广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终20372号上诉人（原审原告）：陈淑贤，女，1964年7月11日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：谢伟民，男，1966年9月15日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：张伟钊，男，1976年12月25日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：梁南，男，1959年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：李志文，男，1972年12月20日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审原告）：伍妙娜，女，1969年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区金碧湾小区业主委员会。住所地：广州市海珠区革新路105号。负责人：黄接瑜，主任。委托诉讼代理人：陈丽玲，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金碧物业有限公司。住所地：广州市天河区黄埔大道西78号3101房之三。法定代表人：徐力，总经理。委托诉讼代理人：席晓军，该公司员工。上诉人陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜因与被上诉人广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜上诉请求：1.确认广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司未征得相关业主、业主大会同意于2015年11月1日擅自签订的《金碧湾物业服务补充合同》无效；2.公开从2008年3月15日至2019年8月31日金碧湾小区公共收益收支账目明细（含收支依据及收支原始凭证）；聘请独立的第三方对公共收益进行专项审计；返还因该合同取得的收益给全体业主；3.诉讼费用由广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司连带承担。事实与理由：2015年7月17日，金碧湾小区业主委员会开会，讨论通过了规范小区公共收益的管理的《金碧湾物业服务补充合同》，包括业主委员会主任黄某瑜在内8个委员在该补充合同草稿上签名确认。但是，黄某瑜没有执行业主委员会会议通过的补充合同版本，而是在没有再次召开业主委员会会议讨论作出决定的情况下，黄某瑜篡改补充合同内容，并于2015年11月1日，私用“广州市海珠区金碧湾小区业主委员会”印章，擅自与金碧物业有限公司签订了一份与8个委员签名确认合同版本严重不相符的《补充合同》。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司未征得相关业主、业主大会同意签订《补充合同》，利用物业共有部分、共用部位、共用设施设备进行经营、剥夺业主共同管理权的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，以及国务院《物业管理条例》第五十五条、《广东省物业管理条例》第五十三条的强制性规定。一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院陈述“黄某瑜没有执行业主委员会会议通过的补充合同版本（手写修改版）”不准确。对照“确认版”与“签订版”补充合同内容，可以发现：广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司签订的补充合同不但与手写修改版补充合同不同（删除了：其中月保车费按甲乙双方7:3分成；删除了：乙方代表金碧湾小区业主收到的利益，存放于甲方开设的银行专用账户，由甲乙双方共同管理，协商使用；擅自增加了：甲方委托乙方管理公共收益），而且与广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司主张的纯打印版补充合同也存在严重的不同（删除了：乙方代表金碧湾小区业主收到的收益，由甲乙双方共同管理，并开设专用银行账户协商使用；擅自增加了：甲方委托乙方管理公共收益），即广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司签订的补充合同是没通过业主委员会委员签名确认的，实际上不是金碧湾小区业主委员会的行为，而是黄某瑜的个人行为。（二）广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司秘密签订补充合同，从未向该小区业主公开，一审法院认定的“2015年12月20日，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会将两份合同公示于小区公示栏”严重失实，无中生有。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司秘密签订补充合同，从2015年11月1日至今从未向该小区业主公开。