浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初5055号 原告：包俊丹，女，1990年3月18日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高莉，浙江泽鉴律师事务所实习律师。 被告：金华市嘉华房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市婺城区胜利街487号。 法定代表人：曹根生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。 原告包俊丹与被告金华市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告包俊丹的委托诉讼代理人李鑫，被告嘉华公司的委托诉讼代理人薛爱芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包俊丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即办妥坐落于嘉华佳园5幢1-402号的房屋不动产权证书后立即交付给原告；2、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金23392元（违约金自2019年3月1日起暂计算至2019年10月21日，此后违约金按本金508516元，日利率万分之二计算至涉案房屋实际交付原告之日止）；3、判令被告立即向原告支付逾期交付权属证书违约金5492元（违约金自2019年8月28日起暂计算至2019年9月29日，此后违约金按本金508516元，日利率万分之二计算至涉案房屋不动产权证办妥并实际交付原告之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：判令被告立即向原告交付嘉华佳园5幢1-402号房屋。事实和理由：2017年11月24日，原告与被告签订备案合同编号为201711240044的《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于金华市的商品房，购房总价款为508516元整；出卖人应当在2019年2月28日前将商品房交付给买受人使用；逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房使用权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于交付日后半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；如果出卖人不能在上述约定期限内交付相应的权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房价款。然而，直至今日，被告仍未依约交付给原告所购买房屋以及相应的权属证书。原告曾多次和被告协商，均未果。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告嘉华公司辩称，对于延迟交房给原告等业主造成的麻烦，被告表示歉意，这也不是被告愿意发生的，是由于被告意志以外的原因造成的。被告于2016年开发嘉华佳园4号、5号、8号楼时，当时金东区并未实施同一本建筑工程许可证项下的工程必须同时竣工验收等政策，被告就将这三幢楼的工程申请到了一本建筑工程施工许可证项下。8号楼曾于2004年就规划审批为11层，后经规划局要求调整为8层，所以只能在2016年对8号楼重新审批施工许可。8号楼位于小区东北角与驿头村相邻，嘉华佳园所在地原属于驿头村村集体所有，8号楼在2017年初开工时，驿头村村民阻扰施工，被告多次报警，为了不让村民阻扰施工，被告支付了部分款项才平息此事。由于曾经1号楼和8号楼在同一本施工许可证，8号楼未施工，1号楼能够单独竣工验收，被告以为这次的4号、5号楼也能单独验收，所以把重点就放到4号、5号楼。2018年12月，4号、5号楼竣工并经五方验收，被告就将4号、5号楼工程报到质监站进行竣工验收。此时，被告才被告知一本施工许可证项下的工程必须一并验收。由于以上原因，导致工程无法及时竣工验收，也直接导致无法及时向业主交房。被告认为，本案是由于村民阻扰施工、政策变化等情况引起的，不是被告主观原因造成的，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。2019年4月5日，被告向原告寄送交房通知书时也向原告告知了以上事实。关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，被告随时可以向原告交付房屋。在原告起诉之前的2019年9月16日，涉案房屋已符合交房条件，被告也已及时通知原告，原告怠于行使自己的权利，该部分损失应当由原告自行承担。原告主张的逾期交房违约金的标准过高，请求法院予以调整。关于原告主张的不动产权证书交付及逾期办证违约金问题。办理转移登记需要原告配合，被告无法单独办理，故请求法院驳回原告要求被告交付不动产权证书的诉讼请求，逾期办证违约金的截止日应为被告办理初始登记的时间即2019年11月21日，且原告主张的逾期办证违约金标准过高，请求法院予以调整。 