广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22849号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓鹏，男，1991年1月13日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：吴盛河，广东益航律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李坤得，男，1984年1月1日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄文川，广东诺臣律师事务所律师。上诉人邓鹏、李坤得因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人邓鹏上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、五项；2.撤销一审判决第四项，改判李坤得向邓鹏赔偿装修经济损失38000元；3.本案一、二审诉讼费用由李坤得承担。事实与理由：一、邓鹏在一审中已提交了相关装修装饰的《建设工程施工合同》及对应的支付凭证、收据、涉案商铺的现状图片，且李坤得在一审中也承认了涉案商铺有进行过装修装饰的事实，足以证明邓鹏有花费装修装饰费用。二、虽涉案《租赁合同》约定“租赁期满或本合同被解除时，一切固定在房屋结构或墙体内的装修，乙方一律不得进行破坏和拆卸，归甲方无偿取得”，但邓鹏主张的是因李坤得违约，造成邓鹏的装修装饰的经济损失，并非主张装修物的归属问题。依照我国《合同法》第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。既然一审法院已认定了合同解除是李坤得未能及时提供涉案商铺的场地使用证明所致，李坤得应承担合同解除的违约责任，邓鹏因此付出的装修装饰的经济损失也应当由李坤得承担。综上，请求二审法院依法裁判，支持邓鹏的上诉请求。对于邓鹏的上诉请求，李坤得答辩称：不同意邓鹏的上诉请求，邓鹏无权要求李坤得赔偿装修损失。第一，根据涉案《租赁合同》第十九条的约定，合同解除时一切固定的装饰装修归出租方无偿取得。故合同解除后，邓鹏无权要求赔偿。第二，根据涉案《租赁合同》第5条的约定，承租方需要装修的必须经过出租方的书面同意方能进行。但本案的客观事实是邓鹏没有经过李坤得同意擅自进行装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定可知，邓鹏无权要求装饰装修损失。第三，从证据方面看，邓鹏提交的证据没有形成证据链，且证据之间存在矛盾，付款时间与收据的时间不相同，没有关联性。在一审庭审中，邓鹏明确确认同一时间有装修几个门店，邓鹏所提交的证据中无法证明是哪个门店支出了多少费用。因此，邓鹏无权要求李坤得赔偿装饰装修损失。综上，邓鹏的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。上诉人李坤得上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项；2.邓鹏向李坤得支付租金79550元及违约金79550元；3.一审、二审诉讼费用由邓鹏承担。事实与理由：一、一审法院完全忽略了李坤得仅需履行协助邓鹏的办证义务，以及李坤得是在2019年3月份才应邓鹏的要求协助邓鹏办理场地证明的客观事实。邓鹏承租涉案商铺后，一直认为自己可以办理营业执照的相关事宜，无需李坤得协助。邓鹏在自己用五个月的时间仍办理不了场地证明的情况下，转而要求李坤得帮助办理。李坤得在接到邓鹏要求协助办理营业执照的请求后，积极协助邓鹏。因开具场地使用证明需要先对涉案租赁场地是否为危房进行鉴定，李坤得还自费于2019年4月份为邓鹏申请了危房鉴定。从2019年3月邓鹏请求协助办证开始，至危房鉴定，再到2019年6月份取得《住所（经营场所）场地使用证明》仅三个月的时间，故李坤得是在合理期限内取得证明。在此情况下，邓鹏请求李坤得帮助办理场地证明，中途却想擅自单方解除合同，让李坤得承担一切损失，显然不合理。二、关于合同解除的过错问题。首先，李坤得是在合理期限内为邓鹏取得《住所（经营场所）场地使用证明》，并无任何过错。其次，在李坤得将商铺交付给邓鹏时，李坤得作为出租人的主要义务已经履行完毕，合同目的已经实现。合同并没有约定何时应办理好营业执照，更没有约定李坤得应协助邓鹏取得场地证明的期限，且李坤得在三个月的期限内取得了场地使用证明，李坤得不存在违约，没有过错。相反，邓鹏在2019年1月份之后就不再向李坤得交租，已构成严重违约。再次，李坤得并非涉案商铺的产权人，产权人是街道。在邓鹏没有按时足额支付租金，且持续占有、使用涉案商铺的情况下，李坤得仍然每月按时向街道支付租金。从公平、合理角度出发，李坤得也无需向邓鹏返还租金和押金。