新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新29民终23号   上诉人(原审被告)：李传江，男，1972年3月12日出生，汉族，无固定职业，住库车县。被上诉人（原审原告）：赵敬烈，男，1943年8月14日出生，汉族，住库车县。委托诉讼代理人：赵江红，男，1977年8月22日出生，汉族，库车县塔河炼化股份有限公司职工，住库车县（系赵敬烈之子）。上诉人李传江因与被上诉人赵敬烈房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库车县人民法院（2019）新2923民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李传江，被上诉人赵敬烈的委托诉讼代理人赵江红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李传江上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判李传江不向赵敬烈给付（剩余）房款10800元；2、本案一、二审诉讼费用由赵敬烈承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。2016年5月4日，中介公司工作人员回复上诉人，在手续齐全，支付全款的情况下，三个月内就能办领已过户的房产证和土地证。本案中上诉人对于办理过户手续一事没有亲历亲为，但在半年的合理期限内，房产仍然没有办理过户。本案房屋交易过程中，中介公司欺骗上诉人提供了虚假的房屋信息，根据原土地证和房产证显示该房屋土地使用权证办理时间为1989年，房产证办理时间为1993年，被上诉人迟延办理过户的行为导致上诉人对该房屋享有的产权年限又减少了两年，该房屋在迟延交付的两年期间，屋内设施和家具都已破旧，侵害了上诉人的权益。双方在房屋转让协议书中约定，在上诉人领到已过户的房产证、土地证后,当天付清剩余房款，可见对于领取房产证和支付剩余房款是有先后顺序的。本案中在房产证已经过户的情况下，被上诉人应当催促中介公司尽快将土地证过户，然后再向上诉人催收剩余款项。在等待领取已过户房屋的两证期间，上诉人仅领取了房屋的装修钥匙，被上诉人并未完全交付房屋。中介公司领取了已过户的房产证，但上诉人没有办证回执单是无法领取到已过户房屋的两证的。2016年5月30日被上诉人在交给上诉人装修钥匙的第二天即强行更换门锁，剥夺了上诉人对的房屋使用权和收益权，给上诉人造成了经济损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”上诉人有权要求被上诉人赔偿上诉人的相关经济损失，折抵剩余房款。被上诉人赵敬烈辩称，被上诉人已于2018年8月22日将房屋交付给上诉人，至今已有一年半的时间，上诉人仍未支付剩余房款。本案房屋买卖是双方自愿的，在签订合同之前上诉人曾三次看过房屋，其现在提出房屋折旧及质量问题没有事实依据。2018年11月不动产权证也已经办理至上诉人名下，但上诉人仍未支付剩余房款10800元，上诉人主张两年租金等损失应由被上诉人向其赔偿没有事实依据，产生损失是上诉人自身原因造成的。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人赵敬烈向一审法院起诉请求：1．判令李传江向赵敬烈支付逾期交付房款违约金20000元；2．判令李传江向赵敬烈支付剩余房款10800元、垫交新安装天然气表安装费450元、交房时剩余电费70元；3．判令李传江承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月4日，赵敬烈与李传江、案外人库车县新起点房屋信息服务部（以下简称新起点信息部）签订一份《房屋转让权协议书》。三方在协议中约定：赵敬烈将库车县天河厂家属院小区9号楼1单元202室房屋（简装、附带地下室）以83800元转让于李传江；李传江签订协议时向赵敬烈交付购房定金3000元；双方办理过户手续时，李传江向赵敬烈支付购房款70000元，赵敬烈将房产的房产证、土地证原件，购房入住票据原件、身份证、户口本、结婚证复印件交给新起点信息部，由新起点信息部为赵敬烈、李传江办理房产过户手续；赵敬烈将房产交给李传江居住时，李传江须付清剩余房款10800元；李传江领到已过户的房地产证、土地证后当天付清剩余房款；双方应共同严格遵守合同约定，如任何一方违约，须向守约方支付违约金20000元。上述合同第三期付款约定中“李传江领到已过户的房地产证、土地证后当天付清剩余房款”系手写添加内容。协议签订后，李传江按照约定向赵敬烈支付了前两期购房款共计73000元，双方交易的房屋于2016年6月22日办理了房产证过户手续。新起点信息部在办理土地证过户手续过程中，库车县于2016年11月30日成立不动产登记中心，不再单独办理土地证。