广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20414号上诉人（原审被告）：广州泰欧电子科技有限公司。住所地：广州市白云区云霄路云霄街61、63号首层自编6号商铺。法定代表人：马汉杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴悦艺，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南油汽车修理有限公司。住所地：广州市白云区三元里街云城西路绿地大厦南侧地段自编A1号。法定代表人：范雷，该公司总经理。原审被告：郑少鑫，男，1985年9月1日出生，汉族，住广州市白云区。原审被告：广东空港置业有限公司。住所地：广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层。法定代表人：翁玉麟，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，国信信扬律师事务所实习律师。原审被告：广东省机场管理集团有限公司。住所地：广州市白云区机场路282号。法定代表人：张克俭，该公司董事长。上诉人广州泰欧电子科技有限公司（以下简称泰欧公司）因与被上诉人广州南油汽车修理有限公司（以下简称南油公司）、原审被告郑少鑫、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）、广东省机场管理集团有限公司（以下简称机场集团公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初8891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰欧公司的委托诉讼代理人吴悦艺，被上诉人南油公司的法定代表人范雷，原审被告空港公司的委托诉讼代理人孔国锋到庭参加诉讼，原审被告郑少鑫、机场集团公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人泰欧公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.南油公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：1.《关于处理穗驱科技公司事宜》的有关问题。泰欧公司授权郑少鑫处理与南油公司之间租赁合同的事宜，其在《关于处理穗驱科技公司事宜》中已表明，泰欧公司与广州穗驱商务服务有限公司（以下简称穗驱公司）退还南油公司94万元，上述函件内容包括了泰欧公司及穗驱公司与南油公司关于场地租赁纠纷的最后处理方案。2.关于南油公司通过广州广冶能源有限公司（以下简称广冶公司）交付26万元保证金的问题。首先，泰欧公司并非场地工程施工的承办方，并没有实施施工行为，其次，该笔款项是实际施工方曹培杰通过泰欧公司收取的工程款，在南油公司提供的证据中显示了由曹培杰收取支票26万元整，并且用途为工程款。因此，一审法院认定该笔款项是泰欧公司收取的工程保证金是属于认定事实错误，依法应当予以纠正。3.关于南油公司通过广州市伍明汽车有限公司（以下简称伍明公司）交付场地保证金24万元的问题。双方所签订的《租赁合同》第5-3条的约定：“自乙方(南油公司)按照本合同第12条将场地返还甲方后30日内，经甲乙确定乙方不拖欠任何费用，且无其他争议的，甲方将无息返还该履约保证金”及第13.2.5条“乙方违反本合同约定，逾期返还场地的，每逾期一天，乙方应按其已交履约保证金的1％向甲方支付违约金，逾期超过10日的，则视为乙方放弃在该场地内的所有物品(包括但不限于归属乙方及乙方雇员、第三方所有的物品、设施、设备的所有权。甲方有权自行回收场地，自行处置、清理该场地内的所有物品，清理场地处置物品所产生的费用由乙方承担，且履约保证金不予退还，…”根据上述约定，退还保证金的前提是南油公司返还场地并且不存在拖欠任何费用，而南油公司一直持续使用和经营该场地，至今未向泰欧公司退还场地，也存在拖欠场地使用费等问题，因此，泰欧公司有权不予退还履约保证金。4.一审法院适用《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条认定租赁合同无效错误，该司法解释适用的案件类型只限于房屋租赁合同纠纷，本案不只是房屋租赁合同纠纷，不应适用该司法解释，应当适用民法总则以及合同法相关法律规定。