江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3790号上诉人（原审原告）：王静霞，女，汉族，1960年12月5日生，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立志，江苏立志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱信勇，男，汉族，1984年11月15日生，住江苏省徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱诚诚，江苏润诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘斐，江苏润诚律师事务所实习律师。上诉人王静霞因与被上诉人朱信勇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院(2019)苏0391民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王静霞上诉请求：1.依法撤销（2019)苏0391民初273号民事判决书并依法改判；2.一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、2015年3月20日上诉人与被上诉签订的租赁合同合法有效。2015年1月5日，上诉人办理了涉案房屋所有权证及土地使用权证，故涉案房屋通过了一次消防验收是不容置疑的。后随着案件的深入审理，上诉人了解到了徐州经济技术开发区规划建设局有涉案房屋竣工验收备案的全部材料，该材料能证明涉案房屋已通过消防验收，故申请人通过亲自提交和邮寄调查证据申请书的方式申请一审法院到徐州经济技术开发区规划建设局调取上述材料，但一审法院不予理会。上述证据中有徐州市公安消防支队经济开发区于2014年8月16日出具的徐开公消查字[2014]第0012号建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书，该证据载明了徐州凯欣置业有限公司申报的商业餐饮用房、农贸市场新建工程竣工验收消防备案抽查合格。因此上诉人与被上诉签订的租赁合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的租赁合同合法有效。2、退一步讲，如未经消防验收合格用于出租的，应适用于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，被上诉人有权解除合同，并不必然导致租赁合同无效。3、即使一审法院在认定租赁合同无效，也应判决被上诉人向上诉人支付占有使用费。被上诉人实际占用涉案房屋且实际经营获利，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，上诉人要求请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持。被上诉人朱信勇辩称：1.合同签订的时间虽然是2015年，但是约定的租期是2013年11月20日起始至2025年11月19日，且涉案房屋至今未通过消防验收，违反了法律的强制性规定，属于禁止投入使用的物业，且租赁协议中明确约定将消防验收作为交付使用的标准，因此合同属于无效合同。上诉人认为房屋未经消防验收并不必然导致租赁合同无效，但最高院的解释规定的承租人有权解除合同，前提是合同有效，合同自始无效，无从解除。2.被上诉人并未违约，不应当支付租金及违约金，因为涉案房屋未通过一次消防验收，不具备交房验收的条件，根据双方签订的租赁协议第二条第一项的约定，涉案房屋至今并通过消防验收，租金不应起算。何况上诉人至今不解决一次消防验收问题的行为，早已违反租赁协议的约定，即使要支付违约金，也是上诉人向被上诉人支付。3.上诉人要求被上诉人支付占有使用费，即使被上诉人应当支付，也不应按照合同约定的标准，而应按涉案房屋的市场租赁的价值。王静霞一审诉请：1.判令解除王静霞与朱信勇之间的租赁协议；2.判令朱信勇支付王静霞2018年第四季度租金370250元及自2019年1月1日起至判决之日止的租金；3.判令朱信勇支付王静霞违约金444300元；4.本案诉讼费用由朱信勇承担。事实和理由：2015年3月20日，王静霞与朱信勇签订了徐州市经济技术开发区蟠桃花园泰隆商业街18号楼113房-117房、201房的租赁合同，该合同约定：1.租金方式采取先付后租，且于每年的4月1日之前一次性支付；2.2018年4月1日之前应支付租金1481000元；3.如朱信勇不能按时向王静霞交纳租金，每延迟交纳一天以当年度租金总额的千分之三作为滞纳金对朱信勇进行处罚，时间超过壹个月的，则视为违约，王静霞有权选择终止合同并不退还租赁押金、卖场设施、设备及装修。