山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终5503号上诉人（原审原告）：祝军，男，1989年11月2日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：王飞，山东汇贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：屈庆振，男，1985年8月15日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：尹明波，山东中评和律师事务所律师。上诉人祝军与上诉人屈庆振因房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祝军上诉请求：请求撤销原审判决第一项、第二项，改判屈庆振向祝军支付经济损失18.5万元，并支付违约金3.7万元(不服原审判决数额为4.44万元，其中经济损失为3.7万元，违约金为7400元)。事实和理由：原审判决以涉案停车位的拍卖底价(即变卖价)作为认定祝军经济损失的依据属认定事实错误，应当以评估价作为认定依据。拍卖底价是竞买人竞买拍卖物的基础，是拍卖物的最低保留价，竞买人在确定的底价基础上，运用竞价方式，最终以价高者得的原则确定成交价。拍卖是一种动态行为，拍卖底价是将评估价下调一定比例后确定的起点竞拍价，其仅是拍卖规则的体现，并非是拍卖物的实际价值，也不能代表拍卖物的最终成交价格。而成交价格也会受到多种因素的影响，可能流拍亦或以远高于拍卖底价的价格成交。所以无论是拍卖底价还是成交价均具有不确定性，如以拍卖底价或成交价认定损失数额，必然会在双方当事人之间产生新的利益失衡。而评估价是根据国家有关法令法规，运用科学的计算方法，对所需评估物所作的一种价格评定。评估价与拍卖底价有着严格的区别，评估价是对特定物的一种估价，是一种静态行为，是最接近于当事人经济损失的客观体现，可以直接作为认定评估物价格的依据。综上，原审判决认定事实错误，请二审法院对该判决予以纠正。屈庆振答辩称，对于一审判决的经济损失及违约金屈庆振有异议，同上诉意见。屈庆振上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回祝军的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、祝军在一审诉状中载明，屈庆振与祝军通过中介公司于2018年9月25日签订房屋买卖合同，并在合同中载明祝军对涉案房屋已经做了充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。2、2019年3月15日一份含有冯质奎、祝军、中介公司人员李某(字迹潦草无法辨认)签字的证明载明，冯质奎委托中介把涉诉房产卖给祝军，并标明屈庆振按冯质奎的要求签完最后一次签字后冯质奎与胡元来、屈庆振无任何经济纠纷，胡元来、屈庆振二人与祝军及中介所更无任何关系。3、祝军在一审中提交收据载明已缴纳2018年11月10日--2019年11月10日的涉案两个车位的车位费，祝军在交纳车位费时就应该知晓该车位登记在冯质奎名下。4、一审查明事实：2019年3月15日后，祝军到物业公司欲办理停车位更名手续，获知冯质奎因其他民事纠纷案件，被邹城市人民法院依法查封了包含涉案两个停车位在内的登记在冯质奎名下的5个停车位，故涉案停车位一直在冯质奎的名下，并未随着房产一起更名给屈庆振。根据上述事实可知，涉案房屋买卖合同是由祝军和案外人冯质奎谈判，因冯质奎已将房屋更名给屈庆振，故签字手续是由屈庆振完成，因此，才有2019年3月15日冯质奎、祝军和中介公司人员李某三人签字的证明产生，该证明证实，屈庆振的签字只与涉案房产过户有关，并未提及停车位。按照屈庆振的真实意思表示，商品房买卖合同中只包含涉案房产，不包含两个车位。停车位登记在冯质奎名下，是由冯质奎卖给祝军，而祝军断章取义，掐头去尾，把冯质奎与中介机构撇开，单纯把商品房买卖合同进行诉讼，与事实真相不符，在中介机构办公室签合同时，中介机构有关人员、祝军、冯质奎均在现场，屈庆振当时对车位提出疑义，中介机构有关人员、祝军、冯质奎都说，这是商品房买卖合同与车位无关，车位由冯质奎与祝军已达成协议，但合同上得显示车位。且买卖合同是对方事先起草好的，屈庆振并不知情，只按冯质奎要求签字走人，这一点，屈庆振、祝军和案外人冯质奎以及中介公司都是明知的。