江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4230号上诉人（原审原告）：常州功业传动科技有限公司，住所地江苏省常州市武进区南夏墅街道凤墅村。法定代表人：吴云飞,该公司执行董事。委托代理人：杨钦仲，江苏常联律师事务所律师。委托代理人：徐永前，江苏常联律师事务所律师。被功业公司（原审被告）：常州市丰林木业有限公司，住所地江苏省常州市武进区南夏墅街道凤墅村。法定代表人：邵小波，该公司总经理。委托代理人：丁建忠，江苏中吴律师事务所律师。常州功业传动科技有限公司（以下简称功业公司）因与常州市丰林木业有限公司（以下简称丰林公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。功业公司上诉请求:1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由丰林公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.功业公司在承租房屋后为了正常生产经营，进行合理装修、加装设施设备等必要性整改，不构成根本性违约，丰林公司以此为由采取断水行为，构成根本性违约，致功业公司先行解除合同并致功业公司相关损失。一审虽确认涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》解除，但对丰林公司根本性违约等事实未作出认定，反而认定丰林公司的恢复费用，严重错误。2.功业公司的装修行为，丰林公司在事前、事中均是明知的，也没有明确阻止功业公司。合同解除后，功业公司根据丰林公司要求在一周内完成了搬迁，并通过第三人向丰林公司表达了返还房屋的明确意思表示，而丰林公司拒绝接受房屋，且要求功业公司完全恢复原状，真实目的就是要故意拖延接收房屋，达到拒不履行返还功业公司的房屋租金之目的。二、一审法院适用法律错误。一审由于未对丰林公司的根本性违约作出认定，致使适用法律错误，进而发生错误判决，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条之规定，一审判决书的判决明显对功业公司不公，严重影响了功业公司的权益。丰林公司辩称，1.一审法院查明事实中没有载明2017年12月通知书上，丰林公司已明确向功业公司提出要求拆除在消防安全通道上面安装的铁门，否则丰林公司有权按照合同约定采取停电停水的措施。但功业公司几经警告拒不整改，为了解除安全隐患，丰林公司才采取停水措施。2.按照环保局的批复，功业公司在生产时必须执行“三同时”要求，同时安装排污、进行环保工程建设，在此基础上，功业公司才可以合法使用本案租赁物，功业公司与丰林公司之间的合同目的是合法使用租赁物，而非违法使用。3.关于用水问题，环保局的批复没有允许功业公司进行工业用水，通过一审调查，在丰林公司采取合法断水后，功业公司采取了一定的生活用水补救措施。比如说购买生活用水、从隔壁公司接通了水管，丰林公司停水并没有对功业公司造成生产或者生活上的重大影响。4.丰林公司不存在根本违约。丰林公司采取停水措施，符合双方合同约定，也符合相关法律规定。虽然丰林公司对一审法院认定丰林公司也构成违约持不同意见，并未提起上诉，但是必须向二审明确表明丰林公司不构成违约。5.关于合同解除，功业公司提出合同解除是不符合法律规定，丰林公司的解约行为是符合法律规定的。综上，请求法院依法驳回上诉，维持原判。功业公司向一审法院起诉请求：1.确认解除功业公司、丰林公司双方于2017年10月24日签订的房屋租赁合同及补充协议；1.判令丰林公司返还押金20000元；3.判令丰林公司支付违约金150000元；4.判令丰林公司赔偿损失1200124.2元；5.本案诉讼费用及财产保全费、财产保全担保费由丰林公司承担。丰林公司向一审法院提出反诉请求：1.2019年4月4日租赁物已经收回并正常使用，要求功业公司承担恢复原状的费用31015元，扣除功业公司的恢复原状的押金20000元，因此还余11015元；2.计算至2019年4月4日的租金为193334元；3.要求功业公司向丰林公司支付违约金150000元；4.本案的反诉费用由功业公司承担。一审法院认定事实：2017年10月24日，丰林公司作为出租人甲方与许小峰代表的功业公司作为承租人乙方签订房屋租赁合同一份，载明，一、建筑面积：1.