四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19278号 上诉人（原审被告）：成都龙湖锦鸿置业有限公司，住所地：成都高新区尚阳路12号。 法定代表人：陈序平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：曾雪，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓贤宝，男，1972年10月4日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：陈家梁，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒天翊，四川明炬律师事务所律师。 上诉人成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）因与被上诉人邓贤宝房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7660号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 龙湖公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判龙湖公司向邓贤宝支付装修损失206341.46元；二、本案二审诉讼费由邓贤宝承担。事实与理由：一、一审法院按照成新率支持剩余租期的装修残值，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同履行时间已经过半，不应按照成新率来计算装修残值，该计算方式不符合法律规定。对装修设计费，一审法院又按照剩余租期方式来分摊剩余租期的设计费，同一判决采用两种计算装修残值的方式也存在冲突。二、改消防喷淋、空调风管、装修设计费用不应得到支持。邓贤宝在单方委托鉴定机构及一审开庭时均未提供相关合同以及相关费用支出的支付凭证，该部分主张无任何事实依据。一审仅根据邓贤宝单方委托的评估机构作出的评估报告支持了相关费用错误。三、即使支持装修设计费，关于一审判决支持的装修设计费7000元，法院存在计算错误。首先，该部分费用无任何依据，不应得到支持。其次，即使支持该部分费用，一审法院在按照剩余租期计算分摊到剩余租期的装修设计费用时，扣除了61个自然日的装修期，该部分日期不应从租赁期限中扣除。一审法院从实际投入使用时间（即装修期届满时间）开始计算剩余租期的装修残值与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的按照剩余租期计算装修残值的规定不符。剩余装修残值应按照装修合同约定的装修投入×（剩余租期÷总租期）。 邓贤宝答辩称，一、本案一审是以评估报告作为装修残值的依据，至于评估报告以成新率为依据是根据实际情况进行的鉴定。龙湖公司在一审中主动要求租赁合同解除，且在邓贤宝提出评估鉴定申请后，龙湖公司知情但未提出任何异议，也未在邓贤宝退房之后对房屋进行鉴定，也未对当时房屋的现状进行保全，一审法院采信的评估报告是因为现在只有评估报告对房屋装修残值价值的依据。二、一审法院依据评估报告的基础上，已经扣减了桌椅板凳等可移动、可拆卸的费用。同时对于装修设计费，一审法院按装修剩余时间对残值进行确定，因为不是评估报告的评估对象，故一审法院判决结果合理。三、刚才龙湖公司提到的装修设计费提到这是装修残值，其实这并不是装修残值，而是因为龙湖公司违约导致邓贤宝发生实际损失，龙湖公司将损失和装修的部分进行混淆，实际上这部分是损失并不是装修的部分。 邓贤宝公司向一审法院提出诉讼请求：1．龙湖公司向邓贤宝支付因龙湖公司违反合同约定的违约金198714.49元；2．龙湖公司向邓贤宝支付因龙湖公司违反合同约定而造成的损失662381.63元；3、龙湖公司承担本案全部诉讼费。 一审法院经审理查明：邓贤宝与龙湖公司于2016年4月6日签署了《租赁合同（运营期）》，约定邓贤宝承租龙湖公司位于成都市高新区房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2016年4月15日起至2021年6月14日止，共计5年2个月，承租人享有61个自然日的装修期，即2016年4月15日起至2016年6月14日止，租赁用途约定为由邓贤宝经营餐饮业务，合同签订后，双方按约履行合同权利义务。2019年2月18日，龙湖公司向邓贤宝发送了《关于解除的函》（以下简称“《解除函》”），告知邓贤宝要求单方面解除《租赁合同》并要求提前收回案涉房屋。后案涉房屋被恢复至清水状态，龙湖公司退还了邓贤宝剩余租期内已缴纳的租金、履约保证金、物管服务费和推广服务费。 