苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初9707号原告杨明发，男，1970年6月10日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托代理人邵玉琴，江苏玉贤律师事务所律师。被告苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区云梨路1688号0201号。法定代表人嵇兴宝。委托代理人蒋忠明，该公司工作人员。第三人吴江市建设工程（集团）有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区江陵东路58号。法定代表人王海荣。委托代理人王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。第三人王利强，男，1982年4月20日出生，汉族，住苏州市吴江区。第三人濮春华，男，1969年6月23日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托代理人王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。原告杨明发与被告苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后依法适用简易程序公开进行审理。因吴江市建设工程（集团）有限公司（以下简称吴江建工）、濮春华、王利强与本案处理结果具有法律上的利害关系，本院经原告方申请，依法追加其作为第三人参加诉讼。后因案情较为复杂，双方争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2019年11月20日、2019年12月6日公开开庭进行审理。原告杨明发及其委托代理人邵玉琴，被告瑞景公司的委托代理人蒋忠明，第三人吴江建工、濮春华的委托代理人王忠明均到庭参加诉讼；第三人王利强参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告杨明发诉称：被告瑞景公司系本案所涉瑞景国际95幢1301号房屋的开发商，该房屋由第三人吴江建工承建，实际施工人为濮春华。原告将防火门销售(负责安装)给濮春华，工程结束后，被告瑞景公司将本案所涉瑞景国际95幢1301号房屋用于抵偿结欠第三人吴江建工的工程款，吴江建工又将上述房屋抵给第三人濮春华用于抵偿结欠的工程款，濮春华又将本案所涉房屋抵给原告，用于抵偿结欠原告的防火门款。上述债权转让行为已得到被告瑞景公司的认可，并于2015年7月31向原告出具了购房款收据。原告用转让所得的债权来抵作购房款，债权转让已经成立。被告瑞景公司确认原告付清全部购房款后，未向原告交付本案所涉房屋和协助办理过户手续，又将该房屋卖给第三人王利强，与王利强签署房屋买卖合同，并向王利强交付了该房屋。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告购房款1174817元并支付利息（以1174817元为基数，自2015年8月31日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）；2、被告赔偿房屋差价损失1779529元；3、本案诉讼费由被告承担。被告瑞景公司辩称：因为被告欠第三人濮春华工程款，所以被告把瑞景国际95幢1301室房屋抵给濮春华，被告认为这个房子就是濮春华的，怎么样来处置这个房屋，由濮春华自己决定，被告只是配合办理相关手续；第一次濮春华跟被告说他这个房屋要过户到原告的名下，被告就根据他的意思帮他办理相关手续，也就是开了收据，原告也没有来跟被告签合同并办理网签手续；后来濮春华又跟被告讲，这个房子不给原告了，给一个叫苏浩的人，于是苏浩跟被告签了商品房买卖合同，收据未开具，因为被告已经开过收据给原告，被告要求濮春华把给原告的收据拿回来，被告再开收据给苏浩，但是濮春华一直没有把收据拿回来；后来濮春华又把房子卖给王利强，濮春华让被告把合同更名为被告与王利强，还要求被告出具收据给王利强，被告要濮春华把原先开给原告的收据拿回来，但濮春华称该收据遗失了，濮春华在工作联系单上面签字确认原收据已经遗失，所以被告就给王利强开具了收据，并与王利强签订了商品房买卖合同并备案，被告与苏浩签订的商品房买卖合同已经注销备案；被告没有收到原告的购房款，也没签过合同，所以被告不应该向原告退还购房款并赔偿利息及损失。第三人吴江建工辩称：本案纠纷与吴江建工无关，濮春华是吴江建工承包的瑞景国际93、95、96幢项目实际施工人，挂靠在吴江建工去施工的，被告欠吴江建工几千万元工程款，工程款的所有者是濮春华；如果濮春华接受了被告的房屋，则房款对应的工程款就视为被告已经付给吴江建工了；濮春华认可的购房人与被告签订正式的房屋买卖合同（购房人不用支付房款），或该房款直接支付给濮春华，均视为被告已经将相应的工程款支付给吴江建工。第三人王利强辩称：王利强是通过正常交易取得了瑞景国际95幢1301室房屋，成交价为185万元，目前尚未办证。第三人濮春华辩称：原告与濮春华之间的债权债务并没有进行结账，濮春华与原告之间以房抵债行为的基础不存在；2014年年底，原告经营的七都镇庙港名利木制品厂承建了瑞景国际93、95、96号的防火门、空中花园门，原告也进行了实际的施工，经结算，原告在瑞景国际的实际工程款为956829.06元，濮春华将102幢2509号房屋抵给了原告，作价1072072.8元；濮春华承诺常熟帝宝新城的防火门也由原告施工，后来由于常熟帝宝新城的开发商跑路，由开发区管委会统一安排施工，故原告未施工，所以原告按照约定收回了另一套房屋即瑞景国际95幢1301室，然后将该房屋出售给苏浩，苏浩再出售给本案第三人王利强；本案被告只是协助办理相应的手续；原告与濮春华并没有对账，退一步讲，工程款应当有结账凭证，原告拿抵房协议书当做结账协议完全不正确，同时95幢1301室的房款抵材料款协议书只是一个抵债协议书，对被告而言确实是债权转让说明，但应当明确原告与濮春华的债权数额，并应当由原告提供施工的结账协议确认。经审理查明：2015年7月29日，濮春华与杨明发签署《房款抵材料款协议书》一份，约定濮春华以其取得的瑞景国际95幢1301号房屋和102幢2509号房屋分别作价1174817元、1071073元，用以抵偿其应付杨明发的防火门价款2245890元。