江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4235号上诉人（原审被告）：溧阳美家酒店管理有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕山中路28号。法定代表人：范红娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝宁，该公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏福田置业有限公司，住所地溧阳市上兴镇公园路11-7号。法定代表人：易玉玲，该公司董事兼总经理。委托代理人：黄正鑫，该公司员工。委托代理人：董建中，江苏吾索律师事务所律师。溧阳美家酒店管理有限公司（以下简称美家公司）因与江苏福田置业有限公司（以下简称福田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2019）苏0481民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美家公司上诉请求：1.判令撤销（2019)苏0481民初3938号民事判决书，并依法改判驳回福田公司的一审诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由福田公司承担。事实与理由：一审法院判决美家公司支付房屋租金及使用费（即从2018年6月12日至2019年4月18日），明显地认定事实不清，适用法律错误，严重损害了美家公司的合法利益。一、一审混淆了法律关系。本案与（2018）苏0481民初6655号案件明显是完全不同的法律关系，一审法院未进行认真审查核实，直接参照（2018)苏0481民初6655号民事判决作为本案审判的依据和标准明显存在错误，违反了公平、公正原则。此外，美家公司已对（2018)苏0481民初6655号民事判决提起了再审，其结果可能对本案有至关重要的影响。二、一审认定事实不清，判决显失公正。2019年7月9日庭审中，审判员已归纳了本案争议焦点是原告的诉求有无事实和法律依据，但在判决中，无视庭审中双方都没有异议的福田公司对酒店物品完全控制的证据和事实，一审判决书第4页第28行言明“正如原生效判决关于双方均承担违约责任的理由陈述一样，美家公司违约在先，并对双方的损失扩大负有责任，因此法院对该辩解意见不予采纳。”对一方毫无事实的主张完全支持，而对另一方无可辩驳的事实无视，完全丧失法律公正。三、一审适用法律错误。一审适用法律有：民法总则第七条、第一百七十六条，合同法第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，请问一审判决结果适用的是上述哪一条得出的。四、一审判决的租金及使用费计算标准错误。美家公司对租赁物没有使用权，已不存在租金概念，只存在使用权概念，即使根据相关司法解释，合同期满或终止，承租人继续占有使用租赁物的费用可以根据租金的标准来计算，但该条款适用的前提是承租人具有占有使用的事实，负有占有使用的责任，在原审案件中，美家公司对占有使用并没有任何责任，对该条款不适用。因此，一审法院以租金作为占有使用费的计算标准是错误的。五、一审判决的租金及使用费计算时间错误。福田公司一直认为其享有对酒店物品的所有权，并实际控制着，因此，在法律层面上，酒店物品的物权直至2019年6月21日才得到确认，根据权责利相对应的原则，美家公司在2019年6月21日之前对酒店物品不享有法律意义上的物权，至少不享有控制权和处置权，对占有使用不负任何责任。因此，一审判决的租金及使用费计算时间从2018年6月12日至2019年4月18日，共计310天是完全错误的。在6655号、6581号两个案件判决结果2019年3月21日作出后，福田公司已不再坚持对酒店物品的控制权，美家公司也以最快的速度将判决书确定可以搬离的物品进行了搬离。六、一审判决的租金及使用费计算比例错误。占有使用费只根据占有的量和谁负有占有责任有关，在一审中，就占有的量而言，即使根据6655号、6581号两案的判决，有归福田公司所有的装修设备和酒店设备，有归美家公司所有的可以移动的物品，另外还有福田公司允许对方的第三方物品，而且都是混杂在一起的，根本无从计算占有比例。另一方面，美家公司根本不享有对物品的控制权和处置权，对占有使用不负任何责任，不存在承担占有使用费的任何比例，一审判决简单套用6655号、6581号两案的违约责任比例来计算租金及使用费是错误的。七、一审案件的事实。1.正如一审法院在2019年7月9日庭审中归纳的，本案的争议焦点为原告的诉求有无事实和法律依据。美家公司认为，既然福田公司主张2018年6月12日至2019年4月18日期间的租金和使用费，那么一审应当根据事实，审明是否存在租金和使用费的情形，是谁使用或占用，是谁负有使用和占有的责任，应由谁承担费用等等，而不能简单套用6655号、6581号两案判决，在原审中根本不存在谁违约的问题。