北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终958号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宝泰云母新材料科技有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇西辛峰村南九区二号。法定代表人：刘国栋，经理。委托诉讼代理人：张春辉，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨有库，男，1956年10月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵茜，北京市威正律师事务所律师。上诉人北京宝泰云母新材料科技有限公司（以下简称宝泰云母公司）与上诉人杨有库因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝泰云母公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中关于腾退综合补助费的部分，改判杨有库支付腾退综合补助费1058990元；2.变更一审判决第三项为宝泰云母公司支付房屋使用费117500元；3.撤销一审判决第五项，依法改判杨有库支付诉讼财产保全保险责任服务费4200元。事实与理由：1.杨有库未使用北京市某村2号院（以下简称涉案院落），涉案院落均由宝泰云母公司实际经营，宝泰云母公司符合获得腾退综合补助费的全部条件，故腾退综合补助费用1058990元应全额归宝泰云母公司所有。2.一审法院判决房屋使用费金额错误，涉案院落2017年9月21日被停止供应高压电，宝泰云母公司无法正常生产经营、无法正常使用房屋，宝泰云母公司不应承担此后的房屋使用费。3.诉讼财产保全保险责任服务费系合理支出，应当由杨有库承担。杨有库上诉请求：1.撤销一审判决第二项中的腾退综合补助款和资产补偿款，改判杨有库支付宝泰云母公司资产补偿款54433元；2.撤销一审判决第三项，改判宝泰云母公司支付杨有库房屋使用费437500元。事实与理由：1.在《房屋租赁协议》被认定无效之前，双方已经不再继续履行协议，原因是宝泰云母公司违约且不搬离场地。2.房屋使用费和综合补助费存在重复计算，综合补助费实际上就是对宝泰云母公司因合同意外终止而导致停产停业的损失补助，减少房屋使用费的原因也是因为停产停业对宝泰云母公司产生了影响，宝泰云母公司已经得到综合补助款，所以不应减少场地使用费。3.资产补偿款中主要是变压器补偿款，2012年《补充租赁协议》中已明确约定变压器所有权归杨有库所有，宝泰云母公司只是无偿使用，杨有库也存在损失，一审法院判决宝泰云母公司可以拿回一半的出资款，没有考虑到宝泰云母公司此前已经实际使用变压器7年之久，只将一半变压器投资款退回对杨有库不公平。杨有库针对宝泰云母公司的上诉请求答辩称，1.在一审审理过程中，村委会已明确提出综合腾退补助并不完全是针对停产停业损失，也考虑签约时间，早签约早享受比例大，因为宝泰云母公司一直拖延，杨有库虽然与村委会签订了协议，但未腾退场地，村委会对杨有库进行了处罚。2.宝泰云母公司的房屋和建筑物由杨有库进行投资，因为杨有库与村委会签订长期合法的租赁协议以及杨有库兴建了厂房和建筑物才能获得高额的腾退补助费，且在涉案院落中除了宝泰云母公司外，还有杨有库为法定代表人的北京涿鹿通宜建材有限公司，即使没有宝泰云母公司，杨有库也能获得现在的腾退补助费，一审法院酌定双方按照三七比例分配腾退补助费，不合理。3.应当全额支持杨有库关于场地租赁费的反诉请求。4.宝泰云母公司可以用自己的固定资产提供担保，且本案中的担保给杨有库造成了巨额损失，不同意承担诉讼财产保全保险责任服务费。宝泰云母公司针对杨有库的上诉答辩称，1.腾退综合补助款和房屋使用费是两个法律关系，不能混同处理。2.合同约定双方对变压器各出资一半，所以最后合同未到期被腾退的损失补偿款归宝泰云母公司一半是合情合理的。3.关于房屋使用费，同宝泰云母公司的上诉意见。宝泰云母公司向一审法院起诉请求：1.