上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14654号上诉人（原审被告）：徐雄国，男，1963年2月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈磊，上海恒建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：锦湖（中国）轮胎销售有限公司，注册地上海市嘉定区安亭镇民丰路24号，实际经营地上海市徐汇区桂平路391号新漕河泾国际商务中心A座31F。法定代表人：吴钟瑞，董事长。委托诉讼代理人：李雨竺，女，系锦湖（中国）轮胎销售有限公司员工。委托诉讼代理人：孟雨萌，女，系锦湖（中国）轮胎销售有限公司员工。被上诉人（原审被告）：上海界非界实业有限公司，注册地上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层EE1121室。法定代表人：南相学。上诉人徐雄国因与被上诉人锦湖（中国）轮胎销售有限公司（以下简称锦湖公司）、上海界非界实业有限公司（以下简称界非界公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初36686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐雄国上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人锦湖公司的一审诉讼请求。事实与理由：锦湖公司要求徐雄国返还押金主体错误，锦湖公司与界非界公司签订的合同中徐雄国的签名是伪造的，不能构成表见代理。2016年7月至2017年4月间，其一直善意信赖是江苏XX有限公司（以下简称XX公司）在履行租赁合同，对于锦湖公司的租赁完全不知情。徐雄国与锦湖公司在后一份合同中已支付押金，若前一份合同与其有关，后一份合同的押金不可能再支付，其与锦湖公司签署的租赁合同已经履行完毕了，双方也完成了该份合同的押金结算。在本案诉讼之前，锦湖公司从未向其主张过界非界公司收取的押金。锦湖公司与界非界公司之间的合同不能约束徐雄国。被上诉人锦湖公司辩称：上海XX事务所（以下简称XX事务所）已向锦湖公司出示了身份证复印件和房产证复印件，且有涉案房屋的钥匙，锦湖公司已经尽到了审慎义务，有理由相信界非界公司是徐雄国的委托代理人，因此构成表见代理，锦湖公司与界非界公司的合同效力及于徐雄国。锦湖公司与徐雄国的另一份合同系独立法律关系，与本案法律关系无关，不影响锦湖公司向徐雄国主张押金，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人界非界公司未发表答辩意见。锦湖公司向一审法院起诉请求：1.判令徐雄国、界非界公司返还锦湖公司房屋租赁保证金人民币31,000元（以下币种同）；2.判令徐雄国、界非界公司支付以31,000元为本金，自2017年8月9日起至实际履行还款义务为止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期利息。诉讼中，锦湖公司撤回了上述第二项诉请。一审法院认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路XX号（XX号）XX（XX）室房屋（即涉案房屋）的所有权人系徐雄国。2016年3月19日，徐雄国（甲方）与案外人XX公司（乙方）签订《续租协议》，约定租期为2016年4月25日至2017年4月24日。该合同下丙方处有案外人XX事务所盖章。因锦湖公司需要租赁房屋，其找到案外人XX事务所，委托其进行居间。XX事务所向锦湖公司推荐并带看了涉案房屋，其后XX事务所向锦湖公司出示了涉案房屋产证复印件、徐雄国身份证复印件以及委托书一份。该委托书载明：因委托人（徐雄国）无法亲自办理出租涉案房屋相关事宜，特委托受托人（界非界公司）为委托人的代理人。相关权限为：1、代为签订定金协议；2、代为签订房地产租赁合同；3、代为收取押金及租金；4、代为交房及退房；5、代为管理房屋及维修；6、代为办理上述租赁过程中一切事宜。委托期限自2015年4月24日至2019年4月23日。该委托书后有“徐雄国”字样的签名，但经徐雄国当庭辨认，该字迹并非其亲自书写，且该字迹与徐雄国向一审法院提交的其与XX公司之间的《续租协议》上签名完全不一致。