江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3151号上诉人（原审原告、反诉被告）常州天鸿包装材料有限公司，住所地：常州市武进区遥观镇东方村委上庄81号。法定代表人：钱金标，该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷忠刚，上海普世（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项尚，上海普世（昆山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）江苏神力塑业有限公司，住所地常州市金坛区经济开发区金武路8号。法定代表人：陈建业，该公司董事长。委托诉讼代理人：成华，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史智卓，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。上诉人常州天鸿包装材料有限公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人江苏神力塑业有限公司（以下简称神力公司）房屋租赁合同纠纷及神力公司反诉天鸿公司房屋租赁合同纠纷一案，天鸿公司不服常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初5858号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鸿公司一审提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2016年5月5日签订的房屋租赁合同无效，判令神力公司返还租金1171719.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月5日签订了房屋租赁合同，由原告租赁被告的位于江苏省金坛经济技术开发区金武路8号厂房，租赁面积为13220平方米，租赁期限自2016年5月25日起至2019年5月26日止，年租金每平方为105元，合计年租金为1388100元，合同同时约定所出租的厂房电容量为500KVA，并保证实施设备的质量及安全性，因建筑物质量问题导致不能使用、承租方有权解除合同。同日，双方还签订承诺函，其内容为：出租方于2016年5月25日搬空仓库及流延车间，厂房配电容量500KVA，目前进场130KVA，其余部分二个月完成等。合同签订后原告向被告支付租金1388100元，但被告占用原告所承租的厂房一直未搬空，且450平方米的配电房也计算在原告的租赁面积里，尤其配电容量一直到2016年7月25日才由130KVA增至250KVA，至起诉时也未按合同的约定达到500KVA，致使原告的两条生产线只能使用一条，严重影响了原告的正常生产。因出租的厂房没有合法的规划、施工许可、工程完工验收及避雷、消防手续，租赁物存在严重的质量问题，导致租赁物被雷电击中后发生火灾，造成原告重大财产损失，进而使我公司合同目的无法实现，对此，原告已于2016年9月29日向被告发出解除租赁合同的书面通知，并就解除合同的具体事项予以了说明，但被告对此置之不理。综上，因被告出租的厂房没有合法建房手续，同时在质量、避雷、消防等方面存在严重问题，导致部分租赁的厂房在遭受雷电后毁损、灭失，同时也未按合同的要求完成500KVA电容量工作，严重影响我公司生产，致使我公司合同目的无法实现，现依法主张权利。天鸿公司提供证据如下：1、厂房租赁合同。证明原、被告双方于2016年5月5日签订厂房租赁合同，就承租期限、租金等进行约定，约定被告厂房配备的电容量为500KVA，并保证设施设备的安全及性能，被告的建筑质量问题使原告不能使用时，原告可解除协议。2、承诺函。证明双方于2016年5月5日签订承诺函，被告承诺仓库及流延车间于2016年5月25日前搬空，厂房配备电容量为500KVA，目前进场电容量130KVA，其余部分两月内完成。3、房产证（复印件）。证明原告所租用的部分厂房的房产证，产权是被告所有。4、电话录音。证明被告确认至起诉前，厂房的配电容量只有250KVA，没有达到合同约定的供电容量。5、解除合同通知书。证明原告于2016年9月29日已经依法通知被告解除租赁合同。6、转账凭证。证明租金1383800元已经支付完毕。7、调取的神力公司情况说明、规划平面图。证明神力公司的其余厂房向相关部门申请建设时实际已完工，厂房没有合法建造、规划施工及竣工验收手续，故双方签订的房屋租赁合同无效。8、神力公司网页介绍。证明神力公司与天鸿公司所生产产品的一致性，神力公司在建造厂房时在防火、避雷、消防等方面应当考虑该产品的特殊性。针对本诉神力公司答辩、质证意见：天鸿公司诉请合同无效的理由不能成立，其单方解除合同的行为也不符合法律规定，请求法院驳回原告诉请。其理由：1、案涉租赁合同是双方作为商事主体在意思自治一致的情况下共同实施的民事法律行为，且不违反法律、行政法规等强制性规范，也无合同无效之情形。租赁物有合法的规划审批、建设工程许可等手续，作为招商引资项目、先建待批等情形那是得到相关部门批准的，何况《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条在但书部分及第四条对此明确规定。