台州市椒江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1002民初6070号 原告：詹刚华，男，1980年4月15日出生，汉族，住杭州 市西湖区文三路199号78室。 委托诉讼代理人：蔡辉强，浙江利群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明峰，浙江利群律师事务所律师。 被告：台州银泰臵业有限公司，住所地：台州市椒江区洪家 街道昌平路1号洪家街道办事处大楼802室。 法定代表人：王平乐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷子冠，浙江文天律师事务所律师。 原告詹刚华与被告台州银泰臵业有限公司（以下简称银泰臵 业公司）预约合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后。 依法适用简易程序，于2018年8月3日、2019年5月27日、10 月25日公开开庭进行了审理。三次庭审，原告詹刚华的委托诉 讼代理人李明峰，被告银泰臵业公司的委托诉讼代理人陈文泽均 到庭参加诉讼，原告詹刚华于2019年5月27日、10月25日到 庭参加诉讼，原告詹刚华的委托诉讼代理人蔡辉强于2018年8 月3日、2019年5月27日到庭参加诉讼，原告詹刚华申请的证 人应琦于2019年10月25日出庭陈述。诉讼过程中，经原告詹 -2- 刚华申请，本院依法对被告银泰臵业公司的不动产采取了财产保 全措施。本案经当事人庭外和解未达成协议，现已审理终结。 詹刚华向本院提出诉讼请求：1.确认詹刚华与银泰臵业公司 签订的编号为0002177的“台州银泰匯”房屋认购协议（以下简 称2177号认购协议）、编号为0002178的“台州银泰匯”房屋 认购协议（以下简称2178号认购协议）为商品房买卖合同；2. 判令银泰臵业公司继续履行2177号认购协议、2178号认购协 议，向詹刚华交付椒江银泰城8#2110-2122号房屋。诉讼过程 中，詹刚华将第2项诉讼请求变更为判令银泰臵业公司赔偿詹刚 华因无法交付椒江银泰城8#2110-2122号房屋而造成詹刚华购房 差价损失3128466元，并增加一项诉讼请求：判令银泰臵业公司 返还詹刚华购房定金120000元。事实和理由：2016年8月23 日，詹刚华向银泰臵业公司认购银泰臵业公司开发的台州银泰城 8#2101-2124号房屋，双方签订编号为0000213的“台州银泰 匯”房屋认购协议（以下简称213号认购协议），詹刚华按5000 元/套向银泰臵业公司支付购房定金120000元。2017年5月，因 房价上涨，经银泰臵业公司提出，詹刚华同意后，银泰臵业公司 将詹刚华在213号认购协议中认购的8#2101-2109号房屋、 8#2123-2124号房屋出售给其他人，双方就剩余部分房屋即 8#2110-2122号房屋签订2177号、2178号两份认购协议，约 定：8#2110-2111号房屋成交价为838972元，8#2112-2122号房 屋成交价为3863442元；房款在签署商品房买卖合同时一次性付 -3- 清全款；詹刚华签署认购协议前已知晓并认可商品房买卖合同所 有条款；在签署商品房买卖合同之前，银泰臵业公司不得将定购 的房产销售给第三方。因213号认购协议已经支付了定金，2177 号、2178号两份认购协议不再支付定金。2177号、2178号两份 认购协议明确了购房相关条款，同时约定双方在签订认购协议前 知晓并认可商品房买卖合同所有条款，因此双方对买卖涉案房屋 已经达成了合意，签订商品房买卖合同系为了在房管部门办理网 签备案所需，故应认定认购协议属于商品房买卖合同。詹刚华认 购的上述房屋已经竣工验收并具备交付条件，但银泰臵业公司未 按协议约定将其交付并过户至詹刚华名下，而是出售给了其他 人，出售总价高出两份认购协议约定成交价总价3128466元。现 银泰臵业公司已经无法交付，故要求其赔偿因无法交付造成詹刚 华的购房差价损失。此外，詹刚华向银泰臵业公司支付的购房定 金120000元，银泰臵业公司也应予以返还。 银泰臵业公司辩称，詹刚华与银泰臵业公司签订的2177 号、2178号两份认购协议，约定了何时签订商品房买卖合同事 宜，但不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖的 主要内容，如付款时间以及方式均没有约定，出卖人也未按约收 受购房款，故该两份协议是预约合同，非商品房买卖合同。