山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初4391号原告：葛先萍，女，1959年8月24日出生，汉族，居民，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：桂宗芬，女，1951年6月21日出生，汉族，居民，住上海市宝山区。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。委托诉讼代理人：宋洋，女，该公司职工。原告葛先萍诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛先萍的委托诉讼代理人桂宗芬、被告海基置业公司的委托诉讼代理人宋洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛先萍向本院提出诉讼请求：1、被告交付逾期交房违约金4860元（暂请求2018年8月26日至2018年12月4日止，共计100天，总房款198800元+装修款45000元共计243800元*万分之二=48.76元，100天*48.76元=4876元，仅主张4860元）；2、依法判令被告支付诉讼费；3、被告承担差旅费2000元。事实与理由:2012年8月25日，原告与被告的代理机构青岛辰星置业有限公司签订《商品房预（销）售合同》，购买被告开发的位于龙口市东海旅游度假区怡天海景城G25-1-203号房。辰星公司出示了五证和被告给的授权委托书，按照合同约定原告付清房款。合同第八条约定被告应于2013年6月30日前交房，但被告至今未交房，构成违约。被告海基置业公司辩称，1、从事实来讲，涉案项目属于龙口市市委市政府代管的开发项目，其开发主体青岛辰星置业有限公司以及公司的实际控制人苗黎明因涉嫌犯罪被判处刑事责任，被告作为市委市政府指定的协助单位对其项目客户房屋交付等工作进行必要协助，而不是负有某项义务。被告无任何义务向原告履行交付房屋（甚至是精装房），对于房屋的装修，被告从未收取原告的装修款，也未向原告承诺过装修问题。根据民诉法相对性原则，原告应向其缴纳装修款的单位或个人进行该项主张。房屋是否装修与被告无任何关系；2、从本案法律关系上来说，根据山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书的认定，结合《最高院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，本案中，被告与辰星公司签订合作开发书与上述判例中合作模式完全相同，所以本案中作为土地使用权转让关系，土地使用权转让之后辰星公司自身的销售行为产生的所有法律后果应由其独立承担。同时根据上海市静安区人民法院做出的（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书，经审理查明的事实中第十一页第一行至第五行明确认定了辰星公司与被告签订商品房合作开发合同书，以向被告支付土地开发费的方式获得了涉案项目的开发销售权，第十四页书证第二项也证明了双方的土地使用权转让关系。综上可以看出，无论是民事审判还是刑事审判过程中，对于被告与辰星公司的关系，各级法院均作出一致认定；3、从合同内容看，被告与辰星公司签订的合作开发合同书第二条、第五条已明确约定辰星公司独自取得商品房销售收益，并自行承担销售风险；4、从市场交易习惯以及相对性原则看，原告没有提供与被告公司有关的或经被告公司盖章确认的收款收据及商品房合同，这不符合房屋销售流程，被告也并不是原告所持收据及合同的相对方，因此要求被告承担房屋交付以及违约金责任于法无据；5、就举证责任看，在静安区法院的刑事判决书中，首先辰星公司被列为犯罪主体，其次判决书中查明的事实是苗黎明通过公开销售辰星公司的借款和以辰星公司开发的预售商品房为抵押的借款两种理财产品向社会吸收资金。所以社会中的盖有辰星公司印章的收款收据其真实有效性被告以及市委市政府目前无法单独核实，原告既然主张自己向辰星公司支付相应房款，根据民诉法谁主张谁举证的原则，结合本案当事人涉及刑事犯罪的情况，原告对于其所有的交款相关问题应负有举证责任；6、原告主张的差旅费不是本案的必要开支，也没有相关证据证实其必要性及真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的《商品房预（销）售合同》1份及收款收据2张，被告主张，对其真实性均不认可，销售合同上未盖有被告公司印章，收据不是被告出具的，被告也从未收到上述款项。本院认为，上述证据系案外人青岛辰星置业有限公司（下称辰星公司）与原告签订并向原告出具的，被告虽以上述证据中均未加盖其公司印章对其真实性不予认可，但无相反证据证明上述证据的来源不合法或内容虚假，故对其真实性本院予以认定。2、关于原告提交的其与辰星公司签订的《补充条款》，被告主张，《补充条款》没有被告公司盖章确认，同时被告也不是该协议的相对方，对被告无约束力。