江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初1521号 原告（反诉被告）:镇江凯亿房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区学府路126号凯园7号楼113室。 法定代表人：吕丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵嫚，江苏金矛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：袁军，男，1972年10月4日生，住镇江市。 原告（反诉被告）镇江凯亿房地产开发有限公司（以下简称凯亿公司）与被告（反诉原告）袁军房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，经审理发现本案有不宜适用简易程序之情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年7月4日、2019年8月1日、2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯亿公司的委托诉讼代理人赵嫚，被告（反诉原告）袁军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯亿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告袁军支付2018年12月15日至2019年12月14日期间租金及运营费用314299.27元；2.判令被告袁军承担截至2019年4月14日的违约金115551元，此后违约金按日5‰标准给付至实际偿清之日止（其中2019年5月15日前以154068元为基准；2019年5月15日后以314299.27元为基准）。诉讼过程中，原告凯亿公司变更第1、2项诉讼请求为：1.判令被告袁军支付2018年12月15日至合同解除之日的租金及合同解除之日至房屋实际交付之日的占有使用费（参照租金标准）；2.判令被告袁军支付逾期支付租金的违约金。原告凯亿公司同时增加诉讼请求为：3.判令被告袁军支付解除合同违约金334561元；4.判令被告袁军返还房屋并恢复原状。事实和理由：原、被告双方于2017年签订房屋租赁合同，原告将坐落于本市学府路126号商铺出租给被告经营火锅餐饮，租期自2017年5月15日至2022年5月14日。被告本应于2018年11月15日前付清2018年12月15日至2019年6月14日租金，但未能按时支付。原告二次发函催告，但被告仍未支付。为维护原告合法权益，故为所请。 被告袁军辩称，原告提供的房屋不能正常使用，主要有如下问题，1.水压不够，原告以消防用水接民用水管，给消费者身体带来隐患，还造成水表爆裂；2.二楼承租人在装修时侵占公共电梯间，致使被告营业受损，顾客流失。被告专门聘请保洁人员打扫电梯卫生，同时还被迫承担无关的二楼承租人的漏水维修费用；3.2018年2月3日至5日，楼上的下水管道破裂，导致被告仓库及监控室严重进水及网络、监控、点菜、收银系统瘫痪，该次漏水对设备造成了不可逆的伤害；4.原告口头承诺的赠送停车位、下调电费、出入口增加等没有实现；5.物业公司强行拆除被告电梯间的广告，向被告顾客收取高额停车费；6.商铺内墙体多处开裂脱落、地面下沉、多处漏水及网络系统瘫痪。综上原因，加之原告迟迟不予处理，被告已无法继续经营，连续亏损八个月，被迫于2019年3月25日停止营业。另外，解除合同责任不在被告，故不应该承担任何违约金。 反诉原告袁军向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同；2.判令反诉被告凯亿公司赔偿各项损失892000元，其中自来水流量小损失20000元、监控及收银系统设备损失25000元、墙体多处漏水损失30000元、多次停水及停电损失10000元、房屋下沉维修费3000元、消防用水2500元、导示牌受损2500元、不能正常营业及装修损失800000元。事实和理由：反诉原告自开始营业后就发现承租房屋自来水水压严重不足，不能满足经营需要，多次反映无效。随着二楼商铺的出租装修，还发现承租房屋存在严重质量问题，墙体多处开裂，地面下沉，导致反诉原告无法经营，损失巨大。 反诉被告凯亿公司辩称，1.同意于2019年12月15日解除双方签订的租赁合同，但该解除系反诉原告单方违约所致，应当承担解除合同违约金，即六个月的租金损失；2.反诉原告应当及时将物品搬出并腾空房屋，至于反诉被告同意并已形成添附的装饰装修物根据合同约定处理，同时反诉被告明确不同意利用该附着物；3.反诉原告所称停电、漏水、电梯运行故障等事由与反诉被告无关，同时所谓下沉部分只是房屋连接处细微问题，已在2017年9月5日签订的协议中解决。 本案各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的租赁合同、物业服务协议、房屋竣工验收备案表、房屋初始登记、催告函、照片，本院予以确认并在卷佐证。原告凯亿公司对视频真实性不予质证，本院结合被告手机所查，予以确认。上述证据对待证事实的证明力将综合全案证据予以判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本市学府路126号凯园7幢于2014年6月16日竣工验收合格，并于同年9月11日办理了房屋初始登记。 