山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3629号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯长建，男，1983年5月13日出生，汉族，农民，住山东省宁津县。上诉人（原审原告、反诉被告）：商玉风，女，1981年2月11日出生，汉族，农民，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑永锋，山东正敏律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：河北万宏长基房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市经济技术开发区金源道艾力枫社高尔夫花园F幢1单元1209室。法定代表人：马拥军，经理、执行董事。委托诉讼代理人：阎欣，北京市天铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐荣军，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人冯长建、商玉风、河北万宏长基房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河北万宏长基房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定车库使用期限为20年是认定事实错误。被上诉人在庭审中对该说法没有提供任何证据予以证明。一审法院对租用车位每月200-300元的说法也没有提交证据证明。民事诉讼法的规定谁主张谁举证，被上诉人应对其主张提供证据予以证明。一审法院不应帮助被上诉人举证证明。2、一审判决认定万宏国际城比当地其他小区的储物间价格高出较多的情节，缺乏证据支持。被上诉人对此说法没有提供任何证据予以证明。一审法院认定的该事实，也没有证据证明。3、一审法院认定双方继续履行合同将影响经济秩序、社会秩序，系认定事实错误。本案签订的协议书是双方真实意思表示，合同的履行是为了实现合同目的，有利于经济和社会发展。一审判决认定双方继续履行合同，导致社会秩序、经济秩序不稳定甚至混乱的情形，不符合实际。二、一审法院认定被上诉人享有单方合同解除权没有合同依据，判决上诉人返还被上诉人车位认购款和储物间使用费属适用法律错误。1、被上诉人不享有单方的合同解除权。一审判决支持被上诉人单方解除涉案合同没有指明合同依据，没有事实依据，严重违反了以事实为依据的诉讼裁判原则。2、被上诉人履行的是金钱债务，并非是合同法第一百一十条规定的非金钱债务。3、上诉人的行为不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，被上诉人不享有单方合同解除权。本案中并不存在不可抗力、对方明示或者以行为表示不履行、迟延履行，经催告后仍然不履行或者其他违约行为致使合同不能实现的情形，一审判决解除合同没有依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。冯长建、商玉风答辩意见同上诉意见。冯长建、商玉风上诉请求：请求改判第一项，判令被上诉人增加返还数额47960元。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一审支持解除涉案协议认定事实及适用法律正确，但扣除上诉人违约金20%缺乏依据。一审已认定上诉人发出的解除合同通知书已发生法律效力。合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被上诉人的车位或储物间均没有建成，更没有交付，上诉人依法终止履行即可，不存在损失，因此一审支持20%的损失缺乏事实依据。河北万宏长基房地产开发有限公司答辩意见同上诉意见。冯长建、商玉风向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告已交付的储物间使用费、地下车位认购款共计150000元；2.由被告承担本案诉讼费用。万宏房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认被反诉人于2019年7月7日向反诉人发出的《解除合同通知书》无效；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年7月21日，商玉风与万宏房地产公司签订《万宏国际城地下车位认购书》，约定：“1、商玉风自愿认购万宏房地产公司开发的“万宏国际城”住宅小区地下车位一个，车位单价为149800元/个（以“个”为单位出售，面积差不在退补）；2、商玉风认购的该车位总价为人民币149800元，该车位不予办理产权；3、商玉风在签订本协议之日交纳不低于30%5万元为定金（含已交排卡金），定金不退，订购以上建筑物。签订《使用权协议书》后定金转为部分车位款。付款方式为商玉风分期付款，须自签订本协议时交齐30%首付5万元，剩余70%车位款分3次付清，2019年4月1日前付车位款25%，2019年12月31日前付车位款25%，2020年9月30日前付车位款20%。”商玉风分别于2018年6月16日交纳车位定金20000元、2018年7月21日交纳车位定金30000元、2019年4月5日交纳车位款10000元。2018年9月10日，冯长建、商玉风与万宏房地产公司签订《山东省新建商品买卖合同（预售）》，购买万宏房地产公司开发的位于宁津万宏国际城的4#幢1单元17层1-1701号商品房一套，建筑面积116.44平方米，单价为5498元/平方米，冯长建并于同日交纳房屋首付款200187元，剩余房款贷款支付。