福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1969号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴春烽，男，1985年9月16日出生，汉族，住福建省大田县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅舀辉，男，1988年10月5日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：罗国清，福建而樾律师事务所律师。 原审被告：吴小红，女，1985年5月2日出生，汉族，住福建省大田县。 上诉人吴春烽因与被上诉人傅舀辉、原审被告吴小红房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴春烽，被上诉人傅舀辉及其委托诉讼代理人罗国清到庭参加诉讼。原审被告吴小红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴春烽上诉请求：撤销一审判决或依法改判，或发回重审；驳回傅舀辉的所有请求；判令傅舀辉补交所欠7个月租金及水电费，或者继续履行合同。事实与理由：一、双方的房屋租赁合同真实有效，傅舀辉单方违约，造成其经济损失；二、吴小红是无处分权人，成为案件被告不合法，若傅舀辉与吴小红有经济纠纷，应另案起诉，与本案无关；三、转让费所转让的是吴小红在经营时购买的设备和装修费用，转让费符合交易习惯，当事人应予遵守。四、傅舀辉单方违约，一审中还要求守约方赔偿其经济损失55450元，对守约方严重不公。五、通过电费明细，可看出空置期用电量比承租期大为减少，不考虑电器功率，一审武断认为三台冰箱一台空调，不可能达到如此电量，判决店铺空置期损失由守约方承担，极为不公。 傅舀辉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴小红未作答辩。 傅舀辉向一审法院起诉请求：1.撤销双方之间位于三明市梅列区满园春天桥下3号店的口头《转让合同》和《房屋租赁协议》；2.吴春烽、吴小红退还转让费37000元、押金24000元；3.判令吴春烽、吴小红承担诉讼费用。 吴春烽、吴小红向一审法院提出反诉请求：1.判令2019年3月1日起，案涉租赁合同解除；2.判令傅舀辉立即向吴春烽支付拖欠的租金56000元及水电费1017元；3.判令傅舀辉支付拖欠的租金及利息，利息按银行利率1.3倍计算至交清时止；4.反诉费用由傅舀辉承担。 一审法院认定事实： 1.列东村委会与吴春烽于2018年5月1日签订的《租赁合同》一份，约定列东村委会出租给吴春烽其权属的三明市梅列区满园春2号店，租期内乙方可以将承租的房屋转租、转让。 2.傅舀辉于2018年4月29日签订的《房屋租赁合同》系与甲方陈升烜（陈开烜）签订，甲方系“陈开烜”还是“陈升烜”，原、被告双方发生争议，但均未提交公民身份证等证据来证实合同甲方的真实姓名，且合同上所留电话号码及公民身份号码均与“陈开烜”或“陈升烜”无关，也无法确认，为书写文书方便，在本判决书中以“陈开烜”统一表述。合同约定，甲方将三明市梅列区满园春天桥下3号店出租给傅舀辉，租赁期两年，从2018年5月8日起至2020年5月7日，店面月租金8000元，房屋押金共计24000元，合同期满傅舀辉退租后返还，傅舀辉拖欠房屋租金超过5个工作日，甲方可以解除本合同。 3.2018年4月29日，傅舀辉支付吴小红5月店铺租金8000元及押金24000元，合计32000元。 4.2018年4月29日，吴小红收取傅舀辉35000元，并连同2018年4月28日傅舀辉支付的2000元预付款，一并出具《收条》一份，写明“于2018年4月29日收傅舀辉满园春天桥下3号店转让费37000元”。 5.傅舀辉在支付案涉商铺2018年5月、6月、7月三个月租金后，即未再支付吴春烽商铺租金，并于2018年8月7日至2018年8月13日陆续通过微信名“AO在路上”与吴春烽以微信方式就减少房租等问题进行沟通，吴春烽在2018年8月13日回复傅舀辉“水费84、电费933.这个月8号至12号的租金1066.