广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异18号 异议人（案外人）：广州市万合房地产有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园D1栋1010号。 法定代表人：杨凯，董事长。 委托代理人：张亮、黄晓娴，分别为广东智洋律师事务所律师、实习律师。 申请执行人：广州广永投资管理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路30号3101房自编02。 法定代表人：杨志山。 委托代理人：余俊秋，广东法盛律师事务所律师。 委托代理人：潘晟，该公司职员。 被执行人：广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号三层西边自编3003房。 法定代表人：吴超。 被执行人：广州印象家园酒店管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号二、三层局部。 法定代表人：颜剑。 被执行人：广州印象家园公寓管理有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号广园购物中心二楼西边208房。 法定代表人：吴超。 被执行人：胡建英，女，1985年10月9日出生，汉族，住湖南省新田县。 被执行人：孙军，男，1973年10月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。 申请执行人广州广永投资管理有限公司（以下简称广永公司）依据已经发生法律效力的（2015）穗海法民二初字第492号民事判决书以及（2017）粤01民终11355号民事裁定书申请执行被执行人广州伊倩伶依夜酒店管理有限公司（以下简称伊倩伶依夜公司）、广州印象家园酒店管理有限公司（以下简称印象家园酒店公司）、广州印象家园公寓管理有限公司（以下简称印象家园公寓公司）、胡建英、孙军金融借款合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执7368号。执行过程中，本院于2018年12月13日轮候查封了预告登记在被执行人印象家园酒店公司名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房、302房、303房、304房、305房、306房、307房、308房、309房、310房，后转为正式查封；并于2019年2月1日查封了预告登记在被执行人印象家园酒店公司名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、319房、320房。现案外人广州市万合房地产有限公司（以下简称万合公司）向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人万合公司认为：1.我司与印象家园酒店公司之间就涉案房屋签署的商品房买卖合同已于本案查封裁定前解除。2013年7月9日，我司与印象家园酒店公司签署《广州市商品房买卖合同》，约定印象家园酒店公司向我司购买包括涉案房屋在内的48套房屋。前述48份合同签订后，印象家园酒店公司向我司提交了《申请书》，《申请书》载明印象家园酒店公司的按揭申请未获银行贷款审批通过。收到《申请书》后，我司于2015年3月5日向印象家园酒店公司发出《提示函》，要求印象家园酒店公司按照补充协议的约定在10日内向我司付清剩余房款。随后印象家园酒店公司再次向我司提交了新的《申请书》，新的《申请书》载明因后续资金未能按期筹措，致使未能按合同约定期限结清房款、完成交易，为了避免违约责任的不断加重，印象家园酒店公司申请与我司解除商品房买卖合同。 2015年5月5日，我司向印象家园酒店公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，依据合同补充协议第三条第三项的约定书面通知印象家园酒店公司解除前述48份《广州市商品房买卖合同》。印象家园酒店公司收到了我司发出的《解除商品房买卖合同通知书》，未提出任何异议，并于2015年7月31日与我司签订了《解除〈广州市商品房买卖合同〉协议书》，确认自2015年5月5日起我司与印象家园酒店公司签订的前述48份《广州市商品房买卖合同》解除，协议约定在签订协议之日起7日内双方在房管部门办理合同注销手续。《解除〈广州市商品房买卖合同〉协议书》签订后，印象家园酒店公司配合我司办理了28套房屋的预购商品房注销登记手续，剩余20套房屋（即涉案房屋）的预购商品房注销登记手续因本院的查封而未能办理。2.商品房买卖合同已经由番禺法院生效调解书确认于2015年5月5日解除。由于商品房买卖合同已经解除，涉案房屋复又归属于我司，我司方为房屋的唯一所有权人、使用权人及实际占有人。依照《中华人民共和国合同法》第93、96及97条等规定，我司发出的《解除商品房买卖合同通知书》到达印象家园酒店公司时包含涉案房屋在内的48套房屋的《广州市商品房买卖合同》已经解除，也就是说涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》早在2015年5月11日就已经解除。实际上，不论是按照《解除商品房买卖合同通知书》中约定的合同解除时间2015年5月5日，还是通知到达的时间2015年5月11日，亦或是我司与印象家园酒店公司签署解除协议的2015年7月31日的时间，这三个解除时间都远在本院查封涉案房屋的时间之前（2018年12月13日）。番禺法院于2017年12月14日作出了（2017）粤0113民初9342-9345、9347-9349、9351-9359、9412-9416号民事调解书，确认涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》已经于2015年5月5日解除，该民事调解书已经于2017年12月18日生效。