上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13870号上诉人（原审原告、反诉被告）：张某1，男，1968年3月8日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周某，女，1978年11月11日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张某2，男，2009年4月30日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：张某1（张某2的父亲），住上海市闵行区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：谢颖，上海中夏律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某，女，1952年6月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市。委托诉讼代理人：张立，上海管博律师事务所律师。原审第三人：林某，男，1980年7月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人张某1、周某、张某2因与上诉人刘某及原审第三人林某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张某1、周某、张某2上诉请求：撤销一审判决，改判支持张某1一方的一审诉请。事实和理由：1.在张某12016年7月19日出具收到100万元（人民币，下同）房款的收条时，即使加上在此之前的所有转账记录，也根本没有达到收条的金额。2.根据本案的聊天记录，林某在微信中的多处时间出现“20万元尾款”的内容，其陈述前后不一，矛盾过大，不应认定本案剩余房款仅为20万元尾款。林某为证明自己款清单子签署于2016年12月15日，提供了2016年12月14日的25万元取款凭证，说明其自己也认可在此之前尚欠最少25万元房款未支付。张某1在外负债累累，不得已才卖房还债，没有任何人敢给张某1现金，林某在给张某1的购房款中，小到2,500元都是转账，并且其关于付款的表述前后矛盾，不应予以采信。3.张某1一方延迟迁出户口不构成违约，系刘某一方严重违约在先造成的。根据合同约定，刘某必需在办理过户当日向张某1方支付1,048,000元房款，但过户当日林某仅支付42万元房款，截至今天尚有395,000元房款没有支付，故对方严重违约在先，没有权利要求张某1方在过户之前将户口迁出。4.本案违约金标准并未过高。林某多次在庭审中虚假陈述，欺骗张某1妻子周某的感情，导致张某1与周某差点离婚，并为此支付了大量诉讼费用，造成了严重的损失。按照一审法院调整后的违约金，年利率为3.65%，远低于《民间借贷司法解释》的规定，也低于法定双倍罚息，不足以起到惩戒作用，也不足以弥补张某1的损失。上诉人刘某上诉请求：撤销一审判决第二项，改判刘某仅需支付违约金54,750元。事实和理由：1.根据一审查明的事实和计算方式，刘某仅有182,500元未支付，却需要承担截至今日高达14万元的违约金，显然不公平。刘某认为即使未付款的原因系其本人所致，在对方当事人未举证证明其实际损失的情况下，刘某至多按照实际未付款金额182,500元的30%计算违约金。2.周某作为完全民事行为能力人，在出具”全款结清”的收条时，理应承担相应不利后果。且刘某对周某出具收条的前因后果完全不知情，张某1的损失是周某出具收条造成的，应当另案起诉由周某和林某共同赔偿，与刘某无关，周某出具的收条构成表见代理，刘某完全有理由相信其已无付款义务，一审将本应由周某和林某造成的损失嫁接到刘某身上，没有法律依据。原审第三人林某未发表意见。张某1、周某、张某2向一审法院起诉请求：1.判令刘某支付张某1、周某、张某2剩余购房款人民币399,500元；2.判令刘某支付张某1、周某、张某2自2016年8月1日起至付清全部购房款之日止，每日按照总房款141万元的万分之五计算的违约金。刘某向一审法院提起反诉请求：判令张某1、周某、张某2向刘某支付逾期迁出户口违约金93,765元，自2016年10月20日起算至2017年2月13日止，以总房价款141万元的日万分之五计算（705元X133天）。一审法院认定事实：刘某与林某系母子关系。林某代刘某操作购买系争房屋的买卖事宜。张某1与周某系夫妻关系。张某1系闵行区XX小学的职工。