浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初5132号 原告：葛良云，男，1959年4月4日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：杨继统，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 被告：李圣兆，男，1957年12月29日出生，汉族，住宁海县。 被告：方杏娟，女，1963年7月10日出生，汉族，住宁海县。 原告葛良云与被告李圣兆、方杏娟农村房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员水俊涵适用简易程序独任审判。因被告李圣兆下落不明，本案转为普通程序审理。2019年11月26日，本院公开开庭进行审理，原告葛良云及其委托诉讼代理人杨继统到庭参加诉讼，被告李圣兆、方杏娟经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告葛良云起诉称，被告李圣兆、方杏娟系夫妻关系，均属宁海县跃龙街道大桥李村村民。1996年12月25日，二被告及其子女李建飞、李谢谢以家庭名义申请批取坐落于的两间宅基地。1998年8月2日，二被告将其中一间宅基地作价30000元转让给原告（协议记载平房一间），原告实际支付转让款33000元。之后，原告动工建房，并一直居住管业至今。因需要做房产证，2017年9月9日，被告李圣兆又向原告收取房地产权证办理费用17500元。现被告李圣兆因涉债务，案涉房产被法院查封，原告对案涉房产的权利难保，遂起诉：一、请依法确认原告与二被告签订的《房屋绝卖契约书》无效；二、判令二被告返还原告宅基地转让款33000元、房地产权证办理费17500元，合计50500元；三、判令二被告赔偿原告经济损失1370700元。 原告葛良云为证明自己的主张，举证如下： ⑴宁海县私人建房用耕地呈报表复印件、房产证、土地证、离婚登记审查处理表各一份，以证明二被告及其子女李建飞、李谢谢以家庭名义申请批取本村的宅基地二间，权属登记在被告李圣兆名下一直未过户给原告，二被告曾系夫妻，于2018年9月19日离婚的事实； ⑵《房屋绝卖契约书》一份、收条二份、保证书一份，以证明二被告于1998年8月2日将坐落于宁海县跃龙街道新桥路29弄10号的一间宅基地（协议记载为平屋）作价30000元转让给原告，原告实际支付宅基地转让款33000元，另被告李圣兆向原告收取房地产权证办理费用17500元的事实； ⑶执行裁定书复印件一份，以证明案涉房屋因被告李圣兆的债务纠纷被法院查封的事实； ⑷房地产估价报告一份，以证明案涉宅基地及地上建筑物的市场价值合计为1639300元，土地转让差价为117800元，地上建筑物的总价值为428000元的事实； ⑸证人娄某、潘某、王某的证言，以证明二被告转让给原告的是宅基地，原告自行出资建造的事实。 被告李圣兆、方杏娟未到庭答辩亦未提供证据。 被告李圣兆、方杏娟经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证的权利。经庭审质证，本院认证如下： 1.对原告提供的证据⑴，宁海县私人建房用耕地呈报表系复印件，本院不予认定，该组其他证据的来源与形式均合法，本院予以认定。 2.对原告提供的证据⑵、⑶、⑷，经审查，本院对真实性予以认定。 3.对原告提供的证据⑸，本院认为三位证人的证言与原告的庭审陈述能够相互印证，能够证明待证事实，故予以认定。 经审理，本院认定的事实如下： 被告李圣兆、方杏娟曾系夫妻，为宁海县跃龙街道大桥李村村民。1998年8月2日，二被告与原告签订《房屋绝卖契约书》一份，将位于间宅基地作价30000元转让给原告。之后，原告动工建房，并管业使用。2001年3月16日，被告李圣兆向原告出具收条一份，载明：“今已全部收齐卖给葛良云房屋欠款（5000元）伍仟元整。”2003年7月27日，被告李圣兆向原告出具保证书一份，载明：“因李圣兆认为当时出卖房屋价格偏低，现要求一次性再补人民币叁仟元整。圣兆保证以后再不得要求向葛良云补钱，并保证协助办理房屋过户等一切手续。”2017年9月9日，被告李圣兆向原告及案外人娄敏杰收取房地产权证办理费用35000元。2019年1月18日，本院作出（2019）浙0226执327号之一执行裁定书，裁定冻结（或划拨）被执行人李圣兆所有的在金融机构的存款850800元，或查封（或扣押）同等价值的财产。另查明，二被告于2018年9月19日离婚。经浙江众诚房地产评估事务所有限公司评估，案涉房屋的市场价值为1639300元（其中宅基地价值1211000元、土地开发相关费用131300元、有证建筑价值135000元、无证屋顶楼梯间价值12000元、附属物及室内固定装修价值150000元）。 本院认为，原告并非案涉村集体经济组织成员，其与二被告签订的《房屋绝卖契约书》因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故二被告向原告返还收取的转让款33000元及房地产权证办理费用17500元。本案中，双方对无效合同的签订均有过错，基于诚实信用原则，本院酌定二被告对原告的损失承担80%的责任。本案中原告的损失包括土地增值的损失也包括地上建筑物的损失等。综上，二被告应当赔偿原告各项损失合计1271040元[（1639300元-33000元-17500元）×80%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原、被告于1998年8月2日签订的《房屋绝卖契约书》无效； 二、被告李圣兆、方杏娟应于本判决生效后十五日内归还原告葛良云转让款33000元、房地产权证办理费17500元，合计50500元； 三、被告李圣兆、方杏娟应于本判决生效后十五日内赔偿原告葛良云损失1271040元； 四、驳回原告葛良云的其他诉讼请求。 如果被告李圣兆、方杏娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费17590.8元，由原告葛良云负担897元，被告李圣兆、方杏娟负担16693.8元；鉴定费5098元，由原告葛良云负担1019.6元，被告李圣兆、方杏娟负担4078.4元。 原告葛良云于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告李圣兆、方杏娟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  水俊涵 人民陪审员  叶定全 人民陪审员  陈雪戴 二〇二〇年一月二十日 代书 记员  邬丽霞 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。