新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初9745号原告：佟娜，女，1982年6月30日出生，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张兵，新疆星河律师事务所律师。被告：杜春玲，女，1973年5月8日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：卜世文，新疆赛天律师事务所律师。原告佟娜与被告杜春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佟娜及其委托诉讼代理人张兵、被告杜春玲的委托诉讼代理人卜世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佟娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿付违约金168000元；2、判令被告向原告退还已支付的转让价款370951.36元；3、判令被告向原告偿付诉讼保全费5000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月31日，被告杜春玲与新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心（后变更为新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心，以下统称机关服务中心）签订《资产租赁合同》，由机关服务中心将位于乌鲁木齐市天山区出租给杜春玲，租赁期限为八年，自2011年7月20日至2019年7月19日。2013年6月1日，被告经机关服务中心同意，将其租赁的聚天大厦三层及负一层的部分转租给了原告，双方签订一份《房屋转租合同》，约定租赁期限为六年，自2013年6月20日至2019年6月19日，年租金为70万元。同日，原、被告签订《资产转让合同》一份，由被告将上述转租房屋内的装饰装修及所属物品等资产转让给原告，转让价款为160万元。两份合同均约定：被告杜春玲应确保原告佟娜在转租期限内享有该房屋的使用权，如房屋产权人（机关服务中心）要求收回房屋，致使原告无法正常使用房屋，原告有权解除合同，被告偿付年租金20%的违约金，由被告退还原告已经支付的转让价款160元，并赔偿给原告造成的所有损失。2016年3月6日，双方签订补充协议，将年租金变更为84万元。2017年1月20日，机关服务中心以其与被告杜春玲的租赁合同已经解除为由，通知原告限期搬离聚天大厦，并于1月23日开始采取了停水停电措施，原告被迫向机关服务中心返还了房屋。2017年1月26日，原告经公证处见证向被告送达了解除《房屋转租合同》和《资产转让合同》的通知，要求被告赔付违约金168000元，并返还转让款160万元及押金100000元。2018年9月28日，被告将原告欠付的租金作为债权转让给了机关服务中心。之后，该中心对原告佟娜提起了诉讼，法院判决佟娜支付服务中心自2016年12月12日至2017年1月28日期间的房屋占有使用费112000元及2016年4月21日至12月11日期间拖欠的租金540821.90元。被告应向原告退还未使用的剩余租赁期限所对应的资产转让价款651616.36元，法院已判决被告退还给原告280665元，尚余370951.36元被告未退还。因此，诉至法院，请求支持如诉。被告杜春玲辩称，我方不同意原告的诉讼请求。我方虽然与服务中心协商解除了聚天大厦的租赁合同，但这并不是原告无法继续使用聚天大厦三楼的根本原因，我方不构成违约。原告的损失是自身原因造成的，我方不应承担违约责任。反之，原告在我方的通知下，拒付2016年4月20日至2016年12月11日的房屋租金。按照合同约定，原告的行为构成根本违约，遂请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告佟娜提供以下证据：证据一.2013年6月1日《房屋转租合同》、2014年9月1日《收条》各1份，证实：经机关服务中心同意，被告杜春玲将其承租的位于乌鲁木齐市房屋及负一层房屋转租给原告佟娜；租赁期限为六年，自2013年6月20日至2019年6月19日，年租金700000元；合同第九条第一款第2项约定被告应确保原告在转租期限内享有房屋使用权，如机关服务中心收回房屋，致使原告无法正常使用房屋，原告有权解除合同，并由被告向原告偿付年租金20%的违约金。