广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23353号上诉人（原审被告）：陈海港，男，1974年11月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈彩焕，广东华科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子），住所地广东省广州市中山四路芳草街26号3楼。法定代表人：杨辉，该办公室主任。委托诉讼代理人：王皓玮，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤嫦，广东沁森律师事务所律师。上诉人陈海港因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（以下简称市更新办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海港上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判陈海港支付房屋占有使用费31211元；3.改判陈海港无需支付拖欠的租金138822元。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，广州市白云区广花二路街沙涌北东大街18、22号首至三层部位的房地产（以下简称案涉房屋）因无规划报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同应属无效。其次，市更新办提供的《广州市房地产公代逆产情况表》不属于不动产权属证明书，且该表记载的地址与案涉房屋的地址并不相同。即使合同有效，一审法院认定案涉租赁关系于2019年2月28日终止，属于事实认定错误。根据陈海港提供的《房屋租金催缴通知书》，该通知书仅表明市更新办将解除合同、收回房屋，并不表示该合同已经解除或终止。最后，案涉物业在使用过程中出现墙面剥落、渗水、漏水等质量问题，市更新办迟延维修甚至拒绝维修，由此给陈海港的经营造成巨大的损失，且陈海港因上述问题无法使用的房屋租金，陈海港就此与市更新办进行多次协商并要求市更新办减免租金，故而迟延交付租金。鉴于上述问题给陈海港造成的租金损失高达100万元，陈海港更无需支付市更新办诉请的租金。（二）一审法院程序错误。一审法院作出超出诉讼请求的判决，程序违法。市更新办诉请的房屋占有使用费截止至2019年4月8日，而一审法院判决陈海港支付房屋占有使用费至房屋实际交还之日止，根据市更新办的诉请范围，陈海港仅应当支付8天的房屋占有使用费即31211元，市更新办也并无诉请陈海港支付逾期支付房屋占有使用费的违约金。因此，一审法院判决陈海港支付额外的占有使用费及违约金，显属不当，市更新办二审辩称，不同意陈海港的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、案涉房屋是已经报建的合法建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，市更新办与陈海港订立的合同合法有效。《广州市房地产公代逆产情况表》和《接管通知书》中登记号一一对应，并无不妥。二、案涉合同到期后，市更新办明确告知陈海港不再续租并需收回房屋，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十九条规定，双方租赁关系于案涉合同届满之日终止。三、一审法院程序合法，一审判决内容并无超出市更新办的诉讼请求。市更新办主张的占用期限至陈海港实际搬离案涉房屋之日止，基于方便一审法院计算房屋占有使用费，故暂时将房屋占有使用费的期限计算至开庭之日即2019年4月9日。市更新办向一审法院起诉请求：1.请求判令陈海港立即向市更新办腾空交还广州市白云区广花二路街沙涌北东大街18、22号首层至三层房屋；2.判令陈海港向市更新办支付2018年9月至2019年2月期间的租金，以每月117042.2元计，共计702252元；3.判令陈海港支付从2019年4月1日起至实际腾退交还租赁案涉房屋之日止的占有使用费（参照租金收取）及陈海港向市更新办支付逾期交付租金的违约金702252元；4.请求判令陈海港承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月1日，广州市危房改造建设管理所（出租人，甲方）与陈海港（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：第一条甲方同意将坐落在白云区广花二路街沙涌北东大街18、22号首至三层部位的房地产（以下简称案涉房屋）出租给乙方，作非住宅用途，建筑面积3940.8381平方米。第二条甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2014年3月1日至2019年2月28日，月租金为26487元（18号首至三层）；租赁期限2014年3月1日至2019年2月28日，月租金为79915元（22号首至三层）。租金按月结算，乙方在每月的第10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。第三条租赁期内，甲方承担下列责任：2.交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好。4.承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。第四条租赁期内，乙方承担责任：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期5天，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。第十四条乙方向甲方交纳人民币319205元押金。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。