苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初9592号原告：徐志中，男，1982年12月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：段洁，女，1990年2月11日生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。以上两原告共同委托诉讼代理人：张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。原告徐志中、段洁与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理，依法由审判员王惠适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告段洁、两原告的共同委托诉讼代理人张庆马，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告徐志中、两原告的共同委托诉讼代理人张庆马，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志中、段洁向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期交房违约金100408元，并从2019年6月5日起以100408元为基数按人民银行同期同档贷款利率支付至给付之日止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月22日，被告与吴江市中泰建筑工程有限公司(以下简称中泰公司)及庄老三等人签订《房屋抵付工程款协议书》，协议书约定：中泰公司承揽奥林清华工程，被告以名下未售房屋予以抵付工程款，由程亮名义受让。涉及房屋为107号603室，房面积为114.22平方米，单价8223.35元每平方米，总价939271元(详见协议书)。2015年8月20日原告与被告签订正式《吴江市商品房买卖合同》，被告将上述房屋出售给原告，合同对房屋价款、付款、房屋交付及逾期交房的违约责任等进行了明确约定。被告将合同备案房产主管部门(详见书面合同)。合同第八、九条约定，被告应当在2016年6月30日前，依照有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付通知书》。如逾期超过90日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付给被告全部房款(首付及按揭贷款)，被告开具销售不动产统一发票。但被告在合同约定的交房期限内未按期交房。2019年5月22日被告向原告邮寄《房屋交付通知书》，通知原告于2019年6月4日前来办理房屋交付手续。原告前往办理时发现被告没有支付逾期违约金。为此，原告认为，根据双方合同约定，原告按约支付被告房款，被告逾期交房近达三年时间，给原告造成了损失，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告联发公司辩称：原告与程亮就涉案房屋签订的《房屋抵付工程款协议书》系双方真实意思的表示，且未被确认无效或可撤销，应当认定合法有效，对双方均有约束力，根据该协议书约定“由于乙方系抵付房屋的业务合作方，故对房屋施工进度、交付、办证等予以知晓把控，故乙丙双方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任”，由于涉案房屋属于工抵房，该约定系房屋买卖双方对逾期交房等违约责任的特别约定，应视为涉案房屋买受人放弃了今后向被告主张相应违约责任的意思表示。此后，被告接受买受人的申请，将《房屋抵付工程款协议书》中约定的涉案房屋的买受人由程亮变更为本案原告并签订了《确认书》一份，在《确认书》中，本案原告确认代为按照《房屋抵付工程款协议书》的约定执行，应认定本案原告也作出了放弃向被告主张逾期交付违约金的意思表示。后续因房屋的买卖及办证必须按照房屋主管部门的要求，与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》中存在逾期交房违约金的条款，但这是主管部门要求备案的合同中必备格式条款，不能以此对抗房屋买受人与被告在《房屋抵付工程款协议书》中的特别约定，买受人也并未依据后续购房合同支付任何房屋价款，买受人的权利来源于此前的抵房协议。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理认定如下事实：2014年1月22日，甲方联发公司、乙方中泰公司/吴江市松陵镇正华水电安装服务部、丙方程亮等人签订《房屋抵付工程款协议书》，协议书约定：乙方承揽江苏恒达城建开发集团有限公司/吴江市恒达房地产开发有限公司相关工程（详见附件沈正华工程款明细），尚有未结之工程款，乙方同意以甲方名下未售房源予以抵付，并以丙方名义受让。