上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15744号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海通达工程机械有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇益华路318号。法定代表人：乐书明，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：于胜寒，上海市金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海天缘速递有限公司，住所地上海新闵经济开发区（新北街402号）A区，实际经营地上海市浦东新区庆达路586号。法定代表人：单忠庆，总经理。委托诉讼代理人：刘安峰，上海先诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。上诉人上海通达工程机械有限公司（以下简称通达公司）因与被上诉人上海天缘速递有限公司（以下简称天缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初13223号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通达公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判通达公司支付天缘公司补偿款人民币114,068元，天缘公司支付通达公司租金及物业管理费32,514.11元、水电费28,668元。事实与理由：（1）天缘公司应当举证证明其对租赁房屋进行装修的事实以及实际发生的装修费用。天缘公司于一审中仅提供了金额为124,800元的装修合同，即使相应装修费用实际支付，根据相关司法解释，双方租赁合同因不可归责于双方的事由解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应当由双方按照公平原则分担。照此计算，通达公司仅应支付天缘公司装饰装修残值损失10,400元。一审判决天缘公司享有拆迁补偿安置协议项下装修补偿335,655元，系事实认定不清、法律适用错误。（2）双方租赁合同明确约定，租赁期内国家或政府对租赁房屋进行动拆迁的，天缘公司应当无条件服从和执行。也就是说，天缘公司对租赁房屋可能拆迁，双方租赁合同提前终止存有明确预期，动迁发生后，通达公司不应赔偿其停工停产损失。何况，拆迁补偿安置协议项下停工停产损失明确系补偿给通达公司，本与天缘公司无关。即使通达公司应当赔偿天缘公司停产停业损失，天缘公司亦应就其损失进行举证。事实上，依天缘公司自述，其自2018年10月1日起在他处开始正常营业，于2018年10月20日将租赁房屋钥匙交予拆迁公司，根本不存在所谓停工停产的事实。即使应支付天缘公司停产停业损失，在剩余租期仅为10个月的情况下，一审酌情为15万元亦为畸高。（3）天缘公司为快递公司，其物流业务以自然月为周期。天缘公司搬离期间为2018年10月1日至10月20日，故其应当全额支付2018年9月30日前的租金、物业管理费、水电费，并部分支付搬离期间的租金和物业管理费。天缘公司辩称：双方租赁合同明确约定动迁赔偿天缘公司的装修费、搬迁费归天缘公司所有。租赁房屋动迁开始后，通达公司法定代表人出具《承诺》，确认通达公司应当支付天缘公司相应装修补偿及停产停业补偿。天缘公司自2018年8月开始搬迁，无法正常使用租赁房屋，一审酌情确定天缘公司应当支付的租金及物业管理费，较为合理。通达公司主张水电费对应的抄表数据未经天缘公司确认，其要求天缘公司全额支付水电费，缺乏依据。综上，不同意通达公司上诉请求，请求维持原判。天缘公司向一审法院起诉请求：判令通达公司支付搬迁补偿99,068元、装修补偿335,655元、停工停产补偿452,389元、自建房屋拆迁补偿122,200元、营业执照补偿15,000元，返还押金20,000元，合计1,044,312元。通达公司向一审法院反诉请求：判令天缘公司支付截止2018年10月20日的租金39,253.75元、管理费1,388.88元、2018年8月及9月水电费28,668元、违约金39,253.75元，并赔偿相应损失（以欠付的管理费1,388.88元、水电费28,668元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年10月21日起计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：通达公司系上海市浦东新区XX路XX号房屋产权人，房地产权证登记面积为459.63平方米。2014年6月24日，天缘公司（乙方）与通达公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定，甲方将XX路XX号通达公司内标准厂房1,150平方米及9间休息室出租给乙方，租期五年，自2014年9月1日至2019年8月31日止。