青海省高级人民法院民事判决书（2019）青民终225号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司西宁城北支行，住所地青海省西宁市城北区小桥大街15号。负责人：苑东彪，该行行长。委托诉讼代理人：余萍，青海同一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海丽水莲城房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城北区朝阳西路40号。法定代表人：陈晓春，该公司董事长。委托诉讼代理人：胥忠霞，青海同光律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司西宁城北支行（以下简称工行城北支行）与被上诉人青海丽水莲城房地产开发有限公司（以下简称丽水莲城公司）侵权责任纠纷一案，青海省西宁市中级人民法院于2018年9月7日作出（2017）青01民初254号民事判决。丽水莲城公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日作出（2018）青民终207号民事裁定，将本案发回重审。青海省西宁市中级人民法院于2019年10月22日作出（2019）青01民初53号民事判决。工行城北支行不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工行城北支行的委托诉讼代理人余萍、被上诉人丽水莲城公司的委托诉讼代理人胥忠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行城北支行上诉请求：1.撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初53号民事判决，依法改判支持工行城北支行的诉求；2.一、二审诉讼费及鉴定评估费均由丽水莲城公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案系侵权赔偿纠纷案件，并非拆迁补偿纠纷，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，人民法院应依据全面赔偿原则和填平原则，使权利人的合法权益恢复到未受侵害时的状态，以体现侵权赔偿的立法宗旨。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定，工行城北支行如选择1：1产权调换，强制拆除的损失应按新建商铺的市场价格计算，以确保工行城北支行所获得赔偿足以购买到同区域同类型同面积的房屋，但一审法院依据鉴定评估机构错误的鉴定意见作出了错误判决。2.案涉被拆房屋同一区域周边还有其他楼盘有类似房地产交易，可客观反映被拆房屋的市场价值。工行城北支行曾多次到丽水莲城公司售楼处了解，2017年一层铺面销售单价为每平方米36000元，原一审法官也进行了实地调查走访，周边可供参考的市场价格为36000元左右，足以说明在市场流通中有可供参考的市场价格，而青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书却认为案涉房屋周边无成交实例可对比。在鉴定评估意见听证会上，评估机构认为：“2017年，周边新盘商业用房单价在35000元以上，因估价对象当时未被划入拆迁范围”，评估机构所述自相矛盾。案涉房屋实际上已被丽水莲城公司强行拆除，是否被划入拆迁范围并不影响房屋市场价值评估，评估机构作出的鉴定评估结果与市场价值严重不符，自相矛盾，不应采纳。3.在双方未达成拆迁安置补偿协议的情况下，丽水莲城公司擅自将房屋强制拆除，是一种无视法律极其恶劣的侵权行为，人民法院应对这种行为判决惩罚性质的赔偿，以倡引积极的法律导向和创制良好的社会效果。而本次一审判决对这种恶劣的侵权行为既无依法评价，也没有惩罚性质的赔偿，使丽水莲城公司以过低的违法成本获取了巨额利益。丽水莲城公司辩称，青海思创房地产评估有限公司作出的评估意见价格过高，但为了息讼止纷，丽水莲城公司认可该评估意见书。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。工行城北支行向一审法院起诉请求：1.丽水莲城公司赔偿工行城北支行合法所有的房产及土地使用权的财产损失共计4519350元；2.丽水莲城公司赔偿工行城北支行装修及搬迁安置损失399151.7元；3.丽水莲城公司赔偿工行城北支行因拆迁造成的经营损失840000元；4.本案诉讼费用由丽水莲城公司承担。一审法院认定事实：西宁市人民政府为加快城市改造，改善西宁市朝阳西路44号整体居住环境，决定对朝阳西路44号（矿山小区）进行危旧房改造，由丽水莲城公司负责进行旧房拆迁并新建“鼎和家园”小区。