天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初9129号原告：王爱明，男，1987年10月27日出生，汉族，住河北省承德市承德县。委托诉讼代理人：冯增敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清波，北京市京师律师事务所律师。被告：中浩（天津）投资发展有限公司，住所地天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号102-4（集中办公区）。法定代表人：耿福亮，总经理。委托诉讼代理人：王娜,上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告王爱明与被告中浩（天津）投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯增敏、陈清波，被告委托诉讼代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱明向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务，若被告不能立即交房，则判令被告以房款总额每日万分之三的标准向原告支付违约金（自2019年5月31日起到该房屋实际交付止）；2、判令被告因逾期交房而向原告支付已付款利息及违约金，共计68700.69元（暂计至2019年6月18日，全部利息及违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用出被告承担。事实及理由：2016年9月20日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于天津市武清区房屋，购买金额为499485元。根据合同第三条约定，被告应于2017年11月1日前向原告交付房屋；同时合同第五条约定，被告如果未按照合同约定的期限交付商品房，逾期在90内的，原告有权向被告追究已付房款利息，利息自合同约定被告应交房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付利息的同时，还有权要求被告应支付原告已付房款万分之一违约金，至延期交房次日起计算追究被告违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。2018年11月12日，被告与业主代表协商，承诺于2019年5月31日前办理完成商品房交付，2019年6月30日之前办理完成办理房产证需要的手续，2019年5月31日前办理完成备案；并承诺如果以上承诺不能实现，自2019年5月31日起，每逾期一天支付业主总价款万分之三的违约金。但截至起诉之日，被告仍未向原告交付房屋。原告认为，被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显存在，应当承担违约责任，故原告起诉。中浩（天津）投资发展有限公司辩称，原告诉状中陈述的双方签订房屋买卖合同、房屋坐落位置、价款、约定交房时间及约定办理房屋权属转移登记情况都属实。房屋未能按照合同约定时间交付使用并非由被告的原因造成，原、被告于2016年9月20日签订《天津市商品房买卖合同》，合同签订时，被告根据当时现场的施工情况及进度，预计2017年11月1日可以将房屋交付使用，合同签订后，由于政府为应对恶劣天气、秋冬季治理大气污染及扬尘的原因，分别于2016年11月15日至2016年12月31日、2017年8月25日至2017年9月10日及2017年10月1日至2018年3月31日要求全市所有施工现场停止土石方作业、停止混凝土搅拌作业、停止使用非道路移动机械等。由此造成施工现场停工天数近246天，加之其他原因，导致目前房屋尚无法交付使用，根据双方之间的约定，上述天数应当在逾期天数中予以扣除。合同中第十二条明确约定，自初始登记完毕之日起180日办理房屋权属转移登记，目前涉案房屋尚未竣工验收，暂时无法办理初始登记，也无法办理权属转移登记手续。原告主张的逾期交房违约赔偿标准高于合同约定，根据双方合同第五条约定，被告未能按期交付房屋，逾期在90天以内的，按照同期银行贷款利率向原告支付已付款的利息，逾期超过90日的，除支付已付款利息外，还应承担已付房款0.1?的违约金，原告在起诉中按照日万分之一及万分之三的标准计算明显违背了合同的约定，加重了被告的责任。原告亦存在逾期付款的违约责任，被告要求在原告逾期付款违约责任范围内与被告逾期交房的违约责任进行抵销，根据双方在商品房买卖合同中约定，原告应当在规定的时间内支付首付款及办理完成剩余全部价款，现原告未能在合同约定的时间内办理完成贷款，已经违反了合同的约定，对此应当承担逾期付款的违约责任，因现房屋仍无法交付，应当支付给原告的逾期交房违约金尚无法确认，被告希望相关款项在房屋交付后一并支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月20日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于天津市武清区住宅用房一套，总价款499485元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告应于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按据实延期交付，被告不承担违约方式处理。合同第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究被告违约责任。第3种约定内容为：合同继续履行，被告应支付原告已付房款0.1／000违约金至延期交房次日起算。合同附件六补充协议第一项下第一款约定，出卖人如遇以下情况导致延期交房，出卖人免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延；影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因中包括执行法律、法规和政府规章等强制性文件。