江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3794号上诉人（原审被告、反诉原告）：常州盐湖化工有限公司，住所地常州市新北区典雅商业广场１幢526室。法定代表人：许永宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宗伟民，江苏协禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州威百特电子有限公司，住所地常州市新北区创业中路１号4楼。法定代表人：林清正，该公司总经理。委托诉讼代理人：高俊，江苏钟鸣律师事务所律师。上诉人常州盐湖化工有限公司（以下简称盐湖公司）因与被上诉人常州威百特电子有限公司（以下简称威百特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初5420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盐湖公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回威百特公司一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由威百特公司负担。事实与理由：一、案涉房屋二层构筑物和辅房属于违法建筑。上诉人依法调取并查阅了案涉房屋二层构筑物及辅房的信息公开资料，显示案涉构筑物及辅房属于违法建筑。上诉人一审当庭出示了常州市存量房买卖合同复印件、不动产产权证复印件、工业园区宗地图复印件、照片予以佐证。被上诉人自始至终未向法院提供任何有关案涉房屋二次构筑物和辅房的报批手续，一审法院依然对案涉房屋二层构筑物和辅房未做审查，并做出错误判断，尤其是判决中关于“其中的二层构筑物系在案涉房屋内部、而辅房面积较小为简易设施”的说辞令人难以理解。因为是房屋内部、面积较小就认定不是违法建筑的解释荒唐可笑！二、一审法院部分事实认定错误，对被上诉人的部分违法事实视而不见，避而不谈。1.被上诉人出示的“协议”签订日期为2018年4月2日。该协议漏洞百出并违反我国法律、行政法规的强制性原则，一审法院不应错误认定其真实有效。上诉人出示的2018年5月4日双方签订的并在不动产登记中心备案的《常州市存量房买卖合同》及《不动产转让合同》真实有效，应作为本案合法前提要件和依据。2.被上诉人违反了“协议”第二条第一项“甲方的陈述与保证”，隐瞒了案涉房屋二层构筑物及辅房没有报批和验收手续的事实，也隐瞒了存在消防设施和手续不健全、被消防部门列为重大火灾隐患单位、被强制关停的事实，存在明显的欺诈行为。被上诉人在一审中出具的《工程消防验收书》的签发日期为2008年9月19日。被上诉人在消防验收书签发之后未经任何报批手续私自搭建了案涉二层构筑物及辅房，也未经包括消防部门在内的任何主管部门的验收，违反了国家建筑工程消防技术标准以及《城乡规划法》第四十条、第四十三条、《江苏省城乡规划条例》第三十八条、第四十五条之规定。3.“协议”3.2.7.2条关于198万元购房款支付到林清正个人账户的约定违反《会计法》和《银行支付管理办法》的相关规定，被上诉人以此达到隐瞒公司销售收入不报或延迟申报纳税的事实，涉嫌偷税漏税（被上诉人至今还没给我公司开具足额发票），违反国家行政法规的强制性原则。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，判决显失公平公正，请求二审法院查清事实，依法适用法律，公平公正依法改判。威百特公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在购买房屋及相关资产时，对情况非常了解。也正是因为被上诉人已经对厂房内部进行了必要的搭建装修，上诉人才愿意购买。双方在买卖合同中对标的物写得很清楚，上诉人也早已实际占有并投入使用该房屋。其反诉请求和上诉请求，毫无事实与法律依据。威百特公司向一审法院起诉请求：1.盐湖公司支付威百特公司尾款148万元、违约金30万元、律师费4.5万元，共计182.5万元；2.本案的诉讼费用、保全费用由盐湖公司承担。盐湖公司向一审法院反诉请求：1.威百特公司向盐湖公司尽快交割房产并提供真实有效合法的消防环保等交易手续；2.威百特公司向盐湖公司赔偿因延期交割房产带来的经济损失20万元；3.