新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初6137号原告（反诉被告）：刘小妮，女，1981年1月3日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：穆非，河南滳康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广飞，河南牧野律师事务所律师。被告（反诉原告）：王喜，男，1975年7月15日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：任东方，河南中原法汇律师事务所律师。第三人：新乡市美满房地产经纪服务有限公司，统一社会信用代码91410700317374406A，住所地新乡市红旗区新一街220号大景城26号楼103室。法定代表人：章备，总经理。委托诉讼代理人：崔玥婵，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：胡文楷，河南联盟律师事务所律师。原告刘小妮与被告王喜及第三人新乡市美满房地产经纪服务有限公司（以下简称“美满房地产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，王喜于2019年11月20日提出反诉，本院经审查后决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小妮及其委托诉讼代理人穆非、王广飞，被告王喜及其委托诉讼代理人任东方，第三人美满房地产经纪公司的委托诉讼代理人崔玥婵、胡文楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小妮诉称，其与被告王喜经第三人美满房地产经纪公司居间介绍，于2019年4月30日签订房屋买卖居间协议，三方约定：王喜将位于橄榄城D12号楼1单元1703室房屋及地下室出售给刘小妮，如刘小妮、王喜任何一方未按协议约定履行，均由违约方向另一方支付合同总价款的20%作为违约金。合同签订当日刘小妮通过美满房地产经纪公司向王喜支付10000元定金，后又支付房款50000元。三方商定在2019年6月3日到中信银行办理申请贷款的相关面签手续。按照美满房地产经纪公司的要求刘小妮于该日支付按揭服务费7670元，并在中信银行开立了用于房款交易的账户。但在办完面签手续后，银行要求王喜提供户口本补充面签资料时，王喜拒绝提供，并要求刘小妮另行支付20000元房款，否则拒绝办理过户手续。后刘小妮通过美满房地产经纪公司多次与王喜协商均未达成一致意见。刘小妮已完全履行合同义务，而王喜以各种理由拒不履行合同，已构成根本违约。为维护自身合法权益，刘小妮现依法提起诉讼，请求判令：1、解除刘小妮与王喜签订的房屋买卖居间协议；2、王喜返还刘小妮已支付的款项及费用67670元，并支付刘小妮违约金162000元；3、本案诉讼费用由王喜承担。被告王喜答辩并反诉称，其同意解除房屋买卖协议，但导致合同没有履行的原因在于原告刘小妮，因此，应当承担违约责任的是刘小妮而不是王喜。为维护自身合法权益，王喜现依法提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖协议；2、刘小妮支付王喜违约金31590元（以810000元为基数自2019年5月30日起至2019年11月30日止按年利率6%计算为24300元，另按24300元的30%计算7290元，共计31590元）。第三人美满房地产经纪公司述称，涉案合同真实有效，系双方当事人真实意思表示，公司已经尽到合同义务。原告刘小妮针对被告王喜的反诉辩称，虽然涉案合同约定双方于2019年5月29日前支付首付款，但后来双方对于合同的履行又重新达成新的合意，这从双方于2019年6月3日共同到银行办理面签手续可以得到印证。刘小妮已经按照合同约定履行完毕义务，反观王喜则是迟延履行义务，不予配合办理接下来的银行按揭手续，致使房屋无法过户，其行为已构成根本违约，王喜的反诉主张没有事实及法律依据，应当予以驳回。原告刘小妮向本院提交的证据材料有：1、2019年4月30日房屋买卖居间协议（编号：0806559）1份；2、2010年4月30日、5月8日收款收据各1份；3、2019年6月3日收据（№4707321）1份，上述证据共同证明刘小妮与被告王喜在第三人美满房地产经纪公司居间下于2019年4月30日签订房屋买卖居间协议，该协议成立且生效，双方诉讼主体适格；刘小妮先后于2019年4月30日、5月8日支付定金10000元和房款50000元，并于2019年6月3日花费按揭服务费7670元。4、面签手续1套；5、中信××××大道支行业务凭证/客户回单1份；6、美满房地产经纪公司工作人员与王喜的微信聊天记录1份，上述证据共同证明刘小妮于2019年6月3日到中信××××大道支行开立涉案房屋办理贷款的账户并存入250000元，同时按照银行要求准备相应材料，后于2019年6月13日与王喜及美满房地产经纪公司到该行办理面签手续，即双方对于协议的履行达成新的合意，且刘小妮已经按照该合意履行完毕，同时，王喜在购房按揭声明中签字确认收到涉案房屋首付款；在办理完毕面签手续后，王喜另行向刘小妮主张20000元，否则不予办理接下来的银行按揭贷款手续，进而无法办理涉案房屋的过户手续，其行为已构成根本违约，应向刘小妮支付总房价款20%的违约金。