成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民5333号 原告：董杰，男，1966年3月27出生，汉族，住四川省什邡市。 原告：胡建琼，女，1971年11月7日出生，汉族，住四川省什邡市。 二原告委托诉讼代理人：何超，四川法奥律师事务所律师。 被告：方兵，男，1986年7月23日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐旭、张德顺，四川量力律师事务所律师。 被告：倪肖勇，男，1972年11月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张明军，四川中沛律师事务所律师。 被告：孙小燕，女，1988年9月2日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐旭、张德顺，四川量力律师事务所律师。 第三人：成都瑞兴永和个人消费担保有限公司，住所地：成都市金牛区。 法定代表人：倪肖斌，总经理。 委托诉讼代理人：张明军，四川中沛律师事务所律师。 原告董杰、胡建琼与被告方兵、倪肖勇、孙小燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，根据被告方兵的申请，依法追加了成都瑞兴永和个人消费担保有限公司（以下简称：瑞兴公司）为本案第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董杰及其与原告胡建琼的共同委托诉讼代理人何超，被告方兵及其与被告孙小燕的共同委托诉讼代理人唐旭、张德顺，被告倪肖勇与第三人瑞兴公司的委托诉讼代理人张明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董杰、胡建琼向本院提出诉讼请求：判令1.解除我方与方兵、孙小燕所签订的《房屋买卖合同》《成都市存量房买卖合同》及补充协议；2.方兵、孙小燕在本判决生效之日立即向我方退还已付购房款300000元，并支付资金占用利息（以300000元为基数，按照银行同期贷款利率4.9%标准从2018年4月17日计算至实际返还之日）；3.方兵、孙小燕按照合同约定向我方支付违约金100000元（总房款的10%）；4.倪肖勇对第二项诉讼请求承担连带偿还责任；5.本案诉讼费1297元、保全费2770元、诉讼财产责任保险投保费2000元、公证费1860元（签合同的公证费）、律师费30000元由方兵、孙小燕承担。审理中，原告董杰、胡建琼变更第二项诉讼请求为：方兵、孙小燕、倪肖勇在本判决生效之日立即向我方退还已付购房款100000元，并支付资金占用利息14700元（按照银行同期贷款利率4.9%标准从2018年4月17日计算至实际返还之日）。事实和理由：1.我方与方兵先后两次签订《房屋买卖合同》并办理公证，约定我方以1000000元的总价款购买方兵所有的位于成都市双流区东升街道房产，但方兵在签订合同时隐瞒了涉案房屋已抵押的事实。我方依约向方兵的代理人瑞兴公司以银行转账和现金方式共计支付房款300000元，瑞兴公司及经办人倪肖勇出具了收款收条。期间，瑞兴公司多次欺骗我方可以过户，但又发生变故无法过户，以各种理由欺骗、拖延，致使案涉房屋至今尚未办理过户，也未解除我方在第二次签合同时才知道的案涉房屋上交通银行的抵押权。2.此外，案涉房屋上竟还有一个我方完全不知晓的抵押金额高达650000元的第二顺位抵押权。方兵的行为严重违背诚实信用原则，房屋被查封限制转让构成根本违约，故我方主张解除合同，追究其违约责任。3.双方实际履行的是前两份合同及补充协议，《成都市存量房买卖经纪服务合同》并未实际履行。因瑞兴公司的员工告知董杰房屋无法交易，要转卖给董杰的女儿，董杰才签订的《成都市存量房买卖经纪服务合同》，并非我方谅解了方兵未解除抵押登记的行为。该合同主要条款均为空白条款，不是我方的真实意思表示。4.根据合同约定，该合同在2019年10月30日已经自动解除。第二份合同并未变更原合同对违约责任的约定，并未阻却方兵违约行为的存在，我方仍然享有对案涉合同的法定解除权。5.孙小燕系方兵妻子，案涉房屋系夫妻共同财产，应与方兵共同承担责任。倪肖勇因出具书面承诺退还我方300000元，自愿加入债务，应承担连带偿还责任。6.