四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3406号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪涛，四川都江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，四川省都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被告：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡泽东，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新美居公司法定代表人马越、委托诉讼代理人汪涛、张琴，被告兴堰公司委托诉讼代理人胡泽东、陈俊吉到庭参加诉讼。诉讼中，新美居公司、兴堰公司申请庭外和解，本院予以准许，但未达成一致意见。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出诉讼请求：一、判令兴堰公司2019年6月11日向新美居公司送达的《告知函》解除《商铺租用协议》、《商铺租用补充协议》（以下简称《补充协议》）的民事行为无效；二、判令兴堰公司将新美居公司已送达给兴堰公司的新美居公司与38户商家签订的三方协议由兴堰公司签订后返还新美居公司；三、判令兴堰公司全面履行三方协议；四、因兴堰公司违约给新美居公司造成的损失共计81826.6元，由兴堰公司支付；五、本案诉讼费用由兴堰公司承担。事实和理由：2019年6月11日，新美居公司收到兴堰公司送达的《解除、的告知函》（以下简称《解除合同告知函》）。兴堰公司这一行为新美居公司不予认可，新美居公司不同意解除上述两份协议。兴堰公司要求解除上述两份协议的请求，已被成都市中级人民法院于2019年7月19日作出的（2019）川01民终1347号生效民事判决书（以下简称1347号判决书），判决驳回。兴堰公司2019年6月11日发出的合同解除的通知属诉讼期间提出，该民事行为无效。双方在履行《商铺租用协议》、《补充协议》过程中，兴堰公司存在如下违约行为：1、在兴堰公司未将三方协议返还新美居公司的前提下，兴堰公司无合法身份直接收取商户租金；2、在新美居公司、兴堰公司未达成协议的情况下，给商户送达《公告》和《告知函》，误导商户认为新美居公司、兴堰公司的租赁协议已经解除；3、2017年年中，兴堰公司口头通知商家，要求商家直接与其签订《租赁合同》将租金直接交给兴堰公司并与其办理结算；4、兴堰公司不仅私自与商家签订租赁合同，同时，租金大幅度低于新美居公司出租房屋的租金水平，导致市场混乱。兴堰公司以上的违约行为直接导致：新美居公司管理市场难度成倍增加；商户缴纳租金统计工作难度成倍增加；商户不缴纳租金；新美居公司为维护国有资产和自己的合法权益，不得不通过司法途径将混乱的市场局面予以纠正，这些不必要的开支，是兴堰公司给新美居公司造成的损失，兴堰公司应当承担相应的赔偿责任。综上所述，新美居公司认为，兴堰公司并不具备法定解除条件和约定解除条件。同时，兴堰公司的违约行为严重侵害了新美居公司的合法权益，故新美居公司诉至本院。 兴堰公司辩称，一、兴堰公司与新美居公司房屋租赁合同纠纷一案，成都市中级人民法院于2019年7月19日作出的1347号判决书，判决新美居公司在判决生效之日起30日内支付兴堰公司截止到2018年2月18日的租金8128066.61元，但新美居公司并未按照该判决全部履行租金支付义务。在该案中，无论是一审还是二审，均是没有认可《补充协议》的效力，由于新美居公司没有按时、足额的向兴堰公司支付欠租，兴堰公司按照《商铺租用协议》约定向新美居公司发出解除协议的通知的行为合法有效，在新美居公司收到解除协议的通知时，新美居公司与兴堰公司的合作关系即终结。二、新美居公司所述的三方协议，兴堰公司并未签字盖章，三方协议并未生效，不存在合同履行问题，新美居公司要求返还三方协议没有任何意义。三、因新美居公司未全部履行租金支付的义务，兴堰公司已向法院申请强制执行，同时，兴堰公司要求商家此后的租金向兴堰公司交纳，或者依据生效判决向法院指定账户进行缴纳，以保证新美居公司向兴堰公司的欠租达到执行效果并无不当。2014年6月，为了解决案涉商铺租赁问题，经协商，部分商家基于对新美居公司的不信任，将租金支付给兴堰公司，兴堰公司在（2019）川01民终1347号案件中，已经收取的新美居公司出租商铺部分的租金在新美居公司的欠付租金内进行了冲抵，兴堰公司不存在任何违约行为，也没有给新美居公司造成任何违约损失。同时，新美居公司起诉商家是因为商家不满意原告服务，不愿意缴纳除应付租金外的管理费、服务费、广告费等费用而产生的诉讼，该类案件的起诉虽然与兴堰公司没有直接法律关系，但是为了支持新美居公司的权利主张，兴堰公司均是以第三人身份参加了诉讼，也给予了新美居公司支持，而新美居公司起诉产生的相关费用是新美居公司为了博取利益的相应成本，不应当由兴堰公司承担。