福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3110号 上诉人（原审原告、反诉被告）：莆田市湄洲岛益佰家超市，住福建省莆田市秀屿区湄洲镇寨下农贸市场东边，统一社会信用代码92350305MA2XQ0Q32N。 经营者：林建勇，男，1979年12月15日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘键东、谢丹颖，福建诚毅律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑金波，男，1979年9月25日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴元平，男，1978年9月9日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：詹德英，福建泽郡律师事务所执业律师。 原审第三人：莆田市湄洲岛艺屿文化发展有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区湄洲镇兴业街68号2楼，统一社会信用代码91350305MA323LRXXC。 法定代表人：林玉椿。 上诉人莆田市湄洲岛益佰家超市（以下简称益佰家超市）因与被上诉人郑金波、吴元平、原审第三人莆田市湄洲岛艺屿文化发展有限公司（以下简称艺屿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初2745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 益佰家超市上诉请求：撤销一审判决，改判支持益佰家超市的全部诉讼请求，驳回郑金波、吴元平的全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定涉案《房屋租赁合同》系无效合同，存在严重的事实认定错误及法律适用错误。益佰家超市通过合法租赁的方式，已从房屋权属人处合法取得房屋的租赁权益，对涉案房屋享有合法的转租权，不管涉案房屋是否存在权属瑕疵，益佰家超市与郑金波、吴元平之间的租赁合同仍然有效。且基于社会现状并考虑到湄洲镇房屋租赁市场的稳定性，也不应当认定涉案租赁合同系无效合同。二、一审认定益佰家超市违反同业租赁禁止的约定，存在严重的事实认定错误。首先，根据本案双方之间以及兰文宗签订的租赁合同，足以证明益佰家超市并未违法同业（相似行业）租赁禁止的约定。郑金波、吴元平租赁三层房屋是用于培训机构使用，而益佰家超市出租二层房屋给兰文宗是用于经营“文化艺术交流用途”，两份合同涉及经营的项目并不相同也不相似。其次，根据现场勘查以及艺屿公司的陈述，涉案房屋二层与三层的经营项目存在本质区别。最后，因为郑金波、吴元平也同意艺屿公司的经营行为，也就间接认可益佰家超市并未违反同业（相似行业）租赁禁止的约定。三、一审判决一方面认为涉案涉案房屋合同无效，另一方面又引用合同条款认定益佰家超市行为的标准，其审批逻辑本身就存在矛盾。一审判决认定租赁合同无效，那么也无法基于租赁合同要求益佰家超市履行同业租赁禁止以及六个月免租金的约定。故即便认定涉案租赁合同无效，但郑金波、吴元平占有房产系事实，郑金波、吴元平也必须按租赁标准金额向益佰家超市支付占有、使用租赁房屋期间的占用费。 郑金波、吴元平答辩称：1.益佰家超市至今未提交产权证明，郑金波、吴元平保留向相关部门反映的权利。2.基于双方是同岛关系，郑金波、吴元平本着维护良好岛民关系未提出上诉，收到一审判决书后向益佰家超市发出对租赁物进行交接的通知，但对方至今未予明确答复，郑金波、吴元平已经按一审判决腾空并搬离租赁物，故2019年10月6日之后郑金波、吴元平不再承担任何费用。3.益佰家超市应向郑金波、吴元平提供租金发票，未提供租金发票郑金波、吴元平将向税务部门反映。4.本案系益佰家超市违约行为造成，郑金波、吴元平只是行使不安抗辩权，不存在违约行为，对于郑金波、吴元平的其他经济损失，郑金波、吴元平将另案提起诉讼。5.益佰家超市将房屋租赁给第三人使用，违反了双方间签订的合同约定，违背诚信原则，且在第三人的经营过程中第三人有配合益佰家超市领取政府补贴的违规操作，侵犯了本属于郑金波、吴元平的权益。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 艺屿公司未作陈述。 益佰家超市向一审法院起诉请求：1.依法判令立即解除益佰家超市与郑金波、吴元平于2018年4月28日签订的《房产租赁合同》，并责令郑金波、吴元平立即迁出租赁场所；2.依法判令郑金波、吴元平向益佰家超市支付自2018年11月1日起至2019年3月15日止拖欠的租金3万元；3.依法判令郑金波、吴元平向益佰家超市支付自2019年3月16日起至其实际搬离之日止以年租金8万元为标准计算的租金、占用费；4.依法判令郑金波、吴元平向益佰家超市支付违约金4万元。 郑金波、吴元平向一审法院反诉请求：1.