2018年9月，冯长建与万宏房地产公司签订《万宏国际城地下储物间使用权协议书》，约定:储物间位于万宏国际城4#楼地下1-138号；储物间使用费用按个计算，该储物间的有偿使用费用为90000元，付款方式为一次性付款，签订该协议当日付清，付清全款协议生效，否则视为无效，标的物收回另行处置，定金不退；储物间使用期限为设计使用年限，如遇战时等特殊时期国家统一征用除外。冯长建于2018年9月10日交纳储物间全部价款90000元。（当时认购地下储物间时原告交纳定金20000元。）冯长建、商玉风二人长期在宁津县居住，以务农为生，有空闲时间有时打工。一审法院认为，一、关于冯长建、商玉风要求万宏房地产公司返还储物间使用费90000元、车位认购款60000元的问题。（一）、关于冯长建、商玉风是否有权解除案涉《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”。本案中，冯长建、商玉风认购的案涉车位单价为149800元，远远高出当地其他小区的车位价格。按20年使用期限计算，149800元折合到每月的使用费为624元，而案涉当地租用车位每月约在200元至300元间，也就是说冯长建、商玉风认购使用该车位要多付出约2倍左右的价格；冯长建、商玉风受让的涉案储物间按个计算使用费为90000元，亦比当地其他小区的储物间价格高出较多，储物间使用期限为设计使用年限，而且从签订储物间使用权协议书之日即2018年9月10日起开始计算使用期限，而该储物间现在尚未建成，万宏房地产公司也未交付，冯长建、商玉风现在也不能实际使用该储物间。因此，冯长建、商玉风继续履行与万宏房地产公司签订的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》，显然属于履行费用过高。另外在本案起诉之前已有大批万宏房地产公司的业主进行了合同撤销之诉、确认合同无效之诉，并且在败诉之后部分业主已经上诉，剩余业主也在观望本案的结果。本案是在其他业主通过合同撤销之诉、确认合同无效之诉未果后提起的解除合同之诉，说明业主与万宏房地产公司矛盾尖锐、激烈，不可调和，业主对万宏房地产公司的销售策略和销售价格也严重不满，并且不断上访，已经影响到了社会稳定。如果强制双方继续履行合同将会导致社会秩序、经济秩序、金融秩序、房地产秩序不稳定甚至混乱。因此，冯长建、商玉风与万宏房地产公司签订的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》也不适宜强制履行。综上，冯长建、商玉风依法享有解除涉案合同的权利。（二）、关于案涉的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，冯长建、商玉风有权解除与万宏房地产公司签订的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》，并且冯长建、商玉风已于2019年7月7日向万宏房地产公司发出了《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》也于当日到达万宏房地产公司。因此，双方签订的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》已于2019年7月7日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，冯长建、商玉风有权解除涉案的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》，该合同已于2019年7月7日解除。因此，冯长建、商玉风要求万宏房地产公司返还储物间使用费、车位认购款，于法有据，应予支持。二、关于合同解除后冯长建、商玉风应当承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，冯长建、商玉风分别于2018年6月16日交纳车位定金20000元、2018年7月21日交纳车位定金30000元，认购地下储物间时交纳定金20000元。依照上述法律规定，案涉车位的使用权款为149800元，定金的数额应当不超过149800元的20%即29960元，冯长建、商玉风支付给万宏房地产公司定金29960元，用于赔偿万宏房地产公司的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”冯长建、商玉风解除与万宏房地产公司签订的《万宏国际城地下储物间使用权协议书》，属于违约，但应赔偿万宏房地产公司因冯长建、商玉风的损失，在万宏房地产公司未举证证明具体损失，也未交付涉案储物间的情况下，一审法院认为参照定金罚则的规定（不超过90000元的20%即18000元）对其赔偿为宜。三、对于万宏房地产公司提出反诉请求要求确认《解除合同通知书》无效的反诉请求，因本案已认定冯长建、商玉风享有合同解除权，其向万宏房地产公司发出的《解除合同通知书》产生解除合同的效力。因此一审法院对其反诉请求依法不予支持。综上所述，冯长建、商玉风要求返还储物间使用费90000元、地下车位认购款60000元共计150000元，应予支持。但冯长建、商玉风应赔偿因其违约给万宏房地产公司造成的损失47960元（29960元＋18000元），从返还款中予以扣除。因此万宏房地产公司应返还冯长建、商玉风储物间使用费72000元、地下车位认购款30040元。判决:一、河北万宏长基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还冯长建、商玉风储物间使用费72000元、车位认购款30040元，共计102040元；二、驳回冯长建、商玉风的其他诉讼请求；三、驳回河北万宏长基房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元，减半收取计1650元，由冯长建、商玉风共同负担480元，由河北万宏长基房地产开发有限公司负担1170元。