河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25041号上诉人（原审原告）：封成玉。委托诉讼代理人：马春丽，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：楚大勇。被上诉人（原审被告）：魏学英。上诉人封成玉因与被上诉人楚大勇、魏学英申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人封成玉及其委托诉讼代理人马春丽，被上诉人楚大勇到庭参加诉讼。被上诉人魏学英经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人封成玉上诉请求：1、撤销原判，改判继续执行被执行人魏学英名下位于开封市金明区××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋（备案合同号：0104566）；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋的权利人是被执行人魏学英。二、被执行人魏学英与楚大勇之间的房屋买卖行为应无效。1、被执行人魏学英明知其有涉案债务，却于2017年10月23日将自己名下的涉案房屋以明显超低价格私下卖给案外人楚大勇，明显属于恶意转移财产，应属无效买卖行为。2、未取得产权证的房屋不得转让。楚大勇明知涉案房屋未取得产权证并已抵押给银行，涉案房屋并不具备出卖条件，仍与魏学英签订买卖合同，故该房屋买卖合同应为无效。三、楚大勇并未实际占有涉案房屋，也未支付全部房屋价款，更未按保证书的内容向法院执行机构交纳剩余购房款，故其对涉案房屋不享有排除执行的权益。1、虽然楚大勇与魏学英在一审法院查封涉案房屋前已经签订《房屋交易合同》，但涉案房屋时为毛坯房，楚大勇并未合法占有涉案房屋。2、楚大勇仅支付了首付款，并未支付全部购房款，其表示愿意将剩余购房款460100元交付法院执行，但截至一审法院时仍未向法院交付。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人楚大勇辩称：一、上诉人的上诉请求及上诉理由均不能成立。涉案房屋的实际权利人应为楚大勇。虽然该房屋登记在魏学英名下，但在法院查封前，魏学英已经将该房屋按照正常价格，交由中介公司，与楚大勇签订了商品房买卖合同，且双方也一致按照合同约定履行。合同签订后，楚大勇向魏学英及配偶交付了445600元，魏学英及其配偶将收取房屋的权利转给楚大勇，楚大勇于2017年10月26日从置业公司处接收该房屋。楚大勇和魏学英所签订的房屋买卖合同应属合法有效的民事行为，依法应予保护。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理。魏学英与楚大勇之间存在合法的房屋买卖关系，且该房屋买卖合同已经实际履行，楚大勇享有排除对该房屋执行的权利。原审原告封成玉向一审法院起诉请求：1．准许继续执行被执行人魏学英名下位于开封市金明区××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋（备案合同号：0104566）；2．本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告封成玉诉被告魏学英、毛艳红民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年9月4日作出（2017）豫0103民初10251号民事调解书，确认双方当事人达成如下协议：一、被告魏学英截止2017年8月10日共计欠原告封成玉本金321000元、利息35000元（以250000元为基数，以月利率2％为标准，自2017年1月7日起至2017年8月10日），本息共计356000元；经原被告协商，原告封成玉同意被告魏学英偿还350000元；二、被告魏学英承诺2017年10月31日前偿还原告欠款50000元；2018年2月10日前偿还欠款10×××00元；2018年4月30日前偿还原告欠款50000元；2018年6月30日前偿还原告50000元；2018年9月30日前偿还原告欠款10×××00元；三、被告若任意一期逾期偿还欠款，原告就剩余款项申请法院强制执行；四、被告毛艳红对上述债务中的本金250000元承担连带偿还责任；五、原、被告就本案再无其他争议；六、案件受理费6550元，减半收取3275元，由被告魏学英自愿负担。上述调解生效后，经封成玉申请，一审法院于2017年11月3日立案，案号为（2017）豫0103执4235号。在执行过程中，一审法院于2017年11月14日作出（2017）豫0103执4235号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人魏学英、毛艳红名下银行存款400000元或查封、扣押、冻结相应价值的财产。2018年6月6日，一审法院将上述执行裁定及协助执行通知书送达至开封市不动产登记中心，查封被执行人魏学英名下位于开封市××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋（合同号：0104566）。楚大勇不服一审法院执行上述房屋，提出执行异议。楚大勇提交的《房产交易合同》主要内容为，卖方魏学英自愿将坐落在欧洲挪威森林B5号楼2单元1901号房屋出售给卖方楚大勇，双方确认上述房屋成交价为人民币920000元，双方同意于2017年10月30日前办理上述房屋手续，卖方交付房屋日期为收到首付款肆拾肆万伍仟陆佰元整之日。本合同签订时，卖方需向经纪方支付10000元作为经纪房佣金，由于该房本未下来，双方协商：（1）买方一次性支付卖方肆拾肆万伍仟陆佰元整，银行贷款肆拾贰万肆仟肆佰元整，待房本办下来过户时支付卖方伍万元的押金；（2）房本办下来之前的月供由买方承担，面积差由买方承担；（3）房本办下来之时，该房屋的解压款由买卖双方一起承担（一方一半的银行贷款），契税满2年待房本下来时卖方积极配合买方过户。