广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5157号 上诉人（原审被告）：覃宝武，男，1982年7月15日出生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：周伟明，广西超仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市容达汽车销售有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市燎原路7号二运第四货运服务站1-12。统一社会信用代码：914502007351652368。 法定代表人：吴衍新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊彬，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵启帆，广西汇力律师事务所实习律师。 原审第三人：广西德兴开发投资有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区穿山镇兴泰路1号。统一社会信用代码：91450221788406013C。 法定代表人：邓强，该公司执行董事。 上诉人覃宝武因与被上诉人柳州市容达汽车销售有限公司（以下简称容达公司）、原审第三人广西德兴开发投资有限公司（以下简称德兴公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 覃宝武上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回容达公司关于违约金的诉讼请求；2.本案一审与二审诉讼费用由容达公司承担。 事实和理由：吴君青在《变更收款账户函》中已明确告知覃宝武，被上诉人在合同中约定的原有账户已停用，欲变更至私人户名“徐敏秋”，但被上诉人容达公司对上诉人覃宝武多次催促要求容达公司盖章确认均置之不理，且容达公司在收到覃宝武2018年上半年租金后却未向第三人支付租金，已造成覃宝武实际使用场地及生产经营影响，在此情况下，为了交易资金安全，上诉人覃宝武中止支付是正当行使不安抗辩权。如果将这种正当保全自己财产不受损而暂时中止支付租金的自卫行为轻易认定为违约，市场交易安全则无从谈起，上诉人的资金安全将难以保障。1.一审判决书的第8页对上述合同第七条第一款第1项只是依照合同条文记载进行的复述，而不是真正意义上对本案中覃宝武是否严重违约作出的法律事实认定，故不能依此要求上诉人覃宝武承担给付违约金的责任。2.根据上述合同第七条第一款第1项规定的条件：A、要有严重违约行为；B、合同提前解除或终止。C、合同提前解除或终止系覃宝武（乙方）导致。由此可知，要同时满足这三个条件才能要求违约方承担100000元的违约责任。但一审法院在容达公司没有证据证明覃宝武存在严重违约且导致合同提前解除或终止的情况下判决由覃宝武支付违约金，既不符合合同约定，又没有事实与法律依据。3.一审判决书第9页第一行认定容达公司股东吴君青系案外人是不符合客观事实的。因为不但双方的合同中有吴君青作为容达公司代表署名，而且还具明了出租人收租金的银行账户信息，其开户行:农行柳州蝴蝶山支行，户名：吴君青，银行账号：62×××13。而结合该判决书第9页倒数第10、11行中关于覃宝武平常通过微信、电话多次沟通的事实可以确定吴君青是容达公司的实际负责人，而非一审法院所称与本案无关的案外人。4.一审判决书的第14页第二自然段覃宝武为了补厂房漏水向柳州云美防水总经销购买了防水材料进行补漏，并在一审中提交了有关证明及银行转款凭据，而一审法院却以费用是否实际发生不清为由不予认定有违客观事实。且，第9页倒数第二自然段及第14页第三自然段一审法院确认容达公司负责人吴君青已在收条上签字认可房屋设施、设备维修费及配电安装费，但却仅以吴君青系个人意思表示不能代表容达公司为由不予以认定有违意思自治原则，理由不充分，同时也是不符合法律规定的，因为有关法律规定，公司工作人员对外从事民事活动的法律效果归于公司。5.一审法院判决书第14页最后一自然段认定上诉人逾期交租金承担违约责任,其裁判理由既矛盾又牵强。因为一审法院在已经客观正确认定了覃宝武未交付租金是受到收取租金账户发生变更未得到容达公司确认及容达公司在收到2018年上半年租金后未及时向德兴公司依约支付租金的影响，却又以该相同理由认为上诉人不足以暂停支付租金，显然有些牵强。6.根据柳江区人民法院（2019）桂0221民初1194号民事判决书可以确认一个事实，涉案土地租金逾期支付造成约违约是因为本案的被上诉人容达公司所导致的，继而引起本案的第三人德兴公司在2019年4月10日另案起诉要求解除与容达公司签订的柳州市机动车交易城土地租赁合同，造成本案的上诉人正常的生产经营受到严重的影响。 