四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2297号 上诉人（原审原告、反诉被告）:成都容益房地产营销代理有限公司，住所地四川省成都市金牛区黄苑街8号1幢1楼63号。 法定代表人：牟莉，总经理。 委托诉讼代理人：龚涛，四川蜀诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:四川御锦旅游投资有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区罗龙工业园区食品产业园。 法定代表人：李星星，总经理。 委托诉讼代理人：肖伟，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈熙，四川瑞信杰律师事务所律师。 上诉人成都容益房地产营销代理有限公司（以下简称容益公司）因与上诉人四川御锦旅游投资有限公司（以下简称御锦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 容益公司上诉请求：改判御锦公司支付容益公司佣金和溢价款4092898元、违约金409289.80元，驳回御锦公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由御锦公司承担。事实和理由：一、一审法院主要证据采信错误。1.一审法院采信《关于执行的补充建议》，认定由容益公司负责案涉楼盘所有房屋改窗、隔墙、安装水电等错误；2.一审法院对李永祥做询问笔录并采信明显错误且不公。二、一审法院认定容益公司未完成销售任务构成根本违约与事实和双方约定不符，御锦公司无约定的合同解除权。1.销售任务应为御锦公司批准销售面积的50%；2.即使销售任务基数为涉案楼盘总面积，容益公司也不构成违约。御锦公司未办理银行按揭贷款相关手续，容益公司不再接受考核任务；因御锦公司原因考核时间应顺延，因未到考核期，不存在未完成任务构成违约。三、御锦公司存在以下严重违约行为导致《南溪区四通环保研发中心全程营销总代理委托合同》（以下简称《营销代理合同》）不能继续履行，应依法解除。1.未按照约定期限与容益公司结算；2.未支付容益公司佣金和溢价款；3.未办理银行按揭贷款相关手续，又违反约定拒绝与容益公司正常结算付款；4.未完善相关法律审批手续；5.未按期确认开通天然气、完成电梯相关工作。四、一审判决容益公司向御锦公司支付渠道费115917元，违反合同相对性。 御锦公司辩称，容益公司的上诉理由均不能成立，且即便容益公司的上诉理由成立，也仅仅影响考核期，但容益公司从未主张考核期顺延而是直接停止销售，是因为销售期顺延意味着销售成本的增加，并且常理来说楼盘销售的后期都是需要更大量的投入，但销售效果却不一定能够达到的。因此，容益公司在自身没有能力完成销售任务的情况下，为保障自身的利润空间，为了避免顺延考核期满后仍不能完成销售任务的风险，采取了直接停止销售、解除合同的做法。容益公司在不享有单方解除权的情况下停止销售工作、单方面解除合同属于其自身根本违约行为，应承担违约责任，而御锦公司在容益公司以其行为表明不再继续履行合同及合同目的已经不能实现的情况下，解除合同并要求容益公司承担未能完成销售任务的违约责任及返还款项有合同及法律依据，应当得到支持。 御锦公司上诉请求：撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初103号民事判决第四项，改判容益公司向御锦公司返还已收取的1390000元，本案一、二审诉讼费由容益公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，御锦公司向容益公司转账的1390000元系借款而非支付佣金和溢价款。二、一审法院适用法律错误。1.一审认定1390000元不予退还违背合同约定也无法律依据；2.一审认定1390000元与违约金250000元系重复主张与法律、与事实不符。 容益公司辩称，1.支付容益公司1390000元确实是借款的形式，一审中容益公司要求御锦公司明确这1390000元是借款还是支付佣金和溢价款，如果御锦公司坚持是借款容益公司要求的诉讼金额则会增加1390000元，御锦公司诉请前后矛盾；2.