北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终247号上诉人（原审原告）：北京耀龙科技发展总公司，住所地北京市大兴区西红门镇九龙山庄8号楼、6号楼、4号楼。法定代表人：张文青，总经理。委托诉讼代理人：曹白丽，女，北京耀龙科技发展总公司公司职员。委托诉讼代理人：祁平，北京市正皓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京华海兴盛热力科技发展有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇福源路12号。法定代表人：赵长海，总经理。委托诉讼代理人：姜超，男，北京华海兴盛热力科技发展有限公司公司职员。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。上诉人北京耀龙科技发展总公司、北京华海兴盛热力科技发展有限公司物权保护纠纷上诉一案，均不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初10205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京耀龙科技发展总公司（下称耀龙科技公司）之委托诉讼代理人曹白丽、祁平，被上诉人北京华海兴盛热力科技发展有限公司（下称华海兴盛公司）之委托诉讼代理人姜超、阴政宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耀龙科技公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持我公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：我公司拥有所有权的涉案锅炉房（产权）被华海兴盛公司长期占有使用的历史背景，我公司于1996年投资建设了位于九龙山庄小区外的供热厂，土地及地上建筑物取得了所有权证（产权证），由我公司委托北京九龙山庄物业中心（下称九龙山庄物业中心）管理使用，2008年9月9日北京市大兴区人民法院（下称大兴法院）将供热厂错误的判决及执行移交给北京市大兴区西红门九龙山庄小区业主委员会（下称业委会），在业委会管理供热厂期间，将我公司原有的锅炉设备全部烧坏，导致无法正常供热，2011年在我公司对供热厂失控期间北京市大兴区西红门镇政府（下称西红门镇政府）社区办公室与华海兴盛公司签订供暖承包协议，将供热厂及土地提供给华海兴盛公司使用，西红门镇政府强行用他人财产招商引资本身就不合法，任何招商引资都是建立在互惠互利的基础上，而西红门镇政府将土地、房产无偿提供给华海兴盛公司使用，这种行为本身就超出了互惠互利的基本原则；2013年案外人北京九久兴恒基房地产经纪有限公司（下称九久兴恒基公司）提起再审，北京市第一中级人民法院（下称一中院）撤销了大兴法院的判决，执行回转，将供热厂移交给了我公司，华海兴盛公司未能主动移交，后北京市高级人民法院（下称北京高院）给我们开会时，华海兴盛公司的法定代表人赵长海提出是否可以采用“费顶费”的方式解决供热厂的执行回转问题，即我公司将供热厂租赁给华海兴盛公司使用，华海兴盛公司应付的租金与我公司及其管理单位应交的供暖费互相抵消，我公司当即表示不同意，但大兴法院和西红门镇政府多次找我公司负责人谈话，让我公司考虑与当地政府的关系，同意“费顶费”的方案，2014年6月12日，我公司迫于压力，与华海兴盛公司在法院主持下达成执行和解“费顶费”口头协议，供热厂不执行回转，会后要求双方签订“费顶费”协议，但是后来华海兴盛公司一直不签；一审法院未按照鉴定结论而是法官自己酌情对占有使用费作出判决，是滥用司法权力的表现；一审法院对华海兴盛公司占有使用费酌情支付的认定没有任何依据，不符合事实，一审法院认定涉案锅炉房带有公益性质的是错误的，华海兴盛公司作为专业的供热公司，对小区供热是商业行为，一审法院认定涉案房屋是住宅建设项目必须的规划设施，如果我公司使用就不产生使用费是错误的；一审法院认定我公司对涉案房屋三分之一的面积收回使用是错误的；一审法院未按照双倍标准计算华海兴盛公司应当支付的占有使用费是错误的，法院生效判决对于供暖费是双倍计算的，那占有使用费也应是双倍。