湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2753号 上诉人（原审被告、反诉原告）：新邵菠萝王子糕点屋。 经营者：周阶梅。 委托诉讼代理人：罗光佑，湖南四度律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘赛红。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄桂芳。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘栎明（刘赛红之兄、黄桂芳之夫）。 上诉人新邵菠萝王子糕点屋（以下简称糕点屋）因与被上诉人刘赛红、黄桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新邵县人民法院于二○一九年十月二十八日作出的（2019）湘0522民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 糕点屋上诉请求：1.撤销湖南省新邵县人民法院（2019）湘0522民初1611号民事判决第二、五项，改判由刘赛红赔偿糕点屋的经营者周阶梅经济损失166604元，其中租赁房屋装修装饰费97143元、搬迁费4100元、停产停业损失64955元，由黄桂芳赔偿糕点屋的经营者周阶梅经济损失172430元，其中租赁房屋装修装饰费97143元、搬迁费4100元、停产停业损失69107元；2.本案一、二审诉讼费由刘赛红、黄桂芳承担。事实和理由：一、解除不定期租赁合同的法律后果，应依双方原签订的租赁合同约定处理。本案双方当事人2017年签订的租赁合同约定，若因旧城改造、棚户区改造、危房改造而引发政府拆迁，出租人退还拆迁合同中载明的店面装修赔偿款。双方当事人从2018年1月1日起没有签订租赁合同，但周阶梅继续使用租赁的门面，原租赁合同继续有效，系不定期租赁。据此，因租赁的门面被政府征收，黄桂芳、刘赛红应依双方的合同约定将两间门面装修装饰款各97143元退还给周阶梅。二、周阶梅不应支付门面占用费68500元给黄桂芳、刘赛红。1、2018年2月5日，刘赛红、黄桂芳与新邵县土地房屋征收局签订了征收补偿协议书以及补充协议，其二人不再享有两间门面物权上的一切权利，权利和义务已转移给新邵县土地房屋征收局；2、参照新邵县棚户区改造指挥部“关于临江片区棚户区改造项目被征收房屋租赁合同解除问题的建议”，门面占用费从“停产停业损失补偿”款中优先支付。因此，刘赛红、黄桂芳要求周阶梅支付门面占用费依据不足。三、周阶梅要求刘赛红、黄桂芳赔偿搬迁费、停产停业损失符合法律规定以及新邵县棚户区改造的实际情况。设备搬迁是必须发生的费用，且周阶梅在一审中已提交了搬迁费损失8200元的依据。门面一直由周阶梅经营，出租人出租给周阶梅的是空门面，不存在搬迁损失的问题，此费用应赔偿给周阶梅。承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要为剩余期限经营可得利润，故应将出租人从政府获得的6个月停产停业补偿全部支付给承租人，作为恢复生产的费用。此外，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条、第四十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，以及最高人民法院（2017）最高法行申5387号行政裁定书，如果用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与补偿决定之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起诉讼。 