内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0625民初2337号 原告：鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150625695903571E。 法定代表人：高某，任董事长。 委托诉讼代理人：王某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：袁某，又名袁军，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：乔二亮，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司（以下简称普宇物业）与被告乔某物业服务合同纠纷一案。本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市普宇物业管理服务有限责任公司委托诉讼代理人王某、被告乔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普宇物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2013年3月29日至2018年4月19日物业管理费2875元；2.判令被告承担违约金2874元；3.判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：被告乔某是杭锦旗锡尼镇民生小区B区11号楼1单元501室业主，房屋面积为84.63㎡。被告于2018年4月19日将该房屋出售，出售前的物业费应由被告承担。根据原告与该小区开发商鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司签订的《民生小区B区物业管理服务委托合同》和与业主委员会签订的《民生小区物业服务管理合同》、《民生小区B区物业管理服务委托合同》之约定，原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2013年3月29日至2018年4月19日拖欠物业管理费共计2875元。原告曾多次向被告催要物业管理费但其未能支付，由此产生违约金为60个月×47.39×0.003×30×（60-1-11）÷2=6141元，请求按2874元执行，共计5749元。 被告乔某辩称，对原告的诉讼请求不认可，被告不是民生小区B区11号楼1单元501室的业主，也没有在该房屋居住过，所以不承担物业费。房屋的实际产权人是郭桃正，郭桃正欠吉乡信用社贷款，信用社起诉后，郭桃正与信用社协商将该房屋抵顶贷款本息。信用社工作人员赵俊杰委托被告将该房屋出售，被告通过手机微信发布卖房广告，后武振平联系被告以16.5万元的价格买了该套房屋，当时被告和武振平签了一份定金协议，武振平给被告3.5万元的购房定金，剩余房款约定在办理房屋过户手续后一次性付清。信用社的赵俊杰让被告将3.5万元定金打入法院指定的账户，用来支付执行案件的相关费用。被告对原告起诉提供的房屋买卖合同有异议，该合同与被告乔某和武振平签订的定金协议不一样，被告作为中介不可能在合同中约定将房屋的费用由自己承担，而且签定金协议时也没有约定费用情况。被告认为物业费应该由原房主郭桃正承担，该房屋一直是由郭桃正居住。 原告普宇物业为证明其主张，向本院递交了《房屋买卖合同书》复印件一份。拟证明：2018年4月19日前，民生小区B区11号楼1单元501室的产权人是乔某。合同第三条明确约定2018年4月19日之前的物业费由乔某负担。被告乔某质证认为，原告提供的证据为复印件，对证据的真实性及证明的问题不认可，该合同不是被告乔某本人签字，而且被告不是该房屋的产权人。 被告乔某未向法庭递交证据。 本院为查明案件事实，依职权向杭锦旗不动产登记中心调取案涉房屋的产权登记、变更档案，显示：杭锦旗锡尼镇民生小区B区11号楼1单元501室原产权人为郭桃正，2018年4月24日，郭桃正与武振平签订《房屋买卖合同》，以16万元的价格出售给武振平，并于2018年4月26日办理产权变更手续。原告普宇物业不认可档案内容，认为原告出具的《房屋买卖合同书》是乔某交给普宇物业公司，乔某向普宇物业公司承诺案涉房屋出卖之前的物业费由其承担，且物业公司接收合同时还没有发生后期的不动产变更行为。