上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11469号上诉人(原审被告)：上海壹吧互联网上网服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李文剑，经理。委托诉讼代理人：李玉珠，上海博拓律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海迎东宾馆有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈健，经理。委托诉讼代理人：康德培。委托诉讼代理人：施永嘉，上海敬筑律师事务所律师。原审被告：李炳涛，男，1990年12月1日生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：李玉珠，上海博拓律师事务所律师。上诉人上海壹吧互联网上网服务有限公司(以下简称“壹吧公司”)因与被上诉人上海迎东宾馆有限公司(以下简称“迎东宾馆”)、原审被告李炳涛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初8301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。壹吧公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，改判驳回迎东宾馆要求其搬离上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋(以下简称“系争房屋”)以及支付占有使用费、违约金的一审诉请。事实和理由：自2018年8月1日之后，迎东宾馆并非系争房屋的承租人，其无权要求壹吧公司腾退房屋。壹吧公司已与系争房屋的产权人上海市崇明区堡镇百货有限公司谈妥承租事宜，并形成了事实上的房屋租赁关系。壹吧公司在履行迎东宾馆的租赁合同期间，不存在违约行为，无需支付违约金。另，壹吧公司就上海市崇明区堡镇中路XXX号副楼也向迎东宾馆支付了押金人民币(以下币种均为人民币)5万元，该笔押金也应在本案中一并处理解决。综上，壹吧公司请求二审法院支持其上诉请求。迎东宾馆辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李炳涛述称，其同意壹吧公司的上诉请求。迎东宾馆向一审法院起诉请求：1.判令壹吧公司、李炳涛按照连带责任支付自2018年2月1日起至2018年7月31日止的系争房屋租金15,000元；2.判令壹吧公司、李炳涛按照连带责任支付自2018年8月1日起至系争房屋腾退之日止的占有使用费，按照年租金130,000元计算；3.判令壹吧公司、李炳涛按连带责任支付违约金50,000元；4.判令壹吧公司、李炳涛腾空并返还系争房屋。一审法院认定事实：2013年7月2日，迎东宾馆(甲方)与张厚洪(乙方)签订《租房协议》1份，内容主要为，1.甲方同意出租：崇明县堡镇中路XXX号，迎东宾馆主楼二楼原棋牌室整个一层，有产权证，建筑面积300平方米，……2.甲方允许乙方租赁后经营电脑网吧、台球等娱乐项目。甲方不得在同一幢楼内另开，同乙方同样的经营项目。甲方提供乙方办证所需的有关证件。乙方必须遵纪守法，合法经营，……3.租赁期限：从2013年8月1日至2018年7月31日，租期五年，年租金壹拾叁万元。4.付款方式为每半年付一次，计6.5万元。房屋押金5万元，合计11.5万元。合同签订即生效，乙方应一次性付给甲方半年租金及押金总计壹拾壹万伍仟元整。下期付款时间为2014年2月1日之前乙方交甲方6.5万元。以后满半年交纳一次。……6.乙方逾期交付租金超过十天以上甲方有权单方面终止协议，并追究违约责任。在租赁期间，乙方使用的水电费、税金、消防设施维修维护等乙方承担，按月交付甲方，不得拖欠，否则甲方有权采取相关措施直至终止协议。……9.违约责任：合同一经签订，甲乙双方应认真遵守协议，如有违约，应承担违约责任，违约金五万元。双方还对房屋装修、优先租赁权等内容作出约定。2013年7月21日，迎东宾馆(甲方)与壹吧公司(乙方)签订《租房协议》1份，乙方由案外人张涛涛签字。内容主要为，1.甲方同意出租：崇明县堡镇中路XXX号，迎东宾馆主楼二楼原棋牌室整个一层，有产权证，建筑面积300平方米，……2.甲方允许乙方租赁后经营电脑网吧、台球等娱乐项目。甲方不得在同一幢楼内另开，同乙方同样的经营项目。甲方提供乙方办证所需的有关证件。乙方必须遵纪守法，合法经营，……3.租赁期限：从2013年8月1日至2018年7月31日，租期五年，年租金壹拾叁万元。4.付款方式为每半年付一次，计6.5万元。房屋押金5万元，合计11.5万元。合同签订即生效，乙方应一次性付给甲方半年租金及押金总计壹拾壹万伍仟元整。下期付款时间为2014年2月1日之前乙方交甲方6.5万元。以后满半年交纳一次。……6.乙方逾期交付租金超过十天以上甲方有权单方面终止协议，并追究违约责任。在租赁期间，乙方使用的水电费、税金、消防设施维修维护等乙方承担，按月交付甲方，不得拖欠，否则甲方有权采取相关措施直至终止协议。……9.违约责任：合同一经签订，甲乙双方应认真遵守协议，如有违约，应承担违约责任，违约金五万元。双方还对房屋装修、优先租赁权等内容作出约定。2014年3月18日，壹吧公司成立，公司法定代表人为张涛涛，监事为张厚洪，执行董事为张涛涛。2014年11月14日，公司法定代表人变更为李炳涛，监事为张厚洪，执行董事为李炳涛。2019年2月，壹吧公司法定代表人变更为李文剑。2015年2月1日，迎东宾馆与张厚洪签订的《租房协议》《租房协议二》上乙方处添加“2015.2.1起改为李炳涛”，乙方签字处添加“2015.2.1起改为李炳涛”。2018年3月30日，迎东宾馆诉李炳涛房屋租赁合同纠纷一案，法院作出(2018)沪0151民初1315号民事判决书，内容主要为：“一、上海迎东宾馆有限公司与李炳涛于2015年2月1日签订的《租房协议》依法予以解除；二、上海迎东宾馆有限公司与李炳涛于2015年2月1日签订的《租房协议二》《调正租房协议二》无效；三、李炳涛于判决生效之日起四个月内腾空并返还上海迎东宾馆有限公司坐落于上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米的房屋和副楼二层400平方米的房屋；四、李炳涛于判决生效之日起一个月内给付上海迎东宾馆有限公司拖欠至2018年1月31日的房屋租金35,000元和水电费900元；五、李炳涛于判决生效之日起一个月内给付上海迎东宾馆有限公司自2018年2月1日起至李炳涛实际腾退归还原告上海迎东宾馆有限公司房屋之日止的房屋占有使用费每月计17,500元，水电费每月计150元。”