浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初18680号原告：孙亚娟，女，1965年11月26日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：张红亮，浙江欧易律师事务所律师。被告：方某2，男，1967年9月13日出生，汉族，住义乌市。被告：叶某，女，1977年10月7日出生，汉族，住义乌市。被告：方雅琴，女，1998年4月30日出生，汉族，住义乌市。被告：方某1，女，2004年3月11日出生，汉族，住义乌市。法定代理人：方某2、叶某，身份住址同上，系方某1父母。原告孙亚娟与被告方某2、叶某、方雅琴、方某1建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2019年12月5日、2020年1月2日二次公开开庭进行了审理。原告孙亚娟的委托诉讼代理人张红亮，被告方某2、叶某（系被告方某1法定代理人）到庭参加了诉讼。被告方雅琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告孙亚娟向本院提出诉讼请求：1、确认原告孙亚娟与被告方某2、叶某于2006年10月16日签订的房地产绝卖契约合法有效。2、被告方某2、叶某、方雅琴、方某1立即办理义乌市、61号、63号、65号房屋中计占地36平方米不动产的初始登记手续并协助将上述不动产权过户至原告孙亚娟名下的转移登记手续。事实与理由：方某2与叶某系夫妻关系。方某2户由四被告批得旧村改造安置国有土地使用权面积45平方米。2006年10月16日，原告与方某2、叶某签订了一份房地产绝卖契约，其中约定：甲方自愿将自己所有的拆迁安置面积45平方米转让给乙方（原告）所有，转让款270万元。2006年10月1日支付定金20万元，余款于2006年10月16日前全部付清。2006年10月16日，由方某2出具收条一份给原告。甲方应全力配合乙方抽签、投标、产权证过户等事项的签字手续，甲方应无条件协助乙方办理过户手续。2007年1月，原告与方某2就该拆迁安置街区进行竞位投标，中标款为1381440元，全部由原告支付。2007年7月2日，义乌市建设局颁发了建设工程规划许可证，36平方米与王联红等户联建，草塘沿拆迁户街区房屋安置一览表载明其建房面积安置在13-15地块号，区位图1号地块21幢第1-12号地块，安置面积45平方米，安置面积竞标折算后安置36平方米。后，原告出资建造该房并由原告管理使用至今。该地块房屋现门牌号为××、61号、63号、65号，原告受让的36平方米房屋至今未办理房屋不动产初始登记及变更过户手续。综上，房屋转让系原、被告真实意思表示，其转让标的不存在法律禁止的情形，原告与被告的房地产绝卖契约应当认定合法有效，理应履行该房屋不动产权初始登记并办理该不动产权证变更过户手续的义务。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请判如所请！原告为其主张向本院提供的证据：1、房地产绝卖契约一份，证明原、被告房屋买卖合同有效，被告应履行转让房屋的初始登记及变更过户的义务。2、收条、本票申请书各一份，证明原告履行了合同的付款义务，已全部支付购房款。3、国际商贸城二期拆迁安置街区竞投定位会入场通知书、收据联、本票申请书各一份，证明投标选位由原告进行并支付选位费。4、建设工程规划许可证、安置一览表、长春社区证明、房屋现状照片各一份，证明受让房屋安置在义乌市由原告管业。5、结婚登记信息查询表一份，证明两被告系夫妻关系。6、建房用地审批表、拆迁安置协议、公证书、长春九街125、127、129土地使用权登记使用证明、长春九街143、8××号房产证，证明涉案房屋土地性质是国有划拨及可以办理不动产证。7、门牌编号表一份，证明原来安置地块13-15号现门牌编码为义乌市、61号、63号、65号。被告方某2、叶某质证意见：对证据1，是对的。对证据2，收条是不对的，写了收到270万元，实际上没有这么多。本票上889000元是对的。对证据3，这个是原告自己投标交的钱。对证据4，规划许可证是原告自己去搞的，房屋安置一览表是对的。对证据5，是对的。对证据6，这些证据都是对的，土地是划拨的。对证据7，不知道。被告方某2、叶某辩称，定金没有20万元，加上270万元也没有这么多钱给我。写协议把45平方转让给她是对的。原告投标、联建、造房子都是她自己去搞的，我不知道的，定金只有10万元。被告方雅琴未到庭答辩及质证。经审理查明，2006年11月2日，被告方某2、叶某、方雅琴、方某1经审批取得坐落于义乌市126平方米农村村民建房用地（义土农建字［草2006］第8380号）。2006年10月16日，原告孙亚娟（乙方）与被告方某2、叶某（甲方）签订《房地产绝卖契约》一份，双方约定了以下主要内容：“一、甲方同意将位于福田市场第二期拆迁安置区块草塘沿村内自有房产所有权按时值绝卖给乙方，计占地45平方米，计人民币270万元，分二次付清。第一次在2006年10月1日前先付定金20万元，第二次在2006年10月16日前全部付清余款。二、…。三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动影响。四、甲方应主动配合乙方抽签投标，产权证过户等事项的签字手续…五、当该安置房屋完工时，应再签一份具体位置的房屋买卖协议…”。双方还对违约责任等事项进行了约定。2006年10月16日，被告方某2给原告孙亚娟出具了收到购买土地指标款人民币270万元的收条。双方实际交易的价格为2.4万元/平方米，实际交易的款项原告已付清。后原告参与了中国义乌国际商贸城二期拆迁安置区街区竞投定位，涉案土地使用权竞标折算后实际安置36平方米。2007年7月2日，该36平方米土地使用权取得了建设工程规划许可证，与王联红等户联建。后原告在上述涉案土地上出资建造了房屋并占有使用至今。涉案房屋现地址为义乌市、61号、63号、65号。另查明，涉案土地使用权现土地性质已为国有土地。被告方某2、叶某系夫妻关系。被告方雅琴、方某1系被告方某2、叶某女儿。本院认为，原告孙亚娟与被告方某2、叶某签订《房地产绝卖契约》实质上是对四被告审批取得的草塘沿村占地45平方米农村村民建房用地的转让。上述建房用地现土地性质已为国有土地，《房地产绝卖契约》除270万元的价格系为了防止反悔而有虚假记载之外，原、被告以人民币24000元每平方米的价格转让涉案45平方米建房用地及协助办理相关手续、产权过户等内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该部分内容应认定有效。虽然被告方雅琴、方某1在签订本案协议时未成年，但基于其与被告方某2、叶某的身份关系，应认定被告方雅琴、方某1有权代理，本案《房地产绝卖契约》依法对被告方雅琴、方某1具有法律上的约束力。原告孙亚娟已付清转让款，履行了本方合同义务，且在涉案建房用地上已出资建造房屋并居住使用。四被告作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理转移变更登记的义务。被告方雅琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为其对本案相关诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告孙亚娟与被告方某2、叶某于2006年10月16日签订的《房地产绝卖契约》部分有效。二、被告方某2、叶某、方雅琴、方某1于本判决生效后二十日内办理义乌市、61号、63号、65号房屋中占地36平方米不动产的初始登记手续并协助将上述不动产权过户至原告孙亚娟名下的转移登记手续。三、驳回原告孙亚娟的其他诉讼请求。案件受理费7260元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  龚朝龙二〇二〇年一月三日书记员  陈昕怡