案涉租赁房屋在双方签订合同时已取得了建设工程规划许可证，同时相关租赁房屋也办理了不动产产权证，故无论是物流仓库、还是生产车间等均不存在无效之情形。案涉租赁房屋业经消防部门通过消防规划、并经过消防事项合格的验收，至于消防部门在验收过程中向我公司提出的有关建议，纯属主管部门正常工作意见，不能据此推导出租赁房屋不符合避雷、消防的要求。天鸿公司以所承租的房屋无合法建造手续及未通过消防验收为理由、要求确认案涉租赁合同无效无事实和法律依据。2、神力公司虽未按约定的时间将配电容量调整至500KVA，但未影响天鸿公司正常生产，神力公司有两条供电线路，分别为800KVA和630KVA。天鸿公司缴纳的用电费用可以进一步证明神力公司所供电容量能够保证其正常的生产。在火灾发生之前天鸿公司从未因电容量不足而影响其生产、并向神力公司提起要求增加电容量的请求。再说，从电容量130KVA增加至250KVA的事实来看，神力公司已按约定积极履行合同的义务。租赁合同及承诺函中虽约定在2个月内完成电容量500KVA的工作，但电容量的增容工作不是神力公司单方独立能够完成的，所以，双方在租赁合同及承诺函中还明确了500KVA电容量的增容到位具体时间以供电公司安装为准的约定。尤其在火灾发生后因有其他承租人离开、不再使用原有的总电量、更能保证天鸿公司的用电生产，天鸿公司所举证据“电话录音”更加能证明双方就此协商、沟通的事实及即使在火灾发生后神力公司仍有充足的电容量保证天鸿公司用电。故天鸿公司以神力公司未按约定使电容量增至500KVA、从而影响其正常的生产、致使其订立合同目的无法实现的理由不符合本案的事实。合同虽约定的租赁面积为1300多平方米，但包括配电房的400多平方米在内神力公司实际交付给天鸿公司能够使用的面积达1500多平方米，远远超出了合同约定的面积，尤其从租赁到火灾发生时天鸿公司从未向我公司提出该方面的要求，所以，所为神力公司还有1350平方米的约定租赁面积没有交付给天鸿公司的说法根本不符合事实。3、天鸿公司在订立租赁合同时向神力公司隐瞒了生产EPE珍珠棉产品的事实。相关资料及数据表明EPE珍珠棉产品会释放丁烷气体、具有易燃易爆危险性。该类产品属于甲类存储物品的危险类别，储存的场所在防火、消防等方面要达到二类标准、存储场所不能设置电线等，按规定应使用火灾危险为甲类耐火等级为二级以上的生产厂房，而神力公司出租的厂房火灾危险等级仅为丙类，耐火等级为三级，天鸿公司仅仅对生产车间进行了消防改造，但未对用于存储EPE珍珠棉产品的厂房进行相应的改造，违反了建筑设计施工规范GB50016-2014的强制规范。案涉房屋火灾虽由雷击引发，且合同也约定因此造成的损失双方互不赔偿。但如果天鸿公司按规定存储该产品，则不可能导致租赁的物流仓库房屋及相关财产等全部焚毁的后果，故其主观过失行为与火灾损坏的结果存在直接的因果关系，对因雷电引起的火灾导致的损害结果，天鸿公司存在重大过失行为，其行为也构成违约。4、物流仓库等租赁物虽经火灾灭失，但神力公司在原出租的区域内仍有同等面积的厂房替代仓库可供天鸿公司使用，实际上在火灾后，双方就替代仓库、电容量等问题召开了多次协调会，期间天鸿公司并未有不再租赁、使用的任何意思表示，而是在神力公司不知情的情况下突然离去，再向神力公司发出要求解除合同、退还租金的通知。5、对天鸿公司所举证据1、2、3、4、6的真实性无异议。但证据1、2说明在签订租赁合同时，天鸿公司隐瞒生产EPE珍珠棉产品的事实。2个月内电容量增至500KVA须以供电部门的安装为准，即使电容量未达到该标准事实上也保障了天鸿公司的正常生产。证据4进一步证明在火灾发生前天鸿公司就电容量问题从未向神力公司提出异议和要求。对证据5的真实性不予认可，仅为天鸿公司的单方行为。神力公司仅收到天鸿公司2016年10月17日发出的、要求神力公司于同年10月18日派人与其办理交接的通知书。就证据7所涉建房相关手续问题因建造时间久远，该方面的证据需要进一步的搜集。证据8认为双方的产品在本质上有区别，神力公司所建造的厂房符合神力公司产品在防火、避雷、消防等方面的要求。天鸿公司在签订房屋租赁合同时隐瞒了产品的特殊性，既然明知EPE珍珠棉在防火、消防等方面有特殊规定，应自行采取相应措施，且合同对此也有明确约定。综上，天鸿公司离开的根本原因是其行为存在重大过失、致使部分租赁物毁损灭失、且违约不愿意继续履行合同，所谓神力公司未按约定使电容量达到500KVA标准，影响其生产，承租房屋无合法建造手续及未通过消防验收等纯属为不履行合同寻找借口，请求驳回原告天鸿公司的诉讼请求。反诉原告神力公司一审提出诉讼请求：1、判令天鸿公司单方解除2016年5月5日双方签订的《房屋租赁合同》的行为不发生法律效力；2、要求解除双方于2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》，并要求天鸿公司承担因解除合同的违约责任；3、基于天鸿公司违约，要求其赔偿财产损失694900元，同时赔偿已由神力公司向其他承租人赔偿的损失108348元，合计803248元；4、本案诉讼费用（含鉴定费）由天鸿公司承担。