上述事实，有双方当事人提交的《龙湖租赁合同》、《关于恢复公区退还我司告知函》、《关于解除的函》、中国农业银行平台电子回单、店铺月销售报表等证据予以证明，上述证据具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以确认。 一审法院认为，案涉《租赁合同》的签订系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规强制性规定，双方应按约履行合同权利义务。《租赁合同》的期限为五年零两个月，合同实际履行期限已经过半，后出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化等原因，需对商场涉及案涉商铺的位置进行改建，于2019年2月19日解除了双方的《租赁合同》，双方当事人对于合同的解除时间以及剩余租期内的租金费用等问题均无争议，本案的争议焦点在于《租赁合同》解除权的行使以及剩余租期内违约金及损失的赔偿问题。 第一，关于龙湖公司行使合同解除权的问题。一审法院认为，龙湖公司主张的其依据双方签订的《租赁合同》第11.2.6条行使合同约定解除权，该条的约定为“出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化动线等合理原因，有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，承租人应予以配合，并不得以此要求出租人减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施”，该条款明显排除了承租人的合法权益，且不是对合同解除权的约定，龙湖公司不能依据该条主张行使合同解除权，龙湖公司所行使的合同解除权不符合法定或约定之解除条件。 第二，双方当事人均认可案涉房屋的租赁合同已于2019年2月19日实际解除，且双方履行了相关费用的清算手续，案涉房屋也已恢复清水，故为了充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上无法继续履行的房屋租赁合同，即使不符合法定或约定之解除条件，也应及时予以解除，故本案中，案涉房屋租赁合同事实上已经解除，合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故一审法院认为该房屋租赁合同已经解除。 第三，关于合同解除后违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第110条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案中龙湖公司在没有约定或法定解除权的情况下，解除了双方的租赁合同，应当承担相应的损害赔偿责任。案涉租赁合同于2019年2月19日解除，房屋被恢复至清水，因此案涉房屋停止营业后事实上造成的损失应当由龙湖公司承担。 第四，关于损失金额的认定。邓贤宝主张的为了证明其装修及店铺实际损失，提交了四川国润资产评估公司出具的《资产评估报告》，该报告显示，案涉房屋的餐饮设备、食材的市场价值和装饰装修费用，以2019年2月23日现场勘查日为基准，采用“成新率”的评估方法，即根据评估对象的使用年限和现场查看的评估对象的维护保养状况综合确定，得出了案涉商铺的餐饮设备、食材的市场价值和装饰装修费用的评估价值为662381.63元，故邓贤宝据此主张其店铺损失为662381.63元。一审法院认为，邓贤宝《评估报告》的金额包含了餐饮设备、食材的市场价值和装饰装修费用的评估价值的总和，一审法院逐一认定如下：评估资产中的餐饮设备主要为餐桌、餐椅、烟机等设备，这些设备为可以移动并继续使用的，且邓贤宝可以进行搬离并使用，并非店铺附着的装饰装修，其剩余残值并非邓贤宝的实际损失，故对该部分物品的评估价值不予支持；食材的市场价值为邓贤宝店铺中剩余食材的申报价格，该部分食材邓贤宝应采取合理的措施进行减损，且不能举证证明其全部灭失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对该部分损失一审法院不予支持；装饰装修费用包括装修设计费和装修费用，其中“装修费用”包含了“店铺装饰装修376149.77元、改消防喷淋485.59元、空调风管11330.41元”共计387965.77元，为按照成新率计算出来的剩余残值部分，在店铺被恢复清水的情况下，且龙湖公司没有相应的证据证明其不属于店铺附和装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”一审法院认可该部分为邓贤宝的实际损失；关于“装修设计费15000元”是店铺装修前产生的费用，并非残值损失，因此，一审法院按照租赁合同的年限平均进行折算，但因双方《租赁合同》第5.5.1条约定承租人享有61个自然日的装修期，即2016年4月15日起至2016年6月14日止，租赁合同总租期五年两个月应该扣除两个月的装修期，从实际投入使用时计算即共60个月，合同实际履行了32个月，故将剩余租期内（28个月）的残余价值认定为该部分损失，计算方式为15000元＊（28/60月）=7000元，一审法院予以支持。