2.美家公司于2018年3月6日开始，已经丧失了对租赁房屋的使用权，对酒店物品也失去了控制权和处置权，所有权也存在争议。根据按照双方协议约定，福田公司应当保证房屋的供水供电状况良好。根据合同法第二百一十六条规定，福田公司在租赁期间应当保持租赁物符合约定用途。而事实上，福田公司于2018年3月6日就采取强制断电行为，致使美家公司无法继续经营，遭受了巨大损失，使合同目的已经无法实现。故从2018年3月6日开始不应再计算美家公司的房屋租金及使用费。当然从2018年6月12日之后更不应计算美家公司的房屋租金及使用费。3.福田公司2018年3月6日采取强制断电行为后，又于2018年5月25日与物业公司一同实施封门行为，不允许美家公司工作人员及酒店住客带走任何物品。最后于2018年6月12日进行清场（甚至调动了派出所民警到场协助情场），并且该事实，福田公司在6655号民事案件的庭审时也主动陈述。双方之间仅是普通民事纠纷，并不涉及刑事犯罪，而这些基本事实，一审法院并未进行认真审查和核实，不难看出正是福田公司自己占有使用，应由福田公司承担使用费。4.福田公司强行断电行为，不仅是严重违反合同约定，也是极其恶劣和严重的侵权行为，其不仅侵害了美家公司的经营权和房屋使用权，而且封门、清场、违法动用开锁公司撬锁行为还侵害了酒店员工、旅客及美家公司的财产权和隐私权，动用公权力机关参与清场，涉嫌公权私用，对福田公司如此恶劣的行为，请求法院予以重视。5.我国是大陆法律，而非英美法判例法国家，一审直接参照6655号判决作为判决依据和标准完全错误。综上所述，美家公司认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，特提起上诉。另，美家公司已就6655号、6581号两案向常州市中级人民法院提起了再审申请。福田公司辩称，美家公司的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持一审判决。1.（2018）苏0481民初6655号民事判决己生效，该生效判决己确定了合同解除的时间，明确了美家公司占用房屋期间房屋使用费的承担比例，本案一审根据该生效判决认定的事实和确定的原则，判决美家公司承担实际搬离前相应的费用是完全正确的。2.（2018）苏0481民初6655号案一审时，为了减少损失，福田公司曾一再申请法院要求美家公司及时搬离，但美家公司对福田公司的要求置之不理，拒不配合减少损失，导致双方受损。美家公司一再纠缠所谓停电事宜，事实上是因为美家公司经反复纳要仍拒不交纳水电费，导致物业管理公司被迫断电的。3.（2018）苏0481民初6655号民事判决认定福田公司要承担35%的责任，实际是不当的，己完全偏袒美家公司，但既然该案福田公司最终撤回了上诉，对此就不再多言。事实上，美家公司真正交还房屋是2019年5月8日而不是4月18日，相差20天的费用一审直接扣除掉，福田公司也未再计较！综上，请依法驳回上诉，维持一审判决。福田公司向一审法院起诉请求：一、判令美家公司支付房屋租赁费、使用费合计670046元（1139050元/年÷12个月×10.86个月×65%）；2.诉讼费用由美家公司承担。一审法院认定事实：2009年10月21日，福田公司（出租方、甲方）与美家公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定美家公司承租福田公司福田中心大楼第6层至第8层房屋，建筑面积为3427.68平方米，约定租赁期限为15年，自2010年3月1日至2025年3月1日止。合同第二条约定“第一年租金分两次付，本协议签订后30日内先付33.75万元租金，2010年10月1日前付33.75万元，第二年开始，租金一年一付，先付后租，下一年租金应在下一期开始前一个月支付”。第五条约定“合同期满或提前解除，装修无偿归甲方所有（因甲方导致提前解约的除外）”。第七条约定“租赁期满或合同被提前解除后，乙方应于二周内将房屋内物品自行搬离、清理场地并与甲方办理好交接手续，逾期不搬甚至不办理交接手续，视为乙方放弃剩余物品，甲方有权自行清场（因甲方原因导致不能清场的除外）。甲方难以强行清场的，有权要求乙方按当年度租金标准支付逾期清场期间的房屋使用费”。第八条约定“不构成充分的解除合同的条件，甲方不得擅自解除合同，否则，应赔偿乙方全部损失，并承担不低于当年度租金的违约金，因甲方原因导致乙方无法及时正常开业或正常营业，乙方有权立即单方面解除合同，要求甲方赔偿因此而产生的一切损失，并承担不低于当年度租金一倍的违约金”。第十一条约定“乙方如要提前解除，应提前三个月通知甲方，经甲方同意后方可解除”。第十二条约定“乙方不得迟付租金，迟付租金的，每天承担欠款额万分之五的违约金，迟付二个月以上时，甲方有权解除合同，强制要求乙方搬离，并要求乙方承担至搬离之日应支付的租金，且承担不低于一年租金的违约金”。