江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8343号上诉人（原审被告）：焦荣君，女，1970年8月1日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：王静，女，1961年12月19日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：徐州市宝泰房地产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区绿地世纪城四期绿林商铺068号。法定代表人：陈晨，该公司经理。委托诉讼代理人：孟严，该公司职工。上诉人焦荣君因与被上诉人王静、徐州市宝泰房地产经纪有限公司（以下简称宝泰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初1759号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人焦荣君,被上诉人王静、被上诉人宝泰房产公司到庭参加诉讼活动，本案现已审理终结。上诉人焦荣君上诉请求：1.撤销云龙区人民法院（2019）苏0303民初1759号民事判决，发回重审或改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人王静在一审案件中不是适格主体。一审法院查明王静以代理人名义代陈雪签订涉案房屋买卖合同，但又认定并无证据证明王静已经取得了陈雪的授权或追认，从而认为王静为该合同的乙方。该认定不符合事实。首先，王静与陈雪系婆媳关系。本案为购置大宗不动产，购房金额较大，如果没有陈雪的明确授权，王静随手写第三人的名字也不符合常理。其次，王静在一审中主张其儿子请假来办理过户手续。因此，其儿子、儿媳才应当是真正的合同相对方，请假来办理过户手续更是涉案合同效力的追认。故依据该合同约定，购买方应当是陈雪。二、定金条款没有生效。定金合同条款作为实践性合同条款，以定金交付作为成立的要件。涉案定金的交付，是被上诉人王静通过POS机刷卡转入徐州宝泰房产绿地二店，王静实际并未按照合同约定交付至居间方云龙区宝络房产中介所名下。上诉人和居间方云龙区宝络房产中介所未实际收到和掌握。因此王静的定金尚未实际交付，定金条款尚未成立。被上诉人王静答辩称：1、涉案房屋的买卖合同自始至终是被上诉人与上诉人进行洽谈的，合同上之所以出现陈雪的名字，是因为涉案房屋买来过后是想要给被上诉人的儿子儿媳妇居住使用，为了方便日后办理房产证，所以将陈雪作为买方，被上诉人作为代理人签订涉案合同。一审认定被上诉人作为原告的诉讼主体适格正确。2、上诉人所称的定金没有实际交付是错误的。一审中已经查明被上诉人已经实际交付了定金及购房的现金，合同中也明确约定双方同意由居间方保管定金。因此，居间方收到了定金，应当视为被上诉人已经实际交付了定金，故应当双倍返还定金。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，并承担上诉费。被上诉人宝泰房产公司答辩称：从一开始看房子到谈合同、签合同到后期纠纷处理，都是被上诉人王静在场谈的，包括定金和中介费都是王静的卡付的，定金和中介费我们都实际收到了。王静向一审法院起诉请求：1、判令焦荣君、宝泰房产公司赔偿王静定金50000元；2、判令焦荣君、宝泰房产公司赔偿交通费1200元；3、本案诉讼费由焦荣君、宝泰房产公司承担。一审法院认定事实，2019年1月10日，王静（购买方、乙方）与焦荣君（出售方、甲方）、云龙区宝络房产中介所（居间方、丙方）签订房地产买卖合同二份，其中编号为1900982的合同载明：甲方自愿将自有的合法房屋即坐落于云龙区绿地世纪城六期246号楼1-1904（国房权证徐州字第××号）、建筑面积117.47平米出售给乙方，议定售价150万元。该合同第七条约定：甲乙双方约定2019年1月31日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续，如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）。第八条约定：买卖双方同意交房采取甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋。第九条约定：甲乙双方确认对丙方委托买卖并通过丙方居间介绍成交，居间服务费按第三条约定的房地产议定售价的1.5%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清丙方。第十条约定：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金3万元整，甲乙双方同意由丙方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费，甲方将房产证、土地证复印件押给丙方保管。第十一条约定：甲乙双方合同签订后违反本协议的任何一条款均视为违约：1、若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，七日内定金作为违约金赔偿给甲方同时甲方将乙方已付其他款（不记利息）返还给乙方。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，七日内返还乙方所付所有款项并以定金数额赔偿给乙方违约金。第二十条备注约定：1、甲方承诺房内无户口，有贷款可自行还款，无任何经济纠纷配合乙方签字过户不是问题；2、乙方承诺贰套房交税、公积金贷款、征信良好、能提供银行贷款所需材料；3、过户流程和银行审批放款时间按照国家现行政策执行。双方还约定了其他事项。