丽水莲城公司于2010年3月3日取得《房屋拆迁许可证》。工行城北支行所有的位于西宁市朝阳西路40号18幢1层建筑面积136.95平方米的房屋属该“鼎和家园”小区项目的拆迁范围内。2017年3月18日，丽水莲城公司在未与工行城北支行就上述房屋的拆迁安置达成补偿协议的情况下，将该房屋强行拆除，并于2017年3月30日向工行城北支行发出《关于商铺安置决定意见》，内容为：“以相同地段之商铺评估价格给予货币安置，价格为每平方米8000元，补偿金额1095600元，房屋附着物及其他评价为50471.70元”。工行城北支行对丽水莲城公司提出的补偿金额不认可，致使纠纷产生。另查明，工行城北支行原名“中国工商银行股份有限公司西宁小桥支行”，2011年9月22日经青海银监局批准同意，更名为“中国工商银行股份有限公司西宁城北支行”。该行于2005年12月26日取得涉案的西宁市朝阳西路40号18幢1层建筑面积136.95平方米房屋的所有权及32.19平方米的土地使用权，后在此开办工商银行朝阳分理处对外营业，于2015年4月18日搬迁至西宁市小桥大街15号新地址办公。本案原一审审理期间，工行城北支行申请对涉案房屋市场价值进行司法鉴定。一审法院依其申请委托青海省永正房地产评估司法鉴定所对涉案房屋的市场价值及室内附着物进行评估鉴定，该所于2017年10月17日作出青永司鉴所[2017]房地产鉴字第44号鉴定意见书，采用收益法对涉案房屋价格评估为2131216元，单价评估为每平方米15562元，装修价值评估为50471.70元。工行城北支行对该鉴定意见书有异议，申请采用市场法对涉案房屋价值重新鉴定。一审法院依其申请再次委托青海永正房地产评估司法鉴定所进行补充鉴定，该所以涉案房屋周边无已成交的可参照交易案例不具备采用比较法（市场法）进行评估的基础为由，将案件退回。本案审理期间，工行城北支行再次向一审法院申请对涉案房屋市场价值进行司法鉴定，要求选用市场法评估涉案房屋2017年3月18日被强行拆除时的市场价值。一审法院依其申请委托青海思创房地产评估有限公司进行鉴定。该所于2019年9月2日作出青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书，评估意见为：西宁市城北区朝阳西路40号原18幢1层商业用房建筑面积136.95平方米在评估时点（2019年6月21日）的价值为284.94万元，每平方米为20806元。就鉴定时点（2019年6月21日）与人民法院委托鉴定时点（2017年3月18日）不符的原因，鉴定机构答复称，该结论系先采用2019年相关价格后依据GDP增长系数折算至2017年3月18日的数据。关于评估方法的选用，该鉴定机构在评估报告中予以说明：因评估对象周边无可比例，且评估对象系收益性房地产，故舍弃市场比较法，采用收益法进行价值评估。一审法院认为，关于工行城北支行要求丽水莲城公司赔偿房产及使用权损失4519350元的诉求是否成立的问题。工行城北支行系涉案房屋136.95平方米房产所有权人及32.19平方米的土地使用权人，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条的规定，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，其合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。丽水莲城公司虽取得对涉案房屋的拆迁许可，但其在未与所有权人工行城北支行达成拆迁安置补偿协议的情况下，强行拆除房屋，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”的规定，侵犯了工行城北支行的合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条及第十五条第六款的规定，丽水莲城公司应就其侵权行为造成的财产损失承担赔偿责任。关于损失数额如何确定的问题，工行城北支行认为应以其2017年4月10日单方委托青海中信源房地产评估咨询有限公司作出的“青中评字[2017]第135号评估报告”确定的每平米28365元的价格作为基础，再结合丽水莲城公司对原址上新建商铺售价每平米36000元的事实，综合得出涉案房屋应以每平方米33000元、总价4519350元进行赔偿；丽水莲城公司不认可“青中评字[2017]第135号评估报告”，认为该评估报告系工行城北支行单方委托作出，不应采信，主张以其单方评估的相同地段商铺的出售价格即每平方米8000元、总价1095600元予以补偿；对于原一审审理期间一审法院委托青海省永正房地产评估司法鉴定所作出的青永司鉴所[2017]房地产鉴字第44号鉴定意见书，双方均不认可。工行城北支行认为该鉴定意见采用收益法作出，无法准确体现涉案房屋市场价格，不应采信。