北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38889号原告（反诉被告）:北京新岩凯利投资管理有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路10-3号1A006。法定代表人：姚新建，经理。委托诉讼代理人：王娣，女，该公司职工。委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵雪松，男，1977年2月9日，汉族，无业，住安徽省歙县。原告（反诉被告）北京新岩凯利投资管理有限公司(以下简称新岩凯利公司)与被告赵雪松（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。新岩凯利公司委托的诉讼代理人吕莉，赵雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新岩凯利公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵雪松给付拖欠租金140179元及逾期违约金83427.04元（计算时间自2018年10月19日至2019年8月3日）；2.判令赵雪松给付拖欠的经营管理费48630.24元及逾期违约金24108.31元（计算时间自2018年10月19日至2019年8月3日）；3.诉讼费由赵雪松承担。事实和理由：新岩凯利公司与赵雪松于2017年12月1日签订《月恒正大（北京）新生活租赁合同》一份。依据该合同的相关约定，新岩凯利公司将位于北京市丰台区三层面积约132平方米的区域出租给赵雪松。双方就租赁区域租赁期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止。在此期间赵雪松应按照合同约定向新岩凯利公司交付租金及相关费用。合同约定履约保证金为79505.25元。但租赁合同生效后，赵雪松未按照合同约定交付相关费用。我公司于2019年6月3日向赵雪松发出解除租赁合同通知书，后双方于2019年7月4日签订了《备忘录》，但赵雪松并未依约完全履行，仅支付50000元并于2019年7月14日自行闭店停止经营。我公司于2019年8月3日将本案涉案店铺予以收回。现要求赵雪松给付相关费用。赵雪松辩称:不认可原告的全部诉讼请求。1.新岩凯利公司既不是房屋所有人和使用人，又没有提供相应的证据证明具备主体资格，因此新岩凯利公司不适格，涉案合同是无效合同。2.假设合同有效，新岩凯利公司也存在违约，因我承租的商铺无建设规划许可证，导致整个商场消防验收无法通过，导致实际交付商铺是2018年7月19日。管理违约，夏季温度过高，冬季温度过低，影响我经营。没有任何推广宣传，没有正式对外宣布开业。3.违约金过高，违约金的约定违反了法律规定。4.在签订备忘录后，根据调整后的所欠租金和管理费，我支付钱款已超额，新岩凯利公司需返还多余款项。赵雪松向本院提出反诉请求：1.要求新岩凯利公司返还赵雪松履约保证金79505.25元和预付款77962.5元，座椅29600元，电脑、监控、音响设备6000元。以上共计193067.75元；2.诉讼费由新岩凯利公司承担。事实和理由：2017年12月1日，我与新岩凯利公司签订了租赁合同，我缴纳了履约保证金79505.25元和预付款77962.5元，这一事实新岩凯利公司已承认。2019年7月4日双方签订《备忘录》调整租金和管理费标准，我还支付了50000元租金，但新岩凯利公司以违法约定的无效条款于2019年8月5日单方面解除合同，将我承租的店铺另行租给他人，造成我损失，现要求赔偿。针对赵雪松提起的反诉请求，新岩凯利公司辩称：不同意赵雪松的反诉请求，双方之间的租赁合同真实有效，保证金和预付款是赵雪松履行租赁合同的体现，对于座椅等设备损失不认可，赵雪松没有证据证明有相应的损失，即使有相应损失也是赵雪松违约造成的，我公司没有赔偿义务。履约保证金和预付款已经抵扣租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，双方签订《月恒正大（北京）新生活租赁合同》出租人（以下简称甲方）：新岩凯利公司，承租人（以下简称乙方）：赵雪松。甲方同意出租，乙方同意承租位于北京市丰台区商铺，面积为132平方米。