本院认为，该协议系原告与辰星公司之间关于涉诉房屋装修的约定，被告虽以该证据中未加盖其公司印章对其真实性不予认可，但无相反证据证明该证据的来源不合法或内容虚假，故对其真实性本院予以认定。3、关于原告提交的授权委托书复印件，被告主张，被告从未出具过该文件，且原告提交的复印件没有证明效力，不能作为证据使用。本院认为，原告依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，申请本院调取由被告和辰星公司保管的授权委托书原件，但庭审中被告明确告知其从未出具过授权委托书，故无法从被告处调取；辰星公司因其实际控制人苗黎明犯非法吸收公众存款罪被判刑，公司已停止经营，故目前亦无法从辰星公司调取。原告提交的该证据系复印件，且无法核实其真实性，且被告不予认可，故对其真实性无法确认。4、关于被告提交的山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书、《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》、《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》及上海市静安区人民法院（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书。原告主张，对上述证据的真实性无异议，但与本案无关。本院认为，原告对被告提交证据的真实性均无异议，故对证据的真实性予以认定，其证明效力需结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月25日，原告、辰星公司就涉诉房屋签订《商品房预（销）售合同》，约定房屋总价为198800元。合同首部载明：出卖人为海基置业公司，委托代理机构为辰星公司，买受人为葛先萍。合同尾部出卖人一栏仅加盖辰星公司的公章。合同封面印制“龙口市住房保障和房产管理办公室监制”字样，被告辩称该合同系由房产管理办公室统一监制的空白格式文本，合同中虽然出卖人填写的是被告公司，但合同尾部出卖人一栏处仅加盖辰星公司的印章并没有被告的印章，即被告对该合同内容并未盖章确认，故该合同对被告无约束力。2012年8月26日，原告与辰星公司签订《补充条款》，就购买龙口东海黄金海岸怡天海景城G25-1-203号房的装修事宜达成如下协议：“甲方（辰星公司）销售之该房屋为精装房；为合理规避税费，最大限度的保障乙方（原告）的房屋装修的质量品质，乙方同意将购房总款分为购房款和装修款两部分；其中的购房款部分写入甲乙双方最终签订的《商品房认购书》和《商品房预（销）售合同》中，装修款部分（按总装修款45000元计）由甲方单独开具收据。同日，辰星公司向原告分别出具收取房款198800元、装修款45000元收据2张。庭审中，被告提交其与虹亚房地产开发有限公司签订的《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》、与辰星公司签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》，及山东省高级人民法院作出的（2014）鲁民一初字第21号虹亚房地产开发有限公司与被告公司建设用地使用权转让合同纠纷的民事判决书，据此主张：根据两份《合作开发合同书》可以看出，被告公司与虹亚房地产开发有限公司就C29-1地块的合作开发模式与其与辰星公司就怡天海景城G区的合作开发模式完全一致，而生效的（2014）鲁民一初字第21号民事判决认定，“海基公司与虹亚公司所签订的上述《合作开发合同书》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同”，由此可认定被告公司与辰星公司就怡天海景城G区签订的合作开发合同书实际亦为土地使用权转让合同。因此，辰星公司按合同约定向被告支付土地转让款后，即土地使用权转让之后辰星公司自身的销售行为产生的所有法律后果应由其独立承担。本院经核对被告与虹亚公司、辰星公司分别签订的两份合作开发合同书可以看出，两份合同书中除了所涉地块的位置、土地转让费的价格不同外，其他约定均一致。其中第二条“合作方式”约定，本项目性质为甲（被告）乙（辰星公司）双方合作开发。甲方提供土地和土地开发的相关手续、乙方负责该地块红线内的投资建设和商品房销售。该地块在商品房买受人取得房产证之前，土地使用权属和性质不变；“甲方责任和义务”约定，甲方提供规划用地115.08亩，并负责办理该地块内商品房开发建设和销售所需的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等手续，甲方承担因此产生的费用；“土地开发费的支付”约定，甲方提供规划用地115.08亩，乙方按单价每亩39.2875万元向甲方支付土地开发费计4521.20万元；本项目以甲方为开发主体，所有前期手续的办理、开发建设和商品房销售及有关对外合同的签订，均以甲方的名义进行。如因上述合同产生的纠纷均由乙方负责处理，并承担全部法律责任；甲乙双方各自承担其风险。