浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初7756号 原告：王高松，男，1971年1月29日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：丁林阳，浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵嘉琪，浙江振邦律师事务所律师。 被告：诸暨联科智慧城投资有限公司，住所地诸暨市暨阳街道暨南路87号。 法定代表人：蔡娇梅，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴圣斌，北京盈科（绍兴）律师事务所律师。 被告：欧良友，男，1981年1月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。现住地：诸暨市。 委托诉讼代理人：许华娣，浙江剡城律师事务所律师。 原告王高松与被告诸暨联科智慧城投资有限公司（以下简称联科公司）、欧良友商品房预售合同纠纷一案，于2019年5月9日向本院提起诉讼。本院立案受理后，根据原告的财产保全申请，依法作出裁定并向被告联科公司发出协助执行通知书，停止办理诸暨联想科技城3幢011801号房屋的权属登记、转移过户手续。本案依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理，原告王高松的委托诉讼代理人丁林阳、赵嘉琪，被告联科公司的委托诉讼代理人吴圣斌、被告欧良友及其委托诉讼代理人许华娣到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，于2019年12月20日再次公开开庭进行了审理，原告王高松的委托诉讼代理人赵嘉琪，被告联科公司的委托诉讼代理人吴圣斌、被告欧良友的委托诉讼代理人许华娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王高松向本院提出诉讼请求：1.判决确认两被告就诸暨联想科技城3幢011801号房屋签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2019330681YS0020789）无效；2.判令被告联科公司继续履行与原告签订的《协议书》，立即协助原告办理诸暨联想科技城3幢011801号房屋网签备案手续。庭审中，原告王高松变更诉讼请求为：1.判决确认两被告就诸暨联想科技城3幢011801号房屋签订的《房屋买卖合同》（合同编号：2019330681YS0020789）无效；2.判令撤销两被告在房地产管理部门办理的诸暨联想科技城3幢011801号房屋网签备案手续；3.判令两被告在可以办理诸暨联想科技城3幢011801号房屋产权登记手续之日起十日内协助原告办理该房产的产权登记。庭审结束后，原告王高松又向本院申请撤回变更后的第2项诉讼请求。 事实与理由：2017年，原告向被告联科公司订购诸暨联想科技城3幢011801号房屋一套及编号为00071的有产权地下车位一个，约定房屋总价款1472574元。被告联科公司于2017年12月31日向原告交付该房屋，原告于当日缴纳维修基金16475元、一年物业服务费3690.24元。2018年9月5日，原告与被告联科公司、案外人浙江八达建设集团有限公司（以下简称八达公司）签订《协议书》一份，约定八达公司将对联科公司工程款债权中的1327574元转让给原告，原告以该受让的1327574元债权用于抵销应付联科公司的等额购房款。2019年4月26日，被告联科公司与被告欧良友就案涉3幢011801号房屋签订《房屋买卖合同》并办理网签（合同编号：2019330681YS0020789），而被告欧良友系被告联科公司的员工。原告认为，被告联科公司与原告交付房屋、签订《协议书》在先，被告联科公司、欧良友明知所购房屋状况，且在未真实履行购房款的情况下，两被告之间签订《房屋买卖合同》并办理网签的行为显属恶意串通，损害原告权利，应属无效。 被告联科公司答辩称：1.原告的诉请不成立，原告起诉要求确认联科公司与欧良友的房屋买卖合同无效是基于认为两被告存在恶意串通的行为，虽然原告如此认为，但需要说明欧良友并不是联科公司的员工，欧良友是联科公司开发的联科智慧城B地块总包单位厦门鲁班源房屋营造有限公司（以下简称鲁班源公司）的员工，是上述公司的财务负责人。欧良友之所以与联科公司签订房屋买卖合同，是因为到目前为止，联科公司欠付B地块的总承包单位鲁班源公司一个多亿的工程款，是拿案涉房屋抵偿作为工程款，欧良友才与联科公司签订房屋买卖合同，实际上是一个工程款抵偿的行为，并非原告所说的恶意串通。目前案涉房屋仍然属于联科公司所有，有权自行处置，即使原告认为联科公司没有权利处理，也是联科公司违约的问题，而不是确认联科公司与欧良友之间的商品房买卖合同无效；2.