江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民初204号原告（申请执行人）：江苏力拓投资管理有限公司，住所地江苏省盱眙县盱城镇五墩西路。法定代表人：张乾坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦刚，江苏衡胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被告（案外人）：许广权，男，1971年3月23日出生，汉族，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：时华君，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏云松，江苏大楚律师事务所律师。被告（被执行人）：宿迁市东兴房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳镇人民南路西侧。法定代表人：刘长永，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦春，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李有峰，男，该公司员工。原告江苏力拓投资管理有限公司（以下简称力拓公司）因与被告许广权、宿迁市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告力拓公司的委托诉讼代理人李明军，被告许广权的委托诉讼代理人魏云松、被告东兴公司的委托诉讼代理人韦春、李有峰到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告力拓公司向本院提出诉讼请求：请求继续执行，将泗洪县学府文苑小区12幢105室房屋交付给原告，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院作出的（2014）淮中执字第0024号执行裁定书，裁定被执行人东兴公司位于泗洪县育才中学东侧学府文苑12幢一层商业用房所有权和土地使用权归申请执行人力拓公司所有，以抵偿贵院(2013)淮中民初字第0237号民事调解书所确定的全部债务，并于2014年12月18日以强制执行完毕方式报结该案。2018年3月14日，上述房屋已经过户登记在原告名下。原告系涉案房屋的物权所有人，该案已经执行完毕，贵院（2019）苏08执异30号执行裁定书程序违法，内容错误，本案不应当进入实体审查程序。被告许广权辩称，涉案房屋的实际所有权人为许广权，许广权已经实际占有使用房屋长达10年之久，原告是依据民事调解书以及执行裁定书办理的过户登记，但该执行裁定程序违法，原告虽然依据该执行裁定将涉案房屋登记在其名下，但其并非该房屋的实际所有权人。被告对涉案房屋享有排除强制执行的权利。2007年，被告许广权与东兴公司签订了书面的房屋买卖合同。被告以银行按揭的方式将购房款全部支付给东兴公司，东兴公司已经将涉案房屋在2008年交付给被告许广权实际占有使用，许广权在购房后一直向东兴公司要求配合办理过户登记，由于东兴公司原因，一直没有成功办理，许广权在房屋买卖合同的履行过程中不存在过错，异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，故请求依法驳回原告诉讼请求。被告东兴公司辩称，申请执行人执行异议之诉的焦点是被告是否享有排除强制执行的合法权利，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告许广权为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一、房屋买卖合同，签订时间为2007年，合同价款为137232元。证据二、发票、贷款结清证明、完税凭证，证明被告已经实际支付购房款，首付付了85000元，余款是贷款支付的，贷款已经付清。证据三、物业费票据两张，证明被告实际占有涉案房屋，没有及时办理产权过户是因为房屋买卖过后房子被抵押，被告多次要求东兴公司办理，东兴公司因为房屋被抵押没有办理过户登记。证据四、答辩状，是东兴公司在执行监督案审查过程中提交的，其认可没有办理过户原因是东兴公司原因。证据五、商品房预销售许可证，编号为洪内销准字第053号，证明东兴公司开发的涉案房屋已经取得商品房预售许可证，属于可以合法出售的商品房。证据六、售房分户证明，证明涉案房屋符合分户条件，可以分户销售。原告力拓公司对被告许广权所举证据质证意见为：对上述证据真实性不表异议，对证明目的有异议。商品房预销售许可证只是复印件，看不到公章，对真实性不认可。即使是真实的，由于涉案的房屋所在规划是菜场，不允许单独销售，应当是整体销售，所以销售是不合法的。售房分户证明是复印件，真实性不认可，即使是真实的，该证据仅仅是东兴公司所提供的证据材料，盖的是东兴公司的章，对于分户是否符合当时房屋销售的规定无法确定。被告东兴公司对被告许广权所举上述证据质证称，对上述证据真实性予以认可。原告力拓公司、被告东兴公司在本案中未予举证。经审查，本院对被告许广权所举证据认证意见如下：对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性予以认可，上述证据相互印证，形成证据锁链，共同证明被告许广权在本院查封前，从东兴公司购买涉案房屋、付款并实际占有的事实。对证据五、六，因系复印件，对真实性不予确认。许广权提供的商品房买卖合同未注明签订日期，本院依据贷款结清证明载明的“于2008年1月14日为其发放50000元商品房按揭贷款”，确定双方已于2008年1月14日签订商品房买卖合同。