因对方逾期履行合同，导致我方以下经济损失:房屋价值预期涨价损失200000元，诉讼费、律师费、保全费、公证费、诉讼担保费及资金利息损失。综上，请求法院支持我方诉讼请求。 被告方兵辩称：1.案件发生的原因是倪肖勇和瑞兴公司未能履行代理人责任。由于方兵欠交通银行的钱，瑞兴公司向方兵提出由交通银行工作人员代其处理房产后清偿交通银行的贷款。于是方兵就和瑞兴公司签了代理协议，约定瑞兴公司代方兵卖房后再代其清偿名下的几笔债务。代理相关的所有合同资料都在瑞兴公司处，瑞兴公司没有把合同资料给方兵，也没有按照方兵的要求办事。方兵也是受害者，对董杰、胡建琼并没有故意违约的主观情形。方兵愿意继续履行合同，协助办理过户手续，但若董杰、胡建琼执意解除合同，方兵也同意解除合同。2.董杰、胡建琼主张的300000元首付款的返还责任应由倪肖勇和瑞兴公司承担，方兵不应当作为首付款返还责任主体，也不应当承担资金占用利息。3.诉状中所说的方兵故意隐瞒银行抵押不属实。方兵在双方签订合同时明确告知过董杰、胡建琼案涉房屋存在银行抵押。4.第二顺位抵押是瑞兴公司在操作，方兵不知道瑞兴公司是否告知过董杰、胡建琼。5.双方签订的《成都市存量房买卖经纪服务合同》是对原来合同及补充协议的变更，二者是先后关系，不是原合同和补充合同的关系。新合同签订后，前面签订的两份合同自动作废，董杰不能再依据原来的合同及补充协议中关于抵押权解除登记时间的约定来主张方兵违约。合同约定的双方办理交易过户时间为2019年10月30日前，起诉时合同还在履行期内，只要解除了抵押就可以办理过户手续，方兵不存在违约。方兵同意继续履行合同，也有能力解除两个抵押，但因董杰、胡建琼起诉要求解除合同，方兵出于自我保护未再履行。履行中断是由董杰、胡建琼起诉导致的，合同尚未达到约定解除条件。6.现在案涉房屋同小区同类型房屋房价处于下跌状态，现在挂牌价在950000元左右，董杰、胡建琼不存在损失。请求法院调减违约金或者判决方兵不承担违约金。7.律师费、公证费及其他费用未在合同中约定，没有合同依据和法律依据，方兵不应承担。8.案涉房屋系方兵个人财产，处置房屋系其个人行为，与孙小燕无任何关联性。方兵未授权或同意由孙小燕成为本案房屋买卖合同的相对方，也未由孙小燕收取过房款或其他款项。方兵委托瑞兴公司代办出售、签订合同、代收房款等委托手续及所有公证材料，均明确方兵为所有权人，由方兵或方兵的委托人代收款，并无授权或由孙小燕明确参与处置房屋并代收房款的情形，孙小燕在本案中不应承担任何法律责任。 被告倪肖勇辩称，1.本案中，我方收取董杰、胡建琼300000元是职务行为，是代理瑞兴公司收取董杰、胡建琼的购房款。职务行为的责任应由瑞兴公司承担。2.由于董杰反复纠缠要求倪肖勇退款，还到派出所报案，派出所安排了人员调解。在此情况下，倪肖勇认为是自己收的钱，就同意退款，但是有附加条件，要求董杰起诉方兵，退款不是倪肖勇的真实意思。签了调解协议后，倪肖勇才发现瑞兴公司员工已支付方兵房款及代其还债共计117522元，签调解协议时并不欠董杰、胡建琼300000元。3.倪肖勇在开庭前，向董杰转账支付200000元的行为是为了避免更多纠纷，并不是为了履行法定义务。目前瑞兴公司已向方兵支付了117522元，我方不再占有多余的购房款，不应当承担董杰、胡建琼主张的100000元的返还责任。4.纠纷产生后，倪肖勇返还了董杰房款200000元，方兵没有收到300000元首付款，必然导致新合同履行存在障碍。如果董杰重新支付200000元给方兵，方兵能否继续履行合同是尚未确定的事情，合同自动解除是不成立的。5.要求倪肖勇承担资金占用利息无事实和法律依据，请求支付资金利息和违约金是重复的。 被告孙小燕辩称，1.案涉房屋是方兵在婚前单独购买的，是方兵的个人财产。2.孙小燕在提存协议上签字，只是对协议中约定的收款方式无异议，孙小燕对房屋及售房款没有处分权，提存协议并不能证明孙小燕参与了买卖房屋，孙小燕也没有收过房款。3.孙小燕在案涉房屋交易中没有和董杰、胡建琼签署过任何协议。现在董杰、胡建琼主张孙小燕与方兵共同承担责任没有事实理由和法律依据。请求法院驳回董杰、胡建琼对孙小燕的诉讼请求。 第三人瑞兴公司述称，1.我方安排倪肖勇收取董杰、胡建琼的购房款，系接受方兵的委托而为。相关的授权委托行为及权利义务关系应由方兵承担。首付款300000元应当由方兵返还，我方和倪肖勇是职务行为。2.我方在收到董杰、胡建琼的购房款项后，按方兵的委托对资金进行了处理。