在业主、业主委员会委员的追问下，2018年9月15日中午12:53，黄某瑜才在金碧湾小区的“金碧湾业主委员会微信群”发出以小区业主委员会的名义与金碧物业有限公司签订《补充合同》，2018年10月30日晚上23:49，黄某瑜在金碧湾小区的“金碧湾1-12栋住户群”发出8个委员签名确认的补充合同版本（手写修改版），紧接着，梁南、伍妙娜在该群对补充合同的内容提出异议，黄某瑜没回应。在这时间之前，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜（特别是不是业主委员会的上诉人）对黄某瑜擅自签订补充合同以及补充合同的内容毫不知情。这些事实，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜在一审庭审中出示了补充合同版本（手写修改版）的手机微信截屏照片，并进行了质证。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜在一审庭审中要求金碧湾小区业主委员会出示其2015年12月20日将两份合同公示于小区公示栏的证据，但金碧湾小区业主委员会自始至终没出示该证据。（三）金碧物业有限公司知道或者应当知道金碧湾小区业主委员会超越权限、人为恶意签订补充合同，该补充合同效力待定，一审法院认定金碧物业有限公司是善意取得，补充合同有效是错误的。《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《中华人民共和国物权法》第七十六条，以及国务院《物业管理条例》第五十五条、《广东省物业管理条例》第五十三条都有明确规定：利用共有部分、共用部位、共用设施设备从事经营性活动，必须由业主共同决定（经总户数总面积“双过半”业主同意）。《广东省物业管理条例》第四十四条“业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明”。金碧物业有限公司是一个全国有分公司的大公司，是一级资质服务企业，知道或者应当知道上述法律行政法规的相关规定，并在签订合同时，应当要求金碧湾小区业主委员会出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定，以及业主大会经营、使用小区公共收益的决定。补充合同是物业服务合同的一部分同属于物业服务合同，合同一方依法应该“出具”而不出具，另一方依法应该要求对方“出具”的不要，不审查，这就是人为恶意，不满足善意取得的条件。金碧物业有限公司侵吞金碧湾小区公共收益已长达十余年。2012年，黄某瑜曾书面向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局投诉反映金碧物业有限公司未征得相关业主和业主大会的同意，经营、侵吞小区公共收益的问题，（详见穗国房群海字[2012]231号《群众信访事项复函》）。但时隔两年多的2015年，黄某瑜就犯“未征得相关业主和业主大会的同意，擅自委托金碧物业有限公司经营、使用小区公共收益”的错误。在任职业主委员会主任前一秒钟黄某瑜是反对侵吞小区公共收益的旗手、急先锋，在任职主任后一秒钟却成了侵吞小区公共收益的帮凶、始作俑者。从2012-2015年，黄某瑜是一直反对未征得相关业主和业主大会的同意侵吞小区公共收益的主角，金碧物业有限公司一直是黄某瑜反对的对象。他们是补充合同的相对人，熟知经营、使用小区公共收益需要征得相关业主和业主大会的同意，而恶意串通，故意绕开业主，秘密签订补充合同。依据我国《物权法》第三十九条、七十条、第七十六条，国务院《物业管理条例》第五十五条、《广东省物业管理条例》第五十三条等规定：①所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利；②小区公共部分属于业主共同共有，依法享有共有和共同管理的权利，即包含小区公共部分的收益权利；③小区业主大会利用小区共用部分、共用设施设备等公共部分进行经营。另外，国务院《物业管理条例》第十五条和《广东省物业管理条例》第二十四条的规定，业主委员会只是业主大会选举产生的一个民间自治组织，执行业主大会的决定事项，是业主大会的执行机构。因此，在没有业主大会的授权下，业主委员会无权决定小区公共部分的经营管理和收益用途。黄某瑜个人擅自决定小区公共收益经营、使用，私用业主委员会印章，擅自与他人签订了《补充合同》，属于无权处分、效力待定合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追人或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该条将无权处分合同的效力规定为效力待定。从2015年11月至今，权利人（金碧湾小区业主）对《补充合同》不予追认，该补充合同的效力归为无效。二、超越权限私自签订补充合同、剥夺业主对共有部分的共有权和共同管理权的行为具有严重的违法性，违反了物权法第七十条、第七十六条的强制性规定。一审法院适用民法总则第一百四十三条错误。本案的争议焦点是业主委员会主任个人与物业公司能否擅自签订物业服务补充合同委托物业公司利用小区物业共有部分从事经营及决定收益的使用。