上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10771号上诉人(原审被告)：上海巨浪实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：沈茂明，董事长。委托诉讼代理人：杜佳华，上海律宏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯永国，男，1967年7月7日生，汉族，户籍所在地山东省枣庄市。委托诉讼代理人：刘思玉，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静瑞，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海巨浪实业有限公司(以下简称“巨浪公司”)因与被上诉人冯永国房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人巨浪公司上诉请求：撤销一审判决，改判或者发回重审。事实和理由：一、己方并无任何违约行为存在，一审法院事实审查不清。1、上海市嘉定区塔秀路XXX、XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)未按时过户的原因之一，系冯永国未按约支付全部购房款，并非己方违约。2、系争房屋未按时过户系因上海市政府相关部门发文，禁止办理商住两用房屋手续，致使全上海商住两用房屋无法办理相关过户手续。3、因冯永国请求及情势变更的原因，双方已达成解除合同、退还款项的合意。因此，该份证明及承诺书足以证明双方协商一致解除合同的事实。一审法院认为无法证明该事实的观点错误，属于事实认定错误。二、双方已达成协商解除合同合意，己方亦已将购房款退还给冯永国，冯永国并不存在任何损失，一审法院酌情判决己方赔偿给冯永国款项金额不符合法律依据，且金额过高。被上诉人冯永国辩称，同意一审判决，请求予以维持。冯永国向一审法院起诉请求：1、判令冯永国支付违约金人民币(以下币种同)14,779.60元(以1,477,960元为基数，按照日万分之五的标准，计算20天)；2、判令冯永国支付赔偿金295,592元(总房价款的20%)；3、判令冯永国支付迟延返还房款利息损失15,406元(按照中国人民银行同期贷款利率，以100万元为基数，从2018年4月3日计算至2018年7月9日；并以14万元为基数，从2018年4月3日计算至2018年11月19日)。一审法院认定事实如下：2017年4月24日，巨浪公司(甲方)和冯永国(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋(办公楼)，建筑面积67.18平方米，总房款为1,477,960元；约定付款方式如下：签订合同前，乙方已支付给甲方定金4万元，签订合同后，乙方应于2017年5月31日前支付甲方购房款707,960元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请73万元贷款的形式支付第二期房款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后10日内，甲乙双方进行房屋交接；合同第四条约定，甲方应于2017年12月31日前将系争房屋交付乙方；第六条约定，于2017年12月31日前，甲乙双方申请办理转让过户手续；合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。上述合同签订前，冯永国共计支付房款114万元，贷款部分未审批通过。直至2017年12月31日，因系争房屋属于商业办公项目清理整顿范围，被限制交易，巨浪公司客观上无法办理过户手续。后，双方合同解除，双方亦已经办理了网签合同备案登记注销手续。巨浪公司于2018年7月9日和同年11月19日分别退还冯永国购房款100万元和14万元。对上述事实，双方并无争议，一审法院予以确认，但对巨浪公司是否需要承担违约责任及违约责任的承担方式，双方意见不一。冯永国为证明其主张，向一审法院提交了如下证据：1、上海市房地产买卖合同，证明其主张解除合同及违约金的依据；2、单方解除合同通知书，证明其根据双方合同约定于2018年3月31日向巨浪公司送达了《乙方(房地产买受人)单方解除合同通知书》；3、其与巨浪公司张总的微信聊天记录以及附件(复印件)，证明5月9日之前其已经和巨浪公司沟通过退房款的事宜，下午4：02其再次向巨浪公司张总发送履行合同约定义务通知书，要求支付违约金；4、律师函及送达凭证，证明其于2018年11月15日发函向巨浪公司主张过违约金。