苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初13559号原告:金国根,男,1951年11月21日出生,汉族，住上海市徐汇区。原告：姚明梅，女，1954年12月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：金国根,男,1951年11月21日出生,汉族，住上海市徐汇区。系原告姚明梅配偶。被告：吴江月亮湾房产有限公司，统一社会信用代码913205097673876262，住所地苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳，董事长。委托诉讼代理人：苏卿，男，系该公司员工。原告金国根、姚明梅与被告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告金国根同时作为姚明梅的委托诉讼代理人，被告月亮湾公司的委托代理人苏卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金国根、姚明梅向本院提出诉讼请求：1、被告月亮湾公司返还购房定金2万元；2、被告月亮湾公司支付逾期交房违约金17580元。事实和理由：2014年3月29日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告金国根、姚明梅购买被告月亮湾公司开发的月亮湾大花园9幢1单元1607号的期房一套，价款643000元，被告月亮湾公司应于2014年10月30日前将取得商品房交付使用通知书的房屋交付给原告金国根、姚明梅使用。此后双方于2016年9月25日签订了备案合同，合同内容与之前的合同一致。原告金国根、姚明梅实际支付了663000元房款，其中2万元定金被告月亮湾公司一直没有返还。被告月亮湾公司于2014年4月24日开具了预售发票，2017年11月24日办证时又开具了最终的发票。被告月亮湾公司于2015年9月2日将涉案房屋交付给原告金国根、姚明梅，但此时房屋此时并不具备合同约定的交付条件。通过其他业主的诉讼，原告金国根、姚明梅才知道涉案房屋于2017年2月10日才满足交付条件，故要求被告月亮湾公司支付2015年9月3日至2017年2月10日期间的逾期交房违约金（按每日万分之0.5计算）。原告金国根、姚明梅为维护自身合法权益，现诉至法院。月亮湾公司辩称，1、金国根、姚明梅的第一项诉讼请求已经超过诉讼时效，月亮湾公司不予认可。经核实，月亮湾公司实际收到购房款643000元，之后由于面积差价问题，又退还金国根、姚明梅购房款6328元，所以涉案房屋实际总价636672元。2、月亮湾公司于2015年9月2日已向金国根、姚明梅交付了涉案房屋，并也已向金国根、姚明梅支付了2014年10月30日至2015年9月2日的逾期交房违约金9870元，故双方均可认为2015年9月2日月亮湾公司已经把房屋交付给金国根、姚明梅，故之后不应再产生逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：2014年3月，金国根、姚明梅与月亮湾公司签订商品房买卖合同一份（草签合同）。2016年9月25日，金国根、姚明梅与月亮湾公司签订商品房买卖合同一份（备案合同），约定金国根、姚明梅购买月亮湾公司开发的月亮湾大花园9幢1单元1607号房屋，建筑面积为93.48平方米，单价为每平方米6878.48元，房屋总价款643000元。商品房买卖合同第六条约定，付款方式为2014年3月29日支付首付款623000元（包含定金2万元），余款2万元于2014年4月10日前付清。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应于2014年10月30日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书。合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.5的违约金，合同继续履行。金国根、姚明梅确认，草签合同与备案合同除了落款日期外，其他内容均相同，但现仅持有草签合同复印件的第1、2、3、8页。月亮湾公司称草签合同其已统一销毁，现无法核实具体内容。金国根、姚明梅通过刷银行卡方式于2014年2月20日向商户名称为“吴江月亮湾房产有限公司”的POS机刷卡支付2万元，于2014年3月29日14:24向商户名称为“苏州月亮湾售楼处”的POS机刷卡（卡号为62×××83）支付2万元，于2014年3月29日14:57向商户名称为“吴江月亮湾房产有限公司”的POS机刷卡（卡号为62×××83）支付603000元，又于2014年4月10日向商户名称为“吴江月亮湾房产有限公司”的POS机刷卡支付2万元。月亮湾公司于2014年4月24日向金国根、姚明梅开具了涉案房屋的预售发票，金额为643000元。2015年9月2日，月亮湾公司向金国根、姚明梅交付了涉案房屋，并由金国根签署了相应交房结算清单，载明9幢1607室房屋预测面积为93.48平方米，合同单价为6878.48元/平方米，合同总价为643000元，实测面积为92.56平方米，实际总价为636672元，月亮湾公司应退房屋面积差价6328元，并应支付2014年10月至2015年9月2日期间的逾期交房违约金9870元。金国根、姚明梅确认以上房屋面积差价6328元及逾期交房违约金9870元均已由月亮湾公司支付完毕。月亮湾公司后于2017年11月24日向金国根、姚明梅开具了金额为636672元的购房发票。经查，月亮湾公司于2017年2月10日取得案涉房屋的《商品房交付使用通知书》。月亮湾公司提供了收据两张，其中一张入账日期为2014年3月29日，交款单位为金国根、姚明梅，金额为623000元，收款方式为刷卡，收款事由为9#1607室购房款；另一张入账日期为2014年4月10日，交款单位为金国根、姚明梅，金额为2万元，收款方式为刷卡，收款事由为9#1607室补尾款。