广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20194号上诉人（原审原告）：广州市恒利基业商务酒店管理有限公司，住所地广州市荔湾区荔湾路78号自编14号801房。法定代表人：区国铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄志东，广东威戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昆红，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州李裕兴针织厂，住所地广州市荔湾区荔湾路78号。法定代表人：任山虹，该厂厂长。委托诉讼代理人：王浩晖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霞，广东卓信律师事务所律师。原审第三人：广州F.P.P.国丰百货大厦有限公司，住所地广州市荔湾区荔湾路78号。法定代表人：区国铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄志东，广东威戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昆红，广东威戈律师事务所律师。上诉人广州市恒利基业商务酒店管理有限公司（以下简称恒利基业公司）因与被上诉人广州李裕兴针织厂（以下简称李裕兴针织厂）及原审第三人广州F.P.P.国丰百货大厦有限公司（以下简称国丰百货大厦）合作合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒利基业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令李裕兴针织厂对广州市荔湾路78号恒利基业公司投资扩建的物业3157平方米向相关国土资源、规划部门办理竣工、质量、消防、规划验收手续及土地使用权的转移登记手续，由原来的用地单位华星公司转移登记到李裕兴针织厂名下；3、判令李裕兴针织厂配合恒利基业公司完善广州市荔湾区荔湾路78号地段的用地拆迁补偿、用地结案、《建设用地批准书》等相关用地手续；4、判令李裕兴针织厂取得上述物业产权证后立即将该物业转移过户到国丰百货大厦名下。事实和理由：一、一审判决对涉案《合同书》及涉案《协议书》的效力及二者关系的认定错误。首先，依据涉案《协议书》、《章程》内容来看，涉案《合作改造合同》等合同是属于部分条款的终止，而非全部条款的终止。三方合资成立合资公司并签订涉案《协议书》的背景是在案涉大楼整体基本完成改造、装修，需要李裕兴针织厂将荔湾路78号自编14号的产权提供给恒利基业公司共同使用时，发现被李裕兴针织厂抵押给银行，无法将案涉物业的产权证拿出来融资，且银行意欲将该大楼拍卖抵债，双方逐发生纠纷。恒利基业公司要求李裕兴针织厂赔偿7000多万元的投资款，协商无果之下，1995年12月19日报广州市人民政府寻求解决纠纷。经广州市人民政府批复决定，同意广州东方F．P．P．混凝土有限公司（以下简称东方混凝土公司）、恒利基业公司、李裕兴针织厂三方成立合资公司共同经营。从涉案《协议书》、《章程》的约定可以看出，恒利基业公司对该车间厂房的装修改造、设备及扩建部分的投资转为恒利基业公司对合资公司的出资。而扩建部分3157平方米是恒利基业公司对国丰百货大厦出资的一部分，因是以李裕兴针织厂名义报建的，如果李裕兴针织厂不去办理验收发证手续并将其过户到国丰百货大厦名下，恒利基业公司对合资公司的出资如何到位。其次，依据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，由于扩建部分恒利基业公司已全部完工并交付国丰百货大厦经营使用，后合资公司内部三方股东因出资产生争议，恒利基业公司遂向广州仲裁委员会提出仲裁申请，广州仲裁委员会作出（2000）穗仲案字第153号裁决书，东方混凝土公司不持有合资公司股份。从2005年起，合资公司每年按照《协议书》、《章程》约定的股权比例分配给各股东投资收益，截止2018年李裕兴针织厂共分得投资收益款几百万元。因此，涉案《协议书》终止的是恒利基业公司与李裕兴针织厂的合作关系、合作期限、合作费等，但对涉案《合同书》的“结算和清理”就是要求李裕兴针织厂对已经完成的扩建部分办理有关行政部门要求的验收发证等手续，并未终止李裕兴针织厂应依法履行该合同义务。