江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终390号上诉人（原审原告）：徐庆红。委托诉讼代理人：金建中，浙江沁地律师事务所律师。委托诉讼代理人：金明宇，浙江沁地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟市永力不锈钢制品有限公司，统一社会信用代码91320581677605001Q，住所地江苏省常熟市尚湖镇大河村。法定代表人：范云峰，执行董事。委托诉讼代理人：邓克，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州卡迪亚铝业有限公司，统一社会信用代码913205817990871771，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘工业集中区西区（翁家庄）。法定代表人：吴志强，董事长。委托诉讼代理人：**敏，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡建，上海深度律师事务所律师。上诉人徐庆红因与被上诉人常熟市永力不锈钢制品有限公司（以下简称永力公司）、苏州卡迪亚铝业有限公司（以下简称卡迪亚公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初5855号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐庆红上诉请求：二审法院撤销一审裁定并依法裁定指令继续审理。事实和理由：一、徐庆红通过司法拍卖程序取得涉案不动产的所有权，系涉案不动产的合法物权人。永力公司、卡迪亚公司持续无权占有涉案不动产，侵害了徐庆红的物权。徐庆红提起民事诉讼要求永力公司、卡迪亚公司停止侵害、排除妨害，有明确的实体法律依据，一审裁定认定本案不属于民事案件受理范围，违反法律规定，明显错误。二、本案系徐庆红因物权被侵害提起的物权保护纠纷诉讼，属于民事案件受理范围。三、永力公司与涉案不动产原物权人苏州联谊不锈钢制造有限公司（以下简称联谊公司）签订的租赁合同书属于恶意串通损害抵押权人及其他债权人利益的合同，当属无效。即使该合同有效，也属于以租抵债的一般债权债务合同，不适用买卖不破租赁原则。同时，涉案不动产属于抵押在先、租赁在后，因此该份合同对徐庆红不具有约束力。永力公司与卡迪亚公司的租赁属于转租，在原租赁合同无效的情况下，不能对抗徐庆红的物权，属于无权占有。以上事由涉及民事法律行为的效力以及民事主体的实体权利义务问题，应当通过民事诉讼程序进行实体审理后方能裁判。四、根据审执分离原则，人民法院在执行阶段对实体权利仅做形式审查，采用的是公示公信的权利外观主义判断标准。本案主要争议焦点涉及民事法律行为的效力以及实体权利义务问题，均为实体问题，只有通过诉讼途径才能解决。五、全国各地对于类似争议予以实体审理并依法裁判，一审法院裁定明显错误。永力公司辩称：一、永力公司占有使用涉案房屋的依据是基于2015年12月25日永力公司与卡迪亚公司订立的租赁合同，该租赁行为发生在2015年12月25日，约定的租赁期限至2016年1与1日起至2020年12月30日止，永力公司占有使用涉案房屋有明确的合同依据。二、在徐庆红通过拍卖方式取得涉案房屋产权前，卡迪亚公司已经向联谊公司承租了厂房，并将相应厂房转租给永力公司五年。徐庆红在通过司法拍卖获得涉案房屋产权之后，应当继续履行该房屋在出卖时客观存续的租赁关系。三、涉案房屋在法院进行司法拍卖时已明确告知所有参拍人，该房屋存在租赁关系，承租人为卡迪亚公司，租赁期为20年，次承租人为永力公司，租期为5年。徐庆红作为竞买人在参拍时对于房屋存在的租赁关系是明知的。在徐庆红至法院交付竞买款前，执行法官再次向其重申了上述存续租赁以及相关租金已经付清的事实，徐庆红明确表示无异议。综上，徐庆红的上诉主张不能成立，请求驳回上诉。卡迪亚公司辩称：一、本案与（2017）苏0581民初9579号案件是相同案件，存在重复诉讼。二、徐庆红对于涉案房屋土地在拍卖前的情况是完全知悉的，并不存在重大瑕疵，法院也不存在对于拍卖标的的信息的隐瞒，竞拍成功以后，执行法官和徐庆红做过相关笔录，明确告知上面存在租赁关系，且租金已经支付完毕的事实。徐庆红表示无异议且明确表示自行交接涉案房产。三、服从一审裁定。徐庆红向一审法院起诉请求：1、判令永力公司、卡迪亚公司立即停止占有常熟市尚湖镇冶塘人民北路19号1幢、2幢、3幢、4幢房屋和土地，并立即搬离。