浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初18322号原告：杨文正，男，1969年9月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：杨静，女，1972年6月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。两原告共同委托诉讼代理人：郑玲云，浙江近真律师事务所律师。被告：杨和忠，男，1932年12月14日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。被告：叶素萱，女，1936年12月13日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。第三人：杨旭芬，女，1959年11月25日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。第三人：杨建明，男，1962年10月21日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。第三人：杨旭芳，女，1966年8月16日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。原告杨文正、杨静为与被告杨和忠、叶素萱、第三人杨旭芬、杨建明、杨旭芳宅基地使用权纠纷一案，于2019年10月16日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2019年11月18日、2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告杨文正、杨静的共同委托诉讼代理人郑玲云到庭参加了诉讼，被告杨和忠、叶素萱、第三人杨旭芬、杨建明、杨旭芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨文正、杨静向本院提出诉讼请求：1、判令原告杨文正、杨静与被告杨和忠、叶素萱、第三人杨旭芬、杨建明、杨旭芳之间于2011年3月31日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2、判令被告杨和忠、叶素萱协助办理义乌市房屋中占地72平方米的不动产初始登记手续并协助办理将该不动产过户到原告杨文正、杨静名下的转移登记手续。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告杨和忠与原告杨文正系叔侄关系。被告杨和忠在义乌市有一处旧房，于2006年参加旧村改造，取得59.8平方米的建房用地。因两被告在宁夏工作、生活，就将59.8平方米的建房用地转让给两原告。2007年10月31日，原、被告双方约定以借款抵押方式购买建房用地，转让款为74万元。后原告出资建成二间四层房屋，于2011年3月31日原告多付了2万元，转让款改为76万元，转让款付清后补签了房屋转让协议书，该房屋由原告居住至今。原告向被告购买了59.8平方米，因报批面积超过54平方米，后补足72平方米进行安置，因此讼争的宅基地的平方是72平方米。现该房产已具备办证、过户条件，原告多次联系却无法联系到被告办理不动产首次、转移登记。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。两原告就其诉请提供以下证据：1、农村私人建房建设用地审批呈报表、建设工程规划许可证各一份，证明被告取得杨街村59.8平方米的建房用地经过合法审批。2、借款协议、协议书各一份，证明被告将59.8平方米的建房用地以76万元转让给原告，并已付清转让款，由原告出资建造完成。3、情况说明一份，证明购买的房屋原告安置在36幢现更名凌云三区5幢3号。4、房屋照片、用水情况、查询清单各一份，证明房屋由原告使用至今。5、户籍信息一份，证明两原告系杨街村集体经济组织成员。6、结婚证一份，证明两原告系夫妻关系。7、义乌市股份经济合作社2019年11月18日情况说明、收款收据一份，证明现讼争的房屋建房面积为72平方米。被告杨和忠、叶素萱未作答辩，也未向本院提供证据。第三人杨建明述称：1、本案涉及房产属杨和忠、叶素萱所有，协议签字时，本人没有任何有关房产授权，因此本人签字不具有任何法律效力。