云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5859号上诉人（原审被告）：杨泽海，男，1979年12月19日出生，彝族，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：李淑敏，女，1980年6月26日出生，彝族，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：太飞虎，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：朱叙，上海市海华永泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵昂加，男，1991年4月15日出生，藏族，住云南省昆明市盘龙区。原审第三人：昆明熙成房地产经纪有限公司，住所地：昆明市龙泉花园5幢1单元104号。法定代表人：李存禄，行政部总经理。委托诉讼代理人：宗维菊，女，系该公司员工，特别授权代理。上诉人杨泽海、李淑敏因与被上诉人赵昂加及原审第三人昆明熙成房地产经纪有限公司（以下简称：熙成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人杨泽海、李淑敏上诉请求：1.维持原判第一、二项；2.撤销原判第三项，改判由杨泽海、李淑敏支付赵昂加违约金14.6万元（含中介费、物业费、公证费）；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审判令上诉人向被上诉人赔偿损失30万元与双方所签《房屋转让预约协议》约定不符，属认定事实错误，适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在双方所签协议中明确约定“如甲方（上诉人）拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方(被上诉人)有权选择：1、要求甲方退回所实际收取的全部转让款项。同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；2、要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方”。根据上述协议约定，即使在不考虑被上诉人也有违约情形及被上诉人实际损失的情况下，上诉人按协议约定向被上诉人支付的违约金也就是房屋及车位总价的73万的20%即146000元。一审判令赔偿损失30万元及中介费12000元、公证费2192元及其期间所承担的物业费6797元明显不当。二、被上诉人主张的30万元损失赔偿金没有任何事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第28条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金金额以不超过实际损失额为限。”本案如上诉人退还被上诉人30万元转让款后，被上诉人实际损失也就是首付款30万元存款利息损失、中介费、公证费、物业费。上诉人将诉争房屋抵债给案外人的价格也仅为75万元，两次交易的差距为20000元。三、一审判令上诉人向被上诉人赔偿损失30万元的同时，还判令上诉人向被上诉人支付中介费、公证费、物业费，属重复计算损失。综上，一审判令上诉人向被上诉人赔偿损失300000元及中介费、公证费、物业费等系重复计算损失，亦与《房屋转让预约协议》的约定不符，属于认定事实错误，适用法律不当。请求二审依法改判。被上诉人赵昂加答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。本案损失还包含合同履行后可得利益损失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押、出卖给第三人的，买受人有权请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。被上诉人不存在违约。上诉人与案外人的债务与本案房屋买卖关系无关。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人熙成公司述称，一审认定事实正确，适用法律适当，请求法院依法裁判。赵昂加向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋买卖经纪合同》以及《房屋转让预约协议》，被告杨泽海、李淑敏返还首付款300000元整及首付款占用利息35168元整（按已付房款年利率6%计算），并赔偿一倍已付房款损失300000元整，以上费用合计为635168元；2.判令被告杨泽海、李淑敏赔偿房屋中介费12000元整、合同公证费2192元、已交物业费7818元整、原告自房屋交易发生之日起房租36000元整，以上费用合计为58010元整；3.判令由被告杨泽海、李淑敏承担本案的诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实：2017年3月5日，杨泽海、李淑敏（甲方、卖方）与赵昂加（乙方、买方），熙成公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖经纪合同》，约定：甲方将坐落于昆明市马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A4地块16栋2单元10层1001号房及A4地块A4-2地下室车位A138号卖与乙方，房屋建筑面积141.72㎡、车位建筑面积26.71㎡（以产权登记为准），上述住房及车位交易总价为73万元整，乙方支付给甲方购房定金100000元整，该定金待上述房产《房屋转让预约公证》当日，冲抵部分房款，于2017年3月7日前办理《房屋转让预约