江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终2988号上诉人(原审原告)：泰兴市碧云商业广场管理有限公司，住所地泰兴市阳江中路9号。法定代表人：朱莲鸳，经理。委托诉讼代理人：周东（系该公司办公室主任），男，1976年8月6日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：丁志娟（系该公司员工），女，1982年11月8日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审被告）：杨蕾，女，1991年1月25日生，汉族，住泰兴市。上诉人泰兴市碧云商业广场管理有限公司（以下简称碧云广场管理公司）因与被上诉人杨蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。碧云广场管理公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持碧云广场管理公司的诉讼请求。事实和理由：1.根据双方租赁合同之约定，杨蕾逾期交还物业，碧云广场管理公司有权按照最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的三倍收费标准向杨蕾收取违约占用费，这是双方对于逾期交还房屋使用费的约定，并非约定违约责任，且比照临近房屋租金标准，碧云广场管理公司按照原租金的3倍收取使用费并非过高，一审调整为原租金的1.25倍没有事实和法律依据。2.D3-108A一、二层由翟庆国购买，由于杨蕾延迟交还D3-108A一层商铺，导致二层无法使用，翟庆国拒绝接收碧云商场管理公司交还第二层商铺，碧云商场管理公司需支付翟庆国损失。3.D3-109A系张建所有，与D3-108A紧临，张蕾装修时占用了该商铺部分面积，由于张蕾未能返还商铺，导致碧云广场管理公司无法拆除张蕾装修使用的轻钢龙骨，无法将D3-109A隔墙交张建。综上，杨蕾未按约交还碧云广场管理公司房屋，导致碧云广场管理公司无法按约向第三人交还房屋，碧云广场管理公司损失客观存在，碧云广场管理公司参照该广场其他商铺租赁价格市场标准要求杨蕾赔偿损失符合法律规定。杨蕾辩称，碧云广场管理公司系主动拒收房租，杨蕾没有占用D3-109A商铺面积，杨蕾租赁合同未到期即搬出，剩余部分装修未拆除，碧云广场管理公司应当赔偿杨蕾损失。碧云广场管理公司向一审法院起诉请求：1.判令杨蕾交还房屋；2.判令杨蕾支付自2018年10月1日起至实际交房之日止的商铺使用费，按每日190.6元标准计算；3.判令杨蕾支付自2018年10月1日起至实际交房之日止迟延交付商铺导致碧云商场管理公司应支付给第三方的损失费，按每日271.1元标准计算；4.由杨蕾承担诉讼费。在庭审中，碧云广场管理公司明确诉讼请求为：1.请求判令杨蕾交还D3-108A商铺；2.判令杨蕾支付自2018年10月1日起至实际交房之日止的商铺使用费，按每日190.6元标准计算；3.判令杨蕾支付自2018年10月1日起至实际交房之日止迟延交付商铺导致碧云广场管理公司应支付给第三方的损失费，按每日271.1元标准计算；4.杨蕾承担诉讼费。一审法院认定事实：案外人翟庆国、蒋书平、翟佳伟系江苏碧云商业广场D3-108A的商铺所有权人，案外人卜玉成系江苏碧云商业广场D3-108B的商铺所有权人。2012年7月10日，案外人卜玉成作为甲方与江苏碧云商业广场投资有限公司作为乙方签订《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》一份，约定甲方将其所有的位于江苏碧云商业广场（泰兴市阳江中路9号）D3幢108B的商铺委托给乙方租赁代理，租赁期限为五年自2013年10月1日起至2018年9月30日止。2012年7月18日，案外人翟庆国、蒋书平、翟佳伟作为甲方与江苏碧云商业广场投资有限公司作为乙方签订《江苏碧云商业广场（泰兴）委托租赁代理合同》一份，约定甲方将其所有的位于江苏碧云商业广场（泰兴市阳江中路9号）D3幢108A的商铺委托给乙方租赁代理，租赁期限为五年自2013年10月1日起至2018年9月30日止。2015年3月23日，江苏碧云商业广场投资有限公司名称变更为江苏仁恒投资有限公司。2016年5月1日，江苏仁恒投资有限公司委托碧云广场管理公司全权处理其商业中心的D3-108A、108B商铺租赁事宜。2017年2月，碧云广场管理公司与杨蕾签订商铺租赁合同一份，该合同约定：杨蕾自愿向碧云广场管理公司租赁该商业中心D3-108A商铺为经营场所，该物业的使用面积约定为33平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年3月1日至2018年9月30日，约19个月，租期前装修期2017年2月5日至2017年2月28日免收租金；第一期自2017年3月1日至2017年9月30日租金标准为28元/平/月，第二期自2017年10月1日至2018年9月30日为免收租金期；本合同下第一期租金6468元于本合同签订当日支付，其他租金均按季交纳，杨蕾应当在每个交租期前30日向碧云广场管理公司一次性足额支付下个交租期租金；杨蕾在本合同签订之日向碧云广场管理公司支付租赁定金924元，杨蕾承租该物业正式营业后，租赁定金转为杨蕾按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，碧云广场管理公司有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向杨蕾收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至杨蕾实际交还该物业之日止的违约占用费用，并有权从杨蕾交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。