山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终55号上诉人（原审被告）：王永泽，男，1980年11月30日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：朱乐春，男，1947年2月8日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：曹沛合，山东百脉律师事务所律师。上诉人王永泽因与被上诉人朱乐春土地租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初4368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王永泽上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用全部由朱乐春承担。事实和理由：1、原审判决认定的因朱乐春、王永泽签订的租赁合同无效而使王永泽所负的返还不当得利内容的事实认定错误，朱乐春与王永泽签订的租赁合同因违反国家效力性强制性规定而无效，双方应当返还因无效合同而取得的不当得利，但在王永泽租赁月亮湾从事农家乐生产经营期间，自2018年11月20日起就无法获得水源致使王永泽无法进行正常的生产经营活动且自12月起政府就因违反改变土地使用用途而责令王永泽停止了在月亮湾的生产经营，王永泽因此就无法获得因占有使用月亮湾土地而所得的收益，故王永泽返还不当得利的内容应为自2018年5月1日起至2018年11月20日止的占有使用费用，王永泽应当返还朱乐春的不当得利为54192元（应付租金82923元-已付租金28731元=54192元）。2、原审判决未对因合同无效而对王永泽造成的损失进行认定。王永泽与朱乐春签订租赁合同后，因基于对朱乐春的信任及所签订的合同，王永泽便在月亮湾进行了基础设施建设等投资，现因合同无效致使王永泽的投资无法收回，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故对该部分的损失朱乐春应当根据其过错程度承担相应的赔偿责任。综上，原审判决认定事实错误，判处结果有失公允，请求支持王永泽的上诉请求。朱乐春辩称，朱乐春已年逾古稀，经营月亮湾有点力不从心。经长时间协商，2018年5月1日朱乐春与王永泽签订了《月亮湾租赁合同》并将月亮湾交付王永泽经营，但王永泽迟迟不按约定支付租赁费。2019年3月19日朱乐春从广州返回月亮湾，发现月亮湾空无一人，由于水库紧邻两个村庄，无人管理安全隐患巨大，朱乐春便在月亮湾住下来以确保水库安全，朱乐春没有干预王永泽经营。一直到2019年秋天，月亮湾一直由王永泽占有和使用，房屋由王永泽占用，瓜果蔬菜和鸡鸭鹅蛋由王永泽收取。朱乐春与王永泽签订的合同中没有约定用于经营农家乐，即便经营农家乐也不违反朱乐春与水龙洞村委签订的承包合同约定的土地用途。王永泽在一审未提交任何证据证明其有损失，也未提起反诉。很明显，王永泽关于租金计算期间和其有损失的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。朱乐春向一审法院起诉请求：1、解除朱乐春、王永泽签订的月亮湾租赁合同并由王永泽将全部租赁物返还朱乐春；2、王永泽支付欠朱乐春租金121269元；3、王永泽将朱乐春所有的中型普通客车一辆过户给朱乐春；4、诉讼费用由王永泽承担。一审法院认定事实：1、朱乐春原籍为章丘区文祖街道办事处东张村，入伍后转业至广东省建设银行工作，退休后回到原籍想投资建设。2007年10月3日，章丘市文祖镇水龙洞村委会（简称水龙洞村委会，系甲方）与朱乐春（乙方）签订荒山荒滩承包合同一份，乙方愿意出资为美化绿化山区，发展养殖、餐饮、生态旅游等项目，甲方愿意为乙方提供场地一处，即水龙洞村委会将本村东头的荒山荒滩一处承包给朱乐春长期经营使用。基本承包费1万元，合同生效后五天内支付。年承包费2000元，每年在10月15日前交款，直到合同终止。水龙洞村委会同意朱乐春在小高地处建筑正常使用的生产管理用房。合同签订后，朱乐春对其承包的地域进行了投资建设，建成小型水库即月亮湾水库一座及简易房等设施。2、2018年5月1日，王永泽与朱乐春签订“月亮湾租赁合同”一份，约定由王永泽租赁月亮湾水库及各项设施发展经营，租期3年，自2018年5月1日至2021年5月1日，每年租金15万元。第一年租金于2018年6月24日先交3万元，另12万元分别于10月底前交付7万元和2019年2月底前交付5万元。以后两年的租金分别于每年的4月10日前一次性付清。还约定，朱乐春现将鲁AA5528蓝牌中型普通客车一辆过户给乙方在月亮湾无偿经营使用，由乙方负责支付过户费、交通强制保险费、车船税及年审费包括维修费共计2900元。乙方使用期间，所发生的一切事宜，均由乙方负责，甲方不承担任何责任。