江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5909号原告：无锡锡山科技创业园有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉中三路99号。法定代表人：薛白，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚文，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽鹏，江苏神阙律师事务所律师。被告：无锡觅睿恪科技有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区芙蓉中三路99号。法定代表人：王建锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。原告无锡锡山科技创业园有限公司（以下简称创业园公司）与被告无锡觅睿恪科技有限公司（以下简称觅睿恪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行审理。原告创业园公司的委托诉讼代理人王泽鹏，被告觅睿恪公司的法定代表人王建锋、委托诉讼代理人陆浩星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创业园公司向本院提出诉讼请求：1.判令觅睿恪公司立即搬离坐落于无锡市锡山区云林街道青云5座1楼、2楼房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令觅睿恪公司立即支付涉案房屋租金（按年租金356413元的标准，从2017年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（以178206.5元为基数，按同期同类银行贷款利率上浮50%，分别从2017年3月22日、2017年9月22日、2018年3月22日、2018年9月22日开始计算至实际支付之日）；3.判令觅睿恪公司立即支付涉案房屋物业费（按年物业费77680元的标准，从2018年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（以38840元为计算基数，按同期同类银行贷款利率上浮50%，分别从2018年3月22日、2018年9月22日开始计算至实际支付之日）。审理中，创业园公司变更第2项、第3项诉讼请求如下：2.判令觅睿恪公司立即支付涉案房屋租金（按年租金356413元的标准，从2017年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（其中，自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以712826元为基数，按年利率5.655%计算为18027.67元；自2019年8月20日起至实际支付之日的逾期违约金以712826元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令觅睿恪公司立即支付涉案房屋物业费（按年物业费77680元的标准，从2018年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（其中，自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以77680元为基数，按年利率5.655%计算为1964.56元；自2019年8月20日起至实际支付之日的逾期违约金以77680元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2016年3月，双方签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给觅睿恪公司用于科技项目的研究开发、中试和产业化生产，租期自2016年3月11日至2019年3月10日，年租金为356413元，年物业管理费为77680元，上述租金和物业费应于合同签订之日起10日，觅睿恪公司预付半年租金及物业管理费，以此类推，半年为一个结算期；签约后，觅睿恪公司从第二个结算年度开始未付租金，合同到期后长期占用房屋。被告觅睿恪公司辩称：1.其与涉案房屋实际所有人锡山经济开发区管理委员会（以下简称管委会）签订有投资协议书，协议书第1条第1款明确免租三年，自签订新租赁协议后三年免租（2016年3月11日至2019年3月11日），其于免租期满后方应缴纳租金；其已于2017年2月25日向创业园公司支付了17万元，该笔款项完全可覆盖2019年3月11日之后的占有使用费，故其未结欠创业园公司的租金及占有使用费；2.物业费的征收单位应是江苏德康物业有限公司（以下简称物业公司），创业园公司无权向其主张物业费；3.其可于2019年11月30日前搬离涉案房屋；4.其对创业园公司于2019年10月30日庭审时主张的租金及物业费计算方式无异议，但认为应按银行同期贷款利率计算违约金，对双方签订了原告方提供的房屋租赁合同没有异议，对其他无异议。本院经审理认定事实如下：登记时间为2010年11月22日，坐落于无锡市锡山区云林街道的房屋所有权人为江苏省锡山经济开发区开发总公司（以下简称开发总公司）。2015年3月31日，开发总公司出具证明，载明位于的所有厂房即办公楼，开发总公司均指派创业园公司管理及运营，运营期间的房屋协议由创业园公司签署，收入均交创业园公司。