其中，我方安排员工陈澜曦代方兵归还成都百财金融服务外包有限公司（以下简称：百财公司）借款80000元，安排员工黄大治向方兵转账10000元，安排员工倪肖勇向方兵转款27123.25元。上述支付款项加上倪肖勇向董杰转账支付的200000元，我方支付总金额已超过代收的房款300000元，我方对案涉300000元不应当承担返还责任，倪肖勇也不应承担责任。3.董杰、胡建琼在购买房屋时知道案涉房产存在交通银行的抵押，签合同的时候又有百财公司的第二顺位的抵押权，董杰、胡建琼清楚整个合同的情况。4.董杰、胡建琼诉请的资金利息和违约金是重复的。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年4月1日，方兵（委托人）与瑞兴公司（受托人）签订《房屋买卖委托书》，约定：方兵同意以1000000元出售其个人所有的位于成都市双流东升街道航都大道四段60号5栋1单元4楼403号房屋，因方兵长期在外地工作出差，不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托瑞兴公司作为代理人，全权代表方兵办理如下事项：在符合依法出售前提下代为办理此房的买卖交易手续，代为签署以上房屋的买卖合同；代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；代为收取相关售房款；代为处理上述房产的所有债权债务；受托人在上述范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件方兵均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果；委托期限自委托之日起至上述委托事宜办完为止等等。方兵委托瑞兴公司在卖房收款后，代还其名下的几笔债务。 2018年4月16日，瑞兴公司以方兵（乙方，卖方）的名义与董杰（甲方，买方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：乙方将自己所有的位于成都市双流东升街道航都大道四段60号5栋1单元4楼403号的房屋出售给甲方，房产权属证书号：双房权证监证字第××号；乙方确认对该房屋享有完整的所有权，能完全处分该房屋；合同未填写房屋的抵押信息；房屋成交价格为1000000元，甲方应于2018年4月16日前向乙方支付定金10000元，该定金待完成转移登记后自动转为购房款，但甲乙双方另有约定的除外；如果乙方贷款尚未结清，甲乙双方约定由甲方代为清偿乙方贷款的，则甲方向乙方贷款银行支付300000元作为该房交易预付款，待完成转移登记后自动转为购房款；双方约定按以下方式划转余款：甲方需贷款支付的，双方约定在申请房屋转让事项受理后支付首付款300000元，其余尾款700000元由甲方于年月日前（日期未填写）通过贷款支付，甲方未获得或未足额获得银行等机构贷款批准的，自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给乙方；房屋交易税、费由甲方全部承担等等。双方未约定办理贷款时间、过户时间及违约责任等。同年4月16日，董杰向瑞兴公司经办人倪肖勇转账支付了案涉房屋的房款首付款300000元，倪肖勇向董杰出具《收条》，收款人一栏有倪肖勇签名及瑞兴公司的公章。 同年4月17日，方兵（委托人）签署《委托书》，委托瑞兴公司员工黄大治办理出售案涉房屋的相关手续，委托书载明了委托办理的事项有：查询案涉不动产的相关档案，代为办理还清贷款的相关事宜，到不动产登记中心办理注销案涉不动产抵押登记、顺位抵押登记的相关手续，并领取注销抵押登记、顺位抵押登记后的产权证；代为出售案涉不动产，并与买方签订案涉不动产的买卖合同（代为撤销和签订网签合同）；协助买方办理案涉不动产的产权、国土过户的相关手续并领取不动产权证书；委托期限自本委托书签署之日起两年内有效；出售上述房产所涉及的全部款项均由委托人本人收取等等。同年5月21日，四川省成都市蜀都公证处为该《委托书》出具了《公证书》。 同年4月17日，董杰、胡建琼（甲方，买卖方）与方兵、孙小燕（乙方，卖方）、王桃（丙方，受领方）在成都市蜀都公证处签订了一份《提存协议》，约定：因甲方购买乙方案涉房屋，现就房款交付相关事宜，订立提存协议；双方约定委托中介办理房转让的相关事宜；甲方同意将中信银行金牛支行发放的贷款700000元提存至成都市蜀都公证处，由丙方依条件领取；支付条件为银行将贷款发放至成都市蜀都公证处提存账户后即可自行支付；三方可到公证处按商定的方式和条件取回提存款等等。 