江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初3846号 原告：陈建初，男，1960年7月16日生，汉族，住太仓市。 原告：顾建芳，女，1959年6月26日生，汉族，住太仓市。 委托诉讼代理人：王永明（代理上述两原告），江苏娄东律师事务所律师。 被告：黄妍，女，1989年3月1日生，汉族，户籍地太仓市，现暂住上海市。 委托诉讼代理人：赵淑红，江苏崇安律师事务所律师。 被告：陈波，男，1986年5月29日生，汉族，住太仓市。 原告陈建初、顾建芳与被告黄妍、陈波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈建初、顾建芳及其委托诉讼代理人王永明，被告黄妍的委托诉讼代理人赵淑红，被告陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建初、顾建芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖契约，并判令两被告协助原告将太仓市太平新村50-2幢601室的房子过户到原告名下；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年9月，原告陈建初、顾建芳以购买方式取得太仓市太平新村50-2幢601室的房屋一套，产权登记为原告陈建初所有。被告陈波系原告陈建初、顾建芳的儿子。2013年3月1日，被告陈波与被告黄妍登记结婚，2013年11月8日，被告陈波、黄妍生育婚生子陈果。2015年2月，两原告出资大部分首付款为两被告购买了太仓市城厢镇南郊绿地38幢1901室房屋一套，登记为两被告共同共有。2015年8月31日，为了解决陈果上学学区的问题（太平新村50-2幢601室房屋学区比南郊绿地城房屋的学区好）。两原告将太平新村50-2幢601室房屋的产权暂时过户到两被告名下，等陈果不再有学区需求的时候，再将房屋过户回两原告名下。当时，房屋过户是以买卖方式，两原告与被告陈波签订的房屋买卖契约约定房屋价款是760000元。该房屋未交付，两原告一直居住在房屋里面，两被告也未支付相应的价款。现在两被告发生感情问题纠纷，被告黄妍认为房屋产权已过户到自己和陈波名下，该房屋就是两被告的婚后共同财产，提出分割该房产的要求，并明确表示不履行支付房款的义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告共同支付原告购房款76万元；2.本案诉讼费由两被告承担。 被告黄妍辩称：一、本案名为买卖实为赠与，原告主张房屋买卖明显不符合常理。房地产买卖契约上只约定了成交的金额，并没有约定具体的付款时间，也没有约定定金或者首付款，而且是在两被告没有支付任何款项的情况下直接过户给两被告。房屋过户的契税也是原告顾建芳支付的，如果是正常的房屋买卖，契税应当是买方而非卖方支付。答辩人并未与两原告签订过房屋买卖合同，所有的手续都是两原告和陈波去办理的，两原告及被告陈波当初告知答辩人的就是赠与给他们小夫妻。答辩人是在2019年的离婚诉讼中，被告陈波第一次提出该房屋是以买卖形式过户的，答辩人才知道此事。两原告从未向答辩人索要过房款，故不存在答辩人拒付房款的问题。二、即便原告主张房屋买卖合同关系，解除权也因为除斥期间已过而消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者是迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。那么从2015年9月2日过户登记时，原告就已经知道被告没有付款，解除权已经发生，在相隔四年之后才来主张权利，解除权已经消灭。三、两被告从结婚起就居住在案涉房屋内，一直到陈果三岁，婆媳矛盾日益突出，才搬到新房子去住。那时案涉房屋已经登记在两被告名下，并非原告陈述的房屋未交付。四、针对原告在第二次庭审中变更诉请为要求两被告支付房款76万元，答辩人对此亦不同意，因为原告与被告陈波在第一次庭审当中已经明确双方之间并非是买卖的意思表示，而是借用的意思表示，根据民法总则第146条的规定，案涉房屋买卖合同因属于通谋的虚假意思表示而归于无效。但是，答辩人认为真实的法律行为是赠与且已完成了交付和物权变更，赠与行为已经完成。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告陈波辩称：2013年4月份，原告出资给答辩人和黄妍在绿地城投资了房产，刚买房子也不可能直接住进去，所以两被告就暂住在原告家即案涉房屋内。到年底装修完了两被告就住出去了。