广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初4606号原告：周围。被告：惠东县康宏发展有限公司。法定代表人：欧阳昊，董事长。委托诉讼代理人：伍祥。原告周围与被告惠东县康宏发展有限公司（以下简称康宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周围、被告康宏公司的委托诉讼代理人伍祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周围向本院提出诉讼请求:1.解除合同编号HT0068017商品房预售合同；2.被告康宏公司解除合同后15日内退还买方周围的购房首期款和定金134692元和其他杂项费用3623元和房屋改造费4825元，所有款项合计143140元。事实和理由：1、本人周围所购买的中航巽寮湾花园B8栋1517房至2019年5月还在装修中，无法交付房屋使用。根据商品卖方合同HT0068017商品房预售合同约定，出卖人应该在2018年12与日31日前向买受人交付该商品房，已经严重违约90天，买受人可以解除合同，并按合同里约定，出卖方应退还买受人所有款项143140元。2、在签约前，出卖方有诱导的行为，2018年8月18日买方周围交了定金30000元，签订了认筹书，总房价为470000元。2018年8月24日要求退定，出卖方不肯，见我坚决退定退房，出卖方用减价的诱惑签订管理确认单把总价改为444692元。本人觉得出卖方影响我做正确决定，合同协议可以随意更改，只为了跟买方签约，把认筹书跟管理确定单的价格可以改来改去，这样的话我觉得商品房合同也可以改来改去，所以签此商品房预售合同违反了双方当事人公平、诚实信用的原则，综上恳请法院支持原告诉请。被告康宏公司辩称，原告陈述并非事实。2018年8月4日，原被告签订涉案合同，约定房号及价款，付款方式为原告在2018年8月24日前支付第一笔134692元，余款310000元在2018年8月24日前付清。因答辩人在签订合同前的2018年8月18日支付了30000元定金，原告按照合同约定在签定当天支付了房款104692元，杂项费用3623元。除此之外，原告没有如约支付。为此，被告多次向原告催讨，但均无果。结合上述事实，可见原告在起诉状中未如实陈述。此外，原告声称所购房产至2019年5月份还在装修中，无法交付使用，其根据合同第12条约定认为有解除合同的权利，该陈述更与事实不符。事实上，该房产早已具备交付条件，被告不向原告交付，是因原告未履行付款义务，原告有理由根据法律规定行使先履行抗辩权，不向被告交付房产。原告围绕其诉请向本院提交如下证据：1.商品房（预售）合同，2.中航巽寮湾花园商品房认购书，3.中航巽寮湾花园管理确认单，4.出卖方开具的收据和刷卡转账记录。原告当庭提交微信原始载体主张销售说到2019年9月份才能交房。被告康宏公司围绕其辩解提交如下证据：1.竣工验收备案表，2.房产面积测绘成果（实测）报告书，3.照片。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并予以采信。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告康宏公司系于1997年1月9日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发、酒店管理、园林绿化工程、房屋租赁、物业管理业务等。涉案房产位于惠东县巽寮××坑地段××巽寮湾××层××号。2018年8月18日，原告周围与被告康宏公司签订《中航巽寮湾花园商品房认购书》，认购书约定，1.原告自愿以472429元的价款认购被告开发的位于惠东县巽寮××坑地段××巽寮湾××层××房产（建筑面积39.71平方米）；2.原告签订认购书时支付购房定金30000元。签订正式合同时，已付定金自动转为购房款的一部分。原告根据实际采用按揭方式支付款项。同日，被告向原告出具涉案房产30000元定金收据，确认收到原告定金款。2018年8月24日，原告签署《中航巽寮湾花园合同管理确认单》，单据显示涉案房产原价款472429元，原告于2019年8月18日认购，折后价为444692元，2019年8月24日原告支付首付款（总房款30%）134692元，第一期310000元于2018年11月24日支付，实收代缴费用合计3623元。2018年8月24日，原告周围作为买受人与被告康宏公司作为出卖人签订合同编号为HT0068017的《商品房买卖合同（预售）》及附件。《商品房买卖合同（预售）》约定，涉案商品房预售许可证号为惠东房预许字第××号，规划用途为住宅，建筑面积39.71平方米，套内面积31.06平方米，总价款444692元。具体约定：“……第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于签订本合同时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：2.分期付款。买受人应当在2018年11月24日前分二期支付该商品房全部价款，首期房价款134692元，应当于2018年8月24日前支付。应当于2018年11月24日支付二期房款310000元。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1中方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付违约责任不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算项买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率）。⑵逾期超过90日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。……”原告在买受人处签名并捺印，出卖人处加盖被告康宏公司合同专用章，法定代表人处该石正林印章。该合同于2018年10月12日办理预售备案。合同附件十一补充协议约定“……三、对合同第八条的补充：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的5%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，并由买受人承担解除合同产生的全部费用（包含但不限于出卖人已缴纳的营业税金或增值税和附加及退房产生的其他费用）出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人迎支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案撤销、银行按揭担保解除以及其他相关手续。