新疆生产建设兵团第七师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵07民终225号 上诉人（原审原告）：奎屯龙盛物业服务有限公司，住所地新疆奎屯市乌鲁木齐东路23号。 法定代表人：蒋成军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王文超，新疆年月天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：奎屯天锦伶俐幼儿园，住所地新疆奎屯市天北新区凤翔路95号11栋。 法定代表人：王杰，该幼儿园园长。 委托诉讼代理人：周峰，新疆西北律师事务所律师。 上诉人奎屯龙盛物业服务有限公司（以下简称龙盛物业公司）与上诉人奎屯天锦伶俐幼儿园（以下简称天锦伶俐幼儿园）物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙盛物业公司的委托诉讼代理人王文超，上诉人天锦伶俐幼儿园的委托诉讼代理人周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙盛物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判天锦伶俐幼儿园给付违约金17,606.4元；2.二审案件受理费由天锦伶俐幼儿园承担。事实和理由：一审驳回龙盛物业公司要求天锦伶俐幼儿园支付逾期付款违约金的请求错误。前期物业合同可以证明，龙盛物业公司自签订前期物业服务合同后，就投入了大量人力物力财力为新疆奎屯市和瑞园小区（以下简称和瑞园小区）提供物业服务，天锦伶俐幼儿园在2015年3月20日进驻后，也享受了龙盛物业公司提供的物业服务，其应每3个月交一次物业服务费，天锦伶俐幼儿园近四年未交，严重侵害了龙盛物业公司的合法权益。 天锦伶俐幼儿园辩称，龙盛物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。 天锦伶俐幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决，驳回龙盛物业公司的诉讼请求。2.案件费用由龙盛物业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。前期物业服务合同不能证明天锦伶俐幼儿园在龙盛物业公司服务范围内，证人证言、幼儿园租赁合同已证实和瑞园小区物业服务不包含天锦伶俐幼儿园。2.一审法院适用法律错误，结果有误。 龙盛物业公司辩称，驳回天锦伶俐幼儿园的上诉请求。理由是：1.合同、证人证言可以证实前期物业合同中包括天锦伶俐幼儿园物业，小区内绿化、公共管道都是通用的。2.和瑞园小区将物业交给龙盛物业公司，龙盛物业公司与天北矿业公司没有关系，天北矿业公司与天锦伶俐幼儿园签订放弃物业的条款与龙盛物业公司没有关系。 龙盛物业公司向一审法院起诉请求：1.天锦伶俐幼儿园应向龙盛物业公司支付1214.9㎡自2015年5月至2019年4月期间物业费43,836.08元（按每月0.75元/㎡计算，每月0.5元/㎡+每月0.5元/㎡×50%）、垃圾处理费11,562.52元（按每月0.2元/㎡计算）、违约金17,606.4元（按日万分之五计算），合计73,005元；2.诉讼费、邮寄费由天锦伶俐幼儿园承担。 一审法院认定事实：1.奎发价发[2004]37号关于奎屯市垃圾处理费的通知文件附件中规定：包括学校幼儿园在内的商业服务业经营单位，生活垃圾处理费一般地段每月不超过0.2元/㎡。2.奎发改价格[2014]68号关于公布《伊犁州直属县市普通住宅物业服务收费指导价及相关收费标准》的通知文件中规定对奎屯市多层住宅物业服务收费指导价标准为：一级每月0.87元/㎡、二级每月0.72元/㎡、三级每月0.57元/㎡、四级每月0.42元/㎡。3.伊州发改医价[2014]25号关于印发《伊犁州直属县市物业服务收费管理实施办法》的通知文件第十一条规定：为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业服务收费标准基础上加价。原则上用于商业的加收不超过100%；用于办公的加收不超过50%。4.2012年天北矿业公司与龙盛物业公司签订一份前期物业服务合同，服务小区为和瑞园小区，合同期限为一年。5.天锦伶俐幼儿园（建筑面积为1214.9㎡）在和瑞园小区开办以后，该幼儿园的垃圾清运、管道、栅栏以外由龙盛物业公司服务，该幼儿园栅栏内服务由其自行负责。后龙盛物业公司向该幼儿园收取物业费未果，诉至法院。6.龙盛物业公司因本案诉讼支出邮寄费99元。 