一审判决后，李炳涛提出上诉，二审审理期间，迎东宾馆于2018年5月19日撤回起诉，李炳涛于2018年5月28日撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2018年6月1日作出(2018)沪02民终4219号民事裁定书，内容主要为：“一、撤销上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初1315号民事判决；二、准许被上诉人上海迎东宾馆有限公司撤回起诉；三、准许上诉人李炳涛撤回上诉。”2018年8月16日，迎东宾馆向壹吧公司发出《立即返还非法占有房屋通知书》1份，内容主要为：双方于2015年2月1日签订的《租房协议》《租房协议二》《调整租房协议二》，已于2018年7月31日到期，迎东宾馆已在2017年11月29日提前八个月书面告知法人代表李炳涛不再续租，并告知于2018年8月3日之前腾空系争房屋并返还迎东宾馆，但壹吧公司尚未归还。迎东宾馆再次告知壹吧公司于2018年8月21日之前系争房屋和副楼二层400平方米房屋。一审审理中，迎东宾馆认可壹吧公司在2018年1月31日前已将2018年1月31日之前的房屋租金付清。迎东宾馆认可在2018年6月25、26日共计收取壹吧公司缴纳的系争房屋租金50,000元。一审审理中，李炳涛以《租房协议》《租房协议二》《调正(整)租房协议二》上的签名非李炳涛的亲笔签名为由，向法院递交了鉴定申请，要求对笔迹进行鉴定。经法院委托，司法鉴定科学研究院受理了该项申请，后经鉴定单位多次催促被告李炳涛预交鉴定费用，李炳涛一直未予交纳。2019年3月20日，鉴定单位以李炳涛逾期未交鉴定费为由，予以退案处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。迎东宾馆与壹吧公司签订《租房协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限届满后，迎东宾馆与壹吧公司未续签租赁合同，故《租房协议》到期终止，迎东宾馆有权收回系争房屋，壹吧公司应将系争房屋返还迎东宾馆。鉴于壹吧公司租用的房屋面积较大、设施设备较多等实际情况，法院给予壹吧公司适当宽裕的腾退期间。在租赁关系存续期间，壹吧公司已付清2018年1月31日之前的租金，并于2018年6月支付了2018年2月1日至同年7月31日期间部分租金50,000元，故壹吧公司还应支付迎东宾馆该期间租金15,000元。租赁合同到期后，壹吧公司仍实际占有、使用系争房屋至今，理应支付迎东宾馆自2018年8月1日起至其实际搬离返还系争房屋之日止的房屋占有使用费。壹吧公司逾期交付租金，显属违约，应承担相应的违约责任，但综合本案实际，迎东宾馆主张的违约金50,000元过高，法院酌情予以调整。至于壹吧公司交纳的押金50,000元，迎东宾馆当庭自愿同意返还，并在本案中一并处理，于法不悖，法院予以准许。迎东宾馆要求李炳涛承担连带责任，无相关法律依据，法院不予支持。壹吧公司、李炳涛提出对于堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋，壹吧公司已与迎东宾馆签订续租协议及《租房协议》上“李炳涛”签名非其本人所签等主张，未提交充分证据予以佐证，法院不予采纳。一审法院作出判决：一、上海壹吧互联网上网服务有限公司于判决生效之日起二十日内腾空并返还上海迎东宾馆有限公司坐落于上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米的房屋；二、上海壹吧互联网上网服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海迎东宾馆有限公司2018年2月1日起至2018年7月31日止的上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋租金15,000元；三、上海壹吧互联网上网服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海迎东宾馆有限公司自2018年8月1日起至房屋实际返还之日止的坐落于上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米的房屋占有使用费，按照年租金130,000元计算；四、上海壹吧互联网上网服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海迎东宾馆有限公司违约金15,000元；五、上海迎东宾馆有限公司于上海壹吧互联网上网服务有限公司腾空并返还上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋之日返还上海壹吧互联网上网服务有限公司押金50,000元；六、上海迎东宾馆有限公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，迎东宾馆表示，其同意将壹吧公司就上海市崇明区堡镇中路XXX号副楼支付的押金5万元一并予以退还。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。壹吧公司上诉称其已与产权人谈妥系争房屋的承租事宜，并形成了事实上的租赁关系。对此陈述，壹吧公司缺乏相关证据加以证明，本院不予采信。据查，壹吧公司在租赁期间并未按照合同约定支付相应租金，显属违约，理应承担违约责任。迎东宾馆作为系争房屋的出租人，基于原租赁合同的相对性原则，有权要求壹吧公司在租赁合同到期后腾退并支付占有使用费。关于上海市崇明区堡镇中路XXX号副楼的押金5万元，迎东宾馆已表态同意返还给壹吧公司，故双方可在案外自行协商处理。综上所述，壹吧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,200元，由上诉人上海壹吧互联网上网服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长  余艺审判员  成皿审判员  徐江二〇二〇年一月六日书记员  陈晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……