巨浪公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，合同约定过户当天应付清房款，冯永国并未付清，且因政策因素，其无法办理过户手续，并非其不去办理；对证据2，不认可，并未收到。对证据3，没有原件，三性不认可，即使是真的，也不应该发给其员工，聊天记录也看出冯永国只要求退房款，并未要求违约责任；对证据4，不予认可。巨浪公司为证明其意见，向一审法院提交证据如下：冯永国手写书面材料(书写时间为2017年12月至2018年1月左右)以及承诺书，证明冯永国因其个人原因主动告知巨浪公司不再要求购买系争房屋并承诺退还房款后愿意配合注销网签合同备案登记。冯永国对上述证据发表质证意见如下：真实性认可，证明目的不认可，无法证明是其个人原因导致合同解除，也无法证明其放弃追究巨浪公司的违约责任，不再购买房屋的书面材料书写时间大约是在2018年5月之后。一审另查明，2011年12月22日，上海正盛房地产开发有限公司(巨浪公司历史名称)与上海威盛房地产开发有限公司签订了NO.4-12地块在建工程转让合同，约定上海威盛房地产开发有限公司将马陆镇0009街坊47/11丘上在建工程转让给了巨浪公司。2014年12月30日，巨浪公司取得了嘉定区塔秀路XXX、XXX号房屋的房地产权证。一审又查明，冯永国曾向巨浪公司出具一份书面材料，载明“收据遗失(塔秀路XXX号XXX室，不再购买此房)”，并无落款日期。2018年6月27日，冯永国向巨浪公司出具了一份《承诺书》，承诺收到退还房款后积极配合办理网签合同备案登记注销手续。2018年11月15日，冯永国委托律师向巨浪公司发送了《律师函》，要求退还房款14万元，并按约支付违约金、利息及迟延返还房款的利息。该函件于次日送达巨浪公司。一审法院认为，冯永国与巨浪公司之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。冯永国已经向巨浪公司支付了大部分房款，但系争房屋却因不符合商业办公项目要求而被限制交易，无法按约过户。因合同客观上无法继续履行，冯永国有权解除合同，并要求巨浪公司承担相应的违约责任。巨浪公司辩称双方系通过承诺书协商一致解除合同，但该承诺书无法证明双方已就解除后果协商一致。目前，双方合同已经解除，巨浪公司亦已将房款返还冯永国。关于冯永国主张的赔偿金即解约违约金，因违约金兼具惩罚性和补偿性功能，考虑到合同履行程度、冯永国的付款情况和房款利息等实际损失、巨浪公司违约情形等因素，一审法院酌情将该项违约金调整为15万元。对其主张的逾期返还房款的利息损失和逾期违约金，因上述解约违约金已足以弥补冯永国的损失，且逾期违约金请求与解约违约金实际是对巨浪公司同一违约行为的重复处罚，故对该两项请求，一审法院不再支持。一审法院判决：一、上海巨浪实业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付冯永国违约赔偿金150,000元；二、驳回冯永国的其他诉讼请求。二审中，巨浪公司提供2019年6月20日打印的上海市不动产登记信息，用以证明系争房屋上的抵押登记已经于2017年10月20日注销解除；提供个人房屋抵押借款合同，用以证明其他案外人购买房屋时，房屋均是在存在抵押的情况下办理贷款，即冯永国是否可以办理贷款登记与房屋是否存在抵押无任何关系。对此，冯永国认为上述证据同本案争议无关，不具有关联性和证明力。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋买卖中，合同双方应当遵守合同约定，未按约履行合同义务的，应当承担相应违约责任。根据在案证据可以确定，因系争房屋被限制交易，巨浪公司不能按照合同约定日期交付房屋构成违约，巨浪公司对此应承担相应的违约责任。冯永国所签署的承诺书并无放弃追究巨浪公司违约责任之意思表示，同时亦无其他书面证据可以证实冯永国同意放弃追究巨浪公司违约责任。鉴于前述事实，冯永国要求巨浪公司支付解约违约金，依法可予支持。一审综合本案实际情况，酌定相应金额，公平合理，本院予以认同。巨浪公司关于不承担违约赔偿金的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,187元，由上诉人上海巨浪实业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年一月三日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……