判令杨有库支付宝泰云母公司腾退综合补助费1058990元、搬家费及迁移费52949.5元、资产补偿款374970元；2.判令杨有库支付宝泰云母公司诉讼财产保全保险责任服务费4200元；3.本案诉讼费、财产保全费由杨有库承担。杨有库向一审法院反诉请求：1.判令宝泰云母公司支付2017年5月1日至2018年10月15日的场地使用费共计437500元；2.判令宝泰云母公司补偿未返还的杨有库的家具等物品，估价1万元；3.判令宝泰云母公司支付杨有库垫付的电费共计184.89元；4.判令宝泰云母公司承担本案反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2003年5月14日，北京市昌平区某村股份经济合作社（甲方）与杨有库（乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将某园区南侧的10亩土地（即本案涉案院落所在地块）租赁给乙方使用，租赁期限30年，租期自2003年6月1日至2033年5月31日，乙方在租赁场地内自建厂房、自主经营、合法经营、照章纳税。后杨有库在租赁场地内建设厂房。2011年3月28日，杨有库（甲方）与刘国栋（乙方）签订《房屋租赁协议》。协议约定由乙方租用甲方在某区2号院内场地、地上建筑物及全部设施（以下简称涉案房屋），进行合法的产品生产、经营等活动；租期22年，自2011年5月1日至2033年4月30日；租金支付时间及额度为2011年5月1日至2014年4月30日租金为29万元/年，2014年5月1日至2021年4月30日租金为30万元/年，租金每年付一次，甲方收到租金后以乙方公司名称为乙方开具房屋租赁发票；为保证乙方生产，甲乙双方共同增容200KVA变压器一台，增容费用甲乙双方各承担50%，变压器所有权归甲方，乙方在合同期内有使用权。协议末尾甲方处有杨有库签字，乙方处有刘国栋签字。该协议签订人虽然为杨有库与刘国栋，但宝泰云母公司在协议签订时尚未成立，后于2011年8月17日成立。之后就《房屋租赁协议》于2011年9月13日签订《租房补充协议二》、2012年9月25日签订《租房补充协议三》，补充协议尾部乙方处均为刘国栋签字及宝泰云母公司盖章，印证了本案房屋租赁一事中主体为杨有库与宝泰云母公司。协议签订后，杨有库、宝泰云母公司双方如约履行合同，杨有库将涉案房屋交付宝泰云母公司使用，宝泰云母公司交付租金至2017年4月30日。涉案房屋均为杨有库所建，宝泰云母公司承租后没有对涉案房屋进行改、扩建。对于涉案房屋使用情况，宝泰云母公司称承租涉案房屋后，涉案房屋所在全体院落均由宝泰云母公司使用；杨有库称其有一间办公室，每年只去两三次，并且没有在此进行生产加工活动。涉案房屋没有相应的规划审批手续。宝泰云母公司和杨有库均在租赁场地内注册成立公司，有相应营业执照，并有相应纳税记录。后涉案房屋涉及自主腾退。2017年9月20日，北京市某村村民委员会、北京市某村股份经济合作社发出《告知书》，写明本村工业大院已被区政府列入自主腾退范围（含涉案房屋），并对地上物补助、附属物补助、腾退综合补助、搬家费和迁移费作出规定。其中腾退综合补助一项规定为，2010年12月6日之前建筑的房屋和2010年12月6日之后建设的具有相关审批手续的房屋，依法从事生产经营活动，因拆除造成经济损失，且符合下列条件的，给予综合补助费：（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。腾退综合补助的补助标准为：在腾退期限内签订自主腾退协议的，可按房屋建筑面积×500元/平方米的标准内给予补助费。搬家费和迁移费一项规定：按照正式房屋建筑面积×25元/平方米计算；搬家费不能满足大型、专用、精密等设备搬迁费用的，可按评估结果，给予设备迁移费；无法恢复或无法继续使用的设备设施，按照重置成新价结合技术、功能、成新等情况给予适当补助。2018年2月5日，北京市昌平区某村村民委员会、北京市某村股份经济合作社（甲方）与杨有库（乙方）签订《解约协议》，协议显示杨有库租赁的工业大院内有集体土地10亩，占地面积6670平方米，建筑面积2117.98平方米，并约定甲方就涉案房屋腾退一事补偿乙方3568509元。