新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4431号原告：朱长江,男,1966年3月1日出生,无固定职业,住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：沈长江，新疆盛年律师事务所律师。被告：范勋山，男，1954年9月16日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。原告朱长江与被告范勋山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，依法转为普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告朱长江及其委托诉讼代理人沈长江、被告范勋山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱长江向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.请求法院判令被告支付原告房屋装修款70000元、资金占用利息39100元，房款100000元，其他损失10000元，合计219100元；3.请求法院判令被告退还原告双倍定金100000元，合计319100元；4.本案鉴定费7166元由被告承担；5、本案的诉讼费和邮寄送达费由被告承担。事实与理由：2017年7月4日，原、被告签订《买卖合同书》，约定被告将位于米东区.14平方米的房屋出卖给原告，房屋总价款450000元，合同签订后原告依约于当日支付房屋定金100000元，于7月23日将剩余房款350000元和违约金10000元，共计360000元支付给被告，被告分别出具收条。原告缴纳完各项费用准备办理房产过户时，发现该房屋因被告原因致使不能过户，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，原告多次找被告协商，被告向其退还了500000元后，原告认为无法弥补损失诉至法院，请求依法判决。被告范勋山辩称，首先，原告提出解除合同的诉请,我不同意,因为我与原告的房屋买卖合同早就解除了,于2018年11月1日通过益民社区访惠聚工作组组长路遥出面在该社区五楼周斌办公室进行调解，调解内容包含解除合同、退换房款、相关费用及装修费共计500000元。并且我已经分别于2018年11月20日、11月30日、12月1日向原告退还50000元、210000元、240000元，共计500000元，房款及装修款退还完毕；其次，对于原告主张的房屋装修款70000元没有事实依据，我不认可；第三，对于资金占用利息，我不认可，这个不存在，我已经退还了房款及装修款，但是被告并未腾房；第四，对于原告主张的双倍返还定金，我不认可，因为收款时候并未实际履行定金，我也没有收到定金，收到的只有房款；最后，原告主张的鉴定费用、房款及其他费用，我不同意承担。原告朱长江为支持其诉请，提供如下证据：证据一：《房屋买卖合同》。证明：于2017年7月4日被告将位于乌鲁木齐市米东区的房屋以450000元的价格卖给原告，房屋面积100.14平方米，自合同签订之日起预付定金100000元，剩余分两部分，一部分8日内付清、另一部分10000元交房后付清。证据二：定金收条一份。载明：2017年7月4日，今收到原告朱长江房款100000元（壹拾万元整），被告范勋山签字确认。证据三：房款收条一份。证明：被告已于2017年7月23日向原告支付剩余房款360000元，被告收到后向原告出具收条一份，其中有10000元，系原告未按照合同8日内付款，经双方协商后向被告支付的10000元违约金，涉案房屋的房款原告已经全部履行完毕。证据四：关于办理房产过户申请，证明：2017年11月1日，被告本人向房产大厅领导提交申请，说明了该房屋无法办理过户是因为被告购买房屋时因个人为了延长农行贷款时间，将身份证复印件1954私自更改为了1960，从而造成房产证上身份证号与实际不符。证据五：证明一份，证明：被告本人持有的652322195409160510与652322600916051为同一人。证据六：身份证复印件两份，证明：被告本人的一代身份证与二代身份证的身份证号一致，均为652322195409160510。但是与房屋产权证上出生日期不一致。证据七：房屋产权证复印件一份，证明：米东房权证字第××的所有权人登记在被告范勋山名下，至今未能过户给原告。证据八：装修装饰合同一份，证明：原告与第三人杨文斌就涉案房屋装修事项达成的合同，双方约定以70000元价格将涉案房屋装修完毕。证据九：契税减免申请表一份及税收完税证明一份，证明：因原告购买被告房屋，缴纳个人所得税4000元，以及缴纳契税6000元的减免申请，现因被告原因，原告无法再次享受减免政策。