台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初1890号原告：台州市宇博建材科技有限公司，住所地台州市集聚区启航路22号。法定代表人：周筱平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。被告：台州市丰森包装有限公司，住所地台州市启航路22号3幢。法定代表人：余**。被告：余**，男，1972年4月10日出生，汉族，住台州市路桥区。被告：陈方亮，男，1971年8月24日出生，汉族，住台州市路桥区。上述三被告共同委托诉讼代理人：张苍军，浙江常青藤律师事务所律师。原告台州市宇博建材科技有限公司（以下简称宇博公司）与被告台州市丰森包装有限公司（以下简称丰森公司）、余**、陈方亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理。被告余**在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年5月13日作出（2019）浙1002民初1890号民事裁定书，裁定驳回管辖权异议。本院依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭审理。原告宇博公司的委托诉讼代理人阮涛涛与被告丰森公司、余**、陈方亮共同委托诉讼代理人张苍军到庭参加诉讼。诉讼过程中，原被告曾一致申请先予庭外和解，但届期未达成调解协议。本案现已审理终结。原告宇博公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2017年8月22日签订的《厂房租赁合同书》；二、被告丰森公司立即腾退位于台州湾集聚区共计18480平方的厂房；三、被告丰森公司支付截至2019年4月30日止的租金2689000元，并继续支付自2019年5月1日起至租赁合同解除之日止的租金及租赁合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费（租金及占有使用费均按年租金3326000元标准计算）；四、被告丰森公司支付逾期租金的滞纳金（滞纳金自合同约定的付款期限届满后以应付款项为本金按月利率2%计算至实际付清之日止，暂计至2019年4月15日的滞纳金合计为555467元）；五、被告丰森公司支付计算至实际腾退之日止的水电等其他费用（截至2018年8月30日止的水电等各项费用合计162509元）；六、被告丰森公司支付违约金1496700元；七、确认被告交纳的租赁保证金200000元，原告宇博公司无需返还；八、被告余**、陈方亮对被告丰森公司的上述第三、四、五、六项债务承担连带责任。诉讼过程中，原告宇博公司变更第四项诉讼请求为：被告丰森公司支付截至2019年4月15日止逾期支付租金的滞纳金合计为555467元，并继续支付自2019年4月16日起至实际付清之日止以2689000元为基数按月利率2%计算的滞纳金）。事实与理由：2017年8月22日，经台州市路桥弘典房产经纪事务所居间介绍，被告丰森公司、余**、陈方亮与原告宇博公司签订了一份《厂房租赁合同书》（原告为甲方，被告丰森公司为乙方，台州市路桥区弘典房产经纪事务所为丙方，被告余**、陈方亮为担保方），该合同主要约定：（1）甲方将其所有的位于台州湾集聚区共计18480平方的厂房出租给乙方用于经营纸箱包装生产业务；（2）租赁期限为10年，自2017年11月1日起至2027年10月31日止；（3）厂房装修期68天从2017年8月22日起算，装修期免收租金；前三年租金为3326000元/年，从第四年开始每年递增3%；甲乙双方签订合同后，乙方应向甲方支付租赁保证金200000元；（4）保证金及第一年度前半年租金在2017年9月30日前支付，第一年度第二期租金于2018年3月30日前付清；此后各年度租金先付后租，分别于当年度的9月30日前和下年度的3月30日前各支付当年度租金的50%；乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金自付款期限到期时开始以实际欠款金额为本金按月息二分计算。（5）合同期满后，乙方装修部分无偿归甲方所有；租赁期内，属于乙方的各项经营管理所需缴纳的费用由乙方自行承担；有关经营资格证照由乙方自行申领，甲方提供必要的协助；乙方在合同期满或者合同解除后30日内自行将厂房内的财产迁移清理，逾期甲方有权自行处置。（6）乙方不支付或者不按合同约定支付租金、押金及其他费用逾期达30日以上的，甲方有权解除合同收回厂房。（7）乙方存在合同第九条第四款约定的情形之一或者在租赁期未届满前以任何理由提前退租的，甲方有权单方解除合同，没收租赁押金，提前收回厂房，所有装潢及办公设备归甲方所有，乙方已付的租金甲方不予返还，同时，甲方有权要求乙方按照三年租金总额的15%支付违约金。（8）担保方为乙方向甲方承担连带保证责任，保证期间为乙方履行合同义务届满两年，保证范围为乙方履行合同的全部义务。（9）本协议在履行过程中发生争议的，双方协商解决，协商不成的，双方均可向租赁房屋所在地法院提起诉讼。上述合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，但被告一直未按约及时支付租费。暂计算至2019年4月30日，共计产生租金4989000元，但被告仅陆续支付了租金2300000元，尚欠租金2689000元。