四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18152号 上诉人（原审被告）：成都领创十号物业管理有限公司。住所地：成都高新区九兴大道10号1幢。 法定代表人：俞瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓林，四川恒和信律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：鄢婷婷，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都宝祥医院管理有限公司。住所地：成都市武侯区一环路西一段高升桥路2号。 法定代表人：赵勇，总经理。 委托诉讼代理人：李洁，女，系该公司员工。 上诉人成都领创十号物业管理有限公司（以下简称领创公司）因与被上诉人成都宝祥医院管理有限公司（以下简称宝祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 领创公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8784号民事判决，依法改判驳回宝祥公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费、保全费由宝祥公司承担。事实和理由：一、一审法院对押金性质认定错误。1.领创公司与宝祥公司均就押金的性质进行了确认，双方均认可案涉押金的性质为履约保证金。一审法院将案涉押金认定为违约金显然违背了双方真实意思表示，明显错误。2.案涉押金应认定为履约保证金，系案涉合同履行的一种债的担保形式。案涉合同明确约定在宝祥公司提前解除合同时，宝祥公司应支付一个月租金且已经缴纳的押金不予退还。故，在有合同约定的情况下，应当依照双方的约定进行履行。二、即使案涉押金性质认定为违约金，领创公司也不应当退还该押金。1.宝祥公司在一审庭审中未主张违约金过高而应予以调减，一审法院不得依职权主动调整违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人未主张调减违约金的，法院不能主动对其进行调整。且从立法精神来看，若法院主动调整违约金，显然违背意思自治原则。2.一审法院举证责任分配错误，宝祥公司应承担违约金过高的举证责任。一审法院认为领创公司应当对宝祥公司承担的违约责任不足以弥补实际损失这一情况负举证责任，这一认定是错误的。3.领创公司有证据证明（2019）川01民终2838号民事判决中，宝祥公司已承担的违约责任不足以弥补领创公司的实际损失。综上，一审法院部分事实认定错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。 宝祥公司辩称，一、关于押金的性质，实际上应当是定金，而不是履约保证金，且定金和违约金不得同时适用。二、如果将押金认定为违约金也应当返还，因为宝祥公司已经以诉讼方式要求返还，实际上是调低违约金。三、宝祥公司已经提前3个月告知将退租，且一审法院之前已判决宝祥公司支付一个月租金作为违约金，故领创公司的损失足以弥补。 宝祥公司向一审法院起诉请求：1.领创公司返还房屋押金64950元，并按照每日千分之三的利率向宝祥公司支付违约金，其中违约金自2019年4月24日起算至还清之日为止，暂计算至2019年5月22日为5260.95元；2.领创公司承担本案诉讼费、保全费等。 一审法院认定事实：2018年5月13日，成都泰山彪骐物业管理有限公司出具《委托书》，载明：将我公司位于成都市高新区泰山科技大厦7000平方米的物业（产权证号：成房权证监证字第××号）交由领创公司对外租赁、经营、管理，因经营管理物业产生的收益由领创公司收取，我公司仅按双方订立合作协议收取管理费用。现全权委托领创公司代委托人出租位于成都市高新区的六楼西侧房产，领创公司可直接与承租人宝祥公司签订房屋租赁合同、确定租金价格、收取各项租赁费用和相关款项，领创公司与宝祥公司因履行房屋租赁合同产生的争议、纠纷均与我公司无关，因诉讼所得或支付的赔偿款、违约金等款项（如有）也均与我公司无关。 2018年5月14日，领创公司（出租方、甲方）与宝祥公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意按本合同约定的条件将位于成都市高新区的6楼西侧房产（建筑面积433平方米）出租给乙方使用，乙方租用本房产作办公之用，合同租赁期自2018年5月14日起至2020年5月13日止，其中2018年5月14日至2018年7月13日共计2个月为免租金装修期（如乙方在租赁期内提前退租，则甲方不提供免租金装修期，乙方应赔偿甲方的租金共计43300元。