新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初8835号原告（反诉被告）：朱冠任，男，1970年12月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：姜涛，新疆瀛漠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，新疆瀛漠律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋宇宏，女，1982年10月2日出生，汉族，无固定职业，住四川省绵阳市涪城区，现住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：沈树森，新疆坤盟律师事务所律师。原告（反诉被告）朱冠任与被告（反诉原告）蒋宇宏房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱冠任委托诉讼代理人姜涛，被告（反诉原告）蒋宇宏委托诉讼代理人沈树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱冠任向本院提起诉讼：1．判令蒋宇宏返还朱冠任房租及押金200000元；2．判令蒋宇宏赔偿朱冠任（停车费）损失5838.9元。由蒋宇宏承担本诉诉讼费用。事实和理由：2018年3月15日，我与蒋宇宏签订了《房屋租赁合同》，约定我承租蒋宇宏拥有的位于本市天和新城Ｂ座17楼1707、1709号房屋，租赁期限一年，第一年租金合计280000元，押金50000元。合同签订后，我按约向蒋宇宏支付租金及押金合计330000元，但因蒋宇宏未按约向新疆天和树仁置业有限公司支付房款导致租赁房屋于2018年7月2日被停止供电。经我多次主张权利，蒋宇宏于2018年8月28日向我出具《承诺书》，确认因房产公司停水停电以致我无法正常使用房屋，租赁合同因合同目的不能实现于2018年7月2日终止，蒋宇宏应于2018年9月13日前退还房租及押金300000元，如逾期按330000元全款退回。另，我于2018年4月25日向新疆天和兴业物业服务有限公司租赁车位并缴纳了停车费7200元。蒋宇宏出具承诺后，仅陆续返还130000元。经我多次催要，蒋宇宏均以各种理由推脱，无奈诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）蒋宇宏针对本诉答辩并反诉称，不同意朱冠任的诉讼请求，我出具返还租金及押金的承诺是朱冠任威胁我签订，其应返还我按承诺向其退回的130000元。涉案合同租赁期间新疆天和物业服务有限公司没有对涉案房屋进行任何停水停电，租赁期间水电可以正常使用，朱冠任至今未交回房屋，且其拖欠暖气费、水费、物业费、制冷费等相关费用50000余元，全额退款是不合理的，现提起反诉。请求判令：1．被反诉人返还租金130000元；2．请求判令被反诉人支付租房期间尚欠的水电费、空调费、暖气费、物业费共计53144.9元整；3．请求判令被反诉人支付逾期交房滞纳金67200元整。事实和理由：2018年3月15日，我与朱冠任签订了《房屋租赁合同》，约定我将涉案房屋租赁给朱冠任，租期自2018年3月15日至2019年3月15日止。合同约定租期届满时未经我同意逾期返还房屋的，每逾期一日朱冠任应按每平方米3元支付滞纳金。合同签订后，我依约向朱冠任交付房屋，朱冠任也在使用房屋，但在2018年7月（因我家中有事未在本市），朱冠任打电话告知我说：新疆天和树仁置业有限公司因我未能按时交纳涉案房屋的房款给其停止供电，要求我退全年租金。我回本市后经向该公司了解从未停止供电，故我不同意，而朱冠任带人到家中胁迫我给其写承诺书，我在无奈情况下违心写了承诺，同时对方让我先支付130000元。2019年4月，对方又带人到我家中辱骂胁迫我，我电话报警，社区民警来我家，但对方已跑了。至此，朱冠任到目前为止也未给我交回房屋。根据合同约定，朱冠任违约在先且使用违法手段，迫使我在违背真实意思的情况下书写承诺是无效的。为维护我的合法权益，故依法提起反诉。朱冠任提供以下证据，蒋宇宏质证及本院认证如下：1．《房屋租赁合同》。