上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10739号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海福侨足部保健有限公司，住所地上海市。法定代表人：苏静，执行董事。委托诉讼代理人：毛竹，上海市联合律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张磊，男，1981年3月17日出生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：田建鹏，上海森岳律师事务所律师。上诉人上海福侨足部保健有限公司(以下简称“福侨公司”)因与被上诉人张磊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福侨公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判支持己方一审反诉请求第一项即张磊支付房屋占用使用费人民币(以下币种均为人民币)18万元。事实和理由：福侨公司作为出租方,在合同签署及履行过程中从未有过任何隐瞒房屋真实情况之行为，也不存在任何过错，而张磊在合同签署前也亲自查勘过现场，对房屋现状完全知晓。合同约定表明张磊已自愿承担与房屋经营手续办理有关的全部商业及法律风险。张磊以租赁房屋存在缺陷无法通过消防验收为由解除合同缺乏依据。张磊违约解除,无权要求退还租金与保证金。同时，根据福侨公司所了解，张磊之所以单方要求解除合同，系因其所经营的“彩虹屋青年旅舍”属于无证经营,且在经营过程中擅自改变装修格局且存在群租行为，最终导致无法正常办理营业执照以及相关经营审批手续。张磊应对系争合同无法履行承担全部责任，或至少是主要责任。租赁合同被提前解除系因张磊单方擅自解约原因造成,相应的装修成本损失应全部(至少大部分)由张磊自行承担。张磊就主张的装修损失并无任何实际付款记录、开票记录，不足以证明其实际的装修成本金额。张磊于2017年6月30日搬离房屋之时,已将其所添置的全部设备设施一并搬走，仅留有部分简易装饰物。一审判决赔偿张磊装修损失35万元，缺乏合理性，且金额明显过高。一审在张磊未能提供证据证明其在筹备设立公司过程中存在实际损失的情况下，酌定福侨公司赔偿相应损失缺乏依据。即使确实存在实际损失，也系张磊自愿承担的商业经营风险，与福侨公司之间并无直接因果关系。张磊于2017年6月30日向福侨公司发出解除通知，并无故逾期返还房屋长达两个月，其应依照合同约定月租金的1.5倍支付占用使用费18万元。被上诉人张磊辩称，同意一审判决，请求予以维持。张磊向一审法院起诉，请求判令：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月解除；二、福侨公司返还租金66万元及租赁保证金65,000元；三、福侨公司赔偿经济损失(其中装修费用及定制物品损失67万元、热水泵损失8,000元，延期设立公司及无法正常经营的损失18万元及中介服务费损失8万元)。福侨公司向一审法院提起反诉，请求判令：一、张磊支付房屋占用使用费18万元；二、张磊支付水费、电费、餐费共计9,845元；三、张磊支付物品搬运费8,000元；四、张磊支付物品储存费1万元；五、张磊支付违约金6万元。一审法院经审理查明，上海市普陀区叶家宅路XXX号XXX层面积为600平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人为案外人上海芙蓉房地产开发有限公司，房屋类型为商场。2011年9月1日，其委托案外人上海沪阁实业有限公司经营管理，委托经营期限自2011年9月1日起2026年8月30日止。2012年3月30日，福侨公司承租涉案房屋。