新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)新01民终4069号 上诉人（原审原告）：他维红，男，1990年1月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：王雪莲，新疆星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：富查梅兰，新疆星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆联家源房产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区喀什东路498号华源博雅馨园20栋1单元101室。 法定代表人：刘小利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨俊玲，新疆典腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢少奎，新疆典腾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李自强，男，1987年12月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 上诉人他维红因与被上诉人新疆联家源房产经纪有限公司（以下简称联家源公司）、李自强房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初4677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭于2019年11月19日开庭进行了审理。上诉人他维红及其委托诉讼代理人王雪莲、富查梅兰，被上诉人联家源公司的委托诉讼代理人杨俊玲、邢少奎，被上诉人李自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 他维红上诉请求：1.依法撤销一审判决书，改判解除2018年6月26日签订的《房屋转让（买卖）合同书》；2.改判联家源公司、李自强共同返还150，000元购房款、返还定金20,000元。事实与理由：涉案合同签订后，我依约支付了定金及首付款，在办理按揭贷款的过程中，银行考量我还款能力而不予发放贷款，导致我无法继续履行合同，我系客观原因不能履行合同，我不是违约方。本案中，我们三方均明知我无能力全额支付房款，才在合同中约定剩余400，000元的房款以银行按揭贷款的方式支付,而紧接着因为金融政策及银行的原因导致按揭贷款办不下来，我个人并没有过错，我不构成违约。本案合同中未约定若发生银行按揭贷款没有办理下来剩余的款项如何支付的问题，根据现在实际情况，涉案合同客观上已不能继续履行，故涉案合同应予以解除。本案中，我依约支付定金及首付款，涉案房屋没有交付给我，李自强仍然在使用收益，并无任何损失。 被上诉人联家源公司辩称：我公司只是促成买卖的中介机构，在此案中不承担任何责任，房屋买卖合同的当事人是他维红与李自强。 被上诉人李自强辩称：2018年我们签订涉案合同，至今已一年了，事情没有解决，我不同意他维红的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 他维红向一审法院提出诉讼请求：1.解除涉案的2018年6月26日签订的《房屋转让（买卖）合同书》；2.判令联家源公司、李自强返还150，000元购房款、双倍返还定金40，000元。 一审法院认定事实，2018年6月26日，他维红（乙方、受让方）与联家源公司（丙方、居间人）、李自强（甲方、出让方）签订《房屋转让（买卖）合同书》，房屋坐落于乌鲁木齐市航空嘉园小区，所有权人为李自强私有。该房屋为产证房，面积78平方米，总价570，000元。该合同第三条约定：2.乙方于2018年6月26日支付定金20，000元以确立买卖关系。3.在双方签订《房屋买卖合同》当日，应将定金存放于丙方处作为房屋交接保证金，由丙方在甲方腾出房屋、交接钥匙、结清物业等相关费用后当日付清。第四条约定：3.按揭贷款：（1）乙方应在签订本合同之日起于2018年7月10日付首付款150，000元；（2）甲方同意乙方剩余房款以银行按揭或公积金贷款方式支付。甲乙双方同意委托丙方办理该房屋的贷款手续。甲乙双方应于签署本合同后三个工作日内按照相关部门规定的办理贷款所需资料及全部证件交于丙方，待丙方收取全部贷款资料后，按照相关部门的规定协助甲乙双方办理贷款和过户手续。第七条约定：1.该房屋是以现房售与乙方，而乙方或乙方的授权代表验看过该房屋，故乙方不得以任何理由拒绝履行该合同。2.如乙方在签署合同后未能履行本合同之相关义务而导致本合同不能顺利履行，则属乙方违约，所付定金归甲方所有。3.如甲方在签署合同后未能履行本合同之相关义务而导致本合同不能顺利履行，则属甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。……6.甲乙双方任何一方无正当理由，不履行本合同的，按照本合同总成交价15%作为违约金赔付给守约方……。同日，联家源公司出具收据一张，内容为：今收到他维红交来购买航空嘉园20，000元。