5、在一审中祝军并没有提交A-83号地下车位实际购买的相关票据及付款证据，而且原审判决认定该部分经济损失与屈庆振存在因果关系属事实不清，据阿里拍卖网该小区地上车位已拍卖的交易价格5.2万元，地下车位9.6万，屈庆振认为原审判决的经济损失及违约金不应当由本人承担，且数额过高，应由冯质奎对祝军承担相应的违约责任及经济损失，请求法庭查明。在双方签订合同时，冯质奎明确表示将涉案中的A-82、C-11两车位免费赠送给祝军的，双方的合同交易价格并不包括该两个车位的价款。综上，一审法院仅以买卖合同进行认定，应属认定事实不清，请求法院查明事实，依法改判。祝军答辩称，祝军基于对登记在屈庆振名下的涉案房产预告登记证明的信任，并且在房产中介机构的居间下，才与屈庆振签订的房屋买卖合同，该合同中明确约定附属设施包含地上地下两个停车位。另外，在合同履行中，祝军也仅是与屈庆振直接进行交易，所有付款、交付房产和停车位以及开发商处办理更名手续等行为均是祝军与屈庆振直接办理的。因此，双方之间的房屋及停车位买卖合同关系是非常明确的。屈庆振的上诉主张与事实完全不符。祝军在与屈庆振签订房屋买卖合同时与冯质奎是不认识的，在整个房产交易过程中，祝军对于屈庆振与冯质奎之间的关系也是不知情的，只是在2019年3月15日，双方在涉案房产开发商处办理完毕更名手续后，屈庆振提出让祝军对其与冯质奎之间的借款关系作以证明，祝军考虑屈庆振已将房产及停车位交付于了祝军，双方已经履行完毕合同义务，在此情况下，祝军便在屈庆振打印好的证明上签署了姓名。当日下午，祝军到物业公司交纳涉案房产的热力、天然气等配套费用时，才获知购买的两个停车位已被邹城市人民法院查封。该证明并没有否认双方之间的房屋买卖关系，也并未免除在之后因房屋及停车位权属发生争议时屈庆振应承担的违约责任。因此，屈庆振完全歪曲事实，其担心冯质奎现经济困难，下一步可能无法追偿，便转嫁责任，其行为严重违背诚信原则。屈庆振主张该车位系赠送，合同交易价格不包含车位价款的观点不成立，双方签订合同是基于对房产及车位的整体价值考量而确定的成交价格，虽然没有约定车位的具体价款，但不代表车位不具有合同价值。请二审法庭查明事实，依法裁判，以维护交易公平，维护当事人合法权益。祝军向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因不能交付停车位给原告造成的经济损失18.5万元；2、判令被告按照总房价款的千分之三按日向原告支付自2019年3月15日起至实际赔偿车位款期间的违约金；3、由被告承担本案相关诉讼费用。一审法院查明事实：自2017年1月至2017年7月，案外人冯质奎、张勇陆续向被告屈庆振的姑父胡元来借款120万元。冯质奎以涉案房产提供担保，于2017年1月26日将涉案房产的不动产预告登记证交付给胡元来，并由案外人张勇执笔，代其向胡元来书写情况说明一份，载明：“本人冯质奎，因资金周转困难，特经胡元来之手周转20万元（贰拾万元）作应急使用。现将邹城市名鉴金地小区0001幢02单元02-1401号房产，不动产证明第0001751号，押在胡元来处，以使胡元来作担保使用。本人保证：在上述款项未还之前，决不私下转让、挂失等其他用途，否则，本人愿承担一切法律后果。借款人：冯质奎（代)370825197103095855张勇37082619760708681X”。张勇在情况说明上签署其本人名字并代签了冯质奎的签名，同时在该情况说明的下方注明“因冯质奎有事未到场，由张勇代办，一切后果由张勇承担2017.1.26”。此后，根据胡元来的要求，冯质奎协调名鉴房地产开发有限公司将涉案房产的商品房预告登记变更至胡元来指定的被告屈庆振名下。2018年9月25日，被告屈庆振作为出卖方（甲方），与作为买受方（乙方）的原告祝军，在邹城市亿信营销策划有限公司（丙方）的居间下签订房屋买卖合同，合同载明：“甲方自愿出售坐落于济宁市邹城市的房产给予乙方，房屋所有权证（商品房买卖合同）编号：GF-2000-0171；房屋所有权人：屈庆振；房屋建筑面积：180.97平方米；附属设施包含：地上、地下两个车位、空房；甲方保证该房屋权属真实无异议，该房屋无任何权属等纠纷，其房屋共有人或夫妻双方已同意将该房屋出售给乙方，并配合办理相关手续；如发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已经做了充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