此后新起点信息部在办理不动产证过程中将房产证原件丢失，最终于2018年11月份将讼争房屋过户后的不动产权证办理完毕。上述协议履行过程中，李传江在支付第二期购房款后即向赵敬烈提出交付房屋请求，赵敬烈则向李传江提出支付剩余购房款请求，李传江认为房屋土地证过户手续未办理完毕，付款条件不成就，故不同意支付剩余购房款，双方就此发生纠纷。2018年初，李传江以赵敬烈未向其交付房屋及新起点信息部迟迟未将过户手续办理完毕为由，将二者诉至库车县人民法院，请求解除三方协议，并要求赵敬烈返还购房款、支付违约金，要求新起点信息部返还中介佣金。库车县人民法院经审理于2018年3月29日作出（2018）新2923民初158号民事判决书，判决驳回李传江的诉讼请求，该判决业已生效。赵敬烈经与李传江协商后，于2018年8月22日将房屋钥匙、燃气卡、电卡交付李传江；赵敬烈向李传江交付房屋前，已结清交付之前的物业费，并支付了房屋天然气表改装费450元；赵敬烈交付房屋时，向李传江移交的电卡中尚有余额70元；李传江至今仍余10800元购房款未向赵敬烈支付。一审法院认为，赵敬烈与李传江及案外人新起点信息部签订的《房屋转让权协议书》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效协议。协议各方应当按照约定履行自己的义务。根据协议约定，赵敬烈交付房屋的条件只有一项，即李传江结清剩余房款，且双方义务不分先后，系同时履行；而李传江付款条件却有两项，即“赵敬烈将房产交给李传江居住时”及“李传江领到已过户的房地产证、土地证后”，其中第二项条件明确约定了履行先后顺序。合同履行过程中，赵敬烈与李传江协商后已履行交房义务，双方通过行为变更了房屋交付条件，此时双方争议焦点仅剩李传江第二项付款条件是否成就。根据查明的事实，讼争房屋已经交付李传江，且过户后的不动产权证也已办理完毕，依据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，故无论李传江是否领取证件，均不影响其实现合同目的。在该情形下，李传江以未领取权属证书为由拒绝履行合同主要义务，理由不够充分，结果也显失公平，故对赵敬烈要求李传江支付剩余购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。李传江在本案未能提供充分证据证明其主张的损失，且根据协议约定，办理房产过户手续的义务系新起点信息部承担，故对李传江辩称应从赵敬烈售房款中扣减迟延办理产权证给其造成的损失的意见，一审法院不予采纳。对于赵敬烈主张的逾期交付房款违约金，因按照合同约定李传江并不存在逾期交付行为，故对赵敬烈该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，除李传江明确认可的天然气表安装费、交房时剩余电费，一审法院仅对赵敬烈主张的剩余房款予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李传江于本判决生效后十日内向赵敬烈给付房款10800元、新天然气表安装费450元、交房时剩余电费70元，三项合计11320元；二、驳回赵敬烈的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人李传江围绕其上诉请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、房屋装修钥匙一把。用于证明2016年6月上诉人李传江向被上诉人赵敬烈交付7万元房款后，被上诉人赵敬烈向上诉人李传江交付了房屋装修钥匙，但两三天后被上诉人赵敬烈又将房屋门锁更换，后经与被上诉人赵敬烈联系，被上诉人赵敬烈说要在交付完剩余房款后才能交付房屋。被上诉人赵敬烈的代理人赵江红认可该钥匙系案涉房屋的装修钥匙，对于该钥匙的交付时间其不清楚，认可在2016年6月17日上诉人李传江曾与其联系要求入住案涉房屋，赵江红告知上诉人李传江支付完剩余房款后才能入住，随后于当天将门锁更换。本院对该证据所要证明的事实予以确认。2、库车新佳苑房地产经纪有限责任公司收据一张。用于证明房屋中介公司因案涉房屋交易向上诉人李传江收取了中介费2000元，被上诉人赵敬烈应当履行配合中介公司办理房屋产权过户相关手续的义务。被上诉人赵敬烈对于上诉人李传江因案涉房屋交易向中介公司支付中介费2000元的事实认可，但认为关于房屋过户需由被上诉人赵敬烈提交的资料，被上诉人赵敬烈已经全部提交给中介公司，中介公司也从未因房屋过户事宜与被上诉人赵敬烈进行过联系，被上诉人赵敬烈已经履行了自己的义务。本院认为，被上诉人赵敬烈认可上诉人李传江因案涉房屋交易向中介公司交纳中介费2000元的事实，对该事实本院予以确认。3、（房租金）收据及收款收据一份。用于证明因被上诉人赵敬烈未在“合理期限”内向上诉人李传江交付房屋，导致上诉人李传江在外租房产生费用。