用以证明双方于2018年3月15日形成房屋租赁关系，蒋宇宏将涉案房屋租赁给我使用，租赁期限为2018年3月15日至2019年3月15日共计一年，房屋租金一年为280000元，我方向被告缴纳50000元房屋押金，当年3月15日我方共计向被告缴纳330000元含押金50000元。蒋宇宏对该证据真实性、关联性均认可。本院对该证据真实性、关联性予以确认。2．《停车费票据》。2018年4月25日出具，证明原告在租赁被告办公地点后又向物业公司缴纳1年停车费的事实。蒋宇宏对该证据真实性认可，关联性不认可，与本案无关。本院对该证据真实性予以确认。3．《通知》。2018年6月28日生成，用以证明当时物业公司向朱冠任下达通知书，限朱冠任履行义务，朱冠任当日以微信的方式通知给了蒋宇宏，2018年7月2日物业公司对此房屋进行了停电，导致该房屋无法正常使用，朱冠任三天后搬离了该房屋。4．《催款通知书》。2018年11月1日生成，用以证明2018年11月1日蒋宇宏仍然没有履行相应义务，涉案房屋仍然无法使用的事实。蒋宇宏对《通知》、《催款通知书》真实性认可，关联性不认可，该通知和通知书只是通知朱冠任缴纳房款，并没有显示对涉案房屋进行停水停电等措施。本院对《通知》、《催款通知书》的真实性予以确认。5．《承诺》。2018年8月28日生成，承诺人为蒋宇宏，用以证明双方经过协商蒋宇宏同意在2018年9月13日之前一次性退还朱冠任300000元租金及押金，蒋宇宏认可因其欠房产公司款导致朱冠任租房无法实现的事实；蒋宇宏承诺若2018年9月13日未返还租金及押金则蒋宇宏同意退还朱冠任330000元。蒋宇宏对该证据真实性、关联性、合法性不认可，该承诺是朱冠任逼其签的。本院对该证据真实性、关联性暂不确认，综合其他举证情况认定。6．《微信聊天记录》。用以证明双方协商退款的事实，能反映蒋宇宏拖延履行其义务的事实，经朱冠任索要，蒋宇宏通过微信支付的方式退还我方130000元整。蒋宇宏对该证据真实性认可，关联性不认可，当时蒋宇宏在内地，朱冠任欺骗蒋宇宏涉案房屋停电停水以达到退款的目的。7．《58同城房屋出租信息》。用以证明蒋宇宏一直在58同城上发布涉案房屋出租信息，涉案房屋已经在对外出租。蒋宇宏对该证据真实性、关联性不认可，证据中未写房屋具体信息，蒋宇宏也是在租赁关系在2019年9月解除后才向外出租的。该证据存在争议，对真实性暂不确认。蒋宇宏提供以下证据：1．《证明》。2019年10月9日生成，用以证明朱冠任在租赁期间涉案房屋未停水停电，朱冠任是正常使用租赁房屋的，而且物业保安反映，朱冠任在租赁期间一直在使用房屋。2．《欠费证明》。用以证明租赁期间朱冠任所欠制热费、物业费、水费、制冷费，共计53144.9元。3．《通知》。用以证明蒋宇宏于2019年4月4日发给朱冠任通知要求其搬离涉案房屋并返还房屋。朱冠任对《证明》、《欠费证明》、《通知》真实性、关联性、合法性不认可，出具的时间是在本案诉讼期间，该证明没有物业单位负责人及出具人的签字，根据民诉法相关规定是不合法的，出具证明的单位是新疆天和树仁置业公司与涉案房屋的物业不是一个公司，该公司证明没有效力。《欠费证明》上章子模糊不清，且欠费的计算没有依据，而且，自蒋宇宏将房屋出租给朱冠任之后，朱冠任向物业公司买水买电，物业公司不给卖，后来说好话物业公司才卖了两次水电；《通知》是复印件，且当时双方正在协商退还房屋的事情，朱冠任对通知出示的时间表示怀疑。因蒋宇宏提供的以上证据存在争议，真实性暂不确认。本院根据双方举证及庭审认定事实如下：2018年3月15日朱冠任（乙方）与蒋宇宏（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有合法使用权的本市乌鲁木齐东路38号天和新城B座17楼1707、1709号房出租给乙方，用途为办公使用，租赁期限自2018年3月15日至2019年3月15日止；第一年租金280000元，第二年度开始在前一年房租总额基础上递增10%，押金50000元，合同期满，经甲方对房屋的装修、家俱、水、电、暖、门窗、消防设备、建筑结构验收合格，可退还押金，以上设施如有损坏照价赔偿（正常磨损、折旧除外），赔偿金额从押金中扣除退还，家俱以实物照片为准；水电费、空调费、暖气费、物业费由承租人支付，根据办公商业市场价由乙方自行到物业公司交纳，房屋交接时，甲方保证房屋及水电暖通并能正常使用；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满时返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的滞纳金，乙方返还房屋时应金甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；合同条款双方任何一方违约，违约方应向守约方支付年租金40%的违约金。