河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25157号上诉人（原审被告）：河南上拓置业有限公司，住所地郑州市上街区通航五路21号院，统一社会信用代码：914101065860241807。法定代表人：胡青慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：安君恒，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马瑞，女，1993年3月23日出生，回族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：代振阳，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张衡，河南豫和律师事务所实习律师。原审被告：方文文，女，汉族，1995年3月12日出生，住河南省荥阳市。上诉人河南上拓置业有限公司（以下简称“上拓公司”）因与被上诉人马瑞以及原审被告方文文商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初3942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上拓公司上诉请求：1、依法判决上诉人不承担返还被上诉人团购费30000元及其利息暂计100元；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定违约金为已付房款的0.1%即417.323元。该约定系双方真实意思表示，是双方意思自治的体现，不违反法律规定合法有效。违约金的约定并非显然过低，一审法院予以增加不符合法律规定，应予撤销。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人团购费30000元缺乏事实依据。团购费系房产经纪公司收取，是经纪公司提供居间服务所收取的报酬，上诉人并未收取此项费用。一审被告方文文收取该项费用并不是代表上诉人收取，是临时代替经纪公司收取。综上，一审法院判决上诉人承担返还被上诉人团购费及其利息，缺少事实和法律依据实属错判。对一审判决的其他内容无异议。马瑞辩称：一、一审认定事实清楚、证据采纳充分。关于所谓“团购费”收取的主体以及收取的事实认定均有明确的事实依据，且事实清楚正确。二、一审法院适用法律正确、判决正确、且公平合理。故请求驳回上诉，维持原判。方文文述称：当时我作为上诉人的置业顾问，是上诉人公司的员工，当时的销售政策是交3万元抵8万元，被上诉人交了团购费才能享受到优惠，如果没有3万元的情况下就要直接多交8万元的房款。当时对所有的客户政策全部都是统一一致的。客户的3万元确实是我代收，但是后期全部都转交到公司了。马瑞向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告上拓公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告上拓公司返还原告购房款417323元及赔偿原告利息损失（计算方式：自2017年8月5日起以417323元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；3.判决被告上拓公司返还原告维修基金5168元、登记费120元，共计5288元及利息损失（计算方式：自2017年8月5日起以5288元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；4.判决被告上拓公司向原告支付违约金417.323元；5.请求法院依法判令被告上拓公司与被告方文文共同偿还原告团购费30000元及利息损失（计算方式：自2017年7月20日起以30000元为基数按照年利率6%计付资金占用期间的利息直至款项偿还完毕为止）；6.请求法院依法判令被告上拓公司协助原告注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；7.本案的诉讼费全部由被告承担。（以上款项本息暂计至起诉之日合计：513595.8元）。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。上拓公司同意解除与马瑞签订的《商品房买卖合同》，并确认收到马瑞支付的购房款417323元、维修基金5168元、登记费120元、团购费30000元。关于上拓公司是否应当支付利息。马瑞认为双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金过低，不足以弥补其损失，请求增加违约金即诉讼请求中的利息。上拓公司辩称逾期交房系因环保导致，所以不应该支付利息。上拓公司提交了郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等政府部门出具的文件和通知共计15份及微信聊天记录截图，证明政府管控行为影响了上拓公司的交房时间。马瑞对上述证据真实性和证明目的均有异议。经审理查明，自2017年8月5日双方签订合同至双方约定的交房日期2019年5月1日，上拓公司提交的通知中有8份不在该期间内，与本案无关,剩余7份通知中，4份系解除管控行为，另3份并未涉及停工的内容。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”上拓公司未提供充分证据证明管控措施不能预见、不能避免和不能克服及已尽到通知马瑞的义务。对上拓公司的辩称，不予采纳。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。原告马瑞要求解除《商品房买卖合同》，且返还购房款417323元、登记费120元、维修基金5168元，被告上拓公司表示同意，双方协商一致，一审法院予以支持。关于原告马瑞支付的团购费30000元，被告上拓公司确认已经收到，上拓公司辩称该款项已经计入房款，原告享受到了优惠，不予退还。团购费确系上拓公司因房屋买卖行为取得的财产，与是否计入房款、享受优惠无关，且合同解除后支付团购费减免房屋价款的目的已经无法实现，被告上拓公司应当予以返还。被告方文文作为上拓公司的员工收取团购费，系履行职务行为，由此给原告马瑞造成的违约责任，应由被告上拓公司承担。关于原告马瑞主张的购房款、维修基金、登记费、团购费资金占用期间的利息。被告上拓公司逾期交房并非因原告马瑞未付清房款导致，应由上拓公司承担合同解除的违约责任。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金为已付房款的0.1%即417.323元。原告马瑞向被告上拓公司缴付的款项,必然产生孳息，合同约定的违约金仅为417.323元，显然过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告马瑞要求增加违约金即支付利息，于法有据，一审法院予以支持，利息计算标准依法调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决：一、解除原告马瑞与被告河南上拓置业有限公司于2017年8月5日签订的《商品房买卖合同》，编号SJ17003493522;二、被告河南上拓置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告马瑞购房款417323元、登记费120元、维修基金5168元、团购费30000元并支付利息（自2017年8月5日起以422611元为基数，自2017年7月20日起以30000元为基数，分别按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率,计算至返还之日止）；三、被告河南上拓置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告马瑞办理涉案房产注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；四、驳回原告马瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4568元（已减半收取），由被告河南上拓置业有限公司负担（于履行判决时一并支付）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第九条虽然约定违约金为已付房款的0.1%即417.323元，但违约金约定标准明显过低，并不足以弥补马瑞的损失；一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定并根据马瑞要求，将违约金计算标准调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，并无不当。根据本案查明的事实，上拓公司实际收取了马瑞所缴纳的团购费30000元，因双方所签订的房屋买卖合同解除，上拓公司收取的马瑞的团购费亦应一并退还给马瑞，并依法支付给马瑞资金占用期间的利息。综上所述，上诉人上拓公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553元，由上诉人河南上拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年一月八日书记员  张 好