丽水莲城公司认为，该鉴定意见的鉴定结论每平方米15562元过高，与实际不符，不应采信；对于本案审理过程中，青海思创房地产评估有限公司作出的青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书，双方均不认可。工行城北支行认为该评估意见采用收益法作出，评估价格偏低，无法准确体现涉案房屋市场价格，不应采信；丽水莲城公司认为，在涉案房屋已灭失的情况下作出的评估意见不真实，价格偏高，与实际不符，不应采信。一审法院认为，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，应以损失发生时即2017年3月18日涉案房屋被拆迁时的市场价格或其他方式计算损失。从双方举证情况来看，工行城北支行和丽水莲城公司均主张将其单方委托的评估报告确定的房屋价格作为认定损失的依据，可见双方对通过鉴定或评估方式认定损失并无异议，双方争议在于采用哪一份鉴定意见。因工行城北支行和丽水莲城公司主张的评估价格均系各方单方委托作出，对方亦不认可，一审法院均不予采信。对于原一审审理期间一审法院委托青海省永正房地产评估司法鉴定所作出的青永司鉴所[2017]房地产鉴字第44号鉴定意见书，因该鉴定意见书于2017年10月17日作出，已超过半年有效期，且其鉴定时点为2017年9月22日，与涉案房屋被拆迁时间2017年3月18日存在时间差距，鉴定结果不能准确反映损失发生时涉案房屋价值，一审法院亦不予采信。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款：“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者与其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估”的规定，及本案审理期间青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书对评估方法选用的说明可知，在涉案房屋周边无成交实例可对比，且评估对象系收益性房产的情况下，无法采用市场比较法进行评估，采用收益法进行评估亦能客观真实的反映涉案房屋的市场价值。故青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书作出的“西宁市城北区朝阳西路40号原18幢1层商业用房建筑面积136.95平方米在评估时点（2019年6月21日）的价值为284.94万元，每平方米为20806元”的评估意见，能够客观真实的反映损失发生时涉案房屋的价值，应予采信。综上，工行城北支行要求丽水莲城公司赔偿房产所有权损失4519350元的诉求，一审法院支持2849400元，对其余部分不予支持。关于工行城北支行要求丽水莲城公司赔偿装修损失50471.7元、搬迁安置损失348680元及经营损失840000元的诉求应否支持的问题。工行城北支行认为，丽水莲城公司的侵权行为所造成的损失，除房屋本身价值外，还包括房屋内部装修残值，该部分损失亦应赔偿。工行城北支行认可装修损失按照丽水莲城公司提供的附着物评估价50471.7元进行赔偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条：“因征收房屋造成搬迁的，征收部门应当向被征收人支付搬迁费”及第三十条：“对不能一次性安置到位的，可由拆迁人提供过渡周转用房，也可由使用人自行过渡，过渡期限最长不超过十八个月”的规定，丽水莲城公司的强拆行为不能免除其安置及过渡义务，故安置及搬迁费用亦应支付，主张以每平方米每月100元的标准从2015年4月18日计算至2017年6月21日，共计356070元，现仅主张348680元。因在2015年4月18日工行城北支行被迫搬离涉案房屋前，丽水莲城公司就存在侵权行为，其对涉案房屋周边房屋的拆迁及施工行为严重影响涉案房屋的正常使用并造成安全隐患，工行城北支行无法继续经营被迫搬离至新址办公，导致业务量减少收入降低，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定”及《西宁市房屋拆迁管理办法》第二十五条：“拆除非住宅房屋致使房屋使用人停产停业，并造成经济损失的，拆迁人应予以适当补助”的规定，该部分经营损失亦应由丽水莲城公司承担。工行城北支行主张丽水莲城公司赔偿原址2014年经营收益与新址2015年4月至12月经营收益的差额840000元。丽水莲城公司认为，对装修损失以评估价50471.7元进行赔偿无异议；搬迁安置损失348680元及经营损失840000元，因工行城北支行于2015年4月已搬离涉案房屋，其搬离原因系银行内部组织机构调整变化，而非丽水莲城公司过错所致，故搬迁安置费和经营损失与丽水莲城公司无关，不应支持。一审法院认为，装修系涉案房屋内部附着物，装修损失亦属侵权行为所致的财产损失，应予赔偿。