重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终155号上诉人（原审原告）：重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司，住所地重庆市万州区万川大道555号，统一社会信用代码91500101207933684M。法定代表人：颜静宁，该公司董事长。上诉人（原审原告）：颜静宁，男，1974年7月20日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人（原审原告）：戴勇，男，1963年2月14日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人（原审原告）：张晓隆，男，1973年6月25日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人（原审原告）：谭春国，男，1971年11月24日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。以上5上诉人共同委托诉讼代理人：罗亚，重庆谦合谦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈益武，男，1974年5月9日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司（以下简称鸿鸥公司）、颜静宁、戴勇、张晓隆、谭春国（以下简称鸿鸥公司及颜静宁等4人）因与上诉人陈益武物权保护纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月14日对上诉人鸿鸥公司及颜静宁等4人的委托诉讼代理人罗亚，上诉人陈益武进行了询问。本案现已审理终结。鸿鸥公司及颜静宁等4人上诉请求：依法撤销一审判决第二项并改判陈益武向鸿鸥公司及颜静宁等4人支付占有使用费129100元(该费用为2018年11月21日至2019年3月20日期间的费用，之后按照1075.83元/天计算至陈益武搬离并返还场地之日止，同时保留向陈益武主张2017年2月15日至2018年11月20日期间的占有使用费的权利)；一、二审诉讼费用由陈益武承担。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”无效的租赁合同尚且可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而本案《租赁合同》系双方真实意思表示,并不违反法律的强制性规定，合法有效。鸿鸥公司及颜静宁等4人参照《租赁合同》约定的租金标准主张占有使用费于法有据。2.一审已认可陈益武没有按时腾房给鸿鸥公司及颜静宁等4人造成的损失应当进行赔偿,但一审并未根据案件审理情况，向鸿鸥公司及颜静宁等4人释明需要另行提供符合规划用途的租金计算依据，而是在开庭5天后直接判决驳回了鸿鸥公司及颜静宁等4人主张占有使用费的诉讼请求，致使鸿鸥公司及颜静宁等4人不得不通过上诉来主张占有使用费，增加诉累。陈益武辩称，鸿鸥公司及颜静宁等4人的请求不成立。在租赁合同解除后，鸿鸥公司擅自关闭了所有进入通道，他的人员无法进入案涉场地，也没有使用案涉场地。案涉场地是电动门，电是由鸿鸥公司掌控，且已经使用完毕，钥匙无法打开门。陈益武上诉请求：依法撤销一审判决第一项；一、二审诉讼费由鸿鸥公司及颜静宁等4人负担。事实和理由：1.陈益武投入的设施设备绝大部分系根据租赁场地的面积、规格、位置等特定场所定制,并固定于墙体或者地面,与鸿鸥公司及颜静宁等4人的租赁物形成附合。拆除、腾退这些设施设备需要专业技术人员、技术工具及特殊场地才能进行。陈益武个人不具备腾退设施设备的上述安全技术条件，无法对设施设备进行不会损坏和贬值的拆除、腾退。2.在租赁合同解除后,鸿鸥公司及颜静宁等4人擅自封闭了东出口和北出口,并将通道租赁给他人使用。