江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终4055号上诉人（原审被告）：淮安烨宸置业有限公司。法定代表人：张祥为，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王伟，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈潇，江苏漫修（淮安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何达平。委托诉讼代理人：徐爱军，江苏典筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建伟，江苏典筑律师事务所律师。上诉人淮安烨宸置业有限公司（以下简称“烨宸置业”）因与被上诉人何达平商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人烨宸置业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人何达平一审的诉讼请求；2、由被上诉人何达平负担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人违约为认定事实错误，上诉人延期交房是因为被上诉人何达平作为高管的管理过错造成的。2016年9月2日前被上诉人何达平一直是上诉人的实际控制人，商业用房和商品房的延期交付是由何达平的原因造成的；二、商业用房已经实际交付，被上诉人何达平早已领取钥匙，其主张违约责任没有事实根据，一审判决错误；三、一审没有裁定中止本案审理，程序违法。被上诉人之子何兵为上诉人的法定代表人、被上诉人为上诉人的高级管理人员，两人在履行职务过程中对上诉人造成了损害应承担赔偿责任，上诉人在一审中已经另案提起诉讼，本案应当中止审理；四、涉案债权的让与，既不符合当事人约定，也不符合法律规定；五、即使涉案债权让与有效，一审认定的逾期交房违约金的起算时间亦存在错误。唯有买受人在2017年6月30日前交纳了专项维修资金，逾期交房违约金才应自2017年7月1日起算，现被上诉人并未举证证明其已在2017年6月30日前交纳了专项维修资金。被上诉人何达平辩称，一、上诉人主张本案应中止审理，因被上诉人过错造成逾期交房的上诉理由无事实和法律依据。上诉人另案提起的是损害公司利益责任纠纷，与本案系不同的法律关系。二、交钥匙不能视为房屋交付。案涉工程至今尚未竣工验收合同，依法不能交付使用，且实际上对方也未交付。三、涉案债权的转让符合法律规定。1、相关人员是被上诉人指派与上诉人签订商品房买卖合同，购房款用借款冲抵，因此合同项下的实际权利人仍为被上诉人；2、上诉人逾期交付房屋应当承担逾期交房违约金。为节约诉讼资源，相关购房人已将合同项下的债权转让给被上诉人，并已通知了上诉人，债权转让符合法律规定；3、涉案债权转让只涉及债权不涉及房屋的买卖和转让。四、违约金的计算符合商品房买卖合同的约定。1、签订合同后，上诉人未向被上诉人提供发票，故被上诉人无法交纳维修资金；2、案涉房屋至今未竣工验收合格，不具备交付条件。在符合交付条件且开具发票后，若被上诉人没有交纳维修资金上诉人才有延顺交付的权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。何达平向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年4月30日烨宸广场1#楼、3#楼合计14套商业用房的逾期交付违约金495.0428万元人民币；2、被告承担本案诉讼费用、财产保全费费用。一审法院认定事实：原告因债权转让以及民间借贷与被告引起纠纷，遂于2017年向一审法院提起诉讼，一审法院经审理于2017年5月10日作出（2017）苏0812民初148号民事判决书，并认定2016年9月20日，被告向何达平出具《收据》1份，内容为：“兹有淮安烨宸置业有限公司将所开发的烨宸广场一期项目所有沿街商业用房网签出让给何达平先生及其指定的签订人（签订人明细详见批示的烨宸广场1、3、5号楼商业用房房号表），商业用房总面积5146.14平方米，约定出让价格16000元/平方米，总价款82338240元，同时签订正式房屋买卖合同。该批商业用房用于偿还淮安烨宸置业有限公司欠何达平先生的借款100080000元中82338240元本金借款部分，此82338240元借款自2016年9月2日的协议签订之日起不再计息，剩余17741760元借款待双方商定后再予以处理”。该判决书现已经生效。2016年9月，被告烨宸置业作为出卖人分别与作为买受人的原告何达平以及其指定的案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈签订14份《商品房买卖合同》（每人签订2份），将烨宸广场1、3号楼的14套商业用房（烨宸广场1#楼104-106室，3#楼102-106室、202室、302室、308-311室）网签出让给原告及其指定的何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈，原告以其对被告享有的部分债权抵充应付的14套商业用房购房款7399.744万元（1#楼抵账5957.12万元，3#楼抵账1442.624万元）。上述合同第八条中均约定“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房经验收合格何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈……；合同中第九条均约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2019年3月18日，案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈通过EMS向被告公司寄送了《合同权利转让通知书》，将各自与被告签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利，全部转让给原告。