淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初6781号原告：周健，男，1984年9月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人:漆峰，淮安市大华法律服务所法律工作者。被告：淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会（原淮安市清江浦区城南街道办事处城南村民委员会），住所地淮安市清江浦区浦南花园门面房。负责人:胡永建，该村委会主任。被告:淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组，住所地淮安市清江浦区城南村二组。负责人：胡兵，男，1971年6月14日出生，汉族，该组组长，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：房登峰，淮安市清江浦区胜达法律服务所法律工作者。原告周健与被告淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会（以下简称城南居委会）、淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组（以下简称城南村二组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告周健及其委托诉讼代理人漆峰，两被告委托诉讼代理人房登峰两次开庭均到庭参加诉讼，被告城南居委会主任胡永建第一次开庭时到庭参加诉讼，被告城南村二组组长胡兵第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周健向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付补偿款355007.52元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系被告村民，2008年原告租用被告原城南小学西侧二组停车场，因停车场房屋年久失修，所有房屋已成危房，大部分房屋已倒塌。后经被告同意，由原告出资对房屋进行了翻修和扩建，并租赁使用至今。2018年被告出具证明给原告，以书面形式确认了原该停车场内房屋面积约180平方米，归原告所有，与其他人员无关。并表示经群众代表和群众会议通过，同意涉案房屋归原告拆迁结算。2018年底，政府对停车场地进行拆迁。为了妥善解决拆迁房屋补偿的分割问题，经原、被告商定，由被告和拆迁部门统一结算房屋拆迁补偿，补偿款到被告账上后，被告提留40万元，其余拆迁补偿款归原告所有。被告为此还组织召开可村民代表大会，通过了该方案。后该停车场及房屋共获得拆迁补偿755007.52元，所有款项均汇入了被告账户。依约定，被告应扣留40万元后，将其余款项给付原告。经原告多次催要未果，遂诉至法院。被告城南居委会辩称：原告所诉不是事实，涉案房屋为停车场，没有产权纠纷，一直以来都是二组集体资产，本次拆迁原告已在停车场获利53万多元，诉讼涉及到二组集体利益，因此村委会无权对该组资产进行处置，请求法庭驳回原告诉请。被告城南村二组辩称：涉案房屋产权是二组集体所有，拆迁的主体应该是二组，不是原告，村委会无权对村民小组的财产进行处分，因此原告无权要求将该款占为己有，请驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证的2017年12月18日城南村房屋租赁结算凭证1份、测绘平面示意图2份、图片4张、2010年3月9日由村委会出具的租金收据1份，被告城南村委会举证的淮安市国土局房屋征收补偿协议书1份、价格评估说明2份、补偿审核表1份、房屋附属设施补偿表1份、示意图2份，经质证，双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告城南村二组提供会议记录1份，证明按照会议记录的意思，拆迁主体本来是村二组，但是只要原告周健给了二组40万元，拆迁主体就变更为周健，拆迁办就和周健去谈拆迁的事情，原告没有提前打款，所以拆迁办就按照二组为主体进行拆迁。经质证，原告有异议。对原告提供的有争议的证据，本院认定如下：1、城南村二组公房情况说明1份（由原城南村支部书记、主任、现主任及二组群众代表签字确认），证明涉案房屋由原告租用，因已倒塌所有房屋及附属设施由原告投资建设。2、2018年5月28日证明1份，证明城南村小学西侧二组停车场内房屋归周健所有，与其他人无关。3、2018年12月15日情况说明1份，证明现城南居委会主任胡永建确认涉案房屋由原告进行租赁后翻盖，并召开群众代表大会，形成一致意见由二组提留40万元作为原房屋价值的补偿，其余款项不论多少归周健所有，如房屋拆迁不足40万元，由周健负责补齐。