四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初4230号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张琴，四川省都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被告：蒋思理，男，1973年10月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨威，四川炳银律师事务所律师。特别授权。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称“新美居公司”）与被告蒋思理、第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称“兴堰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新美居公司的委托诉讼代理人张琴、被告蒋思理及其委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。第三人兴堰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告2019年1月1日签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》并由被告将位于都江堰市租赁商铺房归还给原告；2、判令被告支付欠原告商房屋从2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元和杂费（广告费、管理费）19503.6元；3、判令被告支付欠原告商铺房屋从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金33643.71元（按124.6元／天）和杂费7313.85元（广告费、管理费按27.09元／天计算）；4、判令被告支付原告违约金10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告新美居公司与被告蒋思理于2017年1月16日、2019年1月1日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将美经营场地租赁给被告经营装饰装修材料类商品，合同有效期从2017年1月1起至2020年12月31日止。该商铺属第三人所有，经营期内被告未支付过租金，杂费。原告新美居公司催收费用未果后诉至本院。 蒋思理辩称，1、本案原、被告之间的租赁关系事实上已经解除，第三人已经明确告知原、被告双方其解除了与原告之间的合同关系，通知被告向第三人缴纳房租，并建立租赁关系。所以原告无权要求被告返还案涉房屋；2、针对第二项诉请中的房租，被告愿意缴纳，但其一直未缴纳的原因系原告与第三人发生纠纷，都向被告主张租金，被告不清楚应当向谁缴纳，因此暂缓了租金的支付；3、关于杂费，原告未履行广告宣传和管理义务，因此才导致了原告与大部分商铺产生诉讼的根本原因，而本案中原告与被告未就杂费的收取及标准达成一致意见，双方也未进行任何杂费的约定，因此原告无事实和法律依据要求被告给付杂费；4、关于原告的第三项诉请，因第三人明确告知了原、被告双方由第三人作为案涉房屋的出租人，因此被告已将2019年2月后的房租交给了第三人。故请求法院依法判决。 兴堰公司述称，1、2012年兴堰公司与装饰协会签订《商铺租用协议》，将兴堰丽景ABCD区及永丰教师楼区域商铺交由装饰协会统一推广、管理、打造都江堰市装饰建材市场。由于装饰协会为社团法人，因此由新美居公司承接了商铺租用协议的权利义务，新美居公司在协议有效期内有权对外签订协议并按照协议收取租金、管理费等，这些事实兴堰公司予以肯定；2、2016年年底，新美居公司没有按照协议全额缴纳欠付租金，兴堰公司向新美居公司提起诉讼，要求新美居公司支付租金、解除商铺租用协议。该案经过一审、二审，法院判决新美居公司向兴堰公司支付截止时间为2018年2月18日租金8128066.61元，并驳回了兴堰公司的其他诉讼请求。判决生效后新美居公司没有全部履行缴纳租金的义务，兴堰公司已向法院申请了强制执行，因此，蒋思理应缴拖欠新美居公司的租金必须支付给兴堰公司，或者依据生效判决向法院指定账户进行缴纳，以保证新美居公司履行生效判决确定的履行义务。 经审理查明：位于都江堰市兴堰丽景Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区、永丰教师楼临街商铺产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订《合作协议》，由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作期限至2021年2月18日止。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 原告新美居公司与被告蒋思理于2017年1月16日签订了《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，约定原告将美安居装饰建材市场经营场地租赁给被告经营装饰装修材料类商品，合同有效期为24个月，即从2017年1月1日至2018年12月31日止，商铺计价面积为162.53平方米，租金单价为每平方米23元，租赁保证金5000元/户，双方对交款时间及违约金进行约定。2019年1月1日，原、被告签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，合同有效期为24个月，即从2019月1月1日至2020年12月31日，双方确认的商铺总计价面积为162.53平方米，租金单价为23元/平方米/月，双方对违约金、律师代理费等费用进行了约定。新美居公司和蒋思理分别在合同书上盖章并签字按手印。2019年8月16日，蒋思理通过兴业银行都江堰支行分别向兴堰公司两次汇款，金额为5000元和21366元。 上述事实，有新美居公司提交的原、被告身份信息、《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》、场地证明、工商变更证明、广告制作费增值税普通发票七张、广告制作费清单、费用报销单六张、广告公司接件单、LED发光字费用报销单两张、美安居台历及广告牌制作明细、材料清单及价格预算（复印件）、催租情况表、民事判决书，被告提交的兴业银行现金存款凭证、成都市中级人民法院（2019）川01民终12630号《民事判决书》等证据在案佐证。 本院认为，关于合同效力的问题。兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营。新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与蒋思理签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于解除合同的问题。新美居公司要求解除其与蒋思理于2019年1月1日签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》并要求蒋思理归还案涉商铺的请求，蒋思理对解除合同无异议，本院予以支持。蒋思理认为其与第三人兴堰公司已建立租赁关系，并已将2019年2月后的租金交给了兴堰公司，新美居公司无权要求蒋思理归还案涉商铺。蒋思理为证明其主张提供了兴业银行现金存款凭证2份。新美居质证认为该证据不能证明蒋思理与兴堰公司建立租赁关系。本院认证认为因蒋思理未提供相关租赁合同，该证据仅能证明蒋思理向兴堰公司付款的事实。故对蒋思理与兴堰公司建立租赁关系的事实，本院不予采信。新美居要求蒋思理归还案涉商铺的请求，本院应予支持。 关于租金的问题。新美居公司按约向蒋思理交付了房屋，蒋思理应按约向新美居公司支付租金。新美居公司要求蒋思理支付从2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元及从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金33643.71元的诉讼请求，蒋思理无异议，本院应当予以支持。 关于蒋思理是否应当支付杂费的问题。新美居主张要求蒋思理支付从2017年1月1日起至房屋归还时止的杂费共计26817.45元，但新美居未提供合同证明双方就杂费进行了约定，故对新美居主张杂费的请求，本院不予支持。 关于违约金。因蒋思理拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。蒋思理提出新美居公司主张的违约金10000元过高并要求予以调减。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据蒋思理的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金标准调整为5000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司与被告蒋思理于2019年1月1日签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》已解除。 二、被告蒋思理于本判决生效之日起三十日内归还原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司位于都江堰市经营场地。 三、被告蒋思理于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金89716.56元及从2019年1月1日起至房屋归还时止的租金33643.71元。 四、被告蒋思理于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司违约金5000元。 五、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3604元，减半收取1802元，由被告蒋思理承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 邓 红 二〇二〇年一月九日 书记员 张小雅