山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2697号上诉人（原审被告）：威海易通物业服务有限公司，住所地威海市高新花园小区10号-101。法定代表人:张玲玲，总经理。委托诉讼代理人：鞠飞飞，女，系该公司主任。委托诉讼代理人：王瑞光，山东时中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海高技区西北山生活小区业主委员会，住所地威海市卧龙山庄89-8号。法定代表人：崔永波，主任。委托诉讼代理人：杨玉山，山东明威律师事务所律师。上诉人威海易通物业服务有限公司（以下简称易通公司）因与被上诉人威海高技区西北山生活小区业主委员会（以下简称西北山业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人西北山业主委员会的诉讼请求。事实和理由：1.小区物业管理区域的调整必须经过法定程序，并经入住面积和入住户数过半数业主的同意方有效。易通公司所服务的卧龙福地小区系独立小区,对于卧龙福地小区物业管理区域的调整，全体业主均不知情，只是在西北山业主委员会起诉后，易通公司和部分小区业主通过西北山业主委员会的陈述才知道物业管理区域进行了调整。小区业主不认可该调整行为，更不同意由西北山业主委员会选聘物业公司对卧龙福地小区进行管理，小区业主一致要求易通公司继续为小区提供物业服务。既然西北山业主委员会不能出具物业管理区域调整的合法证据，全体业主对此亦不知情，则物业管理区域的调整对小区及业主、易通公司均无约束力。所以，卧龙福地小区不属于西北山物业管理区域范围，西北山业主委员会无权要求易通公司撤出该小区；2.西北山业主委员会的成立既未通知卧龙福地小区的业主，更未经该小区业主同意，因此西北山业主委员会对卧龙福地小区无物业管理权利；3.西北山业主委员会对物业公司的选聘违法。首先，西北山业主委员会对物业公司的选聘未履行法定程序，未通知业主并经一定比例业主的同意；其次，在物业管理区域调整和西北山业主委员会成立均违法的情况下，西北山业主委员会为卧龙福地小区选聘物业公司的行为不具有任何效力。西北山业主委员会辩称，上诉人易通公司的上诉意见无依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。西北山业主委员会向一审法院起诉请求：1.被告排除妨碍，撤离威海高技区怡园办事处西北山生活小区，将物业服务管理移交给原告；2.被告移交物业管理资料，包括：竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；电梯维护、维修资料和相关许可证及其他设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。一审法院认定事实：2017年4月，原告西北山业主委员会在怡园街道办事处指导下经选举成立，于2017年4月7日向怡园街道办事处及威海高技区物管办备案，并经审核批准。2017年5月2日，原告代表全体业主与威海大有物业服务有限公司（以下简称大有物业公司）签订物业服务合同，并经怡园街道办事处物管办、高区物管办审核备案。合同约定，大有物业公司提供服务的物业管理区域四至为东至西北山路、南至钦村路、西至理想山生活小区、北至陈家后沟。服务期限为五年，自2017年至2022年。该管理区域包括被告自2013年底开始提供前期物业服务的卧龙福地小区项目，该项目由威海高新投资（集团）有限公司（以下简称高新公司）开发。原告与大有物业公司签订物业服务合同后，就卧龙福地小区物业项目的移交问题，双方发生争议，遂成讼。庭审中，被告称原告要求移交的物业管理资料，只有电梯维护的相关资料在被告处，其他资料都在开发商处。原告对该请求表示没有证据提交。一审法院认为，被告提供前期物业服务的卧龙福地小区项目位于原告物业管理区域内，原告西北山业主委员会系依法成立，并向相关主管部门备案核准，可以代表包括卧龙福地小区业主在内的全体小区业主履行与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。原告与大有物业公司签订的物业服务合同生效后，被告与高新公司签订的有关卧龙福地小区项目前期物业服务合同终止。终止后，原告有权请求被告退出物业服务区域，移交物业服务所必需的相关资料。庭审中，原告只认可电梯维护的相关资料在被告处，故被告应当将该资料移交被告。原告没有证据证实该诉讼请求中的其他资料在被告处，应当承担举证不能的责任。故原告诉讼请求的合理部分，予以支持。被告的抗辩，理由不当，证据不足，不予支持。