4、2018年12月21日支付申报单2张，证明城南村依据群众大会结论将拆迁余款357000元支付给原告，虽然主任已经签过字，但是钱没有拿到，因为有部分群众不同意。经质证，对证据1，两被告均有异议，被告城南居委员称上面签字的一共12个人，只有胡兆兰、胡广宝二人为二组村民，其他十人均不是二组村民，并且该说明没有落款时间，被告城南村二组称房屋一直保存完好，不存在倒塌和翻建；对证据2，被告城南居委会无异议，被告城南村二组有异议；对证据3，被告城南居委会无异议，称拆迁总指挥陈前来和拆迁工作组的吴建强、拆迁办的刘晓娥三人代表拆迁指挥部来宣传拆迁政策，组里面的公房拆迁价格低，如果由周健拆的话就由周健补给组里40万元，当时二组的人去了几十个参加开会，被告城南村二组有异议，称房屋不存在倒塌，开过二组村民的代表大会，村里有录像和会议记录，开会时的确确认过拆迁补偿款二组提留40万元，其余的归周健，但是有条件；对证据4，被告城南居委会无异议，被告城南村二组有异议，称村委会申报的款项和二组有利益上的冲突，村委会要动用村民小组的款项要经过村民小组集体开会讨论，否则村委会无权对村民小组的款项进行动用。为查清案情，本院对郭梅英、王露、胡广宝、朱志远、周风明进行了调查。郭梅英在笔录中陈述：郭长林是郭梅英的丈夫，已经去世，有关租房的事情郭梅英比较清楚；原告证据1中的情况说明上面是郭长林的签字，内容属实，周健租赁停车场的时候有房屋倒塌，并由周健翻建，关于翻建后的房屋所有权问题召开了村民小组会议，同意翻建后的房屋所有权归周健所有，开会是郭长林去的，郭梅英听他说过，村民小组开会谈到翻建后房屋拆迁款给周健。王露在笔录中陈述：停车场南边的房屋倒塌，是周健翻建的；原告证据1中的情况说明上面有王露的签字，内容属实；周健租赁停车场的时候，停车场是南北方向的，南边的房屋倒塌了，倒塌以后全部是周健翻建的，关于翻建后的房屋所有权问题有无约定以及对村民小组有无开会谈到翻建后房屋拆迁款给谁的问题，王露表示不清楚；王露原来住在，是外迁户，只知道停车场是周健租的，部分房屋倒塌了，原来是尖的房顶，周健翻建成平房了。胡广宝在笔录中陈述：胡广宝是城南村二组的社员，停车场的部分房屋倒塌，全部是周健翻建的，当时周健翻建房屋都是胡广宝帮他管理的；原告证据1中的情况说明上面有胡广宝的签字，内容属实；关于翻建后的房屋所有权问题有无约定以及对村民小组有无开会谈到翻建后房屋拆迁款给谁的问题，胡广宝表示不清楚。朱志远在笔录中陈述：朱志远是原城南村主任；原告证据1中的情况说明上面有朱志远的签字，内容属实，拆迁时候拆迁办要写个证明，周健就找到朱志远，朱志远把翻建情况写了一份情况说明并签字，原城南村书记郭林海也签字了，其余的都是周健找人签字的；周健租赁停车场的时候有部分房屋倒塌，全部由周健翻建，关于翻建后的房屋所有权问题没有约定，但是朱志远在村里干了二十多年，租赁给别人的房屋倒塌翻建了，翻建的房屋都是归翻建人的，如果有拆迁补偿也是归翻建人的；拆迁时候村二组的确开过会，翻建房屋是村里拿40万元，其余的都归周健，而且开会应该有记录的，开会时候朱志远没参加，因为当时朱志远已经不在村里了，但是开会的事情是知道的。周风明在笔录中陈述：停车场的部分房屋倒塌，是周健翻建成平房的，周风明是五组的社员，周风明是做沙石生意的，周健翻建房屋从周风明处买的沙石，而且周风明还帮他找了几个工人当时沙石是卖给周健的；原告证据1中的情况说明上面有周风明的签字，内容属实；周风明和村里几个领导比较熟，听他们说和村委会有过约定，翻建过的房屋归周健；关于村民小组有无开会谈到翻建后房屋拆迁款给谁的问题，周风明表示不清楚，但是二组的人应该知道翻建的房屋是周健盖的，而且二组的村民在里面看过工地。经质证，原告无异议，两被告均有异议，称不是事实。经审查，本院认为，原告举证1和郭梅英、王露、胡广宝、朱志远、周风明的证言相印证，能够证明涉案房屋倒塌后由原告周健翻建的事实，与本案具有关联性，故予以采信。原告举证2能够证明停车场内房屋的事实，本院也予以采信。原告举证4能够证明其曾申报领取拆迁款的事实，与本案具有关联性，故予以采信。原告举证3系被告城南居委会主任胡永建出具的证明，胡永建本人并无异议，能够反映城南村二组曾召开会议讨论涉案房屋的拆迁补偿问题，被告城南村二组提供的会议记录载明：“胡永美提议3560元/平方米，组拿2000元，剩余由周健…群众一致同意二组房屋大包周健出40万元”，这份记录也印证了胡永建证明中所提到的拆迁补偿款由城南村二组和周健分割的事实，与本案具有关联性，故对原告举证3和被告城南村二组举证的会议记录均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，原告周健和被告城南居委会（原城南村委会）签订租赁合同，租赁原城南小学西侧被告城南村二组的停车场，年租金5000元，最初租赁的停车场是600多平方米的院子。租赁后，原告按时交纳租金。因原有城南村二组的房屋倒塌，原告对停车场内进行了翻建和扩建，均无建筑执照。