浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4400号 原告：赵晓梅，女，1961年11月12日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：彭红，浙江春江明珠律师事务所律师。 被告：桐庐信恒吉旅游开发有限公司（原桐庐新恒基旅游开发有限公司），住所地：浙江省桐庐县桐庐镇大奇山林场。 被告：杭州米勒旅游开发有限公司，住所地：浙江省杭州市桐庐县县城大奇山路1088号巴比松度假庄园3幢。 两被告共同诉讼代表人：桐庐新恒基旅游开发有限公司、杭州米勒旅游开发有限公司合并破产案件管理人。 负责人：刘恩。 委托诉讼代理人：祝莉萍，管理人工作人员。 原告赵晓梅与被告桐庐信恒吉旅游开发有限公司（以下简称信恒吉公司）、杭州米勒旅游开发有限公司（以下简称米勒公司）与破产有关纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告赵晓梅及其委托诉讼代理人彭红、被告信恒吉公司、米勒公司的委托诉讼代理人祝莉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵晓梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告购房本金219万元为优先债权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月20日，原告与原桐庐新恒基旅游开发有限公司签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议一份》，约定原告向桐庐新恒基旅游开发有限公司购买其开发建设的大奇山1088号巴比松庄园A11幢房屋，房屋总价438万元整。协议签订时支付50万元意向金，2011年2月19日前支付购房预付款169万元，2011年9月30日前签订正式房屋转让合同，并支付该房屋的房价款等。意向协议签订后次日原告支付了50万元意向金，2011年1月21日原告支付了约定的购房预付款169万元，由于桐庐新恒基旅游开发有限公司未能按约定的期限与原告签订房屋转让合同，且一拖再拖，2014年5月23日，原告向桐庐县人民法院起诉解除双方签订的房屋转让意向协议，审理期间，双方达成调解协议，主要内容为：原告以372.3万元价购买案涉房屋，桐庐新恒基旅游开发有限公司应在调解协议签订之日六个月内涤除案涉房屋的权利负担，通知原告办理产权过户登记手续，但民事调解书签订后至约定的期限届满，桐庐新恒基旅游开发有限公司仍未能按约定通知原告办理产权过户登记，后原告依民事调解协议，申请执行房款及相应的利息损失未果。2017年4月1日、2017年7月18日，桐庐县人民法院裁定受理桐庐新恒基旅游开发有限公司、杭州米勒旅游开发有限公司破产清算案件，原告申报债权请求确认购房债权享有优先权利，未获得确认。后桐庐县人民法院裁定桐庐新恒基旅游开发有限公司重整。2019年1月31日，桐庐新恒基旅游开发有限公司名称变更为桐庐信恒吉旅游开发有限公司。原告认为：原告与桐庐新恒基旅游开发有限公司间签订购房意向协议合法有效，系购房的真实意思表示，此后双方在桐庐县人民法院主持下达成的调解协议内容，仍然就购房价款、期限履行进行了进一步约定，原告是真正的购房者且已支付了合同价款一半以上的房款，是合同及民事调解书约定义务的诚实守信的履行者。依据司法实践及相应的司法解释，原告的购房债权应享有优先债权的地位，由于桐庐新恒基旅游开发有限公司管理人不予以确认，为维护原告合法权益、为购房债权能得到公平公正的切实保护，原告特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告信恒吉公司、米勒公司共同答辩称：一、根据破产债权的确认程序，赵晓梅并未在期限内主张其债权权益，应视为认可管理人对其债权作为普通债权认定的审核结果。桐庐县人民法院于2017年4月1日、2017年7月18日分别裁定受理桐庐新恒基旅游开发有限公司(以下称为新恒基公司)及杭州米勒旅游开发有限公司(以下称为米勒公司)破产清算案，后根据债权人的申请裁定新恒基公司及米勒公司合并清算，并指定管理人。后法院于2018年10月23日裁定两公司由合并清算转为合并重整，并于2018年12月5日裁定批准经债权人会议表决通过的重整计划。2017年6月19日，赵晓梅向管理人申报房屋购房款债权金额为4089650元，管理人经审核确认赵晓梅债权金额为3023966.89元，且为普通债权，并于2019年9月11日通过微信公众号的方式进行公示，并同时向赵晓梅发送通知短信，明确告知其如对债权有异议则应自公示之日起7日内向管理人提出书面异议，逾期未提出的，则视为认可债权审核结果。管理人于2019年9月27日收到赵晓梅的书面异议书。但根据债权异议程序，由于赵晓梅并未在约定期限内(2019年9月19日前)向管理人提出书面的债权异议，应视为对认可债权审核结果。即使根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》的第八条最新规定：债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。现2019年9月11日的债权公示行为即以非现场会议方式将债权提交全体债权人的核查行为，那么赵晓梅也应在公告异议期结束(债权核查结束)，即2019年9月19日后15日内(2019年10月4日前)向法院提起债权确认的诉讼，显然赵晓梅的主张期限已过，应视为对公示债权表所记载的债权没有异议，管理人可以在期满后向人民法院申请裁定确认债权表。