山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终138号上诉人（原审原告）：李杰，男，1968年11月27日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：山东中润置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：边玉军，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：中润物业管理集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：张士金，执行董事兼总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯婧文，山东豪才律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张洁，山东豪才律师事务所律师。上诉人李杰因与被上诉人山东中润置业有限公司（以下简称中润置业公司）、山东中润物业管理集团有限公司（以下简称中润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李杰上诉请求：1.撤销一审民事判决，将案件发回重审或依法改判支持李杰的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审案件受理费均由中润物业公司、中润置业公司承担。事实与理由：一、本案系物业服务合同纠纷，非商品房销售合同纠纷。依据最高人民法院《民事案由规定》中确立的案由规定，本案并非当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同而产生的纠纷，故不属于商品房销售合同纠纷。本案系当事人之间就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务的纠纷，故属于物业服务合同纠纷。原审法院认定本案案由为商品房销售合同纠纷错误，民事案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件涉及的民事法律关系的性质，综合全案证据，本案应属物业服务合同纠纷。二、一审法院认定事实错误，中润物业公司、中润置业公司应当承担继续维修并支付维修费用的义务。1.涉案房屋存在的质量问题自交房时即存在，中润物业公司、中润置业公司一直未能有效维修修复至今，足以认定导致当前房屋问题的原因系房屋自身质量问题及中润物业公司、中润置业公司未履行维修义务所致。一审中，李杰提交证据“业主接管验收记录”上记载，“主卫地下水管破坏、漏水，电线管破损，主卫客卫门损坏变形，主卧西墙有裂缝，主卧门口地面不平，客卫、主卫、主卧顶渗水，次卧渗水，空调位不合适、无法安装，北次卧窗户把手不到位”的内容。通过一审现场勘验，证实涉案房屋至今仍存在顶面、墙面渗水等问题，且由于渗水导致室内电路无法正常使用。据此，李杰诉求涉案房屋目前存在的问题属房屋交房时即存在的质量问题，且在房屋交接后，李杰从未间断要求中润物业公司、中润置业公司进行维修，但未能达到维修效果。故中润物业公司、中润置业公司主张超过质保期不承担维修责任的抗辩不能成立，中润物业公司、中润置业公司应承担继续维修的责任。在中润物业公司、中润置业公司拒不履行维修义务的情形下，李杰为实现居住使用目的就部分房屋问题进行修缮支出的相关费用，应由中润物业公司、中润置业公司承担。2.李杰对涉案房屋装修与当前存在的问题没有任何关联性，非导致当前房屋问题的原因。李杰为居住使用房屋，对房屋进行装修，但装修内容仅为吊顶、地面铺设、墙面乳胶漆、主卧床头灯等，且房屋装修验收单亦对李杰装修进行了确认认可。根据《物业管理条例》第五十二条：业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。李杰的装饰装修行为在经过中润物业公司、中润置业公司同意的且完全符合要求的前提下进行，李杰装修不影响房屋结构及质量，与当前房屋存在的漏水渗水以及因此导致的电路问题等没有任何关系。3.李杰主张权利未超过诉讼时效。李杰自验收房屋至今，从未停止向被上诉主张权利，李杰一直与中润物业公司、中润置业公司的工作人员进行沟通，并在一审中向法庭提交电话录音等证据证明，故中润物业公司、中润置业公司的维修义务并未因保修期届满而灭失，且李杰的诉讼请求并未超过诉讼时效。中润置业公司辩称，1.李杰在交房验收后未申请维修既进行了装修，李杰实际装修范围超出申请范围，李杰的行为可能造成人为损害。李杰于2009年11月11日完成交房验收，验收后未曾向中润置业公司申请维修。