公证》，上述住房及车位不动产权证书处于办理状态，一旦可以领取，甲方第一时间前往领取并将不动产权证件原件及相关材料交由丙方保管，直至交易完成为止，办理《房屋转让预约公证》当日乙方支付甲方首付款300000元整（此款含定金100000元整），其余房款370000元待甲方取到住房不动产权证双方办理完住房产权变更登记（乙方取到其名下由不动产管部门出具的住房《不动产登记受理通知书》），由乙方向银行申请按揭贷款支付甲方，剩余房款60000元待甲方取到车位不动产权证原件后，双方办理完产权变更登记当日（即乙方取到其名下由不动产管部门出具的车位《不动产登记受理通知书》）一次性付清，房屋的交付使用时间为办理完《房屋转让预约公证》当日交房，该房产产权过户的时间为甲方取到不动产权证原件40日内办理，办理完《房屋转让预约公证》当日由乙方付清丙方中介费12000元整，办理完《房屋转让预约公证》后，甲乙双方如任意一方违约的，则违约方赔付守约方违约金人民币300000元整。签订《房屋买卖经纪合同》当日，赵昂加支付给杨泽海定金100000元。2017年3月6日，原、被告双方到云南省明诚公证处签订住房及车位《房屋转让预约协议》二份并进行公证，约定：马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A4地块16栋2单元1001号房转让价款612000元、A4地块A4-2地下室车位A138号转让价款118000元，乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让价款242000元（住房）、58000元（车位），剩余价款370000元（住房）、60000元（车位）的支付方式于双方签署正式房屋买卖合同予以协商确认，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件是甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起40工作日内，于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方”。2017年3月6日即公证当天，赵昂加支付公证费2191元，支付给杨泽海购房款300000元（含定金100000元），支付给熙成公司中介费12000元，杨泽海将涉案房屋交付给赵昂加。赵昂加接房后，一直未装修入住，缴纳物业费共计6797元。本案涉案住房及车位不动产登记信息显示于2018年9月15日登记在杨泽海、李淑敏名下，杨泽海、李淑敏于2019年1月11日将由第三人熙成公司保管的不动产权证公告申明遗失和申请补发并于2019年2月28日将上述住房及车位不动产权过户至案外人名下。原告诉讼主张解除与杨泽海、李淑敏之间签订的《房屋买卖经纪合同》以及《房屋转让预约协议》，被告杨泽海、李淑敏在庭审过程中表示同意解除上述合同。一审法院认为：对于原告主张解除其与两被告签订的合同的问题，就本案诉争住房及车位原、被告签订了《房屋买卖经纪合同》以及《房屋转让预约协议》二份，被告杨泽海、李淑敏在庭审过程中表示同意解除与原告签订的上述合同，一审法院认为《房屋买卖经纪合同》于2017年3月5日签订，《房屋转让预约协议》于2017年3月6日签订，《房屋转让预约协议》签订的时间晚于《房屋买卖经纪合同》签订的时间且《房屋转让预约协议》进行了公证，应视为双方真实意思表示，故确认《房屋转让预约协议》构成对《房屋买卖经纪合同》中房屋买卖条款的变更，另因《房屋买卖经纪合同》中不仅涉及原、被告之间房屋买卖合同的法律关系，还涉及居间合同关系，该合同涉及两个不同的法律关系，本案审理的是基于房屋买卖法律关系而产生的纠纷，故居间条款在本案中不宜评判。故，本案房屋买卖纠纷应适用《房屋转让预约协议》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，原、被告双方均同意解除，因《房屋转让预约协议》已变更《房屋买卖经纪合同》中房屋买卖条款，故确认原、被告双方于2017年3月6日签订的《房屋转让预约协议》予以解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于原告要求被告返还购房款300000元，被告亦同意返还，对原告的该诉请予以支持。本案争议焦点是原告诉请的300000元损失及相关费用是否有事实和法律依据，应否得到支持的问题。被告抗辩认为原告违反了双方口头约定三个月付清全款，被告方没有违约，不应承担原告主张的300000元损失，被告对口头约定三个月付清全款的事实未举证证明，结合庭审原告及第三人熙成公司均予以否认，原告无义务，被告的抗辩不成立，不予支持。被告杨泽海、李淑敏未按照《房屋转让预约协议》约定的“甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起40工作日内签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续”，也未向原告催要剩余购房款，而是通过第三人熙成公司协调加价的事宜，在双方并未达成一致意见变更合同或同意解除合同的情况下，于2017年10月3日私自签订《抵债协议》将涉案住房及车位抵债给案外人（被告自认）并在原告起诉后将由第三人熙成公司保管的不动产权证公告申明遗失和申请补发后于2019年2月28日将上述住房及车位不动产权过户至案外人名下，致使涉案合同不能正常履行，被告杨泽海、李淑敏的上述行为显然已构成违约；原告依约支付被告购房款300000元，无任何违约行为。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，故被告杨泽海、李淑敏应赔偿原告的损失，原告主张被告赔偿损失300000元，《房屋转让预约协议》约定：“于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方。”