山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3641号 上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司，住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张珂，男，1988年12月14日出生，汉族，住泰安市。 上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易公司）因与被上诉人张珂房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初4006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。上诉人华易公司的委托诉讼代理人高立柱，被上诉人张珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华易公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、华易置业不存在违约行为，一审法院认定华易置业违约与事实不符。房产交付使用后，华易置业一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，华易置业无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，华易置业不存在任何过错。华易置业与唐共超签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因华易置业原因未办理产权登记，但本案非因华易置业原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，华易置业无赔偿的义务。一审法院判决华易置业支付违约金无事实和法律依据。二、被上诉人向华易置业主张支付违约金，超出了诉讼时效，其诉讼请求不应支持，一审法院判决华易置业支付被上诉人违约金无依据。双方签订合同约定2013年12月31日交付房屋，交房后365天内办理产权登记。因此，如果被上诉人认为华易置业存在违约，其应自其认为的违约之日起两年内主张权利，即最迟应于2016年12月31日之前主张权利，但被上诉人直到2019年1月向人民法院提起诉讼，显然超出两年的诉讼时效。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，一审法院将其按天为单位拆分成数个违约行为，不合常理。三、一审法院适用法律错误。华易置业一直在积极为唐共超办理相应的产权登记手续，但因客观原因导致未取得产权登记，并非因华易置业原因造成，华易置业不存在任何过错，不存在违约行为。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条等作出判决系适用法律错误。 张珂辩称，一、华易公司没有按照合同约定期间内办理所有权转移登记，违约事实明显。二、关于诉讼时效，我们在起诉前曾多次要求华易公司办理不动产转移登记并支付违约金，如果按照诉讼时效计算的话，期间也应该发生中断，应当按照办理所有权转移登记之日计算诉讼时效。 张珂向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付其未按约定期限办理商品房所有权转移登记手续违约金：从2015年1月1日至2019年5月14日的逾期办证违约金为38024.07元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年5月13日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的华易青年城第F号楼2单元5层502室，房屋总价款为477090元。合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。涉案房屋实际交付使用时间为2014年2月20日，当事人双方均予以认可。2019年3月29日，被告取得涉案房屋所在楼栋产权证书便立即通知了原告办理涉案房屋产权证书，原告于2019年5月14日办理了涉案房屋产权证书。 一审法院认为，原被告签订的《商品房预售合同》属当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，合同双方均应严格遵守。按照合同约定，2014年2月20日涉案房屋交付使用后365日内即2015年2月20日前，涉案房屋应具备办理产权证书的基本条件，但直到2019年3月29日，被告才取得涉案房屋所在楼栋产权证书并发出办理不动产证通知，构成了违约，应承担违约责任，被告辩称因客观原因较多导致无法及时办理产权登记，责任不在出卖人，并未提供证据加以证明，一审法院不予采信。根据合同约定及案件查明事实，2019年3月30日至2019年5月14日，系双方配合办理产权登记的合理区间，被告不应承担责任，被告延期办证违约期间应为2015年2月21日至2019年3月29日。合同约定的逾期办证违约金按日计算属继续性债权，应以单个债权分别适用诉讼时效；根据法律规定，2015年10月1日前违约责任形成的债权适用两年诉讼时效的规定，2015年10月2日起违约责任形成的债权适用三年诉讼时效的规定。2019年6月27日原告起诉时，2016年6月27日前因被告违约行为形成的债权已过诉讼时效，被告提出诉讼时效抗辩，对该部分诉讼请求，一审法院不予支持。故违约金计算时间应为2016年6月27日至2019年3月29日，计1006日。违约金数额应以全部已付款477090为基数，按日万分之零点五，1006日计算，共计23998元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告泰安华易置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告支付违约金23998元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，减半收取计199.5元，由泰安华易置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的《泰安市商品房买卖合同》第二十条约定，华易公司应当在商品房交付使用后三百六十五日内，保证张珂办理该商品房的所有权转移登记。双方认可房屋交付时间为2014年2月20日，华易公司应在2015年2月20日前办理上述登记事宜，但其直至2019年3月29日才办理涉案房产所在楼宇的首次登记，已经违反了上述合同约定，华易公司主张的导致登记延迟的理由并非一方原因造成，不能成为华易置业免除责任的理由，其也未提供证据证实有其他原因导致逾期办证，因此，华易公司应当承担逾期办证的违约责任。双方在商品房买卖合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。综上所述，华易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费399元，由上诉人泰安华易置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  于永刚 二〇二〇年一月六日 书记员  宋姚瑶