浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初12813号 原告：瑞安市东都农垦开发有限公司(统一社会信用代码913303817707087857)，住所地瑞安市东山街道飞云江农场。 法定代表人：黄展鹏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 被告：吴冬冬，女，1990年12月20日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：周建深、林晓芳，浙江哲昌律师事务所律师。 原告瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都农垦公司）为与被告吴冬冬土地租赁合同纠纷一案，于2019年10月15日向本院起诉，本院于同月18日立案，并依法适用简易程序，由审判员薛箴言两次公开开庭进行了审理。原告东都农垦公司委托诉讼代理人余心海、潘伟章及被告吴冬冬委托诉讼代理人周建深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东都农垦公司诉称：2016年6月8日，原告作为甲方，被告吴冬冬作为乙方，双方签订租赁合同。合同约定原告将坐落在瑞安市经济开发区滨海大道与金源路交叉路口的标准厂房办公楼用地西首白地（注：原文如此，实为东首），红线退让后总面积4792.61平方米，出租给被告吴冬冬。其他约定如下：1.租赁期限：2016年6月22日至2019年4月21日；2.租金：第一、二年租金各为36.5万元，第三年为304167元；3.缴款方式：第一年租金应在签订本合同起七日内一次性交付，以后租金于每年起租日的前一个月付清，第三年租金按实际租赁月份计算；4.乙方应在2016年6月15日前交清合同履约保证金9.2万元；5.违约责任：第十二条第一款“若乙方逾期支付租金的，则每天按应交金额的0.5‰向甲方支付违约金”，第十二条第二款“乙方应付的违约金、土地占用费在合同履约保证金中扣除，不足部分乙方应在10日内补足”。租赁合同签订后，原告于2016年10月11日收到温州华大拍卖有限公司（以下简称华大拍卖公司）转付的被告交纳款项357968.80元，用于支付第一年租金265968.80元以及履约保证金9.2万元。原告又于2018年6月11日收到被告18万元，该款项也用于支付前期未交的租金。被告吴冬冬虽支付部分款项，但己属违约，应承担民事责任。 原告东都农垦公司于两次庭审过程中补充陈述：1.被告竞得土地使用权后，应如约先行缴纳拍租佣金，并按合同约定支付履约保证金及第一年租金。被告实交华大拍卖公司36.5万元。但扣除拍租佣金后，拍卖公司实付原告仅357968.80元；2.拍卖公告明确系按现状拍租。但因退让道路绿化带，原告实际交付的土地使用权面积较之合同约定确实减少了214.75平方米。是否酌减租金，请法院酌定。被告与相邻的案外人在使用地块时发生纠纷，与原告无关。被告亦从未向原告提出所谓合同目的无法实现，要求解除合同或进行变更；3.本案涉案地块使用权已于2018年12月25日注销，原告与案外人瑞安市经开区管委会约定，2018年12月25日前的租金收益归原告享有，此后相应权益归由案外人。 原告东都农垦公司请求判令:一、被告吴冬冬向原告支付拖欠租金588198.20元；二、被告向原告支付计至实际履行之日的违约金，暂计至2019年9月19日，为246008.58元（违约金以每期逾期给付租金为基数，各按每日0.5‰标准分别计算，自逾期给付日计至2018年6月11日（不含当日）。此后违约金以逾期租金总额588198.20元为基数，按每日0.5‰标准计，自2018年6月11日计至实际履行之日，暂计至2019年9月19日为136756.08元）。违约金应优先从履约保证金9.2万元中扣除。 在第二次庭审过程中，原告东都农垦公司对诉讼请求作相应修正：第三年租金按实计至2018年12月25日。 被告吴冬冬辩称：1.原告违约在先，未全面履行租赁合同约定义务。在第一年承租期内，原告未交付承租的土地，导致合同目的无法实现，并造成被告重大经济损失。实际承租面积与合同约定不符，租金应作相应扣减；2.《租赁合同》虽约定履约保证金，但原告违约在先，被告有权拒绝支付。