贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8870号上诉人（原审原告）：赵毅敏，男，1963年1月19日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：赵峰，父子关系。被上诉人（原审被告）：贵州施格房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄金路A栋1层1号。法定代表人：薛平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李炜，男，1994年1月7日出生，汉族，住贵州省黔西县，该公司员工。上诉人赵毅敏因与被上诉人贵州施格房地产开发有限责任公司（以下简称施格房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人赵毅敏的委托诉讼代理人赵峰，被上诉人贵州施格房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李炜到庭参加诉讼现已审理终结。上诉人赵毅敏上诉请求：1．撤销原判第二项，支持上诉人在一审中提出交房的诉讼请求；2．变更原判第一项为被上诉人支付上诉人超期过渡（按贵阳市拆迁补偿规定，每月递增5%计算至5倍为止，从合同约定的24个月过渡期届满至实际支付之日为止）；3．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人主张的是超期过渡费，原判仅按正常过渡期内的标准计算明显错误；2、原判未区分本房屋拆迁补偿合同纠纷与尚未发生的物业管理纠纷之间的界限，将两者混为一谈，导致责任不明，土地收益金上诉人早已缴纳，不存在此项费用，上诉人还未交房，就要被迫缴纳二次加压费，装修保证金、装修管理服务费、装修垃圾处理费和看房费无法无理；3、上诉人收房时，被上诉人违法列出不该收取的诸多费用，上诉人有正当理由不交纳，上诉人拒不交房，其存在过错，法院须判决交房，至于物业费系另一法律关系；4、上诉人将保留向被上诉人依法追讨迟交房和迟办理产权证的违约金。施格房开公司辩称，1、我方一审提交的登报证明及《房屋拆迁产权调换协议》证明我方在2016年9月3日登报通知业主收房，我方从未承诺过不足三年按三年计算的标准，过渡期为24个月，一审上诉人认可2016年9月3日为交房之日，故增发过渡费起算日期应按2014年9月16日计算至2016年9月3日，共计23个月17天，根据《贵阳市房屋拆迁管理办法》地十九条关于过渡费的规定，计算后为21,554.68元；2、上诉人在上诉状中称被迫交纳各项费用我方有异议，《房屋拆迁产权调换协议》第八条明确约定了入住时需交清各项费用后才能入住；3、上诉人提交的单据只证明其缴纳的土地收益金面积为37.26㎡，我方向上诉人收取的是其应补交的面积为86.82㎡的土地收益金104,184元。赵毅敏向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》，将被告位于云岩区××巷施格名门7栋1单元15楼1、3座两套房屋交付原告；2、判令被告一次性支付原告的3年房屋过渡费人民币陆万元（60,000元）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确交付是指实际交付及办理房屋产权证。3年的过渡费从2014年9月7日计算至2017年7月28日，不足三年按三年计算。一审法院认定事实，2012年9月7日，被告作为拆迁人、甲方，赵春明作为被拆迁人、乙方签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议主要约定一、拆迁范围内涉及乙方照壁巷2号附2-1-2砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积41.08㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销。并于2012年9月15日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责。二、甲方以照壁巷施格名门7幢1单元15楼1/3座建筑面积51.23㎡/72.85㎡与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图。乙方补给甲方人民币71,257.05元，甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行……六、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费9,859.2元。41.08㎡＊10元/㎡＊24月=9,859.2元。七、违约责任和纠纷解决办法1、乙方不按本协议约定期限搬迁，甲方可根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定申请人民法院在诉讼期间先予执行。2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定增发乙方过渡费……八、其他3、过渡费以乙方交原房之日起计算，以甲方登报之日终止。4、入住时乙方交清各项费用后方能入住。同日，双方又签订《补充协议》，主要约定“一、甲、乙双方于2012年9月7日签订的《房屋拆迁产权调换协议》乙方应付甲方人民币71,257元；二、现甲、乙双方再次协商，在履行2012年9月7日双方签订的协议时，甲方少收乙方超安面积款人民币71,527元，并另补助乙方人民币4万元整……”。庭审中，原被告双方均认可2012年9月14日，赵春明一方将被拆迁房屋交被告予以拆除，同日，被告向赵春明出具《收条》，载明“今收到照壁巷2号2-1-2号赵春明户房屋所有权证编号筑房权证直改字第××”，准入证编号筑房准字0004890号”。原告得知可以收房时，向被告要求收房，但被告以需原告缴纳土地收益金为由拒绝交房，后原告找出原房屋已缴纳土地收益金的票据后，被告又要求原告交纳图强物业收费表中的相关费用后才予以交房，原告不予认可，双方协商未果，原告将被告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，原告提交图强物业收费表，拟证明被告2016年向原告要收取两套房屋的相关费用，其中包含维修基金、物业服务费、自来水二次加压费、装修保证金、装修管理服务费、建筑垃圾处理费、燃气、水一户一表、电一户一表、电子门禁系统、闭路电视费、土地收益金款、看房费等，一套应交纳110,186.98元，另一套应交纳46,280.03元。被告认为是图强物业的收费标准，并陈述需要原告交纳的就是图强物业出具的清单载明的费用。