上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9257号上诉人(原审原告)：刘杰，女，1973年9月3日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈琦萍(系上诉人配偶)，男，1972年7月24日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：郭友宝，上海嘉钰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱涛，总经理。委托诉讼代理人：孟庆东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人刘杰因与被上诉人正荣御天(上海)置业发展有限公司(以下简称“正荣御天公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘杰的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘杰一审中的诉讼请求。事实与理由：刘杰购买的上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)为装修房屋，不存在毛坯房交付再装修事实，一审认定系争房屋先毛坯标准交付，再由正荣御天公司装修后完成装修房交付，没有事实依据。系争房屋交付时间为2018年9月15日，而非一审认定的2018年6月22日。即便是认定2018年6月22日交付，也晚于合同约定，正荣御天公司也应承担违约责任。正荣御天公司辩称：合同约定系争房屋为毛坯房交付，刘杰同意开发商在毛坯房上进行装修，且于2018年6月接收了装修房。同意一审判决，请求驳回上诉。刘杰向一审法院提出的诉讼请求：1.正荣御天公司支付刘杰逾期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)113,749元(以677,0761元为基数，按照日万分之二的标准，自2018年3月31日计算至2018年6月22日)；2.本案诉讼费由正荣御天公司承担。一审审理中，刘杰变更诉讼请求为：正荣御天公司支付刘杰逾期交房的违约金226,143.38元(以6,770,761元为基数，按照日万分之二的标准,自2018年3月31日起计算至2018年9月15日)。一审法院认定事实如下：2016年4月14日，刘杰(乙方)、正荣御天公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋。根据甲方暂测面积为149.92平方米。该房屋建筑结构、装修及设备标准见合同附件三。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为45,162.50元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)6,770,761元。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。第六条约定，乙方付款方式和付款期限由双方在附件一中明确约定。第十条约定，该房屋的交付必须符合以下第叁种方案所列条件：叁、取得《住宅交付使用许可证》及《建设工程竣工备案证书》。第十一条约定，甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：……贰、按照后附补充条款一内容执行。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前7天书面通乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知书。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。合同附件一约定，付款方式和付款期限，甲方同意乙方采用下列第2种方式支付购房款，乙方应按以下约定时间如期足额将房款支付给甲方：2、银行按揭付款方式：(1)乙方于签订本合同之日支付全部房价款的30%作为首付款，计2,040,761元。(2)乙方应于2016年5月29日前支付全部房价款的70%，计4,730,000元。合同附件三约定的房屋建筑结构、装修及设备标准(10-18#楼)，除第4项单元大堂、电梯前室为精装修外，其余系毛坯状态。补充条款一第九条系关于本合同第十一条、十二条的补充约定：(一)如甲方不能在本合同第十一条规定期限前具备该商品房交付条件交房的,乙方同意给予甲方90日(含第90日)的宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备交付条件,并将符合本合同约定的商品房交付乙方，而不视为甲方逾期交房,且乙方同意宽展期内合同继续履行,且甲方不承担违约责任；(二)乙方给予的交房宽展期届满,甲方逾期交房超过90日但未超过180日(含第180日)的,自本条第(1)款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；……。补充条款第十条系关于合同第十三条的补充约定：(一)乙方按照交房书面通知规定的交房期限到指定地点办理该商品房之交付手续的，双方签署完成《房屋交接单》视为甲方已将该商品房正式交给乙方……。补充条款第十三条系关于合同第十七、十八条的补充约定：(一)甲乙双方同意，本合同第十七条中所指“该房屋的装修、设备标准”仅指在本合同附件三中所列之该商品房套内装修及设备标准。