湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11510号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑智会，男，1989年8月16日出生，汉族，黑龙江省宁安市人，武汉铁路局动车段员工，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓文，女，1984年3月19日出生，汉族，武汉理工大学教师，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张政权，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛耀辉，北京金台（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张火，男，1984年10月20日出生，汉族，湖北省咸宁市人，住湖北省咸宁市咸安区，自由职业者，委托诉讼代理人：张政权，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛耀辉，北京金台（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号，现办公地址武昌区中北路31号工行知音广场4楼。法定代表人：高凡春，该公司经理。上诉人郑智会、张晓文、张火因与原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初499号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑智会上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、二、三项，改判张晓文、张火赔偿房屋差价损失822500元，律师费15000元，中介费13200元及贷款手续费3000元，共计赔偿853700元。二、依法判令张晓文、张火承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、经机构评估，解除合同时的房屋价格与合同约定的房屋的价格的差价为822500元，一审法院酌定、赔偿房屋差价损失176000元无法律和事实依据，极不公平。二、郑智会所支付的中介费及贷款手续费均属于因对方违约而造成的实际损失，一审不予处理无法律和事实依据。三、虽然律师费的发票金额为5000元，但郑智会与律所签订的合同约定律师费为15000元，所以根据约定，应判决15000元的律师费。四、合同第十二条争议解决方式（二）款对因维权产生的费用约定清楚。五、诉讼费郑智会承担46.3%，张火、张晓文承担53.7%。即使按照在合同履行过程中的过错程度大小来酌定赔偿房屋差价损失，赔偿房屋差价应该是441682.5元。六、（一）判决书认定事实部分存在错误。（二）2016年11月17日至29日期间因中介机构把房屋钥匙弄丢，张火、张晓文不配合将备用钥匙拿出，耽误评估16天。七、张火、张晓文在武汉市房屋价格上涨最凶猛的时候不可能对将来房屋的价格无预期。且2017年6月19日张火、张晓文将涉诉房屋抵押了130万，再次印证了张火、张晓文对房屋价值增长的预见。张火、张晓文上诉请求：一、判令撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判：1.驳回郑智会一审全部诉讼请求，张火、张晓文不赔偿郑智会房屋差价损失及律师费5000元。2.确认张火、张晓文与郑智会之间签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2016年12月31日解除。3.郑智会支付张火、张晓文律师费15000元。二、判令本案一审、二审全部诉讼费用由郑智会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院认定“2016年11月11日，……因组合贷款所需的……当天未能办理贷款面签手续”错误。（二）一审认定“2016年11月16日，……张晓文因家人生病就医未到场，于2016年11月24日办理面签手续”错误。（三）一审法院未查明张晓文费时4个月才办理完毕不动产登记的原因，此原因涉及到对张晓文责任的认定。二、一审判决采纳了不该采纳的证据，导致房屋差价损失计算错误。本案根本不需要进行房价的再次鉴定评估，且评估时点也是错误的。三、一审判决适用法律错误。（一）一审法院认为“房屋未能在2016年12月31日前完成过户手续，不能据此认定合同所附条的解除条件成就”，其是直接否定了当事人双方约定的“若在2016年12月31日之前仍未过户，则合同和平解除。”这一解除条件的合法性，明显属于法律适用错误，本案合同依法可以自动解除并生效。（二）一审法院依据合同法第60条、合同相对性原则、公平原则，判定张晓文未善意履行合同义务，将全部办理不动产登记的期限（4个月）占据合同履行期2/3的责任全部归于张晓文，且认定后续2个月的房屋过户时间明显对郑智会不公平，故郑智会不构成根本违约，这明显属于不依据合同具体条款、法律规则进行判罚，而优先采用模糊的法律原则进行偏袒郑智会的判罚，二审法院应予纠正。（三）本案诉讼发生的最初原因在于，张晓文认为合同已经自动解除且明确不能过户，这说明此时就可以判定是否违约及如何赔偿。在张晓文明确发函合同无法履行的情况下，起诉后的当事人的行为无法对合同已产生的在前争议和违约产生任何影响。故本案诉讼中、争议焦点发生后的房屋抵押行为不具有法律溯及力，不能够被评价为张晓文的违约行为，更不应据此判决其承担房屋差价损失和律师费。