乙方，转让价款为273万元；2015年11月11日前乙方支付10万元，11月13日前乙方支付60万元，11月18日前乙方支付12万元，另190万元以银行放款为准，12月31日乙方支付1万元；甲方于2015年12月31日前腾出房屋并通知毛园园进行验收交接，毛园园应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后，车泳仪将房屋钥匙交付给毛园园为房屋转移占有的标志；2015年12月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；乙方未按约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应支付7日违约金外，甲方有权单方面解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为合同总价款的20%；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算。逾期超过7日甲方仍未交付的，除甲方应支付7日违约金外，乙方有权单方面解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为合同总价款的20%。补充条款还就维修基金、房屋附属设施、户口迁移及违约责任等作了约定。同日，双方还签订补偿协议，约定实际成交价300万元，23万元以装修补偿金方式于2015年11月18日前支付，过户前拆除屋顶上方鸽子屋及清除垃圾，2015年年底前交房屋钥匙。原审还认定，2016年7月，毛园园诉至一审法院，案号（2016）沪0104民初23778号，要求车泳仪继续履行买卖合同，协助办理系争房屋的交易过户手续，并支付延迟交房违约金。一审法院于2016年10月13日出具民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、毛园园、车泳仪继续履行关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，车泳仪于本调解书生效之日起十日内协助毛园园办理上述房屋的交易过户手续并将上述房屋交付毛园园，毛园园于房屋过户当日支付车泳仪房款20,000元；二、关于上述房屋购房款，双方无其他争议；三、案件受理费31,610元，减半收取计15,805元，由毛园园负担。2016年11月，毛园园被核准登记为系争房屋的权利人。2015年11月11日，毛园园支付车泳仪10万元，车泳仪支付纪某劳务费10万元。11月13日，毛园园支付车泳仪60万元，车泳仪支付纪某劳务费59万元。11月18日，毛园园支付车泳仪12万元、27万元，车泳仪向王某账户汇款26万元，纪某确认收到26万元劳务费。2016年9月，毛园园代还车泳仪银行贷款1,871,951.50元（注：毛园园起诉车泳仪履行合同、协助过户案诉讼期间涤除，贷款本金只有105万元，还贷数额包括罚息,陈殷称贷款其分文未还）。10月，毛园园支付车泳仪2万元（依据调解书）。2016年10月21日，车泳仪与毛园园签订《物业交接单》，移交内容房屋钥匙一把，收到房屋钥匙同时买方支付了2万元。车泳仪称毛园园称要拿2万元，就必须签这份交接单，所以其签署了，并说其后事情会联系纪某，与其无关。毛园园称是中介要求签的，签了这个后就可以收取佣金了。中介人员吕良秀称这是其为了给公司一个交待，当时车泳仪称再给她2万元并签署交接单才同意过户。原审另认定，2016年11月7日，毛园园向一审法院申请执行，案号（2016）沪0104执4924号，要求车泳仪履行其尚未履行的上述调解书中规定的义务，交付系争房屋。一审法院于2017年4月1日作出执行裁定，认为目前不具备执行的条件，该次执行程序亦无继续的必要，应予终结。2017年11月，殷玉琴向一审法院提出执行异议，案号（2017）沪0104执异129号，请求中止对系争房屋的执行[注：执行依据为（2016）沪0104民初23778号民事调解书]。一审法院于2017年11月13日作出执行裁定，认为根据现有证据，无法证明殷玉琴等与任某的房屋买卖合同已履行完毕，故殷玉琴等居住在系争房屋内仍系事出有因。殷玉琴对系争房屋享有合法的居住权，并足以排除一审法院的执行，故一审法院裁定中止对系争房屋的执行。2017年12月，毛园园提起执行异议之诉，请求许可车泳仪交付系争房屋的执行。一审法院审理后认为，执行标的是车泳仪向毛园园交付，应予以执行。殷玉琴并非执行依据当事人，故毛园园若要求殷玉琴腾退交付系争房屋，应另案诉讼解决。2017年1月，毛园园诉至一审法院，案号（2017）沪0104民初161号，要求车泳仪支付延迟迁出户口违约金。