宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终68号上诉人（原审原告）：王某1，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某2，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人王某1因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某2、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，认为本案当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定本案不开庭审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1.请求贵院撤销一审判决，发回重审或改判支持其的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1.原审法院认定事实错误，王某1与隆湖公司之间形成的是商品房买卖合同关系，并非以房抵债的普通债权关系。2.王某1在人民法院查封前签订了商品房买卖合同；购买涉案房屋系为了居住；已支付全部房款，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有排除强制执行的民事权利，原审法院认为涉案的商品房在签订买卖合同之前已经设定抵押，影响王某1排除执行的权利，系法律适用错误。中信信托公司答辩意见：1.涉案房屋系以房抵债，非王某1所称的房屋买卖合同关系。涉案房屋实际是隆湖公司以其抵债郑玉萍，由郑玉萍之女王某1签订买卖合同。王某1在一审提供的收据已明确载明“抵帐款”，且经办人记载为其母郑玉萍。上述证据与隆湖公司提供的情况及债权债务登记情况相印证。因此，王某1与隆湖公司不存在真实的商品房买卖关系，一审法院对于抵债事实的认定无误。2.王某1及其母郑玉萍所享有一般债权，不符合也不适用物权期待权的规定。从债权的受偿原则来看，一般债权不优先于中信信托公司所享有的抵押权，如直接适用物权期待权的规定赋予其排除执行的物权期待权，将破坏债权受偿的原则，损害中信信托公司的抵押权。同时，因涉案房屋系隆湖公司抵债郑玉萍，由王某1签订购房合同，王某1也不属于消费者购房，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。且王某1未占有案涉房屋、未实际支付购房款，也不符合物权期待权的规定。综上，王某1的上诉请求不成立，应依法驳回上诉，维持原判。隆湖公司、王某2、徐某述称：请求法院依法判决。王某1向一审法院起诉请求：1.请求确认“尚东帝景花园”21－1－802号房屋为其所有；2.解除对“尚东帝景花园”21－1－802号房屋的查封并停止对该财产的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01号的《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02号《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐某、王某2分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某2于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐某、王某2分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐某、王某2同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某2分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐某、王某2向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐某、王某2未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐某、王某2发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐某、王某2于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。一审法院另查明，截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐某、王某2未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐某、王某2强制执行，要求隆湖公司、徐某、王某2向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某2；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某2的全部个人财产。一审法院还查明，2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第18431号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京××路、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，被告中信信托公司与被告隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。一审法院还查明，2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，本院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，该院于当日立案执行。在执行过程中，该院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某2银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，一审法院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，一审法院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受一审法院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到王某1“尚东帝景花园”21－1－802室房屋。一审法院还查明，2011年3月10日，王某1与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定王某1购买隆湖公司“尚东帝景花园”21－1－802号房，建筑面积151.70平方米，价款为1137750元。2011年3月28日，隆湖公司出具的收款收据载明：收到王某121－1－802房款1137750元（抵账款），经手人郑玉萍。2011年3月29日，隆湖公司收取王某1物业专项维修资金1517元，并出具收条一张。郑玉萍与王某1系母女关系。现王某1未实际占有案涉房屋。涉案21号楼于2011年1月20日抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月被一审法院查封。一审法院再查明，在一审法院执行中信公司与隆湖公司、徐某、王某2公证债权文书一案中，王某1对一审法院委托拍卖北京××路房屋的行为不服，向该院提出书面异议。该院进行审查后作出（2018）宁01执异175号执行裁定书，裁定驳回王某1的异议请求。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。在中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，王某1是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及王某1主张确认涉案21－1－802室享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王某1与隆湖公司所签订的《银川市商品房买卖合同》系隆湖公司欠王某1母亲郑玉萍的债务，双方于2011年3月签订房屋买卖合同即涉案王某1提出异议的房屋，双方间非事实上的房屋买卖，而是普通的债权抵顶关系。因王某1仅享有普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，且王某1并未实际占有涉案房屋。依据上述规定，对王某1要求确认“尚东帝景花园”21－1－802号房产归其所有并要求解除对涉案房屋的查封并停止执行的诉讼请求，一审法院不予支持。王某1称中信信托公司据以申请执行的公证文书因违反法律规定而无效，其理由不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回王某1的诉讼请求。案件受理费100元，由王某1负担。二审中王某1与各被上诉人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：王某1对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。经查，首先，本院生效的（2015）宁刑终字第80号刑事判决所认定的事实，王某1与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》，系因隆湖公司向王某1母亲郑玉萍借款，隆湖公司将已在中信信托公司设定抵押的涉案房屋用以顶抵公司对郑玉萍的欠款。王某1与隆湖公司间非房屋买卖关系，王某1对涉案房屋仅系基于为消灭债权债务关系而享有的普通债权，其对涉案房屋享有物权期待权的上诉主张不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因王某1仅享有普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，且王某1并未实际占有涉案房屋，其不符合上述法律规定的全部四个情形。综上，此种情形下，王某1对涉案房屋所享有的权益不具有优先性，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。王某1对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立。综上，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王某1负担。本判决为终审判决。审判长 孙泽诚审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年十二月二十六日书记员 牟 荣