新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初10193号原告：浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区水磨沟路268绿城·玫瑰园会所负一层。负责人：付永生，该公司经理。委托诉讼代理人：屈红亮，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告：新疆海成房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区宝山路399号新疆天山绿洲住宅小区D组团一期9栋1层商业01。法定代表人：马震洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕雷雷，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文文，女，1980年10月24日出生，汉族，新疆海成房地产开发有限公司职员，住呼图壁县。原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司（下称：绿升物业服务新疆分公司）与被告新疆海成房地产开发有限公司（下称：海成房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告绿升物业服务新疆分公司委托诉讼代理人屈红亮、被告海成房地产公司委托诉讼代理人吕雷雷、张文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿升物业服务新疆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付商铺物业服务费142651.95元；2、判令被告支付车位物业服务费137188.3元；3、判令被告支付住宅物业费服务费63291.63元；4、判令被告支付逾期利息38715元（一、空置商铺物业费利息，1、一、二期空置商铺物业费利息23356.55元×5‰×10个月﹦1167元，自2019年1月至2019年10月。2、三期12号空置商铺利息，119295.4元×5‰×46个月﹦27437元，自2016年1月至2019年10月。二、空置车库物业费利息，137188.3元×5‰×10个月﹦6859元。三、四期空置住宅物业费利息，1、2019年之前物业费利息，9928.71元×5‰×10个月﹦496元，自2019年1月至2019年10月。2、2019年物业费利息，26361.98元×5‰×10个月﹦1318元，自2019年1月至2019年10月，合计37277元）。以上共计381846.88元。事实与理由：2014年，原告与被告签订一份《天山绿洲项目前期物业服务合同》。合同约定，被告选聘原告为沙区宝山路天山绿洲小区进行前期物业管理，提供物业服务；小区的物业服务收费标准为：商业用房2.5元/月·平方米，地下车位100元/月·个；已交付业主使用的物业，物业服务费由业主交纳，未出售或者未交付业主使用的物业，物业服务费由被告全额缴纳。合同签订后，原告为天山绿洲小区提供物业服务。截止到2019年10月10日，尚有商铺物业服务费142651.95元，车位物业服务费137188.3元，住宅物业服务费63291.63元，共计343131.88元，应由被告交纳，但被告拖延未付。前期物业合同补充协议是真实的，履行合同的就是原告，这份协议合法有效。协议约定除了物业收费标准，还有12号楼空置房的物业费都由被告缴纳，但被告一直未缴纳，三期12号楼是否由我们进行物业管理是确定的，物业移交是整体移交，12号楼的验收报告是被告交付给我们的，根据设备移交可以说明我们对12号楼是进行物业管理的。关于入住标准是由业主和被告、原告确认签字以后，由业主来领取钥匙，进行领房交接，我们都是有登记的，没有进行领房登记的都是空置房，这一块的物业费也应当由被告来承担。为维护自身合法权益，根据《天山绿洲项目前期物业服务合同》第五十条管辖约定，原告现依法诉至法院，请公正判决。被告海成房地产公司辩称，对于原告合同不认可，应该是我们和绿城签订的合同，金额也不认可，计算方式也不认可，住宅已经剩余四套，利息不认可，没有合同依据。原告与被告双方存在三个合同，应该按照2012年签订的合同才是真实履行的，是绿城的，因此按照绿城的服务来继续。合同到现在没有解除，所以要物业费是没有依据的。一期12号楼没有交付给原告，举证责任应该在原告方，我方出示的证据是三期12号楼是2016年才进行竣工备案的。原告主张的利息没有合同的依据，我们不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告绿升物业服务新疆分公司提交证据，1、2014，原告与被告签订的《天山绿洲前期物业服务合同》及《补充协议》一份，证明：被告选聘原告对其开发的天山绿洲小区进行物业管理，物业收费标准：商业用房2.5元/月/平方米，地下车位100元/月/个，别墅4.5元/月/平方米；未出售或者未交付业务的空置物业的物业费，由被告全额交纳（合同二十条）。