刘赛红、黄桂芳辩称，因周阶梅与黄桂芳、刘赛红之间超过租赁合同约定租赁期后未再续签合同，双方之间存在不定期租赁关系，因此黄桂芳、刘赛红可随时解除与周阶梅之间的租赁关系。周阶梅与黄桂芳之间存在房屋租赁关系，而刘赛红、黄桂芳与政府之间存在的是房屋拆迁关系，两者之间不能混同。刘赛红、黄桂芳作为门面所有权人，基于拆迁而有权从政府获取包括搬迁费、停产停业损失等相关费用，周阶梅作为承租人不能因门面被征收而获得该征收补偿款。因刘赛红、黄桂芳在解除与周阶梅的不定期租赁关系前已尽到了通知义务，经合法行使单方解除权，双方之间的租赁关系已依法解除，根据原租赁合同的约定，周阶梅不得主张装饰装修赔偿款，刘赛红、黄桂芳也不需向周阶梅支付停产停业损失、搬迁费。黄桂芳、刘赛红与政府签订的《补偿协议》约定有搬迁期限，故在政府发布征收决定后、未付征地补偿款之前，仍享有门面的占有、使用、收益权，周阶梅在搬离门面前，仍应支付门面的租赁费和占用费。 刘赛红、黄桂芳向一审法院起诉请求：1.判决糕点屋从新邵县酿溪镇某某街109号第3间、第4间门面搬离，清空门面，交还给刘赛红、黄桂芳；2.判决糕点屋向刘赛红、黄桂芳支付门面占用费60000元（门面占用费从2019年1月1日起按90000元/年计算，并顺延计算至法院判决之日止）；3.本案诉讼费由糕点屋承担。 糕点屋向一审法院反诉请求：1.判决刘赛红赔偿周阶梅经济损失共166604元，其中租赁房屋装修装饰费97143元、搬迁费4100元、停产停业损失64955元；2.判决黄桂芳赔偿周阶梅经济损失共172430元，其中租赁房屋装修装饰费97143元、搬迁费4100元、停产停业损失69107元；3.判决刘赛红、黄桂芳返还周阶梅所交押金5000元；4.本案反诉费由刘赛红、黄桂芳承担。 一审法院认定事实：刘赛红原系新邵县酿溪镇某某街第4幢第3号门面的房屋所有权人，黄桂芳原系新邵县酿溪镇某某街第4幢第4号门面的房屋所有权人。糕点屋的经营者周阶梅自2011年以来便租赁刘赛红、黄桂芳的门面从事食品加工。双方签订了租赁合同，租赁期限为5年。2015年周阶梅对所租赁的两间门面重新进行了装修。2016年12月31日，刘赛红、黄桂芳（甲方）与周阶梅、周志英（乙方）又签订《房屋租赁合同书》，约定：一、租赁期限为壹年（从2017年1月1日至2017年12月31日止）；二、壹年的租金为玖万元整（每间门面壹年的租金为肆万伍仟元人民币），乙方在签订租赁合同时一次性付清给甲方；三、在租赁期内，如甲方单方面解除合同，需赔偿乙方损失；四、水、电设施由乙方维修管理，水费、电费由乙方每月交清，甲方原已向乙方收取2000元的水电费押金，日后乙方结清水电费时凭押金条到甲方处领会此2000元押金；五、乙方承诺装修设施无条件属甲方所有，租赁期满，乙方不得拆除、损坏，应无偿、全部移交给甲方；乙方已将第3间、第4间门面之间的隔墙打通，为此甲方已向乙方收取3000元的押金，在合同期满乙方不续租的时候，乙方应将此隔墙砌好、恢复原状，否则甲方有权以此3000元的押金充作修复费用；六、在租赁期限内（2017年1月1日至2017年12月31日），若因旧城改造、棚户区改造、危房改造而引发政府拆迁此两间门面，所得的各项拆迁赔偿费用均由甲方领取，甲方只退还给乙方未曾到期的租金费用，以及《拆迁合同》中载明的店面装修赔偿款，由此所造成的风险和其他损失均由乙方自负，甲方对此概不负责；七、该合同还约定了其他内容。刘赛红、黄桂芳在该合同的甲方处签名，周志英代周阶梅在该合同的乙方处签名。租赁期届满后，周阶梅继续承租刘赛红、黄桂芳的门面从事食品加工，并向刘赛红、黄桂芳支付了2018年1月1日至2018年12月31日的门面租赁费共计90000元，但周阶梅与刘赛红、黄桂芳并未再签订书面租赁合同。 