2016年5月22日，张某1、周某、张某2（作为卖售人，签约甲方）与刘某（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的上海市闵行区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房地产转让价款共计141万元；甲、乙双方确认，在2016年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；若该房地产上有户口，则甲方应于双方办理过户手续前办理完毕原有户口的迁出手续，否则，乙方有权利不支付尾款，且甲方每逾期一日迁出户口，甲方应按照总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出之日止，乙方有权在尾款中扣除违约金部分金额；附件三付款协议约定：1、定金：签订本合同之前，乙方已支付甲方定金计162,000元；2、首期房价款：乙方应于双方办理过户手续当日支付甲方首期房价款计1,048,000元，双方同意上述款项均暂存居间方，居间方于收到上述款项后一个工作日转付甲方；3、还贷：甲方应于双方办理过户手续前办理完成还贷手续，并取得办理注销抵押登记所需的材料；4、产权过户：参照本合同第六条过户日期；5、尾款：乙方应于双方办理过户手续前支付甲方房价尾款200,000元，双方同意上述款项均暂存于居间方，待居间方收到上述款项且双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接书后一个工作日内转付给甲方；6、交房：甲、乙双方应于房地产交易中心出具以乙方为产权人的房地产权证后一个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房屋交接书；7、若乙方在未和甲方另行达成其他协议的情况下逾期接收该房地产超过五日的，则视为乙方认可该房地产的现状和交付标准；8、甲方在此确认，若本协议中甲方人数在二人以上（含二人），则甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年5月4日，张某1出具《收款收据》一份，载明：兹收到刘某现金支付给本人的款项1万元。本人确认上述款项系用于购买上海市闵行区XX村XX号XX室房地产的定金。2016年6月2日，张某1出具《房款收据》一份，载明：兹收到买方刘某购买XX村XX号XX室支付房款420,000元整。2016年6月24日，张某1一方与刘某向上海市闵行区房地产交易中心申请办理了系争房屋的交易过户手续。2016年7月5日，系争房屋核准登记至刘某名下。2016年7月19日12:54时，林某从中国农业银行现金取款75,000元。同日，张某1出具《收条》一份，载明：收到林某购买闵行区XX村XX号XX室房款100万元。同日，周某与林某的微信聊天记录中有以下内容，10:52林：“跟张某1电话，他说的，我给他现金”。同日，张某1与林某的微信聊天记录中有以下内容，15：31林：“你坐车到新桥来找我”16:07张：“要晚点。6点钟XX村有个2楼，42平，120万。”林：“可以索性晚些，我在新桥等你”“切记，都看看就行，记下小区名字几号几楼就行”张：“刚看的XX村一楼，41平，120万”林：“嗯”。2016年8月2日，张某1、周某（作为买受人，签约乙方）与案外人姚某（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称碧江路房屋），房地产转让价款共计99万元。甲、乙双方确认，在2016年10月8日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对其他权利义务作了约定。该房屋买卖合同已履行完毕。2016年10月20日，张某1与林某的微信聊天记录中有以下内容，15：49：张：“林先生，产证已经拿到了。我联系姚某，他说交清尾款就可以交钥匙了。麻烦你这两天转2万元过来。时间太紧。房子装修就准备刷一下涂料。和卫生间换个马桶。简单弄一下”。同日，周某与林某的微信聊天记录中有以下内容，15：51林：“林先生，产证已经拿到了。我联系姚某，他说交清尾款就可以交钥匙了。麻烦你这两天转2万元过来。时间太紧。房子装修就准备刷一下涂料。和卫生间换个马桶。简单弄一下。”“他（指张某1）刚发给我的”；周：“哦”；林：“你和他说了？”；周：“没”“钥匙也不知我拿了”；15:52林：“那他怎么会这样说”；周：“我有我的安排”“时间上”“我考试的时间”；林：“我没理他”；……“他再要钱就要扣20的里面了，对你很不利”“我最多再转他一万！”