事实及理由：原、被告于2016年5月5日签订合法有效的《房屋租赁合同》，天鸿公司在承租期间因重大过失行为导致部分租赁物及神力公司的相关财产毁损灭失，财产损失业经评估鉴定。另外，因火灾导致神力公司对其他承租人构成违约，其他承租人以诉讼的方式向神力公司主张权利，神力公司已按生效的法律文书履行义务。就火灾造成的变配电实施修复及房屋等部分的损失神力公司将保留另案主张的权利。就反诉请求神力公司所举证据：1、火灾责任认定书。证明着火厂房内存放的物品是易燃易爆的EPE珍珠棉，火灾与天鸿公司的重大过错行为之间存在因果关系。2、通知书。证明神力公司仅收到天鸿公司2016年10月17日发出的、要求神力公司于同年10月18日派人与其办理交接的通知书，天鸿公司没有法定的合同解除事由，其行为是拒绝履行合同的行为。3、因火灾造成的财产损失清单，以及购买的增值税发票。证明被烧毁的财产及相应价值。4、房屋估价报告书。证明被烧毁房屋的市场价值为4250000元。5、发票、协议产品报价表。证明我公司为建设新的配电房和电力设备所发生的价款560000元。6、厂房租赁合同五份。证明火灾烧毁了变压器，导致其他承租户解约，造成神力公司因解约造成的租金损失。7、互联网下载文件。珠海斗门四维包装厂珍珠棉仓库火灾情况；关于珍珠棉生产运输储存过程中的注意事项；珍珠棉片管棒生产工艺操作简要。证明珍珠棉的生产储存过程中会产生易燃易爆的气体。8、易燃易爆气体上下限表。证明丁烷气体的爆炸下限为1.9%。9、建筑设计防火规范要求。证明天鸿公司储存的珍珠棉挥发的丁烷气体属于甲类存储物品的危险类别，其储存场所的消防等级要达到二类，且存储场所不能设置电线等。10、（2017）苏0482民初914号、（2017）苏0482民初570号民事判决书。证明神力公司依据该两份判决书分别向江苏戴兹乐机械科技有限公司、常州市金斯敦减震材料科技有限公司赔偿因火灾造成的损失78984元、29364元，合计108348元。11、车间物流中心的平面规划图1张。证明涉案合同中烧毁的房屋记载了第三排从左起第三部分标志的物流中心（已建）内设卫生间，另外涉案合同还有被烧毁的物流中心的北面的车间（已建），还有车间西侧的局部生产车间，涉案租赁房屋业经规划。12、车间和物流中心的建设工程规划许可证。证明案涉租赁房屋有合法的许可手续。13、消防验收的证明。证明已对消防的设计进行审核，案涉房屋通过了消防验收。14、2005年6月15日，江苏省金坛经济开发区管理委员会、金坛市国土资源局出具的情况说明。证明因神力公司系招商引资企业，厂房可以建批同步。对神力公司的反诉及所举证据，天鸿公司答辩、质证意见：1、神力公司存在违约行为。第一，没有按照合同约定提供500KVA的电容量，从承诺函及电话录音可以证实；第二，没有提供适于使用的合法房屋，所提供的房屋没有避雷和消防设施，且未经过综合验收。2、由于部分租赁物被雷击引起火灾，导致天鸿公司无法实现合同目的。3、出租的房屋主要部分未经综合验收，依法是不能使用的。根据合同法九十四条第四项之规定，天鸿公司通知神力公司解除合同，该解除合同的通知合法有效。针对神力公司的反诉，由于神力公司提供的房屋存在重大瑕疵，导致雷击引发火灾，并且双方在合同中明确约定因雷击等自然灾害造成损失双方互不承担责任，故其要求天鸿公司承担责任没有任何事实及法律依据。虽然神力公司一再提出天鸿公司因违法行为导致火灾，但这与消防部门的认定不符，其理由不能成立。请求驳回神力公司的反诉请求。4、对于证据1真实性没有异议，该证据恰说明火灾是雷击所致，如果厂房有避雷设施，就可能不会引起火灾，故神力公司应对火灾造成的损失自行承担责任。对证据2真实性没有异议。证据3是神力公司单方提供，不能证明是天鸿公司造成其损失，或者是火灾直接导致神力公司除了配电之外的设备被损毁的事实。证据4明确载明在估价对象产权清晰、手续齐全可在市场自由转让情况下做出的，神力公司没有提供产权证书原件及相应的建设资料原件，并且对于估价对象的建设年份无法确定，所以该报告不客观、无证据效力，并且报告中明确说明只能作为参考依据。证据5系神力公司与他人签订的合同，天鸿公司对此不知情，无法确认，故不予认可。证据6的五份租赁合同，都约定由于政府规定或自然灾害造成损失的，双方互不负赔偿责任，这几份合同与本案原、被告签订的合同一样，均属于神力公司提供的格式合同，并且几份合同中约定的电容量也可以证明神力公司提供的电容量不足以提供给天鸿公司在内的所有承租人使用。照片的真实性目前无法核实，但如果确实是天鸿公司所用的除尘和消防设备，证明天鸿公司已落实了防火、消防措施。证据10的真实性无异议，但与天鸿公司无关。其他来源于网络的材料及数据其真实性无法核实。原审法院经审理查明的事实：2016年5月5日，天鸿公司与神力公司签订编号为20160504号《厂房租赁合同》。合同所涉内容：租赁的房屋坐落在江苏省金坛经济开发区金武路8号，租赁面积13220平方米，每平方米每年租金105元，总年租金1388100元，租赁期限自2016年5月25日至2019年5月26日。神力公司目前出租的厂房配电容量为130KVA，500KVA总配电容量在2个月内完成，具体时间以供电公司的安装为准。就“厂房使用要求和维修责任”合同第五部分的第2、第4条约定：租赁期间，乙方（天鸿公司）应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方赔偿甲方（神力公司）一切损失；租赁期间，乙方有责任做好消防、安全、卫生工作等，如不遵守法律规定，责任自负，若因此给甲方造成损失，则乙方也应赔偿一切损失。