新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初11120号原告：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：朱建，该公司经理。委托诉讼代理人:高江龙，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：余娜娜，该公司职员。被告：新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代表人：张月萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵建明，该公司职员。被告：张月萍，女，1975年2月3日，汉族，新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司执行董事兼总经理，住天山区。原告乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司与被告乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司、张月萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司委托诉讼代理人高江龙、余娜娜，被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司委托诉讼代理人赵建明、张月萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司向本院提出如下诉讼请求:1、解除原告与被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司于2018年8月1日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令两被告支付所欠租金200000元，（自2019年6月1日至2019年9月30日）以及法院判决解除之日前的租金;3、请求判令两被告支付违约金1266000元（租金总额3%）；4、请求判令两被告支付起诉之日前所欠抄表费36164.05元；5、由两被告承担本案诉讼费。原告明确撤回关于解除原告与被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司于2018年8月1日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求。事实与理由：2018年8月1日原告与新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，自2018年10月1日至2021年9月31日。合同第四条约定新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司应于2019年2月1日前交清2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金300000元，2019年8月1日前交清2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金400000元。新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司在交清2019年4月1日至2019年5月31日期间的租金400000元。新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司在交清2019年4月1日至2019年5月31日期间的租金后，对于2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金200000元至今未交，其行为已经违反合同约定，构成违约，按照合同第19条第4款约定，被告应承担合同期间内租金总额3%的违约金1266000元。另查明，新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司系被告张月萍唯一股东即依法设立的一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的应当对公司债务承担连带责任”之有关规定。原告主张两被告共同向原告承担支付责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司辩称，2018年8月1号，原告与新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司以及新疆火车头房地产开发有限公司，三方共同签订房屋租赁合同，合同明确表明新疆火车头房地产开发有限公司是出租人，本案新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司是承租人，本案原告即乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司仅仅是代租人而已，依照民事诉讼法119条之规定，原告属于与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，本案是房屋租赁合同，出租人是火车头房地产开发有限公司，产权属于火车头房地产开发有限公司，与新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司存在利害关系，与本案的原告并不存在利害关系。本案的原告不符合民诉法119条之规定，对其起诉应予驳回。即便是依照三方合同，第21条第四款的约定，若新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司拖欠支付租金时，原告有权以各种形式追索所有欠款及违约金，有权解除合同，并可直接以原告的名义提起诉讼，直至合同项下的全部欠款实现为止。新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司认为原告方并没有取得代理权限，代理权的取得来自于权利人的授权，而非三方的约定，若依照三方约定取得代理权，不符合民法通则及民法总则的规定，缺乏法律基础，而且授权委托应当明确具体，按三方约定，仅是概括性的陈述而已，另外火车头房地产开发有限公司也并未明确表示放弃诉权。