云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0129民初4058号原告：中国电信股份有限公司昆明分公司。统一社会信用代码：915301007604274459。营业场所：昆明市东风东路12号。负责人：吕睿，该公司副经理。委托诉讼代理人：邵健伟，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨巧凤，女，1972年10月8日出生，汉族，初中文化，农民，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：张维昌（系被告杨巧凤之夫），男，1965年3月24日出生，汉族，大学文化，教师，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，特别授权代理。原告中国电信股份有限公司昆明分公司（以下简称昆明电信公司）与被告杨巧凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昆明电信公司的委托诉讼代理人邵健伟、被告杨巧凤及其委托诉讼代理人张维昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明电信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾交位于寻甸县功山巡房的房屋（面积75.78平方米）；2、判令被告向原告支付房屋租赁合同期满之日起至被告腾交房屋之日止的房屋占用使用费（自2017年1月1日起暂计算至2019年10月8日为62912.9元）；3、判令被告向原告支付违约金18873.87元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。（以上费用暂合计81786.77元)。事实和理由：原被告双方在2016年订立了《房屋租赁合同》，原告将坐落于昆明市寻甸县功山巡房部位的房屋出租给被告，约定租赁期限一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同期满，原告不再租赁给被告并拟将房屋收回，但被告拒绝腾房。原告通过多次现场劝说、发函、报警等方式要求被告腾房，至今被告仍占据使用房屋，不予腾房。被告的行为违背了诚实信用原则，给原告的利益造成损害，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告杨巧凤辩称，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求，维持房屋租赁关系。答辩理由:第一、原告要求被告腾房纯属无理取闹，同时也违背租赁合同的立法原则，根据租赁合同的特殊性，为确保承租人的预期收益，在没有特殊条件出现时，不允许出租方随意收回出租房，而原告的诉讼请求既不合法，也不合情合理。被告租用的房屋已连续租用20多年，一直都没有异议，同时该租用的房屋存在无人管理的空挡，只有每年有人来收一次租金就走人，在2017年1月，新安排来收房租的刘坤生他下来没有收房租，而是直接要求腾房，理由是要租给汪自洋，那天早上我们在一起吃饭，当时我提出异议，我说在同等条件下我有优先权，也轮不到汪自洋，过了一个多月，刘坤生打了一份诉状来给我看，我当时就说，你刘坤生告我，你是个人行为，不能代表公司，同时也属于违法行为，纯属无理取闹。之后就没有音信，直到2019年6月份左右，原告方来了个老婆娘叫我们腾房，她说“我的房子，我要收回”，理由同样是要收回租给汪自洋，后来又来过两次，还惊动了派出所，同样的态度，同样的理由叫我们腾房，派出所了解情况后说，叫我们自行协商解决。原告方来的还有一个姓谢的男士，姓谢的男士还问我们:“你们还想不想租，如果想租那么原来欠的租金要补交”，我说要租的，房租当然要交。以前刘坤生来不是为收房租，而是来催我们腾房，这既不合理也不合法，如果让个人的意思为所欲为，用公家的房子来做人情，法律就成摆设了。第二、原告提出要求被告支付所谓的房屋占用费纯属乱弹琴，因原合同规定单位要用房时，承租方才无条件腾房，而原告不尊重事实，要求腾房把房子另租给汪自洋。只要不改变租赁的条件下，原租者有优先权，所以被告不予腾房，要求按原合同继续租用，不存在什么占用费。