浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初9673号 原告：绍兴市镜湖新区开发集团有限公司，住所地：绍兴市越城区凤林西路155号主楼15楼1516室。 法定代表人：吕文杰，系公司董事长。 委托诉讼代理人：诸秦刚、宋佳婧，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。 被告：马金桥，男，1965年7月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司与被告马金桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理。本案依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行审理。原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司委托诉讼代理人诸秦刚、被告马金桥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付逾期使用费52427.4元（自2019年8月1日起暂计算至2019年9月16日），2019年9月17日起按1139.73元/天支付至实际腾退之日止；3、被告向原告支付违约金7904元（自2019年7月2日起暂计算至2019年9月16日），2019年9月17日起按104元/天支付至实际腾退之日止；4、被告立即腾退绍兴市区临街房屋（一至二层）；5、本案诉讼费由被告承担。上述第2、3项诉讼请求暂计为60331.4元。事实和理由：2018年7月26日，原告绍兴市城北新城建设投资有限公司（现更名为绍兴市镜湖新区开发集团有限公司）与被告马金桥签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于绍兴市区临街房屋（一至二层）出租于被告，租赁期为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，每年租金为208000元，房屋租金一年一付，先付后用，第一年租金于2018年7月24日前一次性付清，其后租金均须在每年租期开始前30天向原告支付。合同签订后，原告将房屋交由被告使用，然而，被告仅支付了第一年租金，其后租金再也未支付。经原告多次催讨，被告仍拒不支付，其行为已经违反合同约定，故原告有权解除合同，并要求被告支付逾期使用费和赔偿违约金。综上，原告与被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，被告未按约支付租金的行为已经构成违约，为了维护原告的合法权益，提起民事诉讼，请求法院支持原告的前述诉讼请求。 被告马金桥辩称：原告没有提供产权证明，租赁合同也隐瞒了很多东西，拍租的时候没有烟道没有说明，我们拍的房子价格过高。退一步讲，如果合同有效，那么原告房屋和合同约定的面积，在第二年承租之前我有短信发给原告的负责人，实际面积相差很大，公摊面积也不是按照实际面积，7月4日我已经给原告公司发过短信信息。7月底的时候房屋我已经腾空了，8月份的时候水费、电费基本没有，腾空后我打电话给原告管理人员，问钥匙送到哪里，但不理睬我，后来我以短信方式问原告管理人员很多次，都没有回复给我。8月23日我又发短信，但没有正面回答我，8月份房子我早就没有用了。9月20日我又发信息过去，问手续去哪里办、钥匙怎么交，就说了个地址。后来我把钥匙放到物业公司，有个女的收了钥匙。我认为自己不存在违约，我早就腾退房子，我要交付钥匙，原告方一直没有回复我。物业公司一直不予理睬。第三项诉讼请求，我之前支付的履约保证金还在原告处，原告还未退还给我，这5万元的保证金应退还给我，虽然合同未到期，但双方已一致同意解除合同，故不存在被告违约的情形。7月份我们几家商家都不肯交房租，灵芝街道的2个工作人员和物业公司的人出面来协调，当时我说我不要租了，因为我已经亏了很多钱，生意一分都没有做。7月份的时候我明确说这个房子不会再租了的，但物业公司说履约保证金不退。现原告以这种方式来起诉，我不认可。我同意解除合同和腾退房屋。综上，要求驳回原告的诉讼请求，同时将5万元保证金退还给我。 经审理查明：2018年7月26日，原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司（原绍兴市城北新城建设投资有限公司）（甲方）与被告马金桥（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市区临街房屋（一至二层）（一层面积约133.16㎡，二层面积约131.52㎡）出租给乙方。租赁期共为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。租赁房屋不得经营影响周边环境和居民生活的业态及违反国家规定的其他项目。同时必须依法规范经营并及时自行到工商、财税、物价、卫生、交警、城管、环保排污、消防等相关部门申请办理相关手续。费用由乙方自理，能否办理上述相关手续，甲方不作任何保证承诺。在租赁期内，乙方应向甲方合计支付租金104万元，每年租金为208000元，房屋租金一年一付，先付后用，第一年租金应于2018年7月24日前一次性付清，其后租金均须在每年租期开始前30天向甲方支付。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向甲方支付违约金，逾期支付超过20天，甲方有权解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还。该合同同时约定，双方不得无故提前解除合同，乙方不按期支付租金及合同约定的水电费、物业费等款项超过30天的，甲方有权提前解除合同收回房屋，合同履约保证金不予退还，若对甲方造成损失，乙方应按实际损失进行赔偿。租赁期满后（包括乙方违约解除合同的），乙方未按规定期限腾退房屋，合同履约保证金不予退还，逾期使用费按当年租金标准的2倍收取。该合同还就其他权利义务予以约定。 同时查明，被告未按合同约定向原告支付涉案房屋的第二年房租。2019年7月至8月期间，原告多次向尾号为3046的手机号码（被告在《房屋租赁合同》所留的联系方式）发送短信，催促被告缴清房租，不想续租则办理退房手续。2019年8月28日，被告向原告工作人员（手机号为137××××5027）询问“钥匙交到哪里”，该工作人员回复到“钥匙与手续一起到我这里来办”，并回复了交接地点，后又表示经请示领导按程序办，2019年9月20日被告方收下涉案房屋的钥匙。 以上事实由原告提交的房屋租赁合同1份、短信截屏打印件1份，被告提交的短信打印件1组、招投标文件1份及双方在庭审时的陈述予以证实。 本院认为，原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司与被告马金桥在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。双方均应当根据合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告逾期支付超过20天，甲方有权解除合同并收回房屋。现被告拖欠原告租金超过20天的事实清楚，故原告主张要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除时间为原告主张要求解除合同的意思表示送达至被告之日，即本案起诉状副本送达被告之日2019年10月24日。关于房屋租金及占有使用费的问题。根据合同约定，双方不得无故提前解除合同，故双方租赁合同解除前，即使被告未使用承租房屋，被告仍应向原告支付2019年8月1日至10月24日期间的租金计85天48438.36元。被告提交的相关证据证实其已将涉案房屋钥匙于2019年9月20日交还给被告，且被告已接收，故原告主张要求被告腾退房屋并支付2019年10月25日至实际腾退之日逾期使用费的诉讼请求，本院不予支持。因原告已主张解除合同且履约保证金不予退还，被告认为违约金过高，故原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司与被告马金桥于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月24日解除； 二、被告马金桥应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司2019年8月1日至10月24日期间的租金48438.36元； 三、驳回原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取654元，由原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司负担129元，由被告马金桥负担525元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 冯 青 二〇二〇年一月九日 书记员 严叶萍 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 ? ?