江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3961号上诉人（原审被告）：江苏利顺德商贸有限公司，住所地泰州市海陵区济川东路220号1单元901号，统一社会信用代码913212026754561108。法定代表人：刘云飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦帅，该公司员工。委托诉讼代理人：王景阳，江苏运泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中车戚墅堰机车车辆工艺研究所有限公司，住所地常州市五一路258号，统一社会信用代码：91320400137168058A。法定代表人：王洪年，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙琦，该公司的公司律师。委托诉讼代理人：朱益旦，该公司的公司律师。上诉人江苏利顺德商贸有限公司（以下简称利顺德公司）因与被上诉人中车戚墅堰机车车辆工艺研究所有限公司（以下简称工艺研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人利顺德公司上诉请求：1、请求依法撤销江苏省常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初2406号民事判决书,发回重审或依法改判,改判上诉人承担12万元的租金;2、被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由:一、被上诉人存在违约在先的行为,原审法院依法应当对上诉人租金予以减免。上诉人租赁被上诉人房屋时,双方约定了按现状交付使用,案涉租赁物现状包括正在使用的大货梯,而被上诉人在2016年年底将其他楼层出租给一米家居公司后,并同意一米家居对租赁物大楼现有的电梯进行改造,但改造后的电梯使用费如何分担、如何使用,作为租赁物产权人的被上诉人应在改造前通知各租户,而不是让承租户之间相互产生矛盾后不采取任何补救措施出面进行协调处理。且现在电梯的使用人及产权人已经变更为一米家居公司,上诉人签订租赁合同的相对方是被上诉人,并非一米家居公司,上诉人作为承租人使用电梯也是合同约定的内容,被上诉人对租赁现状的交付使用过程中存在过错,且该过错发生在2016年底,而上诉人是按照合同约定支付了2016年的房屋租金。自2016年10月后,上诉人就没有使用过货梯,合同租赁标的使用价值在降低,由于被上诉人违约在先,上诉人有合法合理理由延期支付租金,以及要求减少租金的答辩意见合法合理,法院应当从公平公正角度出发,对上诉人的租金予以减免。二、由于被上诉人的违约,导致了上诉人额外的损失,且上诉人在被上诉人处还留有一部分价值不菲的装饰装潢,上诉人法人代表与被上诉人后勤事务部部长孙锡良有过协商,作价补偿,故上诉人恳请法院依法对30万元租金予以减免。被上诉人违反了租赁期间保证货梯正常使用的约定,导致上诉人不得不雇人从一楼往三楼搬运货物,增加了上诉人的额外损失,此后,上诉人法人代表刘云飞多次与被上诉人后勤事务部部长孙锡良沟通,要求就货梯不能使用的情况减免租金,孙锡良作为一直在和上诉人法人代表沟通联系的人,上诉人法人代表完全有理由相信其种种意思表示就是代表被上诉人。后来上诉人在搬离前,双方也对上诉人的部分装饰装潢有过协商,其口头承诺会对上诉人处现有的装饰装潢作一定的补偿,对租金予以减免,恳请法院根据案件事实情况,依法对租金予以核减。三、原审法院未考虑部分租金诉讼时效的问题,且对双方的口头约定未予认可,存在认定事实不清,适用法律错误的情形,依法应当发回重审或直接改判上诉人承担12万元的租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定:延付或者拒付租金的的诉讼时效期间为一年,而根据双方合同的约定,上诉人应于每年的3月1日前支付当年租金21万元(含税),但被上诉人却怠于行使权利,上诉人除2016年支付租金20万元后,于2018年11月份才再支付了10万元,故被上诉人所主张的2017年剩余租金的11万元超过了诉讼时效,原审法院应不予认可。