上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10756号上诉人(原审被告)：孙珑艳，女，1981年8月19日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海景超实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张晓伟，董事长。委托诉讼代理人：易晓蕊，上海申企律师事务所律师。上诉人孙珑艳因与被上诉人上海景超实业有限公司(以下简称“景超公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙珑艳上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判不支持被上诉人景超公司关于承担违约金和补交免租期租金的一审诉请，并退还孙珑艳电话费押金人民币(以下币种均为人民币)1,500元。事实与理由：第一，孙珑艳逾期支付租金仅仅不足3天时间，尚未达到根本性违约的程度，却被景超公司强行解除租赁合同，收回展位。在此情况下，孙珑艳不应承担违约责任。第二，一审法院将原告主体不一致的两个案件合并审理，将两个不同的租赁合同版本一视同仁，既违反了审判程序的规定，也无视了上诉人实体的合同权利，是导致错误判决的重要原因。第三，租赁合同剩余租期的计算存在错误，导致错误的违约金计算结果。本案中，租赁合同在2018年12月18日宣告解除并收回展位时，距离合同届满的时间不足6个月(合同约定的终止时间为2019年6月14日)，根据合同约定应计算1个月租金的违约金，但一审判决却计算了2个月的租金和物业管理费。第四，一审法院对违约金及免租期租金计算标准存在明显错误。根据租赁合同关于违约金的约定，违约金计算是以租金为标准，而非以物业管理费为标准。一审判决以租金与物业管理费之和来计算违约金，明显错误。免租期租金也是同样的道理，一审法院判令孙珑艳返还免租期的租金和物业管理费之和，亦明显错误。第五，电话费押金1,500元，是孙珑艳返还请求权的一部分，也是孙珑艳一审反诉请求的一部分(后因反诉费支付延误而撤诉)，但一审判决中未曾提及，损害了孙珑艳的基本合同权利。被上诉人景超公司辩称：不同意孙珑艳的上诉请求。第一，双方曾于2016年9月26日签订补充协议，明确约定计算违约金的标准是同时包含租金和物业管理费的。第二，根据租赁合同约定，因孙珑艳的原因导致合同提前终止，景超公司有权索取所免去的所有租金。而根据补充协议约定，第一年合同期结束后给予的三个月免租期，减免的实际金额是按照100元每月每平方米的标准计算的。因此，孙珑艳应当按照100元每月每平方米的标准向景超公司支付免租期租金。第三，孙珑艳于2018年12月14日明确表示不再继续履行合同，因此双方租赁合同实际上已于2018年12月14日解除，故一审法院判令孙珑艳承担相当于2个月租金的违约金符合合同约定。第四，孙珑艳没有向景超公司支付电话费押金，且其在一审就此提出反诉请求后又撤诉，故一审判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。景超公司向一审法院起诉请求：1、判令景超公司与孙珑艳所签租赁合同于2019年4月15日解除；2、判令孙珑艳支付中途退用Z3158号场馆的违约金共计65,800元(计算标准为单价*面积*月数：100*329*2)；3、判令孙珑艳支付租金自2019年1月16日起至2019年4月15日止，每个月租金是32,900元；4、判令孙珑艳支付逾期支付使用费的滞纳金，以应付的租金98,700元为本金，按照每个月2%的标准计算，从2018年12月16日计算到判决生效之日止；5、判令孙珑艳支付使用费，从2019年4月16日起至2019年6月12日止，每月是65,800元；6、判令孙珑艳补交免租期2018年3月15日到2018年6月14日的租金98,700元；7、景超公司不予返还孙珑艳质量保证金52,640元。