辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终53号上诉人（原审被告）：季超，男，1984年4月26日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宫新立，辽宁诺萱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈黎，女，1989年10月4日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。上诉人季超因与被上诉人陈黎合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。季超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。事实与理由：一审法院认定的事实错误，上诉人与被上诉人签订的《转让协议》系无效合同，理由如下：1.被上诉人无《转让协议》中案涉涮烤吧的经营权，其转让行为违反了行政法规的强制性规定，当然无效。一审法院认定的事实中，已经查明，上诉人与被上诉人转让的涮吧的营业执照和食品经营许可证系案外人刘阳。根据《城乡个体工商户管理暂行条例》及《细则》的规定，个体工商户应当以自己的名义从事生产经营，个体工商户变更经营者时，应当重新申请变更登记。个体经营权是因行政许可取得，而非通过转让取得。本案中，被上诉人不是案涉涮吧的经营者，《转让协议》中约定“经营权转让给上诉人的条款”属于无效条款。2.被上诉人亦无《转让协议》中案涉涮烤吧所在房屋的转租权，其转让行为无效。一审法院已经认定的事实案涉房屋系大连重工集团有限公司，案涉房屋所有权人及其委托人并未授权被上诉人转租的权利，因此《转租协议》中约定的房屋转租事项无效。3.一审法院认定的事实违反了合同相对性原则。本案中，一审法院查明的事实：上诉人与曹某签订了租赁合同且已实际履行，租赁期间自2018年11月23日至2023年11月22日。这段事实充分的证明了上诉人与被上诉人签订的《转让协议》没有实际履行，合同目的没有实现。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均错误，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。陈黎辩称：不同意上诉人上诉请求，服从一审判决。陈黎向一审法院起诉请求：1.判令被告支付转让费26万元；2.确认被告交付的定金5万元作为违约金，依据定金罚则归原告所有。一审法院认定事实：2018年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《转让协议》，约定：一、甲方将VO音乐涮烤吧（地址：大连市沙河口区）转让给乙方，转让费贰拾陆万元，含房租到2019年1月23日。乙方首次支付定金伍万元并于2018年8月31日付清全部尾款。甲方配合乙方工商税务及经营手续交接等一切有关政府事宜，所有关于甲方债务债权纠纷由甲方独自承担与乙方无关；二、甲方将经营场所所有现有的一切交予乙方并调制可用状态，其中包括（操作台、空调四台、排风机后厨三台、投影仪鱼缸全套、开门冷柜一台操作台一个、烧烤炉两个欧式冰柜一台蔬菜柜一个、展柜一个、消毒柜一个、大厅20张散台桌椅）；三、甲乙双方定于2018年8月15日交接，交接按上述明细清点。协议落款处有陈黎、季超签名并按捺手印予以确认。被告已向原告支付定金5万元，并清点接收了上述全部设备，但剩余转让款至今未支付。原告父亲于2018年9月10日通过电话向被告催要剩余转让款，并形成录音，被告季超在录音说：因为贷款没办下来，而且跟朋友一下也借不到二十万，但答应你们了，我自己想办法弄，肯定不能不给你们钱，陈黎今天太着急了。案涉涮烤吧原经营者为案外人刘阳，原告提供租赁合同书、营业执照和食品经营许可证证实：2016年11月23日，刘阳与杨辉签订租赁合同，租赁位于大连市沙河口区房屋用于餐饮经营，租期自2017年1月23日至2022年1月23日，年租金贰拾万元，第一期租金于合同签订当日一次性付清，以后每期租金需提前两个月一次性交付，逾期交租60日，终止合同，收回房屋。证人曹某出庭作证，证实：证人受案涉涮烤吧房主委托代办对外出租房屋事宜，该房屋曾于2016年11月23日出租给刘阳经营涮烤吧，租期自2017年1月23日至2022年1月23日，第一期租金于合同签订当日一次性付清，以后每期租金需提前两个月一次性交付，逾期交租60日，终止合同，收回房屋，签合同之日起延期贰个月给乙方作为装修期，屋内现有设备承租人可无偿使用，刘阳办理营业执照及食品经营许可证，经营沙河口区喂噢涮烤吧，其交付了一年租金，经营一段时间后转让给姓柳的，后来转让给谁了证人不清楚。2018年，证人发现被告在案涉房屋内装修，并要求被告与证人重新签订房屋租赁合同，租期自2018年11月23日至2023年11月22日，证人同意被告在案涉房屋内经营涮烤吧，并且被告已经办理了营业执照等经营手续。