浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初6103号 原告（反诉被告）：金华苏宁易购商贸有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区八一南街458号金发广场（1-3楼）。 法定代表人：郁义龙，总经理。 委托诉讼代理人：郑怡、平家骏,上海邦信中建中汇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨志华，男，1987年5月1日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈文周、章丽虹（实习），浙江国权明达律师事务所律师。 原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司[以下简称“苏宁云商公司”，2018年4月19日变更登记为金华苏宁易购商贸有限公司（以下简称“苏宁易购公司”）]为与被告杨志华房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序。因杨志华现住址不明，转为普通程序，依法组成合议庭。本院于2016年8月24日公开开庭进行了审理，并2016年10月17日作出（2016）浙0782民初6997号民事判决。判决书公告送达并生效后，苏宁易购公司至今未申请强制执行。杨志华不服，向浙江省金华市中级人民法院申请再审。浙江省金华市中级人民法院于2019年1月17日裁定撤销上述判决，并发回本院重审。2019年3月21日本院受理后，依法另行组成合议庭，并在杨志华基于反诉请求提出的鉴定申请鉴定完成后，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏宁易购公司的委托诉讼代理人郑怡，被告（反诉原告）杨志华的委托诉讼代理人陈文周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏宁易购公司向本院提出诉讼请求：一、确认原被告之间的《场地租赁合同》已经解除；二、被告腾退位于义乌市稠州北路8号第5层区域的房屋；三、被告支付原告拖欠的租金、房屋占用费、综合管理费、水电费34512.92元（暂算至2016年4月18日），拖欠费用计算至被告实际履行之日止；四、被告支付原告违约金65625元。事实与理由：2014年12月31日，原、被告签订了《场地租赁合同》，协议约定原告将其位于义乌市稠州北路8号第5层区域转租给被告，租金采用“先付后租”的方式按半年一次支付，水电费按月支付，延付租金及其他费用达一个月的，被告除承担违约责任外，原告还有权解除合同。被告应在2015年12月15日支付2016年上半年的租金131250元，然而直到2016年1月19日，被告仍未支付租金也未按月支付水电费。因此，原告根据合同约定于2016年1月21日向被告发送《解除合同及撤场通知函》，与被告解除租赁合同，并要求被告于2016年1月31日前交付租赁物。被告于2016年1月22日收到该函，但至今并未腾退房屋。 被告杨志华答辩称：原被告双方在2014年12月31日签订的租赁合同，约定将涉案房屋转租给被告，被告按约支付了15年的房租以及履约保证金6.25万元、水电费保证金1.5万元。此后由于原告未按约支付义乌市交通投资建设集团有限公司（以下简称“交投集团”）涉案房屋2016年的房租导致交投集团发函给原告解除原告与交投集团所签订的房屋租赁合同，因此被告认为本案造成合同解除的原因是由于原告的违约，致使原被告双方签订的租赁合同在2015年12月31日终止。被告早已将场所腾空，所以我方认为原告第一项第二项诉讼请求应当驳回，第三项被告认为按照实际计算费用。第四项应当予以驳回，本案的违约是因原告导致的而非被告。 反诉原告杨志华提出反诉请求：一、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金6.25万元及水电费保证金1.5万元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告剩余租赁期限内装饰装修残值损失68万元（具体金额以司法评估报告为准）及垃圾清理费12万元；三、判令反诉被告支付违约金65625元。