河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)豫01民终26086号上诉人（原审被告）:任文军，男，1983年10月16日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：段汉杰，河南师道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗志民，男，1994年6月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵新彦，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏杰，河南良仁律师事务所实习律师。上诉人任文军因与被上诉人罗志民房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任文军的委托诉讼代理人段汉杰，被上诉人罗志民及其委托诉讼代理人赵新彦、张鹏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任文军上诉请求：1、撤销一审判决第二项主文“被告任文军于本判决生效之日起十日内向原告罗志民返还房屋租金128496元”，改判为“罗志民向任文军支付2019年8月1日至腾出房屋并返还上诉人之日起的租金（暂算至2019年12月8日为132136元）”；2、两审诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：被上诉人独立经营，应自行承担外来因素带来的经营风险，不能转嫁给上诉人，且被上诉人2019年8月1日至今继续占有和使用上诉人的房子，其不但无权要求返还3月至7月31日的租金，还应支付8月1日以来的资金。一审判决虽承认上诉人不存在违约，却要求退还被上诉人租金，其实质是将被上诉人应自行承担的损失转嫁给上诉人，同时一审法院未处理上诉人的反诉请求，程序违法，故请求二审法院依法改判。罗志民辩称：关于反诉，上诉人并未提出具体的诉讼请求、事实和理由，并且一审法院并未受理，处理得当；关于食药监局整改，上诉人并没有提供相应的证据，上诉人提交的约谈通知书打印件中的时间与房屋被强行关闭为同一天，且被约谈人处为空白，故其不能证明是否实际发生约谈；涉案房屋是在被强行关闭时系整层关闭，被上诉人丧失对房屋的控制。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。罗志民向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《项目承包经营合同》和《补充协议》；2.判令被告向原告退还房屋押金16万元、房屋租金128496元，两项合计288493元；3.判令被告向原告承担违约金228102元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告罗志民（作为承包方、乙方）与被告任文军（作为发包方、甲方）签订《项目承包经营合同》，其主要内容为：本合同承包项目为河南省司法警官职业学院警官培训D楼1层房屋及附属设备设施，经营项目除超市、冷饮外，南排2号-12号，北排1号-8号。承包期限为3年，自2017年6月1日到2020年5月31日；为利于乙方的装修等开业筹备工作，甲方提供30天免承包费期（即2017年5月1日至2017年5月31日），免租期期间甲方不收取任何承包费，并保证水电供应，但乙方应承担装修期产生的水电费等费用。2017年5月1日至2018年4月30日，年租金总计为1094400元；房屋押金38万元。违反本合同其他任一条款义务，应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，并按实际损失赔偿。并在其他中手写：“1.房租加押金共计1474400元，分三次交清，5月1日交付40万元，5月10日交付50万元，5月31日前交付57.44万元，如期不交，则合同作废，所交钱不退；2.房屋每年递增8%；3.押金合同期满，乙方交房，退押金”。原告罗志民（作为乙方）与被告任文军（作为甲方）签订《补充协议》，其主要内容为：鉴于甲方存在违约情形，经甲方要求双方达成条件如下，一、将司法警官职业学院培训楼D楼一层2.4.5.6.12.14.15.16.17.18.19号的房屋转租甲方，1.3.7.8.9.10.11.13号房屋继续由乙方承包，无需甲方同意，乙方有权对外转租或经营，经营项目不受限制，甲方不得干扰，继续由乙方承包的房屋押金为16万元，租金321024元，共计481024元。二、甲方应于签订本协议时，返回多收取的乙方押金及房租租金418976元。三、乙方租金从2017年8月1日开始计算租金，2017年8月1日之前为免费承租期，甲方应保持水电供应。四、以上甲方如有违约，应支付原告违约金50万元。五、其他未约定事项按原合同执行，如原合同与补充协议冲突，则按照补充协议为准。