辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10044号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋昌业，男，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市，现住大连长兴岛经济区。委托诉讼代理人：魏文连，大连瓦房店市长兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连佳林物业管理服务有限公司。住所地：辽宁省大连长兴岛经济区长兴路怡海花园6-8号。统一社会信用代码：91210244696036115U。法定代表人：李勇，总经理。委托诉讼代理人：吴涛，男，大连佳林物业管理服务有限公司员工。上诉人宋昌业因与被上诉人大连佳林物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋昌业及其委托诉讼代理人魏文连、被上诉人大连佳林物业管理服务有限公司委托诉讼代理人吴涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋昌业上诉请求：1、撤销大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初503号民事判决第一项；维持该判决第二项；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：第一，被上诉人提起诉讼，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、第9条之规定，被上诉人未经书面催交物业费，直接向法院起诉是程序违法，法院应当驳回被上诉人的诉请；第二，被上诉人不是本案适格主体。原审认定三堂村委会与被上诉人签订物业管理委托书，“实为前期物业服务合同”是错误的，不符合《物业管理条例》第二十一条的规定。由于三堂村委会不是建设单位，所签订的物业管理合同不合法。况且物业公司起诉，超出三堂村委会委托范围；第三，原审判决超出被上诉人诉讼请求，被上诉人请求滞纳金，法官释明后，原审原告不同意变更诉讼请求。根据《证据若干规定》第35条和辽高发（2009）220号第41条规定，原审原告应当承担不利后果。法院判决上诉人支付违约金，违反了《民事诉讼法》第二百条（十一）之规定。原审法院对合同法解释二第二十九条理解错误，业主未缴纳物业费的数额不等于是物业公司的损失；第四，被上诉人超过诉讼时效，原审法院支持一部分，未支持一部分，令人费解；第五，被上诉人收费标准未经物价部门价格认定，违反了《辽宁省物业服务收费管理实施办法》第5条、第8条的规定。大连佳林物业管理服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求：第一，被上诉人不用经过书面催缴物业费，有权直接向法院提起诉讼；第二，物业公司与村委会签订的物业委托管理合同，实为前期物业服务合同，合法有效；第三，关于滞纳金问题一审判决正确。大连佳林物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：请求被告宋昌业给付原告2015年5月20日至2018年5月19日的物业费96,027元及违约金28,808元（欠费总额的30%），共计124,835元。本案诉讼费由被告承担。宋昌业提出的反诉请求是：请求大连佳林物业管理服务有限公司退还反诉原告违法收取的清运费2,400元。一审法院认定事实：2014年5月15日，原告与大连长兴岛街道办事处三堂村委会签订28﹟公建物业管理委托书，大连长兴岛街道办事处三堂村委会委托原告为长兴岛临港工业区28﹟路公建提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日。李学东作为业主委员会代表人在此委托书上签字。被告系大连长兴岛经济区锦城路476号公建的所有人，其公建的建筑面积为1，066.97平方米。2014年5月20日，原、被告签订“28﹟公建”物业服务合同，双方约定物业费的标准为2.5元/月/平方米，未能按时足额交纳物业费的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金，双方对服务内容与质量等内容也做了明确约定。被告于签订物业服务合同当日交纳2014年5月20日至2015年5月19日的物业费32,009元，清运费2,400元。原告接受大连长兴岛街道办事处三堂村委会委托后，为案涉小区提供了房屋维修等物业服务。另查明，案涉小区至今未成立业主委员会。一审法院认为：案涉公建系回迁安置房，至今未成立业主委员会，大连长兴岛街道办事处三堂村民委员会代表案涉小区与原告签订的物业管理委托书，实为前期物业服务合同。原告与被告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定行使权利，履行义务，被告已向原告交纳了一年的物业费。被告称原告所主张的2015年、2016年的物业费已超过诉讼时效，因原告未提供有效证据证实其在起诉之前曾向被告主张物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，原告所主张的2015年5月20日至2016年5月19日的物业费未超过诉讼时效，一审法院不予支持。2016年5月20日至2018年5月19日期间的物业费，被告应按双方约定的计费标准交纳。因合同所约定的违约金标准过高，原告要求按所欠物业费总额的30%计算违约金，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告宋昌业于本判决生效之日起十日内给付原告大连佳林物业管理服务有限公司2016年5月20日至2018年5月19日的物业费64,018元及违约金19,205.4元；二、反诉被告大连佳林物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告宋昌业清运费2,400元；三、驳回原告大连佳林物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,797元，由原告大连佳林物业管理服务有限公司负担932元，被告宋昌业负担1,865元；反诉费25元，由反诉被告大连佳林物业管理服务有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，大连佳林物业管理服务有限公司已实际为案涉小区提供了房屋维修等物业服务，本案双方当事人2014年5月20日签订“28﹟公建”物业服务合同后，上诉人在签订合同当日即交纳了2014年5月20日至2015年5月19日的物业费32,009元和清运费2,400元，并接受了被上诉人提供的物业服务，故双方事实上已经形成了提供物业服务和接受物业服务的法律关系，故上诉人宋昌业应参照双方所签订的“28﹟公建”物业服务合同的相关约定向被上诉人大连佳林物业管理服务有限公司支付物业费。鉴于2015年5月20日至2016年5月19日期间的物业费已超过诉讼时效，且一审法院已经根据上诉人的诉讼时效抗辩扣除了这一期间所对应的物业费，故一审法院判令上诉人给付被上诉人2016年5月20日至2018年5月19日的物业费并无不当。关于上诉人宋昌业是否应给付被上诉人大连佳林物业管理服务有限公司违约金一节，鉴于本案为物业服务合同纠纷，上诉人宋昌业现仍居住在案涉小区，大连佳林物业管理服务有限公司仍继续向宋昌业提供服务。从宋昌业庭审陈述看，大连佳林物业管理服务有限公司向宋昌业提供的服务确存在有待改进之处。虽然之间所订的物业服务合同对欠缴物业费的违约金有明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，希望双方着眼大局、着眼未来，构建和谐的物业服务关系，以维护全体小区业主的整体权益。故本院对大连佳林物业管理服务有限公司请求宋昌业支付违约金的诉请不予支持。综上所述，宋昌业的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初503号民事判决第二项；二、撤销大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初503号民事判决第三项；三、变更大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初503号民事判决第一项为：宋昌业于本判决生效之日起十日内给付大连佳林物业管理服务有限公司2016年5月20日至2018年5月19日的物业费64,018元；四、驳回大连佳林物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,797元，由大连佳林物业管理服务有限公司负担1,363元，宋昌业负担1,434元；反诉费25元，由大连佳林物业管理服务有限公司负担。二审案件受理费1,865元，由大连佳林物业管理服务有限公司负担315元，宋昌业负担1,550元。本判决为终审判决。审判长  郭云峰审判员  吴义军审判员  王 歆二〇二〇年一月十日书记员  牛超群