行车车间2332.85平方米。2.辅房南12间楼房2056平方米。3、2间平房112.22平方米。二、租赁期限从2017年12月8日到2022年12月7日止（伍年）。三、全年租金人民币600000元，大写陆拾万元。第二年按615650元付给甲方。四、乙方租赁的厂房租金先付后用，第一年在2017年12月1日前全部付清，下年度租金在第二年度结束前一星期内全部付清。……八、乙方在房屋进行装修或改善增设它物时，需征求甲方同意。……九、其它约定事项：1.乙方应交付押金20000元，大写贰万元，作保证金（修复保证金）待乙方离厂时验收合格后交还给乙方。……6.乙方工人不能留宿在厂，只能留宿车间负责人，乙方产生的垃圾应自行处理好，不能乱扔。车间外不能堆放任何东西，保持清洁。7.乙方在生产期间的财务、生产、环评、安全由乙方自行负责，安全由乙方遵照国家的“安全生产法规”执行，如有违法等事发生与甲方无关，如造成甲方安全、财产等有危害，甲方有权终止合同，并由违法人承担责任，乙方负连带责任。8.乙方在来甲方生产前应做好环评手续，办好政府要求办理的有关一切手续。9.如今后政府行为在环保、安全等方面收取检测等费用，此费用要承担或分摊给各单位，按面积分摊。十、违约责任。1.甲乙双方如有一方违反合同全部约定均应向守约方支付叁个月房租金作违约金赔偿守约方。……上述合同签订后，功业公司即对承租房屋进行装修。在装修过程中，针对是否损坏房屋立柱，双方发生争执。后双方在2017年12月19日再次达成补充协议，明确：一、乙方租赁的厂房内的附属设施包括：行车载重10吨壹台5吨两台完好，遥控三个，总电柜内配件齐全，已移交乙方；……三、未经甲方许可，乙方不得擅自改变或者破坏房屋主体结构，因得甲方的书面意见方可改装修，如擅自装修安排改变原状破坏了房屋结构，甲方追究乙方的违约责任，并承担一切损失和后果。四、双方租赁关系解除时，乙方应当将房屋恢复原状并保证附属设施正常使用功能，使用结束日把所有使用的房屋，修复清扫、腾空房屋并交还甲方，由甲方验收合格即终结合同。如乙方未履行前述义务的，所产生的费用从甲收取的保证金中扣取，不足部分甲方有权继续向乙方追索。如乙方到期不续租，又不能交付，逾期日则租金双算，并承担违约赔偿责任。……六、租赁期间，甲乙双方违反约定的内容，甲乙双方都有权阻止或通知对方整改，拒不执行的，守约方有权解除合同并可采取其他措施，违约方造成的停产或损失由违约方负责，乙方在租赁期内不能违规增设设备。……八、在合同期内如有一方没按合同执行有违规行为或拒不执行、又不改正，守约方有权采取措施阻止对方行为。产生的经济损失和后果由违约方负责承担。九、甲方交付乙方时所有厂房都无隔断，地面楼面无洞平整无破损行车间（门窗无破损），东面两小门由双方关好不能开。十、本补充协议是《房屋租赁合同》的补充条款，具有同等效力，协议期限同《房屋租赁合同》相同。……2017年10月24日功业公司支付50000元定金，同年11月24日功业公司支付360000元租金，同年12月1日功业公司再次向丰林公司转账190000元，功业公司共计支付租金600000元。同年12月29日功业公司向丰林公司支付押金20000元。2017年12月，丰林公司认为功业公司在装修过程中，堵塞了消防安全通道。2018年4月10日，丰林公司邵亚棠致电功业公司许小峰就功业公司安装行车一事进行沟通。邵亚棠表示：你明天立即停工，行车卸下来，你违规。你不停工，我拉电，我叫安检来……我跟你讲办合法手续后才能装，要合法，你手续办了拿出来看看，我就不拉电，你拿不出来我肯定要采取措施，你弄到我发火了。许小峰表示：我知道了，我跟你讲装两台行车……我们都是朋友，不能这样做…装好了办手续，现在都是这样。邵亚棠表示：没有这种事，你16吨行车手续弄得到？谁弄给你的叫他来。你做事弄到我发火的，你们先斩后奏，讲也不讲，违规出了事谁负责？装到16吨行车啊？许小峰称：明天来解决。邵亚棠表示：来解决，明天停工，停了工再说，第二卸行车，不卸不停工拉电，我今先通知你一声。2018年4月11日丰林公司向功业公司发出整改通知，载明：常州功业传动科技有限公司（许小峰），昨我公司发觉你公司擅自安装了两台行车，没按规定来装，超出了房屋的设计荷载，现通知你方立即卸掉已安设备，如不整改拆除，按合同内容追究你方责任，并采取你方并承担产生的一切后果（应该是并采取措施，你方承担产生的一切后果）。望接通知后立即拆除整改到位。