四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19293号 上诉人（原审被告）：成都龙湖锦鸿置业有限公司，住所地：成都高新区尚阳路12号。 法定代表人：陈序平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：曾雪，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡聪，男，1985年6月12日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：陈家梁，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒天翊，四川明炬律师事务所律师。 上诉人成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）因与被上诉人胡聪房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7658号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 龙湖公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判龙湖公司向胡聪支付装修损失230883.22元；二、本案二审诉讼费由胡聪承担。事实与理由：一、一审法院按照成新率支持剩余租期的装修残值，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉合同履行时间已经过半，不应按照成新率来计算装修残值，该计算方式不符合法律规定。在天然气强排材料及安装费用、广告制作费用、装修设计费、燃气报警器安装、燃气改造费中，一审法院又按照剩余租期方式来分摊剩余租期的设计费，同一判决采用两种计算装修残值的方式也存在冲突。二、部分费用不应得到支持。第一，关于装修设计费用，胡聪未提供相关证据（如装修设计合同、转账凭证等）。第二，关于燃气报警器安装费用，胡聪提供的燃气报警器安装工程实施合同未经双方签字盖章，未提供任何转账凭证。该部分金额不应得到支持。第三，关于天然气强排材料及安装费用，在有签订正式合同且合同列明价格为8000元且胡聪未提供任何转账凭证的情形下，胡聪重复提交报价单列明的优惠前价格10690元主张金额（10690后还写了“优惠后8418元”），按照合同总价及报价单优惠前总价共计18690元主张费用并得到了评估机构及一审法院的支持错误。三、即使全部支持或部分支持天然气强排材料及安装费用、广告制作费用、装修设计费、燃气报警器安装、燃气改造费，一审法院亦存在计算错误，应当改判。一审法院在按照剩余租期计算分摊到剩余租期的投入费用时，扣除了61个自然日的装修期，该部分日期不应从租赁期限中扣除。一审法院从实际投入使用时间（即装修期届满时间）开始计算剩余租期的装修残值与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的按照剩余租期计算装修残值的规定不符。剩余装修残值应按照装修合同约定的装修投入×（剩余租期÷总租期）。 胡聪答辩称，一、一审法院以评估报告为依据做出了相应的裁判结果，一审法院判决有相应的依据。二、龙湖公司提到的应当扣除的部分也属于胡聪遭受的实际损失，应当得到支持。三、广告制作费用、装修设计费在胡聪和四川销魂掌有限公司签订的合同中有单独约定，一审法院判决合理。 胡聪公司向一审法院提出诉讼请求：1．龙湖公司向胡聪退还截止2019年2月27日胡聪已缴纳但尚未到期的租金人民币367.49元、物管服务费人民币424.65元、推广服务费人民币81.66元；2．龙湖公司向胡聪支付因龙湖公司违反合同约定的违约金178888.3元；3．龙湖公司向胡聪支付因龙湖公司违反合同约定而造成的实际损失596294.33元；4．龙湖公司承担本案全部诉讼费。在一审诉讼过程中，胡聪自愿撤回了第一项诉讼请求。 一审法院经审理查明：胡聪与龙湖公司于2016年3月30日签署了《租赁合同（运营期）》，约定胡聪承租龙湖公司位于成都市高新区房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2016年4月20日起至2021年6月19日止，共计5年2个月。承租人享有61个自然日的装修期，即2016年4月20日起至2016年6月19日止，租赁用途约定为由胡聪经营餐饮业务，合同签订后，双方按约履行合同权利义务。2019年2月27日，龙湖公司向胡聪发送了《关于解除的函》（以下简称“《解除函》”），告知胡聪要求单方面解除《租赁合同》并要求提前收回案涉房屋。后胡聪搬离了案涉房屋。龙湖公司退还了胡聪剩余租期内已缴纳的租金、履约保证金、物管服务费和推广服务费。 上述事实，有双方提交的《龙湖租赁合同》、《关于恢复公区退还我司告知函》、《关于解除龙湖时代天街房屋租赁合同的函》、中国农业银行平台电子回单、店铺月销售报表等证据予以证明，上述证据具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以确认。 一审法院认为，案涉《租赁合同》的签订系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规强制性规定，双方应按约履行合同权利义务。