广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终642号上诉人（原审被告）：林潮（曾用名林卫武），男，1970年5月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱理哲，男，1982年5月29日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：邓志琴，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雯茵，广东骏道律师事务所律师。上诉人林潮因与被上诉人朱理哲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初37124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林潮的委托诉讼代理人苏宝，被上诉人朱理哲的委托诉讼代理人杨雯茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林潮上诉请求：1.撤销一审判决，驳回朱理哲全部诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由朱理哲承担。事实与理由：一、一审判决遗漏当事人。(一)一审判决遗漏追加当事人广州潮宏投资咨询有限公司(以下简称“潮宏公司”)，严重违反法定程序。一审法院判决林潮向朱理哲返还团购费，但依据朱理哲提供的证据，团购费的收取人为潮宏公司，并非林潮。因此，若朱理哲主张返还团购费，应将潮宏公司列为本案当事人。本案中，朱理哲并没有将潮宏公司列为被告，而一审法院在未追加潮宏公司为本案当事人的情形下，径直判决潮宏公司收取的团购费由林潮返还，明显遗漏当事人。(二)林潮仅为涉案商铺的登记权利人，实际权属人为广州市泽信物业管理有限公司(以下简称“泽信公司”)，林潮只是替泽信公司代持涉案商铺，泽信公司作为案涉商铺的实际权益人及全部购房款项的占有人，对于本案事实的查明及实体处理均关系重大，应由一审法院依职权予以追加泽信公司为本案当事人。但一审法院未依法追加，严重违反法定程序。依据林潮提供的证据《关于广州天河潮流站项目二楼物业之产权登记及销售回款的确认书》，足以说明涉案商铺的实际权属人系泽信公司，林潮只是代泽信公司持有，且泽信公司确认对涉案商铺的销售引发的一切法律及经济后果由泽信公司自行承担，与林潮无关。事实上，涉案商铺的出售、签订、房款的收取、房款的归属等均是由泽信公司指派其工作人员进行签订及收取，林潮并没有参与其中。因此，对于涉案商铺合同是否能解除，以及款项的收取是否返还，应追加涉案商铺的实际权属人泽信公司方能查清本案事实。二、一审判决认定事实不清。(一)一审法院判决林潮返还团购费缺乏事实依据。1.团购费并非购房款的一部分，依据林潮与朱理哲签订的《商铺买卖合同》（以下简称《合同》）约定，购房款并没有包括团购款。2.一审判决依据(2015)穗天法民四初字第1550号案，陈xx诉泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案作为本案的判决依据，没有事实和法律依据。首先，该案的主体是泽信公司，并非林潮，泽信公司的陈述不能代替林潮的陈述，一审法院不能依据案外人的陈述作为本案判决依据。其次，一审判决一方面依据泽信公司与其他购房人的相关陈述作为本案的判决依据，另一方面，却故意忽视泽信公司实际是涉案商铺的实际权属人，没有追加泽信公司作为本案的当事人，显然矛盾，违背事实。3.一审判决认定团购费为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，进而要求林潮返还，实属错误。作为二手房买卖交易，在交易过程中存在多种成本，如购房款、中介费、税费、公证费、按揭费等等，但每种费用的收受主体是不一样的，不能认定所有的交易成本均是出卖方收取，后果均由出卖方承担，这明显缺乏事实和法律依据。(二)涉案合同的违约方为朱理哲，并非林潮，作为合同的违约方，朱理哲无权提出解除合同的请求。一审法院未查清该事实，作出错误判决。依据《商铺买卖合同》约定，朱理哲选择的付款方式虽为按揭付款，但在涉案合同履行过程中，朱理哲并未按林潮的通知到相应的银行办理按揭贷款，已严重违反合同约定，属违约方。且依据《商铺买卖合同》约定，若朱理哲未能获得银行贷款，则应一次性全额支付该商铺的全部房价款。但朱理哲并没有按约定支付购房款，严重违反合同约定，属合同违约方。但一审法院却没有查清事实，在没有任何事实依据的情况下，支持了朱理哲解除合同的请求。一审法院判决，不但严重违反法律规定，且将造成不利的社会后果。被上诉人朱理哲辩称：同意一审判决处理，不同意林潮的上诉请求。事实与理由：1.潮宏公司不是本案的利害关系人，也无需承担任何责任，因此一审法院没有违反法律程序。2.林潮表示其为名义持有人，其与泽信公司签有代持协议的问题，因该协议对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动的效果，本案的责任应由林潮承担。朱理哲于2019年8月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除朱理哲、林潮于2016年3月6日签订的《商铺买卖合同》；2.林潮向朱理哲返还购房款405000元、团购费50000元；3、本案诉讼费用由林潮承担。一审法院经审理查明：2016年3月6日，朱理哲（买受人）与林潮（出卖人）签订《合同》，约定：买受人的通讯地址为广州市海珠区泓景南街xxx房；买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号xxx号铺；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为675000元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2016年3月6日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计405000元；……（3）余下房价款计270000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择本项的，同意按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；买受人特别声明：（1）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