新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01行再10号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张红卫，男，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：马振中，新疆宋楠律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乌鲁木齐市住房保障和房产管理局，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：姜毅，该局局长。 委托诉讼代理人：李尚勇，男，该单位法制科副科长。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乌鲁木齐市自然资源局（原乌鲁木齐市国土资源局），住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 法定代表人：姬向东，该局局长。 委托诉讼代理人：姚萍，女，该单位法制科科员。 委托诉讼代理人：钟翠芳，新疆星河律师事务所律师。 原审第三人：新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 法定代表人：甘彦海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李玉伟，新疆立业律师事务所律师。 原审第三人：徐德坤，男，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 再审申请人张红卫因与被申请人乌鲁木齐市住房保障和房产管理局（以下简称乌市房产局）、乌鲁木齐市自然资源局（原乌鲁木齐市国土资源局，以下简称乌市自然资源局）、原审第三人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）、徐德坤房屋行政登记纠纷一案，不服本院（2018）新01行终60号行政判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年7月18日作出（2019）新行申32号行政裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张红卫及其委托诉讼代理人马振中，被申请人乌市房产局的委托诉讼代理人李尚勇，乌市自然资源局的委托诉讼代理人姚萍、钟翠芳，原审第三人彦海公司的委托诉讼代理人李玉伟、原审第三人徐德坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张红卫申请再审称，请求：1.撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01行终60号行政判决及乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104行初158号行政判决；2.撤销乌市房产局（2016）209号“关于注销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证的决定”。事实及理由：原判决认定事实错误，依据米东区人民法院（2017）新0109民初1208号民事判决认定事实，2010年6月7日张红卫与彦海公司签订《商品房买卖合同》，张红卫在当日付清房款并占有、使用至今。2012年11月26日，张红卫向彦海公司交纳了房产契税、维修基金办证工本费等合计9227元。2016年12月4日张红卫收到涉案房屋产权证书注销决定时，才知道所购房屋2014年6月已经取得了房产证，但在2016年11月29日被注销，彦海公司认可该事实。一、二审判决认定张红卫在2013年11月18日签订合同错误。2010年乌鲁木齐市并未有商品房购销合同必须备案登记的要求，二审判决以商品房购销合同未备案登记为由否认张红卫购房在先，属事实认定错误。根据乌市房产局提供的办理抵押登记材料中“房屋他项权登记抵押人确认内容”，徐德坤明确表明“确认已经亲临现场核实申请他项目抵押权登记的房屋所有权归抵押人所有，没有被他人占有的情形，如有虚假行为将承担一切法律后果”，可见彦海公司和徐德坤是在明知张红卫一直占有、使用房屋的情况下，恶意串通，在张红卫不知情的办理抵押登记，损害张红卫的合法权益。《新疆维吾尔自治区城市房屋权属条例》第四十五条第二款规定，应当更正或者注销房屋权属登记的房屋，已经以合理价格转让，受让人善意取得该房屋，且以办理房屋权属登记，不适用欠款规定，故乌市房产局注销张红卫的房屋所有权证是错误的。 乌市房产局辩称，依据房产档案材料，我局在得知彦海公司故意隐瞒涉案房屋已抵押而未解押，又与张红卫申请办理了房屋转移登记的事实后，及时补救注销了张红卫后办理的房屋所有权证，该行为符合法律规定。原审判决正确，应予维持。 乌市自然资源局辩称，1.乌市房产局注销米房权证友字第××号房屋产权证的行政行为合法，张红卫与本案第三人彦海公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年11月18日，签订《商品房买卖补充协议》时间为2014年5月26日，而在2012年12月18日，彦海公司与徐德坤在乌市房产局就本案涉争房屋办理了抵押登记。后经第三人徐德坤反映，房产局发现彦海公司在申请转让登记时，故意隐瞒了该房屋已抵押未解押的事实，故进行了纠正。2.本案乌市房产局注销张红卫的房屋产权证书，不是行政处罚，而是一种更正纠错行为，故无须根据行政处罚法的规定履行告知、听证程序。3.张红卫如果有证据证明其与彦海公司签订合同及缴纳契税时间，均在徐德坤取得抵押权之前，张红卫应当通过民事诉讼确认彦海公司与徐德坤签订的抵押合同无效来主张自身的合法权利。综上，请求依法驳回张红卫的诉讼请求。 彦海公司述称，我公司在办证过程中，没有提供虚假资料，乌市房管局的行政行为违法，同意张红卫的再审请求。 徐德坤述称，同意乌市房管局的答辩意见。 张红卫向乌鲁木齐市新市区人民法院起诉请求：1.撤销乌房管（2016）209号“关于注销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证的决定”；2.