西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14941号上诉人（原审原告）：马长勋，男，1950年11月24日出生，汉族，住西安市新城区。被上诉人（原审被告）：陕西科农食品有限公司，。法定代表人：鲍卫国，该公司董事长。上诉人马长勋因与被上诉人陕西科农食品有限公司（以下简称科农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初9427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马长勋上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其全部诉讼请求，诉讼费由科农公司负担。事实和理由：根据合同约定，其享有约定解除权，科农公司无该项权利。因此，非经双方协商一致，不得擅自解除合同。合同生效当日，其向科农公司移交了房屋，科农公司分两次交纳了第一年租金。之后，科农公司以各种借口拖延不交纳第二年租金，又躲匿不与其见面商谈解决合同纠纷及交还房屋事宜，科农公司的行为构成违约，应承担赔偿责任。一审法庭调查中，科农公司承认至2019年3月底未向其移交房屋及设施，没有移交房屋钥匙、水卡、电卡。一审判决认定科农公司于2017年5月25日向其发送短信要求解除合同，其亦收到短信并予以回复，双方合同于该日解除，违背《合同法》第九十三条规定的协商解除合同的原则。科农公司员工不享有合同解除权，亦无权代理。其不同意解除合同，科农公司应根据《合同法》的相关规定和程序解除合同。合同履行过程中，科农公司未通知其要求交回房屋，科农公司在租用房屋玻璃门后张贴着“食贡坊因装修调整闭店2天，请各位会员用户于11、12号前来退卡”的告示，在租用房屋内有柜台、柜子等物品，墙上悬挂着商品价格镜框。在这种情况下，其不敢破门开锁进入。两年多来，其一直寻找不到科农公司，为了避免损失扩大，其只得求助公证机关，于2019年3月27日经公证开锁收回房屋并提起诉讼。一审判决认为其在收到短信后仍未及时收回房屋，该部分租金及物业费应由其自行承担，责任认定错误，对其不公平。一审中，双方均认可合同生效后科农公司交纳了第一年房租及押金，一审判决认定科农公司将房租交至2017年3月28日错误。一审审理中未查清事实，法律适用错误，损害其合法权益。科农公司辩称，合同签订当日，其支付马长勋第一笔房租18600元、押金3100元，其于2016年8月2日支付马长勋第二笔房租18600元。其支付房租后即开始装修、招人、试运营，自8月1日正式营运至10月，其一直处于亏损状态，此间，其也采取了各种促销活动，但效果甚微，其实在无法继续经营，于2016年10月15日闭店。随后，其员工穆某某与马长勋沟通处理退房事宜，那时其还有四个半月房租约13950元。但马长勋听说退房迟迟不肯接受，一会称自己在国外，一会说没时间，后来就不接电话。无奈，其于2016年10月底将钥匙放到了物业，此时其还剩四个月房租约12400元。可以看出，马长勋一直不正面面对退房交接手续一事，导致其损失扩大，同时造成其房租耗尽并欠租的假象。扣除其应承担的终止合同违约金5000元后，其申请追回应退房租及押金10500元。马长勋向一审法院起诉请求：判令科农公司立即支付2017年3月1日至2019年4月31日房屋租金87471.19元、物业费1650元，合计89121.19元，房租暂计至2019年3月31日，租金至判决给付之日；解除《房屋租赁合同》，科农公司承担违约金5000元；以上租金及违约金共计94121.19元，扣减租房押金3100元，诉求金额为91021.19元；诉讼费由科农公司负担。一审法院认定事实，2016年1月27日，马长勋与科农公司签订《房屋租赁合同》，约定科农公司租用马长勋位于西安市雁塔区XX路XX花园XX幢XX单元XX室商铺，面积20平方米，租期为2016年3月1日至2021年2月28日（2016年3月1日前为免租期），年租金为37200元，房租递增按照租期满一年后，从第二年开始按照每年在上一年租金基础上递增8%；付款方式为科农公司于合同生效之日向马长勋支付第一年前半年租金18600元及房屋押金3100元，以后提前一个月交纳下半年房租，每半年交一次，合同终止且双方不再续约，在科农公司交清承租期内水、电、物业费等并交还房屋时，马长勋将押金退还科农公司；科农公司拖欠租金累计达一个月的，马长勋可终止合同并收回房屋，给马长勋造成的损失由科农公司赔偿，双方均不得提前终止合同履行，如一方提出终止，需承担违约责任并承担违约金5000元，但合同第十二条约定的因科农公司违约导致马长勋解除合同的除外。当日，马长勋将该房屋交付给科农公司。2016年9月17日，马长勋与科农公司签订《补充协议》，约定物业费每月每平方米3元、垃圾费每月6元。马长勋提交了物业费的收款收据，要求科农公司承担2017年3月1日至2019年3月31日的物业费1650元。科农公司对此不予认可，并提交了其员工于2017年5月25日向马长勋发送短信内容的纸质件，载明因公司自开业以来无人员流通，无法继续承租该房屋，此前多次要求交回房屋，马长勋不予处理，如马长勋再继续不收回房子，科农公司视为马长勋放弃收回房屋，所有损失由马长勋承担。2017年11月19日，马长勋回复科农公司要求支付拖欠的租金和物业费。另查明，科农公司向马长勋交纳了截至2017年3月28日的租金37200元及押金3100元。 一审法院认为，马长勋与科农公司自愿签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。该合同约定双方均不得提前终止合同履行，如一方提出终止，需承担违约责任并承担违约金5000元。2017年5月25日，科农公司向马长勋发送短信要求交回房屋并解除合同，故科农公司存在违约，对于马长勋要求科农公司承担违约金5000元的请求，依法予以支持。