山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11197号 上诉人（原审被告）:吕函笑，女，1992年1月22日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：吕尚武，山东海之信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙小越，系吕函笑之母。 被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市高新技术产业开发区祥源路以东、河东路以南。 法定代表人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：闫宏伟，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳生，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 上诉人吕函笑因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称世茂天成公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吕函笑上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审审理程序严重违法。原审法院适用一审普通程序审理此案，但开庭的时候只有书记员一人主持，并自审自记，判决书中署名的审判员和人民陪审员始终未参与案件审理；二、原审法院举证责任分配不当，且关于违约金部分的计算无法律依据。三、世茂天成公司物业服务不合格，对业主的房屋及配套设施设备和相关场地未提供合格的维护、养护、管理服务，也未向小区业主提供合格的维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务。四、上诉人目前入住的房屋是开放商精装的样板房，上诉人购买该房屋的房款包括样板房内的全部物品，在被上诉人向上诉人进行交付时，被上诉人将该样板房内的部分物品丢失，目前尚有价值两万余元的物品未被寻回，被上诉人应向上诉人赔付丢失物品。 被上诉人世茂天成公司未作答辩。 世茂天成公司向一审法院起诉请求：1、判令吕函笑支付物业服务费10588.8元；2、判令吕函笑支付逾期付款违约金2858.98元（计算至2018年12月31日）；3、诉讼费用由吕函笑承担。 一审法院认定事实如下：世茂天成公司系由上海世茂南京物业服务有限公司青岛分公司于2015年3月12日更名而来，其总公司亦于2015年2月份由上海世茂南京物业服务有限公司更名为世茂天成物业服务集团有限公司。 2016年3月16日，吕函笑与青岛世茂新城房地产开发有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，约定吕函笑购买该公司开发建设的位于高新区华贯路466号世茂项目6#地块21号楼2单元2层202户房产1处，房屋建筑面积为167.13平方米，房屋交付使用日期为自合同签署之日起45天内。2019年5月6日，该院到不动产登记部门调取了上述房产登记信息，从《青岛市不动产登记信息》显示，吕函笑购买的上述房产于2018年7月9日核准登记，权利人为吕函笑，房产坐落于高新区华贯路466号21号楼2单元202户，建筑面积为167.13平方米。 吕函笑购房前，青岛世茂新城房地产开发有限公司已于2012年10月10日与上海世茂南京物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘该物业公司为青岛世茂新城6#地块多层住宅、商业和别墅提供物业服务。合同约定：服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；共用设备的运行、维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业费按建筑面积收取，收费标准为叠拼住宅1.98元/月·平方米。物业服务费按三个月预收一次，业主或物业使用人应在每季度首月的10日之前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日物业服务费0.3%的标准向物业服务企业支付违约金。合同还对其他事项作出约定。截止到2017年11月15日，上述项目仍未成立业主委员会，青岛世茂新城房地产开发有限公司同意世茂天成公司继续为该项目提供物业服务。吕函笑接收上述房产后，因对物业服务企业的服务质量不满意，拒交物业费至今。世茂天成公司通过到其门口张贴催缴函等形式索要物业费未果。 一审法院认为，本案系业主与物业服务企业因物业服务问题产生的纠纷。由于涉案房产所在的小区未成立业主委员会，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对小区全体业主均具有约束力。本案世茂天成公司系由《前期物业服务合同》中提供物业服务的企业更名而来，承继了原服务企业在《前期物业服务合同》约定的全部权利与义务；吕函笑作为小区的业主，在生活居住过程中，受《前期物业服务合同》约束，故世茂天成公司与吕函笑间形成物业服务合同关系，双方应按上述服务合同的约定行使权利、履行义务。世茂天成公司作为提供物业服务的企业，在提供服务过程中，应接受业主提出的合理化建议，与业主保持密切联系，不断增强服务意识，提高服务水平；业主对世茂天成公司日常工作中存在的瑕疵亦应及时反馈，在维护自身利益的同时也应做到有理、有据、有节。