吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1986号上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地：吉林省扶余市三岔河镇。负责人：姜明阳，经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地：吉林省永吉经济开发区。法定代表人：姜明阳，经理。委托诉讼代理人：姜永库，男，1967年3月7日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柏瑛林，男，1989年9月21日生，汉族，住扶余市。委托诉讼代理人：韩俊峰，吉林夫余律师事务所律师。上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡扶余分公司）、吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称德卡公司）因与被上诉人柏瑛林房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德卡扶余分公司、德卡公司的共同委托诉讼代理人姜永库、王若威，被上诉人柏瑛林及委托诉讼代理人韩俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德卡扶余分公司、德卡公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方继续履行签订的产权商铺买卖协议或者发回重审；2.诉讼费由柏瑛林承担。上诉理由：一审判决认定德卡扶余分公司、德卡公司没有在商场开业一年后的90日内为柏瑛林办理产权证属认定事实错误。德卡城市广场于2016年9月16日开始试营业，德卡公司在2017年2月27日取得建设工程消防验收意见书、2017年4月21日取得建筑工程竣工工程备案证，在这两个证取得之后就可以为购买商铺的商户办理产权证，但是柏瑛林截止到诉讼前都没有主动找公司办理产权证及提交办理产权证相关手续，之后才得知是不动产登记中心自身业务原因导致商户不能办理产权，并有2019年9月26日扶余市不动产登记中心提供给一审法院情况说明一份及录音资料为证。在2019年7月9日扶余市人民政府相关部门在接访中也明确承诺可以办理产权证，德卡扶余分公司、德卡公司在商户微信群里发布通知，并在德卡城市广场公告栏里也张贴了能够办理产权证的通知。由此可见德卡扶余分公司、德卡公司不存在任何违约，双方应继续履行签订的产权商铺买卖协议。柏瑛林辩称，一审判决正确，请求驳回德卡扶余分公司、德卡公司的上诉请求，维持原判。柏瑛林向一审法院起诉请求：1.解除柏瑛林与德卡扶余分公司于2016年11月28日和2017年5月18日签订的两份产权商铺认购协议；2.判令德卡扶余分公司、德卡公司返还购商铺款2,112,040元，并自交款之日起至还款之日止按人民银行同期贷款利率计算利息；3.德卡扶余分公司、德卡公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年柏瑛林与德卡扶余分公司订立产权商铺买卖协议，购买德卡扶余分公司、德卡公司开发的德卡城市广场一层31号60.06平米、32号80.89平米两处产权商铺，31号商铺价款897,712元，32号商铺价款1,214,328元，合计2,112,040元。柏瑛林自2014年6月起陆续交款，至签订书面认购协议时柏瑛林已交清全部购商铺款2,112,040元。2016年11月28日、2017年5月18日柏瑛林与德卡扶余分公司正式签订两份认购协议书，约定柏瑛林购买德卡城市广场一层31号60.06平米、32号80.89平米两处产权商铺，协议第三条约定：交付业户自行经营时间为2018年12月31日；第六条约定：产权证办理日期即商场开业一年后。合同约定的总价款2,112,040元由德卡公司出具收据两枚。2016年9月16日德卡城市广场开业，至2017年9月16日即认购协议约定的办理产权证日期，德卡扶余分公司、德卡公司无法为柏瑛林办理两处商铺产权证，拖延至今将近两年仍无法办理。最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。德卡扶余分公司、德卡公司承诺开业一年后即2017年9月16日起办理产权证，在合理期限内90日内（2017年12月16日）无法办理，直至起诉之日已经近二年仍无法办理，依据上述司法解释规定，柏瑛林有权请求解除购买商铺协议，德卡扶余分公司、德卡公司应承担违约责任。故诉至法院，请求解除柏瑛林与德卡房地产开发有限公司扶余分公司于2016年11月28日、2017年5月18日签订的两份产权商铺认购协议，判令德卡扶余分公司、德卡公司返还购商铺款2,112,040元，并自交款之日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息。德卡扶余分公司、德卡公司辩称，不同意解除双方签订的产权协议，因为德卡扶余分公司、德卡公司没有任何违约行为，柏瑛林的商铺产权在一年之后也可以随时办理。不同意返还商铺款及支付利息的请求。一审法院查明认定的事实：2016年11月28日、2017年5月18日柏瑛林与德卡扶余分公司签订两份认购协议书，约定柏瑛林购买德卡城市广场一层31号60.06平米、32号80.89平米两处产权商铺，其中31号商铺价款897,712元，32号商铺价款1,214,328元，合计2,112,040元。柏瑛林交付了全额款项，德卡公司给柏瑛林出具收据两枚。