江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初6223号原告：季玉华，女，1970年3月28日出生，住南通市通州区。委托诉讼代理人：徐国楼，江苏振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洁，江苏振泽律师事务所律师。被告：南通一居房地产有限公司,住所地南通市通州区先锋镇秦家埭村。法定代表人：毛金中。破产管理人：江苏金平川律师事务所。委托诉讼代理人：梁琪，江苏金平川律师事务所律师。第三人：中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市中山东二路15号。负责人：邵嘉喜，总经理。委托诉讼代理人：曹海斌，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈新果，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告季玉华与被告南通一居房地产有限公司（以下简称一居公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。审理中，中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司于2019年12月26日向本院提出申请，要求以有独立请求权第三人身份参加诉讼，本院于2020年1月3日通知其作为第三人参加诉讼。原告季玉华及委托诉讼代理人徐国楼、被告委托诉讼代理人梁琪、第三人委托诉讼代理人曹海斌、陈新果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告就南通市通州区先锋镇XX村XX28幢107室房屋及车库履行向原告的过户义务；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年4月，被告因房地产不景气资金紧张，希望原告通过购房途径为其融资，原告当时虽然有为儿子买房的打算，但基于被告房价比市场高出许多未同意。被告表示先签购房合同，首付款和银行贷款先由被告偿还，待被告还款至与市场价相当时再实际履行该购房合同。原告见被告态度诚恳且一直信用较好，便于2012年4月8日与被告签订了编号为XX的《商品房买卖合同》，被告将该合同在通州市房产局进行了备案，备案号为XX,同时原告向中国农业银行崇川支行申请房屋按揭贷款，2012年5月18日原告200万元银行贷款到达被告账户。2015年9月17日，原告交清房屋尾款后，被告向原告出具收到原告全额购房款的《收据》及房屋物业维修基金《收据》，同时向原告发出《入住通知书》并将案涉房屋钥匙及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给原告，原告于同日办理了入住手续并缴纳了物业费、公共能耗费、生活垃圾清运费并领取了《车辆出入证》。根据《商品房买卖合同》约定，开发商应于房屋交付后540天2017年3月16日前履行房屋过户手续，但原告多次要求被告履行过户义务均未果。原告已履行购房合同的主要义务，被告除房屋过户义务外的主要义务亦均全部履行。被告已将案涉房屋交付原告，原告已接受并使用，案涉《商品房买卖合同》已得到实际履行。虽然原告签订《商品房买卖合同》之时其意思表示待定，但其已以实际履行的行为对其购房的真实意思表示进行了确认，《商品房买卖合同》依法应当有效，请求法院判如所请。第三人向本院提出诉讼请求：确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告与被告在签署涉案房产买卖合同时，其非以居住消费者的身份签署该份协议，而是以为被告达到融资目的，签署该份合同，该事实有（2016）苏0602民初6160号民事判决书，（2016）苏0612刑初252号刑事判决书认定的事实为据。基于此，第三人认为该份合同为无效合同，符合合同法关于无效合同的全部构成要件，即以合法形式为其实现非法目的，以假按揭真犯罪违反相应法律规定，即以恶意串通，损坏相应债权人、抵押权人的相应权益。故恳请法院驳回原告的诉讼请求，支持第三人的诉讼请求。被告对原告诉称辩称，第一，本案所涉房屋是被告当时资金短缺和原告一起做的假按揭房屋贷款，目的是骗取银行贷款使用。因此原、被告之间不存在真实的购房关系，原告不是真实的购房户。第二，案涉房屋没有交付给原告，该房屋至今门上还贴着通州区人民法院的封条，所以被告方没有义务配合原告进行过户。请求法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告对第三人诉称辩称，第三人的诉讼请求与被告的答辩基本一致，原告和被告之间的商品房买卖合同属于无效合同，被告不同意继续履行。原告对第三人诉称辩称，第一，原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，尽管签订合同的当初原告购买房屋的意思表示不是完全明显，原告在签订房屋买卖合同之初就向被告法定代表人毛金中表明自己不愿意签订案涉购房合同为公司融资，但是原告的儿子已经成年，到了谈婚论嫁的时候，需要房屋，考虑当时案涉房屋价格较市场价高出三分之一左右，再加上毛金中对原告说如果不配合公司进行融资，那么公司将取消其与原告生意上的往来。基于此，原告与被告签订了案涉购房合同，因此案涉购房合同既有为被告解决资金困难进行融资的目的，也有原告为自己的儿子将来购买房屋的目的。第二，任何合同和协议都是双方当事人经过充分协商意思表示一致而达成的结果，法律并没有禁止对当事人意思表示瑕疵的合同进行修正完善。