一审法院认定事实：2016年9月26日，甲方景超公司与乙方孙珑艳签订一份《租赁合同及附件》，约定，甲方将坐落于上海市宝山区长逸路XXX号商场中区三楼Z3158号场馆的商铺出租给乙方使用。本合同约定期间为2017年3月15日起至2019年6月14日止。支付方式为三个月一付，先付后用。该房屋交付后，出现乙方违约情形而甲方行使解除本合同的权利的，甲方解除本合同前乙方已经支付的租金不予退还，并且甲方有权向乙方索取乙方在本合同内所免去的所有租金。此外，乙方还需按照下述规定向甲方支付违约金：(1)剩余合同期不满六个月的，违约金为本合同一个月租金；(2)剩余合同超过六个月(包括六个月)但不满一年的，违约金为本合同二个月租金；(3)剩余合同期限超过一年(包括一年)但不满二年的，违约金为本合同三个月的租金。如乙方违反本合同的规定，收取的保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失赔偿，和/或根据合同规定全部扣收保证金而无需归还乙方。合同期内，乙方逾期支付租金的，甲方同意给予七天宽限期，乙方逾期支付租金超过七天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一日按照月租金的1%支付滞纳金。2018年12月7日，上海建配龙建材配送有限公司向孙珑艳发出催款通知，载明，贵铺(Z3148铺位)应于2019年1月15日前一个月支付租金，但至今未付。现公司通知必须于2018年12月15日前来结清欠款。逾期不付，视作违约，我公司将根据双方签订的租赁合同第七条第一款，逾期天数的总租金将收取滞纳金，对此展位作停电并围封处理。该份通知孙珑艳予以签收。同年12月18日，上海建配龙建材配送有限公司向孙珑艳发出《关于支付场地费用及平账通知》，载明，2018年12月15日至2019年3月14日止的周期租金98,700元，贵铺至今未付，故发函催告。如2018年12月20日前仍未收到应交付的相关费用。我公司将按照双方的合同履行合同权利，即甲方将停止供电，超过约定缴款期限不足十天的，每天按照应付金额的1%加收滞纳金，超过十天不足十五天的，每天按照应付金额的2%加收滞纳金，超过十五天不付的，将终止租赁协议并赔付违约金，商场管理部门有权对展位商品、货物进行处理，以抵欠费。并且我公司将对展位进行围封处理。同日，上海建配龙建材配送有限公司向孙珑艳发出《解除商铺租赁合同与收回展位通知函》，主要内容为，根据合同约定，您应在2018年11月20日缴纳租金、水电费等费用共计69,141.8元，因您未能及时缴纳上述费用，我公司分别在2018年12月10日和12月15日向你发出了催缴通知，但你均未回复。嗣后我公司对你展位进行断水断电，并向你邮寄《关于支付场馆费及平账通知》，但至今你仍未缴纳租金等费用。根据双方签订的租赁合同，经我公司书面多次催缴未果，我公司有权解除双方的租赁合同，并对展位遗留商品进行处理、收回展位。我公司正式通知你解除与你在2017年3月15日签订的商铺租赁合同，并对你遗留在租赁展位内的商品进行清点，统一处理。合同解除后，我公司保留追究你承担违约责任的权利。本案一审审理中，景超公司表示发函都是根据同一个地址寄送给孙珑艳的，但平账通知和解除函是被退回的，之前的发函签收。嗣后，孙珑艳没有和公司联系，景超公司也没有动孙珑艳的物品，就一直存放在展位里，没有进行围封处理，也没有盘点处置，直到2019年6月12日正式收回后才处置。同时，景超公司还提供了可移动货物盘点表及照片，证明孙珑艳在撤场后遗留的货品情况。孙珑艳表示照片中的货物是遗留下来的，但无法拿走；关于解除函没有收到，但是在2018年12月19日景超公司将解除函的照片通过微信发给孙珑艳了，孙珑艳当即就表示合同关系结束了。同时孙珑艳为证明己方损失，提供了其与景超公司楼管闵丽丽的微信聊天记录和截图，证明租金原来是三个月一付，在2018年12月15日到2018年12月31日期间改成一个月一付，景超公司的经理周某和顾某都签字同意，同时12月14日的微信中，孙珑艳明确表态同意终止合同；2019年4月18日，收到起诉状之后孙珑艳至系争展位拍摄的照片，发现里面放置了其他物品，证明景超公司很早就收回商铺了；拍摄的剩余家具的清单和照片，与景超公司提供的清单存在12处差异，12件家具被景超公司处理了。