江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3451号上诉人（原审被告）：杨玉琴，女，1955年9月28日出生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人（原审被告）：陈静，男，1984年3月28日出生，汉族，住淮安市淮安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨沫，江苏冠誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周正年，男，1959年2月10日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审原告）：张四成，女，1965年12月19日出生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人杨玉琴、陈静因与被上诉人周正年、张四成排除妨害纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨玉琴、陈静上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决逻辑缺乏事实依据。杨玉琴、陈静与陈某为家庭成员，而非相互独立的个体，且在该厂房中生活经营多年。陈某与杨玉琴系夫妻，陈静系两人的儿子，三人系紧密的家庭成员关系。《厂房租赁合同》首页系杨玉琴，尾部签字系陈静，该合同合法有效且履行多年，相对人蔡金花在签合同时已明知，签字人虽为陈静，但其是代表家庭整体签署该合同，并非是陈静个人原因租赁该厂房；2、《还款计划》的出具人为蔡金花，其也是《厂房租赁合同》的签订人，证明蔡金花明知陈某是家庭生活经营在该厂房内，所以承租的对象亦是陈某及其家属，一审法院机械的将合同相对方的陈静、陈某、杨玉琴分割处理明显不当；3、《还款计划》系《厂房租赁合同》的补充协议，且并非不定期租赁关系。《还款计划》包含二个层面的内容，一是蔡金花承诺于约定期限内还款；二是如果未能还款，在欠款还清前，陈某家有权继续租用厂房，他人不得干涉，欠款还清后，陈某家按照市场价格优先租用。所以《还款计划》系《厂房租赁合同》的补充协议，对《厂房租赁合同》期限届满后的房屋状态有了明确的约定，二者有较强的关联性，而不是无关；4、《还款计划》中的约定不能认定为不定期租赁，因为存在书面约定，即使为不定期租赁合同，只有出租人有权要求解除合同，被上诉人无权解除上诉人与前房主签订的房屋租赁合同；5、被上诉人的买房行为涉嫌无效，侵犯了上诉人的优先认购权，疑似虚假诉讼。上诉人与蔡金花的租赁关系先于被上诉人的买卖合同关系，且被上诉人对上诉人长期租赁事实是明知的，因被上诉人与蔡金花恶意串通，侵犯了上诉人的优先购买权，应认定双方购房合同无效。周正年、张四成辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。周正年、张四成向一审法院起诉请求：1、判令二原审被告给付房屋占用费及资金占用利息（从2016年4月1日至2019年3月31日租金为12万元，2019年4月1日至实际返还房屋之日的房屋占用费参照40000元／年标准计算；资金占用利息按照年利率6%的标准计算，2017年3月31日至2019年3月31日为7200元。从2019年4月1日至实际给付之日的资金占用利息，以12万元为基数，按照年利率6%的标准计算）；2、原审被告返还所占用的房屋；3、原审被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月16日，蔡金花、刘洪来、淮安丽源针织厂(甲方)和周正年、张四成（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定，甲方自愿将康马路民营工业区11号楼西908.29㎡左右房屋卖给乙方，总价人民币壹佰肆拾伍万元整，甲方协助乙方与该房屋承租人重新签订租房协议，附属设施及西山头棚子归乙方所有等内容。2014年2月28日，刘洪来、蔡金花将涉案房屋交付给周正年、张四成，2014年农历2月18日周正年、张四成搬进房屋第3层楼居住，当时房屋第1、2层由陈某、租赁人陈静居住、生产使用，租赁期限没有届满。2019年1月25日，周正年、张四成取得《不动产权证》，载明：权利人：周正年、张四成，座落：康马路民营工业园11号楼西侧，户号：1，总屋数：3，所在层次1-3，面积：共有宗地面积：289.70㎡／房屋建筑面积908.16㎡。陈某和杨玉琴、陈静现占有案涉房屋的第一层、第二层房屋。2013年2月18日，陈静（乙方）和蔡金花（甲方）签订《厂房租赁合同》约定，租赁内容：乙方租用甲方厂房一、二两层约710㎡，外加自制板房约90㎡，共计约800㎡；租赁期限：自2013年2月18日至2016年3月止，该厂房租赁期为三年；租金：肆万元／年等内容。原审被告提供的常住人口登记卡复印件载明：户主陈某，男。杨玉琴，女，与户主关系，妻。陈静，男，与户主关系，子。原审被告提供的《还款计划》复印件载明：我本人蔡金花，自2005年至2013年12月31日以来陆续从陈某累计借款人民币柒拾壹万零肆佰肆拾元整（710440元），我保证在两年内还清，…。在欠款未还清之前，陈某有权继续租用我家位于都市花园工业园区11号厂房，我本人及全家还有其他人都不得以任何理由和借口干涉陈某家租住。欠款还清后，陈某如愿意继续租用，有优先租用权，双方可互相协商按市场价格继续租用，特定立该计划，以此计划为证。定立计划人：蔡金花，2013年12月31日。一审法院认为：公民的合法财产受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权，权利人可以请求排除妨害。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。