容达公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人逾期支付租金事实清楚并且逾期履行没有正当的事由，应当承担违约的责任。2.容达公司起诉的违约金已经过了审理，一审判决已经按照相应的标准降低了偏高的支付标准。3.抵扣租金的事项并无客观事实及双方认可。4.被上诉人与德兴公司的关系由我们双方当事人自行处理，并无影响和上诉人之间的租赁关系。另案（2019）桂0221民初1194号判决已经生效，该判决判令被上诉人与德兴公司的租赁合同并未解除，因此不会影响本案被上诉人向上诉人转租合同的履行。 德兴公司未陈述意见。 容达公司向一审法院起诉请求：一、判决解除容达公司与覃宝武于2017年4月11日签订的《场地租赁合同》；二、判决覃宝武支付给容达公司从2018年7月至2019年4月的租金300000元（若覃宝武继续占用租赁场地，土地占用费参照合同租金标准30000元/月计算至覃宝武实际搬离之日止）；三、判决覃宝武支付给容达公司违约金100000元；四、本案诉讼费用由覃宝武承担。 一审法院认定事实：2017年4月11日，容达公司与覃宝武签订《场地租赁合同》，合同约定容达公司将其向德兴公司承租的11亩涉案租赁场地及其已投资建成的地上建筑物转租给覃宝武用于生产经营，租赁期限从2017年6月1日至2027年5月31日止，租期10年，其中从2017年6月1日至2020年5月31日的租金为每月30000元，年租金为360000元，租金每三年递增5%；租金每半年交纳一次，先交后租，覃宝武应于每年5月20日前交纳本年度下半年的租金，每年12月20日前交纳下年度上半年的租金；覃宝武应于签订合同后3日内先支付半年期的租金及保证金30000元，租赁期满，经容达公司验收本合同项下房屋合格后全部无息退回，验收标准以合同期满装修未损坏为准，如有损坏，据实恢复原状或赔偿；逾期支付租金的应按日以应付租金的5‰计付违约金给容达公司，逾期10日不付清费用的，容达公司有权解除合同，并收回租赁场地，同时追究覃宝武的违约责任；承租期内，覃宝武不得擅自改变本合同项下场地建筑结构和设施，不得乱搭乱盖、霸占办公用房周边公共走道堆放物品，室内室外如需改、扩建或装修，须先将方案报予容达公司，经得同意后方可搭建，否则视为覃宝武违约，容达公司可解除合同，覃宝武不得转租，否则容达公司有权解除合同；承租期内，容达公司保证土地使用权，不得将土地另租他人或擅自终止合同，否则视为容达公司违约，覃宝武可解除合同；如因严重违约行为导致合同提前解除或终止，违约方需向守约方一次性支付违约金100000元，并承担守约方实际经济损失；双方均同意按现状租赁，鉴于覃宝武租赁时间较长，本合同项下房屋和设施、设备均由覃宝武修缮保养，房屋顶部少许地方漏水由容达公司维护；合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，容达公司将涉案租赁场地及地上相应建筑物交付给覃宝武，覃宝武进行了相应的地面硬化、厂房货架及门窗制作安装等改扩建工程后即实际使用该场地用于生产经营至今，并依约于2017年4月12日支付给容达公司2017年6月至2017年12月的租金210000元，后于2017年4月13日支付给容达公司保证金30000元，于2017年12月27日支付给容达公司2018年1月至6月的租金180000元。在覃宝武实际使用涉案场地过程中，容达公司未对覃宝武的改扩建场地行为提出异议。 2018年5月18日，案外人容达公司股东吴君青向覃宝武发出《变更收款账户函》及《变更水电费代付收款账户函》，函中要求将租金缴纳账户由吴君青变更为徐敏秋及将水电费缴纳账户变更为德兴公司名下账户，但该两份函件均未加盖容达公司公章。覃宝武收到该函件后，于2018年8月2日通过邮件快递方式复函给吴君青，要求容达公司加盖公章确认上述变更账户事宜，但邮件被退回。后覃宝武以此为由未继续依约支付租金给容达公司。2019年6月24日，覃宝武向德兴公司转账支付336000元，覃宝武主张该款项中的308000元系其代容达公司向德兴公司支付涉案租赁场地从2018年7月至2019年6月的租金，超出该部分的款项由其与德兴公司自行协商解决。 一审审理中，容达公司与覃宝武均陈述德兴公司早已知晓转租事宜，德兴公司陈述其于2018年7月知晓转租事宜。 另查明，覃宝武通过微信与吴君青就水电费支付、厂房补漏及配电设备维修等事宜进行过多次沟通。2018年6月11日，案外人吴学军书写收条载明，收到柳州市展腾汽车配件有限公司电力电缆、配电箱安装费2500元，吴君青于2018年7月12日在该收条下方书写“以上费用属实，展腾汽配公司已垫付，费用为14153元，从房租租金扣除”内容。