宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终288号上诉人（原审原告）：但某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：李某1、杨某112，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团银川商业运营管理有限公司。法定代表人：李某2。被上诉人（原审被告）：绿地集团银川置业有限公司。法定代表人：李某2。以上二被上诉人委托诉讼代理人：程某，北京市中银（银川）律师事务所律师。上诉人但某因与被上诉人绿地集团银川商业运营管理有限公司（以下简称绿地商业公司）、绿地集团银川置业有限公司（以下简称绿地置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人但某的委托诉讼代理人李某1、杨某112，被上诉人绿地商业公司、绿地置业公司的委托诉讼代理人程某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。但某上诉请求：1.撤销（2018）宁01民初189号民事判决书，依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：双方合同约定绿地商业公司将位于银川市××区房产出租给但某使用，在租赁期限内但某对承租房屋享有优先购买权。原审判决中依法认定绿地置业公司其行为侵犯但某对涉案房屋享有的优先购买权，绿地置业公司应按约定承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因二被上诉人未在出售房屋前以同等条件征询但某，使但某丧失了以同等价格交易的机会，因此造成但某多向被上诉人交付了590724元的租金，如但某依据优先购买权取得房屋就不用再向被上诉人交付后期房租，且也不会应为租赁期间届满后造成装修的损失。因此但某诉讼提出赔偿损失，应当得到支持。绿地商业公司、绿地置业公司共同辩称：一、绿地商业公司及绿地置业公司不存在侵害但某优先购买权的情形。2013年9月24日，绿地置业公司委托绿地商业公司与但某签订房屋租赁合同，合同对租金及出租方和承租方的相关权利义务进行了约定。后案外人杨某112有意向购买涉案房屋，绿地商业公司、绿地置业公司在出售房屋之前已多次口头通知但某，但某并未明确表示其行使优先购买权，一直未进行购买，故绿地商业公司、绿地置业公司已经履行了法律规定的告知义务。也未向绿地商业公司、绿地置业公司证明其满足“同等条件”，应视为被答辩人放弃优先购买权的行使或无法同等条件下行使，故绿地商业公司、绿地置业公司并未侵害其优先购买权。2014年7月2日，绿地商业公司、绿地置业公司将涉案房屋出售于案外人杨某112、范某、杨某1123。二、但某要求绿地商业公司、绿地置业公司赔偿损失5969860元没有依据，应当予以驳回。根据“买卖不破租赁”原则，绿地商业公司、绿地置业公司与但某之间签订的租赁合同继续履行，案外人杨某112、范某、杨某1123也明确表示愿意按照原租赁合同约定的相关权利义务履行，绿地商业公司、绿地置业公司的出售行为并未对但某造成任何的实际损失。但某向一审法院提出诉讼请求：1.确认绿地商业公司、绿地置业公司侵害其优先购买权；2.判令绿地商业公司、绿地置业公司向其赔偿损失5969860元；3.本案诉讼费用由绿地商业公司、绿地置业公司承担。一审法院查明：2013年5月1日，绿地置业公司向绿地商业公司出具《授权委托书》一份，委托绿地商业公司全权经营管理位于银川市××区的物业，具体委托权限为：以受托人或委托人的名义对该物业进行管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、解除租约等与该物业经营、管理有关的一切事项。2013年9月24日，但某与绿地商业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定绿地商业公司将绿地置业公司名下位于银川市××区，出租给但某经营，用途为餐饮和娱乐，除双方另有约定外，但某不得改变房屋用途；在出租和使用房屋时，接受绿地商业公司或其指定的第三方对项目的各项经营管理制度，承租房屋的装修及改造方案等应经过绿地商业公司或其指定的第三方的书面认可；租赁期限自2013年9月24日起至2021年9月23日；自2013年9月24日起至2016年9月23日为优惠期，免收租金；自2016年9月24日起至2018年9月23日，房屋租金按28元/平方米计收，自2018年9月24日起至2021年9月23日，房屋租金按58元/平方米计收；但某应于本合同签订时向绿地商业公司支付租赁保证金50000元整（注：就合同项下租赁保证金，但某实际已于2013年7月3日提前交纳），作为履行本合同项下义务的担保；第一次交纳租金的时间为本合同签订之日，共计196908元（本次交纳租金为免租期后6个月租金，本合同租赁期租金总额为3234913.2元）；租赁期间如绿地商业公司将房屋出售于第三方，则第三方和乙方均需继承本合同项下条款，履行至合同期限届满；但某租赁房屋所发生的房产租赁税由绿地商业公司承担，在租赁期限内但某对所承租房屋享有优先购买权。