辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9452号上诉人（原审原告、反诉被告）：于鑫燚，男，1995年6月28日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：赵伟，辽宁海星律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪芹，女，1967年8月28日出生，汉族，住辽宁省普兰店市，系于鑫燚母亲。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟宪峰，男，1986年1月26日出生，汉族住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王军，辽宁法大律师事务所律师。上诉人于鑫燚因与上诉人孟宪峰房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初4316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于鑫燚上诉请求：撤销原审判决，改判驳回孟宪峰的反诉请求，支持于鑫燚的诉讼请求。事实和理由：一、孟宪峰违反《中华人民共和国合同法》的规定和案涉《公建房屋出租合同》的约定，没有提供满足承租人正常经营应要求的房屋，构成根本违约。一审对此没有认定，属于认定案件事实错误。无论任何原因，被上诉人停止对出租房屋的供电、供水，都构成违约，不能以上诉人是否及时交纳案涉房屋的物业费及电费、水费为理由。2018年9月15日晚，由于孟宪峰的工作人员阻止于鑫燚及其通行，双方发生争吵，加之双方因物业费、电费、水费的交付问题一直存在争议，孟宪峰的人员将于鑫燚的工作人员打伤。从第二天起即2018年9月16日起，孟宪峰便停止了对于鑫燚租赁的三楼房屋的供电供水，以至于鑫燚无法正常营业，被迫停业。该停电、停水行为一直持续到2019年于鑫燚撤离承租的房屋。二、对于前述停水停电事实，于鑫燚已经提供了充分的证据予以证明。具体包括：1、一审中于鑫燚提供的谈话录音，二审中于鑫燚提供的三方谈话录音及《接报案登记表》。在多次录音中，孟宪峰多次明确认可了2018年9月15日发生打架后对上诉人停电、停水的事实；同时认可了停电、停水一直持续到2019年5月6日录音之日；还表示一直不恢复供电、供水的原因不是因为钱的事，是因为于鑫燚的态度问题。2、一审中孟宪峰的证人周某出庭作证，证实了孟宪峰对外出租的包括案涉房屋在内的房屋全楼只有一块插卡电表，而且位置在一楼，一楼就是孟宪峰经营的超市。可见，案涉房屋断电只能是孟宪峰故意造成的，即将安装在一楼的总电表处三楼的电阀关掉。孟宪峰在一审中表示是因为于鑫燚欠电费，无法购买电表卡，从而导致全楼停电，事实上从2018年9月16日起，全楼只有三楼停电，1层、2层、4层都正常通电。三、于鑫燚提出解除案涉合同的时间应为2019年5月31日，即一审起诉之日。一审判决认定双方于2019年6月3日解除合同错误。四、因孟宪峰的根本违约，于鑫燚解除合同的理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。孟宪峰辩称，不同意于鑫燚的上诉请求。孟宪峰在一审中已经通过视频录像、微信聊天记录及证人证言确认案涉租赁房屋自双方签订合同起一直处于于鑫燚的有效管理中，案涉房屋断电系于鑫燚欠缴电费导致，在断电后孟宪峰也及时缴费恢复供电，因为整个楼区的2、3、4楼是一块电表，特别是在2018年10月17日双方的微信聊天记录中，孟宪峰向于鑫燚催要物业费、水电费时，于鑫燚还特别强调房子还没有到期，而且要继续装修上项目、继续经营，孟宪峰没有任何的违约行为。关于双方发生纠纷，于鑫燚被打伤，其所述不属实。孟宪峰上诉请求：1、撤销原审判决第二项，第五项，改判支持上诉人孟宪峰的反诉请求，即判决于鑫燚向孟宪峰支付其营业期间的物业费5205.20元；2、判令于鑫燚向孟宪峰支付违约金23000元；3、判令于鑫燚支付孟宪峰二审律师费5000元。事实和理由：一审法院事实认定及法律适用错误。1、双方当事人签订的两份租赁合同均为有效。第一次签订《房屋租赁合同》明确约定了房屋的物业费、水电费的承担方式，第二次签订的《公建房屋出租合同》没有该条约定，在双方没有明确约定第一次签订的合同无效的情况下，两次合同均为有效。2、两次签订的合同均约定了违约责任，在双方合同有明确约定，而且约定的违约金数额属于正常标准，于鑫燚也没有要求调整违约金的情况下，一审法院应依照双方合同约定判令于鑫燚应承担的违约责任。