北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终824号上诉人（原审原告）：赵保生，男，1951年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京天恒房地产股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街31号天恒置业大厦11层。法定代表人：张颖，董事长。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。上诉人赵保生因与被上诉人北京天恒房地产股份有限公司（以下简称天恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人赵保生、被上诉人天恒公司之委托诉讼代理人张剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵保生上诉请求：1、判令天恒公司按照北京市海淀区203号房屋（以下简称203号房屋）《商品房买卖合同》第15条的规定对《商品房买卖合同》附件一（以下简称合同附件一）房屋平面图中的露台向权属登记机关提供资料，进行不动产登记；2、判令天恒公司按照《商品房买卖合同》第12条的规定给付未按房屋平面图进行不动产登记的违约金272760元。（从2012年10月10日计算至实际给付日止，暂计至2020年1月12日，按已付房价款的万分之一点五每日120元计算）；3、判令天恒公司按照《商品房买卖合同》第10、16条的规定对203号房屋露台履行安装防砸防火设施的保修义务。事实和理由：1、露台属于涉案房屋的专有部分,在物理上专属于203号房屋。《商品房买卖合同》21条规定附件与合同具有同等法律效力，合同附件一上有露台的标识，所以露台应计入房产证的附记栏内，在房产证上应记为“另有露台10平方米建筑面积不在以上总建筑面积内”天恒公司应该将露台登记在我名下;2、天恒公司应承担露台未取得不动产所有权产生纠纷的责任，向我支付违约金并履行给露台安装防砸防火设施的保修义务。天恒公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，赵保生的要求都没有法律依据，都不合理，不同意赵保生上诉请求，要求维持原判。赵保生向一审法院起诉请求：1、判令天恒公司对203号房屋的露台进行测绘，并将测绘资料提交给不动产登记机关按照商品房买卖合同附件一的《房屋平面图》办理产权登记，在房产证中的北京市房屋登记表的附记栏内按实测数据标明另有平台按实测面积平米不在总建筑面积以内，履行对所售房屋进行测绘和不动产登记的合同义务；2、判令天恒公司按已付房价款金额的万分之一点五的标准支付违约金，从2012年10月10日计算至实际给付日止；（暂计至2019年4月24日，金额为241800元）；3、判令天恒公司对所涉房屋露台安全隐患采取更正规划设计安装防砸防火设施履行交付安全质量有保障房屋的合同义务；4、诉讼费由天恒公司负担。一审法院查明：2004年3月12日，赵保生（买受人）与天恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：赵保生购买203号房屋，阳台是封闭式，合同约定的建筑面积为172.13平方米，其中套内建筑面积138.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.56平方米，房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4660元，总金额802126元，出卖人应当在2004年4月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件一为“房屋平面图”，该平面图中除了标注“卧室”、“起居室”等外，还在起居室联接一侧标注有手写“平台”二字，平面图旁标注有“户型以现房为准”的手写内容。合同附件二为“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，其中注明“地上二层：按国家有关规定应分摊的墙体部分、电梯井、楼梯间、公共门厅、公共走道、公共管井等。”合同签订后，天恒公司于2004年4月17日将203号房屋交付赵保生使用。合同附件一中“平台”实物位于203号房屋所在楼宇的单元门口上方，与203号房屋相连，并可通过203号房屋中开设的户门进入平台。经双方确认，该户门系203号房屋原有结构设计。诉讼中，经本院前往北京市国土资源局海淀分局调取203号房屋测绘及登记信息可知，天恒公司于2003年9月委托北京鼎春德正测绘中心，对包括203号房屋在内的小区进行产权登记测绘，其中显示203号房屋建筑面积为172.13平方米，套内建筑面积为138.57平方米，阳台建筑面积为13.28平方米，分摊的共有共用建筑面积为33.56平方米，但该测绘中未显示双方合同附件一房屋平面图中显示的“平台”部分，该“平台”亦未办理首次登记。赵保生已取得的203号房屋所有权证中记载的建筑面积、套内建筑面积、阳台建筑面积、共有分摊建筑面积与测绘数据一致，所附房地平面图也没有显示前述“平台”部分。