四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初6970号 原告：张和宁，男，1992年11月6日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴凤兴，四川君士达律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：和记黄埔地产（成都）有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草东街76号。 法定代表人：周伟淦，董事长。 委托诉讼代理人：陈阳，四川忠典律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师，一般授权代理人。 原告张和宁与被告和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和记黄埔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，由本院审判员程洁依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张和宁的委托诉讼代理人吴凤兴、被告和记黄埔公司的委托诉讼代理人陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张和宁向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理案涉房屋分户所有权证违约金（自2016年6月16日起至2016年11月17日止）及逾期办理不动产权证违约金（自2016年11月18日起至2018年9月25日止），违约金计算标准为以购房款935534元为基数按照日万分之一标准计算。其事实和理由：张和宁于2013年12月9日向和记黄埔公司购买商品房，并签订《商品房买卖合同》，约定张和宁购买和记黄埔公司开发的位于成都高新区房屋，总价款为935534元。合同签订后，张和宁付清了全部购房款。该合同约定：原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自房屋交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由被告向原告按原告已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权属证书之日止。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告并未在合同规定的期限内办理上述房地产权属证书。根据合同约定，被告已经构成违约。原告为维护自身权益诉至本院。 和记黄埔公司辩称： 一、原告未能按期取得房屋所有权证系因原告自身和政府的原因。 1．原告迟延履行提供契税核税所需完整文件资料之法定义务。 契税核税程序是办理房屋权属转移登记的首要环节，原告作为契税的纳税人，如欲享受减按1%缴纳契税的优惠政策，有义务提交核税所需完整的文件资料。其中，业主本人／家庭唯一住房的证明资料，需由原告亲自持身份证原件到房管局查询打印。 《商品房买卖合同》补充协议第十二条第3款明确约定，买受人应在办理房屋交付手续时，须将办理权属转移登记而需由买受人提交的文件提交给出卖人；和记黄埔地产公司向原告邮寄的《交付使用通知书》亦明确告知原告如要享受减税优惠，需提交所购住房为业主本人／家庭唯一住房的证明资料。但原告在办理房屋交付手续时，并未提交该等资料。 2016年2月22日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部颁发了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税［2016］23号），调整了购房契税优惠。2016年1月成都市地税局新的金税三期系统正式上线使用，调整了契税审核缴纳相关流程。上述政策与操作变化直接导致业主契税核税所需提交的文件资料发生变化。为此，和记黄埔地产公司于2016年5月3日向原告邮寄送达《关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，通知原告按新的政策要求提供契税核税所需文件资料。原告之后才提交了包括其本人/家庭唯一住房的证明资料在内的文件资料，在2016年11月23日不动产登记制度执行后已不可能按原约定办理房屋产权证。需要说明的是，与原告同期的提交了完整文件资料的其他业主，均已按期取得房屋权属证书。 2．政府实行不动产登记制度，房屋转移登记前置程序与土地结算方式发生重大变化，客观上导致原告在短期内无法取得房屋权属证书。 2016年11月成都市主城区首次实施不动产统一登记，房屋产权证和国土使用证双证合一，以往后置的权籍调查（即原地籍调查）和国土竣工登记成为办理不动产证的前置程序；同时，不动产登记中心不再沿用之前的模式分批次受理土地竣工验收、最后一期竣工后（预计2020年）再对全部土地面积进行统一结算的做法，而要求和记黄埔公司一次性启动办理全部期数的国土竣工登记，如按此流程操作，初步预计南城都汇5期的业主2022年才能取得不动产证，届时，距离交付时间已超过7年，被告确因政府原因导致无法办理不动产证。 二、720日的办证期限应自原告提交完整文件资料之日开始起算，且该期限仅仅是产权证的办理期限，政府实行不动产登记制度后，办证期限理应相应延长。 1.720日的办证期限应自原告提交完整文件资料之日开始起算。 720日办证期限之约定的前提应为买受人及时将办理权属转移登记需由买受人提供的文件资料提交给出卖人。本案中，原告迟延向和记黄埔地产公司提交核税所需文件资料，720日的办证期限应自原告提交文件资料之日开始起算。因此，720日的办证期限至今尚未届满，和记黄埔地产公司并未违约。 2.720日办证期限仅仅是产权证的办理期限，政府实行不动产登记制度后，办证期限理应相应延长。 尽管《商品房买卖合同》第十九条约定买受人在交房之日起720日内应该取得的是“房屋所有权证书”，但鉴于补充协议第十二条第1款对土地证另外约定有办证期限，应将“房屋所有权证书”限缩解释为房屋产权证，故720日办证期限仅仅是产权证的办理期限。政府实行不动产登记制度后，双证合一，将土地证的办理环节提前至产权证办理环节，办理期限理应相应延长。 三、原告未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔地产公司责任，不应承担违约责任。 根据补充协议第十二条第2款约定，《商品房买卖合同》第十九条中的“出卖人责任”是指：（1）出卖人的权属证件不齐全；或（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。和记黄埔地产公司作为出卖人，已经按照法律规定完成《商品房买卖合同》的签约备案，且已经缴纳应缴纳给政府管理部门的费用，完成初始登记，原告未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔地产公司责任，和记黄埔地产公司不应承担违约责任。 四、因原告并无实际损失，《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应予调低。 综上所述，原告未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔公司责任，系因原告自身原因和政府实行不动产登记制度所致；720日的办证期限应自原告提交完整文件资料之日开始起算，且因双证合一应相应延长，和记黄埔公司不应承担违约责任；案涉地块于2018年6月28日起始具备办证条件，被告已在合理期限内为原告递件办理不动产证，被告始终积极履行自身义务，不存在懈怠之情形。