上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13416号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔庆胜，男，1982年2月16日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐家宏，男，1978年10月13日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜家芬，女，1982年7月2日生，汉族，住上海市松江区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张立，上海管博律师事务所律师。上诉人崔庆胜因与被上诉人徐家宏、杜家芬房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初21130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔庆胜上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人一审全部诉请并支持上诉人一审要求被上诉人返还已付房款80万元（人民币，币种下同）并赔偿房屋差价损失120万元的反诉请求。事实和理由：一、一审判决支持了被上诉人的合同解除权，基于这个原因上诉人有异议。双方的合同中未对过户时间做出明确限定，被上诉人从未获得约定或者法定解除权，综合本案情况及合同法第61、62条规定可知如被上诉人欲推进合同履行，需待上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户限制到期，与上诉人协商具体过户时间，如有无法妥协的分歧且系争房屋已经处于可过户的状态被上诉人可在给出合理准备时间的情况下通知上诉人过户，但事实上房屋的过户限制在2018年10月14日到期后因被上诉人一房二卖导致房屋被司法查封，被上诉人没有能力履行过户义务；二、审查上诉人是否具备购房资格的时间应限于过户手续办理时，因系争房屋查封至今未被解除，上诉人不存在违约；三、被上诉人的行为构成根本违约。被上诉人欠上诉人工资2.80万元抵充房款后至2016年4月13日双方约定的房款上诉人已全部付清。因被上诉人一房二卖故系争房屋因被上诉人与案外人涉诉被查封，按照合同法第94条之规定，被上诉人构成根本违约；四、被上诉人作为违约方无权主张解除合同，相关房屋增值部分全部应判归上诉人。综上，请求支持上诉人的上诉请求。徐家宏、杜家芬共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审审理中双方就合同解除已经达成了一致，故合同已经发生了解除的效力，后上诉人即便于2019年5月16日取得了购房资格，也不影响合同已经解除的事实；上诉人主张的工资抵充房款，被上诉人不认可，工资与本案是不同的法律关系，上诉人未付清全部房款；系争房屋在2018年10月14日解除过户限制时双方都不具备办理过户手续的条件，一审判决已经综合考虑了所有相关情况，请求驳回上诉，维持原判。徐家宏、杜家芬向一审法院起诉请求：1.解除徐家宏、杜家芬、崔庆胜于2014年8月17日签订的《房屋买卖合同期房权益转让协议书》（以下简称《协议书》）；2.崔庆胜将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋按现状返还给徐家宏、杜家芬。崔庆胜向一审法院提起反诉请求：1.崔庆胜、徐家宏、杜家芬继续履行《协议书》；2.如人民法院判决解除《协议书》，则要求徐家宏、杜家芬返还已付房款并赔偿系争房屋上涨的差价损失1,200,000元。一审审理过程中，崔庆胜放弃第1项反诉请求。一审法院认定事实：系争房屋系徐家宏、杜家芬由于动迁而获得的安置房。2013年10月24日，杜家芬签订《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》。2015年10月14日，系争房屋取得“大产证”。2014年8月17日，徐家宏、杜家芬与崔庆胜签订《协议书》。第一条约定徐家宏、杜家芬将其拆迁获得的系争房屋转让给崔庆胜，徐家宏、杜家芬尚未取得系争房屋的产权证，崔庆胜已全面了解上述情况。第二条约定转让总价为800,000元，崔庆胜分次付款：于2014年8月20日前支付徐家宏、杜家芬首付款360,000元；于2014年9月15日前支付徐家宏、杜家芬购房款200,000元；于2014年12月30日前支付徐家宏、杜家芬购房款140,000元；于2015年12月31日前支付徐家宏、杜家芬购房款100,000元。第三条约定徐家宏、杜家芬在接到开发商通知后，负责7日内通知崔庆胜，双方共同验收房屋并办理交接手续；徐家宏、杜家芬在收到房款全款当日，将房屋所有资料交给崔庆胜，并配合办妥房产转移手续；徐家宏、杜家芬负责房屋转让办理及房屋所有税费及手续费。