广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异35号 异议人（案外人）：罗万照，男，1961年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：罗有滔，男，1987年1月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系异议人的儿子。 申请执行人：潘志坤，男，1986年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托代理人：程明铸，广东利衡律师事务所律师。 委托代理人：黎绮琪，广东利衡律师事务所实习律师。 被执行人：云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司，住所地广东省云浮市云安区六都镇锦秀路32号，统一社会信用代码91445303791226849D。 法定代表人：莫新强。 被执行人：莫新强，男，1963年4月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：李杏玲，女，1972年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 本院在执行申请执行人潘志坤与被执行人云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司（以下简称盈邦公司）、莫新强、李杏玲买卖合同纠纷案[案号为（2019）粤0605执26366号]的过程中，查封了莫新强名下位于佛山市禅城区季华一路26号二座一幢501房[证号：粤（2017）佛禅不动产权第0085489号]的房地产权，案外人罗万照对此提出书面异议。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人罗万照称，请求立即中止执行并解除佛山市禅城区季华一路26号二座一幢501房【证号：粤（2017）佛禅不动产权第0085489号】的查封。事实与理由：该涉案房产事实上己于2014年3月19日，由异议人与被执行人莫新强解除合作关系时，双方以股权转让的对价形式确认该房屋转让给异议人（以股权易房产），并之后一直由异议人负责偿还按揭款及缴纳水电物业管理费等，并一直由异议人实际占用使用至今，只是由于涉案房产办理了银行抵押，目前无法办理过户手续。理由如下：一、涉案房产目前虽仍登记在莫新强名下，但该房产已于2014年3月19日在异议人与莫新强解除合作关系时，异议人以股权交换作为交易对价的方式，取得了涉案房产的所有权，双方为此签订了《协议书》。异议人与莫新强原是合作关系，双方共同投资经营紫金县金樵皇陶瓷有限公司、云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司及广西博白县新盈邦陶瓷有限公司。2014年3月19日，双方决定拆伙，双方同意将其中的金樵皇公司、云安盈邦公司的所有股权、资产及债务转让给莫新强一人所有；将广西博白陶瓷公司的所有股权、资产及债务转让给异议人一人所有。另，莫新强自愿将其名下的涉案房产作价151.83万元，作为其取得上述两公司的股权转让差价支付给异议人，即将涉案房产转让给异议人，作为股权交易的对价，该房产的按揭款、物业管理费等由异议人自行承担。签订上述协议后，双方如约将上述三公司分别办理了股权变更登记手续：其中金樵皇公司、云安盈邦公司的股权全部转让给莫新强；广西博白陶瓷公司中原属莫新强持有的股权亦转让至异议人指定的受让人；涉案房产已于签订《协议书》当日即交付给异议人使用，并由异议人负责偿还银行按揭款及缴纳有关水电物业管理费等。至此，异议人与莫新强签订的《协议书》已全部履行完毕，涉案房产的所有权依据该协议约定应属异议人所有。二、异议人于2014年3月19日签订协议当日，即在涉案房产处成立了关联公司佛山市盈邦陶瓷有限公司进行经营并一直占有使用至今。期间，涉案房产的所有按揭款均由异议人以银行转账方式于每月底或月初将房产按揭款转至莫新强中信银行的按揭款专用划扣账户，由中信银行自动扣划【通过异议人广西博白公司的股东陈雪萍（1笔）、公司财务彭继晖（1笔）、异议人的女儿罗瑞霞（其余）转账】。2019年9月份左右，莫新强的上述银行账号被法院冻结无法划扣，异议人也按时以现金缴存的形式自行向银行支付了按揭款，期间并无违约。以上事实，均有按揭款银行转账记录及关联公司佛山盈邦公司支付水电物管费的发票等予以印证。三、涉案房产一直未办理过户手续是由于签约当时该房产办理了银行按揭抵押手续，《协议书》约定是分期偿还银行按揭款，所以在查封前尚未具备过户的条件，而非异议人的过错导致的，异议人只是按照协议的约定进行分期支付按揭款。四、2019年1月10日，为明确涉案房产的过户手续问题，双方签订了《房产过户协议》，莫新强再次确认涉案房产归异议人所有，且确认自2014年3月19日签订《协议书》后的按揭款均由异议人支付，故就办理涉案房产的过户变更手续作出补充约定，由莫新强及其配偶李杏玲协助异议人自该协议签订之日起12个月内并于贷款银行注销抵押登记之日起2天内办理房产过户手续，相关过户费由异议人承担。鉴于此前双方签订了《协议书》，莫新强取得了其中的两间公司的全部股权，莫新强需支付异议人股权转让差价151.83万元，因此异议人无需另行支付房产转让款。但在上述约定的办理过户期间内，因涉案房产被法院查封，导致无法办理过户，异议人不存在过错。综上，异议人认为，涉案房产在法院查封前，已签订了关于涉案房产转让的书面《协议书》及《房产过户协议》并实际占有使用该房产，并一直按照协议的约定按时足额支付银行按揭款及水电物业管理费等，且异议人对未办理过户本身并没有过错，同时异议人亦愿意也有能力将涉案房产剩余的按揭款提前一次性支付交由法院执行，因此按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人享有该涉案房产的合法权利足以排除执行。为维护异议人的合法权益，恳请法院予以支持，中止对涉案房产的执行，并予以解封。 申请执行人潘志坤没有答辩。 被执行人盈邦公司、莫新强、李杏玲均没有答辩。 