议；成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为人民币（大写）壹佰伍拾伍万元整（小写）￥1550000.00元；乙方在房屋买卖合同签订当日向甲方支付定金人民币（大写）壹拾万元整（小写）100000.00元整；甲方自本合同签订当日将《房屋所有权证》或《不动产权证书》或《商品房买卖合同》或相关手续交由丙方，用于办理房产交易的后续手续；付款方式：经甲乙双方同意，乙方于2018年10月25日将人民币（大写）壹佰叁拾万元整（小写￥1300000.00元整）（含中介费）交付给甲方，剩余房款人民币（大写）壹拾伍万元整（小写￥150000.00元整），待甲乙双方产权转移过户当日交给甲方；须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合；由于甲、乙任何一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同的规定追究违约责任。若因不可抗力或者政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；违约责任：1、若发生甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、查封等权利限制等情况），由甲方负责解决，影响本合同履行的，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等）；甲方保证该房产无任何形式的抵押纠纷，所有与房子有关的一切开口费、更名费、过户费、维修基金等地上、地下两个车位的换发票等一切费用由甲方负责支付；过户之前该房产产生的一切纠纷由甲方负责承担，并根据市场行情赔偿乙方损失；甲方保证房屋所有手续真实有效；壹佰肆拾万元整（1400000.00）到账后，此手续交于乙方保管；尾款壹拾伍万元整（150000.00）过户当日支付，交房之前的一切与物业有关的费用由甲方支付；如遇不可抗拒的原因导致该房产无法正常过户，该房产继承人有义务配合乙方过户并支付所有费用；如改名成功，乙方签订合同当日，乙方支付尾款壹拾伍万元整（150000.00）”。原、被告分别在合同上签字并捺手印，邹城市亿信营销策划有限公司在合同的丙方栏加盖了其公司居间合同专用章。此后，原告通过银行转账向被告交付款项、向名鉴房地产开发有限公司交纳代为收取的热力配套费、天然气初装费、数字电视初装费等费用折抵房款等方式支付购房款。2018年10月23日，被告将涉案房屋交付给原告，并向其出具收条一份，载明：“今收到购房人祝军身份证号码购房款人民币（大写）壹佰肆拾万元整（小写￥1400000.00）。房屋坐落于名鉴金地1号楼2单元1401室。收款人（卖方）：屈庆振2018年10月23日”。2018年11月10日，被告将编号为C-11、A-82的停车位作为合同约定的车位指认给原告，许诺在办理房产更名手续时一并将该车位进行更名登记。同日，原告向该小区物业公司交纳了涉案房屋的物业费、蓝牙卡、门禁卡的费用以及涉案两个地上、地下停车位的使用费，物业公司向原告出具了收据，收据载明原告交纳的是2018年11月10日-2019年11月10日的地上、地下车位费180元。因涉案房产的商品房预告登记在被告名下，为将预告登记变更至原告名下，被告屈庆振向济宁市仲裁委员会申请仲裁。2019年3月11日，济宁市仲裁委员会作出济仲调字（2019）第271号调解书，该调解书载明：屈庆振与邹城市名鉴房地产开发有限公司同意解除其双方于2017年6月23日签订的《商品房买卖合同》，屈庆振配合办理退房手续；仲裁费用17920元由屈庆振承担。该仲裁费用实际由原告祝军代为支付，被告屈庆振于2019年3月11日向原告出具购房款收条一张，载明：“今收到购房人祝军身份证号码购房款人民币（大写）壹万柒仟玖佰贰拾元整（小写￥17920.）。房屋坐落于名鉴金地1号楼2单元1401室。收款人（卖方）：屈庆振身份证号码：2019年3月11日”，被告在该收条上签名捺手印并在下方注明“仲裁费费用”字样。2019年3月15日，邹城市名鉴房地产开发公司向原告出具购房发票及收款收据两份。购房发票显示：购买方为祝军，地址为名鉴金地1-2-1401室，房地产预收款、名鉴金地小区商品房金额为849292元。收据则显示：收取原告交纳的申请撤销合同手续费4000元，收取原告代收热力配套费5429元、代收天然气初装费3300元及数字电视初装费300元。