年租金305,850元（标准厂房251,850元；休息室54,000元），先付后用，协议签毕付半年租金125,925元，满半年后再付半年，以此类推。租赁前甲方向乙方收取押金20,000元。水电费按抄表数计算，管理费每年10,000元，与租金同步付。乙方必须按时缴纳房租，如逾期支付租金，除仍补缴应缴欠租外，并按该房租费的30%以天数计算向甲方交付违约金。如在协议期内国家或政府对该出租房进行动拆迁的，乙方应无条件的服从和执行（动迁赔偿的乙方装修费、搬迁费归乙方所有）。因上述原因终止合同的，租金按实际使用天数计算。2017年2月8日，天缘公司（乙方）与通达公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定，乙方向甲方承租XX路XX号门卫对面二楼房屋一间，供乙方作宿舍使用，租期1年，自2016年12月1日至2017年11月31日止，租金每月600元。2017年3月25日，天缘公司（甲方）与案外人朱某（乙方）签订《承建协议》，约定，甲方将XX路XX号租赁的标准厂房内搭建7间办公室（二楼）的工程包给乙方，工程总价款86,000元。2017年4月5日，天缘公司（甲方）与朱某（乙方）签订《关于朱某承包工程的补充协议》，约定：1、在原有的基础上在二楼西面的走廊尽头加建一间卫生间，一楼的西面加建2间卫生间和1间简易洗衣房。一楼西面加建40平米的办公室。以上所有加建工程款26,000元；2、水电工程及办公室和走廊所需的地板铺设都由乙方负责，此二项为12,800元。2017年4月13日，天缘公司（甲方）与案外人张某（乙方）签订《监控电话系统施工合同》，约定，由乙方承接XX路XX号院内的承接网络布线、电话布线、监控布线及改造工程，总价20,800元。2017年8月30日，天缘公司（乙方）与通达公司（甲方）签订《房屋出租补充协议》，约定：一、乙方原承租的标准厂房1,150平方米，年租金251,850元，每平方米每年219元，拆除了117平方米，实际使用面积为1,033平方米，年租金为226,227元（2017年9月1日-2019年8月31日）。二、乙方原承租休息室9间，年租金54,000元，每年月租金500元，每间使用面积21平方米，经调整后该幢楼实际使用4间，甲方为解决乙方居住困难，另出租办公楼三楼会议室等房间，实际使用面积65平方米，折合为3间，总承租休息室7间，年租金为42,000元（2017年9月1日-2019年8月31日）。此后，通达公司出具情况说明，言明,“天缘公司（承租户）从2017年9月1日-2018年2月底调整后半年租金为134,114元（标准厂房113,114元，休息室21,000元）。原合同半年租金已交（2017年3月-2017年8月底），4月份起实际使用面积已减少（标准厂房117平方米，休息室2间），应退回承租户五个月减少部分的租金15,676.25元，补偿承租户拆除房屋损失费23,400元，合计39,076.25元，在本次租金中扣除。2017年9月1日-2018年2月底的租金为95,037.75元。”2018年3月8日，天缘公司（乙方）与通达公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定，乙方向甲方承租XX路XX号通达公司内门卫对面203室一间，供乙方作宿舍使用，租期1年，自2018年3月10日至2019年3月9日止，租金每月600元。2018年3月31日，天缘公司（乙方）与通达公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定，乙方向甲方承租XX路XX号通达公司内门卫对面204室一间，供乙方作宿舍使用，租期1年，自2018年4月2日至2019年4月1日止，租金每月600元。2018年9月14日，上海A有限公司（甲方、拆迁人）与通达公司（乙方、被拆迁人）签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定，由甲方拆除乙方上海市浦东新区XX路XX号房屋。案外人上海B有限公司对上海市浦东新区XX路XX号房地产协议搬迁补偿价值进行了评估。估价时点为2017年8月18日。建筑面积共计5,099.93平方米，其中459.63平方米的办公室为产权上的房屋，其余均未见权证。补偿结算单显示，上海市浦东新区XX路XX号评估建筑总面积5,099.93平方米，其中有证建筑面积4,683.13平方米，未见证建筑面积416.80平方米。有证部分停产停业损失1,639,095.50元，按照房屋市场评估价的10%补偿，不足350元/㎡，按350元/㎡。未见证部分停产停业损失62,520元，按150元/㎡计算。证照变更补贴30,000元。