浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初5474号 原告：海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会。住所地：海宁市长安镇春汇路36号润和晨园小区。 主要负责人：徐传海，主任。 委托诉讼代理人：李卫国、金涛，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被告：浙江润和物业有限公司海宁分公司。住所地：海宁市长安镇海杭路40号。统一社会信用代码91330481MA28A0HE53。 主要负责人：沈秀江，经理。 被告：浙江润和物业有限公司。住所地：绍兴市越城区润和庄园中心会馆三楼。统一社会信用代码913306027266292898。 法定代表人：石寒，董事长。 两被告委托诉讼代理人：韩伟，男，1971年5月30日出生，汉族，系浙江润和物业有限公司海宁分公司员工，住杭州市西湖区。 两被告委托诉讼代理人：王晓晨，浙江京衡律师事务所律师。 被告：尹玉柏，男，1969年12月28日出生，汉族，住江苏省灌南县。 被告：尹玉美，女，1968年7月22日出生，汉族，住江苏省灌南县。 被告尹玉柏、尹玉美委托诉讼代理人：李开洲，男，1971年8月16日出生，汉族，住江苏省灌南县。 被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司。住所地：海宁市长安镇农发区润和晨家65－67号。统一社会信用代码91330481MA2B8GD6XA。 主要负责人：陈毅刚，经理。 委托诉讼代理人：吴苏华，女，1981年10月19日出生，汉族，系杭州我爱我家房地产经纪有限公司员工，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：梅云佳，女，1992年2月27日出生，汉族，系杭州我爱我家房地产经纪有限公司员工，住杭州市江干区。 被告：海宁市长安镇创勤汽车用品商行。住所地：海宁市长安镇海沙路61－63号。统一社会信用代码92330481MA2BC6X612。 经营者：朱华军，男，1991年2月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会（以下简称晨园业委会）与被告浙江润和物业有限公司海宁分公司（以下简称润和海宁公司）、浙江润和物业有限公司（以下简称润和公司）、尹玉柏、尹玉美、杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司（以下简称我爱我家公司）、海宁市长安镇创勤汽车用品商行（创勤商行）返还原物纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序审理。2019年9月11日，根据被告润和海宁公司的申请，本院依法追加尹玉美为被告参加诉讼。本院于2019年9月4日、2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告负责人徐传海及其委托诉讼代理人李卫国、金涛，被告润和海宁公司、润和公司委托诉讼代理人韩伟、王晓晨，被告我爱我家公司委托诉讼代理人吴苏华到庭参加诉讼。经本院合法传唤，2019年9月4日被告尹玉柏无正当理由拒不到庭（被告尹玉柏、尹玉美委托诉讼代理人李开洲参加了2019年12月3日的庭审），2019年12月3日，被告创勤商行无正当理由拒不到庭（被告创勤商行参加了2019年9月4日的庭审），本案现已审理终结。 原告晨园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告润和海宁公司、润和公司、尹玉美、尹玉柏赔偿原告房屋占有使用费77000元（自2019年4月28日起暂计算至2019年7月13日，此后月租金按每月3万元标准计算至实际腾退交还给原告之日止）；2、判令六被告立即将坐落于海宁市长安镇海沙路61、63、65、67号物业管理用房腾空并恢复原状后交还给原告。在本案审理过程中，原告自愿放弃要求被告恢复原状的诉讼请求。 事实和理由：2014年9月，润和公司与润和晨园小区各业主分别签订《前期物业管理服务协议》。2015年10月14日，润和公司在海宁设立了分公司即润和海宁公司，并由润和海宁公司为润和晨园小区提供物业服务。2017年2月，在未向全体业主进行告知的情况下，润和海宁公司将属润和晨园小区全体业主共有的海沙路61、63、65、67号物业管理用房租赁给被告尹玉美、尹玉柏。2019年1月23日，润和晨园小区成立了业主委员会。2019年4月27日，被告润和海宁公司退出了润和晨园的物业管理，并与原告办理了移交手续。根据《物业管理条例》规定，被告润和海宁公司、润和公司应将涉本案的物业管理用房向原告移交，但被告润和海宁公司、润和公司以已将上述物业管理用房租赁给被告尹玉美、尹玉柏为由拒不向原告移交。现上述物业管理用房实际由被告我爱我家公司、创勤商行占有使用。被告润和海宁公司、润和公司、尹玉柏、尹玉美的上述行为，严重损害了全体业主的合法权益。为此，原告提起本案诉讼。 被告润和海宁公司、润和公司辩称：1、原告的起诉未经业主共同决定（物业管理条例规定有关共有和共同管理的其他重大事项，应经过半数业主同意），原告无权起诉。