甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘11民终1451号上诉人（原审原告）：甘肃临洮立华实业有限责任公司，住所地临洮县洮阳镇东大街53号。法定代表人：蔡耀荣，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡耀胜，该公司职工。委托诉讼代理人：于小慧，甘肃洮鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临洮县百货公司住宅小区业主委员会。负责人：浪子孝，业主委员会主任。委托诉讼代理人：浪子孝，业主委员会主任。委托诉讼代理人：杜学峰，业主委员会委员。委托诉讼代理人：陆云，业主委员会委员。上诉人甘肃临洮立华实业有限责任公司（以下简称立华公司）因与被上诉人临洮县百货公司住宅小区业主委员会（以下简称百货公司业主委员会）物权保护纠纷一案，不服临洮县人民法院（2019）甘1124民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立华公司上诉请求：1、依法撤销临洮县人民法院（2019）甘1124民初261号民事判决；2、依法判令业委会立即返还其侵占的位于临洮县××××城东蔬菜市场院内的商业用地；3、判令业委会立即清除其设置在临洮县××××城东蔬菜市场院北门的铁链、门锁等障碍物，并赔偿其损坏的电动伸缩门，赔偿款15300元；4、判令业委会立即返还其占用立华公司土地期间获得的不当得利总共45300元；5、一、二审案件受理费由百货公司业委会负担。事实与理由：一、百货市场住宅小区业主共有面积实际为6460.16平方米，一审认定为8057.68平方米错误，实际该宗土地中1597.52平方米商业用地属于立华公司享有；二、业委会用铁链、门锁等障碍物封堵北门，长期性强行推拉损坏了立华公司安装的电动伸缩门，依法应当排除障碍并赔偿损坏的财产；三、首先一审认定业委会是住建局备案成立的非法人组织是错误的；其次，根据物业管理条例规定，业委会作为业主大会的执行机构，业委会执行的职务必须通过业主大会的决定和决议，但业委会开设停车场、收取停车费等行为并未通过业主大会的决议；再次，业委会的法律性质属于业主自治组织，不具备物业服务管理资质，没经过工商注册，不具有收取物业费的主体资格，该业委会在立华公司享有的商业用地上开设停车场、收取停车费并获取的利益属于不当得利，依法应当退还。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，二审应依法支持立华公司的上诉请求。百货公司业主委员会服判答辩称：一、涉案小区整个院子的面积是8035.83平方米，两栋楼之间的过道曾由政府批复修建市场，但并未办证，市场也未实际开发修建；二、一般情况下商住小区必须要求通行过道，不可能把通行过道变更为商业用地，而本案争议的商业用地正好就是通行道路，因此该土地应属于小区的业主共有，不可能由立华公司（开发商）占有；三、立华公司自始至终未拿出土地使用证证实本案争议的土地（城东市场1597.2平方米的土地）由其享有使用权。综上，一审认定事实清楚，实体处理正确，应驳回立华公司的上诉请求，维持原判。立华公司向一审法院起诉请求：1、判令百货公司业主委员会立即向立华公司返还其侵占的位于临洮县××××城东蔬菜市场院内的商业用地；2.判令百货公司业主委员会立即清除其设置在本院北门的铁链、门锁等障碍物，并赔偿其损坏的电动伸缩门，赔偿15300元；3.判令百货公司业主委员会立即返还其占用立华公司土地期间获得的不当得利（按照每月7500元的标准计算），直至停止侵占之日止，其中2018年9月1日至2019年1月1日期间获得的不当得利为30000元；4.本案诉讼费用由百货公司业主委员会承担。一审法院认定事实：2001年4月14日，临洮县人民政府作出《关于临洮县百货公司深化企业改革实施方案的批复》（复字[2001]17号），对临洮县百货公司实施企业改革，2001年4月20日原临洮县土地管理局将该宗土地使用权出让于临洮县荣华商贸有限责任公司，土地用途为商业用地。2001年6月13日，临洮荣华商贸有限责任公司依法登记办理了临城国用（2001）第0013号国有土地使用权证。后临洮荣华商贸有限责任公司向原临洮县城乡环境保护局请示，拟对1998年已初步建成经营的城东蔬菜市场进行改扩建。