山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终523号 上诉人（原审被告）:青岛旭海建筑装饰工程有限公司,住所地：山东省青岛市市北区宝应路9号106室。 法定代表人:于志贞,该公司董事长。 委托诉讼代理人:韩金生,男,1968年8月11日出生,汉族,该公司监事,住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）:青岛荣华物业管理有限公司,住所地：山东省青岛市市北区平定路25号。 法定代表人:吕思久,该公司经理。 委托诉讼代理人:毛加友,山东科誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王蔚东,山东科誉律师事务所实习律师。 上诉人青岛旭海建筑装饰工程有限公司（以下简称旭海公司）因与被上诉人青岛荣华物业管理有限公司（以下简称荣华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 旭海公司上诉请求:1、撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5607号民事判决；2、改判被上诉人荣华公司赔偿上诉人旭海公司经济损失人民币（以下币种相同）94940元，扣减应缴房租50000元（年租金15000元，计算至2019年12月份），被上诉人荣华公司赔偿上诉人旭海公司经济损失44940元；3、改判上诉人旭海公司与被上诉人荣华公司签订的《房屋租赁合同》继续有效；4、一、二审涉诉全部费用由被上诉人荣华公司承担。事实与理由：1、其于2019年8月22日向一审法院递交申请书一份，申请调取有关证据材料，但一审法院未予采纳且未进行现场勘查，其提供的有关照片，又因无原始载体为由，未予采纳，致使审理不公；2、双方于2011年10月1日签订房屋租赁合同，根据合同约定，涉案房屋使用面积150平方米，年租金30000元，房租缴纳至2016年8月30日。2015年4月，因房屋未预留消防通道导致无法通过消防验收，根据改建方案需开设逃生通道、防火门（改建后属于公共区域），导致其损失一半的房屋使用面积。因此租金降至每年15000元，且施工费于房租中扣除。另外，多次整改导致其遭受经济损失，至今未获赔偿；3、租赁合同对违约金未定过高，应以同期银行存款利率1.3倍计算。 被上诉人荣华公司辩称：一、一审判决应当予以维持；二、被上诉人不应当赔偿上诉人的经济损失，且上诉人所提损失不属于本案审理范围；三、因上诉人、法人及唯一股东于志贞已去世，且上诉人自2016年起未按时缴纳租金，上诉人公司出现异常，所以根据双方签订的房屋租赁合同的约定应当解除该租赁合同；四、上诉人应承担上诉费。 旭海公司向一审法院起诉请求：1、判令双方之间的《房屋租合同》自2019年5月1日解除；2、判令旭海公司支付荣华公司租金81682元及截至2019年5月1日的逾期付款违约金42180元；3、判令旭海公司支付自2019年5月1日起至旭海公司退还所承租房屋之日止按每日100元计算的房屋占用费用；4、旭海公司于判决生效之日起三日内将所承租的位于青岛市市北区东侧房屋腾退（起诉后增加的诉讼请求）；5、涉诉费用由旭海公司承担。 一审法院认定的事实：2012年9月30日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定荣华公司将青岛市市北区邱县路9号东侧房屋租赁给旭海公司使用，使用面积150㎡，租赁用途为办公；租赁期限10年，自2012年10月1日至2022年9月30日止；年租金3万元，半年缴纳一次，每年的10月1日前和每年的4月1日前预交下半个年度的房屋租金，逾期,荣华公司可向旭海公司按其应交房屋租金金额的1‰/天加收违约金。旭海公司承担其在房屋租赁期间的水、电、气、暖、通讯等因其自身经营所产生的各类税、费等,并根据相关部门和单位的要求及时交纳，自行办理因经营所需的各类手续，自行运输、看管和保管房屋内的物品及漏水防范措施，如因欠费或违法经营等造成损失,旭海公司承担全部相关责任。旭海公司有下列情况之一者,荣华公司可单方面提前终止本合同,收回房屋:(一)违法或违约经营,损害公共利益或有扰民现象,居民反映强烈的；（二)未按期支付荣华公司租金超过2个月；(三)未按期交纳水、电、物业服务费等超过3个月；(四)未经荣华公司同意私自改变房屋使用用途或私自将房屋转租、借他人；（五）未经荣华公司同意,私自装修、改造房屋并使房屋受损；（六）存放易燃易爆、有害及其他政府规定禁止存放的危险物品。本合同履行期间,如无正当理由,一方提出提前解除本合同的,应经对方同意，由此造成的经济损失由提出方赔偿。本合同履行期间如发生争议,双方应协商解决，若协商不成,可向本合同履行所在当地法院提起诉讼。旭海公司应于本合同期满前1个月书面通知荣华公司是否续租,双方另行签订本合同；若不再续租,旭海公司应于本合同终止当日完好无损的将房屋现状交还荣华公司,并保证房屋使用功能及配套设施设备健全;逾期,荣华公司可按100元/天的标准向旭海公司收取租金。本合同履行期间旭海公司自行维护房屋内的设施设备;本合同到期后,旭海公司可处理其承租房屋后自行添加的设施设备。自2012年10月1日至2019年5月1日上述合同履行期间,旭海公司共向荣华公司支付115818元租金，具体如下：2013年1月5日支付30000元；2014年12月5日支付25818元;2015年6月17日支付30000元；2015年12月25日支付30000元。双方有争议的证据和陈述如下：1、旭海公司主张因2015年4月份涉案房屋进行楼层消防通道改造，委托旭海公司施工产生施工费2.8万元，消防通道改造后导致租赁房屋面积缩减、设备设施损害、装修浪费，且改造期间旭海公司外岀办公，共计产生损失19.66万元，要求荣华公司予以赔偿。旭海公司为此提交一组照片，证明该房屋漏雨及消防通道二次改造的情况。荣华公司认为上述证据均未提交原始载体无法核实照片形成时间及拍摄地点，旭海公司未能提供其他证据证明该宗照片与本案的关联性，故与荣华公司所诉无关。2、旭海公司主张因2015年4月份租赁房屋进行消防通道改造，荣华公司方同意旭海公司的房租减半，但是2015年旭海公司支付房租时因财务失误还是按照3万元交纳的；因改造致使旭海公司使用面积减少并造成损失，旭海公司已向荣华公司交纳租金至2016年9月30日，荣华公司同意免收旭海公司2016年9月30日之后的租金。