福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0802执异4号 异议人（案外人）温景洲，男，1979年8月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托代理人涂睿、李杨润，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 申请执行人陈月惠，女，1963年5月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人陈聪，男，1984年4月23日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 申请执行人陈思思，女，1985年6月22日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被执行人梁小英，女，1984年3月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托代理人戴永琦、黄萍英（实习），福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 本院在执行（2019）闽0802民初1703号申请执行人陈月惠、陈聪、陈思思与被执行人梁小英民间借贷一案中，异议人温景洲请求本院解除对讼争房即被执行人梁小英名下的坐落于龙岩市新罗区人民法院查封龙岩市新罗区××街道中××路××号（金茂·天马明珠）2幢307室房产（不动产权证号为闽2018龙岩市不动产权第0068858）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人温景洲称：2018年6月12日，温景洲认购梁小英所有的讼××房××龙岩市××街道中××路××号（金茂·天马明珠）2幢307室房产，同日支付认购定金10万元。2018年8月16日，双方签订《房地产经纪买卖合同》，温景洲支付购房首付款（含定金）22.5万元，梁小英将讼争房交付温景洲使用。期间，2018年7月3日，温景洲与龙岩市米澜装饰公司签订《装饰工程承包合同书》，委托该公司对所购讼争房进行装修，装修工程款为7.5万元，施工日期为2018年7月3日至2018年9月2日。讼争房装修好后，温景洲将讼争房出租使用至今。 2018年底，梁小英领取讼争房的《不动产权证书》。温景洲按照《购房合同》约定办理银行还款解押、房屋过户过程中，发现讼争房被法院于2019年3月6日作出的（2019）闽0802民初1703号民事裁定书查封。异议人温景洲认为，讼争房在被法院查封之前，温景洲与梁小英已经签订合法有效的书面买卖合同并占有讼争房，并非因温景洲自身原因未能办理过户登记，异议人温景洲依法对讼争房所享有的权利能够排除执行。为此申请执行异议，请求终止对讼争房的执行并解除查封措施。 申请执行人陈月惠辩称，一、根据《物权法》的规定，不动产物权以登记为准。本案涉讼房产至今登记在被执行人梁小英名下，根据物权公示原则，被执行人梁小英为涉讼房产的法定产权人。二、温景洲与梁小英所签订的《房地产经纪买卖合同》仅具有债权效力，不具物权转移登记的效力，温景洲无权主张享有涉讼房产的所有权。因此，温景洲提出的异议主张没有法律依据。 被执行人梁小英辩称，答辩人与温景洲于2018年8月16日签订《房屋买卖合同》，温景洲如约支付首付款22.5万(含定金10万元)后，接收房子并装修并使用，之后按月支付按揭贷款。因开发商尚未办理房产证，导致讼争房未能过户。2018年12月底，开发商通知答辩人领取房产证后，答辩人即与温景洲办理房产过户事宜。由于尚有银行按揭，办理提前还款、解除抵押等手续需提前一个月预约，农历年前预约因故未能成功，年后再次预约成功并办理过程中，法院于2019年3月6日对该房产进行了查封，导致过户未能完成。本案中，涉案房产买卖在前、查封在后，房产已经交付，答辩人同意购房尾款3万元交付执行。因此，本案符合排除执行的各项要件，请求法院支持温景洲的请求。 本院经书面审查查明：2018年6月12日，温景洲与梁小英在龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司中介下，签订《房地产认购（定金）协议》，约定：温景洲认购梁小英所有的讼××房××龙岩市××街道中××路××号（金茂·天马明珠）2幢307室房产，认购总价为42.5万元，认购定金10万元，签署合同时定金转为房款等。2018年8月16日，双方签订《房地产经纪买卖合同》，约定：梁小英将所有的讼争房转让与温景洲，讼争房建筑面积（含公摊）53.07平方米；讼争房成交价为42.5万元，签约时支付22.5万元（含定金10万元），预留3万元作为办证保证金于过户当日支付，剩余房款17万元自2018年7月1日起梁小英以该房产抵押贷款的月供（本金和利息）由温景洲向银行支付，至梁小英《不动产权证书》办妥时，由温景洲向银行还款解押；中介费10625元，由温景洲向房产中介公司支付等等。