山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁15民终3095号上诉人（原审被告）：朱芳玮，女，1989年11月28日出生，汉族，个体工商户，住聊城江北水城旅游度假区。委托诉讼代理人：刘子伯，聊城东昌法恒法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：卢玉强，男，1978年6月6日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：周成龙，高唐华光法律服务所法律工作者。上诉人朱芳玮因与被上诉人卢玉强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初3208号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱芳玮上诉请求：1、请二审法院依法撤销原审判决，发回重审，或撤销一审法院事实部分对“同理，被告解除合同亦无依据，双方的合同并未解除”的认定。2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定“本案双方对费用承担约定不明且未达成一致意见，被告不存在违约……同理，被告解除合同亦无依据，双方的合同并未解除”中的“同理，被告解除合同亦无依据”事实不清，证据不足，适用法律错误。1、2017年3月24日，上诉人与被上诉人通过聊城市东昌府区绿源房产中介服务部签订了《聊城市房屋买卖居间合同》一份，约定了被上诉人购买上诉人位于聊城市东昌府区新城邦二期28号楼3单元6楼西户的一处房产。在签订合同前，被上诉人、上诉人、房产中介服务部三方就房屋的现状（暂时不能办理不动产证且不能过户等情况）、房屋的成交价格、办理过户的费用、中介费用等均在一起进行了协商，因上诉人的房屋暂时还没有不动产证，当时商讨过户费用时，中介方己明确告知被上诉人需要先办理上诉人名下的不动产证后再依法过户到被上诉人名下，中间会产生两笔办证费用。被上诉人同意承担两笔办证费用，并在合同其他约定条款特别注明“上诉人净落49万元，其他费用由买方承担”。对于该事实上诉人在一审中提交了合同原件以及聊城市东昌府区绿源房产中介服务部盖章的证明。2、买卖合同中约定了过户费用由被上诉人承担，且被上诉人明知涉案房产并未过户到上诉人身上，且买卖合同又约定了上诉人净落49万元，这说明，无论是上诉人办理到自己名下的不动产证或者是再过户到被上诉人名下，这一切费用均是由被上诉人承担，对此，被上诉人早己明知自己不同意承担过户费用是违约，却依旧再接到上诉人通知办理不动产证时恶意逃避。被上诉人违约的事实是房屋买卖合同预先约定因被上诉人不履行的行为造成的，并非是法院通过审理推理出来的。法院通过审理推理出来应当由被上诉人承担该办证费用前，被上诉人违约的事实行为己经是客观存在。故一审法院认定的“本案双方对费用承担约定不明且未达成一致意见，被告不存在违约……同理，被告解除合同亦无依据”是基本事实逻辑不清，法律适用不正确。二、原审法院认定“本案双方对费用承担约定不明且未达成一致意见，被告不存在违约……同理，被告解除合同亦无依据，双方的合同并未解除”中的“双方的合同并未解除”事实不清，证据不足，适用法律错误。1、一审法院认定的“双方的合同并未解除”的依据之一便是“同理，被告解除合同亦无依据”，该依据是基本事实逻辑不清，法律适用不正确。2、在房屋能够办理不动产证时，上诉人及中介方多次通知被上诉人依合同约定办理过户手续，但被上诉人拒不履行合同约定。上诉人与被上诉人签订《聊城市房屋买卖居间合同》的根本目的在于如期过户及上诉人如期得到全部房款。被上诉人的违约行为直接导致该合同根本目的无法实现。合同的签定对于上诉人及被上诉人都具有约束行为，均应该如期严格地履行合同约定，并非是被上诉人当发现房屋上涨价值过高远远超过办证费用时便选择缴纳费用仅选择有利于自己的部分的随性履行。在合同约定期限内，被上诉人选择的是拒不履行合同主义务的根本性违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第94条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，因被上诉人的根本性违约行为，上诉人有权利解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第96条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，上诉人于2018年1月22日通知被告解除《聊城市房屋买卖居间合同》，被告于当日收到通知，且三个月之内并未依据相关规定提出异议。故该合同应于2018年1月22日解除。