2018年7月22日，经成都晟大房地产经纪有限公司（以下简称：晟大公司）居间介绍，方兵（甲方，出售方）与董杰、胡建琼（乙方，购买方）就买卖案涉房屋事宜再次签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定：该房屋抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为交通银行；乙方是通过户籍购房，拥有购房资格；甲方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让；因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任；乙方在3日内，甲方将该房屋交付给乙方；甲乙双方均须按补充协议约定的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记手续；还约定了逾期付款及逾期交房的违约责任等等。双方未约定办理贷款时间及过户时间。同日，方兵（甲方）与董杰和胡建琼（乙方）、晟大公司（丙方，经纪方）签订了上述合同的补充协议，约定：房屋成交总价为1000000元；乙方应在签订本合同当日支付定金50000元；乙方同意采用下列方式支付首付款：(1)通过资金托管专用账户划转，乙方在过户当日将首付款10000元存入银行资金托管账户，待乙方取得产权证后，由丙方持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续，将首付款支付给甲方；(2)甲乙双方自行交接钱款，乙方在过户递件完成后当日内将首付款240000元直接支付给甲方；尾款700000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额，乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心的批准的，双方同意乙方自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给甲方；第三条第3项约定，若该房屋目前为抵押状态，则甲方应在2018年9月1日之前到其原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按中介方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金；甲方出现下列第(1)种情形的，即构成根本违约，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金：(1)房屋被查封或限制转让等等。合同落款时间，误写为2017年7月22日。此后，双方未在三日内办理交接房屋手续，方兵也未按约定于2018年9月1日之前办理案涉房屋的注销抵押登记手续。 经董杰多次催促过户，2019年4月30日，黄大治代方兵（乙方，卖方）与董杰（甲方，买方）、双流区尊达房介服务部（丙方）签订了一份《成都市存量房买卖经纪服务合同》，约定乙方将案涉房屋出卖给甲方，案涉房屋的抵押状况为已经设定抵押，抵押信息摘要：1.为交通银行股份有限公司成都城西支行（以下简称：交通银行成都城西支行）设定了价值260000元的抵押，期限为2010年10月9日-2030年10月9日；2.为郑运松设定了价值650000元的抵押，期限为2018年7月27日-2018年10月27日；如该房屋已设定抵押，须注销抵押权后，买卖双方才能网签存量房买卖合同、申请办理房屋所有权登记；该套房屋成交价格为1000000元；甲方应于年月日（未填写日期）前向乙方交付定金20000元，该定金待完成转移登记后自动转为购房款；甲乙双方将交易资金余款交由政府相关资金监管部门监管，并通过成都市存量房交易资金监管专用账户划转；双方约定甲方需贷款支付尾款的，甲乙双方约定将自有资金余款10000元存入成都市存量房交易资金监管部门授权的中国银行监管账户，……其余尾款700000元由甲方于年月日（未填写日期）前通过购房贷款支付；甲乙双方约定于2019年10月30日前申请办理转让交易手续，逾期未申请办理房屋转让交易手续或甲乙双方终止房屋转让交易的，则三方约定本合同自动解除等等。