北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初23659号原告（执行案外人）：宋福荣，女，1979年6月1日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马保银，北京广丁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢辉，北京广丁律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐国，男，1979年2月1日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟伟，北京法绳律师事务所实习律师。被告（被执行人）：杨春梅，女，1977年2月22日出生，蒙古族，住北京市房山区。原告宋福荣与被告徐国、被告杨春梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋福荣及其委托诉讼代理人马保银、被告徐国及其委托诉讼代理人岳仁东到庭参加诉讼，被告杨春梅经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋福荣向本院提出诉讼请求：1．判令停止对北京市大兴区XXX房屋（以下简称涉案房屋）的执行，解除对涉案房屋的查封；2．判令徐国、杨春梅承担本案诉讼费。事实和理由：第一，宋福荣与杨春梅在涉案房屋查封前就已经签订合法有效的书面房屋买卖合同。2017年7月18日，二人通过居间人北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）就涉案房屋签订《买卖定金协议书》，约定定金为500000元。2017年8月2日，二人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交总价为7500000元；其中，房屋成交价格为2300000元；房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为5200000元。第二，宋福荣已支付全部房屋成交价并实际占有涉案房屋。截至2019年7月30日，宋福荣已按照约定分别于2017年7月18日支付定金500000元，2017年8月29日支付购房款4000000元，2017年10月31日支付购房款500000元，2018年1月7日支付购房款412980元，并根据《补充协议》的约定替杨春梅偿还涉案房屋的按揭贷款24期。上述履行的金额中已包含房屋成交价230000元及部分房屋家具、家电、装修及配套设施设备作价款。合同签订后，杨春梅于2017年8月将涉案房屋交付宋福荣实际居住使用。第三，涉案房屋未办理过户登记并非宋福荣自身原因。办理过户登记需杨春梅到场，但杨春梅无法到场导致未能办理过户手续，且后涉案房屋又被查封，使过户更为困难。第四，宋福荣同意将房屋买卖合同中约定的部分房屋家具、家电、装修及配套设施设备款项交付法院执行。综上所述，请求法院支持宋福荣的诉讼请求。徐国辩称,不同意宋福荣的诉讼请求。根据宋福荣与杨春梅《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》可知，涉案房屋设有抵押，过户前宋福荣需向杨春梅支付剩余房款用于还清银行贷款并解除涉案房屋所设抵押。但宋福荣已经表示无力将剩余房款交付法院执行。涉案房屋未办理过户登记系因宋福荣未付清房款所致，即系因宋福荣自身原因导致未能办理过户登记。且宋福荣未按照合同约定支付部分价款且不能将剩余价款交付执行。另外，宋福荣提交的证据不足以证明其在查封前已经合法占有涉案房屋。综上，请求法院驳回宋福荣的诉讼请求。杨春梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，徐国与杨春梅、马继峰民间借贷纠纷一案，根据徐国的诉前保全申请，本院于2018年2月2日查封涉案房屋。徐国起诉后，本院于2018年12月25日作出(2018)京0115民初5790号民事判决书，判决杨春梅、马继峰向徐国偿还借款本金700000元及借款利息。判决书生效后，杨春梅、马继峰未如期履行判决书确定的义务，徐国向本院申请强制执行。执行过程中，宋福荣就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年8月28日作出（2019）京0115执异181号执行裁定书，裁定驳回宋福荣的异议请求。宋福荣不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。一、房屋买卖合同及相关合同签订情况2017年7月18日，杨春梅（出卖人，甲方）、宋福荣（购买人，乙方）、龙湖物业公司（居间方，丙方）就买卖涉案房屋签订《买卖定金协议书》，约定以7500000元的成交价格购买涉案房屋，乙方向甲方支付定金500000元；甲方指定收取定金账户为杨志梅名下中国银行账户。2017年8月2日，杨春梅（出卖人）与宋福荣（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：房屋成交总价为7500000元；其中，房屋成交价格为2300000元；房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为5200000元。具体支付方式及期限：1．定金500000元，于2017年8月2日前向出卖人支付，支付方式为自行交割；2．物业交接保证金10000元，于物业交割完毕当日支付；3．户口迁出保证金10000元，于房屋内现有户籍迁出当日支付；4．剩余购房款：（1）买受人应于2017年8月31日前向出卖人支付购房款4000000元；（2）买受人应于2017年10月31日前向出卖人支付购房款500000元；（3）买受人应于2017年12月31日前向出卖人支付购房款412980元；（4）买受人应于2018年8月2日前向出卖人支付购房款2067020元；（5）第4笔房款出卖人应用于办理涉案房屋在中国农业银行的贷款抵押解除手续。