2016年7月15日，界非界公司（出租方、甲方）与锦湖公司（承租方、乙方）在案外人XX事务所（代理方、中介）的居间下，签订《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋。租赁期共12个月，自2016年8月4日起至2017年8月3日止。租金15,500元。押金31,000元。除合同另有约定之外，甲方应于本合同到期后且乙方迁空，结清所有应付费用后5个工作日内将押金退还给乙方……。2016年7月21日，锦湖公司通过银行转账方式向界非界公司支付涉案房屋租赁保证金31,000元。界非界公司向锦湖公司出具《收据》一份，载明：今收到锦湖公司交来的涉案房屋保证金款项共计31,000元整，特此立据。徐雄国与案外人XX公司《续租协议》至2017年4月24日到期。2017年3月左右，徐雄国开始收不到案外人XX事务所转交的房屋租金。徐雄国经与案外人XX事务所的负责人南相学联系，南相学最后以个人账户向徐雄国零星转账支付涉案房屋房租。2017年6月左右，徐雄国至涉案房屋查看，发现涉案房屋内系锦湖公司使用，双方因租金及租赁保证金等问题产生纠纷。遂成讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”之规定，如代理行为有效或构成表见代理，界非界公司与锦湖公司签订的《上海市房屋租赁合同》以及代为收取租赁保证金之行为效力直接归属于徐雄国以及锦湖公司。根据双方《上海市房屋租赁合同》关于房屋押金之约定，出租方应当在合同到期后将押金返还承租方。因本案中界非界公司所持委托书上所载之徐雄国签名与真实签名差距过大，并非徐雄国本人签名，故界非界公司将涉案房屋对外出租之行为系无权代理。本案争议焦点在于，界非界公司代理徐雄国与锦湖公司之间签订《上海市房屋租赁合同》的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定以及相应的法学理论，构成表见代理需合同相对人对代理人无权代理一事善意且无过失。因此，本案需着重分析锦湖公司在签订租赁合同时是否尽必要注意义务以达到构成表见代理的“善意无过失”标准，以及其注意义务应达到何种层次。根据一审法院庭审查明事实，锦湖公司在签订租赁合同时，已经核查了委托书原件、涉案房屋产证复印件、房东身份证复印件并上门实地查看了涉案房屋。在房东有代理人情况下，代理人拥有涉案房屋产证、房东身份证复印件以及房屋钥匙，可作为承租方合理信任的较有力的依据，应认定锦湖公司对界非界公司无权代理一事并不知情，且无过失。一审法院认可界非界公司之代理行为构成表见代理。本案中界非界公司所持授权委托书虽为虚假，但锦湖公司工作人员并非笔迹鉴定人员，其无法核实委托书笔迹真伪，如强令锦湖公司核实委托书真伪，则未免过于苛责承租人，丧失代理制度的效率性。因此，在代理人拥有涉案房屋钥匙，且带锦湖公司实地查看过涉案房屋的情况下，一审法院认为锦湖公司在签订租赁合同之时有理由相信界非界公司具有代理权限。虽然被代理人过错并非构成表见代理的要件之一，但如果被代理人确实存在一定过失的，亦可从另一方面反映被代理人因表见代理承担相应合同责任的合理性。本案中，徐雄国在与案外人XX公司订立《续租协议》时，并未按一般房屋租赁交易习惯约定由承租人直接向其支付租金，反倒是每月从中介处转手获得房屋租金，且当中介并未按时转交租金后，徐雄国亦未及时上门对涉案房屋租赁情况进行核实。其过于信任中介之行为，存在一定过失，导致中介借用其信任，与界非界公司伪造委托书，重新对外出租。故而，本案中返还锦湖公司租赁保证金的责任由徐雄国承担较为合理。当然，本案形成的最终原因仍是界非界公司无权代理，无论一审法院如何处理，锦湖公司与徐雄国之间必然有一方会先行垫付租赁保证金损失。然表见代理制度的立法目的在于平衡无权代理中合同相对人与被代理人利益，一审法院根据双方在房屋租赁过程中的表现，认定界非界公司构成表见代理，由徐雄国承担合同责任亦属维护交易便捷之无奈之举，徐雄国可在返还锦湖公司租赁保证金后，向界非界公司进行追偿。至于锦湖公司依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款之规定要求徐雄国、界非界公司承担连带责任之诉请，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条明确删除了上述第六十五条第三款之内容，根据新法优于旧法原则，此处应适用《民法总则》之规定，故锦湖公司此项诉请无法律依据，一审法院不予采纳。