河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终405号上诉人(原审被告、反诉原告）：河南诺尔达房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区经三路北65号A座602室，统一社会信用代码：91410105MA410TUA7K。法定代表人：尚领通，总经理。委托诉讼代理人：郭艳雷,公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告)：孙静静，女，汉族，1983年2月11日出生，住郑州市金水区。上诉人河南诺尔达房地产经纪有限公司（以下简称诺尔达公司）因与被上诉人孙静静委托合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初31579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诺尔达公司上诉请求：一、撤销郑州金水区法院（2019）豫0105民初31579号民事判决中第二、四项，改判支持我方反诉请求，驳回被上诉人一审诉请，或者发回重审。二、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订的是房屋委托代理合同并非房屋租赁合同，根据签署合同约定由于被上诉人原因给上诉人代理房屋的出租造成影响，在联系被上诉人又联系不上的情况下致使上诉人代理的房屋未出租，造成空房空租的实际损失，如不是被上诉人单方原因及联系不上也不会在2019年10月份与上诉人沟通此事，所以造成房间空置被上诉人有直接责任，根据双方所签订的合同第十条关于合同的解除之第四款情形之一的：因甲方或其亲属、邻里行为，影响房屋出租或承租人居住的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理。所以一审判决诺尔达房产公司支付孙静静整套房屋2019.4.20-2019.10.20半年租金及违约金21466.67元没有事实及法律依据。2、因为双方签订的代理合同是第一年，上诉人对代理房屋投入了大量的人力物力并没有完全享受所带来的收益，被上诉人在2019.10.21日与上诉人协商未果的情况下与10.24日私自更换上诉人代理房屋门锁，造成上诉人对房屋装修维修及添置新物品的实际经济损失。根据双方签订代理合同违约条款约定属被上诉人违约，一审判决驳回上诉人的反诉诉讼请求认定事实错误。据此，请求二审法院查明事实后，依法支持上诉人的请求。孙静静辩称：催收函仅仅只是个通知，根本不影响任何房屋的使用，而且我也提交了很多证据证明在这期间上诉人一直在对外出租，只不过没有全部租完，上诉人就拿出这个理由说是租了两间只给我两间的房租，我并没有违约，不应该赔偿他违约金。综上所述，请求维持原判。孙静静向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间签订的郑州市房屋出租委托代理合同已解除；2、被告支付原告租金暂计21000元（2019年4月20日至2019年10月20日，2019年10月20日之后租金计算至房屋实际收回之日）；3、被告向原告支付违约金42000元；4、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。诺尔达公司向一审法院提出反诉诉请：1、被反诉人支付反诉人房屋装修、维修、添置新物品、招租客户佣金等费用暂计12000元；2、被反诉人向反诉人支付违约金7000元；3、本案诉讼费及产生的其他费用由被反诉人承担。一审法院认定如下事实：2018年10月17日，原告作为出租方（甲方）与被告作为代理方（乙方），双方签订《郑州市房屋出租委托代理合同》一份，主要载明，该房屋坐落于郑州市金水区××北××楼××号的房屋，建筑面积为146.77平方米，证书编号为1301039034，第三条代理权限，乙方具体独家代理权限为（一）以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同事宜；（二）代甲方向承租方收取租金及押金；（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；（四）甲方允许乙方在委托期内对房租进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；（五）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第四条出租代理期限（一）出租代理期自2018年10月20日至2021年10月19日，甲方应在2018年10月17日前将房屋交付给乙方，第五条租金、佣金，（一）租金标准为人民币3500元／月，按季缴付，1、甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。第十条合同的解除（四）甲方有以下情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：5、因甲方或其亲属、邻里行为，影响房屋出租或承租人居住的。（五）乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、未按约定支付租金达15个工作日以上的又无正当理由。第十一条违约责任（四）甲方有第十条第四款情形之一的，应按两倍月租金向乙方支付违约金；（五）乙方有第十条第五款情形之一的，应按两倍月租金向甲方支付违约金等内容。2019年4月份左右，中国邮政储蓄银行在涉案房屋处张贴《中国邮政储蓄银行个人贷款逾期催收函》一份，主要载明，孙静静，根据您与我行签订的《中国邮政储蓄银行个人购房／购车借款及担保合同》，我行向您提供45万元贷款，到期日为2033年3月15日，截至2019年4月11日，上述贷款已有1期（逾期27天）共￥1326.11元逾期未还。为维护您的个人信用记录，请在接到本通知五天内，与我行联系还款事宜。