四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0504民初4567号 原告：四川艾明物业管理有限公司泸州分公司，住泸州市龙马潭区南光路42号，统一社会信用代码91510500696984289G。 法定代表人：戚鑫，总经理。 委托诉讼代理人：聂独伊，四川开山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张波，四川开山律师事务所律师。 被告：宋利，女，汉族，1991年2月5日出生，住四川省泸县，现住泸州市龙马潭区。 原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司（以下简称艾明物业公司）与被告宋利物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告艾明物业公司的委托诉讼代理人聂独伊、被告宋利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾明物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费4159.80元；2、支付拖欠物业管理费用的违约金11467.18元（计算至2019年10月25日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，被告所在的位于泸州市龙马潭区恒信凯旋城小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定由原告为该小区业主提供物业管理服务。被告为该小区业主，房号为11-2-1105号。被告自2016年10月6日起至2019年9月30日期间未按约交纳物业管理费用共计4159.80元。经原告多次向被告催收物业管理费未果，特提起诉讼，望判如所请。 被告宋利辩称：被告没有按时交纳物管费，其原因为1、物业服务合同系原告与业主委员会于2018年1月1日签订，当时该小区并未成立业主委员会，且业委会在签订合同后，未告知小区业主；2、原告对小区的物业管理不到位，未按照物业服务合同履行义务，小区的电梯、消防设施、车库等存在安全隐患和被盗窃的情况，小区公共绿化区域被业主占用，环境脏乱差。综上原因，被告暂时未交纳物业管理费。 本院经审理认定事实如下：被告宋利系泸州市龙马潭区希望大道430号（恒信·凯旋城）11幢2单元11层1105号房屋的业主，其住宅房屋建筑面积为96.29平方米。原告与四川恒信伟业投资有限公司签订《恒信·凯旋城前期物业服务合同》，合同约定自2013年8月8日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，由原告为恒信·凯旋城住宅小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，具体标准为多层1元∕平方米·月、高层1.2元∕平方米·月；物业服务费包括物业服务成本（人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护及公众责任保险费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、管理费分摊、固定资产折旧）、法定税费和合理利润；不包含物业共用部位共用设施设备大中修（单一部位维修费用1000元以上）、更新、改造费用；业主的物业费从物业交付次日起按半年交纳，于每个缴费周期起始日起20日内交纳物管费，逾期未交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任，按照未付金额的3%承担违约金；物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，业主有权要求其在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。2018年1月1日，原告（乙方）与龙马潭区鱼塘街道恒信·凯旋城小区业主委员会（甲方）签订《恒信·凯旋城小区物业管理服务合同》，约定由原告向恒信·凯旋城住宅小区提供物业管理服务，期限自2018年1月1日至2020年12月31日，乙方为业主、使用人提供下列物业服务管理事项和质量应符合下列约定：1、物业公共部位的日常维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、不属市政部门管理的共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、水池、井、停车场、路灯等；3、公共绿化、花木、建筑小品等养护与管理服务；5、物业公共区域的清洁卫生服务；6、公共区域的秩序维护等（以上项目的具体事项在附件中进行了详细约定），物业管理费的收取标准未作改变。同时还约定物业服务按月交纳，业主应在每月前五日履行上月交纳义务，逾期未交纳，经催告后逾期七天以上仍未交纳的按应收物业服务费5‰收取违约金；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准，甲方有权要求乙方限期进行整改，通告直至整改完成；乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准，经整改仍达不到标准的，甲方有权解除合同等内容。原告艾明物业公司在签订前期物业服务合同后，即为恒信·凯旋城小区提供物业服务至今。在庭审中，原、被告认可宋利自2016年10月6日至2019年9月30日差欠物业管理费4140.55元。该款经原告催收，被告未交纳。 上述事实，有当事人的当庭陈述以及原告提供的原、被告的身份信息，《恒信·凯旋城前期物业服务合同》、《恒信·凯旋城小区物业管理服务合同》、业主欠费明细单、催交通知单以等证据，被告提供的物管管理情况的照片及视频资料等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为：原告与四川恒信伟业投资有限公司签订的《恒信·凯旋城前期物业服务合同》以及与龙马潭区鱼塘街道恒信·凯旋城小区业主委员会签订的《恒信·凯旋城小区物业管理服务合同》合法有效，对该小区全体业主均具有合同效力，双方应当按合同全面履行。被告提出2018年1月1日恒信·凯旋城小区业主委员会并未成立的抗辩，对该抗辩被告未提交相应证据证实，即便被告抗辩的事实存在，根据前期物管合同约定的履行期限至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，该行为也是业主委员会对原告物业管理行为的追认。 本案争议的焦点为，原告的服务质量是否符合合同要求，被告不交纳物业管理费的抗辩理由是否成立。小区业主与物业公司因物业服务质量导致的矛盾已经成为普遍的社会问题，人民法院审理此类案件，更重要的意义在于通过诉讼提升物业公司的服务责任意识，小区业主的共同维权意识，即在日常管理中，业主如何形成共识，对物业管理中存在的问题及时敦促物管公司进行整改，对不达标的行为依据物业合同行使相应的权利，以达到提高物业服务的质量目的。业主以不交纳物业管理费作为对抗，并不是改善和治理物业服务的良法，相反，长此以往会形成恶性循环，导致物业成本不足，影响物业服务企业正常运转，形成物业服务质量下降与业主对美好家园向往之间不可调和的矛盾。被告虽然提供了光盘、照片等证据证明小区存在垃圾未及时清理、公共设施设备未及时维护等瑕疵服务，但达不到被告不交纳物业费或者减少交纳物业费的事由。因此，本院对被告不交物管费作为对抗的行为不予支持。原、被告对被告自2016年10月6日至2019年9月30日差欠物业管理费4140.55元的事实无异议，被告应当予以支付。物业服务企业为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流，提高管理品质及服务水平，让业主感受物业服务人员贴心服务的点点滴滴，被业主接受，赢得业主的满意是物业服务企业永远追求的目标。就物业服务主体与服务对象而言，双方是平等互利、相互依赖的关系，只有和睦相处，携手共进，才能创建和谐、文明的人居环境。在本案的审理中，被告对物业公司的服务存在履行监管职责和服务的瑕疵进行了举证证明，原告作为物业管理公司，应当进一步改善服务理念，提升服务质量和水平，介于原告的服务质量存在一定的问题，对原告主张的违约损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告宋利于本判决生效之日起五日内支付差欠原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司2016年10月6日至2019年9月30日的物业管理费4140.55元； 二、驳回原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宋利负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘忠润 二〇二〇年一月二日 书记员  李雅妮