上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17224号原告(反诉被告)：王佩景，女，1961年12月12日出生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。原告(反诉被告)：童建华，男，1959年6月16日出生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海顺康实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐斌，总经理。委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。第三人：青浦区赵巷镇崧泽村村民委员会，住所地上海市赵巷镇崧泽村XXX号。法定代表人：许灵军，主任。委托诉讼代理人：王运达，北京天达共和(上海)律师事务所律师。原告王佩景、童建华诉被告上海顺康实业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，本院依法通知青浦区赵巷镇崧泽村村民委员会作为第三人参加诉讼。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年11月22日和2019年12月19日两次公开开庭进行审理，原告童建华及两原告委托诉讼代理人樊平、李明其，被告上海顺康实业有限公司的委托诉讼代理人干建根，第三人青浦区赵巷镇崧泽村村民委员会的委托诉讼代理人王运达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王佩景、童建华向本院提出诉讼请求：1、被告支付两原告2015年1月至2016年12月的租赁经营补偿款人民币200万；2、被告支付两原告拆迁补偿款1,791,790.99元。事实与理由：2004年12月8日，上海子发工贸有限公司(以下简称子发公司)与被告签订《土地租赁合同》，约定子发公司承租被告位于沪青平公路赵巷段七号桥车站路南的地块及该地块上的建筑物及基础设施，面积六十五亩，租赁年限20年，如遇动拆迁，补偿收益按谁投资谁收益的原则处理。2008年7月4日，被告企业名称由上海顺康乳业发展有限公司变更为被告。子发公司承租后即进行改造，花费近千万元。2013年涉案土地部分违章建筑被拆除，2014年12月31日子发公司与被告签订《补充协议》，约定子发公司对涉案土地享有的租赁与经营权自2015年1月1日起由被告承继，被告以租赁经营收入逐年补偿方式向子发公司支付补偿款，每年100万元。补充协议第四条约定如遇政策性动迁，对原子发公司投资的资产(建筑物及附属设施等)按照谁投资谁收益原则，由双方按照原租赁合同约定，其相关补偿归属子发公司所有。2016年8月22日，被告向子发公司出具《告知函》，告知涉案地块被纳入减量化工作范围，要求子发公司对《子发公司清单明细》进行回复，传真的《子发公司清单明细》合计金额1,525,957.55元。2018年3月1日，子发公司注销清算，两原告承诺若有未了事宜，愿意承担责任。因被告至今未支付补偿款，两原告起诉至法院。被告上海顺康实业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2015年1月29日被告收到赵巷镇人民政府的告知书，告知涉案地块纳入减量化范围。2015年该地块启动减量化工作，被告向承租户发放通知要求搬离，被告不再向承租人收取租金，被告与子发公司签订的补充协议终止。关于拆迁补偿款，场地由其他公司浇筑，与原告无关。路口确实由原告开，但是在厂区外围，没有纳入减量化补偿范围。被告认可原告投资的项目以被告本案提供的清单为准，原告提供的清单非被告出具。第三人青浦区赵巷镇崧泽村村民委员会述称：原被告之间的纠纷与第三人无关，法院依法判决。被告上海顺康实业有限公司认为子发公司在承租期间未经被告同意擅自拆除水塔一座，房屋两幢、办公楼1幢(共计492平方米)、沼气池一座、消毒池一座、100多棵树木，导致该土地减量化时被告未获得补偿，故被告提起反诉要求：两原告赔偿被告财产损失200万元(水塔及附属设备70万元、3间房屋50万元、沼气池及设备20万元、香樟树50万元、消毒池10万元)。两原告针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。补充协议约定子发公司原租赁的地块上的建筑物发生变化，致使子发公司无法承租，双方根据现有实际状况达成补充条款，故被告在2014年12月31日被告就知晓房屋的实际状况，被告至今才提起反诉，超过诉讼时效。