北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终595号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘莹，女，1975年9月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：冯玮，北京厚大合川律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金银玉，女，1970年6月29日出生，朝鲜族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：李隽，北京北石律师事务所律师。原审被告、反诉原告：梁伟，男，1960年8月9日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人刘莹因与被上诉人金银玉及原审被告梁伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初27991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘莹上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判刘莹不支付金银玉房屋装修损失223200元；2.一、二审诉讼费由金银玉承担。事实和理由：金银玉在一审期间，对于其装修损失提供了装修合同以及付款收据，刘莹对此提出异议，认为该证据不具备证据的真实性、合法性、关联性。作为依法注册的企业，在收取工程款时，不出具正规发票，而是以收据搪塞，明显不具备合法性，不能作为认定事实的依据，但是一审法院对此并没有严格审查导致错误的裁判结果。金银玉辩称，同意一审判决。事实和理由：金银玉和装修公司之间签订了正规的装修合同，并且向装修公司支付了相应的装修款项，装修公司也开出了相应的收据作为付款凭证，所以一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回刘莹的上诉请求。梁伟述称，同意刘莹的上诉意见。金银玉向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令刘莹、梁伟赔偿金银玉房屋装修费人民币223200元；3.判令刘莹、梁伟退还金银玉房屋押金20000元；4.案件诉讼费用由刘莹、梁伟承担。在一审审理中，金银玉变更第1项诉讼请求为：请求确认双方签订的《租赁合同》无效。刘莹、梁伟向一审法院反诉请求：判令金银玉支付刘莹、梁伟占用房屋期间的房屋使用费17075元。一审法院认定事实：2018年3月15日，金银玉经他人介绍，与刘莹签订《租赁合同》，租赁其位于XX大街XX号房屋用于餐饮经营，租赁期限为5年，自2018年3月15日至2023年3月15日，每年租金260000元，付款方式为半年付，下一年租金在上一年年租金期满前15日内支付。同日，金银玉向刘莹交纳130000元租金和20000元押金。同时，刘莹之夫梁伟告知金银玉，孙某是该房屋原有餐饮店“北京巴辣麻辣香锅餐厅”的所有权人。在刘莹之夫梁伟的撮合下，金银玉与孙某于2018年3月24日签订《转让协议》一份，约定：孙某将坐落于XX大街XX号（注：XX麻辣烫楼上）饭店转让给金银玉，总计为240000元。协议签订后，金银玉向孙某支付了转让费240000元，其装修完毕后开始经营。2018年9月18日，金银玉向刘莹交纳130000元租金。2019年4月，因该房屋系违法建筑被强行拆除，金银玉无法再经营该餐厅。在此期间，金银玉多次要求刘莹之夫梁伟出示租赁使用房屋的产权证，刘莹之夫梁伟均以各种理由推诿。在一审法院审理过程中，刘莹承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方均确认《租赁合同》归于无效，双方均认可金银玉于2019年4月9日搬离涉案房屋。另查，金银玉与刘莹签订《租赁合同》后，于2018年4月6日与北京京华佳园建筑装饰有限公司签订《工程施工合同》对餐厅进行了装修，经结算，花费共计279000元。一审法院认为：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。金银玉以梁伟为签订合同履行过程中的主要当事人，并且梁伟与刘莹系夫妻关系为由要求追加梁伟为被告，但其提供的证据并不能证明梁伟为涉案《租赁合同》的相对人，故梁伟并非本案适格的被告，对金银玉要求追加梁伟为本案被告的申请，一审法院不予准许。反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。因梁伟并非本案适格的被告，其亦并非本案适格的反诉原告，其要求作为反诉原告的请求一审法院不予准许。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，刘莹向金银玉出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》应为无效。金银玉请求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对于金银玉要求刘莹赔偿其房屋装修费用的诉讼请求，一审法院认为，因涉案《租赁合同》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此刘莹并无异议，故其承担过错责任。金银玉对涉案房屋租期为五年，已使用一年，其要求总装修损失的五分之四，即223200元，一审法院予以准予。对于金银玉要求刘莹返还押金的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于刘莹反诉金银玉给付房屋使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，一审法院于2019年11月作出判决：一、确认金银玉与刘莹于2018年3月15日签订的《租赁合同》无效；二、刘莹给付金银玉房屋装修损失223200元；三、刘莹退还金银玉房屋押金20000元；四、金银玉给付刘莹房屋使用费17075元。上述第二、三、四项于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘莹向本院提交照片6张及视频光盘一份，用以证明涉案租赁房屋被拆除时状况及现状。金银玉、梁伟对于上述证据的真实性及证明目的均予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为金银玉主张的房屋装修损失应否支持。首先，根据在案证据和当事人的陈述，可以认定在金银玉承租涉案房屋及接手孙某转让的饭店后，对于涉案房屋进行装修改造的事实，金银玉对于涉案房屋确有装修改造投入。虽然刘莹主张金银玉未按合同约定向其报送相关施工图纸等材料备案，但根据已查明的事实，金银玉在对涉案房屋装修改造后，在涉案房屋实际经营近一年；在金银玉装修改造及经营期间，刘莹并未持有异议或采取措施主张权利，应视为刘莹认可金银玉的相应装修改造行为。现因刘莹一方的原因致使涉案《租赁合同》无效，故刘莹应对由此给金银玉造成的房屋装修损失承担相应赔偿责任。其次，关于房屋装修损失，金银玉提供了《工程施工合同》、收据、工程预算书及附表等证据予以证明。虽然《工程施工合同》与工程预算书及附表中存在部分不一致的情形，但金银玉对此已进行了合理解释；刘莹虽对于金银玉主张的房屋装修损失不予认可，但并未充分举证予以反驳，故一审法院综合在案证据、当事人的陈述、刘莹的过错程度、金银玉实际使用涉案房屋的年限等因素，并结合金银玉确已对涉案租赁房屋进行装修改造的事实，所确定的房屋装修损失的数额，并无不当，本院予以维持。刘莹关于不应支付金银玉房屋装修损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4648元，由刘莹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇二〇年一月八日法官助理  温 迪法官助理  李圆圆书 记 员  杨艳娇