证据二.2013年6月1日《资产转让合同》1份，证实：被告将租赁房屋内的装修、改造工程、室内设施设备固定资产等以160万元的价格转让给原告；该合同第八条第一款第2项约定被告应确保原告在转租期限内享有房屋使用权，如机关服务中心收回房屋，致使原告无法使用房屋的，原告有权解除本合同，被告应退还原告已支付的转让价款，并赔偿因此给原告造成的损失。证据三.2016年3月29日《通知》1份，证实：机关服务中心因被告拖欠期租金，已于2016年3月解除与被告的租赁合同，要求包括原告在内的二、三、四层及负一层商户在五日内搬离聚天大厦。证据四.2017年1月19日《告知函》1份，证实：机关服务中心通知原告，机关服务中心与被告的房屋租赁合同于2016年12月12日解除，限原告三日内搬离，逾期将采取措施；被告没有确保原告在转租期限内享有房屋使用权，因机关服务中心收回房屋，致使原告无法正常使用房屋，被告已构成违约，原告有权解除合同，被告应向原告偿付年租金20%的违约金，并由被告退还原告已支付的转让价款，赔偿因此给原告造成的损失。证据五.2014年12月30日《协议书》、2016年3月16日《补充协议书》各1份，证实：协议将租赁期限延长至2019年7月19日，共计6年1个月；原告向被告交纳租赁保证金100000元，双方将年租金变更为840000元，并继续执行双方于2013年6月1日签订的《房屋转租合同》、《资产转让合同》，原告按月交纳租金70000元。证据六.2017年1月23日至26日原告与机关服务中心负责人的微信通话记录、2017年1月23日在原告餐厅就餐人员签名出具的《证明》、2017年1月28日移交明细表各1份，证实：原告接到机关服务中心通知后，因搬离的期限距大年除夕仅有三天，而原告已经预定出多桌年夜饭，故请求机关服务中心允许其春节大假后搬离；机关服务中心于2017年1月23日开始对原告的餐厅采取停水停电，原告被迫于除夕前一天（1月26日）搬离，并于1月28日将租赁的房屋返还给机关服务中心。证据七.2016年1月19日公证委托书一份、2016年5月20日原告佟娜与被告杜春玲的委托代理人杜婷颐的通话记录一组，证实：被告因涉嫌犯罪被羁押，遂委托其姐杜婷颐全权处理于原告的转租事宜；原告要求向被告交纳2016年4月20日之后的租金，但因被告与机关服务中心的诉讼尚未审理终结，杜婷颐同意原告暂缓等候通知，故原告未交纳租金不构成违约。证据八.乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终3792号民事调解书1份，证实：被告与机关服务中心于2016年12月11日经诉讼解除了包括涉案房屋在内的租赁合同。证据九.机关服务中心起诉原告佟娜的乌鲁木齐市天山区法院（2017）新0102民初7856号民事判决书、乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民终874号民事判决书各1份，证实：判决书认定机关服务中心于2017年1月19日通知佟娜三日内搬离，并在1月23日采取停水停电措施，佟娜于1月28日将房屋交还给机关服务中心；经法院于2016年12月11日调解，机关服务中心与被告杜春玲解除了租赁合同，杜春玲至此再无权向佟娜出租涉案房屋，杜春玲与佟娜之间的转租合同也同时予以解除，佟娜应向机关服务中心返还房屋；杜春玲在与机关服务中心解除租赁合同之日起，即未再履行转租合同的主要义务，已经构成根本性违约。证据十.乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初1878号民事判决书、乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1919号民事判决书各1份，证实：生效的判决书认定被告杜春玲没有确保原告佟娜在转租期限内享有房屋使用权，已构成违约；判决杜春玲向佟娜返还未使用房屋的剩余租赁期限对应的资产转让价款，并赔偿给佟娜造成的损失。证据十一.公证书、天山区人民法院（2019）新0102民初7057号民事判决书各1份，证实：2017年1月26日，佟娜以公证送达的方式通知杜春玲将之前应付给杜春玲的63万元租金与因杜春玲违约需赔偿和返还佟娜的违约金及转让价款相互抵销；2018年11月21日，杜春玲的代理人通知佟娜将租金转付给机关服务中心；生效判决书认定佟娜发出的债务抵销的通知行为，并不能产生债务抵销的法律后果，故杜春玲应当向佟娜返还剩余的370951.36元资产转让价款，并向佟娜偿付违约金168000元。