二、对于赵晓梅主张的确认其购房本金219万元为优先债权的诉讼没有充分的法律依据。在破产案件中，对于购房户其购房款作为优先债权认定并没有直接的法律规定，实务操作中也是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【[2005]执他字第16号】中作了进一步明确：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”基于上述规定，首先，本案赵晓梅购买别墅的行为并非是基于其生活居住需要而产生的消费购房行为。在实务中通常参照适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下称为规定)第二十九条之规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”作为确认消费性购房的标准。在本案中，根据(2014)杭桐民初字第576号案件的庭审笔录中可知，赵晓梅与新恒基公司仅签订了《房屋转让意向协议》，并未签订正式的《房屋转让合同》，且在赵晓梅提起诉讼之时，涉案房屋已经被法院查封(该事实在调解案件中原被告双方均予以确认)，即使双方通过调解文书确定建立了正式房屋买卖合同，但其也是在法院已查封涉案房屋之后签订的，故无法适用上述《规定》。其次，追溯到上述《批复》的主旨其是为了保障消费者购房户的基本生存权而设立的特殊情况，在实务操作中通常针对的是一手商品房而不是二手房屋，而本案与正常的房地产开发项目不同，本案所涉房屋并非普通住宅或是公寓，而是土地性质为旅游商服的别墅，其是作为新建二手房转让的形式进行市场交易的，故新恒基公司对外签订的合同均为《房屋转让合同》而不是《房屋买卖合同》，与正常楼盘比，其也无法设立预告登记获得对房屋的预期物权。故严格意义无法符合上述批复中关于商品房的规定(赵晓梅在之前的调解案件中也是极力主张认为涉案房屋的转让与商品房的转让存在不同的性质)。再者，赵晓梅已依据(2014)杭桐民初字第576号民事调解书向法院申请强制执行，执行内容为案款219万元及利息或滞纳金，此时被告新恒基公司与赵晓梅之间的关系已经变成纯粹的债权债务关系，在新恒基公司破产受理时就是一个普通金钱之债的债权人，不具备购房者债权人的特殊性，故其主张购房款优先的请求不应得到支持。 原告赵晓梅为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、巴比松庄园度假房屋转让意向协议，证明原告的真实意思表示是购房。 2、汇款凭证、收据，证明原告依约履行协议约定的支付购房款的义务。 3、民事调解书，证明原告具有购房的真实意愿。 4、管理人异议复函，证明管理人对原告的债权审核认定情况。 被告信恒吉公司、米勒公司为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述证据如下： 1、债权申报材料，证明原告申报债权情况。 2、会后待确认债权公示、短信通知截图，证明管理人对原告债权的公示及通知情况。 3、异议书，证明原告向管理人提交书面异议已过约定期限。 4、（2014）杭桐民初字第576号案件民事起诉状、庭审笔录、调解书，证明原被告双方在法院查封案涉房屋时并未签订正式的房屋买卖合同。 5、执行笔录、执行裁定书，证明原告已向桐庐县人民法院申请执行金钱债权。 对于原告提供的证据，两被告的质证意见和本院认证如下：对证据1，两被告对其真实性无异议，但认为购房合同已在2014年解除，无法证明原告购房的真实意思，本院对该证据的真实性予以认定，对其证明目的在本院认为部分综合分析；对证据2、3、4，两被告均无异议，本院对证据2、3、4均予以认定。 对于两被告提供的证据，原告的质证意见和本院认证如下：对证据1，原告无异议，本院予以认定；对证据2、3，原告对其真实性无异议，但认为7日的异议期没有法律依据，原告提出异议和起诉并未过异议期限，本院对上述证据的真实性予以认定；对证据4、5，原告对其三性无异议，但对证明目的有异议，认为即使没有签订正式房屋买卖合同或申请执行房款，也不会改变购房款的性质，本院对上述证据的三性予以认定。 结合原、被告提供的证据及当庭陈述，本院认定本案事实如下： 2011年1月20日，赵晓梅作为乙方与信恒吉公司作为甲方签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》一份，主要约定：1、甲方转让自行开发建设的坐落于浙江省桐庐县大奇山路1088号巴比松庄园A11幢的度假房屋给乙方，建筑面积为280.52平方米，架空层面积为140.74平方米，花园面积为701.18平方米，总价为438万元；2、乙方于2011年2月19日前向甲方支付预付款169万元；3、乙方已确认获得甲方的告知，该房产所在项目土地证号为桐土国用（2004）第03-68号，土地用途为旅游、度假商服及附属设施用地。 2011年1月21日和2月19日，赵晓梅分别向信恒吉公司支付款项50万元和169万元。 2014年11月10日，赵晓梅作为原告和信恒吉公司作为被告在本院主持下达成调解协议如下:一、原、被告双方于本协议签订前签订了关于桐庐县房屋（房产证号：桐房权证补字第××号、土地证号：桐土国用2012第0011227号，意向协议中约定的A11幢，房屋建筑面积279.61平方米，以下简称巴比松庄园A11幢房屋）的《桐庐县房屋转让合同》，该房屋原总价为438万元，现被告桐庐新恒基旅游开发有限公司给予原告赵晓梅85折优惠，即372.3万元。