3、二审期间孟宪峰增加一项诉讼请求，即要求被于鑫燚继续依照双方合同约定承担二审期间的律师费5000元。于鑫燚辩称，不同意孟宪峰的上诉请求。答辩意见与于鑫燚上诉事由一致。另关于物业费，双方租赁合同中对物业费的承担没有约定，同时根据租赁市场的习惯做法，物业费应由出租方承担，所以出租人主张承租人承担物业费没有法律依据。于鑫燚向一审法院起诉请求：1、判令原、被告解除双方于2018年6月15日签订的《公建房屋出租合同》；2、被告向原告返还租金及履约保证金47259元；3、被告向原告赔偿装修损失4900元；4、被告赔偿原告律师代理费5000元；5、本案的诉讼费由被告承担。孟宪峰向一审法院反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付其营业期间发生的物业费5205.20元；2、反诉被告向反诉原告支付违约金23000元；3、反诉被告向反诉原告支付律师费5000元。一审法院查明事实：2018年6月3日，原告于鑫燚与被告孟宪峰签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（被告孟宪峰）将位于普兰店市建筑面积分别为90.67平方米、179.69平方米、91.11平方米的三套房屋的三楼出租给乙方，甲方保证对本租赁物拥有处分权，有权出租该房屋。租期四年，自2018年7月3日起至2022年7月3日止，租金标准每年60000元，第一年50000元整，以后每年60000元整，房租每年提前一个月交。租赁期间发生的包括但不仅限于水、电、气、暖、物业费等一切费用均由乙方自行承担。甲乙双方任何一方均无权中途擅自终止合同，双方协商同意终止的，如系甲方提出提前合同终止请求，则甲方除需退还乙方未履行期的租金外，还需赔偿乙方的全部损失（包括但不限于装修、经营损失等），如系乙方提出提前合同终止请求，则甲方不需退回乙方未履行期的租金，且乙方应按合同约定的合同期内总租金的10%向甲方支付违约金，乙方的装修损失自行承担。合同签订后，原告当日向被告支付履约保证金10000元。2018年6月15日，原、被告双方重新签订了《公建房屋出租合同》，约定：甲方（被告）将位于大连市普兰店区建筑面积为：90.67平方米、179.69平方米、91.11平方米的三套房屋的三楼转租给乙方（原告），转租期限自2018年6月15日起至2022年6月15日止，租期四年；租金标准每年60000元，每年提前一个月交付房租，因甲方出租给乙方内涵清水房，第一年房屋租金按50000元收取，第一年租金于合同签订之日一次性支付给甲方，以后每年提前一个月缴纳下一年租金。甲方于2018年6月15日将租赁房屋交付乙方。合同签订日原告应向被告支付履约保证金10000元，租赁期满无违约情况，甲方于期满7日内无息返还乙方。租赁期内，乙方因经营所需可以对承担房屋进行装修、改造，合同终止或解除时，所有乙方进行的装修、改造，均无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由向甲方要求补偿或赔偿。双方任何一方均无权中途擅自终止合同，如甲方提出提前终止合同，需退还乙方未履行期间的租金并赔偿乙方全部损失（不包括经营损失）；如乙方提出提前终止合同，甲方无需退还乙方未履行期间租金，乙方还应按照合同约定支付甲方合同期总租金百分之十的违约金，乙方的装修损失自负。因甲方没有处分权或因甲方其他纠纷影响乙方经营，甲方一个月无法消除、解决的，乙方有权单方面解除本合同，甲方在接到乙方书面通知后五日内返还剩余租金，赔偿乙方的装修损失，并承担违约金10000元。本合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，协商不成向租赁房屋所在地人民法院诉讼解决，败诉方需承担对方的律师费、诉讼费。双方分别在该合同落款处签名、按印。该合同与前一合同在违约责任上有不同约定，但未约定物业费、水电费的承担。合同签订当日，原告通过支付宝转账给被告租金50000元，履约保证金10000元没有另行支付。另查，合同签订后，原告于2018年6月15日办理了营业执照，开始经营台球，与被告一楼超市公用一个电表（系插卡缴费）。2018年9月16日，因缴费卡欠费而停电，被告得知后，找人查找原因并缴纳了电费恢复了正常通电，至此，原、被告因水电费、物业费等产生矛盾。2018年10月，原告与二楼跆拳道馆因经营问题发生争执，警察介入后方平息了矛盾。2019年6月，原告将台球案等设备从租用被告的房屋内撤离，停止经营台球。