广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23775号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区荣杰威五金百货店，住所地广东省广州市荔湾区文昌南路122-2号地下前座。经营者：钟亮。上诉人（原审被告）：钟亮，男，1962年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：赵佩玲，与钟亮为夫妻关系。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区荣杰威五金百货店（以下简称荣杰威五金店）、钟亮因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人荣杰威五金店、钟亮上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回荔湾区住建局单方面解除租约的要求；3.本案诉讼费用由荔湾区住建局承担。事实及理由如下：一、钟亮的妻子因私出国，荔湾区住建局没有与钟亮沟通，也未电话联系通知，直接推上公招平台，不设上限投标，未能体现公平、公正原则。荔湾区住建局剥夺钟亮的优先权，操作违规，故对本次投标结果不予确认。二、涉案商铺于2005年7月向广州市银晏资产经营有限公司购买租赁经营权，转让费为239800元，当时的资金是借贷而来，至今仍未还清借款，本案处理结果于理不合。三、在2005年至2019年的经营过程中，钟亮每月按时交租，合法经营，履行承租人的义务和责任。若双方是平等民事关系，目前钟亮陷入不定期租赁关系局面，是由于荔湾区住建局多次违反诚实信用原则，随意违约造成。四、本案双方并非平等民事关系，一审法院应驳回荔湾区住建局的起诉。本次公开招租时，钟亮不在现场，荔湾区住建局应对招租结果负一定的法律责任，如果荔湾区住建局不继续续租，则视为单方违约，需要退还转让费239800元及相应的利息，同时也应将广州市银晏资产经营有限公司列为被告。五、涉案商铺是钟亮家庭生活来源，其年老多病，妻子也因病需长期服药，生活困难。六、对于公开招租的程序，荔湾区住建局虽然在门口张贴了公开招租的通知，但该通知一经张贴就被撕毁，因此根本不具备已经通知到钟亮的性质。公开招租的平台也没有电话通知过钟亮去参加公开招租，也没有书面通知过钟亮。根据荔湾区住建局出示的测绘图显示，涉案房屋是于解放前所建设，涉案房屋是经租产，不属于国有资产，而是属于私人物业，因此住建局对涉案房屋进行公开招租属于违法行为，所以涉案房屋应不属于公开招租的范围。综上，请求支持其上诉请求。被上诉人荔湾区住建局二审辩称：不同意荣杰威五金店、钟亮的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。双方之间所签订的租赁合同的租赁期限已经届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁关系，荔湾区住建局有权解除合同，荔湾区住建局向荣杰威五金店邮寄解除租赁关系的通知，该通知已于2018年12月21日送达，故双方之间的租赁关系已经解除。请求二审法院驳回荣杰威五金店、钟亮的上诉请求，维持一审判决。荔湾区住建局于2019年7月8日向一审法院起诉，请求：1.确认荔湾区住建局与荣杰威五金店双方就广州市荔湾区文昌南路××号首层房屋的不定期租赁关系已于2018年12月21日解除；2.荣杰威五金店及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.荣杰威五金店按照每月7110元的标准，向荔湾区住建局支付自2019年7月1日起至荣杰威五金店及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年7月1日起暂计算至起诉之日为7110元）；4.本案诉讼费用由荣杰威五金店承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。广州市荔湾区文昌南路122号之2房屋为经租房，由房管局管理。2014年7月29日，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与荣杰威五金店（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区文昌南路××号首层部位（产别：经租）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积20.29平方米；租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日，每月租金3287元；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。上述合同签订后，钟亮将涉案房屋作商业用途，经营字号为广州市荔湾区荣杰威五金百货店（个体工商户），经营范围零售业。合同期满后，荔湾区住建局与荣杰威五金店双方没有再签订租赁合同，荣杰威五金店仍一直按3287元/月的标准支付租金至2019年6月。涉案房屋现仍由荣杰威五金店使用。2018年3月6日，荣杰威五金店向荔湾区住建局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于文昌南路××号地下房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1.若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2.若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2018年11月5日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租方）与案外人杨建新（承租方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区文昌南路××号之2首层出租项目（交易编号：GZ2018FG200633）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币7110元/月/总面积；等等。2018年12月20日，荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所通过邮政快递向荣杰威五金店邮寄《解除租赁关系的通知》，明确告知荣杰威五金店解除文昌南路122号之2首层房屋的租赁关系，要求荣杰威五金店及共同使用人在2018年12月31日前腾空交还房屋；如未能在2018年12月31日前腾空交还房屋的，从2019年1月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月7110元向荔湾区住建局支付房屋有偿使用金，直至腾空该房屋交还之日止，等等。该通知荣杰威五金店于2018年12月21日收到。一审另查：据2014年7月31日荣杰威五金店营业执照显示，荣杰威五金店经营者是赵佩玲。荔湾区住建局为证明公开招租前有通知荣杰威五金店，提交了公开招租公告和现场张贴照片，荣杰威五金店、钟亮质证认为张贴的公告很快被人撕掉，没有看到公告内容。