浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12225号 原告：宁波文化广场投资发展有限公司（统一社会信用代码为91330200668465641N），住所地浙江省宁波市鄞州区宁穿路1800号。 法定代表人：陈远栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄辰杰，浙江东方港律师事务所律师。 被告：施亚敏，女，1997年5月22日出生汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：张天翼，男，1993年2月6日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被告：马成军，男，1987年3月12日出生汉族，住浙江省宁波市海曙区。 原告宁波文化广场投资发展有限公司与被告施亚敏、张天翼、马成军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告宁波文化广场投资发展有限公司委托代理人黄辰杰，被告施亚敏、张天翼、马成军到庭参加诉讼。经庭外和解60天后无果，本案现已审理终结。 原告宁波文化广场投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告施亚敏、张天翼、马成军共同向原告支付租金人民币6077.5元（计租期限：2018年7月1日至2018年7月17日）、物管费1215.5元（计费期限：2018年7月1日至2018年7月17日）、水电能耗费1066.98元（2018年4月26日至5月25日）、水电空调能耗费970.25元（2018年5月26日至2018年6月25日）、迟延履行违约金808.38元、违约金32175元、场地占用费16087.5元（场地占用期限：2018年7月17日至2018年9月1日，共计45天）、腾退费用10623元、评估费用7200元，上述费用共计76224.11元；二、确认被告方交纳的18703元保证金归原告所有。事实和理由：2013年11月，原告与被告马成军签订《商铺租赁合同》，约定由被告马成军向原告承租宁波文化广场D1-109号商铺，租赁面积71.5平方米，经营业态为餐饮-面包糕点，租赁期限为4年，自2013年12月18日起至2017年12月17日，合同采取保底租金方式计租，租金标准为2013年12月18日至2014年9月17日为免租期，2014年9月18日至2014年12月18日租金为4.3元平方米每天，2014年12月18日至2015年12月17日为4.5元平方米每天，2015年12月18日至2016年12月17日为4.74元平方米每天，2016年12月18日至2017年12月17日5元平方米每天。合同约定正式起租日起两年内物业管理费为0.7元每平方米，第三年起，为一元每平方米。水电、空调等能源费用按原告公司统一制定的标准收取。后在2014年2月，原告与被告马成军及宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司签订补充协议一份，约定合同中原告与被告马成军的权利义务由宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司享有和承担，若宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司违约，被告马成军和宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司共同承担责任。不久，原告与宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司又签订补充协议，双方对于起租日及开业日作了变更，2014年8月，双方又签订补充协议，对免租期进行了重新约定。上述合同签订后，原告按约向被告方交付了租赁店铺，但自2018年6月起，宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司开始出现欠款，原告曾多次催讨，但被告方一直借故推诿拒不支付，后在2018年6月25日在未得到原告准许的情况下自行退铺，并拒绝承担违约责任，在催讨无果后，原告于2018年7月7日向宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司发出解除函，告知双方之间的租赁合同于2018年7月17日解除，并告知其结清所有欠款，并要求其将房屋恢复原状。但宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司一直没有任何回应，无奈原告在2018年8月底自行雇佣了评估公司对其店内的物品进行了评估，并委托工程公司予以腾退拆除。后经调查，宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司已被被告两股东即被告施亚敏、张天翼注销，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。现原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，要求支持原告诉讼请求。 被告施亚敏、张天翼未提交书面的答辩材料，在庭审中答辩称：涉案房屋原系由被告马成军承租，被告施亚敏、张天翼系经由转让承租的，2018年6月25日，被告施亚敏、张天翼经营的宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司撤出了涉案房屋。被告于2018年7月17日收到了原告要求解除合同的信息。对原告所主张的水电费、能耗费用、搬迁费用等费用愿意承担，原告主张的违约金过高，要求予以调整。同时因被告2018年6月底前已搬出，对之后产生的租金费用、物业管理费用等费用不再承担。 