本案诉讼费及邮寄送达费由乌市房产局、乌市自然资源局共同承担。 一审法院认定事实，本案所涉的房屋位于乌鲁木齐市米东区，建筑面积为67.38平方米，用途为商业，建成年份为2005年。该房屋建成后，米泉市人民政府就该房屋向彦海公司颁发了（米房权证友字第××号）房屋所有权证，该房屋所有权证中记载：填发单位：米泉市房地产管理所；填发日期：2006年3月20日。 再查明，2012年12月18日彦海公司与徐德坤签订了一份《借款合同》，该合同中记载出借人为徐德坤，借款人及抵押人均为彦海公司，彦海公司委托代理人填写为李红，该合同中载明：“一、借款人向出借人借款伍拾万元，借款期限为壹年，自2012年12月18日至2013年12月17日。二、借款人以友好路街道办事处众和社区乌奇公路东侧天化大门南侧（房产证：00××ｘｘ）作为抵押······”。同日，彦海公司与徐德坤又签订了一份《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，该合同中抵押权人（甲方）为徐德坤，抵押人（乙方）为彦海公司，彦海公司委托代理人仍填写为李红，该合同中载明：“第一条乙方为了抵押借款自愿将座落于米东区米东南路ｘｘｘｘ号……彦海公司的房产（详见附表二）抵押于甲方，作为乙方借款的保证；甲方愿意接受该房产抵押，作为乙方清偿借款担保的抵押标的物。第二条上述抵押房产的房屋建筑面积67.38平方米，建筑结构为混合，使用性质为商业，房屋附属物建筑面积67.38平方米……房屋所有权证00××ｘｘ号……第五条乙方于2012年12月18日将上述房产抵押予甲方，抵押期限为2012年12月18日至2013年12月17日止……”。其后，彦海公司与徐德坤共同向乌市房产局申请办理了上述房屋的抵押登记，现仍未解押。徐德坤取得（乌房他证米东区字第××号）房屋他项权证，该他项权证中记载：房屋他项利权人为徐德坤；房屋所有权人为彦海公司；房屋所有权证号为米房权证友字第××号；房屋坐落为米东区；他项权利种类为一般抵押；登记时间为2013年3月9日。又查明，2014年6月18日彦海公司隐瞒本案所涉的上述房屋已抵押未解押的事实，向乌市房产局申请将本案诉讼所涉及的上述房屋转移登记至张红卫名下。彦海公司填写并提交了米泉市房屋权属（转移）登记申请表、米泉市房屋权属登记审批表、法定代表人身份证明书及授权委托书、（张红卫、李红、甘彦春的）身份证复印件、米泉市房屋权属申请登记收件资料移交清单、分层分户图、（契税）税收缴款书、商品房屋交付使用交接补充说明、商品房买卖补充协议、（米房权证友字第××号）房屋所有权证、商品房买卖合同等材料；上述商品房买卖合同中记载的甲方（出卖人）为彦海公司，乙方（买受人）为张红卫，签订日期填写为2013年11月18日；上述商品房买卖补充协议中记载的甲方（出卖人）为彦海公司，乙方（买受人）为张红卫，签订日期填写为2014年5月26日。审核上述材料后，乌市房产局将本案诉讼所涉及的上述房屋转移登记至张红卫名下，并颁发了所有权证人为张红卫的米房权证友字第××号房屋所有权证。另查明，因彦海公司、彦海公司法定代表人甘彦海、案外人甘彦春未向徐德坤履行已生效的（2015）米东民二初字第365号民事判决确定的还款义务，徐德坤向乌鲁木齐市米东区人民法院申请强制执行；该院于2016年6月27日作出（2016）新0109执1019号民事裁定，裁定：评估、拍卖被执行人彦海公司位于米区（房产证号：米房权证友字第××号）、米东区（房产证号：米房权证友字第××号）、米东区（房产证号：米房权证友字第××号）和米东区揽胜西街ｘｘ号ｘ栋ｘ层ｘｘ（房产证号：米房权证西字第××号）共计四套房产。2016年8月15日，徐德坤向乌市房产局反映彦海公司在本案诉讼所涉及的上述房屋未解押的情况下，将抵押房产转让并办理了转移登记。乌市房产局核实后于2016年11月29日作出乌房管〔2016〕209号《关于注销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证的决定》，该决定中载明：“2012年12月18日，鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司将其开发的位于乌鲁木齐市米东区（房产证号：00××ｘｘ）抵押于徐德坤并在我局办理了抵押登记……此抵押登记至今未解押。2013年11月18日，鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司将位于乌鲁木齐市米东区转让于张红卫并签订了商品房买卖合同。2014年6月18日，鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司故意隐瞒房屋已抵押未解押的事实，与张红卫向我局申请房屋转移登记，我局依据申请为张红卫颁发了米房权证友字第××号房屋所有权证。根据《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十五条“有下列情形之一的，除通过更正要以补救的外，登记机构应当依职权进行注销登记，并书面告知有关当事人：（一）房屋权属登记申报材料不实的”之规定，现决定撤销张红卫房屋登记，注销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证。”张红卫收到该决定后不服，诉至一审法院。本案审理中，张红卫表示2014年6月18日彦海公司向乌市房产局申请办理将本案诉讼所涉及的上述房屋转移登记至张红卫时提交的米泉市房屋权属（转移）登记申请表、（张红卫委托李红）授权委托书、商品房屋交付使用交接补充说明、商品房买卖补充协议中“张红卫”签字均不是原告张红卫本人所签，商品房买卖合同中“张红卫”签字是原告张红卫本人所签。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。