广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19230号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东合众创盈融资租赁有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路1号1701房。法定代表人：钟锡鹏，职务：总经理。委托诉讼代理人：王小文，广东金粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐维，广东金粤律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐志强，男，1965年5月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：关心，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶淑铭，广东天地正（广州）律师事务所律师。上诉人广东合众创盈融资租赁有限公司（以下简称合众公司）因与被上诉人徐志强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初10244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人合众公司的委托诉讼代理人王小文，被上诉人徐志强的委托诉讼代理人关心、叶淑铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合众公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回徐志强全部诉讼请求，支持合众公司全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由徐志强承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。首先，徐志强应付租金面积应以租赁物的整体面积计算，无须扣除合众公司使用办公部分。双方签订《租赁合同》后，合众公司经徐志强同意才使用该办公面积，并非擅自霸占该办公面积；其次，因徐志强存在不交纳租金等违约行为，合众公司不得已更换门禁，是合法履行合同先履行抗辩权，是一种自我保全。且合众公司更换门禁后仍多次与徐志强主张租金等费用、办理交接的行为，有理由相信合众公司实质是给予徐志强宽限期，待其交纳相关租金、管理费用后可随时恢复门禁。合众公司未明确提出书面解除合同，不应认定2018年2月6日为合同的解除；再者，保证金作为合同履行的担保，承担的是担保责任，徐志强存在严重违约，合众公司作为无过错方有权将其予以没收；最后，合众公司已经代徐志强支付2017年11月至2018年2月5日期间的管理费、水电费，并已提交相关证据证明，故徐志强应支付上述费用给合众公司。二、关于合同解除的责任，徐志强逾期不交纳租金，经多次催收相关租金费用，一直予以拖延，存在明显违约，属于过错方，极大地损害了合众公司的合同权益，因此需要支付提前解除合同的违约金576000元。一审判决明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了合众公司的合法权益。综上，请求二审法院予以改判。徐志强答辩称：同意一审判决，不同意合众公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。2018年4月23日，徐志强向一审法院起诉请求判令：1.解除徐志强与合众公司于2017年7月20日的《租赁合同》；2.合众公司立即向徐志强退还保证金160000元、预交租金320000元以及向徐志强支付没有按照合同约定交付租赁物的违约金（依据合同第七条，徐志强只主张合同期间租金总额30%的违约金）576000元；3.本案受理费由合众公司承担。合众公司向一审法院反诉请求判令：1.徐志强支付合众公司拖欠的租金（从2017年12月5日计至2018年2月5日，月租金标准为80000元）、物业管理费164734.35元（从2017年12月至2018年5月，1701房每月物业管理费为12455.4元，1705房每月物业管理费为1137.8元，1706房每月物业管理费为6358.5元）、水电费24030.1元（从2017年11月计至2018年5月）；2.