证据十二.律师费发票3份，证实：因被告杜春玲违约导致原告佟娜进行多次诉讼，负担了案件受理费及聘请律师产生的律师代理费损失，佟娜通过主张违约金的方式予以弥补。证据十三.2019年9月26日保全措施申请费收据1份，证实：原告为了保护其合法权利向法院申请对被告的财产进行保全，缴纳保全费3270元。被告杜春玲质证认为：对原告提交的证据一、二的三性均已认可，但不认可原告的证明方向。对证据三的真实性认可，合法性、关联性不认可，同时也说明虽然发了通知，但原告实际经营至2017年1月，期间业主并未使用强制手段。对证据四的真实性、合法性、关联性均确认，我方已与机关事务管理局解除合同，我方并在2016年12月以短信形式通知原告方向机关事务管理局缴纳欠付的租金并重新与业主签订租赁合同，并告知原告严重后果，因原告没有响应，在原告接到我方通知后的第24天由机关事务管理局向原告下达了要求搬离的通知。对证据五的真实性、合法性、关联性均已确认，但不同意原告的证明方向。对证据六中的微信通话记录的真实性、合法性确认，关联性不认可，这份证据不能证明原告所要证实的问题，原告餐厅停电、停水的原因是设备故障导致，并非业主强行停水、停电；对就餐人员签名的《证明》的三性不认可。对证据七中公证委托书的三性均认可，对通话录音的三性也均认可，原告举证述称原告根据录音内容需等候杜亭颐的缴纳欠付的租金的通知，这是原告自认的事实，之后我方也按该约定向原告发出的缴费通知。对证据八的三性均认可，对原告的证明方向不认可。对证据九的真实性认可，合法性、关联性暂不认可。对证据十的真实性、合法性、关联性均不认可，对原告的证明方向也不认可，我方没有违约，原告不能使用租赁房屋的根本原因是原告自身的原因。对证据十一中判决书的三性认可，但原告的证明方向不认可，不能证明我方违约；对公证书的真实性认可，关联性、合法性不认可。对证据十二的真实性、合法性认可，关联性不认可，当事人提起诉讼，原告聘请律师并非必要手段，故我方不应承担律师费，对于证明的问题不认可。对证据十三的真实性认可，对合法性、关联性不认可。被告杜春玲提供以下证据：证据一.2013年6月1日签订的《房屋转租合同》、2014年12月30日签订的《协议书》各1份，证实：1、合同中约定原告佟娜租赁聚天大厦三楼应先交租金后使用；若逾期15日以上未缴纳租金，则甲方杜春玲有权单方面解除合同并收回房屋，杜春玲不承担任何责任；在协议中约定若佟娜拖欠房租，杜春玲有权停水、停电；同时证明佟娜拖欠2014年12月20日之前的租金，需要在签订《协议书》时补交。证据二.2016年3月16日签订的《补充协议》1份，证实：补充协议约定本协议签订当日，佟娜应当将其拖欠的自2015年10月20日至2016年3月20日期间的租金交纳给杜春玲，说明佟娜存在一直拖欠租金的违约行为。证据三.2014年10月14日由佟娜及聚天大厦第二、五、六、七层的经营者共同向自治区机关事务管理局机关服务中心提交的报告1份，证实：2014年开始，佟娜的经营出现亏损，无力承担房租并要求业主减免租金。以上证据可以证实，原告佟娜多次违反合同约定迟延缴纳租金已成习惯。证据四.乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终3792号民事调解书1份，证实：因为聚天大厦第二、三层及负一层由实际经营者使用，被告杜春玲不需要向机关服务中心返还，由机关服务中心与实际经营者另行签订租赁合同，可以说明原告佟娜的搬离不是杜春玲的原因导致。证据五.2016年12月26日短信截屏1份，证实：被告杜春玲的姐姐杜亭颐受托向原告佟娜发出短信，通知佟娜到机关服务中心去补交租金并办理相关续租手续，若不办理将采取强制措施，故杜春玲将严重后果已告知原告。证据六.2019年10月23日情况说明1份，证实：涉案房屋的业主单位机关服务中心要求原告佟娜与其签订涉案房屋的租赁合同并缴纳欠付的租金，但佟娜拒绝缴纳租金，导致双方未能达成一致书面合同。证据七.2012年8月28日《经营场地租赁合同》、2017年1月16日《房产租赁合同》各1份，证实：被告杜春玲将聚天大厦二层的房屋以每年85万元的租金标准转租给他人，在杜春玲与机关服务中心解除租赁合同后，机关服务中心已与新的承租人就聚天大厦二层房屋重新签订租赁合同，租赁价格是每年606688元，低于原租赁的价格。