证据十：鉴定报告及鉴定费发票一份，证明：原、被告因涉案房屋纠纷，委托第三方就该房屋增值部分进行鉴定，鉴定结论为：2017年7月4日评估单价4446元/平方米、评估总价445222元；2018年11月20日涉案房屋评估单价4781元、评估总价478769元；2019年11月14日评估单价5084元、评估总价509112元，自2017年7月4日至2018年11月20日增值33547元、自2017年7月4日至2019年11月14日增值63890元，原告支出7166元鉴定费。被告对证据一、二、三的真实性、合法性认可，关联性不认可，房屋买卖合同中约定的定金并未实际履行，不存在返还定金，我不认可；对证据四、五、六、七真实性、合法性、关联性均认可；对于证据八真实性、合法性认可，但是因为我们双方已经就原告起诉的70000元装修款达成55000元的一致意见；对于证据九的真实性、合法性认可，但是与本案无关，不应该由我承担；对于证据十真实性、合法性认可，但是关联性不认可，我不承担房屋增值部分损失。本院对证据一、三、四、五、六、七、八真实性、合法性、关联性均予以确认。证据二、九、十真实性、合法性予以确认，但是关联性结合本案其他证据予以认定。被告范勋山为支持其辩称，提供以下证据：证据一：收条三份。证明：我与原告的买卖合同已经于2018年12月1日解除了，因为原告要求退房，我已经分三笔向原告退还了房款及装修款共计500000元（包括房款450000元、违约金10000元、装修款40000元），原告应当向我返还房屋。证据二：被告申请由我院工作人员在米东区纪检委调取一份2019年11月12日的询问笔录，证实：路遥在益民社区关于原、被告就涉案房屋解除问题进行调解，并且达成调解协议，但是由于退还返款数额无法达成一致，本案原告拒绝在调解协议签字。原告对于证据一、二真实性、合法性均认可，关联性不认可，原告确实收到了被告退还的部分房款，但是双方的买卖合同并未解除，正没有签字达成一致调解意见，不认可被告证明问题。本院对于证据一的真实性、合法性及关联性予以确认，对于证据二真实性、合法性确认，但是关联性结合本案其他证据予以认定。原、被告提供的上述证据及双方当事人陈述可以证明以下事实：2017年7月4日，原告朱长江与被告范勋山签订《房屋买卖合同书》，约定：被告将位于米东区.14平方米的房屋出卖给原告；双方同意在合同签订日交付房屋；房屋总价款450000元，原告自合同签订之日起预付定金100000元，余款8日内日付清，其中10000元交接时付清；本协议一经确定，双方共同遵守，不得违反。另查，涉案房屋所有权人为被告范勋山，房屋坐落古牧地东路街道办事处益民社区古牧地东路繁荣巷；建筑面积100.14平方米。合同签订后，被告于2017年8月1日向原告交付了涉案房屋，原告依约分两笔向被告支付房款，于2017年7月4日支付房款100000元、于2017年7月23日支付房款360000元，其中多付的10000元，系原告未按照合同约定时间支付余款，经双方协商由原告向被告另行支付的违约金，原告实际支付460000元。2017年7月25日，原告作为发包人委托案外人杨文斌承包了涉案房屋的装修，工期40天，于2017年8月1日开工，于2017年9月10日完工，装修总造价70000元。另，庭审中原、被告双方就装修款退还达成一致意见55000元。2017年8月18日，被告协助原告办理涉案房屋过户手续发现因房产信息中心登记的被告范勋山的身份证号与实际身份证号不符，导致涉案房屋无法过户。后经被告范勋山本人向有关部门书面情况说明请求继续履行，该涉案房屋截止目前依然无法过户。原、被告双方虽然经有关部门调解，由于双方当事人互不信任，并未达成一致调解协议，但被告范勋山调解后分三次向原告朱长江退还房款，分别于2018年11月20日退还50000元、2018年11月30日退还210000元、2018年12月1日退还240000元，共计退还500000元，被告均已收悉。庭审中，被告认为500000元包含450000元房款、10000元违约金及40000元装修款，原告对于40000元装修款不认可，也无法说明该款的名目，并表示愿意返还。经原、被告双方一致同意委托新疆国通房地产评估有限公司就涉案房屋增值部分进行鉴定，自2017年7月4日至2019年11月14日增值部分鉴定结论为63890元、自2017年7月4日至2018年11月20日增值部分鉴定结论为33547元，因此产生了7166元鉴定费。因邮寄送达诉讼材料，产生60元邮寄送达费。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》属于双方真实意思表示，且不违反法律法规，属于合法有效的合同。关于合同解除的时间点，合同的解除是指在合同履行过程中，基于特定的情形出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。