原告所主张的案涉房屋是基于联科公司与八达公司就诸暨联想科技城住宅项目欠付工程款抵房屋所引申而来的，根据联科公司和八达公司2017年11月28日签订的抵房协议书约定，在协议签订同时，八达公司必须开具1264万元的发票，否则协议自动作废，联科公司有权另行出售该房源，从这个角度来讲，原告所主张的前提依据已经不存在，在八达公司没有按协议开具发票的前提下，该协议已经作废，联科公司有权自行处置该房屋。 被告欧良友答辩称：1.两被告的合同主体适格，内容合法，未违反法律强制性规定，在联科公司与八达公司签订的合同无效的情况下，从合同也无效，其与联科公司签订的商品房买卖合同是对所有权的自由处分；2.两被告之间存在恶意串通无证据证明，被告欧良友不清楚原告与联科公司之间已经签订了商品房买卖合同，主观上没有串通的故意，客观上也无从得知，基于欧良友的特殊身份，欧良友于2016年10月入职鲁班源公司，从事财务工作，被该公司派驻到诸暨智慧城与下面班主对接，鲁班源公司系智慧城的施工方，原告与鲁班源公司之间也存在合同关系，被告将提交证据。鉴于联科公司尚欠鲁班源公司一个多亿的工程款，联科公司经与鲁班源公司协商一致，由被告欧良友与其签订商品房买卖合同，以抵充相应的工程款，我们认为这个是联科公司所有权自由处分的行为，合法有效，无恶意串通情形，原告的主张无相应的事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回。 原告王高松为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 1.协议书一份，证明2018年9月5日，原告与联科公司协议约定，案外人八达公司将对被告联科公司工程款债权中的132.7574万元转让给原告，原告以该受让的债权款项用于抵销应付给联科公司的等额购房款，联科公司已于2017年12月31日向原告交付房屋并承诺办理房屋交付手续。经质证，被告联科公司对该证据真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，协议书第二条说明原告主张案涉房屋的权源问题，金额与联科公司与八达公司签订的以房抵款协议书的金额一致，根据协议书约定可以看出三方明确是要通过债权债务转让的方式抵销工程款，是以房抵款的行为。合同第二页第二条，内容明确看出双方实际上没有办理交付手续，联科公司没有把案涉房屋交付给原告。被告欧良友对协议书的真实性无法确认，根据该协议书第二条意见内容，联科公司应于2018年12月30日前签订备案合同、交付房屋、开具购房发票，这几个行为同时完成，视为联科公司愿意将房屋销售给原告，但根据原告目前提交的证据均不能达到这三个条件，上述三项均没有完成，因此认为该协议不能达到原告证明目的。 2.pos签购单两份、收据四份、房屋交接确认表一份、钥匙托管承诺书一份、自来水缴费单三份，证明原告于2017年12月31日向联科公司缴纳维修基金16475元，预交一年物业服务费3690.24元，于2017年12月28日向联科公司缴纳10000元地下车库定金，联科公司于2017年12月31日交付该房屋且原告已实际使用该房屋。经质证，被告联科公司对该组证据的真实性没有异议，但是对关联性及证明目的有异议，上述证据不能证明联科公司向原告交付了房屋，关于钥匙托管承诺书，如果是正常交房的话，是不需要签订这样一份承诺书的。被告欧良友表示对该组证据无法确认，认为仅凭该组证据不能证明房屋已经实际交付，包括房屋交接确认书、钥匙托管承诺书，原告也没有陈述证据来源，从证据的形式看，也无法证明证据来源于物业公司或联科公司，且与第一组证据矛盾，交接即使是客观存在的也是本末倒置的，不能产生房屋交接的法律意义，不能达到原告已经实际管理使用案涉房屋的目的。 3.网签信息记录复印件一份，证明联科公司与欧良友在2019年4月26日办理已实际交付给原告的3幢011801号房屋的网签备案手续。经质证，被告联科公司、欧良友对真实性无异议。 4.诸暨联想科技城部分网签信息记录复印件五份，证明联科公司将大批房屋网签至欧良友名下，本案涉及房屋并不是双方商品房买卖真实意思表示。经质证，被告联科公司认为如果是真实的可以看出联科公司与欧良友办理网签手续是真实意思表示。被告欧良友认为网签记录是欧良友与鲁班源公司内部之间的关系，与本案没有关系，也不能达到原告的证明目的。 5.八达公司诉联科公司建设工程施工合同民事起诉状复印件一份，证明本案涉及的房产及相应进度款被明确剔除在外，与该案审理无关。经质证，被告联科公司对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，在八达公司起诉联科公司的案子里，八达公司主张认可包括案涉房屋在内的十套房屋冲抵工程款1264万，但联科公司并没有认可，联科公司认为这个协议已经作废，案涉十套房屋不应再纳入已付的工程款，在该案中八达公司也财产保全了十套房中的五套，印证八达公司没有把这十套房子抵充工程款。被告欧良友对该组证据三性均有异议，并表示不知情，认为不能达到原告的证明目的。 被告联科公司围绕其抗辩意见，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 6.