江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1202民初6552号原告：泰州市海陵区九里社区居民委员会，住所地江苏省泰州市海陵区泰九路科达化工对面。法定代表人：徐荣华，该委员会主任。委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。被告：陈金才，男，1964年1月28日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。第三人：聂申群，男，男，1980年9月27日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。原告泰州市海陵区九里社区居民委员会（以下简称九里居委会）与被告陈金才、第三人聂申群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐荣华及其委托诉讼代理人王秋梅，被告陈金才到庭参加诉讼，第三人聂申群经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九里居委会向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告之间的租赁关系，并由被告返还房屋及场地；2.判令被告立即支付拖欠的2005年10月至2018年10月的租金计130000元，此后租金按年租金10000元标准计算至实际交房交地之日止，并承担违约金10000元；3.判令第三人返还所占用的房屋及土地；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年9月，原、被告签订租赁协议，约定原告将村委会办公楼后侧南北约22米、东西约44米场地中沿九鲍路西侧约150平方米的5间房屋以及办公楼北侧约170平方米的房屋一并出租给被告使用，租赁期限为十年，自2014年10月起至2014年10月止，租金每年10000元。被告在缴纳了第一年租金后，未再续交，并将部分房屋及土地转租给第三人使用。诉前，原告与被告商谈收缴租金等事宜，均未果。原、被告之间租赁合同期满后租赁关系应予终止，被告依法应当返还土地及房屋，第三人无理由占用原告房屋及土地的，亦应予以返还。据此，原告遂具状起诉，请求判准上述诉请。陈金才辩称，依据租赁协议约定，原告应当保证被告生产经营，而原告未能保证，造成了被告的经济损失。且原告交付的房屋外墙面未粉刷导致渗水，影响了被告使用。原告依约应向被告支付违约金10000元及因违约产生的一切损失。原告在2018年起诉之前，既未解决违约问题，亦未要求被告缴纳房租，现向被告主张租金，已超出诉讼时效。被告在承租的厂房内合法生产经营，未犯任何错误，而原告违约在先，不同意终止租赁关系。被告系本村村民，且有残疾，应当有优先续租权。对于被告在租赁范围内的自建房，原告以房屋系违章建筑为由不予赔偿，不应予以支持。原告强行收回该房屋，责任应在原告。另外，第三人聂申群受雇于被告，与被告系雇佣关系。第三人聂申群述称，其受雇于被告，报酬每月一结，所使用的房屋也是被告租赁的，案涉房屋及土地若应返还，应是被告返还，与其无关，不存在其占用不肯返还的问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：2004年9月，九里村第一村民小组作为甲方与被告作为乙方签订了《租赁协议》一份，协议内容为：“一、乙方租赁甲方的土地面积为村委会办公楼后侧已关院墙及东侧办公楼疝头北约3米，鲍九路5间房屋，同时甲方再投资新建约140平方米的房屋一并交给乙方使用。二、租赁时间为10年，从2004年10月起至2014年10月止，到期后，如果乙方继续承租经营，租金调整原则按一组出租房屋土地面积同等原则双方协商续订合同。三、年度租金参照一组房屋土地出租同等原则，租金每年10000元，每年度的12月份一次性缴清当年的租金……五、甲方保证乙方生产经营，如有村民与乙方发生矛盾其过错不在乙方，甲方须负责出面积极协调解决，保证不影响乙方的正常生产和经营。如造成经济损失负责追究赔偿责任……七、任何一方不得中途违约，违约方除缴给对方一万元的违约金外，还需承担由此引起的经济损失和法律责任。八、如遇国家征用土地，双方都得服从。乙方新建房屋的拆迁补偿费和给生产经营造成的损失补贴费归乙方所有。甲方所建房屋及有关土地费用归甲方所有……”。