陕西省大荔县人民法院   民事判决书                         （2019）陕0523民初3876号        原告：贾春平，男，1977年11月9日出生，汉族，住所陕西省大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：李文锋，陕西高得律师事务所律师。   被告：刘娟，女，1982年4月23日出生，汉族，住所陕西省大荔县，身份证号：430XXXXXXXXXXXXXXX。   原告贾春平与被告刘娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾春平委托诉讼代理人李文锋、被告刘娟到庭参加诉讼。原告贾春平经本院传票传唤因故未到庭，本案现已审理终结。   原告贾春平向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付租金15000元（2019年至4月1日至2019年9月1日的租金）；2.依法判令被告支付租金损失14331.9元（剩余43个月的租金损失）；3.依法判令被告支付原告代缴的2019年1月至8月的物业费1773元；4.依法判令被告赔偿房屋装修损坏修复费5000元；5.依法判令被告支付房屋商铺门头拆除费2000元；6.依法判令被告承担违约金18000元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月15日达成房屋租赁合同，原告将自有的位于大荔县润泽金地西侧二楼商铺租赁给被告使用，年租金36000元，租赁期限：五年（2018年4月1日至2023年3月31日止），合同还约定：任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年租金的50%作为违约金，并约定了其他条款；从2019年4月1日开始，被告单方解除合同：既不履行缴纳租金，也不继续使用诉争商品房，任凭诉争商品房闲置不管不顾；原告垫付了2019年1月至8月物业费1773元、为修复被告装修损坏的房屋和拆除商铺门头分别花费：5000元和2000元。之后，原告于2019年9月1日将诉争房屋以32000元每年的价格租赁给其他人使用；后经原告多方与被告协商未果，故提起诉讼。   被告辩称，双方签订的租赁合同不合法，因为原、被告双方之前有口头约定，原告未按照双方口头约定从小区拉电线，故双方的租赁合同并不成立，原告也是带有欺骗性的与被告签订租赁合同。2018年4月1日被告已付给原告租赁费36000元，后原告于2019年3月11日搬离租赁房屋，支付原告水电费、物业费1000元，物业费都是交由管理员手中，且租赁费用押金1000元原告应当退还给被告。自被告搬离房屋后，原、被告之间已解除租赁关系。对于原告诉请的剩余43个月的租金，原告在诉状中已明确说明将房屋已出租给他人，原告2019年4月张贴出租广告。被告不应承担租金。原告诉称的水费、电费和物业费与市场政策性规费不符合。原告曾表示被告若不再租赁房屋，需要提前三个月向其告知，被告2018年10月提前半年就向原告说明将不租赁房屋。原告诉称的50%的违约金过高，但因双方之前已经解约，并不存在违约。原告提供的物业费的票据系伪证，被告3月11日搬走时，物业费已经结清。被告在租赁期间并未将案涉房屋装修损坏，原告拆除门头并未联系被告。   本院经审理查明，原告贾春平与被告刘娟于2018年3月15日签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方为原告，乙方为被告，租赁合同中约定原告将润泽金地小区西侧二楼商铺长安银行东邻出租给被告，租赁期限为5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止，每年租金为36000元。租赁合同中还约定，被告应合理使用承租的商铺及附属设施，造成损坏的由被告负责修复或赔偿；被告在承租期间，负责房屋的日常维护并承担物业费、卫生费等。租赁合同约定若一方违约应承担年租金50%的违约金。租赁合同中载明，被告须向原告支付1000元的保证金，被告按时交纳水电费及政策性规费，每年的租金至少提前1个月交纳。被告向原告交纳一年的租金36000元及保证金1000元，被告于2019年3月11日即搬离承租的商铺。原告于2019年8月13日与关某某签订房屋租赁合同，将润泽金地小区西侧二楼商铺长安银行东邻出租给关某某，约定租赁期限为3年，自2019年9月1日至2022年8月31日，每年租金为32000元。   