广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4379号 上诉人（原审被告、反诉原告）：许志雄，男，汉族，1971年10月25日出生，无职业，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：洪云腾，福建正成功律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈书周，男，汉族，1976年10月16日出生，柳州市巴诺食品有限公司员工，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘运鲜，女，汉族，1982年4月10日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：沈书周，男，汉族，1976年10月16日出生，住广西壮族自治区柳州市柳北区。系刘运鲜的丈夫。 上诉人许志雄因与被上诉人沈书周、刘运鲜房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2018）桂0202民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 许志雄上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人不需要支付两被上诉人租金及房屋占用费74000元、逾期违约金26764元、电费4120.84元。3.改判两被上诉人返还上诉人保证金300000元，赔偿加盟费损失104800元，装修残值损失111189元。4.本案一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。 事实和理由：一、关于案涉租赁合同解除的原因、时间、由谁承担违约责任问题。(一）一审法院认定上诉人主张因车辆通行栏杆及人行通道（只有约80公分宽）的设置影响了其经营，导致其于2017年1月27日停止经营，属于沈书周、刘运鲜两人不能提供符合合同约定的租赁用途的租赁物的违约行为，缺乏事实和法律依据，该认定错误。上诉人提交了案涉场所的一组现场照片及上诉人与被上诉人刘运鲜的通话录音等，证实本案租赁物的通道因设置了车辆通行栏杆及人行通道，影响上诉人的经营，改变了租赁物的使用条件和经营用途。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，应认定两被上诉人不能提供符合合同约定的租赁用途的租赁物，构成违约。因此，一审法院认定事实和适用法律错误。(二）一审法院认定《柳州市清真饭店承包协议书》的解除是因上诉人拖欠租金的违约行为造成是错误的。上诉人已经每月按时支付租金至2017年1月11日，之后未交租金，系因为两被上诉人自2017年1月11日至今都不能解决租赁物的电梯门口被设置车辆通行栏杆及人行通道问题，因此，上诉人不需要支付租金，也就不存在拖欠被上诉人租金的事实。被上诉人也无权要求单方解除合同。2017年4月15日双方通话解除合同后，上诉人向被上诉人退回了钥匙。上诉人认可双方签订的《柳州市清真饭店承包协议书》于2017年4月15日解除，但是一审法院认定合同解除的原因及违约责任错误。上诉人认为，由于被上诉人出租的房屋被设置车辆通行栏杆及人行通道，影响上诉人牛排餐厅经营，改变出租房屋的使用条件和经营用途，应认定被上诉人不能提供符合合同约定的租赁物构成违约，才导致本案合同解除，应当由两被告人承担本案合同解除的违约责任。二、1.由于被上诉人违约，自2017年1月11日起，上诉人不需要支付租金。因此，一审法院判决上诉人向两被上诉人支付2017年1月1日至2017年4月15日的租金34000元，判决错误。2.上诉人确实在2017年4月15日与刘运鲜通话解除合同后二三天就将房屋钥匙交付给被上诉人，己经将租赁房屋退还两被上诉人，上诉人不需要承担占有使用费。3.根据合同第七十三条约定，两被上诉人从未要求上诉人腾空房屋并交还，上诉人不需要承担占有使用费的违约责任。4.根据合同第十三、十七条的约定，两被上诉人有权自行清空房屋内物品，以便另行出租减少损失。