安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终394号 上诉人（原审被告）：芜湖上林置业有限公司，住所地芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼。 法定代表人：查涛。 委托诉讼代理人：汪彪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴国庆，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张君凯，男，1987年12月28日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（原审原告）：张玉，女，1989年2月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹永军，安徽皖通律师事务所律师。 上诉人芜湖上林置业有限公司（以下简称上林置业公司）因与被上诉人张君凯、张玉商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上林置业公司上诉请求：1.依法撤销原判第一项，改判为“芜湖上林置业有限公司于判决生效后十日内给付张君凯、张玉逾期交房违约金39831.56元”；2.本案上诉费用由张君凯、张玉承担。事实和理由：2016年8月29日的《协议》只有上林置业公司一方，没有其他合同相对方，因此该协议欠缺一方主体，该协议并未成立，且一审法院判决自2016年4月1日起计算逾期交房违约金的标准按照日万分之1.5，明显过高。 张君凯、张玉共同辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 张君凯、张玉向一审法院起诉请求：1.判令上林置业公司支付延期交房违约金43825元（此利息以房款总金额415952元为基数，从2016年1月1日至2016年3月31日止，按照日息万分之1.2计算；从2016年4月1日至2019年6月19日，按照日息万分之2.4计算，并顺延至实际交房之日止）；2.判令上林置业公司支付延期办证违约金977元（此利息以房款总金额415952元为基数，从2016年3月31日2019年6月19日，按照日息万分之0.02计算，并顺延至实际办证之日止）；3.诉讼费用由上林置业公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月22日，张君凯、张玉与上林置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在该合同中约定：张君凯、张玉购买上林置业公司开发的芜湖市弋江区上林春天里2#楼2单元103室房屋；建筑面积88.25平方米，每平方米4713.34元，总金额415952元。出卖人应当在2015年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用（第六条）；出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人。逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月合理催告期），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金……出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料……超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，张君凯、张玉按约支付购房款415952元，但合同约定的交房日期（2015年12月31日）届满后，上林置业公司未能依约交房。2016年8月29日，上林置业公司出具《协议》向含张君凯、张玉在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺业主所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保业主入住装修，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼业主在2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的万分之1.2调至万分之2.4。2018年3月9日，张君凯、张玉实际收取案涉房屋，但该房屋直至2019年1月28日才完成综合验收合格备案手续，具备交付条件。因张君凯、张玉与上林置业公司就违约交房赔偿事宜未能协调一致，遂成讼。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2015年12月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用”，本案张君凯、张玉向上林置业公司交付购房款后，上林置业公司未能依约向张君凯、张玉按期交付验收合格的商品房，故张君凯、张玉可以依约向上林置业公司主张逾期交房的违约责任。现张君凯、张玉要求上林置业公司以房款总金额419235元为基数，按日万分之1.2标准支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的违约金符合合同约定，上林置业公司也不持异议，一审法院予以支持。另根据法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现张君凯、张玉依据上林置业公司于2016年8月29日向含张君凯、张玉在内的上林2#、3#、4#楼业主出具的《协议》，要求上林置业公司按日万分之2.4标准给付2016年4月1日之后违约金，上林置业公司以该约定的违约已过分高于张君凯、张玉损失为由抗辩主张减少。一审法院根据原上林置业公司逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准并兼顾惩罚性原则，酌定上林置业公司以房款总金额419235元为基数，按日万分之1.5标准给付张君凯、张玉2016年4月1日之后逾期交房违约金，至张君凯、张玉主张的实际交房之日即2018年3月9日。关于延期办证违约金，截止到目前，上林置业公司仍未能提供办理房地产权证所需的全部材料，故根据合同约定，张君凯、张玉主张以购房款为基数，自2016年3月31日（即交房日2015年12月30日之后90日）起按日万分之0.02标准支付未办理房地产权证的违约金，符合合同约定及法律规定，且上林置业公司不持异议，一审法院予以支持。综上判决：一、上林置业公司于一审判决生效后十日内给付张君凯、张玉逾期交房违约金48641元（此违约金以购房款总金额415952元为基数，自2016年1月1日按日万分之1.2标准计算至2016年3月31日止；从自2016年4月1日按日万分之1.5标准计算至2018年3月9日止）；二、上林置业公司于一审判决生效后十日内给付张君凯、张玉逾期办理房地产权证违约金（此违约金以购房款总金额415952元为基数，自2016年3月31日按日万分之0.02标准计算至上林置业公司向张君凯、张玉提供办理房地产权证需要被告提供的全部材料之日）；三、驳回张君凯、张玉其他诉讼请求。 二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实，上林置业公司确实未依约交付案涉房屋，应为违约，故其应向张君凯、张玉支付逾期交房违约金。2016年8月29日的《协议》已经上林置业公司签章确认，其实质是上林置业公司向包含张君凯、张玉在内的部分业主作出的承诺，在业主并未明确反对的情况下，视为双方达成了一致合意，一审法院据此酌情调整逾期交房违约金的计算标准，并无不当。关于按照日万分之1.5支付违约金的标准符合当时市场行情及同期银行贷款利率，兼顾了合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益损失等综合因素，本院予以肯定。 综上所述，芜湖上林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由芜湖上林置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱   训   明 审判员 钱晨审判员杨东清 二〇二〇年一月十六日 法官助理仇晨雪 书记员陈少哲 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。