江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4717号上诉人（原审原告、反诉被告）:宿迁易邦企业管理有限公司，统一社会信用代码:91321302MA1RALG15U，住所地江苏省宿迁市宿城区幸福中路铂金时尚女人街B区11号。法定代表人：林丽钦，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱利南，女，1989年10月24日生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁易邦企业管理有限公司（以下简称易邦公司）因与被上诉人朱利南房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易邦公司向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持易邦公司的上诉请求。理由如下：1.涉案合同于2019年8月2日解除。易邦公司于2019年5月7日提出解除合同，但是解除合同的前提是朱利南实际搬离商铺。但朱利南于8月1日才搬离商铺并交还商铺，故朱利南实际占有、使用涉案商铺至2019年8月1日，应当依约支付租金、物业费及公共照明费等。涉案合同的起始时间是2018年1月1日，故朱利南应当支付2019年1月1日至2019年8月2日期间的租金14583元（25000/12×7）、保洁费、公共照明费及空调电费2011元。朱利南辩称，请求维持一审判决。易邦公司向一审法院起诉请求：1.判令立即解除易邦公司、朱利南之间签订的《房屋租赁合同》且履约保证金不退还；2.判令朱利南支付所欠房屋租金25000元；3.判令朱利南支付保洁费1144元、公共照明费202元、空调电费133元，合计1479元（暂计至2019年2月28日，实际要求计算至朱利南返还房屋之日）；4.判令朱利南支付保洁费的滞纳金6318元，公共照明电费的滞纳金918.75元，空调电费的滞纳金1396元，合计8632.75元（上述滞纳金均按照日5%计算，暂计算至2019年2月28日，实际要求计算至被告履行之日）5.本案诉讼费由朱利南承担。朱利南向一审法院反诉请求：1.判令易邦公司赔偿朱利南营业损失64000元；2.判令易邦公司赔偿朱利南装潢损失2万元；3.解除双方合同；4.反诉费由易邦公司承担。一审法院认定事实：1.宿迁市幸福路铂金时尚女人街商铺（以下简称女人街）统一由易邦公司管理。2018年1月1日至2018年3月20日前，宿迁市幸福路铂金时尚女人街C区29号商铺（面积为34.52平方米）由案外人朱某租赁使用，该期间内的费用已由朱某付清。后朱利南从朱某处转租该房屋，2018年3月20日，朱利南与易邦公司签订《铂金时尚女人街商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《金柏年财富广场.铂金时尚女人街管理公约》（以下简称管理公约），由朱利南继续租赁使用宿迁市幸福路铂金时尚女人街C区29号商铺经营美容业务。租赁期限3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，第一年租金20000元，第二年租金25000元，第三年享受优惠政策免费使用，第二年的租金于第一年租期满提前三个月交清。合同签订后，朱利南缴纳第一年租金20000元。易邦公司处现留存朱利南缴纳的履约保证金5000元。1、女人街商铺保洁服务由易邦公司负责，公共照明费及中央空调费用由易邦公司代缴，截至2019年2月28日，朱利南欠付202元公共照明费（2018年4、5月份电费44元，易邦公司于2018年7月2日缴纳；2018年6、7月份电费45元，2018年8、9月份电费42元，2018年10、11月份电费38元，2018年12、1月份电费33元）、133元中央空调电费（2018年5月份及8月份费用）未支付。2、2018年6月13日至6月25日期间，因女人街中央空调费用负担问题，易邦公司取得女人街24户商铺不开放中央空调书面申请。2018年6月27日，朱利南与女人街其他22户商户签订《关于空调开发及共用电同意书》一份，要求正常开放中央空调。2018年7月13日11时许，朱利南与易邦公司法定代理人林丽钦因涉案房屋空调使用问题发生纠纷，报警处理。2019年2月18日，朱利南在林丽钦办公室门口张贴告知函一份，主要内容为朱利南认为易邦公司存在违约行为，主张易邦公司承担违约责任。一审法院认为，易邦公司与朱利南签订的租房协议书，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。现易邦公司、朱利南均同意解除该租赁合同，确认双方合同解除。对于合同解除时间。根据《铂金时尚女人街商铺租赁合同》第三条第二款的规定第二年租金于第一年租期届满前三个月交清。该房屋合同的实际履行日期为合同签订之日，故租赁期限应从2018年3月20日起算，第一年租期的截止日为2019年3月19日，朱利南未于2018年12月19日前缴纳第二年度的租赁费用，构成根本违约，符合租赁合同约定的解除条件，易邦公司有权解除合同，易邦公司在一审庭审中主张合同解除时间为2019年5月7日，予以支持。朱利南提交的告知函虽载明时间为2018年6月28日，但其于2019年2月18日才张贴于易邦公司办公场所，不能证明易邦公司、朱利南已于2018年6月份就解除租赁合同达成一致，对朱利南主张租赁合同于2018年6月份解除的主张，不予支持。对于履约保证金是否返还。本案中，朱利南交纳给易邦公司的保证金是为了合同的履行所提供的一种金钱保证，可以视为对违约责任的担保，在不违反法律以及行政强制性规定的情况下，应当按照双方当事人之间的约定适用履约保证金条款。