被告王喜向本院提交的证据材料有美满房地产经纪公司员工与王喜的微信聊天记录1份，证明当事人一致认定原告刘小妮存在违约行为，且在协商刘小妮应当支付多少违约金。第三人美满房地产经纪公司向本院提交的证据材料有：1、2019年4月30日房屋买卖居间协议（编号：0806559）1份、2019年4月29日佣金确认书1份；2、不动产权证书（豫2016新乡市不动产权第000836号）1份、2013年7月2日契税完税证1份；3、原告刘小妮身份证（复印件）、被告王喜身份证（复印件）各1份，上述证据共同证明涉案房屋系王喜所有，其与刘小妮及美满房地产经纪公司签订的房屋买卖居间协议系各方当事人真实意思表示，该合同合法有效。4、2019年4月30日收款收据1份、中国工商银行境内汇款电子回单（章备）1份；5、2019年5月8日收款收据1份、美满地产收款收据（№003002）1份、中国工商银行转账详情（张健）1份、美满地产收款收据（№003007）1份、中国工商银行境内汇款电子回单（章备）1份，上述证据共同证明在涉案合同履行过程中，美满房地产经纪公司积极履行服务义务，在2019年4月30日将刘小妮支付的10000元定金交付王喜，在2019年5月8日将刘小妮支付的50000元购房款交付王喜，为保证房屋后期的交付，公司暂扣王喜10000元房屋押金。6、自贷声明书1份；7、美满房地产经纪公司员工与刘小妮的微信聊天记录1份；8、美满房地产经纪公司员工与王喜的微信聊天记录1份，上述证据共同证明根据合同约定刘小妮的贷款事宜应当由与美满房地产经纪公司合作的银行办理，但刘小妮声称贷款由其自行办理，不同意由美满房地产经纪公司办理，王喜对此不予认可，不同意由刘小妮自行办理贷款。9、美满房地产经纪公司员工与王喜的微信聊天记录及通话记录1份；10、美满房地产经纪公司员工与刘小妮的微信聊天记录及通话记录1份，上述证据共同证明由于刘小妮未按合同约定支付首付款，王喜主张20000元违约金，但就违约事宜双方无法达成一致。庭审期间，被告王喜对原告刘小妮提交的证据1的真实性无异议，但认为刘小妮并未按协议约定支付首付款、办理银行贷款等，涉案合同没有履行的原因在于刘小妮，王喜不应当承担违约责任。对证据2的真实性无异议，但主张其只收取了其中的50000元，另有10000元现在第三人美满房地产经纪公司处。对证据3有异议，认为与其无关。对证据4中的“个人二手房贷款首付款证明”有异议，主张该证明只是王喜为配合刘小妮办理贷款手续而出具，但在实际履行中刘小妮并未向王喜支付首付款，该证明的落款时间是2019年6月13日，这只是贷款审批时间，实际办理时间是2019年6月3日。对证据5的真实性无异议。对证据6的真实性无异议，但认为从聊天内容可以看出双方一致认为导致违约的原因在于刘小妮，且聊天协商的内容也是刘小妮给王喜多少违约金。美满房地产经纪公司对证据1、2、3均无异议。对证据4、5、6的真实性无异议，但主张王喜向刘小妮主张的20000元是违约金。刘小妮对王喜提交证据的真实性无异议，但认为关于20000元系违约金只是王喜的单方主张，而从银行提供的面签手续及王喜的其他行为来看，20000元并非违约金，而是王喜另行主张增加的购房款。美满房地产经纪公司对该证据无异议。刘小妮对美满房地产经纪公司提交的证据1、2、3、4、5均无异议。对证据6、7、8的真实性无异议，但主张美满房地产经纪公司的工作人员告知其可以自行办理贷款手续，另外，三方当事人已于2019年6月3日就合同的履行达成新的合意，包括选定办理贷款手续的银行。对证据9、10的质证意见同对王喜提交证据的质证意见，且认为无论是刘小妮自行办理贷款，还是由美满房地产经纪公司指定办理，都说明刘小妮在积极履行合同，同时，经过三方确认，王喜也积极配合完成了面签手续，从交易过程可以看出刘小妮没有任何违约行为。王喜对美满房地产经纪公司提交证据的真实性无异议，认为从聊天内容可以看出三方当事人均明确的事实是导致合同没有履行的原因在于刘小妮，其自己心里也清楚，刘小妮提交的证据也能证明王喜积极配合办理面签手续，至于贷款为什么没办成与王喜无关，刘小妮陈述王喜不配合办理过户手续不是事实。经庭审质证，原告刘小妮提交的证据1、2、3、4、5、6客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对被告王喜提交证据的真实性予以确认。