江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4139号上诉人（原审原告、反诉被告）：王良大，男，1942年1月16日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建萍，女，1969年8月2日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。上诉人王良大因与被上诉人王建萍房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初7982号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王良大上诉请求：撤销原判，依法改判支持王良大的一审诉讼请求，驳回王建萍的一审反诉请求，王建萍承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，定性不正确。上诉人与被上诉人签订了为期三年的房屋租赁合同，自2016年10月5日起至2019年10月5日止。在租赁合同履行期间，被上诉人仅仅支付了2016年10月5日至2018年9月的租金，2018年10月以后的租金被上诉人迟迟不予支付。庭审中，被上诉人提供的2017年10月5日的租房合同、2016年4月10日至2017年1月10日的四份收条上面“王良大”签名皆系被上诉人伪造。根据常理，被上诉人于2017年3月16日登记注册了武进区湖塘心语阁足道店，必然在2017年3月16日之前就已经租赁了上诉人的房屋，可以间接证明上诉人与被上诉人签订的租赁合同期间为2016年10月5日至2019年10月5日。因被上诉人迟迟不按约履行支付租金的义务，2018年9月28日、29日、2018年10月15日，上诉人对案涉房屋拉闸断电；2018年10月11日，上诉人向供电公司申请暂拆；后于2018年11月16日申请复装，供电公司实际于2018年10月19日至2018年11月16日中断了对案涉房屋的供电。在中断供电期间，被上诉人很长时间没有营业，上诉人承担其未营业期间的损失，无事实和法律依据。即使被上诉人有损失，也是由其违约行为而导致的，与上诉人无关。王建萍未作答辩。王良大向一审法院起诉请求：1.王建萍立即支付拖欠的租金7090元；2.王建萍承担本案诉讼费用。王建萍向一审法院反诉请求：1.王良大赔偿王建萍经济损失13540元，包括工人工资损失7680元、租金损失1900元和经营利润损失3840元；2.王良大承担上述损失的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自反诉提起之日起至实际付清之日止）；3.王良大承担本案全部诉讼费用。王良大提供以下证据：1.2016年10月5日的租房合同复印件一份，证明王建萍伪造租房合同的事实，该租房合同是王良大从常州市武进区市场监督管理局调取的，落款处“王良大”并非本人签名，王良大是于2016年10月5日与王建萍签订租房合同并交付的租赁房屋，租期至2018年10月5日止，该合同已经遗失；2.国网常州供电公司其他业务申请表两张，一张是2018年10月11日无需用电的申请，一张是2018年11月16日暂拆复装的申请。王建萍提供以下证据：1.2017年10月5日的租房合同原件一份；2.常州市新华联服装商场工资结算单两页，证明王建萍于2017年3月10日从新华联服装商场辞职，2016年10月5日至2017年10月5日期间，王建萍与王良大不存在房屋租赁合同关系的事实；3.武进区湖塘心语阁足道店工商登记资料查询表一份、营业执照复印件一份；4.2018年4月22日的收据原件一份；5.收条原件四份，证明王良大已从前手承租人处收取了2016年和2017年第一季度的租金；6.国网江苏省电力有限公司常州供电分公司营销部出具的案涉房屋用电信息三页，证明王良大于2018年10月11日申请暂拆电表，于2018年11月16日申请复装，案涉房屋在上述期间内无电可用的事实；7.常州市武进区湖塘镇南街社区居民委员会的情况说明一份和电表拆除照片两张；8.武进区湖塘心语阁足道店照片五页，证明案涉房屋有一个大厅和三个包厢，有六个工位可供消费者使用；9.2018年江苏统计年鉴一份，证明2017年居民服务、修理和其他服务业中城镇私营单位就业人员平均年工资为43481元；10.杨某、李润碧的居民身份证复印件各一份；11.王建萍申请证人杨某出庭作证，杨某陈述，“我自2018年3月1日开始在武进区湖塘心语阁足道店上班，工作内容是洗脚，月工资3500元，还有提成；李润碧是我的同事，与我工资水平一样；王良大是房东，经常到我单位拿租金的；2018年大概10月、11月的时候，停电一个多月，没有办法经营”。另，根据王良大的申请，法院依法委托南京东南司法鉴定中心对案涉2017年10月5日的租房合同、2016年4月10日至2017年1月10日的四份收条上面“王良大”签名的真实性进行笔迹鉴定，因申请人王良大未缴纳鉴定费，南京东南司法鉴定中心终止了鉴定工作。