因鸿鸥公司及颜静宁等4人出租并封闭两条通道时,未告知陈益武,加上南出口有较高台阶,腾房所用车辆及大型工具无法进入场地,且电动门开启由鸿鸥公司及颜静宁等4人掌控。故陈益武无法进入该场地内,也不具备腾房条件。3.一审并未查明原装潢和再装潢部分分别包括哪些,鸿鸥公司及颜静宁等4人也未提供相关清单,哪些属于原有装潢,哪些属于再装潢,鸿鸥公司及颜静宁等4人已赔偿的装饰装潢是哪些。这样会造成将来生效判决无法履行。鸿鸥公司及颜静宁等4人辩称，1.电动门的钥匙在陈益武的手上，陈益武没有缴纳电费所以没有电，只需要缴纳电费电动门就可以打开，电动门是主要通道，现在仍然可以打开电动门，陈益武也可以搬迁。另外的两个通道也是在合同解除后封闭，并非在陈益武租赁期间。2.对于（2018）渝04民终805号民事判决中所判决的内容，鸿鸥公司已经全额赔偿陈益武的装修费用并且在该案中对陈益武的整个租赁场地以及所有投入均进行了司法鉴定，有相应的金额和清单，其内容是明确的，不存在分不清楚的情况。鸿鸥公司及颜静宁等4人向一审法院起诉请求：1.判决陈益武腾空并返还位于重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道鸿鸥时代广场3-6号楼夹层部分场地，且场地内的装潢归鸿鸥公司及颜静宁等4人所有；2.判决陈益武向鸿鸥公司及颜静宁等4人支付占有使用费129100元（该费用为2018年11月21日至2019年3月20日期间的费用，之后按照1075.83元/天计算至陈益武搬离并返还场地之日止，同时保留向陈益武主张2017年2月15日至2018年11月20日期间的占有使用费的权利）；3.本案诉讼费用由陈益武承担。一审法院认定事实：2016年5月，鸿鸥公司与陈益武签订了《租赁合同》，约定将位于石柱土家族自治县南宾镇万寿大道鸿鸥时代广场3-6号楼夹层部分场地以双方确认的现有物业状态出租给陈益武，并约定：租赁期满，陈益武应将房屋以清洁良好的状态将属于鸿鸥公司的设施、设备以完好且能够正常使用的状态交还，否则陈益武应负责修复或作价赔偿，原有装潢部分以及陈益武再装潢部分均归鸿鸥公司无偿所有，陈益武退场时不得拆走或破坏。在合同履行的过程中，陈益武将鸿鸥公司起诉至法院，2018年9月21日，重庆市第四中级人民法院作出（2018）渝04民终805号民事判决书确认双方签订的《租赁合同》已于2017年2月解除，并在本院认为部分载明“经查，陈益武投入的设施设备为动产，可搬动且不会因此而贬值……由于出租人鸿鸥公司向陈益武提供的租赁房屋本身因为规划问题不符合经营之需。且陈益武对此没有明显的故意和重大过错行为，故该直接损失应由上诉人鸿鸥公司全额赔偿”。2018年11月20日，鸿鸥公司向陈益武转账支付赔偿款465762.87元。时至今日，陈益武的游乐场设施设备仍然占用鸿鸥公司的场地。临街的卷帘门钥匙在陈益武手中。另查明，涉案场地属于鸿鸥公司及颜静宁等4人按份共有，坐落于石柱土家族自治县南宾镇万康路1号（时代广场）x幢（商业车库）负1-车库，用途为：其他商服用地，商业服务。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.陈益武是否应该腾退涉案场地；2.占有使用费是否支持。分别评析如下：关于焦点1。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，既然（2018）渝04民终805号民事判决书确认双方签订的《租赁合同》已于2017年2月解除，并且鸿鸥公司及颜静宁等4人已经全部履行了判决义务，向陈益武支付了赔偿款，根据该判决书确定的陈益武投入的设施设备为动产，可搬动且不会因此而贬值，故陈益武应该腾退租赁房屋，考虑到腾退房屋需要时间，一审法院酌定陈益武在判决生效后三十日内进行腾房。关于腾房产生的费用，陈益武可另案主张权利。陈益武辨称自己没有安全技术条件进行腾房于法无据，不予支持。鸿鸥公司及颜静宁等4人主张的场地内的装潢，根据租赁合同约定，原有装潢部分以及被告再装潢部分均归鸿鸥公司无偿所有，陈益武退场时不得拆走或破坏，该约定系双方真实意思表示，合法有效，对此主张予以支持。关于焦点2。