看房费是原告未按时收房，被告看护房屋的费用，该费用是根据行业规定收取的。庭审中，被告提交2016年9月3日贵州都市报，其中载明“交房通知尊敬的施格名门业主施格名门项目一期已顺利竣工，现为提高效率，保证服务质量，交付手续可以在您认为方便的时候和我公司预约办理。特此通知贵州施格房地产开发有限责任公司”。原告对此无异议。另查明，原告母亲张静华于2006年8月21日去世，原告父亲于2013年1月8日去世。二人婚后育有一子赵毅敏。张静华婚前育有三名子女，分别为王俊杰、王英杰和王凤杰。2015年5月5日，王俊杰、王英杰和王凤杰作出声明，表示对于父母生前房产贵阳市照壁巷2号附2-1-2房屋，2018年经贵州施格房地产开发有限责任公司拆迁补偿为两套房屋，该两套房屋已经入交房阶段，王俊杰、王凤杰、王英杰经商量，一致同意对上述遗产放弃属于自己部分的继承权，由赵毅敏一人全部继承。一审法院认为，原告父亲赵春明与被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同全面履行义务。赵春明死亡后，其继承人有权对赵春明就上述合同享有的权利进行继承，赵春明的继承人王俊杰、王英杰、王凤杰均表示对本案诉争的财产放弃继承，同意由原告继承，故原告主体适格。《房屋拆迁产权调换协议》第八条第四款约定“入住时乙方交清各项费用后方能入住”，现被告已于2016年9月3日公告交房，而原告所提交的证据不足以证明其已交纳相关费用，故其诉请要求被告交房房屋不符合双方的约定，不予支持。另，因涉案房屋尚不具备办证条件，故对原告要求办理房屋登记的诉请，不予支持。关于原告主张的过渡费，原告根据《房屋拆迁产权调换协议》第六条及第八条的约定，过渡费按原房屋建筑面积41.08㎡，每月10元/㎡予以计算，一审法院从其自愿。协议约定过渡费的计算时间从赵春明方交原房之日起计算至甲方登报之日终止。原告认可被告已支付24个月过渡费，且认可原房屋于2012年9月14日交给被告，被告于2016年9月3日登报通知交付，故未支付的过渡费应为：（2014年9月14日计算至2016年9月3日）721日＊（10元/㎡/30日）＊41.08㎡=9,872.89元。对原告主张的房屋过渡费超过上述金额的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决：一、被告贵州施格房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内一次性支付原告赵毅敏房屋过渡费人民币9,872.89元。二、驳回原告赵毅敏的其余诉讼请求。案件受理费650元（已减半收取），由原告赵毅敏承担543元，由被告承担107元（原告已交）。二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审一致。本案事实，有证明、声明、协议、房屋拆迁产权调换协议、补充协议、（2018）黔01民终6640号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、安置房屋是否应该交付被拆迁人；二、超期临时安置补助费是否计算正确。关于焦点一，本案双方当事人签订了《房屋拆迁产权调换协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。赵毅敏已将房屋交予施格房开公司拆迁，施格房开公司应在安置房屋建成后将房屋交付被拆迁人赵毅敏。一审判决驳回赵毅敏要求交房的诉请错误，本院对此予以纠正。施格房开公司以赵毅敏未支付相关费用为由拒绝交房，但其并未就要求交纳的费用合理性进行说明，且在本案中亦未对此提出反诉，如施格房开公司认为赵毅敏未交纳相关费用侵害其权利，亦应交付房屋，并就未交纳的相关费用另行主张权利。关于焦点二，本案双方当事人在《房屋拆迁产权调换协议》明确约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定增发乙方过渡费”，按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款“拆迁人不能按约定期限安置的，应发给被拆迁人或者房屋承租人超期临时安置补助费。被拆迁人或者房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超1个月，超期临时安置补助费按超期临时安置补助费标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。”一审未进行递增计算错误，本院对此予以纠正。合同约定2012年9月15日前搬迁，过渡期24个月，即从2014年10月开始，超期过渡费开始按超期临时安置补助费标准10元逐月递增10%，直至2016年2月递增至月临时安置补助费标准的5倍即50元，2014年10月至2016年2月的超期过渡费计算为41.08×（11＋12.1＋13.3＋14.6＋16.1＋17.7＋19.5＋21.5＋23.6＋25.9＋28.5＋31.3＋34.5＋37.9＋41.7＋45.9＋50）=18,284.7元，从2016年3月开始每月的超期过渡费均为41.08×50=2,054元。关于超期过渡费计算的截止时间，鉴于施格房开公司一直未交付安置房屋，故应计算至实际交付房屋之日止，鉴于赵毅敏仅主张2014年9月7日至2017年7月28日的过渡费，可从其自愿。2016年3月至2017年7月的超期过渡费为2054×17个月=34,918元。即赵毅敏的超期过渡费为：18,284.7元＋34,918元=53,202.7元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7975号民事判决第二项；二、变更贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7975号民事判决第一项为：贵州施格房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内一次性支付赵毅敏房屋超期过渡费53,202.7元；三、贵州施格房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内向赵毅敏交付照壁巷施格名门7幢1单元15楼1号、3号房屋；四、驳回赵毅敏的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取650元，由贵州施格房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费用2,923元，由贵州施格房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年一月十三日书记员 李连睿