湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终176号 上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司。 法定代表人：欧小明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：孙朵，女，1987年10月20日出生。 委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。 上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）因与被上诉人孙朵房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人裕湘置业公司的委托诉讼代理人欧阳维荣，被上诉人孙朵及其委托诉讼代理人唐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕湘置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判裕湘置业公司只需向孙朵支付逾期交房违约金4740元；本案一、二审诉讼费由孙朵负担。事实和理由：1.一审法院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2019年9月12日错误。（1）2019年8月2日涉案房屋已竣工验收合格，裕湘置业公司亦于2019年7月20日通知收房。因此，涉案房屋具备交房条件时间为2019年8月2日。（2）郴州市北湖区人民法院已生效判决[（2019）湘1002民初4701号]已认定涉案房屋竣工验收符合交房条件时间为2019年8月2日。而一审法院对已生效判决认定的事实不予认可，属认定事实不清。2.一审法院对于因政府行为所导致的工程延期时间未予扣除，明显错误。根据《郴州市人民政府关于加强高考考学期间环境噪声污染监管的通知》规定，高考、学考的停工时间最长为13天，而郴州市质监站通知裕湘置业公司停工16天，超过3天的时间应当属于不可预见的客观因素，因此，依双方合同约定，裕湘置业公司有权顺延交房3天。 孙朵辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回裕湘置业公司的上诉请求。 孙朵向一审法院起诉请求：1.判令裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务；2.判令裕湘置业公司逾期交房而向孙朵支付违约金17,882元，以后的违约金计算至实际交房之日止；3.本案诉讼费用由裕湘置业公司负担。 一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。2018年5月8日，孙朵（买受人）与裕湘置业公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201601201121），主要约定由孙朵购买裕湘置业公司开发的位于郴州市裕湘路裕湘面业住宅小区XX房，建筑面积为67.12平方米，单价8024.81元每平方米，总房款538,625元，付款方式为一次性付款。此外，合同第六条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条约定，出卖人应当在2019年4月30日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。双方签订合同后，孙朵按照约定一次性向裕湘置业公司支付购房款538,625元，截止本案庭审之日，案涉房屋尚未交付。另认定，裕湘置业公司于2019年7月28日至7月30日向业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，孙朵以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，建设单位对裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。二、双方当事人有争议的事实。（一）案涉房屋是否具备交房条件。双方约定的交房条件为“商品房经验收合格”，郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，可认定从即日起案涉房屋属于经验收合格、具备交房条件的房屋。裕湘置业公司虽然短信通知业主于2019年8月1日收房，但此时尚不具备交房条件，故根据《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋交付的约定，一审法院认定案涉房屋的实际交付时间为2019年9月12日。（二）裕湘置业公司在建房施工过程中是否有存在不可抗力因素，应否从违约日期中扣除。裕湘置业公司主张根据《郴州市人民政府关于加强高考学考期间环境噪音污染监管的通告》的规定，高考、学考的停工时间最长13天，而郴州市质监站通知裕湘置业公司停工16天，超过3天应从违约日期中扣减。一审法院认为，政府及质监站该行为虽不可违抗，但建设单位应当是可以预见的，裕湘置业公司主张的上述情况不符合不可抗力的构成要件，且依合同约定，遭遇不可抗力应在发生之日起60日内告知孙朵，对此裕湘置业公司亦从未以合理的方式告知孙朵，故对裕湘置业公司提出的上述抗辩理由不予采信。 一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，孙朵与裕湘置业公司于2018年5月8日签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，裕湘置业公司未按合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同的九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定裕湘置业公司应于2019年4月30日交房，其逾期交房时间从合同约定的最后交房期限次日即2019年5月1日起计算至裕湘置业公司具备交房条件时即2019年9月12日止，共计134天。孙朵诉请裕湘置业公司支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，不予支持。故裕湘置业公司应支付孙朵逾期交房的违约金为14,435.15元（538,625元×0.0002×134天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告湖南裕湘投资置业有限公司继续履行与原告孙朵签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告孙朵逾期交房违约金14,435.15元；三、驳回原告孙朵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取124元，由原告孙朵承担24元，被告湖南裕湘投资置业有限公司承担100元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案商品房具备交付条件的时间应如何确定；二、裕湘置业公司如何承担违约责任。 关于焦点一。本案中，孙朵与裕湘置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。该合同第九条对涉案房屋交付期限及条件约定：“裕湘置业公司应当在2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同所约定的商品房交付买受人：该商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。裕湘置业公司称2019年8月2日即具备交房条件，不符合双方的约定，本院不予支持。 关于焦点二。双方合同约定裕湘置业公司应在2019年4月30日前将经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给孙朵使用，但裕湘置业公司未在约定期限内交房，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定逾期交房违约金计算标准为按已付购房款日万分之二计算违约金，如前所述，涉案商品房于2019年9月12日才具备交付条件，自2019年5月1日起计算至2019年9月12日止逾期交房134天，按孙朵已交购房款538,625元计算违约金为14,435.15元（134天×538,625元×0.0002）。一审判决裕湘置业公司向孙朵支付迟延交房违约金14,435.15元并无不当。对于裕湘置业公司提出涉案建设工程因高考、学考期间被停工，应予扣减延迟交房时间。因为涉案建设工程在高考、学考期间被停工，不属于不可抗力情形，故裕湘置业公司该项上诉理由无法律依据，本院不予支持。 综上所述，裕湘置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费161元，由上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 戴陈峰 审 判 员 陈新德 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年一月十六日 法官助理 袁浩飞 书 记 员 吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。