福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初3236号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 负责人：黄通文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈邦坡，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张晓琳，女，该公司员工。 被告：吴志德，男，1965年10月21日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司（以下简称世纪金源物业公司）与被告吴志德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告世纪金源物业公司的委托诉讼代理人陈邦坡、张晓琳，被告吴志德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源物业公司向本院提出诉讼请求：判令吴志德偿还2019年1月1日起至2019年10月31日期间的物业管理费1667.64元、2019年5月1日起至2019年10月31日期间的公摊电费110.53元，并支付自2019年7月1日起以拖欠的物业管理费为基数按日千分之三计算的逾期付款违约金。事实与理由：世纪金源物业公司受罗源湾滨海新城置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“滨海新城”项目物业管理服务单位。吴志德作为滨海新城罗泰苑11#楼1503单元房屋的买受人对《罗源湾滨海新城临时管理规约》及《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》的内容予以认可，并愿意接受世纪金源物业公司提供的物业管理服务。吴志德于2014年8月28日收房，世纪金源物业公司依约为其提供物业管理服务，但从2019年1月1日起吴志德拖欠物业管理费等费用拒不缴纳。为此，世纪金源物业公司提起本案诉讼。 吴志德辩称：世纪金源物业公司存在违约行为，具体如下： 擅自让他人将祖祠和灵堂设在小区内，政府下达拆移指令并且世纪金源物业公司也作出限期恢复原样承诺，但至今仍未拆除；擅自修改大门出入口、堵塞消防通道容易造成安全隐患；对小区的充电收益、公摊水电费等账目没有进行公示；小区水池全年没水，卫生脏乱，未尽卫生保洁义务；地下室隔间成为业主个人使用空间，损害公共利益；安保措施不到位导致吴志德停放在地下室的电动车失窃、女儿驾驶电动车被三轮车撞伤并致电动车损坏且未能找到肇事者。综上所述，世纪金源物业公司违反合同约定，过错在先，应承担赔偿电动车失窃损失2800元、被三轮车碰撞报废的电动车损失2300元、其女儿的医疗费1200元及误工费3000元，以及其所欠的物业管理费应在世纪金源物业公司的违约金中予以抵扣。 本院经审理认定事实如下：2012年8月7日，罗源湾滨海新城置业有限责任公司（甲方）与昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司（乙方）签订《罗源湾滨海新城前期物业服务合同》，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅物业费每月每平方米1.3元，物业服务等级标准一级；以上物业服务费用均不含公共水电费分摊、城市生活垃圾处理费和土头清运费，物业管理区域内的公共水电能耗每月按实由全体业主分摊，公共水电分摊为整栋内公共水电分摊和小区内公共区域水电分摊，楼栋内公共水电分摊以单栋楼总户数进行平均分摊至每户，小区内公共水电分摊以小区内总户数进行平均分摊至每户；业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用；业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费用，之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公摊水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止；合同还对双方的权利义务、服务事项等内容进行了约定。2013年8月16日，吴志德作为滨海新城罗泰苑11#楼1503单元房屋的业主签订一份《承诺书》，声明：确认已详细阅读罗源湾滨海新城置业有限公司制定的“罗源湾滨海新城前期物业服务合同”。 另查，吴志德购买的罗源湾滨海新城罗泰苑11#楼1503单元房屋建筑面积为128.28平方米，其尚欠2019年1月1日至2019年10月31日的物业管理费1667.64元（128.28平方米×1.3元/平方米×10个月）、2019年5月1日起至2019年10月31日公摊电费110.53元。 2019年10月28日，昆明世纪城物业管理有限公司罗源分公司更名为世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司。 本院认为，罗源湾滨海新城的建设单位罗源湾滨海新城置业有限责任公司在该小区业主委员会成立前与世纪金源物业公司签订的《罗源湾滨海新城前期物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均有约束力，且吴志德已经知晓并接受世纪金源物业公司提供的物业管理服务。故吴志德未按合同约定交纳物业管理费等费用，构成违约，依法应承担继续履行等民事责任。世纪金源物业公司主张吴志德支付物业管理费1667.64元及公摊电费110.53元，于法有据，予以支持。吴志德停放在地下室的电动车失窃，表明世纪金源物业公司在物业服务中的确存在瑕疵，故世纪金源物业公司主张吴志德支付违约金，本院不予支持。吴志德作为业主对世纪金源物业公司关于小区安保、卫生等方面的服务质量和水平存在异议，必要时可以通过业主大会根据法律、法规的规定进行处理，吴志德以此为由拒交物业费等费用，于法无据，且对于其他已缴纳物业费的业主显失公平，不利于物业公司提供完善的物业服务进而损害业主自身的切身利益。世纪金源物业公司应当针对吴志德提出的物业管理服务方面的瑕疵进行整改，力争尽快获得广大业主的满意和支持，以保障物业服务工作的良性循环，与广大业主共同构建温馨、和谐的社区。吴志德辩称要求世纪金源物业公司支付电动车失窃损失、电动车被撞损失、女儿被撞的医疗费及误工费，因其未提供证据证明相关损失及其损失与物业公司的利害关系,故其主张应另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条规定，判决如下： 一、吴志德应于本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司物业管理费1667.64元及公摊电费110.53元； 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司罗源分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吴志德负担。 本判决为终审判决。 审判员  汪孟 二〇二〇年一月二日 法官助理曾芳 书记员张丽青 附： 本案适用的法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行提示： 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。