……“你的意思让我帮他？”“我前后就为了给你留20，你还不明白？”2016年10月25日，张某1、周某、张某2向刘某交付了系争房屋。2016年12月14日，林某从中国农业银行现金取款25万元。2017年2月13日，张某1、张某2将户口从系争房屋内迁出。另查明，周某曾向林某出具《收条》一份，载明：收到林某购买闵行区XX路XX村XX号XX室房款141万元，全款结清。上述《收条》上仅有周某的签字及身份证号码，未载明日期。关于张某1、周某、张某2确认刘某已经支付的购房款，除合同上载明的已付定金162,000元外，林某自2016年5月31日至2016年11月19日期间曾通过银行转账、ATM存款、支付宝及微信转账方式向张某1及周某共计支付了848,500元，确认收到的款项总金额为1,010,500元（其中2016年5月22日至2016年6月2日的支付金额为40万元，2016年6月6日至2016年7月17日的支付金额为443,000元，2016年8月11日至2016年10月19日支付金额15万元，2016年10月24日至2016年11月19日的支付金额为17,500元）。张某1一方称除了定金162,000元中包含部分现金外，其从未以现金形式收取过房款，且张某1于2016年6月2日出具《房款收据》以及于2016年7月19日出具《收条》时均未收全收条上载明的金额，但因为张某1被逼债，且林某说要去其单位闹，才应林某的要求出具了收条。而周某向林某出具《收条》时，也未收全全部房款。对于出具该《收条》的具体时间，双方各执一词。周某称，出售系争房屋是由于张某1赌博欠钱需要还债，考虑用置换房屋的方式，将房款差价偿还欠款，期间其与张某1正在闹离婚。出售系争房屋时周某加了林某的微信，双方在聊天的过程中产生好感，两人遂产生了暧昧的不正当关系。2016年11月9日，周某与林某的微信聊天记录有以下内容，20:03林：“款清单子已经到位！我现在不会手软了！”“学校单位，我一个都不会放过！”根据林某的表述，至少可以证明在2016年11月9日时周某已经向林某出具了该《收条》。而林某则陈述2016年12月14日其取现后，于次日与周某见面并将现金交付周某，故《收条》的出具时间应为2016年12月15日。此外，周某与林某的微信聊天记录中涉及到系争房屋买卖的内容还有以下表述：2016年9月22日，21:37周：“现在还剩多少钱”；林：“20”；周：“尾款”“其他”；林：“户口弄完一次性转你”；周：“户口完20”。张某1与林某的微信聊天记录中涉及到系争房屋买卖的内容还有以下表述：2016年12月9日，14:08林：“哈哈，幼稚，我会提供出你们全款结清的证明。”“呵呵，我已经和你们结清了。现在是你违约。”“你们二张结清凭证会看见的！”张：“律师会让你拿出款清的所有明细的。你让周某写的条子，律师说过，问题不大，请把明细报给律师吧。”林：“没事，都有。”“清就是清。”再查明，2016年12月2日，张某1、周某、张某2以刘某未按合同约定支付购房款为由，提起（2016）沪0112民初32606号案件的诉讼，要求刘某支付张某1、周某、张某2剩余购房款总计40万元及自2016年8月1日起至付清全部购房款之日止，每日按照总房款的万分之五计算的违约金。该案因张某1、周某、张某2自接到缴纳诉讼费用通知后，未在预交期内缴纳，且又不提出缓交、免交申请，法院于2017年1月23日裁定该案按自动撤诉处理。一审法院认为，张某1、周某、张某2与刘某签订的《上海市房地产买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案的争议焦点在于：一、张某1、周某在出具三份《房款收据》及《收条》时是否收全了收据或收条上载明的房款金额。张某1一方认为，其确认收到房款共计1,010,500元，除了定金162,000元中包含部分现金外，张某1一方从未以现金形式收取过房款。刘某认为，根据张某1出具的《房款收据》、《收条》以及周某出具的《收条》，刘某已经付清了全部购房款141万元。法院认为，首先，关于张某1出具的《房款收据》和《收条》。根据双方的转账记录，2016年6月2日张某1出具“收到房款42万元”的《房款收据》时，张某1一方确认收到林某通过转账支付的房款共计40万元；2016年7月19日，张某1出具“收到房款100万元”的《收条》时，张某1一方确认收到林某通过转账支付的房款共计843,000元。从张某1一方提供的双方往来的转账记录来看，林某转给张某1和周某的转账是多次、小额的，而张某1一方并没有根据每笔收款的金额对应地出具收条。