江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4530号上诉人（原审被告）:许金强，男，1975年8月21日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：靳高峰,江苏瀛玺律师事务所律师被上诉人（原审原告）：程建华，男，1974年3月17日出生，住宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：陈学红，女，1972年11月2日出生，住址同上。二被上诉人委托诉讼代理人：王昆鹏，江苏大楚律师事务所律师。原审被告：程为英，女，1945年8月29日出生，住宿迁市宿城区。法定监护人：许某1，男，1980年7月3日出生，住宿迁市宿城区。原审被告：宿迁市锦世泰装饰工程有限公司，住所地宿城区黄运路48号综合楼一单元301室。法定代表人：许金强，该公司总经理。上诉人许金强因与被上诉人程建华、陈学红、原审被告程为英、宿迁市锦世泰装饰工程有限公司（以下简称锦世泰装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2018）苏1302民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许金强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人程建华、陈学红的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人程建华、陈学红负担。事实和理由：被上诉人违反合同约定，没有按照约定支付利息。合同约定首付款150000元，余款226750元按月支付利息2000元，但被上诉人仅按每月1100元的利息标准支付至2017年2月。根据合同约定，由于被上诉人未按照合同约定履行付款义务，上诉人可随时解除合同，收回房屋，因此，上诉人不存在协助过户的义务。本案中上诉人已将案涉房屋交由被上诉人居住，相关证件也已交付，并不存在上诉人丧失履行能力的情形，不符合合同法规定的行使不安抗辩权的情形。此外，根据庭审中许某1的陈述，在程为英病倒前并未接到被上诉人要求办理过户的通知，被上诉人也没有履行通知义务。上诉人是在2018年1月索要房屋，而且也是基于合同中的违约责任，该行为不是被上诉人拒绝支付房款的理由。程建华、陈学红辩称，根据上诉人的上诉意见，能够看出上诉人认可房屋买卖合同是有效行为。上诉人认为被上诉人违约，不符合事实。关于利息给付的实际情况，虽然合同中约定利息标准与被上诉人实际每月给付的利息标准不一致，但被上诉人实际给付的利息标准是和上诉人协商后达成一致意见支付的。且被上诉人按照协商后的标准一直给付了一年多，上诉人均未提出异议，被上诉人有证据可以证明实际给付利息的标准是经过双方沟通协商一致的。本案上诉人存在明显的恶意违约行为，之所以上诉人在被上诉人的多次要求下不予配合办理过户手续是因为房价上涨，上诉人明确提出并多次恶意索要被上诉人在原价的基础上额外给付18万元，否则就强行要求收回房屋，在被上诉人不同意的情况下，上诉人到被上诉人家中进行打砸，后被上诉人行使不安抗辩权。在被上诉人委托律师以后，律师表示愿意将全部余款一次性支付给上诉人，但上诉人明确表示不愿意领取，并继续坚持额外讨要180000元，才导致本案诉讼。被上诉人已经将余款和利息全部提存到法院，按照合同约定全部履行了义务，请求驳回上诉，维持原判。程为英述称，同一审意见，其一审意见为：本案中的委托书存在非法性，不具备房产过户要求。程为英及子女协商时，看到一份赠与协议复印件，系程为英将涉案房屋赠与给许金强。要求许金强提供赠与协议原件，该协议和授权委托书矛盾。没有证据证明程为英对房屋买卖自愿知情。该房屋买卖合同违背了程为英的房产分配及子女赡养协议。程建华、陈学红向一审法院起诉请求：1.要求程为英、许金强协助办理位于宿迁市宿城区房屋的过户手续；2.案件受理费由许金强、程为英、锦世泰装饰公司负担。一审法院认定事实：2015年10月6日，程为英与许金强签订房屋赠与协议，约定程为英将位于XX小区22号一单元303室房产赠与给许金强。程建华、陈学红与许金强签订合同时，许金强将该房屋赠与协议提供给程建华、陈学红。2015年12月3日，程为英向许金强出具委托书，载明“本人因身体行动不便，委托人程为英与被委托人许金强是母子关系，现程为英委托许金强办理房屋坐落在XX22#一单元303号契税手续等房产相关一切手续。委托期限：自签字之日起至上述事项办理完为止”。XX22幢303是房屋所有权证登记时间为2015年12月17日。经证人陈某介绍，程建华、陈学红（乙方）与程为英（甲方）于2015年12月29日签订房屋买卖合同，由许金强代程为英签字，并在甲方处加盖锦世泰装饰公司印章，由案外人陈某担保。合同约定：甲方将位于XX22幢一单元303室房屋以377650元出售给乙方，合同签订之日起支付首付款150000元，余款227650元，由甲方一次性出贷给乙方，月息为2000元，乙方于两年内付清上述全部款项。合同第六条约定，双方合同签订后，乙方应按月支付相应利息，如有逾期付款行为，甲方可随时解除合同，收回房屋。乙方已付的首付款不再退还。同日，程建华、陈学红支付首付款150000元，由许金强和锦世泰装饰公司出具收据。