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜认为，关于案涉合同涉及的建筑规划内的道路、场地、游泳池，灯箱，橱窗，电梯，屋顶及设备设施等业主共有部分处分、使用、收益权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，业主对上述物业享有共有和共同管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项有业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定，对于属于全体业主共有的物业，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，则必须由业主共同决定。诉讼中，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司没有提供证据证明，其在签订涉案补充合同之前，已依照上述法律规定取得了享有上述物业共有权利业主的同意，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司对此承担举证不能的法律后果。故陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜主张金碧湾小区业主委员会无权处分涉案合同中上述业主共同管理权依据充分，应予以支持。同理，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司签订涉案小区相关公共部位、配套设施补充合同，由于依据上述法律规定，亦需要共同享有权利、管理义务的业主共同决定，该补充合同无效。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司在补充合同中对建筑物共有部分的处分，利用物业共有部分、共用部位、共用设施设备进行经营的效力，可以从以下几个角度考量：首先，根据物权法规定，业主在享有专有部分所有权的同时，对共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分由全体业主共有，而使用权、收益权、处分权均属于所有权的具体权能。其次，根据物权法规定，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应由业主共同决定。由此业主个人或者业主委员会是无权就业主共有部分进行处分的。即使广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司在补充合同中进行了约定，也不是取得了业主一致同意。再次，基于公平原则的考量，金碧湾小区业主委员会黄某瑜超越权限，个人秘密、擅自签订违反法律行政法规的补充合同，如果法院认定此类合同有效，业主委员会、物业公司往往会凭借自身在物业服务合同及物业管理中的优势地位，将本属于业主共有的权利约定由其享有，架空了业主对于共有部分、共有设施的权利，有违公平原则。而且业主委员会主任、物业公司会故技重施，以后金碧湾小区928户业主会随时都会不明不白地被代表了，全体业主的权益没法保障，人人自危了。综上，没有经过业主共同决定（业主大会决定），利用共有部分从事经营性活动，业主委员会擅自决定委托物业公司管理公共收益及使用公共收益的补充合同无效。三、金碧湾小区业主委员会已发函向金碧物业有限公司提出小区公共收益审计，一审法院再要求20%提出审计无理。《广州市物业管理暂行办法》八十五条以及海建局函[2017]1332号文都规定：业主大会、业主委员会、业主监事会或者20%以上业主（这四者其中之一）提议，可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。金碧湾小区业主委员会去年4、5月份提议，多次要求进行“小区公共收益专项审计”，并于7月中旬发《催办函》给金碧物业有限公司。金碧物业回复去年10月底完成审计，但至今，不对小区公共收益进行专项审计。金碧物业有限公司及一审法院玩弄双重标准，同是物权法明文规定的业主共同管理权题，在“决定小区公共部分的经营管理和收益用途”的事情上，就说不要业主同意、业主大会决定；在“聘请独立的第三方对公共收益进行专项审计；返还因该合同取得的收益给全体业主”的事情上，就说需要业主同意、业主大会决定。当要求保护自己、对自己有利的时候就要求别人遵守，当要去侵害别人、对自己不有利的时候，就不要求自己遵守。四、广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司乱签补充合同对金碧湾小区所有业主造成严重损害。（一）经济财产方面：造成并继续造成金碧湾小区业主巨大的损失。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司以签订补充合同的手段，窃取金碧湾小区物业共有部分、共用部位、共用设施设备的经营权，之后滥用补充合同。金碧湾小区业主委员会除了每月收取1万元的好处，其他90%以上的公共收益出卖给了金碧物业有限公司，五年来造成了金碧湾小区业主的巨大损害。