四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19053号 上诉人（原审被告）吴倩，女，1984年11月19日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托代理人付贤禹，四川法银律师事务所律师。 委托代理人廖小春，四川法银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）金碧物业有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路1号。 负责人龚林，经理。 委托代理人陈朔，系公司工作人员。 委托代理人王海霞，系公司工作人员。 原审被告贾文兴，男，1967年12月18日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人吴倩因与被上诉人金碧物业有限公司成都分公司（以下简称金碧物业成都分公司）、原审被告贾文兴物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，成都恒大银河新城置业有限公司曾与金碧物业成都分公司签订《前期物业服务合同》，委托金碧物业成都分公司于2007年11月1日至2010年10月31日对坐落于成都市龙泉驿区××提供前期物业管理服务，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.8元，业主应于开发商正式交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日之前履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按本金每日3‰的标准支付违约金，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。双方在《前期物业服务合同》正文及附件中还对服务内容和服务质量标准进行了约定，并约定金碧物业成都分公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，应按标准向业主支付违约金。成都市龙泉驿区大面街道××小区第一届业主委员会分别于2016年1月6日、2019年1月30日与金碧物业成都分公司签订了《物业服务合同》，约定由金碧物业成都分公司为小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的产权面积缴纳，多层、高层住宅每月每平方米1.6元，业主按月足额缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为次月（后约定为当月）10日内，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交费责任，业主未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的3‰支付违约金，服务期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止。双方在《物业服务合同》正文及附件中还对物业服务内容和质量标准进行了约定，并约定金碧物业成都分公司未完成合同约定的物业服务内容和物业服务质量标准的，业主委员会有权要求其限期整改，逾期未整改或整改不符合质量标准的，业主委员会按次扣除金碧物业成都分公司履约保证金的5%，经业主大会依法表决通过，有权解除《物业服务合同》，但业主或物业使用人不得以金碧物业成都分公司违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费。吴倩于2008年7月1日与成都恒大银河新城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买了位于成都市龙泉驿区，建筑面积144.52平方米，双方约定出卖人应当在2009年3月31日前向买受人交付该商品房。2009年6月30日，吴倩接收了所购买的房屋，但又因该房屋需要修葺，而在当日将钥匙交予金碧物业成都分公司托管，以代其开启大门使修葺人员进入施工。吴倩与贾文兴于2012年3月15日办理离婚登记，双方约定案涉房屋归贾文兴所有，但待还清房贷后，由吴倩协助过户给儿子。 上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》《物业服务合同》《收楼物品确认书》《防火责任书》《商品房买卖合同》《钥匙托管承诺书》《离婚证》《离婚协议书》等证据在案证实。 原审判决认为，开发商依法与金碧物业成都分公司签订的《前期物业服务合同》和业主委员会依法与金碧物业成都分公司签订的《物业服务合同》对案件当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吴倩系购买案涉房屋的业主，在与贾文兴离婚后，虽然约定案涉房屋归贾文兴所有，但并没有证据证明房屋所有权已经转移给贾文兴，仍应认定吴倩系业主，而按照《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的约定，不论业主是否是实际使用人，都是交纳物业服务费的主体，对于物业服务费负有交纳责任，故金碧物业成都分公司要求由吴倩交纳物业服务费符合合同约定。即使开发商逾期交房，也应由开发商承担其应承担的责任，而不应由物业公司承担逾期交房的责任，吴倩、贾文兴辩称与开发商、金碧物业成都分公司三方协商一致免除其十年的物业费，但提交的证据不能证明此事实，原审法院对此不予认定。对于吴倩、贾文兴辩称的金碧物业成都分公司提供服务存在多种不足应当减免物业服务费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，若认为金碧物业成都分公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，但以此为由拒交或少交物业服务费没有法律依据。