浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初10174号 原告：台州中石信息技术股份有限公司，住所地台州市椒江区熙苑1、2、3、5幢201号，统一社会信用代码：9133100006200797X0。 法定代表人：周尧，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶丹红，浙江咨道律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：张灵花，浙江飞呈律师事务所律师。 被告：嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司，住所地温岭市泽国镇泽国大道380号凤鸣苑1幢三单元206室，统一社会信用代码913310813369127161。 法定代表人：胡林，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙满文，该公司员工。 原告台州中石信息技术股份有限公司与被告嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日、2019年1月18日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告台州中石信息技术股份有限公司的法定代表人周尧及委托诉讼代理人叶丹红、张灵花、被告嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司的委托诉讼代理人孙满文到庭参加诉讼，第二次开庭原告台州中石信息技术股份有限公司的委托诉讼代理人叶丹红、被告嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司的委托诉讼代理人孙满文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台州中石信息技术股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金352565.85元，奖励50000元及违约金200000元，总计602565.85元；2、判令被告承担原告为本案支付的律师费14840元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，原、被告达成合作意向，由原告独家代理销售位于角地块城市客厅项目并签订了《商品房销售代理合同》（合同签订时法定代表人为黄坚琦、对接人为王兴良）。合同第四条约定：“原告完成一定的年度销售面积指标提取不同比例的佣金，截止2015年12月31日，原告完成第一阶段销售指标，除佣金外，另一次性奖励原告人民币50000元”，至今，原告已完成第一阶段的销售指标，按合同约定，原告应得到的佣金为2690027.406元（97878411元*2%+40692177元*1.8%），但被告只支付了2337461.56元的佣金，尚欠352565.85元佣金未支付，按合同第十三条约定，被告逾期2个月以上支付佣金的，原告有权解除合同，并由被告支付原告违约金人民币200000元及律师代理费。原告认为被告迟迟未付佣金的行为已构成违约，为此原告具诉来院。 嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司辩称，被告已支付给原告佣金2350050.66元（其中包括12589.1元水电费），实际尚欠原告佣金174104.1元（其中：原告已开票未付金额35051.98元，原告未开票金额139052.12元），上述佣金174104.1元待原告开具139052.12元发票后原告立即支付。 在庭审过程中，台州中石信息技术股份有限公司表示放弃要求嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司给付50000元奖励的诉请，并表示2015年度、2016年4月30日以前的佣金结算以嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司所主张的174104.1元为准，2016年4月30日后的佣金以实际代理销售金额为准，违约金200000元、律师费14840元仍由嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司负担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实【2015年，原被告达成合作意向，由原告独家代理销售位于角地块城市客厅项目并签订了《商品房销售代理合同》】，本院予以确认。 原被告针对本案存在的主要争议焦点为： 一、原告实际代理销售面积及佣金计算问题 原告表示2015年度、2016年4月30日以前的佣金结算以嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司所主张的174104.1元为准，2016年4月30日后的佣金以实际代理销售金额为准，2016年4月30日后原告销售成功15套房子，计1253.51平方，销售金额为14896908元，按照1.5%提成，计销售佣金为223453.6元。为证实其主张，原告向本院提交了下列证据：1、《商品房销售代理合同》；2、2015年、2016年嘉凯城城市客厅（泽国）项目成功销售台帐；3、支付往来回单。 被告对原告提交的证据《商品房销售代理合同》及2015年、2016年嘉凯城城市客厅（泽国）项目成功销售台帐、支付往来回单的真实性无异议，但认为，根据《商品房销售代理合同》第八条合同期限约定“本合同自本协议签订之日起至2016年4月30日止。若本合同到期后，乙方（原告）要求延长合同期限的，经甲方（被告）同意可予以适当延长”，可见，销售代理的终止时间到2016年4月30日止，且在2016年4月至6月，恰逢恒大集团收购嘉凯城，根据恒大集团要求，原合同一律先中止，在被告并未同意原告延长代理销售期限的情况下，原告仍擅自进行对外代理销售，而原告主张的2016年度销售佣金中一部分销售面积是在2016年4月30日后完成的，故该部分销售面积的佣金被告依合同约定不应支付。为证实其主张，被告向本院提交了2017年2月28日原告出具给被告的退款说明一份及被告单位财务部门出具的销售佣金应付实付明细予以证实。 对被告所提上述理由，原告认为虽然原、被告双方在销售代理终止时间2016年4月30日后未书面签订续售手续，但实际上被告是同意原告继续进行销售代理的，这从被告提供的销售佣金应付实付明细中注明：“2015年10月-2016年10月的案场水电费由原告负担”，说明原告在2016年4月30日以后还继续销售的，对此被告也是同意的，因此，2016年4月30日以后的销售面积应当予以据实结算。