2015年7月31日，瑞景公司作为出卖人与杨明发、周国琴作为买受人签署商品房买卖合同一份（编号Y2015012403），约定由买受人向瑞景公司购买其开发的位于苏州市吴江区的瑞景国际第102幢3单元2509号房；该商品房用途为普通住房，住宅建筑面积共138.74平方米,合同约定面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房单价每平方米7720元，总价款为1071073元。同日，瑞景公司向杨明发开具《销售不动产统一发票》一份，载明预售购房款为331073元。杨明发就该房屋另与吴江市瑞景物业管理有限公司签署前期物业管理服务协议。2015年7月23日，濮春华作为吴江建工瑞景国际93、95、96幢建设工程的实际施工人，与瑞景公司签署投资购房确认单一份，确认由濮春华认购瑞景国际第95幢1301号房屋（建筑面积为147.72平方米、单价7953元），瑞景公司以该房屋价款抵偿其结欠吴江建工的相应数额的工程款。2015年7月31日，杨明发与瑞景公司签署《签约确认表》一份，载明杨明发认购瑞景国际95幢1301号房屋（面积147.72平方米、签约单价7953元，实际结算价格为1174817元），该确认表备注一栏载明该房屋为抵款房源，该款系吴江建工抵款。2015年7月31日，瑞景公司向杨明发出具收据一份，载明95幢1301号房屋价款为1174817元，收款方式为吴江建工抵款。2015年10月8日，濮春华与杨明发另签署《房款抵材料款协议书》一份，约定濮春华以其取得的瑞景国际95幢1301号房屋作价1174817元（面积为147.72平方米），用以抵偿其在帝宝新城工程项目应付杨明发的防火门价款1174817元。2019年4月23日，瑞景公司作为出卖人与王利强作为买受人签署商品房买卖合同一份（编号201904230133），约定由买受人向瑞景公司购买其开发的位于苏州市吴江区的瑞景国际第95幢1301号房；该商品房用途为普通住房，住宅建筑面积共147.72平方米,合同约定面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房单价每平方米9200元，总价款为1359024元。2019年4月30日，王利强向濮春华汇款115万元。2019年4月17日至2019年5月20日期间，瑞景公司合计向王利强出具收据三份，确认收取全部购房款和办证费。2019年5月20日，瑞景公司向王利强交付瑞景国际95幢1301号房屋。以上事实有原告提交的房款抵材料款协议书二份，商品房买卖合同、销售不动产统一发票、前期物业管理服务协议、收据、签约确认表、投资购房确认单各一份；第三人王利强提交的收据三份，商品房买卖合同、建行交易凭条、通知单、交房结算单、交房通知书各一份，以及各方的当庭陈述等证据予以证实。原告提交的价款清单系原告单方制作，相应价款数额未经交易相对方确认，本院不予采信。原告提交的证明，其性质为证人证言，因该证明的出具人未到庭作证和陈述事实，本院对该证言不予采信。被告提交的建行电子回执、招商银行付款回单，系被告与第三人濮春华之间的资金往来，与本案原被告之间的争议无涉，本院对其关联性不予认可。第三人濮春华提交的工程施工合同仅有承揽方签章，定做方无签章，且载明的乙方为吴江市永安消防器材厂，本院对其关联性不予认可。第三人濮春华提交的工程清单，系单方制作，且原告对载明的价款持有异议，故本院对该证据不予采信。本院认为：债权人可以依法将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第三人吴江建工确认第三人濮春华系吴江建工承建的瑞景国际项目的实际施工人，并确认濮春华系工程款的实际所有人，故濮春华签署投资购房确认单的行为应认定为吴江建工将其对瑞景公司享有的债权（工程款）转让给濮春华。濮春华实际取得对瑞景公司的债权后，同意瑞景公司采用以房抵款的方式（以瑞景国际第95幢1301号房屋的价款）支付相应数额的工程款。濮春华于2015年10月8日与杨明发签署《房款抵材料款协议书》一份，以瑞景国际95幢1301号房屋作价1174817元用以抵偿其应付原告的防火门价款1174817元，应认定为濮春华将其对被告享有的债权转让给原告，由原告在价款1174817元数额范围内享有对被告的债权；原告已与被告签署《签约确认表》，视为该次债权转让已通知被告。因被告已于2019年5月将95幢1301号房屋另行出售给第三人王利强并完成不动产交付，被告瑞景公司无法采用以房抵款的方式向原告清偿相应数额的债务，但应以金钱给付方式予以清偿，故被告应向原告付款1174817元。关于原告主张的利息，其计息期间和计息利率未违反法律强制性规定，本院予以支持。关于原告主张的房屋差价损失，本院认为：一、原告基于第三人濮春华向原告负担的债务，经债权转让而取得对被告瑞景公司的债权，原告在签署签约确认表时已确认房款的用途为抵偿工程款，故原告与一般意义的商品房买卖交易的买受人存在本质区别，以房抵款的方式应视为被告方的给付方式；二、原告和被告瑞景公司就瑞景国际95幢1301号房屋未签署商品房买卖合同，被告就该房屋开具的收据确认房款用于抵偿工程款，由此可知被告并无与原告设立商品房买卖合同关系的真实意思表示；故被告仅有权在受让的主债权数额及相应利息损失的范围内向被告主张权利，本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏州瑞景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨明发给付1174817元并支付相应利息（以1174817元为基数，自2015年8月31日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）二、驳回原告杨明发的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30435元，由原告杨明发负担18332元；由被告苏州瑞景房地产开发有限公司负担12103元，并于本判决生效之日起十五日内付至本院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；账号：62×××60；开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。原告预交的诉讼费用12103元，本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  蒋建平人民陪审员  褚永林二〇二〇年一月十三日书 记 员  黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。