陕西省合阳县人民法院   民事判决书   （2019）陕0524民初2875号   原告：合阳县洽园物业管理有限公司。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4074。   住所地：陕西省渭南市合阳县XX路XX号。   法定代表人：杨林森 ，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王XX，男，汉族，高中文化，住陕西省合阳县，系该公司员工 。   被告：杨XX，男，汉族，高中文化，退休干部，住陕西省合阳县 。   原告合阳县洽园物业管理有限公司（以下简称洽园物业公司）与被告杨XX杨XX物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洽园物业公司委托诉讼代理人王XX、被告杨XX杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告洽园物业公司向本院提出诉讼请求： 1、请求判令被告给付原告2012年1月至2019年9月物业管理费3048元，2012年11月至2018年11月冬季取暖费12142元，暖气改造费4000元，三项费用合计19190元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2019年9月应支付滞纳金约62326元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的合阳县XX小区XX楼XX单元XX单元房的业主，住房建筑面积84 m2。原告在接收物业时，按《物业管理条例》的相关规定，与XX小区业主委员会签定了《物业管理合同》，并约定按建筑面积0.35元／m2收取物业管理费，按照合阳县每年政府指导价收取冬季取暖费平均价为建筑面积每平方米25.87元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告从2012年1月起一直未交物业管理费及冬季取暖费。经原告工作人员多次催促并于2019年9月2日下发了《物业服务费催缴通知函》未果。   被告杨XX杨XX辩称，一、关于物业费、管理费等。2012年底以前的物业费和取暖费原告派雷少民协商已经结清。2013年以后的物业费不应交纳。理由：1.服务不到位，管理不作为。小区卫生很少打扫，楼梯、过道、院子经常有烟蒂杂物等；2.安全无保障。多次发生丢失摩托车、电动车、自行车，无人问责。我2016年7月丢失电动车一辆，2013年2月丢失新自行车一辆。2014年多次发生入室盗窃，抽屉被撬，偷走金镯子、项链，现金2000元，报案无效；3.屋顶漏水置之不理。从2012年至今，我房先后6次渗漏，内墙冲毁，顶棚陷落，修理房顶花费1370元，因其他顶楼住户多有发生无人管，我没有告知物业；4.停水断电，害人生活。自2010年停水断电，至今未通。2019年9月，电力局更换电表时尚余196元；5.物业公司工作人员作风粗暴，蛮横无理，只是收钱整人，从不讲理说事。关于暖气费，我家住顶楼，常不住人，温度经常不到10℃。整栋楼排气阀安在我卫生间，年年换件维修，不时喷水喷气，造成浴霸爆破，顶棚霉变，灯泡插座等烧毁十多个，顶棚拆装不断，多年来仅材料费累计500余元，物业人员说处理，一直未落实。暖气改造费我不知情，也没说过提过，这个看大家怎么交的。二、滞纳金问题。原告物业公司服务不到位，管理失职，不守承诺，不作为，乱作为，停水停电，造成我房产功能瘫痪，我认为不应该承担违约金。三、物业管理合同不具备法律效力。我也没有见过，从来没有签过，我们这个小区没有业主委员会，业主大会我原来参加过，确定物业管理公司应该公开竞标产生。但是所谓的业主委员会主任余社田未经选举产生，被余社田把持，物业公司杨林森是余社田的战友，余社田最后确定的物业公司。   本院经审理认定事实如下：被告杨XX杨XX系合阳县XX小区XX楼XX单元XX单元房的业主，该单元房建筑面积为77.54 m2。2010年4月1日，合阳县XX小区业主委员会（合同甲方）与原告洽园物业公司（合同乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：由原告洽园物业公司为合阳县XX小区提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积0.35元／m2收取，冬季取暖费按合阳县每年政府指导价收取，生活垃圾费按套每户40元／年收取。2013年10月30日，合阳县XX小区业主委员会与原告洽园物业公司续签《物业管理服务合同》。合同签订后，原告按合同约定对小区设备和相关场地进行维护、养护，对小区安全、清洁等进行了系列的物业管理工作，并按照合同约定收取物业费，并参照政府规定的收费标准收取冬季取暖费及生活垃圾费，代收水电费。在原告物业管理期间，被告杨XX杨XX物业管理费、冬季取暖费交至2012年底。被告杨XX杨XX拖欠2013年1月至2019年9月物业管理费2198.34元（每月物业管理费77.54 m2×0.35元／m2＝27.14元）；2012年11月至2018年应交纳冬季取暖费11208.54元，已交纳2012年冬季取暖费500元，共拖欠冬季取暖费10708.54元；拖欠生活垃圾费320元。