第三人美满房地产经纪公司提交的证据1、2、3、4、5客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对证据6、7、8、9、10的真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2019年4月30日，王喜、刘小妮与美满房地产经纪公司签订房屋买卖居间协议（编号：0806559），三方约定：王喜将其位于新乡市开发区道清路188号嘉联·橄榄城D12号楼1单元1703室房屋及地下室以810000元的价格出售给刘小妮；刘小妮支付定金10000元，并在王喜签署协议后三日内将定金补足至50000元，定金可由美满房地产经纪公司保管，王喜在收取定金当日将不动产权证原件或办证所需材料交由美满房地产经纪公司保管；刘小妮于2019年5月29日前支付首付款300000元（含已付全部定金），其余510000元以银行按揭方式支付，双方定于2019年5月29日前办理该房地产过户手续；为保障双方在二手房按揭过程中的权利和义务，王喜、刘小妮同意由美满房地产经纪公司合作的银行办理手续，如任何一方不按约定配合办理手续，导致贷款延期或无法履行协议，视其违约；如王喜、刘小妮任何一方未按协议约定履行，均由违约方向另一方支付合同总房价款的20%作为违约金，同时，违约方应依照协议约定的总房价款的2%向美满房地产经纪公司支付违约金。协议签订当日，刘小妮向王喜支付10000元定金。2019年5月8日，刘小妮向美满房地产经纪公司支付50000元购房款，后者将其中的40000元转付王喜。同年6月3日，刘小妮向新乡市安选房地产经纪服务有限公司（以下简称“安选房地产经纪公司”）支付按揭服务费7670元。同日，刘小妮在中信××××大道支行开立个人人民币结算账户，并存款250000元。同年6月13日，刘小妮及其配偶姚文亮和王喜共同到该行申请办理个人住房按揭贷款并获批500000元。后王喜以刘小妮未按协议约定支付首付款为由要求其赔偿损失20000元，双方产生争议，导致协议未继续履行。现刘小妮诉至法院，要求解除前述协议，王喜返还其已支付的费用并支付违约金。王喜提出反诉，要求解除前述协议，刘小妮向其支付违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。本案中，刘小妮与王喜及美满房地产经纪公司签订房屋买卖居间协议，该合同基于三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。后王喜以刘小妮未按协议约定支付首付款为由要求其赔偿损失20000元，刘小妮对此不予认可，双方产生争议，导致协议未能继续履行，而王喜的上述要求缺乏相应事实及法律依据，现刘小妮提出解除涉案协议，王喜也表示同意，故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定对刘小妮要求解除其与王喜及美满房地产经纪公司签订的房屋买卖居间协议的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在上述协议解除的情况下，王喜应向刘小妮返还其已收取的60000元购房款，鉴于该60000元中的10000元现在美满房地产经纪公司处，故应由该公司向刘小妮实际予以返还。刘小妮还要求返还其支付的按揭服务费7670元，但从其提交的证据来看，收取该费用的是安选房地产经纪公司，并非王喜或美满房地产经纪公司，故本案不予处理，刘小妮可另行主张权利。刘小妮还要求王喜按协议约定支付总房价款810000元的20%即162000元违约金，但该数额明显过高，本院不予支持并酌定以刘小妮已付60000元购房款为基数自2019年10月12日（刘小妮起诉之日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算违约金。王喜称涉案协议无法履行的原因在于刘小妮，并反诉要求其支付违约金31590元，但从本案现已查明的事实来看，虽然刘小妮未能按协议约定在2019年5月29日前支付首付款，但在此之后的2019年6月3日，王喜与刘小妮夫妇共同到相关银行申请办理协议约定的个人住房按揭贷款并最终获批，应当视为双方以实际行为对协议的履行达成新的合意，反观王喜在此之后向刘小妮提出20000元赔偿，缺乏事实及法律依据，故本院对其上述反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除刘小妮与王喜、新乡市美满房地产经纪服务有限公司于2019年4月30日签订的房屋买卖居间协议（编号：0806559）；二、王喜于本判决生效之日起十日内返还刘小妮50000元并支付违约金[违约金计算方法：以60000元为基数自2019年10月12日起至给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算违约金]；三、新乡市美满房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘小妮10000元；四、驳回刘小妮的其他诉讼请求及王喜的其他反诉请求。如果王喜、新乡市美满房地产经纪服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4745元，减半收取2372.50元，由刘小妮承担1622.50元，王喜承担750元。反诉费295元，由王喜承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇二〇年一月十五日代书记员  曹纪珂新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）