福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0526民初2719号 原告：郑良吉，男，1972年9月19日出生，汉族，住福建省德化县。 原告：颜思元，男，1977年2月6日出生，汉族，住福建省德化县。 原告：颜添龙，男，1971年6月24日出生，汉族，住福建省德化县， 以上三原告共同委托诉讼代理人：阮至国，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 黄惠芸，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 被告：林德庆，男，1968年9月30日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：苏德锋，福建戴云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 被告：郭朝阳，男，1969年6月26日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀丽，福建岱仙律师事务所实习律师。 被告：黄景端，男，1971年6月23日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：许韶川，福建戴云律师事务所律师。 原告郑良吉、颜思元、颜添龙与被告林德庆、郭朝阳、黄景端建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，原告郑良吉、颜思元、颜添龙变更诉讼请求暨与被告林德庆的申请，追加黄景端、郭朝阳为共同被告参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑良吉、颜思元、颜添龙的委托诉讼代理人阮至国、被告林德庆的委托诉讼代理人苏德锋、被告黄景端的委托诉讼代理人许韶川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑良吉、颜思元、颜添龙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与林德庆签订的《土地买卖协议》无效；2、判令林德庆、黄景端共同返还购地款项人民币197.6万元（其中定金10万元）及自2018年6月11日起至实际还清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3、判令林德庆、黄景端共同赔偿原告损失人民币40万元；4、判令黄景端返还原告中介费人民币4万元并支付自2018年6月10日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。5、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月7日，原、被告签订《土地买卖协议》，约定被告将其所拥有的坐落于德化县城东开发区，土地面积约6.2亩的土地整体出售给原告，成交价为297.6万元。原告于协议签订之日支付了定金人民币10万元，签订协议之后三日内即2018年6月10日前支付了购地款人民币187.6万元。因本案建设用地使用权未办理权属登记，且至今无法办理，致使本案合同无效，过错在于二被告。二被告应共同赔偿原告损失，并且黄景端收取原告的中介费4万元应予返还。为此，提起诉讼。 林德庆辩称，1、关于答辩人的法律地位问题。答辩人不是案涉土地德化县城东开发区Ａ09地块面积约6.2亩建设用地使用权转让的当事方。案涉土地德化县城东开发区Ａ09地块面积约6.2亩建设用地权利人系郭朝阳，答辩人系受郭朝阳全权委托办理Ａ09地块的土地转让事宜，系受托人。案涉土地使用权受让方郑良吉、颜思元、颜添龙也清楚Ａ09地块的土地权利人是郭朝阳，答辩人也没有直接收到案涉土地使用权受让方郑良吉、颜思元、颜添龙支付的土地转让价款。《合同法》第402条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故本案答辩人系受郭朝阳委托处理Ａ09地块的土地转让事宜的受托人，且案涉土地使用权受让方在订立合同时也知道答辩人与郭朝阳之间的代理关系，因本案Ａ09地块的土地转让产生的纠纷应直接约束于郭朝阳与案涉土地使用权受让方郑良吉、颜思元、颜添龙，答辩人不是原告主张的土地转让款返还及赔偿损失的义务人。2、原告与答辩人签订的“土地买卖协议”的效力问题。原告受郭朝阳委托与答辩人于2018年6月7日签订的“土地买卖协议”，该协议有明确的转让标的，内容合法有效，意思表示真实，不违反效力性强制性的规定，而且双方当事人已经履行了部分合同义务。德化县人民政府制定的《德化县城区规划区内工业用地管理补充规定》（德政办192号文件）虽然对拆迁安置地的转让作出了限制，第三条约定：企业取得工业用地后5年内土地使用权不得私自转让或变相转让，不得变更企业股东（由相关项目办出具《协助执行通知书》或相关函件到县工商局，用于办理锁定企业股东变更依据）；经批准转让的，必须缴纳相关税收。但该规定不是《合同法》第52条第（五）项规定的导致合同无效的情形。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均未对此作出案涉标的物转让的禁止性规定，即使从《德化县城区规划区内工业用地管理补充规定》的内容看，也仅仅是规定企业取得工业用地后5年内土地使用权不得私自转让或变相转让，超过5年的期限，不受此限制。