河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终358号上诉人（原审被告）：郸城县巨鑫综合市场有限公司，住所地郸城县产业聚集区郸城国际汽配城，统一社会信用代码：9141162509253333XU。法定代表人：刘记。委托诉讼代理人：张祥，河南明辨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵进三，男，汉族，1977年8月26日出生，住河南省郸城县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）王允廷，男，1967年7月27日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：王俊杰，河南文浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：董雨露，河南文浩律师事务所律师。上诉人郸城县巨鑫综合市场有限公司因与被上诉人王允廷房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郸城县人民法院（2019）豫1625民初4953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郸城县巨鑫综合市场有限公司的委托诉讼代理人张祥，被上诉人王允廷及其委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郸城巨鑫综合市场有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法将本案改判为驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用和其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，导致判决错误。根据原审法院立案时间，被上诉人起诉时，上诉人还在代为管理期限内，上诉人不存在逾期交房的违约行为。原审法院判决认定上诉人逾期交房让上诉人承担违约责任错误。上诉人与被上诉人约定代为管理的期限为三年，上诉人分三年共计向被上诉人返还房屋总价款10％的收益。房屋总价款为338564元，也就是说应向被上诉人支付33856.4元收益。上诉人在代为管理期限内已经向被上诉人支付30000余元，上诉人已经按约定足额支付给被上诉人收益。原审法院以推定的方式认定上诉人每年应支付被上诉人2万元收益，尚欠被上诉人一年零六个月收益计款三万元与事实不符，明显错误。二、原审法院的判决超出了被上诉人的诉讼请求明显错误。原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋托管收益30000元，被上诉人在诉讼请求中并没有该项诉请，原审法院判决超出了被上诉人的诉讼请求，违反了民事诉讼法“不告不理”原则。民事案件审理的范围应仅限于原告的诉讼请求和被告的反诉请求，既不应缩小，更不得扩大，法院不得对未提出诉讼请求的事项进行审判。实行不告不理原则，是审判中立的根本要求。民事诉讼法第一百六十八条等相关法条均体现了“不告不理”的原则，民事诉讼法第二百条规定了原审判决超出诉讼请求引起再审的后果。所以，原审法院的判决超出被上诉人的诉讼请求明显错误。综上，原审认定事实错误，请求二审法院依法将本案改判为驳回被上诉人的诉讼请求。王允廷辩称，一、一审法院认定逾期交房是正确的，双方未签订托管协议，2015年5月30日上诉人与被上诉人签订购房合同，被上诉人按双方的约定支付了全部购房款，合同中约定上诉人应于2016年10月30日前交付房屋，显然上诉人至今未向被上诉人交付该房屋，其逾期交房事实清楚证据充分，上诉人称托管房屋事实上双方未签订托管协议，上诉人也没有向被上诉人交付租金。在一审中上诉人单位的工作人员到一审法院明确称租金每年2万元愿意向被上诉人进行交付，所以一审法院认定事实是正确的。二、一审判决正确未超过诉请范围，上诉人至今一直没有向被上诉人交付房屋，一审中上诉人又同意每年按2万元向被上诉人支付租金，一审判决以每年2万元租金向被上诉人进行交付事实清楚证据充分，基于上述事实，请求法庭驳回上诉，维持原判。王允廷向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付位于郸城国际汽配城11栋1单元A05号房屋；2、判令被告承担逾期交付的违约金100000元；3、诉讼费等其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月30日，原告王允廷购买被告所开发的位于郸城汽配城的房屋一套，位置为11栋1单元A05号，面积86.05平方米，总价款为338564元。合同签订后，原告按约定于2015年5月31日向被告支付了全部价款，双方约定出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付责任双方约定：“除不可抗力外，出卖人按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。”