金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初8309号 原告（反诉被告）：张亦斌，男，1982年12月27日出生，汉族，住福建省顺昌县。 原告：徐燕，女，1987年9月16日出生，汉族，住福建省顺昌县。 两原告委托诉讼代理人：钱天波，方雯，浙江玄畅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：戴璐丹，女，1990年3月16日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：倪振杨，浙江训和律师事务所律师。 被告（反诉被告）：金华盛峰房产经纪有限公司，住所地：金华市婺城区城北街道八一北街976号。 法定代表人：汤顺峰，执行董事。 委托诉讼代理人：胡振帅，男，1992年6月23日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告（反诉被告）张亦斌、徐燕为与被告（反诉原告）戴璐丹、被告（反诉被告）金华盛峰房产经纪有限公司（以下简称盛峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法由审判员章永伟独任审理，被告（反诉原告）戴璐丹于2019年11月27日提出反诉，本院于同日受理后，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人方雯，被告（反诉原告）戴璐丹及其委托诉讼代理人倪振杨，被告（反诉被告）盛峰公司的委托诉讼代理人胡振帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张亦斌、徐燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告戴璐丹承担合同违约责任，立即支付两原告定金损失4万元及利息（利息自起诉之日起按年息6%计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告戴璐丹承担。事实与理由：2019年6月9日被告戴璐丹因购买两原告名下位于房屋，通过盛峰公司江南分公司与两原告的代理人刘创新签订《房屋买卖居间合同》一份，约定以125.5万元的价格向两原告购买该房屋，并约定被告戴璐丹在签订合同当日向原告交付5万元购房定金及应于2019年6月18日前支付首付款45万元等内容。合同签订后，被告戴璐丹于当日向盛峰公司江南分公司支付现金1万元并在收条背面载明“其余4万元整于2019年6月10日之前支付盛峰地产”并签字确认。两原告代理人在5万元定金收条的收款人处签字确认，被告戴璐丹在《产权证、保管定金收条》的见证人处签字确认。2019年6月10日被告戴璐丹未支付4万元欠款，且至2019年6月18日亦未支付该欠款及相应首付款，构成根本违约。嗣后，原告向被告邮寄《解除合同告知书》，正式通知解除双方的合同关系并要求被告支付剩余4万元欠款，但一直未果。 被告（反诉原告）戴璐丹辩称，1.原告与房产中介串通，以欺骗手段签订购买案涉房屋的协议。我为了让女儿读书，欲购买金华四中、五中学区房。2019年6月8日看到被告盛峰公司工作人员胡振帅在微信朋友圈一则四中学区房即案涉房屋的广告：80平米，价格126万，认为价格比市场价低，就于6月9日联系胡振帅看房。当日下午我到达现场后，刘创新以男房东身份向我介绍案涉房屋为四中学区房，因要回福建，故低价出售并与胡振帅制造他人电话抢购的假象，胡振帅亦称该低价四中学区房百年一遇，亦可作为投资使用。当日下午2点左右到被告盛峰公司签订了购房合同并支付了1万元定金。签订合同后当日下午，经朋友告知该房不是四中学区房而是四中服务区房，我丈夫就与盛峰公司胡振帅协商退房未果，并通过电视台协商，但一直未果，直至合同付款期，故意造成我违约的事实。经查刘创新系盛峰公司的员工；2.因原告的欺诈行为误导我签订的合同属于可撤销合同；3.原告诉请缺乏法律依据。根据担保法规定，定金以实际交付为准，原告以我承诺交付但未交付的定金数额作为追究违约责任的依据不符合法律规定。 被告盛峰公司辩称，对原告要求被告戴璐丹支付4万元损失没有意见；盛峰公司发给被告戴璐丹告知函，其已确认，但其未来处理，故我公司将1万元定金交付给了两原告。 被告（反诉原告）戴璐丹向本院提出反诉请求：1.