一审法院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”具体到本案，2012年龙盛物业公司承接了天北矿业公司的前期物业，并与其签订了为期一年的前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”庭审查明，天锦伶俐幼儿园与天北矿业公司签订的幼儿园租赁合同中虽约定幼儿园的物业服务不适用本案所涉的前期物业服务合同，但双方约定并不能改变龙盛物业公司事实上对天锦伶俐幼儿园所在的和瑞园小区提供物业服务的事实，天锦伶俐幼儿园作为业主，事实上也享受了龙盛物业公司提供的物业服务，根据权利义务相一致原则，天锦伶俐幼儿园作为业主，应履行交纳物业服务费的义务。龙盛物业公司按天锦伶俐幼儿园的建筑面积1214.9㎡，每月0.2元/㎡主张垃圾处理费；按每月0.75元/㎡主张物业服务费，上述标准未超出相关文件规定的范围，予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故业主拒绝交纳物业服务费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，天锦伶俐幼儿园辩称其物业服务均自行完成，是对《物业管理条例》第二条规定物业服务范围的片面理解，其拒绝交纳物业服务费的辩解理由不符合上述规定。庭审查明，天锦伶俐幼儿园与天北矿业公司签订的幼儿园租赁合同明确约定，房屋经营服务期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止，故天锦伶俐幼儿园应从2015年9月1日起，按照建筑面积交纳相应的物业服务费和垃圾处理费。天锦伶俐幼儿园应支付龙盛物业公司物业服务费，具体计算为40,091.7元[1214.9㎡×每月0.75元/㎡×44个月(2015年9月至2019年4月)]，予以支持，龙盛物业公司主张该项请求的超出部分，不予支持。天锦伶俐幼儿园应支付龙盛物业公司垃圾处理费，具体计算为10,691.12元[1214.9㎡×每月0.2元/㎡×44个月(2015年9月至2019年4月)]，予以支持，龙盛物业公司主张该项请求的超出部分，不予支持。因龙盛物业公司并未在本案中提交充分且有效的证据证明物业服务费的支付期限及双方有违约一方应支付相对方违约金的约定，故对龙盛物业公司主张违约金17,606.4元的请求，不予支持。龙盛物业公司因本案诉讼支出的邮寄费99元，是其因本案诉讼产生的实际经济损失，应由天锦伶俐幼儿园赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、天锦伶俐幼儿园应于本判决生效后二十日内支付龙盛物业公司物业服务费40,091.7元、垃圾处理费10,691.12元，并赔偿龙盛物业公司经济损失邮寄费99元，合计50,881.82元；二、驳回龙盛物业公司的其他诉讼请求。案件受理费812元（已减半收取），由龙盛物业公司负担247元；天锦伶俐幼儿园负担565元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。本院对证据审查认定如下：1、龙盛物业公司提供自2016年4月向奎屯市垃圾无害化处理厂交垃圾处置费的票据，拟证实龙盛物业公司已按吨数向垃圾厂交了业主的垃圾处置费，因无法对天锦伶俐幼儿园按垃圾吨数收费，故按文件标准即每月0.2元/㎡向天锦伶俐幼儿园收取垃圾处理费。天锦伶俐幼儿园质证意见是：票据没有注明单位，无法证实是和瑞园小区的垃圾处理费，此与幼儿园无关，幼儿园垃圾是自行处理的。本院认证意见是：该证据内容虽然无法反映天锦伶俐幼儿园的垃圾处置费具体数额，但能够证实自2016年4月1日起奎屯市垃圾无害处理厂向龙盛物业公司收取垃圾处置费的事实。2.天锦伶俐幼儿园提供照片、图纸，拟证实天锦伶俐幼儿园在和瑞园小区有独立空间，通过围栏与小区隔离，是全封闭的；建筑面积是1214.9㎡；下水管线是单独的；天锦伶俐幼儿园内的安保、卫生、绿化均由其自行负责，应当减免相应的物业费；物业服务不到位。龙盛物业公司质证意见是：天锦伶俐幼儿园与小区隔离，内部安保、绿化、卫生确系其自身负责，但小区是全封闭的，管网属于公共维护的一部分，不同意减免物业费及物业服务不到位的意见。本院认证意见是：对双方无异议的部分，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明下列事实： 1.天锦伶俐幼儿园（建筑面积为1214.9㎡）属民办非企业学前教育机构，位于和瑞园小区内，天锦伶俐幼儿园四周有栅栏或围墙，园内安保、绿化、清洁等均由其自行负责。 2.2015年9月1日至2019年4月30日期间，龙盛物业公司系和瑞园小区的物业管理公司。 3.