西安市未央区人民法院民 事 判 决 书                             （2019）陕0112民初8156号 原告：高磊，男，1989年2月12日出生，汉族，住陕西省岐山县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：石阿敏，陕西凯韬律师事务所律师。被告：乔辽辽，女，1986年10月10日出生，汉族，住陕西省佳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：王辉，男，1987年12月1日出生，汉族，住陕西省旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：乔少磊，陕西简能律师事务所律师。被告：张科平，男，1985年5月12日出生，汉族，住陕西省岐山县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第三人：招商银行股份有限公司西安分行，营业场所：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码9161000092055556XE。负责人：王晏蓉，该分行行长。 委托诉讼代理人：朱丹，女，该分行法务。委托诉讼代理人：王斌，男，该分行员工。原告高磊与被告乔辽辽、王辉、张科平及第三人招商银行股份有限公司西安分行（以下简称“招行西安分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高磊及其委托诉讼代理人石阿敏，被告乔辽辽及其与被告王辉的共同委托诉讼代理人乔少磊，被告张科平，第三人招行西安分行的委托诉讼代理人朱丹、王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告乔辽辽、王辉、张科平继续履行双方于2018年10月20日签订的《房屋买卖契约》并办理过户等相关事宜；2、依法判令被告及第三人积极配合原告办理完涉案房屋的银行撤押手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月，其与被告乔辽辽、王辉达成其购买房产的合意，约定购房总价为59.5万元，首期房款为11万元，剩余部分由其代替被告乔辽辽、王辉向银行承担偿还贷款的义务，因该交易房产权属证书未实际取得、过户条件未达到，其当时未与其签订正式的购房合同。2016年10月8日，被告乔辽辽、王辉全权授权被告张科平处理与其的购房等后续全部事宜，包括代签《房屋买卖契约》、代办网签手续、资金监管手续、房屋过户等相关事宜。该全权授权经西安市莲湖区公证处进行了公证，随后，其分多次按约向被告乔辽辽、王辉支付了相关购房款，并定期每月向被告乔辽辽转入贷款应付金额，以供银行从被告乔辽辽账户划扣。2018年9月，该交易房产的权属证书已实际取得，2018年10月20日，其与被告张科平基于已履行的客观事实补签了《房屋买卖契约》。随后，其多次找三被告请求办理相关手续并及时过户房屋，三被告均以各种理由推辞拒不履行合同约定。其认为，三被告不及时履行相关手续消极应对过户事项的行为已严重违反合同约定，侵犯了其合法权益，故诉至法院，同时主张被告及第三人协助配合其办理涉案房屋的撤押手续。被告乔辽辽、王辉共同辩称，其与原告在房屋买卖问题上未曾达成合意，本案买卖合同未成立，原告诉请办理房屋过户手续欠缺基本的事实基础和法律依据。2016年10月份，其因经济状况不佳，急用钱清偿银行债务，在中间人张科平的介绍下向原告提出借款人民币30万元，原告因担心其经济状况无法好转到期不能按时还款，要求其对借款提供担保。其根据原告的要求，于2016年10月8日与原告签订《借款保证合同》，借款期限为2016年10月8日至2018年3月1日，由王某某作为保证人提供担保，并根据原告的要求就该借款保证合同在莲湖区公证处进行了公证，公证处出具了（2016）西莲证经第9294号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。公证结束后，原告为了进一步保障自己的债权，要求其用自己的房屋做抵押担保，但其的房屋产权证书在2016年时尚未办理，无法办理抵押登记，就将涉案房屋钥匙交给原告，由原告占用并使用房屋，并要求其写下相关资料证明作为抵押担保，至此原告才将首次借款的9.5万元于2016年10月8号前后分多次通过转账、微信支付、支付宝支付等方式借给其，剩余借款由原告通过支付涉案房屋银行按揭贷款月供的方式借给其，其从未与原告协商将涉案房屋卖给原告，原告能占有房屋，只因当时其遇到了经济困境，为尽快借到钱处理债务而被迫做出的行为。