事实与理由：2011年7月29日，义乌市公共资产管理中心（以下简称“公共资产中心”）与反诉被告签订一份《房屋租赁合同》，约定将义乌市稠州北路8号出租给反诉被告，租赁期限自2011年8月1日至2021年12月31日止，2012年12月31日前的租金在2011年7月26日支付，其余每年租金在上一年的8月31日前支付等。根据行政事业单位资产划转移交协议书，自2014年8月28日起义乌市稠州北路8号资产划转给交投集团。为此交投集团、公共资产中心与反诉被告三方签订了关于义乌市稠州北路8号花来香酒店租赁关系调整的三方协议，约定：2011年7月29日公共资产中心与反诉被告签订的《房屋租赁合同》继续有效。自2015年1月1日起交投集团替代公共资产中心继续与反诉被告履行合同中出租方的权利、义务；2016年1月1日至2021年12月31日的租金由反诉被告支付给交投集团等。2014年12月31日，反诉原告与反诉被告签订《场地租赁合同》，约定反诉被告将义乌市稠州北路8号第五层转租给反诉原告，约定租赁期限自2015年1月1日至2021年12月31日止，租金半年一次支付（提前半个月支付下个租赁期的租金）；反诉原告需缴纳履约保证金6.25万元、水电费保证金1.5万元等。此后，反诉原告依约支付了2015年1月1日至2015年12月31日的房租、履约保证金6.25万元及水电费保证金1.5万元，并进场雇人清理垃圾、装修，共花清理垃圾费12万元、装修费95万元。2015年11月17日，交投集团发函给反诉被告，拒绝其降低上述房屋租金的要求并要求从速支付2016年度的房租1592.3131万元。但反诉被告仍未支付上述房租。2015年11月30日，因反诉被告未按合同约定在2015年8月31日前支付2016年度的房租，经催告仍未履行，交投集团发函关于解除2011年7月29日签订的房屋租赁合同的《解除合同通知书》给反诉被告，该合同于2015年12月31日解除。因反诉被告原因，即待其与交投集团重新达成降低房租协议后，再另行协商房租数额及支付时间，导致反诉原告延缓交付2016年度的房租。后，反诉原告于2016年3月23日转账支付给反诉被告部分房租，被予以退回。综上所述，反诉原告认为因反诉被告未按约向交投集团履行支付2016年度房租1592.3131万元的违约行为，导致2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》及交投集团、公共资产中心与反诉被告三方签订的《关于义乌市稠州北路8号花来香大酒店租赁关系调整的三方协议》均于2015年12月31日解除。从而致使反诉原告与反诉被告在2014年12月31日签订的《场地租赁合同》无法履行而提前终止。故，反诉被告不仅无权要求反诉原告支付2016年房租，反而应当向反诉原告支付相应的违约金、退还相应的履约保证金、水电费保证金并赔偿经济损失。 反诉被告苏宁易购公司答辩称，本案并非反诉被告违约而是反诉原告违约，在2015年12月31日前后虽然反诉被告与案涉房屋产权方就租赁合同有过纠纷，但是反诉被告并未与产权方解除租赁合同，而是在2016年9月10日才协商确定了解除合同的事宜，而反诉被告与反诉原告的场地租赁合同是由于反诉原告未按合同约定提前一个月支付房租，反诉被告根据反诉原告的违约行为发函解除了场地租赁合同，因此是反诉原告违约导致双方合同解除，而并非反诉被告导致的，反诉被告不应当支付反诉原告违约金。在反诉原告收到解除函后仍然实际占用案涉房屋至2017年2月11日后，实际产生的占用费、水电费已达近30万元，根据场地租赁合同第4.3.2条对保证金的约定，反诉原告已支付的履约保证金和水电费保证金均应当与其拖欠的租金、水电费相抵扣，因此该保证金不应当退回。另外因为反诉原告违约，因此其装修残值也不应当由反诉被告承担，应当由其自行承担。 原告苏宁易购公司提供的证据及被告杨志华的质证意见如下： 1、场地租赁合同一份，证明原告与被告间的租赁关系。被告质证，三性无异议。 2、解除合同及撤场通知函、EMS面单、寄送情况各一份，证明原告已于2016年1月21日向被告发送《解除合同及撤场通知函》，被告于2016年1月22日签收该函件。被告质证，对三性无异议。 3、三方协议书一份，证明原告于2016年9月10日才与交投集团协商达成解除租赁合同的协议，约定双方的租赁合同于2015年12月31日解除，且原告合法占用案涉房屋至2016年8月31日。4、房屋租赁合同一份，5、商铺租赁合同一份，共同证明苏宁云商公司已取得案涉房屋自2016年10月16日至2021年12月31日期间的租赁权，并且将该租赁权转租给原告，原告拥有向被告收取房屋占用费等费用的权利。