一审法院认定，占有使用期间为2017年4月16日至2017年8月15日，上诉人应当向两被上诉人支付房屋占用费40000元，缺乏事实和法律依据。三、租赁合同第七十二条、七十三条约定的违约金过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，一审按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算错误。租金、占用费均是按月支付的，一审法院计算违约金的基数及计算方法不对。四、被上诉人提交的2017年1月1日至2017年8月1日期间的电费发票，无法证明上诉人拖欠电费的事实。五、一审认定保证金数额为50000元，缺乏事实和法律依据，认定错误。本案履约保证金应认定为300000元。本案系因被上诉人未能提供符合合同约定的租赁物而违约，被上诉人应将履约保证金300000元退还给上诉人。租赁合同中关于不退还保证金的约定是无效条款，不能直接没收或者不予退回，应折抵上诉人应付租金等债务。六、上诉人在一审中的反诉请求具有事实和法律依据，被上诉人应向上诉人退还保证金及赔偿损失。租赁房屋符合正常使用条件至2017年1月12日，上诉人也仅实际使用至2017年1月27日。对于2017年1月12日至2019年2月16日未履行期间，造成上诉人的加盟费104800元、2017年1月至3月员工资55500元和装修残值111189元的经济损失，被上诉人应当负责赔偿。 沈书周辩称，一、车辆通行栏杆及人行通道的设置是案外人因智能化管理汽车收费的需要在2017年1月11日自行设置的，这是第三方行为，属于不可预知的事情，与被上诉人没有任何关系；并且该栏杆的设置只能拦车不能拦人，整条巷子的人可以随意进出，不会受到车辆通行栏杆及人行通道的影响，所以不存在上诉人所说的妨碍自由通行的问题，不会影响经营。上诉人以此为借口拒绝支付租金并要求上诉人赔偿的诉求缺乏事实基础和法律依据。二、车辆通行栏杆及人行通道的设置不是被上诉人的原因造成的，也不是双方合同约定的内容，上诉人以此为借口拒不履行合同，构成严重违约。上诉人违约后拒不退还钥匙，也不腾空场地，长期强占该场地，性质极其恶劣，造成被上诉人合同期满时仍不能继续出租该场地，致被上诉人承受了巨大的经济损失。三、上诉人强占场地期间，曾有多人表示想承租该场地，但由于上诉人拒不退还钥匙也不当面协商，且在2017年6月5日向柳州市柳北区人民法院提起诉讼，由此引发纠纷，导致该场地无法出租。上诉人2019年2月搬离后1个月之内该场地很快就转租出去，由此可见，想承租该场地的人络绎不绝。在车辆通行栏杆及人行通道设置后该区域里只有上诉人一家商铺以此为借口说不能正常经营，其他商铺都能持续经营，由此可见，车辆通行栏杆及人行通道的设置不会对上诉人经营造成任何的影响。这是上诉人拒不履行合同提出的借口。四、上诉人接手案涉二楼房屋后经营状况一直不是很好，从最初经营清真餐馆后改为初客牛排，但生意也是一直未有起色。上诉人从承租开始从未主动交纳过租金，几乎每月都需要被上诉人多次催收才能拿到租金及水电费。五、上诉人明知自已已构成违约的情况下拒不退还钥匙，不腾空场地，强行占用，造成被上诉人无法转租，给被上诉人蒙受巨大损失。六、上诉人依据2017年4月15日与刘运鲜的通话内容认为双方租赁合同已解除，存在重大瑕疵，应以被上诉人在一审法院起诉上诉人的受理之日即2018年6月15日作为解除本案租赁合同的时间。上诉人逾期不交租金，也不搬离退还钥匙，应支付尚欠租金及占用费，计算至2018年9月22日。七、根据二审被上诉人提交的新证据可以证实上诉人亲笔签名确认所交的保证金为50000元。根据租赁合同中第五条、第六条、第七条、第六十七条、第七十二条约定，一审法院判决两被上诉人无需向上诉人退还保证金是正确的。综上，一审判决对事实认定清晰，适用法律正确。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 沈书周、刘运鲜向一审法院起诉请求：1.许志雄立即付清拖欠的2016年10月11日至2018年9月21日期间租金223000元；2.许志雄承担并立即支付拖欠沈书周、刘运鲜租金的逾期支付违约金52099.97元；3.