目前租赁期间已满，现被告已与新的权利方瑞安经开区发展总公司签订《租赁合同》，被告已无支付履约保证金必要。现被告超额支付租金共计54.5万元，故请求在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。详述如下：2016年6月8日，被告通过华大拍卖公司竞得涉案土地承租权，此前的竞买保证金30万元即转为租金。同日，双方签订《租赁合同》，约定租赁面积为4792.61平方米，第一年租金36.5万元，承租后用于建设厂房等约定。同年8月8日，被告通过拍卖公司向原告交付第一年剩余租金6.5万元。后被告向职能部门申请临时建设工程规划许可。同年9月21日，瑞安市经开区规划建设局以“现场存在彩钢棚”为由未予准许。被告多次要求原告协助腾空被占用土地未果。由于案外人拒不腾空，导致被告无法实现获批搭建临时彩钢房的合同目的。2017年7月3日，被告获临时建设工程规划许可证审批，但获批的建设规模仅为2246.24平方米，较合同约定少了2546.37平方米，包括原告在庭审过程中承认的因退让绿化带而少交付的214.75平方米。被告有权只对自己实际使用承租范围内的面积支付租金。根据（实际租用面积/合同约定面积*年租金）的算式计算，被告认为第二年应付租金为171071.21元，第三年应付142559.49元，共计313630.7元。但此前被告已分两次共向原告支付了54.5万元租金，且金额已远超实际租赁期间的应交金额。 在本院指定的举证期限内，原告东都农垦公司提交了如下证据：1.工商登记信息及被告身份证复印件，拟证明双方主体资格；2.租赁合同，拟证明双方就租赁事宜的相关约定，包括租期、租金、履约保证金、交付方式、违约责任等；3.银行交易记录，拟证明被告两次付款情况；4.测绘于2013年12月4日的面积计算图及国有土地使用权证，拟证明出租土地的位置面积，以及涉案租赁标的合法性。 原告东都农垦公司当庭提交了如下证据：5.招租及拍租公告、华大拍卖公司与被告签订的竞买协议等，拟证明包括佣金在内的相关竞拍约定，拍租标的并以交付时现状为准；6.测绘于2013年12月4日的面积计算图（A3版），拟证明因退让道路绿化带，被告租赁标的实际使用面积减少了214.75平方米（图中阴影部分）。 在本院指定的举证期限内，被告吴冬冬通过申请调查令，调取提交了如下证据：7.临时建筑现场勘查回复意见（图片），拟证明被告无法按申请方案获批临时建设工程规划许可，致使被告第一年合同目的不能实现，进而证明拒交租金的合理性；8.警情详情单，拟证明原告违约未腾空土地，以及与案外人发生纠纷情况；9.临时建设工程规划许可证，拟证明被告于2017年7月3日实际获批的建设规模为2246.24平方米。致使实际可供使用的面积少了，同时租赁期也少了一年又11天，进而证明合同约定租金应当予以相应扣减。 被告吴冬冬当庭提交了如下证据：10.网上银行电子回单两份，拟证明被告已向华大拍卖公司转账付款36.5万元。 另被告庭前申请证人虞某出庭，拟证明与案外人发生纠纷并报警，以及被告承租地块上存在彩钢棚的事实。因原告确认相应事实，被告当庭撤回证人作证申请。另因证据9已呈庭，被告当庭撤回前期的土地使用面积勘测申请。 第二次庭审中，原告东都农垦公司提交了如下证据：11.案外人瑞安经济开发区管委会出具的书证，拟证明原告已与案外人约定，本案租赁物于2018年12月25日前的租金收益等由原告享有；12.拍租成交确认书，拟证明被告于2016年6月8日拍租案涉地块使用权时的相关约定。 原、被告各就对方提供的证据进行质证，对对方提交证据的合法性、真实性均无异议。被告方认为，证据2所载使用权面积与实际交付面积差异巨大，可见原告存在欺诈；证据3可证实被告部分付款情况。但被告实付款为54.5万元，已远超应付租金；证据4中所标注的S1区域未交付被告，同时反映出S2区域内存在钢棚，原告应负责拆除；证据5所反映的合同约定面积与实际不符；被告确认证据6测绘图中的阴影部分面积为214.75平方米。但需要强调的是，被告最终得以利用的面积仅为2246.24平方米。对证据11中表述的面积及租期有异议，对原告与案外人的约定无异议；证据12，没有提及拍租保证金需要冲抵履约保证金。