陕西省渭南市华州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕0503执异1号 案外人:渭南市华州区养老保险经办中心。住所地：华州区古郑路中段。 法定代表人：孙继华，系该中心主任。 委托代理人：雷建平，陕西秦渭律师事务所律师。 申请人：渭南市华州区农村信用合作联社。 法定代表人：惠润虎，该社理事长。 委托代理人：秦彬，该社营业部主任。特别授权。 委托代理人：严小军，该社风险部经理。一般代理。 被申请人：石西宁，男，1961年6月31日生，汉族，原生产资料公司下岗干部，住渭南市华州区物资局家属院南楼西单元一楼东户。 本院在执行申请人渭南市华州区农村信用合作联社与被申请人石西宁借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，案外人渭南市华州区养老保险经办中心向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。 案外人渭南市华州区养老保险经办中心称，华州大厦综合楼项目是经陕西省社会保障局批复同意，县长办公会研究决定，在原华县养老经办中心办公地址上联合开发的项目2011年12月29日，石西宁以陕西坤峰房地产开发有限责任公司名义与原华县养老经办中心签订建设协议,2013年开始建设。2018年元月，石西宁将原挂靠的陕西坤峰房地产开发有限责任公司变更为自已注册的陕西方鼎建设工程有限公司，法定代表人为石西宁。2018年5月22日陕西方鼎建设工程有限公司与案外人华州区养老保险经办中心签订了华州综合大楼301室(三层)、401室(四层)回购合同，该合同就双方回购价格、面积、交房时间、剩余价款、税费缴纳过户手续办理等作了详细约定并于2018年12月31日作了补充协议，该301室、401室办公楼已于2018年6月实际交付案外人，并于2019年8月装修完毕。2019年9月30日案外人对外发布公告，同年10月8日迁至新址正式对外办公。其认为，查封的华州大厦综合楼301室、401室不属于石西宁个人财产该财产，系案外人以回购合同方式善意取得的财产，案外人依合同约定支付了全部价款且实际占有、使用，只是由于其他原因尚未及时办理过户手续。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押、冻结。此外，本案属于超标的查封，明显违反《民事诉讼法》相关规定。故请求撤销（2019）陕0503财保21号民事裁定书，解除对华州大厦综合楼301室、401室的查封。 案外人提供证据：（1）陕西省社会保障局批复函（2）县长办公会议纪要（3）联合建设协议书，以上拟证明经上级同意建设社会保障综合楼。（4）回购合同及补充协议，拟证明签订有买卖合同。（5）石西宁个人承诺书，拟证明石西宁承诺支付农民工资后给其办理过户手续。（6）直接发包通知书及装修合同（7）迁址公告，（6）（7）拟证明案外人已占有使用涉案标的物。（8）付款发票，拟证明价款已经全部付清。 申请人称，被申请人石西宁欠其借款未给付，其在向法院起诉前，担心被申请人转移财产，要求华州区法院对石西宁名下位于华州区古郑路华州大厦综合楼101室、201室(陕(2018)华州区不动产权第0000502号)；301室、401室(陕(2018)华州区不动产权第000504号)；501室(陕(2018)华州区不动产权第0000501号)；601室(陕(2018)华州区不动产权第0000500号)商品房予以保全。其认为法院查封符合法律规定，案外人要求解除查封应予驳回，其理由为案外人在签订回购合同时明知出卖人未取得五证，未办理过户手续，案外人存有过错，且在查封前未给付完房款。故不应解除查封措施。 被申请人石西宁称，其欠渭南市华州区农村信用合作联社钱属实，但案外人渭南市华州区养老保险经办中心已从其手中将华州大厦综合楼301室、401室(陕(2018)华州区不动产权第000504号)回购，并已将全部回购款付清，没有办理过户手续的原因在于其，其认为法院应解除查封。 经查明，申请人渭南市华州区农村信用合作联社因与被申请人石西宁借款合同纠纷，于2019年10月28日向本院提出申请，并用其联社内部账户资金进行担保，要求对被申请人石西宁名下位于华州区古郑路中段华县社会保险服务中心（华州大厦综合楼）101室、201室（陕（2018）华州区不动产权第0000502号）；301室、401室（陕（2018）华州区不动产权第0000504号）;501室（陕（2018）华州区不动产权第0000501号）；601室（陕（2018）华州区不动产权第0000500号）的商品房予以保全。