本合同中，除约定了房屋基本信息、抵押信息、成交价格、申请办理房屋转让交易手续时间及部分付款方式之外，房屋买卖的主要条款：房款支付时间、房屋交付时间及方式、佣金及支付方式、违约责任等内容均为空白，未约定之前签订的房屋买卖合同及补充协议作废，也未约定董杰不再追究前述合同及补充协议中约定的违约责任。合同签订后，董杰未交纳20000元定金，双方也未将10000元存入银行监管账户。方兵至今未注销案涉房屋的两项抵押登记手续，双方一直未办理交易过户手续。 董杰多次催促瑞兴公司员工办理案涉房屋的过户手续，瑞兴公司员工以种种理由拖延。此后，方兵电话联系董杰，质问其为何不履行合同。方兵表示，瑞兴公司告知他本交易没有继续履行的原因是董杰不配合履行。董杰遂找到瑞兴公司的经办人倪肖勇，追问其具体情况，发现倪肖勇隐瞒事实真相欺骗董杰和方兵，双方发生纠纷，董杰遂向派出所报警。派出所民警安排成都市成华区建设路街道治安纠纷人民调解委员会为双方进行调解。董杰要求倪肖勇退款，倪肖勇表示若董杰采取民事诉讼手段而非刑事报案手段解决纠纷，便同意退款。2019年7月2日，双方在该调解委员会达成了一份《人民调解协议书》，协议内容为：“倪肖勇自愿退还董杰的300000元首付款，条件为董杰起诉倪肖勇与方兵，在倪肖勇收到法院传票当天与董杰一同到银行柜台，倪肖勇将250000元转账给董杰，剩余50000元在一审结案当日倪肖勇以同一方式转账给董杰，该协议附条件生效”。倪肖勇在签订该协议后，发现瑞兴公司其他员工已向方兵支付或代方兵支付了部分款项，认为不应该再退300000元，遂在2019年8月21日代方兵退还董杰购房款200000元后，不同意再代方兵向董杰退购房款。 2019年7月3日，方兵将2019年6月27日案涉房屋的《房屋信息查询记录》拍照发给了董杰的女儿，据该查询记录记载，案涉房屋目前在不动产登记机关有两项抵押登记信息，即交通银行成都城西支行的抵押权登记（权利设定时间为2012年12月10日）及郑运松的抵押权登记（权利设定时间为2018年7月27日）。 又查明，瑞兴公司在收到董杰支付购房首付款300000元后，于2018年5月23日安排公司员工黄大治向方兵微信转账支付10000元，于同年7月27日安排公司员工倪肖勇向方兵银行转账支付售房尾款27500元，于2019年4月1日安排公司员工陈澜曦通过银行转账支付方式代方兵向百财公司负责人张伟归还借款80000元。目前，瑞兴公司及倪肖勇向方兵支付及代付款项共计317500元。 另查明，案涉房屋系方兵于2010年向成都东立置业有限公司购买，双方于2010年11月9日办理了商品房买卖合同签约备案登记。方兵于2014年1月3日取得了案涉房屋的房屋所有权登记，房屋所有权证证书号为:监证1367181号，登记所有权人：方兵，所有方式：单独所有。方兵与孙小燕于2013年1月4日登记结婚。 还查明，董杰、胡建琼于2019年7月3日与四川法奥律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该律师事务所指派律师代理董杰、胡建琼与方兵房屋买卖合同纠纷一案诉讼事宜，董杰二人向该律师事务所支付了律师代理费30000元。在本案诉讼中，董杰、胡建琼为申请财产保全，向中国太平洋财产保险股份有限公司成都市金牛支公司投保了诉讼财产保全责任险，支付了保险费2000元。 本院于2019年9月6日第一次开庭时，方兵曾表示若董杰、胡建琼执意解除合同，则同意解除，但庭审后，双方又协商过继续履行合同将房屋过户给董杰的女儿，但最终未达成一致意见。在法庭质证时，方兵要求继续履行合同。 上述事实，有以下证据证实：1.原告董杰、胡建琼的身份证，被告方兵、孙小燕、倪肖勇的身份证，方兵与孙小燕的结婚证，第三人瑞兴公司的企业公示信息；2.《房屋买卖委托书》《房屋买卖合同》《公证书》及《委托书》，《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议，《成都市存量房买卖经济服务合同》，《提存协议》复印件；3.房屋信息查询记录，合同签约备案信息；4.《收条》、董杰的中国建设银行个人活期账户交易明细，陈澜曦向张伟转款80000元的银行转款凭证电子回单打印件，陈澜曦与张伟的微信聊天截屏图片，倪肖勇的中信银行个人网上银行交易明细，黄大治与方兵的微信聊天记录截屏图片；5.