被告海成房地产公司对证据的真实性认可，双方确实是签字盖章，签章是真实的，是原告应付检查加盖的，2016年为了备案也签订了相同的合同，都没有签写日期。补充协议乙方是绿城，签章不是绿城，对于合同中的物业费的收费标准不认可。本院认为，《天山绿洲前期物业服务合同》及《补充协议》均加盖公章，被告对证据的真实性认可，本院对证据予以确认。2、2015年10月14日，天山绿洲住宅小区（三期）供水设备及资料移交单、天山绿洲住宅小区（三期）12号楼竣工验收报告（复印件）、2016年1月7日，天山绿洲住宅小区（三期）12号楼地下车库消防设备交接单，证明：天山绿洲住宅小区（三期）12号楼商铺和车库已移交给原告，由原告进行物业管理。被告海成房地产公司对证据天山绿洲住宅小区（三期）供水设备及资料移交单，真实性无法判断，没有我公司的盖章，我公司是建设方，如果物业交接给你们，不应该是其他公司的签章，对于天山绿洲住宅小区（三期）12号楼竣工验收报告，不认可，真实性需要确定，这是内部的验收报告，真正的应该以政府部门的为准，报告上也没有日期。对于2016年1月7日天山绿洲住宅小区（三期）12号楼地下车库消防设备交接单，三性不认可，我公司是建设方，如果物业交接给你们，不应该是其他公司的签章。本院认为，原告绿升物业服务新疆分公司作为天山绿洲住宅小区提供物业服务的公司从供水设备、消防部门接收设备和资料属于正常交接，被告海成房地产公司否认证据，未提出反证证明，故本院对证据予以确认。被告海成房地产公司对竣工验收报告不认可，对真实性需要确定，竣工验收报告加盖有被告海成房地产公司公章，被告未提供证据证明证据不真实，可以视为对证据认可，故本院对证据予以确认。3、1、被告向购房人出具的天山绿洲入住通知单；2、向购买人交付房屋的领房流转单（以上出示原件，提交复印件），证明：被告通知购买人办理入住，出具入住通知单，购买人持入住通知单，在原告领房流转单上签字，领取房屋，才构成交付；原告起诉的商铺、车位、住宅，购买人没有办理入住领房手续，属于空置物业。被告海成房地产公司对证据，认为是被告向购房人出具的天山绿洲入住通知单，向购买人交付房屋的领房流转单，真实性都无法认可，没有我公司和物业公司的公章，我们需要核实。本院认为，证据为房屋办理入住管理的流程，被告对证据否认又陈述需要核实不确定，本院认为是对证据的认可，故本院对证据予以确认。4、2019年费用汇总统计，证明：被告欠付车库费用137188.3元、商铺费用142651.95元、住宅费用36290.68元。被告海成房地产公司对证据不认可。本院认为，证据为原告绿升物业服务新疆分公司当方制作，未经过被告海成房地产公司确认，故对证据本院不予确认。被告海成房地产公司提交证据，1、2011年7月7日，《新疆海成房地产开发有限公司物业前期合同审定回签单》、2012年被告与绿城物业服务集团有限公司新疆分公司签订的《天山绿洲前期物业服务合同》、《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》，证明：被告与绿城物业服务集团有限公司新疆分公司签订的物业服务合同及补充协议，双方真实履行的合同，而非本案原告提交的前期物业服务合同。原告绿升物业服务新疆分公司对证据2011年7月7日《新疆海成房地产开发有限公司物业前期合同审定回签单》真实性不好确认，与我们无关。对于2012年被告海成房地产公司与绿城物业服务集团有限公司新疆分公司签订的《天山绿洲前期物业服务合同》、《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》，合同不是跟我们签订的，真实性不发表看法，一期不是跟我们签的合同，从第二期开始是跟我们公司签订的。本院认为，证据可以证明被告海成房地产公司与绿城物业服务集团有限公司新疆分公司签订的《天山绿洲前期物业服务合同》、《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》，本院对证据予以确认。2、委托协议书1张，2016年6月29日，绿城服务新函｛2016｝26号函一张。证明：绿城物业服务集团有限公司新疆分公司与被告于2012年签订的《天山绿洲前期物业服务合同》项下内容全部委托原告，由原告继续履行该合同义务，进一步证明，2012年签订的《天山绿洲前期物业服务合同》才是原、被告真实履行的合同。原告绿升物业服务新疆分公司对于委托协议书1张，真实性认可，一期不是跟我们签的合同，从第二期开始是跟我们公司签订的，我们从第二期开始管理物业。对于2016年6月29日，绿城服务新函｛2016｝26号函一张真实性认可，我们公司是按绿城公司的服务与被告公司合作。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。3、编号为201607-2830新疆海成房地产开发有限公司签章审批单一张、2016年7月11日，中标通知书1张，系OA流程（签章审批单）的附件、情况说明一张，（打印件）系OA流程（签章审批单）的附件、合同编号为HC2016B-008-ban原、被告签订的《天山绿洲前期物业服务合同》，证明：被告在2016年与原告签订的前期物业服务合同，只用于补办备案及合同备案使用，合同内容仍按照2012年签订的前期物业合同执行。