荣华公司主张旭海公司支付房租至2016年7月份。 一审法院认为：双方就青岛市市北区邱县路9号东侧房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据荣华公司提交的租金收款凭证，旭海公司向荣华公司支付的租金计算至2016年7月30日，旭海公司抗辩称已支付至2016年9月30日，并称因改造消防通道荣华公司同意减免旭海公司的租金，但旭海公司均未能提交证据予以证明，荣华公司对此不予认可。旭海公司的该项抗辩理由因证据不足，一审法院依法不予采信，故荣华公司要求旭海公司支付欠付租金的诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。根据双方的租赁合同约定，旭海公司逾期支付房租，荣华公司可向旭海公司按其应交房租金的1‰/天加收违约金，荣华公司自2016年8月1日起欠付租金，故荣华公司要求旭海公司按照合同约定支付自2016年10月1日至2019年5月1日期间的违约金的请求于法有据，法院依法予以照准。根据双方的租赁合同约定，旭海公司未按期支付荣华公司租金超过2个月的，荣华公司有权解除合同。现旭海公司自2016年8月1日起开始拖欠房租，荣华公司可以据此主张合同解除。故荣华公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求于法有据，一审法院依法予以照准，但该合同解除之日应为荣华公司起诉之日。合同解除后，旭海公司继续占用涉案房屋于法无据，旭海公司应将涉案房屋腾退给荣华公司。但自合同解除之日起至旭海公司向荣华公司腾退房屋期间，旭海公司仍占用涉案房屋，旭海公司应向荣华公司支付在此期间的房屋占用使用费。根据双方合同第八条的约定，双方租赁关系终止后，旭海公司未能按期交还房屋的，荣华公司可以按照每天100元的标准向旭海公司收取租金。故荣华公司要求旭海公司支付房屋占用使用费的请求于法有据，一审法院予以照准。旭海公司抗辩称因消防通道改造给其造成各种损失要求荣华公司予以赔偿，但旭海公司并未能提交证据予以证明，其提交的照片既无原始载体，也不足以证明上述损失，故旭海公司的该项抗辩理由因证据不足，法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、荣华公司与旭海公司2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；二、旭海公司于判决生效之日起三日内支付荣华公司截止2019年5月8日的房屋租金82339元及上述租金逾期付款违约金42180元；三、旭海公司于判决生效之日起三日内将青岛市市北区邱县路9号东侧房屋腾退给荣华公司；四、旭海公司于判决生效之日起三日内按照每天100元的标准向荣华公司支付自2019年5月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费。案件受理费3340元，保全费1155元，共计4495元，由旭海公司承担。 本院经二审审理查明，二审中被上诉人承认上诉人所承租的房屋进行过消防工程的改造，但其并未在本院指定的期间内举证证明该消防工程改造的时间。另查明，上诉人称其法定代表人于志贞已于2016年死亡。但因上诉人的委托诉讼代理人韩金生系上诉人公司监事，其作为该公司的高级管理人员出庭应诉符合有关法律规定，故本院对上诉人委托诉讼代理人的代理行为予以确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人之间所签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。在上诉人承租期间，被上诉人的房屋根据相关部门的要求进行消防改造，实际上影响了上诉人对该房屋的使用，被上诉人未在本院指定的期间内向本院提交关于消防改造期间的证据，故其应当承担相应法律后果，根据上诉人上诉状中自认的事实，涉案房屋共进行过两次消防改造，一次发生在上诉人已经交纳租赁费的期间，故对该部分租赁费用，因各方当事人已经履行，本院不予调整。上诉人主张涉案房屋2017年4月的整改历时一个月，因此该部分租赁费用应予以扣除，鉴于双方因消防改造问题发生争议，导致上诉人未交纳租赁费用，对此，被上诉人亦存在过错，故对一审法院所支持的违约金数额，本院酌定为扣减上述租金后违约金的50%。另外，上诉人请求被上诉人支付其相应损失，因其在一审中并未提起反诉，故对其该部分上诉请求本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实有误，上诉人的上诉请求部分有理，本院予以支持。判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5607号民事判决第一项； 二、变更青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5607号民事判决第二项为：青岛旭海建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛荣华物业管理有限公司截止2019年5月8日的房屋租金79839元及上述租金逾期付款违约金19125元； 三、变更青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5607号民事判决第三项为：旭海公司于判决生效之日起十日内将青岛市市北区邱县路9号东侧房屋腾退给荣华公司； 四、变更青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5607号民事判决第四项为：旭海公司于判决生效之日起十日内按照每天100元的标准向荣华公司支付自2019年5月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费。 一审案件受理费3340元,财产保全费1155元，二审案件受理费3340元，共计7835元，由上诉人青岛旭海建筑装饰工程有限公司负担6106元，由被上诉人青岛荣华物业管理有限公司负担1729元。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年一月二十二日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨 书记员冯文静