浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初15436号 原告：孟鑫海，男，1983年10月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：许青青，女，1987年3月26日出生，汉族，住杭州市余杭区。 两原告共同委托诉讼代理人：万奕庆，浙江叠胜律师事务所律师。 被告：姚土荣，男，1959年7月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：严华，浙江诺力亚律师事务所律师。 原告孟鑫海、许青青（以下简称两原告）诉被告姚土荣（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月14日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2019年10月11日公开开庭审理了本案。庭审中，被告申请补充证据，本案延期审理。本院于2019年12月2日再次公开开庭审理了本案。原告孟鑫海及两原告共同委托诉讼代理人万奕庆和被告及委托诉讼代理人严华均到庭参加上述诉讼。2020年1月3日本院组织当事人补充质证。本案现已审理终结。 两原告起诉称：原告孟鑫海与许青青系夫妻，2016年初，两原告准备开设餐厅，故向被告商谈租房事宜。双方商定，被告将坐落于余杭区仁和街道洛阳村獐山路46号二楼整层房屋出租给原告用作餐厅经营，租赁期限自2016年4月10日至2019年6月16日。后被告交付房屋，两原告对上述房屋进行装修购置相应设备并于2016年5月9日成功注册杭州余杭区仁和街道青鑫餐厅，开始对外营业。2018年左右，上述房屋所在地区列入拆迁区域并开始拆迁工作。被告名下的住宅和涉案出租的房屋均进行拆迁赔偿协商。两原告作为房屋的承租人和餐厅的经营者，对于涉及餐厅的拆迁赔偿情况一无所知，虽多次和拆迁部门以及被告协商要求了解情况，但至今无法知晓餐厅的具体赔偿事宜。原、被告对拆迁赔偿中属于原告经营的餐厅的赔偿部分一直未能协商一致，故两原告诉来法院，请求判令：一、被告支付两原告关于余杭区仁和街道洛阳村獐山路46号二楼杭州余杭区仁和街道青鑫餐厅拆迁补偿款人民币311123元（其中广告牌4482元、亚克力发光字3588元、换气扇880元、挂式小便器166元、瓷蹲便器184元、吊灯2208元、挂式空调移位400元、立式空调移位1800元、三相电表1800元、水电工程45251元的三分之一15083元，装修包干补偿费的10%计39594元，其他装修及装修20%的三分之一计17650元，设备搬迁费的三分之一计7950元，经营性房屋一次性补助的10%计121065元，实际用于经营部分补偿的三分之一计94273元）；二、被告支付原告律师代理费人民币1.5万元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，针对被告的答辩意见，两原告补充陈述，第一，原、被告双方之前曾经签订过一份租赁协议，承租方是原告夫妻二人，后续因为承租房屋的地块涉及拆迁，双方又重新签订一份租赁协议，相应事实、承租条件都没有变化，出租方（甲方）赔偿部分加了句除政府拆迁外，承租人变成了原告许青青一个人。因两原告是夫妻关系，餐厅经营者是原告孟鑫海，夫妻共同经营，故合同是由原、被告三人签订。第二，餐厅正常经营，后面因为拆迁，要求停业才停业的，不存在停业两年之久。第三，合同第三年期限开始时双方曾协商，当时预料到可能拆迁，协商先支付15000元，后余租金等拆迁实际结算再支付，不存在拖欠租金。截至2018年6月16日的租金已付清，2018年6月17日后的租金付了15000元，如后期须付租金的，同意在本案中一并处理。2019年5月7日街道办事处通知搬离。 两原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1．房屋租赁合同1份（复印件），用以证明原告向被告租赁房屋并约定租期的事实； 2．营业执照副本1份，用以证明原告将所租房屋用于开设餐厅的事实； 3．原告许青青和被告女儿的微信聊天记录1份（庭审中出示保存于手机的电子数据），用以证明原告多次和被告协商拆迁款分配事宜的事实； 4．结婚证1份，用以证明两原告系夫妻的事实； 5．委托代理合同1份、浙江增值税普通发票1份，用以证明原告委托律师起诉支付代理费的事实； 6．