因为双方已经解除合同，鸿鸥公司及颜静宁等4人也已经全部履行判决义务，陈益武应该在鸿鸥公司及颜静宁等4人支付赔偿款后的合理时间内进行腾房，陈益武对没有按时腾房给鸿鸥公司及颜静宁等4人造成的损失应该进行赔偿，但（2018）渝04民终805号民事判决书载明“涉案房屋本身因为规划问题不符合经营之需，且陈益武对此没有明显的故意和重大过错行为，故该直接损失由鸿鸥公司全额赔偿”，故鸿鸥公司及颜静宁等4人主张按照双方签订的经营游乐城的租金进行计算占有使用费于法无据，且鸿鸥公司及颜静宁等4人未提供证据证明符合规划的其他商业用途的租金计算依据，故对此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陈益武于本判决生效后三十日内将位于重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道鸿鸥时代广场3-6号楼夹层部分场地腾空并返还给鸿鸥公司及颜静宁等4人，且场地内的装潢归鸿鸥公司及颜静宁等4人所有；二、驳回鸿鸥公司及颜静宁等4人的其余诉讼请求。案件受理费2882元，由鸿鸥公司及颜静宁等4人共同负担2802元，陈益武负担80元。二审中，鸿鸥公司及颜静宁等4人举示了如下证据：1.重庆市房产面积报告书（车库分割），拟证实案涉场地车位平均面积为36.96平方米。2.石柱土家族自治县发展和改革委员会石发改价格[2014]45号《关于公共停车服务收费有关问题的通知》、重庆市停车收费公示牌。拟证实案涉场地的车位租金为每个300元/月。陈益武质证认为，重庆市房产面积报告书（车库分割）、重庆市停车收费公示牌系鸿鸥公司的物业公司单方制作，与其无关。《关于公共停车服务收费有关问题的通知》也与其无关。陈益武举示了重庆通冠会计师事务所有限责任公司作出的通冠[2017]会鉴字第013号司法鉴定报告书，拟证实其投入的设施设备与装饰装修物无法区分。鸿鸥公司及颜静宁等4人对通冠[2017]会鉴字第013号司法鉴定报告书三性无异议。本院经审查认为，鸿鸥公司及颜静宁等4人举示的重庆市房产面积报告书（车库分割）系有测绘资质的石柱土家族自治县精绘勘测有限公司作出，具有客观性，且与本案具有关联性，予以采信；《关于公共停车服务收费有关问题的通知》、重庆市停车收费公示牌分别是石柱土家族自治县发展和改革委员会颁发的文件及石柱土家族自治县物价检查所监制，且二者的内容能够相互印证，具有客观性，也与本案具有关联性，予以采信。鸿鸥公司及颜静宁等4人对陈益武举示通冠[2017]会鉴字第013号司法鉴定报告书无异议，予以采信。本院二审查明，鸿鸥时代广场x幢（商业车库）负1-车库的面积为36.96平方米/个。车库租金为每个300元/月。陈益武租赁使用的面积为1291平方米。通冠[2017]会鉴字第013号司法鉴定报告书对陈益武投入的设施设备制作了附表1-1的《设施设备明细表》，对陈益武投入的其他装饰装修费用等也有相应明细表。鸿鸥公司及颜静宁等4人陈述，要求陈益武腾退的物品包括但不限于附表1-1的《设施设备明细表》中的物品。陈益武腾退物品时，其可以提供必要的协助。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.陈益武应否腾退案涉场地；2.陈益武应否支付案涉场地占有使用费。现就此评述如下：一、关于场地腾退问题。本院经审查认为，陈益武应当对案涉场地予以腾退，具体事实及理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，合同解除后，合同双方应当对基于合同而取得的财物相互返还。本案中，生效的（2018）渝04民终805号民事判决书已确认陈益武、鸿鸥公司签订的《租赁合同》于2017年2月解除。因此，陈益武在租赁合同解除后，应当将租赁使用的案涉场地返还给鸿鸥公司及颜静宁等4人。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”。生效的（2018）渝04民终805号民事判决书已确认陈益武投入的设施设备为动产，未形成附合。