河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初10437号原告：刘慧芳，女，1990年7月10日出生，回族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：吕静波，河南霁安律师事务所律师。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘四军，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇航，河南豫新律师事务所实习律师。原告刘慧芳与被告郑州奥星实业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘慧芳及其委托诉讼代理人吕静波、被告郑州奥星实业有限公司的委托诉讼代理人刘四军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘慧芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退回购房款190066元并向原告支付自被告收到原告所支付的房款第二日起以原告相应批次支付的房款为基数、以银行同期贷款利率为标准计算的原告所支付的房款所对应的银行贷款利息（截至本案起诉日，银行贷款利息暂计为7026.76元）；3、判令被告支付违约金1900.66元。事实与理由：2017年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买了被告开发的位于新郑市××店镇××西侧、规划梨园路南润丰新尚C区16-2号楼1单元10层1009号房。原告依约及被告要求按时将首付款等款项及后续的房款付至被告指定账户，且因被告不诚信行为导致原告多付房款20000元，原告履行了作为××应尽的付款义务。根据合同约定，该商品房应于2018年11月15日前验收合格并按合同约定的状态交付原告使用。但由于被告没有履行合同关于交房的诸项约定，涉案房屋所在楼栋未通过消防验收，水电等设施与配套均未达到约定标准，根本不具备合同约定的交房条件。在被告逾期交付超过90日后，原告依据合同约定向被告提出解除《商品房买卖合同》的请求，但被告不予理睬。至本案起诉之日，被告始终未达到合同约定的全部交房条件。被告即未完全履约也不支付违约金，亦不解除合同。因《商品房买卖合同》属于被告提供的格式合同，违约金数额约定过低，导致原告的银行贷款利息损失及首付款等款项的利息损失无法通过违约金的形式获得弥补，原告请求以提高违约金数额或以赔偿银行贷款利息损失的方法进行弥补。被告郑州奥星实业有限公司辩称，一、涉案房屋已以原告名义在银行进行抵押，设置有他项权利，在他项权利未注销和银行贷款未还清之前，原告诉请解除合同侵犯第三人权益，原告要求解除合同漏列银行作为案件当事人，程序违法。二、因原告逾期支付首付款和贷款，被告依据合同约定有权延期交房433天。三、双方之间的合同已经履行完毕，原、被告双方之间的合同不能解除,原告要求解除合同的理由不符合合同约定,请求法院遵照鼓励交易原则，驳回原告的诉讼请求。四、被告逾期交房系政府政策性原因所致，依据双方签订的房屋买卖合同约定被告对此免于承担违约责任。1、因《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工场扬尘污染治理工作方案》，在2017年11月15日至2018年3月15日“冬防”期间实施的“封土行动”，期间城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋（拆迁）施工，导致润丰新尚项目停工120天；2、因《关于进一步加强不利气象条件下临时管制措施的通知》，决定于2018年11月1日加强临时管控措施，全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运等土石方作业，导致润丰新尚项目再次停工；3、《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》要求自2018年12月12日至12月31日严格落实工场扬尘管控，全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运等土石方作业，又一次导致润丰新尚项目停工20日，以上政府实行的环境保护措施累计导致润丰新尚项目共计停工149天，严重影响了房屋的交付。4、上述导致项目停工的相关政策，均发布实施在双方签订买卖合同后至合同约定交房时间期间（即2017年8月1日至2018年11月30日期间），因政策性原因导致工期累计延误149日，所以被告根据合同约定有权将交房时间据实顺延149日。五、根据《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》显示，涉案房屋已经于2019年1月28日经勘验、设计、施工、监理、建设五大主体单位验收合格，并于2019年1月31日在新郑市住房和城乡规划建设局进行备案登记，因此涉案房屋符合房屋交付条件。被告已经依据合同约定向原告邮寄交房通知书，履行了合同约定的义务。因此被告不应当承担延期交付的责任，原告的主张违约责任并无法律和事实依据。原告第二、三项诉讼请求以合同解除为条件，在合同不能解除的情况下，该诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月19日，郑州奥星实业有限公司（出卖人）、刘慧芳（××）签订《商品房买卖合同》，约定：第三条，××购买的商品房位于新郑市××店镇××西侧、规划梨园路北侧润丰·新尚C区16-2号楼1单元10层1009号房，商品房用途为办公，建筑面积27.43㎡。第四条，商品房单价为每平方6200元，总价款170066元。