就“租赁期间其他有关约定”第七部分的第2、第3条约定：租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；若甲方因地震、洪水、冰雹、雷击、政府规划收储或拆迁等不可抗力原因造成本合同无法履行时，乙方无条件服从政府的规划收储或拆迁，双方互不承担赔偿责任；同时合同第七部分的第5条约定了乙方解除协议的条件：所租赁房屋地区社会环境变化或社会不安定因素使乙方无法进行安全生产时，或因法律法规变化使与乙方生产相关的费用明显增加致使乙方丧失市场竞争力的情形出现；因甲方建筑物质量问题使乙方不能使用时。同日，天鸿公司、神力公司还签订了《承诺函》。约定：神力公司于2016年5月25日前搬空案涉的仓库、流延车间，厂房配电容量500KVA，目前为130KVA，其余部分在2个月内完成，具体时间以供电公司安装为准；天鸿公司必须保证安全，尤其是消防安全，必须遵守相关消防法律法规，如有引起神力公司损失，天鸿公司必须承担一切经济及法律责任。在签订《厂房租赁合同》及《承诺函》时，天鸿公司未向神力公司说明租赁厂房是生产EPE珍珠棉产品的事实。按合同的约定，天鸿公司向神力公司分次支付了2016年的全年租金1388100元，神力公司对收取该租金的事实无异议。神力公司也按合同的约定将案涉生产车间、物流仓库等交付给了天鸿公司，其中包括400多平方米的配电房。后天鸿公司利用租赁的厂房开启了一条生产EPE珍珠棉产品的生产线，并将生产的EPE珍珠棉存放在物流仓库，在生产、存放EPE珍珠棉的过程中，天鸿公司对生产车间就生产EPE珍珠棉在防火、消防等方面进行了一定的改造，但就存放几十吨EPE珍珠棉货物的仓库仅作了禁电、自然通风的防范处理。期间神力公司所提供给天鸿公司的电容量已由130KVA增至250KVA。2016年8月20日12时许因雷电击穿存放EPE珍珠棉物流仓库引发火灾，导致物流仓库房屋、仓库内的货物、配电设施及神力公司的部分财物（含相关机械等设备）烧毁。2016年9月12日，常州市公安消防大队金坛区支队作出常金公消火认字（2016）第0008号火灾事故认定书，认定起火原因为雷电击穿房屋引燃堆放的EPE棉所致。2016年11月4日，常州市公安消防大队金坛区支队还以天鸿公司未在生产车间泡沫发泡、切片处设置喷淋、不符合GB50016-2014《建设设计防火规范》有关要求对天鸿公司作出限期改正的通知及处以5000元罚款的常公金（消）行罚决字（2016）0152号行政处罚决定书。火灾发生后，就恢复用电、重建配电房、仓库置换等事项神力公司与各承租人进行磋商、协调。2016年9月24日，天鸿公司的杨成电致神力公司法定代表人陈建业、双方就500KVA用电量问题进行了沟通，在电话中陈建业明确表示能够保证天鸿公司的500KVA用电量，但也说明就电路增设费用问题需与其他承租投资者沟通、协商，在该次的通话中，杨成未向陈建业表达不再继续租赁厂房的意思。后天鸿公司在未通知神力公司的情况下搬出了所租赁的案涉厂房。2016年9月29日，天鸿公司向神力公司发出了《解除合同通知书》，该通知书明确解除合同的理由为:1、总租赁面积13220平方米尚有900平方米的厂房面积未搬空交付、配电房占用了租赁面积的450平方米；2、目前电容量只有250KVA，未达到合同约定的500KVA的要求，影响了天鸿公司的生产；3、因租赁的厂房等无避雷、消防安全设施，导致雷电引起火灾，造成天鸿公司重大损失，神力公司构成根本违约。同时该通知书明确解除合同的时间为2016年9月30日，并要求在接到该通知后的10日内返还租金1171719.9元。神力公司明确未收到天鸿公司向其发出的解除合同的书面通知，诉讼中，天鸿公司也未提供证据证明神力公司收到该《解除合同通知书》。2016年10月17日，天鸿公司向神力公司发出了《通知书》，该通知明确解除合同的时间为2016年9月30日，并明确要求神力公司于2016年10月18日上午10时派员办理交接手续，否则责任自负。神力公司对收到天鸿公司2016年10月17日《通知书》的事实无异议，同时于2016年10月25日向天鸿公司及杨成发出了《告知函》。该函明确：1、火灾后供电已恢复，虽未增容，但火灾前一直能满足你公司500KVA的用电量，未影响你公司的正常生产，从你公司总的用电费用发票与整体用电量费用的发票的比例可以证明；2、火灾后的协调会议就相关问题双方已达成一致意见，尤其有6500平方米的地方可替代烧毁的5000平方米的仓库，希望你公司不要搬迁，继续合作。但天鸿公司对神力公司的《告知函》未予回复。神力公司系招商引资企业，公司规划平面图业经金坛市规划局审核，设计证书编号为“城规编第（023007）号”、设计编号为“XG-07-171”，规划总建筑面积为95064平方米。2005年6月13日，江苏省金坛经济开发区管理委员会、金坛市国土资源局联合向有关部门出具书面情况说明，该情况说明明确：神力公司系整体搬迁，目前土地证手续正在办理中，为使该项目顺利实施、极早投入正常生产、及时办理工程建设等手续，特请市有关部门予以支持。