（四）一审法院判处赔偿房屋差价损失176000元，名为酌情判罚，实为按照《房屋买卖合同》第十条约定的因甲方违约，乙方单方解除合同可按合同总价款20%计算违约金的标准。但本案中，除了房屋抵押行为外，一审法院并未认定张晓文在诉前履行合同的过程中存在任何违约行为，且在郑智会仅支付2万定金、存在两次拒绝银行贷款面签的情况下，实际上按合同约定的最高违约金判罚，明显属于判罚过高、不公平，上诉人有权要求二审法院予以调整减少。四、一审判决存在程序违法，应发回重审。一审法院的判决明显存在超期审判，送达明显不合法。郑智会针对张火、张晓文的上诉答辩称，关于评估，肯定不能以原来的评估报告为准，我们起诉是要求继续履行合同，由于在诉讼过程中对方将房子抵押出去，我们才变更了诉讼请求，以起诉的日子来评估是合法合规的。程序的问题，不属于发回重审的理由，中间包含了评估的时间，即使超期，也不是发回的理由。其他以上诉状为准。张火、张晓文针对郑智会的上诉答辩称，针对合同的解除条件，房屋买卖合同是附解除条件的合同，在条件成就的情况下，我方可以解除合同，合同第六条第三款规定约定有效，合同过户有两个前提条件，郑智会应完成贷款手续和支付首付款，该约定合法有效。本案是典型的附解除条件的合同，约定日期未过户则合同自行解除。贷款应该通过的最后期限是2016年12月31日内之前。当事人不存在为自己利益不正当促成条件成立，张晓文不存在任何违约行为，本案是因为经纪公司未积极履行居间服务，是经纪公司和郑智会的原因导致条件成就，合同已经解除。经纪公司未到庭陈述意见，也未提交书面意见。郑智会向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2016年7月3日签订的编号为WHNJJDS2016060005的《武汉市存量房买卖合同》；2、判令张晓文、张火赔偿房屋差价损失822500元；3、判令张晓文、张火赔偿中介费13200元及贷款手续费3000元；4、判令张晓文、张火支付律师费15000元。张火、张晓文向一审法院提出反诉请求：1.依法确认WHNJJDS2016060005《武汉市存量房买卖合同》于2016年12月31日解除；2.判令郑智会支付律师费15000元。一审法院查明，张晓文与张火系夫妻关系。张晓文向开发商购买203室房屋后，未办理不动产登记手续。2016年7月3日，郑智会（乙方）在经纪公司居间服务下，与张晓文（甲方）签订编号为WHNJJDS2016060005的《武汉市存量房买卖合同》，由郑智会以880000元购买张晓文所有的203室房屋。合同约定与本案相关的条款如下：1、乙方应于合同签订当日向甲方支付定金20000元；乙方选择组合贷款方式办理贷款700000元（具体批贷金额和批贷时间以银行审批为准），余款由乙方最晚于房屋权属转移登记成功办理当天支付；2、办理银行贷款面签的时间（双方须提供齐全的贷款面签资料）为甲方不动产证办理下来后的七个工作日内。任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定；3、若采取贷款方式支付房款的，甲、乙双方最晚应于贷款审批通过之日起30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；4、如若在2016年12月31日前仍未过户，则合同和平解除，业主将定金退回给乙方。另，合同第九条第（五）款约定：除本合同约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行合同的，甲乙双方需继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除合同条款约定。合同第十条约定：（一）如甲方依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按照成交总价的20%向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担；（二）如乙方依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于五个工作日内将其已经收取的乙方的全部款项返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。上述合同签订当日，郑智会向张晓文支付定金20000元。因203室房屋未办理不动产登记，张晓文向开发商及不动产登记机构申请办理不动产登记。2016年11月3日，张晓文收到东湖高新区公共服务中心短信通知：203室房屋不动产证办理完毕。2016年11月11日，郑智会、张晓文、经纪公司前往办理贷款面签手续。因组合贷款所需的审批时间较长，而商业贷款的利息较高，郑智会未确定贷款方式，当天未能办理贷款面签手续。2016年11月16日，郑智会办理组合贷款面签手续。张晓文因家人生病就医未到场，于2016年11月24日办理面签手续。2016年12月11日，郑智会向张晓文邮寄《告知函》，告知因张晓文办理不动产登记时间延误，可能203室房屋的过户时间会超过2016年12月31日，要求张晓文在2016年12月31日之后继续履行房屋买卖合同。2017年1月4日，郑智会收到公积金中心发送的公积金贷款（500000元）审批完成的短信；2017年1月5日，张晓文收到郑智会转发的组合贷款（660000元）审批已通过的短信。同日，郑智会短信要求张晓文协助办理房屋过户手续，张晓文回复“按合同执行”，未予以配合。