御锦公司主张1390000元是借款，御锦公司没有支付容益公司分文佣金和价款，按照合同约定御锦公司又造成违约，实际双方三次结算佣金是两百多万，第三次佣金还未支付；3.补充建议是复印件，御锦公司无其他证据证明其真实性，案涉工程项目门窗安装和水电安装事宜没有合同该约定，一审法院认定错误；4.容益公司付出了大量的心血让楼盘销售火爆，而楼盘不好卖是因为楼盘存在很多瑕疵，容益公司要求御锦公司在两个月内安装电梯并正常使用及天然气入户到位，是否能够完成房屋销售对容益公司很重要，因御锦公司原因导致合同解除，责任在御锦公司。 容益公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年7月6日签订的《营销代理合同》；2.判令御锦公司支付容益公司佣金和溢价款4092898元及违约金409289.80元，共计4502187.80元；3.案件受理费、保全费由御锦公司承担。 御锦公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认御锦公司与容益公司于2018年7月6日签订的《营销代理合同》于2019年1月18日解除；2.判令容益公司立即向御锦公司退还全部已收取的款项1390000元；3.判令容益公司支付御锦公司代垫渠道费用115917元；4.判令容益公司向御锦公司支付违约金250000元；5.判令容益公司承担本、反诉的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：容益公司系具有房地产销售代理、房地产经纪、房地产咨询资质的机构。2018年7月6日，容益公司（乙方）与御锦公司（甲方）签订《营销代理合同》，合同期限为2018年7月1日-2019年6月30日。合同约定甲方将其开发的宜宾南溪区四通环保研发中心项目公寓（约14743.84㎡）交由乙方进行营销，内容包括营销策划服务、销售代理、广告代理、房屋升级装修改造等，乙方享有对本案营销广告宣传投资与收益权。案涉项目公寓销售底价：销售均价为3500元/平米，甲方提供750平米作为特价房，价格为3000元/平米，根据销售进度分配给乙方销售。代理佣金的收取方式为：按购房者与甲方签订购房合同金额6%提取（单月销售总额超过1000万按7%通提，以自然月作为一个单月）；乙方应及时向甲方提交《佣金结算表》，甲方审核同意后于乙方提供发票后两个工作日内支付佣金给乙方。同时乙方负责市场上不限于中介公司等的渠道推广费。溢价分成：超出销售平均价部分的合同金额称为溢价，乙方按合同进度按时完成销售量有权收取溢价。若乙方未按约定完成销售任务，甲方有权在佣金中扣除乙方收取的溢价中除成本外剩余部分。合同进度：在2018年7月1日-2018年8月31日为乙方进行前期准备时间，包括但不限于人员配备培训、样板房装修、售楼部整改、物料准备等。2018年9月1日-2018年12月31日期间乙方组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%（以公寓销售面积计量）；若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件全款退还。截止2019年2月4日，乙方须完成整个销售进度的90%，若在此期限乙方未完成销售任务，溢价提成部分扣除双方认可实际发生费用（渠道费和装修优惠券）以外全部归甲方所有。甲方责任：甲方负责申办相关批文，负责天然气入户到位及费用。甲方分批次、分楼层提供可销售房屋予乙方，且经甲方审定乙方提交的项目销售方案后并同意后，乙方方可执行。当该批次销售进入达到80%后，经甲方审定后可开放下一批次楼层给乙方。办理按揭贷款的周期最长不超过6个月，因甲方或银行原因导致超过6个月后，甲方按照上述条款正常向乙方结算佣金。违约责任：甲乙双方任何一方未履行本合同条款导致另一方解除合同的，违约方应向另一方支付实付代理费总额的10%作为违约金。甲方需在两个月准备期内，确认燃气公司能够开气，按揭贷款工程收尾及电梯相关工作，如甲方相关工作未完成，考核时间顺延，乙方不负相关责任。 对于样板房的装修，容益公司、御锦公司双方在附件中具体约定为：根据项目定位将对现有样板间整层全部进行重新布局、装修、风格更换等，面积100㎡左右，同时完成在二层或三层重新装修两套作样板房进行展示。 容益公司、御锦公司分别于2018年9月24日、2018年10月8日、2018年11月1日就佣金及溢价款进行了部分结算，结算的基础是按照容益公司已售出房屋的实际回款计算。