出租人并非限制承租人泰欧公司不得转租，因此即使泰欧公司转租的租期超过原租赁期限，超过部分也为效力待定而不是无效。被上诉人南油公司辩称：不同意泰欧公司的上诉请求。事实与理由：1.一审诉讼中，关于24万元的合同保证金以及26万元的建设保证金经过多方质证，各方均未提出异议，现所有合同期限均已结束，上述款项应当予以返还。2.关于泰欧公司的合同违约欺诈行为，南油公司已在另案起诉。3.《关于处理穗驱科技公司的事宜》里的处理方案是穗驱公司租给南油公司的另外一块地，如果是包含与泰欧公司之间的纠纷，则应当有泰欧公司的法人签名或者是由泰欧公司加盖公章。原审被告空港公司述称：因空港公司并非本案争议双方，空港公司对泰欧公司与南油公司之间的纠纷不清楚。泰欧公司与南油公司签订的租赁合同约定的租赁期限超出了空港公司出租给泰欧公司的租赁期限的部分是无效合同，一审法院对此认定正确。空港公司出租给泰欧公司的租赁合同9.1条明确约定了未经出租人书面同意不准许其进行转租或者分租。原审被告机场集团公司、郑少鑫经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。南油公司于2018年7月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令泰欧公司、郑少鑫、空港公司、机场集团公司赔偿因无法履约所造成的直接经济损失2351500元（涉案场地租金、建设保证金、基础建设费、支付泰欧公司、郑少鑫所骗取的投资费用）；2.判令泰欧公司、郑少鑫、空港公司、机场集团公司赔偿南油公司因不能履约所造成的厂房及办公用房及设施的投资建设费用损失89万元（合伙投资人罗成明汽车配件公司仓库材料款49万元、办公房建设款40万元）；3.判令所有诉讼费由泰欧公司、郑少鑫、空港公司、机场集团公司承担；4.判令泰欧公司、郑少鑫、空港公司、机场集团公司承担司法鉴定费3万元；5.判令泰欧公司、郑少鑫退还租赁保证金24万元；6.判令泰欧公司赔偿400万元损失。一审法院经审理查明：2015年3月14日，广东省机场管理集团有限公司白云空港置业分公司（以下简称空港分公司）与泰欧公司签订《租赁合同书》，约定：空港分公司将位于广州市白云区云城西路东侧、云城南四路北侧、绿地大厦南侧场地，包括留用地AB2910004地块（即自编号为L08地块，42688平方米）及自编L11地块（7891平方米）出租给泰欧公司用作停车场，租金标准为每月1.1元/平方米，期限从2015年3月16日起至2015年9月15日止。同年7月8日，泰欧公司与南油公司签订《租赁合同》，约定：泰欧公司将位于广东市白云区××路东侧、××北侧、绿地大厦南侧场地（自编A1地块）（空地20000平方米）出租给南油公司用作仓库、汽车维修服务和停车用途，租金标准为每月6元/平方米，租赁期限从2015年9月1日起至2019年10月31日止。上述合同约定承租人分租或承包需要出租人书面同意。泰欧公司授权郑少鑫用自己的银行帐户收取租金。当日，双方还就上述合同签订特别约定条款，内容为：上述合同到期后，南油公司与泰欧公司一样享有续租该地块的合法权益，按原地主的续租递增条件执行，如果泰欧公司违约租给第三方需赔偿或第三方接手南油公司的全部投资款和物业约400万元后才能解除合约，如果不可抗拒的因素造成终止续约，双方互不承担违约责任。当日，南油公司通过广冶公司、广州新捷中油昆仑能源投资有限公司向泰欧公司支付保证金（施工）26万元。此后，南油公司向泰欧公司预付、支付工程款，再由泰欧公司在出租的场地上建设水泥地面、临时板房及附属设施等。同年7月9日，南油公司通过伍明公司向泰欧公司交付了场地押金24万元。同年9月9日，空港分公司与穗驱公司签订《租赁合同书》，约定：空港分公司将位于广州市云城西路西侧、绿地大厦南侧、万达广场北侧空地，现自编号为L07的地块（50579平方米）出租给穗驱公司用作停车场及类似项目，租金标准为每月1.18元/平方米，期限从2015年9月16日起至2016年6月30日止。当月，空港分公司改制为广东空港置业有限公司即空港公司。同年12月1日，穗驱公司与南油公司签订《租赁合同》，约定：穗驱公司将位于广州市白云区云城西路东侧、云城南四路北侧、绿地大厦南侧空地（自编L07地块）13500平方米场地出租给南油公司用作通信，租金标准为每月8元/平方米，期限从2015年12月5日至2019年10月31日止。上述合同约定承租人分租或承包需要出租人书面同意。同年12月2日，南油公司通过伍明公司向穗驱公司支付了合同保证金216000元。