《租赁合同》的期限为五年零两个月，合同实际履行期限已经过半，后出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化等原因，需对商场涉及案涉商铺的位置进行改建，于2019年2月27日解除了双方的《租赁合同》，双方当事人对于合同的解除时间以及剩余租期内的租金费用等问题均无争议，本案的争议焦点在于《租赁合同》解除权的行使以及剩余租期内违约金及损失的赔偿问题。 第一，关于龙湖公司行使合同解除权的问题。一审法院认为，龙湖公司主张的其依据双方签订的《租赁合同》第11.2.6条行使合同约定解除权，该条的约定为“出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化动线等合理原因，有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，承租人应予以配合，并不得以此要求出租人减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施”，该条款明显排除了承租人的合法权益，且不是对合同解除权的约定，龙湖公司不能依据该条主张行使合同解除权，龙湖公司所行使的合同解除权不符合法定或约定之解除条件。 第二，双方当事人均认可案涉房屋的租赁合同已于2019年2月27日实际解除，且双方履行了相关费用的清算手续，案涉房屋也已恢复清水，故为了充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上无法继续履行的房屋租赁合同，即使不符合法定或约定之解除条件，也应及时予以解除，故本案中，案涉房屋租赁合同事实上已经解除，合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故一审法院认为该房屋租赁合同已经解除。 第三，关于合同解除后违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第110条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案中龙湖公司在没有约定或法定解除权的情况下，解除了双方的租赁合同，应当承担相应的损害赔偿责任。案涉租赁合同于2019年2月27日解除，房屋被恢复至清水，因此案涉房屋停止营业后事实上造成的损失应当由龙湖公司承担。 第四，关于损失金额的认定。胡聪为了证明其装修及店铺实际损失，提交了《成都市装饰工程施工合同》、转账凭证、《燃气报警器安装工程实施合同》、《非居客户燃气工程补充合同》、《天然气机械事故联动强排风安装工程实施合同》、《评估报告》等证据予以证明，胡聪出具的《评估报告》显示，案涉房屋的餐饮设备及店铺装饰装修费用的评估价值，以2019年1月23日现场勘查日为基准，采用“成新率”的评估方法，即根据评估对象的使用年限和现场查看的评估对象的维护保养状况综合确定，得出了案涉商铺的餐饮设备及店铺装饰装修费用的评估价值为596294.34元，故胡聪据此主张其店铺损失为596294.33元。一审法院认为，胡聪《评估报告》的金额包含了装修及设施设备残余价值的总和，对照《评估报告》中列明的“固定资产——办公设备评估明细表”，其中包含了如餐桌、电视、锅具等多项可移动的餐厅设施设备，这部分物品是可以继续搬离使用的，胡聪没有举证证明该部分物品实际产生的损失是多大，故一审法院对其鉴定的残值金额不应认定；在“固定资产——办公设备评估明细表”中载明的“店铺装饰装修残值评估净值375212.89元”，该部分店铺装修已被全部恢复清水，且龙湖公司没有提出证据证明其中存在可以搬离的未附合部分，且没有在拆除前进行相应的证据保全工作，应承担举证不能的后果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，一审法院对胡聪的该项损失主张予以支持；在“固定资产——办公设备评估明细表”中载明的“天然气强排材料及安装费用18690元、广告制作费用31600元、装修设计费30000元、燃气报警器安装12123元、燃气改造费22743元”共计115156元，这部分费用是按照最初安装使用时的价款进行的鉴定，并非装饰装修的残值损失，因此，一审法院按照租赁合同的年限平均进行折算，但因双方《租赁合同》第5.5.1条约定承租人享有61个自然日的装修期，即2016年4月20日起至2016年6月19日止，租赁合同总租期五年两个月应该扣除两个月的装修期，从实际投入使用时计算即共60个月，合同实际履行了32个月，故将剩余租期内（28个月）的残余价值认定为该部分损失，计算方式为115156元＊（28/60月）=53739元，一审法院予以支持。综上，对胡聪主张的其装修及店铺实际损失，一审法院部分予以支持。 第五，关于违约金的认定。胡聪主张的按照其损失金额的30%计算违约金，一审法院认为，该违约金的主张没有双方的合同依据，且胡聪主张的损失金额已足以弥补其实际损失，故对该项违约金的请求一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、龙湖公司于判决生效之日起十日内向胡聪支付店铺装饰装修损失375212.89元、天然气强排材料及安装、广告制作、装修设计、燃气报警器安装及燃气改造损失53739元，合计428951.89元；二、驳回胡聪的其他诉讼请求。如果龙湖公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5776元，由胡聪承担2580元，由龙湖公司承担3196元。（此款胡聪已预交，龙湖公司在履行前述付款义务时一并支付胡聪） 二审中，龙湖公司、胡聪均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。