朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初3195号原告：辽宁太平洋电梯有限公司，住所地朝阳市龙城区龙城工业园区，统一社会信用代码：9121130356757198XC。法定代表人：万军，总经理。委托诉讼代理人：刘斌舒，辽宁森盛律师事务所律师。被告：张金敏，男，1952年2月5日出生，汉族，住建平县。委托诉讼代理人：张忠民（系被告张金敏之子），男，1980年1月12日出生，汉族，干部，住朝阳市双塔区。被告：朝阳中阳房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段133号，统一社会信用代码：91211302664586147W。法定代表人：刘志国，总经理。委托诉讼代理人：付大全，辽宁颂鑫律师事务所律师。被告：刘志国，男，1952年10月20日出生，汉族，住建平县。委托诉讼代理人：付大全，辽宁颂鑫律师事务所律师。原告辽宁太平洋电梯有限公司与被告张金敏、朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁太平洋电梯有限公司的委托诉讼代理人刘斌舒，被告张金敏的委托诉讼代理人张忠民，被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国的共同委托诉讼代理人付大全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁太平洋电梯有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令对位于朝阳市双塔区（产籍号II-9-1-104）房屋准予执行；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、张金敏提出异议申请，缺乏事实依据。2016年12月1日，贵院应原告申请作出（2016)辽1302民初5889号民事裁定，将涉案房屋等18户房屋予以查封，查封期限三年。2017年7月3日，原告向贵院申请执行。张金敏对朝阳市双塔区(产籍号II-9-1-104C11501)提出执行异议，但其所提交的证据显示其所购买的是舒鑫家园2#楼4-15-2号房屋，且其仅提供了朝阳中阳房地产开发有限责任公司出具的专用收款收据不能证明其已实际交付购房款41万元，即使有证据证明其确实已交付购房款41万元，而涉案房屋实际价款是975,485元，其已支付的价款也未超过房屋总价款的百分之五十。其所提交的商品房买卖合同（预售）在房产部门没有备案，没有出卖人和买受人的签字盖章，也没有朝阳中阳房地产开发有限责任公司出具的购房发票，不能证明张金敏在法院查封前已实际购买涉案房屋。二、张金敏提出异议申请，缺乏法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，而本案中张金敏与被执行人朝阳中阳房地产开发有限责任公司并未签订合法有效的商品房买卖合同，且没有证据证明其名下无其他用于居住的房屋，更没有提供合法有效的证据证明其确实交纳了购房款，即使有证据证明其确实已交付购房款，那么其所交纳的购房款不足房屋实际价款的百分之五十。因此，张金敏不具有排除执行的条件，不能排除法院的执行。综上，贵院（2019)辽1302执异53号《执行裁定书》的裁定事项既无事实依据，又缺乏法律依据，故原告起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张金敏辩称，朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302执异53号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，太平洋电梯的起诉事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的起诉，具体理由如下：我于2012年5月2日与朝阳中阳房地产开发有限责任公司在2012年春季房交会中签订商品房草签意向书，约定我购买舒鑫家园2号楼2单元15层2号房屋，面积（暂定）121平方米，房屋价格为5,586平方米，明确写明房价内部含营业税、维修基金及契税，并于当日交付预定金2万元。当时开发公司书面保证此房于2013年10月31日前交钥匙，否则按所交房款总额以银行利息一年期利率按天计算赔付给我。2012年5月18日，交付欠交预定金34万元。后此房面积变更为152.24平方米，经与家人协商还是决定购买此房，为此又于2013年5月10日与开发公司签订预定金缓缴协议变更内容：房屋由121平方米变更为152.24平方米；房屋地热管加实密间距到15厘米；2013年12月31日前补缴预付款5万元，我于2013年12月29日交纳补缴了预付款5万元。2012年5月18日，我又购买了舒鑫家园地下车位一个，并一次性交付全部价款15万元，约定该车位于2013年12月31日前交工，否则中阳公司按银行存款一年期利息，按天计算赔付给我。