天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初8575号原告（反诉被告）：天津赛菲世纪环境科技有限公司，住所地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区医药医疗器械工业园赛菲世纪医药园8、9、10号楼（厂房）。法定代表人：YINGGU，执行董事。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，北京康达（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：佳乐利康（天津）医用食品有限公司，住所地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区医药医疗器械工业园赛菲世纪医药园10-2-102、202、302、402厂房。法定代表人：谭娟，总经理。委托诉讼代理人：王毅，天津五君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞冰，天津五君律师事务所律师。第三人：天津钢领科技发展有限公司，住所地天津市北辰区天津医药医疗器械工业园辰寰大厦。法定代表人：黄智勇，总经理。委托诉讼代理人：汪鹏，男，该公司法务。原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司（以下简称“赛菲公司”）与被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司（以下简称“佳乐公司”）、第三人天津钢领科技发展有限公司（以下简称“钢领公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赛菲公司及其委托诉讼代理人靳嘉伟、李鑫，被告（反诉原告）佳乐公司的委托诉讼代理人王毅、李瑞冰，第三人钢领公司的委托诉讼代理人汪鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛菲公司向本院提出诉讼请求：1．请求贵院判令解除原告与被告于2018年11月1日签订的《租赁合同》；2．请求法院判令被告立即支付欠付原告的租金423,452.75元（含4个月免租期内租金229,341.67元，2019年6月1日至2019年8月31日少交的租金17,518元，2019年9月1日至2019年11月30日的租金176,593.08元）及利息3,078.44元（以423,452.75元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月26日计算至实际支付之日，暂计算至2019年10月26日）；3．请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年11月1日，原被告双方共同签订一份《租赁合同》约定被告承租原告对外出租的天津市北辰区天津北辰经济技术开发区医药医疗器械工业园赛菲世纪医药园10-2-102、202、302、402号房屋，租赁面积为2900平方米。租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日。租金约定为三个月172,006.25元，交付周期三个月，租金缴纳的时间为支付月五日前。定金5万元，租赁保证金172,006.25元。同时原告给予被告四个月免租期。除此之外的租赁期间的电费、水费、取暖费、物业费由被告承担物业费按年缴纳。签署上述《租赁合同》后，被告于2018年11月1日入住。并且被告已于2018年10月30日缴纳定金5万元、保证金172,006.25元、物业费52,200元；于2018年11月15日缴纳暖气费104,400元；于2019年2月22日缴纳2019年3月1日至2019年5月31日房屋租金122,006.25元（三个月租金应为172,006.25元，定金抵扣50,000元）；于2019年5月23日缴纳2019年6月1日至2019年8月31日房屋租金154,488.25元。根据合同约定，被告应于2019年8月25日缴纳2019年9月1日至2019年11月30日房屋租金176,593.08元。但被告并未如期缴纳该部分房屋租金，对于该部分房屋原告于2019年9月10日向被告发送律师函，要求被告最迟于2019年9月14日之前付清。但截至今日被告仍未缴纳该部分房屋租金。被告的行为已构成违约，原告请求贵院判令被告承担继续履行合同的义务，立即支付欠付原告的租金。为此原告根据法律规定诉至贵院，恳请支持原告的诉讼请求。佳乐公司辩称，要求驳回赛菲公司诉讼请求。1．合同订立后，被告实际在2019年8月12日才正式使用此房屋，期间2019年3月1日至2019年8月12日为为原告装修期间；2．原告提供厂房由于电力不足导致原告从签订合同到2019年8月12日期间电力不能满足被告生产要求，后经过第三人、原告和被告协商，对被告承租房屋电量进行增容，到2019年8月12日原告出租房屋才满足被告要求；3．原告已经向被告支付各种款项655,100.75元，其中包括原告向被告要求支付物业费，经过测算原告应当向被告返还389,447.45元。佳乐公司向本院提出反诉请求，1．依法判令被反诉人立即退还反诉人389,447.45元；2．