广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5218号 上诉人（原审被告）：柳州联顺仓储有限公司,住所地广西壮族自治区柳州市柳南区石栏路95246部队仓库内。统一社会信用代码：914502005768322567。 法定代表人：莫宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈耀，广西友宁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:柳州华柳汽车销售服务有限公司,住所地广西壮族自治区柳州市广西汽车贸易园内汇轮路东区3-2号。统一社会信用代码：91450200756511492E。 法定代表人:韦柳华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:肖冬梅，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人:韦扬，该公司办公室主任。 原审第三人：柳州市柳南区华嵘汽车维修中心，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区石栏路95246部队仓库2#仓储场地。统一社会信用代码：92450204MA5MFMXY6E1-1。 经营者:卢景观，经理。 委托诉讼代理人:韦扬，柳州华柳汽车销售服务有限公司办公室主任。 上诉人柳州联顺仓储有限公司（以下简称联顺公司）因与被上诉人柳州华柳汽车销售服务有限公司（以下简称华柳公司）、原审第三人柳州市柳南区华嵘汽车维修中心（以下简称华嵘中心）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初2553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 联顺公司上诉请求：一、判决撤销一审判决;二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审认定本案不属于不可抗力情况与事实和法律规定不符，认定错误。本案确实因为军队政策变化导致上诉人与被上诉人签订的《仓储租赁合同》无法继续履行，但上诉人认为军队政策变化属于不可抗力。本案符合不可抗力的构成要件，上诉人与军队与被上诉人签订租赁合同的期限都是到2023年2月终止，在合同签订之前军队一直都从事一些商业活动，包括将闲置土地租赁他人经营，对于合同期间军队政策变化作为转租方的上诉人是不可预见的，更不可能避免、克服。本案中，军队政策变化属于政府行为的一种。本案因为政府行为或者国家政策的变化与合同履行的影响导致非金钱债务不能履行的，可以视为法律上不能履行，本案中恰恰因为军队政策变化不能履行合同，符合《合同法》第一百一十条规定的法律上不能履行的情形。双方签订的《仓储租赁合同》第八条约定：“发生自然灾害、战争或不可抗力，或因政府行为致使不能履行合同……遭遇自然灾害、战争或不可抗力的一方由此可免于承担违约责任”，双方已把政府行为归并于不可抗力而免责。二、一审认定“上诉人理应能预见到军队政策调整对涉案租赁合同的影响”缺乏事实依据、证据依据、法律依据。上诉人与军队签订《军队房地产租赁合同》第九条约定“因不可抗力原因以及国家、军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任”，一审以该约定认定上诉人能预见军队政策调整属于推理，没有依据，上诉人属于民营企业，对军队政策毫不知晓，且军队在合同签订之前一直从事商业活动，也将大片闲置土地租与他人，上诉人怎能预见？三、一审以上诉人、被上诉人未约定军队政策调整免责为由判决上诉人承担赔偿责任不当。军队政策调整属于不可抗力中的政府行为，且双方已在仓储租赁合同第八条约定政府行为属于不可抗力，免于承担违约责任。可见，双方合同的约定已包括军队政策调整免责的内容，一审判决上诉人承担责任不符合合同约定和法律规定。四、被上诉人已经营四年多，一审判决上诉人全部赔偿不当。上诉人与被上诉人租赁合同期限为2014年7月15日至2023年2月20日，但2018年5月31日前被上诉人搬离了租赁场地，此时被上诉人已经营三年十一个月，被上诉人装修费用和拆除费用一审全部判决由上诉人赔偿是错误的，因为被上诉人已经营使用近四年，依法应当扣除。五、被上诉人明知场地为军队仍租赁经营，后果由其承担。上诉人不可能预见军队政策调整，也不知军队可能随时收回土地，但对于租赁军队场地从不隐瞒。首先，2014年7月15日，上诉人与被上诉人签订《仓储租赁合同》时，就已将上诉人与军队签订的《军队房地产租赁合同》文件交与被上诉人，对于合同的内容被上诉人是知晓的。其次，《仓储租赁合同》第一条上诉人“所提供的库房产地位于柳州市柳南区仓储场地”、第二条约定“……乙方（被上诉人）对租赁的库房场地的性质及结构作充分了解”。再次，上诉人将《军队房地产租赁许可证》交予被上诉人。最后，被上诉人提供的证据十二《企业承诺书》2017年7月15日中有郑重承诺“严格履行部队仓储场地《租赁合同》……若因不可抗力原因及国家军队政策规定重大调整等造成《仓储租赁》无法履行或终止的……”，表明其知道，被上诉人明明知道场地为军队仍租赁，损失后果由其承担。六、被上诉人承诺损失自行承担，一审判决上诉人承担不当。