产权调换协议书附补偿分户评估报告、搬迁补偿清单、资产评估报告书各1份（均为复印件），用以证明原告经营的餐厅在拆迁中相对应补偿明细的事实； 7．屋内剩余物品搬离通知书1份，用以证明截至通知发出之日，该餐厅房屋内仍由原告控制并留有原告设备、财物，原告是在经营的事实。 根据两原告的申请，本院向当地街道办事处调取产权调换协议书以及獐山路46号（姚土荣）房屋核对表各1份。 被告答辩称：第一，本案原告孟鑫海无权向被告主张权利，被告所有的案涉房屋虽已被政府搬迁并签订协议书，但原告孟鑫海与被告没有任何关系，被告没有将案涉房屋租赁给原告孟鑫海，其没有权利向被告主张案涉诉请。第二，原告主张补偿款没有依据，本案中除部分装修与附属物外，其他款项均和两原告无关，杭州余杭区仁和街道青鑫餐厅已停止营业近2年，案涉房屋空置已久，故本案承租人并无损失。第三，代理费在案涉房屋租赁合同中没有约定，该项主张没有事实和法律依据。第四，原告尚有部分房租没有付清，被告与原告许青青约定的第三年32500元的房租仅支付15000元，尚余17500元未付，请求在本案中一并处理。综上，请求驳回两原告诉请。另，2019年5月17日是原告实际腾空的日期，被政府强制腾空。 被告为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了以下证据： 1．房屋租赁合同1份，用以证明案涉房屋原告孟鑫海并非承租人，与本案无关的事实。 2．仁街发[2018]236号通知、仁街发[2018]199号通知各1份（均为打印件），用以证明除装饰装修、配套安装外，其他补偿、奖励、补助款项与本案无关的事实。 3．证明1份、工商信息截图1份（打印件）、照片1组（打印件），用以证明杭州余杭区仁和街道青鑫餐厅于2017年10月后停止营业的事实。 上述证据，经双方当事人质证，本院认证如下： 两原告提供的证据，被告对证据1的真实性、合法性有异议，认为没有提交原件，无法核实相关真实情况，类似协议是签订过，被告也作为证据提交了，内容和该份一样，但原告孟鑫海的签名在被告提交的证据中不存在，在被告提交的证据中落款日期是2016年3月30日，而原告陈述原告提交的证据落款日期是2016年4月，原告陈述被告提交的证据是后来签订，存在矛盾；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为和本案无关，本案是租赁合同纠纷，原告孟鑫海与被告没有租赁关系；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告的聊天对象并不是被告，本案中唯一有权决定租赁事项的仅仅是原告许青青与被告，除此之外其他人无权发表意见，该证据和本案无关；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为和本案无关；对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为和本案无关，被告也委托了律师，被告委托律师的费用也是1.5万元，是否能互相抵扣；对证据6的三性无异议，证明对象有异议，无法证明原告的证明目的，房屋是2006年建造，原告许青青在2016年进行了部分改动，但是装修补偿是包干的，不管原告有无装修都是按700元每平方计算，如果实际装修超过700元的按实补偿，被告获得的补偿款装修部分与原告是否有装修完全没有关系，且原告许青青承租被告房屋时带装修，不是毛坯，是原告要举证证明其主张的部分装修；对证据7的真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议，认为屋内仍有剩余物品尚未搬离，并不是还在经营，不能证明原告的证明目的。经审查，证据1系无原件核对的复印件，被告不予认可，本院不予确认；证据2、4、5的真实性予以确认；证据3、7的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实，在本院认为部分阐述；证据6所载明的内容与本院调取的材料内容一致，在下文部分一并认证。 本院调取的证据，两原告无异议，认为产权调换协议书和其调取的一致；房屋核对表能显示原告经营餐厅2层的占地面积，1楼和2楼之间楼梯以及1、2楼之间半层的厕所也是原告装修，两原告主张装修补偿，其中厕所也就是调取的表格RHZJ-120604第8项，楼梯是第6项、第39项（不锈钢扶手共计4.8米，宽预估1.2米）推算出楼梯面积跟厕所面积一样为5.76平方米，即实际租赁面积238.16+5.76+5.76=249.68平方米。