甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4047号上诉人（原审原告）：兰州新区房地产开发有限公司，现住所地甘肃省兰州新区黄河大道瑞玲雅苑44号楼11层。法定代表人：路养锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱剑明，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：安雄杰，甘肃诺典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王婧，女，1989年7月24日出生，汉族，兰州市富力万达文化酒店高级销售经理，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张丁文（系王婧丈夫），男，1988年1月28日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州新区房地产开发有限公司因与被上诉人王婧房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兰州新区房地产开发有限公司的委托诉讼代理人安雄杰，被上诉人王婧的委托诉讼代理人张丁文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兰州新区房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1972号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由王婧承担。事实与理由：一、兰州新区房地产开发有限公司与王婧之间签订了租赁合同，兰州新区房地产开发有限公司的主要合同义务为提供适于使用的租赁物。本案中，兰州新区房地产开发有限公司已按合同约定提供了合格的租赁物，一审法院认定王婧因租赁的房屋供暖原因导致其不能营业的事实不清，且一审法院以王婧向兰州新区房地产开发有限公司提交解决供暖问题的申请由兰州新区房地产开发有限公司签收就推定供暖存在问题，一审中没有证据证明供暖存在问题，也无相关部门检测报告证明系因供暖问题导致王婧停止营业，故一审法院以兰州新区房地产开发有限公司提交的房屋不符合合同约定为由扣除房屋租金错误。二、一审法院以“客源回笼期”的名义扣除两个月的房屋租金无法律依据。三、兰州新区房地产开发有限公司与王婧在合同中约定租赁房屋押金在合同期限届满后，王婧完成交房，兰州新区房地产开发有限公司验收房屋完整无损后，全额退还王婧，一审法院在双方没有解除合同前，直接以房屋押金抵缴房屋租金违反合同双方意思自治，且王婧截止目前未缴纳房屋租金已构成违约。王婧辩称，根据双方签订的合同约定，兰州新区房地产开发有限公司有义务向王婧提供合格的租赁物，事实上兰州新区房地产开发有限公司并未按照合同约定向王婧提供适于使用的租赁物，王婧租赁的商铺冬季不能正常供暖，室内温度过低无法正常营业。王婧多次向兰州新区房地产开发有限公司反映供暖问题无果后，自行购买了取暖设备，但因室内温度基本为零下，采取以上取暖措施仍然达不到正常温度，以至于天气最冷的时候店铺内的自来水管被冻裂，给王婧造成了巨大的损失，且涉案商铺的消防验收也未通过。兰州新区房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王婧支付拖欠兰州新区房地产开发有限公司的商铺租金459698元；2.本案诉讼费由王婧承担。一审法院认定事实：2016年7月4日，兰州新区房地产开发有限公司、王婧之间签订《瑞岭雅苑商铺租赁合同》，合同约定王婧租赁兰州新区房地产开发有限公司位于兰州新区瑞岭雅苑1#-5#间56楼101号铺面2间，建筑面积为320.14㎡的铺面作为营业用房，期限为2017年1月1日至2019年12月31日。第一期使用费用229849元，使用期限为2018年1月1日至2018年12月31日，支付期限在2017年12月1日前。第二期使用费用为229849元，使用期限为2019年1月1日至2019年12月31日，支付期限为2018年12月1日前。兰州新区房地产开发有限公司向王婧提供合格的租赁的房屋，并保证房屋内消防、暖气、供电三通。王婧在租赁房屋时缴纳了115000元的押金。王婧在租赁期间第一年为免租。王婧在租赁房屋后装修经营兰州新区尚座音乐餐吧。2017年12月11日，王婧向兰州新区房地产开发有限公司及置业公司递交《兰州新区尚座音乐餐吧关于解决冬季无法供暖产生重大问题的申请》，由兰州新区房地产开发有限公司公司员工签收，截止目前仍未收到任何回复。2018年7月5日，王婧再次向兰州新区房地产开发有限公司递交关于店内重大问题的申请，兰州新区房地产开发有限公司仍未答复。2019年8月19日，兰州新区房地产开发有限公司向双良热力有限公司提交关于解决冬季供暖问题的申请，同日双良公司进行回复，主要因商业部分未大串联，上一家改为地暖，严重影响供暖效果。2016年6月21日，兰州新区房地产开发有限公司向王婧催要租费40000元，2017年7月1日，兰州新区房地产开发有限公司从已交的押金中扣除4万元。兰州新区消防支队于2017年7月21日、2017年8月17日分别向兰州新区房地产开发有限公司出具建设工程消防验收申请受理凭证、建设工程消防验收意见书，意见为该工程消防验收合格。一审法院认为，兰州新区房地产开发有限公司与王婧自愿商议签订《瑞岭雅苑商铺租赁合同》，该合同合法有效，兰州新区房地产开发有限公司、王婧应按合同约定履行相关义务。兰州新区房地产开发有限公司交付王婧的商铺因供暖出现问题，王婧经多次申请解决，兰州新区房地产开发有限公司均未回复处理，兰州新区房地产开发有限公司交付的房屋不符合合同约定出现违约情形。王婧在租赁房屋后应按约定期限缴纳房租，王婧逾期不予支付亦形成违约。