2014年8月17日，徐家宏、杜家芬确认收到崔庆胜支付的购房款150,000元；2014年8月25日，徐家宏、杜家芬确认收到崔庆胜支付的房款210,000元；2014年9月23日，徐家宏、杜家芬确认收到崔庆胜支付的房款100,000元；2014年10月18日，徐家宏、杜家芬确认收到崔庆胜支付的房款100,000元；2015年1月16日，徐家宏、杜家芬确认收到崔庆胜支付的购房款140,000元；2016年4月13日，徐家宏、杜家芬确认收到崔庆胜支付的房款72,000元。2015年10月14日，系争房屋经核准登记取得大产证。2016年12月24日，徐家宏向崔庆胜出具《保证书》：“至于我老房子拆迁以（一）事，影响到崔庆胜、李某买我新房安置房的时间，也由于我本人资金的事，我以本人及杜家芬保证以最快时间还清银行贷款及办完相关手续，拿到新房，还清银行贷款，最晚时间不得超过2017年2月30号”。2016年12月28日，案外人刘某报警称：“在XX镇XX路XX弄XX号XX室现买方与物业发生纠纷，请民警到场处理”。民警到场了解，系报警人在XX镇XX路XX弄XX号XX室因租赁问题与对方（身份不详）发生纠纷，无过激行为，民警告知通过相关法律途径解决。2017年3月31日，徐家宏、杜家芬向崔庆胜发送《律师函》，要求崔庆胜在2017年4月18日前提供其个人的身份及婚姻情况的证明材料、社保缴纳证明、在沪无其他购房的证明。2017年6月6日，徐家宏、杜家芬向崔庆胜发送《解除合同通知书》，提出因为崔庆胜在收到《律师函》后，未有任何答复，因此崔庆胜在有效时间内不能提供购房资格证明的，徐家宏、杜家芬通知崔庆胜即日起解除《协议书》。如崔庆胜对解除行为持有异议，可在接到本通知书后15日内，向人民法院起诉。2017年6月19日，崔庆胜委托律师向徐家宏、杜家芬寄送《律师回复函》，称《协议书》合法有效，双方均应履约，崔庆胜已按约履行，不存在违约行为；《协议书》约定的过户条件尚未满足，徐家宏、杜家芬要求崔庆胜提供具备购房资格的相关材料，这没有合同依据及法律依据；徐家宏、杜家芬无权单方面解除《协议书》，徐家宏、杜家芬寄送的《解除合同通知书》没有解除合同的法律效力。因此，崔庆胜将继续履行合同，并保留循法律途径追究徐家宏、杜家芬违约责任的权利。2018年4月8日，系争房屋因（2018）沪0117执389号案件，被上海市松江区人民法院司法查封。一审另查明，崔庆胜非本市户籍。2008年10月16日，崔庆胜与案外人漆某登记结婚。2011年8月至2013年10月，崔庆胜新进至上海XX股份有限公司，并缴纳社保（并补缴了2011年7月），2013年11月转出；2015年4月至2017年6月转入至上海A有限公司缴费，2017年7月出；2017年7月至2017年12月至上海B有限公司，缴纳社保。2019年5月16日，崔庆胜与案外人曹某（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）登记结婚。一审庭审中，徐家宏、杜家芬陈述在签约时，没有了解过崔庆胜是否具备购房资格。崔庆胜称，因其在徐家宏、杜家芬处工作，签约时，徐家宏、杜家芬明知其不具备购房资格。徐家宏、杜家芬称崔庆胜于2016年第三季度时，曾强行换锁，入住系争房屋至今，徐家宏、杜家芬及物业公司为此曾报警。崔庆胜称2016年底、2017年初，徐家宏、杜家芬将房屋钥匙交给崔庆胜，当时是毛坯房。徐家宏、杜家芬称在2018年10月14日之前，其曾多次口头联系崔庆胜要求过户，也曾发函要求崔庆胜提供具备购房资格的相关材料，以便办理合同网签、配合过户，但崔庆胜未提供材料后，徐家宏、杜家芬就发函解除了《协议书》，因此在房屋限售期满后，徐家宏、杜家芬就未再联系过崔庆胜要求过户房屋。案件审理过程中，崔庆胜表示其当时接收房屋花费50,000元进行装修，如合同解除，其按现状返还房屋给徐家宏、杜家芬，将产生装修损失15,000元。徐家宏、杜家芬表示愿意将该部分装修损失自愿补偿给崔庆胜。一审法院认为，徐家宏、杜家芬、崔庆胜就系争房屋买卖签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格、全面履行合同。徐家宏、杜家芬作为出售方应按约交付房屋，崔庆胜作为购买方应按约支付房款，同时双方均有相互配合过户房屋的合同义务。《协议书》签订后，崔庆胜已实际入住系争房屋。虽然徐家宏、杜家芬称崔庆胜是强占房屋，并非其将房屋交接给崔庆胜，但徐家宏、杜家芬举证不足，一审法院不予采信。至于崔庆胜称其已经付清了房款，但其并未提供证据证明其与徐家宏、杜家芬之间就用薪资抵扣房款达成一致意见，因此一审法院确认崔庆胜已付房款是772,000元。根据《协议书》的约定，在崔庆胜按约付清最后一期房款后，办理过户手续。但系争房屋是动迁安置房，自2018年10月14日起方可上市交易过户。