台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6600号 原告：李卫玲，女，1984年4月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 被告：台州绿城泰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91331003569366453F。住所地：台州市黄岩区新前街道黄长路1532号、1542号、1544号。 法定代表人：黄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。 原告李卫玲为与被告台州绿城泰业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年12月10日诉至本院，本院于同日立案受理。本案依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告李卫玲及其委托诉讼代理人陈程飞、郑超，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李卫玲向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付合同违约金人民币239146元（按照房价款10%计算），并支付自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告夫妻育有一子，为解决孩子入学问题，一直在寻找合适的学区房。2016年7月20日，被告通过微信公众号发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”。2018年5月间，被告通过黄岩论坛网站广告宣传其开发的新前街道“宁江明月花园锦溪苑”小区为“不需要迁户口的学区房”，承诺“凭购房合同就能直接入学”，对应学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学。同时，被告通过17605819193的手机号码群发广告短信宣传“……小学中学双学区，学校明年9月份开学，现在已经全部封顶，绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口……”。2018年4月7日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买坐落在，以上总价2391463元。后原告了解，2018年6月12日“宁江明月花园锦溪苑”小区的学生就读问题就已得到台州市黄岩区教育局的函复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续”，但被告针对望峰苑却故意隐瞒，一直通过广告、销售人员介绍等方式进行虚假宣传。现导致原告孩子无法就读相关学区。被告的广告宣传和允诺应视为合同内容。原告低价转卖其他房子，高价购买涉案房屋，最终目的就是为了解决孩子的读书问题，被告的虚假宣传对原告造成了巨大的损失。被告发布虚假广告的行为已构成欺诈，从消费者权益保护的角度，被告应承担惩罚性的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，要求被告按照《浙江省商品房买卖合同》总价款的10%承担违约责任。 被告绿城公司答辩称：一、被告就涉案项目所属学区不存在虚假宣传，原告的起诉没有事实依据。1.商品房买受人不等同于业主，根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，并非房屋买受人即为业主，只有当房屋买受人依法取得不动产权证或合法占有房屋后，才系业主，原告认为买受人即享有业主权利，系其认识错误。2.被告在微信公众号中发布的“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”宣传符合教育主管部门的相关规定，并无不当。根据黄岩区教育局的书面确认意见，宁江明月小区的学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学，情况属实，同意小区的户籍人口按照教育局的招生政策办理入学手续。由此可见，被告发布的内容和黄岩区教育局的书面确认意见是一致的。3.被告在微信公众号中发布的与学区及入学相关的内容，并不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约的条件，且双方在补充协议二中明确约定，项目周边情况（包括学习等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。二、原告在起诉状中提到的论坛帖子、短信等均非被告发布，也不属于被告的宣传资料，且根据原、被告双方的书面约定，该内容对双方均无约束力，被告不承担任何责任。三、原告在起诉状中提到的微信公众号、论坛帖子、短信等，暂且不论是否真实、与被告是否有关联，仅从其内容来看均不构成要约，对原告没有约束力。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，宣传资料视为要约应当同时具备三个前提条件：一是说明和允诺系针对商品房开发规划范围内，二是对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，三是该说明和允诺具体明确。然涉案二学校均位于宁江明月项目用地红线范围外，不在被告开发规划建设范围内，无法满足第一个前提条件；且原告也未能提供充分的证据证明该等内容对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，亦无法满足第二个前提条件。原告买房在先，即2018年3月就已经认购了涉案房屋，原告起诉状提到的除了微信公众号外，其余论坛帖子、短信、微信等从时间上看均发生在后，不会也不可能对原告买房的决定或房屋的价格产生任何影响。四、原告在本案中未发生任何损失和不利影响。