辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2440号上诉人（原审原告）：封娜，女，汉族，1980年9月2日出生，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：李科新，辽宁必然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林凤兰，女，汉族，1955年7月6日出生，住抚顺市新抚区。上诉人封娜与被上诉人林凤兰房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2748号民事判决向本院提起上诉，本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。封娜向一审法院起诉请求：1、要求林凤兰退还租金1.5万元及利息；2、林凤兰承担本案全部诉讼费。事实与理由：封娜与林凤兰2013年10月16日签订房屋租赁协议，其租赁林凤兰位于抚顺市顺城区将军北街（液压件厂北侧）的门市房（库房），厂房400平方米，租赁期限5年，即2013年9月20日至2018年9月20日终止，每年租金4万元，协议签订后其将租金交给了林凤兰。2018年9月20日，因动迁租赁费优惠变成3万元，林凤兰给其出具收条，收到其租金3万元。2019年4月30日因动迁拆除，其搬出租赁房屋，要求林凤兰退回租金，其与林凤兰未达成一致意见，为了维护其的合法权益特向法院提起诉讼，请依法支持封娜的诉讼请求。一审法院认定事实：林凤兰系抚顺市榆林机械配件厂法定代表人，现该企业属于存续状态待申请破产中。该厂名下位于顺城区将军北街5号有工业厂房一处，建筑面积794.28平方米。封娜系个体业户，欲租用厂房400平方米存放货物。2013年10月，封娜作为承租方，林凤兰作为出租方，双方签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：1、林凤兰将位于顺城区将军北街（液压件厂北侧）的门市房（厂房400平方米）租给封娜使用。2、租期为5年，从2013年9月20日至2018年9月20日止。3、租金为一年4万元（不含税金）。租金支付方式为：租房协议签订之日，封娜即付林凤兰第一年租金4万元整；双方的权利义务约定：林凤兰在租房期内，如遇国家征用动迁，本协议自行终止，封娜必须无条件撤出房屋，林凤兰返还封娜撤出后的余款……。协议还约定：封娜如提前终止协议，需提前两个月通知林凤兰，剩余租金不退，方可提前解除协议（政策性和不可抗力性的因素除外）。协议签订后，封娜如期支付租金双方租赁关系正常。2018年9月20日，协议到期后封娜又准备在续租一年至2019年9月20日，经与林凤兰协商林凤兰同意，同时将租赁费调整到年租金3万元。因存在原租赁关系，故顺延一年未签订书面协议，但封娜支付3万元租赁费，林凤兰出具“收条”。2019年春节过后，租赁房前边即南面被开发商拆迁占用，导致封娜进入租赁房内困难，即与林凤兰电话联系。2019年3月30日，封娜自行搬离租赁房处，随后林凤兰通过开发商将部分残土堆放至租赁房外。因租赁期未满，封娜不能使用租赁房，要求林凤兰返还剩余半年房租即15000元，在该院诉前调解时，双方意见分歧较大，调解未果。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则进行。封娜、林凤兰双方签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，未有违反法律法规，应认定合法有效。租赁期满后，双方协商又续租一年，虽未签订书面协议，但已实际履行，故双方再次存在租赁关系的事实成立。协议约定：在租房期间如遇国家征用动迁本协议自行终止，封娜必须无条件撤出房屋，林凤兰返还封娜撤出后的余款。现封娜主张此租赁房动迁，庭审中并没有提供国家政策及政府出示的公示及通知，只是租赁房边界被开发商规划、拆迁，新建商品房，导致封娜进入租赁房处困难，这不是封娜解除协议返还费用的法定事由，如进入困难不能完全使用租赁物，可向林凤兰反映，而由林凤兰出面予以协商解决。现封娜自行搬离租赁处在先，索要剩余房屋租赁费无事实依据，且不符合提前解除房屋租赁返还余款的协议中的约定，该院对此诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条之规定，判决：驳回封娜的诉讼请求。