的，按照逾期时间，2015年5月31日，被告郸城巨鑫综合市场有限公司与原告王允廷又签订了《认购协议书》一份，该协议内容为：“1、认购房号：11＃A05面积约为：86.09㎡。2、优惠后单价4039.7元／㎡，优惠后总房款：338564元，大写叁拾叁万捌仟伍佰陆拾肆圆。注：已扣除优惠，已返还第一年租金。3、付款方式为一次性付款。4、…”。双方另约定该房屋由被告进行托管，托管期为三年，被告分三年向原告返还托管收益，第一年收益已经折抵购房款。第二年收益被告已经支付原告一万元。现托管期届满，被告未向原告交付房屋，也未支付剩余托管收益，双方协商未果，原告诉至一审法院。一审法院认为，原告王允廷与被告郸城巨鑫综合市场有限公司签订的商品房买卖合同、认购协议书系双方真实意思表示，合法、有效，应予认定。原告已按买卖合同约定支付全部价款，被告应当在约定期限内即2016年10月30日前向原告交付房屋，但鉴于双方在签订买卖合同时又约定了该房屋的托管，故至迟在托管三年期限届满即2019年10月30日前，被告应当将房屋交付给原告。关于托管费用问题，被告称第一年托管收益两万余元已经折抵房款，第二年收益已经支付原告一万元，原告对此认可第一年折抵优惠两万元，第二年已经给付一万元，一审法院予以采信。由于双方对房屋托管的年收益返还数额不明确，双方认可第一年返还收益为二万元，故应以被告向原告每年支付同等的托管收益二万元为宜，至2019年10月30日止，被告尚欠原告一年另六个月的托管收益计款三万元。被告辩称，房屋托管收益应分三年共计向原告返还房屋总价款10％的收益，因被告未提供相关证据证明，一审法院不予采信。关于原告所诉逾期交房问题，双方签订的房屋买卖合同显示，被告应于2016年10月30日前向原告交付房屋，考虑到双方存在三年的托管协议，故实际交付期限应顺延至托管期限届满的2019年10月30日前。据此，被告逾期未向原告交付房屋的，根据双方房屋买卖合同约定被告应当按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金，直至房屋交付。判决如下：一、被告郸城巨鑫综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告交付位于郸城国际汽配城11栋1单元A05号房屋；二、被告郸城巨鑫综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋托管收益30000元及逾期交付违约金（违约金按日计算，被告向原告支付全部房价款338564元万分之三的违约金，自2019年10月31日起至房屋交付之日止）；三、驳回原告王允廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告郸城巨鑫综合市场有限公司负担1000元，原告王允廷负担1300元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是一审判决认定上诉人逾期交房是否正确；二是一审判决是否超出当事人诉讼请求。第一、关于一审判决认定上诉人逾期交房是否正确的问题。首先，上诉人郸城巨鑫综合市场有限公司与被上诉人王允廷签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方合同关系合法有效。其次，被上诉人王允廷已按买卖合同约定支付全部购房款，上诉人应当按照合同约定期限即2016年10月30日前向被上诉人王允廷交付房屋。原审认定双方在签订买卖合同时又约定了该房屋的托管，故至迟在托管三年期限届满即2019年10月30日前，上诉人应当将房屋交付给被上诉人。经庭审查明，上诉人至今未向被上诉人交付房屋，故应当承担逾期交房的违约责任，一审判决认定上诉人逾期交房并无不当。第二、关于一审判决是否超出当事人诉讼请求的问题。一审中，王允廷的诉讼请求有三项：一是判令被告向原告交付位于郸城国际汽配城11栋1单元A05号房屋；二是判令被告承担逾期交付的违约金100000元；三是诉讼费等其他费用由被告承担，故王允廷并未向法庭提出要求郸城巨鑫综合市场有限公司支付房屋托管收益30000元的诉讼请求，一审中，王允廷也未变更诉讼请求，因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋托管收益30000元决超出了当事人的诉讼请求，应予纠正。综上所述，郸城巨鑫综合市场有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郸城县人民法院（2019）豫1625民初4953号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省郸城县人民法院（2019）豫1625民初4953号民事判决第二项为被告郸城县巨鑫综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金（违约金按日计算，被告向原告支付全部房价款338564元万分之三的违约金，自2019年10月31日起至房屋交付之日止）。二审案件受理费1000元，由郸城县巨鑫综合市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张述涛审判员王红飞审判员杜文杰二〇二〇年元月二十日法官助理张译元书记员王明涵