江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初6386号原告：潘某1，男，1964年2月生，汉族，江苏省常州市人，户籍所在地江苏省常州市天宁区，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：辛艳茹，江苏博爱星律师事务所律师。被告：潘某2，男，1956年1月生，汉族，江苏省常州市人，户籍所在地江苏省常州市天宁区，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：杨敏，江苏恒韵律师事务所律师。被告：潘某3，女，1958年6月生，汉族，江苏省常州市人，户籍所在地江苏省常州市天宁区，住江苏省常州市天宁区。被告：潘某4，男，1960年9月生，汉族，江苏省常州市人，户籍所在地江苏省常州市天宁区，住江苏省常州市天宁区。原告潘某1诉被告潘某2、潘某3、潘某4所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法由审判员王东莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘某1及其委托诉讼代理人辛艳茹、被告潘某2及其委托诉讼代理人杨敏、被告潘某3、潘某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某1诉称，潘某5与池某某夫妇婚后生有四个子女，即原告与三被告。原、被告的父母在天宁区某村民小组拥有房产一处，包括三间平房以及两间两层的楼房。原告提交的民事起诉状陈述：1982年12月12日，原、被告的父母决定将房产分给三个儿子，其中被告潘某2作为长子，分得东边楼房一间；被告潘某4作为次子，分得西边楼房一间；原告作为三子，分得三间平房，由原、被告的舅舅印某某见证，签订了《分家协议书》。1987年12月12日，被告潘某2为了工作单位常州某机械厂福利分房，决定将自己家里分得的东边楼房转让给原告，原告支付转让费5000元给被告潘某2，并在印某某的见证下，原告与被告潘某2签订了《关于房产转让协议诸条》。关于上述两份协议，原告潘某1当庭陈述，其代理人在起诉状中所写的《分家协议书》形成时间是1982年12月12日有误，两份协议均形成于1987年12月12日，是同一天娘舅印某某过来主持事情，《分家协议书》上写的时间是“1987”不是“1982”，是写的时候笔拐了一拐，看起来像“1982”，其1982年11月入伍，1982年12月应在部队，不可能回来签字。上述两份协议形成后，原告拥有三间平房和东边的一间楼房。但由于原告在部队工作，且父母均随原告生活，故1991年9月19日原告所有的房产的宅基地使用证登记在母亲池某某名下。1991年10月，因房屋过于破旧，原告经雕庄乡政府批准后，对房屋进行翻建。房屋翻建完成后，基于同样原因，1993年9月5日，原告的房屋在领取房屋所有权证时，登记在母亲池某某名下。《房屋所有权证》编号为常郊字第XXXXX号，房地号为XXXXXXX。后政府将该房产编号确定为某街道某村委某塘XX号。2007年8月26日，原、被告父亲潘某5去世；2019年10月7日，原、被告的母亲池某某去世。现原告所有的房产需办理拆迁手续，但被告不配合办理相关手续，故原告诉至法院，请求判令：1、确认常州市天宁区某村民小组房屋某塘XX号（《房屋所有权证》编号为常郊字第XXXXX号，房地号为XXXXXXX）归原告所有；2、本案诉讼费用由被告共同承担。审理中，原告明确上述房屋已拆迁，变更诉讼请求为确认上述房屋拆迁的相关权益归原告所有。被告潘某2辩称，1、原告的诉讼请求不成立，原告主张的房屋所有权系原、被告父母所有，目前仍登记在原、被告母亲池某某名下，根据《物权法》相关规定，不动产的权属以产权登记为准。拆迁安置权益也是池某某所有。且拆迁安置协议征收的池某某名下房屋面积为235.7平方米，原告主张确权的房屋建筑面积为177.22平方米，即使原告主张的房屋确权成立，池某某名下多出的58.48平方米的房屋也应由继承人依法继承。2、分家协议书未经房屋所有权人即原、被告父母的签字，系无权处分，且事后又未经当时在世的父母追认。同时该协议也不包括所有子女，有一子女未在协议书上签字。同时见证人也不是原、被告所谓的“娘舅”，原、被告母亲姓池，见证人姓印，该协议损害了他人利益，违法协议应自始至终无效。3、原告提供的房产转让协议同样无效，潘某2不是房屋所有人，无权处分该房产，且原告并未履行该协议支付5000元购房款。