云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7701号上诉人（原审被告）：云南金实力房地产开发经营有限公司，住所：云南省昆明市西山区二环西路实力五星彩园1幢1层3号。法定代表人：彭宇兴，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张寓，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨洁淼，女，1990年10月6日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：王鸿平，男，1989年8月3日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市，现住云南省昆明市五华区。上诉人云南金实力房地产开发经营有限公司（以下简称“金实力公司”）因与被上诉人杨洁淼、王鸿平房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金实力公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实与理由：一、一审判决认定事实不清。本案《商品房购销合同》及《合同补充协议》均明确约定样板房仅为展示之用，不作为交房标准；涉案房屋系严格按照规划设计建造。一审错误认定小区样板房的窗户面积也应作为合同内容，与双方约定不符，系事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。一审错误套用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认为作为展示用途的样板房符合要约的形式，以此要求上诉人承担违约责任，系适用法律错误。故请求二审依法改判。被上诉人杨洁淼、王鸿平辩称，昆明市五华区市场监管局在处理双方争议的现场情况材料中载明企业方未尽到告知义务，当时上诉人法定代表人也对此签字确认，并提出以免收被上诉人一年物管费的方式进行补偿。如果开发商在销售时未告知购房人有不利因素，开发商存在过错，应当承担过错责任。请求驳回上诉，维持原判。杨洁淼、王鸿平向一审法院起诉请求：1、判令被告金实力公司支付其因所购房屋窗户面积小于样板房窗户面积的赔偿损失款49382元；2、判令被告金实力公司支付其逾期交付房屋（2016年12月1日至2017年12月31日)违约金36846元；3、本案鉴定费3000元由被告金实力公司承担；4、本案诉讼费由被告金实力公司承担。一审认定事实：原告杨洁淼与王鸿平系夫妻关系，2016年3月17日，原告杨洁淼、王鸿平与被告金实力公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由两原告向被告购买昆明市五华区教场北路实力玖如堂小区2-5栋第25层2501号房屋，该商品房套内建筑面积为83.66平方米，单价为每平米11122.02元，房价总额为930468元，后原告按照约定支付了相应的购房款。原告接房后认为房屋窗户与样板房的窗户面积不一致，曾于2017年7月25日起诉至昆明市五华区人民法院，在原被告双方协商一致后，由昆明市五华区人民法院委托云南鼎丰司法鉴定中心对原告购买的昆明市五华区教场北路实力玖如堂小区2-5栋第25层2501号房屋的7道窗户面积及该楼盘样板房相应的窗户面积进行鉴定，2018年1月10日，云南鼎丰司法鉴定中心作出（2017）云鼎鉴司字第1659号鉴定意见书，鉴定意见为原告房屋的窗户面积合计为13.79㎡，样板房窗户面积合计为18.23㎡。2018年7月24日原告撤诉后又诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告杨洁淼、王鸿平与被告金实力公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告按照合同约定支付了购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。本案的争议焦点在于被告向原告交付房屋的窗户面积小于该小区样板房的窗户面积是否构成为违约，被告是否应该向原告承担违约责任。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，样板房展示的窗户面积具体明确，原告基于被告在宣传中对商品房及其窗户面积等所作的具体确定的说明和允诺来决定是否购买房屋，被告抗辩窗户面积不属于合同约定的内容，一审法院认为商品房买卖合同是被告提供的格式合同，双方当事人难以就格式合同以外的宣传广告内容进行协商约定，销售广告和宣传资料中的许多说明和允诺并未订入合同之中，但根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就是要约，即使它们未纳入合同，也是合同条款的一部分，故本案中，对于被告展示的该小区样板房的窗户面积内容也是原被告双方买卖合同中的一部分内容，被告交付给原告的商品房窗户面积小于该小区样板房的窗户面积系违约行为，应向原告承担相应的违约责任。关于原告主张按照单价每平米11122.02元的标准计算其窗户面积小于样板房窗户面积4.44㎡来计算赔偿标准，其标准过高，因双方未约定窗户面积减少的具体赔偿方式，原告对该商品房套内建筑面积83.66平方米没有异议，仅是窗户面积减小4.44㎡，结合原告购买该商品房的单价以及被告实际违约的情况，酌情支持被告向原告支付其因购买房屋窗户面积小于样板房窗户面积的损失20000元。关于原告主张被告逾期交房违约金的问题，原告庭审中明确表示另案解决，本案不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告云南金实力房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨洁淼、王鸿平20000元；驳回原告杨洁淼、王鸿平的其他诉讼请求。”一审案件受理费1956元，由原告杨洁淼、王鸿平负担1000元，由被告金实力公司负担956元；鉴定费3000元，由原告杨洁淼、王鸿平负担1500元，由被告金实力公司负担1500元。二审经审理查明的案件事实与一审判决确认事实相符。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：金实力公司是否应承担杨洁淼、王鸿平因所购房屋窗户面积过小所主张的损失？如应承担，具体应如何承担？本院认为，上诉人金实力公司与被上诉人杨洁淼、王鸿平签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。被上诉人已按约定支付了购房款，上诉人应向被上诉人交付符合约定的房屋。关于双方争议的涉案房屋窗户是否过小的问题，在前述合同、附件及补充协议中对窗户的应有面积均无明确约定。被上诉人主张以样板房窗户面积作为涉案房屋窗户应有面积的参照标准，因双方补充协议约定上诉人在示范单位中的资料数据、规划指标等凡未直接载入合同、附件及补充协议中的内容，不作为要约和承诺，故被上诉人该主张没有合同依据，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”本院认为，被上诉人所购房屋系高层住宅，窗户大小与被上诉人日常通风、采光之需紧密相关，在双方对窗户应有面积大小无明确约定的情况下，依据前述法律规定，涉案房屋窗户面积应与该房屋所在同一栋楼房内其他楼层同户型房屋的窗户面积相同。根据查明的案件事实，涉案房屋窗户面积小于同一栋楼房内其他楼层同户型房屋的窗户面积，故上诉人所交付的涉案房屋不符合相应标准，上诉人应为此承担违约责任。因双方对交付房屋的窗户面积不符合标准时的违约责任未作约定，被上诉人亦未举证证实其因窗户过小所致的实际损失，一审结合被上诉人购房单价及上诉人实际违约情形，酌定支持由上诉人补偿被上诉人该损失20000元，该处理并无不妥，本院依法予以维持。综上，上诉人金实力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要案件事实清楚，判决处理得当，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1956元，由上诉人云南金实力房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年一月七日法官助理仝倩华书记员陈俊宇