山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3732号 上诉人（原审被告）：毕延洁，女，1973年8月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王美兰，山东华林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林玉环，女，1964年11月9日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。 上诉人毕延洁与被上诉人林玉环因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰山区人民法院(2019)鲁0902民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人毕延洁上诉请求：1、请求依法撤销泰山区人民法院出具的（2019）鲁0902民初3868号民事判决书，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审认定事实错误，举证责任分配不当。1、双方签订的房屋买卖合同第七条第（六）项第二款约定：“买受人从本协议约定的首付款中留存伍仟元作为物业交割保证金，该保证金应于出卖人和买受人办理物业交割当日，由买受人支付给出卖人”。这说明伍仟元属于物业交割保证金，在物业交割存在瑕疵的情况下，买受人有权扣除；2、2018年12月28日，被上诉人交接物业存在瑕疵，被上诉人并没有按照合同约定办理完物业交割手续。上诉人在看房和签订合同时都明确要求，所购房是老人居住，家里还有病人，必须水电气齐全，而且因为是急需入住，所以全款买房。被上诉人承诺水电正常，供燃气未开通。但在去燃气公司申请开通燃气之时，无法开通，需要先铺设管道。当时，被上诉人与上诉人一同去的燃气公司，完全了解这个情况，因此上诉人才按照合同约定扣除5000元物业交割保证金；3、被上诉人物业交割的瑕疵给上诉人造成了经济损失。临界春节，上诉人多处求助，并花费5200元才让泰山港华燃气有限公司铺设燃气管道，开通燃气；4、被上诉人认可上诉人扣除保证金的行为。2019年2月，被上诉人与上诉人共同到不动产管理局办理房产过户手续，上诉人支付剩余房款，双方合同履行完毕。原审法院加重了上诉人的举证责任。 被上诉人林玉环辩称，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。1、上诉人拖欠的5000元系购房款，而非物业交割保证金。2018年12月27日，毕延洁人通过银行转账的方式支付定金60万元，2019年2月16日毕延洁支付119.5万元购房款，剩余5000元购房款至今未支付。毕延洁主张5000元系物业交割保证金，根据合同第七条第六项的约定，物业交割保证金应在首付款中扣除，且在物业交割当日支付，双方物业交割的时间是2018年12月26日，毕延洁拖欠的5000元属于2019年2月16日应当支付的购房款。因此，物业交割的时间早于毕延洁支付定金的时间，不论是从合同约定的物业交割保证金的支付时间上看，还是从毕延洁拖欠的5000元的时间上看，5000元应当属于购房款；2、被上诉人林玉环的物业交割不存在瑕疵。2018年12月26日，双方进行物业交割，并签订了物业交割单，物业交割单明确记载了“天然气：未开通；燃气管道：未开通”，被上诉人向上诉人充分介绍了涉案房屋的水、电、天然气的现状。上诉人购买的是沿街二手房，涉案房屋属于商铺类，上诉人在购买房屋前曾去现场看房，已经充分了解涉案房屋没有开通天然气，没有铺设天然气管道。被上诉人如实告知上诉人涉案房屋未开通天然气，未铺设管道，被上诉人物业交割不存在瑕疵；3、被上诉人没有给上诉人造成经济损失。被上诉人最初出售涉案房屋的价格是186万元，上诉人提出涉案房屋需要铺设管道、开通天然气，建议以180万元价格成交。被上诉人同意其意见，铺设管道、开通天然气由上诉人自行处理，被上诉人配合办理相关手续，现上诉人主张的经济损失没有事实及法律依据；4、被上诉人一直索要5000元购房款，没有认可上诉人扣除5000元的行为。2019年2月，上诉人与被上诉人及泰安齐鲁房地产营销策划有限公司工作人员共同到不动产登记中心办理过户手续，上诉人承诺办完过户手续后支付剩余5000元购房款。泰安齐鲁房地产营销策划有限公司工作人员劝被上诉人，先办理过户手续，剩余5000元购房款其也会帮忙索要。在此情形下，被上诉人同意办理过户手续，但始终没有认可上诉人扣除5000元购房款的行为；5、原审法院没有加重上诉人的举证责任。 林玉环向一审法院起诉请求:1、判令被告支付购房款尾款5000元及违约金，违约金从2019年2月19日起按每日万分之五支付至实际清偿完为止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月26日，原告与被告签订了《泰安市存量房屋买卖合同》，购买国华经典小区411号4单元101室，房屋总价款180万元。2018年12月27日，被告付款60万元，119.5万元购房款于2019年2月16日支付。但被告仍有5000元购房款没有支付，原告多次催要未果。