2018年9月27日，御锦公司向容益公司转账支付佣金及溢价款600000元，2018年10月17日，御锦公司向容益公司转账支付支付佣金及溢价款790000元，以上合计1390000元。2019年1月，为案涉项目进行推广并成功出售房屋的天天房产、新居房产等房产中介公司，向御锦公司申请支付渠道费，御锦公司分别向上述公司支付了共计115917元渠道费。 2018年12月10日，御锦公司向容益公司发出《工作联系函》，载明“从即日起，四通环保研发中心项目不接受按揭销售，购房者若不能及时支付购房款的，可分期付款。”针对御锦公司的上述工作联系函，容益公司于2018年12月11日向御锦公司发出复函，容益公司在复函中表示：收到《工作联系函》后容益公司已于2018.12.10日晚上对项目所有内场销售人员、渠道公司、中介公司、相关合作售楼部及自由经纪人传阅与培训，要求严格执行新政策：从即日起，项目不接受按揭，不能全款的可分期最迟期限为交付日。同日，容益公司还向御锦公司发出了一份书面的补充建议，容益公司在补充建议中对改造及装修事宜表示：“容益公司对项目进行改窗、隔墙、安装水、电等工程的变更涉及的咨询服务工作负责，提出相关建议供贵方参考；改造及装修款项的支付来源为销售溢价款，金额以双方确认的金额为准”。 容益公司在宜宾市南溪区房地产管理局调取的案涉项目备案资料显示，容益公司销售的四通环保研发中心项目2、3栋楼建筑面积共计4722.25㎡，销售合同总金额为20822047元。御锦公司向房管局调取的案涉楼盘备案总面积为14744.18㎡。 另查明，案涉楼盘的电梯于2015年12月1日向宜宾市特种设备监督检验所办理复检申请，2015年12月28日经宜宾市特种设备监督检验所复检合格。之后，案涉楼楼盘的电梯又于2018年9月29日再次办理复检申请，并于2018年11月5日经宜宾市特种设备监督检验所复检合格。案涉楼盘的消防设施于2018年11月6日验收完毕。容益公司完成了1套样板房的装修，未按照合同约定完成2套样板房的装修任务。案涉楼盘的主体工程于2018年5月14日竣工验收，但工程的综合验收并未完成，相应的附属设施工程（如绿化、燃气管道安装等）尚在修建过程中。此外，御锦公司于2018年9月3日，与案外人宜宾市南溪区天然气有限公司签订《天然气安装工程合同》，约定由宜宾市南溪区天然气有限公司为案涉楼盘安装民用天然气管道及设施。 容益公司于2018年12月13日单方停止为御锦公司销售房屋。其后，御锦公司向容益公司邮寄送达了解除合同通知书，容益公司于2019年1月22日签收了通知书。 一审法院认为，容益公司、御锦公司签订的营销代理合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方签订合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。现合同履行期限虽未届满，但容益公司、御锦公司双方对解除合同均无异议，一审法院依法予以认定。在容益公司停止销售代理服务后，御锦公司亦向容益公司发出解除合同通知，容益公司认可于2019年1月22日签收了御锦公司发出的解除合同通知，合同解除的条件已成就，因此容益公司、御锦公司双方的营销代理合同已经于2019年1月22日解除。 本案争议的焦点为：一、容益公司已经履行的销售任务量是否达到了双方合同约定的销售比例；二、容益公司能否继续向御锦公司收取佣金及溢价款，容益公司起诉御锦公司支付违约金的诉讼请求是否能得到支持；三、御锦公司反诉要求容益公司向其退还已支付的佣金及溢价款1390000元并支付违约金250000元的反诉请求的诉讼请求，是否应当得到支持；四、御锦公司要求给付渠道费115917元的反诉请求是否应当得到支持。 针对上述争议焦点，一审法院认为： 一、容益公司已经履行的销售任务量是否达到了双方合同约定的销售比例 合同中，双方约定“2018年9月1日-2018年12月31日期间乙方组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%（以公寓销售面积计量）；若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件退还”。