2018年10月23日，柳州云美防水总经销出具证明称，容达公司在其公司购买补漏厂房材料支出费用5000元。庭审中，覃宝武主张上述费用应抵扣租金，但容达公司不予认可。 又查明，德兴公司于2019年4月10日将容达公司诉至该院，要求解除其与容达公司签订的《柳州机动车交易城土地租赁合同》，并要求容达公司支付租金、违约金及物业管理费等，该案目前正在审理中。该案审理过程中，认定如下事实： 涉案租赁场地土地使用权人系德兴公司。2007年12月21日，德兴公司作为甲方与容达公司作为乙方签订《柳州机动车交易城土地租赁合同》，合同约定甲方将位于柳州机动车交易城内的土地11亩出租给乙方用于建设汽车销售服务4S店、停放机动车辆及配套服务设施；建设期限从2008年1月至2008年12月，2008年8月乙方在租用土地上第一个4S店建成开业，2008年12月乙方在租用土地上的建筑物必须全部建成；租赁期限从2008年1月1日至2027年12月31日止，租期20年，其中第三个五年（即2018年1月1日至2022年12月31日）的租金按每年28000元/亩计算，年租金为308000元，从第三个五年租期起，若当时柳州市土地出租的市场行情价比上述约定的同期租金高出30%，则该五年期的租金标准到时由甲、乙双方协商确定，租金每半年交纳一次，先交后租，乙方应在每年12月25日前交纳下一年度上半年的租金，每年6月25日前交纳下半年的租金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，德兴公司将涉案土地（未经水泥硬化的荒地）交付给容达公司，容达公司即投资进行地面硬化及相关建筑物的建设，并依约交纳保证金50000元给德兴公司。现涉案土地已全部通水通电、水泥硬化路面，土地上已有建筑物若干，容达公司已依约支付给德兴公司截止至2017年12月31日的租金。 2017年4月11日，容达公司将涉案租赁场地转租给覃宝武，并签订前述《场地租赁合同》，覃宝武实际使用该场地用于生产经营至今，并依约支付租金给容达公司至2018年6月30日，容达公司在收到覃宝武支付的2018年1月1日至2018年6月30日的租金后，未向德兴公司支付同期的相应租金，亦未支付此后租金，从而引发纠纷。此外，覃宝武按月据实支付水电费至2019年6月30日，其中从2018年5月开始以其名下银行账户直接交纳水电费给德兴公司，德兴公司在此期间未提出异议。因逾期支付租金问题，三方引发纠纷，现容达公司认为覃宝武违约，遂诉至该院，并提出上述诉请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、容达公司与覃宝武签订的《场地租赁合同》是否合法有效，是否应予解除；二、覃宝武应支付给容达公司租金的数额如何认定；三、容达公司要求覃宝武支付违约金100000元的诉请是否有事实及法律依据，该违约金计算标准是否过高。 关于争议焦点一，首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽容达公司系将涉案租赁场地转租给覃宝武，但从审理查明的事实分析，德兴公司认可其于2018年7月知晓容达公司转租事宜，且覃宝武从2018年5月开始一直以其名下银行账户按月支付涉案场地水电费给德兴公司，但德兴公司从未提出异议，可视为德兴公司已认可容达公司的转租行为，故涉案《场地租赁合同》合法有效，应受法律保护。 其次，根据保障交易安全稳定原则，合同一经订立，一般不得随意解除，应尽量促成合同目的的实现，合同解除权的行使应加以必要限制，避免因滥用合同解除权而引起交易秩序的不稳定。本案中，容达公司将涉案租赁场地转租给覃宝武后，覃宝武投资了相应的资金对租赁场地进行改扩建后使用，而涉案转租合同约定覃宝武逾期10日未付清费用的，容达公司有权解除合同，该约定过分强调了对出租人利益的保护，忽视了承租人出资改扩建涉案场地的经营成本，亦未考虑租金未交可能存在双方之间争议尚未解决等因素，该约定致使双方的权利义务失衡，故应对容达公司行使该合同约定解除权加以必要限制，以保证双方利益衡平，保障交易秩序的安全稳定。德兴公司作为涉案土地使用权人，其出租土地的目的是为了充分发挥涉案场地的作用及收取租金，而容达公司转租土地的目的亦是为了充分发挥涉案场地的作用及收取相应的租金差价，从本案中双方存在的争议分析，尽管客观上存在覃宝武逾期支付租金的事实，但覃宝武逾期支付租金亦存在受到收取租金账户发生变更未得到容达公司的确认及容达公司在收到覃宝武支付的2018年1月至6月的租金后未向德兴公司支付同期相应租金的因素影响，覃宝武作为涉案场地的实际使用人，现已代容达公司支付给德兴公司从2018年7月至2019年6月的租金，占尚欠租金的大部分，表明覃宝武有继续履行合同的诚意，且覃宝武也表示愿意支付租金，继续履行合同，其逾期支付租金的行为亦可通过支付相应违约金给予容达公司补偿，故合同继续履行，不仅能保持三方利益的衡平，亦有利于维护交易秩序的安全稳定。 