吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终91号上诉人（原审原告）：赵春玲，女，住吉林省辽源市。上诉人（原审原告）：陈贵超，男，住吉林省辽源市。上诉人（原审被告）：夏春艳，女，住吉林省辽源市。上诉人赵春玲、陈贵超因与上诉人夏春艳租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人陈贵超，上诉人夏春艳到庭参加诉讼。上诉人赵春玲经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵春玲、陈贵超上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由夏春艳承担。事实和理由：原审法院认定的赵春玲、陈贵超的合同损失金额不准确，没有判令夏春艳全额赔付赵春玲、陈贵超应得的合同违约金9,000.00元，只判给3,250.00元损失费，十分不公平。一审时赵春玲、陈贵超因追诉夏春艳的合同违约金9,000.00元，并未向夏春艳追偿涉案房屋再次出租时，因夏春艳没有如约收拾房屋刮大白造成涉案房屋破旧不堪而被迫折让给新租户姜海军6,000.00元房屋装修费用的实际损失（否则短短不到一年，两份合同怎么可能产生差价6,000.00元）。夏春艳答辩称，夏春艳给付了九个月的房屋租金，租金已全部履行完毕。对方私自改用外楼梯存在安全隐患，夏春艳才不再继续承租对方房屋，以正式的形式通知对方解除合同。涉案合同解除后，对方11日内就将涉案房屋租赁给了新承租人姜海军，充分的证明夏春艳没有给对方造成损失。夏春艳上诉请求：一、撤销（2019）吉0402民初1780号民事判决。二、改判驳回赵春玲、陈贵超的诉讼请求。三、诉讼费用由赵春玲、陈贵超承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，适用法律错误。2018年11月23日，双方签订涉案租赁合同，夏春艳给付了九个月的房屋租金，以正式的形式通知赵春玲、陈贵超解除双方租赁合同，房屋租金已全部结清，不存在拖欠房租的事实。二、一审法院适用法律错误。一审中赵春玲、陈贵超的诉请是违约金9,000.00元，2,000.00元刮大白的双倍损失，没有索要拖欠的房租款。一审法院判决夏春艳给付赵春玲、陈贵超房屋租赁费2,500.00元，违约金3,250.00元，还有双倍的刮大白的损失1,000.00元×2倍=2,000.00元明显适用法律错误，夏春艳提供的微信转账凭证及聊天记录，充分证明赵春玲、陈贵超全部收到了2018年11月15日到2019年8月15日的房租款20,000.00元，双方房屋租赁时约定的价格是22,500.00元，其中1,500.00元是赵春玲、陈贵超同意讲价后的价格，是不收取的(2018年10月23日下午赵春玲、陈贵超收到了夏春艳的全部房租款，只是少打了1,000.00元)，这1,000.00元夏春艳认可，但事后夏春艳以微信转账的方式转给了赵春玲、陈贵超，赵春玲、陈贵超没有收取，所以夏春艳不拖欠房租，一审法院认定事实错误。刮大白没有在合同中约定，只是口头约定，但赵春玲、陈贵超违约在先。夏春艳不再承租赵春玲、陈贵超的房屋是因为夏春艳经营的是万帮中介，所来的客户部分是年老、行动不便的人，因赵春玲、陈贵超私自改用外楼梯存在安全隐患，老年人行走不便，一旦发生意外都是夏春艳负责，故夏春艳解除合同有事实和法律根据，导致合同目的不能实现，所以才解除合同，所以承担的房屋租赁费2,500.00元是不存在的。在租赁期间也有许多来的老年客人上访，是因为私建楼梯导致摔倒的事实。夏春艳在租赁期内投入大量人力物力损失严重。夏春艳通知赵春玲、陈贵超解除合同后，赵春玲、陈贵超5天之内就将涉案房屋租赁给现承租人姜海军。现承租人姜海军租赁赵春玲、陈贵超的房屋时与夏春艳解除租赁合同时结算水电费交接等证据，充分证明夏春艳不存在给赵春玲、陈贵超造成延误租房损害的事实，恰恰是赵春玲、陈贵超私自搭建不符合国家建筑标准的楼梯，其存在的安全隐患给夏春艳生意造成巨大损失，无奈夏春艳才解除租赁合同另换经营地点。给夏春艳造成的损失，夏春艳将保留另行主张赔偿的权利。三、夏春艳有新的证据证明对方外接私自搭建楼梯，辽源市城管部门多次在承租期间给夏春艳下达限期整改通知。夏春艳有充分证据证明，对方存在故意讹诈行为，租赁房屋后私自更改不符合国家标准的建设楼梯，不遵守诚实信用原则。陈贵超答辩称，2016年我方以赵春玲名义购买涉案房屋，夏春艳跟原房主还有两年租期。我方和夏春艳重新签订的租赁合同，我征求夏春艳意见，问她对这个房屋有什么要求，夏春艳提出外面楼梯原来是砖砌的，上面没有棚，冬天滑，开裂了，让我重新修一下。我投入两万多块钱，施工前把设计方案给他看了，做的是彩钢带棚的。2018年十月份原合同到期，我们又重新商定签署了一年半的租房协议。我对一审判决的违约金数额有异议，其他无异议。赵春玲、陈贵超向一审法院起诉请求：判令夏春艳按照双方签订合同的违约金及其它赔偿赵春玲、陈贵超共1.2万元。一审法院认定事实：夏春艳与赵春玲、陈贵超在2018年10月23日签订期限为一年半的房屋租赁合同。