江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0830民初4950号原告：严帅，男，1979年8月17日出生，汉族，无业，住盱眙县。委托诉讼代理人：安文武，江苏法之衡律师事务所律师。被告：岳梦梅，女，1976年11月24日出生，汉族，个体户，住盱眙县。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。原告严帅与被告岳梦梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告严帅及其委托诉讼代理人安文武、被告岳梦梅及其委托诉讼代理人李明军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严帅向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间房屋租赁合同,并判令被告立即将涉案房屋恢复原状，返还给原告。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年12月1日签订了一份商铺租赁合同，双方约定了租期、租金以及承租人未经出租人书面同意不得破坏房屋主体结构、不得转租他人，如有违反出租人有权解除合同收回房屋，已收租金、押金不予退还等条款。同日，原告将涉案房屋交付给了被告。近期，原告发现被告未经原告同意，擅自将涉案房屋的二楼转租给了第三人，并将二楼的隔墙拆除和另外一户打通开起了足浴店。被告的行为违反了合同约定。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，请求依法支持原告的诉讼请求。被告岳梦梅辩称，1、涉案房屋出租人以前是吴静，被告作为承租人于2017年12月1日与吴静签订门面租赁合同，合同期限是2017年12月1日至2022年12月1日，租期5年，用途是商业，合同履行中原告购买了租赁房屋，原、被告重新签订门面房屋租赁合同，新合同除了出租人发生变化，其他合同内容没有变化与以前一致。在新合同履行期间因被告租赁的房屋2楼121室一直没有充分利用，后来与案外人肖某协商合伙经营足浴店，为方便足浴店的正常经营，被告将二楼的隔墙拆除，与肖某租赁的隔壁房屋的二楼连通，达到合伙经营的目的；2、根据合同第五条第二项约定，被告作为承租人仅仅不能破坏房屋主体结构，而被告拆除的隔墙是填充墙，并非主体结构，不影响房屋使用安全，所以被告既没有将房屋转租，也没有违反合同约定破坏房屋的主体结构，原告的诉请没有事实和法律依据。原告严帅围绕诉讼请求依法向本庭提交了2017年12月1日原、被告签订的《门面租赁合同》、租赁房屋照片、（2019）盱眙县不动产权第××号房屋产权证书、肖某的营业执照（复印件）；被告岳梦梅向本庭提供2019年6月28日其与肖某签订的合作协议、股份协议、肖某的营业执照（复印件）；证人肖某到庭证词予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：2018年，原告严帅购买盱眙县西侧金地国际城26幢121室二层楼房（一层3间、二层3间，面积共361.84平方米）。此前该涉案房屋出租人是案外人吴静，被告岳梦梅作为承租人于2017年12月1日与吴静签订《门面租赁合同》，合同期限自2017年12月1日至2022年12月1日，租期5年，用途是商业，被告岳梦梅已给付吴静第一年租金145000元，合同履行中原告严帅购买该租赁房屋，原、被告继续签订《门面租赁合同》。该合同主要内容为：“出租方（以下简称甲方）：严帅，承租方（以下简称乙方）：岳梦梅，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将其拥有的门面房出租给乙方一事，达成如下协议：甲方出租给乙方的门面房位于盱眙县西侧金地国际城第26号楼121号房屋。该门面的用途为商业，逮筑面枳共计：361.84平方米,乙方在对上述房屋现状充分了解的前提下自愿承租上述房屋。租赁期为伍年，租赁日期2017年2月1日至2022年12月1日。二、租金及支付方式：第一年租金为人民币：壹拾肆万伍仟元(小写：145000元)租金支付方式为每年12月1日前乙方将一年的租金一次性支付给甲方。如逾期，则乙方自愿按应交租金的30%承担违约金，且甲方有权解除本合同。四、甲方的权利与义务、违约责任：1.甲方保证该门面产权归甲方所有。2.合同期满，乙方如需续租，在同等条件下，甲方应优先租给乙方。五、乙方的权利与义务、违约责任：1.乙方应保证房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修；凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由乙方自愿自行承担。2.乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，得到相关物业及甲方书面同意后，方可对上述房屋进行装修，租赁到期后，乙方若不续租，房屋内固定装潢不得故意破坏，包括地面、墙面、吊顶、水电、卫生间等等相关不可拆卸的装潢装饰等均归甲方无偿所有。