五、原告主张支付违约金及相应利息没有任何合同依据。双方签订的商品房买卖合同并未约定涉案争议情形属于违约，也未就此情形约定任何违约金或其他违约责任，更未约定支付利息。六、商品房不属于《消费者权益保护法》中的“商品”范畴，原告援引消法缺乏依据。七、原告要求被告承担违约责任缺乏必要条件，退一步而言，原告也应就其过错承担相应比例责任及损失。公立学校的入学需按政府教育部门政策执行属于社会常识，且学区可能会不定期发生变化，黄岩教育部门对项目周边教育资源的划分整合及入学政策的制定非作为开发商的被告可控制或承诺，故原告负有对自身关注之入学等自认重要事项进行了解、核实的义务，原告未能尽到理性购房人的谨慎注意义务，假设存在损失，亦应当就其过错承担相应比例责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：一、原告提供黄岩论坛帖子、短信截图、微信聊天截图、视频，用以证明被告在销售涉案房产时对凭购房合同可入读相应学校（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）进行了宣传的事实。被告对其三性均有异议，认为论坛帖子并非被告发布，且黄岩论坛为开放式的论坛，任何人均可以以任何的用户名进行开放式的注册，仅凭网站截屏无法确认是否罗海燕发帖，该帖子仅为要约邀请；短信不是被告发送的，个人短信具有点对点对应特性，相应微信聊天内容也不是向原告发送，与本案无关联，原告未举证证明其手机收到过该短信，在同批次案件中，所有原告均提供了黄岩论坛帖子和短信截图，缺乏客观合理性；视频中相应人员的陈述无法核实。本院审核后认为，单独就上述证据不足以证明原告主张的待证事实，本院将结合其他证据在下文一并进行阐述认证。二、被告提供《国有建设用地使用权出让合同》，用以证明案涉二学校均位于被告开发的宁江明月项目规划建设范围之外。原告质证认为其与本案缺乏关联性。本院审核后认为与本案具有一定关联性，并对真实性予以认定。三、被告提供《购房提示书》及商品房买卖合同补充协议附件，用以证明原告签署的购房提示书中约定相关人员作出《商品房买卖合同》中未涉及的任何口头或书面承诺，未经被告书面盖章确认的，被告不承担任何责任；另合同约定出卖人下属任何员工或代表向买受人出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准。原告对此有异议，认为系被告单方面制作的格式合同的免责条款，明显减轻了己方的责任，加重了对方的责任，因此是无效的。本院经审核后对该组证据的真实性、关联性予以认定，对合法性将在论理部分阐述。四、被告提供其制作的不利因素及入学政策现场公示照片、《情况说明》，用以证明被告在销售案场制作展板对《不利因素提示》及《之批复》进行了公示，其尽到合理提醒义务。原告对此有异议，认为从照片来看原告没法确定展示时间，即使按照被告说的是2018年6月19日，但是原告购买是2018年3月26日，被告关于学区房的宣传是从2015年开始的持续性宣传，《情况说明》是绿城下属物业公司出具的。本院经审核后对该组证据的真实性予以认定。五、审理过程中，原告申请本院调取在本案诉讼前台州市黄岩区市场监督管理局（以下简称黄岩市监局）介入调查对相关人员制作的笔录，原告质证后认为被告宣传凭购房合同即可就读相关学区事实清楚，上述证据与原告提供的聊天记录、视频、微信公众号、黄岩论坛网站等内容均能够印证被告存在虚假宣传。被告质证后对笔录材料的真实性无异议，对证明对象作下说明：被告未对学区和入学有过统一承诺或宣传，产生相应情形的原因在于部分销售人员对于当地教育政策及法律对于“业主”概念规定并不了解，由此作出了带有误读的答复，但不存在故意欺诈等主观恶性。相关口头陈述仅为要约邀请，在相关人员答复后，很多买受人已经注意到了入学具有不确定性的问题，但仍采取了放任的态度，具有过错。本院对调取的黄岩市监局笔录的真实性、合法性、关联性予以认定，该笔录与原告提供的黄岩论坛帖子、短信截图、微信聊天截图、视频形成证据链，能证明被告方人员在销售涉案房屋时进行了凭购房合同即可入读涉案两所学校的宣传之事实，本院予以确认。 经审理，本院认定案件事实如下： 2013年12月6日，台州市国土资源局黄岩分局与被告绿城公司在台州市永宁公证处申请对《国有建设用地使用权出让合同》进行公证。其内容为台州市国土资源局黄岩分局已经履行了法律规定的批准手续，以挂牌的方式出让宗地编号为新前城市新区3号地块，出让宗地面积为壹拾捌万捌仟零柒拾肆平方米的国有建设用地使用权，出让宗地用途为城镇住宅用地，用地出让年期为70年，绿城公司以人民币壹拾伍亿伍仟捌佰万元取得该地块国有建设用地使用权。后被告对该地块进行了开发建设。 2018年4月7日，原、被告就购买宁江明月花园·望峰苑5幢3单元1202号房屋签订了《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议，载明：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为黄售许字（2017）第00047号，涉案房屋的建筑面积为146.26平方米，地下室建筑面积为34.79平方米，总价款为2391463元。补充协议二约定：“出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明。如项目周边情况（包括道路、绿地、公园、学校、公共停车场、建筑形态、建筑高度、规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任；销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化并与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况或客观现状不一致的，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任。