因此一审法院认为在系争房屋可以上市交易过户后，徐家宏、杜家芬、崔庆胜应当及时办理房屋产权过户手续。但自2018年4月起至今，系争房屋一直被司法查封，房屋过户存在法律障碍。因此，由于《协议书》事实上无法履行，徐家宏、杜家芬要求解除《协议书》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。《协议书》解除后，崔庆胜要求徐家宏、杜家芬返还已付房款，徐家宏、杜家芬同意，一审法院依法予以支持。徐家宏、杜家芬要求崔庆胜返还房屋，同时徐家宏、杜家芬从经济角度出发，要求崔庆胜按现状返还房屋，于法有据，一审法院依法予以支持。对于崔庆胜要求徐家宏、杜家芬承担房屋差价损失1,200,000元，徐家宏、杜家芬确认房屋差价确实在1,200,000元。至于该部分损失是否全部应由徐家宏、杜家芬承担？对此，一审法院认为，自签订合同起至今，崔庆胜都并不具备上海市的购房资格，在系争房屋限售期满可以上市交易时，系争房屋也因徐家宏、杜家芬被司法查封，当时由于双方都有过错，根本无法办理房屋过户手续。因此，对于该部分损失的产生，双方均有过错。一审法院在综合考虑双方过错及与损失之间因果关系后，酌情认定徐家宏、杜家芬应赔偿崔庆胜的房屋差价损失为250,000元。至于，徐家宏、杜家芬自愿补偿崔庆胜装修损失15,000元，一审法院依法予以准许。一审法院判决：一、解除徐家宏、杜家芬与崔庆胜之间于2014年8月17日签订的《房屋买卖合同期房权益转让协议书》；二、徐家宏、杜家芬于判决生效之日起十日内返还崔庆胜房款772,000元；三、崔庆胜于判决生效之日起十日内按现状返还徐家宏、杜家芬坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋；四、徐家宏、杜家芬于判决生效之日起十日内赔偿崔庆胜房屋差价损失250,000元；五、徐家宏、杜家芬于判决生效之日起十日内补偿崔庆胜房屋装修损失15,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,700元，由徐家宏、杜家芬负担（已付），反诉案件受理费减半收取7,912.50元，由崔庆胜负担（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案一审中被上诉人提出解除双方之间的《协议书》的请求，因系争房屋被司法查封、房屋过户存在客观障碍，而上诉人于2019年5月16日前尚未取得购房资格、并当庭表示同意解除，一审判决据此认定发生解除《协议书》的效力，有相应依据，本院予以确认。《协议书》解除后，双方各负返还房屋及相应房价款的义务。上诉人称在被上诉人应付工资中抵充房价款28,000元、故被上诉人应返还房价款80万元的意见，被上诉人不予认可，对此上诉人并未进一步提供证据予以佐证，故本院对上诉人该观点，不予采纳。关于房屋差价损失的分担问题，根据本案查明事实，系争房屋于2018年10月14日起可交易过户时，因被上诉人另案涉诉导致系争房屋被司法查封，房屋过户存在法律障碍，而上诉人至一审开庭时仍未取得本市购房资格。且自房屋可过户交易后至本案涉诉，双方均无证据证明曾向对方提出过继续履行过户手续的主张，据此一审判决认定《协议书》未能继续履行双方对此均有过错，有相应事实依据，本院予以认同。本院需指出的是，关于房屋差价损失的分担，考虑到系争房屋在满足过户条件前已被司法查封、至今仍未解除，且从本案查明事实来看购房资格的取得亦非不具备可能性，故一审判决关于双方责任比例的认定有欠妥当。由此，综合考量本案合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，本院对被上诉人应承担的房屋差价损失数额酌情予以调整。综上所述，上诉人崔庆胜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初21130号民事判决第一、二、三、五项；二、变更上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初21130号民事判决第四项为：徐家宏、杜家芬于本判决生效之日起十日内赔偿崔庆胜房屋差价损失500,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币10,700元，由徐家宏、杜家芬负担，反诉案件受理费减半收取人民币7,912.50元，由崔庆胜负担。二审案件受理费人民币7,912.50元，由崔庆胜负担人民币4,615.60元，由徐家宏、杜家芬负担人民币3,296.90元。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年一月十六日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……