苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初13908号原告：缪喜芳，女，1995年10月12日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：周妹凤，女，1966年10月8日出生，汉族，住苏州市吴江区，系该原告的母亲。原告：周妹凤，女，1966年10月8日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：无锡好得家商业管理有限公司，住所地无锡市惠山经济开发区。法定代表人：左勤贞，总经理。委托诉讼代理人：顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。原告缪喜芳、周妹凤与被告无锡好得家商业管理有限公司（以下简称“好得家公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告周妹凤暨原告缪喜芳的委托诉讼代理人、被告好得家公司的委托诉讼代理人顾小红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪喜芳、周妹凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付两原告自2018年10月1日至2019年9月30日的商铺租金共计24580.56元(2.3元/平方/天*29.28平方*365天)；2、判令被告继续履行合同剩余的六年期限经营管理原告的店铺；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年7月5日，原告在苏州嘉得宝置业有限公司购得嘉乐城生活广场A3地块9幢1层119室商铺，建筑面积为29.28平方，并和被告签订了委托经营管理合同，期限为十年，从2016年10月1日至2026年9月30日止。合同第四项约定，所购商铺自开业至2018年10月1日期间的收入归被告所有，自2018年10月1日至2026年9月30日期间的收入由双方每年按租金收益9：1分成，双方在每一年经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配。被告于2018年10月18日向原告发出告知书，称为了提前让原告了解收益，告知原告所购买的商铺出租金额为2.3元/平方/天，并告知原告在2019年9月1日至2019年9月30日期间，将房产证、委托经营管理合同、房产证持有人的身份证及银行卡号复印件交于嘉乐城售楼处，意为在此期间要结算商铺租金给原告。但被告于2019年7月15日发告知书给原告称因商铺目前还未出租，通知原告可以到嘉乐城招商中心申请自营或自行出租，也未提及租金收益分配事宜。后经原告去嘉乐城招商中心询问租金收益时，得知因商铺未出租故没有租金收益分配。原告在2018年10月18日至2019年9月30日期间从未收到过被告的通知，至原告临近前往结算租金时，被告却称商铺未出租，并以种种理由推说生意不好、老板不在等等，未能支付告知原告的已定租金。双方协商无果致本案诉争。被告好得家公司辩称，1、原告将嘉乐城生活广场内自有商铺委托被告进行统一管理，双方签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因履行该合同发生的纠纷应属于委托合同纠纷，而非租赁合同纠纷；2、双方合同约定，原告全权委托被告对商铺进行对外出租、代收商铺租金等，合同第四条第四款约定，在委托期内，自2018年10月1日至2026年9月30日，双方每年按实际租金收益9：1分成，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费由双方按租金收益分成比例各自承担，即原告的商铺，被告不包出租，有实际租赁收入才有分成。法律明令禁止房地产开发企业以售后包租预售房地产，涉案的商铺在购买时已经将预售方案放置销售处供查阅；3、被告在2018年10月18日发给原告的告知书，是发给所有委托被告经营的业主的，所载明的内容格式都是一致的，旨在告知业主所购商铺出租的一个租金参考标准，是否产生租金收益要看商铺实际出租与否，并不能仅凭告知书就推断商铺已经出租；被告于2019年7月5日发给原告的告知书，是被告基于尽责，告知原告的商铺尚未出租成功，原告可以申请自营或自行出租，这也符合委托经营管理合同的约定；4、原告所有的9幢119号商铺以及旁边的116、117、118号商铺，被告接受委托后，在2016年12月23日出租给了经营小竹签串串的商户，其于2018年3月31日退铺，后因各种原因涉案的商铺未能再出租，至今仍处于空铺状态，按照委托经营管理合同约定，在2018年10月1日至2019年9月30日期间被告没有代收到租金，也无需支付原告任何租金收益；5、原告提出继续履行合同，被告表示同意，原告也可以依据合同约定申请自营或者自行出租。综上，请求驳回原告的第一项诉请。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：座落于苏州市吴江区的房屋权利人为缪喜芳、周妹凤、缪才荣。2015年7月5日，缪喜芳、周妹凤作为委托人（甲方）与好得家公司作为受托人（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，合同约定如下：第1条物业状况约定：1.1甲方系购买座落于吴江区地块）9幢1层119室商铺（以下简称“涉案商铺”）的业主。涉案商铺建筑面积为29.28m2；1.2涉案商铺的原总价为702700元，甲方所购商铺享受161626元优惠，实际成交总价为人民币541094元。