福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0922民初2965号 原告：福州百达物业管理有限公司古田分公司，营业场所：古田县城东街道六一四中路32号二层。统一社会信用代码：913509220603850616。 负责人：陈春富。 委托诉讼代理人：李利建，福建立胜律师事务所律师。 被告：郭祥贵，男，1948年3月22日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。 委托诉讼代理人：潘惠珍（系郭祥贵妻子），女，住古田县。 原告福州百达物业管理有限公司古田分公司（以下简称百达物业公司）与被告郭祥贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百达物业公司的委托诉讼代理人李利建、被告郭祥贵的委托诉讼代理人潘惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郭祥贵支付其2017年11月1日至2019年12月31日止的物业管理费1545元；2.判令郭祥贵支付其2017年11月1日至2019年10月31日止的公共水电公摊费378.9元；3.判令郭祥贵赔偿其律师代理费损失300元。庭审中，百达物业公司变更第二项诉讼请求为：判令郭祥贵支付公共水电公摊费160.78元。事实和理由：郭祥贵购得古田县XX房屋，建筑面积59.41平方米。古田县汇诚房地产开发有限公司于2014年11月已将该房屋交付郭祥贵使用。古田县汇诚房地产开发有限公司与其于2013年1月1日签订《古田县XX物业服务合同》，古田县XX业主委员会与其于2018年2月18日签订《物业管理服务合同》，约定由其对XX小区进行物业管理，小区业主按其房屋建筑面积每月每平方米1元的标准向其支付物业管理服务费，物业服务费从物业交付买受人之日起按季交纳，每次交纳费用时间为每季度第一个月的1至15日；物业公共用水、用电由业主按户分摊。合同生效后，其依约向郭祥贵提供了物业管理服务，但郭祥贵未依约向其缴纳物业管理费，尚欠自2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费计1545元，并欠其公共水电公摊费160.78元。 郭祥贵辩称，其在前期物业合同履行期间遵守合同规定，按时缴纳物业管理费。而物业公司却未尽相关职责：1.续签物业合同时未进行业主大会表决，未经委托签署，而由物业公司与所谓的业委会直接续签，其与物业公司不存在合同关系；2.物业公司收房时向每位业主收取的水电公摊费540元，至今未退；3.物业公司收费只提供收据，未按规定开具正式发票；4.小区内电动车、小车乱停，存在安全隐患，危及业主人身安全，居民的摩托车、电瓶、皮鞋等经常被偷，造成居民财产损失；5.物业公司未征得业主大会的同意，随意将小区公共区域出租，广告位的公共收益，未向业主公开公示；6.物业公司占用1#、2#楼公共地下室用于电动车充电收费和车辆停车收费，所用的电和收入无公示，账目不透明；7.物业公司收取停车费每月150元，却未尽管理职责，新车被刮却只能调取到模糊的监控录像，导致公安机关无法破案；8.物业公司在本就狭窄的小区路口乱设岗亭对外来车辆收费，存在安全隐患，且收入从未公示；9.电梯经常损坏，监控摄像头形同虚设；10.装修时物业公司要求办理临时出入证并承诺装修完退钱，但至今未退；11.物业公司在1#、2#楼业主入住多年后才安装门禁并收取门禁卡费用，但密码却被故意公开；12.物业公司侵犯其个人权益，指使员工突然断电，导致其刚放入冰箱的5只土鸡坏掉。故，请求判决物业公司退还预收的540元水电公摊费，赔偿其土鸡损失1050元以及精神损失费1000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据，本院认定如下：百达物业公司提交的1.物业管理服务合同，系其与古田县XX业主委员会签订，真实有效，与本案具有关联性，予以采信；2.2015年11月-2019年11月的水费、电费缴费凭单，系百达物业公司缴纳公共水费、电费的票据凭证，真实有效，予以采信；3.律师函及代理费发票，证实百达物业公司向郭祥贵催缴物业费及公共水电费，并因本案诉讼产生的律师代理费。郭祥贵提交的1.2015年-2019年用户用水历史记录、2.电费缴费户名、2014年12月-2019年12月电费缴费情况表，证据1-2均系打印件，无收款单位加盖公章，真实性无法确认，不予采信；3.汇诚国际住房统计表、4.2015年至2019年度园林用水记录实况统计表，证据3-4系郭祥贵单方制作，真实性无法确认，不予采信；5.照片16张，仅能体现某一时间的小区情况，不能证实其待证事实；6.业主缴费收款收据，百达物业公司认可其确向小区业主预收公共水电公摊费540元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 百达物业公司分别于2013年1月1日与古田县汇诚房地产开发有限公司签订《物业服务合同》、于2018年2月18日与古田县盛世华庭业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由百达物业公司对古田县XX小区进行物业管理，物业服务费按建筑面积高层住宅每月每平方米1元收取；公共水电费按户分摊，以及其他相关内容。百达物业公司前期向每户预收540元公共水电费。郭祥贵系古田县XX业主，房屋建筑面积为59.41平方米，其未缴纳自2017年11月1日至2019年12月31日的物业费；扣除预交的540元，其尚欠公共水电公摊费160.78元。 本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。百达物业公司依据其先后与古田县汇诚房地产开发有限公司、古田县盛世华庭业主委员会签订的物业管理服务合同为郭祥贵所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，郭祥贵作为小区业主接受物业服务，理应及时向百达物业公司缴纳物业费。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准；同时业主亦应交纳相应的物业费用，促进物业公司提升物业服务进而形成良性循环，共同建立整洁安全、和谐有序的小区环境。物业公司提供的服务关系到小区全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业公司履约存在瑕疵为由拒交或减交物业费，将有损于其他正常交费业主的利益。因此，百达物业公司要求郭祥贵缴纳自2017年11月1日起至2019年12月31日止的物业费1545元（59.41平方米×1元/月/平方米×26个月）和公共水电公摊费160.78元，未超出合同约定范围，予以支持。关于百达物业公司诉请郭祥贵赔偿律师代理费损失300元，于法无据，不予支持。郭祥贵辩称其对《物业管理服务合同》并不知情，且业主委员会未经业主选举，但未提交证据予以证实，故对该抗辩意见不予采纳。郭祥贵要求物业公司赔偿其土鸡损失1050元以及精神损失费1000元，但经本院释明后未提起反诉，故不予审查。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郭祥贵应于本判决生效之日起十日内向福州百达物业管理有限公司古田分公司支付自2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费共计1545元，并交纳公共水电公摊费160.78元； 二、驳回福州百达物业管理有限公司古田分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由郭祥贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  胡丽晶 人民陪审员  林小青 人民陪审员  赵守建 二〇二〇年一月七日 法官助理陈萍萍 书记员陈拾妹 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。