河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终331号上诉人（原审被告）：吴步春，男，汉族，1965年6月6日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：徐青叶，系吴步春妻子。上诉人（原审被告）：徐青叶，女，汉族，1969年6月1日出生，住浙江省乐清市。上诉人（原审被告）：吴杰，男，汉族，1990年4月11日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：徐青叶，系吴杰母亲。上诉人（原审被告）：吴帅，男，汉族，1992年9月3日出生，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告）：郑州大通置业有限公司，住所地郑州市二七区一马路52号。法定代表人：洪国栋，执行董事。委托诉讼代理人：衡新义，该公司员工。委托诉讼代理人：黄云天，河南天纲律师事务所律师。上诉人吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅与被上诉人郑州大通置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初17913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅上诉请求：一、撤销二七区人民法院2019豫0103民初17913号民事判决书，改判驳回被上诉人全部上诉请求或发回重审。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。郑州大通置业有限公司向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告吴步春于2017年1月17日签订的《商铺租赁与管理服务合同》并判令被告吴步春向原告返还郑州名门天××东区××、219号商铺；2.判令原告与被告吴步春于2017年1月17日签订的《商铺租赁与管理服务合同》解除后，原告不再退还被告吴步春支付的履约保证金3万元；3.判令被告吴步春向原告支付租金及经营管理费540,054.79元（每年的租金及经营管理费为160,000元，暂自2016年1月1日起计算至2019年5月17日），逾期支付租金及经营管理费的违约金241,600元（违约金按每日5‰计算，自2019年1月1日起暂计算至2019年5月31日，此后继续计算至被告付清应付款为止）；4.判令被告吴步春向原告支付物业服务费21,826.8元（物业服务费每月2,425.2元，未交物业费期间自2016年7月1日起至2017年3月31日止，共计9个月）、逾期支付物业服务费的违约金106,187.38元（违约金按日5‰计算）以上共计909,668.97元；5.判令被告吴步春按照日租金标准的2倍（547.95元）向原告支付自2019年5月18日起至郑州名门天××东区××、219号商铺腾空并交付给原告之日止的占用使用费；6.判令被告徐青叶、吴帅、吴杰对吴步春的上述全部债务承担连带责任；7.本案诉讼费全部由四被告承担。一审法院认定事实：1.2017年1月17日原告作为出租方（甲方），被告吴步春作为承租方（乙方），被告徐青叶、吴杰、吴帅作为担保方（丙方）签订《商铺租赁与管理服务合同》一份，主要约定，商铺租赁：甲方将位于郑州名门天××东区××、219号商铺出租给乙方使用，乙方同意承租，两间商铺的面积均为40.42平方米。租赁期限共计五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，乙方确认在租赁期限开始前乙方已经占有使用该商铺，甲方已经交付商铺。费用标准及收费方式：租赁期限内每间商铺每年租金为5万元，两间合计10万元。租赁期限内每间商铺每年经营管理费为3万元，两间合计6万元。乙方应当在2018年12月31日前支付甲方2016年1月1日至2017年12月31日的租金及经营管理费共计32万元整，乙方应当在2019年12月31日前支付甲方2018年1月1日至2019年12月31日的租金及经营管理费用共计32万元，乙方应当在2020年12月31日前支付甲方2020年1月1日至2020年12月31日的租金及经营管理费用共计16万元。由郑州天隆服装城物业管理有限公司同意向商场的公共区域提供保洁、维修、养护等物业管理与服务，乙方应当按照物业管理公司的公示或通知的标准及时向物业管理公司交纳物业服务费，否则物业管理公司有权停止物业服务，甲方亦有权暂停乙方使用相关设施设备，由此造成的一切损失均由乙方承担。甲方有权代收物业服务费；履约保证金：乙方应当在本合同签订当日向甲方支付人民币3万元作为履约保证金，该履约保证金不计算利息。乙方违反本合同约定，甲方可以从履约保证金中扣除违约金或赔偿金，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿，乙方应当于扣款通知送达之日起7个工作日内将履约保证金补齐；乙方权利和义务：乙方应在合同终止日17点前返还商铺，并将商铺内的物品搬离。合同终止后仍有物品留在商铺内的，甲方有权要求乙方按照日租金标准的2倍支付逾期返还商铺期间产生的占用使用费。乙方逾期3日仍未返还商铺的，甲方有权将商铺内的遗留物品作为废弃物进行清理，乙方对此无任何异议，由此产生的相关费用由乙方承担。商铺返还时，乙方应完整、妥善、无害的保留门窗、天花板、地板和其他所有不可移动、不可剥离的设施和建筑附属物，自合同终止之日当天17点起，上述所有物品的所有权归甲方所有；违约责任和合同解除：乙方未按合同约定支付任何一项费用的，每逾期一日应当按逾期金额的5‰支付违约金，违约金计算至乙方付清应付款为止。