上述款项出卖人收款账户为杨志梅名下中国银行账户。买卖双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理涉案房屋权属转移登记手续。2017年8月2日，杨春梅（出卖人，甲方）与宋福荣（买受人，乙方）签订《补充协议》，其中第六条约定：涉案房屋尚有银行贷款2067020元未还清（截至2017年9月10日），自2017年9月10日起甲方将银行贷款的还款合同和还款账号交由乙方代管，由乙方每月代还月供；过户前乙方支付甲方剩余房款用于甲方解押房产，还清银行贷款，甲方需配合办理相关手续。第七条约定：因涉案房屋除存在中国农业银行抵押贷款外，甲方还与深圳泛华小额贷款有限公司（以下简称泛华小贷公司）之间存在借款关系，甲方应在收到乙方支付购房款4000000元当天，配合乙方和泛华小贷公司去银行办理还款解押手续。另，本协议相关条款和《北京市存量房屋买卖合同》相抵触的，以本协议为准。2017年8月2日，杨春梅（出卖人）、宋福荣（买受人）、龙湖物业公司（居间方）就涉案房屋签订《居间服务合同》，约定居间服务费为82500元。合同落款处龙湖物业公司联系人记载为孙月秋。二、涉案房屋价款支付情况2017年7月18日，宋福荣向杨春梅指定的杨志梅中国银行账户转账500000元，宋福荣于当日出具定金收条。2017年8月29日，宋福荣分别向泛华小贷公司转账3837551．63元，向杨春梅指定的杨志梅中国银行账户转账162448．37元，上述两笔款项共计4000000元。同日，杨春梅出具收据，载明：杨春梅收到宋福荣购房款4000000元，其中3837551．63元支付给泛华小贷公司用于解除涉案房屋上所设抵押，剩余162448．37元支付至杨春梅指定账户。2017年10月5日，宋福荣向居间方龙湖物业公司联系人孙月秋转账20000元，用于交纳物业交接保证金及户口迁出保证金。2017年11月1日，杨春梅出具收据，载明：杨春梅收到宋福荣购房款500000元，上述款项预计2017年11月2日到账，如若未收到上述款项，此收据作废。2017年11月2日，宋福荣向杨春梅指定的杨志梅账户转账500000元。2018年1月7日，杨春梅出具收据，载明：今收到宋福荣购买杨春梅名下涉案房屋的购房款412980元。宋福荣提交了其于同日向杨春梅指定的杨志梅账户转账352980元的汇款凭证予以佐证。对于剩余购房款支付情况，宋福荣陈述，其依据《补充协议》第六条的约定，每月替杨春梅偿还按揭贷款，自2017年9月至2019年8月间共计24期，每期按揭贷款金额为11253．11元。对此，宋福荣提交了其中18期的支付凭证，其中1期为杨春梅出具的收条，其余17期均有中国农业银行业务凭证。本院对宋福荣代偿18期按揭贷款的事实予以认定，即共计偿还按揭贷款202555．98元。结合上述事实，本院认定，涉案房屋总价款为7500000元，宋福荣已按照合同约定支付定金500000元、物业交接保证金及户口迁出保证金20000元、剩余购房款第一笔4000000元、第二笔500000元、第三笔412980元。关于第四笔剩余购房款，宋福荣已通过代为偿还按揭贷款方式支付202555．98元。综上，宋福荣已支付涉案房屋价款5635535．98元，尚未支付1864464．02元。另查，2020年1月2日，宋福荣向本院案款专户汇入1906971元。根据宋福荣的陈述，其中，1796946元系涉案房屋的剩余价款（根据代为偿还按揭贷款期数为24期计算所得），另外110025元系为确保满足已将剩余价款全部交付法院执行的条件而额外交纳的款项。三、涉案房屋占有情况为证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，宋福荣提交其为涉案房屋交纳电费及有线电视费的交易记录、龙湖物业公司居住证明、龙湖物业公司物业服务费用结清证明、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明等证据。根据上述证据显示的时间，本院认定宋福荣于2017年9月28日起占有涉案房屋，早于本院于2018年2月2日查封涉案房屋的时间。本院认为，根据民事诉讼法的规定，杨春梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，宋福荣签订房屋买卖合同及占有涉案房屋的时间均早于法院保全查封涉案房屋的时间，且宋福荣已按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的约定支付相应价款，并按照法院要求将剩余价款交付执行。第二，关于未办理过户登记是否为宋福荣自身原因，宋福荣与杨春梅于2017年8月2日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，约定双方共同向房屋权属登记部门申请办理涉案房屋权属转移登记手续的时间为合同签订之日起365日内，而法院查封涉案房屋的时间为2018年2月2日，此时双方约定的办理过户登记的期限尚未届满，且宋福荣在签订合同时亦无法预见涉案房屋将被查封。此外，在双方约定的办理过户登记期限内，宋福荣一直按照《补充协议》的约定履行代偿银行按揭贷款的义务，故本院认定宋福荣就房屋未能办理过户不存在过错。综上，宋福荣享有足以排除强制执行的民事权益，对于宋福荣的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：停止对位于北京市大兴区永兴路5号院4号楼24层1单元2401房屋的执行。案件受理费70元，杨春梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由杨春梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  程 立人民陪审员  王建领人民陪审员  董殿华二〇二〇年一月二十日书 记 员  熊诗岚-10--1-