许志雄立即支付承包柳州市清真饭店期间拖欠的电费4120.84元给沈书周、刘运鲜；4.解除《柳州市清真饭店承包协议书》，没收许志雄的保证金50000元不予退回，许志雄返还所租的房屋；5.本案诉讼费由许志雄承担。 许志雄向一审法院反诉请求：1.确认许志雄与沈书周、刘运鲜于2015年7月11日签订的《柳州市清真饭店承包协议书》于2017年1月27日解除；2.沈书周、刘运鲜返还许志雄保证金300000元；3.沈书周、刘运鲜赔偿许志雄加盟费损失104800元、2017年1月-2017年3月期间员工工资损失55500元和装修残值损失111189元；4.本案诉讼费由沈书周、刘运鲜承担。 一审法院认定事实：沈书周、刘运鲜作为出租方与许志雄作为承租方于2015年7月签订《柳州市清真饭店承包协议书》，约定以下内容：1.位于柳州市城中区中山东路56号2-4楼房屋由许志雄承租使用，用于经营清真餐饮及清真食品加工与销售；租期为2015年7月11日至2019年2月16日（合同第二条）。2.租金按月支付，每月30日前支付下月租金，2015年7月11日至2017年1月31日期间的租金为9000元/月，2017年2月1日至2019年2月16日期间的租金为10000元/月（合同第二、三条）。3.履约保证金为50000元，在签订协议之日一次性交付；保证金不冲抵租金，在租期届满或者其他原因导致协议终止时，若许志雄无违约行为，结清房屋所欠租金、水、电、税等由许志雄负责的费用并交回房屋后，保证金全额无息退还许志雄；若许志雄违约或者造成沈书周、刘运鲜损失的，沈书周、刘运鲜有权从保证金中扣除相应违约金或者损失赔偿金，保证金不足以抵补损失的，许志雄应当足额赔偿损失（合同第二、四、五、七条）。4.许志雄应当于租期届满或者协议终止后15日内将房屋腾空并交还。逾期视为对屋内物品的放弃，沈书周、刘运鲜有权对其进行处置。若许志雄拒不交还房屋，沈书周、刘运鲜可以不经许志雄同意进房屋，将房屋的物品视为无主物搬出，由此造成的损失由许志雄承担。（合同第十三、十七条）。5.出租房屋不包含水电设施，许志雄应自行负责租赁房屋水电等设施的安装或者报建，或将水电等设施过户到许志雄名下，费用由许志雄承担；租赁房屋在承租期间所产生的水、电、气、通讯、有线电视等费用由许志雄自行承担，并按时交纳（合同第十八、十九条）。6.许志雄逾期交租金，沈书周、刘运鲜可按逾期天数每日加收租金金额3%违约金，逾期超过30日的，沈书周、刘运鲜有权解除协议，没收保证金不退回，收回房屋（合同第七十二条）。 2016年12月，案外人为便于对地面停车场的收费管理，在通往涉案房屋的电梯附近设置了车辆通行栏杆及人行通道。许志雄认为，该通行设置导致其客流量减少，经营受到严重影响，故要求沈书周、刘运鲜协助解决车辆通行栏杆的设置问题，刘运鲜找相关人员协商未果。因此，许志雄在支付截止2016年12月31日的租金和电费后，拒绝支付之后的费用，并于2017年1月27日停止涉案房屋的经营。同年4月15日，刘运鲜在电话中向许志雄提出将涉案房屋钥匙退还的要求。直到2018年9月22日，许志雄将涉案房屋腾空。由于许志雄拒绝交纳2017年1月1日至今的租金和电费，沈书周、刘运鲜向法院提起诉讼，许志雄提起反诉。 另查明，就本案纠纷，许志雄曾于2017年6月5日向柳州市柳北区人民法院提起诉讼，案号为（2017）桂0205民初2956号，要求解除与沈书周、刘运鲜签订的《柳州市清真饭店承包协议书》，退还保证金以及赔偿损失。2017年7月11日，柳北法院向沈书周、刘运鲜两人送达该案诉状及证据副本。该案于2017年9月5日开庭审理后，许志雄于2017年12月6日向柳州市柳北区人民法院撤回该诉讼。 一审法院认为，沈书周、刘运鲜与许志雄于2015年7月签订的《柳州市清真饭店承包协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按合同约定履行相应义务。 关于合同解除及损失赔偿的问题。许志雄主张因车辆通行栏杆及人行通道的设置影响了其经营，导致其于2017年1月27日停止经营，属于沈书周、刘运鲜两人不能提供符合合同约定的租赁用途的租赁物的违约行为。