御锦公司据此约定认为：容益公司销售房屋的总面积为4722.25㎡，但房管局登记备案的楼盘总面积为14744.18㎡，因此容益公司并未达到总体销售量的50%，故容益公司应退还御锦公司支付其的1390000元。但容益公司认为根据合同约定“截止2019年2月4日，乙方须完成整个销售进度的90%……甲方分批次、分楼层提供可销售房屋予乙方，且经甲方同意乙方的销售方案后，乙方方可执行”，据此容益公司认为应当按照御锦公司批准销售的房屋面积来计算50%的销售量。对上述争议一审法院认为，根据合同的约定“2018年9月1日-2018年12月31日期间乙方组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%（以公寓销售面积计量）；若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件全款退还”，从上述内容可以体现，容益公司完成的销售量是以总体销售量的面积计算，即案涉楼盘的销售总面积进行计算，而并非按照御锦公司批准销售的每批次房屋面积来计算50%的销售量。御锦公司向房管局调取的案涉楼盘备案总面积为14744.18㎡,容益公司已经销售的房屋面积为4722.25㎡，容益公司完成的销售任务比例为4722.25㎡÷14744.18㎡=32%，因此容益公司已完成的销售任务未达到双方合同约定的销售比例，即总体销售量的50%。 二、容益公司能否继续向御锦公司收取佣金及溢价款，容益公司起诉御锦公司支付违约金的诉讼请求是否能得到支持 容益公司、御锦公司双方签订的《营销代理合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，容益公司、御锦公司双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中约定若容益公司未达到50%的预售量，御锦公司有权单方解除合同，容益公司收取的任何费用无条件退还。现容益公司已完成的销售任务未达到双方合同约定的销售比例，即总体销售量的50%。同时，根据容益公司、御锦公司签订的合同约定，容益公司负责房屋升级装修改造，结合容益公司向御锦公司出具的书面补充建议的内容“容益公司对项目进行改窗、隔墙、安装水、电等工程的变更涉及的咨询服务工作负责，提出相关建议供贵方参考；改造及装修款项的支付来源为销售溢价款，金额以双方确认的金额为准”。充分说明，容益公司的升级改造工作并非仅仅针对样板房的装修改造，其应当负责对案涉楼盘项目的所有房屋进行改窗、隔墙、安装水、电等工程的改造升级工程，并且改造及装修款项的支付来源为销售溢价款，说明御锦公司支付溢价款的前提，实质是御锦公司需对房屋进行升级改造工作。但现在容益公司未完成案涉楼盘项目的房屋升级改造工作，也未完成合同约定的房屋销售比例，其要求支付溢价款的请求，从客观上也不符合双方的约定。因此，按照合同中约定的意思表示，容益公司在未完成销售任务及升级改造任务的情况下，不能继续向御锦公司收取佣金及溢价款。关于容益公司要求御锦公司支付违约金的问题，从合同的履行情况分析，首先容益公司作为销售代理方，没有按照合同约定完成销售任务比例，也未完成合同约定的2套样板房的装修工作以及整个楼盘项目房屋的升级改造工作。虽然容益公司在诉讼中陈述，因消防设施在2018年11月6日才验收合格，因此导致其样板房的装修无法正常开展，故样板房仅完成了一套装修的任务，但对此容益公司未提供证据予以证实，一审法院对容益公司的上述抗辩理由依法不予支持。同时，容益公司在销售过程中，单方停止了代理销售行为，也属于违约行为的体现。针对容益公司提出的天然气安装问题，根据双方合同约定“甲方需在两个月准备期内，确认燃气公司能够开气”，在合同签订前后，案涉楼盘的主体工程竣工验收，但工程的综合验收并未完成，相应的附属设施工程（如绿化、燃气管道安装等）尚在修建过程中。容益公司对上述工程的情况在销售时也是知晓的。天然气的具体入户安装到位，需在工程相应附属设施竣工验收后，才能具体实施，而在燃气管道安装等附属工程都未竣工验收的情况下，要求将天然气安装入户到位并能开气，明显不符合常理。从上述情况体现，合同中约定的“确认燃气公司能够开气”真实意思表示，并非指御锦公司需在2个月内完成天然气入户到位，能够开气的工作，应当为御锦公司需确认案涉楼盘（商）具备能够开气的条件和功能，有利于销售。结合2018年9月3日御锦公司与宜宾市南溪区天然气有限公司签订的《天然气安装工程合同》，说明御锦公司在2个月时间内，已经确认了案涉楼盘能够具备开气的条件和功能。