商品房装饰装修标准不符合本合同附件三约定的，乙方可在接收商品房后15日内书面要求甲方整改，甲方应在合理期限内予以整改或提供整改方案。双方同意，对装修设备设施的修复或整改不视为甲方逾期交房。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，刘杰支付正荣御天公司房价款6,775,277元。系争房屋所在幢号为18幢。一审法院另查明，正荣御天公司于2017年12月7日取得包括刘杰所购房屋在内的建设工程竣工验收备案证书、于2017年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可证。建设工程竣工验收备案单位工程明细表显示18#楼的全装修信息栏为空白。2018年6月22日,刘杰在系争房屋的业主看房登记单上签字，确认了水、电表读数。同日，刘杰、正荣御天公司签订《正荣御天(上海)置业发展有限公司正荣府项目业主结算手续表》(以下简称业主结算手续表)。一审审理中，正荣御天公司一致确认：正荣御天公司对房屋进行了装修，刘杰未另行支付过正荣御天公司装修款。一审审理中，刘杰表示：1.虽正荣御天公司提供备案证书、交付许可证，但刘杰购买的是精装房，销售人员保证2017年12月31日前交付的是精装修房屋，房价包含装修款，装修标准每平米5,000元。宣传手册和优酷视频也宣传过房屋是精装房，宣传手册写明的电梯、门锁品牌及衣帽间设置，与系争房屋装修标准一致。即合同约定的交付标准和实际的交付标准都是精装修房，2017年12月31日是精装房而非毛坯房的交付时间。合同约定对重大事项的变更应双方合意，但刘杰和正荣御天公司并未签订过装修补充协议。为此，提供了宣传手册及优酷视频(2015年9月5日第52期)。正荣御天公司对真实性均不认可，宣传手册是户型鉴赏，不能构成合同内容，且手册也写明以实际合同约定为准；视频无法证明是对涉案房屋的宣传。2.正荣御天公司在2018年6月22日形式上将房屋交付时，刘杰发现存在质量问题，无法居住，刘杰便将房屋密码锁委托正荣御天公司以便维修，即将钥匙返还给正荣御天公司，刘杰未收房。2018年7月20日刘杰找朋友检测发现甲醛超标，7月29日向正荣御天公司人员提出该问题，8月6日发短信要求正荣御天公司提供空气检测环评报告，但至今未提供，刘杰也未对空气检测委托鉴定。涉案小区都是精装修交付，出现质量问题后，开发商还在小区张贴公告要进行弥补。可见，2018年6月22日并非真正的交付。为此，刘杰提供了照片、维修单、钥匙托管委托书、短信记录、公告。正荣御天公司对真实性均不认可，无法达到证明目的。其中钥匙托管委托书写明是刘杰工作忙，便于维修；图片无法证明交付时的状态，且轻微质量问题不影响交付。即使存在质量问题，也是交付后的维修，刘杰未举证证明甲醛超标。3.根据合同，房屋交付的标志是签订交房通知书。2018年9月15日，刘杰去正荣御天公司处拿办证材料，正荣御天公司才给刘杰房屋交接书及办证资料清单。刘杰发现空白房屋交接书上仅加盖正荣御天公司章而无法人章，办证资料清单上有正荣御天公司人员陆晓晨签字，故正荣御天公司在2018年9月15日才完成交付。为此，提供了《虹桥正荣府》业主领取产证资料流程及办理产证所需资料清单、房屋交接书。正荣御天公司对真实性均不予认可，无双方签字确认，仅是双方往来的文件；办证资料清单即使陆晓晨有权签字，也仅是对办证材料的确认，无法认定在2018年9月15日交付。4.刘杰居住在闵行，自6月起未居住在房屋中。合同约定了90天的宽限期，故刘杰从2018年3月31日起开始主张违约金。合同未约定逾期交付精装修房的违约金标准，但刘杰购买的是精装房，正荣御天公司逾期交付导致刘杰无法居住，存在租金损失、精神损失，刘杰按合同的约定主张违约金。正荣御天公司表示：1.合同约定的2017年12月31日是毛坯房交付的时间，根据附件三，装修标准也是毛坯，只是对单元大堂公共区域约定了精装修。2.刘杰在2018年6月22日已经接收精装修房屋，拿到了钥匙并在业主看房登记表和业主结算手续表上签字，视为对之前毛坯交付的认可。涉案小区其他业主均与正荣御天公司签订过装修补充协议，在毛坯交付后由正荣御天公司继续装修并在2018年6月30日前交付。正荣御天公司均按约交付，其他业主均未提出过异议。刘杰与正荣御天公司是否签订过补充协议不清楚，正荣御天公司未找到。如刘杰取得精装修房又否认补充协议，存在不当得利，正荣御天公司保留诉权。合同虽约定交付标志是签订交房通知书，但因后续履行存在装修问题，正荣御天公司在交付毛坯后未向刘杰发出交房通知书。为此，提供了正荣御天公司与案外人签订的装修补充协议，该协议约定房价款已经包含精装修工程的全部装修价款，不再另外向案外人收取装修费用，2018年6月30日前完成装修并交付，并约定了逾期交付的违约责任。刘杰对该证据真实性不予认可，刘杰与正荣御天公司未签订过，但正荣御天公司交付了精装房，可推断签订合同时购买的是精装房。3.刘杰有其他地方居住，不存在逾期交房损失。若法院认定正荣御天公司需承担违约责任，对本金计算无异议，但违约金标准过高，要求法院调整。一审法院认为，刘杰、正荣御天公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。刘杰已按合同约定履行付款义务，正荣御天公司应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。