云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0921民初1182号原告（反诉被告）：许龙，男，汉族，1976年4月22日出生。住云南省临沧市凤庆县。原告（反诉被告）许瑞，男，汉族，1978年5月14日出生。住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：许子文，男，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告），云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司。住所地：云南省昆明经济开发区鸿翔路1号。统一信用代码：915300007252878621。法定代表人：阮鸿献，职务：公司董事长。一心堂凤庆片区负责人：徐兴国。委托诉讼代理人；牛海良（公司员工）。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）许龙、许瑞与被告（反诉原告）云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司（以下简称“鸿翔药业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日对本诉立案后，在审理期间，被告鸿翔药业公司于2019年9月11日向本院提出反诉，本院对反诉进行立案，并适用简易程序于2019年10月9日对本诉、反诉进行了合并审理。本案扣除审理期限2个月至2020年1月26日届满。除被告阮鸿献未到庭外，其他当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许龙、许瑞向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法判令：1、被告鸿翔药业公司继续履行房屋租赁合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月28日签订房屋租赁合同（原告方在合同上签字后，被告以要到公司盖章为由将该合同原件收回，至今未返还原告）合同约定：被告租赁原告自有房屋用于开设一心堂药品零售连锁店，租赁期限五年，每年房租51600元，房租于每年的10月19日前支付。合同签订后，两原告按合同约定履行了交付房屋义务，并向被告提供了租赁房屋的相关权利证书，被告也按约定向两原告支付了一年的房租。2019年8月6日，被告公司工作人员以公司经营不善等理由到两原告家中要求解除合同，两原告当场表示不同意解除合同。第二天，被告又以租赁房屋面积、位置不符合当地药检部门要求函告两原告，再次要求解除合同。两原告认为，被告两次要求解除合同的理由不一，且原告与被告签订合同是被告提供的格式合同，被告一方应当遵循公平原则确定双方权利和义务，并采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款，按照被告的要求，对该条款予以说明。但被告对于合同中的解约条款没有向原告进行过任何的告知和说明，并且该合同存在免除被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利的情形，因此相关条款应当视为无效条款。综上，为保护原告的合法权益，请求人民法院支持原告提出的上述诉讼请求。被告鸿翔药业公司答辩并反诉称，对上述原告方诉称其与被告签订房屋租赁合同以及合同约定条款，诉称合同签订后原告方已按合同约定将租赁房屋交付被告，被告已支付原告方一年51600元房屋租金的事实无异议。对原告方要求被告继续履行租房合同的请求有异议，并反诉请求法院判令：1、确认反诉原告鸿翔药业公司与被告许龙、许瑞2018年10月9日签订的房屋租赁合同于2019年8月7日已解除；2、判令反诉被告许龙、许瑞返还反诉原告鸿翔药业公司已支付的2019年8月8日至2019年10月18日房屋租金10178.60元；3、判令反诉被告许龙、许瑞承担本案案件受理费。