原告佟娜质证认为：对证据一、二、三、四的真实性予以认可，对证明的问题有异议，理由如下：这几份合同签订后因四楼经营状况不佳，导致2014年部分租金没有缴纳；2015年因被告杜春玲涉嫌犯罪被羁押，原告佟娜应缴纳的租金无人收取，且检察院同时要求将租金交给检察院；2016年3月16日签订补充协议，约定将之前未缴纳的租金全部交给杜亭颐，故佟娜没有不按时缴纳租金的行为及习惯；2014年写申请报告的前提是杜春玲要求机关服务中心减免租金，希望佟娜等转租户予以配合；中级法院出具调解书时因三楼由佟娜实际经营，当时佟娜不是该案件的当事人，对案件的审理情况不清楚，所以没有返还。对证据五的真实性认可，但该短信并没有要求佟娜将之前的租金交给机关服务中心，直至2018年11月21日被告才将租金债权转让给机关服务中心，并要求佟娜缴纳；2、我方收到短信后立即与机关服务中心进行了接洽，机关服务中心没有明确表示租金下降至75万元，也未要求我方缴纳之前未缴纳的租金，只要求我方按机关服务中心提供的范本签订2016年12月11日之后的租赁合同，因该合同范本损害我方的权利，我方要求参照原转租合同的内容签订，机关服务中心称元旦后再协调，但机关服务中心之后仍坚持按原范本签订合同，故双方不能达成一致。对证据六的三性均不认可，因机关服务中心与本案有利害关系，已多次起诉原告佟娜，该说明的内容与实际不符，也没有证据证实。对证据七的合同三性不认可，两份合同的承租人不是同一人，第一份合同的租金中含租金转让费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年1月31日，被告杜春玲与机关服务中心签订资产租赁合同，合同约定由机关服务中心将座落在乌鲁木齐市东风路136号聚天大厦底商部分即聚天大厦负一层（不含夹层）、一层大部（不含大厦电梯间、值班室、监控室）、二层至七层出租给被告杜春玲使用，租期自2011年7月20日至2019年7月19日。合同签订后，机关服务中心将上述房屋交付给被告杜春玲。2013年6月1日，原告佟娜（乙方）与被告杜春玲（甲方）签订了《房屋转租合同》，由杜春玲将其租赁的聚天大厦三楼房屋（建筑面积为：1436平方米）、负一层部分房屋（建筑面积为：600平方米）及负一层乙方租赁房屋面积内现有的后堂设施、设备等转租给佟娜经营餐饮使用。转租合同约定：“负一层房屋甲、乙双方各使用一半面积，由乙方负责分割施工；租赁期限：2013年6月20日起至2019年6月19日止；租金：每年700000元（含租赁税），三层房屋的租金为600000元、负一层部分房屋及设施、设备的租金为100000元；乙方于2013年7月31日前向甲方一次性支付第一年度的租金700000元，以后各年度的租金，乙方应于上一租赁年度届满前30日内向甲方一次性付清，先交款后使用；2014年至2018年的租金，于每年的5月20日前支付。甲方应于2013年6月1日向乙方交付租赁房屋；在租赁期内，甲方应保证乙方能够正常使用房屋，并保证该房屋水、电、暖等设施能够满足乙方用于经营目的的使用需要。违约责任：甲方应确保乙方在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方偿付年租金20%的违约金。乙方不得拖欠房屋租金和费用，若逾期，每逾期一日向甲方缴纳应付款项5‰的滞纳金；若逾期15日以上甲方有权单方面解除合同，并收回房屋，甲方不承担任何费用。”同日，被告杜春玲（甲方）与原告佟娜（乙方）又签订一份《资产转让合同》，约定：“甲方同意将三层房屋内的以下资产转让给乙方，乙方同意受让：1、装修工程及所属物品；2、改造工程及所属物品；3、室内设施的产权，其他设施、设备等固定资产；4、餐饮用品、用具、桌椅、低值易耗品；5、以上4项资产外，凡在该三层房屋内且不属于房屋产权人或第三人的其他物品与以上4项资产一并转让给乙方。甲、乙双方确认上述1-5项资产的转让价款为1600000元（乙方已付定金20000元折抵转让价款），本合同签订次日，乙方向甲方付清转让价款1600000元。甲方应确保乙方在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方双倍返还定金，并退还乙方支付的转让价款，还应赔偿给乙方造成的所有损失。”