上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23898号原告：徐秋雯,女,1992年10月10日出生，回族，住上海市。原告：张天昊,男,1993年8月6日出生，汉族，住上海市。两原告共同委托诉讼代理人：梅心，上海市汇业律师事务所律师。被告：安杰,男,1968年9月12日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：安静,女,1970年6月19日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告徐秋雯、张天昊与被告安杰、安静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告徐秋雯、张天昊的共同委托诉讼代理人梅心，被告安杰、安静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐秋雯、张天昊向本院提出诉讼请求：1、解除原被告所签订的《上海市房地产买卖合同》及所附随的所有补充协议;2、两被告返还两原告已支付的购房款53万元;3、两被告向两原告支付违约金61.6万元(308*20%)：4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系,两被告系兄妹关系。案涉上海市徐汇区园南一村XXX号XXX室房屋(下简称“系争房屋”)目前仍为被告方共同共有。2017年10月10日,双方签订《上海市房地产买卖合同》及《装修设备补偿协议》。2018年1月8日,因被告方原因导致该房屋未能按期过户,原、被告双方签署《买卖补充合同》,约定，将该房屋的转让过户时间改为2018年3月31日。被告方因耽误原告方过户承诺补偿5万元，该5万元直接在房屋总价款中折抵扣减，房屋的实际成交到手价调整为353万元。2018年4月4日,因该房屋再次未能如期过户，原告方至此方知，该房屋于2018年1月4日已被上海市公安局虹口分局司法查封。2018年4月13日，原、被告方、被告方担保人王某,签署《合同补充协议》，约定：1)被告方承诺于2018年4月17日前将该房屋交付原告方,交房当日原告方支付房款53万元；2)被告方同意原告方对该房屋进行装修：3)被告方至迟应于房屋查封被撤销后的10天内办理过户手续;4)若被告方于2018年9月1日前仍未拿到撤销该房屋查封的批文,被告方应承担原告方所有的装修费用及合同价20%的违约金,并承担居间服务费、退还所有原告方已付房款。2018年4月16日,原告方向被告方按约支付了53万元。同日,被告方将该房屋交付原告方,原告方对该房屋进行装修。仅该房屋不可拆除的固定添付物、设施、设备的装修费用即达186,857元。时至今日,由于该房屋所附着的抵押未解除、查封未解除等原因,双方始终未能办理转让过户登记手续。原告无奈诉至法院，请求判如诉请。安杰、安静辩称，不同意解除合同，合同还能履行，只要相关部门解除房屋的查封就可以了。当初签订合同的时候房屋上没有查封。后至2018年4月交房时，被告告知过原告房屋是查封状态，询问原告是否要继续交易，原告说房屋查封迟早会解决，所以原告收房了。不同意返还购房款及支付违约金，合同还能继续履行。且原告主张违约金过高。经审理查明，2017年10月10日，两被告(出售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市徐汇区园南一村XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，房地产转让价款共计308万元。甲方于2018年3月5日前腾出房屋并通知乙方验收交接。甲、乙双方确认，在2017年12月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及权利转移)给乙方，……逾期超过七日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方应赔偿总价款20%。合同附件三约定：1.待签订本合同当日内，乙方支付甲方首期房款181万元(包括已支付的定金)；2.第二笔房款于过户当天支付甲方66万元；3.乙方通过贷款支付60万元；4.甲方将房屋交付乙方，乙方支付尾款1万元。后双方签署《装修设备补偿协议》，约定，房屋实际成交价为358万元。乙方应于2017年9月23日支付定金5万元，于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首付款176万元，于过户当日支付57万元，通过贷款支付60万元，于交房当日并确认甲方户口迁出后支付尾款(装修补偿款)60万元。2018年1月8日，两原告(乙方)与安杰(甲方)签订《买卖补充合同》，约定，交房时间按2018年3月5日不变；过户时间改为2018年3月31日前；因甲方耽误乙方过户时间，造成乙方损失，甲方承诺补偿乙方5万元，直接在甲方尾款中扣除(实际成交价改为353万元)；违约责任同意适用买卖合同有关规定。2018年4月13日，两原告(乙方)、两被告(甲方)与丙方王某(甲方担保人)签订《合同补充协议》，约定，现由于甲方原因未如期过户，达成如下协议，1.甲丙方承诺于2018年4月17日前将该房屋交付给乙方，交房当日乙方支付甲方房款53万元。甲方同意乙方对该房屋进行装修入住……3.若2018年9月1日前甲丙方不能拿到政府撤销该房屋查封的批文，无法办理过户手续，甲丙方承担该房屋所有装修费用(以装修发票为准)及合同价20%的违约金，以及该房屋买卖合同价2%的居间服务费。同时退还乙方所支付该房屋的所有房款。2018年4月16日，原告向被告支付房款53万元，被告向原告交付了系争房屋。嗣后，原告称其对房屋进行了装修并支付装修费用186,857元。另查明，系争房屋现登记于两被告名下(共同共有)，房屋于2018年1月4日被上海市公安局虹口分局司法查封，于2019年10月28日被上海市虹口区人民法院轮候查封，房屋上尚有抵押未涤除。审理中，原告称因被告至今未涤除抵押及解除查封，房屋无法过户，房屋每平方米升值了6,000元左右，总价值升值30万元，结合原告的装修损失，故请求判如诉请。同时，原告同意本案一并处理房屋的返还，同意向被告返还房屋。对此，被告称，房屋出售的原因是为了归还抵押权人的债务，是降价处理的，不存在升值。因为房屋上存在抵押，原告不愿意承担先行支付房款的风险，提出过户当日再支付房款，被告同意了。后原告一直催促交房，被告提出原告需支付部分房款，故在双方交房当日，原告向被告支付了53万元，双方对付款方式的变更均是口头达成的协议。以上事实，除原被告当庭陈述外，另有原告提供的房屋买卖合同及相关补充协议、付款凭证及收条、不动产登记簿等证据予以佐证，本院予以认定。本院认为，涉案房屋买卖合同及相关补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守义务。被告自认双方口头协议改变了付款时间及方式，该变更对双方也具有约束力。现原告已按约履行其部分付款义务，但因被告原因导致系争房屋上有多项查封，至今无法办理过户手续，双方合同无法继续履行。故原告要求解除就系争房屋签订的买卖合同及补充协议，并要求两被告返还房款并支付违约金，具有合同及法律依据，本院予以支持。鉴于被告抗辩违约金标准约定过高，本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、实际及预期利益损失、房地产市场的波动情况等因素，对违约金的数额酌情予以判处。为避免当事人讼累且原告同意一并处理房屋返还问题，本院对合同解除后，房屋应返还两被告，一并予以判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除徐秋雯、张天昊与安杰、安静签订的《上海市房地产买卖合同》及附随补充协议；二、安杰、安静于本判决生效之日起十五日内向徐秋雯、张天昊返还购房款530,000元;三、安杰、安静于本判决生效之日起十五日内向徐秋雯、张天昊支付违约金300,000元；四、徐秋雯、张天昊于本判决生效之日起十五日内搬离并向安杰、安静返还上海市徐汇区园南一村XXX号XXX室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,577元，由徐秋雯、张天昊负担2,089元，由安杰、安静负担5,488元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年一月十日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。