四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初6208号 原告：宜宾雅信物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500786671999R，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段4号。 法定代表人：罗勇，董事长。 委托诉讼代理人：仇艳，女，汉族，1994年4月16日出生，住四川省江安县，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：胡扬，女，汉族，1985年2月28日出生，住四川省叙永县，系原告公司员工。 被告：陈铭，女，1985年6月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：杨杰娜，女，1956年4月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾雅信物业管理有限公司与被告陈铭物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾雅信物业管理有限公司委托诉讼代理人仇艳,被告陈铭的委托诉讼代理人杨杰娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜宾雅信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告向原告支付2017年1月至2019年11月欠缴的物业服务费9802.22元；2.判令被告支付已逾期总金额的20%为标准的违约金暂为1960.44元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月20日，被告购买了莱茵河畔小区22栋504号房屋，面积164.28平方米。原告作为莱茵河畔小区的物业服务方，分别于2015年6月25日、2018年7月1日与莱茵河畔小区业主委员会签订了《莱茵河畔小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，应当合法有效。乙方（本案原告）有权根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主和使用人收取物业服务费用。2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费收费标准为电梯住宅1.6元/月/平方米，2018年7月1日至2021年6月30日的物业服务费标准为电梯住宅1.8元/月/平方米，以半年为一周期进行预收，在前一物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。若未按协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按每天千分之五收取违约金。本案中，被告以其楼下存在住改商问题为由拒绝缴纳物业管理费，但原告多次告知相应违规业主进行整改，并将相关情况上报至莱茵社区，原告已经尽到相应的物业管理义务。即使根据《物业服务合同》之约定，乙方（本案原告）未按照本合同约定维护公共区域秩序，造成服务质量未达到约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，但不得以此拒缴物业服务费，甲方也不得以此拒交物业服务费用。同时，依照法律规定和合同的约定，按时交纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保证。被告的上述行为己构成违约。根据《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告拖欠物业服务费的违约行为应按照合同约定从逾期之日起按每天千分之五承担违约金。原告认为该违约金约定过高，自愿按照以逾期物业服务费的20%为标准收违约金，被告拖欠物业服务费的行为己产生违约金1960.44元。为维护原告合法权益，特起诉至法院，希判如所请。 被告陈铭辩称，1、请求法院认定物业公司与业委会签订的协议与物业公司私自上调物业费无效；2、物业公司并没有履行按照物业服务合同相关的职责；3、请求法院驳回物业公司的滞纳金的请求，不缴纳物业费这并不是我们业主的主观问题，而是物业公司的不作为，从2015年我们业主长期受到附近的住改商的影响，但我愿意承担诉讼请求中诉讼时效内的物业费；4、第二届业委会未能履行职责，第三届业委会成立不合法，故签订的物业服务合同未能代表业主意愿，是不合法、无效的，同时从2018年7月起，物业擅自调整物业费从1.6元至1.8元系无效行为，业主有权拒缴，物业管理合同第十三条第3点明确约定“乙方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费，甲方有权拒绝支付”；5、原告庭审时未出示被告反映的问题物业的记载和巡查记录，物业公司对油烟、住改商等问题存在管理失职的行为；6、被告不缴纳物业费是原告管理差造成的，同时原告的服务存在问题，被告不应完全缴纳物业费，被告愿意按照每平方米0.9元的标准缴纳2016年12月期间至今的物业费；7、本案原告部分诉请超出诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、房屋买卖合同、2015年6月《物业服务合同》、2018年7月《物业服务合同》、宜宾雅信物业管理有限公司关于莱茵河畔小区住改商的报告、照片、巡逻记录、保洁记录表、交费收据、物业费催缴函及张贴照片等证据，被告提交了情况说明（两份）、光盘一张，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人的举证、质证，并结合其陈述，本院认定事实如下：被告陈铭是宜宾市叙州区航天路中段4号莱茵河畔西湖湾22栋1单元504号住宅业主，其住宅面积为164.28平方米。2015年7月1日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，约定甲方将宜都.莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.3元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.6元/平方米/月；住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。2018年7月25日，宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会（甲方）与宜宾雅信物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将宜都.莱茵河畔小区委托乙方管理，合同有效期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日；物业服务费收费标准：执行以下收费标准（1）多层住宅：1.5元/平方米/月；（2）电梯住宅：1.8元/平方米/月；住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用。甲方或者承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，承担应缴纳费用千分之五的违约金。业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。上述服务合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告缴纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3168.36元，但未缴纳2017年1月至2019年11月的物业服务费。现原告诉来法院,并提出如上诉讼请求。 另查明，原告宜宾雅信物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理、物业咨询等。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，宜宾雅信物业管理有限公司与宜宾市翠屏区宜都.莱茵河畔小区业主委员会先后签订的《宜都.莱茵河畔小区物业服务合同》，对被告具有约束力。被告抗辩上述合同的签订主体不合法、业主委员会选举流程不合法故上述合同应为无效合同，本院认为业主委员会是否系合法组织应以行政机关登记备案为准，被告并未举证证明业主委员会签订上述合同时系未经批准的非法组织，且案涉合同并未被撤销,故对被告上述抗辩意见依法不予采纳。被告抗辩物业费已经超出诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，原告主张的物业费系发生在2017年1月至2019年11月期间的物业费，都属于两份《物业服务合同》约定物业服务期间内（2015年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2021年6月30日）产生的物业费，本院认为上述物业费系在同一合同项下的连续债务，2015年7月1日的《物业服务合同》期间的物业费的诉讼时效应自2019年7月1日起算，故被告上述抗辩意见本院依法不予采纳。现原告请求被告支付从2017年1月起至2019年11月的物业服务费，于法有据，本院予以支持。对原告的物业费本院计算为9758.23元（即2017年1月至2018年6月的物业费4731.26元即1.6元/平方米/月×32月×164.28平方米；2018年7月至2019年11月的物业费5026.97元即1.8元/平方米/月×17月×164.28平方米），因原告主张的物业费计算有误,故本院依法核定为9758.23元。同时，被告抗辩物业费涨价未经法定程序，不属于本案审理的合同法律关系的范畴，故被告的该抗辩意见，本院依法不予采纳。依据物业服务合同的约定和相应的法律规定，被告抗辩原告未对小区相邻业主的住改商行为及时进行制止，本院认为小区物业虽有依据物业服务合同约定进行劝阻和对违建行为及时向相关职能部门反映的义务，但是不具有强制执法权，原告已向相关社区提交了报告即履行了相应义务，故本院对原告的上述抗辩意见不予采纳。关于原告诉请按照已逾期的总金额的20%主张违约金2100.19元，违约金已经物业服务合同明确约定，原告上述主张并未超出法律规定的违约金范畴，原告诉请于法有据，本院依法予以支持，但原告计算违约金的基数有误，本院依法核定违约金为1951.65元（9758.23×20%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 由被告陈铭向原告宜宾雅信物业管理有限公司一次性支付2015年11月至2019年11月期间的物业管理费9758.23元及违约金1951.65元，共计11709.88元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47元（已依法减半收取），由被告陈铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 吕 双 江 二〇二〇年一月十九日 法官助理 罗 业 宇 书 记 员 欧阳陈澍