至2018年4月2日，朱信勇并未按照租赁合同支付2017年、2018年租金，故其出具承诺书，时至今日其亦未依承诺履行支付2018年第四季度租金的义务（先付后租）。根据承诺书，王静霞有权收回租赁房屋，解除租赁协议，并要求朱信勇按照每晚一天支付10000元的标准支付违约金。为维护王静霞合法权益，现诉至贵院，望依法予以支持。一审法院审理查明：2014年8月16日，徐州市公安消防支队经济开发区向徐州凯欣置业有限公司下发了《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》（徐开公消竣查字[2014]第0012号），载明：“我大队对你单位于2014年8月12日申报的商业餐饮用房、农贸市场新建工程（备案凭证号：徐开公消设备字[2014]第0044号）进行了竣工工程验收消防备案抽查，工程位于徐州金山桥经济开发区，商业餐饮用房地上四层，地下一层，建筑高度16.65米，建筑面积为4960.80平方米，占地面积1062平方米，钢筋混凝土结构，耐火等级二级；农贸市场地上二层，建筑高度12.15米，建筑面积为3626.90平方米，占地面积1841.79平方米，钢筋混凝土结构，耐火等级二级。发现存在以下问题：一、农贸市场改变使用性质；二、餐饮用房自动喷水灭火系统无法联动。”2014年9月1日，徐州凯欣置业有限公司向徐州市公安消防支队经济开发区递交了《建设工程竣工消防验收复查申请表》，载明：“工程名称为商业餐饮用房、商业用房农贸市场。工程地址为徐州市经济技术开发区泰隆商业街。备案文号徐开公消设备字[2014]第0044号，违法通知文号徐开公消竣查字[2014]第0012号，违反问题整改情况1.经徐州经济技术开发区规划建设局同意，农贸市场名称更改为商业用房18#楼。2.自动喷水灭火系统能支持联动。”2014年9月19日，徐州市公安消防支队经济开发区向徐州凯欣置业有限公司下发了《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（徐开公消竣复字[2014]第0011号）。载明：“我大队对你单位于2014年9月1日申报的商业餐饮用房新建工程（备案凭证号：徐开公消竣备字[2014]第0061号）进行了竣工验收消防备案复查，工程位于徐州金山桥经济开发区，商业餐饮用房地上四层，地下一层，建筑高度16.65米，建筑面积为4960.80平方米，占地面积1062平方米，钢筋混凝土结构，耐火等级二级。意见如下：综合评定该工程竣工验收消防备案复查合格。”2015年1月5日，王静霞办理了涉案房屋的所有权证，并与姜位公共同作为土地使用权人办理了土地使用权证。2015年3月20日，王静霞作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的朱信勇签订《租赁协议》，其中约定：“第一条租赁物业定义1、租赁的具体范围甲方将泰隆商业街18#，土地证号为05—003—051—015（附件1）面积共3182.06平方米（18号楼113房—117房，201房）出租给乙方使用，用途为商业经营。2、配套设施设备（附件2）﹙1﹚、甲方提供的物业达到一次消防验收合格且土建验收要求即可，生产或经营所需的装饰和装修，在不影响建筑结构的情况下由乙方自行建设并承担所有费用。﹙3﹚、甲方提供的租赁物业达到一次消防验收合格且竣工验收合格后，可交付乙方使用。﹙4﹚、此房屋的二次经营消防，验收、设计及费用由乙方自行承担。第二条期限定义1、合同期限租期共12年，自甲方完成上述出租物业完成一次消防验收合格工程竣工验收合格后交给乙方之日起算12年，即自2013年11月20日起至2025年11月19日止。2、免租期为130天，自甲方将上述物业交给乙方使用时起算。即自2013年11月20日至2014年3月31日止。3、物业交付日期物业可以交付的标准为：承租物业取得一次消防验收合格证和竣工验收合格证。甲方暂定于在2013年11月20日前，将符合本合同第一款约定的物业交付给乙方。第三条付款2017年4月1日1371600元整；2018年4月1日1481000元整；2019年4月1日1481000元整…合计：12年租金18623200元。2、租金支付方式﹙1﹚、乙方于签订租赁合同同时支付给甲方200000元（大写：贰拾万元整）定金，其中150000元（壹拾伍万元整）作为租赁诚信保证金，租赁期间抵作押金，这个租赁期结束时甲方无息返还乙方。﹙2﹚、租金方式采取先付后租，在甲方18#完成交房手续后，乙方必须向甲方支付第一年的租金（2014年4月1日—2015年3月31日），租金为人民币壹佰贰拾柒万元整（1270000元）。﹙3﹚、自2015年4月1日起，租金每年缴付一次，乙方应在每个租赁期起始日之前的壹个月支付（如租赁期起始日为2015年4月1日，则应于2015年4月1日之前完成支付）。第六条乙方权利义务5、乙方保证一层用于经营日用小百货的面积不少于800平方米。