4、原告的主张超过了诉讼时效，该分家协议签订至今27年，在此期间原告未主张任何权益，如果父母同意，在父母健在时原告可以主张权益，房屋拆迁时如果母亲同意也可以去拆迁办协助办理，而原告未有证据证明父母同意将该房屋处分与他，原告在父母去世后主张权益，是为了掩盖父母不同意将此房屋处分与他的事实。5、原告在起诉状中写的很清楚，1982年签的分家协议，1987年签的转让协议，庭审中原告改口，对此我有异议，原告表述同一天是不对的，分家是1983年元旦我妻子过门后，吃年夜饭时母亲提出来分开吃饭。《关于房屋转让协议诸条》是我写的，但是我父母要求我写的，当时因原告要结婚，母亲要求我把我的房子拿出来给弟弟结婚，说我有条件可以去市里买房子，我就按照母亲的意思办了。综上所述，要求将该房屋的拆迁安置权益作为池某某的遗产由原、被告继承。被告潘某3辩称，1、原告潘某1是我弟弟，被告潘某2是我哥哥，财产我父母已经分好了，我嫁出去了是没有财产的。我们以前也去某街道公证过，当时潘某2要去买房，需要他家里没房子才可以分公房，所以他把分家分到的房子卖给了潘某1。潘某1当时在当兵，户口在部队，我妈妈在家里，所以办房产用了我妈妈的户口。2、两份协议是同一天做的，我父母和我都在场，我们有三个舅舅一起过来的，不止印某某一个人，就他一个人签了字，自己家里人没想到这么复杂。乡下分家的规矩是“哥东弟西”，本来分是潘某2分东边房子、潘某4分西边房子，但因为潘某1买了潘某2的房子，所以变成潘某1拿了东边房子，潘某4、潘某1翻建房屋时我还去帮忙的。3、潘某1拿了5000元给潘某2，潘某2的房子就给了潘某1，潘某2拿了钱走的。4、房子是潘某1的。我同意原告的诉讼请求，同意拆迁的钱给原告。被告潘某4辩称，1、房子我们兄弟三个人早就分好了，协议上都能看到，潘某2也签了字。两份协议是同一天做的，三个娘舅来的，印某某签的字。分家协议是我写的，也有我签字。转让协议和我没关系，所以我没签字，但我在场，5000元钱是当场给的。2、分房子的时候没办房产证，办房产证的时候需要户口，因为我户口在某某某区，我分到的房子也没写我的名字，写的是我老婆的名字。潘某1的房子写我母亲的名字是因为他在部队，虽然是我母亲名字，但是产权是他的。如果按照潘某2说的没有分家，那我这一半房子也应该写在母亲名下。3、原告将他前面三间平房的西边部分卖给我了，我给了他1500元钱，后来这三间平房翻建时是我和原告共同造的，重新造成了两间，我和原告一人一半。4、不管是房子也好，还是拆迁的钱也好，都是原告的，我没有异议。经审理查明，潘某5与池某某系夫妻关系，二人育有三子一女即本案原告潘某1、被告潘某2、潘某3、潘某4。潘某5、池某某有坐落于原常州市天宁区某家塘的私房一处，房屋结构为东、西楼房二间及该二间楼房南边平房三间。1987年12月12日，潘某5、池某某对该房屋进行分家处理，形成《分家协议书》一份，主要内容为：某村某家塘潘某5、池某某养三子，长子潘某2、次子潘某4、三子潘某1，现决定将楼房二间、平房三间作三分，分别分给三人。具体分法如下：长子潘某2得东边楼房一间，并以楼房中山头为界，直线打墙至平房后包沿上围院；次子某某得西边楼房一间，并以楼房中山头为界，直线打墙至平房后包沿上围院；三子某某得平房三间。并对分家后潘某5、池某某的居住、赡养等事宜进行了安排。该协议书由潘某4书写，潘某2、潘某4、潘某1及“公证人”印某某在该协议书上签字。同日，潘某2、潘某1就潘某2分得的楼房形成《关于房屋转让协议诸条》一份，主要内容为：潘某2现有楼房一间，院地一块，座落在某家塘，因离工作单位较远，生活上诸多不便，决定在市里重新购置住房。为此，将现住房作价转让给弟潘某1。具体转让协议如下：以上产权作价伍仟元，潘某1于立据之日将房屋折价费伍仟元一次交付，折价费交付后，房屋归潘某1使用。如果潘某2在八七年十二月至八八年二月间市内买房未成，则以上协议作废，折价费伍仟元如数退回潘某1，同时房屋退回潘某2。若潘某2在市内买房成功，则协议成立。该协议书由潘某2书写，潘某2、潘某1及中间人印某某在该协议书上签字。上述两份协议签订后，东边楼房及三间平房由潘某1取得，潘某5、池某某居住在该处，潘某1夫妻因工作原因，周末回该处房屋居住；西边楼房由潘某4取得并居住使用。后为通行方便，潘某1将三间平房中靠西边的一间半作价1500元转让给潘某4，至此，潘某5、池某某原有的某村某家塘的私房分为东西两部分，潘某1取得东边楼房一间及平房一间半，潘某4取得西边楼房一间及平房一间半。1991年10月，为改造老屋，潘某4、潘某1签订《改建老屋协议书》一份，主要内容为：团结村池家塘潘某4、潘某1原有平房三间，现将平房改造为砖墙结构的两层楼房。