原告方认为，证据7本应与临时建筑建设申请报告相伴随，按证据文意反映被告申请方案因现场的彩钢棚而不可行，但被告完全可以拆除彩钢棚而促成临时建筑方案实现；证据7也证明土地使用权已交付；证据8所反映的情况，据原告了解，是合同约定的土地使用权交付被告后，案外人要求与被告调换地块使用进而发生纠纷，与原告无关；证据9反映临时建筑的建设规模确为2246.24平方米，但建设规模与土地使用权面积是两个完全不同的概念，这也与被告向原告承租案涉地块的事实不具关联性；证据10不能对抗此前被告与华大拍卖公司所签订的竞买协议即证据5，汇款金额反证被告当时已违约。 本院归纳被告意见如下。其一则以临时建设许可审批过迟为由，要求不付首年租金；其二则以审批临时建设规模过小为由，要求按比例少付租金；其三则以与案外人发生纠纷为由，要求原告承担责任；其四则表示佣金不用付、履约保证金不必付、租金付太多。本院认为，原告的主要合同义务，均已在租赁合同中列明。原告并已在租赁合同中特别声明“不向承租人提供搭建临时建筑物的任何手续”。有关部门审批的临时建设占地规模，亦与被告承租原告地块使用权并无联系。原告提供的系列证据，特别是证据2、5，可证实原被告租赁标的物为“白地”，各方就拍卖佣金、履约保证金、租金等均已有多处条款进行明确约定。故被告对证据2至5的质证意见，并无事实基础。另有关证据6的待证事实，已获被告确认。证据11可证实原告与案外人在国有资产转移方面的约定。证据12就被告在拍租时对权利义务的知晓情况进行了补强。被告虽对原告提供的除主体资格外的所有证据均提出关联性异议，但本院认为，原告提供的证据，能证明诉讼主体资格、双方的权利义务、各自履约情况等，与本案事实相关，故予以采信。被告提供的证据7、9，虽不能证实被告所谓待证事实，但亦可部分证实被告在租赁物上获批临时建筑的经过及最终获批的建设规模。结合原告陈述，证据8可证实被告因地块使用与案外人曾发生纠纷、证据10可证实被告向华大拍卖公司交纳竞拍款的金额。原告对被告所提供证据的合法性、真实性亦无异议，故均亦予采信。 经审理，本院认定事实要点如下： 1.据被告吴冬冬于2016年6月7日与华大拍卖公司签订的《竞买协议》可见，被告吴冬冬对拍租标的坐落、面积、租期、起拍价及保证金、佣金等约定知情。被告并确认对拍品瑕疵已有充分了解并自愿接受，认可以拍品交付现状为准； 2.此前，有关该拍品的招租公告、拍租公告，除未涉佣金外，与前述《竞买协议》主要内容并无二致。原、被告并在后续签订的《租赁合同》中约定，签订本合同前的拍租公告、《竞买协议》等资料作为合同附件，具有同等法律效力。如有抵触，以租赁合同为准； 3.2016年6月8日，被告吴冬冬通过华大拍卖公司竞得使用权人登记为原告东都农垦公司的坐落于瑞安市经济开发区发展区滨海大道和金源路交叉路口的标准厂房办公楼用地东首白地的租赁权。案涉地块土地权证号为瑞国用（2008）第48-5号，面积为4792.61平方米（红线退让后），使用权类型为出让，用途为工业； 4.同日，原、被告就上述白地，签订《租赁合同》。双方书面约定，租赁地块的概况、租期、租金及支付方式、履约保证金、租赁期间的其他费用、违约责任等合同条款； 5.双方特别约定，原告负责交付土地。因标的物明确为白地出租，原告声明不向承租人提供搭建临时建筑物的任何手续； 6.据原告提供的测绘面积计算图，双方于诉讼中确认，单因退让市政道路绿化带原因，原告实际交付时的土地使用权面积较之合同约定，减少214.75平方米； 7.双方明确约定，合同租期自2016年6月22日起至2019年4月21日止。第一、二年租金各为36.5万元，第三年为304167元。第一年租金在签订合同起七日内一次性交付，以后租金于每年起租日的前一个月付清，第三年租金按实际租赁月份计算。被告逾期支付租金的，每日按应交金额的0.5‰支付违约金。另被告应于2016年6月15日前交纳履约保证金9.2万元。履约保证金在租赁期届满或合同解除后5日内全额无息退还； 8.依据《竞买协议》，被告先期交纳的保证金30万元将在成交后冲抵租金。2016年8月8日，即《租赁合同》签订后两个月，被告向华大拍卖公司交纳第二笔款项6.5万元。扣除佣金等费用后，华大拍卖公司将包括保证金在内的两笔款项余额计357968.8元转汇原告。原告确认，该笔款项已依次用于交纳被告应缴的履约保证金9.2万元及第一年部分租金计265968.80元。