上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9567号上诉人（原审原告）：上海京和聚氨酯有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇沪南公路2588号401室－7（康桥）。法定代表人：徐向京，总经理。被上诉人（原审被告）：上海申杰塑料建材有限公司，住所地上海市奉贤区胡桥经济小区A－363号。法定代表人：乔荣琪，总经理。被上诉人（原审被告）：季鸣，女，1957年5月23日生，汉族，住上海市虹口区。上诉人上海京和聚氨酯有限公司（以下简称京和公司）因与被上诉人上海申杰塑料建材有限公司（以下简称申杰公司）、季鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京和公司上诉请求：撤销一审判决，改判申杰公司、季鸣共同返还54,480元及从2019年1月1日起按年利率15％支付利息、赔偿人工、路费损失800元、返还因虚报租用面积而多收的租金及利息24,681元。事实和理由：1.京和公司向申杰公司租用松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋），当时申杰公司未说明系争房屋已被法院查封。2016年8月，季鸣告知京和公司，系争房屋已经抵押给季鸣，故申杰公司特别授权季鸣全权处理系争房屋的出租、买卖、过户或转让等事宜，期限自2016年5月26日起至债务全部清偿完毕止。之后，京和公司一直与季鸣联系，并将2017年7月1日起的房租交给季鸣。2018年10月，法院通知京和公司搬离。2018年11月，京和公司与季鸣商量提前终止合同，并签订了《终止厂房（仓库）租赁合同》。京和公司认为季鸣自2016年5月26日起不是简单的代理人，而是申杰公司的实际控制人，故季鸣应和申杰公司共同承担责任。京和公司和季鸣未及时按照约定返还保证金和预收租金共计54,480元，应承担高于基准利率的利息，京和公司认为利息标准应为年利率15%。2.申杰公司于2018年12月26日在京和公司尚未完全搬离之前，私自在系争房屋大门外加锁，并破坏西边卷帘门锁孔。经协商未果，京和公司的法定代表人从浙江赶到上海并请人将锁具打开，共花费800元。京和公司和季鸣应予以赔偿。3.《厂房（仓库）租赁合同》中约定的面积是申杰公司提供的，京和公司相信申杰公司而未测量。京和公司直至2018年12月28日才了解系争房屋实际面积只有420平方米，故申杰公司和季鸣应退还多收的租金，并承担相应的利息。申杰公司未答辩。季鸣辩称：其接受申杰公司的授权，是代理人身份，故不应和申杰公司共同承担责任。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。京和公司向一审法院起诉请求：1.申杰公司、季鸣向京和公司支付保证金、预交房租54,480元，并从2019年1月1日起按年利率15％支付利息；2.申杰公司、季鸣向京和公司支付因隐瞒所出租厂地已被法院查封而造成的损失7万元；3.申杰公司、季鸣向京和公司支付尚未搬迁完成前用锁将租用厂房锁上而造成的损失人工、路费800元；4.申杰公司、季鸣向京和公司支付利息32,236.20元；5.申杰公司、季鸣向京和公司返还因虚报租用面积而多收的租金42,703.50元。一审法院认定事实：2016年5月23日，京和公司（承租人）与申杰公司（出租人）签订《厂房（仓库）租赁合同》一份。该合同约定：申杰公司将位于松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋出租给京和公司，租赁面积450平方米，租赁期为三年（2016年7月1日起至2019年6月30日止）。租金为每平方米每日0.65元，每一年付一次，先付后用。京和公司交付申杰公司保证金1万元。合同签订后，申杰公司向京和公司交付房屋，京和公司按时支付保证金及租金。2016年11月14日，因申杰公司欠案外人款项，法院在执行过程中，为履行法院执行案件的付款义务，申杰公司的委托代理人季鸣与京和公司签订了借款协议，约定由申杰公司向京和公司借款20万元，借款利息按年利率5％计算，并约定借款利息抵押租金后，余额付给京和公司。2018年6月30日，京和公司与申杰公司委托代理人季鸣对该借款及利息与租金进行了结算，双方确认上述借款协议中的借款及利息已经结清。2018年11月，因京和公司企业未通过环评，申杰公司的房屋被法院查封。2018年11月15日，京和公司与申杰公司委托代理人季鸣签订了终止上述房屋租赁合同的协议，约定原租赁合同自签订本协议起解除，终止原租赁合同，双方互不承担违约责任；京和公司于2018年12月31日前全部搬离该租赁房屋；申杰公司退还京和公司保证金1万元、租金44,480元。