根据金碧物业有限公司提供的“金碧湾2016年1-7月份公共收益统计表”收入543994元，有些收益项目没计入，有些项目逐年增加，按此计算金碧湾小区业主五年来损失500-600万，十年损失1000-1200万元。而且，现在及今后金碧湾小区业主还会继续损失下去。（二）人身安全方面：软暴力入侵金碧湾小区。1.勾结、指使外部黑恶势力混入小区，在金碧湾小区搞破坏。2018年9月27日上午9点，小区业主委员会派人在小区的橱窗公告栏张贴文件，通报2018年9月21日业主委员会会议的议事情况、议事内容及其决定，请小区广大业主监督，结果文件被全部撕毁。文件被撕毁的时间不足两个半小时，小区外部作案男子进入小区、撕毁文件到走出小区，时间不足三分钟。从公安派出所调取的监控录像分析，本次业委会通报文件被撕毁是小区外部人员入侵，有预谋、有目的，动机明确的破坏行为。2.业主在公交车站收到人身威胁和恫吓。2018年12月17日上午7点，一业主坐公交车到昌岗车站下车，迎面走来两名30多岁的男子拦着该业主的去路，问该业主姓名，其中一名男子说他们已经跟踪了该业主几天了，清楚该业主的工作单位、家庭住址、家庭成员情况和日常作息规律，声称：你们小区公共收益的事情只是打个“擦边球”，你不要再管，也不要搞事，否则有什么后果你应该知道。该业主拿出手机出来准备拍照录音，该男子一手抓住该业主的手机按住该业主的手，见该业主没反抗才松手。最后说：我已经把话带到，你自己想清楚。后两男子快速跑过公交车站，该业主拿出手机拍下两人背影。以上事件已经报警，公安部门已经获得了两名嫌疑人正面视频资料并加以保存。一直以来，法律法规都明确规定，小区的公共收益属于全体业主所有。但是十几年来，金碧湾小区公共收益经营管理没有依法执行。作为业主，我们欢迎金碧物业有限公司同业主开展合作，共同经营小区公共收益，但应尊重业主利益。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜的上诉请求。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜于2019年3月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：l、依法判决确认金碧物业有限公司与广州市海珠区金碧湾小区业主委员会于2015年11月1日擅自签订的《金碧湾物业服务补充合同》无效；2、判决公开从2008年3月15日至2019年5月28日金碧湾小区公共收益（小区地面停车场收入，灯箱、电梯的广告收入，小区游泳池的收入，小区场地摆卖收入，电信网络进场费和租金，小区设备设施被他人损坏获得赔偿的收入）收支账目明细，聘请独立的第三方对公共收益进行专项审计，返还因该合同取得的收益给全体业主。一审法院经审理查明：陈淑贤是海珠区金湾街XX房的产权人。谢伟民是海珠区金湾街XX房的产权人。张伟钊是海珠区金湾街XX房的产权共有人。梁南是海珠区金湾街XX房的产权共有人。李志文是海珠区金湾街XX房的产权人。伍妙娜是海珠区金湾街XX房的产权人。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会任期从2014年9月1日至2019年8月31日，该届业主委员会委员名单为：黄某瑜（主任）、梁南（副主任）、欧阳某（副主任）、陈淑贤、李志文、伍妙娜、朱某梅、胡某莹、张某。其中陈淑贤、伍妙娜、李志文、梁南即本案的原告。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜与广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司均确认金碧物业有限公司于2005开始介入金碧湾花园小区的物业管理，2006年开始正式接管金碧湾花园小区。2015年7月17日，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会九名委员在广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司拟签署的《物业服务合同》稿上签名。同年11月1日，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司正式签署《物业服务合同》，主要内容为广州市海珠区金碧湾小区业主委员会委托金碧物业有限公司为革新路105号金碧湾花园小区提供物业管理服务，合同期限从2014年12月31日起至2019年8月31日止；等。同日，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会（甲方）与金碧物业有限公司（乙方）再签署《金碧湾物业服务补充合同》，主要内容有，1、除业主有明确产权的场所外，全部公共场所交由乙方开展经营活动；乙方引进经营活动签署合同交甲方备案；乙方每月向甲方提交《公共收益收入、支出明细账单》。2、乙方经营活动所得收益（即公共收益）归全体业主所有；甲方委托乙方管理公共收益；公共收益主要用于补充维修资金、业主代表大会、小区内公益事业及完善设备配套设施的维修、养护等；乙方不得擅自挪作他用。甲方对乙方管理的公共收益行使监督权；3、自主合同生效当月起，乙方向甲方支付每月壹万元(￥10000元），用于业主委员会日常经费；等。