两原告于2009年通过股权转让受让了子发公司的股份，对于地块之前的情况不清楚，原告受让后没有对房屋及设施进行拆除。本院经审理认定事实如下：被告原系上海市青浦区沪青平公路XXX号、XXX号和3843号房地产的权利人。2004年12月8日，上海顺康乳业发展有限公司(甲方，2008年7月4日变更为被告)与子发公司(乙方)签订《土地租赁合同》，约定甲方将沪青平公路赵巷段七号桥车站路南的地块及地上建筑物、基础设施租赁给乙方使用，乙方可根据需要进行改造和利用。房地产证号为：(1)沪房地青字2004第008990号，有证4,093平方米，无证563.40平方米。(2)沪房地青字2004第008991号，有证3,154.01平方米，无证500平方米。租赁年限20年，租赁期从2005年4月1日开始，考虑到乙方的清场改造等因素，甲方同意免收12个月租金，实际租金从2006年4月1日起计算。在租赁期年，如遇政策性动迁，乙方(包括由乙方自行招租的客户)应该无条件服从。乙方接到动迁通知之日起，即终止租金的支付。补偿收益上按“谁投资谁收益”的原则予以实施。乙方有权对租赁地块内甲方的建筑物进行拆除和改造，但需经书面报请甲方，待甲方书面同意后方可进行。租赁地块内的树木不得砍伐和变卖，如需移栽则按“申报批准、就地移栽”的原则予以办理。本合同未尽事宜，双方另行补充协议，补充协议与本合同条款有冲突的应以补充协议为准。上述协议签订后，被告将系争房地产交付子发公司使用，子发公司陆续将房屋进行转租。2014年12月31日，被告(甲方)与子发公司(乙方)签订《补充协议》，约定因乙方原租赁地块上的建筑物发生变化，致使乙方无法承租，故甲乙双方根据乙方现有实际状况，在原合同的基础上，就租赁合同约定的租赁经营权的变更就相关事宜，达成如下条款：一、原乙方享有的租赁与经营权自2015年1月1日起由甲方继承，由甲方按原租赁合同剩余期限予以租赁经营。二、甲方承租租赁经营后，由甲方以租赁经营收入逐年补偿方式向乙方支付补偿款。三、甲方自2015年1月1日起每季补偿乙方25万元，全年100万元，第三年起按双方原合同约定的同比例递增，即补偿款上调5%计算，直至2025年3月31日止。先付后用，每季支付，每季开始前五日支付乙方。四、甲方租赁经营期内，如遇政策性动拆迁，乙方应无条件服从，同时对原乙方投资的资产(建筑物及附属设施等)按照谁投资谁收益原则，由双方按照原租赁合同约定，其相关补偿归属乙方所有。五、甲方逾期支付补偿款的，应按照每日万分之四计算向乙方支付违约金。六、2014年12月31日前乙方与第三方签订的租赁协议，由乙方配合甲方交接，之前造成的一切责任由乙方承担，与甲方无关。2015年1月1日后甲方承接乙方原移交的租赁合同，由甲方享有权利，承担义务，与乙方无关。另对乙方原投入的资产，由双方进行书面确认。注：如果因政府198地块减量，则本合同终止。补充协议签订后，系争房屋土地由被告管理和收益。2015年1月29日，上海市青浦区赵巷镇人民政府规划建设和环境保护办公室向被告发送《告知书》，告知被告被纳入2015集建区现状建设用地减量化范围。2015年12月30日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对沪青平公路XXX号、XXX号和3843号的房屋、附属设施等进行评估并出具估价报告，估价作业日期为2015年9月1日至2015年12月30日。2016年2月1日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订《赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议》，约定就乙方位于青浦区沪青平公路3837、3839、3843号土地及地上物等项目的补偿达成协议。乙方在签订协议后61天内自行搬离原址。2016年8月22日，被告向子发公司发送《通知函》，告知子发公司承租的房屋和场地于2015年1月29日被赵巷镇通知纳入“集建区外现状建设用地减量化工作”范围。在接到通知后，被告做了大量工作，在专业机构对子发公司设施等进行评估的基础上，针对子发公司提出的漏项等，配合童建华、樊小羊实地核对、丈量，并根据实地核对、丈量的数据整理出《子发公司清单明细》。该份清单根据童建华要求已于2016年6月30日传真到上海安江汽车修理联营厂童建华办公室(传真号为XXXXXXXX)。但子发公司至今未回复。