租赁期限2017年12月1日至2022年11月30日。装修免租期2017年12月1日至2017年12月31日。起租日即乙方开始承担商铺租金的起始日期，即2018年1月1日。如遇特殊情况双方另行协商。固定租金：第一年至第二年（包括装修免租期）：自2017年12月1日起至2019年11月30日止人民币4.5元/日/平方米（含税），月租金：人民币18067.5元/月（含税）。管理费：每月人民币35元/平方米（含税），即人民币4620元/月（含税）。运营推广费：每月人民币10元/平方米（含税），即人民币1320元/月（含税）。履约保证金：人民币79505.25元，即相当于租赁期限内最高的年平均月固定租金金额的三倍及三个月管理费之和。乙方应于本合同双方盖章生效后三日内向甲方一次性支付该笔款项，以确保乙方履行其在本合同项下的责任和义务。预付款：人民币77962.5元，作为装修免租期（壹个月）期间的管理费及运营推广费，以及自2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金、管理费及推广费。届时，甲方委托的管理公司将直接以该预付款冲抵上述费用。在本合同双方盖章生效后三日内，乙方须向甲方及其委托的管理公司一次性支付上述预付款。关于合同的终止、解除，在租赁期限内如发生下列情形之一的，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方应按照本合同第十一条的约定返还租赁商铺，甲方有权直接将该租赁商铺出租予其他方，无需通知乙方，并不予退还乙方履约保证金以及乙方交付的预付款等全部费用，乙方还应当补足逾期未付的租金、管理费、运营推广费、滞纳金、违约金等费用以及补交装修免租期租金及其他租金优惠，甲方同时保留要求乙方赔偿给甲方造成一切损失的权利（包括商铺空置期损失、合理的律师费用、诉讼费等）……（8）未经甲方同意擅自停止对外营业累计达到十日，或自行中途撤场……（15）乙方逾期支付租金、管理费及任何费用超过7日的。关于合同终止、解除后善后事宜的处理，本合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止/解除后五日内，乙方应当将承租商铺按原交付状态返还甲方或按与甲方协商一致的交付标准返还甲方，并与甲方结清相关款项。该等期限为本合同项下承租商铺之交还期。交还期内，乙方须按照上个月的平均日租金加日管理费按日向甲方支付房屋占用费。……同时甲方及其委托的管理公司有权采取相关措施以维护甲方的权益，包括但不限于：……（4）自行拆除乙方的装修，并将该商铺恢复原状，就此产生的费用由乙方承担。乙方逾期返还租赁商铺超过五日的，视为乙方允许甲方进入该商铺，乙方在承租商铺内滞留的所有物品及装饰装修，视为弃置物，甲方有权以任意方式处置（包括但不限于抛弃、销毁等方式）所有物品及装饰装修，而无需给予乙方任何补偿。关于违约责任，乙方未能按规定时限交纳甲方应收的费用（如租金、管理费、运营推广费等），每逾期一日，按所欠各项费用总金额的千分之三收取滞纳金。合同签订后，赵雪松于2018年1月19日向新岩凯利公司转账支付履约保证金和预付款总计157467.75元。新岩凯利公司同意租金和管理费自2018年7月19日开始计算。对于2018年7月19日至2018年10月18日的租金和管理费新岩凯利公司认为已由预付款抵扣。2019年7月4日，新岩凯利公司与赵雪松签订《备忘录》约定，鉴于新岩凯利公司与赵雪松于2017年12月1日签署租赁合同。赵雪松在该租赁合同履行期间未能依约如期如数向我公司缴纳租金及其他各项费用。依据租赁合同自2018年10月19日至2019年5月31日期间共计欠费168509.08元（租金：134194.5元、管理费34314.58元）。本着为实际解决赵雪松困境的原则，经双方友好协商，达成以下事项并签订《备忘录》。具体事宜如下：1.租金：赵雪松自2018年10月19日至2019年5月31日期间拖欠的房屋租金调整为76131元，于2019年7月5日前支付。2.经营管理费：赵雪松自2018年10月19日至2019年5月31日期间拖欠的经营管理费调整为29860.39元，于2019年7月5日前支付。