2004年9月29日，原告收到了被告缴纳的截止2005年11月1日的房屋租金10000元。此后，被告未再缴纳租金。经双方确认，原告交付给被告使用的为九里居委会办公室北侧、鲍九路西侧南北长约22米、东西长约44米的场地，鲍九路西侧约150平方米的5间房屋及九里居委会办公室北侧约170平方米的房屋。2013年左右，被告在上述租赁范围内自建房160.66平方米。被告及第三人均陈述第三人系受雇于被告，第三人依据其指示占用房屋用于生产经营。诉讼过程中，原告同意对被告自建房屋及装饰装潢、附属设施价值进行利用，就相应价值进行补偿，并申请评估，经本院委托，泰州安信房地产评估咨询有限公司于2019年3月11日出具泰安评报字（2019）第SFJD005号房地产司法鉴定价格评估报告，载明估价结果为在价值时点2019年3月6日，其可能实现的价值：建筑物评估值75582元，装潢及附着物评估值27374元，市场价值评估值102956元。其中在评估测算明细表中载明，估价对象组成为房屋（含水、电、基础、墙体等）、装饰装修、附属设施及附着物。原告为此支付鉴定评估费3000元。因原被告就租金收缴等事宜协商未果，致涉讼。另查明，租赁协议中所涉房屋及被告自建部分均未取得合法建设手续。本院认为，案涉房屋系未取得合法建设手续的建筑，出租人九里社区居委会就该建筑与承租人陈金才订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故不存在终止合同及支付违约金的约定，对原告要求终止合同及支付违约金的主张，本院不予认定。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告返还所占用房屋和场地的诉请，本院予以支持。关于第三人应否承担返还义务一节，因被告及第三人均陈述双方系雇佣关系，第三人的占有基于雇佣生产活动，故占有的主体仍为被告，故对原告该主张，本院不予支持。关于房屋占有使用费一节，其中就房屋占有使用费的标准，原告要求参照合同约定租金标准10000元/年计算，本院予以支持。关于房屋占有使用费的诉讼时效，原告未能充分举证证明在2005年至2015年期间存在导致诉讼时效中止、中断、延长的事由，故2015年11月21日前的租金，因超过诉讼时效，本院不予认定，被告应缴纳自2015年11月22日起至实际返还之日止的占有使用费。对于被告自建房屋及装饰装潢、附属设施，因原告同意利用，可折价归原告所有。经鉴定，上述财产市场总价为102956元，被告辩称该评估报告遗漏了1号轻钢结构房的基础及配电房至混凝土操作平台之间的电缆，本院认为，根据该评估报告在评估测算明细表中所载明的估价对象组成为房屋（含水、电、基础、墙体等）、装饰装修、附属设施及附着物，可以确定并未遗漏被告所称的估价对象，故对被告该辩称理由，本院不予采信。至于被告辩称原告存在违约行为，未能保证其正常经营，交付的房屋存在渗漏的情况，导致其损失，本院认为，首先，被告并未举证其损失的范围及金额；其次，案涉租赁合同属于无效合同，不存在承担违约责任的基础，故对被告该辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条规定，判决如下：一、被告陈金才于本判决生效之日起十日内将泰州市城西街道九里社区居委会办公室北侧、鲍九路西侧的房屋（包含原告建造的房屋，被告自建房屋及泰安评报字（2019）第SFJD005号房地产估价报告所附评估明细表载明的装饰装潢及附属设施）及场地返还给原告泰州市海陵区九里社区居民委员会；二、被告陈金才于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市海陵区九里社区居民委员会自2015年11月22日起至实际返还之日止按年租赁10000元/年的房屋占有使用费；三、原告泰州市海陵区九里社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付被告陈金才补偿款102956元；四、驳回原告泰州市海陵区九里社区居民委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，鉴定评估费3000元，合计6100元，由原告负担5178元，被告陈金才负担922元（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  梁文有人民陪审员  施小芳二〇二〇年一月二十三日书 记 员  马 鑫