后功业公司未对行车进行拆除，同年4月16日，邵亚棠再次致电许小峰，要求许小峰来商谈拆除行车事宜。许小峰要求其再等一小时过来。邵亚棠表示：已经一个小时了，还要再等一个小时？……我不会等了，你来也好不来也好，明天采取措施，今电话里先通知你一声。当日，丰林公司对功业公司进行了停水。功业公司进行报警，后警方与邵亚棠电话联系，告知双方协商解决。功业公司于4月20日左右对相应的行车进行了拆除。同年4月23日，丰林公司再次向功业公司发送整改通知。该整改告知书载明：常州功业传动科技有限公司（许小峰总经理），我方在本月17日下午你在我处同你把如下几点内容告知你了，至今你方只是把行车拆了，还有几点没有整改或办理好，我方将再次提醒你方立即办理整改好，按合同内容我方继续采取措施促使你方停止侵害我方利益。（1）安全合同订立好（上级的要求）（2）车间损坏的盖板及时换好。（已破损5个月了未换）……（5）行车转用协议书一直未盖章交来，行车操作人员的资质证未提供出示过。以上内容请在5天内办理或整改结束。在此再次提示告知你方，如不整改或办理造成的一切后果由你方承担。功业公司于2018年5月2日向丰林公司发送告知函，载明：“我司全面履行了合同的约定，但你司却于2018年4月16日至今，无故关闭对我司的生产、生活用水，致使我司部分设备停产、工人停工、部分设备的生产效率降低，你司的行为已对我司的生产经营造成巨大损失。……请你司收到此函后，立即恢复对我司的生产、生活用水，确保我司的各项生产经营活动的正常进行，避免损失的进一步扩大。如你司拒不履行合同约定，我司将采取一切合法的手段，维护我司的合法权益。”丰林公司在5月8日再次向功业公司发送告知函，载明“我方在上月23日已寄书告知了你方，你方到今没有按告知书上的内容整改……现再全面提示几条必须整改的内容，我方提出的内容是在合同范围内和政府要求履行的内容，我方有权监督你方按政府要求和合同内容执行，如不执行我方将进一步采取措施，促使你方遵照合同内容和政府要求履行，你方如坚决不履行我方将按程序直至解除合同，如下是要整改的和政府部门要求办理的内容。一、行车转用协议书和操作人员上岗资质证未提供出示和协议书至今未盖章交给我方，给政府主管部门备案。二、生产安全合同应订立（上级的要求）。三、上次告知书上已通知你方车间的油污进入厂区雨水管状内一直未清理，污染了厂区的雨水管内的水，你方置之不理，一直未清理，必须立即清理。……以上内容告知你方，在5天内按政府要求和合同内容整改办理结束通知我方……，如拒不整改又不执行，我方将采取停电措施或走程序解除合同，产生的一切后果由违约方承担。特此告知。”功业公司于2018年5月21日向丰林公司发送解除合同告知函，载明“……2018年5月2日，我司向你司发出告知函，要求你司立即恢复供水，但你司拒不履行供水，致使我司的生产、生活无法继续正常进行。根据相关法律规定，我司特致函你司：至本告知函到达你司之日起，我司决定解除与你司签订的厂房租赁合同，并请你司在收到本告知函之日起三日内退还我司的房租金及保证金、赔偿我司因此而造成的各项损失，并承担违约责任。”丰林公司在5月23日也向功业公司方发函通知解除合同，要求对方在7天内搬出厂房，并且赔偿丰林公司的损失、承担违约责任。丰林公司于2018年7月24日，以短信的方式通知功业公司的许小峰，“常州功业传动（许小峰总经理）我昨天打你电话，你不接现发短信你，你租我的厂房内的设备现已搬走了，你又在大门上自己加了锁。又不来清理修复恢复原状给我验收做移交手续。也不来算账。现限你在一星期内来恢复原状给我验收后办理移交手续。再算账。如你这样拖下去不移交造成的损失一该（概）有你方承担。特提示告知你。”审理中，功业公司表示，因许小峰已将邵亚棠手机拉黑，未收到上述短信。还查明，在2018年6月22日常州市武进区市场监督管理局向邵亚棠送达行政处理告知书，载明：你关于常州功业传动科技有限公司的（投诉）举报，我局已收悉，现将处理结果告知如下：本案当事人为常州功业传动科技有限公司。我局执法人员对当事人位于武进区龙惠路20号的生产经营地址进行了现场检查，现场发现当事人车间内已安装的两台起重机械（一台为16T的通用桥式起重机，一台为10T的电动单梁起重机）未经检验。我局执法人员当场对上述两台起重机械进行查封，责令当事人停用上述设备，并要求当事人消除安全隐患。后当事人拆除了上述两台起重机械，消除了安全隐患。