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明： 2013年12月9日，张和宁与和记黄埔公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张和宁购买和记黄埔公司开发的位于成都市高新区“南城都汇”19幢1单元21层2103号房屋，总价款935534元。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中主要有以下条款与本案有关： 1、《商品房买卖合同》第十九条： （1）关于房屋所有权初始登记的约定：出卖人应当在2015年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议第十二条处理； （2）关于房屋所有权转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 2、《商品房买卖合同补充协议》第十二条： （1）若虽因出卖人原因未能在2015年3月31日前取得房屋所在楼栋的权属证明，但买受人仍在商品房交付之日起720日内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担违约责任。出卖人在商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理商品房《国有土地使用证》； （2）房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形：双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指：①出卖人的权属证件不齐全；②出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述两种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任； （3）房屋所有权转移登记中买受人的协助义务：买受人在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需买受人提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件或逾期缴纳税费导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用证》的，出卖人对此不承担违约责任。 3、通讯方式的约定。《商品房买卖合同补充协议》第二十一条： （1）依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出，买受人通讯地址，如果无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址，出卖人通讯地址：四川省成都市； （2）任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。 合同签订后，张和宁向和记黄埔公司支付完毕全部购房款。 2014年6月8日，和记黄埔公司向张和宁送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用通知书》和《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件等交房文件，通知张和宁房屋交付日期为2014年6月16日，附件包括载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代收代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》。 其中，《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4Ｂ期汇尚园房屋交付使用指引》以“注”的形式对买房人进行了以下提醒：“①根据川地税函［2002］83号文、财税［2010］94号文的有关规定：在成都市五城区范围内，个人或单位购买住宅、非住宅应缴纳总房价款3%的契税；如您是个人首次购买自用普通住房，可享受国家契税减半征收的优惠政策（由政府相关部门核定）;在我司代您办理产权登记手续时，所缴契税最终以税务部门出具的《缴款通知单》为准……2010年10月1日当天及以后备案合同的住宅，在满足上述条件的基础上，还需提交所购住房为业主本人／家庭唯一住房的证明资料并由业主亲自到政府办证部门办理核税方可享受减税优惠，若所购住房为业主本人／家庭唯一普通住房且建筑面积在90平方米以下，可减按1%征收契税。若业主确认不符合上述条件或无法提交所购住房为本人／家庭唯一住房的证明资料，业主需签署关于委托我司按3%缴纳契税的文件，我司方能代缴相应契税；②我司代收契税将根据实际总房款3%标准收取，如业主本人认为符合契税减征或其他优惠条件，按实际总房款的1.5%或1%交纳契税的，应出具书面承诺，由此产生的包括但不限于契税滞纳金、房屋权属证书办理延误等一切法律后果和责任由业主本人承担……”。 2014年6月26日，和记黄埔公司向张和宁交付了案涉房屋，当天张和宁向和记黄埔公司缴纳了办证的各项费用（其中包括契税9,355.34元）。 经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，张和宁分别于2013年12月9日、2013年12月13日、2014年6月27日、2017年4月13日、2018年4月8日各打印过一次个人房屋信息记录。 2014年8月12日，和记黄埔公司取得案涉房屋的初始产权登记。《房屋初始登记记录单》显示房屋唯一号为6318970，业务件号权2709404。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年5月3日，和记黄埔公司再次向张和宁邮寄了《和记黄埔地产（成都）有限公司关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，提醒购房人及时提交身份证、户口本、结婚证及有效的《家庭住房书面查询结果》等核税文件，并在律师楼签署《诚信保证书》、《婚姻家庭状况承诺书（增量房交易）》等文件，并提示购房人委托办证律师楼办理核税，方式采用集体件形式，耗时较长，若不急于取得房屋产权证，建议可选择此种核税的方式。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 2018年9月17日，和记黄埔公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交张和宁办理不动产权证的相关手续。2018年9月25日，和记黄埔公司为张和宁办理完毕案涉房屋的不动产权证。 再查明，2016年11月23日开始办理不动产权证书后，土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目分八期开发，张和宁购买的房屋为第四期，实施不动产统一登记以后，要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，张和宁等买房人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年5月23日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市不动产中心、成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前，“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。 