浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4320号 原告：胡小玲，女，汉族，1970年10月13日出生，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：申屠宇，男，汉族，1972年9月28日出生，住浙江省桐庐县，系原告配偶。 被告：桐庐信恒吉旅游开发有限公司（原桐庐新恒基旅游开发有限公司），住所地：浙江省桐庐县桐庐镇大奇山林场。 被告：杭州米勒旅游开发有限公司，住所地：浙江省杭州市桐庐县县城大奇山路1088号巴比松度假庄园3幢。 两被告共同诉讼代表人：桐庐新恒基旅游开发有限公司、杭州米勒旅游开发有限公司合并破产案件管理人。 负责人：刘恩。 委托诉讼代理人：祝莉萍，管理人工作人员。 原告胡小玲与被告桐庐信恒吉旅游开发有限公司（以下简称信恒吉公司）、杭州米勒旅游开发有限公司（以下简称米勒公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告胡小玲及其委托诉讼代理人申屠宇、被告信恒吉公司、米勒公司的委托诉讼代理人祝莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡小玲向本院提出诉讼请求:1、请求确认原告与被告信恒吉公司签订的《桐庐县房屋转让合同》合法有效;2、请求确认位于桐庐县(房产证号：桐房权证初字第××号)房屋不属于被告的破产财产;3、请求判令被告立即将桐庐县房屋交付给原告，并协助办理房屋转移登记手续;4、请求判令被告支付自2014年1月1日起至实际交房之日止按月利率1%计算的逾期交房违约金;5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月21日，原告与被告信恒吉公司签订《巴比松度假庄园房屋转让意向协议》一份，约定被告将其自行开发建设的坐落于桐庐县(原为8幢)房屋转让给原告，原告支付意向金50万元；签订正式房屋转让合同后，支付的意向金转为房款。2013年3月份，原告与被告信恒吉公司正式签订《桐庐县房屋转让合同》一份，约定：信恒吉公司将位于房屋转让给原告，建筑面积为252.6平方米，房屋所有权证为桐房权证初字第××号；房屋转让价格为3027000元；付款方式为签约后支付175万元，余款相关银行按揭；交房时间为2013年12月31日交付；被告逾期交房的违约责任为：原告有权按累计已付款向被告追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算；自本合同生效之日起，双方于2011年1月21日签订的《巴比松度假庄园房屋转让意向协议》终止(失效)。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告要求被告办理房屋转移登记手续，但由于被告的原因一直没有办理，被告也没有按约交付房屋。2017年4月1日，贵院受理了两被告的合并破产清算案件。之后，原告向破产管理人进行了债权申报，破产管理人将原告的债权列为购房户债权，但拒绝将房屋交付给原告。现原告对两被告破产管理人的债权审核意见持有异议，原告当时购买房屋是为了居住，现原告无其他可居住房屋，被告不按约履行房屋转让合同的行为，不但违反了双方的约定和相关法律法规的规定，而且也给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告信恒吉公司、米勒公司共同答辩称:一、原、被告签订的《桐庐县房屋转让合同》合法有效，但因被告信恒吉公司进入破产程序，根据破产法相关规定，相应的房屋转让合同现已解除。被告信恒吉公司与米勒公司分别于2017年4月1日、2017年7月18日被桐庐县人民法院裁定破产清算，并指定管理人。《桐庐县房屋转让合同》约定，房屋价款为302.7万元，胡小玲实际支付175万元，房屋款项尚未支付完毕，此时被告信恒吉公司也未按照合同约定进行房屋交付及转移，故双方签订的房屋买卖合同在信恒吉公司破产受理时属于双方均未履行完毕的合同，根据《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”信恒吉公司与胡小玲签订的《商品房转让合同》已解除。二、胡小玲请求确认合同标的房屋不属于被告信恒吉公司的破产财产没有事实及法律依据。由于涉案房屋没有办理过户登记，且不存在预告登记的情况，根据《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，而在信恒吉公司破产受理之时，房屋是登记在信恒吉公司名下的，并未过户登记在原告名下，故涉案房屋依旧属于被告信恒吉公司。根据《破产法》第30条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。涉案房屋在被告信恒吉公司破产受理之时，仍登记在被告信恒吉公司名下，属于被告信恒吉公司新恒基公司的资产，应纳入债务人资产范围用于统一清偿整体债权。三、胡小玲请求被告信恒吉公司交付涉案房屋不符合法律规定，且不符合事实情况。鉴于被告信恒吉公司与胡小玲签订的《房屋转让合同》已解除，根据合同解除的法律后果，被告信恒吉公司无须向原告继续履行房屋交付及办证的义务。且在被告信恒吉公司已进入破产程序的情况下，胡小玲要求新恒基公司履行交付房屋的义务，属于要求对其债权进行个别清偿，根据《破产法》第十六条规定人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，故胡小玲要求新恒基公司交付房屋的行为违反了破产法的宗旨和相关规定，不应予以支持。且根据桐庐县人民法院于2018年12月5日裁定批准的《重整计划》，现涉案房屋已作为新恒基公司的债务人财产移交给重整方，事实上也无法按照胡小玲的要求进行房屋交付及办理转移登记手续。在新恒基公司破产程序推进过程中，管理人无法进行复工续建，客观上无法将案涉房屋交付给胡小玲。现涉案房屋已经纳入重整资产范围，由重整方按现状接收，重整方没有义务履行交付和过户事宜。四、涉案房屋为旅游商服用地性质，并非住宅，不属于与生存权有关的居住房屋。胡小玲不属于有关司法解释所规定的消费者购房户。根据上述答辩意见，现被告信恒吉公司已没有继续履行交付房屋的义务，自然也无须承担逾期交房的责任。 原告胡小玲为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、桐庐县房屋转让合同1份，证明原、被告之间的房屋转让合同关系。 