山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终720号上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司莱芜分公司，住所地济南市。负责人：董俭，总经理。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：刘文龙，女，1988年10月30日出生，汉族，该公司职工。被上诉人（原审被告）：张菁会，女，1964年7月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王振兵（系张菁会之夫），男，1965年1月3日出生，汉族，住济南市。上诉人金碧物业有限公司莱芜分公司（以下金碧物业莱芜公司）因与被上诉人张菁会物业服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金碧物业莱芜公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由张菁会承担。一、一审法院认为2014年7月19日为计收物业费的起算点，属于事实认定错误。案外人开发商莱芜恒大金碧天下置业有限公司于2013年9月28日向张菁会发送交楼通知，并根据开发商与张菁会签订的《商品房预售合同》，开发商发出交楼通知后，业主无正当理由不办理收楼手续的，视为已经交楼，故本案中房产交付日期应当认定为2013年9月30日。2、根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，约定自涉案房产交付起，张菁会应按期足额缴纳物业费，一审法院认定自2014年7月19日实际收房日期开始计收物业费是错误的。计收物业费的起算点应为2013年10月1日。二、张菁会已实际入住，不符合空置房标准，不应当按照空置房标准70%缴纳物业费。张菁会收房之后，已实际入住，不符合空置房标准，一审法院认为应按照空置房标准70%交付物业费，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定完全相悖。三、张菁会未按时足额缴纳物业费，应当支付滞纳金。1、《前期物业管理服务协议》中对物业费缴纳时间、数额、逾期支付滞纳金等条款进行了明确约定，合同订立后，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。2、金碧物业莱芜公司提供物业服务活动，需要一定的人力、物力，而张菁会怠于履行缴费义务，应予以补偿；同时张菁会也应因自身违约而应承受一定惩罚。3、在既有合同依据，又有法律依据的情况下，一审法院认为金碧物业莱芜公司要求支付滞纳金理由不充分，不符合法律规定，有违公平原则。张菁会辩称，关于交房日期问题，金碧物业莱芜公司提出《商品房预售合同》约定的交房日期即2013年9月30日为实际交付日期，与事实不符。因为项目没有经过竣工综合验收，莱芜市房地产行政主管部门不予出具竣工验收备案相关手续。在不具备交房条件情况下，金碧物业莱芜公司强行执行交房日期就是合同约定的交房日期，完全置省政府文件规定于不顾。关于金碧物业莱芜公司所诉应缴纳物业费的滞纳金问题。双方签订《商品房预售合同》时，金碧物业莱芜公司将前期物业管理服务协议捆绑销售，是强权行为，两个合同关于计算滞纳金的条款差别巨大，有失公平，二审法院不应支持金碧物业莱芜公司的诉求。关于空置费的问题。张菁会当初买房是做投资之用，平时很少过去居住，特别是在每年10月-第二年的5月，因天气寒冷没有暖气根本就不想过去，期间的6个月无人居住，这种情况符合省政府颁发的《山东省物业收费管理办法》第317号令中第十七条空置6个月以上按照60%收费的规定。由于双方物业费纠纷，去办理空置时金碧物业莱芜公司给予刁难。因此，应支持一审法院有关按空置计算物业费的判决，只是认为计算空置费的比例按70%有些不妥，应按60%计算。金碧物业莱芜公司向一审法院起诉请求：一、判令张菁会向金碧物业莱芜公司支付自2015年7月1日至判决生效之日所欠付的物业服务费及滞纳金（其中截至2019年6月30日物业服务费10152元，滞纳金6660.792元，共计16812.79元）；二、判令本案所有的诉讼费用由张菁会承担。一审法院认定事实：2011年4月15日，莱芜恒大金碧天下置业有限公司与金碧物业莱芜公司签订《前期物业服务合同》一份，约定莱芜恒大金碧天下置业有限公司开发的莱芜恒大金碧天下莱雪2010-15号地块由金碧物业莱芜公司进行前提物业管理。