理由：1、许龙、许瑞与鸿翔药业公司签订的租房合同条款明晰，且双方在签订合同时均未提出异议，故在任何情况下，该合同都不应该解释为格式合同；2、合同生效后，由于反诉被告一直未履行交付房屋钥匙的合同义务，加之反诉原告就租用房屋向临沧市药品监管部门申请开设药品店，药品监管部门对房屋所处位置、面积等验收不合格，不同意反诉原告开设药品店，致使反诉原告不能实现租赁房屋用于开设医药零售连锁店的合同目的，因此，按照合同条款约定，经鸿翔药业公司2019年8月7日下午函告许龙、许瑞，告知许龙、许瑞，鸿翔药业公司“决定将双方的租赁合同自2019年8月8日起解除，许龙、许瑞可自行粘贴招租告示，以避免损失扩大”，并向反诉被告送达了相关《告知函》，且2019年8月12日，许龙、许瑞也以书面的形式向鸿翔药业公司送达了《复函》，确认其“已经于2019年8月7日下午18:25收到鸿翔药业公司的《告知函》。此时起许龙、许瑞与鸿翔药业公司签订的租房合同已解除；综上，原告方请求法院判令被告继续履行租房合同无事实和法律依据，理由不充分，法院应判决驳回原告方的该项诉讼请求。同时，反诉原告向法院提出的上述反诉请求有充分的事实依据和法律依据，法院应判决支持其反诉请求。原告方针对本诉，为证明自己的诉讼主张向本院提交以下证据：1、租赁合同照片。欲证明原告方与被告签订租房合同以及合同约定的条款内容，证明合同签订后被告以要在合同上盖章为由将合同原件收回至今未将合同原件交付原告方；2、证明一份。欲证明原告方已按照原其与被告签订租房合同的约定向被告履行了交付租赁房屋以及该房屋相关权属证书；3、告知函。欲证明被告向原告方函告准备解除其与原告方签订的租赁房屋合同。被告针对本诉未向本院提交证据。针对反诉向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同及中国建设银行单位客户专用回单。欲证明许龙、许瑞与反诉原告鸿翔药业公司双方签订合同的内容及合同发生效力后，反诉原告已经将51600元房屋租金支付给许龙、许瑞；2、告知函、复函、EMS运单查询截图、退还反诉原告剩余租金告知函。欲证明许龙、许瑞一直未履行交付房屋钥匙的合同义务及反诉原告就租用房屋向临沧市药品监管部门申请开药店，药品监管部门对所租用房屋位置、面积验收不合格，不同意反诉原告开药店，致使反诉原告不能实现签订合同目的，因此，反诉原告根据租赁合同约定的解除条件，于2019年8月7日向许龙、许瑞送达了解除合同的告知函，许龙、许瑞于2019年8月12日向反诉原告复函确认其收到解除合同告知函。证明反诉原告行使合同解除权后，许龙、许瑞请求反诉原告继续履行合同，拒绝退还反诉原告已经支付但合同解除后应由其退还的房屋租金。上述许龙、许瑞提交的证据，经鸿翔药业公司质证，对证据1有异议，认为该证据（照片上的租赁合同）没有鸿翔药业公司的印章；对证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据虽然真实，但与本案无关联；对证据3无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据不能证明其欲证明的案件事实。上述鸿翔药业公司提交的证据，经许龙、许瑞质证，对证据1无异议，但认为其与鸿翔药业公司签订的房屋租赁合同是鸿翔药业公司提供的格式合同，因此在合同的解释上应当从有利于许龙、许瑞的解释来解释；对证据2其中《告知函》无异议，但对证明目的有异议，认为《告知函》虽然已送达许龙、许瑞，但不能证明合同已解除，因为签订合同时，鸿翔药业公司就合同解除条款并未向许龙、许瑞进行过说明，而且鸿翔药业公司未将合同原件送达给许龙、许瑞。另外，签订合同时，即便鸿翔药业公司就合同解除条款向许龙、许瑞进行过说明，但至今鸿翔药业公司未向法院举证证明其解除合同是因为药品监管部门不批准其开设药品零售连锁店，致使其不能实现签订合同的目的的证据。