新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初1983号 原告（反诉被告）：卢新，男，1954年4月1日生，汉族，伊犁州盐业公司退休职工，住伊宁市。 委托诉讼代理人：马彩霞，新疆腾华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘宪民，男，1967年7月2日生，汉族，个体工商户，住伊宁市。 原告（反诉被告）卢新与被告（反诉原告）刘宪民租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢新及其委托诉讼代理人马彩霞、被告（反诉原告）刘宪民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）卢新向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2016年1月1日至2018年1月1日止的租金166,000元；2、本案诉讼费由被告承担；3、解除双方签订的租赁合同；4、被告支付自2018年1月2日至2019年1月1日止的租金10万元。庭审中，原告（反诉被告）卢新变更第1项诉讼请求，主张被告支付自2016年1月1日至2018年1月1日止的租金9万元。事实与理由：2015年7月8日，原、被告签订租赁合同，双方约定租赁期限自2016年1月1日起至2026年1月1日止，年租金为10万元，被告尚欠2016年1月1日至2019年1月1日止3年的租金，共计19万元，故诉至法院。 被告（反诉原告）刘宪民辩称并反诉称，双方签订的租赁合同不存在解除问题，因原告和我签订合同属于欺诈行为，故该租赁合同是无效合同；我已付自2016年1月至2017年7月共计15万元租金；原告承认其将与632电台签订的20年合同私自更改为30年合同，632电台出具的情况说明证明2016年合同已到期，故提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、反诉被告返还反诉原告已付租金15万元。 原告（反诉被告）卢新针对反诉答辩，被告主张合同无效的理由不能成立，请求依法驳回被告的反诉请求；我在签订合同时并未欺骗被告，被告在签订合同时对20年的租赁期限明知且认可，是为给被告办理营业执照双方采取的合意行为；我未违反双方合同约定，被告仍在正常营业，欺诈并不一定导致合同无效，双方签订的合同并未损害国家利益，如果我欺诈，被告应在法定期限内行使可撤销之诉，而不应主张合同无效，但被告自2016年至今未行使该项权利，应视为对该合同的认可，故被告签订的合同是其真实意思表示；被告已付的租金是其在履行合同中实际使用我的租赁场地而产生的，故我不同意返还。 本院经审理认定事实如下：一、2015年7月8日，原告卢新（甲方）与被告刘宪民（乙方）签订租赁合同，该合同约定甲方将位于伊宁市632台东侧的院落（40多间）租赁给乙方使用，面积约8亩；租赁期限从2016年1月1日起至2026年1月1日止，每年租金为10万元，合同签订之日起乙方向甲方支付租金，甲方要给乙方出具收款凭据等。同日，原告向被告出具“今收到房租费：现金肆万元正.2015年6月-12月”的收据一张。2015年9月12日，原告向被告出具“今收房租费现金.壹拾万元正从2016年元1日至12月31日止”的收条一张。2016年10月6日，原告向被告出具“收到房租款壹万元正”的收条一张，原告认可其收取的是2017年1月的租金。被告租赁本案诉争房院用于经营伊宁市杏尔农家乐（于2018年11月12日在伊宁市市场监督管理局注册登记）至今。 二、经被告向本院书面申请，本院至新疆维吾尔自治区广播电影电视局632中心台（以下简称632中心台）调取了632中心台（甲方）与原告（乙方）签订的三份土地租赁合同，其中：1996年7月5日，双方签订的土地租赁合同约定，632中心台将东至胶合板厂围墙，南至林带，西至锅炉房后林带，北至肠衣厂约七亩地租赁给原告，其中一部分用于办企业，其余可作种植、养殖基地，承租期为20年（自1996年8月1日起至2016年7月30日）；2017年7月29日，双方补签了租期自2016年8月1日起至2017年7月31日止的土地租赁合同；当日，双方又签订了自2017年8月1日起至2018年7月31日止的土地租赁合同，632中心台将本台七亩土地出租给原告，原告将承租土地作为农家乐经营使用。此后，双方再未续签土地租赁合同，632中心台对此出具情况说明。 三、庭审中，原告认为其于2015年7月8日就将租赁房院交付被告使用，但被告不予认可，认可其于2015年7月18日左右进场建设，于2016年10月才将该院落彻底清场。现原告以被告未付清自2016年1月1日至2019年1月1日期间的租金为由，诉至本院；被告以原告欺诈其签订租赁合同为由，提起反诉。 上述事实，有当事人陈述、原告提交的租赁合同、收据、收条、被告提交的营业执照、土地租赁合同、情况说明等在案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，原告于2015年7月8日将其承租的本案诉争房院转租给被告，结合查明的事实可以得出，出租人632中心台对转租事宜是应当知道的，且在与原告的第一份土地租赁合同期满以后，双方又续签了两年的土地租赁合同，合同明确约定土地用于经营农家乐，故本院认定原告的转租行为是经过632中心台同意的，原、被告虽对此均无争议，但双方签订的租赁合同即转租合同的租赁期限自2016年1月1日至2026年1月1日，而原告与出租人632中心台之间的土地租赁合同期限至2018年7月31日届满，因此，原、被告自2018年8月1日至2026年1月1日止的该部分租赁合同约定无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故原、被告双方自2016年1月1日至2018年7月31日期间的合同约定有效，故原告在本案中无需就解除租赁合同进行主张，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告支付自2016年1月1日至2018年1月1日止的租金9万元、支付自2018年1月2日至2019年1月1日止的租金10万元，因双方租赁合同自2016年1月1日至2018年7月31日期间的约定有效，且被告在此期间一直在使用该租赁场地，理应付清相应的租金，对于原告2018年8月1日至2019年1月1日止的租金请求，因该部分合同约定无效，故该部分约定对原、被告不产生法律约束力，原告无权收取该部分租金；虽被告辩称其已付清自2016年1月至2017年7月的租金共计15万元，但被告向本院提供的两张收条和一张收据仅能证实其已付原告2015年6月至12月租金4万元、2016年度租金10万元、2017年1月租金1万元，共计15万元，故本院认定被告应向原告支付自2017年2月1日至2018年7月31日止（合计18个月）的租金15万元（计算方式：年租金10万元÷12个月×18个月=15万元）。被告辩称原告与其签订租赁合同存在欺诈行为，但欺诈并非导致合同无效的唯一条件，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告（反诉原告）主张确认双方签订的租赁合同无效，因该合同仅为部分约定无效，而合同部分无效，不影响合同其他部分的效力，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持；被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）返还已付租金15万元，因其主张合同无效的反诉请求不成立，且该15万元支付的是2015年上半年、2016年度、2017年1月的租金，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘宪民于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）卢新支付自2017年2月1日至2018年7月31日止的租金15万元； 二、驳回原告（反诉被告）卢新的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）刘宪民的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4100元，由原告（反诉被告）卢新负担863元、被告（反诉原告）刘宪民负担3237元。 反诉案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告（反诉原告）刘宪民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  董 文 人民陪审员  王建华 人民陪审员  曲国俊 二〇二〇年一月八日 书 记 员  毛钰玮