另外证人还证实：其仅从刘阳和被告处收取过租金，其他人并未交付过租金，房屋内的空调是房主的，第一次交付给刘阳时是五台空调，目前仅剩四台。庭后，原告提供一份电话录音，对已付租金应计算至2019年1月23日与证人核实，法庭亦对该事宜向证人作出电话询问，证人表示原租金确应计算至2019年1月23日，但房主有权利要求承租人提前两个月交付下一年度的租金，即至2018年11月23日，承租人未交付租金，房主有权终止合同，收回房屋，故证人与被告重新签订租赁合同约定租期自2018年11月23日起。被告提供其与曹某签订的租赁合同书、银行流水、房产证复印件及代理手续，证实：位于沙河口区的房屋所有权人为大连重工集团有限公司，房主委托杨辉代办房屋租赁事宜，代理人有转委托权，杨辉又委托曹某代办房屋租赁事宜，并承认受托人曹某相应的代理行为；曹某与被告签订租赁合同书，约定：将案涉房屋出租给被告经营VO音乐涮烤吧，年租金贰拾万元，每半年一付，租赁期间自2018年11月23日至2023年11月22日，房内现有设备被告可以无偿使用。被告于2018年12月2日向证人转账支付半年租金10万元，并取得房屋使用权。一审法院认为：原、被告间的转让协议系双方真实意思表示，双方应按协议约定履行各自的义务。关于被告辩称原告无房屋和相应设备的转租权，转让协议应属无效一节，首先，结合双方签订的转让协议内容来看，原告不单单是对房屋和设备进行转让，而是对案涉涮烤吧经营权的整体转让，根据原、被告陈述及证人的证言，被告可以租赁案涉房屋继续进行涮烤吧的经营，并已经办理了营业执照等经营手续，不影响合同目的实现，因此，被告应继续履行合同义务，支付剩余转让款。关于被告辩称租金应计算至2018年11月23日一节，根据房屋所有权人对房屋出租的先后情况来看，在先的租赁合同已付租金至2019年1月23日，承租人无需再交付2018年11月23日至2019年1月23日期间的租金，且原、被告间签订的转让协议对租金届满时间作出明确约定，被告此后自行签订续租合同对此有注意义务，不应以此为由拒不履行支付转让款的合同义务。关于原告主张被告支付欠付转让费26万元的诉讼请求，应扣除被告已付定金5万元，对于剩余转让费21万元，予以支持。关于原告要求确认被告已付定金5万元依据定金罚则归原告所有的诉讼请求，因原告并未配合被告办理工商税务、经营手续交接等相关事宜，存在违约，故其主张被告单方违约而扣除定金，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、自判决生效后十日内，被告季超给付原告陈黎转让款21万元。二、驳回原告陈黎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序收取2975元，由原告负担960元，由被告负担2015元。本院对一审判决查明事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。被上诉人未提交充分证据证明其经房主同意将案涉房屋转租给上诉人，故上诉人与被上诉人签订的转让协议中转租房屋部分无效，正是因转租房屋部分无效，导致上诉人需与房主委托代理人重新签订房屋租赁合同，否则上诉人无法继续承租案涉房屋经营饭店。又因房主提出其与上诉人重新签订的租赁合同租期需自2018年11月23日开始，否则不同意上诉人继续在案涉房屋经营。故系被上诉人责任导致上诉人重复支付了2018年11月23日至2019年1月23日期间的租金33,333元（20万元/年÷12个月），被上诉人不应向上诉人收取该两个月租金33,333元。上诉人仅需再向被上诉人支付转让费176,667元（21万元-33,333元）。至于上诉人主张被上诉人不是案涉涮吧的经营者，转让协议中约定“经营权转让给上诉人的条款”属于无效条款一节，上诉人与房主委托代理人重新签订了房屋租赁合同，上诉人通过房主的配合已办理了经营手续。且被上诉人与上诉人签订的转让协议含转租房屋和兑店两部分。如上所述，因上诉人与被上诉人签订的转让协议中转租房屋部分无效，本院已认定被上诉人不应向上诉人收取两个月租金33,333元。又因上诉人已接收案涉店铺，上诉人还应支付兑店部分财产价格。故对上诉人拒付全部转让费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初805号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初805号民事判决第一项为：自本判决生效后十日内，季超给付陈黎转让款176,667元；三、驳回陈黎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5950元（陈黎预交），减半收取2975元，由陈黎负担1058元，季超负担1917元；二审案件受理费2975元（季超预交），由陈黎负担1058元，季超负担1917元。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  季 烨审判员  王 亮二〇二〇年一月二十一日书记员  杜玉洁