湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初4810号原告：张学农，女，1974年1月18日出生，汉族，香港居民。委托诉讼代理人：杨松艳，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：永州广利来房地产有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路朝阳小。法定代表人：李良树，系该公司执行董事。被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都佳苑1栋607房。法定代表人：周红军，系该公司执行董事兼总经理。被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：胡卫红，女，1972年9月13日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。被告：张红华，男，1960年2月29日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。被告：唐景辉，男，1964年8月25日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。原告张学农与被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）、被告长沙市三江投资有限公司（以下简称三江公司）、刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨松艳到庭参加诉讼，被告永州广利来房地产有限公司、长沙市三江投资有限公司、刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉经本院公告传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学农向本院提出诉讼请求：1、依法判决上述六被告共同为原告办理新中国服装批发城二层2183号、2184号商铺不动产权证，并在判决生效后60日内交付给原告；二、判令上述六被告严格按《新中国服装批发城·商铺购买合同》第十条之约定连带赔偿原告延期办证违约金72054元（从合同约定交付使用日即2015年1月30日往后顺延365个工作日即2016年6月26日之次日起、每日按原告已付购房款317698元的万分之二的标准，计算至实际办证之日止，截止到起诉之日逾期办证1134天）；三、本案诉讼费、公告费由六被告承担。被告永州广利来房地产有限公司、长沙市三江投资有限公司、刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉没有到庭参加诉讼，也没有提交证据和书面答辩状。经审理查明：2005年，广利来公司以竞标方式取得了冷水滩区新火车站地段附近的广源商贸城61150平方米的土地使用权，后将其中的广源购物中心2761平方米的土地使用权通过签订内部土地使用权转让合同方式转让给被告刘登勋、刘永先、钱松林等自然人开发，但未在国土部门办理土地使用权相关转让登记手续，且刘登勋等人对外以广利来公司名义按照统一规划设计进行开发。为了顺利完成开发，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人）名下。2011年1月3日，被告刘登勋回购了张红华、胡卫红、唐景辉等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月16日，刘登勋将回购的房产卖给了被告三江公司，约定被告三江公司购买广源购物中心负一层至第三层商业用房，总面积为9746.5平方米，总价款42780000元整。2013年4月16日房产所有权人（即胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告三江公司在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2014年8月4日，被告三江公司以广利来公司（甲方）的名义与原告张学农（乙方）签订了《商铺购买合同》，约定：甲方将坐落在永州市冷水滩区原广源购物中心新中国服装批发城2层2183号商铺（建筑面积为15.53平米，以每平米10312.69元，总价款160156元）和2184号商铺（建筑面积为15.53平米，以每平米10144.37元，总价款157542元）出售给原告张学农，两个商铺总价为317698元；交房时间为2015年1月30日。合同第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代乙方办理好房屋所有权证和土地使用证，由乙方承担相关的税费、维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。该《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。由于三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日，被告刘登勋与被告三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。同时查明，《商铺购买合同》签订后，原告张学农按约定支付了全部购房款，但未缴纳办证的相关税费。2015年5月22日,刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。本院认为，一、关于被告广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系被告刘登勋经被告广利来公司同意制作，被告广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权代理的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系被告广利来公司与其签订，被告长沙三江公司的行为已构成表见代理，故被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年7月，被告广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权已分别登记在被告刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉等12位自然人名下，故原告诉请要求被告广利来公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求被告广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。二、关于被告长沙三江公司、刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉在本案中承担何种责任问题。本案中涉及商铺的所有人是被告张红华、胡卫红、唐景辉，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告长沙三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告长沙三江公司承担，被告刘登勋、张红华、胡卫红、唐景辉有协助义务。三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告长沙三江公司、广利来公司在原告交足税、费后，应及时为原告办理不动产登记证。由于原告所购商铺现处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。但原告亦未缴纳办证的相关税、费，亦存在违约。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金应按已付款317698元的2%计算支付为6353.96元；四、被告周红军虽然在《商铺购买合同》上签名，但其代表的是公司行为，由此所产生的后果应由被告三江公司承担。综上，原告的诉请，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告张学农办理好坐落在永州市冷水滩区广源购物中心新中国服装批发城二层2183号、2184号所购商铺不动产权证书，被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉应予协助，办证费用由原告张学农承担；二、被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告张学农支付违约金为6353.96元；三、驳回原告张学农的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1901元，公告费560元，总计2461元，由被告长沙市三江投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  伍建军人民陪审员  伍 牧人民陪审员  刘湘萍二〇二〇年一月一十三日书 记 员  李 淑