后车位未能按期交工。此房到2013年10月31日没能按时交钥匙，并且后来开发公司电话通知此房屋面积又变更为165.37平方米，而套内面积没有任何变化，多出来的均为公摊面积。因此我与开发公司产生异议，但因为我在朝阳没有住处，买这么大的房子也是为了老有所居，能有个快乐的晚年，所以购房一事一直在协商之中。以上是我购买此房的过程，现在说一下答辩理由：一、既然说是购房款，那就不应包含营业税、契税、维修基金等；二、我一直按约定交付购房款，房屋面积由152.24平方米变为165.37平方米后，是因此产生异议才未交付多出来的预付款，如果不产生异议，我40多万元房款都交了，怎么会差几万元不交呢；三、在我与开发公司签订的预定金缓缴协议中明确约定，开发公司逾期交房应给付我利息，至今开发公司应给付我的利息应有至少也有十几万了（具体利息可由法院计算），因此，即使按165.37平方米计算，41万元加上开发公司逾期交房应给付我的利息及车位逾期交付产生的利息已远超房屋价款的一半了；四、此房屋内地热已由我进行了加密改造完毕；五、买此房屋，是因为我儿子在朝阳只有一个小房子，以后老了有自己的住房也为孩子减轻负担，还可能为孙子缓解住房及上学压力，是我在朝阳的唯一住房及希望；六、原告向中阳公司即刘志国主张欠款无可厚非，欠债还钱，天经地义，但是原告已向人民法院申请查封了中阳公司及刘志国的多套房产，并且刘志国也在按月偿还欠款，换句话说，我这套房屋是否查封并不影响原告对欠款的执行。基于上述理由，请求人民法院驳回原告的起诉，还我房屋。被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国辩称，刘志国是中阳公司的法定代表人，中阳公司将涉案房屋出售给张金敏，只因原告申请法院查封不能办理备案登记手续，执行阶段原告又将中阳公司多处财产进行查封，已经足够偿还其欠款。因此，不同意对此房屋进行执行。本院经审理认定事实如下：原告辽宁太平洋电梯有限公司与被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月6日作出（2016）辽1302民初5889号民事调解书，调解内容为：一、被告刘志国、朝阳中阳房地产开发有限责任公司尚欠原告的借款本金372万元，于2017年6月30日前给付原告150万元；余款222万元于2017年12月31日前全部付清。其中借款本金192万元自2014年7月27日起按年利率24%计付利息，利随本清。二、如2017年6月30日前二被告未能给付原告150万元欠款，原告有权就本案全部欠款申请执行。调解书生效后，二被告未能履行调解书所确定的义务，原告辽宁太平洋电梯有限公司向本院申请执行，本院于2017年7月3日以（2017）辽1302执1398号立案执行。此案在诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请并提供担保，要求对被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国所有的价值800万元的财产采取保全措施。本院于2016年12月1日作出（2016）辽1302民初5889号民事裁定，内容为：将朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国所有的价值800万元的财产予以查封。在执行该裁定的过程中，本院依据原告提供的财产线索，将朝阳中阳房地产开发有限责任公司开发建设的舒鑫家园18户房屋（产籍号为II-9-1-102C2401、2701、II-9-1-103C1701、2701、II-9-1-104C4801、41101、4120、11401、11501、21701、41701、II-9-1-105C102、202、2602、II-9-1-106C102、202、204、104）予以查封，查封期限三年。本院于2016年12月6日将民事裁定书、协助执行通知书送达给朝阳市房产局。在本院执行辽宁太平洋电梯有限公司与朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国民间借贷纠纷一案中，案外人张金敏对本院查封的位于朝阳市双塔区房屋提出书面异议，本院于2019年7月11日作出（2019）辽1302执异53号执行裁定，裁定中止对位于舒鑫家园104C号1单元11501房屋（产籍号：II-9-1-104C11501）的执行。原告辽宁太平洋电梯有限公司对该裁定不服，诉至本院。另查明，2012年5月2日，被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司作为出售方与被告张金敏作为认购方签订《2012年春季房交会商品房草签意向书》一份，约定双方草签售买意向的商品房屋位于朝阳市双塔区房屋，建筑面积暂定121㎡，价格为5586元/㎡，计720,411元，价格内不含营业税、维修基金、契税。第九条约定本意向书的有效日期截止为2012年11月30日。对于在此日前一直未能取得商品房预售许可证的开发项目，在有效截止日当日，甲乙双方草签的意向书将自动失效，不享受本届房交会所提供的优惠政策。