3.在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、治安、卫生费、物业管理费、及租房产生的工商税务等一切费用，包括租赁产生的税金等费用均由乙方承担，与甲方无关。4.乙方按本协议约定支付租金。5.乙方不得需要甲方提供房屋租赁发票（若一方需发票.则所产生的费用由乙方负负责）。6.乙方延迟付款的,或未按合同履行条约的，甲方有权解除合同，造成甲方经济损失的，由乙方承担。7.乙方承诺：如逾期十日不交租金，则甲方有权单方解除合同，并有权采取包括停电、停水、锁门等方式收回房屋的权利，由此造成的损失均由乙方自行承担，六、押金：1.乙方在12月1日支付人民币贰仟元（小写：2000元）给甲方作为押金，待租赁结束后，若乙方按合同履行条约的，无拖欠相关费用的，固定的装潢装饰无故意破坏，甲方将押金退还给乙方。2.乙方不得将押金款算入房屋租金中，不得冲抵租赁款。七、转租、转让和交换：在租赁期间，乙方再转租房屋须事先通知甲方，征得甲方的书面同意后，方可转租给第三方承租者。八、合同的变更与解除1.—方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，甲方不退还己收房屋租金及押金：（1）在租赁期内，未经物业同意及甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的承重墙及构架结构或用途且经物业及甲方书面通知，在限定的时间内未修复的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让房屋的；（3）从事非法经营及违法犯罪活动的。2.甲方未经乙方许可，擅自将出租的房屋再租赁给第三方的，乙方有权解除合同，甲方退还己收租金及押金。九、其他条款1.在租赁期内，乙方应当及时缴纳水费、电费、物业费、垃圾费及租赁房屋产生的税费等各种费用。乙方因房屋使用所缴纳的一切费用，乙方应妥善保管并将相应收据复印件交予甲方。2.甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，特殊情况只包含甲方需要买卖该门面出让给第三方，甲方有义务与第三方协商该门面续租给乙方。3.本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定.补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。4.本合同履行中发生纠纷，应通过双方协商解决：协商不成，可诉请人民法院处理。5,本合同连补充条款及附件共贰页，一式贰份。其中，甲、乙双方各执壹份，均具有同等效力，本合间经双方盖章后即生效。十、补充条款：如房屋买卖后，乙方持有租赁权，第一年租金145000元，第二年、第三年租金150000元，第四年租金155000元，第五年租金160000元。出租方（甲方）:严帅，承租方（乙方）：岳梦梅，日期：2017、12、1。”原告严帅、被告岳梦梅均在合同上签名或捺手印。合同签订后，原告严帅交付房屋给被告岳梦梅，被告岳梦梅按约履行给付原告严帅水电费押金2000元以及第二年租金150000元，并在一楼经营汽配。2019年5月，被告岳梦梅与案外人肖某合伙经营盱眙玖美足浴店。被告岳梦梅就租赁二楼隔墙拆除一事与被告严帅协商，原告严帅没有明确表示同意，也没有明确表示反对，双方之间没有订立书面拆除协议。被告岳梦梅与案外人肖某将各自承租的房屋二楼隔墙（二楼121室和120室之间的隔墙，不是承重墙）拆除，被告岳梦梅将承租的121室二楼房屋隔成五间足浴房，与案外人肖某（2019年5月31日营业执照登记经营者为肖某，个体工商户）承租120室二楼隔成三间足浴房连成一起，经营盱眙玖美足浴店。2019年6月28日，被告岳梦梅与案外人肖某签订合作协议:“甲方：岳梦梅，乙方：肖某，甲方车久美承租金地国际城121室，租期五年，因久美足浴入住120室，发展前景管理等较好，甲方、乙方协商下，把甲方楼上与乙方楼上连通合开一家，场地及装修费用各自承担并把久美足浴管理权交由乙方代管经营。甲方：岳梦梅，乙方：肖某，2019年6月28日。”岳梦梅、肖某在协议上签名。2019年6月28日，被告岳梦梅与案外人肖某签订股份协议:“甲方：岳梦梅，乙方：，因发展甲乙双方合开金地国际城120室久美足浴，其中甲方楼上装修近30万与乙方装修近25万，股份对半，共同经营，共负盈亏。甲方：岳梦梅，乙方：肖某，2019年6月28日。”岳梦梅、肖某在协议上签名。2019年7月，原告严帅在被告岳梦梅改建二楼房屋经营期间，以被告岳梦梅没有按照合同约定拆除二楼隔墙为由要求赔偿损失。为此，原、被告协商未果，原告严帅遂诉讼来院。另查明，2019年12月3日，被告岳梦梅通过手机银行转给原告严帅第三年房屋租金150000元。本案审理中，原告严帅及其委托诉讼代理人安文武陈述：“被告转租他人违约事实成立，应承担违约责任，证人回答不符合事实，违反常识。同时肖某的营业执照是个体经营，家庭财产承担民事责任，违反个体工商户相关规定，不是股份制公司，其他同诉讼请求和庭审质证意见。