第十一条违约责任3、如乙方不按时向甲方交纳租金，每迟延交纳一天以当年度租金总额的3%作为滞纳金对乙方进行处罚，超过壹个月的，则视为乙方违约，甲方有权选择终止合同并不退还租赁金、卖场设施、设备及装修。第十二条争议解决办法凡因执行本合同所发生的或于本合同有关的争议，双方应友好协商解决；协商不成，则提交当地有管辖权的人民法院解决。”协议签订后，朱信勇进场经营。2018年4月21日，朱信勇向王静霞出具《承诺书》，载明：“一、租金每三个月支付一次（先付后租）。二、2017年度租金条款于2018年4月23日一次性支付完成。三、如有违反本承诺，每晚一天支付甲方王静霞人民币壹万元。四、2018年度第一季度租金于2018年5月5日前支付。五、如有违约，甲方有权收回房屋。”同日，朱信勇作为乙方与甲方、泰隆商业街开发商何德才签订《补充协议》，其中约定：“甲方一次性给予乙方贰拾万元整用于解决泰隆商业街18号楼消防验收问题，乙方不再向甲方主张消防验收手续问题，此栋楼的一次消防验收和二次消防改造验收及相关费用由乙方自行解决。”2018年12月7日，王静霞就欠付2018年度第四季度租金一事，向朱信勇邮寄《催款函》。2019年1月17日，徐州市公安消防支队经济开发区消防大队向万千美食广场，江苏省徐州市经济开发区大庙镇西贺村17号万千美食广场法人代表朱信勇送达《行政处罚决定书》开公（消）行罚决字（2019）X2号、开公（消）行罚决字（2019）X3号，认定涉案房屋违反了中华人民共和国消防法第十六条第一款第二项之规定，均予以行政处罚5000元罚款的决定。一审法院认为，一、《租赁协议》违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案的租赁物业为泰隆商业街18#，原系农贸市场。根据消防部门提供的文件显示系建设工程竣工验收消防备案检查不合格，亦未见工程竣工验收消防备案复查合格材料。因此，该物业系“经依法抽查不合格的”建设工程，“应当停止使用”。二、《租赁协议》明确将消防验收作为交付使用标准。《租赁协议》第一条第2款第3项约定，“甲方提供的租赁物业达到一次消防验收合格且竣工验收合格后，可交付乙方使用。”三、《租赁协议》属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该合同无效。四、王静霞的诉讼请求无事实与法律依据。王静霞的诉讼请求前提是合同有效。在认为存在有效合同的前提下，王静霞主张解除合同并要求朱信勇支付租金和违约金。现经审理认定该合同无效，因此，王静霞的诉请不应得到支持。一审法院遂判决驳回王静霞的诉讼请求。案件受理费人民币12450元，减半收取为人民币6225元，由王静霞负担。二审中，上诉人为证明其上诉主张，提交四组证据：证据一，徐开工消竣查字（2014）0012号建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书一份，系上诉人亲属受上诉人委托在经济开发区规划建设局调取的复印件。拟证明：涉案房屋的开发商徐州凯欣置业有限公司对涉案房屋进行消防备案抽查申报后，经徐州市公安消防支队经济开发区审查资料及现场检查测试，于2014年8月16日出具了徐开工消竣查字（2014）0012号建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书，即上诉人在拿到房屋所有权证之前，涉案房屋的消防验收是合格的，上诉人与被上诉人签订租赁协议合法有效，至于在同一天出现了一审法院调查的两份不同的消防抽查结果，责任不在上诉人，与上诉人无关，也与上诉人出租涉案房屋无关。证据二，租赁协议复印件一份，拟证明：该份协议的签订人是被上诉人与开发商法定代表人何德才，在2014年1月18日上诉人购买涉案房屋之前，被上诉人于2013年6月21日就已经租赁了涉案房屋，租期自2013年9月1日开始，协议第二条第二款明确约定了装修设计及办理证照的时间在免租期范围内，即2013年9月1日至2013年12月10日，因此，在上诉人购买涉案房屋之前，被上诉人实际上已经完成了涉案房屋的改造装饰。证据三，徐州市经济技术开发区规划局建设工程竣工验收消防备案凭证照片打印件一份，文号为徐开规建竣备字（2019）第0009号，拟证明：涉案房屋已通过消防竣工验收备案，涉案房屋可以正常投入使用营业。证据四，租赁物现在使用情况的照片打印件一组（共16张）。拟证明：租赁物直至今日仍处于被上诉人的占有、使用、收益中，并未影响其签订合同目的，也未影响其使用、收益。按照合同约定，被上诉人应支付租金。被上诉人经质证认为，对第一份证据不予认可，该证据系复印件，未加盖规划局印章，无法确认来源，且与一审法院调取的名称、编号相同的不合格通知书相矛盾。同一天、同一案号，出现一份合格通知书，一份不合格通知书，而不合格通知书是依一审法院依职权在消防部门调取，请法院核实合格通知书的真实性。