该合同有卖方魏学英、赵守花、买方楚大勇、经纪公司中河南省优置房产有限公司签字（签章），落款日期为2017年10月23日。楚大勇提交的两份中国农业银行交易明细清单显示，2017年10月26日，楚大勇、裴新梅分别向赵守花账户转账10×××00、72000元。楚大勇提交的河南省农村信用社（农商银行）客户回单显示，2017年10月26日，裴新梅向魏学英账户转账160000元。提交的建设银行业务回执单显示，2017年10月26日，楚大勇向魏学英账户转款58000元。楚大勇提交的楚振海名下河南省农村信用社交易明细清单显示，2017年10月23日，楚振海向朱守宁（中介公司工作人员）账户转账50000元。楚大勇提交的《收条》内容显示：“今收到楚大勇购买欧洲B5-2-1901室的房款肆拾肆万伍仟陆佰元整（445600.0）。收到人男方：魏学英、女方：赵守花，2017.10.26”。楚大勇提交的魏学英名下中国建设银行账户交易明细显示，2017年10月28日、2017年11月28日、2017年12月27日、2018年1月27日、2018年2月24日、2018年3月28日、2018年4月25日、2018年5月26日、2018年6月27日、2018年7月29日、2018年8月29日、2018年9月28日、2018年10月28日、2018年11月27日、2019年2月25日、2019年3月27日，楚大勇、裴新梅、楚振海共向该账户汇款16笔。楚大勇提交的户口簿显示，楚振海系楚大勇父亲、裴新梅系楚大勇配偶。再查明，楚大勇提交的《收楼确认书》显示，欧洲135幢2单元1901室，业主签名为楚大勇，日期为2017年10月26日，经办人为中博物业欧洲服务处（签章）、王丽娜。中博物业欧洲服务处出具的《证明》内容为：“欧洲服务处，B5-2-1901，2017年10月26日已到欧洲服务处办理收房手续，收房业主姓名楚大勇，特此证明”。在执行异议听证后，楚大勇向一审法院执行实施机构出具《保证书》，表示愿意将剩余购房款460100元（包括未清偿的银行按揭贷款）交付人民法院执行。一审法院于2019年7月5日作出（2019）豫0103执异89号执行裁定，中止对位于开封市金明区××小镇挪威森林B5号楼2单元1901号房屋的执行。封成玉不服，遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2017年10月23日，楚大勇与魏学英、赵守花签订《房屋交易合同》是双方真实意思的表示，楚大勇以920000元价格购买上述涉案房屋，其已经支付445600元购房。按照合同约定一直偿还涉案房屋的银行贷款、并于2017年10月26日从涉案房屋物业管理服务处进行收楼确认。在执行异议审查过程中，楚大勇向一审法院执行实施机构出具《保证书》，明确表示愿意将未支付的购房款全部交付法院执行。楚大勇在购买房屋后，排除妨害过户障碍，积极追求过户目的，但因一审法院查封涉案房屋，无法进行过户手续办理，房屋未过户并非因其自身原因所导致。被告魏学英虽于2019年8月19日提交书面陈述意见，但该意见并不能反驳被告楚大勇购买其房屋行为的合法有效性。综上，楚大勇对上述房屋享有排除执行的权益，原告封成玉的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告封成玉的诉讼请求。案件受理费6449元，由原告封成玉负担。本院二审期间，上诉人封成玉提交三份证据。证据一、魏学英向一审法院出具的陈述意见。证明涉案房屋的权利人是被执行人魏学英；魏学英同意对涉案房屋进行司法拍卖；涉案房屋未取得产权证，魏学英将涉案房屋出售给楚大勇并未告知按揭银行，也未办理解押手续；涉案房屋现状仍是毛坯房，且未实际交付楚大勇；楚大勇拒绝支付剩余购房款；一审庭审时，魏学英称代理人意见与其陈述意见不一致，以2019年8月19日向法院出具的陈述意见为准。证据二、一审法院执行局查封涉案房屋时对涉案房屋所拍的照片。证明涉案房屋的现状仍然是毛坯房，与魏学英的陈述一致。证据三、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终20109号民事裁定书。证明类似涉案房屋的情况，郑州中院的做法是驳回买受人的执行异议请求。被上诉人楚大勇质证称，针对证据一，魏学英是本案利害关系人，出具的意见无效，不能作为证据。对证据二的真实性无异议，但是目前涉案楼房不具备良好的入住条件。对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，楚大勇与魏学英、赵守花于2017年10月23日签订《房屋交易合同》，约定楚大勇以920000元购买涉案房屋，其已经支付445600元购房款，并按照合同约定一直偿还涉案房屋的银行贷款，并于2017年10月26日在涉案房屋物业管理服务处进行收楼确认。涉案房屋于2018年6月6日被人民法院查封，楚大勇在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同，且已经合法占有该不动产。在执行异议审查过程中，楚大勇向执行实施机构出具《保证书》，明确表示愿意将未支付的购房款全部交付法院执行。楚大勇购买房屋后，积极履行合同义务，但因一审法院将涉案房屋查封，无法办理过户手续，房屋未过户并非因其自身原因所导致。魏学英虽于2019年8月19日提交书面陈述意见，但该意见并不能反驳楚大勇购买其房屋行为的合法性。综上所述，上诉人封成玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6449元，由上诉人封成玉负担。本判决为终审判决。审判长 胡忠宇审判员刘敏审判员钟晓奇二〇二〇年一月十七日书记员 冯            晋