土地开发收益归甲方享有，商品房销售收益归乙方所有；甲方允许乙方使用甲方的销售网络。甲方为乙方提供销售合同文本及相关的财务服务；本项目中乙方承建承销商品房售出后，甲方协助乙方办理竣工验收手续及房产总证，并按照乙方提供的名单开具不动产发票；在本项目建设和销售过程中，乙方享有独立的财务管理权。甲方根据文件要求为乙方设立预售房款的专用财务账户。乙方必须将预售款（或定金）缴入甲方为该项目设立的专用账户，否则，甲方不为买受人出具“烟台海基置业有限公司”的收据和发票，不为买受人办理房产证，由此引起的一切后果由乙方负责。被告提交的上海市静安区人民法院（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书载明：“被告单位辰星公司于2009年9月、2010年3月先后与海基置业公司签订商品房合作开发合同书，以向海基置业公司支付土地开发费的方式获得了东海黄金海岸怡天海景城E、F、G、H区和高尔夫佛光地块商品房项目的开发销售权。被告苗某某于2013年底在上海注册成立了朋尔资产为辰星公司开发的房产项目融资。以辰星公司、帝辉公司开发山东省龙口市的房产项目需要融资为由，通过公开销售匹配辰星公司债权的借款和辰星公司开发的预售商品房为抵押的借款两种理财产品，向社会不特定对象大量吸收资金”。另，被告主张，通过龙口市政府的协调和推进，涉诉房屋所在的怡天海景城G区均已完工，现由第三方公司管理，被告提供协助工作，在确认房款已全部交付给辰星公司的情况下，市政府为了方便业主，要求被告协助业主办理相关交房手续，被告亦同意协助办理交房手续，但其他责任被告不承担。又查明，涉诉房屋所属项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在被告名下。还查明，在本院审理的（2017）鲁0681民初1999号房屋租赁合同纠纷一案中，原告提交了就涉诉房屋与辰星公司签订的《商品房认购书》一份、与辰星公司的关联企业烟台海铭酒店管理有限公司签订的《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》一份，租赁合同约定原告全权委托海铭酒店管理公司代理出租涉诉房屋，由海铭酒店管理公司向原告支付租金，且海铭酒店管理公司已向原告支付了3年租金。本案的争执焦点有三，一是怡天海景城G区商品房开发建设项目的开发主体是谁。二是辰星公司的售房行为是否属于被告委托的代理行为。三是涉诉合同对被告是否具有法律约束力。一、关于怡天海景城G区商品房开发建设项目的开发主体是谁。原告主张，该项目商品房开发建设和销售所需的五证均办理在被告名下，且所涉房产亦以被告名义销售，故被告为该项目的开发商，辰星公司系被告的委托销售机构。被告主张，其与辰星公司之间就该项目名为合作开发关系，实为土地使用权转让的法律关系。被告仅取得土地转让收益。虽然相关五证办在被告名下，但仅为实现其与辰星公司之间土地转让合同的目的。辰星公司独自取得商品房销售收益，并自行承担销售风险，故辰星公司为该项目的实际开发主体。本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。被告与辰星公司签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》明确约定，被告提供土地和土地开发的相关手续，辰星按单价每亩39.2875万元向被告公司支付土地开发费用并负责该地块红线内的投资建设和商品房销售；双方各自承担其风险；商品房销售收益归辰星公司享有，其他收益归被告公司享有。从上述约定的本质、各自的权利义务以及当事人实际履行合同的情况来看，被告公司负责提供土地和全部开发建设手续后，由辰星公司在地块上进行建设、施工并销售房产，被告并未参与项目建设后续各个环节的工作，并未就该合同承担履行风险，除获得39.2875万元/亩的固定收益外，被告再无其他收益来源。故被告与辰星公司所签订的《合作开发合同书》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。在山东省高级人民法院审理被告与虹亚房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案所作出的（2014）鲁民一初字第21号民事判决中，对被告与虹亚房地产开发有限公司签订的除涉诉地块的位置、土地转让费价格不一致其他内容均一致的《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》的性质亦作出同样认定。上海市静安区人民法院（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书亦载明，“被告单位辰星公司于2009年9月、2010年3月先后与海基置业公司签订商品房合作开发合同书，以向海基置业公司支付土地开发费的方式获得了东海黄金海岸怡天海景城E、F、G、H区和高尔夫佛光地块商品房项目的开发销售权”。