为证实其上述主张，原告向本院提交了原告方与被告公司原法定代表人黄坚琦的手机通话录音及黄坚琦的支付宝手机号码登记凭证、温岭市住房保障和房管事物中心出具的情况说明、原告方与被告项目对接人王兴良之间的邮件往来、证人林某、江某的证言（当庭作证）予以证实2016年4月30日后被告公司同意原告继续进行代理销售城市客厅项目及原告在2016年4月30日后的销售情况。 对温岭市住房保障和房管事物中心出具的情况说明，被告认为真实性无法确认，应以被告提交的台帐为准，且与本案无关联性，不能证实原告的真实劳动成果；对原告方与被告项目对接人王兴良之间的邮件往来，被告认为邮件的真实性无法确认，且与本案无关；对原告方与被告公司原法定代表人黄坚琦的手机通话录音，被告认为首先是否是黄坚琦本人通话真实性无法确认，其二黄坚琦本人不是被告公司的法定代表人，而是资管公司的项目负责人，其三黄坚琦确认其在离开之前被告是在卖房，他也认为原告与被告之间的纠纷最好协商掉；对证人林某、江某的证言，被告认为两证人是原告员工，不具备证人资格，另从江某的证言来看，当时合同到期后，双方没有就佣金返点达成一致意见，故没有继续签订销售代理合同。 本院认为，鉴于原告提供的黄坚琦支付宝手机号码登记凭证及黄坚琦通话录音中黄本人承认其身份，本院对黄坚琦的通话录音的真实性予以确认。在原告提交的原告方与被告公司原项目负责人黄坚琦的手机通话录音中黄坚琦说到：反正我去杭州之前你们还在营销，这个我是知道的。非要我去说明这个事情，我也会跟嘉凯城去说的，如果嘉凯城有代理律师的我也会跟他说的，我认可的。另根据证人江某（系原告公司原营销总监，负责本案楼盘的销售）的证言：“合同到期前一个月，黄坚琦要求我们继续销售下去，于是原告公司一直销售到2016年12月。2016年4至8月期间，因恒大集团收购嘉凯城，就佣金问题我们多次与被告公司及恒大集团沟通协商，后来周总（原告董事长周尧）叫我们按照1.5%销售提成同被告结算，该1.5%销售提成恒大集团也是同意的。但因恒大集团与嘉凯城合同版本不一样，层批报上去的时候恒大集团没有批下来”，证人林某（系原告公司原广告策划总监）的证言：“2016年9、10月份我们公司还一直在做这个项目，江某他们一直在做”，上述黄坚琦的通话录音及证人江某、林某的证言能够互相佐证，证实原告事实上同意被告公司在2016年4月30日后继续代理销售涉案楼盘的事实，本院予以采信。另根据2017年2月28日原告出具给被告的退款说明内容：“根据代理合同第五条第2小条案场水电费用12589.1元（2015年10月——2016年10月）由乙方（原告）支付”及原告方与被告项目对接人王兴良之间的邮件往来，也印证了被告认可原告在2016年4月30日继续进行代理销售的事实。关于2016年4月30日后的商品房销售面积及销售金额，原告提交的温岭市住房保障和房管事物中心出具的情况说明来源合法，内容真实，证实了原告在2016年5月至12月共计销售15套，总销售金额14896908元，本院予以采信。 本院认为，根据原、被告双方《商品房销售代理合同》第八条合同期限约定“本合同自本协议签订之日起至2016年4月30日止。若本合同到期后，乙方（原告）要求延长合同期限的，经甲方（被告）同意可予以适当延长”，在合同期限2016年4月30日到期后，被告事实上同意原告公司在2016年4月30日后继续代理销售涉案楼盘，且原告亦已成功代理销售了15套商品房，付出了劳动，被告应支付给原告后续销售佣金。被告以其并未同意原告延长代理销售期限，原告仍擅自进行对外代理销售，故不应支付给原告2016年4月30日后的房屋销售佣金理由不能成立，本院依法不予支持。 鉴于原告同意2015年度、2016年4月30日以前的佣金结算以嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司所主张的174104.1元为准，2016年4月30日之后销售佣金为223453.6元（销售佣金按照1.5%计算，为14896908元*1.5%），综上，被告尚欠原告佣金余款为397557.7元（174104.1元+223453.6元）。 二、关于违约金问题 原告认为，根据《商品房销售代理合同》第十三条违约责任约定第6款约定：甲方（被告）未按本合同约定向乙方（原告）支付销售佣金的，每逾期一天，按实际应付金额的0.1%向乙方支付逾期违约金。逾期2个月以上的，乙方有权解除本合同，并由甲方支付乙方违约金200000元。现被告至今拖延支付佣金，故应支付违约金200000元。而被告认为根据《商品房销售代理合同》第四条销售佣金的计算、结算和支付第7款约定：乙方每次领取销售佣金及溢价佣金时，应提供同等金额的甲方可列支的正式发票给甲方，否则甲方有权不支付佣金。现原、被告就佣金对账存有差异，且原告并未按约开具正式发票给被告，被告没有支付剩余佣金并未构成违约，故不同意支付违约金200000元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中被告违约在先，拒不支付销售佣金，时间已远远超过约定的2个月期限，故应按照《商品房销售代理合同》第十三条违约责任约定第6款约定支付给原告违约金200000元。 三、关于律师费问题 原告认为，根据《商品房销售代理合同》第十四条约定：因本协议发生纠纷，涉及诉讼所发生的诉讼费、律师费、执行费、差旅费等各项费用均由违约方承担。现被告违约，故本案律师费应由被告负担。为证实其主张，原告向本院提交了律师费发票两张。 被告则认为被告并未违约，故律师费不应由被告负担。 本院认为，本案被告违约在先，故根据《商品房销售代理合同》第十四条约定应承担本案诉讼费。经审查，原告提供的律师费发票来源合法，且未超过合理收费范围，故本院对原告要求被告支付律师代理费14840元的诉讼请求依法予以支持。 综上所述，本院认为，原被告之间签订的《商品房销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，依法应认定有效。原被告双方均应依约履行合同。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告房屋代理销售佣金397557.7元，并由原告开具金额362505.72元的增值税发票给被告； 二、被告嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告违约金200000元； 三、被告嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告律师代理费14840元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费9974元，减半收取4987元，由被告嘉凯城城镇化建设发展（温岭泽国）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 张杰琛 二〇二〇年一月二日 代书记员 王雪建