2018年2月2日，黄桂芳（乙方）与新邵县土地房屋征收局（甲方）签订《房屋征收补偿协议书》，双方就征收补偿事宜达成协议如下：一、被征收的乙方房屋位于酿溪镇某某街，房屋所有权证登记用途为商业，认定为合法生产、经营性房屋建筑面积为123.60平方米，合法生产、经营性房屋评估价值为1645408元；二、停产停业损失按照被征收商业房屋主体评估价值7‰每月的标准给予补偿，选择货币补偿的，一次性支付乙方6个月的停产停业损失补偿；三、搬迁补偿按房屋主体面积25元/平方米计算2次；四、该协议还包括了其他内容。经结算，黄桂芳的被征收房屋装饰装修评估价值为97143元，停产停业损失补偿金额为69107元，搬迁补偿费为6180元。2018年2月5日，刘赛红（乙方）与新邵县土地房屋征收局（甲方）签订《房屋征收补偿协议书》，双方就征收补偿事宜达成协议如下：一、被征收的乙方房屋位于酿溪镇某某街，房屋所有权证登记用途为商业，认定为合法生产、经营性房屋建筑面积为90.12平方米，合法生产、经营性房屋评估价值为1546549元；二、停产停业损失按照被征收商业房屋主体评估价值7‰每月的标准给予补偿，选择货币补偿的，一次性支付乙方6个月的停产停业损失补偿；三、搬迁补偿按房屋主体面积25元/平方米计算2次；四、该协议还包括了其他内容。经结算，刘赛红的被征收房屋装饰装修评估价值97143元，停产停业损失补偿金额为64955元，搬迁补偿费为4506元。 2019年5月5日，新邵县人民政府作出《关于临江片区棚户区（旧城）改造项目房屋征收决定公告》（新政公﹝2019﹞3号），该公告上载明“被征收人如对房屋征收决定不服，可在公告发布之日起60日内向邵阳市人民政府申请行政复议，或在6个月内向邵阳市中级人民法院提起行政诉讼”。因刘赛红、黄桂芳的两间门面在被征收范围内，刘赛红、黄桂芳于2019年5月14日向糕点屋的经营者周阶梅发出《告知函》，告知糕点屋于2019年6月30日前结束营业，清空门面、自动搬离，并结清2019年以来两间门面的占用费。2019年8月1日，新邵县土地房屋征收服务中心作出《关于临江片区棚改项目新增征收区域内房屋腾空交付的公告》（新政公﹝2019﹞5号），该公告载明“自本公告发布之日起一个月内，为被征收人腾空房屋期限。请各被征收人在规定期限内腾空房屋并自行结清水、电、有线电视、固定电话、网络等设施费用，自行办理注销手续，将房屋所有权证、土地使用证原件和房屋钥匙交付给各片区前线指挥部。被征收房屋由指挥部统一拆除，任何人不得私自拆解、破坏。被征收人凭房屋腾空验收单办理第二笔补偿款的结算。逾期未腾空交付被征收房屋，被征收人不享受协议约定的相关奖励，并将依法申请法院强制执行”。2019年8月12日，刘赛红、黄桂芳向糕点屋的经营者周阶梅发出《催告函》，催告糕点屋于2019年8月31日前结束营业，清空门面、自动搬离，并结清2019年以来两间门面的占用费等。 糕点屋的经营者周阶梅于2019年10月17日清空门面，并将所租两间门面的钥匙退还刘赛红、黄桂芳。为清空门面，周阶梅支付搬迁费8200元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘赛红、黄桂芳与糕点屋的经营者周阶梅于2016年12月31日签订了《房屋租赁合同书》，合同到期后，周阶梅继续租赁刘赛红、黄桂芳的门面，并按照《房屋租赁合同书》支付了2018年1月1日至2018年12月31日的租赁费。因双方未再签订新的书面租赁合同，故认定租赁双方形成不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除，但解约方应当在合理期限内提前告知对方当事人。本案中，因出租门面被征收，刘赛红、黄桂芳于2019年5月14日向糕点屋的经营者周阶梅发出《告知函》，告知糕点屋于2019年6月30日前结束营业，清空门面、自动搬离，并结清2019年以来两间门面的占用费。可视为刘赛红、黄桂芳在通知糕点屋的经营者周阶梅，解除双方的租赁合同，符合法律规定。