被告乔某认可调取的证据，郭桃正就是原房主。 本院依职权与郭桃正制作了询问笔录。郭桃正称，其在2009年至2010年期间向中凯房地产公司购买了民生B区11号楼1单元501室，并办理了产权证。2018年因欠杭锦旗信用合作联社吉乡信用社贷款，与信用社主任赵俊杰口头协商用该套房屋抵顶贷款本息，房屋之前的费用及过户费由信用社承担，后赵俊杰联系中介乔某出售该房屋，赵俊杰和乔某联系好买主通知郭桃正办理的房屋过户手续，房屋钥匙由郭桃正直接交付给买房人武振平。原告代理人认为，该房屋出售武振平之前所有权人是郭桃正，物业公司向郭桃正提供了物业服务，在物业公司向郭桃正催缴物业费过程中，乔某找到物业公司，表示其经手该房屋并承担物业费，乔某与该房屋是什么关系不清楚，物业公司和现房主武振平核实该房屋是其向乔某购买。被告乔某对郭桃正所称的物业费由信用社承担不认可，对其他内容均认可。房屋过户后，物业公司曾向乔某催要物业费，乔某和信用社联系，信用社又找郭桃正，郭桃正说物业费由他承担。 本院依职权与武振平制作了询问笔录。武振平称，其于2018年4月19日购买了案涉房屋。当时是乔某发布的卖房信息，但其知道房屋的原所有权人是郭桃正，为明确之前房屋费用由谁承担和给乔某交纳保证金的事情，武振平和乔某签订了《房屋买卖合同书》，房屋定金3.5万元以现金的方式交付给乔某，剩余房款乔某告知武振平打款给另外一个人。买房后，武振平告知小区物业工作人员该房屋由其购买，并向物业公司提供了《房屋买卖合同书》，购房时约定前期的物业费由房东负担，房屋钥匙由郭桃正给付武振平。原告代理人认为，《房屋买卖合同书》是武振平提供给普宇物业公司，对其他内容没有意见。被告乔某对该笔录没有意见。 本院依职权与赵俊杰制作了询问笔录。赵俊杰称，郭桃正在杭锦旗信用社给马红担保了一笔贷款，郭桃正与赵俊杰口头协商变卖其所有的××区偿还该笔贷款，当时口头约定，房屋之前的物业费、取暖费由郭桃正负责。后赵俊杰委托乔某，让乔某出售该房屋，房屋买主将过户费扣除后将购房款转给赵俊杰。原告代理人认为，该笔录和本案没有关系。被告乔某对该笔录没有意见。 本院经审查认为，原告普宇物业提供的证据为乔某与武振平签订的房屋买卖合同书，但依据本院依职权调取的证据可知，乔某并非房屋的所有权人，也未占有使用该房屋，故对原告证明的问题不予采信。 本院经审理认定的事实如下：原告普宇物业公司与民生小区开发商鄂尔多斯市中凯房地产开发有限责任公司签订《民生小区B区物业管理服务委托合同》，与业主委员会签订《民生小区物业服务管理合同》、《民生小区B区物业管理服务委托合同》，约定由普宇物业公司为民生小区B区提供物业服务。 案涉房屋民生小区B区11号楼1单元501室原所有权人为郭桃正，房屋一直由郭桃正居住使用。2018年郭桃正与信用社工作人员赵俊杰口头协商变卖房屋抵顶贷款，赵俊杰委托本案被告乔某出售房屋。2018年4月19日，乔某以房屋所有权人的名义与武振平签订《房屋买卖合同书》，武振平向乔某支付购房定金3.5万元。2018年4月24日，郭桃正与武振平签订《房屋买卖合同》，并于2018年4月26日办理了产权过户手续。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。房屋所有权人的确认应当以不动产登记簿的登记为准。本案中，依据本院调取的房屋登记档案及查明的事实可知，案涉房屋的原所有权人、物业使用人为郭桃正，其于2018年4月24日与武振平签订《房屋买卖合同》，将房屋出售给武振平，并于2018年4月26日将房屋产权变更登记至武振平名下，武振平为房屋的所有权人。原告出示的证据不能证明被告乔某是案涉房屋的所有权人及物业使用人，故乔某不承担案涉房屋物业费的给付之责。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告鄂尔多斯市普宇物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告鄂尔多斯市普宇物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 慧 二〇二〇年一月二日 书记员 李珂欣 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。