浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1629号 上诉人（原审被告）：翁某，女，1969年2月7日出生，汉族，住浙江省德清县。 上诉人（原审被告）：李某，男，1973年6月20日出生，汉族，住浙江省德清县。 上诉人（原审被告）：张某，女，1994年10月28日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：翁某，女，1969年2月7日出生，汉族，住浙江省德清县,系张某母亲。 被上诉人（原审原告）：沈某，女，1954年4月2日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：陈坤松，浙江宝象律师事务所律师。 原审第三人：德清县武康镇伊甸园房产经纪事务所，住所地浙江省德清县武康镇英溪南路214-216号。 经营者：宣月琴。 上诉人翁某、李某、张某因与被上诉人沈某、原审第三人德清县武康镇伊甸园房产经纪事务所（以下简称经纪事务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 翁某、李某、张某上诉请求：1.撤销（2019）浙0521民初1683号民事判决，改判解除商品房买卖合同，翁某一方支付沈某14.4万元，驳回沈某其他诉讼请求2.二审诉讼费用由沈某承担。事实与理由：一审法院未认定案涉房屋交易价格显失公平是错误的。案涉房屋是政府的安置房，各方签订商品房买卖合同时翁某一方尚未取得所有权，目前市场价值160万元，合同价款仅72万元。商品房买卖合同中合同可终止的条款是赋予双方解除合同的权利。翁某一方解除合同收回案涉房屋是给李某自住而非高价另售。沈某坚持要履行合同应对翁某一方适当补偿。 沈某辩称，双方签订的合同是有效的，李某需要房屋居住与本案无关联。案涉房屋买卖的价格是2017年的价格，合同是在中介处签订的，并未显失公平。 经纪事务所未作答辩。 沈某向一审法院起诉请求：1.判令翁某一方继续履行《商品房（二手房）买卖合同》，并立即为沈某办理德清县舞阳街道欣宋嘉园7幢2单元1903室的房屋、车位及储藏室的不动产权证书；2.判令翁某一方支付逾期办理上述房屋不动产权证书的违约金14.4万元；3.判令经纪事务所协助沈某办理上述房屋不动产权证书；4.判令翁某一方承担本案沈某支付的律师费用2万元；5.本案诉讼费用由翁某一方承担。 一审法院认定事实：2011年7月27日，翁某家庭与德清县武康镇宋村村村民委员会签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定由宋村村委会对翁某家庭的房屋实施拆迁，并为翁某家庭（安置人员为翁某、李某、张某）提供安置房屋总建筑面积180平方米。2017年2月6日，沈某与翁某、李某、张某、第三人德清县武康镇伊甸园房产经纪事务所（中介方）签订《商品房（二手房）买卖合同》，约定翁某一方将坐落于德清县，房屋建筑面积98.23平方米+637号车位+7幢52号储藏室（12.09平方米）卖给沈某所有。合同约定成交总价为720000元，2017年2月6日付购房定金50000元，2017年2月20日前付500000元，余款170000元由沈某在产权登记手续办理过户完结时一次性付清。合同约定翁某一方根据拆迁单位统一办理产权登记证书后，立即协助沈某办理该房屋的产权登记过户手续。合同第四条约定了双方的违约责任，其中第1点为甲方（翁某一方）的违约责任：甲方不能按期向乙方（沈某）交房或不按时协助乙方办理过户手续，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约金：自本合同规定的已付款之第二日起至实际交房之日止，每日按万分之五的利息计算，并赔偿乙方由此而产生的一切费用（如诉讼代理费等）；若甲方在30天后仍未继续履行合同，甲方向乙方支付总房价的20%作为违约金赔偿给乙方，合同可终止，乙方将房屋退回给甲方，再次交易所发生的一切费用均由甲方承担。合同签订当日，沈某向翁某一方支付购房定金50000元。2017年2月7日，沈某向翁某一方支付购房款500000元。同日，翁某一方将案涉房屋交付给沈某，沈某遂对房屋进行了装修并居住至今。2018年12月27日，翁某一方所有的办理产权登记。2019年3月31日，翁某一方委托浙江莫干山律师事务所律师朱小平给沈某及第三人发送律师函，表示翁某一方以72万元将房屋卖给沈某属显失公平，按照按合同约定翁某一方愿意承担违约责任，要回房屋，终止合同。2019年4月6日，沈某与浙江宝象律师事务所签订法律服务委托合同，委托浙江宝象律师事务所处理沈某与本案翁某一方及第三人的一审诉讼，沈某于2019年4月8日向浙江宝象律师事务所支付法律咨询、代理费20000元。另查明，翁某与李某于2015年10月19日办理离婚登记。