徐志强支付提前解除合同的违约金576000元（合同期间租金总额的30%）；3.反诉受理费由徐志强负担。一审法院经审理查明：2017年7月20日，合众公司（出租方、甲方）与徐志强（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋地址位于广州市天河区珠江新城邦华环球广场1701室（以下简称1701室）；出租房屋面积共约1000平方米；租赁期限自2017年9月1日至2019年8月31日止；房屋租金为每月80000元；每月5日之前付到甲方指定账户；其他相关费用（水费、电费、电话费、物业管理费、花草、清洁以及复印机等）乙方负责，其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方必须交两个月的租金作为保证金；预交4个月租金，4个月后按月交付；甲乙双方提前一个月通知对方，可以解除合同；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，影响使用；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付本合同租金总额的100%的违约金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的100%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止：……4、拖欠房租、水电管理费等累计2个月以上的等条款。2017年9月21日，徐志强支付了保证金160000元及2017年9月至12月期间的租金320000元给合众公司。庭审中，徐志强、合众公司双方确认租金自2017年9月1日开始计算。另查明：1701室登记的建筑面积为420.7863平方米，套内建筑面积为287.482平方米。2017年8月16日，广州市中级人民法院以（2017）粤01执1317、1318号协助执行通知书及执行裁定书各一份，查封了1701室。1701室与环球广场1705、1706室整体打通使用，共用一处大门进出，大门门禁系统以指纹控制。1701、1705、1706室内原来已有完备的办公桌、电脑、沙发、饮水机等办公设备设施，2017年9月6日，徐志强、合众公司双方办理了上述房屋内原有物品资产的交接手续。2018年2月6日，合众公司更改了门禁系统的指纹，导致徐志强无法继续使用涉讼房屋。根据合众公司提供的涉讼房屋员工考勤记录表显示，徐志强雇请的工作人员自2017年9月6日开始至2018年2月6日期间，均有出入的记录。庭审中，徐志强对该记录表的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该证据恰恰可以证明自2018年2月6日之后其无法进出使用涉讼房屋，其自此开始不应承担涉讼房屋的租金及管理费。本案受理后，一审法院于2018年5月21日通知双方当事人到庭，询问是否同意在本庭主持下先行办理交接手续；双方当事人均表示同意由徐志强于2018年5月23日将其所有的可移动物品搬离涉讼房屋。2018年5月23日，徐志强、合众公司双方当事人到达现场，搬离了属于徐志强所有的部分小件物品及文件资料；对于油画等大件物品，由于物业服务公司不同意导致徐志强无法搬走。徐志强表示，由于合众公司拒不开具放行条，导致物业服务公司不同意放行；合众公司表示，由于徐志强拖欠物业管理费、水电费等合计约18万元，导致物业服务公司不同意放行。2018年8月7日，涉讼房屋所在楼宇的物业服务公司出具《环球广场交款通知书》一份，载明房屋为“单-1701、单-1705、单-1706”，其中1701房除2018年2月管理费为12408.50元外其余月份每月管理费12455.40元，1705房每月管理费为11137.80元，1706房每月管理费为6358.50元，应缴费期间均为2018年2月1日至2018年7月31日，上述期间管理费合计为179663.30元；1701房2018年5月的电费为446.64元、2018年6月的电费464.73元；1705房2018年5月电费101.55元、2018年6月电费为79.08元；1706房2018年5月电费为512.24元、2018年6月电费为425.85元；1701房2015年期间的滞纳金30371.01元。