文书内容河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民再224号上诉人（原审被告）：陈平原，男，汉族，1968年10月5日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王林，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩红凯，河南向东律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：陈东亮，男，汉族，1972年11月30日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王林，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩红凯，河南向东律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王丽，女，汉族，1981年10月20日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：马胜男，河南弘勋律师事务所律师。原审被告：李新银，女，汉族，1983年2月12日出生，住河南省商丘市，系陈平原之妻。上诉人陈平原、陈东亮因与被上诉人王丽，原审被告李新银房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民再28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈平原、陈东亮的共同委托诉讼代理人王林、韩红凯，被上诉人王丽的委托诉讼代理人马胜男到庭参加了诉讼；原审被告李新银经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。陈平原、陈东亮上诉请求：1.依法撤销（2019）豫1402民再28号判决书第二、三、四、五项；2.依法改判（2019)豫1402民再28号判决第二项，陈平原返还王丽购房款1114400元（一审判决陈平原返还王丽购房款1214400元，未扣减陈平原已支付的100000元）；3.依法改判认定陈平原与王丽签订的《房屋买卖合同》无效，陈平原不承担支付王丽违约金392460元及支付可得利益915740元；4.改判陈东亮不承担连带担保责任；5.本案一审、二审诉讼费由王丽承担。事实和理由：一、一审判决认定主要事实错误。1.一审法院认定陈平原与王丽签订的《房屋买卖协议》有效是错误的。涉案《房屋买卖协议》在2010年12月7日签订时，甲方（××）陈平原根本就未取得涉案房屋所有权，且乙方（××）王丽亦是明知的，陈平原在签订《房屋买卖协议》时已经注明是对涉案房产的预售，王丽也表明愿意预购涉案房屋。上述协议明显违反《城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款的强制性规定，未取得房屋所有权的买卖合同系无效合同。同时，陈平原与李新银系夫妻关系，在夫妻关系存续期间取得的拆迁安置房屋属于夫妻共同共有。对夫或妻一方，对夫妻共同所有财产的处理权分为两类：一类是因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均可以决定。主要包括为了夫妻日常生活和子女抚养教育所产生的家庭生活支出，如因生活购物、医疗、子女抚养等需处理夫妻共同财产，夫妻任何一方均有权决定；另一类是非因日常生活需要而对共同财产做重要处理决定的，则需要夫妻双方协商一致。陈平原与王丽签订《房屋买卖协议》处置夫妻共同财产的无权处分行为，且未经李新银追认。因此，涉案《房屋买卖协议》应为无效协议。2.一审判决陈平原返还购房款1214400元是错误的。陈平原在诉讼前已返还购房款100000元，这一事实在一审法院查明案件事实时均以查明，但一审判决却未予以扣减。3.一审判决陈平原支付王丽违约金392460元、可得利益915740元均系错误的。案涉《房屋买卖协议》系无效协议，协议中约定的违约金及补足房屋差价条款亦为无效约定。4.一审判决未对涉案《房屋买卖协议》无效进行责任划分，判决由王丽全部享有可得利益915740元显失公平。本案中，导致《房屋买卖协议》无效，双方均有过错，陈平原与王丽在签订协议时均未尽到审查注意义务，进而导致协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，当合同被确认无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿责任，即适用过错责任原则，一审判决在本案审理中未考虑导致协议无效的双方过错责任，将过错全部归结于陈平原，明显违背公平原则。同时，一审判决在未将导致协议无效责任进行划分的前提下，便将涉案房屋的可得利益915740元全部判由王丽享有明显有失公平。二、一审判决陈东亮对判决第三、四、五项承担连带担保责任超出王丽的诉讼请求，违反了不告不理原则。王丽在起诉状中并未要求陈东亮承担责任，在本案再审时也未陈东亮为被告，也未变更诉讼请求，而一审判决却判令陈东亮对一审判决的第三、四、五项承担连带责任。