一审法院于同年4月25日作出判决，认为买卖合同为有效合同，判决车泳仪于该判决生效之日起十日内按照每日400元的标准偿付毛园园逾期迁移户口违约金（自2016年10月22日起计算至殷玉琴、陈殷的户口迁出上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋之日为止）。后车泳仪上诉，二审于2017年8月14日判决驳回上诉，维持原判。2017年5月，毛园园起诉殷玉琴、陈殷迁出。一审法院认为不得基于所有权主张而判决驳回起诉。二审法院于2018年9月判决维持原判。原审又认定，系争房屋建筑面积83.96平方米，顶楼，两房朝南，一房朝北，客厅朝东。一审法院就系争房屋询价结果为：我爱我家称2015年11-12月房屋单价4万-4.1万元；中原物业称2015年11-12月房屋单价3.6万-4万元；链家称只有2016年3月成交记录，当时小区均价5万元左右，因链家系统升级，无法查询到2015年底的价格。一审法院认为：殷玉琴以车泳仪和毛园园恶意串通为由主张合同无效、房屋权利恢复原状，车泳仪明知系争房屋非其所有而出售他人，其恶意自不必多言。本案争议焦点在于毛园园是否是善意购买系争房屋。现有证据不足以证明毛园园在购房前即知晓系争房屋的真实权利状态。因车泳仪有直接的利害关系，故其称毛园园知晓房屋的真实状况的意见，一审法院无法采信。一审法院只能从毛园园购房是否符合正常的交易习惯进行分析并加以判断毛园园是否善意。依本案查明事实，毛园园先出售了自有的唯一一套住房，因此毛园园购买系争房屋具有合理动机。结合在案书面证据以及证人证言，毛园园购买系争房屋，其房源信息取得、磋商过程、合同签订、合同条款约定、付款均无异常之处，符合一般的交易习惯。殷玉琴认为毛园园没有实地看房、低价购入不符常理。关于看房，根据车泳仪的陈述，其受托人纪某手中确实有系争房屋的钥匙，故纪某有自行入屋的便利条件，至于殷玉琴所称其在丈夫过世后再未出门过，不符常理，也缺乏充分证据佐证，因此客观上存在纪某趁殷玉琴外出之机安排毛园园看房的可能，且之前发生过纪某和车泳仪在未征得主人同意下进入系争房屋待了一夜的事实，为了尽力促成交易赚取巨额劳务费，纪某主观上也极可能趁殷玉琴外出之机安排看房。况且，毛园园曾上门看房的事实也得到了中介人员吕良秀的证实。因此，综合在案证据和当事人陈述，殷玉琴称毛园园未看房的事实不能成立。关于系争房屋的转让价格。根据一审法院询价结果，2015年11-12月系争房屋同地段同面积的房屋市场价大约在300万至350万元之间（注：2015年下半年到2016年上半年，正是本市房价飞速上涨的阶段，尤以2016年春节前后为甚，因此2016年3月的市场价也印证了前述价格的合理），考虑到系争房屋的房型结构、房屋上有大额抵押以及车泳仪及其受托人纪某急于出售的心态，毛园园以300万元购入未超出合理的区间范围，一审法院难以认定毛园园以不合理的低价购入系争房屋。综上，现有证据不能证实毛园园明知车泳仪无权处分而购买系争房屋，不能证实毛园园购买系争房屋不符合正常的交易习惯，在购房过程中未见毛园园有重大过失。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。现殷玉琴的举证不足以证明毛园园非善意购房，应承担不利的法律后果。殷玉琴的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院难以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,于二〇一九年八月十九日判决：驳回殷玉琴的诉讼请求。案件受理费30,800元，由殷玉琴负担15,400元，车泳仪负担15,400元。诉讼保全费5,000元，由殷玉琴负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，殷玉琴主张毛园园与车泳仪间恶意串通，侵害其与陈殷的权利，但为毛园园、车泳仪所否认。对此本院评述如下：车泳仪虽无房屋处分权，但其与毛园园签订的房屋买卖合同无违反法律、行政法规强制性规定及损害社会公共利益之情形；毛园园出售其名下唯一房屋后购入涉讼房屋；中介公司经办人证言证实其曾陪同毛园园看房；毛园园的购房价属市场合理价格范围内，且其已经实际支付房款并将房屋过户至其名下，因此，毛园园的购房经过符合正常交易流程；并且，殷玉琴于一、二审中均未能出示有效证据证明毛园园与车泳仪间存在恶意串通，综上而言，殷玉琴的前述主张与事实不符，本院难以采纳。综上所述，上诉人殷玉琴关于撤销一审判决，改判支持其原审全部诉请的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,400元，由上诉人殷玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年一月十三日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。