2、请求判令永力公司、卡迪亚公司支付自2017年8月15日起至实际搬离之日期间的房屋占有使用费（使用费按每年人民币300万元计算，暂计算至2019年4月22日为人民币5054794.50元，实际要求计算至永力公司、卡迪亚公司实际搬离之日）；3、请求判令本案诉讼费由永力公司、卡迪亚公司承担。一审法院经审理认定如下事实：联谊公司分别于2006年9月21日通过国有土地使用权出让方式取得位于33333平方米国有土地的使用权，于2009年3月18日通过流转方式取得位于8329平方米集体土地的使用权。上述土地均于2015年6月抵押给江苏常熟农村商业银行股份有限公司尚湖支行（以下简称农商银行），抵押期限自2015年6月25日至2017年6月24日。联谊公司又分别于2009年6月25日登记成为位于房屋所有权人，于2011年12月2日登记成为位于房屋所有权人。上述房屋3、4幢均于2015年6月抵押给农商银行，债权履行期限自2015年6月25日至2017年6月24日。上述房屋1、2幢均于2015年8月抵押给农商银行，债权履行期限自2015年8月5日至2017年8月4日。上述房屋土地以下简称为涉案房地产。后因联谊公司未能履行相应债务，农商银行向本院申请执行抵押财产。一审法院后于2017年6月就涉案房地产进行了公开拍卖。竞买公告中特别提醒：竞买前请仔细阅读《拍卖标的调查情况表》，标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。请竞买人必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况。慎重决定竞买行为，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。竞买须知中再次对上述事项进行了提醒。标的物介绍中的《标的调查情况表》有关标的物现状在租赁情况一栏载明：承租人为卡迪亚公司，租期20年，自2015年7月1日至2035年6月30日止。次承租人为永力公司，租期5年，自2016年1月1日至2020年12月30日止，详见附件租赁合同。在司法拍卖公告的附件中列明的一份租赁合同系联谊公司与卡迪亚公司于2015年7月1日签订的《租赁合同书》。该合同约定由联谊公司将其公司位于内的土地厂房及相关设施出租给卡迪亚公司，厂房面积合计约20000平方米，租期20年，自2015年7月1日至2035年6月30日，租金每年为188.70万元，每五年按市场价变动重新协商。第一个五年的租金为943.50万元，因卡迪亚公司对联谊公司的借款债权已到期，故双方同意上述五年租金直接在债权中抵扣。在司法拍卖公告的附件中列明的另一份租赁合同系卡迪亚公司与永力公司于2015年12月25日签订的《租赁合同书》。该合同约定由卡迪亚公司将位于内的土地厂房及相关设施出租给永力公司，厂房面积合计约20000平方米，租期5年，自2016年1月1日至2020年12月30日，租金每年为300万元，永力公司先预付租金200万元。2015年12月28日、2016年1月11日、2016年7月4日，永力公司通过网银转账向卡迪亚公司分别支付了100万元、100万元、576375元，转账时，用途载明“租金”。2017年6月23日，徐庆红通过淘宝网司法拍卖渠道，在一审法院公开竞拍涉案房地产时，以3165万元的价格拍得涉案房地产权利。2017年7月3日，一审法院出具了《司法网拍成交确认书》。2017年8月14日，涉案房地产权利登记至徐庆红名下。上述事实有民事判决书、租赁合同书、司法竞买公告、竞买须知、拍卖成交确认书等证据材料在卷佐证。一审法院认为，本案系租赁权涤除纠纷。根据相关法律规定，租赁权涤除应当由执行程序和执行裁判程序处理，不属于民事案件的受理范围。司法拍卖系司法行为，买受人在买受后对租赁权涤除的争议可通过执行监督程序予以救济。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回徐庆红的起诉。二审中，双方均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院经审查认为，本案徐庆红起诉的实质是对于司法拍卖时是否应对涉案房屋、土地上的租赁权进行涤除的问题，属于执行程序和执行裁判程序处理的范畴，不属于民事案件受理范围，一审法院据此裁定驳回徐庆红的诉讼请求并无不当。综上所述，徐庆红的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  陈 斌审 判 员  孙楚楚审 判 员  郭 锐二〇二〇年一月二十日法官助理  徐馨岚书 记 员  徐 韬