2015年12月20日，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会将上述两份合同公示于小区公示栏。另查，《金碧湾业主大会议事规则》第十八条第十款规定，业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意，并在物业管理区域的显著位置公布。若表决中出现赞同票与反对票相同的情况时，召集有过半数正楼长参加的业主委员会扩大会议再表决；第十九条第二款规定，使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定；第三款规定，上述印章均由业主委员会负责管理，业主委员会内部实行主任负责制。由业主委员会主任书面签字使用印章，使用人须在秘书处做书面登记，且盖章的文件必须在秘书处备案；等。另，《广州市物业管理暂行办法》第八十五条第四款规定，利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用；业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。广州市海珠区住房和建设水务局发布的《海珠区住房和建设水务局关于物业管理项目公共收益单独设立银行账户的通知》（海建局函[2017]1332号）第五条规定，物业服务企业或者业主委员会应当每季度将公共收益归集、使用的明细账目在物业管理项目显著位置公示，接受业主监督，不得擅自挪用；业主大会、业主委员会、业主监事会或者20%以上的业主提议的，可以委托会计师事务所对账目进行审计，并将审计报告通报全体业主，审计费用可从公共收入中列支。一审诉讼中，梁南及广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司均否认有8个委员签名的《金碧湾物业服务补充合同》（手写修改版）原件在其手上。梁南称《金碧湾物业服务补充合同》（手写修改版）当时是业委会9个委员一起讨论得出的结论，上面的很多修改的内容是按照大家讨论的意见当场修改的，修改后才由8名委员签名；到其签名时，其认为合同很重要，而且尚未经过表决，且要与金碧物业有限公司商讨，因此其没有签名，手写版本的补充协议就被黄某瑜拿走了。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会坚持合同原件在梁南手上。金碧物业有限公司表示对此不知情。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜为证实其诉讼请求所依据的事实，向一审法院提交的证据中包括以下证据：1、有8个委员签名的《金碧湾物业服务补充合同》（手写修改版）的手机微信截屏照片。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜称2018年10月30日，黄某瑜在金碧湾1至12栋住户群发出一份物业服务合同表决版、物业服务合同补充协议手写修改版的照片出来，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜才发现手写修改版的补充合同和盖有公章的印刷版的补充合同的内容不一致。根据照片显示，手写修改版补充协议第2条的约定为，乙方经营活动所得收益（即公共收益）归全体业主所有（后面手写加插一句“其中月保车费按甲乙双方7:3分成”），主要用于补充维修资金、业主代表大会、小区内公益事业及完善设备配套设施的维修、养护等；乙方代表金碧湾小区业主收到的收益（后面手写划掉“由甲乙双方公共管理”一句，并手写加上“存放于甲方开设的银行专项账户，由甲乙双方共同管理，协商使用”），乙方不得擅自挪作他用；2、地面停车场、公共部位摆卖、广告等照片；3、2019年3月25日由广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具的《责令限期改正通知书》的照片，内容为，黄某瑜：经我街查明，你于2015年11月1日，未经业主委员会会议决定，擅自使用金碧湾业主委员会印章与金碧物业管理有限公司签订《金碧湾物业服务补充合同》；根据《广州市物业管理暂行办法》第九十四条第一款规定，现我街责令你自收到本通知后10天内改正，造成损失的，依法承担法律责任；等。4、2019年4月3日由广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具的《关于反映金碧湾小区业委会主任黄某瑜私用业委会印章的回复》复印件，其中有以下内容：经调查，2015年11月1日广州市海珠区金碧湾小区业主委员会与金碧物业有限公司签订的《金碧湾物业服务补充合同》，确认有经业委会会议讨论，无业委会会议书面记录，无召开业主大会表决。我街根据《广州市物业管理暂行办法》相关规定，已发出责令限期整改通知……；等。