因为案涉房屋的学区比较好，答辩人请求原告能把房子暂时过户给其，是向原告借用的，不存在赠与。这件事情被告黄妍也是知道的，被告黄妍也口头上说过这套房子和两被告没有关系，只是因为不想影响夫妻感情，所以两被告没有和原告签订任何协议。答辩人同意原告的诉讼请求，但是被告黄妍提出和答辩人离婚后，把家里的钱都带走了，后来又起诉离婚，把答辩人的银行卡也冻结了，答辩人现在没有资金支付给原告。如果被告黄妍愿意支付的话，合同还是继续履行，如果被告黄妍不肯支付，答辩人愿意把房子过户还给原告。 经审理查明：原告陈建初、顾建芳为夫妻关系，被告陈波为原告陈建初、顾建芳儿子。被告陈波、黄妍于2013年3月1日登记结婚，于2013年11月8日生育一子陈果。 2000年11月23日，坐落于太仓市的房屋登记在原告陈建初名下（房屋产权证号：太房权证城厢字第××号，土地使用权证号：太国用2004第422000787号），房屋建筑面积124.97平方米，附底层车库（2#）建筑面积8.83平方米。根据2015年8月20日太仓市公安局开发区派出所出具的证明，该房屋现公安地址为：太仓市娄东街道太平新村50-2幢601室。 2015年8月28日，原告顾建芳以被告陈波名义交纳了案涉房屋的房屋买卖契税22800元。 2015年8月31日，原告陈建初、顾建芳作为甲方，被告陈波作为乙方，双方签订房地产买卖契约一份，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，成交金额为760000元，付款方式为现金，双方同意于2015年8月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同使用的格式文本中的第六条为违约责任，但是该条内容空白处并未填写任何内容。 2015年8月31日，原告陈建初、顾建芳和被告陈波共同就案涉房屋提起转移登记申请，房屋登记申请表尾部受让人意见栏中仅有被告陈波一人签字。2015年9月2日，案涉房屋过户至被告陈波名下【权证号0100215564，附记共有人：黄妍（配偶）】，但两原告实际仍一直居住在案涉房屋内。 关于为何以买卖形式过户房屋及具体过户过程,两原告陈述：当时过户给两被告主要是为了解决孙子读书的学区，经咨询教委，房子过户给两被告的话可以读好的学区，也问过能不能不把被告黄妍名字写上，但学区有规定，要求孩子父母双方名下的共同房产，最好是两年以上；过户时，因为赠与和遗产继承都很复杂，所以选择了买卖方式过户，合同上出卖方一定要全部签字的，买方不一定要全部签字的，黄妍也赞成通过买卖过户，并表示无论发生什么情况都不会要这套房子的。被告陈波陈述：买卖合同本来就不是正常的买卖合同，是两被告为了宝宝读书的学区借用案涉房屋，等宝宝学区用完就归还给原告；两被告名下在绿地有一套房产，案涉房屋是在两被告已经拥有绿地房产以后原告才过户给两被告的；过户时黄妍去过房产交易中心签过字的，具体的过户过程都是原告在操办，契税也是原告交的，其也不清楚。被告黄妍陈述：当时房子过户到其名下，跟其讲的是办的赠与，但是具体因为其没有去办手续，也没有去签过字，所以不清楚他们是怎么办过来的，后来在离婚诉讼中，其才知道房子是以买卖形式过户的。 关于案涉房屋过户前后的居住使用情况，原、被告均认可案涉房屋由原告居住使用至今，在过户前后原告均未中途搬离过；居住期间的水、电、煤气等费用一直是原告支付的；两被告登记结婚后住在案涉房屋内，后于2015年11月份左右搬至两被告名下的南郊绿地城房屋居住。 两被告至今未支付房屋买卖合同约定的房款，对此，两原告陈述：因为原、被告之间是父母和子女的关系，而房屋买卖合同签订之前，两原告已经出资大部分资金为两被告在南郊购买了一套房子，两被告还要还贷，当时也暂时没有能力付房款，所以在合同中没有约定具体付款时间，也一直没有催要。而且刚开始说好房屋是借小孩读书用的，觉得也不可能发生纠纷的，直到两被告离婚诉讼中黄妍提出案涉房屋是两原告赠送给两被告的、拒绝支付房款，原告才知道被告黄妍不肯付款，引发了本案诉讼。 另查明：1.本院于2019年4月16日立案受理黄妍诉陈波离婚纠纷【（2019）苏0585民初2229号】一案，其中黄妍诉请分割的夫妻共同财产包括案涉房屋。本院于2019年7月22日判决不准予黄妍与陈波离婚。 2.被告黄妍、陈波名下另有坐落于太仓市房屋一套，该房屋于2013年4月24日由被告黄妍、陈波作为买受人购入，于2015年2月10日登记在被告黄妍、陈波名下【权证号0100199211、0100199212，共有权人：陈波、黄妍】。 上述事实，由原告提供的房屋买卖契约、房屋所有权证、证明、税款缴款书、交易凭条、房屋权属登记信息，本院调取的房产交易档案以及本案调查笔录、庭审笔录予以证明。 