海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5535号上诉人（原审被告、反诉原告）：海口兰亭学校，住所地：海南省海口市秀英区向荣路9号。统一社会信用代码：52460100742575006B。法定代表人：邓捷，校长。委托诉讼代理人：乔磊、马瑞雪，海南泽田律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南省化工厂，住所地：海口市秀英区向荣路10号，统一社会信用代码：9146000020124209XR。法定代表人：钟胜，总经理。委托诉讼代理人：郭蔓婵，海南瑞来律师事务所律师。上诉人海口兰亭学校因与被上诉人海南省化工厂租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海口兰亭学校上诉请求：1.撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初1685号民事判决，支持海口兰亭学校的诉讼请求；2.由海南省化工厂承担本案诉讼费。事实与理由：一、原判决认定事实错误。原判决认定：“根据2009年6月18日《租赁协议书》约定，海口兰亭学校对租赁厂房非主体结构部分的改造或加建需提前告知海南铭峰实业有限公司......海口兰亭学校未能举证证明装修经过海南省化工厂同意。”2009年6月18日《租赁协议书》中约定，海口兰亭学校承租海南省化工厂的部分厂房及土地用于开办学校。但厂房年久未修，必须进行改造才能满足办学需要。兰亭学校按照协议约定，在征得海南省化工厂口头同意后，才对厂房进行装修改造，而不是原审法院认定的未经海南省化工厂同意进行装修。如若海口兰亭学校未经海南省化工厂同意装修，海南省化工厂为何在长达十年期间都未曾提出异议，也未曾要求海口兰亭学校恢复原状？因此原审法院认定海口兰亭学校装修未经过海南省化工厂同意属于事实认定错误。二、原判决适用法律错误。原判决判令：“海口兰亭学校明知政府要进行征收，仍对涉案厂房进行装修，应自行承担房屋装修损失，其要求海南省化工厂承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。”属于法律适用错误。2017年6月19日海南省化工厂与海口兰亭学校签订的《租赁协议书》租赁期间届满时，海南省化工厂对于海口兰亭学校继续使用租赁的土地和厂房未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2018年7月份，兰亭学校与海南宝汇建筑工程劳务有限公司签订《装饰装修合同》，根据办学需要对厂房进行装饰装修。直到2018年11月14日，海南省化工厂才向兰亭学校发出《关于解除与海口兰亭学校租赁合同及须限期搬离等的决定通知》。所以，海口兰亭学校对涉案厂房进行装修，属于合同期间内的合理装修。并且，海南省化工厂与海口兰亭学校之间的租赁合同是因房屋被征收这种不可归责于双方的事由导致合同解除的，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”因此，海南省化工厂应当承担海口兰亭学校在租赁合同期间内的房屋装修损失，原判决判令海口兰亭学校自行承担房屋装修损失没有事实依据与法律依据。综上所述，为维护海口兰亭学校合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决，支持海口兰亭学校的诉讼请求。海南省化工厂答辩称：一、海南省化工厂要求海口兰亭学校支付租金119739元、水电费10116元及相应的利息于法有据。海南省化工厂、海口兰亭学校2016年6月20日签订的《租赁协议书》和《补充协议书》合法有效。本案中，《租赁协议书》于2017年6月19日租赁期届满，海南省化工厂虽多次要求学校搬离，但海口兰亭学校拒绝一直继续使用租赁土地和厂房至2019年1月。原《租赁协议书》继续有效，双方应按约定全面履行义务。此期间海口兰亭学校只缴纳租金至2018年8月19日,未按照约定支付租金和水电费构成违约，应承担相应的法律责任。二、海口兰亭学校要求海南省化工厂承担租赁房屋的装修费用承担赔偿责任没有事实和法律依据。（一）2016年7月，海口兰亭学校已明知租赁房屋征收的情况，不存在海南省化工厂隐瞒征收事实。2017年9月19日，海南省化工厂向所有的住户及租户公示附属物及补偿情况。其中，海口兰亭学校租赁厂房附属物补偿款为58347元。案涉补偿款数额依据的是海口市秀英区政府征收办制作的《秀英区工业水库污水处理站项目房屋征收分户明细表》，该表系政府征收办于2016年7月15日进厂评估得出的结果。此时全厂的租户和住户实际已知晓政府征收一事。