同日，福田公司又与美家公司签订《房屋租赁协议》一份，约定美家公司承租福田公司福田中心大楼第9层房屋，建筑面积为1142.56平方米，约定租赁期限为15年，自2010年3月1日至2025年3月1日止，其他合同条款同上述房屋租赁协议。2009年12月15日，福田公司（出租方、甲方）与美家公司（承租方、乙方）签订《福田中心房屋租赁协议》，该协议约定福田公司将福田中心大楼第一层南面由西向东第一、二间邻街房屋，大楼第一层西面由南向北第一、二间邻街房屋，大楼第一层电梯间南面第一个电梯井，建筑面积为328平方米租赁给乙方使用和管理，并提供第四层楼顶平台和设备层约500平方米给乙方用于安装24T冰箱和中央空调等经营配套设备。因在履行上述房屋租赁协议过程中产生纠纷，2018年8月20日，福田公司以美家公司为被告向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1、确认福田公司与美家公司于2009年10月21日和2009年12月15日签订的三份房屋租赁协议已解除；2、美家公司支付拖欠的租金189842元（2018年3月1日至2018年4月30日）及房屋使用费131068元（至2018年6月11日），合计320910元，并以320910元为基数，按每日万分之五的标准承担逾期付款违约金至实际付清之日；3、美家公司支付福田公司代付的水电费用等40540元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理依法作出（2018）苏0481民初6655号民事判决，认定三份房屋租赁协议已解除，解除的时间为2018年8月31日，且福田公司与美家公司在履行房屋租赁协议的过程中均有违约行为，酌定福田公司承担35%的违约责任，美家公司承担65%的违约责任，该判决同时认定美家公司应支付2018年3月6日停电之前的租金，即2018年3月1日至2018年3月5日的租金15600元（1139050元/年÷365天×5天），对于房屋使用费（福田公司主张至2018年6月11日），属于因违约造成的损失，由美家公司按责承担196716元（1139050元/年÷365天×97天×65%），该判决还对其他事项进行了认定。后福田公司不服该判决，向常州市中级人民法院提起上诉，由于福田公司未缴纳上诉案件受理费，该案按福田公司自动撤回上诉处理。另查明，美家公司自2019年4月18日起开始搬离租赁房屋内的相关物品，至2019年5月8日搬离完毕，将房屋交还给福田公司。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据生效判决（2018）苏0481民初6655号民事判决认定的内容，案涉房屋租赁协议于2018年8月31日解除，而美家公司至2019年4月18日才开始搬离租赁房屋内的相关物品，结合福田公司之前诉讼主张的至2018年6月11日的房屋使用费，现福田公司在本案中主张自2018年6月12日至2019年4月18日期间的租金及房屋使用费，法院予以支持。福田公司主张租金及房屋使用费合计为670046元（1139050元/12个月×10.86个月×65%），但经法院核算，该费用取整计算合计为628817元（1139050元/365天×310天×65%）。至于美家公司辩称因酒店大门被福田公司锁住无法经营，这期间已经全部停业，福田公司由此再主张租金、使用费并按照原判决65%比例计算是不合理的，法院认为，正如原生效判决关于双方均承担违约责任的理由陈述一样，美家公司违约在先，并对双方的损失扩大负有责任，因此法院对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决：一、美家公司于判决生效之日起七日内向福田公司支付房屋租金、使用费合计628817元；二、驳回福田公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5250元（已减半收取）、保全费4020元，合计9270元，由福田公司负担1270元，美家公司负担8000元（此款已由福田公司预交，美家公司在履行上述义务时须一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向一审法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起7日内须向该院预交上诉案件受理费10500元。二审中，美家公司提交了取证时间分别为2018年5月25日、2018年6月9日、2018年6月12日、2018年6月28日、2018年11月2日的几份照片及送达材料，用以证明其上诉主张及事实。福田公司质证认为，美家公司提供的上述证件不能证明其上诉主张，照片拍摄时间不清楚，证明目的不清；美家公司发给福田公司的函，福田公司已收到，但该函已在一审中提交。