河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1728民初4023号原告遂平县嘉信物业管理有限公司，住所地河南省遂平县城南新区（中华坊综合社区6号楼1楼1-3间）。法定代表人徐建桩，该公司经理。委托诉讼代理人党倩，女，1990年2月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系公司员工。委托诉讼代理人魏密生，男，1986年2月3日出生，汉族，户籍所在地西宁市城西区，现住河南省遂平县，系公司员工。被告李军令，男，1984年11月29日出生，汉族，住河南省遂平县。原告遂平县嘉信物业管理有限公司与被告李军令物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告遂平县嘉信物业管理有限公司的委托诉讼代理人党倩、魏密生，被告李军令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遂平县嘉信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业费8255元及滞纳金3960元（滞纳金从逾期之日起至清偿之日止按年利率24%计算）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系遂平县中华坊小区业主，其房屋面积133.47平方米，2017年10月20日，原告对被告所居住的小区进行物业管理，并与开发商签订了前期物业管理服务协议，协议约定业主所拖欠的物业费，原告有权追要。被告从2015年7月1日至2020年6月30日一直未缴纳物业费，经原告多次催要未果，为此诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李军令辩称，1.被答辩人并非中华坊业主按照法定程序选聘的物业服务企业，其不是本案适格的诉讼主体。2.被答辩人与驻马店市天时置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对答辩人不具有约束力。理由如下：首先，中华坊小区于2015年下半年设立业主大会，并成立业主委员会，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，选聘物业管理企业是业主大会的履职范围，中华坊小区的建设单位驻马店市天时置业有限公司无权招聘物业管理企业；其次，答辩人对被答辩人何时进入中华坊小区提供物业管理服务并不知情，且被答辩人并未向答辩人告知其与驻马店市天时置业有限公司签订有《前期物业服务合同》，亦没有对合同中涉及答辩人等业主的权利义务进行公示，更没有与答辩人签订《物业管理确认书》。3.虽然答辩人与被答辩人已形成了事实上的服务关系，但被答辩人并没有尽到前期服务合同中约定的职责。遂平县嘉信物业管理有限公司自2017年10月20日入住中华坊小区以来，一直存在不作为、乱作为、乱收费的行为，具体表现如下：（1）没有经过业主委员会同意，擅自提高物业收取费用；（2）未经业主同意，擅自更换业主正常使用的电表；（3）小区消防形同虚设，一旦着火，没有办法投入使用；（4）小区车辆随意停放，占用消防安全通道；（5）小区电动自行车充电位严重缺失，且充电线路私拉乱扯，违反消防安全，存在巨大安全隐患；（6）小区安全防卫工作形同虚设。外来人员、车辆随便出入，经常出现自行车、电动车电池被盗现象。我的四轮电动车后尾灯被别人砸烂，我去查看监控，但摄像头是坏的。（7）小区各栋单元口门禁没有启用；（8）我居住的中华坊小区房屋窗户关不严，有很大的缝隙，一直漏风漏雨，且网线管道不通；（9）装修时，答辩人发现自家阳台墙空的问题并找物业解决，被答辩人说解决不了，只能用公共维修基金维修，但是需要整栋楼的东户同意才可以；（10）小区电梯经常性的带病运行，电线线头长期裸露，按钮损坏不修，存在极大安全隐患。以上问题经多次反映，均没有得到改善。综上，被答辩人遂平县嘉信物业管理有限公司不是中华坊小区通过业主大会选聘，其与驻马店市天时置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对答辩人不具有约束力，被答辩人的收费已严重违反合同约定，起诉的物业费数额与应交的物业费数额不符，恳请法院酌情判决。关于滞纳金，只能在行政职能部门作出的行政处罚决定中适用，在平等主体之间的合同当中不应适用滞纳金条款，故遂平县嘉信物业管理有限公司诉请的滞纳金应予驳回。经审理查明，被告李军令购买了遂平县中华坊小区8号楼1单元8层东户的住宅房屋一套，房屋建筑面积为133.47㎡。原告遂平县嘉信物业管理有限公司（乙方）与驻马店市天时置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，该协议约定：“甲方选聘乙方对中华坊小区提供前期物业管理服务，合同服务期限自2017年10月20日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。并约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米收取，其中住宅房屋1.2元/㎡，一次预交一年的物业费。