2005年8月3日，金坛市规划局向神力公司发放了编号为“坛规建2005字第233号”建设工程许可证，该许可证核准工程明细表明确建设项目名称为物流中心、车间，建设规模为10094平方米。2013年1月24日，神力公司办理了“房权证常金字第××号”不动产登记证，该证在“房屋状况”一栏中记载“总层数2、建筑面积5631.14平方米；总层数2、建筑面积5631.14平方米；在附记栏明确建筑面积5631.14平方米，其中一层3977.3平方米为钢结构、二层1653.84平方米为框架结构”。2005年10月30日，金坛市公安局消防大队向神力公司发放了常坛公消审字（2005）第111号“关于同意金坛市神力塑料有限公司新建车间建筑工程消防设计的审核意见”，并就消防审核意见予以了批复。2006年6月20日，金坛市公安局消防大队向神力公司发放了常坛公消验字(2006)第035号“关于金坛市神力塑料有限公司新建车间建筑工程消防验收合格的意见书”，验收的范围为新建车间（一）、一层、建筑面积5047平方米，物流中心（一）、一层、建筑面积4950平方米。诉讼中，神力公司就反诉部分于2017年4月5日向法院提出申请，要求对所烧毁的设备类、建筑物类的价值进行鉴定，后又改变鉴定事项的范围，仅要求对烧毁的设备类财产价值进行鉴定。经法院委托，常州国联资产评估事务所于2018年8月27日就所涉及的变配电设备设施和机器设备火灾损失出具了常国联评报字（2018）第062号报告书。该报告书明确：此次评估采用成本法，所涉及的变配电设备设施和机器设备火灾损失于评估基准日2016年8月20日在满足评估假设和限制条件下的评估价值为694900元（已扣除残值部分5600元），具体明确在清查评估明细表、表一中的630、800KVA变配电设备设施损失价值555400元及表二中的1-15项财产价值139500元。该评估报告书在第11页就“评估程序受到限制的情况”说明：1、部分设备由于安全原因不能在现场找到或辨识，该部分未纳入评估范围；2、申请方提供的《鉴定财产清单明细》中有8项11台套设备由于安全问题不能在现场确认其是否存在，评估人员根据谨慎原则，提示如该部分真实存在，根据申请方提供的清单和发票，在评估基准日，考虑其成新率，其价值约为222400元。神力公司为此向鉴定机构支付鉴定费18000元。就上述评估报告书事项，神力公司对此无异议，但未就其所提供的《鉴定财产清单明细》中有8项11台套设备可能存在的财产损失在本案中主张权利。天鸿公司认为评估采用完全成新的评估法不符合常理，应当采用重置折旧的评估方法。同时认为对其他没有发票的同期产品按照25%的成新率来折旧不符合实际，应当统一按照15%的成新率来评估财产的价值。火灾后，其他承租人江苏戴兹乐机械科技有限公司、常州市金斯敦减震材料科技有限公司基于神力公司违约分别向法院主张权利，法院经审理分别作出（2017）苏0482民初914号、（2017）苏0482民初570号民事判决书，判决神力公司分别向江苏戴兹乐机械科技有限公司、常州市金斯敦减震材料科技有限公司赔偿诸项损失78984元、29364元，合计108348元，（2017）苏0482民初914号、（2017）苏0482民初570号民事判决已发生法律效力。神力公司所涉常州市金坛区经济开发区金武路8号厂房、土地已由政府收储，收储时间为2017年8月31日。上述事实由当事人当庭陈述、所举证据及本院调取的材料在卷佐证。原审法院认为，本诉部分涉及：一、《厂房租赁合同》是否有效，天鸿公司要求确认《厂房租赁合同》无效的理由是否成立。案涉《厂房租赁合同》是否有效应结合本案的具体事实及相应的法律、行政法规等进行认定。天鸿公司主张案涉合同无效的理由是：案涉房屋没有取得合法有效的建设工程许可手续及案涉房屋没有通过整体合格验收，尤其在消防、防火、避雷等方面存在缺陷，作为出租人的神力公司因所出租的标的物存在上述违反法律等强制性方面的规定，故双方签订的《厂房租赁合同》当属无效。神力公司对此持反对意见，并就该争议提供了项目规划图、建设工程许可证、消防审核意见书、消防验收合格通知等证据。神力公司的上述一系列证据及房屋权证能够证明在案涉合同签订时、所出租的厂房在规划、建造、消防等方面已取得了合法的手续，且《厂房租赁合同》是双方作为商事主体在意思表示一致的情况下共同所实施的民事法律行为，该民事法律行为不违反法律、行政法规有关效力的规范，同时也无合同法所规定的无效之情形，案涉合同应认定有效，天鸿公司所主张的案涉合同无效的理由不能成立，对此，本院不予支持。二、天鸿公司要求返还租金的诉请能否得到支持，已付租金及自天鸿公司搬迁后至政府收储这段期间的神力公司类似租金方面的损失如何处理。案涉合同有效，双方当事人理应按照合同的约定履行义务。结合本案查明的事实，神力公司、天鸿公司在合同的履行过程中均存在不同程度的违约行为。神力公司的违约在于：（一）、未按合同约定的期限向天鸿公司提供500KVA的电容量；（二）、作为出租人也未按照合同的约定、在天鸿公司生产数月的EPE易燃危险产品的生产过程中对该产品所要求的在防火、消防等方面履行提醒、监督、管理的责职，任使天鸿公司自行生产、储存EPE易燃危险产品。