被告对两份证据的三性无异议，认为房屋核对表F1二层平面图中，实际面积是在长22.9米的基础上减去3米楼道宽度，宽在10.4米基础上减去1.5米，也就是F1一层平面图中的宽8.9米，走廊、一二楼过道、厕所是公用部分，原告实际租赁面积为19.9*8.9=177.11平方米，因3米楼梯、花岗岩、厕所以及二楼阳台都是被告做好，原告仅仅是维修了一下；产权调换协议书中所有补偿内容，如原告认为权利归其享有的，应该提出证据。原、被告对房屋核对表中的照片没有异议，2楼承租的楼道窗户是被告封闭的。经审查，上述证据及两原告提交的证据6的真实性本院予以确认，并作为认定本案相关事实的依据。 被告提供的证据，两原告对证据1的真实性、合法性无异议，确认是原、被告后续签订的合同，但对证明对象有异议，认为原告提交的证据落款时间可能是2016年4月，具体时间记不清，后续合同只有原告许青青一个人签字，后续合同补签的背景是由于承租房屋涉及拆迁，被告认为拆迁会引起违约纠纷，并且加了一句政府拆迁，且该地址注册的餐厅实际经营者是原告孟鑫海，两原告是夫妻关系，该餐厅也是家庭经营，原告孟鑫海是有主体资格要求赔偿的，也是房屋实际承租人；对证据2的真实性认为无法核实，庭后由法庭核实，在真实性没有问题的基础上，对关联性有异议，236号文件第6款，房屋搬迁时存在租赁关系的由被搬迁人和承租人自行协商，原告有赔偿权利，只不过数额、方式需协商处理；对证据3中证明的三性有异议，认为是证人证言，证人没有到庭接受询问，且证人没有资格确认原告餐厅是否在营业；对证据3中工商信息，认为不是工商部门出示信息，即使符合登记，也和本案无关，只能说明其在经营食府，不能推断出原告的餐厅是否还在经营；对证据3中照片的三性有异议，认为是打印件，没有出示原始拍摄载体，无法确认拍摄时间，内容也不能确定就是原告经营的餐厅，也不能推定餐厅处于停业状态。经审查，证据1符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2的真实性予以确认；证据3中的证明系证人证言，不符合证据的形式要件，两原告的异议成立，本院不予确认；证据3中的工商信息与本案无关联性，本院不予确认；证据3中的照片系无原件核对的打印件，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2016年3月30日，原告许青青（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市余杭区仁和街道洛阳村獐山路46号二楼的房屋出租给乙方居住经营餐厅使用，租赁期限自2016年4月18日至2019年6月18日止；首年租金2.8万元，其中订金1万元，签字后付清，4月18日前一次性付清剩余1.8万元租金，次年租金3.05万元，第三年租金3.25万元，按年交，每年6月18日支付；乙方不得随意损坏房屋及设施，楼上所有整修费用由乙方支付，结束租赁后，乙方装修固定的部分不得强制拆除，可以移动的餐厅必备道具可以由乙方搬迁；租赁期间任何一方提出终止合同，需要提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订合同书，若一方强行终止合同须向另一方支付违约金60万元（除政府拆迁外）。庭审中，被告陈述上述房屋系小产权房，两层加阁楼，于2006年建造。此前该房屋被出租用于经营棋牌室。 2016年5月9日，原告许青青丈夫即原告孟鑫海，以上述租赁房屋为经营场所办理个体工商户营业执照，名称为杭州余杭区仁和街道青鑫餐厅。期间，两原告对案涉房屋进行了部分装修。 2019年1月25日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处（甲方）与被告（乙方）签订《产权调换协议书》，乙方同意将坐落在杭州市余杭区仁和街道獐山社区獐山路46号的房屋（面积565.64平方米）交由甲方拆迁；甲方补偿乙方金额总计9023935元，其中房屋面积补偿金额4656348元（565.64平方米*8232元/平方米）、房屋面积补助1131280元（565.64平方米*2000元/平方米）、房屋面积货币补贴931270元（4656348元*20%）、装修和装修20%补偿金额317711元（装修评