河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24296号上诉人（原审被告）：潘坤，男，1969年6月12日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：刘成龙，河南鑫苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王姣姣，女，1988年5月5日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：李志浩，北京乾城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王琼瑶，女，1989年9月14日出生，汉族，住河南省郏县。被上诉人（原审被告）：郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇商都路与通惠路交叉口向西200米路北。负责人：田国平，该分公司总经理。委托诉讼代理人：汤林林，女，该公司员工。上诉人潘坤因与被上诉人王姣姣、王琼瑶、郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初8787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘坤上诉请求：撤销（2019）豫0122民初8787号民事判决，驳回被上诉人王姣姣对上诉人的诉求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人对房屋出售事宜并不知情，从一审所有的证据可以看出上诉人没有参与房屋出售的任何环节，也没有收取任何费用，上诉人之子潘树理并没有参与房屋买卖事宜，涉案房屋也并没有于2019年6月13日在被上诉人兴合房产处挂牌销售，王琼瑶也承认上诉人对房屋出售事情并不知情，是在与潘树理离婚之后自己私自处分的，一审法院推断上诉人对房屋出售事宜知情，缺乏事实依据，对上诉人明显不公平。二、一审法院适用法律错误，被上诉人王琼瑶的行为非构成表见代理，被上诉人王姣姣与王琼瑶签订的房屋买卖合同对上诉人不产生法律效力，且王姣姣应该就定金及违约金择一适用，不可并行适用，一审法院判决错误，被上诉人王姣姣诉求上诉人支付违约金应当予以驳回。三、被上诉人兴合房产具有重大过错，在明知被上诉人王琼瑶无授权手续的情况下，未尽到严格审查义务，为收取佣金促使被上诉人王琼瑶、王姣姣签订房屋买卖合同，佣金由兴合房产收取，应当由其承担返还佣金及被上诉人王姣姣的保证金5000元的法律责任。四、上诉人对房屋买卖事宜不知情，也不同意出售房屋，房屋买卖合同对上诉人不产生法律效力，被上诉人王琼瑶未取得处分权便与王姣姣签订买卖合同，应当由其本人针对王姣姣的诉求承担违约责任。王姣姣辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王琼瑶的辩称意见同其一审的辩称意见。郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司的辩称意见同其一审的辩称意见。王姣姣向一审法院起诉请求：1、解除原告王姣姣与被告签订的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同；2、被告向原告王姣姣返还购房定金2万元并支付佣金损失1.95万元；3、被告潘坤向原告支付违约金27.2万元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告王琼瑶原系被告潘坤儿媳，中牟县白沙镇商都大街北侧、振兴路南东润华景17号楼2-904号房屋（以下简称涉案房屋）登记在被告潘坤名下。2019年8月2日被告王琼瑶代被告潘坤签字作为甲方、原告王姣姣作为乙方、被告兴合房产作为丙方，三方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。合同约定甲方将涉案房屋以136万元的价格转让给乙方，乙方在签订合同时向甲方支付定金2万元；房屋交付时，物业管理、水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用均由甲方承担。并约定乙方应按照该房屋实际成交总房款的2%，向丙方支付佣金，具体数额为2.7万元。同日，被告王琼瑶与原告王姣姣签订补充条款：甲方违约致使合同无法履行的，按照总房款的百分之二十作为违约金赔偿乙方；乙方违约致使合同无法履行的，按照总房款的百分之二十作为违约金赔偿甲方。签订房屋买卖合同的当日，原告王姣姣向被告王琼瑶支付定金2万元，其中通过支付宝转账向被告王琼瑶交付定金1.5万元，下余5000元通过代被告潘坤向兴合房产交纳交房保证金的方式支付。被告王琼瑶向原告王姣姣出具2万元定金收据一份。原告王姣姣向被告兴合房产交纳中介佣金1.95万元。2019年8月5日被告王琼瑶前夫潘树理告知原告王姣姣，因涉案房屋所有权人登记为被告潘坤，被告潘坤不同意出售该房屋。经双方协商，未能达成一致。庭审中，被告潘坤表示其对涉案房屋买卖不知情，且不同意出售该房屋。现原告诉至该院。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告王琼瑶虽未取得被告潘坤委托授权，但其自称其为被告潘坤儿媳，且携带被告潘坤身份证原件，涉案房屋房产证原件，购房款发票、契税完税证及维修基金票据原件到被告兴合房产处，与原告王姣姣签订房屋买卖合同。基于被告王琼瑶与被告潘坤的身份关系，被告王琼瑶持有被告潘坤的身份证原件及涉案房屋权利凭证的全部原件，且被告潘坤之子潘树理参与售房事宜，原告王姣姣有理由相信被告王琼瑶有权代被告潘坤处分涉案房屋。被告潘坤虽辩称其对涉案房屋买卖不知情，但对被告王琼瑶持有其身份证原件及房屋权利凭证原件的解释，理由牵强，该院不予采信。且涉案房屋于2019年6月13日在被告兴合房产处挂牌出售，被告潘坤主张其对涉案房屋出售完全不知情，该房屋买卖合同无效的抗辩意见，该院不予采纳。