陈东亮虽然在调解协议上签字同意承担担保责任，但（2018)豫1402民初5287号民事调解书已被一审法院(2019)豫1402民监15号民事判决予以撤销，因此，对于调解书中陈东亮的担保责任已不复存在，对陈东亮也不再具有约束力。同时，陈东亮不是涉案合同的相对人，且陈东亮在一审中已明确表示不再愿意为陈平原的债务承担保证。三、一审判决适用法律错误。一审判决认定主要事实错误，适用法律错误，二审法院应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、《房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，撤销(2019)豫1402民再28号判决书第二、三、四、五项；改判为确认陈平原与王丽签订的《房屋买卖合同》无效，陈平原不承担支付王丽违约金392460元、可得利益915740元；改判(2019)豫1402民再28号判决第二项为陈平原返还王丽购房款1114400元；改判陈东亮不承担连带担保责任。王丽辩称,1.陈平原与王丽签订的房屋买卖协议是有效协议。本案通过房屋拆迁补偿安置协议可看出，陈平原对海亚春天二期归德路东侧第32号商业房有处分权，该房屋是基于拆迁陈平原原房屋的基础上安置补偿的，陈平原与王丽签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形。2.陈平原明知将位于海亚春天二期归德路东侧第32号商业房已经出售给王丽的情况下，又将房屋抵押给邢艳丽，致使该房屋最终被法院评估拍卖并执行，致使陈平原与王丽签订的房屋买卖合同目的无法实现，且因陈平原的严重违约，给王丽造成巨大经济损失，涉案房产于2016年10月27日被法院拍卖时的价款为2522600元，截至目前，涉案房屋的市场价值远远不止3000000元，因陈平原不履行协议，存在严重违约行为，并且房屋买卖协议中明确约定如果陈平原反悔，须按当时市场价款计款支付给王丽，并承担1000000元的违约金，一审判决结合案情判令陈平原向王丽支付违约金392460元、可获得的利益915470元合情合理合法。3.陈东亮应继续承担连带担保责任。民事调解协议的效力表现为确定当事人之间民事法律关系的效力。民事调解协议表明双方当事人对曾经发生争议的民事法律关系已取得共识，并得到法院的确认，原争议的法律关系演变为无争议的法律关系，权利方应依法行使权利，义务方应依法履行义务，不得对此法律关系再发生争议。目前该调解书因程序不当，已被一审判决纠正，但调解协议并未被撤销，因此，调解笔录和调解协议依然具有法律效力。本案中，陈东亮身为完全民事行为能力人，有权按照自己意愿支配自己的民事权利，故其应对涉案房屋买卖协议中涉及的购房款等款项承担担保责任。4.调解时已支付的100000元，是为了达成调解协议附有履行期限的调解款，并未明确具体款项性质，如果陈平原认为王丽不应当取得该款项，应当另行提起诉讼。而且该100000元是陈平原自愿并当场支付的，已经履行完毕，一审法院审理的是基于原审诉讼请求进行的，故一审判决未对该100000元进行处分是正确的。一审判决认定事实清楚,采纳证据客观，适用法律正确，审理程序合法，陈平原、陈东亮的上诉请求及理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。王丽向一审法院提出诉讼请求：1.解除王丽与陈平原签订的房屋买卖合同；2.判令陈平原、李新银返还购房款1214000元及利息（利息按月息2分计算，从2011年1月24日起至付清之日止）；3.判令陈平原向王丽支付违约金1000000元；4.判令陈平原向王丽支付双方合同约定的因违约不能交付房屋现市价的差价款1500000元；5.判令陈平原、李新银互负连带责任。再审程序中，王丽称，对原调解书无异议，坚持原审诉讼请求。陈平原、李新银在明知房屋已出售给王丽的情况下，又将房屋抵押给他人，此行为已经从行为上明确做出违反协议的举动，涉嫌构成诈骗犯罪，关于调解协议及调解笔录，如认为该协议及笔录，违法自愿原则，陈平原、李新银及陈东亮应提供相应证据，否则应承担举证不能的后果，目前调解协议依然具有法律效力，应依法予以履行。一审法院认定事实：王丽与陈平原于2010年12月7日签订一份房屋买卖协议。陈平原将归自己所有的位于海亚春天二期归德路东侧第32号商品房（一层为100.4㎡，第二层为110.4㎡，每㎡5500元，共计220.08㎡，价值1214400元），预售给王丽。双方约定交房时间暂定两年，以开发商交付给陈平原房屋时间为准，由陈平原负责办理上述房屋所有权有关手续，承担办理所有权有关费用。陈平原如反悔，须按反悔时市场价计款支付王丽，并承担1000000元违约金。另查明，王丽、陈平原及陈东亮在原审中均参加涉案房屋买卖协议的调解，陈东亮自愿对该调解协议第二、三项承担连带担保责任。涉案房产于2016年10月27日被法院拍卖，价款为2522600元。一审法院认为，涉案房屋登记的所有人为陈平原，本案中房屋买卖协议系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。现涉案房屋已经被法院拍卖，拍卖款亦已交付另案当事人，致使涉案房屋买卖协议已无履行可能，陈平原已构成严重违约，王丽要求解除房屋买卖合同的诉讼请求应予以支持。合同解除后，陈平原应将收取的购房款1214400元返还王丽。