估价264759元）、装修补足700元/平方米补偿金额131189元、附属物及绿化补偿金额78582元、设备搬迁费16530元、经营性房屋一次性补助1210651元（565.64平方米*8232元/平方米*26%）、实际用于经营部分面积奖励282820元（565.64平方米*500元/平方米）、搬迁补助费1800元、临时安置补助费135754元（565.64平方米*20元/平方米*12个月）、临时安置补助费的基础上一次性奖励30000元、按时评估签约腾空奖励100000元；乙方承诺在2019年3月31日前搬迁腾空房屋，对已评估补偿的房屋、绿化、机器设备、装修和附属物等一律不得拆除、损坏、转移，否则甲方有权根据评估清单所确定的价格进行扣除；对配合搬迁的搬迁户，允许给予每户1套房屋进行调产，调产房屋的面积根据搬迁户被搬迁房屋面积大小而定。另，该协议书所附权证内房屋装修评估明细表中载明共计178项，评估金额合计264759元，其中第6项不锈钢扶手1.8米，金额182元；第8项半层厕所地砖5.76平方米，金额318元；第39项不锈钢扶手3米，金额304元。协议书所附附属物评估明细表中载明的附属物评估金额为78582元（包括水电工程565.64平方米*80元/平方米计45251元），其中涉及青鑫自助餐厅项目共计9项，分别为广告牌4482元、亚克力发光字3588元、换气扇880元、挂式小便器166元、瓷蹲便器184元、吊灯2208元、挂式空调移位400元、立式空调移位1800元、三相电表1800元，合计金额15508元。资产评估报告书中载明的设备搬迁补偿费用为16530元，其中涉及青鑫自助餐厅的共计7项，分别为不锈钢双水池100元、卧式双门冰柜250元、消毒柜100元、1.5*1.2吸烟罩1500元、1.5*0.6吸烟罩1200元、烟道（含净化器）2700元、监控2100元，合计金额7950元。《獐山路46号（姚土荣）房屋核对表》载明，案涉房屋为砖混二层，一层面积220.99平方米（包含走廊），二层面积238.16平方米，阁楼面积106.49平方米，合计565.64平方米，其中二楼走廊外侧由被告安装铝合金窗户进行封闭。 期间，原告许青青曾就拆迁补偿事宜通过微信与被告家人进行协商，被告家人表示同意将6个点的停产停业损失中的3个点给原告，结合装修部分，可以给原告的拆迁赔偿金额是7万多元，扣除房租实际是5万多元；原告许青青表示六个点的经营损失费都应给原告，且其已经将房屋装修全部改造过了，同意以9万元一次性结清；被告家人发“最多添你一万，一次性付你六万五，多一分不谈”。 2019年5月7日，杭州市余杭区人民政府仁和街道办事处向原告孟鑫海出具《屋内剩余物品搬离通知书》，因在实地勘查过程中发现獐山路46号房屋内仍有剩余物品尚未搬离，要求如该房屋内有涉及孟鑫海财产的，应于收到通知书起3日内将屋内财物搬离完毕，逾期视为放弃屋内物品的所有权利。2019年5月17日，案涉房屋被强制腾空，同月22日街道办事处开具存单给被告。 另查明，（1）仁街发[2018]236号《仁和街道獐山集镇小产权房、原城镇居民户搬迁补偿方案》中载明“被搬迁的房屋实际用于经营的，按仁和街道相关政策给予经营性房屋一次性补助（被搬迁房屋用于实际经营面积部分的补助为不超过该部分住宅评估价值的20%；因搬迁造成停产停业损失一次性补偿，按照被搬迁房屋实际经营面积部分住宅评估价值的6%进行补助）”，“实际用于营业的沿街营业用房能积极配合评估、签约、腾空的，结合历史、地段等因素，按照被搬迁房屋实际经营面积部分给予奖励500-600元/平方米”；（2）两原告系夫妻，于2008年5月4日登记结婚；（3）两原告为本案诉讼已支出律师代理费15000元。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现原、被告对案涉房屋租赁用于开设青鑫餐厅以及该房屋已经拆迁的事实没有异议，本案争议焦点有二，一是原告孟鑫海的主体资格问题；二是两原告对案涉拆迁补偿款是否享有权益及权益范围问题。 首先，关于原告孟鑫海的主体资格问题。虽案涉房屋租赁合同系原告许青青与被告签订，但结合许青青与孟鑫海系夫妻关系，在该租赁合同签订后由孟鑫海以案涉租赁房屋为经营场所办理个体工商户营业执照，并由两原告实际经营等事实，以及被告对上述事实亦明知且无证据表明其曾就此提出异议，本院认定案涉房屋的实际承租人为两原告。被告有关原告孟鑫海主体不适格的抗辩意见，本院不予采信。 