以上各项费用合计为212065.30元。当天，徐志强以案外人天地正气集团有限公司的名义分两笔合计支付了上述费用212065.30元至合众公司的银行账户；随后合众公司向物业服务公司支付了上述费用，徐志强遂得以于当天将其在涉讼房屋内的所有大件物品搬离涉讼房屋。徐志强表示，其与物业服务公司多次协商未果，因其急需使用涉讼房屋内被扣留的物品，无奈之下只能代合众公司垫付巨额的管理费、电费、滞纳金；如果法庭认为其需要承担相应费用的，应当考虑其代为垫付的上述费用。合众公司表示，上述费用都是在租赁期间产生的费用，理应由徐志强负担；由于徐志强拖欠管理费、水电费，才导致管理处拒绝其将涉讼房屋内的物品搬走。合众公司表示，涉讼房屋原由马姓男子承租，后由于其无法承受租金，就介绍了徐志强承租；涉讼房屋里有8个小办公室，其只留了一个小办公室，大概只有六、七十平方米；另外一个所谓案外人使用的办公室，实际上是徐志强的合作方马姓男子在使用；徐志强承租之后，其与马姓男子之间的关系如何属于其内部关系，与其无关。徐志强表示，确实是马姓男子介绍其承租涉讼房屋，但其与马姓男子并非合作关系；当时三方约定，马姓男子的办公室由其继续使用，水电费、物业服务费由马姓男子直接向合众公司支付；而且涉讼房屋约定的面积是1000平方米，但其独自使用的相当于不到一半的面积，另外还有一个办公室由合众公司独自使用，还有部分公共场所合众公司也在使用。对于三方约定物业费、水电费由马姓男子承担的问题，合众公司对此予以否认，徐志强亦未举证证实。一审庭审中，合众公司提供了其工作人员分别与徐志强雇请的工作人员“屈x”、“赵小姐”的微信聊天记录，拟证明合众公司与徐志强交涉要求支付拖欠租金、管理费、水电费，但徐志强一直未支付，也未办理房屋的交接手续。经质证，徐志强对于上述记录的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，表示通过聊天记录内容可以看出涉讼房屋的水电费、物业管理费实际是由合众公司与案外人马姓男子沟通，由马姓男子支付而并非由其支付。根据合众公司提供的与“屈x”聊天记录内容显示，2018年3月期间“屈x”需要到涉讼房屋内取物品的，都需要合众公司工作人员配合开门；合众公司工作人员提交给“屈x”的《天地正气公司租赁费缴纳情况表》显示，合众公司已将徐志强预交的两个月租金金额的保证金，分别抵扣了2018年1月、2月的租金；在询问徐志强是否继续承租涉讼房屋得到答复“现在还未确定”的情况下，合众公司工作人员表示“哎，给那个老马扯死大家了”。根据合众公司提供的与“赵小姐”微信聊天记录内容显示，合众公司工作人员提出要将所有办公室的钥匙交回，不然要继续计算租金；徐志强的工作人员回复“马总有和您们沟通么”，合众公司回复“没有，到现在为止还没付款”，徐志强回复“好尴尬；真是抱歉因为这事”，合众公司回复“这就是为什么我之前一直反对将租金转为老马来支付的原因”；合众公司工作人员发出“天地正气公司租赁费缴纳情况表”给徐志强工作人员之后，徐志强工作人员表示“关于这里的欠费，当时您们的沟通是马总方支付，到去年年底您处才提及未交情况，还是请与马总直接对接”；合众公司工作人员未就此作出证明回复，但表示“今天通知你们，这个月底前如果贵公司还不能结清所欠费用，我公司将处理贵公司在我1701房的所有物品；作为徐先生违约的补偿”；此后徐志强的工作人员称“马总说这周处理好”，合众公司的工作人员表示“这话我三个月前听到现在”、“今天已是周末，可马总没有任何消息，也没有联系我们公司”。上述聊天记录中，均未有徐志强工作人员就交付的房屋不符合合同约定而向合众公司提出异议的内容。合众公司反诉要求徐志强支付2017年12月至2018年2月5日期间的管理费、电费，但未举证证实其已代为支付了相应的费用。一审法院认为，徐志强、合众公司双方所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同虽约定标的物仅为1701室，但事实上1701、1705、1706是整体打通、共用一处大门进出，上述房屋内的物品也均同时移交给徐志强，因此应当认定合同中约定的建筑面积约1000平方米是包含1705室、1706室在内的。主张合同关系成立的一方当事人，必须承担相应的举证责任。