上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11765号上诉人(原审原告)：章青连，女，1972年1月5日出生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：郜嘉奇，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：金鑫，男，1980年5月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人章青连因与被上诉人金鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人章青连上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉请。事实和理由：一、一审判决适用法律不当,未能充分给予双方协商调解的机会,且未能及时告知释明己方变更诉讼请求或撤诉本案纠纷是由于金鑫将已经出售给己方的房屋抵押给他人而引发,金鑫对于案件事实没有异议,且原意将房屋过户,只是暂时经济能力不足以立即解除抵押。故一审期间,双方当事人均充分表示有协商调解的意向,希望一审法院给予充分时间以便双方达成可行的调解方案。而且,己方在一审期间多次以电话和书面方式与一审法官沟通,恳请一审法官充分考虑本案的实际情况,给予双方更多时间调解。不仅于此,己方也向一审法院明确,如果调解不成会以书面形式向法院明确是否变更诉讼请求以及具体诉请内容。二、目前双方已经就本案达成调解意向,并在积极推进,希望在二审法院的主持下达成调解。目前,双方以及系争房屋的抵押权人已经对房屋解除抵押、过户达成初步合意,双方已经多次见面协商,金鑫承诺在九月份之内还清抵押权人的借款,配合解除抵押,并将系争房屋过户给己方。因此,己方也恳请在贵院主持下促使双方达成调解,以便房屋安全过户,维护己方合法权益。综上所述,一审判决未能充分考虑本案实际情况,忽略了双方当事人的调解意向,适用法律不妥,恳请二审依法改判,支持上诉人全部诉讼请求或主持双方达成调解。被上诉人金鑫辩称，同意一审判决。章青连向一审法院起诉请求：1、判令金鑫继续履行2016年8月15日签署的《动迁房买卖协议》和2018年1月27日签署的《房产出售补充协议书》，交付上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并协助章青连办理系争房屋产权变更登记；2、判令金鑫向章青连支付迟延过户的违约金(按照房屋总价1%/天自2019年5月19日计算至系争房屋完成产权变更登记之日止)。一审中，章青连变更第一项诉请为：判令金鑫继续履行2016年8月15日签署的《动迁房买卖协议》和2018年1月27日签署的《房产出售补充协议书》，协助章青连办理系争房屋产权变更登记至案外人吴某某名下。同时新增一项诉讼请求：判令金鑫与案外人签署的系争房屋抵押合同无效，撤销系争房屋抵押登记。一审法院认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室，为动迁安置房，登记在金鑫名下。2016年8月15日，章青连(购房方、乙方)与金鑫(售房方、甲方)签订《动迁房买卖协议》，约定章青连向金鑫购买系争房屋，建筑面积69.29平方米，总价人民币(以下币种均为人民币)102万元。章青连应于签约当日付定金5万元、2016年9月6日前付70万元、小产证办出并交其保管后付15万元、过户当日付12万元余款。2019年7月21日后系争房屋可以过户(过户时间根据国家政策的变动而变动)，时间限定为一个月，金鑫不得以任何借口拖延时间不配合办理过户手续，如因金鑫延误致影响产权过户登记的，遭受的损失由金鑫负赔偿责任，按该房屋买卖协议总成交价的1%元/天计算。金鑫在协议中承诺，系争房屋无抵押、债权债务、转让、赠与、继承、权属纠纷等事项。协议补充约定，章青连“有权决定过户时产证写在谁名下，甲方无权干涉”。签约当日，金鑫将系争房屋交付章青连使用至今。2018年1月27日，章青连(乙方)与金鑫(甲方)签订《房产出售补充协议书》，明确在合同履行过程中，章青连已按约支付金鑫房款90万元，另因金鑫资金需求，分别于2019年1月9日、2019年1月27日预支金鑫2万元、3万元余款。