针对耀龙科技公司的上诉，华海兴盛公司辩称，不同意耀龙科技公司的上诉请求和理由。我公司的答辩意见同我公司的上诉理由。华海兴盛公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回耀龙科技公司的全部诉讼请求。事实与理由：《九龙山庄锅炉房煤改气及供暖承包合同》中并未提及锅炉房占有使用费，耀龙科技公司要求我公司支付该费用的主张，无任何事实和法律依据，且本案与侵权纠纷交叉，遗漏了必要的共同诉讼当事人，应追加西红门镇政府；截止耀龙科技公司起诉之日，《九龙山庄锅炉房煤改气及供暖承包合同》履行了长达8年之久，供暖承包合同亦在正常履行期内，耀龙科技公司突然无任何事实和法律依据的要求我公司向其支付锅炉房的占有使用费，于情于理不符；涉案锅炉房属于公益性质，我公司的供暖工作亦属于公益性质的，我公司不应向耀龙科技公司交纳占有使用费；属于公益性质的涉案锅炉房的鉴定价格按照商品房租金的价格履行，不符合相关规定；本案涉案的是锅炉房，在一年中只有四分之一的时间供暖，其余时间均为歇业状态，如果一审法院要求依据北京康正宏基房地产评估有限公司（下称评估公司）出具的鉴定报告去衡量一个占有使用费的话，也不应当超过年租金的四分之一；耀龙科技公司主张的双倍的租金没有事实和法律依据，耀龙科技公司基于自己的过错行为去主张巨额的占有使用费是有悖事实公平的。针对华海兴盛公司的上诉，耀龙科技公司辩称，不同意华海兴盛公司的上诉请求和理由。我公司的答辩意见同我公司的上诉理由。耀龙科技公司向一审法院起诉请求：判令华海兴盛公司支付给耀龙科技公司房屋占有使用费（自2013年12月31日至2018年12月30日，具体数额以鉴定结果为准）。一审法院认定事实：2011年9月9日，西红门镇政府社区办公室（甲方）与华海兴盛公司（乙方）签订《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》，合同约定由华海兴盛公司承担九龙山庄锅炉房锅炉煤改气的全部工作任务；供暖期限为25年，自2011-2012年的供暖期开始计算，到2035-2036年供暖期结束止；华海兴盛公司有权按合同约定向用户收取供暖费，供暖费标准按照国家标准收取，对无正当理由拒不交纳供暖费的，有权提出诉讼。北京市大兴区西红门地区九龙社区居民委员会、业委会在上述合同上加盖公章。合同签订后，华海兴盛公司出资对锅炉房的供暖设备等进行了改造升级，合同约定投资费用为9050959元。根据华海兴盛公司的陈述，其实际投资费用超过了合同约定的数额，且西红门镇政府还投入了专项改造资金。庭审中，关于锅炉房的所有权问题，2007年，业委会曾以锅炉房所有人的身份起诉九龙山庄物业中心（九久兴恒基公司指定的前期物业管理企业），大兴法院一审判决（2007）大民初字第7372号判决书判决九龙山庄小区物业管理中心将锅炉房的有关资料移交给业委会。以上判决生效并执行完毕以后，2013年，九久兴恒基公司以作为涉案锅炉房实际买受人身份，向一中院申请再审，一中院通过（2013）一中民申字第3761号裁定，撤销了大兴法院（2007）大民初字第7372号判决书，该判决认为：“鉴于案外人九久兴恒基公司与物业中心和耀龙公司签订了收购三厂的《合同书》，九久兴恒基公司已经履行了部分合同义务，原审判决导致案外人九久兴恒基公司的合同权利不能实现，且原审判决亦是在九久兴恒基公司未参诉的情况下做出的，该判决亦侵犯了案外人九久兴恒基公司的合法权益……九久兴恒基公司要求撤销原审判决第二项括号中的内容的请求本院再审应予支持。”该判决主文第二项为：“变更（2007）大民初字第7372号民事判决第二项为北京九龙山庄物业管理中心撤出九龙山庄小区物业管理现场”。其后，九久兴恒基公司申请执行回转重新取得了锅炉房的所有权，执行案号为（2013）大执字第5669号，并于2014年6月16日进行了现场交接。此外，2010年，业委会向北京市人民政府（下称市政府）申请行政复议，要求撤销涉案锅炉房的房屋所有权证（兴集字第0420号）,市政府作出京政复字〔2010〕186号行政复议决定书，认定锅炉房的房屋所有权证依据正确、程序合法。业委会不服诉至法院，法院判决住建委的颁证行为和业委会没有法律上的利害关系，裁定驳回了业委会的起诉，业委会不服一审裁定上诉至一中院，一中院终审驳回上诉，维持一审裁定。