吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初5009号原告:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县宝安路西。法定代表人:李清泉，经理。被告:刘艳华，女，1958年10月5日出生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：王加力，系刘艳华丈夫。原告吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰公司”）与被告刘艳华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康泰公司法定代表人李清泉、被告刘艳华及其委托诉讼代理人王加力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳拖欠的物业服务费55191元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业管理服务，被告自2009年8月至2019年11月拖欠物业费：一栋：东五门，面积252.09平方米，2009年8月至2015年8月物业费为0.5元/平方米，计252.09平方米×0.5元/平方米×72个月＝9075元；2016年8月至2019年11月物业费为0.6元/平方米，计252.09平方米×0.6元/平方米×51个月＝7701元，合计16776元。东七门，面积346.08平方米，计346.08平方米×0.6元/平方米×36个月＝7452元。东十门，面积184.92平方米，2009年至2015年8月物业费为0.5元/平方米，共计184.92平方米×0.5元/平方米×72个月＝6624元，2016年8月至2019年11月物业费为0.6元/平方米，计184.92平方米×0.6元/平方米×51个月＝5661元，合计12285元。二栋：西八门，面积177.18平方米，2009年8月至2015年8月物业费为0.5元/平方米，计177.18平方米×0.5元/平方米×72个月＝6379元；2016年8月至2019年11月物业费为0.6元/平方米，计177.18平方米×0.6元/平方米×51个月＝5406元，合计11785元。系九门面积239.37平方米×0.6元/平方米×48个月＝6893元。总计为16676元＋7452元＋12285元＋11785元＋6893元＝55191元。经原告多次催要被告至今未给付。刘艳华辩称:1、原告诉讼请求超过法定诉讼时效不应保护。2、原告物业资质有问题，原告2009年8月没有取得物业服务资质。3、原告向法院出具的《物业管理合同》不是真实的。4、2012年长春市达鑫物资经贸有限责任公司与王耕签订《授权委托书》，授权王耕对金色阳光小区1号楼门市5门、6门、10门及2号楼门市1门、2门，2号楼顶的水箱进行义务管理。该协议在住建局有备案，依次答辩我不应支付原告任何物业费。5、小区物业收费标准应该进行公告，小区物业管理混乱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。康泰公司提供的证据：1、营业执照一份，资质证书一份，企业变更情况一份，证明我们公司是有合法经营手续的的，证明我们公司是有资质证书的，在住建局备案的，合法经营的。2018年我公司名称变更为吉林省康泰物业管理有限公司刘艳华质证意见：对资质证书真实性证明问题均有异议，资质证书是2010年的，原告与达鑫签订的合同是2009年的，在2010年之前他们不具备物业服务资质，所以签订的合同是无效的本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。2、物业委托管理合同一份，证明我跟开发商签订的物业委托合同进行管理的刘艳华质证意见：有异议，我手里的物业管理合同是在住建局备案，有五个章，原告出具的是复印件，章不齐全，合同中第13条被划掉了，盖的章都是阳光物业盖的，对本合同真实性有异议。原告出具的合同与我手里的合同不相符，怀疑其真实性。要求对原告出具的合同进行鉴定。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。3、长春市中级法院（2018）吉01民终2155号民事判决书一份，及（2018）吉0122民初265号民事判决书一份，证明判决书对我公司所有的经营手续，备案等予以确认。刘艳华质证意见：有异议，这个证据与本案无关。本院经审查对该证据真实性及证明问题予以确认。4、催缴单一份，证明我们向被告催要过物业费刘艳华质证意见：有异议，我们没收到这些通知单，也没在门上粘贴。院经审查认为此份证据不能证明原告拟要证明的事实，物业催缴单应该张贴在被告的门上或者足以使被告知晓已经欠缴物业费，但此份证明并不能证明被告已经知晓原告向其催要物业费的事实，电话录音系一个月之前所录，均不能证明在这几年间曾多次向刘艳华主张过物业费。