再次，关于容达公司主张覃宝武改扩建涉案场地未经其同意，构成违约，其有权解除合同的意见，根据审理查明的事实，容达公司在明知覃宝武已对涉案场地进行改扩建的情况下，在覃宝武使用场地长达两年多的时间，均未提出异议，视为其已认可覃宝武改扩建涉案场地的行为，故对容达公司该意见，该院不予支持。 综上，容达公司以合同约定的解除条件已成就为由主张解除合同，证据不充足，理由不充分，不予支持。 关于争议焦点二，容达公司与覃宝武签订的涉案转租合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，且德兴公司未对转租提出异议，故合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案中，覃宝武应依约支付租金给容达公司，而容达公司亦应依约支付租金给德兴公司，虽覃宝武与德兴公司不存在直接的合同关系，但在容达公司欠付租金导致德兴公司另案起诉要求解除合同的情况下，覃宝武作为涉案场地实际使用人，为抗辩德兴公司的合同解除权，保证自身能正常使用涉案场地而代容达公司支付租金的行为，未违反法律的规定，该院予以准许，故覃宝武代容达公司支付给德兴公司从2018年7月至2019年6月的租金308000元应从覃宝武应支付给容达公司的租金中予以抵扣。根据涉案转租合同约定，涉案场地租金为30000元/月，故从2018年7月计算至2019年6月的租金为360000元，扣除覃宝武已代付的租金308000元，覃宝武还应支付给容达公司租金52000元（该租金计算至2019年6月30日），容达公司诉请超出部分，该院不予支持。此外，覃宝武明确表示其支付给德兴公司的336000元中超出其代付的租金308000元的部分款项，由其与德兴公司自行协商解决，故该院在本案中对此不作处理。 关于覃宝武主张补漏厂房费用5000元应抵扣租金的意见，因覃宝武提供的柳州云美防水总经销出具的证明内容系容达公司购买材料而支付费用，覃宝武未能提供施工合同、转账凭证等其他证据予以佐证补漏厂房是否实际发生及费用是否由覃宝武支付，故该院对覃宝武该主张不予支持。 关于覃宝武主张维修配电设备费用14153元应抵扣租金的意见，因涉案转租合同约定房屋和设施、设备均由覃宝武修缮保养，且容达公司股东吴君青同意抵扣租金的个人意思表示不能当然代表容达公司，现容达公司对此不予认可，故该院对覃宝武该主张不予支持。 关于争议焦点三，如前所述，覃宝武客观上存在逾期支付租金的事实，虽覃宝武逾期支付租金亦存在受到收取租金账户发生变更未得到容达公司的确认及容达公司在收到覃宝武支付的2018年1月至6月的租金后未向德兴公司支付同期相应租金的因素影响，但该情形并不能当然成为覃宝武不支付租金的理由，覃宝武仍应按合同约定的时间及金额支付租金，且覃宝武在实际使用涉案场地后，亦未支付相应的租金给容达公司，客观上造成了容达公司的损失，应承担相应的违约责任。容达公司主张的按合同约定一次性支付违约金100000元及合同约定的覃宝武逾期付清各项费用的，按每日5‰的标准计付违约金的计算标准均过高，该院依法予以调整为以尚欠租金为基数，按年利率24%的标准计算违约金。 根据审理查明的事实，涉案场地2018年7月至12月、2019年1月至6月的租金均为180000元（30000元/月×6个月=180000元），其中2018年7月至12月的租金最迟应于2018年5月20日前支付，覃宝武已于2019年6月24日支付；2019年1月至6月的租金最迟应于2018年12月20日前支付，覃宝武已于2019年6月24日支付128000元，尚欠租金52000元至今未付。 据此，覃宝武应支付给容达公司的违约金计算如下： 1、覃宝武已于2019年6月24日支付2018年7月至12月的租金180000元，该租金逾期400天支付（从2018年5月21日计算至2019年6月24日，计400天），违约金为47342.5元（180000元×24%/365天×400天=47342.5元）； 2、覃宝武已于2019年6月24日支付2019年1月至6月的部分租金128000元，该租金逾期186天支付（从2018年12月21日计算至2019年6月24日，计186天），违约金为15654.6元（128000元×24%/365天×186天=15654.6元）； 3、覃宝武至今未付2019年1月至6月的部分租金52000元，违约金从2018年12月21日暂计算至2019年6月24日，计186天，为6359.7元（52000元×24%/365天×186天=6359.7元），此后违约金以覃宝武尚欠的2019年1月至6月的租金为基数，按年利率24%的标准计算至覃宝武付清欠款时止； 以上违约金合计69356.8元（47342.5元+15654.6元+6359.7元=69356.8元），其中逾期支付308000元租金的违约金已计算完毕，逾期支付52000元租金的违约金计算至2019年6月24日，此后违约金以覃宝武尚欠的2019年1月至6月的租金为基数，按年利率24%的标准计算至覃宝武付清欠款时止。