江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0803执异2号 案外人：赵振伟，男，1981年10月2日出生，汉族，住丹阳市。 案外人：卞霞，女，1986年1月3日出生，汉族，住丹阳市。 两案外人共同委托诉讼代理人：吴小平，丹阳市南郊法律服务所法律工作者。 申请执行人：夏道田，男，1966年11月6日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：李恒，江苏岸庆律师事务所律师。 被执行人：范育波，男，1970年9月29日出生，汉族，住丹阳市。 第三人：钱国花，女，1972年2月8日出生，汉族，住丹阳市。 本院在保全夏道田与范育波房屋买卖合同纠纷一案中，案外人赵振伟、卞霞向本院提出书面异议。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年9月5日，本院根据夏道田的申请，作出（2018）苏0803民初4476号民事裁定：查封被申请人范育波位于丹阳市香草××单元××室房屋××（价值164万元）。 2019年1月22日，本院对夏道田诉范育波房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）苏0803民初4476号民事调解书：一、被告范育波返还原告夏道田购房款40万元，并承担损失20万元，于2019年2月28日前付清；二、原告夏道田放弃其他诉讼请求；三、其他无争议；四、案件受理费19537元，减半收取9768.5元，保全费5000元，合计14768.5元，由被告范育波负担。 根据夏道田的申请，本院于2019年3月20日立案强制执行，案号为（2019）苏0803执786号。在本案执行过程中，本院于2019年9月19日作出公告：责令被执行人范育波及占有、使用上述不动产的所有人员在本公告之日起十五日内，自行迁出。到期仍不迁出，本院将依法强制执行。 案外人赵振伟、卞霞提出异议称：2018年5月12日，我们夫妻俩（即赵振伟、卞霞）与范育波夫妻签订了房屋买卖合同，约定范育波夫妻将其所有位于丹阳市香草××单元××室【土地证号丹国用（2××7）第05599号，房产证号丹房权证云阳字第××号】房屋出售给我方，当时异议人已将购房款96万元付给了范育波夫妻，涉案房地产已交付给异议人，异议人进行了装潢，并居住和使用至今，但范育波夫妻一直未协助异议人办理房产过户手续，异议人于2018年8月9日向丹阳市人民法院提起诉讼，要求第三人协助办理房产过户手续，2018年9月28日经丹阳市人民法院调解范育波夫妻应于2018年10月15日前协助异议人办理位于丹阳市香草××单元××室【土地证号丹国用（2××7）第05599号，房产证号丹房权证云阳字第××号】房屋不动产过户手续。现在获悉此房地产被贵院查封。请求法院解除在（2018）苏0803民初4476号案件中对被告范育波坐落在丹阳市香草××单元××室房地产采取的诉讼保全查封措施和（2019）苏0803执786号查封措施。 申请执行人夏道田辩称：1.范育波原系淮安捷隆房地产开发有限公司实际负责人，利用职务的便利将被异议人的房屋买下，又卖给其他人，后来因捷隆公司2017年出现资金问题，范育波拒不履行判决裁定罪被丹阳市人民法院判处10个月的有期徒刑，后来将房屋卖给第三人（本案的异议人），所以其主观上存在规避偿还被异议人债权的动机，且范育波与异议人签订的时间还在看守所，根本没有办法签订这份合同，所以该房屋买卖合同上面的签字不知道什么时候签上去的。另外范育波因其他经济问题，被淮安区法院司法拘留过，所以其主观上存在规避偿还被异议人债权的动机。2.退一步讲，他们签署的购房合同，但是他们没有实际完成交付，所以这个房子的所有权人还是范育波的。异议人的请求不能成立。 被执行人范育波未作答辩。 第三人钱国花辩称：异议人赵振伟、卞霞已经付清购房款，丹阳市香草××单元××室的房屋已经交付给异议人了，且钥匙、房产证和土地证也给了。没有协助异议人过户主要是贷款还没有还清，无法办理协助过户。 