新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终222号   上诉人（原审原告）：喀什库可兰农产品有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市经济开发区深喀大道总部经济区。法定代表人：卡得尔·扎伊丁，该公司董事长。委托诉讼代理人：马静，新疆朱玉杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐代敏，女，1979年1月27日出生，汉族，个体工商户，现住喀什市。委托诉讼代理人：邹君，新疆叶尔羌律师事务所律师。上诉人喀什库可兰农产品有限公司（以下简称库可兰公司）因与上诉人徐代敏合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人库可兰公司的委托诉讼代理人马静、上诉人徐代敏的委托诉讼代理人邹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。库可兰公司上诉请求：1.对原审判决的第四项判项不服，请求二审法院依法判令徐代敏向上诉人库可兰退还拆迁补偿费50000元；2.请求人民法院依法判令由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费。事实和理由：双方签订了《商户搬迁协议书》，就应按照协议书的约定履行权利义务，徐代敏在收到上诉人支付的大笔搬迁补贴款后在短短一年时间内就离开库可兰市场，明显违背了诚实信用的原则，请求二审人民法院依法支持上诉人的全部上诉请求，依法维护上诉人的合法权益，维护法律的公平和正义。徐代敏辩称，1.我方按约定搬迁至库可兰农产品批发市场，我方实施了搬迁行为，所以拆迁补偿费50000元不应该退还；2.本案存在不可抗力，导致双方合同无法履行，不应该认定为违约，不应该支持违约金。徐代敏上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由库可兰公司负担。事实和理由：一、原审判决没有考量本案系市场竞争导致库可兰市场倒闭后徐代敏等商户被迫离开市场的客观情况，因而判决结果明显司法不公，判决结果错误，应予纠正。原审在没有查明案情的情况下，就得出这样的结论：即无论什么原因，只要在合同期内离开市场就构成违约，结果就是只维护市场经营者的利益，商户的利益无所谓，既不公平，也不合理，而且无法令人信服；二、关于租金是否应当支付的问题，双方签订的《商铺租赁合同》中有免租条款，上诉人库可兰公司在招商时承诺3年免租，我方仅使用了不到一年，尚在免租期内；三、关于违约金是否应当支付的问题，本案系不可抗力导致合同不能继续履行，依法不应承担违约责任。综上，请二审法院本着实事求是的原则，在查明事实的基础上，作出客观公正的判决。库可兰公司辩称，1.徐代敏应该向我方支付租金8000元，本案系徐代敏违约，故即使按照租赁合同约定其存在违约的情况下就不存在免租期。2.在徐代敏存在违约情况下，应该向我方支付违约17400元，搬迁协议约定20年，徐代敏仅履行了1年，不存在不可抗力的情形。库可兰公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商户搬迁协议书》；2.被告向原告支付租金8000元；3.被告向原告退还经营期间搬迁补偿费用50000元；4.被告向原告支付违约金17400元；5.本案的诉讼等相关费用由被告承担。事实和理由：原告系经营喀什库可兰农产品批发市场的公司，被告系原在喀什七里桥农贸市场经营农产品的商户。双方在2015年11月12日签订了《商户搬迁协议书》，约定被告将其经营的产品类别全部搬迁至原告经营的喀什库可兰农产品批发市场，搬迁时间是2015年11月12日至2015年11月17日止。租赁期限20年，被告承租的商铺为C区C-5栋彩钢三角房商铺，建筑面积共40平方米，租赁费为200元/平方米/年，租赁费20年不变。同时协议第四条约定：原告向被告提供搬迁补贴费用50000元，搬迁协议书还约定了其他各项优惠政策。为确保被告履行协议，协议书第六条（二）乙方责任部分明确搬迁该市场后乙方不得以任何理由在七里桥农贸市场及其他市场产生经营行为，且违约责任明确约定“乙方不按本协议约定的条款履行，应赔付给甲方按本协议搬迁补偿总费三倍的违约金”。《商户搬迁协议书》签订后，原告已履行全部义务，还支付了被告搬迁补贴费50000元。2016年12月初的一天，被告却突然从原告的市场消失。