上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11859号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市同联人文艺术专修学院，住所地上海市杨浦区。法定代表人：束军，董事长。委托诉讼代理人：汤容滨，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：魏清智，男，1973年9月20日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文，上海市恒泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：周伦建，男，1971年3月23日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文，上海市恒泰律师事务所律师。上诉人上海市同联人文艺术专修学院(以下简称“同联人文学院”)因与被上诉人魏清智、周伦建房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初6860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同联人文学院上诉请求：撤销一审判决第三项，改判：魏清智、周伦建向其支付违约金人民币(以下币种均为人民币)2,492,340元。事实和理由：因魏清智、周伦建违约，导致同联人文学院无法继续租赁使用上海市杨浦区大连路XXX号6A-6H房屋(以下简称“系争房屋”)，故自2019年4月1日起至2023年4月22日止，相同地段房屋的市场租金与合同约定租金差价即为同联人文学院所受的实际损失，魏清智、周伦建应予赔偿。一审法院酌定的165,000元违约金明显低于同联人文学院的实际损失，显属不公。综上，同联人文学院请求二审法院支持其上诉请求。魏清智、周伦建共同辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。魏清智、周伦建向一审法院起诉请求：1.要求同联人文学院支付自2018年6月22日至2018年12月12日的租金312,821.92元；2.要求同联人文学院支付逾期违约金(每日按日租金1,808元的1%的标准，自2018年4月15日起计算至实际支付之日止)；3.要求同联人文学院支付自2015年5月1日至2018年12月12日的物业管理费239,488.44元。同联人文学院向一审法院提起反诉请求：要求魏清智、周伦建支付违约金5,723,342.47元。一审法院认定事实：2010年，周伦建、魏清智登记为系争房屋及地下B11-B13、B15-B17车位的权利人。2011年10月24日，魏清智、周伦建、案外人周某某与福建海峡银行股份有限公司福州东大支行签订《最高额抵押合同》，为上海源纹贸易发展有限公司与福建海峡银行股份有限公司福州东大支行于2011年10月26日至2012年10月26日期间签订的所有合同做担保，担保的最高债权额为16,800,000元，提供系争房屋作为抵押担保。2011年11月1日，系争房屋设立抵押登记，抵押权人为福建海峡银行股份有限公司福州东大支行，最高债权限额为16,800,000元，债权发生期间为2011年10月26日至2012年10月26日。2010年12月20日，周伦建将系争房屋出租给案外人黄某某。2012年1月1日，黄某某将系争房屋转租给上海市赤峰进修学院。2012年12月28日，上海市赤峰进修学院变更为同联人文学院。2013年4月23日，三方签订《协议》，解除前述租赁关系，由周伦建与同联人文学院重新签订租赁合同。2013年4月23日，周伦建(出租方，签约甲方)与同联人文学院(承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方做办公、办学使用，房屋建筑面积1062.46平方米，房屋用途为办公楼。租赁期自2013年4月23日至2023年4月22日，月租金为50,000元，租金两年内不变，自第三年起，每两年增加年租金30,000元，乙方应于下月8日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金。乙方支付租金的方式为每三个月支付一次，以支票、现金或转账方式支付，甲方收款后开具收款凭证。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。因甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的双倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。甲方有六个车位无偿给乙方使用。