2019年3月13日，郑东新区食品药品监督管理局出具《餐饮服务食品安全约谈通知书》（打印件），其主要内容为：被约谈单位河南司法警官职业学院，被约谈单位负责人、责任人袁理政，约谈时间2019年3月19日，约定地点郑州市郑东新区食品药品监督管理局；约谈事项为在该学校培训楼D楼1楼存在严重食品安全隐患，存在违法违规经营行为。有20家食品经营者，管理混乱，无证经营；无进货查验台账及记录，无法保证所购食品及原材料的卫生安全；卫生条件差，基础设施不全、缺乏食品工具、用具、餐具清洗、消毒设施，无法保证广大学生使用到洁净安全的餐饮具；加工流程及操作过程不规范，无卫生安全制度约束，无法降低食品污染几率，食品安全风险显著增高等诸多食品安全问题。原告罗志民通过微信方式向被告发送解除合同通知，其主要内容为：任文军，你于2019年3月19日强行停止河南省郑州市河南司法警官职业学院培训楼D楼一层职工餐厅正常营业，至今没有恢复营业。该行为已经严重违反我们双方之间签订的《项目承包经营合同》及其《补充协议》，致使合同根本目的无法实现，现我行使合同解除权，特向你通知解除上述《项目承包经营合同》及其《补充协议》。通知人罗志民，2019年9月17日。庭审中被告称，同意解除合同。庭审中原告称，涉案8间商铺一共交了两次房租，第一次交了481024元（含押金16万元），第二次交了35万元，租期从2017年8月1日到2020年7月31日，每年交一次房租，2019年3月19日无法使用。理发店所在商铺是涉案八间商铺之一，八间商铺面积一致。被告称，无异议，但2019年3月19日因郑东新区食品药监局以无证经营存在严重食品安全风险为由要求整改，本案所涉8间商铺，其中1间理发店处于正常经营状态，其余7间是餐饮店，均被原告商户自行锁门，没有经营迹象。据代理人目测，八间房屋面积差不多。原告称，房屋被关闭时系整层关闭，全部无法经营，事后原告就等待被告通知开门时间，理发店自己营业，原告不知情。以上事实有原告提交的《项目承包经营合同》、《补充协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细（十页）、微信支付交易明细证明（十三页）、支付宝交易记录明细查询（截图打印件）、收据、解除合同通知微信截图；被告提交的约谈书复印件、2019年4月3日至2019年10月8日，司法警官职工餐厅17号微信群聊天记录打印件及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原被告签订《项目承包经营合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。本院根据原被告所举证据及庭审陈述认定，原被告系因原被告之外的因素致使双方签订的合同自2019年3月19日起无法履行。故原告诉请解除双方签订的《项目承包经营合同》、《补充协议》，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉请判令被告返还押金16万元，该院予以支持。关于租金，庭审中原告称，涉案8间房屋交了两次房租，第一次交了481024元（含押金16万元），第二次交了35万元，租期从2017年8月1日到2020年7月31日，每年交一次房租。被告对此无异议。该院认为，自2019年3月19日起涉案房屋已无法使用，被告应当向原告返还相应房租。35万元相对应的租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，2018年8月1日至2019年3月18日共计230天，以年租金35万元计算，租金共计220548元，35万元扣除220548元尚余129452元，被告应当返还。故原告诉请被告任文军返还原告罗志民房屋租金128496元，该院予以支持。原告罗志民诉请被告任文军支付违约金228102元，因合同无法履行系因原被告之外的因素造成，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗志民与被告任文军签订的《项目承包经营合同》、《补充协议》；二、被告任文军于本判决生效之日起十日内向原告罗志民返还房屋租金128496元、房屋押金16万元；三、驳回原告罗志民的其他诉讼请求。案件受理费4483元，由原告罗志民负担1669元，被告任文军负担2814元。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，结合案件事实和现有证据，涉案房屋自2019年3月19日起无法使用导致合同目的不能实现，系因上诉人、被上诉人之外的因素造成的，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故双方当事人解除合同后，上诉人应当向被上诉人返还相应房租，一审法院处理结果本院予以认可。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5627元，由上诉人任文军负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年一月二日书记员  高凯