同时，被告也未及时支付使用房屋所产生的水电等各项费用，截至2018年8月30日止，被告尚欠水电等各项费用合计162509元。原告认为原被告之间的租赁合同关系合法有效，被告丰森公司未及时支付租金及各项费用，被告余**、陈方亮未履行保证责任，本案因此涉诉。被告丰森公司、余**、陈方亮共同辩称，1、对双方签订房屋租赁合同没有异议。2、被告丰森公司自2018年9月15日起因原告对其停水停电等原因，其实际已无法使用该房屋，并搬离该房屋，但原告至今变相扣押了部分设备。因此，原告无权要求被告丰森公司支付自2018年9月15日起至2019年4月30日止的房租租金，也不应当要求支付自2019年5月1号起的房屋占有使用费，以及租金迟延支付的滞纳金。3、本案中，因原告的房屋系政府不允许出租的房屋等众多因素，所以导致被告丰森公司无法正常使用，因此，原告是本案的过错方，其无权要求被告丰森公司支付滞纳金、违约金，更无权没收被告丰森公司200000元的保证金。4、被告丰森公司对162509元的水电等各项费用也有异议。本院经审理，认定本案事实如下：坐落于台州市产系原告宇博公司所有。2017年8月22日，原告宇博公司作为出租方即甲方与被告丰森公司作为承租方即乙方，被告余**、陈方亮作为担保方在居间方即丙方台州市路桥区弘典房产经纪事务所的居间下签订了一份《厂房租赁合同书》，合同主要约定甲方将坐落于台州湾集聚区启航路22号（租赁面积为每幢6160平方，3幢，共计18480平方）的厂房出租给乙方用于纸箱包装。租赁期限为10年，即从2017年11月1日起至2027年10月31日止。厂房装修68天期间免收租金。租赁物租金按照每平方米每月15元计算（包含土地税、房产税），第一年租金3326000元，第二年租金3326000元，第三年租金3326000元，第四年开始每年递增3%，第四年租金3426192元，第五年租金3528978元，第六年租金3634847元，第七年租金3743893元，第八年租金3856210元，第九年租金3971496元，第十年租金4091053元。第九年、第十年市场价格波动大双方可以协商。以上价格不含税。甲、乙双方签订合同后，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金200000元。押金和第一年度前半年租金在2017年9月30日前支付，第一年度第二期租金于2018年3月30日前付清后半年的租金。以后各年度租金实行先付后租，分别于当年度的9月30日前和下年度的3月30日前各支付当年度租金的50%并一次性付清。甲方指定汇款账号：开户名郑星，开户行台州银行椒江支行，账号11×××88。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金自付款期限到期时开始以实际欠款金额为本金按月息二分计算。经甲乙双方协商一致，可以解除合同。合同第九条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金、押金以及其他费用逾期达30日以上的；2、擅自改变该房屋用途的；3、擅自拆装改变或损坏房屋主体结构和主要管线布置的；4、擅自以某种方式（转租、转借或他人合并等等）转给他人使用的；5、利用该房屋从事违法、违章活动的。乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的或者在租赁期未届满之前以任何理由提前退租的（双方协商一致解除合同的除外），甲方有权单方解除合同，没收租赁押金，提前收回房屋，所有装璜及办公设备归甲方所有，乙方已付租金甲方不予退还，同时甲方要求乙方按照三年租金总额的15%支付违约金。乙方有本合同第九条第四款第1项约定的情形的，甲方有权提前解除合同、收回所租的房屋，乙方每天应付每年租金额的4‰的滞纳金。若协议提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并对租赁物进行评估，如发现租赁物损坏的，乙方应照价赔偿并将租赁物返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付租金，但甲方有权书面乙方不接受租金，并有权收回租赁物。担保方为乙方向甲方承担连带担保责任，担保期限自保证期间乙方履行合同义务届满两年。保证范围为乙方履行合同全部义务。协议经双方签字盖章后生效。合同签订后，被告丰森公司支付了租赁保证金200000元。原告宇博公司自认被告丰森公司先后于2017年8月25日、2017年10月13日、2018年4月28日、2018年5月28日、2018年6月7日分别支付了300000元、1000000元、500000元、300000元、200000元，共计租金2300000元。2017年9月至2018年4月13日，被告丰森公司承租期间产生的各项费用合计73370元，费用项目包含消防临时用水、厂房用自来水、厂房西南角雨水管破损更换、锅炉房基础混凝土、锅炉房基础钢筋、升降平台、挖机挖土及运土、食堂餐费、宿舍电费、宿舍水费、综合楼电线损坏材料费、更换电线人工费。原告宇博公司先后于2018年7月31日、2018年8月30日开具的增值税发票载明电费共计88397元。原告宇博公司于2018年8月30日开具的增值税发票载明的自来水费为742元。