本院审查后于同日作出（2019）陕0503财保21号民事裁定书，裁定如下：对被申请人石西宁位于华州区古郑路华州大厦综合楼101室、201室（陕（2018）华州区不动产权第0000502号）；301室、401室（陕（2018）华州区不动产权第0000504号）;501室（陕（2018）华州区不动产权第0000501号）；601室（陕（2018）华州区不动产权第0000500号）商品房予以查封。查封期限三年。本院并于同日向华州区不动产局发出了（2019）陕0503财保21号协助执行通知书，对上述商品房进行了查封。申请人渭南市华州区农村信用合作联社2019年11月22日向本院递交诉状，以借款合同纠纷为由起诉石西宁及屈文智、王福社。案外人渭南市华州区养老保险经办中心于2019年12月16日以查封的301室、401室系其回购方式善意取得财产，其已支付全部价款并已实际占有、使用为由向本院提出执行异议，认为本院查封错误，要求解除对301室、401室的查封。 另查明，2011年12月29日，案外人与陕西坤峰房地产开发有限公司社保综合大楼项目部（法定代表人石西宁）签订了华县养老经办中心综合改造项目工程联合建设协议，对原华县养老经办中心闲置办公场所进行全面改造建设，建造华州大厦综合楼。2013年开始建设，2017年12月底完工。2018年5月22日案外人与陕西方鼎建设项目有限责任公司（负责人石西宁）签订了商品房买卖（回购）合同，同年12月31日案外人以买受人名义与出卖人陕西方鼎建设工程有限公司（法定代表人石西宁）、保证人石西宁签订了商品房买卖（回购）合同，双方约定：案外人回购华州大厦综合楼三层、四层商品房（现房），产权登记备案号为000504，每平方米房屋建筑面积单价为4500元，该房屋暂测建筑面积为1322.20平方米，总房价款为5949900元，另案外人再增加支付出卖人171100元，由出卖人给案外人办理过户手续，因案外人购买的0000504号产权证在申请人石西宁名下，约定石西宁作为保证人并承担连带责任。2018年6月陕西方鼎建设工程有限公司将华州大厦综合楼301、401室交付案外人，案外人委托渭南美每家饰工程有限公司装修。2019年9月30日案外人对外发布公告，同年10月8日迁至华州大厦综合楼301、401室对外正式办公。2019年10月28日查封之前案外人有676000元未向出卖人支付，10月28日后案外人向出卖人付款674000元，现有2000元未付。由于机构改革，301、401室一直未予办理过户手续。 再查明，石西宁与陕西坤峰房地产开发有限公司有委托协议，其是以陕西坤峰房地产开发有限公司名义与案外人签订的建设协议，后在建设中终止来了与陕西坤峰房地产开发有限公司的委托协议，成立陕西方鼎建设工程有限公司，石西宁系法定代表人。2018年6月华州大厦综合楼1层至6层不动产登记在石西宁名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。本案中，案外人与石西宁为法定代表人的房地产开发公司签订的是联合建设协议，也是在案外人闲置办公场所土地上开发，案外人与石西宁任法定代表人的房地产开发公司签订回购协议，因不动产登记在石西宁名下，在签订回购协议时，约定石西宁为保证人应履行连带责任，该协议且是在本院采取查封措施之前所签订，协议中双方约定了回购价款，但未约定支付时间，案外人在查封之前已交付了大部分价款，另在查封后将下余价款支付出卖人，应视为案外人已按照合同支付全部价款（2000元未付），另双方还约定在案外人代其向农民工支付工资后，石西宁负责给案外人办理过户，未办理过户登记属于不能归责于案外人自身原因，故案外人权利符合上述法律规定可以排除执行的情形。另申请人虽提供了诉前财产保全担保，但因保全的财产价值明显大于涉案借款本息，存在超标的查封。关于案外人要求解封的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提出执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对本院作出的（2019）陕0503财保21号民事裁定书及协助执行通知书中对被申请人石西宁位于华州区古郑路华州大厦综合楼301室、401室（陕（2018）华州区不动产权第0000504号）商品房予以查封的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  田晓林 审 判 员  冯继忠 人民陪审员  李根平 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  安昶兴 1