业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金”。该《前期物业服务合同》已在遂平县房地产管理所进行备案。2017年11月5日，原告遂平县嘉信物业管理有限公司（乙方）与驻马店市天时置业有限公司（甲方）签订《补充协议》一份，该协议约定：“一、物业费：中华坊小区业主自购房之日起，至乙方物业入住之日（即2017年10月20日），拖欠的物业费用由乙方全权代为收取，所收取物业费归乙方所有。二、装修押金：上海银湾物业管理连锁集团·信赖中华坊物业服务中心和驻马店天时置业有限公司开出的装修押金由乙方处理。业主不同意缴纳拖欠物业费时，乙方不予办理装修押金相关事宜。三、乙方仅承担前期物业费用的收取与前期装修押金的处理，其他事宜与乙方无关，乙方不予承担……”。另查明，被告李军令的物业费已缴纳至2015年6月30日。原告遂平县嘉信物业管理有限公司实际执行的物业费收取标准为2018年6月30日前为0.8元/平方米/月，2018年7月1日至今的物业费收取标准为1.05元/平方米/月。上为本案事实。上述事实，有原被告双方的当庭陈述、《前期物业服务合同》、《补充协议》、备案表等相关证据在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，本案原告遂平县嘉信物业管理有限公司与驻马店市天时置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《前期物业服务合同》对被告李军令具有约束力。被告李军令应当按照《前期物业服务合同》和《补充协议》的约定向原告遂平县嘉信物业管理有限公司支付物业费。被告李军令辩称原告遂平县嘉信物业管理有限公司不是本案适格的诉讼主体及原告遂平县嘉信物业管理有限公司的服务不到位，其不应当缴纳物业费的抗辩理由不充分，本院不予采纳。关于被告李军令辩称其自家阳台墙空、网线管道不通及窗户关不严等问题，被告李军令可另行主张权利。被告李军令认可原告遂平县嘉信物业管理有限公司在中华坊小区已经实际进行了物业服务，因此，原、被告之间已经形成了事实上的物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》和《补充协议》的约定，被告李军令应当向原告遂平县嘉信物业管理有限公司支付2015年7月1日至2019年12月31日（共计54个月）期间的物业费。关于原告遂平县嘉信物业管理有限公司请求被告李军令支付2020年1月1日至2020年6月30日期间物业费的诉讼请求，因其在该期间还尚未为被告李军令提供物业服务,本院对其该部分诉讼请求不予支持。关于涉案房屋面积，被告李军令并未在本院指定的期间提供案涉房屋面积的相关证据，视为其举证不能，应承担不利的法律后果。故对被告李军令在中华坊小区8号楼1单元8层东户的房屋建筑面积按原告陈述的133.47㎡计算。关于物业费的支付标准，《前期物业服务合同》中约定的收费标准为每月1.2元/平方米，原告遂平县嘉信物业管理有限公司在实际执行中按每月0.8元/平方米（2018年6月30日前）和每月1.05元/平方米（2018年7月1日后）计算物业费不违反法律规定，本院予以支持。故被告李军令应向原告遂平县嘉信物业管理有限公司支付的物业费为6366.52元［（0.8元/平方米/月×133.47㎡×36个月）+（1.05元/平方米/月×133.47㎡×18个月）］。关于违约金（滞纳金）的计算标准，根据《前期物业服务合同》的约定，原告遂平县嘉信物业管理有限公司请求按年利率24%计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告李军令逾期不缴纳物业费，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法应当承担相应的违约责任。根据被告李军令未缴纳物业费的违约事实及期限，对原告遂平县嘉信物业管理有限公司请求的违约金，本院酌情支持1500元。关于原告遂平县嘉信物业管理有限公司请求被告李军令支付2015年7月1日至2018年6月30日期间公摊水电费350元的诉讼请求，因其提供的上海银湾物业管理集团与李军令、黄彦云签订的《前期物业协议》并未就收取水电公摊费的标准及依据进行明确约定，且其提供的中华坊小区业主徐永星（17#-1-15东，面积131.1㎡）2015年7月1日至2016年6月30日及2016年7月1日至2017年6月30日水电公摊费350元的缴费收据亦不能证明被告李军令应交的水电公摊费为350元，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李军令于本判决生效之日起五日内向原告遂平县嘉信物业管理有限公司支付物业管理费6366.52元及违约金1500元；二、驳回原告遂平县嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，减半收取52.5元，由原告遂平县嘉信物业管理有限公司负担17.5元，被告李军令负担35元（案件受理费原告遂平县嘉信物业管理有限公司已预交，被告李军令负担的案件受理费由被告李军令于本判决生效之日起五日内径行支付给原告遂平县嘉信物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 张 君二〇二〇年一月二日书记员 魏璐璐