安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1125民初6703号 原告(反诉被告）：定远县永益商业管理有限公司，住所地定远县定城镇戚继光大道与泉坞山路交叉口。统一社会信用代码9134112505703579XW。 法定代表人：陈明国，总经理。 委托诉讼代理人：曹雷，安徽天定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳舫，安徽天定律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张学彬，男，1975年8月10日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：陆永，男，1969年3月18日出生，回族，住安徽省定远县。 原告定远县永益商业管理有限公司（以下简称永益公司）诉被告张学彬及房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月9日、2019年12月31日公开开庭进行了审理。被告张学彬在举证期间内提起反诉，经本院审查符合反诉要求，本院依法合并进行了审理。原告（反诉被告）永益公司的委托诉讼代理人靳舫，被告（反诉原告）张学彬及其委托诉讼代理人陆永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永益公司向本院提出诉讼请求：依法判决被告支付原告房屋租金及商管费共计11119元(详见附后清单)，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月25日，原告与被告签订《恒瑞广场商铺租赁合同》，合同约定原告将位于定远县戚继光大道与恒瑞大道交叉口恒瑞广场商业5栋1-7、1-8、1-9、1-36、1-37、1-38号房屋出租给被告使用，租赁期均为3年(自2014年1月1日至2016年12月31日)，首年租金13590元(每月3020元，给予免租期7.5个月)，第二、第三年每年租金12080元(每月3020元，给予免租期8个月)；合同第五条约定承租方应交纳的商业管理服务费以六个月为一期，每期应分别支付755元，合同另约定了双方的权利义务。时至今日，房屋租赁期限早已届满，但被告仍下欠房屋租金及商管费共计11119元，特具状起诉。 被告张学彬辩称，房租不给的原因有：一、恒瑞城以建材招商时说有超市、酒店等，环境设施好，实际环境卫生不行，对经营造成一定影响，且门头宣传广告牌一直没有；二、（租赁）房屋漏水，其板材损坏，造成损失。 反诉原告张学彬诉称，双方签订《恒瑞广场商铺租赁合同》后，反诉人即对商铺进行了装修，但因被反诉人所经营恒瑞广场消防没有过关，商铺漏水严重，造成反诉人损失，并且招商的政策没有兑现，商户配套仓库没有兑现，没有兑现媒体宣传，电梯不能使用，导致反诉人无法上货，也无法经营。永益公司持有的营业执照中没有载明有反诉人经营的项目，招商不符合，导致反诉人办不了营业执照，租赁期间无法正常经营，导致反诉人关门停业并造成巨大经济损失。签订合同时，被反诉人故意隐瞒了其消防没有过关，商铺漏水严重，明知持有的营业执照无经营该项目的权利，仍然与反诉人签订合同，违反了国家合法经营的行政法规规定，导致反诉人合同目的的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，反诉人要求确认双方《恒瑞广场商铺租赁合同》无效并自签订之日起解除，并要求被反诉人赔偿反诉人全部租金、保证金、商管费合计18875元，赔偿反诉人装修费用及漏水等损失50000元。 反诉被告永益公司辩称，一、反诉人所租赁的房屋，已经通过消防、规划、环保等各方面的验收合格，且已经取得相关部门的盖章认可，特别在消防方面已经经过消防验收后予以备案。二、反诉人所租赁的涉案房屋，在合同期限内没有发现漏水现象；对于招商政策，为反诉人的单方称述，且在双方签订的租赁合同中第10.1条明确约定本合同签署表明之前发生的谈判及达成的协议和理解全部失效；对于反诉人所提及的营业执照问题更与事实不符，我公司营业执照中所载明的经验范围为我方的自营项目，与反诉人办理营业执照没有任何关联，反诉人对此认识严重错误。三、本案中双方签订的租赁合同真实有效，系双方当事人的真实合法意思表示，并不存在合同无效或导致合同解除的法律情形，反诉人所主张的反诉请求，没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回反诉人的诉讼请求。 永益公司为支持其本诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各一份，拟证明其诉讼主体适格及身份情况；证据二、商铺租赁合同一份，拟证明原告将涉案房屋出租给被告，被告至今仍欠房屋租金及商管费11119元；证据三、商铺托管授权书及房屋竣工验收证各一份，拟证明原告对涉案房屋享有运营权、出租权等相关权利。 对上述证据，张学彬质证认为，证据一、营业执照与租赁合同不一致；证据二、三、没有意见。 张学彬为支持其答辩意见，向本院提交照片四张，证明建材市场环境卫生较差，电梯不开房不能正常使用。 对上述证据，永益公司质证认为，照片体现不了所处位置，也体现不了照片拍摄的时间，无法证明被告在租赁期间存在所陈述的情况，且环境卫生属物业公司管理我方仅是对商铺进行出租运营与我方没有关联性。 