上述合同签订后，被告杜春玲向原告佟娜移交了涉案房屋及转让的全部资产，原告佟娜于2013年6月3日将转让款1600000元支付给被告杜春玲。2013年10月20日，原告佟娜（承包方，乙方）与被告杜春玲（发包方，甲方）签订《餐厅承包合作经营合同书》，约定：乙方将聚天大厦四楼的“和美餐厅”交由乙方承包经营，承包期限：2013年10月20日至2019年7月19日，承包费：每年700000元，甲方应保证承包标的物及附属配套设施的质量状况，在承包期内能够满足乙方承包经营使用目的之需要；承包期届满或非因乙方的原因合同提前解除、终止时，乙方有权自行处置上述设施、设备、物品、装修形成的资产并转让他人。同日，双方又签订了资产转让合同，约定：甲方将乌鲁木齐市东风路135号聚天大厦四楼房屋、房屋内及地下室后堂内的装修工程及所属物品、改造消防工程及所属物品、室内其他设施设备等固定资产、餐饮用品用具座椅低值易耗品和办公区、公共区用品转让给乙方，转让价款为1800000元。2014年12月30日，原告佟娜（乙方）与被告杜春玲（甲方）又签订协议书一份，约定：“双方均同意上述房屋转租合同和餐厅承包合作经营合同书的性质改为转租合同，聚天大厦负一层部分及三层租赁合同的到期日改为2019年7月19日，同意将上述合同中约定的租金、承包费、资产转让费全部统一合并为年租金，且双方商定租金自2014年12月30日开始为每年1600000元，其中每一租赁年度的前十一个月为每月租金134000元，第十二个月租金126000元；合同签订之日乙方支付租赁押金100000元，并将2014年12月20日之前拖欠的及本月的租金全部付清，从2014年12月20日起乙方按月向甲方支付租金，即乙方于每年每月15日向甲方支付下一个月的租金；本协议未涉及的部分由甲、乙双方按2013年6月1日签订的房屋转租合同、资产转让合同，2013年10月20日签订的餐厅承包合作经营合同书、资产转让合同执行。”协议签订后，原告佟娜向被告杜春玲交纳租赁押金100000元。机关服务中心对上述转租、转让事宜均知晓且未提出异议。2016年3月16日，原告佟娜（乙方）与被告杜春玲（甲方）再次签订补充协议书，约定：解除2013年10月20日双方就聚天大厦负一层部分及四层签订的餐厅承包合作协议书及资产转让合同，本协议签订后当日内，乙方应将聚天大厦三、四楼自2015年10月20日至2016年3月20日期间的租金662000元支付给甲方。自2016年3月20日起，聚天大厦负一层部分及三层租金变更为840000元，每月租金70000元，租金的交纳方式、时间仍按2014年12月30日签订协议书约定的内容履行；乙方给甲方交纳的100000元押金，甲方应在聚天大厦负一层部分及三层租赁期限届满之日返还给乙方；甲、乙双方同意互相不再追究对方在本协议签订前的违约行为所应承担的违约责任；本协议如与之前双方签订的合同、协议约定内容不一致的，以本协议内容为准，本协议未涉及的部分仍以双方就聚天大厦负一层和三层签订的房屋转租合同及资产转让合同、2014年12月30日签订协议书的内容执行。2016年4月13日，被告杜春玲将机关服务中心诉至本院，要求继续履行合同。机关服务中心提出反诉，要求解除合同，由杜春玲返还房屋并支付拖欠的租金775002元、暖气费60958.48元、电费12405.5元及违约金310000元、逾期付款滞纳金10185元。2016年6月23日，本院作出（2016）新0102民初2310号民事判决书，判决解除合同，杜春玲返还四层房屋，支付租金775002元等。被告杜春玲不服判决上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。2016年12月12日，经乌鲁木齐市中级人民法院调解，双方达成调解协议如下：“一、杜春玲与机关服务中心于2014年12月25日签订的《协议书》于2016年12月11日解除，机关服务中心不再向杜春玲主张2016年4月20日之后的房屋租金，由于《协议书》涉及负一层约400平方米及二、三层房屋目前由实际经营者使用，杜春玲对负一层约400平方米及二、三层房屋不负担返还义务，由机关服务中心与实际经营者另行约定权利义务……。”2016年12月26日，被告杜春玲的姐姐杜亭颐受杜春玲的委托向原告佟娜发出短信“佟娜，今天小戴打电话说经过研究你的三楼按年75万元计算，希望你尽快去办理，不然他们要采取有效措施。”原告佟娜回复“稍后与您联系。”