浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4089号 原告：浙江福腾物业服务有限公司，住所地：桐庐县城南街道金中村青山。 法定代表人：田桂芝，总经理。 委托诉讼代理人：郑富强，男，1977年7月14日出生，汉族，住桐庐县。系原告浙江福腾物业服务有限公司员工。 被告：申屠英儿，女，1979年7月15日出生，汉族，住桐庐县。 原告浙江福腾物业服务有限公司诉被告申屠英儿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浙江福腾物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑富强、被告申屠英儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江福腾物业服务有限公司向法院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付物业管理服务费、能耗费及水费18452.4元，滞纳金9063元（滞纳金：按月息1分计算，算至2019年10月，实收9063元，后续利息另行计算），合计27515.4元；2、本案的案件受理费由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：要求被告立即支付物业管理服务费、能耗费及水费18452.4元，滞纳金4782元（滞纳金：按月息0.52%计算，算至2019年10月，实收4782元，后续利息另行计算），合计23234.4元。事实与理由：2012年2月10日，原告与桐庐聆江景园业主委员会签订了《物业管理委托合同》一份，该协议确定由原告为被告在“聆江景园”所购的坐落于8幢1单元102室，建筑面积为133.8平方米的高层住宅提供物业服务；委托管理期限为叁年（自2012年2月10日起至2015年2月10日止）；高层住宅的物业管理服务费为1.15元/㎡·月，能耗费为0.48元/㎡·月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金等等。2015年2月10日、2018年2月10日、2019年2月10日原告与桐庐聆江景园业主委员会续签《物业管理委托合同》，委托管理期限自2015年2月10日起至2022年2月9日。然而截至目前为止，虽经原告多次催计，被告仍拖欠原告2012年2月至2020年2月的物业管理服务费、能耗费及水费以及滞纳金共计23234.4元（详见计算清单）。原告认为，原告与被告之间的物业服务合同关系合法、有效，依法应受法律保护。现被告不按约支付物业管理服务费及滞纳金的行为已严重侵犯了原告的合法权益。 被告申屠英儿答辩称：1、关于原告要求被告支付物业管理服务费的请求，被告提出异议称，（1）原告物业服务工作不严谨，缴费通知中的物业费能耗费计算标准出现错误；（2）被告未按《聆江景园物业服务委托合同》第五章第二十一条的约定履行义务，安保工作不到位导致业主财物经常被盗，人员、车辆进出小区也从不登记和管理，小区清洁工作、各类设施设备的维护维修工作也没有做好，灭火器到达报废年限也没有更换；（3）原告在招标文件中承诺的配置人数为24人，《物业服务委托合同》第二十条也约定配置不少于23人，但原告在2019年6月2日公示的工作人员共计22人，且部分人员早已不在公司上班；（4）原告的工作人员曾2次在小区垃圾场放火焚烧垃圾，严重危害小区业主生命和财产安全；（5）原告向小区业主收缴物业服务费，未向业主开具正规发票，仅提供收据。2、关于原告要求支付水费及能耗费的请求，被告认为水费未支付是事实，愿意按照实际使用进行支付；关于能耗费，以前的能耗费是进行公示后按实分摊的，现在被告从未看到过原告关于能耗费的公示，另外按购房时的承诺，一楼业主不需要交纳能耗费，原告物业公司入驻前，原物业公司也未向一楼业主收取能耗费，因此不同意原告关于支付能耗费的要求。被告认为，原告没有尽到物业服务合同中约定的义务，要求原告提供已履行物业服务合同各项服务的证据，同时要求原告对能耗费进行公示，收缴费用时开具正规发票。 原告浙江福腾物业服务有限公司为支持其诉请，提供了下列证据：1、物业管理委托合同4份，证明聆江景园业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，确定由原告担任“聆江景园”的物业服务企业以及双方权利、义务的约定。2.催缴物业费通知单、邮递面单、照片，证明原告多次向被告催收物业服务费。3.不动产权属登记信息，证明被告是聆江景园8幢102室业主。4.能耗费核算结果公示张贴照片及微信聊天记录，证明原告已对小区能耗费进行公示。5.聆江景园8幢102室历年水表抄表数及楼道水表箱视频，证明被告历年用水情况，以及8幢一单元1楼只有被告一户业主、水表箱连接102室。6.桐庐聆江景园消防故障联系函，证明原告关于消防设施故障已送达业委会处理。 