四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终4号 上诉人（原审被告、反诉原告）：董绍林，男，1969年12月13日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人：吴若冰，四川戎星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市泰和物业管理有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道三里坝社区“三里风物”。 法定代表人：蒋立全，执行董事。 委托诉讼代理人：颜焰，四川竹都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泽梅，四川竹都律师事务所律师。 上诉人董绍林因与被上诉人成都市泰和物业管理有限公司（以下简称泰和物业公司）物业合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人董绍林及其委托诉讼代理人吴若冰，被上诉人泰和物业公司的委托诉讼代理人颜焰、李泽梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 董绍林上诉请求：1.撤销四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初1060号民事判决；2.将本案发回重审；3.一、二审诉讼费由泰和物业公司负担。事实和理由：1.在2018年7月1日签订《物业内部经营责任协议书》的时候，董绍林并非泰和物业公司的员工，不是以内部员工的身份对物业进行内部经营管理；2.《物业内部经营责任协议书》违反了《物业管理条例》第二条、第三十九条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方恶意串通，损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。过错方是泰和物业公司；3.四川旺威发物业服务有限公司（以下简称旺威发公司）是《物业内部经营责任协议书》的保证人，应当承担保证责任，应当列为本案诉讼的当事人，一审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人；4.一审法院并未对董绍林的反诉请求第二项进行对账确认或者进行审计评估，也没有对此作出明确的判决结果；5.依照合同约定，2018年7月1日之前的物业费，应当是由双方各享受50%，一审并没有支持董绍林应得的50%的物业费错误。 泰和物业公司辩称，1.一审判决认定基本事实清楚。一审判决并未认定董绍林系泰和物业公司职工，亦未认定泰和物业公司将长宁竹海温州商城物业项目部分工作以内部管理责任方式交给董绍林管理等基本事实；2.一审判决董绍林支付泰和物业公司2018年7月1日之前物业服务欠费115903元事实清楚。一审诉讼过程中，经双方核实，董绍林已认可并同意给付泰和物业公司2018年7月1日之前物业服务欠费为115903元；3.物业内部经营责任协议书系双方真实意思表示，没有违法法律法规强制性规定，没有损害第三人和社会公共利益，协议合法有效；4.董绍林在经营管理期间，存在恶意串通浙欧房地产开发公司部分人员签到物业合同，违反物业内部经营责任协议书约定，恶意损害泰和物业公司合法权益的行为，应按协议承担支付管理费、违约金、返还欠费、支付预收款等违约责任，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 泰和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令董绍林支付泰和物业公司管理费80000元；2.判令董绍林承担违约金500000元；3.判令董绍林返还泰和物业公司2019年3月1日以后物业服务预收款229091元；4.判令董绍林支付泰和物业公司2018年7月1日以前物业服务欠费115903元；5.判令董绍林支付泰和物业公司电费5538元；6.判令董绍林支付泰和物业公司电梯年检费8389元；7.判令董绍林支付泰和物业公司代付环卫所垃圾清运费1200元；8.判令董绍林支付泰和物业公司代付工资9287元；9.判令泰和物业公司不予退还董绍林保证金50000元；10.案件受理费由董绍林负担。 董绍林向一审法院反诉请求：1.判令确认董绍林与泰和物业公司2018年7月1日签订的《物业内部经营责任协议书》无效，过错方是泰和物业公司；2.