合同签订后，朱冠任向蒋宇宏交付租金280000元，押金50000元。2018年8月28日，蒋宇宏向朱冠任出具一份《承诺》，载明：因天和新城市广场17楼177、1709租房给朱冠任租期3个月17日，因房产公司停水停电造成，租房合约停止，经双方友好协商，退还房租、押金共300000元，从该日起十五天即2018年9月13日前支付给朱冠任，如逾期1天，按330000元全款退回。蒋宇宏承诺人处由签名，承诺空白处有“彭祥宽”签名。承诺出具后，蒋宇宏向朱冠任通过微信支付退还朱冠任130000元。另，朱冠任提供其与蒋宇宏自2018年6月28日至2019年4月11日的微信交流记录，显示以下主要内容：1.2018年6月28日16时，朱冠任向蒋宇宏发送其收到的新疆天和树仁置业有限公司《通知》（即朱冠任提交的2018年6月28日的《通知》），蒋宇宏欠该公司近200万元的房款，要求其2018年7月2日交纳，否则采取相应措施维护其公司权益。蒋宇宏回复：“收到了”“我在想办法．放心”。2018年7月3日，朱冠任陈述其当日上午刚办了一个车的业务，“电脑开不了没电”，保险等事情无法申报。蒋宇宏回复“朱哥，你给彭总发个信息吧，这个事我已经解决不了了，给你们添麻烦了”；朱冠任回复“关键是彭总不接电话呀”。2018年7月5日，朱冠任陈述“小蒋事情办的咋样了，几点能来点呀？”“小蒋这样拖下去也不是办法，我考虑退租了。你过来吧我们谈谈！”蒋宇宏回复“你找我们家老彭，这个事只有找他出来，我在湖南”。2018年8月2日，朱冠任陈述“你租金不给我退电话又不接，以后我们怎么做朋友啊！”同年8月28日，朱冠任陈述“你这样子拖了两个多月，我到现在办不了公，你不见面也不可能的对不对，你现在在哪儿呢，你要没时间我去找你啊”。蒋宇宏未回复。2．上述承诺书出具日即2018年8月28日，朱冠任陈述“你这样子拖了两个多月，我到现在办不了公，你不见面也不可能的对不对，你现在在哪儿呢，你要没时间我去找你啊。”2018年11月18日，朱冠任在微信中向蒋宇宏索款，蒋宇宏陈述“写字楼只能让房产公司卖了，您放心，钱肯定我会还你的”。2018年12月14日，蒋宇宏陈述“明天晚些你过来，见面说，你不相信我没有办法……做人我知道我自己再难也不要骗人”。微信记录显示2018年12月15日及2019年1月4日、1月6日，蒋宇宏向朱冠任通过微信转款支付130000元，此后，朱冠任继续向蒋宇宏索要余款，蒋宇宏于2019年4月1日陈述“没有办法了，之前我们说清楚了，我只能给12万，你真要找姓彭的要，这样拖下去，对谁都不好”“他（彭）骗惨我了……我和他早分开了”“我从没有同意给你那么多，你非要那么多，我没有办法做到，是姓彭的答应你的”“所以我认一半的责任，剩下的你找他要，这不合理吗”。3.2019年1月4日，蒋宇宏陈述“朱哥，我在12月30号准备了钱，约您见面把房子交接了，您两次都没有见我，我今天下午到重庆处理房子的事情，要下个星期回来，我只能通过微信每天转5万给您，先转给你10万，剩下的我回来我们交号房子，我到银行转给你，里面还有你们的东西被子什么的”。2019年4月1日，蒋宇宏陈述“打官司就打……你占着我的房子”。朱冠任陈述“我连你人都找不到，怎么给你交房子”。蒋宇宏回复“我年前打了两次电话给你，你没有时间去，我有什么办法”，朱冠任回复“我给你打电话是你不接”。另，庭审中，本院要求双方去现场确认物品情况，蒋宇宏确认涉诉的租赁房屋出租时除电脑，其他办公用品均为其所有；朱冠任陈述其已于2018年7月2日搬离，承诺书已反映，故其明确不去。蒋宇宏确认其于2019年11月9日自行进入房屋并换锁，房屋内无朱冠任物品。蒋宇宏确认2019年9月30日后其准备对外出租房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，朱冠任以对方签字的承诺书内容为据主张对方返还租金承担损失，蒋宇宏以承诺书系对方胁迫签订为由反诉对方返还租金130000元（经询，蒋宇宏确认该部分返还款项即系其按承诺书向对方支付的款项）。