新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵08民终848号 上诉人（原审被告）：韦翔议，男，1994年7月23日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：程莉亚，新疆初维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田晓平，男，1975年5月26日出生，住新疆玛纳斯县。 被上诉人（原审原告）：李月圆，女，1986年10月29日出生，住新疆玛纳斯县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：田晓红（田晓平之妹），女，1978年4月4日，住石河子市。 原审第三人：何志林，男，1971年5月23日出身，住石河子市。 原审第三人：新疆金嘉房地产开发有限公司，住所地新疆石河子市北泉镇北泉路120-5号。 法定代表人：张丽娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈元宁，男，该公司总经理。 上诉人韦翔议因与被上诉人田晓平、李月圆、原审第三人何志林、原审第三人新疆金嘉房地产开发有限公司（以下简称金嘉房产公司）物权保护纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦翔议的委托诉讼代理人程莉亚、被上诉人田晓平及其与被上诉人李月圆的共同委托诉讼代理人田晓红、原审第三人何志林、原审第三人金嘉房产公司的委托诉讼代理人陈元宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦翔议上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人取得了涉案房屋的物权错误。根据庭审查明的事实，被上诉人仅就涉案房屋向登记机构申请了预告登记，且一审中提交的证据不足以证实其缴纳了全部房款，被上诉人并未依法取得涉案房屋的物权。二、涉案房屋至今没有办理产权登记，上诉人因信赖何志林对该房屋享有处分的权利，且在何志林的协助下取得了房屋的钥匙，将房屋装修并入住多年，上诉人是善意取得该房屋的所有权。综上，上诉人的行为并未侵犯被上诉人的权利，上诉人合法取得该房屋的所有权。 田晓平、李月圆辩称，被上诉人是涉案房屋所有权人。上诉人的行为侵犯了被上诉人的物权。上诉人的侵权行为不构成善意取得。上诉人在取得房屋时对房屋的现状是明知的，其行为是恶意行为，明知该房屋已经存在预告登记，也没有向登记部门进行查询，且没有支付相应的对价。上诉人的行为不符合法律规定，明显属于侵权行为。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉。 何志林述称，同意被上诉人的答辩意见。 金嘉房产公司述称，同意被上诉人的答辩意见。 田晓平、李月圆向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决7日内搬出×××团××庭××栋××号房屋，结束侵占行为；2.判令被告支付2年（自2017年4月30日至2019年4月30日）的房租40000元及房屋损失20000元，合计60000元；3.判令被告承担本案诉讼费及送达费。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付2年（自2017年4月30日至2019年4月30日）的房租40000元及房屋损失20000元，合计60000元的诉讼请求。 一审法院认定事实：第三人金嘉房产公司作为建设单位将北泉镇军垦新村的商品房建设交由石河子市北泉建筑安装工程有限责任公司承建，工程竣工后，因第三人金嘉房产公司欠石河子市北泉建筑安装工程有限责任公司实际承包人第三人何志林的工程款，第三人金嘉房产公司与第三人何志林约定，新建部分房屋由第三人何志林找人购买，购房款折抵第三人金嘉房产公司欠第三人何志林工程款。 2015年1月4日，二原告经介绍与第三人金嘉房产公司签订《商品房预售合同》，约定二原告购买第三人金嘉房产公司的位于北泉镇×新村×区××栋××号房屋一套（即×××团××庭××栋××号房屋），房屋面积共107.9平方米，房屋总价434837元，付款方式为首付＋按揭方式，首付款154837元，购房余款280000元由买受人向银行申请贷款支付。同日，二原告与第三人金嘉房产公司在石河子市住房和城乡规划局对该商品房预售合同申请办理备案登记，石河子市住房和城乡规划局于2015年1月29日对其备案登记成功。 合同签订后，于同年1月28日，二原告向第三人金嘉房产公司缴纳首付款154837元，金嘉房产公司向二原告出具收据一张。次日，石河子市北泉镇民政局向原告田晓平出具门牌证一张。 同年3月23日，二原告向石河子北泉镇地方税务局缴纳房屋契税6594.31元。