湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初5845号原告：湖北水蓝郡物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏庙山开发区南湖园路水蓝郡西侧商铺2楼。法定代表人：杨新国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊彩彩，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆义方，湖北万泽律师事务所律师。被告：陈林，男，1960年5月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈虎，男，1962年8月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。原告湖北水蓝郡物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告陈林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陆义方，被告陈林的委托诉讼代理人陈虎，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费24298.50元（欠付期限：2007年11月至2019年6月止），违约金8815.47元，合计33113.97元（违约金按照日万分之二计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为长城坐标城小区A1栋X单元X室的业主，房屋建筑面积为130.63平方米，2008、2014、2016年原告与长城坐标城的建设单位湖北长城建设实业有限公司、业主委员会先后签订了《前期物业管理服务协议》、两份《物业管理委托合同》（以下简称：物业协议），住宅物业管理服务费标准为：2008年6月5日至2013年12月31日按建筑面积每月1.95元，2014年1月1日之后按建筑面积每月1.30元，缴纳周期为：按季度交，每季度首月15日前交当季度的物业管理服务费，及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的每天万分之二支付违约金。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，但被告作为长城坐标城的业主，从2007年11月1日起拖延缴纳物业管理服务费，被告的前述行为已经构成违约。根据《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务，同时《中华人民共和国物权法》第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主，接受了原告的服务，应按照物业协议的上述约定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴一直未交，故诉至人民法院，请求判如所请。被告陈林辩称：1、案涉房屋由我方所有，由我母亲使用，我方欠费期间、费用计算单价和房屋面积属实；2、物业合同是在强制情况下签订的，交房过程中原告胁迫被告如不预交半年物业费就不交钥匙，原告应赔偿被告自行维修房屋至验收标准的费用；3、原告提交的证据不能证明其已履行了物业服务，其请求被告向其支付物业费的诉求不成立；4、原告未按约向被告提供物业服务，对被告的请求置若罔闻，被告有权主张抗辩权；4、原告涉嫌破坏被告生活设施，侵害被告合法权益。经审理查明：被告陈林是长城坐标城A1栋X单元X室房的业主，该房屋建筑面积133.29平方米。长城坐标城小区的建设单位湖北长城建设实业有限公司委托原告物业公司对长城坐标城提供前期物业服务，并签订了《前期物业管理服务合同》，约定：物业服务收费按业主拥有物业的建筑面积交纳；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当季度的物业管理综合服务费，逾期未交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为违约金；本合同期限自2008年6月20日起至业主委员会成立之前止等内容。2007年5月29日，原告物业公司与被告陈林签订了《前期物业管理服务协议》，并约定了住宅按产权约定建筑面积1.30元/月·平方米收取等内容。其后，武汉市东湖新技术开发区长城坐标城业主委员会（甲方）与原告物业公司（乙方）先后签订了两份《武汉市东湖新技术开发区长城坐标城小区物业管理委托合同》，合同期限分别为2014年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2018年12月31日；并约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为A、C区高层住宅1.30元/平方米·月；业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度第一个月的15日前；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠物业费总额的万分之二/天的标准向乙方支付违约金等内容。原告物业公司连续为长城坐标城小区提供物业服务直至2019年6月30日，被告陈林自2007年11月12日起未交纳物业服务费，故有本案诉讼。以上事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《武汉市东湖新技术开发区长城坐标城小区物业管理委托合同》等证据在卷佐证。本院认为：原告物业公司先后受小区建设单位、业委会的委托，为长城坐标城小区提供物业服务，并签订了《前期物业管理服务合同》、《武汉市东湖新技术开发区长城坐标城小区物业管理委托合同》，原告物业公司与被告陈林签订了《前期物业管理服务协议》，被告陈林辩称物业合同系在强制情况下签订，没有提交证据佐证，在无相反证据的情况下，应当认为上述合同系有效合同；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告陈林是该小区房屋的业主，其与原告物业公司之间构成物业服务合同的关系，原、被告均应受上述《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《武汉市东湖新技术开发区长城坐标城小区物业管理委托合同》相关条款的约束，应当依照合同条款遵照执行。被告陈林辩称原告物业公司未按约向被告提供物业服务，其有权主张抗辩，《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《武汉市东湖新技术开发区长城坐标城小区物业管理委托合同》中均约定，业主先交纳当季度/半年的物业服务费，故被告陈林因原告物业公司未按约定提供物业服务主张的抗辩没有依据，本院不予采纳。被告陈林辩称原告物业公司涉嫌破坏其生活设施，侵害其合法权益，其没有提交证据佐证，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告物业公司持续为该小区提供物业服务，但结合原、被告的陈述和举证，能够反映原告物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于原告物业公司要求被告陈林支付拖欠的物业费的诉讼请求本院酌情按92%予以支持。经计算，2007年11月12日至2019年6月30日共（139+18/30）个月的费用为22254.31元【（133.29平方米×1.30元/月·平方米×（139+18/30）月×92%】。关于原告主张支付违约金的诉讼请求，据当事人陈述原告物业公司已退出该小区，且在本院同期受理的其他案件中反映出原告物业公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院对原告主张支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求依法不予支持。据此，本院为保护当事人合法权益，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈林于本判决生效之日起十日内向原告湖北水蓝郡物业管理有限公司交纳2007年11月12日至2019年6月30日期间的物业服务费22254.31元；二、驳回原告湖北水蓝郡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费314元，由被告陈林负担（此款原告湖北水蓝郡物业管理有限公司已预交，被告陈林于本判决生效之日起十日内直接向原告湖北水蓝郡物业管理有限公司支付314元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇二〇年一月二日法官助理罗婷书记员颜晓霞