因科农公司已向马长勋发送短信要求解除合同，马长勋亦收到该短信并予以回复，故双方的租赁合同已于2017年5月25日解除，对马长勋要求解除合同的请求不予支持。对于马长勋要求科农公司支付2017年3月1日至2019年4月31日房租87471.19元及物业费1650元的请求，因科农公司已将房租交纳至2017年3月28日，且双方的租赁合同于2017年5月25日解除，故科农公司还应向马长勋交纳2017年3月28日至2017年5月25日的房租6472.8元、物业费127.6元，扣除科农公司已向马长勋交纳的房屋押金3100元后，科农公司应向马长勋交纳房租及物业费3500.4元。对于马长勋要求科农公司支付2017年5月25日至2019年3月31日租金及物业费的请求，因科农公司已向马长勋发送短信要求交回房屋，并表明如其不收回房屋，对于扩大的损失由马长勋承担，但马长勋在收到该短信后仍未及时收回房屋，故对于该部分租金及物业费应由马长勋自行承担。依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告陕西科农食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马长勋支付房租及物业费3500.4元、违约金5000元，以上共计8500.4元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告马长勋的其余诉讼请求。案件受理费3546元，马长勋已预交，由马长勋负担331元，由陕西科农食品有限公司负担3215元，陕西科农食品有限公司应在支付上述款项时将其应负担的案件受理费直接给付马长勋。本院经审理查明，科农公司向马长勋交纳了截至2017年2月28日的租金37200元及押金3100元。除此，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2019年3月29日，西安市公证处作出（2019）西证民字第3543号公证书，其中载明：“本公证员和本处工作人员樊路、申请人马长勋于二0一九年三月二十七日上午，来到位于陕西省西安市雁塔区XX路XX小区南门东侧。由马长勋带领至一门头有‘食贡坊’字样的房屋前，马长勋称该房屋即西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX室分隔出的一部分。该房屋玻璃门用U型锁锁闭。本处工作人员樊路用照相机对该房屋门外现场状况进行拍照，并隔着门玻璃对房屋内部状况进行了拍照，现场共拍照片九张。兹证明与本公证书相粘连的照片九张均为现场拍摄所得，与现场情况一致。附件：照片九张 公证员王黎”。二审审理中，科农公司称，其离开时对涉案房屋上锁，其大概于2016年11月将房屋钥匙交给了物业。但科农公司未提交其将房屋钥匙交给物业的相关证据。本院认为，马长勋与科农公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定，双方均不得提前终止合同履行，如一方提出终止，需承担违约责任并承担违约金5000元。合同签订后，马长勋将房屋交付给科农公司使用，履行了出租人的义务；科农公司亦向马长勋支付了截至2017年2月28日的租金37200元及押金3100元。合同履行中，科农公司于2017年5月25日向马长勋发送短信要求交回房屋并解除合同，而马长勋于2017年11月19日回复科农公司要求支付拖欠的租金和物业费，可以看出，马长勋此时并未同意解除合同。故一审认为科农公司存在违约，对于马长勋要求科农公司承担违约金5000元的诉讼请求予以支持，符合合同约定，并无不当。科农公司称，其于2016年10月15日闭店，其离开时将涉案房屋上锁，另，根据西安市公证处作出的（2019）西证民字第3543号公证书可知，涉案房屋玻璃门在2019年3月27日时系用U型锁锁闭。本案中，科农公司系以自己的行为表明不再履行《房屋租赁合同》，且该合同在事实上已无法履行，故一审对马长勋要求解除合同的诉讼请求未予支持，并无不妥。科农公司提前终止合同的行为应当给马长勋造成一定的经济损失，对于马长勋要求科农公司支付房租的诉讼请求，其合理部分应予以支持。鉴于科农公司未提交其离开涉案房屋时将钥匙交给物业的相关证据，且马长勋在科农公司长期未交租金的情况下，未采取适当措施防止损失扩大，故综合本案实际情况，本院酌定科农公司支付马长勋2017年3月1日至2017年12月31日的租金损失33480元为宜。对于马长勋要求科农公司支付物业费1650元的诉讼请求，亦确定由科农公司支付马长勋上述期间的物业费600元。据此，扣除科农公司已向马长勋交纳的房屋押金3100元后，本案科农公司共计应向马长勋支付房租损失及物业费30980元。综上所述，马长勋的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9427号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9427号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，陕西科农食品有限公司支付马长勋房租及物业费30980元、违约金5000元，以上共计35980元；三、驳回马长勋其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1863元， 马长勋已预交，由马长勋负担1000元，由陕西科农食品有限公司负担863元。本判决为终审判决。审 判 长   姜亦君审  判  员   赵羽嘉                          审 判 员   林  瀚二0二0年一月九日法官助理 高喜平书 记 员  张小赛