湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16740号原告：杨继如，女，1965年7月20日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：苏磊，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋汀汀，湖南银联律师事务所律师。被告：长沙市恒基伟业房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道311号金麓商务广场5栋9楼921室。法定代表人：李保生。委托诉讼代理人：周霞，湖南弘一律师事务所律师。原告杨继如诉被告长沙市恒基伟业房地产开发有限公司（以下简称“恒基公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏磊，被告的委托诉讼代理人周霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨继如向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付金麓商务广场第1、2、5、6幢Ｎ单元4层403号房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金342485元（违约金以总房款329091元为基数，从2010年5月1日开始计算按每日万分之三的标准暂计算至2019年10月31日，后续违约金按上述标准计算到被告实际交房之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2009年8月31日签订《商品房买卖合同》，约定购买由被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，该房屋建筑面积78平方米，每平方米单价3659.82元，总金额329091元。该合同第十条约定了交房时间为2010年4月30日，并且约定了如果出卖人延期交房，则自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。原告按照合同的约定按时支付了首付款69091元，其余26万元在原告指定的银行办理了银行按揭手续，履行了合同约定的全部义务。而被告却出于恶意始终不向原告交付房屋，原告多年来一直向被告提出交付房屋的要求，但被告不予理睬，拒不向原告交付房屋，给原告造成了巨大的经济损失。被告恒基公司辩称：（一）被告已按合同约定履行交房通知，并未逾期交房。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，被告应当在2010年4月30日前将房屋交付买受人使用。附件三《合同补充协议》第二十五条约定“出卖人书面通知买受人应采用如下方式中的一种或数种：挂号信、传真、市级以上报刊公告、在客户服务中心张贴公告等”。被告根据协议约定已于2009年12月19日在潇湘晨报A14版发布交楼公告，通知业主在2019年12月31日前至物业服务中心办理收房手续。涉案房屋已经于2009年12月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，2012年9月5日办理了不动产权证。（二）原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。首先，被告依据合同交付房屋，不存在违约情形，不应当支付违约金；其次，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，已经超过诉讼时效。根据民法总则第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告并未举证被告存在违约情形，也未举证在诉讼时效期间有向被告提出支付违约金等证据，应当承担举证不能的责任。案涉房屋的实际所有权人为杨子诚，杨子诚在2008年-2009年期间承包金麓国际的景观绿化工程，房屋交付期间，其本人一直在金麓国际进行施工。2010年至2019年5月，杨子诚因与被告其他各类纠纷一直处于诉讼状态，导致其迟迟不办理交房手续。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2009年8月31日，原告与被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房，该房屋建筑面积共89.92平方米，单价为每平方米3659.82元，总金额329091元。合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）69091元于2009年8月31日支付，剩余房款26万元采用银行按揭方式支付。合同第十条“交付期限及条件”中约定：出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准……合同第十一条“房屋交接及违约责任”中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十八条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内将办理房屋所有权证应由出卖人提供的资料提交产权登记机关，办妥房屋所有权证后365日内将办理土地使用权证应由出卖人提供的资料提交登记机关。合同附件三《合同补充协议》第二条“本合同第十条关于交付期限及条件的约定”中约定，本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘探方的验收并取得证明文件。《合同补充协议》第三条“本合同第十一条关于房屋交接及违约责任的补充”约定，买受人逾期接收房屋（包括但不限于已接收但拒不办理手续、对商品房质量有异议但未在接收之日起3日内提出书面异议的），则视为出卖人已经完成商品房交付义务，且买受人在其应当接受而未接受房屋之日起，按照本物业相应的有关规定承担物业管理费等费用，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。《合同补充协议》第二十五条约定，出卖人书面通知买受人应采用如下方式中的一种或数种：挂号信、传真、市级以上报刊公告、在客户服务中心张贴公告等。《合同补充协议》第二十九条约定，1、本补充协议作为《商品房买卖合同》附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2、买卖双方签订《商品房买卖合同》和本补充协议，视为出卖人已就《商品房买卖合同》及本补充协议等所有合同条款向买受人进行解释，买受人已充分理解所有合同条款。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款，并缴纳了物业维修基金、契税等税费。另查，1、涉案房屋所在楼栋已于2009年12月25日通过了勘察、设计、施工、监理、建设等单位的验收。2、被告于2009年12月19日在《潇湘晨报》上刊登《金麓国际交楼公告》，通知金麓国际项目1-4号栋业主于2009年12月31日办理交房手续。3、涉案房屋已于2012年8月31日登记在原告名下，权证号码为：712172328。上述事实有当事人陈述，及经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、收据、借款合同、中国建设银行个人贷款结清证明、建设工程竣工验收备案表、登报公告、不动产登记情况表等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为合同约定的交房义务履行问题。首先，双方当事人在《长沙市商品房买卖合同》中约定的交房时间为2010年4月30日前，交付条件为“该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”，并且，根据合同附件三《合同补充协议》的约定，“商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘探方的验收并取得证明文件”。而本案涉案商品房所在楼栋于2009年12月25日通过了勘察、设计、施工、监理、建设等单位的验收，故涉案商品房于合同约定的交付期限前，已经满足合同约定的交付条件。其次，根据合同附件三《合同补充协议》第二十五条的约定，出卖人书面通知买受人应采用如下方式中的一种或数种：挂号信、传真、市级以上报刊公告、在客户服务中心张贴公告等。被告于2009年12月19日在《潇湘晨报》上刊登《金麓国际交楼公告》，通知金麓国际项目1-4号栋业主于2009年12月31日办理交房手续，符合合同约定的书面通知形式，被告依约履行了书面通知交房的义务，且如前所述，涉案房屋于2009年12月31日前已经满足合同约定的交付条件。第三，涉案房屋的不动产权属业已于2012年8月31日登记在原告名下，被告已经履行了合同约定的房屋交付后的权属登记义务，原告自此可以自主行使其自有物权权利，且原告未提交充分证据证明被告存在阻碍其自主行使其自有物权权利的情形。综上所述，无法认定被告履行交房义务存在违约之情形，故原告的诉讼请求于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告杨继如的诉讼请求。本案受理费减半收取3219元，由原告杨继如负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年一月十日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。