原告绿升物业服务新疆分公司对证据编号为201607-2830新疆海成房地产开发有限公司签章审批单一张，真实性暂不确认。对于《情况说明》，我公司在实际履行合同，真实性暂不确认，无加盖公章与日期。对于中标通知书，真实性暂不确认。《天山绿洲前期物业服务合同》，无签订日期，真实性认可，但是不认可履行的是这份协议。本院认为，对于编号为201607-2830，申请人签名、部门负责人签名、总经理意见均为打印，故本院对证据不予确认，对中标通知书1张，系OA流程（签章审批单）的附件、情况说明一张，（打印件）系OA流程（签章审批单）的附件均为打印件，无签章也无签名，故本院不予确认。对《天山绿洲前期物业服务合同》，原告绿升物业服务新疆分公司对证据真实性认可，本院对证据的真实性予以确认。4、2018年12月26日，《情况说明》一张，证明：2019年1月1日之前的空置车位，被告不支付物业费，2019年1月1日后的空置房和空置车位按约定物业费7折收取。原告绿升物业服务新疆分公司对证据《情况说明》的真实性认可，能反映案件的整个事实，天山绿洲小区确实是经我们来交付，我们开始接管物业。本院认为，双方对证据真实性无异议，本院对证据予以确认。5、2013年12月20日，天山绿洲二期正式办理入住通知函一张，2015年9月15日，天山绿洲三期正式办理入住通知函一张，2017年9月21日，天山绿洲四期正式办理入住通知函一张，竣工验收备案表一份2016年2月2日，才进行备案（提交复印件）。原告绿升物业服务新疆分公司对证据对于入住通知函，有署名但没有盖章，真实性暂不确认，内容认可，从二期开始确实是由我们来接管。对于竣工验收备案表，真实性认可，确实证明了房屋到了可以办理交接的阶段。本院认为，入住通知函为被告海成房地产公司单方作出，无其他相关证据印证，故本院不予确认。双方当事人对竣工验收备案表真实性无异议，本院予以确认。6、2019年7月23日，《关于绿升物业退出天山绿洲小区物业服务的函》一份（出示原件，提交复印件）。证明：原告绿升物业服务新疆分公司于2019年10月1日后，不再对天山绿洲住宅小区项目进行物业服务。原告绿升物业服务新疆分公司对证据退出函认可，也认可被告证明的问题。本院认为，双方当事人对证据无异议，本院对证据予以确认。本院经审理认定事实如下:2012年，被告海成房地产公司（甲方）与绿城物业服务集团公司新疆分公司（乙方）签订《天山绿洲前期物业服务合同》、《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》和《天山绿洲项目前期物业服务合同补充协议》三份合同，合同约定：甲方聘用乙方为天山绿洲管理区域（以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）提供物业服务。第一条，物业基本情况，物业名称：天山绿洲。物业类型：多层公寓、小高层公寓、高层公寓、叠拼、联排、双拼、独栋别墅、商业用房、办公用房、车位（库）、地下层等。物业坐落位置：乌鲁木齐市沙依巴克区宝山路399号。四至：东至外环路、南至青峰路、西至污水处理厂，北至沙区绿化指挥部和雅山公园。占地面积：934712平方米。总建筑面积589484平方米。其中：住宅约476497平方米，其中，多层住宅约171699平方米，小高层住宅约29392平方米，高层住宅约201486平方米。叠拼住宅约29360平方米，联排住宅约21120平方米，双拼住宅约10640平方米，独栋别墅约12800平方米，办公用房约11850平方米，商业用房约51879平方米，地下车位约1072个，地下室建筑面积约49258平方米。组团一期物业交付时间：暂定2012年8月30日前。第二条，前期物业服务是指：在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务与管理。第三条，乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。······，第八条前期物业服务期限自2012年8月1日起（暂定）至第一届业主委员会成立，并选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效止。合同第九条第15项约定：已竣工但在集中交付期满尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业费由甲方全额交纳，但商品房买卖合同已约定由物业买受人承担和交纳的除外。第二十条约定：纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳，对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按当地相关规定收取。《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》约定：第五条双方约定：项目为分期交付，一期交付时间暂定为2012年8月30日，交付面积为46185.90平方米（最终以测绘面积为准）。