北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终830号上诉人(原审被告)：吴永康，男，1945年5月7日出生。委托诉讼代理人：高辉，北京市华海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马红升，男，1962年4月17日出生。被上诉人(原审原告)：马建军，女，1960年8月1日出生。被上诉人(原审原告)：马秀云，女，1938年2月5日出生。马红升、马建军、马秀云共同委托诉讼代理人：廖辉，北京市兆君律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马万明，男，1933年2月18日出生。委托诉讼代理人：马丽娜(马万明之女)。上诉人吴永康因与被上诉人马红升、马建军、马秀云、马万明确认合同效力纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初15845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴永康上诉请求：撤销一审判决，驳回马红升、马建军、马秀云在一审的诉讼请求。事实和理由：1.《房屋买卖契约》是1983年签订的，当时的行政法规和司法解释原则上承认农村房屋买卖合同的效力。2.一审判决以无权处分为由确认《房屋买卖契约》无效，不符合司法解释的规定。3.吴永康购买房屋后将房屋分给了案外人赵某1，在取得树村村委会和海淀乡人民政府的审批后，对房屋进行了翻建，不应认定《房屋买卖契约》无效。4.马红升、马建军、马秀云起诉的目的是争夺房产的拆迁补偿款，有违诚实信用，应予驳回。5.马红升、马建军、马秀云的诉讼请求超过了诉讼时效。马红升、马建军、马秀云辩称，同意一审判决，不同意吴永康的上诉请求和理由。马万明辩称，同意一审判决，不同意吴永康的上诉请求和理由。马红升、马建军、马秀云向一审法院起诉请求：依法确认1983年3月2日马万明与吴永康签订的《买卖房屋契约》无效。一审法院认定事实：马某1（1971年9月去世）与马马氏（在马某1去世前已去世）系夫妻，生育二子一女，子马某2、次子马万明、女马秀云。马某2与马某3系夫妻，二人生育一子马红升、一女马建军，马某2于1964年5月8日去世，马某3于2012年9月29日去世。马万明与霍某1系夫妻。位于原北京市海淀区南门外院落（现门牌号为x号院）原有马某1、马马氏所建房屋7间。1983年3月2日，甲方吴永康与乙方马万明签订《买卖房屋契约》，内容为：经杨某1同志介绍由甲方吴永康和乙方马万明协商，乙方愿将自有房屋肆间（灰梗叁间、洋瓦壹间），还有院墙（包括小门楼），在院内有厕所棚子和小厨房棚子各壹间、压水机井壹眼、在院内外有榆树五棵、皂椒树壹棵、香椿树壹棵、枣树壹棵等共计壹拾叁棵树。上述地上物以人民币叁仟元卖给吴永康，款项一次付清。此院房坐落在x号。其四至是：南至路边，北至生产队园田，东至生产队园田，西至西房后。以上地上物所有房屋、树木、院墙、棚子、压水机井等所有权从即日起归吴永康所有，以后除地上物所有权发生纠纷由乙方负责外，其他一切问题均由甲方负责。空口无凭，立契约为据。甲方吴永康注明单位为中国科学院化学研究所，乙方马万明注明单位为北京市海淀区农机局，另有两人中间人签字，单位为正白旗二队。上述协议签订后，马万明将x号院交付给吴永康，吴永康支付了相应费用。就院落之后的居住及房屋情况，吴永康主张由其家庭居住使用，1990年10月27日，其与前妻赵某1经一审法院调解离婚，将x号院落分给赵某1居住。吴永康与赵某1均为居民，户籍未登记在该院落。赵某1于1995年12月18日与赵某2签订《合资建房契约》，内容为：赵某2出资金建房为甲方，赵某1出土地旧房为乙方，乙方愿将自有房屋肆间、厕所棚子壹间、厨房棚子壹间，及院落东起榆树至西柳树昶38米南起大柳树至被柳树40米（该住房及院落是赵某1用叁仟元在1983年3月2日从马万明手中买来，此院房坐落在x号，该处住房因长年未修属危房，不能住人，必须重建），拿出作为翻建新房基地。甲方愿出资金在原旧房拆去地方重建住房捌间，厕所贰间、厨房贰间、客厅贰间。在拆建过程中，甲方可以利用原废砖及锯掉的树木给建筑工人建工房，新建后的房屋及房基地所有权，甲乙双方各占百分之五十。从签字日起甲方开始筹备建房材料不得中断。乙方不能再找他方，房屋建好后双方各自使用自己的房屋，西侧属甲方，东侧属乙方，各自需美化，自己再进行装修，转卖或转借，只能在甲乙双方之间进行。1995年9月，申请人赵某1、赵某3（赵某2之父），家庭成员另含赵某3家人，申请在x号院翻建房屋，将原有房屋全部拆除，翻建为北房4间、南房4间，树村村民委员会及海淀乡人民政府规划科审批通过。2017年，马红升、马建军、马秀云作为原告起诉马万明、霍某1、赵某1，要求确认被告之间的赠与合同无效。法院经审理后作出（2017）京0108民初36632号民事判决，事实查明载2001年3月16日，马万明在未告知其他合法继承人的情况下，就x号院遗留的房产7间在北京市海淀区地热公证处办理了继承公证，确认上述7间房屋由马万明继承。同日，马万明（赠与人）、霍某1（赠与人）与赵某1（受赠人）签订《赠与合同》，约定赠与人马万明、霍某1自愿将本人所有的坐落在北京市海淀区的七间房产赠予受赠人赵某1所有，受赠人赵某1接收。当天，双方在北京市海淀区第二公证处对该赠与合同办理了公证。