江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0585民初1550号 原告（反诉被告）：赵龙飞，男，1991年8月2日出生，汉族，住河南省杞县。 原告（反诉被告）：赵平心，男，1971年11月18日出生，汉族，住河南省杞县。 原告（反诉被告）：马丙梅，女，1968年11月17日出生，汉族，住河南省杞县。 原告（反诉被告）：张贵男，女，1990年8月25日生，汉族，住河南省杞县。 委托诉讼代理人：赵平心，代理赵龙飞、马丙梅、张贵男。 被告（反诉原告）：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼）,统一社会信用代码9132058574731450XK。 法定代表人：沈秀龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。 原告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男与被告太仓顺龙房地产开发有限公司(以下简称顺龙公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理。审理中，被告顺龙公司提起反诉，本院依法受理并合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵平心，即赵龙飞、马丙梅、张贵男的委托诉讼代理人，被告顺龙公司的委托诉讼代理人顾志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因被告迟延交房的违约金共45212元；2、判令被告支付原告因被告逾期办理不动产权证书的违约金共122682元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月23日，四原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于太仓市134.52平方米的房屋以127万元的价格卖给四原告。合同第十一条第一项约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，但出卖人实际于2017年12月25日才将上述房屋交付于四原告，逾期了178天。按照合同的第十二条第2项买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。因此，依合同约定，被告理应按日支付四原告因逾期178天交房的违约金共45212元。合同的第二十条第2项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内办理权属证书和土地使用证的，且买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起到实际完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。按合同约定，被告理应在2017年9月28日前办理好不动产权登记，但被告于2019年1月24日才完成上述买卖房屋不动产权登记，与合同约定的时间逾期了483天。被告理应依法支付上述四原告因逾期483天完成不动产登记的违约金共122682元。以上款项合计167894元。 被告顺龙公司辩称：原告无权向被告主张迟延交房的违约金和办理不动产权证的违约金。理由如下：根据法律的规定，有先后履行顺序的，在先一方不履行义务的，在后一方可以不履行义务。原告应当首先向被告支付购房款，被告办理交房手续及不动产权证手续在后。原告逾期支付购房款，直至2018年2月2日才支付完毕购房款。而被告在该日之前已经将房屋交付给了原告并办理了相应的产证。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条约定，双方明确约定了买受人未支付完毕购房款之前，出卖人有权不交付房屋，因此本案被告交付房屋以及办理权证没有违约，原告无权向被告提出支付违约金的请求。 反诉原告顺龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令四反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金312039元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年11月23日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定由反诉被告向反诉原告购买景秀江南二期11幢806室商品房，总价款127万元，付款期限为2016年11月22日前支付381000元，余款应当于2016年12月30日前向贷款机构申请贷款支付。合同第八条逾期付款违约责任约定，逾期超过60日反诉原告有权解除合同，反诉原告不解除合同的，反诉被告按日计算向反诉原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同附件十一《补充协议》第三条第5项明确约定，反诉被告逾期付款达到并超过反诉原告有权解除合同的期限后，若反诉原告选择不解除合同的，合同继续履行，反诉被告应当自反诉原告有权解除合同之日向反诉原告支付逾期应付款日千分之一的违约金直至实际全款付清之日止，反诉原告有权解除合同前反诉被告应承担的逾期付款违约金仍按照合同正文约定执行。上述合同签订后，反诉被告没有按约付款，仅按约支付了首期381000元，余款889000元直至2018年2月2日才支付。按约反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金312039元。虽然反诉被告逾期付款已构成重大违约，但是反诉原告考虑反诉被告的利益，不仅没有解除合同，反而积极于反诉被告支付余款前为反诉被告办理了交房和办证手续。反诉被告未能按约支付购房款的原因是反诉被告存在征信问题，是其自身原因导致的。相反，反诉原告还积极多次与反诉被告沟通，并帮助反诉被告解决了银行征信问题，最终取得了贷款。现按照合同以及补充协议相关约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金，故依法提起反诉。 反诉被告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男辩称：反诉原告买房前就讲明可能有征信问题，反诉被告说没事的，可以帮忙搞定，最终拖了一年才给搞定。期间反诉被告打过很多电话，称不行就退钱，解约也行，但是反诉原告说给办贷款，帮忙搞定，还到反诉被告老家把贷款还掉以解决反诉被告的征信问题。反诉原告不退房款，一直想拿这个钱放银行出利息。反诉被告购买的房子被法院查封，反诉原告也不告知反诉被告，是欺诈。不是反诉被告违约，不应赔付反诉原告违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男购买被告顺龙公司开发的顺龙·景秀江南二期11号楼806号商品房，建筑面积为134.6平方米,总金额127万元。第七条约定付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2016年11月22日前支付首期房价款381000元，余款应当于2016年12月30日前向贷款机构申请贷款支付，并提供完整的贷款资料。第八条逾期付款违约责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条约定：“1.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。3.因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任……”。 该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条约定：“买受人是贷款的同意遵守以下约定：1.买受人须在合同约定的期限内办妥有关贷款一切手续并保证贷款于合同约定时间内到达出卖人账户，由此产生的费用由买受人承担，否则视为逾期付款。