结合查明的事实，2016年7月19日，林某告知周某，其与张某1通话后张表示要现金。林某遂于当日取现，同日与张某1见面，并由张某1出具收到100万元的收条。考虑到张某1收取房款是为了归还其赌债，其中包括信用卡还款、各类小额贷款公司的欠款，张某1收取房款的用途本身就存在特殊性。林某述称其当日取现后与张某1见面，将现金交付张某1后，张某1出具了收到100万元的收条，该陈述更具有合理性，也符合双方证据所反映之客观事实。法院由此推断张某1在出具《房款收据》和《收条》时，其已经收全了《房款收据》和《收条》上载明的房款金额，该房款的付款方式既有转账形式支付又包括现金支付。其次，关于周某出具《收条》时是否收取了全部购房款。虽然双方对该《收条》出具的时间各执一词，但是根据林某与周某于2016年11月9日的微信聊天记录记载，林某表示：“款清单子已经到位！我现在不会手软了！学校单位，我一个都不会放过！”林某在审理中对此微信聊天记录的内容无法给出合理的解释，这显然与其陈述的于2016年12月15日取得《收条》相悖。据此法院认为，虽然该聊天的内容无法精确地反映《收条》出具的时间，但至少可以判断出，林某于2016年11月9日前已经取得了该《收条》。更何况，审理中周某陈述，其与林某存在暧昧的不正当关系，林某对该事实亦没有否认。考虑到当时周某与张某1夫妻感情不好，基于感情生活中男女双方曾经许下的承诺，周某出于对林某的信任，在没有收到全部购房款的情况下就向林某出具“全款结清”的《收条》也是合情合理的。据此，法院认为周某在出具该《收条》时，刘某并未付清全部购房款。二、刘某支付购房款的具体金额。根据以上论述，法院认为至2016年7月9日，刘某共支付购房款100万元。根据2016年10月20日的微信聊天记录内容，张某1对林某说：“林先生，产证已经拿到了。我联系姚某，他说交清尾款就可以交钥匙了。麻烦你这两天转2万元过来。时间太紧。房子装修就准备刷一下涂料。和卫生间换个马桶。简单弄一下。”林某将该信息转发给周某，并提到：“他再要钱就要扣20的里面了，对你很不利”“我最多再转他一万！”“我前后就为了给你留20，你还不明白？”关于该聊天记录，法院分析认为，2016年10月20日，张某1购买案外人姚某碧江路的房屋可以交房了，需要钱款简单装修一下，遂问林某要钱，为此林某对周某多次表明其给周某留了尾款20万，张某1若再要钱的话就是扣尾款20万里的钱，对周某很不利，对此周某也未提出异议。况且几天后的2016年10月25日，张某1一方与刘某办理了系争房屋的房屋交接手续。故此法院认为至2016年10月20日止，刘某尚余尾款20万元未支付，若刘某尚有除尾款外的其余房款未付，张某1一方也不会轻易地将系争房屋交付给刘某而不提异议。同时，考虑到此时张某1一方的户口仍未迁出，根据买卖合同约定，刘某有权利不支付尾款，故张某1一方在未收取尾款的情况下向刘某交付房屋既符合合同约定，也合乎情理。此后，2016年10月24日至2016年11月19日期间，刘某及林某通过转账形式向张某1、周某支付款项共计17,500元。审理中，林某陈述其于2016年12月14日取现25万元，并于次日以现金方式向周某支付了全部剩余房款。但对该陈述林某未提供其他证据予以佐证，法院对其陈述不予采信。故法院认定刘某尚未支付的购房款应为尾款20万元扣除17,500元，即182,500元。综上所述，刘某共向张某1一方支付房款1,227,500元。三、关于违约责任的承担问题。一方面，根据系争房屋买卖合同的约定，刘某应于双方办理过户手续当日支付张某1一方房款共计121万元，但至合同约定的过户期限即2016年7月31日止，刘某未付足121万元，刘某存在逾期付款的违约行为。另一方面，根据买卖合同约定，张某1一方应当于双方办理过户手续前办理完毕原有户口的迁出手续，但张某1一方直至2017年2月13日才将户口迁出，张某1一方亦存在逾期迁出户口的违约行为。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，互有过错，且张某1一方的迁户义务及刘某的付款义务相互间存在牵制，故对于双方均存在的违约行为可以互不追究违约责任。但张某1一方迁出户口后，张某1一方关于本案房屋买卖的全部合同项下的义务均已履行完毕，此时刘某尚余182,500元房款未付，显然违反买卖合同的约定，对此刘某应当承担逾期付款的违约责任。审理中，刘某提出张某1一方诉请的违约金标准过高，请求法院予以调整，法院结合刘某的过错程度、张某1一方的实际损失等情况，酌情将违约金标准调整至总房价款的日万分之一，刘某应向张某1一方支付自2017年2月14日起至实际付清全部房价款之日止的逾期付款违约金。