至今，天锦伶俐幼儿园与龙盛物业公司未就物业服务费达成协议,天锦伶俐幼儿园也未向龙盛物业公司交付过物业服务费、垃圾处理费。 4.龙盛物业公司自述，天锦伶俐幼儿园物业服务费按三级物业以每月0.5元/㎡为基数进行计算。龙盛物业公司提供的《伊犁州直属县市普通住宅物业服务收费指导价及相关收费标准》中规定“奎屯市多层住宅物业服务收费指导价为：三级每月0.57元/㎡”;其提供的《关于奎屯市垃圾处理费的通知》规定：包括学校幼儿园在内的商业服务业经营单位，生活垃圾处理费一般地段每月不超过0.2元/㎡，除执行该规定外，也可结合本单位垃圾量的多少自行或委托其他单位以建筑面积或以重量，按照收费标准的水平协商议定。 5.奎屯市垃圾无害处理厂自2016年4月起收取了龙盛物业公司交的垃圾处置费。 6.龙盛物业公司因本案诉讼支出邮寄费99元。 本院认为，根据双方诉辩主张归纳本案争议焦点是：一、龙盛物业公司与天锦伶俐幼儿园是否存在物业服务合同关系？二、若存在物业服务合同关系，天锦伶俐幼儿园应否支付龙盛物业公司物业服务费40,091.7元、垃圾处理费10,691.12元及违约金17,606.4元？ 关于争议焦点一。因2015年9月1日至2019年4月30日期间，龙盛物业公司是和瑞园小区的物业管理公司,天锦伶俐幼儿园位于和瑞园小区内,系该小区的一部分。故天锦伶俐幼儿园在安保、清洁、绿化、小区公共设备设施维护等方面享受到了和瑞园小区的整体条件,客观上不可避免的接受到了龙盛物业公司所提供的物业服务。因此，双方形成了事实上的物业服务合同关系。 关于争议焦点二。1.物业服务费。天锦伶俐幼儿园系民办学前教育机构，属于公益性事业。所以，参照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》关于“为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上......用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%......”等规定，结合查明的事实，本院认定天锦伶俐幼儿园对2015年9月1日至2019年4月30日期间的物业服务费按每月0.6元/㎡[每月0.5元/㎡×（1+20%）]的标准向龙盛物业公司支付，经计算应付物业费是32,073.36元(每月0.6元/㎡×1214.9㎡×44个月)。对龙盛物业公司主张超出部分不予支持。2.垃圾处理费。诉讼中，天锦伶俐幼儿园称垃圾是自行处理的，对此未提供证据，但通过该意见能够证实天锦伶俐幼儿园在日常活动中确实产生生活垃圾；同时，龙盛物业公司提供的证据能够证实其确已向相关单位交了垃圾处置费。因此，天锦伶俐幼儿园应向龙盛物业公司支付垃圾处置费。根据龙盛物业公司提供的《关于奎屯市垃圾处理费的通知》及通常情况下幼儿园普遍在每年3月至6月、9月至12月期间开展教学活动的客观事实，本院认定，天锦伶俐幼儿园应向龙盛物业公司支付垃圾处理费6074.5元（每月0.2元/㎡×1214.9㎡×25个月，2016年4月1日至2019年4月30日期间）。对龙盛物业公司该主张超出部分，不予支持。3.至于违约金，一审法院认定正确，本院予以确认。关于龙盛物业公司因诉讼支出的邮寄费99元，系其损失，应由天锦伶俐幼儿园赔偿。另本案涉及的物业服务费、垃圾处理费标准系本院在双方无法协商一致的情况下参照案情酌情而定,不对双方自2019年4月30日之后的费用标准产生约束力,之后的费用双方仍可自行协商。 综上所述，龙盛物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；天锦伶俐幼儿园的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初568号民事判决； 二、上诉人奎屯天锦伶俐幼儿园于本判决生效后十日内支付上诉人奎屯龙盛物业服务有限公司32,073.36元、垃圾处理费6074.5元，赔偿经济损失99元，合计38,246.86元； 三、驳回上诉人奎屯龙盛物业服务有限公司的上诉请求； 四、驳回上诉人奎屯天锦伶俐幼儿园的其他上诉请求； 五、驳回上诉人奎屯龙盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费812元（已减半收取，上诉人奎屯龙盛物业服务有限公司已预交）、二审案件受理费1312元（上诉人奎屯龙盛物业服务有限公司已预交240元、上诉人奎屯天锦伶俐幼儿园已预交1072元），由上诉人奎屯龙盛物业服务有限公司负担893元，上诉人奎屯天锦伶俐幼儿园负担1231元。 本判决为终审判决。 审判长  刘双全 审判员  姚春辉 审判员  张心慧 二〇二〇年一月九日 书记员  崔盛彬 1