第六条双方约定，甲方对乙方在天山绿洲项目前期物业服务阶段进行补贴，该项补贴从物业交付之日起算。甲方一期交付面积为46185.90平方米，其中：住宅31453.69平方米；商业12628.57平方米（包括物业管理用房及设备用房）；储藏：378.24平方米（等同于住宅功能；车库：1725.4平方米。由于甲方一期交付规模较小，目前物业费住宅暂定0.8元/平方米，商业暂定3.0元/平方米，不能完全满足乙方提供的物业管理前期服务，经双方协商，甲方将以住宅物业费1.5元/月·平方米的标准进行计算，对乙方进行差额补贴，同时甲方将根据乙方每月的实际发生费用进行审核给予补贴，一期项目物业前期服务的总补贴额度每年不超过50万元。补贴时限：2012年8月30日---二期交付时间止。第八条约定：支付时间及支付方式：（１）天山绿洲项目正式交付之日起１５日内，甲方支付乙方计人民币２００００元。（2）双方约定，业主未领房的物业服务费由甲方垫付，因房屋质量问题导致业主拒付物业服务费的由甲方全额垫付，乙方于次月三号前将上月的经营费用开支交由甲方进行审计核实，甲方于收到经营费用开支表后进行审核，如无异议将于三个工作日予以乙方结算。第七条甲方违反本协议约定，逾期支付服务费的，乙方有权要求甲方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，如甲方逾期支付时间超过三个月的，乙方有权单方面解除《天山绿洲前期物业服务合同》，并由甲方承担由此产生的一切损失。《天山绿洲项目前期物业服务合同补充协议》约定：第一条经甲乙双方友好协商，在《合同》第六章第十五条基础上，就天山绿洲现有业态中新增花园洋房业态。第二条天山绿洲花园物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：电梯洋房：2.5元/月·平方米；······，。以上该三份合同均无签订日期。2016年6月29日，绿城物业服务集团公司新疆分公司向被告海成房地产公司出具绿城服务新函[2016]26号函件，内容为：“新疆还称房地产开发有限公司：兹有沃集团公司旗下子公司浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司与贵寺就天山绿洲项目进行物业服务合作。浙江绿升物业服务有限公司成立于1999年9月16日，公司的股东为绿城物业服务集团公司，国家壹级资质，注册资本金6000万元人民币。浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司与贵司所开发的天山绿洲项目的物业服务合作中，贵司可告知业主绿升服务和绿城服务的相关关系，特此函告！”绿城物业服务集团公司新疆分公司（委托方）与浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司（被委托方）签订《委托协议书》一份，内容为：“鉴于绿城物业服务集团公司新疆分公司和浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司同属于绿城物业服务集团有限公司管理，现特作如下委托：委托事项：关于绿城物业服务集团有限公司新疆分公司于2012年签订的《天山绿洲项目物业服务合同》事项，现绿城物业服务集团有限公司新疆分公司特委托浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司继续天山绿洲项目的后续物业服务工作，与物业服务相关的，应由开发商新疆海成房地产有限公司承担的各期空置房物业费及后续的其他费用，请新疆海成房地产开发有限公司直接给付浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司，如因此造成新疆海成房地产开发有限公司的纳税风险，均由绿城物业服务集团有限公司新疆分公司承担”。落款无日期。原告绿升物业服务新疆分公司（乙方）与被告海成房地产公司（甲方）也签订了签订《天山绿洲前期物业服务合同》、《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》两份，在原、被告签订的《天山绿洲前期物业服务合同》中，物业交付时间为2012年6月30日前，被告海成房地产公司（甲方）与绿城物业服务集团公司新疆分公司签订的《天山绿洲前期物业服务合同》中物业交付时间为2012年8月30日前。除此之外，其余的内容全部相同。原、被告双方签订的《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》中，目前物业费住宅暂定0.66元/平方米，商业暂定2.5元/平方米。被告海成房地产公司（甲方）与绿城物业服务集团公司新疆分公司签订的《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》中，目前物业费住宅暂定0.8元/平方米，商业暂定3.0元/平方米，除此之外，其余的内容完全相同，补充协议仅是合同落款加盖了原告绿升物业服务新疆分公司公章。该两份合同也均无签订日期。