湖南省桂阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1021执异7号异议人（案外人）：曾冬冬，男，1981年12月26日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。被执行人：邹卫民，男，1975年4月14日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。申请执行人：吴小兵，男，1966年7月19日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：吴志律，男，湖南奋斗者律师事务所律师，特别授权。本院在执行申请执行人吴小兵与被执行人邹卫民、邹卫忠民间借贷纠纷一案中，案外人曾冬冬于2020年1月6日对执行被执行人邹卫民所有的桂阳县××文化路（××学校旁）规划局家属楼××楼××桂阳县不动产权第0004437号）房产的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，现已审查终结。案外人曾冬冬称，2018年5月18日，异议人与被执行人邹卫民签订了《房屋买卖合同书》，被执行人邹卫民将其正办证的坐落于桂阳县龙潭街道文化路（蒙泉学校旁）规划局家属楼3号楼302户住宅包括车库出卖给异议人，约定成交房产总价款为648800元，被执行人邹卫民及其妻子在《房屋买卖合同书》上签名确认。异议人按双方协议约定，分别于2018年5月18日、2018年7月19日、2018年10月15日、2019年1月30日、2019年9月24日、2019年11月18日向被执行人交纳购房款200000元、348800元、30000元、6024.95元、3922.7元、381.11元。共计支付购房款589131.76元。被执行人邹卫民于2018年5月18日将房屋交付给异议人，异议人并于2018年10月10日将该房水电过户到了异议人门下，异议人已将房屋进行精装修居住至今。2019年10月28日，桂阳县人民法院因吴小兵与邹卫民、邹卫忠民间借贷纠纷案执行，将该房进行查封。异议人与被执行人签订的《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，具有法律效力。异议人取得房屋权属在先，吴小兵申请桂阳县人民法院查封房屋在后，该查封行为损害了申请人合法权利，违背交易安全，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当停止对房屋的查封。申请执行人吴小兵称，案外人曾冬冬提出的执行异议不成立。1.根据《物权法》规定，不动产权利的转移以登记发生效力，本案的不动产现仍然登记在被执行人邹卫民名下，并未变更；2.案外人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，根据案外人提供的证据，案外人与被执行人双方明确约定了交易的期限，办理房产证的时间，但是他们并未办理房产证，没有办证是由于案外人的过错导致的，案外人也没有按照该规定履行剩余款项的支付义务，故不能按照该规定支持其异议请求。被执行人邹卫民：案外人曾冬冬所述属实，本人认为其向法院申请停止对案涉房屋的查封是合理的要求。本院查明，2018年5月18日和7月19日，曾冬冬与邹卫民及其妻子罗海英通过桂阳合盛房产中介服务有限公司，签订了《房屋买卖合同书》及《补充协议》，约定：被执行人邹卫民将其所有的单位集资房桂阳县龙潭街道文化路（蒙泉学校旁）规划局家属楼3号楼302户（不动产产权证正在办理中）出卖给曾冬冬，房产加车库成交总价为648800元。付款约定为：签订房屋买卖合同当日，支付购房款20万元，第二次付款348800元，最后一次10万元房款等邹卫民将该房产办证后完全过户变更在曾冬冬名下时支付。之后，曾冬冬实际分别于2018年5月18日、2018年7月19日、2018年10月15日、2019年1月30日、2019年9月24日、2019年11月18日通过银行向邹卫民交纳购房款200000元、348800元、30000元、6024.95元、3922.7元、381.11元，金额合计589131.76元。邹卫民亦于2018年5月18日即将该房屋交付给了曾冬冬。2018年7月，曾冬冬开始对房屋进行装修，2018年10月10日水电过户至曾冬冬名下，2018年12月曾冬冬搬入该房屋居住至今。因该房屋系邹卫民的单位职工合伙建房，房产证由单位统一办理，2019年10月案涉房屋的房产证办理完毕，仍登记在邹卫民名下，证号为“湘2019桂阳县不动产权第0004437号”，该证亦交由曾冬冬持有，用以之后办理房屋产权过户登记。按照该房不动产权证载明的面积数，比曾冬冬与邹卫民签订的房屋买卖合同书所约定的面积数少了5.29㎡，因此，按面积计算，曾冬冬还应付购房款40000余元，双方约定待办理该房屋产权转移手续完成时交清。2019年10月28日，本院在执行申请执行人吴小兵与被执行人邹卫民、邹卫忠民间借贷纠纷一案中作出了（2019）湘1021执1120号民事裁定书，查封了案涉桂阳县龙潭街道文化路（蒙泉学校旁）规划局家属楼3号楼302户房产。2019年12月，曾冬冬发现案涉房屋被查封，遂向本院提出执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的桂阳县龙潭街道文化路（蒙泉学校旁）规划局家属楼3号楼302户房产虽然登记在被执行人邹卫民名下，但在本院查封之前，案外人曾冬冬在桂阳县合盛房产中介服务有限公司的介绍下，已经与被执行人邹卫民签订了书面的《房屋买卖合同书》，其已按照合同约定向邹卫民支付了90%以上的购房款，案涉房屋的房产证由单位统一办理，房产证直至2019年10月才办理出来，故未能完成变更产权登记，并非买受人曾冬冬自身的原因导致。曾冬冬对房屋进行了装修及实际入住，合法占有，对该房已具有实体权利，有权要求邹卫民办理产权过户手续，该请求权具有排他的物权性质，足以排除因其他债权对案涉房产强制执行的权益。曾冬冬的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：一、中止对桂阳县××文化路（××学校旁）规划局家属楼××楼××桂阳县不动产权第0004437号）的执行；二、解除对桂阳县××文化路（××学校旁）规划局家属楼××楼××桂阳县不动产权第0004437号）的查封。案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  宁建道人民陪审员  邵昌明人民陪审员  欧阳鹏二〇二〇年一月十日法官助理刘琪书记员肖强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。