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会对证据1的真实性没有异议，但认为手写部分是表决之后才加上去的，不发生法律效力；对证据2中停车场的照片确认是小区内的照片，但其余的照片无法辨别，认为即使属于小区内的照片，也属于小区的公共收益，不存在私吞的情况；对证据3、4认为陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜没有出示原件，无法确认真实性；两份证据存在相互矛盾的情况，《责令限期改正通知书》上写的是“未经业主委员会会议决定”，但是《关于反映金碧湾小区业委会主任黄某瑜私用业委会印章的回复》上又说“确认有经业委会会议讨论”；两份文件都没有证据证明相关的调查过程；其业委会已于2019年5月8日向龙凤街道办事处申请撤回《责令限期改正通知书》；假若两份文件是真实的，表明有相关的行政部门介入，则不属于法院审理的范围。金碧物业有限公司对证据1的真实性无异议，认为证实了《金碧湾物业服务补充合同》在签订前确实经过讨论，不存在违法的情况，手写部分是8个委员签名后加上去的；对证据2的真实性没有异议，其中地面停车场的照片除了进出口的位置，其他位置都是属于其公司向开发商申请的小区红线外的停车场，这部分的收益与业主无关；其余照片（公共部位摆卖、广告）确认有对外承包，其公司提供的审计报告中，已包含相应的审计内容；证据3的真实性无异议，合法性有异议。该办事处没有对业委会主任黄某瑜进行调查，擅自认定其“擅自使用金碧湾业主委员会印章”，且根据物业管理条例的规定，业主委员会作出的决议，其他业主认为违法或者侵犯权益的，应从知道之日起1年内提出；《责令限期改正通知书》是在2019才出具，而2015年发生的事情，时隔4年才提出是不合适的，该《责令限期改正通知书》的行政行为，违反相关法律规定，是无效的，不应作为本案审理的依据；对证据4，该回复与《责令限期改正通知书》的说法自相矛盾；《责令限期改正通知书》声称“未经业主委员会会议决定，擅自使用金碧湾业主委员会印章”，但《关于反映金碧湾小区业委会主任黄某瑜私用业委会印章的回复》又声称“确认有经业委会会议讨论”，在基本认定事实方面自相矛盾，因此该文件的合法性不予认可。另外，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会为证实陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜提交的《金碧湾物业服务补充合同》（手写修改版）中的手写改动的内容是表决后添加的，依法不发生效力，向一审法院提交了三位业委会委员的《情况说明》：1、业委会副主任欧阳某的《情况说明》，内容为，金碧湾业主委员会于2015年7月17日晚上召开会议，对《物业服务合同》和《金碧湾物业服务补充合同》内容进行讨论并表决，当晚业委会委员表决通过了上述两份合同内容，并轮流在合同打印稿上签字确认，只有梁南1人没有在补充合同上签名；从表决至本人签名之时，《金碧湾物业服务补充合同》上没有任何手写文字；2、业委会委员胡某莹的《情况说明》，主要内容同上，另外还有“复印件上的手写文字是梁南事后添加上去的”的陈述；3、业委会主任黄某瑜的《情况说明》，主要内容与胡某莹的《情况说明》一致，另外还有“散会时，梁南向我索取已有8名委员签名的《金碧湾物业服务补充合同》原件，说回家再看看。由于梁南一直以来自称是律师，又是合同的主要拟稿人，且时任业委会副主任，当时我对他的人品深信不疑，于是就将已有8名委员签名《金碧湾物业服务补充合同》签名表决稿原件给了他”的陈述。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为《补充合同》（手写修改版）的手写文字是当场修改的，且修改的内容和打印版本的内容是基本一致的，只是顺序不同；业委会每一次会议内容的相关材料都是黄某瑜拿走的。金碧物业有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为黄某瑜、欧阳某、胡某莹本身就是补充协议讨论稿的参与人，因为业委会的事宜是公益事宜，没有涉及个人利益，三位证人不惜得罪其他人，出面证明，也证实了《补充合同》的讨论稿是当场打印出来的，梁南将《补充合同》稿拿回去修改。金碧物业有限公司为证实其公司已经聘请了第三方审计机构对金碧湾小区2015年至2018年的物业收支情况进行审计，向一审法院提交了广州至信永联会计师事务所出具的《金碧物业有限公司广州分公司2015年—2018年6月广州金碧湾花园物业服务收支其他专项审计报告》及该审计报告的公示照片。金碧物业有限公司称，在审计报告中的《物业服务收支费用情况表》中，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜要求公开的小区地面停车场收入对应的就是“收入项目”第3项的“停车收入”，里面包括“车辆月保收入”、“私家车位管理费”；陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜要求的灯箱电梯广告收入、小区游泳池的收入、小区场地摆卖收入、电信网络进场费和租金对应的是“收入项目”的第2项“物业经营收入”，小区设备设施的被他人损坏获得赔偿的收入对应的是“收入项目”的第10项“其他物业管理费收入”。对上述证据，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜认为审计报告中审计的种类与其诉讼请求要求的不一致，其要求的是小区公共收益审计，对审计项目不认可；对公示照片没有异议。