对许龙、许瑞提交的上述证据，本院认为，对证据1，虽然鸿翔药业公司不认可，认为合同上无鸿翔药业公司印章，但内容与鸿翔药业公司提交的《房屋租赁合同》的内容相同，故本院对其真实性予以确认；对证据2、由于鸿翔药业公司对其真实性、合法性无异议，故本院对其真实性、合法性予以确认；对证据3，由于鸿翔药业公司无异议，故本院予以确认。对上述证据能否证明其欲证明的案件事实，本院将在案件事实认定及焦点评析部分进行阐述。对鸿翔药业公司提交的上述证据，本院认为，对证据1，由于许龙、许瑞无异议，故本院予以确认；对证据2的真实性无异议，但对其欲证明的目的不认可。对上述证据能否证明其欲证明的案件事实，本院将在案件事实认定及焦点评析部分进行阐述。综合原、被告各方当事人陈述及本院审查核实的证据，本院确认案件事实如下：2018年9月28日，许龙、许瑞与鸿翔药业公司双方经过协商达成一致意见，签订《房屋租赁合同》。合同其中约定：1、由出租方许龙、许瑞将自有房屋位于云南省临沧市滇红路北段延长线商铺承租给鸿翔药业公司开设医药零售连锁药店；2、租赁期限5年（自2018年10月19日起至2023年10月18日止）；3、房屋租金前3年每年51600元，后两年每年56000元，于每年的10月19日前支付；合同还对双方的权利义务以及其他事项进行了约定，其中约定：即自本合同签订后若因当地药监部门对房屋所处位置和面积等原因导致验收不合格，不同意开设，致使承租方不能正常使用该房屋的，双方互不视为违约，后果由承租方自负，出租方不再退还承租方租金，也不承担其他任何费用。合同签订后，许龙、许瑞按照约定将房屋交付给鸿翔药业公司，同时将房屋相关权属证书也交付给鸿翔药业公司。鸿翔药业公司自接收许龙、许瑞交付的出租房屋后至今未在该房屋内按照合同约定进行过药品经营活动。鸿翔药业公司于2018年10月15日通过银行转账方式向许龙、许瑞支付了2018年的房屋租金51600元。2019年8月7日，鸿翔药业公司向许龙、许瑞送达了《告知函》，载明：1、鸿翔药业公司已按合同约定履行了支付2018年房屋租金义务；2、基于租赁房屋的用途，经药品监管部门验收，由于房屋面积、位置等原因不符合开设医药零售连锁药店的标准，验收不合格，不同意开设，根据双方签订合同16.4条约定，鸿翔药业公司不能正常使用租赁房屋，双方互不视为违约，决定解除鸿翔药业公司与许龙、许瑞签订的《房屋租赁合同》，并告知许龙、许瑞自收到《告知函》之日起，许龙、许瑞可以在门店粘贴招租告示，双方签订的合同于2019年8月8日解除，双方行为不构成违约。告知许龙、许瑞及时回复并按时接收房屋，否则因此造成损失扩大的，由许龙、许瑞自行承担责任。2019年8月12日，许龙、许瑞向鸿翔药业公司作了《回复》，载明：1、许龙、许瑞与鸿翔药业公司于2018年10月9日签订的《房屋租赁合同》，合同期限到2023年10月18日，许龙、许瑞已履行了交付房屋的义务，保证了鸿翔药业公司能及时投入经营使用，实现了鸿翔药业公司利益最大化；2、许龙、许瑞于2019年8月7日下午18:25收到鸿翔药业公司的《告知函》，鸿翔公司以租赁房屋经药品监管部门验收不合格，不同意开设药店为由要求单方解除合同，根据合同法及双方签订合同约定条款，回复：（1）鸿翔药业公司以不能归责于许龙、许瑞的原因，要求解除房屋租赁合同，解除理由不能成立，故不同意鸿翔药业公司单方解除合同；（2）为使双方能尽快解决纷争，即日起7个工作日内，请鸿翔药业公司就单方解除合同事宜来与许龙、许瑞协商解决，如逾期或无法协商一致，许龙、许瑞将通过法律途径维护自身合法权益。2019年8月29日，鸿翔药业公司向许龙、许瑞作出《关于退还我公司剩余租金的告知函》，载明：1、许龙、许瑞与鸿翔药业公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月9日生效后，鸿翔药业公司已按照合同约定向许龙、许瑞提前支付了2018年10月19日至2019年10月18日期间的房屋租金人民币51600元，但由于许龙、许瑞一直没有将房屋钥匙交付鸿翔药业公司，加之经药品监管部门验收，公司与许龙、许瑞所租房屋的位置、面积不符合开设药品零售药店，致使鸿翔药业公司签订合同的目的不能实现，因此，鸿翔药业公司依据合同约定的解除合同条件，于2019年8月7日向许龙、许瑞送达了解除合同的《告知函》，而许龙、许瑞也于2019年8月12日向鸿翔药业公司送达《复函》，确认于2019年8月7日下午18:25收到鸿翔药业公司送达的《告知函》；2、依据《合同法》第九十六条规定，鸿翔药业公司与许龙、许瑞签订的《房屋租赁合同》已经自2019年8月7日下午18:26起解除，故请许龙、许瑞于收到本《告知函》起5个工作日内与鸿翔药业公司员工李勇联系，协商办理退还鸿翔药业公司已经向许龙、许瑞支付但未使用的剩余房屋租金事宜。