证人陈某称“是我介绍两人买房子的，当时许金强说房子他母亲的，已经授权给他了，说房子是他母亲给他的，有权利卖这个房子……”合同签订后，程建华、陈学红于2016年1月29日、2016年2月29日、2016年3月29日、2016年4月29日、2016年5月30日、2016年7月1日、2016年8月10日、2016年9月5日、2016年10月10日、2016年11月3日、2016年12月14日、2017年1月5日、2017年2月6日，分别支付许金强1100元，合计14300元（1100元/月*13个月）。2017年1、2月份，程为英向程建华、陈学红索要房屋未果。2018年1月13日，在XX22号楼一单元303室门口，案外人伏某与陈学红因琐事发生纠纷，后报警处理。2018年1月24日，程建华、陈学红委托律师王昆鹏向程为英、许金强、锦世泰装饰公司发送关于要求程为英、许金强于收到本通知后七日内领取剩余房款本息并依法配合程建华、陈学红办理房屋过户登记的通知书，称由于许金强不愿意配合程建华、陈学红办理房屋过户，程建华、陈学红停止给付利息……收本通知后七日内，至承办律师处领取剩余贷款本息239750元……收到本通知书后十日内配合程建华、陈学红办理房产过户手续……许金强收到该通知书，程为英称未收到该通知书。现双方因房屋买卖事宜协商未果，故而成诉。又查明，2015年12月28日，程为英因右眼白内障至宿迁市人民医院住院治疗，于2015年12月31日出院。2017年3月9日，程为英因意外摔倒致颅内出血，出院后生活不能自理。2017年10月10日，许某1申请确认程为英为无民事行为能力人，宿城法院于2018年5月18日作出（2017）苏1302民特79号民事判决书，认定程为英为无民事行为能力人。2018年9月4日，许某1申请指定其作为程为英监护人，宿城法院于2019年3月29日作出（2018）苏1302民特42号民事判决书，判决：指定许某1为程为英的监护人。还查明，2015年4月10日，程为英、许某2、许某3、许某4、许某5、许金强、许某1、许某6签订房产分配及子女赡养协议，程为英、许某2、许某3、许某5、许某1、许某6签字，并有项里街道办事处人民调解委员会见证，约定XX22号楼303号房屋给许金强居住……（2）在程为英有生之年，上述各儿女每月交200元生活费给程为英以保障其生活，此款由许某1代为保管使用；（3）上述各子女如不能履行赡养义务，程为英有权取消其房产继承权。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，程为英与许金强签订房屋赠与协议，将位于宿城区XX22幢303室房屋赠与给许金强，并出具授权委托书，委托许金强办理房屋契税事宜，后将房屋钥匙、房屋产权证、住宅使用说明书、住宅质量保证书材料交付给许金强，结合证人陈某的证人证言及房产分配子女赡养协议，能够证明程为英将涉案房屋赠与许金强的意思表示。程为英对房屋赠与协议、授权委托书真实性有异议，未提供证据予以证明，不予采信。许金强以程为英的名义与程建华、陈学红签订房屋买卖合同，系因涉案房屋登记在程为英名下，故房屋买卖合同的相对人系程建华、陈学红与许金强，合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。关于程建华、陈学红是否存在违约行为。合同约定“房屋余款227650元，由甲方一次性出贷给乙方，月息为2000元，乙方于两年内付清上述全部款项”，但程建华、陈学红自2016年1月起每月支付利息1100元，实际支付14个月，许金强未提出异议，故程建华、陈学红主张合同内容变更即月息支付从2000元变更至1100元，予以采信。合同履行过程中，因程为英索要房屋及过户事宜协商未果，程建华、陈学红自2017年2月起未支付利息，系行使不安抗辩权，其中止履行不应承担违约责任。现许金强据此抗辩不卖房屋，不予采信。现程建华、陈学红主张继续履行合同，按合同约定其应支付许金强房屋余款227650元及利息33000元（1100元/月*30个月，2017年2月-2019年7月），合计260650元，程建华、陈学红已将该款项支付至法院账户。程建华、陈学红主张程为英、许金强协助办理涉案房屋的过户手续，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十八条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、程建华、陈学红于本判决生效之日起三日内给付许金强房屋余款及利息合计260650元（已付至法院账户）；二、程为英、许金强于本判决生效之日起三日内协助程建华、陈学红办理位于宿迁市宿城区房屋的房屋所有权过户手续，将该房屋产权及相应的土地使用权登记在程建华、陈学红名下。二审期间，被上诉人程建华、陈学红围绕其答辩意见，提交以下证据：1.程建华与许金强在2018年1月1日的谈话录音一份，拟证明被上诉人在签订合同后按照每月1100元支付利息是经过上诉人认可的；2.程建华与许金强妻子在2018年1月4日的电话录音一份，拟证明本案系上诉人恶意违约。上诉人许金强对上述证据的质证意见为：证据1的真实性、关联性、合法性不予认可，该录音存在被剪辑的情形，录音文字整理稿也存在漏删的情况。在录音第15分23秒处后面开始出现杂音，内容为“程：我手机坏了。