北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终729号上诉人（原审被告）：陈福生，男，1970年11月5日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：胡怀玉，北京厚大合川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王炜，男，1984年11月10日出生，住北京市朝阳区。上诉人陈福生因与被上诉人王炜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈福生上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王炜一审全部诉讼请求。事实和理由：王炜一审要求的违约金是按照其所主张的其先后两次出售案涉房屋价款的差额损失来确定的，但王炜一审提交的其前后出售案涉房屋的两份合同对应的房屋差价与陈福生的户口未迁出案涉房屋并无任何关联。2018年12月4日，王炜将其本人户口迁入案涉房屋，12月17日王炜与案外人签订房屋买卖合同，在不到8天的时间内，王炜与案外人撤销了房屋买卖合同，其撤销的理由是因为案涉房屋有户口未能迁出，王炜未能联系上陈福生，进而导致这个购房者不想购买案涉房屋，这与事实不符。在2018年12月17日至12月26日期间，王炜并没有联系陈福生要求将户口迁出，王炜在一审中提交的第一份房屋买卖合同并不真实有效；王炜在一审提交的第二份房屋买卖合同，该合同的签订时间与第一份合同撤销时间前后仅相隔20日，第二份合同的房屋交易价格按王炜所述差额是33万元及其低于第一份合同的差额33万元出售案涉房屋，但是这份合同上所约定的户口迁出仅涉及到王炜一人户口迁出的问题并不涉及到陈福生亲属户口迁出案涉房屋的问题。综上，两份房屋买卖合同并不能够证明陈福生亲属户口未迁出案涉房屋给王炜造成了房屋差价的损失，房屋差价的损失是一审中王炜反复强调的损失形成的重要一证据，但这份证据的真实性、合法性、关联性是不能确认的。因此，王炜一审主张的诉求是没有真实有效的证据支持的，而且一审判决也未认定王炜所举的两份证明其损失的证据。一审中王炜并没有依据其与陈福生签订的房屋买卖合同对应的这个房屋违约条款作为依据来主张违约金，违约金和所谓的违约损失是两个概念按照不诉不理的原则，王炜一审的诉求因没有证据，应予驳回。在王炜一审在提起诉讼的时候，首先是通过了朝阳心连心调解中心来做这个诉前前置调解，陈福生收到了调解中心的电话之后，第一时间赶到了调解中心当场给王炜做了多次的赔礼道歉，并于调解的当日下午就赶到了公安机关将户口迁出了案涉房屋。所以陈福生的行为并没有给王炜造成多大的损失，在这期间王炜并没有要求陈福生说尽快迁出户口，在王炜提出之后，陈福生在合理的时间内尽快迁出了。陈福生的这个家庭上有老下有小，确实是在这两年中经历了太多的这个波折，生活压力特别大，烦心的事也特别多，所以没有顾及到这个户口迁出的问题，请求二审法院结合全案的情况来综合考虑金额的赔付。王炜辩称，同意一审判决，不同意陈福生的上诉请求事实理由。陈福生未迁出户口完全是恶意的，陈福生所称的比较忙而疏忽完全不符合事实，因陈福生未迁出户口给王炜造成很大损失。王炜向一审法院起诉请求：要求陈福生依照合同赔偿我违约金33万元，此系因陈福生未将户口迁出导致我低价售房产生的实际损失。一审法院认定事实：2017年4月23日，王炜（买受人）与陈福生（出售人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定所售房屋坐落为朝阳区百子湾家园105幢8层3单元×号（以下简称涉案房屋）；该房屋成交总价为人民币570万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出售人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出售人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，自逾期之日起，出售人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；本合同自双方签章之日起生效，如双方网上签订《北京市存量房买卖合同》约定的内容与本合同不一致，以本合同为准。同一日，王炜（乙方、买受方）、陈福生（甲方、出卖方）与北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电，装饰装修和配套设施作价总计为人民币570万元整，此价格为甲方净得价，不含税；其它约定：2、甲方承诺该房屋所占户口于权属转移登记当日移出，如若未及时移出，则在权属转移登记当日后推迟六个月内移出该房所占户口名额，如果甲方未移出该房所占户口名额，则甲方承担违约责任，户口违约责任为：每逾期一日，违约方应按照日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。