第2条委托期限及期满处理方式条款约定：2.1委托经营管理期限为十年，即甲方委托乙方经营管理涉案商铺的期限为2016年10月1日至2026年9月30日止，甲方明确所购商铺在10年委托管理期限内，该商铺租赁权、经营权归乙方所有，由乙方自主制定招商政策并统一经营管理。第3条委托经营管理范围条款约定：3.1甲方全权委托乙方对上述商铺进行对外出租，甲方委托乙方代收商铺的租金。第4条甲方双方权利和义务条款约定：4.3甲方在购买该商铺时享受优惠价格，并明确所购商铺自开业至2018年10月1日期间租金收入归乙方所有，所得收入用于市场培育、广告宣传、广告促销等运营费用；4.4委托期内，自2018年10月1日至2026年9月30日，甲乙双方每年按实际收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%归乙方作为招商运营管理费用，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；4.5在2018年10月1日后，原承租人租赁期满不再续租，则甲方可以申请自营或自行出租，经营业态及品牌必须符合商城统一规划，且出租价格上浮不得高出当年商城统一租金价格的50%，同时按该商铺当年商城统一租金价格的10%向乙方交纳相应的运营管理费用。2018年10月18日，缪喜芳、周妹凤收到好得家公司的书面告知书一份，内容为：1、缪喜芳、周妹凤购买的涉案商铺，根据委托经营管理合同第四条第4项约定，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，为提前让缪喜芳、周妹凤了解收益，现告知缪喜芳、周妹凤其商铺的出租金额为2.3元/平方/天；2、要求缪喜芳、周妹凤在2019年9月1日至2019年9月30日期间将房产证复印件、委托经营管理合同、房产证持有人的身份证（签合同有几人就几张身份证）复印件以及银行卡号（复印件）交于嘉乐城售楼处。2019年7月16日，缪喜芳、周妹凤又收到好得家公司的书面告知书一份，内容为：缪喜芳、周妹凤购买的涉案商铺，由于目前还未出租，根据委托经营管理合同第四条第4、5项约定，特此通知缪喜芳、周妹凤可到嘉乐城招商中心申请自营或自行出租。另查明，2016年12月23日好得家公司与骆泽超签订《房产租赁合同》一份，约定好得家公司苏州市汾湖经济开发区城司路嘉乐城A3地块9#楼115-119号的房产出租给骆泽超，面积约为156平方米，用于经营成都藤椒鱼火锅。2018年2月28日，骆泽超与好得家公司签订《补充协议》一份，约定租赁期限为4年，确认自2017年3月1日起至2021年2月28日止；第一年和第二年的租金按2.3元/平方/天计算，第三年的租金按2.4元/平方/天计算；第四年的租金按2.5元/平方/天计算。庭审中，好得家公司提供了退房申请表、退铺位租金结算表、解除合同承诺书各一份，称骆泽超于2018年3月31日退租，且之后一直处于空铺状态。庭后，本院实地走访了涉案商铺并拍摄了相关照片，据涉案商铺周边的其他商铺承租户表示，涉案商铺原经营小竹签串串，但已停业很久。后承办人又打电话向原承租户骆泽超核实，骆泽超称租赁商铺后因一直处于亏损状态，后向好得家公司申请退租，结算了租期内的租金，但未支付违约金。以上事实，有原告提供的《委托经营管理合同》、不动产权证、告知书，被告提供的《房产租赁合同》、补充协议、退房申请表、退铺位租金结算表、解除合同承诺书，本院拍摄的现场照片、本院向原告周妹凤所作询问笔录以及双方当事人的到庭陈述在卷佐证。本院认为：原告缪喜芳、周妹凤与被告好得家公司之间的委托经营管理合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依约履行各自的义务。本案中好得家公司认为双方之间系委托关系，缪喜芳、周妹凤认可其委托好得家公司出租及经营管理商铺的事实，结合双方之间合同的约定，可以确认双方之间为委托合同关系，而非租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托经营管理合同第3.1条、4.4条的约定，缪喜芳、周妹凤委托好得家公司代为出租商铺，并代收商铺租金，自2018年10月1日起好得家公司与缪喜芳、周妹凤每年按实际收益的1:9分成，因此代为出租商铺及代收租金为双方约定的委托事务，关于实际收益，无论从文义还是从委托合同产生的双方权利义务对等角度来看，应指收到的租金收入。涉案商铺自2019年1月退租，现有证据不能证明退租后另行出租的情况，因此好得家公司无法取得租金收入，其自身不能获得10%的运营管理费用，业主亦无法获得90%的租金收入，虽然好得家公司未及时将商铺出租状况告知业主，但商铺出租存在不确定性，缪喜芳、周妹凤亦未提供证据证明好得家公司怠于履行受托事务，因此根据双方约定的委托事务内容，好得家公司在未收取涉案商铺租金时无需支付缪喜芳、周妹凤租金收益。缪喜芳、周妹凤认为好得家公司发出告知书即表明有实际租金收益，本院认为，告知书仅提及了商铺的租金标准，并未确认商铺出租的事实，更不能证明已产生实际租金收益，因此对缪喜芳、周妹凤所称告知书即表明有实际租金收益的意见，本院难以采纳。委托经营管理合同尚在履行期间，缪喜芳、周妹凤要求继续履行，好得家公司也表示同意，双方未对合同的后续履行发生争议，故原告对该项诉请没有诉的利益，本院应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告缪喜芳、周妹凤的全部诉请。案件受理费减半收取207元，由原告缪喜芳、周妹凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  邵晓波二〇二〇年一月七日书记员  李小菊附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。