双方约定的其他事项：2.如乙方违反本合同，则乙方交纳的保证金抵偿欠交的租金、违约金等，债务抵偿若有余额，则余额退回乙方；保证金不足清偿债务的，甲方有权向乙方追偿。9.甲方将广花二路沙涌北东大街18、22号楼租给乙方，租赁期为五年，租金第三年调升10%；22号楼2959.8平方米自2014年3月1日起收租，租金按招标价27元㎡计租，18号楼首、二、三层物业981平方米自甲方整体现状移交乙方之日起收租，租金按招标价27元㎡计租。11.合同期满或终止时，甲方应给予乙方免租清退期31天，清退期内法律责任由乙方负责，乙方逾期未清退的，甲方有权处理房屋内任何物品。2015年2月4日，广州市危房改造建设管理所向陈海港发出《关于催缴房屋租金的通知》内容为：我所已于2014年11月25日将18号首至三层物业移交你户使用，你户须从2014年12月起缴纳18号首至三层物业的租金。经核查，你户至今未缴纳18号首至三层物业的租金，22号首至三层物业从2014年11月起已欠租，你户务于2015年2月16日前向我所缴纳拖欠的房屋租金，逾期未交我所将按合同约定计算你户滞纳金。2016年2月1日，广州市危房改造建设管理所再次向陈海港发出《关于催缴房屋租金的通知》，要求陈海港于2016年2月28日前向我所缴纳拖欠的房屋租金及滞纳金。同年6月23日、8月19日、9月29日及12月29日，广州市危房改造建设管理所向陈海港发出《关于催缴房屋租金的通知》，经核实，18号首至三层房屋从2016年5月起欠租，22号首至三层房屋从2016年3月起欠租；且你户尚未缴清租赁保证金，尚欠106402元。请于2016年7月15日前向我所缴纳上述拖欠的房屋租金及租赁保证金，逾期未交我所将按合同该约定计算违约金，并有权终止合同收回房屋。后广州市机构编制委员会出具《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》，同意广州市危房改造建设管理所更名为市更新办（挂广州市危房改造建造管理所牌子）即本案原告。2018年5月8日及6月6日，市更新办向陈海港再次发出《房屋租金催缴通知书》，要求陈海港于6月15日前支付18号物业拖欠的2018年1-6月及22号物业拖欠的2017年11月-2018年6月期间的租金。陈海港于2018年6月6日签收上述通知书。另查，根据《接管通知书》的内容显示，广州市危房改造建设管理所通过划拨方式于2004年9月1日接管案涉房屋，接管房产别：公产，备注：根据《广州市改造危房工程实施方案》接管，上述房屋用于补偿危房改造工程产权人及安置危房改造工程住户。庭后，陈海港提交：1.《发票联》，显示陈海港已缴纳18号物业1-3层租赁保证金52974元，22号物业首至三层租赁保证金159830元，共计212804元；2.维修单据、关于房屋维修减免租金申请、联系函等，拟证实案涉房屋存在质量问题，导致陈海港无法使用，应减免相应的租金；3.交易明细，证实陈海港分别于2019年3月11日、3月31日按117042.2元/月的租金标准向市更新办支付案涉房屋2019年1月及2月的租金，2019年6月12日支付18号房屋2018年9月-10月租金58271.4元，2019年8月19日支付18号房屋2018年11月-12月租金58271.4元。案涉房屋目前仍由陈海港占有使用。一审法院认为，广州市危房改造建设管理所与陈海港于2014年3月1日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应严格遵照履行。根据该合同第二条约定，双方租期届满时间为2019年2月28日，现合同租赁期限已届满，双方并未签订续租合同继续承租案涉房屋，市更新办作为案涉房屋的接管单位即实际承租人，要求收回案涉房屋的诉请于法有据，一审法院予以支持。关于市更新办主张陈海港支付2018年9月至2019年2月期间拖欠的租金，根据陈海港提交的交易明细显示，其已按117042.2元/月的租金标准向市更新办支付2019年1月及2月的租金，并支付18号房屋2018年9月至2019年2月期间的全部租金，尚欠市更新办22号房屋2018年9月至12月期间的租金未支付即351626元（87906.5元×4个月）。又根据合同约定，如乙方违反本合同，则乙方交纳的保证金抵偿欠交的租金、违约金等，债务抵偿若有余额，则余额退回乙方；保证金不足清偿债务的，甲方有权向乙方追偿。扣除陈海港已向市更新办支付保证金212804元，陈海港还需向市更新办支付租金138822元（351626元-212804元）。对于陈海港抗辩称，因案涉房屋存在严重质量问题，导致案涉房屋多次维修，陈海港无法正常经营，应减免相应租金的抗辩理由，一审法院认为，案涉房屋虽然存在诸多质量问题，但根据陈海港提交的证据可知，市更新办已对存在的大部分质量问题进行了维修及处置，已基本尽到了对租赁物业的维修义务，且案涉房屋属于楼龄较长的老旧房屋，陈海港承租时应对租赁物的现状进行过较为深入的了解，熟悉物业情况，应预见日后可能出现的质量问题，陈海港在主观上亦存在相应的过错，故陈海港以此抗辩要求减免相应租金的理由，一审法院不予采纳。关于市更新办要求陈海港支付自2019年4月1日起至陈海港实际搬离案涉房屋之日止的占有使用费及逾期支付占有使用费违约金的诉请，陈海港应向市更新办支付自2019年4月1日起至陈海港实际搬离案涉房屋之日止的占有使用费，占有使用费的标准参照合同约定的117042.2元/月计付。关于违约金，合同约定每逾期一日支付租金，按拖欠租金额的百分之三支付违约金。鉴于案涉房屋确实存在诸多质量问题，对陈海港的经营造成一定的影响，市更新办作为出租人未提供质量完好的租赁物供承租人使用，本身亦存在过错，且陈海港通过抗辩形式请求调整违约金，一审法院酌情将违约金调整为：以当月租金即117042.2元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月11日起计至陈海港实际支付之日止。