辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初7251号 原告：许传铎，男，1942年8月28日出生，汉族，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：林丛文，瓦房店市中心法律服务所法律工作者。 被告：大连金鸿运置业发展有限公司，住所地瓦房店市共济办事处五四路44号东2-1室。 法定代表人：宫家霞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：辛华东，辽宁翊鼎律师事务所律师。 原告许传铎与被告大连金鸿运置业发展有限公司（以下简称金鸿运置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许传铎及其委托诉讼代理人林丛文、被告金鸿运置业公司的委托诉讼代理人辛华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许传铎向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将房屋权属证书办理完毕并交给原告（房屋价值365447元）；2、判令被告因逾期交付房屋的违约金161162.13元；3、判令被告承担原告所购房屋因不具备使用功能（水、电、煤气、暖气）的违约金58800元；4、判令被告给付逾期未办理房屋权属证书的违约金58400元。上述违约金合计为278362.13元。5、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于瓦房店市.67平方米的房屋，以365447元的价格卖给原告，原告当即向被告一次性足额付清购房全款。合同约定：出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。合同又约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，水电具备接通条件，2、煤气、暖气具备接通条件……。合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后贰佰肆拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……，2、买受人不退房，出卖人按己付房款的％向买受人支付违约金。首先，按照合同约定，被告应于2015年3月30日前向原告交付“经验收合格”的房屋，但案涉房屋迟迟于2019年4月10日方才验收勉强合格，这期间违约了1470天，按合同约定被告应承担总房款365447元的日万分之三计算违约金，计为161162.13元。其次，按照合同第13条约定，被告向原告交付房屋时，必须具备水、电、煤气、暖气四大项齐全并具有使用功能方可，但2019年4月10日原告才看到该四项正在安装落实，己经违约1470天，被告在合同中却规避违约责任，按照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第16条、第17条、第18条等条款规定，按照租金价格每天40元计算，该项合计为58800元。再次，按照合同第14条约定，被告应当于房屋交付使用后240日内，不但应当按约将案涉房屋报产权登记机关备案，还要在规定的期限内取得房地产权属证书交给原告，但直至今日，被告仍没有向原告交付房屋权属证书，被告违约1460天，同理，按照房屋租金每天40元计算，被告应承担违约金58400元。被告已构成根本违约，必须承担违约责任。 被告金鸿运置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。本案双方所签订的合同无效，本案签订合同的时间为2014年9月30日，当时我公司尚未取得预售许可证，也向原告告知了，没有预售许可证的情况下签订的合同无效。认为原告诉请的第二、三项超过诉讼时效，签订时间是2014年9月30日，交房约定的时间是2015年3月30日前，显然第二、三项请求超过法定的诉讼时效。原告的诉称与事实不符，合同采用的是第1项处理方式，在没有按期办理房屋产权证的情况下，只能按照双方签订的合同第14条的约定，也就是“出卖人应在商品房……，”第1项是退房返款，不存在第2项的约定。在这一条款的表述中明确表述选用第1项的处理方式。其二，本案案涉房产是在2014年6月30日竣工，2014年9月30日与原告签订合同时，是现房，在合同签订以后，于2014年10月28日向原告交付房屋钥匙，原告在接收时在交房钥匙表上签署了自己的名字。依据最高人民法院2013第7号司法解释第11条的规定，对房屋转移占有视为房屋交付，所以不存在房屋交付的问题。案涉房屋在交付的当时水电是临时水电，2015年房屋水电暖齐备，煤气虽然没有接通，是因为市政的原因，开发阶段煤气管线是完备的，而且也不构成影响本案原告对房屋的实际占有使用，按照合同第13条规定，煤气具备接通条件即可，而不是必须接通，所以无论是法律规定还是实际履行上看，本案被告并不存在原告所述的违约交房。没有办理房照的原因在原告，我公司多次通知原告签订正式可备案合同，收回临时收据，改开发票，原告始终拒绝，现在所有业户都正在办理，很多已经办妥了。对于没有办成产权证书的情形，原告应自负其责，没有交付产权证书达1460天的说法也与实际不符，从2015年3月30日开始计算这一数字显然不符合实际情况。另外，依据合同第14条1项规定，违约金只是房款的百分之一，原告起诉五万余元，显然不符合双方的约定。其次关于原告请求交付房屋违约金的计算方法也没有依据，最高人民法院司法解释第17条规定逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果人民法院认定本案合同有效，我们要求按照合同第14条第1项双方的约定对本案予以处理，也就是返还房款，原告在将房屋恢复交付原状的情况下，扣除房屋使用费，被告将房款退还原告，这是双方在合同第14条明确约定的。对此最高人民法院司法解释第18条也提到，关于没有办理产权证书没有按期办理的情况，除了有特殊约定以外，才适用第18条。我们就是有特殊约定，这是受法律保护的。