且在上诉人搬离前,上诉人在被上诉人处还有一千多平米的瓷砖、吊顶、所有的门窗、以及8台中央空调和部分柜子等,当时搬离前被上诉人后勤事务部孙锡良部长同意折算10万元抵算房租,原审法院却忽略了该口头约定,存在认定事实不清的情形,故除去11万元超过诉讼时效,双方同意的装饰装潢折算10万元房租,最后上诉人只需支付被上诉人12万元的租金。工艺研究所辩称，一、一审法院认定事实清楚，被上诉人不存在违约行为。1、是上诉人违约在先，每年都未按合同约定支付当年租金，上诉人从2016年1月1日使用被上诉人的房屋至2018年12月，持续占有和使用租赁物，但未按时支付租金是上诉人违约。按照合同约定不存在任何减免事宜，且房屋租赁合同未提到和电梯有关的事情。2、房屋租赁合同明确约定装饰装修的物品在合同期满后归甲方所有，上诉人所谓的孙锡良是被上诉人的普通员工，没有公司授权，无法代表公司意志，且未与上诉人达成任何意思。3、房屋租赁协议为2016年1月1日至2018年12月31日，被上诉人是2019年4月提起诉讼，根本没有超过诉讼时效。4、被上诉人一直积极履行合同义务，对上诉人主张的6万元租金有法律和事实依据。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。基于以上事实和理由，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。工艺研究所向一审法院起诉请求：1、请求判令利顺德公司向本公司支付拖欠的租金33万元（其中含税额3万元），并支付违约金6万元，共计39万元。二、判令利顺德公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014开始利顺德公司租赁工艺研究所所属的坐落于本市新北区科技园2号楼B座第三层，后双方于2016年1月1日直接签订一份《租赁合同》，约定：利顺德公司租赁工艺研究所房屋第三层，面积为1268.4平方米；租期三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止；在本出租合同生效之日起10日内，工艺研究所将租赁物按现状交付利顺德公司使用，且利顺德公司同意按租赁物及设施的现状承租，并在工艺研究所书面同意下对租赁物装修，装修费用由利顺德公司承担；每年租金为20万元，税费由利顺德公司承担；租金按年度结算，利顺德公司于每年3月1日前支付当年租金；在租赁期间内，如利顺德公司欠交租金超过2个月，工艺研究所有权提前解除合同，利顺德公司需支付所欠租金的20%的违约金等条款。合同签订后，利顺德公司租用房屋并开始进行装修。后工艺研究所将大楼的1、4、5层租赁给一米家居公司，不久该公司于2017年5月拆除电梯，在6月将原来的一个大货梯改成两个小电梯，并向利顺德公司收取电梯使用费，利顺德公司认为无理由支付，因此一米家居停止利顺德公司使用电梯，利顺德公司每次搬运货物只能另行雇人搬运，为此利顺德公司多次与工艺研究所交涉未果，利顺德公司开始欠交租金，直至租期届满。利顺德公司于2018年12月底搬离租赁房屋，截至至今利顺德公司尚欠工艺研究所租金33万元（含税费3万元），为此工艺研究所诉至法院要求处理。一审法院认为，双方之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，应认定合法有效，双方均应按约履行。利顺德公司租赁工艺研究所房屋约定了按现状交付使用，案涉租赁物现状包括正在使用的大货梯，而工艺研究所在2016年年底将其他楼层出租给一米家居公司后，并同意一米家居公司对租赁物大楼现有的电梯进行改造，但改造后的电梯使用费如何分担、如何使用，作为租赁物产权人的工艺研究所应在改造前通知各承租户，而不是让承租户之间相互产生矛盾后不采取任何补救措施出面进行协调处理，现在电梯的使用人及产权人已经变更为一米家居公司，利顺德公司签订租赁合同的相对方是工艺研究所，并非一米家居公司，利顺德公司作为承租人使用电梯也是合同约定的内容，工艺研究所对租赁现状的交付使用过程中存在一定过错，因此工艺研究所主张利顺德公司承担违约金的请求法院不予支持。