广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤18执异64号 异议人（利害关系人）：钱世红，女，香港居民。 委托诉讼代理人：李洁媚，广东定海针（阳山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡志强，广东定海针（阳山）律师事务所实习律师。 申请执行人：茂名市茂南建安集团有限公司。 法定代表人:梁伯和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张洪杰，广东海法律师事务所律师。 被执行人:慧峰（清远）房地产有限公司。 法定代表人:文树均，该公司总经理。 本院在执行茂名市茂南建安集团有限公司与慧峰（清远）房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人钱世红对本院查封慧峰（清远）房地产有限公司位于清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园意钻楼11层04号及辉钻楼27层03号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月31日举行了听证，异议人的委托诉讼代理人李洁媚、申请执行人的委托诉讼代理人张洪杰到庭参加了听证,并对有关证据进行了质证。现已审查终结。 钱世红称，异议人钱世红与慧峰（清远）房地产有限公司的股东是好朋友和长期的合作关系，因慧峰（清远）房地产有限公司急需资金周转，因此找到异议人钱世红以较低的价格卖房为条件要求资金救急。双方口头约定，异议人钱世红在楼盘开盘后选择11套房屋，出于帮助和价格的双重考量，异议人钱世红于2015年11月16日以银行转账的方式支付了买房款500万元。待慧峰（清远）房地产有限公司把房屋建好后，于2016年3月2日，异议人钱世红与慧峰（清远）房地产有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同编号：2016030252509645，房屋唯一码01F000509645。合同约定，异议人以385992元购买清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园意钻楼11层04号房屋，建筑面积142.17平方米，并于2016年3月2日前一次性支付该商品房全部价款，并办理了预告登记。 2016年5月12日，异议人与慧峰（清远）房地产有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同编号：2016020345513996，房屋唯一码01F000513996。合同约定，异议人以425130元购买清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园辉钻楼27层03号房屋，于2016年5月12日前一次性支付该商品房全部价款，并办理了预告登记。2016年8月17日，异议人与慧峰（清远）房地产有限公司签订《购房合同》，合同第一条乙方（异议人钱世红）购买甲方（慧峰（清远）房地产有限公司）开发飞来湖1号7#楼、8#楼商品房共11套，总金额共人民币伍佰万元整。2016年3月2日和2016年5月12日购买的两套房屋包含在这11套之中。 2017年9月30日，清远市中级人民法院查封异议人钱世红购买的上述两套房屋，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院不应查封，已查封的应予解封。为此，请求解除对清远市清城区××路××湖××花园××楼××及××楼××号房屋的查封。 异议人钱世红为证明其主张，提供了证据如下：1、中国工商银行汇款单、收据，拟证明被查封的两套房屋，异议人已于2015年11月16日全额付款购买；2、购房合同、三份商品房买卖合同及附件、房屋查询证明，拟证明异议人购买的房屋已办理房屋产权登记的事实，以及房屋被查封的事实。 茂名市茂南建安集团有限公司称，异议人的申请显属无理，应予驳回。一、茂名市茂南建安集团有限公司对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。广东省高级人民法院（2018）粤民终1505号民事判决书已确认茂名市茂南建安集团有限公司对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。因此异议人申请解除慧峰（清远）房地产有限公司位于清远市清城区××路××湖××花园××楼××及××楼××号房屋的查封，不能成立。二、异议人不是涉案房屋的产权人，不能排除执行。1、不能证明异议人已经支付购房款给慧峰（清远）房地产有限公司。2、根据异议人与慧峰（清远）房地产有限公司于2016年8月17日签订的《购房协议书》第二条约定，涉案房屋属于预售方式，采用网签，异议人委托慧峰（清远）房地产有限公司代为销售。由此可见，涉案房屋没有办理预告登记，仅办理网签。而且涉案房屋是委托销售的，并非用于居住。3、涉案房屋属于慧峰（清远）房地产有限公司所有，并非异议人所有。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，涉案房屋不能排除执行，应驳回异议人的异议请求。 本院查明，关于茂名市茂南建安集团有限公司与慧峰（清远）房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年4月20日作出（2017）粤18民初16号民事判决书，判令慧峰（清远）房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向茂名市茂南建安集团有限公司支付工程款104258087元及利息，茂名市茂南建安集团有限公司对慧峰（清远）房地产有限公司位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田）的商品房项目飞来湖壹号的5号至19号楼工程折价或者拍卖的价款在104258087元及利息范围内享有工程款的优先受偿权。双方均不服该民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院经审理，于2019年9月12日作出（2018）粤民终1505号民事判决书，判令慧峰（清远）房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向茂名市茂南建安集团有限公司支付工程款102160307.28元及利息，茂名市茂南建安集团有限公司对慧峰（清远）房地产有限公司位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田）的商品房项目飞来湖壹号的5号至19号楼工程折价或者拍卖的价款在102160307.28元范围内享有工程款的优先受偿权。