你晚上说店你不要了，从明天开始我店铺收回，你还要转2050给我，还有你店里的东西都搬空了，才和我讲，你是觉得水电费和这几天的租金不给我吗”。 6.吴春烽与案外人杨俊龙签订《租赁合同》一份，将案涉店面出租给杨俊龙，租期贰年，从2019年3月1日起到2021年2月29日为止，月租金为6500元。 一审法院就争议焦点，即案涉《房屋租赁合同》应当予以撤销还是予以解除及原、被告的本诉及反诉的诉讼请求应否支持的问题，分析认为：吴春烽与列东居委会签订的《租赁合同》约定的2号店，虽然与案涉《房屋租赁合同》约定的3号店不同，但经傅舀辉与吴春烽双方确认为同一店铺，且傅舀辉也实际承租，故可以认定案涉店面系吴春烽从列东村委会处承租后予以转租的。《中华人民共和国合同》第五十四条规定：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故可撤销合同主要是涉及意思不真实的合同，且可撤销合同因损害合同当事人利益，故可撤销。本案中，傅舀辉主张吴春烽以欺诈的手段，使自己在违背真实意思的情况下与之订立合同，但分析傅舀辉签订案涉租赁合同的意图，系希望实际能够租赁案涉商铺，现傅舀辉已实现其要求实际承租案涉商铺的目的，至于签订合同的出租方系实际店主还是其委托的其他人，并不损害傅舀辉的利益。而陈开烜在本案中的行为，吴春烽陈述系出于自己的委托，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，代理人须以被代理人的名义为民事法律行为，陈开烜既非案涉商铺有所有权人，也非承租人，其与傅舀辉签订租赁合同的行为，构成无权处分，案涉租赁合同本应无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权人处分他人财产而签订的合同经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权，可以认定有效，且这种追认可以直接向买受人作出，也可以向处分人作出；可以用口头形式作出，也可以用书面形式作出。现吴春烽作为案涉商铺的承租人，属于对财产享有处分权的人，已认可陈开烜签订的租赁合同的效力，故傅舀辉要求撤销案涉合同的诉讼请求，不予支持。 案涉租赁合同第六条约定，乙方拖欠房屋租金超过5个工作日，甲方可以解除本合同。庭审中，双方已认可案涉商铺租金实际缴纳至2018年7月，故吴春烽反诉要求解除案涉租赁合同符合合同约定及法律规定，该院予以支持。但对于解除合同的时间，双方发生争议，傅舀辉认为吴春烽在2018年8月13日就同意解除合同，且吴春烽在解除合同后即对案涉店面进行了实际使用，并不存在空置至2019年3月的事实；吴春烽主张，案涉店面一直空置。为查明案件事实，该院依职权调取了用户名为“李荣英”、地址为“梅列区和仁新村35幢24号”的用户自2018年6月至2019年6月的历月电费明细，经双方质证，认可该电费明细即案涉商铺的实际用电情况。从2018年6月至2019年6月的历月电费明细可以看出，2018年8月的实际用电为119度，确实比承租期间的2018年7月的实际用电1181度大为减少，但从2018年8月至2019年2月，案涉商铺每月均有用100至600度之间的用电量，即案涉商铺每月有存在使用的情况，虽吴春烽认为因为商铺内放有三台冰箱以及因孩子带人去看店铺时使用空调等情况，但若非进行经营性活动，仅三台冰箱及一部空调的日常使用不可能达到如此大的电量，且用电量情况与再次承租后的2019年5月的用电量637度相差不是太大，且用电情况与实际经营的项目也存在关联，故吴春烽认为案涉商铺从8月起即一直空置的辩解意见不予支持。 因傅舀辉至今未将案涉商铺的锁匙返还给吴春烽，对于案涉商铺实际空置时间及给吴春烽造成的损失的认定上，可以结合傅舀辉与吴春烽的微信对话记录，吴春烽在2018年8月13日回复傅舀辉“水费84、电费933.这个月8号至12号的租金1066.你晚上说店你不要了，从明天开始我店铺收回，你还要转2050给我，还有你店里的东西都搬空了，才和我讲，你是觉得水电费和这几天的租金不给我吗”，可以看出确实系傅舀辉先不履行合同义务在先，而吴春烽也明知傅舀辉已实际把店里的东西搬空，其要求“明天开始我店铺收回”，即是同意傅舀辉搬走的意思表示，且其在庭审中自认已于2018年8月25日左右采取撬锁的方式实际收回店铺，故案涉合同应于2018年8月25日起即已解除。 