宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终499号上诉人（原审原告）：王某1，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：杨某1，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司。法定代表人：沈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱某、刘某，北京德恒（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石嘴山市千禧房地产开发有限公司。法定代表人：孙某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：孙某，石嘴山市千禧房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审被告）：杨某2，职业不详，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审被告）：史某，职业不详，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审被告）：王某2，职业不详，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人王某1因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司（简称长城资产公司）、石嘴山市千禧房地产开发有限公司（简称千禧房产公司）、孙某、杨某2、史某、王某2案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人王某1的委托诉讼代理人杨某1，被上诉人长城资产公司的委托代理人刘某，到庭参加诉讼。被上诉人千禧房产公司、孙某、杨某2、史某、王某2经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1.撤销石嘴山市中级人民法院作出的（2019）宁02民初126号民事判决，改判支持王某1的一审诉求请求；2.本案上诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）长城资产公司向石嘴山市中级人民法院申请执行标的查封程序违法，损害了王某1的合法权益，一审法院未查清案件事实纠正执行局违法行为。1.石嘴山市中级人民法院依据宁夏回族自治区宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年3月2日作出的（2018）宁银国安证字第1641号执行证书，向千禧房产公司、孙某、杨某2、史馥琴、王某2强制执行。该执行依据石嘴山市中级人民法院执行局未对合法性进行审查，执行标的中的利息违约金、本金违约金、复利、罚息均高于法律规定的上限，人民法院有权依职权进行审查对过高部分利息违约金予以调整，很显然执行局并未进行合法性审查及时作出调整，存在查封程序行为违法。2.2012年千禧房产公司向中国银行股份有限公司石嘴山市分行借款4000万元人民币贷款，以千禧房产公司名下蓝山雅居二期项目22952㎡土地使用权（评估价值2533.94万元）及72804㎡在建工程（评估价值为17200万元）提供抵押担保。2014年10月8日，中国银行股份有限公司石嘴山市分行与长城资产公司签订《债权转让协议》，将千禧房产公司欠中国银行股份有限公司石嘴山市分行借款本息人民币1980万元作为不良贷款，出售给长城资产公司。2014年10月8日，长城资产公司与千禧房产公司签订《抵押合同》，同意千禧房产公司将其名下享有的大武口区蓝山雅居二期在建工程24024.49㎡及相应土地使用权22952㎡向其提供担保。抵押财产清单中，确定抵押房屋明细，其中包括蓝山雅居14幢、15-18幢，（以抵押财产清单为准）雅居二期在建工程抵押房屋评估价值为：45249223元；土地使用权22952㎡评估价值36208620元；抵押物评估价值共计：81457843元，这个抵押率远高千禧房产公司实际欠款1950万元。上述抵押并非原有债务抵押，也不是延续抵押，属于新设立抵押。长城资产公司向人民法院申请执行，将抵押物全部予以查封的行为损害了王某1合法权益，扰乱了市场交易稳定。一审法院未纠正执行局违法行为。（二）王某1在石嘴山市中级人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，且房款已全部付清并实际占有涉案房屋，足以排除人民法院的执行。蓝山雅居二期15幢楼抵押金额为403.989万元。2014年5月份，千禧房产公司应当将王某1购买的房屋进行解押，不具备办证条件。由于千禧房产公司存在的重大过错，未告知房屋被抵押的事实，致使案涉房屋仍登记在千禧房产公司名下被人民法院查封。