一审庭审中，海口兰亭学校称于2017年4月知道海南省化工厂已向区教育局报告《关于土地征收过程中涉及妥善解决民办学校办学事宜的报告》，进一步证明海口兰亭学校早已明知政府征收事宜。（二）海口兰亭学校举证2018年7、8月《装饰装修合同》及《支出证明单》，记载的内容与其自述为了投资整改校园安全隐患内容不相符，缺乏真实性，无法证明其装修事实。（三）自政府将要征收后，海南省化工厂一直敦促海口兰亭学校租赁期届满后搬离，从未隐瞒征收情况，也从未同意海口兰亭学校进行装修。退一步而言，海口兰亭学校于2018年7月对租赁房屋进行装修，其在早已明知案涉土地已被纳入征收范围，不属于其所称“合同期内的合理装修”，且未经海南省化工厂同意，应当自行承担装修损失。综上，一审判决认定事实正确，法律适用正确，应予以维持。请二审法院依法驳回海口兰亭学校的上诉请求，维持一审判决。海南省化工厂向一审法院起诉请求：一、海口兰亭学校向海南省化工厂支付自2018年8月20日至2019年1月30日拖欠的租金119739元，自2018年8月至2019年1月30日拖欠的水电费10116元,以上两项合计129855元；二、海口兰亭学校向海南省化工厂支付逾期支付租金和水电费的利息，计至实际履行之日止(以本金129855元，按中国人民银行同期贷款利率自2019年2月1日暂计至起诉之日，共计1035元)；三、海口兰亭学校承担本案诉讼费及公告费。海口兰亭学校向一审法院反诉请求：一、海南省化工厂向海口兰亭学校支付房产的装修征收补偿款2万元（以法院向房屋征收部门调查核实的数额为准）；二、海南省化工厂承担海口兰亭学校2017年1月以后的房屋装修损失12.53万元；三、由海南省化工厂承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2009年6月18日，海口兰亭学校与案外人海南铭峰实业有限公司签订《租赁协议书》，约定由海南铭峰实业有限公司将其承租的海南省化工厂在海口市××路内的部分厂房及土地转租给海口兰亭学校。租赁期限为2009年6月-2016年6月，未经海南铭峰实业有限公司或海南省化工厂同意，海口兰亭学校不得对原厂房的主体结构及土地设施进行改造或拆建，海南省化工厂对租赁厂房非主体结构部分的改造或加建须提前告知海南铭峰实业有限公司，经海南铭峰实业有限公司征求海南省化工厂同意后方可施工，海口兰亭学校对租赁厂房和场地的使用和改造以不破坏原有厂房和固定设施为原则。2016年6月20日，海口兰亭学校与海南省化工厂签订《租赁协议书》及《补充协议》，约定海南省化工厂将位于海口市××路化工厂内土地及房屋出租给海口兰亭学校，出租期限为1年，自2016年6月20日起-2017年6月19日，租金合计301024元/年。租金按照每半年交纳。用水用电按实际用量计费，水3.5元/吨，电1.2元/度，如水电管理部门收费标准有变，再另行调整。上述协议签订后，海口兰亭学校在租用的海口市向荣路化工厂内土地及房屋开办学校。2017年3月16日，海南省化工厂向秀英区政府提交《关于土地收储过程中涉及妥善解决民办学校办学事宜的报告》：海南省化工厂于2016年12月23日收到市国土资源局土地征收告知书，拟收回我厂位于向荣路9号地块的土地使用权，目前秀英区房屋征收局等单位正式进厂进行土地收储前土地及附属物等情况的前期调查工作，我厂将于今年6月份前依政府相关通知及租赁协议约定，终止与海口兰亭学校的租赁协议。庭审中，海口兰亭学校认可其于2017年4月在区教育局办事的时候知道该份《关于土地收储过程中涉及妥善解决民办学校办学事宜的报告》。2017年9月，海南省化工厂根据政府征收决定，就征收用地上搭建的有关附属物等的赔偿情况及金额通知厂区范围内的住户及租户。2018年7月4日，海口兰亭学校的法定代表人邓捷签署《主张及承诺书》：对海南省化工厂涉工业水库项目被征收用地上调查区域拆迁编号为B21-15范围内的附属物等主张为自己所承继或自行搭建，具有排他性，向海南省化工厂主张以政府补偿款为限，货币性补偿款58347元，在扣除与海南省化工厂发生的包括但不限于租金类等拖欠债务后，请求发放至邓捷个人名下。2018年7月23日，海口兰亭学校向海南省化工厂支付截至2017年12月拖欠的租金10万元。2018年8月15日，海南省化工厂向海口兰亭学校发出《催缴租金、水电费及搬离我厂的通知》：你学校截至2018年7月欠租金167635.30元，水电费12404.40元，共计拖欠租金180039.70元，现再次催促你单位从本通知之日起五个工作日内到厂财务科缴清欠款，从2018年8月20日起搬离我厂，同时停水停电处理，不再续租。2018年8月21日，海口兰亭学校法定代表人邓捷出具《承诺书》：海口兰亭学校承诺2018年9月15日前交所欠房租167635.30元。