根据该条规定的违约金计算得146000元（730000元×20%），《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”原告诉请的损失为300000元，一审法院认为违约金约定过低，不足以弥补原告的损失，结合本案合同履行情况，根据当事人的过错程度以及考虑本案合同正常履行的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情认定原告的损失为300000元，原告的该诉请成立，予以支持。原告诉请的首付款占用利息35168元，已支持原告损失300000元，该诉请系重复主张，不予支持。原告主张的房屋中介费12000元、公证费2192元，系原告实际支出的费用，本案因被告违约导致合同不能正常履行，因此原告支付的上述费用应由被告赔偿，原告的该主张成立，予以支持，原告主张的物业费7818元，扣除被告交房时支付的1021元，原告实际支付的物业费为6797元，考虑原告并未实际装修入住，该费用亦应认定为原告的损失，确定应由被告赔偿。原告主张的自房屋交易发生之日起的房租36000元，没有事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告赵昂加与被告杨泽海和李淑敏双方于2017年3月6日签订的《房屋转让预约协议》于2019年3月12日解除；二、由被告杨泽海、李淑敏在本判决生效后十日以内向原告赵昂加返还购房款300000元；三、由被告杨泽海、李淑敏在本判决生效后十日以内向原告赵昂加赔偿损失300000元以及原告赵昂加支付的中介费12000元、公证费2192元、物业费6797元，以上费用共计320989元；四、驳回原告赵昂加的其他诉讼请求。”一审案件受理费减半收取6171元，由赵昂加承担643元，由杨泽海、李淑敏承担5528元。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符。综合诉辩主张，本案争议焦点为：一审对于上诉人应向被上诉人承担的损失赔偿金额的认定是否恰当，是否存在重复计算？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，上诉人在涉案房屋（车位）取得产权登记证后，未在双方协议约定期限内与被上诉人签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续。经被上诉人催促后仍拒不履行过户义务；在被上诉人提起要求上诉人继续履行合同约定过户义务诉讼期间，上诉人无视本案仍在诉讼过程中、尚待人民法院依法裁决，即自行将原定由第三人熙成公司保管的不动产权证公告申明遗失、申请补发，并将诉争房屋及车位的不动产权过户至案外人名下，导致双方之间房屋买卖合同目的最终无法实现，被上诉人不得不变更其诉讼请求为解除合同。上诉人的该行为构成根本性违约，对合同解除负有直接责任，其应当承担违约责任。双方所签协议中虽有“按照转让价款总额73万的20%计算违约金”的约定，但比较双方约定的合同总价款73万元与一审中熙成公司所述诉争住房及车位市场价已达125-130万元二者之间的差距，以及参考周边小区房价上涨的市场行情来看，若本案合同正常履行被上诉人可获得利益已明显超过协议约定的违约金金额。因上诉人的违约行为，给被上诉人造成的损失除被上诉人实际已支出的费用损失外，还应包括可得利益损失。而双方约定的违约金尚不足以弥补被上诉人所受损失，故一审认定双方违约金约定过低，依法予以调整，并无不妥之处。且一审综合合同履行情况、当事人的过错程度，以被上诉人实际支出的费用损失和酌定的可得利益损失来确定上诉人应向被上诉人承担的损失赔偿额，有事实依据，亦符合法律规定，处理适当，本院予以维持。上诉人提出赔偿金额过高且存在重复计算的上诉主张缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。另，本院注意到，一审判决在说理部分将“公证费2191元”误写为“公证费2192元”，由此导致判决主文第三项中所涉该费用及加总费用均存在错误，本院依法予以纠正。综上，上诉人杨泽海、李淑敏的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文存在笔误，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4710号民事判决第一、二项，即“一、原告赵昂加与被告杨泽海和李淑敏双方于2017年3月6日签订的《房屋转让预约协议》于2019年3月12日解除；二、由被告杨泽海、李淑敏在本判决生效后十日以内向原告赵昂加返还购房款300000元”；二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4710号民事判决第三、四项，即“三、由被告杨泽海、李淑敏在本判决生效后十日以内向原告赵昂加赔偿损失300000元以及原告赵昂加支付的中介费12000元、公证费2192元、物业费6797元，以上费用共计320989元；四、驳回原告赵昂加的其他诉讼请求”；三、由杨泽海、李淑敏于本判决生效之日起十日内向赵昂加赔偿损失300000元以及中介费12000元、公证费2191元、物业费6797元，以上费用共计320988元；四、驳回赵昂加的其他诉讼请求；五、驳回杨泽海、李淑敏的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取6171元，由赵昂加承担643元，由杨泽海、李淑敏承担5528元。二审案件受理费11056元，由杨泽海、李淑敏承担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年一月二十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