之后，原告佟娜与机关服务中心的相关负责人进行了联系，机关服务中心同意将聚天大厦负一层部分及三层房屋的年租金由84万元下调至年租金75万元，并以此标准与原告佟娜重新签订租赁合同，同时要求佟娜缴纳之前欠付的租金。但原告佟娜与机关服务中心未能就租赁事宜重新达成一致，且拒绝缴纳拖欠的租金。机关服务中心遂于2017年1月19日向原告佟娜发出《告知函》，告知：“2016年12月12日，我中心与聚天大厦负1、2、3、4层原承租户杜春玲合同纠纷案已由乌鲁木齐市中级人民法院审理完毕，并出具了民事调解书，解除了租赁合同，现限你方于三日内搬离，逾期我方将采取措施”。2017年1月23日，机关服务中心对涉案房屋停止供电。2017年1月26日，原告佟娜通过公证处向被告杜春玲的委托代理人杜亭颐发出《通知书》，内容为：“解除2013年6月1日我方与你方签订的《房屋转租合同》、《资产转让合同》，且你应在本通知书收到之日向我方赔偿违约金168000元，返还已付转让款1600000元及押金100000元，并赔偿我方其他损失；将截至本通知书送达前我方尚欠（此前你同意我方暂缓支付）你的租金630000元，与你前款内容应赔偿、返还我方同等金额的违约金、已支付的转让价款等相互抵消，对于不足抵消部分，我方保留依法向你方追偿的权利”。被告杜春玲对此未作处置。2017年1月28日，机关服务中心与原告佟娜办理后厨物品交接，并注明以上物品由机关服务中心保管至2017年2月3日，待2017年2月3日确定物品产权人后另行处置。2017年9月22日，机关服务中心将原告佟娜及其丈夫金卫诉至本院，请求如下：1.判令佟娜、金卫支付2016年4月20日至2017年2月3日期间的房屋占有使用费660333.33元；2.判令佟娜、金卫支付房屋占有使用期间产生的水费916元；3.判令佟娜、金卫支付搬迁费10500元，场地租赁费12150元；4.判令被告承担保全费3939.5元。本院于2017年12月6日作出（2017）新0102民初7856号民事判决。原告佟娜、金卫对该判决不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）新01民终874号民事判决，判决如下：“一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初7856号民事判决的第二、三、四、五项即：佟娜、金卫支付机关服务中心水费916元、佟娜、金卫支付机关服务中心搬迁费10500元、佟娜、金卫支付机关服务中心场地租赁费12150元、保全费3939.50元；二、变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初7856号民事判决的第一项：佟娜、金卫支付机关服务中心租金660333.33元（自2016年4月21日至2017年1月28日，按月租金70000元计算）为：佟娜、金卫支付机关服务中心房屋占有使用费112000元（自2016年12月12日至2017年1月28日，按月租金70000元计算）。”2018年3月12日，原告佟娜依据2017年1月26日向被告杜春玲发出的《通知书》将被告杜春玲诉至本院，并将机关服务中心作为第三人，佟娜提出请求如下：1.判令被告退还转让款280665元；2.判令被告返还押金100000元；3.判令被告赔偿给原告造成的损失100000元。本院经审理于2019年3月7日作出（2018）新0102民初1878号民事判决书。原告佟娜对本院判决支持的损失37721.59元不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，佟娜要求抵销的债务分别是转让款、违约金及租金，此请求在该案中不予处理，可另行解决。遂于2019年7月31日作出（2019）新01民终1919号民事判决书，判决将“被告杜春玲赔偿原告佟娜损失37721.59元”变更为“被告杜春玲赔偿原告佟娜损失50699.22元”，并维持了其他判项。2018年9月28日，被告杜春玲与机关服务中心签订《债权转让协议书》，协议约定由杜春玲将佟娜欠付的548333元租金及违约金85307.27元转让给机关服务中心。2018年11月21日，被告杜春玲向原告佟娜发出通知书，内容为：“根据合同法及相关法律规定，我将本人对你所有的关于聚天大厦房屋租赁的债权及与之相关的权利，依法转让新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心。