2016年2月28日，南油公司与穗驱公司签订《关于处理穗驱科技公司事宜》，内容为：1.穗驱合同租赁截止到2016年2月28日止。2.穗驱与南油公司终止后，所收取费用共计94万元。3.双方协商退还其中64万元后，合同终止。4.另外30万元由穗驱确认为替泰欧公司代收，由以双方协商方案执行。5.在办完以上的条款后，南油与穗驱合同全部终止，互相不再追究违约责任。上述协议签订后，南油公司向穗驱公司返还了自编L7地块中13500平方米的场地。同年3月10日，南油公司确认收到穗驱公司按照上述协议的退款50万元。后来，泰欧公司出租的自编L08地块名称变更为自编L07地块。同年10月19日，南油公司在一审法院对泰欧公司、穗驱公司、空港公司提起诉讼，主张赔偿损失，一审法院以（2016）穗0111民初13031号（以下简称13031号案）件立案受理。2017年1月9日，空港公司在一审法院对南油公司、泰欧公司、穗驱公司提起诉讼，主张交还租赁场地、恢复原状、支付占用费，一审法院以（2017）粤0111民初617号案（以下简称617号案）立案受理。13031号案诉讼过程中，空港公司对南油公司提供的落款日期为2015年9月9日的《自编号L07地块物业租赁合同书》（穗驱合同）、落款日期为2016年1月5日的《广东省机场管理集团有限公司白云空港置业分公司分租同意书》中原空港分公司的公章真实性提出异议，并申请进行公章鉴定。经鉴定，上述2份文件中的原空港分公司公章与原空港分公司的真实公章印文不一致。13031号案诉讼过程中，南油公司申请对上述落款日期为2015年9月9日的《自编号L07地块物业租赁合同书》（穗驱合同）中原空港分公司公章与2015年9月9日《广东省机场管理集团有限公司白云空港置业分公司中标通知书》上的原空港分公司印章一致性进行鉴定。经鉴定，上述印章印文不一致。13031号案诉讼过程中，南油公司申请对上述落款日期为2015年9月9日的《自编号L07地块物业租赁合同书》（穗驱合同）中穗驱公司印章及法定代表人郑少鑫的签名与2015年12月1日的《租赁合同》上的穗驱公司印章及法定代表人郑少鑫的签名一致性进行鉴定。经鉴定，上述印章印文及法定代表人笔迹均不一致。2018年3月26日，一审法院作出617号民事判决书，判决南油公司向空港公司交还位于广州市白云区白云新城中部核心区域，云城西路东侧，齐心路与云城南四路之间，现自编号为L07地块中占用的2万平方米场地。上述判决经二审维持原判后已发生法律效力。同年3月27日，一审法院作出13031号民事判决书，以损失尚未发生等理由，判决驳回南油公司的全部诉讼请求。上述判决经二审撤销原判、发回重审后，一审法院以（2018）粤0111民初13183号（以下简称13183号案）立案受理。后南油公司在13183号案中申请撤回有关泰欧公司的起诉请求，被一审法院准许。同年7月16日，南油公司提起本案诉讼。一审诉讼中，南油公司申请对落款日期为2015年12月17日的《物业权属证明》中“广东机场管理集团有限公司房地产管理部”公章与广东机场管理集团有限公司房地产管理部在工商部门备案的公章印文一致性进行鉴定。经鉴定，上述印章印文不一致。目前，南油公司尚未从自编L07地块中2万平方米的场地中搬出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据工商查询资料、中标证明、机场律师答复函、机场集团合同书、办理营业执照证明、授权委托书、合法租赁证明、确权有效期证明、泰欧与南油租赁合同、分租权属证明、收款凭证、会计师事物所鉴定意见书、签名鉴定意见书、《关于处理穗驱科技公司事宜》，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为:南油公司与泰欧公司订立的租赁合同在上述泰欧公司与空港公司的租赁合同约定的期限内合法有效，之后为无效合同。上述租赁合同从2015年9月16日起无效。导致上述租赁合同无效的原因是泰欧公司向南油公司隐瞒了出租权期限。因此，泰欧公司对租赁合同无效负有全部过错，应当对由此导致的损失承担全部责任。南油公司主张返还的费用有租赁押金，主张赔偿损失的费用有场地租金、建设保证金、基础建设费、投资建设费。对于租赁押金24万元，因租赁合同无效，故泰欧公司应当予以返还。对于泰欧公司收取的建设保证金26万元，因工程已完工，故也应当在本案中予以返还。对于南油公司已支付的租金，因该租金是场地使用的对价，故不应予以赔偿。对于基础建设费、投资建设费，因南油公司还在使用涉案场地，故该损失尚未发生，故一审法院暂不予支持。