2、出租物业用房是按照《前期物业管理服务协议》进行的，出租的价格也是按照当时的市场价格，2019年房租也已收取，共计10万元，愿意交付原告。3、本被告已退出了原告所在小区的物业管理，也发函给各租户，要求其尽快与原告协商，妥善处理好与原告的纠纷。要求法院驳回原告的诉讼请求。 被告尹玉柏、尹玉美辩称，海沙路61、63、65、67号物业管理用房，建筑面积237.4平方米，实用面积不足150平方米，与被告润和海宁公司谈妥租金每年10万元，租期五年，由物业出资搭建一、二楼隔层，后改为由本被告负责搭建，故前二年租金变成5万元一年。该价格符合当时的市场格。之后，2017年8月，将海沙路65、67号转租给被告我爱我家公司，收转让费16万元（本被告装修20万元）、租金每年8万元。2017年12月，将海沙路61、63号转租给创勤商行，租金每年10万元（本被告与朱华军曾在该地址合伙经营修理厂，后退出，租金定10万元，是为了弥补本被告原来的亏损）。二次转租，均征得了被告润和海宁公司的同意，转租合法，要求法院驳回原告的诉请。 被告我爱我家公司辩称，租赁65、67号商铺，与被告尹玉美、尹玉柏签订了租赁合同，并征得了被告润和海宁公司的同意，手续合法，要求法院驳回原告的诉讼请求。 被告创勤商行辩称，租赁61、63号商铺，与被告尹玉美、尹玉柏签订了租赁合同，并征得了被告润和海宁公司的同意，手续合法，要求法院驳回原告的诉讼请求。 原告晨园业委会为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1、《前期物业管理服务协议》1份，证明被告润和公司系润和晨园小区前期物业管理企业的事实。 2、晨园业委会申报登记备案报告及证明各1份，证明晨园业委会成立及业委会人员名单的事实。 3、润和晨园经营性项目移交工作联系函的回复1份，证明被告润和海宁公司未将物业管理用房移交给原告的事实。 4、告知函1份，证明原告要求被告润和海宁公司按规定在2019年4月27日完成移交的事实。 5、移交确认书1份，证明被告润和海宁公司于2019年4月28日正式退出润和晨园小区物业管理的事实。 6、海宁市住房和城乡建设局出具的证明1份，证明海沙路61、63、65、67号物业用房系润和晨园小区全体业主所有，由原告晨园业委会代管的事实。 7、房屋租赁合同1份，证明润和海宁公司在未经业主大会同意的情况下，将海沙路61、63、65、67号物业管理用房出租的事实。 8、同地段同类型出租商铺租金标准照片1张，证明海沙路61、63、65、67号物业管理用房的租金标准。 9、租赁合同复印件2份，证明同地段商铺租金标准。 被告润和海宁公司、润和公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1、移交告知函，EMS快递单各1份，证明被告润和海宁公司通知租户，不再对润和晨园小区拥有管理权，要求租户及时与原告晨园业委会联系的事实。 2、李开洲支付租金的凭据1份，证明租户已支付租金的事实。 3、租赁合同1份（与原告提交的证据7相同），证明原告已尽到了物业管理义务的事实。 被告尹玉柏、尹玉美未提交证据。 被告我爱我家公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1、杭州我爱我家房地产经纪有限公司与尹玉美签订的租赁合同1份，证明杭州我爱我家房地产经纪有限公司向被告尹玉美租赁海沙路65、67号物业管理用房的事实。 2、润和海宁公司出具的证明1份，证明被告润和海宁公司同意被告尹玉柏、尹玉美转租的事实。 3、房屋权属证明1份、工商营业执照1份，证明杭州我爱我家房地产经纪有限公司租赁房屋后，在海宁成立分公司即被告我爱我家公司，租赁房屋实际由被告我爱我家公司使用的事实。 被告创勤商行未提交证据。 上述证据，经庭审质证，本院认证如下： 原告提交的证据1－7，六被告均无异议，本院予以采信；原告提交的证据8，六被告均不予认可，证据9，除创勤商行未到庭质证外，其余五被告均不予认可，本院认为，商铺的租赁价，不同的商铺，因实用面积不同、地段不同、租户租赁用途、租赁时间不同，商铺的租赁价均会不同，且证据8、9的真实性也无法确认，故本院对证据8、9不予采信。 被告润和海宁公司、润和公司提交的证据3，与原告提交的证据7相同，原告及其余四被告均无异议，本院予以采信。提交的证据1，原告、被告尹玉美、尹玉柏无异议，其他被告表示不知情，本院对该证据的真实性予以认定。提交的证据2，被告尹玉柏、尹玉美无异议，原告有异议，其他被告表示不知情，本院认为，该凭据系被告尹玉美、尹玉柏支付租金的凭据，对其真实性予以认定。 被告我爱我家公司提交的证据1－4，被告尹玉美、尹玉柏、创勤商行无异议，原告均提出了异议，根据庭审查明的事实，本院对被告我爱我家公司提交证据1、2、4的真实性予以认定，证据3与庭审查明的事实不符，65、67号物业管理用房系润和晨园小区全体业主所有，故对该证据不予采信。 通过以上证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 被告润和公司自2014年开始成为润和晨园小区的前期物业管理企业。2015年10月14日，被告润和公司在海宁设立了分公司，即润和海宁公司，并由其接收了润和晨园小区的物业管理。