吉林省长春林区中级法院 民 事 判 决 书 （2019）吉76民终58号 上诉人（原审被告）：陈丙良，男，1970年2月6日出生，汉族，住河北省任丘市。 被上诉人（原审原告）：闫俊福，男，1967年7月30日出生，汉族，住吉林省白山市江源区。 被上诉人（原审原告）：陈炳梅，女，1967年10月28日出生，汉族，住吉林省白山市江源区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：董书家，吉林汲润律师事务所律师。 原审被告：宋凤玲，女，1974年8月31日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区。 上诉人陈丙良因与被上诉人闫俊福、陈炳梅及原审被告宋凤玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江源林区基层法院（2019）吉7605民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈丙良、被上诉人闫俊福、被上诉人闫俊福、陈炳梅的共同委托诉讼代理人董书家到庭参加诉讼，原审被告宋凤玲经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 陈丙良上诉请求：1.撤销江源林区基层法院（2019）吉7605民初167号民事判决中一、二、三项判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费、一审律师费5000元、二审诉讼费100元、陈丙良误工费12000元、车旅费3000元，合计20100元由闫俊福、陈炳梅承担；3.五个房照还予陈丙良。事实和理由：一、一审闫俊福、陈炳梅提供的证据2-10无非是证明酒厂面积，协议中“相关证件”就是酒厂的营业执照，上面清楚写有经营面积，出示一下便可以证明酒厂的面积，此外可以去现场实际证明每个房屋是干什么的。二、一审闫俊福、陈炳梅系虚假诉讼。协议写的很清楚，一审诉讼状5.2万更合情合理，闫俊福、陈炳梅自己否认，法官无异议。2009年开始10年了，闫俊福、陈炳梅一直没有起诉，2017年陈丙良夫妻感情不和协议离婚，2018年中间人徐广晓去世，闫俊福看机会来了，才敢以身试法。 闫俊福、陈炳梅辩称，上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人关于酒厂设备及房屋买卖（6处房屋）事实清楚，上诉人将酒厂房屋、设备及历次酒厂转让手续全部交付被上诉人，被上诉人接收上述房屋及设备一直占有、使用、管理、收益，行使所有权人一切权利义务。上诉人辩称只卖被上诉人一处房屋与事实严重不符，通过一审及一审庭审后被上诉人与上诉人的弟弟陈炳国及上诉人的母亲的通话记录也能完全证实上诉人出卖的是酒厂的全部房屋及相应设备，并且在江源区松树镇当地提起酒厂二字都清楚是酒厂的全部房屋及设备。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 闫俊福、陈炳梅向一审法院起诉请求：依法判决陈丙良、宋凤玲协助办理房屋过户手续和土地使用手续。事实和理由：陈丙良、宋凤玲原系夫妻关系。2009年7月31日，陈丙良、宋凤玲将位于江源区松树镇水洞街四委（七委）酒厂及厂院内6幢房屋计1180.54平方米（诉状写成1320.80平方米，一审庭审更正为1180.54平方米）卖与闫俊福、陈炳梅，作价45万元，其中设备39.8万元，房屋5.2万元。房屋所有权证记载房屋编号及面积分别为：江源房权证江SQ字第XX号面积为108平方米，江源房权证江SQ字第XX号面积为246.61平方米，江源房权证江SQ字第XX号面积为93.62平方米，江源房权证江SQ字第XX号面积为258.43平方米，江源房权证江SQ字第XX号面积分别为55.18平方米、97.9平方米、106.8平方米，江源房权证江SQ字第XX号面积为214平方米。