焦荣君在合同落款甲方处签字并按捺指纹，王静在乙方处签署“陈雪（代）”并在乙方（代理人）处签字，丙方处盖有云龙区宝络房产中介所印章并有经办人孟严签字。另一份编号为1900981的合同载明：甲方自愿将自有的合法房屋即坐落于云龙区绿地世纪城六期246号楼1-1903（国房权证徐州字第××号）、建筑面积29.59平米出售给乙方，议定售价26万元。该合同第十条约定：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金2万元整，甲乙双方同意由居间方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费，甲方将房产证、土地证复印件押给居间方保管。第二十条备注约定：1、甲方无抵押、无贷款、无户口、可正常办理过户手续；2、乙方全款支付，三套房缴税。其余合同内容及签章情况同1900982号合同。合同签订当日，王静向徐州宝泰房产绿地二店刷卡付款7万元，云龙区宝络房产中介所向王静出具收款收据两张，收款事由、金额分别为：购绿地世纪城六期246-1-1903、1904室居间服务费2万元，购绿地世纪城六期246-1-1903、1904室房屋定金5万元。王静与焦荣君均确认因案涉房屋被法院查封而无法继续交易。一审法院认为，王静与焦荣君签订的两份《房地产买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对当事人产生法律约束力，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。王静虽在合同乙方签署陈雪姓名，并以代理人身份签名，但并无证据证明其已取得陈雪的授权或该合同得到陈雪的追认，故不能当然认定陈雪为合同当事人，在此情况下，合同权利义务理应由王静享有或承担，故应认定王静为合同当事人。合同签订后，王静已经交付了定金共计5万元，虽然焦荣君并未实际收取该定金，但合同中约定的“甲乙双方同意由居间方保管”应认定为收取定金的一方委托他人收款，该收款效果及于焦荣君，视为焦荣君实际收取了定金。焦荣君在明知案涉房屋存在查封，可能存在过户不能的情况下，仍签订合同并收取定金，在合同无法履行的情况下，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，焦荣君作为收取定金的一方，因其自身原因导致合同无法继续履行，应当双倍返还定金。王静自认其交付的定金加居间服务费7万元，居间方已经退回其中69580元，故其要求焦荣君赔偿的违约定金5万元实为焦荣君应当承担双倍返还定金中的部分，符合事实及法律规定，依法予以支持。王静主张的交通费1200元，其并未提供相关证据证明该项损失的实际产生，且即使该费用实际产生，亦未超过双倍计算定金的部分，故不予支持。关于宝泰房产公司应否承担责任的问题。一审法院认为，定金合同相对方为王静与焦荣君，现王静主张赔偿违约定金，依法应由焦荣君承担。而且，在合同中作为居间方加盖印章的为云龙区宝络房产中介所，该单位是2015年4月23日成立的个体工商户，虽有加盟宝泰房产公司从事经营的可能，但其与宝泰房产公司各自独立，且加盖其个体工商户的印章即表明以自己的名义从事居间活动，故王静要求宝泰房产公司承担责任亦属于向错误的主体主张权利。另外，本案房地产买卖合同实际包含房屋买卖合同和居间合同两个合同关系，王静若认为居间方在从事居间活动中存在过错，应依据居间合同而非房屋买卖合同向居间方主张权利。综上，宝泰房产公司不是适格的诉讼主体，王静要求宝泰房产公司在本案中承担责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，判决：一、判决生效之日起十日内，焦荣君返还王静双倍定金部分计5万元；二、驳回王静其他的诉讼请求。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。二审期间，经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.被上诉人王静诉讼主体是否适格。2.定金条款是否生效。一、关于被上诉人王静诉讼主体是否适格问题。本院认为，王静作为本案的诉讼主体适格。理由如下：第一。双方于2019年1月10日签订的《房地产买卖合同》上，虽然合同尾部乙方处由王静作为代理人签署“陈雪（代）”，王静作为乙方（代理人）签署自己姓名，但王静并未向上诉人出具有陈雪书面授权的委托书。陈雪与王静之间的授权委托关系缺乏事实依据。第二，该合同首部明确载明购买方乙方为王静，并附有王静的居民身份证号码，王静亦在合同尾部乙方代理人处签署自己的姓名，王静的身份信息明确具体。纵观合同前后，王静均作为购买方主体，而“陈雪”仅在合同尾部虽出现，其身份信息不明确，不能作为合同相对人。第三，根据一审查明事实，涉案合同中约定的中介服务费、定金的支付以及退还，均系王静作为支付和接受主体，再次印证了王静实际履行了合同义务，是合同相对人身份。二、关于定金条款是否生效问题。上诉人主张定金没有实际收到，定金条款没有生效。没有收到的理由是王静通过POS机将定金交给了宝泰公司“绿地二店”，而非《房屋买卖合同》上载明的居间方“云龙区宝络房产中介所”。但根据一审中王静提交的定金收据凭证，可以证明定金由云龙区宝络房产中介所收取。而双方合同又约定定金由中介方保管，因此，中介方收到定金效力及于上诉人，定金条款生效。综上，上诉人焦荣君的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由上诉人焦荣君负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年一月十日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池