……本案在审理中，于2018年10月31日与双方当事人及代理人至现场，进行现场勘查。各方确认：门口处有一临时搭建的简易房屋，系功业公司自行搭建。厂房的生产区域（即房产证中第九幢房屋）见较大排污池一个，较小坑多处，地面排水设施（两条）有破损。另有钢筋打入地面的区域。第2幢房屋共三层，第一层有两处洗手间，第二层为多个隔开的小房间（办公室、洗手间、厨房等），均为功业公司后期装修。第三层未进行装修（与出租时一致）。第6幢112.22平方米房屋，未装修过，内有杂物。丰林公司表示自功业公司搬走后，大门一直上锁。房间内三个行车钥匙未交付、行车未经检查、三个卷帘门的钥匙也没有交付，现场需要清理、地面要恢复平整，排水道需要修复。功业公司确认现场系其离开时的状态。该院告知双方尽快按照合同约定完成交接事宜。后在2018年11月20日，双方就涉案厂房清理修复之事进行协商。2018年12月3日，丰林公司向功业公司邮寄告知函，载明：常州功业传动科技有限公司（许小峰总经理）和代理人徐永前、杨钦仲律师，2018年11月20日你们和我谈租我的厂房清理修复之事委托我方找第三方修复清理，我方已叫第三方造了预算并转发你们，至今你方未有回复我方今再次提示你方。请你方在三天之内来全部修复清理，给我验收后交付。如你方不来修复清理，我方将按你方代理人11月20日的意见，委托第三方来修复清理，所有项目都按废弃物处理。三天后第三方来修复清理的款项全由你方承担，特再告知你方。后功业公司于当月7日回复称，贵公司于2018年12月3日发出的告知函已收悉，现答复如下：……为进一步减少相关损失，后双方一致同意：1.由丰林公司委托第三人对上述问题进行处理，第三人对上述问题作出预算后，交由功业公司确认，如无异议，就按该预算执行，如有异议或更好的第三方，则再和丰林公司协商，在此期间，若丰林公司能够寻找到合适的承租人需要办公场所二楼或其他房屋现状而不需要改动的，则双方另议。……2.功业公司认为总共恢复原状或清理的费用不会超过14000元。……如贵公司对在常州功业传动科技有限公司未认可或同意的金额内自行修复清理的，则功业对该费用不予认可。后，为对涉案租赁厂地进行恢复原状的处理，丰林公司作为甲方与案外人王丕武作为乙方，于2018年12月7月签订《工程施工合同协议书》，工程内容为：车间垫坑、厕所拆除、拆除废杂物及修复墙面等，结算方式约定：工程竣工验收后，甲乙双方现场实收工程量，在双方工程量验收合格后，由乙方提供增值税发票，甲方结算工程款项。付款方式约定：工程竣工验收后，由丰林公司一次性支付王丕武工程款31015元。后案外人对涉案租赁厂地进行恢复施工。2019年2月16日，丰林公司向功业公司发函，称：你公司在2017年12月8日开始所租我公司三幢厂房面积共计4501.7㎡，已在2018年5月解除了合同，但你公司一直没有按合同约定做好移交，上次由法院和我们双方在现场内查看没有有价值的物品留在车间。现我公司在2019年2月20日决定收回你公司所租我公司的厂房使用权，在收回厂房前的一切损失由你公司承担。功业公司收到上述函件后，未去现场查看。后丰林公司向案外人王丕武支付工程款31015元，案外人于2019年4月12日开具发票。审理中，丰林公司称，虽然涉案房屋于2019年2月20日清理完毕并交付，但因功业公司生产中有大量油污，造成房屋地面一直有大量油污渗出，无法作地坪，不能正常使用，一直至同年4月4日才能正常进厂使用，故租金计算应当至2019年4月4日止。审理中，功业公司称，本案涉及的铁栅栏本来就在，是丰林公司安装上去的，不是功业公司装的，所以堵塞安全通道跟功业公司无关。对于丰林公司所述油污渗到雨水管，要求清理的问题，因这个房子是丰林公司造的，当时我方进厂才几个月，这个事实也不清楚。涉案房屋安全生产合同已订立好，关于行车人员资质，功业公司已向相关部门出示过，没有必要给丰林公司看。对于管道检测费用也不应该由功业公司承担。上述事实，由功业公司与丰林公司的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、房产证、现场勘查笔录、收据、照片、通话录音、告知函、整改通知、接处警工作登记表、《建设项目环境影响申报（登记）表》、常州市武进区行政审批局文件等证据证实，本院予以确认。审理中，功业公司要求对丰林公司财产进行保全，并提供担保。后一审法院依法裁定对丰林公司名下财产采取了保全措施。双方当事人存在争议的主要事实为：1.