故原审法院认定“本案双方对费用承担约定不明且未达成一致意见，被告不存在违约……同理，被告解除合同亦无依据，双方的合同并未解除”中的“双方的合同并未解除”是基本事实不清，法律适用错误。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审人民法院依法撤销原审判决，依法发回重审，或者撤销一审法院事实部分对“同理，被告解除合同亦无依据，双方的合同并未解除”的认定。被上诉人卢玉强辩称，一审法院认定的上诉人与被上诉人于2017年3月24日签订的房屋买卖合同为有效合同，合同并未解除是正确的。在该合同履行过程中被上诉人不存在违约的认定也是正确的，一审法院对被上诉人要求上诉人返还佣金及办理过户没有支持是错误的。双方合同签订后，上诉人应积极办理房产证等手续，在具备条件的情况下上诉人有义务办理房产证，否则构成违约。一审法院应支持被上诉人的请求。卢玉强向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即协助原告到房屋登记管理部门办理房屋过户手续；2.判决被告返还原告为其垫付的佣金9800元及利息；3.被告向原告支付逾期办证违约金（计算方法为房屋价款26万元自2017年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定给付之日止）；4.本案诉讼费、律师代理费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月24日,朱芳玮（××）作为甲方,卢玉强（××）作为乙方,聊城市东昌府区绿原房产中介服务部（居间方）作为丙方签订了《聊城市房屋买卖居间合同》一份，合同约定：房屋坐落于新城邦二期28号楼3单元6楼西户；房屋有抵押，抵押权人朱芳玮，贷款余额约260000元；成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为490000元。定金：乙方在买卖合同签订时向甲方交付定金10000元，甲方应向乙方出具收据，该定金在甲方签收后并交由丙方暂为保管，并于2018年3月10日前，同首期房款一并存入资金监管指定账户；支付方式：采取2、按揭贷款：乙方于2017年4月30日前将首期房款12元，存入资金监管指定账户；待房屋过户手续全部办结后，由聊城市安康住房置业担保有限公司办理监管划转手续，将监管的首期房款划入甲方账户。剩余房款370000元，待乙方领取《房屋所有权证》后办理按揭贷款，在托管银行收到《房屋他项权证》并核实后，聊城市安康住房置业担保有限公司即解冻资金，办理监管资金划转手续。权属转移登记及交易的相关费用：1、甲乙双方同意本合同生效后于办理新房产证后办理房屋所有权转移登记手续。2、甲乙双方办理房屋所有权转移登记等过户手续所缴纳的相关税费等费用，由乙方承担。佣金支付：签订本合同的同时按照该房产成交价格2%总计9800元，由乙方于2018年3月10日前向丙方一次性支付。违金责任：甲方（乙方）需积极配合乙方（甲方）及丙方办理全程过户手续，如因故不能前往需在两日前通知丙方，否则因甲方原因延误过户期限视甲方违约，并向乙方承担违约责任，赔偿损失；若因甲、乙任意一方违约而导致《买卖合同》无法履行，违约方仍应向丙方支付本合同第六条规定的佣金及交易过程中实际发生的费用，同时，守约方应支付的各项费用也由违约方支付，上述费用违约方应在接到通知后三个工作日内付清。同时合同还约定：卖方净落490000元整，其它所有费用由买方支付等其他条款。合同签订后，卢玉强于2017年3月24日支付定金10000元，2017年4月25日支付首付款11万元，2017年4月16日开始至2018年5月15日卢玉强每月向朱芳玮账户转账支付1899元，计款26586元。朱芳玮从聊城市东昌府区尚东置业有限公司购买涉案房屋，双方签订了商品房预售合同，未办理不动产登记证。朱芳玮将涉案房屋交付卢玉强，卢玉强已对房屋进行装修并入住使用。2018年1月13日，朱芳玮及中介公司联系卢玉强要求卢玉强协助办理不动产登记证并缴纳契税等相关费用，卢玉强认为办理到朱芳玮名下房屋登记所需的契税按合同约定应由其自行承担，所以回复朱芳玮让其自行办理，双方意见未达成一致。朱芳玮于2018年1月22日通知卢玉强，告知卢玉强因其多次拒绝协助办理房产过户手续，因卢玉强违约无法实现合同目的，根据相关法律规定解除与卢玉强签订的房屋买卖合同。卢玉强回复朱芳玮前期办理房产证至朱芳玮名下的费用应由朱芳玮自行处理，不应由卢玉强承担，合同不应解除。一审法院认为：双方于2017年3月24日签订的《聊城市房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，在履行方式有所变更的情况下，双方均按合同履行了各自的部分义务。