原告包俊丹向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、被告企业信息，证明被告的诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买嘉华佳园5幢1-402号商品房的事实；4、收款收据二张，证明原告已支付房屋首付款的事实；5、2019年10月19日在嘉华佳园涉案房屋现场拍摄的照片打印件七页、浙里办金华建设工程质量安全监督管理总站对于嘉华佳园4号、5号楼没有安装电表和全部门窗不具备验收条件和消费备案的回复打印件五页、2019年10月13日小强热线新闻节目对于嘉华佳园房屋不符合交付条件仍要求业主进行交房的光盘一张，证明截至今日，嘉华佳园的涉案房屋窗户仍未安装完毕，水电未施工，不符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条第三款约定的用水、用电具备商品房正常使用基本条件，被告房屋未达到交付条件，逾期交房，已构成违约的事实。 被告嘉华公司向本院提交了以下证据：1、竣工验收备案表、住宅质量保证书及住宅使用说明书各一份，证明涉案房屋于2019年9月16日达到交房条件的事实；2、建筑工程施工许可证、疑难问题解决会办表、竣工图、单位工程质量竣工验收记录及工程竣工验收报告各一份，证明被告开发的4号、5号、8号楼使用同一施工许可证，涉案房屋所在的5号楼在2018年12月已经竣工，由于政策变化原因导致已竣工的4号、5号楼无法单独验收备案，后经被告和业主共同要求，金华市建设局将此事作为疑难问题解决才给予4号、5号楼验收备案的事实；3、防空地下室竣工专项验收核定意见及结建防空地下室工程质量竣工验收记录各一份，证明嘉华佳园整个小区在2006年已通过人防验收，小强热线报道不属实；4、交房通知书二份及函一份，证明被告于2019年4月5日、9月16日、10月17日向原告送达交房通知书，2019年9月16日电话通知原告交房的事实；5、建设工程规划许可证及金华市建设工程规划变更意见各一份，证明8号楼变更是因为规划局的要求进行规划而调整的，8号楼的变更与4号、5号楼无关的事实；6、收款收据二张，证明位于嘉华佳园小区东北角的8号楼与驿头村相邻，嘉华佳园所在地原属于驿头村集体所有，8号楼开工时驿头村村民阻拦施工，被告为了能让该村村民不阻拦施工，向该村老年协会、村经济合作社支付了10万元款项的事实。 对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证据1、2、3、4无异议。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，照片显示的是阳台，阳台是计算一半面积的，安装了窗户则按照全面积计算，就不符合当初的规划，被告举证的竣工验收备案表可以证明房屋已经达到了交付条件；关于回复，行政机关并未明确表述涉案房屋未达到交付条件；关于光盘，新闻是根据业主单方的意愿制作的，电表未落户是开发商支付电费，落户后是业主自己支付电费，且在记者采访金华市住房和城乡建设局的工作人员时，工作人员陈述涉案房屋已达到交付条件。 对被告提交的证据，原告质证意见如下：证据1，对竣工验收备案表的真实性无异议，证明目的有异议，该证据仅能证明涉案房屋于2019年9月16日竣工验收，已经远远超过了合同约定的交房时间；住房质量保证书、住宅使用说明书的真实性、合法性、关联性均有异议，该材料系被告单方制作，涉案房屋要以达到双方签订的商品房买卖合同中约定的具备商品房正常使用条件才能达到交房条件，涉案房屋至今仍未达到交房条件，该组证据无法达到被告的证明目的。证据2，建设工程施工许可证真实性无异议，疑难问题解决会办表和竣工图真实性不清楚，希望法院予以核实，单位工程质量竣工验收记录及工程竣工验收报告的真实性无异议，对该组证据的关联性和证明目的均有异议，涉案房屋是否达到竣工验收标准，要以竣工验收备案表时间为准，该组证据中的材料均无法证明是因为政府政策原因导致4号楼和5号楼无法进行竣工验收，反而是可以看出是由于被告自身规划变动原因导致4号楼和5号楼无法竣工验收，被告在进行8号楼规划变更时，是能够预见此变更行为会导致4号楼和5号楼无法竣工验收的，故该组证据无法达到被告的证明目的。证据3，防空地下室竣工专项验收核定意见及结建防空地下室工程质量竣工验收记录的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，涉案房屋是否达到竣工验收标准，不仅仅是人防验收，还有很多其他内容需要验收，最终验收通过还是要以竣工验收备案表时间为准。证据4，交房通知书和函的真实性无异议，证明目的有异议，原告在接到被告通知后均是积极过去想要办理相应手续的，但是被告房屋一直无法到达合同中约定的交付条件，导致涉案房屋一直无法交房。证据5，真实性无异议，证明目的有异议，该证据是因被告申请变更后政府部门同意变更的材料，不能达到被告的证明目的。证据6，真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是关于被告开发的8号楼与案外人的事宜，涉案房屋是在5号楼，故该组证据与本案无关。 本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4，被告均无异议，本院予以确认。对原告提交的证据5，被告对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，关于案涉房屋是否已达到交房条件，本院将综合全案证据予以认定。对被告提交的证据1中的竣工验收备案表，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性无异议；根据双方签订的商品房买卖合同第十二条约定，应由被告方提供住房质量保证书和住宅使用说明书，故本院对住房质量保证书和住宅使用说明书的真实性予以确认。