新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2019）新4322民初1102号   原告：李文斌，男，1955年10月出生，汉族，住富蕴县。原告：姚淑云，女，1956年8月出生，汉族，住富蕴县。共同委托诉讼代理人：李旭昶，新疆蕴发律师事务所律师。被告：富蕴县库额尔齐斯镇人民政府。住所地：富蕴县赛尔江东路团结北路9号。法定代表人：达吾勒·赛麦提，职务：镇长。委托诉讼代理人：马筱华，新疆法爱律师事务所律师。被告：富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司。住所地：富蕴县赛尔江西路57-1-147号。法定代表人：唐道合，职务：董事长。被告：张忠，男，1978年10月出生，汉族，住富蕴县。委托诉讼代理人：刘万根，富蕴县库额尔齐斯镇法律服务所法律工作者。原告李文斌、姚淑云与被告富蕴县库额尔齐斯镇人民政府（以下简称库镇政府）、富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鑫公司）、张忠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李文斌及委托诉讼代理人李旭昶，被告富蕴县库额尔齐斯镇人民政府委托诉讼代理人马筱华、张忠委托诉讼代理人刘万根、证人严清武到庭参加诉讼，原告姚淑云、被告富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文斌、姚淑云向本院提出诉讼请求：1.要求被告办理房屋不动产手续，并承担所有费用；2.要求被告承担总房价10%的违约金547468元；3.要求被告支付房屋差价120680元；4.要求被告支付房屋租金55000元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月12日，原告李文斌与被告库镇政府签订《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定房屋拆迁后置换给原告563平方米商用房和373.24平方米砖混宅房；2016年3月31日交房，如有违约按照征收补偿总额的10%向对方支付违约金。2016年3月31日，被告库镇政府未交房，应承担违约责任。2017年5月19日，原告李文斌、姚淑云与被告库镇政府、张忠签订了《房屋置换补充协议》，约定被告张忠以1157044元回购置换给原告的373.24平方米砖混住宅；在佳惠综合楼二楼置换商用房总面积563平方米给原告并在十日内办理产权手续，如违约或不履行以上条款，违约方应向对方每日支付500元的违约金。被告张忠回购完住宅后，未履行商品房置换协议。2017年12月12日，原告李文斌、姚淑云与被告库镇政府、张忠签订《房屋置换变更补充协议》，约定被告张忠将租赁给中国邮政储蓄银行的一楼约20平米的房屋和二楼385.94平米的房屋置换给二原告；从2018年2月1日起由被告张忠向二原告支付租赁费，剩余157.06平米由被告张忠以7000元/平方米的价格回购，办理不动产证时间调整到2018年7月15日之前，所需费用由被告张忠承担。协议签订后，被告张忠未按期支付回购款造成违约，置换房屋的租赁费有55000元未给付，2018年7月15日前未办理不动产证。2019年8月16日，经富蕴县住建局测绘，被告张忠置换给二原告405.94平方米的房屋实际面积为388.7平方米，与协议约定相差17.24平方米，二原告多次找到被告张忠解决此事，却以各种理由推诿。被告富蕴县库额尔齐斯镇人民政府辩称，库镇政府非本案主体，应驳回对库镇政府的诉请，不承担本案诉讼费。被告张忠辩称：原告房屋产权手续应由鑫鑫公司协助办理，具体由政府相关部门办理，与被告张忠无关；关于违约金诉求，涉及违约金合同的主体不是被告张忠；关于房屋置换面积差额，被告张忠已用每平方米7000元的价格进行回购，并分三次支付完毕，对于房屋面积实际测绘差的17.24平方米，被告张忠与二原告进行过协商，二原告已经口头放弃；关于房屋租金55000元，被告张忠已支付45000元，二原告已表示对剩余10000元放弃。所以，应驳回二原告对被告张忠的诉讼请求。被告富蕴县鑫鑫房地产开发有限责任公司经传票合法传唤未到庭进行答辩，也未提供答辩状，在举证期限内未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:原告提供证据《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、库镇政府开具的证明，证明：2012年12月12日，原告李文斌与被告库镇政府签订《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定李文斌2013年3月30日腾空房屋，库镇政府2016年3月31日交房，违约人向另一方支付征收补偿总额10%的违约金。2013年1月8日，李文斌、姚淑云将房屋产权证、土地使用证交付给库镇政府，房屋交付完毕，原告无违约行为，库镇政府未在2016年3月31日交房，应支付违约金。被告库镇政府质证意见：真实性、合法性认可，关联性不认可，该合同主体在补充协议中已发生变更，原告不能以之前的协议内容要求可真承担违约责任。被告张忠质证意见：真实性、合法性认可，证明目的不予认可，不是与我方签订的合同，我们不承担违约责任。本院认证意见:被告对证据的真实性、合法性无异议，本院予以认可，对证明目的库镇政府存在违约行为本院予以认可。原告提供证据《房屋置换变更补充协议说明书》、公证书，证明：2017年5月19日，原告李文斌、姚淑云与被告库镇政府、张忠签订《房屋置换变更补充协议说明书》，该协议是在原协议的基础上补充的，原协议仍然有效。