该两 份认购协议系同一天签订，詹刚华未按约在2017年5月30日前 与银泰臵业公司签订商品房买卖合同，也未支付过任何购房款。 故银泰臵业公司按照认购协议的约定，有权解除认购协议，同时 -4- 将所涉房屋出售给其他人。因认购协议系预约合同，即使银泰臵 业公司违约，承担的也是缔约过失责任，不赔偿信赖利益或者间 接利益损失。2177号、2178号认购协议并没有约定定金，因詹 刚华未与银泰臵业公司签订商品房买卖合同，银泰臵业公司经过 催告后已按约解除了213号认购协议并没收了詹刚华支付的 120000元定金。詹刚华的浙江越际科技有限公司（以下简称越际 公司）在承包智能化工程时做出了让步，承诺将4000000元的工 程款用房屋抵，但工程于2018年1月5日结算后，詹刚华就不 同意用房抵工程款，要工程款不要房屋，银泰商业公司遂于2018 年2月10日、5月4日向越际公司支付了近4000000元的工程 款，剩余5%保修金因未到支付时间而未付。综上，要求驳回詹刚 华的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 詹刚华系越际公司的法定代表人。银泰臵业公司与台州银泰 商业有限公司（以下简称银泰商业公司）系关联企业。越际公司 向银泰商业公司承包了台州银泰城项目A地块智能化分包工程 （以下简称智能化工程）。2016年3月17日，越际公司向银泰 商业公司出具承诺函，承诺其在本工程款尾款的4000000元用于 购买银泰商业公司的SOHO产品（不低于50%）和住宅用品，房价 的价格以抵房当期营销部的价格计取。2016年12月30日，智能 化工程竣工验收合格。2018年1月5日，越际公司与银泰商业公 司对智能化工程的工程造价进行了结算，确认剩余应付价款为 -5- 4374710.06元。2018年2月11日、5月4日，银泰商业公司向 越际公司分别支付工程款2800000元、1192473元，除保修金 外，工程款已付清。 2016年8月23日，詹刚华与银泰臵业公司签订213号认购 协议，约定：詹刚华向银泰臵业公司购买8#2101-2124号24间 房屋；销售总价为10527142元；签订本协议当日，詹刚华需向 银泰臵业公司交纳定金120000元；本协议经詹刚华签字、银泰 臵业公司盖章后生效，在双方签订商品房买卖合同后，本协议所 约定的内容均以双方签订的商品房买卖合同为准；詹刚华签署认 购协议前已知晓并认可商品房买卖合同所有条款。213号认购协 议载明了詹刚华逾期未与银泰臵业公司签订商品房的违约条款。 但双方没有填写签订商品房买卖合同的时间。同日，詹刚华支付 给银泰臵业公司定金120000元，银泰臵业公司出具了收款收 据，载明了具体房号。 2017年4月，詹刚华与银泰臵业公司签订2177号、2178号 两份认购协议。2177号认购协议约定：詹刚华向银泰臵业公司购 买8#2112-2122号11间房屋，销售总价为4545226元，认购协 议右上角空白处注有“成交价3863442元”字样。2178号认购 协议约定：詹刚华向银泰臵业公司购买8#2110、2111号2间房 屋，销售总价为987026元，认购协议右上角空白处注有“签约 价838972元”字样。两份认购协议均约定：詹刚华须与银泰臵 业公司签订商品房买卖合同；詹刚华逾期未与银泰臵业公司签订 -6- 商品房买卖合同的，视为詹刚华违约，银泰臵业公司有权没收詹 刚华支付的定金，并解除本协议书，同时银泰臵业公司可将上述 詹刚华订购房产另行销售给其他第三方；詹刚华签订商品房买卖 合同之前，银泰臵业公司不得将詹刚华订购的房产销售给第三 方；本协议经詹刚华签字、银泰臵业公司盖章后生效，在双方签 订商品房买卖合同后，本协议所约定的内容均以双方签订的商品 房买卖合同为准；詹刚华签署认购协议前已知晓并认可商品房买 卖合同所有条款。2178号认购协议载明签订商品房买卖合同的时 间为2017年5月30日前，2177号认购协议未填写签订商品房买 卖合同的时间。两份认购协议均载明了签订商品房买卖合同时一 次性付全款和签订商品房买卖合同时一次性付首期款、余款办理 贷款手续两种房款支付方式，2177号认购协议选择一次性付全 款，2178号认购协议未选择房款支付方式。两份认购协议均载明 了银泰臵业公司需要缴纳定金的条款，定金金额未填写。 