根据李杰递交的《业主装修申请表》及物业工作人员制作的《装修巡查表》可知，其自2009年11月24日起对房屋进行大面积装修、改造，包括吊顶、暖气片改动、照明线路改造、开凿地面、墙体拆除等，李杰的行为可能造成人为损害。2.中润置业公司已经要求施工单位进行了维修，李杰因自身原因在维修后对维修部位自行改换，李杰所述质量问题的产生原因无法确定。根据李杰提供的《复函及催办函》、《维修单》及施工单位与中润置业公司签订的《工程签订单》以及一审判决书中第6页2019年5月9日李杰申请司法鉴定，鉴定机构向一审法院出具联系函可知，涉案房屋购买时间为2006年9月15日，建房时间较长，房屋配电箱线路及墙皮脱落、渗水等情况已经不是第一现场，中润置业公司在李杰未申请且可能造成人为损害的情况下，依然要求施工单位对渗水等问题进行维修，且李杰已经自认中润置业公司已经将相关质量瑕疵问题维修完善，但李杰因自身原因在维修后又对维修部位进行了改动。因此，中润置业公司所述质量问题产生原因不明。李杰要求中润置业公司承担维修义务并承担其自行维修所产生的费用无事实依据。3.保修期间属于除斥期间，超出保修期中润置业公司不承担维修义务。根据中润置业公司提供的《住宅楼质量保证书》约定，“屋面防水、有防水要求的卫生间、房间的外墙保修期限为5年；门窗翘裂、五金件损坏保修期限为1年；电气管线、给排水管道保修期限为2年”。李杰在交房后未向中润置业公司提出维修申请，但中润置业公司仍要求施工单位进行维修。由李杰提供的《维修单》及施工单位与中润置业公司签订的《工程签订单》可证明，李杰提出维修申请后，施工单位及物业公司对相应问题进行维修，中润置业公司已经履行保修期间维修义务；根据李杰提供的《复函及催办函》可知，部分问题系在2017年产生，此时已超过保修期限，中润置业公司无维修义务。且李杰于2006年购买房屋，至今已经有14年，房屋可能存在自然老化等问题，在质保期内产生的质量瑕疵问题，中润置业公司已经履行维修义务；超出质保期的质量瑕疵问题应由李杰自行负责。4.中润置业公司已履行维修义务后，因李杰自身原因产生的费用不应由中润置业公司承担。在中润置业公司未作出任何承诺情况下，李杰因自身原因又重新对维修后部分进行了改动、粉饰。中润置业公司已经履行了维修义务，李杰因自身原因支出的费用不应由中润置业公司承担。中润物业公司辩称，1.中润物业公司非保修义务主体，仅协调维修、提供维修服务，不应当承担维修义务。根据《物业管理条例》第三十一条规定，“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”；双方签订的《住宅楼物业管理合同》第七条约定，“保修期为一年，自业主领取房屋钥匙之日起计算。保修期间，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由物业管理公司负责协调维修；保修期间，由于业主使用不当或业主自行装修中导致的损坏，物业管理公司不予保修。”商品房出现质量问题应当由建设单位承担维修义务，中润物业公司仅提供维修服务并协调维修。李杰要求中润物业公司承担维修义务并承担其自行维修所产生的费用于法无据。2.中润物业公司仅在一年内对因施工原因引起的质量问题提供协调维修服务，不包括人为损坏，李杰在交房验收后立即进行了装修，后期产生问题原因不明。根据李杰递交的《业主装修申请表》及物业工作人员制作的《装修巡查表》可知，其对房屋进行大面积装修、改造；根据其提供的《复函及催办函》以及一审判决书中第6页2019年5月9日李杰申请司法鉴定，鉴定机构向一审法院出具联系函可知，涉案房屋购买时间为2006年9月15日，建房时间较长，房屋配电箱线路及墙皮脱落、渗水等情况已经不是第一现场，因李杰自身原因在中润物业公司维修后对维修部位自行改换，后期产生质量问题原因不明。中润物业公司仅就施工原因引起的质量问题协调维修，不包括人为损坏因素。李杰要求中润物业公司承担维修义务并承担其自行维修所产生的费用无事实依据。李杰向一审法院起诉请求：1.请求依法判令中润置业公司、中润物业公司承担房屋质量问题的维修义务（具体包括以下六项：室内电箱线路短路器无法合闸，对其进行维修；客厅以及卧室插座用电无法正常使用，由空调插座取电，且空调插座无法使用大功率电器，需要对房屋电路进行维修；客厅窗台下60公分处有墙皮脱落，渗水，需要进行维修；次卧北墙有浸水现象，需要进行维修；次卧门装反，无法正常使用，需要进行维修；自交房至今主卧、次卧、书房暖气均不热，需要维修至相关供暖要求）；2.请求依法判令中润置业公司、中润物业公司支付维修费用7200元；3.本案诉讼费用由中润置业公司、中润物业公司承担。一审法院认定事实：2006年9月1日，李杰与中润物业公司签订《中润世纪城（二期）物业管理合同》，约定李杰交清应缴纳的购房款并办理入住手续及履行相关法律义务后，即为中润世纪城二期6号楼2单元901的业主；房屋保修期为一年，自业主领取房屋钥匙之日起计算；保修期间，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由物业管理公司负责协调维修。