徐志强现表示其与合众公司及马姓男子三方协商水电费、管理费由马姓男子承担，但未举证证实，应由其承担对其不利的法律后果；且上述合同中明确约定了水电费、管理费等其他相关费用由乙方即徐志强承担，故对于徐志强的上述主张，一审法院不予采信。徐志强、合众公司双方已在2017年9月6日办理了交接手续，至2018年2月6日期间徐志强雇请的人员也正常使用进出涉讼房屋，故徐志强表示合众公司未将租赁合同约定的标的物交付给其使用的意见，一审法院不予采信。合众公司承认其在移交房屋给徐志强之后，仍占用其中一间六、七十平方米的办公室，属于对其不利事实的自认，一审法院予以确认。现涉讼房屋已整体交回给合众公司，对于合众公司占用的办公室的具体建筑面积已无法明确确定，考虑到1701室实用面积/建筑面积为68.32%（287.48平方米/420.79平方米×100%），合众公司自认其占用的办公室面积为六、七十皮平方米，一审法院确定合众公司占用的办公室建筑面积为102.46平方米（70平方米÷0.6832）。合众公司于2018年2月6日以更换门禁指纹系统的方式收回房屋，应当认定合同于当天实际解除，徐志强再行要求解除合同缺乏依据，一审法院不予支持。关于合同解除责任问题。租赁合同关系中，出租人的主要义务是交付租赁标的物并确保标的物在租赁期间符合合同约定的使用目的；承租人的主要义务是依约按时交付租金给出租人。本案中，合众公司未完全将标的物交付给徐志强使用，存在一定的过错。因合众公司已将绝大部分的房屋交付给徐志强使用，对于已交付部分房屋的租金徐志强仍应交付给合众公司，但徐志强在预交的租金至2017年11月情况下自2017年12月完全未交付租金给合众公司，其亦存在一定的过错。徐志强、合众公司双方对于合同解除均有一定的过错，应各自承担相应的责任，故现徐志强、合众公司均以对方存在违约行为导致合同解除为由要求对方支付违约金均缺乏依据，一审法院均不予支持。关于徐志强要求退回保证金及返还租金诉请一项。如前所述，合众公司交付给徐志强使用的房屋仅为897.54平方米（1000平方米-102.46平方米），未交付使用部分徐志强无需支付租金给合众公司，已支付的租金可要求返还。根据合同约定徐志强应付的租金应为71803.20元（80000元/月×897.54/1000），徐志强实际使用至2018年2月5日，按此计算应付的总租金为371838元（71803.20元×5+71803.20元÷28×5）。如前所述，双方对于合同解除均应承担责任，合众公司无权没收徐志强的保证金，但保证金应当先行抵扣徐志强使用期间应付的租金，综上合众公司应返还的款项应为108162元（480000元-371838元）。合众公司反诉要求徐志强支付2017年12月5日至2018年2月5日期间的租金一项，已在上述合众公司应返还的租金、保证金中一并抵扣处理，不再赘述。关于合众公司反诉要求徐志强支付2017年12月至2018年5月期间的管理费、2017年11月至2018年5月期间的水电费诉请一项。如前所述，2018年2月6日合众公司收回了房屋，此后的租金及相应的水电费、管理费均不应由徐志强承担，合众公司要求徐志强支付该期间的管理费、水电费缺乏依据，一审法院不予支持。2017年11月至2018年2月5日期间的管理费、水电费虽应由徐志强承担，但合众公司并未举证证实其已代为支付了相应的费用，其要求徐志强支付缺乏相应的依据，一审法院对此亦不予支持。徐志强2018年8月7日为取回涉讼房屋内的物品，支付了相应的管理费、电费、滞纳金给合众公司，对此徐志强可另行起诉主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年7月2日作出如下判决：一、合众公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还租金108162元给徐志强。二、驳回徐志强的其他诉讼请求。三、驳回合众公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14300元，由徐志强负担11840元，合众公司负担2460元；反诉受理费5925元，由徐志强负担1580元，由合众公司负担4345元。本院二审期间，合众公司向本院提交了：1.网上银行交易电子凭证，拟证明合众公司代徐志强支付了2017年11月物业管理费31594.66元、2018年1月的物业管理费29951.70元；2.广东增值税专用发票抵扣联，拟证明合众公司已代徐志强垫付2018年1-2月的物业管理费。