被告质证，对证据3、4、5无异议，但证据5的落款时间是2017年3月13日，但是里面的房屋租赁期限是2016年10月16日，这个是补签的还是什么不清楚。被告应付的租金应当按原告证据5中的租金标准计算。 6、杨志华水电费明细一份，证明被告至今共拖欠水电费48270.05元。被告质证，我方不认可水电费部分，这个是原告单方制作，并没有被告签名认可。 7、2017年2月11日拍摄的案涉房屋的室内腾空情况，证明被告至2017年2月11日仍在使用案涉房屋，并未完全腾空。被告质证，对真实性无异议，但是内容上看已经在搬迁了，我们在2017年2月10日已经搬迁了，照片上并没有搬迁日期。我们自认是在2017年2月10日搬迁完毕。 反诉原告杨志华提供的证据及反诉被告苏宁易购公司的质证意见如下： 1、场地租赁合同一份，证明双方约定的权利义务。反诉被告质证，对三性无异议。 2、（2017）浙07民终5364号判决书、（2017）浙07民终4669号判决书各一份，证明反诉被告因未按约履行支付2016年度房租1592.3131万元的违约行为导致反诉原告与反诉被告在2014年12月31日签订的场地租赁合同无法履行而提前终止的事实。反诉被告质证，对真实性无异议，对其证明目的有异议，这是苏宁易购公司与案外人的判决书，与本案无关，不能以偏概全。 3、建设银行明细账查询表、建行单位结算卡业务凭证各一份，证明反诉原告曾于2016年3月23日转账支付反诉被告三个月房租，但反诉被告予以退回的事实。反诉被告质证，对真实性无异议，对其证明目的有异议，杨志华是在苏宁易购公司已经解除租赁合同的情况下支付的租金，苏宁易购公司当时的理解是如果收取了该笔租金，则默认双方的租赁合同继续存续，但苏宁易购公司已解除了该合同，因此予以退回。 4、收款收据二份，证明反诉原告依约缴纳履行保证金6.25万元，、水电费保证金1.5万元。反诉被告质证，对三性无异议。 5、建行单位结算卡业务凭证一份，证明反诉原告缴纳所承租房屋的水电费截止时间为2016年3月23日。反诉被告质证，对真实性无异议，对其关联系和证明目的有异议，这只是一张打款单，只能证明义乌市广人健身有限公司打款给原告而非被告，且即使是被告支付的水电费，结合苏宁易购公司在刚才提交的水电费详单，可以看出杨志华只是在支付之前2015年8月10日到2015年12月10日期间拖欠的水电费，而不能证明其缴纳水电费的截止时间是2016年3月23日。 6、收条一份，证明反诉原告在2017年2月10日腾空所租的房子。反诉被告质证，对三性均有异议，落款的三位自然人并未出庭证明其真实性。 本院依反诉原告的申请，移送鉴定机构鉴定后的评估意见书、补充评估书及鉴定费发票各一份，双方的质证意见如下： 原告苏宁易购公司对评估报告真实性、合法性无异议，对其证明结论有异议，我们审核认为其中多项价格评估过高，因此已经向评估机构提交了补充评估申请书，要求进行补充评估，对于价格评估结论书的补充评估书，真实性无异议，因为是我方当庭刚收到，希望庭后七个工作日内书面向法庭提交质证意见，对于鉴定费发票真实性合法性无异议，但是本案违约方是杨志华，该支出应当由杨志华承担。被告杨志华对其无异议，但对其报告中的48万数额认为太少。 本院认证意见如下：原告提供的证据1-5、证据7被告无异议，予以确认，证据7无拍摄时间，但反映健身器材已在搬迁，按被告自认的搬迁时间确认腾空时间；证据6为原告单方制作，不予确认。反诉原告的证据1-4，真实性予以确认，证据2中的部分认定的事实与本案有关，予以确认；证据5仅能反映付款情况，不能直接反映水电费截止时间，结合杨志华自认的腾空时间，说明其之后尚占有使用相应的场地，必然产生相应的水电费，但是否尚欠相应的水电费无杨志华确认的证据证明；证据6为案外人出具的收条，案外人未出庭作证，真实性不能确认。评估意见书、补充评估书及鉴定费发票，系本院按法定程序委托鉴定后作出，程序合法、鉴定意见有据，予以确认。 根据以上认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2011年7月，金华市江浙苏宁家用电器有限公司通过公开投标向公共资产中心承租义乌市稠州北路8号商务楼，租赁期自2011年8月1日至2021年12月31日，租金除2011年8月1日至2012年12月31日的租金在2011年7月26日支付外，其余的每年租金均要在上一年的8月31日前支付。2014年，按照《行政事业单位资产划转移交协议书》要求，自2014年8月28日起，该商务楼划转给交投集团。