浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0825民初4605号 原告：龙游聚满家物业管理有限公司，住所地浙江省龙游县龙洲街道环城西路247号。 法定代表人：宋有萍，执行董事。 委托诉讼代理人：李鑫涛，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：彭徐震，浙江论剑律师事务所律师。 被告：叶招才，男，1954年1月15日出生，汉族，住浙江省龙游县。 原告龙游聚满家物业管理有限公司（以下简称聚满家公司）与被告叶招才物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告聚满家公司的委托诉讼代理人李鑫涛、彭徐震，被告叶招才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚满家公司向本院提出诉讼请求：1.判令叶招才支付聚满家公司物业服务费3923元及违约金（违约金自2019年7月1日起，以欠付的物业费总额为基数，按月2%标准计算至款付清之日止）；2.诉讼费由叶招才负担。事实与理由：2017年1月12日，聚满家公司与清风雅苑小区业主委员会签订了《〈清风雅苑〉物业管理委托服务合同》，合同约定：聚满家公司为叶招才居住的清风雅苑小区提供物业服务；小区内多层住宅由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平米0.7元向聚满家公司交纳，空置房物业管理服务费同等全额交纳；二次供水加压费用：从四楼（含四楼）以上开始收取4楼30元/年，5楼40元/年，六楼50元/年。物业服务费按年收取，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费用的，应按逾期之日起累计加收所收费用的千分之一作为违约金。服务期限为2016年7月1日至2019年6月30日。双方对其他事项亦作出约定。2019年6月30日，聚满家公司与清风雅苑小区业主委员会完成物业交接。经催缴，至今为止，叶招才尚欠聚满家公司物业服务费、二次加压费用未付。故诉至法院，诉请如前。 叶招才辩称，未支付聚满家公司2016年7月1日至2019年6月30日的物业费属实，但系因对物业费收费标准有异议而暂时未交。聚满家公司收费不合理、服务不到位，只同意按照0.4元/㎡的标准交纳。小区物业费收费标准原来是0.2元/㎡，到聚满家公司入驻后就涨到了0.7元/㎡。聚满家公司虽对物业费标准进行过公示，但公示内容写的是0.4元/㎡-0.7元/㎡。聚满家公司要求按照0.7元/㎡交费，需要聚满家公司提供物价局的批文。小区内商业用房的收益应用于业主享受物业费补贴，该物业费补贴没有享受到，聚满家公司也没有公示收支明细。聚满家公司离开后，现业主享有0.2元/㎡的物业费补贴、自己只需要按照0.5元/㎡的标准交纳物业费，故只同意按照0.4元/㎡的标准支付拖欠的物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无异议的证据为聚满家公司提供的其向叶招才书面催缴物业费的照片一张及龙游县不动产登记查询确认单一份。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、聚满家公司提供的业主情况登记表、2007年7月6日签订的清风雅苑物业管理合约各一份，拟证明叶招才于2007年7月6日入住清风雅苑小区7幢504室，业主登记为叶招才；叶招才质证对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议。认可业主情况登记属实，但认为房产证上登记的权利人是他儿子叶晓进，业主并不是他，他只是住在里面。本院认证认为，叶招才对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，本院对该组证据予以认定； 2、聚满家公司提供的其与清风雅苑小区业主委员会签订的物业管理委托服务合同一份，拟证明双方对物业费收费标准、加压费收费标准及违约金等相关内容进行约定。叶招才质证对合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同是业主委员会和聚满家公司串通损害业主利益而签订。本院认证认为，该份合同系业主委员会履行职责代表业主与聚满家公司签订，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，叶招才主张合同系业主委员会与聚满家公司串通损害业主利益而签订，却未能提供相应证据予以证明，本院对其质证意见不予采纳，对该份合同予以认定； 3、叶招才提供的《关于要求清风雅苑小区业主委员会换届的请示》及小区业主签名一份、《清风雅苑原店面出租合同情况》一份，拟证明业主委员会不合法以及店铺租金收益应由业主享有。聚满家公司质证对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为请示内容为申请业主委员会换届，上面却盖有业主委员会的章，且业主委员会换届与本案无关联，店面出租情况无法证实其来源，即便真实存在关于租金处理也应按照物业管理委托服务合同的约定来履行。