对原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1，对真实性无异议，但是在2019年2月9日签订的《物业服务委托合同》落款处，其中一位业委会成员注明了对能耗费持保留意见，说明业委会内部对合同约定的能耗费交纳方式也没有统一意见；证据2，对真实性无异议，但对催缴通知单中的金额有异议，其中2013年9月22日及2015年8月20日的缴费通知书中能耗费一栏为空，2017年7月20日的能耗费计算标准与另两张也不一致；证据3，没有异议；证据4，确认是在公示栏中贴过，但被告本人没有看到过公示，对公示内容不清楚；证据5，对用水量真实性没有异议，但对水费单价不清楚；证据6，对真实性有异议，认为聆江景园小区内不止148个点位故障，且按照国家标准灭火器8至10年应当强制报废，这些内容都没有包括在内。本院经审核认为，证据1、3、5被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，被告对邮寄面单及照片无异议，并自认曾收到过原告的催缴单，可以证明原告向被告催收过物业费，予以确认；证据4，被告确认已在公示栏张贴过，可以证明原告主张的待证事实，予以确认；证据6，被告对真实性有异议，本院认为，该证据不足以证明原告已将消防故障情况送达业委会，故不予确认。 被告申屠英儿提供了下列证据：1.关于日常维修、消防、保洁、保安、绿化、停车等问题的汇总照片及业主微信群聊记录，证明原告未按《物业管理委托合同》执行，且原告做出危害业主生命安全、身体健康的事情。2.投标书中人员配置承诺与物业人员公示的人员配置对比，证明原告投标书中承诺事项未兑现。3.物业费收据及业主微信聊天记录，证明原告收取物业费未开具发票，违反《中华人民共和国发票管理办法》。4.物业催费通知及禾合物业开具的发票，证明原禾合物业公司未收取能耗费以及原告能耗费收费标准变更未告知且同为物业提供的凭证物业费总额不相符。5.聆江景园8幢业主物业服务满意度抽样调查，证明小区业主对原告物业服务情况的满意率。6.聆江景园业主委员会议事规则及部分公示照片，证明小区业委会不作为。7.关于对物业费、水费的缴纳承诺，证明被告并非故意拖欠水费，只是需要物业对能耗费给予清楚合理的解释，也并非故意拖欠物业费，而是因为原告破坏小区环境且未按物业服务合同执行。 对被告提供的证据，原告的质证意见为：证据1，真实性无异议，问题确实存在，但被告仅提供了部分时段的照片，无法证明原告没有履行义务，也不能证明原告一直没有处理问题；证据2，真实性无异议，但实际上人员配置是符合要求的，可能没有及时上墙公示；证据3，对真实性无异议，但未开具发票的原因是发票需要到公司总部开具，因此收费时先开收据，之后补开发票；证据4，真实性无异议，但与本案无关，原告与聆江景园业委会签订了物业管理合同，双方应按物业管理合同约定的内容履行；证据5，对真实性有异议，被告无权作满意度调查，且被告为免交物业费，存在动员周边业主拒交的可能；证据6，认为与本案无关，也与原告无关，如被告对业委会有意见，可以向相关部门反映；证据7，认为不能证明被告的主张，被告如对原告的物业服务不满意，可通过正常渠道向原告反映甚至起诉，但不是拒交物业费的理由，同时说明被告违约。本院经审核，对证据1-4、7的真实性予以确认；证据5，原告对真实性有异议，本院不予确认；证据6，该证据反映的聆江景园业主委员会问题与本案无关，不予确认。 本院经审理认定事实如下：被告申屠英儿系桐庐聆江景园8幢102室业主。2012年2月10日和2015年2月10日，桐庐龙腾物业管理有限公司（受托方）与桐庐县聆江景园业主委员会（委托方）分别签订了《物业管理委托合同》一份，确定由桐庐龙腾物业管理有限公司为聆江景园小区提供物业管理服务；物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取；高层、小高层住宅房屋物业管理服务费为每月每平方米1.15元，能耗费每月每平方米0.5元；多层住宅房屋物业管理服务费为每月每平方米0.6元；非住宅房屋物业管理服务费为每月每平方米0.8元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。第一份《物业管理委托合同》约定物业服务委托期限自2012年2月10日起至2015年2月9日止，第二份《物业管理委托合同》约定物业服务委托期限自2015年2月10日起至2018年2月9日止。2018年2月8日，桐庐龙腾物业管理有限公司（受托方）与桐庐县聆江景园业主委员会（委托方）签订了《聆江景园物业管理委托合同》一份，确定由桐庐龙腾物业管理有限公司为聆江景园小区提供物业管理，委托管理期限自2018年2月10日起至2019年2月9日止；物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取；高层、小高层住宅房屋物业管理服务费为每月每平方米1.15元，能耗费每月每平方米0.48元；多层住宅房屋物业管理服务费为每月每平方米0.6元；非住宅房屋物业管理服务费为每月每平方米0.8元；地下车位能耗费为每只每月20元；未居住的业主按上述标准支付物业服务费和能耗费；物业管理服务费由受托方向业主或物业使用人预收；业主和物业使用人超过1个月不缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。