依法判令益佰家超市继续履行与郑金波、吴元平于2018年4月28日签订的《房产租赁合同》，并给予郑金波、吴元平六个月的免租期；2.依法判令益佰家超市向郑金波、吴元平支付违约金4万元；3.依法判令益佰家超市解除与艺屿公司的合同关系。 一审法院认定事实如下：莆田市秀屿区系无产权房屋，是益佰家超市从莆田市湄洲岛天隆置业开发有限公司承租取得。2018年4月28日，益佰家超市（出租人、甲方）与郑金波、吴元平（承租人、乙方）签订《房产租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年5月1日起至2022年10月31日止，其中2018年5月1日至2020年4月30日每年租金为8万元。双方还约定，益佰家超市同意不再租赁与郑金波、吴元平经营项目相似的培训机构或辅导中心。协议签订后，益佰家超市按约向郑金波、吴元平交付租赁场所，郑金波、吴元平亦向益佰家超市支付了履约保证金2万元及自2018年5月1日起至2018年10月31日止的租金，承租后，该幢第三层房屋一直用于郑金波、吴元平经营培训或辅导项目。2018年9月1日，益佰家超市与案外人兰文宗签订《房产租赁合同》，约定益佰家超市将本案租赁场所同在的第二层房屋租赁给兰文宗，兰文宗承租后，将二层交艺屿公司用于日常经营，经营项目经现场勘察，与该幢三层郑金波、吴元平经营的项目存在一定的相似性。郑金波、吴元平认为益佰家超市违反约定将承租所在的该幢其它租赁物出租给与其经营项目相似的经营者，故未继续支付租金致讼。一审答辩期内，郑金波、吴元平提出反诉，要求益佰家超市给予郑金波、吴元平六个月的免租期及支付违约金，并要求益佰家超市解除与艺屿公司的合同关系。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 一审法院认为，出租人益佰家超市在合同中自认其出租与承租人郑金波、吴元平的位于莆田市秀屿区房屋为无产权毛坯房，其亦未提供有效证据证实该出租房屋所在的莆田市秀屿区湄洲镇兴业街68号房屋已经取得建设工程规划许可证，且在本案一审法庭辩论终结前仍未提供该所在房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关有效证明，依照相关法律规定，益佰家超市与郑金波、吴元平订立的《房产租赁合同》应属无效合同。益佰家超市请求解除其与郑金波、吴元平订立的《房产租赁合同》，根据法律规定，无效合同自始没有法律效力、约束力，解除合同的前提应当建立在合同有效的基础之上，故一审法院对该请求不予支持，但郑金波、吴元平因《房产租赁合同》占有使用涉案房屋之第三层，基于合同无效，郑金波、吴元平依法应当将涉案房屋之第三层返还给出租人益佰家超市，同时益佰家超市依法亦应当返还郑金波、吴元平已经支付的“履约保证金”2万元。关于益佰家超市诉请郑金波、吴元平支付租金、占有使用费的请求。因涉案《房产租赁合同》属无效合同，益佰家超市与郑金波、吴元平系签订《房产租赁合同》的相对方，且郑金波、吴元平实际占有使用该出租房屋，故郑金波、吴元平依法应当向出租人益佰家超市支付的费用应系占有使用费。按照益佰家超市与郑金波、吴元平签订的《房屋租赁合同》的租金标准8万元／年（2018年5月1日至2020年4月30日期间），郑金波、吴元平仅支付半年租金4万元（自2018年5月1日起至2018年10月31日止），之后的租金存在未足额缴纳的情形，已构成违约。同时，益佰家超市将涉案房屋的二层租赁给与郑金波、吴元平经营相似项目的机构，违反了双方的约定，郑金波、吴元平行使同时履行、不安抗辩权具有一定的合理性。现当事人双方都违反合同，应当分别承担各自应负的民事责任，故益佰家超市本诉请求郑金波、吴元平支付违约金4万元及郑金波、吴元平反诉请求益佰家超市支付违约金4万元，一审法院均不予支持。益佰家超市违反同业（相似行业）租赁禁止的约定，对郑金波、吴元平经营的项目产生一定的影响，益佰家超市应承担相应的违约责任，一审法院酌定免除郑金波、吴元平向益佰家超市支付六个月的占有使用费（租金）。郑金波、吴元平反诉请求解除益佰家超市与艺屿公司的合同关系，违反了合同的相对性原则，且益佰家超市仅与兰文宗签订《房产租赁合同》，未与艺屿公司签订任何合同，该请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，因郑金波、吴元平至本案辩论终结前仍未实际搬离涉案房屋之第三层，依法应当搬离，结合上述免除郑金波、吴元平向益佰家超市支付六个月的占有使用费的酌定情形，依法酌定郑金波、吴元平应向益佰家超市支付自2019年5月1日起至实际搬离之日止按8万元／年标准计算的占有使用费，郑金波、吴元平已经支付的履约保证金2万元依法予以折抵相应的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、郑金波、吴元平应在本判决生效之日起十五日内腾空并搬离其承租的位于莆田市秀屿区的房屋，并将该房屋返还给莆田市湄洲岛益佰家超市；二、郑金波、吴元平应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市湄洲岛益佰家超市自2019年5月1日起至实际搬离承租房屋之日止按8万元／年计算的占有使用费（已支付的履约保证金2万元予以折抵）；三、驳回莆田市湄洲岛益佰家超市对郑金波、吴元平的其他诉讼请求；四、驳回郑金波、吴元平的其他反诉请求。