此外，原告在起诉书中的陈述与事实不符，从2019年6月1日起，新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司确实欠付租金，但8月20日，原告方不顾被告的反对，强行断水断电，封闭商铺大门，从即日起新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司已无法使用租赁的商铺，商铺已在原告的实际控制之下，按照三方合同，并没有约定原告有强行断水断电，封闭商铺大门的权利，其主张自2019年6月1日直至法院判决合同解除之日的租金缺乏事实依据，新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司认为新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司仅支付2019年6月1日至8月20日的租金，即133340元，对于36000余元的电费，也仅支付2019年6月1日至8月20日时间段的。关于违约金，原告依三方合同19条第4款，主张合同期内租金总额30%的违约金1266000元，过分高于实际损失的30%，新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司恳求法庭依法予以减少，在2019年6月1日至8月20日之前，被告违约造成的实际损失仅仅是为支付租金的利息，原告强行断水断电，封闭商铺大门，商铺处于原告的控制之下，新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司每天的纯利润均510元，四个月利润损失共计61200元，以上我方要求原告予以赔偿。以上还未计算五家分租商户的实际损失。对于三方租赁合同，新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司同意解除。被告张月萍辩称，我是被火车头房地产开发有限公司招商部的人忽悠进来的，是火车头房地产开发有限公司的员工餐，说有600人吃饭，一日三餐开饭，一日补给我200元，每月打我公司卡上。在我承包了项目之后，发现并没有600人，也不能一日三餐都开，而且三方是2019年11月才签的，合同上又改员工餐为商业用餐，我承包的钱已经交了，但是吃饭的人太少，经过领导的审批，我又做了五个档口，招了五家商户，想减轻房租负担。但是2019年8月20日乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司强行断水断电，封闭商铺大门，直到现在,我不同意与新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司一起承担连带责任，因为我的财产和公司是分开的，请法院依法查明，公平公正解决。本院经审理认定事实如下，2018年4月1日，原告与新疆火车头房地产开发有限公司签订一份《商铺委托租赁合同》，合同约定：新疆火车头房地产开发有限公司委托原告出租其位于乌鲁木齐市（建筑面积为1254.43平方米，套内面积为989.4平方米）自有产权的商铺；原告有权以自己的名义书面催收欠费、解除合同或以诉讼方式追索欠费及违约金。2018年8月1日，新疆火车头房地产开发有限公司与原告乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司及被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租人甲方为新疆火车头房地产开发有限公司，承租人乙方为新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司，代租人丙方为乌鲁木齐市十鼎房地产经纪有限公司；租赁商铺位于乌鲁木齐市；租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日止；乙方支付租金的期限及方式为：2018年10月1日至2019年3月31日，租金价格为39.86元／月／平方米，合计300000元，于2018年8月1日前交清；2019年4月1日至2019年9月30日租金价格为39.86元／月／平方米，合计300000元，于2019年2月1日前交清……；乙方负责支付承租商铺的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收费、卫生费和物业管理费及采暖费；丙方有权解除情形：乙方不交付或不按约定交付租金的；乙方拖欠各项费用的……；违约责任：乙方未按照本合同第四条所规定的时间向丙方交纳租金时，每逾期一天，丙方有权按乙方实欠租金总额的3%加收滞纳金，丙方有权按本合同第十五条单方终止合同，收回将该商铺进行二次出租，并有权继续向乙方追收欠款，直至足额收回乙方所欠全部款项为止。乙方存放在商铺里的设备及商品，自愿全部折抵给丙方用于清偿债务；因乙方的原因提前解除合同的，已交租金、物业费、采暖费及合同履约保证金等丙方不予退还；乙方未能履行本合同条款规定的义务，均视为违约，乙方必须向丙方赔付合同期内租金总额30%的违约金；其他约定事项：若乙方拖欠支付租金时，丙方有权以各种形式追索所有欠款及违约金，有权解除合同，并可直接以丙方的名义提起诉讼，直至本合同项下的欠款全部实现时止。另查明，被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司自2018年7月20日至2019年4月17日期间的电费予以缴清。2019年4月17日至2019年6月1日实际用电量为17569，单价为1.024元，合计应收电费17990.66元，被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司实际交纳10430元，其中10000元系由装修保证金转为电费，430元系微信转账支付，欠付7560.66元电费。2019年6月1日至2019年7月1日用电量为9271，欠付费用为9493.50元；2019年7月1日至2019年8月22日用电量为18662，欠付费用为19109.89元。再查，2018年8月3日，被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司给付原告50000元履约保证金；2018年12月27日，被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司给付原告100000元装修保证金，收款收据上载明：因员工餐厅待装修，乙方申请增加五个档口，此费用作为装修改造保证金，合同期满，乙方需恢复原装修，如不恢复，有权扣除该笔费用作为装修恢复费用。2019年1月4日，被告张月萍给付原告10000元装修保证金，该保证金已用于支付2019年4月17日至2019年6月1日期间的电费。又查，被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司自2019年6月1日起欠付租金。原告于2019年8月20日将涉案商铺封门，由原告实际占有。被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司系一人有限责任公司，股东为被告张月萍。