同日，双方签订《舒鑫家园购房预定金缓缴协议》一份，约定交付预定金2万元，欠交预定金34万元，所欠预定金于2012年5月20日之前缴齐。2012年5月18日，双方又签订《舒鑫家园购房预定金缓缴协议》一份，约定预定地下车位63#，交付预定金1万元，欠交预定金14万元，所欠定价于2012年7月21日之前缴齐。2013年5月10日，双方签订舒鑫家园购房预定金缓缴协议变更内容一份，载明原购舒鑫家园2#-2-15-2面积为121㎡现作废，现改为2#-4-15-2，面积为152.24㎡，原车位63#作废，现改为37#，该房靠东山墙南北卧室，改两个卫生间地热管加密，间距到15厘米，一切费用由张金敏承担。2013.12.31前补缴预付款伍万元，房款总额906,409元。被告张金敏向本院提交朝阳中阳房地产开发有限责任公司为其出具的五份专用收款收据用以证明其分别于2012年5月2日、2012年5月18日、2013年12月29日向被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司交纳房款2万元、34万元、5万元，于2012年5月18日、8月29日交纳车位款1万元、14万元。被告张金敏提交了朝阳中阳房地产开发有限责任公司于2019年8月27日出具的证明一份用以证明如逾期交付房屋及车位，中阳房地产公司同意按银行存款一年期利息按天计算赔付张金敏。被告张金敏还提交了业主入住验收书及照片4张用以证明其于2015年12月28日领取房屋钥匙后并对房屋地热进行了加密改造。此外，被告张金敏提交了朝阳市不动产登记中心出具的房屋登记信息查询结果，证明张金敏及其妻子邹井芹在朝阳市无房屋登记信息，其自认与女儿在建平县房屋。另，被告张金敏、朝阳中阳房地产开发有限责任公司均称草签意向书约定购买的是舒鑫家园2号楼2单元15层2号房屋，后双方协商变更为舒鑫家园2号楼4单元15层2号房屋即为本案诉争房屋，即舒鑫家园104C号1单元11501房屋（产籍号：II-9-1-104C11501），因开发公司自行设定的楼号与朝阳市地名办确定的楼号不一致，最后在房产局备案登记的系以朝阳市地名办确定的楼号为准。被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司于2014年4月16日取得商品房预售许可证，被告张金敏与朝阳中阳房地产开发有限责任公司至今未签订正式的商品房买卖合同。上述事实有（2016）辽1302民初5889号民事调解书、（2016）辽1302民初5889号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、（2019）辽1302执异53号执行裁定书、《2012年春季房交会商品房草签意向书》、《舒鑫家园购房预定金缓缴协议》、专用收款收据等证据材料予以佐证，经本院审查及庭审质证，可以采信。本院认为，本案的争议焦点问题为被告张金敏对舒鑫家园104C号1单元11501房屋（产籍号：II-9-1-104C11501）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，首先，被告张金敏为购买案涉房屋于2012年5月2日与被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司签订了商品房草签意向书，本院于2016年12月6日对案涉房屋进行了查封，虽然商品房草签意向书的签订时间在本院查封之前，但双方至今尚未签订合法有效的书面商品房买卖合同；其次，被告张金敏提交的朝阳市不动产登记中心出具的房屋查询信息只能证明张金敏及其妻子邹井芹在朝阳市范围内无房屋登记信息，且其自认在建平县与女儿共有一套房屋，故不符合“所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上，被告张金敏提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。被告张金敏、朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国提出不同意原告诉讼请求的辩解意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，原告辽宁太平洋电梯有限公司要求判令对位于朝阳市双塔区房屋（产籍号II-9-1-104）准予执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行位于朝阳市双塔区房屋（产籍号II-9-1-104）。案件受理费13,555元（原告辽宁太平洋电梯有限公司预交）,由被告张金敏负担7,000元；被告朝阳中阳房地产开发有限责任公司、刘志国共同负担6,555元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王文成人民陪审员  高云红人民陪审员  王翠玲二〇二〇年一月十四日书 记 员  雒文茹