天鸿公司的违约在于：明知生产的EPE珍珠棉产品具有一定的易燃危险性，却对储存该产品的仓库仅作了简单的静电、自然通风的消防、防火方面处理，没有按照合同的约定及该类产品在消防、防火等规范方面的要求实施有效的防范措施，导致储存几十吨EPE珍珠棉产品的仓库的房屋在被雷电击穿屋顶时、引燃EPE珍珠棉，进而使储存EPE珍珠棉产品的仓库的房屋、EPE珍珠棉产品及神力公司相关财产烧毁，其未采取实际有效的防火、消防行为与雷电击穿屋顶时引发火灾导致相关财产被毁损之间存在相当的因果关系。天鸿公司认为火灾的根本原因是因神力公司所出租的厂房没有合法的建造手续、未通过整体竣工验收、尤其在消防、防火等方面存在重大缺陷所致。结合神力公司所举项目规划图、建设工程许可证、消防审核意见书、消防验收合格通知等证据，天鸿公司将火灾发生的根本原因及因此造成其合同目的无法实现的全部责任归责于神力公司的理由不能成立。神力公司以虽未按合同约定的期限向天鸿共提供500KVA的用电量，但认为这并未影响天鸿公司的正常生产，并以天鸿公司总的用电费用票据及生产的EPE产品的数量予以证实，同时认为电容量也由130KVA增加到了250KVA，由此可以看出神力公司为履行合同已作出了努力，另，并以500KVA电容量的最终增加到位不是神力公司单方行为可以完成的，具体应以供电公司的安装为准，对此，合同及承诺函中均予以了明确。同时认为造成案涉合同无法履行其本身不存在违约，而是天鸿公司自身违约及在生产储存EPE产品过程中因防火、消防存在重大过失行为所致。从合同约定的义务来看，神力公司的上述理由不能完全成立，应认定其在合同的履行过程中也存在一定违约的行为，但，结合本案的事实、违约行为的程度，尤其是火灾导致案涉合同无法履行的因果关系来看，在违约责任程度方面应当予以适当的考量。合同约定的租赁期限自2016年5月25日至2019年5月26日，即总租期为3年，且天鸿公司已实际支付了第一年的租金1388100元。但天鸿公司认为火灾导致部分租赁物被毁损、灭失、致使其订立合同的目的无法实现，且以明示方式作出了不再继续租赁的意思表示，并于2016年9月底搬迁出租赁的场所，至此，虽然实际已履行合同的租期为2016年5月25日至同年的9月30日，但在合同解除后至政府收储阶段、对尚未履行的虽不再履行，但鉴于案涉合同合法有效，且合同约定的租赁期限为3年，同时结合神力公司反诉诉请中要求天鸿公司承担违约责任的请求，故自合同解除后至政府收储阶段应比照原合同约定的标准计算租金损失。至政府收储之日止、即2017年8月31日止共计1年零3个月5天，计461天，该461天应认定是在约定3年租赁期限内的合理租赁期限，对该合理期限的租金也应按照合同约定的租金标准计算租金数额。按照约定的年租金1388100元，至2017年8月31日止的总461天合理租金为1753189元，该数额无论是作为租金损失、还是作为合同履行后（至2017年8月31日）神力公司可以获得的利益部分都符合我国合同法第一百一十三条的规定。因神力公司、天鸿公司在合同履行中均存在不同程度的违约，且合同对承担违约金的标准或计算方式未予明确，故对1753189元（含合同解除后至政府收储期间的比照原合同约定的租赁标准部分）应根据各自违约的程度及情形来确定双方的违约责任。综合本案的事实及各自违约行为的程度导致案涉合同不能继续履行的情形，神力公司对此应负30%的责任，天鸿公司应负70%的责任。为此，天鸿公司对1753189元应承担1227232元，其余部分应由神力公司自行承担。天鸿公司已向神力公司支付了1388100元，扣除其应承担的1227232元，神力公司还应返还天鸿公司160868元。针对反诉部分，涉及：一、解除案涉合同的理由是否成立，如成立，解除的时间如何确定。案涉合同约定的租赁期限为3年，且在诉讼时合同仍在履行的期限内，但因火灾已事实上导致天鸿公司订立合同的目的无法实现，天鸿公司已于2016年9月底搬迁出租赁的厂房，根据天鸿公司已不再履行合同的行为，神力公司要求解除合同的理由正当，对此，本院予以支持。根据天鸿公司实际搬迁出租赁厂房的时间，合同解除的具体时间为2016年9月30日。二、神力公司要求天鸿公司承担违约赔偿责任的诉请能否得到支持。本案中，神力公司请求天鸿公司因违约赔偿损失的范围仅为变配电设备设施、机器设备损失和向其他承租人江苏戴兹乐机械科技有限公司、常州市金斯敦减震材料科技有限公司因火灾导致违约所先行赔付的损失108348元，对108348元部分神力公司已履行了生效法律文书所确定的义务，该部分损失与整个火灾事由之间有直接的因果关系，神力公司该部分的主张合理正当，本院予以支持。就变配电设备设施、机器设备业经评估鉴定，其财产损失价值为694900元，虽天鸿公司对该评估报告所采用的成本法及成新率折旧提出异议，鉴于该评估报告所采用的成本法评估方法及成新率折旧标准能科学、客观、公正地反映了受损财产的事实，且评估程序合法，对该评估报告的意见，本院予以采纳。因神力公司对该评估报告中所涉特别说明部分的可能存在的财产部分的损失及变配电设施在火灾后重置部分等方面的损失未在本案中主张，对此，本案不予理涉。按照双方各自应承担的违约责任，天鸿公司应对神力公司在本案中所主张的变配电设备设施、机器设备和向其他承租人江苏戴兹乐机械科技有限公司、常州市金斯敦减震材料科技有限公司因火灾导致违约所先行赔偿的损失合计赔偿562274元，其余部分由神力公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、解除常州天鸿包装材料有限公司与江苏神力塑业有限公司于2016年5月5日签订的合同编号为20160504《厂房租赁合同》，解除日期为2016年9月30日。