湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12669号原告：何德兴，男，1951年12月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：鲁纯翠，女，1957年6月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告共同委托代理人：徐丽，湖南金州律师事务所律师。两原告共同委托代理人：何君健，女，1984年5月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系两原告女儿。被告：徐海林，男，1967年12月5日出生，汉族，住湖南省安乡县。被告：长沙市岳麓区好美味小吃店，住所地长沙市岳麓区天顶街道青山新村社区青青家园7栋104号一楼门面。经营者：肖列，男，1995年3月3日出生，汉族，住湖南省新田县。被告：彭枝，女，1997年12月6日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托代理人：朱国明，男，1970年2月27日出生，汉族，住湖南省安乡县，系彭枝的公公。原告何德兴、鲁纯翠诉被告徐海林、长沙市岳麓区好美味小吃店（以下简称“好美味小吃店”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，在案件审理过程之中，原告何德兴、鲁纯翠又申请追加彭枝作为被告参加诉讼，本院予以准许。本案适用普通程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告何德兴、鲁纯翠及其共同的委托代理人徐丽、何君健、被告徐海林、被告彭枝的委托代理人朱国明均到庭参加诉讼。被告好美味小吃店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告何德兴、鲁纯翠向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判决被告徐海林停止将位于长沙市岳麓区门面）的房屋出租用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途；2.请求依法判决被告长沙市岳麓区好美味小吃店不得继续在长沙市岳麓区门面）从事经营活动；3.请求判决被告彭枝与被告徐海林承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系长沙市岳麓区天顶乡青山村团坝组7栋103房（即长沙市岳麓区天顶街道青青家园7栋103房，以下简称“103房”）的房屋产权人，自2010年开始，原告及家人就在此居住至今。被告徐海林是长沙市岳麓区（即长沙市岳麓区天顶街道青青家园7栋104房，以下简称“104房”）的房屋产权人，被告徐海林104房和103房均在同一栋，并前后相邻。103房和104房均规划用途为住宅性质。2018年10月18日肖列向长沙市工商行政管理局岳麓分局申请成立被告好美味小吃店，该店招牌名称为“叫了只鸡”，该店的经营场所则为上述104房，经营者为肖列。被告好美味小吃店自2018年10月起营业至今，营业时间为每天早上九点半至晚上九点半。其主要经营炸鸡、餐饮等。被告好美味小吃店经营期间，未经相邻业主原告的同意，擅自将104住宅改为经营店面经营餐饮，并私自铺设油烟管道，该油烟管道与原告家里的管道相连，导致油烟反渗入原告住宅，原告家里油烟弥漫。其次，被告好美味小吃店架设的空调挂机和净化器发出极大的噪音，其生产的炸鸡发出严重的味道，这严重影响到原告生活的安宁。自被告好美味小吃店营业开始，原告及家人因不堪其扰，已不下二十余次向天顶街道、岳麓区工商局、环保局、市长热线等多个部门投诉并要求取缔，但至今仍未解决上述噪音污染、空气烟污染问题，也未予以取缔，严重影响原告的正常生活。我国物权法第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’”。本案中，104房的规划用途为住宅。原告所居住的103房与104房间属一栋，并前后相邻，原告系104房房屋的利害关系人。被告徐海林未征得原告同意将104房出租给被告好美味小吃店作为经营性用房，被告好美味小吃店租赁104房后在该房屋从事餐饮经营，均未征得原告同意，被告徐海林和被告好美味小吃店上述住宅改为经营性商铺的行为侵害了原告的合法权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。此外，104房登记的产权人为被告彭枝和案外人朱洪生，租赁合同的出租人是被告彭枝和被告彭海林，且被告彭枝也系将该房屋出租给被告好美味小吃店用于商业经营的出租人，综上，原告依据上述法律规定，请求被告徐海林、被告好美味小吃店、彭枝立即停止对原告的侵害，还原告一个安宁的生活环境。原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告彭枝辩称：1.被告的门面从被告15年买之后房屋结构就是如此，被告没有更改过，被告买这个门店房屋就是出租的，被告就是买下来，没有更改任何设施设备，门窗被告都没动过。2.被告在协商过程中，原告没有与被告沟通整改，直接就起诉了。被告徐海林辩称：被告自己的房屋为什么不可以出租？这么多门面为什么就投诉被告的门面？被告有三个门面。原告是买原告的房子，被告是买被告的房子，与原告无关。被告好美味小吃店未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：原告何德兴、鲁纯翠是长沙市岳麓区天顶乡青山村团坝组7栋103房（以下简称“103房”）的所有权人。被告彭枝是长沙市岳麓区（以下简称“104房”）的所有权人之一，另一名共同共有人系被告彭枝的配偶朱洪生。103房和104房的规划用途均是住宅，两套房屋相邻且在同一栋，共用一堵隔墙。该小区曾用名为“青青家园”。被告徐海林系被告彭枝的亲戚。2017年7月26日，被告彭枝、徐海林和被告好美味小吃店的经营者肖列签订房屋租赁合同，将104房出租给肖列用于经营炸鸡、汉堡等各类小吃。被告好美味小吃店在申请办理工商登记的过程中，提交了住改商的证明，该证明中利害关系业主签字中代表103房签字的何显琼并非103房的实际业主或者其委托人，104房的住改商没有经过原告何德兴、鲁纯翠的同意。此后原告何德兴、鲁纯翠认为三被告侵犯了其合法权益，多次向有关部门投诉未果，诉来本院。上述事实，有当事人当庭陈述，到庭当事人提交并经庭审质证的房屋所有权证、营业执照、照片、投诉函、不动产登记情况表、好美味小吃店的工商登记信息等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。另根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。本案中，103房和104房在同一栋建筑物内，规划用途均为住宅，被告彭枝的“住改商”行为未征得原告何德兴、鲁纯翠的同意，显属不当。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用户诉业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中被告彭枝违法“住改商”，被告好美味小吃店在违法“住改商”的经营性用房中营业，对居住在隔壁的两原告正常生活造成影响，妨害了两原告住宅物权的行使，原告何德兴、鲁纯翠有权请求排除妨害。被告徐海林不是104房的所有权人，其系根据104房所有权人的共同委托签订房屋租赁合同，系104房所有权人的代理人，现因被告徐海林的代理行为侵犯了两原告的权利，其相应的民事责任应当由被代理人承担。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十三条,《中华人民共和国物权法》第七十七条、第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告彭枝自本判决生效之日起三十日内停止将位于长沙市岳麓区的房屋出租用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途；二、自本判决生效之日起被告长沙市岳麓区好美味小吃店不得继续在长沙市岳麓区中继续从事经营活动；三、驳回原告何德兴、鲁纯翠的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由被告彭枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘蜜纯人民陪审员  王建芝人民陪审员  杨 林二〇二〇年一月十三日法官助理龙志宇书记员曾辉附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。