四川省崇州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0184执异134号 异议人（被执行人）：成都泓昌嘉泰房地产有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草街76号。 法定代表人：陆辉，董事长。 委托诉讼代理人：原英龙，公司员工。 委托诉讼代理人：荣伟佳，公司员工。 申请执行人：成都建筑工程集团总公司，住所地四川省成都市八宝街111号。 法定代表人：李善继，董事长。 委托诉讼代理人：成燕，国浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王霞，公司员工。 本院在恢复执行申请执行人成都泓昌嘉泰房地产有限公司（以下简称泓昌公司）与被执行人成都建筑工程集团总公司（以下简称建工公司）建设工程施工合同纠纷一案[恢复执行案号为(2018)川0184执恢345号]中，泓昌公司提出执行异议，要求对“海峡友谊大厦”在建工程（下简称涉案工程）按法定程序重新选择评估机构进行评估。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审理终结。 泓昌公司称，崇州法院在执行泓昌公司与建工公司施工合同纠纷一案中，对“海峡友谊大厦”在建工程进行评估的程序严重违法，请求对川鹏源鑫房评字（2019）第19号评估报告不予采信，重新选定评估机构对“海峡友谊大厦”在建工程进行评估。主要理由如下： 一、评估机构委托程序严重违法。2017年10月25日，崇州法院通知泓昌公司派人到现场选择评估机构，并未安排泓昌公司与申请执行人就选择评估机构进行协商，而是直接让双方摇号选定了评估机构杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司(四川分公司)，有泓昌公司员工在摇号现场拍摄的照片佐证(见附件)。但是，最终就执行标的物“海峡友谊大厦”在建工程出具本估价报告的评估机构却是四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司。崇州法院更换评估机构并未对泓昌公司进行通知，泓昌公司是收到估价报告后才了解到评估机构发生了变更。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条之规定及《四川省高级人民法院委托评估、拍卖和变卖管理办法》有关规定，崇州法院委托评估机构的程序严重违法。川鹏源鑫房评(2019)第19号估价报告不能作为反映执行标的物“海峡友谊大厦”在建工程价值的依据，依法应重新进行评估。 二、评估资料的来源存疑，估价报告无法客观真实地反映执行标的物价值。泓昌公司为执行标的物“海峡友谊大厦”的业主方，涉及该在建工程产值的有关资料均存放于泓昌公司。但在评估过程中崇州法院与评估机构均未要求泓昌公司提供任何的评估资料。估价报告依据的《海峡友谊大厦工程设计功能用房建筑面积统计汇总表》《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《总平图》等，均不是泓昌公司提供的，也不知道从何而来。崇州法院没有进行过任何质证，四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司也没有征询过泓昌公司的任何意见。例如，川鹏源鑫房评字(2019)第19号估价报告作为在建工程评估，且使用了假设开发法，竟然不将极为重要的政府规划建设主管部门批准的建筑方案设计和建筑施工图设计作为评估依据，评估结果显然不能真实反映评估标的现状和价值；估价报告中使用的重要文件《总平图》内容错误，且无政府规划建设主管部门的技术专用章，也没有连同《建设工程规划许可证》骑缝加盖技术专用章，为无效文件；《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》面积与《建设用地规划许可证》相差多达5万多平方米，估价报告未就造成这一重大问题的原因及规划、空军管制空域等相关单位重要文件做任何披露或说明，且上述三证均已过期失效；估价报告中使用的《海峡友谊大厦工程设计功能用房建筑面积统计汇总表》加盖的只是申请执行人成都建工的公章，为无效文件；估价报告第7页确认的土地权益状况-权属状况记载的土地使用权证号、地类(用途)、面积、终止日期完全错误，与有效权土地使用权证内容完全不符。