江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初5801号原告：徐青春，男，1986年3月25日出生，汉族，住涟水县。被告：马兵，男，1974年9月18日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：马军龙，涟水县粱岔法律服务所法律工作者。被告：涟水县金钥匙房产信息咨询服务部，住所地涟水县阳光嘉园37幢15号商铺。经营者：左娟。被告：严兰云，男，1967年8月24日生，汉族，住涟水县。被告：潘将，男，1977年1月28日生，汉族，住涟水县经济开发区。被告：涟水县钰峰置业有限公司，住所地涟水县涟城镇炎黄嘉园A-15幢09号。法定代表人：张中华，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。原告徐青春与被告马兵、涟水县金钥匙房产信息咨询服务部(以下金钥匙服务部)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告马兵申请追加严兰云、潘将、涟水县钰峰置业有限公司(以下简称钰峰公司)为共同被告。因被告潘将下落不明，裁定转为普通程序于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理。原告徐青春，被告马兵、金钥匙服务部经营者左娟、严兰云到庭参加诉讼。被告潘将经公告送达开庭传票，被告钰峰公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐青春向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告马兵签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告购房款60000元，承担违约金12000元，赔偿原告因起诉产生的误工费、交通费等3000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月23日，原告在被告金钥匙服务部的诱导下以总价60000元购买翰林苑小区5号楼701室阁楼，原告于当日签订购房合同并支付定金10000元，余款约定1个月内付清。从次日起，金钥匙服务部工作人员以房东要出远门为由，多次催促原告支付剩余购房款。2018年9月29日，原告将剩余房款支付给被告金钥匙服务部并办理自来水过户手续。2016年2月26日，钰峰公司将翰林苑小区5号楼601室及701室阁楼出售给案外人李东，701室阁楼被李东实际占有。金钥匙服务部及马兵一房多卖，原告多次找两被告协商未果，故诉至法院，请求判令支持原告诉讼请求。被告马兵辩称，被告钰峰公司将涉案房屋出售给被告马兵后又出售给他人，故应由被告钰峰公司承担给付原告购房款责任。被告金钥匙服务部辩称，被告金钥匙服务部在为原告与被告马兵买卖涉案房屋提供居间服务过程中没有过错，故不应承担责任。被告严兰云辩称，被告钰峰公司将涉案房屋以抵工程款的方式给被告严兰云，后其将房屋出售给被告马兵，被告马兵如何出售房屋与其没有关系。被告潘将未作答辩。被告钰峰公司辩称，被告马兵以自己的名义出售房屋，并不是以钰峰公司名义出售房屋，钰峰公司不应承担原告与被告马兵之间买卖合同的责任；原告在购房时没有审查房屋的所有权情况，不是善意相对人，应当和被告马兵分担房屋无法交付造成的损失。本院经审理认定事实如下：潘将、严兰云挂靠科达公司承包钰峰公司开发的翰林苑小区二期1-6号楼工程，钰峰公司用以房抵工程款的方式支付潘将、严兰云工程款，即抵给潘将、严兰云的房屋由二人以钰峰公司名义销售，售房款归潘将、严兰云所有，其中翰林苑小区二期4、5、6号楼阁楼在抵工程款范围内。潘将、严兰云将翰林苑小区二期4、5、6号楼阁楼共18套房屋以668000元出售给马兵，钰峰公司于2016年1月10日出具委托书给马兵：今委托马兵全权负责对翰林苑二期4号、5号、6号三幢楼所有阁楼，共计18套阁楼具有销售权，所有产权归马兵所有。钰峰公司在委托人处和落款处加盖钰峰公司印章，潘将、严兰云在委托书中签字。2016年1月14日，马兵支付了668000元购房款，钰峰公司向马兵出具收款收据。潘将、严兰云以钰峰公司名义出售给马兵的18套阁楼均未安装进户门。