同日，被告向原告出具房屋转让证明一份，载明：“本人屈庆振，身份证号码：,2019年3月15日在邹城市名鉴金地小区购买住房一套，房号1-2-1401，面积180.97平方米，房屋总价款849292元（大写人民币捌拾肆万玖仟贰佰玖拾贰元）。现自愿转让给祝军，身份证号码：，本人所交邹城市名鉴房地产公司的房款直接转为祝军的购房款。转让中的一切经济责任均由本人承担，邹城市名鉴房地产开发有限公司不负任何法律责任。特此证明。转让人：屈庆振日期：2019.3.15”。同日，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到房款玖万元正（￥90000元）屈庆振2019.3.15”。此后，原告到物业公司欲办理停车位更名手续，获知冯质奎因其他民事纠纷案件被本院执行，经相关案件申请人申请，本院依法查封了包括涉案两个停车位在内的登记在冯质奎名下的5个停车位。因被告不能向原告履行涉案停车位的交付及更名义务，被告亦无法继续使用该车位，遂酿成纠纷，原告诉至法院。另查明，2019年3月15日，冯质奎与原告祝军及房产中介工作人员签署证明一份，载明：“自2017年1月起，冯质奎、张勇陆续从胡元来处借款120万元左右，双方商定，把名鉴金地1-2-1401号房产过户至胡元来指定的屈庆振名下，并享有各种权利。后来由于房价上涨，在冯质奎的哀求下，冯质奎托一中介所把该房产卖给祝军，多余房款又退给冯质奎。时至今日，屈庆振在不动产大厅按冯质奎的要求签完最后一次签字，冯质奎与胡元来、屈庆振无任何经济纠纷，胡元来、屈庆振二人与祝军及中介所更无任何关系。特此证明2019年3月15日”。冯质奎、祝军及房产中介人员均在证明上签名。次日，冯质奎向胡元来出具证明一份，载明：“冯质奎和张勇共同借胡元来资金用于周转，把冯质奎名下金地小区1-2-1401房产过户于胡元来指定的屈庆振名下，该房产作为抵押不含车位2019.3.16”。冯质奎在该证明上签名并捺手印。2019年6月11日，原告从名鉴房地产开发有限公司另行购买了A区83号地下停车位。还查明，案外人冯质奎挂靠邹城市建筑安装总公司承包了名鉴金地小区的部分工程，涉案房屋及包括涉案车位在内的5个停车位系由冯质奎通过工程款抵账而取得。2019年2月27日，本院委托山东产权交易中心对冯质奎名下的5个车位作出的鲁产权询[2019]519号司法询价报告书，载明：“C-11号车位价值为65000元”；鲁产权询[2019]520号司法询价报告书中载明：“A-82号车库价值为120000元”。上述报告的有效期为2019年1月30日至2020年1月29日。冯质奎名下的五个车位已被本院于2019年8月1日挂在阿里拍卖网上公开拍卖，其中地上车位C-11挂出的变卖价为52000元、地下车位A-82挂出的变卖价为96000元，上述两个车位至今无人报名。一审法院认为，原、被告于2018年9月25日签订的房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同载明，涉案房屋附属设施包括地上、地下两个车位，被告在附属设施的“地上、地下两个车位”处捺手印，表明被告对合同所涉及的转让标的物是知悉的，该合同的签订系双方当事人的合意，故被告辩称的原、被告之间的转让行为仅限于房屋并不包括车位的理由，不予采信。原、被告签订的房屋买卖合同中没有写明涉案车位的具体位置及编号，从原告提交的名鉴金地小区物业管理公司向原告出具的收据可以看出，2018年11月10日，原告向物业公司交付了案涉地上车位和地下车位的一年使用费。被告的行为足以使原告确信，原告可以取得A-82地下车位及C-11地上车位的使用权。本案中，原告已经依约向被告支付了购房款，被告应当按照合同约定交付涉案房屋及车位。因涉案车位已被查封及评估，并被挂在阿里拍卖网上公开拍卖，被告已经不能履行涉案地上、地下两个停车位的交付义务，被告的行为构成违约。原、被告在其签订的房屋买卖合同中仅约定了合同项下的房产及附属设施的交易总价款，并没有将房款及地上、地下两个停车位的价款予以区分，但原告向被告交付的款项中包含了地上及地下两个停车位的价款。因涉案的两个停车位被依法查封拍卖，原告已无法正常取得对该两个停车位的使用权，给原告造成了经济损失。