广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终1378号 上诉人（原审原告）：邹富标，男，1968年3月16日出生，汉族，农民，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黎雄兴，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司，住所地贺州市八步镇富阳街73号。 法定代表人：陈少拨，总经理。 委托诉讼代理人：卢贞，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 上诉人邹富标因与被上诉人广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹富标上诉请求：1、撤销平桂区人民法院(2019)桂1103民初1467号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一切诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、事实证据表明，上诉人于签订《协议书》时，已交付了0.8亩土地。认定“上诉人未将0.8亩土地交付被告开发”，与案件事实严重不符。第一、根据被上诉人一审答辩意见及法庭调查查明事实可知：因为被上诉人在未申请政府征地情况下，就将上诉人“自留地”列入其开发的“信用小区”规划范围，并占地开工，才引发上诉人一家维权阻拦。业经公安机关处理，上诉人向八步街道办反映，被上诉人才同意补偿2个门面给上诉人；且《协议书》是被上诉人于2015年4月6日草拟好，由上诉人修改后，双方才于2015年4月22日在被上诉人办公室签订的。这些事实，充分证实被上诉人属“未换或未买先占”之违法事实。一审法院对此不予认定，违背事实。第二、从《协议书》“经双方协商，乙方自愿将位于甲方广厦信用小区规划土地0.8亩土地置换给甲方开发，甲方则在贺州市广厦信用小区报建楼号22号底层门面两间置换给乙方”的约定，证实被上诉人认可上诉人有0.8亩土地位于信用小区内。既然土地位于被上诉人开发小区内，且土地已被实际占用，根据《合同法》第一百四十条“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间”之规定，本案土地实际已经交付。第三，特别是“双方签字后，原属于乙方的0.8亩土地使用权即归甲方所有，甲方可以随时施工”的约定，更加清晰地表明，被上诉人要求置换其实际占用的0.8亩土地，在签订《协议书》前，是属上诉人所有；签订《协议书》后，才属被上诉人所有。因此，这一约定，更加淋漓尽致地证实了：上诉人于签订合同时已履行了0.8亩土地的交付义务。第四，再从《协议书》其他约定来看：作为互换合同，且是被上诉人草拟的，而协议仅针对被上诉人交房、办证时间义务作具体约定，而对上诉人交付0.8亩土地的时间则无约定，也充分说明土地因在签订合同后已交付，而无需再约定。综上四点，充分说明上诉人于签订《协议书》时，已交付了0.8亩土地。一审法院不予认定，与案件事实严重不符。二、一审驳回上诉人一审诉讼请求，违反法律规定。1、如前所述，在整个《协议书》没有任何条款约定关于“签订合同后，上诉人需向被上诉人交付0.8亩土地义务”的情况下。一审法院认定上诉人具有此项义务，也与双方约定不符。特别是，本案协议书中多处明确了被上诉人在签订《协议书》前己实际占用了上诉人的0.8亩土地的情况下，还要求上诉人再交付0.8亩土地，实质上就是要求上诉人履行双重义务。2、再从法律规定看。上诉人于签订合同时，已将土地交付被上诉人使用开发，这一交付形式，完全符合《合同法》第一百四十条“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间”所规定的交付规定。那么、根据一审法院关于《协议书》合法有效的认定。再结合《合同法》第四十四条“依法成立的合间，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。被上诉人未按合同约定交付房产，导致上诉人未能使用房产造成损失。应继续履行交房义务，并赔偿损失。但一审法院却予以驳回，与案件事实及法律规定严重不符，损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审依法改判。 广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司辩称，上诉人与被上诉人签订的《土地置换协议书》无效，上诉人无权要求被上诉人交付置换房产及赔偿逾期交房损失。首先，该协议所置换的土地，属于农民集体所有的土地，依法不得出让转让或者是出租用于非农建设。