成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初2543号 原告:李久玉，女，汉族，1978年4月29日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人:王芝琳，四川顶泰律师事务所律师。 被告：王蓉，女，汉族，1996年9月11日出生，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：成雅丽，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告李久玉与被告王蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李久玉的委托诉讼代理人王芝琳，王蓉的委托诉讼代理人成雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李久玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除李久玉与王蓉签订的《租房协议》；2、判令王蓉向李久玉赔偿各项损失共计53046元（家电家具15698元：沙发4800元、茶几1800元、电视柜1900元、鞋柜1800元、四斗柜1500元、电视机849元、冰箱1599元、方灯390元、单吊灯180元、灯暖880元，装修损失31748元：室内装修26368元、电梯损坏配件5380元，房租损失5600元：租期内房租1400元、重新装修所产生的3个月租赁费损失4200元）；3、由王蓉承担本案诉讼费。事实及理由:2018年12月6日，李久玉与王蓉签订一份《租房协议》，根据该协议约定，李久玉将位于西航港街道临江房屋出租给王蓉，租期为长期，自2018年12月6日开始计算；房租1400元／月，支付方式为每季度年付一次。根据合同约定，王蓉如因使用不当发生火灾，造成损失应按价赔偿给李久玉。2018年12月22日，王蓉在家点蜡烛引起火灾，造成李久玉为客厅新买的家电家具全部损坏，装修装饰全部被烧。发生火灾之后，李久玉多次找到王蓉协商处理，但王蓉在将烧坏的门更换之后不再联系李久玉，至今拒绝接听李久玉电话，李久玉为维护自身合法权益，故起诉。 王蓉辩称：《租房协议》已经于2018年12月底解除，双方未约定租赁期限，系不定期租赁合同，王蓉有权随时解除合同，且该房屋于2018年12月22日发生火灾，导致王蓉无法继续正常使用该房屋，王蓉不得不与李久玉解除该合同。王蓉在搬离该房屋时，进行了清理，更换了毁坏的门锁后，并将钥匙交于李久玉；房屋在承租期间因不明原因发生火灾，系不可抗力事件，与王蓉无关，损失应由李久玉自行承担，现李久玉主张的损失明显过高，且部分损失与实际不符，即使王蓉有意补偿，也无力承担；王蓉向李久玉支付的一个月租金1400元作为押金和剩余的两个月房租2800元（从2019年1月到2月），在本案中予以抵扣。 本院经审理认定事实如下：2018年12月6日,李久玉与王蓉签订了一份《租房协议》，其中第一条约定李久玉将位于西航港街道临江房屋出租给王蓉；第二条约定房屋租期定为长期，从2018年12月6日起，第一年租金为16800元，王蓉每季度付一次房租；第三条约定王蓉租房时应交押金1400元，该款作为租房期的保证金（租房期内房屋家电的损坏等）,租房期满时无损坏，及交完租房期产生的费用全部退还；第九条约定租期内王蓉如因使用不当发生火灾，造成经济损失应由王蓉按价赔偿给李久玉，不可抗力的自然灾害，王蓉不承担赔偿责任；备注约定1、王蓉如损坏家具家电等，王蓉自行修理，或照价赔偿。……3、如王蓉搬家，一切卫生打扫干净后，李久玉退还房租、押金。合同签订后，李久玉依约向王蓉交付了房屋，王蓉向李久玉支付了押金1400元、三个月（2018年12月6日至2019年2月5日）的租金4200元。案涉房屋入户门的钥匙李久玉与王蓉均持有。 2018年12月22日4时6分，成都市公安局双流区分局航空港派出所接到报警称案涉房屋着火。后成都市公安局双流区分局航空港派出所出警，案涉房屋所在社区微型消防站进行了灭火。社区微型消防站制作的《现场移交登记》，载明：“到场时现场基本情况：客厅蜡烛引起着火。处置经过：室内消火栓处理后，协助消防中队共同处理排查。处理结果：成功灭火。”王蓉在该《现场移交登记》上签字确认。 审理中，李久玉向本院申请对案涉房屋因火灾造成的室内客厅以及卫生间的装修损失、财产损失（包括客厅的电视机、冰箱、沙发、鞋柜、电视柜、茶几、四斗柜、客厅和卫生间各一扇窗户（窗框及玻璃）、客厅一盏灯、卫生间的风暖及开关）进行评估。本院依法委托四川嘉汇资产评估事务所有限责任公司对案涉房屋因火灾造成的室内客厅以及卫生间的装修及财产损失进行评估，2019年11月12日，四川嘉汇资产评估事务所有限责任公司出具川嘉资报字[2019]第52号《资产评估报告》，载明：纳入评估范围的资产经现场确认，具体为1、装修损失：包括客厅墙顶面乳胶漆、客厅塑钢窗、客厅吸顶灯、餐厅吊灯、卫生间铝扣板等，共计10项。2、财产损失：长虹32寸电视机、海尔206升冰箱、电视柜、茶几、四斗柜、鞋柜、沙发等，共计7项。（其中，鞋柜、沙发、餐厅吊灯因未见实物，故未予评估）。纳入评估范围的资产在满足全部假设条件下于评估基准日2019年8月20日的评估价值1.63万元（其中，装修损失项目的评估价值为1.3万元，财产损失项目的评估价值为0.33万元）。李久玉支付了评估费3000元。 另查明，因消防灭火时造成案涉房屋所在单元的电梯进水而损坏，李久玉因修复电梯支出5380元。 