如乙方中断租赁，应将此车再返还给月亮湾。3、朱乐春、王永泽签订合同后，王永泽实际将租赁的房屋、场地用来干饭店（农家乐），因不符合相关规定，2018年秋后被村里通知不能经营饭店。4、朱乐春认可王永泽已缴纳租金28731元；庭审中，王永泽称春节后朱乐春就把王永泽的工作人员赶走，另外告诉王永泽月亮湾与王永泽无关；朱乐春称月亮湾现在由朱乐春管理，没有明确的接手时间，又称朱乐春2019年3月19日从广州回的文祖，朱乐春回来以后就接管了鱼塘，因为没有人看管。王永泽之后也去，拿鸡蛋、摘菜。前述鲁AA5528蓝牌中型普通客车也是朱乐春在用。5、因王永泽未按租赁合同约定支付朱乐春租赁费，分别于2018年7月12日、7月30日为朱乐春书具保证书各一份。6、朱乐春自愿撤回了其第一项诉讼请求中的“并由王永泽将全部租赁物返还朱乐春”这一请求以及第三项诉讼请求。一审法院认为，朱乐春将其投资建设的鱼塘、房屋出租于王永泽用于经营，对于经营餐饮双方合同中虽未载明，但实际双方均明知，因朱乐春承包于水龙洞村委会的相关地域系农业用地，未经相关职能部门批准不能用于商业，朱乐春在未取得相关商业用地手续的情况下，将其生产管理用房及相关场地、设施出租于王永泽进行餐饮业，违反了相关法律规定，其双方所签订的“月亮湾租赁合同”为无效合同。故朱乐春主张解除双方的租赁合同，一审法院不予支持。虽然租赁合同无效，但依相关司法解释规定，王永泽仍须按租金标准支付朱乐春占用租赁物期间的费用。综合双方的陈述，一审法院认定，至2019年3月19日，朱乐春从广州返回文祖接管鱼塘的前一日，为王永泽的占用期，即自2018年5月1日至2019年3月18日，王永泽共占用朱乐春租赁物共计10个月零18天，一年租金15万元，月租金为150000元/12月=12500元，日租金：12500元/30日=416.67元。则王永泽应支付朱乐春的占用费（租金）：12500元*10个月+416.67元*18天=125000+7500.06元=132500.06元。扣除王永泽已付租金28731元，王永泽尚须支付朱乐春租金：103769.06元。对于朱乐春放弃的两项诉讼请求，系其对自己权利的行使，一审法院照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、王永泽于判决生效之日起10日内支付朱乐春月亮湾水库及其他相关设施的占有使用费（租赁费）103769.06元。二、驳回朱乐春其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1363元，由朱乐春负担163元，王永泽负担1200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，王永泽提交《济南市章丘区国土资源局、济南市章丘区农业局关于印发章丘区设施农业项目用地清理整治专项行动方案的通知》（章国土字[2018]137号），证明王永泽与朱乐春签订合同后，相关部门于2018年9月5日下发文件不允许王永泽在月亮湾进行经营。朱乐春质证称，对该文件的真实性没有异议，但是该文件没有不允许王永泽经营农家乐的规定，王永泽也没有将该文件内容告知过朱乐春。经审查本院认定，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，朱乐春与王永泽签订月亮湾租赁合同，王永泽实际将农业用地用于商业经营，朱乐春作为出租方亦未制止，故双方签订的租赁合同因违反法律的强制性规定，应为无效。在租赁合同无效的情况下，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，王永泽仍须按租金标准支付朱乐春占用租赁物期间的费用。王永泽未提交证据证明其返还涉案租赁物的时间，故一审法院按朱乐春自认的2019年3月19日收回涉案鱼塘的时间计算占有使用费，并无不当。王永泽上诉主张自2018年11月20日起无法获得水源致使其无法经营，朱乐春认可2018年11月鱼池结冰，但认为不影响其经营，王永泽未提交证据证明其无法经营的具体情况，故对该上诉主张本院不予支持；王永泽上诉主张2018年12月政府责令其停止经营，但其未与朱乐春终止合同，故对王永泽的该上诉主张，本院亦不予支持。王永泽因本案合同无效所产生的损失问题，因王永泽未提起反诉，故该问题并非本案审理范围，一审法院未予认定，并无不当。综上所述，王永泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2726元，由上诉人王永泽负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭维敬审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年一月十四日法官助理 宋文华书 记 员 侯新新