宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终85号上诉人（原审原告）：丁某，个体经营户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某1，北京市海勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某2，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人丁某与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某2、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁某及其委托诉讼代理人王某1，被上诉人中信信托公司的委托诉讼代理人牛某、李某，隆湖公司、王某2、徐某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持丁某一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.一审判决认定事实不清，丁某购房手续合法有效，理应得到法律保护。商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效，且丁某已实际履行，丁某依据该取得案涉房屋的物权期待权。宁夏回族自治区高级人民法院（2015）宁刑终字第80号《刑事判决书》并未认定案涉合同为借款合同，可以证实丁某与隆湖公司存在商品房买卖合同关系。土地抵押与在建工程抵押的不同登记要求导致土地抵押的效力并不及于丁某物权期待权，一审认定抵押时间错误，认定事实没有依据。2.一审判决适用法律不当，丁某理应享有案涉房屋的物权期待权并排除执行。一审判决片面适用《物权法》一百八十二条之规定，未全面理解及适用法律，导致裁判结果错误。中信信托公司于2010年6月22日办理了相关土地的抵押登记，2011年1月20日办理了案涉17号楼（67套）房屋的抵押登记，在先的土地抵押因在后的在建工程抵押而消灭，抵押权从登记之日重新计算。在办理案涉17号楼抵押登记之前，丁某已与隆湖公司签订了商品房买卖合同，且签订合同时该案涉房屋的抵押权人中国农业银行出具了抵押权人同意该商品房预售的证明，在缴纳全部购房款后，丁某取得了案涉房屋的排他性物权期待权，其在案涉房屋上的权利当然享有优先效力。中信信托公司对案涉在建工程的抵押权自2011年1月20日起设立，但因该登记晚于买卖合同已设定的权利时间，依法不应享有抵押优先权。丁某的购买行为完全符合最高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定，足以排除执行。一审判决未正确适用该法条，而是适用了《关于审理民间借贷案件适用法律的若干问题的规定》，实质是错误理解刑事判决的认定，从而否定了上诉人的购买行为，否定了上诉人的民事权利。3.一审判决错误适用证据规则，刑民交叉案件中，民事案件的审理应遵循民事案件证据规则。从本案涉及的刑事判决中不能必然得出一审判决所得出的案涉款项为借款，法律关系为借款抵押的结论。丁某与隆湖公司就案涉合同达成的合意外化为双方签订了商品房买卖合同，从事实和法律两方面固定了本案基本法律事实和法律关系为商品房买卖。4.本案据以执行的公证文书因违反法律强制性规定不应作为执行依据。该公证文书确定的利息是年息25％的固定利率，该利息已超出法定最高利率水平。案涉公证书在办理时，未尽审查义务，程序违法，该抵押合同不符合办理强制公证的条件，且其强制执行效力不应及于案涉房屋。5.一审判决未能区别债权与物权期待权，丁某作为案涉房屋的买受人，其优先权应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27、28、29条规定，对商品房销售中的优先消费者债权作出了规定，依据上述规定，丁某购买房屋的情形符合该司法解释27条中“但法律、司法解释另有规定的除外”之情形，其买受人的优先权应根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》享有优先于抵押权和其他债权人的权利。最高法院的裁判规则同样确定了买受人的优先权，丁某对涉案房屋符合物权期待权的相关法律规定，依法应予保护。6.一审判决错误认定丁某作为刑事受害人不享有受领财产损失的优先权错误。中信信托公司答辩意见：1.中信信托公司与隆湖公司于2010年6月21日办妥土地使用权及在建工程的抵押登记。根据《物权法》第一百八十二条的规定，依法享有涉案房屋和该房屋所在土地使用权的抵押权。2.涉案房屋系隆湖公司以签订买卖合同作为借款担保，非丁某所称的买卖关系。民事法律关系的认定应以当事人之间的真实意思表示为判断依据，而不能仅以外观形式为准。根据从隆湖公司、刑事判决等展现的事实情况，丁某主张涉案房屋权利，实际是隆湖公司以签订买卖合同作为借款担保，并非买卖。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，丁某也不能请求履行买卖合同。3.丁某所享有的权利仅为一般债权，不符合也不适用物权期待权的规定，不优先于中信信托公司所享有的抵押权，如直接适用物权期待权的规定赋予其排除执行的物权期待权，将破坏债权受偿的原则，且丁某也不享有其他优先于中信信托公司抵押权的权利。况且丁某购买21套房屋未实际占有也不符合排除执行的条件，其并未实际支付购房款，根本不符合物权期待权的相关规定。丁某以最高人民法院、最高人民检察院《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认为其享有优先于抵押权受偿的权利属于理解错误。前述司法解释第九条规定，诈骗财产权属清晰的应当发还被害人，对丁某而言，所谓的诈骗财产应为出借的货币，而案涉房屋是隆湖公司的财产，只能用隆湖公司的财产依据《最高人民法院关于刑事裁判财产部分执行的若干规定》第十三条的规定处理。4.方圆公证处办理公证不属于案外人执行异议之诉的审理范围。被上诉人隆湖公司、王某2、徐某未提交书面答辩意见。丁某公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）宁01执异49号执行裁定；2.中止对北京××路、1－302室、1－402室、1－502室、1－602室、1－702室、1－1002室、1－1102室、1－1202室、1－1302室、1－1402室、1－1602室和17号2－301室、2－401室、2－501室、2－601室、2－701室17套房屋的拍卖，并与另四套房屋均过户至丁某名下；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01号的《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02号《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐某、王某2分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某2于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐某、王某2分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐某、王某2同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某2分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐某、王某2向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐某、王某2未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐某、王某2发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐某、王某2于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。