2018年6月11日，被告向原告汇付18万元，附言为2018、2019年租金； 9.2017年7月3日，经瑞安市住房和城乡规划建设局审定，被告获批瑞开发临建字第（2017）01号临时建设工程规划许可证，建设项目名称为临时厂房，建设规模为2246.24平方米。此前，被告的临时建设方案曾经调整。同月6日，被告因地块使用与相邻案外人发生纠纷而报警； 10.双方确认，截至诉讼前，被告未曾以退让绿化带、临时建设工程规模或与案外人的纠纷等事由，向原告书面提出解除或变更合同； 11.案外人瑞安经济开发区管委会于诉讼期间出具书证，证明就本案租赁物于2018年12月25日前的租金收益等，约定由原告享有； 12.租金按95.52%比例酌减调整后，被告吴冬冬期内未付租金计为399383.36元。暂计至2020年1月13日，按双方约定的逾期给付违约金计算标准每日万分之五计，被告因此所应承担的违约金，分段合计为214172元。详见附表所列明细。 本院认为，通常情况下，合同是双方动态行为及静态协议的统一，既包括达成合意后所形成的协议，也反映双方诚意洽谈、诚信履行的动态过程。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人理当遵循诚信原则，按照约定行使权利、履行义务。即便被告所谓合同履行过程中的障碍及原因客观存在，案中亦未见相关补充磋商的证据以及目的明确的维权行为。被告吴冬冬不履行或不按期履行给付租金的合同义务，显属违约，亦非具备相当理性的工商业人士的明智选择。案中双方权利义务明确，没有证据证明原告曾在合同外另向被告作出承诺，并因此导致被告合同目的落空。案涉地块权属明确，没有证据显示第三人或案外人曾向原、被告主张权利，原告并因此应承担权利瑕疵担保责任。在合同已有明确约定的情况下，被告又未能提供足资认定相反事实的证据，故其诸多所谓抗辩意见，显然无法得以支持。惟考虑原告实际交付的土地使用权面积确有相当比例减少之因素，为公平确定双方权利义务，故相应租金依被告请求按比例予以酌减。依据案外人声明内容，原告有权主张2018年12月25日前的合同权益。双方又已明确约定逾期付款违约责任，且约定的违约金亦未过分高于造成的损失，故原告相应诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告吴冬冬应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付未付租金，计为399383.36元； 二、被告吴冬冬应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付因逾期给付租金而产生的违约金，各按逾期给付金额为基数，按每日万分之五计，分段自逾期给付日计至2020年1月13日止，计为214172元； 三、被告吴冬冬应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付因逾期给付租金而产生的违约金，以399383.36元为基数，按每日万分之五计，自2020年1月14日起计至实际履行之日止； 四、被告吴冬冬应于本判决生效之日起十日内向原告瑞安市东都农垦开发有限公司履行上述第一至第三判项所确定的给付义务，并从中扣减原告依约应退还的履约保证金92000元。款交本院转付； 五、驳回原告瑞安市东都农垦开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12142元，减半收取6071元，由原告瑞安市东都农垦开发有限公司负担1971元、被告吴冬冬负担4100元（定于判决生效后十日内缴纳，原告可于判决生效后十日内退回预缴的其余诉讼费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉受理费12142元（具体金额由温州市中级人民法院确定），逾期不交按自动撤回上诉处理]。 审判员  薛箴言 二〇二〇年一月十四日 书记员  方蓓蓓 法条索引 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ? 法官提醒： 一、执行依据及管辖 发生法律效力的民事判决、裁定，权利人可选择与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 二、申请执行期限 义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 三、强制执行须知 1.