浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初2940号 原告：余姚市迪升包装制品厂。住所地：余姚市腾蛟路8号。统一社会信用代码：9133028173949482XC。 代表人：史菊娣，该厂厂长。 委托诉讼代理人：张陈程、徐微，浙江囤德律师事务所律师。 被告：余姚市台航汽车电器有限公司。住所地：余姚市兰江街道三凤桥村。统一社会信用代码：91330281551145695J。 法定代表人：褚和明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：褚建南，男，住余姚市。 原告余姚市迪升包装制品厂（以下简称迪升包装厂）与被告余姚市台航汽车电器有限公司（以下简称台航电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。根据原告的申请，本院裁定对被告的财产采取了保全措施。依法于2019年5月15日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，争议较大，转为普通程序进行审理，依法组成合议庭于2019年8月16日第二次公开开庭进行审理。原告迪升包装厂的委托诉讼代理人张陈程，被告台航公司的委托诉讼代理人褚建南到庭参加第一次诉讼；原告迪升包装厂的委托诉讼代理人徐微，被告台航电器公司的法定代表人褚和明到庭参加第二次诉讼。在诉讼中，原、被告向本院申请庭外和解。本案现已审理终结。 原告迪升包装厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋占有使用费42739.73元；2、判令被告支付自2018年5月16日至2018年9月6日以150000元为基数、按月利率2%计算的滞纳金11400元；自2018年9月7日至2018年9月30日以50000元为基数按月利率2%计算的滞纳金700元；自2019年1月6日至判决确定履行日止按人民银行同期贷款基准利率计算的损失，暂计算至2019年3月20日为411.59元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告自2012年起租赁原告位于余姚市经济开发区的厂房，双方协商一致并签订《租赁协议书》。《协议书》约定租赁期限为一年，租金300000元，每半年预付一次，每次支付50%。后因被告迟延履行约定的租金，原告多次催讨仍未履行，原告要求解除协议，并自2018年9月起通过当面告知、打电话等多种方式通知被告，要求被告及时搬离租赁房屋，但被告直至2019年1月6日才真正搬离，给原告造成了损失。故原告为维护合法权益起诉至法院。 被告台航公司答辩称：原告违约单方提出解除合同并要求被告搬离，原告于2018年11月15日通知被告搬离，被告于2018年12月底基本腾空，仅有车库、食堂、道地等未完全腾空，被告搬离需要约一个月时间，该一个月的占有使用费不应由被告支付，且自2018年11月20日起有1800平方米的厂房原告已经出租给案外人余姚市瑞升包装制品有限公司（以下简称瑞升包装公司），要求将该部分房屋占有使用费扣除，被告曾支付押金5000元，要求押金抵扣房屋占有使用费。另被告在承租厂房时做了环氧地坪、安装了防盗窗等，要求将该部分装修费折价抵扣房屋占有使用费。综上，不同意再支付占有使用费，也不同意支付滞纳金。 原告为证明诉称事实成立，向本院提交了下列证据： 1、协议书1份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系，约定租金、付款时间、滞纳金等的事实；经质证，被告对该证据无异议。经审查，本院对真实性予以认定。 2、借记卡账户历史明细清单1份，拟证明被告迟延履行约定于2018年5月15日前应当支付的150000元租金的事实；经质证，被告对该证据无异议，经审查，本院予以认定。 3、租赁协议书、增值税专用发票、客户变更用电申请表、同城特约委托收款协议书（均系复印件）、证明1组，拟证明原告与余姚市佳安纸制品装订厂（以下简称佳安装订厂）、瑞升包装公司的租赁关系均是被告搬离后才发生的，佳安装订厂的租赁期限自2019年1月1日起，瑞升包装公司于2019年1月28日办理电户变更手续并从2019年1月开始支付涉案房屋水电费的事实，自2018年11月15日起与他人合租涉案房屋的情况系虚假的事实。经质证，被告对租赁协议书、增值税专用发票、客户变更用电申请表、同城特约委托收款协议书的真实性均无异议，对证明的真实性无异议，但认为被告腾空日期是2018年12月30日。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 为证明辩称意见成立，被告向本院提交了增值税专用发票、宁波银行客户回单（均系复印件）各1份，拟证明瑞升包装公司向被告支付2018年12月的电费，进一步证明瑞升包装公司自2018年11月起已经向原告租赁1800平方米厂房的事实。经质证，原告对真实性无异议，关联性有异议，认为瑞升包装公司是被告搬离后才租进来的。