对被告提交的证据2、3、4、5、6，本院对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2016年8月18日，相关政府部门同意嘉华公司开发的嘉华佳园8号楼由11层调整为8层。2016年11月25日，金华市住房和城乡建设局对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发了建筑工程施工许可证，准予施工，许可证载明合同工期为430日。 2017年11月24日，原告包俊丹（买受人）与被告嘉华公司（出卖人）签订备案合同编号为201711240044的《商品房买卖合同》一份。合同第三条约定，买受人购买的商品房为嘉华佳园5幢1-402号，建筑面积31.53平方米，该商品房有阳台1个，其建筑样式为非封闭式。合同第五条约定，该商品房房款合计508516元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年2月28日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条第二款约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；第三款约定，出卖人承诺于交付日后半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；第四款约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告已付清全部房款508516元。 2019年4月5日，嘉华公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到本通知书后到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年9月16日，嘉华公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到通知书后，在2019年9月27日前到嘉华公司销售中心办理交房有关手续。2019年10月17日，嘉华公司向原告寄送《函》，主要内容为：您所购买的嘉华佳园5号楼1单元402室房屋已符合交房条件，我公司已于2019年4月5日通知您来交房，您没有来我公司办理交房手续。为此，我公司又于2019年9月16日电话通知您交房，后又再次书面通知您于2019年9月27日前来办理交房手续，您还是没有来办理交房手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，自2019年9月27日起房屋已视为交付使用，房屋毁损、灭失的风险由您承担，自2019年9月27日起物业管理服务费等相关费用由您承担缴纳。 2019年10月19日，嘉华佳园业主向浙里办平台咨询二个问题：第一个，嘉华公司在2019年准备交付的嘉华佳园4号、5号楼在没有安装窗户和电表的情况下交付商品房，四方验收流于形式，实际因商品房窗户、电表等未按图纸施工安装，不具备验收条件；第二个，嘉华公司在2019年5月24日申报竣工验收消防备案，在当天取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》金东住建消竣备字（2019）第0005号文件，消防验收当天通过，是否去现场验收。金华市建设工程质量安全监督管理总站答复：1、嘉华佳园4号、5号楼项目南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛未安装属实。这个情况我站在监督过程中已发现，并书面通知进行整改。竣工前，开发商出具设计联系单，设计明确南北阳台铝合金玻璃门及砌体门垛取消。2、涉及电表未安装的问题，请向电力主管部门咨询。3、涉及竣工验收消防备案的问题，请向金东区住房和城乡建设局咨询。 另查明，就嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号楼工程，金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案。2019年11月28日，金华市自然资源和规划局就本案所涉的坐落于金华市不动产颁发了浙（2019）金华市不动产权第0049262号不动产权证书，权利人为嘉华公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告辩称的嘉华佳园8号楼规划调整、政府政策调整导致4号、5号楼不能单独验收及村民阻拦施工等因素是否构成不可抗力问题。本院认为，根据查明的案件事实，嘉华佳园8号楼规划调整是时间为2016年8月18日，金华市住房和城乡建设局2016年11月25日对嘉华公司开发的嘉华佳园4号、5号、8号楼工程颁发的建筑工程施工许可证上载明合同工期为430日，被告主张的平息驿头村村民阻拦施工的时间为2017年9月，而本案原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2017年11月24日，即8号楼规划调整及被告主张的驿头村村民阻拦施工的时间均在原、被告双方签订合同之前，且被告如能按照施工许可证上载明的工期完成开发，即不存在4号、5号楼单独竣工验收的问题。综上，被告主张的上述因素均不构成不可抗力，对被告的该项辩解，本院不予采信。 关于原告要求被告交付涉案房屋及支付逾期交房违约金的问题。原告主张被告至今未按约交付涉案房屋，被告则主张涉案房屋在原告提起本案所涉之前的2019年9月16日即已符合交房条件，被告也已及时通知原告收房，是原告怠于行使自己的权利，该部分损失应当由原告自行承担。