本案案涉房屋价值36万余元，原告主张违约金27万余元，这个主张极高显失公平，法院不应支持。综上所述，无论从合同效力还是合同的实际履行，以及双方合同的约定上来看，本案被告并不存在违约，也并不应该支付违约金，所以请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将位于瓦房店市.67平方米的房屋，以365447元的价格卖给原告，原告向被告一次性付清购房全款。合同约定：出卖人应当在2015年3月30日前，依照有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人未按照合同约定期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、(1)逾期不超过60日……；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，水电具备接通条件，2、煤气、暖气具备接通条件……；出卖人应当在商品房交付使用后贰佰肆拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起叁拾日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，原告于2014年9月30日付清全部房款。该房屋验收合格时间原告主张为2019年4月10日，被告主张为2019年1月，原被告对其该主张均未提供证据证明。对该房屋现已验收合格双方均无异议。 另查，被告提供2号楼1单元领钥匙门卡表，领取项目为“领正式钥匙、门卡”，该表显示2-1-201原告于2014年8月28日签字领取钥匙。原告主张拿钥匙时间为2015年4月15日，未提供相关证据证明。原告自认从拿钥匙就开始装修入住至今。原告主张水电暖煤气都不具备，被告否认，原告未提供相关证据证明。对被告主张按照合同约定退房返款并赔偿损失，原告明确表示不同意退房。 再查，被告辩解案涉房屋在2015年就能够签订正式备案合同并开正式发票，原告未予否认，对其未办理的原因原告主张系“2015年时网签办房证要求把原来的合同收回，我认为不合理，交合同我不干；2015年6月份被告办理网签通知我去，违约赔款写万分之三，月租金1200元，我不同意”。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,对原、被告双方具有约束力,当事人双方应当按照约定履行自己的义务。合同签订后原告一次性付清全部房款，被告交付房屋，原告即装修入住，房屋并已验收合格。对原告请求被告立即将房屋权属证书办理完毕并交给原告，双方已签订《商品房买卖合同》，办理房屋权属证书，原告作为房屋买受方需到相关部门缴纳税费等相关费用，被告作为出卖人对原告办理房屋权属证书仅负有协助义务，而非全部代为原告办理，原告主张合同14条约定“还要在规定的期限内取得房地产权属证书交给原告”，合同14条无此约定，原告该主张无依据，故对原告请求被告立即将房屋权属证书办理完毕并交给原告，本院支持被告应协助原告办理房屋权属证书。 关于实际交付房屋时间，原告主张为2015年4月15日，但未提供相关证据证明；被告提供2号楼1单元领钥匙门卡表，领取项目为“领正式钥匙、门卡”，该表显示2-1-201原告于2014年8月28日签字，能够认定原告领取正式钥匙时间为2014年8月28日，原告领取正式钥匙即对该房屋具有占有使用权，原告亦认可领取钥匙后即开始装修入住，故对案涉交付房屋时间确认为2014年8月28日。按照合同约定，被告应在2015年3月30日前交付房屋，故被告交付房屋并未逾期，房屋已经验收合格，故对原告主张因逾期交付房屋的违约金161162.13元本院不予支持。 原告主张水电暖煤气都不具备，被告否认，原告未提供相关证据证明。本院认为，按照合同约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，水电具备接通条件，2、煤气、暖气具备接通条件……；即合同约定交房时水电煤气暖气应具备接通条件，首先，正常建筑房屋水电煤气暖气管道线路都是基础设施，在建筑时整体规划同时具备；其次，原告自认从拿钥匙就开始装修入住至今，若水电暖气不具备使用条件原告无法进行正常的生活就无法入住使用至今，煤气是否能够接通使用，存在客观煤气公司管理及市政统一规划问题，非被告原因所致，故对原告主张水电暖煤气都不具备因无据证明不予采信，故对原告主张因不具备使用功能（水电煤气暖气）请求违约金58800元不予支持。 按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第14条第1项约定，即买受人退房出卖人按已付房款的1%赔偿买受人损失处理。被告于2014年8月28日交付房屋，应当在交付房屋后240日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按照合同约定买受人退房，出卖人赔偿已付房款的1%损失。对被告主张按照合同约定由原告退房被告返款并赔偿损失，原告明确表示不同意退房；因双方对未取得房屋权属证书已有约定即退房返款赔偿损失，原告明确不同意退房，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定；另，被告辩解案涉房屋在2015年就能够签订正式备案合同并开正式发票，原告对其未予办理的原因主张系2015年时网签办房证要求把原来的合同收回认为不合理、2015年6月份被告通知原告去，因违约赔款问题原告不同意，原告亦未提供证据证明系由于出卖人的责任原告至今未取得房屋权属证书，故对原告请求被告给付逾期未办理房屋权属证书的违约金58400元本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告大连金鸿运置业发展有限公司于本判决生效后十日内协助原告许传铎办理瓦房店市凤凰嘉苑2#楼1单元201室房屋的权属证书； 二、驳回原告许传铎其他诉讼请求。 案件受理费5476元，由被告大连金鸿运置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  陈立杰 人民陪审员  单晓云 人民陪审员  刘 炜 二〇二〇年一月二日 书 记 员  王丹鹏