故此份证明本院不予采纳。5、电话录音3份，时间是2019年11月6日，2019年11月13日，2019年11月20日，证明被告的房子一直是欠物业费的。刘艳华质证意见：有异议，我是该小区开发商，我与王耕有合同，合同约定对涉案这五家是免除物业费的。我是达鑫公司的股东，我不知道我公司与原告签订前期物业合同。本院经审查认为电话录音不能证明在这十年间曾多次向刘艳华主张过物业费，故对此证据本院不予采纳。6、电费详细清单一份，证明我给小区交了电费，为小区服务了。刘艳华质证意见：有异议，电费不是给业主交的，他交到哪里了我不知道本院经审查认为该证据没有证明出具单位的证明，真实性无从查证，故对该证据真实性及证明问题不予确认。7、票据一份共8张，证明小区清水井堵了，我们请工人清理过。刘艳华质证意见：对真实性有异议，证人说了就是为了开庭出具的，不能证明什么本院经审查认为，该8份收据系庭审前一个月出具的，并非是收据上显示的时间出具的，故对该份证据真实性不予确认。8、工人工资账单一份，证明我们为工人开工资了，服务过该小区。刘艳华质证意见：有异议，账目是2018年的，没有从2009年至2018年之间的流水账，不能证明他为我们服务了本院经审查认为该证据不能证明康泰公司拟证明的问题，且该证据真实性无法确认，故对该证据真实性及证明问题不予确认。9、视频一份，证明电控箱出现故障，我们的工人维修了。刘艳华质证意见：有异议，是假的。本院经审查认为，该份证据不能证明视频拍摄的时间，故对该证据证明问题不予确认。10、视频一份，证明我们雇人为小区扫雪了。刘艳华质证意见：有异议，是假的。本院经审查认为该证据不能证明扫雪人员是物业公司工作人员或者有雇佣关系，故对本证据本院不予采纳。11、交纳电费提醒单11张、吉林省增值税电子发票一张，工作证明一份，证明2018年、2019年我公司继续为小区服务的事实，是不可否认的。刘艳华质证意见：不用看，你这个电费跟我什么关系，我是商网用户，不需要楼道灯照明。本院经审查认为本案刘艳华系商网用户，故不涉及公用电费。12、税收完税证明一份、安全生产隐患排查表一份、物业费收费单4张，证明我公司继续为小区服务的事实是充分的，有理有据的，从上述证据就能证明我公司为该小区服务，如果没有服务，业主不会缴纳2018,2019年的物业费。刘艳华质证意见：不用看，本小区物业管理混乱，我有证据能证明有其他公司在本小区收费，我不知道都哪个物业公司是合法的。本院经审查认为原告提交的证据不能够足以证明原告拟证明的问题，故本院对此证据不予采纳。13、证人褚某证言，证明我给物业公司疏通、清掏下水，疏通阳光家园小区的下水井，井与井之间的下水的。刘艳华质证意见：有异议，对证人证言有异议，原告是正规公司没有严格的财务制度，对票据有异议本院经审查认为，该证人证言不足以证明欲要证明的事实，故对该证人证言不予采纳。刘艳华提交证据：1、2019年12月8日证明一份，证明达鑫公司没跟原告签合同。康泰公司质证意见：有异议，昨天出具的同类证据没有王秀兰签字，也证明不了我公司与达鑫公司是否签订物业管理委托合同。根据最高人民法院关于使用民事诉讼法若干解释115条规定此证明无效。本院经审查认为长春市达鑫物资经贸有限责任公司经营状态为吊销，根据《企业法人登记管理条例》第三十二条规定：企业法人被吊销企业法人营业执照，登记主管机关应当收缴其公章，所以该企业被吊销后公章不能继续使用，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。所以该公章出具的此份证明不具备法律效力，故此证据本院不予认证。2、物业管理合同一份，证明此合同是我在住建局调取的，与原告提供的与达鑫签订的合同不相符。住建局备案的合同上有一个防伪章，2009年还没有防伪章，原告是怎么盖上去的，也没有公证处公证，所以该合同是不生效的。对合同时间及真实性有异议。康泰公司质证意见：有异议，该证据不是我们的原始合同，我们的原始合同没有防伪章。关于合同的问题，公安局治安大队，已经取完王家力、孙浩、王树文（已去世）的笔录，当时在临河街达鑫公司办公室签的合同，所以说被告说这个合同是假的，按民法总则规定，合同一方当事人有法律缺陷，但另一方已经实际接受，并履行该合同，合同有效。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题解释物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定，提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本院经审查认为对该证据证明问题不予采纳。3、通知一份，证明住建局向原告下达过要求其提供物业资质。康泰公司质证意见：有异议，不用看，我公司2010年就在住建局取得三级物业资质，说明我公司已经在2010年就在住建局备案，此证据属于自相矛盾。本院经审查对原告具有物业资质事实予以确认。4、证明一份，证明原告更名后至今没有在农安县物业管理办公室备案。