双方在解除租赁合同后，涉案租赁厂房由功业公司何时交付丰林公司？2.功业公司的损失情况。针对第一个事实，功业公司认为，功业公司在向丰林公司发出解除合同告知函后，已通过证人施某,4对涉案租赁厂房进行了交付。证人施某,4出庭作证称：我是受许小峰的委托，因许总联系不上邵亚棠，找了两次没找到他，后来就委托我和邵亚棠讲一声，厂房已经搬走了如果有其他问题，就直接联系公司。在2018年6月上旬的时候，我就和邵亚棠在公司楼下讲了，许总让我转告他厂房已经搬走了，有什么遗留的问题直接和公司联系，我讲完就走了。当时邵亚棠说他不知道。对于证人证言，功业公司认可其真实性，丰林公司对证人证言质证后认为，证人与功业公司有利害关系，该证人现在的实际工作单位是江苏昊克传动科技股份有限公司，该公司与功业公司实际经营负责人许小峰之间有关联，许小峰系该公司的股东，结合证人所陈述的在功业公司经常出现并参与相关的经营，丰林公司认为证人是许小峰下属的员工，即使根据证人所述，他也只是将功业公司搬离厂房的情况告知了丰林公司，并未提出向丰林公司交付租赁房屋，故不能证明功业公司的证明目的。邵亚棠称未见过施某,4，也没有过交接房屋的事情。丰林公司认为，涉案租赁厂房功业公司一直未交接，且后期功业公司搬走后，大门上挂锁也是功业公司所为。丰林公司为证明其主张，申请证人出庭作证，并陈述证人韩某,4系为大门进行电焊的人，是应功业公司要求来焊接的。证人李某,4是许小峰带来收废铁的人，因为功业公司车间里有好多电线、废铁，然后许小峰带他去收的，许小峰开的门，时间是在2018年7月初，用以证明此时许小峰仍有钥匙。韩某,4到庭陈述称：2017年12月份，当时是许小峰（我叫她许总）厂刚搬过来的时候，就是让我在他的大门处做一个锁爿，上了一把锁（锁是他们自己上的），当时许总说，考虑到厂里面晚上人出去后，外面的门不能锁门，所以就加了一个锁爿。关于安全通道，当时也是许总让我去做的，因为这个厂当时跟后面的厂里是通的，然后许总让我做一个铁隔断（就是西面围墙边上），就是2018年5月20日的铁栏杆照片上反映的。铁栏杆原来在中间，我帮其挪到了照片中的位置。铁栏杆当初不是我做的。关于这个铁栏杆，当时许总让我做，因为是安全通道，邵亚棠不肯，然后许总让别人去做的铁栏杆，然后放在了中间。后来邵亚棠不肯让其放在中间，然后许总就让我把这个铁栏杆挪到了南边。我是做做工程、做做铝合金、电焊等，原来丰林公司里的活我做过的，功业公司搬过来后，也找我做过活的，就是设备的恒温室叫我去江阴拆的，给功业公司做的活有6万多。针对韩某,4的证人证言，功业公司质证后认为，证人陈述的事实，前后表达明显不一致，证人证言不具有任何证明力。证人为何出庭作证不排除双方之间存在利益关系；丰林公司质证后认为，铁栏杆是许小峰让证人搬至那里的，大门上的锁也是功业公司许小峰加上去的，厂房大门加锁是功业公司的行为，丰林公司没有钥匙。证人李某,4到庭后陈述：因为我是收废品的。2018年7月份（具体几号忘了），是厂里的老板（一个女的，一个男的）开着车来喊我的，然后我去了，龙庭路进去第一移门，价格讲好了之后，男的就走了，然后女的给我开的门，让我进去收的。收好了之后，女的就叫我帮她把门锁了，因为要夜了。后证人指认，所说的门就是丰林公司提供的2018年8月25日照片上的门。对于叫我收废品的人我不认识，是一个女的，我不知道叫什么，也不知道姓什么，是当时她到我店里来叫我的，年纪大概40一50岁，短头发。证人当庭指认，功业公司委托诉讼代理人沈杰克即为当天那个男的，戴眼镜，当天开着别克商务车。功业公司对证人证言质证后认为，证人对好多问题都是回答的含糊概念，不能准确记忆。但是他肯定说，原告代理人是参与卖废品的。原告的代理人与证人只是简单的见过一次面，证人无法对原告代理人记得非常清楚，如果他能记得清楚的话，对刚才的电缆线的数量、价格、开门时间等都能记得非常准确。所以证人说认识原告代理人，这个说法不充分。沈杰克的表示不认识该证人，收废品的事许小峰跟我提过，但我没有去。针对第二个争议事实，功业公司表示由于丰林公司停水，造成其财产损失，具体为：1.租金损失。从2018年4月16日起按年租金60万，算到2018年5月7日，21天是35000元，再加上另外7个月的租金是35万元，共计385000元；2.房产税的税金损失，提供收据一张，载明2018年房租税金52364.67元，证明从2018年4月16日算7个月加21天，税金损失33589.12元；3.