河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终154号上诉人（原审原告）：涂娅，女，1972年12月20日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：卢子明，河南振山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪琳，河南振山律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南绿地广场置业发展有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路80号。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：杨成斌，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：段静静，河南千业律师事务所律师。上诉人涂娅与上诉人河南绿地广场置业发展有限公司（以下简称绿地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初11149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人涂娅上诉请求：撤销一审判决，改判支持涂娅的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实和理由：1、绿地公司销售宣传承诺已构成要约，《房屋买卖合同补充协议》擅自免除自身责任的约定对涂娅不产生约束力，绿地公司应依照宣传承诺向涂娅交付涉案房屋。2、一审判决就绿地公司所交付房屋遮挡部分面积的处理与已经查明的事实不符且无法律依据。3、一审判决适用法律错误，绿地公司销售宣传承诺应作为合同内容，绿地公司未依约定标准向涂娅交付房屋已构成违约，应向涂娅承担违约责任。绿地公司针对涂娅的上诉意见辩称：1、绿地公司按照合同约定履行了商品房买卖合同义务，在合同约定时间内达到合同约定的交房条件并通知涂娅，不存在任何交房违约事实。涂娅起诉要求绿地公司赔偿租金损失及其房屋价值贬值损失不符合合同约定，没有法律依据。2、绿地公司按照合同约定交付房屋，房屋面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致，不存在房屋使用面积减少的情况，涂娅主张绿地赔偿房屋使用面积减少的损失，无事实与法律依据。3、一审法院仅依据涂娅诉请即认定涉案房屋内M柱的占地面积及遮挡面积为27.6平方米，并据此酌定涂娅的损失为20万元，没有事实和法律依据。上诉人绿地公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判为绿地公司不承担责任；本案一、二审诉讼费用由涂娅承担。事实和理由：1、绿地公司按照合同约定交付房屋，房屋面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致，不存在房屋使用面积减少的情况，涂娅主张绿地赔偿房屋使用面积减少的损失，无事实与法律依据。2、一审法院仅依据涂娅诉请即认定涉案房屋内M柱的占地面积及遮挡面积为27.6平方米，并据此酌定涂娅的损失为20万元，没有事实和法律依据。涂娅针对绿地公司的上诉意见辩称：绿地公司在向涂娅销售涉案房屋时，并未向涂娅明确告知其购买的房屋当中存在有巨大的M柱钢梁结构，也没有向涂娅告知该M型钢梁所占用的房屋的套内使用面积，而根据涂娅提供的证据显示，该M轴钢梁已确实影响到涂娅对涉案房屋的使用，一审法院对该事实的认定正确，应予维持。其他答辩意见同涂娅的上诉意见。涂娅向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告租金收益损失（自2016年12月1日开始计算至房屋具备实际使用条件之日止，租金按3元／平方米／天的标准计算）。2、被告赔偿原告房屋价值贬损损失1359270元（以3000元／平方米×房屋建筑面积453.09平方米）。3、被告赔偿原告房屋使用面积减少的损失563492.192元及利息（563492.192元为基数，自2014年6月26日计算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。4、被告按照合同约定更换指定品牌的地毯。5、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年6月26日，原告（××）与被告（××）签订编号为D140××××6179的《商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为D0452，原告购买的商品房位于郑州市郑东新区××、××号，该商品房用途为办公，建筑面积453.09平方米，其中，套内建筑面积253.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积199.16平方米。房屋单价为每平方20401.6元，总金额为9243763元。付款方式及期限为约定金额1848753元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年6月26日，交纳比例20％；约定金额为2775010元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年7月26日，交纳比例为30.02％，约定金额为4620000元，付款方式为商业贷款，约定交款时间为2014年10月26日，交纳比例为49.98％。