故请求法院依法驳回新美居公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：都江堰市装饰协会系社会团体法人。2011年，作为出租方（甲方）的都江堰市兴堰安居置业有限责任公司与作为承租方（乙方）的都江堰市装饰协会签订《商铺租用协议》，与本案有关的约定主要有：第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于兴堰丽景的A、B、C、D区、永丰教师楼可用于建材市场开发的商铺，整体出租给乙方进行开发打造和管理并统一招商。2、出租房屋建筑面积：临都江堰市区2.5环沿街面面积共计16419㎡（以实际交付面积为准）、背街面面积共计28497㎡（以乙方实际承租面积为准）的商铺，全部用于经营装饰建材、家居配套产品的商业群打造。第三条、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共9年零6个月（包含前6个月的免租期）。自2011年8月19日起至2021年2月18日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营装饰建材、家居配套产品的建材市场商铺，整体进行开发打造和管理使用，统一招商范围应在装饰公司、建材公司、地板、门窗、墙地砖、五金电器、家具、灯饰、橱柜、综合板材、墙纸、油漆等装饰建材类别以内。第四条、租金及保证金支付方式：1、相关扶持政策：经甲乙双方协商决定，甲方给予乙方6个月的免租期，即甲乙双方签订本协议6个月以后开始计算租金（租金收取范围为本协议第一条第2款约定的所有商铺面积）。2、租金：根据市政府统一业态打造扶持要求，甲方同意给予乙方前三年的租金优惠政策，即为：前三年按15元/月．平方米均价收取租金。三年租期届满前三个月内，甲乙双方按当时同级口岸市场的租金水平协商确定后第四年至第六年的租金价格。如果甲乙双方未达成一致意见，本协议自动终止，乙方无条件腾空所承租的铺面，交还给甲方……3、租金支付方式：租金按半年一次性支付，即乙方须在半年的免租期到期前，提前一个月一次性支付向甲方支付半年租金4042440元，以乙方实际承租面积计算为准，本期租期届满前15天内一次性支付下半年租金。4、保证金及交付方式：乙方在合同签订之日起十日内，一次性向甲方支付履约保证金，保证金金额为50万元。本合同到期后，甲乙双方交验完毕无异议后，甲方在十日内将保证金无息退还给乙方。第五条、甲乙双方应承担的义务：1、甲方承担义务：（2）甲方免费向乙方提供300平方米左右的办公场所。2、乙方承担义务：（6）乙方应按时向甲方缴纳租金，乙方按自主经营、自主发展、自负盈亏、独立承担民事责任的原则进行市场的开发管理，其产生的任何债权债务与甲方无关。第七条、合同的变更、解除与终止：1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，乙方不得转租、分租、转借、联营、入股或与他人交换使用承租房屋，或用于其他非装饰建材业态的经营。（3）未经甲方同意，乙方不得擅自改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（包括水电费、税金等费用）。（6）首期（第一次）租金未按照支付，其后逾期一个月未足额支付租金。6、甲乙双方协商一致，可以签订补充协议变更或解除本合同。 2012年12月28日，成都市都江堰工商行政管理局发出《准予变更登记通知书》，准予都江堰市兴堰安居置业有限责任公司更名为兴堰公司。 2014年6月，作为出租方（甲方）的兴堰公司与作为承租方（乙方）的新美居公司（都江堰市装饰协会）签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2011年8月18日签订了《商铺租用协议》，约定甲方将位于兴堰丽景及永丰教师楼可用于建材市场开发的商铺整体出租给乙方进行开发打造、管理并统一招商。因市场运营情况不够理想，考虑到产业扶持、达到盘活国有资产的目的，并确保国有资产安全，现甲乙双方经协商后，就上述商铺租金计算及各方责任义务等事项达成补充条款如下：一、双方约定，以乙方实际招租使用商铺的面积作为双方结算租金的面积计算标准；以商家实际入驻市场之日起作为起租日，并计算租期。二、双方以2014年6月30日作为租金结算时间节点，根据实际招商及商铺使用情况，按照本补充协议第一条的约定，对该节点之前产生的租金进行结算。2014年6月30日以后，对尚未招租使用的商铺，由乙方交还给甲方管理，仍由乙方单独招商，届时另行签订三方协议后交付商户。2014年7月1日开始由甲方、乙方与各商户共同签订租赁合同，乙方作为市场管理方。