贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0123民初2478号 原告：修文县龙场镇新春村村民委员会，住所地贵州省修文县龙场镇新春村。 负责人：杨显华。 委托诉讼代理人：吴儒连，贵州贵翔律师事务所律师。 被告：贵州中科房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县城关镇人民北路1幢5层2号。 法定代表人：何定龙。 原告修文县龙场镇新春村村民委员会（以下简称新春村村委会）与被告贵州中科房地产开发有限公司（以下简称中科公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新春村村委会负责人杨显华及其委托诉讼代理人吴儒连到庭参加诉讼，被告中科公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告新春村村委会向本院提出诉讼请求：1．判决解除原被告签订的《租地协议书》，自《租地协议书》解除之日起，限被告一个月之内将地上附作物及所有设备搬离出租地，并将土地恢复原状后交还原告；2.判决被告支付原告租金325000.00元（租金暂计两年，实际计至被告所有设备搬出场地之日止）；3.判决被告承担本案诉讼费。诉讼中，经本院释明，原告提出如经法院审查认为原被告签订的《租地协议书》无效，则诉讼请求变更为：1．判决确认原被告签订的《租地协议书》无效；2.判决被告立即将出租的土地返还原告，将地上附作物及所有设备搬离，并将土地恢复原状；3.判决被告支付原告土地占用费，土地占用费参照原被告签订的《租地协议书》约定的租金标准计算，暂计算两年为325000.00元，实际计算至被告返还土地之日止；4.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年08月，原告与被告签订《租地协议书》，租地协议书约定原告同意将位于新春村三组、四组冷家麻窝AB地块之间的土地面积约：12905.95平方米，约19.36亩共16家农户的土地租给被告作为修建临时施工设施使用，租用年限暂定为十年，实际到被告项目完工、终止或政府征收本地块时止，租金为每年2000元/亩，付费方式按两年期付费，被告预先支付两年租金给原告，每隔两年支付一次租金，到两年该地块若未被政府征用，则继续支付后续租金，直到被政府征用或项目完工、终止时才停止对原告支付租金，被告给原告租用土地面积的租金按每两年递增30%进行支付，土地租赁使用期间如时间未到两年期限被政府征收占用，则原告应把剩余时间的租金退还给被告。《租地协议书》签订后，被告按照租地协议书的约定支付租金至2019年08月28日，之后被告未按照约定继续支付租金。《租地协议书》约定的租赁期限未到期，但被告的项目已经停工几年，至今未进行施工建设，如今被告不履行合同不再按期支付租金，违反了合同的诚实信用原则，损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，根据合同法和民事诉讼法的相关规定，起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告中科公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院进行了庭审质证。被告中科公司经送达原告起诉状副本、应诉通知书、原告提交证据复印件及开庭传票，拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证抗辩的权利；原告提供的原告的统一社会信用代码证书、负责人身份证明书及身份证复印件、被告的企业信用信息公示报告打印件、《租地协议书》（原告与被告签订）、《租地协议书》（原告与村民签订）等证据，经本院审查，来源合法，客观真实，能证明相应的案件事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告中科公司打算在修××龙场镇进行房地产开发项目建设，因修建临时施工设施，要在修文县××新春村××该村××、××组冷家麻窝AB地块之间的土地面积约为12905.95平方米，约19.36亩共10余户农户的承包地。经被告中科公司与原告新春村村委会商定，以由原告新春村村委会与农户代表签订《租地协议书》租赁土地，再由原告新春村村委会将其从农户承租来的土地转租给被告中科公司的方式进行租赁。2013年08月27日，被告中科公司作为甲方，原告新春村村委会作为乙方签订《租地协议书》，约定“……乙方将位于新春村三组、四组冷家麻窝AB地块之间的土地面积约为12905.95平方米，约19.36亩共16家农户的土地租用给甲方作为修建临时施工设施使用。……二、租用时间从双方签订本协议书的时间起，到项目完工、终止或政府征收本地块时，本租地协议自然终止。三、租用年限暂定为甲方和乙方签订十年的租赁协议。租用费用：每年2000元/亩。四、付费方式按两年期付费，甲方预先支付两年租金给乙方，每隔两年支付一次租金，到两年期该地块若未被政府征用，则继续支付后续租金。直到被政府征用或项目完工、终止时才停止对乙方支付租赁费用。……七、甲方给乙方租用土地面积的租金按每两年递增30%进行支付给乙方。土地租赁使用期间如时间未到两年期限被政府征收占用，则乙方应把剩余时间的租金退还给甲方。”之后，在约两个月时间里，原告新春村村委会与该村三组、四组的农户代表补签了《租地协议书》。原、被告签订协议书后，原告向被告交付了约定出租的土地。被告未经县级以上人民政府主管部门批准，便在承租的土地上修建了工棚等临时用房、部分硬化作为通行道路、部分地面铺上砂石。后被告按约定向原告支付了三期（6年）即2019年08月28日前的租金。因被告打算开发的房地产项目由于被告缺乏资金等原因，至今一直未得到政府职能部门的许可审批，也未能实际进行开发建设。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定：“土地经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；……”本案中，原、被告签订合同约定被告从原告处转租属于农户承包地属于农村集体土地性质的耕地，并自行修建工棚等临时用房、部分硬化作为通行道路，违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”原告要求被告将出租的土地返还原告，并将地上附作物及所有设备搬离，恢复土地原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付土地占用费的诉讼请求。虽然双方当事人签订的《租地协议书》无效，但被告在实际使用涉案土地，取得了使用土地的利益，应当为此支付对价。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，对原告关于原告要求被告支付参照原被告《租地协议书》约定的租金标准计算土地占用费，计算至被告返还土地之日止的诉讼请求，本院予以支持。被告已经按约定向原告支付了三期（6年）即2019年08月28日前的租金，土地占用费应当自2019年08月29日起计算；双方当事人约定租金为每年2000.00元/亩，每两年递增30%，两次递增后的租金应为每年3380.00元/亩。但原告提出被告立即返还土地的诉请后，再要求被告支付暂计算两年土地占用费325000.00元的诉讼请求，无相应依据及理由，本院不予支持。 被告中科公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告修文县龙场镇新春村村民委员会与被告贵州中科房地产开发有限公司于2013年08月27日签订的《租地协议书》无效； 二、被告贵州中科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将租用原告修文县龙场镇新春村村民委员会的土地的地上附作物及所有设备搬离，恢复土地原状，并予以返还。 三、被告贵州中科房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告修文县龙场镇新春村村民委员会支付土地占用费（土地占用费以19.36亩为基数，按照每年3380.00元/亩计算，自2019年08月29日起计算至被告返还土地之日止）； 四、驳回原告修文县龙场镇新春村村民委员会的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6176.00元，减半收取计3088.00元，由被告贵州中科房地产开发有限公司负担196.00元，原告修文县龙场镇新春村村民委员会负担2892.00。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  饶伏龙 二〇二〇年一月七日 法官助理张维 书记员吴瑶