山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终3425号上诉人（原审被告）：威海友邦房地产开发有限公司，住威海经济技术开发区南曲阜凤林路翡翠城A区33号楼。法定代表人：肖鹏博，董事长。委托诉讼代理人：刘新祝、张晓静，山东泰祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雪飞，女，1980年12月11日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：任泽国（系王雪飞之夫），住威海经济技术开发区。上诉人威海友邦房地产开发有限公司（以下简称“友邦公司”）因与被上诉人王雪飞商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友邦公司上诉请求：撤销原判，依法改判友邦公司不向王雪飞支付逾期办证违约金。事实和理由：1.友邦公司未能按期履行协助义务并非系其自身原因，而系因政府相关职能部门职能变动及政策变化所导致，王雪飞主张友邦公司的原因导致逾期办证，应由王雪飞承担举证责任，一审法院举证责任分配错误；2.王雪飞在合同履行过程中存在逾期交付购房款的情形，应当向友邦公司支付逾期付款违约金，友邦公司在本案中主张抵销权。王雪飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。王雪飞向一审法院起诉请求：判令友邦公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金16255元。一审法院认定事实：案涉房屋即威海经济技术开发区翡翠城A区-4号-509室系由友邦公司开发建设，2010年5月1日，王雪飞与友邦公司签订商品房预售合同一份，约定由王雪飞购买案涉房屋一套，总购房款253564元；友邦公司应于该商品房综合验收合格之日起90日内协助王雪飞办理房屋产权转移登记手续。2017年11月7日，友邦公司向王雪飞出具山东增值税普通发票一张，载明房屋价款为254137元，该数额双方均认可系案涉房屋最终测绘后确定房屋价款数额。另查，友邦公司将案涉房屋所在小区的相关建设资料提交与威海经济技术开发区建设局，威海经济技术开发区建设局留存案涉房屋所在小区的《竣工验收备案表》，表格中备案意见栏记载“该工程的竣工验收备案文件已于2016年7月7日收讫，文件齐全。同意备案”，友邦公司取得的竣工验收备案证的发证时间为2016年9月2日。友邦公司主张未能按期履行协助办证义务并非友邦公司原因所致，但对此并未提供证据，其虽申请一审法院至相关职能部门调取证据，对此亦未能提供具体证据线索。一审法院认为，王雪飞、友邦公司之间就案涉房屋买卖所签订的商品房预售合同，系双方真实的意思表示，相关约定亦不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。王雪飞、友邦公司均应恪守履行各自合同义务，否则应当依法承担相应民事责任。根据双方之间所签订合同的约定，友邦公司作为出卖人应当在案涉房屋综合验收合格之日起90日内协助王雪飞办理产权变更登记手续，从庭审查明情况看，案涉房屋所在建设项目的竣工验收备案证的发证时间为2016年9月2日，而王雪飞所主张的竣工验收备案表实际系建筑项目进行综合竣工验收需由开发建设单位向相关职能部门报审备案过程中所需文件之一，该文件并不代表案涉房屋所在建设项目已综合竣工验收合格，建设项目综合竣工验收起算时间应以竣工验收备案证所记载时间为准。在此前提下，本案争议焦点即在于友邦公司应否向王雪飞承担逾期办证的违约责任。双方对于友邦公司协助王雪飞办理产权变更登记手续的义务及期限均有明确约定，而友邦公司未能在合同约定的期限内协助王雪飞办理产权变更登记手续亦系双方均认可的事实，但友邦公司主张未能按期履行协助义务并非系其原因，而系因政府相关职能部门职能变动及政策变化等原因所导致，对此并未提供相关证据，无法认定其未能按照合同约定履行协助办理产权变更登记的义务并非友邦公司原因所导致。无论王雪飞购买案涉房屋系用于自身家庭生活还是投资获益，王雪飞作为无过错的合同相对方，因友邦公司未能按期履行合同义务，均有权利向友邦公司主张违约责任，双方合同中对此虽无明确约定，但参照《最高人民法院》的相关规定，可以按照双方合同中约定的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，王雪飞诉讼请求合理，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第十八条之规定，判决：一、威海友邦房地产开发有限公司于判决生效后十日内向王雪飞支付逾期办证违约金（以253564元为基数，自2016年12月2日起至2017年10月30日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回王雪飞其余的诉讼请求。如果威海友邦房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，由威海友邦房地产开发有限公司负担。二审中，友邦公司围绕其上诉请求提交了：证据1、威海市房地产测绘中心有限公司（以下简称测绘公司）出具的情况说明复印件一份，拟证明由于政府职能转变的原因，导致在为案涉房屋所在的翡翠城A区办理初始产权登记时，需要对房屋进行第二次测绘，第二次测绘的时间应当从办证时间中予以扣除，该证据的原件在威海经济技术开发区人民法院；证据2、收款收据复印件一份，拟证明王雪飞存在逾期付款的情况。本院组织王雪飞对友邦公司提交的上述证据进行了质证，王雪飞对上述证据的真实性无异议，主张第二次测绘的期间属于友邦公司工作上造成的延误，也应承担逾期办证违约责任；逾期所交款项为银行贷款，交款时间延迟是因为银行发放贷款延迟的原因而非王雪飞原因导致，友邦公司不应以此认定王雪飞违约。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点为：1.友邦公司应否承担逾期办证违约责任以及该违约责任如何确定；2.王雪飞是否存在逾期付款的违约行为，友邦公司是否有权主张抵销权以及如何抵销。友邦公司于2016年7月22日委托测绘公司进行测绘，测绘公司于2016年9月20日完成测绘。后因测绘标准发生变化，友邦公司于2016年12月6日重新委托测绘公司进行测绘，测绘公司于2017年4月27日完成新的测绘。第二次测绘系政策调整所致，该期间的长短友邦公司无法控制，故第二次测绘的142天不应计入为友邦公司违约的期间。友邦公司于2017年10月30日通知王雪飞等业主将于2017年11月1日起办证，迟于合同约定193天（已扣减第二次测绘的142天），构成违约，应按照已付购房款总额参照当时中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向王雪飞支付逾期办证违约金7599元（254137元×4.35%×1.3倍÷365天×193天）。友邦公司主张王雪飞存在逾期付款的违约行为，并要求以王雪飞应付的逾期付款违约金抵销其应付给王雪飞的逾期办证违约金，上述抗辩主张友邦公司于一审中并未提出，在王雪飞拒绝抵销的情形下，本院于二审中不予处理，友邦公司可另行主张权利。综上所述，因为出现新的证据导致事实认定发生变化，友邦公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初3614号民事判决；二、威海友邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向王雪飞支付逾期办证违约金7599元；三、驳回王雪飞的其他诉讼请求。如果威海友邦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费103元，由威海友邦房地产开发有限公司负担62元，王雪飞负担41元；二审案件受理费206元，由威海友邦房地产开发有限公司负担124元，王雪飞负担82元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年一月九日法官助理李佳忆书记员张济节