一审法院审理后作出判决：一、刘某于判决生效之日起十日内支付张某1、周某、张某2房款182,500元；二、刘某于判决生效之日起十日内支付张某1、周某、张某2逾期付款违约金，自2017年2月14日起至实际付清全部房价款之日止，按141万元的日万分之一计算；三、驳回刘某的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,650元、反诉受理费1,072元、财产保全费2,520元，合计7,242元，由张某1、周某、张某2负担1,825元，刘某负担5,417元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，张某1、周某、张某2与刘某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于刘某支付购房款的数额，以及本案违约责任的承担问题。关于刘某支付购房款的具体数额，双方主要对于张某1及周某所出具《房款收据》及《收条》的效力存在异议。其中，张某1分别于2016年6月2日及2016年7月19日出具了内容为“收到房款42万元”和“收到房款100万元”的《房款收据》和《收条》，但张某1表示其在出具上述收条时，实际仅收到房款为848,500元，因出于林某的胁迫才根据林某的要求出具收条，故而产生争议。而根据本案双方往来的转账记录，林某与张某1和周某的转账存在多次小额记录，而张某1并未按照每笔收款的数额出具相应的收条，故上述张某1出具的《房款收据》和《收条》应是一个阶段内对付款总额的确认。虽然张某1对其出具的《房款收据》和《收条》不予认可，但其未能提供证据证明上述收条的开具并非其真实意思表示，故一审根据上述事实，结合张某1收取房款的用途以及其出具100万元收条的当日，林某从银行取现等事实，采信了刘某一方的主张，认定张某1在出具《房款收据》和《收条》时已经足额收取了其上所载明的房款金额，符合证据规则，于法不悖，本院予以支持。关于周某所出具的《收条》，一审根据该收条出具时间的疑点以及周某与林某之间的感情纠葛等事实，最终并未采信该《收条》中的所载内容，并无不妥，刘某对此也并未提出上诉，故本院对一审的认定亦予以支持。关于张某1出具《收条》之后，刘某是否还有房款支付的情况。一审从2016年10月20日张某1、林某及周某之间的聊天记录入手进行分析，结合张某1将系争房屋交付给刘某等事实，认定在2016年10月20日止，刘某除尾款20万元外，已经向张某1方支付了其他剩余房款，具有事实依据，本院予以支持。此后，刘某方通过转账方式向张某1方支付款项共计17,500元，故一审判令刘某还需向张某1方支付房款182,500元，并无不妥，本院予以维持。关于本案违约责任的认定。刘某未能按照合同约定在双方办理过户期限之前付足房款121万元，存在逾期付款的违约行为。且在张某1迁出户口后，刘某也未能按照约定向其支付尾款，也存在违约行为。刘某作为房屋买卖合同的相对方，显然应该承担相应的违约责任，虽然本案房款的支付大多由林某操办，但林某作为刘某之子，代理刘某进行买卖房屋的事宜，实属正常，其行为的结果理应由刘某承担。故刘某以付款行为均系林麟与周某之间操作，主张不应承担全部违约责任的主张，显然缺乏法律依据，本院不予支持。同样根据房屋买卖合同的约定，张某1一方负有在办理过户手续前将房屋内原有户口全部迁出的义务，合同中并未对该义务的履行设置前提条件或对价给付义务，故张某1一方显然也存在违约行为，其以对方严重违约在先进行抗辩，同样缺乏法律依据，本院不予采信。故一审认定双方在合同履行过程中均存在违约行为，仅判令刘某一方就张某1方户口迁出后未支付尾款的部分承担逾期付款的违约责任，于法不悖，本院予以支持。至于违约金的计算标准，刘某在一审中提出过高抗辩，一审结合刘某的过错程度、张某1一方的实际损失等情况，酌情将违约金标准调整至总房价款的日万分之一，尚属合理，本院同样予以支持。张某1一方上诉主张违约金不应予以调整，但其未能就其实际损失高于或等值于违约金约定标准进行举证，本院不予支持。综上所述，张某1、周某、张某2与刘某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,770元，由上诉人张某1、周某、张某2负担3,650元，上诉人刘某负担3,120元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年一月十六日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……