第六条，2017年9月19日前现金支付房款85066元，剩余房款85000元自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清；××未按附件四第三条第2项约定时限按时办理贷款手续或者按揭未按时到账的，视为××违约，××按合同第七条约定承担责任。第八条，出卖人应当在2018年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付××使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期支付房款以及房屋专项维修资金、产权证等费用，××逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付××，房屋风险责任随之转移，××承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，××应予以赔偿。第十四条，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、供水设施于2018年11月15日达到使用标准，供水方式为市政管网供给；2、供配电设施于2018年11月15日达到使用标准，运行方式为市政电力直接供给（商业用电）。如果在规定日期内未达到使用条件，如因政府、市政管网铺设未到位等原因造成未达到使用条件，××同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由××承担。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）等。合同附件四《合同补充协议》（三）关于银行按揭付款方式的约定：1、××应于2017年9月19日前支付首付款85066元，剩余房款85000元贷款支付。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于合同签订日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的全部真实资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因××贷款所需由出卖人提供的资料等。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同信息备案手续。2017年10月12日、2018年9月8日，郑州奥星实业有限公司向刘慧芳出具房款发票，载明刘慧芳交纳首付款85066元、房屋贷款85000元。2018年1月24日，刘慧芳（借款人）、中国银行股份有限公司郑州文化支行（贷款人）、郑州奥星实业有限公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》，约定刘慧芳因购买上述房屋申请贷款85000元，贷款期限为120个月等。2018年1月27日，刘慧芳（甲方、抵押人）与中国银行股份有限公司郑州文化支行（乙方、抵押权人）签订《新郑市预购商品房抵押合同》，约定甲方自愿将其所购买的上述商品房抵押给乙方；甲方转让抵押的不动产，应通知乙方，并告知受让人不动产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效等。刘慧芳提交中国银行还款流水明细清单，证明其现按月偿还房屋贷款，贷款首次放款日期为2018年2月12日，到期日为2028年2月12日。刘慧芳提交郑州润丰项目【丰泽会】入会申请书、内部员工房源预留协议书、润丰新尚客户签约流转单（以上证据均为复印件）、录音资料，拟证明其为获得房价优惠而向郑州奥星实业有限公司交纳了入会费20000元。郑州奥星实业有限公司对上述证据的真实性不予认可，辩称其公司未收取该款项。上述的书证中均未加盖郑州奥星实业有限公司的印章。2018年12月，郑州奥星实业有限公司向刘慧芳送达《交房通知书》，通知刘慧芳交房时间为2018年12月30日。双方未在通知的时间内办理交房手续。2019年5月27日，吕静波向郑州奥星实业有限公司邮寄送达刘慧芳等10名购房者的退房解约通知函，备注刘慧芳等10人要求退房。另查明，1、新郑市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书记载：润丰·新尚C区16-2#楼工程于2019年1月28日经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收同意备案，于2019年1月31日经新郑市住房和城乡规划建设局准予备案。刘慧芳的委托诉讼代理人吕静波（特别授权）庭审中主张竣工验收备案表存在造假行为。2、新郑市公安消防大队于2019年10月29日出具《情况说明》一份，内容为：我单位未查到关于“郑州奥星实业有限公司润丰新尚项目A区、B区、G区、C区的《建设工程消防验收意见书》及其他相关材料”的相关资料。3、国网河南省电力公司新郑市供电公司于2019年11月9日出具《回复》一份，内容为：经我公司调查，目前郑州奥星实业有限公司“润丰新尚”项目C区下5栋公寓楼低压电分别由3#、4#、7#变压器临时接入供电。4、刘慧芳于庭审后向本院递交《追加第三人申请书》，请求追加中国银行股份有限公司郑州大学中路支行为本案第三人。5、在本院受理的原告吴芳诉被告郑州奥星实业有限公司、第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行商品房预售合同纠纷一案中，本院查明：根据《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施“封土行动”；按照政策要求，在2017年11月15日至2018年12月30日期间，新郑市薛店镇的所有在建工程实际停工达140日以上。