国有土地使用证编号为江土国用2004第XX号，使用权面积为3835.50平方米。双方约定：甲方（陈丙良、宋凤玲）将酒厂所有的设备以及房屋产权证、生产资料及相关证件一次性出售给乙方（闫俊福、陈炳梅），甲乙双方暂不更名，余款（欠20万元），由闫俊福、陈炳梅于2011年8月前全部付清。闫俊福、陈炳梅于2011年7月31日前将欠款全部付清后，要求陈丙良、宋凤玲协助其办理房屋过户手续和办理土地使用手续过户时，陈丙良、宋凤玲以各种理由拒绝协助办理过户手续。综上，为维护闫俊福、陈炳梅的合法权益，请判决陈丙良、宋凤玲协助闫俊福、陈炳梅办理房屋过户手续和土地使用权过户手续，并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：闫俊福与陈炳梅原系夫妻，陈丙良与宋凤玲原系夫妻，陈炳梅系陈丙良的二姐。2009年7月31日，甲方陈丙良、宋凤玲夫妇与乙方闫俊福、陈炳梅夫妇签订买卖协议书，协议中约定：“于2009年7月31日，甲方将酒厂所有设备（养鸡设备）以及房屋产权、生产资料、相关证件一次性出售给乙方。甲乙双方同意暂不更名。2009年8月31日前发生的一切问题由甲方负责，2009年8月1日以后产生的一切问题由乙方负责。房屋所有设备及相关证件及货款合人民币：大写肆拾伍万圆整。已付给贰拾伍万圆整，其余欠款以欠据为证。2009年12月31日前付给拾万圆整，其余欠款于2011年8月1日前全部付清。经甲乙双方同意，以此协议为证”。协议落款有甲乙双方和证人许广晓的各自签字捺印。协议签订当日，闫俊福与陈炳梅按约先履行25万元付款义务，并与陈丙良、宋凤玲完成了案涉酒厂大院内6幢房屋、土地证照及酒厂证件设备等动产转移交接手续，剩余20万元也按约于2011年8月1日前履行完毕。自2009年7月31日起，案涉酒厂大院内6幢房屋1180.54㎡及土地使用面积3835.50㎡一直由买受人闫俊福与陈炳梅实际占有、使用、管理至今。嗣后，因案涉不动产物权一直未能办理转移过户登记手续，双方争议成讼。案涉酒厂大院位于松树镇水洞街四委（原七委），其登记的江土国用第XX号国有土地使用证记载：使用权面积为3835.50㎡，地类（用途）为工业，取得价格为0.00万元，使用权类型为租赁。案涉酒厂大院内的6幢不动产房屋所有权证登记的房屋信息分别记载：1.江源房权证江SQ字第XX号砖木结构平房108㎡（库房）；2.江源房权证江SQ字第XX号砖木结构平房246.61㎡（厂房）；3.江源房权证江SQ字第XX号砖木结构平房，93.62㎡（原办公室）；4.江源房权证江SQ字第XX号土木结构平房258.43㎡（厂房）；5.江源房权证江SQ字第XX号分别为：土木结构平房55.18㎡（厂房）、砖木结构平房97.9㎡、土木结构平房106.8㎡；6.江源房权证江SQ字第XX号砖木结构214㎡（原黄炳利房）。上述房屋登记的时间均为2004年9月21日，所有权人登记为“陈丙良”，土地登记时间为2004年12月10日，使用权人登记为“陈丙良”。另查明，案涉酒厂大院原系松树镇玻璃厂，属镇办企业，后倒闭转型酒厂。1989年1月，原酒厂厂长黄炳利与松树镇工业办达成建设办公室协议，协议中约定：“在原玻璃厂北（靠后公路），建一栋办公室约212.5㎡，建筑总投资4.2万元，由黄炳利垫付。在黄炳利不承包酒厂或不使用时，可按当年实际房屋价值交给松树镇工业办（不折旧）。在松树镇工业办未付清房款前，黄炳利可以安排使用，付清房款后，必须将房屋全部交给松树镇工业办。此建筑所占用的原玻璃厂三间破旧房由建筑队拆用”。1997年8月31日，黄炳利以9万元价格将酒厂承包经营权流转给陈炳国。2001年10月28日，陈炳国以9.95万元将酒厂承包经营权流转给其母李庆森。嗣后，该酒厂承包经营权又流转至陈丙良名下。