广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初306号原告：林庆忠，男，汉族，1970年12月27日出生，户籍住址广东省汕头市龙湖区。原告：林惜周，男，汉族，1961年7月1日出生，户籍住址广东省深圳市罗湖区。原告：廖惠强，男，汉族，1975年12月11日出生，户籍住址广东省揭东县。委托诉讼代理人：刘其湘，广东创安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所实习律师。被告：深圳市白花洞实业发展有限公司，住所地深圳市光明新区光明街道白花社区富民大道1号社区综合办公大楼三楼306室，统一社会信用代码914403007330590263。法定代表人：周锦文，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏希，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱春涛，广东瑞霆律师事务所律师。被告：深圳市汇宝光学科技有限公司，住所地深圳市宝安区光明华侨畜牧场白花村汇宝工业区1、2栋，统一社会信用代码91440300736288529G。法定代表人：罗文杰。原告林庆忠、林惜周、廖惠强与被告深圳市白花洞实业发展有限公司（简称白花洞公司）、深圳市汇宝光学科技有限公司（简称汇宝公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘其湘、周浇，被告白花洞公司委托诉讼代理人夏希到庭参加了诉讼，被告汇宝公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告白花洞公司、汇宝公司于2013年10月19日签订的《合同书》无效；2、被告白花洞公司返还场地清理费、安全保障金1100万元并支付利息（按银行同期同类贷款利率，自2013年11月6日起计至清偿之日止，暂计至起诉日为2813258元）；被告汇宝公司返还用地押金800万元并支付利息（按同期同类贷款利率，自2013年11月22日起计至清偿之日止，暂计至起诉日为2023562元）；被告白花洞公司、汇宝公司对上述款项互担连带清偿责任；3、被告白花洞公司、汇宝公司连带赔偿经济损失2480万元；4、被告白花洞公司、汇宝公司负担本案诉讼费用。后原告申请撤回第3项诉求。事实和理由如下：2013年10月19日，原告与被告白花洞公司、汇宝公司签订了《合同书》，约定三方合作开发房地产，其中汇宝公司以位于深圳市××社区××路以南、××以东，面积约为22500平方米的光板地块出资，白花洞公司以村委名义牵头具体负责协调该建筑项目施工的相关工作，原告负责提供项目开发所需的资金；白花洞公司、汇宝公司保证上述地块的所有权属于汇宝公司且产权关系清晰、不存在抵押、查封、抵债等纠纷、自合同签订之日起项目产权为70年；同时约定原告于合同签订之日起5个工作日内向白花洞公司支付场地清理费300万元、安全保障金800万元，向汇宝公司支付项目用地押金800万元，并约定项目不能成功开发，白花洞公司、汇宝公司应于15天内各自将上述800万元返还原告。合同签订后，原告依照约定向白花洞公司支付了场地清理费300万元、安全保障金800万元，向汇宝公司支付了用地押金800万元。此后，合作项目进行了勘探、设计并建设施工，原告还为建设工程累计投资近2480万元。白花洞公司、汇宝公司仍未提供案涉土地使用权证、建设用地许可证及建设许可证，导致该工程项目被相关政府部门责令停止建设。案涉《合同书》因违反相关法律强制性规定，应属无效。原告遂起诉，请求判如所请。被告白花洞公司辩称：1、原告诉求的案涉工程项目为未经报建的违法项目，涉及项目的相关纠纷不应受法律保护。2、因白花洞公司法定代表人周锦文因刑事犯罪被采取刑事强制措施，相应的财务帐册等资料均已被公安机关调取，故白花洞公司对是否收到了原告支付的款项已无法核实。原告诉称向白花洞公司支付了1100万元，但根据原告提供的证据仅有原告廖惠强转帐支付370万元，其余款项均为案外人与白花洞公司之间的往来，与原告并无关联。3、原告要求白花洞公司返还场地清理费款项，但合同书中并未约定该场地清理费的退款条件，故白花洞公司无返还义务。4、原告要求白花洞公司赔偿经济损失2480万元，于法无据，原告与第三方签订各类施工合同，白花洞公司无法确认其真实性。同时合同书第三条明确约定项目建筑方案应由原告与白花洞公司以书面形式共同确认，而原告与第三方签订的合同及相应图纸均未经白花洞公司确认，不能证明上述费用系因本施工项目而造成的损失。5、双方合同并未约定连带责任，白花洞公司、汇宝公司不应就任何款项承担连带责任。综上，原告的诉讼请求于法无据，请求人民法院予以驳回。被告汇宝公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2013年10月19日，白花洞公司（甲方）与林庆忠、林惜周、廖惠强（乙方）、汇宝公司（丙方）签订《合同书》，约定：1、三方合作开发位于深圳市××社区××路以南、××以东面积约22500平方米的光板地块，甲方以村委名义牵头协调该建筑项目事宜，乙方提供项目开发资金，丙方提供上述土地作为投资，丙方保证对上述土地享有所有权，丙方委托甲方，不参与项目具体事宜；2、项目综合建筑面积约90000平方米，项目建成后甲方分得8%物业，乙方分得72%物业，丙方分得20%物业；3、如该项目不能按政府的政策规定办理正式的报建手续进行开发，则以村委集资统建楼形式建楼销售，销售方式以甲方村委名义对外签订统一购房合同，房屋使用期限70年；4、开发期间甲方负责协调与各级政府部门及白花村民的关系，施工期间项目若被政府部门强拆，拆毁的损失应由甲方承担；5、乙方于合同签订后5个工作日内向甲方支付场地清理费3000000元（为三通一平费用）、安全保障金8000000元，向丙方支付用地押金8000000元，该项目主体完工拆除脚手架后15日内，甲方、丙方无条件一次性退还上述保障金8000000元、用地押金8000000元；如项目因故不能成功开发，甲方、丙方应在15日内分别将上述8000000元退还乙方。