2017年6月21日，北京市求是公证处作出（2017）京求是决字第1号《公证复查决定》，内容为确认马万明隐瞒了马某1的继承人，向其虚假陈述并提交虚假证明材料，致使公证书与事实不符，决定撤销（2001）京海民证字第0521号公证处。该案认为马万明、霍某1作为无处分权人擅自于赵某1签字赠与合同将上述7间房屋赠与赵某1，该赠与合同应为无效，判决被告2001年3月16日签订的《赠与合同》无效。赵某1不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终506号民事判决，认为马万明、霍某1与赵某1均认可双方之间的赠与合同并非双方的真实意思表示，马万明、霍某1亦认可其在1983年即将诉争房屋出售给赵某1之夫，双方之间并无赠与的意识表示，故双方之间的赠与合同应当认定为无效。就现有院落及房屋，吴永康主张院落所在地涉及腾退拆迁，赵某1与赵某3签订了拆迁协议，因双方有纠纷，房屋尚未拆除。本案，马红升三人主张2017年诉讼中方才知道马万明与吴永康之间的房屋买卖契约，马万明出卖院落未经其同意，属于无权处分，且农村宅基地房屋不得买卖，故诉请马万明与吴永康之间的买卖契约无效。马万明主张协议亦为无效。吴永康则不予认可，主张马红升主张无权处分而要求确认协议无效无法律依据，且后院落内房屋已经翻建，且翻建经过村镇两级部门审批，应为有效。一审法院认为，本案，马红升三人以马万明将x号院落及房屋出售给吴永康属于无权处分且违反了农村宅院不得买卖的规定为由，要求确认马万明与吴永康签订的房屋买卖契约无效。就此法院认为，根据（2018）京01民终506号民事判决确认，x号院内原有7间房屋为马某1、马马氏的共同财产，应由二人继承人即马某2、马万明、马秀云共同所有，马万明后出售上述房屋未经马某2、马秀云同意，事后亦未经二人追认，马某2去世后，马红升、马建军亦对此不予追认，故马万明除了处分己方份额有效之外，涉及处分到马某2、马秀云的份额均为无效。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案，买卖标的院落x号院为农村宅基地院落，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，吴永康非宅基地所在集体经济组织成员。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。马万明与吴永康该买卖契约，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的契约应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，判决：马万明与吴永康签订的《买卖房屋契约》无效。本院经审理查明，吴永康未提供证据证明购买x号院房屋时经过了社员大会讨论通过和报公社管理委员会批准。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，马红升、马建军、马秀云以马万明对x号院落及房屋没有处分权为由主张《房屋买卖契约》无效，应不予支持。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。1.国务院1982年发布的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。该条例第十四条规定，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。本案中，吴永康没有证据证明购买x号院房屋时经过了社员大会讨论通过；没有证据证明购买x号院房屋时报公社管理委员会批准，应由吴永康承担相应的不利后果。吴永康购买x号院房屋时没有履行相应的讨论及报批手续，不符合《房屋买卖契约》订立时的行政法规的规定。2.买卖标的院落x号院为农村宅基地院落，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。吴永康非宅基地所在集体经济组织成员，无权取得或变相取得宅基地。马万明与吴永康签订的《房屋买卖契约》，违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。确认合同无效的诉讼请求不适用诉讼时效或最长诉讼时效。(1)从无效合同的立法目的分析。无效合同有较大的社会危害性，故国家通过主动干预的形式对当事人的民事行为予以限制，以维护社会公共利益。只要据以认定合同无效的法律规范或公序良俗没有变化，合同的违法性不因时间的经过而改变。如果因诉讼时效或最长诉讼时效的经过，不确认合同无效，意味着法律容忍并接收了相应的后果。这显然不符合立法目的。（2）从诉讼时效的立法目的分析。诉讼时效的立法目的在于督促当事人行使权利，以尽快的稳定交易秩序。若当事人不尽快的行使权利，则将影响当事人之间法律关系的稳定，进而影响社会秩序。合同无效则因违反了法律或侵害社会公共利益，不以当事人积极行使权利为要件。确认合同无效之诉适用诉讼时效或最长诉讼时效亦不符合诉讼时效制度的立法目的。综上所述，吴永康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由吴永康负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 范 磊审 判 员 刘国俊二〇二〇年一月二十日法官助理 王志栋书 记 员 刘芳芳