江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终2279号上诉人（原审原告）：盱眙玫瑰园宾馆，住所地盱眙县盱城街道金源北路。经营者：王学刚，男，1969年6月27日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：王学军（系王学刚哥哥），1963年6月20日出生，汉族，住盱眙县。被上诉人（原审被告）:盱眙县果园场，住所地盱眙县盱城街道二山路1号。法定代表人：明嵘，该场场长。委托诉讼代理人：韦刚，江苏衡胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。上诉人盱眙玫瑰园宾馆（以下简称玫瑰园宾馆）因与被上诉人盱眙县果园场（以下简称果园场）排除妨害纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2018）苏0830民初5772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玫瑰园宾馆上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。玫瑰园宾馆前的广场属于其所有而非共有产权。通过各个商户和住宅用户的房产证可以看出，每位业主对应的土地面积均已列明且均为专有面积，该面积并不包括广场用地，所以案涉停车场所在的土地使用权属于上诉人专有，并非属于共有用地；2、被上诉人非法占有土地开设停车场并收费，并非是非盈利项目；3、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，案涉广场的使用应由其所有权人决定，一审判决以县政府的批示作为判决民事侵权案件的依据不公平。即便如被上诉人陈述的案涉土地是全体业主共有，对广场如何利用也应有全体业主共同决定，目前该项目没有成立业主代表大会，对广场土地应由全体业主投票决定，而上诉人在整个项目中的产权面积占比超过90%，在未经上诉人书面同意的情况下即使其他业主也无权单独决定如何使用该土地，更何况该土地目前仍归上诉人专有，故被上诉人构成侵权，应承担侵权责任。被上诉人果园场答辩称，涉案地块包括玫瑰园宾馆以及其他业主在内的共用绿地，属于业主和玫瑰园宾馆共同所有。上诉人并不享有涉案地块的独立使用权，上诉人提起本案的诉讼无法律与事实依据，一审判决正确，请求维持原判。玫瑰园宾馆向一审法院起诉请求判令：1、果园场停止对玫瑰园宾馆前广场土地的侵占行为，返还侵占的土地并恢复原状；2、果园场赔偿侵占土地的占用费81000元。一审法院查明事实：2002年9月29日，原盱眙县玫瑰园大酒店通过出让方式取得盱眙县盱城街道金源北路6630㎡的国有土地使用权。玫瑰园宾馆提供盱土国用（2002）字第0315号国有土地使用权证载明，土地使用者为盱眙县玫瑰园大酒店，用途为商业用地，类型为出让，面积为6630㎡。记事栏内记载因该宗地上门面房出售，土地使用权多次变更登记后，该宗地使用面积为6382.8㎡。宗地图显示西至五墩北路（现为金源北路）。2012年7月23日，盱眙县玫瑰园大酒店变更为玫瑰园宾馆，经营者为王学刚。王学刚在建成玫瑰园宾馆后，又加盖了住宅用房，并作为商品房出售，同时又将门面房出售。因王学刚改变土地用途和无商品房开发资质，购房者无法办证引起信访。后当地规划、住建、国土部门将上述宗地性质由商业用地调整为商住用地，为购房者办理了房产证及土地证。后盱眙县国土资源局要求王学刚补缴土地出让金，经淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2982号民事判决书判决，王学刚补缴土地出让金67500元。2017年3月，盱眙县城市管理局向县政府书面请示，请示内容为：为缓解该县城金源北路停车压力，规范该区域交通秩序。