合同约定，“赵春玲、陈贵超交给夏春艳1,000.00元用于刮大白，没刮则2倍返给赵春玲、陈贵超”、“违约承担合同额20%违约责任”。合同生效执行9个月，夏春艳交赵春玲、陈贵超房屋租赁费2万元，没有刮大白。之后，夏春艳以房屋外楼梯经常出现事故为由，提出不再承租房屋，赵春玲、陈贵超拒绝。2019年8月26日赵春玲、陈贵超将该房屋出租给他人。一审法院认为，当事人合同约定违约金不应超出实际损失30%。本案赵春玲、陈贵超实际损失是2019年8月26日将该房屋出租给他人之前一个月，夏春艳未交付的房租费用。另外，按照双方合同约定9个月的房租是22,500.00元，夏春艳只给付房租20,000.00元。合同约定“没刮大白应双倍返还1,000.00元”,一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定，判决：被告夏春艳立即给付原告赵春玲、陈贵超所欠房屋租赁费2,500.00元、违约金3,250.00元（实际损失2,500.00元+2,500.00元×30%）、未刮大白违约金2,000.00元（1,000.00元×2）,共计7,750.00元。案件受理费50.00元，由夏春艳负担。本院二审期间，双方当事人均提交了证据：一、陈贵超提交新承租人租赁房屋后装修照片，拟证明夏春艳对房屋造成损害，导致其对新租户减免了部分租金；夏春艳质证认为，房屋装修与其无关。二、夏春艳提交其与陈贵超的微信聊天记录，拟证明陈贵超与其微信联系时没提到拖欠房租的事，其也不欠房租；陈贵超质证认为，口头免除夏春艳1,500.00元房租是出于继续合作目的，如果夏春艳不再承租该房屋将不会减免这笔钱。本院认为，双方提交的证据均不能证明待证事实，亦不属于新证据，本院均不予采信。本院二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：夏春艳是否构成合同违约，一审判令夏春艳给付合同违约金3,250.00元是否合法；一审判令夏春艳支付房租2,500.00元和双倍返还未刮大白费用2,000.00元是否合法。一、关于违约与否及违约金计算。（一）双方当事人于2018年10月14日续签的合同约定租期自2018年11月15日起至2020年5月14日止，合同履行期间内，夏春艳提出解除合同，虽称不继续租用房屋的原因为对方私改楼梯、出现隐患，但未提交充分证据予以证明，且对方改造楼梯一事，夏春艳应当知悉，不存在私改一事，原审认定其构成违约并支付违约金符合法律规定。（二）关于违约金数额，违约金兼具补偿性与惩罚性，《中华人民共和国合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性理念的同时，只是有限地承认违约金的惩罚性。违约金的支付数额要“根据违约情况”确定，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来损失不相称的违约金数额。本案中，夏春艳提出解除合同后，赵春玲、陈贵超在很短时间内就将涉案房屋租给了案外人姜海军，其证据不能充分证明夏春艳给其造成损失及损失数额，一审参照月租金标准和当事人约定的违约金比例适当调整违约金数额并不无妥。赵春玲、陈贵超上诉时提及因夏春艳没有如约收拾房屋刮大白，造成涉案房屋破旧不堪，而使其被迫折让给新租户6,000.00元房屋装修费用的损失。一方面，赵春玲、陈贵超与案外人约定的年租金虽然比涉案合同租金少6,000.00元，但租金的涨降受很多因素影响，不是夏春艳在提出解除合同时能够预见的。另一方面，赵春玲、陈贵超作为出租人，对租赁标的物负有修缮维护的义务，该义务不应转嫁给承租人。虽然双方在第一份合同中约定由承租人夏春艳一方负责刮大白，出租人赵春玲、陈贵超承担1,000.00元刮大白费用，但同时也约定了未按约定刮大白的后果，即双倍返还该费用，该约定可视为协商一致对未刮大白可能造成损失的弥补。赵春玲、陈贵超主张增加违约金数额，本院不予支持。二、关于一个月房屋租金。根据原审查明的事实，夏春艳占有使用房屋9个月，实际支付8个月租金，尚欠1个月租金未支付，该租金属于赵春玲、陈贵超所诉损失的一部分，原审判令夏春艳支付该租金并未超出审理范围。夏春艳称陈贵超已同意少收取1,500.00元，陈贵超反驳当时口头同意免除1,500.00元，是出于继续合作的目的，如果夏春艳不再承租该房屋将不会减免这笔钱。这种情形可视为附条件减免租金，只有条件成就时即夏春艳继续承租房屋的情况下，该承诺才有效，故本院对夏春艳关于对方减免1,500.00元租金的抗辩不予认定。三、关于双倍返还刮大白费用。双方2018年续签的合同中虽无约定，但2016年11月18日合同第八条明确约定，由赵春玲、陈贵超承担1,000.00元刮大白费用，夏春艳如未刮大白则双倍返还该款，夏春艳应按约定履行。现未履行，原审判令返还2,000.00元，于法有据，应予维持。综上所述，赵春玲、陈贵超和夏春艳的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元（双方当事人各垫付50.00元），由垫付者自行负担。本判决为终审判决。审判长  陈传冬审判员  温桂杰审判员  鲁银辉二〇二〇年一月二十日书记员  杨赫卿