被告马成军答辩称，被告马成军与原告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2013年12月18日至2017年12月17日，涉案宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司违约行为发生在该期限之后，被告马成军不应承担责任。 本院经审理认定事实如下：2013年11月4日，原告宁波文化广场投资发展有限公司（甲方）与被告马成军（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由被告马成军向原告承租宁波文化广场D1-109号商铺，租赁面积71.5平方米，经营业态为餐饮-面包糕点，经营品牌为杏记甜品，租赁期限为4年，自2013年12月18日起至2017年12月17日，合同采取保底租金方式计租，租金标准为2013年12月18日至2014年9月17日为免租期，2014年9月18日至2014年12月18日租金为4.3元平方米每天，2014年12月18日至2015年12月17日为4.5元平方米每天，2015年12月18日至2016年12月17日为4.74元平方米每天，2016年12月18日至2017年12月17日5元平方米每天。合同约定正式起租日起两年内物业管理费为每天0.7元每平方米，第三年起，为每天一元每平方米。乙方自行承担租赁期限内该商铺发生的水电、空调等能源费用，并在每月15日前将上一个月的能源费用交甲方或甲方指定的管理公司，按原告公司统一制定的标准收取。乙方在合同签订后向甲方一次性缴纳相当于两个月租金的保证金18703元。关于租金支付，双方约定乙方应在每个计租期结束前一个月15号前向甲方支付下一计费期的租金。关于延迟履行违约金，双方约定，乙方延期向甲方或指定的管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方或指定的管理公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以延迟应付款项或费用金额每日千分之三计算，时间从应付之日算至实际全款付清之日止。若因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于该租赁年三个月租金的违约金。合同签订后，马成军向原告交付了保证金18703元。2014年2月，原告宁波文化广场投资发展有限公司（甲方）与被告马成军（乙方）及宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司（丙方）签订《关于店铺主体变更的补充协议》，约定上述《商铺租赁合同》中原告与被告马成军的权利义务自2014年2月17日起，由宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司享有和承担，若宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司违约，被告马成军和宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司共同承担连带责任。不久，原告宁波文化广场投资发展有限公司（甲方）与宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司（乙方）签订《杏记甜品·宁波文化广场商铺租赁合同》的补充协议，约定乙方的起租日期确定延迟至2014年9月29日，租赁期限同时调整为2014年9月29日至2018年9月28日。2014年8月，原告宁波文化广场投资发展有限公司（甲方）与宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司（乙方）又签订《杏记甜品·宁波文化广场商铺租赁合同》的补充协议，约定涉案商铺租赁期限为4年零六个月，即自2014年9月29日至2019年3月28日止，其中自2018年9月29日至2019年3月28日租金为5.23元每天平方米。自2018年6月起，宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司开始出现欠款，并于2018年6月25日自行退出涉案商铺。原告于2018年7月17日向宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司发出《函》，告知被告宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司，因其未缴纳欠款及履行相关合同，双方之间的租赁合同于2018年7月17日解除，并告知其结清所有欠款，并要求其将房屋回复原状。原告宁波文化广场投资发展有限公司于2018年8月9日委托宁波安全三江资产评估有限公司对涉案房屋装修市场价值进行了评估，并支付了评估费用7200元。后原告宁波文化广场投资发展有限公司于2018年8月底委托宁波市海顺快阁装饰工程有限公司对涉案商铺进行了拆除维修，并支付拆除费用10623元。涉案商铺拆除后，原告将该商铺另行租给他人。 另查明，宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司成立于2014年1月20日，原股东为周宁、马成军，法定代表人为马成军。2015年12月17日，公司股东周宁、马成军变更为郭苏宁、殷秀玲，法定代表人变更为郭苏宁。2016年3月22日，公司股东郭苏宁、殷秀玲变更为郭苏宁、郭养锋，法定代表人变更为郭养锋。2016年10月9日，公司股东郭苏宁、郭养锋变更为施亚敏、张天翼，法定代表人变更为张天翼。后该公司于2019年1月22日经被告施亚敏、张天翼清算后注销。 以上事实由原告提供的《商铺租赁合同》、《关于店铺主体变更的补充协议》、《杏记甜品·宁波文化广场商铺租赁合同》补充协议、《函》、微信聊天记录、增值税专用发票、评估报告、企业信用报告，以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。 