估价报告第8页估价师整理的规划建筑面积表的内容存在重大错误，与政府规划建设主管部门批准的有效规划文件不符。因此，川鹏源房评字(2019)第19号估价报告内容极为失真，且评估过程非常草率，极不负责，严重侵害了泓昌公司的合法权益，也将对竞买者产生严重误导，应当无效，不可采信。 三、估价报告确认的工程已施工内容与客观事实严重不符且执行法院或评估公司也未通知泓昌公司或监理公司配合现场勘察核实。崇州法院或其委托的四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司从未通知泓昌公司或监理公司配合现场勘察核实。估价报告确认的内容与实际情况严重不符。例如，南侧地下空间结构实际已大部分完成施工，而估价报告确认为未施工；四个塔楼之间部位地下室及裙楼结构实际均未施工，而估价报告确认为施工完成至地上四层顶板；A、B塔楼之间地下一层及地上四层顶板结构实际未施工，而估价报告确认为完成施工；B、D塔楼之间及C、D塔楼之间的地面一层及地面四层顶板结构实际未施工，而估价报告确认为完成施工；A、B塔楼及之间东面最外侧地下室结构实际未施工，而估价报告确认为完成施工等。估价报告中的施工现场照片，也可以佐证估价报告确认的已施工内容与实际情况严重不符，估价报告确认的施工内容和数据十分混乱，不能真实反映在建工程施工的现状和价值。四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司据此作出估价报告，必将对竞买者产生严重误导，影响拍卖公平竟价，应当无效，不可采信。 四、评估机构未就评估报告提供应有的评估说明。 经审查查明，泓昌公司与建工公司施工合同纠纷一案，成都市中级人民法院(下简称成都中院)于2016年6月22日作出（2015）成民初字第2883号判决，判决：一、成都泓昌嘉泰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向成都建筑工程集团总公司支付工程进度款14051.43万元及利息，利息计算方式为：以11000万元为本金，按20%/年的利率标准计算，从2014年10月7日起计算到本息付清之日止；以1480万元为本金，按20%/年的利率标准计算，从2015年2月15日起计算到2015年6月30日止，以1480万元为本金，从2015年7月1日起至本息付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以1571.43万元为本金，按20%/年的利率标准计算，从2015年5月1日起计算到本息付清之日止；二、成都泓昌嘉泰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向成都建筑工程集团总公司支付 1100万元的停工补偿费用。三、驳回成都建筑工程集团总公司其他诉讼请求。该判决生效后，因泓昌公司未按判决履行，建工公司向成都中院申请执行，成都中院于2016年9月23日立案执行［执行案号（2016）川01执1629号］。于2017年8月21日，成都中院作出（2017）川01执指792号执行案件指定决定，将该案交由本院办理，本院于2017年9月5日立案执行［执行案号（2017）川0184执1083号］。2017年12月14日，本院对该案“终结本次执行程序”。2018年10月10日，本院恢复执行该案［执行案号（2018）川0184执恢345号］。恢复执行后，因需要对涉案工程进行评估，而建工公司明确表示不同意协商选定评估机构，故本院于2018年10月30日通过本院司法鉴定管理系统立案，案号为（2018）崇州法技委字第00167号，并于2018年11月7日通过上述系统随机选定了三个顺位评估机构，其中四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司（下简称鹏源评估公司）为第一顺位的评估机构，系统于当日生成委托，故本院依法委托鹏源评估公司对涉案工程进行评估。2018年11月15日，鹏源评估公司评估师对涉案工程进行了实地查勘，并于当日在涉案工程工地大门口张贴了《房地产司法鉴定评估告知书》，其内容为：“各相关当事人：我公司于2018年11月7日接受崇州市人民法院的委托（司法评估委托书编号（2018）崇州法技委字第167号），对所属位于成都市高新区金融总部商务区8号地块及地上、地下建筑物的房地产价值进行进行评估，请给予必要的配合，在评估过程中如异议或问题，请致电我公司，联系电话028-866××××9”。