同日，原告李卫玲在《购房提示书》上签字确认，提示书载明：如您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的口头承诺和意见，均不代表出卖人的意思表示，相关事项均以加盖出卖人公章的《商品房买卖合同》及补充协议为准；如您了解到出卖人下属任何员工、代表或经纪人在签署《商品房买卖合同》前后向您作出《商品房买卖合同》及补充协议未涉及的任何口头承诺，并对您决定是否购买房屋及（拟）同意的而购买价格有重大影响的，请您及时提请出卖人予以书面确认，否则该等口头承诺不代表出卖人的意思表示，出卖人对此不承担任何责任。本人已阅读并充分理解上述购房提示内容，同意《购房提示书》所载明的内容，并自行承担因此产生的法律风险和责任。2018年6月12日，台州市黄岩区教育局就宁江明月花园·锦溪苑小区的学生就读问题函复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续”。2018年6月，被告绿城公司在售楼处放置“绿城·宁江明月锦溪苑不利因素提示”，载明：感谢您购买我司开发的锦溪苑房屋，该房屋虽位于黄岩中学附属小学、黄岩初级中学学校周边，但您的子女及相关亲属将来能否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学区及入学等事宜作出任何承诺。 另查明：宋继鹏系被告在黄岩新前区块（宁江明月）项目副总经理，分管该项目的销售工作，其称：2015年后公司的理解为宁江明月业主拿到房产证或者签订购房合同并付清款项的业主就可以入读涉案两所学校。当时公司销售团队都认为买了绿城宁江明月的房子凭购房合同是可以入读涉案两所学校的，部分销售人员向来了解楼盘的客户确实宣传了凭借购房合同可以入读涉案两所学校。但根据今年黄岩区教育局的招生政策，宣传的情况确实与实际不同。被告绿城公司的部分员工在笔录中提到：2018年6月之前，《绿城宁江明月花园锦溪苑购房提示书》里没有提到过关于学区房免责条款有关内容，在2018年6月后，绿城集团面向全国绿城所有项目更新了提示书内容，其中增加了关于学区房免责条款等内容，之前签订的没有换签。2018年6月教育局出具的回复，当时销售人员的理解就是有购房合同也是绿城的房产业主，可以入读涉案两所学校。购房提示书是和合同一起签订的，资料页数在200多页到300多页不等，客户需要签四十多个到五十多个字不等。销售人员不会刻意提醒客户关注提示书的内容。提示书一式一份，由被告存档。有些客户买学区房，不想迁户口，凭购房合同就可入读，对这些客户的影响较大。 再查明：原告李卫玲的儿子郑嘉辰，2007年3月5日出生，现就读于黄岩区城关中学七年级。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原告作为涉案房产的买受人，是否享有业主身份；二、被告绿城公司在宣传广告中称凭购房合同可以就读学区房的描述是否构成要约；三、被告有无存在虚假宣传，若有，需要承担何种赔偿责任。 关于争议焦点一，根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案原告购买的是预售商品房，当时被告尚未向原告交付涉案房屋，也不能办理产权登记，故在其儿子适龄入学就读七年级时原告还不是物权法意义上的业主，亦无法按照黄岩区教育局的函复办理相应入学手续。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内及周边的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。本案中，被告在微信公众号发布的“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”以及销售人员宣传的凭购房合同即可就读黄岩中学附属小学和黄岩初级中学，上述说明和允诺具体确定，根据一般社会经验，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,应视为要约。此外，涉本案的《购房提示书》并未就学区问题进行专门的提示，且在其销售人员已就凭购房合同可入读涉案学校进行普遍宣传的情况下，被告以《购房提示书》相应内容抗辩上述宣传对其无约束力，本院不予采纳。 关于争议焦点三，根据黄岩区教育局的书面回复，宁江明月锦溪苑小区的户籍人口和房产业主按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续。被告绿城公司基于错误理解，且无论在收到该回复的前后，其销售人员对持购房合同就可以享受黄岩中学附属小学、黄岩初级中学学区教育进行了普遍的宣传，该宣传与实际情况不符，被告绿城公司存在虚假宣传，构成违约，应承担违约责任。有关违约责任的承担，可根据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定。在招生政策、学区划分存在不确定性的情况下，原告轻信被告“凭购房合同即可享受教育资源”的宣传，未向教育主管部门进行了解核实，本院认定其未尽到理性购房人的谨慎注意义务，亦存有过错，应自负相应的责任。原告孩子现就读黄岩城关中学，黄岩初级中学和黄岩城关中学均为公立学校，对两校教育质量的差距、原告因子女就读不同学校所遭受的实际损失无法具体衡量，原告亦未能举证，本院结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，酌定被告赔偿原告损失43000元。原告主张违约金的利息损失于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告台州绿城泰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李卫玲损失43000元。 二、驳回原告李卫玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4887元，减半收取2443.5元，由原告李卫玲负担2006元，由被告台州绿城泰业房地产开发有限公司负担437.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  朱 伟 二〇二〇年一月十三日 法官助理陈贝 代书记员  金巧莹