因此，刘赛红、黄桂芳要求法院判决糕点屋从新邵县酿溪镇某某街109号第3间、第4间门面搬离，清空门面，交还给刘赛红、黄桂芳的诉讼请求，予以支持。在本案审理过程中，糕点屋已履行上述义务。本案的争议焦点为：刘赛红、黄桂芳是否有权要求糕点屋支付2019年1月1日至搬离门面日止的房屋占用费？糕点屋是否享有要求刘赛红、黄桂芳给付房屋装修装饰费、停产停业损失补偿金、搬迁费的权利，如享有，其具体数额如何确定？刘赛红、黄桂芳是否应当返还糕点屋押金5000元？ 关于争议焦点一，刘赛红、黄桂芳是否有权要求糕点屋支付2019年1月1日至搬离门面日止的房屋占用费？黄桂芳于2018年2月2日与新邵县土地房屋征收局签订《房屋征收补偿协议书》，刘赛红于2018年2月5日与新邵县土地房屋征收局签订《房屋征收补偿协议书》，但新邵县人民政府于2019年5月5日才作出《关于临江片区棚户区（旧城）改造项目房屋征收决定公告》，因此黄桂芳、刘赛红在2019年1月1日至2019年5月5日还对新邵县酿溪镇某某街第4幢第3号门面、第4号门面享有所有权，故糕点屋的经营者周阶梅仍应当向黄桂芳、刘赛红支付2019年1月1日至2019年5月5日的门面租赁费。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中，新邵县人民政府《关于临江片区棚户区（旧城）改造项目房屋征收决定公告》对刘赛红、黄桂芳于2019年10月4日才生效，而糕点屋的经营者周阶梅于2019年10月17日才清空门面，因此糕点屋的经营者周阶梅仍应当向黄桂芳、刘赛红支付2019年5月6日至2019年10月4日的门面占用费。据此，糕点屋应当向刘赛红、黄桂芳支付门面租赁费、门面占用费为68500元（90000元÷12个月×9个月+90000元÷12个月÷30天×4天）。 关于争议焦点二，糕点屋是否享有要求刘赛红、黄桂芳给付房屋装修装饰费、停产停业损失补偿金、搬迁费的权利，如享有，其具体数额如何确定？糕点屋无权要求刘赛红、黄桂芳给付房屋装修装饰费、停产停业损失补偿金、搬迁费。理由如下：第一，糕点屋不能依据《房屋征收补偿协议书》来要求刘赛红、黄桂芳支付其房屋装修装饰费、停产停业损失补偿金、搬迁费。首先，本案中出租门面被政府征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，即刘赛红、黄桂芳；糕点屋不是被征收人，不属于征收补偿对象。其次，根据合同相对性原则，合同之外的人不能享受向履行合同约定的权利和义务。本案系黄桂芳、刘赛红与新邵县土地房屋征收局签订《房屋征收补偿协议书》，因此征收补偿协议之外的人，即糕点屋，不享有征收补偿合同的权利。最后，征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿的方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。本案中，不能以房屋装修装饰费、停产停业损失补偿金、搬迁费等补偿项目名称确定补偿对象为糕点屋。第二，糕点屋不能依据双方合同约定来要求刘赛红、黄桂芳支付其房屋装修装饰费、停产停业损失补偿金、搬迁费。糕点屋与刘赛红、黄桂芳之间系房屋租赁合同纠纷，双方应当根据合同的约定享有权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，糕点屋与刘赛红、黄桂芳应当根据《房屋租赁合同书》约定的内容享有权利、履行义务。《房屋租赁合同书》约定的内容系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，故认定该《房屋租赁合同书》合法有效。