上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15644号上诉人（原审被告）：卢国祥，男，1962年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卢露，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海浦东东沟商业有限公司，住所地上海市浦东新区高行镇大街326号。法定代表人：俞文荣，董事长。委托诉讼代理人：严亚涛，上海邑均成律师事务所律师。上诉人卢国祥因与被上诉人上海浦东东沟商业有限公司（以下简称东沟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初76964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢国祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人东沟公司一审起诉或全部诉讼请求或发回重审；并判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用和上诉人律师费。事实和理由：一、一审未准确认定双方订立系争租赁协议的合同目的和真实意思表示。该协议名为《租赁协议》，实为被上诉人对其原职工上诉人补偿安置作出长期、永续安排及系争房屋产权永久让渡给上诉人，对上诉人进行非货币补偿一揽子安排。协议内容也体现被上诉人的义务为：在上诉人付清约定的租金前提下，系争房屋遇到动拆迁，其所得所有权益如数交由上诉人。因上诉人在签订合同时实际上已将应得的每年800元共22年工龄计17,600元的离职补偿金抵付了约定的租金，无须再付该租金，且系争房屋早已动迁，被上诉人恶意隐瞒真实的受益人越权代上诉人取得了动迁补偿金，依约定该补偿金及所有权益应全部交由上诉人的条件均已成就，被上诉人无权占为己有，其行为已构成违约。一审认定的相关事实错误。二、系争协议已明确约定包括对系争房屋动拆迁情形发生后的双方权利义务履行，应依据《合同法》第九十一条规定，归于协议自然中止或消灭。而一审在明知被上诉人存在恶意违约、单方恶意解除合同的情形下，却适用该法第九十四条、第九十六条规定，判决确认系争协议租赁期为二十年的部分予以解除是错误的。三、双方约定系争房屋使用时间“暂定五十年”的长期、永久的意思表示，被一审判决错误认定为固定的租赁期“五十年”，且在被上诉人未请求的情况下，错误地适用《合同法》第二百一十四条规定，判决《租赁协议》超过二十年的部分无效，属超出被上诉人诉讼请求范围，严重违反法定审理程序。四、依据上海市高级人民法院有关执法意见的规定，“租赁合同履行过程中，出租人以房屋征收为由要求解除租赁合同，……出租人提出解除租赁合同之诉的，人民法院不予受理。”故本案受理后应依法驳回被上诉人起诉。五、涉案《房屋拆迁补偿安置协议》将系争属集体所有性质的房屋作为“土地性质国有”的房屋，依照有关城市房屋拆迁法规达成了补偿安置的协议，是违法的；且系争房屋持续由上诉人使用管理、控制的现状下，未作任何搬离，而被上诉人已获得动迁款，与协议内容不符，故实际履行情况虚假。协议落款时间有涂改痕迹等情况，其真实性也存疑，并遗漏该协议签约方高行镇政府作为第三人参加本案诉讼。因而，一审依据真实性、合法性、关联性、证明力等明显存疑的该协议作为定案依据，所作判决是错误的。被上诉人东沟公司不同意卢国祥的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、本案双方当事人的纠纷是房屋租赁合同纠纷，不涉及恶意诉讼、虚假诉讼的问题。双方的争议是由于拆迁引起的租赁合同无法履行。本案出租的房屋是被上诉人所有，产权登记也登记在被上诉人名下。当初企业改制时为了解决部分员工的生计问题就把涉案房屋出租给了上诉人，但租赁期限根据法律规定超过20年是无效的。二、涉案房屋因涉及政府行为，房屋租赁合同无法继续履行。三、《房屋拆迁补偿安置协议》是经过审计评估之后作出的，上诉人一审时对这份协议的真实性没有异议，故就根据该协议认定的金额将上诉人使用房屋的利益交付给上诉人，符合双方签订的租赁合同的约定。原审法院判决具有事实和法律依据。东沟公司向一审法院起诉请求：1.判令东沟公司与卢国祥签署的租赁协议于2017年12月5日解除；2.判令卢国祥支付租金17,600元；3.判令卢国祥立即搬离位于上海市浦东新区XX街XX号西房屋（以下简称系争房屋），并支付自2017年12月6日起至实际搬离之日止的占有使用费，按每月3,000元计算；4.诉讼费由卢国祥承担。审理中，东沟公司放弃要求卢国祥支付租金和占有使用费的诉讼请求。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX街XX号西、XX路XX号房屋的所有人登记为川沙县XX合作社，权证号为沪房川字第XXXXX号，权证载明幢号1建筑面积为30平方米，幢号2建筑面积为62平方米（即系争房屋）。