王婧租赁该房屋装修后作为商业用途使用，主要为酒吧服务、餐饮服务，兰州新区房地产开发有限公司提供的房屋冬天不能正常供暖，室内温度过低影响王婧正常经营，致使合同目的不能实现，兰州新区房地产开发有限公司主张按合同约定请求王婧支付全部房租不符合事实与法律规定。因兰州新区房地产开发有限公司提供的房屋在冬季无法供暖，王婧在出现该问题时积极协商解决，兰州新区房地产开发有限公司在收到申请后未进行及时修复，致使王婧无法正常经营，应扣除冬季供暖期间王婧无法营业期间的租金，并且因冬季供暖问题影响客源应适当给予王婧1个月的客源回笼期。2018年期间的租金应扣除2018年1月-3月、再扣除1个月客源回笼期的租金，即4个月租金。2018年-2019年度冬季供暖按兰州新区供暖实际情况，供暖期从2018年10月21日开始至2019年4月10日，该期间租金应予扣除，另扣除1个月客源回笼期。2018年期间，王婧应支付从2018年5月1日至2018年10月20日期间的租赁费，共计229849元÷360天×170天=108539.80元。2019年期间的租金王婧应支付从2019年5月10日起至2019年10月20日期间的租赁费用，共计229849元÷360天×160天=102155.11元。2018年至2019年10月21日期间的租金为108539.80+102155.11=210694.91元。因王婧签订合同时缴纳相当于6个月租金的押金115000元，该押金应当从租金中扣除，故王婧现应缴纳租赁费为95694.91元。对于2019年10月21日至2019年12月31日期间的租金为229849元÷360天×70天=44692.86元，2019年冬季如果兰州新区房地产开发有限公司保障王婧租赁房屋能正常供暖，该供暖期间的租赁费可另行主张。王婧辩解因消防问题，一直被责令停业，请求免除全部租金，因王婧并未提供证据予以证实，对该辩解理由不予采信。王婧主张因租赁期间装修及因兰州新区房地产开发有限公司提供房屋供暖与消防问题造成损失问题王婧可另行通过诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决：一、王婧支付兰州新区房地产开发有限公司租赁费95694.91元，限判决生效后30日内履行；二、驳回兰州新区房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费4098元，由王婧负担1000元，兰州新区房地产开发有限公司负担3098元。二审期间，当事人提交了新证据。本院依法组织双方当事人对证据进行了质证。兰州新区房地产开发有限公司提交照片9张，证明王婧由于其自身原因停止营业，并非因消防、供暖等问题停止经营，兰州新区房地产开发有限公司提供了适合的租赁物。王婧对该证据发表质证意见认为，该9张照片是在室外拍摄的，并不能证明兰州新区房地产开发有限公司向王婧提供了适合的租赁物。本院对上述证据审核后认为，该照片从室外拍摄，仅能反映出涉案商铺并未营业，至于是何原因没有营业从照片中无法得知，此照片亦不能证明兰州新区房地产开发有限公司提供了适合的租赁物。故本院对兰州新区房地产开发有限公司提交的上述证据不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当依照约定履行自己的义务。本案中，兰州新区房地产开发有限公司与王婧对双方签订的《瑞岭雅苑商铺租赁合同》（以下简称“合同”）均无异议。双方争议的焦点问题即兰州新区房地产开发有限公司是否提供了适宜的商铺。王婧主张由于兰州新区房地产开发有限公司租赁给其的商铺冬季无法供暖致使其不能营业，给其造成了一定的经济损失。兰州新区房地产开发有限公司陈述其已经依据合同约定保证涉案商铺水、电、暖三通，涉案商铺并不存在不能正常使用的情形。关于供暖问题，王婧曾向兰州新区房地产开发有限公司提交了《兰州新区尚座音乐餐吧关于解决冬季无法取暖产生重大问题的申请》（以下简称“申请”），该申请由兰州新区房地产开发有限公司员工签收，兰州新区房地产开发有限公司对此予以认可，但兰州新区房地产开发有限公司就供暖问题在收到王婧的申请后并未予以解决。后王婧向兰州新区双良热力有限公司反映上述问题，兰州新区双良热力有限公司答复关于供暖不热的主要原因为涉案商铺商业部分为大串联，上一家改为地暖，严重影响此家的供热效果。兰州新区房地产开发有限公司作为涉案商铺的所有权人，其对涉案商铺具有一定的管理、维修义务，但在涉案商铺出现问题、王婧多次反映问题的情形下仍未积极予以解决，致使王婧租赁商铺的目的不能实现，兰州新区房地产开发有限公司应对其疏于履行义务的行为承担相应违约责任。本院工作人员于2020年1月19日前往涉案商铺进行实地勘察发现，涉案商铺暖气没有温度，室内温度确实过低，故兰州新区房地产开发有限公司主张其已经提供了适宜租赁物的理由本院不予采信。考虑到涉案商铺的用途以及冬季供暖期间无法正常营业的情形，一审法院给予王婧一个月的客源回笼期并无不当，本院予以确认。关于押金是否应当抵缴房屋租金的问题。双方对已缴纳的押金为115000元均予以认可。兰州新区房地产开发有限公司主张合同中约定租赁房屋押金在合同期限届满后，王婧完成交房并由兰州新区房地产开发有限公司验收房屋完整无损后，全额退还王婧。庭审期间，兰州新区房地产开发有限公司陈述就此问题双方并未明确约定，且经审查双方签订的合同中对此亦无约定，一审法院将押金从租金中扣除符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人兰州新区房地产开发有限公司的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6196元，由上诉人兰州新区房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  新审判员 靳 文 丽审判员 杨  蕾二〇二〇年一月二十日书记员 ?徐梦君