双方对装修损失赔偿数额50471.7元均无异议，一审法院予以确认；关于搬迁安置损失及经营损失，因本案系侵权责任纠纷，丽水莲城公司承担赔偿损失责任的前提是：丽水莲城公司实施了侵权行为、丽水莲城公司对侵权行为负有过错、工行城北支行的损失实际发生、丽水莲城公司的侵权行为与工行城北支行所受损失之间有因果关系。工行城北支行主张丽水莲城公司的侵权行为在2015年4月前即存在，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对其该项理由不予采信。本案中，双方均无异议的丽水莲城公司实施的侵权行为，只有发生在2017年3月18日的强行拆除涉案房屋的行为，工行城北支行在2015年4月18日就已搬离涉案房屋，侵权行为与损害后果之间在时间的连续性上无法形成因果关系链条，工行城北支行就其损失是否实际发生亦未提交有效的证据，故其主张丽水莲城公司赔偿搬迁安置损失348680元及经营损失840000元的诉求不能成立，一审法院不予支持。综上所述，工行城北支行请求丽水莲城公司赔偿房产及土地使用权的财产损失的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款、《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、丽水莲城公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿工行城北支行财产损失2849400元、装修损失50471.7元，共计2899871.7元；二、驳回工行城北支行的其他诉讼请求。案件受理费52110元（工行城北支行已预交），由丽水莲城公司负担26243元（该款在给付上述款项时一并给付工行城北支行），工行城北支行负担25867元。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求、事实与理由，被上诉人的答辩意见，本院对争议焦点综合分析认定如下：一、关于工行城北支行主张丽水莲城公司赔偿其房产及土地使用权的财产损失共计4519350元的上诉请求能否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。”依据上述规定，丽水莲城公司在未与工行城北支行达成拆迁安置补偿协议的情况下，强行拆除房屋，侵犯了工行城北支行的合法权益，应就其侵权行为造成的财产损失承担赔偿责任。关于损失数额如何确定的问题。工行城北支行认为，一审法院依据青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书认定案涉房产损失为2849400元不当，评估机构应采用市场法，以2017年同地段新建商铺市场价格为依据，对案涉房产价值进行评估鉴定。（一）关于工行城北支行主张以2017年同地段新建商铺出售价格为依据计算其房产损失的上诉理由能否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”损失发生时的市场价格是指物的通常价格，结合本案，即类似房地产一般交易上的市场价格，即不仅考虑区位、用途，新旧程度亦属于考量因素之一，故本案中损失发生时的市场价格并非工行城北支行主张的应以损失发生时同地段新商铺的出售价格为依据。2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”丽水莲城公司于2010年3月3日取得《房屋拆迁许可证》，故本案仍应适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”上述规定中的房地产市场评估价格的认定，亦要综合考虑与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近。可见，工行城北支行主张以2017年新建商铺价格作为其房产损失计算依据的上诉理由不能成立，应予驳回。（二）关于工行城北支行主张青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书未采用市场法对房产价值进行评估，不应采用的上诉理由能否成立的问题。本院认为，房地产评估的主要方法有：市场法、成本法、收益法、假设开发法等，上述方法均属于对房地产市场价格的评估方法。本案审理过程中，人民法院曾要求青海永正房地产评估司法鉴定所对案涉房产以市场法进行补充鉴定，该所以涉案房屋周边无已成交的可参照交易案例不具备采用比较法（市场法）进行评估的基础为由，将案件退回。人民法院再次委托青海思创房地产评估有限公司对案涉房产以市场法进行评估。青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书对评估方法选用的说明记载，在涉案房屋周边无成交实例可对比，且评估对象系收益性房产的情况下，无法采用市场比较法进行评估，采用收益法进行评估亦能客观真实的反映涉案房屋的市场价值。