石嘴山市中级人民法院查封前，王某1与千禧房产公司已签订书面房屋买卖合同，并以房屋顶账方式支付全部房款，双方部分债权债务消灭。王某1完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，足以排除人民法院的强制执行程序的条件。另外，根据最高人民法院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第39条规定“取得了房屋预售许可证或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或者大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买的房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持”结合本案案涉房屋长城资产公司虽享有抵押权，但由于债务抵率过高，如对全部抵押财产执行拍卖，损害王某1的合法权益，建议法庭查清事实予以解除案涉房屋的查封程序，依法支持王某1的全部诉求。长城资产公司辩称：1.根据公证处公证债权文书及执行证书出具流程，在出具执行证书之前必须向债务人核实债务金额，在债务人对债务金额无异议的情况下出具执行证书确认执行标的，本案执行标的已经债务人千禧房产公司确认并无异议。同时，本案执行法院依法受理公证债权文书执行申请并予以执行实施，完全符合《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》，不存在程序问题。2.本案诉争房屋抵押权的设立事实清楚、证据确凿，确系2012年10月15日依法办理了抵押登记，根据物权法一百二十九条之规定，债权转让的抵押权一并转让，因此，被上诉人依法受让全部债权并享有诉争房屋的抵押权。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，上诉人与千禧房产公司之间并无真实房屋买卖交易行为，亦未向千禧房产公司支付房屋交易对价，更未实际占有并居住使用，其对诉争房屋不享有排除强制执行的民事权益。4.上诉人在此援引2015年《全国法院民事审判工作会议纪要》第39条，完全是断章取义。该条是为解决抵押权与购房人住房保障权冲突的问题，已于近日印发的2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》对此予以明确，此处是为保护消费者生存权而做出的例外规定，上述商品房消费者仅限所购房屋用于居住且名下无其他住房的消费者，因此上诉人所述阻却强制执行的事由根本不成立。综上所述，上诉人对诉争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回上诉人的全部诉讼请求。千禧房产公司、孙某、杨某2、史某、王某2经本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见。王某1向一审法院起诉请求：1.停止对王某1购买的位于石嘴山市××区、1302号、1303号、1304号）房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封；2.确认王某1与千禧房产公司签订的《购房协议书》合法有效，并确认位于石嘴山市××区、1302号、1303号、1304号）房屋归王某1所有；3.判决千禧房产公司协助王某1办理房屋过户手续（原告王某1当庭放弃该项请求）；4.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院查明：2012年10月11日，中国银行股份有限公司石嘴山市分行与千禧房产公司签订《固定资产借款合同》、《抵押合同》，合同约定千禧房产公司同意以其合法所有的蓝山雅居二期在建工程24024.49平方米（包括涉案房屋蓝山雅居15栋13层）及相应土地使用权22952平方米向中国银行股份有限公司石嘴山市分行提供抵押担保。中国银行股份有限公司石嘴山市分行于2012年10月15日为涉案房屋办理抵押登记。2014年10月8日，中国长城资产管理公司与中国银行股份有限公司石嘴山市分行、千禧房产公司共同签订了《债权转让协议》，中国长城资产管理公司与千禧房产公司签订《抵押合同》。2014年10月10日，涉案房屋的抵押权人由中国银行股份有限公司石嘴山市分行变更为长城资产公司。2016年12月6日，中国长城资产管理公司变更名称为中国长城资产管理股份有限公司。一审法院另查明，2014年5月25日，王某1与千禧房产公司签订《购房协议书》。该协议约定，千禧房产公司将其名下的石嘴山市××区房屋出售给王某1，暂定地上面积为666平方米，房屋总价款为1998000元。同日，千禧房产公司为王某1出具收据一张，载明“蓝山雅居二期15栋13层房款1998000元（顶账房）”。2017年12月19日，王某1与石嘴山市情雅物业服务有限公司签订《物业服务合同》。同日，王某1交纳了2017年12月19日至2018年6月19日的物业费和电梯费。