容达公司诉请超出部分，该院不予支持。 一审法院判决：一、覃宝武支付给容达公司租金52000元（该租金计算至2019年6月30日）；二、覃宝武支付给容达公司违约金69356.8元（其中逾期支付308000元租金的违约金已计算完毕，逾期支付52000元租金的违约金计算至2019年6月24日，此后违约金以覃宝武尚欠的2019年1月至6月的租金为基数，按年利率24%的标准计算至覃宝武付清欠款时止）；三、驳回容达公司的其他诉讼请求。本案受理费7400元（容达公司已预交），由容达公司负担567元，由覃宝武负担6833元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的容达公司的电脑咨询单及企业变更咨询单来源真实，本院予以采信。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2017年7月6日容达公司对该公司法定代表人进行工商变更登记，吴君青不再担任该公司法定代表人。 本院认为，根据上诉人的上诉请求，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：上诉人是否应该支付逾期支付租金的违约金？ 首先，本案中，2017年4月11日，容达公司的时任法定代表人吴君青与覃宝武签订《场地租赁合同》,除合同条款外,双方还在该合同尾部约定：“出租人银行账户信息：户名：吴君青银行账号：62×××13”。该合同签订后至2017年12月间覃宝武均按上述约定账户向容达公司交付租金。租赁期间水电费支付、维修等事宜覃宝武亦通过微信与吴君青进行沟通。故从上述合同签订及履行情况看，容达公司通过吴君青账户收取租金符合合同双方的约定。 其次，2018年5月18日，吴君青向覃宝武发出《变更收款账户函》及《变更水电费代付收款账户函》，函中要求将租金缴纳账户由吴君青变更为徐敏秋及将水电费缴纳账户变更为德兴公司名下账户，但该两份函件均未加盖容达公司公章。收到该函件后，覃宝武已于2018年8月2日通过邮件快递方式复函给吴君青要求容达公司加盖公章确认上述变更账户事宜，但邮件被退回。 再次，虽然2017年7月6日容达公司对该公司法定代表人进行工商变更登记，吴君青不再担任该公司法定代表人。但本案审理期间，容达公司不能提供证据证明其已向覃宝武告知更换法定代表人的情况，亦不能提供证据证明在本案起诉之前其向覃宝武明确指示过新的收取租金账户的情况。且容达公司的原时任法定代表人吴君青与覃宝武签订的《场地租赁合同》第十条第2点亦约定：“甲方、乙方或双方的法定代表人发生变更的，不影响本合同的效力”。 最后，从承租人方面来看，覃宝武在收到吴君青发出的函件后，没有按照吴君青要求向吴君青所指示的新账户支付租金；而从出租人方面来看，容达公司在诉讼中主张从2017年7月6日吴君青不再担任该公司法定代表人时起吴君青已不能再以其个人账户收取、保管容达公司所应收之租金。 而故，本案系租赁合同履行过程中因出租方提出变更租金收取方式，而变更后具体收取账户不明，造成支付暂停的情形。容达公司作为出租人对于变更合同约定的租金收取方式应当履行通知、协助义务，容达公司主张其已向覃宝武明确过新的租金收取方式，但对此不能提供证据证明。覃宝武作为承租人在本案具体情形下，采取暂停支付以等待对方进行明确，其行为并无明显不当，不能认定为故意不支付。容达公司怠于履行通知、协助义务，故其主张覃宝武支付延迟支付租金违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，覃宝武上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初1874号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初1874号民事判决第二项、第三项； 三、驳回柳州市容达汽车销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费7400元（容达公司已预交），由柳州市容达汽车销售有限公司负担740元，由覃宝武负担6660元；二审案件受理费1534元(覃宝武已预交），由柳州市容达汽车销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年一月十九日 书记员 覃 溪