该商铺租赁合同系由碧云广场管理公司向法庭提交，杨蕾在一审开庭质证时表示无异议。2017年2月，碧云广场管理公司与杨蕾签订商铺租赁合同一份，该合同约定：杨蕾自愿向碧云广场管理公司租赁该商业中心D3-108B商铺为经营场所，该物业的使用面积约定为36平方米（其中包含公摊面积）；租赁期自2017年3月1日至2018年9月30日，约19个月，租期前装修期2017年2月5日至2017年2月28日免收租金；第一期自2017年3月1日至2017年9月30日租金标准为28元/平/月，第二期自2017年10月1日至2018年9月30日为免收租金期；本合同下第一期租金7056元于本合同签订当日支付，其他租金均按季交纳，杨蕾应当在每个交租期前30日向碧云广场管理公司一次性足额支付下个交租期租金；杨蕾在本合同签订之日向碧云广场管理公司支付租赁定金1008元，杨蕾承租该物业正式营业后，租赁定金转为杨蕾按约履行本合同并合法经营的履约保证金；如逾期交还该物业，碧云广场管理公司有权按照本合同最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向杨蕾收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至杨蕾实际交还该物业之日止的违约占用费用，并有权从杨蕾交付的履约保证金中扣除该笔款项；等等。该商铺租赁合同系由碧云广场管理公司向法庭提交，杨蕾在一审开庭质证时表示无异议。上述商铺租赁合同签订后，碧云广场管理公司依约将租赁标的D3-108A、108B约69平方米商铺交付给杨蕾经营使用，于2017年2月5日收取了杨蕾的第一期租金13524元（自2017年3月1日至2017年9月30日止，其中D3-108A为6468元，D3-108B为7056元）及租赁定金1932元（其中D3-108A为924元，D3-108B为1008元），第二期租金（自2017年10月1日起至2018年9月30日止）为免租金。碧云广场管理公司于2017年2月5日已收取杨蕾装修押金2000元及自2017年3月1日至2018年9月30日的生活、装修垃圾清运费394元。杨蕾对于上述碧云广场管理公司提交的租金、定金、生活、装修垃圾清运费收据复印件及金额均没有异议。上述两份合同到期后，杨蕾至今未将上述D3-108A、D3-108B商铺交还给碧云广场管理公司。在庭审中双方一致确认杨蕾杨蕾已经与D3-108B商铺的所有权人卜玉成续签了租赁协议，碧云广场管理公司亦当庭陈述表示其未将杨蕾承租的D3-108B商铺列入诉讼请求。现碧云广场管理公司以杨蕾非法占用D3-108A商铺为由诉至法院。本案的主要争议焦点为：一、双方当事人履行的依据是以碧云广场管理公司提交的合同为准，还是以杨蕾在庭审中辩称的三年租期的合同为准？二、杨蕾逾期未交还D3-108A商铺期间的使用费标准是什么？三、杨蕾是否应当承担迟延交还D3-108A一层商铺导致碧云广场管理公司应支付给第三方的损失费？一审法院认为：关于争议焦点1，碧云广场管理公司提供的合同，是双方当事人真实意思的表示，依法成立且生效，双方应按照该合同约定全面履行义务。双方实际履行的是碧云广场管理公司提交的合同。碧云广场管理公司依约向杨蕾交付租赁标的给杨蕾经营使用；杨蕾亦依据该合同约定的数额向碧云广场管理公司交付了第一期租金13524元（6468元+7056元）及定金1932元（924元+1008元）。合同约定的第二期租金为免租金，杨蕾亦按约定未向碧云广场管理公司支付此期间的租金，故双方已经实际履行了碧云广场管理公司提交的合同。杨蕾亦未向一审提交其在庭审中陈述的双方签订的截止到2020年到期的三年租期的合同，且杨蕾当庭陈述其已经与D3-108B商铺的所有权人于2018年签订了协议，如果双方实际履行的是杨蕾辩称的三年租期的合同，那么杨蕾就不需要在合同未到期的情况下与该商铺所有权人另行签订租房协议，故对于杨蕾的该项辩称意见不予采信。关于争议焦点2，关于杨蕾逾期未交还D3-108A商铺期间的使用费标准，碧云广场管理公司提供的第一份合同16.1条约定：如逾期交还该物业，碧云广场管理公司有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向杨蕾收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至杨蕾实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从杨蕾交付的履约保证金中扣除该笔款项，除非双方另有协议。碧云广场管理公司实际损失主要是该商铺正常的租金收入，现碧云广场管理公司要求杨蕾依据租金三倍标准支付非法占用期间的损失，显然过分高于碧云广场管理公司的实际损失，应依法调低。根据(2019)苏1283民初1104号、1102号生效判决书中已查明的事实：为创建创业孵化基地并享受该基地的政府优惠政策，双方在履行租赁合同的过程中，另行签订了供杨蕾用于领取该基地孵化实体营业执照商铺租赁合同，但该合同被认定无效应系双方均存在一定过错所致。根据创业孵化基地有关文件规定，孵化基地应对基地入驻者开展创业指导、政策咨询、信息服务、创业培训等服务，并协助孵化实体落实有关创业优惠政策。