2018年停车场拆迁，原告周健扩建部分的房屋由原告和清江浦区房屋征收办公室签订补偿安置协议，进行了结算。2018年11月2日，被告城南村委会与清江浦区房屋征收办公室针对翻建部分的房屋签订了补偿安置协议，涉案房屋的拆迁补偿款总计755007.52元，主要项目为：房屋补偿款654503.2元，装潢、附属物、生活设施移装以及花草树木补偿款88389.05元，搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补助12115.27元。该款项已经汇入被告城南居委会的账户。原告周健要求分割拆迁款，双方发生争议，遂诉至本院。关于涉案的翻建房屋，被告城南居委会主任胡永建陈述：2018年房屋拆迁，为配合拆迁工作，村里组织二组群众代表召开村民代表大会讨论，周健和群众代表一致同意：对周健承租期间所建房屋翻建部分的拆迁补偿款，二组提留40万元，作为二组原有房屋价值的补偿，其余款项不论多少归周健所有，如该房拆迁补偿不足40万元，由周健负责补齐；后经拆迁办核算，该部分房屋最终确定补偿金额为755007.52元，该款项已汇入村里账户，之后，村委会准备按商定方案，扣除40万元的余款支付给周健时，村二组部分群众不同意，现村里暂缓支付上述款项，待双方协商好后，再行处理。被告城南村二组提供的2018年6月20日会议记录载明：“胡永美提议3560元/平方米，组拿2000元，剩余由周健…群众一致同意二组房屋大包周健出40万元，并提前打入二组账号，否则按评估价格拆除”。关于涉案房屋，被告城南村二组组长胡兵陈述：涉案房屋已经全部拆除，拆迁主体是城南村二组，周健是租的房子，不管是扩建还是翻建都是在二组名下，应该由周健和二组来结算，按照会议精神，只要周健提前给二组40万元,拆迁主体就以周健名义去拆,而不是以二组的名义去拆，但是周健没有给40万元，而且上报的时候也没有得到批准，因为在拆迁中房屋不允许处置。本院认为：原告周健租赁被告城南村二组的停车场，与被告城南居委会签订租赁合同，并向城南居委会支付租金，故原告与两被告形成了租赁合同关系，在租赁过程中，涉案停车场被征收拆迁，双方因拆迁补偿款发生纠纷，故本案系租赁房屋拆迁货币补偿款分割纠纷，双方争议焦点主要有如下两点：一、原告是否有权参与涉案房屋补偿款的分割。被告城南村二组称涉案停车场的房屋系其集体所有，不管是扩建还是翻建都在二组名下，拆迁的主体应该是二组，不是原告，原告无权主张拆迁补偿款。根据庭审调查以及当事人的陈述，原告租赁的停车场中原城南村二组的房屋倒塌，在原有的房屋基地上原告进行了翻建，其余进行了扩建，扩建部分的拆迁款已结算给原告，但是翻建的部分存在争议，本院认为根据权利义务对等原则，原告系涉案房屋的承租人，涉案的原停车场的房屋已因倒塌由原告进行了翻建，对翻建后的房屋原告享有利益，现在房屋因被征收而拆迁，原告也应获得相应的拆迁征收补偿利益，而且虽然原告和被告城南村二组没有形成正式的房屋拆迁补偿款分割协议，但从城南村二组提供的会议记录可以看出，被告城南村二组曾对原告周健如何获得拆迁补偿进行过讨论，说明对原告能得到拆迁补偿的事实城南村二组也是认可的。综上，原告有权参与涉案房屋补偿款的分割。二、关于原告获得拆迁补偿款的具体金额。原告主张关于涉案房屋的拆迁补偿款经双方协商被告城南村二组留取40万元后，其余的355007.52元归其所有。本院认为，虽然被告城南居委会陈述经过村二组群众代表召开村民代表大会讨论，周健和群众代表一致同意对周健承租期间所建房屋翻建部分的拆迁补偿款，城南村二组提留40万元，作为原有房屋价值的补偿，其余款项归周健所有，但并无证据证明原、被告形成书面分割协议，且被告城南村二组也不认可与原告达成该协议，会议记录上也没有写明原告应获得的拆迁补偿款的具体金额，只是明确写明“群众一致同意二组房屋大包周健出40万元，并提前打入二组账号，否则按评估价格拆除”，而事实上原告周健并没有按会议记录的要求提前给付城南村二组40万元，所以从公平原则出发，综合考虑原告翻建涉案房屋的情况、翻建房屋以城南村二组原有房屋为基础以及涉案房屋的拆迁补偿款中包含原有土地的价值等因数，本院酌情确定原告获得拆迁补偿款30万元。综上，对原告要求两被告支付拆迁补偿款355007.52元的诉讼请求，本院对其中的30万元予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市清江浦区城南街道城南社区居民委员会、淮安市清江浦区城南街道城南社区第二村民小组于本判决生效后十五日内给付原告周健拆迁补偿款30万元；二、驳回原告周健的其他诉讼请求。案件受理费6625元，由原告负担1027元，两被告负担5598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  柏 玲人民陪审员  蒋国芳人民陪审员  沈斌和二〇二〇年一月十六日法官 助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。