浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4727号 上诉人（原审被告、反诉原告）：余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社。住所地：余姚市凤山街道。 法定代表人：叶华，该合作社社长。 委托诉讼代理人：王洪吉，浙江句章律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波报喜龙电器有限公司。住所地：余姚市东北街道。 法定代表人：徐媛国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚银华，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何祎祎，浙江阳明律师事务所律师。 原审被告：余姚经济开发区建设投资发展有限公司。住所地：余姚市凤山街道。 法定代表人：周杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈丽君，浙江姚城律师事务所律师。 上诉人余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社（以下简称皇山桥合作社）因与被上诉人宁波报喜龙电器有限公司（以下简称报喜龙公司）、原审被告余姚经济开发区建设投资发展有限公司（以下简称投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服余姚市人民法院（2018）浙0281民初13660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皇山桥合作社上诉请求：撤销一审判决第一项关于房屋重置成新价值（无权证）239057.75元及支付自2014年4月10日起至款项付清之日至按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，并依法改判。事实与理由：1.被上诉人在一审中提交的收条系复印件，不能证明待证事实，应不予采信。被上诉人并无证据证明钢棚由其建造，故房屋重置成新价值（无权证）239057.75元不应判归被上诉人所有。2.自2011年1月1日起，被上诉人开始租赁位于余姚市房屋，2018年12月底租赁期限届满，被上诉人至今仍未搬离涉案房屋。截至目前，上诉人收到的补偿款为800万元，该800万元应为土地、房屋及附属物的补偿，因被上诉人至今未搬迁，故经济损失、搬迁安装过渡费等一次性补助、奖励、空调、电话、电视、变压器及配电设施等其他补偿，上诉人至今未收到。上述补偿在被上诉人腾空并验收合格后才发放，故一审判决要求上诉人支付自2014年4月10日起至款项付清之日至按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息是错误的。 报喜龙公司答辩称：一审提供的收条为复印件，现可当庭提供原件。2018年5月10日上诉人通知被上诉人停水停电，已无法正常生产经营，拖到现在是因为涉及赔偿及设备评估无法确定，一旦搬离无法确定后果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 投资公司答辩称：投资公司无支付款项的义务。 报喜龙公司向一审法院起诉请求：被告投资公司、皇山桥合作社支付原告报喜龙公司拆迁费用6005194.21元以及自2014年4月8日起至实际履行日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。 反诉原告皇山桥合作社向一审法院反诉请求：1.反诉被告报喜龙公司立即腾空位于余姚市附属建筑及土地，并按原租赁合同约定租金支付自2019年1月1日始至实际腾空止的占有使用费；2.反诉被告报喜龙公司赔偿反诉原告皇山桥合作社提前搬迁奖励费916032元。 一审法院审理认定事实：2010年12月31日，原告报喜龙公司（承租方，乙方）与被告皇山桥合作社（出租方，甲方）签订《租房协议》一份，载明：甲方将位于子陵路的平房10间租赁给乙方，租赁期限为叁年，即2011年1月1日至2013年12月31日，租金定为每年35000元等。同日，原告报喜龙公司（承租方，乙方）与被告皇山桥合作社（出租方，甲方）又签订《租房协议》一份，载明：甲方将位于房屋出租给乙方，租赁期限为叁年，即2011年6月1日至2014年5月31日止。租金定为每年11万元等。 2013年12月31日，原告报喜龙公司（承租方，乙方）与被告皇山桥合作社（出租方，甲方）签订《租房协议》一份，载明如下：甲方的集体生产经营用房，乙方要求租用，经双方商定达成协议如下：一、甲方的集体房屋位于子陵路。二、甲方同意将平房10间租给乙方经营使用，房屋内装修由乙方自行负责，租用期满，乙方必须恢复房子原状，若有损坏照价赔偿。所有财产不得进行企业或商业注册登记。三、经双方商定，租用期限为伍年，即2014年1月1日至2018年12月31日止，期满后如乙方需继续租用，经甲方同意，在同等条件下可优先考虑，协议另订。四、租金定为每年35000元，乙方应遵守先交款后使用的原则，即必须在每年的1月1日前先缴半年租金，于每年7月底前缴清全年租金，否则甲方有权终止协议，收回所租的财产。租用期间，若市场房租价格有变动，甲方应适应调整租房价格。五、乙方因生产需要用电用水，应先申请，然后由甲方按有关规定进行办理（费用自负）。六、在租赁期间，乙方必须对所租的有关财产做好财产保险手续，以便对财产有损进行索赔。七、乙方在租赁期间所发生的债权、债务及违纪违法经营均与甲方无涉。