上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14968号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭心江，男,1989年6月22日生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海璞升食云纪商业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号1层-4。法定代表人：瞿奕，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张洪波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：喻娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人彭心江因与被上诉人上海璞升食云纪商业管理有限公司（以下简称璞升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初18559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。彭心江上诉请求：撤销原审判决第一至七项，维持第八项，改判支持其一审诉讼请求，驳回璞升公司一审反诉请求，或将本案发回重审。事实与理由：1、璞升公司提供的上海市浦东新区XX路XX号XX大厦1层美食广场的第W16号商铺（以下简称涉案商铺）喷淋系统、油烟排泄及燃气设备无法满足经营要求，涉案场所也未通过消防验收，消防管道爆裂、漏水，不具备餐饮店铺正常开业经营的条件，导致无法实现租赁合同目的，因此彭心江有权行使合同解除权。彭心江多次告知璞升公司其要退场，并于2018年12月21日交还了钥匙，一审法院判决双方租赁合同于2019年3月29日解除、彭心江支付2019年1月至3月的租金或使用费以及相应逾期付款违约金，加重了彭心江的合同责任。2、基于涉案商铺不适租，要求璞升公司返还履约保证金人民币（以下币种同）66,000元、进场费10万元、安全设备保证金3万元、燃气开通押金3万元，合计226,000元。3、商铺优惠金额是璞升公司未按时交付商铺而向彭心江支付的损失补偿，不应予以退还。4、对于一审判决彭心江支付2018年12月的水费、电费、燃气费认可；因彭心江在2018年11月底已退场，在2018年12月交还了钥匙，故不应支付2018年12月的物业费。璞升公司辩称：1、彭心江在关闭店铺之前一直在正常经营，说明涉案商铺能够满足其经营需求，涉案场所消防验收合格，在一审已经提供了相关证据。彭心江不享有合同解除权，其未按约支付2019年1月起的租金并提前退租，构成违约，故璞升公司享有合同解除权，双方租赁合同于彭心江收到反诉状之日解除，一审基于彭心江违约，对履约保证金、进场费、租金、逾期付款违约金等相关费用的认定和判决亦是正确的。2、关于商铺优惠，双方补充协议确认享受优惠的前提是彭心江在原合同租赁期内按约履行合同各项条款，现彭心江提前解约，璞升公司有权要求彭心江退还该优惠金额。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。彭心江向一审法院起诉请求：1、确认彭心江、璞升公司签订的租赁合同于2018年12月21日解除；2、判令璞升公司返还履约保证金66,000元，进场费10万元，安全设备保证金3万元，燃气开通押金3万元，合计226,000元；3、判令璞升公司赔偿设备损失5,000元，停业损失15,000元，合计2万元。璞升公司向一审法院提出反诉请求：1、判令双方之间租赁合同于2019年3月19日解除；2、判令彭心江返还涉案商铺；3、判令彭心江支付2018年12月水费150元、电费1,088.57元、燃气1,515元、物业费3,000元；4、判令彭心江支付2019年1月至3月房租66,000元，物业费9,000元；5、判令彭心江返还商铺优惠金额48,000元；6、判令彭心江支付逾期付款违约金：以66,000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年1月1日计算至彭心江实际支付之日止；7、判令彭心江支付商铺占用费：以租金22,000元/月的标准，自2019年4月1日起计算至彭心江实际返还涉案商铺之日止。一审法院认定事实如下：2018年1月18日，彭心江（乙方）与创普客公司（甲方）签订《租赁合同》，其中约定甲方将涉案商铺出租给乙方，建筑面积27平方米，该商铺仅供浏阳蒸菜作为餐饮厨房经营使用；租期自2018年3月10日起至2020年3月9日止，甲方于2018年3月10日前交付商铺，计租日自2018年3月10日起；甲方的费用收取方式为：进场费+月租金+物业费+渠道服务费+能源费，商铺固定收取一次性进场费10万元，该费用一经收取不予退还；月租金22,000元，按季度支付，首期租金于签约当日一次性支付，之后每期租金提前10日支付，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付部分的百分之五向甲方支付违约金；月物业管理费3,000元，乙方按月支付；甲方交付商铺前，乙方应支付商铺履约保证金66,000元、质量保证金2万元、设备保证金1万元，合同终止时，上述保证金除用以抵充乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在乙方归还甲方商铺时返还；乙方需支付燃起开通押金3万元，本合同到期终止后，经甲方工程验收燃气配置无任何明显或隐蔽隐患后，由甲方退还