北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终422号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京齐胜企业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心5-26-A09号。法定代表人：马润云。委托诉讼代理人：李晗瑜，女，北京齐胜企业管理有限责任公司经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑欣，男，1972年6月27日出生。上诉人北京齐胜企业管理有限责任公司（以下简称齐胜公司）因与被上诉人郑欣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初12616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐胜公司上诉请求：1、撤销原判第二项、第三项、第四项，依法改判支持我方一审全部反诉请求；2、一、二审诉讼费用由郑欣承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，郑欣在经营过程中未经齐胜公司同意擅自撤店，给我公司造成巨大损失及影响，已属严重违约。2、郑欣在经营第一个月就欠缴我公司费用2790.51元，截至其擅自撤店欠缴费用共计14425.34元，郑欣未按照双方所签署《补充协议一》约定时间到财务核对账务。郑欣违约在先，应按合同约定支付欠缴租金，我公司不应退还其履约保证金。郑欣辩称，不同意齐胜公司的上诉请求。齐胜公司一直说我擅自撤店，事实是我承租后齐胜公司始终没能按照约定进行财务对账和返款，在我多次催促下仍不履行义务，这种行为造成我经营困难。早在8月初我就跟齐胜公司协商过终止经营，齐胜公司也接受了我的要求。齐胜公司为了维持现场经营局面让我经营到8月底，我也答应了。按照外卖平台的协议，齐胜公司始终未按约定返还给我外卖收入，这种前提下我依然提前告知齐胜公司，并于8月底终止了经营。齐胜公司不遵守契约精神，造成我损失很大。郑欣向一审法院起诉请求：1、撤销双方签订的租赁协议；2、齐胜公司返还履约保证金5万元；3、齐胜公司退还网络平台返款共计4211.78元；4、齐胜公司返还郑欣留置在食品加工间（26-D2）的厨具等设备设施；5、齐胜公司赔偿因其违约责任给郑欣造成的经济损失2万元；6、齐胜公司将从郑欣的营业收入中预先扣除的9月和10月的场地租金34000元退还给郑欣；7、由齐胜公司承担一审诉讼费用。齐胜公司向一审法院反诉请求：1、解除双方于2018年5月21日签订的《租赁协议》；2、郑欣依照《补充协议一》履行支付2018年9月27日至2019年9月26日应缴纳公共用餐区水电费、员工工资、折旧费142800元；3、郑欣依照《补充协议二》支付2018年9月27日至2019年9月26日公共用餐区租赁费211200元；4、因郑欣未按合同履行缴纳租金严重违约，扣除其缴纳的合同履约保证金50000元；5、郑欣承担案件诉讼费用、律师代理费。一审法院认定事实：2018年5月21日，齐胜公司（出租方、甲方）与郑欣（承租方、乙方）签署《租赁合同》，约定齐胜公司将北京市海淀区远大路1号金源时代广场购物中心五楼26-D2食品加工间（以下简称涉案房屋）出租给郑欣，用于经营煲仔饭，租赁期限自2018年5月27日至2020年2月14日，月租金12348元，履约保证金5万元，物业管理费按每月每平米16元计算，每月共计470.4元，空调费按每月每平米16元计算，每月共计470.4元，食品加工间产生的费用（水、电、燃气等），由乙方在收到甲方付款通知书后三天内向甲方支付。并约定“租赁期内，如根据本合同，乙方因在履行本合同义务时对甲方负有债务，或因乙方违反本合同，或由乙方的过失而对甲方造成损失，甲方可从中扣除实际欠款额或甲方所蒙受的损失的赔偿，本合同终止或解除时若乙方没有任何违约行为，则甲方应于15天内将该保证金如数退还给乙方。”同日，齐胜公司（甲方）与郑欣（乙方）签订《补充协议一》，约定鉴于甲方美食广场的商业模式为公共用餐区域由乙方及其他第三方的顾客共同使用，故甲方提供的公共用餐区域及食品加工间乙方承担租金、空调费和物管费，乙方承担的公共区域租金、空调费和物管费以乙方的营业收入百分比进行计算，具体计算方式为乙方月营业收入低于8万元，按8万元的22%向甲方支付公共区域的租金、空调费和物管费，乙方月营业收入在8万元以上时，甲方按乙方营业收入的16%收取乙方的租金、空调费和物管费；并约定每月7日前，甲乙双方共同核对上月乙方的营业收入双方签字确认，甲方在扣除与乙方约定乙方应交甲方租金、空调费和物管费后，余额甲方在一个月内返还给乙方，如甲方未能按时返还，则乙方有权追究甲方的法律责任，有权要求甲方退还履约保证金，返还乙方应退的营业收入款项及其他费用。