二、江苏神力塑业有限公司返还常州天鸿包装材料有限公司租金人民币160868元。三、常州天鸿包装材料有限公司赔偿江苏神力塑业有限公司因违约造成的损失人民币562274元。四、驳回常州天鸿包装材料有限公司其他诉讼请求。五、驳回江苏神力塑业有限公司其他反诉请求。六、上述（二）、（三）项相抵，常州天鸿包装材料有限公司仍应给付江苏神力塑业有限公司款项人民币401406元，于本判决生效之日起10内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15346元，反诉案件受理费17200元，鉴定费18000元，合计人民币50546元，由常州天鸿包装材料有限公司负担35382元、江苏神力塑业有限公司负担15146元。上诉人天鸿公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法。1、本案于2016年10月14日立案受理，至2019年7月11日判决书送达上诉人，由于一审法院拖延审理，己超出民诉法规定的审理期限。2、本案中，被上诉人提供的建设工程规划许可证、消防设施规划审核意见书，消防验收意见书、情况说明、以及神力公司与政府部门签订的收储协议等四份证据材料为复印件，双方同意一审法院前往调取后以查明本案事实，但未告知上诉人核实情况。3、一审中，被上诉人并未对合同解除后返还上诉人的租金提出反诉，而一审法院却判决上诉人承担70%的责任。二、一审法院认定事实错误。1、本案引起火灾的责任在于被上诉人神力公司提供厂房无合法的规划、施工及验收手续，虽然最后一次庭审中被上诉人提供了一份建设工程规划许可证等四份材料，证明其厂房经过了审批，但四份材料系复印件，且其审批、验收违反强制性规定。其出租的厂房无避雷设施、消防设备不能使用，故而导致在雷击时，直接击穿屋顶，引燃了EPE材料而发生火灾，系引起火灾的直接原因，故本案火灾责任在于被上诉人，相应责任应由被上诉人承担。2、本案神力公司即使可以提供相关合法建设手续，其也存在根本违约行为，天鸿公司有权解除合同。500KV的电容量系其明确约定的合同义务，神力公司未按合同约定作任何的增容或申请增容的行为以满足天鸿公司的用电，其行为明显构成违约，一审法院也认定了其在火灾发生前只能提供250KV电容量的事实，表明被上诉人没有完全履行合同的意思表示。3、一审法院认为上诉人“没有按照合同约定及该类产品在消防、防火等规范方面的要求实施有效的防范措施，未采取实际有效的防火，消防行为与雷电击穿屋顶引发火灾导致相关财产被毁损之间存在相当的因果关系”。上诉人认为，被上诉人未能举出任何证据证明上诉人在物流仓储的消防方面存在未按合同履行义务的证据，本案引起火灾事故的根本原因，在于出租厂房不能正常使用，没有避雷措施导致引起火灾，消防管道没有消防水导致发现火源后无法及时灭火，其责任应由被上诉人承担。三、神力公司的反诉不能成立。1、本案火灾责任在于被上诉人。被上诉人虽然一再强调天鸿公司存在过错，但却无任何证据予以证实；因承租神力公司厂房本来就是用于同类产品生产，故根本不需要对承租厂房进行消防设施改造，事后消防部门的检查也表明，上诉人也只是机器上未安装喷淋设施，其余均为合格，故上诉人不存在任何过错，本案火灾系由于不可抗力及被上诉人厂房存在安全隐患而引起。2、根据被上诉人提供的格式租赁合同的约定，因雷击等自然灾害导致损失的双方互不承担赔偿责任，故而天鸿公司才没有要求神力公司赔偿货物损失，仅要求其返还租金，故被上诉人要求赔偿损失自然也无事实和法律依据。3、本案鉴定中，除变电设施外的设备均采用折旧法，而变电设施却采用完全成新法，明显不公。被上诉人之反诉请求没有任何的事实和法律依据，其反诉不能成立。请求：1、撤销常州市金坛区人民法院（2016)苏0482民初5858号民事判决，依法改判被上诉人返还上诉人租金1171719.90元，驳回被上诉人一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人神力公司答辩称：一、一审程序问题。1、一审程序未影响到上诉人实体权利。根据审理期限管理规定，在审理期间进行鉴定的，鉴定期限需要扣除，一审法院审理期限并无超过规定的情形。2、关于本案所涉及的规划许可证文件，由于被上诉人在搬家过程中原件遗失，只提交了复印件，现已取得相关证明文件。由于一审判决前已存在，按照法律规定本案所涉的租赁合同为有效的租赁合同。3、原审法院考虑到案涉的仓库已被烧毁，而且案涉的不动产及土地已被政府收储，租赁合同客观上无法履行，一审法院依职权解除了案涉合同。合同解除后对于租金问题一审法院按照双方责任认定上诉人可以收回租金的份额，判决适当。二、一审不存在认定事实错误。1、关于火灾责任的认定，一审判决并没有错误。案涉房屋被上诉人在一审中提交了建设工程规划许可证、消防验收证明，上诉人所称被上诉人出租的厂房没有避雷设施属于上诉人的主观猜测。2、本案上诉人的诉请是认定合同无效，而非行使合同解除权，对于被上诉人是否违约与本案并无关联。关于电力供应问题，在实际租赁使用期间，电力供应也可以满足上诉人的用电需求，上诉中的该项主张并无实际根据。