根据金源北路两侧商户增加停车场所的强烈要求和县委主要领导指示精神，对新世纪广场至玫瑰园西侧沿线进行了实地考察，并请相关人员对现场进行了测量与初步设计。该区域是县城最繁华的商业集中区，因周边停车场远远不能满足居民需求，停车难问题日益突出。而该区域新世纪广场至玫瑰园沿线西侧规划绿化面积较大，长期无人管理，造成该区域环境较差。如将该区域绿化去除，改建停车场所，将有效缓解该区域停车压力。经测量该区域绿化面积共有400㎡左右，改造后可设计停车位180个左右，如将部分较大苗木保留，也可容纳160辆左右。为彻底解决该区域车辆停车难、乱停乱放、环境差等问题，建议县政府安排该区域规划改建成停车场。由住建局组织设计建设，停车场建成后可交由城市管理局或盱城街道果园社区负责日常管理。后盱眙县人民政府有关领导批示同意将上述区域按生态停车场进行改造，较大树木保留，按谁建设谁收益的原则进行管理。因该县城新世纪广场至玫瑰园沿线原系盱眙县果园场范围，后案涉停车场交由果园场实施改造。2017年7月，果园场安排人员对该县城金源北路新世纪广场至玫瑰园宾馆西侧原绿化带进行清理改造，后建成生态停车场。改造时玫瑰园宾馆人员阻止未果，现玫瑰园宾馆认为，其宾馆前广场至金源路边的土地使用权归其所有，果园场未经其同意毁坏其土地上全部绿化和树木，侵占其土地修建停车场，并对外发包收益，起诉要求果园场停止侵占、返还土地并恢复原状，赔偿侵占土地期间的占用费81000元。一审法院认为，玫瑰园宾馆经营者王学刚尽管通过出让方式取得了涉案土地的使用权，但王学刚在建成玫瑰园宾馆后，又加盖了住宅用房，并作为商品房出售，同时又将门面房出售。为此，后当地相关主管部门根据其土地实际使用用途将涉案土地由商用地变更为商住用地，并将已出售的房屋土地使用权办理给了业主，故玫瑰园宾馆用地实际变成了商住用地。依据我国物权法的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，故玫瑰园宾馆诉称的其门前广场实际上已属于业主共有的公共场所，因该地段处于盱眙县城区居民及商业集中区，实际上其门前所谓的广场及绿化地块已作为附近商户及居民公共通道及场所。果园场根据盱眙县人民政府批示，为解决城区停车难、乱停乱放、环境差等公共问题，由其实施对该县城金源北路新世纪广场至玫瑰园宾馆西侧原绿化带进行清理改造，建成生态停车场。虽然占用了部分包括玫瑰园宾馆在内的该地块业主的土地使用权，但其行为是为了社会公共利益，并非恶意毁坏绿化、侵占土地，该沿线的其他业主、商户也均未提出异议。相反涉案地段沿线建成生态停车场后，不仅对玫瑰园宾馆没有构成损害，更有利于其经营。另玫瑰园宾馆认为果园场建成停车场后取得收益，要求赔偿，但玫瑰园宾馆仅提供了一份中标通知书复印件，未提供果园场实际获得收益的相应证据，故对玫瑰园宾馆的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条的规定，作出一审判决：驳回玫瑰园宾馆的诉讼请求。案件受理费1925元，由玫瑰园宾馆负担。二审中，上诉人向本院提供案涉停车场的现场照片5张，证明停车场所占用的土地，占用其土地的宽幅大概是70米，属于果园场的土地宽幅大概为10米，长度都一样。果园场对该照片不持异议，但认为从面积上说，属于果园场的土地面积大约占到三分之一，属于玫瑰园宾馆的土地面积大约占到三分之二。被上诉人向本院提供：1、2018年6月5日工程结算审定单，证明包括本案停车场在内，当时在附近一共建设了三个停车场，所花工程款经审计为1483034.16元；2、其与案外人签订的《停车场租赁合同》和《保洁协议》，证明其将案涉停车场对外发承包经营，并聘请保洁人员保洁所支付的成本。上诉人在本院限定期限内未到庭质证，视为其放弃质证权利。本院经审查，确认双方所提供证据的真实性，作为认定本案事实的依据。本院经审查，确认一审法院查明的事实。