湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终4147号 上诉人（原审原告）：周凤娥，女，1982年8月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：李月涛（周凤娥丈夫），住湖南省郴州市北湖区。 被上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。 法定代表人：汤斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人:黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。 上诉人周凤娥因与被上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周凤娥上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周凤娥的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由汇龙公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.涉案房屋的购房款、办证费用均由周凤娥支付，相关手续均由周凤娥经办，周凤娥实际只借用了黄莉子的名义购房，一审判决认定黄莉子支付了购房款和办证费用错误。2.周凤娥起诉要求汇龙公司承担违约责任的依据是2016年4月14日双方签订的购房合同，该合同对原合同约定的交房时间（2014年12月30日）进行了确认。一审判决认定周凤娥起诉的依据是2013年7月3日签订的购房合同错误。3.汇龙公司已终止与黄莉子签订的购房合同，并在注销该合同后，于2016年4月14日与周凤娥重新签订了购房合同并办理报备、办理预告登记。且黄莉子为涉案房屋办理的预告登记和抵押权预告登记证明已被一审法院强制执行注销。一审判决仍对2013年7月3日签订的购房合同进行认定错误。4.周凤娥在一审庭审及庭后沟通时，均明确表示周凤娥应否支付赠送面积的购房款与汇龙公司应否协助周凤娥办证及承担违约责任属不同的法律关系，但一审法院主审法官明确表示逾期办证违约金应从交房之日起90日内计算至房屋实际进行首次登记之日（2018年6月12日）。在一审法院主审法官的诱骗下，周凤娥当场手写了一份“愿意按同小区同类案件生效的二审判决书的类似判决，按一半赠送面积计算需补交的差价款支付给汇龙公司”的书面意见。该书面意见不是周凤娥的真实意思表示，且同小区部分同类案件仍在二审审理中，尚未最终判决，故该书面意见不能作为本案定案的依据。一审判决直接认定周凤娥补交购房款后再办证，且逾期办证违约金从交房之日起540日内计算至房屋实际进行首次登记之日（2018年6月12日），明显不公。5.涉案房屋是在2018年6月12日办妥首次登记的，不是在一审审理期间办妥的，且未办在周凤娥名下。二、一审判决将所谓涉案房屋“赠送面积”补差争议与汇龙公司协助周凤娥办妥涉案房屋转移登记挂钩，无事实和法律依据。1.湖南省郴州市北湖区人民法院和湖南省郴州市中级人民法院的全部生效判决均认定，涉案小区的房屋因汇龙公司违规建设导致房屋面积增加，即使周凤娥未支付新增面积的购房款，亦不能成为汇龙公司拒绝办证的理由，以及涉案小区的房屋赠送面积的处理与汇龙公司延迟办证、承担违约责任属于不同的法律关系。一审判决将涉案房屋赠送面积的处理与汇龙公司协助办妥房屋转移登记挂钩，与上述判决相悖。2.一审庭审中，汇龙公司未就周凤娥应补交赠送面积购房款提出反诉及提交相应证据，一审法院亦未就此进行调查审理，一审判决将涉案房屋赠送面积的处理与汇龙公司协助办妥房屋转移登记挂钩，违反了“谁主张谁举证”的证据规则。3.涉案房屋的赠送面积，是在2014年12月30日汇龙公司交房前新增的，根据合同相对性原则，汇龙公司应向黄莉子主张赠送面积的房屋差价。4.自周凤娥与汇龙公司重新签订购房合同，及周凤娥要求其办证、承担逾期办证违约金时至一审开庭前，汇龙公司都未向周凤娥提出补交房屋赠送面积差价的问题。一审判决未确定汇龙公司协助办妥房屋转移登记的明确期限，对周凤娥明显不公。三、周凤娥已提交证据证实汇龙公司已收取周凤娥200元的办证费用，汇龙公司应履行协助周凤娥办妥房屋转移登记，一审判决对该事实未予查明错误。四、根据周凤娥与汇龙公司于2016年4月14日签订的购房合同，汇龙公司应在涉案房屋交付后90日内完成初始登记（首次登记），于2014年12月30日交房之次日起540日内向产权登记机关提交应由出卖人提供的相关资料并协助周凤娥办妥产权登记。该合同已经双方签字盖章，对双方均具有法律约束力。一审判决以合同约定的交房时间（2014年12月30日）系汇龙公司的笔误（实际是周凤娥将合同落款时间写错了）为由，直接更改涉案房屋的交房时间，对周凤娥明显不公。另外，汇龙公司存在逾期办理首次登记和逾期向周凤娥提交办理涉案房屋不动产权证所需材料并协助周凤娥办妥涉案房屋不动产权转移登记至周凤娥名下两种违约行为，汇龙公司依法依约应承担逾期办证的违约责任，且逾期办证违约金至少应计算至一审立案之日，直至办妥不动产权转移登记之日。 汇龙公司辩称：1.汇龙公司与周凤娥的权利义务始于2016年4月14日双方签订的购房合同，故交房和办证时间应从此时起算。2.