原告提供的加盖白花洞公司财务专用章、落款日期分别为2013年11月1日、2013年11月5日的两份《收款收据》显示，收取原告场地清理费3000000元、安全保障金8000000元。原告提供的加盖汇宝公司财务专用章、落款日期为2013年11月21日的《收款收据》显示，收取项目押金8000000元。原告提供的转账记录显示，原告于2013年10月21日委托蔡静琴向汇宝公司法定代表人罗文杰转账支付1500000元、委托广州市白云区江高弘发建材经营部向汇宝公司转账支付430000元、委托林宏斌向罗文杰转账支付1070000元、委托深圳市林嘉泰商贸有限公司向汇宝公司转账支付650000元；林惜周于2013年10月21日向罗文杰转账支付4350000元。原告委托黄锦卿于2013年11月1日、2013年11月5日向白花洞公司转账支付3000000元、1300000元，委托深圳市林嘉泰商贸有限公司于2013年11月4日向白花洞公司转账支付3000000元；廖惠强于2013年11月1日、5日共向白花洞公司转账支付3700000元。原告与被告白花洞公司主张案涉工程开工后，因无合法报建手续已被政府部门拆除。在本案诉讼过程中，本院依职权向深圳市光明区光明街道办事处函询案涉工程施工事实，光明街道办事处复函如下：1、光明街道白花社区观光路以南、诚勤达以东的建筑物为一地基，建设行为人系深圳市人文置业有限公司。该公司持股情况为深圳市民鑫投资（集团）有限公司持股90%、深圳市白花洞实业发展有限公司持股10%。2、2014年1月8日，原光明规划土地监察中队调查发现深圳市人文置业有限公司在××以南、××以东所建地基占用农用地，且该地基未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，确系违法建筑。原光明新区规划土地监察局于2014年3月2日送达停止违法行为通知书，但违法建设行为人在收到停止违法行为通知书后仍继续抢建。根据《深圳市经济特区规划土地监察条例》第二十八条的规定，原光明新区规划土地监察局对该地基的抢建部分迳行拆除。因当事人抢建行为屡禁不止，原光明规划土地监察中队于2014年3月10日、3月21日、3月28日、4月18日、5月5日多次组织公务活动对该建筑进行拆除、回填。2018年8月28日，光明街道联合原光明新区规划土地监察局依法将该建筑拆除。3、该地基拆除前，没有进行工程造价评估，无造价评估文件。该行为人建设的地基属违法建筑，规划土地监察部门依法对其进行清拆处理，不属于拆迁补偿的适用范围，故不存在拆迁补偿。此外，该地块暂未被纳入土地整备项目范围内，故不涉及征收补偿。本院认为，本案为合作开发房地产合同纠纷。有关合同效力的认定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效；但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。结合本案，原告与被告白花洞公司、汇宝公司合作目的系以建造统建楼方式对外发售房屋，但各方均不具备房地产开发经营资质，且未合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，案涉项目也未取得合法规划报建手续，故三方当事人签订的《合同书》违反了法律的禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。合同无效，三方均有过错。有关场地清理费、安全保障金、用地押金的处理。根据《合同书》的约定情况，有关场地清理费为三通一平的费用，三方未作返还约定，从案涉项目施工情况看，三通一平费用实际使用为大概率事件；而安全保障金、用地押金属保证金性质，三方均未约定返还付息。按照无效合同的处理原则，当事人不能因无效合同获利，当事人不能因无效合同获得比合同有效情形下更多的利益。故本院认定，被告白花洞公司应向原告返还安全保障金8000000元，被告汇宝公司应向原告返还用地押金8000000元。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告林庆忠、林惜周、廖惠强与被告深圳市白花洞实业发展有限公司、深圳市汇宝光学科技有限公司于2013年10月19日签订的《合同书》无效；二、被告深圳市白花洞实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告林庆忠、林惜周、廖惠强返还安全保障金8000000元；三、被告深圳市汇宝光学科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告林庆忠、林惜周、廖惠强返还用地押金8000000元；四、驳回原告林庆忠、林惜周、廖惠强其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费284984元，由原告负担191234元，被告白花洞公司负担46875元，汇宝公司负担46875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  陈育如人民陪审员  张祥飞二〇二〇年一月二日书 记 员  陈丽君书 记 员  黄晓雯