张学彬为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：证据一、商铺托管授权书复印件一份，证明永益公司没有诉讼主体资格；证据二、永益公司营业执照复印件一份，永益公司经营范围与被告经营项目及招商不符，导致原告办不了营业执照，无法正常经营，并且造成原告损失；证据三、商铺漏水照片、视频，证明商铺漏水严重，造成原告损失；证据四、电梯及设施照片、视频，证明商铺所处的电梯不能使用、配套设施未兑现，原告无法正常经营；证据五、原告经营的恒瑞城商铺招商手册、宣传册，证明原告当时承诺的“五大帮扶”“九统一”均未兑现且夸大宣传。另张学彬申请三名证人出庭作证，证人杨某证明，2017年，张学彬将涉水的板材、钉子折价30000多元卖给其；证人汪某证明，2017年，张学彬将受潮的板材、钉子折价20000多元卖给其；证人吕某证明，2017年，张学彬将发霉的板材、折价约12000元卖给其。 对上述证据，永益公司质证认为，证据一、真实性没有异议，但是对其关联性和证明目的不予认可，授权书内容载明我方作为商铺的运营方有权全权处理与商铺相关的一切事宜，权限中也载明我方有代其进行诉讼的权利，足以证明我方的诉讼主体适格；证据二、真实性没有异议，关联性和证明目的不予认可，我方的营业执照的经营范围与反诉人办理的营业执照无关，具体同答辩意见；证据三、四、三性及证明目的均不认可，反诉人所出示的视频及照片无法证明商铺存在漏水的现象，同时基于其拍摄的时间不明，更无法反映反诉人在租赁的合同期限内存在漏水现象，包括其主张的配套设施没有兑现等内容，均无法达到其证明目的；证据五、三性及证明目的均不认可，反诉人所提供的是打印件其内容的真实性无法确认，同时证据来源不明，另结合双方签订合同的10.1条即便在，合同前存在单方称述或双方约定在合同签订之后均已失效。三名证人无法证明房屋在合同期限内存在漏水的现象。 永益公司为支持其反诉答辩意见，向本院提交案房屋工程竣工的验收报告一份、消防备案受理凭证一份，证明涉案房屋已经通过消防等部门验收合格，反诉人陈述的理由不能成立。 张学彬对上述证据质证认为，房屋工程竣工的验收报告真实性有异议，证明目的不认可；消防备案受理凭证真实性请法院核查，证明目的不认可，不能证明该工程消防设施验收合格。 经双方相互质证，本院综合分析、认证如下：永益公司本诉所举的证据一、二、三及反诉中所举房屋工程竣工的验收报告符合证据的“三性”规定，本院予以确认；反诉中所举消防备案受理凭证、不能直接证明涉案房屋通过消防验收，但房屋工程竣工的验收报告中，消防管理部门予以盖章验收。张学彬反诉所举证据一、二、不能达到其证明目的；证据三及本诉所举照片、反映环境电梯设备状况的时间不能确定，且系物业管理方面问题，不能达到其证明目的；证据四及证人证言、不能证明涉案房屋存在漏水及其损失发生时间、损失具体情况等，不能达到其证明目的；证据五、不是双方租赁合同的组成部分，且与租赁合同约定不符。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日,（甲方）永益公司与（乙方）张学彬签订《恒瑞广场商铺租赁合同》（合同编号2013036）,合同约定：“甲方将位于定远县戚继光大道与恒瑞大道交叉口恒瑞广场商业5栋1-7、1-8、1-9、1-36、1-37、1-38号房屋出租给乙方使用”；“租赁期3年，自2014年1月1日至2016年12月31日”；“该商铺的免租期为23.5月”，“租金单价为12元/平米/月，首年租金13590元(每月3020元，给予免租期7.5个月)，第二、第三年每年租金12080元(每月3020元，给予免租期8个月)”；“商业管理服务费六个月为一期，每期计人民币755元（计算标准：0.5元/平米/月）”；“乙方应于租赁期满之日，将该商铺恢复原状后交还甲方”；“本合同体现了双方对该商铺的租赁事实的全部理解和达成的一致意见，本合同的签署表明所有以前发生的有关谈判以及达成的协议和理解全部失效”等。 合同签订后，永益公司按约交付租赁房屋。张学彬已经缴纳租金9060、商管费755，在扣除缴纳的保证金9060元及按时开业优惠2094元后，累欠房屋租赁期内租金、商管费11119元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。永益公司与张学彬签订的《恒瑞广场商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。作为租赁合同的相对方，双方应全面履行合同约定的义务。本案中，永益公司于合同签订后按约交付租赁物给被告使用、收益，但张学彬未能按照约定支付租金、商管费，致使合同目的不能实现，已构成违约，应继续履行合同义务。故对永益公司提出“被告支付原告房屋租金及商管费共计11119元”的诉讼请求，本院予以支持。张学彬提出确认合同无效及赔偿租金、保证金、商管费的反诉请求，本院不予支持；张学彬提出赔偿装修、漏水等损失的反诉请求，其所提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告张学彬支付原告定远县永益商业管理有限公司房屋租金、商管费计11119元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二、驳回反诉原告张学彬的反诉诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 案件本诉受理费78元、反诉受理费933元，计1011元，减半收取505.5元，由被告（反诉原告）张学彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  肖明斌 二〇二〇年一月八日 书记员  单亚南 附：处理本案适用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。