被告库镇政府质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，交付主体已发生变更，应为被告张忠。被告张忠质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，也不同意被告库镇政府的答辩理由，该证据证明房屋由张忠回购，我们已按协议履行了义务。本院认证意见：对证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可，证明目的该协议对原协议未做变更部分仍然有效，本院予以认可。原告提供证据《房屋置换调整补充协议书》，证明：被告张忠回购房屋价款的数额，该协议是第一、第二份合同的顺延。被告库镇政府质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，这是对前两份协议变更的说明内容，承担主体仍应是被告张忠，该协议也已确认之前的两份协议仍然有效，但在协议内容有冲突时，应遵循新的协议规定。被告张忠质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，该协议是对房屋面积的变更，被告以履行合同义务，原告要求补差价，经双方多次沟通，原告已口头表示放弃，虽没有书面签订合同，但有证人证明。本院认证意见：对证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可，证明目的该协议对原协议未做变更部分仍然有效，本院予以认可。原告提供证据证明一份，证明：原告在本案的诉讼中，将鑫鑫公司列为被告，是因为被告鑫鑫公司认可、承认上述协议。被告库镇政府质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，对被告鑫鑫公司的主体身份予以认可。被告张忠质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，对鑫鑫公司不发表意见，与被告张忠无关。本院认证意见：对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的本院予以认可。原告提供证据证明一份，证明：要求三被告承担办证的费用符合法律规定。被告库镇政府质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，主张与库镇政府无关。被告张忠质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，不能作为证据使用，不符合法律规定。本院认证意见：被告对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，无相关证据相互佐证，本院不予认可。原告提供证据《房屋实际测绘面积》，证明：被告张忠交付商品房面积差17.24平方米。被告库镇政府质证意见：真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。被告张忠质证意见：真实性、合法性无异议，证明目的不认可，面积差额真实存在，双方经过协商，原告已放弃该差额，只是没有签订书面协议。本院认证意见：被告张忠对证据的真实性、合法性无异议，承认面积差额真实存在，本院对该证据真实性、合法性及证明目的认可。原告提供证据《房屋租赁合同》，证明：被告张忠已将房屋租给其他人，应向原告支付租金55000元。被告库镇政府质证意见：该证据真实性无法确认，关联性不予认可，与库镇政府无关。被告张忠质证意见：对真实性无异议，对证明目的不予认可，被告张忠已支付45000元租金，剩余10000元与原告协商，原告已明确表示放弃。本院认证意见：被告张忠对证据的真实性无异议，对证明目的不认可，本院对该证据真实性认可，对证明目的与相关证据进行佐证后认定。原告提供证据判决书两份，证明：要求被告支付违约金是合法的。被告库镇政府质证意见：真实性不能确认，关联性不认可，证据判决书中违约金承担主体是被告鑫鑫公司，如本案判决违约金主体，可参照该判决书进行判决。被告张忠质证意见：真实性认可，证明目的不认可。本院认证意见：与本案无关联性，该证据本院不予采纳。原告提供证据《房屋产权登记证》，证明：被告有能力按时交付房屋，却未按时交付，造成违约。被告库镇政府质证意见：对真实性、合法性、关联性均不认可，经过补充协议变更后，协议主体是被告张忠，库镇政府不承担违约责任。被告张忠质证意见：对证据真实性、关联性及证明目的不认可。本院认证意见：本院对该证据真实性、合法性及证明目的认可。被告库镇政府未向本院提供证据。被告张忠提供证据收据两张、上士酒店开具的账单，证明：被告张忠已支付45000元租金，并为原告支付25503元住宿费，对该住宿费张忠保留对原告的诉讼权利。原告质证意见：真实性认可，证明目的不认可。收据注明45000元为办证费用，不是租金；对于该账单，原告是因没有地方住，镇政府要求张忠给原告安排住所。被告库镇政府质证意见：真实性、合法性、关联性认可，已经支付给原告的费用应当予以扣除。本院认证意见：对真实性、合法性、关联性认可，对证明目的经相关证据进行佐证后认定。被告张忠提供证据严清武证人证言，证明：原告放弃对被告张忠违约金、商品房面积差额主张，租金已支付完毕。原告质证意见：证人证言真实性不认可，证人与被告张忠有合伙人关系，且无其他证据相互印证，证人提到的与原告的口头协议，没有书面证据佐证。被告库镇政府质证意见：证人与被告张忠是合伙关系，与本案存在利害关系，证人证言不能作为本案的证据。本院认证意见：因无其他证据相互佐证，对真实性、合法性、关联性及证明目的不认可。