故案涉Ａ09地块转让订立的“土地买卖协议”应当认定为有效。双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。 郭朝阳辩称，1、答辩人并非涉案《土地买卖协议》的合同相对人，本案系三原告与被告林德庆之间的土地买卖纠纷，与答辩人无关。答辩人并非本案适格的诉讼主体，被告林德庆申请追加答辩人为本案共同被告参加诉讼，依法无据。2、答辩人收到被告林德庆支付的117万元，但这117万元并非林德庆转支付三原告的土地转让款，而是林德庆预付给答辩人意向购买厂房土地的意向金。3、由于政府安置地块发生变更，被告林德庆向答辩人预定的城东开发区第三期6.2亩的土地，答辩人实际不可能取得。为此，答辩人同意退还林德庆预付的土地转让意向金。 黄景端辩称，原告起诉要求答辩人承担责任的理由不能成立，应当予以驳回。1、原告要求答辩人承担建设用地转让合同的相关权利义务关系没有合同依据。2、原告与郭朝阳及林德庆之间的建设用地使用权转让合同关系。本案的基础法律关系是原告向郭朝阳购买建设用地使用权纠纷。另外，还涉及到郭朝阳与林德庆之间形成一个委托合同关系，但这二个关系并不冲突。⑴.关于林德庆与郭朝阳的委托合同关系。答辩人认为原告与郭朝阳以及郭朝阳的委托人林德庆之间签订的《建设用地使用权转让合同》合法有效，意思表示真实，内容不违反法律的效力性强制性规定，应当认定为合同有效，双方均应按照合同约定的条款履行相应的合同义务。答辩人认为从本案林德庆提供的证据以及郭朝阳去德化县市场监督管理局与原告一起对三强公司增资及变更股东，以及林德庆转账支付给郭朝阳购地款等一系列的操作，均可以认定本案郭朝阳与林德庆之间存在委托合同关系。经郭朝阳委托，林德庆将郭朝阳个人资产三强公司的土地使用权对外转让，并办理一系列手续，明显是在履行转让合同约定的合同义务，郭朝阳事实上也对这个转让行为予以认可，并已实际履行。⑵.关于土地使用权转让合同的效力问题。本案的使用权转让合同义务已经实际履行，从答辩人提供的2018年11月5日《福建省德化县三强陶瓷有限公司的股东会决议》可以看出，本案合同义务已经实际履行，至于原告与郭朝阳之间撤回登记的问题，完全处于德化县政府的政策规定，不属于法律规定的效力性强制性规定，所以，本案转让合同应当认定为有效。 本院经审理认定事实如下：2018年6月7日，郑良吉、颜思元、颜添龙（乙方）与林德庆（甲方）签订一份《土地买卖协议》，约定林德庆所拥有的土地坐落于德化县城东开发区，土地面积约6.2亩的土地整体出售给原告，总成交价为297.6万元。原告应于协议签订之日支付甲方定金人民币10万元，签订协议后三日内再付给甲方人民币187.6万元......。如果甲方在收取定金或部分款项后未能履行本协议条款以致本协议不能顺利完成，或者不按本协议条款将土地出售或交付给乙方，则甲方必须返还乙方双倍定金和双倍已收土地款项作为违约金给乙方等……。 2018年6月7日，原告支付林德庆购厂房地款定金人民币10万元，同年6月10日支付林德庆购厂房地款人民币187.6万元，该款项均以转账方式转到黄景端账户内，共转账197.6万元，由林德庆出具二份收条交给原告收执。2018年6月9日，原告转账支付黄景端中介费人民币4万元。2018年6月12日，林德庆将其中购厂房地款人民币117万元转给郭朝阳，但未能将德化县城东开发区土地面积约6.2亩的建设用地交付给原告。 另查明，林德庆未取得德化县城东开发区土地面积约6.2亩的建设用地使用权。 诉讼中，郭朝阳同意退还已收取的款项人民币117万元。 上述事实，有原告提供的土地买卖协议、收条、收据，林德庆提供的存款明细账及银行卡交易明细清单等证据及原、被告的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议焦点： 1、林德庆与郑良吉、颜思元、颜添龙于2018年6月7日签订的《土地买卖协议》是否有效或者无效。 原告认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，转让方在起诉前未取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让，则原告与林德庆签订的《土地买卖协议》无效。 林德庆认为，案涉A09地块转让订立的《土地买卖协议》，有明确的转让标的，内容合法有效，意思表示真实，不违反效力性强制性规定，而且双方当事人已经履行了部分合同义务，应认定为有效。 郭朝阳认为，本案转让合同有效。 本院认为，林德庆在起诉前未取得出让土地使用权证书或者已经有批准权的人民政府同意转让，与原告签订的《土地买卖协议》，违反最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，应确认无效。 2、林德庆是否受郭朝阳委托办理A09地的土地使用权转让。 原告认为，林德庆没有证据证明受郭朝阳的委托与原告签署土地转让合同，本案合同的相对人是林德庆。 林德庆认为，案涉土地所有权人系郭朝阳，林德庆受郭朝阳的委托处理A09地块的土地转让事宜，林德庆与郭朝阳形成事实上的委托合同关系。双方虽然没有签署书面授权委托书，但从林德庆分别与郭朝阳、颜思元的微信聊天记录中可说明此事实。 郭朝阳认为，林德庆主张与郭朝阳存在委托关系，应当提供有效的证据加以证明。