因此容益公司主张御锦公司在天燃气安装工作中存在违约行为的理由，不符合客观实际和合同的真实意思表示，一审法院依法不予支持。对于容益公司陈述的御锦公司未按合同期限完成按揭贷款工程收尾工作，没有证据予以印证，一审法院依法不予支持。从上述合同履行情况体现，容益公司在合同履行中存在较大违约行为，其要求御锦公司支付违约金409289.80元的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。 三、御锦公司反诉要求容益公司向其退还已支付的佣金及溢价款1390000元并支付违约金250000元的反诉请求，是否应当得到支持 容益公司、御锦公司双方签订的《营销代理合同》中明确约定：“2018年9月1日-2018年12月31日期间乙方组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%（以公寓销售面积计量）；若在此期限内未达到50%的预售量，甲方有权单方解除合同，乙方收取的任何费用无条件退还”。现容益公司未按照合同约定完成总体销售量50%的任务，同时根据一审法院认定的合同履行情况，容益公司在销售代理过程中存在较大的违约行为，其应当承担违约责任。但鉴于容益公司实际为御锦公司销售了32%的房屋，销售合同总金额为20822047元。考虑到容益公司完成了一定的房屋销售比例，也完成了一套样板房的装修任务，容益公司在案涉房屋的销售代理过程中存在客观上的成本支出。并且，结合合同的履行情况，电梯作为特殊设备，御锦公司应当定期进行相应的检验工作。现御锦公司于2018年11月5日才完成电梯的复检检验工作，超出了合同约定的期限，虽然不属于根本性违约，但御锦公司在履行合同过程中仍然有一定瑕疵存在。同时，御锦公司反诉主张的1390000元佣金、溢价款以及250000元违约金，都是基于容益公司的违约行为而产生的违约责任，两者同时主张属于对违约金的重复诉讼，两者金额过高,并且容益公司主张的违约金250000元，系其自行计算的金额，并没有相应的计算依据。因此，一审法院结合容益公司在销售代理中完成的相应任务，酌情认定容益公司向御锦公司给付违约金140000元。 四、御锦公司要求给付渠道费115917元的反诉请求是否应当得到支持 对于御锦公司反诉容益公司支付渠道费115917元的诉讼请求，一审法院认为在房屋销售过程中产生的渠道费属于案涉合同权利义务的一部分，该费用应当在本案中予以解决。《营销代理合同》中约定由容益公司负责渠道营销代理，因此御锦公司向案外人天天房产等中介公司垫付的115917元渠道费应由容益公司支付，对于御锦公司反诉要求容益公司支付渠道费115917元的反诉请求，一审法院依法予以支持。 结合对以上争议焦点的认定，一审法院认为容益公司的本诉请求均不成立。容益公司在履行合同中存在根本违约行为，应当向御锦公司承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回成都容益房地产营销代理有限公司的诉讼请求；二、成都容益房地产营销代理有限公司于本判决生效之日起十日内向四川御锦旅游投资有限公司给付违约金140000元；三、成都容益房地产营销代理有限公司于本判决生效之日起十日内向四川御锦旅游投资有限公司支付渠道费115917元；四、驳回四川御锦旅游投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费42818元，诉讼保全费5000元，合计47818元，由成都容益房地产营销代理有限公司负担；反诉受理费10301元，由四川御锦旅游投资有限公司负担8756元，由成都容益房地产营销代理有限公司负担1545元。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院一致。 本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、容益公司与御锦公司是否存在违约的情形及如何承担违约责任；二、御锦公司应否支付容益公司佣金和溢价款以及渠道费115917元应否由容益公司承担。 一、关于容益公司与御锦公司是否存在违约的情形及如何承担违约责任的问题 本院认为，本案容益公司与御锦公司在合同的履行中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。