山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终4119号上诉人（原审被告）：郭明静，女，1975年12月1日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。法定代表人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：桑雨露，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正祎，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人郭明静因与被上诉人上海永升物业管理有限公司德州分公司（以下简称“永升物业德州分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭明静上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初859号民事判决；2.依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人郭明静是尚城国际小区业主，2013年7月在尚城国际购买了住房，2015年5月正式交房。交房时与德州明达物业管理有限公司签署协议并预缴一年物业费，同时因房屋地砖质量问题明达物业承诺减免三年物业费。庭审中被上诉人无法提供自己合法入驻以及提供服务的证据。一、一审法院认定事实不清。1.被上诉人无主体资格，与开发建设单位签订前期物业服务合同的是上海永升物业管理有限公司，不是被上诉人。2.被上诉人提交的证据无法证明其合法入驻。被上诉人未提交选聘尚城国际小区前期物业合法流程的相应证据。3.被上诉人无法证明其按照合同已经提供了相应的服务，上诉人一审中提交的业主委员会的公告能够证明其强行服务。被上诉人提供的服务人员名单，经德州市人力资源和社会保障局、德城区人力资源和社会保障局查询均没有签订劳动合同。4.一审对于一个开发建设单位与两个物业公司签订前期物业服务合同，未能查明哪一个是合法有效的。5.第二次庭审中，被上诉人提交的四份关于变更物业公司的证据，时间严重不符，有的甚至没有日期，存在后期造假，一审法院认定是合法变更错误，系公然包庇被上诉人充当被上诉人的黑社会保护伞。6.对被上诉人要求上诉人缴纳的物业费及滞纳金，一审法院支持了2868.15元，按照支持的比例，上诉人仅仅应该支付诉讼费15.55元，一审诉讼费计算错误。二、一审法院审判程序违法，本案应中止审理。1.上诉人自2018年开始已经通过相关政府部门查处其非法入驻的问题，在德州市中级人民法院和德州市德城区人民法院分别立案，尚未开庭，本案应中止审理。2.被上诉人与小区业委会签署的交接协议违反合同法第五十二条规定，上诉人已经起诉，德城区法院已经受理，本案应中止审理。3、被上诉人所主张的物业费缺乏相应的事实依据，因为业委会强烈要求被上诉人退出小区，其强行服务已经涉嫌强迫交易。因此本案也应当在上述法律纠纷解决后再予以恢复审理。4、上诉人在第一次取传票的时候就被一审法官告知，不要开庭了，你赢不了，一审法官的行为明显严重不公正，涉嫌程序违法。5.对于上诉人所提出的被上诉人没有主体资格，没有提供相应服务，非法入驻，强行服务，《尚城国际前期物业服务合同》公章涉嫌造假等质证意见，并要求鉴定公章的真假，却被一审法官直接驳回鉴定请求，严重程序违法。6.上诉人和被上诉人同时提交了业主委员会的公告，一审法院不予支持上诉人的原因竟然是上诉人提交的证据与被上诉人提交的证据内容不符，显然一审法官判断的依据是以被上诉人的利益为标准。明显偏袒被上诉人，严重程序违法。7.开庭过程中，上诉人提交了永升物业涉黑涉恶的证据光盘，一审法官也未作查证。根据中央政法委关于第二批扫黑除恶工作安排规定，应当对房地产领域尤其是物业公司涉黑的问题开展专项治理，法官竟然置之不理明显包庇。三、一审法院适用法律错误。本案中，被上诉人与小区业委会签署的交接协议明显违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效，但是一审法院没有依据前述法律规定对本案作出正确认定，明显适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本案中，因为业委会强烈要求被上诉人退出小区，其强行服务已经涉嫌强迫交易。因此本案也应当在上述法律纠纷解决后予以恢复审理。但是一审法院没有中止本案的审理，程序违法，且违反法律规定，严重侵害了上诉人的合法权益。永升物业德州分公司辩称，一、原审法院事实认定明确，判决于法有据。首先，涉案《尚城国际前期物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，合法有效，被上诉人依此合同入驻尚城国际小区亦属于合法入驻。其次，被上诉人向包括上诉人在内的尚城国际业主提供了物业服务，而上诉人却拒绝缴纳物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，原审法院事实认定明确，判决于法有据。二、交接协议合法有效在上诉人一审中要求中止审理依据的确认合同效力纠纷一案中，涉案交接协议是基于协议双方的真实意思表示签订的，尚城国际业主委员会在协议中认可了被上诉人服务该小区的事实，并敦促业主缴纳物业费。此外，德城区人民法院对此案已作出（2019）鲁1402民初2276号判决，认定交接协议有效，并驳回上诉人在这一案件中的诉讼请求，上诉人已认可了该判决并未上诉。综上所述，上诉人的上诉请求于法无据，与事实不符，为维护被上诉人合法权益，请求人民法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。