附件3房屋估价明细表显示，序号2仓库、宿舍，建筑面积1,031.55平方米，重置单价1,978元/平方米，成新率80%，房屋评估总价1,632,325元；序号3厨房、宿舍，建筑面积115.95平方米，重置单价1,622元/平方米，成新率80%，房屋评估总价150,457元；序号9车间、宿舍，建筑面积416.40平方米，重置单价1,648元/平方米，成新率80%，房屋评估总价548,982元；序号14仓库，建筑面积70.04平方米，重置单价1,008元/平方米，成新率80%，房屋评估总价56,480元。附件4房屋装修估价明细表显示，序号2厨房、宿舍，主要装修内容夹心彩钢板房中房、环氧地坪、马桶、面盆、地砖、复合地板、砖隔断等，装修评估价335,655元。附件5附属设施查勘及估价明细表显示，照明线路、动力线路、网络线路、电话线路、电动车充电线合计22,298元。附件6-1可恢复使用机器设备搬迁补偿估价明细表显示，放置在车间内的监控设施、网络呼叫设施、固定传输带、爬坡机及放置在室外的汽车充电桩搬迁费用合计37,900元。附件7物资搬迁补偿估价明细表显示，分拣货架、快递塑料筐等物资等搬迁、空调、生活用品、办公用品等物资等搬迁、宽带、电话、热水器的搬迁补偿费用合计38,870元。附件5、附件6-1、附件7均标注上海通达工程机械有限公司（天缘）。2018年10月17日，通达公司法定代表人乐书明出具《承诺》：“1、对国家评估的房屋装修款379,223元，国家第一笔款子到账后即付给天缘公司。2、对天缘公司提出的营业执照动迁补偿事宜，如国家给予补偿，我公司全额给予天缘公司。国家不给予补偿，我公司不补偿。3、对停工停产失业费补偿事宜，如国家给予补偿，我公司按规定给予天缘公司补偿。如国家不给予补偿，我们不补偿。”天缘公司认为，上述《承诺》中的房屋装修款379,223元组成为附件4的装修评估费335,655元，附件5、6-1、7的搬迁费22,298元、37,900元、38,870元，再让掉55,500元。通达公司认为，附件5、6-1、7为补偿金额，其他为通达公司自愿的赠与，不包括装修。一审审理中，天缘公司、通达公司一致确认：天缘公司已支付租金至2018年8月31日，之后未付；包括天缘公司在内，上海市浦东新区XX路XX号房屋内共登记有两个营业执照。天缘公司表示：1.天缘公司于2018年8月开始搬离系争房屋，于9月底全部搬离，没有书面交接材料。2.自建房就是在2号房中搭建了办公室。3.同意按照7月份水电费金额标准即11,619元支付8月份的水电费，但9月份天缘公司正在搬离，拆迁人员也进场了，不认可水电费金额。4.押金支付凭证遗失，本案中对押金返还事宜不予主张。通达公司表示：1.通达公司于2018年10月20日将系争房屋交给动迁公司，但天缘公司当时还在使用系争房屋。2.2018年10月17日通达公司法定代表人乐书明出具的《承诺》系对天缘公司的赠与，请求予以撤销。3.通达公司认可天缘公司搬迁补偿费为38,870元+37,900元，22,298元为通讯线路费，与搬迁补偿无关。4.附件4第2项为天缘公司承租部位，但装修大部分由通达公司出租前完成。通达公司仅认可天缘公司举证的86,000元+26,000元+12,800元+22,298元（通讯线路费）由天缘公司装修。对天缘公司装修的部分，应按照租期折算残值，再除以2计算得出补偿金额。5.停工停产损失应赔偿给通达公司，与天缘公司无关。6.租金的计算方式为（226,227元+42,000元）除以12个月得出每月租金，再加上两间房子每月合计1,200元。一审法院认为，本案系天缘公司与通达公司租赁关系存续期间因为拆迁引发的补偿纠纷，就天缘公司主张的各项费用，一审法院认定如下：1.搬运补偿。根据评估报告，附件5附属设施查勘及估价、附件6-1可恢复使用机器设备搬迁补偿估价、附件7物资搬迁补偿估价均显示“天缘”字样，可认定为天缘公司的搬运补偿费用，通达公司应补偿给天缘公司。2.装修费用。通达公司主张由其在出租系争房屋前进行了装修，但未提供证据，难以采信。天缘公司提供的装修证据虽然不全，但足以让一审相信由其进行了装修，评估报告认定的装修金额335,655元，可予采纳。3.自建房屋。天缘公司自述自建房屋实际为2号房中搭建的办公室，因评估报告已经将全部装修列入在内，天缘公司另行主张缺乏依据，难以支持。4.停工停产损失。天缘公司作为承租人，因系争房屋拆迁造成其停工停产，确实存在损失。而通达公司作为产权人，因系争房屋拆迁导致其无法继续出租经营，亦存在损失。一审法院综合考虑租赁面积、租期等因素，酌情判定天缘公司停工停产损失15万元。5.营业执照补偿。评估报告明确证照变更补贴30,000元，而通达公司未能提供补偿口径，系争房屋内共登记有两个营业执照，天缘公司主张15,000元补偿款，于法不悖，可予支持。综上，一审法院认定通达公司应支付天缘公司拆迁补偿款合计599,723元。至于通达公司主张2018年10月17日通达公司法定代表人乐书明出具的《承诺》实际为赠与，要求撤销。