综上，对邓贤宝主张的其装修及店铺实际损失，一审法院部分予以支持。 第五，关于违约金的认定。邓贤宝主张的按照其损失金额的30%计算违约金，一审法院认为，该违约金的主张没有双方的合同依据，且邓贤宝已主张的损失金额已足以弥补其实际损失，故对该项违约金的请求一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、龙湖公司于判决生效之日起十日内向邓贤宝支付店铺装饰装修损失387965.77元、装修设计费损失7000元，合计394965.77元；二、驳回邓贤宝的其他诉讼请求。如果龙湖公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6205元，由邓贤宝承担3359元，由龙湖公司承担2846元。（此款邓贤宝已预交，龙湖公司在履行前述付款义务时一并支付邓贤宝） 二审中，龙湖公司、邓贤宝均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。因龙湖公司和邓贤宝均认可案涉《租赁合同》已经实际解除，且双方也已经完成清算，案涉房屋也恢复至清水状态，一审基于案涉租赁合同事实上已经解除，合同目的确已无法实现，认定案涉租赁合同已经解除并无不当，本院予以维持。 本案中龙湖公司上诉认可其应当赔偿邓贤宝有关装饰装修方面损失，但对一审认定的损失构成及计算标准存在异议，故本案二审的争议焦点为：龙湖公司应当赔偿邓贤宝损失金额的认定。现将上述争议问题阐述如下： 对龙湖公司是否应当赔偿邓贤宝装修设计费、改消防喷淋以及空调风管损失，邓贤宝提交了《资产评估报告》予以证明。现龙湖公司对上述费用提出异议，然其无证据证明邓贤宝未支出过上述费用，也无证据证明案涉店铺恢复清水前消防喷淋改造和空调风管安装的费用系其所支出或装修系其所为，加之邓贤宝客观上确对案涉房屋进行了装修设计，其腾退房屋给龙湖公司时案涉房屋并未恢复清水状态，案涉房屋系由龙湖公司恢复至清水状态，龙湖公司未在店铺恢复清水状态前进行相应证据保全或评估鉴定，应当承担举证不能的后果。 对案涉店铺装饰装修、改造消防喷淋、空调风管损失的认定，龙湖公司主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，不应按照成新率计算装饰装修残值，而应将装修费用平摊到整个租期来计算剩余租期的装饰装修残值。本院认为，上述规定中载明的“剩余租赁期”系对赔偿装饰装修残值时间点的描述，也即出租人的赔偿范围以合同终止履行为界点，而非对装饰装修残值计算标准的规定。本案中，根据《资产评估报告》，成新率的确定系评估人员根据评估对象的使用年限和现场查看的评估对象的维护保养状况综合确定。评估人员以此标准进行评估能够反映合同解除时装修的实际价值，基于此评估人员综合认定店铺装饰装修成新率为82%，改造消防喷淋、空调风管成新率为81%，并以此作出改消防喷淋评估值为485.59元、空调风管评估值为11330.41元、装饰装修评估值为376149.77元应系合理。因案涉合同解除的主要原因系作为出租人的龙湖公司在无解除权的情况下要求解除导致，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款规定，要求龙湖公司赔偿邓贤宝上述损失共计387965.77元并无不当，本院予以维持。 对装修设计费的认定，本院认为，装修设计费并非残值损失，应系邓贤宝承租案涉房屋后的投入，以期在合同的履行中获得收益，现案涉合同系基于龙湖公司的原因无法继续履行，一审基于此按照租赁合同年限平均进行折算，扣除61个自然日的装修期，从实际投入使用时计算，将剩余租期内（28个月）的残余价值认定为该部分损失并无不当，本院予以维持，龙湖公司应向邓贤宝支付装修设计费7000元。对龙湖公司主张不应当扣除装修期，本院认为，装修期内，案涉房屋装饰装修和设施设备并未得到实际使用，邓贤宝基于案涉店铺的装饰装修和设施设备获得利益的期间应自装饰装修和设施设备实际使用时起，故一审在认定装修设计费损失时扣除装修期应为合理。 综上所述，成都龙湖锦鸿置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4072元，由成都龙湖锦鸿置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  张卫敏 二〇二〇年一月十六日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