上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11000号上诉人(原审原告)：颜大伦，男，1955年8月16日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告)：冯大伟，男，1974年1月8日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人(原审被告)：张英，女，1976年11月20日出生，汉族，住上海市闵行区。原审第三人：上海市卢湾公房资产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周春华，董事长。委托诉讼代理人：华芝萃。上诉人颜大伦因与被上诉人冯大伟、张英及原审第三人上海市卢湾公房资产经营管理有限公司(以下简称“卢湾公房公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初21778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颜大伦上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的全部诉请。事实与理由：第一，本案并非重复诉讼。裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当受理。(2015)黄浦民四(民)重字第3号判决中上诉人颜大伦败诉的理由是上诉人及被上诉人未按规定向房地产交易中心提交申报材料及原审第三人审核，并非是根据当时的政策对上诉人的诉请不予支持。原判决生效后上诉人就手续办理问题向黄浦区住房保障和房屋管理局信访，收到的答复意见中明确表示上海市黄浦区长乐路XXX号(以下简称“系争房屋”)用途为营业，属于公有非居住房屋，根据现有政策不能办理差价换房承租权转让手续，同时目前尚无政策依据可以办理非居住房屋变更为居住房屋。一审庭审中原审第三人完全认同上述信访答复意见。第二，上诉人的诉请有事实和法律依据。上诉人通过信访也证明了向房地产交易中心提交申报资料及原审第三人审核已经变得不可能和没有意义，双方通过各种努力仍不能达到使用权转让目的，故双方签订的合同应当解除。合同解除后被上诉人应当搬离系争房屋，上诉人也将根据合同退还房款。被上诉人冯大伟、张英辩称：不同意上诉人颜大伦的上诉请求。第一，上诉人主观违约，践踏诚实信用原则，撤销交易合同只为抬高交易价格卖给案外人。第二，被上诉人按约履行了全部付款义务，上诉人的合同目的已经实现，系争房屋承租权更名属于被上诉人的合同目的，需要上诉人按约履行义务才能实现。第三，目前没有任何法律、法规和禁止性文件规定公有非居住房屋使用权不可以交易；双方的合同于法无悖，应当受到法律保护。第四，上诉人与被上诉人签订的《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》中第2条，明确了如果因政策问题，双方同意手续延期办理，时间顺延。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。颜大伦向一审法院起诉请求：1、解除颜大伦于2010年1月18日签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》和2011年6月27日签订的《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》；2、冯大伟、张英提供账号以便颜大伦退还房款；3、冯大伟、张英将本市黄浦区长乐路XXX号房屋清空归还颜大伦。一审法院认定事实：颜大伦为系争房屋公有住房承租人，该房屋权利人为上海市房产管理局，管理人(出租人)为卢湾公房公司。2010年1月18日，颜大伦与冯大伟签订《公有住房使用权交易合同补充条款》约定，经双方协商，颜大伦(甲方)同意将系争房屋(底层25.5平方米)的公有住房承租权以人民币(以下币种均为人民币)235万元转让给冯大伟(乙方)，并约定房屋过户(更名)手续及所产生的一切费用由冯大伟承担，颜大伦负责配合冯大伟前往相关部门递交相关资料办理房屋过户(更名)手续。