康泰公司质证意见：有异议，不用看，我公司在2010年就在住建局备案，变更为吉林省康泰物业管理有限公司，不用备案，按行政法，物业管理办公室没有权利要求我们再备案。本院经审查对该证明问题不予采纳。5、收费票据10张、授权委托书一份，证明金色阳光物业在该小区收费，2013年至2017年是金色阳光小区物业在该小区收费，达鑫公司授权王耕管理1号楼5门、6门、10门及2号楼1门2门还有二号楼顶楼水箱。在住建局已经备案。康泰公司质证意见：：有异议，王耕没有公司，不具备法人主体，没有在工商局注册，没有取得物业管理资质，王耕这么做无照经营，非法的。王耕也无权在小区收费，我公司在2009年就签订了物业管理委托合同，经过法律认定的，是合法有效的。10张票据不是我公司收取的。本院经审查对该证据真实性予以采纳。6、照片及通知一份，证明长春市乐佳管理有限公司现在在本小区收费，有多家机构在该小区收费。康泰公司质证意见：有异议，与我公司无关，请被告拿出长春市乐佳管理有限公司在小区收费的票据。本院经审查认为不能证明现在长春市乐佳管理有限公司正在该小区收费，故对此证据本院不予采纳。7、声明一份及授权委托书一份，证明达鑫公司和阳光物业签合同的时候，合同第13条，被被告划掉了，你没通知任何一方。本身合同谁都不可以划掉的，应该有达鑫公司和阳光物业共同盖章才可以，而且是达鑫公司的章在前。达鑫公司确实是吊销的状态，公司不能经营了。但是涉及到债权债务等问题，还是可以参加诉讼的，其法人主体资格还在。康泰公司质证意见：声明是无效的，根据企业法人登记管理条例第32条相关规定。并且(2019)吉0122民初4875号判决书认定的事实，这个公章是没有法律效力的，已经主管登记机关已经收缴。民法规定我公司已实际履行合同，业主也接受我公司服务，弥补了合同成立欠缺的要件。本院经审查原告已经在2009年以后对金色阳光家园小区进行物业服务。8、通知一份，证明乐佳公司在我小区收取物业费。康泰公司质证意见：有异议，此通知与我公司无关，是他个人行为。我没有和他签订委托合同。本院经审查认为不能证明现在长春市乐佳管理有限公司正在该小区收费，故对此证据本院不予采纳。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。刘艳华系金色阳光小区业主，刘艳华房屋面积共计1199.64平方米，其每年物业费1199.64平方米×0.6元/平方米×12个月＝8637.41元。自2009年刘艳华未交物业费,并于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。本院认为，服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案康泰公司为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，刘艳华提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰公司系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰公司与刘艳华之间存在物业服务合同关系。康泰公司在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，刘艳华应向康泰公司交纳2018年之前的物业费，但庭审中刘艳华称自2009年至今康泰公司并没有向其本人主张交纳物业费，已经超过三年诉讼时效，且康泰公司没有提供证明自2009年至今向刘艳华本人主张物业费的证据，所以2009年-2016年康泰公司主张刘艳华交纳物业费已经超过三年诉讼时效，故康泰公司主张刘艳华交纳2009-2016年物业费的诉讼请求因超过诉讼时效本院不予支持。康泰公司主张刘艳华交纳2017年物业费8637.41元符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰公司的通知，虽然康泰公司并未退出金色阳光小区，但实际金色阳光小区已经开始由业主委员会进行管理，康泰公司并没有证据证明自2018年业主委员会成立以后其继续为小区进行服务。故康泰公司请求刘艳华交纳2018年、2019年物业费证据不足，于法无据，本院不予支持。康泰公司请求刘艳华交纳滞纳金因双方对滞纳金没有约定，故本项诉讼请求本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘艳华于判决生效十日内立即给付原告吉林省康泰物业管理有限公司2017年物业费8637.41元；二、驳回原告吉林省康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1179.77元，减半收取589.89元由被告刘艳华负担50元，由原告吉林省康泰物业管理有限公司负担539.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇二〇年一月十六日书记员  薛微