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下：原、被告自2012年起存在房屋租赁关系，由被告向原告租赁位于余姚市经济开发区的厂房。原、被告最新签订的《协议书》约定，原告租给被告的厂房总面积为3650平方米（其中钢棚540平方米），租赁期限自2018年5月15日至2019年5月14日，若双方提前终止必须提前二个月告知各方；租金每年300000元，租金每半年预付一次，即每年的5月15日前付50%，11月15日前付50%，若逾期按逾期额每天加收3%滞纳金；水、电过户时被告付原告押金5000元，租赁期满后，相关过户手续办妥时，原告归还被告押金5000元。被告分别于2018年9月6日支付租金100000元，于2018年9月30日支付租金50000元。被告曾支付押金5000元。被告于2019年1月6日搬离案涉厂房。 另查明，涉案的位于余姚市经济开发区的房屋所有权人是原告迪升包装厂，房屋建筑面积1676.62平方米，房屋总层数3层。 本院庭后向瑞升包装公司法定代表人孙荣昌核实，其表示瑞升包装公司自2018年12月起向原告迪升包装公司租赁位于余姚市经济开发区的厂房，租赁面积一千多平方米，瑞升包装公司搬进来时被告台航电器公司尚未搬离。 本院认为：原、被告签订的《协议书》约定租赁厂房面积为3650平方米（其中钢棚540平方米左右），但原告取得房屋产权证的面积仅为1676.62平方米，故涉及无产权证部分的租赁合同应属无效。被告辩称原告单方提出解除合同，其并未同意，但被告在租赁期届满前腾空涉案厂房的行为表明其亦同意提前解除合同，故本院认定双方协议解除合同，对被告该辩称意见，本院不予采纳。另被告辩称于2018年12月底基本腾空，仅有车库、食堂、道地等未完全腾空，但未举证双方已办理房屋交接手续，现原告主张于2019年1月6日完全腾空，更符合客观事实，本院认定被告于2019年1月6日腾空。原告主张合同有效部分租金合法有据，本院予以支持。对于合同无效部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告应当参照合同的约定支付原告房屋占有使用费。因被告仅支付半年租金及占有使用费，故尚欠自2018年11月15日至2019年1月6日的租金及占有使用费42739.73元。另被告辩称自2018年11月20日起原告将涉案厂房中的1800平方米出租给案外人瑞升包装公司，原告对此不予认可，但经本院庭后向瑞升包装公司法定代表人孙荣昌核实，瑞升包装公司自2018年12月起向迪升包装厂租赁位于余姚市经济开发区多平方米厂房情况属实，因原告对此不予认可且未提交证据，故本院根据被告及孙荣昌陈述认定瑞升包装公司自2018年12月1日起向迪升包装厂租赁厂房，面积1800平方米，故该部分租金及占有使用费14592元应在本案中予以扣除。另被告曾支付押金5000元，原告同意在本案租金中予以扣除，故本院对原告主张被告支付租金及占有使用费23147.73元予以支持，超出部分不予支持。另协议约定被告应于每年的5月15日和11月15日前各支付50%租金，但被告未按约支付，理应支付滞纳金。因双方约定滞纳金标准过高，原告自行调整为按月利率2%计算，符合法律规定，本院对自2018年5月16日至2018年9月6日的滞纳金11000元、自2018年9月7日至2018年9月30日的滞纳金700元、自2019年1月6日起至2019年8月19日止以23147.73元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的滞纳金及自2019年8月20日起至判决确定履行日止以23147.73元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金予以支持，超出部分不予支持。被告辩称将装修费折抵房屋占有使用费但未提交证据，本院对该辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告余姚市台航汽车电器有限公司支付原告余姚市迪升包装制品厂租金及占有使用费23147.73元； 二、被告余姚市台航汽车电器有限公司支付原告余姚市迪升包装制品厂滞纳金11700元，并支付自2019年1月6日起至2019年8月19日止以23147.73元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的滞纳金及自2019年8月20日起至判决确定履行日止以23147.73元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金； 三、驳回原告余姚市迪升包装制品厂的其他诉讼请求。 以上款项限于本判决生效之日起十日内支付（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1181元，财产保全费573元，合计1754元，由原告余姚市迪升包装制品厂负担758元，被告余姚市台航汽车电器有限公司负担996元。限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  岑益娇 人民陪审员  罗钿涛 人民陪审员  陈汝钿 二〇二〇年一月二十一日 代书 记员  徐虹玒