陈海港经一审法院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，于2019年9月29日判决如下：一、自判决生效之日起六十日内，陈海港向市更新办（挂广州市危房改造建设管理所牌子）腾空并交还位于广州市白云区广花二路街沙涌北东大街18、22号首层至三层的房屋；二、陈海港在判决发生法律效力之日起三日内，向市更新办（挂广州市危房改造建设管理所牌子）支付拖欠的租金138822元；三、陈海港在判决发生法律效力之日起三日内，向市更新办（挂广州市危房改造建设管理所牌子）参照117042.2元/月的租金标准，支付自2019年4月1日起至陈海港实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费及违约金（违约金以当月租金117042.2元/月为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月11日起计至陈海港实际支付之日止）；四、驳回市更新办（挂广州市危房改造建设管理所牌子）的其他诉讼请求。一审案件受理费18355.6元，由市更新办（挂广州市危房改造建设管理所牌子）负担16536.88元，由陈海港负担1818.72元并于判决生效之日起三日向一审法院缴纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈海港为证明广州市白云区合和商务酒店为案涉房屋的实际使用人故应追加该公司为本案被告，向本院提交广州市白云区合和商务酒店的企业信用信息公示报告。市更新办质证称，我方认为不需要追加，该企业在本案起诉时是由陈海港个人投资的且投资人是在2019年变更为张伟臻。市更新办向本院提交如下证据：证据1.《建设工程规划许可证》，拟证明案涉建筑物为合法建筑物；证据2.陈海港委托案外人麦俊珊的《授权委托书》及委托双方的身份证复印件，拟证明陈海港授权案外人麦俊珊签收文件；证据3.市更新办于2019年2月20日向陈海港出具的《告知函》，拟证明合同到期前，市更新办已经明确告知陈海港合同期满后不再续租并要求陈海港交还案涉房屋，麦俊珊签收该函件；证据4.市更新办于2019年4月4日向陈海港出具的《收回房屋通知书》，拟证明2019年3月1日，市更新办已经明确告知陈海港合同期满后不再续租物业，要求交还案涉房屋，2019年4月4日，市更新办再次通知陈海港交还案涉房屋，麦俊珊签收该函件；证据5.《通知》《收回房屋通知书》等照片，拟证明合同到期时及合同到期后，市更新办多次以现场粘贴告示的方式通知陈海港交还案涉房屋。陈海港质证称，证据1的真实性不予确认，该规划许可证记载的地址与案涉物业不一致，市更新办在一审时曾明确物业未取得规划许可证，我方认为案涉物业不具备租赁合法有效性；证据2至证据4，因对方在2019年3月份尚未解除合同，因此我方认为一审法院对判项中的租金和使用费的计算是不恰当的。二审中，双方当事人共同确认以下事实：陈海港实际欠付争议期间的租金。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：陈海港应否支付争议的费用及承担相应的违约责任。双方签订的合同约定，案涉租赁合同的期限至2019年2月28日届满，结合本案查明事实，双方于合同期限届满后并无签订续租合同，且市更新办于合同期限届满前已发函告知陈海港合同期满不再续租，故案涉合同已经实际解除，陈海港上诉主张案涉合同并未解除，缺乏事实依据，本院不予采信。因合同约定了合同期满给予承租人31天的清退期，故陈海港应支付2019年2月28日前欠付的租金及2019年4月1日之后逾期退回案涉房屋的占有使用费。至于陈海港上诉认为其与市更新办形成不定期的租赁合同关系，首先，其并未提供证据证明其在合同期限届满后有向市更新办继续交付租金，其次，陈海港并未提供证据证明市更新办对于陈海港的继续居住并无异议，最后，市更新办于合同期限届满前明确告知陈海港不再续租，故陈海港的上诉主张，本院不予支持。本案经审理查明，双方共同确认陈海港实际欠付争议期间的租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，陈海港应当支付其实际欠付的租金，故一审法院判决其支付租金并无不当，本院予以维持。陈海港上诉主张因案涉房屋存在质量瑕疵故其拒绝交纳租金，根据本案查明事实，陈海港承租案涉房屋时也知悉租赁物的状况及能够预料房屋日后的状况，且市更新办已经尽了物业的维修义务，故陈海港所述的物业质量问题不能作为其拒绝缴纳租金的合法抗辩事由。因案涉租赁合同已经解除，陈海港逾期支付租金及逾期交还案涉房屋的行为，已经构成根本性违约，故其应当对此承担相应的违约责任。鉴于案涉房屋存在的质量问题，一审法院将违约金的起算时间调整为从2019年4月1日起，并以租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算的违约金总额并未超出市更新办诉请的违约金范围，故符合公平合理原则，本院予以维持。至于陈海港上诉主张一审法院判决超出诉请的问题，本院认为，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的会议精神，法院审理案件应防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向当事人释明变更或者增加诉讼请求等，尽可能一次性解决纠纷。据此，市更新办于一审庭审后提交了诉讼请求计算的明析说明，并不属于增加诉请范围，故陈海港上诉主张一审法院程序违法，缺乏法律及事实依据，本院不予采信。至于陈海港上诉称案涉合同无效的问题，因其未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，陈海港的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15209.84元，由陈海港负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年一月二十日书记员  杨希曾龙辉