在朱芳玮办理涉案房屋登记时,对登记至朱芳玮名下所需契税等费用应由谁承担问题双方发生争议,以致双方均认为对方违约,导致朱芳玮解除合同,卢玉强起诉至法院。本案争执的焦点问题为涉案房屋登记至朱芳玮名下所需契税等费用应由谁承担，双方是否存在违约行为。涉案合同明确约定了由朱芳玮名下过户至卢玉强名下的契税费用由卢玉强承担,但对前期办理房产证的费用承担未明确约定。在合同争议的解决方式其他条款中约定“朱芳玮净落490000元，其他费用由卢玉强承担”的条款，依据该条款能否确定条款中“其他费用”包括前期办理房产证的费用。法院认为对该条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，探究当事人的缔约真意，不能按一方当事人期待的合同目的进行解释，应按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的当事人共同的合同目的进行解释，确定条款的真实意思，且该解释不会侵犯他人合法权益或与法律法规相冲突。卢玉强在购买涉案房屋时清楚该房屋并未登记在朱芳玮名下，并不能直接由朱芳玮处直接过户至卢玉强名下，中间会产生其他费用。在此情况下，双方另行约定其他费用的承担，着重强调被告净落490000元，通常理解此处的净落应指去除所有办理房产契税等合理支出后卖方所得。另外该费用由卢玉强承担不会引起双方权责失衡，且不违反法律规定。综上对涉案房屋办理至朱芳玮名下产生的费用应由卢玉强承担。目前，涉案房屋尚未办理至朱芳玮名下，卢玉强要求朱芳玮协助办理房屋过户手续尚未具备条件，可按合同约定等朱芳玮办理完房产证后再行过户。双方对合同约定不明确的情况下，可以协议补充，本案双方对费用承担约定不明且未达成一致意见，朱芳玮不存在违约，卢玉强要求被告返还佣金及逾期办证违约金无事实依据，法院不予支持。同理，朱芳玮解除合同亦无依据，双方的合同并未解除。卢玉强的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十五条的规定，判决：驳回原告卢玉强要求被告朱芳玮承担责任的诉讼请求。案件受理费5348元，减半收取2674元，由原告卢玉强负担。本院二审期间，朱芳炜申请聊城市东昌府区绿原房产中介服务部的工作人员耿海常就双方当事人关于房屋买卖过程中的相关税费如何承担问题出庭进行了作证。耿海常陈述，当初签合同时朱芳玮、卢玉强及耿海常均在场，谈妥的价格是实收49万元，朱芳炜净落49万元，其余所有费用均由卢玉强承担，其中包括朱芳炜办理不动产证的税费及朱芳炜名下过户至卢玉强名下的税费。后来办证时耿海常及朱芳炜通知卢玉强一块去，通知了两次，卢玉强均没有去。关于办理不动产证的费用，中介也向卢玉强进行了催要，卢玉强拒绝交纳。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年3月24日，朱芳炜、卢玉强、聊城市东昌府区绿原房产中介服务部共同签订了《聊城市房屋买卖居间合同》，签订合同时，房产中介服务部的业务经办人耿海常告知了买卖双方关于相关费用如何承担的问题，即卖方朱芳玮净落49万元，其余所有费用包括朱芳炜办理自己名下不动产证的税费均由买方卢玉强承担，双方在合同第九条中对该事项进行了约定。后来办证时，耿海常及朱芳炜通知卢玉强一块去，通知了两次，卢玉强均没有去。关于办理不动产证的税费，耿海常也向卢玉强进行了催要，卢玉强拒绝交纳。2018年1月22日，朱芳炜向卢玉强发出了解除合同的通知。本院二审查明的其它事实与一审认定的事实一致。本院认为：一审法院在已认定办理朱芳炜名下的不动产证所产生的税费应由卢玉强承担的情况下，又认为双方对该费用如何承担约定不明，此种认定存在矛盾，本院予以纠正。根据二审查明的事实，朱芳炜与卢玉强在签订合同时，已约定房屋买卖过程中产生的相关税费均由卢玉强承担，卢玉强未依约定交纳办理朱芳炜名下不动产证的相关税费，致使房产交易的合同目的不能实现，已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，卢玉强不履行合同约定的交纳税费义务，朱芳炜便于2018年1月22日通知卢玉强解除合同，卢玉强虽表示有异议，但未向人民法院或者仲裁机构提起效力确认的请求，故本案《聊城市房屋买卖居间合同》已于2018年1月22日解除。一审法院认为朱芳炜解除合同无依据及双方的合同并未解除，此认定存在错误，本院予以纠正。一审中，卢玉强要求朱芳炜协助其办理房屋过户手续，并要求朱芳炜支付逾期办证违约金、返还佣金，一审驳回卢玉强的诉讼请求，判决正确。综上所述，一审认定事实和适用法律均存在错误，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5348元，由被上诉人卢玉强负担。本判决为终审判决。审判长  孙久强审判员  孔繁奎审判员  郭召勇二〇二〇年一月十日法官助理马征书记员王倩倩