本案中，原、被告双方依约交付房屋，支付相应房款后，因被告违约行为，导致涉案房屋登记信息与实际不符，无法办理过户手续，从而导致原告房屋买卖合同的根本目的无法实现，作为守约方的原告此时享有了解除权，且原告自该房产无法过户已经提出了解除合同，退还房款的意思表示，但是被告任然向有关房产部门出具情况说明请求办理过户，继续履行合同，直到2018年11月20日经益民社区调解，虽然原告否认调解达成一致，但原告方却收取了被告向其退还的500000元房款，并出具收条，该行为默认了双方签订的买卖合同已经解除，故认定原、被告之间的买卖合同已于2018年11月20日解除，本院予以确认。关于双倍返还定金的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。结合本案，其一，原、被告双方虽然在买卖合同中约定了定金条款，但是同日被告出具的收条上明确载明收到的是房款而非定金，无法证实该定金是否实际支付，且双方合同约定的定金数额也超出了主合同标的的20%，而定金合同是以实际支付为生效要件的；其二，双方合同中约定了定金条款，但在买卖合同履行过程中，因原告未按照约定时间支付剩余房款，双方并未适用定金罚则，而是通过协商支付了10000元违约金赔偿，该约定可以视为是对定金条款的变更，综上本院认定，原告主张双倍返还定金的诉请不成立，不予支持。关于资金占用利息的诉请，其一,合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的买卖合同于2018年11月20日已经解除，解除意思表示发出当日，被告及时向原告退还各项款项500000元，并未怠于履行、无故占用;其二,原告收到被告退还的款项后,并未及时腾房,至今仍然居住使用中,违背公平原则,故原告主张的资金占用利息本院不予支持。关于装修款的诉请，因被告的违约行为，导致涉案房屋无法过户，原告已经装修部分，被告应当予以折价赔偿，属于因被告行为导致合同根本无法履行给原告造成的损失，应当支持，又因原、被告双方在庭审中已达成一致意见，装修损失为55000元，另外，被告向原告已退还的500000元扣除房款450000元及违约金10000元后剩余40000元，原告认为是装修款，被告虽不认可，但无法说明40000元的具体名目，故本院采纳被告意见，折抵后被告尚欠原告装修款15000元，本院予以支持。关于其他损失10000元，庭审中原告明确该损失包含原告交纳的房屋转让个人所得税4000元以及6000元的契税减免，其中4000元是原告购买房屋为了达到最终合同目的支出的费用，但因被告的违约行为导致合同无法继续履行，属于原告的实际损失，本院予以支持；另外6000元的契税，原告并未实际缴纳，也未实际发生，本院不予支持。关于房款100000元，庭审中原告明确具体为涉案房屋自2017年7月4日至2019年11月14日期间的增值部分损失，该主张属于原告因合同解除可得利益的损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同已付不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，本案中因被告违约行为导致涉案房屋无法过户，给原告方造成了损失，结合被告过错程度及鉴定机构的鉴定结论，自合同签订之日2017年7月4日至合同解除之日2018年11月20日，涉案房屋增值部分为33547元，故本院支持原告可得利益损失为33547元。关于鉴定费7166元、邮寄送达费60元，属于原告因诉讼支出的合理费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、依法确认原告朱长江与被告范勋山签订的《房屋买卖合同书》于2018年11月20日已解除；二、被告范勋山于本判决生效后十日内向原告朱长江支付装修款15000元（55000元-40000元）；三、被告范勋山于本判决生效后十日内向原告朱长江赔偿损失4000元；四、被告范勋山于本判决生效后十日内向原告朱长江赔偿房屋增值部分损失33547元；五、被告范勋山于本判决生效后十日内向原告朱长江支付鉴定费7166元；六、被告范勋山于本判决生效后十日内向原告朱长江支付邮寄送达费60元；七、驳回原告朱长江其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行偿还金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6194.99元，由被告范勋山负担1134.72元，由原告朱长江负担5060.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  那 娜人民陪审员  牛朝阳人民陪审员  赵婧辰二〇二〇年一月六日书 记 员  王 璐