河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终3252号上诉人（原审被告）：张志强，男，汉族，1976年10月30日出生，住河南省长葛市。被上诉人（原审原告）：长葛市天利物业服务有限公司，住所长葛市建设路南段西侧。法定代表人：李山岗，任该公司总经理。委托诉讼代理人：李彦锋，任公司总经理。委托诉讼代理人：王留军，长葛市公平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：许昌技术经济学校。住所长葛市建设路南段。法定代表人：高民生，任该校校长。上诉人张志强因与被上诉人长葛市天利物业服务有限公司、许昌技术经济学校物业服务合同纠纷一案，不服长葛市人民法院（2019）豫1082民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张志强、被上诉人长葛市天利物业服务有限公司的委托诉讼代理人李彦锋、王留军到庭参加诉讼。被上诉人许昌技术经济学校经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张志强上诉请求：1、撤销原判，依法改判;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(发释[2009]8号）第一条的规定进行裁判，并判决上诉人败诉。《前期物业管理服务合同》,国家有关法律对于建房单位制定《前期物业管理服务合同》的内容与时间的要求,应该厘清。上诉人依据现行的国务院公布的最新《物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。以上几条明确说明卖房前，销售单位就要制定并明确相关内容和责任，并有书面材料和承诺，但事实上显然没有。现行的《河南省物业管理条例》第四十二条规定：建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。物业的选聘应该是严格的，但是我们这并没有按照条例执行，如果说前期是没有业主入住，物业直接签约也说得过去，但事实是家属院建成几年后，2012年业主陆续入住，直到2017年7月长葛天利物业公司才签订所谓的前期物业协议，根本没通知过任何业主，直接剥夺了业主的权利，建设单位更没有在大部分业主入住后积极筹备业主委员会，而是私自签订所谓的前期物业协议，这种没有责任不作为的行为，实在让业主们心寒。第四十二条规定：建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合间作为商品房买卖合的附件。建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。以上管理条例中的几条内容显然被上诉人都没有依法按照规定执行。我购房时包括现在,被上诉人显然没有向我们提供与上述条例相关的任何信息。被上诉人利用《前期物业管理服务合同》来要求我们，显然自相矛盾。由上可见,一审法院认为上诉人应当履行《前期物业管理服务合同》的规定，于法无据。一审法院裁判的依据是《前期物业宵理服务合同》，原判决第四页第一段第三行写道：建设单位签订前期合同，很显然这是在有法不依的情况下签订的不合法的霸王合同。签订合同没有错，但是如果没有按照法规去签订合同，那就是欺诈。法律法规本身是正确的，但是如果任何一个人或单位打着法律法规的旗号，其实本身并没有严格按照法律法规去执行，都在我们权利人不知情的情况下私自与第三方签订一些协议条款，那么权利人的利益将如何得到保障。综上所述,上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护自身合法权益，特提起上诉，请求依法判决,支持上诉人的上诉请求。长葛市天利物业服务有限公司辩称，1.天利物业公司作为物业公司没有权利筹备业主委员会，也不会阻拦业主成立业主委员会。我公司在业主委员会没有成立之前与建设单位签订《前期物业协议》是合法有效的。2.我公司在该小区服务期间积极按照《协议》履行自己的义务，并且开设了免费便民服务措施，得到了广大业主的认可，这是令我公司全体员工感到欣慰的。原审法院的判决认定事实清楚，于法有据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。许昌技术经济学校提交书面答辩意见称，1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应予维持一审判决。2、该案系天利物业服务公司与上诉人之间的物业服务合同纠纷，上诉人应当承担缴纳物业费的义务。（1）技术学校是学苑小区的建设单位，该小区楼房已竣工验收，上诉人购买了学苑小区的房屋，是该小区业主，其接收了原告的物业服务，是物业服务合同的受益人。（2）物业服务费应当由上诉人承担。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当承担物业费的缴纳责任。由于小区一直没有成立业主委员会，技术学校作为建设单位根据《河南省物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，该《前期物业管理服务协议》不仅合法且效力涉及小区内购房的业主。（3）依据上诉人与技术学校签订的《学苑小区前期物业服务管理协议》，技术学校已经履行了全部合同义务，不应再承担责任。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。长葛市天利物业服务有限公司向原审法院起诉请求：1.判令被告张志强支付拖欠的物业费、垃圾处置费2428.8元（自2017年7月15日计算至2019年5月15日，以后实际发生费用另行计算），并支付滞纳金（从起诉之日起按照日6‰计算至清偿完毕止）2.请求依法判令被告许昌技术经济学校承担连带清偿责任。