广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1563号 上诉人（原审被告）：北海万达房地产开发有限公司，住所地：广西北海市兴桂路与站前路交叉口西北角万科城市花园第四幢,统一社会信用代码:91450500619443112N。 法定代表人：陈志辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李艳玲，女，汉族，1981年7月25日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈星良，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 上诉人北海万达房地产开发有限公司（以下简称北海万达房产公司）因与被上诉人李艳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北海万达房产公司的委托诉讼代理人黄建军、曾季红，被上诉人李艳玲及其委托诉讼代理人陈兴良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北海万达房产公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2076号判决书第二项，改判逾期办证违约金按双方合同约定的已付房价的0.2%计算。事实和理由：一、北海万达房产公司与李艳玲之间签订的《商品房买卖合同》第15条约定的违约金的计算方法是双方真实的意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，对双方有约束力，双方应按合同约定履行，北海万达房产公司也愿意按合同约定承担违约责任。二、李艳玲不存在任何实际损失，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.李艳玲并无任何证据证明北海万达房产公司逾期办证造成其损失。2.一审判决所依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款均是以一方因违约行为而造成对方的损失为前提的。但本案中李艳玲并不存在实际损失。因此，上述司法解释不适用于本案。三、双方签订的《商品房买卖合同》是采用北海市房产管理部门提供的合同范本，该违约金的约定亦是双方协商达成，并非格式条款，合法有效。若李艳玲认为该违约金约定过低，应在签订合同之日起一年内行使撤销权，但其却并未行使该权利。现一审判决仍支持其主张，无任何依据。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持北海万达房产公司的上诉请求。 李艳玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回北海万达房产公司的上诉请求，维持原判。理由如下：1.首先，违约金的计算方式不合理，有悖公平原则。因为无论违约时间的长短，违约方支付的违约金均只有几百元，这也直接导致北海万达房产公司超过双方约定的办证日期几年都没有为李艳玲办理不动产权证书。2.北海万达房产公司的违约行为造成李艳玲的损失是客观存在的。北海万达房产公司逾期办证使得李艳玲不能出租案涉房屋产生收益，也影响了小孩来北海上学。李艳玲不是没有损失，只是损数额难以确定。 李艳玲向一审法院起诉请求：判令：一、北海万达房产公司为李艳玲办理《不动产权证》;二、北海万达房产公司向李艳玲支付逾期办理《不动产权证》的违约金70232.6元。 一审法院认定事实：2014年1月14日，李艳玲与北海万达房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013-01-0710），约定李艳玲购买北海万达房产公司开发的位于北海市商品房。该商品房价款按建筑面积48.64㎡计算，单价为每平方米8702.3元，总金额423280元；付款方式为其他方式：买受人应当于2014年1月14日前支付总房款的40%即170280元，余款253000元贷款支付；合同第八条约定北海万达房产公司应当在2014年12月30日前将经过五方验收合格的商品房交付给李艳玲使用；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由北海万达房产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2014年1月14日，2014年3月24日、2014年5月27日、北海万达房产公司出具的《发票》显示李艳玲分别向北海万达房产公司支付购房款70000元、100280元、253000元，2015年4月16日北海万达房产公司出具的《收据》显示李艳玲向北海万达房产公司缴纳办证费2500元。 一审法院认为：北海万达房产公司与李艳玲签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予以确认。案涉房屋于2014年12月30日交付李艳玲使用后，按照上述合同的约定，北海万达房产公司应于房屋交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现办证期限已届满，案涉房屋也已经五方验收合格，为此，对于李艳玲要求北海万达房产公司将案涉房屋的不动产权属证书办理登记至其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。北海万达房产公司逾期办证的行为已构成违约，应承担违约责任。按照上述合同的约定，出卖人应按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，李艳玲主张上述违约金的标准过低，请求按中国人民银行计收逾期贷款利息上浮50%的标准计算。一审法院认为，一方面按已付房价款的0.2%计算逾期办证违约金确实存在过低的情形，按该标准计算，逾期办证违约金仅为846.56元（423280元×0.2%＝846.56元）；另一方面无论北海万达房产公司逾期办证时间长短均按已付房价款的0.2%计算亦不利于督促其继续履行办证的义务，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，故对李艳玲主张北海万达房产公司向其支付逾期办理《不动产权证》违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。为此，逾期办证违约金以李艳玲已付房款423280元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从逾期之日（2016年12月20日）起计算至李艳玲起诉之日止为宜。为维护当事人的合法权益，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决：一、北海万达房地产开发有限公司将坐落于北海市房的不动产权属证书办理至李艳玲；二、北海万达房地产开发有限公司支付逾期办证违约金（逾期办证违约金计算：以已付房款423280元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2016年12月20日起计算至2019年5月15日止）给李艳玲；三、驳回李艳玲其他的诉讼请求。 二审期间，北海万达房产公司提交一份证据：《规划调整公告》，以证明北海万达房产公司应市政府要求，为配合高铁的投入使用，完善周边配套设施而调整涉案项目规划方案，导致涉案项目延期办证。李艳玲质证认为，对该证据的真实性没有异议，但该份证据不能证明北海万达房产公司的证明目的。因为这份规划调整公告是由北海万达房产公司申请提出的，目的是为了自己本公司的商业利益，但是只是针对原来的裙楼进行调整，而不是对案涉房屋进行调整。规划方案的调整与双方在购房合同中约定的办证日期无涉，不能成为北海万达房产公司延期办证的理由。并且该调整不影响案涉房屋的竣工验收。本院认为北海万达房产公司提交的上述证据不能支持其上诉请求。 二审期间，本院经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，北海万达房产公司与李艳玲签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。当事人双方应按合同约定全面履行自己的义务。李艳玲依约于2014年支付了全部房款，已履行自己的合同义务，但北海万达房产公司至今并未依合同约定为李艳玲办理案涉房屋的不动产权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。北海万达房产公司与李艳玲签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金仅为已付房价款的0.2%，一审判决认为违约金过低，不利于督促北海万达房产公司继续履行办证的义务，故对违约金予以调整并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人北海万达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1493.4元，由上诉人北海万达房地产开发有限公司负担（已交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇二〇年一月八日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