江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初10091号原告(反诉被告)：周望尧，男，1952年8月3日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陈程，宜兴市红塔法律服务所法律工作者。被告(反诉原告)：周德英，女，1971年4月5日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：唐山，宜兴市南方法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)周望尧与被告(反诉原告)周德英租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理。依法先由审判员潘永强适用简易程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周望尧及其委托诉讼代理人陈程，被告(反诉原告)周德英及其委托诉讼代理人唐山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周望尧诉称：周德英未按场地、码头、吊车临时租赁协议约定到期后继续占有使用，故诉至法院要求判令解除租赁合同，周德英支付使用费332000元。被告周德英辩称：其租赁标的物没有房产证土地证，而且已于政府达成拆迁协议地方，故租赁合同为无效合同，不存在违约，只能计算为实际使用费；周望尧主张332000元无事实依据，请求予以驳回。反诉原告周德英称：其因与周望尧签订场地、码头、吊车临时租赁协议向周望尧支付保证金15万元，现周望尧超收码头费、租金24587元，同时周望尧以“莫须有”理由及停电方式阻止其搬出场地上堆放电炉渣料、筛选分类机和下料机。现提起反诉，要求周望尧返还保证金15万元以及超收码头费、租金24587元，返还电炉渣料、筛选分类机和下料机，赔偿筛选分类机和下料机租金损失(具体金额自2019年5月1日起实际返还之日止按120000元/月标准计算)。反诉被告周望尧称：其收保证金15万元系事实，由于周德英未交纳自2019年2月20日起占有使用费，故需要结算。反诉称超付24587元，其中20000元系周德英支付堆场费，其余4587元应由周德英提供相关证据，对租金损失不予认可，故要求驳回周德英的反诉请求。经审理查明：2018年8月20日，原告周望尧与被告周德英签订场地、码头、吊车临时租赁协议1份，载明吊车二台、码头一座，场地以磅房以西的场地为主。租赁期限：根据政府拆迁通知日起为30日天场地必必须清除，如有延期按每天2000元罚金计算。租金付款方法约定吊车、码头、场地租金按照船靠码头过磅数计算，每吨5元，吊车工、电费、修理费有周德英承担一切费用及工资。周德英每月30日结账一次，按船户的报港单计吨位，每月付70%，余额3个月结清一次，周德英如需租用房屋，每间500元计，含门卫及门卫边上一间，每个月结算。周德英如租用厂房4间每月租金每间1000元，计每月4000元，含边上两间放配件。周德英如需要周望尧铲车核定装车每吨1.5元，修理、烧油由周望尧承担。周德英如租用周望尧轧石机，按每月租金1万元计收。本协议自签订日起，应付周望尧保证金15万元，本协议终止场地清除货物止，全部退还给周德英。同时载明为确保周德英減轻损失，要求暂订6个月为期。审理中，周望尧提供由其、盛明、周墅社区居委签订的署期2007年4月9日承包土地协议，证明其转包经营用地35亩及办公室等，该土地协议载明周墅社区居委于1995年1月1日将座落高十亩养殖场内农业用地95亩承包给盛明进行种植经营，现将部分面积约35亩转包给周望尧经营，转包期限18年，自2007年6月1日起至2025年5月30日止，如周望尧把农业用地改为其它用地性质后，周墅社区居委按原合同不变，有周望尧与周墅社区居委重新签订用地租赁协议，有周墅社区居委向周望尧收取年租赁费每平方米7元，并根据政府政策规定适时调整土地租赁费标准。周德英共向其租赁场地即堆场、码头一座、吊车两台、轧石机1台、房屋八间(提供地磅房)。2018年12月26日，宜兴市丁蜀房屋征收事务有限公司、丁蜀镇周墅社区居委联合通知其即日起停止生产，拆除一切生产设备，并限于30天内将场地上堆放的货物全部清除，按时交拆。其于2019年1月20日将该通知通过微信转发给周德英。双方约定将原合同延期二个月，周德英保证在2019年4月底前搬清货物，届期周德英仍未搬清货物，堆放电炉渣料。故要求周德英支付从2018年10月20日起至2019年6月20日止期间按月租金15000元计算8个月的堆场费120000元；从2019年2月20日起至2019年6月20日止按每天2000元计算的延期费240000元；从2019年2月20日起至2019年6月20日止按月租金30000元计算轧石机(含堆场、码头、吊车2台)、房屋八间租金120000元；支付皮带机2台转让费10000元，赔偿吊车夹斗1只12000元。扣除周德英已支付保证金150000元及2019年5月9日支付的堆场费20000元，尚应支付332000元。周德英称该转包经营用地系养殖场农用地非建设用地，且周望尧存在无土地证事实。对周望尧于2019年1月20日将需拆迁通知通过微信转发给其无异议，房屋共租用二间(含门卫)，不存在周望尧向其转让皮带机2台，吊车中含有夹斗，对赔偿吊车夹斗1只不认可。双方约定将原合同延期二个月，周望尧从2019年2月起多次发生停电关门行为，造成不能下船装料、设备不能出门等情况。其认可到2019年4月20日支付延期2个月按每月10000元计算的场地费，按每间房屋500元租金计算的房屋租金2000元，合计22000元。其余时间段主要周望尧的阻止而造成，其不应支付相关费用。周望尧对此称停电关门时间不长半小时左右，主要要求周德英支付租金，故周德英在2019年5月9日支付的堆场费20000元。双方确认至2019年11月28日周德英清场即腾空租赁场地。