装修费的损失168187.08元，提供装修安装施工合同、办公楼装修清单，装修合同价格为181171元。从2018年4月16日算7个月加21天，根据租赁期5年来折算，计算下来装修费损失为即为168187.08元；4.搭建费、水电安装费损失89000元。提供钢结构施工合同、收款收据，总金额为89000元；5.成型模调试费60000元。提供收条等；6.搬迁费损失11万元，提供搬运装卸合同、发票；7.重排电表、水表的损失2162元；8.空调拆装损失4100元。9.行车购买、拆装损失60500元，提供销售合同等；10.门的损失9690元，提供发票；11.铁栅栏损失700元，提供收据；12.监控损失11880元，提供发票、回单；13.环评损失8000元，提供合同、银行客户专用回单、发票；14.水费损失13236元，提供送货单；15.电费预付款40000元，提供收据；16.经营损失20万元。提供增值税专用发票资料；17.保全担保费4080元。提供诉讼保全责任保险发票。丰林公司质证后认为，对于1、2、3的计算方法，我方认为即使要算应该从搬离起算，另外至今功业公司没有交付房屋，故损失不应该向丰林公司主张。4.搭建费、水电安装费没有相关的依据，只有一份收据。对于第5项成型模调试费，不应该是功业公司的损失，与本案没有关联性。对于第6项搬迁费损失，这个金额也跟合同不相符。对于第7项，对于重排电表、水表，与本案也没有关联。对于第8项空调拆装，没有相关证据来证明。对于第9项与本案没有关联性，本身他们就不应该安装行车。对于第10项门的损失，对门的金额没有异议。对于第11项的损失没有依据。对于第12项，对于金额无异议，但是这个仅是投入金额，并不是损失金额。对于第13项，只是前期的制作的金额，并不是实际的环评的金额。对于第14项，这个水费金额不予认可，对证据不认可。对于第15项，电费预付的事实无异议，但是应该扣除正常使用的费用。对于第16项主张的损失，从现有证据没法证明其损失。对于第17项，这个依法无据。本案的主要争议焦点为：1.涉案租赁合同履行中，双方是否存在违约？2.丰林公司主张恢复原状的费用及涉案房屋的租金计算。3.功业公司的损失。针对第一个争议焦点，一审法院认为，当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。本案中，功业公司与丰林公司的租赁合同合法有效，双方均应按照租赁协议及补充协议约定，履行各自的义务。双方在房屋租赁合同中约定：乙方在生产期间的财务、生产、环评、安全由乙方自行负责，安全由乙方遵照国家的“安全生产法规”执行，如有违法等事发生与甲方无关，如造成甲方安全、财产等有危害，甲方有权终止合同，并由违法人承担责任，乙方负连带责任。在补充协议约定：租赁期间，甲乙双方违反约定的内容，甲乙双方都有权阻止或通知对方整改，拒不执行的，守约定有权解除合同并可采取其他措施，违约方造成的停产或损失由违约方负责，乙方在租赁期内不能违规增设设备。本案中，功业公司在承租期间，未按照相关安全部门要求及合同约定，擅自安装超载行车，且未办理相关手续，存在违约行为，丰林公司以口头、书面形式多次要求功业公司对此予以处理，功业公司未予理睬。后在丰林公司予以停水后，功业公司才对相应的行车予以拆除。同时，功业公司认为其安全生产合同已订立好，但并未提供相关证据；其认为盖板本来就是坏的，其不需要修复，亦未提供证据证实。综上，本案中，功业公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。针对丰林公司停水的行为，一审法院认为，功业公司安装超载行车并进行生产，丰林公司已向相关行政机关进行投诉举报，水、电通常情况下是企业正常运作不可或缺的元素，丰林公司自行断水的行为客观上将造成功业公司无法从正常渠道获取生产、生活用水，并对正常的生产、生活产生影响。虽然丰林公司针对安装超载行业的行为已进行多次警告，并告知“如继续生产将进行停电”，综合考虑功业公司生产用水量较少、超载行车运行可能对房屋安全、人员等带来的危害性、时间的紧迫性，该措施具有一定的正当性，但其在功业公司拆除行车后，仍以功业公司存在其他违约行为而拒绝供水，则该行为明显不当，其停水行为的紧迫性已不复存在，此时，其完全可以采取其他措施要求功业公司改正违约行为，其继续断水的行为将造成功业公司无法开展正常的生产和生活，故其亦存在违约行为，应承担相应的违约责任。