同年3月30日，二原告在石河子市住房和城乡建设局对位于北泉镇×新村×区××栋××号房屋办理预告登记，其预告登记权利人为二原告，预告登记义务人为金嘉房产公司，产权证号为石房预市字第×××号。 同年4月13日，二原告与中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行签订个人购房担保借款合同，办理房屋按揭贷款，贷款金额为280000元，用于购买位于北泉镇×新村×区××栋××号房屋。次日，中国农业银行股份有限公司石河子北泉兵团支行向石河子市财政局缴纳房屋所有权登记费80元。后，原告一直按约支付按揭款。至2017年，金嘉房产公司向原告交付房屋和钥匙，后原告在2017年年底时准备装修房屋时发现被告居住在该房屋内。被告韦翔议称该房系何志林抵账给被告所得，房屋钥匙由第三人何志林交付给被告。 另查明：1.北泉镇×新村×区××栋××号房屋至今未取得不动产权证。第三人金嘉房产公司称现规定一栋楼的所有住户均缴纳维修基金后，由第三人金嘉房产公司统一办理不动产权证，因整栋楼的住房维修基金未交齐，第三人金嘉房产公司也没有资金垫付，所以不动产权权证至今未办理下来。 2.经本院前往××监狱询问正在服刑的被告韦翔议的父亲韦××陈述：案外人韦××并不认识何志林。案外人韦××与案外人韩××系同一商会的老乡，案外人韩××曾向韦××借款550000元，后韦××因需给儿子韦翔议即本案被告购买婚房资金紧张而向韩××催要借款，韩××称该借款转借给了第三人何志林，何志林用其所有的抵账房来抵其欠款，韦××同意何志林以本案涉案房屋来折抵韩××的欠款370000元，后，被告韦翔议与韩××、第三人何志林三人签订买卖合同一份，现购房合同在韩××处。后何志林在2017年3月将该房屋钥匙交给被告，被告将房屋装修后进行入住至今。第三人何志林称，其欠韩××和陈××的欠款为赌债，2017年初时何志林无法归还欠下的赌债，在韩××和陈××的逼迫下将涉案房屋抵账给了韩××、陈××，并在2017年3月按照韩××、陈××的指示将该房备用钥匙直接交付于被告韦翔议的父亲韦××。 一审法院认为，原告与第三人金嘉房产公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约向第三人金嘉房产公司缴纳房款，并在石河子市住房和城乡建设局对该房屋办理预告登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，原告在对涉案房屋预告登记时取得该房屋的物权。 何志林不享有涉案房屋的物权，将其房屋交付给被告的行为系无权处分，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。作为受让人的被告，在受让房屋时，未审查何志林是否有权处分该涉案房屋，存在重大过失，且双方之间的房屋转让不符合市场交易习惯，因此不应当认定受让人即被告为善意，故被告不享有该房屋的所有权，原告作为房屋所有权人有权追回其房屋。 原告作为该房屋的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。故被告理应搬出房屋。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第二十条、第三十九条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条规定，判决： 被告韦翔议于判决生效之日起三十日内搬出北泉镇×新村×区××栋××号房屋。 案件受理费减半收取650元（原告已预交），由被告韦翔议负担，与前款同期一并给付原告田晓平、李月圆。 二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否应当搬出北泉镇×新村×区××栋××号房屋。 被上诉人与金嘉房产公司签订商品房预售合同购买了涉案房屋，被上诉人按约定交纳了首付款和通过银行按揭贷款付清了全部房款，并在相关部门办理了涉案房屋预告登记，预告登记的权利人为被上诉人。何志林并非涉案房屋的买受人，亦非涉案房屋预告登记的权利人，其无权处分涉案房屋，其将涉案房屋交付给上诉人，并未经过作为预告登记权利人的被上诉人同意，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故何志林处分涉案房屋的行为，依法不发生物权效力。上诉人从何志林处受让涉案房屋，其未审查涉案房屋的权属状况，何志林是否对涉案房屋享有处分权，且其应当清楚购买房屋需办理哪些手续，其与何志林之间的房屋转让明显不符合市场交易习惯，原审认定上诉人在受让涉案房屋时存在重大过失，不属于善意，其不享有该房屋的所有权并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人韦翔议负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘巧贞 审 判 员 杨书钢 审 判 员 白 婷 二〇二〇年一月十日 法官助理 王媛媛 书 记 员 朱晓萱