江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5028号 上诉人（原审被告）：南通丰采花边绣品有限公司，住所地南通市通州区。 法定代表人：王汉芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹永，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘孟钰，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南通中诺彩印包装有限公司，住所地南通市通州区。 法定代表人：顾勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴红，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。 上诉人南通丰采花边绣品有限公司(以下简称丰采公司)因与被上诉人南通中诺彩印包装有限公司（以下简称中诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰采公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案改判或者发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.不可抗力的自然天气是导致大面积泄水的直接原因。上诉人提供给被上诉人的房屋质量合格，足以面对正常的自然天气。从被上诉人在一审中提交的事发当天的视频可以看出大雨是倾泻而下，并非渗漏。一审法院已经认定此次暴雨属于“不可抗力”，故对被上诉人的损失，上诉人不应当承担责任。2.被上诉人未能尽到对自身货物的妥善保管义务，且从未反映过屋顶有漏水渗水现象。3.双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定：租赁期间，被上诉人应当为自己放置在租赁房屋内的物品购买必要保险（包括责任险）。如未购买保险，则责任自行负担。本案中被上诉人未能及时为自己的财物购买保险，所以根据合同约定，应当由被上诉人自行承担财产受损的责任。 被上诉人中诺公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 中诺公司向一审法院提出诉讼请求：丰采公司立即赔偿因租赁给中诺公司的房屋渗漏给中诺公司造成的损失232907.45元。 一审法院认定事实：2018年3月1日，丰采公司（作为甲方）与中诺公司（作为乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：甲方将自有的位于南通市通州区兴仁镇工业园区的厂房一楼2166平方米、办公楼595平方米出租给乙方用作生产车间；租赁期限为2018年3月1日至2023年2月28日；厂房年租金为460000元，办公楼年租金为78540元。其中合同第九条约定：1、甲方须将房屋管理完善，供乙方使用；2、乙方在使用期间发现房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后五日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修；……4、如因地震、风雨雷电等不可抗力的灾害而造成的一切损失，甲乙双方责任互免；……6、甲方需保证房屋不能漏雨渗水，并及时修理维护，如有因漏雨渗水造成乙方经济损失由甲方负责。第十条约定：租赁期间，甲方负责购买租赁房屋保险，乙方负责购买租赁房屋内乙方的财产及其它必要的保险（包括责任险）。若甲（乙）方未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任由甲（乙）方承担。 合同履行后，中诺公司即开始在租赁厂房内进行包装装潢印刷纸制品的生产和销售。在此期间，中诺公司员工发现租赁厂房部分窗户在雨天存在渗漏现象，遂多次通过微信等方式通知丰采公司管理者林永泰要求派人进行维修，林永泰在接到通知后亦答应在短期内派员维修，但一直未能落实到位。中诺公司遂将生产印刷的纸板产品堆放在厂房中间，生产机器设备放置在厂房四周。 2018年9月16日16时至18时，天降暴雨，2小时内降水量达到52毫米。由于案涉租赁厂房屋顶呈“Ｍ”造型，房顶中间的排水槽因无法及时向两端排水，导致屋顶发生多处渗漏，中诺公司堆放在厂房内印制的瓦楞纸板彩盒被渗漏的雨水浸润，发生软化和粘连，造成经济损失232907.45元。此后，中诺公司与丰采公司就上述损失的赔偿事宜协商未果，中诺公司即诉来一审法院要求处理。 另查明，1、丰采公司出租给中诺公司的厂房系其公司4号车间，该房屋已于2017年12月22日从南通市通州区行政审批局取得编号为320683201712220101的建设工程施工许可证。2、中诺公司受损瓦楞纸板彩盒等产品的残值为5000元。 一审法院认为，中诺公司与丰采公司双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当按照合同之约定履行合同义务。根据合同第九条约定，丰采公司应当对租赁房屋的完整和适用承担保障义务,其中特别约定因房屋漏雨渗水造成中诺公司经济损失由丰采公司承担责任。