四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终54号 上诉人（原审被告）：邓丽，女，1979年8月5日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区，现住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审原告）：乐山悦居物业服务有限公司，住所地乐山市市中区滨河路99号2楼1号。 法定代表人：罗军。 委托诉讼代理人：林丽平，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：廖正斌，该公司工作人员。 上诉人邓丽因与被上诉人乐山悦居物业服务有限公司（以下简称悦居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓丽上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：房屋漏水问题没协商处理完善，物业费可免，可打折。 悦居物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 悦居物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令邓丽支付从2017年1月1日起拖欠的物业服务费2512.94元（暂计算至2019年8月31日）以及逾期付款的违约金2512.94元；2．判令本案诉讼费由邓丽承担。 一审法院认定事实：悦居物业公司系依法设立、具有物业管理服务资质的公司，邓丽系峨眉山市绥山镇阅彩．彩中心×栋×单元×号的业主，其房屋建筑面积为65.44㎡。2014年10月23日，邓丽签订了《前期物业服务合同》，约定由悦居物业公司为邓丽位于阅彩．彩中心的房产提供前期物业服务，合同约定物业服务费以包干制方式计费，具体标准按业主拥有的物业建筑面积1.2元/月·㎡（购房合同约定的面积为准）计收，物业服务费用按半年收取，每年的6月30日前、12月31日前交纳下一半年的物业服务费，逾期交纳的，业主应按照应交费用的6‰每天支付悦居物业公司违约金。该合同第二十二条载明：“本合同期限自2015年12月1日至2018年11月30日止；但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务协议生效时，本合同自动终止”。2018年11月30日后，小区未成立业主委员会，也没有选聘新的物业管理企业，该小区仍由悦居物业公司提供物业管理服务。悦居物业公司服务期间，对本小区的电梯按时进行了年检，但未及时更换张贴新的特种设备使用标志，同时存在未及时维修小区受损公共设施、未及时与业主进行有效沟通等问题。邓丽交纳了2016年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，其余费用未交纳。2019年3月15日，悦居物业公司以在邓丽房屋门口张贴催缴通知单的方式催收2017年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费，但邓丽仍未交纳。2019年10月28日，悦居物业公司诉至一审法院。请求判如诉称。 一审法院认为，一、本案前期物业服务合同是否已经终止。二、悦居物业公司要求邓丽交纳2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费和违约金的请求能否得到支持。一审法院对本案争议焦点分析评判如下：一、本案前期物业服务合同是否已经终止。虽然前期物业服务合同第二十二条约定的期限已过，但阅彩．彩中心小区并未成立业主委员会，也未重新选聘新的物业服务公司，且悦居物业公司在2018年11月30日之后持续在该小区提供物业服务至今，悦居物业公司等业主也实际予以接受，故根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，应认定双方之间自2018年12月1日起成立了新的物业服务合同，且在双方未通过有效方式对前期物业服务合同的内容予以变更的情况下，该前期物业服务合同的约定仍然对原邓丽双方具有法律约束力。二、悦居物业公司要求邓丽交纳2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费和违约金的请求能否得到支持。悦居物业公司作为物业服务企业，为邓丽居住的小区提供物业管理和服务，邓丽应当按照国家有关规定和合同约定的收费标准按时交纳物业服务费，悦居物业公司要求2017年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费按照65.44㎡×26个月×1.2元/月．㎡﹦2041.72元计算符合法律规定和合同约定，一审法院予以确认。邓丽虽然辩称因其房屋存在质量问题以及悦居物业公司未公布收支管理账目等原因，故不同意缴纳物业服务费，但房屋质量问题不属于物业管理公司应承担的责任范畴，邓丽提交的商品房买卖合同附件七之临时管理规约也并非是悦居物业公司、邓丽之间所签，故邓丽的辩称不能成立。对于邓丽的其他辩称，因其未提交证据证明，一审法院依法不予采纳。综上，悦居物业公司要求邓丽支付2017年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费2041.72元的请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于2019年3月1日至2019年8月31日期间的物业服务费，因悦居物业公司未提交证据证明进行了催收，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，对该时段内的物业服务费依法不予处理。对于违约金，一审法院认为，邓丽虽然未按时交纳物业服务费，但悦居物业公司在物业管理和服务方面确实存在瑕疵，双方均未全面履行各自义务，故基于公平合理原则，对悦居物业公司要求邓丽支付违约金的主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、邓丽在本判决生效之日起五日内支付乐山悦居物业服务有限公司2017年1月1日起至2019年2月28日物业服务费2041.72元；二、驳回乐山悦居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取25元（乐山悦居物业服务有限公司已预交），由邓丽负担。 二审经查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，悦居物业公司作为物业服务企业，为邓丽居住的小区提供了物业管理和服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”邓丽应当按照上述法律规定及合同约定的收费标准按时交纳物业服务费，上诉人邓丽上诉称因其房屋管道漏水，对其房屋造成了损失，故不同意缴纳物业服务费，但房屋质量问题不属于物业管理公司应承担的责任范畴，邓丽就该问题可以另案主张权利，而不能据此拒绝缴纳物业费。 综上，邓丽的上诉请求不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人邓丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭媛媛 审 判 员 刘一铭 审 判 员 周文勤 二〇二〇年一月十三日 法官助理 吴 君 书 记 员 黄学勤 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。