2017年1月6日，张晓文以短信及寄邮件方式向郑智会发出解除合同通知书：因郑智会未在2016年12月31日前通过组合贷款审批、办理房屋过户手续，张晓文解除房屋买卖合同。2017年1月12日，张晓文向郑智会退还20000元定金。2017年1月11日，郑智会与湖北中和信律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师费5000元。2017年3月6日，张晓文与北京金台（武汉）律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付律师费15000元。在一审审理期间，张晓文将203室房屋抵押给案外人王小莉。郑智会变更诉讼请求，同时申请对203室房屋价值进行评估（评估基准日为2018年5月3日）。一审法院委托湖北江南房地产资产评估有限公司进行评估。该评估公司于2018年7月9日出具《致估价委托人函》，确认203室房屋价值为1702500元（评估基准日为2018年5月3日）。一审法院认为，郑智会与张晓文签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。办理房屋过户手续是出卖方应履行的合同义务。合同义务不能作为附条件合同中的条件。因此，房屋虽未在2016年12月31日前完成过户手续，但不能以此认定合同所附的解除条件成就。对张晓文、张火提出的合同于2016年12月31日自动解除的主张，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，郑智会、张晓文均应善意履行合同义务。张晓文办理203室房屋不动产权属登记是合同买卖的前提，系其应先行履行的义务。虽然合同未约定张晓文办理不动产登记的期限，但张晓文费时4个月（于2016年11月3日）完成上述义务，占用全部合同履行期的2/3，确属履行期过长（根据合同相对性原理，无论何因导致上述期限过长，张晓文对此均有责任）。郑智会在后续不到2个月的时间内完成贷款面签、银行审批、房屋过户等繁琐手续，时间紧迫且需要张晓文、张火及时协助、密切配合。郑智会于2016年12月11日告知张晓文无法按期完成过户手续，希望在2016年12月31日后继续履行房屋买卖合同。张晓文收到上述通知后，未考虑其办证用时过长，而将未能按期过户的责任全部归责于郑智会，并以此为由解除合同，有违公平。鉴于郑智会于2017年1月5日通过贷款审批，不构成根本违约，张晓文于2017年1月6日向郑智会发出的解除通知不产生解除合同的效力。张晓文在诉讼期间于2017年6月19日擅自将203室房屋抵押给案外人王小莉，致使郑智会不能实现合同目的，构成根本违约。郑智会于2018年5月3日向张晓文发出解除合同通知，故本案合同于2018年5月3日解除。对此，一审法院不再判决解除合同。对张晓文提出的反诉请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。张晓文未协助郑智会办理房屋过户手续，应向郑智会赔偿房屋差价损失。203室房屋于2018年5月3日的市价1702500元，较合同约定的价格增值822500元（1702500元-880000元）。考虑郑智会仅向张晓文支付定金20000元，并未支付全部房屋价款的事实，一审法院酌定张晓文向郑智会赔偿房屋差价损失176000元。合同约定由违约方承担律师费用。湖北中和信律师事务所向郑智会出具的湖北增值税普通发票金额为5000元，张晓文应向郑智会支付律师费5000元。郑智会主张律师费15000元，超出部分，一审法院不予支持。张火与张晓文系夫妻关系，对上述款项承担共同赔偿责任。对于郑智会主张的中介费13200元及贷款手续费3000元，系另一法律关系，本案不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张晓文、张火于判决生效之日起十日内向郑智会赔偿房屋差价176000元；二、张晓文、张火于判决生效之日起十日内向郑智会赔偿律师费5000元；三、驳回郑智会其他诉讼请求；四、驳回张晓文的反诉请求。一审案件（本诉）受理费6388元、保全费4920元、鉴定费7300元，合计18608元，郑智会负担8608元，张晓文负担10000元（此款于判决生效之日起十日内支付）。一审案件（反诉）受理费88元，由张晓文负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案二审争议的焦点是双方签订的房屋买卖合同的解除条件、双方是否存在违约以及责任承担的问题。本院认为，郑智会与张晓文签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照约定履行。根据合同约定，双方缔约合同的目的是为了买卖案涉房屋并办理相关过户手续。虽然双方合同中约定在2016年12月31日前仍未完成过户则合同和平解除，但双方对如何具体解除并未明确约定，因此，不能以此认定合同所附的解除条件成就。张晓文、张火提出合同于2016年12月31日自动解除的主张不能成立。根据本案查明的事实，双方在合同履行过程中均不存在故意或者明显违约的行为，但张晓文在诉讼期间将案涉房屋出售他人，存在过错，考虑到房屋上涨等因素，一审判决酌定张晓文、张火承担部分赔偿责任及实际支付的律师费并无不当，本院依法予以确认。综上所述，郑智会、张火、张晓文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18608元，由上诉人郑智会负担8608元，张火、张晓文负担10000元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年一月八日书记员 陈喜兰