中诺公司在使用租赁厂房期间发现窗户存在雨水渗漏现象并通知丰采公司管理人员要求维修，丰采公司并未及时派员维修，加之厂房屋顶在2018年9月16日下午在暴雨中发生多处雨水渗漏造成中诺公司财产损失，可见租赁厂房屋顶在防范雨水渗漏方面是存在明显质量缺陷，丰采公司怠于履行保障租赁房屋完善和适用义务，已构成违约，应当对此承担合同违约责任。现中诺公司因瓦楞纸板彩盒等产品受损造成的经济损失232907.45元在扣除残值5000元后的其余部分227907.45元，应当由丰采公司予以赔偿。丰采公司答辩认为当日暴雨属于不可抗力，中诺公司此前已发现厂房窗户渗漏后未采取修复措施，其将纸板产品放置于厂房屋顶排水槽下方，造成纸板等被渗漏的雨水浸润造成损失，中诺公司对此亦有过错，而且中诺公司未按照合同第十条约定为自己堆放在厂房内的纸板产品投保财产险，故其应当对案涉纸板损失承担全部责任。对此一审法院认为，1、虽然暴雨属于不可抗力，但本案中的损失系因租赁房屋质量缺陷发生雨水渗漏导致屋内存放物品发生损坏，因此暴雨只是损失发生的外部因素，直接原因是租赁房屋屋顶雨水承载质量缺陷，故本案的损失不可直接归责于暴雨气候，丰采公司主张的不可抗力免责理由，法院依法不予采纳；2、由于保持租赁房屋的完善与适用是出租人丰采公司的法定义务，中诺公司作为承租人对租赁物的质量缺陷不承担责任，中诺公司发现厂房四周窗户存在雨水渗漏现象后将纸板产品放置于厂房中间位置，已经对纸板产品防水事宜尽到了合理的避险义务，而且中诺公司无法提前预见租赁厂房屋顶存在承载质量缺陷会在暴雨气候下产生多处渗漏，因此中诺公司对自身损失的发生没有过错；3、双方在合同第十条约定的购买保险义务目的是投保人在损害发生后能够通过保险理赔对损失实现经济补偿，其并不必然产生免除对损害发生应承担责任其他主体的民事赔偿责任，因此丰采公司的抗辩理由本院依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决：一、丰采公司赔偿中诺公司损失227907.45元，于判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回中诺公司其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4794元，由中诺公司负担100元，由丰采公司负担4694元。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方的争议焦点是2018年9月16日发生的暴雨是否属于不可抗力。不可抗力是指双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。其中，不能预见，是指当事人在签订合同时，按照通常的社会认知能力是不可能预测到会发生某种事件；不能避免，是指当事人已经尽了最大的努力，但仍然无法避免某种事件的发生；不能克服，是指当事人在事件发生后已经尽了最大的努力，但仍然不能克服事件所造成的损害后果，致使合同不能履行。南通市通州区气象局在一审中曾出具《气象证明》证明2018年9月16日16时至18时，通州区境内出现强降雨，大部分地区大到暴雨，局部达特大暴雨，并伴有雷电活动。通州匝道西站降水累计降水量52.6mm。由于南通地处滨江沿海，本身气候湿润，降水量充沛;考察南通地区历年极端天气，特大暴雨几乎每年都有发生。鉴于此，即便2018年9月16日的暴雨具有灾害性自然天气的特征，但该种灾害性自然天气显然不满足不可抗力的构成要件。对于几乎每年发生的灾害性自然天气，当事人应当能够遇见，而且完全能够采取相关措施避免灾害造成的损害后果。根据双方合同第九条约定，丰采公司应当对租赁房屋的完整和适用承担保障义务,其中特别约定因房屋漏雨渗水造成中诺公司经济损失由丰采公司承担责任。而中诺公司在发现厂房部分窗户雨天存在渗漏现象后，将生产印刷的纸板产品堆放在厂房中间，已经尽到了必要的注意义务；丰采公司主张中诺公司应当在室内堆放的物品上加盖防水防雨器具显然系不当加重中诺公司的义务，本院对该主张不予采信。故丰采公司应当就案涉房屋渗漏对中诺公司造成的损失承担赔偿责任。 我国合同法第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。双方在合同第十条中约定：租赁期间，甲方负责购买租赁房屋保险，乙方负责购买租赁房屋内乙方的财产及其它必要的保险（包括责任险）。若甲（乙）方未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任由甲（乙）方承担。该合同条款没有区分过错方的过错程度而预先免除了过错方的所有责任。由于提供适租的租赁物是出租方的主要合同义务，双方合同明确约定甲方需保证房屋不能漏雨渗水，如有因漏雨渗水造成乙方经济损失由甲方负责，丰采公司未提供符合案涉租赁合同要求的房屋，存在重大过失，故其不能免除自身应当承担的赔偿责任。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4794元，由上诉人南通丰采花边绣品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年一月十三日 书记员 唐颖琦