容益公司的违约行为有：1.未按合同约定组织物业销售现场不少于10名销售人员完成总体销售量的50%，截止2018年12月13日，容益公司现场销售人员未达到10人，共销售4722.25平方米，占销售总面积的32%；2.未按合同约定完成两套样板房的装修及房屋升级改造。对此，容益公司称合同并未直接约定50%的销售基数就是指公寓的全部面积；且御锦公司通知容益公司从2018年12月10日起不得以按揭方式销售，影响销售任务；御锦公司未按合同约定的时间完成天然气的开气，电梯也于2018年11月5日才完成检验工作，考核期应顺延；样板房未完成装修系消防未验收，是御锦公司的责任；升级改造装修仅指样板房装修，双方并未约定由容益公司负责房屋的整体升级改造；御锦公司在2018年11月1日后就拒绝与容益公司结算，容益公司可以解除合同。 对容益公司的辩称，本院分述如下：1.《营销代理合同》第五条约定:2018年9月1日至2018年12月31日,容益公司完成销售总量的50%(以公寓销售面积计算)，该“以公寓销售面积计算”系指该公寓可销售的面积进行计算并无歧义，并非容益公司辩称的未约定50%的销售基数就是指公寓的全部面积。截止2018年12月13日，容益公司现场销售人员未达到10人，其销售面积仅占应销售总面积的32%,已构成违约。2.御锦公司通知从2018年12月10日起不得以按揭方式销售，是否影响销售任务。客观上讲，停止以按揭方式销售房屋，可能影响房屋的销售，但容益公司于2018年12月11日向御锦公司出具的复函中对此表示接受，并未提出异议，故容益公司称御锦公司停止以按揭方式销售房屋影响其房屋销售的辩称理由不能成立，本院不予支持。3.对案涉天然气和电梯的问题。本案中，根据2019年2月18日南溪区天然气公司出具的《情况说明》证实：因开发商未交付天然气安装工程预付款，南溪区天然气公司未进行天然气安装。因此，天然气未在合同约定的两个月准备期内“开气”的事实存在，本院予以确认。案涉电梯于2018年11月5日完成检验，对容益公司的考核期也应顺延2个月；4.对于样板房未装修完成的问题。本院认为，根据合同附件约定，样板间的装修在二层或三层装修两套。因此，样板房装修系家装范畴，并无规定需消防验收合格后才能进行，且本案中，消防单位也并未对容益公司装修样板房的行为出具整改通知或处罚决定。故容益公司的此项辩称理由不能成立，本院不予支持。5.对房屋整体升级改造的问题。《关于对的复函》（以下简称《复函》）最后载明“相关工作建议详见附件1”，《关于执行的补充建议》（以下简称《补充建议》）虽为复印件，但其作为附件内容可与上述《复函》相对应，容益公司也未举证证明附件的具体内容，故一审法院采信该《补充建议》并无不当。该《补充建议》虽为容益公司单方提出，但结合双方在《南溪区四通环保研发中心全程营销总代理委托合同》中指定由容益公司进行“房屋升级及装修改造”，可确认容益公司应负责房屋整体升级改造。6.容益公司称御锦公司在2018年11月1日后就拒绝与容益公司结算，容益公司可以解除合同。对此，本院认为，根据2018年11月1日《结算表》显示，截止11月1日，本次佣金加溢价佣金为562908元，补结第一次佣金88447.70元，补结第二次佣金59643元，三次合计710998.70元。而截止到2018年10月17日，御锦公司共支付容益公司1390000元。故容益公司的此项辩称理由不能成立，本院不予支持。 御锦公司的违约行为有：1.未在合同约定的两个月准备期内“开气”。2.未按合同约定在2个月的准备期内完成电梯的检验工作。对此，御锦公司称，合同中约定的2个月内“开气”，是指天然气的入户安装，需在工程相应附属设施竣工验收后才能具体实施，现附属设施工程尚未完成，“开气”即指在2个月内案涉楼盘具备能够开气的条件和功能。电梯虽于2018年10月17日检验合格，但之前能够使用。 对御锦公司的辩称，本院分述如下：1.对合同约定的两个月准备期内“开气”应如何理解，对此，双方各说不一。本院认为，对合同条款的解释，应从文意解释入手，并结合合同前后条款以及当事人订立合同的目的进行解释。本案中，“开气”按通常理解，是指天然气管道安装完毕并能通气使用。在合同的第七条也约定有御锦公司负责天然气入户到位及费用，且在合同条款中强调了“此工作在销售前特别重要”，而订立此款的目的是为了更好的为销售服务。