上述开票日期为2018年7月的发票证实代垫了2018年1月的管理费，华夏银行2017年12月14日的电子银行转账业务回单证实合众公司代垫了2017年11月的物业管理费。开票日期为2018年7月的发票原件由于涉案物业被查封，故该发票没有原件。2018年8月开具的发票证明合众公司代垫了2018年2-4月物管费。徐志强质证称：上述证据均不是新证据，该证据均形成于2018年7月份之前，合众公司在一审时完全可以提供上述证据，合众公司一审没有提交应视为放弃提交证据的权利，不应认定为新证据。对于31594.66元的电子回单，合众公司确认了该金额指向的是2017年11月份的管理费，一审合众公司反诉请求的管理费为2017年12月至2018年5月的物业管理费，故合众公司主张2017年11月的管理费超出一审的诉请，应予以驳回；29951.7元的发票没有原件，真实性、合法性、关联性均不予认可；关于2018年2-4月份的发票，一审法院已经认定2018年2月份之后的物管费、水电费不应由徐志强承担，故合众公司要求我方承担该费用没有法律依据，且上述证据的发票均没有注明年份。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）涉案房屋租赁合同解除的责任归责问题，以及涉案房屋租金计算标准；（二）合众公司主张徐志强支付2017年11月至2018年2月5日期间的管理费、水电费能否成立。关于焦点（一）。根据本案证据显示，双方合同约定租赁物为1701室，但事实上1701、1705、1706室是整体打通使用，共用一处大门进出，本案双方对于一审认定的合同约定租赁面积约1000平方米包含了1705、1706室均无异议，该事实应予以认可。涉案合同于2018年2月6日因合众公司更改门禁系统指纹，导致徐志强无法使用房屋而解除。对于合同解除的责任归责问题。首先，双方合同约定，预交4个月租金，4个月后按月支付，每月5号前徐志强付到合众公司指定账户。本案徐志强未依约支付2018年1月租金，构成违约，故一审法院认为徐志强存在过错，并无不当。合同对于合众公司有权解除合同约定的情形为“拖欠房租、水电费等累计2个月以上”，在徐志强逾期交租未达2个月的情况下，合众公司更改门禁系统指纹导致徐志强无法使用涉案房屋，不符合合同约定。而且，诉讼中合众公司自认在移交租赁房屋给徐志强后，仍占用其中一间六、七十平方米的办公室，合众公司上诉认为其占用该办公室系得到徐志强的许可，但未能提供证据予以证明，应承担不利的法律后果。故一审法院认为合众公司作为出租人，未完全将租赁标的物交付给徐志强，存在过错，并无不当。综上，一审法院认定双方对合同解除均有一定过错，应各自承担相应的责任，本院予以维持。关于租金的计算标准。如上所述，因合众公司自认仍占用租赁物中一间六、七十平方米的办公室，故一审法院对该面积所对应的租金予以扣除，进而计算徐志强应付的租金标准，符合公平合理原则，并无不妥。同时，因双方对合同解除均有过错，合众公司无权没收徐志强缴纳的保证金，故一审法院将该保证金先行抵扣徐志强应付的租金，亦无不当。关于焦点（二）。关于合众公司诉请的2017年12月至2018年2月5日期间的物业管理费、2017年11月至2018年2月5日期间水电费，一审中合众公司未能举证证实其已代为支付了相关费用。二审中，合众提交了网上银行交易电子凭证、广东增值税专用发票抵扣联、广东增值税专用发票（2018年8月10日出具）等证据拟予以证明其主张。从上述证据看，网上银行交易电子凭证、广东增值税专用发票抵扣联并无收款单位的确认，且网上银行交易电子凭证显示的2017年12月14日所支付的31594.66元系支付2017年11月物业管理费及10月电费，并非本案合众公司诉请的内容。而广东增值税专用发票出具时间为2018年8月10日，无法证实该款项系支付2018年1、2月的物业管理费。综上，合众公司于二审中提交的证据不足以证明其已代为支付了上述期间的物业管理费、水电费，故其要求徐志强支付上述期间的物业管理费、水电费主张不应得到支持。综上，合众公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2463元，由广东合众创盈融资租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年一月八日书记员  张 旭周凡舒