被告郑州奥星实业有限公司针对停工时间提交有薛店镇人民政府出具的证明、《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》、河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件、新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件等一系列证据予以证明。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，《个人商业用房贷款合同》，《新郑市预购商品房抵押合同》，交房通知书，EMS寄件信息，新郑市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书，情况说明，回复等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。对涉案商品房是否符合交付条件，原、被告持不同意见，原告主张商品房的竣工验收备案表存在造假，未通过消防验收，水电等设施与配套未达到约定标准，不符合合同约定的交房条件。被告主张涉案商品房已通过五大主体验收合格即符合交房条件。对此，本院认为，原告主张竣工验收备案表存在造假，但未提交相关证据支持其主张，证据不力，本院对其主张不予采纳。原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定的交付条件有5项可供选择的内容：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、为空白自填项。从合同广义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第1项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，原、被告选择上列第1项作为房屋交付条件，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。原告提交的新郑市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、被告提交的新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书，可以证明案涉房屋于2019年1月28日经五方竣工验收；原告提交的国网河南省电力公司新郑市供电公司于2019年11月9日出具《回复》，可以证明涉案房屋的供电至2019年11月9日虽为临时接入供电，但已达使用标准，且为市政电力直接供给；关于商品房的消防验收，并未在合同中有明确约定，故商品房是否通过消防验收不是合同约定的房屋交付条件；并且，消防验收、基础设施与公共配套建筑如未达到约定标准，原告可要求被告整改，但不应据此拒收房屋并要求解除合同。因此，本案诉争的商品房已于2019年1月28日经验收合格并达到约定的交付条件。原告主张被告逾期交房超过90日，并据此主张解除合同。虽《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2018年11月15日前，但合同同时约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、××逾期支付房款以及房屋专项维修资金、产权证等费用，××逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延”。合同约定原告应于2017年9月19日前支付房款85066元，但依据购房发票其于2017年10月12日交纳了房款85066元，逾期支付房款23天，故被告的交房日期依合同约定可据实顺延。被告主张原告贷款逾期办理应予以交房顺延，但依据合同附件四中关于按揭贷款付款的补充约定，贷款银行系被告指定银行，被告未举证系因原告自身原因导致的贷款逾期，本院对被告的该项抗辩不予采纳。另外，在2017年11月15日至2018年12月30日期间，新郑市薛店镇的所有在建工程因大气污染防控及治理、环境保护因素被临时性政策管控，所有在建工程实际停工达140日以上，涉案商品房所属的工程作为当时正在施工的建筑工程，停工在所难免，故政策性原因导致房屋交付逾期，并非被告自身原因造成的延期竣工与延后交房时间，双方合同约定的交房时间亦据实应予顺延。故本院综合案情,认定被告在达到交房条件时尚未逾期违约。本案中，被告通知原告交房时房屋尚不具备交付条件，在具备交房条件后，被告未再另行通知原告收房，在通知原告办理房屋交付手续上存在瑕疵，但该瑕疵并未导致不能实现合同目的，且双方之后因解除合同产生争议造成房屋至今未予交付，并非被告自身原因不愿交付房屋。另外，原告就涉案房屋与中国银行股份有限公司郑州文化支行及被告签订有《个人商业用房贷款合同》，与中国银行股份有限公司郑州文化支行签订有《新郑市预购商品房抵押合同》，个人商业用房贷款合同现客观履行中。综上，综合考虑本案《商品房买卖合同》的实际履行情形，及双方订立《商品房买卖合同》的合同目的，本院对原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。在《商品房买卖合同》未解除的情况下,原告要求被告退还已给付房款（含入会费）、支付利息及解约违约金等诉讼请求,没有法律依据,本院不予支持。原告请求追加中国银行股份有限公司郑州大学中路支行为本案第三人，但其系在庭审后申请追加，且申请追加的中国银行股份有限公司郑州大学中路支行与本案无关联性，本院驳回其申请。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告刘慧芳的诉讼请求。案件受理费4279元，减半收取2140元，由原告刘慧芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘沛佩二〇二〇年一月七日书记员  林凯洋