发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 2.执行期间，人民法院将依法对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。人民法院将会同公安、工商、银行、房管、民航、铁路等部门启动联合信用惩戒机制，通报征信机构，依法予以信用惩戒。具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 3.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不报告、虚假报告财产的行为，可采取罚款、拘留等措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份的，权利人及义务人均应及时向人民法院报告。对执行立案后仍拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 5.执行不能的风险，是当事人交易风险在执行阶段的表现及延续。如人民法院已穷尽执行手段，权利人又无法对义务人可供执行的财产或财产线索进行举证，则义务人可能被视为丧失或暂时丧失履行法律文书确定义务的能力，案件可能将无法短期内如权利人所愿般执行到位。这种后果，是法院与权利人都不愿坐视发生的，但权利人仍应知悉并理解此类执行不能的风险。 ? 附表： 吴冬冬应承担租金及违约金等明细表（自逾期给付日起分段计） 约定或实付款时间 计算期间 应付金额（元） 已付金额（元） 未付金额（元） 备注 2016.06.15（合同签订七日内支付） 保证金（结算后应退） 2016.06.15（合同签订七日内支付） 2016.06.22-2017.06.21 365000*95.52%=348648 第一年应付租金（见注3） 2016.10.11 （拍卖行迟汇） 2016.06.07 （30万） -357968.80 拍卖行扣除佣金后转汇金额（依次扣履约保证金、租金） 2016.08.08 （6.5万） 365000*95.52%-（357968.80-92000）=82679.2 一年逾期未付租金 2016.06.15-2017.05.21 82679.2*340日*0.5‰=14055.46 相应期间逾期给付租金的违约金PartI 2017.05.22（提早一月支付） 2017.06.22-2018.06.21 365000*95.52%=348648 第二年应付租金（见注3） 365000*95.52%+82679.2=431327.2 两年逾期未付租金 2017.05.22-2018.05.21 431327.2*364日*0.5‰=78501.55 相应期间逾期给付租金的违约金PartII 2018.05.22（提早一月支付） 2018.06.22-2018.12.25 304167*95.52%*186/365日=148056.16 第三年应付租金（见注3、4） 2018.05.22-2018.06.11 （431327.2+148056.16）*20日*0.5‰=5793.83 相应期间逾期给付租金的违约金PartIII 2018.06.11 -180000 被告汇付租金 431327.2+148056.16-180000=399383.36 三年逾期未付租金 2018.06.12-2020.01.13 399383.36*580日*0.5‰=115821.17 相应期间逾期给付租金的违约金PartIV（以合计未给付租金为基数） 2020.01.14- 399383.36*？日*0.5‰=？ 逾期给付租金的违约金PartV（三年未给付租金为基数，计至实际履行之日止） 实际履行之日 -92000 履约保证金无息退还 注1：本表包括租金、履约保证金及违约金之计算； 注2：有关日期计算等，使用省高院办案助手系统之“实务辅助工具”。依银行业通例及司法实践，算头不算尾； 注3：考虑实际交付面积较之合同约定自始减少，故约定租金按（4792.61-214.75）/4792.61=95.52%比例酌减调整； 注4：第三年租金计至2018年12月25日止。