其次，关于两原告对案涉拆迁补偿款是否享有权益及权益范围问题。（1）附属物补偿费，因案涉附属物评估明细表中已明确涉及青鑫餐厅项目合计金额为15508元，即广告牌4482元、亚克力发光字3588元、换气扇880元、挂式小便器166元、瓷蹲便器184元、吊灯2208元、挂式空调移位400元、立式空调移位1800元、三相电表1800元，对此本院予以确认。（2）设备搬迁费，案涉资产评估报告书中载明涉及青鑫餐厅设备搬迁项目合计金额7950元，即不锈钢双水池100元、卧式双门冰柜250元、消毒柜100元、1.5*1.2吸烟罩1500元、1.5*0.6吸烟罩1200元、烟道（含净化器）2700元、监控2100元，对此本院予以确认。（3）装修补偿费，因案涉房屋建造于2006年，此前曾出租用于经营棋牌室，后两原告承租用于经营餐厅，而庭审中被告亦认可原告在2016年对案涉房屋进行了改动，故两原告有关其对案涉房屋进行装修的意见真实可信，本院予以确认。虽被告抗辩认为案涉装修补偿费系按照700元/平方米的标准包干补偿，是否装修不影响补偿金额，但案涉房屋拆迁实际造成原告装修损失，就此被告应予以相应补偿。又因两原告未提供证据证明其装修部分实际损失金额，而附属物补偿费已包含部分装修物品金额，故本院酌情确定由被告补偿两原告包括水电工程在内的装修损失10000元。另，两原告主张其他装修及装修20%补偿费中的三分之一，依据不足，本院不予支持。（4）经营性房屋一次性补助费，根据当地街道有关搬迁补偿方案的规定“被搬迁的房屋实际用于经营的，按仁和街道相关政策给予经营性房屋一次性补助（被搬迁房屋用于实际经营面积部分的补助为不超过该部分住宅评估价值的20%；因搬迁造成停产停业损失一次性补偿，按照被搬迁房屋实际经营面积部分住宅评估价值的6%进行补助）”，因两原告实际承租案涉房屋进行经营并因搬迁造成停产停业损失，故被告应根据两原告实际承租经营面积部分按住宅评估价值的6%进行补偿。庭审中，两原告认为其实际租赁并经营面积为249.68平方米，包括二楼面积238.16平方米及楼梯5.76平方米、半层厕所5.76平方米，被告抗辩认为楼梯、半层厕所及二楼走廊系公用部分，原告承租面积为177.11平方米，即二楼面积扣减楼梯、厕所及走廊。经审查，双方租赁合同中载明的承租部分为案涉房屋二楼，两原告未提交证据证明其承租部分包括楼梯及半层厕所，现被告亦不予认可，故对两原告的上述意见，本院不予支持。又因二楼走廊由被告安装窗户与内部房间形成封闭空间，且房屋核对表中亦未就走廊面积单独列明，故被告有关应扣减二楼走廊面积的意见本院不予采信。另，房屋核对表中二楼面积238.16平方米已包含楼梯、半层厕所及楼梯对应走廊面积，本院以两原告自认楼道宽度1.2米计算，两原告实际承租面积为10.4米*（22.9米-1.2米*2），计213.2平方米。据此，被告应支付两原告经营性房屋一次性补助费213.2平方米*8232元/平方米*6%，计105303.74元。（5）实际用于经营部分补偿费，系对“积极配合评估、签约、腾空的”的补助，两原告主张其中的三分之一，依据不足，本院不予支持。综上，被告应支付两原告各项拆迁补偿费138761.74元。 另，庭审中双方均确认第三年租金两原告仅支付15000元，并同意应交纳的租金在本案拆迁补偿费中扣除，因现无证据表明两原告实际搬离时间，而2019年5月7日当地街道办事处曾就此向原告孟鑫海发送搬离通知书，现被告主张两原告于2019年5月17日当地街道办事处强制腾退之日搬离，两原告未提交证据予以反驳，对被告上述意见本院予以采信。现被告主张按照尚欠租金17500元予以扣除，未超过双方约定标准，本院予以确认，经核算，被告尚应支付两原告各项拆迁补偿费121261.74元。关于两原告主张被告支付律师代理费的意见，依据不足，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告姚土荣于本判决生效后十日内支付原告孟鑫海、许青青拆迁补偿款121261.74元； 二、驳回原告孟鑫海、许青青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3096元，由原告孟鑫海、许青青负担1945元；由被告姚土荣负担1151元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇二〇年一月十四日 法官助理张飞 书记员范书荟