黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民再4号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘艳娥，女，汉族，1965年9月27日出生，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：甄祥兰，黑龙江四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳梅，黑龙江四维律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：吕艳洲，男，汉族，1991年1月4日出生，无职业，住大庆市萨尔图区。再审申请人刘艳娥因与被申请人吕艳洲房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）黑06民终1647号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年12月11日作出（2019）黑06民申217号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘艳娥及委托诉讼代理人刘艳梅、被申请人吕艳洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人刘艳娥申请再审称，1.二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审法院在被申请人贷款不能通过银行审批，又不按照合同约定补足贷款首付的情况下，错误地认定附生效条件未能成就的原因是双方共同造成的。二审法院认定“申请人当时同意配合被申请人到另一家银行申请按揭贷款，但在约定时间当天，申请人以其行为表示拒绝配合到银行办理‘面签’”是错误的；2.二审法院适用法律不当，枉法裁判。我是为了卖房子，拿到房款，我不可能阻止被申请人贷款。3.案件明显是虚假案件。一审法院查清了案件事实，但二审庭审中的证人明确说是中介公司让其出庭的。在没有发票的情况下让我赔偿佣金2200元，存在恶意。要求再审撤销二审判决，维持一审判决。被申请人吕艳洲辩称，1.我后买的房子已经在别的银行办理了贷款。2.因为房子没买成，我把婚期往后推，因为我在饭店交了2000元钱定金，定金是不退的。3.中级法院已经做出终审判决，我希望维持原判，对方给我2000元就行。吕艳洲向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的房地产买卖合同；2.要求刘艳娥支付未付定金的一倍定金5000元及逾期支付利息；3.要求刘艳娥赔偿中介佣金4400元。一审法院认定事实：2017年12月28日，吕艳洲、刘艳娥经全通公司的介绍达成一致并签订房地产买卖合同，约定:刘艳娥将其所有的位于大庆市萨尔图区××小区××室房屋以439000元价格出卖给吕艳洲，吕艳洲采取按揭贷款的形式付款，吕艳洲预交定金5000元，定金将在第一次付款中冲抵购房款;吕艳洲、刘艳娥于2018年2月15日前至全通公司，在经纪人的陪同下到大庆市建设大厦产权交易中心办理过户手续，逾期按违约处理；刘艳娥保证在过户之前，若吕艳洲拒绝继续交易，则购房定金5000元无偿退还吕艳洲；此协议在银行审批通过后生效；倒房时间以尾款实际到账为准。刘艳娥（吕艳洲）于当日将定金5000元实际交付给全通公司，由刘艳娥出具收据，收据中注明：此定金由全通公司代为保管至过户当天。后双方因银行按揭贷款审批问题发生争议未实际履行房地产买卖合同，吕艳洲以刘艳娥违约为由诉至法院。一审法院判决：一、解除吕艳洲、刘艳娥之间签订的房地产买卖合同；二、驳回吕艳洲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由吕艳洲负担。吕艳洲不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持吕艳洲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘艳娥负担。