对双方争议的焦点问题：《房屋租赁合同》应否解除？本院认为：许龙、许瑞与鸿翔药业公司经双方协商一致，自愿签订《房屋租赁合同》，合同签订后，双方各自履行了合同约定义务，许龙、许瑞将出租房屋及相关权属证书交付鸿翔药业公司，鸿翔药业公司向许龙、许瑞支付了第一年的房屋租金。但鸿翔药业公司自接收许龙、许瑞出租的房屋后至双方发生纠纷时止，鸿翔药业公司并未在所承租的房屋内按照合同的约定进行药品经营，且于2019年8月7日向许龙、许瑞送达了内容为“经药品监管部门验收，因鸿翔药业公司与许龙、许瑞承租的房屋位置、面积不符合开设医药零售连锁药店的相关要求，验收不合格，致使鸿翔药业公司不能正常使用承租房屋进行药品经营，鸿翔药业公司签订合同的目的不能实现，向许龙、许瑞提出双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月8日起已解除，许龙、许瑞及时接收房屋的《告知函》。上述鸿翔药业公司未使用租赁房屋及给许龙、许瑞发函要求解除合同的行为明确表明了自己虽然与许龙、许瑞自愿签订《房屋租赁合同》，但签订后又不想履行合同的真实意思，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，可以解除合同”的规定，鸿翔药业公司与许龙、许瑞签订的《房屋租赁合同》继续履行已无实际意义，双方签订的合同依法应予解除。许龙、许瑞诉称因合同系鸿翔药业公司提供的格式合同，鸿翔药业公司未对合同中的解除条款进行告知与说明等主张，本院不予支持。故，本诉原告许龙、许瑞要求继续履行合同的诉求，本院不予支持。许龙、许瑞应否返还鸿翔药业公司剩余租金10178.60元？本院认为，鸿翔药业公司与许龙、许瑞签订《房屋租赁合同》后，许龙、许瑞按合同约定向鸿翔药业公司交付了租赁房屋，鸿翔药业公司按合同约定向许龙、许瑞支付了第一年的房屋租金51600元。虽然鸿翔药业公司在履行合同未满一年内（2019年10月8日满一年），期间向许龙、许瑞提出解除合同的要求，并向其送达了《告知函》，但许龙、许瑞也向鸿翔药业公司作出了不予解除合同的《回复》，且鸿翔药业公司是以自己的行为明确表示不履行合同义务。综合本案合同解除的原因，许龙、许瑞对合同解除并无过错，且双方在合同中明确约定因不能正常使用房屋，双方互不视为违约，许龙、许瑞不再退还鸿翔药业公司租金，故鸿翔药业公司要求许龙、许瑞返还其已支付但未使用租赁房屋的剩余租金10178.60元的诉讼请求，本院不予支持。综合上述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：一、驳回本诉原告许龙、许瑞的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）许龙、许瑞与被告（反诉原告）云南鸿翔一心堂药业股份有限公司签订的《房屋租赁合同》；三、驳回反诉原告云南鸿翔一心堂药业股份有限公司要求反诉被告许龙、许瑞返还剩余租金10178.60元的诉讼请求。本诉收取案件受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元，由许龙、许瑞共同负担，反诉收取案件受理费54元，由云南鸿翔药业有限公司负担。如不服本判决，可以在接到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员  杨丽君二〇二〇年一月七日书记员  罗剑庄