一审法院认为，首先，涉案场所的经营是否受到车辆通行栏杆及人行通道的设置影响无法证实；其次，车辆通行栏杆及人行通道设置在公共区域，并未改变租赁物的使用条件和经营用途；第三，设置车辆通行栏杆及人行通道并非沈书周、刘运鲜两人的行为。故许志雄的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。根据双方合同约定，许志雄逾期支付租金超过30日的，沈书周、刘运鲜两人有权解除合同。因此，针对许志雄自2017年1月起欠缴租金的行为，刘运鲜在2017年4月15日与许志雄的通话中明确要求其将钥匙退还，应当认定为刘运鲜行使单方解除权的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，刘运鲜行使合同解除权符合法律规定，许志雄对刘运鲜要求解除合同没有提出异议，故一审法院认定双方签订的《柳州市清真饭店承包协议书》于2017年4月15日解除。由于《柳州市清真饭店承包协议书》的解除是因许志雄拖欠租金的违约行为造成，沈书周、刘运鲜两人对合同的解除没有任何过错，无需对因合同解除造成的损失承担赔偿责任。故许志雄要求沈书周、刘运鲜赔偿加盟费损失、员工工资损失和装修残值损失的诉请，该院不予支持。 关于租金和占有使用费的问题。许志雄应当向沈书周、刘运鲜两人支付2017年1月1日至2017年4月15日期间的租金34000元（9000元+10000元×2个月+10000元×0.5个月）。2017年4月15日合同解除后，根据合同约定，许志雄应当在15日内将房屋腾空并交还。许志雄主张其已经于2017年4月向沈书周、刘运鲜两人退还了房屋钥匙，并且向沈书周、刘运鲜两人表示房屋内物品可以由两人处置用于抵扣租金，在沈书周、刘运鲜两人否认该事实的情况下，许志雄未能提供任何证据对其主张予以证明，应承担举证不能的后果，一审法院对许志雄的抗辩主张不予采信。根据双方确认涉案房屋于2018年9月22日实际搬空的事实，以及依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，沈书周、刘运鲜两人有权要求许志雄支付逾期腾房期间的占有使用费。沈书周、刘运鲜两人主张，该占有使用费计算至2018年9月21日。许志雄抗辩称，根据合同第十三、十七条的约定，沈书周、刘运鲜两人有权自行清空房屋内物品，以便另行出租减少损失。沈书周、刘运鲜两人对于未行使该合同权利的解释是，涉案租赁合同是否解除不明确的情况下，不能贸然处置房屋内物品。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，沈书周、刘运鲜两人在明知许志雄自2017年1月27日之后不再营业使用租赁房屋，又于2017年6月以提起诉讼的方式明确表示其不愿继续履行合同的情况下，沈书周、刘运鲜两人一直怠于行使收回房屋的权利，导致房屋空置损失的扩大，直到2018年5月4日提起本案诉讼，要求收回房屋。因此，根据本案的具体情况，法院酌情认定沈书周、刘运鲜两人有权主张的占有使用费期间为2017年4月16日至2017年8月15日，参照10000元/月租金标准计算，许志雄应当向沈书周、刘运鲜两人支付房屋占用费40000元（10000元/月×4个月）。2017年8月15日之后的因房屋空置造成的损失，由沈书周、刘运鲜两人自行承担。 关于逾期支付租金的违约责任。根据双方的合同约定，许志雄逾期交租金的，沈书周、刘运鲜可按逾期天数每日加收租金金额3%的违约金。沈书周、刘运鲜未举证证明因许志雄逾期未缴纳租金对其造成的实际损失情况及损失的数额，且许志雄认为违约金要求过高，故一审法院依法对违约金标准予以调整，一审法院认定违约金可按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付，故应以所欠的2017年1月1日至2017年8月15日期间的租金及房屋占用费74000元为基数，自2017年1月1日暂计算至2018年9月21日为26764元，其后持续计算至许志雄实际付清之日止。 关于电费。根据双方的合同约定，租赁房屋在承租期间所产生的水、电、气、通讯、有线电视等费用由许志雄自行承担。许志雄抗辩电费数额的真实性。