2018年9月4日，他维红配偶张永花通过中国邮政储蓄银行以实时到账方式向李自强转账150，000元。此后，联家源公司为他维红在邮政储蓄银行办理贷款手续，但因他维红原因审核未通过。他维红未再向李自强支付房款。审理中，经一审法院释明，他维红主张解除其与李自强之间的房屋买卖法律关系。经询，李自强不同意解除与他维红的房屋买卖合同法律关系。 一审法院认为，他维红与联家源公司、李自强签订的《房屋转让（买卖）合同书》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，三方均应认真履行。本案系他维红原因，无法办理银行按揭贷款，合同无法继续履行。现他维红主张解除其与李自强的房屋买卖合同法律关系，一审法院认为，合同解除分为约定解除和法定解除，《房屋转让（买卖）合同书》未约定违约方解除情形，《合同法》第九十四条规定的法定解除的五种情形，是赋予守约方的合同解除权，而违约方无权行使法定解除权。且本案系他维红不履行金钱债务，不适用《合同法》第一百一十条规定的非金钱债务排除债权人要求继续履行的请求，现李自强不同意解除双方房屋买卖合同法律关系，故他维红对李自强的诉求于法无据，一审法院均不予支持。本案系他维红与李自强房屋买卖合同纠纷，其与联家源公司的居间合同纠纷，与本案非同一法律关系，一审法院在该案中不予处理。判决如下：驳回他维红对李自强的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。 本院认为，他维红与联家源公司、李自强签订了《房屋转让（买卖）合同书》，合同中约定他维红应在签订本合同之日起于2018年7月10日付首付款150，000元，李自强同意剩余房款以银行按揭或公积金贷款方式支付。他维红与李自强同意委托联家源公司办理该房屋的贷款手续，他维红与李自强应于签署本合同后三个工作日内按照相关部门规定的办理贷款所需资料及全部证件交于联家源公司，待联家源公司收取全部贷款资料后，按照相关部门的规定协助他维红与李自强双方办理贷款和过户手续。在合同履行的过程中，他维红提出贷款申请，联家源公司为他维红在邮政储蓄银行办理贷款手续，但因为他维红的收入达不到贷款的条件，他维红贷款申请未予通过，他维红未再向李自强支付房款。经一审法院释明，他维红主张解除其与李自强之间的房屋买卖合同，而李自强不同意解除与他维红的房屋买卖合同。虽经调解，由于他维红与李自强坚持各自的意见，不能达成调解协议，以至涉案合同不能继续履行，双方形成合同僵局。根据合同的内容反映，联家源公司及李自强对剩余款项以贷款的方式支付是明知并且同意的，而在办理按揭贷款的过程中因为他维红的收入达不到发放贷款的条件，贷款申请未予通过，现在合同不能继续履行，他维红不存在恶意违约的情形。根据诚实信用原则，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，形成合同僵局的状况使双方当事人的利益均受损，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，解除房屋买卖合同较为符合案件的实际情况。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋买卖合同解除，李自强应将已收取的房款150，000元返还他维红。联家源公司收取他维红交纳的定金20，000元，在合同中明确约定该定金存放于联家源公司处，作为房屋交接保证金，由联家源公司在李自强腾出房屋、交接钥匙、结清物业等相关费用后当日付清。因涉案合同已解除，不存在后续履行的情况，故联家源公司应将已收取的定金20，000元返还他维红。他维红要求联家源公司与李自强共同承担返还购房款及定金的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 本案中，他维红系违约方，违约方请求解除合同的，应当承担相应的合同责任，确保守约方的利益得到保障。李自强在履行房屋买卖合同中没有任何过错，李自强就合同解除后的相关问题，可另行诉讼予以解决。 本案庭审中经一审法院释明，他维红明确在本案中其要求解除的是他维红与李自强签订的房屋买卖合同，他维红与联家源公司的居间合同纠纷，与本案不属同一法律关系，在本案中不予处理。 他维红的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初4677号民事判决即驳回他维红对李自强的全部诉讼请求； 二、解除他维红与李自强2018年6月26日签订的《房屋转让（买卖）合同书》； 三、李自强返还他维红购房款150，000元（于本判决书生效后15日内支付）； 四、新疆联家源房产经纪有限公司返还他维红定金20,000元（于本判决书生效后十五日内支付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审减半案件受理费2，050元（他维红已预交），由他维红负担。二审案件受理费3，700元（他维红已预交），由他维红负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  柳 燕 审判员  姚 雷 二〇二〇年一月二十二日 书记员  马 平