二、一审认定李裕兴针织厂办理扩建部分有关验收发证手续存在事实障碍没有事实依据。加建部分经过政府有关部门批准，手续齐全的事实已在一审中查明，且如一审判决所述不存在违法违规之处，之所以至今未能办下产权证，皆因李裕兴针织厂不去办理发证的诸多手续，即李裕兴针织厂怠于履行合同义务所致，而非存在客观的障碍。所以恒利基业公司要求李裕兴针织厂先去办妥有关手续，然后再过户到国丰百货大厦名下。一审不支持恒利基业公司前二项请求，然后再以前二项手续未完成为由，不支持恒利基业公司的第三项请求，是以错误的前提推导出错误的结论，犯了逻辑错误。二审期间，恒利基业公司补充上诉意见：一审法院没有通知华星建筑工程公司作为当事人到庭参加诉讼，一审法院应追加华星建筑工程公司作为当事人。李裕兴针织厂辩称，一、涉案《合同书》是为履行涉案《合作改造合同》之目的而签订，实质属于《合作改造合同》的组成部分。涉案《协议书》约定合资公司成立时终止原《合作改造合同》，而国丰百货大厦已于1996年1月15日成立，故涉案《合同书》已经终止，恒利基业公司据此主张位于广州市荔湾路78号物业扩建部分的所有权于法无据。二、签订涉案《合同书》时《城市房地产管理法》尚未颁布施行，为解决该法施行前发生的房地产开发经营纠纷，最高人民法院于1996年1月1日颁布《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，涉案《合同书》的效力认定应适用上述解答的规定。涉案《合同书》签订时，李裕兴针织厂未取得诉争物业所涉地块的国有土地使用权证，更遑论办理国有土地使用权出让手续，恒利基业公司并不具有房地产开发经营资质，故涉案《合同书》因违反上述解答的规定而无效。即使根据现行有效的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，涉案《合同书》也应认定为无效合同。恒利基业公司根据涉案《合同书》的约定要求李裕兴针织厂办理诉争物业验收发证及产权转移登记缺乏事实基础和法律依据，依法不应获得支持。三、由于涉案物业扩建部分的建设、验收手续不齐备，不具备向规划、房管部门办理验收发证和转移登记的条件。涉案物业扩建部分所涉地块自始未取得国有土地使用权证，不可能办理规划验收及产权登记手续，故恒利基业公司诉请将涉案物业扩建部分产权过户登记至国丰百货大厦名下，缺乏依据。即使李裕兴针织厂取得涉案物业扩建部分的国有土地使用权证，该地块的出让依法必须通过招拍挂流程公开转让，不可能以协议方式转让给恒利基业公司。四、涉案物业扩建部分所涉地块在未取得用地手续的情况下，不可能取得建设工程规划许可证，故涉案物业扩建部分为违法建设，应由相关行政部门处理。五、恒利基业公司主张将涉案物业扩建部分的产权转移过户登记至国丰百货大厦名下的上诉请求实质为股东出资纠纷，李裕兴针织厂已按照《公司章程》的约定足额出资，不存在继续履行出资的义务。涉案《协议书》约定的出资物业为李裕兴针织厂所有的位于广州市荔湾路78号的原织布、成衣大楼，涉案《协议书》自始未涉及涉案物业扩建部分。合同纠纷与股东出资纠纷不属于同一案由，恒利基业公司若认为在设立国丰百货大厦过程中，李裕兴针织厂存在未足额出资的情形，应当另行诉讼。国丰百货大厦述称，同意恒利基业公司的上诉请求。李裕兴针织厂应办理好涉案物业的产权，作为合资企业的出资过户到合资企业名下。李裕兴针织厂没有将大楼以及恒利基业公司没有将扩建部分过户到国丰百货大厦名下，国丰百货大厦保留追究两者的违约责任。扩建部分没有办理产权证，责任在于李裕兴针织厂。李裕兴针织厂将涉案物业交给合资公司使用至今，每年都从涉案物业所得的租金里收取投资收益分红，从未提出任何异议。请求二审法院支持恒利基业公司的诉讼请求。恒利基业公司向一审法院起诉请求：1、李裕兴针织厂对广州市荔湾区荔湾路78号恒利基业公司投资扩建的物业3157平方米向相关国土资源、规划部门办理竣工、质量、消防、规划验收手续及土地使用权的转移登记手续，由原来的用地单位华星公司转移登记到李裕兴针织厂名下；2、李裕兴针织厂配合恒利基业公司完善广州市荔湾区荔湾路78号地段的用地拆迁补偿、用地结案、《建设用地批准书》等相关用地手续；3、李裕兴针织厂办理上述物业产权证后立即将该物业产权转移过户到国丰百货公司名下。一审法院查明事实：广州市荔湾区荔湾路78号自编14号房屋的产权人是李裕兴针织厂，房产证登记该房屋为七层，建筑面积为9849.76平方米。