山东省东平县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0923执异11号 案外人：郭兰金，女，1957年11月3日出生，汉族，持有美国绿卡，住福建省福州市仓山区。 案外人：林慈飞，男，1958年4月19日出生，汉族，持有美国绿卡，住福建省福州市长乐市。 申请执行人：湖北海厦建设有限公司。住所地：湖北省襄阳市樊城区风华路13号。统一社会信用代码：91420600706879846A。 法定代表人：林森，执行董事。 被执行人：山东省东平县榕侨房地产开发有限公司。住所地：山东省东平县东平街道宿昌路以东、汶河街以南（祥和佳苑沿街楼）。统一社会信用代码：91370923573901113M。 法定代表人：林焰志，总经理。 在本院执行湖北海厦建设有限公司（以下简称海厦公司）与山东省东平县榕侨房地产开发有限公司（以下简称榕桥公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人郭兰金、林慈飞对本院2019年8月12日作出（2016）鲁0923执942号之十执行裁定书，预查封被执行人榕桥公司所有的中央公馆房产沿街商铺1幢301室（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郭兰金、林慈飞称，请求解除对涉案房产的预查封。事实和理由：海厦公司经过债权人撤销权一案，案号为(2016)鲁0923民初4092号，后经泰安市中级人民法院(2018)鲁09民终1656号，终审判决驳回海厦公司的诉讼请求。海厦公司申请再审，山东省高级人民法院(2019)鲁民申3350号民事裁定也驳回了海厦公司的再审申请。海厦公司又于2018年9月20日经过(2018)鲁0923民初3812号案件，以《商品房预售合同》无效为由提起诉讼，法院认定该案件属于重复起诉，裁定驳回海厦公司的起诉。海厦公司上诉，经审理泰安市中级人民法院于2019年7月29日作出(2019)鲁09民终1888号终审裁定，驳回海厦公司的上诉，维持一审裁定。海厦公司又故意隐瞒郭兰金、林慈飞胜诉的事实，于2019年8月12日申请将属于郭兰金、林慈飞经法院多次裁定的合法财产、以被执行人榕侨公司的名义予以预查封。综上所述，海厦公司明知涉案房产属于郭兰金、林慈飞的合法财产，又多次无理提出莫须有的法律诉讼及查封，严重侵犯了郭兰金、林慈飞的合法权利。 申请执行人海厦公司称，一、海厦公司对本案房产折价或者拍卖价款享有优先受偿权。泰安市中级人民法院于2016年5月25日作出(2016)鲁09民初54号民事判决书，判决海厦公司在1000万元范围内对其施工的榕侨中央公馆工程折价或者拍卖价款享有优先受偿权。本案房产，即榕侨中央公馆1幢301室属于榕侨中央公馆工程范围内，海厦公司对本案房产折价或者拍卖价款享有优先受偿权。海厦公司也已经申请法院强制执行，并对本案房产申请了查封。二、郭兰金、林慈飞对本案房产享有的权利不能排除强制执行。(一)涉案房产是榕侨公司为偿还郭兰金、林慈飞一般债权所采用的“以房抵债”方式的标的物，郭兰金、林慈飞对涉案房产享有的权利不能对抗海厦公司的建设工程价款优先受偿权。2015年10月23日，郭兰金、林慈飞与榕侨公司签订的《商品房预售合同》已被泰安市中级人民法院(2018)鲁09民终1656号民事判决认定为“实质上是榕侨公司以房抵债的偿债行为”，郭兰金、林慈飞对榕侨公司享有的是一般债权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，其不能对抗海厦公司对本案房产享有的建设工程价款优先受偿权。(二)因本案房产是商铺，郭兰金、林慈飞就不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的消费者，所以，郭兰金、林慈飞对本案房产享有的权益也不能排除强制执行。三、对涉案房产的查封，属于法院执行过程中强制执行的措施，既然郭兰金、林慈飞对本案房产享有的权益不能排除强制执行，当然不能排除法院对涉案房产的查封。请求法院依法驳回郭兰金、林慈飞的执行异议。 被执行人榕桥公司未提交书面答辩意见。 本院查明，湖北海厦建设有限公司泰安分公司（以下简称海厦泰安分公司）与榕桥公司建设工程施工合同纠纷一案，泰安市中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）鲁09民初54号民事判决书，查明：海厦泰安分公司、榕桥公司于2013年3月1日签订《建设工程施工合同》，约定由海厦泰安分公司具体施工榕桥公司开发的东平县榕桥中央公馆项目，施工内容包括主楼、裙楼等……。合同签订后，海厦泰安分公司按约定进行了施工，完成了合同约定的榕桥中央公馆1#—5#楼及地下室车库工程。该工程在2014年7、8月间通过了竣工验收，于2015年1月17日移交榕桥公司。2015年1月19日，海厦泰安分公司向榕桥公司提出保留本工程优先受偿权的主张。……判决：榕桥公司于判决生效之日起十日内支付海厦泰安分公司工程款1000万元，海厦泰安分公司在1000万元范围内对其施工的榕桥中央公馆工程折价或拍卖价款享有优先受偿权……。该案于2016年8月8日由本院立案执行，因海厦泰安分公司被注销工商登记，本院于2017年1月9日裁定变更海厦公司为申请执行人。 2015年10月23日，郭金兰、林慈飞与榕桥公司签订《商品房预售合同》，以总价款6272352元购买榕桥中央公馆1幢商铺301室房屋（即涉案房产），于2016年1月5日在房屋主管部门登记备案。 同时查明，2016年10月20日，本院受理海厦公司起诉榕桥公司、郭兰金、林慈飞债权人撤销权纠纷一案，海厦公司以榕侨公司将涉案房产无偿转让给郭兰金、林慈飞，侵犯其优先受偿权为由，诉请撤销榕侨公司与郭兰金、林慈飞签订的房屋买卖合同。案经一审、二审，泰安市中级人民法院于2018年9月5日作出（2018）鲁09民终1656号民事判决书，认为“截止郭兰金、林慈飞与榕侨公司签订房屋买卖合同时，榕侨公司对郭兰金、林慈飞负有借贷债务，……榕侨公司与郭兰金、林慈飞协商将涉案商铺抵顶给郭兰金、林慈飞用于偿还借款债务中的6272352元。