广州市海珠区金碧湾小区业主委员会对上述证据没有异议，认为审计报告涉及的项目已经包括陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜诉讼请求的所有的项目；法律规定业主具有知情权，但是知情权的行使不一定要通过专项审计来行使。2019年3月29日，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜提起本案诉讼。一审诉讼中，一审法院要求陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜明确第一项诉讼请求，是要求确认《金碧湾物业服务补充合同》无效还是要求撤销该合同，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜明确其是要求确认《金碧湾物业服务补充合同》无效。一审法院认为：陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜的第一项诉讼请求是要求确认《金碧湾物业服务补充合同》无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故本案审查陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜的该项诉讼请求，应围绕法律的上述规定进行。经查，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司作为《金碧湾物业服务补充合同》的相对方，均确认该合同是双方的真实意思表示，合同内容本身也没有违反法律法规的强制性规定，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜没有证据证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，故该合同合法有效。至于陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜认为“广州市海珠区金碧湾小区业主委员会主任黄某瑜私用业委会印章，未征得相关业主、业主大会同意擅自签订《金碧湾物业服务补充合同》”问题，广州市海珠区金碧湾小区业主委员会是一个独立的民事主体，该业委会的公章是法人权利的象征，具有最高的效力。加盖有该业委会公章的相关文书代表法人意志，对外具有法律效力，故《金碧湾物业服务补充合同》是合法有效的。业委会主任黄某瑜有无私用印章、签订补充合同前有无经过业主大会同意，是属于业委会的内部管理问题，外人无从知晓，不能以此对抗善意的第三人。另外，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜对业委会本身作出的决定不服，可以要求撤销业委会作出的相关决定，而非要求确认业委会对外签订的合同无效，从而危及他人的权益。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜以此为由要求确认该合同无效不符合法律规定，一审法院予以驳回。对于陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜要求广州市海珠区金碧湾小区业主委员会、金碧物业有限公司公开从2008年3月15日至2019年5月28日金碧湾小区公共收益（小区地面停车场收入，灯箱、电梯的广告收入，小区游泳池的收入，小区场地摆卖收入，电信网络进场费和租金，小区设备设施被他人损坏获得赔偿的收入）收支账目明细，聘请独立的第三方对公共收益进行专项审计，返还因该合同取得的收益给全体业主的诉讼请求，由于专项审计涉及审计费用由谁负担的问题，根据广州市海珠区住房和建设水务局发布的《海珠区住房和建设水务局关于物业管理项目公共收益单独设立银行账户的通知》，“业主大会、业主委员会、业主监事会或者20%以上的业主提议的，可以委托会计师事务所对账目进行审计，并将审计报告通报全体业主，审计费用可从公共收入中列支”，即审计需由业主的代表机构或20%以上的业主提议，且审计费用的负担涉及全体业主的利益；另外，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜要求“返还因该合同取得的收益给全体业主”也涉及全体业主的利益。现陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜没有证据证实其代表全体业主起诉，故陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜该两项请求，一审法院也予以驳回。至于“公开从2008年3月15日至2019年5月28日金碧湾小区公共收益（小区地面停车场收入，灯箱、电梯的广告收入，小区游泳池的收入，小区场地摆卖收入，电信网络进场费和租金，小区设备设施被他人损坏获得赔偿的收入）收支账目明细”的请求，合法合理，但考虑到广州市海珠区金碧湾小区业主委员会的任期是从2014年9月1日才开始，而小区实际是由金碧物业有限公司进行管理，故该义务应由金碧物业有限公司承担。本案不属于业主撤销权纠纷，案由应变更为物业服务合同纠纷。