永升物业德州分公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付自2016年11月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费2777.55元，垃圾费90.60元，滞纳金6063.2元，共计8931.35元；2．诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理股份有限公司（后工商登记变更为上海永升物业管理有限公司）签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理股份有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“［高层住宅3层及以上］物业费单价（不含税）为人民币1.13元／平方米／月，增值税税率为6％，物业费含税单价人民币1.2元／平方米／月；［生活垃圾费］单价（不含税）为人民币4.5元／户／月，增值税税率为11％，物业费含税单价人民币5元／户／月。”第八部分违约责任第十八条第三款约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。”合同签订后，上海永升物业管理有限公司出具授权委托书，委托原告对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。原告自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务并撤出尚城国际小区，2018年5月10日与尚城国际小区业主委员会签订了《交接协议》。2018年4月27日，尚城国际小区业主委员会向小区业主发布《公告》，公告中载明：“上海永升物业管理股份有限公司德州分公司于2016年11月1日接管尚城国际小区管理权，依据《前期物业服务合同》履行物业管理。现已接到该公司要求撤出小区物业管理的公告，将于2018年5月4日前依法退出小区物业管理工作．．．．．．”在公告中，尚城国际小区业主委员会督促业主交纳物业费用，提醒办理预交费用的退款事宜。郭明静系尚城国际小区15号楼1单元1201户业主，房产面积127.68平方米。在原告管理服务期间，郭明静拖欠物业管理服务费2777.55元（面积127.68平×1.2元／平×18个月零4天），垃圾费90.60元（5元／月×18个月零4天），共计2868.15元。原告就郭明静拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收未果。2019年3月26日，德州市房产管理中心作出《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》，答复中载明：一、永升物业公司与嘉泰置业公司签订的《前期物业服务合同》在业委会成立之前已经签订，属于前期物业服务阶段，前期物业服务合同有效，并在市房管中心物业办备案。因此，上海永升物业公司进驻尚城国际小区是合理合法的，不存在非法进驻问题。二、不存在撤销物业管理资质问题。三、地板砖质量问题和物业费问题是两种不同性质的问题，如您认为地板砖存在质量问题，可委托有有关机构鉴定并通过法律途径维护个人权益。关于减免物业费问题，经了解，尚城国际小区建成后，由开发建设单位下属的明达物业公司提供前期物业服务，经开发建设单位同意，由明达物业公司和29户业主签订了减免物业费的书面合同。郭明静认为永升物业德州分公司违法入驻尚城国际小区，分别向德州市中级人民法院和一审法院提起行政诉讼。同时于2019年5月28日向一审法院起诉永升物业德州分公司、尚城国际小区业主委员会，要求确认永升物业德州分公司与尚城国际小区业主委员会2018年5月10日签订的《交接协议》无效。以上案件正在审理中。郭明静提交了一份德州市人民政府的行政诉讼答辩状，德州市人民政府在答辩状中称2016年9月20日，嘉泰集团召开关于选聘尚城国际小区前期物业的评标会议，评定由上海永升物业管理股份有限公司德州分公司中标，2016年10月1日签订《尚城国际前期物业服务合同》。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理股份有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依据上海永升物业管理股份有限公司（后变更名称为上海永升物业管理有限公司）的授权依约履行了物业管理服务义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”本案中，永升物业德州分公司系依法设立并领取营业执照的分支机构，具有上海永升物业管理有限公司的授权，可以以分公司作为诉讼主体提起诉讼。被告郭明静未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费1967元、垃圾费90.60元共计2057.6元的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”，该滞纳金计算标准过高，原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，一审法院对滞纳金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付自2018年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日的利息。审理过程中，被告郭明静认为《尚城国际前期物业服务合同》中上海永升物业管理股份有限公司的公章涉嫌伪造，申请对印章进行司法鉴定。一审法院认为，该合同系经建设方德州嘉泰置业有限公司招投标后签订的，并依法进行了备案，且上海永升物业管理股份有限公司变更名称后的上海永升物业管理有限公司授权的德州分公司已经履行合同，尚城国际小区已接受了该公司的物业服务，在此情况下是否鉴定公章不影响本案的处理，故对于被告的申请一审法院不予准许。