文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初9979号原告：李红，女，汉族，1964年2月5日生，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：刁颐民，系李红的配偶。原告：DIAOYIMIN(刁颐民)，男，新加坡国籍，住上海市普陀区。被告：苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路。法定代表人：滕万飞。被告：苏州万亚置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路137号。法定代表人：滕万飞。原告李红、刁颐民与被告苏州万亚商业管理发展有限公司（以下简称万亚商管公司）、苏州万亚置业发展有限公司（以下简称万亚置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月27日公开开庭进行了审理；后本院依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告刁颐民暨李红的委托诉讼代理均到庭参加诉讼，被告万亚商管公司、万亚置业公司均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李红、刁颐民向本院提出的诉讼请求为：1.万亚商管公司、万亚置业公司支付2009年1月1日至2011年12月31日期间未付租金239166元；2.万亚商管公司支付迟延支付租金的违约金（以21044.26元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年6月16日起计算至2016年7月25日；以21044.26元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年12月17日起计算至2017年2月3日；以21044.26元为基数，按照每日万分之三的标准，自2017年6月16日起计算至2017年7月31日；以22132.76元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年6月16日起计算至2018年8月30日）；3.万亚商管公司归还2016年至2018年多扣的税金1996.52元；4.万亚商管公司支付拖欠的2019年上半年租金7487.88元及违约金（以7487.88元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年12月17日起计算至被告实际履行之日止）；5.万亚商管公司支付2019年下半年租金22132.75元及违约金（以22132.75元为基数，自2019年6月16日起按每日万分之三计算至实际履行之日为止）；6.万亚商管公司、万亚置业公司支付李红、刁颐民因整个诉讼过程支出的交通、食宿费用、律师咨询费以及精神和精力的消耗等费用5000元；7.诉讼费用由万亚商管公司、万亚置业公司承担。事实和理由：1.2009年，万亚广场开业前大约一两年的时间内，被告以各种形式的广告和通过吴江电视台的专项节目《万亚新周刊》，大肆宣传万亚广场的商业价值，并保证以具有专业经验的万亚商管公司的管理，使广大业主获得长期、高额的回报。在这过程中，万亚置业公司精心策划了一整套的欺诈行为：1.1首先大幅度提高商铺单位面积的售价，为掩盖其欺骗行为，提高后的售价只是以口头方式或非正式的书面方式表达。原告购买283号商铺，建筑面积为30.25㎡，虚构报价为32943元/㎡，总价996526元，实际真实价格为24793.38元/㎡，总价为750000元。1.2接着承诺在前五年每年给予虚报房价8%的高额租金回报，以吸引更多人前来购买商铺。1.3然后欺骗业主说给予业主优惠，提前给业主三年租金(3年×8%，即24%)的回报，用于抵扣部分商铺的售价，业主只要支付较少的费用即可获得相应的商铺产权。原告的283号铺位前三年租金回报总共为239166元，按照被告的说法，此部分租金提前支付用于抵扣部分商铺购房款。1.4随后，在签订商品房买卖合同时，合同上商铺总价不是被告宣称的996526元，变成了750000元，当原告提出异议时，被告欺骗说，房价依旧是996526元，租金会按照此房价的8%支付，与原告签订的合同上写的价格只是为了达到减少缴纳税金的目的，对原告有利。1.5紧接着，在签订第一份《委托经营合同》时，为掩盖虚假的房价，租金回报率8%没有写进合同中，仅写了前三年租金回报239166元，约定“在签订《商品房买卖合同》后，一次性支付”。这里，被告既没有指明租金具体的支付时间，也没有将被告所宣称的“抵扣房价”写进合同，足以证明这是商业欺诈行为。其目的是让广大业主相信前三年租金是抵扣了房价，因而被告可以无限期拖延支付这笔租金，以达到最终侵占这笔租金的目的，一旦被业主识破，被告又可逃避法律的制裁。