2019年7月23日，原告绿升物业服务新疆分公司向原告海成房地产公司出具“关于绿升物业退出天山绿洲小区物业服务的函”，内容为：“新疆海成房地产开发有限公司：我司受贵司委托2011年签订《天山绿洲前期物业服务合同》，由于各种原因，我司决定退出天山绿洲的物业管理。为了切实、合理、合法地做好我司退出天山绿洲小区前期物业服务的各项工作，我司将严格按照《乌鲁木齐市物业服务企业退出物业服务项目管理办法（试行）》（乌房管函［２０１３］３０７号）文件精神办理，现将不予续约的原因函告如下：一、自２０１６年下半年开始，天山绿洲三期有业主带头，恶意煽动其他业主不交物业费，混淆物业公司与业主的权利义务关系，采用消极的方式抵制物业公司，致使物业服务中心收费率低，２０１６年至２０１８年三年共计亏损３０４万元。物业对公共设施设备的老化、破损无力修缮及更换。小区的客户关系与经营方面都进入一个恶性循环，其本质是损害了全体业主的公共利益，我司不得已只能退出。二、小区占地面积较大，楼栋比较分散，园区出入口需值守的大门共计六个，监控室三个，物业办公室两个，需要配备人员超过同等面积的正常小区，且人力成本逐年增加，特别是近一两年，维稳的要求不断提升，人脸识别升级至无感知系统等硬件费用投入，大门口、消监控要求双岗等，若按照社区和管委会要求门岗双岗值班保安和监控就需要增加二十人，达不到要求会被处罚。服务中心在原亏损的基础上成本逐年上升，后期经营亏损、如不敷出显而易见。我公司计划于２０１９年１０月１日前退出天山绿洲小区项目。特此函告。”本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。本案中，绿城物业服务集团公司新疆分公司、原告绿升物业服务新疆分公司分别与海成房地产公司签订了《天山绿洲前期物业服务合同》、《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》，合同均无签订日期，从2016年6月29日绿城物业服务集团公司新疆分公司出具绿城服务新函[2016]26号函件和没有签订日期的《委托协议书》判断，被告海成房地产公司与原告绿升物业服务新疆分公司签订的合同和补充协议应当2016年6月29日出具[2016]26号函件之后签订，绿城物业服务集团公司新疆分公司和原告绿升物业服务新疆分公司均履行了合同物业管理服务的内容。该两份《天山绿洲前期物业服务合同》、《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》均为当事人自愿签订，合同不违反法律、法规禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。根据《天山绿洲前期物业服务合同》第九条第15项、第二十条，《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》第八条约定，被告海成房地产公司应当承担已竣工但未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业的物业服务费。因原告绿升物业服务新疆分公司据以证明天山绿洲小区房屋已竣工但未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业的证据，为其单方制作的房屋清单，未经过被告海成房地产公司确认，不能证明该房屋为空置或是已经出售交付业主使用。原告绿升物业服务新疆分公司依据双方签订的《天山绿洲前期物业服务合同》以及《天山绿洲项目一期前期物业服务合同补充协议》主张要求被告海成房地产公司支付天山绿洲小区未出售或者未交付业主使用的商铺、车位、住宅的物业服务费，因不能举证未出售或者未交付业主使用的商铺、车位、住宅的房号、位置、数量以及日期计费区间，没有证据证明支持其主张，故本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司要求被告新疆海成房地产开发有限公司支付商铺物业服务费142651.95元的诉讼请求；二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司要求被告新疆海成房地产开发有限公司支付车位物业服务费137188.3元的诉讼请求；三、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司要求被告新疆海成房地产开发有限公司支付住宅物业费服务费63291.63元的诉讼请求四、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司要求被告新疆海成房地产开发有限公司支付逾期利息38715元的诉讼请求。案件受理费7597.94元，减半收取3798.97元（原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司已预交），由原告浙江绿升物业服务有限公司新疆分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 吴 卫 东二〇二〇年一月十六日书记员 ??王珊