三、邓鹏自2019年1月份起就不再交租，构成严重违约，根据合同约定，李坤得有权要求其支付租金和违约金，且无需返还押金。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以改判。对于李坤得的上诉请求，邓鹏答辩称：不同意李坤得的全部上诉请求。2018年9月23日签订涉案房屋租赁合同时，双方在合同中明确约定李坤得协助邓鹏办理相关营业执照，而且李坤得在一审中也明确表示涉案房屋是没有真正的产权证，需要办理临街证明才可办理相关营业执照，但李坤得一直怠于行使协助办理相关证明，导致邓鹏一直无法办理相关的营业执照。双方在涉案房屋租赁合同中明确约定如营业执照未能办理，李坤得应当全额退还租金及押金。因此，一审法院判令李坤得向邓鹏退还押金和租金的事实是清楚的，依据的法律是准确的，请求驳回李坤得的全部上诉请求。邓鹏向一审法院提起本案诉讼：1.请求判令李坤得向邓鹏归还押金33000元、租金33000元（2018年10-12月三个月的租金）及装修款项38679元。2.要求解除合同。3.诉讼费由李坤得承担。李坤得向一审法院提起反诉请求：1.判令邓鹏向李坤得支付租金79550元（其中，2018年11月的租金为2000元；2019年1-6月的租金为每月11000元；2019年7月的租金为11550元）；2.判令邓鹏向李坤得支付逾期支付租金的违约金79550元（以每月欠缴租金为本金，按每日2%计算，以每月欠缴租金为限）；3.判令邓鹏承担本案受理费等费用。以上合计：159100元。一审法院认定事实：2018年9月23日，李坤得（出租人，甲方）与邓鹏（承租人，乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区x路xx号之一（一大半）的商铺出租给乙方使用；该物业的建筑面积144平方米，甲乙双方以现场确认并将现状出租给乙方使用；租赁期限：2018年7月1日至2021年6月30日；乙方经营该物业的用途是净水设备、保健食品，经营范围是日化；乙方装修必须报备甲方，获得甲方书面批准后方可进场装修；该物业的租金：1、2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金11000元；2、2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金11550元；3、2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金12128元；签订本合同时，乙方应向甲方交纳合同保证金33000元。租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，乙方凭保证金收据向甲方无息收回保证金；乙方承租后自行依法办理经营所需的规划、工商、税务、环保、营业所需的一切审批手续，并承担全部费用，甲方配合提供其需要的相关证件；租赁期满或本合同被解除时，一切固定在房屋结构或墙体内的装修，乙方一律不得进行破坏和拆卸，归甲方无偿取得；在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本合同，甲方有权不予返还乙方所支付的合同保证金，乙方补交所欠费用并取得甲方的批准后，可进行迁移可移动的相关设备（含办公台、展柜等）；乙方须于每月五日前（含五日），主动到甲方指定的财务部门支付当月租金及上月的水电费。乙方逾期支付租金或者水电费的，按所欠租金或者水电费总额以每日2%的标准向甲方支付违约金；甲方必须协助乙方办理营业执照，如营业执照未能办理，甲方必须全额退还租金与押金；等等。同日，邓鹏依约向李坤得支付了保证金33000元（其中3000元为9月20日支付）及首月租金11000元。2018年11月15日邓鹏向李坤得支付租金9000元（2018年10月23日至11月22日租金），2018年12月25日邓鹏向李坤得支付租金11000元（2018年11月23日至12月22日租金）。李坤得依约于2018年9月23日将涉案商铺交付给邓鹏使用。邓鹏接收涉案商铺后进行了装修，因李坤得未能提供涉案商铺权属或场地使用证明，邓鹏未能办理涉案商铺的营业执照，邓鹏亦没有进行实际经营。2019年6月上旬，邓鹏向李坤得提出交还钥匙退回商铺并表示已寄回钥匙给李坤得。2019年6月19日，李坤得将涉案商铺的场地使用证明以微信的形式发送给邓鹏。一审诉讼期间，邓鹏提交建设工程施工合同、收据（2018年10月30日开具），证明邓鹏支付装修费用的事实。李坤得质证意见为，三性不予确认。该建设工程合同没有双方的签名，该合同没有成立。收据没有原件，也没有正规发票，三性不予确认。合同约定支付方式是转账，而邓鹏没有提供转账凭证，收据是可以单方制作的，收款人也没有出庭接受质询。合同和收据均不能证实邓鹏实际支出了装修费用。庭审后，邓鹏提交了转账凭证显示，2019年6月24日分4次向三石哥（*磊）共转账33000元，2018年10月5日向刘磊转账5000元。