2017年，凯亿公司（甲方）与袁军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份并约定，甲方出租给乙方的商铺坐落于镇江市学府路126号“凯旋国际广场”内7号，面积1092.83平方米，营业范围为餐饮，商铺名称齐齐火锅；租赁期限5年，自2017年5月15日至2022年5月14日止；装修免租期7个月，自2017年5月15日至2017年12月14日止，装修期间免租金；首年租金2017年5月15日至2018年5月14日，租金及运营费用每日每平方米0.75元，月租金及运营费用24916.67元，年租金及运营费用299000元，此后，租金及运营费用逐年递增，第二年按3%递增，第三年按4%递增，第四年按4%递增，第五年按5%递增；物业经营管理费每月每平方2.6元；双方确认年份按365天计算，月费为年费十二分之一；租金6个月为一个支付期，先付后用，首期租金及物业经营管理费的支付时间为合同签订当日，以后，乙方每期租金、物业经营管理费的最迟交付时间为该租赁期限开始起算之日的前30天；乙方于签署合同之日向甲方支付7万元保证金，双方明确该保证金不予充抵租金；收取装修保证金10000元，装修结束经甲方验收合格后，可退还乙方；本合同解除或终止时，乙方应当在解除或终止生效日或之前将租赁商铺内的所有物品搬出，并将店铺恢复至甲方交付时的原状，每逾期一日，乙方按日租金的1.5倍向甲方支付违约金，如超过30日未返回给甲方的，乙方按日租金的3倍向甲方支付违约金；如果乙方逾期未返还甲方商铺，则从逾期之日起，甲方有权认为乙方商铺内的商品或残留物品为乙方抛弃物，甲方可以对之进行任意处分;因乙方自身原因需要单方提前终止本合同的，应提前三个月书面通知甲方，并向甲方支付违约金，违约金数额为尚存合同期对应的全部租金；乙方应按本合同规定按时交付租金、物业费、管理费、公用事业费、其他费用，乙方逾期支付甲方上述费用30天内，应按日向甲方支付应交费用合计数的千分之二的违约金，超过30天的，应按日向甲方支付应交费用合计数千分之五的违约金；甲方发出书面催缴通知2天后，可暂停煤气、水、电等公共设施供应及暂停对乙方提供的各种服务，直至乙方付清所拖欠的款项；甲乙双方各自应对其拥有的物业或租赁商铺内的所有财产投保，双方各自承担保险范围内的所有因盗窃、水灾、火灾等人为和自然灾害或事件所引起的上述财产损失，并保证及担保对方不需要就此负任何法律责任；合同双方的信息即为视为信息可送达地址。合同还对其他权利和义务事项作了约定。 上述合同签订后，袁军接收商铺后装修，并经营重庆齐齐火锅餐饮。 2018年11月16日，凯亿公司发函要求袁军缴纳2018年12月15日至2019年6月14日租金，共计154068元。 2019年3月4日，袁军复函称，其离合同到期时间尚有3年左右，不能找到相关人员缴纳房租，不清楚凯亿公司是否有意终止合同，恳请与凯亿公司领导洽谈房租缴纳明细。凯亿公司则再次函复称，已多次催缴租金，但袁军一方一再拖延，袁军关闭火锅店的经营决策与凯亿公司无关，应按合同约定缴纳租金。同月下旬，袁军停止营业。 在审理期间，凯亿公司明确表示不同意再利用袁军的装饰装修。 另查明，2017年5月9日，袁军与镇江嘉华商业管理有限公司签订有《物业运营管理协议》，就物业管理服务内容及服务费、水费、电费缴纳作了相应约定。2017年9月5日，双方再签订《协议》一份，载明袁军因接天然气点较远、自来水增容及租赁房屋内现有状况等情况，申请扶持补贴，镇江嘉华商业管理有限公司决定给予7个月物业补贴；袁军自行处理好租赁室内伸缩缝及相关防水措施。在经营期间，存在停电，公共管道损坏而引起漏水及包厢墙面渗水等情形。 本院认为，原告（反诉被告）凯亿公司与被告（反诉原告）袁军签订的房屋租赁管理协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。因被告（反诉原告）袁军通过诉讼提出解除合同请求，且原告（反诉被告）凯亿公司于2019年12月15日予以同意，故双方签订的租赁合同于该日解除。 关于原告凯亿公司各项诉请，首先，被告占有使用原告房屋，应当按约支付租金（含营运费），截至合同解除日为314299元；合同解除后还应腾退房屋，并参按日租金（含营运费）819元标准支付占有使用费至房屋实际交付时止。其次，被告逾期支付租金（含营运费），应当按约支付逾期付款违约金，因合同约定标准过高，本院参按原告经济损失等酌情调整为以中国人民银行同期同类贷款/全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算相应利息；合同解除后，违约一方还应当支付解除合同违约金，被告不能证明具有正当事由(具体分析见后)，应认定为违约方。原告主张334561元，本院根据合同履行情况、过错程度、预期利益等，酌情调整为99666元。 被告袁军辩称房屋不能正常使用且存在重大质量问题，首先，停电、电梯运行、公用水管损坏并波及相关设备、停车位管理、包厢渗水等均无证据证明与原告存在关联，同时也不是租赁合同约定的义务。其次，所谓地面沉降问题，只是屋房连接处某一局部细微问题，且约定由被告自行解除，也不能证明房屋质量存在重大问题；最后，所谓水压不足等问题，已通过免除物业费得到处理。综上所述，并结合案涉房屋系被告装潢装修且已实际营业至2019年3月下旬情形看，该意见缺乏相应事实依据，故不予采纳。 关于反诉原告袁军的各项诉请，除本院准予双方解除合同外，其余均理据不足，不予支持。 综上，双方诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除反诉原告袁军与反诉被告镇江凯亿房地产开发有限公司于2017年签订的《房屋租赁合同》。 二、被告袁军于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告镇江凯亿房地产开发有限公司支付租金（含营运费）314299元及利息（其中154068元自2018年11月15日起；160231元自2019年5月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。 三、被告袁军于本判决发生法律效力之日起十五日内将其占有的镇江市学府路126号“凯旋国际广场”内7号房屋腾空并交付原告镇江凯亿房地产开发有限公司。 四、被告袁军于本判决发生法律效力之日起十五日内按日均819元标准向原告镇江凯亿房地产开发有限公司支付占有使用费（自2019年12月15日起计算至房屋实际交付之日止）。 五、被告袁军于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告镇江凯亿房地产开发有限公司支付解除合同违约金99666元。 六、驳回反诉原告袁军其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10288元、保全费1920元，合计12208元，由原告镇江凯亿房地产开发有限公司负担2778元，被告袁军负担9340元；反诉案件受理费12720元，由反诉原告袁军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  刘 斌 人民陪审员  蒋小琴 人民陪审员  于菊芳 二〇二〇年一月三日 书 记 员  任 萍