1994年10月12日，李裕兴针织厂（甲方）与广州市国丰实业有限总公司（乙方，即恒利基业公司前身）签订《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》约定:一）合作条件：(甲方)1.甲方提供荔湾路78号原织布成衣车间8层给乙方做购物饮食娱乐中心场地分租写字楼出租及第三者经营使用。2.合作年限从1996年6月1日起至2026年5月31日止，合作期为30年。(乙方)乙方每月10日前向甲方交交合作费60万元。二）双方责任：乙方在经营期间发生的一切债权债务与甲方无关等。同日，双方签订了《补充协议》，约定甲方提供电话线和有关附属设施给乙方使用，乙方给付相关费用。1994年10月28日双方签订《补充协议》两份，分别约定乙方给予甲方租金损失补偿、停工损失。1994年12月23日，李裕兴针织厂（甲方）与恒利基业公司（乙方）签订《合同书》约定：广州市荔湾路78号是甲乙合作经营的，合作期为30年，已于1994年10月12日签订合作合同。由于乙方把该大楼改为商场，规划局根据相关用地需要，认为大楼西面原针织厂红线范围外临马路一角属于市政规划用地。基于上述原因，双方一致同意针织厂出名征用上述地段，由乙方出资，负责该土地有偿使用费及地上七间商铺的拆迁补偿费用。手续办妥后，今后该地段的产权归乙方所有。1995年12月31日，东方混凝土公司（甲方）、李裕兴针织厂（乙方）、恒利基业公司（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于1994年10月12日，乙丙双方签订了《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》，及根据该合同签订的其他合同，以下统称为合作改造合同。根据改造合同丙方通过银行借款4761万元的融资方式，投入成衣大楼的改造。现已完成总工程量的85%，工程收尾和大厦开业的资金短缺。经市长办公会议纪要决定丙方采取转让股权等方式回笼资金，偿还银行借款。甲乙丙方同意在本协议条款和条件的限制下，共同投资依法设立一家以广州市国丰百货大厦为经营场所的有限责任公司，努力解决丙方在投资乙方的成衣大楼中存在的问题。各方达成如下协议。第一条：甲乙丙各方根据公司法的相关规定，共同投资设立一家以国丰百货大厦为经营场所的有限责任公司。第二条：有限责任公司的名称为广州F.P.P国丰百货大厦有限责任公司。第三条：公司的注册资本为人民币1亿元，其中甲方认缴5000万元，乙方认缴3000万元，丙方认缴2000万元。第四条：甲方认缴的出资额，通过将丙方欠银行的借款（含利息）转为甲方的负债方式，以经会计师事务所审计的，丙方用银行借款投入改造乙方成衣大楼的资金作为出资。乙方认缴的出资额，以经评估确认的、属于乙方所有的位于广州市荔湾路78号的原织布成衣大楼的地上建筑物及行政划拨国有土地使用权和设施出资。丙方认缴的出资额，以经会计师事务所审计的实际投入改造乙方成衣大楼的资金及利息(不含转为甲方负债的银行借款)核定作为出资。第五条：(出资时间)甲方应在本协议签订之日起360天内将其认缴的出资额存入准备设立的公司在银行开设的临时账户，丙方于本协议签订之日起360天内以现金形式补足其认缴的出资额（如存在不足时），乙方应当在合理时间内依法办理其作为出资的财产的所有权和使用权的转移手续以及有关许可证的更名手续。第七条：甲乙丙三方全部缴纳出资之日起7天内，三方应共同委托法定的验资机构对各方出资进行验资，并据此验资，出具验资证明。第十三条：乙丙双方同意在公司设立时，终止原合作改造合同。第十五条：凡因执行本协议所发生的或者与本协议有关的一切争议，三方应协商解决，若协商不能解决，任何一方均可将争议提交广州市仲裁委员会仲裁。1995年12月31日，东方混凝土公司、恒利基业公司、李裕兴针织厂通过了《公司章程》，主要内容:本公司是按照中华人民共和国公司法的相关规定设立名称为广州F.P.P国丰百货大厦有限责任公司。经营期限为50年至本公司营业执照签发之日起计算。公司注册资本为1亿元。本公司设立时，东方混凝土公司通过将广州市国丰实业有限公司欠银行的借款转为其负债的方式，以经会计师事务所审计的该借款投入改造，李裕兴针织厂成衣大楼形成的资产认缴出资额人民币5000万元。恒利基业公司对国丰大厦投入的资金经查账核实经额认缴人民币2000万元。