综合上述意见，双方争议为蒋宇宏于2018年8月28日出具的承诺书是否系胁迫情形下形成，是否应当采用。对此，本院认为：1．《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、受益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，涉诉的租赁房屋系蒋宇宏购买，从朱冠任提供的双方微信记录和“新疆天和树仁置业有限公司”于2018年6月28日出具的《通知》内容看，因蒋宇宏未支付全部房款，“新疆天和树仁置业有限公司”通知其在2018年7月2日前必须缴纳，否则采取相应方式维权，由此会对租户经营造成不便；朱冠任在当日即向蒋宇宏微信发送该通知，朱冠任的陈述内容显示自2018年7月3日至2018年8月28日承诺出具当日，其无法办公，可以佐证承诺书中关于房产公司采取停水停电措施致使出租物使用出现障碍，朱冠任与对方协商退还租金的承诺内容并不违法上述法律规定。2．双方签订的租赁合同违约条款约定，任何一方违约，违约方应向守约方支付年租金40%的违约金。本案中，承诺内容载明的合同终止原因系蒋宇宏拖欠房产公司房款致使，应承担违约责任。朱冠任自2018年3月15日开始租赁房屋，自2018年7月3日租赁房屋出现障碍发生确已使用约3个多月，而承诺退还条件为蒋宇宏先按30万元退还，在约定日期未还的情况下再按33万元返还，已考虑折抵部分款项，综合上述合同约定和承诺内容，蒋宇宏承诺退回朱冠任的33万元，实际是朱冠任已缴纳的租金和押金，退还款项并无超出朱冠任实际缴纳的款项，即使考虑扣除朱冠任实际使用期间的租金，综合双方约定的违约金条款，上述承诺返还款项尚难以认定属显示胁迫特征的显失公平负担。3．从双方微信沟通记录看，在承诺出具前后，蒋宇宏均未明确提及承诺系胁迫的情况，承诺出具后，其已支付130000元，其陈述不愿继续支付承诺退还的余款200000元的原因，是只同意支付一半即120000元，另一半让对方向其朋友彭某主张，对此，朱冠任以蒋宇宏系租赁合同相对人，退款与彭某无关为由拒绝。4．蒋宇宏在出具承诺后，如认为承诺内容系违背其真实意思的情况下实施的民事法律行为，其可按合同法第一百五十条的规定及时诉讼予以撤销，其并未举证证明其已行使了撤销权。综上，蒋宇宏认为承诺系胁迫出具不应采用的抗辩意见，因其举证不足以证明，本院无法予以采纳。对朱冠任主张蒋宇宏返还租金及押金200000元的本诉请求予以支持，对蒋宇宏主张朱冠任返还已退回租金130000元的诉讼请求，本院不予支持。从承诺内容看，双方已就租赁合同于2018年8月28日终止达成一致，综合双方合同履行情况，蒋宇宏承诺退还款项应已包含损失问题，故对朱冠任主张停产费损失的本诉请求，本院不予支持。蒋宇宏主张朱冠任承担水电费、空调费、暖气费、物业费损失53144.9元，并未提供缴费票据等其已负担损失的证据，本案中，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十八条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蒋宇宏于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）朱冠任返还房租及押金200000元；二、驳回原告（反诉被告）朱冠任的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）蒋宇宏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉确认给付金额200000元占诉争金额205838.90元的97.16%，案件受理费4387.58元（原告已预交），由被告（反诉原告）承担4262.97元，原告（反诉被告）承担2.84%即124.61元。反诉案件受理费2527.59元，由被告（反诉原告）自行承担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  王晓玲人民陪审员  田 峰二〇二〇年一月七日书 记 员  李嘉锐