判令泰和物业公司向董绍林承担因合同无效并解除合同后，导致其无法收取2018年7月1日至2019年2月28日期间的物业服务费损失962244.70元的赔偿责任（1042244.70元扣除参照《物业内部经营责任协议书》董绍林向泰和物业公司缴纳管理费8万元）；3.判令泰和物业公司返还董绍林物业服务预收款（预收2018年7月1日至2019年2月28日期间）177272元；4.判令泰和物业公司退还董绍林向其缴纳的保证金50000元；5.判令泰和物业公司返还董绍林代付的2018年6月份工资67826元；6.判令泰和物业公司返还董绍林代付的装修押金的15550元；7.判令泰和物业公司返还董绍林代退服装费400元；8.判令泰和物业公司返还董绍林代付的2018年6月份的水费874元，电费4884元；9.判令泰和物业公司返还董绍林支付的移动公司信号塔电费1085元；以上合计1280135.70元；本案诉讼费用由泰和物业公司承担。 一审法院认定事实：泰和物业公司和董绍林于2016年11月25日签订《劳动合同书》，合同主要内容约定：劳动合同期限，第一条，本合同为固定期限劳动合同，合同期限一年，即2016年11月25日起至2017年11月24日终止，试用期一个月。到期后劳动关系自行终止。工作内容，第二条，董绍林同意根据物业公司工作需要，担任项目经理工作......第六条，劳动纪律，第十五条，经双方协议一致，本合同可以解除......签订日期2016年11月25日。2018年7月1日，泰和物业公司（甲方）、董绍林（乙方）、旺威发公司(丙方、担保方)签订《物业内部经营责任协议书》，合同主要内容约定：甲方承接开发商长宁县浙瓯房地产开发有限公司(以下简称发展商)在宜宾市长宁县(地理位置:长宁县竹海大道一段888号)开发建设的竹海.温州商城物业项目(以下简称:该项目)物业服务的条件，且已正式与开发商签订该物业的“前期物业管理委托合同”。为充分发挥服务优势，更好的服务于该项目，甲方决定将该项目的物业服务业务经营责任内部协议签订给乙方，甲乙双方本着公平、公正、诚实的原则，签订本协议。一、承包方式，1.甲方将该项目的物业服务业务委托于乙方管理，乙方承担该项目物业服务的全部义务、责任和赔偿，享有该项目物业服务收益，乙方向甲方缴纳公司管理费。由甲方与该项目的业主签订项目物业服务合同》……。二、协议期限,本协议有效期从2018年7月1日至2021年6月30日止。合同期满，同等条件下，乙方拥有权优先承包权，如乙方放弃，则乙方管理期间的欠费收取权也同样放弃归甲方所有。三、费用方式,1.乙方向甲方缴纳保证金:￥100000.00元整(大写:壹拾万元整)，在本协议签订之日，乙方向甲方缴纳伍万元整，从7月份起，乙方每月30日向甲方缴纳壹万元整，直至缴纳够剩余的伍万元整;2.保证金在乙方协议期满半年后退还，甲方可从保证金中扣除乙方的违约损失......4.竹海*温州商城三期、二期住宅部分集中交房的费用由甲方收取，甲乙双方按6:4比例分配，装修保证金由甲方监管，直至完全退还成转化为物业费用;5.2018年7月1日之前的项目欠费归甲方所有，部分开发商的除外，由乙方代收，甲方只收取0.6元/m/月，剩余归乙方所有;6.甲方开发商费用除外由乙方协助收取，甲乙双方按7:3比例分配;7.在乙方经营责任和期间，如发生项目管理权变更丢失，乙方赔付甲方违约金￥500000元整(大写:伍拾万元整)，同时保证金不予退换，甲方还有权追究乙方给甲方造成的其它经济损失;9.2018年6月份的项目工资由乙方发放，此费用在乙方支付甲方的项目欠费和开发商拨付的费用中扣除;10.乙方持有的旺威发公司的股份收益和权益为此项目风险担保……；10.收款收据和收费系统的使用:自2018年7月1日起，由己方收取该项目的物业管理费、代收代缴的各项费用及经营性收入，乙方使用甲方的收款收据收取以上各种费用，乙方于每月30日前将公司联寄回总公同财务处。若因为乙方在此期向后使用甲方票据收取的各种款项造成的各种赔偿的乙方全部承担，且甲方有权向乙方追偿损失及赔偿；11.项目所有办公物品、文件档案资料、项目相关合同及工具列入清单交乙方。合同期满，乙方须完好移交给甲方。四、甲方权利与义务……；4.甲方有权检查乙方在该项目的管理情况及甲方公司品牌使用维护情况，有权对乙方提出整改要求；5.甲方有权在乙方违法、违规及给甲方造成名誉损失及或经济损失的情况下，终止本协议，不退还乙方风险保证金；6.