对证据二不予认可，何德才与本案无关，该证据与本案没有关联性，不予质证。证据三因系复印件，来源无法确认，对其真实性、合法性不予认可，且该证据不能证明涉案房屋已经通过一次消防验收。应以一审法院调取的徐州市公安消防支队经济开发区调出涉案房屋的消防不合格意见书为准。证据四的拍摄时间不明，请法庭对真实性、合法性予以核实。本院经审查认为，证据一系复印件，且经本院到徐州市公安消防支队经济开发区核实，非其单位出具，亦不符合其单位出具的文书格式，涉嫌伪造，本院依法不予采信。证据二与本案无关联性，不能证明上诉人的证明目的，本院依法不予采信。证据三系复印件，不符合举证的形式要件，且不影响本案处理，本院依法不予采信。证据四可以证明涉案房产目前状态，本院依法予以采信。被上诉人二审期间未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一、涉案租赁合同的法律效力应如何认定，重点查明消防验收是否是租赁合同效力认定的要件；二、被上诉人是否应向上诉人支付租金及违约金。本院认为，一、关于涉案合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条之规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人要求解除合同的，人民法院应予支持。《江苏省高级人民法院》第二十五条第二款亦规定，交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或严重影响经营，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。由此可见，在租赁房屋不符合《消防法》相关强制性规定及合同约定的交付条件的情况下，并非直接推定租赁合同无效，而是赋予了承租人合同解除权。承租人在知道或应当知道解除合同的事由后，可选择解除合同，亦可选择继续履行合同。如承租人不行使合同解除权，应视为选择继续履行合同，则应当继续履行其合同义务。因此，本案中，即使涉案房屋未通过竣工消防验收，涉案租赁合同亦非无效合同，承租人朱信勇在知道或应当知道涉案房屋未经竣工消防验收时，依法享有合同解除权。但朱信勇在2018年4月21日与泰隆商业街开发商何德才签订《补充协议》时，已经知道涉案房屋未经竣工消防验收，但未及时行使合同解除权，而是选择继续使用涉案房屋用于经营，并补齐了之前欠付的房租，以其实际行为选择继续履行租赁合同。但至2018年四季度后朱信勇又拒绝履行支付租金的合同义务，因此，王静霞作为出租人起诉朱信勇要求解除租赁合同并支付拖欠租金于法有据，应予支持。一审法院判决驳回上诉人诉请不当，本院依法予以纠正。朱信勇应向王静霞支付2018年四季度租金370250元及自2019年1月1日起至判决之日止的租金（涉案租赁合同约定2019年度租金为1481000元，2020年4月1日前按年租金1481000元计算，2020年4月1日后按年租金1599000元计算）。二、关于朱信勇是否应支付违约金的问题。虽然朱信勇在选择继续履行租赁合同后未按合同约定履行支付租金的义务，确实存在一定的违约行为。但究其原因，系由于上诉人王静霞交付的房屋未通过竣工消防验收，不符合合同约定的交付条件，王静霞违约在先，亦应承担相应的违约责任。虽然朱信勇在本案中未提起反诉，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。王静霞和朱信勇之间的违约责任应相互抵消。因此，上诉人主张要求被上诉人支付违约金的主张无法律依据，本院依法不予支持。综上，一审法院适用法律不当。上诉人的上诉请求以及理由成立，本院予以采信。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条，《江苏省高级人民法院》第二十五条，《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初273号民事判决；即：“驳回原告王静霞的诉讼请求。”二、解除王静霞与朱信勇于2015年3月20日签订的《租赁协议》；三、朱信勇自本判决生效之日起十日内向王静霞支付2018年四季度租金370250元及按原合同约定的租金标准支付自2019年1月1日起至判决之日止的租金。四、驳回王静霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12450元，由王静霞承担3000元，由朱信勇承担9450元；二审案件受理费12450元，由王静霞负担3000元，由朱信勇负担9450元。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宏审 判 员  冯昭玖审 判 员  徐海青二〇二〇年一月二十日法官助理  朱文茜书 记 员  李 璟