2016年7月，福侨公司为出租方(甲方)，张磊为承租方(乙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：一、乙方以个人身份或公司名义租赁涉案房屋，经营所需相关的合法手续由乙方自行负责，但不得经营与甲方同样的项目；二、租赁面积为600平方米，房屋交付时间为2016年8月1日；三、租期自2016年8月1日起至2023年6月29日止；四、租金为每月6万元(每两年进行调整)，甲方交付房屋时，乙方应预付甲方3个月租金，且应于每自然季度开始之日的五日前向甲方支付租金；五、租赁保证金为65,000元，乙方应于甲方交付房屋时支付；六、乙方在经营活动中产生的水、电、煤、公用事业费均由乙方承担；七、除甲方同意乙方续租外，乙方应在租期届满后当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付房屋占用使用费；八、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付一个月的租金作为赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同又约定，甲方同意乙方自行装修和增设附属设施。2016年7月29日，张磊向福侨公司支付租赁保证金65,000元，同年8月1日，福侨公司向张磊交付涉案房屋。后张磊向福侨公司支付租金至2017年6月30日，共计66万元。2017年1、2月期间，上海市公安局普陀分局长寿路派出所分别向张磊出具两份《上海市消防监督检查意见通知书》，以缺少消防疏散通道，不符合消防管理要求为由要求张磊予以整改。2017年6月30日，张磊向福侨公司发出《解除合同通知》，以涉案房屋无法通过消防检查并办理消防许可和工商登记为由，要求解除合同并返还租赁保证金、赔偿经济损失。同年7月4日，福侨公司向张磊发出《函》，要求张磊支付拖欠的租金、水电费、餐费共计188,467元。一审中，一审法院向上海市公安局普陀分局长寿路派出所消防工作室询问涉案房屋消防情况，该派出所消防专管民警称，涉案房屋没有消防疏散通道，另一个通道在福侨公司处，且福侨公司处的消防通道与涉案房屋相距超过20米，此类房屋结构无法满足两家店的消防检查，即便福侨公司允许张磊使用其经营区域内的消防通道，张磊也无法通过消防检查。双方对上述陈述均无异议。一审庭审中，张磊为证明涉案房屋用于经营彩虹屋青年旅舍15间客房的装修损失而提交了与案外人签订的《装修合同》、《热泵热水机组购销及安装合同》及购买设施设备的网络订单一组。该组证据显示，涉案房屋装修工程的工程款为67万元；热泵热水机组的购买及安装费用为82,000元。福侨公司对此表示，真实性无法确认，但张磊确为经营彩虹屋青年旅舍对涉案房屋进行过装修；2017年9月1日，福侨公司收回房屋，除了大厅的隔断，其余装修均已拆除。福侨公司为证明张磊对外经营彩虹屋青年旅舍而提交了携程网、去哪儿网、艺龙旅行网相关网站发布的彩虹屋青年旅舍长寿路店的点评信息。张磊对此表示，真实性无法确认，点评信息存在以刷单方式进行的推广、促销行为，因未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《特种行业许可证》而无法正常经营，该组证据不能反映真实的经营状况。另外，福侨公司为证明其将涉案房屋内张磊的设施设备运至他处存储而提交了与案外人签订的《房屋租赁协议》、物品明细及《发票》，该组证据显示，涉案房屋内的遗留物品于2017年9月1日起存放于上海市曹新公路XXX号仓库一间，月租金为5,000元，签约时乙方(福侨公司)支付半年租金3万元。福侨公司支付搬运费8,000元。张磊对此表示，真实性无法确认，且不能证明该组证据与本案有关，但认可设施设备由福侨公司保管，并同意因在2017年12月27日前未能自行取回相关物品，上述物品可按抛弃物处理，同时认可已取回了热水机组。一审法院认为，关于本诉，当事人对房屋租赁关系、租金及押金的支付等事实均不持异议，对此予以确认。庭审中，双方均认可合同已于2017年7月1日解除，故对张磊要求解除合同之诉请予以支持。合同解除，押金理应返还，故对张磊要求返还押金之诉请，亦予以支持。鉴于合同解除前张磊实际占有使用涉案房屋，故相应的租金理应由张磊支付，故对张磊要求返还租金之诉请，难以支持。本案中，作为出租方的福侨公司自身从事商业经营，其对办理消防许可应有一定的认知，在向张磊出租涉案房屋时明知张磊租赁房屋亦用于商业经营，然其对张磊能否办理消防许可存在的风险未予以告知，其作为出租方，应对合同无法履行承担主要责任。