判令撤销双方于2019年6月9日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令两反诉被告返还定金2万元并赔偿利息损失150元（以1万元定金为基数从2019年6月9日起按年利率6%计算至2019年9月8日止，此后计算至实际履行止）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同本诉答辩意见。 原告（反诉被告）张亦斌、徐燕辩称，1.案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，已按合同约定支付的定金无须返还，且应按约定支付剩余4万元欠款，该款系我的应得利益；2.我提供的案涉房屋权属清晰、价格合理，在第一时间注明系学区服务房。我的代理人在2019年6月9日上午8点52分将该房录入售房网时就已注明“四中服务区”，并在统一安排看房时告知过买房者系服务房，否则价格也不会比学区房便宜好几千；3.反诉原告本身就已看过该地区的其他学区房、服务房，熟知两者的区别，更明白房价区别的道理，不存在误解的可能。故反诉原告的反诉请求不能成立。 被告（反诉被告）盛峰公司辩称，不同意返还定金，该定金已交给本诉两原告。且已给反诉原告告知函，其已确认无异议。 为证明上述事实，原告（反诉被告）张亦斌、徐燕向本院提供以下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2.被告驾驶证复印件一份，证明被告诉讼主体资格；3.委托书复印件一份，证明两原告委托刘创新代为签订房屋买卖合同、代为收取及保管房屋相关定金的事实；4.房屋买卖居间合同一份，证明双方签订合同的事实；5.产权证、保管定金收条复印件一份，证明双方因房屋买卖产生5万元定金的事实；6.被告戴璐丹承诺书一份，证明其承诺于2019年6月10日前支付剩余定金4万元的事实；7.定金收条一份，证明被告戴璐丹应交付盛峰公司5万元定金的事实。 被告（反诉原告）戴璐丹提出质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议，但刘创新是盛峰公司的员工。双方对上述证据真实性无异议，本院确认其证明力。对证据4、5、6、7的真实性无异议，对证明目的有异议，原告要买的是四中学区房，中介和代理人介绍的涉案房屋也是学区方，但实际是四中服务区房，不是我的真实意思表示。被告（反诉被告）盛峰房产对上述证据无异议。双方对上述证据真实性无异议，对其真实性予以确认。 被告（反诉原告）戴璐丹向本院提交证据：1.房管家ERP截图一份，证明两原告代理人刘创新系盛峰公司员工，证据来源是从其他房产中介公司进入房管家系统取得；2.胡振帅微信（昵称阿帅）朋友圈截图打印件6张，证明盛峰公司与刘创新合伙宣称案涉房产系四中学区房，欺骗签订购房合同、支付定金的事实；3.与胡振帅微信截图、原告张亦斌微信、短信截图打印件各一份，证明与对方沟通并主张权利的事实。 原告（反诉被告）张亦斌、徐燕及被告盛峰公司提出质证意见：对证据1截图真实性不能确认，且中介公司员工流动性大，刘创新于2019年2月已入职鼎顺房产公司。因截图真实性无法确认，对该证据的证明力不予确认；对证据2，盛峰公司确认其真实性，但系转发其他房产中介的信息，并非首发。本院对其真实性予以确认，但尚不能证明双方有恶意串通故意；对证据3，盛峰公司对微信聊天真实性予以确认，对其他记录不能确认其真实性。对该证据部分证明力予以确认。 原告（反诉被告）张亦斌、徐燕向本院提交证据：售房网截图2张，证明案涉房产标明是四中服务区房。 被告（反诉被告）盛峰公司对该证据无异议。被告（反诉原告）戴璐对真实性有异议，即使是真实的，也是鼎顺房产的信息，而不是盛峰公司对外宣传案涉房产的信息。本院认为，该证据系房产公司内部信息，戴璐丹并不知晓，且与盛峰公司工作人员胡振帅微信朋友圈的房产信息不一致，对其证明力在本案中不予确认。 被告（反诉被告）盛峰公司向本院提交证据：1.房管家截图一张及与鼎顺房产老板的聊天截图一份，证明刘创新非盛峰房产员工。2.微信聊天截图一份，证据来源是房产微信群里的转发，证明案涉房产信息是其他中介人员转发给我，我再转发出去。 原告（反诉被告）张亦斌、徐燕对上述证据无异议。被告（反诉原告）戴璐丹对上述证据真实性有异议，且即使是真实的，也证明其他中介公司普遍将案涉房产宣传为学区房。本院认为上述证据与本案无直接关联，对其证明力在本案中不予确认。 