被上诉人赵敬烈对该证据不认可，认为是因为上诉人李传江未付清剩余款项故没有向上诉人李传江交付房屋，上诉人李传江在其他地方租房产生的费用与被上诉人赵敬烈无关。本院认为，双方当事人对于交房时间在双方签订的《房屋转让协议书》中有明确的约定，并非上诉人李传江自己认为的“合理期限”，故上诉人李传江主张的另在外租赁房屋的费用与本案无关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。4、上诉人李传江称其妻子书写的通话清单。用于证明2016年10月前，上诉人李传江与被上诉人赵敬烈协商将案涉房屋先行对外出租，上诉人李传江为此张贴出租房屋启示，通话清单中所列人员与上诉人李传江妻子联系预租赁案涉房屋，但因被上诉人赵敬烈迟迟未交付房屋，导致上诉人李传江未能对外出租房屋，造成损失。被上诉人赵敬烈对该证据不认可，认为应当由上诉人李传江先行付清剩余房款后，被上诉人赵敬烈才应当将房屋交付给上诉人李传江，故房屋未能对外出租不是被上诉人赵敬烈原因造成，是上诉人李传江自身原因造成的。本院认为，对于该证据的真实性无法确认，且仅凭该证据亦无法证实上诉人李传江的证明观点，故对该证据的证明效力，本院不予确认。5、《房屋租赁合同》及《证明》一份。用于证明2018年8月22日被上诉人赵敬烈将房屋交付给上诉人李传江之后，上诉人李传江将房屋租赁给王清平，王清平书写的《证明》可以证实被上诉人赵敬烈交付的房屋存在瑕疵，该组证据可以证明被上诉人赵敬烈未在“合理期限”交付房屋，导致上诉人李传江损失两年的房屋租金。被上诉人赵敬烈对该组证据不认可，认为2016年5月30日上诉人李传江支付给被上诉人赵敬烈7万元后，还剩10800元房款未予支付，被上诉人赵敬烈在上诉人李传江未付清剩余房款前不交付房屋也是为了维护自身合法权益，上诉人李传江在签订案涉《房屋转让协议书》前曾经三次前往房屋查看，均未对房屋质量提出任何问题，故对该组证据不予认可。对于《房屋租赁合同》的证明效力，本院认为，双方当事人对于交房时间在双方签订的《房屋转让协议书》中有明确的约定，并非上诉人李传江自己认为的“合理期限”，故该证据不能证明上诉人李传江存在房屋租金损失，对该证据的证明效力，本院不予确认。对于王清平书写的《证明》，本院认为，二审庭审中上诉人李传江认可在签订案涉《房屋转让协议书》之前曾去房屋进行过查看，其并未对房屋质量提出过任何异议，故仅凭王清平书写的《证明》并不能证明案涉房屋质量存在瑕疵，故对该《证明》的证明效力本院不予认定。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，被上诉人赵敬烈曾于上诉人李传江支付7万元房款后，将案涉房屋装修钥匙交与上诉人李传江，后双方因是否应当先支付剩余房款后再行入住发生争议，2016年6月17日上诉人赵敬烈之子赵江红将房屋门锁更换。上诉人李传江因案涉房屋交易向中介公司支付中介费2000元。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人李传江是否应当向被上诉人赵敬烈支付房屋剩余转让款10800元。根据双方当事人于2016年5月4日签订的《房屋转让协议书》约定：“甲方（赵敬烈）将该房产交给乙方（李传江）居住时，须付清剩余房款10800元”，后上诉人李传江又在该合同上书写“乙方领到已过户的房产证、土地证后付清剩余房款”字样，双方对合同约定部分及上诉人李传江书写部分均无异议。本案中，被上诉人赵敬烈已于2018年8月22日将案涉房屋交付给上诉人李传江，且房屋已于2018年11月过户至上诉人李传江名下，李传江已成为案涉房屋的所有权人，故上诉人李传江应当按照双方合同约定向被上诉人赵敬烈支付剩余房款10800元。上诉人李传江认为，被上诉人赵敬烈应在“合理期限”内即在半年之内，将案涉房屋过户至其名下，因此在“合理期限”之后直至房屋实际交付给上诉人李传江之前，因房屋迟延交付给上诉人李传江造成的损失（包括其在外租赁房屋以及损失的房屋租金收益），应当由被上诉人赵敬烈向其赔偿。本院认为，双方在《房屋转让协议书》中对房屋的交付时间有明确约定即在上诉人李传江付清剩余房款10800元之时，并非上诉人李传江自认为的“合理期限”，被上诉人赵敬烈并不存在逾期交付房屋的情形，故上诉人李传江主张房屋租金收益损失以及其另租房屋费用损失，没有相应的事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李传江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人李传江负担。本判决为终审判决。   审  判  长   曹   燕    燕审  判  员   努尔古丽麦提尼亚孜审  判  员   吐泥沙古丽托合提   二 ○ 二 ○ 年 一 月 十 七 日 书  记  员   刘   素    玲