根据南溪区天然气公司出具的《情况说明》证实：因开发商未交付天然气安装工程预付款，南溪区天然气公司未进行天然气安装。御锦公司称附属设施工程未完成，尚不能进行天然气安装。但该附属设施工程的建设是御锦公司的义务，未完成的责任应由御锦公司承担。故御锦公司未按合同约定的时间“开气”已构成违约。御锦公司称“开气”是指楼盘具备能够开气的条件和功能的辩称理由与事实不符，与法不合，本院不予支持。2.对于电梯问题。根据卷内证据证实，案涉电梯虽然能够使用，但使用并不正常，这对于房屋销售的影响显而易见。故本院确认案涉电梯于2018年10月17日检验合格，影响了前期的房屋销售，应延长对容益公司的考核期。 综上，容益公司和御锦公司在合同的履行中均有违约行为，容益公司未能完成约定的销售任务系其自身原因和御锦公司违约行为共同所致。该违约行为系双方沟通不够，交流不及时造成，本院确认双方当事人互不支付违约金。本案中双方当事人均不享有对合同的单方面解除权，但双方均向一审法院诉请解除合同，故本院确认解除合同的时间为一审法院确定受理本案之日即2019年1月15日。 二、关于御锦公司应否支付容益公司佣金和溢价款以及渠道费115917元应否由容益公司承担的问题。 关于御锦公司向容益公司转账1390000元的性质，御锦公司在一二审庭审中均认可是以借支的形式向容益公司支付案涉合同相关款项，故本院认定该款项为支付佣金和溢价款而非借款。 关于御锦公司应否支付容益公司佣金。如前所述，合同解除是双方的违约行为共同所致，因容益公司完成了部分房屋销售任务，容益公司对此开展了营销策划销售等相应工作，投入了相应的成本，故对容益公司主张御锦公司向其支付佣金的诉讼请求予以支持，对御锦公司主张容益公司返还1390000元佣金的请求不予支持。经本院计算，容益公司的佣金为1249323元（销售总额20822047元×6%）。 关于御锦公司应否支付容益公司溢价款。根据双方合同约定，容益公司须按合同进度按时完成销售量才有权收取溢价款，溢价款系为促进容益公司积极完成销售任务的额外收益，因容益公司在停止销售前未完成销售量且其自身存在违约行为，故本院对容益公司主张御锦公司向其支付溢价款的诉讼请求不予支持。 关于渠道费及装修成本费用的承担责任主体。按合同约定渠道费和装修费用应由容益公司承担，但《营销代理合同》中约定渠道费及装修费在溢价款中扣除，《补充建议》中亦载明，销售溢价款开支的费用有由双方共同确认的营销渠道费、样板间装修费用、对房屋进行改造及装修费用以及发生的广告费用等，扣除上述费用后余款由容益公司享有，由此可见案涉房屋销售的渠道费及装修费应在溢价款中支出。因溢价款属御锦公司享有，故御锦公司应承担渠道费和装修费。因双方均未提交证据证明已装修样板房的实际支出，本院酌情认定为100000元。 综上，容益公司应向御锦公司退还40677元（1390000元－佣金1249323元－样板房装修费100000元）。 综上所述，容益公司的上诉请求部分成立，御锦公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初103号民事判决； 二、确认成都容益房地产营销代理有限公司与四川御锦旅游投资有限公司于2018年7月6日签订的《南溪区四通环保研发中心全程营销总代理委托合同》于2019年1月15日解除； 三、成都容益房地产营销代理有限公司于本判决生效之日起十日内向四川御锦旅游投资有限公司支付40677元； 四、驳回成都容益房地产营销代理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回四川御锦旅游投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的给付期限支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费53119元，诉讼保全费5000元，合计58119元，由成都容益房地产营销代理有限公司负担40683元，由四川御锦旅游投资有限公司负担17436元；二审案件受理费62175元由成都容益房地产营销代理有限公司负担43523元，由四川御锦旅游投资有限公司负担18652元。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 彭晓烽 审判员 聂华竟 二〇二〇年一月七日 书记员 徐 莲