河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终237号上诉人（原审原告）：孙玉慧，男，1982年2月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告）：河南咖咖房地产经纪有限公司，住所地：郑州市管城区航海东路101号1号楼13层1302号。法定代表人：李孟妮，总经理。上诉人孙玉慧因与被上诉人河南咖咖房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙玉慧上诉称：请求解除上诉人与河南咖咖房地产经纪有限公司的租赁合同关系；一审判决计算错误，少退还了一个月房租480元；违约金应为两个月房租。请求二审依法纠正。河南咖咖房地产经纪有限公司未答辩。孙玉慧向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2．判令被告退还原告2019年7月5日之后所交租金的剩余租金1,360元、租金押金480元、水电押金100元、违约金960元、剩余电费余额36元；3．判令被告补偿原告因咨询、诉讼产生的误工费及其他相关费用等，以上共计2,890.7元。一审法院认定事实：2018年12月31日，原、被告签订《郑州市房屋租赁合同》一份，合同主要约定：被告（甲方、出租代理方）将坐落于郑州市管城区正商华钻湾景一号院7号楼2单元1103D小次的房屋（与他人合租）出租给被告（乙方、承租人），房屋租赁期自2018年12月31日起至2019年12月31日止；该房屋租金每30日为480元，押金480元、水电押金100元。合同签订后，原告向被告缴纳了房屋租金并支付房屋押金480元、水电押金100元，双方开始按照合同约定履行合同。原告缴纳房租至2019年8月30日。合同履行过程中，双方因家具的配备和各房间承租人之间关于水费和燃气费如何分担发生争议，未能达成一致意见，原告不同意被告关于燃气费缴纳的分担方案，认为支付方式应当按照人头支付，原告承担六分之一，被告不同意，后因原告未缴纳燃气费被告将原告租赁的房屋停电。原告称其于2019年7月8日搬出了涉案房屋，并电话通知了被告，被告认可接到原告搬出房屋的通知，但是并未前往现场查看原告是否真正搬走，直到该缴纳第四次房租（2019年8月31日）时，原告未缴纳，之后四到五天被告将房屋门打开，发现已经没人才知道原告搬走。另查明，原告自认涉案房屋截止2019年7月5日所欠燃气费104.5元、所欠水费为167.2元。原告提交的照片显示截止2019年7月8日，剩余电费为33.78元。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在履行房屋租赁合同期间，因原告租赁该房屋系与他人合租，双方因燃气费等相关费用如何承担未能达成一致意见，且合同也未约定，被告作为专业的房屋中介机构，应当在合同订立时遇见该问题，被告不仅未在合同中约定，也在出现问题时未能妥善解决，在原告未缴纳燃气费时对原告房屋进行停电，被告未尽到其作为房屋出租代理方应尽到的义务和责任。原告要求被告支付两个月房租作为违约金，但合同约定的该标准是被告严重违约导致不能实现合同目的时适用的情形，本案不适用该违约金标准，酌定按照一个月标准支付。关于剩余房租，原告于2019年7月8日搬出涉案房屋，且已经告知被告，故剩余房租被告应当予以退还，经计算为848元；被告称于2019年9月份发现原告搬离，因原告已经通知被告搬出，被告未及时处理，对其辩称不予采信。原告要求的剩余电费36元，其提交的证据显示为33.78元，被告应当退还原告33.78元。原告自认所欠水费167.2元、燃气费104.5元，按照原告承担六分之一计算。合同解除后，原告缴纳的房租押金、水电押金扣除应当承担的费用后予以退还。为便于诉讼，节省司法资源，本院对被告的违约责任承担、房屋水电押金返还、原告应承担的水费燃气费及被告应退还未使用房租等一并处理，经计算，被告应当退还原告1,896.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决：一、被告河南咖咖房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙玉慧1,896.5元；二、驳回原告孙玉慧的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告河南咖咖房地产经纪有限公司负担。本院二审审理期间，上诉人孙玉慧向本院提交了转账金额分别为200元（2018年12月30日）、1,900元（2018年12月31日）、1,440元（2019年2月28日）、1,440元（2019年5月31日）的转账记录截图（复印件）。经本院二审审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条约定了当事人可以解除合同的情形，现上诉人主张解除其与被上诉人签订的案涉《郑州市房屋租赁合同》，结合本院已经查明的事实，上诉人已经搬离郑州市管城区正商华钻湾景一号院7号楼2单元1103D小次的房屋，该案涉合同已无继续履行的可能，故本院确认解除双方签订的案涉《郑州市房屋租赁合同》。关于合同解除的时间，在案涉租赁合同履行过程中，双方当事人因家具的配备和各房间承租人之间水费和燃气费分担问题发生争议，未能达成一致意见，上诉人称其于2019年7月8日搬出了涉案房屋，并电话通知了被上诉人，被上诉人认可接到上诉人搬出房屋的通知，但是并未前往现场查看上诉人是否真正搬走。因被上诉人自认已经知悉上诉人于2019年7月8日搬出了涉案房屋，故上诉人已经向被上诉人尽到了告知义务，被上诉人应当及时查验房屋情况，以便双方就后续事宜进行协商，而被上诉人采取了消极措施，直至上诉人按照合同约定应当缴纳第四次（2019年8月31日）房租租金之后的四到五天才前往案涉房屋内，发现了上诉人已经搬离的情况。作为房屋出租代理方，其不仅仅享有收取租金的权利，更应该在租赁活动中积极与承租人沟通，在承租人提出搬离房屋后，应当及时采取补救措施，而不是消极等待，故本院将案涉《郑州市房屋租赁合同》的解除时间确定为2019年7月8日。关于合同解除后，合同双方应当承担的责任问题。双方签订的《郑州市房屋租赁合同》中约定，该房屋租金每30日为480元，押金480元、水电押金100元；租金支付日期为2018年12月31日（￥1,520元整）、2019年2月28日（￥1,440元整）、2019年5月31日（￥1,440元整）、2019年8月31日（￥1,440元整）。上诉人提交的转账记录截图显示，上诉人已经按时足额向被上诉人缴纳了2018年12月31日至2019年9月30日的租金、以及房屋押金、水电押金，故在案涉租赁合同解除后，被上诉人应当退还上诉人已经缴纳的2019年7月8日至2019月9月30日的租金，共计1,328元，该费用一审认定及计算错误，本院予以纠正。关于违约金问题，人民法院在适用违约金时应该坚持以补偿性违约金为主，以惩罚性为辅的原则。基于公平正义理念的填补损失，主要目的在于使守约方的损失能获得实质、完整、迅速的填补。本案中，上诉人已经按时足额缴纳了租金，尽到了承租义务，但被上诉人作为专业的房屋中介机构，应当在合同订立时明确相关费用的缴纳问题，但被上诉人在出现问题时未能妥善解决，未尽到其作为房屋出租代理方应尽的义务和责任，故一审判决综合考量全案案情，将违约金计算标准酌定为一个月租金，即480元亦无不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15203号民事判决；二、孙玉慧与河南咖咖房地产经纪有限公司于2018年12月31日签订的《郑州市房屋租赁合同》于2019年7月8日解除；三、河南咖咖房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还孙玉慧2,376.5元；四、驳回孙玉慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，减半收取75元，由河南咖咖房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费150元，由河南咖咖房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 任 璐审判员 周 蕾二〇二〇年一月十九日书记员 赵泽宇