2013年，福建海峡银行股份有限公司福州东大支行起诉上海纹源贸易发展有限公司、上海轩磊金属材料有限公司、上海鸣硕贸易有限公司、魏清智、周某某、周伦建、魏青东、肖秀玲、陈枫、王贻雪金融借款合同纠纷案件，福建省福州市中级人民法院于2014年作出(2013)榕民初字第583号民事判决书，其中判决福建海峡银行股份有限公司福州东大支行有权以系争房屋折价或拍卖、变卖所得款项在16,800,000元内依法享有有限受偿权。该案审理中，经福建海峡银行股份有限公司福州东大支行申请，福建省福州市中级人民法院于2013年6月26日对系争房屋进行司法查封【限制文件编号：(2013)榕民保字第268号】，该查封于2015年6月26日续封。2015年7月23日，福建省福州市中级人民法院向束军出具通知【案号(2014)榕执行字第490号】，说明已立案执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州东大支行与被执行人上海源纹贸易发展有限公司、上海鸣硕贸易有限公司、上海轩磊金属材料有限公司、魏清智、周某某、周伦建、陈枫、王贻雪、魏青东、肖秀玲借款合同纠纷案件，已依法查封被执行人魏清智、周伦建共有的系争房屋，并已进入司法处置程序。通知束军自接到通知后，停止向出租人或中介机构支付租金，并将应缴纳租金汇入执行款专户。2018年6月22日，周伦建出具收条，确认收取系争房屋2018年3月22日至2018年6月22日租金165,375元，明确由其转交福建省福州市中级人民法院。2018年7月7日，周伦建向同联人文学院法定代表人束军出具收条，确认收取房租50,000元。2018年11月5日，福建省福州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖系争房屋，披露系争房屋为出租状态，租赁期限为2013年4月23日至2023年4月22日。2018年11月30日，福建省福州市中级人民法院出具(2014)榕执行字第490-3号执行裁定书，裁定登记在魏清智、周伦建共有的系争房屋的房产、土地使用权及相应的其他权利归买受人陈柳珠所有，同时解除对系争房屋所有的查封、同时解除抵押关系。2018年12月4日，福建省福州市中级人民法院在系争房屋处张贴公告【案号(2014)榕执行字第490号】，说明已裁定拍卖系争房屋，并发布公告责令占有人限期迁出。2018年11月22日陈柳珠通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖以最高价竞得系争房屋。福建省福州市中级人民法院作出(2014)榕执行字第490-3号执行裁定书已送达陈柳珠及财产登记机关，该房产所有权及相应的其他权利归陈柳珠所有。责令占有人在本公告发布后15日内自行迁出。逾期福建省福州市中级人民法院将依法强制迁出，并将依法追究其法律责任。2018年12月5日，福建省福州市中级人民法院向上海市杨浦区不动产登记事务中心送达(2014)榕执行字第490-3号执行裁定书和(2014)榕执行字第490-4号协助执行通知书。2018年12月12日，陈柳珠登记为系争房屋权利人。2018年12月24日，束军代表同联人文学院与陈柳珠的代理人陈华云签订《腾房合同》，约定陈柳珠同意给予同联人文学院三个月搬迁期限，即到2019年3月31日止；陈柳珠给予同联人文学院30,000元搬迁费支持，合同签订之日支付20,000元，余款于搬迁结束之日支付。搬迁期内同联人文学院积极配合陈柳珠对房屋进行设计师的现场测绘工作，陈柳珠尽量采取措施减少对同联人文学院的干扰，保证原有办公教学培训班课程正常进行至2019年3月31日。同联人文学院与莱克大厦物业公司等第三方的所有物业费用以及车位租用问题由陈柳珠负责，以确保同联人文学院按期顺利搬迁。2019年3月31日，同联人文学院搬离系争房屋。陈柳珠收回房屋后已重新进行装修。2015年，上海莱克物业管理有限公司起诉周伦建、魏清智，要求周伦建、魏清智2015年1月至4月的物业管理费20,399.20元。法院经审理，作出(2015)杨民四(民)初字第1569号民事判决书，判令周伦建、魏清智支付上海莱克物业管理有限公司物业服务费20,399.20元。本案审理中，同联人文学院提供其代理人林建翔与上海莱克物业管理有限公司沈百镛于2015年4月签订的《车位管理使用协议书》，约定同联人文学院保留2个车位(固定)自用，其余4个车位出让给物业公司管理使用，由物业公司统一出租或作临时停车使用，租金或临时停车管理费由物业公司收取。4个车位的租金为莱克大厦主楼六层2.6元/平方的物业费及6个车位管理费，物业公司租赁车位期间，车位租金由物业公司替同联人文学院代缴莱克大厦主楼六层的物业费。同联人文学院因单位增加车辆需要增加自用车位时，应提前15天通知物业公司，物业公司必须腾出车位供同联人文学院使用。每个车位的使用费用为：主楼六层2.6元/平方的物业费和6个车位管理费两项费用的1/4。在租赁期间，同联人文学院如有来访客户需要临时停车时，乙方免收临时停车费。租赁时间暂定一年(2015年4月1日至2016年3月31日)。