景超公司表示，闵丽丽是公司的员工，微信内容认可，其中也可以看出孙珑艳对于终止合同没有任何回复，也没有就如何返还房屋、结清费用和公司洽谈；拍摄的照片可以证明商铺并非景超公司控制，孙珑艳也可以进入，证明其还在占有使用，照片里的家具公司认为是孙珑艳的家具；双方提交的清单统计方式可能不一样，直到2019年6月12日孙珑艳的家具都还在商铺内，没有动过。一审法院认为：景超公司和孙珑艳就系争展位签订的租赁合同及附件系双方真实意思表示，且未违法法律、行政法规强制性规定，当属合法有效。双方均应恪守合同条款，不得违约。根据合同约定，租金的支付方式为提前一个月先付后用，三个月为一个支付期限。一审审理中，双方确认孙珑艳的租金支付至2019年1月15日止。孙珑艳提供的与楼管闵丽丽的微信聊天记录截图，其中涉及到可以一个月支付一次，但并没有违背先付后用的原则。合同中约定，若承租人未按约支付租金，则景超公司有权立即终止本合同，并有权主张违约金。孙珑艳迟延付款已经构成根本违约，故景超公司有权行使单方解除权。本案的争议焦点在于双方合同终止的日期问题，景超公司认为尽管其在2018年12月18日发出解除合同的函件，但函件并未实际送达孙珑艳，故其要求在本案中以起诉的方式主张单方解除权。孙珑艳对此不予认可，主张其对于景超公司的解除合同的意思表示予以认可，且实际上已经腾退系争展位交还公司使用。一审法院认为，根据本案中双方的举证，在孙珑艳迟延支付后续租金的情况下，景超公司积极敦促其支付后续租金，有关的催款函也实际送达了孙珑艳。尽管最后的解除函没有实际送达，但根据孙珑艳与景超公司的楼层管理方的微信截屏，可以证明其在12月14日即明确表示不再承担后续的租金，也在微信中直接表示了同意合同终止的反馈意见。故一审法院认为，根据法律规定，单方解除权到达对方即生效，尽管函件没有实际送达的回执，但结合其他证据可以间接证明孙珑艳就景超公司主张的提前终止合同的要求予以接受也明确不再支付后续租金。综上，双方就系争展位订立的租赁合同法律关系于2018年年底即终止履行。鉴于无法正常履行的责任方在孙珑艳，故作为违约方其应承担合同约定的违约责任。景超公司要求孙珑艳承担相当于两个月租金的违约金的要求，符合合同约定，予以准许。关于其他诉讼请求，在孙珑艳明确同意解除合同后，作为出租方景超公司应及时收回展位以减少空置的损失，即作为守约方也应依法承担控制损失进一步扩大的法定义务。根据上述分析，在双方的租赁合同于2018年年底终止履行后，景超公司应根据其发函中的表述对于展位予以及时收回，并及时处理其中的遗留的商品、货物，其再行要求孙珑艳承担2019年1月16日之后的占有使用费，一审法院认为超出了双方合同约定。一审法院酌情认定景超公司应在2019年1月15日前及时收回展位，即从该日起展位的空置损失由景超公司承担，与孙珑艳无关。故景超公司要求孙珑艳再行承担该日后的占有使用费及逾期付款的滞纳金的诉请，于法无据，也显失公平，不予准许。关于保证金，根据双方合同约定，如孙珑艳违反本合同的规定，则景超公司有权以收取的保证金抵付其应付款项，和/或作为景超公司因此而遭受损失赔偿，和/或根据合同规定全部扣收保证金而无需归还。该条款约定显然不明，双方嗣后也未对此进一步进行协商达成一致意见，故一审法院认为保证金作为合同解除后果一并处理的范围，应予以返还给孙珑艳。关于景超公司主张免租期租金的补收请求，符合合同约定，予以准许。