辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终10211号 上诉人（原审被告）：大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场内）。 经营者：张洪林，男，1968年3月13日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。 上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地大连市甘井子区华北路194号。 法定代表人：唐多默，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王斌、申扬，均系辽宁恒信律师事务所律师。 上诉人大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部（以下简称双鑫经销部）与上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称友谊灯饰）房屋租赁合同纠纷一案，均不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 双鑫经销部的上诉请求：1、撤销原审第一项，驳回友谊灯饰的原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由友谊灯饰承担。事实和理由：我方仅欠付友谊灯饰2018年7月1日至2018年8月15日的房租，以前的房租都交付了。如果不交付，友谊灯饰不会给我方供电，也不会让我方经营。如果房租费不交齐，友谊灯饰给我方开具收费证明的时候就会标注内容。我方支付了5000元的押金票，但找不到了，友谊灯饰不承认我方的押金票。5000元可以抵顶我方2018年7月1日至2018年8月15日的房租；2018年之后的电费也没有返还给我方。我方也要求抵顶2018年7月1日至2018年8月15日的房租。 友谊灯饰的上诉请求及答辩意见：不同意双鑫经销部的上诉请求，应撤销一审第二项，改判双鑫经销部应给付我方2017年4月至2018年8月15日的租金合计92400元。事实与理由：一审判决存在认定事实错误的情形，一审庭审中双鑫经销部向法庭提交了两份专用收款收据，该两份收款收据的金额合计11,200元，为案涉商铺两个月的租金。一审错误认定其为2017年7月与2018年6月两个月的租金。但实际上该两个月的租金为2017年2月与2017年3月期间的租金。原审法院认定双鑫经销部存在长期拖欠租金的情况，缴纳租金的行为，应当认定为是对最初期欠付租金的补交。本案中，我方主张双鑫经销部欠付租金的期间为2017年4月至2018年8月15日，是因为双鑫经销部已于2017年7月与2018年6月补缴了2017年2月与3月期间的租金。原审法院错误将该两份收据所记载的时间认定为缴纳租金的期间，在存在欠租的情况该种认定是不合理的。关于未退押金的问题，因市场成立于1998年9月，双鑫经销部不是店铺的首租业户，经过二十余年的经营，店铺已经过多次转让，且市场在开业伊始，多数业户是由市场法人由南方招商而来，作为大连地区首个且唯一一个专业性灯具市场，为了培育市场，稳定商户，市场给业户提供了大幅度的优惠政策包括延长装修期、减免租金、减免押金等一系列措施，所以对于押金收取存在多种形式，有免收的、优惠收取的，或业户租赁多店只收一店的，由于双鑫经销部均不是首租业户，且在其转让接手时是否与上一租户就押金一并转让，市场主办方也无从得知。市场经过长期经营，所要保存的资料很多，因市场办公地点面积有限，有部分资料存放于库房内，但由于2017年2月1日的大火，市场存放于该库房内的财务资料也一并被代烧毁，所以双鑫经销部的押金情况无法查实，只能以业户手中的押金凭证予以认可。关于火灾损失，市场并非火灾事故的责任人，也并非火灾事故的侵权人。如主张火灾损失应另案诉讼，与本案无关。 双鑫经销部辩称，友谊灯饰说是2017年7月与2018年6月交的是2017年2、3月房租，我方曾经在2018年8月1日交了房租，如果按照友谊灯饰所说的话，我方就不知道交的是哪个月的房租，我方的房租实际已经交至2018年6月份房租，不欠之前的房租。 友谊灯饰的一审诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房屋租金92400元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于98号，经营面积为40平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准140元/月/平，支付方式为月付款，租金总额5600元×12月=67200元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。 2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。原告称被告已付清了2017年3月份之前的租金，但2017年4月至2018年8月15日的租金未付。被告提供了专用收款收据3份，显示被告于2017年7月16日支付原告租金5600元，于2018年6月15日支付原告租金5600元和电费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。被告在租赁期间应当按照面积40平方米每月支付租金5600元。现被告提供了2018年7月16日、2018年6月5日的专用收款收据，主张其已付清了2018年6月份之前的租金，但原告认为被告支付的是2017年3月份之前拖欠的租金。原告已提供了双方存在租赁关系的证据，被告主张其已付清了2018年6月份之前的租金，应当提供交纳租金的证据，但被告只提供了两份即交纳两个月租金的收据，未按法庭要求在庭后补交其他月份的收据，而被告提供的收据上只写了交款时间、金额5600元、收款事由为房租的内容，并未注明所交纳租金的具体月份，无法证明原告所述的支付之前所欠租金，也无法证明被告所述2018年6月份之前的租金已付清，因此，根据证据的具体内容，该两份收据应按照交费时间认定为交纳的是当月的租金。故，原告要求被告支付2017年4月至2018年8月15日的租金92400元的诉讼请求，一审法院扣除被告提供收据的两个月的租金11200元，剩余81200元，一审法院予以支持。被告主张扣除保证金或押金5000元，但并未提供交纳保证金或押金的凭证，因证据不足，本案不予扣减，当事人可待证据充分后另行主张。