美家公司违约后自动停业经营，在此情况下，物业公司不得不采取保护措施，例如禁止闲杂人员从消防通道进入酒店所在楼层等等。福田公司提交了2018年5月23日、2018年6月4日发给美家公司的两份联系函及证明已经送达给美家公司的微信聊天截图、6581号案件福田公司于2018年11月26日向法院提交的申请、2018年11月5日美家公司授权郝宁代办理取走物品等事项的委托书、2份有郝宁签字的溧阳福田购物中心商铺出商场登记表。美家公司质证认为，这些不是新证据福田公司在一审中提供过，2018年11月26日福田公司向法院提出移走租赁房屋内物品的申请，法院没有支持；福田公司提供的两个联系函，美家公司收到了，但这是福田公司单方面解除合同，法院没有采纳。美家公司对福田公司的发函也回函了，指出福田公司这是侵权行为；福田公司提供的2份溧阳福田购物中心商场出商场登记表，说明当时租赁场所已经被福田公司控制了，美家公司无法进入，这是客观存在的事实。对美家公司出具的委托书的真实性及内容没有异议，但这是应福田公司的要求出具的，因为美家公司要进入租赁场所拿与鉴定有关的资料。本院另查明，2018年5月10日，福田公司向美家公司发出《合同解除通知函》，载明“一、经过计算，你公司需要在2018年2月28日前支付合同期2018.3.1-2019.2.28的租金：人民币1139050元，前期经过我司多次口头及书面催要，到目前为止，你公司仍然没有履行支付，逾期支付已经超过二个月。且经过了解核实，你公司前期一直数次存在结欠租金和水电费的情况，你公司的上述行为已经违背诚信，已经明确表示不能按约履行支付租金，已经让我司感到不安，按照我司与贵公司签订的《福田中心房屋租赁协议》（2009年12月15日签订）中第十四条、《房屋租赁协议》（2009年10月21日签订）中第十二条、《房屋租赁协议》（2009年10月21日签订）中第十二条约定，延迟支付租金二个月以上的，我公司有权解除合同，现正式书面通知你公司，我司决定于2018年5月11日解除与你公司于2009年12月15日、2009年10月21日及2009年10月21日签订的3份租赁协议。二、按照协议约定，要求你公司履行以下义务：（1）在2018年5月25日前（按原租赁合同约定，在解除合同后，你公司应于二周内清场），将房屋内物品自行搬离、清理场地并与我司办理好交接手续。逾期不搬及不办理交接手续的，视为你公司放弃剩余物品，我司有权自行清场。并同时要求你公司支付逾期清场期间的房屋使用费。（2）在接到解除合同通知后，及时支付到2018年4月30日的租金：189842元。（3）及时支付2018年4月30日前所欠的水电费：40540元”。上述《合同解除通知函》已于2018年5月11日由美家公司签收。2018年5月23日、6月4日福田公司两次向美家公司发出《联系函》，要求美家公司将房屋内可移动物品搬离，并办理交接手续，并处理相关善后事宜。6581号案诉讼过程中，法院于2018年9月17日组织双方进行谈话。美家公司提出对其主张的要求福田公司赔偿相关损失的构成需申请司法鉴定，建议6655号案件和6581号案件两案暂不要开庭审理。福田公司同意鉴定，建议美家公司应立即申请，请法院尽快对外委托鉴定，以减轻双方诉争所导致的损失。2018年11月1日，美家公司向溧阳市人民法院提出鉴定申请，要求对美家酒店租赁的福田中心大楼6层至9层酒店客房、1楼酒店大厅的装修装饰、设备及物品的价值进行鉴定。2018年11月8日，溧阳市人民法院组织双方进行鉴定听证。福田公司对美家公司的鉴定申请发表意见：“原告的申请要分两块，第一块是装修装饰，由鉴定机构现场实测确定其剩余价值，要考虑到宾馆装修的使用年限以及其他人来使用时是否有剩余价值来确定。第二块是现场物品，我们认为美家公司提走，不应作为损失评估，如需要评估，由检测机构到现场实物清点并根据物资的现状以及后续使用的可行性确定其剩余价值。此外，评估机构现场清点后，该批物资如何处置需有一个明确的结果，我方要尽快使用案涉租赁场所，因为双方都已确认合同解除，如果没有一个明确的处置意见，按照合同约定，美家公司不自行处置的话，视为放弃对于物品的权利，同时待检测机构现场清点完毕后，必须一周之内处置，到时美家公司要有一个明确态度，到底是否处置，如果不处置届时法院如果不支持其该物品的赔偿请求，损失一律自负。”2018年11月26日，福田公司向法院提交申请，载明：“美家公司诉福田公司租赁合同纠纷一案，美家公司申请司法评估，鉴定机构已对现场进行实地查勘结束，现我公司急需要使用房屋，故必须对房屋内的物品移走，另行保管，请法院解决这一问题，以使我公司能及时使用房屋，减少损失。”2018年11月30日，法院就福田公司提出的移走物品（主要就租赁房屋内物品如何处理要求进行解决）的申请听取美家公司意见过程中，法院明确告知美家公司：“在第一次开庭时，合议庭也曾告知双方要本着减少损失的原则处理本案所涉纠纷，现本案已启动鉴定程序，且对现场也已基本清点完毕，希望你们双方针对租赁房屋内的物品的处置问题进行友好协商，本着减少损失和合理利用的妥善处理物品处置。”