至今双方未办理房屋产权过户登记。一审法院还查明，2018年7月13日，一审法院在执行申请执行人长城资产公司与被执行人石嘴山市千禧房地产开发有限公司、孙某、史某、杨某2、王某2金融借款合同纠纷一案中，作出（2018）宁02执213号执行裁定：冻结、扣划被执行人石嘴山市千禧房地产开发有限公司、孙某、史某、杨某2、王某2在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入21260808.79元（含执行申请费88572元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。一审法院据此于2018年8月30日作出了查封公告，查封了千禧房产公司名下位于石嘴山市××区、1302号、1303号、1304号房产。王某1向一审法院提出了案外人执行异议申请，一审法院于2019年4月24日作出了（2019）宁02执异21号执行裁定，以案外人王某1对涉案房屋不享有能够排除执行的权益，异议理由不成立为由，裁定驳回了王某1的执行异议请求。王某1对该执行裁定不服，于2019年5月9日向一审法院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点是王某1对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。千禧房产公司与王某1虽于2014年5月25日签订《购房协议书》，千禧房产公司亦向王某1出具了载明顶账房的购房款收据，但涉案房屋因未解除抵押等因素，产权至今仍登记在出卖人千禧房产公司名下，未变更登记至王某1名下，故王某1对涉案房屋尚不拥有所有权。并且王某1提交的银行流水和转款凭证无法证明款项用途，银行流水中显示的转款金额为1000000元、转账时间为2011年8月25日与王某1主张的按约定付清了全部房款不符，故王某1的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法律情形。并且涉案房屋已于2012年10月15日办理了抵押登记，后长城资产公司受让了中国银行股份有限公司石嘴山市分行对千禧房产公司的债权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权和债权不得分离而单独转让，债权转让的，担保该债权的抵押权应一并转让的规定，长城资产公司受让的包括涉案房屋在内的相关房地产享有抵押权，并且该抵押权先于王某1买受权形成。本案由于千禧房产公司未能按约偿还到期贷款，导致长城资产公司依法申请对抵押的涉案房屋进行执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”王某1对涉案房屋所享有的买受权利尚不足以对抗长城资产公司的抵押权。王某1主张的其他诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，一审法院不作处理。综上所述，王某1主张停止执行千禧房产公司名下位于石嘴山市××区的诉讼请求，一审法院不予支持。千禧房产公司、孙某、杨某2、史某、王某2经依法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回王某1的诉讼请求。案件受理费100元，由王某1负担。二审中，王某1、长城资产公司仍坚持一审时的举证质证意见，均对一审查明的事实无异议。长城资产公司未提交新证据。王某1二审中出示证据二组，证据一、《固定资产借款合同》《抵押合同》各1份、《保证合同》2份、《债权转让协议》、《债务重组协议》各1份、宁夏方诚房地产评估司法鉴定所房地产评估司法鉴定意见书1份（以上均为复印件），拟证明：2012年千禧房产公司向中国银行借款4000万元贷款，千禧房产公司以大武口区蓝山雅居二期22952㎡土地使用权（评估价值2533.94万元）及72804㎡在建工程（评估价值17200万元）提供抵押担保。2014年中国银行将剩余贷款1980万元债权转让给长城资产公司，长城资产公司对上述在建工程抵押财产重新办理抵押登记，新设立的抵押财产具体到实际房屋，上诉人购买房屋时，千禧房产公司已具备预售许可证且长城资产公司未对涉案房屋办理抵押登记。另外根据方诚房地产评估司法鉴定所房地产评估司法鉴定意见书记载，蓝山雅居15幢10、12号整体评估价值为5103114元，足以证实长城资产公司在办理抵押登记时其抵押率远高于实际欠款1176万元，长城资产公司将全部抵押财产进行查封、执行，损害上诉人的合法权益。证据二、银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1641号执行证书1份、石嘴山市中级人民法院（2018）宁02执213号执行裁定书1份（以上均为复印件），拟证明：石嘴山市中级人民法院未对公证文书内容合法性进行实质审查，该份公证文书中执行请求第2项，借款利息、复利、罚息、本金违约金、利息违约金高于法律规定上限，符合最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第480条3规定：“公证债权文书的内容与事实不符或者违反法律强制性规定的”可以认定为民事诉讼法第238条第2款规定的公证债权文书确有错误。