联科公司与欧良友签订的商品房买卖合同一份，证明联科公司将案涉房屋通过以房抵工程款形式作价1436158元抵给诸暨联想科技城B地块工程总包单位鲁班源公司，并由鲁班源公司指定其项目财务负责人欧良友签订商品房买卖合同的事实。经质证，原告王高松对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为商品房买卖合同并不能代替以房抵债协议来证明以房抵债目的，如联科公司陈述系以房抵工程款给鲁班源公司，欧良友非实际债权人，反而证明了此份合同系双方虚假意思表示，无效。被告欧良友对该证据的三性均无异议，认为代表了两被告之间以房抵债的合同关系，且该合同依法进行了备案，体现了双方的真实意思表示，原告与欧良友之间系平等债权人，作为联科公司与欧良友签订备案合同说明联科公司以实际行动选择了案涉房屋的出卖方，该合同的签订可以代表联科公司真实意思表示。 7.抵房协议书一份，证明基于联科公司与诸暨联想科技城A地块工程总包单位八达公司签订的以房抵工程款协议约定，由八达公司与原告约定案涉房屋折价抵充原告工程款。十套房子以房抵款协议的金额，与八达公司确定的应付工程款金额相吻合，协议书中十套房子里有一套是案涉房屋。根据协议中3.1条内容，联科公司认为协议签订后，八达公司没有提供工程款发票，故协议作废，联科公司有权自行处置房屋。经质证，原告王高松对该证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该份协议已被协议书取代，双方另行约定了房屋抵扣交付的各项问题，应以2018年9月5日的协议为准。被告欧良友对该证据无法确认，但认为根据3.1条显示，如八达公司没有开具增值发票，该抵房协议书自动作废，八达公司负有开具发票义务，本案原告的债权来源于八达公司的三方协议书，如该协议书作废，八达公司的债权在不稳定不确定情况下，原告债权也不确定，原告无证据证明八达公司履行开票义务，原告的债权依法不受保护。 8.八达公司诉联科公司的建设工程施工合同民事起诉状复印件一份，证明联科公司与八达公司因地块A发生工程款结算的争议尚在法院审理当中，本案审理应当以该案审理的结果作为依据。经质证，原告王高松对该证据的真实性无异议，关联性方面讼争内容系施工结算款，本案所抵房款系进度款，且已被明确剔除在外，八达公司诉联科公司案件与本案审理进度无关联。被告欧良友对该证据的关联性予以认可，联科公司与八达公司总债权不确定，尚在诉讼中，导致原告的债权必须建立在八达公司对联科公司拥有依法明确的债权情况下，或原告提供八达公司依法履行开票义务前提下，原告的债权才受保护。 被告欧良友围绕其抗辩意见，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 9.防水工程施工合同一份、收据一份、工程请款单一份、转账明细一份，证明鲁班源公司作为联想科技城B地块的总承包，与原告作为负责人的公司曾签订防水工程施工合同，工程请款单上是欧良友签字的，欧良友系鲁班源公司财务负责人的事实。经质证，原告王高松对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。被告联科公司对该证据的三性均无异议，认为可以看出原告也知道欧良友是鲁班源公司的财务负责人。 本院对上述证据材料分析、认证如下：1.原告王高松提供的证据1、2，能够证明2018年9月5日，案外人八达公司将对被告联科公司工程款债权中的132.7574万元转让给原告，原告以该受让的债权款项用于抵扣应付给联科公司的案涉房屋的等额购房款，且已于2017年12月31日办理了该房屋的交付手续，故本院对该组证据的三性均予以确认；2.原告王高松提供的证据3，能够证明联科公司与欧良友在2019年4月26日办理案涉房屋的网签备案手续，本院对该组证据的三性均予以确认；3.原告王高松提供的证据4，本院认为该组证据与本案缺乏关联性，故在本案中不作为有效证据予以确认；4.原告王高松提供的证据5与被告联科公司提供的证据8相一致，能够证明八达公司在向被告联科公司主张的工程款内已剔除本案涉及的工程进度款，本院证据的对该证明力予以确认，对被告联科公司提出本案审理应当以该案审理的结果作为依据的证明目的不予支持；5.被告联科公司提供的证据6，本院对该证据真实性予以确认，但仅凭商品房买卖合同，不能达到被告联科公司主张的以房抵工程款的证明目的；6.被告联科公司提供的证据7，该抵房协议书系联科公司与八达公司于2017年12月28日签订，而联科公司、八达公司、王高松间的协议书签订于2018年9月5日，三方已对案涉房屋房款的支付重新作了约定，故2017年12月28日签订的抵房协议书对本案不具有约束力，在本案中不作为有效证据予以确认；7.被告欧良友提供的证据9，能够证明欧良友系联想科技城B地块总承包鲁班源公司的项目财务负责人，本院对该证据予以确认。 综上，本院经审理认定本案事实如下： 2018年9月5日，基于以下两方面：1、王高松已向联科公司订购诸暨联想科技城3幢011801号房屋一套及编号为00071有产权地下车位一个，约定总价款1472574元；2、根据联科公司与八达公司于2015年8月签订的诸暨联想科技城（A地块）项目《建筑工程施工合同》，联科公司应按照工程进度支付八达公司工程款12640694元，而八达公司另应当支付王高松工班工资等款项1327574元。