至于被告所提的业主委员会成立程序、卧龙福地小区业主要求自行成立业主委员会等问题，应由该小区业主向相关主管部门反应情况及诉求，妥善处理。依照《物业管理条例》第十五条第（二）项、第二十六条、第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决：一、被告威海易通物业服务有限公司于判决生效后三十日内退出其提供前期物业服务的卧龙福地小区；二、被告威海易通物业服务有限公司于判决生效后三十日内将卧龙福地小区的电梯维护资料移交原告威海高技区西北山生活小区业主委员会；三、驳回原告威海高技区西北山生活小区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人易通公司为证实其主张，提交了以下证据：1.威海高技术产业开发区建设工程相关部门审核表复印件，证实案涉小区已经履行了最初物管区划的手续；2.卧龙福地小区建设单位高新公司出具的证明信及公司营业执照，证明高新公司未参加业主大会筹备组，故案涉小区未成立业主大会，在未进行区划调整的情况下，西北山业主委员会未取得对案涉小区的物业管理权；3.政府信息公开申请登记回执及政府信息公开告知书，证实高区建设局于2019年10月21日公开告知案涉小区业主毕承强卧龙福地小区物业管理区域未重新进行划分登记，故西北山业主委员会对案涉小区无物业管辖权。经质证，西北山业主委员会对上述证据的真实性均无异议，但认为部门审核表无法证实易通公司主张的待证事实；对证明信和公司营业执照，认为根据《物业管理条例》第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，法律未规定无建设单位和前期物业服务公司参加业主大会的相关决议无效；政府信息公开告知书明确载明卧龙福地小区物业管理区域未重新划分等级，故仍属于西北山生活小区物业管理区域内。本院经审查认为，西北山业主委员会对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认可，但易通公司提交的上述证据与其主张的待证事实不具有关联性，不足以证实易通公司的上述主张，对其证据效力不予确认。被上诉人西北山业主委员会提交如下两组证据：第一组证据：西北山业主委员会推选楼长的81份推选材料、业主委员会第一次会议记录、《西北山生活小区业主委员会换届筹备组成员公示》、《业主委员会委员候选人名单公示》、《西北山生活小区业主大会会议记录》及公示、《西北山生活小区业主委员会选聘物业公司的决定》、《西北山生活小区业主大会议事规则》、《西北山生活小区业主管理规约》、《西北山生活小区业主委员会章程》，证实本届西北山业主委员会成立合法，选聘大有物业公司程序合法；第二组证据：2014年西北山业主委员会备案表，证实西北山业主委员会的成立经过政府部门的批准和备案，程序合法。经质证，易通公司称对第一组证据的真实性无法确认，认为该宗证据无法证实西北山业主委员会主张的待证事实，卧龙福地小区的D区、F区不在西北山业主委员会的物业管理区域范围内，故其成立与否与卧龙福地小区D区、F区无关；易通公司对第二组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为西北山业主委员会成立与否与卧龙福地小区的D区、F区无关，且从备案登记的建筑面积来看，西北山业主委员会成立的时候，建筑面积约10万平米，总套数是870套，而在西北山业主委员会2017年4月7日备案表中，其建筑面积变更为34万平方米，总套数为3545套，说明其物管的区域进行了调整。本院经审查认为，易通公司对2014年西北山业主委员会备案表的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对于西北山业主委员会提交的上述证据，本院将在判决说理部分予以阐述。二审中，本院向威海市住房保障服务管理中心、威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处（以下简称怡园街道办事处）、高新公司就本案相关情况进行调查咨询。威海市住房保障服务管理中心物业科相关负责人称物业管理区域的划分一般分为三种：一是开发商持红线图到区物业管理部门、街道办事处申请划分；二是考虑到建筑物规模、共用设施设备情况、社区规模等因素，如设施设备共用，应当划分为一个物业管理区域；三是从社区建设和管理角度划分物业管理区域，并称易通公司二审提交的建设工程相关部门审核表系对物业管理用房综合验收所用。怡园街道办事处物业协调办公室相关负责人称“西北山生活小区物业管理区域是按照法律规定，根据区域的道路、共用设施设备、设计建设，因为西北山生活小区包含的这几个小区的共用设施、道路均无法区分，所以无法单独划定物业管理区域。