以上事实，有不动产证、抄表电费收据、抄表电费统计表、收据、房屋租赁合同、商铺委托租赁合同、中国工商银行转账凭证、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，原、被告及新疆火车头房地产开发有限公司之间签订的《商铺租赁合同》系三方当事人的真实意识表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。原告依据其与新疆火车头房地产开发有限公司签订的《商铺委托租赁合同》取得了涉案商铺的出租权，且《商铺委托租赁合同》以及原告与被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司及新疆火车头房地产开发有限公司三方签订的《房屋租赁合同》中，均明确了原告有权通过诉讼追索被告欠款及违约金。故，被告辩称原告主体不适格的意见，本院不予采信。关于原告要求两被告支付所欠自2019年6月1日至2019年9月30日租金200000元以及法院判决解除之日前的租金之诉讼请求。原、被告双方均认可双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月20日原告封门之日解除，故，原告要求被告承担自2019年8月20日解除之后的租金，于法无据。依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第二款可知，被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司自2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金为300000元，即月租金为50000元。本案中，被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司自2019年6月1日起欠付租金，故，原告有权主张的租金为2019年6月1日至2019年8月20日期间的租金数额。经本院核定被告应支付租金数额为132258元（50000元×2个月＋50000元÷31天×20天）。《房屋租赁合同》中虽约定“乙方存放在商铺里的设备及商品，自愿全部折抵给丙方用于清偿债务”该约定系原告方的权利，在原告不同意以物抵债的情况下，被告要求折抵于法无据。关于原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当继续履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。根据以上规定，原告方应当提供充足的证据予以证明自己因对方违约所造成的损失，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，进行衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当认定为过分高于造成的损失。在被告未按合同约定向原告支付租金的情况下，其理应承担相应的违约责任。本案中原告并未举证证明其因被告违约所产生的实际损失，另外，被告欠付原告租金金额为132258元，案涉《房屋租赁合同》中已明确约定在被告逾期缴纳租金的情况下，被告有权解除合同并将商铺进行二次出租，在此情况下，被告缴纳的履行保证金50000元原告无需退还，参考被告欠付租金的具体金额，履约保证金可以作为因被告违约行为而对原告损失的补偿。原告再主张其他违约金，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”的情形。故，原告要求两被告支付违约金1266000元之诉讼请求，本院核定为50000元，以被告已支付的履约保证金予以折抵。关于装修保证金，被告需在双方的房屋装修合同期满时，将其新装修的五个档口恢复原装修，否则，装修保证金不予退还。据此，本院认为，装修保证金退还的条件未成就，本院暂不处理。关于原告要求两被告支付起诉之日前所欠抄表电费36164.05元之诉讼请求。本院认为，依据原告提供的抄表电费情况以及被告支付的抄表电费，可以认定被告自2019年4月17日至2019年6月1日欠付电费7560.66元；2019年6月1日至2019年7月1日欠付电费为9493.50元；2019年7月1日至2019年8月22日，欠付电费为19109.89元。原告在2019年8月20日对商铺封门即合同已经解除，故，原告有权主张的欠付电费到2019年8月20日止。依据原告提交的自2019年7月1日至2019年8月22日，欠付电费为19109.89元，可以计算出日电费为360.56元（19109.89元÷53天）。故，本院核定被告自2019年7月1日至2019年8月22日，欠付电费为18388.77元（19109.89元－360.56元×2天）。故，经本院核定被告欠付电费为35442.93元（7560.66元+9493.50元+18388.77元）。《中华人民共和国公司法》第六十三规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任”。被告张月萍作为一人有限责任公司的股东，其在诉讼过程中未能提供公司财产独立于股东自己财产的证据故其应当对被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司在本案中所负的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司支付原告乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司租金132258元；二、被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司支付原告乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司违约金50000元（以被告已支付的履约保证金50000元予以折抵，被告无需再行支付原告）；三、被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司支付原告乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司电费35442.93元；四、被告张月萍在被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司承担责任的范围内承担连带责任。案件受理费18319.48元，本院减半收取计9159.74元（原告已预交），由原告乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司负担7832.27元，被告张月萍、被告新疆鼎泰丰盛餐饮管理有限公司负担1327.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘 娜二〇二〇?年一月十三日书记员 滚雅琴