威百特公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年4月2日，威百特公司（甲方、转让方）与盐湖公司（乙方、收购方）签订协议一份，约定甲方将其拥有的坐落在常州市新北区创业路16号-11-A，地号为11130924004的土地（使用面积3071.5平方米）、房地产权证为常房权证新字第××号的房屋（建筑面积1734.22平方米）及其他资产（二层构筑物、中央空调、辅房等）转让给乙方，本次交易的转让标的物不可分割，为整体性交易，转让价款6480000元，（不含税），其中房屋及土地价格为450万元、其他资产为198万元；双方就付款进程、交付以及工作安排商定如下：“3.2.1、本协议签订之日起五个工作日内，乙方支付给甲方人民币200万元；3.2.2、甲方自收到3.2.1中200万元之日起十五个工作日内，向房产登记机关等相关机构提交相关变更登记材料办理房屋土地的变更登记手续，乙方予以协助配合；3.2.3、办理变更登记手续时，自甲方代乙方缴纳契税之日（以甲方取得契税票据为准）起24小时内，乙方向甲方支付300万元；3.2.4、乙方取得房屋土地权属证之日起24小时内，乙方向甲方支付148万元；3.2.5、乙方取得房屋土地权属证之日起24小时内，双方办理房屋土地实物交割以及涉及房产土地的资料交割。交割当日以前（含交割日）的土地使用税、房产税、物业费、水电费用等由甲方负担，交割日以后的前述相关费用由乙方负担。该费用负担，甲方在收到乙方148万元款项之日起三个工作日内，结算给乙方。3.2.6、房屋土地原则按照现状交割，甲方在交割前搬离三台机器设备以及相关生产线，其他按照现状。转让标的物交割后，消防、环保等生产经营手续由乙方自行办理。转让标的物交割前，消防、环保等生产经营手续由甲方负责”。本协议还约定如乙方未能在规定期限内向甲方支付转让款，在甲方书面催告后，乙方在10个工作日内仍未完成付款的，则乙方应当向甲方赔偿违约金30万元，并赔偿甲方由此造成的损失包括但不限于仲裁费、律师费、审计费等相关费用；因甲方不提供必要的协助导致未能在规定的时间内完成相关转让手续或不按约定交割资产、资料导致不能按时交割，且经过乙方书面催告后，没有正当理由，在10个工作日内仍未完成变更登记手续和交接的，则乙方有权解除协议，并要求甲方承担协议标的额10%的违约责任。协议对违约责任、协议的变更和解除、适用的法律及争议解决等也作出了约定。一审又查明，2018年5月4日，威百特公司（出售方）与盐湖公司（承购方）签订不动产转让合同及常州市存量房买卖合同，约定由盐湖公司购买威百特公司所有的坐落在新北区创业路16号-11-A的厂房，房屋价款为450万元，承购方于2018年4月28日一次性支付该房款，出售方应于2018年5月20日前腾空该房屋，并书面通知承购方验收，双方自合同生效之日起5天内共同向常州市不动产登记中心申请办理不动产转移登记。一审再查明，2018年7月10日，盐湖公司取得案涉房屋及土地的权属证明。盐湖公司按约向威百特公司支付了款项450万元，后又向威百特公司法定代表人转账50万元，盐湖公司认为该50万元系空调价款。2018年7月13日，威百特公司发函给盐湖公司称双方于2018年4月2日签订协议约定买卖土地、房产及其他资产（转让总价款为648万元），2018年7月10日盐湖公司已取得房屋土地的权属证书，盐湖公司就在24小时内支付余款148万元。2018年7月17日，盐湖公司回函给威百特公司称虽于2018年7月10日取得不动产权证明但由于威百特公司没有依法依约提供房产的消防、环保等经营手续，也没有提供消防设计备案、验收备案和规划施工图纸等相关材料，导致房屋不能顺利正常交割并投入使用，要求威百特公司尽快交割房产及相关材料并依法出具发票和完税证明并承担由于消防手续不健全等原因给其造成的损失。一审另查明，庭审中威百特公司提供案涉厂房的照片以证明二层构筑物实际是厂房内部的二层搭建，盐湖公司对照片的真实性无异议，但认为对厂房改建装修需要部门审核，认为二层搭建及辅房是非法存在。一审法院认为，威百特公司与盐湖公司之间存在房地产及其他资产的买卖关系，双方之间的买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。双方之间于2018年4月2日就买卖的房屋及其他资产（二层构筑物、中央空调、辅房等）已达成协议，并对房屋及其他资产的相应价格进行了明确，盐湖公司按约支付了房屋款项450万元，而关于其他资产盐湖公司后仅支付了50万元，双方之间的协议中约定盐湖公司取得房屋土地权属证之日起24小时内，向威百特公司支付148万元，而盐湖公司至今未支付该款项，存在违约情形。盐湖公司辩称威百特公司隐瞒了违建违搭的事实，也隐瞒了存在消防手续不健全的情形且存在未按期交付的问题，应按双方之间2018年5月4日签订的不动产转让合同为准，法院认为双方之间买卖的标的包括房屋及其他资产（其中的二层构筑物系在案涉房屋内部、而辅房面积较小为简易设施），从双方之间协议及合同中可以明确双方之间的意思表示均为先付款项再进行交割，而盐湖公司于2018年7月下旬已在房屋门上加锁，当时房屋亦已过户完毕，盐湖公司已完全可以占用使用房屋，可视为房屋已进行了交付，威百特公司在庭审中已提供了消防的相关证据，盐湖公司虽辩称消防手续不健全但其未提供充分证据加以证明亦未明确相关手续的具体内容，法院对盐湖公司的辩称意见不予采纳。综上，法院对威百特公司要求盐湖公司支付其转让款148万元、违约金30万元、律师费4.5万元的主张予以支持，对盐湖公司要求威百特公司尽快交割房产并提供真实有效合法的消防环保等交易手续及赔偿其因延期交割房产带来的经济损失20万元的主张法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、常州盐湖化工有限公司于判决生效之日起十日内支付常州威百特电子有限公司转让款148万元、违约金30万元、律师费4.5万元。