双方产生分歧时，应相互克制、及时沟通，根据双方矛盾焦点，提出有建设性的解决纠纷的方法，避免矛盾扩大，共同营造和谐、安定、宜居的居住环境。 世茂天成公司为吕函笑涉案房产所在的小区提供物业服务后，有权利向吕函笑收取物业服务费。庭审过程中，吕函笑列举了世茂天成公司服务不合格的各种问题，以对抗世茂天成公司的主张，对吕函笑提到的其财物被盗问题，因该问题系另一法律关系，应由侵权责任人予以返还或赔偿，如果世茂天成公司与吕函笑间存在保管合同关系，若因世茂天成公司保管不当造成吕函笑财物被盗，则应由世茂天成公司承担违约责任，因此吕函笑财物被盗的问题与世茂天成公司提供的物业服务行为无关，吕函笑可凭相关证据另案主张权利，故其该项抗辩不能作为减免物业费的理由；关于吕函笑提到的物业从业人员随地大小便问题，不排除个别人员素质低下，世茂天成公司的管理存在瑕疵，但吕函笑未提交证据证明该现象长期存在且世茂天成公司在接到投诉后拒不改正，因此不能以世茂天成公司服务过程中存在的个别瑕疵作为拒付物业费的理由；关于小区路灯不亮、设施及景观绿化维护等问题，一方面，设施的维护保养都需要走相关流程，走流程需要一定的时间，不能以某一时间节点存在的问题而全面否定世茂天成公司的服务，另一方面，目前物业服务企业大多为商业化运营，收取的物业费除支付物业从业人员工资外，还用于对小区公共设施的维修和养护、绿化的养护和管理等，如超过一定数量的业主不交纳物业服务费，必定会造成养护与管理难以为继，小区居住环境整体恶化，吕函笑在无证据证明世茂天成公司存在故意不履行相关义务的情况下，亦不能作为其拒付物业费的理由。故吕函笑的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。吕函笑无正当理由，长期拒不交纳物业服务费，构成违约，世茂天成公司在催要未果的情况下，到该院主张权利，符合相关规定，该院予以支持。关于世茂天成公司主张的物业服务费，其计算期间为2016年5月1日至2018年12月31日，欠费起算日符合《商品房出售合同》约定的交房日，且吕函笑亦未提出异议，对上述欠费期间，该院予以认定，结合《前期物业服务合同》约定的收费标准及房屋建筑面积，吕函笑的欠费金额应为10589.36元（1.98元/月·平方米×167.13平方米×32月），世茂天成公司仅主张10588.8元，系对自己诉讼权利的处分，对其该项主张，该院予以支持。关于逾期交费违约金，《前期物业服务合同》约定的计算标准过高，应予调整，结合本案案情，调整为以每笔应付款金额为基数，自逾期之日起，按年利率24%计算为宜，世茂天成公司主张的2858.98元违约金，未超出上述标准，该院予以支持。综上，吕函笑拖欠世茂天成公司物业服务费，事实清楚，证据充分，世茂天成公司要求其支付欠款并承担违约金，理由正当，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：吕函笑于判决生效后十日内给付世茂天成公司物业服务费10588.8元（自2016年5月1日至2018年12月31日）、违约金2858.98元，共计13447.78元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，由吕函笑负担。 二审中，上诉人吕函笑提交录音证据一份，拟证明一审法院审理程序违法。被上诉人世茂天成公司未作质证。本院认为，该证据虽为原始载体，但因该录音内容不能直接证明上诉人所主张的事实，故本院对该证据不予采信。 上诉人吕函笑还提交红墅湾物业管家宋佳佳通过微信向其母亲孙小越发送的丢失物品清单报价表打印件一份，拟证明：上诉人丢失物品的价值为19733元。被上诉人世茂天成公司未作质证。本院认为，因该证据与本案不具有关联系，本院不予确认。 二审查明和认定的其他事实与一审一致。 本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为吕函笑是否应向世茂天成公司支付物业服务费及违约金。吕函笑所在小区的建设单位与上海世茂南京物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。世茂天成公司系由上海世茂南京物业服务有限公司更名而来，承继了该公司在《前期物业服务合同》中的权利义务，吕函笑作为小区业主，其与世茂天成公司均受上述合同的约束，应按照合同约定履行各自义务。根据上述合同约定，世茂天成公司向小区业主提供物业服务，业主应依约支付物业服务费。吕函笑虽上诉称世茂天成公司物业服务不合格，对业主的房屋及配套设施设备和相关场地未提供合格的维护、养护、管理服务，也未向小区业主提供合格的维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院对其该上诉理由不予采纳。关于违约金的问题，因涉案《前期物业服务合同》中明确约定业主欠缴物业费需支付违约金，且一审法院已对违约金数额进行了合理的调整，故一审法院确定违约金数额并无不当，本院予以维持。另外，吕函笑虽主张一审法院审理程序违法，但其提交的证据亦不足以证明其主张，故本院亦不予支持。吕函笑关于其样板房中财物被盗需世茂天成公司进行赔付的请求属另一法律关系，并非本案调整的范围，其可另行主张。 综上所述，上诉人吕函笑的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费136元，由上诉人吕函笑负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年一月三日 法官助理 何宜曈 书记员方高海