本诉案件受理费6052元，由郑金波、吴元平负担；反诉案件受理费2700元，由莆田市湄洲岛益佰家超市负担。 本院二审期间，益佰家超市向本院提交如下证据：一、1.莆田市湄洲岛天隆置业开发有限公司的企业信用信息公示报告；2.《土地使用权转让合同》；3.《证明》；4.《房屋租赁合同》。用于证实：1.涉案房屋系合法建筑，但因政府原因无法出具相关的书面证件；2.益佰家超市已经取得涉案房屋的合法转租权利。可以说明涉案租赁合同是合法有效的。二、照片3张，用于证实：艺屿公司在二层经营的项目与三层经营的项目存在本质区别，进一步说明益佰家公司在履行租赁合同的过程中不存在违约是由。郑金波、吴元平质证认为：1.对企业信用信息公示报告不予质证；2.《土地使用权转让合同》真实性无法确认，应以不动产权证明予以证实；3.对租赁合同的真实性没有异议，但不能证实益佰家对出租的租赁物具有合法的产权来源，也不能证实其有对外出租该租赁物的资质；4.郑金波、吴元平对益佰家超市偷漏税的行为保留对税务部门反映的权利。二、益佰家超市提供的照片反而证明了艺屿公司经营的项目与郑金波、吴元平经营的项目一样。 本院经审查认为：一、未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，该组证据也不能证实益佰家公司至今能提供出租人有取得建设工程规划许可证，不能证实其所要证明的内容，不予采信。二、益佰家超市提供的照片并不全面，与一审法院对现场勘察情况不符，不予采信。 郑金波、吴元平向本院提交：吴元平于2019年10月6日通过吴元平的微信与益佰家公司林姓员工（微信昵称：林道茂，电话号码：138××××6630）的微信聊天记录，从租赁开始就是该林姓员工负责与郑金波、吴元平对接的，用于证实郑金波、吴元平在收到一审法律文书后就腾空并办理房屋并已通知益佰家公司交接租赁物，但益佰家公司迟迟未进行交接。益佰家超市质证认为，微信显示林道茂并非公司法人代表，也非公司员工。 本院经审查认为：郑金波、吴元平自认未将租赁物钥匙移交给益佰家超市，且根据益佰家超市提供的现场视频，郑金波、吴元平仍有固定装饰物未拆除移走，故不能证实郑金波、吴元平在2019年10月6日已经将涉案租赁物移交给益佰家公司。 经审理查明，益佰家公司对一审认定的事实的异议意见如下：1.认为涉案房屋只是没有书面产权证明，但系合法建筑；2.认为二、三层的经营存在本质区别，不存在相似性；3.认为是郑金波、吴元平存在逾期支付租金并未因为经营项目相似，艺屿公司在使用房屋时已经明确告知房屋使用用途，郑金波、吴元平也明确同意，本案是郑金波、吴元平为了推卸逾期支付租金的责任而产生的诉讼。郑金波、吴元平认为一审认定二、三层的经营存在一定的相似性不准确，事实上是存在相似，且二、三层的属性及经营范围都是一样的，是同类授权范围。本院对一审认定的双方当事人均无一样的事实予以确认。 本院认为，房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违反《城乡规划法》规定，破坏了城镇规划秩序，规避了政府对城镇规划监管，扰乱了国家行政管理秩序，国家对此持否定性评价。益佰家超市系从莆田市湄洲岛天隆置业开发有限公司承租取得涉案房屋，益佰家超市未提供莆田市湄洲岛天隆置业开发有限公司关于涉案房屋的权属证书或建设工程规划许可证，以证实其租赁合同的合法性。故一审法院对益佰家超市与郑金波、吴元平之间合同效力的认定是正确的。根据一审法院的现场勘查，结合双方在一审中提供的现场照片等证据，郑金波、吴元平承租的二层与益佰家超市出租给第三人的三层均有经营英语、书法培训等项目，可以认定二、三层两个机构经营项目上存在一定的相似性，故虽然涉案合同是无效的，但对郑金波、吴元平使用涉案房屋的目的存在影响，应免除郑金波、吴元平一部分占有使用费。因郑金波、吴元平在一审判决之后有要求移交涉案租赁房屋，但郑金波、吴元平并未将租赁房屋钥匙交换益佰家超市，其所提供的证据不足以证实其有将房屋交还给益佰家超市，郑金波、吴元平在本院2019年12月11日作询问笔录时表示如现场有遗留物品，可视为弃物，本院要求益佰家超市于当日接收租赁房屋，该日应视为双方租赁房屋移交之日。综合该移交时间的确定，一审法院酌情认定免除六个月的占用费是合理的。综上所述，益佰家超市的上诉请求不能成立；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2300元，由莆田市湄洲岛益佰家超市负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年一月三十一日 书记员  黄慧萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。