因龙湖公司和胡聪均认可案涉《租赁合同》已经实际解除，且双方也已经完成清算，案涉房屋也恢复至清水状态，一审基于案涉租赁合同事实上已经解除，合同目的确已无法实现，认定案涉租赁合同已经解除并无不当，本院予以维持。 本案中龙湖公司上诉认可其应当赔偿胡聪有关装饰装修方面损失，但对一审认定的损失构成及计算标准存在异议，故本案二审的争议焦点为：龙湖公司应当赔偿胡聪损失金额的认定。现将上述争议问题阐述如下： 对案涉店铺装饰装修残值的认定，龙湖公司主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”，不应按照成新率计算装饰装修残值，而应将装修费用平摊到整个租期来计算剩余租期的装饰装修残值。本院认为，上述法律规定中载明的“剩余租赁期”系对赔偿装饰装修残值时间点的描述，也即出租人的赔偿范围以合同终止履行为界点，而非对装饰装修残值计算标准的规定。本案中，根据《资产评估报告》，成新率的确定系评估人员根据评估对象的使用年限和现场查看的评估对象的维护保养状况综合确定。评估人员以此标准进行评估能够反映合同解除时装修的实际价值，基于此评估人员综合认定店铺装饰装修成新率为82.32%，并以此计算出案涉店铺装饰装修残值为375212.89元应系合理。因案涉合同解除的主要原因系作为出租人的龙湖公司在无解除权的情况下要求解除导致，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款规定，要求龙湖公司赔偿胡聪装饰装修残值共计375212.89元并无不当，本院予以维持。 对广告制作费、燃气报警安装费用、燃气改造费、装修设计费的认定，胡聪提交了《燃气报警器安装工程实施合同》《非居客户燃气工程补充合同》《资产评估报告》《广告制作合同》等证据予以证明。现龙湖公司对上述费用提出异议，然其无证据证明胡聪未支出过上述费用，也无证据证明案涉店铺恢复清水前的装修系其所为或燃气报警器安装等费用系其所支出，加之胡聪客观上确对案涉房屋进行了装修设计，其腾退房屋给龙湖公司时案涉房屋并未恢复清水状态，案涉房屋系由龙湖公司恢复至清水状态，龙湖公司未在店铺恢复清水状态前进行相应证据保全或评估鉴定，应当承担举证不能的后果。同时装修设计费并非残值损失，应系胡聪承租案涉房屋后的投入，以期在合同的履行中获得收益。本案中在评估人员对上述费用按初始价值进行评估的情况下，一审按照租赁合同年限平均进行折算，扣除61个自然日的装修期，从实际投入使用时计算，将剩余租期内（28个月）的残余价值认定为该部分损失并无不当，本院予以维持，龙湖公司应向胡聪支付装修设计费、广告制作费、燃气报警安装费、燃气改造费损失共计45017元。对龙湖公司主张不应当扣除装修期，本院认为，装修期内，该部分装饰装修和设施设备并未得到实际使用，胡聪基于案涉店铺的装饰装修和设施设备获得利益的期间应自装饰装修和设施设备实际使用时起，故一审在认定该部分损失时扣除装修期应为合理。 对天然气强排材料及安装费用的认定，胡聪提交《天然气机械事故联动强排风系统工程报价》及《天然气机械事故联动强排风安装工程实施合同》，拟证明其天然气强排材料及安装费用共计支出18690元。本院认为，《天然气机械事故联动强排风系统工程报价》应系施工前工程费的报价，而《天然气机械事故联动强排风安装工程实施合同》则是双方关于天然气强排材料及安装费用的约定，系最终定价。《天然气机械事故联动强排风系统工程报价》载明，价格共计10690元，优惠后8418元。而《天然气机械事故联动强排风安装工程实施合同》则载明，工程承包费8000元。基于此，一审将《天然气机械事故联动强排风系统工程报价》所载优惠前的价格10690元与《天然气机械事故联动强排风安装工程实施合同》载明承包价8000元统一作为天然气强排材料及安装费进行认定应属不当，本院予以变更。胡聪关于天然气强排材料及安装费用支出应为8000元。按照剩余租期（28个月）认定其残余价值，龙湖公司应当支付该部分损失为3733.33元。 综上所述，龙湖公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审对天然气强排材料及安装费用的认定不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 变更成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7658号民事判决第一项“成都龙湖锦鸿置业有限公司于判决生效之日起十日内向胡聪支付店铺装饰装修损失375212.89元、天然气强排材料及安装、广告制作、装修设计、燃气报警器安装及燃气改造损失53739元，合计428951.89元；”，为“成都龙湖锦鸿置业有限公司于判决生效之日起十日内向胡聪支付店铺装饰装修损失375212.89元、天然气强排材料及安装、广告制作、装修设计、燃气报警器安装及燃气改造损失48750.33元，合计423963.22元；”； 二、驳回胡聪的其他诉讼请求。 如果成都龙湖锦鸿置业有限公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5776元，由成都龙湖锦鸿置业有限公司负担3119元，胡聪负担2657元。二审案件受理费4261元，由成都龙湖锦鸿置业有限公司负担4176元，胡聪负担85元。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  赵 韬 审 判 员  张卫敏 二〇二〇年一月七日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