款，（2）出卖人仅是推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续，出卖人不保证及不负责买受人获得银行贷款之审批，申请取得该贷款的责任在买受人，（3）买受人虽然提交了按揭资料及签订了相关的申请表或按揭合同后，并不视为买受人已履行完毕其义务，按揭是否办理完毕，应以银行将按揭款转至出卖人的账户为准，在银行放款前，买受人还有义务根据银行的要求进行配合，如买受人未尽配合义务造成逾期付款的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任，（4）买受人在签署本合同时，已完全了解按揭贷款的办理条件、程序及按揭所需支付的全部费用，确认其自身的资信情况及还款能力符合按揭贷款的要求，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的义务，买受人知悉并同意，贷款政策的调整或没能获得贷款审批（含审批额度不足的），均不作为买受人不能履行合同的抗辩理由，（5）……（6）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；（第六条）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》）约定，《协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条）出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；该商铺交付时买受人应承担的义务：须按本合同约定，向出卖人支付全部房款（包括按揭款、违约金（若有）、税费）等全部款项后才具备收铺条件，如买受人未按约定履行完该等义务的，出卖人有权顺延办理交铺及交易过户手续，无需因此承担任何责任；买受人（或其受托人）负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司……；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，该商铺已实际交付买受人，且买受人对该商铺的各项情况均满意……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将该商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《协议》对该商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；因买受人已委托经营管理公司对该商铺进行统一经营及管理，因此，收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续；（第八条）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30个工作日内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；（第九条）出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人取得了按揭银行出具的同贷书后）的210个工作日内办理交易过户手续，并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续；（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办理该商铺的交易过户手续的，逾期超过三个月的，买受人有权单方解约；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应三日内书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不按时履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等条款。同日，朱理哲（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《协议》，约定：乙方受林潮指定，接受朱理哲的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年10月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于朱理哲的付款情况。朱理哲提供了加盖有“广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称“恒潮公司”）收款专用章”的《正式收据》三张证明其支付了购房款405000元，还提供了加盖有潮宏公司财务专用章”的《收据》（载明潮宏公司收到朱理哲购买涉案商铺的团购费50000元）证明其支付了团购费50000元。林潮确认收到朱理哲支付的购房款405000元，但主张朱理哲没有按照合同约定支付全部购房款，已构成违约；而团购费的收款人并非林潮，林潮亦未授权潮宏公司收取该笔款项，故朱理哲不应向林潮主张该笔费用。关于朱理哲的按揭贷款情况。朱理哲称《合同》约定的付款方式是按揭贷款，这也是其决定购买涉案商铺的重要基础，但其收到林潮推荐的贷款银行后，却得知包括涉案商铺在内的潮流站商铺均无法办理按揭，因朱理哲没有能力支付剩余房价款，以致《合同》无法继续履行。林潮称其仅是推荐银行而非指定银行，且按揭付款只是付款的一种方式，如朱理哲不能按揭付款，应按《合同》约定一次性支付全部购房款，现朱理哲未按照《合同》约定支付购房款，已构成违约。关于涉案商铺的交付情况。朱理哲及林潮均确认涉案商铺并未交付给朱理哲，涉案商铺仍登记在林潮名下。在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初6417号案中，林潮确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均无法办理。在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。一审庭审中，朱理哲明确其要求解除《合同》的依据为涉案商铺现因林潮原因无法办理按揭，双方也无法就按揭不成的情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》实际无法履行；加之涉案商铺现无法正常经营，朱理哲购买涉案商铺的目的无法实现；故其有权解除《合同》。