浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4048号 上诉人（原审被告）：朱晓莹，女，1994年2月12日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：周建强，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：诸暨市恒博培训中心有限公司，住所地诸暨市暨阳街道苎萝东路179号广和大厦三楼。统一社会信用代码91330681MA2BDMTD2W。 法定代表人：齐旺锋。 委托诉讼代理人：金余一，浙江勤文律师事务所律师。 上诉人朱晓莹因与被上诉人诸暨市恒博培训中心有限公司（以下简称恒博公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初13963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 朱晓莹上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的合同为可撤销的合同，上诉人在与被上诉人签订合同时不知晓被上诉人存在非法转租行为，故上诉人系在被上诉人故意隐瞒、欺诈的情况下签订合同，根据《合同法》第五十四条第二款之规定，上诉人有权要求撤销该租赁合同。二、上诉人已在2019年5月搬离，搬离时已明确告知被上诉人，上诉人已给予被上诉人足够的时间予以转租，被上诉人强迫上诉人继续履行合同，于法于情不合。即使在租赁合同有效的前提下，上诉人因经营困难提前退租的行为构成违约，但承担违约责任应综合考虑被上诉人对于合同履行的预期利益、其收回房屋后可另行出租的事实，根据《合同法》第一百一十三条及一百一十九条的规定予以处理，一审判决上诉人赔偿未履行期间的全部租金损失不符合情理。根据沪高法民【2000】44号《关于民事案件审理的几点具体意见》规定，租赁期限未满，承租人单方解除合同，未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿，剩余租期超过3个月的，补偿按3个月租金计付。一审应根据合同的剩余租期，租赁房屋是否易于再行出租、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等酌情补偿损失。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人恒博公司辩称，一、被上诉人在签订合同时并不存在隐瞒和欺诈的情况，上诉人知道我方从他人处租赁，而且在租赁前三方对于区域划分进行了商定，对各区域的装修也进行了约定，由各自进行装修。二、上诉人无权单方解除合同，上诉人的行为构成违约，被上诉人作为守约方有权要求继续履行。在本次转租中，被上诉人并没有获利，上诉人、被上诉人及案外人的租赁费是按照面积分摊的，且案涉租赁标的经装修只能适用于特定经营，若解除合同对被上诉人影响很大。三、沪高法民【2000】44号文件对本案不适用，因装修后的房屋只能适用于特定经营，被上诉人不能另行出租。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告恒博公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2019年9月1日至2020年8月31日止的租金47983元，并支付自2019年8月2日起至款付清日止按日千分之二计算的滞纳金；2.判令被告支付原告自2019年4月至2019年7月的电费626元、水费239元、清洁费1000元、通信费168元，合计人民币2033元。 一审法院认定事实：原告恒搏公司与被告朱晓莹签订《诸暨市恒搏教育内部场地租赁合同》一份，约定：原告恒搏公司将诸暨市暨阳街道苎萝东路179号广和大厦三楼内右侧房屋实用面积63.9平方米出租给被告朱晓莹语言艺术培训使用，租赁期为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止；双方约定第一年、第二年、第三年房屋租金均为人民币47983元，第四年、第五年租金，按上一年租金，为基数递增5%计算，租金每年在8月1日前一次性支付给原告；被告需要转让时，应先取得原告书面同意；被告迟延交付租金，则应就尚欠租金按日千分之二支付滞纳金给原告，逾期达15天以上的，被告除支付滞纳金外，原告有权解除合同。2018年1月1日，浙江省诸暨市广和置业有限公司出具证明一份，载明：“同意诸暨市恒搏培训中心有限公司，在经营范围内（中小学文化课培训、艺术培训）。允许内部项目合作，场地租赁。”另查明，被告朱晓莹已支付原告租金至2019年8月31日，及水电费、清洁费、通信费至2019年3月31日。其余租金及水电费、清洁费、通信费至今未付。2019年5月7日，被告朱晓莹搬出涉案房屋。 