案件受理费88元（已减半收取），由封娜负担。封娜上诉请求：1、请求依法撤销（2019）辽0411民初2748号民事判决书，改判林凤兰退还封娜租金14167元或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费由林凤兰承担。事实与理由：一、原审判决事实不清，法律依据不足。本案的法律关系是租赁合同纠纷，是因双方彼此信任形成的口头租赁合同，双方在租金的数额上已与上一年明显发生了变化，不再适用上一年的合同约定。封娜虽然给了林凤兰一年的租金，根据相关法律规定，没有签订书面合同的租赁行为属于临时租赁行为，双方均可随时解除合同，封娜也依约口头向林凤兰发出了解除合同的意思表示，根据双方在2019年3月8日的微信内容，林凤兰已经允许了封娜退房并将剩余房款返还封娜。林凤兰经本院依法传唤，未出庭发表答辩意见。二审审理期间，封娜提供的证据如下：1、在本案租赁房屋所在的厂院大门上贴的一份拆迁通知，通知的对象为程永烈，主要内容为原液压件厂整体动迁，通知其于2019年3月31日前将租赁的库房清空，退还上半年三个月租金，通知落款时间为2019年2月14日。用以证明因林凤兰已自认其为液压件厂的法人代表，封娜有理由相信在液压件厂的所有门市房都面临拆迁。2、2019年3月8日到2019年4月14日封娜与林凤兰的微信聊天记录，用以证明林凤兰已经同意双方可随时解除租赁合同，并退还封娜搬出租赁房屋之后的剩余租金，但就退还房租数额未达成一致。林凤兰未发表质证意见。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明：本案双方已协议解除租赁合同，但就返还租金数额未达成一致。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：双方是否已协商一致解除房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。一审法院已审理查明林凤兰系抚顺市榆林机械配件厂法定代表人，现该企业属于存续状态待申请破产中。该厂名下位于顺城区将军北街5号有工业厂房一处，建筑面积794.28平方米。本案封娜租赁以上厂房部分面积，用作库房使用。封娜提供的拆迁通知的对象虽未系其本人，但程永烈系在该厂房内租赁房屋的另一承租人，该拆迁通知内容写明原液压件厂整体动迁，封娜有理由相信其所租赁房屋系在拆迁范围内。封娜提供的与林凤兰的微信聊天记录有封娜表明迁出租赁厂房，林凤兰表示同意的相关内容。以上证据相互补充，能够证明双方已协商一致解除租赁合同。对封娜提供的以上证据本院予以采纳。经庭审调查本案双方2013年签订的租赁合同期满后，虽未再次签订书面的租赁合同，但双方协商一致继续租赁一年，封娜已给付一年租金3万元，已达成租赁期间为一年的口头租赁合同，不适用不定期租赁合同的法规规定，对封娜提出的双方之间为不定期租赁合同，可随时解除的主张，本院不予支持。本案双方系协议解除租赁合同，但就返还房租数额未达成一致，封娜主张退还其从租赁房屋迁出之后的剩余租金14167元，林凤兰在一审庭审中认可封娜于2019年3月30日已从租赁房屋迁出，但其抗辩主张租金应以每年4万元计算，双方曾协商抹墙面5000元需由封娜自行承担，但封娜没有抹墙面，封娜欠付其租金1万元及应给付其未履行抹墙面的费用5000元。林凤兰的以上抗辩主张无证据支持，本院不予支持。本案房屋租金应以一年3万元计算，双方约定合同租赁期限为2018年9月20日至2019年9月20日，封娜于2019年3月30日迁出租赁房屋，其使用期间为6个月10天，剩余应退还租金数额应为14167元。综上，对封娜的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2748号民事判决；二、林凤兰从本判决生效之日起10日内退还封娜租金14167元；三、驳回封娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88元（已减半收取，封娜已预交）由林凤兰负担、二审案件受理费175元（封娜已预交）由林凤兰负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 王冬雨二〇二〇年一月十一日书记员 付 晶