经询，王炜、陈福生均认可涉案房屋之权属于2017年6月9日自陈福生名下转移登记至王炜名下；王炜家属魏爱华、陈纬阔的户口当时在涉案房屋处，直至2019年9月3日迁出；2018年12月4日王炜本人的户口迁入涉案房屋。一审庭审中，为证明因陈福生未将户口迁出给自己造成经济损失，王炜提交2018年12月17日其与案外人马骁就涉案房屋交易签订之《北京市房屋买卖合同》、2018年12月26日之《房屋买卖撤销协议》、2019年1月14日其与案外人武志明签订之《北京市存量房屋买卖合同》，其中王炜与马骁的合同约定涉案房屋成交总价为人民币563万元；《房屋买卖撤销协议》写明因王炜不能将除其本人户口之外的原有户口迁出，也不能与原业主取得联系，故双方协商撤销于2018年12月17日就涉案房屋签订之买卖合同，互不承担违约责任；王炜与武志明的合同中约定涉案房屋成交价格为220万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为310万元，双方同意自该合同签订之日起147日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。陈福生对王炜与马骁之间的买卖合同和撤销协议真实性不予认可，表示合同是2018年12月17日签订的，王炜却在2018年12月4日将自己的户口迁入涉案房屋，在售房之前把户口迁入与交易的常理不符，且王炜完全可以联系上陈福生，与撤销协议中所述不能联系上相悖；认为王炜和武志明之间的买卖合同已履行完毕，如果存在户口未迁出会给王炜造成损失的情况，王炜可以在2019年年初向陈福生主张，而售房的价格是王炜真实意思表示，并不因陈福生家属户口未迁出而有所影响，且北京市房屋成交价格自2018年就逐渐下行，因此上述证据不能证明王炜之证明目的。一审庭审中，为证明逾期迁户并不存在主观恶意，而是因为家庭成员病重无暇顾及，亦未给王炜造成实质损失，且陈福生自身经济确有困难，陈福生提交案外人魏爱华、魏延铭、白连真之病历等、陈福生本人的工资条、2019年6月4日和9月9日陈福生向王炜发送之短信以及2019年9月3日魏爱华向王炜发送之短信。王炜对短信真实性认可，但表示短信的发生时间是在其将房屋出售之后，户口迁出时损失已经产生了；对其他证据真实性和关联性均不予认可，认为陈福生在其起诉之后很快就迁户恰证明陈福生是有能力将户口迁出的。一审法院认为：依法成立的合同具有法律效力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，王炜与陈福生签订之《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应履行各自义务。现王炜依约履行了合同义务，向陈福生支付了房款，涉案房屋已于2017年6月9日过户至王炜名下，但陈福生却未依约将相关户口按期迁出，显然存在违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《补充协议》中对逾期迁出户口的违约责任有明确约定，但违约金应当以实际损失为基准。王炜现以先后签订的两份房屋买卖合同约定的房屋成交价格之差价作为其实际损失主张违约金，对此法院认为，影响房屋市场价值的因素所涉甚多，既包括市场政策、经济状况等宏观因素，又包括房屋地段、楼层、小区配套设施、房龄等微观因素。因此王炜主张房屋差价只是因陈福生未将户口迁出所致，依据不足，法院对其此项意见，不予采信。因王炜已于2018年12月将自己户口迁入涉案房屋，于2019年1月14日将涉案房屋另行出售，陈福生在2019年9月3日亦已将相关户口从涉案房屋迁出，故对于违约金数额，法院综合权衡合同履行程度、当事人过错程度等因素后，酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈福生于判决生效后十日内给付王炜违约金十五万元。二、驳回王炜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元，由王炜负担1705元（已交纳），由陈福生负担1420元（王炜已预交，陈福生于判决生效后十日内给付王炜）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，王炜与陈福生签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据本案查明的事实，涉案房屋已于2017年6月9日过户至王炜名下，但陈福生未依约将相关户口按期迁出，构成违约。一审法院根据查明的事实，综合考虑合同履行程度、当事人过错程度等因素，酌情确定违约金数额，并无不当，本院予以维持。陈福生的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，陈福生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由陈福生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  万丽丽审 判 员  杨 夏二〇二〇年一月二十日法官助理  王永基书 记 员  王 艳