一审法院认为，原告恒搏公司与被告朱晓莹之间的租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1.原告要求被告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金47983元，并支付自2019年8月2日起至款付清日止按日千分之二计算的滞纳金。该院认为，根据《诸暨市恒搏教育内部场地租赁合同》第三条第一款之规定，租金每年在8月1日前一次性支付，被告理应按照合同约定于2019年8月1日前支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金47983元；至于滞纳金，其性质应理解违约金，虽然被告应承担逾期支付租金的违约金，但是该违约金约定过高，该院酌情调整为年利率6%；2.原告要求被告支付2019年4月至2019年7月期间的水电费、清洁费、通信费共计2033元。该院认为，虽然被告已于2019年5月9日搬离涉案房屋，但是租赁合同尚未解除，且公摊部分的费用亦属合理费用，被告理应按照约定支付上述费用。被告朱晓莹辩称，原告与浙江广和置业有限公司的租赁合同中原告没有转租的权利，原告的行为本身就是违法的，而且被告也通知原告其已搬离涉案房屋，故无需支付租金及其他费用。该院认为，被告在微信中提到已搬离涉案房屋，并于2019年7月31日向原告发送解除合同的通知函，虽然被告朱晓莹在起诉前向被告提出要求解除合同，但是被告朱晓莹在庭审中陈述到起诉前向原告提出解除合同的理由有两个：一是原告没有转租的权利；二是租金过高。对于第一个理由，该院从以下几点分析：1.原告已举证证明浙江省诸暨市广和置业有限公司对原告的转租行为予以认可；2.该院在庭审中询问被告，浙江省诸暨市广和置业有限公司有无因被告的承租行为向被告提出异议，被告表示没有提出过异议；3.被告在承租过程中不存在无法正常使用租赁物的情形。据此，该理由不成立。对于第二个理由，该院认为，租金的约定是原、被告双方协商确定，且该租金在同地段、同类房屋中不属于过高的情形，故该理由不成立。综上，被告朱晓莹不享有解除合同的权利，《诸暨市恒搏教育内部场地租赁合同》尚未解除，故对被告的该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告朱晓莹应支付原告诸暨市恒搏培训中心有限公司自2019年9月1日起至2020年8月31日的租金计人民币47983元，并支付自2019年8月2日起至款付清日止按年利率6%计算的违约金，上述款项限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告朱晓莹应支付原告诸暨市恒搏培训中心有限公司水电费、清洁费、通信费共计人民币2033元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告诸暨市恒搏培训中心有限公司的其余诉讼请求。案件受理费1050元，依法减半收取525元，由被告朱晓莹负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉租赁合同是否存在法定可撤销情形的问题，本案中，上诉人主张在签订合同时不知晓被上诉人的非法转租行为，被上诉人构成欺诈，然欺诈指的是一方以虚构事实、隐瞒真相的办法诱使对方作出错误的意思表示，被上诉人在一审中已举证证明诸暨市广和置业有限公司对被上诉人的转租行为予以认可，而上诉人也并未举证证明因该转租行为影响其合同目的的实现，故被上诉人有否告知上诉人案涉房屋系其从前手转租实际并不影响上诉人作出缔约的意思表示，故上诉人关于被上诉人构成欺诈，案涉合同系可撤销合同的上诉理由依法不能成立。关于上诉人是否有权解除案涉租赁合同的问题，上诉人主张其在2019年5月搬出涉案房屋并已通知被上诉人，案涉租赁合同应予解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，本案中，上诉人不享有解除合同的权利，故其向被上诉人通知搬离并不产生合同解除的法律效果。根据案涉租赁合同的约定，租金每年在8月1日前一次性支付，上诉人依约应于2019年8月1日前支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金47983元。在租赁合同未解除的情况下，一审判令上诉人支付被上诉人租金及逾期支付租金的违约金具有相应的事实和法律依据。关于被上诉人诉请的水电费、清洁费、通信费等，一审结合被上诉人提交的水电费、通信费发票予以认定亦无不当。 综上所述，上诉人朱晓莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人朱晓莹负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  韦 玮 二〇二〇年一月七日 书记员  孙心怡