湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初6621号原告：贺亮。委托诉讼代理人：何明涛，郴州市北湖区蓝剑法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：罗超，湖南民协律师事务所律师。被告：郴州国富房产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道36号万华城商业广场E栋302室。法定代表人：何国富，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱城波，该公司法务部经理。被告：何国富。第三人：贺武元。第三人：连海英。以上两第三人的共同委托诉讼代理人：何明涛，郴州市北湖区蓝剑法律服务所法律工作者。以上两第三人的共同委托诉讼代理人：罗超，湖南民协律师事务所律师。原告贺亮与被告郴州国富房产开发有限公司（以下简称国富公司）、何国富，第三人贺武元、连海英商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告贺亮的委托诉讼代理人何明涛、罗超，第三人贺武元、连海英及其委托诉讼代理人何明涛、罗超，被告国富公司的委托诉讼代理人朱诚波到庭参加诉讼。被告何国富经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺亮向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付原告逾期办理初始登记违约金163626元（按每日万分之三计算，从2015年9月24日暂计算至2019年1月18日，450018元×0.0003×1212天，此后违约金计算至完成不动产初始登记之日止）。2、本案诉讼费用由两被告负担。被告国富公司辩称：1、贺亮签订了关于办理初始（首次）登记证书合同的补充协议。该协议第五条中约定了被告方帮助原告方办理初始登记，同时约定原被告方办理不动产初始登记的时间，改到协议签订后60日办理好，如果被告没有按照约定时间办理好，则要补偿原告方半年的物业费，根据双方之间协议书的约定，实际上原被告之间对办理不动产初始登记时间，进行了重新约定。我方已经按照协议的约定为原告办理好了初始登记手续，我方不存在违约情况；2、原告方主张的违约金明显偏高，按照湖南省长沙市中级人民法院审理类似案件的裁判规则，即使我方存在违约，违约金的计算方式应该是按照每天万分之零点二来计算；3、我方预期办理不动产登记证书，存在一些政策上的原因，从2016年开始郴州市施行不动产登记制度，导致原来办理房产证初始登记全部停办，因此这方面政策的原因导致我方延期办证，所以我方不应承担责任。4、本案是商品房买卖合同纠纷，何国富是我公司的法人代表，已经完成了足额的出资义务，而且公司有完整的财务制度，原告方没有证据证明何国富个人资产与公司资产存在混同，依法应该承担举证不能的责任。被告何国富未作答辩。第三人贺武元、连海英陈述意见：1、2012年9月13日贺武元作为买受人，连海英、贺亮为共有人，与被告国富公司签订商品房买卖合同，全额付清了购房款，2013年3月24日交付房屋使用。因原告儿子上学的问题，2014年7月11日，将买受人变更为原告一人。2、购买该房屋的购房款是两第三人承担的。3、第三人与原告是父母与儿子关系，从收房后一直居住至今。4、对原告的诉讼请求无异议。5、所有水电、燃气、落户费均是贺武元的名字。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2012年9月13日，第三人贺武元（买受人）、原告贺亮、第三人连海英（共有人）与被告国富公司（出卖人）签订编号为201103221007的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告国富公司开发的位于郴州市“懿德园”项目中的第1栋1007号房，建筑面积95.46平方米，每平方米4714.2元，总房款为450018元。被告国富公司在2012年11月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告国富公司支付了购房款450018元，被告国富公司于2013年3月24日将房屋交付给了原告使用。2014年7月11日，原告贺亮就该房屋与被告国富公司重新签订《郴州市商品房买卖合同》，合同中相关约定未变，该房屋为原告贺亮个人所有。2、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”。3、2016年8月8日，被告国富公司向懿德园小区业主出具《承诺书》，承诺于2016年12月31日前正常办理项目不动产证手续，2017年3月底办理不动产总证，如开发商原因逾期，应业主需求可退房和装修款、赔付违约金。4、“懿德园”项目商品房不动产首次登记已经于2019年1月18日办理完毕。另查明，国富公司股东为何国富一人，为一人有限责任公司（自然人独资）。5、2019年，原告贺亮（甲方）与被告国富公司（乙方）签订《协议书》，《协议书》第五条约定：甲方保证提供的办证资料齐全，并及时交纳工本费及相关的办证费用。甲乙双方一致同意乙方办理不动产首次登记证书的时间改到本协议签订后的六十天内办妥，乙方承诺本协议签订后2个月内如未产针甲方不动产登记证书办理完毕，乙方补偿甲方半年物业服务费。判决的理由与结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。……”国富公司实际交付原告房屋时间为2013年3月24日，依照该约定国富公司本应在交付使用后30个月内即2015年9月24日前办理好该幢商品房的首次登记，但原、被告于2019年重新签订《协议书》，其中第五条就办理好首次登记的时间予以重新约定，为该《协议书》签订之后六十日之内完成即可，而国富公司在2019年1月18日完成该幢商品房的首次登记，已依约履行办证义务，故被告国富公司未构成违约。因此，原告贺亮主张被告国富公司违约并承担违约责任的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告贺亮的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1786元，由原告贺亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄钇瑞二〇二〇年一月十七日书记员  张 靓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。