八、乙方租用房屋等财产不得转租和转让他人使用，一经发现，甲方有权终止协议，并收回所租房屋等财产。九、乙方所租的房屋如遇国家和上级有关部门因建设需要，需动迁时，乙方应予服从和配合。 2013年12月31日，原告报喜龙公司（承租方，乙方）与被告皇山桥合作社（出租方，甲方）签订《租房协议》一份，租赁位于的房屋，租金定为每年11万元，租用期限为伍年，即2014年1月1日至2018年1月31日止。租金遵守先缴款后使用的原则，必须在每年1月1日前先缴半年租金，于每年的7月底前交清全年租金。乙方所租的房屋如遇国家和上级有关部门因建设需要，需动迁时，乙方应予服从和配合。 2010年7月6日，被告投资公司获得涉案房屋地块区域的房屋拆迁许可证。 2012年10月12日，余姚天衡房地产估价事务所有限公司对涉案房屋、土地、装饰装修等做出评估报告，拆迁补偿市场评估为11871342.03元，具体载明如下：A.土地评估价值7898899.01元。B.利用重置成本法对估价对象房地产房屋部分进行评估：①房屋重置成新价值（有权证、合计建筑面积3053.44㎡）1452290.66元；②房屋重置成新价值（无权证、合计建筑面积2126.32㎡）513942.49元；③有证房屋综合增加15%：1452290.66×15%=217843.60元；④装饰及附属物价值：640082.28元，合计2824159.03元。C.选择货币补偿增加12%：（7898899.01+1452290.66+217843.60）×12%=1148283.99元。房地产评估价值合计=A+B+C=11871342.03元。 2014年3月28日，被告投资公司（甲方）与被告皇山桥合作社（乙方）签订拆迁（安置）补偿协议一份，载明：一、乙方被拆迁房屋建筑面积5179.76㎡，其中房产证证载面积3053.44㎡，无权证面积2126.32㎡。土地10.3117亩。经评估核算，甲方应支付乙方上述土地、房屋及附属物补偿11871342.03元（含选择货币补偿而增加的12%），具体详见评估报告。其他补偿：经济损失及搬迁安装过渡费等一次性补助1968308.80元，奖励916032元，容积低于1.0差额部分80%的经济损失及搬迁安装过渡费一次性补助49585.44元，容积低于1.0差额部分80%的奖励549463.20元，空调2700元、电话1080元、电视300元、变压器及配电设施163700元，已交规费预留土地348120元、集体土地360612元。二、本协议总计补偿金额16231243.47元。三、乙方必须在2014年6月30日前，将上述房屋全部腾空，交甲方验收。四、上述各项补偿费及奖励的支付：①在本协议签订后十天内甲方支付乙方补偿费800万元。同时，乙方必须将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》移交给甲方。②乙方在规定时间内搬迁完毕，并经甲方验收合格收十天内，甲方支付乙方补偿费余额及奖励合计8231243.47元。五、乙方保证在上述被拆的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷，如上述房地产交接后，发生交接前所存在产权或财务纠纷的，由乙方承担全部责任，并赔偿甲方由此引起的一切损失等。 现反诉被告报喜龙公司尚未搬离腾空涉案房屋，房屋租金缴纳至2018年12月31日。2018年5月21日被告皇山桥合作社、余姚市凤山街道皇山桥村村民委员会出具关于报喜龙公司停电停水的公函，要求腾空并要采取停电停水措施的书面函件对报喜龙公司进行告知。2018年8月20日，被告皇山桥合作社、余姚市凤山街道皇山桥村村民委员会出具通知，要求报喜龙公司腾空涉案房屋。 另查明，原告报喜龙公司承租了上述房屋中楼房一排，平房三排（由南往北依次是第一排、第二排、第四排，未承租的平房是第三排、第五排）。其中第三排平房对应评估报告为第30489-04号，装饰补偿价72039.96元，附属物补偿价0元；第五排房屋对应的评估报告为第30489-06号，装饰补偿价54097.28元，附属物补偿价1160元，合计55257.28元。另，关于变压器及配电设施，包含两个变压器，根据原被告自述，其中报喜龙公司于2008年安装的为80KVA，被告皇山桥合作社于98年安装的为200KV。 另，根据余姚市城市房屋拆迁补偿安置相关标准的规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡等费用，工业用房按被拆迁房屋建筑面积380元/平方米计算。2014年4月10日，被告皇山桥合作社已经收到拆迁补偿款800万元。 一审法院认为：原告报喜龙公司与被告皇山桥合作社签订租房协议，系双方真实意思表示。在2018年5月，被告皇山桥合作社向原告报喜龙公司发出通知，要求腾空及停水停电。该院认为在租赁期间，政府对涉案房地产进行收购，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和余姚市政府有关文件规定，给被告皇山桥合作社造成的装修及附属物价值和停产停业及搬迁、过渡等损失，政府有相应的补偿项目，该些经济补偿项目现由被告皇山桥合作社享有。本案中原告报喜龙公司承租已久，由原告报喜龙公司对承租房屋进行了装饰装修，但未承租的平房第三排、第五排的装饰及附属物价值应予以扣除，扣除金额为127297.24元（72039.96元+55257.28元），故原告报喜龙公司所得的装饰及附属物价值应为512785.04元（640082.28元-127297.24元）。