双方发生矛盾后，利顺德公司不应以不让使用电梯为由拒交租金，应先履行交纳租金义务，再协商解决电梯使用问题，故利顺德公司未按约履行支付租金存在违约行为。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、江苏利顺德商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向中车戚墅堰机车车辆工艺研究所有限公司支付租金33万元；二、驳回中车戚墅堰机车车辆工艺研究所有限公司的其他诉讼请求。如果利顺德公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元、保全费2518元，合计9668元，由利顺德公司负担8181元、工艺研究所负担1487元（该款工艺研究所已预交，利顺德公司于本判决生效之日起十日内将8181元直接支付给工艺研究所）。二审审理中，上诉人利顺德公司向本院提交以下证据：证据1：产品购销合同33份合同、货物发票41张、特许经营经营协议和补充协议一；证明目的：我们公司是鄂尔多斯特许在泰州和常州地区的唯一总代理，在上诉人未正常使用大货梯期间所订货的量4.7万件。从合同当中我们都可以发现，当时收货的地址全是我们涉案的房屋地址；证据2：部分搬货的照片十张，证明目的：证明我们的货品箱子在搬运过程当中由于不能正常使用大货梯，我们是从楼梯爬上去的，造成的从一楼搬到三楼上货，以及卸货从三楼到一楼的一些损失。证据3：货品流出户表1份、货品退库表1份、员工的情况说明一份、公司保安的情况说明一份、大货梯损害期间七个门店装修合同、总搬运费用明细一份，证明目的：我公司的道具、模特从门店装修的时候必须要搬到仓库，以及部分旧店面回收的道具存放在涉案的房屋。在大货梯损坏不能正常使用期间了，我们不得不雇佣保安、民工从事有偿的搬运货品物料道具的情况，搬运的金额平均搬运一箱货品辅料是10元左右，一人一次一车的话是50到100左右，搬运道具平均每次11万元左右，搬运道具是晚上十点之后，费用略高一点，总搬运费用220620元。对上述证据，被上诉人工艺研究所经质证认为，针对第一组证据，我们对其三性以及证明目的不予认可。首先因我公司未参与这些合同及发票的过程，无法核实它的真实性和合法性。而且我们在合同中也发现，部分合同是没有时间的，甚至有合同是没有加盖卖方印章的。我不知道有没有原件，反正复印件上看出来是没有的。对于关联性不予认可，因为这些合同和发票仅能证明上诉方从2016年租赁期开始至结束可能采购了这么多产品，但是其中将近一半的合同和发票是在2016年以及2017年上半年，根本不在上诉方主张的货梯停用时间范围内，而且也无法证明这些产品是送至租赁物的。上诉人直接将租赁期内所订购的所有物品数量作为其所谓电梯停用期间的订货数量，很明显是为了做大损失金额。针对第二组证据，我们对其三性及证明目的不予认可。上诉人提供的货品流转出库退库表是单方的出入库记录，真实性、合法性不予认可。而且出入库记录不是第三方的物流证明，无法证明与租赁物有任何关联。关于员工保安的情况说明，没有劳动合同和社保关系的支撑，没有任何支付凭证，不具有证明力。对于装修合同均是店面装修，而且部分合同没有签订时间，没有施工时间，与租赁物也没有关联性。对于搬运的照片、图片，根本无法判断发生的时间、次数、场地，以及具体的搬运物，对于三性不予认可。针对最后的总搬运费用的明细，即22万的明细，货品搬运明细在第一组证据里面已经质证过了，关于其数量的这些问题，辅料搬运费用没有计算依据，道具搬运费用中的20人500元，以及搬运次数均没有证据支撑。总金额为高达22万元的搬运费用，没有任何的物流凭证、支付凭证，显然是不符合正常公司的商事行为的惯例。综上，我们认为无法实现上诉人该证明目的。二审审理中被上诉人工业研究所向本院提交了下述证据：第一组证据，实际房租支付情况说明，证明目的：承租方在合同签订初期未支付保证金，存在违约行为。同时在2016年3月1日起就未按期足额支付房租，即在电梯改造前承租方就存在欠缴租金的违约行为，而不是向承租方所说，是因为电梯使用导致他欠缴租金。第二组证据是一米家居出具的情况说明，证明目的：2017年起上诉人一直在使用电梯搬运货物，即使在2018年6月通知他停用后，上诉人也仍是在使用，具体使用方式是从一楼用电梯将货物搬运至四楼，再将货箱从四楼搬至三楼。