《房屋租赁合同书》虽然约定“在租赁期限内（2017年1月1日至2017年12月31日），若因旧城改造、棚户区改造、危房改造而引发政府拆迁此两间门面，所得的各项拆迁赔偿费用均由甲方领取，甲方只退还给乙方未曾到期的租金费用，以及《拆迁合同》中载明的店面装修赔偿款”，但糕点屋与刘赛红、黄桂芳之间已系不定期租赁合同，双方之间的租赁合同自刘赛红、黄桂芳发出《告知函》之日起就已终止，而《关于临江片区棚户区（旧城）改造项目房屋征收决定公告》对刘赛红、黄桂芳于2019年10月4日才生效，因此不存在双方之间的租赁合同还在租赁期限内，故本案不适用于该条约定。另《房屋租赁合同书》约定“乙方承诺装修设施无条件属甲方所有，租赁期满，乙方不得拆除、损坏，应无偿、全部移交给甲方”，因此，现糕点屋与刘赛红、黄桂芳之间的租赁期已满，双方纠纷的解决应当适用本条约定，即糕点屋无权要求房屋装修装饰费、停产停业损失补偿金、搬迁费。 关于争议焦点三，刘赛红、黄桂芳是否应当返还糕点屋押金5000元？糕点屋在清空门面前，已结清水电费，根据《房屋租赁合同书》的约定，刘赛红、黄桂芳应当向其返还水电费押金2000元。因新邵县酿溪镇某某街第4幢第3号门面、第4号门面将被拆迁，因此要求糕点屋再将其打通的隔墙砌好已无实际意义，故对于糕点屋要求刘赛红、黄桂芳返还隔墙押金3000元的反诉请求，亦予以支持。 综上所述，依照上述法律规定及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、新邵菠萝王子糕点屋从新邵县酿溪镇某某街109号第3间、第4间门面搬离，清空门面，交还给刘赛红、黄桂芳。现新邵菠萝王子糕点屋已履行该义务；二、由新邵菠萝王子糕点屋在判决生效之日起三十日内支付刘赛红、黄桂芳门面租赁费、占用费共计68500元；三、由刘赛红、黄桂芳在判决生效之日起三十日内返还新邵菠萝王子糕点屋押金5000元；四、驳回刘赛红、黄桂芳其他诉讼请求；五、驳回新邵菠萝王子糕点屋其他诉讼请求。 本院二审期间，刘赛红、黄桂芳围绕答辩意见提交了如下证据：1、新邵县临时江片区棚改项目房屋腾空交付验收单，拟证明新邵县土地房屋征收局于2019年10月18日接收了涉案两间门面，自此该两间门面所有权不属刘赛红、黄桂芳；2、银行账户收款短信，拟证明2019年11月1日刘赛红、黄桂芳收到新邵县土地房屋征收局支付的涉案两间门面征收补偿款；3、糕点屋外景照片，拟证明至2019年11月21日糕点屋尚未被拆除；4、最高人民法院（2017）最高法行申5387号行政裁定书、海南省海口市中级人民法院（2017）琼01行初1028号行政判决书，拟证明承租人不是行政征收补偿的相对人，无权要求获取相关征收补偿费用，相关人民法院对承租人类似的请求不予支持；5、微信聊天记录，拟证明周阶梅通过朋友圈就刘赛红、黄桂芳不同意向周阶梅支付相关征收补偿款的行为进行了辱骂。糕点屋的质证意见是：对证据1、2的真实性无异议；证据3，糕点屋的外景照片与本案的处理没有关联；证据4属于行政审判案例；证据5与本案没有关联。一审法院在一审开庭后对涉案两间门面的现场情况进行了勘验，并制作了勘验笔录。本院组织双方当事人对该勘验笔录进行了质证。双方当事人对该勘验笔录的合法性、关联性均无异议。糕点屋经营者周阶梅仅对该勘验笔录中记录的第5项大规格瓷墙裙是谁出资安装的提出异议，提出接手前上一家租户是经营游戏店的，当时地面是水泥地面和水泥墙面，周阶梅接手后，对地面和墙面重新进行了装修，且周阶梅从刘赛红、黄桂芳处接手涉案门面时，还向刘赛红支付了30000元的门面转让费。刘赛红、黄桂芳同样仅对该勘验笔录中记录的第5项大规格瓷墙裙是谁出资安装的提出异议，提出该大规格瓷墙裙在周阶梅接手前即已经存在。本院经审查认为，刘赛红、黄桂芳提交的证据1、2客观真实，且与本案相关联，予以认定；证据3、5虽然客观真实，但与本案不具有关联性，不予认定；证据4不属民事诉讼证据，不予认定；一审法院对涉案两间门面的现场情况制作的勘验笔录具有合法性、关联性、真实性，予以认定。 本院经审理查明，2017年12月23日，湖南某某房地产评估有限责任公司受新邵县土地房屋征收局的委托，对周阶梅正在经营的糕点屋所租赁使用的刘赛红、黄桂芳两间涉案门面进行现场勘察。