酒厂承包经营权流转过程中黄炳利垫资建造的房屋（办公室）在流转财产之内。2004年9月18日，陈丙良花2.3万元经中国长城资产管理公司打包购买了松树镇水洞街四委（原七委）原松树玻璃厂681.25㎡房屋产权。2004年9月21日，陈丙良登记取得案涉酒厂大院内的6幢不动产共1180.54㎡房屋所有权证，同年12月10日，陈丙良登记取得酒厂大院3835.50㎡国有土地使用权证。又查明，2017年12月13日，陈丙良与宋凤玲在民政协议离婚。离婚时财产处理约定：“取暖楼118.81平方米，位于通煤大厦3单元1204室，此楼产权归女方所有。其它财产自行处理……”。2014年3月12日，闫俊福与陈炳梅离婚。庭审中，到庭的当事人及其委托诉讼代理人对酒厂大院房屋现值25万元均无异议。 一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人对合同价款及履行问题不持异议，仅就合同标的房屋产权数量产生争议。（一）关于合同成立及生效暨合同标的房屋数量问题。闫俊福、陈炳梅主张购买了酒厂大院的全部房屋6幢，陈丙良不同意闫俊福、陈炳梅的主张，提出其出售的仅是酒厂1幢房屋的抗辩观点。双方当事人协议中约定的买卖标的“酒厂所有设备（养鸡设备）以及房屋产权、生产资料、相关证件”中的房屋产权在协议中并未详细列明，这也是该案争议的缘由所在。闫俊福、陈炳梅的主张实质属于合同是否成立并生效的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，闫俊福、陈炳梅应承担举证责任。该案中闫俊福、陈炳梅提供一系列书证以及证人证言能够证明双方约定的房屋买卖标的为6幢房屋的事实成立，而非陈丙良抗辩的1幢房屋。具体理由是：第一，合同签订之日双方即完成了合同标的财产交付交接。针对案涉不动产房屋、土地的交接以及酒厂其他动产的交付，闫俊福、陈炳梅提供了案涉全部6幢房屋及其土地的权属证照以及其他能够证明财产来源的协议书等书证以证明其案涉财产系合法取得，符合交易习惯。陈丙良提出闫俊福、陈炳梅持有的不动产权属证照系其委托代为保管的主张，除口头陈述外无任何证据支撑。第二，合同自成立时生效，不动产物权未办理变更登记不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。双方当事人签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，其协议内容并未违反法律、法规强制性规定，自协议签订之时，合同成立并生效，且合同目的均已实现。虽未办理物权更名登记，但不影响合同效力。第三，合同约定的“酒厂所有设备（养鸡设备）以及房屋产权、生产资料、相关证件”中的房屋产权数量，虽未详细列明，但闫俊福与陈炳梅的主张得到了宋凤玲的答辩印证和证人证言的佐证。第四，闫俊福与陈炳梅已按约履行完付款义务，案涉酒厂大院内6幢房屋1180.54㎡及土地使用面积3835.50㎡不动产自协议签订之日起一直由买受人闫俊福与陈炳梅实际占有、使用、管理至今，对此双方当事人不持异议。第五，合同签订人4人中只有陈丙良1人否认闫俊福与陈炳梅的主张，并且陈丙良除口头陈述外，无其他任何有力证据予以支撑。综上，一审法院对闫俊福、陈炳梅主张的购买了酒厂大院6幢全部房屋的事实予以采纳，自双方协议签订之时房屋买卖合同成立并生效，对陈丙良的抗辩意见不予采纳。（二）关于闫俊福、陈炳梅主张办理不动产更名登记问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取的标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，办理不动产物权更名过户手续作为合同履行的附随义务，出卖人应当履行。虽然双方在协议中约定“甲乙双方同意暂不更名”，但办理产权更名过户手续作为合同的附随义务，并不妨碍买受人主张权利时，出卖人应当履行合同附随义务。