双方协议如下：原有三间平房材料拆旧各半；拆建楼房中山墙下层（包括基础）由潘某4负责施工，上层（包括山尖）由潘某1负责施工。新建楼房的高度、前后包沿长度、山尖与西邻黄某某一致。潘某4、潘某1在该协议书上签字，并有某村委盖章确认。当月，经审批，潘某4、潘某1对三间平房进行改建。改建后，前述某村某家塘的私房分为东西两处楼房，西边楼房由潘某4取得，东边楼房由潘某1取得。1993年，前述房屋开始办理房屋所有权登记，西边楼房房屋所有权登记在潘某4之妻刘某某名下；东边楼房房屋所有权登记在池某某名下，房屋所有权证号为：常郊字第XXXXX号，房地号为XXXXXXX，房屋所有权证记载的房屋状况为：1、二间二层，建筑面积87.58平方米；2、二间二层，建筑面积89.64平方米。2019年9月13日，常州市天宁区住房和城乡建设局为征收登记在池某某名下的前述房屋，与被征收人签订《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，潘某1在被征收人处签署“池某某、潘某1”。协议书签订后，该房屋已被拆除。2019年11月22日，因办理拆迁事宜遇阻，原告潘某1诉至法院，提出前述诉讼请求。本案经调解未果。另查明，潘某5于2007年8月26日因病去世，池某某于2019年10月7日因病去世。上述事实，有当事人的陈述、分家协议书、关于房屋转让协议诸条、常州市郊区民房用地审批表、常州市某乡村民住宅规划、建设申请审批表、村镇建设工程施工审查登记表、改建老屋协议书、房屋所有权证、常州市郊区宅基地使用证、户口注销证明、常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书等证据予以证实。本院认为，一、关于本案诉争房屋的权属。民事主体依法享有物权。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”据此，房屋所有权证并非设权证书，而是证权证书，即房屋所有权证不是设立房屋所有权的根据，其对物权的归属仅具有推定的证据效力，在无相反证据否定的情况下，推定登记人享有房屋的所有权。当登记人之外的其他人对物权权属提出主张时，如果有证据证明房屋所有权证上记载的权利人与真正的权利人不一致的，该登记并非当然认定物权权属的唯一证据。本案中，诉争房屋虽然登记在池某某名下，但根据原告潘某1提供的《分家协议书》、《关于房屋转让协议诸条》等证据，结合该两份协议形成后潘某5、池某某原有的常州市天宁区某村某家塘私房由潘某1、潘某4分别占有、使用、改建及东、西房屋分别领取房屋所有权证等情况，可以认定该两份协议书的真实性及潘某5、池某某对该私房分家后、潘某2转让房屋后均完成了交付处理，潘某1、潘某4亦对各自的房屋进行了翻建、添附，从尊重历史、照顾现实的角度，对潘某5、池某某在家庭内部分家析产及潘某2向潘某1转让房屋、潘某1向潘某4转让房屋的效力均应当予以确认，本案诉争房屋权属应归潘某1所有。现诉争房屋因被拆除而灭失，相关拆迁补偿利益应由潘某1享有。二、关于本案诉讼时效。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，现无证据证明池某某对潘某1行使其对诉争房屋的支配、使用及办理拆迁安置手续以便取得拆迁安置权益等权利造成损害，直至池某某去世，配合潘某1办理房屋拆迁手续的义务人由池某某变更为池某某的继承人，因继承人之一潘某2不予配合，潘某1行使其民事权利方受到阻碍，故潘某1于此时提起民事诉讼，并未超过诉讼时效。三、关于被告潘某2要求将拆迁安置协议书中超出房屋所有权证登记的面积作为池某某遗产继承的主张。原告诉请确认常郊字第XXXXX号房屋所有权证登记的房屋归其所有，原、被告均未提供超出该房屋所有权证面积建筑的所有权登记情况，故本案对此不予处理。综上所述，原告潘某1的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：原常州市天宁区某家村民小组房屋（所有权证号为常郊字第XXXXX号、房地号为XXXXXXX）的拆迁补偿利益由原告潘某1享有。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告潘某2、潘某3、潘某4各负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 王东莉二〇二〇年一月十四日法官助理 于 娜书 记 员 奚金兰