关于房屋买卖协议，原告十分清楚，是在其不知情的情况下由张科平与原告私下签订，房屋售价也没有经过其同意，全部条款也并未与其协商，明显不符合正常的市场交易行为，反倒原告的做法恰恰有些像当前国家大力整顿的套路贷的做法，因而无论从当时的特定情形，还是就诉状陈述内容分析，根本就不是房屋买卖的合意，在买卖合同均未成立的情况下，怎可就要求继续履行所谓的房屋买卖合同呢？显而易见，原告的诉讼请求完全不能成立。第二，其当时并未出卖涉案房屋，只是为了借款在原告的要求下将房屋通过原告占有的方式为借款提供担保，从房屋买卖协议约定的内容反常，原告所谓的支付购房款首付款9.5万都是多次通过多种支付方式支付价款的反常现象、交易价款的支付节点约定反常等几个方面足以认定，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保。总之，原告的诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，完全不能成立，据此，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。被告张科平辩称，原告与被告王辉、乔辽辽与其都是朋友，由于被告王辉生意需要资金周转，通过其介绍原告高磊过来，由原告高磊为被告王辉提供资金，涉案房屋作为抵押，因当时没有房产证无法过户，只能以抵押的形式贷款，房贷在被告乔辽辽名下，但在其签订借款合同后，一直由原告高磊归还，公证的时候，原告高磊把首付款13万元左右给被告王辉，之后原告高磊还房贷，被告乔辽辽、王辉也说以后不要这个房了，等房子可以过户的时候协助过户。后来2017年、2018年西安的房价上涨了，被告王辉联系不上了，被告乔辽辽让原告高磊增加房款，之后协商不成，所以就诉到了法院。第三人招行西安分行述称，对原、被告之间的纠纷其行不清楚，涉案房屋的确抵押给其行，贷款尚未还清，如被告乔辽辽愿意提前偿还剩余贷款本息，其行愿意配合办理撤押手续，如果是配合原告撤押，需要有法院出具的相关法律文书。经审理查明，2016年10月8日，被告乔辽辽、王辉作为委托人向被告张科平出具委托书一份，该委托书内容载明：“……我们夫妻按揭购买了位于西安市曲江大明宫遗址区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX号房的住宅一套，建筑面积92.30平方米，西安市商品房买卖合同登记号：Y15037097。现在需要办理一些事宜，因我们有事不能前往亲自办理，所以现我们委托张科平为我们的委托代理人，代为办理如下事宜：一、代为到按揭银行办理提前还款手续，签署相关文件、合同；二、代为到房地局办理撤押手续，注销抵押登记，办理并领取房产证；三、上述事项办理完毕后，代为联系买主、代为确定售房价格（售房价格为人民币伍拾玖万元伍仟元整）、代签《房屋买卖契约》及出售上述房产相关的其他文件。四、代为办理上述房屋的买卖网签手续，包括网签合同的订立、变更、注销、代为设置网签查询密码等。五、代为办理资金监管手续，签署资金监管协议、承诺书等与资金监管有关的文件，代为提供委托人收取房屋转让款的账户和账户名。六、和买方办理房产过户手续、核档、递件、代缴税费及有线电视、物业管理费、水、电、天然气、大修基金过户的交接手续。七、若买方为银行按揭贷款购房，则协助买方办理在银行按揭过程中所需的一切相关事宜及办理上述房产过户过程中有关部门要求办理的相关事宜。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予以认可并享有相应的权利和承担相应的义务。此委托自二〇一八年三月二日至二〇二〇年三月一日为止。受托人没有转委托权……”。同日，原告高磊（出借人：甲方）与被告王辉、乔辽辽（借款人：乙方）、案外人王某某（保证人：丙方）共同签订《借款保证合同》，约定如下：“……一、甲方同意借给乙方人民币叁拾万元。二、借款期限：自二〇一六年十月八日起至二〇一八年三月一日止。借款金额和期限以实际给付的金额和时间为准。三、收到出借款后到期一次性归还本金……”。2019年10月9日，西安市莲湖区公证处出具（2016）西莲证民字第6897号公证书一份，该公证书载明：“……公证事项：签名 兹证明乔辽辽、王辉于二〇一六年十月八日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印……”，同日，西安市莲湖区公证处还另行出具（2016）西莲证经字第9294号《具有强制执行效力的债权文书公证书》一份，载明：“……公证事项：赋予借款保证合同强制执行效力……合同中明确约定：借款金额为人民币叁拾万元整，自二〇一六年十月八日起至二〇一八年三月一日止……”。