1992年6月，川沙县XX总公司所属的东沟商业社和东沟供销社合并为上海XX公司。2002年12月，上海XX公司变更企业名称为上海浦东东沟商业有限公司（即本案原告）。2002年6月，东沟公司作为甲方与作为乙方的卢国祥签订《租赁协议》一份，约定乙方愿意解除劳动关系，要求甲方将原高行点心店的仓库房（即系争房屋）长期租赁给乙方。双方达成如下协议：“一、甲方把原点心店的库房租赁给乙方，即沪川字第XXXXX号2号地上的62平方米，时间暂定为伍拾年；二、甲方一次性收取租费17,600元；三、乙方在支付清租费的情况下遇动拆迁，甲方承诺所得该地块所有权益如收转交乙方；四、从签约起，该地块由乙方拥有使用权，同时乙方承担该地块上的各类费用；……”协议签订后，卢国祥使用系争房屋。2017年12月5日，上海市浦东新区高行镇人民政府作为拆迁人（合同甲方）与作为被拆迁人的东沟公司（合同乙方）签订《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿）》，确定乙方房屋坐落于东沟乡高行街394西、XX路XX号，有证建筑面积92平方米。被拆除房屋经上海XX有限公司评估机构评估，其房地产市场评估单价为43,000元/平方米。乙方应当在签订本协议后30日内搬离原址。现因卢国祥尚未支付协议约定的租金，且系争房屋因政府拆迁导致租赁协议无法继续履行，但卢国祥拒绝搬离系争房屋，故东沟公司于2019年7月诉至一审法院，要求判如所请。另查明，2012年5月24日，上海市公安局浦东分局高行派出所出具证明，内容为东沟公司，你单位门牌号原为XX街XX号，现整改为XX街XX号。审理中，卢国祥提供加盖东沟公司印章的房屋所有权证复印件，证明东沟公司已将系争房屋的所有权转让给卢国祥；东沟公司对此不予认可。东沟公司表示放弃要求卢国祥支付租金及占有使用费的诉讼请求，如判决卢国祥搬离系争房屋，其同意于卢国祥实际搬离并移交系争房屋之日起两日内向卢国祥支付拆迁补偿款3,065,900元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方当事人签订的《租赁协议》中约定租赁期限为五十年，其中租赁期限二十年内的约定部分系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应恪守，超过二十年的约定部分无效。现因东沟公司已与上海市浦东新区高行镇人民政府签订拆迁补偿安置协议，租赁合同实际已无法继续履行，故东沟公司要求解除《租赁协议》，具有事实和法律依据，一审法院予以准许。至于合同解除的日期，东沟公司主张解除合同应当通知对方，自通知到达对方时合同解除，因东沟公司未举证曾向卢国祥发送解除合同的通知，故一审法院确定以卢国祥收到本案诉状副本之日为合同解除日，即2019年9月7日。合同解除之后，卢国祥理应搬离并移交系争房屋。合同约定卢国祥在支付清租金的情况下遇动迁，东沟公司承诺将所得该地块所有权益转交卢国祥。现东沟公司表示自愿于卢国祥实际搬离并移交系争房屋之日起两日内向卢国祥支付补偿款3,065,900元，一审法院予以照准。如卢国祥对上述补偿款的金额提出异议，自可另案主张。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。卢国祥陈述东沟公司将盖有东沟公司公章的产权证复印件交与卢国祥即证明东沟公司已将系争房屋的所有权转移给卢国祥的意见，因系争房屋未依法转移登记且东沟公司亦予以否认，并且与双方签订的租赁协议相矛盾，故一审法院不予采纳。东沟公司自愿放弃要求卢国祥支付租金和占有使用费，系对自身权利的处分，与法不悖，一审法院予以准许。据此判决：一、确认东沟公司与卢国祥于2002年6月签订的《租赁协议》中租赁期限为二十年的部分于2019年9月7日解除；二、确认东沟公司与卢国祥于2002年6月签订的《租赁协议》中租赁期限超过二十年的部分无效；三、卢国祥于判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区XX街XX号（原XX街XX号）房屋，并将上述房屋移交给东沟公司；四、准予东沟公司于卢国祥实际履行本判决第三项内容之日起两日内支付卢国祥补偿款3,065,900元。一审案件受理费减半收取计862.50元，由东沟公司负担462.50元，由卢国祥负担400元。本院二审期间，上诉人卢国祥提供了如下新的证据材料：1、卢国祥《劳动手册》，欲证明卢国祥于东沟公司处的劳动年限为自1980年至2001年11月19日，约22年；2001年11月19日之后，无单位接收，无社会保障缴纳记录。2、《就业失业登记证》，欲证明卢国祥2001年11月19日之后，一直是失业人员。3、《系争房屋现状照片（部分），欲证明从2016年案涉地块动拆迁至今，上诉人被迫终止营业，无以为生，居住情况非常恶劣。