文书内容重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0120民初5387号原告：陈英，女，1966年7月21日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王景，重庆景誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琪，重庆景誉律师事务所实习律师。被告：周群，女，1970年11月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王琛，重庆善庆律师事务所律师。被告：徐克东，男，1976年9月18日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王琛，重庆善庆律师事务所律师。被告：重庆燕桥置业代理有限公司，住所地重庆市渝北区人和街道办事处龙寿路427号，统一社会信用代码91500000572129926K。法定代表人：刘平，该公司董事长。委托诉讼代理人：牟春林，男，该公司工作人员。原告陈英与被告周群、徐克东、重庆燕桥置业代理有限公司(以下简称燕桥公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告陈英的委托诉讼代理人王景、罗琪，被告周群、徐克东的共同委托诉讼代理人王琛，被告燕桥公司的委托诉讼代理人牟春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈英向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告方签署的《房屋买卖合同》；2、被告周群、徐克东返还定金10万元；3、被告周群、徐克东承担违约金280500元；4、本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：原告陈英与被告方于2019年6月11日签订《房屋买卖合同》，三方约定被告周群、徐克东将位于璧山区房屋出售给原告，成交价格165万元。《房屋买卖合同》签订后，原告于2019年6月11日将10万元订金转款给被告燕桥公司，燕桥公司当日全数转款给周群，由徐克东出具收条，订金转为定金及第一部分购房款。2019年6月22日，原告与被告方办理房屋移交手续及入住装修手续，6月23日，原告委托装修公司进场装修。2019年7月10日，原告等待办理过户登记手续，却被被告方告知房屋在2018年8月已被璧山区规划局列为限制交易房屋而无法办理过户登记手续，原告遂立即叫停装修工作，据此已实际产生装修费用217974.9元。原告特诉至本院。被告周群、徐克东共同辩称：周群委托徐克东出售房屋，徐克东委托具有专业资格的被告燕桥公司出售，燕桥公司作为专业代理机构应审查房屋状态，徐克东明确提出该房屋有现浇，从户型图上也能看出房屋存在现浇，签订《房屋买卖合同》后，徐克东将产权证放在燕桥公司处，燕桥公司未审查，导致纠纷发生。周群在7月9日上午配合原告陈英办理过户前的手续时，才知晓房屋存在限制信息，双方一直协商，但后来查看自己房屋才知晓房屋进行了装修，周群只是按照合同约定将钥匙交给原告，是原告私自装修。周群本着履行合同的态度，请求原告配合拆除现浇部分，解除限制信息再过户至原告名下，原告不接受，也不支付剩余购房款，导致合同不能履行，是原告的行为导致合同解除，原告应承担自身行为造成的法律后果。原告要求解除《房屋买卖合同》，周群、徐克东无异议，要求周群退还定金10万元也无异议，违约金于法无据。对徐克东的起诉于法无据，徐克东只是代理人，请求驳回对徐克东的诉讼请求。被告燕桥公司辩称：没有意见。经审理查明：2019年6月11日，原告陈英(买方)与被告周群(卖方)、燕桥公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定周群将位于璧山区房屋出售给原告，房屋成交价格165万元；原告于2019年6月11日向燕桥公司交纳预订金10万元，经协商一致后，原告委托燕桥公司将订金转交给周群并作为原告的购房定金，合同签字生效后，转为原告的第一部分购房款；周群承诺交定金当天腾空该房屋，并将房屋钥匙及相关手续等物交于原告；因周群原因导致无法在规定时间内办理房地产转让登记，周群须双倍返还定金于原告，或按房屋成交价的17%作为违约金支付给原告，如实际损失超过违约金的，据实赔偿；原告为全款购买该房屋，双方于2019年7月10日前办理过户手续；由周群弟弟徐克东代理签订合同，如有违约，周群承担违约责任等事项。被告徐克东代周群在《房屋买卖合同》落款“甲方”处签署“周群”并捺印，原告在《房屋买卖合同》落款“乙方”处签名捺印，燕桥公司在《房屋买卖合同》落款“丙方”处加盖合同专用盖。三方在庭审中明确《房屋买卖合同》签订主体为原告、周群及燕桥公司。同日，原告向燕桥公司交纳10万元，由燕桥公司转交周群，周群认可收到该款。同日，原告收到房屋钥匙。庭审中，原告还举示如下证据：1、重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司收款收据三张，显示2019年6月22日装修保证金2000元、除渣费、卡证工本费1247.44元、出入证押金250元。2、璧山星艺装饰工程预算单一份。3、《重庆市住宅装饰工程合同》一份、结婚证复印件一张。《重庆市住宅装饰工程合同》显示合同签订方为邹荣跃、重庆市璧山区星艺装饰工程有限公司，签订时间2019年6月17日；结婚证复印件显示陈英与邹荣跃系夫妻关系。4、2019年7月1日收据一张，显示交款单位鸥鹏御府12幢1单元6-1，金额1万元，收款事由铝合金栏杆定金。5、2019年7月3日送货单一张、短信截图打印件一张、微信截图打印件一张。送货单显示收货单位吴光洪，合计金额58931元；短信截图打印件显示向吴光洪转账3.52万元；微信截图打印件显示向装修钢架吴转账1.8万元。6、2019年7月8日收据一张、微信截图打印件一张。收据显示贵州德星美建筑装饰材料有限公司重庆分公司收到邹荣跃顶层防水、人工材料费23891元；微信转账截图显示向防水青杠胡华彬转账1万元。7、星艺装饰专用收款收据两张，显示交款单位名称御府12-3-6-1，合计金额3万元。8、星艺装饰工程结算单一张，显示工程地址欧鹏御府12-3-6-1，业主邹荣跃，合计金额217974.9元。原告拟证明原告接房后对涉案房屋进行装修产生相关费用。周群、徐克东质证陈述，对证1真实性不清楚，对证2、证3、证4、证5、证6、证7、证8三性不予认可。燕桥公司质证陈述对以上证据不清楚。还查明：涉案房屋“户室详细情况”显示登记日期2018年8月31日，业务细类行政限制(地房)。三方在庭审中均明确涉案房屋因存在行政限制不能办理过户手续。周群、燕桥公司同意解除《房屋买卖合同》。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、重庆新鸥鹏物业管理(集团)有限公司收款收据、收条、户室详细情况等证据收集在案，本院予以确认。本院认为，《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案房屋在三方签订《房屋买卖合同》之前即存在行政限制，现该房屋因存在行政限制而不能办理产权变更，系周群违约，周群应承担相应的违约责任。原告诉请解除《房屋买卖合同》以及周群返还定金10万元，合法有据，本院予以支持。对于原告诉请周群给付违约金280500元，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，原告与周群并未在《房屋买卖合同》中对交付钥匙后的房屋装修事宜作出约定，本院综合考虑周群过错程度、双方在合同签订、履行中的具体行为以及原告所举示的损失证据等具体因素，判令周群给付原告违约金16万元。对于原告诉请徐克东承担给付责任，本院认为，徐克东系代理周群签订《房屋买卖合同》，相应的民事责任应由被代理人周群承担，本院对原告该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告陈英与被告周群、被告重庆燕桥置业代理有限公司于2019年6月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告周群于本判决生效后七日内给付原告陈英定金100000元以及违约金160000元；三、驳回原告陈英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11522元，由原告陈英负担527元，被告周群负担10995元(周群于本判决生效后七日内向本院立案庭交纳，原告预交的案件受理费10995元，本判决生效后退还原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 郭 渝二〇二〇年一月三日书记员 罗清文