2018年10月20日，原告高磊（乙方）与 被告张科平（甲方）签订《房屋买卖契约》一份，约定“……1、2016年10月，乙方与房屋所有权人乔辽辽及共有人王辉于达成买卖本合同涉及交易房产的合意，且房屋已实际交付给乙方使用。2、乙方于2016年10月便已向房屋所有权人及其共有人分期分次不间断支付约定购房款，并代替其承担偿还银行贷款的义务。3、因房屋所有权人乔辽辽及其共有人王辉原因，乙方当时未与其签订正式的房屋买卖合同。4、房屋所有权人乔辽辽及其共有人王辉基于其真实意思表示全权授权甲方代为处理与乙方购房的后续事宜，该授权已经公证。根据《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋所有权人及其共有人与乙方之间购买该交易房产的相关事宜，达成如下补充协议：一、房屋基本情况 房屋坐落于西安市曲江大明宫遗址区环园中路南侧万科幸福里第1幢2单元8 层20805号房，建筑面积92.30平方米。西安市商品房买卖合同登记号：Y15037097。房产证号（合同登记号）1010325。二、买卖条件 1、房屋价格：房屋所有权人已同意将上述房屋以总价人民币伍拾玖万伍仟元整（￥595000）出售给乙方。该成交价格包括房产及其附属设施本身价格。该房产办理过户手续所需缴纳的一切费用（包括税费及必要的公证费等）均由乙方承担……三、付款方式和付款金额 基于乙方与房屋所有权人及其共有人先前仅就购房总价款进行了约定，但未明确约定购房款的支付方式。甲方双方协商约定乙方以下列时间节点分期支付给房屋所有权人及其共有人，具体如下：1、乙方在与房屋所有权人及其共有人达成买卖合意后并支付房屋后支付首期房款11万元支付给房屋有权人及其共有人。（已履行完毕）2、乙方替代房屋所有权人按期偿还剩余全部银行贷款。（房屋所有权人在银行的贷款总额为45万元，其已履行22500元。）3、扣除上述两部分房款外，剩余部分乙方应在交付房屋后两年内支付。4、本次交易房屋成交价格，甲方承诺此交易价格已明确告知交易房屋所有权乔辽辽并取得其同意。此交易价格为固定价格，甲方或交易房屋所有权人不得以任何原因、理由调整此交易价格。四、房屋贷款抵押的注销 1、甲方应于房屋所有权人房产证下来后15天内至银行办理提前还贷手续，同时提交办理该房屋所属权证、土地证所需的各类材料。2、甲方应在从银行取得的上述房地产已结清贷款、注销抵押的证明文件，取得房屋产权证后的7天内将相关文件交给乙方保管、留置。五、关于办理手续时间约定 ……2、甲方承诺在取得房屋产权证后15日内给办理撤抵及过户手续。甲方不能在前款约定期限办理相关手续并过户的，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日后，甲方仍不能履行的，应自约定日期至实际办理完毕之日止，按日向乙方支付已交付房价款千分之0.1的违约金。”另查，原告高磊已向被告乔辽辽、王辉通过支付宝转账支付81300元、通过微信支付26000元，原告高磊自2016年10月8日至2019年10月9日已向被告乔辽辽、王辉银行转账共计116048元，截止2019年10月9日，原告高磊向被告乔辽辽、王辉共计支付款项223348元。2016年12月25日，被告王辉向原告高磊支付宝转帐25700元；2016年12月26日，被告王辉向原告高磊支付宝转账4000元；2017年1月10日，被告王辉向原告高磊支付宝转账3000元；2017年2月22日，被告王辉向原告高磊转账20元，被告王辉向原告高磊共计转账32720元。被告乔辽辽、王辉于2016年10月8日将上述涉案房屋实际交付原告高磊，原告高磊于2016年10月 25日代被告乔辽辽支付涉案房屋专项维修资金13384.95元，于2017年9月1日代被告乔辽辽交纳涉案房屋契税9879.48元。又查，被告乔辽辽、王辉曾系夫妻关系，双方于2017年11月28日离婚。涉案房屋位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室，登记在被告乔辽辽名下，产权证号为（2018）1010325，被告乔辽辽购买上述涉案房屋时在第三人招行西安分行办理了银行按揭贷款，贷款金额45万元，贷款期限自2015年4月27日起到2045年4月27日止，第三人招行西安分行于2018年6月26日取得涉案房屋的抵押权。