2018年2月5日，湖南某某房地产评估有限责任公司以2017年12月23日为评估价值时点，对两间涉案门面的装修装饰评估价值各为97143元。2019年10月17日，一审法院派人在现场组织刘赛红、黄桂芳的委托代理人刘栎明与周阶梅对糕点屋的装修装饰情况进行了勘察。当日，糕点屋的经营者周阶梅将两间涉案门面腾空退还给刘赛红、黄桂芳，周阶梅并将木柜（价值1500元）、摄像头（价值300元）等物品搬离现场。2019年10月18日，刘赛红、黄桂芳将两间涉案门面交付给新邵县土地房屋征收局。2019年11月1日，新邵县土地房屋征收局按照与刘赛红、黄桂芳所签订的《房屋征收补偿协议书》将两间涉案门面的装修装饰补偿款支付给了刘赛红、黄桂芳。在本案二审中，周阶梅自认其从两间涉案门面搬离带走了属于评估价值内的5761元物品。本院经审理查明的其他事实与原审查明的其他事实一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、刘赛红、黄桂芳应否向糕点屋支付两间涉案门面因拆迁所获得的装修装饰补偿款、停产停业损失、搬迁费；二、糕点屋应否向刘赛红、黄桂芳支付2019年1月1日至搬离门面日的房屋占用费。对此，本院综合评判如下： 关于争议焦点一。承租人不是房屋征收补偿协议的相对方，不能直接依据拆迁补偿合同取得装修装饰补偿款、停产停业损失、搬迁费等相关费用，但可依据与房屋所有权人达成的租赁合同取得相关拆迁补偿费用。本案中，刘赛红、黄桂芳与糕点屋的经营者周阶梅于2016年12月31日签订了《房屋租赁合同书》，双方约定的合同到期日为2017年12月31日。该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人应全面履行协议约定的义务。虽然该租赁合同到期后，周阶梅与刘赛红、黄桂芳没有续签订租赁合同，但周阶梅仍继续租赁刘赛红、黄桂芳的门面，并按照《房屋租赁合同书》支付了2018年1月1日至2018年12月31日的租赁费。因双方于2018年1月1日起未再签订新的书面租赁合同，且刘赛红、黄桂芳对糕点屋继续租赁使用两间涉案门面未提出异议，故认定租赁双方自该日起形成了不定期租赁合同。2019年5月5日新邵县人民政府作出《关于临江片区棚户区（旧城）改造项目房屋征收决定公告》，刘赛红、黄桂芳于2019年5月14日向糕点屋的经营者周阶梅发出《告知函》，要求其于2019年6月30日前结束营业。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方之间的不定期租赁合同应于2019年6月30日解除，在此之前2018年1月1日至2019年6月30日不定期租赁期间内，双方原签订的《房屋租赁合同书》继续有效。综合考虑到对涉案门面实施征收的评估价值行为发生在固定租赁期限内（2017年12月23日），之后刘赛红、黄桂芳与新邵县土地房屋征收局签订《房屋征收补偿协议书》在不定期租赁期内，新邵县人民政府发布征收决定公告的时间亦在不定期租赁期内，虽然刘赛红、黄桂芳至不定期租赁合同满后的2019年11月1日，才依据《房屋拆迁补偿协议书》收取了包含涉案门面装修装饰补偿款在内的征收补偿款，但该装修装饰补偿款确系因糕点屋的经营者周阶梅在租赁期间通过装修装饰行为形成附合而产生的，溯源于周阶梅的权益，且涉案每间门面的装修装饰补偿款评估价值在《房屋租赁合同书》约定的一年租赁期限内（2017年12月23日）即已确定为97143元，刘赛红、黄桂芳应当根据至新邵县人民政府发布征收决定公告时仍继续有效的《房屋租赁合同书》第十一条约定，向糕点屋履行支付装修装饰补偿款的义务。鉴于糕点屋的经营者周阶梅自认其在搬离两间涉案门面时拆除带走了属已评估价值内的5761元物品，应当从该装修装饰补偿款194286元中予以扣除。