河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24192号上诉人（原审被告）：江智勇，男，1977年2月6日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈润磊，河南昇融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州康万家保健食品企业管理有限公司，住所地郑州市管城区东大街59号1号楼2单元25层320号。法定代表人：刘保忠，总经理。委托诉讼代理人：何利军，河南大周律师事务所律师。上诉人江智勇因与被上诉人郑州康万家保健食品企业管理有限公司（以下简称康万家公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初13618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江智勇上诉请求：1、撤销一审判决书第一项，发回重审或者依法改判（不服金额77550元）；2、上诉费由康万家公司承担。事实和理由：一、康万家公司不能证明自己享有自2018年2月6日之后郑州市管城回族区航海东路219号院的33亩土地及土地上市场房屋的经营、管理和收益权。（2018）豫01民终16205号民事判决书并未确认康万家公司享有2018年2月6日之后33亩土地及土地上市场房屋的经营、管理和收益权。康万家公司与中储发展股份有限公司郑州物流中心签订的《联合建办市场的协议》已于2018年2月6日到期，合同到期后康万家公司不享有案涉房屋的经营、管理和收益权。中储物流中心只是33亩土地的使用权人，并不是本案争议的出租房屋的所有权人；中储物流中心收取的只是仓储费，也不是房屋租赁费；中储物流中心没有权利对外出租案涉房屋，更没有权利认可康万家公司可以对外出租案涉房屋。康万家公司没有提供证据证明其对案涉房屋享有所有权或者收益权；一审法院不恰当地运用法官自由裁量权。本案中，应先按照交易习惯来确定租金标准，在不能确定时，再依据合同法第六十二条的规定来裁量。根据民事诉讼法的原则，谁主张谁举证，但一审将举证责任强加给上诉人，且让上诉人承担了举证不能的不利后果；一审法院不能仅凭康万家公司提供的一份康万家公司对案外人出具的收据来认定订立合同时履行地的市场价格；一审法院认定的上诉人实际使用的面积远远超过本案争议房屋的实际面积，并且上诉人并没有使用二层的面积，在双方没有合同的情况下，即使支付租金，也应当以上诉人实际使用的面积来计算租金，不应将一、二层同时计算在内；一审法院在认定支付租金损失方面存在适用法律错误。本案中即使计算租金损失，也应从起诉之日之后的合理期限内开始计算。康万家公司辩称：一、关于康万家公司是否对涉案市场的土地及土地上房屋享有经营管理权及收益权。根据郑州市中级人民法院（2018）豫01民终16205号民事判决书，完全可以认定康万家公司对涉案市场的土地及土地上的房屋享有经营管理和收益的权利。该事实为法律事实，应没有任何争议，康万家公司不需要再就是否对涉案市场房屋享有所有权和收益权进行举证。另外，《联合建办市场的协议》于2018年2月6日到期后，涉案市场的土地权利人中储物流中心继续向康万家公司收取仓储费，实际上就是土地租金，重新与康万家公司建立新的租赁关系。因此在江智勇实际占有使用涉案市场房屋的前提下，康万家公司完全有权利向江智勇主张租金及利息损失。二、关于江智勇使用的涉案房屋面积租金的认定，首先江智勇使用涉案房屋的面积问题，康万家公司在向江智勇发出的催缴房屋租金通知书上已经明确了月租金标准，完全可以计算出江智勇使用的房屋面积，江智勇在收到该通知后没有提出任何异议，应视为其认可该面积。另外，因江智勇租赁的是临街门面房，故房屋前面的划入涉案市场土地范围的面积也计算在租赁范围之内，江智勇在经营过程中也进行了实际使用。关于涉案房屋二层，康万家公司是将房屋整体进行了出租，至于江智勇是否使用、怎么使用与康万家公司没有任何关系，并且实际上江智勇也对二层空间进行了使用，其经营的电动车商行广告牌使用的就是二层的空间。关于租金标准，虽双方未有书面约定，但应参照2018年2月份以前的租金进行确定。因之前的租金系江智勇支付给了案外人杨献而未支付给康万家公司，故一审法院要求江智勇对之前的租金标准进行举证并无错误，在分配该举证责任时已经明确告知了江智勇逾期不提供要承担的法律后果。在此情况下，江智勇仍拒绝提供，故一审法院结合康万家公司提供的同地段的其他租户的租金标准，对本案租金进行认定完全正确。三、关于租金损失，江智勇在欠付康万家公司租金后，经催告其仍拒绝支付，客观上确实给康万家公司造成了一定的损失，故一审法院分段按照中国人民银行同期贷款利率，判决江智勇向康万家公司支付利息也完全正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回江智勇的上诉。