2、收据4份，证明原告已支付购房款175万元的事实。 被告信恒吉公司、米勒公司为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述证据如下： 1、房屋权属查询记录1份，证明案涉房屋在被告破产受理之时及受理之后均登记在被告名下。 2、原告的债权申报材料，证明原告向被告管理人申报债权的事实。 3、债权审查确认单、债权复核审查意见单、债权再审意见单各一份，证明被告管理人对原告债权的审核情况。 对于原告提供的证据，两被告的质证意见和本院认证如下：对证据1，被告对其真实性无异议，但认为房屋转让合同约定如无法办理按揭手续的，原告应自行筹款，而原告并未支付剩余房款，说明房屋买卖合同处于均未履行完毕的状态；对证据2，被告对其真实性无异议，但认为原告支付房款的情况不同于信恒吉公司常规的房款支付状况，且被告并未支付剩余房款，也未办理房屋过户手续，即房屋买卖合同处于均未履行完毕的状态。本院对原告提供的证据均予以认定。 对于两被告提供的证据，原告的质证意见和本院认证如下：对证据1、证据3，原告无异议，本院予以认定；对证据2，原告对其真实性无异议，但认为原告虽向管理人申报了债权，但原告一直向管理人主张要求交付案涉房屋，本院对该证据予以认定。 结合原、被告提供的证据及当庭陈述，本院认定本案事实如下：2013年3月，胡小玲、周纪教作为乙方与信恒吉公司作为甲方签订编号为017543的《桐庐县房屋转让合同》一份，主要约定：1、乙方向甲方购买坐落于浙江省桐庐县的房屋，建筑面积为252.6平方米，房屋用途为非住宅，房产证号：桐房权证初字第××号，总价为3027000元；2、付款方式为乙方签约后支付175万元，余款相关银行按揭，交房时间为2013年12月31日；3、自本合同生效之日起，甲乙双方于2011年1月21日签订的《巴比松度假庄园房屋转让意向协议》终止(失效)。合同还对其他事项作了约定。 2011年6月29日、2011年7月4日、2012年6月11日、2012年6月25日，胡小玲分别向信恒吉公司支付款项27万元、23万元、100万元、25万元，共计支付175万元。 2017年4月1日、2017年7月18日本院分别裁定受理了信恒吉公司、米勒公司破产清算案，并均指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司为联合破产管理人。2018年10月8日，本院裁定信恒吉公司、米勒公司进行合并清算。2018年10月23日本院裁定信恒吉公司、米勒公司由合并清算转为合并重整。2018年12月5日本院裁定批准信恒吉公司、米勒公司合并重整计划，并终止合并重整程序，该重整计划中明确巴比松别墅一期（含案涉争议房屋）纳入重整范围的资产。 2017年5月23日，胡小玲向管理人申报债权金额为4834096元，管理人经审核确认胡小玲债权金额为2279299.37元。后胡小玲向管理人提出异议，管理人复核后确认胡小玲债权金额为2428331.32元，性质为普通债权。2019年12月23日，管理人最终确认胡小玲债权金额为2279299.37元，性质为普通债权。 另查明：1、桐庐新恒基旅游开发有限公司于2019年1月31日变更企业名称为桐庐信恒吉旅游开发有限公司；2、2017年2月20日胡小玲原配偶周纪教承诺位于桐庐县房屋的所有权利归胡小玲所有；3、浙江省文成县人民法院于2018年6月28日作出的（2018）浙0328民初1414号民事判决书判决准予胡小玲与周纪教离婚。 本院认为，原告与被告信恒吉公司签订的《桐庐县房屋转让合同》系依法成立，不存在法律规定的无效情形，应为有效，原、被告对该合同的效力亦无争议。关于案涉房产是否属于被告的破产财产，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋系不动产，至今仍登记在被告信恒吉公司名下，所有权仍归属于被告，应为被告的债务人财产。 关于原告要求被告协助变更登记、交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，并作如下分析：首先，《中华人民共和国企业破产法》第一条规定，为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法，可见公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。故《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。本案中，案涉房屋的所有权未发生变更，现原告诉请要求被告信恒吉公司承担办理房屋交付及变更登记手续的义务，属于要求被告信恒吉公司及其管理人对其债权进行超出其他同序列债权人的个别清偿，违反了破产法的宗旨和相关规定。其次，胡小玲主张其购买案涉房屋系用于居住，被告信恒吉公司应当交付房屋以保障其生存权，本院认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜作扩大解释。即消费者购房应是为了满足日常生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已经查明的事实胡小玲购买的案涉房产性质为非住宅，并非为了日常生活居住所需，不具有优先保护的特殊利益。再次，信恒吉公司、米勒公司合并重整计划已经债权人会议表决通过且经本院裁定认可，案涉房屋已纳入重整范围的财产并移交给重整方，即案涉合同事实上已不具备履行的可能。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条、第三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告胡小玲与被告桐庐信恒吉旅游开发有限公司签订的《桐庐县房屋转让合同》（编号017543）有效； 二、驳回原告胡小玲的其他诉讼请求。 案件受理费31016元，减半收取15508元，由原告胡小玲负担（已预交）。原告胡小玲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  王杰 二〇二〇年一月十七日 书记员  孙红 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第一条为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。