综上所述，商品房买卖合同已经由法院生效调解书确认解除，涉案房屋复又归属于我司。实际上，涉案房屋一直初始登记于我司名下，仅仅只是预告登记于印象家园酒店公司名下。印象家园酒店公司自始至终未付清房款、涉案房屋也未交付过，印象家园酒店公司未实际占有过涉案房屋。鉴于买卖合同已解除，我司还将涉案房屋对外予以出租。故，自双方签署商品房买卖合同至合同解除以来，我司一直为涉案房屋的唯一权属人、使用权人和实际占有人。3.合同解除后预告登记效力自动消失，预查封的基础不复存在，预查封永远不可能转成正式查封，本院7368号裁定对涉案房屋查封的基础已不复存在，故应当对涉案房屋予以解封。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。如前文所述，涉案买卖合同最迟于2015年7月31日已经解除，此时商品房买卖合同双方之间的“债权消灭”，预告登记也同时失效，印象家园酒店公司不再是涉案房屋的预告登记权利人。不动产的预告登记不同于不动产所有权人的所有权登记，只有在预告登记顺利转化为不动产所有权登记的情况下，法院的査封才能为后续的不动产拍卖、变卖提供保障，而在预告登记所依据的买卖不动产物权的协议被解除的情况下，该预告登记永远也不能转化为不动产所有权登记，法院即使查封了预告登记，也无法对该不动产进行拍卖或任何处置，查封也就失去了意义，这也是物权法规定“只要买卖不动产物权的协议被解除预告登记就失效”的原因和价值所在。综上，由于预告登记失效，本院7368号裁定对涉案房屋查封的基础已不复存在，当对涉案房屋予以解封。4.本院在（2015）穗海法民二初字第1940号及（2015）穗海法民二初字第2373号案件中错误查封涉案房屋，导致我司在买卖合同解除后无法及时办理预告登记注销手续，由此产生的后果不应当由我司承担。本案中商品房买卖合同解除后，我司本可与印象家园酒店公司一同前往办理涉案房屋的注销预告登记手续。然，本院在（2015）穗海法民二初字第1940号案件中于2015年7月15日查封涉案房产后又于2018年4月11日解封；在（2015）穗海法民二初字第2373号案件中于2016年6月2日查封涉案房产后又于2018年12月24日解封。在该两个案件中印象家园酒店公司最终被判决不承担实质性责任。由于本院的原因，导致涉案房屋在2015年7月15日至2018年12月24日期间处于查封状态，我司无法办理注销预告登记手续。此后，本院在房屋尚处于查封状态之时做出7368号裁定查封涉案房屋。由此可知，由于本院在另两诉讼保全案件中对涉案房屋查封之原因导致涉案房屋预告登记涂销手续未能完成，进而导致本院7368号将涉案房屋作为印象家园酒店公司之财产予以查封，因本院错误查封导致的后果不应当由我司承担。5.涉案房屋买卖合同经番禺法院生效调解书确认解除后，我司向番禺法院申请强制执行，而由于本院对涉案房产的查封，直接导致番禺法院强制执行一案因无法进行而终本，我司对涉案房屋的权利主张受到阻碍。如前文所述，涉案房屋买卖合同经番禺法院生效调解书确认解除后，由于涉案房产依旧处于本院查封状态中，无法办理预告登记涂销手续。我司只能向番禺法院就生效调解书申请强制执行。法院于2019年9月2日日以（2019）粤0113执8396、8397、8398、8431、8432、8443、8444、8445、8446、8448、8449、8450、8451、8452、8453、8454、8455、8456、8457、8458号立案受理。在该案执行过程中，因涉案房屋已经被本院查封，导致番禺法院无法办理注销预告登记和注销合同备案登记手续。番禺法院向我司发出终结本次执行之裁定书，并告知我司另循程序主张权利，即通过在本案中提出执行异议申请的方式主张权利、消除妨碍。 为此，我司不得已在本案中提出执行异议申请，请求依法解除查封。因为本院的查封，我司无法在市场行情良好时及时出售涉案房屋，无法将销售资金回笼利用，这些都己经给我司造成了巨大的损失，如果不能及时解封，我司的损失还将继续扩大。6.涉案房屋不可能进入执行拍卖程序，申请执行人无法通过强制执行涉案房屋实现本案债权，请求本院依法尽快解除对涉案房屋的查封。涉案房屋并非被执行人财产，不可能进入执行拍卖程序，对涉案房屋进行解封并不影响申请执行人的实际权利。如本院可依法组织申请执行人与我司进行协商、调解，我司可考虑将拟退回给被执行人的款项按照本院要求径付至指定账户，如此可对申请执行人、被执行人以及申请人的合法权利实现最大限度的保护，请予以考虑。综上，本案中涉案房屋的预告登记已经失效，申请执行人无权基于失效的预告登记申请执行我司名下的房产，请求法院依法支持我司提出的异议申请，切实维护我司的合法权益。 申请执行人广永公司并没有提交答辩意见。 被执行人伊倩伶依夜公司、印象家园酒店公司、印象家园公寓公司、胡建英、孙军并没有提交答辩意见。 经审查查明：2016年7月4日，关于广州农村商业银行股份有限公司会展新城支行诉伊倩伶依夜公司、印象家园酒店公司、印象家园公寓公司、胡建英、孙军金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）穗海法民二初字第492号民事判决书判决：一、解除广州农村商业银行股份有限公司会展新城支行与伊倩伶依夜公司签订的《企业借款合同》（合同编号1704002201300012）和《最高额借款合同》（合同编号1704002201300011）；二、伊倩伶依夜公司在判决生效之日起10日内清还借款本金18351199.29元，利息379435.79元、逾期罚息2478154.25元、复利219099.1元及逾期利息给广州农村商业银行股份有限公司会展新城支行；三、印象家园酒店公司、印象家园公寓公司、胡建英、孙军对上述债务承担连带清偿责任；四、如伊倩伶依夜公司不履行上述债务时，广州农村商业银行股份有限公司会展新城支行有权以番禺区兴南大道368号新光城市花园三期一街5号房屋折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。