上述事实由原告宇博公司提供的厂房租赁合同书、不动产权证、台州银行入账回单、费用清单、增值税发票及原被告陈述证实。本院认为，原被告之间签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。经计算，截至2019年4月30日止，被告丰森公司已逾期支付租金2689000元，故其应承担逾期支付租金的违约责任。根据厂房租赁合同约定，不支付租金或不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方面解除合同，故合同约定的原告合同解除权已经成就。虽然被告丰森公司抗辩原告自2018年9月15日起对其停水停电以及租赁物系政府不允许出租等原因，导致其无法正常使用房屋，合同早已解除，并提供了断水断电告知函、证人宋某、颜某的证言等证据，但本院认为被告丰森公司提供的证人宋某、颜某曾系其公司员工，证明力较低，告知函等其他证据的真实性又无法确定，现其又未能提供其他证据证明其早已向原告发送要求解除合同的通知，故对被告丰森公司的该部分抗辩，不予采信。合同解除后，被告丰森公司应及时腾退出房屋，同时支付截至2019年4月30日止拖欠的租金2689000元，并继续支付按年租金3326000元为标准计算自2019年5月1日起至判决确定合同解除之日止的租金以及合同解除之日起至被告丰森公司实际腾退房屋之日止的占有使用费租金。合同解除后，被告丰森公司还应及时结清拖欠的水电等各项费用。原告主张截至2018年8月30日止根据其提供的费用清单、增值税发票主张拖欠水电等各项费用为162509元。被告丰森公司抗辩增值税发票载明项目与费用清单可能存在重合，只认可发票载明金额。本院经审查认为，对于增值税发票载明的电费与费用清单列明的项目，存在明显不同，现被告丰森公司又未举证证明其已支付了相关费用，故对原告上述主张的该两项费用，均予以确定。至于增值税发票载明的自来水费与费用清单中的项目，存在项目重叠，故本院不予认可。因此，经计算，被告丰森公司截至2018年8月30日止拖欠的水电等相关费用为161767元。虽然原告在诉讼请求中主张计算至实际腾退之日止的水电等相关费用，但其未举证证明，本院也无法确定具体的费用，故对2018年8月30日之后产生的相关费用在本案中不予处理。此外，因被告丰森公司逾期支付租金，故其按照合同约定应支付逾期支付租金的滞纳金。原告主张滞纳金按照月利率2%计算，符合合同约定，本院予以确定。经计算，截至2019年4月15日止的滞纳金为554692元。另，原告主张自2019年4月16日起至实际给付之日止以2689000元为基数计算滞纳金，本院予以支持。另外关于违约金问题。根据合同约定，合同解除后，原告有权没收租赁押金，以及要求被告丰森公司按照三年租金总额的15%支付违约金。本院认为没收押金也属于合同违约的承担方式，应同违约金一并予以考虑。原告主张的违约金明显过高，本院予以调整，宜按照3个月租金的标准予以确定，经计算，违约金为831500元，扣除原告没收的押金200000元，被告丰森公司还应承担631500元的违约金。被告余**、陈方亮作为案涉合同债务的连带责任保证人，故应对本案全部债务承担连带保证责任。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告台州市宇博建材科技有限公司与被告台州市丰森包装有限公司、余**、陈方亮于2017年8月22日签订的厂房租赁合同书；二、被告台州市丰森包装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退坐落于台州市集聚区启航路22号的3幢共计18480平方的厂房；三、被告台州市丰森包装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年4月30日止的租金2689000元，自2019年5月1日起至本判决确定合同解除之日（即本判决发生法律效力之日，下同）止的租金以及本判决确定合同解除之日起至被告台州市丰森包装有限公司实际腾房之日止的占有使用费（租金和占有使用费均按年租金3326000元标准计算）；四、被告台州市丰森包装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2018年8月30日止的水电等各项费用161767元；五、被告台州市丰森包装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年4月15日止的滞纳金554692元，并继续支付以2689000元为基数自2019年4月16日起至实际给付之日止按月利率2%计算的滞纳金；六、被告台州市丰森包装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金631500元；七、被告余**、陈方亮为被告台州市丰森包装有限公司的上述第三、四、五、六项债务向原告台州市宇博建材科技有限公司承担连带责任；八、驳回原告台州市宇博建材科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23763元（已减半），由原告台州市宇博建材科技有限公司负担4967元，被告台州市丰森包装有限公司、余**、陈方亮负担18796元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  王 波二〇二〇年一月八日代书记员  陈肖倩