许：打你一年多电话你都不接，发短信你也没回，你手机坏一年多啦？你就是手机坏了，当天也能修好啊，买一部手机又能几个钱，这一年多，你业务怎么做的”。录音第17分第48秒处漏删“对不对，也摊到2分利，也摊到2000多（元），摊到了2000多（元）对不对”。录音第12分03秒处、录音第42分57秒处可以看出上诉人自始至终都是说两年后才能过户，被上诉人对此也是明知且认可的，这也与协议中约定的两年付款时间相对应，可以反映被上诉人在未满两年的情况下是无权要求上诉人协助过户的事实。在录音第17分48秒处漏删部分及第47分28秒处，可以看出上诉人从未同意降低利息的事实，是被上诉人自己主观违约，且程建华多次提到找陈某商量，但许金强不存在联系不到的情形，根据录音显示是许金强一直联系被上诉人，但被上诉人电话不接、短信不回，因此，上诉人在协议签订前已经明确告知被上诉人两年后才能过户，并已将案涉房屋交由被上诉人实际居住，不存在任何违约的行为，而被上诉人既居住着房屋，又不按约定支付利息，已构成恶意违约，应当按照协议约定承担相应违约责任。对证据2，能够看出上诉人的前妻明确表述是由于被上诉人违约，所以提供两个处理方案，一是退房，二是由于被上诉人违约造成了损失，被上诉人应当赔偿，结合被上诉人在2017年2月已经停止支付利息的事实，上诉人是在被上诉人已经违约的情况下按照合同违约条款主张自己的权利，并非被上诉人所主张的是上诉人先行违约。程为英对上述证据的质证意见为：录音是许金强和他家属的声音，但是录音和程为英没有关系。本院对上述证据的认证意见为：对证据1，本院将在下文说理部分阐述；对证据2，关联性不予认定，录音时间在2018年1月4日，此时双方已经发生纠纷，且在录音中双方互相主张对方违约，不能以此认定系上诉人违约。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。另查明，2018年1月1日，程建华与许金强就案涉房屋买卖事宜进行商谈，内容摘要为“程：那我不是还付那370000（元），那利息那钱啊。许：你随（便）到哪地方都得付。程：你又搞错了，到隆城盘古，只要买人家正儿八经的，你这是我另外多出了20000（元）的26000多（元）接近30000块钱，你说我多出30000块钱。许：你一分钱都没多出，你一分钱都没多出，你说的那个利息，刚掉下来的时候，对不对啊，头天签过（合同）第三天啊也不是第二天啊，哦，一个礼拜左右哦，你就说了，利息掉下来了，你是按照那个。程：按照售楼处，而且走银行的贷款。许：唉，那能是我事吗？程：就是只要5厘，5厘。许：那是一个礼拜以后掉下来的，有个文件，前面都是7厘8厘，我没说错。程：所以说呢，许总。许：我问你啊，要是按照7厘8厘，20多万，一个月摊到多少钱啊，一个月摊到1600多（元），对不对，也是摊到2分利，也摊到2000多（元），摊到2000多（元），对不对，我也没说这收你多，我还是收你多了？一个礼拜以后才签下来的，这个你能怪我吗，对不对”。本案二审争议焦点为：程建华、陈学红在履行《商品房买卖合同》过程中是否存在违约。本院认为，根据一、二审查明的事实，能够认定被上诉人程建华、陈学红在履行《商品房买卖合同》过程中不存在违约行为。理由如下：1.根据程建华在二审期间提交的谈话录音，上诉人在录音中陈述“你说的那个利息，刚掉下来的时候，对不对啊，头天签过（合同）第三天啊也不是第二天啊，哦，一个礼拜左右哦，你就说了，利息掉下来了”，能够看出在签过案涉房屋买卖合同后不久，被上诉人即告知上诉人利息降低，而上诉人在长达14个月的时间里，一直按照每月1100元收取利息，能够认定上诉人对于每月利息变更为1100元是认可的。上诉人许金强主张一直向被上诉人索要2000元利息，并未提供证据证明，本院不予采信。2.程为英法定监护人许某1在一审中陈述“我母亲去要过三次房子，说是留给她儿子的，不是给外人的”“程为英自己去要房子我不清楚，2017年1、2月份去要的，没有要到，之后就病倒了”，案涉房屋一直登记在程为英名下，因程为英与许金强系母子关系，加之被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同时，上诉人许金强出具了房屋赠与协议，被上诉人有理由相信上诉人许金强有权出售案涉房屋。房屋买卖合同签订后，案涉房屋已经实际交付被上诉人占有使用，之后房屋买卖合同需要履行的内容仅为买受方支付剩余房款和利息，出卖方协助办理房屋过户手续。但在合同履行过程中，房屋登记所有权人程为英多次向被上诉人索要房屋，基于此，被上诉人作为买受方有理由认为出卖方毁约，案涉房屋存在将来可能无法顺利过户的风险，因此，被上诉人中止继续向上诉人支付每月的利息，应当属于行使不安抗辩权，不应认定为违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律方面引用《中华人民共和国合同法》第五十二条不当，但裁判结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5226元，由上诉人许金强负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年一月二十三日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。