一审法院认为，首先，沈书周、刘运鲜两人提交的2017年1月1日至2017年8月1日期间的电费发票，结合许志雄提交的与供电局人员通话的内容，可以证明涉案房屋的电闸被拉下来后，并没有继续产生电费，供电局人员收取的电费是拉电闸前所产生的，只是按月分摊进行抄表计收，直至2017年8月1日分摊计收完毕。其次，根据许志雄的自认，2015年5月至2016年10月期间电费都是按照电费发票进行结算支付，该期间的电费发票与沈书周、刘运鲜两人提交的2017年1月1日至2017年8月1日期间的电费发票均显示户号为“040200020800773”，用户名称为“柳州市清真饭店有限公司”，足以证明涉案房屋的电费是单独抄表计收的事实，故根据沈书周、刘运鲜两人提交的2017年1月1日至2017年8月1日期间的电费发票计算，电费4120.84元应当由许志雄承担。 关于保证金的问题。一、保证金数额的认定。《柳州市清真饭店承包协议书》中有两处关于保证金金额的约定，分别写为“5万元”和“30万元”，对此错误，双方均主张其中一处是笔误造成。许志雄主张保证金金额是300000元，分三次支付，分别是转账支付150000元、转账支付50000元、现金支付100000元。沈书周、刘运鲜否认收取现金100000元，认可收取许志雄转账支付的150000元和50000元，其中的150000元是门面转让费，50000元是保证金。一审法院认为，根据涉案房屋由沈书周、刘运鲜向许志雄转租的事实，沈书周、刘运鲜收取门面转让费150000元符合商业惯例。并且，根据租金9000元/月的标准，收取300000元保证金过高，收取50000元保证金较符合交易习惯。故在许志雄未能举证证明其以现金形式向沈书周、刘运鲜支付100000元保证金，其总共支付了300000元保证金的情况下，沈书周、刘运鲜的主张符合交易惯例，一审法院采信沈书周、刘运鲜的主张，认定双方约定并且实际履行的保证金数额为50000元。二、保证金的处理。根据双方合同第七十二条的约定，许志雄逾期交租金超过30日的，沈书周、刘运鲜有权解除协议，没收保证金不退回，许志雄无权要求退还保证金。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、许志雄与沈书周、刘运鲜于2015年7月签订的《柳州市清真饭店承包协议书》于2017年4月15日解除；二、许志雄向沈书周、刘运鲜支付2017年1月1日至2017年8月15日期间的租金及房屋占用费74000元；三、许志雄向沈书周、刘运鲜支付逾期违约金26764元（以74000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2017年1月1日暂计算至2018年9月21日，之后的违约金持续计算至实际清偿之日止）；四、许志雄向沈书周、刘运鲜支付截止2017年8月1日的电费4120.84元；五、沈书周、刘运鲜无需向许志雄退还已收保证金50000元；六、驳回沈书周、刘运鲜的其他诉讼请求；七、驳回许志雄的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费5488元（沈书周已预交），由许志雄负担3044元，沈书周、刘运鲜承担2444元；反诉案件受理费4757元（许志雄已预交），由许志雄承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人沈书周提交2015年11月27日《会议纪要》照片打印件一份，拟证明上诉人所交的保证金是50000元，不是300000元。本院将综合本案其他证据与事实将其作为审理之参考。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2015年7月签订的《柳州市清真饭店承包协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合同有效是正确的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。双方当事人对于《柳州市清真饭店承包协议书》于2017年4月15日解除均未提出异议，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、本案合同解除是谁违约造成？