关于房屋赠送面积补交差价的问题，在同类案件判决生效后，汇龙公司与周凤娥对涉案房屋赠送面积的差价款达成了一致意见，汇龙公司亦向一审法院提交了文字说明，且办理产权证时需由周凤娥补足房屋差价以变更房屋产权面积，否则办证无法进行，汇龙公司亦有权根据补充协议约定拒绝办证。3.周凤娥所述200元系工本费并非委托办证费用，且该费用系由黄莉子缴纳，周凤娥需另行办理委托办证手续。4.涉案房屋系现房，汇龙公司与周凤娥签订合同的时间（2016年4月14日）即视为交房时间，按照补充协议的约定，办证的时间应从2016年4月14日起计算540日。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周凤娥向一审法院起诉请求：1.判令汇龙公司立即向周凤娥提供办理涉案房屋不动产权证所需材料并协助周凤娥办妥涉案房屋不动产权转移登记至周凤娥名下；2.判令汇龙公司向周凤娥支付逾期办证违约金45412.7826元（以购房款535935元为基数，按2015年10月中国人民银行公布的银行贷款利率计算，从2016年7月1日暂计算至2018年6月12日，逾期711天）；3.本案诉讼费用由汇龙公司负担。 一审法院认定事实：1.2013年7月3日，案外人黄莉子（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（编号201300201601），合同约定：（1）买受人购买出卖人开发的位于郴州市南侧“汇龙.万宝国际城”项目的第Ａ5栋16层1601号房，建筑面积114.39平方米，每平方米4685.16元，总房款为535935元。（2）出卖人在2014年12月30日前将经设计、质检、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。（3）出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。（4）如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按《合同补充协议》第五条中第1款处理，即“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”。合同签订后，买受人依约向汇龙公司支付了购房款和办证费用，汇龙公司也将涉案商品房交付买受人使用。 2.周凤娥称，实际上是周凤娥借用黄莉子的名义与汇龙公司签订的房屋买卖合同（2016年4月14日，周凤娥与汇龙公司又签订一份编号仍为201300201601的《郴州市商品房买卖合同》），因汇龙公司未按与黄莉子于2013年7月3日签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的时间办理案涉房屋产权登记事宜，故周凤娥依据该合同的约定要求汇龙公司承担违约责任。 3.周凤娥与黄莉子及周井宣曾因案涉房屋产生房屋买卖纠纷于2015年诉至一审法院，一审法院于2016年1月26日作出（2015）郴北民一初字518号民事判决书，判决案涉房屋属周凤娥所有，黄莉子需将房屋产权变更登记至周凤娥名下，该判决已发生法律效力。 4.庭审查明，在本案审理期间，案涉房屋不动产权首次登记已经办妥。 5.庭审后，周凤娥向一审法院出具书面陈述意见，愿意按同小区同类案件生效的二审判决书的类似判决，按一半赠送面积计算需补交的差价款支付给汇龙公司。 一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。2013年7月3日，案外人黄莉子与汇龙公司签订《郴州市商品房买卖合同》（编号201300201601），系双方真实意思表示、合法有效。一审法院（2015）郴北民一初字第518号民事判决认定，周凤娥与黄莉子对该《郴州市商品房买卖合同》并无异议，该合同相对人系黄莉子与汇龙公司，二者受该合同所约定的权利义务的约束。周凤娥依据2016年4月14日与汇龙公司签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定要求汇龙公司向周凤娥承担违约责任，有法律依据。现查明，在本案审理期间，案涉房屋不动产权首次登记已经办妥，周凤娥亦同意按赠送面积的一半计算需补交的房款，因此，汇龙公司应在周凤娥按约定补交完房款后向周凤娥提供办理涉案房屋不动产权证所需材料并协助周凤娥办妥涉案房屋不动产转移登记至周凤娥名下。周凤娥诉请的逾期办证违约金，周凤娥、汇龙公司之间的合同虽于2016年4月14日签订，但该格式合同是由汇龙公司提供的，汇龙公司提供的合同中明确约定“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日”，即使合同系笔误，合同签订日期视为交房日期，交房日期也应为2016年4月14日，超过540天即视为逾期。因此，违约金应从2017年10月6日起开始计算，计算至2018年6月12日办证日期止，按中国人民银行同期年贷款利率4.75%计算为17366.50元（535935元×4.75％÷365天×249天＝17366.50元；违约金从2017年10月6日算至2018年6月12日）。