湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9456号上诉人（原审原告）：袁作炳，男，1933年3月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨寻，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶艳，湖北中和信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴鑫，男，1986年2月19日出生，汉族，住武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：黄清英，女，1957年7月8日出生，汉族，住武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：吴春松，男，1955年3月12日出生，汉族，住武汉市硚口区。原审第三人：武汉市蔡甸区仁和房屋中介服务部，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街新天村恒大绿洲超市Z-109室。经营者：魏晶晶。委托诉讼代理人：王娟，湖北言达律师事务所律师委托诉讼代理人：虢金莲，女，该服务部员工。原审第三人：交通银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道847号。负责人：单增建，该行行长。委托诉讼代理人：章勇辉，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张青，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人袁作炳因与被上诉人吴鑫、吴春松、黄清英、原审第三人武汉市蔡甸区仁和房屋中介服务部（以下简称仁和服务部）、交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交通银行省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2018）鄂0114民初1246号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月12日立案后，依法由审判员李文担任审判长，与审判员陈继红、审判员叶欣组成合议庭于2019年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人袁作炳及其委托诉讼代理人杨寻、饶艳，被上诉人黄清英、吴春松，原审第三人仁和服务部的委托诉讼代理人王娟、虢金莲，交通银行省分行的委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼。被上诉人吴鑫经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。袁作炳上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判。二、本案诉讼费用由吴鑫、吴春松、黄清英承担。事实与理由：一、一审判决以案涉房屋办理了《武汉市期房抵押证明》为由，认定交通银行省分行对案涉房屋享有抵押权，属于认定事实错误。二、一审判决根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，对袁作炳继续履行合同、办理房屋所有权转移登记的诉讼请求不予支持，属于理解和适用法律错误。三、原判决以《房屋买卖居间合同》并未约定逾期办理房屋所有权转移登记手续应支付违约金为由，对袁作炳要求吴鑫、吴春松、黄清英支付违约金的请求不予支持，属于适用法律错误。吴春松、黄清英共同答辩称，我们不知道这个事，今天才知道卖房的事实。房子的首付是黄清英出的，为了儿子结婚买的，但是我们一直不在那里住，卖房和打官司的事情都不清楚。不认可袁作炳的上诉请求和理由。吴鑫经本院公告送达传票，未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见。仁和服务部述称，我方认可一审的事实认定和法律认定，请求法院依法判决。交通银行省分行述称，第一，我方对房产的抵押优先受偿权经过生效判决认可，若认为有误，应先撤销该判决。第二，袁作炳要求过户的请求侵害了交行的抵押权优先受偿权，也侵害了交行的执行权利。第三，袁作炳签订合同时已经知道房屋存在抵押权，其并非善意第三人，其合同是债权，不应优于交行的抵押权。即使预告登记只有物权请求权，其权利也并不优于我方。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。袁作炳向一审法院起诉请求：1.判令吴鑫、吴春松、黄清英继续履行与袁作炳签订的《商品房买卖居间合同》，将武汉市蔡甸区蔡甸街新天村恒大绿洲12栋1单元703室房屋的所有权转移登记至袁作炳名下；2.判令吴鑫、吴春松、黄清英按照同期银行贷款利率150%的标准向袁作炳支付自2016年8月12日起至袁作炳实际取得房屋权属证书之日止逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（暂计至2018年5月28日，金额为92,655元）；3.本案诉讼费用由吴鑫、吴春松、黄清英承担。一审法院查明，2016年6月4日，袁作炳（乙方）与吴鑫（甲方）、仁和服务部（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》。该合同第二条约定，甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有、坐落于武汉市蔡甸区蔡甸街新天村恒大绿洲12栋1单元703室房屋出售给乙方；同时载明，该房屋的《武汉市商品房权属证明书》编号武房商证蔡字第××号号，房屋抵押权人为中国交通银行。