上述事实，有当事人的当庭陈述及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用通知书》、《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件、《房屋初始登记记录单》、《和记黄埔地产（成都）有限公司关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》、《不动产权证书》等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，关于和记黄埔公司在本案中是否应当承担延迟办证的违约责任的问题，本院分析认定如下： 根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，关于房屋的转移登记，买受人张和宁同意委托出卖人和记黄埔公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人张和宁未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人张和宁不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人和记黄埔公司向买受人张和宁按买受人张和宁已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。故，张和宁2014年6月26日收房入住，经计算从2014年6月26日交房之日起加上720天之后是2016年6月15日，故，和记黄埔公司应在2016年6月15日前协助张和宁取得分户房屋所有权证，而张和宁实际取得案涉房屋的《不动产权证书》的时间是2018年9月25日。 张和宁未在2016年6月15日前取得分户房屋所有权证的责任，应分三个阶段审核。 第一阶段，2014年6月26日交房后到2016年11月17日17:00时之前，和记黄埔地产公司是否应承担违约责任。 根据庭审查明的事实，和记黄埔地产公司2014年6月26日向张和宁交付房屋，根据合同约定，在交房之后的720日即2016年6月15日之前，和记黄埔地产公司应为张和宁办理产权。而由于张和宁享受了购房的税收优惠政策，在办理产权证之前需要提供查房证明，证明所购住房为业主本人/家庭唯一住房。而根据张和宁打印其住房信息的时间和频次，张和宁2013年12月9日、2013年12月13日、2014年6月27日、2017年4月13日、2018年4月8日各打印过一次个人房屋信息记录，但其2013年12月9日、2013年12月13日打印时，案涉房屋尚未交付，办证所需的资料和记黄埔地产公司尚未开始统一收取，故该两次打印时间不能作为张和宁提交核税资料时间的依据。 案涉房屋交付后的第一次打印时间为2014年6月27日，说明其自此后才提交住房信息资料用以核税，和记黄埔地产公司也未举证说明张和宁提交该资料的具体时间，故张和宁交齐核税资料的最早时间可认定为2014年6月27日。另一方面，案涉房屋和记黄埔地产公司于2014年8月12日取得初始产权，证明和记黄埔地产公司已经履行了补充协议第十二条约定的出卖人责任，案涉房屋在2014年8月12日后已经具备过户给张和宁的条件。和记黄埔公司在收齐办证资料后应及时核税并向房屋登记部门递件办证，但截至2016年11月17日和记黄埔公司仍未履行递件办证义务，故2016年6月16日至2016年11月17日期间（合计155天）的迟延办理房屋所有权证的违约责任应由和记黄埔公司承担。违约金计算方式根据合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，和记黄埔公司应承担的违约金金额为14,500.78元（935,534元×0.0001×155天）。 第二阶段，2016年11月18日起至2016年11月23日期间，是政府因实施《不动产登记暂行条例》暂停办理分户产权的期间，不认定为和记黄埔地产公司违约，该期间不计算违约金。 第三阶段，自2016年11月23日起至2018年9月25日张和宁取得案涉房屋的《不动产权证书》，和记黄埔地产公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？ 因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉房屋已经不能办理分户房屋所有权证和国土使用权证，张和宁与和记黄埔公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为张和宁办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，自2016年11月23日起，申请人可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定重新提出办理不动产登记证申请，故双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定，自2016年11月23日起因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔公司与张和宁在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通告》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定，双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔公司违约，故，和记黄埔公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔公司提交业主办证资料的合理期限，虽然因《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记导致客观上无法为张和宁办理分户房屋所有权证，在成都市政府开放不动产登记申请后，又因“南城都汇”项目分期开发、权籍调查和国土竣工流程变化导致无法完成土地分宗竣工验收、无法为业主办理不动产权证书，但和记黄埔公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成就立即提交张和宁的资料，故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔公司履行义务的最后期限。和记黄埔公司在土地分宗竣工验收完成后至2018年9月17日才向不动产权证办理部门提交张和宁的资料，应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年9月16日（9月17日递件），是和记黄埔公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，和记黄埔公司应承担的违约金金额为7,297.17元（935,534元×0.0001×78天）。 关于和记黄埔公司辩称买房人主张的逾期办证违约金过高的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定违约金标准为“自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止”，该约定系双方当事人真实意思的表示，双方均应受该条款的约束。和记黄埔公司主张违约金过高，但未向本院提交相应证据证明其主张，故对于和记黄埔公司的该项辩称意见，本院不予认可。 综上，和记黄埔公司应承担的违约金总额为21,797.95元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告和记黄埔地产（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张和宁违约金21,797.95元； 二、驳回原告张和宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取872元，由原告张和宁负担699元，由被告和记黄埔地产（成都）有限公司负担173元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇二〇年一月八日 书记员 舒清茏