2019年2月9日，桐庐龙腾物业管理有限公司（受托方）与桐庐县聆江景园业主委员会（委托方）签订了《聆江景园物业管理委托合同》一份，确定由桐庐龙腾物业管理有限公司为聆江景园小区提供物业管理，委托管理期限自2019年2月10日起至2022年2月9日止；物业管理服务费按建筑面积向业主或物业使用人收取；高层、小高层住宅房屋物业管理服务费为1.15元/㎡·月，能耗费0.45元/㎡·月；多层住宅房屋物业管理服务费为0.6元/㎡·月；商铺物业管理服务费为0.8元/㎡·月；地下车位能耗费为20元/只·月；未居住的业主按上述标准支付物业服务费和能耗费；物业管理服务费由受托方向业主或物业使用人预收；业主和物业使用人超过1个月不缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。 2017年8月28日，桐庐县聆江景园业主委员会与桐庐龙腾物业管理有限公司对2012年至2016年的高层能耗费核算结果进行公示，同时协商确定2012年至2017年高楼能耗费统一收取标准为：二层及二层以上的能耗费为0.48元/㎡·月，一层的能耗费为0.24元/㎡·月。 2019年2月26日，桐庐龙腾物业管理有限公司变更名称为浙江福腾物业服务有限公司。 被告申屠英儿使用的物业建筑面积为133.8平方米，未交纳2012年2月10日起至今的物业服务费、能耗费及原告代缴的水费，期间被告耗水量为：2012年使用87吨；2013年使用71吨；2014年使用46吨；2015年使用65吨；2016年使用43吨；2017年使用53吨；2018年使用43吨；2019年上半年使用17吨。 另查明，根据桐庐水务有限公司公布的桐庐县县城自来水到户类别价格表，桐庐县内非“一户一表”抄表到户的居民用户、居民合表用户和执行居民生活用水价格的非居民用户水费标准为：2016年1月1日前自来水费为每吨1.25元，污水处理标准为0.3元；2016年1月1日至2016年10月30日自来水到户价为每吨1.8元；2016年11月1日起自来水到户价为每吨2.35元。 本院认为，原告与桐庐县聆江景园业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《聆江景园物业管理委托合同》均合法有效。物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区业主或物业使用人有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。被告辩称原告未按约履行物业服务，但提供的证据不足以证明该主张，本院不予采信。另外，即使原告存在物业服务问题，被告也应以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非拒交或少交物业费的理由，业主不缴纳物业费的行为会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。原告与桐庐县聆江景园业主委员会在2019年2月9日签订的《聆江景园物业管理委托合同》中约定物业管理费用实行预收，原告要求被告支付至2020年2月止的物业管理费的诉请未超出合理的预收范围，本院予以支持。因能耗费的收取标准系原告与桐庐县聆江景园业主委员会在物业委托管理合同中约定的内容，应视为对聆江景园全体业主有效，物业委托管理合同中也未载明例外情况，被告关于一楼无须交纳能耗费的答辩意见缺乏相关的事实依据，不予采信。根据原告与桐庐县聆江景园业主委员会确认的关于2012年至2017年高层能耗费收取标准，被告房屋位于一层，2012年2月至2017年2月期间的能耗费应以0.24元/㎡·月计算，故对于超出部分本院不予支持。原告为被告代缴了水费，被告应予支付，但原告主张2017年前增加的0.1元/吨的供水损耗缺少事实和法律依据，故对该部分请求不予支持。被告并非恶意欠缴物业费，且在庭审中也表示若原告服务到位，其愿意缴纳物业费，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告申屠英儿支付原告浙江福腾物业服务有限公司物业服务费14771.52元、能耗费2793.74元及水费759.9元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江福腾物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费488元，减半收取计244元，由被告申屠英儿负担。 原告浙江福腾物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告申屠英儿于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用缴纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用缴纳通知书》。 审判员 钟 妍 二〇二〇年一月二十二日 书记员 毛宇斐 ? 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。