浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初9775号 原告：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区灵芝街道曲屯村。 负责人：谢新华。 委托诉讼代理人：费国海，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄金兰，女，该公司员工。 被告：陈建成，男，1965年11月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司(以下简称“之平物业公司”)与被告陈建成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告之平物业公司委托诉讼代理人费国海、黄金兰和被告陈建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告2017年11月至2019年12月期间物业服务费6676.28元，车位费1300元及违约金现暂计为891.22元（违约金以欠付金额为基数，按日万分之五计算直至被告付清之日止）；二、判令被告立即支付原告公共能耗费996.09元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系枫林华庭9-802的物业所有人。2013年10月，根据《前期物业服务协议》，约定原告为被告座落于枫林华庭9栋1单元802物业提供物业服务，物业面积总计186.07平方米，服务费为每月每平米1.38元，车位费每月50元。房屋电梯、加压水泵、景观水系等共用高能耗设施设备运行所需能耗费用由被告据实分摊。协议同时约定，物业服务费按年交纳，被告在交付时缴纳一年的物业服务费，从第二年起每季度首月10日前交纳当季物业服务费，逾期未足额交纳的，按应付费总额的万分之五支付违约金。被告自2017年11月开始拖欠物业服务费，原告多次催收，被告未支付，遂成讼。 被告陈建成辩称：我家窗户阳台钢化玻璃有严重质量问题，夹胶钢化玻璃内一年四季有水，冬天容易冰破，下面就是人行道如果掉下去有安全隐患，铝合金窗关不牢，房屋有质量问题应该向物业公司反映，但2013年交房到现在，跟物业交涉多次，一直被推脱，今天没时间，明天说来修了，后天又说房产公司不来修，最后修铝合金的陈兴木师傅来了，一看说他也没办法修，后来新的经理又说过了保修期，没有办法修。因为这个原因所以我不交物业费。此外，还有几点意见：一、我们之前交的物业费物业公司没有开发票，我要求开发票。二、小区内广告牌应该规范完整、不乱贴、不乱挂，其中电梯内一块广告牌掉下来导致我手上两个手指受伤。三、小区内7颗银杏树去向不明，要求解释并恢复原样。四、小区内楼道环境卫生非常差，基本无人打扫，墙边到处都是天丝、烟头。五、南面地下通道上方雨棚钢化玻璃破碎严重，人和车辆进出非常危险，必须马上更换。六、城市轨道交通职工食堂内，水、电、生活垃圾清运费的费用清单要公布公开。七、小区内卫生间为小区业主所用，但彩虹名家门卫和轨道交通职工都来小区上厕所，无法确保进出人员稳定性。八、电费电表公布公开，南边那只存在安全隐患，建议整改。九、南门进出门开关声响大，扰民，要求整改。十、地下乱停车、乱放乱建严重，要求物业提交与市住建局档案同样的设计图纸。 双方当事人围绕各自主张提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。原告提供的前期物业管理服务协议1份、临时管理规约1份和承诺书1份，被告无异议，本院依法予以认定；催缴记录单，催款通知函、短信发送记录、邮寄记录、张贴照片打印件1组，被告认可收到缴费短信，可以认定原告向被告催缴物业费的事实；每季度的财务记录公示照片1组（都有进行张贴），管理服务报告复印件8份，本院对证据真实性予以认定；报事信息记录1组，系原告单方制作的记录，其中被告认可的部分本院予以认定，未经被告认可的部分按当事人陈述处理。被告提供的照片1组，对真实性本院予以认定，对证明力分析如下：其中铝合金窗户存在问题，原告亦不否认，本院予以认定；广告牌问题，照片不足以证明广告牌悬挂不规范，本院不予认定；车位问题，照片仅是几个时间点部分车辆停放的显示，且其中一辆车车灯亮着，不足以证明地下车库乱停车；公共区域钢化玻璃破损，原告无异议，但陈述已经量过尺寸会统一更换，本院予以认定；卫生照片，原告表示无法看出具体位置，如果能够明确可以马上找到责任人整改，但也未否认该组照片的真实性，本院予以认定。 经审理查明： 2014年1月26日，被告签署承诺书一份，承诺遵守“枫林华庭住宅小区的业主临时管理规约”。同日，被告与原告签订前期物业管理服务协议一份，约定：被告为枫林华庭9幢1单元802室房屋（建筑面积186.07平方米）业主，原告为该小区提供物业管理服务，被告应按约向原告交纳物业管理费，物业管理费收费标准为：高层每平方米1.38元/月，地下停车场车位管理费每个每月50元，公共能耗费每平方米0.5元/月。被告应于每年度首月10日前履行交纳义务，未按时交纳，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金。该合同还对其他权利义务作了约定。 另认定，原告家中铝合金窗户存在不能关严、夹胶钢化玻璃内有水的问题，原告联系过房产公司派人上门，但未能达成维修或更换协议。小区公共区域有钢化玻璃破碎未修复、部分角落打扫不干净的问题。 经原告催收，被告未交纳2017年11月起的物业费，遂成讼。 本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应按约履行合同义务。本案中，原告已为被告房屋所在小区提供物业服务，被告理应按照合同约定向原告交付物业服务费用。现原告要求被告支付2017年11月起至2019年12月止的物业费，理由正当，但经本院核算后支持6676.19元；车位费1300元，本院依法予以支持；能耗费996.09元，未超出合同约定，本院予以支持。综合被告提供的证据和其抗辩，可以确定原告在管理物业的过程中，未能尽善尽美，服务存在瑕疵，该履行瑕疵不足以构成重大违约而成为业主不支付物业费的理由，但原告主张滞纳金依据不足，本院不予支持。被告陈建成抗辩房屋铝合金窗户的问题不解决不交物业费，然房屋质量存在问题应向开发商主张权利，原告已经协助联系，被告不愿交纳物业管理服务费于法无据，本院对其该抗辩不予采纳。被告陈建成另抗辩发票开具问题，原告同意开具，如未果，被告可向税务机关反映；广告牌悬挂不规范、树木去向不明、乱停车等证据不足，本院不予采纳；电表整改、进出门开关声音大整改等，属于小区自行管理范围，本院不予理涉。需要说明的是，城市必须要有物业服务是共识，小区业主维权涉及公共物业管理部分，宜充分发挥业主大会和业主委员会的作用，通过政府协调、经法定程序督促物业公司工作或及时更换物业公司更有利于物业服务和小区生活品质的提升，而不宜用拒交物业费的形式。同时，物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告应严格、全面地履行合同，服务为主，管理为辅，充分考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈建成支付原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司自2017年11月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费共计8972.28元，于本判决生效之日起三十日内履行； 二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告负担2元，被告负担23元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  何鲁峰 二〇二〇年一月十三日 书记员  俞聪聪 附： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。