浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初6339号 原告：张俊，男，1987年9月26日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：颜景泉，江苏和忠律师事务所律师。 被告：诸暨越宁商贸有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道城新村（诸暨浣江国际商贸城招商中心）。 法定代表人：王均苗。 委托诉讼代理人：王和欢，浙江曦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼可娜，浙江曦明律师事务所律师。 第三人：陈丁凤，女，1964年11月3日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告张俊与被告诸暨越宁商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩华适用简易程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。后原告申请追加陈丁凤为第三人，本院予以准许。因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并于2019年8月29日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜景泉、被告的委托诉讼代理人王和欢两次到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付诸暨越宁机电城第1幢10单元100007-100010号、100114-100118号共九间房屋，并向原告交付土地房屋权属证书；2.判令被告承担截至2019年3月1日的逾期交房违约金2508250元，逾期交付土地房屋权属证书违约金809625元，合计3317875元，并继续承担自2019年3月2日起至实际交付房屋和交付土地房屋权属证书之日止的逾期交房和逾期交付土地房屋权属证书的违约金(以635万元为基数按每日万分之五计算的逾期交房违约金、按每日万分之三计算的逾期交付土地房屋权属证书违约金)。庭审中，原告明确逾期交房违约金自2017年1月1日起算、逾期交付土地房屋权属证书违约金自2018年1月1日起算。 事实和理由：2015年10月9日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，就原告购买诸暨越宁机电城第1幢10单元100007-100010号、100114-100118号共九间房屋达成一致意见。合同约定：总房款为635万元；出卖人在2016年12月31日前将符合规定的房屋交付买受人使用，逾期交付超过60日的，自2017年1月1日起按日承担已付房款万分之五的违约金；出卖人在2017年12月31日前，将已取得的房屋土地权属证书交付买受人，便于买受人办理商品房转移登记。截止到2019年2月28日，被告未能向原告交付上述房屋，也未能交付土地房屋权属证书。原告多次催促交涉未果。 被告答辩称：原告要求被告交房及权属证书、承担违约责任没有法律依据；原告违约在先，合同约定，原告应在合同签订后当日付清房款，但合同签订后，原告至今未付房款，被告享有先履行合同抗辩权，被告有权拒绝交付房屋，原告诉请应当驳回。 第三人未作答辩。 经审理，本院查明：2015年10月9日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方就原告购买被告开发的诸暨越宁机电城第1幢10单元100007号、100008号、100009号、100010号、100114号、100115号、100116号、100117号、100118号共九间房屋达成一致意见。合同约定：总房款为635万元；买受人于2015年10月9日签约支付全额635万元；出卖人应于2016年12月31日前将符合规定的房屋交付买受人使用，逾期交付超过60日的，自2017年1月1日起至通知交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，买受人不退房，合同继续履行；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，交付给买受人；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，出卖人不能在前述约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 2015年10月9日，被告开具给被告两份销售不动产统一发票，一份金额为3566400元，一份金额为2783600元。 被告的股东系南京越宁房地产开发有限公司，南京越宁房地产开发有限公司的股东系第三人及王均苗，两公司的法定代表人均系王均苗。原告的父亲张茂松曾借款给第三人及王均苗600万元，约定年息为15%。2015年11月4号，第三人出具情况说明：“以上借款已结算至2015年11月4号，总款为759万元正（备注：从2015年3月4日起以690万元结算利息为69万元正，共计759万元正），现冲抵诸暨越宁机电城商铺九间房款为635万元正…”。 张茂松在本案审理中明确表示前述商铺系由原告购买，其对被告及王均苗的借款债权抵充相应房款。案涉房屋至今未交付给原告，也未办理权属登记手续。 上述事实，除原、被告的庭审陈述外，还有《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、借条（含第三人的情况说明）、张茂松的情况说明、户口簿、被告公司工商登记信息、南京越宁房地产开发有限公司的工商登记信息等证据予以证实。本院经审核，对上述证据的真实性均予以确认。 本院认为，原告提交的证据已形成证据链，可以证明张茂松对第三人及王均苗的借款债权冲抵原告应支付给被告的房款，被告也已开具购房发票给原告，根据房地产交易先付款后开票的习惯，应视为对该抵款行为的认可。故原告实际已履行付款义务，被告应按合同约定交付房屋及相应初始登记证书。双方约定被告应于2016年12月31日前交付房屋、于2017年12月31日前取得土地及房屋的初始登记权属证书，并交付给买受人，但被告至今未交付房屋和土地及房屋初始登记的权属证书，显属不当，故原告要求被告交付，于法有据，本院予以支持。被告应交付的土地及房屋的初始登记权属证书系用于办理原告所购房屋权属转移登记，鉴于该初始登记权属证书涉及多套房屋，故原告收到该权属证书后应及时办理所购房屋权属转移登记，后应将该权属证书返还被告，以便其他购房人办理房屋权属转移登记。被告未按时交付房屋和土地及房屋的初始登记权属证书，合同分别约定应支付按已交付房价款每日万分之五计算的逾期交房违约金、每日万分之三计算的逾期交付土地及房屋的初始登记权属证书违约金，被告认为违约金过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用合同法若干问题解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%，当事人可以请求法院适当减少。本院结合中国人民银行公布的贷款基准利率及房屋所在地段办公用房租赁市场行情等情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期交房的违约金按已付房款总额的日万分之一点五计算，逾期交付土地及房屋的初始登记权属证书的违约金按已付房款总额的日万分之一计算。 综上所述，原告的合理请求本院予以支持，其余部分予以驳回。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条之规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告诸暨越宁商贸有限公司交付给原告张俊位于诸暨越宁机电城第1幢10单元100007号、100008号、100009号、100010号、100114号、100115号、100116号、100117号、100118号房屋及相应土地、房屋的初始登记权属证书，限本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、被告诸暨越宁商贸有限公司支付原告张俊自2017年7月1日起至房屋实际交付之日止以已付房款635万元为基数、按每日万分之一点五计算的违约金、自2018年1月1日起至实际交付案涉房屋的相应土地、房屋的初始登记权属证书之日止以已付房款635万元为基数、按每日万分之一计算的违约金，限本判决生效之日起三十日内付清； 三、驳回原告张俊的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33343元，由原告张俊负担13343元，被告诸暨越宁商贸有限公司负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  韩 华 审 判 员  李荣震 人民陪审员  黄潮娜 二〇二〇年一月七日 法官助理郭芳琼 书记员陈兰