逾期超过10日的，甲方有权暂停乙方使用相关设施设备，直至乙方付清应付款和违约金止，由此给乙方或他方造成的一切损失均由乙方负担，在此期间乙方仍应按约定承担各项费用。逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，合同解除后乙方应据实支付各项费用，乙方应当在3日内向甲方支付完毕，乙方支付的履约保证金不再返还；连带保证：丙方自愿对乙方在本合同项下的全部债务承担连带保证责任，丙方中每个人均对全部债务承担连带的保证担保责任。2．2019年5月16日，原告向被告吴步春发送《解除合同通知函》一份，内容为：双方于2017年1月17日签订了《租赁合同》，《租赁合同》约定由我方承租你方从我方购买的房号分别为：020131号、020132号、020103号的3套房产，三套房产的租期均为4年，其中020131号与020132号房屋的租赁期限自2019年3月7日起至2023年3月6日止，020103号房屋的租赁期限自2019年3月17日起至2023年3月16日止，但你方却于2018年分别将上述三套房产出租给他人并实际交付给他人使用。同时双方于2017年1月17日签订了《商品房租赁与管理服务合同》，约定我方将位于郑州市名门天隆城二层的东区218、219号商铺出租给你方，租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。两间商铺每年租金共计10万元，两间商铺每年的经营管理费6万元，你方应当在2018年12月31日前向我方支付2016年1月1日至2017年12月31日的租金及经营管理费用共计32万元，但你方至今未向我方支付。根据双方签订的《租赁合同》及《商品房租赁与管理服务合同》的约定，我方现在通知你方在收到该《解除合同通知函》之日起解除我方与你方签订的合同编号为：05015463、05015466、07096400号的《商品房买卖合同》及《租赁合同》与《商品房租赁与管理服务合同》。3.涉案商铺由被告吴步春占有使用。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中，原告与被告吴步春于2017年1月17日签订的涉案商铺租赁与管理服务合同，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。原告提供的证据及原被告的当庭陈述能够证明被告吴步春未按照合同约定履行支付租金及经营管理费的义务，已经构成违约。原告要求解除涉案商铺租赁与管理服务合同，因其已经于2019年5月16日向被告吴步春发送了《解除合同通知函》，原告提供的证据显示2019年5月17日送达，应视为涉案商铺租赁与管理服务合同已经于2019年5月17日已经解除，不宜再以判决的方式解除。但被告吴步春应当返还涉案两间商铺。根据涉案商铺租赁与管理服务合同的约定，被告吴步春应当在2019年5月17日17点前返还涉案商铺，并将商铺内的物品搬离，吴步春逾期3日未返还该商铺的，原告有权将商铺内的遗留物品作为废弃物进行清理，被告吴步春对此无异议，由此产生的费用由吴步春负担。根据上述约定，2019年5月20日以后的房租损失应属于扩大损失，依法不应予以支持。对于原告要求被告吴步春支付2019年5月17日之前的租金及经营管理费540,054.79元的诉讼请求，该院依法予以支持。关于原告主张的违约金，因合同约定的违约金是按照每日千分之五计算，约定过高，该院调整为以540,054.79元为基数，按照年利率24%计算，自2019年1月1日计算至2019年5月20日，扣除被告已经缴纳的3万元履约保证金，被告应支付的违约金数额为20,405.11元。关于原告主张的物业费，其提供的证据不足以证明其有收取物业费的权利，故对于该项诉请，该院不予支持。因被告徐青叶、吴帅、吴杰在涉案商铺租赁与管理服务合同签字，故应当对上述债务承担连带责任。三被告承担责任后可向被告吴步春追偿，被告徐青叶、吴帅、吴杰未到庭，应当视为放弃答辩、举证、质证的权利。关于原告的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、判决：一、被告吴步春于判决生效之日起十日内向原告郑州大通置业有限公司返还位于郑州名门天××东区××、219商铺。二、被告吴步春于判决生效之日起十日内支付原告郑州大通置业有限公司租金和经营管理费540,054.79元，及逾期支付的违约金20,405.11元，以上共计560,459.9元；三、被告徐青叶、吴帅、吴杰对上述债务承担连带责任；四、驳回原告郑州大通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,448.5元，由原告郑州大通置业有限公司负担2,469.49元、由被告吴步春、徐青叶、吴帅、吴杰负担3,979.01元。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，案涉《租赁合同》和《商品房租赁与管理服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，出租人郑州大通置业有限公司依约向吴步春提供两间商铺，吴步春未按时支付租金及经营管理费，已经构成违约。郑州大通置业有限公司于2019年5月16日向吴步春发出了《解除合同通知函》，且吴步春已于2019年5月17日收到，故案涉合同已于2019年5月17日解除。因此，吴步春应当返还案涉两间商铺，支付所欠的该两间商铺的租金、经营管理费，并承担相应的违约责任。一审法院综合考虑本案的事实及证据，判决并无不当，本院予以确认。综上所述，吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12897元，由上诉人吴步春、徐青叶、吴杰、吴帅负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年一月二十日书记员 蔡玉龙