经审理查明：原告力拓公司诉江苏万鼎置业有限公司（以下简称万鼎公司）、东兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月16日作出(2013)淮中民初字第0237号民事裁定书，查封东兴公司坐落于江苏省泗洪县育才中学东侧学府文苑12幢房屋，保全金额为994.1万元。后本院向东兴公司和万鼎公司送达了上述裁定书。2014年1月7日，本院作出(2013)淮中民初字第0237号民事调解书，调解书主文为：一、万鼎公司、东兴公司于2014年1月15日前一次性支付力拓公司欠款本金750万元、利息159.4万元（以月息2分计算，利息计算至2013年11月26日）；二、如万鼎公司、东兴公司未能按期足额给付上述款项，万鼎公司、东兴公司自愿承担逾期违约金79.7万元。本案案件受理费81387元，减半收取40693.5元，保全费5000元，律师代理费30000元，合计75693.5元，由万鼎公司、东兴公司负担。该调解书查明以下事实：2012年11月5日，案外人孙文化与力拓公司签订借款保证合同一份，约定孙文化向力拓公司借款750万元，期限1年，月利息2分，东兴公司以其所有的坐落在泗洪县育才中学东侧房屋提供担保，万鼎公司、东兴公司为上述借款承担连带保证责任，合同中双方还就违约责任等进行了约定。借款保证合同签订后，力拓公司以银行转账方式履行了借款义务。2012年11月26日，孙文化向力拓公司出具借据，万鼎公司、东兴公司在担保人处盖章。借款到期后，孙文化未能依约定偿还借款本息，引起诉讼。诉讼期间，力拓公司撤回了对孙文化的起诉。调解书生效后，因两义务人未履行法律文书确定的义务，力拓公司申请强制执行，本院于2014年1月17日立案，立案标的为9966693元，执行案号为（2014）淮中执字第0024号。因被执行人万鼎公司、东兴公司未能履行法律文书确定的义务，本院决定评估查封的房地产。2014年5月24日，江苏苏地行土地房产评估有限公司向本院出具《房地产估价报告》，评估的房地产2014年5月14日的价值为1906.53万元，其中一层商铺建筑面积为233.49平方米，价值为270.77万元，一层菜场建筑面积为1685.72平方米，价值为1635.76万元。同年6月17日，本院裁定拍卖上述房地产。7月3日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，定于2014年7月21日10时至7月22日10时拍卖上述房地产，起拍价为1900万元。因第一次拍卖流拍，本院于同年8月12日发布第二次拍卖公告，定于2014年8月28日10时至8月29日10时继续拍卖上述房地产，起拍价为1520万元，第二次拍卖仍流拍。2014年10月22日，本院发布第三次拍卖公告，定于2014年11月6日10时至11月7日10时继续拍卖上述房地产，起拍价为1220万元。第三次拍卖流拍后，申请执行人同意以第三次拍卖流拍价1220万元接受上述房地产抵债。本院于2014年12月8日作出（2014）淮中执字第0024号执行裁定，裁定：被执行人东兴公司位于泗洪县育才中学东侧学府文苑12幢一层商业用房所有权和土地使用权归申请执行人力拓公司所有，以抵偿本院(2013)淮中民初字第0237号民事调解书所确定的全部债务。过户所需的相关费用由力拓公司承担。2014年12月18日，该案以“强制执行完毕”方式报结。执行案件结案后，案外人许广权提出执行异议。本院经审查，认为案外人所提异议已超过法定期限，于2017年9月29日作出（2017）苏08执异165号执行裁定书，驳回许广权的异议申请。许广权不服该裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，该院于2018年2月27日作出（2017）苏执复238号执行裁定书，驳回许广权的复议申请，维持本院异议裁定。案外人许广权又向本院提交执行监督申请书，要求依法撤销本院（2014）淮中执字第0024号执行裁定书，将泗洪县学府文苑12幢105室房屋所有权执行回转归申诉人所有。本院于2018年11月1日立案审查，认为涉案房屋自2013年12月16日查封，至2014年12月8日裁定抵债给申请执行人力拓公司，被执行人东兴公司及案外人许广权均未对本院查封及拍卖涉案房屋提出异议，故本院拍卖涉案房屋及裁定将房屋抵债给申请执行人亦符合法律规定。本院于2018年12月28日作出(2018)苏08执监308号执行裁定书，驳回许广权要求撤销本院（2014）淮中执字第0024号执行裁定书的申请。2019年2月28日，本院作出（2014）淮中执字第0024号公告，责令上述抵债房产的占有（使用）人于2019年3月15日前自行搬清该房产内的物品，逾期本院将依法强制执行，因此造成的损失和后果由占有人（使用）人自行承担。2019年5月30日，本院作出（2019）苏08执监94号执行裁定书，裁定撤销本院（2014）淮中执字第0024号结案通知书。另查明，本案查封的泗洪县学府文苑12幢一层房屋登记在东兴公司名下，产权证号为泗洪县房权证洪房字第××号，该房屋建于2006年，建筑面积为1919.21平方米，设计用途为商业，于2008年3月份被抵押给银行，权利价值800万元。2012年11月6日，东兴公司将泗洪县学府文苑12幢一层房屋抵押给力拓公司，债权数额为750万元，并在泗洪县住建局办理了房屋抵押登记手续，力拓公司依法领取了房屋他项权证。2018年4月26日，上述房地产过户登记至力拓公司名下。泗洪县不动产登记局颁发的苏（2018）泗洪县不动产权第0011825号《不动产权证书》显示，登记房地产房屋建筑面积为1919.21平方米，土地使用权面积为339.40平方米。