江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏13民终4529号 上诉人（原审被告）:宿迁市融通典当有限公司，统一社会信用代码913213027876774609，住所地宿迁市宿城区幸福南路249号。 法定代表人：翟凌燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄梅娜，江苏高来达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗红，江苏高来达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘立传，男，1962年9月28日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：杜云，江苏厚远律师事务所律师。 原审第三人：宿迁市粤峰房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区西湖路90号。 法定代表人：陈峰，该公司董事长。 上诉人宿迁市融通典当有限公司（以下简称融通公司）因与被上诉人刘立传、原审第三人宿迁市粤峰房地产开发有限公司（以下简称粤峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2017）苏1302民初7876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：融通公司与粤峰公司典当纠纷一案，宿城法院于2009年11月23日作出（2009）宿城民二初字第01045号民事调解书，约定：一、粤峰公司欠融通公司合计2900000元，粤峰公司以其与融通公司签订的商品房买卖合同（编号为：bw1001和bw1002）上的房屋抵偿，因实际登记房号有误差，具体误差部分以买卖合同上约定的相应楼层的面积为准，其中一楼合计面积应为639.3平方米，如合计面积不足以上数额，按3000元/平方米计算补足差额，二楼合计面积应为979.24平方米，如合计面积不足以上数额，按1000元/平方米计算补足差额。二、粤峰公司必须积极协助融通公司办理相关产权手续，并于房屋面积确认后十日内补足相应差额，否则向融通公司支付违约金100000元。 根据融通公司的申请，宿城法院于2009年12月24日立案执行，案号为（2010）宿城执字第0046号。2010年6月23日，宿城法院对该案终结本次执行程序。宿城法院在执行融通公司与粤峰公司一案过程中，对查封的霸王商城3幢411、413、517、518号房屋进行了评估拍卖，均因无人竞买而流拍。上述财产流拍后，融通公司同意以流拍价接收上述411、413室房屋抵偿债务。2015年7月14日，宿城法院作出（2010）宿城执字第0046-4号执行裁定，将上述411、413室房屋过户给融通公司抵偿债务398289元。至此，融通公司尚未受偿金额为60628元，因融通公司不愿补齐差价，故未用517、518号房屋进行抵债。 2015年12月，刘立传向宿城法院提出异议称，2008年经粤峰公司和阜宁建筑总公司协商，将霸王商城3幢3单元517室房屋抵偿给刘立传，后刘立传对该房屋装修入住。2015年11月，邻居电话告知刘立传该房屋被他人打开并称该房屋经法院判决归其所有。请求：依法解除对宿城区富康大道399号3幢3单元517号房屋的查封。2016年2月1日，宿城法院作出（2015）宿城执异字第0054号执行裁定，裁定驳回刘立传的异议，并告知如不服该裁定，可自裁定送达之日起十五日内向宿城法院提起诉讼。 2016年2月19日，刘立传向宿城法院提起诉讼，请求：1.判令宿迁市宿城区房屋所有权归刘立传，停止执行该房屋，撤销（2015）宿城执异字第0054号执行裁定；2.案件诉讼费由融通公司负担。2016年11月14日，宿城法院作出（2016）苏1302民初1140号民事判决，判决驳回刘立传的诉讼请求。 刘立传不服该判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉。2017年9月8日，宿迁市中级人民法院作出（2017）苏13民终2080号民事裁定，裁定撤销宿城法院（2016）苏1302民初1140号民事判决；发回宿城法院重新审理。 宿城法院于2017年10月16日立案受理后查明：2009年1月15日，阜宁县建筑总公司霸王商城二期工程项目经理部向粤峰公司书面报告，请求用霸王商城3号楼517号房屋抵工程款114416元。2009年1月16日，粤峰公司法定代表人陈峰在该报告上签字，并注明：“同意给予办理”。刘立传作为申请人在该报告上签字。同日，粤峰公司和刘立传就霸王商城3栋3单元517号房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定商品房总价为114416元，付款方式为一次性付清，交付期限为空白。同时，刘立传取得一份金额为114416元的收据一份，该收据载明系二期工程抵房款。2013年1月5日，刘立传取得了霸王商城3-517号房金额为114416元的销售不动产统一发票。2015年4月24日，刘立传为涉案房屋办理水费交费卡。刘立传陈述，2009年签过协议后粤峰公司就将钥匙交给自己，2015年之后其到该房屋居住。 彭某与粤峰公司买卖合同纠纷一案，彭某于2014年7月向宿城法院申请强制执行，案号为（2014）宿城执字第01830号。2015年11月27日，因彭某自愿向融通公司补足粤峰公司尚欠融通公司的60628元差价，宿城法院同意将霸王商城3幢517、518号商品房抵偿给彭某。2015年12月1日，宿城法院将彭某交纳的60628元拨款给融通公司，彭某和融通公司的债权都得到清偿。后因刘立传提出异议，宿城法院先行将霸王商城3幢518号房屋裁定给彭某抵偿债务。 2016年6月，刘立传起诉融通公司、粤峰公司执行异议之诉案件审理期间，融通公司申请执行粤峰地产一案恢复执行，案号为（2016）苏1302执恢383号，后以执行完毕为由当月结案，但是粤峰公司尚欠执行费6000余元。