期间，申请执行人建工公司委托诉讼代理律师向本院申请调查令，对“海峡友谊大厦”在建工程所在的成都市高新区建设工程主管职能部门调取规划、土地、报建等资料，并通过本院将资料复印件转交给了鹏源评估公司。2019年2月26日，鹏源评估公司就涉案工程作出了川鹏源房评字（2019）第19号估价报告，估价结果为“估价对象房地产在满足本估价报告‘估价的假设和限制条件’下在价值时点的房地产价值估价结果如下（币种：人民币）：房地产总价：136578.27万元大写金额壹拾叁亿陆仟伍佰柒拾捌万贰仟柒佰元整......”。2019年3月18日，本院向泓昌公司送达了上述评估报告。2019年3月19日，泓昌公司向本院提交执行异议申请，其请求为：请求对川鹏源鑫房评字（2019）第19号估价报告不予以采信，就“海峡友谊大厦”在建工程重新评估，主要理由为：一、评估机构在评估过程中从未联系过申请人，却以申请人不配合为由自行估价在建工程完工率为37%，明显错误；二、评估机构选择的估价方法不正确；三、评估公司的选定存在程序问题。对此异议，本院交由鹏源评估公司进行了书面回复。2019年4月25日，泓昌公司又向本院提交执行异议申请，其请求为：川鹏源鑫房评字（2019）第19号评估价格价格明显过低，严重损害申请人的合法权益，请求重新选定评估机构对“海峡友谊大厦”在建工程重新评估，理由为：一、评估机构选择的估价方法不正确；二、评估机构的评估结果明显过低，与案涉在建工程的实际价值严重不符，若将案涉在建工程参考该评估价对外拍卖，必将严重损害申请人的合法权益；评估公司的选定存在程序问题。2019年11月25日，泓昌公司再次向本院提交了执行异议申请，要求对“海峡友谊大厦”在建工程（下简称涉案工程）按法定程序重新选择评估机构进行评估。 上述事实，有成都中院（2015）成民初字第2883号判决书、（2017）川01执指792号执行案件指定决定书、本院(2017)川0184执1083号执行裁定书、鹏源评估公司房地产司法鉴定评估告知书、川鹏源房评字(2019)第19号估价报告书、关于成都泓昌嘉泰房地产有限公司 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”、第二十三条“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。……当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”的规定，只有评估机构或者评估人员不具备相应评估资质或评估程序严重违法这两种情形，才能对评估报告不予采信，另行委托评估机构进行重新评估。以摇号方式确定委托评估机构所涉及的执行案件已终本，而本次恢复执行案件中，法院对委托评估机构确定方式已由现场摇号确定统一变更为系统随机生成委托，故本院无须通知双方当事人到现场摇号确定，本院委托评估机构程序合法。本案中，在建工程尚不具备使用价值，评估公司以在建项目能够按规划设计用途持续建设、能够合理工期完成竣工验收并正常投入使用为假设前提而采用假设开发法、成本法进行评估估价具有合理性，从相关职能部门调取的规划、土地资料等，在未有其他足以反驳的证据的情况下作为评估依据并无不当。本案中，鹏源评估公司在作出评估报告后已针对泓昌公司提出的异议进行了书面回复，如泓昌公司提出充分依据，确有财产基本信息错误、有证据足以反驳评估依据、超出财产范围或遗漏财产等情形出现，可通过补充评估、作出相应评估说明等方式进行完善，无需另行委托评估。此外，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价格所决定。综上，本次评估中，本院确定委托评估机构合法，评估公司、评估人员具备相应评估资质，评估程序合法有效，泓昌公司请求对评估报告不予采信、重新选择评估机构的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下： 驳回申请人成都泓昌嘉泰房地产有限公司提出的对川鹏源鑫房评（2019）第19号评估报告不予采信并重新选定评估机构重新评估的异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内日向成都市中级人民法院申请复议。 审 判 长  羊 虎 审 判 员  倪望博 人民陪审员  孙 珊 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  李 月