反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由河北万宏长基房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、原审认定涉案车位和储物间合同解除并判决万宏长基公司返还已交付的部分款项有无不当。2、原审判决冯长建、商玉风承担违约责任有无不当。关于合同解除权的问题，本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。因此，对于上诉人冯长建、商玉风发出的《解除合同通知书》是否发生效力的问题，应当审查上诉人冯长建、商玉风是否享有法定或者约定解除权。关于约定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订涉案合同后，并未就解除合同达成一致的意见，也未约定一方解除合同的条件，因此本案双方当事人均不享有约定解除权。关于法定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据该条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。该条第（二）（三）（四）项规定了在一方违约时，守约方可以按照上述规定行使解除权。本案中，上诉人冯长建、商玉风主张解除权，但是未能举证证明河北万宏长基房地产开发有限公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（三）（四）项规定的违约情形，以此主张解除权于法无据。本案也不存在因发生不可抗力致使不能实现合同目的的情形，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的情形，因此上诉人主张法定解除权不符合本条法律规定。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，认为上诉人冯长建、商玉风享有解除合同的权利。根据该条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。本案中，上诉人冯长建、商玉风履行的是继续交付余款的义务，属于典型的金钱债务，因此本案不适用该条法律规定，原审以此认定上诉人冯长建、商玉风享有解除合同的权利属于适用法律不当。综上，不能认定冯长建、商玉风享有法定或者约定解除权，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，因此冯长建、商玉风2019年7月7日发出的《解除合同通知书》不产生法律效力，但是该《解除合同通知书》并未对河北万宏长基房地产开发有限公司产生影响，且通过本案的处理可以明确双方的权利义务关系，因此河北万宏长基房地产开发有限公司要求确认该《解除合同通知书》无效的主张无需处理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密等义务。根据该规定，当事人履行合同约定义务为原则，只有在法律明确规定解除权的情况下才能依法解除合同。本案中，当事人2018年7月21日签订的《万宏国际城地下车位认购书》约定甲方于该车位验收合格交付使用时交付乙方使用，2018年9月签订的《万宏国际城地下储物间使用权协议书》约定的标的物交付时间为2020年9月10日，2018年9月10日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定的涉案楼房交付时间为2020年9月10日前。从以上约定可以看出，无论是作为主体的楼房交付时间，还是独立签约的地下车位和储物间交付时间，作为甲方的河北万宏长基房地产开发有限公司均未发现存在违约行为，上诉人冯长建、商玉风也未举证证明河北万宏长基房地产开发有限公司存在不履行主要债务或者导致不能实现合同目的的行为，因此双方应当按照合同法规定全面履行自己的义务。上诉人冯长建、商玉风起诉解除合同的主要理由之一是涉案标的价格过高，被告公司行为涉嫌欺诈等原因，原审判决在本院认为部分也论述涉案车位价格、涉案储物间价格高于当地其他小区，并以此为基础作出当事人享有解除权的认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据上述规定，涉及欺诈、重大误解、显示公平的问题，属于依法请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的合同，并非是解除合同的法定理由，因此上诉人冯长建、商玉风以该事实主张解除合同的理由于法无据，原审判决以上述事实为依据认定的解除权适用法律不当。综上所述，《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》不存在解除的情形，双方应当继续履行合同，在继续履行合同的情况下，原审判决万宏长基公司返还已交付的部分款项及判决冯长建、商玉风承担违约责任均失去依据，对此应予变更，对于上诉人万宏长基公司主张确认上诉人冯长建、商玉风2019年7月7日发出的《解除合同通知书》无效的诉求，因未产生实际影响，无需处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、六十条、九十三条、九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初1914号民事判决第一项、第二项；二、维持山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初1914号民事判决第三项即“驳回河北万宏长基房地产开发有限公司的反诉请求”；三、驳回冯长建、商玉风的诉讼请求；一审案件受理费1650元由冯长建、商玉风负担，反诉案件受理费50元由河北万宏长基房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3300元，由冯长建、商玉风负担。本判决为终审判决。审判长  王飞雁审判员  郭依静审判员  陈 涛二〇二〇年一月二十一日法官助理巩书辉书记员王艳菊