2019年8月9日的庭审中，邓鹏表示涉案商铺已没有个人物品，可以随时交还给李坤得。李坤得表示同意在今天收回场地。另李坤得表示其向广州市荔湾区昌华塑料制品厂承租涉案房屋，该塑料制品厂是荔湾区x街道办事处的下属集体企业。经过和街道的核实，房屋有办理规划许可证，目前没有房产证。一审法院认为：邓鹏与李坤得签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。在2019年8月9日的庭审中，邓鹏与李坤得对上述合同解除均无异议，邓鹏并已交还了涉案商铺，因此，可以确认邓鹏与李坤得签订的《租赁合同》于2019年8月9日解除。至于合同解除的责任分担问题。李坤得作为出租人提供邓鹏需要的相关证件协助邓鹏办理经营所需的相关证照是李坤得的义务。由于涉案商铺没有产权证，提供商铺的场地使用证明办理经营所需的相关证照是必要的，因李坤得未能及时提供涉案商铺的场地使用证明，导致邓鹏签约后的八个多月里未能领取营业执照在涉案商铺进行经营。虽然李坤得在2019年6月中旬已取得涉案商铺的场地使用证明，但已超出了办理营业执照的合理预期，因此，合同的解除邓鹏没有过错，合同的解除是李坤得未能及时提供涉案商铺的场地使用证明所致，李坤得应承担合同解除的违约责任，按合同李坤得应全额退还邓鹏已付的租金与押金（即保证金）。至于邓鹏的装修款问题。邓鹏于2018年9月23日签约承租涉案商铺，但邓鹏提交的工程款转账凭证显示2019年6月24日分4次向三石哥（*磊）共转账33000元，即在承租涉案商铺（或装修商铺）的八个月后才把大部分工程款支付完毕，明显有违一般生活常识，且与其提交的刘磊收工程款收据的时间存在矛盾，故对邓鹏主张的装修款数额不予确认。且合同约定“租赁期满或本合同被解除时，一切固定在房屋结构或墙体内的装修，乙方一律不得进行破坏和拆卸，归甲方无偿取得”，因此，邓鹏要求李坤得归还装修款，不予支持。如前所述，因合同的解除非邓鹏的过错造成，李坤得反诉要求邓鹏支付租金及逾期支付租金的违约金，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认邓鹏与李坤得签订的《租赁合同》于2019年8月9日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，李坤得向邓鹏返还保证金33000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，李坤得向邓鹏返还租金31000元。四、驳回邓鹏其它诉讼请求。五、驳回李坤得全部反诉请求。如果李坤得未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1307元，由邓鹏负担548元，李坤得负担723元；本案反诉受理费1741元，由李坤得负担（邓鹏预付的本诉受理费，不予退回，李坤得负担的受理费，由李坤得向邓鹏迳付）。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，一、邓鹏在一审中提交其与李坤得从2019年1月29日至同年6月19日的微信聊天记录，拟证明：1.邓鹏曾多次催促李坤得出具办理营业执照的相关证明；2.涉案商铺是经过李坤得的同意才装修的；3.邓鹏2019年6月16日将涉案房屋的钥匙寄回给了李坤得，已经签收。其中，2019年1月29日的微信记录：邓鹏称“李总，资料明天送过去给你，你发个定位给我，明天给你拿过去。今天那个办证的除外了，明天可以拿到”；2019年3月13日的微信记录：邓鹏称“李总，办证的事情怎么样？”2019年3月31日的微信记录：邓鹏称“都装修好了，员工等着档口开工”；2019年4月10日的微信记录：邓鹏称“李总，办证怎么样”，李坤得称“问题啊，他在做一个房屋鉴定就可以了，他叫我们出个房屋鉴定，今天我们去街道。”2019年6月13日的微信记录：邓鹏向李坤得发送一张快递单查询截图，并称“李坤得先生，我租你的铺头，周门街的钥匙已经寄过去给你。谢谢”；2019年6月16日的微信记录：邓鹏向李坤得发送一张快递单查询截图，并称“李先生，钥匙你已经签收了。”李坤得提交书面质证意见表示对于微信聊天记录的三性予以确认，但对邓鹏的证明目的不予确认。二、邓鹏一审提交快递查询单显示“收件人（李坤得）已签收”，下单时间“2019年6月13日”。三、李坤得在一审中提交其与邓鹏从2018年12月至2019年4月19日的微信聊天记录。其中，邓鹏在2018年12月25日前发给李坤得的微信内容为：证都还没有办好，我们已经交了两个月租金了；李坤得在2018年12月25日发给邓鹏的微信内容为：还要多久能办好？邓鹏的回复为：应该这个星期，亏大我。李坤得的回复为：不亏，赚得回来的。李坤得在2019年1月10日、13日、15日、21日、29日发给邓鹏的微信内容均为这个月交租了或租金还没有交；邓鹏于同月1月13日回复会跟公司争取，1月15日回复在催了，1月21日回复回老家了，过几天回广州谈等。