本院认为：涉案各方签订的《商铺租赁合同》、《关于店铺主体变更的补充协议》、《杏记甜品·宁波文化广场商铺租赁合同》补充协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。付款期限届满后，原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司未全部支付相关款项，已构成违约，应承担付款责任。被告施亚敏、张天翼认为原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司于2018年6月底搬出商铺，不再承担之后的租赁费、物管费，本院认为，原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司未在规定期限内缴纳租金等费用并自行搬离，原告据此解除合同并向原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司发出解除通知，涉案合同于2018年7月17日解除，在此之前已产生的租金、物管费等仍应按照合同约定支付，因此原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司应支付租金6077.5元（17天×71.5平方米×5元）、物管费1215.5元（17天×71.5平方米×1元）。同时应向原告支付已产生的水电能耗费1066.98元（截止2018年5月25日）、水电空调能耗费970.25元（截止2018年6月25日）。上述费用共计9330.23元。因上述费用未按期支付，则产生相应迟延履行违约金808.38元【计算至2018年7月17日，583.44元（6077.5元×3‰×32天）+116.69元（1215.5元×3‰×32天）+102.43元（1066.98元×3‰×32天）+5.82元（970.25元×3‰×2天）】。原告主张被告支付自2018年7月17日至2018年9月1日场地占用费，该费用系因原告擅自撤出商铺导致原告方损失，本院对原告的该项主张予以支持，被告应当支付场地占用费用16087.5元（45天×71.5平方米×5元）。原告要求被告支付违约金32175元（3个月的租金），本院认为，双方在合同中虽然约定了违约金条款，但综合考虑违约情形及对原告方造成的损失，该违约金已由被告方支付的场地占用费予以补偿，原告再另行主张违约金已无法律依据，本院对原告的该项主张不予支持。腾退费用为实际产生的费用且系原告因腾退商铺必然产生的费用，对该费用10623元本院予以认可。原告主张7200元评估费用，本院认为，该费用并非必然产生的费用，对原告的该项主张不予支持。同时因原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司违约导致合同解除，原告可不再返回保证金。 对于原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司的上述付款责任，因其股东系被告施亚敏、张天翼且由其组成清算组进行清算后予以注销，根据《中华人民共和国民法总则》第七十条第三款、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款的规定，“清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。”在原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司上述债务未清偿的情况下，被告施亚敏、张天翼对该公司进行清算并进行了注销登记，侵犯了原告作为债权人的合法权益，对其造成的损失应由被告施亚敏、张天翼进行赔偿，因此被告施亚敏、张天翼应当对原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司的上述付款承担清偿责任。 关于被告马成军是否应当对原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司的上述付款承担连带责任，本院认为，原告与马成军签订的原租赁合同约定的租赁期为2013年12月18日起至2017年12月17日，后因马成军将合同项下的所有权利义务一并转让给原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司并表示承担连带责任，虽然原告又与原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司签订补充协议将租赁期限延长，但被告马成军并未签字，因此马成军仅在原租赁合同的租赁期限内承担连带责任。涉案原宁波江东杏满亭餐饮管理有限公司的违约行为发生在2018年6月至7月份，已超出了原租赁合同的租赁期，因此，被告马成军不再承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第七十条第三款、《中华人民共和国公司法》第一百八十九条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 一、被告施亚敏、张天翼向原告宁波文化广场投资发展有限公司支付租金6077.5元、物管费1215.5元、水电空调能耗费2037.23元、迟延履行违约金808.38元、场地占用费用16087.5元、腾退10623元，上述费用共计36849.11元，于本判决生效之日起七日内履行完毕； 二、被告马成军已交纳的18703元保证金归原告宁波文化广场投资发展有限公司所有； 三、驳回原告宁波文化广场投资发展有限公司其他诉讼请求。 如果被告施亚敏、张天翼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2173元，减半收取1086.5元，由被告施亚敏、张天翼负担635.83元，原告宁波文化广场投资发展有限公司负担450.67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 翟建超 二〇二〇年一月十三日 代书记员 郑勤燕