被告在租赁期间没有向原告支付租金，还从原告处拿到了50000元补贴，因被告违约,应当向原告退还已收取的搬迁补贴，并应向原告支付违约金及实际使用商铺期间的租金，请求法院依法支持原告的诉讼请求。徐代敏向一审法院辩称，一、原告所述与事实不符，被告原在七里桥蔬菜批发市场从事农产品批发经营十余年，保鲜库、库房一应俱全。原告新建库可兰农产品物流分拣配送综合批发市场，多次派人邀请函被告到库可兰市场去发展，并承诺免三年租金，免进出门费，商铺给原告成本价，同时要求被告将客户一并带入库可兰，并以产地的采购价进行销售以吸引顾客。故被告搬迁到库可兰蔬菜批发市场，在双方的共同努力下，库可兰市场成功达到80%。后来曙光农博城开业，菜农全部去了曙光农博城卖菜，被告多次给原告负责人打电话，要求召集商户商讨对策，但原告置之不理，被告也是为了自救最后离开。二、原告主张的各项诉讼请求无事实依据和法律依据，关于租金，原告在租赁合同中已写明免租二年，故租金请求没有依据。至于搬迁补贴，被告已经按照约定搬迁至库可兰市场经营并根据原告要求以低于市场40%-50%的幅度进行让利销售，履行了自己的义务。原告支付相关补助费既是原告自己的承诺，也是合同约定的义务，原告要求退还以上费用，既不公平，也不合理，应予驳回。三、因原告的原因导致库可兰市场倒闭，商户搬迁协议履行的基础已不存在，被告同意解除《商户搬迁协议书》。四、因原告的原因导致商户全部离开库可兰市场，只能说明商户的利益得不到保障，被告离开具有正当合理性，被告在库可兰市场倒闭后离开，不违反法律规定，也不构成违约，不应承担违约责任。综上，请求驳回原告的全部诉求。一审法院认定事实：2015年11月12日，喀什库可兰农产品有限公司与徐代敏签订《商户搬迁协议书》，约定：徐代敏将其经营的产品类别全部搬迁至库可兰农产品批发市场；搬迁时间2015年11月12日至11月17日止，期限5天；搬迁补助费50000元。双方还约定，徐代敏负责按协议约定时间搬迁，将七里桥市场所经营的产品类别全部搬迁至库可兰农产品批发市场，搬迁该市场后不得以任何理由在其他市场产生经营活动；并负责将自己在原经营期间联络的新老客户一并带入该市场。喀什库可兰农产品有限公司为了给予被告优惠，将位于市场内C区C-5栋彩钢三角房号商铺一间租赁于徐代敏，租赁费为300元/平方米/年，租赁费20年不变。在二次启动该市场时，徐代敏产品销售应减掉喀什库可兰农产品有限公司给予补助的车杂费，以确保二次启动市场的成功保障。如果喀什库可兰农产品有限公司不按协议约定兑现搬迁补偿费及本协议条款时，应赔付给徐代敏本协议搬迁补偿总费三倍的违约金；如徐代敏不按协议约定的条款履行，应赔付喀什库可兰农产品有限公司搬迁补偿总费三倍的违约金。合同签订当日，原告向被告支付搬迁补助费50000元，被告向原告出具收条一张。后，徐代敏如约搬迁至库可兰农产品批发市场，并于2016年12月初搬离喀什库可兰农产品批发市场。另查明，2015年11月12日，原、被告双方签订签订了《商铺租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于市××区、17号商铺两间，建筑面积共76.5平方米，租赁费为300元/平方米/年，租赁费20年不变；免租期自开业之日起给予24个月。上述事实有当事人陈述，《商户搬迁协议书》、收据等证据在案佐证，本院予以确认。一审法院认为，喀什库可兰农产品有限公司与徐代敏签订的《商户搬迁协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。在协议履行过程中，徐代敏自行搬离喀什库可兰农产品批发市场，合同目的已无法实现，对喀什库可兰农产品有限公司要求解除双方签订的《商户搬迁协议书》的请求，徐代敏不持异议，本院予以支持。本案争议的焦点为：1.徐代敏应否向喀什库可兰农产品有限公司支付租金；2.徐代敏应否向喀什库可兰农产品有限公司退还搬迁补贴费用；3.徐代敏应否向喀什库可兰农产品有限公司支付违约金。关于焦点1，徐代敏搬入喀什库可兰农产品有限公司经营的喀什库可兰农产品批发市××区彩钢三角房号商铺，已使用一年之久。虽然徐代敏辩称，喀什库可兰农产品有限公司在招商时承诺给其免租2年，但未提交证据证实，至于双方约定的位于市××区、17号商铺免租2年的事实与本案无关，故徐代敏应当按照商户搬迁协议约定的年租金支付租金8000元。关于焦点2，喀什库可兰农产品有限公司要求徐代敏退还领取的搬迁补贴费用50000元，因徐代敏搬入喀什库可兰农产品批发市场后已经按照喀什库可兰农产品有限公司的要求进行让利销售，履行了自己的义务，该项费用不应退还。