河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25388号上诉人（原审被告）：景雪，女，汉族，1972年4月17日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：高超，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游大宇，北京市中闻（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：庞笛，女，汉族，1989年3月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张扬，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗珍珍，河南天基律师事务所律师。上诉人景雪因与被上诉人庞笛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景雪上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27625号民事判决第二项；2、改判河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27625号民事判决第一项为“景雪向庞笛返还购房款338150元”；3、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27625号民事判决第三项；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方所签合同约定有免责事由，庞笛对合同最终不能履行能够预见，购房合同无法更名系因开发商不同意，景雪没有违约情形，不应当承担赔偿责任。双方签订《转让协议》时，案涉房屋尚未签订购房合同，双方约定转让的仅为购房资格，即景雪将与开发商签订购房合同的资格转让给庞笛。《转让协议》系庞笛授权其父亲庞军建代签，庞军建本就是工行职工。根据《转让协议》，一方面双方在合同第一条约定“乙方（即庞笛）作为房产认购单位内部职工对房产筹建等情况全部知悉”；另一方面双方在合同第四条、第五条约定“如发生延期交房等情况，甲方（即景雪）不负担相应责任。无论乙方最终是否购买房产，均无权要求甲方退还转让费”。加之，在案涉合同2017年1月24日正式签订之前，双方曾反复磋商。其中庞军建2017年1月6日、2017年1月13日分别给景雪转账50000元、997110元共计1047110元，后因庞军建反悔，景雪将金额完全退还。而后的2017年1月24日才有了案涉合同的签订及庞军建的付款。综合以上事实及合同约定内容，可以认定双方经多次磋商签订的合同，明确约定了景雪的免责事由，庞笛对合同风险也有充分的认诺，开发商不更名的风险承担本就是庞笛方的意思表示。现因开发商不同意更名，庞笛要求景雪承担违约责任没有合同与法律依据，不应当被支持，一审判决判令景雪承担房屋差价损失没有依据，应予撤销。二、根据合同约定，庞笛无权请求返还转让费，景雪仅需返还庞笛实际支付的转让费之外的338150元。《转让协议》第五条明确约定，“无论乙方最终是否购买房产，均无权要求甲方退还转让费”。根据双方约定及市场交易习惯，转让费指房屋价格上涨形成的利益，该部分利益归景雪所有。具体而言，景雪2015年认筹房屋时，房屋的价格为每平方米6600元左右；双方签订《转让协议》时，房屋的市场价值约每平方米13000元，双方经协商将价格定为每平方米11000元。在向开发商支付尾款不变的前提下，景雪支付的415260元（40.33%购房款385260元＋30000元车位意向金）溢价为1057110（合同约定的1077110元减去退还的20000元），也即转让费为溢价款即1057110-415260=641850元。依照转让费不退还的合同约定，现合同已经合意解除，景雪仅应向庞笛退还转让费之外的费用即庞笛实际支付的费用减去转让费即为980000-641850=338150元。一审判决判令景雪向庞笛退还980000元有悖于合同约定，应依法改判为退还338150元。综上所述，一审判决认定景雪违约属于认定事实错误，适用法律错误。景雪已经依照合同约定积极配合庞笛更名，但是履行过程中发生了开发商不予配合的风险，该风险依约由庞笛自己承担，庞笛无权要求景雪承担违约责任，也无权请求返还转让费，景雪仅需向庞笛返还庞笛实际支付的转让费之外的费用，故请求依法改判。庞笛辩称：一、景雪未履行《转让协议》约定的义务，且其明确表示不再将涉案房屋转让给庞笛，其严重违约。1、双方签订的《转让协议》第二条约定：“同日（2017年1月24日），甲方（景雪）将原购房时的集资购房收据原件交于乙方（庞笛），并根据庞笛的要求，积极配合乙方在开发商处办理更名手续，更名手续办理完毕，双方的权利义务终止”。