四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18177号 上诉人（原审被告）：刘红梅，女，1978年4月3日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：刘海燕，四川蜀信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕琳，女，1987年10月26日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人刘红梅因与被上诉人吕琳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3720号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘红梅上诉请求：撤销一审判决，依法驳回吕琳的全部诉讼请求。事实和理由：一、《房屋租赁合同》的第八条已约定乙方单方解除合同的情形，一审判决认定刘红梅已履行协助维修的义务，无违约情形，故因此可认定吕琳不符合同约定的单方解除合同的情形。合同第九条第二款系对违约责任的约定，并非案涉双方对合同解除权的约定。同时按照双方订立合同的目的及生活常理可以认定双方的真实意思表示为如需解除合同需提前告知对方，在取得对方同意后方可解除，未经对方同意擅自搬离房屋提前解除合同则应承担相应的违约责任。吕琳搬离案涉房屋时，并未同刘红梅进行任何交接，致使刘红梅无法将案涉房屋进行再次出租，可认定吕琳仍实际占有案涉房屋，故其应正常给付房租。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，法院审理民事案件只得在当事人诉请范围内进行审理，吕琳在一审中并未请求解除合同，一审法院却认定合同解除，判决刘红梅退还吕琳房屋押金、租金等违反了民事诉讼法的规定，损害了当事人的合法权益，系认定事实错误，审理程序违法。二、刘红梅与吕琳之间不存在合同单方解除的情形，因此案涉合同尚未解除。一审法院适用法律错误。 吕琳辩称，维持一审判决，驳回刘红梅的上诉请求。吕琳于2019年5月8日搬离案涉房屋，2019年5月8日的微信聊天记录可证明吕琳通知了刘红梅办理房屋交接，但刘红梅一直未与吕琳见面。 吕琳向一审法院起诉请求：一、刘红梅向吕琳退还房屋租赁费6399元；二、刘红梅向吕琳退还宽带费312元；三、刘红梅向吕琳退还物业管理费308.5元；四、刘红梅向吕琳退还租房押金4000元；五、刘红梅向吕琳支付违约造成搬家费用2000元；六、刘红梅向吕琳支付合同约定违约金4000元。 一审法院认定事实：吕琳自2017年起承租刘红梅所有的位于双流区房屋，建筑面积48.65平方米。吕琳向刘红梅支付了押金4000元以及其他合同约定费用。2018年吕琳与刘红梅再次签订《成都市城市房屋存量房租赁居间合同》，约定吕琳承租刘红梅的上述房屋，租赁用途：居住；房屋租赁期自2018年8月8日至2019年8月7日，共计1年；租金标准及支付方式：24000元／年，支付方式为现金，押二付六，各期租金支付日期为2018年7月7日、2019年2月7日；押金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由吕琳承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给吕琳；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费、车位费、室内设施维修费由吕琳承担；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，吕琳应及时通知刘红梅修复。刘红梅应在接到吕琳通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，吕琳可代为维修，费用由刘红梅承担。因维修房屋影响吕琳使用的，应相应减少租金或延长租赁期限;因吕琳保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，吕琳应负责维修或承担赔偿责任;刘红梅有下列情形之一的，吕琳有权单方解除合同：……不承担约定的维修义务，致使吕琳无法正常使用房屋的；刘红梅有第八条第（二）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向吕琳支付违约金；租赁期内，刘红梅需提前收回该房屋的，或吕琳需提前退租的，应提前30日通知对方，如未通知则……支付违约金，刘红梅还应退还相应的租金；手写备注部分约定：租房期间，房屋内家具、家电设施损坏由吕琳承担，所有费用由吕琳赔偿。 合同签订后，双方履行了合同。吕琳向刘红梅支付了2019年8月7日前的全部租金、物管费（标准为半年452.5元）、宽带费（标准为半年593元）。 因案涉房屋客厅的吸顶灯不亮，吕琳与刘红梅自2019年4月27日起开始协商，但未达成一致意见，以致双方发生纠纷。2019年4月29日，吕琳通过微信告知刘红梅不再租赁案涉房屋，并陈述于2019年5月7日搬离案涉房屋。2019年5月20日刘红梅收到一审法院的应诉通知书后，用备用钥匙进入案涉房屋。 一审法院认为，吕琳与刘红梅于2018年签订的《成都市城市房屋存量房租赁居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于案涉合同是否应当解除。一审法院认为，吕琳于2019年4月29日通过微信告知刘红梅不再租赁案涉房屋，按照双方签订的《成都市城市房屋存量房租赁居间合同》中关于“租赁期内，刘红梅需提前收回该房屋的，或吕琳需提前退租的，应提前30日通知对方，如未通知则……支付违约金，刘红梅还应退还相应的租金。”