判后，伊倩伶依夜公司不服上诉，广州市中级人民法院于2017年9月1日作出（2017）粤01民终11355号民事裁定书裁定按撤回上诉处理。该裁定于2017年12月17日发生法律效力。 2018年8月28日，广永公司以已受让债权为由向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0105执7368号立案执行。执行过程中，本院于2018年12月13日轮候查封了预告登记在印象家园酒店公司名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）301房、302房、303房、304房、305房、306房、307房、308房、309房、310房；并于2019年2月1日查封了预告登记在印象家园酒店公司名下的位于广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街145号（自编D1栋）311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、319房、320房。 上述房屋的开发企业为万合公司，以印象家园酒店公司名义办理预告登记，预告登记时间为2013年10月15日、18日。本院曾于2015年7月15日以（2015）穗海法民二初字第1940号案查封了上述房屋，后于2018年4月11日解除了查封登记；曾于2016年6月2日以（2015）穗海法民二初字第2373号案查封了上述房屋，后于2018年12月24日解除了查封登记，故（2018）粤0105执7368号案对上述301房-310房（共10套房屋）的轮候查封已转为正式查封。 另查，2017年11月9日，万合公司向广州市番禺区人民法院起诉印象家园酒店公司，要求判令解除商品房买卖合同、注销预告登记手续等，该院以（2017）粤0113民初9342-9345、9347-9349、9351-9359、9412-9416号立案审理。2017年12月14日，因双方达成调解，该院作出民事调解书，调解协议如下：一、双方确认《广州市商品房买卖合同》（编号分别为：201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709）均已于2015年5月5日解除；二、印象家园酒店公司在协议生效后三个工作日内协助万合公司办理番禺区新光城市花园（商住楼）（自编A1-A3栋、B1-B4栋、D1栋）自编D1栋3层301房……320房的注销预告登记手续……；三、印象家园酒店公司在协议生效后三个工作日内协助万合公司办理注销《广州市商品房买卖合同》（编号为：201306193521、201307130006、201306194564、201307130176、20130619356X、201307131147、201306193785、201306193747、201306193883、201307131128、201306194006、201307131109、201306193589、201307131072、201306193687、201306193649、201306193732、201307131049、201307131000、201306193709）的备案登记手续；印象家园酒店公司应承担的69603.5元诉讼费部分，由万合公司在应退款部分直接扣减；双方确认，万合公司扣除印象家园酒店公司应支付的违约金3845790.9元和应承担的诉讼费69603.5元后，还应向印象家园酒店公司退还剩余购房款和物业维修基金6737235.3元；万合公司在印象家园酒店公司已履行完毕调解书第二条、第三条项下的义务后十个工作日内将该款项支付给印象家园酒店公司；等。该调解书于2017年12月18日生效。2019年9月2日，万合公司据此向该院申请强制执行，该院在执行当中因涉案房屋被本院查封导致无法办理注销预告登记和注销合同备案登记手续已裁定终结执行。 2019年5月17日，万合公司曾针对（2018）粤0105执7368号案查封涉案房屋的行为向本院提出执行异议，主张解除对该房屋的查封，本院于同年5月31日以（2019）粤0105执异173号裁定驳回异议请求，该裁定已明确载明“如不服本裁定的，可自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼”，但万合公司并未按规定提起执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，因印象家园酒店公司并未按执行通知履行生效判决所确定的义务，本院对其购买的办理了商品房预告登记的房屋进行预查封并无不当。本案中，因万合公司曾针对查封涉案房屋的行为向本院主张权属异议要求解除查封，本院为此已作出（2019）粤0105执异173号执行裁定驳回其异议请求，并明确告知如不服该裁定的，可在法定期限内通过提起执行异议之诉寻求救济，但万合公司并未按指引提起执行异议之诉，反而在本案中再次针对同一执行标的主张权利，违反“一事不再理”原则，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款的规定，对其提出的异议申请，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回异议人广州市万合房地产有限公司提出的执行异议申请。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  张法能 审判员  贾 岚 审判员  林少宁 二〇二〇年一月十九日 书记员  叶均兰