被告王琼瑶代理被告潘坤与原告王姣姣签订房屋买卖合同的行为有效。庭审中，被告潘坤明确表示不同意履行合同义务，故原告王姣姣请求判令解除原告王姣姣与被告潘坤签订的房屋买卖合同的请求，于法有据，该院予以支持。原告诉请判令被告潘坤返还购房定金2万元并支付佣金损失1.95万元的请求，于法有据，该院予以支持。双方约定如因一方违约导致合同无法履行的，需按照房屋总价款的20%向对方支付违约金，该约定虽为双方真实意思表示，但过分高于被告违约行为给原告造成的损失，该院酌定为2万元为宜，对原告王姣姣诉请过高部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王姣姣与被告潘坤签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告潘坤于本判决生效之日起十五日内返还原告王姣姣定金二万元，并支付违约金二万元，偿付原告王姣姣支付的中介费一万九千五百元；三、驳回原告王姣姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5972.5元，减半收取2986元，其中432元由被告潘坤负担，2554元由原告王姣姣负担，剩余部分返还原告王姣姣。保全费2077.5元，由被告潘坤负担。本院二审期间，上诉人提交其老身份证和新身份证对比证据，证明上诉人老身份证丢失，王琼瑶拿着上诉人老身份证对房屋出售的事实，间接证明上诉人对签订房屋买卖合同以及出售房屋并不知情的事实。王姣姣质证称，对该份证据真实性无异议，证明目的有异议。从该份证据可以看出，上诉人身份证并不存在丢失一说，一直处在上诉人的手中。上诉人潘坤与被上诉人王琼瑶系家庭共同成员，王琼瑶持有潘坤的身份证可以认定是潘坤所交付，该身份证仍然处在有效期内。王琼瑶质证称，当时是上诉人儿子给的身份证。郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司的质证意见同王姣姣的质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同外。另查明，合同约定的2万元定金，其中15000元现存于王琼瑶处，另外5000元现存于郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司处。本院认为，被上诉人王姣姣、王琼瑶、郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司三方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》时，王琼瑶自称其为上诉人潘坤儿媳，且携带潘坤身份证原件，涉案房屋房产证原件，购房款发票、契税完税证及维修基金票据原件，且潘坤之子潘树理参与售房事宜，所以，王姣姣有理由相信王琼瑶有权代潘坤处分涉案房屋。潘坤称其对涉案房屋买卖不知情，但对王琼瑶持有其身份证原件及房屋权利凭证原件的解释理由牵强，且涉案房屋于2019年6月13日在郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司处挂牌出售，因此，潘坤主张其对涉案房屋出售完全不知情，该房屋买卖合同无效的抗辩理由不成立，故原审认定王琼瑶代理潘坤与王姣姣签订房屋买卖合同的行为有效并无不当。现潘坤明确表示不同意履行合同义务，已构成违约，其应承担相应的违约责任，原审综合考虑合同的履行情况酌定2万元的违约金亦无不当。但由于王姣姣交纳的20000元定金，其中15000元现存于王琼瑶处，另外5000元现存于郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司处，应由王琼瑶和郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司分别退还，原审对此处理不妥，应予更正。关于19500元的中介费问题，郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司作为涉案房屋买卖的专业中介服务机构，既没有要求王琼瑶提交委托手续，也没有严格审查王琼瑶是否有房所有人的授权，其没有尽到应尽的职责，造成该房屋买卖不能进行，因此，郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司应将其收取王姣姣的中介费退还给王姣姣，原审对此处理亦不妥，亦应予以纠正。二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，潘坤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初8787号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初8787号民事判决第二项；三、王琼瑶于本判决生效之日起十五日内返还王姣姣定金15000元；四、郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司于本判决生效之日起十五日内返还王姣姣定金5000元及中介费19500元；五、潘坤于本判决生效之日起十五日内向王姣姣支付违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5972.5元，减半收取2986元，由王姣姣负担2554元，由潘坤、王琼瑶、郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司各负担144元，保全费2077.5元，由潘坤、王琼瑶、郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司各负担692.5元。二审案件受理费1288元，由潘坤、王琼瑶各负担429元，由郑州兴合房产中介有限公司商都路分公司负担430元。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  陈 涛审判员  王燕燕二〇二〇年一月八日书记员  娄杨杨