根据当事人的陈述及对证据的分析与认定，本案事实是:2012年12月12日，原告李文斌与被告库镇政府签订《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，约定房屋拆迁后置换给原告563平方米商用房和373.24平方米砖混宅房；被告库镇政府承担原告办证产生的各种税费；2013年3月30日，原告腾空征收房屋；2016年3月31日，被告库镇政府向原告交房；如有违约按照征收补偿总额的10%向对方支付违约金；房屋征收补总费用为376639.9元。2013年1月8日，原告李文斌、姚淑云向被告库镇政府移交房屋产权证、土地使用证，征收房屋腾空。2016年3月31日，被告库镇政府未交房。2017年5月19日，原告李文斌、姚淑云与被告库镇政府、张忠签订了《房屋置换补充协议》，约定被告张忠以1157044元回购置换给原告的373.24平方米砖混住宅；在佳惠综合楼二楼置换563平方米商用房给原告，并在十日内办理产权手续；如违约或不履行以上条款，违约方应向对方每日支付500元的违约金；被告张忠承担原告办证所需税、费。被告张忠回购完住宅后，未履行商品房置换协议。2017年12月12日，原告李文斌、姚淑云与被告库镇政府、张忠签订《房屋置换变更补充协议》，约定被告张忠将租赁给中国邮政储蓄银行的一楼约20平米的房屋和二楼385.94平米的房屋置换给二原告，合计405.94平方米；从2018年2月1日起由被告张忠向二原告支付租赁费；剩余157.06平米由被告张忠以7000元/平方米的价格回购；办理不动产证时间调整到2018年7月15日之前，所需费用由被告张忠承担。置换房屋的租金合计55000元。被告张忠向原告预先支付办证费用45000元。2018年7月15日前置换房屋未办理不动产证。经测绘，被告张忠置换给二原告405.94平方米的房屋实际面积为388.7平方米，与协议约定相差17.24平方米。本案争议焦点为：1.二原告要求三被告办理不动产手续，并承担办证手续费是否有法律依据，如有应由谁承担；2.二原告要求三被告承担违约金是否有法律依据，如有应由谁承担；3.二原告要求三被告承担房屋差额面积补偿是否有法律依据，如有应由谁承担；4.二原告要求三被告承担房屋租金是否有法律依据，如有应由谁承担。本院认为,2012年12月12日，原告李文斌与被告库镇政府签订的《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》；2017年5月19日，原告李文斌、姚淑云与被告库镇政府、张忠签订的《房屋置换补充协议》；2017年12月12日，原告李文斌、姚淑云与被告库镇政府、张忠签订的《房屋置换变更补充协议》，均是双方真实意思表示,符合相关法律规定,三份协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告李文斌与被告库镇政府签订的《富蕴县国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中约定，被告库镇政府于2016年3月31日向原告李文斌交房，违约将支付征收补偿总额的10%，房屋征收补总费用为376639.90元。在后续的补充协议中未对该项违约责任进行变更，被告库镇政府未按期交房应向原告支付违约金37663.99元。《房屋置换变更补充协议》中约定，被告张忠应向原告李文斌、姚淑云置换总面积405.94平方米商品房，被告张忠实际置换面积为388.70平方米，剩余的17.24平方米二原告要求按照协议回购价每平方米7000元进行回购，本院予以支持。《房屋置换变更补充协议》中约定，被告张忠向二原告支付置换房屋的租金，一楼租金按年支付，租金自2018年2月1日起计算，被告张忠应该支付自2018年2月1日起至2019年1月31日止租金15000元，剩余租金未到履行期限，原告可另行向被告张忠主张；二楼租金按月支付，租金自2018年2月1日起至中国邮政储蓄银行股份有限公司阿勒泰地区分行搬入止，被告张忠与中国邮政储蓄银行股份有限公司阿勒泰地区分行签订《房屋租赁合同》，中国邮政储蓄银行股份有限公司阿勒泰地区分行2018年5月1日搬入二层，被告张忠应支付自2018年2月1日起至2018年4月30日止租金25000元，租金合计40000元本院予以支持。对于原告诉请被告办理不动产手续，并承担办证手续费,本院认为,协议约定被告张忠提供办理证件所需相关手续，由原告或原告委托他人办理房产证，被告张忠负责相关办证费用，所以原告要求被告办理房产证的诉求不符合合同约定，但被告张忠应按照合同约定协助二原告办理房屋产权手续，并承担相关办证费用，已支付的45000元予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告张忠于本判决生效后十五日内协助原告李文斌、姚淑云办理房屋产权手续并承担办证费用（已支付45000元办证费用）；二、被告富蕴县库额尔齐斯镇人民政府于本判决生效后十五日内一次性支付原告李文斌、姚淑云违约金37663.99元；三、被告张忠于本判决生效后十五日内一次性支付原告李文斌、姚淑云商品房回购款120680元；四、被告张忠于本判决生效后十五日内一次性支付原告李文斌、姚淑云租金40000元。五、驳回原告李文斌、姚淑云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11032元，减半收取计5516元，由原告李文斌、姚淑云负担4003.08元，被告富蕴县库额尔齐斯镇人民政府负担287.29元，被告张忠负担1225.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。   审  判  员   褚   万   新   二 ○ 二 ○ 年 一 月 十 五 日 书  记  员   阿勒停阿依·努尔兰