保修内容参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定；保修期间，由于业主使用不当所致的质量问题或业主自行装修中导致的土建结构、安装系统、水电系统、装饰部分的损坏，物业管理公司不予保修。凡这类房屋的维修，费用均由业主承担，物业公司提供有偿服务。2006年9月15日，李杰与中润置业公司签订《商品房买卖合同》，约定李杰购买中润置业公司开发的位于济南市历下区13777号6号楼2单元901号房产。涉案房产交房时，业主接管验收记录上记载有“主卫地下水管破坏、漏水，电线管破损，主卫客卫门损坏变形，主卧西墙有裂缝，主卧门口地面不平，客卫、主卫、主卧顶渗水，次卧渗水，空调位置不合适、无法安装，北次卧窗户把手不到位”的内容。2010年1月2日，工程部、物服处、工程师、总经理在李杰就涉案房屋的装修验收单上签字，载明装修手续完备、装修项目未超越装修申请范围、房屋主体承重结构未变动、外墙增加设备及安装符合要求、客厅暖气片改动、电路安装位置及走向符合要求、装修预留暖气阀门、活结、放气阀和维修洞等。中润置业公司提交的工程签证单记载，中润置业公司于2015年12月15日要求施工单位对涉案房产实施了以下维修项目：拆除、更换PVC吊顶；卧室内墙刷乳胶漆；南卧室外做聚氨酯防水两遍、刷乳胶漆；南卧室拆除挑檐保温层；南卧室挑檐新做聚苯板保温层；南卧室挑檐新做一层丙纶、两层JS防水。2018年11月10日，李杰与案外人郑磊签订施工协议，施工项目包括：拆除原有浴室隔断、洗漱与坐便器间的玻璃隔断和座便器具及其附件；拆除原有地砖、水泥灰、炉渣灰垫层、防水材料层、管线等应拆除项；检查确认渗漏点及其位置，并提出解决方案；重新恢复建设所有拆除项目。施工造价为6200元。郑磊现场渗漏原因查实结果证明记载：漏水点为卫生间地埋自来水管与面盆分支水管处（三通）老化，开焊处漏水。2019年2月1日，案外人姚波出具声明，因涉案房屋客厅和卧室电线线路施工费用1000元。2019年3月13日，我院工作人员至涉案房屋勘察，李杰所述室内电箱线路短路器无法合闸（带漏电）、客厅以及卧室插座用电无法正常使用、客厅窗台下60公分处有墙皮脱落，渗水、次卧北墙有浸水、次卧门装反等问题存在。2019年5月9日，李杰就涉案房屋质量问题产生的原因及修复费用申请司法鉴定。一审法院技术室委托山东国泰建筑工程设计咨询有限公司对房屋质量问题产生的原因进行鉴定，2019年8月26日，该鉴定机构向一审法院出具联系函，认为涉案房屋购房时间为2006年9月15日，建房时间较长，房屋配电箱线路及墙皮脱落、渗水等情况已经不是第一现场，司法鉴定无法进行全过程鉴定，因此房屋质量问题产生的原因无法确认，做退卷处理。一审法院技术室委托济南万通价格评估有限公司对维修费用进行鉴定，2019年8月28日，该鉴定机构因电联申请人收取鉴定费无果，退回委托。一审法院认为：李杰因购买的涉案房屋存在质量问题而要求出卖人承担维修义务，案由应系商品房销售合同纠纷。对李杰提出的室内电箱线路短路器无法合闸（带漏电）、客厅及卧室插座用电无法正常使用的问题，因其提交的装修验收单上有线路改造及铺设的施工内容，故上述问题出现的原因无法认定，对其要求中润置业公司维修的主张，一审法院不予支持。对李杰提出的客厅窗台下60公分处墙皮脱落、渗水问题，中润置业公司自认2015年12月15日曾要求施工单位进行维修，现该问题仍未解决，中润置业公司应承担继续维修的义务。对李杰提出的次卧北墙渗水问题，因其未提交证据证明系建筑施工原因引起，故对其要求中润置业公司维修的主张，一审法院不予支持。对李杰提出的次卧门装反的问题，因业主接管验收记录上未有记载，不能证明系建设施工所致，故对其要求中润置业公司维修的主张，一审法院不予支持。对李杰提出的主卧、次卧、书房暖气不热的问题，因其提交的装修验收单上有“客厅暖气片改动、装修预留暖气阀门、活结、放气阀和维修洞”的内容，故其要求中润置业公司维修无事实与法律依据，一审法院不予支持。对李杰主张的其向郑磊支付的6200元，因郑磊渗漏原因查实结果为漏水点为卫生间地埋自来水管与面盆分支水管处（三通）老化，开焊处漏水。故不能证明为中润置业公司所致，李杰要求中润置业公司承担该费用，一审法院不予支持。对李杰主张的向姚波支付的1000元，因系客厅和卧室电线线路施工费用，而李杰未提交证据证明该问题系中润置业公司所致，故对其中润置业公司承担该费用的主张，一审法院不予支持。对中润物业公司的责任，一审法院认为，双方签订的《中润世纪城（二期）物业管理合同》约定房屋保修期为一年，自业主领取房屋钥匙之日起计算；保修期间，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由物业管理公司负责协调维修。