二、如何承担民事责任？三、上诉人反诉被上诉人赔偿加盟损失、装修残值损失是否合法有据？ 关于争议焦点一，本案中，被上诉人以上诉人拖欠租金为由解除合同，上诉人则以被上诉人未能提供符合合同约定的租赁用途的租赁物为由提起违约赔偿之反诉。上诉人自2017年1月起未交纳房屋租金，该事实不存争议。本案的关键在于被上诉人违约的事实能否成立。上诉人称案涉租赁房屋的外围于2017年1月设置了车辆通行栏杆及人行通道，两被上诉人不能提供符合合同约定的租赁用途的租赁物，构成违约，从而导致本案租赁合同解除。本院认为，根据双方签订的《柳州市清真饭店承包协议书》，合同标的物为所租赁的房屋，在本案中上诉人未能提供任何证据证实本案租赁的房屋存在无法使用或者影响其正常使用的情形。至于租赁房屋的外围设置了车辆通行栏杆及人行通道，首先，该车辆通行栏杆及人行通道是案外他人设置，并不是被上诉人设置的；其次，上诉人租赁的房屋在二楼以上，该车辆通行栏杆及人行通道设置是在一楼外围公共场地，上诉人并没有证据证实栏杆的设置改变了租赁房屋的使用条件或者阻拦顾客进入其门店内消费，影响租赁房屋的经营用途，从而导致其继续经营的合同目的无法实现；再次，事后被上诉人也积极进行协调处理，在案外人不拆除的情况下，也向上诉人提出了可以解除合同的建议，被上诉人已尽到其出租方的义务。综上，上诉人未能举证证实两被上诉人提供的租赁房屋不符合合同约定的租赁用途，无法举证证实其合同目的无法实现，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条约定的合同解除条件，其称因被上诉人违约造成合同解除的事实和理由不成立，一审法院对其该主张未予支持并无不当。 上诉人拒不支付2017年1月之后的租金并拖欠至今，根据案涉《柳州市清真饭店承包协议书》第七十二条的约定，两被上诉人有权解除该合同。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。 上诉人在2017年1月之后未能按照合同约定按时支付租金，属于违约行为，应及时支付尚欠租金及承担逾期支付租金的违约金的责任。上诉人提出双方合同中约定的违约金过高，主张调整，一审法院在兼顾合同的履行情况、双方违约行为的过错程度及预期利益等因素，将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍并无不当，本院予以维持。lvxingq 双方合同第二条对双方租赁期限、房屋坐落、面积、具体租金标准、保证金、经营事项等做详细约定，在该条明确载明保证金为50000元，结合每月租金标准9000元以及商业惯例、当事人的陈述等，一审认定上诉人交纳的保证金为50000元并无不当。根据双方合同第七十二条的约定，上诉人逾期交租金超过30日的，被上诉人有权没收保证金不予退还。因此，上诉人要求退还保证金300000元，没有依据。 关于电费数额，一审法院根据案涉租赁房屋单独抄表计收的事实以及供电局出具的电费发票、供电局工作人员与上诉人之间的通话内容等，认定上诉人应承担2017年1月至2017年8月期间的电费4120.84元，有事实依据，本院予以维持。 在2017年4月合同解除后，上诉人一直占用租赁房屋，直到2018年9月才腾空搬离，给被上诉人造成较大经济损失，理应予以赔偿。一审法院按照双方合同中约定的租金标准酌情判决上诉人向被上诉人支付四个月的占用费40000元，未违反相关法律规定，被上诉人对此亦未提出上诉，故本院予以维持。 关于争议焦点三，上诉人在一审提出的反诉请求应否支持的问题。如前所述，上诉人未能证实被上诉人存在违约情形，本案租赁合同解除系由于上诉人违约造成，其要求被上诉人赔偿加盟损失、装修残值等均没有法律依据，不予支持。 综上所述，许志雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6878元（许志雄已预交），由上诉人许志雄负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年一月十三日 书记员 覃 溪