3.诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年7月15日,许昌技术经济学校与天利物业公司签订前期物业服务合同,约定由天利物业公司为学苑小区提供前期物业服务。合同对服务标准进行了明确约定,同时约定物管费收费标准如下：有电梯住宅一层0.4元每平方米每月，二层以上0.6元每平方米每月。无电梯多层住宅0.4元每平方米每月，小高层住宅0.6元每平方米每月。垃圾清运处置费，按市政府规定每户每月7元收缴。服务期限为一年，自2017年7月15日至2018年7月14日，服务协议对其他相关内容进行了约定。上述服务协议到期后，2018年7月15日，许昌技术经济学校与天利物业公司再次签订学苑小区前期物业管理服务协议，服务期限一年，协议内容与第一次协议约定一致。2019年7月15日,合同到期后天利物业公司未与小区业主签订新的物业服务合同,但天利物业公司按照原前期物业服务合同对学苑小区继续进行物业服务。张志强系学苑小区9#西单元1003号房屋业主,其房屋建筑面积为157平方米。张志强未向天利物业公司缴纳2017年7月15日至2019年5月15日的物业服务费。在庭审中张志强提出未交费的原因系天利物业公司在物管服务过程中存在服务不周、管理不善、私自收费的情况。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,……,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,长葛市金苑小区未成立业主委员会，许昌技术经济学校作为建设单位，与原告天利物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，该合同未违反法律规定，为有效合同，张志强抗辩不对其具有约束力,不符合法律、司法解释的规定,法院不予支持。天利物业公司作为学苑小区的物业服务企业，应全面履行合同义务。张志强作为业主，享受了天利物业公司对物业管理区域内共用部位和公共设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等提供的其他物业服务，应承担缴纳相应物业服务费的义务。张志强应当支付2017年7月15日至2019年5月15日的物业费。原告请求物业服务费依法核算为2072.4元（157平方米×0.6元/平方米×22个月），垃圾处置费154元（7元×22个月），以上物业费共计2226.4元。因被告逾期交纳物业费，给原告造成利息损失，故被告应自起诉之日按照年利率6%计算利息损失。被告许昌技术经济学校不是房屋业主，依法不承担支付物业服务费责任，原告请求被告许昌技术经济学校承担支付服务费义务，法院不予支持。据此，判决：一、被告张志强于本判决生效后十日内向原告长葛市天利物业服务有限公司支付2017年7月15日至2019年5月15日物业服务费2072.4元，垃圾处置费154元，共计2226.4元，并自2019年6月28日起按照年利率6%向原告支付利息损失至履行完毕之日止。二、驳回原告长葛市天利物业有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张志强在二审中向本院提交天眼查工商登记信息一份。证明：并非如被上诉人天利物业公司所说，天利物业公司在签订协议时经营异常，还没有注册。天利物业公司质证认为，对截图的来源是否合法有异议，且截图的时间不明确；截图内容显示是没有在规定期限进行报告公示，所以该截图与物业公司签订服务协议是否有资格无关。许昌技术经济学校未到庭质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的工商登记信息与本案无关联性，本院不予认定。长葛市天利物业服务有限公司、许昌技术经济学校在二审中均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审法院判决上诉人向长葛市天利物业服务有限公司支付物业费2226.4元及利息损失是否有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,……,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”长葛市金苑小区未成立业主委员会，许昌技术经济学校作为建设单位与被上诉人长葛市天利物业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律规定，为有效合同。长葛市天利物业有限公司作为学苑小区的物业服务企业，应全面履行合同义务。张志强作为业主，享受了长葛市天利物业有限公司对物业管理区域内共用部位和公共设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等提供的其他物业服务，应承担缴纳相应物业服务费的义务，故张志强应当支付2017年7月15日至2019年5月15日的物业费。根据《前期物业管理服务协议》约定的服务标准，经核算上诉人应当缴纳的物业服务费为2072.4元（157平方米×0.6元/平方米×22个月），垃圾处置费为154元（7元×22个月），以上物业费共计2226.4元。因上诉人逾期交纳物业费，给被上诉人长葛市天利物业有限公司造成利息损失，故上诉人还应承担相应的利息损失。因此，一审判决上诉人张志强向长葛市天利物业服务有限公司支付物业费2226.4元及利息损失，并无不当。综上，张志强的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张志强负担。本判决为终审判决。审判长  徐小燕审判员  孙根义审判员  李 杰二〇二〇年一月十六日书记员  杨甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口