合同签订当天，庞笛按照协议的约定将100万元购房款转入景雪的账户，景雪未按照协议的约定将购房时的集资购房收据原件交于乙方，相反，景雪依据集资购房收据原件作为重要的证据将河南美商置业有限公司（以下简称“美商置业”）诉之法院，请求解除景雪与美商置业之间的购房合同并主张相应的赔偿。景雪的这种行为，不仅未履行协议约定的义务，也以实际行为证明其明显违约，并直接导致涉案房屋根本无法转让给庞笛，其违约行为致使合同目的无法实现。2、景雪主观上亦明确将不再配合庞笛办理更名手续。转让协议签订后，庞笛经常联系景雪商量房屋更名事宜，景雪均以各种理由予以拒绝，直到庞笛知道景雪与美商置业发生诉讼时，才明白双方签订的协议已经根本无法履行，此时，庞笛亦积极的表示想通过一切办法让景雪配合办理更名手续，景雪明确拒绝，并表示其与美商置业的诉讼已经使其产生了巨额花费，配合庞笛更名势必影响其向美商置业主张的巨额赔偿。3、景雪对于免责事由和转让费的解释，属于其自身对《转让协议》约定和双方交易的歪曲理解，不能作为认定事实的依据。综上，不管是从客观上还是主观上来看，景雪均存在违约情形，正是由于其违约情形，致使双方签订协议的根本目的无法实现，其应当承担相应的赔偿责任。二、一审判决认定的事实清楚，法律适用正确，依法应予以维持。1、双方签订的转让协议系当事人真实意思表示，该协议合法有效。庞笛的主要义务为按照协议约定按时足额的向景雪支付房款；景雪的主要合同义务为协助庞笛办理约定的房产的更名手续并使庞笛取得约定的房产。且协议中对涉案房屋的具体座落位置、面积、单价以及总价均进行详细的约定。2、协议签订当日，庞笛通过其父亲的账户向景雪支付100万元的购房款，景雪向庞笛父亲出具收条一份：“今收到庞军建付龙湖一号购房款壹佰万元整（￥1000000），余款柒万柒仟壹佰壹拾元于更名当日支付”。由此可知，景雪明确表示其收到的系庞笛支付的购房款。3、景雪于2017年1月24日收到购房款至今将近3年，景雪在明知无法履行自身义务的情况下，未积极的将所收取的购房款退还庞笛，景雪恶意占用庞笛购房款这种行为直接导致庞笛无法用相同的价钱购买相同地段的房屋，更加扩大了庞笛的损失。综上可知，双方签订的《转让协议》系对涉案房屋的转让进行的具体约定，该协议为房屋转让协议。正是由于景雪主观和客观的违约情形，直接导致庞笛协议的根本目的无法实现，景雪应该为自己的违约行为承担相应的赔偿责任。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。庞笛向一审法院起诉请求：1、依法判决被告返还原告1000000元购房款并支付违约金300000元；2、依法判决被告赔偿原告的损失暂定为725000元；3、本案的诉讼费由被告承担。在本案重审时，原告诉讼请求变更为：1、依法判决被告返还原告980000元购房款；2、依法判决被告赔偿原告的损失暂定为1025000元；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月18日，案外人陈玉印参加中国工商银行河南省分行的集中购房，与美商置业签订选房信息确认单，主要载明房源确认信息为郑东龙湖一号团购-4-1-16号楼-西单元-501西户，建筑面积约145平方米，房屋总价款为955260元，前期已付意向金100000元，选定房后须在活动现场付清该套房屋总款的40.33%，扣除前期已付款后此次应付金额为285260元等。同日，陈玉印向美商置业支付诚意金385260元。2015年12月25日，陈玉印申请将上述房屋更名为被告景雪并办理了更名手续，美商置业向被告出具收据一份，载明收到景雪4-1地块D－16＃－西501西诚意金385260元。2016年7月31日，被告向美商置业支付诚意金30000元。2017年1月24日，原告庞笛与被告景雪签订《转让协议》一份，该协议约定：经双方协商，被告将其认购的位于连霍高速与中州大道交叉口东北角美商置业开发的龙湖一号4-1地块D－16＃－西501西户房产转让给原告，上述房屋被告交款的建筑面积为145平方，双方商定房屋的转让价格为单价每平方11000元人民币，总房价款为1595000元，被告同时转让购买的车位一个，被告已支付的车位款30000元，转让时按40000元转让，总计价款为1635000元，由原告于本合同签订之日以现金转让方式一次性支付给被告100万元，余款77110元在更名当日付清；被告将原购房时的集资购房收据原件交于原告，并根据原告的要求积极配合原告在开发商处办理更名手续，更名手续办理完毕双方的权利义务终止；无论原告最终是否购买房产，均无权要求被告退还转让费；本协议签订后，被告不卖房、原告不买房导致本合同不能履行的，应当赔偿对方30万元；被告积极协调开发商为原告办理商贷事宜，应付开发商的房款（含车位）以50万元为限由原告在正式商品房买卖合同签订后30日内支付给被告，原告未能在上述期限支付给被告超过20天的，应当另外赔偿被告30万元等。同日，原告庞笛通过其父亲庞军建的银行账户向被告景雪转款100万元。同日，被告景雪出具收条载明收到庞军建付龙湖一号购房款100万元，余款77110元于更名当日支付。