河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初8756号原告：赵学堂，男，汉族，1963年10月22日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：张立新，许昌市魏都区致慎法律服务所法律工作者。被告：张会杰，男，汉族，1957年8月25日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘磊，河南天时达律师事务所律师。第三人：崔春岭，男，汉族，1954年4月16日出生，住河南省许昌市魏都区。原告赵学堂诉被告张会杰、第三人崔春岭案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵学堂及其委托诉讼代理人张立新，被告张会杰的委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。第三人崔春岭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵学堂向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2019）豫1002执异169号执行裁定，判决排除对原告购买的崔春岭名下位于许昌市××办事处仓库路××家园××104（许房权证市字第××号）房产的查封执行，解除对原告购买房屋（许房权证市字第××号）的查封措施。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与第三人崔春岭民间借贷纠纷一案，在该案件执行期间，被告申请魏都区人民法院作出河南省许昌市魏都区人民法院（2018）豫1002执恢183号执行裁定及协助执行通知书，于2019年1月28日查封了崔春岭名下位于许昌市××办事处仓库路××家园××104（许房权证市字第××号）的房产。在案件执行期间，得知法院已将上述房产被法院查封，原告随即向魏都区人民法院提出执行异议，魏都区人民法院作出（2019）豫1002执异169号执行裁定书驳回原告的执行异议请求，原告认为魏都区人民法院在事实未作查明，且程序违法的情况下所作出的裁定明显错误。原告与第三人崔春岭在2015年7月29日签订房屋买卖合同，约定将该房屋以300000元的价格出售给原告赵学堂，原告于当日付清购房款，因当时不能办理过户手续，第三人承诺在可以办理房屋过户手续时积极配合原告办理，同时其将相关产权证书交付给原告赵学堂。因此，该房一直由原告居住，房屋产权未变更。对此，原告在执行异议当中已向魏都区人民法院提供了相关证据。而魏都区人民法院在受理执行异议期间，即未传唤涉案当事人到庭询问，更未就案件争议事宜进行公开听证。在事实未作客观查明的情况下就驳回原告异议请求，明显侵害了原告的财产权利。综上所述，按照法律规定，魏都区人民法院对上述房产查封以及所作出的驳回原告执行异议请求的裁决无事实依据，与法相悖。严重侵害了原告的财产权益，现依法提起诉讼，请求人民法院予以明断，支持原告的请求。被告张会杰辩称：许昌市魏都区人民法院作出的（2019）豫1002执异169号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告赵学堂与第三人崔春岭签订的房屋买卖合同违反强制性规定，应属无效。经济适用房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，经济适用房属于政策性住房，购房人并不是通过市场化购买，仅拥有有限产权。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定：“……购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”并且对在此条中明确规定：“购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”《经济适用住房管理办法》也有类似规定。如果在此期间可以自由转让或出租，不仅违反相关行政法规及规章规定，更是与国家关于经济适用房政策精神严重相悖，因此该管理办法限制交易的规定显属效力性强制规定。本案中第三人崔春岭在购买经济适用房后不满五年（案涉房屋第三人崔春岭登记时间为2014年10月24日，双方签订房屋买卖合同为2015年7月29日）即转让于本案原告赵学堂，违反上述强制性规定，且双方在转让时均明知该房屋为经济适用房（房屋买卖合同第四条：由于该房屋为经济适用房），双方的房屋买卖合同依法应属无效。本案不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的范围。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方签订房屋买卖合同应属无效，并不属于该条规定的排除执行的范围。对此种情况，多份法院生效判决已经明确。关于本案中房屋买卖合同无效后原告的经济损失，可以通过起诉第三人来主张权利。综上所述，双方签订房屋买卖合同应属无效，原告的诉讼请求不应得到法院支持，应依法驳回其诉讼请求。第三人崔春岭未到庭，亦未提交证据。原告赵学堂为支持其主张，在举证期限内向本院提供的证据有：1、房屋买卖合同一份。证明目的：原告与被告买卖合法，并约定权利义务。2、收款收据、转款凭证。证明目的：房款已结清。3、房产证。证明目的：房产手续已移交，使用权已变更。4、宏达物业公司管理收据。证明目的：入住使用权已转移。5、判决书一份。证明目的：被告与第三人借款是2016年8月17日。2017年7月25日法院受理并开庭，与本案买卖效力无关。原告买卖在先并约定明确，应当受到法律的保护，被告与第三人借贷在后，请依法查证。被告张会杰未向本院提交证据。经庭审质证，被告张会杰对原告所举证据的真实性无异议，经审查，本院对原告所举证据的真实性予以确认。经审理查明，张会杰与崔春岭民间借贷纠纷一案，本院作出的（2017）豫1002民初1730号民事判决书已发生法律效力。张会杰向本院申请强制执行，本院作出（2018）豫1002执恢183号执行裁定书及协助执行通知书，于2019年1月28日查封了崔春岭名下位于许昌市××办事处仓库路××家园××104（许房权证市字第××号）的房产。原告赵学堂向本院提出执行异议，本院于2019年11月12日作出（2019）豫1002执异169号执行裁定书，驳回了原告赵学堂的异议请求。原告赵学堂不服，向本院提起诉讼。另查明，崔春岭为许昌市××办事处仓库路××家园××104（许房权证市字第××号）经济适用房的登记所有权人，取得产权的时间为2014年10月24日。崔春岭与赵学堂于2015年7月29日约定将该房屋以300000元的价格出售给赵学堂，赵学堂于当日付清购房款，并于同日签订房屋买卖合同，该合同明确约定该房屋为经济适用房，目前不能办理过户手续，崔春岭承诺在可以办理房屋过户手续时积极配合赵学堂办理，同时其将相关产权证书交付给赵学堂。本院认为：经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，经济适用房属于政策性住房，购房人仅拥有有限产权。《经济适用住房管理办法》规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。本案中第三人崔春岭在购买经济适用住房不满5年即转让于原告赵学堂，违反上述效力性强制性规定。本案中，原告与第三人在明知涉案房屋系经济适用房，且产权登记未满五年的情况下签订房屋买卖合同，未能办理过户登记，该房屋的产权人仍为第三人崔春岭，且涉案房屋在查封时并未达到交易过户的条件，原告虽已实际占有涉案房屋，但一直未能取得所有权，故本院对涉案房屋予以强制执行并无不当，原告赵学堂对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下：驳回原告赵学堂的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告赵学堂负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  菅卫华人民陪审员  王淑敏人民陪审员  尹秀甫二〇二〇年一月二十日书 记 员  王 洋