审理中，周德英称由于其于2019年11月28日收到电炉渣料、筛选机，同时又因待与徐刚实际赔付后再行诉讼，故撤回反诉中返还电炉渣料、筛选分类机和下料机请求与赔偿筛选分类机和下料机租金损失请求。周望尧、周德英确认按照临时租赁协议约定即吊车、码头、场地租金按照船靠码头过磅数计算，每吨5元，周望尧于2018年8月31日按5481.62吨应收取周德英码头堆场费27408元，2018年9月30日周望尧按50133吨应收取周德英码头堆场费250668元，2018年10月5日周望尧按8666.54吨应收取周德英码头堆场费43332.7元，2018年11月30日周望尧按4147.34吨应收取周德英码头堆场费20736.7元，2019年1月1日周望尧按2393.45吨应收取周德英码头堆场费11967元，2019年3月31日周望尧按1797.46吨应收取周德英码头堆场费8987元，周望尧应收取周德英支付码头堆场费合计363097.05元。止2019年5月9日周望尧共收到周德英支付款项625683元，其中15万元系周德英支付的保证金，2019年3月9日至4月10日周德英向周望尧累计支付9万元，周望尧向周德英立具署期2019年元月20日收条，该收条载明今收到2018年8月20日至2019年2月20日止轧石机及房屋租金合计6个月×15000元共计9万元。对该收条，周望尧称2019年1月20日由其立具收条，当时周德英未付9万元，直至2019年4月10日才付清该9万元，9万元中按轧石机1万元/月计算6个月租金，租用房屋5000元/月计算6个月房屋租金。周德英对2019年2月20日前码头堆场费、租金等费用已全部付清。周德英称其提供该收条仅证明支付9万元，该收条由周望尧于2019年4月10日才交给其。对按轧石机1万元/月计算6个月租金无异议，仅认可租用房屋二间，应计算每月房屋租金1000元。以上事实，有临时租赁协议、用地租赁协议、收条、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，无效合同自始没有法律约束力。由此因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。本案中，周望尧因与盛明、周墅社区居委签订承包土地协议，取得转包经营用地及办公室等，同时该承包土地协议约定如周望尧把农业用地改为其它用地性质后，周墅社区居委按原合同不变，有周望尧与周墅社区居委重新签订用地租赁协议，然周望尧在与周德英签订场地、码头、吊车临时租赁协议时，未能与周墅社区居委重新签订用地租赁协议，即未经依法批准将承包地擅自改变用地性质用于非农建设，故双方签订场地、码头、吊车临时租赁协议因违反法律规定而无效。审理中，双方确认至2019年11月28日周德英清场即腾空租赁场地，本院应确认周德英使用期限为自2018年8月20日起至2019年11月28日止。对审理中周德英认可2019年2月20日期满后顺延至2019年4月20日，对2019年4月20日后主要因周望尧阻止即停电关门而造成延误的意见，本院认为因周望尧对此予以否认，同时明确因要求周德英支付租金停电关门时间不长，而周德英提供证据足以证明其辩称意见，对此周望尧之行为不足以明显影响周德英经营运转，对周德英该意见不予采信。对周望尧主张按月租金15000元收取堆场费请求因涉案临时租赁协议未有约定而不予支持；又周望尧主张延期费请求因涉案临时租赁协议无效而不予支持；对周望尧主张支付皮带机转让费及赔偿夹斗损失请求因周望尧未提供相关证据且周德英予以否认而不予支持。审理中，周德英署期2019年元月20日周望尧立具的收条，该收条明确载明2018年8月20日至2019年2月20日止期间轧石机及房屋租金6个月，按15000元/月计算为9万元，其中双方轧石机按1万元/月计算，对租用房屋周望尧称按5000元/月计算房屋租金，而周德英称其认可租用房屋二间，应按1000元/月计算房屋租金。对此，本院认为鉴于周德英在收取周望尧立具该收条时未持异议，应采纳周望尧称按5000元/月计算房屋租金意见，而周德英称应按1000元/月计算房屋租金意见与事实不符，本院不予采纳。结合周望尧主张计算期限至2019年6月20日意见，周德英应向周望尧支付轧石机租金按1万元/月计算4个月即4万元，房屋租金按5000元/月计算2万元。经测算，周德英超付码头费2586元，扣除周德英于2019年5月9日支付租金2万元，周德英尚应支付轧石机及房屋租金费用4万元。周望尧应按约定向周德英返还保证金15万元。对周德英撤回反诉请求中返还电炉渣料、筛选分类机和下料机请求与赔偿筛选分类机和下料机租金损失的意见，系当事人处分自己的诉讼权利应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款、第十七条之规定，判决如下：一、周德英于本判决发生法律效力之日起十日内向周望尧支付轧石机及房屋租金费用4万元。二、周望尧于本判决发生法律效力之日起十日内向周德英返还超付码头费2586元及保证金15万元，合计152586元。三、驳回周望尧其他诉讼请求。四、驳回周德英其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2476元，其中本诉案件受理费800元由周德英负担。该案件受理费已由周望尧垫付，周德英于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的案件受理费向周望尧支付。反诉案件受理费1676元(已减半收取)由周望尧负担，该反诉案件受理费已由周德英垫付，周望尧于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的反诉案件受理费向周德英支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  潘永强人民陪审员  周暗坤人民陪审员  吴 健二〇二〇年一月十九日书 记 员  徐 妍