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了被告向原告交付商品房应符合的条件，现被告已向本院举证证明金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在涉案工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案，故可认定涉案房屋于2019年9月16日已符合交房条件。涉案房屋符合交付条件后，被告即向原告寄送收房通知书通知原告于2019年9月27日前办理收房手续，但原告在收到被告寄送的交房通知书后至今未办理收房手续，原告拒绝接收房屋的行为可视为被告已交付房屋。综上，被告发出书面交房通知书确定的交付期满之日即2019年9月27日可认定为视为房屋已交付日期，对原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方合同约定的交房时间为2019年2月28日，被告逾期交房已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任。根据合同约定，交房逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，现被告并未向本院举证证明双方约定的违约金计算标准过高，故被告应向原告支付2019年3月1日至2019年9月27日期间共计211日的逾期交房违约金21459.38元。 关于原告要求被告交付涉案房屋产权证书及支付逾期办证违约金的问题。首先应明确双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定的被告应向原告交付的权属证书是登记在被告名下的初始登记权属证书还是转移至原告名下的转移登记权属证书。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。”从该款使用的语句字面含义而言，被告办理的系土地及房屋的初始登记手续，取得的只能是相对应的初始登记权属证书，对此理解应当不存在歧义。该条第三款约定：“出卖人承诺于交付日内半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”首先，该款使用“前款”两字表明土地、房屋权属证书即为第二款中的初始登记权属证书；其次，该款两个语句之间的关系属于承接关系，反映了事情的发展顺序：出卖人交付买受人初始登记权属证书，买受人再凭初始登记权属证书委托出卖人办理转移登记。如果出卖人交付的是转移登记权属证书，表明转移登记已经完成，则再作买受人委托办理的约定，显属多余且前后矛盾，不符合语言的逻辑性和连贯性。综上，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款所使用的语句通顺、内容前后衔接、语意连贯，符合一般用语习惯，该条约定的被告应于交付日后半年内即2019年8月31日前办理并交付给原告的土地、房屋权属证书应指初始登记权属证书，被告于2019年11月28日方才取得该初始登记权属证书，已构成逾期，应承担支付逾期办证违约金的违约责任。根据合同约定，交房办证超过60日后，原告不退房的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，现被告并未向本院举证证明双方约定的违约金计算标准过高，故被告应向原告支付2019年9月1日至2019年11月28日期间共计89日的逾期办证违约金9051.58元。对原告要求被告交付涉案房屋产权证书的诉讼请求，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条虽约定被告应在约定日期交付原告初始登记权证，但因合同同时约定原告委托被告办理权属转移登记手续，故即使被告将初始登记权证交付给原告，被告为原告代办转移登记手续时，原告仍需将初始登记权证交予被告，故被告向原告交付初始登记权属证书已无必要，被告取得土地、房屋权属初始登记权证时即应视为其已完成合同第十六条约定的义务。双方对取得初始登记证书后被告受托办理转移登记的具体时间及违约责任的承担方式没有明确约定，且在办理转移登记手续过程中，需要原、被告的相互配合，既需要被告提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要原告提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方在客观上都不可能独自完成转移登记手续。综上，对原告要求被告交付涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下： 一、由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告包俊丹逾期交房违约金21459.38元； 二、由被告金华市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告包俊丹逾期办证违约金9051.58元； 三、驳回原告包俊丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费522元，减半收取计261元，由被告金华市嘉华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 章城伟 二〇二〇年一月十三日 代书记员 黄 黎