湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终288号 上诉人（原审原告）：王琼，女，1972年3月8日出生。 被上诉人（原审被告）：郴州城宇房地产开发有限公司。 法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。 上诉人王琼因与被上诉人郴州城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王琼、被上诉人城宇公司的委托诉讼代理人李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王琼上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判城宇公司向王琼支付逾期办证违约金41,842.88元（282,813.3元×1241天×4.35%÷365天=41,842.88元）；3.本案一、二审诉讼费用由城宇公司负担。事实和理由：1.案涉合同附件四《合同补充协议》第七条第二款约定双方的违约责任明显不对等，属于房地产行业霸王条款，一审法院根据该条款约定计算违约金，对王琼显失公平。2.王琼请求人民法院调高违约金数额，于法有据，一审法院对王琼的诉求不予支持，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案属于损失额难以确定的情形，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。3.案涉合同附件四《合同补充协议》第七条第二款约定逾期办证违约金“按年计算”，但一审法院错误认定逾期办证违约金“按日计算”，并据此认定王琼部分诉求已过诉讼时效错误。4.湖南省郴州市中级人民法院、湖南省郴州市苏仙区人民法院多份生效判决对本市商品房买卖合同中开发商减免其自身责任的条款不予支持，并根据相对方的申请调高违约金赔偿数额。 城宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王琼向一审法院起诉请求：1.确认王琼与城宇公司之间签订的《合同补充协议》第七条第二款为显失公平条款并予以变更,增加城宇公司的违约金比例；2.判令城宇公司支付王琼逾期办理不动产初始登记造成王琼无法办理不动产权证的违约金,38,740.9元(逾期办证违约金从2016年5月16日暂计算至2019年7月9日,282,913.3元×1149天×4.35%÷365天，后段违约金按照年利率4.35%至涉案不动产初始登记完成为止)；3.判令城宇公司立即办理王琼购买房屋的初始登记并协助王琼办理不动产权证；4.本案的诉讼费用由城宇公司负担。诉讼过程中，王琼变更第1、3项诉请为：确认双方签订的《合同补充协议》第七条第二款显失公平；判令城宇公司在30天内办理涉案房屋的初始登记。 一审法院认定事实：王琼系郴州市XXXX正式干警。2012年，城宇公司承建了王琼单位的团购房，并与王琼签订了《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，即王琼购买由城宇公司开发的郴州市苏仙区丽景君临天下X栋XX层XXXX房，合同约定房屋面积为143.03平方米，房屋单价为1978元每平方米，总价为282,913.34元。王琼于2012年11月30日向城宇公司支付购房款268,696.2元，2013年5月7日向城宇公司支付购房款14,217.1元，并向城宇公司支付了500元办证费。城宇公司根据合同约定于2012年10月30日之前向王琼交付房屋。另根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第六条：“买受人逾期付款的违约责任，(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”但双方签订的《合同补充协议》第七条第一款约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记。……”。该条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，……”。截至王琼起诉之日，城宇公司仍未为王琼购买的房屋办理初始登记。2019年10月10日，城宇公司为王琼办理了房屋初始登记，王琼于2019年10月15日领取。王琼在2019年11月5日提出撤回要求城宇公司办理初始登记的诉请。 一审法院认为，本案的争议焦点为王琼与城宇公司签订的《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》对延期办证违约的约定是否显失公平。首先，王琼与城宇公司签订的《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该栋商品房的初始登记……。该条第二款约定：若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理涉案房屋首次登记的义务，城宇公司未在合同约定的期限内办理涉案房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。其次，当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，需提供证据实证其损失高于双方约定的违约金。王琼未提供任何证据证明其实际损失高于约定的违约金，因承担举证不能的不利后果。故王琼请求认定《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》对延期办证违约的约定显失公平，及以年利率4.35%予以计算违约金的诉请，于法无据，不予支持。对违约金的计算，本案中，城宇公司应在2016年5月16日前为涉案房屋办理初始登记。因合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至涉案房屋首次登记完成之日，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。结合民事权利诉讼时效3年的保护期，王琼于2019年7月10日向一审法院起诉，仅对王琼起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。即2016年7月10日起至2019年10月10日止，共39个月（初始登记办理之日）。故逾期办证违约金为919.47元（282,913.3元×0.1%÷12个月×39个月）。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告郴州城宇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告王琼支付逾期办证违约金919.47元；二、驳回原告王琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费768.52元，由被告郴州城宇房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉《合同补充协议》第七条第二款是否有效以及王琼主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率4.35%计算违约金是否应予支持。 城宇公司与王琼签订的《郴州市商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。王琼主张《合同补充协议》第七条第二款显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故本院认定该条款合法有效。《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，城宇公司应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。该条第二款约定：若因城宇公司未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致王琼无法办理房地产权证的，城宇公司每年按已付房款的0.1%向王琼支付违约金。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理案涉房屋首次登记的义务，城宇公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。一审法院在王琼未提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，对王琼请求调高违约金数额的主张不予支持，并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方明确约定了违约金计算标准，且王琼未能提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失存在，该司法解释的条款在本案中并不适用。故本院对王琼主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率4.35%计算违约金的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，一审判决城宇公司向王琼支付逾期办证违约金919.47元（282,913.3元×39个月×0.1%÷12个月）并无不当，本院应予维持。关于王琼提出部分诉请超诉讼时效的问题。民事权利诉讼时效为3年，王琼于2019年7月10日向一审法院起诉，一审仅对王琼起诉前三年内（2016年7月10日起至2019年10月10日止）的违约金给付请求予以保护亦无不当，本院予以维持。 综上所述，王琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费846.07元，由上诉人王琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 李气春 二〇二〇年一月十九日 法官助理 肖露华 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。