为此，公共资产中心与交投集团、苏宁云商公司（2013年4月8日由金华市江浙苏宁家用电器有限公司名称变更）签订三方协议，确认原公共资产中心与苏宁云商公司的租赁合同有效，自2015年1月1日起，原公共资产中心的合同的权利义务由交投集团承继。 2014年12月21日，杨志华（乙方）与苏宁云商公司（甲方）签订《场地租赁合同》一份，约定：租赁场地为义乌市稠州北路8号第5层整层，租赁期限自2015年1月1日至2021年12月31日，装修优惠期自2015年1月1日至2015年4月15日，租金每年25万元（待消防合格证取得后租金需有所提高，具体金额另行协商），综合管理费2万元/年，租金年递增5%，租金采取“先付后租”方式按半年一次支付；电费按1.1元/度、水费按5.3元/吨；乙方一次性缴纳履约保证金6.25万元、水电保证金1.5万元，作为乙方履行本合同的保证；拖欠租金、水电费、滞纳金、违约金甲方有权以保证金抵扣，保证金不足每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之一的违约金。甲方违反合同应向乙方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且乙方有权解除本合同。2014年12月31日，杨志华交纳了合同约定的履约保证金6.25万元和水电保证金1.5万元。 2015年11月17日，交投集团函告苏宁云商公司，内容是“你公司关于要求降低苏宁义乌稠州北路店租赁费用的函已收悉。经研究，我公司不同意来函所提的要求，希望贵公司按《房屋租赁合同》第四条的约定，从速向我公司支付2016年度的应交房租”。2015年11月30日，交通集团发出《解除合同通知书》，内容：认为已构成根本违约，通知解除2011年7月29日签订的房屋租赁合同，在收到本通知书一个月内腾空承租房屋并办理房屋移交手续，通知于收到之日起生效。2015年12月31日，苏宁云商公司向交投集团发出《关于义乌店租金未支付的说明函》，要求给予一定的宽限期。 2016年1月20日，苏宁云商公司向杨志华发送《苏宁义乌店外租区解除合同及撤场通知函》，称：杨志华应在2015年12月5日前支付2016年1月1日至2016年6月30日租金141250元，但截止2016年1月18日为止，杨志华仍未缴纳租金及物业管理费，决定自2016年1月20日起解除场地租赁合同及相关补充协议，限于2016年1月31日前将位于义乌市稠州北路8号5层区域的物品进行清场完毕并交付承租场地。2016年1月22日，杨志华委托的他人代收了上述通知函的邮寄件。 2016年2月24日，交投集团向苏宁云商公司发出《催款通知单》，要求将2016年1月1日至2016年12月31日租金按合同约定缴纳。2016年3月1日，苏宁云商公司作出《关于苏宁义乌店的情况说明》，主要内容：集团评估进行闭店，目前我司已启动外租户清理工作，希望能协调接收现有7家外租户。2016年4月25日，交投集团再次发出《催款通知单》，要求支付租金。 2016年3月23日，杨志华汇入苏宁云商公司账号65625元租金，但2016年3月30日，苏宁云商公司将65625元又转回杨志华。2016年3月23日，义乌市广人健身有限公司转账给苏宁云商公司账号14538.09元，用于支付尚欠的水电费。2016年7月7日，苏宁云商公司变更登记名称为苏宁易购公司。 2016年9月10日，交投集团（甲方）、苏宁云商公司（乙方）、浙江苏宁云商商贸有限公司（丙方，以下简称“浙江苏宁公司”）签订《三方协议书》，就提前解除租赁合同及后续合作达成如下约定：1、2015年11月30日，因乙方逾期超过三个月未支付2016年度租金，甲方正式发函与乙方解除合同，现双方确认租赁合同于2015年12月31日解除，2016年，乙方应向甲方支付房屋占用费1061.54万元（房屋占用费以2016年度租金为基数计算，房屋占用时间为2016年1月1日至2016年8月31日），乙方应确保在2016年10月15日前将房屋清空腾退；乙方同意甲方没收履约保证金131万元作为甲方租金补偿；自愿再向甲方补偿六个月租金796.16万元，稠州北路8号商务楼内不能移动的财产及增设的设施乙方同意归甲方所有；协议生效后甲方对稠州北路8号商务楼重新进行招拍挂，乙方应在2016年8月25日前将外租户详细资料递交给甲方，甲方同意保留租约招租等等。 