江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0206民初3622号 原告：周海丰，男，1989年10月7日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：胡震钰，江苏摩天律师事务所律师。 被告：吴强飞，男，1988年10月17日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：施弘毅，江苏湖滨律师事务所律师。 原告周海丰与被告吴强飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告周海丰及其委托诉讼代理人胡震钰、被告吴强飞及其委托诉讼代理人施弘毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周海丰向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除双方于2019年4月4日签订的购房合同；2.退还已支付的定金与购房款共计250000元；3.赔偿违约金271600元；4.支付律师费21000元；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：双方签订购房合同后，其支付了250000元给吴强飞，吴强飞后告知其前妻不配合卖房，暂时无法过户，需要等待处理结果，后又多次推诿，请求判如所请。 被告吴强飞辩称：1.因周海丰已在其他地方购房，同意解除合同，但自身并未违反合同约定，一直积极在处理房屋过户的事宜。周海丰不具有法定解除权，自己也没有构成根本违约；2.同意退还周海丰支付的定金及购房款250000元；3.不同意承担违约金、律师费、诉讼费、保全费。 经审理查明： 2019年4月4日，周海丰与吴强飞在中介无锡市宏拔房地产中介有限公司的见证下签订了房屋转让合同，约定吴强飞、赵敏作为甲方，周海丰作为乙方，由乙方购买甲方位于绿地世纪城204号2903室的房屋，建筑面积为87.19平方米，约定成交价格1358000元，签订合同时，乙方支付50000元定金。约定在甲方预约还贷日前由乙方将200000元房款交至甲方用于还贷；2019年4月30日前将458000元房款交至中介公司及资金监管中心，余款650000元由乙方委托中介公司办理商业贷款，乙方承诺此次为其本人第2次贷款购房，于2019年4月30日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续。若甲方在本合同交易房产尚有贷款未还清，则甲方应于2019年4月30日前还清该笔贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押贷款权。甲方还贷日当天由乙方转付房款200000元至甲方用于还贷并注销抵押。交房后由中介公司转付房款18000元至甲方。本次交易产权过户日期为：乙方所有房款含贷款到资金监管账户及中介方后3个工作日内办理过户手续。房屋交接日期为：资金监管房款到甲方账户后5天内交房。 就违约条款，双方约定甲乙双方任何一方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价款的万分之五违约金。任何一方逾期6天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约，甲方违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总额的20%作为违约金，乙方违约定金归甲方所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金。双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3.6%计算）及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等）。守约方同时可按法律规定行使合同解除权。 双方在其他部分还手写约定了：1.甲方承诺共有人同意出售此房，否则承担相应责任。2.乙方承诺本地户口符合购房条件，无征信不良记录，否则承担相应责任。3.乙方同意首付款用于甲方还贷，前提是乙方贷款预审通过后且甲方无征信不良记录。 合同签订当天，周海丰向吴强飞支付定金50000元，4月12日又支付房款200000元。后因赵敏不同意配合办理房屋转让手续，吴强飞告知了中介公司经办涉案房屋的员工杨晓花，并于4月24日向本院起诉赵敏，要求其协助办理涉案房屋的过户手续。经审理本院作出（2019）苏0206民初3108号民事判决书，判决赵敏应当协助吴强飞办理涉案房屋的过户手续至吴强飞名下。赵敏后不服该判决，上诉至无锡市中级人民法院，经审理该院作出（2019）苏02民终4097号民事判决书，维持了原审判决。5月21日，周海丰与吴强飞因协商未果，就本案诉至本院，为此支付了律师费21000元。 双方对于哪方违约存在争议。周海丰提交录音光盘、文字整理材料、微信截图，证明吴强飞未能于2019年4月30日前将因赵敏不同意出售房屋而造成根本违约，同时申请法院向中介工作人员进行调查。本院后向中介公司工作人员杨晓花进行调查，其陈述：其经手本次交易过程。因涉案房屋上吴强飞还有贷款需还，所以在合同上约定吴强飞需在2019年4月30日前还清贷款并注销他项权证，吴强飞也按约还清了贷款。之后就要进行网签及资金监管和贷款。在没有还贷之前，其就多次通知过吴强飞网签及资金监管和贷款必须他们夫妻两人到场签字才能办理。吴强飞开始一直找借口没有去办理，一直到过了合同约定即4月30日，吴强飞也没有说配合办理相关手续。该小区同类型的房屋在2019年8月底的时候每平方米的单价大概在18500元左右。吴强飞对周海丰提交的证据认可，但认为录音中同时还包含周海丰许可与其达成口头协议，由吴强飞采取措施排除障碍，以实现合同目的，提交微信截图，证明周海丰将补充协议通过微信发送给吴强飞，对于杨晓花的陈述及其提交的证据不认可。经质证，周海丰认为虽然通过微信发补充协议给吴强飞，但是就细节问题双方仍未达成一致，其对于杨晓花的陈述及证据无异议，并陈述其后于8月份买了其他的房子。 以上事实，由房屋转让合同、银行打款记录、房产证复印件、收据、（2019）苏0206民初3108号民事判决书、（2019）苏02民终4097号民事判决书、光盘及文字整理材料、微信截图、收费标准、律师费发票、上涨幅度参考表、电脑截图及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，根据双方提交的证据及本院向杨晓花调查的事实，可以证明双方在签订房屋转让合同时吴强飞尚未将涉案房屋变更至其一人名下，虽然双方之后多次进行沟通交流，周海丰仍表示同意购买上述房屋，录音中周海丰表示最晚要在7月份过户，但最终因变更房产登记的诉讼案件等原因双方未能达成补充协议，究其根本，在于吴强飞未能及时取得涉案房屋的所有权，造成涉案房屋不能按合同约定转移所有权，致使合同目的无法实现，因此周海丰有权解除双方之间的房屋转让合同，并按照合同约定要求吴强飞返还购房款250000元、支付律师费21000元。根据本院调查的情况，涉案房屋在周海丰另行购买时已经涨价，因此综合考虑合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等因素，周海丰主张20%的违约金271600元在合理范围内，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、周海丰与吴强飞于2019年4月4日签订的房屋转让合同解除。 二、吴强飞于本判决发生法律效力后立即支付周海丰购房款、律师费、违约金合计542600元。 如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21905元，保全费2620元，合计24525元，由吴强飞负担。该款已由周海丰预付，吴强飞于本判决发生法律效力之日起立即将该款直接支付给周海丰。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  顾 杰 人民陪审员  王国义 人民陪审员  朱蓉菊 二〇二〇年一月三十一日 书 记 员  高 俊