贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13918号 原告：罗文，男，1993年1月2日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：孙涛（特别授权）,系贵州创驰律师事务所律师。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：彭冬华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周丹（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 原告罗文与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后,依法适用简易，公开开庭进行了审理。本院审理后，于2019年4月30日作出（2019）黔0502民初1700号民事判决，被告鑫城房开公司不服，提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）黔05民终3897号民事裁定，以“因当事人二审提交新的证据，导致本案基本事实不清”为由将本案发回重审。本院于2019年10月25日登记立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗文及其委托诉讼代理人孙涛，被告鑫城房开公司的委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即为原告办理并交付毕节市商品综合批发大市场第A25幢1层37号商品房（房号A25-1-37）的不动产权证书;二、判令被告以314409.00元购房款为基数，按日以已付购房款万分之二支付原告从2014年7月1日至被告实际办理完毕商品房转移登记有关文书并交付原告之日止的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月14日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发出售的位于毕节市商品综合××市场××商品房（房××），原告按照合同约定支付了购房款，合同约定被告应当于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，如在180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但时至今日，被告仍未履行合同义务。原告迫于无奈诉至法院，望判如所诉。 被告鑫城房开公司公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日，原告的诉讼超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。答辩人在陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日由规划执法部门通过行政强制执行方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付给答辩人，但是由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人办证。2018年5月29日三板桥办事处出具《证明》，载明以下内容：“1、三板桥街道办事处代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作；2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成；3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具《说明》，载明以下主要内容：“1、2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可；2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知，开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况出现，因此答辩人不应当承担任何违约责任。三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第三款的规定，在未约定违约金时，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，法律的基础在于违约金只能约定产生，当无违约金约定时，则从赔偿损失的角度判决开发商承担责任，损失赔偿的依据确定为以已付购房款按照中国人民银行同期贷款利率标准支付，实际上是出于房地产除居住、使用外，尚有融资的金融功能。若逾期办理房产证致使购房户不能担保贷款融资，反推开发商取得、占有了购房户已交购房款，故以此利率裁判开发商承担责任，也就是说该条款的立法精神是开发商逾期办证的违约责任还是以损失作为基础。但有约定时，原则上按约定支付违约金;无违约金约定时依据资金占用损失标准赔偿购房户。既然开发商的逾期办证违约责任还是以损失赔偿作为基础，则在裁判开发商逾期办证违约金时仍然要考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十六条的法律规定，违约金还是应以实际发生的损失作为基础考虑是否过高或过低。既然，逾期办证的购房户损失是基于融资担保贷款不能而发生，则该考量其是否有融资担保贷款的可能。本案中，购房户与鑫城公司签订的商品房买卖合同约定:“购房款以按揭贷款的方式支付房款”，即其房屋产权属证书势必抵押于银行，不能再具有二次抵押的功能，因此，实际上并不存在损失，故不能裁决支付违约金或者人民法院自由裁量降低违约金，例如以中国人民银行存款基准利率为据调整等。本案在原告按揭贷款买房，房产证取得后仍然要抵押于银行，而实际并无损失的情况下，拒绝适用违约金过高可调整的法律规定调低或不判违约金，在大量购房户起诉的情况下，将把答辩人逼入破产的境地。如果继续支持原告的违约金诉求，那么势必会显示公平，请求法院予以适当减少。四、即便以上理由的不成立，根据答辩人与原告签订的办证资料移交约定，答辩人也无需向原告承担逾期办理不动产权属证书的违约责任。本案中，由于双方当事人所签订的原合同，是房产证和土地证分别办理时所签订的合同，介于新的《不动产暂行条例》规定必须双证合-的情况下，答辩人与原告于2019年6月5日签订的《办证移交约定》。依法理，后合同约定改变前合同约定的，应以后合同约定为准。