2018年12月25日京和公司将租赁申杰公司的房屋内的财物基本搬离，2018年12月26日申杰公司将房屋锁上，后京和公司又将门锁换上。京和公司按时搬离租赁申杰公司的房屋，但申杰公司未退还京和公司的款项，京和公司遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，京和公司与申杰公司签订的租赁合同及终止租赁合同协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。申杰公司应按终止租赁合同的协议约定返还京和公司保证金和预付租金，并应当支付京和公司逾期付款利息，一审法院酌情确定申杰公司按6％支付京和公司逾期付款的利息。季鸣以申杰公司的名义与京和公司处理房屋租赁及借款等事项，系申杰公司的职务行为，季鸣是申杰公司的委托代理人，其在代理权限范围内实施的行为应由被代理人申杰公司承担，因此，京和公司要求季鸣承担相应的民事责任，不予支持。京和公司与申杰公司签订的终止租赁合同协议明确双方互不承担违约责任，现京和公司在本案中要求申杰公司因隐瞒房屋情况被法院查封而造成的损失7万元，不予支持。申杰公司向京和公司的借款及利息，经双方结算由租金抵扣已经结清，现京和公司要求申杰公司承担利息差额32,236.20元，不予支持。京和公司诉称申杰公司虚报租赁房屋面积，京和公司租赁房屋后至双方签订终止租赁合同协议，京和公司未向申杰公司提出过异议，现没有提供相应的证据，京和公司要求申杰公司返还虚报面积而多收的租金42,703.50元，不予支持。2018年12月26日，申杰公司将出租京和公司的房屋锁上，申杰公司称当时京和公司所有财物已经搬离，但京和公司称没有搬离部分财物，事实上当时京和公司的财物是否还在租赁房屋，现难以认定，一审法院认为，即使京和公司还有部分财物在租赁房屋内，申杰公司将门上锁并不会造成京和公司损失，京和公司应将房屋交付申杰公司，需到原租赁房屋处，将房屋交付申杰公司，现京和公司以申杰公司将门锁上而造成人工、路费的损失，一审法院不予认定，京和公司要求赔偿该损失800元，不予支持。一审法院据此判决：一、上海申杰塑料建材有限公司于判决生效之日起十日内返还上海京和聚氨酯有限公司保证金1万元、预付租金44,480元，合计54,480元；二、上海申杰塑料建材有限公司于判决生效之日起十日内支付上海京和聚氨酯有限公司逾期付款利息（以54,480元为基数，自2019年1月1日起至实际清偿之日止，按年利率6％计算）；三、驳回上海京和聚氨酯有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,923元，减半收取2,461.50元，由上海京和聚氨酯有限公司负担1,880.50元，上海申杰塑料建材有限公司负担581元。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2016年5月26日，申杰公司向季鸣出具了特别授权书，内容为：申杰公司全体股东特别授权季鸣全权处理本公司名下的不动产位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号（松江1338-11地块）及房屋的出租、买卖、过户或转让变现抵债等权利（详见房地产权证号：松XXXXXXXXXX）。受托期限：直至抵押债权债务全部清偿完毕为止。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件，租赁合同系京和公司与申杰公司于2016年5月23日签订，京和公司是承租人，申杰公司是出租人，双方依法建立租赁合同关系。根据申杰公司于2016年5月26日向季鸣出具的特别授权书的内容来看，季鸣系申杰公司的代理人。2018年11月15日，京和公司与申杰公司的代理人季鸣签订了终止租赁合同协议，该行为亦在季鸣的代理权限之内，故该协议对被代理人申杰公司产生法律效力。京和公司要求季鸣承担责任，缺乏依据。京和公司主张因申杰公司于2018年12月26日锁门的行为导致其产生人工和路费损失，京和公司未提供支出上述费用的相关证据，故本院对此不予采纳。关于租赁的面积，双方在合同中明确约定了面积，京和公司在履行过程中从未提出异议，现其主张申杰公司虚报面积，缺乏依据，本院亦不予采纳。综上所述，京和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,888元，由上海京和聚氨酯有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年一月十四日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……