该协议签订之日起冯大伟需在六个月内完成户名变更，户名变更完成后，颜大伦收到最后购房款后前往他处购房三个月内将户口迁出。违约责任约定，中途如由于国家或地方房地产政策原因导致承租权转让合同不能正常进行，双方互不承担责任。2011年6月27日，颜大伦(甲方)与(乙方)冯大伟、张英签订《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》约定，经双方同意，使用权人变更为张英，因政策原因，现双方同意手续延期办理，时间从6月20日起往后顺延，交易总房款尚欠余额连同滞纳金共70万元，现冯大伟、张英再付50万元，另20万元自颜大伦户籍迁出，张英户籍迁入，变更为户主后一次性付清，如果颜大伦中途买房自住，冯大伟、张英可随时支付余款；考虑双方于2010年1月18日签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》，自双方签字之日起，双方已由租赁关系转变为买卖关系，所以自2010年1月开始，应由冯大伟、张英向房管所缴纳房屋租金，交易结束前由颜大伦代交；如果交易过程中需要注销/变更房屋的商业用途和营业执照，由颜大伦负责办理，在办理过程中产生的正常费用由冯大伟、张英支付，等等；正常情况下，如果双方通过各种努力仍不能达到使用权转让目的，颜大伦应在一周内偿还冯大伟、张英所有房款，冯大伟、张英不用支付前期房租，颜大伦何时把房款还清，冯大伟、张英就从何时开始支付房租，如果颜大伦未将房款还给冯大伟、张英，则颜大伦须每月按银行同类贷款利率的4倍向冯大伟、张英支付利息；本协议与前协议都为合同的组成部分，具有同等法律效力。2012年10月29日，颜大伦(承租人、乙方)与卢湾公房公司(出租人、甲方)签订《公有非居住房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋底层前间等部位的房屋出租给乙方使用，该出租房屋建筑面积35.06平方米，房屋用途为营业，乙方应按上述用途合理使用房屋，不得擅自改变用途，该房屋月租金合计227.60元，租赁合同期限自2012年10月1日至2017年9月30日，租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲方应予同意。其他事项中载明“凭(2012)卢永嘉什字第363号文，同意换发租赁合同”。颜大伦另提供收件回执并陈述颜大伦于2012年黄浦区与卢湾区合并时去换取租赁卡，但颜大伦租赁卡被收走换发租赁合同，但该回执无签章。一审庭审中，颜大伦陈述该合同届满后，颜大伦办理了新的合同。一审庭审中，卢湾公房公司陈述因为颜大伦与冯大伟、张英存在争议故未发放“非居租赁凭证”。冯大伟与张英系夫妻关系。一审法院另查明，2012年8月，一审法院受理案外人徐某某、陈某(该案原告)诉颜大伦(该案被告)、上海中原物业代理有限公司(该案第三人)的案号为(2012)黄浦民四(民)初字第1078号的房屋买卖合同纠纷一案，该案经审理查明，2012年6月9日，徐某某、陈某与颜大伦及上海中原物业代理有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定：徐某某、陈某委托上海中原物业代理有限公司居间购买权利人为颜大伦的系争房屋(建筑面积25.5平方米)；徐某某、陈某将定金10万元直接支付给颜大伦；徐某某、陈某与颜大伦约定签订买卖合同的时间在2012年7月1日以前；系争房屋已设立租赁，租赁期限是至2014年12月30日止，月租金为1.8万元，颜大伦保证该租金真实有效，否则承担违约责任；系争房屋“现在是非居住，通过房产交易中心过户后属居住”；上海中原物业代理有限公司必须确保徐某某、陈某“能够合法正常经营或出租该商铺，包括办理挂靠、营业执照以及帮助乙方(即徐某某、陈某)办理居改非证明”；徐某某、陈某与颜大伦同意在颜大伦签署本协议后共同赴上海中原物业代理有限公司处签订《上海市房地产买卖合同》，如果徐某某、陈某未能履行该约定，则已支付颜大伦的定金不予返还。在该协议中，徐某某、陈某与颜大伦约定了房价款为295万元，其中首付款90万元，第二期房款150万元，尾款55万元，但未约定这些房款的支付时间。同日，颜大伦向徐某某、陈某出具了10万元的定金收条。该案于2013年4月19日作出判决，由颜大伦返还徐某某、陈某定金10万元；该案已生效。