各商户的租金部分由甲方统一收取，各商户的租金、面积标准等事项按各商户与乙方约定的条款执行。各商户应付的市场管理费用由乙方自行收取。三、因乙方已向甲方支付租金100万元，双方在结算后，根据实际结算租金金额，不足部分按照本协议第四条约定执行。届时，双方另行签订《结算协议》进行约定。四、2014年6月30日以前各商户所欠租金及其他费用仍由乙方进行催收，甲方予以配合，收回款项全额由甲方直接收取，用作冲抵乙方2014年6月30日前所欠甲方租金。2014年6月30日以后，甲方所收取租金中超过15元/㎡的部分同样用作冲抵乙方2014年6月30日前所欠甲方租金。乙方欠租冲抵完毕后，甲方所收取租金中超过15元/㎡的部分，由甲方支付给乙方。五、根据本补充协议乙方仅作为市场管理方，租金全额及商户租赁保证金由甲方直接收取，各商户租赁保证金按一个月收取，但每户不低于5000元。乙方已向甲方支付保证金50万元，经双方协商，保证金调整为10万元，超出的40万元用作冲抵乙方2014年6月30日前所欠甲方租金。六、本补充协议仅就租金计算、收取方式和各方责任义务相关事宜进行重新约定，商铺租赁使用的其他事项均按照原《商铺租用协议》的约定执行。 上述合同签订后，在合同履行过程中，兴堰公司于2017年1月11日向本院起诉，请求：一、判决解除兴堰公司与都江堰市装饰协会签订的《商铺租用协议》，解除兴堰公司与都江堰市装饰协会、新美居公司签订的《补充协议》，并请求都江堰市装饰协会、新美居公司在三日内腾退归还指定办公用房。二、判令新美居公司将现有租赁户的租赁合同原件和实际缴费资料三日内提交给兴堰公司。三、判决都江堰市装饰协会、新美居公司支付兴堰公司租金12612673.9元（2012年2月18日-2018年2月18日）。四、判决都江堰市装饰协会、新美居公司按照合同约定向兴堰公司支付违约金。本院于2018年11月26日作出（2017）0181民初275号民事判决书（以下简称275号判决书），判决：一、被告都江堰市新美居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告都江堰兴堰投资有限公司截止2018年2月18日的租金8738267.40元；二、驳回原告都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。其中与本案有关的事实认定：一、兴堰公司、都江堰市装饰协会、新美居公司三方均确认实际履行案涉《商铺租用协议》及《补充协议》的主体为新美居公司，故案涉《商铺租用协议》及《补充协议》主体应为兴堰公司与新美居公司。案涉《商铺租用协议》及《补充协议》系合同签订双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效；二、《补充协议》对《商铺租用协议》约定的租金计算、收取方式和各方责任义务相关事宜进行了重新约定。《补充协议》约定以新美居公司实际招租使用商铺的面积作为双方结算租金的面积，以商家实际入驻市场之日起作为起租日计算租期，这使得租金的结算不固定。《补充协议》签订后，双方虽对租金计算、收取方式和各方责任义务相关事宜进行约定，但无一户承租商家签订了三方协议，新美居公司提供的证据不能证明新美居公司已将已出租商铺所有资料交给兴堰公司。同时，新美居公司继续对外签订合同出租商铺，收取租金并对欠租商家提出诉讼，兴堰公司提供《场地证明》、《准予变更登记通知书》等予以配合支持新美居公司的诉讼。此外，也出现了承租商家向兴堰公司交纳租金，兴堰公司予以收取的情况，《补充协议》双方未完全履行。三、对于兴堰公司以新美居公司截止2015年2月18日拖欠租金，新美居公司没有按照《商铺租用协议》约定的专业用途进行打造，存在将商铺出租给其他业态商户进行经营的情形及截止2018年2月18日兴堰公司新美居公司在抵扣已付租金、零星户向兴堰公司交纳的租金、保证金等费用，新美居公司尚欠巨额租金已满足《商铺租用协议》约定的合同解除情形为由，要求解除《商铺租用协议》及《补充协议》的主张，认为因《补充协议》的不完全履行客观上已造成美安居装饰建材市场租赁秩序失衡，新美居公司已为此通过诉讼收租。同时，因并未签订三方协议，兴堰公司亦无权直接起诉承租商户，兴堰公司、新美居公司对造成《补充协议》未完全履行的后果均有责任，但不能因为《补充协议》未完全履行就否认其法律效力。在双方不能就合同解除达成一致的情况下，新美居公司主张解除《商铺租用协议》及《补充协议》必须符合法律规定。根据查明事实认为兴堰公司要求解除两份协议的理由不能成立，对兴堰公司请求法院判决解除签订的《商铺租用协议》及《补充协议》的主张不予支持。 新美居公司不服本院275号判决书向成都市中级人民法院提起上诉。