经重新招投标，2016年11月8日，浙江苏宁公司与交投集团签订《房屋租赁合同》一份，约定：将上述稠州北路8号的房屋出租给浙江苏宁公司，租赁期自2016年10月16日至2021年12月31日。2017年2月10日，杨志华腾空了相应房屋。 2017年3月13日，浙江苏宁公司与苏宁云商公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：将稠州北路8号的转租给苏宁云商公司，租期同上。2018年4月19日，苏宁云商公司变更登记为苏宁易购公司。 本案受理后，本院依法委托东阳市一达价格事务所有限公司对义乌市稠州北路8号第五层剩余租赁期限内（2017年2月10日至2021年12月31日）装饰装修残值损失数额进行司法评估，为此杨志华垫付评估费7000元，该评估公司作出东一达价鉴[2019]62号价格评估结论书，认为其价格为545000元。后又提出补充评估，最终确认其价格为48万元。 本院认为，苏宁云商公司与杨志华于2014年12月31日签订的场地租赁协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。苏宁云商公司后变更为苏宁易购公司，相应的权利义务由苏宁易购公司承继。苏宁云商公司未按合同约定交纳房租，经交投集团发函催告后仍未交纳相关费用，故交投集团有权解除合同。苏宁云商公司收到交投集团的解除合同通知书后，于2015年12月31日回函并未对解除合同提出异议，故苏宁云商公司与交投集团的房屋租赁合同于2015年12月31日解除。后续苏宁云商公司与交投集团的函件往来，系对合同解除的后续协商过程。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应认定超过部分的约定无效。苏宁云商公司与杨志华约定的租赁期限自2015年1月1日至2021年12月31日，超过2015年12月31日的约定应认定为无效。《场地租赁合同》在约定的租凭期限届满前终止，系苏宁云商公司丧失转租权造成，按《场地租赁合同》的约定，苏宁云商公司应支付杨志华相当于当年度三个月租赁费用的违约金即65625元。关于装饰残值损失，根据再次补充评估后的评估意见书进行确认，金额为48万元。水电费金额因缺乏有效证据证明，不予支持。《场地租赁合同》终止后，杨志华仍占有使用租赁场至2017年2月10日，苏宁云商公司嗣后已支付2016年度的场地使用费，且取得了相应的租赁权，故杨志华应当支付相应的占有使用费，租赁费用参照《场地租赁合同》的约定，杨志华应支付的场地占有使用费为：262500元+275600元÷365天×40天=292702.74元。根据苏宁云商公司与交投集团于2016年9月10日签订的三方协议确定的清退时间及苏宁云商公司提供的照片、水电清单等，可反映其仍对大厦进行了综合管理，杨志华仍应支付尚欠的综合管理费为22191.78元（2万元+2万元÷365天×40天）。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、被告杨志华于本判决生效后五日内支付原告金华苏宁易购商贸有限公司占有使用费292702.74元、综合管理费22191.78元，合计314894.52元。 二、反诉被告金华苏宁易购商贸有限公司于本判决生效后五日内返还反诉原告杨志华履约保证金62500元、水电费保证金15000元。 三、反诉被告金华苏宁易购商贸有限公司于本判决生效后五日内赔偿反诉原告杨志华装饰装修残值损失480000元。 四、反诉被告金华苏宁易购商贸有限公司于本判决生效后五日内支付反诉原告杨志华违约金65625元。 五、驳回原告金华苏宁易购商贸有限公司其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告杨志华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2302元，由原告金华苏宁易购商贸有限公司负担584元，被告杨志华负担1718元。反诉案件受理费13231.25元，由反诉原告杨志华负担4489.25元，反诉被告金华苏宁易购商贸有限公司负担8742元；鉴定费7000元，由反诉原告杨志华负担2059元，反诉被告金华苏宁易购商贸有限公司负担4941元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  项孟进 人民陪审员  鲍福喜 人民陪审员  何巧云 二〇二〇年一月十五日 代书 记员  刘凌杰