同日，双方签订《补充协议二》，约定鉴于甲方美食广场商业模式为统一收银、统一餐具回收清洗、统一装修、统一配置设施设备等多项工作，由此将产生各项费用，部分的费用为乙方经营应自行承担的费用，因以上商业模式的存在，故乙方委托甲方为其代付其应自行承担的费用，乙方应承担的公共区域员工工资及福利费用为每月5500元，该费用乙方交给甲方，由甲方代乙方支付，乙方应承担的公共区域水费、电费等项分摊费用每月3200元，乙方同意向甲方支付装修设备折旧分摊费用每月3200元，支付方式为一次支付3个月。同日，双方签订《补充协议三》，约定甲方为提高乙方的营业收入，决定通过网络平台为乙方提供外卖服务，支付网络平台的费用由乙方承担（网络平台从乙方外卖收入中扣除），乙方外卖收入的10%归甲方所有，乙方外卖收入的税金由甲方承担，网络平台返还的乙方外卖收入，甲方扣减甲乙双方约定归甲方所有的款项后，剩余部分甲方退还乙方，退还时间为网络平台返款后的7个工作日内。后郑欣向齐胜公司交纳履约保证金5万元、3个月房租37044元、3个月物业管理费2822.4元、3个月公共区域分摊费35700元。郑欣称因齐胜公司未按期结账返款无法继续经营，于8月14号左右口头告知齐胜公司经营不下去了要提前撤场，当时双方约定经营到月底，之后齐胜公司一直未返款，也没有工作人员了，故到8月25日就停止经营了，当时未与齐胜公司达成一致意见，因齐胜公司说其欠费，故该公司不允许其搬出物品。郑欣提交2018年8月20日发给齐胜公司李晗瑜的短信“李总，经过仔细的回忆和查找，当初咱们签订协议的时候贵公司并没有给我一份5万元保证金的收据，只有一份您手写的汇款明细清单，要求我按照清单内容向贵公司转账汇款，我把您的这份清单发给您，我希望退款能够顺利完成，此外，我们档口7月的营业收益，贵公司还没有转账给我，今天是8月20日了，麻烦您帮我催一下。”李回复“好的”；以及2018年8月21日发给李晗瑜的短信“李总，我还没有收到贵公司应付给我的7月份的营业收入，我的能力实在无法承担6、7、8三个月没有分文收入的压力，我现在因为档口经营欠的菜款和厨师工资都急需贵公司返还的经营收入来结算，如果到24号仍拿不到结算款，厨师要停止工作，供菜的老王已经停止给我们送菜了，如果是这种情况，我就无法继续完成和您约定的把档口开到月底的事情了，拜托你务必帮忙向贵公司催讨一下。”李回复“我再问问”。齐胜公司认可郑欣经营到了8月25号，同时因郑欣还欠付费用，故一直没有向郑欣返款，并认可郑欣确实说过经营困难，但公司表示让郑欣调整产品、坚持经营，之后郑欣停止经营后，因郑欣未提前说要撤场，且郑欣尚欠租金，故未让其将物品搬走。法院2019年8月1日开庭中，依法向双方释明，为了尽量避免双方损失扩大，双方可就物品先进行处理，郑欣表示不要屋内的物品了，随齐胜公司处置，齐胜公司同意自行处置物品。齐胜公司主张郑欣应当按照双方签订的合同及补充协议支付档口租金、物管费、空调费、加工间水、电、燃气费，公共区域租金、空调费、物管费，公共区域员工工资、水费、电费、装修折旧等费用；郑欣认可确实应当支付上述费用。齐胜公司提交《粤港风味2018年5月-8月份营业数据》，载明郑欣2018年5月营业收入218.40元，应扣除公共区域费租金、空调费、物管费2838.71元，扣除加工间水费等费用分摊170.20元，扣除之后郑欣尚欠2790.51元；6月营业收入15673.27元，扣除公共区域费租金、空调费、物管费17600元，扣除加工间水费等费用分摊656.20元，扣除之后郑欣尚欠2582.93元；7月营业收入20292.35元，美团收入3075.08元，扣除公共区域费租金、空调费、物管费17600元，扣除加工间水费等费用分摊2051.4元，扣除之后应返给郑欣共计3716.03元；8月营业收入8242.85元，美团收入1136.70元，扣除公共区域费租金、空调费、物管费17600元，扣除加工间水费等费用分摊335.70元，扣除8月27日至8月31日公共用餐区租金1991.61元、空调费75.87元、物业管理费75.87元、公共区域水电等费用分摊费用1919.36元，扣除之后郑欣共欠12618.86元。齐胜公司称一开始郑欣欠款2000多元，因双方关系不错，所以一直没有扣款，但是之后郑欣连续不交钱，营业收入不足以抵扣欠款；郑欣认可其5、6月份共欠齐胜公司5373元，但其认为齐胜公司应将美团外卖的钱返现，之后又提出不认可《粤港风味2018年5月-8月份营业数据》中所载明的7、8月应扣除款项中的加工间水电费，对载明的其余应扣除费用认可，理由是双方合同从未载明按照什么标准扣除加工间的水电费，齐胜公司称是按照国家标准收费，郑欣表示自己拿卡去齐胜公司买水，但是自己从来没有交过水费，之后齐胜公司称每月都有抄表记录，郑欣认为水费有偏差，之后郑欣又表示对《粤港风味2018年5月-8月份营业数据》认可。齐胜公司称因郑欣欠钱，也没有来主动对账，故公司直接抵扣了外卖款，并提交2018年7月19日短信记录，郑欣发信息“李总你好，今天看了我家6月的结算单，我还倒欠了公司两千多，我想等您回来后沟通一下，这样下去我们的压力非常大。”郑欣要求撤销合同，理由是合同条款不公平，齐胜公司没有履行合同义务，收费过高，收费项目太多，没有在每个月对账和返现，没有约定齐胜公司的义务和责任，并限制其经营。