《委托代理合同》，律师代理费发票；6.《财产保全保单保函》，保险费发票；7.当事人陈述等等。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，双方当事人对合同签订、履行的基本事实无争议，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 目前，双方当事人对本案的合同效力、合同解除、民事责任的承担及各项诉讼请求均存在争议，本院根据审理查明事实、当事人提交的有效证据，对本案争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、合同的效力。 本案中，双方当事人就房屋买卖交易事项先后签订了《房屋买卖合同》、《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、《成都存量房买卖经纪服务合同》，上述一系列房屋买卖合同均是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，均属有效合同。上述合同均是双方实际履行的合同，签订在后的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、《成都存量房买卖经纪服务合同》，均是对《房屋买卖合同》约定的买卖双方权利义务的补充完善和部分变更。经审查，双方于2017年4月16日签订《房屋买卖合同》后，董杰已实际按合同约定支付了购房首付款300000元。双方2017年7月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议中，对《房屋买卖合同》中购房款的付款方式、交付房屋、解除抵押登记时间及违约责任等交易内容进行了补充约定和部分变更，《成都存量房买卖经纪服务合同》中对房屋的抵押状态、申请办理过户的时间、合同自动解除的条件进行了补充约定和部分变更，上述合同对双方当事人均有法律约束力。 方兵辩称《成都存量房买卖经纪服务合同》是最后签订的合同，与前两份合同是先后关系，是对原合同的全部变更，前两份合同均已作废，与查明事实不符，该抗辩不成立。本院认为，认定合同是否全部变更，前两份合同是否失效，不能仅凭合同签订时间的先后，就简单认定签订在后的合同是对原合同的全部变更，还需要根据合同目的、合同内容，结合合同履行情况来进行分析判断。从合同内容及履行情况来看，在《房屋买卖合同》《成都存量房屋买卖合同》及补充协议中，双方对房屋买卖交易的主要权利、义务已进行了较完整的约定，当事人已部分履行了合同。《成都存量房买卖经纪服务合同》的签订时间虽然在后，但该合同为房屋买卖经纪服务合同，仅约定了房屋买卖的基本价款、房屋基本状况、部分购房尾款的支付方式、申请办理过户手续时间，但对房屋买卖交易的其他主要内容，如首付款的支付时间及方式、交房时间及交房手续、过户手续及费用的承担、违约责任等，甚至经纪服务合同中的佣金金额及支付方式等主要内容也均未约定。双方也未履行过该合同，该合同并不具备独立履行的条件。如认定这份合同签订后前两份合同作废，买卖双方的主要权利义务将无法确定，合同履行将存在严重障碍，双方的合同权益将无法得到保障。从保障和促进交易的合同目的来看，买卖双方也不会签订一份权利义务不明确、交易内容严重缺失的新合同来替换原有的交易内容完整且正在履行的合同。综上所述，方兵认为原合同已被《成都存量房买卖经纪服务合同》所变更取代、作废的抗辩意见，明显有违常理，也不是买卖双方的真实意思表示。 二、方兵在合同履行中是否有违约行为及其法律后果。 在合同履行中，方兵有以下违约行为：1.在2017年7月22日签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议后，未按约定于2018年9月1日前办理解除交通银行的抵押登记手续，属于补充协议约定的违约情形。2.在签订《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议后，未告知并征得董杰二人同意又将案涉房屋抵押给案外人郑运松，属于补充协议约定的“房屋被查封或限制转让”的情形，属根本违约。董杰二人诉称方兵有逾期交房的违约行为，瑞兴公司述称是董杰自己未去公司拿房屋钥匙，不是方兵逾期交房违约。