在当初合同签订的时候，原告对被告方法定代表人说，现在签订合同可以，但是等到被告开发商偿还到房屋价格和市场价格相当的时候，原告再正式与被告签订房屋买卖合同。在2015年左右，开发商偿还贷款和市场价差不多的时候，原告就自己开始向银行偿还贷款，并在2015年9月份被告将案涉房屋交付给原告使用，并向原告出具了收取原告全额购房款的收据。同时，原告也交付了物业维修基金、物业费等相关费用，领取了进入小区的证明。至此，原告与被告之间的房屋买卖合同已经基本履行完毕。在2015年原告要求被告履行房屋过户手续，被告以公司已经破产为由拒绝协助履行。综上，原告和被告签订的房屋买卖合同，尽管一开始有意思表示的瑕疵，但是随着双方的补充和完善，尤其是随着双方实际履行，该案涉房屋买卖合同已经确定了双方当事人尤其是原告真实购房的真实意思表示，因此案涉房屋买卖合同有效。第三，和原告相类似的涉及到为公司融资而签订房屋买卖合同的也有一户周某和沈某，他们购买了15号107室房屋。周某与开发商签订的合同也是应开发商融资要求签订，并且偿还贷款也是从被告开发商处领款偿还。但后来周某实际办理了房产证，并且转卖他人。周某与被告签订的房屋买卖合同真实履行，并且办理了房屋过户。第三人认为本案所涉合同意思表示不真实，房屋买卖合同无效的理由没有事实依据。第四，第三人就案涉房屋的抵押权系违法情形下取得，主要表现在两个方面，1.该抵押权取得的时间为原告与被告签订房屋买卖合同登记备案之后，被告与住建局某工作人员相互勾结，在原告不知情的情况下，取消原告与被告签订的购房合同备案号，继而与第三人签订了抵押担保合同并进行了登记。第三人作为商业国企，对其从事的重大金融活动前的调查，应当是其基本的素养，第三人在放贷之前，完全可以通过相关网站发现案涉房屋已经出售。即使在之前对案涉房屋出售不知情，在抵押权登记之后，案涉房屋买卖合同又重新备案在原告的名下，同样第三人也可以通过相关途径查询该信息，但是第三人直到被告破产之后才提出相关主张，这说明第三人对案涉房屋抵押权取消备案，案涉房屋抵押后又登记给原告的事实是明知的。根据相关法规，第三人取得的抵押权系被告与住建局相关部门以及第三人参与下而取得，属于恶意串通的产物，应当无效。2.通州区住建局相关工作人员吴某因为违规注销案涉房屋合同备案登记号，涉嫌犯罪，被通州区人民法院判处徒刑。根据毒树之果的理论，在此背景下成立的抵押权属于违法情形下取得，应当无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证质证。依据证据，本院认定本案的事实如下：2012年4月8日，被告为了套取银行贷款的需要，经与原告协商后双方签订了编号为XX的《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于南通市通州区先锋镇XX村XX28幢107室房屋及车库，房屋面积185.04平方米，每平方米13505.19元，合计2499000元；车库面积112.91平方米，每平方米4880元，合计551000元。付款方式：买受人于2012年4月8日向出卖人支付房款1000000元，并于2012年4月30日前以银行按揭方式支付房款2050000元。交付期限，出卖人应当在2012年6月30日前，将具备取得交付使用备案证明书的房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，被告将该合同在通州市房产局进行了备案，同时原告向中国农业银行崇川支行申请房屋按揭贷款。2012年5月18日，原告的房屋按揭贷款200万元到达被告账户。2015年9月17日，被告向原告开具金额为3054433元的交房收据，并向原告交付钥匙。同日，被告还向原告开具物业维修基金4631元的收据。原告并于同日交纳了物业费、公共能耗费、生活垃圾清运费，领取了车辆出入证。2013年9月26日，被告将案涉房屋抵押给了第三人中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，并办理了抵押登记。2015年10月13日，本院受理南通中瑾置业有限公司、南通一居房地产有限公司破产清算一案。2016年2月18日，通州区公安局向原告进行了询问并制作了询问笔录，原告陈述：2012年4月、5月份的时候，毛金中因为生意上面资金紧张找到我，希望我帮其做一下按揭贷款，我当时考虑到以后反正也打算要帮儿子结婚买房子，就和毛金中说好可以先帮他做一下按揭贷款给他周转一下资金，还贷款的钱由毛金中负责，当时毛金中说为了贷款额度大就把合同价格提高一点，我跟毛金中约好之后价格合适就把房子正式买下来。后来，我和我老公陆某一起带好身份证、户口本、结婚证到先锋XX项目上面签订了购房合同，并向农行办理了按揭贷款。在该笔录中原告还陈述：100万首付款并没有实际支付，按揭贷款申请金额205万元，实际发放了200万元。还贷的钱原来是毛金中公司安排领现金归还的，我每月领好之后还到我的还款银行卡上。开始每月需归还14000多元，现在是13000多元。2012年6月至2013年12月期间每月除领取归还贷款的钱以外可多领取2000元；2014年1月以后至2015年7月每月可多领取贷款金额千分之二的钱，也就是多领取4000元，2015年8、9这两个月只领取到还款的钱，没有多领钱。之后公司破产没有领钱，我就自己归还的。前后除拿归还贷款的钱之外一共拿了114000元。