关于房屋重置成新价值（无权证、合计建筑面积2126.32㎡）金额513942.49元（砖混结构、砖木结构的房子计价款为274884.74元+简易结构的钢棚计价款为239057.75元），砖混结构、砖木结构的无产权房子报喜龙公司没有证据证明系其建造，故对274884.74元由报喜龙公司享有不予支持，钢棚价款为239057.75元应由报喜龙公司享有。两被告签订的拆迁安置协议发生在报喜龙公司的租赁期间，并在2018年5月被告皇山桥合作社对原告报喜龙公司发出通知要停水停电并要求报喜龙公司搬出，给报喜龙公司的经营损失产生实际影响，但有考虑到至2018年12月底租赁期限届满，原告至目前尚未搬出涉案房屋，结合本案实际情况，从公平、合理原则考虑，未租赁第三排、第五排的平房有权证面积为818.34㎡应予以扣除，故由原告以150元/㎡来享有权证建筑面积2235.10㎡（3053.44㎡-818.34㎡）的一次性补助计335265元。报喜龙公司以150元/㎡来享有无权证砖混结构、砖木结构的建筑面积596.50㎡计89475元。因钢棚系报喜龙公司搭建或受让，根据公平合理原则，由报喜龙公司以190元/㎡享有无权证简易建筑面积为1529.82㎡计290665.80元。关于容积低于1.0差额部分80%的经济损失及搬迁安装过渡费一次性补助49585.44元，与报喜龙公司无关，对报喜龙公司主张由其享有，不予支持。空调2700元、电话1080元、电视300元应由报喜龙公司享有。变压器及配电设施163700元，根据双方安装时间以及变压器具体情况，酌情认定报喜龙公司享有81850元。关于奖励费用，因奖励需要在规定时间内搬迁完毕并经验收合格后才能支付，故本案中奖励是否实际可得并不清楚，待有明确履行结果之后原告可另行理直，本案中暂不作处理。关于报喜龙公司主张的未评估进的费用20万元以及其他经济损失100万元没有证据予以作证，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告报喜龙公司搬离腾空涉案房地，并要求反诉被告报喜龙公司按照合同约定支付自2019年1月1日起至实际腾空之日止的占有使用费的主张依法有据，予以支持。至于反诉原告要求反诉被告赔偿奖励费916032元，该院认为与本诉的奖励费处理一样，待有明确结果之后另行理直。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，作出判决：一、被告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社支付原告宁波报喜龙电器有限公司装饰及附属物价值应为512785.04元、房屋重置成新价值（无权证）239057.75元、经济损失及搬迁安装过渡费等一次性补助715405.80元、空调2700元、电话1080元、电视300元、变压器及配电设施81850元，合计1553178.59元，并支付自2014年4月10日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，款限于判决发生法律效力后十日内付清；二、反诉被告宁波报喜龙电器有限公司于判决发生法律效力后三十日内腾空反诉原告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社名下位于余姚市附属建筑及土地（含无权证建筑），并按2013年12月31日年签订的《租房协议》约定的租金支付自2019年1月1日起至实际腾空之日止的占有使用费；如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。三、驳回原告宁波报喜龙电器有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社的其他反诉请求。案件受理费53836元，由原告宁波报喜龙电器有限公司负担39912元，被告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社负担13924元。反诉案件受理费6520元，由反诉原告余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社负担6480元，反诉被告宁波报喜龙电器有限公司负担40元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订《租房协议》后，被上诉人向上诉人租赁诉争房屋。在租赁期间，上诉人与投资公司于2014年3月28日签订一份拆迁（安置）补偿协议拆迁安置协议，上诉人并在同年5月向被上诉人发出通知停水停电并要求被上诉人搬出，给被上诉人的经营损失产生实际影响，上诉人据此应予补偿。被上诉人在一审中提交的收条虽系复印件，但被上诉人在二审期间出示了原件予以补强，一审判决认定钢棚价款239057.75元由被上诉人享有，并无不当。因上诉人已于2014年4月10日收到拆迁补偿款800万元，但未明确该款项的性质，一审判决上诉人自该日起支付相应的利息，也无不当。上诉人在二审期间变更了上诉请求，但一审判决不存在违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，据此，二审依法对变更的请求不予审理。 综上所述，皇山桥合作社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4886元，由上诉人余姚市凤山街道皇山桥村股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞灵波 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年一月七日 书记员  杨丽丽