海口兰亭学校于2018年9月15日、16日分两次向海南省化工厂支付2018年1月-7月的租金共计167635.30元。2018年8月23日，海口兰亭学校提交《海口兰亭学校校园安全隐患排查整改工作报告》，并于2018年8月28日向海南省化工厂提交《签订租赁合同的申请》：我校于2018年8月下旬对校舍全方位进行了安全隐患排查，进行了整改，消除了隐患，恳请与海南省化工厂签订一份校舍场地租赁合同。2018年11月14日，海南省化工厂向海口兰亭学校发出《关于解除与海口兰亭学校租赁合同及须限期搬离等的决定通知》：双方在2016年6月20日签订租赁协议书，约定你方租赁我厂位于海口市××路厂内土地及附属房屋、厂房，至2017年6月19日期满，根据厂内情况及周边建设需要，我厂已不再续签租赁。经多次通知你单位合同已根本无法具备履行条件，应及时终止，并做好学生分流及停止招生等前期工作，同时为妥善处理合同解除后的若干问题，也根据贵单位的请求协助你们到秀英区相关部门反映相关情况，做好各项合同终止前的协助及合理期限告知义务。但时至今天已有一年多，即无停止在我厂租赁区内办学的实质行为，还以各种理由推迟搬离。我厂认为，上述作法均属单方行为，也不成为合同不终止及学校不搬离的理由。经我厂决定，自2019年1月1日起我厂与海口兰亭学校的租赁合同将正式解除，并停止供应水电，合同解除后，租赁土地、房屋、厂房所附各类物品、设施设备、附属物等限期二个月搬离，逾期视为无主物清场处理，并请你单位立即缴清拖欠的租金及水电费。2019年1月3日，海南省化工厂向海口市××区教育局提交《关于海口兰亭学校搬离的告知函》：…海口兰亭学校在我厂区租赁老旧厂房承办学校，租期已于2018年6月份到期之后不再续签，因上级单位多次进行安全生产检查，对海口兰亭学校提出存在较大安全隐患，要求限期整改或搬离，本着对学校教职工和学生人身安全的角度考虑，我厂与海口兰亭学校在贵局的协调组织下，已达成共识，即海口兰亭学校在本学期结束应立刻进行搬离，如不搬离，我厂将在2019年1月底实行停水停电措施，强制校方搬离，恳请贵局与校方协调做好学生分流安排工作。2019年1月16日，海口兰亭学校向家长发出《致家长的一封信》：海南省化工厂明确表示不再与学校续签租赁合同并要求2019年1月1日前自行搬离，经区教育局与海南省化工厂对接协调，海南省化工厂同意学校在现址继续办学至本学期，搬离时间推迟至2019年1月底，区教育局向学校下达了《关于海口兰亭学校妥善做好教师学生分流的通知》，海口兰亭学校现址于2019年春季起停止招生，望各位家长妥善安排好孩子春季入学相关事宜。海口兰亭学校于2019年1月30日正式搬离。海南省化工厂于2019年3月14日提起诉讼，要求海口兰亭学校支付2018年8月20日-2019年1月30日期间的租金119739元、水电费10116元以及利息。海口兰亭学校不同意支付并于2019年4月11日提起反诉，要求海南省化工厂支付房屋装修部分的征收补偿款2万元及承担2017年1月之后的房屋装修损失12.53万元。另查明：经海口兰亭学校申请，一审法院向海口市秀英区房屋征收局调取《秀英区工业水库污水处理站项目房屋征收货币化安置协议》《补偿明细表》《土地、房屋、附属物产权登记表》《房屋及附属物权属审核表》等证据，经双方质证确认海南省化工厂并未收到房屋装修征收补偿款。一审法院认为：海南省化工厂与海口兰亭学校于2016年6月20日签订的《租赁协议书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方应按合同约定履行自己的义务，海南省化工厂已经按照协议约定提供了涉案土地和厂房给海口兰亭学校开办学校。海口兰亭学校未按照协议约定向海南省化工厂支付租金和水电费构成违约，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，海南省化工厂和海口兰亭学校签订的《租赁协议书》虽于2017年6月19日租赁期间届满，但海口兰亭学校仍继续使用租赁的土地和厂房，海南省化工厂没有提出异议，根据上述法律的规定，原租赁合同对双方继续有效，海口兰亭学校于2019年1月30日才搬离，租金应支付至2019年1月30日，海口兰亭学校未按时向海南省化工厂支付2018年8月20日-2019年1月30日的租金和水电费构成违约，海南省化工厂现起诉要求海口兰亭学校支付2018年8月20日-2019年1月30日的租金119739元和水电费10116元共计129855元有事实和法律依据，予以支持。海口兰亭学校未按时向海南省化工厂支付租金和水电费共计129855元，给海南省化工厂造成了损失，海南省化工厂现起诉要求海口兰亭学校支付利息于法有据，予以支持。