浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6551号 原告（反诉被告）：卢守平，男，1960年6月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告（反诉被告）：管娇翠，女，1962年8月5日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述两原告（反诉被告）的委托代理人（特别授权）：李俊，浙江翰志俊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：夏奉行，男，1948年8月20日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告（反诉原告）：金宣凤，女，1955年4月6日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述两被告（反诉原告）的委托代理人（特别授权）：夏艳萍，1981年11月8日出生，汉族，住丽水市莲都区，系两被告女儿。 上述两被告（反诉原告）的委托代理人（特别授权）：汤丽骏，浙江法和律师事务所律师。 原告卢守平、管娇翠与被告夏奉行、金宣凤房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院于2019年10月30日受理后，依法由审判员赵敏冲独任审判。在本案审理过程中，被告夏奉行、金宣凤提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案于同年12月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）卢守平、管娇翠及其委托代理人李俊，被告（反诉原告）夏奉行、金宣凤及其委托代理人夏艳萍、汤丽骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢守平、管娇翠诉称：原告卢守平、管娇翠原系夫妻关系，也系丽水市莲都区芦埠村后村村民，被告夏奉行、金宣凤系莲都区三岩寺金桥头城西村村民，非系芦埠村后村村民。 1993年，原告卢守平、管娇翠建成坐落于丽水市莲都区房屋(一幢两间三层)，房屋所有权号为01020946，土地使用权证号为008013。2002年5月23日，两原告与两被告签订了《房地产买卖契约》，两原告将上述房屋以人民币325000元转让给两被告。原告认为，两被告非芦埠村后村集体成员，原、被告之间签署的《房地产买卖契约》损害了国家与集体的利益，依照《中华人民共和国物权法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定，本案的合同应属无效合同。为此，两原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2002年5月23日签订的《房地产买卖契约》无效；2、两被告将坐落于丽水市莲都区房屋（一幢两间三层）返还给两原告所有。 被告夏奉行、金宣凤对本诉进行答辩并反诉称：两反诉原告系夫妻关系，两反诉被告原系夫妻关系。2002年5月23日，两反诉被告将其所有的坐落于丽水市莲都区芦埠村后村12号房屋一幢经村民委员会同意，出卖给反诉原告，由反诉原告居住管业至今。2019年上半年，丽水市自然资源和规划局发布了丽自然规征预（2019）第6号《征收土地预公告》，将反诉原告购买的上述房屋划入征收土地范围。2019年7月26日，征收机关公布《芦埠村后村拆迁案件处理意见表》确认了上述房屋的处理意见，并确认上述房屋的全部补偿金额为人民币5141228元。 2019年10月30日，两反诉被告得知反诉原告的房屋拆迁可得5141228元后，向贵院提起确认双方《房地产买卖契约》无效，要求反诉原告返还所卖房屋的诉讼。根据上述事实，反诉原告认为： 一、本案过错责任全部在反诉被告。 十七年前，反诉原告将其房屋出售给反诉原告时，其明知集体用地的房屋不能出售，为了使反诉原告相信其出售行为的“合法性”，还特意让村委会在《房地产买卖契约》加盖了公章，确认“情况属实，特此证明。”（反诉被告提供的《房地产买卖契约》没有此公章）。因此，反诉原告在购买上述房屋时，是完全相信反诉被告出售房屋是合法的。 二、反诉被告现在提出返还房屋，于法无据。 讼争房屋现已经合法征收，征收名单上所列的征迁户名还是反诉被告名字，已经进入征收的房产是无法返还的。故反诉被告的这一诉讼请求是无法得到法院支持的。 三、反诉被告的行为违反诚实信用原则，不能因为其不诚信而获得非法利益。 鉴于征迁单位现在还是认反诉被告为被拆迁人，故拆迁的全部补偿款会被反诉被告领取。这对反诉原告来说，十七年前按市场价购买的房屋不仅被拆迁了，而且拆迁款还要被反诉被告领取，这对反诉原告来说是不公的。鉴于丽水房地产市场房价升值较大，若当年反诉原告购买其他房屋，也会得到同样的增值，被拆迁也会得到同样的补偿。故这次的补偿款5141228元，应当确认为因反诉被告的过错而给反诉原告造成的损失金额，由反诉被告赔偿给反诉原告。 为此，请求判令两反诉被告赔偿两反诉原告损失人民币5141228元，后变更诉请为判令两反诉被告返还两反诉原告购房款325000元并赔偿反诉原告损失人民币4816228元。 原告卢守平、管娇翠针对两被告的反诉辩称：反诉原告诉请的赔偿损失5141228元是毫无根据的。1、该房屋不是商品房，是农村经济组织的集体土地房屋，故不能出售。本次政府征用农村经济组织的集体土地的房屋，房屋土地征用费用为每平方米15400元，以卢守平为户主及家庭成员共有的233.68平方米的房屋，拆迁土地款为3598672元是两原告、卢庆、卢瑶及下一代身份权享有的财产权益，反诉原告不能享有。2、重置价结合成新单价，此房屋为每平方米859.51元，220平方米为189092.2元，依法归反诉原告所有。3、超面积的13.18平方米未在《房地产买卖契约》内，以罚代批的权益应归卢守平一方所有。4、征迁签约奖金186944元人民币，也是卢守平方的身份权享有，反诉原告无权享有。 经审理，本院查明：卢守平与管娇翠原系夫妻关系，均系莲都区芦埠村后村村民。