关于合同约定的交付标准，根据合同约定正荣御天公司应在2017年12月31日前将房屋交付刘杰，刘杰表示此时的交付是精装修标准交付，正荣御天公司表示此时的交付是毛坯标准交付，对此法院认为，首先，从合同约定来看，合同并未明确系争房屋是全装修交付，附件三列明的装修标准也是毛坯状态，竣工验收备案证书及交付许可证也均未包含装修信息；其次，从刘杰举证情况来看，刘杰提供的宣传手册虽列举了部分装修设施及品质，但也明确了权利义务以合同为准，刘杰表示销售人员口头保证2017年12月31日前交付精装修房屋但未举证，故难以认定刘杰、正荣御天公司约定系争房屋在2017年12月31日前以精装修标准交付；再次，从实际交付情况看，正荣御天公司虽未举证证明双方签订过装修补偿协议，刘杰也否认签订过，然刘杰接收的是精装修房屋而正荣御天公司又未收取任何装修款，且刘杰认可涉案小区也都是精装修房屋。结合正荣御天公司与案外人签订的补充协议，该协议列明装修的具体标准、精装房的交付时间及逾期交付的违约责任。综合以上分析，法院有理由相信合同约定是在2017年12月31日前(延期90日)以毛坯标准交付，再由正荣御天公司装修后完成装修房交付。关于实际的交付时间，刘杰表示是在2018年9月15日交付，正荣御天公司表示是在2018年6月22日交付，对此法院认为，首先，刘杰作为购房人，应及时接收预购之房屋，刘杰陈述在2018年6月22日到房屋内查看发现存在质量问题，故将钥匙返还正荣御天公司因而未收房，然其提供的证据不足以证明房屋存在的质量问题严重影响到正常居住使用，从而不能收房。刘杰于6月22日在业主看房登记单和业主结算手续表中签字确认，钥匙托管委托协议写明原因是工作较忙，无法及时开门便于后期维修；其次，刘杰在庭审中陈述其是在2018年9月15日去正荣御天公司处拿办理产证材料，发现了房屋交接书和办证资料所需清单，然该房屋交接书上并无具体时间，办证资料流程所需资料清单上虽手写“房屋交接书无需法人章”并有陆晓晨签字，但该证据不足以证明正荣御天公司是在2018年9月15日交付的房屋。综合上述分析，法院认定系争房屋在装修完成后正荣御天公司于2018年6月22日交付刘杰。综上，刘杰认为正荣御天公司应2017年12月31日(延期90日)前交付精装房，并按合同约定的标准主张逾期交房违约金，依据不足。对于刘杰诉请，法院不予支持。一审法院据此判决：刘杰的诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理期间，刘杰将其上诉请求违约金的金额调整为50,000元。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案《上海市商品房预售合同》的法律效力及该合同约定的交付标准所作认定，并无不妥，本院予以认同，故刘杰按照合同约定双方应当于2017年12月31日前交付装修房的主张，本院不予采信。如一审判决所述，可以认定刘杰与正荣御天公司就系争房屋在2017年12月31日前以毛坯标准交付，再由正荣御天公司完成装修后交付已达成一致，但根据查明的事实，并无证据可以证明正荣御天公司按照合同约定向刘杰完成了毛坯标准交付的手续。鉴此，刘杰关于正荣御天公司未按涉案合同约定按期交付系争房屋的主张，本院予以采纳。本案审理期间，正荣御天公司自述认为按照该小区的操作流程，其与业主另行签订《装修补充协议》，故按照装修协议于2018年6月30日前交付符合双方约定。此外，刘杰于2018年6月22日接收系争房屋的行为应可推定其已认可毛坯房的交付。首先，根据正荣御天公司一审中作为证据提交的其与案外人(该小区其他业主)所签订装修补充协议的内容显示，该房屋原预售合同约定的交付由业主方委托正荣物业服务有限公司上海分公司代为进行验收交接，故若正荣御天公司与刘杰之间亦系按此流程操作，则应存在相应装修协议及验收房屋的授权委托书。基于目前在案证据，并无正荣御天公司与刘杰之间签署的装修补充协议或委托他人对毛坯房进行验收的委托书。需要指出的是，如一审判决所述，根据已查明的事实可以认定双方当事人对系争房屋由正荣御天公司完成装修已有合意，结合正荣御天公司的自述及其提交的证据，亦可认定双方对装修标准及费用承担也已达成合意，故其因刘杰提起本案诉讼而提出保留向刘杰主张装修费用的权利，显然有违诚信。其次，根据涉案预售合同的约定，系争房屋的交付会产生该房屋相应风险责任的转移，且从法律意义上说本案中存在的合同关系是在将房屋以毛坯状态交付后，正荣御天公司又与业主形成了一个装饰装修合同关系，完成毛坯交付系预售合同的合同义务。此外，从客观现状而言，亦不能排除进行了相应装饰装修的添附以后，可能导致无法对房屋毛坯状态进行质量验收的情况出现。综上所述，虽然目前法院认定双方就最终交付装修房屋已有合意，但毛坯交付手续涉及业主相关合同权利，不能因刘杰接受了经装修的系争房屋而免除正荣御天公司按照预售合同约定向刘杰毛坯交付的义务。现正荣御天公司未能提交其与刘杰之间就系争房屋按预售合同约定已完成交付的相应证据，应当按照合同约定承担违约责任。刘杰在本案二审中自愿将违约金金额调整为50,000元，在合同约定范围之内，故本院对刘杰的上诉请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初4914号民事判决；二、正荣御天(上海)置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘杰支付违约金人民币50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币2,346.05元由上诉人刘杰负担人民币1,827.34元、由被上诉人正荣御天(上海)置业发展有限公司负担人民币518.71元；二审案件受理费人民币1,050元，由被上诉人正荣御天(上海)置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年一月八日书记员 蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。