浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初4115号 原告（案外人）滕惠国，男，1972年9月29日出生，汉族，住兰溪市。 原告（案外人）童利仙，女，1975年6月11日出生，汉族，住兰溪市。 二原告的委托代理人胡梦玲、胡春明，浙江杰正律师事务所律师。 被告（申请执行人）柯国平，男，1973年12月19日出生，汉族，住兰溪市。 委托代理人徐华军，浙江从周律师事务所律师。 被告（被执行人）兰溪市义晟置业有限公司，住所地兰溪市游埠镇和安南路39号。 法定代表人方荣辉。 委托代理人章应文，男，1987年8月29日出生，汉族，住兰溪市。系兰溪市义晟置业有限公司员工。 原告滕惠国、童利仙与被告柯国平、被告兰溪市义晟置业有限公司（以下简称义晟置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月15日、2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告滕惠国、童利仙的共同委托代理人胡梦玲、被告柯国平及委托代理人徐华军、被告兰溪市义晟置业有限公司的委托代理人章应文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕惠国、童利仙诉称，2016年2月26日，原告与被告义晟置业达成购买涉案房产的缔约意向，约定房屋总价款为422552元，当天原告即按被告的要求支付了购房款30万元。2016年2月27日，原告与被告义晟置业签订了《浙江省商品房买卖合同》，并于当天办理交付手续，双方确认门窗等物品齐全，被告将钥匙交付给原告。原告于2016年2月29日、3月11日付清了剩余房款，义晟置业出具了收款收据，后原告多次要求办理过户手续，均不配合。因义晟置业与被告柯国平存在纠纷，贵院于2018年8月13日作出（2018）浙0781民初3876号民事判决书，判决义晟置业支付柯国平工程款855340元。因义晟置业未履行，被告柯国平申请强制执行，贵院于2018年12月21日立案执行，2019年1月8日查封执行了涉案房产。原告得知后，提出书面异议，于2019年6月25日贵院作出（2019）浙0781执异41号执行裁定，驳回案外人的异议请求。原告认为，原告与义晟置业在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部购房款，案涉房产已交付使用，原告已合法占有该房屋，之所以一直未办理过户手续系因义晟置业一直未予配合，且二原告名下无其他房屋，购买案涉房产系用于居住。二原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28.29条规定的情形，对案涉房产享有足以排除强制执行的权利。故请求判令不得执行案涉兰溪市游埠镇永和路39号永和名家13幢1单元301室房产，确认房产归二原告所有，由义晟置业协助二原告办理产权过户登记。 被告柯国平未进行书面答辩，庭审中辩称：请求驳回原告对被告的诉请。理由是：1、涉案房屋的购房款原告方不能证明已支付的事实。2016年2月27日原告与义晟置业签订合同，原告辩称2月26日就已经支付购房款30万元，这显然是不合常理的。2、从汇款凭证来看，支付主体都不是义晟置业，无法证明义晟置业已经收到房款的事实。3、涉案房屋与义晟公司未办理房产过户手续，也一直未进行装修，无人员居住的痕迹，所以无法证实原告已经使用该房屋的事实。4、原告自始至终未要求过义晟置业办理房产过户手续，房产拍卖时，房屋所有人都是义晟公司。根据法律规定，不能排除法院的执行。 被告兰溪市义晟置业有限公司辩称，公司未收到过滕惠国的房款，钱没有经过公司财务。但公司的法定代表人方荣辉曾讲过，这个房子已经卖掉了，具体卖给谁不知道。 原告滕惠国、童利仙向本院提供的证据材料有：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、人口信息、企业基本信息，证明被告的主体资格；3、（2019）浙0781执异41号执行裁定书，证明原告提出的执行异议被驳回的事实； 4、《浙江省商品房买卖合同》，证明原告与被告兰溪市义晟置业有限公司于2016年2月27日签订商品房买卖的事实；5、购房收款收据、银行转帐记录、（2016）浙0781民初3426号民事判决书，证明原告向被告兰溪市义晟置业有限公司付清全部房款的事实；6、房屋钥匙照片，证明已经合法占有案涉房产的事实；7、不动产信息查询记录，证明原告名下无住房的事实。8、本院（2018）浙0781执4633号立案审批表、执行案件受理通知书、执行申请书、执行通知书、传票、（冻结、拍卖）执行裁定书、协助执行通知书、公告、评估委托材料移交表、拍卖成交确认书、执行裁定书（过户）等，证明涉案房屋被查封、拍卖的情形。9、叶春生浙江兰溪农村商业银行帐户流水、杭州联合银行存款凭证，证明42万元款项的来源。10、兰溪市游埠镇村民委员会情况说明，证明原告滕惠国在本村名下无房屋，现与父母共同居住的事实。11、兰溪市公安局颁发的居民户口簿，证明滕惠国户，家庭成员有母亲张冬弟，妻子童利仙，儿子滕俊；滕惠忠户，家庭成员有父亲滕航勇。12、不动产权属查询结果单，证明滕航勇名下有兰集建（1991）第009349号土地使用权证，土地使用面积为农村宅基地190平方米。张冬弟名下无土地无房记录的事实。 被告柯国平向本院提供的证据有：1、彩照，2、2019年不动产确权登记房屋信息，证明原告一户拥有3间新房的事实。 被告义晟置业公司未提供证据。 被告柯国平对原告滕惠国、童利仙提供的证据1、2、3无异议；对证据4的真实性有异议，真实性无法确认；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，从收款收据无法证实收款方和付款方，收款方是义晟公司无关的，至于付款方是谁，这个无法证实。