本院根据上述确认证明力的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下： 原告张亦斌、徐燕认可于2019年6月8日与案外人鼎顺房产中介公司签订了独家代理协议，将位于对外出售。同日，原告与案外人刘创新签订委托书，委托刘创新代为签订房屋买卖合同和收取、保管房屋定金。被告盛峰公司工作人员胡振帅在其2019年6月8日的微信朋友圈中将案涉房产介绍为：刚需客户主推房源：红湖路四中学区房锦上证80…，并附有房屋现状照片。被告戴璐丹与胡振帅为微信好友。2019年6月9日下午2时许，原告代理人刘创新、被告戴璐丹、盛峰公司员工胡振帅一同前往现场看房。同日下午3时许，原告代理人刘创新与被告戴璐丹、盛峰公司江南分公司签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定原告将案涉房屋转让给戴璐丹，建筑面积为79.34平方米，转让价为125.5万元；双方同意在签订合同当日，被告戴璐丹支付给原告5万元购房定金，并于2019年6月18日前支付45万元，余款通过申请银行住房按揭或公积金贷款方式支付等，合同还约定了其他权利和义务。合同签订后，被告戴璐丹向盛峰公司支付了1万元定金，并承诺于2019年6月10日前支付余款4万元。被告盛峰公司和原告代理人刘创新同日分别出具《产权证、保管定金收条》和《定金收条》各一份，载明收到戴璐丹定金5万元。盛峰公司员工胡振帅在2019年6月9日下午7时17分的微信朋友圈显示案涉房屋为红湖路四中学区房，且已售。后因被告戴璐丹未按约定支付剩余定金4万元和首付款，被告盛峰公司于2019年6月29日向戴璐丹发出告知函一份，载明其因未按约定支付剩余定金和首付款导致合同无法履行，须在收到该函三天内来处理，否则视为违约并承担违约责任，逾期则退回原告交由该公司保管的1万元定金。后各方协商未果遂诉至法院。被告戴璐丹称未按约支付余款的原因是其为女儿将来上学购买学区房，在签订本案合同后当日即了解到案涉房屋非四中学区房，而是四中服务区房，根据有关规定，服务区房需年满二年后且在该学区内的学生名额有剩余时才能就读，故签订合同时受到原告及盛峰房产的欺诈。双方均认可案涉房屋非四中学区房，是服务区房；亦认可案涉房屋与周边房屋相比较为便宜。 本院认为，本案的争议焦点在于《房屋买卖居间合同》的效力问题。本案房屋买卖合同是经被告盛峰公司居间服务而订立，盛峰公司作为居间人有如实向交易方提供标的物真实信息的义务。经查，盛峰公司员工胡振帅在微信朋友圈中对案涉房屋的表述为四中学区房，被告戴璐丹与胡振帅系微信好友，故戴璐丹有理由相信案涉房屋系四中学区房，原告及被告盛峰公司称在签订合同时已告知该房系服务区房，但未提供证据证明；虽然双方均认可案涉房屋的价格与周边的学区房的价格相比便宜，但愿意购买房屋的因素很多，价格仅是其中之一，不能以价格便宜就推定戴璐丹在签订合同时明知或默认该房屋性质为服务区房；虽然原告提供证据显示案涉房屋在2019年6月9日8时35分在房产信息内网中登记为四中学区房，但该信息为内部信息，不对外公示，故不能认为被告戴璐丹对该信息明知。综上，被告戴璐丹因女儿上学欲购买四中学区房，被告盛峰公司提供了虚假的案涉房屋学区性质，故签订《房屋买卖居间合同》并非被告戴璐丹的真实意思表示，应予撤销。按法律规定，合同被撤销的，合同自始无法律约束力，双方因该合同取得的财产，应予返还。故本诉原告的诉讼请求不能成立，应予驳回；对反诉部分，反诉原告戴璐丹要求撤销案涉合同的诉讼请求成立，应予支持。合同撤销后，合同中关于定金的约定亦无效，且盛峰公司已将1万元支付给了原告，故本诉原告应返还收取的1万元。对利息部分，因案涉房屋是否为四中学区房并非难以了解，稍加了解即可知道，故反诉原告戴璐丹亦未尽审慎义务，故对利息诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、反诉被告张亦斌、徐燕于本判决生效之日起十日内退还反诉原告戴璐丹购房款1万元； 二、驳回原告张亦斌、徐燕的诉讼请求。 三、驳回反诉原告戴璐丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费400元（原告已预交，已减半收取），由原告张亦斌、徐燕承担；反诉受理费27元（反诉原告已预交，已减半收取），由反诉原告戴璐丹，反诉被告张亦斌、徐燕各半承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  章永伟 二〇二〇年一月十九日 书记员  金轶群