江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初7429号 原告：赵宜文，男，1980年1月25日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：周晶鑫，江苏光亚律师事务所律师。 被告：江苏荣发房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区城东大道60号综合楼508室。 法定代表人：赵亚新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯承志，该公司法务。 原告赵宜文与被告江苏荣发房地产开发有限公司（以下简称江苏荣发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵宜文的委托诉讼代理人周晶鑫，被告江苏荣发公司的委托诉讼代理人董振龙、候承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵宜文向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金6705元；2.判令被告向原告支付因被告原因导致原告无法按时办理产权登记违约金27773元；3.被告承担本案诉讼费用。2014年12月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于徐州市云龙区，合同约定被告交付房屋的期限为2016年12月30日。合同签订后，原告依约支付了所有购房款，但被告并未在合同约定的期限内向原告交付房屋。同时由于被告的原因，原告长期无法取得该商品房权属证书，严重影响原告对于房屋的使用、收益和处分等权力。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告江苏荣发公司辩称,一、原、被告签订房屋买卖合同属实，原告于2017年5月14日收到房屋，比合同约定的时间迟延134天，原被告双方同意按照合同约定的原告已付款总额每日万分之零点五的标准计算，且应当采用冲抵物业费的形式予以处理，所以第一项的请求数额不对，应当是3424元，处理的方式不对，不应当是赔偿金钱，而应当是冲抵物业费。二、对于原告的第二项诉讼请求，原、被告双方已经在2017年5月14日达成一致意见，即原告接收房屋时放弃了追究被告除房屋质量问题以外的相关法律责任，这种放弃不违反法律规定，所以原告第二项请求没有事实根据和法律依据。请求法庭根据查明的事实依法裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，原告赵宜文（买受人）与出卖人江苏荣发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的位于本市云龙区，房屋建筑面积76.98平方米，其中套内建筑面积56.31平方米，商品房单价为每平方米6639.32元，总金额511095元。该合同第八条约定：出卖人（即被告）应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件条件并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。上述合同还约定了其他相关内容。 上述合同签订后，原告赵宜文按照合同约定支付了购房款，但被告江苏荣发公司未能按照合同约定期限将涉案房屋交付给原告使用。2017年5月14日，被告将涉案房屋交付原告，原告向被告及涉案房屋所在小区物业服务单位廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司出具《申请收钥匙承诺书》，载明：本人赵宜文（合同买受人），身份证号码，于2014年12月15日购买了江苏荣发公司建设的违约徐州市云龙区庆丰路西测香榭兰庭小区B8#号楼2单元502室的房屋，签署了编号为6442324的《徐州市商品房买卖合同》，并已按合同约定交齐了购房款。根据合同约定，贵司应当在2016年12月30日向本人交付房屋。但由于本人提前预订了装潢材料并现继续地方存放，故自愿要求贵司提前交付本人钥匙（本人收钥匙时间为2017年5月14日）。本人承诺：已知悉所购房屋的相关进程及现状，自愿收取钥匙处于存放装潢材料之需要，本人承诺配合贵司完善工程和物业等后续工作，且自愿办理缴纳收取钥匙手续相关应缴费用。同时，本人要求将合同约定交付时间与本人实际收取钥匙时间之间的逾期违约金（交付逾期违约金至领取钥匙之日为止，违约金按照双方签订的买卖合同及相关书面协议条款计算，房屋应缴纳物业管理费用自领取钥匙之日起计），采取冲抵本房屋物业费的行驶予以处理。因该房屋钥匙本人自愿要求接受，本人自动放弃追究地产开发公司在房屋买卖合同项下除房屋质量问题（本人装修不当造成的质量问题除外）以外的相关法律责任。自收钥匙之日起，遵守小区物业的《业主临时管理公约》、《前期物业服务协议书》、《装饰装修管理服务协议书》等有关规定，同时，对房屋装修过程中因自身装修不当造成的相关问题相关责任。在该承诺书下方，原告签名并书写日期，地产公司意见以及物业公司意见处分别有工作人员签名。 2019年3月10日原告向被告出具《确认单》一份，载明：本人系香榭兰庭小区B8号楼2单元502室业主，现已领取办理不动产登记证的资料，不动产登记申请书编号201901250392-120，双方就不动产登记等问题已履行完各自的义务，均同意不再就不动产登记等问题向对方主张任何权利。另本人缴纳押金1000元，保证在领取材料后40日内办理完毕不动产证并上交不动产登记证明，如无法定期或超期未上交，本人同意扣除该押金。 在本案庭审中，原告明确其诉请逾期上房违约金是19.5元/平方米/月÷30天×134天（从2016年12月31日至2017年5月14日）×76.98平方米=6705元，逾期办证违约金418天（从2017年12月31日至2019年2月22日）×4.75%÷365天×511095=27773元。对于《申请收钥匙承诺书》及《确认单》，原告认为上述两份材料系被告为重复使用而单方制作，内容无法协商的格式合同，且免除了被告的违约责任，应认定为无效。 本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 本案中，原告赵宜文以书面形式向被告江苏荣发公司出具《申请收钥匙承诺书》、《确认单》，通过原告出具的上述两份材料，原告承诺用被告需承担的逾期上房违约金抵扣其应当向物业服务单位缴纳的物业费，同时不再就不动产登记等问题向对方主张任何权利。上述《申请收钥匙承诺书》、《确认单》系原告的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，原告非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除上述民事法律行为。原告诉称上述两份材料系被告为重复使用而单方制作，内容无法协商的格式合同，且免除了被告的违约责任，应认定为无效。但上述两份材料篇幅短小，内容简单，虽确实免除了被告的相应的违约责任，但原告亦可自由选择不签署上述两份材料。故对于原告的上述诉称主张，本院不予采信，进而原告主张被告以现金方式支付预期上房违约金及逾期办证违约金，无相应事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下： 驳回原告赵宜文的诉讼请求。 案件受理费668元，减半收取为334元，由原告赵宜文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  曹磊 二〇二〇年一月十三日 书记员  陈晨