金鑫保证在系争房屋可以过户时一个月内办理过户，如果由于金鑫原因导致不能过户或过户受阻不能顺利进行，视为金鑫违约，金鑫以3倍协议价格(即306万元整)赔偿给章青连。期间，章青连向金鑫共计支付房款95万元(2016年8月15日支付5万元、2016年8月18日支付20万元、2016年8月30日支付50万元、2017年8月30日支付15万元、2018年1月9日支付2万元、2018年1月27日支付3万元)，余款7万元(按约应于系争房屋过户当日支付)尚未支付。2019年4月30日，金鑫(借款人、抵押人、乙方、丙方)金鑫与案外人(出借人、抵押权人、甲方)严立、唐田明签订《不动产借款抵押合同》，约定乙方向甲方借款，丙方愿意以其合法拥有的不动产(系争房屋)以不转移占有的方式抵押给甲方作为乙方借款的担保。借款本金为55万元，借款期限为2019年4月30日至2019年7月29日。2019年5月6日，双方完成房地产抵押登记。一审另查明，金鑫于2017年5月29日办理系争房屋沪(2017)青字不动产权第015590号不动产权证，于2017年12月26日挂失补办沪(2017)青字不动产权第032774号房地产权证。一审中，章青连表示《动迁房买卖协议》和《房产出售补充协议书》合法有效，金鑫应按约继续履行，以及系争房屋抵押是金鑫与案外人恶意串通所为，坚持请求法院判令金鑫协助办理系争房屋过户登记、判令金鑫与案外人签署的系争房屋抵押合同无效、撤销系争房屋抵押登记以及支付延迟过户的违约金。金鑫表示其与案外人的借款抵押真实有效，承诺尽早还清案外人欠某，涤除抵押后协助章青连办理系争房屋过户手续。一审法院认为，第一，章青连、金鑫签订的《动迁房买卖协议》和《房产出售补充协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行。章青连已经按照约定支付了相应房款，金鑫理应配合章青连办理过户手续。然金鑫已将系争房屋抵押给案外人并办理了抵押登记，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。故在系争房屋的抵押权尚未涤除的情况下，章青连诉请将系争房屋变更登记在法律上暂无法继续履行。经一审法院释明，章青连仍坚持原诉讼请求，故一审法院对其要求金鑫协助办理过户及支付延迟过户违约金的诉讼请求无法支持。章青连可在系争房屋具备过户条件后另行主张自身权利。第二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。章青连主张系争房屋抵押是金鑫与案外人恶意串通所为，损害章青连利益，应属无效，但未提供相应证据予以证明，没有事实依据，故一审法院难以支持。一审法院判决如下：驳回章青连的全部诉讼请求。二审中，章青连提供金鑫于2019年9月4日出具的承诺书，承诺书载明：金鑫承诺在2019年9月5日之内告诉章青连我能否凑到四十万元以及多长时间可以凑到。如果我能够凑到四十万元，我愿意在章青连的帮助下(可能以章青连借我少量现金的方式)向严立、唐田明清偿借款，并解除系争房屋的抵押，并将该房屋过户给章青连指定的吴某某。章青连提供其与金鑫于2019年12月4日签订的补充协议，约定金鑫同意将该房屋过户至吴某某名下，金鑫不得提出任何异议。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据一审查证情况，无证据能够证实系争房屋抵押是金鑫与案外人恶意串通所为。章青连要求确认抵押无效并予以撤销的诉请，缺乏事实依据，不予支持。系争房屋不具备判决过户的基本条件，一审就本案诉讼风险释明后所作处断并无不当，本院予以维持。章青连委托专业法律人士参与诉讼，应当知晓自身诉讼权利、诉讼程序以及案件可能存在的诉讼风险。同时需要指出的是，章青连所指定的案外人吴某某与金鑫之间并无房屋买卖关系，章青连要求通过判决或调解方式将房屋转移登记至吴某某名下，本院对此难以做到。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人章青连负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年一月八日书记员 刘佳依附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……