云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5838号上诉人（原审被告）：云南金实力房地产开发经营有限公司，住所地：昆明市西山区二环西路实力五星彩园1幢1层3号。法定代表人：彭宇兴，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张寓，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：金钊，男，1989年9月25日出生，哈尼族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：金学德，男，1959年1月14日出生，哈尼族，住云南省玉溪市元江哈尼族彝族傣族自治县。被上诉人（原审原告）：赵海英，女，1966年10月15日出生，汉族，住云南省玉溪市元江哈尼族彝族傣族自治县。三被上诉人共同委托的诉讼代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务所律师，特别授权代理。三被上诉人共同委托的诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南金实力房地产开发经营有限公司（以下简称“金实力公司”）因与被上诉人金钊、金学德、赵海英房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。金实力公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审认定被上诉人未按约定时间交付房款已构成违约、上诉人有权解除合同，双方已签署《退房申请表》，原《商品房购销合同》业已解除，但一审又判令合同继续履行，明显缺乏事实依据，加重了上诉人的责任。二、一审判决适用法律错误。因被上诉人逾期付款，按照合同约定的解除条件，双方已就解除合同达成一致意见并签署书面材料，正着手处理合同解除后的相关事宜，现被上诉人又主张继续履行，明显缺乏事实基础。请求二审撤销原判，驳回被上诉人原审全部诉讼请求。被上诉人金钊、金学德、赵海英答辩称：一审认定事实清楚，适用法律适当，请求驳回上诉，维持原判。金钊、金学德、赵海英向一审法院起诉请求：1、确认三原告与被告金实力公司于2016年6月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效并判令被告继续履行该合同，即接受三原告一次性付清房屋尾款79万元；2、判令被告金实力公司将其名下位于昆明市五华区龙泉路教场北路67号实力玖如堂小区9幢11层1105号房屋交付原告；3、本案诉讼费用由被告金实力公司承担。一审认定事实：2016年5月2日，深圳市房多多网络科技有限公司（甲方）与原告金钊签订《房多多会员增值服务协议书》，约定原告向深圳市房多多网络科技有限公司支付3万元服务费，并成为深圳市房多多网络科技有限公司会员，享受房多多提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分。同日，原告金钊向深圳市房多多网络科技有限公司支付增值服务费3万元。2016年6月24日，原告金钊（买受人）与被告金实力公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：实力玖如堂住宅字第1022号、合同编码：5301012016062400051），约定：1、出卖人以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为昆国用（2012）第××号，土地使用权面积为33547.28平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2080年12月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为实力玖如堂小区（地块一）1，建设工程规划许可证号为建字第530101201200367号，建筑工程施工许可证号为建字530100201409260201。2、买受人购买商品房为实力玖如堂小区9幢11层1105号房屋，建筑面积共119.81平方米，其中套内建筑面积88.06平方米，分摊共有建筑面积31.75平方米。该商品房总价款为999443元（大写：玖拾玖万玖仟肆佰肆拾叁元整），签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。付款方式：公积金组合贷款，买受人应当于2016年6月24日前支付首期房价款209443元（大写：贰拾万玖仟肆佰肆拾叁元），占全部房价款的20.96%，余款人民币79万元（柒拾玖万元整）向银行申请贷款支付。3、违约责任：买受人逾期30天内交付房款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之肆的违约金。诉争房屋交付时间为2018年2月3日前，出卖人应当在交付日期届满前10日书面通知送达买受人。2016年6月26日，诉争房屋办理商品房备案登记（商品房买卖合同登记备案表编号：5301012016062400051）至原告金钊名下，共有人为金学德、赵海英。另查明，原告已支付首付款209443元。2018年7月4日，三原告填写《退房申请表》，原告在庭审中表示，愿一次性支付被告剩余尾款79万元及违约金20万元。另查明，合同履行过程中由于原告不能全款支付购房，需要按揭贷款，而由于原告原因，无法办理按揭，余款79万元原告未能按合同约定时间向银行申请贷款后支付被告。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、《商品房买卖合同（预售）》是否应继续履行；2、若前述命题成立，原告与被告的责任。针对第一个争议焦点。首先，根据合同约定，原告应当在合同签订后50日内将支付贷款或在55日内全额支付房款给被告，双方于2016年6月24日签订合同，原告应当于2016年7月24日前办理贷款手续，并将全额房款交付给被告，但原告未能按约定时间交付房款，其行为已构成违约；其次，根据约定的解除条件，原告逾期超过30日后，被告有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并返还买受人支付的首付款。现原告已逾期超过30天，而被告未发出解除合同的书面通知，亦未退还原告首付款，应视为被告愿意继续履行合同；应当说明的是，虽被告在庭审中提出，双方就解除合同事宜已达成一致意见，但未提交证据予以证明。针对第二个争议焦点，根据合同约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之肆的违约金。