魏清智、周伦建提供上海莱克物业管理有限公司于2018年12月出具的《莱克大楼六楼(A、B、C、D、E、F、G、H)8套物业共计建筑面积1062.46平方米及地下6个车位拖欠物业管理费情况》，2015年5月，上海莱克物业管理有限公司起诉业主周伦建、魏清智位于上海市大连路XXX号莱克大厦六楼整层8套房屋拖欠物业费(2015年1月1日到2015年4月30日止)，得到上海市杨浦区人民法院的支持，业主应该付给物业公司物业费20,399.20元。后法院执行共收到两笔收款为(11,861.77元、1,072.24元)，共收到12,934.01元，还欠7,465.19元。2015年5月1日至2018年12月31日共43个月物业费欠费情况：房屋物业费(4.8元/月/平方米)219,291.83元，地下车位管理费(70元/月/个)18,060元，总欠费共计244,817.02元。法院就此向上海莱克物业管理有限公司核实，上海莱克物业管理有限公司说明陈柳珠已支付周伦建、魏清智欠付的2015年1月至2015年4月的物业费7,465.19元、2015年5月至2018年12月的物业费100,601元和2019年1月至6月的物业费14,399元，2019年6月之前的物业管理费、车位管理费已全部结清。一审审理中，魏清智、周伦建称未实际收取保证金，同联人文学院称支付保证金，但无法提供收据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人均同意租赁合同于2019年3月31日解除，法院予以确认。系争房屋于出租前已设立抵押，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同。因出租人原因导致租赁合同无法继续履行，出租人构成违约，应承担违约责任。同联人文学院要求魏清智、周伦建按照合同约定承担单方解除合同的违约金，魏清智、周伦建抗辩违约金过高，要求调整。鉴于系争房屋已由受让人收回并重新装修，法院综合考虑合同的履行情况、出租人过错程度等因素，酌情确定魏清智、周伦建支付同联人文学院违约金165,000元。福建省福州市中级人民法院的执行裁定书于2018年12月5日送达登记机关，业已生效，同联人文学院要求租金支付至2018年12月5日，法院予以支持。同联人文学院应支付魏清智、周伦建2018年6月23日至2018年12月5日的租金。魏清智、周伦建主张2018年7月7日收取的租金50,000元系2018年3月23日至2018年6月22日期间的租金。鉴于同联人文学院提供了周伦建于2018年6月22日出具的2018年3月22日至2018年6月22日的租金收据，法院认定该50,000元在应支付的2018年6月23日之后的租金中扣除。因系争房屋处于拍卖过程中，同联人文学院迟延支付租金，存在合理理由，魏清智、周伦建要求同联人文学院支付滞纳金，法院不予支持。魏清智、周伦建未实际支付2015年5月1日至2018年12月12日的物业管理费，其要求同联人文学院向其支付，法院不予支持。一审法院作出判决：一、上海市同联人文艺术专修学院应于判决生效之日起十日内支付魏清智、周伦建2018年6月23日至2018年12月5日的租金248,833元；二、驳回魏清智、周伦建的其余诉讼请求；三、魏清智、周伦建应于判决生效之日起十日内支付上海市同联人文艺术专修学院违约金165,000元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，同联人文学院提供《上海市民办非学历教育院校(机构)设置标准(试行)》及案外人的《上海市房屋租赁合同》，以证明其办学场地按照规定必须在1000平米以上；附近地段同类房屋的租金市场价格为每日每平方米2.8元，且逐年递增。魏清智、周伦建对上述材料证明目的不予认可。同联人文学院另陈述：一、系争房屋的产权人陈柳珠未向其收取租金；二、同联人文学院尚未租赁新的场地办公教学。本院认为，一、即使魏清智、周伦建在签订租赁合同时，未告知同联人文学院系争房屋已设定抵押，同联人文学院亦对系争房屋状态负有审慎核查义务；二、陈柳珠拍卖取得系争房屋后，给予了同联人文学院三个月的搬迁期限及30,000元搬迁费，同时未收取该期间的占有使用费；三、同联人文学院尚未租赁新的场地办公教学。本院综合考量以上几点因素后认为，一审法院酌定的违约金额，并无不妥。同联人文学院以同类房屋市场租金与合同约定租金标准之差额作为其所受实际损失，并上诉主张2,492,340元违约金，依据并不充足，本院难以支持。综上所述，同联人文学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,418.72元，由上诉人上海市同联人文艺术专修学院负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 彭 辰审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年一月六日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……