经审查，因双方已明确约定在签订合同后三日内交房，董杰二人已明知方兵长期在外地委托了瑞兴公司处理售房事务，而交房是双务行为，但董杰二人并未举证证明董杰二人到瑞兴公司领案涉房屋的钥匙时瑞兴公司人员有拒绝交付、不配合交房的行为，故现有证据不足以证明方兵逾期交房违约。 综上所述，方兵有上述违约行为，根据合同约定及法律规定，董杰、胡建琼有权要求方兵承担继续履行合同、支付逾期履行补充协议第三条义务的违约金或赔偿损失等违约责任，也有权单方解除合同、并要求方兵支付解除合同违约金。在实际履行中，董杰发现方兵有上述违约行为后，并没有选择行使合同约定的解除权，而是选择了与方兵继续履行合同，与方兵代理人于2019年4月30日签订了一份《成都存量房买卖经纪服务合同》，继续案涉房屋的买卖交易，并补充约定了办理过户的时间。该合同已发生法律效力，董杰、胡建琼按约应继续履行房屋买卖合同。综上所述，董杰、胡建琼以方兵有上述违约行为为由，在已选择继续履行合同的情况下，再反悔要求行使合同解除权，有违合同约定，也有违诚实信用原则，缺乏法律依据，故对董杰二人2019年7月8日起诉要求解除合同并要求方兵支付解除合同违约金100000元的诉讼请求，不予支持。 董杰二人主张2019年4月30日签订的合同并未变更原合同对违约责任的约定，并未阻却方兵违约行为的存在，董杰二人仍然享有对涉案合同的法定解除权（即有权起诉单方解除合同），与本院审理查明事实不符。本院认为，双方当事人在补充协议中约定的合同解除权是一种选择权，当事人可以选择行使，也可以选择不行使。同时，由于要求继续履行合同的权利和解除合同的权利是两项权利义务内容截然相反的权利，当事人客观上不能同时行使，只能择一行使。故针对同一违约行为，当事人选择了行使继续履行合同的权利，就必然放弃了行使解除合同权利，否则不符合法律逻辑及法律规定。本案中，双方于2019年4月30日签订的合同、方兵和瑞兴公司的一致陈述等证据均可以证实，在方兵有上述违约行为后，董杰二人以与方兵签订新合同约定双方继续交易的实际行动，来表明双方已达成谅解、董杰二人已放弃了因方兵的上述违约行为而单方解除合同的权利，故在2019年4月30日后董杰二人已不再享有补充协议中约定的合同解除权。综上，董杰二人的上述诉讼主张，因证据不足，且缺乏法律依据，本院不予支持。 三、合同的解除。 按照双方当事人在《成都存量房买卖经纪服务合同》中的约定：“甲乙双方约定于2019年10月30日前申请办理转让交易手续，逾期未申请办理房屋转让交易手续或甲乙双方终止房屋转让交易的，则三方约定本合同自动解除”，双方签订的案涉房屋的一系列房屋买卖合同已于2019年10月30日自动解除，无需法院判决解除。 方兵辩称由于董杰二人的起诉导致方兵出于自我保护中断履行，不能依据合同说该合同自动解除，合同尚未达到约定解除条件，缺乏法律依据，该抗辩不成立。案涉房屋买卖合同按照双方当事人约定已在2019年10月30日自动解除，这是一项已经发生的法律事实，并不以当事人的意志为转移，双方当事人是否有过错，不能否定该事实已发生。 四、合同解除的法律后果。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。根据合同性质及履行合同中方兵的违约情况，在合同解除后，方兵应退还瑞兴公司代其收取的全部购房款300000元并赔偿资金利息，由于瑞兴公司人员倪肖勇已代方兵向董杰二人退还200000元，故对董杰、胡建琼要求方兵返还100000元购房款并支付资金利息（以100000元为基数，按照银行同期贷款利率4.9%标准从2018年4月17日计算至实际返还之日）的诉讼请求，本院予以支持。 方兵辩称由于瑞兴公司和倪肖勇未尽到代理人职责，上述款项应由瑞兴公司和倪肖勇支付，缺乏法律依据。经审查，瑞兴公司系受方兵委托，代表方兵与董杰、胡建琼签订并履行案涉合同，收取了董杰支付的购房首付款，系履行代理人的职责。倪肖勇系瑞兴公司员工，其收取购房款的行为，是属于履行职务的行为。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，瑞兴公司以方兵的名义签订并履行案涉合同的民事法律行为，对被代理人方兵发生效力，其民事行为的法律后果依法应由方兵承担，方兵的上述抗辩不成立。方兵与瑞兴公司之间的委托代理合同关系，与本案所涉房屋买卖合同关系属不同的法律关系，应另行处理。 五、倪肖勇是否应承担退款责任。 