湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0民初2021号原告：刘磊，男，1991年4月27日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘佩，湖南君卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏捷，湖南君卓律师事务所律师。被告：长沙中海梅溪房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区麓谷麓天路2号五强科技园办公楼5楼501-518室。法定代表人：庄勇，董事长。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。被告：肖名英，女，1965年6月25日出生，汉族，住湖南省衡南县。被告：邓奕文，男，1983年10月25日出生，汉族，住湖南省常宁市。原告刘磊与被告长沙中海梅溪房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）、肖名英、邓奕文物权保护纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法由审判员秦海松担任审判长，与人民陪审员成冠军、廖寓舒组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任庭审记录。原告刘磊的委托诉讼代理人刘佩，被告中海公司的委托诉讼代理人赵亚飞、熊明强均到庭参加了诉讼，被告肖名英、邓奕文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘磊提出如下诉讼请求：一、请求依法判令三被告赔偿原告因房屋漏水而造成的租金损失共计人民币295891.4元（按70元／平方米，自2017年11月开始计算，暂计算至2019年1月，应计算至实际修复之日止）；二、请求依法判令由被告中海公司承担修复房屋漏水的责任；三、请求依法判令被告肖名英、被告邓奕文停止侵害，共同排除对原告房屋漏水的妨害；四、本案诉讼费用、鉴定费等由三被告承担。事实与理由：2017年6月15日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：ＸＤ140163-），约定原告以单价人民币11313.13元／ｍ2，总房价人民币3425842元的价格，向被告中海公司购买位于岳麓区房屋，建筑面积为302.82ｍ2，规划用途为商业。合同签订后，原告于2017年9月28日将上述购房款全部支付完毕。2018年3月14日，原告与被告就房屋面积签订了补充协议，协议明确房屋实际面积为301.93ｍ2，被告将房款差额10069元返还给了原告。2017年11月，原告按照合同约定收房时发现所购商铺漏水、渗水非常严重，导致原告根本无法正常居住和使用。原告多次就商铺漏水问题与被告中海公司进行沟通协商，被告中海公司声称该楼层漏水与自身无关，其主要原因系被告肖名英和被告邓奕文在原告商铺楼层天台违章搭建假山、水池和花园所致，不应由其修复。原告也多次与被告肖名英、被告邓奕文协商处理此事，但效果甚微。原告认为，按与被告中海公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，被告中海公司交付给原告的房屋应当是质量合格，且能正常居住和使用的。原告已按合同约定将全部购房款支付给被告中海公司，但被告中海公司交付的房屋存在严重质量问题，被告中海公司对此应当承担修复责任。被告肖名英、被告邓奕文在商铺楼层天台违章搭建假山、水池和花园，造成原告房屋漏水、渗水，应立即停止侵害，共同排除对原告房屋漏水的妨害。现原告房屋无法正常使用且损失严重，系三被告共同侵权导致故原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，公正判决。在本案审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为请求法院判令三被告根据各自过错程度承担修复漏水的责任，即三被告按各自过错程度对原告房屋漏水履行维修义务，具体是对于土木建筑工程鉴定意见书第3点中所指的、房屋面天台的伸缩缝防水、止水设置进行维修，直至漏水问题彻底解决；并将第三项诉讼请求明确为请求依法判令被告肖名英、邓奕文拆除违章建筑，恢复至违章建筑搭建前的原状，停止侵害，共同排除对原告房屋漏水的妨害。被告中海公司辩称：一、原告房屋存在漏水、渗水的原因系楼上住户所为与答辩人无关。1、原告的证据无法证实系答辩人的过错所致。