宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终71号上诉人（原审原告）：张某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人张鑫因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，认为本案没有提出新的事实、证据或者理由，决定本案不开庭审理。本案现已审理终结。张鑫上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初798号民事判决；发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.张鑫与隆湖公司于2011年就涉案房屋签订了书面《银川市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法、有效。法院对该房屋的查封、评估、拍卖措施均发生在上述买卖合同签订之后，张鑫所购房屋系用于居住且名下没有其他房产，张鑫于合同签订之日就一次性付清了全部购房款，涉案房屋没有过户是由于隆湖公司未履行相关义务，张鑫没有过错。因此，张鑫的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的情形，张鑫对涉案房屋享有能够排除法院强制执行的民事权益。2.涉案房屋系隆湖公司取得了房屋预售许可后，将在建工程抵押给了中信公司取得贷款后，同张鑫签订了涉案房屋买卖合同，张鑫支付了全部购房款，根据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第39条规定，张鑫购买房屋的权利优先于中信公司的抵押权，张鑫对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。3.即使涉案房屋买卖合同的签订是基于以物抵债协议，张鑫对隆湖公司的债权已转化为房屋转让的对价，双方之间的债权债务关系已被以房抵债中的权利义务关系取代，张鑫对涉案房屋的权益适用物权期待权的保护规则，张鑫对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。4.涉案公证书，系中信公司向非不动产所在地的北京方圆公证处申请公证，违反《公证法》的相关规定，原审法院不应以不合法的公证作为强制执行的依据。综上，张鑫对涉案房屋享有所有权，足以排除法院强制执行。中信信托公司答辩意见：1.涉案房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司后再转抵张鑫，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。张鑫自万兴隆公司接受抵债，应向万兴隆公司主张权利，与隆湖公司无关。且张鑫未实际支付房款、未占有涉案房屋。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2.方圆公证处办理公证不违反法律规定。本案虽涉及不动产项目，但其主要内容为中信信托公司发放贷款，并非不动产项目的物权，双方自愿在方圆公证处办理公证并不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当，且不属于案外人执行异议之诉的审理范围。综上，张鑫对涉案房屋不享有排除执行的权利，一审判决正确，张鑫的上诉请求不成立。隆湖公司、王某、徐某未提交书面答辩意见。张鑫向一审法院起诉请求：1.停止对银川市兴庆区“尚东帝景花园”16-2-1402室房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.确认张鑫为上述述涉案房屋的所有人；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米地土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐某、王某分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐某、王某分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿还《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐某、王某同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐某、王某向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐某、王某发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐某、王某于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐某、王某的强制执行，要求隆湖公司、徐某、王某向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息[计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款]；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第18431号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京××路、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由本院执行，本院于当日立案执行。在执行过程中，本院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，本院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，本院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到张鑫提出异议的“尚东帝景花园”16-2-1402房屋。一审法院另查明，隆湖公司将尚东帝景16-2-1402号房抵顶案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司的工程款，案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司又将该房屋抵顶转让给张鑫。后张鑫与隆湖公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋面积147.28平方米，总价款1094290元。2010年10月22日，隆湖公司向张鑫出具收据一张，载明：“今收到隆湖檀溪置业（用笔划去）张鑫16-2-1402号房款1094290元”。涉案房屋因尚未竣工验收，未予交付使用。涉案上述房屋于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月被一审法院查封。一审法院还查明，在一审法院执行中信公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，张鑫对本院委托拍卖北京××路”16-2-1402房屋的执行行为不服，向一审法院提出书面异议。该院进行审查后作出（2018）宁01执异146号执行裁定书，裁定认为，张鑫提交的证据与本案不具有关联性，且隆湖公司与案外人万兴隆公司之间只是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，万兴隆公司未实际取得涉案房屋的所有权，在此基础上发生的房屋买卖行为并不必然引起房屋权属的变动，张鑫对案涉房屋并不享有优先权，不能排除执行。该裁定驳回了张鑫的异议请求。一审法院认为，案房屋拥有抵押权的前提下，张鑫是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及张鑫主张确认其对涉案“尚东帝景花园”16-2-1402房屋享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，隆湖公司将尚东帝景16-2-1402号房抵顶案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司的工程款，银川市万兴隆建筑工程有限公司将该房屋抵顶转让给张鑫，隆湖公司与张鑫签订《银川市商品房买卖合同》。即张鑫提出异议的房屋，双方间非事实上的房屋买卖，而是普通的债权抵顶关系。张鑫仅享有普通债权，且未实际占有涉案房屋，不能对抗中信信托公司的担保物权，其对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。依据上述法律规定，对张鑫要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。张鑫诉请确认涉案房屋归其所有亦不能成立，一审法院对其该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回张鑫的诉讼请求。案件受理费100元，由张鑫负担。二审中张鑫与被上诉人均未提交新的证据。张鑫与被上诉人对一审提交的证据仍坚持一审时的举证、质证意见。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.张鑫对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。2.涉案公证书是否违反相关法律规定，能否作为法院强制执行的依据。经查，涉案房屋系隆湖公司抵顶给案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司的工程款，案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司又将该房屋抵顶转让给张鑫。张鑫与隆湖公司虽签订了《商品房买卖合同》，但据已查明事实，张鑫对涉案房屋并非作为消费者为生活之需所购买仅系基于以物抵债关系而享有的普通债权。此种情形下，张鑫对涉案房屋所享有的权益不具有优先性，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张鑫欲排除法院的强制执行措施，需同时满足以下四个情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张鑫并未实际占有涉案房屋。故其不符合上述法律规定的全部四个情形。张鑫对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其对涉案房屋已享有所有权的上诉理由于法无据。关于涉案公证书是否违反相关法律规定，能够作为法院强制执行的依据的问题，因本系案外人执行异议之诉，上述问题不属于本案审理范围，本院依法不作处理。综上所述，张鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张鑫负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年六月二十六日书记员 牟 荣