界非界公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一九年七月二十五日作出判决：一、徐雄国于判决生效之日起十日内返还锦湖（中国）轮胎销售有限公司房屋租赁保证金人民币31,000元；二、驳回锦湖（中国）轮胎销售有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币575元，由上海界非界实业有限公司负担。二审中，上诉人向本院提交两组新证据：1.上诉人与乐天玛特签订的租赁协议，证明涉案房屋系上诉人出租给XX公司，之后也续租了，不可能同时出租给锦湖公司；2.银行转账凭证，证明上诉人与锦湖公司租赁费往来是从2017年8月开始的，锦湖公司是可以直接支付给上诉人的。被上诉人发表质证意见称，对证据1真实性无异议，但不属于新证据，且与本案缺乏关联性；对证据2真实性不确定，不属于新证据，且与本案缺乏关联性。本院经审查认为，上述证据与本案争议缺乏直接关联性，本院均不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2017年7月31日，徐雄国与锦湖公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年8月4日至2018年3月3日止，锦湖公司支付押金33,000元。一审诉讼前，双方就该合同已履行结算完毕，徐雄国已返还锦湖公司该份合同项下的押金33,000元。本院认为，界非界公司于2016年7月15日与锦湖公司签订《上海市房屋租赁合同》，收取锦湖公司押金31,000元，现锦湖公司就该合同中押金返还问题与界非界公司和徐雄国发生争议，本案争议焦点在于界非界公司与锦湖公司签订的房屋租赁合同是否对徐雄国产生约束力。第一，根据一审法院查明的事实，界非界公司在签约时向锦湖公司出示的委托书上的徐雄国签名是虚假的，故其并不具有合法代理权。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。根据上述法律规定，代理行为是代理人以被代理人的名义实施民事法律行为，认定表见代理的前提是代理人实施了代理行为。本案中，界非界公司与锦湖公司签约时并未使用徐雄国的名义，而是以自己的名义作为出租人，其行为不构成代理行为，而是自己行为。锦湖公司主张界非界公司的签约属于表见代理，无事实与法律依据，本院不予支持。第二，本案中没有其他证据能够证明徐雄国与界非界公司之间存在委托出租及收取租金等费用的合同关系，亦不能适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，认定界非界公司与锦湖公司的合同关系能够直接约束徐雄国。本案中，徐雄国与案外人XX公司签署的《续租协议》约定，双方间的租赁关系至2017年4月24日到期。界非界公司向锦湖公司出租系争房屋时，徐雄国并未实际参与，而其主张由于收到了义升公司的转付租金，故善意信赖XX公司仍在该段期间正常履行《续租协议》，符合常理。第三，锦湖公司在与界非界公司合同履行完毕后，又与徐雄国就系争房屋签订另一份租赁合同并交付了新的押金。按照一般社会常理，如锦湖公司认为界非界公司收取的押金应由徐雄国返还，其应该在与徐雄国直接签约时主张结算该笔款项，而事实上，锦湖公司未能提供证据证明其在本案诉讼前向徐雄国主张过其与界非界公司所签合同项下的押金，反而是又向徐雄国交付了一笔押金，而该笔押金也在合同终止后由徐雄国直接返还了。综上所述，界非界公司的无权代理行为不构成表见代理，亦不构成间接代理，其与锦湖公司签订的租赁合同对徐雄国无约束力，徐雄国未直接收取该笔押金，返还该笔押金的合同义务应由界非界公司承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初36686号民事判决；二、上海界非界实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还锦湖（中国）轮胎销售有限公司房屋租赁保证金人民币31,000元；三、驳回锦湖（中国）轮胎销售有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币575元，二审案件受理费人民币575元，均由上海界非界实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年一月十六日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……