贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2728民初1465号 原告：罗某某，男，1971年12月17日出生，布依族，贵州省罗甸县人，户籍地罗甸县，现住罗甸县。 委托诉讼代理人：罗发康，贵州湖岛律师事务所律师。 被告：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522728314256017P，住址：罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会三、四层。 法定代表人：胡远仁，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗力云，贵州思九律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欣，贵州思九律师事务所实习律师。 原告罗某某与被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗某某及其委托诉讼代理人罗发康、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗力云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某某向本院提出诉讼请求：1．判决被告限期将罗甸县际恒五金建材城6-1-22号商品房的不动产权转移给原告；2．判决被告按照原告已支付房款年利率6%支付违约金100100.00元（暂计算2017年6月30日至2019年10月30日）；3．若被告不能办理相关登记，原告要求解除合同，被告退回原告的房款；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司在罗甸县××××镇城北开发了某某五金建材城，并出售商铺。原告罗某某于2016年12月22日认购该商铺的第×栋×单元×层×号商品房。原告分别于2016年12月22日、2016年12月28日、2017年1月14日支付给被告购房款715000.00元和1950.00元的房屋维修基金。2017年3月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定2017年3月30日交付房屋，被告承诺于2017年6月29日前办理登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告没有按照合同约定履行为原告办理不动产产权登记的义务。原告为此多次找到被告，要求办理不动产登记，被告总以各种理由拒绝，由于被告长期不能为原告办理不动产登记，导致原告不能用该房屋办理抵押贷款盘活资产，损害了原告的合法权益。被告的行为已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司辩称：1．被告一直在积极为原告办理相关证件，但是办证是由住建局等行政机关办理，被告方无法确定完成时间；2．商品房买卖合同中约定，对逾期办理转移登记的违约金为90日，并且约定为已付购房款的万分之一，原告主张的违约金计算方式及金额于法无据，不应当支持。 原告罗某某为证实自己的主张，向本院提交证据如下：1．原告的身份证、被告的企业信用信息公示报告，用于证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格。2．商品房买卖合同、罗甸县商品房预售合同备案登记表，用于证明原、被告双方于2017年3月13日签订由被告提供的格式商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的罗甸县某某五金建材城一期×××号商品房，合同总价款为715000.00元，双方存在商品房买卖合同关系。合同约定被告在2017年3月30日向原告交付该商品房，被告承诺于2017年6月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同约定被告逾期办证90日内的违约金为已付房款的万分之一，明显过低，并且该合同未约定被告逾期办证90日后，原告不退房，被告应承担的违约金，免除了被告的责任，限制了原告不退房的主要权利。3．收据、中国农业银行卡交易明细清单、罗甸县农村信用合作联社账户明细，用于证明原告分别于2016年12月22日、2016年12月28日、2017年1月14日支付给被告购房款共计715000.00元、房屋维修基金1950.00元。4．商铺委托经营管理合同、罗甸某某五金建材城商铺租金说明，用于证明原告认购该商品房的实际总价款应为775742.00元。被告在原告付清购房款之日，没有签订买卖合同之前，让原告签订委托经济合同、签署格式租金说明，以原告实际支付的总价款715000.00元签订商品房买卖合同，属于以欺诈手段损害了原告的期待总房价利益和国家税收利益。被告实际无偿获得了原告所买商铺三年租金收益和用益物权，原告实际损失了三年租金收益和用益物权。5．业主租金起算时间确认书，用于证明被告于2018年5月20日才交付原告购买的商铺给受托方经营管理，交付房屋推定为2018年5月20日，被告支付12个月租金损失是逾期交房造成的租金损失，并不是逾期办证的违约金。 被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司对原告罗某某提供的证据质证意见为：对证据1、证据3无异议。对证据2质证称对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，合同的第16页第22条转移登记处可以看出逾期办证90日内的违约金标准为已付房款的万分之一，逾期办证只承担90日内的违约金，超过90日不再承担违约金。对证据4质证称对真实性、合法性无异议，但达不到原告的证明目的。该组证据可以看出是原告与贵州某某商贸有限公司签订，并非与被告签订。对证据5质证称对真实性无异议，但该组证据仅能证明原告把房屋租给被告，且被告并按约支付租金，与本案逾期办证并无关联。 被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司未进行举证。 本院经审理认定事实如下：被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司在罗甸县××××镇城北开发了某某五金建材城，并出售商铺。原告罗某某于2016年12月22日认购该商铺的第×栋×单元×层×号商品房，并支付了房款715000.00元和1950.00元的房屋维修基金。2017年3月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定2017年3月30日交付房屋，被告承诺于2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但被告只按合同约定交付了房屋，没有按照合同约定为原告办理不动产产权登记。2017年1月4日，原告罗某某与贵州某某商贸有限公司签订《委托经营管理合同书》，将商铺委托贵州某某商贸有限公司经营管理，并收取三年租金60742.00元。由于被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司没有按照合同约定在2017年6月29日前为原告罗某某办理房屋转移登记手续，原告罗某某为此多次找到被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，要求办理不动产登记，被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司至今没有为原告办理产权登记，导致原告提起诉讼。 本院认为，被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司与原告罗某某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。但被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司没有按照合同约定的时间履行为原告罗某某办理产权转移登记，违背了诚实信用原则，应当承担违约责任。根据合同约定，双方没有约定延迟登记违约90日后的违约金利率，但合同的其他条款约定的违约金均为日息万分之一，可以参照。关于原告主张应按年利率6%计算违约金的主张，没有合同约定，也没有法律规定，本院不予采纳。关于原告主张退房的诉请，由于原告已经将房屋委托他人管理使用，并收取了租金，其主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条规定，判决如下： 一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后60日内为原告罗某某办理贵州省罗甸县罗甸际恒五金建材城第6栋6单元1层22号商品房产权登记手续； 二、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告罗某某的违约金人民币柒拾壹元伍角（￥71.50）； 三、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司支付从2017年9月28日起至办理房屋产权登记之日止以715000.00元为基数按日利率万分之一计算的违约金给原告罗某某； 四、驳回原告罗某某的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2302.00元，减半收取人民币1151.00元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  胡守伦 二〇二〇年一月十九日 书记员  罗世雯