2011年10月15日，金碧物业莱芜公司与张菁会就张菁会购买的莱芜恒大金碧天下231幢2单元504室（房屋面积为117.52平方米）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议第一条第7款约定，甲方（张菁会）应当依据本协议在房屋交付使用后按时交纳物业服务费。第四条约定，甲方在收楼时，预交半年物业服务费，收楼后第六个月起每一个月预交一次物业服务费，每月收费标准按住宅建筑面积，多层及高层住宅按1.8元/m2收取。第十条约定，甲方或物业使用人违反本协议第四条的规定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准支付滞纳金。张菁会在《前期物业管理服务协议》上签字，同时在《物业管理确认书》上签字，确认已阅读并理解、认同《前期物业管理服务协议》的内容及条款。2013年8月，莱芜市雪野旅游区管理委员会向莱芜恒大金碧天下置业有限公司出具莱芜市建设工程竣工验收备案证。2014年7月19日，张菁会在《房屋钥匙签收确认书》上签字，同时缴纳6个月物业费1269元。后因金碧物业莱芜公司延期交房原因，免除了张菁会9个月物业费。另查明，涉案房屋交房后，张菁会未在该房屋中居住。一审法院认为，当事人订立合同后，均应按合同约定全面履行自己的义务。金碧物业莱芜公司、张菁会签订了《前期物业管理服务协议》，该协议不违反法律法规的强制性规定，依法予以确认。张菁会自2014年7月19日收房后，应当按照协议约定交纳物业费，金碧物业莱芜公司主张交房时张菁会支付1269元物业费系自2013年10月1日至2014年3月31日的物业费，但无证据予以证实，故该笔费用应认定为自交房之日即2014年7月19日至2015年1月19日的物业费。庭审中，双方均认可金碧物业莱芜公司减免张菁会9个月的物业费，一审予以认可。张菁会应自2015年10月19日起支付物业费。自2015年10月19日至2019年6月30日物业费共计9385.14元[117.52m2*1.8元/m2*44个月+（117.52m2*1.8元/m2）/30天*11天]。张菁会辩称其未在涉案房屋中居住，应按空置房标准70%交付物业费，金碧物业莱芜公司对此未予否认，一审予以支持。因此，张菁会应向金碧物业莱芜公司支付物业服务费9385.14元的70%计6569.60元。金碧物业莱芜公司要求支付滞纳金，理由不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张菁会于判决生效之日起十日内支付金碧物业有限公司莱芜分公司物业服务费6569.60元。二、驳回金碧物业有限公司莱芜分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取110元，由张菁会负担。二审中，金碧物业莱芜公司提交以下证据：一、张菁会的商品房预售合同一份，证明根据合同第12条，买受人应向出卖人选聘的物业管理公司自约定交房日期起缴纳物业管理费及相关费用。二、张菁会的用电量统计表，证明不符合空置房标准。张菁会质证称，预售合同与前期物业合同是捆绑合同，对方提出的是合同交房日期，实际交房日期不是这个日期；用电情况认可，但用电原因是物业维修房屋产生用电，也有居住用电，但居住时间少。对于以上证据，本院认为，当事人对其真实性无异议，本院予以采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于计收物业费的起点，根据金碧物业莱芜公司、张菁会签订的《前期物业管理服务协议》，应在房屋交付使用后计收物业费，张菁会于2014年7月19日实际收房，一审以此作为计收物业费的起算点，并无不当。金碧物业莱芜公司提交的商品房预售合同仅能证实合同约定了交房日期，但不能证实张菁会在开发商发出通知后无正当理由不办理手续，因此，金碧物业莱芜公司主张按商品房预售合同约定的日期起算物业费，不应予以支持。关于房屋空置问题，张菁会对其房屋使用情况进行了陈述，金碧物业莱芜公司提交的该房屋用电情况亦能印证张菁会的主张，一审按照空置房标准确定物业费，符合本案实际情况，应予确认。关于滞纳金，金碧物业莱芜公司未举证证实在合同履行期间，向张菁会发出过催交物业费的通知，其要求支付滞纳金，理由不充分，不予支持。综上所述，金碧物业莱芜公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由金碧物业有限公司莱芜分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年一月二十三日书记员  邢春艳