根据上诉人与被上诉人签订的《仓储租赁合同》合同第二条的约定：“乙方租赁该库房场地用作汽车维修、汽车养护、汽车展示业务场地，乙方对租赁的库房场地的性质及结构作了充分了解”以及第五条第一点的约定：“改造后的构筑设施，在终止合同时，不能拆除，如须拆除则需要恢复原样，所有装修改造的费用由乙方自行承担”，上诉人认为根据以上两条的约定被上诉人诉请的装修损失、设备拆装损失应由被上诉人自行承担。 华柳公司辩称，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 华嵘中心述称，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 华柳公司向一审法院起诉请求：1、联顺公司向华柳公司赔偿装修损失450476元;2、联顺公司向华柳公司赔偿设备拆装损失19457.22元;3、本案诉讼费由联顺公司承担。 一审法院认定事实：2012年1月11日,联顺公司作为乙方与空军房地产管理局广州房地产管理处作为甲方签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定将甲方所有的位于柳州市柳南区的土地出租给乙方使用,时间自2012年1月1日起至2023年2月27日。该合同对双方的权利义务作了约定，双方合同还约定因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2012年12月25日，中国人民解放军空军房地产管理局颁发了《军队房地产租赁许可证》，该证上所写的承租人为联顺公司，有效期自2012年12月25日至2015年12月24日。2014年7月15日,联顺公司作为甲方与华柳公司作为乙方签订《仓储租赁合同》,约定将华柳公司承租上述土地的2#库房场地(面积3090平方米)和作业平台、后门两间棚房,用于汽车维修、汽车养护、汽车展示业务场地,租赁期限从2014年7月15日至2023年2月20日止。该合同对双方的权利义务作了约定，双方合同还约定“因发生自然灾害、战争或不可抗力，或因政府行为致使不能履行合同时。遭遇自然灾害、战争、或不可抗力的一方由此可免于承担违约责任”。该《仓储租赁合同》得到了部队的同意。双方的合同签订后，联顺公司将场地交付给华柳公司使用，华柳公司于2016年6月对租赁场地进行了装修。2016年10月30日，华柳公司经联顺公司同意将场地转租给案外人卢景观，卢景观在该场地上办理了华嵘维修中心营业执照进行营业。华柳公司称，华嵘维修中心的实际出资和经营都是由华柳公司负责。2017年，双方因租金的支付问题酿成诉讼，柳州铁路运输法院作出了（2017）桂7101民初29号民事判决书，柳州市中级人民法院做出了（2017）桂02民终4072号民事判决书。2018年1月10日，空军房管局广州房管处南宁办事处向联顺公司向送达了《通知》，内容为：“你方于2012年1月11日与空军广州房管处签订了场地租赁合同……根据中央军委停偿相关文件精神，正式通知你方于2018年3月1日前清退次租方，并将场地完整交还我处。”2018年3月1日，联顺公司向华柳公司发函，要求华柳公司于2018年3月31日前将所租赁的场地完整地归还联顺公司。华柳公司于2018年5月31日前搬离了租赁场地。2018年7月20日，华柳公司以联顺公司隐瞒《军队房地产租赁许可证》过期的事实,明知军队可能随时单方收回土地,却隐瞒此事实与华柳公司签订长期合同，造成华柳公司的装修损失和设备拆装损失为由，诉至该院，提出以上诉讼请求。双方均认可双方签订的《仓储租赁合同》于2018年6月1日解除。在案件审理过程中，华柳公司申请对华柳公司装修的柳州市柳南区的2#仓储场地（面积3090平方米）和作业平台、后门两间棚房的装修价值以及华柳公司实际经营的柳州市柳南区华嵘汽车维修中心2016年10月1日至2017年6月30日的经营利润、华柳公司因无法继续使用上述土地的2#仓储场地造成的设备拆装损失进行鉴定。经柳州市中级人民法院司法技术管理科委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司作出桂众资评（2019）089号《资产评估报告书》，鉴定意见为：截止至评估基准日2016年6月1日，柳州市柳南区的2#仓储场地（面积3090平方米）和作业平台，后门两件棚房的装修市场价值为450476元，大写人民币肆拾伍万零肆佰柒拾陆元整。广西众益资产评估土地房地产评估有限公司作出桂众造价（2019）0359号《工程造价鉴定意见书》鉴定意见为：鉴定工程造价为19457.22元（大写壹万玖仟肆佰五拾柒元贰角贰分）。对华柳公司申请鉴定的“华柳公司实际经营的柳州市柳南区华嵘汽车维修中心2016年10月1日至2017年6月30日的经营利润”该项内容，因华柳公司不能提供2016年至2017年6月30日经营期间实际发生的经营业务等相关财务证明资料，只有华柳公司提供的2017年7月至2018年4月利润表（未盖公章确认）合计数1305637.85元佐证资料，并以此倒推2016年10月1日至2017年6月30日的赔偿经营损失1305637.85元。对此鉴定项目不能有效展开，鉴定机构退回委托书。 一审法院认为，本案系因军队政策变化导致双方签订的《仓储租赁合同》无法继续履行的纠纷。联顺公司与空军房地产管理局广州房地产管理处签订的《军队房地产租赁合同》约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”双方签订的《仓储租赁合同》约定“因发生自然灾害、战争或不可抗力，或因政府行为致使不能履行合同时……遭遇自然灾害、战争、或不可抗力的一方由此可免于承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”故本案不属于不可抗力情况。