银泰臵业公司在2018年2月4日至2月7日期间，陆续将 8#2110-2119号、8#2122号11间房屋出售给他人，在2018年3 月30日，将8#2120、2121号2间房屋出售给他人，签订的商品 房买卖合同载明：2110号房价为1120680元，2111号、2114号 2间房价均为300420元，2112号、2113号2间房价均为554220 元，2115号房价为853830元，2116号-2119号4间房价均为 540900元，2120号、2121号2间房价均为570950元，2122号 房价为841590元。 -7- 另证人应琦于2017年4月19日与银泰臵业公司签订认购协 议，此后签订了商品房买卖合同。应琦在庭审中陈述：2017年4 月与詹刚华一起去银泰臵业公司签订认购协议，应琦当场支付了 定金，詹刚华未支付，听银泰臵业公司的销售人员说詹刚华已经 交过了。 上述事实有詹刚华提供的2177号认购协议、2178号认购协 议、承诺函、竣工报告、工程结算造价确认书、收款收据、企业 工商信息、商品房买卖合同，银泰臵业公司提供的213号认购协 议、台州银行付款回单、应琦的认购协议以及证人证言、双方当 事人的陈述等证据证实。 本院认为，本案双方争议焦点主要有以下几方面：一是认购 协议的性质；二是银泰臵业公司是否违反认购协议的约定；三是 如银泰臵业公司构成违约，其承担的违约责任如何确定。 一、认购协议的性质 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预 订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买 卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的情况 下，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，2177号、2178 号认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商 品房买卖合同的主要内容，詹刚华也没有向银泰臵业公司支付过 购房款，而且双方约定须签订商品房买卖合同，约定内容以双方 -8- 签订的商品房买卖合同为准，故该两份认购协议不能认定为商品 房买卖合同，而是属于预约合同，对詹刚华要求确认2177号、 2178号认购协议为商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。 二、银泰臵业公司是否违反2177号、2178号认购协议的约 定 对于2178号认购协议，双方约定詹刚华应于2017年5月30 日之前至银泰臵业公司处与银泰臵业公司签订商品房买卖合同并 支付首期房款，但詹刚华未按约履行该义务，詹刚华也未提供证 据证明未签订商品房买卖合同的原因在于银泰臵业公司，故银泰 臵业公司按照该协议约定，可解除该协议并可将所涉房屋另行销 售给其他第三方，因此詹刚华主张银泰臵业公司将所涉8#2110、 2111号2间房屋出售给他人，违反2178号认购协议的约定，不 能成立。 对于2177号认购协议，双方未在协议中载明签订商品房买 卖合同的期限，尽管该协议与2178号认购协议编号相连，签订 时间相近，但无法推定出2177号认购协议约定的签订商品房买 卖合同期限也是2017年5月30日前，而应认定双方对于签订商 品房买卖合同的期限没有明确约定。银泰臵业公司未举证证明已 通知詹刚华在一定的期限内签订，且詹刚华予以拒绝，故银泰臵 业公司未经詹刚华同意，将所涉#2112-2122号11间房屋出售给 他人不当。银泰臵业公司辩解越际公司结算工程款后，詹刚华不 同意用房抵工程款，要工程款不要房屋，本院认为，虽然詹刚华 -9- 系越际公司的法定代表人，但詹刚华与银泰臵业公司签订认购协 议，和越际公司与银泰臵业公司之间签订智能化工程分包合同。 两者合同主体不同，法律关系也不同，两份合同履行不能混同。 而且两合同所涉当事人也没有做出将智能化工程的工程款可以抵 作涉案房屋购房款的合意表示，故银泰臵业公司的辩解不能成 立，银泰臵业公司已违反2177号认购协议的约定。 三、银泰臵业公司应承担的违约责任 银泰臵业公司已将2177号认购协议所涉房屋出卖给他人。 