原告未按期交付房款的行为确已给被告造成资金占用损失，且该约定未违反法律的限制性规定，被告在得知原告无法办理购房贷款时，应积极与原告协商处理该事宜，避免损失的扩大，自原告于2018年7月4日填写退房申请表后，被告一直怠于行使权利，对于损失扩大部分应自行承担责任，故确认由三原告限期向被告支付剩余购房款共计79万元及该款项自2016年7月24日至2018年7月4日期间，按日万分之四计算的违约金共计224360元（790000元×万分之四×710天）。至于涉案房屋的交付问题。原告应当履行交付房款的先合同义务，现三原告未履行该义务，故其主张交付房屋无事实和法律依据。综上所述，根据法律对合同履行的规定，结合履行事实，依法确认本案当事人订立并实际履行的《商品房买卖合同（预售）》依法成立并生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定履行自己的义务。尚未履行的合同义务继续履行。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十三条、第一百三十条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第三十三条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、继续履行原告金钊、金学德、赵海英与被告云南金实力房地产开发经营有限公司于2016年6月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：实力玖如堂住宅字第1022号、商品房买卖合同登记备案表编号：5301012016062400051）；二、原告金钊、金学德、赵海英于本判决生效后十日内向被告云南金实力房地产开发经营有限公司支付剩余房款790000元并支付违约金224360元；被告云南金实力房地产开发经营有限公司于前述款项付清后将实力玖如堂小区9幢11层1105号诉争房屋交付原告金钊、金学德、赵海英；三、驳回原告金钊、金学德、赵海英的诉讼请求。”一审案件受理费11700元，减半收取为5850元，由原告金钊、金学德、赵海英负担。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另查明：1.2016年6月24日，上诉人金实力公司与被上诉人金钊、金学德、赵海英所签《商品房买卖合同（预售）》附件四“对于买受人采取贷款方式支付的”约定：按揭贷款不成，不作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按贷款机构要求处理的或不符合贷款机构按揭贷款条件的等导致贷款机构因任何理由未向买受人发放贷款的，买受人应当积极主动另行采取措施（包括主动一次性付清余款）确保出卖人收悉全部房款，否则视为买受人逾期付款。买受人还应保证在签订合同后50天内付至甲方账户。凡是非因出卖人原因而出卖人未在本合同签订后第50日内收齐全部购房款的，买受人均应在本合同签订后55日内，向出卖人全额支付全部购房款。即：买受人应采取一次性补足的方式，全额支付购房款。买受人确保其自身具备按约一次性补足的意愿和能力。2.2018年7月4日被上诉人金钊、金学德、赵海英向上诉人金实力公司出具《特殊销售事务变更申请表》，注明：因银行拒绝贷款原因，现向公司申请将房号实力九如堂9栋1105退房。由此产生的一切法律责任和风险由本人承担，与地产公司和房管部门无关。并恳请退还所交房款（定金）209443元。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：本案《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除？被上诉人金钊、金学德、赵海英是否有权主张该合同继续履行？本院认为，上诉人金实力公司与被上诉人金钊、金学德、赵海英签订的《商品房买卖合同（预售）》及《玖如堂合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照约定全面履行。本案中，被上诉人金钊、金学德、赵海英已支付首付款209443元，剩余购房款79万元双方约定以公积金组合贷款方式支付，并约定被上诉人应在签订该合同后50日内（即：截止2016年8月13日前）将剩余购房款付至上诉人账户，凡非因上诉人原因导致未能在该期限前付清的，被上诉人应在签订该合同后55日内（即：截止2016年8月18日前）付清全部购房款。被上诉人未能按照前述约定如期付清全部购房款，已构成违约。根据双方约定，被上诉人逾期付款超过30日后（即：自2016年9月18日起），上诉人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。本案中，被上诉人逾期付款已超过30日，则自2016年9月18日起上诉人已享有合同解除权。被上诉人主张其因故未能如期办理公积金贷款，但之后一直在积极办理商业贷款，未果后又于2018年5月准备好购房款、系上诉人拒收。对此，本院认为，首先，被上诉人对此并未提交证据予以证实；其次，即便确实存在被上诉人所主张的情况，因其最终要求付款时已超出合同约定的付款期限，上诉人有权拒收；再次，上诉人拒收行为本身已表明在合同解除条件成就时其不愿接受继续履行的意思。在此情况下，被上诉人于2018年7月4日向上诉人出具《特殊销售事务变更申请书》申请退房事宜，虽然被上诉人作为违约方不享有合同解除权，该申请书不能发生单方解除合同的效力，但已表明被上诉人要求解除合同的意思；而上诉人金实力公司接受该申请，亦未提出异议，表明上诉人对解除合同不持反对意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，双方合同已合意解除，就此是否采取书面形式对合同已协议解除的事实不发生实质影响。本案中，上诉人重申合同已解除的事实，并以此为抗辩理由明确不愿继续履行，故被上诉人在合同已解除、上诉人已不愿继续履行的情况下仍要求继续履行，其主张无事实和法律依据，应予驳回。一审法院适用法律不当，处理有误，应、另案解决。综上，上诉人金实力公司的上诉请求能够成立，应予支持；被上诉人金钊、金学德、赵海英的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，处理有误，本院依法予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2770号民事判决；二、驳回金钊、金学德、赵海英的全部诉讼请求。一审案件受理费11700元，减半收取为5850元，二审案件受理费11700元，合计17550元，由被上诉人金钊、金学德、赵海英负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年一月二十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