上述费用，经原告工作人员多次催收，并于2019年9月2日送达《物业服务费催缴通知函》仍未果。   另查明，2017年，原告洽园物业公司按照合阳县人民政府文件要求，对合阳县XX小区锅炉进行煤改气改造，更换锅炉支出248000元，连接天然气接口支出110000元，政府补助120000元，变卖旧锅炉3000元，合阳县XX小区XX户XX户，每户平均4895.83元（未包括锅炉房换门、换电表，处理地面等费用），原告洽园物业公司与合阳县XX小区业主委员会经协商，每户交纳暖气改造费4000元，剩余部分由原告洽园物业公司负担。被告杨XX杨XX应交纳暖气改造费4000元。   又查明，2012年因楼顶漏水等问题，原告与被告发生纠纷，后原告一直未给被告通电通水，被告也未交纳物业费及暖气费。2012年11月原告工作人员与被告协议，约定协议前停水停电期间不交物业费，暖气费交纳50%，被告按约定交纳2010年至2012年度暖气费，后因被告拒交物业费及煤改气等相关费用，原告一直未给被告通电通水。   又查明，被告居住的合阳县XX小区XX楼排气阀安在被告卫生间，因排气阀排气及多次维修，给被告卫生间顶棚、墙面等造成一定损失，被告维修支出材料费500余元，被告多次找原告洽园物业公司解决未果。2016年7月被告在合阳县XX小区丢失电动车一辆，已向公安机关报警，至今未果。   本院认为，合阳县XX小区业主委员会与原告洽园物业公司签订《物业管理服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律的强制性、禁止性之规定，为有效合同。该合同对包括被告杨XX杨XX在内的全体业主具有约束力。原告洽园物业公司按照合同约定为业主提供了物业服务，请求业主支付物业服务费、冬季取暖费及暖气改造费理由正当，依法应予支持。即使原告物业公司在物业服务过程中存在一些瑕疵与不足，但并未构成根本性违约，被告杨XX杨XX未交纳2013年至2019年9月物业费、2013年至2018年取暖费及暖气改造费的事实清楚，如被告杨XX杨XX少交或不交物业费、冬季取暖费及暖气改造费，可能会影响其他业主的欠费行为，不利于已交费业主的权益和小区整体利益的维护。被告杨XX杨XX辩称服务不到位，管理不作为，安全无保障等对物业服务合同履行所持异议或者不满不能代表全体业主意见，又不能提供充分证据证明，不能作为其不交纳物业费、冬季取暖费及暖气改造费的合理理由，故对其辩解理由不予支持。被告杨XX杨XX辩称在小区内丢失电动车一辆，因其已向公安机关报警，本案不予涉及。被告杨XX杨XX辩称原告停水停电，如确因物业服务给被告造成损失，可另行主张权利。原告洽园物业公司主张由被告杨XX杨XX按照日3‰支付逾期付款的滞纳金62326元, 因《物业管理服务合同》未约定违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告洽园物业公司亦不能提供其他证据，本院不予支持。原告洽园物业公司在物业服务过程中，因维修排气阀给原告造成损失酌情予以赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告杨XX杨XX于判决生效后10日内支付原告合阳县洽园物业管理有限公司物业费费2198.34元、取暖费10708.54元、暖气改造费4000元，以上合计16906.88元；   二、原告合阳县洽园物业管理有限公司于判决生效后10日内赔偿被告杨XX杨XX经济损失500元；   三、驳回原告合阳县洽园物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1838元，减半收取计919元，由原告合阳县洽园物业管理有限公司负担719元，被告杨XX杨XX负担200元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审判员   王双囤     二○二○年一月八日     书记员   雷琼     201905242875XXXXXXXXXXXXXX407491948727612XXXXXXXXXXXXXXX2019102112012120199304820121120181112142400019190220199623263602842035225872012120199220122013122016720132201420003201261370520102019919661050060277542201041035240201310302012201312019921983477542035227142012112018112085420125001070854320201992201724800011000012000030004848958340004000201220121150201020125002016720132019920132018310219834107085440001690688105001838919719200      1