山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初8525号原告：张建宾，男，1989年11月19日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：苗杰杰（特别授权代理），山东鲁彦律师事务所律师。被告：张福年，男，1974年7月23日出生，汉族，住济宁北湖旅游度假区。原告张建宾与被告张福年房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告张建宾及委托诉讼代理人苗杰杰、被告张福年在两次庭审时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建宾向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2019年4月29日签订的转让协议；2.依法判决被告双倍返还原告定金2万元及赔偿原告佣金损失5000元、律师代理费2000元，共计27000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月29日，原、被告在中介的介绍下签订转让协议，约定：张福年自愿将其租赁的位于济宁市北湖省级旅游度假区转租给张建宾，张建宾向张福年支付转让费、房屋租赁费共计118000元，于签订协议当天支付定金1万元，因被告已收取二层租金3万元，张建宾于交房当天一次性将剩余人民币78000元支付给张福年，张福年于2019年5月12日前将房屋交付张建宾使用。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务并已支付定金1万元，被告未按合同约定的期限交付房屋，致使原告的合同目的不能实现，被告构成根本违约。原告与被告协商未果，为维护自己的合法权益，特提起上述请求，请依法判决。被告张福年辩称，我同意解除双方于2019年4月29日签订的转让协议，但不同意赔偿原告的损失及返还定金。我有和供货商退货的信息，我把超市转让不干了后，把货都处理完了。我有和中介张某的聊天记录，给他打电话不接、发信息不回，让他们交剩下的78000元，他们一直不交，反而到最后说我不交房，并让我退还1万元定金，我没退。对方说不要房就不要了，我处理货物造成了5万元左右的损失，对方应该补偿我。因合约没有解除，我不能转让，后来又继续上货自己干，不能一直空着架子，不然我的损失会越来越大。经本院当庭询问，被告张福年表示其已经将张建宾起诉了，要求其赔偿损失，其在答辩中所称的5万元损失系抗辩理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告张建宾为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、转让协议一份，以证明双方所签订转让协议中对交房时间、违约金等内容的约定。2、张福年出具的租房款收条一份、手机银行转账凭证提取件一份，以证明原告已依约履行了支付定金的义务。3、由张某录制的其于2019年5月21日与张福年的三段通话录音及视频光盘二张、录音书面整理文字三份、号码查询结果一份、通话记录表、照片提取件3张，以证明被告因未依约履行交房义务构成违约，其未在签订合同时将其承担二楼房屋水电费、物业费的事实向原告告知，隐瞒事实，其在合同签订后让原告承担二楼水电费、物业费显失公平，也违反了合同约定，张某在2019年5月10、12日还在与张福年联系交房。4、济宁鑫城营销策划有限公司于2019年4月29日出具的收据1张，以证明原告向中介支付了5000元佣金。5、委托代理合同一份、代理费发票1张，以证明原告因被告违约进行诉讼支出了2000元律师费。6、申请证人张某出庭做了证词陈述。经庭审举证质证，被告张福年的质证意见为：证据1属实；证据2属实，收到钱了；关于证据3，对通话内容及视频内容的真实性均无异议，对号码查询结果和图片无异议，我确实营业了；对证据4、5不知情；对证人张某的证言有异议，我确实在5月12日没有交房，我认为应该是先给钱再交房，张某让我给房主协商二楼的水电费、物业费，我收取的3万元房租已在要收取原告的租金里减去了，没多收原告的钱，在5月21日交房之前，我给张某打电话让他来交钱，但其不接电话、不来交，一直拖到22日我给其发信息也没回，我的货都处理完了，没有理由不交房，是对方不交给我钱造成的没交房，后来我没办法了就又重新上货、重新经营。被告张福年为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、张福年与张某的微信聊天记录2张。2、退货的微信聊天记录一宗，证明其积极处理货物，准备交房。经庭审举证质证，原告张建宾的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但无法证明被告积极退货，聊天记录恰恰能证明被告不按合同约定履行交房义务的事实；无法核实证据2的真实性，对是否是与退货商聊天有异议，即便该证据真实，恰恰能证明被告在5月13日还在处理架子、进行退货等事项，没有在合同规定的期限内将货物处理干净。