2、本案被告杨和忠与原告杨文政系叔侄关系，本着祖产不外流的想法，在杨文政、杨静不能全额支付转让款的情况下，仍然以杨文政欠款36万元为期一年，且不支付利息的条件，将59平方米宅基地使用权转让于杨文政，而政府配套12平方米费用5万元及新址竞标费用11万元，全部由杨和忠支付。杨文政实际支付转让费60万元。面对如此优厚的条件，杨文政、杨静两人不知感恩，也毫无最基本的诚信。欠款到期后，杨文政拒绝归还欠款，在万般无奈之下，杨和忠将杨文政起诉至义乌市人民法院要求其归还欠款。本案中的房屋转协议，当时法院强制执行时，依杨文政要求所立，当时答辩人无任何有关房产的权力，签字只是为了尽快了结欠款之事，房产本人无权，签字依法自始无效。3、本案被告杨和忠从未否认宅基在转让之事，但杨文政、杨静两人多次无事生非，造谣生事，致使杨和忠与其父兄不和，如今已阴阳相隔。杨和忠现对杨文政、杨静无信无义的作为极为痛恨，已不愿与其相见，已将本案涉及房屋产权事宜自2020年1月起全权委托于其子杨建明，答辩人杨建明也愿意承担本案的所有责任。杨文政、杨静不得以任何形式打扰老人的生活。4、为协助父母追回欠款，答辩人及姐妹多次往返于宁夏与义乌之间，造成了答辩人较大损失。虽然杨文政、杨静人品极差，毫无诚信，但答辩人仍愿以亲情为重协助其办理相关手续。为此产生的费用及造成本人的损失，理应由杨文政、杨静承担。5、杨文政、杨静起诉书中“原告多次联系无法联系到”的说法，需本案原告向法庭提供证据。此说法属歪曲事实，原告从未以任何形式，就此事与本案被告任何一人有过沟通，以此提出诉讼，完全是为了一己之利，欺骗法庭。为此杨文政、杨静应承担相应的法律责任。本案中所有被告无任何违约行为，不承担任何法律责任。6、由于路途遥远，加之年前工作较多，不能到庭应诉，但答辩人相信法庭能公证判决，也愿意应当承担所有法律责任。7、原告杨文政、杨静违约在前，现又为了方便自己，滥用诉讼，置法律于何地！我无违约，何谈诉讼。因此，作为全权代理人，请求杨文政、杨静所有诉讼请求无效。第三人杨建明未向本院提供证据。第三人杨旭芬、杨旭芳未作答辩，也未向本院提供证据。本院对两原告提供的证据认证意见如下：两原告提供的7组证据客观真实，被告与第三人放弃质证权，故本院对两原告提供的上述证据的真实性均予以认定。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，被告杨和忠与原告杨文正系叔侄关系。被告杨和忠在义乌市有一处旧房，于2006年参加旧村改造，取得59.8平方米的建房用地。因两被告在宁夏工作、生活，就将59.8平方米的建房用地转让给两原告。2007年10月31日，原、被告双方约定以借款抵押方式购买建房用地，转让款为74万元。因报批面积超过54平方米，在安置时凑间补足72平方米进行安置。两原告支付转让款74万元后，于2009年间出资在受让的宅基地建成二间四层房屋，并由其占有、使用至今。2011年3月31日，两原告与两被告以及第三人签订了《房屋转让协议书》一份，载明：“1、甲方（即两原告）出资建造的房屋现座落于，乙方（即杨和忠、叶素萱）自愿将上述房屋以76万元的价格转让给甲方，于签订本协议之前甲方已将转让款76万元以现金方式支付给乙方，本协议同时也作为甲方付清转让款的依据，乙方不另行出具收条。2、如政策允许，乙方及其子女应无条件协助甲方办理相关的产权证件……。4、本协议签订后，2007年10月31日签订的借款协议甲、乙方自愿解除，以本协议为准。”协议签订后，两原告又支付两被告2万元。现涉案宅基地已具备不动产初始登记以及转移登记条件，因两被告未协助两原告办理，原告诉至本院。本院认为：涉案《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。两原告已付清转让款，履行了本方合同义务。作为转让方的两被告，对转让的宅基地负有协助原告办理涉案不动产权初始登记以及过户登记的义务。两原告的诉请合法有据，本院予以支持。两被告以第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨文正、杨静与被告杨和忠、叶素萱、第三人杨旭芬、杨建明、杨旭芳于2009年3月31日签订的《房屋转让协议书》有效。二、被告杨和忠、叶素萱于本判决生效后十五日内协助办理坐落于义乌市72平方米的不动产初始登记手续，并协助原告杨文正、杨静办理将该不动产过户到两原告名下的转移登记手续。案件受理费5700元，由被告杨和忠、叶素萱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 毛 滨二〇二〇年一月十四日书记员 朱炜玮