陈丙良应当遵循诚实信用原则履行合同附随义务，协助闫俊福、陈炳梅办理不动产物权更名过户登记手续，以完成转移标的物所有权的义务。一审法院对闫俊福、陈炳梅的主张依法予以支持。另外，鉴于案涉房屋原产权登记并无共有人登记记录，宋凤玲与陈丙良已经离婚，离婚时对财产处理已有协议约定，并且宋凤玲在答辩中已有明确意见，认为纠纷所涉房产及土地的权属证书上产权人均为陈丙良，此纠纷系闫俊福、陈炳梅与陈丙良之间的纠纷，与其无关。对此，一审法院对宋凤玲的答辩意见予以采纳。综上所述，一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，其协议内容并未违反法律、法规强制性规定，自协议签订之时，合同成立并生效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、闫俊福、陈炳梅与陈丙良、宋凤玲于2009年7月31日签订的协议书自签订时合同成立并生效；二、陈丙良于本判决生效之日起十日内协助闫俊福、陈炳梅办理下列房屋所有权证过户更名登记手续：1．江源房权证江SQ字第XX号；2．江源房权证江SQ字第XX号；3．江源房权证江SQ字第XX号；4．江源房权证江SQ字第XX号；5．江源房权证江SQ字第XX号；6．江源房权证江SQ字第XX号。三、被告陈丙良于本判决生效之日起十日内协助闫俊福、陈炳梅办理江土国用（2004）第XX号国有土地使用证过户更名登记手续。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈丙良提交如下证据：1、国家工商总局调取的营业执照。2、江源区湾沟工商所的营业执照存根，该两份证据证明酒厂有营业执照。3、2008年落营业执照用的房照底联，证明酒厂的面积（第XX号房屋面积）。闫俊福、陈炳梅质证称糖化饲料厂营业执照等工商信息，不属于新证据，且该糖化饲料厂不是酒厂，不能混为一谈。本院认为，该组证据与本案争议焦点无关，且第XX号产权证仅能证明该房屋面积，不能证明双方当事人协议书中的标的是什么，不予采信。4、陈丙良大姐陈婕的书面证言。闫俊福、陈炳梅质证称该证人没有出庭接受法庭询问，且该证人是上诉人的姐姐，证言内容有利于上诉人，据闫俊福讲陈婕患有精神疾病，监护人是上诉人的弟弟陈炳国，该证据不是新证据，该证人证言不具有证明效力，不应被采信。本院认为，该证人未出庭接受法庭询问，且对方提出异议，不予采信。5、糖化饲料厂和养鸡场的设备清单，证明协议中涉及的相关设备清单。闫俊福、陈炳梅质证称该设备清单是上诉人近期自行制作，真实性和证明的问题均有异议，与事实不符，当时被上诉人购买的设备均属老化陈旧设备，价值最多4万元左右。本院认为，该清单是陈丙良在一审后制作，无法证实签订协议时设备的实际情况，不予采信。6、一审起诉状内容中“设备39.8万元，房屋5.2万元”，证明出卖的是酒厂的房屋不包括鸡舍。闫俊福、陈炳梅质证称该起诉状不是新证据，诉状中所陈述房屋价格与设备价格在一审庭审时已经变更，当时出于节省诉讼费才作的上述价格的陈述，在一审庭审时将房屋价格变更为20万左右，并补交了诉讼费，该情形陈丙良的代理人已经认可，陈丙良以此作为出卖房屋仅为其所说的房屋与事实不符，也不能得出陈丙良只卖了部分房屋的结论。本院认为，该起诉状不属于二审中的新证据，也没有列明出卖房屋数量，不予采信。7、2009年7月31日双方签订的协议书，证明对方当时没有钱买陈丙良的房屋。闫俊福、陈炳梅质证称该协议书不是新证据，所说的酒厂是指全部的酒厂房屋及相应设备。本院认为，该证据证明的问题与本案争议焦点无关，不予采信。 闫俊福、陈炳梅提交如下证据：1、闫俊福、陈炳梅与李庆森（被上诉人岳母，上诉人的母亲）通话录音及文字整理材料一份，录音中虽没有明确确认出卖酒厂全部房屋设备，但从录音中能体现出卖的是全部房屋。陈丙良质证称该证据日期不对。