为核实涉案5000元中介费是否收取，本院在第一次庭审结束后分别对张某、郑辉（济宁鑫城营销策划有限公司法定代表人）做了调查笔录，并在第二次庭审时向双方当事人出示，原告张建宾无异议，被告张福年的质证意见为：均有异议，我不管中介收取原告多少钱，没有证据，收据不能代表实际收费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张福年租赁了他人位于济宁市北湖省级旅游度假区用于商业经营。原告张建宾（乙方、承租方）与被告张福年（甲方、转租方）在中介方济宁某营销策划有限公司的介绍参与下，于2019年4月29日就上述商铺经协商达成了《转让协议》，约定：甲方同意并负责乙方与商铺产权人在甲方将此房屋交给乙方使用前重新签订租赁协议，在乙方与产权人签订完毕租赁协议后，甲方与产权人签订的租赁合同自动作废；甲乙双方达成的转让费用为118000元整，包含甲方已支付给产权人的房租7万元整，租期自2019年3月12日至2020年3月12日，还包含甲方现有固定装修、现有监控系统一套、一年物业费、装修押金、现有门头、转让费等；乙方于签订此协议当天支付甲方定金1万元整，于房屋交接当天一次性将剩余人民币78000元支付给甲方；甲方于2019年5月12日前将该房产交付给乙方使用；甲方需在交接房屋时结清己方使用期间所有的费用，包括但不限于水费、电费、物业费等；甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本协议的相对方支付本合同总转让款3%的违约金，并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）；签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退，甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方中介佣金（总一个月的房屋租金），若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金；甲乙双方约定甲方与乙方变更完毕与原业主的租赁合同后，甲方负责把与商铺二层的承租方关系变更为乙方与商铺二层的承租方关系，与甲方无关；现商铺二层的年租金甲方已收取，甲乙双方在办理房款交割当日，乙方向甲方支付人民币78000元整；甲乙双方应积极办理相关事宜。合同签订当日，被告张福年收取了原告张建宾的定金1万元并出具租房款收条一张。被告张福年在合同签订后为确保按期交房，亦联系他人以将其原经营的商铺退货。交房日期到来后，双方因商铺二层的水电费、物业费是否包含在合同约定的费用内等事项产生纠纷，经济宁鑫城营销策划有限公司的中介人员张某协调未成，致使房屋未交付使用，原告张建宾亦未交纳剩余房款。另查明，济宁某营销策划有限公司于2019年4月29日向原告张建宾出具了收取5000元中介佣金的收款收据1张。原告张建宾因本案诉讼支出代理费2000元。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则。涉案的《转让协议》系双方当事人自愿签订，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应采取积极措施履行合同义务，原告张建宾依约向被告张福年支付了定金，被告张福年亦应依约采取措施履行义务，积极促使交易按期完成。原告张建宾称应在交房后支付剩余款项，被告张福年称应先支付剩余款项再交房，但均未举证证实自己的主张。本院认为，当事人互负履行义务的，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，故本案的房屋交付和剩余款项的支付应同时进行。原告张建宾已经依约交纳了1万元定金，涉案通话录音等证据亦能证实其为交付剩余款项做了准备，涉案房屋交易未成系因被告张福年的货物未完全处理完毕、商铺二层存在水电费、物业费争议等原因所致，故原告张建宾不应承担违约责任。被告张福年虽然采取了一定措施处理货物，但并未在合同约定的期限到来之际按时交付房屋，且其还在5月13、14日继续处理商铺内的物品，存在违约行为，应承担违约责任。原、被告双方在本案中均同意解除涉案《转让协议》，故该合同应予以解除。在合同解除后，被告张福年因存在违约情形应依约向原告张建宾双倍返还定金或支付违约金、赔偿损失，但二者不能同时适用，虽经本院释明，但原告张建宾仍坚持一并主张，本院认为应择一支持，故被告张福年应双倍返还定金。定金数额不应超过合同标的额的百分之二十，本案中合同标的额为118000元，双方约定的1万元定金符合法律规定，故被告张福年应双倍返还原告张建宾定金2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十二条、第六十条、第六十六条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告张建宾与被告张福年于2019年4月29日就位于济宁市北湖省级旅游度假区所签订的《转让协议》。二、被告张福年于本判决生效之日起五日内双倍返还原告张建宾定金2万元。三、驳回原告张建宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，原告张建宾负担123.15元，被告张福年负担351.85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  祝士业人民陪审员  林新志人民陪审员  张红艳二〇二〇年一月三日书 记 员  杨 茜