市政道路可以不用管，区间道路这些小区是公用的，所以无法单独划分物业管理区域，卧龙福地的F区和北边的卧龙山庄共用无名道路”、“西北山生活小区物业管理区域包括卧龙福地小区”。高新公司总经理称“（卧龙福地小区）消防是共用的，A、C、D、F区的所有消防控制室都在F区”、“（威海高技术产业开发区建设工程相关部门）审核表的用意就是综合验收之前，政府各职能部门对我们（高新公司）进行验收并盖章，物管办盖章意味着本小区的物业验收合格了，我们公司没有申请过划分物业管理区域”。二审中，本院向威海火炬高技术产业开发区建设局（以下简称高区建设局）发出《关于协助调查西北山生活小区物业管理区域争议事项的调查咨询函》，高区建设局回函称“1.西北山生活小区是由西北山旧村改造而来。从《西北山旧村改造总图设计》、《西北山村七宗土地出让规划示意图》以及威海高新投资（集团）有限公司开发该项目时报批的相关文件资料上看，将西北山村的七宗土地作为一个整体项目进行开发建设。2.西北山生活小区物业管理区域的四至范围为“东至西北山，西至理想山小区，南至文化二路，北至陈家后沟”。该范围已在《西北山生活小区业主大会议事规则》中明确，于2016年7月8日向全体业主进行了公示，并依据公示结果在相关部门进行了备案。从该范围看，西北山生活小区物业管理区域包括卧龙福地小区。3.经过调查核实，无法确认卧龙福地小区在规划上是否独立、封闭。4.经过调查核实，卧龙福地小区A、C、D、F区域的水、电、暖、气均由专营单位负责，直接通向用户终端；但是上述区域的消防设施为共用设施。5.从威海高新投资（集团）有限公司提交的《西北山旧村改造总图设计》可以看出该建设单位将其作为一个整体项目进行建设”。另查明，二审中易通公司与西北山业主委员会对于以下事实均无异议：1.高新公司并未就案涉小区向物业主管部门申请划分物业管理区域；2.卧龙福地小区A、C、D、F区消防设施为共用设施。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：西北山生活小区物业管理区域是否包含卧龙福地小区，西北山业主委员会是否有权要求易通公司退出案涉小区并移交物业管理资料。国务院《物业管理条例》第九条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。《山东省物业管理条例》第八条规定“物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”，第九条规定“建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域”。本案中，高新公司并未向物业主管部门就案涉小区申请划分物业管理区域，高区建设局函件称西北山生活小区物业管理区域的四至范围为“东至西北山，西至理想山小区，南至文化二路，北至陈家后沟”，西北山生活小区物业管理区域包含卧龙福地小区。怡园街道办事处亦认可“西北山生活小区物业管理区域包括卧龙福地小区”。且高区建设局、高新公司、易通公司、西北山业主委员会均认可卧龙福地小区A、C、D、F区消防设施为共用设施。综上，易通物业主张卧龙福地小区不属于西北山物业管理区域范围，西北山业主委员会无权要求易通公司撤出该小区无事实和法律依据。至于易通公司主张的西北山业主委员会的成立及对大有物业公司选聘的问题。本院认为，业主大会的召集、投票计票方式等事宜均属于业主自治范畴。本案中，从形式上看，西北山业主委员会提交了《西北山生活小区业主委员会换届筹备组成员公示》、《西北山生活小区业主大会会议记录》、《西北山生活小区业主委员会章程》、《西北山生活小区业主委员会选聘物业公司的决定》等证据证明履行了成立及选聘物业公司的相应程序，但西北山业主委员会的成立及选聘物业服务公司的程序是否违法或该决议内容是否侵害业主知情权等合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销”的规定，案涉小区业主有权提出异议并行使撤销权，本案中，案涉小区业主并非本案当事人，其是否提出，应由业主自行决定并行使权利，易通公司并非业主，其主张西北山业主委员会成立及选聘大有物业公司的决议无效无法律依据。综上，一审法院判令易通公司退出前期物业服务的卧龙福地小区，并将卧龙福地小区的电梯维护资料移交西北山业主委员会正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人威海易通物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王树远审判员  宫建军审判员  葛俊生二〇二〇年一月十九日法官助理李亚男书记员岳丛竹