利息以129855元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止。海口兰亭学校以海南省化工厂隐瞒土地被征收以及要求学校进行危房整改为由拒绝交纳租金于法无据，不予采信。海口兰亭学校辩称学校自己发电，不同意交纳水电费，但没有提供相应的证据予以证明，而双方签订的《租赁协议书》对水电费的收费标准进行了约定，且海口兰亭学校举证的《2018年8月15日海南省化工厂催缴租金、水电费及搬离我厂的通知》里明确要求海口兰亭学校交纳水电费，因此，对海口兰亭学校的相关抗辩不予采信。海口兰亭学校反诉要求海南省化工厂支付房屋装修征收补偿款2万元，经海口兰亭学校申请，一审法院向海口市秀英区房屋征收局调取《秀英区工业水库污水处理站项目房屋征收货币化安置协议》《补偿明细表》《土地、房屋、附属物产权登记表》《房屋及附属物权属审核表》等证据，经双方质证确认海南省化工厂并未收到房屋装修征收补偿款。因此，对海口兰亭学校的该项诉请不予支持。海口兰亭学校反诉要求海南省化工厂支付2017年1月之后的房屋装修损失12.53万元，海口兰亭学校举证的是2018年7、8月份的《装饰装修合同》及《支出证明单》，而根据2009年6月18日的《租赁协议书》约定，海南省化工厂对租赁厂房非主体结构部分的改造或加建须提前告知海南铭峰实业有限公司，经海南铭峰实业有限公司征求海南省化工厂同意后方可施工，海口兰亭学校未能举证证明装修经过海南省化工厂同意；另，海口兰亭学校认可其于2017年4月在区教育局办事的时候知道海南省化工厂于2017年3月向秀英区政府提交《关于土地收储过程中涉及妥善解决民办学校办学事宜的报告》，该报告说明因土地征收的原因，将于2017年6月份前终止与海口兰亭学校的租赁协议；且自政府决定对涉案土地进行征收开始，海南省化工厂就已经于2017年9月开始通知厂区内的住户及租户，海口兰亭学校法定代表人邓捷也于2018年7月4日出具《主张及承诺书》，要求将政府补偿款58347元抵扣海南省化工厂的租金。因此，海口兰亭学校明知政府要进行征收，仍对涉案厂房进行装修，应自行承担房屋装修损失，其要求海南省化工厂承担赔偿责任没有事实和法律依据，不予支持，海南省化工厂的相关抗辩于法有据，予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、海口兰亭学校于本判决发生法律效力之日起五日内向海南省化工厂支付2018年8月20日-2019年1月30日的租金119739元和水电费10116元共计129855元以及利息（利息以129855元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的标准，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止）；二、驳回海口兰亭学校的反诉请求。本案诉讼费1459元，反诉费1585元，由海口兰亭学校承担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：海南省化工厂与海口兰亭学校于2016年6月20日签订的《租赁协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。《租赁协议书》约定的租赁期虽于2017年6月19日届满，但海南省化工厂对海口兰亭学校继续使用租赁的土地和厂房的行为未提出异议，视为原租赁合同对双方继续有效。因海口兰亭学校自2018年8月20日起未依约支付租金，故一审法院判决海口兰亭学校支付自2018年8月20日起至海口兰亭学校搬离时的租金、拖欠的水电费及相应利息并无不当，本院予以维持。根据查明的事实，海南省化工厂并未收到政府拨付的房屋装修征收补偿款，海口兰亭学校上诉请求海南省化工厂支付装修征收补偿款2万元没有事实依据，本院不予支持；海口兰亭学校在诉讼中认可其于2017年4月已知晓所租赁的土地将要征收，海南省化工厂将于2017年6月份前终止与学校的租赁协议，且海口兰亭学校法定代表人邓捷也于2018年7月4日出具《主张及承诺书》，要求将政府补偿款抵扣海南省化工厂的租金。因此，海口兰亭学校在明知所租赁土地将被征收的情况下，仍对租赁物进行装修，应自行承担相应装修损失，海口兰亭学校上诉主张海南省化工厂承担房屋装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6088元，由上诉人海口兰亭学校负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇二〇年一月八日书记员 邴长莹速录员 黄 丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。