关于以上供暖合同的签约背景，2011年9月9日，业委会向西红门镇政府出具委托书：“九龙山庄小区业主委员会隶属镇政府管辖，由于小区锅炉设施及供暖管道老化等多种原因，导致小区在2010年—2011年度停暖数日，影响了居民的正常生活。为保证正常取暖，特委托镇政府办理九龙山庄小区的供暖相关事项，对被委托单位在办理上述事项过程中签署的有关文件，均予以认可，并承担相关法律责任”。2011年9月16日，耀龙科技公司向西红门镇政府出具委托书：“由于大兴法院2008年9月9日错误将耀龙科技公司供热厂执行给九龙山庄小区业主委员会，业委会不到三年时间将锅炉全部报废，将配套设施非法拆除卖掉。为了保证冬季小区居民的供暖，应政府要求，全权委托镇政府对供热厂进行彻底改造。该供热厂的产权人为耀龙科技公司，改造后的经营权待改造后再作商议解决”。关于耀龙科技公司和九久兴恒基公司的关系，法院查明，2007年8月8日，九久兴恒基公司、耀龙科技公司、九龙山庄物业中心签订《合同书》，约定：将耀龙科技公司名下水厂、液化气厂、供热厂转让给九久兴公司，收购款总价为3000万元，由九久兴公司先支付300万元。事实上，该合同并未实际履行，九久兴公司出具声明一份，特别说明涉案锅炉房由于上述案件，被迫中止了锅炉房的收购，现不再主张任何权利，认可该锅炉房归耀龙科技公司所有。经查，耀龙科技公司提交的锅炉房房产证登记产权人为耀龙科技公司，所有权性质为集体产权，建筑面积1307.9平米，登记时间为1997年7月29日。经核实，耀龙科技公司自用锅炉房面积为342.9平米，华海兴盛公司实际使用锅炉房面积为965平米。耀龙科技公司主张自2013年12月31日至2018年12月30日的占用费，向法院申请了价格鉴定，法院通过北京高院摇号委托鉴定，北京康正宏基房地产评估有限公司（下称评估公司）于2018年9月25日出具鉴定结果，涉案锅炉房鉴定面积为1307.9平米，和房产证登记面积一致，租金水平为：2014年租金水平2.47元/平米/天，年租金为1179137元；2015年租金水平2.60元/平米/天，年租金为1241197元；2016年租金水平2.74元/平米/天，年租金为1311614元；2017年租金水平2.88元/平米/天，年租金为1374864元；2018年租金水平3.03元/平米/天，截至2018年4月30日的租金为475552元；庭审中，耀龙科技公司申请变更诉讼请求为索要占用费至2018年12月30日，按照2018年租金标准计算年租金为1426656元。以上租金总额合计为6533468元。此外，经耀龙科技公司申请保全并提供担保，法院依法冻结了华海兴盛公司的三笔执行案款，分别为1.耀龙科技公司给付华海兴盛公司自2011年11月15日至2015年3月15日期间欠付的供暖费1089589.80元；2.北京耀艳世纪商贸有限公司（下称耀艳世纪公司）给付华海兴盛公司自2011年11月15日至2015年3月15日期间的供暖费1139406元；3.王希艳给付华海兴盛公司自2011年11月15日至2015年3月15日期间欠付的供暖费489632元。此外，另有三起华海兴盛公司作为原告的生效裁判已经进入强制执行程序，分别为（2018）京0115民初16642号判决耀龙科技公司给付华海兴盛公司自2015年11月15日至2018年3月15日期间欠付的供暖费913641.6元；（2018）京0115民初16557号判决耀艳世纪公司给付华海兴盛公司自2015年11月15日至2018年3月15日期间欠付的供暖费833712元；（2018）京0115民初16435号判决王希艳给付华海兴盛公司自2015年11月15日至2018年3月15日期间欠付的供暖费449412元。经查，耀龙科技公司与耀艳世纪公司为关联公司，王希艳为耀艳世纪公司的股东。另查，根据《九龙山庄煤改气供暖承包合同》，约定华海兴盛公司煤改气的投资费用为9050959元，承包期限为25年。一审法院认为，物权所有人的权利依法受到法律保障。本案中，通过一系列法院生效裁判，已经确认了耀龙科技公司对涉案锅炉房具有合法产权，耀龙科技公司依法对锅炉房享有收益和处分权，因此，其以产权所有人身份主张出租占用费收益，法院予以支持，华海兴盛公司占有使用锅炉房应该交纳相应的费用。