2016年3月11日，管委会（甲方）与觅睿恪公司（乙方）签订《投资协议书》，约定甲方根据乙方项目一期启动需要，将提供位于青云楼五座二楼约2800平方米带装修场地用于生产组装及办公，装修不完善部分由甲方负责修缮，自乙方签署新租赁协议后，三年内租金全免，乙方承诺自开业之日起，2016年度销售3000万元，税收贡献150万元，2017年度销售1.8亿元，税收贡献1000万元，2018年度销售2.5亿元，税收贡献1500万元。同日，创业园公司（甲方）与觅睿恪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条“房屋权属情况”载明甲方为租赁房屋的合法产权人或受产权所有人委托实际行驶经营、管理权力；第二条“租赁房屋”载明甲方将涉案房屋出租给乙方用于科技项目的研究开发、中试和产业化生产，该企业房租按照投资协议收取，一楼面积409.34平方米，二楼面积2827.32平方米；第三条“承租期限”载明租赁时间自2016年3月11日至2019年3月10日；第五条“租费”载明一楼租金按180元/平方米计算，每年73681元，二楼租金按100元/平方米计算，每年282732元，物业管理费按2元/月计算，每年77680元，自合同签订之日10天内，乙方向甲方预付半年租金、物业管理费，其后以此类推，按半年为一结算期；第七条“违约责任”载明在租赁期内，若乙方逾期支付房屋租金、物业管理费等费用，自滞付之日起，乙方应向甲方交付违约金，按逾期金额每日0.5%计算，直至乙方缴清为止，如果乙方未依约支付到期款项，逾期15天仍未缴清本合同项目下需支付的所有款项，非违约方有权书面通知违约方并终止合同；第十一条“综合管理服务”载明承租方在租赁期满或终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁房屋清扫干净，搬迁完毕，并将所租房屋交还给出租方。2017年12月26日，觅睿恪公司向创业园公司转账支付178206.5元。银行业务回单载明该笔转账附言和摘要均为“出金”。创业园公司陈述该笔款项系觅睿恪公司向其支付的2016年3月11日至2016年9月10日的租金，其考虑到觅睿恪公司的资金问题，故确认该笔租金算作觅睿恪公司应付的2016年3月11日至2017年3月10日的租金。觅睿恪公司陈述其交纳的上述款项系预缴的2019年3月11日至2019年9月11日的租金。2017年12月28日，创业园公司开具发票，载明购买方为觅睿恪公司，租赁价税合计78206.5元，备注部分载明“16-17年度租金”。2019年4月17日，江苏神阙律师事务所律师向觅睿恪公司出具律师函，载明该所受创业园公司的委托就涉案房屋租赁事宜致函，要求觅睿恪公司自收函之日起7日内搬离涉案房屋，并结清欠付费用等。该律师函于2019年4月19日寄出，载明收件地址为无锡市锡山区云林街道，收件人为王建锋，并于次日被收取。2019年6月10日，江苏神阙律师事务所律师再向觅睿恪公司出具律师函，载明该所受创业园公司的委托就涉案房屋租赁事宜致函，要求觅睿恪公司自收函之日起7日内搬离涉案房屋，并结清欠付费用等。该律师函于2019年6月11日寄出，载明收件地址为无锡市锡山区云林街道，收件人为王建锋，并于次日被收取。双方确认涉案物业管理费，觅睿恪公司向创业园公司已支付至2018年3月10日。审理中，觅睿恪公司提供创业园公司（甲方）与觅睿恪公司（乙方）签订的《企业住所（经营场所）租赁协议》，载明甲方将无锡市锡山经济技术开发区芙蓉中三路99号锡山科创园青云五座的厂房出租给乙方作为住所和经营场所，租金为1000元/年，出租面积为3200平方米，租期自2016年3月13日至2019年3月13日，甲、乙双方相应的其他权利、义务由甲、乙双方另行签订协议规定，该协议供乙方办理有关登记使用。该协议落款处甲方加盖创业园公司的印章，乙方加盖觅睿恪公司的印章，协议签订日期处为空白。创业园公司提供觅睿恪公司于2019年6月13日向“锡山开发区领导”出具的《运营情况报告》，载明觅睿恪公司面临的困难及处理方案，关于其租用的厂房的租金，希望延后两个月，待资金正常回流后支付。创业园公司拟以此证明觅睿恪公司主张的免租的情况与该报告反映的情况不一致。觅睿恪公司对该报告的真实性无异议，认为该报告中提到的租金延后支付指的是《房屋租赁合同》到期后的占有使用费。创业园公司另提供觅睿恪公司企业登记资料查询表及创业园公司（甲方）与觅睿恪公司（乙方）于2015年6月19日签订的《企业住所（经营场所）租赁协议》。查询表载明觅睿恪公司于2015年6月25日经核准开业，《企业住所（经营场所）租赁协议》载明甲方将无锡市锡山经济技术开发区芙蓉中三路99号锡山科创园青云五座的厂房出租给乙方作为住所和经营场所，租金为1000元/年，出租面积为100平方米，租期自2015年6月10日至2016年6月9日，甲、乙双方相应的其他权利、义务由甲、乙双方另行签订协议规定，该协议供乙方办理有关登记使用。该协议落款处甲方加盖创业园公司的印章，乙方由王建锋签字。创业园公司陈述其提供的租赁协议系其在无锡市锡山区市场监督管理局调取的觅睿恪公司办理工商登记备案时的租赁合同，与觅睿恪公司提供的租赁协议的形式是一致，而与双方签订的《房屋租赁合同》形式不一致，拟证明觅睿恪提供的租赁协议双方未实际履行。觅睿恪公司对创业园公司提供的租赁协议的真实性无异议，陈述其提供租赁协议的目的是为了证明其与管委会签订投资协议书后就房屋租赁事宜补充签订了协议，并不是说其提供的租赁协议就是双方实际履行的协议。觅睿恪公司同时陈述其实际履行的是《投资协议书》第一条第（一）款免租条款的约定，上述两份租赁协议和《房屋租赁合同》均未实际履行。关于租金和物业费的计算标准，觅睿恪公司陈述其是按照创业园公司的要求支付的租金，物业费是按照每平方米2元/月及面积3236.66平方米的标准计算的。