一审法院另查明，截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐某、王某2未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐某、王某2强制执行，要求隆湖公司、徐某、王某2向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某2；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某2的全部个人财产。2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第18431号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京××路、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。一审法院另查明，2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向本院申请强制执行，本院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，该院于当日立案执行。在执行过程中，该院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某2银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，一审法院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，本院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受一审法院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及丁某“尚东帝景花园”17号楼1－202室、1－302室、1－402室、1－502室、1－602室、1－702室、1－1002室、1－1102室、1－1202室、1－1302室、1－1402室、1－1602室和17号2－301室、2－401室、2－501室、2－601室、2－701室17套房屋。一审法院另查明，2010年9月28日，丁某与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号宁隆建合2010售房第254号），合同约定：隆湖公司将“尚东帝景花园”17号楼，建筑面积4504.29平方米商品房，即17号楼（17-1-202、17-1-302、17-1-402、17-1-502、17-1-602、17-1-702、17-1-802、17-1-902、17-1-1002、17-1-1102、17-1-1202、17-1-1302、17-1-1402、17-1-1502、17-1-1602、17-2-201、17-2-301、17-2-401、17-2-501、17-2-601、17-2-701室）共21套房屋出售给丁某，单价每平方米4500元，总金额为20269305元，一次性付款。合同第四条注明：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行宁夏区分行营业部，抵押登记部门为银川市国土资源局，抵押登记日期为2009年10月15日。丁某与隆湖公司签订购房合同当日，丁某妻子贾文艳通过银行向隆湖公司转款200万元、755万元，共955万元；次日，贾文艳通过银行向隆湖公司转款105万元；2010年10月14日、12月10日，贾文艳及丁某父亲丁兆丰通过银行向隆湖公司指定人员刘华（徐某称刘华系隆湖公司工作人员）分别转款385万元、710万元，上述共计2155万元。2010年9月28日，隆湖公司向丁某出具收据载明：收到丁某交来房款20269305元。一审法院另查明，本院（2015）宁刑终字第80号生效刑事判决中认定“2010年9月，徐某以隆湖公司资金周转困难为由，向丁某借款2000万元，双方约定以尚东帝景花园小区17号楼21套住宅作为抵押。9月28日，双方签订《银川市商品房买卖合同》，总价2026.9305万元，其中涉案房屋共计20套（均已抵押中信），涉案房屋合同金额总价1930.41万元。”刑事判决还载明，“被害人丁某的陈述，证实2010年3月徐某以隆湖公司资金周转困难为由，向丁某借款2000万元。同年9月，徐某又以资金周转困难为由，再次向丁某借款2000万元，并以尚东帝景花园小区17号楼21套住宅房作为抵押。”刑事判决认定事实为本案涉案房屋系因徐某、隆湖公司向丁某借款，用涉案房屋进行担保而在双方间签订购房买卖合同。现丁某未实际占有案涉提出异议的17套房屋。涉案上述房屋所在17号楼土地使用权证[地号1－4－245、土地证号银国用（2007）第26443号]，于2010年6月22日由被告中信信托公司办理了抵押登记，涉案房屋于2011年1月20日抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月被一审法院查封。一审法院还查明，在一审法院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某2公证债权文书一案中，丁某对本院委托拍卖北京××路、1－302室、1－402室、1－502室、1－602室、1－702室、1－1002室、1－1102室、1－1202室、1－1302室、1－1402室、1－1602室和17号2－301室、2－401室、2－501室、2－601室、2－701室17套房屋的行为不服，向一审法院提出书面异议。一审法院进行审查后作出（2018）宁01执异49号执行裁定书，裁定驳回案外人丁某的异议请求。一审法院认为，本案争议焦点为：1、中信信托公司是否就涉案房屋享有抵押权，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月22日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。