合同到期后，固定的东西不可以破坏，能拆除走的自行拆除。”被告岳梦梅及其委托诉讼代理人李明军陈述：“合同的真实性不持异议，证明目的有异议，被告方在履行合同中不存在违约行为，所谓的房屋改造要征得原告书面同意，合同虽然这样约定，但是被告在拆除隔墙的过程中事前已经向原告征求意见，原告没有给予明确的答复，根据最高院人民关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）第六十六条规定，原告既不表示同意和反对的行为实际上是对被告方拆除隔墙行为的默认，现在提起诉讼并不是其对拆除隔墙行为有异议，而是通过诉讼获取不当利益。主体结构并不是原告诉说的房屋所有的房顶、墙面都属于主体结构，主体结构指的是房屋的基础、承重墙、圈梁等，能构成承重体系的结构，原告诉称破坏主体结构说法不成立。原告方和肖某合作联营足浴店，不存在转租行为。”本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。我国《合同法》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”结合本案而言，2018年，原告严帅购买盱眙县西侧金地国际城26幢121室二层楼房，并在被告岳梦梅作为承租人于2017年12月1日与案外人吴静签订《门面租赁合同》的基础上续签《门面租赁合同》，合同期限自2017年12月1日至2022年12月1日，租期5年，用途是商业，被告岳梦梅已给付原告严帅第三年租金150000元，该《门面租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告必须依法履行合同约定的相关义务。根据原、被告双方签订的《门面租赁合同》第八条约定解除合同的条件有3个方面，（1）在租赁期内，未经物业同意及甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的承重墙及构架结构或用途且经物业及甲方书面通知，在限定的时间内未修复的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让房屋的；（3）从事非法经营及违法犯罪活动的。而原告严帅明知被告岳梦梅拆除二楼隔墙后与肖某合作经营盱眙玖美足浴店，却仍然收取被告岳梦梅第三年房屋租金150000元，虽被告岳梦梅没有与原告严帅签订书面拆除隔墙协议，有一定的过错，但原告严帅没有对被告岳梦梅请求拆除隔墙作出明示，即视为原告严帅默认。另被告岳梦梅与肖某合作经营盱眙玖美足浴店有协议和账目，可以证实被告岳梦梅没有转租房屋，且被告岳梦梅投资巨额资金经营，不是故意与原告之间产生矛盾，本着诚实信用、公平原则，原告严帅请求解除合同，不符合上述解除条件，故其请求依法不予支持。我国《合同法》规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”原、被告双方合同中约定房屋用途是商业，而被告岳梦梅与肖某合作经营盱眙玖美足浴店及被告岳梦梅经营的汽车维修部均在经商范围内，拆除隔墙是被告岳梦梅与肖某合作联营需要所经营的行为，并没有破坏租赁物的性质或承重墙等主体结构，原告严帅在庭审中提供的隔墙拆除照片，拍摄日期是2019年7月16日，而二楼隔墙拆除早在2019年5月就已经拆除了，原告严帅并没有提出异议，只是后来原告严帅以被告岳梦梅拆除隔墙破坏风水为由要求增加房租或者给予大额赔偿，不然就解除合同，原告严帅的这种行为不符合道义和人之常情，其在庭审中没有提出具体赔偿损失请求和计算依据，且协调数额差异较大，故本院对此暂不理涉。但被告岳梦梅对拆除隔墙这一事实不容否认，其在终止租赁合同时恢复隔墙原状，返还原告严帅。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见（试行）》第66条之规定，判决如下:一、驳回原告严帅请求解除原、被告于2017年12月1日签订《门面租赁合同》的诉讼请求。二、被告岳梦梅对原、被告2017年12月1日签订的《门面租赁合同》于终止租赁合同后十日内恢复位于金地国际城26幢121室和120室之间的二楼隔墙，并返还原告严帅。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告严帅负担600元，被告岳梦梅负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费3200元。审判员  罗德俊二〇二〇年一月十五日书记员  王 媛附相关法律及司法解释规定：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，出租人可以解除合同和赔偿损失。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见（试行）》第66条一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律规定或者当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示。