1.6直到2013年底要签订第二份《商铺租赁合同》时，被告背弃了虚构房价时的承诺，要求以“购房合同所载购房价”750000元来计算租金，这才暴露了被告虚构房价的欺诈行为。购房合同的房价是真实房价，预付租金用于抵扣房价是被告制造出来的谎言。以上过程和事实，充分证明被告不诚实，有预谋精心策划了一整套骗局，其目的是尽一切可能拖延支付每个业主三年的租金，以便被告挪用此笔巨额资金获取更多利益，并最终达到侵吞这笔资金的目的。以原告商铺为例，企图侵吞239166元租金，对超过1000位业主而言，总计企图侵吞超过两亿元的租金。2.2014年1月1日，万亚广场业主与万亚商管公司签订了第二份商铺租赁合同。但在履行该合同过程中，万亚商管公司多次违反约定，拖延支付租金。原告多次通过电话和书信方式进行催促，万亚商管公司依旧拖延付款，也没有按合同约定支付过滞纳金。3.按照国家在2016年执行的营改增税收政策，原告每年收到的租金的税率应从5%减少到3.5%。万亚商管公司利用原告对税收政策更改了解不够，故意隐瞒，从2016年至至今两年多的时间内一直按照5%代扣税金。仅从2017年开始至今，多扣原告税金1569.38元。4.万亚商管公司于2018年底单方面宣布，不能再按照与业主签订的第二份“商铺租赁合同”的约定，按铺位价的6.1%支付2019年上半年租金，宣称必须修改合同，今后只能按4.1%支付租金，业主若不答应，万亚商管公司将毁约、终止合同。同时，宣称业主不得要求赔偿，否则万亚商管公司将在商铺管理转移时，不予合作。显然，被告在恶意毁约。被告以开发万亚广场为名，向超过一千名业主集资，实际是以“空手套白狼”的方式，在开发万亚广场过程中已获得巨额利润。而在发售商铺铺位时，采用了商业欺诈的手段，又获得超过两亿元的非法利益(还不包括以这笔非法资金进行再投资的获利)。在这样巨额获利情况下，宣称因“亏损”而无力支付租金，就是谎言，就是恶意拖欠租金。被告这样做至少有两个目的：4.1以此恐吓广大业主，以迫使业主同意大幅度减少租金，达到被告谋求更大利益的目的。4.2被告在通过开发万亚广场获得巨额商业利益(暂且假定是合法的利益)的基础上，又通过商业欺诈手段获得了超过两亿元的非法利益(还不包括用这笔钱再投资的获利，即使按照银行定期存款利率计算，大约也有一亿元的收益)。被告感到已无法再从广大业主压榨更高利润，打算以终止合同的方式，卷款脱身。万亚商管公司注册资本以3000万元，这笔资金不足被告以商业欺诈方式非法所获三亿多元的10%，被告企图以“破产”方式，用这小笔资金来达到侵吞其余90%巨额资金的目的。被告万亚商管公司、万亚置业公司向本院提交书面答辩状称：一、万亚商管公司基于业主的信任，以租赁的形式将业主的商铺进行统一经营，对外招商招租。虽然万亚商管公司尽职尽守，但实体店经营遭受重挫，品牌层次、开业率连续下滑，商铺营业额连年大幅下降，过去的租金是在万亚商管公司年年亏损的情况下，自行垫资支付。2018年下半年起，万亚商管公司提出将原租金标准下降到新标准，否则只能停止经营管理，并与广大业主进行沟通，大多数业主均表示理解，与万亚商管公司就新租金标准达成变更协议，万亚商管公司也按新租金标准向广大业主支付租金。李红、刁颐民因一己利益得失，不顾上千户业主的共同利益，不签订变更协议，提起诉讼主张差额租金，按高于其他上千户业主的标准来主张租金，对其他业主不公平。如支持李红、刁颐民的诉请，将导致其他业主提出同样主张，万亚商管公司将承担上千万的差额租金，万亚商管公司没有能力支付，万亚商管公司只能解除合同、停止经营，导致所涉物业经营商户停止经营，全体业主连新标准的租金都无法收取。二、李红、刁颐民主张的违约金、诉讼费，缺乏依据。本案所涉租金差额是由于变更合同降低租金标准，为了双方共赢而形成，并非万亚商管公司故意违约不付。合同约定的每日万分之三，针对的是租金收益，而租金中包括了各项成本，不等同于租金收益。三、租赁合同中约定，万亚商管公司代扣代缴税费。2014年、2015年房屋租金适用的税率为5%；2016年8月营改增之后，开具发票更加规范，由于部分业主开票资料不全导致无法开票，开票时间有延期。营改增之后，租金收入适用的税率有调整，个人月租金收入3万（年租金收入36万元）以下的，税率为3.5%；个人月租金收入3万元（年租金收入36万元）以上的，税率为8.5%。考虑到国家税收政策存在变动、先付租金后开发票、支付租金时每个业主适用的税率不确定等因素，万亚商管公司统一暂按5%的比例代扣代缴，计划在租期结束前统一进行核算，进行多退少补。四、本案租赁合同应当予以变更或解除。租赁合同于2013年签订，当时对市场及实体店经营预判错误。近年来，受网络销售冲击，劳动用工、税收及规范经营成本大幅提高，实体店纷纷关闭并濒临淘汰，这些情况已是普遍现象。这些情况，万亚商管公司在签订合同时无法预见，属于非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如不降低租金标准，继续按原合同履行，对万亚商管公司明显不公平，不能够实现合同目的。万亚商管公司已经向全体业主出示了审计报告等财务资料，履行了告知义务，还不能得到李红、刁颐民的理解和支持。