荣杰威五金店、钟亮为证明赵佩玲在公开招租期间在国外无法参加公开招租，提供了护照及加拿大来回机票；为证明荣杰威五金店、钟亮已买断涉案房屋的永久租赁权，提供了《租用商铺合同终止协议》及《房屋租赁经营权转让合同》。荔湾区住建局对上述证据不予确认，并陈述有书面通知荣杰威五金店公开招租事宜。一审法院认为：荔湾区住建设局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与荣杰威五金店在广州市荔湾区文昌南路××号之2首层房屋建立的租赁合同合法有效。荔湾区住建局、荣杰威五金店签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是荣杰威五金店一直有向荔湾区住建局支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，荔湾区住建局、荣杰威五金店之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2018年12月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求荣杰威五金店腾空交还房屋，该通知实际于2018年12月21日到达荣杰威五金店，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达荣杰威五金店，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年12月21日起解除。荣杰威五金店应将上述房屋及时腾空交还荔湾区住建局。对于房屋占用费问题，因荣杰威五金店已向荔湾区住建局出具《非住宅公开招租同意书》，知道荔湾区住建局以公开招租方式招租，虽然钟亮、荣杰威五金店未能参与，但荔湾区住建局已尽了一般的通知义务，且据钟亮、荣杰威五金店一审答辩称荣杰威五金店当时的经营者赵佩玲有长达半年时间不在国内，故钟亮、荣杰威五金店没能参加公开招租的责任不在荔湾区住建局。现荔湾区住建局主张的房屋占用费即招租的成交价格7110元/月实质为荔湾区住建局未能收回房屋的损失，荣杰威五金店如能按《非住宅公开招租同意书》履行并不会增加荣杰威五金店负担，因此，荔湾区住建局要求按7110元/月收取房屋占用费，一审法院予以支持。因荔湾区住建局早在2018年12月已通知荣杰威五金店解除合同，现荔湾区住建局从2019年7月1日起主张按7110元/月的标准收取占用费合法有据，一审法院予以支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年10月28日作出如下判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州市荔湾区荣杰威五金百货店关于广州市荔湾区文昌南路××号首层房屋的租赁合同关系于2018年12月21日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起30天内，广州市荔湾区荣杰威五金百货店（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区文昌南路××号首层房屋并交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起30天内，广州市荔湾区荣杰威五金百货店按7110元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年7月1日起至广州市荔湾区荣杰威五金百货店实际搬迁交还房屋之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州市荔湾区荣杰威五金百货店负担（此案件受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，一审法院不作退回，由广州市荔湾区荣杰威五金百货店负担部分迳付给广州市荔湾区住房和建设局）。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，荣杰威五金店、钟亮提交如下证据：证据1为荔湾区住建局对外公开招租网页打印件；证据2为荔湾区住建局向荣杰威五金店发出的《解除租赁关系的通知》，证据1-2拟共同证明：荣杰威五金店、钟亮不清楚涉案房屋的面积是多少，且荔湾区住建局网上公布的涉案房屋的面积与租赁合同约定的面积存在矛盾之处；证据3为荣杰威百货店的营业执照复印件；证据4为社会保险费分险种申报汇总表，证据3-4拟共同证明如果荔湾区住建局坚持要收回涉案房屋，那么在荣杰威五金店工作的3个员工均失去生活来源。荔湾区住建局对此质证如下：对于证据1-2的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，本案诉争的房屋租赁合同是原广州市国土资源和房屋管理所荔湾区分局于2014年7月29日与钟亮所签订的租赁合同，该份租赁合同约定的租赁面积为20.29平方米，该份租赁合同合法成立并生效，因此荔湾区住建局以该份租赁合同所约定的20.29平方米为租赁面积。荣杰威五金店、钟亮提交的该网页打印件是涉案房屋公开招租的信息，荔湾区住建局是根据查册表上所显示的涉案房屋的面积在网上发布信息的，而租赁合同是签订时所约定的面积，因此两者之间存在差别。对于证据3-4，本案所审理的是租赁合同的法律关系，该份证据所反映的是荣杰威五金店作为经营主体与其员工之间的社会保障的法律关系，因此该份证据与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：荔湾区住建局与荣杰威五金店签订的租赁合同期限届满后，双方并未续签合同，但荣杰威五金店一直有向荔湾区住建局支付租金，故双方之间形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局发出的《解除租赁关系的通知》已明确要求解除双方的租赁关系并要求荣杰威五金店腾空交还房屋，且该通知于2018年12月21日送达荣杰威五金店，故一审法院确认双方的租赁合同关系于2018年12月21日起解除并判令荣杰威五金店（含房屋的共同使用人）腾空搬出并交还涉案房屋给荔湾区住建局，合法有据，本院予以维持。关于房屋占用费的问题，一审法院认定荔湾区住建局主张的房屋占用费即招租的成交价格7110元/月实质为荔湾区住建局未能收回房屋的损失，故判令荣杰威五金店按7110元/月标准向荔湾区住建局支付从2019年7月1日起至荣杰威五金店实际搬迁交还房屋之日止的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。荣杰威五金店、钟亮上诉称荔湾区住建局没有与钟亮沟通，也未电话联系通知公开招租事宜，导致其未能参加公开招租，一审法院对此已进行的论述和认定并无不当，本院不再赘述。综上所述，荣杰威五金店、钟亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市荔湾区荣杰威五金百货店、钟亮负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年一月十九日书记员 冯 韵彭诗敏