江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初1540号 原告：镇江市京润房地产开发有限公司，住所地镇江市东吴路73号。 法定代表人：王志祥，该公司经理。 委托诉讼代理人：**义，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王春梅，江苏江成律师事务所律师。 被告：陈裕宾，男，1964年8月26日出生，苗族，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：徐胜，江苏金银河律师事务所律师。 原告镇江市京润房地产开发有限公司（以下简称“京润公司”）与被告陈裕兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告京润公司的法定代表人王志祥及委托诉讼代理人**义、王春梅、被告陈裕兵及委托诉讼代理人徐胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京润公司向本院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁协议，原告收回本市大西路55号5号楼、6号楼二楼及地下室西边300平方米的出租房屋；2.被告依约给付房租1020833元；3.被告承担违约金50000元及迟延交付租金的违约金238680.55元（按年利率24%计算至2019年3月28日）。事实和理由：2014年12月19日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定由原告将镇江市大西路55号-5号门面房、6号门面房的楼上以及地下室西边出租给被告使用，租期自2015年3月8日至2020年3月8日，年租金30万元。因该协议将租期写错，且被告要求三个月的装潢时间，故双方于2015年2月8日重新签订房屋租赁协议一份并对租期进行了修改，改为自2015年5月8日至2021年5月8日。因被告租赁房屋是用于开公司，刘某是公司股东，故原告将本案所涉租赁房屋的钥匙交给了刘某。被告从合同约定时间承租至今已有四年，但仅由刘某给付房租15万元。原告为减少损失，在2018年9月30日将双方约定租赁的地下室出租给案外人，年租金为2万元。如被告认为其没有接收房屋应及时向原告主张或要求解除合同，但被告未举证证明其提出过该主张。根据合同相对性原则，合同只能约束签订合同的双方，被告签订了租赁合同应当知晓并承担合同签订的后果，刘某与被告同为公司股东，因此其代被告领钥匙并交房租都是合情合理的，不能由此认定应由刘某承担支付租金的义务，该租赁合同的权利义务只发生在原、被告之间。 被告陈裕兵辩称，请求驳回原告的起诉。理由为：1.被告并非实际履行合同的当事方。被告与案外人刘某在2014年底、2015年初为了准备成立镇江市利来福商贸有限公司租赁了本案所涉房屋，当时由被告代表公司签字，但在合同签订几天后，由于被告与原告的法定代表人王志祥及刘某发生矛盾，他们不让被告进入公司进行经营，还殴打被告，在公司开业之前就将被告赶走，之后原告就将钥匙交给了刘某，刘某实际经营公司并交纳租金及水电费等。原告未将租赁房屋交付给被告，也未向被告主张过租金。因此本案合同的实际履行方应当是刘某或是镇江市利来福商贸有限公司。原告认为被告在租赁合同上签字的行为系个人行为而非职务行为，即被告签订租赁合同的行为与镇江市利来福商贸有限公司无关，也与公司的股东刘某无关。涉案房屋的钥匙由王志祥亲手交付给了实际承租人刘某，被告并未指示王志祥将房屋交付给刘某，被告与刘某就涉案房屋也无任何协议，故涉案合同未实际履行。2.本案所涉租赁合同的乙方签字方为被告与案外人周永强，被告和周永强是合伙关系，双方应当是必要的共同被告，原告仅起诉被告应视为放弃另一被告周永强应当承担的责任。3.原告无权主张2016年3月27日之前的房租，因为该部分房租已过诉讼时效。4.原告计算的违约金及利息损失没有依据且数额过高。5.地下室300平方米原告也已违约租赁给了案外人。 被告陈裕兵申请刘某作为证人出庭作证，证人刘某出庭陈述：原告法定代表人王志祥原系刘某的老板。刘某与被告欲合伙开酒行，并想要承租原告的房屋，因原告对刘某不认可，故原告提出要让被告签租房协议。2014年签第一份合同的时候王志祥就在本案所涉租赁房屋里将所有的钥匙交给刘某，刘某就把钥匙给了装修公司，装修花了70多万，都是刘某付的钱，到2015年5月8日左右差不多就装修好了，开始做酒生意。镇江市利来福商贸有限公司是在装修后成立的，股东是刘某和被告两个人，股份占比是60%和40%，但是被告也没有给刘某钱。在2015年5月开公司之前，王志祥与被告产生矛盾，刘某也就和被告有了矛盾，被告就离开镇江，公司一直都是由刘某一人经营，被告也没有因为公司经营的事情来过镇江。在开公司之前刘某向原告支付过房租15万元，之后就未交过房租，王志祥和他老婆每年都来找刘某要房租，刘某没有钱所以没有付房租，但是房租应该是刘某支付。租赁房屋的水电费和物业费都是刘某交纳的。当时刘某和王志祥口头说好地上房屋年租金20万元，地下室年租金10万元，但地下室用了一年多刘某就将钥匙还给王志祥，现在原告已将地下室租给美容美发店。因为经营不下去，刘某已经将镇江市利来福商贸有限公司注销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：镇江市大西路55号京润国际花园1幢105室及106室的房屋登记在原告名下。2014年12月19日，原告的法定代表人王志祥代表原告与被告签订《租赁协议》一份，约定原告将镇江市大西路55号-5号门面房、6号门面房的楼上共约400平方米以及地下室西边一块约300平方米（作为仓库）出租给被告，租赁期限自2015年3月8日至2020年3月8日，年租金30万元，每年分两次交付，每半年提前一个月一次性付清，如被告不能按期交付租金，须按每日千分之三支付滞纳金，同时原告有权解除本合同，并收回房屋。 2015年2月8日，王志祥代表原告与被告及案外人周永强再次签订《租赁协议》一份，合同中除对租赁期限进行更改外，与此前签订的《租赁协议》内容一致，租赁期限改为自2015年5月8日至2021年5月8日。原告将租赁房屋的钥匙交给了案外人刘某。刘某系镇江市利来福商贸有限公司的法定代表人，该公司的工商登记住所地为镇江市门面房，成立日期为2015年5月6日，注销日期为2019年1月7日。刘某仅向原告支付了15万元的房租，被告未支付过房租。原告已将租赁协议中约定的地下室出租给案外人使用。 本院认为，原告京润公司与被告陈裕兵签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反有关强制性、禁止性法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告称合同权利义务只发生在原、被告之间，但原告未将租赁房屋的钥匙交付给被告，而是交给了案外人刘某，本案所涉的租赁合同未在原、被告之间实际履行。原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告镇江市京润房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费60450元，保全费5000元，合计65450元，由原告镇江市京润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  仲亚励 人民陪审员  刘小春 人民陪审员  关小军 二〇二〇年一月六日 书 记 员  徐 行 （附：上诉须知、法律条文） 附实体法法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。