双方当事人的质证意见及法院认证意见：对王良大提供的证据1，王建萍质证认为，该租房合同是为了办理营业执照制作的，“王建萍”、“王良大”的名字都是王建萍书写的，“2016年10月5日”也是随便写的。因王良大未能提供2016年10月5日的租房合同原件，法院对其主张的其与王建萍于2016年10月5日签订有租赁期限为两年的租房合同及其于2016年10月5日向王建萍交付案涉房屋等事实不予确认。对王良大提供的证据2，法院依法予以确认。对王建萍提供的证据1，法院对王建萍主张的其于2017年10月5日与王良大建立直接的房屋租赁合同关系的事实予以确认。对王建萍提供的证据2，法院对其证明目的予以认可。对王建萍提供的证据3、4，法院予以确认。对王建萍提供的证据5，法院认为，王良大对其签名的真实性不予认可，但未能提供相应的反证，法院对该证据依法予以采信。对王建萍提供的证据6-11，法院对王良大停电催租的事实予以确认，王建萍主张的各项损失，法院酌情予以认定。一审法院经审理查明，王良大长期将名下坐落于常州市武进区湖塘镇大通路693号的房屋对外出租，经几次转租，王建萍从2017年年初自前手承租人处租赁了该房屋，并向前手承租人给付租金。2017年3月16日，王建萍登记注册了武进区湖塘心语阁足道店，聘请两名技师，从事足浴活动等。2017年10月5日，王良大作为甲方，王建萍作为乙方，签订租房合同一份，主要内容为：王建萍租用王良大湖塘镇大通路693号房屋开足浴店，租期两年，自2017年10月5日至2019年10月5日，每月租金壹仟捌、壹仟玖，房租按半年，需提前一个月交付，并付押金壹仟伍佰元整。如王建萍不开可以转让，必须经过王良大同意协商解决。如王建萍到期不开，对房屋墙壁、电器损坏、未交清电费，王良大有权扣留押金。合同签订后，王建萍继续占有、使用该房屋，前后共向王良大给付了四次租金。2018年4月22日，王良大出具收据一份，载明：今收到房屋合同上两（原文：二）年全部收清，今天收到壹万壹仟肆佰元。后王良大认为，其自王建萍处收取的是2016年10月5日至2018年9月的租金，合计45600元，遂于2018年9月开始催租。而王建萍主张，2017年10月5日至2019年10月5日的租金其已全部付清。因对租赁时间等产生争议，2018年9月28日、29日、2018年10月15日，王良大对案涉房屋拉闸断电。2018年10月11日，王良大向供电公司申请暂拆，后于2018年11月16日申请复装，供电公司实际于2018年10月19日至2018年11月16日中断了对案涉房屋的供电。因催租未果，王良大起诉来院，要求处理。一审还查明，王良大已从王建萍前手承租人处收取了2016年和2017年第一季度的租金。一审再查明，王建萍为办理武进区湖塘心语阁足道店的营业执照，单方制作租房合同一份，载明签订日期为2016年10月5日，租赁期限自2016年10月5日至2019年10月5日。本诉争议焦点为：王良大要求王建萍给付租金的诉讼请求是否能够得以支持。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。首先，王良大主张其与王建萍于2016年10月5日签订有租赁期限为两年的租房合同，则应对其与王建萍自2016年10月5日开始建立租赁合同关系的事实承担举证证明责任。然，王良大未能提交该租房合同，也未能提供王建萍自2016年10月5日开始占有、使用案涉房屋的依据。据此，法院对王良大主张的待证事实不予确认。其次，王建萍提供落款日期为2017年10月5日，租赁期限为两年的租房合同原件一份和王良大收取前手承租人给付2016年和2017年第一季度租金时的收条原件四份，主张其与王良大是自2017年10月5日开始建立的房屋租赁合同关系。王良大对该合同落款处和收条上“王良大”签名的真实性不予认可并申请鉴定，但未预交鉴定费用，致使该争议事实无法通过鉴定意见予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果。法院对王建萍主张的待证事实予以确认。再次，王良大向法院提供自市场监督管理局调取的租赁期限为2016年10月5日至2019年10月5日的租房合同复印件一份。对此，王建萍解释称该租房合同系2017年3月为注册成立武进区湖塘心语阁足道店所需，由其单方制作的合同。从常州市新华联服装商场工资结算单、武进区湖塘心语阁足道店的成立时间、前手承租人和王建萍给付租金的依据及案涉2017年10月5日的租房合同等来看，该解释与王建萍主张的其于2017年10月5日与王良大建立房屋租赁合同关系的事实是相互吻合的，法院依法予以采信。最后，王建萍作为房屋租赁合同中的承租人，对其按时足额给付租金的事实负有举证证明责任。对此，王建萍提供了2017年10月5日的租房合同和2018年4月22日的收据原件，王良大对收据由其本人书写不持异议，且双方当事人对王建萍已向王良大给付四次租金的事实认可一致。