浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初8819号 原告：赵某，男，2006年7月1日出生汉族，住浙江省乐清市。 法定代理人：陈婵，女，1977年10月1日出生汉族，住浙江省乐清市。 原告委托诉讼代理人：叶思慧、赵倍蕾,浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。 被告：正大新生活（乐清）置业有限公司，住所地：乐清市城南街道宁康西路337号（8楼），统一社会信用代码91330300082917487N。 法定代表人：谢吉人。 委托诉讼代理人：张春玲、汪俊,北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告赵某与被告正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称正大乐清公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，审理期限到期后，经双方当事人申请，继续适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币2322100元；2、依法判令被告向原告支付逾期交付权属证书的违约金人民币276651元；3、依法判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、公告费等俩原告为实现诉讼目的所支付的费用。庭审过程中，因本案公告费没有发生，原告撤回对公告费的诉讼请求。事实与理由：2017年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：201690014910010)，约定被告将正大城四期第23幢101号房出售给原告，建筑面积284.99平方米，房价款为人民币7357732元。同时约定：被告应于2017年12月30日之前将符合条件的商品房交付原告使用，逾期交付超过180日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金；被告承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，若被告不能在约定的期限内交付权属证书的，被告自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。原告于约定的2017年6月28日前已一次性付清全部房价款人民币7357732元。然而，被告直至2019年6月9日才交付商品房，2019年7月10日才交付权属证书，严重违约，应承担违约责任。 被告正大乐清公司辩称：1、违约金计算基数错误。合同第六条和附件八补充协议第八条第1项约定，根据实际面积计算。案涉商品房的实际面积少于约定面积，在结算房价款时，退还了原告房价款13730元，违约金应以实际收取的房价款9284521元为基数进行计算；2、逾期交房天数错误。应扣除2015年7月10日、8月8日台风影响的2天和2016年9月2日至9月6日G20影响的5天，应扣除因以上两项不可抗力的影响7天工期，实际逾期天数应以516天计算；3、逾期交房违约金标准过高，应根据实际情况调低；4、不存在逾期交付权属证书的情形。附件八补充协议第七条第9项约定：若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。依此约定，本案不构成权属证书的逾期交付，不应支付相应的违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201690014910010），约定被告将正大城四期第23幢101号出售给原告，建筑面积284.99平方米，房价款7357732元。同时约定：1、被告应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，逾期交付超过180日，继续履行合同的，自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金；2、被告承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给原告，若逾期交付权属证书的，被告自约定交付日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；3、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……③由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；4、合同约定面积与产权面积产生差异的，不视为出卖人违约，按产权登记面积据实结算房屋价款；5、若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。合同签订后，原告依约支付了全部购房款7357732元，但在最后结算时，由于建筑面积差异，退回购房款13941元，实际支付购房款7343791元。被告于2019年6月9日交付房屋，2019年7月10日交付权属证书。 上述事实，有身份证、结婚证、企业信息、购房合同及附件、交房结算确认及购房发票、银行转账凭证、增值税发票、商品房交接书、不动产权证书和双方的陈述意见予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应严格依约履行义务。1、关于违约金计算以合同约定的总房价7357732元为基数还是以最后结算实际支付的7343791元为基数的问题。虽然合同约定总房价为7357732元，但同时约定如果产权证的面积与合同约定面积不一致的，按产权登记面积据实结算房屋价款。可见，双方均明确合同约定的房屋价款还是不确定的，待产权登记确定面积后方能确定最后的房价款；其次，原告向被告主张违约金的时候，房价款已经进行了结算，被告已经将多余的房价款退回给了原告，作为被告最终收到的房价款为7343791元，因此，应以房价款7343791元作为计算违约金的基数。2、关于2015年台风影响的2天和2016年G20影响的5天共7天应否在逾期天数中扣除的问题。首先，被告在出示证据时以不可抗力为由要求扣除，而双方约定，在遭遇不可抗力时，被告应在发生之日起30日内告知买受人，才能扣除。本案双方的买卖行为发生在2017年，而台风和G20分别发生在2015年和2016年，何来告知；在签订合同时也没有告知需要扣除该7日，因此，不符合同不可抗力而要求扣除的条件；同时，被告又以可以据实延期的第③种情形提出扣除，而该种情形导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明”或“无法取得……行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致……无法达到使用条件”，台风和G20峰会显然不会导致上述的结果。其次，退一步说，如果要扣除2015年的台风和2016年的G20峰会影响的共计7日的工期，那么，该要扣除的7日工期的情形发生在前，签订合同在后，双方签订合同时就要扣除或者顺延。买卖合同是被告提供的，在双方签订合同时没有就交付日期扣除或顺延7日进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。因此，在计算逾期天数时不应扣除该7日。3、关于逾期交付违约金标准是否应调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，被告以周边及乐清市主要城区的实际租金水平证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以调减。原告没有证据证明由于被告的逾期交房造成自己更大的损失，因此被告要求对违约金予以调整的理由成立，予以采纳，将违约金标准调整为日万分之三较为妥当。4、关于是否存在逾期交付权属证书的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定：被告应于2018年6月30日前交付原告权属证书，逾期交付的，则自约定交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；同日签订的附件八补充协议又约定被告逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延……该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任。一般来说。“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交证的违约责任在本合同中约定明确，不可能产生歧义，是没有重新协议的必要；再者，该“补充协议”又于当日签订，且系被告提供的格式合同，明显是被告为了免除自己责任，排除原告权利，且被告没有证据证明已经就该条款提请原告方注意或者对其予以说明。按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，附件八补充协议第七条第9项的约定无效，被告交付权属证书构成逾期交付，应承担违约责任。 综上所述，双方约定被告应于2017年12月30日之前向原告交付商品房，而其于2019年6月9日交付房屋，构成逾期交房，应承担违约金1158850元（7343791元*526天*0.03%）；被告承诺于2018年6月30日前交付权属证书，其于2019年7月10日交付权属证书亦构成逾期交付，应承担违约金275392元（7343791元*375天*0.01%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告正大新生活（乐清）置业有限公司应支付原告赵某逾期交房违约金人民币1158850元。 二、被告正大新生活（乐清）置业有限公司应支付原告赵某逾期交付权属证书违约金人民币275392元。 上述二项共计人民币1434242元，款限本判决生效之日起十五日内交本院民事审判一庭转付。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27590元，减半收取13795元，原告负担4941元，被告负担8854元；财产保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 倪庆忠 二〇二〇年一月六日 代书记员 朱华锋