孙文化为东兴公司股东，本案审查过程中，东兴公司未能向本院提供证据证实该公司在签订以公司财产为股东借款提供担保的抵押合同时，已经法定程序由其他股东决议表决，亦未能依本院要求提供公司其他股东联系方式供本院核实相关情况，力拓公司也未能举证证实公司在签订抵押合同时，对股东会决议情况进行了审查。再查明，2008年1月14日前，许广权与东兴公司签订《商品房买卖合同》一份，约定许广权购买东兴公司学府文苑小区12幢105室及夹层房屋，约定房屋单价为每平方米2380.29元，夹层为每平方米900元。2008年3月31日，东兴公司向许广权出具销售不动产发票一张，载明：付款人许广权，不动产楼牌号为学府文苑12-105，建筑面积51.15平方米，夹层17.2平方米，金额为105室121752元，夹层15480元。合计137232元。2008年3月31日，江苏省契税完税证载明：收到许广权契税5489元。2008年3月31日，泗洪县万诚物业管理有限公司出具收据6份，分别载明：收到12#105门市工本费290元，收到12#104门市交易费342元，收到12#104门市装修押金300元，收到12#105门市维修基金1372元，收到12#105门市物业管理费123元（2008年3月31日-2009年3月30日），收到12#105门市装修垃圾清运费51元。2009年8月31日，泗洪县金辉物业管理有限公司出具收据1份，载明：收到许广权12#105门市物业管理费300元（2009年5月-2010年4月30日）。本案争议焦点为：1.东兴公司在涉案房屋设立的抵押权是否成立；2.许广权对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国公司法》第十六条规定：公司向其他企业投资或者为他人提供担保的，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。据此，公司为股东或者实际控制人提供关联担保，法律明确规定必须由股东（大）会决议，未经股东（大）会决议的构成越权代表。在此情况下，债权人主张担保合同有效，应当提供证据证明其在订立合同时对股东（大）会决议进行了审查，决议的表决程序符合上述法律规定，即在排除被担保股东表决权的情况下，该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过，签字人员也符合公司章程的规定。本案中，东兴公司以公司财产为其股东孙文化借款提供担保，应由公司其他股东经法定程序决议表决，而截至本案一审终结，东兴公司未能提供证据证实签订抵押合同之时，已经公司其他股东表决决议通过，力拓公司也未能举证证实在签订抵押合同时，对东兴公司股东决议情况进行了审查，故东兴公司未经相应程序，以公司财产为股东债务提供担保，侵害了公司其他股东的权益，相应抵押合同应为无效，力拓公司对涉案房屋不享有抵押权。关于争议焦点2，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，许广权是否有权要求对涉案房屋排除强制执行,应从上述四个条件进行分析。一、关于许广权是否于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中,许广权与东兴公司签订《商品房销售合同》的时间为2007年,案涉房屋查封的时间为2013年12月16日，即许广权已于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。二、关于许广权是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。许广权提供的物业费票据等证据与东兴公司的陈述相印证，能够证明许广权在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。三、关于许广权是否已支付全部价款的问题。许广权提供的销售不动产发票、贷款结清证明、完税凭证证据等能够证明许广权已经支付涉案房屋的全部价款。四、关于许广权是否因自身原因未办理涉案房屋过户登记的问题。本案中,2008年1月14日前，许广权与东兴公司签订《商品房买卖合同》，东兴公司于2008年3月将涉案房屋抵押给银行，后又抵押给力拓公司，之后该房屋又被法院查封，致许广权未能办理涉案房屋过户登记，故许广权对未办理过户登记并无过错。综上所述,许广权提供的证据能够证实其已于法院查封之前与东兴公司签订了合法有效的房屋买卖合同，合法占有涉案房屋，并已支付全部价款,对于未办理涉案房屋过户登记亦不存在过错，故本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，许广权对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，力拓公司诉讼请求不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，裁定如下:驳回原告江苏力拓投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3045元，由原告江苏力拓投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以自判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本三份，上诉于江苏省高级人民法院，并按《诉讼费用交纳办法》有关规定缴纳上诉费。审 判 长  庞海涛审 判 员  刘玉娟人民陪审员  袁少鹏二〇二〇年一月九日书 记 员  王 霄庄行附：相关法律条文《中华人民共和国公司法》第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。