2012年9月，一审法院受理颜大伦诉冯大伟的案号为(2012)黄浦民二(商)初字第786号的企业承包经营合同纠纷一案，该案经审理查明，颜大伦以其个人名义在本市黄浦区长乐路XXX号开设“上海市黄浦区普兴服饰店”(以下简称“涉案服装店”)。2005年4月3日，颜大伦与冯大伟签订《委托经营协议》约定：颜大伦将涉案服装店及其附属设施委托冯大伟经营，经营期限自2005年4月15日至2008年12月14日。2006年4月至2009年3月，二人又签订《委托经营补充协议》、《商铺委托经营合同》、《商铺委托经营合同－补充协议》，将原委托经营合同延长至2016年12月31日止。2013年6月17日，一审法院作出(2012)黄浦民二(商)初字第786号民事判决认定：颜大伦、冯大伟之间签订的《商铺委托经营合同》、《商铺委托经营合同-补充协议》实为企业承包经营合同，经双方协商一致于2010年1月18日解除，押金5万元已转为冯大伟的购房款。颜大伦提出的要求冯大伟支付2012年1月1日起至冯大伟实际搬迁之日的利润之诉讼请求，因其主张的请求权基础在双方承包关系于2010年1月18日解除后不复存在，故对该诉请不支持。至于颜大伦主张双方签订的房屋使用权买卖协议，因政策不允许公有非居住房屋使用权交易而无效一节，由于该主张与企业承包经营合同纠纷非同一法律关系，故不作处理。在该判决书中，一审法院认定颜大伦与冯大伟签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》，颜大伦未于2012年7月6日通知冯大伟解除。该案已生效。一审法院又查明，2013年8月26日，颜大伦因系争房屋的买卖合同纠纷诉至一审法院，诉请前三项与本案全部三项诉请相同，被告、第三人亦与本案相同，该案于2014年9月16日作出(2013)黄浦民四(民)初字第1445号一审民事判决，颜大伦与冯大伟、张英均不服判决，提起上诉。本院于2015年2月26日作出(2014)沪二中民二(民)终字第2364号民事裁定，撤销一审判决，发回一审法院重审。后经一审法院重新审理后，作出(2015)黄浦民四(民)重字第3号民事判决，该案经审理查明，2012年7月4日，颜大伦以挂号信形式向冯大伟邮寄落款为2012年6月28日的信函，内容为“由于房地产政策原因，上海市公有住房使用权转让只限本市原籍转让，故请告知我你的银行开户账号，以便把房款归还你”。对该信函，冯大伟表示未收到。2013年6月15日，颜大伦通过公证【上海市东方公证处(2013)沪东证字第23729号】用EMS方式向冯大伟、张英发出《解除合同通知函》，表示“关于长乐路XXX号房屋买卖一事，我已于2012年6月25日发函给你，由于政策原因，无法实际履行我们签订的合同，合同目的无法实现，特依法通知解除合同。现再次来函通知你，请你收函后十日内提供账号以便我退款，同时你应该在收函十日内将房屋清空并交还于我。否则由此造成的全部损失均由你们承担。”该函件于2013年6月17日根据冯大伟的要求由“门卫”签收。冯大伟、张英在该案庭审中确认收到该函件。系争房屋现仍由冯大伟、张英经营使用。张英的户籍原在江西省，2013年12月26日迁入上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室。该案审理中，冯大伟、张英称：《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》中的“因政策原因”是指颜大伦、冯大伟、张英曾多次到卢湾公房公司和“永嘉置业”，被口头答复颜大伦与冯大伟、张英之间不能过户；2011年6月27日后，冯大伟亦去过卢湾公房公司和“永嘉置业”，仍被答复无法办理过户手续。(2013)黄浦民四(民)初字第1445号案件的二审审理中，冯大伟、张英持人民法院调查令向上海市浦东新区房地产交易中心查询系争房屋权属、性质。结论：系争房屋，地号瑞金二路街道15街坊，批准用途居住，权利人上海市房产管理局。2015年9月18日，卢湾公房公司向一审法院出具《关于长乐路XXX号底层房屋使用性质说明》，称该房屋产权性质为国有，承租人颜大伦，使用性质凭(95)瑞字40号为居改非，营业面积为35.06平方米。双方确认2014年12月前的公房租金由冯大伟、张英支付；2015年1月至9月的公房租金已由颜大伦支付。