2018年10月23日，宿城法院作出（2018）苏1302执监2号执行裁定书，裁定：撤销（2016）苏1302执恢383号执行完毕的结案方式，恢复执行。 经查询，截止2019年6月3日，刘立传夫妻名下无其他用于居住的住房。 宿城法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房；（三）已支付的价款，超过合同约定总价款的50%。本案中，刘立传与粤峰公司签订的商品房买卖合同虽然是以工程款抵房，因该合同系双方真实意思表示且不侵犯其他人利益，故应认定为合法有效；刘立传购买该房系用于居住且其名下无其他住房；刘立传已经支付全部价款，故刘立传的异议成立，涉案房屋应停止执行。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因涉案房屋至今未办理不动产变更登记，故刘立传主张其系涉案房屋的所有权人，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定，判决：一、停止执行位于宿迁市宿城区房屋；二、驳回刘立传的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由粤峰公司负担。 融通公司不服该判决，向本院提出上诉称，1.案涉房屋法院查封在前，刘立传占有在后；2.刘立传在与粤峰公司签订商品房买卖合同后一直未办理过户登记手续，其自身存在过错；3.案涉房屋系刘立传抵债所得，该债权是否存在，一审法院未进行核实，刘立传与粤峰公司签订的房屋买卖合同不应认定为合法有效合同；4.融通公司经法院拍卖，已经办理了包括案涉房屋在内的6套房屋的相关手续，取得了案涉房屋的所有权；5.刘立传是否支付价款，支付的价款是否超过合同约定的价款的50%均无证据证明。请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回刘立传的诉讼请求；一、二审案件受理费均由刘立传负担。 刘立传辩称，刘立传与粤峰公司签订的合同合法有效，刘立传已经支付了合同约定的全部价款，刘立传购买案涉房屋用于居住且名下无其他房屋。刘立传在2009年1月已经取得了案涉房屋的钥匙，应视为对该房屋进行事实上的管理和支配，占有了该房屋。案涉房屋未能办理过户登记手续系因开发商将小区土地使用权抵押给他人导致不具备办证条件。宿城法院并未将案涉517号房屋裁定给融通公司。请求：驳回融通公司的上诉请求，维持原判。 本院查明的事实与宿城法院查明的事实一致。 本院另查明：2012年1月4日，宿城法院作出（2010）宿城执字第0046-2号执行裁定，裁定查封粤峰公司所有的宿迁市宿城区。2014年1月8日，宿城法院再次向宿迁市房管处送达（2010）宿城执字第0046-2号协助执行通知书，要求查封粤峰公司所有的霸王商城3幢324、411、413、422、517、518室商品房六套。2015年12月18日，宿城法院作出（2010）宿城执字第0046-5号执行裁定，裁定继续查封粤峰公司所有的位于宿迁市宿城区产两套，查封期限为二年。2018年8月31日，宿城法院向宿迁市不动产登记中心送达（2014）宿城执字第01830号之二执行裁定，裁定查封粤峰公司所有的位于宿城区霸王商城3幢517室房产。 本院认为，案外人执行异议之诉案件旨在判断案外人对人民法院执行的财产是否享有排除执行的民事权益，其前提是案外人异议之诉指向的标的被人民法院采取查封、扣押、冻结或拍卖、变卖等控制、处分措施。本案中，宿迁市宿城区霸王商城3幢517室房产的查封日期分别为2012年1月4日（以下称第一次查封）、2014年1月8日（以下称第二次查封）、2015年12月18日（以下称第三次查封）、2018年8月31日（以下称第四次查封）。第一次查封期限应为2012年1月4日至2014年1月3日。在2014年1月3日前，宿城法院未对该房屋继续查封，而是在2014年1月8日再次进行查封，故第二次查封期限届满日应为2016年1月7日。2015年12月18日，宿城法院再次对案涉房屋进行查封，因第二次查封的查封期限当时尚未届满，故第三次查封在查封材料送达时应为未生效的轮候查封。2016年1月8日，即第二次查封期限届满后的次日，第三次查封开始生效。因宿城法院在第三次查封材料中载明该次查封的期限为二年，故第三次查封的届满日应为2018年1月7日。因宿城法院在2018年1月7日前，未就（2014）宿城执字第0046号一案对案涉房屋继续查封，故（2014）宿城执字第0046号案件中对案涉房屋的查封在2018年1月7日届满。2018年8月31日，宿城法院以（2014）宿城执字第01830号案件对案涉房屋进行了第四次查封，故案涉房屋目前发生法律效力的查封应为（2014）宿城执字第01830号之二执行裁定。换言之，（2014）宿城执字第0046号案件中已不再对案涉房屋采取查封措施，宿城法院亦未在（2014）宿城执字第0046号案件中对该房屋作出以物抵债等处分行为，故刘立传在融通公司申请执行粤峰公司一案中提出案外人执行异议之诉的前提条件已不具备。刘立传如仍主张其对案涉房屋享有排除执行的民事权益，其应针对目前已生效的属于首查封状态的（2014）宿城执字第01830号之二执行裁定提出执行异议。宿城法院在刘立传提出案外人异议之诉前提条件已不具备的情况下，对刘立传的一审诉讼请求作出实体处理，属于处理程序错误，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下： 一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初7876号民事判决； 二、驳回刘立传的起诉。 一审案件受理费5050元，退还刘立传；上诉人宿迁市融通典当有限公司预交的二审案件受理费5050元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年一月十五日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。