关于案涉租赁合同解除后，1.转让费37000元的问题。因案涉租赁合同并未对店铺转让费进行约定，而吴春烽、吴小红陈述该转让费系其转让给傅舀辉冰箱、桌椅、厨房用品、冰激凌机等的费用，但吴春烽、吴小红并未提交转让清单，其陈述傅舀辉将商铺内设备变卖时有报警，也未提交证据予以证实，且吴小红出具的收条写明的也是“3号店转让费”，吴春烽、吴小红主张系转让冰箱、冰激凌机等的辩解意见本院不予采纳。因法律对转让费也没有明确约定属于何性质，从词义上理解，店铺转让费是指租户在店铺租期内征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原购买的设备、经营的项目等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取的房租的费用为转让费。也就是说，转让费是和租赁期限、装修、设备、经营项目等相关的租赁期内必须使用的内容有关的费用。本案所约定的37000元的转让费应是建立在2年租赁期限内使用上述项目所关的费用，而傅舀辉实际仅从2018年5月8日承租至吴春烽实际解除租赁合同的2018年8月25日，共计3个月18天，吴春烽、吴小红收取全部转让费难免显失公平，故该转让费可扣除按实际承租天数计算的费用后予以返还31450元（37000-37000/24*（3+18/30）＝31450元）。2.押金24000元的问题。案涉租赁合同第三条约定，合同期满乙方退租后返还。故押金在合同期满后应予以返还，而合同未对提前解除合同押金的处理予以明确，吴春烽也未举证提前返还押金对其有何损失，故吴春烽、吴小红应返还案涉押金24000元。3.吴春烽反诉要求支付拖欠租金56000元及水电费1017元的问题。因一审法院已认定案涉租赁合同于2018年8月25日解除，双方均认可傅舀辉实际支付2018年5月、6月、7月商铺租金，故傅舀辉仍有2018年8月8日至2018年8月25日期间的租金及水电费未支付。吴春烽在与傅舀辉的微信通话记录已明确水费84、电费933，而傅舀辉未对该金额提出异议，应视为双方已对所欠水电费进行了结算，而租金按8000元/月计算实际使用天数18天为4800元（8000元/30天*18天＝4800元），合计5817元（84+933+4800＝5817元）。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》虽系无权处分人陈开烜与傅舀辉所签订，但吴春烽作为有权转租案涉店铺的处分权人，对陈开烜所签订的合同的效力予以确认，案涉《房屋租赁合同》不存在因欺诈而应撤销的情形，双方应按合同约定进行履行。现在履行过程中，傅舀辉在与吴春烽商量要求降低案涉租金未果后，即自行搬出所租赁房屋，构成违约，吴春烽要求解除案涉合同的诉讼请求符合合同约定及法律规定，予以支持，傅舀辉要求撤销案涉口头合同及租赁合同虽不符合撤销的条件，但吴春烽以实际行为同意提前解除案涉租赁合同，而口头合同租赁合同的从合同，主合同解除后，从合同也应当一并予以解除。根据《合同法》第九十七条规定，解除合同后，吴春烽、吴小红应返还傅舀辉相关店面转让费及押金，吴春烽在与傅舀辉的微信聊天记录中，即对合同解除的时间及拖欠的水电费进行了结算，傅舀辉未表示反对，对其结算金额予以认可，虽傅舀辉至今未将案涉商铺的锁匙返还给吴春烽，但吴春烽自认其于2018年8月25日即收回案涉商铺，故案涉合同解除时间可确认为2018年8月25日，傅舀辉对合同解除前尚欠的租金应予支付。关于吴春烽主张的逾期付款利息，虽双方在案涉《房屋租赁合同》并未对逾期支付租金的违约责任进行明确约定，但本案傅舀辉确实至今未支付逾期房租及水电费，不支付相应利息对吴春烽来说存在不公平，故付款违约金可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。而吴春烽与案外人杨俊龙签订的租赁合同，属于吴春烽对案涉商铺的自由处分，与本案无关。