根据赵巷镇减量化工作进程，不日将拆除3837号、3839号院内的房屋、设施等，请务必于2016年8月26日之前给予回复，否则将视为同意清单所列数据。2018年3月8日子发公司注销，两原告承诺对公司未了事宜承担责任。对于当事人无争议的事实，由原、被告和第三人的陈述、土地租赁合同、企业名称变更预先核准通知书、补充协议、告知函、档案机读材料、注销清算报告、赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议、估价报告、告知书、上海市房地产权证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告在第一次庭审中表示在收到被告的告知函和清单明细后没有进行书面回复，第二次庭审中为证明其主张租金收益补偿款未超过诉讼时效，提供了2016年8月27日《关于顺康告知函的复函》和天天快递的邮寄面单，该复函要求被告提供评估报告，并要求被告支付返租收益。被告对复函和邮寄面单均不予认可，认为没有收到，且没有邮寄签收记录，无法证明邮寄和签收的事实。原告表示快递公司因软件更新，无法提供快递查询记录。原告为证明被告认可原告主张的补偿款项目，提供了《子发公司清单明细》，并出示了收到的传真件原件。被告对清单明细不予认可，并出示了被告持有的清单明细(与原告提供的清单相比多了备注栏，备注栏里有些项目认可系原告投入，有些认为原有，有些认为系被告投入，有些认为系承租方投入)。原告对被告提供的清单不予认可，认为该文件抬头是子发公司清单明细，如果被告不认可系子发公司投入，没有必要列入清单，且其他承租户的项目在评估报告中已经单独列明，该清单系被告为了本次诉讼制作。审理中，原告表示鉴于估价报告中部分项目的数量和单价与清单明细不一致，同意以估价报告为准。原告为证明开路口花费了7万元，提供了发票，被告对发票真实性无异议，但是认为该项目未列入评估范围，被告未获得补偿款，故不同意支付。被告为证明房屋原有状况，提供了照片、2015年3月拍摄的视频和产权证。原告对照片和视频均不予认可，认为被告未提供原始载体，2010年的产权证上也没有被告主张的11号房屋，原告对2009年之前的事情不清楚，之后没有进行过任何拆除行为，被告提供的证据无法证明系原告拆除。本院认为，被告与子发公司签订的《土地租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。子发公司注销后，相关的权利义务由两原告承担。根据补充协议，被告应于2015年1月1日起每季度支付补偿款25万元，付款方式为先付后用。被告与第三人于2016年2月1日签订了减量化补偿协议，被告按照约定及时腾退房屋。原告于2019年7月15日提起诉讼，被告抗辩原告主张的租赁补偿款超过诉讼时效，原告第一次庭审表示未书面回复，第二次提供的复函也未有邮寄签收记录予以佐证，故原告未提供证据证明向被告主张租赁补偿款，原告的该项诉讼请求超过诉讼时效，本院不予支持。针对原告主张的减量化补偿款，原告提供了清单明细的传真件原件，被告提供的清单明细上有备注栏，对很多项目不认可系原告投入，本院结合被告给原告的告知函、清单明细的目的和内容，认定原告提供的清单明细真实。关于开路口的款项鉴于未纳入评估范围被告未获得补偿，对该项补偿本院不予支持。原告已经按照评估报告确定的数量和金额进行了调整，对原告主张的其余减量化补偿款本院予以支持。针对被告主张的财产损失，被告认为上述财产在子发公司承租后即被拆除，但未提供充足证据证明系子发公司拆除，补充协议约定根据现有实际状况签约，未提出财产损失。原告抗辩被告的反诉请求超过诉讼时效，被告也未提供证据证明向子发公司或原告主张过。综上，对被告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告上海顺康实业有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告王佩景、童建华补偿款1,721,790.99元；二、原告王佩景、童建华的其余诉讼请求不予支持；三、驳回反诉原告上海顺康实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37,134.30元，减半收取计由18,567.15元，由原告负担8,419.15元，被告负担10,148元；反诉受理费11,400元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年一月九日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。