上述事实，有当事人的身份信息、租房协议、照片、接（报）处警登记表、现场移交登记、电梯故障维修单、聊天记录、资产评估报告、发票以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，李久玉与王蓉2018年12月6日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。 一、关于李久玉主张解除双方签订的《租房协议》。本院认为，《租房协议》第二条明确约定“房屋租期定为长期”，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”的规定，案涉《租房协议》的租期超过20年的部分无效，但并非不定期租赁合同。审理中李久玉与王蓉虽对合同解除时间持不同意见，但均同意解除合同，故本院确认双方合意解除合同。关于合同的解除时间，本院认为，案涉房屋因发生火灾无法居住，但王蓉至今未归还李久玉入户门钥匙，也未明确提出解除《租房协议》，故不能视为合同已于2018年12月底解除，而应自本案李久玉的起诉书副本送达王蓉之日（2019年4月12日）起解除。 二、关于火灾事故责任的划分问题。本院认为，案涉房屋所在社区微型消防站制作的《现场移交登记》已明确载明：“到场时现场基本情况：客厅蜡烛引起着火”，王蓉在该《现场移交登记》上签字确认。故能够确认案涉房屋发生火灾系因客厅点蜡烛所致。王蓉在租赁期间，在客厅点蜡烛引发火灾，导致相关火灾损失产生，未尽到妥善保管租赁物的合同义务，故应承担本案火灾赔偿的全部责任。 三、关于李久玉主张的各项火灾损失（家电家具15698元：沙发4800元、茶几1800元、电视柜1900元、鞋柜1800元、四斗柜1500元、电视机849元、冰箱1599元、方灯390元、单吊灯180元、灯暖880元，装修损失31748元：室内装修26368元、电梯损坏配件5380元，房租损失5600元：租期内房租1400元、重新装修所产生的3个月租赁费损失4200元）。本院认为，四川嘉汇资产评估事务所有限责任公司于2019年11月12日出具的川嘉资报字[2019]第52号《资产评估报告》就案涉房屋于评估基准日2019年8月20日的1、装修损失：包括客厅墙顶面乳胶漆、客厅塑钢窗、客厅吸顶灯、餐厅吊灯、卫生间铝扣板等，共计10项的价值评估为1.3万元。2、财产损失：长虹32寸电视机、海尔206升冰箱、电视柜、茶几、四斗柜、鞋柜、沙发等，共计7项的价值评估为0.33万元（其中，鞋柜、沙发、餐厅吊灯因未见实物，故未予评估）。该《资产评估报告》程序合法、结论客观真实，本院予以采信，即对于李久玉主张的茶几、电视柜、四斗柜、电视机、冰箱、方灯、灯暖、室内装修损失共计16300元予以支持。关于李久玉主张的鞋柜、沙发、餐厅吊灯，因现场未见实物故四川嘉汇资产评估事务所有限责任公司未予评估。但从王蓉提交的火灾后案涉房屋内的照片能够证明火灾导致客厅沙发烧毁，李久玉未能提交证据证明该沙发的价值，故本院依据公平原则，对沙发损失酌情支持1500元；而对于鞋柜和餐厅吊灯的损失因无证据证明，故本院不予支持。关于李久玉主张的修复电梯费，本院认为，电梯损坏系由于消防人员灭火进水所致，李久玉为此支付了电梯修复费用5380元，应当由王蓉承担。关于李久玉主张租期内房租1400元和重新装修所产生的3个月租赁费损失4200元，本院认为，案涉合同于2019年4月12日解除，王蓉应当向李久玉支付从2018年12月6日起至2019年4月12日止的房屋租金5922元（16800元/年×4个月7天），扣除王蓉已经支付的租金4200元，王蓉还应支付1722元；此外，王蓉还提出抵扣其已支付的押金1400元，审理中李久玉认为依据《租房协议》的约定，在王蓉损坏房屋的情况下押金不应退还。对此，本院认为，《租房协议》第三条约定“王蓉租房时应交押金1400元，该款作为租房期的保证金（租房期内房屋家电的损坏等）,租房期满时无损坏，及交完租房期产生的费用全部退还”，因此在李久玉因火灾所受损失已经得到赔偿且王蓉结清相关租赁费用的情况下，李久玉应当将押金予以退还，故对于王蓉要求将押金1400元在本案中予以抵扣的抗辩意见本院予以支持，即抵扣押金后王蓉还应向李久玉支付租金322元。对于重新装修所产生的3个月租赁费损失4200元，本院认为，案涉房屋系出租房屋，在火灾发生后需要一定时间予以装修恢复，在此期间的租金损失应属李久玉的合理损失，但按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，案涉房屋于2018年12月22日发生火灾后直至2019年4月12日合同解除期间应当采取适当措施防止损失扩大，且王蓉已承担2019年4月12日前的租金，故本院酌情对李久玉主张的该项损失不予支持。综上，李久玉的各项火灾经济损失共计23502元，应当由王蓉承担赔偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李久玉与被告王蓉于2018年12月6日签订的《租房协议》于2019年4月12日解除。 二、被告王蓉于本判决生效之日起十日内赔偿原告李久玉火灾损失23502元； 三、驳回原告李久玉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元、鉴定评估费3000元，共计4050元，由被告王蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长 王 璇 人民陪审员 周 刚 人民陪审员 李开成 二〇二〇年一月七日 法官 助理 龚玉洁 书 记 员 盛 娇