宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终128号上诉人（原审原告）：袁某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某1、刘某1，北京市中银（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某2，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某2，住宁夏回族自治区银川市。上诉人袁某与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某2、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人袁某及其委托诉讼代理人王某1、刘某1，被上诉人中信信托公司的委托诉讼代理人牛某、李某，隆湖公司、王某2、徐某的委托诉讼代理人刘某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁某上诉请求：1.依法撤销一审判决、将本案发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.涉案公证书程序违法，内容存在重大瑕疵，不能作为本案执行依据，应当终止执行。2.涉案房屋系上诉人抵顶工程款所得，但该抵顶转让行为法律并无禁止，系合法有效的。3.上诉人完成了尚东帝景装饰工程，依据相关法律规定，上诉人享有建设工程优先受偿权，足以对抗中信信托公司的抵押权。上诉人名下在无其他住房，且抵顶的工程款已超过房屋总价款50%，涉案房屋未办理过户非上诉人过错所致，故上诉人的情况符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，足以排除法院强制执行。被上诉人中信信托公司答辩意见：1.涉案房屋是隆湖公司抵顶银川中大金洋装饰工程有限公司安装施工费。安装施工工程涉及在水一方和景墨家园地下车库等附属设施，不属于其所称的工程款优先受偿的范围。涉案房屋是以物抵债关系，袁某不属于消费者购房身份，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条消费者物权期待权的规定。袁某在中信信托设定抵押权后接受抵债，且未向隆湖公司实际支付全部房款、未占有涉案房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，更不能排除抵押权的执行。2.方圆公证处办理公证不违反法律规定，且公证书不存在瑕疵。本案虽涉及不动产项目，但其主要内容为中信信托公司发放贷款，并非不动产项目的物权，双方自愿在方圆公证处办理公证并不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当。被上诉人隆湖公司、王某2、徐某未提交书面答辩意见。袁某向一审法院起诉请求：1.判令终止执行尚东帝景花园30-609、30-610号房屋的拍卖，并确认上述涉案房屋归袁某所有；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信信托公司，并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某2；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某2的全部个人财产。2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向本院申请强制执行，本院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，一审法院于当日立案执行。在执行过程中，该院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某2银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，一审法院查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权、隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，一审法院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到袁某提出异议的房屋。一审法院另查明，2011年7月14日，隆湖公司向袁某出具了交清涉案30-610号公寓房款310040元、代购家电6970元、代购家具8500元的交款通知单。2012年8月27日，隆湖公司向袁某出具收到了涉案30-609号房款324216元、代购家具6970元、代购家具8500元的收据。一审法院还查明，在本院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某2公证债权文书一案中，袁某对本院拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出执行异议裁定书，裁定驳回袁某书面异议申请。一审法院认为：根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋、所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。本案争议焦点为：在中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，袁某是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及袁某主张确认其对涉案房屋享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，袁某主张因隆湖公司欠其工程款，在进行工程结算时，袁某将上述款项直接支付给隆湖公司购买涉案房屋，在涉案房屋查封前其已将房款付清，袁某应享有涉案房屋所有权。但袁某诉称是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，且袁某与隆湖公司未签订商品房买卖合同，其诉称实质系以物抵债，系债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的要件，对袁某要求终止执行尚东帝景花园30-609、30-610号房屋的拍卖，并确认上述房屋归袁某所有的诉讼请求，不予支持。袁某还主张本案执行依据法律文书不合法，但执行依据法律文书的合法性不在本案审查范围，不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、二十九条规定，判决：驳回袁某的诉讼请求。案件受理费100元，由袁某负担。二审中当事人双方仍坚持一审时的举证、质证意见外，袁某提交证据一份，无房证明。欲证明：袁某在本市无住房，其抵顶上述涉案房屋的目的用于居住。中信信托质证认为，对该证据的三性不予认可，该证据仅做参考，不能证明袁某抵顶房屋是用于居住的目的。本院认为，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审一查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.袁某对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。2.涉案公证书是否违反相关法律规定，能否作为法院强制执行的依据。经查，涉案房屋是隆湖公司抵顶银川中大金洋装饰工程有限公司安装施工费。安装施工工程涉及在水一方和景墨家园地下车库等附属设施，不属于涉案工程，袁某主张其享有涉案工程优先受偿权，无事实及法律依据。涉案房屋的土地使用权于2010年6月21日抵押，涉案房屋于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，法院于2012年5月对涉案房屋查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，袁某欲排除法院的强制执行措施，需同时满足以下三个情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，袁某未与隆湖公司签订书面《商品房买卖合同》，未实际占有涉案房屋，袁某对涉案房屋仅系基于以物抵债关系而享有普通债权，其对涉案房屋所享有的权益不具有优先性，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行，故其不符合上述法律规定的情形，袁某对涉案房屋享有所有权的上诉理由于法无据。关于袁某上诉主张的中信信托公司办理公证程序不合法、公证文书无法律效力的问题。因该主张涉及涉案执行依据公证《执行文书》，而执行依据本身合法与否不是案外人执行异议之诉制度解决的问题，故袁某的该主张不是本案审理的范围和对象，其可另行依法主张。综上，袁某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由袁某负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年九月十六日书记员 牟 荣