可见，在人民法院两次委托房地产价格评估机构对房产价值以市场法进行评估的情形下，房地产评估机构均认为无法采用市场法进行评估，继而采用收益法对房地产的价值进行评估，该评估数额应作为本案案涉房产价值的认定依据，一审法院以青思创司鉴[2019]初鉴字第28号司法评估意见书为依据对案涉房产价值进行认定并无不当。（三）关于案涉房产损失应否仅以房产价值进行认定的问题。本院认为，丽水莲城公司在未与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议的情况下，强行拆除他人合法所有的房产，严重侵犯了工行城北支行的合法权益。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”根据该条规定，案涉房产损失额本身应按照损失发生时的市场价格计算，但综合考虑本案判决时间距离损失发生时间较长、损失数额较大，仅以评估意见确定的案涉房产价值不足以弥补工行城北支行的损失，且因丽水莲城公司的侵权行为自2017年3月18日持续至今，工行城北支行的损失在不断扩大，故本院认为，丽水莲城公司应在案涉房产价值的基础上，对工行城北支行的扩大损失进行赔偿，故本院酌定由丽水莲城公司在赔偿工行城北支行案涉房产损失2849400元及装修损失50471.7元的基础上，以2899871.7元为基数，支付自2017年3月18日案涉房产强制拆除之日起至判决生效之日止的利息。二、关于工行城北支行主张丽水莲城公司赔偿其搬迁安置损失348680元、经营损失840000元的上诉请求能否成立的问题。本院认为，丽水莲城公司实施的侵权行为发生于2017年3月18日，而工行城北支行在2015年4月18日即已搬离涉案房屋，其虽主张搬离是因丽水莲城公司的拆迁行为导致客流量减少、房屋裂缝等原因，但并未提交证据证明，即工行城北支行未提交证据证明丽水莲城公司强制拆除的侵权行为与工行城北支行主张的搬迁安置损失、经营损失之间存在因果关系。同时，《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”、第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”，工行城北支行在房屋被强制拆除之前即已搬离，不存在过渡期限、搬迁安置、因搬迁导致的经营损失的问题，且工行城北支行提交的2014年、2015年《网点业绩分析表》所反映的利润差额亦不能证明该部分差额系丽水莲城公司的强制拆除行为导致。综上，工行城北支行主张丽水莲城公司赔偿其拆搬迁安置损失348680元以及经营损失840000元的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院此节认定正确，应予维持。三、关于工行城北支行主张本案鉴定费由丽水莲城公司负担的上诉请求能否成立的问题。本院认为，工行城北支行一审诉求未对鉴定费的问题提出主张，一审法院对此亦未作出相应判决，工行城北支行的此项上诉请求不属于本院二审审理范围，且在本院二审庭审中，经本院依法释明后，工行城北支行明确表示对该项上诉请求不再主张，故本院对工行城北支行的该项上诉请求不予处理。综上，工行城北支行的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初53号民事判决第二项，即：驳回中国工商银行股份有限公司西宁城北支行的其他诉讼请求；二、变更青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初53号民事判决第一项为：青海丽水莲城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中国工商银行股份有限公司西宁城北支行财产损失2849400元、装修损失50471.7元，共计2899871.7元，并以2899871.7元为基数，支付自2017年3月18日起至判决生效之日止的利息（2017年3月18日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至本判决生效之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费52110元，由青海丽水莲城房地产开发有限公司负担29406元，由中国工商银行股份有限公司西宁城北支行负担22704元。二审案件受理费52110元，由青海丽水莲城房地产开发有限公司负担29406元，中国工商银行股份有限公司西宁城北支行负担22704元。本判决为终审判决。审 判 长 王  伦审 判 员 余 慧 玲审 判 员 王 依 沙 二O二O年一月十六日法官助理 班玛登登书 记 员 王 立 婷