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，一审法院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见，一审法院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，不予采纳。 一审法院判决：一、被告大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金81200元。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2110元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担256元，由被告大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部负担1854元，被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。 二审期间，上诉人双鑫经销部提供了一份2018年1月1日的专用收款收据作为新证据，欲证明其2018年1月1日缴纳了2018年2月份的租金。上诉人友谊灯饰对该份专用收款收据的真实性没有异议，但庭后经核实意见为该新证据证明双鑫经销部缴纳的是2017年2月的房租，非2018年2月房租，其在原审陈述2017年7月的房租是抵顶2017年2月的房租有误，应纠正为抵顶的是2017年1月房租。双鑫经销部对此不予认可。本院对该份新证据的真实性、关联性予以认可，能够证明2018年双鑫经销部缴纳了2018年2月份的房租，本院对此予以采信。 二审经审理查明，原判认定事实上属实。二审又查，上诉人双鑫经销部于2018年1月1日向上诉人友谊灯饰缴纳了5600房租。再查，上诉人双鑫经销部业主张洪林在一审诉讼期间给原审法官的一封信中陈述：“～所以没钱交房租，火灾之后我去市场充电，市场以欠房租为由拒绝给我充电，所以在没电的情况下不能正常营业，～我拿什么交房租，正是我不交房租的理由。” 本院认为，本案争议焦点为自2017年4月至2018年8月15日期间，上诉人双鑫经销部是否拖欠上诉人友谊灯饰房租及拖欠的具体数额。上诉人双鑫经销部提供了2018年7月16日、2018年1月1日、2018年6月5日的专用收款收据，主张其已付清了2018年6月份之前的租金，只欠2018年7月至2018年8月15日期间的房租。上诉人友谊灯饰认为上诉人双鑫经销部支付的是2017年3月份之前拖欠的租金。本院认为，双方当事人对原判认定双方之间签订的原租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期租赁并无异议，本院对此予以确认。在双方的租赁合同继续履行的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订租赁合同的目的是出租人可以利用租赁物获得收益即收取租金，承租人可以对租赁物进行使用并获得收益，因此，在合同履行过程中，出租人向承租人交付符合约定的租赁物，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。现本案双方当事人均认可存在租赁关系，上诉人双鑫经销部占有、使用租赁物经营灯饰业务而获得收益，就应该依约及时足额向上诉人友谊灯饰支付租金，因此给付租金的举证责任应由租赁关系的承租方即本案上诉人双鑫经销部承担。而上诉人双鑫经销部仅提供了三份即缴纳了3个月租金的证据，其中2018年7月16日、2018年6月5日的收据上只书写了交款时间、金额5600元，收款事由为房租的内容，并未注明所交房租的具体月份；2018年1月1日的收据上书写了缴款时间、金额5600元，交款事由为房租2月份的内容，但无法明确是2017还是2018年2月份房租，上诉人双鑫经销部提供的证据无法证明其所述的2018年6月份之前的租金已经全部付清。上诉人友谊灯饰收取上诉人双鑫经销部的房租后，应在其开具的收据上明确注明收取房租的具体时间，但其并未注明，或者注明也不明确，对该三个月房租仅陈述是缴纳的2017年3月份之前的房租，不能令人信服。根据三份收款收据的具体内容，其中两份应当认定为当月房租，2018年1月1日缴纳的房租应当认定为2018年2月份的房租。在上诉人友谊灯饰请求支付的2017年4月至2018年8月15日期间的房租中，应当扣除上诉人双鑫经销部提供收据的三个月租金即16800元，剩余75600元房租，本院予以支持。因2018年1月1日的收据系上诉人双鑫经销部二审提供的新证据，因此对原判认定扣除2个月的房租予以改判为扣除三个月房租。关于上诉人双鑫经销部主张用其缴纳的押金5000元抵顶部分房租的上诉请求，因其并未提供缴纳押金的凭证，故原判对此未予扣减并无不当。 综上所述，大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，其余部分予以驳回。大连友谊灯饰批发市场的上诉请求不成立，本院对此予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7159号民事判决第二项。 二、变更大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7159号民事判决第一项为上诉人大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部自本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金75600元。 三、驳回上诉人大连友谊灯饰批发市场的原审其它诉讼请求。 一审案件受理费2110元（上诉人大连友谊灯饰批发市场已预付），由上诉人大连友谊灯饰批发市场负担256元，上诉人大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部负担1854元。二审案件受理费2366元，（上诉人大连友谊灯饰批发市场预交256元，大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部预交2110元），由上诉人大连友谊灯饰批发市场负担430元，上诉人大连友谊灯饰批发市场双鑫照明器材经销部负担1936元。 本判决为终审判决。 审判长  王迎春 审判员  陈 伟 审判员  刘 畅 二〇二〇年一月三日 实习书记员 连亚妮