华海兴盛公司辩称锅炉房属于业主共有和免费使用主张，鉴于其依据的生效裁判已经被撤销并进行了执行回转，耀龙科技公司向西红门镇政府明确表明保留锅炉房改造后的经营权，且西红门镇社区办公室与华海兴盛公司签订的《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》中，亦未对锅炉房的占有使用是否收费作出明确约定，法院不予采信。关于占用费的具体标准，法院认为，可以参照锅炉房占用费的鉴定结论一并考虑其他因素综合予以计算。首先，涉案锅炉房虽然产权人为耀龙科技公司，但其用途为居民供暖，带有一定公益性质，同时考虑非供暖季不能有效利用房屋的特殊情况，不宜完全按照商业用途房屋收取费用。其次，为小区提供配套供暖用房是住宅建设项目必需的规划用途，在耀龙科技公司独立供暖且供暖费标准不变的前提下，不可能额外产生房屋占用费。再次，耀龙科技公司将约三分之一的房屋收回自用，而鉴定结论是评估全部房屋面积产生的占用费，因此，应按照实际使用面积酌减相关费用。综上，法院参照鉴定报告，考虑相关影响性因素，酌定华海兴盛公司每年向耀龙科技公司交纳占有使用费为70万元，即2013年12月31日至2018年12月30日的占有使用费共计为350万元。据此，一审法院于2019年10月28日判决：一、北京华海兴盛热力科技发展有限公司于判决生效后10日内支付北京耀龙科技发展总公司2013年12月31日至2018年12月30日的锅炉房占有使用费3500000元；二、驳回北京耀龙科技发展总公司的其他诉讼请求。关于涉案锅炉房的产权问题，耀龙科技公司与华海兴盛公司均对一审法院查明的“九久兴恒基公司申请执行回转重新取得了锅炉房的所有权”的事实存在异议。华海兴盛公司对耀龙科技公司持有的涉案锅炉房的房屋产权证的真实性无异议。本院认定涉案锅炉房的房屋产权人为耀龙科技公司。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另，二审审理中，经本院询问，双方均认可涉案房屋所在小区供暖单位仅为华海兴盛公司，无其他供暖单位。本院认为：本案中，耀龙科技公司作为涉案锅炉房的房屋产权人，其享有对该房屋的占有、使用、收益的权利，故其公司要求与其公司无任何合同关系的现涉案锅炉房实际占有人即华海兴盛公司支付相应占有使用费，依据充分，本院予以支持。虽华海兴盛公司以《九龙山庄锅炉房煤改气及供暖承包合同》中并未提及锅炉房占有使用费为由拒付占有使用费，但上述合同的签订方系案外人，并非耀龙科技公司，其与案外人是否约定占有使用费不能成为其向耀龙科技公司拒付占有使用费的合理合法理由，故对华海兴盛公司的上诉抗辩理由，本院不予支持。关于占有使用费的问题，首先，因双方对占有使用费数额并无合同约定，故一审法院参照评估公司出具的评估结论确定费用标准；其次考虑到非供暖季不能有效利用房屋的特殊性，一审法院没有完全按照商业用途房屋确定占有使用费数额；再次华海兴盛公司系涉案小区的唯一供暖单位，锅炉房系该小区必须的规划用途，华海兴盛公司的供暖行为具有一定公益性质；最后，耀龙科技公司认同已经收回涉案锅炉房房屋中的342.9平方米，综合上述因素，一审法院酌情确定占有使用费数额为350万元，并无不当。耀龙科技公司主张按照面积的双倍来计算占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。华海兴盛公司上诉称如果要支付房屋占有使用费，仅同意支付四分之一的抗辩意见，亦缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。关于是否追加西红门镇政府的问题，本案系物权保护纠纷，西红门镇政府并非本案必须参加诉讼的当事人，故一审法院并未予以追加，并无不妥。综上所述，耀龙科技公司、华海兴盛公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费81990元，由北京耀龙科技发展总公司负担47190元（已交纳），由北京华海兴盛热力科技发展有限公司负担34800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 刁久豹审 判 员 孟 龙二〇二〇年一月十三日法官助理 耿 玉书 记 员 陈 雪