《房屋租赁合同》并对其他事项作了明确约定。合同签订后，绿地商业公司将房产交付给但某使用，但某向绿地商业公司交纳了2016年9月24日起至2017年3月23日的租金196908元。房屋租赁期间，绿地置业公司于2014年7月2日与案外人杨某112、范某、杨某1123分别签订商品房买卖合同，将涉案房产项下的14套房屋以5000元/平方米的单价（总价款5605450元）出售给该三人，买方于2014年7月2日前付清房款。商品房买卖合同签订后，双方办理完毕产权变更登记，杨某112、范某、杨某1123在2014年6月27日已经支付定金的情况下，于2014年7月2日通过刷卡方式一次性付清了全部的购房款。2016年11月14日，绿地商业公司、绿地置业公司针对但某及杨某112、范某、杨某1123，制作《告知书》一份，称：在租赁期限内，绿地商业公司、绿地置业公司多次通知但某购买房屋，但某一直未予购买；现涉案房屋已经出卖，但某应与杨某112、范某、杨某1123继续履行《房屋租赁合同》；绿地商业公司、绿地置业公司已经将前期租金及保证金交付给杨某112、范某、杨某1123，但某应向该三人支付后期租金。同日，绿地商业公司、绿地置业公司与杨某112、范某、杨某1123的共同委托代理人杨骐羽签订《协议书》一份，约定由杨某112、范某、杨某1123承继《房屋租赁合同》项下权利义务。2016年11月22日，但某向绿地商业公司、绿地置业公司作出《回复函》，称：但某承租房屋期间，从未收到绿地商业公司、绿地置业公司出售房产的催告和通知，并对房屋出售事宜并不知情；但某认为租赁合同权利义务主体系但某与绿地商业公司、绿地置业公司，与他人无关；绿地商业公司、绿地置业公司在出卖之前的合理期限内，应当通知但某，但某要求绿地商业公司、绿地置业公司将涉案房产以同等条件出售给但某，如系绿地商业公司、绿地置业公司原因侵害但某优先购买权，但某将要求绿地商业公司、绿地置业公司承担赔偿责任。一审法院还查明，2016年11月23日、2016年11月24日，绿地商业公司将此前已经收取的保证金及租赁费，通过银行转账支付给杨某112、范某、杨某1123的共同委托代理人杨骐羽。2016年11月29日，绿地商业公司、绿地置业公司向但某发出《关于饕界26#商户但某的回函》，函告内容为：第一，绿地商业公司、绿地置业公司出售涉案房屋前曾通知但某，但某一直未作出予以购买的意思表示，故但某主张优先购买权不能成立；第二，杨某112、范某、杨某1123自愿履行《房屋租赁合同》，故房屋出售并未给但某造成任何损失，但某主张赔偿责任不能成立；第三，因房屋产权已经发生变更，无论但某是否愿意，都应依法与新产权人履行合同，否则自行承担所造成的一切损失。2017年3月6日，绿地商业公司、绿地置业公司再次向但某发出《告知书》，强调但某应与杨某112、范某、杨某1123继续履行《房屋租赁合同》，否则自行承担所造成的损失。2017年3月17日，但某又向绿地商业公司账户支付租金196908元。2017年3月18日，但某再次向绿地商业公司、绿地置业公司作出《回复函》，坚持之前所提出的异议，并要求绿地商业公司、绿地置业公司就但某已支付的租赁费，在三日内提供发票。2017年3月31日，绿地商业公司将但某所支付租金196908元，通过银行转账方式予以退回。2017年4月1日，绿地商业公司、绿地置业公司又一次向但某发出《告知书》，称：在前述《告知书》发出后，但某仍将房租转入绿地商业公司、绿地置业公司账户，给绿地商业公司、绿地置业公司正常工作带来严重影响及损害；但某应正视基本事实，否则绿地商业公司、绿地置业公司将采取提存措施，由此造成一切费用和损失由但某承担。一审法院认为，绿地商业公司与但某签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。鉴于绿地商业公司系受绿地置业公司委托与但某签订并履行合同，故涉案房产出售给杨某112、范某、杨某1123之前，《房屋租赁合同》项下的出租人依法应确定为绿地置业公司。《房屋租赁合同》明确约定，但某对涉案出租房屋享有优先购买权。故绿地置业公司在出售房产前，就是否愿意在同等条件下购买，应当征求但某意见。绿地置业公司所举证据不能证实其向但某履行过告知义务，应承担举证不能的法律后果，故绿地置业公司存在违约，其行为构成对但某对涉案房屋享有优先购买权的侵犯。