认购协议已无法继续履行，詹刚华可按照《最高人民法院关于审 理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，要求 银泰臵业公司承担该认购协议的违约责任或主张损害赔偿。詹刚 华主张银泰臵业公司违反2178号认购协议的违约责任，因银泰 臵业公司未构成违约，故本院不予支持。 詹刚华主张银泰臵业公司承担的违约责任有两项，一是返还 定金，二是赔偿购房差价损失。根据合同法和相关司法解释的规 定，定金罚则和赔偿损失可以并处，但总额不应超过因违约造成 的损失，现詹刚华未按定金罚则主张定金双倍返还，仅要求返 还定金并赔偿损失，本院予以支持。 对于定金，双方对于2177号、2178号认购协议有无约定存 在争议。本院认为，双方签订213号认购协议后，又签订2177 号、2178号认购协议，三份认购协议均采用相同的格式条款，最 主要的区别是后两份认购协议约定认购的房屋比前一份有所减 -10- 少，可以认为双方已达成合意，以2177号、2178号认购协议变 更213号认购协议。该两份认购协议均载明了银泰臵业公司需要 缴纳定金的条款，虽然定金金额未填写，但从协议内容变更的性 质来看，詹刚华支付213号认购协议的120000元定金应延续为 该两份协议的定金，这与证人应琦关于银泰臵业公司的销售人员 说詹刚华已交过定金的陈述相符。银泰臵业公司辩解其经过催告 后已按约解除了213号认购协议并没收了詹刚华支付的120000 元定金，缺乏证据支持，本院不予采纳。由于银泰臵业公司不承 担2178号认购协议的违约责任，2178号认购协议所涉定金应不 予返还，故本院将120000元定金按房屋间数在两份协议中予以 分摊，两份协议共涉房屋13间，其中2177号认购协议涉及11 间，分摊定金101538.46元，故银泰臵业公司应返还詹刚华定金 101538.46元。 对于赔偿损失问题。银泰臵业公司违反2178号认购协议的 约定，将该认购协议所涉8#2112-2122号11间房屋出卖给他 人，出卖价格远高于2178号认购协议的约定，2178号认购协议 约定的该11间房屋，销售总价为4545226元，认购协议右上角 空白处注有“成交价3863442元”，但无法确认系双方合意，不 予认定，银泰臵业公司将该11间房屋出售给他人的总价为 6409780元，价款合计增加1864554元，一方面银泰臵业公司从 中获取了更大利益，另一方面导致詹刚华丧失与银泰臵业公司缔 结商品房买卖合同的机会，因房屋价格上涨，致使詹刚华利益受 -11- 损。根据2178号认购协议系预约合同的性质，为促使民事主体 以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护 守约方的民事权益，本院从利益平衡和诚实信用、公平原则出 发，结合本案实际情况，综合考虑詹刚华的守约情况、履约支 出，银泰臵业公司的过错程度、获取的利益，以及台州市近年来 房地产市场发展的趋势等因素，本院酌定由银泰臵业公司赔偿给 詹刚华932277元。 综上所述，本院对詹刚华诉讼请求中的合理部分予以支持。 不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零 七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷 案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条和《最高人民法 院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条、第五条的规定，判决如下： 一、台州银泰臵业有限公司在本判决发生法律效力后十日内 返还给詹刚华定金101538.46元； 二、台州银泰臵业有限公司在本判决发生法律效力后十日内 赔偿给詹刚华损失932277元； 三、驳回詹刚华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 案件受理费32788元，减半收取计16394元（詹刚华已预 -12- 交），由詹刚华负担11177元，台州银泰臵业有限公司负担5217 元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉 于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  张 辉 二〇二〇年一月十五日 法官助理樊明忠 代书记员  尚艺艺