二、驳回常州盐湖化工有限公司反诉中的诉讼请求。如果常州盐湖化工有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21225元，由常州盐湖化工有限公司负担。反诉案件受理费2150元，由常州盐湖化工有限公司负担。二审经审理查明，双方2018年4月2日签订的协议第八条“附则”约定：“本协议一式肆份，甲、乙双方各执两份。本协议如与不动产变更登记备案协议、文件等不一致的，以本协议为准。本协议自各方签章之日起生效。无论此前或此后双方签订任何补充协议、备案协议或其他协议的，本协议是最终且效力最高的协议，其他协议内容与本协议不一致的，以本协议为准。若确需对于本协议内容进行变更的，需要甲方法定代表人和乙方法定代表人共同签字，并加盖双方单位公章、双方的财务专用章、双方法定代表人私章方才有效，否则均不视为对本协议条款内容的变更。”二审中，上诉人向本院提交了如下证据：常州市自然资源局信息公开申请告知书、涉案厂房建设工程规划许可证副本复印件、涉案厂房现状照片，证明涉案厂房规划为层高10.7米、局部二层，而被上诉人将其改建成了全部二层。被上诉人质证认为，对上诉人提供的上述证据的真实性无异议，但该组证据并不能证明涉案厂房内部搭建属于违法、违章搭建，它仅是陈述了最初的状态而已，就相当于自然人购买了挑高的商铺，完全可以将内部做出分割，以供生产经营使用；上诉人明知涉案厂房的状况，并愿意购买，后又以此为由，意图少交购房款，完全是一种缺乏诚信的行为；照片应当拍摄于被上诉人实际使用涉案厂房之前，也就是说上诉人早就知道了涉案厂房现有的状况。被上诉人向本院提交了如下证据：涉案厂房照片五张，拍摄时间为2019年5月和2019年10月，其中2019年5月的两张照片显示，被上诉人已经对门面进行重新装修，并将公司铭牌悬挂于门框之上，内部也整体进行了装修，并将家具、产品、花木摆放其中，达到了正常使用状态；2019年10月的三张照片显示，上诉人将花木、材料等家具放置于房屋内使用，且楼上窗户处于打开状态，并重新安装了空调。该一组五张照片证明上诉人早已实际正常使用涉案厂房。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、2018年4月2日的协议、2018年5月4日的不动产转让合同及常州市存量房买卖合同的关系。2018年4月2日的协议与2018年5月4日的不动产转让合同及常州市存量房买卖合同在合同所涉标的物的范围、价款总额、价款支付等方面均存在差异。从2018年4月2日的协议第八条附则的约定可知，2018年4月2日的协议系双方的真实意思表示，双方的权利义务的内容应以该份协议为准，而2018年5月4日的不动产转让合同及常州市存量房买卖合同系双方为履行2018年4月2日协议中部分标的物的过户手续所签订。现双方发生的争议是2018年4月2日的协议，与2018年5月4日的不动产转让合同及常州市存量房买卖合同无涉，故本院对于2018年5月4日的两份合同不予理涉。二、2018年4月2日的协议的效力。1.根据该份协议的约定，该份协议涉及的标的物包括土地使用权、房屋及其他资产，现双方对于转让的其他资产中的“二层构筑物、辅房”部分的转让效力产生争议。对于该问题，首先，“二层构筑物、辅房”是否属于违法建筑的认定，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院主管范围。其次，双方在签订协议时在合同中对于各部分标的物的情况进行了分开列示，上诉人亦至涉案房屋进行查看，故上诉人称被上诉人签订协议时存在隐瞒、欺诈行为，依据不足。第三，该份协议明确涉案交易转让的标的物不可分割，为整体性交易，且明确按照现状交割。涉案的“二层构筑物”在买卖的涉案厂房内部，与涉案厂房不可分割，且在涉案厂房竣工验收合格之后进行的施工，故宜将其视为对涉案厂房的装修改造，并不影响该份协议的效力。涉案的“辅房”与涉案厂房相对独立，但被上诉人未能提供建造该“辅房”的建设工程规划许可证，在此情况下，该份协议涉及“辅房”部分的买卖，应属无效。但考虑到“辅房”现已由上诉人占有、使用，且上述各部分标的物系整体性交易，而双方继续履行该协议有效部分的标的物的买卖，在该情形下，就涉案“辅房”，上诉人亦应参照2018年4月2日的协议的约定向被上诉人支付价款。2.协议约定将部分购房款支付至被上诉人法定代表人个人账户，系指示交付，并不为法律所禁止。而开具发票问题，上诉人可依法向被上诉人主张权利。该两点并不导致涉案协议无效。综上所述，上诉人盐湖公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人盐湖公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二〇年一月三日书记员  陆岷孜