张磊作为承租方，承诺经营所需的相关合法手续由其自行负责，其对租赁房屋是否能够符合消防许可未尽审查义务，导致涉案房屋最终因消防未通过无法正常经营，张磊对合同无法履行承担次要责任。故对张磊要求福侨公司赔偿经济损失金额的确定应根据过错程度而定。其中张磊要求福侨公司赔偿装修费用及定制物品损失67万元及热水泵损失8,000元，虽然提供的证据不够充分，但因福侨公司对张磊装修的事实予以认可，且表示愿意予以适当补偿，张磊已取回热水机组，酌情认定上述损失为35万元。张磊主张的延期设立公司及无法正常经营的损失、中介服务费损失，虽福侨公司对此提供了张磊已实际对外经营的证据，但在房屋存在瑕疵的情况下，该些证据尚不足以免除福侨公司的赔偿责任。考虑到张磊公司确未成功设立导致无法正常经营，且张磊在筹备设立公司过程中会产生一定的费用，故该部分损失由予以酌判，酌定福侨公司赔偿张磊此一损失为10万元。综上，福侨公司应赔偿张磊损失45万元。关于反诉，福侨公司要求张磊支付房屋占用使用费之诉请，鉴于合同解除，张磊理应按约返还房屋，然张磊仅人员搬离了租赁场地，但物品仍留在房屋内，结合福侨公司于2017年9月1日才收回涉案房屋的事实，故张磊应当支付使用费，使用费的金额结合双方过错责任予以酌判。福侨公司要求张磊支付水费、电费及餐费9,845元，但未提供充分证据，因张磊认可拖欠行为，酌定张磊给付水费、电费及餐费共计7,000元。张磊对涉案房屋内设施设备由福侨公司保管予以认可，但对福侨公司要求支付设施设备搬运费、仓储费不予认可，与事实不符，一审法院不予采纳。因福侨公司就上述要求张磊支付的费用未提供证据证明确切数额，酌定张磊给付福侨公司上述费用1万元。鉴于涉案房屋租赁合同的解除，双方均有一定的过错，故对福侨公司要求张磊支付违约金之诉请，不予支持。一审法院判决：一、张磊与上海福侨足部保健有限公司就上海市普陀区叶家宅路XXX号XXX层面积为600平方米的房屋签订《房屋租赁合同》于2017年7月1日解除；二、上海福侨足部保健有限公司应于判决生效之日起十日内返还张磊租赁保证金65,000元；三、上海福侨足部保健有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿张磊损失45万元；四、对张磊其余诉讼请求不予支持；五、张磊应于判决生效之日起十日内支付上海福侨足部保健有限公司房屋占用使用费120,000元；六、张磊应于判决生效之日起十日内支付上海福侨足部保健有限公司水费、电费、餐费共计7,000元；七、张磊应于判决生效之日起十日内支付上海福侨足部保健有限公司物品搬运费、仓储费共计10,000元；八、对上海福侨足部保健有限公司的其余反诉诉请不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，福侨公司作为出租人应当提供符合消防安全要求的房屋。根据查证的事实，福侨公司显然没有尽到前述出租人义务，对于租赁合同解除存在过错，应当承担相应赔偿责任。根据一审所作调查，可以认定是福桥公司原因致使涉案房屋无法达到消防安全的要求，福侨公司对此应当承担合同解除的主要过错责任。福桥公司认为不应承担赔偿责任以及不承担主要过错责任的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。双方发生争议后，福侨公司收回房屋时，未在固定相关证据的前提下拆除张磊所作装修，一审酌情确定损失分担数额并无不当。因福桥公司原因房屋无法达到消防安全要求，一审酌情判令福桥公司赔偿张磊设立公司不成功及经营损失，亦无不当。一审判令福桥公司赔偿损失，具备事实依据，金额亦属合理，本院予以维持。一审根据租赁合同解除后房屋使用情况确定张磊应付使用费数额，公平合理，本院认同。福侨公司上诉要求改判张磊按月租金标准1.5倍支付使用费的上诉意见，本院不予支持。一审对租赁合同解除后双方各争议项均已作判明，张磊所支付的保证金，福侨公司应予返还。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,309元，由上诉人上海福侨足部保健有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年一月三日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……