二审中，双方一致确认以下事实：1、案涉停车场是在玫瑰园宾馆前原有绿化和部分空地改造而来，该空地的大部分范围的国有土地使用权属于玫瑰园宾馆，少部分范围属于果园场；2、果园场建成案涉停车场后对外招租，已收取5年的租金共计45万元，因盱眙县要求所有停车场在春节、国庆和龙虾节等重大节假日期间对社会公众免费发放，故其与经营者协商在5年的基础上延长半年给案外人经营。二审另查明，就包括案涉停车场在内，果园场在附件共建设三个停车场，工程款共计1483034.16元，本案停车场是面积最大的一个，果园场已于案外人签订《停车场租赁合同》，合同约定期限为2018年2月1日至2023年1月31日，后因地方政策，果园场将该合同期限延长至2023年7月31日。果园场为停车场与玫瑰园宾馆之间的路段每年需支出保洁人员工资。本院认为，合法的物权受国家法律保护。本案讼争停车场所占用部分土地的国有土地使用权有部分系玫瑰园宾馆所有，果园场未经玫瑰园宾馆同意即在该土地上建造停车场并对外经营，侵犯了其国有土地使用权，应对其承担侵权责任。但同时，因果园场是在县政府的规划下，为解决附近停车难、乱停乱放、环境差等社会公共管理问题而建造的停车场，从社会效果和经济效果角度考虑，本案不宜采用“停止侵权、恢复原状”的方式，故对玫瑰园宾馆要求果园场拆除停车场并恢复原状的诉讼请求，不予支持。对于玫瑰园宾馆要求赔偿土地占用费的诉讼请求，予以支持。对于土地占用费的计算，虽然玫瑰园宾馆仅主张81000元，但其该项诉请是建立在恢复原状的诉请基础之上，而因前述理由，讼争停车场不宜拆除，考虑到停车场将持续对外经营，故本院对土地占用费的计算不应以81000元为限。因周边并无空地租赁的市场价格，综合双方对于停车场所占用土地大部分系玫瑰园宾馆所使用、果园场对外招租5年半并收取45万元的事实一致认可、果园场为建造停车场所支出工程款及每年还需花费一定成本对停车场进行维护等情况，本院酌定果园场以其出租停车场所收取费用（不扣除运营成本）的25%的比例向玫瑰园宾馆支付土地占用费。果园场已收取的5年半租金45万元，应给付玫瑰园宾馆11.25万元，对于该5年半期满后如果园场继续对外经营的，仍需以经营所得（不扣除成本）的25%向玫瑰园宾馆支付土地占用费直至玫瑰园宾馆就案涉土地的国有土地使用权期限届满。同时，作为解决了社会公共管理问题和满足了部分群众需求的停车场，在经营期间，玫瑰园宾馆不得无理设置障碍或阻挠。至于果园场主张其所占用的大部分国有土地使用权应属于包括玫瑰园宾馆在内的业主共同共有。对此，玫瑰园宾馆持有盱眙县政府颁发的国有土地使用权证，取得了该部分土地的使用权。国有土地使用权证作为物权凭证具有法律公示效力，故至今玫瑰园宾馆对其广场前的土地仍享有国有土地使用权。果园场的该点上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，玫瑰园宾馆的上诉理由和请求部分成立，予以支持。因二审中双方变更陈述，一审判决对讼争停车场定性有误，予以纠正。经调解不成，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省盱眙县人民法院作出的（2018）苏0830民初5772号民事判决；二、盱眙县果园场于本判决生效之日起十五日内支付盱眙玫瑰园宾馆2018年2月1日至2023年7月31日期间的土地占用费11.25万元；从2023年8月1日至盱眙玫瑰园宾馆享有的盱土国用（2002）字第0315号国有土地使用权证载明的国有土地使用权限期届满时，被上诉人支付经营坐落于金源北路、盱眙玫瑰园宾馆前的停车场所得（不扣减成本）的25%给付上诉人，该款项于被上诉人收款当年12月30日前一次性支付；三、驳回盱眙玫瑰园宾馆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1925元，二审案件受理费1825元，合计3750元，由被上诉人盱眙县果园场负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  张兆宇审判员  邹艳萍二〇二〇年一月三日书记员  李 戎