济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初10080号 原告：郭传勇，男，1963年出生，汉族，住济南市。 原告：郭骏，女，1990年7月18日出生，汉族，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：孙某某，女，系郭传勇之妻、郭骏之母。 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100751772298X。 法定代表人:薛全刚，总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。 原告郭传勇、郭骏与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭传勇、郭骏的委托诉讼代理人孙某某、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭传勇、郭骏向本院提出诉讼请求：1、要求圣凯公司把2017年1月1日至8月31日8个月租金（7%）7082.88元，2017年9月1日至2019年8月31日（8%）24284.16元，租金合计31367.04元一次性返还给郭传勇、郭骏；另支付2015年至2018年开发税金计5616.27元；2、起诉费、违约金和起诉期间产生的一切费用由圣凯公司承担。事实与理由：根据双方2011年5月31日签订的委托经营管理协议（编号：SKCF2-1103），第二条约定：双方同意每年委托经营租金为按照商铺总楼款为基数，第八年为7%，第九年到第十年（即2018年之2019年）为8%，租金每年支付一次，支付时间为每年10月份。从2017年1月至今，多次去圣凯公司催要无果，对方总以各种理由和借口不予以支付，故起诉至法院。 圣凯公司辩称，对郭传勇、郭骏主张的租金数额有异议，委托协议约定2017年到2018年8月31日这期间的租金为购房款的7%，2018年到2019年8月的租金，是购房款的8%，还应当减除协议约定的违约金和楼宇保险。郭传勇、郭骏主张租金，是由于近年实际租赁市场和委托约定的租金产生较大差距导致被告负累较重所致。圣凯公司不存在故意拖欠行为，圣凯公司主张参照实际租金水平支付。郭传勇、郭骏主张由圣凯公司承担全部诉讼费问题，双方委托经营协议约定为败诉方承担合理部分，并不能认定为全部承担，关于税金的约定，委托协议条款没有进行明确，请求法院查实，郭传勇、郭骏主张违约金或者利息问题，双方未就此进行明确约定，鉴于实际租赁的租金水平远低于双方委托协议约定租金标准，该委托协议已有失公平且导致类似案件累积较多、圣凯公司负累较重，请求法院考量予以驳回。近几年实体经济整体处于低迷状态，郭传勇、郭骏要求的租金是按购房款总额6%、7%等递增比例支付，已超出了市场的实际租赁水平，涉案商铺所在项目多处于闲置，整个项目也已较长期出现亏损，目前，圣凯公司已采取引进资金注入的形式来解决，根据实际情况圣凯公司于前年下旬组织召开了商铺业主见面会，就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确，主要确定：1、由圣凯公司设法落实资金，尽快将欠付业主（包含郭传勇、郭骏在内）2017年1月1日之前的租金结算；2、确定商铺新的委托经营模式，因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在的较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款X7%年租金的标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综上签署证据及答辩内容，圣凯公司认为双方签订的《委托经营管理协议》已较长时间超出正常市场租赁价格，导致圣凯公司失去履行支付义务的能力，故该协议已有失公平，请求法院合理衡量、合理判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 涉案房屋位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场2-1103（济房权证历字第156512号），郭传勇、郭骏系上述涉案房屋的所有权人。2011年5月31日，郭传勇、郭骏（甲方）与圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方将其所有的圣凯财富广场商业广场第156512号商铺（即上述涉案房屋）委托给乙方经营管理，委托经营期限为十二年，自2010年9月1日起至2022年8月30日止；涉案商铺的总楼款为151776元，双方同意每年委托经营租金按商铺总楼款为基数，第一年到第四年为商铺总楼款的6%，第五年到第八年为商铺总楼款的7%，第九年到第十二年为商铺总楼款的8%……（以此类推）；租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等费用。合同签订后，郭传勇、郭骏按照合同约定履行了相关义务，但圣凯公司未支付2017年1月1日起至2019年8月31日期间的租金。 另，2011年5月31日，圣凯公司向郭传勇、郭骏出具《欠条》，载明：“因郭传勇、郭骏本人给圣凯公司配送设备材料，圣凯公司欠本人材料款合计15913.85元。双方约定材料费以每一年期限进行偿还，每年还付时间在十月份进行。”另载明：“其中第一年至第四年每年还付1134.92元；第五年到底八年每年还付1326.15元；第十年之第十二年每年还付1637.82元。”郭传勇、郭骏称材料款实际为租金的税金。 庭审中，圣凯公司向本院提交了其分别与刘杨、济南生活家装饰工程有限公司签订的《场地租赁合同》两份，用以证明涉案房屋所在项目的实际租金水平，并请求本院据此合理确定郭传勇、郭骏诉请的租金。 本院认为，郭传勇、郭骏与圣凯公司签订的《委托经营管理协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于该份协议，双方均应按依约严格议履行。根据《委托经营管理协议》约定，租金支付时间为“租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十月份”，截至法庭辩论终结时圣凯公司应向郭传勇、郭骏支付2017年1月1日起至2019年8月31日止的租金共计29849.28元，扣除郭传勇、郭骏应承担的维修基金202.37元及保险费62.4元后，圣凯公司应向郭传勇、郭骏支付2017年1月1日至2019年8月31日期间的欠付租金29584.51元。对于郭传勇、郭骏主张的超出上述部分的租金，于法无据，本院不予支持。对于郭传勇、郭骏主张圣凯公司支付2015年至2018年税金5616.27元的诉讼请求，税金系圣凯公司与郭传勇、郭骏之间的约定，圣凯公司应当依约支付。故对郭传勇、郭骏的该项诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司向原告郭传勇、郭骏支付自2017年1月1日起至2019年8月31日止的欠付租金29584.51元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告山东圣凯置业有限公司向原告郭传勇、郭骏支付自2015年至2018年的税金5616.27元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告郭传勇、郭骏超出部分的诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费360元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 闫 云 二〇二〇年一月七日 书记员 王欣怡