证明上诉人持续使用电梯，搬运货物，而不是所述不能使用电梯。第三组证据，我公司在租期结束后拍的现场照片。租赁物内已无上诉人任何有价值的动产，反而存放很多垃圾，出租人需要雇人清理。对上述证据，上诉人利顺德公司经质证认为，第一组证据，实际上是被上诉人制作的一个情况说明，是属于被上诉人的单方面陈述，也不属于证据，不予认可。第二组证据是一米家居的情况说明，我们需要说明的是本案引起纠纷的缘由就是一米家居独占了电梯并且将货梯改成客梯所造成的，所以一米家居虽然是案外人，但是他是纠纷的原因，与本案有利害关系，被上诉人跟一米家居有租赁合同，我们有理由相信是被上诉人在合同当中或者是在履行合同当中许可是允许或者是默认一米家居对原有的房屋的现状进行了变通和改造，应当认定为被上诉人的行为，当然一审法院判决书中已经认定被上诉人存在一定的过错。这个情况说明不能作为定案的依据。第三组证据，我们原有的库房是远远比货品多的，只留下了一点点角落，角落上我们当时接手房屋的时候，它上面有很多垃圾。我们接手装修花了33万元，当时协商是可以抵消部分的租金的。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，一、上诉人利顺德公司与被上诉人工艺研究所之间房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的房屋租赁合同第七条约定，上诉人利顺德公司作为承租人，享有租赁物所属设施的使用权，并负责租赁屋内专用设施的维护保养，保证在合同终止时专用设施以可运行状态随同租赁物返还出租人工艺研究所，上诉人利顺德公司并对租赁物专用设施附有妥善使用及维护责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除。依照上述约定，在合同存续期间，应由上诉人利顺德公司对房屋专用设施电梯进行维护保养，并尽维修义务。故本案中，在电梯不能正常使用后，上诉人利顺德公司应当对电梯进行维修以使电梯处于可正常使用状态，但上诉人利顺德公司未尽维修义务，导致电梯不能正常使用，已经构成违约。故因电梯不能正常使用造成的后果应当由上诉人利顺德公司自行承担。一米家居公司承租案涉房屋其他楼层后，因电梯不能正常使用，对电梯进行改造，并与上诉人利顺德公司协商电梯改造、使用费用，在上诉人利顺德公司未尽维修义务的情况下，利顺德公司应当与一米家居公司妥善协商，解决双方的分歧，并承担适当的费用，上诉人利顺德公司以不应承担费用为由导致未能协商一致应当自行承担相应的责任。被上诉人工艺研究所此时未能就同一房屋内的不同承租人之间电梯使用、改造问题进行协调并达成一致，亦存在过错。一审据此不支持被上诉人工艺研究所的违约金请求已经体现了工艺研究所的过错责任承担。二、根据双方签订的房屋租赁合同第十条约定，合同终止或到期后，工艺研究所不承担上诉人利顺德公司的改建和装修费用，并有权要求利顺德公司恢复原状或承担恢复工程所需的费用，租赁物的装饰和隐蔽工程归工艺研究所所有，其余乙方添附的动产在不破坏设施、保持墙面、地面清洁的情况下可以带走。根据上述规定，利顺德公司尚遗留在所租赁房屋内的财产及可以拆装的中央空调等装修装饰在不影响不破坏房屋设施、保持房屋清洁的情况下可以拆除带走。利顺德公司与工艺研究所的工作人员虽存在协商折价补偿的情形，但从利顺德公司提供的微信聊天记录及其他证据看，不作为认定双方当事人就房屋装修装饰达成10万元的折价补偿协议。三、关于工艺研究所主张租赁的诉讼时效问题。利顺德公司未按照合同约定支付租金，其拖欠租金的行为是一个连续的行为，且《中华人民共和国民法通则》的相关诉讼时效的规定已经被《中华人民共和国民法总则》相关诉讼时效的规定所替代，故一审法院认定工艺研究所关于租金的诉讼请求未超出法律规定的诉讼时效的规定符合相关法律规定。综上，上诉人利顺德公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人江苏利顺德商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二〇年一月十七日书记员  浦 萍