二、被告桐庐新恒基旅游开发有限公司涤除巴比松庄园A11幢房屋权利负担后通知原告赵晓梅办理产权过户手续。三、经协商，被告桐庐新恒基旅游开发有限公司补偿原告赵晓梅意向金50万元至本协议签订之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失中的115516元和预付款169万元至本协议签订日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失417210元，共计补偿532726元。巴比松庄园A11幢房屋优惠后的房款与被告桐庐新恒基旅游开发有限公司补偿原告赵晓梅利息损失的相抵后，再扣除原告赵晓梅已支付的219万元，原告赵晓梅在产权过户登记的五日内支付剩余房款1000274元。如今后被告桐庐新恒基旅游开发有限公司向散户出卖房屋或给予各种形式的优惠计算出房屋实际支付价款与原价的比率低于85折优惠的，原告赵晓梅也享受该最低比例，多付的房款被告桐庐新恒基旅游开发有限公司立即返还，但经政府相关部门协调以巴比松庄园项目房屋处置清偿、直接抵偿被告债务或人民法院依法处置致使优惠比例低于原告赵晓梅的85折优惠的，原告赵晓梅不享受该最低比例。四、被告桐庐新恒基旅游开发有限公司在本协议签订之日起三个月期满不能涤除位于桐庐县房屋的权利负担的，则被告桐庐新恒基旅游开发有限公司按中国人民银行同期贷款基准利率在第三条利息损失补偿的基础上另行补偿原告赵晓梅预付款169万元三个月的利息损失，直接从原告赵晓梅应付房款中扣除，如三个月内涤除的，则无须支付该利息损失。五、被告桐庐新恒基旅游开发有限公司在本协议签订之日起6个月期满仍不能涤除位于桐庐县房屋的权利负担的，则双方签订的巴比松庄园A11幢房屋《桐庐县房屋转让合同》解除。被告桐庐新恒基旅游开发有限公司立即返还原告赵晓梅房款219万元，并支付219万元自2011年2月21日起至还款日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失。六、巴比松庄园A11幢房屋过户税费由原、被告双方按照相关规定办理和承担，其中契税、交易费、工本费由原告承担支付，其余由被告承担支付，双方签订的关于巴比松庄园A11幢房屋的《桐庐县房屋转让合同》与本协议约定不一致的，以本协议为准。 2017年4月1日、2017年7月18日本院分别裁定受理了信恒吉公司、米勒公司破产清算案，并均指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司为联合破产管理人。2018年10月8日，本院裁定信恒吉公司、米勒公司进行合并清算。2018年10月23日本院裁定信恒吉公司、米勒公司由合并清算转为合并重整。2018年12月5日本院裁定批准信恒吉公司、米勒公司合并重整计划，并终止合并重整程序。 2017年6月19日，赵晓梅向管理人申报债权金额为4089650元，管理人经审核确认赵晓梅债权金额为3023966.89元，性质为普通债权。后赵晓梅向管理人提出异议，管理人再次审核后作出维持原债权审核认定的意见。赵晓梅对管理人的债权审核意见有异议，故向本院提起诉讼。 另查明：1、桐庐新恒基旅游开发有限公司于2019年1月31日变更企业名称为桐庐信恒吉旅游开发有限公司；2、浙江省桐庐县大奇山路1088号巴比松庄园A11幢房屋在桐庐县房地产管理处登记为杭州市桐庐县大奇山路1088号巴比松度假庄园10幢。 本院认为，赵晓梅主张其债权主要依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）享有优先受偿权，该批复第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本院认为该批复对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜作扩大解释。即消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已经查明的案件事实，2011年1月21日，双方签订的《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》约定，赵晓梅购买信恒吉公司开发建设的坐落于浙江省桐庐县巴比松庄园A11幢度假房屋，总价为4380000元，土地用途为旅游、度假商服及附属设施用地。2014年11月10日，赵晓梅与信恒吉公司达成调解协议，约定巴比松庄园A11幢房屋原总价为438万元，现信恒吉公司给予赵晓梅85折优惠即372.3万元，且约定信恒吉公司六个月内不能涤除巴比松庄园A11幢房屋的权利负担的，则双方签订的巴比松庄园A11幢转让合同解除，信恒吉公司返还赵晓梅款项219万元及利息损失。可见，赵晓梅购买的案涉房产性质为旅游、度假房产，并非为了日常生活居住所需，且在购房合同解除后相应的房款返还亦无获得优先保护的特殊利益，故对原告要求确认房款219万元为优先债权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告赵晓梅的诉讼请求。 案件受理费24320元，减半收取12160元，由原告赵晓梅负担（已预交）。原告赵晓梅于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  王杰 二〇二〇年一月十七日 书记员  孙红 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。