陈益武虽主张其投入的设施设备已与场地形成附合，但其举示的购销合同等证据并不足以证明其主张。因此，陈益武应当对其投入的、未形成附合的设施设备予以拆除、腾退。第三，对于陈益武辩称案涉场地通道被鸿鸥公司封闭，无法进入场地及需要腾退的物品不清的问题。经查，场地通道虽已封闭了两条，但仍有一条通道可以通行，且鸿鸥公司二审陈述可以对陈益武腾退物品予以必要协助，因此不存在陈益武所称无法进入场地的问题。至于需腾退的物品问题。生效的（2018）渝04民终805号民事判决书根据通冠[2017]会鉴字第013号司法鉴定报告书对可搬动的设施设备及其他装饰装修费用分别作出了处理。其他装饰装修费用已由鸿鸥公司全额赔偿。通冠[2017]会鉴字第013号司法鉴定报告书对陈益武的所有投入均有明细附表，相应物品具体明晰，亦不存在陈益武所称需要腾退的物品不清的问题。故陈益武辩称的上述理由不能成立，本院不予支持。二、关于场地占有使用费问题。如前所述，在租赁合同解除后，陈益武无权再占有使用案涉场地，本应当及时腾退物品将案涉场地返还给鸿鸥公司。而事实上，陈益武至今未腾退案涉场地内的物品，致使鸿鸥公司及颜静宁等4人对案涉场地无法加以使用，已对鸿鸥公司及颜静宁等4人造成损失。故陈益武应当向鸿鸥公司及颜静宁等4人赔偿案涉场地占有使用费。鸿鸥公司及颜静宁等4人主张参照《租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费。因《租赁合同》约定的租金标准是按照儿童游乐场地确定，而案涉场地规划用途为车库。因此占有使用费的标准应当参照同类规划用途场地实际租金标准，即车库租金标准。根据鸿鸥公司及颜静宁等4人二审举示的证据及查明的事实，鸿鸥时代广场x幢（商业车库）负1-车库的面积为36.96平方米/个。车位租金为每个300元/月。陈益武租赁使用的面积为1291平方米。故陈益武每天应支付的占用使用费为：1291平方米÷36.96平方米/个×300元/月÷30天=349元/天。鸿鸥公司及颜静宁等4人在本案中主张的占有使用费期间为自2018年11月21日起至陈益武腾退返还场地之日止。因此，陈益武应当支付的占用使用费为：自2018年11月21日起至陈益武腾退返还场地之日止，按349元/天计算。鸿鸥公司及颜静宁等4人诉请超出部分，不予支持。综上所述，陈益武的上诉请求不能成立，本院不予支持。另根据二审出现的新证据及查明的新事实，鸿鸥公司及颜静宁等4人的上诉请求部分成立，一审判决裁判结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持石柱土家族自治县人民法院（2019）渝0240民初4679号民事判决第一项；二、撤销石柱土家族自治县人民法院（2019）渝0240民初4679号民事判决第二项；三、陈益武于本判决生效后三十日内向重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司、颜静宁、戴勇、张晓隆、谭春国支付占有使用费：自2018年11月21日起至陈益武腾退返还场地之日止，按349元/天计算；四、驳回重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司、颜静宁、戴勇、张晓隆、谭春国的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2882元，由重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司、颜静宁、戴勇、张晓隆、谭春国共同负担1960元，由陈益武负担922元。二审案件受理费2882元，由重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司、颜静宁、戴勇、张晓隆、谭春国共同负担1880元，由陈益武负担1002元。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王 宏审 判 员 万永福二〇二〇年一月十六日法官助理 杨鹏润书 记 员 简 鑫