4、2002年起至2016年被迫终止营业期间，上诉人为缴款单位，上诉人经营的系争房屋点心店、理发店等为缴款对象，开票和收票单位为被上诉人的“税金”等项目的《收据》（部分），5、浦东分局注册处《非税收入一般缴款书》、企业年度检验费（工商）、培训费（部分），进一步佐证东沟公司恶意诉讼、虚假诉讼，其对卢国祥的情况非常清楚。6、经上海市规划和自然资源局政府信息公开栏查询的系争房屋所在地块征收土地、房屋的若干批文公告，欲证明案涉协议真实性、合法性存在充分疑问，涉他《房屋拆迁补偿安置协议》不能作为定案依据。7、地块征收实际主体第三征收所的上级单位上海XX集团股份有限公司官网新闻“高行旧集镇‘城中村’改造征收工作顺利清盘”，8、2016年11月16日新闻晨报关于案涉地块改造签约的报道，进一步佐证东沟公司虚假诉讼，系争房屋所在地块明确分为国有土地和集体土地，被上诉人一审拿出的产证上明确是集体土地。9、律师费发票，证明卢国祥支付了6万元律师费。被上诉人东沟公司经质证认为：对于证据1的真实性没有异议，劳动手册的工作单位实际不是东沟公司，属于东沟公司子公司，与本案没有关联性。对于证据2的真实性没有异议，但与本案没有关联。对于证据3的真实性没有异议，足以证明卢国祥占据东沟公司出租仓库，导致拆迁无法进行。证据4、5与本案没有关联。证据6、7、8均是网络上下载的信息，与本案没有关联。对于证据9，只有律师费发票而没有支付凭证，对真实性不予认可。上述证据均不属于法律规定的新的证据。本院经审核认为：对于证据1至证据8，无论其真实性与否，上诉人的举证目的归纳起来欲证明系争合同实际上是被上诉人对上诉人离职的安置和补偿协议，上诉人系涉案房屋的实际所有人和房屋征收协议的主体，应由上诉人参与和享受系争房屋动迁的全部权益。但该些证据内容不能充分达到其上述证明目的或不属本案审理范围，详理见下文。证据9，因上诉人未反诉，不属本院审理范围。故本院均不予采纳为新证据。被上诉人东沟公司二审中未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，针对卢国祥的上诉请求和提出的事实、理由，第一，应明确法院审理具体民事诉讼案件首先应依据当事人起诉和反诉请求及主张的事实和理由确定案件的审理范围和双方争议的焦点。根据本案一审原告的诉讼请求及请求权基础事实分析，原告最终是请求解除系争租赁协议，主张的基础事实依据是系争租赁协议的约定和履行的事实，从系争租赁协议的产生背景和内容分析，系争租赁协议虽不同于单纯的房屋租赁合同，除含有系争房屋的租赁外，还涉及考量上诉人与被上诉人解除劳动关系后，上诉人长期的生活安排，对系争房屋的租赁及涉动迁后所得权益等的约定。而被上诉人的诉讼请求仅涉及系争房屋的租赁关系的解除，上诉人也未反诉，故不涉及解除后，系争房屋动迁利益的归属处理。一审判决除对原告自愿处分自己权益予以确认外，还判决确认系争协议中租期二十年和超二十年的部分解除和无效。因而本案的审理范围限于系争房屋租赁是否无效或应解除。由此可见，并纵观合同内容和履行的事实，双方的意思表示并未明确将系争房屋的所有权予以转让给上诉人而是出租给上诉人，诚如一审判决认为协议履行中也未依法对系争房屋的产权予以变更登记。故被上诉人依据现查明的事实，有权对系争房屋的租赁关系行使出租人的权利，而上诉人因未提出反诉主张系争房屋在系争协议中的权益，故其主张系争房屋所有权及相应权益归其所有不属本案审理范围。第二，根据上述分析认定，被上诉人作为系争房屋的所有权人，有权依法行使出租人权利，鉴于其现主张行使解除租赁关系的请求，因合同约定的租赁期为五十年，依据有关法律规定，租赁期限不得超过二十年，故被上诉人只有权请求解除二十年的租赁关系，已查明的事实表明，系争房屋已被政府部门决定动迁，并与被上诉人签订拆迁补偿安置协议，系争房屋的租赁已无法继续履行，故一审判决确认租约中二十年部分予以解除并无不当，而对于被上诉人请求其余租期的解除部分，因违法属约定无效，虽被上诉人对该部分租约请求解除不应支持，但对违法行为，一审法院在审理中依职权确认无效，既不属超出当事人请求范围，也无违法之处，故一审审判程序并不违法，所作相应判决也无不当。至于上诉人认为上述拆迁补偿安置协议的真实、合法、有效性，经查，上诉人在一审中对该协议的真实性明确表示无异议，而对签约主体和协议内容的合法有效性在未另循法律途径否定情况下，不影响本案对被上诉人请求解除系争房屋租赁关系的审理。对此，上诉人应另行主张权利。第三，如上所述，因系争协议所涉动迁补偿权益的归属不属本案审理范围，故上诉人提出其是否已将应得的每年800元共22年工龄的离职补偿金抵付了约定的全部租金，也无须审理认定。综上所述，上诉人卢国祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由被上诉人上海浦东东沟商业有限公司负担21.60元，由上诉人卢国祥负担18.40元。二审案件受理费80元，由上诉人卢国祥负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇二〇年一月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……