新美居公司上诉请求：撤销一审判决【（2017）0181民初275号判决】第一项，即“被告都江堰市新美居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告都江堰兴堰投资有限公司截止2018年2月18日的租金8738267.40元”。成都市中级人民法院于2019年7月19日作出1347号判决书，判决：一、维持四川省都江堰市人民法院（2017）0181民初275号民事判决第二项，即：驳回都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求；二、变更四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初275号民事判决第一项为：都江堰市新美居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付都江堰兴堰投资有限公司截止2018年2月18日的租金8128066.61元。其中与本案有关的事实认定：新美居公司和兴堰公司先后签订的《商铺租用协议》、《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据《补充协议》约定，新美居公司、兴堰公司既约定此前尚未租赁的商铺由兴堰公司作为出租人统一管理并签订三方协议，又约定对已经租赁的商铺重新签订三方协议由兴堰公司作出出租人收取租金，新美居公司仅作为市场管理方进行管理，故根据该约定本身新美居不具有向兴堰公司支付此后租金的义务。但新美居公司、兴堰公司在一审庭审中，变更了补充协议原约定的租金支付义务主体，即由新美居公司作为承租人向兴堰公司支付2014年6月30日之后的租金，对兴堰公司后期直接向有关商户收取的租金在应付租金总额中扣除。该变更行为对双方均有约束力。 2019年6月11日兴堰公司向新美居公司发出《解除合同告知函》，载明：“都江堰市新美居市场经营管理有限公司：鉴于你公司在合同期间内存在严重违约情况，导致我公司蒙受巨大利益损失，我公司决定即日起，终止与都江堰市装饰协会于2011年8月18日签订的《商铺租用协议》和后期与你公司签订的《商铺租用补充协议》。本函送达之日起生效。”新美居公司于当日收到此告知函。 2019年6月12日兴堰公司向市场各商家发送告知函，告知函主要内容：兴堰公司已于2019年6月12日与新美居公司解除2011年8月18日签订的《商铺租用协议》和《商铺租用补充协议》，要求商家与兴堰公司对接商铺租赁事宜并签订新的商铺租赁合同。 2019年8月7日兴堰公司向都江堰市装饰协会和都江堰新美居市场经营管理有限公司发出告知函，告知函主要内容：提醒新美居公司在（2019）川01民终1347号民事判决书生效之日起三十日内尽快支付拖欠租金，以及2018年2月19日至今所拖欠的租金。 庭审中，兴堰公司陈述向兴堰公司发出《解除合同告知函》要求解除《商铺租用协议》、《补充协议》的理由是新美居公司未按1347号判决书内容向兴堰公司支付截止到2018年2月18日的租金及市场商户对新美居公司不信任，要求将租金交至兴堰公司。新美居公司认为兴堰公司发出告知函时，（2019）川01民终1347号案件的判决尚未作出，兴堰公司以新美居公司未履行1347号判决书确定的支付义务要求解除合同的理由不能成立。市场部分商户向兴堰公司支付租金，是兴堰公司违反合同的约定，通知市场商户其与新美居公司的协议已解除所致，其不能以此为由要求解除合同。 审理中，新美居公司提交2015年5月20日、5月22日《交兴堰合同资料清单》，主张新美居公司将与商户签订的三方协议交由兴堰公司进行确认，以签订三方协议，但兴堰公司并未在租赁合同上签字形成三方协议，也未将三方协议返还给新美居公司。兴堰公司认为兴堰公司为在三方协议上签字盖章，新美居公司所称的三方协议并未生效，无返还必要，更不存在履行问题。 审理中，新美居公司提交《情况说明》29张，证明兴堰公司向市场商户发出通知，要求商户直接与兴堰公司办理租金结算、重签租赁协议，兴堰公司存在严重违约。提交2015年上半年诉讼损失统计表和相关案件裁判文书，证明兴堰公司违约，导致新美居公司为了实现债权而产生的费用，共计81826.6元。对《情况说明》兴堰公司认为，不能确认情况说明系市场商户书写、签字，对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。对2015年上半年诉讼损失统计表和相关案件裁判文书，兴堰公司认为新美居公司主张的损失系其为了收取租金、管理费向承租户提起的诉讼，是新美居公司怠于收取租金，管理混乱才导致其租金收取需要通过诉讼解决，本应当新美居公司负担，与兴堰公司无关。同时，在新美居公司提起的诉讼中，兴堰公司均是以第三人身份参加诉讼，也积极履行相关义务，不存在违约情形。 