广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23780号原告：佛山美银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914************835。法定代表人：植某1。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：张小莉，广东邦南律师事务所实习律师。被告：胡秋安，男，1962年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************515。原告佛山美银物业管理有限公司与被告胡秋安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人植某1及委托诉讼代理人戴国梁、张小莉，被告胡秋安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年2月1日至2019年6月30日的物业管理费共计4977.8元（欠费29个月，每月物业管理费171.65元）；2.被告按照每日百分之一支付逾期付款违约金直至结清全部物业管理费为止，按年利率24%从2017年2月1日暂计至2019年6月30日的违约金为1493.35元；3.被告支付2015年8月1日至2019年6月30日公摊费（欠费47个月）1564.4元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系佛山市顺德区均安镇翰苑小区（以下简称翰苑小区）3座201房的业主。2014年6月16日，原告与佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社签订了《顺德区物业管理服务委托合同》，选聘原告对翰苑小区提供前期物业管理服务，合同约定：采用包干制方式收取物业服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的总建筑面积向原告交纳，计费标准为住宅每月1.2元/平方、商铺每月2.5元/平方；停车场车位服务费收费为露天车位30元/个/月、摩托车位15元/个/月，由车位使用人向原告交纳；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交服务费以日1%的标准向原告支付违约金。2014年7月份，原告依约进驻小区提供优质的物业服务。被告房屋建筑面积为143.04平方，每月物业服务费为171.65元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，被告却未足额向原告交纳物业管理费、水电公摊费。原告多次催促未果，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：1.承认没有交纳原告诉请的物业管理费，但被告曾交纳了2017年的公摊水电费，之后的公摊费没有交纳；2.原告没有与被告签订物业服务管理合同，双方没有约定公摊费的收取，所以无需缴纳公摊费；3.原告提供的物业服务不到位，如保安上班睡觉、大门经常打开、外来人员随意出入、消防安全不合格、监控损坏不修、小区卫生状况差等；4.邻居占用了被告房屋对出的公共区域，被告曾多次向原告反映，但原告一直没有处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1.对于原告提交的《顺德区物业管理服务委托合同》，被告对该证据的真实性不予确认，经审查，该合同为佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社与原告签订，形式、内容完整，并有双方的盖章及法定代表人签名确认，本院对该份证据予以采信；2.对于原告提交的《敦促缴清拖欠电费律师函》，被告对该证据真实性不予确认，经审查，该份证据为顺德区供电局为催缴2019年9月-10月的电费共计41061.76元而向原告分公司发出的律师函，与本案无关，本院对该份证据不予采信；3.对于被告提交的《翰苑用户手册》，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，经审查，该《用户手册》封面为载有“美银物业翰苑用户手册”等字样，内容包含物业管理、业主公约、装修管理规定等，《用户手册》每页上方均有“美银物业”标志，被告陈述该手册是收楼时在原告处领取，虽然该手册没有原告和业主的签章（名），但结合该手册的形式、内容及被告的陈述，本院对该份证据的真实性予以确认，认定该手册是原告在进驻小区时对业主的公开承诺，对原告具有约束力；4.对于被告提交的均安镇消防安全委员会消防检查记录表、责令改正通知书，原告对其真实性、合法性、关联性均不予确认，经审查，该组证据虽无原件核对，但该组证据是佛山市顺德区均安镇消防安全委员会对翰苑小区的消防安全情况进行检查并对发现的问题责令原告进行整改，原件应由原告持有，两份证据均有佛山市顺德区均安镇消防安全委员会的盖章确认，原告在庭审过程中亦承认在管理上有瑕疵并承诺整改，本院对该组证据的真实性予以确认；5.对于被告提交的显示小区保安人员在睡觉的照片一组，原告对其真实性、合法性、关联性均不予确认，经审查，该组照片经多名涉案业主指认属实，原告在庭审过程中亦承认管理上有瑕疵并承诺整改，本院对该组照片的真实性予以确认。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：翰苑小区由佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社开发建设，被告是翰苑小区3座201房的业主。