南油公司可在搬离涉案场地前固定相关证据，待搬离后另案起诉主张。对于南油公司主张泰欧公司承担司法鉴定费3万元的诉讼请求，因上述鉴定由南油公司单方委托作为其举证之用，故要求泰欧公司承担缺乏依据，一审法院不予支持。对于南油公司主张泰欧公司赔偿400万元经济损失的诉讼请求，因其未在法定期限内预交相应诉讼费，故一审法院对该诉讼请求按其撤回起诉处理，不再另行制作民事裁定书。本案为租赁合同纠纷。郑少鑫、空港公司、机场集团公司均非租赁合同的合同相对人，故在本案中不承担责任。南油公司向郑少鑫、空港公司、机场集团公司提出的诉讼请求没有事实、法律依据，一审法院不予支持。空港公司、机场集团公司就此提出的抗辩意见合理合法，一审法院予以支持。对于泰欧公司提出转租合同租赁期超出出租合同的期限，超出部分效力待定，并非无效的抗辩意见，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据上述规定，在承租人经出租人同意转租的情况下，转租合同超期部分尚且要认定无效。那么，举轻以明重，在出租人不同意转租的情况下，转租合同超期部分更应当认定无效。因此，泰欧公司的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。对于泰欧公司提出南油公司和穗驱公司签订了解决租赁合同纠纷的协议，本案已不存在争议的抗辩意见，一审法院认为，穗驱公司在上述协议中仅处理其租赁合同的终止事宜，并未包括本案租赁合同。而且，穗驱公司也未按照协议支付全部的款项。因此，泰欧公司的上述抗辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。对于空港公司提出本案是重复起诉的抗辩意见，一审法院认为，南油公司在发回重审后的18183号案中已撤回与本案有关的诉讼请求，故不存在重复起诉的问题。空港公司的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。郑少鑫下落不明，经一审法院公告送达开庭传票后，期满未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，规定，一审法院于2019年7月29日作出一审判决：一、广州泰欧电子科技有限公司于判决生效之日起5日内向广州南油汽车修理有限公司返还租赁押金24万元、建设保证金26万元，合计50万元；二、驳回广州南油汽车修理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由广州南油汽车修理有限公司负担29829元，由广州泰欧电子科技有限公司负担4971元并于判决生效之日起5日内直接向广州南油汽车修理有限公司支付。鉴定费20200元，由广州南油汽车修理有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：泰欧公司应否承责。关于合同效力问题，一审认定泰欧公司与南油公司签订的租赁合同超出泰欧公司与空港公司租赁合同约定期限的部分无效符合法律规定，本院予以认可。泰欧公司关于合同效力的上诉主张理据不足，本院不予支持。租赁合同无效，则泰欧公司无权收取南油公司的保证金，一审法院判决泰欧公司返还并无不当。关于24万元的保证金。因泰欧公司对合同效力的主张不成立，故泰欧公司在合同有效的基础上主张不应返还履约保证金24万元亦不成立。关于26万元的保证金。泰欧公司开具的收据中写明保证金26万元，其主张是应南油公司需要而开具，并未实际收取，泰欧公司作为有民事行为能力的主体，在未收款的情况下开具如此大额的收据，与常理不符，本院不予采信。泰欧公司主张26万元并非工程保证金而是施工款，对此未提交证据予以证明，与其开具收据记载的内容亦不相符，故泰欧公司上诉主张不应返还该26万元保证金缺乏依据，本院不予支持。泰欧公司上诉主张南油公司与穗驱公司签订的《关于处理穗驱科技公司事宜》已经包含了泰欧公司、穗驱公司与南油公司关于场地租赁纠纷的最后处理意见，但该文件的内容仅针对穗驱合同的处理，并无提及泰欧公司与南油公司合同的处理问题，该文件中也并无泰欧公司或其法定代表人的签字盖章，故泰欧公司的上述主张没有事实依据，本院不予认可。综上所述，泰欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由广州泰欧电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年一月十六日书记员 冯冠豪郭丽淳