据此，一审法院作出判决：一、景超公司与孙珑艳就上海市宝山区长逸路XXX号中区三楼Z3158号展位签订的租赁合同关系于2018年12月19日终止履行；二、孙珑艳于判决生效之日起十日内，向景超公司承担违约金65,800元；三、孙珑艳于判决生效之日起十日内，向景超公司补交免租期2018年3月15日到2018年6月14日的租金98,700元；四、景超公司于判决生效之日起十日内，向孙珑艳返还保证金52,640元；五、景超公司的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：双方就系争展位签订的《租赁合同及附件》中租赁协议书部分第2.7条约定，孙珑艳签署本合同时，如需要安装电话，必须向景超公司交纳电话押金1,500元/门，孙珑艳退场后三个月内无拖欠电话费问题发生，景超公司将该押金如数退还孙珑艳。双方于2016年9月26日就系争展位签订补充协议，约定景超公司扶持孙珑艳，租金及物业管理费按100元/月/平方米计算，第一年合同期结束后给予(2018年3月15日-2018年6月14日)3个月免租；补充协议条款如与主合同有冲突，以补充协议条款为准；合同期内不得退场，如遇孙珑艳个人原因及经营不善导致无法继续履行合同，擅自中途退场，视为孙珑艳违约，孙珑艳还须向景超公司按主合同违约条款支付相应违约金(包含租金及物业管理费)等内容。二审中，孙珑艳向本院提交了电话押金1,500元的收据，欲证明孙珑艳已实际支付电话费押金。对此，景超公司表示第一，确认该笔电话费押金已收到，但因孙珑艳未按合同约定向景超公司支付电话费，所以该电话费押金用于冲抵孙珑艳在租赁期内拖欠的电话费，景超公司无须退还；第二，电话费押金退还事宜不在本案处理范围内，即使孙珑艳有异议，也应当另案诉讼。本院认为：第一，关于景超公司是否享有合同解除权的问题，虽然孙珑艳逾期支付租金的时间尚未达到双方合同约定的解除权成立标准，但孙珑艳在双方的微信沟通中已明确表示将不再继续履行合同，故景超公司享有法定的合同解除权。景超公司于2018年12月18日向孙珑艳发出解除函，并于2018年12月19日将解除函图片通过微信发送给孙珑艳，孙珑艳亦确认收悉，故一审法院据此确认双方租赁合同于2018年12月19日终止履行，并无不当。第二，关于违约金计算标准，根据双方于2016年9月26日就系争展位签订的补充协议，如遇孙珑艳违约导致合同解除时，其应支付的违约金计算标准包括租金及物业管理费，故一审法院根据该补充协议确定的上述标准计算孙珑艳应支付的违约金，并无不当。由于双方租赁合同于2018年12月19日解除，剩余租期已不足六个月，故根据合同约定，孙珑艳应向景超公司支付相当于一个月租金及物业管理费的违约金，即32,900元。第三，关于免租期租金，根据合同约定，因孙珑艳违约导致合同解除，景超公司有权向孙珑艳索取其在本合同内所免去的所有租金，现双方当事人均确认在合同履行期间景超公司免除了孙珑艳2018年3月15日至2018年6月14日三个月的租金及物业管理费；由于双方的实际计租方式为将租金及物业管理费一并按100元/月/平方米计算，且景超公司已实际免除了孙珑艳三个月的租金及物业管理费，现孙珑艳称其仅需返还租金而无需返还物业管理费的主张，依据不足，不能成立。第四，关于孙珑艳主张应返还的电话费押金，因孙珑艳在本案一审中曾就此提起反诉后又撤诉，故一审法院未予处理；二审中，双方当事人就该电话费押金的返还无法达成一致，故本案中不予处理，孙珑艳可以另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5968号民事判决第一、三、四、五项；二、变更上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5968号民事判决第二项为：孙珑艳应于本判决生效之日起十日内，向上海景超实业有限公司承担违约金人民币32,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1,268元，由孙珑艳负担1,000元，由上海景超实业有限公司负担268元；二审案件受理费2,536元，由孙珑艳负担2,000元，由上海景超实业有限公司负担536元。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年一月六日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。