再查，双方因租金等问题产生纠纷，原告委托辽宁博信律师事务所律师代理诉讼，并支付代理费5000元，被告委托辽宁法大律师事务所律师代理诉讼，并支付代理费5000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案的争议焦点，归纳如下：第一，案涉《房屋租赁合同》及《公建房屋出租合同》的效力如何，本案应适用哪一个合同；第二，本案中违约方系原告还是被告，并确认案涉合同的解除时间；第三，违约方应承担的违约责任。关于案涉两个租赁合同的效力问题，合同双方意思表示一致，该合同即成立。本案中，双方虽然于2018年6月3日签订了《房屋租赁合同》，但是后期双方的意思表示发生变化，该合同并未成立。双方于2018年6月15日达成新的意思表示，签订了《公建房屋出租合同》，该合同在违约责任及物业费、水电费等方面均作出了与《房屋租赁合同》不同的约定。所以《公建房屋出租合同》系双方当事人最新的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按照《公建房屋出租合同》的约定全面履行合同义务，因该合同并未约定由原告承担物业费，故对被告的该项反诉请求，一审法院不予支持。关于本案违约方的确认，原告认为被告恶意对案涉房屋断水、断电，导致其无法经营，故要求解除合同，但未有证据证明被告存在上述违约行为，且2018年9月16日断电发生后，被告已及时缴费、通电，未对原告经营造成影响。后原告提出解除合同，原告主张其于2018年9月末向被告提出解除合同，被告对此不予认可，且提交了至2019年6月3日前，案涉房屋一直在原告控制之中的相关证据，并认可原告于2019年6月3日提出解除合同。因原告对解除合同的时间未提交证据，鉴于双方对解除合同达成一致意见，故对被告认可2019年6月3日解除合同的答辩意见，一审法院予以照准。关于违约责任，根据《公建房屋出租合同》的约定，“租期四年；合同签订日原告应向被告支付履约保证金10000元，租赁期满无违约情况，甲方于期满7日内无息返还乙方；如乙方提出提前终止合同，甲方无需退还乙方未履行期间租金，乙方还应按照合同约定支付甲方合同期总租金百分之十的违约金，乙方的装修损失自负；败诉方需承担对方的律师费、诉讼费。”本案中，原告于2018年6月15日交付租金50000元及履约保证金10000元（2018年6月3日交付），至2019年6月3日解除合同。因租期将近一年不满四年，且原告未有法定解除事由即提出解除合同，故租金50000元及履约保证金10000元不予返还，同时，原告应承担被告支付的律师费5000元，并向被告支付违约金。关于双方对违约金的约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告的损失应为签订合同时被告可预见的利息损失，是否造成其他损失，因被告并未提供证据予以证明，故被告反诉“合同期总租金百分之十的违约金”即23000元的违约金，过分高于其实际造成的损失，本院酌定以180000元（合同期总租金230000元-已履行租金50000元=180000元）为本金，自2019年6月4日起至款项付清止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向被告支付违约金。一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）于鑫燚与被告（反诉原告）孟宪峰签订的《公建房屋出租合同》于2019年6月3日解除；二、原告（反诉被告）于鑫燚于判决生效后十日内以180000元为本金，自2019年6月4日起至款项付清止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向被告（反诉原告）孟宪峰支付违约金；三、原告（反诉被告）于鑫燚于判决生效后十日内向被告（反诉原告）孟宪峰支付律师费5000元；四、驳回原告（反诉被告）于鑫燚的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）孟宪峰的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取552元（原告已预交）、反诉费315元（被告已预交），合计867元，由原告承担602元，被告承担265元。本院二审期间，于鑫燚提交了两份证据，一份是2018年9月15日的接报案登记表，另一份是谈话录音，拟证明2018年9月15日双方因通行问题发生纠纷，2018年9月16日起孟宪峰即对案涉房屋停水停电至该通话录音形成之日。质证过程中，孟宪峰对该组证据不予认可。经审查，报案登记表与本案争议事实无关联，通话录音的内容中孟宪峰对于停水停电的事实和期限没有直接的回复，故本院认为，该组证据与待证事实欠缺关联性，不予采信。