甲乙双方一致确认：甲方以奥林清华三区107/108幢相关房屋（108幢311室，108幢1011室，107幢603室，107幢2303室，以上四套房屋合计价款4971763元），用以抵偿支付江苏恒达城建开发集团有限公司/吴江市恒达房地产开发有限公司结欠的工程款4923946元，购房合同签订后即视为上述工程款已实际抵付，江苏恒达城建开发集团有限公司/吴江市恒达房地产开发有限公司不再结欠乙方任何款项。经抵付后，乙方尚欠甲方购房款47817元未付，乙方同意以现金方式支付甲方。乙方指定丙方为签订购房合同的买受人（108幢311室，庄老三，108幢1011室，张淑华，107幢603室，程亮，107幢2303室，沈永勤），丙方所作意思表示及行为，乙方认可，丙方与甲方签订购房合同时，乙方应向江苏恒达城建开发集团有限公司/吴江市恒达房地产开发有限公司提交当地税务部门认可的与抵付金额一致的工程款发票。乙丙方应按甲方规定购房流程办理，若涉及房屋交付、转让而产生的诸如契税、物业维修基金、面积补差款、办证费、个人所得税、营业税等一切税费均由乙丙方承担。由于乙方对房屋施工进度、交付、办证等知晓把控，故乙丙方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任。乙丙方内部权利义务关系由乙丙方自行设定，与甲方无关。2015年，确认人一沈正华、吴江市松陵镇正华水电安装服务部，确认人二程亮、马燕，确认人三徐志中、段洁签订了致联发公司的《确认书》一份，明确：确认人一、确认人二在2014年1月22日与联发公司签订《房屋抵付工程款协议书》，约定联发公司以奥林清华三区第107幢603室商品房抵付相应工程款，确认人一原先指定确认人二作为名义买受人签订购房合同。现确认人一撤销对确认人二的指定，而指定徐志中、段洁作为名义买受人与联发公司签订商品房买卖合同，确认人二原先为履行《房屋抵付工程款协议书》而出具给联发公司的申请书/保证书等文件，现由徐志中、段洁代为履行，其他内容仍按《房屋抵付工程款协议书》约定执行。2015年8月，联发公司确认奥林清华三区107幢603室由原购房人程亮变更为段洁。2015年8月20日，甲方联发公司与乙方徐志中、段洁签订《吴江市商品房买卖合同》，约定徐志中、段洁向联发公司购买奥林清华三区五期第107幢603室房，面积114.22平方米，单价8223元/平方米，总房价款939271元，按揭支付购房款，出卖人应在2016年6月30日之前将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，出卖人逾期交房超过90日，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年8月，徐志中、段洁通过银行贷款支付房款65万元，联发公司开具了涉案房屋的收款收据，权证费200元，房款65万元，开具涉案房屋的发票，金额为289271元。2019年5月22日，联发公司向徐志中、段洁发出房屋交付通知书。以上事实，由原告徐志中、段洁提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票、《房屋抵付工程款协议书》、更名流转单、借款合同，被告提供的《确认书》，原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：中泰公司、吴江市松陵镇正华水电安装服务部、程亮与联发公司签订的《房屋抵付工程款协议书》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方具有约束力。根据该协议约定，“由于乙方系抵付房屋的业务合作方，故对房屋施工进度、交付、办证等应予以知晓把控，故乙丙方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任”，该约定系双方对逾期交房等违约责任的特别约定，应视为中泰公司、吴江市松陵镇正华水电安装服务部、程亮放弃今后向联发公司主张相应违约责任的意思表示。程亮、原告徐志中、段洁向联发公司出具《确认书》，申请将涉案房产的名义购买人由程亮变更为原告徐志中、段洁，并由原告徐志中、段洁与联发公司签订商品房买卖合同，应视为程亮将其对联发公司的债权转让给原告徐志中、段洁。而被告联发公司作为债务人，可以向作为受让人的原告徐志中、段洁主张其对让与人程亮的抗辩。而原告徐志中、段洁与被告联发公司于2015年8月20日签订的《吴江市商品房买卖合同》虽对逾期交房违约金作了约定，但该约定是商品房买卖合同格式文本中的必备的格式条款，不能视为是双方对逾期交房违约金的重新约定。作为买受人的原告徐志中、段洁无权依据该《吴江市商品房买卖合同》主张相应的逾期交房违约金。故原告徐志中、段洁要求被告联发公司支付相应逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条的规定，判决如下：驳回原告徐志中、段洁的诉讼请求。案件受理费2308元，由原告徐志中、段洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠人民陪审员  沈舜心人民陪审员  吴巧珍二〇二〇年一月六日书 记 员  马文秋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。