后双方又于2018年10月15日就《解约协议》达成《补充协议》，补偿杨有库资产补偿款374970元、测绘及林勘补偿款36080元，共计411050元。就上述补偿款项归属问题，宝泰云母公司、杨有库存在争议。宝泰云母公司认为腾退综合补助1058990元以及搬家费和迁移费52949.5元应该全部由宝泰云母公司所有；杨有库认为腾退综合补助应该70%归其所有，而搬家费和迁移费应该按照宝泰云母公司提交的明细支付给宝泰云母公司，剩余的归杨有库所有。对于《补充协议》中的资产补偿款374970元，宝泰云母公司、杨有库均认为对于《机械设备（拆迁）评估明细表》中，第24、31项即天车（评估价格33692元）及地磅（评估价格36045元）的补偿款应该是杨有库所有，但双方对于第12项的高压变压器补偿款250800元归属有争议，宝泰云母公司主张一半，杨有库主张该款项全部归其所有，该高压变压器由宝泰云母公司和杨有库双方各出资一半。关于宝泰云母公司搬离涉案房屋的时间，宝泰云母公司称是2018年10月3日，杨有库称是2018年10月15日。但宝泰云母公司对于搬离时间未提供证据。宝泰云母公司称，2017年9月21日以前同意按照《房屋租赁协议》的约定支付租金，但这之后高压电断了，只有照明电，宝泰云母公司不能正常生产，所以不同意支付租金。杨有库起初称，宝泰云母公司的高压电被断了，是2017年9月20日贴出的通知，过了一个月才断电，但仍提供照明电，水没有断，杨有库后又主张村里没有断水、断电，并提交了2018年1、2、3、10月份的电费缴费单，显示涉案房屋用电的电压等级是交流电10KV，其中10月份用电575.94元。双方均认可杨有库主张场地占有费的期间租金标准是30万元每年。对于杨有库提出帮助宝泰云母公司垫付电费184.89元一事，宝泰云母公司予以认可。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。宝泰云母公司、杨有库签订的《房屋租赁协议》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁协议》无效。由于涉案房屋被列入自主腾退范围，已被拆除，杨有库因此与北京市某村村民委员会、北京市某村股份经济合作社签订《解约协议》以及《补充协议》，就涉案房屋腾退一事补偿杨有库3568509元、资产补偿款374970元、测绘及林勘补偿款36080元。就上述补偿款如何分配问题，宝泰云母公司、杨有库产生争议。对于腾退综合补助款一事，按照《告知书》中规定的给付条件，考虑到双方均有营业执照、均纳税、宝泰云母公司控制绝大多数面积进行经营等因素，法院认定对腾退综合补助费酌情确定，宝泰云母公司享有多数利益。对于搬家费和迁移费，大部分物品是宝泰云母公司所有，故法院结合双方情况酌情确定，宝泰云母公司享有多数搬家费利益。对于资产补偿款，宝泰云母公司、杨有库双方均认可天车、地磅是杨有库财产，因此，就天车和地磅的补偿款应由杨有库获得。对于变压器的补偿款，因宝泰云母公司、杨有库对变压器各有一半出资，宝泰云母公司未能使用至租期届满，因此宝泰云母公司应该获得该变压器补偿款的一半。对于宝泰云母公司请求杨有库支付保全保险责任服务费一事，于法无据，法院不予支持。对于杨有库反诉宝泰云母公司支付涉案房屋使用费一事，首先，对于宝泰云母公司撤场时间，宝泰云母公司、杨有库双方均无证据加以证明，法院以杨有库自认时间为准，即2018年10月15日宝泰云母公司搬离。其次，宝泰云母公司提出虽然宝泰云母公司占用房屋，但由于高压电被断，影响其实际经营，而杨有库对于此事前后陈述矛盾，再结合拆迁通知发布后，对于宝泰云母公司实际使用场地有一定影响，故法院综合考虑双方情况，对房屋使用费予以酌定。对于杨有库提出请求宝泰云母公司返还其家具等物品，因其未提供充分证据予以证明，因此法院不予支持。