因此，刘赛红、黄桂芳应向糕点屋支付装修装饰补偿款188525元。糕点屋提出刘赛红、黄桂芳应向糕点屋支付装修装饰补偿款194286元的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。由于糕点屋不属《房屋拆迁补偿协议书》的相对人，双方在签订《房屋租赁合同书》时亦未就因政府征收拆迁房屋对糕点屋造成停产停业损失、搬迁费等相关损失如何处理作出过约定，加之刘赛红、黄桂芳因政府旧城改造拆迁需收回两间涉案门面，双方之间的不定期租赁合同已于2019年6月30日合法解除，故糕点屋提出应由刘赛红、黄桂芳支付停产停业损失、搬迁费的依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二。黄桂芳、刘赛红分别于2018年2月2日、5日与新邵县土地房屋征收局签订《房屋征收补偿协议书》，根据《房屋征收补偿协议书》第十三条第4款的约定，房屋征收补偿款按约定支付到位后，新邵县土地房屋征收局方可拆除两间涉案门面。由于新邵县人民政府于2019年5月5日才作出《关于临江片区棚户区（旧城）改造项目房屋征收决定公告》，因此黄桂芳、刘赛红在2019年1月1日至2019年5月5日对新邵县酿溪镇某某街第4幢第3号门面、第4号门面享有所有权，故糕点屋的经营者周阶梅仍应当向黄桂芳、刘赛红支付2019年1月1日至2019年5月5日的门面租赁费。之后，刘赛红、黄桂芳于2019年10月18日才将两间涉案门面交付给新邵县土地房屋征收局，于2019年11月1日才收到两间涉案门面的征收补偿款，根据《房屋征收补偿协议书》的约定，其二人在交付两间涉案门面给新邵县土地房屋征收局之前仍未丧失占有、收益等权利。因糕点屋的经营者周阶梅于2019年10月17日才清空门面，而刘赛红、黄桂芳至此尚未向新邵县土地房屋征收局交付涉案门面，因此糕点屋的经营者周阶梅应参照租金标准向黄桂芳、刘赛红支付2019年5月6日至2019年10月17日的门面占用费。据此，糕点屋应当向刘赛红、黄桂芳支付门面租赁费、门面占用费为71500元（90000元÷12个月×9个月+90000元÷12个月÷30天×17天）。一审判决认定糕点屋应支付门面占用费的期间为2019年1月1日至10月4日不当，导致计算应支付门面占用费68500元有误，但鉴于刘赛红、黄桂芳未就本案提起上诉，应视为对自己权利的自由处分，同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对此不宜作出变动。糕点屋就此提出不应向刘赛红、黄桂芳支付门面占用费68500元的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，糕点屋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省新邵县人民法院（2019）湘0522民初1611号民事判决第一、二、三项； 二、撤销湖南省新邵县人民法院（2019）湘0522民初1611号民事判决第四、五项； 三、限刘赛红、黄桂芳自本判决送达之日起三十日内支付新邵菠萝王子糕点屋装修装饰补偿款188525元； 四、驳回刘赛红、黄桂芳的其他诉讼请求； 五、驳回新邵菠萝王子糕点屋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决确定的负担。二审案件受理费7413元，由刘赛红、黄桂芳共同负担3000元，新邵菠萝王子糕点屋负担4413元。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱红伟 审 判 员  毛海玲 审 判 员  李文明 二〇二〇年一月九日 代理书记员  朱文利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……