经法院委托，鉴定机构于2018年12月10日出具《资产评估报告书》，因福田公司对评估报告提出异议，2019年1月10日，鉴定机构做出《对美家酒店资产评估报告异议的答复》，2019年1月16日，做出《对美家酒店资产评估报告的修正意见》。2019年2月28日，法院至涉案租赁房屋地点进行现场看眼，详细查看了酒店大厅、6-9层房间基本情况、电梯、四楼楼顶电梯设备、五楼半锅炉设备、了解了设备及物品的基本现状和适用情况。本案一审2019年7月9日开庭过程中，美家公司陈述：“提供（2018）6655号案件在2018年9月17日的庭审笔录，第19页原告讲到在2018年6月12日我方已经通知美家酒店及派出所到场将门锁起来，证明被告经营的美家酒店6月12日已经被被告锁上，无法经营。书证二、……”福田公司陈述：“对书证一、二、三、四真实性无异议……在6581和6655号案件中我方多次向法院提出并书面申请要求先予解决被告物品搬离的问题，以减少损失，法院就此问题告知被告，被告方坚持认为该上述物品全部要由原告赔偿，不同意搬迁，才导致长期的占用。”美家公司陈述：“对于刚才原告的陈述，该案件在法院审理过程中，被告租用的酒店规模大、设备多，如果搬迁的话，相关的设备需要评估，无法马上搬离，因此在审理中申请法院对相关的设备评估后，最终法院判决，然后被告已经将所有的物品全部搬离。”双方当事人对一审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一审判决支持福田公司的起诉主张，按65%的比例判决美家公司支付2018年6月12日至2019年4月18日期间的租金及房屋使用费是否适当。一、关于2018年6月12日至2018年8月31日期间的房屋租金问题。涉案租赁合同经6581号、6655号两案生效判决确认已于2018年8月31日解除，综合本案及6581号、6655号两案证据可以认定，美家公司与福田公司在履行涉案房屋租赁协议过程中均存在违约行为，但美家公司在福田公司屡次催要租金的情况下，未按约履行支付租金义务，违约在先，对双方损失的扩大负有主要责任，一审法院按照65%的比例计算2018年6月12日至2018年8月31日期间的房屋租金并无不当。二、关于2018年8月31日至2019年4月18日期间的房屋使用费问题。涉案房屋租赁协议第七条约定，协议被提前解除后，美家公司应于二周内将房屋内物品自行搬离、清理场地并与福田公司办理好交接手续，逾期不搬甚至不办理交接手续，视为美家公司放弃剩余物品，福田公司有权自行清场（因福田公司原因导致不能清场的除外）。福田公司难以强行清场的，有权要求美家公司按当年度租金标准支付逾期清场期间的房屋使用费。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条亦规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利。本案中，案涉房屋租赁协议于2018年8月31日解除，美家公司已无合同及法律根据可继续占有涉案租赁房屋，应按照合同约定搬离相关物品，而美家公司至2019年4月18日才开始搬离，应支付逾期清场期间的房屋使用费。美家公司认为其于2018年3月6日开始就已经丧失了对租赁房屋的使用权，对酒店物品也失去了控制权和处置权，故不应支付租金及使用费。而根据6581号案件卷宗反映，双方在处理涉案租赁合同所涉纠纷过程中，福田公司屡次要求美家公司及时移走涉案租赁房屋内的物品，以减少双方损失，法院也在涉案评估鉴定程序后，明确告知美家公司希望双方针对租赁房屋内物品的处置问题进行友好协商，本着减少损失和合理利用的原则妥善处置。美家公司却认为因损失评估问题，无法马上搬离，直至6581号案件判决后才于2019年4月8日开始搬离房屋内的物品。涉案房屋被长期占用的主要责任在美家公司。即使福田公司先前存在锁门行为，美家公司亦可通过合法措施要求福田公司配合搬离，其却放任损失扩大，对此负有主要责任。综合双方对涉案租赁房屋内物品的处置态度、涉案租赁房屋占有使用情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审判决支持福田公司要求美家公司按照65%的比例支付2018年8月31日至2019年4月18日期间的房屋使用费的诉讼请求并无不当。综上，美家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10500元，由溧阳美家酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  吴红娥审 判 员  王 莹二〇二〇年一月六日法官助理  苏丽芬书 记 员  朱羲玲