……十二、对合同解除行使权的约定：1、除本合同、补充协议或法律另有规定，买卖双方在本合同项下所享有的解除权行使期限为30天，自解除事由发生之日起算，权利人在该期限内不行时解除权的，视为放弃该权利。2、合同解除后买卖双方应相互配合在十五日内办理备案登记的注销、抵押登记和按揭注销等手续，买受人逾期协助办理的，每逾期一日，按本商品房总价款的千分之一向出卖人支付违约金。出卖人应在上述手续办理完毕之日起30日内无息退还买受人相应款项，买受人应支付出卖人违约金的，出卖人有权自动退款中扣除。3、如因买受人违约出卖人解除合同的，在本合同解除时，如买受人已对该商品房进行过装修，买受人可以处置本人添附的但未与房屋相附的动产，其他装修无偿归出卖人所有，但买受人在行使该权利时不得对该商品房采取拆除、毁损等行为以致影响该商品房的正常使用。……”2018年8月24日，被告出具3623元杂项费收据给原告收执，104692元首期款收据给原告收执。2018年8月24日，案外人深圳市骏德工程有限公司出具4825元装修费收据给原告收执。2018年12月27日，涉案房产所在B9栋竣工验收，2019年3月22日，经惠东县住房和城乡规划局办理办理备案登记。2019年3月27日，惠东县房屋测绘所在《房屋面积测绘记录表》上盖章。被告提交已经装修好的涉案房产相片，主张已按照约定建造房产，该房产具备交付条件。庭审中，原、被告对原告已经支付首期款134692元，房屋改造费4825元，杂项费3623元无争议。原告确认第二期310000元房款未支付，不同意继续履行合同，无能力继续履行合同。被告称有向被告催收房款，对原告当庭提交的微信证据三性不予确认，该房产已经备案登记在原告名下，未转移登记在原告名下，不同意解除涉案合同。本院认为，被告康宏公司具备房地产开发的资质，原告向被告购买涉案房产，原告诉称被告存在诱导购房，存在违反公平、诚实信用原则的情形，对此，本院分析认为：1.原告作为完全民事行为能力人，具有辨别、认知的能力；2.原告提交的商品房认购书与管理确认单、商品房买卖合同，房款系较之减少，不能证明被告存在欺骗行为；3.原告仍签订涉案买卖合同、支付剩余首期房款及相关费用。综此，原告上述主张本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。一、原告是否具有合同约定解除权。原告主张根据合同约定，行使合同约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“……解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及《商品房买卖合同（预售）》第十一条逾期交付责任“……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”的约定，被告逾期90天仍未交付房产，原告具有合同的解除权。同时根据上述法律第九十五条“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，因原、被告在补充协议第十二条中已对解除权的行使期限进行约定即“买卖双方在本合同项下所享有的解除权行使期限为30天，”故原告行使合同约定解除权的期限应自逾期交付房产的91天起算即2019年4月1日至2019年5月1日，原告未在约定期限内行使解除权，故合同约定的解除权消灭，原告主张依据合同约定解除合同，本院不予支持。二、被告是否具有先履行抗辩权。被告辩称因被告未履行付款义务，行使先履行抗辩权，故未交付房产。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。……”的规定，及原、被告签订的商品房买卖合同的约定，原告支付剩余310000元购房款的义务在2018年11月24日，被告康宏公司交付涉案房产的义务在2018年12月31日，从时间看，双方具有履行义务的先后性，在2018年12月31日之后，被告应具有达到合同约定交付标准的房产即具有履行义务的能力，才有权拒绝履行，行使先履行抗辩权。因涉案房产于2019年3月22日验收备案，且被告未提交证据其向原告催告，应承担举证不能的法律后果，故被告主张先履行抗辩权，本院不予采纳。三、涉案合同应否解除。庭审中，原告称无履行能力，不同意继续履行合同。被告不同意解除合同。对此，本院认为，被告虽已提交竣工验收备案表、测绘报告及照片证明涉案房产具备交付条件，但庭前原告已以自己的行为即不履行支付购房款义务表明不履行合同，且在庭审中明确表示不同意继续履行合同。鉴于涉案房产尚未交付、未办理产权变更登记，被告虽不同意解除，但无继续履行的基础，且为避免各方损失的扩大，原告主张解除涉案商品房买卖合同，本院予以采纳。对原告已经支付的134692元首期款及3623元杂费，由被告康宏公司予以退还。对原告诉请的4825元房屋改造费，根据原告提交收据，系由深圳市骏德工程有限公司收取，原告该项诉请，本院不予支持。因涉案商品房买卖合同已经办理备案登记，为减少当事人诉累，本院一并处理，原告周围与被告康宏公司相互协助自合同解除之日起十五日内办理备案登记注销手续。原告周围的诉请和被告惠东县康宏发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告周围与被告惠东县康宏发展有限公司2018年8月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日解除。二、被告惠东县康宏发展有限公司于本判决生效之日起7日内向原告周围返还134692元购房款及3623元杂费，合计139517元。三、原告周围与被告告惠东县康宏发展有限公司相互协助自本判决生效之日起15日内办理备案登记注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3162元（原告周围已预交），由原告周围负担1581元，由被告惠东县康宏发展有限公司负担1581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  陈汉帆人民陪审员  何丽雅二〇一九十二月六日法官助理叶璐书记员陈建丽