甲方有权对乙方管理的该项目行使检查的权利，发现问题可要求乙方及时整改，如乙方出现整改延误对甲方造成严重影响，或甲方针对该项目管理存在的问题三次以上提出要求乙方整改，乙方仍不改正，则甲方有权在乙方交纳的保证金中扣罚乙方2000.00-10000.00元/次(非乙方原因除外)；7.乙方在所中标项目的物业服务中，须达到的物业服务基本标准为:投诉处理率98%、客户满意度95%，并达到以甲方名义与项目上签订的“物业服务合同”中所约定的标准。若因乙方未达到上述标准且不进行整改而导致业主或使用人不满和投诉，并由此给甲方带来物业管理信用记分损失(信用记分损失按:10000.00元/分计算)，乙方须承担该损失(包括由甲方出面的沟通费用及一切费用)的全部责任；8.在乙方签订关于竹海*温州商城物业内部经营协议后，乙方以甲方名义对外进行招聘，并按甲方要求与所中标项目的物业服务员工签订劳动合同或临时用工协议，并承担该项目物业服务员工一切社保和福利费用，按时发放人工工资，若因此而产生甲方与员工之间劳动纠纷，乙方须承担全部责任。若拖延发放工资超过2个月，甲方有权要求乙方从保证金中发放工资并视情况解除协议。五、乙方权利与义务:1.乙方全权负责该项目物业服务工作，自主经营独立核算自负盈亏……；5.乙方须按甲方要求与该项目物业服务员工签订劳动合同或临时用工协议，按劳动法和长宁劳动部门规定为员工缴纳社保及处理劳动关系，若因此而产生甲方与员工之间劳动纠纷，乙方须承担全部责任……。六、违约责任:1.甲方保证按约定履行本协议，若因甲方原因造成乙方经济损失的，甲方负责赔偿；2.乙方违反本协议约定而造成甲方及(或)发展商、业主的经济损失、名誉损失、承担责任，乙方须承担损失和赔偿，甲方有权追偿因此而附带产生的其它损失及名誉损失。本协议一式肆份，双方各执贰份，自签订之日起生效。甲方泰和物业公司(盖章)，乙方董绍林(签字)，丙方(担保方)旺威发公司(盖章)。 合同签订后，董绍林按照约定内容开展物业管理工作，在经营责任期间，由于董绍林在物业管理工作中出现问题，泰和物业公司于2019年2月21日向董绍林发出《解除通知书》主要内容为：董绍林在任命内部经营责任期间，管理不善，品质下降，导致业主、开发公司不满意，发函不整改解除合同，而拒不整改，还严重违反经营责任协议、公司制度及法律规定，公司通知，即日起解除与公司签订的内部经营责任协议书及一切职务。2019年2月24日公司向董绍林发出工作交接离场通知，2019年2月25日公司发出《公告》：现公司停止董绍林的一切工作。因此，双方发生纠纷，经协议解决未果，泰和物业公司诉至法院，后董绍林提起反诉。 另查明：一、一审法院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中,因案情复杂，本案不宜适用简易程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，作出（2019）川1524民初1060号《民事裁定书》，本案转为普通程序。 二、根据董绍林在2019年7月25日提交《调查取证申请书》的申请，经审查符合法律规定，2019年7月29日本院发出《调查令》，持令人在长宁县公安局长宁镇派出所调取了《接处警登记表》、《人民调解调查记录》2份、《人民调解协议书》、《红包领收取条》的证据，该证据在开庭中，进行出示，并且组织双方当事人进行质证。 三、根据董绍林2019年8月14日提交《申请书》的申请，一、责令物业公司交出2018年7月1日至2019年8月14日账薄资料、票据和电脑台账；二、责令双方对物业收费、代付、物业欠费等费用进行对账或进行审计评估，一审法院根据董绍林的申请，并且为查清本案争议的事实的需要，法庭责令双方当事人进行对账，双方已进行核对，在开庭过程中，法庭再次组织双方进行对账和核对。 在开庭过程中，经双方已核实，董绍林认可应给付的项目如下：1.管理费80000元；2.物业服务预收款229091元；3.2018年7月1日以前物业服务欠费115903元；4.电费5538元；5.电梯年检费8389元；6.代付环卫所垃圾清运费1200元7.代付工资9287元。泰和物业公司认可应给付的项目如下1.物业服务预收款144741元；2.代付的2018年6月份工资65230元；3.代付装修押金的9000元；4.代退服装费400元；5.代付的2018年6月份的水费874元，电费4884元；6.移动公司信号塔电费1085元。 开庭过程中，双方当事人在诉讼中，诉请求存在争议的项目如下：1.2018年7月1日双方签订的《物业内部经营责任协议书》是否无效；2.