宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终113号上诉人（原审原告）：雍某1，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：雍某2，住银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人雍某1与被上诉人中信信托有限责任公司（简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。雍某1上诉请求：1.依法撤销一审判决、支持雍某1一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.中信信托公司对涉案车位使用权并未依法设立抵押，法院对其查封、拍卖没有法律依据。2.上诉人对涉案车位系合法转让所得，并用“以物抵债”方式支付了相应对价，雍某1对该车位享有使用权。3.涉案《协议书》其内容及形式均符合法律规定，系双方真实意思表示，应视为雍某1与隆湖公司签订了《房屋买卖合同》，原审法院认为雍某1是以“债的抵顶方式”支付了物权取得的相应对价，否认雍某1的物权期待权，没有法律依据。4.涉案房屋和车位系在建工程，没有竣工验收，不具备交付使用的条件，雍某1无法实际占有。被上诉人中信信托公司答辩意见：1.中信信托公司依法享有涉案车位的抵押权。2010年4月8日隆湖公司与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，约定中信信托公司向隆湖公司提供贷款2.5亿元。隆湖公司以“尚东帝景花园项目”土地使用权及在建工程提供抵押。双方于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记。根据《物权法》第一百八十二条“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，车位应一并抵押。一审判决认定案涉车位已于2010年6月21日一并抵押中信信托公司无误。2.隆湖公司系因债务抵顶与雍某1签订《房屋买卖合同》，不符合也不适用物权期待权的规定。雍某1接受抵债是在中信信托公司对涉案房屋及车位设定抵押权之后，其与隆湖公司之间非事实的房屋买卖关系，仅为债权债务的抵顶关系，不能形成优先于中信信托公司抵押权的权利，更不获得物权。且雍某1未在查封前签订买卖合同，未占有涉案房屋及车位，也未实际支付价款，不符合物权期待权的规定。被上诉人隆湖公司、王某、徐某未提交书面答辩意见。雍某1向一审法院起诉请求：1.终止执行银川市兴庆区“尚东帝景花园”30号楼1232号、1233号、1234号、1534号、2101号至2115号、2128号至2134号以及××楼、1－1602号、1－1702号房屋，“尚东帝景花园”C区449至454号车位；2.请求确认诉请第1项中所涉财产的权利归属雍某1所有；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01号的《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02号《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐某、王某分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐某、王某分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐某、王某同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐某、王某向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐某、王某发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐某、王某于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐某、王某强制执行，要求隆湖公司、徐某、王某向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第18431号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京××路、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，本院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，该院于当日立案执行。在执行过程中，该院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，该院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，该院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书，于2013年5月7日查封涉案车位。一审法院还查明，2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受一审法院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到雍某1房产为“尚东帝景花园”30号楼1232、1233、1234、1534、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2128、2129、2130、2131、2132、2133、2134号房屋，21号楼1－202、1－1602、1－1702号房屋，C区449、450、451、452、453、454号车位。一审法院另查明，2010年4月13日、15日，雍某1分别通过其个人账户向收款人为刘华的账户分别转款2820000元、9400000元。2011年3月29日，雍某1与隆湖公司签订《协议书》，主要约定：隆湖公司欠雍某11800万元，隆湖公司用“尚东帝景花园”住宅、公寓、车位（面积2231.49）平方米抵顶欠款人民币1800万元。抵顶的房屋于2011年4月30日前办理房屋备案登记手续，双方所有债务结清。抵顶房屋号为“尚东帝景花园”30号楼1232、1233、1234、1534、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2128、2129、2130、2131、2132、2133、2134号房屋，21号楼1－202、1－1602、1－1702号房屋，C区449、450、451、452、453、454号车位。雍某1未实际占有上述案涉房屋及车位。一审法院还查明，在一审法院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，案外人雍某1对一审法院委托拍卖北京××路、1233、1234、1534、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2113、2114、2115、2128、2129、2130、2131、2132、2133、2134号房屋，21号楼1－202、1－1602、1－1702号房屋，C区449、450、451、452、453、454号车位的行为不服，向一审法院提出书面异议。该院进行审查后作出（2018）宁01执异94号执行裁定书，裁定驳回案外人雍某1的异议请求。一审法院认为：本案争议焦点为：1、中信信托公司是否就涉案房屋、车位享有抵押权，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋、车位所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案房屋、车位享有抵押权。2、在中信信托公司对涉案房屋、车位拥有抵押权的前提下，雍某1是否就涉案房屋、车位拥有足以排除执行的民事权益及雍何地请求确认所涉财产的权利归其所有的诉请应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，雍某1与隆湖公司签订的《协议书》明确载明因隆湖公司欠雍某1款项，双方约定以隆湖公司的房屋、车位抵偿债务，即涉案雍某1提出异议的房屋、车位，双方间非事实上的房屋、车位的买卖，而是普通的债权抵顶关系。因雍某1仅享有普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，雍某1未实际占有涉案的房屋、车位，且雍某1抵顶的房屋系数十套房屋，依据上述规定，对雍某1要求停止对涉案房屋、车位执行的诉讼请求，一审法院不予支持。雍某1诉请确认“尚东帝景花园”30号楼1232号、1233号、1234号、1534号、2101号至2115号、2128号至2134号以及××楼、1－1602号、1－1702号房屋，“尚东帝景花园”C区449至454号车位归其所有亦不能成立，对其诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决：驳回雍某1的诉讼请求。案件受理费100元，由雍某1负担。二审中各方均未向法庭提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：雍某1对涉案房屋、车位是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。经查，涉案房屋、车位所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案房屋、车位享有抵押权。雍某1与隆湖公司签订的《协议书》明确载明因隆湖公司欠其款项，双方约定以隆湖公司的房屋、车位抵偿债务，即雍某1提出异议的涉案房屋、车位，双方间非事实上的房屋、车位的买卖，是普通的债权抵顶关系。雍某1对涉案房屋仅享有普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，且雍某1未实际占有涉案的房屋、车位，其抵顶的房屋系数十套房屋，雍某1对涉案房屋、车位的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定的要件，其对“尚东帝景花园”30号楼1232号、1233号、1234号、1534号、2101号至2115号、2128号至2134号以及××楼、1－1602号、1－1702号房屋，“尚东帝景花园”C区449至454号车位不享有足以排除法院强制执行的民事权益。综上，雍某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人雍某1负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年九月二十九日书记员 牟 荣