判决书中30万元没有付款时间，也没有说明是本案原告付的钱。对证据6三性有异议，无法证实是涉案房屋的钥匙。对证据7，真实性，合法性无异议，关联性有异议，这个不能证明原告是无房产的，因为原告是农村户口，有宅基地，有自己居住的房屋的。对证据8无异议。对证据9，真实性无异议，但不能证明原告的42万元汇入。对证据10的三性都有异议，不符合证据形式。对证据11，可以证实兄弟二人是分家的。对证据12无异议。经审查，本院对证据的真实性予以确认。 原告滕惠国、童利仙对被告柯国平供的证据真实性无异议，对关联性有异议。原告现在是与母亲、滕惠忠一家住在新房子里的，不能证明原告一户有3间新房。 本院在审理过程中，调取了（2016）浙0781民初3426号庭审笔录，胡小丹代理人章福阳的代理词，证明胡小丹承认义晟公司滕惠国购房款30万元直接支付给胡小丹作为还款的事实。经质证，原告无异议；被告对真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为义晟公司否认30万元是支付胡小丹、胡启洪的。本院认为，庭审笔录（案卷第116页）反映出胡小丹承认30万是义晟公司滕惠国购房款直接支付给胡小丹，（案卷第118、119页）中义晟公司的代理人讲到义晟公司一直认为是正常的商品房买卖关系，也未同意该房屋抵偿给胡小丹，结合判决书最终认定这30万元作为利息予以扣除，可以认定本案原告滕惠国已经将购房款30万元支付给了义晟公司。对此证据，本院予以认定。 经审理，本院认定如下事实：本院于2018年8月13日作出（2018）浙0781民初3876号民事判决书，判决被告兰溪市义晟置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柯国平工程款人民币855340元。判决生效后，因未履行，申请人柯国平于2018年12月21日申请执行，立案后本院于2019年1月8日作出（2018）浙0781执4633号执行裁定，查封了兰溪市义晟置业公司所有的坐落于兰溪市游埠镇永和名家13幢1单元301室房屋（权证号码02××66）。 在执行过程中，原告滕惠国、童利仙提出执行异议，本院作出（2019）浙0781执异41号执行裁定，驳回原告滕惠国、童利仙对涉案房屋的异议。 现查明，兰溪市游埠镇永和路39号永和名家13幢1单元301室产权证号为02××66，产权人为义晟置业公司，建成年份为2013年，用途住宅。2016年2月27日，原告滕惠国、童利仙与被告兰溪市义晟置业有限公司签订了商品房买卖合同，买卖合同约定兰溪市义晟置业有限公司将兰溪市游埠镇永和路39号永和名家13幢1单元301室房产出售给原告滕惠国、童利仙，建筑面积共124.27平方米，每平方米为3400.27元，总价款为422552元；付款方式为买受人按一次性付款方式按期付款；出卖人应当在2016年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同附件五：有关购买该商品房预告登记的规定。根据《房屋登记办法》有关规定，预购商品房或购买商品房现房，当事人可以申请预告登记。一、本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记。二、由出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。签订合同前一日即2016年2月26日，原告滕惠国根据被告义晟置业公司法定代表人方荣辉的指示将30万元款存入吴启洪银行帐户内，2016年2月29日，又存入方荣辉个人帐户内121500元。2016年3月11日，被告义晟置业公司向原告开具了422500元的收款收据。 另根据（2016）浙0781民初3426号案件的庭审笔录及原告提供的证据，可以认定原告滕惠国、童利仙系兰溪市游埠镇村民，其名下无用于居住的房屋，原告现在居住的房屋于90年代建造，登记在母亲名下，一直由滕惠国夫妇及兄弟、子女与父母共同居住。（2016）浙0781民初3426号案件的庭审笔录及原告律师的代理词中，均认可滕惠国与义晟置业公司是商品房买卖关系并且其中30万元购房款付给了吴小丹(吴启洪的妻子)作为归还借款，另外12万元购房款则支付给了方荣辉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告滕惠国、童利仙在本院查封之前已经与被告义晟置业公司签订合法有效的书面买卖合同；从现有证据来看，原告滕惠国、童利仙与父母共同居住在农村老屋，其名下无其他用于居住的房屋；原告提供的二份汇款单总计金额421500元，由（2016）浙0781民初3426号民事判决书确认其中30万元系滕惠国购房款支付给胡小丹用于归还方荣辉欠胡小丹的借款，并且判决书认定义晟置业公司应承担共同还款责任，故该30万元可视为滕惠国付给义晟置业公司的购房款，其数额已经超过合同约定总价款的百分之五十。综上，原告要求不得执行该房屋的诉请和确认产权归原告所有的诉请，符合第二十九条规定，本院予以支持。原告要求义晟置业协助办理产权过户登记，属于行为之诉，不是执行异议之诉的受理范围，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、停止对讼争标的物兰溪市游埠镇永和路39号永和名家13幢1单元301室房屋的执行； 二、确认兰溪市游埠镇永和路39号永和名家13幢1单元301室房屋为原告滕惠国、童利仙所有。 本案受理费7000元，由被告柯国平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  施俊慧 人民陪审员  林云喜 人民陪审员  吴美花 二〇二〇年一月十四日 代书 记员  黄雪君