对于杨有库称替宝泰云母公司垫付电费184.89元一事，因宝泰云母公司、杨有库均认可，因此法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京宝泰云母新材料科技有限公司与杨有库签订的《房屋租赁协议》无效；二、杨有库向北京宝泰云母新材料科技有限公司支付腾退综合补助741293元、搬家费和迁移费50302元、资产补偿款179833元，共计971428元，于本判决生效后十五日内执行；三、北京宝泰云母新材料科技有限公司向杨有库支付房屋使用费196900元，于本判决生效后十五日内执行；四、北京宝泰云母新材料科技有限公司向杨有库支付电费184.89元，于本判决生效后十五日内执行；五、驳回北京宝泰云母新材料科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杨有库的其他反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故宝泰云母公司与杨有库签订的《房屋租赁协议》无效。后因涉案房屋被拆除，宝泰云母公司与杨有库就房屋腾退补助等费用产生争议，对此本院作如下分析。关于腾退综合补助。根据本案查明的事实，涉案房屋均系杨有库一方建设，且其在涉案房屋注册成立公司，有营业执照及纳税记录。宝泰云母公司亦以涉案房屋为经营场所办理了营业执照，有纳税记录，并占用涉案房屋绝大多数部分开展实际经营。故一审法院按照《告知书》中的要求和条件，综合考虑涉案房屋的建设情况以及宝泰云母公司和杨有库在涉案房屋办理营业执照、纳税、控制面积及实际经营等因素，将腾退综合补助在宝泰云母公司和杨有库之间合理分配，判决杨有库向宝泰云母公司支付腾退综合补助741293元并无不当，本院予以确认。宝泰云母公司上诉认为杨有库未使用涉案院落，涉案院落均由宝泰云母公司实际经营，腾退综合补助应全额归宝泰云母公司所有无事实和法律依据，杨有库上诉不同意支付宝泰云母公司腾退综合补助，亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于搬家费和迁移费。涉案场地中的大部分物品归宝泰云母公司所有，故搬家费和迁移费中的大部分应归属于宝泰云母公司，一审法院判决杨有库向宝泰云母公司支付50302元搬家费和迁移费正确，本院予以确认。杨有库反诉请求宝泰云母公司返还家具等物品，无事实依据，本院不予支持。关于资产补偿款。双方当事人均认可天车、地磅属于杨有库，因此该部分补偿款应由杨有库获得。变压器为双方各自投资50%，虽然双方约定变压器所有权归杨有库，但因《房屋租赁协议》未能顺利履行完毕，宝泰云母公司未能实际使用变压器至租赁期满，故宝泰云母公司应获得部分变压器补偿款。一审法院判决杨有库向宝泰云母公司支付资产补偿款179833元正确，本院予以确认。关于房屋使用费和电费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案查明的事实，2017年5月1日至2017年9月21日，涉案房屋能够正常使用，杨有库有权要求宝泰云母公司依照双方合同约定的租金标准支付房屋使用费。2017年9月21日后，涉案房屋的高压电被切断，宝泰云母公司无法正常使用涉案房屋，故房屋使用费应当予以酌减。一审法院酌情判决宝泰云母公司支付杨有库房屋使用费196900元正确，本院予以确认。杨有库和宝泰云母公司在诉讼中均认可杨有库曾垫付电费184.89元。一审法院判决宝泰云母公司向杨有库支付电费184.89元正确，本院予以确认。关于诉讼财产保全保险责任服务费。该部分费用系因宝泰云母公司自行选择的保全担保方式所产生的费用，并非必然发生的诉讼成本，一审法院认定该费用由宝泰云母公司自行负担并无不当，本院予以确认。综上所述，宝泰云母公司和杨有库的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23703元，由北京宝泰云母新材料科技有限公司负担7319元（已交纳），由杨有库负担16384元（15315元已交纳，余款1069元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年一月二十日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