本院认为：民事法律行为是指民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立，一般自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。就民事法律行为的生效要件，《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和社会公共利益。《民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。同时，《民法总则》第一百四十六条明确规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。由此可见，行为人意思表示真实是民事法律行为的生效要件之一，在基于双方意思表示一致成立的民事法律行为中，这一要件体现为双方通谋以虚伪的意思表示达成的民事法律行为应属无效。 本案中，原告陈建初、顾建芳与被告陈波签订的房屋买卖合同属于基于双方意思表示一致成立的民事法律行为，依照常理，双方之间应当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但结合查明的事实，双方当事人之间的一系列外在行为与合同体现的买卖房屋的意思表示存在明显相悖之处，具体分析如下：第一，从案涉房屋买卖合同的内容来看，该合同仅约定了成交价格，且当日签订的合同约定当日交付，大额款项约定全部现金付款，而定金、付款期限、违约责任等重要条款均缺失；第二，从案涉房屋买卖合同的履行来看，合同签订当日，在被告未支付任何购房款的情况下，两原告与被告陈波即向不动产登记部门提出过户申请并在几日内完成了过户，而相关的契税在合同签订日之前就已由原告顾建芳出资缴纳；此外，被告后续一直未履行合同约定的付款义务，原告也认可在提起本案诉讼之前一直未向被告主张过购房款，这一系列行为与房屋买卖的交易习惯明显相悖；第三，从案涉房屋过户后的居住使用情况来看，案涉房屋过户后实际依然由两原告居住使用至今，居住期间的水、电、煤气等费用也依旧由原告交纳，与房屋买卖的交付惯例亦明显相悖。除以上三方面有悖常理的外在行为外，无论是原告诉状中陈述的事实理由，还是两原告和被告陈波在庭审中就案涉房屋买卖合同签订的目的与过程的陈述，双方均认可当时签订房屋买卖合同的目的是为了以买卖的形式完成案涉房屋的过户，从而解决孩子上学的学区问题。综合上述情况，结合两原告与被告陈波之间的亲子关系，可以认定两原告与被告陈波并非基于买卖的真实意思表示签订的案涉房屋买卖合同，这一合同属于双方通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，且相应行为以获取学区资格为目的，损害了社会公共利益，被告黄妍的相应抗辩予以采信，买卖合同应属无效。被告黄妍抗辩该民事法律行为实为赠与，但未能提供证据予以证实，本院碍难采信。 按照法律规定，行为人因无效行为取得的财产应当予以返还。审理中，就案涉房屋买卖合同可能涉及无效以及无效的法律后果，本院向原告进行了充分释明，并已告知如在合同无效的情况下，原告可以变更或者增加诉请，要求原告慎重考虑后明确诉讼请求。但原告坚持认为合同有效，未提出返还或折价补偿等请求，最终明确以合同有效为请求权基础坚持要求两被告履行给付房款义务。原告亦明确表示，如合同最终被认定无效，相应的无效后果原告可另行诉讼或主张，不要求在本案中处理。基于尊重当事人的诉讼权利选择及民事诉讼“不告不理”的原则，同时结合本案返还财产涉及不动产物权变更等行政事项或者要求赔偿损失的范围也尚未确定、被告尚未实际支付款项等具体情况，本院在本案中不再处理，双方对此可以另行诉讼或主张。 综上，鉴于案涉房屋买卖合同属无效合同，对于原告要求两被告按照合同约定共同支付购房款76万元的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下： 驳回原告陈建初、顾建芳要求被告陈波、黄妍支付购房款76万元的诉讼请求。 案件受理费11400元，由原告陈建初、顾建芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陈晓凯 人民陪审员  孙素平 人民陪审员  施 静 二〇二〇年一月二日                                                           法官助理  陈莹                                                          书记员  杨旸