河南省长葛市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1082执异1号案外人郭志军，男，汉族，1976年1月24日生，住长葛市。委托代理人蔡海民，河南七星灿律师事务所律师。申请执行人中国工商银行股份有限公司长葛支行，住所地：长葛市建设路84号。负责人何晓广，任该行行长。委托代理人李军，男，1962年2月15日生，住长葛市。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司长葛支行与被执行人张晓鹏、张伟娜、长葛市卓越房地产有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人郭志军对本院作出的（2016）豫1082民初4467号民事裁定书查封登记在被执行人张晓鹏、张伟娜名下登记号为长房预第30007075号房产提出异议，请求停止执行案外人购买的位于长葛市107国道南侧卓越香格里拉37号楼2单元0101002号房屋。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭志军称，贵院查封的上述房产，案外人系真实的房屋所有权人。原因是:2014年6月28日，案外人与开发商长葛市卓越房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，同日，案外人按照“合同”约定，全额支付了购房款1424280元。2015年8月24日办理装修入住手续后，缴纳了物业费、水电费、等入住至今。房屋未办理过户的原因，是开发商为骗取银行贷款，隐瞒事实真相，一房二卖的结果，并非案外人的过错。以上事实符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，完全可以排除贵院对上述房屋的执行。因此依法向贵院提起异议，请贵院受理并支持异议人的异议请求。申请执行人中国工商银行股份有限公司长葛支行辩称，案外人所提执行异议理由不能成立。理由为：一、案外人郭志军异议所称，购买的是位于长葛市××国道南侧“卓越香格里拉”37号楼2单元0101002号房屋，而申请执行人申请长葛市人民法院执行被执行人一案所保全查封的是“位于彭花路卓越.香格里拉37号楼1单元1-3层第0101002号，房屋建筑面积为215.8平方米”。案外人所提异议房屋与申请执行人申请法院查封的房屋地址位置不符，无权对我行执行中的抵押房产提出异议。二、申请执行人请求法院执行的卓越香格里拉37号楼1单元1-3层第0101002号系被执行人张晓鹏、张伟娜合法购买，其与被执行人长葛市卓越房地产有限公司签订有《商品房买卖合同》，并在长葛市不动产登记中心进行了登记备案，有事实和法律依据。2012年8月10日，被执行人张晓鹏、张伟娜因购买卓越.香格里拉37号楼1单元1-3层第0101002号，建筑面积为215.8平方米，房屋总价款1333644元房屋，向被执行人开发商长葛市卓越房地产有限公司支付购房首付款543644元，并于2012年8月17日与被执行人长葛市卓越房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20123790），该合同已经房管部门备案登记，受法律保护。三、申请执行人对该处房产办理了商品房预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，案外人的购房且占用行为没有法律依据，不属于合法占有。2012年9月26日，被执行人张晓鹏、张伟娜就该房产向申请执行人申请个人住房贷款79万元，并于2012年10月8日与申请执行人签订《个人购房借款/担保合同》（编号：6-2013-18），长葛市卓越房地产有限公司承担连带责任保证。2012年12月13日被执行人与申请执行人签订了《房地产抵押（按揭）合同》，并在登记部门办理了商品房抵押权预告登记（登记号为“长房预长葛市字第××号”）。2013年1月1日，申请执行人依约向被执行人张晓鹏发放贷款79万元。贷款发放后，由于被执行人张晓鹏、张伟娜及长葛市卓越房地产有限公司不履行还款义务，我行于2016年11月21日申请长葛市人民法院对异议标的进行查封（裁定书编号：（2016）豫1082民初4467号），2017年12月2日，长葛市人民法院依法对该案进行判决（编号：（2016）豫1082民初4467号），判决被执行人承担还款义务。根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”2014年6月30日，案外人在与开发商长葛市卓越房地产有限公司签订《商品房买卖合同》时完全有条件知晓房产已经卖出备案登记过，未来不可能办理产权过户登记，因此，案外人不属于无过错购买人。其次，即使案外人不知晓房屋已经办理预告登记，对自己的损失可以向开发商长葛市卓越房地产有限公司主张撤销或者解除合同、返还其支付的房款，以维护自己的权益。最后，案外人对其提出异议所依据的法律规定不适用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”前提应该是被执行人长葛市卓越房地产有限公司所有的，但该处房产开发商已卖给被执行人张晓鹏、张伟娜，其已不具备相关权利，故不能适用；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”其前提应为合法，但案外人的占有明显为不合法，因此亦不能适用。综上所述，案外人的异议请求没有事实和法律依据，（2016）豫1082民初4467号民事保全裁定及执行有明确的法律和事实依据，且程序合法，请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，2012年8月17日，长葛市卓越房地产有限公司与张晓鹏签订商品房买卖合同,该合同所涉及的房产为位于彭花路卓越.香格里拉37号楼1单元1-3层0101002号房产。2012年10月8日，中国工商银行股份有限公司长葛支行与张晓鹏、张伟娜、长葛市卓越房地产有限公司签订个人购房借款/担保合同。2012年12月7日，张晓鹏与中国工商银行股份有限公司（抵押权人）、担保人长葛市卓越房地产有限公司签订房地产抵押（按揭）合同，张晓鹏将其与长葛市卓越房地产有限公司签订的商品房买卖合同中购买的位于长葛市××路卓越.香格里拉第37号楼1单元1-3层0101002号房产抵押给中国工商银行股份有限公司长葛支行，并于2012年12月14日在长葛市房产管理局对上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2016年11月21日，本院做出（2016）豫1082民初4467号《民事裁定书》，对张晓鹏购买的位于长葛市××路卓越.香格里拉第37号楼1单元1-3层0101002号房产予以查封。另查明，案外人郭志军与长葛市卓越房地产有限公司签订无签订日期的书面《商品房买卖合同》，该合同所涉及的房产为位于卓越香格里拉第37号楼2单元1-3层0101002号房产。长葛市卓越房地产有限公司出具了日期为2014年6月28日的房款收款收据。本院认为，案外人郭志军异议所称其所购买的位于卓越香格里拉第37号楼2单元1-3层0101002号房产与本院查封的张晓鹏购买的位于长葛市彭花路卓越.香格里拉第37号楼1单元1-3层0101002号房产不一致，案外人郭志军没有证据证明上述两处房产是同一处房产。即使案外人异议所称其所购买的位于卓越香格里拉第37号楼2单元1-3层0101002号房产与本院查封的张晓鹏购买的位于长葛市彭花路卓越.香格里拉第37号楼1单元1-3层0101002号房产是同一处房产，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照规定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据此规定，中国工商银行股份有限公司长葛支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在房屋抵押登记设立之前，其享有的是抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性对抗他人对房屋的处分。本案中，案外人郭志军在诉争房屋已经办理抵押权预告登记的情况下与长葛市卓越房地产有限公司签订商品房买卖合同不能阻却本院的执行，不具有排除执行的权利，故案外人郭志军的执行异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人郭志军的执行异议。若不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王红杰审判员  桂红亮审判员  王明欣二〇二〇年一月六日书记员  何明杰