其次，上诉人未按协议约定将0.8亩土地交付被上诉人开发使用，并且土地位置至今尚未明确。上诉人在信用小区规划范围内，没有其所属的土地。因此，请求二审依法驳回上诉人的诉讼请求。 邹富标向一审法院起诉请求：1.判决确认原告邹富标与被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司签订的《土地置换协议书》有效。2.判决被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司向原告交付置换房产并赔偿逾期交房损失（损失计算：从2018年8月1日起至交付置换房产之日止，按每月租赁费2000元计算）。3.本案诉讼费由被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司负担。 一审法院认定事实：2015年4月22日，以被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司为甲方，原告邹富标为乙方，双方签订了《土地置换协议书》。协议书约定：1.经双方协商乙方自愿将位于甲方广厦信用小区规划土地0.8亩土地置换给甲方开发，甲方则在贺州市广厦信用小区报建楼号22号底层门面两间置换给乙方。位于22号底层信用小区北面大街黄有意私人住宅地除开6米消防通道，北面往南面数起第一，二间门面（按信用小区的规划22号楼一至四层为商业用房，四至十六层为住宅），建筑面积约100平方米(宽约9米×长约11米）。2.建造标准为：按照22号楼整体标准并经过有关单位验收合格或按22号楼上商业房及商品房住宅交付使用时同时交付给乙方使用。交付时间为2018年7月31日前。办理房产权属证时间为交房后3年内办好并交于乙方，如未能按时办好甲方则按市面上的时价付给乙方经济补偿。3.双方签字后，原属于乙方的0.8亩的土地使用权即归甲方所有，甲方可以随时施工，乙方及其他一切亲属不得以任何借口来影响甲建房和开发，如有此种现象，则由乙方自行解决。并且违约方必须赔偿对方的一切经济损失和承担法律责任。签订合同后，原告未将0.8亩土地交付被告用于开发，被告亦未向原告交付置换房产。2019年8月9日，原告向法院提起诉讼。 一审法院认为，原告邹富标与被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司签订的《土地置换协议书》，是当事人在自愿、协商一致的前提下签订的，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合同应认定为有效。故对原告第一项诉讼请求，要求确认原告与被告签订的《土地置换协议书》有效，予以支持。被告主张《土地置换协议书》无效，理据欠充分，不予支持。原、被告作为合同当事人，应当按照诚实信用原则和合同约定全面履行义务，并合法行使权利。按合同约定，原告自愿将其土地置换给被告开发，应当先行向被告交付土地，被告再交付置换房产，但原告没有证据证明其已向被告交付土地。故对原告第二项诉讼请求，要求被告交付置换房产并赔偿逾期交房损失，本院不予支持。综上，原、被告签订的《土地置换协议书》有效。原告要求被告交付置换房产并赔偿逾期交房损失，理据不足，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条的规定，判决：一、原告邹富标与被告广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司签订的《土地置换协议书》有效。二、驳回原告邹富标的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告邹富标负担。 本案二审期间上诉人申请证人张某、邹定高作证提供证言，上诉人另提供的书证有：1、上诉人家庭的土地承包证一份，拟证明其家庭承包土地其中的0.8亩已被被上诉人的项目用地所占用。2、2015年4月6日被上诉人草拟的《土地置换协议书》，拟证明对于土地置换事项被上诉人曾预先草拟文稿然后交由上诉人审阅，上诉人没有同意文稿所拟条款故未签名。3、上诉人向有关部门反映其家庭自留地被被上诉人占用要求恢复原状的“报告”。4、上诉人所在村民小组长以及同组农户关于上诉人位于被上诉人开发的信用小区旁边有约0.85亩自留地的“证明”。5、被上诉人开发的信用小区及周边项目现场照片4张，拟证明上诉人的0.8亩自留地已被小区旁边被上诉人所开发的项目所占用。证人张某作证称上诉人家庭有自留地在被上诉人现开发的用地范围内，张某曾租用过该自留地种菜。证人邹定高作证称上诉人曾向本村民小组和村委反映自留地被被上诉人占用开发，邹定高作为村民小组长和村民签名同意出具“证明”予以证明。 