2014年6月16日，佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社（甲方）选聘原告（乙方）为翰苑小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区物业管理服务委托合同》，对双方责任、服务内容与质量、服务费用、违约责任等进行了约定，其中关于物业服务费约定：采用包干制方式收取物业服务费；物业服务费用由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳，计费标准为住宅按1.2元/月/平方米计、商用物业按2.5元/月/平方米计；物业服务费用主要用于以下开支：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包含二次供水设备设施的维护保养）……；停车场所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按30元/个/月的标准向乙方交纳车位管理服务费；乙方应在交楼使用之日起开始实施物业管理服务工作，并从交楼或视作交楼之日起计收物业服务费用。合同签订后，原告进驻翰苑小区提供物业管理服务。被告自2017年2月1日起未向原告交纳物业管理费，自2015年8月1日起未向原告交纳公摊水电费。另查明，原告向业主提供的《翰苑用户手册》载明：管理费用包括但不限于公共建筑物、道路、行人道、露天场地、绿化及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，此外公共区域照明用电，清洁、绿化用水以及其它公共地方、设施或提供公共服务所消耗的能源费用及日常维修费用……。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社作为翰苑小区的开发建设单位选聘原告为翰苑小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区物业管理服务委托合同》，根据上述法律规定，该《顺德区物业管理服务委托合同》对被告具有约束力。因此，被告所提的没有与原告签订物业服务合同、《顺德区物业管理服务委托合同》与其无关的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告为翰苑小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，拒不交纳物业管理费，其行为已构成违约，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费并支付违约金，合法有据，本院予以支持。关于违约金计算标准，《顺德区物业管理服务委托合同》第三十条约定：“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交服务费以日1%的标准向乙方支付违约金”。从被告拒不交纳物业管理费给原告造成的损失来看，该约定的违约金计算标准过高，现原告主动主张调整为按年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以支持。对于被告提出原告的服务不到位等抗辩意见，结合原、被告的陈述及提交的证据来看，即使原告提供的服务有瑕疵，但亦不足以构成根本违约，被告以此为由拒不交纳物业管理费，理由不能成立。需要指出的是，物业公司的职责范围是对其所管理的小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，具有公共服务性质，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在提供服务过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而可能进一步导致物业服务质量的下降，形成恶性循环，最终也会损害到业主自身的利益，也会侵害已按约交纳物业管理费的业主的合法权益。所以，当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司则应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。协商不成的，业主可以依据法律规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利，甚至可以召开业主大会更换物业服务企业。拒不交纳物业管理费，实非对抗物业服务瑕疵的正当途径。关于原告主张的公摊水电费。经查，《顺德区物业管理服务委托合同》约定，被告所交纳的物业管理费已包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；《翰苑用户手册》进一步约定，管理费用包括但不限于公共建筑物、道路、行人道、露天场地、绿化及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，此外公共区域照明用电，清洁、绿化用水以及其它公共地方、设施或提供公共服务所消耗的能源费用及日常维修费用。根据上述约定，被告所交纳的物业管理费已包含了公共部分的用水、用电费用，原告再向被告主张公摊水电费缺乏理据。而且，原告亦未举证证明其主张的公摊水电费的实际支出、计算标准等情况。因此，对于原告主张的公摊水电费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告胡秋安应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山美银物业管理有限公司支付截至2019年6月30日的物业管理费4977.8元及违约金（违约金暂计至2019年6月30日为1493.35元，之后的违约金以4977.8元为基数按年利率24%计算至物业管理费支付完毕之日）；二、驳回原告佛山美银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由原告佛山美银物业管理有限公司负担5元，被告胡秋安负担20元。本判决为终审判决。审判员  肖复春二〇二〇年一月十四日书记员  罗颖梅