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司在原告周凤娥按约定补交完房款后向原告周凤娥提供办理涉案房屋不动产权证所需材料并协助原告周凤娥办妥涉案房屋不动产转移登记至原告周凤娥名下；二、被告郴州汇龙置业有限公司十日内向原告周凤娥支付逾期办证违约金17366.50元；三、驳回原告周凤娥的其他诉讼请求。案件受理费508元，由被告郴州汇龙置业有限公司承担。” 本院二审期间，周凤娥围绕上诉请求依法提交了证据，汇龙公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对周凤娥提交的证据，本院认证认为：证据1湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终3181号民事判决书、（2019）湘10民再76号民事判决书（均已生效）具有真实性、合法性和关联性，且能够证明待证事实，本院予以采纳；证据2湖南省郴州市中级人民法院（2018）湘10民终2461号民事判决书、（2018）湘10民终2459号民事判决书（均已生效），上述判决系依据所涉合同的约定判令汇龙公司办理不动产权登记，而非依据当事人已交纳办证费用的事实，因此，上述2份证据不能证实汇龙公司收取办证费用后应为周凤娥办理不动产权转移登记，本院对该证据不予采纳；证据3周凤娥与一审法院主审法官的对话录音和周凤娥与汇龙公司法定代表人汤斌、董事长助理李清华的对话录音，因该证据的来源不合法，且对话当事人的身份无法确认，故本院不予采纳。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.汇龙公司已在另案中起诉要求周凤娥交纳实际增加面积的购房款及逾期付款违约金，该案仍在一审审理中，尚未审结。2.周凤娥与黄莉子、周井宣房屋买卖合同纠纷一案的（2015）郴北民一初字第518号民事判决书于2016年3月31日生效。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、汇龙公司协助周凤娥办妥涉案房屋不动产权转移登记，是否应以周凤娥补交购房款为前提；二、计算汇龙公司逾期办证违约金的起止时间如何确定。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”首先，汇龙公司在本案中并未提出请求判令周凤娥交纳实际增加的原镂空部分的面积房屋购房款的反诉请求，且汇龙公司已在另案中就该购房款向周凤娥进行了主张，该案尚未审结，在此情况下，一审法院仅根据周凤娥法庭辩论结束后出具的书面陈述意见，就对双方之间的购房款争议合并审理，不符合上述法律规定；其次，从周凤娥出具的书面陈述意见的内容来看，其并无以自己交纳实际增加的原镂空部分的面积房屋购房款作为汇龙公司办理不动产权转移登记前提的意思表示，一审判决以周凤娥补交购房款作为汇龙公司办理不动产权转移登记的前提，与周凤娥的真实意思相悖。综上，一审判决以周凤娥补交购房款作为汇龙公司协助周凤娥办妥涉案房屋不动产权转移登记的前提欠妥，本院予以纠正。 关于争议焦点二。涉案房屋直到（2015）郴北民一初字第518号民事判决生效（2016年3月31日）后才确定属周凤娥所有，而周凤娥与汇龙公司2016年4月14日签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的交房日期为2014年12月30日，双方约定的交房日期在合同签订日期之前，与常理不符。一审判决据此认定双方约定的交房日期系笔误，并视合同签订日期为双方约定的交房日期并无不当，本院予以确认。汇龙公司按约应在2016年4月14日之次日起540日内，即2017年10月5日前协助周凤娥办妥不动产权属转移登记。因周凤娥起诉主张汇龙公司的逾期办证违约金暂计算至2018年6月12日，故一审判决从2017年10月6日起计算汇龙公司的逾期办证违约金至2018年6月12日正确，本院予以确认。周凤娥上诉主张应从2016年7月1日计算汇龙公司的逾期办证违约金至办妥不动产权转移登记之日，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人周凤娥的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决如下： 一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3907号民事判决； 二、郴州汇龙置业有限公司在本判决生效后三十日内向周凤娥提供办理位于郴州市南侧“汇龙.万宝国际城”Ａ5栋16层1601号商品房的不动产权证所需材料并协助周凤娥办妥该房屋不动产转移登记至周凤娥名下； 三、郴州汇龙置业有限公司在本判决生效后十日内向周凤娥支付逾期办证违约金17366.50元； 四、驳回周凤娥的其他诉讼请求。 如果郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费508元，由郴州汇龙置业有限公司负担。二审案件受理1016元，由周凤娥负担386元，由郴州汇龙置业有限公司负担630元。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢末钢 审 判 员 张九香 审 判 员 雷金梅 二〇二〇年一月二十日 法官助理 孙宝乐 书 记 员 唐旭超 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。