被上诉人对证人证言及上诉人所提证据的质证意见：1、证人张某不能说明其租用上诉人自留地的具体位置，而且证人所称自留地的位置是政府国土部门出让给被上诉人作为项目开发的用地，被上诉人持有土地使用证书。2、邹定高与其他村民出具的“证明”不能证实被上诉人非法占用了上诉人的自留地用于项目开发，“证明”所指自留地属于被上诉人已取得土地使用证的宗地范围内，上诉人要求补偿应向政府征地部门提出。3、上诉人的家庭承包证不能证明有案涉的0.8亩自留地是在被上诉人的开发用地范围内。4、对2015年4月6日被上诉人草拟的《土地置换协议书》文稿的真实性没有异议，但上诉人没有签名同意该协议，协议没有发生效力，与本案无关。5、上诉人反映情况的报告、村民小组长和村民的“证明”以及现场照片等证据均不能证明上诉人的0.8亩自留地是在被上诉人现在开发的项目的用地范围内。 本院对上诉人提供证据的分析认证：上诉人提供的证人证言、土地承包证书以及现场照片虽然不能证明上诉人的0.8亩自留地的具体位置，但从上诉人向有关部门反映其自留被占用以及被上诉人自拟的《土地置换协议书》文稿的事实过程看，被上诉人对于需要占用上诉人的自留地用于项目开发而与上诉人进行过多次协商的事实并不否认。上诉人在二审中所提供的证据应结合本案其他证据予以综合认证，本院将在判决理由中再予分析认定。综合上诉人、被上诉人的意见，对于一审认定的事实中双方无异议的事实，本院予以确认。 本案双方争议的焦点是：1、上诉人是否尚应依照2015年4月22日的《土地置换协议书》交付0.8亩土地使用权给被上诉人作为项目开发使用？2、上诉人请求被上诉人按《土地置换协议书》约定向其交付置换的房产并支付逾期交房造成的租赁费损失是否合法有据？理由是否成立？ 本院认为，（一）上诉人与被上诉人于2015年4月22日签订的《土地置换协议书》属有效协议，双方均应按诚实信用的原则予以履行。事实上，在协议签订之前的长达几年时间里，被上诉人对上诉人要求对被占用的自留地进行补偿的诉求是清楚的，而且在2015年4月22日正式协议签订之前的4月6日被上诉人还草拟过协议文稿交上诉人阅看，可见被上诉人对正式协议的签订是慎重的，对协议产生的法律后果是知晓的。根据协议第3条的约定，双方签字后，原属上诉人的0.8亩土地使用权即归被上诉人所有，被上诉人可以随时施工，上诉人及一切亲属不得以任何借口影响被上诉人建房和开发。协议的其他条款中没有关于上诉人的0.8亩土地使用权的具体位置记载或表述，也没有关于土地交付期限的约定。由此可见，根据该约定内容可以推断，双方在签订协议的同时已经确认上诉人的0.8亩土地使用权即已归被上诉人所有，被上诉人可以随时用于项目使用，不存在上诉人在协议签订后再予履行交付0.8亩土地的合同义务。故一审判决关于上诉人未按2015年4月22日的《土地置换协议书》约定向被上诉人交付土地使用权的事实认定错误，本院予以纠正。（二）关于上诉人诉请被上诉人交付置换房产并赔偿经济损失的主张。本案中，虽然协议约定有房产交付期限，但由于各方面原因，被上诉人目前无法完成项目开发，原定交付的房产未能满足交付条件，上诉人亦未能举证证明协议约定的房产可以即时交付。对于迟延交付房产的事由以及被上诉人应否承担违约责任，一审未予全面审查并作出认定。二审中上诉人也未能提供充分证据证明被上诉人对于协议约定的房产可以交付而故意违约拒绝交付，故可视为交付房产的条件目前尚不具备。上诉人可待交付条件具备后再向被上诉人提出履行合同义务的要求。如被上诉人具备交付条件后仍未履行合同义务，则上诉人可以另作主张。因此，上诉人在本案中提出被上诉人交付房产并赔偿租金损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。但一审以上诉人未履行土地使用权交付义务而驳回上诉人的全部诉求，属认定事实和适用法律错误，判决理由不当，应予纠正。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但认定上诉人未履行土地使用权交付义务的事实有误，上诉人提出其已交付土地使用权给被上诉人使用的事实理由成立，本院予以支持。一审判决驳回上诉人请求被上诉人交付约定置换的房产以及赔偿经济损失的判项并无不当，但判决理由不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元（上诉人已预交），二审案件受理费100元（上诉人已预交），合计200元，由上诉人、被上诉人各负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 吕小莉 审 判 员 黄义奎 二〇二〇年一月十四日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 刘晓玲