二审法院认定事实：吕艳洲与刘艳娥在双方签订的《房地产买卖合同》中关于定金部分的约定为：双方自签订本合同之日起，中途不得违约；如吕艳洲违约，定金全部归刘艳娥所有；如刘艳娥违约，自违约之日起三个工作日内将吕艳洲所支付定金的双倍返还给吕艳洲；无论哪一方违约，违约方需承担全通公司服务佣金（成交额的百分之三）。双方口头约定吕艳洲需向浦发银行申请涉案房屋按揭贷款。同日，吕艳洲向全通公司交付服务佣金4400元。二审中吕艳洲自认其向双方约定的浦发银行申请房屋按揭贷款时，贷款手续提交后未经审批就被银行否认。在全通公司通知刘艳娥可向别的银行配合吕艳洲办理案涉房屋按揭贷款时，刘艳娥虽然当时同意，但在约定时间当天，刘艳娥以其行为明确表示拒绝配合到银行办理案涉房屋按揭贷款手续。吕艳洲在本案中交付给刘艳娥的5000元定金，吕艳洲自认全通公司已经返还给吕艳洲。其他认定的事实与一审一致。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时成立。”本案中吕艳洲与刘艳娥签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，该合同自双方签字之日起依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”依据本案中吕艳洲与刘艳娥签订的《房地产买卖合同》，双方约定需要双方首先向涉案房屋所在地房地产交易中心即大庆市建设大厦交易中心办理过户手续，在办理过户手续当天，吕艳洲向刘艳娥给付房屋首付款54000元，剩余房款需吕艳洲向银行申请贷款成功后交付给刘艳娥；同时在该合同中，双方特别以手写字体注明：此协议在银行审批通过后生效。即本案双方当事人在签订合同时，对合同的效力约定了生效条件。结合本案证据，可佐证双方此项约定的内容实际为合同的生效条件为涉案房屋按揭贷款手续获得银行审批通过。本院认为，双方约定的条件并不违反法律规定，但根据本案合同履行情况，可证实双方未在银行成功办理涉案房屋按揭贷款手续，因此，合同所附生效条件未成就，即涉案《房地产买卖合同》未达到生效条件。现双方当事人均以自己的行为表明同意解除涉案《房地产买卖合同》，故一审法院判令解除双方签订的《房地产买卖合同》符合法律规定，本院对此予以维持。关于吕艳洲主张的刘艳娥应支付双倍定金的差额部分5000元及利息的请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中案涉合同生效条件的成就需要买卖双方共同促成。因二手房买卖，买方向银行申请按揭贷款时，需买卖双方共同到银行办理相关手续，即俗称的“面签”。依据本案证据，可证实刘艳娥作为卖方，在得知吕艳洲向浦发银行申请贷款审批未获通过后，在中介机构全通公司通知可向别的银行申请按揭贷款时，刘艳娥虽然同意配合吕艳洲到另一家银行申请按揭贷款，但在约定时间当天，刘艳娥以其行为明确表示拒绝配合到银行进行“面签”。刘艳娥陈述其拒绝配合吕艳洲到银行进行“面签”存在正当原因，即根据案涉房屋所在地即大庆市关于二手房按揭贷款政策的规定，买方交付的房款首付比例不能低于总房款的20%，而本案中吕艳洲承诺的购房首付款项仅为54000元，涉案房屋约定价款为439000元，吕艳洲的首付款比例远达不到银行发放贷款所要求的首付比例，故刘艳娥即使配合吕艳洲到银行进行“面签”，也不可能通过银行的贷款审批，除非双方通过虚假提高房屋价款的方式骗取银行审批，但刘艳娥不同意以通过虚假提高房屋价款的方式骗取银行审批。本案中的证据即全通公司工作人员与刘艳娥的通话内容及对话内容也佐证了刘艳娥的陈述。因此，本院认为，虽然刘艳娥未在约定时间内到银行配合吕艳洲进行案涉房屋的按揭贷款手续，但刘艳娥自身对此并无过错。因为根据案涉房屋所在地即大庆市关于二手房按揭贷款政策的规定，买方交付的房款首付比例不能低于总房款的20%，吕艳洲承诺交付的购房款首付比例远低于银行发放贷款所要求的首付比例。虽然吕艳洲称其在刘艳娥明示拒绝继续履行合同的情况下，后购买了另一房屋并向其他银行申请按揭贷款成功，但吕艳洲并未提交证据证实在刘艳娥拒绝继续履行涉案合同时，其承诺可提高购房款首付比例并明示告知了刘艳娥，亦未提交证据证实在其同意提高购房款首付比例的情况下，刘艳娥依然不同意配合其到银行进行案涉房屋的按揭贷款手续。