本院查明，本院于2019年4月2日对原告潘志坤与被告盈邦公司、莫新强、李杏玲买卖合同纠纷一案作出（2019）粤0605民初3243号民事调解书，内容为：本案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、双方确认截至2019年4月2日止，云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲欠潘志坤货款本金8073203.80元，云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲分20期支付本金及相应利息，利息以实际欠款本金自2019年4月1日起至实际清偿日止按月利率1.5%计算，其中于2019年4月28日支付789978.32元及到期利息，于2019年5月至2020年1月的每月28日前支付35万元及到期利息，于2020年3月至11月的每月28日前支付42万元及到期利息，于2020年12月28日支付353225.48元及到期利息；支付原则为先支付到期利息后支付本金，其中2019年6月及2020年6月潘志坤同意云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲先行支付利息，本金在当年的8月28日前一并支付；二、潘志坤确认收到莫新强的支票（编号为42154832，金额为428433元），该支票尚未到期兑现，上述货款本金不含该支票金额，云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲承诺该支票金额于2019年4月28日前足额兑付，否则云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲另行支付该支票金额并从2019年1月1日起至实际清偿日止按月利率2%计算利息；三、本案受理费38088.97元，财产保全费5000元，合计43088.97元，由云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲负担并于2019年4月28日支付予潘志坤；四、云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲于2019年4月28日向潘志坤支付律师费2000元；五、潘志坤在签订本协议当日申请解除云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲的财产保全措施；六、如云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲按约支付欠款本息，双方所有债权债务了结；如云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲任何一期逾期10日支付，潘志坤有权一次性申请强制执行，并以实际欠款本金从逾期之日起至实际清偿日止按月利率2%计算利息，并要求云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲另行支付违约金215000元。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。该调解书于2019年4月3日发生法律效力。 2019年9月18日，本院立案受理申请执行人潘志坤与被执行人盈邦公司、莫新强、李杏玲买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605执26366号，执行依据为本院（2019）粤0605民初3243号民事调解书。在执行过程中，本院于2019年9月30日作出（2019）粤0605执26366号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人云浮市云安区盈邦陶瓷有限公司、莫新强、李杏玲的银行存款人民币8170726.19元，或查封、扣押其同等价值的财物。同日，本院查封了被执行人莫新强名下位于佛山市禅城区季华一路26号二座一幢501房[证号：粤（2017）佛禅不动产权第0085489号，以下简称涉案房产]的房地产权。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人罗万照主张其与被执行人莫新强之间存在以涉案房产作为莫新强应支付给罗万照的股权转让差价的房屋转让合同关系，并以此为由请求排除该房产的执行。对此，分析如下：一、即使异议人罗万照主张的上述涉案房产的转让关系属实，因异议人确认莫新强以其欠异议人的股权转让差价款作为异议人受让涉案房产的对价款，由此可知涉案房产实际为莫新强抵偿异议人欠款之标的物，而并非异议人买卖之标的物，异议人主张双方围绕涉案房产存在的转让关系，实质是以房抵债关系。因以物抵债首先是以消灭金钱债务为目的，此与最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的基于不动产买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。因此，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产变更登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生不动产交易的物权期待权。本案中，涉案房产的权属并未过户登记至异议人名下，则以物抵债仅能产生债法上的效力，不能排除本院（2019）粤0605执26366号案对涉案房产的执行。二、异议人向本院提交了落款日期为2014年3月19日的《协议》、落款日期为2019年1月10日《房产过户协议》等证据材料，并主张其与莫新强于2014年3月19日就涉案房产的转让达成协议。但异议人未举证证明在其2014年签订上述《协议》后至2019年1月签订《房产过户协议》前长达近五年的期间内曾就涉案房产的过户登记向莫新强主张过权利。异议人提交的落款日期为2019年1月10日《房产过户协议》约定了“罗万照承担涉案房产办理过户变更手续的一切税费，并结清该房产尚欠的银行贷款本金和利息，莫新强配合罗万照办理房屋过户但不承担过户费用；莫新强及其配偶于本协议签订之日起12个月内，并于贷款银行注销抵押登记之日起2日内配合罗万照办理该房产过户手续”等内容，可见罗万照根据该《房产过户协议》的约定负有结清涉案房产尚欠银行贷款本息以注销该房产抵押登记等义务，但从该《房产过户协议》签订之日起至本院于2019年9月30日查封涉案房产前近8个多月的时间内，异议人罗万照亦未按该协议的约定结清涉案房产尚欠银行的贷款本息以注销该房产的抵押登记。综上，对于涉案房产在本院查封前未能办理过户登记至异议人名下的手续，异议人存在怠于办理过错。综上分析，异议人罗万照对涉案房产不享有最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的权利，异议人请求中止对涉案房产的执行并解除对该房产的查封措施，实质是请求排除本院对涉案房产的执行，其请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人罗万照的异议请求。 如不服本裁定，认为原调解书错误的，依照审判监督程序办理；与原调解书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  黄馨栗 审判员  王志钊 二〇二〇年一月十七日 书记员  林文韬