绥中县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1421民初2829号 原告：彭飞，男，1971年10月29日生，满族，工人，住绥中县。 原告：彭薪宇，男，2004年8月15日生，满族，学生，住址同上。 被告：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，地址：绥中县西山街。 原告彭飞、彭薪宇与被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭飞、被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司委托诉讼代理人李金坪、徐颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告彭飞、彭薪宇向本院提出诉讼请求：1、依法解除《金鼎嘉苑项目购房意向书》；2、被告返还定金购楼款人民币51万元，并依据法律规定赔偿定金一倍的损失；3、被告依据《金鼎嘉苑项目购房意向书》的约定按楼房总价款的5%支付违约金。事实和理由：被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司原登记名称为兴城市东鸿浩运开发有限公司，该公司于2011年在绥中县新兴街二段102县与306国道交汇处开发建设金鼎佳苑房地产项目，并公开对外出售，2011年11月14日原被告双方签订了《金鼎嘉苑项目购房意向书》，被告将开发建设的金鼎佳苑A区23号、24号门市房，合计312平方米，以每平方米6000元的价格卖给原告，原告依约定向被告交付定金41万元，后被告要求原告补交房款10万元，后被告并没有对A区进行施工建设，意向书的合同目的无法实现。由于被告不能履行合同，至今占用了原告51万元已7年之久，在原告的定金双倍返还的基础上，被告还应依据约定的违约金5%给予赔偿。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司口头辩称，本公司现投资人及法人是2018年1月12日由绥中县政府招商引资进驻东鸿浩运公司，故对原告所提交的各项证据经本公司内部核查、档案室财务室均没有原告所提交的意向书及收据，故本公司无法确认其真实性，因此申请对意向书及收据所盖公章予以司法鉴定。 原告彭飞、彭薪宇为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、市场监督管理局关于被告企业变更情况查询卡，证明于2011年10月17日兴城东鸿浩运申请变更为绥中东鸿浩运的事实；2、本案被告方在2011年关于金鼎佳苑的宣传资料，证明原告所购买的金鼎佳苑A区的位置，证明当时购买时作为本案被告方出售的真实性；3、金鼎佳苑项目购房意向书，证明原被告之间就涉案的楼房购买已经达成了书面合同，存在具体的楼房位置、价款面积以及首付欠款的具体条款，符合法律规定的房地产交易合同的规定；4、被告方出具的四张收款收据（均是原件），证明交付订金和房款，总计51万元。被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司未提交反驳证据。被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告对原告提交的证据3、4提出异议，称被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司是2018年经招商引资进驻，其公司内部没有原告提交的意向书及收据，并向本院提交公章鉴定申请书，但因被告无法提供原始印章进行比对鉴定，故本院予以信并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司原登记名称为兴城市东鸿浩运开发有限公司，该公司于2011年在绥中县新兴街二段102县与306国道交汇处开发建设金鼎佳苑房地产项目，并公开对外出售，宣传资料属名为兴城东鸿浩运开发有限公司。原告彭飞、彭薪宇分别于2011年10月14日、2011年10月27日、2011年10月31日向兴城市东鸿浩运开发有限公司交付购买门市房定金1万元、20万元、20万元，共计41万元，2011年11月14日，原告彭飞、彭薪宇与被告签订了《金鼎嘉苑项目购房意向书》，意向书中约定“被告将开发建设的金鼎佳苑A区23号、24号门市房，合计312平方米，以每平方米6000元的价格卖给原告，总房款为人民币1872000元，房款定金为人民币41万元”，意向书第4条约定“……出售方不得将房屋另行出售，否则需向认购方支付所交房款的5%的违约金。……”。2011年11月27日，原告补交24号门市房款10万元。被告开发的项目A区楼房因动迁工作没有完成，至今一直停工。 本院认为，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司在房地产开发建设项目动迁工作尚未完成的情况下，属于尚未具备商品房预售条件，便与原告彭飞、彭薪宇签订《金鼎嘉苑项目购房意向书》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的法律规定，属于违反法律行政法规的强制性规定，该购房意向书为无效合同。被告作为出卖人，向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，因被告原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。原告与被告签订的《金鼎嘉苑项目购房意向书》的总价款为1872000元，原告已交纳收据所列明的定金为41万元，购房款为10万元，依据法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故该意向书的定金数额最高为374400元（1872000×20%），原告交纳的定金高于该数额的部分应视为购房款，故原告交纳的购房款为135600元（410000-374400+100000）。原告要求被告赔偿定金一倍的损失，故本院对原告要求赔偿定金一倍的损失应按374400元予以支持；原告要求按楼房总价款的5%支付违约金，因合同无效，不应支付违约金，但应支付原告资金占用期间的利息。因原告彭飞、彭薪宇分别于2011年10月14日、2011年10月27日、2011年10月31日交付购买门市房定金1万元、20万元、20万元，共计41万元，故高于定金部分的购房款35600元，被告从2011年10月31日开始给付原告占用期间的利息，按年利率6%计算；原告补交的24号门市房款10万元，应从2011年11月27日开始计算。 综上所述，原告彭飞、彭薪宇要求解除与被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订的《金鼎嘉苑项目购房意向书》，要求被告返还双倍定金，并支付合同约定总价款的5%违约金的诉讼请求，依法部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条判决如下： （一）原告彭飞、彭薪宇与被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司于2011年11月14日签订的《金鼎嘉苑项目购房意向书》无效； （二）被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司给付原告彭飞、彭薪宇双倍定金748800(374400×2)元； （三）被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司向原告彭飞、彭薪宇返还购房款35600元，利息按年利率6%从2011年10月31日开始计算至执行之日止。 （四）被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司向原告彭飞、彭薪宇返还购房款100000元，利息按年利率6%从2011年11月27日开始计算至执行之日止。 此款于判决生效后5日内执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元（已减半收取），由被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  刘国荣 二〇二〇年一月二十一日 书记员  张 莹 附：本法律文书援引的相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。