乙方燃气开通押金；租赁期间，乙方发现该商铺及本合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修或委托乙方进行维修；乙方逾期不支付租金累计超过5日的或乙方欠缴应承担的费用累计超过2,000元的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方所有已交的包含押金在内的费用均不予退还，若前述费用不足以弥补甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途提前退租的，乙方已交的履约保证金不予以退还，且乙方需补足甲方给予的各项优惠费用（包括但不限于房租、物业费、工程改造优惠等）；租赁期间，因乙方原因致使合同提前终止或者无法继续履行的，乙方已交的燃气开通费不予退还；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺及其附属设施、设备损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。2018年1月19日，彭心江支付履约保证金66,000元，进场费10万元，燃气开通押金3万元，安全设备保证金3万元。2018年4月16日，彭心江（乙方）、璞升公司（丙方）与创普客公司（甲方）签订《合同主体变更三方协议》，其中约定各方一致同意，从2018年3月30日起，丙方将取代甲方成为《租赁合同》的一方；《租赁合同》中涉及但不限于房屋租金、进场费、物业费、履约保证金、质量保证金以及设备保证金等费用，已由甲方代收的，则由甲方代付给丙方，未支付的，乙方直接支付给丙方；甲方在本协议生效前基于履行《租赁合同》对乙方所享有的权利和承担的义务全部归属丙方。2018年9月13日，彭心江（乙方）与璞升公司（甲方）签订《补充协议》，其中约定：1、因甲方工期延误、证照延误等原因未能于2018年3月10日开业并交付商铺，致使乙方未能按原合同约定的起租日起租且未能满足乙方租赁目的，甲方给予乙方2个月免租期，免租期自2018年7月1日至2018年8月31日。乙方承租商铺的实际交付日期为2018年3月20日，故甲方退还乙方2018年3月10日至3月19日房租6,904.11元。2、双方确认，乙方在原合同租赁期限内且按原合同约定及时无误地履行合同各项条款，可享受甲方的各项费用优惠政策如下：自2018年7月1日起，每月商铺租金优惠1,000元，月租金调整为21,000元。6、双方确认，在原合同的租赁期限内，因乙方自身原因向甲方提出提前撤场或解约等导致原合同无法继续履行的，视为违约，甲方有权要求乙方退还前述第1条及第2条约定的已享受的优惠政策金额。2018年11月3日，涉案商铺发生喷淋爆管，璞升公司通知物业公司维修，并将彭心江的生产操作间调换至W11商铺，将彭心江的售卖铺位调换至W2-W3商铺。当日上午，物业完成抢修。2018年11月5日，璞升公司微信告知彭心江工程已检查，只要将蒸饭箱后出气孔安装金属管通至排烟罩内即可，其他设备都可正常使用，要求尽快搬回原租赁商铺。2018年11月7日，璞升公司微信通知彭心江商铺消防喷淋维修完毕，要求彭心江最晚于下周三前将蒸饭箱后出气孔安装金属管通至排烟罩内，截至11月14日可继续使用目前指定空铺进行营业，若超过时间将收回其他空铺。同日，彭心江微信回复：由于没有提供正常燃气，通风管道无法提供正常出油烟问题，消防水管爆裂致使商铺无法经营，故申请退场并要求退还所有押金和未使用的租金及均摊时间进场费用等。2018年12月6日，彭心江向一审法院递交起诉状，案件进入诉前调解流程。2019年2月15日，璞升公司向彭心江寄送《催款通知函》，要求彭心江支付2019年1月至3月租金、物业管理费及2018年12月的水电费、燃气费。2019年2月19日，快递显示本人签收。关于涉案商铺返还情况。彭心江表示:2018年11月7日，彭心江通过微信通知璞升公司要求退场。2018年11月17日，彭心江再次要求退场，后于2018年11月底退场，退场时涉案商铺中未遗有物品，没有和璞升公司办理交接手续。璞升公司则表示：彭心江于2018年12月17日停止经营，没有办理商铺交接手续。彭心江在涉案商铺的操作间留有一个蒸饭箱，其他物品没有。一审法院认为，彭心江、璞升公司之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。彭心江以璞升公司提供的涉案商铺无法满足其经营所需为由要求解除合同。对此，根据查明事实，2018年11月4日消防喷淋爆管已经修复完成，璞升公司通知彭心江搬回原铺经营。而彭心江所述的燃气灶压力不足及油烟无法排泄等问题，均无充分证据予以佐证，故彭心江以涉案商铺无法满足其经营所需为由要求解除合同的诉请，缺乏依据，不予支持。彭心江作为承租人应按约支付租金，然彭心江未按约支付自2019年1月起的租金，构成违约，璞升公司依约享有合同解除权。璞升公司提起反诉要求解除合同，后彭心江于2019年3月29日收到反诉状，故确认2019年3月29日为合同解除日。合同解除后，双方应结清各项费用。关于进场费。合同约定该项费用一经收取不予退还，故彭心江要求退还进场费10万元，缺乏依据，不予支持。关于履约保证金。合同约定因彭心江违约导致合同解除的，履约保证金不予退还，故彭心江要求退还履约保证金66,000元，缺乏依据，不予支持。关于安全设备保证金和燃气开通押金。根据合同约定，因彭心江违约导致合同解除的，彭心江所有已交的包含押金在内的费用不予退还，其实质系彭心江应承担的违约责任。鉴于合同解除后，璞升公司主张履约保证金不予退还，一审法院已予以支持，足以弥补合同解除后璞升公司遭受的损失，从制裁违约和利益平衡原则出发，在璞升公司未举证其已遭受高额经济损失，对其要求安全设备保证金和燃气开通押金不予退还，不予支持。