四、邓鹏在一审法院2019年8月9日开庭审理时表示其曾经自己去办理过营业执照，其10月先去街道办临商证明，街道答复无法办理，另邓鹏还表示于2018年10月15日装修完毕。二审中，关于邓鹏在2018年11月15日为何仅支付租金9000元的问题，邓鹏表示其从租赁开始至2018年10月连续两个月一直催促李坤得协助办证，但李坤得一直推脱且没有办妥，邓鹏为了止损才向李坤得支付9000元，并没有足额支付，至于为何2018年12月25日又全额支付租金的原因庭后回复法院（之后，邓鹏并未回复本院）。李坤得则表示2018年11月15日少支付2000元租金是因邓鹏自行办证减免的费用。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对邓鹏、李坤得的上诉请求，分析如下：李坤得与邓鹏签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。在合同履行过程中，因双方产生纠纷导致合同未能继续履行，一审法院判令涉案合同解除，双方均无异议，本院予以维持。关于合同解除的时间及责任问题。虽涉案合同约定“甲方必须协助乙方办理营业执照，如营业执照未能办理，甲方必须全额退还租金与押金”，但合同约定的仅是李坤得的协助办理义务，且未明确约定办理期限。从双方提交的现有证据及陈述可认定，签订上述租赁合同后由邓鹏自行办理相关证照至2019年1月底未果，邓鹏才要求李坤得协助办理，李坤得亦确有着手去办理涉案商铺的场地使用证明，且最终于2019年6月19日取得了场地使用证明，李坤得并不存在怠于履行协助办证义务的情形。场地使用证明之所以办理期限较长，从双方的微信聊天记录可以看出，是因办理场地使用证明需要进行危房鉴定，属于不可归责于李坤得的原因所致，故李坤得不存在违约行为。同时，李坤得与邓鹏于2018年9月签订租赁合同，直至2019年6月19日场地使用证明才办妥，邓鹏基于租赁商铺是为了长期经营的目的考虑，在2019年6月上旬提出解除合同的要求亦符合情理。因此，综合现有事实，可认定涉案合同于2019年6月13日解除及解除的原因不可归责于双方，双方均无需向对方承担违约责任。但邓鹏自合同签订后实际占有使用了涉案商铺，直至2019年6月13日将商铺钥匙寄回给李坤得。因此，基于等价有偿原则，邓鹏仍需按合同的约定向李坤得支付场地租金至2019年6月13日止，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。至于逾期支付租金的问题，如前所述，因涉案商铺一直未办理营业执照，导致合同最终解除，但合同解除的原因不可归责于双方，故对于李坤得诉请的逾期支付租金违约金，不予支持。同理，合同解除，李坤得应将收取的保证金返还给邓鹏。关于邓鹏主张的装修损失问题。虽然双方合同约定邓鹏进场装修须经李坤得同意，但从邓鹏提交的微信聊天记录可知，邓鹏实际进场装修后告知了李坤得，李坤得对此未提出反对意见，应视为李坤得对商铺装修行为的默认。邓鹏为证明其装修损失，提交了《建设工程施工合同》、工程款收据、转账凭证等证据，但上述证据均无法充分证明邓鹏为装修涉案商铺所支付的实际装修费用。考虑到邓鹏确有对涉案商铺进行装修的事实，且涉案合同的解除非邓鹏的过错所致，结合公平合理原则，本院酌情判令李坤得向邓鹏支付商铺装修损失费用1万元。一审法院对此处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人邓鹏的部分上诉请求与理由成立，本院予以支持；对于其其它上诉请求，本院予以驳回。上诉人李坤得的部分上诉请求与理由成立，本院予以支持；对于其其它上诉请求，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5776号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5776号民事判决第三、四、五项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5776号民事判决第一项为：确认邓鹏与李坤得签订的《租赁合同》于2019年6月13日解除。四、自本判决送达日起10日内，邓鹏向李坤得支付2018年12月23日至2019年6月13日止的租金（每月按11000元计）；五、自本判决送达之日起10日内，李坤得向邓鹏支付装修损失费用10000元；六、驳回邓鹏的其它诉讼请求；七、驳回李坤得的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1307元，由邓鹏负担770元，由李坤得负担537元；反诉受理费1741元，由李坤得负担1087元，由邓鹏负担654元。本案二审案件受理费6024元，由邓鹏负担2498元，由李坤得负担3526元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年一月二十日书记员  郭 俏黄晶晶