但某关于绿地置业公司侵犯其优先购买权的事实能够成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，但某有权要求绿地置业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，在涉案房屋已由案外人取得物权情况下，且未影响但某对案涉房屋承租使用情况下，但某仅能就绿地置业公司侵犯其优先购买权所造成的经济损失进行主张，但该损失应以实际损失为准。但某所举证据不能证明由于绿地置业公司违约行为给其造成的实际经济损失数额，应承担举证不能的法律后果，其要求按照案外人购买绿地置业公司其他房屋价格与涉案房屋出售价格的差额予以赔偿没有法律依据，一审法院不予支持。综上，但某的诉讼请求均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回但某的诉讼请求。受理费53589元，由但某负担。二审庭审中，双方仍坚持一审时的举证、质证意见外，但某提交证据一组：《中国农业银行业务凭证》4份（2017年3月6日向绿地商业公司转账100000元、2017年3月17日转账96908元、2017年9月6日转账196908元、2018年3月8日转账196908元）；（2017）宁0104民初11533号民事判决书、（2018）宁民终646号民事判决书各1份；欲证明：但某已向绿地商业公司交纳了自2017年3月24日至2018年9月23日的租金590724元。绿地商业公司、绿地置业公司质证认为：对《中国农业银行业务凭证》、判决书的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。判决书判令的是房屋租金支付的问题，与本案无关。且该判决书相关记载的内容有误，总共支付的三笔数额中有一笔我方已经返还给但某，但某后来又支付了一笔，因此判决书认定的总金额是正确的，但是针对支付款项的时间及对应哪一笔是不对的。其次，引发该案的根本原因是但某不顾合同约定及书面通知执意要将房租支付给我方，而我方与涉案房屋的业主没有合同关系，无法转付。因此引发纠纷，相应的法律后果应由但某承担。而且，两份判决书也证明在诉讼阶段但某明确暂无购买涉案房屋的意向。通过银行流水可以看出，账户最多的余款只有十几万，但某并没有一次性购买500万涉案房屋的经济能力。本院经审查认为，对但某二审提交证据的真实性、合法性予以认可，但某在本案中主张人民法院予以调整的是绿地商业公司、绿地置业公司是否侵害其优先购买权及是否应当予以赔偿的法律关系，该组证据与但某诉请调整的法律关系不具有必然关联性，故本院不予采信。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点是：绿地商业公司、绿地置业公司是否侵害但某优先购买权；但某请求判令绿地商业公司、绿地置业公司向其赔偿损失5969860元的主张应否得到支持。绿地商业公司受绿地置业公司委托与但某签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。《房屋租赁合同》明确约定，但某对涉案出租房屋享有优先购买权。绿地置业公司所举证据不能证实其在出售涉案房产前向但某履行过告知义务，其行为构成对但某对涉案房屋享有优先购买权的侵犯。但某关于绿地置业公司侵犯其优先购买权的上诉理由成立，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”。但某有权要求绿地置业公司承担赔偿责任，在本案中，涉案房屋已由案外人取得物权情况下，且未影响但某对案涉房屋承租使用情况下，但某应就绿地置业公司侵犯其优先购买权所造成的实际损失进行举证，其请求按照案外人购买绿地置业公司其他房屋价格与涉案房屋出售价格的差额予以赔偿的上诉主张，没有事实及法律依据。结合在（2017）宁01民初54号一案的一审庭审中，就但某是否愿意按照绿地置业公司出售给杨某112、范某、杨某1123的房屋价格及同等条件，购买涉案房产，经一审法院释明后，但某庭审后向原一审院的答复意见为现阶段无购买该房产的意向的意思表示，本院对但某请求判令绿地商业公司、绿地置业公司向其赔偿损失5969860元的上诉主张不予支持。综上，但某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初189号民事判决；二、确认绿地集团银川置业有限公司侵害但某对位于银川市××区的优先购买权；三、驳回但某其他诉讼请求。一审案件受理费53589元，由但某负担。二审案件受理费53589元，由但某负担。本判决为终审判决。审判长 孙泽诚审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年七月十日书记员 牟 荣