请你自接到该通知后向新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心履行全部义务。本债权转让通知未经债权受让人书面同意不得撤销。”机关服务中心据此又于2019年8月19日将原告佟娜及其丈夫金卫诉至本院，请求判令佟娜、金卫支付租金548333元及违约金85307.27元。本院经审理认为佟娜于2017年1月26日向杜春玲发出债务抵销通知时，双方并未就杜春玲是否应当对佟娜承担违约责任并支付违约金、返还转让款进行清算，亦无生效裁判文书对违约金、返还转让款事宜予以确定。佟娜向杜春玲主张抵销债务时，杜春玲是否对佟娜负担债务以及债务的金额并未确定，不具备法律规定的当事人互负到期债务的法定抵销条件，故佟娜于2017年1月26日向杜春玲发出债务抵销通知的行为并不能产生债务抵销的法律效果。佟娜、金卫认为，如果其对杜春玲享有违约金、返还转让款之债权因未进行清算而未能确定，则杜春玲对其所享有的租金债权亦未经双方清算确定。本院认为，双方对案涉房屋租金标准有明确约定，并知晓欠付租金周期，佟娜向杜春玲主张债务抵销的行为可以推定佟娜认可其对杜春玲负有给付租金债务，双方各自计算的租金金额存在差异，为计算方法不同所致，故本院认定，杜春玲于2018年11月21日向佟娜发出债权转让通知时，该租金债权客观存在。杜春玲向佟娜发出债权转让通知时，杜春玲是否对佟娜享有基于双方房屋租赁法律关系而产生的违约金债权，需经双方清算或生效裁判文书进行确定，双方并未就违约金进行清算或诉诸司法予以确定，故本院认定，在杜春玲向佟娜发出债权转让通知时，杜春玲对佟娜不享有债权转让协议所载的85307.27元违约金债权。杜春玲向佟娜发出债权转让通知时，佟娜欠付杜春玲租金期间为2016年4月21日至2016年12月11日，根据双方于2016年3月16日签订的《补充协议书》所约定的年租金840000元计算，佟娜欠付杜春玲租金540821.90元。据此，本院于2019年9月24日作出（2019）新0102民初7057号民事判决书，判决佟娜、金卫支付机关服务中心租金540821.90元，并驳回了关于违约金的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。原告佟娜于2019年10月16日再次将被告杜春玲诉至本院，请求支持如诉。审理中，机关服务中心的相关负责人朱永峰、代亚军应被告杜春玲的申请出庭作证。证人证实在机关服务中心与被告杜春玲解除租赁合同后，在被告杜春玲的代理人杜亭颐的协调下，机关服务中心愿意将杜春玲转租给原告佟娜的涉案房屋继续出租给佟娜使用，并同意将年租金由840000元下调至750000元与原告佟娜重新签订租赁合同，但原告佟娜借故拖延未签。机关服务中心出于无奈向佟娜发出了限期搬离通知，原告佟娜于2017年1月28日将涉案房屋交还给机关服务中心，但未清偿拖欠的租金。本院认为，涉案房屋的出租人为机关服务中心，承租人为被告杜春玲，次承租人为原告佟娜。本案的争议焦点是：一、原告佟娜不能租用涉案房屋至合同期限届满是否系因被告杜春玲提前与机关服务中心协议解除主租赁合同的违约行为所致；二、被告杜春玲应否退还原告佟娜支付的剩余租期所对应的转让价款370951.36元。虽然涉案《房屋转租合同》约定“甲方（杜春玲）应确保乙方（佟娜）在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方偿付年租金20%的违约金。”但是，机关服务中心于2016年4月提出与被告杜春玲解除房屋租赁合同的原因是由于杜春玲未能及时结清租金775002元及相关费用，而原告佟娜自2015年10月20日至2016年3月20日期间就拖欠被告杜春玲租金662000元。涉案《房屋转租合同》关于违约责任同时约定“乙方（佟娜）不得拖欠房屋租金和费用，若逾期，每逾期一日向甲方（杜春玲）缴纳应付款项5‰的滞纳金；若逾期15日以上甲方有权单方面解除合同，并收回房屋，甲方不承担任何费用。”而且根据原、被告双方签订的协议书及补充协议书显示，原告佟娜在此前后均存在拖欠被告杜春玲租金的情形。因此，在涉案房屋转租合同履行期间，原告佟娜违约在先。虽然原、被告双方于2016年3月16日签订的补充协议约定“甲、乙双方同意互相不再追究对方在本协议签订前的违约行为所应承担的违约责任。”