上述事实，有双方当事人提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、证明、律师函、快递信息、投资协议书、银行业务回单、企业登记资料查询表、企业住所（经营场所）租赁协议、运营情况报告及当事人陈述等在案佐证。本院认为，觅睿恪公司对创业园公司于庭审时主张的租金及物业费的计算方式无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于：1.双方签订的《房屋租赁合同》有无实际履行，创业园公司有无权利依据《房屋租赁合同》的约定要求觅睿恪公司履行合同义务；2.创业园公司主张的违约金的计算标准是否过高。关于第1个争议焦点，本院认为双方实际履行了《房屋租赁合同》，创业园公司有权利要求觅睿恪公司履行合同义务，理由如下：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方于2016年3月11日签订了《房屋租赁合同》。觅睿恪公司抗辩该合同未被实际履行，但觅睿恪公司于2017年12月26日向创业园公司转账支付178206.5元，该金额与《房屋租赁合同》中双方约定的年租金总额的一半相符合，结合创业园公司的陈述以及发票载明的情况，创业园公司主张的该款项系觅睿恪公司交纳的系2016年3月11日至2017年3月10日的租金具有高度盖然性。觅睿恪公司主张该款项系其预缴的2019年3月11日至2019年9月11日的租金，因觅睿恪公司未提供其他证据加以证实，且从该款项缴费的时间，发票备注部分载明的事实以及觅睿恪公司收取发票后未就相关内容提出过异议的情况综合来看，本院对觅睿恪公司的意见不予采纳。此外，觅睿恪公司确认其已向创业园公司交纳了截至2018年3月10日的物业费，且其系按照每平方米2元/月及面积3236.66平方米的标准计算并交纳的。该标准与《房屋租赁合同》中约定的物业费交纳标准一致，进一步印证了双方实际履行了《房屋租赁合同》。因《房屋租赁合同》合法有效，且已被双方实际履行，故创业园公司关于要求觅睿恪公司依约履行合同义务的主张，本院予以支持。觅睿恪公司对创业园公司主张的租金及物业费的计算方式均无异议，且《房屋租赁合同》约定的租赁期限已到期，故觅睿恪公司应搬离涉案房屋，并依约向创业园公司支付租金（按年租金356413元的标准，从2017年3月11日计算至实际搬离之日）及物业费（按年物业费77680元的标准，从2018年3月11日计算至实际搬离之日）。关于第2个争议焦点，本院认为创业园公司调整后的违约金计算标准于法无悖，应予支持，理由如下：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定了觅睿恪公司付款的时间，现因觅睿恪公司逾期未支付租金和物业费，故其应依约承担违约金。虽然双方就违约金的计算方式作出了明确约定，但双方约定的标准过高。本案审理中，创业园公司觅睿恪公司逾期支付的相应款项的时间以及中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率、全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率自行调整了违约金的计算标准，调整后的计算标准于法有据且未加重觅睿恪公司依约应承担的违约责任，本院予以支持。其中2019年3月11日至2019年8月19日的租金逾期付款违约金以712826元为基数，按年利率5.655%（4.35%×130%）计算为18027.67元，2019年8月20日起至实际支付之日的租金逾期付款违约金以712826元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年3月11日至2019年8月19日的物业费逾期违约金以77680元为基数，按年利率5.655%计算为1964.56元，2019年8月20日起至实际支付之日的物业费逾期违约金以77680元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡觅睿恪科技有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离坐落于无锡市锡山区的房屋；二、无锡觅睿恪科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付无锡锡山科技创业园有限公司租金（按年租金356413元的标准，从2017年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以712826元为基数，按年利率5.655%计算为18027.67元；自2019年8月20日起至实际支付之日的逾期违约金以712826元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、无锡觅睿恪科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付无锡锡山科技创业园有限公司物业费（按年物业费77680元的标准，从2018年3月11日计算至实际搬离之日）及逾期违约金（自2019年3月11日至2019年8月19日的逾期违约金以77680元为基数，按年利率5.655%计算为1964.56元；自2019年8月20日起至实际支付之日的逾期违约金以77680元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5869元，由无锡觅睿恪科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。(此页无正文）审判员  刘家强二〇二〇年一月八日书记员  杨 怡