因合同无效并解除合同后，导致董绍林无法收取2018年7月1日至2019年2月28日期间的物业服务费损失962244.70元的赔偿责任（1042244.70元扣除管理费8万元）；3.双方请求中诉争违约金500000元、缴纳的保证金50000元是否承担。 一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护，本案为物业合同纠纷。根据双方的诉辩主张和庭审查明的事实，对双方当事人没有争议的事实和认可的金额，予以确认。对于本案的争议焦点，分别评判如下： 争议焦点一、关于涉案《物业内部经营责任协议书》合同是否无效的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，2018年7月1日，泰和物业公司与董绍林签订的《物业内部经营责任协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同属合法有效。故对董绍林主张《物业内部经营责任协议书》合同无效的请求，一审法院不予支持。 争议焦点二、关于董绍林请求《物业内部经营责任协议书》无效并解除合同后，导致无法收取2018年7月1日至2019年2月28日期间的物业服务费损失962244.70元的赔偿责任（1042244.70元扣除管理费8万元），泰和物业公司是否承担的认定问题。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，因董绍林的主张与一审法院查明的事实不符，其主张的该费用，系董绍林在2018年7月1日至2019年2月28日管理期间业主的欠费，属尚未收取的费用，泰和物业公司未占有该资金，收取该欠费需要花费大量的人力，同时，需产生费用逐笔收取。加之，董绍林未能提供充分证据证明该主张的成立，对董绍林主张的物业服务费损失962244.70元的赔偿请求，一审法院不予支持，待其有新证据后，可另行诉讼。 争议焦点三、关于双方诉争违约金500000元和缴纳的保证金50000元，是否承担违约责任的认定问题。 双方当事人对导致合同不能履行，是否承担违约金和保证金各执一词。根据2018年7月1日双方签订《物业内部经营责任协议书》合同的约定，由于董绍林在开展物业管理工作责任期间，在工作中出现问题和管理不善，导致品质下降，业主不满意，发函整改后拒不整改，违反合同的约定，损害了公司利益，董绍林应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，综合本案的事实，结合双方《物业内部经营责任协议书》合同中的约定，“在乙方经营责任和期间，如发生项目管理权变更丢失，乙方赔付甲方违约金￥500000元整(大写:伍拾万元整)，同时保证金不予退还”，董绍林认为“自己履行合同义务，是泰和物业公司的违法行为，导致2018年7月1日双方签订《物业内部经营责任协议书》无效”的抗辩理由不能成立。泰和物业公司主张“董绍林承担违约金500000元和保证金50000元”的请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、原告(反诉被告)成都市泰和物业管理有限公司与被告(反诉原告)董绍林，于2018年7月1日双方签订的《物业内部经营责任协议书》合同有效；二、被告（反诉原告）董绍林在本判决生效后十五日内，给付原告(反诉被告)成都市泰和物业管理有限公司违约金500000元和保证金50000元（该保证金董绍林已预交，在支付时予以扣除）；三、被告（反诉原告）董绍林在本判决生效后十五日内，给付原告(反诉被告)成都市泰和物业管理有限公司管理费80000元、物业服务预收款229091元、2018年7月1日以前物业服务欠费115903元、电费5538元、电梯年检费8389元、代付环卫所垃圾清运费1200元、代付工资9287元共计449408元；四、原告(反诉被告)成都市泰和物业管理有限公司在本判决生效后十五日内，给付被告（反诉原告）董绍林物业服务预收款144741元、代付的2018年6月份工资65230元、代付装修押金的9000元、代退服装费400元、代付的2018年6月份的水费874元、电费4884元、移动公司信号塔电费1085元共计226214元；五、驳回被告（反诉原告）董绍林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费14320元，反诉案件受理费8161元，共计22481元。