康万家公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租金87550元及截止2018年12月31日一半滞纳金39547元（原滞纳金总额79095元），共计127097元，并按月标准1550元支付自2019年1月1日起至实际支付租金之日止的滞纳金；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，1、2009年4月16日，原告（乙方）、中储物流中心与郑州市市场发展局（以下简称市场发展局）投资联办的郑州物资大世界（甲方、未领取营业执照）签订一份《联合建办市场的协议》，主要约定：乙方在协议生效后以独立法人的身份依法自主组织运营管理所建办的市场，对该市场独立承担相关的法律责任和经济责任，自主经营、自负盈亏；乙方全面负责市场改造、改建消防、物业管理及内保等工作，由此所产生的一切费用由乙方自行承担；甲方负责提供场地、现有营业用房及做好乙方施工的各项协调工作；甲方以拥有合法使用权的土地、房产等资产作为向乙方建市场提供的经营场地和经营用房，除依据法律法规和本协议项下取得联办市场的收益外，甲方不参与市场的经营与管理，也不承担市场内外的任何经济责任；甲乙双方所联办的市场以甲方拥有合法使用权的土地、房产为限；甲方同意乙方扩建市场（包括但不限于营业用房、库房及道路），乙方保证入驻半年内对市场的投入不得少于500万元。合作期间，联建市场总体土地面积原则上不超过33亩，以郑州物资大世界现有四周定界为限；有效期截止日期为2018年2月6日。2、2013年，康万家公司向一审法院起诉郑州枫源商务服务有限公司（以下简称枫源公司）、中储物流中心、市场发展局，要求确认枫源公司、中储物流中心、市场发展局三方之间于2009年4月16日及2010年9月1日签订的联合建办市场的协议无效；枫源公司、中储物流中心、市场发展局向康万家公司交付位于郑州市管城回族区航海东路219号院的中储物流中心的33亩土地及该土地上全部市场房屋。一审法院于2013年8月30日作出（2013）管民二初字第1111号民事判决书，枫源公司、中储物流中心不服，提起上诉，郑州市中级人民法院以（2013）郑民四终字第1867号民事判决书维持原判。枫源公司不服向河南省高级人民法院申请再审，该院驳回枫源公司的再审申请。后第三人郑州康万家科贸有限公司（以下简称科贸公司）就该案向郑州市中级人民法院申请再审，该院以（2016）豫01民再36号民事裁定，撤销（2013）郑民四终字第1867号民事判决书和（2013）管民二初字第1111号民事判决书，发回一审法院重审。一审法院作出(2016)豫0104民初3694号民事判决，判决确认中储物流中心和市场发展局联办的郑州物资大世界与枫源公司于2009年4月16日及2010年9月1日签订的两份《联合建办市场的协议》无效；中储物流中心、枫源公司、市场发展局应在有效的《联合建办市场的协议》（该协议系2009年4月16日康万家公司与中储物流中心、市场发展局投资联办的郑州物资大世界所签订）范围内向康万家公司交付郑州市管城回族区航海东路219号院的33亩土地及土地上市场房屋的经营、管理和收益权利。枫源公司、科贸公司不服提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终16205号民事判决书，驳回上诉，维持原判。3、2018年2月6日之后，康万家公司与中储物流中心之间未签订书面协议，康万家公司向中储物流中心交纳租赁费（发票载明仓储费），中储物流中心认可康万家公司有权对外出租涉案市场房屋。原告在诉讼中提交的仓储费发票显示已向中储物流中心交租金至2019年3月。4、2010年8月20日，原告与姜虹签订了市场临街门面房租赁协议书，将其所经营的东L1至L11和西L1至L8共十七间两层房，建筑面积为1175.7平方米的临街门面房租给姜虹，租赁期限至2019年8月31日止。其中的西L1-2号，原系姜虹通过杨献向被告出租，用于开办个体工商户“郑州市管城区雅迪电动车商行”，被告已向杨献缴纳2018年1月31日以前的租金，被告于2018年7月20日搬离该市场。自2018年2月1日起，上述房屋的出租权归原告享有，被告于2018年1月18日向原告支付订金10000元。被告于2018年4月14日签订《郑州康万家保健食品企业管理有限公司制定2018年消防安全、卫生环境保护责任书》。5、因被告未缴纳2018年2月1日起的租金，原告于2018年4月16日向被告发出落款日期为同日的催缴房屋租金通知书一份，载明：“郑州市管城区雅迪电动车，负责人江山、唐春利，贵单位承租我公司位于郑州市××区航海东路××土地临街门面房商铺西××号房（面积155.09平方），每平方100元，月租金15509元，请你在2018年4月23日前补交2018年2月1日至4月30号3个月的租金和后面5月1日至7月31号3个月的全部房屋租金93054元，如逾期，我公司将按月收取租金10%的滞纳金，并有权解除双方的租赁关系和采取相应法律措施，康万家公司”。