补充协议第三项约定因买受人原因不能获得银行贷款逾期超过60日后，买受人应于逾期满60日的次日一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金）。附件六补充合同中双方约定，原告于2016年9月20日前向被告支付房款159485元，其余房款340000元，原告采用银行贷款方式支付，原告须于2016年9月27日前向贷款银行交齐贷款所需买受人提供的材料和费用，并保证贷款于本合同签订之日起60日内划入被告指定账户。原告应于2016年11月25日前保证贷款划入被告账户，但原告于2017年3月1日才通过银行贷款交房款340000元，逾期97天。被告未能在合同约定的期限内交付房屋。另查明，天津市建设工程质量安全监督管理总队下发津建质安总【2016】92号文件，载明于2016年11月15日至2016年12月31日全市所有在建施工项目一律停止施工，停工47天。美丽天津一号工程指挥部发出的美丽天津一号工程【2017】9号文件，载明自2017年8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业，停工17天。天津市武清区建设工程质量安全监督管理支队下发的武建支字【2017】37号文件，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业，2018年3月16日恢复生产，停工166天。以上被告因政府强制性文件要求的停工天数共计230天。再查，被告于2018年11月12日给部分业主出具了一份《承诺书》，承诺被告于2019年5月31日前办理完成商品房交付等，否则被告自2019年5月31日起每逾期一日支付业主已付款的万分之三作为违约金，违约金以物业费的形式洽谈。涉案房屋至今未竣工验收，且未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。以上事实，有原、被告当庭陈述、《天津市商品房买卖合同》、银行明细对账单、津建质安总【2016】92号文件、美丽天津一号工程【2017】9号文件、武建支字【2017】37号文件等证据证明属实。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人双方真实的意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。关于被告免责事由及违约责任问题，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第一款约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件导致商品房逾期交付的，属影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因，出卖人应免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任。本案中涉案房屋在建筑施工过程中，因政府停工230天，由此引发的逾期交房行为，被告依约可以免责，被告交付房屋的时间应当顺延。关于违约金计算方式的约定问题，在原、被告对条款理解有争议的情况下，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款，确定该条款的真实意思。合同第五条第三款违约金计算方式的书写虽与前两款不一致，但并不影响原告对该条款中违约金计算方式的理解，原告亦在合同上签字，表明对该约定是认可的，该约定是双方的真实意思表示，故0.1/000应认定为十万分之一；对原告主张该表述为万分之一，属于格式条款，不符合公平原则，本院不予支持。关于原告逾期交付房款的问题，原告未按约定如期支付全部购房款，造成被告经济损失，原告对此应承担违约责任。原告提出的被告履行交房义务的请求，因涉案房屋至今尚不具备交付条件，本院不予支持。被告逾期交房依约应当承担违约责任，原告应按合同约定承担逾期付款的违约责任。因被告逾期交房的自然天数已超过一年，应按照一至三年中长期贷款利率4.75%计算利息。鉴于被告于2018年11月12日给业主出具的《承诺书》约定了新的违约责任，故以2019年5月30日作为认定的截止时间为宜。对于2019年5月30日之后的逾期交房利息和违约金的诉请，因由被告承担总房款日万分之三违约金的证据尚不充分，且承诺书载明以物业费形式洽谈，本院暂不予处理，原告可在被告交付涉案房屋具有充分证据的情况下，另案解决。本案中，原告逾期交齐贷款，应承担违约损失3298元（340000元×0.1‰×97天）。截止到2019年5月30日，被告逾期交房575天，扣减政府停工230天，实际逾期345天，依约应向原告支付利息22736.97元（499485元×4.75%÷360×345天）、原告主张违约金计算方式应扣除90日，本院予以尊重，故违约金应为1273.69元（499485元×0.01‰×255天），折抵后，被告应支付原告20712.66元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条规定，判决如下：一、被告中浩（天津）投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告王爱明截至2019年5月30日的逾期交房利息及违约金20712.66元；二、原告王爱明的其他诉讼请求不予支持。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费759元，由原告王爱明负担530元，由被告中浩（天津）投资发展有限公司负担229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王永起二〇二〇年一月八日书记员  孙 丹附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。