3.2019年6月1日至2019年6月18日的租金按5000元收取，2019年6月1日至2019年6月18日的经营管理费按2734元全额缴纳。4.以上第1、2、3项费用金额须于备忘录签订后次日，按上述约定期限向新岩凯利公司支付；如到期未支付，则以租金、经营管理费以本备忘录确认的调整后的金额为基数按日万分之五计取违约金，若逾期达到10日，则视为赵雪松根本违约。在赵雪松根本违约情况下，按原欠费金额总计168509.08元支付，并按照租赁合同以原欠费金额承担违约责任，新岩凯利公司有权依据租赁合同单方与赵雪松解除租赁关系，并依照租赁合同之相关内容执行，赵雪松对此无异议并无条件接受。5.本备忘录生效并实际履行完毕后，新岩凯利公司向法院撤回对赵雪松的诉讼。6.本次备忘录内容乙方需予以保密，包括原合同约定的全部内容、细则、标准；如本备忘录以外的第三方知晓本次备忘录相关约定内容、标准；新岩凯利公司保留向赵雪松索赔全部损失的权利。上述事项，均作为本次备忘录事项，并作为双方于2017年12月1日签订的租赁合同附件，未涉及的其他事项依照原租赁合同履行。本备忘录一式两份，双方各执一份，于签字盖章后生效。备忘录签订后，赵雪松于2019年7月5日仅向新岩凯利公司支付50000元，余款未支付。赵雪松于2019年7月12日将承租商铺关闭，后新岩凯利公司于2019年8月3日将商铺收回。庭审中，赵雪松提交家具合同、收据、发票、电子回单等证据证明自己的财产损失。新岩凯利公司对赵雪松提供的证据均不予认可。另查，2016年7月13日，北京卜蜂莲花连锁超市有限公司（甲方）与北京新岩凯利投资管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定甲方委托乙方经营月恒正大新生活广场，位于北京市丰台区西三环南路10号。本院认为，新岩凯利公司与赵雪松签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，赵雪松未按照约定给付租金及其他相关费用，在双方于2019年7月4日签订《备忘录》后仍未按期履行，且其于2019年7月12日关闭商铺，新岩凯利公司亦于2019年8月3日收回商铺，表明双方之间的租赁合同不再履行，合同应于该日解除。赵雪松对合同解除应承担违约责任。双方在合同中约定若赵雪松违约则履约保证金不予退还，同时又约定违约产生的损失赔偿额的计算方法，故违约金数额明显过高，法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定。新岩凯利公司称预付款已经抵扣自2018年7月19日至2018年10月18日的租金和经营管理费，本院不持异议，但预付款抵扣后剩余的9900元，新岩凯利公司称为广告推广费，但《备忘录》及催款通知中并未提及此部分欠款，故上述预付款剩余的9900元先行抵扣欠款。自2018年10月19日至2019年8月3日间的租金及经营管理费，赵雪松于《备忘录》签订后已支付50000元，应予扣除。赵雪松提出的赔偿损失部分的诉讼请求，证据不足且双方合同已有约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、赵雪松于本判决生效之日起七日内给付北京新岩凯利投资管理有限公司租金112211.5元；二、赵雪松于本判决生效之日起七日内给付北京新岩凯利投资管理有限公司租金经营管理费44010.24元；三、赵雪松于本判决生效之日起七日内给付北京新岩凯利投资管理有限公司违约金25000元；四、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还赵雪松履约保证金79505.25元；五、驳回新岩凯利公司其他诉讼请求。六、驳回赵雪松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2873元，由北京新岩凯利投资管理有限公司负担1116元，由赵雪松负担1757元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2081元，由赵雪松负担1224元（已交纳）；由北京新岩凯利投资管理有限公司负担857元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二〇年一月十五日法官助理 王 鹏书 记 员 武秋辰