本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人认可截至2019年11月26日，反诉人已经支付给被反诉人655,100.75元。自租赁协议签订后，由于所租赁房屋电量不能满足生产，反诉人未能实际使用，直至2019年8月12日电量经增容达标后反诉人才实际使用，因而，反诉人认可缴纳的租期为2019年8月12日至2019年11月30日，租金为265,653.3元，故反诉人请求被反诉人抵扣265,653.3元后将金额389,447.45元退还。赛菲公司对佳乐公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。赛菲公司交付的房屋符合工业厂房基本用电标准，反诉原告要求电量增容是合同外的特殊请求，双方合同中也并未就电容量进行约定，原告了解到，申请电量增容需要向电力部门申请，被告自身的权利和义务，另外被告增容是打算与案外人脉冲星（天津）酒业有限公司共同增容，因其双方对所摊费用没有达成一致，故迟迟未增容，赛菲公司就涉案房产等出租给多家企业，其他企业均未提出增容，所以赛菲公司交付的房屋是符合合同要求的。佳乐公司反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉请求。钢领公司述称，不对原告（反诉被告）的诉讼请求和被告（反诉原告）的诉讼请求发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院结合本案事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赛菲公司（出租方、甲方）与佳乐公司（承租方、乙方）2018年11月1日签订《租赁合同》，约定，甲方租赁给乙方的办公楼及厂房坐落在天津市北辰区天津北辰经济技术开发区医药医疗器械工业园赛菲世纪医药园10-2-102、202、302、402，租赁建筑面积为2900平方米。办公楼及厂房租赁自2018年11月1日起，至2023年10月31日止。租赁期5年。第一年租赁年度租赁标准每日每平方米建筑面积租金为人民币0.65元，租金每年增长8%。甲、乙双方签订合同之日，乙方向甲方支付办公楼及厂房租赁定金与保证金，租赁定金50,000元，此定金用于抵扣第一次租金。租赁保证金为三个月租金，共计172,006.5元。甲方给予乙方4个月的租金免除政策、租金减免政策期满后，首个支付日期为2019年2月23日，租金交付周期为三个月，三个月租金共计172,006.25元，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金，其后周期以此类推。租赁期间，使用该办公楼及厂房所发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由乙方承担。租赁期间。乙方应按年缴纳物业管理费。办公楼及厂房租赁期间，因乙方原因违约的，甲方将立即取消本合同中第三条第2款中对乙方的租金免除政策，乙方应在取消后15日内按照实际使用期限向甲方支付已免除的房屋租金，租金标准按照本合同第三条第1款执行。2018年10月30日，佳乐公司向赛菲公司支付定金5万元，保证金172,006.25元。2018年10月30日，佳乐公司向赛菲公司银行转账52,200元，附言“物业费”。2018年11月15日，佳乐公司向赛菲公司银行转账104,400元。2019年2月22日，佳乐公司向赛菲公司支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金122,006.25元（租金不足部分以5万元定金折抵）。2019年5月23日，佳乐公司向赛菲公司支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金154,488.25元（租金不足部分17,518元已折抵）。2018年10月31日，赛菲公司向佳乐公司交付涉案房屋。2019年9月10日，赛菲公司委托北京康达（天津）律师事务所向佳乐公司发送《律师函》，其中载明“2018年11月1日贵司与赛菲公司共同签订一份《租赁合同》，约定贵司承租赛菲公司对外出租的天津市北辰区天津北辰经济技术开发区医药医疗器械工业园赛菲世纪医药园10-2-102、202、302、402号房屋，租赁面积为2900平方米，租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日。根据《租赁合同》约定，贵司应于2019年8月25日缴纳2019年9月1日至2019年11月30日房屋租金176,593.08元，但截至今日贵司仍未缴纳该项房屋租金。”“贵司拖延房屋租金的行为已构成单方违约。‘赛菲公司’通过本律师通知贵方，上述《租赁合同》项下应付‘赛菲公司’的全部款项，贵方最迟于2019年9月14日之前付清。否则，我们将代表‘赛菲公司’寻求通过法律途径实现‘赛菲公司’一切到期债权。”庭审中，佳乐公司认可收到该《律师函》。另查，涉案房屋坐落于北辰区合园内，所有人系天津盛耀置业有限公司，由天津盛耀置业有限公司委托与钢领公司转租，钢领公司对赛菲公司将涉案房屋出租与佳乐公司无异议。本院认为，赛菲公司与佳乐公司签订的涉案租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。