2002年6月12日原临洮县城乡建设环境保护局向县政府上报了《关于改扩建城东蔬菜市场的请示》（临城发[2002]75号）,2002年7月9日，县政府同意请示，做出了《关于改扩建城东蔬菜市场的批复》（临政复字[2002]39号），荣华商贸公司按照规划方案建成A、B幢七层综合楼，并在两幢楼之间建成了连接式全封闭采光棚。2003年7月11日县国土局将该宗土地用途变更为商业、住宅用地。2004年10月，该宗土地使用权人变更为立华公司。2017年4月5日临洮县洮阳镇人民政府临政发（2017）175号关于百货公司住宅小区业主委员会成立备案的批复中表示选举产生的业主委员会程序合法，结果有效。并同意业主委员会选举产生的业主委员会主任、副主任及委员的结果。2018年8月2日以百货公司业主委员会负责人浪子孝为首的小区业主将该小区北面电动伸缩门用铁链、门锁等锁住。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。立华公司（原临洮荣华商贸有限责任公司）开发了临洮县洮阳镇东大街53号土地，立华公司享有该宗土地使用权面积是8035.83平方米。该宗土地的用途为商业、住宅用地。百货公司业主委员会未经立华公司同意将该院内立华公司安装的北面电动伸缩门用铁链等锁住，有损宗地内商铺正常经营，造成出行不便。本着化解矛盾、构建和谐社区、合作共赢的理念，保证宗内住户的通行权及商铺合法经营权，百货公司业主委员会应当排除设置在院内北门的铁链等障碍物，故对立华公司要求百货公司业主委员会清除设置在该小区北面电动伸缩门处的铁链、门锁等障碍物的诉讼请求予以支持。立华公司并未提供相关证据证实该电动伸缩门已损坏且由百货公司业主委员会损坏，故其诉请赔偿损坏电动伸缩门经济损失15300元的理由不成立，不予支持。立华公司虽取得了该宗土地内8035.83平方米的土地的使用权，但百货公司业主委员会提供的小区内业主2018年11月份办理的不动产证书证实小区全体业主共同共有的宗地面积为8057.68平方米。立华公司诉请百货公司业主委员会返还位于该宗土地内的商业用地，但其提供的证据不足以证明百货公司业主委员会对该宗土地的使用构成侵占，故对其要求返还院内商业用地的诉讼请求不予支持。百货公司业主委员会是经临洮县洮阳镇人民政府批准、临洮县住建局备案成立的非法人组织，有收取物业管理费的权利，故立华公司要求返还获取不当得利30000元的理由不能成立，其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，第十五条（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、临洮县百货公司住宅小区业主委员会于本判决发生法律效力后十日内排除设置在临洮县百货公司住宅小区北面电动伸缩门的铁链、门锁等障碍物；二、驳回甘肃临洮立华实业有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费1002元，由甘肃临洮立华实业有限责任公司负担800元，由临洮县百货公司住宅小区业主委员会负担202元。二审中，立华公司为支持其上诉请求，向法庭提交了以下证据：第一组：临自然资源发【2019】227号临洮县自然资源局关于原百货公司住宅小区办理不动产权登记中有关信息前后不一致有关情况的报告1份，证实：1、该小区内4、5号两幢商住楼之间修建的连接式全封闭采光棚及其他彩钢房6、7、8、9、10号建筑物及构筑物占地用途为商业用地，土地使用权人为临洮立华实业有限责任公司；2、该小区及城东蔬菜市场所在地宗地总面积为8057.68平方米，其中临洮立华实业有限责任公司独自享有使用权的商业用地面积为1597.52平方米，该小区全体业主共同共有面积为6460.16平方米；3、之前给本小区部分业主赵作铭、贺淑英等人颁发的不动产权证中将共有土地面积错误登记为8057.68平方米，正确的共有土地面积应当为6460.16平方米，2019年4月23日以后对该登记信息进行了修正。第二组：甘（2019）临洮县不动产权第0000724号不动产权证复印件1份、甘（2018）临洮县不动产权第0002895号不动产权证复印件1份，该证据与以上第一组证据相互印证，充分证明该小区全体业主共同共有面积为6460.16平方米，该小区的1597.52平方米商业用地使用权人是临洮立华实业有限责任公司。