因出卖人以外的原因，买受人办理贷款进度延迟而导致买受人无法按照本合同的约定按期支付房款的，应当视为买受人逾期付款，买受人应向出卖人承担逾期付款违约责任。2.因买受人所申请的贷款金额，银行批准小于申请金额的，买受人应在合同约定的贷款到账时间内将因贷款额度少产生的差额部分房价款支付给出卖人。买受人未能按规定期限办妥贷款或支付价款的，视为买受人逾期付款，买受人应向出卖人承担逾期付款违约责任。3、因买受人原因，银行贷款审批未通过的，买受人应于合同约定的贷款到账时间内以其他方式向出卖人支付房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应向出卖人承担逾期付款违约责任……5.买受人逾期付款达到并超过出卖人有权解除合同的期限后，若出卖人选择不解除合同的，合同继续履行，买受人应当自出卖人有权解除合同之日向出卖人支付逾期应付款日千分之一的违约金直至实际全款付清之日止。出卖人有权解除合同前买受人应承担的逾期付款违约金仍按照合同正文约定执行……”《补充协议》第四条第1项约定，在房屋交接之前，买受人应向出卖人付清合同约定的所有购房款，并缴清经相关政府部门核准的由出卖人代收代缴的有关税费（如有），及结清应付款项并按本合同约定承担违约责任（如有）为前提的。否则即使出卖人已经符合本合同约定交房条件的或超过了本合同约定的交付时间的，出卖人有权拒绝交付房屋，且无须承担因此而产生的任何责任。 2017年12月25日，被告将涉案商品房交付给四原告。原告赵平心曾存在征信问题，征信问题解决之后，四原告于2017年12月29日向中国建设银行太仓分行申请个人住房贷款889000元。2018年2月2日，中国建设银行太仓分行向四原告发放了购房贷款889000元，直接汇入顺龙公司账户。2018年11月15日，原告交纳了涉案商品房的住宅专项维修资金16142.4元。2019年1月2日，涉案商品房首次登记在被告名下。2019年1月19日，被告顺龙公司向原告开具了金额为127万元的购房款发票。涉案商品房的不动产权登记是被告把材料给原告后，原告自己去办理的。2019年1月24日，涉案商品房的不动产权登记至四原告名下。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、住宅使用说明书、不动产权证书、购房款发票、维修资金专用收据、登记费收据、个人贷款支付凭证，被告提供的交易明细，本院调取的不动产登记簿查询记录、不动产登记申请相关资料、住房贷款申请表、审批意见单、个人贷款支付凭证、借款合同，以及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。 关于原告主张的迟延交房违约金，根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第四条第1项约定，在房屋交接之前，买受人应向出卖人付清合同约定的所有购房款，并缴清有关税费，而原告的购房贷款实际于2018年2月2日才发放至被告公司账户，在原告未付清购房款的情况下，被告于2017年12月25日已将涉案商品房交付给原告，提前履行了交房义务。因此，被告并不存在迟延交房的违约行为。原告无权向被告主张迟延交房违约金。对于原告的相应诉请，本院依法予以驳回。 关于原告主张的逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》第二十条第2项约定，涉案商品房于2017年12月25日交付给原告，被告按约应当在交付之日起90日内即2018年3月26日（3月25日为周日，节假日顺延）前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但是被告实际办理涉案房产首次登记的时间是2019年1月2日。而且，在原告于2018年2月2日房贷发放即购房款已经付清之后，被告却于2019年1月19日才向原告开具了金额为127万元的购房款发票，影响原告办证。鉴于后续是由原告自行办证，则逾期办证违约金的计算起止时间应为2018年3月27日至2019年1月19日，共计逾期299天。根据《商品房买卖合同》第二十条第2项约定的违约金计算标准，结合房款金额、逾期天数，经计算，被告应当向原告支付的逾期办证违约金为75946元。对于原告诉请金额中的超出部分，本院不予支持。 关于被告反诉主张的逾期付款违约金，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，原告应当于2016年12月30日前向贷款机构申请贷款支付剩余房款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。同时，根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条约定，贷款未能按合同约定时间到账的，视为逾期付款，因买受人原因，银行贷款审批未通过的，买受人应于合同约定的贷款到账时间内以其他方式向出卖人支付房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应当向出卖人承担逾期付款违约责任。本案中，因原告赵平心自身存在征信问题，导致未能按约定时间发放贷款，构成付款违约。即便被告销售人员答应帮原告解决征信问题，但是双方并未约定帮原告解决征信问题属于被告的合同义务，因此不能改变原告违约的事实，亦不能表明被告明确放弃向原告主张逾期付款违约责任。即便原告曾提出过解除合同、退还房款的要求，但是在原告逾期付款的情况下，合同解除权在被告。根据《补充协议》第三条第5项的约定，结合《商品房买卖合同》第八条的约定，本院认为，逾期付款超过60日的违约金按照日千分之一标准计算，标准过高，而且被告并无证据证明因原告的逾期付款违约行为给其造成的损失的情况。而且根据双方各自的违约情形、过错程度，双方各自应当承担的违约责任计算标准应当基本相当。因此，本院认定原告的逾期付款违约金的计算标准为按照逾期应付款889000元每日万分之二的标准从逾期之日起即2016年12月31日起计算至实际付款之日即2018年2月2日止，逾期天数为399天。经计算，原告应当向被告支付逾期付款违约金为70942.2元。对于被告反诉请求金额中的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告太仓顺龙房地产开发有限公司支付原告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男逾期办证违约金75946元。 二、驳回原告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男的其他诉讼请求。 三、反诉被告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男支付反诉原告太仓顺龙房地产开发有限公司逾期付款违约金70942.2元。 上述一、三项相互抵扣后，由被告太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男逾期办证违约金5003.8元。四原告确认接收该款账户如下：户名赵平心，开户银行中国农业银行上海嘉定区马陆支行，账号62×××76。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3658元，由原告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男负担2003元，由被告太仓顺龙房地产开发有限公司负担1655元。 反诉案件受理费2990元，由反诉原告太仓顺龙房地产开发有限公司负担2310元，由反诉被告赵龙飞、赵平心、马丙梅、张贵男负担680元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杜 青 人民陪审员  顾宝忠 人民陪审员  谢建平 二〇二〇年一月十七日                                                           法官助理  吴守花                                                            书记员  徐瑜洁