福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8009号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张建朱，女，1971年10月14日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：林秋萍，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县闽江大道1号理想湾小区5－001室。 法定代表人：陈文岩，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄玉玲，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琦，福建名仕律师事务所律师。 上诉人张建朱因与被上诉人福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2019）闽0124民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建朱的委托诉讼代理人林秋萍、黄志光和被上诉人西雅图公司的委托诉讼代理人黄玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建朱上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项、第二项，并依法改判支持张建朱一审的全部诉讼请求；2.西雅图公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定西雅图公司承诺的“最高赠送20平方米”“买一套、送一房，总比别人多一房”等属于要约邀请，系认定事实错误，适用法律错误；二、西雅图公司没有按照约定履行交付“送一房”“多一房”的义务，应当承担赔偿责任，即使该允诺属于要约邀请，也客观上造成了张建朱的信赖利益损失，西雅图公司也应承担缔约过失责任，原审判决驳回张建朱要求赔偿的诉讼请求，属于适用法律错误；三、原审判决认定讼争房屋于2019年1月4日已经达到交付条件，并认定西雅图公司于2018年12月15日发出的交房通知单有效，属于认定事实错误，适用法律错误。 西雅图公司辩称，一、西雅图公司的有关宣传材料为要约邀请并非是要约，原审判决认定为要约邀请并无不妥；二、宣传资料仅是要约邀请，西雅图公司在与张建朱磋商订立合同过程中，并未违背诚实信用原则，亦未给张建朱造成损失，张建朱主张西雅图公司承担缔约过失责任，毫无依据；三、案涉商品房项目已取得竣工验收及消防备案，符合约定及法定交付条件，原审认定并无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回张建朱的上诉请求。 张建朱向一审法院起诉请求：1.判令西雅图公司赔偿向张建朱承诺赠送面积部分的损失失91282.14元（按合同约定单价6994.8元/㎡×承诺赠送面积13.05㎡）；2.判令西雅图公司向张建朱支付逾期交房违约金（以购房款692695元为基数，按日万分之四，自2018年12月21日起计至通过消防验收并取得《竣工验收备案证》且合法向原告实际交付房屋之日止），暂计至2019年5月21日为41838.78元；3.由西雅图公司承担本案的诉讼费用。 西雅图公司向一审法院提出反诉请求：1.判令张建朱向西雅图公司支付逾期收房违约金18600元；2.反诉费用由张建朱负担。 一审法院认定事实：2017年3月29日,张建朱（买受人）与西雅图公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号20170120043）及附件，约定买受人向出卖人购买位于闽清县，总价692695元；买受人未按合同约定支付购房款，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将讼争商品房交付买受人使用，逾期出卖人向买受人支付1000元的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人逾期接收超过30日的，应按每日100元标准向出卖人支付保管费等条款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定：关于出卖人的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明书，仅供买受人参考，不视为对买受人的要约，所有内容均以政府最终批准的文件及双方签署的《合同》及附件约定为准；第十二条约定：双方确认有关本合同及附件中的各项通知，双方均按合同或附件所载的电话、地址发出，如果书面通知以挂号信、邮政快递的方式送达对方的，则通知时间以落地邮戳为准等内容。 2018年12月15日，讼争商品房经建设单位（西雅图公司）、勘察单位（福建省现代工程勘察院）、设计单位（福建省新广厦工程设计研究院有限公司）、监理单位【中龙建（福州）工程建设咨询有限公司】、施工单位（福建省闽清县第三建筑工程公司）验收并出具竣工验收报告；2019年1月4日，讼争商品房通过闽清县（梅公消竣备字【2019】第0001号）建设工程竣工验收消防备案，至此，讼争商品房符合交付买受人条件。2018年12月15日西雅图公司以快递方式通知张建朱于2019年1月14日办理商品房交付手续，2019年5月8日再次以快递方式通知其于5月20日前办理商品房交付手续，同年7月19日双方办理商品房交付手续。 2019年6月26日，闽清县市场监督管理局以西雅图公司宣传内容不真实、利用格式合同侵害消费者权益为由，分别作出责令改正、罚款500000元和10000元的行政处罚，西雅图公司不服行政处罚，提起行政复议。 