江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1962号 原告：蒋少金，男，1955年2月3日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：朱红，女，1978年4月5日生，汉族，住江苏省灌云县。（系蒋少金儿媳） 原告：范述凤，女，1957年8月24日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：蒋少金，男，1955年2月3日出生，汉族，住连云港市海州区。（系范述凤丈夫） 委托诉讼代理人：朱红，女，1978年4月5日生，汉族，住江苏省灌云县。（系范述凤儿媳） 被告：连云港宏逸置业有限公司，住所地：连云港市海州区玉兰路北文苑路西星海湖壹号综合楼。 法定代表人：杨道钢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。 原告蒋少金、范述凤与被告连云港宏逸置业有限公司（以下简称宏逸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋少金及两原告的共同委托诉讼代理人朱红，被告宏逸公司的委托诉讼代理人叶珈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋少金、范述凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房和逾期办证违约金5700元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告逾期交房支付逾期交房违约金，2016年3月14日，原告购置位于连云港星海湖壹号5号楼5-1-202原告与被告签订购房合同。合同第八条第一款约定2016年12月31日前交付房屋，逾期将支付原告逾期交房违约金。原告蒋少金（范述凤）于2017年3月8号领到房，按照合同第九条第一款逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付己交付房价款万分之0.1违约金。该条逾期交房违约金明显过低，显失公平。不足以弥补原告的实际损失。现原告要求按照购房款总额的百分之一支付违约金5700元，承担本案诉讼费用。 被告宏逸公司辩称，本案原告所购买房屋部分房款是用实际施工人朱某生抵扣工程款金额为173335元，而朱某生与被告公司抵扣工程款的协议于2018年5月21日才签订，也就是说该房款于2018年5月21日才结算支付完毕，在此之前，被告有权依据合同补充协议第三条拒绝向被告交房，因此本案所涉房屋不存在延期交房问题，被告不同意向原告支付延期交房违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、购房发票、交房时缴纳费用的相关票据两份、工程款债权转让及工程款冲抵房款三方协议。本院依法组织双方当事人进行质证，对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证 本院经审理认定事实如下：2016年3月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于新海新区，建筑面积103.49平方米，总价款573335元。约定一次性付清房款。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.1（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案。如因被告的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。双方还对合同的其他权利义务作了约定。 2015年4月30日，原告通过其儿媳朱红的银行账户向朱某生62×××42银行账户转账153334元。连云港市商品房预售资金监管中心缴纳信息上显示蒋少金的首付款173335元于2016年3月15日汇入监管账户。2016年3月29日原告向被告转账400000元，被告宏逸公司于2017年2月22日向原告开具面额为573335元的江苏增值税普通发票，并备注差额征税400000元，400000元在2016年4月30日前已按规定缴纳营业税。原告经被告通知于2017年3月8日接收房屋。 另查明，2018年5月21日甲方宏逸公司、乙方北京弘高建筑装饰设计工程有限公司和丙方朱某生共同签订《关于工程款债权转让及以工程款冲抵房款三方协议》。约定甲方系“星海湖壹号”项目开发商，乙方系该工程名义承包人，丙方朱某生为实际施工人，乙方将其对甲方的相关工程款债权转让给丙方，暨丙方以受让的工程款债权冲抵其在甲方处购买的部分商品房及车位销售款，其中涉案房屋包含在三方所约定的丙方所购房屋内，冲抵甲方欠付丙方的573335元工程款。 再查明，我市2017年一季度，市区住宅租金月均价为14.66元/㎡;第二季度市区住宅租金月均价为15.04元/㎡。 在本案诉讼过程中，经本院释明，原告明确其诉讼请求为请求被告支付延期交房和延期办证两个违约金，合计按照总房款的百分之一计算。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已支付全部房款共计573335元。被告主张原告总房款中的173335元原告是支付给了朱某生，而朱某生因与被告之间存在债务纠纷双方在2018年5月21日才进行结算，被告不存在逾期交房和逾期办证的行为。本院认为，被告与朱某生之间所签订的三方协议属于其三方内部协议，对外不发生效力。虽然原告是将153335元转账至朱某生银行账户上，但是根据本院依原告申请依法调取的连云港市商品房预售资金监管中心缴纳信息和原告提供的原告向被告支付400000元的流水以及被告宏逸公司向原告出具的金额为573335元的江苏增值税普通发票，已经形成完整的证据链，可以证实原告庭审时陈述其向朱某生付款的行为是在被告销售人员的引导下发生的，所以对于被告的主张原告购房款实际于2018年5月21日才付清的抗辩意见，本院不予采纳。 关于逾期交房违约金问题，本案双方约定被告应于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告于合同约定时间之后才通知收房，原告于2017年3月8日实际接收房屋，被告交付房屋逾期了66天(2个月零7天)，被告应承担逾期交房违约责任。原告要求按照日百分之一计算逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方对逾期交房违约金作了约定，原告认为过低要求调整，但未提供给其造成损失的证据，本院参照我市2017年第一季度、第二季度市区住宅房屋平均月租金，及原告实际接收的房屋系毛坯房的实际情况，确定同地段同类房屋租金标准按每月11元/㎡计算，故被告应向原告支付逾期交房违约金2542.4元（103.49㎡×11元/㎡×2月零7天）。 关于逾期办证违约金问题，双方合同约定被告应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，原告于2017年3月8日接收房屋，被告最迟应于2017年6月6日内将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案，但被告于2018年4月25日才完成备案登记，故被告已经构成违约，应承担逾期办证违约责任。本案双方对逾期办证违约责任作了约定，即原告不退房的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低要求调整按已付房价款的1%，根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，故对原告要求调整逾期办证违约金本院予以支持。本院综合考虑原告未提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失及被告逾期办理权属登记时间的长短等情况，确定被告应按已付房价款的0.5%向原告支付逾期办证违约金，即2866.7元（573335元×0.5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下： 一、被告连云港宏逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋少金、范述凤逾期交房违约金2542.4元。 二、被告连云港宏逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋少金、范述凤逾期办证违约金2866.7元。 三、驳回原告蒋少金、范述凤其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告连云港宏逸置业有限公司负担，在给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费890元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇二〇年一月十九日 书记员  陈婉玥 法律条文上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 [二]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。