合同双方均应严格按合同约定履行各自的合同义务。关于计租时间的认定，赛菲公司与佳乐公司签订涉案租赁合同后，赛菲公司如约向佳乐公司履行交付房屋的义务，佳乐公司亦根据合同约定的期间向赛菲公司履行了定金、保证金和两期租金的义务，考虑到双方的实际履行情况，计租日期应认定为合同约定的租金减免政策期满后的2019年3月1日。佳乐公司主张因电力增容问题与赛菲公司发生争议，计租日期应为电力增容问题解决后的2019年8月12日。对此本院认为，根据双方庭审中的陈述，双方之间确有电力增容问题的争议，但该问题在涉案合同中无约定，且并不影响合同主要标的即涉案房屋的交付，故对于佳乐公司关于计租日期应为2019年8月12日的事实主张不予认可。关于赛菲公司主张的租金问题，根据双方庭审中的陈述和双方提交的证据，结合涉案合同的约定及款项交付时间，佳乐公司已经足额交纳2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金。佳乐公司应按合同约定向赛菲公司支付自2019年9月1日起至2019年11月30日的租金176,593.08元。赛菲公司主张佳乐公司应支付4个月免租期租金229,341.67元一节，佳乐公司未如期支付租金已构成违约，赛菲公司取消租金免除并要求佳乐公司支付4个月免租期租金229,341.67元符合合同约定且不违反法律规定，予以准予。关于赛菲公司主张的未支付租金的利息一节，佳乐公司未如期支付租金已构成违约，赛菲公司该主张不违反法律规定，予以准予。关于利息计算问题，该主张系金钱债权，佳乐公司应向赛菲公司支付自2019年9月1日起至2019年11月30日的租金及4个月免租期租金共计405,934.75元，应以该数额为基数，自2019年8月26日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于赛菲公司主张解除合同一节，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案涉案合同中无关于解除合同的相关约定，赛菲公司于2019年9月10日向佳乐公司发送《律师函》，要求佳乐公司在一定期间内支付租金，佳乐公司截止案件起诉之日尚未支付，故赛菲公司要求解除合同符合法律规定，予以准予。关于佳乐公司主张的款项退还问题，采暖费一节，涉案合同中没有采暖费的相关约定，赛菲公司主张2018年11月15日的银行转账104,400元系采暖费，佳乐公司对此予以否认。赛菲公司收取该款项没有出具发票、收据等有效票据，且赛菲公司自述未向采暖公司交纳对应期间的费用，赛菲公司收取该笔费用没有事实依据，应予以退还。保证金一节，赛菲公司不能证明佳乐公司存在合同约定的不予退还保证金的情形，故赛菲公司应予以退还保证金172,006.25元。物业费一节，涉案合同中约定承租方应缴纳物业费，且佳乐公司认可物业费的数额计算，故佳乐公司要求的赛菲公司退还物业费的主张，不予支持。佳乐公司主张退还的其他款项均在上文中予以认定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司与被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司于2018年11月1日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司自2019年9月1日起至2019年11月30日的租金176,593.08元；三、被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司四个月免租期租金229,341.67元；四、被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司逾期支付租金的利息，以405,934.75元为基数，自2019年8月26日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司履约保证金172,006.25元；六、原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司104,400元；七、驳回原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）、被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费减半收取3,849元，由原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司负担181元，被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司负担3,668元。反诉受理费减半收取3,571元，由原告（反诉被告）天津赛菲世纪环境科技有限公司负担2,534元，被告（反诉原告）佳乐利康（天津）医用食品有限公司负担1,037元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王晓宇二〇二〇年一月十四日书记员  孙美美附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。