双方约定交付期限为2016年11月30日前，交付条件为该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已经完成；前期物业管理已经落实。被告逾期交房的违约责任条款约定：逾期不超过60日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该项目总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）容积率；（4）绿化率等发生调整的；（5）变更房屋节能措施及指标的；（6）该商品房所在楼栋与相邻楼栋的正面建筑间距发生变更的。原告有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告在通知到达日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）的标准，达不到约定标准的，由被告在原告提出要求后60个工作日内达到合同约定标准，否则按日向原告支付总房款的0.01％违约金。附件三：装饰、设备标准规定地面：地毯（室内），品牌待定（品牌名：海马、三花、华德）。合同附件四约定原告可收取信函的邮寄地址为：郑东新区卢浮宫2期3号楼2单元2504。原告在该合同上签字捺印确认，被告在该合同上加盖公章确认。原、被告双方另签订《购房合同补充协议》一份，约定：原告有义务按照合同约定的日期主动前来办理房屋交接手续，如原告未能主动按照约定时间履约，则相关的责任由原告承担。如被告通知原告办理商品房交接手续的（被告亦可通过在《大河报》等当地主流媒体刊登公告的形式通知原告，公告发出时间即视为已送达原告，视为送达原告之后的相关责任由原告承担），原告未按通知规定的日期办理商品房验收交接手续的，则自通知约定的验收交接日之第二日即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任、物业管理费等相关责任由原告承担。房屋交付标准仅以商品房买卖合同第八条约定的为准，基础设施、公共配套建筑的使用条件不影响商品房的交付及交接手续的办理，原告不得以此主张拒绝接房及向被告主张逾期交房的违约责任，原告不得以主体工程之外的一般质量问题拒绝接收房屋，所可能存在的质量问题应按建设部有关质量缺陷的规定认定，确属被告质量问题的，被告在保修期内无条件予以修理，原告发现的一般质量问题不影响交房手续的办理。房屋装饰装修及设备标准应符合商品房买卖合同附件三的标准。如不符，原告应在接受房屋15日内书面要求被告整改，被告应在合理期限内予以整改或提供整改方案，亦可以选择补偿原告有关装饰装修及设备的差价替代整改义务。双方同意，对装饰装修及设备的修复或整改不视为被告逾期交房。如原告未在约定的时间内向被告提出书面整改要求或在整改方案确定的整改时限内自行委托他人整改的，则被告不再承担任何责任。原告不得以下列事由拒绝接房，但可与被告协商解决：（1）、房屋出现非属主体结构和严重影响居住的质量瑕疵；（2）、房屋的装饰、设备标准不明显低于合同附件三约定标准的；（3）、不严重影响房屋使用功能的质量瑕疵；（4）、出现无法或难以整改的问题，经被告催告后原告在期限内未行使合同解除权的。因上述事由拒绝接房，拒绝接房期间的损失视为原告扩大的损失，由原告自行承担。被告销售商品房时设置样板房的，其质量、设备及装修、装饰标准不作为实际交付的房屋标准。被告的楼盘展示模型、沙盘、影视、刊物、阵地广告等所有对外传播被告项目及与商品房买卖有关的信息资料等仅为宣传之用，并非要约行为，对任何一方均不发生法律效力，无约束力。销售人员所做任何书面文件如无被告签章，均属其个人行为，被告不承担任何法律责任。若相邻项目规划进程与实际进程不一致的，以实际进程为准，被告不承担担保责任，原告不得以此为理由追究被告的违约责任。2014年10月14日，被告出具发票显示原告支付涉案房屋预售款4623763元。2015年2月15日，被告出具发票显示原告支付涉案房屋购房款4620000元。2016年11月22日，被告出具《工程竣工验收备案表》载明：工程名称为绿地·中央广场北地块1#楼，工程用途为办公，开工日期2011年12月1日，竣工时间2016年9月25日，备案理由：本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案文件齐全。现报送备案。被告加盖公章确认。2016年11月24日，郑州市郑东新区管理委员会建设环保局出具备案管理部门处理意见：根据郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站出具的工程质量监督报告、五大责任主体验收意见以及建设单位提交的竣工验收备案资料，同意该工程竣工验收备案。2016年11月25日，被告出具交房通知书载明：原告购买的郑东新区XX路西、X路南“郑东X”北地块X号楼X层X号，已验收合格，符合合同约定交房条件，我公司决定自2016年11月28日起为“郑东X”北地块01#业主集中办理交房手续。因收房业主户数较多，为保证交房的正常秩序和工作效率，交房工作将分批进行。建议原告办理交房手续的时间为2016年11月30日。交房地点为郑东X北地块01号楼东侧一楼大堂。同日，被告通过EMS将上述交房通知书邮寄至购房合同约定的原告邮寄地址。2016年11月28日，被告通过河南商报向郑东X1#楼业主发布交房公告载明：您所购买的郑东新区X路西、X路南郑东XX01#楼经相关部门验收合格，已具备合同约定的交房条件，我公司定于2016年11月28日-11月30日办理集中交房，请您于集中交房期内带齐购房合同原件、购房发票、配套费收据、契税办证联、身份证原件及复印件3份、六个月物业管理费等资料及钱款，到郑东X北地块大堂01号楼办理交房手续。