2019年3月28日，原告通过EMS向被告公司寄送了《关于要求先行支付部分逾期交房违约金的函》，要求被告支付涉案14套商业用房自2017年7月1日起至2019年4月30日期间的逾期交房违约金495.0428万元。2019年4月1日，被告函复原告，称逾期交房的原因系何兵导致工程进度未跟上，所有的商业和住宅用房违约责任均由何兵承担，故拒绝原告先行支付1#楼、3#楼、抵账商业用房逾期交房违约金的要求。2019年4月10日，原告再次通过EMS向被告公司寄送了《关于再次要求先行支付部分逾期交房违约金的函》，要求被告在2019年4月30日前支付涉案14套抵账商业用房逾期交房违约金495.0428万元，但被告未予函复。现因被告至今未能支付涉案房屋逾期交房违约金，也未交付房屋，由此引起纠纷。一审法院认为，被告烨宸置业为偿还到期债务，与原告以及其指定的案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈分别签订14套商业用房的《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，系各方当事人的真实意思表示，属合法有效，各方均应按照房屋买卖合同约定全面履行各自义务。根据房屋买卖合同的约定，被告应于2017年6月30日前向原告以及案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈交付符合合同约定的涉案商业用房（烨宸广场1#楼104-106室，3#楼102-106室、202室、302室、308-311室），否则将按已付房款日万分之一的标准，向原告支付从2017年7月1日起至实际交房之日止的违约金。现被告至今未能交付上述商业用房，显属违约，故原告以及案外人有权要求被告依约支付逾期交房违约金。同时根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈有权将各自与被告签订的《商品房买卖合同》的合同权利全部转让给原告，且案外人已于2019年3月18日将《合同权利转让通知书》寄送被告，履行了通知义务，上述转让已对被告发生效力，故原告已取得案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈对被告享有的主张逾期交房违约金的权利，现原告主张被告支付案涉14套商业用房2017年7月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金495.0428万元，于约不悖，于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告淮安烨宸置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告何达平关于淮安市烨宸广场1#楼104-106室，3#楼102-106室、202室、302室、308-311室共计14套商业用房2017年7月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金共计人民币4950428元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费46403元，保全费5000元，共计人民币51403元，由被告淮安烨宸置业有限公司负担。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人烨宸置业提出的被上诉人何达平存在过错造成逾期交房及本案应中止审理的问题。被上诉人何达平是否因自身过错造成逾期交房与上诉人烨宸置业应承担逾期交房违约金无法律意义上的因果关系。上诉人烨宸置业已经向法院提起损害公司利益责任纠纷诉讼，即使生效裁判认定被上诉人何达平应承担损害公司利益的责任，也无法免除上诉人烨宸置业应承担逾期交房违约金的责任。本案与损害公司利益责任纠纷系不同法律关系，且无关联性，本案也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第（五）项规定的本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的中止诉讼情形，故上诉人烨宸置业提出的被上诉人何达平存在过错造成逾期交房及本案应中止审理的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人烨宸置业提出的涉案房屋已实际交付，被上诉人何达平已领取钥匙的问题。上诉人烨宸置业未向本院提交其向被上诉人何达平交付钥匙的相关证据，对此被上诉人何达平不予认可，故上诉人烨宸置业提出的涉案房屋已实际交付，被上诉人何达平已领取钥匙的上诉理由不成立，本院不予支持。关于涉案债权转让问题。涉案相关商品房买卖合同项下的权利归属于被上诉人何达平，且债权转让符合《中华人民共和国合同法》关于债权转让的相关规定，被上诉人何达平依法取得了相关案外人享有的对上诉人烨宸置业主张逾期交房违约金的权利。本案所处理的逾期交房违约金问题仅涉及商品房买卖合同项下的债权转让并未涉及物权的转让，因此涉案债权转让不属于房屋转让，也不违反国务院关于商品房预购人不得将未竣工的预售商品房再行转让的禁止性规定。故对上诉人烨宸置业的该项上诉主张不予采纳。关于逾期交付违约金的起算时间问题。涉案《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（一）第一条约定：除本合同中约定的总房款外，买受人在房屋交付前还需一次性交纳物业公共维修资金……上诉人烨宸置业用该条款来抗辩被上诉人何达平未交纳物业公共维修资金故逾期交付违约金的起算时间错误。本院认为，适用该条款的前提是房屋应具备交付条件，本案中，上诉人烨宸置业既未提供涉案房屋已通过验收符合交付条件的相关证据，也未向被上诉人何达平出具商品房购房发票。故一审法院认定逾期交付违约金从2017年7月1日起算无误，本院予以确认。综上所述，上诉人烨宸置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46403元，由上诉人淮安烨宸置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侍 刚审 判 员  张桂林审 判 员  黄春丽二〇二〇年一月二十日法官助理  董 杰书 记 员  鲍婷婷