合同签订后，温景洲依约支付购房首和中介费，梁小英于同日出具《收条》，载明“兹收到温景洲购买龙岩市新罗区××街道中××路××号（金茂·天马明珠）2幢307室购房首付款（含定金）22.5万元”，龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司出具中介佣金为10625元、编号为ＮＯ0004661的《收款收据》。期间，2018年7月3日，温景洲与龙岩市米澜装饰公司签订《装饰工程承包合同书》，约定：温景洲委托该公司对所购讼争房进行装修，工日期为2018年7月3日至2018年9月2日，装修工程预算款为7.5万元，工程做完一次性付清等。之后，讼争房装修完毕出租使用至今。 2018年底，梁小英领取讼争房的《不动产权证书》，讼争房登记的产权所有人为梁小英。 2019年2月18日，本院立案受理原告陈月惠、陈聪、陈思思与被告梁小英民间借贷纠纷一案，案号为（2019）闽0802民初1703号。陈月惠、陈聪、陈思思请求判令梁小英归还借款本金60.045万元及利息。该案经审理查明，陈月惠系陈才阳配偶，陈月惠与陈才阳生育陈聪、陈思思，陈才阳于2019年2月9日病逝，陈月惠、陈聪、陈思思系陈才阳法定继承人；2015年6月17日至2017年5月6日期间，梁小英向陈才阳借款15笔合计30.045万元未还等等。诉讼中，本院依陈月惠、陈聪、陈思思申请，于2019年3月6日作出（2019）闽0802民初1703号民事裁定，查封了讼争房，即梁小英所有的位于龙岩市新罗区××街道中××路××号（金茂·天马明珠）2幢307室房产，查封期限为三年。2019年5月14日，本院作出民事判决书，判决：梁小英应返还陈月惠、陈聪、陈思思借款本金30.045万元及相应利息等。梁小英不服提起上诉，2019年9月27日，龙岩中院作出（2019）闽08民终1044号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决业已生效并进入执行程序后，2019年12月2日，本院作出（2019）闽0802执4940号之一《执行裁定书》、《协助执行通知书》，对讼争房依法处置。在本院诉讼保全查封讼争房后，温景洲办理银行还款解押、房屋过户未果。2020年1月2日，温景洲为此提出执行异议申请。 温景洲针对其异议提交了以下证据：《房地产认购（定金）协议》、《房地产经纪买卖合同》、梁小英出具的《收条》、房产中介公司出具的《收款收据》、本院（2019）闽0802民初1703号民事判决书及民事裁定书、《装饰工程承包合同书》、龙岩中院（2019）闽08民终1044号民事判决书、本院（2019）闽0802执4940号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》证据在案佐证。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，据此，不动产的权属以登记为准系强制性规定，本案讼争房的法定产权人为被执行人梁小英，因此，本院查封被执行人梁小英所有的讼争房合法有据。异议人是否享有排除执行的权利，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行确认。本案中，一、《购房合同》载明讼争房的首付款为22.5万元（含定金），属大额交易，温景洲仅提供梁小英出具的《收条》，但未提供相应银行付款凭证以及之后的按揭付款凭证；《装饰合同》载明的装饰款7.5万元是预算款，温景洲未能提供相应的收付款凭证和结算单据；温景洲主张其对讼争房出租至今，但相关的《租赁合同》、缴费（物业、水电等）凭证，温景洲亦未能提供。据此，温景洲提供的证据不能充分证明其已经支付部分价款及已经占有讼争房。二、梁小英于2018年底已经领取了讼争房的权属证书，本院系于2019年3月6日作出查封讼争房决定，温景洲于2020年1月2日向本院提出执行异议申请，期间温景洲有时间在本院查封之前办理变更登记手续，温景洲并不能排除其自身原因导致的讼争房未变更登记。综上，异议人温景洲所提异议理由，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人温景洲提出的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 林  朝  晖 审判员 江    彬 审判员 陈    颖 二〇二〇年一月十三日 书记员 华春兰（代） 附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。