涉案房屋于2016年10月27日以2522600元价格被拍卖，涉案房屋与王丽购买房屋时差价为1308200元，王丽要求违约金1000000元及因违约不能交付房屋现市价的差价款1500000元的诉讼请求予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定“过分高于造成的损失”。根据法律规定违约金以不超过该损失的百分之三十即392460元为宜。上述违约金不足以弥补王丽的损失，应再支付因涉案房屋买卖协议履行后可以获得的利益915740元，李新银虽与陈平原系夫妻关系，但李新银既未委托陈平原参加原审诉讼亦未参加原审调解，原审程序不当，应予纠正。陈东亮在原审调解时自愿为涉案房屋买卖协议中购房款及现行涉案房屋的市场差价款3000000元进行担保，根据法律规定，当事人在法律规定的范围内，有权按照自己意愿支配自己的民事权利。故陈东亮仍应对该涉案房屋买卖协议中所涉及购房款等款项承担担保责任。判决：一、撤销（2018）豫1402民初5287号民事调解书；二、解除王丽与陈平原签订的房屋买卖协议；三、陈平原于该判决生效之日起十日内向王丽返还购房款1214400元；四、陈平原于该判决生效之日起十日内向王丽支付违约金392460元；五、陈平原于该判决生效之日起十日内向王丽支付因涉案房屋买卖协议履行后可以获得的利益915740元；六、陈东亮对上述第三、四、五项承担连带担保责任；七、驳回王丽的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致外，另查明，2018年8月14日的调解笔录、调解协议中明确表明陈平原之前已付给王丽100000元款项。本院认为，第一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以××在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。××因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，××要求××承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。××在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的无权变动效果，则取决于××嗣后能否取得所有权或者处分权。本案中，王丽与陈平原签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，陈平原以其系无权处分为由主张该合同无效的理由不能成立。第二，因陈平原与王丽签订房屋买卖合同后，又将涉案房屋抵押他人，导致涉案房屋被法院拍卖，拍卖款亦已交付另案当事人，致使涉案房屋买卖协议已无履行可能，陈平原已构成严重违约，王丽要求解除房屋买卖合同并诉请陈平原承担违约责任合法有据，应予以支持。合同解除后，陈平原应将收取的购房款1214400元返还给王丽。涉案房屋于2016年10月27日以2522600元价格被拍卖，涉案房屋与王丽购买房屋时差价为1308200元，王丽要求违约金1000000元及因违约不能交付房屋现市价的差价款1500000元的诉讼请求合理的部分，应予以支持。一审判决依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》相关规定，对违约金予以认定并无不当。但上述违约金不足以弥补王丽的损失，一审判决陈平原支付因涉案房屋买卖协议履行后可得利益915740元亦无不当。但鉴于陈平原于2018年8月14日之前已支付王丽100000元，虽然王丽辩称该款项性质不明，但王丽未能举证证明其与陈平原存在其他债权债务关系，因此，该100000元应认定为支付的本案所涉款项，应予以扣减。第三，虽然王丽再审程序中表示坚持原诉讼请求，但其在再审程序中的完整诉请表示为要求履行调解协议内容，对于王丽的诉请应整体考虑，因此，陈东亮上诉称王丽未将其追加为被告，一审判令陈东亮承担责任错误的理由不能成立。（2018）豫1402民初5287号民事调解书已被一审判决撤销，但调解协议未被撤销，该调解协议仍对陈平原、陈东亮具有合同约束力，陈东亮在调解协议中自愿为涉案房屋买卖协议中购房款及现行涉案房屋的市场差价款3000000元进行担保，因此，一审判令陈东亮在上述担保数额范围内承担连带担保责任并无不当。综上所述，陈平原、陈东亮的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民再28号民事判决第一、二、四、五项，撤销第三、六、七项；二、上诉人陈平原于本判决生效后十日内返还被上诉人王丽购房款1114400元；三、上诉人陈东亮对上诉人陈平原应支付给被上诉人王丽购房款1114400元、违约金392460元、可得利益915740元的总额范围内承担连带担保责任；四、驳回被上诉人王丽本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29040元、保全费5000元，合计34040元，由上诉人陈平原、陈东亮负担22126元，被上诉人王丽负担11914元；二审案件受理费17480元，由上诉人陈平原、陈东亮负担16781元，被上诉人王丽负担699元。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇二〇年一月十六日            本件与原件核对无异      书记员  李洋洋