一审法院委托山东产权交易中心对包括涉案车位在内的冯质奎名下的5个车位作出的鲁产权询[2019]519、520号司法询价报告书中显示，C-11号车位价值65000元，A-82号车库价值120000元，但本院在阿里拍卖网上挂出的变卖价分别为：地上车位C-11为52000元、地下车位A-82为96000元，且上述两个车位至今无人报名竞买。原告请求参照司法询价报告书的价格要求被告赔偿因不能交付停车位给原告造成的经济损失，显属过高，应以挂在阿里拍卖网上的变卖价确定原告的经济损失即148000元。原、被告在房屋买卖合同中约定了违约金的计算方法，即按照合同总价款3‰/日的标准计算，该约定的违约金明显高于原告的实际损失。被告以约定的违约金过高为由请求予以调整，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》（二）第二十九条第二款的规定，原、被告签订的合同约定的违约金标准过高，综合考虑原告的实际经济损失，兼顾合同的履行情况，根据公平和诚实信用原则，依法将违约金调整为原告所受经济损失的20%即29600元（148000元×20%）。关于被告所主张的转让涉案两个车位是经过原告与冯质奎同意的理由，证据不足，不予采信。被告无权处分冯质奎名下的停车位，被告、胡元来与冯质奎就涉案停车位价款的交付，与本案并非同一法律关系。被告向原告承担赔偿损失等违约责任后，可另行向冯质奎或其他利害关系人主张权利。综上所述，被告将其本人没有处分权的涉案车位作为房屋附属设施转让给原告，但原告未能获得涉案车位的合法使用权，另行购买了车位，给原告造成一定的经济损失，依法应承担赔偿损失、支付违约金的违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》（二）第二十九条第二款的规定，判决：一、被告屈庆振在判决生效后十日内向原告祝军支付经济损失148000元；二、被告屈庆振在判决生效后十日向原告祝军支付违约金29600元（148000×20%元）；三、驳回原告祝军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告屈庆振负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、祝军与屈庆振签订的房屋买卖合同是否包含两车位，对于车位不能交付的责任是否应由屈庆振承担；2、因未交付车位给祝军造成的经济损失如何确认；3、违约金如何认定。关于焦点1，根据祝军与屈庆振签订的房屋买卖合同，第一条房产状况中载明附属设施包含地上、地下两个车位、空房，第二条成交价格载明甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其附属设施的总价款为1550000元，第十四条其他约定事项载明甲方保证该房产无任何形式的抵押纠纷，所有与房子有关的一切开口费、更名费、过户费、维修基金、地上、地下两车位的换发票等一切费有由甲方负责支付。该房屋买卖合同中多处提及地上、地下两个车位，屈庆振主张买卖合同不包含两个车位，与事实不符，不予支持。屈庆振主张案外人冯质奎转让该房产时即不含车位，按照该主张，屈庆振在与祝军签订合同时既然明确知道没有两个车位，那在房屋买卖合同中就不应当载明含地上、地下两车位。屈庆振主张两个车位是冯质奎许诺赠给祝军的，祝军不予认可，屈庆振也未提交冯质奎与祝军关于两个车位的书面协议，房屋买卖合同中对此亦无说明，本院不予采信。屈庆振不能按照房屋买卖合同的约定交付地上、地下两个车位，应当对祝军承担违约责任。关于焦点2，屈庆振未按照合同约定交付车位，应当赔偿祝军的相应经济损失。祝军与屈庆振签订的房屋买卖合同约定的总价款为1550000元，包含两个车位，并未单独约定两个车位的价格；且涉案的两个车位一审法院在网上挂出变卖价分别为52000元和96000元，在一审期间该车位无人报名竞买。根据以上实际情况，一审法院以挂在阿里拍卖网上的变卖价确定祝军的经济损失即148000元，具有合理性，祝军上诉主张应当按照评估价确定其经济损失，本院不予支持。关于焦点3，因祝军与屈庆振在房屋买卖合同中约定的违约金的计算标准明显过高，一审法院根据实际情况酌情进行调整，并无不当。综上所述，上诉人祝军、屈庆振的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4762元，由祝军负担910元，屈庆振负担3852元。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年一月十日书记员  金广洋