在此情况下，请求法院变更或解除本案租赁合同。五、李红、刁颐民针对苏州万亚置业的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。经审理查明：李红、刁颐民为坐落于苏州市吴江区铺的所有权人，购房发票记载该商铺的价款为751983.47元。2008年4月7日，李红作为买受人与万亚置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，李红购买万亚广场283号商铺；该房屋总金额为750000元，由买受人在2008年4月14日前全部付清。该买卖合同附件四为合同补充协议，补充该协议第十二条约定：买受人确认该房产的广告、楼书、房模以及其他宣传资料仅作为买受人选择楼盘时的参考，并没有对本合同的订立及合同价格产生重大影响。2008年4月7日，李红作为甲方与万亚商管公司作为乙方签订了《委托经营合同》。该合同约定，李红在合同有效期内，将万亚广场283号商铺的经营管理事项委托给万亚商管公司处理，同意由万亚商管公司以自己的名义从事该商铺经营管理的一切活动。委托经营期限为5年，自2009年1月1日起，按该期限开始起算并开始计付经营回报。该合同第五条第1款约定，鉴于新建商场经营需要较长期限市场培育的特点，在前期商场运营中，为使香港万亚广场按高档化、规模化、精品化的方向发展，运营商的运营成本将显著增大而所得收益将受到影响，为平衡甲、乙双方的利益，亦为通过一定时期商场良性运营而最终使甲方所购商铺增值，包括投资价值的提升，经甲、乙双方协商一致同意：在签定《商品房买卖合同》后，一次性支付前三年经营回报239166元；在合同第4年履行期限开始后十五天内支付第4年的经营回报79722元；在合同第5年履行期限开始后十五天内支付第5年的经营回报79722元。乙方除按上述约定的期限、金额、方式向甲方支付该柜台经营回报收益外，其他任何经营盈亏及经营所产生的费用和责任均由乙方独立享有并承担。2014年1月1日，李红作为出租人（甲方）与万亚商管公司作为承租人（乙方）签订了《商铺租赁合同》。合同约定，甲方将涉案商铺出租给乙方，由乙方以自己的名义从事该商铺经营管理的一切活动。租赁期限10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。每年度的租金计算方式：以甲方与房产商签订的购房合同所载购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基数，乘以固定比例，各年度的租金比例见下表：            年度              2014              2015              2016              2017              2018              2019              2020              2021              2022              2023              平均                  比例              5.5%              5.5%              5.8%              5.8%              6.1%              6.1%              6.4%              6.4%              6.7%              6.7%              6.1%      租金支付时间：先付后租，每半年支付一次，首次付款于合同生效后15天内完成，此后每期付款提前15天完成。关于税费承担，合同第五条第3款约定：甲方就租金收入而产生的税费，按法律规定由甲方承担；乙方承诺与当地税务部门沟通，争取以当年度最优惠的标准计算；税费由乙方在向甲方支付每期租金时代扣代缴（在当地税务部门的同意下执行）。关于违约责任，合同第六条第1款约定：乙方逾期向甲方支付租金的，甲方有权要求乙方履行，乙方在收到甲方催款函5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。合同第五条第2款约定：乙方除按约定的期限、金额、方式向甲方支付商铺租金外，其他任何经营盈亏均由乙方独立享有并承担。2016年7月26日，万亚商管公司向李红支付了2016年下半年的租金20717.14元；2017年2月4日，万亚商管公司向李红支付了2017年上半年的租金20717.14元；2017年8月1日，万亚商管公司向李红支付了2017年下半年的租金20717.14元；2018年8月31日，万亚商管公司向李红支付了2018年下半年的租金21788.72元。万亚商管公司已支付2019年上半年度租金14644.88元（计算方式为：购房款751983.47元*4.1%*95%/2），其中5%为代扣代缴的税费。