故，上诉人的上诉请求应当予以支持。长城资产公司质证认为，对证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的不予认可。该组证据中《固定资产借款合同》《抵押合同》恰恰证实被上诉人对诉争房屋享有抵押权，且依法设立的日期是2012年10月15日，另两份证据《保证合同》和鉴定意见书完全与本案无关，本案是诉争标的蓝山雅居十五幢13、14层，意见书中评估标的物为10号、12号，毫无关联性。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可。公证处在出具文书前已向债务人核实金额，出具流程合法合规；本案审理的是案外人执行异议之诉，上诉人对公证债权文书内容有异议不是本案的审理范围，与本案无关。本院分析认证认为，王某1二审中出示的证据一的证明目的不能成立，其出示的证据二意在证明案涉执行依据（公证债权文书）的合法性问题，而执行依据合法与否不是本案审理的对象。故，对王某1二审中出示的证据依法不予采信。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点问题是：王某1对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。经核，2012年千禧房产公司向中国银行股份有限公司石嘴山市分行贷款，将包括案涉房屋在内的在建工程及其所占用的土地使用权向该行设置抵押，并于2012年10月15日办理了抵押权登记。2014年10月8日，长城资产公司受让了中国银行股份有限公司石嘴山市分行对千禧房产公司的债权，并与千禧房产公司等签订了《抵押合同》，千禧房产公司继续以包括案涉房屋在内的房屋及其所占用的土地使用权向长城资产公司设定抵押，并办理了抵押权登记。本案二审中王某1也认可长城资产公司对案涉房屋享有抵押权。据此，能够判断王某1与千禧房产公司就案涉房屋进行相应的交易时中国银行股份有限公司石嘴山市分行对案涉房屋享有在先的抵押权，后长城资产公司因合法受让债权对案涉房屋享有抵押权。另经核，就案涉房屋王某1与千禧房产公司间虽于2014年5月25日签订有《购房协议书》，但同日千禧房产公司给王某1出具的房款收据却载明了“顶账房”字样，王某1提交的银行流水和转款凭证无法证明款项用途，银行流水中显示的转款金额为1000000元、转账时间为2011年8月25日与王某1主张的按约定付清了全部房款不符，二审中王某1也未进一步举示与案涉房款收据相对应的存取款或转账凭证等付款凭证印证其已实际支付相应购房款的事实，王某1在二审庭审中陈述，王某1的购房款是案外人李某与千禧房产公司的借款中抵顶的，时间是一样的。在案外人李某与千禧房产公司形成于2018年5月14日的《执行和解协议书》载明的“千禧房产公司将涉案房屋蓝山雅居15栋13层面积666平米，价值1998000元，以房屋顶账的方式抵顶给李某，冲抵（2018）宁02民初61号民事调解书所述的借款和利息；……；千禧房产公司必须协助并配合李某将房屋从长城资产公司名下进行解除抵押并登记至李某名下，如果上述房屋因司法查封或最终执行造成李某无法获得该房屋，则本案执行标的额按照（2018）宁02民初61号民事调解书全部本息执行。”内容也表明，案外人李某与千禧房产公司就案涉房屋并不存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，而系以物抵债，且该以物抵债并非彻底或根本上以了结或消灭原债权债务关系为目的，而是保障原债权债务的履行，并明确若该执行和解协议约定的债务履行不能原债务仍然存在，可继续请求原债的履行。据此，王某1与千禧房产公司间就案涉房屋的交易关系不能依法视为产生房屋买卖的法律后果。据上，王某1的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定的条件，也不符合其所主张的最高人民法院2015年《全国民事审判工作会议纪要》第39条规定的条件。故，王某1对案涉房屋不享有足以排除人民法院对该房屋强制执行的合法权益。另，关于王某1上诉主张的案涉执行行为及执行依据违法的问题。因该主张不是案外人执行异议之诉制度解决的问题，故王某1的该上诉主张不是本案审理的范围和对象，其可另行依法主张。综上，王某1对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的合法权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王某1负担。本判决为终审判决。审判长 孙泽诚审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年十二月十七日书记员 牟 荣