租赁期内房屋租金为50元／平方米／月（含物业管理费15元／平方米／月），自2018年7月14日起计算，如租期不足半月按半月计算，超过半月不足一月按一月计算；本合同签定时，乙方应向甲方支付相当于3个月的房屋租金的押金，总计64950元。第4.5条约定：本合同如提前解除或终止（含期限届满时），甲方应在乙方将其在装修中对本房产所作的改动恢复原状、将本房产及附属设施以完好、清洁的状态交还甲方，并缴清应付全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、水、电费及给甲方造成的损失等费用）后七日内将押金（不计利息）归还乙方。乙方凭甲方开具的押金收据领取押金。若逾期退还按日向乙方支付应退押金总额的0.3%的违约金。乙方首次房屋租金和物业管理费应于2018年7月4日或之前向甲方支付，总计64950元。乙方按每季度向甲方缴付房屋租金和物业管理费，缴费日分别为：2018年10月4日或之前；2019年1月4日或之前，以此类推。如乙方逾期未付房屋租金和物业管理费的，则视为乙方违约。乙方按日向甲方加付逾期应付租金、物业管理费（或费用）总额的千分之三的滞纳金；超过三十天未付的，视为乙方根本性违约，乙方应按本合同第9.4条的约定承担违约责任。合同第九条“合同解除及违约责任”第9.3条约定：乙方如要求提前解除或终止本合同的，应提前3个月书面通知甲方，经甲方书面同意后，乙方需将其在装修中对本房产所作的改动恢复原状，将本房产及附属设施完好无损返还甲方，并结清租赁期内包括租金、物管费在内的全部费用。但需向甲方承担违约责任，赔偿给甲方一个月租金，且乙方已缴纳的租金、押金不予退还。 合同签订后，领创公司将案涉房屋交付宝祥公司使用，2018年5月25日，宝祥公司向领创公司支付租房押金64950元。2018年9月14日宝祥公司支付首期租金和物业管理费用64950元。 2018年10月16日，宝祥公司向领创公司申请提前结束租赁合同。2018年10月19日，领创公司向宝祥公司发送《关于提前退租费用结算函》，载明：领创公司于2018年10月16日收到宝祥公司发来提前退租的函告，根据租赁合同的相关条款，除了已付的租金押金64950元不予退还外，宝祥公司需向领创公司支付如下费用（截至2018年10月26日），请宝祥公司三天内对结算函给与回复。该结算函载明领创公司确认退租时间为2019年1月16日，并要求宝祥公司支付应付空租期的房租及物管费（2018年10月14日至2019年1月16日）75775元，免租期房租及物管费43300元，提前退租赔偿金21650元及提前退租的违约金及逾期缴纳房租物管费的滞纳金。2019年1月11日，双方签订《客户退房验收表》，宝祥公司将涉案房屋钥匙交于领创公司。后领创公司将宝祥公司起诉至一审法院，领创物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认领创物业公司与宝祥管理公司于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；2、判决宝祥管理公司向领创物业公司支付2018年10月4日至2019年1月16日期间的房屋租金及物管费人民币75775元；3、判决宝祥管理公司以租金和物业管理费64950元为基数，按照每日千分之三的标准，向领创物业公司支付自2018年7月5日起至2018年9月14日止的滞纳金计14029.2元；以欠付租金和物业管理费75775元为基数，按照每日千分之三的标准向领创物业公司支付滞纳金，自2018年10月5日起至欠付款项付清之日止（暂计算至起诉之日为人民币14094.15元）；4、判决宝祥管理公司向领创物业公司赔偿2018年5月14日至2017年7月13日共计2个月的免租金装修期间的租金43300元；5、判决宝祥管理公司向领创物业公司支付提前解除《房屋租赁合同》产生的违约金21650元；6、本案案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由宝祥管理公司承担。一审法院于2019年1月29日立案，并于2019年4月10日作出（2019）川0191民初2838号《民事判决书》，判决如下：一、确认成都领创十号物业管理有限公司与成都宝祥医院管理有限公司于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；二、成都宝祥医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都领创十号物业管理有限公司支付房屋租金及物管费人民币75775元及逾期付款的滞纳金（滞纳金计算方法：首笔租金及物管费逾期滞纳金为780元，其余滞纳金以64950元、10825元为基数分别自2018年10月5日、2019年1月5日起按年利率6%计算至款项实际付清之日止）；三、成都宝祥医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都领创十号物业管理有限公司支付免租金装修期间的租金损失43300元及提前解除合同的违约金21650元；四、驳回成都领创十号物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。 