后被告景雪未在美商置业处将购房人变更为原告庞笛，被告称原因在于美商置业不同意更名至被告景雪非直系亲属名下。2018年2月7日，景雪就涉案房屋与美商置业酿成诉讼，案号为（2018）豫0105民初4126号，景雪提出如下诉讼请求：1、判令解除景雪与美商置业之间的购房合同；2、判令美商置业返还景雪已付购房款415260元及自美商置业收款之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款年利率4.75%的4倍计算的利息；3、判令美商置业赔偿房屋购买价与现在价值差额损失3371411.48元；4、判令美商置业承担景雪已付购房款一倍的赔偿责任415260元；5、本案诉讼费用及保全费由美商置业承担。在该4126号案件中，法院依景雪申请，委托河南正泰房地产评估咨询有限公司对涉案房产的价值进行了司法评估，该公司出具估价结果报告，载明涉案房屋（郑州市金水区杨金路4-1地块16号楼西单元501西户期房）在2018年8月2日的市场价值为2432458元，配套车位价值为160000元等。后原告以被告违约为由诉至一审法院，要求被告退还购房款并支付房屋差价损失，酿成本案诉讼。一审法院另查明：原告认可被告退还其购房款20000元，尚欠购房款980000元。本案原一审庭审中，庞笛与景雪均同意解除涉案转让协议。双方提交的转让协议中的房屋总价款不一致，但双方庭审中一致认可总价款为1635000元。一审法院认为：原告与被告签订的转让协议系当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。原告的主要合同义务为按时足额向被告支付合同约定的款项；被告的主要合同义务为协助原告办理约定的房产的更名手续并使原告取得约定的房产。根据原、被告的庭审陈述及被告景雪与美商置业的诉讼，一审法院认为涉案转让协议事实上已无法继续履行。被告未履行协议义务致使原告无法取得涉案房产，其行为已经构成违约，被告应将收取的1000000元款项退还原告并承担相应的违约责任。被告已向原告退还20000元，故对原告要求被告退还购房款980000元的诉讼请求一审法院予以支持。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于原告诉请的差价损失，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原、被告认可双方签订的转让协议中约定的房屋总价款为1635000元，根据（2018）豫0105民初4126号案件中的司法评估结果，涉案房屋在2018年8月2日的市场价值为2432458元，配套车位价值为160000元，差价为957458元（2432458元+160000元-1635000元），但被告尚未退还原告的购房款为980000元，故原告要求的差价损失，一审法院酌定按照原告现交款的比例对差价损失予以支持即573889元。原告的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。被告的辩称意见，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告景雪于本判决生效后十日内返还原告庞笛购房款980000元；二、被告景雪于本判决生效后十日内赔偿原告庞笛房屋差价损失573889元；三、驳回原告庞笛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23000元，由原告庞笛负担5124元，被告景雪负担17876元；保全费5000元，由被告景雪负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，根据双方所签订的《转让协议》第二条的约定，景雪应于庞笛转账支付100万元的同日，将原购房时的集资购房收据原件交付给庞笛，并根据庞笛的要求，积极配合庞笛在开发商处办理更名手续，双方同时约定“更名手续办理完毕，双方的权利义务终止。”景雪未按照双方转让协议的约定，及时配合庞笛办理更名手续，最终因景雪个人原因，导致转让协议履行不能，具有过错，应承担相应的法律责任；景雪主张的免责事由、不予退还转让费的约定，均是建立在景雪已为庞笛办理更名手续的基础上；因景雪并未为庞笛办理更名手续，故景雪所主张的免责事由、不予退还转让费的理由，均不能成立，本院不予采纳。同时，景雪在自己已有多套房屋的情况下，以其已认购案涉房屋为由转让牟利，违反国家“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，一审法院综合本案案情以及景雪已向开发商美商置业提起的另案诉讼，判决结果适当，应予维持。综上所述，上诉人景雪的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23000元，由上诉人景雪负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年一月十五日书记员  白雪岩