李裕兴针织厂以其位于广州市荔湾路78号的原织布、成衣大楼的地上建筑物、设施和行政划拨国有土地使用权等经评估后的价值认缴出资额人民币3000万元。分别占本公司注册总金额50%，20%，30%。本公司首期注册资本为人民币100万元，其中东方混凝土公司出资现金50万元，恒利基业公司出资现金20万元，李裕兴针织厂出资现金30万元。第十九条，本公司股东享有下列权利，一、按其出资比例分取红利等。另东方混凝土公司（甲方）、李裕兴针织厂（乙方）、恒利基业公司（丙方）还签订了《承包经营合同》约定：甲乙丙三方根据1995年12月31日签订的协议书和通过的《国丰百货大厦有限公司章程》的有关规定，就国丰百货大厦的经营问题，经协商一致签订本合同。一、经营方式，国丰大厦的经营采用甲丙方总负责每月固定利益给乙方，乙方不参与的承包经营方式。二、承包经营时间从国丰百货大厦有限责任公司成立之日起10年内。三、承包经营金额和支付方式承包经营金额为每月固定60万元，每三年递增一次等。四、在本合同约定的承包期内，乙方只参加董事会，不参与国丰大厦的经营管理。五、甲丙方在本合同约定的承包期内，以国丰百货大厦有限公司名义和以其拥有的公司出资额融资所进行的经营收益属甲丙方所有，乙方不参与；如发生亏损由甲丙方承担，乙方不负责。六、本合同为《协议书》和《章程》的组成部分，对甲乙丙三方具有同等约束力。七、本合同经甲乙丙三方代表签字盖章之日起生效，至承包期满时失效。上述协议、合同签订后，李裕兴针织厂把厂房交给恒利基业公司改造使用，恒利基业公司曾有投入资金对厂房改造。1994年12月28日广州市城市规划局向李裕兴针织厂发放了《建设用地规划许可证》，同意李裕兴针织厂征用3544平方米做商业大厦。1995年4月10日广州市国土局发出《关于建设用地的通知》，通知其办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用事宜，并领取《建设用地批准书》后方得使用土地。1995年7月广州市城市规划局审核通过了李裕兴针织厂报建的加建3157平方米工程。之后，恒利基业公司对涉案厂房大楼进行了加建改造，该加建部分与旧厂房连通，并已投入使用，但李裕兴针织厂至今未办理加建部位的土地使用权有偿出让手续，目前加建部位也没有进行各项验收手续。一审法院认为，一、恒利基业公司、李裕兴针织厂先后签订的《合作改造合同》、《补充协议》、《合同书》、《协议书》、《承包经营合同》是双方的真实意思表示。《合同书》交待了签订的背景和原因，是因为在改造成衣大楼过程中，根据规划部门的意见和消防通道用地的需要，才签订该《合同书》，因此，该《合同书》是全面履行1994年10月12日《合作改造合同》所需，实质上属于《合作改造合同》的组成部分。恒利基业公司、李裕兴针织厂之后与东方混凝土公司签订的《协议书》已经约定，在组建合资公司后，《合作改造合同》终止。由于合资公司已经成立，且《合同书》实质上属于《合作改造合同》的组成部分，故该《合同书》也相应终止，双方当事人的权利义务已由《协议书》取代，因此，恒利基业公司依据该已终止的合同书向李裕兴针织厂主张违约责任缺乏合同依据，一审法院不予支持。二、对于《合同书》的效力问题，最高人民法院的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》已失效，不能以此作为判定合同效力的依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规定，不属于效力性规定，不能以此作为判定合同效力的依据。本案不属于国有土地使用权合同纠纷，故不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。三、目前加建部分没有通过各项验收，不具备办证的条件，故恒利基业公司要求办理房屋过户手续存在事实上的障碍，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回恒利基业公司的全部诉讼请求。案件受理费111800元、诉讼保全费5000元，由恒利基业公司负担。本院二审期间，恒利基业公司提交广州市国丰百货大厦与广州市荔湾区华星建筑工程公司于1995年8月7日就征用荔湾路72号房产补偿事宜签订的《拆迁补偿合同》复印件，拟证明如李裕兴针织厂与华星建筑工程公司已办理交换房产手续，则可办理扩建部分的房屋验收手续及产权证。