夏奉行、金宣凤系夫妻关系，与卢守平、管娇翠非同一集体经济组织成员。 2002年5月23日，卢守平、管娇翠（甲方）与夏奉行、金宣凤（乙方）签订了《房地产买卖契约》，将坐落于丽水市莲都区芦埠村后村12号一幢两间三层房屋（土地使用权证号为：丽集用2000第08013号，房屋所有权证号为：丽房权证字××号），作价325000元出售给夏奉行、金宣凤，并约定：付款方式为乙方一次付清，房屋所有权、使用权、收益权归乙方；乙方购买的建筑物及其占用范围内的土地使用权，该建筑物的附属设施归乙方；甲方保证上述房地产权等属清楚无争议，日后如因甲方产权等不清发生争执，概由甲方负责，由此给乙方造成损失的，甲方负责加倍赔偿；合同还约定了其他内容。合同签订后，夏奉行、金宣凤付清购房款并入住上述所购房屋至今。 上述房屋的所有权证和土地使用权证登记的权利人为卢守平。丽集用2000第08013号土地使用权证证载权利类型为宅基地使用权，丽房权证字××号房屋所有权证证载建筑面积为220.5平方米。 2019年4月，上述案涉房屋被划入政府征迁范围，经拆迁部门核算，夏奉行、金宣凤于2002年5月23日向卢守平、管娇翠所购的上述房屋，按本次征迁的相关拆迁政策，如选择货币安置可获得的拆迁利益为：住宅3563506元（13.18平方米×15249.51元/平方米+220.5平方米×15249.51元/平方米），住改店134392元（36.11×3721.73），拆除误工费19673元，房屋装修补偿116840元【（13.18+220.5）×500】，搬迁费7011元（233.68平方米×15元/平方米×2），临时安置补助费25238元（233.68平方米×18元/平方米·月×6个月），选择货币补偿奖励1069052元（3563506元×0.3），附属物17252元，三相电材料费1320元（6×220），签约奖励186944元（233.68平方米×800元/平方米），共计5141228元。庭审中，双方对于附属物补偿中3978元属于卢守平、管娇翠一方水泥地补偿予以确认。 现双方因本次拆迁就房屋产权、拆迁补偿利益等发生争议，遂致纠纷。 本院据以认定上述事实所采纳的证据有：原告提供的身份信息、建房用地呈报表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产登记信息、拆迁安置相关材料、协议书、房地产买卖契约、被告提供的房产证、房地产买卖契约、征收土地预公告、拆迁安置相关材料及到庭当事人的庭审陈述。 本院认为：被告夏奉行、金宣凤非案涉买卖房屋所在地丽水市莲都区芦埠村的集体经济组织成员，且房屋的土地性质为集体所有，根据目前土地管理法的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，两原告将宅基地及所建房屋转让给本村集体以外的两被告，已违反上述法律强制性规定，故双方签署的转让协议书应属无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，两原告可要求两被告返还房屋，同时，应当返还购房款并赔偿由此给被告造成的损失。故两原告诉请要求两被告返还房屋，两反诉原告请求两反诉被告返还购房款325000元，符合法律规定，本院予以支持。 关于赔偿损失的问题。本案中，原、被告买卖法律禁止交易的房屋，应认为均有过错。本院结合案涉房屋买卖的时间（2002年5月距今17年多），具体案情即合同有“房屋所有权、使用权、收益权归乙方；乙方购买的建筑物及其占用范围内的土地使用权，该建筑物的附属设施归乙方；甲方保证上述房地产权等属清楚无争议”的约定，认定原告卢守平、管娇翠在案涉房屋买卖的过程中存在较大过错，应承担主要责任，将反诉被告需要承担的责任比例确定为85%，即房屋现拆迁货币安置补偿价5137250元（5141228-3978）减去购房款325000元的差额部分4812250元乘以85%的责任比例，得出反诉被告应赔偿反诉原告的损失为4090412.5元。故本院对反诉原告诉请金额中的合理部分予以支持。 两反诉被告辩称该房屋系家庭成员四人共有，但与案涉房屋的土地使用权证、房屋所有权证载明的内容不符，对该辩解，本院不予采纳。两反诉被告辩称超面积13.18平方米不在买卖契约内，首先，该13.18平方米为1993年建房时的超建部分，在双方签署房屋买卖契约时早已建成，其次，双方签署的房屋买卖契约中第五条明确约定了“乙方购买的建筑物及其占用范围内的土地使用权，该建筑物的附属设施归乙方”，由此可见，双方的房屋买卖契约应当包含了该13.18平方米的超建面积部分，故对反诉被告的该辩解，本院不予采纳。两反诉被告辩称签约奖金为两反诉被告方的身份权享有，本院认为双方合同虽然认定无效，但合同的标的为案涉房屋及附属物的所有权，故在计算赔偿金额时，包含签约奖金在内的房屋现拆迁货币安置补偿价均可作为买房一方的可信赖利益，故对该辩解，本院不予支持。 综上，原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持；反诉原告诉请的合理部分，本院予以支持。为保障当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，判决如下： 一、确认2002年5月23日卢守平、管娇翠与夏奉行、金宣凤签订的《房地产买卖契约》无效。 二、卢守平、管娇翠于本判决生效后十五日内向夏奉行、金宣凤返还购房款325000元并赔偿损失4090412.5元，两项共计人民币4415412.5元；夏奉行、金宣凤收到上述款项后，即将坐落于莲都区芦埠村12号房屋腾空并交还给卢守平、管娇翠。 二、驳回夏奉行、金宣凤的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币14723元，减半收取7361.5元，由本诉原告卢守平、管娇翠与本诉被告夏奉行、金宣凤各半负担；反诉案件受理费47789元，减半收取23894.5元，由反诉原告夏奉行、金宣凤负担3394.5元，反诉被告卢守平、管娇翠负担20500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 赵敏冲 二〇二〇年一月三日 代书记员 莫一帆