2、在中信公司对涉案房屋享有抵押权的前提下，丁某是否就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益及丁某主张将涉案“尚东帝景花园”17号楼1－202室、1－302室、1－402室、1－502室、1－602室、1－702室、1－1002室、1－1102室、1－1202室、1－1302室、1－1402室、1－1602室和17号2－301室、2－401室、2－501室、2－601室、2－701室17套房屋过户至其名下的诉请应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据生效（2015）宁刑终字第80号刑事判决所认定的事实，丁某与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》，系因隆湖公司向丁某借款，双方为确保借款债务的履行，而以签订《银川市商品房买卖合同》作为担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，丁某与隆湖公司间非房屋买卖关系。生效刑事判决同时认定隆湖公司、徐某与丁某间就本案所涉款项构成犯罪，丁某系刑事案件的被害人。丁某是否享有在中信信托公司前受领财产损失。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条“被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：（一）人身损害赔偿中的医疗费用；（二）退赔被害人的损失；（三）其他民事债务；（四）罚金；（五）没收财产；债权人对执行标的依法享有优先受偿权，其主张优先受偿的，人民法院应当在前款第（一）项规定的医疗费用受偿后，予以支持。”的规定，中信信托公司的抵押权优于丁某的财产损失权。故丁某不能对抗中信信托公司的担保物权，丁某未实际占有涉案房屋，且丁某抵顶的房屋系数十套房屋。依据上述法律规定，对丁某主张将涉案“尚东帝景花园”17号楼1－202室、1－302室、1－402室、1－502室、1－602室、1－702室、1－1002室、1－1102室、1－1202室、1－1302室、1－1402室、1－1602室和17号2－301室、2－401室、2－501室、2－601室、2－701室17套房屋过户至其名下并要求停止对涉案房屋拍卖执行的诉讼请求，一审法院不予支持。丁某称中信信托公司据以申请执行的公证文书因违反法律规定而无效，其理由不能成立，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九规定，判决：驳回丁某的诉讼请求。案件受理费100元，由丁某负担。二审庭审中，丁某提交以下三组证据：证据1：贷款合同2010金方圆内金证字09480号公证书。欲证明：中信信托公司所约定的利息及违约金超出法律保护范围。证据2：商品房预售款监管协议书。欲证明：1、隆湖公司将银国用（2007）第26442号、银国用（2007）第26443号、银国用（2007）第26444号、银国用（2007）第26445号土地及1#21#楼、29-30#号楼抵押至中国农业银行宁夏区分行营业部。丁某的购买行为取得抵押权人同意，三方约定该项目的商品房一经销售出在甲方设定的抵押权解除（含该房屋占用范围内的土地使用权）。丁某应取得所购房屋的物权期待权。证据3：隆湖公司总经理徐成在银川市中级人民法院的笔录。欲证明：证明双方购房的真实意思表示和购房款支付情况。中信信托公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明目的不予认可，中信公司发放贷款时对金融机构的利率未有上限规定。即便是认为超过24%也不导致执行证书不予执行，且不是案外人执行异议的审查范围。证据2的真实性无法确认，对证明目的不予认可，即便抵押权人同意预售，在丁某未向隆湖公司及监管账户支付购房款的情况下，抵押权人仍对标的房屋享有抵押权。对证据3的真实性没有异议，对于证明目的不予认可，该笔录上徐成所述与丁某在一审时提交的（2015）宁刑终字第80号第25页所记载的徐成的表述不一致，应为抵顶借款关系。隆湖公司、王某2、徐某未发表质证意见。本院经审查认为，丁某提交的证据1不是本案审理的范围和对象；证据2无法达到其证明目的；证据3的证明目的因与本院（2015）宁刑终字第80号刑事判决书内容不一致，故对以上证据本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.丁某对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。2.涉案公证书是否违反相关法律规定，能够作为法院强制执行的依据。经查，首先，本院生效（2015）宁刑终字第80号刑事判决所认定的事实，丁某与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》，系因隆湖公司向丁某借款，双方为确保借款债务的履行，而以签订《银川市商品房买卖合同》作为担保，丁某与隆湖公司间非房屋买卖关系，丁某对涉案房屋仅系基于为消灭债权债务关系而享有的普通债权，其对涉案房屋享有物权期待权的上诉主张不能成立。其次，涉案房屋的土地使用权于2010年6月抵押，涉案房屋于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，法院于2012年5月对涉案房屋查封。本案中，丁某作为刑事案件的被害人，根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条“被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：（一）人身损害赔偿中的医疗费用；（二）退赔被害人的损失；（三）其他民事债务；（四）罚金；（五）没收财产；债权人对执行标的依法享有优先受偿权，其主张优先受偿的，人民法院应当在前款第（一）项规定的医疗费用受偿后，予以支持。”的规定，中信信托公司的抵押权优于丁某的财产损失权。再次，本案涉及17套房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，丁某欲排除法院的强制执行措施，需同时满足以下四个情形（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。丁某与隆湖公司签订的涉案房屋的购房合同并非合法有效的买卖合同，丁某提交的证据不足以证明其是实际向隆湖公司交纳的购房款，且丁某并未实际占有涉案房屋，其不符合上述法律规定的全部四个情形。综上，此种情形下，丁某对涉案房屋所享有的权益不具有优先性，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。丁某对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立。关于丁某上诉主张的中信信托公司办理公证程序不合法、公证文书无法律效力的问题。因该主张涉及涉案执行依据公证《执行文书》，而执行依据本身合法与否不是案外人执行异议之诉制度解决的问题，故丁某的该主张不是本案审理的范围和对象，其可另行依法主张。综上，丁某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人丁某负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年九月二十三日书记员 牟 荣