鉴于林潮目前经营困难的状况，一审法院已向朱理哲释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，朱理哲表示清楚并明确坚持诉讼请求。一审另查明，在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号案陈xx诉泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案中，潮宏公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，该案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈xx与潮宏公司不存在任何合同关系，陈xx与泽信公司共同确认潮宏公司向陈xx收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈xx收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。一审又查明，在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号罗细玉诉林潮、恒潮公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。一审法院认为:《合同》是朱理哲与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于朱理哲要求解除《合同》的诉讼请求。朱理哲主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。根据《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条特别声明中第（4）、（6）点的约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。而《合同》约定朱理哲以按揭方式支付房款，现双方确认涉案商铺无法办理按揭。根据林潮关于涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。但《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，朱理哲现请求解除合同，合法有理，一审法院依法予以支持。关于朱理哲要求林潮返还购房款405000元的诉讼请求。林潮确认收取朱理哲购房款405000元，故在《合同》已解除的情况下，林潮应承担该笔款项的返还责任。故对朱理哲的该项诉请，一审法院予以支持。关于朱理哲要求林潮返还团购费50000元的诉讼请求。从朱理哲关于团购费的陈述来看，朱理哲是为了购买涉案商铺，根据林潮的要求而支付团购费，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，可认定上述款项系朱理哲为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，故在《合同》解除的情况下，亦应由林潮承担该笔款项的返还责任。故对朱理哲的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月29日作出一审判决：一、解除朱理哲与林潮就广州市天河区体育东路39-45号xxx号铺签订的《商铺买卖合同》；二、林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向朱理哲返还购房款405000元、团购费50000元。本案受理费10550元，由林潮负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：朱理哲是否有权解除合同，林潮是否应向朱理哲返还购房款及团购费。《合同》第四条特别声明第（4）、（6）点约定了因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行的内容，但《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定。林潮自述因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均无法办理。由此可见涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。现《合同》因不可归责于双方的原因已无法继续履行，一审法院支持朱理哲解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。林潮关于朱理哲违约、无权解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。因《合同》解除，林潮应向朱理哲返还其已支付的购房款435000元。关于团购费。虽然朱理哲提供的已付团购费收据加盖潮宏公司财务专用章，但结合林潮确认其委托泽信公司出售包括涉案商铺在内的潮流站商铺，以及泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”和该案中团购款的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，一审法院认定该涉案团购费系朱理哲为涉案商铺交易支付的对价之一或交易成本恰当。现因本案《合同》解除，故林潮应向朱理哲返还团购费50000元。林潮以涉案商铺实际产权人为泽信公司，其只是产权代持人为由，主张无需向朱理哲退还购房款及团购费，但林潮并未举证证明其在签订《合同》时曾就此向朱理哲披露，而林潮与泽信公司是否存在代持涉案商铺产权以及林潮收取购房款后是否转给泽信公司等问题属于他们之间的内部关系，该问题不足以作为林潮有权免除其返还朱理哲已付相关款项的合理抗辩。因此，在林潮无证据证明朱理哲知悉林潮为涉案商铺产权代持人身份的情况下，林潮关于无需向朱理哲退还购房款及团购费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。林潮的其他上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，林潮上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10550元，由林潮负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年一月二十日书记员 冯冠豪郭丽淳