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议焦点为翁某一方是否可依据《商品房（二手房）买卖合同》第四条第1款约定解除合同，该款内容为“甲方（翁某一方）的违约责任：甲方不能按期向乙方（沈某）交房或不按时协助乙方办理过户手续，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约金：自本合同规定的已付款之第二日起至实际交房之日止，每日按万分之五的利息计算，并赔偿乙方由此而产生的一切费用（如诉讼代理费等）；若甲方在30天后仍未继续履行合同，甲方向乙方支付总房价的20%作为违约金赔偿给乙方，合同可终止，乙方将房屋退回给甲方，再次交易所发生的一切费用均由甲方承担。”该款主要规定了翁某一方违约时需承担的违约责任，前半部分内容确定了翁某一方在未按期交房或不按时办理过户时沈某可要求被告支付违约金的计算方式，后半部分内容确定翁某一方在30天后仍未继续履行合同时沈某可要求被告支付违约金的计算方式，后半部分是对翁某一方发生更为严重的违约情形时沈某可要求翁某一方承担的违约责任，故此时的“合同可终止”是赋予作为守约方的沈某所享有的权利救济途径。根据合同法第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中不存在该条法律规定的情形，且案涉房屋翁某一方已交付沈某，沈某对其进行装修并入住至今，故沈某可要求翁某一方继续履行合同。关于翁某一方辩称因翁某、李某、张某不懂得房屋实际价值，将现价值在1600000元以上的房屋以720000元价格卖给了沈某，显失公平，各方之间在买卖房屋时成交价格为720000元，符合当时的房屋市场价值，并无严重过低，即使现价值确实在1600000元以上也属于房地产市场变化所致，且双方签订房屋买卖合同是在第三人德清县武康镇伊甸园房产经纪事务所即专业房产中介机构的参与下进行，不符合显失公平的构成条件，故对翁某一方该抗辩不予采纳。各方当事人约定翁某一方在根据拆迁单位统一办理后，立即协助沈某办理该房屋的产权登记过户手续，案涉房屋于2018年12月27日办理产权登记，即使由村委办理产权证后再统一发放给被告，翁某一方自述在2019年1月份拿到产权证书，也应在拿到产权证书后立即协助沈某办理过户登记。关于沈某要求被告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金144000元的诉讼请求，根据合同约定“若甲方在30天后仍未继续履行合同，甲方向乙方支付总房价的20%作为违约金赔偿给乙方，合同可终止，乙方将房屋退回给甲方……”，是在沈某选择终止合同，退回房屋的情形下可要求翁某一方支付总房价的20%作为违约金，本案中沈某第一项诉讼请求要求翁某一方继续履行合同，故对沈某该项诉讼请求不予支持。沈某要求翁某一方承担律师费用20000元无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、翁某、李某、张某于该判决生效之日起十五日内协助沈某办理德清县舞阳街道欣宋嘉园7幢2单元1903室的房屋产权变更登记手续；二、驳回沈某其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1790元，由沈某承担895元，由翁某、李某、张某承担895元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：翁某、李某、张某是否有权解除案涉房屋买卖合同。根据各方当事人签订的商品房（二手房）买卖合同第四条第一项的约定，该条款是关于甲方违约责任的约定，并非对甲方行使合同解除权的约定，该约定中合同可终止的选择权在乙方，故翁某、李某、张某无权根据该条款解除案涉合同。翁某、李某、张某以其签订案涉合同时尚未取得房屋所有权为由主张合同无效，对此本院认为，案涉房屋系拆迁安置房，翁某、李某、张某与沈某签订案涉房屋买卖合同时，翁某等人已根据《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》取得安置房屋，虽尚未办理产权登记，但并不影响其三人与沈某签订案涉房屋买卖合同的效力，案涉房屋买卖合同亦未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的内容，故对其三人该主张本院不予采信。翁某、李某、张某主张合同价款显示公平，对此本院认为案涉房屋的价款系双方协商一致后决定，在翁某、李某、张某并无任何证据证明的情况下，对其该主张本院不予采信。至于李某主张其无房屋居住因而需解除合同，该解除合同的事由于法无据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3580元，由翁某、李某、张某负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  朱惠明 二〇二〇年一月六日 法官助理葛奕超 书记员沈燕