据此，王建萍对其主张的2017年10月5日至2019年10月5日的租金已全部付清这一待证事实的证明，达到了高度盖然性的证明标准，法院对该事实予以确认。综上，王良大要求王建萍给付剩余租金7090元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。反诉争议焦点为：王建萍要求王良大赔偿工人工资、租金和经营利润等各项损失共计13540元的反诉请求是否能够得以支持。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方当事人自2017年10月5日开始建立房屋租赁合同关系，王良大作为出租人，对案涉房屋由王建萍用于经营武进区湖塘心语阁足道店的事实是明知的，在租赁期间内，王良大应保证该房屋的供水、供电等必要的经营条件。现王良大于2018年9月28日、29日、2018年10月15日，对案涉房屋拉闸断电，供电公司根据王良大的申请在2018年10月19日至2018年11月16期间中断对案涉房屋的供电是不争的事实。据此，王良大未能履行适租义务，已构成违约，应承担赔偿损失等违约责任。关于王建萍主张的工人工资损失和经营利润损失，王建萍未向法院提交杨某、李润碧的劳动合同和社保缴纳记录，以及工资发放凭证，法院结合杨某的证人证言、服务行业年度工资标准和实际的经营情况等，酌情确定由王良大赔偿王建萍在停电期间支付的工人工资、经营利润损失计4000元。关于王建萍主张的租金损失，因停电期间，王建萍未能对租赁房屋进行使用、收益，故王建萍要求王良大退还停电期间的租金1900元部分的诉讼请求，法院予以支持。关于王建萍要求王良大赔偿上述损失利息的诉讼请求，法院不予支持。综上，王良大要求王建萍给付租金7090元的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。王建萍要求王良大赔偿停电期间的工人工资和经营利润损失4000元、退还停电期间的租金1900元部分的反诉请求，具有事实和法律依据，法院予以支持；其余部分的反诉请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二十五条之规定，判决：一、驳回王良大的诉讼请求；二、王良大于判决发生法律效力之日起十日内向王建萍赔偿停电期间的工人工资和经营利润损失4000元，退还停电期间的租金1900元，合计5900元；三、驳回王建萍的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由王良大负担；反诉案件受理费70元，由王建萍负担39元，王良大负担31元。二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于租赁合同。本案一审中，双方当事人提供了两份租房合同：一份是王良大提供的签订日期为2016年10月5日、租赁期限为2016年10月5日至2019年10月5日的租房合同；一份是王建萍提供的签订日期为2017年10月5日、租赁期限为2017年10月5日至2019年10月5日的租房合同。结合王良大及王建萍的陈述来看，签订日期为2016年10月5日的租房合同并非王良大所签，系王建萍为办理营业执照而单方制作，双方就此份合同并未达成合意，故并不能依据该份租房合同确定双方的权利义务。王良大据此上诉主张双方之间达成的租赁期限为三年，与其陈述及事实不符，本院不予采纳。另外，一审判决采信王建萍提供的签订日期为2017年10月5日的租房合同，并无不当，具体理由一审判决已作详述，不再赘述。至于王建萍在2017年10月15日前已经占有、使用涉案租赁房屋，王建萍在一审中已作解释，即其系从前手承租人处转租（对此王良大也予以认可），其已将租金支付前手承租人（对此仅有王建萍单方陈述）。而从王建萍一审提供的租金收条的情况来看，王良大从王建萍之前的承租人处收取了2017年4月10日前的租金。如王建萍陈述的其支付的二年租金系2017年10月5日至2019年10月5日期间的租金，那么，2017年4月11日至2017年10月4日期间的租金，前手承租人是否向王良大支付，亦是疑问，而这与王建萍是否向前手承租人支付租金有一定关联。对此，因涉及案外人，本案不予理涉，王良大应另行处理。据上，王良大本案提出的本诉请求，不能成立，一审判决未予支持，并无不当。二、关于王建萍的反诉请求。王建萍已付清其与王良大存在租赁合同关系期间的租金，但王良大在租赁期间对涉案租赁房屋断电，致使王建萍无法使用涉案房屋，给王建萍造成相应损失，一审判决王良大承担相应的赔偿责任，并无不当。综上所述，上诉人王良大的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王良大负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二〇年一月十七日书记员  陆岷孜