由成都市泰和物业管理有限公司负担4481元，由董绍林负担18000元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审认定事实：旺威发公司在《物业内部经营责任协议书》担保方处盖章。 本院认为，本案争议的焦点为：1.董绍林是否以公司员工身份与泰和物业公司签订《物业内部经营责任协议书》；2.《物业内部经营责任协议书》的合同效力；3.一审法院是否遗漏了案件当事人旺威发公司；4.关于泰和物业公司是否应当赔偿董绍林未收取的物业费（2018年7月1日至2019年2月28日期间）损失的问题；5.2018年7月1日之前的物业费是否应当由双方当事人各享有50%的权利。现评析如下： 一、关于董绍林是否以公司员工身份与泰和物业公司签订《物业内部经营责任协议书》的问题。根据庭审查明的事实及双方提供的证据，可以确认签订《物业内部经营责任协议书》时，董绍林已非泰和物业公司的员工，案涉《物业内部经营责任协议书》不属于内部承包经营协议。但一审法院并未对协议签订时董绍林的身份进行认定，亦未对该协议的性质作出评价，故董绍林主张“一审认定董绍林是以公司员工身份承包物业服务错误”的理由不能成立，本院不予采信。 二、关于《物业内部经营责任协议书》的合同效力问题。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是用于规范物业服务企业与业主、业主委员会之间因签订物业服务合同而产生的法律纠纷。合同无效设立的重要目的在于制裁不法行为人，维护国家法治秩序和社会的公共道德，解释第二条第一款规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；”，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效的请求权行使主体，是小区业主委员会或者业主，董绍林既非代表案涉小区业主委员会亦非案涉小区业主，其不是适格的请求权主体，无权主张案涉《物业内部经营责任协议书》无效。同时，在本案的诉讼中，董绍林亦未提供证据证明案涉《物业内部经营责任协议书》存在违法《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。故其主张《物业内部经营责任协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。 三、关于一审法院是否遗漏了案件当事人旺威发公司的问题。本案中，旺威发公司虽在案涉《物业内部经营责任协议书》担保方处盖章捺印，但在诉讼中双方当事人均无将其列为案件当事人并要求其承担担保责任的意思表示，根据不告不理原则，法院不应当主动将旺威发公司追加为本案被告。同时，本案的事实清楚，也不需要追加旺威发公司作为第三人查清事实。故董绍林主张“一审法院遗漏了旺威发公司作为本案的当事人”的上诉理由不能成立。本院不予采信。 四、关于泰和物业公司是否应当赔偿董绍林未收取的物业费（2018年7月1日至2019年2月28日期间）损失的问题。董绍林为案涉小区提供物业服务期间，确有部分物业服务费用未能收取，但根据物业服务合同的约定，物业服务费的交费主体是小区业主，而非泰和物业公司。诉讼中，董绍林未能提供泰和物业公司已实际收取并占用该笔费用的相关证据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，其上诉请求“泰和物业公司应承担其无法收取的物业服务费的损失962244.70元”的理由不能成立，本院不予支持。 五、关于董绍林给付泰和物业公司2018年7月1日以前物业服务欠费金额的问题。在本案一审庭审中，泰和物业公司与董绍林当庭对双方主张的各类费用进行了核实，董绍林认可“2018年7月1日前物业服务欠款115903元”。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”之规定，董绍林上诉主张“2018年7月1日之前的物业服务欠费应当按照115903元x50%计算，为57951.5元”的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，董绍林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11032元，由上诉人董绍林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 润 审 判 员  郭美宏 审 判 员  彭晓烽 二〇二〇年一月二十一日 法官助理  华 涛 书 记 员  徐 莲