本院依职权调取的临洮县自然资源局出具的证明1份，证实临洮县百货公司住宅小区宗地面积8057.68平方米，其中立华公司独立使用的商业用地面积是1597.52平方米，小区全体业主共同共有的土地面积为6460.16平方米。经本院组织质证，百货公司业主委员会对立华公司提供的两组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为文件内容陈述不正确，与实际不符；不动产证登记的信息也是错误的。立华公司对临洮县自然资源局出具的证明的真实性与证明目的均予以认可；百货公司业主委员会对该证明的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为该证明的形式不合法，也没有土地使用权证证实1597.52平方米的土地系立华公司独立使用，且土地开发时的宗地面积建成住房后就已经转化为全体业主共同共有了，因此证明中证实的内容与实际事实不符。经本院审查认为，立华公司举出的证据与法院依职权调取的证据来源合法，内容客观真实，证据之间能够相互印证，能够全面地反映本案的基本事实，百货公司业主委员会虽对该证据提出异议，但未提供相应的证据予以反驳，故上述证据均作为本案认定案件事实的依据予以确认，并在卷佐证。二审经审理认定事实如下：临洮县百货公司住宅小区宗地总面积为8057.68平方米，其中临洮立华实业有限责任公司独自使用商业用地面积1597.52平方米（为6、7、8、9号商业用房占地及采光棚占地面积），小区全体业主共同共有面积6460.16平方米。二审查明的其他事实及认定事实的依据与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案争议的焦点为：双方争议的1597.52平方米土地系临洮立华实业有限责任公司独立使用的商业用地还是系临洮县百货公司住宅小区全体业主共同使用的共有土地。本案中，双方争议的土地系临洮县洮阳镇东大街53号土地中的部分土地，经查明该土地系立华公司（原临洮荣华商贸有限责任公司）开发的土地，土地用途为商业、住宅用地，该宗土地使用权面积是8057.68平方米。在本案诉讼中，临洮县自然资源管理局出具的证明亦证实该8057.08平方米土地中，临洮立华实业有限责任公司独自使用的商业用地面积为1597.52平方米（为6、7、8、9号商业用房占地及采光棚占地面积），小区全体业主共同共有的土地面积为6460.16平方米。可见立华公司系争议土地的使用权人，百货公司业主委员会对该宗土地的使用已构成侵占，侵犯了立华公司的合法权益，故立华公司要求百货公司业主委员会返还该1597.52平方米商业用地的理由于法有据，应当予以支持。百货公司业主委员会将立华公司安装在该院内北面的电动伸缩门用铁链、门锁锁住的行为，造成该宗地内的商铺无法正常经营、人员出行不便，故应当予以排除，但立华公司并未提供证据证实该电动伸缩门已损坏无法使用，因此对其要求赔偿经济损失15300元的请求不予支持。百货公司业主委员会是经临洮县洮阳镇人民政府批准、临洮县住建局备案成立的非法人组织，其有收取小区物业管理费的权利，且由于争议的商业用地与该小区业主共同共有的土地相邻，业主通行需经过该商业用地，立华公司亦未提供有效证据证实业主委员会利用该商业用地取得的具体收益，因此立华公司要求返还不当得利30000元的主张证据不足，不能成立。综上所述，甘肃临洮立华实业有限责任公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，实体处理不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项规定，判决如下：一、维持临洮县人民法院（2019）甘1124民初261号民事判决第一项及案件受理费部分；二、撤销临洮县人民法院（2019）甘1124民初261号民事判决第二项；三、临洮县百货公司住宅小区业主委员会于本判决生效后立即向甘肃临洮立华实业有限责任公司返还其侵占的位于临洮县洮阳镇东大街城东蔬菜市场院内的商业用地；四、驳回甘肃临洮立华实业有限责任公司要求临洮县百货公司住宅小区业主委员会赔偿经济损失15300元和返还不当得利30000元的诉讼请求。二审案件受理费1002元，由临洮县百货公司住宅小区业主委员会负担300元，由甘肃临洮立华实业有限责任公司负担702元。本判决为终审判决。审判长  **悌审判员  张育林审判员  黄 莉二〇二〇年一月十四日书记员  田艳霞