2、原告房屋的漏水、渗水系楼上住户非法改建所致，与答辩人无关。3、原告对于漏水、渗水系楼上住户的行为所致的情况十分清楚。二、原告主张的损失没有事实和法律依据。1、租金损失没有依据。2、房屋漏水的维修责任应由被告肖名英、邓奕文承担。3、诉讼费、鉴定费的损失没有依据。被告肖名英、邓奕文经本院合法传唤，无正当理由未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。经审理查明：2017年6月15日，原告刘磊（买受人）与被告中海公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为座落于岳麓区房屋（以下简称“涉案房屋”），规划用途为商业，建筑面积302.82ｍ2，其中套内建筑面积266.79ｍ2，共用部位与共用房屋分摊建筑面积36.02ｍ2。双方还约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为11313.13元／ｍ2，总房价为3425842元。买受人在付清全额购房款之日起30个工作日（按揭客户以首付款付清且银行发放全部贷款之日起30日）内自行前往小区物业管理处办理交付手续，出卖人不再另行通知。后原告刘磊依约支付了商品房价款。2018年3月14日，原告刘磊（乙方）与被告中海公司（甲方）签订《商品房面积补差处理补充协议》，约定：经长沙市房地产测绘中心测绘，涉案房屋实测建筑面积为301.93ｍ2，根据《长沙市商品房买卖合同》第八条的约定，甲方应向乙方退回房款差价10069元。被告肖名英系岳麓区龙王港路与麓景路交汇处湖墅嘉园二期C地块第2-23栋2层房的所有权人，被告邓奕文系岳麓区龙王港路与麓景路交汇处湖墅嘉园二期C地块第2-23栋2层房的所有权人。被告肖名英与邓奕文均于2015年7月4日签署《业主物品发放清单》及《业主印鉴授权书》委托陈蓓麟、郑晨鹤在物业管理处办理住户卡、装修申报及大件物品搬入放行手续。同日，陈蓓麟代被告肖名英及邓奕文签署《安全承诺书》。后23栋、房开始装修，2015年7月20日北京中建物业管理有限公司湖南分公司长沙梅溪湖壹号管理处（以下简称“物业管理处”）发现、存在房屋外墙面进行改建、改变原有外观外窗门户的违规装修现象，遂要求装修单位10天内恢复原状及严格按照梅溪湖壹号住宅（商业）装饰装修服务协议进行施工。在进行室内装修后，23栋、房在室外共有平台区域部分搭建雨棚及建造小花园，物业管理处于2017年6月30日作出《物业管家函》要求其恢复商铺天台的原貌，于2017年8月5日作出《违建整改通知书》，内容载明：23栋、房在装修过程中在天台搭建雨棚和建造小花园等工程，违反了中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第六条、第七条之相关规定。2018年4月19日，长沙市岳麓区梅溪湖街道办事处城市管理办公室作出《违法建（构）筑物拆除告知书》，内容载明：肖名英、邓奕文，经查，你未经批准在中海二期C区23栋、所建建（构）筑物约50m2（现场勘验）是违法建设工程，现根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、第七十七条；《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、第四十条；《中华人民共和国建筑法》第六十四条，限你在2018年4月25日之前自行拆除违法建（构）筑物，逾期则视为放弃权利，将进行强行拆除。后原告刘磊发现涉案房屋存在漏水、渗水，故委托湖南君卓律师事务所向被告中海公司发出（2018）湘君律函字第108号律师函，要求其在指定期限内按照合同约定积极履行自身的维修整改义务，将房屋现存的质量问题妥善解决，且需经刘磊验收合格，并赔偿原告刘磊因无法出租导致的预期可得利益损失。否则刘磊将要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。该律师函于2018年5月8日投递。因赔偿及修复事宜无法达成一致，原告诉至本院。在本案审理过程中，原告刘磊申请对涉案房屋因渗水、漏水所产生的损失数额进行鉴定，本院依法委托湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对委托事项进行鉴定并出具湘新融达评报字【2019】第0228号资产评估报告，得出评估结论：涉案房屋因漏水、渗水在2017年11月1日至2019年1月31日所产生的租金损失为253700元。