2019年4月17日，宝祥公司向领创公司转账148991.79元，履行完该判决中应履行的全部款项。 一审法院认为，领创公司与宝祥公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。合同履行过程中，宝祥公司于2018年10月16日向领创公司提出提前解除合同，领创公司要求除了已经付租金押金64950元不予退还外，宝祥公司应向领创公司支付应付空租期的房租及物管费（2018年10月14日至2019年1月16日）75775元，免租期房租及物管费43300元，提前退租赔偿金21650元及提前退租的违约金及逾期缴纳房租物管费的滞纳金，并确认退租时间为2019年1月16日。但宝祥公司并未向领创公司支付相关费用，后领创公司起诉至法院，一审法院判决确认双方租赁合同解除，宝祥公司承担提前解除合同违约金等。一审法院认为，双方在合同中对宝祥公司提前解除合同，押金不予退还的约定，实质上是将不退押金作为宝祥公司承担违约责任的具体方式，一审法院已判决宝祥公司承担提前解除合同的违约责任，且宝祥公司已于2019年4月17日向领创公司履行了判决中应支付的全部款项，在领创公司未举证证明宝祥公司承担的违约责任不足以弥补其实际损失的情况下，领创公司应向宝祥公司退还押金，故对宝祥公司主张领创公司退还房屋押金64950元的诉讼请求，一审法院予以支持，对领创公司不予退还押金的辩解意见，一审法院不予采纳。 对宝祥公司主张领创公司支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中未对因宝祥公司提前解除合同领创公司逾期退还押金应承担违约责任进行约定，故对宝祥公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、领创公司于判决生效之日起十日内向宝祥公司退还押金64950元；二、驳回宝祥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费778元，由领创公司负担。 二审中，宝祥公司未提交新证据，领创公司提交了如下新证据：证据1案涉房屋空置照片，拟证明宝祥公司于2019年1月退租后，案涉房屋一直处于空置状态。证据2案涉房屋2018年5月至2019年1月的用电记录，拟证明1.宝祥公司租赁案涉房屋后一直未入住，门禁系统耗电量约每月15度，2.2019年1月17日电表计量65275度。证据3案涉房屋2019年9月26日电表记录，拟证明2019年9月26日案涉房屋电表计量65428度，平均每月耗电量17度，与门禁系统每月耗电量基本持平，可以印证案涉房产一直处于空置状态。宝祥公司发表质证意见称，对上述证据的真实性、客观性无异议，但对其关联性有异议，系因领创公司自身原因导致损失。本院对上述证据将综合认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，领创公司与宝祥公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点为：案涉押金是否应予返还。 本院认为，案涉合同4.5条约定本合同如提前解除或终止，出租方应在承租方缴清全部应付费用后七日内将押金归还承租方。但合同9.3条又约定承租方提前解除或者终止合同的，应向出租方承担违约责任，赔偿一个月租金且承租方已缴纳的租金、押金将不予退还。根据合同这两项条款可知，双方合同中对于在合同提前解除的情况下押金是否应退还的约定存在矛盾，属约定不明，应视为双方对押金退还事宜未进行约定，即未将押金作为履约保证金。同时，本案之前，宝祥公司与领创公司已经就应支付租金、滞纳金、违约金等费用进行了诉讼，并且一审人民法院已就此作出过生效判决，宝祥公司已承担了相应的违约责任。故，领创公司应向宝祥公司返还案涉房屋押金64950元，一审法院对此认定正确，应予维持。 综上，上诉人领创公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1424元，由成都领创十号物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 张卫敏 二〇二〇年一月六日 书记员 王小禹