关于设备损失和停业损失。因彭心江系违约方，故其主张上述两项损失，缺乏法律依据，不予支持。关于2018年12月份的水电费、燃气费。彭心江虽主张上述费用已经予以支付，但未有证据予以佐证，不予采信。现璞升公司提供读表数、计算明细为证，且根据彭心江已经支付的2018年4月至2018年11月的水电、燃气费金额，现璞升公司主张金额亦属合理，另外彭心江在一审第一次庭审中对于水费150元也予认可，故对璞升公司主张的2018年12月的水电、燃气费，予以支持。关于2018年12月物业费。因合同尚未解除，彭心江亦未有证据证明其已于2018年12月将涉案商铺返还给璞升公司，故彭心江应依约支付上述物业费。关于退还商铺优惠金额。根据《补充协议》约定因彭心江原因导致合同解除的，璞升公司有权要求彭心江退还已享受的优惠金额，故对璞升公司主张的退还商铺优惠金额48,000元，予以支持。关于涉案商铺交还问题。我国合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方之间的租赁合同已于2019年3月29日解除，璞升公司知晓彭心江已停止经营，璞升公司亦有能力掌控涉案商铺，其应及时收回商铺。根据案件实际情况，酌定璞升公司应于2019年3月31日前收回商铺，对于之后未及时收回商铺导致的扩大损失应由璞升公司自行承担，因此涉案商铺的租金、占用费及物业管理费计算至2019年3月31日。由于璞升公司应及时收回商铺，彭心江亦已实际搬离，故对于璞升公司要求返还商铺的诉请，不予支持。关于璞升公司主张的逾期付款违约金，符合合同约定，予以支持。但逾期付款违约金计算至合同解除之日为宜，同时璞升公司主张的计算标准过高，彭心江亦提出调整该项违约金，故酌定逾期付款违约金为1,750元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一九年七月二十二日作出判决：一、彭心江与上海璞升食云纪商业管理有限公司之间的租赁合同于2019年3月29日解除；二、上海璞升食云纪商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还彭心江安全设备保证金3万元、燃气开通押金3万元，合计6万元；三、彭心江于判决生效之日起十日内支付上海璞升食云纪商业管理有限公司2018年12月的水费150元、电费1,088.57元、燃气1,515元、物业费3,000元，合计5,753.57元；四、彭心江于判决生效之日起十日内支付上海璞升食云纪商业管理有限公司2019年1月1日至2019年3月31日的租金及使用费66,000元、物业管理费9,000元，合计75,000元；五、彭心江于判决生效之日起十日内支付上海璞升食云纪商业管理有限公司逾期付款违约金1,750元；六、彭心江于判决生效之日起十日内退还上海璞升食云纪商业管理有限公司商铺优惠金额48,000元；七、驳回彭心江的其余诉讼请求；八、驳回上海璞升食云纪商业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,990元，减半收取计2,495元，由彭心江负担1,845元，上海璞升食云纪商业管理有限公司负担650元。反诉案件受理费（减半收取）1,692元，由彭心江负担1,455元，上海璞升食云纪商业管理有限公司负担237元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，璞升公司向本院书面提出愿将其主张退还的商铺优惠金额48,000元减免20,000元，即只要求彭心江返还商铺优惠金额28,000元。本院认为，本案争议的焦点是璞升公司提供的涉案商铺是否存在严重不适租的状况致使彭心江不能实现租赁合同目的。首先，关于涉案商铺消防喷淋爆管的问题，在消防喷淋爆管后，璞升公司及时通知了物业进行修理，暂时安排彭心江调换了商铺，并在修复完成后通知彭心江搬回原铺经营，消防喷淋爆管的问题及时得到了解决，未严重影响彭心江经营；其次，关于彭心江所述的燃气灶压力不足等问题，在二审中，彭心江仍没有提供相关证据予以佐证，而璞升公司在一审中提供了相关证据，证明燃气灶可以正常使用；最后，关于涉案商铺消防验收的问题，璞升公司在一审中提供了涉案商铺所在大厦的工程消防验收意见书，涉案房屋消防也不存在问题。故彭心江以涉案商铺无法按照租赁合同约定的用途使用而要求解除合同的上诉理由均不能成立，彭心江不享有合同法定解除权，其基于合同法定解除权而主张的相关费用当然也不能得支持。而璞升公司因彭心江未按约支付租金，依约享有合同解除权。综上，彭心江的上诉请求不能成立，应予驳回。就商铺优惠金额，璞升公司在二审中仅要求彭心江返还28,000元，此系其对自身权利的合法处分，依法予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初18559号民事判决第一、二、三、四、五、七、八项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初18559号民事判决第六项为：彭心江于本判决生效之日起十日内退还上海璞升食云纪商业管理有限公司商铺优惠金额28,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5,475元，由彭心江负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年一月二日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……