2016年9月13日，上海市中级人民法院对中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司诉南通中瑾置业有限公司、南通一居房地产有限公司、毛金中金融不良资产追偿纠纷一案[（2015）沪二中民六（商）初字第141号]作出判决，确认中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司对南通一居房地产有限公司提供的包括XX28幢107室在内的六十四份房屋他项权证项下之房产享有抵押权。该判决已发生法律效力。2016年11月4日，本院作出（2016）苏0612刑初252号刑事判决书，该判决认定毛金中参与办理按揭贷款47次，骗取银行贷款9404万元，其中的第25笔为“南通一居公司以季玉华的名义于2012年4月8日向其购买XX小区28幢107室的商品房（含地下车库），并于同年5月8日向中国农业银行南通崇川支行申请按揭贷款共计人民币200万元，该行于同年4月29日将此款汇入南通一居公司”。2016年11月21日，中国农业银行南通崇川支行向南通市崇川区人民法院提起诉讼，要求季玉华、陆某共同偿还贷款本金及利息1738345.36元。在该案中，季玉华、陆某辩称，1.其与南通一居房地产有限公司签订的商品房买卖合同不是双方真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同，案涉借款合同与购房合同系主从合同，借贷购房不是被告的真实意思表示，故借款合同也应为无效合同；2.案涉借款合同的实际借款人不是被告，而是一居公司。“假按揭”行为的起意、过程策划、组织实施均是由一居公司法定代表人毛金中和财务人员沈某一手操办，对办理贷款所需要的有关收入证明等文件，被告一概不知，只是根据一居公司的安排到指定地点签字。被告从原告处取得的贷款全部进入一居公司账户，由一居公司支配使用，还款也均由一居公司安排……5.被告一直没有取得房屋产权的意思，也未实际占有该房屋，如判决被告承担还款责任，有违公平原则，且本案借款合同仅有夫妻一方签字，不能认定为夫妻共同债务。该院于2019年4月8日作出（2016）苏0602民初6160号民事判决书，判决季玉华、陆某归还借款本金1731868.44元及罚息。季玉华、陆某不服该判决提起上诉，南通市中级人民法院于2019年10月28日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2018年3月30日，本院裁定查封了被告一居公司的包括案涉房屋在内的部分房屋。2019年7月24日，管理人向原告发出债权审查通知书，对原告关于XX28号楼107室房产主张“换正式发票，办理房产证”不予认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其已履行购房合同的主要义务，被告已将案涉房屋交付原告，案涉购房合同已得到实际履行。原告认为签订《商品房买卖合同》之时其意思表示待定，但其以实际行为对其购房的意思表示进行了确认，案涉购房合同依法应为有效。根据生效的（2016）苏0612刑初252号刑事判决书认定，本案原、被告双方2012年4月8日签订的《商品房买卖合同》系虚假合同，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行贷款。原告在2016年2月18日通州区公安局向其询问时所作的陈述以及在（2016）苏0602民初6160号民事案件辩称中均明确表示案涉《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示。故原告认为签订《商品房买卖合同》之时其意思表示待定的主张不成立。合同签订后，原告也没有向被告支付首付款100万元，按揭贷款也是原告从被告处领款后按月归还的，且原告每月还多领取了款项(原告自认多领114000元)，自2015年10月被告进入破产清算后才由原告本人出资偿还部分贷款。故原告主张其已经履行购房合同的主要义务，也与事实不符。原告提供被告于2015年9月17日向原告开具金额为3054433元的交房收据及钥匙，以证明被告实际向原告交付了房屋，但原告并没有实际向被告支付购房款（含按揭在内）3054433元，被告开具的交房收据明显不真实。原告在（2016）苏0602民初6160号民事案件中明确其一直没有取得房屋产权的意思，也未实际占有该房屋。故本案中原告以其实际行为对购房的意思表示进行了确认，双方已经实际履行了购房合同，要求被告履行向原告的过户义务的主张不能成立。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。生效判决已经认定第三人对本案《商品房买卖合同》所涉房屋享有抵押权，其作为案涉房屋抵押权人，主张原、被告签订的《商品房买卖合同》系以合法形式实现其非法目的，该合同无效。第三人的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告季玉华与被告南通一居房地产有限公司于2012年4月8日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告季玉华要求被告南通一居房地产有限公司就南通市通州区先锋镇XX村XX28幢107室房屋及车库履行向原告的过户义务的诉讼请求。案件受理费62400元，由原告季玉华负担31200元，由被告南通一居房地产有限公司负担31200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费62400元（该院开户行：中国银行濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  王志建人民陪审员  徐 冬人民陪审员  龚启兵二〇二〇年一月二十二日书 记 员  陈 程