一审法院认为，该份《承诺》实际为天缘公司与通达公司对补偿款的分配，并非通达公司的单方赠与，故对通达公司该抗辩，难以采纳。关于反诉，一审法院认为，系争房屋经评估后，天缘公司进入搬离阶段，双方须对房屋进行交接，对费用进行清算。天缘公司作为承租人，对何时搬离系争房屋承担证明责任，但天缘公司并未提供相应证据，一审法院根据通达公司自认，认定天缘公司于2018年10月20日搬离系争房屋，天缘公司须承担截至该日的租金及管理费。不可否认的是，天缘公司在搬离过程中，确实难以正常使用系争房屋，故一审法院酌情由天缘公司承担2万元租金及管理费。关于违约金及损害赔偿，如前所述，搬离阶段双方应进行清算，天缘公司并无继续严格按照合同约定支付租金等费用之必要，故对该项诉讼请求，予以驳回。关于水电费，天缘公司同意按照7月份的标准11,619元支付2018年8月份的水电费，予以照准。但此后，天缘公司处于搬离阶段，通达公司并未充分举证水电费的具体数额，一审法院酌情判定天缘公司于2018年8月之后使用产生水电费3,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二〇一九年十月二十三日作出判决：一、上海通达工程机械有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海天缘速递有限公司补偿款599,723元；二、上海天缘速递有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海通达工程机械有限公司租金及物业管理费2万元；三、上海天缘速递有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海通达工程机械有限公司水电费14,619元；四、驳回上海天缘速递有限公司其余诉讼请求；五、驳回上海通达工程机械有限公司其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,558元，保全费5,000元，反诉案件受理费1,241元（已减半收取），合计20,799元，由上海天缘速递有限公司负担6,427元，上海通达工程机械有限公司负担14,372元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方租赁合同因租赁物拆迁而提前终止后，天缘公司作为承租人系要求分割相应拆迁利益，而非直接主张租赁合同项下权利。拆迁补偿安置协议系由租赁房屋权利人与拆迁人签订，承租人并非被拆迁人，但拆迁补偿安置协议约定的补偿内容涉及承租人的利益。换句话说，承租人虽非拆迁补偿安置协议主体，但不能以此否定承租人应当享有的拆迁安置利益。至于承租人实际可以享有的拆迁安置利益，应当结合租赁合同的约定和拆迁安置协议项下的具体补偿项目等予以确定，与承租人因租赁合同提前终止而产生的实际损失并无直接关联。本案双方租赁合同约定天缘公司对拆迁应无条件予以服从和执行，依合同目的，系指合同因拆迁而提前终止时，天缘公司不得追究出租人通达公司的违约责任，而非排除天缘公司享有相应的拆迁安置利益。双方租赁合同约定动迁赔偿天缘公司的装修费、搬迁费归天缘公司所有，可为佐证。二审中双方存在争议的拆迁补偿主要涉及装修补偿及停产停业损失两个方面。关于装修补偿，如上所述，双方合同已经明确约定拆迁补偿涉及天缘公司的部分归天缘公司所有。至于具体金额，一审根据拆迁中形成的估价明细予以确定，并无不当。该金额与通达公司法定代表人于《承诺》中确认支付的金额大致相当，通达公司认为承诺支付相应金额为赠与，显无依据。现通达公司就应当支付天缘公司拆迁安置协议项下的装修补偿提出异议，既缺乏依据，亦有违诚信。关于停产停业损失，通达公司法定代表人于《承诺》中同样确认应支付天缘公司。依据拆迁补偿安置协议的约定，拆迁人实际系按照每平方米固定标准补偿停产停业损失，就天缘公司租赁面积而言，一审酌情确定天缘公司享有停产停业损失，实际低于其应当获得的金额。鉴于天缘公司并未就此提起上诉，本院对该金额予以确认。天缘公司于租赁合同履行期间全额支付租金及物业管理费的前提在于，其能够按照合同目的正常使用租赁房屋。因租赁房屋发生拆迁，双方租赁合同提前终止，通达公司确认天缘公司于2018年10月20日搬离，考虑到在此之前，天缘公司显然无法正常使用租赁房屋，一审酌情确定实际搬离之前天缘公司应当支付的租金及物业管理费，依据充分。至于水电费，在通达公司未提供证据证明实际发生金额的情况下，一审依据天缘公司自认及天缘公司实际使用租赁房屋的状况，酌情予以确定，亦属合理。综上，通达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,922元，由上海通达工程机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年一月三十一日书记员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……