针对第二个争议焦点，一审法院认为，当事人应当对自己的主张，提供证据证实。本案中，双方在补充协议中约定：双方租赁关系解除时，乙方应当将房屋恢复原状并保证附属设施正常使用功能，使用结束日把所有使用的房屋，修复清扫、腾空房屋并交还甲方，由甲方验收合格即终结合同。如乙方未履行前述义务的，所产生的费用从甲收取的保证金中扣取……。本案双方在解除租赁合同后，功业公司应按照合同约定，交付租赁物，并对租赁物进行恢复原状。而本案中，功业公司针对房屋的交付，仅提供证人施某,4证言，并未提供其他证据相佐证，且功业公司对此不认可，故一审法院对于其已于2018年6月告知丰林公司进行房屋交付并将相关钥匙交付丰林公司的意见，不予采信。且在当时状态下，功业公司并未对涉案房屋予以恢复原状，房屋并不符合交付条件，故在此期间相应的租金损失亦应当由功业公司承担。因审理中，功业公司明确表示不对涉案承租的房屋恢复原状，由丰林公司自行处理。丰林公司委托第三方对房屋予以恢复，且将相应的价格告知功业公司，功业公司虽认为价格过高，但亦未自行或委托他方处理，丰林公司为防止损失继续扩大委托第三方对房屋予以恢复依法有据，因此产生的费用应由功业公司负担。根据后期施工情况，房屋于2019年2月20日进行恢复交付。现丰林公司认为，因房屋存在返油等情况，因此房屋租金应计算至2019年4月4日，并提供图片证实。因功业公司对此不认可，且此时房屋已交付丰林公司，丰林公司也未有充分证据证明此时仍系功业公司原因造成房屋无法正常使用，故对其该主张不予支持，租金计算至2019年2月20日止。针对第三个争议焦点，一审法院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，针对功业公司主张的经营损失，法院认为，功业公司对此仅提供增值税发票资料统计单，对于其具体生产的产能、利润等情况均未提供证据证实。且本案中，功业公司安装行车未经检验，其行车因超载于4月20日前后被拆除，功业公司陈述在其正常生产过程中均需用到行车，故对于从4月20日至提出解除合同的5月21日，因行车已被拆除，其亦无法进行正常的生产，故对其主张的经营损失20万元的主张，法院不予采信。对于其主张的水费13236元，因送货单未有相关送货单位名称，丰林公司对此不认可，法院结合其生活、生产可能的用水情况，酌情予以认定。对功业公司主张的电费等其余损失，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。但关于电费，庭审中丰林公司认可功业公司已预交40000元，对于上述电费未使用应予返还的部分，功业公司可另案主张，本案不作处理。本案中，因丰林公司存在违约，功业公司在其诉讼请求中，亦要求丰林公司承担违约金150000元，现其主张的水费损失未超过该违约金数额，故对其主张的损失不再支持。因双方在5月21日前后，分别发函对方要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，故法院确认双方间的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除丰林公司与功业公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、功业公司于一审判决生效之日起十日内支付丰林公司违约金150000元。三、丰林公司于一审判决生效之日起十日内支付功业公司违约金150000元。四、功业公司于一审判决生效之日起十日内支付丰林公司至2019年2月20日的房屋租金197260元。五、功业公司于一审判决生效之日起十日内支付丰林公司房屋恢复费用31015元，扣除功业公司已支付的押金20000元，功业公司还需要支付丰林公司11015元。六、驳回功业公司其余诉讼请求。七、驳回丰林木业公司其余反诉请求。本诉案件受理费16710元，保全费5000元，共计21710元，由功业公司负担19016元，由丰林公司负担2694元。反诉案件受理费3458元，由功业传动科技有限公司负担。二审中，功业公司提交了常州市市本级社会保险参保缴费证明，用于证明施某,4的实际工作单位是常州市共拓机械有限公司，非江苏昊克传动科技股份有限公司。丰林公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，施某,4的实际工作单位，并不是一审法院查明的，而是丰林公司去了解到的，具体是在哪个单位丰林公司并不清楚。