原告依据合法有效的物业服务合同为尚城国际小区提供物业服务，并依据合同向被告主张物业费用，符合法律规定，不需以其他案件的审理结果作为依据。因此，被告郭明静因以其提起的行政诉讼与确认交接协议无效的诉讼正在审理为由主张中止本案诉讼，于法无据，一审法院不予采信。被告郭明静主张原告自2017年6月8日至2018年5月4日期间属于强行服务，并提交了2018年12月6日尚城国际小区业委会作出的公告以及一份视频加以证明。该公告内容与业委会在2018年4月27日发布的《公告》和于2018年5月10日与原告签订的《交接协议》反映的内容不符，且视频亦不能证明被告的主张，被告要求在查明原告涉黑涉恶后再恢复本案审理的主张，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭明静于判决生效后三日内支付上海永升物业管理有限公司德州分公司物业管理费、垃圾处理费共计2868.15元及利息（以2868.15元为基数，自2018年5月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）；二、驳回上海永升物业管理有限公司德州分公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由郭明静负担。二审中，上诉人提交了德州市人力资源和社会保障局于2019年8月23日出具的德人社公开告字[2019]4号政府信息公开告知书及德州市德城区人力资源和社会保障局于2019年9月2日出具的政府信息公开答复书证据，以证明被上诉人的员工不是为尚城国际小区提供服务的人员。被上诉人对上述两份证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该两份证据不能证明被上诉人没有向上诉人所在的尚城国际小区提供物业服务。上诉人提交山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402行初150号行政判决书及山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402行初85号行政判决书证据，以证明被上诉人入驻尚城国际不合法。被上诉人对上述两份判决的真实性没有异议，但（2019）鲁1402行初85号判决的被告德州市房产管理中心未上诉的原因系因行政机构改革，物业已不在其职能范围内了，另一案件因被告的上诉中还未生效。且被上诉人认为该两份判决系因证据不足及程序性问题撤销了涉案的作出答复的行政行为，不能证明被上诉人入驻尚城国际小区属于非法入驻。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的德州市德城区人力资源和社会保证局出具的政府信息公开答复书及德州市人力资源和社会保证局出具的政府信息公开告知书证据，能够证明上诉人查询的部分人员在永升物业德州分公司办理了社会保险，部分人员未在德州市德城区人力资源和社会保障局进行劳动合同备案登记，被上诉人永升物业德州分公司未在德州市人力资源和社会保证局进行过劳动合同登记备案，但不能证明被上诉人永升物业德州分公司未给上诉人所在尚城国际小区进行物业服务，因此对上述两份证据本院不予采信。上诉人提供的二份行政判决书认定的是德州市住房和城乡建设局及德州市房产管理中心出具的认定永升物业德州分公司入驻是合法合理的《答复》因主要证据不足而被撤销，但未认定永升物业德州分公司入驻尚城国际小区是非法入驻，对上诉人该两份证据的证明目的，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位与上海永升物业管理股份有限公司（后工商登记变更为上海永升物业管理有限公司）签订的《尚城国际前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且已依法进行了备案，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该物业服务合同对尚城国际小区的业主均具有约束力，上诉人郭明静作为尚城国际小区的业主应受该物业服务合同的约束。永升物业德州分公司经上海永升物业管理有限公司授权为尚城国际小区提供物业服务，永升物业德州分公司作为依法设立并领取营业执照的分支机构，具有主体资格。被上诉人永升物业德州分公司向尚城国际小区提供了物业服务，尚城国际小区已接受了该公司的物业服务，一审认定在此情况下对该合同中的公章是否进行鉴定不影响本案的处理并对郭明静的鉴定申请不予准许并无不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。上诉人依据上述规定主张其小区业主委员会强烈要求被上诉人退出小区物业服务，但未能举证证明业主委员会已解除了与被上诉人的物业服务合同，因此，对被上诉人提供物业服务期间的物业服务费用，上诉人作为小区业主仍应按时按约缴纳，其未缴纳构成违约。被上诉人按约向业主主张物业费用，符合法律规定，不需以其他案件的审理结果作为依据。上诉人主张应对案件进行中止审理不能成立。原审认定郭明静应支付相应的物业服务费用及滞纳金是正确的。上诉人主张被上诉人强行提供物业服务并存在涉黑涉恶行为，未能提供充分证据证明，本院不予支持。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费由败诉方负担，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审根据本案上诉人败诉的具体情况决定由郭明静负担本案的诉讼费用25元并无不当。综上所述，郭明静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭明静负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥波审判员  魏 涛审判员  赵立英二〇二〇年一月六日法官助理李悦书记员于超