经审查，倪肖勇个人在本案中并无向董杰二人退还100000元购房款的法定义务，理由如下：1.倪肖勇作为经办人代表瑞兴公司收取董杰向方兵支付的购房首付款300000元的行为，是职务行为，是瑞兴公司代表方兵收取的该300000元，其代理行为的法律后果依法应由委托人方兵承担。根据合同相对性原则，倪肖勇收取的首付款是董杰支付给方兵的购房首付款，而不是支付给瑞兴公司或者倪肖勇的购房首付款，有退款义务的是方兵，而不是瑞兴公司，更不是倪肖勇个人，倪肖勇个人并无向董杰“退款”的法定义务。2.2019年7月2日，倪肖勇虽然与董杰达成协议承诺“倪肖勇自愿退还董杰300000元首付款”，董杰也诉称倪肖勇是自愿债务加入，但根据双方当事人的陈述及协议其他内容，该协议是董杰认为倪肖勇在代理活动中有欺骗买卖双方行为而向公安机关举报后形成的。倪肖勇是在公安机关组织的调解中，在董杰答应采取民事诉讼手段而非刑事报案手段解决纠纷的条件下，才签署的协议。该协议约定由倪肖勇退还董杰300000元首付款的内容并非倪肖勇的真实意思表示。倪肖勇陈述当时自愿退款是因为代收了方兵的购房款300000元才同意退还的。本院认为，倪肖勇是在其履行职务行为时代表瑞兴公司代方兵收取了董杰300000元购房款的事实基础上，才承诺退款。由于方兵才是董杰支付购房首付款300000元的实际获利人，目前也无证据证明倪肖勇个人在收取300000元后有获利，如果简单认定倪肖勇的上述承诺系自愿债务加入，则会导致当事人的权利义务严重失衡，明显有违公平原则。故倪肖勇承诺向董杰退300000元首付款的真实含义，应该是：倪肖勇承诺代表瑞兴公司代方兵向董杰退购房首付款300000元，并非倪肖勇个人向董杰“退300000元”首付款。3.在实际履行中，由于瑞兴公司的员工按方兵的委托要求，已实际向方兵支付或代其清偿了117500元。瑞兴公司及倪肖勇基于代理关系收取董杰300000元购房款后，应支付给方兵的购房首付款已不足200000元。故倪肖勇在2019年8月21日代方兵退还董杰购房款200000元后，不同意再继续代方兵向董杰退款100000元及利息，属于倪肖勇的合理抗辩，不属违约行为。 综上，董杰二人要求倪肖勇退购房款100000元并支付利息的诉讼请求，证据不足，本院予以驳回。 六、孙小燕是否应承担本案民事责任。 虽然方兵和孙小燕系夫妻关系，但案涉房屋系方兵婚前购买，方兵及孙小燕均陈述系方兵婚前财产，孙小燕也自述自己无处分权，同时，出售案涉房屋、代收购房款的各项委托文书、买卖合同均是方兵个人作为出卖人签订，目前并无有效证据证明孙小燕实际处分过案涉房屋、收取过购房款300000元。故董杰二人要求孙小燕退还已收购房款100000元并支付利息、支付解除合同违约金100000元、承担诉讼费的诉讼请求，因证据不足，依法予以驳回。 董杰提交了一份孙小燕、方兵作为出卖人、董杰二人为买卖受人的《提存协议》，以证实孙小燕实际参与处分案涉房屋。经审查，虽然协议中孙小燕在房屋出卖人一栏签名，但协议内容为双方同意将银行发放给董杰的二手房购房贷款提存至公证处，并没有约定房屋买卖的实质内容，也没有约定孙小燕为该购房款的收款人。该协议不足以证明孙小燕有实际处分案涉房屋并收取购房款的行为。 七、董杰、胡建琼要求方兵、孙小燕承担签订合同公证费、律师代理费及诉讼财产保全责任保险费的诉讼请求，因双方未约定过上述费用应由方兵承担，该诉求证据不足，予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告董杰、胡建琼与被告方兵签订的一系列房屋买卖合同已于2019年10月30日自动解除。 二、被告方兵在判决生效后十日内退还原告董杰、胡建琼购房款100000元。 三、被告方兵在判决生效后十日内向原告董杰、胡建琼支付资金利息（以100000元为基数，按照年利率4.9%的标准，从2018年4月17日计算至实际支付之日）。 四、驳回原告董杰、胡建琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1297元及诉讼保全费2770元，两项共计4067元，由原告董杰、胡建琼负担2033.5元，被告方兵负担2033.5元（原告已预交，由被告在支付判决款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年一月六日 法官助理  李亚曦 书 记 员  陈芮瑶