易邦公司、朱利南签订的合同第六条第1款约定“合同期未满，乙方要求退租的，租金及履约保证金不退还”，朱利南存在不按时缴纳租金的违约行为，该保证金不应退还。对于易邦公司主张的房屋租金。易邦公司、朱利南之间的租赁合同于2019年5月7日解除，易邦公司主张一年的租金已无合同依据，但对合同解除前的租金易邦公司仍可主张。根据租赁合同约定，缴纳两年房租第三年房屋免费使用，实际系以45000元租金取得房屋的三年租赁使用权。加之租赁合同第五条第一款第2项约定易邦公司应负责室内公共设施正常运行，空调及水电正常使用，易邦公司未积极协调商铺用户负担中央空调费用以使中央空调正常开发，而是追求不开放中央空调，系瑕疵履行合同。综合考虑上述情形，酌情确定朱利南应给付易邦公司2019年5月7日前的房屋租金为1500元。对于保洁费。根据租赁合同第五条第一款第4项约定易邦公司负责公共场所保洁责任，双方在租赁合同及管理公约中对保洁费的负担及标准未有约定，保洁责任属于易邦公司应履行的合同义务，易邦公司主张保洁费无依据，对易邦公司的该项主张，不予支持。对于公共照明费、中央空调电费。根据租赁合同第五条第二款第3项约定租赁期间的公摊费用水电费和物业管理费朱利南应按时缴纳，朱利南在使用租赁房屋期间，易邦公司为其代缴公共照明费、中央空调电费，对上述费用朱利南应给付易邦公司。朱利南主张已给付部分费用，但未提交证据予以证实，对其主张不予采信。截至2019年2月份，公共照明费金额为202元，2018年5月份及8月份中央空调电费金额为133元，合计335元。对于易邦公司主张的保洁费、公共照明费、中央空调费的滞纳金。根据易邦公司、朱利南签订的管理公约第二章第一条第3款的约定拖延缴纳租金、物业费、电费水费，每日按拖欠总金额的5%收取滞纳金。从该款关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金实际具有迟延履行违约金的性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院认为，本案中易邦公司的实际损失为资金未及时追回产生的利息损失，酌情将易邦公司要求的滞纳金标准调整为按年利率6%计算，以欠付的335元为基数，从起诉之日计算至实际给付之日止。对于朱利南反诉主张的营业损失及装潢损失。本案中，朱利南存在根本违约行为导致租赁合同解除，因此导致的损失应由其自行负担。对朱利南的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审判决：一、确认易邦公司、朱利南之间签订的《铂金时尚女人街商铺租赁合同》于2019年5月7日解除，易邦公司无需退还朱利南缴纳的5000元履约保证金；二、朱利南于判决生效十日内日给付易邦公司2019年5月7日前的房屋租金1500元；三、朱利南于判决生效十日内日给付易邦公司公共照明费及中央空调电费合计335元及滞纳金（滞纳金以335元为基数，按年利率6%计算，从起诉之日计算至实际给付之日止）；四、驳回易邦公司的其他诉讼请求；五、驳回朱利南的反诉请求。案件受理费678元，由易邦公司负担628元，朱利南负担50元；反诉案件受理费减半收取950元，由朱利南负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同。本案中，易邦公司（甲方）、朱利南（乙方）于2018年3月20日签订的商铺租赁合同第三条第二款规定，第一年租金20000元，第二年租金应于第一年租期满提前叁个月交清下壹年租金。第六条第三款规定，商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：（1）（2）（3）（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。因朱利南未按照合同第三条约定于2018年12月19日前交纳第二年度的租赁费用，符合合同第六条约定的解除条件，易邦公司有权解除合同。因易邦公司在一审庭审中明确主张合同解除时间为2019年5月7日，朱利南同意解除合同，一审法院认定涉案合同于2019年5月7日解除并无不当。易邦公司上诉称其虽然于2019年5月7日提出解除合同，但朱利南于2019年8月2日才搬离涉案房屋，因此合同的解除时间应为2019年8月2日。朱利南对此不予认可，并主张其于2019年5月7日当天即搬离。因易邦公司并未提供证据证明朱利南于2019年8月2日才搬离，且朱利南于何时搬离并不影响双方一致同意2019年5月7日解除合同，故对易邦公司的主张，本院不予支持。因2019年5月7日涉案合同解除，一审法院依据双方合同签订的背景、实际履行情况，考虑易邦公司存在瑕疵履行，酌定朱利南支付租金1500元并无不当。易邦公司要求朱利南第二年度从2019年1月1日起支付租金、公共照明费及空调电费，因双方签订合同及实际履行合同的时间均为2018年3月20日，故第二年的费用起始时间应为2019年3月20日，易邦公司要求从2019年1月1日起计算没有事实依据，依法不予支持。易邦公司主张朱利南应当支付2019年1月1日至2019年8月1日期间的保洁费，因涉案合同第五条第一款第四项约定，甲方负责公共场所保洁责任，故提供保洁服务是易邦公司应尽的义务，合同并未约定该项费用由朱利南负担，故该费用应当由易邦公司自行承担。综上所述，易邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费678元，由上诉人宿迁易邦企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年一月十九日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