审理中，李红、刁颐民表示，由万亚商管公司按照3.5%的比例代扣代缴税金。以上事实，有商品房买卖合同、委托经营合同、房地产权属证书、商铺租赁合同、发票、银行交易明细以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，李红与万亚商管公司于2008年4月7日签订的《委托经营合同》以及2014年1月1日签订的《商铺租赁合同》均依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。关于万亚置业公司、万亚商管公司是否应当支付2009年1月1日至2011年12月31日期间租金的问题。本院认为，根据李红与万亚商管公司2008年4月7日签订的《委托经营合同》，万亚商管公司应当向李红一次性支付前三年的经营回报239166元。根据李红的陈述，可以认定万亚置业公司在出售案涉商铺时已与李红协商一致，以239166元抵扣李红应付万亚置业公司的购房款，故委托经营合同约定的前三年回报239166元，万亚商管公司已向李红履行完毕。关于租赁合同约定的租金标准是否应当变更的问题。本院认为，本案租赁合同中约定，2019年度的租金标准为6.1%，合同签订后，双方未签订协议变更租金标准，同时租赁合同第五条第2款约定，万亚商管公司除按约定的期限、金额、方式支付租金外，其他任何经营盈亏均由万亚商管公司独立享有并承担，故万亚商管公司要求调低租金，缺乏合同依据。此外，万亚商管公司陈述的市场变化，属于商业风险，不属于情势变更，万亚商管公司要求变更或解除租赁合同，本院不予支持。关于李红、刁颐民主张的违约金是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同第五条第1款约定，租金每半年一付，提前15天完成，故每年度的上半年租金应于12月16日支付完毕、下半年租金应于6月15日支付完毕。万亚商管公司在支付租金时，存在迟延付款的违约情形，应当赔偿李红、刁颐民的损失。租赁合同第六条第1款约定：乙方逾期向甲方支付该租金的，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按租金收益的0.3‰向乙方加收滞纳金。但在确定违约金基数时，应当扣除李红、刁颐民应当缴纳的税款。经本院核算，2016年至2018年，万亚商管公司因迟延支付租金，应当支付李红、刁颐民的违约金金额为1356.92元。关于万亚商管公司代扣代缴税费的问题。审理中，李红、刁颐民同意由万亚商管公司对2019年年度的租金按照3.5%的比例代扣代缴税费，本院对此予以确认。万亚商管公司以前年度多扣的税费1996.52元，应当予以返还。综上，万亚商管公司应当按照6.1%的年租金标准支付2019年的租金，其中上半年租金为22132.75元（751983.47元*6.1%/2*96.5%），扣除万亚商管公司已经支付的上半年租金14644.88元，余款7487.88元；下半年的租金22132.75元（751983.47元*6.1%/2*96.5%），万亚商管公司应当继续履行。李红、刁颐民要求万亚商管公司、万亚置业公司承担因诉讼支出的交通费、食宿费等相关费用5000元，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告李红、刁颐民2019年度上半年租金7487.88元，并支付违约金（以7487.88元为基数，自2018年12月17日起，按每日0.3‰计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。二、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告李红、刁颐民2019年度下半年租金22132.75元，并支付违约金（以22132.75元为基数，自2019年6月16日起，按每日0.3‰计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。三、被告苏州万亚商业管理发展有限公司返还原告李红、刁颐民多扣的税费1996.52元，于本判决生效后十日内履行。四、被告苏州万亚商业管理发展有限公司支付原告李红、刁颐民违约金1356.92元，于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告李红、刁颐民的其它诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费5437元，由原告李红、刁颐民承担4737元，由被告苏州万亚商业管理发展有限公司负担700元，并于本判决生效后十日内直接给付原告李红、刁颐民。原告李红、刁颐民已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  沈舜心人民陪审员  吴巧珍二〇二〇年一月十四日书 记 员  范昳丽附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。