关于原、被告之间的租金标准，双方未形成书面约定，原告主张“租金每月每平方米100元，房屋面积155.09平方米”；被告主张没有约定租金标准且房屋面积不详。一审法院要求被告庭审后七日内向一审法院提交2018年2月份之前缴纳租金的证据，但被告称无相应证据。庭审中，原告提交2019年3月28日，原告对其他租户出具的收据一份，载明：“今收到西L1-2李亚面积155.09人民币壹万伍仟元整，系付19年3月28日-4月28日房租”。6、庭审中，被告提交落款日期为2018年1月17日加盖“郑州康万家保健食品企业管理有限公司”印章附“李东风”签名的通知一份，载明“郑州康万家保健食品企业管理有限公司2018年1月17日退出郑州市航海东路219号市场，不再管理该市场”，“该公司（100%持股人）李东风现把市场交由该市场投资建设方郑州枫源商务有限公司（法人程向真）全权管理郑州市航海东路219号市场”。原告对该证据有异议，认为该通知中的印章是李东风私刻的，指派的程向真已被提起公诉。一审法院认为，本案争议焦点有三：1、原告是否享有市场房屋的经营、管理和收益权；2、被告是否主体适格；3、原、被告之间是否存在租赁关系，租金标准如何确定。关于原告是否享有市场房屋的经营、管理和收益权的问题。包括涉案房屋在内的郑州市管城回族区航海东路219号院的33亩土地及土地上市场房屋的经营、管理和收益权利已经一审法院生效判决，判令交付原告；虽然原告、中储物流中心与郑州市市场发展局投资联办的郑州物资大世界签订的《联合建办市场的协议》已于2018年2月6日到期，该市场土地的权利人中储物流中心和原告未签订新的书面租赁合同，但中储物流中心以收取原告仓储费形式与原告建立租赁合同关系并认可原告可以对外出租。因此，原告自2018年2月6日至2019年3月享有对市场房屋的经营、管理和收益权。至于被告提交的落款日期为2018年1月17日加盖“郑州康万家保健食品企业管理有限公司”印章附“李东风”签名的通知，结合原告与枫源公司之间发生的纠纷及中储物流中心以收取原告仓储费形式与原告建立租赁合同关系并认可原告可以对外出租的事实，不能以该真实性存在争议的通知否定原告的经营、管理和收益权。关于被告是否主体适格的问题。虽然涉案房屋用于开办个体工商户“郑州市管城区雅迪电动车商行”，但订金实际由被告缴纳，《郑州康万家保健食品企业管理有限公司制定消防安全、卫生环境保护责任书》由被告签订，因此，江智勇个人作为被告主体适格。关于原、被告之间是否存在租赁关系，租金标准如何确定的问题。根据上述评判，原告具有对涉案房屋出租的权利，结合被告实际使用房屋、向原告支付订金、签订《郑州康万家保健食品企业管理有限公司制定消防安全、卫生环境保护责任书》等事实，足以认定双方就房屋租赁达成了合意，双方存在租赁关系。关于租金标准，双方未形成书面约定，可以参照2018年2月以前的租金标准进行确定，但以前的租金系支付给杨献而未支付给原告，因此应当由被告承担2018年2月以前的租金标准的举证责任，基于此一审法院要求被告庭审后七日内提供2018年2月份之前缴纳租金的证据，以确定租金标准和房屋面积，但被告称无相应证据，应当由其承担举证不能的法律后果。基于上述评判和原告提交的对其他租户出具的收据表明的月租金在每平方米100元左右的事实，一审法院认定租金每月每平方米100元，房屋面积155.09平方米。综上，原、被告之间形成了租赁合同关系，被告未按期支付租金，构成违约，应当支付原告拖欠的租金，经计算，2018年2月1日至2018年7月20日期间的租金为87550元[（5+20÷31）个月×100元/月/平方米×155.09平方米]。现被告已搬离市场，其缴纳的订金应从未付租金中予以扣除，故被告应支付原告租金77550元，原告主张的超出部分，不予支持。原告主张的滞纳金，无事实与法律依据，不予支持，但上述租金中截止催告日的租金39289元及其余租金38261元，原告起诉后，被告仍未支付，给原告造成了一定的损失，因此一审法院判令被告以39289元为基数，自催告之日，即2018年4月16日起至实际清偿之日止；以38261元为基数，自起诉之日，即2019年1月24日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告江智勇支付原告郑州康万家保健食品企业管理有限公司自2018年2月1日至2018年7月20日期间的租金77550元及利息（其中，以39289元为基数，自2018年4月16日起至实际清偿之日止；以38261元为基数，自2019年1月24日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付）；二、驳回原告郑州康万家保健食品企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3068元，由原告郑州康万家保健食品企业管理有限公司负担1152元，由被告江智勇负担1916元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。