但原告佟娜又拖欠了2016年4月20日之后的房屋租金。被告杜春玲将其承租的房屋部分转租给原告佟娜的目的是为了减轻租金负担并有所受益。在合同目的不能实现的情况下，被告杜春玲虽然与出租人机关服务中心解除了租赁合同，但仍协调出租人降低租金并重新与原告佟娜签订租赁合同，出租人亦据此向原告佟娜发出了续租要约。因此，原告佟娜对涉案《房屋转租合同》项下房屋的使用权并不会因被告杜春玲与出租人的租赁合同的解除而必然丧失，佟娜拒绝接受出租人的要约是导致涉案房屋被收回的主要原因。基于原告佟娜不能继续租用涉案房屋的主要责任不在于被告杜春玲，并非杜春玲的违约行为所致。鉴于此，原告佟娜要求被告杜春玲偿付违约金168000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告佟娜于本案审理中将其聘请律师参加本案诉讼所支付的律师代理费，纳入诉求的违约金范围予以弥补，该主张没有合同约定，本院不予采纳。转让行为属于买卖行为的一种，货款两清，交易双方的权利义务终止。涉案《资产转让合同》是基于原告佟娜与被告杜春玲签订的《房屋转租合同》派生的附属合同，该合同约定：“甲方同意将三层房屋内的以下资产转让给乙方，乙方同意受让：1、装修工程及所属物品；2、改造工程及所属物品；3、室内设施的产权，其他设施、设备等固定资产；4、餐饮用品、用具、桌椅、低值易耗品；5、以上4项资产外，凡在该三层房屋内且不属于房屋产权人或第三人的其他物品与以上4项资产一并转让给乙方。甲、乙双方确认上述1-5项资产的转让价款为1600000元。”由此说明双方转让的资产除了“装修工程”和“改造工程”及所属物品外，其余财物均为可以自由买卖的商品，在交付后，所有权已经归属于原告佟娜，若无质量问题发生，不存在退货退款的民事责任。同时证实合同所涉及的转让标的物并非是租赁合同项下的房屋，而是租赁房屋内用于经营生产的设施设备等工具及消耗品，故能否继续使用承租的房屋并不必然导致转让合同的解除。《资产转让合同》关于“甲方应确保乙方在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方双倍返还定金，并退还乙方支付的转让价款，还应赔偿给乙方造成的所有损失”的约定，有悖交易习惯和生活常理，亦对出让人有失公平。在转让合同签订后，原、被告均依约完成了财物的交付，被告杜春玲出让上述资产的转让义务至此履行完毕。本院经审理已经认定并非被告杜春玲的自身过错导致原告佟娜无法继续使用涉案房屋，也不是因杜春玲存在根本违约致使合同不能履行。原告佟娜实际占有使用受让财物近四年，且至今未发生可以将受让财产退还给被告杜春玲的情形。原告佟娜也没有证据证明其在乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1919号民事判决书中获得赔付的转让款280665元，不足以弥补其因支付受让装修工程和改造工程的价款所对应的剩余未履行租期折算的对价。现原告佟娜要求按剩余租期去对应计算受让商品的转让款退还金额，显然没有事实依据。因此，原告佟娜要求被告杜春玲退还转让价款370951.36元的诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。关于原告主张的保全措施申请费的处理。当事人向人民法院申请对被诉一方的财产进行保全，是当事人为保障其合法债权的有效实现所行使的诉讼权利，不应当以其诉求标的得到支持的份额决定负担比例，而应取决于当事人的权利申请是否正确。鉴于原告佟娜于本案中所主张的主债权均未获得本院支持，故对于原告佟娜要求被告杜春玲承担财产保全措施申请费3270元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，原告佟娜提出的各项诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告佟娜要求被告杜春玲支付违约金168000元的诉讼请求；二、驳回原告佟娜要求被告杜春玲退还转让价款370951.36元的诉讼请求；三、驳回原告佟娜要求被告杜春玲赔付保全措施申请费3270元的诉讼请求。案件受理费4619.76元（原告已预交）,由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 江  金  麒二〇二〇年一月十三日书记员 艾克丹艾力肯