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年12月26日，原告林玉环（出卖人）与被告毕延洁（买受人）签订《泰安市存量房屋买卖合同》一份，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于国华经典小区411#4单元101，房屋所有权证号为泰房权证泰字第××号；转让款为1800000元，买受人于2018年12月28日向出卖人支付定金600000元；出卖人和买受人一致同意，定于2019年2月20日前过户网签，2019年2月19日前，买受人将购房款1200000元准备就绪，过户签字后当日买受人直接支付给出卖人；买受人逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期当价款的万分之五支付违约金；过户当日，买受人从本协议约定的首付款中留存人民币5000元作为物业交割保证金，该保证金应于出卖人和买受人办理物业交割当日，由买受人支付给出卖人，出卖人和买受人自行交割。合同所附的物业交割单中载明：天然气未开通燃气管道未开通。原被告均在合同上签字确认。合同签订后，2018年12月28日，被告向原告支付定金600000元；2019年2月16日，被告向原告支付购房款1195000元，现尚有5000元物业交割保证金未向原告支付。被告称未向原告支付该款项的原因系案涉房屋未依约铺设天然气管道，被告后自行铺设管道，花费5200元，故该保证金不应支付给原告。另查明，该房屋已于2019年2月份过户给被告，并已于2018年12月28日办理完物业交割手续。 一审法院认为，原告林玉环与被告毕延洁房屋买卖合同纠纷一案，原告林玉环（出卖人）与被告毕延洁（买受人）于2018年12月26日签订的《泰安市存量房屋买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以确认，原被告已形成买卖合同关系。合同成立后，双方均应恪守各自的权利义务。原告已依约按将房屋交付给被告，且已依约办理过户手续，被告理应向原告支付购房款。现被告不支付购房款的行为已构成违约，原告要求被告支付剩余购房款5000元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告未依约支付购房款，已构成违约，原告有权要求其支付违约金。案涉合同约定违约金的计算方式为买受人逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期当价款的万分之五支付违约金。故原告要求被告支付违约金，自2019年2月19日起按照每日万分之五支付至实际清偿完为止的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。被告辩称因原告未依约铺设燃气管道致使其损失5200元，故不应支付物业交割保证金，一审法院认为，原被告并未约定所购房屋须铺设燃气管道，且合同中明确载明燃气管道未开通，故被告无法证实燃气管道的铺设系房屋交接的前提条件。因此对该项辩称，一审法院不予认可。综上所述，原告要求被告支付剩余购房款5000元及违约金的诉讼请求，一审法院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条规定，判决如下：一、被告毕延洁于本判决生效之日起十日内，支付原告林玉环剩余购房款5000元；二、被告毕延洁于本判决生效之日起十日内，支付原告林玉环违约金，以5000元为基数，自2019年2月19日起计算至购房款实际清偿之日止，按照日万分之五计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告毕延洁负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：被上诉人申请证人肖某出庭作证，证实被上诉人从未承诺放弃5000元购房款。经质证，上诉人认为证人肖某的陈述不属实，双方签订的房屋买卖合同书中所写的经办人是徐东，而不是证人肖某，说明该房屋的居间交易人是徐东，而不是肖某，而且居间服务合同也并不是肖某签署，房屋买卖合同中手写字迹部分并不是一人书写，从合同约定中可以看出涉案5000元属于物业交割保证金，而不是购房款，证人肖某根本不了解房屋交易的过程，其证言不存在客观性。本院经审查认为，证人肖某为双方房屋交易提供居间服务，对双方房屋买卖情况有所了解，但其称不知道林玉环有无承诺过5000元不要了，故该证人证言不能证实被上诉人的主张。 本院经审理查明的其他事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点问题为：涉案5000元是否属于物业交割保证金，是否应予支付。上诉人毕延洁与被上诉人林玉环于2018年12月26日签订的《泰安市存量房屋买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律规定，双方已形成买卖合同关系，合同成立后，双方均应恪守自己的权利义务。被上诉人林玉环已依约将房屋交付给上诉人毕延洁，且已依约办理过户手续，上诉人理应依约向被上诉人支付购房款。上诉人毕延洁上诉称因被上诉人林玉环交接物业存在瑕疵，未依约铺设燃气管道致其损失5200元，故其扣除房价中的5000元作为物业交割保证金。本院认为，双方房屋买卖合同中并未约定所购房屋须铺设燃气管道，且房屋买卖合同中已明确载明燃气管道未开通，故上诉人毕延洁无法证实燃气管道的铺设系房屋交接的前提条件，因此其以未铺设燃气管道而扣除5000元作为物业交割保证金无事实和法律依据，故本院对其上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人毕延洁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人毕延洁负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 张 岩 审判员 张晓丹 二〇二〇年一月十三日 书记员 王 琳