土地的业主是郭朝阳，若是委托转让，合同的相对人应当是郭朝阳。 本院认为，本案中，林德庆主张受郭朝阳的委托办理案涉土地使用权转让，缺乏依据。 3、林德庆、郭朝阳、黄景端是否应承担责任。 原告认为，林德庆收取了原告款项197.6万元，应对原告所支付的土地转让款承担返还责任，并赔偿损失。原告交付的土地款通过黄景端银行账户收款，且本案土地并未确实安置，本案标的物并不存在，黄景端作为居间人未予以查明，尽到审查、如实告知义务，应承担赔偿责任，并退还中介费4万元及其他款项。 林德庆认为，收取中介费80.6万元是合理的，余下117万元已转给郭朝阳。 郭朝阳认为，同意退还已收取的款项人民币117万元。 黄景端认为，原告要求返还款项没有合同依据，应予驳回。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，林德庆未取得德化县城东开发区土地面积约6.2亩的建设用地使用权，与郑良吉、颜思元、颜添龙签订的《土地买卖协议》无效，该款项收取人林德庆、黄景端、郭朝阳取得的土地转让款187.6万元及定金10万元应予返还给原告。原告支付的土地转让款转入黄景端的账户内，黄景端作为居间人未尽到审查、如实告知的义务，应与林德庆承担相应的责任，林德庆、黄景端应支付原告请求的其中土地转让款80.6万元利息，郭朝阳于2018年6月12日取得林德庆转给的购厂房地款117万元，应支付原告请求的其中土地转让款117万元利息，黄景端收取的中介费4万元，应予返还原告。 本院认为，建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。本案中，林德庆未取得德化县城东开发区土地面积约6.2亩的建设用地使用权，与郑良吉、颜思元、颜添龙签订的《土地买卖协议》，应确认无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，林德庆、黄景端、郭朝阳取得的土地转让款187.6万元及定金10万元应予返还原告。原告支付的土地转让款转入黄景端的账户内，黄景端作为居间人未尽到审查、如实告知的义务，应与林德庆承担相应的责任，林德庆、黄景端应支付原告请求的其中土地转让款80.6万元利息（自2018年6月11日起至返还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。郭朝阳于2018年6月12日取得林德庆购厂房地款117万元，应支付原告请求的其中土地转让款117万元利息（自2018年6月12日起至返还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。林德庆未取得德化县城东开发区土地面积约6.2亩的建设用地使用权，未能将该建设用地使用权交付给原告，已构成违约，造成原告的损失，应当予以赔偿。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据双方签订的《土地买卖协议》约定，不按本协议条款将土地出售或交付乙方的，甲方必须双倍已收土地款项作为违约金给乙方的约定，原告要求林德庆赔偿损失人民币40万元，未超过已收土地款的百分之三十的规定，其诉讼请求，本院予以支持。《土地买卖协议》被确认无效，黄景端收取的中介费4万元，应予返还原告。原告要求黄景端支付中介费4万元的利息，缺乏依据，不予支持。诉讼中，郭朝阳同意退还已收取的土地款项117万元，本院予以准许。林德庆、郭朝阳辩称合同有效的辩解意见，违反法律、法规规定，不予采纳。黄景端辩称原告要求返还款项没有合同依据，应予驳回的辩解意见，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、林德庆与郑良吉、颜思元、颜添龙于2018年6月7日签订的《土地买卖协议》无效。 二、林德庆、黄景端应在本判决生效后五日内返还郑良吉、颜思元、颜添龙土地使用权转让款人民币80.6万元及利息（自2018年6月11日起至返还日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 三、郭朝阳应在本判决生效后五日内返还郑良吉、颜思元、颜添龙土地使用权转让款人民币117万元及利息（自2018年6月12日起至返还日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 四、黄景端应在本判决生效后五日内退还郑良吉、颜思元、颜添龙人民币4万元。 五、驳回郑良吉、颜思元、颜添龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26608元，由林德庆负担10478元，郭朝阳负担15330元，黄景端负担800元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  郑开明 人民陪审员  肖文金 人民陪审员  陈淑霞 二〇二〇年一月八日 书 记 员  童乐菲 附：一.本案适用的主要法律条文： 1.最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 2.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二.执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方