《前期物业服务合同》中约定金碧物业成都分公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，应按标准向业主支付违约金，并没有约定应当减免业主物业服务费，且该合同中没有约定有违约金标准，而在《物业服务合同》中明确约定业主或物业使用人不得以金碧物业成都分公司违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费，要求金碧物业成都分公司减免物业服务费既没有合同依据又没有法律依据，原审法院不予支持。对于吴倩、贾文兴提出金碧物业成都分公司主张的大部分物业服务费超过了诉讼时效的意见，原审法院认为，物业服务具有持续不间断性的特点，吴倩、贾文兴拖欠的物业服务费属于同类合同项下对一段期间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性。如果诉讼时效从每期物业服务费履行期限届满之日分别计算，将会割裂物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且金碧物业成都分公司一直在为吴倩、贾文兴提供物业服务。因此，案件的诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算，金碧物业成都分公司要求吴倩、贾文兴支付案涉物业服务费并未超过诉讼时效。《前期物业服务合同》和《物业服务合同》中约定的违约金过高，按照约定标准计算应当支付的违约金已经超过了应交纳的物业服务费，现吴倩、贾文兴请求调减，原审法院综合考虑应给付物业服务费金额、违约可能造成的损失、合同约定计算方法及金碧物业成都分公司没有及时主张等因素，依据诚实信用原则确定逾期违约金按应交纳物业服务费总额的20%计算。金碧物业成都分公司在庭审中明确了2011年6月应交纳的物业服务费为176.8元，其余时间按照每月每平方米1.6元计算，据此2011年6月至2019年1月吴倩应交纳的物业服务费为21218.91元（176.8元＋1.6元/月·平方米×144.52平方米×91月)，违约金应为4243.78元(21218.91元×20%）。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴倩于判决生效之日起十日内给付金碧物业成都分公司2011年6月至2019年1月期间的物业服务费21218.91元和相应的逾期违约金4243.78元；二、驳回金碧物业成都分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2438元，减半收取计1219元，由金碧物业成都分公司负担31元，吴倩负担1188元。 吴倩不服一审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与原审被告贾文兴与2012年3月离婚，离婚之前的物业费已过诉讼时效，离婚之后的物业费应由贾文兴承担；二、被上诉人无证据证明提供了物业服务，即使提供了服务质量也不符合约定；三、原审判决支持违约金过高，故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人金碧物业成都分公司二审中答辩称，一、上诉人吴倩系案涉房屋业主，有义务按照案涉物业服务合同约定支付拖欠物业费并承担相应违约金；二、被上诉人持续不断地按照合同约定履行了物业服务义务，上诉人主张减免物业费的请求缺乏事实和法律依据；三、案涉债权权利未过诉讼时效，原审判决支持的违约金数额合理，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告贾文兴二审中发表陈述意见称，物业公司承诺冲抵物业费10年，故不应交纳物业费。 二审中，原审被告贾文兴提交了2019年11月14日其与“王经理”的短信聊天记录，拟证明金碧物业成都分公司同意免除其十年的物业费，金碧物业成都分公司发表质证意见对该证据三性不予认可，王经理身份无法核实且短信聊天内容中并没有体现免除物业费，该证据与本案没有关联性。经审查，本院认为该证据不能证明金碧物业成都分公司同意免除贾文兴物业服务费的事实，不属于本案新证据，不予采信。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，物业服务合同的权利义务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费履行期间届满之日起开始计算，原审法院认为本案金碧物业成都分公司要求吴倩、贾文兴支付案涉物业服务费并未超过诉讼时效正确。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒交物业费则于法无据，本案中，案涉物业服务合同合法有效，双方均应按约定履行义务，金碧物业成都分公司一直在案涉小区提供物业服务，吴倩作为案涉房屋的业主亦应按合同约定及时交纳物业服务费，原审法院判决吴倩支付金碧物业成都分公司拖欠的物业费并酌情调减支持违约金并无不当。关于上诉人吴倩上诉称其已与原审被告贾文兴离婚，双方约定案涉房屋归原审被告贾文兴所有，离婚后的物业费应由贾文兴承担的主张，本院认为根据《物业管理条例》第六条的规定，案涉房屋登记的所有权人为业主，若吴倩认为离婚后案涉房屋物业费应由贾文兴承担，可另行主张其权利。 综上，上诉人吴倩的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2438元由上诉人吴倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年一月九日 书记员  陈 悦