办证移交资料约定第一条实质上是改变了原《商品房买卖合同》第二十二条之违约责任。根据办证移交资料约定:“乙方对甲方期限内未取得合同项下房屋转移登记的有关文书即“首登”持谅解态度，乙方不再主张“首登”文书的取得及其后果，“只”关注不动产转移登记证书本身的处理……”可知，原告无权要求答辩人支付2019年9月5日之前的逾期办证违约金，只有在原告将办理不动产权书证书的相关资料交给答辩人，答辩人未在规定的时间将全部办证资料提交不动产登记部门的，答辩人才承担日万分之二的逾期办证违约金。据此，答辩人无需再承担逾期办证的违约责任。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律根据，应依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月14日，原告作为买受人，被告鑫城房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买贵州省××市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××房号房，房号为A25-1-37；建筑面积40.16平方米，套内建筑面积38.72平方米，总房款314409.00元；买受人首付164409.00元，剩余150000.00元以银行按揭贷款方式支付。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。 另查明：2018年5月9日，涉案商品房所在第25幢取得《商品房备案证明书》。2018年12月6日，涉案商品房所在第25幢取得《中华人民共和国不动产权证书》。2019年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《办证资料移交约定》，该约定载明：一、乙方对甲方期限内未取得合同项下房屋转移登记的有关文书即“首登”持谅解态度。乙方不再主张“首登”文书的取得及其后果，只在意不动产转移登记证书本身的办理。鉴于原合同约定转移登记是委托甲方办理，故承诺在2019年6月5日前提交办理转移登记所需资料，例如：登记申请书、产权登记说明、户籍、结婚证等资料给甲方，甲方承诺在2019年9月5日前将乙方的办证资料和甲方办证资料一并提交到不动产登记部门，履行受托办证义务，逾期，则甲方按乙方已交购房款的日万分之二标准支付乙方办证违约金。除此之外，甲方均不承担违约责任，例如登记部门超过法定期限办理；二、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起发生同等法律效力。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据经庭审举证、质证，收集在卷为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属行政不可抗力主张其不构成违约，不应承担违约责任，但涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的重大变化，故被告该主张本院不予采信。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，原、被告双方约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，涉案的商品房已具备办理不动产权属证书的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权属证书的诉请，本院予以支持。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故原则上自原告向本院提起诉讼之日（2019年2月11日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年2月11日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。但被告提出双方另行签订《办证资料移交约定》，被告不再承担逾期办证责任的抗辩，因双方约定“被告承诺在2019年9月5日前将原告的办证资料和被告办证资料一并提交到不动产登记部门，履行受托办证义务，逾期，则被告按原告已交购房款的日万分之二标准支付原告办证违约金。”被告未举证证明其已将办证相关资料在2019年9月5日前提交到不动产登记部门，经本院当庭询问告知之后仍未提交，视为举证不能，应承担对其不利的后果，按上述约定继续向原告支付逾期办证违约金，故被告不承担责任的抗辩无事实依据，本院不予采纳。因双方在上述约定中原告同意将向不动产登记部门提交办证资料的时间延至2019年9月5日，故应从2019年9月6日开始计算违约金，截止日期为被告将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门并通知原告之日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之规定，《办证资料移交约定》的意思表示属有效民事行为，双方均应遵照执行。对于原告对《办证资料移交约定》右下角（落款处）的捺印及左上角的签名进行鉴定的口头申请，原告认可右下角（落款处）签名是自己所为，根据原告提供的图片，其中包含有《办证资料移交约定》，与被告提供的《办证资料移交约定》不同之处在于上面未填写相应的日期，证明原告在签字前已知晓该内容，其在上面签字表明其同意按《办证资料移交约定》上的约定履行，因鉴定结果对该证据的认定并无影响，故对其上述申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告罗文缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书； 二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗文支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款314409.00元为基数，按日万分之二的标准从2019年9月6日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门并通知原告之日； 三、驳回原告罗文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1200.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  许粼波 人民陪审员  赵明贵 人民陪审员  谢忠红 二〇二〇年一月三日 书 记 员  王 贵