故2015年10月23日榕侨公司与郭兰金、林慈飞签订的《商品房预售合同》实质上是榕侨公司以房抵债的偿债行为。因榕侨公司与郭兰金、林慈飞之间的债务真实存在，应认定郭兰金、林慈飞取得涉案房产系支付了合理对价，榕侨公司并非无偿转让财产。……至于被上诉人（海厦公司）作为工程承包人对涉案房产享有的建设工程优先受偿权，与债权人撤销权的认定之间没有必然关联，不能以此为由撤销上诉人郭兰金、林慈飞与上诉人榕侨公司之间的房屋买卖合同。被上诉人（海厦公司）如何实现建设工程优先受偿权不属于本案审理范围，本案不予审查”，判决驳回海厦公司的诉讼请求。2019年9月25日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民申3350号民事裁定书，裁定驳回海厦公司的再审申请。 2018年9月20日，海厦公司提起诉讼，请求确认榕桥公司与郭兰金、林慈飞签订的涉案房产《商品房预售合同》无效。本院于2019年1月30日作出（2018）鲁0923民初3812号民事裁定书，以属于重复起诉为由，裁定驳回海厦公司的起诉。海厦公司上诉后，泰安市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）鲁09民终1888号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。 另查明，在执行海厦公司与榕桥公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据海厦公司的申请，本院于2019年8月12日作出（2016）鲁0923执942号之十执行裁定书，查封了涉案房产。经查询东平县自然资源和规划局不动产登记信息，涉案房产坐落于东平县城区××路××大街××商铺-301，登记在榕桥公司名下，产权证号：东房权证城区字第××号，登记面积1306.74平方米，房屋性质：商业用房，抵押查封情况：未抵押、已查封。 上述事实，由当事人提交的泰安市中级人民法院（2016）鲁09民初54号、（2018）鲁09民终1656号民事判决书、（2019）鲁09民终1888号民事裁定书、本院（2018）鲁0923民初3812号民事裁定书、山东省高级人民法院（2019）鲁民申3350号民事裁定书，本院（2016）鲁0923执942号案件卷宗材料以及不动产登记资料查询结果证明等予以证实。 本院认为，根据生效法律文书的确认事实和判决结果，海厦公司在1000万元范围内对其施工的榕桥中央公馆工程享有建设工程价款优先受偿权，涉案房产包含在海厦公司施工的榕桥中央公馆工程范围内。而涉案房产登记在房地产开发企业榕桥公司名下，但已“以房抵债”出卖给榕桥公司“借贷债务”的债权人郭兰金、林慈飞，且在房地产管理部门办理了商品房预售合同登记备案手续。本案当事人争议的实质内容是案外人郭兰金、林慈飞对涉案房产享有的权益能否对抗海厦公司的建设工程价款优先受偿权，进而能否足以排除对涉案房产的强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2015.05.05时效性现行有效 二十七条》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 二十七条 二十七条 规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建设工程价款优先受偿权问题批复》）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”本案中，郭兰金、林慈飞“以房抵债”购买涉案房产，虽然办理了商品房预售合同登记备案手续，但未办理不动产转移登记，涉案房产仍登记在榕桥公司名下，郭兰金、林慈飞并未取得涉案房产的所有权，其对涉案房产享有的是要求交付、登记的物权期待权。郭兰金、林慈飞基于榕桥公司“以房抵债”的“借贷债务”，还是基于购买涉案房产享有的物权期待权，均属于债权范畴，不能优先于海厦公司的建设工程价款优先受偿权。 《建设工程价款优先受偿权问题批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；……”本案中，郭兰金、林慈飞购买的涉案房产是商铺，系商业用房，而非为生活消费需要购买、用于居住的住宅用房，郭兰金、林慈飞不属于《建设工程价款优先受偿权问题批复》第二条规定的“消费者”，亦不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条第（二）项能够排除执行的情形。因此，郭兰金、林慈飞购买涉案房产的行为不能对抗海厦公司的建设工程价款优先受偿权，亦不能排除对涉案房产的强制执行和查封。 本案当事人之间因债权人撤销权纠纷、确认合同无效纠纷形成多次诉讼，历经一审、二审和再审，但各级人民法院的生效判决和裁定均未对海厦公司的建设工程价款优先受偿权与郭兰金、林慈飞购买涉案房产产生的权利冲突作出处理。泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终1656号民事判决书（债权人撤销权纠纷一案二审判决）亦明确指出：“被上诉人（海厦公司）如何实现建设工程优先受偿权不属于本案审理范围，本案不予审查”。因此，当事人之间先前的相关诉讼和裁判不影响本案的审查。 综上，案外人郭兰金、林慈飞对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对涉案房产查封的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人郭兰金、林慈飞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  孟亚洲 审 判 员  何振玉 人民陪审员  吕修良 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  吴 珊