本院认为，该证据录音内容不能证明出卖酒厂全部房屋，不予采信。2、李庆森出具的证明一份。陈丙良质证称，没有体现出卖的是全部房屋。本院认为，该证明内容不能证明出卖的是全部房屋，不予采信。3、闫俊福、陈炳梅与陈炳国通话录音及文字整理材料一份，证明上诉人出卖给被上诉人是酒厂的全部房屋和设备。陈丙良质证称，这份录音我没听过，我要求陈炳国出庭作证。本院认为，该证据的真实性有异议，不予采信。4、设备名称及生产资料价格，系被上诉人自拟清单，证明当时被上诉人购买陈丙良酒厂的附属设备名称及价格，该清单中设备价格仅为4万元左右，其中养鸡设备饲料搅拌机是90年代生产的，该养鸡设备被上诉人以2900元出售，被上诉人与陈丙良买卖酒厂房屋及设备，房屋的价值是主要的，设备及生产资料价值合计最多10万元左右。陈丙良质证称真实性有异议，可以实地去勘察。本院认为，该清单为当事人自拟，无法证明签订协议当时的设备及生产资料情况，不予采信。5、申请书一份，证明陈丙良将酒厂卖给闫俊福、陈炳梅前，即2009年5月11日向江源农电松树所申请供电，其中所列的设备能够估算价值，价值很低。陈丙良质证称申请供电只涉及到电机，不能证明设备。本院认为，该证据不能证明买卖设备情况，不予采信。6、营业执照一份，名称是白山市江源区松树镇丙良糖化饲料厂，证明2009年7月31日被上诉人与陈丙良买卖酒厂，其中一部分房屋做糖化饲料使用。陈丙良质证称，营业执照是换照之后的。本院认为，该证据与本案争议焦点无关，不予采信。7、生产资料清单，证明闫俊福、陈炳梅购买陈丙良酒厂全部设备和全部房屋及酒厂大院土地使用权，对生产资料进行盘点，明细是由闫俊福、陈炳梅、陈丙良、宋凤玲四人共同盘点，并由宋凤玲书写，生产资料价值为52000元。陈丙良质证称，对清单真实性有异议。本院认为，该清单上无任何人员的签字确认且真实性无法核实，不予采信。8、闫俊福与陈丙良通话记录一份，证明2019年6月23日至11月8日，闫俊福给陈丙良打电话，陈丙良始终未接闫俊福电话，与常理不符。陈丙良质证称，通话记录没有证明力。本院认为，该通话记录与本案争议焦点无关，不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方签订协议后，闫俊福、陈炳梅作为买方已经完成了交付买卖款项的义务，陈丙良、宋凤玲已经完成了除更名过户以外的义务，合同目的已经实现。而陈丙良提出案涉其他五处房屋和土地证照不是签订协议时交付给闫俊福、陈炳梅，是因协议外的原因才交付的主张，应提供证据加以证明，本案中陈丙良未能提供证据证明，应承担不利后果，并且陈丙良在双方于2009年签订协议后至今长达十年时间里，也未对案涉房屋和土地进行管理。综上，双方买卖协议的标的指向应为案涉六处房屋和土地，故陈丙良要求撤销一审判决，发回重审或改判的上诉请求，本院不予支持。 陈丙良、宋凤玲二人于2017年12月13日办理离婚手续，双方离婚时已对财产进行了处置，宋凤玲在案件审理过程中已经明确表示案涉房屋和土地产权登记人为陈丙良，此纠纷系闫俊福、陈炳梅与陈丙良之间的纠纷。一审法院在裁判中论述了宋凤玲不承担协助更名义务，闫俊福、陈炳梅未对此提起上诉，本院应不予审理。 另外陈丙良主张的“一审律师费5000元，误工费12000元、车旅费3000元，合计20000元由闫俊福、陈炳梅负担，五个证照还予陈丙良”的上诉请求，不属于本案二审审理范围。 综上所述，陈丙良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100.00元，减半收取50.00元，二审案件受理费100.00元，合计150.00元由陈丙良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 汀 审 判 员  邢兆巍 审 判 员  封 硕 二〇二〇年一月二十日 法官助理  刘丽娜 书 记 员  方 聪