原告王高松、被告联科公司与案外人八达公司签订三方《协议书》一份，约定：1、八达公司将对联科公司应收工程款债权中的1327574元转让给王高松，王高松以该受让的1327574元债权款项用于抵扣应付联科公司的全部购房款。协议签订后，视为王高松已向联科公司付清全部1327574元购房款，联科公司不再向王高松主张上述购房款，八达公司不再向联科公司主张同等额度的工程款。2、联科公司应于2018年12月30日前与王高松签订用于办理房产证的备案用的商品房买卖合同，依法交付房子，开具购房发票，因联科公司原因未能办理网签合同，不影响联科公司与王高松间商品房买卖合同关系。 另查明，2017年12月31日，原告王高松向联科公司缴纳案涉房屋公共维修基金16475元、向案涉房屋物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司诸暨分公司缴纳物业费3690.24元，并与联科公司办理了房屋交接手续，原告王高松将装修钥匙交由物业公司托管。2019年6月4日，原告王高松缴纳案涉房屋的水费82.42元。 还查明，被告欧良友系联想科技城B地块施工总承包单位鲁班源公司的项目财务负责人，2019年4月26日，被告联科公司、欧良友双方签订案涉房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：2019330681YS0020789）并办理合同备案，房屋总价款1436158元。同时，被告联科公司明确案涉房屋已经符合办理产权登记的条件。 本院认为，本案的争议焦点在于： 1、被告联科公司与原告王高松、案外人八达公司签订的协议书及与被告欧良友签订的商品房买卖合同的效力认定。被告联科公司与原告王高松、案外人八达公司签订的协议书已对案涉商品房的基本情况、总价款、付款方式、交付等内容作了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时，原告王高松通过债权转让的方式，自该协议签订起即视为已向联科公司付清诸暨联想科技城3幢011801号房屋的全部1327574元购房款，故应当认定双方已于2018年9月5日签订有效的商品房买卖合同。被告联科公司认为签订该协议书是基于和八达公司2017年11月28日签订的抵房协议书引申而来，因八达公司未开具抵房协议书约定的发票，故协议书已自动作废。本院认为，协议书签订在抵房协议书之后，系三方形成的新的意思表示，不应受原抵房协议书的约束，故被告联科公司、欧良友的抗辩意见，无相应事实依据，本院不予采纳。被告联科公司与被告欧良友签订的商品房买卖合同，双方均一致确认系联科公司为支付诸暨联想科技城B地块工程款，将案涉房屋作价1436158元抵给总包单位鲁班源公司，鲁班源公司指定其项目财务负责人欧良友签订的商品房买卖合同。原告认为被告联科公司与被告欧良友签订该合同实际是为逃避债权人查封而串通签订的买卖合同，是双方虚假意思表示，应属无效。本院认为，原告未能提供充分证据予以证实两被告存在恶意串通、损害第三人利益的行为，应承担举证不利的相应后果。故原告主张确认两被告签订的商品房买卖合同无效的主张，本院不予支持。 2、在两份合同均有效的前提下，应履行哪一份合同。涉及“一房二卖”的，所有权归属顺位应该为：一为已经办理过户登记手续或预告登记手续的；二为先行合法占有房屋的买受人；三为先行支付房屋价款买受人；四为签订合同在先的买受人。就本案而言，两份合同均尚未办理产权登记、预告登记手续，原告王高松通过债权转让的形式、被告欧良友通过抵工程款的形式均视为在签订合同时房款已经支付完毕，但原告王高松系先行签订房屋买卖合同、履行自己合同义务的买受人，且已经办理了房屋交接手续，为最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益，本着公平、诚实信用的基本原则，原告王高松要求被告联科公司继续履行其与联科公司签订在先的合同，本院予以支持。 综上，鉴于被告联科公司已明确案涉房屋已经符合办理产权登记条件，且房款已经付清，原告要求被告联科公司协助办理案涉房屋产权登记手续的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告诸暨联科智慧城投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内，协助原告王高松将诸暨联想科技城3幢011801号房屋的不动产所有权登记到原告王高松名下； 二、驳回原告王高松的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。 本案案件受理费18053元，财产保全费5000元，合计23053元，由被告诸暨联科智慧城投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  荣文华 审 判 员  周 超 人民陪审员  蒋培南 二〇二〇年一月六日 书 记 员  李 昊