郑欣称因齐胜公司未按时结算致使其向厨师迟延支付工资，并由此多付了钱，要求齐胜公司赔偿。郑欣称齐胜公司扣除了其2018年9-11月的租金34000元，要求退还；齐胜公司称没有扣过；郑欣称其主张的34000元是估计的数据，因齐胜公司在2018年5-8月扣了郑欣4万多，现因齐胜公司违约，郑欣要求撤销合同，故齐胜公司应当将扣除的34000元返给郑欣。齐胜公司要求郑欣支付2018年9月27日至2019年9月26的租金，并称已于2019年9月1日将涉案房屋转租他人。齐胜公司称因郑欣应当提前15天预付2018年9月之后的租金，但其未交纳，构成违约，应当支付违约金，故要求保证金不退，用于抵扣该项违约金。一审法院认为，郑欣与齐胜公司自愿签订《租赁合同》及补充协议，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力。郑欣认为合同显失公平、要求撤销合同，没有事实与法律依据，法院依法不予支持。郑欣称因齐胜公司未向其返还无法继续经营，故已于2018年8月25日停止经营，齐胜公司认可实际经营至2018年8月25日，双方合同未能继续履行，现齐胜公司已收回房屋，故现齐胜公司要求解除双方解除的合同，符合法律规定，法院依法判决双方合同解除。郑欣要求返还平台返款4211.78元，根据庭审查明的事实，郑欣的经营收入尚不足以抵扣其应交纳的费用，故郑欣要求返款没有事实与法律依据。郑欣要求赔偿经济损失2万元，没有事实与法律依据，法院不予支持。郑欣要求退还预先扣除的租金34000元，没有事实与法律依据，法院不予支持。齐胜公司要求支付2018年9月27日至2019年9月26日公共用餐区水电费、员工工资、折旧费以及公共用餐区租赁费，考虑到该段时间内郑欣未实际经营，未实际使用或者占用公共区域的资源，法院对该项诉讼请求依法不予支持。齐胜公司要求郑欣支付2018年9月27日至2019年9月26日的租金，且主张因郑欣未按期交纳2018年9月27日之后的租金构成违约，要求支付违约金，根据双方提交的证据可以证实，双方确实于2018年8月份就退款以及是否继续经营问题进行沟通，且郑欣已以停止经营的实际行动表示双方合同不再继续履行，在此情况下，双方应当采取理性、合理的措施，避免损失的扩大，但齐胜公司以郑欣欠费为由不允许郑欣搬出物品，由此导致物品继续占用房屋，产生后续租金的损失，在此情况下，齐胜公司再向郑欣主张后续租金及违约金没有事实与法律依据，法院不予支持。就5万元履约保证金，根据双方在庭审中认可的《粤港风味2018年5月-8月份营业数据》，考虑到郑欣在2018年8月25日以后未实际经营，未实际使用或占用档口及公共区域的资源，法院在扣除郑欣所欠费用外，剩余费用予以退还。齐胜公司要求支付律师费，未提供相应证据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，法院判决：一、解除郑欣与北京齐胜企业管理有限责任公司于2018年5月21日签订的《租赁合同》；二、北京齐胜企业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还郑欣履约保证金39786.44元；三、驳回郑欣其他诉讼请求；四、驳回北京齐胜企业管理有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，郑欣与齐胜公司签订《租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。由于齐胜公司未与郑欣及时对账，郑欣于2018年8月25日停止经营，齐胜公司业已收回涉案房屋，故一审法院判决解除双方于2018年5月21日签订的《租赁合同》正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据在案证据显示，双方于2018年8月份就是否继续经营问题进行了沟通，齐胜公司未提交证据证明郑欣拒绝对账构成违约，其认可郑欣实际经营至2018年8月25日，在此情况下，双方应当采取理性、合理的措施，避免损失的扩大，但齐胜公司以郑欣欠费为由不允许郑欣搬出物品，由此导致物品继续占用房屋，产生后续损失，在此情况下，齐胜公司要求郑欣支付2018年9月27日至2019年9月26日的公共用餐区水电费、员工工资、折旧费、租赁费，及扣除全部履约保证金，并由郑欣承担律师费，无事实及法律依据，一审法院驳回其相应诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，齐胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6860元，由北京齐胜企业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年一月十七日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