2019年10月25日，原告通过邮寄方式向被告送达《解除房屋出租合同通知》一份，主要载明，河南诺尔达房地产经纪有限公司，我与贵公司于2018年10月17日签订了郑州市房屋出租委托代理合同，2019年4月20日，贵司就一直拖欠租金至今，期间我多次联系贵司支付租金事宜，但至今贵司仍然没有支付租金，为避免损失进一步扩大，根据双方签订的郑州市房屋出租委托代理合同第十条第五款之规定：乙方未按约定支付租金达15个工作日以上的又无正当理由，甲方有权单方解除。故现正式发函给贵司，解除我与贵司2018年10月17日签订的郑州市房屋出租委托代理合同，望贵司七日内尽快联系我处理解除合同交接手续及所欠租金支付等事宜。被告于当日签收。2019年12月5日，郑州市公安局丰产路派出所出具《证明》一份，载明，2019年10月21日15时20分，我所接110—41号指派，办案人（139××××7307）报案称：经三路农科路江山商界602租房纠纷一女子称有人欠房租6个多月。接报警后，我所民警依法对该警情进行了处理。原告提交的国网河南省电力公司出具的《历月电费明细》一份，显示：2019年5月电费92.40元；2019年6月电费85.68元；2019年7月电费163.52元；2019年8月电费242.48元；2019年9月电费138.32元；2019年10月电费99.80元；原告提交的郑州自来水投资控股有限公司出具的《抄表情况》显示；2019年3月-6月水量为24；2019年6月-9月水量为50。庭审中，原、被告均认可被告支付租金至2019年4月20日。原告自认其在2019年10月24日将涉案房屋的门锁换掉，现房屋由原告控制使用。一审法院认为，原告与被告签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立委托合同法律关系。关于本诉，1、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称因原告原因致使涉案房屋租户自2019年4月退租房屋空置，但未提交证据证明，且根据原告提交的《历月电费明细》、《抄表情况》显示，涉案房屋一直在使用状态，故被告的该项辩称，不予采信。2、根据《郑州市房屋出租委托代理合同》的约定，租金按季支付，被告未按约定支付租金达15个工作日以上的又无正当理由，原告有权解除合同，被告存在上述违约情形，应按两倍月租金向甲方支付违约金。现被告自2019年4月20日未支付租金至今，构成根本违约，应承担违约责任，原告有权解除合同，现原告在2019年10月25日向被告送达了《解除房屋出租合同通知》，故原告诉请确认双方签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》于2019年10月25日已经解除，予以支持。原告诉请被告支付违约金42000元，但未提交证据证明其损失情况，一审法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为以每期未付租金为基数，按同期银行贷款利率计算，即以10500元为基数，自2019年4月20日起至实际支付之日止；以10500元为基数，自2019年7月20日起至实际支付之日止，均按同期银行贷款利率计算，原告诉请过高部分，证据不足，不予支持。3、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》已于2019年10月25日解除，故被告应支付2019年4月20日至2019年10月24日的租金共计21466.67元。关于反诉，被告反诉称原告存在违约行为，但提交的证据不足以证明因原告原因致使涉案房屋租户自2019年4月退租房屋空置，故被告反诉诉请原告赔偿损失并承担违约责任，证据不足，不予支持。一审法院判决如下：一、依法确认原告孙静静与被告河南诺尔达房地产经纪有限公司签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》已于2019年10月25日解除；二、被告河南诺尔达房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内支付原告孙静静房屋租金21466.67元及违约金（分别以10500元为基数，自2019年4月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算；以10500元为基数，自2019年7月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告孙静静的其他诉讼请求。四、驳回被告河南诺尔达房地产经纪有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为688元，由原告负担475.5元，被告负担212.5元；反诉案件受理费减半收取为138元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据孙静静提交的《历月电费明细》、《抄表情况》显示，涉案房屋一直在使用状态，上诉人诺尔达公司称因孙静静原因致使涉案房屋空置空租，孙静静构成违约，但未提交有效证据证明。上诉人自2019年4月20日未支付租金长达半年，构成根本违约，应承担违约责任，一审根据本案情况，以孙静静的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错等因素，认定诺尔达公司支付孙静静租金21466.67元及相应违约金并无不当；上诉人称被上诉人私自更换房屋门锁，造成上诉人对房屋装修及添置新物品的实际经济损失，孙静静不予认可，诺尔达公司亦未提交有效证据证明，应承担举证不利后果。综上所述，诺尔达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由河南诺尔达房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 董忠智审判员 邵晓斐二〇二〇年一月十五日书记员 米 彦