但吕艳洲与刘艳娥作为房屋买卖合同的双方，在订立合同时关于房屋首付比例的约定不符合案涉房屋所在地即大庆市关于二手房按揭贷款政策的规定，致使合同所附生效条件不可能成就，因此，本院认定涉案合同所附生效条件未成就的原因系双方共同造成。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条约定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案双方当事人在《房地产买卖合同》中明确约定：“双方自签订本合同之日起，中途不得违约；如吕艳洲违约，定金全部归刘艳娥所有；如刘艳娥违约，自违约之日起三个工作日内将吕艳洲所支付定金的双倍返还给吕艳洲；无论哪一方违约，违约方需承担全通公司服务佣金”。本案中双方当事人的约定并不违反法律规定。吕艳洲在本案中自认其交付的5000元定金全通公司已经返还，其在本案中主张的5000元系双倍定金的差额部分，而法律规定定金罚则，体现的是对违约一方当事人的制裁，且该种制裁带来的法律后果较为严厉，如前所述，涉案合同所附生效条件未成就的原因系双方的责任，并非单纯归因于买方或卖方，因此，对于吕艳洲该部分请求，本院不予支持。关于吕艳洲主张的要求刘艳娥应赔偿其向全通公司给付的服务佣金4400元的请求，本院认为，如前所述，涉案合同所附生效条件未成就的原因系双方共同造成，吕艳洲与刘艳娥均存在过错，因此，对吕艳洲主张的该部分费用，本院认定由双方共同负担，即刘艳娥应赔偿吕艳洲2200元。吕艳洲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。二审法院判决：一、维持大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602民初3366号民事判决第一项；二、撤销大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602民初3366号民事判决第二项；三、原审被告刘艳娥应自本判决生效之日起十日内向原审原告吕艳洲赔偿2200元；四、驳回原审原告吕艳洲其他诉讼请求。再审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院再审认为，针对再审申请人刘艳娥的再审申请，本案争议焦点为再审申请人刘艳娥是否应赔偿被申请人吕艳洲服务佣金的一半即2200元。本案中，刘艳娥与吕艳洲签订的房地产买卖合同是经过房屋中介公司的联系、介绍，并在中介公司在场的情况下签订的。刘艳娥作为一名普通的房屋买卖交易人，不应苛求其在签订合同时须了解本地二手房市场办理银行贷款所需的首付款比例及其他条件。且合同中虽约定吕艳洲需支付的首付款数额为54000元，余款办理银行贷款，但同时括号内注明“具体贷款额度、贷款年限按有关规定审核为准，首付款多退少补”。故刘艳娥在签订合同时虽不了解办理银行贷款所需首付款比例的规定，但上述“多退少补”的约定足以约束买受人应对首付款数额根据贷款情况进行调整。故当双方约定的54000元首付款不符合银行贷款规定的首付款比例时，作为买受人的吕艳洲应按贷款规定积极提高首付款数额，以达到贷款的条件，促成交易。但吕艳洲未予提高首付款数额，亦未有证据证明吕艳洲已提高首付款数额，刘艳娥作为出卖人拒不接收，或接收后拒不配合吕艳洲办理银行贷款，且吕艳洲在后购买的位于同一小区房屋时提高了首付款数额至120000元，并在银行办理了贷款。故吕艳洲因首付款比例过低未能在银行办理贷款成功的责任不在刘艳娥。因双方在房地产买卖合同中约定“此协议在银行审批通过后生效”，故刘艳娥对合同生效条件未成就的后果不具有任何过错，不应赔偿吕艳洲服务佣金的一半2200元。二审判决认定合同未成就的原因系双方共同造成，双方均有过错，并判决刘艳娥赔偿吕艳洲2200元不当。综上所述，二审判决适用法律错误，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销本院（2019）黑06民终1647号民事判决；维持大庆市萨尔图区人民法院（2018）黑0602民初3366号民事判决；一、二审案件受理费共计100元由吕艳洲负担。本判决为终审判决。审判长 由 艳审判员 陈世余审判员 崔明威二〇二〇年一月十九日法官助理李威书记员傅艳杰