上述事实，有新美居公司提交的原、被告身份信息、《商铺租用协议》和《补充协议》、交兴堰合同资料清单2张、《解除合同告知函》、2019年6月12日、2019年8月7日的告知函2张、《情况说明》29张、275号判决书、1347号判决书、2015年上半年诉讼损失统计表、（2015）都江民初字第3448号民事判决书、（2015）都江民初字第3447号民事判决书、（2014）都江民初字第2809号民事判决书、（2015）成民终字第3993号民事判决书、（2015）都江民初字第1726号民事判决书、（2015）都江民初字第615号民事调解书、（2015）都江民初字第616-1号民事裁定书及双方当事人陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于兴堰公司发出的《解除合同告知函》是否发生合同解除的效力问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，新美居公司与兴堰公司先后签订的《商铺租用协议》、《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。兴堰公司于2019年6月11日向新美居公司发出解除《商铺租用协议》、《补充协议》的告知函，新美居公司不同意解除两协议，并向本院起诉，在双方不能就合同解除达成一致的情况下，兴堰公司主张解除《商铺租用协议》及《补充协议》，必须符合法律规定的解除条件。审理中，兴堰公司主张合同解除的理由是1、新美居公司未按1347号判决书内容向兴堰公司支付截止到2018年2月18日的租金；2、市场商户对新美居公司不信任，要求将租金交至兴堰公司。对于第一项理由，本院认为，1347号判决书系2019年7月19日作出，兴堰公司于2019年6月11日以新美居公司未按1347号判决书内容向兴堰公司支付截止到2018年2月18日的租金的解除理由显然不能成立。对于第二项理由，本院认为，根据275号判决书、1347号判决书确认事实及新美居公司、兴堰公司的陈述，《补充协议》签订后，无一户承租商家签订了三方协议，新美居公司继续对外签订合同出租商铺，收取租金，同时，也出现了承租商家向兴堰公司交纳租金，兴堰公司予以收取的情况，造成市场租赁秩序失衡，《补充协议》双方未完全履行，对此，兴堰公司、新美居公司均有责任。故造成市场部分商户向兴堰公司支付租金的情形，兴堰公司、新美居公司均有责任，兴堰公司不能仅以市场部分商户向兴堰公司支付租金就要求解除合同。兴堰公司主张解除《商铺租用协议》及《补充协议》理由不符法律规定解除情形，兴堰公司发出的《解除合同告知函》不产生合同解除的法律效力。 二、关于新美居公司要求兴堰公司与新美居公司、38户商家签订三方协议、将签订的三方协议返还新美居公司并全面履行三方协议问题。本院认为，根据庭审查明事实，虽新美居公司与兴堰公司签订的《补充协议》既约定此前尚未租赁的商铺由兴堰公司作为出租人统一管理并签订三方协议，又约定对已经租赁的商铺重新签订三方协议，但由于《补充协议》签订后，兴堰公司不同意签订三方协议，新美居公司、兴堰公司、市场商户事实上对三方协议的内容、签订并未达成一致意见，故新美居公司无权要求兴堰公司签订三方协议并返还三方协议。同时，新美居公司所述的三方协议，兴堰公司未签字，三方协议未成立，其要求兴堰公司履行三方协议的请求于法无据，本院不予支持。 三、关于新美居公司主张的违约损失问题。新美居公司主张的违约损失，实为新美居公司通过诉讼向市场商户收取租金、杂费所产生诉讼费和律师费及法院未支持的杂费金额。本院认为，根据新美居公司、兴堰公司在（2017）0181民初275号案件诉讼中达成的新美居公司在2014年6月30日后仍为兴堰公司的合同相对方和承租人的约定，以及不同合同的相对性，新美居公司基于其与次承租人的合同关系，通过诉讼催缴租金、杂费所产生的律师费和案件受理费及法院未支持的杂费请求金额应由其自行承担，故对新美居公司要求兴堰公司承担违约损失81826.6元的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条第一款、第九十六条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告都江堰兴堰投资有限公司于2019年6月11日向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司发出的《解除、的告知函》不产生合同解除的法律效力； 二、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2046元，减半收取1023元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担823元，被告都江堰兴堰投资有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 丁 文 二〇二〇年一月十六日 书记员 张小雅