协议约定的主要内容包括：第四条付款方式“一次性付款”；第六条“产权证办理日期即商场开业一年后”，“该商品房达到办理产权证条件后，甲方及时通知乙方办理各项手续及缴纳各项税费”。2016年9月16日德卡城市广场试营业，2017年2月27日，德卡城市广场消防验收合格，2017年4月21日，取得建筑工程竣工工程备案证。柏瑛林在德卡城市广场开业一年后一直多次要求德卡扶余分公司、德卡公司协助办理所购买的两处商铺产权证未果，现要求解除合同赔偿损失。一审法院认为，本案虽然双方当事人签订的是认购协议书，但从内容上看实质是属于商品房买卖合同纠纷，当事人之间的争议焦点为德卡扶余分公司、德卡公司是否存在违约行为。经过庭审查明的事实，柏瑛林在交清全部购买商铺款项后，双方签订了正式的认购协议书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；据此可以认定双方之间的商品房买卖合同成立并生效。双方应该按照协议约定的内容履行合同确定的义务。双方在签订合同时明确约定产权证办理日期即商场开业一年后及该商品房达到办理产权证条件后，甲方及时通知乙方办理各项手续及缴纳各项税费等内容，但德卡扶余分公司、德卡公司并未依约履行，已经构成根本性违约，柏瑛林有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。无论从德卡扶余分公司、德卡公司的开业时间即2016年9月16日起算，还是以2017年2月27日德卡城市广场消防验收合格，或者2017年4月21日，取得建筑工程竣工工程备案证之日作为起算点，德卡扶余分公司、德卡公司的行为均已超过合同约定的期限。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立时起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按此规定，德卡扶余分公司、德卡公司不但违反了双方约定的期间，同时也违反了法律规定的办理商品房产权证的时间。故柏瑛林要求德卡扶余分公司、德卡公司支付利息的请求，也应予以保护。利息的起算点应以两次签订正式合同的时间为准。德卡扶余分公司、德卡公司之间是总公司和分公司的关系，德卡扶余分公司不是独立的法人，不能单独对外独立承担民事责任，应与总公司共同承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、解除柏瑛林与吉林省德卡房地产开发有限公司、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司签订的商品房买卖合同。二、吉林省德卡房地产开发有限公司、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十五日内返还柏瑛林购房款2,112,040元，并自交款之日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。（其中以1,214,328元为基数，自2016年11月28日起算，以897,712元为基数，自2017年5月18日起算）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人争议的焦点：双方签订的商品房买卖合同应否解除。经本院审理查明认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，1.柏瑛林作为买受人与德卡扶余分公司作为出卖人，双方自愿签订了《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》，虽系商铺的认购协议，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，因此双方签订的买卖合同合法有效。关于双方签订的合同应否解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”即合同解除需依约定解除和法定解除。本案中，双方签订的合同内容以及法定情形不具有约定解除及法定解除合同的条件。柏瑛林要求解除合同的理由，没有事实依据和法律依据，其请求不能成立。2.关于涉案商铺能否办理产权证照问题，扶余市不动产登记中心于2019年9月26日出具的《关于德卡城市广场办理不动产登记的情况说明》，能证实德卡城市广场1-4楼商铺已经具备办理不动产登记的条件，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”情形。一审法院以此为由判决解除合同，属于认定事实及适用法律错误。3.关于柏瑛林提出因其购买商铺前安装消防门导致商铺贬值，德卡扶余分公司出售时存在欺诈行为。经查，柏瑛林提交的平面示意图，可以直观地看到结构布局，起到指示作用，该平面图并未对相关设施作出说明及允诺等具体内容，属于商品房的销售广告和宣传资料，为要约邀请，而非合同内容，故以此认定德卡扶余分公司构成欺诈行为证据不足。综上，柏瑛林一审诉求解除合同的理由，既无约定解除依据，又无法定解除依据，其请求不能成立，本院不予支持。上诉人德卡扶余分公司和德卡公司的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初3067民事判决；二、驳回柏瑛林的诉讼请求。一审案件受理费27,696元、二审案件受理费27,696元，计55,392元，由柏瑛林负担。本判决为终审判决。审判长 庞 丽审判员 于 涛审判员 杨小玉二〇二〇年一月十四日书记员 刘俊梅