关于焦点3，双方在《商户搬迁协议书》中约定了租赁期限及违约责任，徐代敏却在协议未解除时搬离喀什库可兰农产品批发市场进入其他市场经营，显属违约，应当承担违约的民事责任。原告认为双方约定的违约金过高，自愿降低违约金数额，是对自己权利的处分，本院予以确认。综上，喀什库可兰农产品有限公司要求徐代敏支付租金和违约金的请求，本院予以支持。对喀什库可兰农产品有限公司要求徐代敏退还经营期间搬迁补贴费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零八条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告喀什库可兰农产品有限公司与被告徐代敏于2015年11月12日签订的《商户搬迁协议书》；二、被告徐代敏于本判决生效后五日内向喀什库可兰农产品有限公司支付租金8000元；三、被告徐代敏于本判决生效后五日内向喀什库可兰农产品有限公司支付违约金17400元；四、驳回原告喀什库可兰农产品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1685元，减半收取842.5元，由原告喀什库可兰农产品有限公司负担559元，被告徐代敏负担283.5元。本院二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院还查明，《商铺租赁合同》约定的租赁期限为五年。本院认为，依据双方当事人的陈述及证据，本案的争议焦点为：双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为，库可兰公司要求支付租金、违约金、要求退还搬迁补偿费等有何事实及法律依据。本院认为，双方之间存在租赁合同关系。双方签订的商户搬迁协议书及商铺租赁合同中，均约定有租赁事宜，但两份合同仅对租赁标的即商铺的约定内容相同，而租金数额、合同期限及免租期限均不一致。在商户搬迁协议书中约定租金标准为200元/年/平米，约定履行期限为20年，没有约定免租期；而在商铺租赁合同中约定的租金标准为300元/年/平米，约定履行期限为5年，并约定了2年的免租期。库可兰公司主张应按商户搬迁协议书约定的内容履行，在租赁合同的履行期限内，徐代敏应当支付相应的租赁费。而徐代敏则主张，就租赁合同部分应按商铺租赁合同履行，库可兰公司承诺了两年的免租期，现仅履行了一年，故不应当支付租赁费。即便按照徐代敏的主张适用商铺租赁合同中关于免租期的约定，因2年的免租期是基于5年的租赁期限而给予的优惠，现徐代敏仅履行了一年的租赁合同，因此不能按照完全履行合同的结果享受2年的免租期。根据履行合同期限的比例，徐代敏可以享受的免租期比例为1年×（2/5）=0.4年。因此徐代敏还应支付的租金为300元×76.5×0.6=13770元。因库可兰公司仅主张了8000元，未主张部分系其对自身权利的处理，故一审法院对此处理正确。双方在商户搬迁协议书中还约定了商铺租赁期限，若在租赁期内徐代敏去别的市场经营，应承担违约责任。徐代敏认为因新市场开业，库可兰市场经营惨淡，为了自救搬离了库可兰市场属于不可抗力原因，不构成违约。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”才是不可抗力，本案中，新市场开业以及库可兰市场经营状况不佳，均属于在签订合同时应该预见的可能出现的情形，属于市场风险，不是不可抗力，且双方也未约定该情况属于徐代敏的免责事由，因此，徐代敏的该上诉理由不成立，徐代敏应该支付违约金。库可兰公司主动调减违约金金额并无不当，一审法院处理正确。商户搬迁协议书约定上诉人徐代敏将其销售蔬菜的经营地点搬至库可兰公司的指定地点即库可兰农产品市场，库可兰公司向徐代敏支付搬迁费。依据查明的事实，徐代敏已经按照约定搬入喀什库可兰农产品批发市场，履行了搬迁的义务，库可兰公司按约定支付徐代敏搬迁补贴费用50000元，对于该部分合同内容，双方已经履行完毕。因此上诉人库可兰公司要求上诉人徐代敏退还搬迁补贴款，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人库可兰及上诉人徐代敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1485元（喀什库可兰农产品有限公司已预交1050元，徐代敏已预交435元），由喀什库可兰农产品有限公司负担1050元，由徐代敏负担435元。本判决为终审判决。   审  判  长   赵晓菲审  判  员   郭斌审  判  员   杨磊   二 〇 二 〇 年 一 月 十 九 日 书  记  员   迪丽扎热·买买提图尔荪