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，于2019年8月13日作出一审判决：一、金碧物业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜公开革新路105号金碧湾花园小区从2008年3月15日至2019年5月28日的公共收益（小区地面停车场收入，灯箱、电梯的广告收入，小区游泳池的收入，小区场地摆卖收入，电信网络进场费和租金，小区设备设施被他人损坏获得赔偿的收入）收支账目明细；二、驳回陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜其余的诉讼请求。本案受理费100元由陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜承担50元，金碧物业有限公司承担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本案二审诉讼中，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜表示，对广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8429号民事判决第一项没有异议，取消上诉状上诉请求第2项中“公开从2008年3月15日至2019年8月31日金碧湾小区公共收益收支账目明细（含收支依据及收支原始凭证）”的内容；只保留“聘请独立的第三方对公共收益进行专项审计；返还因该合同取得的收益给全体业主”的内容。本院认为：对陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜本案所提诉讼请求公开公共收益收支账目明细部分，一审法院经审理作出一审判决，金碧物业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜公开革新路XX号金碧湾花园小区从2008年3月15日至2019年5月28日的公共收益（小区地面停车场收入，灯箱、电梯的广告收入，小区游泳池的收入，小区场地摆卖收入，电信网络进场费和租金，小区设备设施被他人损坏获得赔偿的收入）收支账目明细。各方当事人对一审该项判决并无异议，该项内容并不是二审审理范围，相关当事人当依该项判决内容履行。对陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜本案所提诉讼请求确认《金碧湾物业服务补充合同》无效、返还因该合同取得的收益给全体业主的部分，因《金碧湾物业服务补充合同》是否有效，返还因该补充合同取得的收益给全体业主，涉及全体业主的共同权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项需由业主共同决定。因此，对于此项争议是否提起诉讼应由全体业主讨论决定。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜提起本案诉讼未经全体业主表决并同意授权，不具有提起该项诉讼的主体资格，对该项争议提起的诉讼应予以驳回。对陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜本案所提诉讼请求聘请独立的第三方对公共收益进行专项审计的部分，因对小区物业公共收益进行审计，是业主行使对小区物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况的监督权具体表现形式之一，但由于审计必然涉及审计费用的支出问题，也涉及全体业主的共同权益，应由全体业主共同决定。《广州市物业管理暂行办法》第八十五条第四款规定，业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计；《海珠区住房和建设水务局关于物业管理项目公共收益单独设立银行账户的通知》第五条规定，业主大会、业主委员会、业主监事会或者20%以上业主提议的，可以委托会计师事务所对账目进行审计。上述地方性规章及规范性文件中均对提议审计的主体资格进行了限定，陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜并不符合提出该项事由的主体资格要求，其于本案所提相关诉讼主张应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8429号民事判决第一项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8429号民事判决第二项；三、驳回陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜要求判决确认金碧物业有限公司与广州市海珠区金碧湾小区业主委员会于2015年11月1日擅自签订的《金碧湾物业服务补充合同》无效、金碧物业有限公司与广州市海珠区金碧湾小区业主委员会聘请独立的第三方对公共收益进行专项审计、返还因该合同取得的收益给全体业主的起诉。一审案件受理费100元，由金碧物业有限公司负担。陈淑贤、谢伟民、张伟钊、梁南、李志文、伍妙娜预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇二〇年一月十日书记员  熊盈颖吴敏玲张家齐