联顺公司辩称华柳公司、联顺公司之间的《仓储租赁合同》无法履行并非联顺公司方违约所致，是因军队政策调整所致。经该院审理查明，联顺公司转租给华柳公司的涉案场地为军队房产，在联顺公司与空军房地产管理局广州房地产管理处签订的《军队房地产租赁合同》中，已明确约定了如因军队政策调整导致合同不能继续履行的法律后果，故该院认为在本案华柳公司、联顺公司就涉案场地签订《仓储租赁合同》时，联顺公司理应能预见到军队政策调整对涉案《仓储租赁合同》可能带来的影响，但双方在合同中对此却无明确约定，由此，该院认为联顺公司此项答辩意见缺乏依据，故不予采纳。现联顺公司无法向华柳公司提供适租场地导致《仓储租赁合同》事实上提前终止，联顺公司应就此承担全部责任，理应赔偿华柳公司各项客观真实的合理损失。综上，对于华柳公司所诉有理部分，该院予以支持。 一审法院判决：一、联顺公司向华柳公司赔偿装修损失450476元。二、联顺公司向华柳公司赔偿设备拆装损失19457.22元。案件受理费22306元、保全费1814元，合计24120元（华柳公司已预交），由联顺公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：联顺公司是否应对本案诉请损失进行赔偿以及赔偿比例？ 首先，本案华柳公司虽是以联顺公司所提供的《军队房地产租赁许可证》过期及联顺公司隐瞒案涉房屋随时可能被部队收回的情况构成违约行为而请求联顺公司赔偿其装修损失、设备拆装损失，但本案华柳公司之后通过以华嵘中心名义在工商部门登记实际已经办理了证照，且在实际租赁期间占有使用案涉房地产进行了相应经营活动，无在案证据证实华柳公司或华嵘中心经营活动因《军队房地产租赁许可证》期限问题遭受妨碍或遭受何种经济损失。 其次，本案双方租赁合同约定：“因发生自然灾害、战争或不可抗力，或因政府行为致使不能履行或部分不能履行合同，或需延期履行合同时，应及时通知对方”及约定“遭遇自然灾害、战争或不可抗力的一方由此可免于承担违约责任”。本案中华柳公司作为承租人对于其所转租房屋的来源及性质已为明知，且对于因政府行为引起合同提前解除问题租赁合同中也已有一定提示，但华柳公司仍决定投入不菲装修、安设大型设备，故其请求由联顺公司赔偿其全部的装修损失、设备拆装损失，于理不符。而同时，本案双方租赁合同提前解除确实系因为国家、军队政策调整的情势变更因素。对于该情形，联顺公司与空军房地产管理局广州房地产管理处签订的《军队房地产租赁合同》中，双方已经将“因国家军队政策规定重大调整等造成《仓储租赁》无法履行或终止的，甲乙双方均不承担责任”的内容作为合同条款明确进行了约定。即联顺公司在此之后将承租的案涉部队房屋转租给华柳公司时，其对国家军队政策规定重大调整引起的合同履行风险已明确知晓，但却未将该风险向华柳公司进行足以充分地揭示、并对此进行清楚明确地约定，亦存在一定程度失当。 最后，本案双方租赁合同提前解除客观实际原因是由于军队改革需要必须提前解除，系不可归责于双方的事由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”之规定，按照公平原则，本院酌定华柳公司、联顺公司应对华柳公司投入的租赁物剩余租赁期内装饰装修残值损失各承担50%的赔偿责任。 另根据广西众益资产评估土地房地产评估有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》确定的涉案装修工程在2016年6月1日的市场价值为450476元，该价值应酌情按照其使用期限摊销折旧，即华柳公司自认其于2016年10月投入使用，其一审提交的装修票据与其自认相印证，故对装修使用日期为2016年10月1日本院予以采纳。结合双方约定租赁合同于2023年2月20日到期，以及华柳公司于2018年5月31日搬离租赁场地之情况，故联顺公司应承担的装修残值损失赔偿额应为：50%×[450476元×（1726天÷2333天）]=166635.57元。至于设备搬迁损失，因案涉租赁合同系不可归责于双方原因而提前解除，且即使合同到期终止承租人之大型设备亦存在需清空交还场地而产生相应的搬迁费用，故华柳公司该主张缺乏法律依据及合同依据，本院对此不予支持。 综上所述，联顺公司上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初2553号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初2553号民事判决第一项为：柳州联顺仓储有限公司向柳州华柳汽车销售服务有限公司赔偿装修损失166635.57元。 三、驳回柳州华柳汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费22306元、保全费1814元，合计24120元（柳州华柳汽车销售服务有限公司已预交），由柳州华柳汽车销售服务有限公司负担21708元，由柳州联顺仓储有限公司负担2412元；二审案件受理费8349元（柳州联顺仓储有限公司已预交），由柳州华柳汽车销售服务有限公司负担5389元，由柳州联顺仓储有限公司负担2960元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年一月七日 书记员 覃 溪