2016年9月21日，一审法院作出(2015)黄浦民四(民)重字第3号判决认定：公有住房区分为居住及非居住用房，颜大伦与第三人之间签订的《公有非居住房屋租赁合同》，系出租管理人基于颜大伦的申请，解决颜大伦经营所需，在符合适时政策规定情况下，将系争房屋变更为非居住用房性质，但仍未改变该房屋为公有住房的性质。从颜大伦与冯大伟、张英合同目的分析，双方约定可证，颜大伦自愿通过差价换房的方法，转让系争房屋，并将房屋交由冯大伟、张英实际占有使用事实，其本意系改变原申请办理“居改非”的初衷，放弃继续利用系争房屋用于经营之目的；冯大伟、张英按约向颜大伦支付约定的全部转让款，自愿接受合同约定的需要注销/变更房屋的商业用途的约定，据此可认定颜大伦与冯大伟、张英已按双方合同约定履行各自义务，双方的行为符合当事人的真实意思表示，而颜大伦存在“一房二卖”的行为，有抬高转换价格之嫌，自与他人居间合同签订之日起，便不愿履行与冯大伟、张英间的合同，故其主观上存在违约故意。2013年6月17日颜大伦以合同目的无法实现为由，提出解除合同的诉讼，但2013年8月26日庭审中，冯大伟、张英对颜大伦提出的合同解除观点，不予认可。由于双方合同中并未约定合同解除条件，且颜大伦提出解除合同，也不符合法律规定，故对颜大伦提出解除合同之诉请，一审法院不予支持。张英户籍已于2013年12月26日迁入上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室。故张英已符合差价换房的主体资格，故颜大伦与冯大伟、张英签订的《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》有效，双方均应按约履行。另根据规定，办理差价换房手续，应向当地房地产交易管理机构提交差价换房合同、同住成年人签字同意差价换房的书面证明、租用公有住房凭证或者房地产权证明、户籍证明。房地产交易管理机构收到差价换房当事人提交的文件后，应当书面征询公有住房出租人的意见。据此，一审法院确认当事人间合同系附条件的，即卢湾公房公司针对当事人提交差价换房的文件后，书面作出同意差价换房时，颜大伦与冯大伟、张英的合同才生效。诉讼中，当事人均陈述曾向房屋所在地的房屋管理部门征询意见，因当事人认识偏差，而未向房地产交易管理机构提交申请和申办资料，故双方未按规定履行材料申报。差价换房可否进行交易，需经公有住房出租人根据房屋性质、用途、颜大伦与冯大伟、张英之间的合同及现行的行政法规的规定进行审核认定，对限制交易或附条件交易的情况，如需拆除违法搭建或需对房屋恢复居住用途等状态，及时作出同意或不同意差价换房的理由。现当事人未按规定向房地产交易中心提交申报资料及卢湾公房公司审核，故颜大伦以系争房屋为“非居住”性质不适用差价交换为由，要求确认双方合同无效，缺乏法律依据，故不予支持，并判决对颜大伦的全部诉请，不予支持。颜大伦不服该案判决，提起上诉。2017年1月26日，本院作出(2016)沪02民终9629号二审判决认定一审查明事实属实，并认为颜大伦向冯大伟、张英出售系争房屋后，又与案外人签订《房地产买卖居间协议》，抬高价格出售系争房屋，故对一审法院据此认定颜大伦主观上存在违约故意的观点，予以认同。此外，又认为根据规定，办理差价换房手续应当按照规定向房地产交易管理机构提交差价交换合同、户籍证明等资料。房地产交易管理机构收到差价换房文件后，应当书面征询公有住房出租人的意见。因双方认识的偏差，至今未向房地产交易管理机构提交相应的申报材料，而卢湾公房公司也未对系争房屋能否差价交换出具书面意见。故颜大伦以合同目的无法实现为由，要求解除合同，依据不足，不予支持。鉴于双方在《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》中约定：同意手续延期办理，且交易过程中如需要注销变更商业用途和营业执照由颜大伦负责办理，同时考虑到冯大伟、张英基于房屋买卖合同占有系争房屋并已支付了全额房款，故颜大伦要求冯大伟、张英支付房屋使用费的上诉请求，亦不予支持。冯大伟在该案二审审理中向颜大伦支付了2015年1月至9月的物业管理费，故颜大伦关于物业管理费的诉讼请求已得以实现，无再行判处之必要，并判决维持一审前五项判决，撤销第六项判决。现该二审判决已生效。