丰林公司提交了分别于2017年12月1日、2019年2月2日拍摄的三张彩色照片，用于证明功业公司未经丰林公司同意强行装修及丰林公司停水后功业公司通过拉水管的方式解决了生活用水。功业公司质证认为，2017年12月1日拍摄的照片只能说明丰林公司报警了，不能证明功业公司强行装修。对2019年2月2日拍摄的照片的真实性存在异议，根据政府批复功业公司生产过程中无功业废水产生，并不是说功业公司生产过程不需要用水，功业公司在生产过程中的用水比例是1：20，需要大量的水冷却机器，因此即使存在接设水管的事实，也无法满足功业公司生活、生产用水需要。双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，该院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、丰林公司继续断水行为是否构成根本违约。二、功业公司主张的各项损失，特别是房屋租金损失，应否支持。一、关于丰林公司继续断水行为是否构成根本违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同解除系非违约方寻求救济的主要方式，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现的，才构成根本性违约，非违约方才能行使合同解除权。本案中，在功业公司拆除行车消除了安全隐患后，丰林公司停水行为的紧迫性已不复存在。此时，丰林公司完全可以采取其他措施要求功业公司改正其他违约行为，其继续断水的行为将造成功业公司无法开展正常的生产和生活，构成违约。但该行为并非根本违约，在丰林公司通知要求整改的情况下，功业公司完全可以采取措施改正其违约行为，使丰林公司恢复供水，而功业公司却在丰林公司再次发函要求整改的情况下仍然拒绝改正，放任其违约行为处于持续状态，对损失扩大负有相当责任。因功业公司和丰林公司均是违约方，依法均不享有合同解除权。同时，因双方在2018年5月21日前后，分别发函对方要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，一审法院据此确认双方间的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除并无不当。二、关于功业公司主张的各项损失，特别是房屋租金损失，应否支持的问题。1.营业损失部分，功业公司仅提供了增值税发票资料统计单，对于其具体生产的产能、利润等情况均未提供证据证实，且功业公司安装行车未经检验，其行车因超载于4月20日前后被拆除，亦无法进行正常的生产，故对该部分损失主张，本院不予支持。2.水费损失部分，因功业公司提交的送货单未有相关送货单位名称，丰林公司对此不认可，本院认为一审法院结合其生活、生产可能的用水情况，酌情予以认定并无不当。3.租金损失部分，本案中，按照双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，在租赁合同解除后，功业公司应按约对租赁物进行恢复原状并交付，而功业公司直至2019年2月20日才完成对租赁物的恢复及交付，故应支付至2019年2月20日止占用租赁物的使用费。4.装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案，根据双方合同约定，功业公司在房屋进行装修或改善增设它物时，需得丰林公司书面同意。而功业公司提供的证据不能证明其装修征得丰林公司书面同意，故对其关于装修损失的主张不予支持。5.电费等其余损失部分，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，因丰林公司存在违约，按约应承担违约金150000元，功业公司主张的水费损失未超过该违约金数额，故对其主张的损失不再支持。综上，功业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3458元，由功业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  谢唯立审 判 员  袁海燕二〇二〇年一月二日法官助理  苏丽芬书 记 员  张 斐