2016年12月29日，河南省郑州市黄河公证处作出（2016）郑黄证民字第26737号公证书，载明：公证员与工作人员来到位于郑州市郑东新区××与创业路交汇处××郑东X北楼，在公证员与工作人员的监督下，使用数码相机对上述场所外观及一层、二十六层、三十层、三十六层、四十二层等现状进行了摄像及拍照。从照片中可看出，大楼内部有大型M柱钢结构支架。庭审中，原告称诉争房屋内M柱的占地面积及遮挡面积共计约27.6平方米。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》一份、《销售不动产统一发票》两份、（2016）郑黄证民字第26737号公证书一份、被告提交的《商品房买卖合同》一份、《购房合同补充协议》一份、《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份、《交房通知书》复印件一份、报纸公告复印件一份及质证笔录、开庭笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该院予以确认。双方均应当按照合同的约定，全面适当履行合同义务。经查涉案房屋于2016年11月24日取得竣工验收备案表，后被告已通过登报等合同约定的方式向被告交付房屋。关于原告主张1、被告赔偿原告租金收益损失（自2016年12月1日开始计算至房屋具备实际使用条件之日止，租金按3元／平方米／天的标准计算）。2、被告赔偿原告房屋价值贬损损失1359270元（以3000元／平方米×房屋建筑面积453.09平方米）的诉讼请求，该院认为，租金收益和房屋价值情况取决于市场状况、地理位置等多种因素，补充协议亦明确约定楼盘展示模型、沙盘、影视、刊物、广告等所有对外传播被告项目及与商品房买卖有关的信息资料等仅为宣传之用，并非要约行为，对任何一方均不发生法律效力，《商品房买卖合同》也并未约定被告保证原告租金收益和房屋价值，故原告主张被告赔偿上述损失没有合同依据及法律依据，该院不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋使用面积减少的损失563492.192元及利息（自2014年6月26日开始计算至实际清偿之日）的诉讼请求，该院认为，综合考虑房屋内M柱占用面积及采光影响，该院酌定该项损失为200000元，超出部分，该院不予支持。关于原告要求被告按照合同约定更换指定品牌的地毯的诉讼请求，根据合同附件三装饰、设备标准约定，室内地毯的品牌待定（品牌名：海马、三花、华德），根据合同第十三条约定，由被告在××提出要求后60个工作日内达到合同约定标准，否则按日向××支付总房款的0.01％违约金，符合合同约定，故该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告涂娅使用面积减少的损失200000元。二、被告河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效后三十日内按照合同约定的品牌更换地毯。三、驳回原告涂娅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24811元，由原告涂娅负担20511元，由被告河南绿地广场置业发展有限公司负担4300元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院审查认为，本案存在以下两个争议焦点：1、绿地公司就涉案房屋的宣传是否构成要约；2、绿地公司在交付涉案房屋时是否构成违约，如违约应承担多少违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涂娅和绿地公司签订的《商品房买卖合同》和《购房合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式不违反相关法律规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。关于绿地公司就涉案房屋的宣传是否构成要约的问题。本案中，绿地公司与涂娅在商品房买卖合同外又签订了补充协议，明确约定广告宣传资料等并非要约行为，对任何一方均不发生法律效力，无约束力。一审据此对涂娅主张的租金收益损失及房屋价值贬值损失不予支持，并无不当。涂娅主张绿地公司销售宣传承诺构成要约，《购房合同补充协议》中擅自免除自身责任的约定对涂娅不产生约束力的上诉请求，本院不予支持。关于绿地公司在交付涉案房屋时是否构成违约，如违约应承担多少违约责任的问题。本案中，虽然绿地公司在涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间内通知涂娅办理交房手续，但房屋内M型钢梁确实影响到涂娅对涉案房屋的使用。绿地公司主张M型钢梁属于承重结构，是在房屋开始施工建设前规划设计好的，且在合同约定内，不存在房屋使用面积减少的情况，因其未能提供有力证据证明，本院不予支持。涂娅主张应全部扣除M型钢梁占用面积所对应的价款，本院亦不予支持。一审法院综合考虑房屋内M型钢梁的占用面积及采光影响酌定绿地公司赔偿涂娅200000元的损失，并无不当。综上所述，涂娅与绿地公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24811元，由涂娅负担20511元,由河南绿地广场置业发展有限公司负担4300元。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  张向军审判员  侯军勇二〇二〇年一月二十日书记员  宋杨莉