保修内容参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定；保修期间，由于业主使用不当所致的质量问题或业主自行装修中导致的土建结构、安装系统、水电系统、装饰部分的损坏，物业管理公司不予保修。故，李杰要求中润物业公司承担维修责任，无合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告山东中润置业有限公司于判决生效之日起十日内对原告李杰名下位于济南市历下区13777号6号楼2单元901号房屋存在的客厅窗台下60公分处墙皮脱落、渗水问题进行修复；二、驳回原告李杰的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由山东中润置业有限公司负担。二审中，李杰提交了如下证据：证据一、2019年8月14日主卧、客厅从室外造型向室内渗漏水，主卧顶部从室外窗户挑沿处向室内渗漏水视频一份。证据二、2020年1月9日主卧、客厅窗台下从室外造型向室内渗漏水，主卧顶部从室外窗户挑沿处向室内渗漏水的视频和照片一份。中润物业公司质证称，因李杰提交的录像资料模糊，中润物业公司未能看到相应的质量瑕疵问题，且李杰提交的录像资料中所谓的物业工作人员，中润物业公司需要进行核实。李杰在一审中提交的2019年1月16日的通话录音证据13分31秒处李杰已经自认中润物业公司已履行了协助维修服务，且主卧室挑沿造型系2019年新出现的质量瑕疵问题，此时，已经超过质保期。根据物业服务合同及房屋建设工程质量保修办法，此部分应由李杰自行维修，相应损失由其自行承担。根据一审中进行的现场勘验可知，李杰所称的几处质量瑕疵问题所在的部位曾由李杰自行维修过，李杰提供的视频资料无法证明系中润物业公司在保修期间未维修完善，重复出现的质量问题。中润置业公司质证称，李杰于2006年购买涉案房屋，至今已有14年，房屋质量瑕疵问题产生原因不明。根据一审中进行的现场勘验可知，李杰所称的几处质量瑕疵问题所在的部位曾由李杰自行维修过，李杰提供的视频资料无法证明系中润置业公司在保修期间未维修完善，重复出现的质量问题。李杰在一审中提交的2019年1月16日的通话录音13分31秒处李杰已经自认中润置业公司已经履行了维修义务，且主卧室挑沿造型系2019年新出现的质量瑕疵问题，此时，已经超过质保期。根据物业服务合同及房屋建设工程质量保修办法，此部分应由上诉人自行维修，相应损失由其自行承担。对上述证据，本院分析认定如下，证据一、证据二未能反映房屋渗水、漏水的原因，本院不予采信。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审期间，李杰提交了调取证据申请书一份，载明：申请法院向中润置业公司调取济南市中润世纪广场二期6号楼竣工图纸一宗。涉案房屋存在多处严重漏水渗水，室内插座不能使用等问题，李杰认为产生问题的根本原因是中润置业公司未按照建筑行业规范和标准施工所致。本院认为，关于对涉案房屋现存问题的维修义务，在李杰收房时签订的业主接管验收记录中并未记载涉案房屋存在室内电箱线路短路器无法合闸，客厅及卧室插座无法正常使用，电路需维修，次卧门装反，主卧、次卧、书房暖气不热等问题，且2010年1月李杰对涉案房屋进行装修时曾对客厅暖气片及部分电路进行过改动，2018年11月及2019年2月李杰又分别对涉案房屋防水及客厅和卧室电线线路进行了施工。一审中，对涉案房屋配电箱线路、墙皮脱落、渗水、暖气温度不达标等问题虽委托司法鉴定但因涉案房屋建房时间较长，已不是第一现场，房屋质量问题产生的原因已无法确认。因此，涉案房屋上述问题的产生无法证明系涉案房屋建设质量不合格或中润物业公司物业服务不到位所造成。李杰二审中申请调取的济南市中润世纪广场二期6号楼竣工图纸，无法反映房屋质量问题产生的原因，对本案审理没有影响，故本院不予准许。因此，李杰主张中润置业公司、中润物业公司对涉案房屋上述问题承担维修义务，证据不足，一审法院就李杰对上述问题的主张不予支持，并无不当。对于涉案房屋窗台下60公分处墙皮脱落，渗水问题，因中润置业公司自认2015年12月曾要求施工单位进行维修，现该问题仍未解决，一审法院判决中润置业公司继续履行维修义务，并无不当。关于李杰雇佣案外人施工的维修费用，因李杰未提交充分证据证实系因涉案房屋质量问题而进行施工，施工项目中亦未涉及房屋质量问题，故李杰主张中润置业公司、中润物业公司承担其施工维修费用，于法无据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，李杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李杰负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇二〇年一月十九日书记员 孙 雪