一审法院再查明，2017年3月31日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局出具《信访事项书答复意见书》答复颜大伦表示：系争房屋用途为营业，属于公有非居住房屋，根据《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定，差价换房的政策只适用于公有居住房屋。非居住房屋变更为居住房屋，目前尚无政策依据可以办理。颜大伦遂向本院申请再审，2017年8月10日，本院作出(2017)沪02民申403号民事裁定书，认定系争房屋为办理过“居改非”手续、具有“营业”用途的公有非居住房屋，冯大伟与颜大伦在签订涉案《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》前即在系争房屋内承包经营，对系争房屋区别于普通公有居住房屋应当知晓。两份合同对于系争房屋因政策原因导致使用权转让不能进行的情形有明确约定，颜大伦以此为由提起本案诉讼要求解除合同，但因诉讼中，颜大伦并未能就两份合同自2010年1月18日、2011年6月27日签订后未得以继续履行系政策原因所致充分举证证明，故诉求未能得到判决支持。颜大伦于申请再审时提供的信访事项书答复意见书系终审判决后取得，且现有政策是否导致涉案合同无法履行仍需审理查证，故颜大伦可就此通过另行诉讼主张，并裁定驳回颜大伦的再审申请。一审审理中，卢湾公房公司陈述差价换房的流程如下：前往房地产交易中心提交差价交换的格式合同，交易中心给他们征询单，他们再拿着征询单来卢湾公房公司处办理。“非改居”也是先要去房地局申请，其他具体流程不清楚。颜大伦陈述“只有公有居住房屋差价交换才能领材料，需要提供户口簿、身份证、上海市租赁卡，颜大伦租赁卡在申请居改非时将租赁卡交给了卢湾公房公司，换发非居租赁合同，我到南昌路XXX号对外窗口询问过，他们已经不办理居改非、非改居业务。”关于颜大伦与冯大伟、张英差价换房的申请情况：冯大伟、张英陈述已经向卢湾公房公司提出过申请；卢湾公房公司陈述“差价换房”应向房产交易中心申请，“居改非”应向房地局申请。一审庭审中，颜大伦陈述没有去过房地局提交申请。在(2018)沪0101民初245号案件于2018年3月12日的庭审中颜大伦就有无去交易中心提交过申请材料陈述如下：房产交易中心告知我系争房屋是“非居”房屋，不适用卢湾公房公司提交的上海市公有住房差价交换试行办法，他们说不受理，所以我就没签字。没有书面材料。并提供差价换房办理流程告知单一份。一审庭审中，颜大伦与冯大伟、张英及卢湾公房公司均确认从第一次起诉到现在，相关政策一直没有变化。一审法院认为，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，颜大伦提供的信访事项答复意见书虽系前案终审判决后取得，但其涉及的事实，实自颜大伦第一次起诉要求解除系争合同至今无实质性变化，故从本案来分析，这一事实不足以否定或改变(2015)黄浦民四(民)重字第3号民事判决和(2016)沪02民终9629号民事判决的结果，而颜大伦本次起诉，与其第一次起诉至今，政策亦无变化，故颜大伦以合同目的无法实现为由，要求解除合同，依据不足，一审法院实难支持。据此，一审法院作出判决：颜大伦的全部诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：颜大伦依据其于2017年3月31日取得的《信访事项书答复意见书》重新提起解除涉案《公有住房使用权交易合同补充条款》、《长乐路XXX号使用权交易补充条款(续)》等事项的诉讼，但根据查明的事实，自颜大伦第一次起诉至今，关于系争房屋承租权能否交易过户的政策并无变化；而颜大伦依然未能充分证明系争房屋承租权未完成过户系政策原因所致；且颜大伦以合同目的无法实现为由主张解除合同，依据不足，故一审法院未支持颜大伦的全部一审诉请，并无不当，本院予以认同。综上所述，颜大伦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由颜大伦负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 成 皿二〇二〇年一月六日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……