一审法院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案双方当事人主要争议焦点如下： 争议一、西雅图公司发放的宣传单是要约邀请还是要约的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条明确规定：关于出卖人的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明书，仅供买受人参考，不视为对买受人的要约，所有内容均以政府最终批准的文件及双方签署的《合同》及附件约定为准。并且张建朱与西雅图公司签订的《商品房买卖合同》中也没有约定西雅图公司向张建朱赠送面积内容。为此，西雅图公司对外发布的“买一套、送一房，总比别人多一房”广告应视为要约邀请，故张建朱要求西雅图公司赔偿所承诺的面积没有事实和法律依据，不予支持。 争议二、逾期交房违约金的计算（包括逾期交房时间及计算方法）。关于逾期交房时间，《商品房买卖合同》第八条约定：西雅图公司应于2018年12月20日前将符合条件的商品房交付张建朱。讼争的商品房经相关部门联合出具竣工验收报告及闽清县建设工程竣工验收消防备案，于2019年1月4日已达到交付条件，且西雅图公司通过快递方式通知张建朱在2019年1月14日交接商品房。为此，商品房逾期交房时间应从2018年12月21日起至2019年1月13日止，共计24天。关于计算方法，《商品房买卖合同》第七条规定买受人逾期付款未超过30日，自逾期第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第九条规定出卖人逾期交房的，向买受人支付1000元违约金。因此，《商品房买卖合同》中双方对违约金的约定有违公平原则，违约金应参照买受人违约的标准即日万分之三计算。综述，西雅图公司应支付张建朱违约金4987.4元（购房款692695元×0.03%×24天）。 争议三、西雅图公司反诉请求是否有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十一条虽有规定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期接收超过30日的，应按每日100元标准向出卖人支付保管费”的规定，但西雅图公司未提供证据证明为保管讼争商品房支付的费用，其主张保管费没有事实依据，不予支持。 综上所述，张建朱诉讼请求中合理的部分，予以支持；西雅图公司反诉诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张建朱支付逾期交房违约金4987.4元；二、驳回张建朱的其他诉讼请求；三、驳回福建西雅图置业有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2962元，减半收取1481元，由张建朱共同负担1456元，福建西雅图置业有限公司负担25元；反诉受理费133元，由福建西雅图置业有限公司负担。 本院二审期间，张建朱向本院提交福州市闽清县人民政府《关于理想湾项目部分建筑设计变更及总平面布置方案调整的公示》，拟证明截止2019年9月30日，讼争楼盘还没有达到交付条件。西雅图公司对该份证据三性均有异议，其认为依照《商品房买卖合同》约定规划设计验收不是合同约定的交付条件。本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条，规划设计验收确实不属于合同约定的交付条件，也不属于法律规定的商品房交付条件，故而本院对该份证据不予采信。 张建朱还向本院提交了闽清县住房保障和房屋管理中心出具的同地段闽芝·御景豪庭的房源价格备案表，拟证明其所购买的讼争房屋11#1110单元2017年1月9日的备案价格8000元，比同地段闽芝·御景豪庭2016年11月12日10#1101的备案价格7020元高了近1000元。西雅图公司的虚假广告宣传行为已造成了张建朱的实际经济损失。西雅图公司质证认为：该份证据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。具体理由如下：1.备案价格并非商品房的实际销售价格，无法体现1#、11#、12#、13#楼的实际销售价格，更无法证明宣传材料对房屋的价格有重大影响。2.2016年到2017年间，闽清楼市处于急剧上升期，备案价格是随时间的延后大幅上涨，与宣传内容无关。本院认为，该份证据由闽清县住房保障和房屋管理中心出具，真实性可以认定，但由于商品房市场价格除与地段相关外，还与出售时间、户型存在很大关联性。而该份证据中，与闽芝·御景豪庭10#楼备案时间最为接近的是理想湾12#楼、13#楼，且两栋楼中东向房屋与闽芝·御景豪庭10#楼东向房屋面积均为100平方米左右，12#楼同层东向房屋单价仅比闽芝·御景豪庭10#楼高几十元，13#楼同层东向房屋单价甚至比闽芝·御景豪庭10#楼低，故该份证据无法证明理想湾定价明显高于同时间同地段的其他商品房。本院对该份证据不予采信。 根据现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。案涉的商品房于2018年12月15日通过竣工验收，并于2019年1月4日在闽清县建设消防备案，已达到合同第八条约定的基本交付条件，且西雅图公司按照合同约定的地址书面通知张建朱交房，已经尽到通知义务，一审判决逾期交房违约金截止2019年1月13日，系认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 关于承诺赠送面积问题，根据二审新证据，理想湾实际上是以与同地段同类型房屋相近的市场单价乘以房产证面积进行销售，张建朱并未为“多一房”付出对价，张建朱也无法证明因西雅图公司未按承诺赠送面积而遭受实际损失，故张建朱关于西雅图公司赔偿承诺赠送面积部分损失的请求，本院不予支持。 综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费2962元由张建朱负担。 本判决为终审判决。 审判长 缪 羽 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇二〇年一月十五日 书记员 王亚珊