两张收据均加盖了月亮湾公司的财务专用章。月亮湾公司确认收到了金国根、姚明梅于2014年2月20日刷卡支付的2万元，于2014年3月29日14:57刷卡支付的603000元，于2014年4月10日刷卡支付的2万元，合计643000元，也即POS机商户名称为“吴江月亮湾房产有限公司”的三笔款项均已收到，但未收到2014年3月29日14:24付给商户名称为“苏州月亮湾售楼处”的2万元，该2万元并非月亮湾公司收取，当时月亮湾公司有委托销售代理公司售房，但并不清楚销售代理公司有无收取该笔款项。金国根、姚明梅称并未收到上述两份收据。2014年3月29日当天在售楼处刷的该笔2万元，包括当天刷的603000元都是在售楼处刷的，之前的定金2万元也是在这里付的，当时接待金国根、姚明梅的人叫王建宇，他是月亮湾公司的销售主管，金国根、姚明梅所支付的钱都是通过他刷卡的，刷卡的时候金国根、姚明梅坐在售楼处，他们把pos机从里面拿出来，因为金国根、姚明梅的卡不够一次性刷完，所以是分了两张卡刷的，到底是刷了一个还是两个pos机也分不清楚了。以上事实，有金国根、姚明梅提供的商品房买卖合同原件1份，商品房买卖合同复印件4页，预售发票复印件1份、购房发票原件1份，POS机签购单原件4张，交房结算清单原件1份，月亮湾公司提供的收据原件2份，以及双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方于2014年3月、2016年9月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告金国根、姚明梅主张的返还2万元，合同约定的付款方式为2014年3月29日支付首付款623000元（包含定金2万元），余款2万元于2014年4月10日前付清，且从原告金国根、姚明梅提供的草签合同复印件看，落款日期亦为2014年3月29日。当日，原告金国根、姚明梅已实际对外支付了643000元，且其二人对于房屋价款应系明确知晓，但于2014年4月10日仍在已付满643000元的情况下，未提出将已付定金2万元抵房款，而是另行支付2万元，并未对多付的款项提出异议。被告月亮湾公司于2015年9月2日向两原告交付房屋时，交房结算清单中亦未提及该2万元，但两原告仍未提出异议，而系确认应付、应退款项后进行了收房并接收了被告月亮湾公司的相应付款。2016年9月25日签订备案合同时，两原告还未对此提出异议或要求返还多付款项。从以上合同签订、支付房款、交房等过程看，原告金国根、姚明梅对于其多付的款项应系明知，但无证据证明原告金国根、姚明梅对于多付的款项提出异议或曾要求被告月亮湾公司返还，明显与常理不符。2014年3月29日的两张POS签购单所显示的付款账号应系同一账号即同一张卡，该情况与原告金国根、姚明梅所称的当时因卡不够一次性刷完，故分了两张卡支付的陈述互相矛盾。再结合合同约定的付款方式（2014年3月29日支付的首付款623000元包含定金2万元）和四笔POS机刷卡的情况看，收款商户名称确有明显不同，故不足以证明商户名称为“苏州月亮湾售楼处”收取的2万元系由被告月亮湾公司收取。此外，即使支付给“苏州月亮湾售楼处”的2万元与被告月亮湾公司有关联，从原告金国根、姚明梅明知或应知多支付2万元的最后时点即2016年9月25日签订备案合同看，其起诉要求被告月亮湾公司返还2万元已超过三年。综上，本院对于原告金国根、姚明梅要求被告月亮湾公司返还2万元的诉讼请求不予支持。原告金国根、姚明梅全额支付了购房款，虽然被告月亮湾公司于2015年9月2日向原告金国根、姚明梅交付了房屋，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案的程序，被告月亮湾公司直至2017年2月10日才取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间被告月亮湾公司所应承担的违约责任。原告金国根、姚明梅实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出原告金国根、姚明梅实际接收房屋视为免除被告月亮湾公司后续违约金之结论，故本院对被告月亮湾公司关于其在实际交房后不应承担违约责任的抗辩，不予采信。被告月亮湾应根据《商品房买卖合同》约定的日万分之0.5标准，向原告金国根、姚明梅支付自2015年9月3日至2017年2月9日期间（计526天）的逾期交房违约金，经本院计算，被告月亮湾公司应向原告金国根、姚明梅支付逾期交房违约金总额为16744.47元（实际已付房款636672元*0.00005*526天）。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告吴江月亮湾房产有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告金国根、姚明梅自2015年9月3日至2017年2月9日期间的逾期交房违约金16744.47元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）二、驳回原告金国根、姚明梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取370元，由原告金国根、姚明梅负担205元，由被告吴江月亮湾房产有限公司负担165元，被告负担部分于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告金国根、姚明梅预交的诉讼费用165元本院于本判决生效之日起十五日退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇二〇年一月三日书记员 肖晨纯附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。