现原告认为被告乔辽辽、王辉拒绝继续履行房屋买卖合同，至今未向其办理房屋过户手续，为维护其合法权益，诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。审理中，因双方分歧太大，致调解未果。经询，第三人招行西安分行述称涉案房屋的银行按揭贷款截止2019年10月9日尚有剩余未还本息合计383802.23元。经本庭释明，原告高磊愿意代被告乔辽辽向第三人招行西安分行一次性全部还清。诉讼中，原告高磊向本院提出了诉讼保全申请，本院于2019年5月21日作出（2019）陕0112民初8156号民事裁定书，裁定查封被告乔辽辽名下的位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋【产权证号为（2018）1010325】。上述事实，有原、被告提供的证据材料、民事裁定书、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。结合本案查明的事实及双方提供的证据，足以认定原告高磊与被告乔辽辽、王辉之间成立房屋买卖合同关系，被告张科平作为被告乔辽辽、王辉的受托人，具有代理被告乔辽辽、王辉与原告签订涉案房屋买卖合同的委托权限，故应认定原告高磊与被告张科平签订的《房屋买卖契约》系原告与被告乔辽辽、王辉双方的真实意思表示，依法成立并生效，对原告及被告乔辽辽、王辉均具有法律约束力，根据双方合同的履行程度，被告乔辽辽、王辉已向原告交付了房屋，原告已向被告乔辽辽、王辉支付了部分购房款，涉案房屋具备继续履行的客观条件，原告请求继续履行《房屋买卖契约》，理由正当，于法有据，本院予以支持。又因第三人招行西安分行对涉案房屋享有抵押权，鉴于原告愿意代被告乔辽辽归还涉案房屋剩余贷款本息，第三人作为抵押权人同意原告行使上述涤除权，根据法律规定，原告代被告乔辽辽还清在第三人处的涉案房屋剩余银行贷款本息383802.23元后，被告乔辽辽、王辉及第三人应协助并配合原告办理涉案房屋的撤押手续，待撤押后，被告乔辽辽、王辉应配合原告将涉案房屋过户至原告名下。根据上述《房屋买卖契约》约定“该房产办理过户手续所需缴纳的一切费用（包括税费及必要的公证费等）均由乙方承担”，故原告代被告缴纳的涉案房屋专项维修资金13384.95元及房屋契税9879.48元，不应计入原告向被告乔辽辽、王辉支付的购房款之中，经核实，原告截止2019年10月9日已向被告乔辽辽、王辉支付了223348元，扣除被告王辉向原告支付的32720元，应认定原告截止2019年10月9日前已向被告乔辽辽、王辉支付房款190628元，又因截止2019年10月9日涉案房屋在被告乔辽辽名下尚有未还本息383802.23元，原告愿意一次性代被告乔辽辽向第三人还清，经核算，原告还应向被告乔辽辽、王辉支付房款59.5万元-190628元-383802.23元计为20569.77元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、被告乔辽辽、王辉继续履行原告高磊与被告张科平于2018年10月20日签订《房屋买卖契约》。二、原告高磊于本判决生效后十日内向被告乔辽辽、王辉支付剩余房款20569.77元，被告乔辽辽、王辉于收到上述款项后十五日内配合原告高磊将位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋【产权证号为（2018）1010325】过户至原告高磊名下。三、原告高磊于本判决生效后十日内向第三人招商银行股份有限公司西安分行归还被告乔辽辽在第三人处位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室房屋【产权证号为（2018）1010325】的剩余银行贷款本息（具体以第三人银行出具的银行流水为准），第三人招商银行股份有限公司西安分行收到上述款项后十五日内配合原告高磊办理上述房屋【产权证号为（2018）1010325】抵押登记注销手续。案件受理费9750元，保全费3495元，公告费300元，共计13545元，原告均已预交，由原告自行承担6822元，由被告乔辽辽、王辉共同承担6723元，并于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   康  璐人民陪审员   王明理人民陪审员   白  瑛  二〇二〇年一月六日  书 记 员  李燕维