本院认证认为，请示内容系2019年3月清风雅苑小区业主行使业主权利要求业主委员会换届，与本案无关联，《清风雅苑原店面出租合同情况》无法确认其来源，真实性无法确定，故对该组证据本院不予认定。 根据本院认定的证据结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2016年7月1日聚满家公司进驻清风雅苑小区提供物业管理服务。2017年1月12日聚满家公司与清风雅苑小区业主委员会签订《〈清风雅苑〉物业管理委托服务合同》一份，合同约定：1.本物业管理区域物业服务收费选择包干方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.7元/㎡/月；二次供水加压费用：从4楼（含4楼）以上开始收取，4楼30元/年，5楼40元/年，6楼50元/年；2.物业服务费按年收取，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业费用的，应按逾期之日起按日累计加收所收费用的千分之一作为违约金；3.合同期限暂定三年。自2016年7月1日起至2019年6月30日止。同时，合同还对其他相关事项作了约定。2019年6月30日，物业服务合同期满，聚满家公司与清风雅苑小区业主委员会完成交接后撤离。 2007年7月6日，叶招才在小区原物业公司登记业主情况时，将自己登记为清风雅苑小区7幢504室产权人，并自2008年起在内居住并交纳物业费。自聚满家公司入驻后，叶招才未交纳2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费3802.68元、加压费120元，合计3922.68元。 2019年6月17日聚满家公司将物业费催缴函粘贴至叶招才居住的清风雅苑小区7幢504室门口，要求其于2019年6月30日前缴清所欠费用。叶招才确认看到过该份催缴函。 另查明清风雅苑小区7幢504室房产面积150.9㎡，房屋产权登记人为叶招才的儿子叶晓进。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主或物业使用人应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。叶招才虽非清风雅苑小区7幢504室所有权人，但其自涉案房产交付后一直居住其中，且在原物业公司要求登记业主情况时将自己登记为业主，物业服务费也一直由其交纳，对本案物业服务费也只是因为不认可收费标准而暂时未交，可视为其作为物业使用人已与业主约定由其交纳物业服务费并将该情况书面告知物业服务单位，聚满家公司要求叶招才支付拖欠物业服务费，合理合法。聚满家公司与清风雅苑小区业主委员会签订的物业服务合同未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。叶招才虽非物业服务合同形式上的当事人，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，叶招才应依约履行合同义务，自觉交纳相应的物业服务费。清风雅苑小区系已成立业主委员会的小区，可以与物业服务公司按照市场调节价确定物业服务费收费标准。聚满家公司与清风雅苑小区业主委员会约定的物业服务费收费标准在本县物业服务费合理价格区间内，应认定有效，业主或物业使用人应按照该约定价格支付物业服务费，叶招才要求按照0.4元/㎡/月的标准支付物业服务费无事实与法律依据，本院不予支持；关于享受物业服务费补贴，根据合同相对性原则，叶招才与其他物业公司所作的约定，适用的对象也为叶招才与其他物业公司，对本案当事人并不发生效力，叶招才以其他物业公司给予其物业服务费补贴而要求聚满家公司适用相同待遇，缺乏依据，本院不予支持。聚满家公司在撤离前向叶招才发送书面催缴函，要求其于2019年6月30日前交纳拖欠的物业服务费，叶招才逾期未交纳，应按照物业服务合同约定支付逾期违约金，根据物业合同约定违约金计算方法为自逾期之日起按日累计加收所收费用的千分之一，聚满家公司要求从2019年7月1日起按月利率2%计算系对其自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条的规定，判决如下： 一、叶招才支付龙游聚满家物业管理有限公司自2016年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费3802.68元和加压费120元，合计3922.68元及违约金（违约金自2019年7月1日起至履行完毕之日止按月利率2%计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回聚满家公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由叶招才负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员  叶肖翡 二〇二〇年一月十日 法官助理 吴香君    书 记 员 黄欢