被告中海公司申请对涉案房屋漏水、渗水原因及号业主肖名英、号邓奕文在原告-号房楼层天台违章搭建假山、水池、花园对涉案房屋漏水、渗水的影响程度进行司法鉴定，本院依法委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对委托事项进行鉴定并出具HD19-02-13-103（SF32）鉴定意见书，得出如下鉴定意见：1、现场查勘鉴定时，该商铺内墙见明显新近渗漏特征现象；可见伸缩缝下方墙面有明显表面浸渍湿污等现象，呈自上而下的滴（流）落、下浸、分散状渗漏污损分布特征。2、该-号房屋现状漏水、渗水主要原因是由于其上层号、号在屋面天台改造时（如搭建假山、水池、花园等附属设施），使得覆土层盖过原伸缩缝设置，导致形成类承压滞水使得伸缩缝处防水设置失效而产生返水渗漏，水沿伸缩缝渗（流）致房屋中，造成-号室内伸缩缝下部及其周边墙面现状浸渍污损分布。此外，由于此房屋室内周边墙体位于伸缩缝交接处的位置，伸缩缝处本身属性的变形不一致，防水失效时，可成为渗漏时的途径通道，对现状墙面浸渍污损存在影响。3、在伸缩缝处防水、止水设置未得到有效修缮情形下，该渗漏破损会进一步加剧并对-号房屋后期装修实施以及对其使用功能有显著不利影响。4、建议修缮后以经连续两个雨季后（自然条件下）或经过24～48h的积水或淋水试验（人工条件下）后的不渗漏条件作为参考修复后效果方可达到其使用功能条件评价要求。另查明：被告中海公司（曾用名长沙中建梅溪房地产开发有限公司）所建设的中建·梅溪湖壹号项目二期C地块23#栋于2015年6月19日完成竣工验收备案。上述事实，有当事人当庭陈述，原告刘磊提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、付款凭证、商品房面积补差处理补充协议、房产现场照片、律师函、快递单、签收证明、违法建（构）筑物拆除告知书、物业管家函、违建整改通知书，被告中海公司提交并经庭审质证的建设工程竣工验收备案表、业主印鉴授权书、业主物品发放清单、安全承诺书、违规整改通知书、物业管家函、违法建（构）筑物拆除告知书、司法鉴定意见书等证据予以证实，本院予以确认。被告肖名英、邓奕文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期限内提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。本院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司HD19-02-13-103（SF32）鉴定意见书认为号、号房屋在屋面天台改造时使得伸缩缝处防水设置失效是涉案房屋发生漏水的主要原因，故原告刘磊要求被告肖名英、邓奕文拆除违章建筑、使屋面天台恢复原状、并将屋面天台的伸缩缝防水、止水设置进行维修，合理有据，本院予以支持。另鉴定人员出庭时陈述因为存在外部破坏因素干扰导致本次鉴定无法判别伸缩缝防水功能失效与原施工及工程质量有关，原告亦没有其他证据来证明被告中海公司在本次纠纷中存在过错，原告主张被告中海公司承担责任缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请的因房屋漏水而造成的租金损失，原告未能证明涉案门面已实际租赁并已造成租金损失，湖南新融达房地产土地资产评估有限公司评估认为2017年11月1日至2019年1月31日所产生的租金损失为253700元，并未考虑租赁市场因素，对该鉴定损失金额及鉴定费，本院不予采信。结合原告确因被告的侵权行为致损，根据公平原则予以衡量，本院酌定原告的损失金额为60000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告肖名英、邓奕文于本判决生效之日起十五日内将岳麓区湖墅嘉园二期C地块23栋-1层、号房屋室外共有平台违章建筑（如搭建假山、水池、花园等附属设施）予以拆除、恢复原状，并对漏水处伸缩缝设置进行维修，恢复至原售卖状态；二、限被告肖名英、邓奕文于本判决生效之日起十日内向原告刘磊赔偿租金损失60000元；三、驳回原告刘磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向原告刘磊支付迟延履行金（标准为120元／日）。本案案件受理费5738元，由原告刘磊承担4538元，由被告肖名英、邓奕文承担1200元。被告长沙中海梅溪房地产开发有限公司垫付的鉴定费用15400元，由被告肖名英、邓奕文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  秦海松人民陪审员  成冠军人民陪审员  廖寓舒二〇二〇年一月十四日法官助理任青书记员谭佳