第三、本案的过错不在被告，不存在什么违约金之说，更不承担诉讼费，占用费更是无稽之谈，只存在补交所欠租金。第四、原告没有做到出租者应尽的义务，疏于管理，雨季天经常被水淹，我们守着抽水排涝，同时造成围墙倒塌；另外，卷帘门、大门破损、又因院内场地原租给政府用于客运车辆停车，人员复杂，我们找不到谁管理，合同上的座机打不通。为了经营安全和人身安全，我们主动出资安装防护门，多次出资维修大门、卷帘门等多项所支出的费用，请求法院判令原告支付应该由原告支出的安全防护窗、石棉瓦、修围墙、修卷帘门等的维修费用。第五、原告提出的一年的租期，因被告与原告签的合同属于格式条款，是属于霸王条款，不符合客观事实，上面提到我们已租用了20多年，一年期限既不合理也不恰当，再者，时间在租赁合同中属于非常重要要件，被告不予理睬。本案经审理本院认定事实如下：原被告双方于2010年1月1日订立了《房屋租赁合同》，原告昆明电信公司将坐落于寻甸县功山街上昆明市寻甸县巡房部位的房屋第一层南面两间共80平方米出租给被告杨巧凤使用，合同约定：每年租金3000元，租赁期限一年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止，租金按年结算，须在每年12月20日前以现金方式交付下一年度结算周期的租金，租赁期满，被告杨巧凤续租时，应当提前30天即在每年11月30日前通知原告昆明电信公司，协商好后另签订合同，双方还就权利义务、违约责任、法律适用及争议解决等事项作了约定。第一年合同签订后，双方当事人遂逐年签订合同，双方均按合同履行了各自的权利义务；但是，合同履行到2016年12月31日期满后，原告昆明电信公司即不再租赁给被告杨巧凤使用并拟将房屋收回，原告昆明电信公司就不与被告杨巧凤签订房屋租赁合同，也不收取被告杨巧凤的房屋租金，要求被告杨巧凤腾房，被告杨巧凤要求继续租房而拒绝腾房，原告昆明电信公司通过现场劝说、发函、报警等方式要求被告杨巧凤腾房未果，被告杨巧凤至今仍占据使用房屋、不予腾房。2019年12月4日，原告昆明电信公司委托昆明坤元资产评估有限公司拟核实的房地产年租金在评估基准日2019年8月23日的市场价值进行评估，被告杨巧凤租用的房屋每间年租金11367.9元。另查明，2018年底，被告杨巧凤对租赁的房屋进行了装修，现用于茶叶经营。上述事实，有原告昆明电信公司提交房屋租赁合同一份，土地使用权证及房屋使用权证复印件各一份，腾房告知书一份，接待报警案件三联单，现场照片三张及国家企业信息公示系统截图一份，现场要求腾房的照片和视频（现场播放视频），资产评估报告一份；被告杨巧凤提交的维修清单6张，2015年、2016年的租赁合同各一份；原被告双方的陈述及辩解在卷予以证实。本案争议焦点：1、被告是否应当向原告腾交位于寻甸县巡房部位的房屋？2、被告是否向原告支付房屋占用使用费？3、被告是否向原告支付违约金？本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定。本案中，原被告双方签订《房屋租赁合同》后，在2016年前双方均逐年履行了合同，但2016年后合同没有继续签订的原因是原告认为合同期限届满终止而不再租赁，并非被告不愿签订所致，但因被告继续使用该房屋，形成了不定期租赁合同，原告要求终止租赁合同由被告向原告腾交位于寻甸县巡房的诉讼请求，本院予以支持，但腾房应当给予被告合理的期限；被告因为继续使用了房屋三年的租金应当依照原合同支付给原告即9000元；被告未按时交付租金并非被告不愿交付所致，是因为原告没有依法及时行使其诉讼权利，故被告使用房屋期间，原告主张房屋占用使用费、违约金，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决如下：一、由被告杨巧凤于判决生效后二个月内腾交位于寻甸县功山街上巡房部位第一层南面的二间房屋归还原告中国电信股份有限公司昆明分公司；二、由被告杨巧凤于判决生效后10日内支付原告中国电信股份有限公司昆明分公司房屋租金9000元；三、驳回原告中国电信股份有限公司昆明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，减半收取920元，由原告中国电信股份有限公司昆明分公司负担400元，被告杨巧凤负担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  罗连友二〇二〇年一月八日书记员  岳继琼