2017年2月，在未征得全体业主同意，也未向业主告知的情况下，润和海宁公司将属润和晨园小区全体业主所有的海沙路61、63、65、67号物业管理用房租赁给被告尹玉美、尹玉柏作为商铺使用，上述物业管理用房建筑面积237.40平方米，合同约定：免租期三个月，自2017年6月1日开始计算租金，租赁期限自2017年6月1日至2021年5月31日，前2年租金每年5万元，第三年租金10万元，之后租金按每年3%递增，租赁期内，未经润和海宁公司同意，被告尹玉美、尹玉柏不得转租。2017年9月8日，被告尹玉美、尹玉柏将65、67号物业管理用房转租给杭州我爱我家房地产经纪有限公司，并收取了转让费，租金每年8万元，租赁期限为2017年9月15日至2022年5月31日。该公司承租65、67号物业管理用房后，在海宁成立分公司即被告我爱我家公司，由被告我爱我家公司经营使用。2017年12月，被告尹玉美、尹玉柏将61、63号物业管理用房转租给被告创勤商行，租金每年10万元。上述转租行为均征得了被告润和海宁公司的同意，润和海宁公司均未向全体业主告知该转租行为。2019年1月23日，润和晨园小区成立了业主委员会，即原告晨园业主委员会。2019年4月28日，被告润和海宁公司退出了润和晨园小区的物业管理，并与原告办理了移交手续。2019年4月28日、2019年4月29日，被告尹玉美、尹玉柏分二次支付被告润和海宁公司2019年6月1日至2020年5月31日的租金10万元。被告润和海宁公司已将涉案物业管理用房2019年4月27日前的租金交付原告。因原告不认可被告润和海宁公司的出租行为，要求被告润和海宁公司移交海沙路61、63、65、67号物业管理用房，遂形成纠纷。 本院认为：润和晨园小区海沙路61、63、65、67号物业管理用房系润和晨园小区全体业主共有，被告润和海宁公司作为润和晨园小区前期物业管理公司，将上述涉案物业管理用房作为经营性用房出租，与被告尹玉美、尹玉柏签订长达5年的租赁合同，未经全体业主授权，事后也未召开业主大会，征得全体业主的同意，属无权处分行为。之后尹玉美、尹玉柏将涉案房屋转租给我爱我家公司、创勤商行，更未征得全体业主同意，故被告我爱我家公司、创勤商行无权占有、使用涉案物业管理用房。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，原告晨园业委会系润和晨园小区全体业主选举产生，并已在海宁市住房和城乡建设局备案，其有权代表润和晨园小区全体业主行使权利，故原告晨园业委会要求被告我爱我家公司、创勤商行腾退、返还涉案物业管理用房的诉讼请求，本院予以支持。被告润和海宁公司作为涉案物业管理用房的出租人，被告尹玉柏、尹玉美作为涉案物业管理用房的承租人和转租人，被告尹玉柏、尹玉美、润和海宁公司均负有协助我爱我家公司、创勤商行履行腾退、返还的义务。2019年4月28日后，被告润和海宁公司已不再是润和晨园小区的物业管理企业，故应按将其根据租赁合同可收取的2019年4月28日至实际腾退日止的租金交付给原告。润和海宁公司系润和公司的分公司，其民事责任应由润和公司承担。原告起诉要求被告润和海宁公司、润和公司、尹玉柏、尹玉美按月租金3万元标准赔偿原告占有使用费，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第十一条第七项之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告海宁市长安镇创勤汽车用品商行于本判决生效之日起十日内向原告海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会腾退、返还坐落于海宁市的物业管理用房。 二、被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司于本判决生效之日起十日内向原告海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会腾退、返还坐落于海宁市的物业管理用房。 三、被告浙江润和物业有限公司海宁分公司、浙江润和物业有限公司、尹玉柏、尹玉美于本判决生效之日起十日内协助被告海宁市长安镇创勤汽车用品商行、杭州我爱我家房地产经纪有限公司海宁奥特莱斯分公司履行上述腾退、返还义务。 四、被告浙江润和物业有限公司海宁分公司、浙江润和物业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会支付自2019年4月28日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（其中2019年4月28日至2019年5月31日按每年5万元计算，2019年6月1日之后按每年10万元计算）。 五、驳回原告海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，由原告海宁市长安镇（高新区）润和晨园业主委员会负担3675元，由被告浙江润和物业有限公司海宁分公司、浙江润和物业有限公司共同负担1675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  沈甫源 人民陪审员  李伟跃 人民陪审员  周兴璋 二〇二〇年一月十四日 书 记 员  祝园青 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。