另外，《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第七条第一款规定：“房屋权利人申请房屋权属登记，应当向登记机构提交书面申请、有效身份证明、有关法律文件和本条例规定的其他登记要件；委托代理人代为登记的，应当出具委托书；境外房屋权利人出具的委托书，应当依法办理公证或者认证”；第八条规定：“房屋权属登记，应当由房屋权利人和相关权利人共同申请；……”；第四十五条规定：“有下列情形之一的，除通过更正可以补救的外，登记机构应当依职权进行注销登记，并书面告知有关当事人：（一）房屋权属登记申报材料不实的；……”；第六十一条规定：“违反本条例规定，登记申请人以隐瞒、欺骗等不正当手段获取房屋权属证书、登记证明的，由市、县（市）房产管理部门注销原登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，没收违法所得；可以并处1000元以上10000元以下罚款；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任。”对于张红卫请求撤销乌房管〔2016〕209号《关于注销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证的决定》，本案中，根据张红卫诉状中所称“另办理房产证应当共同申请，但从未到过被告处”及其庭审中陈述，可知2014年6月18日第三人彦海公司向乌市房产局申请将本案诉讼所涉及的上述房屋转移登记至张红卫名下时张红卫并未本人亲自申请亦未委托代理人代为申请办理转移登记，也印证第三人彦海公司提交的转移登记申报材料不实，第三人彦海公司隐瞒涉案房屋已抵押未解押的事实申请将涉案房屋转移登记至张红卫，第三人彦海公司申请办理涉案房屋转移登记显已违反了上述法律规定。第三人徐德坤反映后，乌市房产局核实后依据《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十五条的规定，作出乌房管〔2016〕209号《关于注销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证的决定》的行政行为，系为纠正之前2014年6月18日涉案房屋转移登记行政行为而作出的行政补救行为，体现了行政机关有错必纠的执法原则，该行政行为并非行政处罚。由上，张红卫的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回原告张红卫的诉讼请求。 张红卫不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。除受让人代为清偿债务消灭抵押权外，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案，根据已查明事实，乌市房产局依申请于2013年3月9日向徐德坤颁发（乌房他证米东区字第××号）房屋他项权证时，案涉房屋仍登记在彦海公司名下，未有已出售给张红卫的备案登记。后彦海公司隐瞒案涉房屋已抵押未解押的事实，提供不实材料，经其申请，乌市房产局于2014年6月18日向张红卫颁发米房权证友字第××号房屋所有权证。之后经徐德坤反映，乌市房产局核实彦海公司隐瞒事实申请登记属实后，又作出乌房管〔2016〕209号《关于注销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证的决定》，该决定实际系乌市房产局为纠正对未解除抵押的房屋未经抵押权人同意而办理房屋转移登记的过失采取的行政补救行为，并无不当。至于张红卫关于案涉房屋先由彦海公司出售于己等问题，其可通过民事诉讼等途径另行主张权利。综上，张红卫的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明，2010年6月7日，彦海公司与张红卫就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定房屋出卖单价为每平方米2650元，总价178557元，张红卫在签订合同后一次性支付完毕全部房款。彦海公司应在商品房验收合格时交付房屋，商品房交付使用后80日内，彦海公司需将由彦海公司提供的房屋权属登记资料报产权登记机关备案。合同签订后，张红卫向彦海公司付清全部房款，彦海公司将房屋交付张红卫，张红卫占有、使用至今。 本院再审认定的其它事实与一审认定的事实一致。 本院再审认为，关于张红卫取得房屋所有权证是否属于善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案中，涉案房屋由张红卫支付合理对价购买并一直占有、使用至今，并于2014年6月18日办理了房屋所有权证，依据上述法律规定，张红卫取得涉案房屋权属构成善意取得，张红卫的房屋权利应受到法律保护，原审对此认定不清，本院在查明事实的基础上依法予以纠正。 关于善意第三人取得房屋能否阻却撤销房屋登记行为的问题。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”可见，“房屋权利为他人善意取得”作为“撤销房屋登记”的除外情形，善意取得行为应产生阻却撤销房屋登记行为的后果。本案中，因彦海公司隐瞒案涉房屋已抵押未解押的事实，提交不实材料申请房屋登记，乌市房产局于2014年6月18日向张红卫颁发房屋所有权证。但是，乌市房产局以纠正其过失为由作出乌房管（2016）209号《关于撤销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证的决定》，注销已颁发给张红卫的房屋所有权证的行政行为不符合上述法律及规章的规定，应予纠正。 综上所述，张红卫的再审请求成立，本院再审予以支持。原判决驳回张红卫的诉讼请求不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条第一款、第七十条第（二）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）新01行终60号行政判决及乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104行初158号行政判决； 二、撤销乌鲁木齐市住房保障和房产管理局作出的乌房管〔2016〕209号《关于注销张红卫米房权证友字第××号房屋所有权证的决定》 本案一、二审案件受理费合计100元（张红卫已预交），由乌鲁木齐市住房保障和房产管理局负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 婷 审判员 ?黄永 审判员 李 健 二〇二〇年一月十五日 书记员 陈 彬