现江苏仁恒投资有限公司该创业孵化基地形同虚设，该基地含杨蕾在内诸多孵化实体至今无一家能享受到房租补贴、社保等优惠政策。一审综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则，现酌定将杨蕾违约占用该商铺使用费依法调整为原租金的1.25倍即35元/平/月（28×1.25）。据此对于非法占用期间的损失费标准确定为每日38.5元（35×33/30），杨蕾应按每日38.5元标准给付碧云广场管理公司自2018年10月1日起至实际搬出之日止期间的房屋使用费。杨蕾已交付的D3-108A的履约保证金924元抵扣租金费用，故杨蕾支付的上述使用费应扣除其已缴纳的履约保证金924元。关于争议焦点3，关于碧云广场管理公司主张杨蕾应当承担迟延交还D3-108A一层商铺导致碧云广场管理公司应支付给第三方的损失费主要包含：第一，碧云广场管理公司陈述杨蕾的装修占用了D3-109A、109B商铺的部分面积，因杨蕾逾期未交还其承租的商铺致使其产生损失，因碧云广场管理公司未对该事实及损失予以举证证明，故不予采信；第二，碧云广场管理公司要求因杨蕾迟延交还D3-108A一楼商铺而导致其无法向商铺所有权人交付D3-108A二楼商铺产生的损失，因一楼与二楼系两个独立的空间商铺，故碧云广场管理公司主张的该项诉讼请求没有事实和法律依据，对碧云广场管理公司的该项诉讼请求不予支持。综上，杨蕾应当依据已生效的碧云广场管理公司提交的合同约定搬出D3-108A商铺，并按每日38.5元标准给付碧云广场管理公司自2018年10月1日起至实际搬出之日止期间的房屋损失费。依据碧云广场管理公司提交的合同第16.1条约定“乙方（杨蕾）应当在租赁期限届满之日或合同提前解除之日前的适当时间内自付费用将该物业内为乙方所有的可移动物品搬空，不可拆卸的装修无偿留给甲方（碧云广场管理公司）处置”、第17.5条约定“本合同终止或到期后，乙方（杨蕾）的装修投入，甲方（碧云广场管理公司）不作任何补偿，且将该物业内为乙方所有的可移动物品搬空，不可拆卸的装修无偿留给甲方处置”，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应该恢复原状”，第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”，故杨蕾提出已形成附合的装修损失赔偿于法无据，不予支持，至于未形成附合的装修装饰物由杨蕾自行拆除。一审依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、杨蕾自判决生效之日起十五日内将其承租的位于泰兴市碧云商业广场D3-108A商铺交还泰兴市碧云商业广场管理有限公司，并向泰兴市碧云商业广场管理有限公司支付非法占用期间的房屋使用费（自2018年10月1日起至实际交还之日止按每日38.5元标准计算），但杨蕾支付的上述使用费应扣除其已缴纳的履约保证金924元。二、驳回泰兴市碧云商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2792元，减半收取1396元，由泰兴市碧云商业广场管理有限公司负担815元，杨蕾负担581元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认，二审查明事实与一审相同。另，本院至现场查看，D3-108A一层商铺未设置楼梯。本院认为，碧云广场管理公司与杨蕾签订商铺租赁合同，租赁期自2017年3月1日至2018年9月30日，故合同到期后杨蕾应当按约交还房屋，逾期交还的，应当支付碧云广场管理公司违约金。双方商铺租赁合同16.1条约定：“如逾期交还该物业，碧云广场管理公司有权按照本合同中最高日租金、商管费、公共能耗费、物业管理费的3倍收费标准向杨蕾收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至杨蕾实际交还该物业之日止的该物业违约占用费用，并有权从杨蕾交付的履约保证金中扣除该笔款项，除非双方另有协议。”该条款系对违约责任的约定。因杨蕾逾期交还商铺，现碧云广场管理公司要求杨蕾按照原租金的3倍标准支付非法占有期间使用费，但碧云广场管理公司实际损失主要是该商铺正常的租金收入，现其主张的占用使用费已超出其实际损失的30%，杨蕾辩称双方合同约定的违约金过高，依法应予调整。一审综合综合各方面因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌定将杨蕾违约占用该商铺使用费依法调整为原租金的1.25倍即35元/平/月（28×1.25），并无不当。碧云广场管理公司上诉称杨蕾的装修占用了D3-109A商铺的部分面积，因杨蕾逾期未交还其承租的商铺致使其产生损失，但未能举证证明其主张，不予采信。碧云广场管理公司要求因杨蕾迟延交还D3-108A一楼商铺而导致其无法向商铺所有权人交付D3-108A二楼商铺产生的损失，因一楼与二楼系两个独立的空间商铺，一楼商铺并未设置通往二楼楼梯，二楼无法交付的损失显然不能归责于杨蕾，碧云广场管理公司的该上诉理由没有事实和法律依据，亦不予采信。综上，碧云广场管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2792元，由碧云广场管理公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年一月八日书记员  陈丽桢