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除案涉《房屋租赁合同》；二、傅舀辉应于判决生效之日起三日内给付吴春烽拖欠的店铺租金及水电费共计5817元及相应利息（该利息以5817元为基数，自2018年8月25日起按中国人民银行同期同类人民贷款基准利率1.3倍计至款项付清之日止）；三、吴春烽、吴小红应于判决生效之日起三日内返还傅舀辉案涉店面转让费31450元、押金24000元（傅舀辉应支付给吴春烽的租金、水电费及相应利息可抵扣该款）；四、驳回傅舀辉其他诉讼请求；五、驳回吴春烽其他反诉请求。一审案件受理费1325元，反诉费613元，合计1938元，因适用简易程序审理，减半收取计969元，由傅舀辉负担249元，由吴春烽、吴小红共同负担720元。 二审中，吴春烽围绕上诉请求提交证据：1.店铺转让费网络截图，拟证明店铺转让存在转让费习惯。2.物品明细单，拟证明转让设施和装修情况。3.电费明细。拟证明正常营业期用电情况。经质证，傅舀辉认为，物品明细单和截图均由吴春烽单方制作，傅舀辉未接收相关设施，转让费也不是法律规定的费用；对于电费明细，对真实性无异议。傅舀辉未提交新证据。 对一审查明的事实，当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，吴春烽依其与列东村民委员会签订的《租赁合同》约定，取得案涉2号店转租权。吴春烽的委托人与傅舀辉签订《房屋租赁合同》不违反法律规定，合法有效。傅舀辉应当及时足额支付吴春烽店铺租金及水电费，一审法院参照逾期罚息利率标准计算逾期付款利息，亦无不当，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故本院作相应调整。案涉《房屋租赁合同》第六条约定，承租方拖欠房屋租金超过5个工作日，出租方可以解除本合同。傅舀辉未依合同约定全面履行合同义务，应承担相应合同责任，吴春烽有权依照合同约定解除租赁合同。经一审查明，2018年8月25日左右，吴春烽在傅舀辉搬走后，采取换锁的方式实际收回店铺，故一审法院确认租赁合同自2018年8月25日起即已解除，并无不当。傅舀辉对租赁期间尚欠的租金、水电费合计5817元应予以支付。合同解除后，傅舀辉未再继续租赁经营，吴春烽主张傅舀辉应支付租金、水电费至店面转租他人之日止，理由不能成立，本院不予采纳。对于因傅舀辉违约产生的损失，吴春烽可依法另行主张权利。对于傅舀辉支付的押金和转让费的资金性质，当事人未作出约定。一般地，店铺转让费是双方基于对门店获利能力和市场供求关系的认知，就转让经营权、装修设施等一次性支付的费用。本案当事人双方约定门店转让费不违反法律规定，但租赁合同提前解除后，门店经营权和设施使用权均回归原承租人吴春烽，且吴春烽未举证证明具体设施设备被傅舀辉继续占有，吴春烽单方制作的物品明细单无其他证据佐证，傅舀辉亦不认可。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。一审法院依据公平原则，按傅舀辉实际承租天数扣减费用后，判决吴春烽返还转让费31450元和押金24000元，并无不妥。 综上所述，吴春烽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，除利率标准相应调整外，其余适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1613号民事判决第一、三、四、五项； 二、变更福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1613号民事判决第二项为：傅舀辉应于本判决生效之日起三日内给付吴春烽拖欠的店铺租金及水电费共计5817元及相应利息（该利息以5817元为基数，自2018年8月25日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至款项付清之日止）； 二审案件受理费1325元，由吴春烽负担。一审案件受理费负担按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  程哲明 二〇二〇年一月二日 书记员  王 倩 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。