另查明，2018年5月12日，案外人赵振伟（乙方）和被执行人范育波（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要内容：甲方同意将坐落在香草苑11幢2单元402室的房产，建筑面积为：135.38平方米，产权性质住宅，房产证号：01××94，土地证号：2××7第05599，转让给乙方；乙方对甲方所出售的房屋已作了充分的了解并自愿购买此房；甲乙双方约定：该房成交总价为人民币（大写）玖拾陆万元整，小写￥960000元……；合同签订之日乙方付给甲方购房订金小写￥100000元整，大写壹拾万元整；同时甲方将房屋所有权证交于居间方保管。付款方式产权变更约定：1.2018年5月12日乙方支付甲方定金人民币伍万元整；2.2018年5月15日前乙方追加定金人民币伍万元整；3.2018年5月18日乙方支付甲方首付款人民币伍拾万元整；4.2018年9月1日前付清房款人民币叁拾陆万元整，购房定金在付款时冲抵房款，合同收付款以各方出具的凭据为证，在此次售房中该房屋成交价均以本合同为准。甲乙双方拟定：甲方应在收到乙方全部房款后当日内，将上述房屋交付给乙方使用，与此同时，该建筑房屋内的土地使用权一并转让给乙方，如上述房屋的土地使用权证属集体土地使用权证，则甲方必须自行负责将该证变更为国有土地性质方可与房产证一并转让给乙方。2018年5月12日，钱国花向赵振伟出具收条：“兹收到赵振伟香草苑11-2-402室定金人民币壹拾万元整（100000元），转账至钱国花工商银行丹阳支行：6222081104001145396，以实际到账为准”。2018年5月18日，范育波向赵炳汉（赵振伟父亲）出具收条：“兹收到赵炳汉香草苑11-2-402室购房款人民币转账伍拾万元整”。2018年8月6日，钱国花向赵振伟出具收条：“今收到赵振伟购买香草苑11-2-402室购房款人民币壹拾陆万元整（￥160000）用于归还此套房中国银行房屋贷款，其中人民币壹拾肆万伍仟元整由张丹萍转账给钱国花，人民币壹万伍仟元为现金支付。2018年8月7日，钱国花向赵振伟出具收条：“今收到赵振伟支付香草苑11-2-402室购房款计人民币贰拾万元整（￥200000.00元）。房款已全部付清”。合同签订后，范育波、钱国花将房屋钥匙、房产证、土地证交付给案外人，案外人于2018年8月入住所购香草苑11幢2单元402室至今。 因范育波、钱国花未履行协助办理丹阳市香草××单元××室【土地证号丹国用（2××7）第05599号、房产证号丹房权证云阳字第××号】房屋过户手续，赵振伟、卞霞于2018年8月9日向丹阳市人民法院提起诉讼，丹阳市人民法院于2018年9月28日作出（2018）苏1181民初7074号民事调解书：一、被告范育波、钱国花应于2018年10月15日前协助原告赵振伟、卞霞办理位于丹阳市香草××单元××室【土地证号丹国用（2××7）第05599号、房产证号丹房权证云阳字第××号】不动产过户手续；二、该起纠纷一次性处理终结，今后各方无涉。 本院认为，本案的争议焦点为案外人赵振伟、卞霞对涉案房屋所有权的主张能否阻却本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人赵振伟与范育波、钱国花签订《房屋买卖合同》的时间为2018年5月12日；案外人赵振伟和卞霞已支付全部房款，并于2018年8月入住涉案房屋，案外人赵振伟和卞霞因房屋过户问题曾向丹阳市人民法院提起诉讼。案外人赵振伟和卞霞的购房行为符合最高人民法院上述规定的要件，因此，案外人赵振伟、卞霞的异议请求成立，本院予以支持。申请执行人夏道田对双方房屋买卖合同的真实性予以质疑，但其没有提供证据证实，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于丹阳市香草苑11幢2单元402室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 林以喜 审 判 员 王玉辉 审 判 员 耿怀礼 二〇二〇年一月二十日 法官助理 胡 伟 书 记 员 毕 颖 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 事片（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。