慧峰（清远）房地产有限公司未履行前述生效裁决确定的义务，茂名市茂南建安集团有限公司向本院申请强制执行，本院于2019年10月15日立案执行，案号为（2019）粤18执818号。 茂名市茂南建安集团有限公司与慧峰（清远）房地产有限公司建设合同施工合同纠纷一案审理过程中，本院保全冻结了慧峰（清远）房地产有限公司名下在广发银行股份有限公司清远分行的存款2169945元，在中国农业银行股份有限公司清远清城支行存款2169945元。查封了慧峰（清远）房地产有限公司名下位于清远市清城区××街道办事处清××（庙田)的国有土地使用权14592.64平方米［土地使用证证号为：清远市国用(2013)第00362、清远市国用(2013)第00365号］。查封了慧峰（清远）房地产有限公司开发的位于清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼的商品房40套和首层商铺45件，其中即包括涉案清远市清城区××路××湖××花园××楼××及××楼××号房屋。 另查明，2015年11月16日，案外人陈志灵向慧峰（清远）房地产有限公司转账汇入250万元。2015年11月17日，案外人陈志灵向慧峰（清远）房地产有限公司转账汇入290万元。同日，慧峰（清远）房地产有限公司出具收据，载明收到钱世红（由陈志灵转入）购房款500万元。对于汇款金额与收据金额不一致的问题，异议人在听证中述称差额原因是包含20万元精装房的费用及20万元其他费用。 2016年3月2日，慧峰（清远）房地产有限公司与钱世红签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016030252509645），约定钱世红向慧峰（清远）房地产有限公司购买清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园意钻楼11层04号房屋，房屋预测建筑面积142.17平方米，购房价款385992元，交房时间为2017年6月30日前。 2016年5月12日，慧峰（清远）房地产有限公司与钱世红签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016020323513966），约定钱世红向慧峰（清远）房地产有限公司购买清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园辉钻楼27层03号房屋，房屋预测建筑面积165.38平方米，购房价款496140元，交房时间为2017年6月30日前。 2017年1月20日，慧峰（清远）房地产有限公司与钱世红签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017014359），约定钱世红向慧峰（清远）房地产有限公司购买清远市清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园意钻楼11层04号房屋，房屋预测建筑面积142.17平方米，购房价款426510元，交房时间为2017年6月30日前。 2016年8月17日，慧峰（清远）房地产有限公司作为甲方，钱世红作为乙方签订《购房合同》，约定“第一条乙方购买甲方开发的飞来湖1号7#、8#楼商品房共11套（详见附件清单），总金额人民币伍佰万元整（5000000）。该部分房屋款项乙方已向甲方一次性足额支付。第二条1、鉴于乙方与甲方签订了清远市清城区凤城街道清郊区1号花园7号楼、8号楼房产买卖协议。该部分房产采用全部网签在乙方名下，同时乙方可委托甲方代为销售本合同商品房，甲方无条件的免费接受乙方委托并且配合乙方销售本合同商品房……”，同时约定了商品房销售的其他条款。附件清单中，涉案清远市清城区××路××湖××花园××楼××及××楼××号房屋包含在内。 又查明，根据异议人钱世红提供的房屋查询证明，截至2019年11月18日，清远市清城区××路××湖××花园××楼××及××楼××号房屋均登记在慧峰（清远）房地产有限公司名下，且无办理合同备案，无办理预告备案。 2019年12月2日，钱世红向本院书面提出涉案异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人钱世红主张解除慧峰（清远）房地产有限公司位于清远市清城区××路××湖××花园××楼××及××楼××号房屋查封的请求应否支持，应当按照前述规定进行审查。 关于异议人钱世红在本院查封涉案2套房屋之前是否合法占有涉案2套房屋的问题。从慧峰（清远）房地产有限公司与钱世红签订的《购房合同》来看，异议人钱世红购买涉案房屋并非用于居住使用，而是委托慧峰（清远）房地产有限公司代为销售。异议人钱世红并未提交证据证明其已实际接收房屋，应认定异议人钱世红并未实际占有涉案2套房屋。 关于异议人钱世红是否已支付全部购房款的问题。2015年11月16日、17日，案外人陈志灵共向慧峰（清远）房地产有限公司转账汇入540万元，该金额与收据金额500万元不一致，异议人钱世红虽辩解差额400000元是用于支付20万元精装房的费用及20万元其他费用，但未能提供差额部分40万元的收据或其他证据予以证明。此外，异议人钱世红主张用500万元购买了包括涉案2套房屋在内的11套商品房，但并未提供11套房屋具体价格明细或者购房发票，仅凭付款凭证及《购房合同》不足以证明500万元是否与11套房屋的总价一致，进而无法证明异议人钱世红是否已付清涉案2套房屋的购房款。而且本院注意到，异议人钱世红与慧峰（清远）房地产有限公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》之前，案外人陈志灵已向慧峰（清远）房地产有限公司转账支付500万元，付款时间早于签订合同的时间，且时间间隔较长，并不符合商品房交易的正常交易习惯。综上，本院无法确认案外人陈志灵500万元是否用于购买异议人钱世红所主张购买的11套房屋，亦无法确认异议人钱世红是否已付清涉案2套房屋的购房款。 综上所述，异议人钱世红并未实际占有清远市清城区××路××湖××花园××楼××及××楼××号房屋，也未提供充分证据证明其已付清购房款，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人钱世红对于涉案2套房屋并不存在足以对抗法院强制执行措施的民事权益，本院对其主张解除涉案两套房屋查封的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回钱世红的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  谢伟诚 审判员  罗邦明 审判员  郑家驹 二〇二〇年一月六日 法官助理蒋淑云 书记员汤有金 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。