大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初5343号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地大连市普兰店区丰荣街153号，统一社会信用代码：91210282818713920B。负责人：张斌，系该行行长。委托诉讼代理人：邵淑红，系辽宁水源律师事务所律师。被告：于佳亮，男，1992年1月15日出生，汉族，住大连市甘井子区。被告：大连裕达房地产开发有限公司，住所地：大连市西岗区先进街30号，统一社会信用代码：91210200759937130T。法定代表人：庞宝良，系该公司经理。委托诉讼代理人：肖本春，系辽宁坤诚律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建设银行）与被告于佳亮、大连裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵淑红到庭参加了诉讼。被告于佳亮经本院公告传唤，被告裕达公司经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还借款本金216356.66元及自欠款之日2018年10月27日起至借款还清日止的利息、罚息、复利（按照合同约定的计息标准计付）；2、判令原告对抵押物即位于普兰店区住房拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；3、二被告承担连带责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月26日，原告与被告于佳亮签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向被告于佳亮提供个人住房按揭贷款，借款金额25万元，借款期限为240个月，利率为浮动利率，采用等额本息还款方式。同时被告于佳亮以其所购买的被告大连裕达房地产开发有限公司开发的房屋（位于普兰店区商品房）抵押给原告，作为偿还借款合同的担保，担保范围包括借款合同项下的贷款本金及利息、违约金、赔偿金，以及原告实现债权和抵押权的费用。合同签订后，双方到房地产交易部门办理了房屋预先抵押登记。原告已按照合同约定履行了借款义务。但被告于佳亮在履行合同过程中，未按约定还款期限还款。自2018年10月27日至2019年2月13日，被告于佳亮拖欠借款本息人民币5008.41元未还。原告根据合同约定，宣布借款全部到期，要求被告于佳亮立即偿还剩余全部借款本息、罚息、复利。另外，大连裕达房地产开发有限公司系于佳亮借款的担保人，理应承担担保责任。故原告诉至法院，希判如所请。被告于佳亮未予答辩。被告裕达公司未予答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了查询婚姻登记记录证明、《商品房买卖合同》、房屋预先登记证明、《楼宇合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、2019年2月13日个人贷款对账单、逾期还款明细，拟证明原告与被告于佳亮签订了借款合同，原告为于佳亮提供个人住房按揭贷款，于佳亮以购买的房屋提供抵押担保，双方办理了预抵押登记。被告于佳亮违约未按期还款。被告于佳亮、裕达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃抗辩的权利。经审查，原告提供的上述证据来源及形式合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月14日，原告（乙方）与被告裕达公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》一份，约定：一、……二、甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于普兰店市矿洞社区地号为100149号的经批准全名为裕达法蓝溪谷的商品楼宇进行按揭合作。三、合作方式：乙方对购买本协议第二条所确认按揭楼盘的商品房并且符合乙方贷款条件的所有购房人提供最高额总计为20000万元的住房贷款。其中：个人住房贷款15000万元，个人商用房贷款5000万元。第一单笔贷款最高额不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限30年。如遇国家政策调整，贷款成数及最长期限执行国家相关政策规定。……三、本楼盘按揭合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日。第四条甲方承诺……由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）贷款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正式及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止。对甲方承担连带保证责任的借款，在每笔借款保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。2014年8月26日，原告（贷款人）和被告于佳亮（借款人）签订编号212907000-2012-20140187231《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款本金250000元，借款期限240个月（即2014年8月26日至2034年8月26日）。借款用途是购买位于普兰店市裕达法兰溪谷1号3单元2层3号商品房。借款利率是浮动利率，即在基准利率水平上上浮0。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率，本合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。还款方式是等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1871.30元。违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项视为违约。贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告于佳亮以位于普兰店市建筑面积75.25平方米的房屋提供抵押担保。抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。案涉抵押房屋未办理产权证，原、被告对案涉抵押物未办理正式抵押登记，原告未取得他项权证。借款合同签订后，原告于2014年8月27日按约定向被告于佳亮发放贷款250000元。被告于佳亮自2018年10月27日开始违约。截至2019年2月13日，被告拖欠本金1362.18元，拖欠利息3542.70元，拖欠罚息103.53元；被告已还本金33643.34元，已还利息52508.49元，贷款余额为216356.66元。诉讼过程中，经原告申请并提供担保，本院对被告于佳亮名下位于普兰店市建筑面积75.25平方米房屋予以查封，保全价值256356.66元。本院认为：原告与被告于佳亮之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告裕达公司之间签订的《楼宇按揭合作协议》均系合同签订双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。原告已经按照借款合同约定足额发放借款，被告于佳亮作为借款人未按照合同约定按期足额偿还借款本息，已构成违约。根据借款合同约定，借款人逾期还款，贷款人可以宣布合同立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故对原告要求被告于佳亮偿还借款本金216356.66元及自2018年10月27日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，被告于佳亮以其所购买的案涉房屋为贷款设定抵押，系其真实意思表示，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案，原告与被告于佳亮未办理正式的抵押登记及原告未取得他项证权证书，原告对案涉房屋的抵押权未成立。故对原告此项请求，本院不予支持。对于原告要求被告裕达公司承担连带还款责任的请求，本院认为，根据双方签订的合作协议约定原告只办理了案涉抵押物的预抵押登记而未取得他项权证的原因系抵押房屋未办理产权证书，符合原告与被告裕达公司签订的合作协议中约定应由被告裕达公司承担连带保证责任的条件。被告裕达公司应对被告于佳亮对原告所负债务承担连带偿还责任。被告于佳亮、裕达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告于佳亮于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金216356.66元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利均自2018年10月27日起至款项付清日止按照原告与被告于佳亮签订的编号212907000-2012-20140187231《个人住房（商业用房）借款合同》约定的相应利率计算）；二、被告大连裕达房地产开发有限公司对本判决主文第一项给付内容承担连带偿还责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4545元，公告费600元，保全费1801元，合计6946元（原告已预交），由被告于佳亮负担,由被告大连裕达房地产开发有限公司连带负担。被告于佳亮、大连裕达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长 王 辉人民陪审员 李 丽人民陪审员 于海霞二〇二〇年一月二十一日书 记 员 于 翕附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。