2016年2月26日，钰峰公司(甲方)与李东(乙方)签订翰林苑购房优惠协议：乙方购买甲方开发的位于涟水县；双方确定该房屋销售总价为348000元，乙方于签订《商品房买卖合同》当日向甲方支付购房款268000元，余款80000元乙方需向银行申请贷款，乙方在合同签订后7个工作日内提供贷款所需的各种手续；甲乙双方协商一致，甲方替乙方还30000元贷款，余款50000元由乙方自己偿还给银行，5号楼601室顶层阁楼归乙方所有；本协议作为《商品房买卖合同》的补充协议，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。潘将在甲方处签字并加盖钰峰公司印章。2018年9月23日，金钥匙服务部经营者左娟出具一份定金协议给原告：收到徐青春购买翰林苑5号楼701室购房定金10000元；房价总计60000元，2018年10月5日前付房款，办理手续；如卖方违约退还定金、买方违约定金不退，违约方赔偿中介方总房款成交价1%作为服务费。2018年9月29日，马兵(甲方)与徐青春(乙方)签订售房协议：甲方将翰林苑二期5号楼7层由东向西第1套(701室阁楼)住宅出售给乙方，合计价格60000元；乙方在签订协议时一次性付清购房款；甲方确保所购房屋内水电畅通，水电户头费由乙方负责；乙方所购房屋的产权手续由乙方自行办理并承担相关费用，甲方提供协助；本协议签订之日起，双方不得违约，如有一方违约需给对方所购房款20%的违约金。原告于合同签订当日付清购房余款50000元，被告马兵向原告出具了60000元房款的收条；双方于合同签订当日办理了自来水过户手续。马兵将涉案阁楼出售给徐青春时也未安装进户门，徐青春在2018年国庆节期间发现涉案阁楼已被案外人李东安装进户门并占有。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。马兵与徐青春于2018年9月29日签订的《售房协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。涉案房屋在2018年9月29日马兵与徐青春签订售房协议前，已被钰峰公司于2016年2月26日出售给案外人李东并由李东实际占有。马兵与徐青春虽然于签订售房协议当日办理了自来水过户手续，但办理自来水过户手续并不表示房屋已经交付。现徐青春与马兵于2018年9月29日签订的售房协议的合同目的已不能实现，故对徐青春要求解除合同、返还购房款的请求予以支持。马兵出售给徐青春的房屋已被钰峰公司出售给案外人李东，马兵不能向徐青春交付出售的房屋构成违约，马兵与徐青春在售房协议中约定的违约金数额未超出法律规定，故本院对徐青春主张的违约金亦予支持。关于徐青春主张的误工费、通信费、交通费等，徐青春未能提供证据予以证明，故本院对此不予支持。金钥匙服务部为马兵和徐青春之间的房屋买卖提供居间服务时并未签订书面合同，对居间人在居间服务过程中应承担的义务未作约定，现徐青春无证据证明金钥匙服务部有故意隐瞒涉案房屋在签订合同时已被钰峰公司出售的情形，故对徐青春要求金钥匙服务部承担损害赔偿责任的请求不予支持。钰峰公司虽然出具委托书给马兵，确认马兵对翰林苑二期4号、5号、6号楼具有销售权，但马兵并未以钰峰公司的名义进行销售，而是以其个人名义进行销售，且马兵亦认为自己有权处分涉案房屋，故涉案房屋买卖合同的相对方为马兵和徐青春，导致合同目的不能实现的责任应由马兵自行承担，对马兵要求钰峰公司承担责任的辩解不予采纳。如马兵认为钰峰公司一房二卖导致其与钰峰公司之间就涉案房屋的买卖合同目的不能实现的，可以另行向钰峰公司主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐青春与被告马兵于2018年9月29日签订的售房协议。二、被告马兵于判决生效后十日内返还原告徐青春购房款60000元，给付原告徐青春违约金12000元，合计72000元。三、驳回原告徐青春的其他诉讼请求。案件受理费1676元，公告费600元，由被告马兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，帐号：62×××01）。审 判 长  凌亚明人民陪审员  王怀珠人民陪审员  罗 雪二〇二〇年一月二日书 记 员  顾笑菡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。