3、本次火灾造成的财产损失中，上诉人的过错明显，引发火灾的原因是雷击，而被上诉人出租的房屋为全钢结构房屋，雷击不可能将钢结构建筑物完全烧毁，烧毁库存产品和仓库的原因是上诉人存在仓库中的产品挥发出的丁烷气体达到危险后被雷电引燃爆炸所致。对上诉人存放仓库中的产品挥发出的丁烷气体该事实，上诉人从一审到上诉未否认，所以本案火灾的主要责任在于上诉人。被上诉人的责任是没有尽到承租人履行消防的监督责任。三、上诉人对于反诉部分提出了上诉意见。1、上诉人的产品在存储期间会挥发出易燃易爆的丁烷气体，上诉人在一审庭审中陈述对仓库采取的消防措施仅是开窗通气，并未增设报警装置和自动喷淋装置，相反，上诉人租用的生产车间安置了通风喷淋等装置。这一事实证明上诉人明知应当安装通风喷淋设施未安置，因此被消防机关进行过处罚，也没有消防机关出具任何证明材料证实上诉人所承租的仓库符合消防规范的要求，所以在案涉仓库的适租问题上，其过错在于上诉人。2、本案所涉火灾所雷击引起，但是，雷击本身并不会将仓库和上诉人的产品全部烧毁，导致库房被完全烧光，其原因与上诉人未按照规范设置报警设施、喷淋系统有直接因果关系。3、上诉人对于鉴定报告的意见在一审中已提出，由于未提交相应的证明和法律根据未被一审法院采纳，除非有新的证据上诉人的这一观点在二审也不应得到支持。综合上述答辩意见，上诉人的上诉没有事实根据和具体法律根据，依法应当驳回其上诉请求。二审中，被上诉人神力公司提交：1、金坛区自然资源局加盖公章的核准工程明细表、规划平面图原件一份，2、建筑工程消防验收意见书原件一份，证明一审提交的复印件都是真实的。上诉人天鸿公司对上述证据质证后认为：1、规划平面图和核准工程明细表不是一审所述的建筑工程规划许可证，这两份证据与一审所提供的复印件不是同一份证据。2、建筑工程消防验收意见书上有“此复印件与原件核对无误”，但没有消防部门的公章。被上诉人神力公司辩称：核准工程明细表是发证机关的内部的核准文件，这和我们一审中提交的复印件完全一致，而且证号完全相同，是坛规建2005-233号。上诉人天鸿公司对一审查明的事实“2005年6月13日，江苏省金坛经济开发区管理委员会、金坛市国土资源局联合向有关部门出具书面情况说明，该情况说明明确：神力公司系整体搬迁，目前土地证手续正在办理中，为使该项目顺利实施、极早投入正常生产、及时办理工程建设等手续，特请市有关部门予以支持”和“神力公司所涉常州市金坛区经济开发区金武路8号厂房、土地已由政府收储，收储时间为2017年8月31日”有异议。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，（一）原审程序问题。1、原审审理期间，原审法院依据被上诉人神力公司就反诉部分要求对烧毁的设备类财产价值鉴定，后经相关资产评估机构进行了鉴定，根据审理期限管理规定，在审理期间进行鉴定的，鉴定期限应在审理期限内扣除，故原审判决审理期限程序上并无不当。2、本案所涉及的建设工程规划许可证、消防验收意见书等文件，被上诉人在原审期间虽仅提交了复印件，但现已经取得了该建设工程规划许可证、消防验收意见书属实的相关证明文件，由于该建设工程规划许可证及消防验收意见书在原审判决前已存在，故本案所涉的租赁合同应为有效的租赁合同。3、上诉人天鸿公司在本案中诉请为要求判定本案的租赁合同无效，但由于案涉合同并不存在法定无效情形，该合同应当继续履行。但原审法院考虑到案涉的仓库已被烧毁，而且案涉的不动产及土地已被政府收储，租赁合同客观上无法履行，原审法院依职权解除了案涉合同。合同解除后对于租金问题原审法院按照双方责任认定上诉人可以收回租金的份额，该判决并未超出原审上诉人的诉请范围。（二）原审认定事实问题。1、案涉房屋被上诉人在原审中提交了建设工程规划许可证、消防验收意见书证明，上诉人所称被上诉人出租的厂房没有避雷设施并无实际证据，同时消防验收合格的证明反映了被上诉人出租的厂房符合消防的要求。2、关于电力供应问题。在火灾之前上诉人未以此为由主张合同解除，在实际租赁使用期间，电力供应能满足上诉人的用电需求。3、本次火灾根据公安机关火灾责任事故认定书，引发火灾的原因是因为雷击，但上诉人没有按照合同约定及产品在消防、防火等规范方面的要求实施有效的防范措施，未采取实际有效的防火，消防行为与雷电击穿屋顶引发火灾导致相关财产被毁损之间存在一定的因果关系。原审在认定事实和责任方面并无不当。（三）反诉部分提出的上诉意见问题。1、原审查明的事实表明上诉人的产品在存储期间会挥发出易燃易爆的气体，上诉人在对仓库采取的消防措施仅是开窗通气，并未增设有效的防范措施，上诉人存在过错。2、本案所涉火灾雷击引起，属于不可抗力，但导致5000平方米的库房被完全烧光，其原因与上诉人未按照规范设置有效的防范措施有相应因果关系。原审法院认定上诉人承担主要责任符合事实依据。3、上诉人对于鉴定报告的上诉意见在原审中已提出，原审判决已作详细阐述，该评估报告评估程序合法，客观公正反映了受损财产的事实。综上所述，上诉人天鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32546元，由上诉人常州天鸿包装材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 耿华东审 判 员 龙孝云审 判 员 王 佳二〇二〇年一月十七日法官助理 汪杏芬书 记 员 夏 怡