合同第三条约定，房屋出售价为70万元，包含合同附件所列各设施、物品，此价格为甲方净得价。合同第四条约定，乙方应于签订合同当日支付房款10万元、2016年6月12日支付房款16万元、自合同签订之日起两个月内若乙方筹齐剩余房款43万元，该房屋银行按揭贷款利息由甲方承担，若乙方超过两个月支付剩余房款，则两个月外的贷款利息由乙方承担，本金由甲方承担。合同第五条约定，合同签订后（一次性付款自双方交齐资料之日起）7个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。合同第六条约定，甲方于2016年7月15号之前交付房屋给乙方。合同第八条约定，甲方提供虚假产权证明或隐瞒产权瑕疵导致合同无法履行，或转让房产在转移登记过程中因甲方的原因被司法或行政机关查封或以其它形式限制房地产权转移导致本合同无法履行，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已支付的全部房款，同时向乙方支付相当于定金金额10万元的赔偿金，并承担因此造成的一切损失。合同签订后，袁作炳依约支付了全部购房款，吴鑫向袁作炳交付了房屋，但未配合袁作炳办理房屋所有权转移登记手续。2016年12月2日，吴鑫向袁作炳书面承诺于2017年1月10日前结清案涉房屋的银行借款，配合袁作炳办理房屋后期办证过户手续，但其至今未践行承诺，且下落不明。一审法院同时查明，2009年12月，吴鑫与交通银行省分行签订了《个人住房抵押贷款合同》，借款49万元采用银行按揭的方式购买了武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司销售的案涉商品房（买受人为吴鑫、黄清英），并以此房提供抵押担保，于同年12月29日在房产管理部门办理了《武汉市期房抵押明》（武房期蔡字第××号号），抵押权人为交通银行省分行。该房屋至今尚未办理不动产权证。2018年4月17日,因吴鑫逾期还贷，交通银行省分行以借款人吴鑫，共同还款人黄清英、吴春松为被告，诉至武汉市江汉区人民法院，该院于同年9月19日作出判决，判令吴鑫、黄清英、吴春松共同向交通银行省分行偿还借款本金396,394.88元，支付利息2,263.08元、罚息11.85元，同时判决交通银行省分行对案涉房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权。该判决书于2019年1月15日在《人民法院报》上公告。截至2019年2月18日，吴鑫尚欠交通银行省分行借款本金390,108.11元、利息1,115.05元、罚息4.20元。一审法院另查明，黄清英与吴春松系夫妻关系，二人于1982年6月25日登记结婚，吴鑫系二人之子。一审法院认为，袁作炳与吴鑫、仁和服务部签订的《商品房买卖居间合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，因交通银行省分行对案涉房屋依法享有抵押权，吴鑫未按《承诺书》约定结清其所欠交通银行省分行的借款、解除案涉房屋抵押，袁作炳已付清合同约定的全部购房款不愿代为清偿吴鑫、吴春松、黄清英所欠交通银行省分行的借款，案涉房屋仍处于抵押状态中，房屋所有权转移登记受限。故一审法院对袁作炳要求继续履行合同，将案涉房屋的所有权转移登记至袁作炳名下的诉讼请求，不予支持。袁作炳已按约支付了全部购房款，吴鑫、吴春松、黄清英虽已交付房屋，但未结清银行借款、协助袁作炳办理房屋权属转让手续，构成违约。现袁作炳要求判令吴鑫、吴春松、黄清英按照同期银行贷款利率150%的标准向袁作炳支付自2016年8月12日起至袁作炳实际取得房屋权属证书之日止逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（暂计至2018年5月28日，金额为92,655元），但《房屋买卖居间合同》第八条违约责任并未约定逾期办理房屋所有权转移登记手续应支付违约金，即此诉讼请求不符合合同约定的违约责任承担方式，故一审法院对此诉求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、驳回袁作炳请求判令吴鑫、黄清英、吴春松继续履行合同，将武汉市蔡甸区蔡甸街新天村恒大绿洲12栋1单元703室房屋的所有权转移登记至袁作炳名下的诉讼请求；二、驳回袁作炳请求判令吴鑫、黄清英、吴春松按照银行同期贷款利率150%的标准向袁作炳支付自2016年8月12日起至袁作炳实际取得房屋权属证书之日止逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（暂计至2018年5月28日，金额为92,655元）的诉讼请求。一审案件受理费2,116元、财产保全申请费4,020元、公告费820元，合计6,956元，由袁作炳负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，根据已经发生法律效力的判决认定交通银行省分行对案涉房屋依法享有抵押权，在吴鑫未结清其所欠交通银行省分行的借款、解除案涉房屋抵押之前，袁作炳请求案涉房屋办理所有权转移登记的主张，缺乏事实和法律依据。根据查明的事实，袁作炳在购买案涉房屋时已经知晓存在抵押的事实，其主张逾期办证违约金的请求，缺乏合同依据，一审判决并无不当，本院依法予以确认。综上所述，袁作炳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2116元，由上诉人袁作炳负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年一月十四日书记员 陈喜兰