江智勇提交以下证据：证据一：郑州市中级人民法院（2018）豫01民终16205号民事判决书，证明目的：该判决书中认定郑州康万家科贸有限公司在涉案市场确有投资的事实，详见该判决书第19页第七行，该判决书最后判决认定郑州枫源商务服务有限公司在《联合建办市场的协议》有效范围内向康万家公司交付涉案33亩土地及土地上房屋的经营管理和收益权，因此该判决书并未认定在2018年2月之后康万家公司享有市场房屋的经营管理和收益权，康万家公司无权收取租金。证据二：面积图一份、郑州市管城回族区人民法院民事判决书四份，证明目的：一审法院计算江智勇房屋面积有误，一审法院计算的面积已远远超过康万家公司在2012年租给姜虹的面积之和。证据三：证人证言一份、照片三张，证明目的：涉案房屋通向二楼的楼梯，因消防不合格已被拆除，江智勇无法使用二楼房屋，计算租金时不应将二楼面积计算在内。证据四：江智勇所使用的房屋面积实测图1份，证明目的：江智勇使用的房屋面积经实地测量，实际面积为43.2平方米。康万家公司发表质证意见为：对证据一的真实性没有异议，证明目的有异议。即使该判决认定科贸公司在涉案市场有投资，但同时明确了该投资扩建与康万家公司享有的收益权不是同一个法律关系，因此上诉人不能以该判决认定的内容来支持其抗辩康万家公司没有对涉案市场土地及土地上房屋进行管理收益的权利。另外在《联合建办市场的协议》2018年2月6日到期后，该土地权利人中储物流中心又继续以向王国林收取土地租金的方式，重新与康万家公司建立了新的租赁关系，康万家公司完全享有涉案市场土地及土地上房屋经营管理和收益的权利。对证据二的民事判决书的真实性没有异议，对证明目的有异议，该四份判决书认定的房屋面积并非该房屋的建筑面积，包括了该房屋前面划归市场土地范围内的一个面积，且上诉人对该面积进行了实际使用，应缴纳相应的租金。对证据二的面积图，为当事人自行制作，不具备证据效力。对证据三中的证明为证人证言，证人应出庭接受质证，否则不能作为本案认定相关事实的依据。另外从该证明的内容上看，其陈述因消防不合格对楼梯进行了拆除，并没有相关的消防大队的执法意见等证据予以佐证，因此该内容也不具有客观性。对证据三照片的真实性有异议，该照片并不显示拍摄时间、拍摄人等拍摄内容，对其证明目的也有异议，从该照片上无法判断出上诉人是否对二层的内部空间进行了实际使用，其不能作为本案认定相关事实的依据。对证据四的实测面积图，为当事人自行制作，不具有证据效力，另外从这个面积图上看其仅仅测量的是一层的面积，遗漏了二层的面积。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于上诉人江智勇上诉称康万家公司不能证明其自2018年2月6日之后享有涉案房屋的经营、管理和收益权的问题，生效判决已经判令中储物流中心、枫源公司、郑州市市场发展局应在有效的《联合建办市场的协议》范围内向康万家公司交付涉案土地及土地上市场房屋的经营、管理和收益权利，虽然康万家公司、中储物流中心与郑州市市场发展局投资联办的郑州物资大世界签订的《联合建办市场的协议》已于2018年2月6日到期，该市场土地的权利人中储物流中心和康万家公司未签订新的书面租赁合同，但中储物流中心以收取康万家公司仓储费的形式与康万家公司建立租赁合同关系并认可康万家公司可以对外出租。因此，一审法院认定康万家公司自2018年2月6日至2019年3月享有对市场房屋的经营、管理和收益权，并无不当。关于上诉人江智勇上诉称一审法院在认定租金面积、租金价格及损失上存在错误的问题，因江智勇和康万家公司之间没有签订书面租赁合同，江智勇称已将2018年2月之前的租金交给了案外人杨献，该租金支付情况并非康万家公司所掌握，故一审法院要求江智勇在庭审后七日内提供2018年2月份之前缴纳租金的证据，以确定租金标准和房屋面积，在举证责任的分配上亦无不当。一、二审中江智勇均未按法院要求提交其2018年2月份之前缴纳租金情况的有效证据，其提交的证据不能推翻一审法院对租金标准和房屋面积的认定，对其上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人江智勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1739元，由上诉人江智勇负担。本判决为终审判决。审判长  张向军审判员  安 军审判员  侯军勇二〇二〇年一月二日书记员  黄奕潇