经审查，该证据没有原件核对，不能确认其真实性，故本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，恒利基业公司以其与李裕兴针织厂之间的合作合同关系为依据提起本案诉讼，而恒利基业公司所称的广州市荔湾区华星建筑工程公司并非该合作合同关系的当事人，且恒利基业公司在本案第一审程序中也无申请一审法院通知广州市荔湾区华星建筑工程公司参加本案诉讼，故恒利基业公司上诉主张一审法院应追加广州市荔湾区华星建筑工程公司作为当事人，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。涉案《合同书》载明其签订的背景和原因系在改造李裕兴针织厂成衣大楼过程中，根据规划部门的意见和消防通道用地的需要而签订，故涉案《合同书》系对涉案《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》的补充，系全面履行涉案《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》所需。因此，一审法院认定涉案《合同书》系涉案《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》的组成部分正确。李裕兴针织厂与恒利基业公司因签订涉案《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》及涉案《合同书》而设立的合作合同法律关系是双方的真实意思表示，一审法院认定涉案《合同书》有效的审查意见，理据充分，阐述详尽，本院予以认同，不再赘述。李裕兴针织厂认为涉案《合同书》无效的答辩意见不能成立，本院不予采信。在涉案《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》和涉案《合同书》的履行过程中，东方混凝土公司、李裕兴针织厂、恒利基业公司三方签订涉案《协议书》，约定国丰百货大厦设立时终止涉案《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》。因国丰百货大厦已经成立，故涉案《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》终止，作为其组成部分的涉案《合同书》亦终止，李裕兴针织厂和恒利基业公司之间的权利义务应当按照涉案《协议书》履行。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后尚未履行的终止履行的规定，恒利基业公司依据涉案《合同书》，诉请李裕兴针织厂对广州市荔湾区荔湾路78号3157平方米扩建物业办理验收及土地使用权转移登记手续，以及配合恒利基业公司完善广州市荔湾区荔湾路78号地段的用地手续，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以认同。恒利基业公司诉请办理上述手续的义务属于涉案《合同书》中李裕兴针织厂的合同义务，恒利基业公司认为该合同义务属于合同的结算和清理条款的上诉主张，与事实不符，且无法律依据，本院不予采信。因此，恒利基业公司认为涉案《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》等合同是部分条款终止，李裕兴针织厂履行上述验收、转移登记及用地手续的办理义务并无终止的上诉理由不能成立，本院不予采纳。恒利基业公司诉请李裕兴针织厂办理广州市荔湾区荔湾路78号扩建物业的产权证并将该扩建物业的产权转移过户至国丰百货大厦名下，系主张李裕兴针织厂履行涉案《协议书》约定的出资义务。因上述扩建物业尚未通过各项验收手续，不具备办理产权证的条件，也就无法办理产权转移过户手续，故一审法院认定办理上述扩建物业过户手续存在事实上的障碍，不予支持恒利基业公司该项诉讼请求，并无不当，本院予以认同。恒利基业公司认为一审法院不予支持其该项诉讼请求属于逻辑错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，恒利基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111800元，由上诉人广州市恒利基业商务酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇二〇年一月十三日书记员  江亭利林美欣