又查明，依据小区物业的收款收据，2019年1月至2019年6月，被告承租的商铺水费90元；物业费单价每平米1.5元、商铺285.56平方米，物业费共2570.04元，以上费用合计2660.04元。原告与他人约定于2019年5月10日至20日对商铺进行室内修复及门头拆除，约定装修费为6000元、门头拆除2000元。   上述事实有原告提供的原、被告之间的房屋租赁合同、原被告微信聊天记录、原告与关某某的房屋租赁合同、物业费收款收据、商铺照片11张、室内装修合同，被告提供的1000元转账记录、证人申某某的证言及本院庭审笔录在卷佐证。   本院认为，原、被告双方通过书面的租赁合同对商铺的租金、物业费及其他费用的承担等进行了明确约定，且自租赁合同签订被告已支付一年的租金及1000元保证金，并实际承租、使用该商铺，故被告辩称因原告未履行口头约定的“拉电线”否则双方的租赁合同不生效、原告是欺骗被告签订租赁合同等均缺乏事实依据，本院不予采信。原告与被告之间签订的租赁合同成立且生效，原、被告应当依约履行各自的义务。商铺自2018年4月1日起出租给被告，约定共出租五年，被告在2019年3月11日即搬离商铺。本院认为，被告搬离商铺时并未与原告协商一致解除租赁合同，当时亦不存在合同法定解除的情形。被告在租赁期未满时即不再承租，不再支付租金和其他费用。原告当庭主张原、被告租赁合同自2019年9月1日解除。依据查明的事实，在被告搬离商铺后，原告在2019年8月13日与他人签订房屋租赁合同，确定自2019年9月1日起向其出租商铺，因此，原、被告之间的租赁合同已经无法继续履行，双方的租赁合同事实某某已经解除。   在租赁合同解除前，原、被告仍受该合同的约束，故被告应向原告支付2019年4月1日至2019年8月31日共5个月的租金15000元，扣除被告曾向原告支付的1000元保证金，被告应支付租金14000元。依据原告提供的物业费的收款收据，原告主张被告应支付垫付的2019年1月至8月的物业费共1773元，被告向本院提交的转账凭证并不能确定被告已实际支付物业费，故对原告该主张本院予以支持。   原告主张被告应赔偿其室内装修费用5000元、门头拆除费2000元并提供室内装修合同及商铺的照片，但依据原告提供的证据并不能确定其主张的商铺毁损是因为被告不当使用商铺造成的，也不能确定原告是否已实际支出该笔装修费用及门头拆除费用，依据现有证据不能认定原告所诉请的该笔赔偿应由被告承担，故对原告该诉请本院不予支持。在被告搬离承租的商铺后，原告4月至8月未收到租金，并在8月与他人以每年32000元的租金价格签订租赁合同，低于与被告约定的租金每年36000元的，对于原告主张的剩余43个月的租金损失，该租金损失是在签订合同时若一方违约可预见的损失，是因被告的违约行为造成原告的直接损失，故原告主张被告赔偿租金损失14331.9元本院予以支持。原告与被告在租赁合同中约定了违约金为年度租金的50%，即18000元，但被告向原告支付商铺空置的5个月的租金14000元及43个月的租金差价损失14331.元，原告的损失已得到合理弥补，故对原告主张的被告支付18000元违约金的损失本院不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条之规定，判决如下：   一、解除原告贾春平、被告刘娟于2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》。   二、被告刘娟在本判决生效之日起十五日内向原告贾春平支付租金14000元。   二、被告刘娟在本判决生效之日起十五日内向原告贾春平支付原告垫付的物业费1773元。   三、被告刘娟在本判决生效之日起十五日内向原告贾春平支付租金损失14331.9元。   四、驳回原告贾春平的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1203元，减半收取601.5元，由原告贾春平承担278.5元，被告刘娟承担323元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。                          审判员    郭磊                                  二0一九年十二月三十一日                                书记员   李港国            1