综上分析可认定，辰星公司系怡天海景城G区开发建设项目的实际开发主体。二、关于辰星公司的售房行为是否属于被告委托的代理行为。原告提交委托方为被告、受托方为辰星公司的授权委托书复印件，主张辰星公司系被告的委托代理销售机构。被告主张辰星公司是独立的开发、销售主体，并非其代理机构，虽然涉诉房产的五证以被告名义办理，但仅是为了履行土地转让合同的相关义务，并不能以此证明被告和辰星公司之间存在委托代理关系。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款之规定，“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”。本案原告主张辰星公司具有代理权，故其应对该主张承担举证责任。同时，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告主张辰星公司系代理行为的依据为授权委托书复印件，在证据分析部分本院已论证该证据无法证明原告的主张，故原告应承担举证不能的法律后果。相反，结合原告在（2017）鲁0681民初1999号案件中提交的认购书及《“海岸果岭香格里拉”产权式公寓委托租赁合同》，综合分析原告购买涉诉房屋的过程，首先，原告与辰星公司的关联企业烟台海铭酒店管理公司就涉诉房屋签订委托租赁合同，约定由海铭酒店管理公司代原告出租涉诉房屋并向原告支付租金，且海铭酒店管理公司亦实际向原告支付了部分租金。同时，原告又与辰星公司就涉诉房屋签订认购书，认购书中明确载明出售方为辰星公司，认购方为原告，并加盖辰星公司的印章，该认购书表达了原告与辰星公司之间就涉案房屋达成买卖的合意。在原告提交的商品房预售合同（制式合同）中，虽然出卖人一栏填写的是海基置业公司，但签字盖章的只有原告和辰星公司，且在原告与辰星公司所签订的《补充条款》中，明确记载甲方为辰星公司，乙方为原告，同时约定购房总款的构成为购房款和装修款两部分，其中购房款写入甲乙双方（即辰星公司和原告）签订的《商品房认购书》和《商品房预（销）售合同》。更为关键的是，原告将购房款及装修款均全部交付给辰星公司，并由辰星公司为其出具收据。综上可看出，与涉诉房产相关的交易行为均是直接发生在原告与辰星公司之间，辰星公司的销售行为并非基于被告对其的委托所产生的代理行为，而是辰星公司自身的民事行为。三、关于涉诉合同对被告是否具有法律约束力。原告主张，涉诉房屋的相关手续均办理在被告名下，故被告为涉诉房屋的出卖方，辰星公司仅为其委托代理机构，故被告应当承担合同义务。被告主张，涉诉合同中虽然出卖人填写的是被告公司，但合同尾部出卖人一栏处仅加盖辰星公司的印章并没有被告的印章，被告对该合同内容并未盖章确认，故该合同对被告无约束力。被告之前就辰星公司与买受人签订的该项目其他房产的合同中存在盖章情形，但只有买受人的房款汇入被告的专用监管账户后，被告才在合同中加盖公章，以便对购房款及合同的履行情况进行监督管理。同时，作为履行与辰星公司合作开发合同中所约定的相关协助义务的依据。对加盖被告公司印章的《商品房预（销）售合同》，被告作为合同的当事人均按合同中的约定履行相关义务。而本案中被告并未在原告与辰星公司签订的涉诉合同中盖章确认，购房款项亦未汇入被告监管账户，根据合同的相对性原则，被告并非涉诉合同的相对方，该合同对被告不具有法律约束力。本院认为，涉案项目的相关手续虽然均办理在被告名下，但被告并非涉诉《商品房预（销）售合同》的相对方，其亦未收取原告的购房款，且在焦点问题二中已分析认定辰星公司的售房行为不属于代理行为，因此，被告与原告之间并未形成事实和法律上的商品房买卖关系。根据合同相对性原则，涉诉合同对被告不具有法律约束力。综上，原告基于其与辰星公司签订的《商品房预（销）售合同》向被告主张支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告向被告主张的差旅费，一并不予支持。关于庭审中被告表示涉诉房屋现由其和第三方公司代管，其愿意协助原告办理交付毛坯房的手续，系被告对自身权利的处分，亦不违反相关法律规定。但因涉诉房屋现未通过竣工验收，目前尚不具备法定的交付标准，故可待涉诉房屋通过竣工验收后，由被告协助办理交付涉诉毛坯房的相关手续。鉴于本案事实，依照《最高院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款之规定，判决如下：驳回原告葛先萍的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告葛先萍负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇二〇年一月十五日书 记 员  邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000175633；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-8778270；法官办公室电话：0535-8778770）