另查，在北京市城市建设档案馆涉及本案建筑竣工图显示，该平台部分以虚线方式在203号房屋处标示，并注有“露台”字样。双方当事人确认竣工图中“露台”与合同附件一房屋平面图中“平台”为同一处。庭审中，赵保生主张合同附件一房屋平面图中包含露台，故其购买的203号房屋应包含露台，天恒公司负有测绘、登记的义务。天恒公司对此不予认可，表示合同附件一房屋平面图仅用于显示203号房屋物理状态，其公司出售房屋建筑面积为172.13平方米，赵保生亦已取得建筑面积为172.13平方米的房屋所有权证，赵保生购买的房屋不包括露台部分，且依据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.27规定，露台不应计算建筑面积，故露台无需测绘、登记。经询，赵保生认可《商品房买卖合同》约定的购房面积不包含露台，双方亦未针对露台应进行登记作出约定，但主张天恒公司违反《商品房销售管理办法》第16条商品房买卖合同应当明确商品房基本状况的规定，违反第19条按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业在平面图中应当标明详细尺寸的规定，坚持要求天恒公司应对合同附件一房屋平面图中全部部分进行测绘、登记。赵保生另以天恒公司未履行登记露台义务为由，主张违约金，并要求天恒公司解决其露台安全隐患问题。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，赵保生与天恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵保生主张其购买房屋包括露台部分，应对此承担相应举证证明责任及举证不能的法律后果。双方合同附件一房屋平面图中虽标注有“平台”，但该“平台”是否归赵保生所有，应结合双方合同全部约定予以判定。由合同内容可知，赵保生支付的购房总价款系按建筑面积计价得出，双方约定赵保生购买房屋的建筑面积为172.13平方米，合同中关于房屋交付、产权登记等约定均针对上述建筑面积的房屋作出。合同条款中无针对“平台”或“露台”进行买卖的约定，赵保生亦认可合同约定的建筑面积不包含露台，其未针对露台向天恒公司支付相应购置款项，故不能证明双方有买卖露台的意思表示。在赵保生未针对露台支付相应对价的情况下，合同中未体现出天恒公司将露台赠与赵保生的意思表示，赵保生亦未对此举证。且在按建筑面积计价销售房屋时，房屋平面图的主要作用为体现房屋中卧室、起居室等各空间相互位置、形状等户型信息，所购房屋价款、面积等应主要依合同条款确定。现赵保生取得的203号房屋所有权证登记建筑面积与双方约定相符，可证明天恒公司履行了相应合同义务。综合上述双方合同条款约定、赵保生支付房款金额及取得房产证情况，赵保生主张其购买的203号房屋包含露台，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信，对赵保生以露台归其所有为前提而提出的要求天恒公司测绘、登记、支付违约金、安装防砸防火设施的诉讼请求均不予支持。综上所述，判决如下：驳回赵保生的全部诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院补充事实如下:《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.27规定：下列项目不应计算建筑面积……露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件……。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。赵保生与天恒公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方当事人应当本着诚实信用原则履行合同享受权利、义务，任何一方当事人均无权对于合同条款任意解释。对于赵保生的上诉请求，本院意见如下：第一，《商品房买卖合同》记涉案房屋建筑面积172.13平方米，房价款按建筑面积计算，单价4660元，总金额802126元，由此可知赵保生仅按建筑面积支付了购房款，并未为取得露台支出任何费用；第二，无论是根据《商品房买卖合同》还是合同附件一，都表明天恒公司从未作出过将露台赠与赵保生的意思表示，合同附件一房屋平面图中“平台”即为诉讼中争议的露台，平面图的作用系体现房屋的内部功能布局，各功能区域的位置、面积，平面图中虽然标注了平台的位置，但并不说明平台属于赵保生所有；第三，根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.27的规定，露台不应计算建筑面积，故无需测绘、登记。综上，赵保生提出的要求对露台进行登记的上诉请求本院不予支持，其在此基础上提出的其余上诉请求亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵保生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年一月二十日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