陈静从蔡金花处租赁案涉房屋的期限于2016年2月18日届满，在届满后应将案涉房屋返还给蔡金花，因蔡金花、刘洪来、淮安丽源针织厂将案涉房屋卖给二原审原告，2019年1月25日，二原审原告取得《不动产权证》后是坐落在淮安市淮安区康马路民营工业园11号楼西侧房屋的所有权人，故陈静在涉房屋租赁期限届满后应将案涉房屋返还给二原审原告。二原审被告在案涉房屋租赁期限届满后，仍占有案涉房屋，无事实和法律依据，在二原审原告要求二原审被告返还案涉房屋的情况下，仍占有二原审原告的房屋，其行为是错误的，侵害了二原审原告合法民事权益，应承担民事责任。二原审原告要求二原审被告返还坐落在淮安市淮安区康马路民营工业园11号楼西侧房屋的第一层、第二层房屋，符合法律规定，予以支持。二原审原告表示不要求二原审被告返还所占用的涉案西山头棚子（铁皮制作的房子），不违反法律规定，予以准许。二原审原告要求二原审被告给付房屋占用费，因二原审原告于2019年1月25日才取得案涉房屋的《不动产权证》，享有案涉房屋的所有权，故原审原告要求二原审被告给付2019年1月25日前的房屋占用费无事实依据，不予支持；陈静从蔡金花处租赁案涉房屋，在租赁期间届满后，至目前仍占有案涉房屋，故二原审被告应给付原审原告2019年1月26日以后的房屋占用费，房屋占用费参照陈静和蔡金花签订《厂房租赁合同》约定的租金计算，从2019年1月26日起至二原审被告实际返还案涉房屋止，以每年4万元计算。二原审原告要求二原审被告给付房屋资金占用利息，无法律依据，不予支持。二原审被告辩称其与前房屋所有权人的租赁合同仍在有效期范围内，根据买卖不破租赁的规定，原审原告无权要求原审被告返还房屋。原审法院认为，蔡金花是将案涉房屋租赁给陈静，没有将案涉房屋租赁给陈某和杨玉琴，在案涉房屋租赁期限届满后，没有和原审被告继续签订案涉房屋租赁合同。原审被告提供的《还款计划》是蔡金花出具给陈某的，反映陈某有权继续租用厂房，对涉案房屋的租赁期限约定不明确，应视为不定期租赁。陈某不是《厂房租赁合同》的承租人，不是本案原审被告。《还款计划》和《厂房租赁合同》是不同的法律关系，《还款计划》与本案无关联，在涉案房屋租赁期间届满后，原审原告有权要求二原审被告返还座落在淮安市淮安区康马路民营工业园11号楼西侧房屋的第一层、第二层房屋，原审被告辩称无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（二）、（四）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款（二）、（四）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，作出一审判决：一、杨玉琴、陈静于判决生效后二个月内从座落在淮安市淮安区康马路民营工业园11号楼西侧房屋的第一层、第二层房屋内搬出，将座落在淮安市淮安区康马路民营工业园11号楼西侧房屋的第一层、第二层房屋返还给周正年、张四成；二、杨玉琴、陈静在判决生效后十日内给付周正年、张四成房屋占用费（房屋占用费计算方法为，从2019年1月26日起至杨玉琴、陈静实际返还给周正年、张四成房屋止，以每年4万元标准计算）；三、驳回周正年、张四成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2780元，由周正年、张四成负担2289元，杨玉琴、陈静负担491元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人提供证人陈某出庭作证，陈某陈述其与上诉人系家庭成员关系，家庭经济和经营管理均由其掌管，与案外人蔡金花签订的《还款计划》是以家庭名义签订的。另外，被上诉人在买房时其已经告知蔡金花与上诉人存在债务纠纷，并警示其购房风险，但被上诉人仍然购房明显存在恶意。被上诉人质证认为，其并不知晓证人陈某与案外人蔡金花存在《还款计划》，是被上诉人已经与蔡金花签订购房协议、给付房款并交付房屋之后，在被上诉人搬家时上诉人才告知涉案房屋存在债务纠纷。本院认为：被上诉人周正年、张四成于2014年2月16日与案外人蔡金花、刘洪来、淮安丽源针织厂签订《房屋买卖协议》，约定将康马路民营工业区11号楼西908.29㎡左右房屋卖给被上诉人，刘洪来、蔡金花于2014年2月28日将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人已于2014年农历2月18日搬进涉案房屋第3层楼居住。2019年1月25日，被上诉人周正年、张四成取得康马路民营工业园11号楼西侧1-3层908.29㎡左右房屋的《不动产权证》。上诉人陈静与蔡金花虽于2013年2月18日签订《厂房租赁合同》约定，根据合同约定2016年3月租赁期限届满，上诉人陈静应将案涉房屋返还给蔡金花，现上诉人以其亲属陈某与蔡金花签订《还款计划》为由，拒绝搬离涉案房屋。因《还款计划》与《厂房租赁合同》虽均由蔡金花签订，但两份合同的签订主体及内容并不相同，且不属同一法律关系，上诉人主张陈某与蔡金花签订的《还款计划》系代表包括上诉人在内的家庭签署，并且系《厂房租赁合同》的补充协议，因于法无据，对上诉人该上诉理由，本院不予采信。上诉人主张被上诉人与涉案房屋的出售人恶意串通，侵犯其优先购房权，双方签订的购房合同无效。因上诉人并未提供证据证明其主张，且上诉人租赁期限已于2016年2月18日届满，此后是原房主与上诉人就原房主不定期偿还借款附一定条件，其中也未约定上诉人居住期间的租金，故上诉人主张其在2016年后仍为房屋租赁的理由不成立，现被上诉人已取得涉案房屋的《不动产权证》，以此主张上诉人搬离涉案房屋，符合相关法律规定。一审判决已给予上诉人两个月的搬离时间，能够满足其寻找新的厂房及转移生产设备的需要，故一审法院支持被上诉人排除妨碍的诉讼请求正确，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由陈静、杨玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 江 东 新审判员 张 兆 宇审判员 邹 艳 萍二〇二〇年一月三日书记员 呼延嫄嫄