的约定，案涉合同自吕琳的通知到达刘红梅后30日解除，即2019年5月29日解除。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故刘红梅应当退还吕琳2019年5月30日至8月7日的房屋租赁费4600元（24000元/年×2个月9天）、宽带费173.45元（452.5元/半年×2个月9天）、物业管理费227.32元（593元/半年×2个月9天）。 关于吕琳要求刘红梅退还租房押金4000元，一审法院认为，按照合同关于“押金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由吕琳承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给吕琳”的约定，在刘红梅并未举证证明需抵扣的应由吕琳承担的费用、租金的情形下，刘红梅应当将押金4000元退还吕琳。 关于吕琳要求刘红梅支付违约造成搬家费用2000元及合同约定违约金4000元，其主要理由是刘红梅不履行合同约定的对租赁房屋设施设备的维修义务，导致吕琳无法正常使用案涉房屋。刘红梅辩称：其积极联系维修损坏的灯，履行了合同义务，且灯的损坏并不导致房屋根本不能使用。对此，一审法院认为，双方在合同中约定“对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，吕琳应及时通知刘红梅修复。刘红梅应在接到吕琳通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，吕琳可代为维修，费用由刘红梅承担。”在合同备注部分又约定“租房期间，房屋内家具、家电设施损坏由吕琳承担，所有费用由吕琳赔偿”，故能够认定吕琳对房屋内相关设施设备具有维修义务，但刘红梅负有协助的义务。从双方的聊天记录及当庭陈述可看出，刘红梅已履行了其负有的协助维修的义务，故不存在违约，因此吕琳认为刘红梅违约，并据此要求刘红梅赔偿损失和违约金的诉讼请求无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘红梅于判决生效之日起十日内退还吕琳租房押金4000元；二、刘红梅于判决生效之日起十日内退还吕琳房屋租赁费4600元；三、刘红梅于判决生效之日起十日内退还吕琳宽带费173.45元；四、刘红梅于判决生效之日起十日内退还吕琳物业管理费227.32元；五、驳回吕琳的其他诉讼请求。一审案件受理费113元，由吕琳负担25元，刘红梅负担88元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 根据双方诉辩意见，本院对案涉争议焦点问题评判如下： 一、关于案涉合同是否已经解除问题。合同解除须依约定或法定，且须享有解除权一方依法定方式行使方能发生解除的效力。依据案涉合同第九条的约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，如果未通知则按月租金200%向甲方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。从该约定内容来看，案涉双方均享有该约定的任意解除权，但解除须以提前通知的方式作出。鉴于双方在合同中已对解除情形事先约定，且承租人吕琳于2019年4月29日通过微信方式告知刘红梅不再租赁案涉房屋，刘红梅于该日已收悉，故案涉合同自解除通知到达刘红梅30日后解除，即于2019年5月29日解除，一审法院对此认定正确，本院予以确认。另，刘红梅主张案涉合同第九条仅系对违约责任的约定，而非约定解除权的主张及解除合同须取得另一方同意之后方可解除的主张与双方上述约定内容不符，无事实依据，本院不予采纳。对于刘红梅上诉主张的一审法院超越当事人的诉请范围进行审理的主张，本院认为一审法院系依当事人诉请范围进行审理，吕琳诉请主张退还各项费用的请求已事实上包含了解除的主张，故一审法院依当事人的返还主张对案涉合同是否已解除进行审理并无不当。 二、关于刘红梅是否应退还吕琳租房押金4000元。判断案涉押金是否应当退还，应以双方约定作为审核基础并明辨该押金的性质之后作出认定。依据案涉合同第三条第二款“押金：人民币肆仟元整（¥：4000），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退给乙方。”之约定，该押金系具有担保性质的违约金，租赁合同解除后，吕琳支付的该笔押金抵扣其应承担的费用、租金、违约赔偿责任后，刘红梅应将剩余押金予以退还。鉴于案涉租赁合同已经由吕琳行使约定解除权而发生解除效力，刘红梅未提供足以采信的证据证明吕琳需承担的各项费用具体金额及违约责任，故刘红梅应返还吕琳押金4000元。 三、关于刘红梅是否应退还房屋租赁费4600元。该笔费用系2019年5月30日至2019年8月7日期间租赁费用。本院认为，于租赁合同解除之后，承租人吕琳应履行案涉房屋的腾退义务。该腾退系承租人租赁法律关系解除之后的所须履行的法定返还义务。鉴于本案中，承租人吕琳于2019年5月8日已通知出租人其搬家的情况，而刘红梅随后亦于2019年5月20日用备用钥匙进入案涉房屋，并于一审中承认其5月25日再次进入案涉房屋拍摄视频，故案涉房屋在2019年5月20日的事实上发生了管控上的转移，出租人已于该日事实上取得了案涉房屋的占有，且该管控力的转移发生在案涉合同解除之前。故一审依案涉租赁合同的解除时间认定租金及其他费用的返还金额并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘红梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费226元，由刘红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年一月十三日 书记员  符 莎