根据二审审查情况，本院对一审法院已查明的案件事实予以确认。本院认为，本案中，于鑫燚（承租人）和孟宪峰（出租人）先后签订了两份房屋租赁合同，分别为2018年6月3日的《房屋租赁合同》和2018年6月15日的《公建房屋出租合同》，双方当事人的权利义务应以哪份租赁合同的约定为依据是本案应予首先确认的争议焦点问题。对此，通过对两份租赁合同约定内容的审查可知，在后签订的《公建房屋出租合同》内容完整、独立，其对案涉房屋租赁期间作出了不同的约定，而该合同全文没有体现与前合同衔接、补充或变更的任何内容，其具有独立的履行内容而不与前合同的履行存在延续和关联关系，因此本院认为，在后签订的《公建房屋出租合同》并非对在先签订的《房租租赁合同》所进行的变更，而是对在先租赁合同的更新，即双方当事人通过协商一致共同达成了关于租赁案涉房屋的新合意，而该合意均为双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，在先租赁合同所确定的权利义务关系因此有效成立的新合同形成而归于消灭，其各自的权利义务内容均应以新合同约定为依据。对此，原审判决认定结论正确，但原审认为在先签订的租赁合同未成立不当，应予纠正。现双方当事人均未针对一审法院判令该《公建房屋出租合同》解除提出上诉，而争议于该合同解除的原因及法律后果。本院认为，双方对于一审查明案涉房屋于2019年6月完成腾退交接的事实均无异议，至此时间节点，于鑫燚虽不存在欠付租金的情节，但对于至此之后其明确表示不再履行案涉房屋租赁合同系缘于孟宪峰对案涉房屋停水停电导致租赁物不适租的事实并未以充分的证据予以证实，因此，一审法院认定承租人于鑫燚违约导致案涉房屋租赁合同终止，并无不当。由此产生的法律后果有：第一，于鑫燚作为违约方不享有合同的法定解除权，因此其发出的解除合同通知到达对方时并不发生合同解除的效力，故于鑫燚上诉主张以2019年5月31日，即一审起诉之日作为案涉合同解除的时间节点，无法律依据；第二，于鑫燚基于孟宪峰违约的主张而提出的返还租金、履约保证金，赔偿装修损失及律师费的相关诉讼请求，无事实和法律依据；第三，于鑫燚应向孟宪峰承担相应的违约责任。关于于鑫燚应承担的违约责任问题，根据案涉《公建房屋出租合同》约定，在承租人于鑫燚违约的情况下，其已经支付的10000元履约保证金和租金均不予返还，同时还应支付合同期总租金百分之十的违约金，本院认为，于鑫燚以其不应当支付违约金的抗辩对合同约定的违约金计算方式提出异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规，综合考量本案中于鑫燚的过错程度、孟宪峰在双方沟通解决纠纷过程中表现出的消极态度以及其有证据证明的律师费损失，本院认为，于鑫燚已经支付的10000元保证金及第一年度50000元租金均不予返还的情况下，在孟宪峰未充分举证前提下，无据表明实际损失已经超过该额度，故原审判令于鑫燚承担孟宪峰一审律师费并额外支付一定数额的违约金不妥，本院予以纠正。关于孟宪峰主张的物业费是否应由于鑫燚承担的问题，如前所述，双方当事人的权利义务内容应以《公建房屋出租合同》的约定为依据，该合同中对于案涉房屋租赁期间内产生的物业费承担问题没有约定，而根据房屋租赁市场的一般规则，租赁期间内的房屋物业费在无特别约定的情况下，通常由出租方承担，因此，孟宪峰向于鑫燚主张物业费缺乏事实依据，本院亦不予支持。另关于孟宪峰于本案二审期间增加诉讼请求，要求于鑫燚承担二审律师费的问题，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条规定，因于鑫燚于本院二审针对该项新增诉请向其征询意见时其不同意就此与孟宪峰调解，故本案中孟宪峰的该项上诉请求，不予审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初4316号民事判决第一项；二、撤销大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初4316号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、驳回于鑫燚的其他诉讼请求；四、驳回孟宪峰的全部反诉请求。一审案件受理费552元（于鑫燚已预交），由于鑫燚负担；一审案件反诉费315元（孟宪峰已预交），由孟宪峰负担；二审案件受理费1730元，由于鑫燚负担1104元，孟宪峰负担630元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇二〇年一月六日书记员  任建芳