浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初4863号 原告：薛文锋，男，1973年3月30日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：林锋，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。 被告：永嘉县星豪家居有限公司，住所地永嘉县瓯北街道和一村。 法定代表人：吴祖川。 委托诉讼代理人：卢建东，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。 被告：吴祖川，男，1964年12月18日出生，汉族，住永嘉县。 被告：吴祖彩，男，1962年2月10日出生，住永嘉县。 原告薛文锋与被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了第一次审理。后发现案情复杂，遂依法转换为普通程序，组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭进行了第二次审理。原告薛文锋的委托诉讼代理人林锋，被告永嘉县星豪家居有限公司的法定代表人即被告吴祖川，被告吴祖彩均到庭参加诉讼；原告薛文锋第一次开庭到庭，被告永嘉县星豪家居有限公司的委托诉讼代理人卢建东第二次开庭到庭。本案现已审理终结。 原告薛文锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告永嘉县星豪家居有限公司于2017年12月11日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告永嘉县星豪家居有限公司腾空并返还原告坐落于瓯北街道和一村（证号：浙2017永嘉不动产权第0012782号）一至三层的厂房；3.判令被告永嘉县星豪家居有限公司支付原告租金3159268.644元（计至2019年6月20日）及违约金898697.2346元（以1295707元为基数，自2018年5月23日起按每日千分之一计算至2019年6月20日；以1863561.644元为基数，自2018年11月23日起按每日千分之一计算至2019年6月20日）；4.判令被告永嘉县星豪家居有限公司赔偿原告三个月租金950000元（以年租金3800000元按月计算）；5.判令被告永嘉县星豪家居有限公司支付原告房屋占有使用费（自2019年6月20日起以年租金3800000元按日计算至实际返还房屋之日）及赔偿损失（自2019年6月20日起，以房屋占有使用费的每日千分之一计算至实际返还房屋之日）；6.判决被告永嘉县星豪家居有限公司支付原告水电费、物业费110675元；7.判令被告吴祖川、被告吴祖彩对第3项、第4项、第5项及第6项诉请承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由三被告承担。 事实与理由：2017年12月11日，被告吴祖川、吴祖彩与原告洽谈关于承租原告厂房事宜，被告吴祖川、吴祖彩以自身有多年经营家具的经验，要求原告出租坐落于永嘉县瓯北街道和一村（证号：浙2017永嘉不动产权第0012782号）房屋建筑面积为26121.46平厂房的一至三层用于家居建材的经营使用，当时约定厂房租期自2017年12月23日起至2027年12月22日止，第一年租金第一期于合同签订11日内支付，第一年租金第二期于2018年5月23日之前支付，第二年起租金支付方式为一年一付于每年的11月23日前支付，以及双方约定了厂房安全、劳动保障、违约责任等条款，并与被告吴祖彩签订《厂房租赁合同》。2018年3月21日，被告吴祖川、吴祖彩成立了被告永嘉县星豪家居有限公司，执意要求变更为被告永嘉县星豪家居有限公司名义与原告重新签订《厂房租赁合同》。2018年3月，原告在被告吴祖川、吴祖彩执意要求下变更与被告永嘉县星豪家居有限公司签订《厂房租赁合同》，并且将合同时间倒签回2017年12月11日。 自2017年12月14日至2018年7月31日，被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩陆续向原告转账合计租金2100000元、押金300000元。之后被告永嘉县星豪家居有限公司一直拖欠租金未付，经结算后被告永嘉县星豪家居有限公司尚欠第一年租金1295707元，尚欠第二年租金为1832328.767元（以约定年租金3800000元按日暂计至2019年6月20日）。被告永嘉县星豪家居有限公司己逾期支付剩余租金，经原告多次催讨未付，故原告现按照约定要求解除合同，并要求被告永嘉县星豪家居有限公司承担违约责任。 自2017年12月14日起至2018年2月13日止，一直是由被告吴祖川、吴祖彩支付原告租金。在被告吴祖川、吴祖彩于2018年3月21日成立被告永嘉县星豪家居有限公司后，才以被告永嘉县星豪家居有限公司名义于2018年7月31日向原告支付租金500000元，在这之后被告永嘉县星豪家居有限公司就没有支付剩余租金。被告永嘉县星豪家居有限公司的注册资金为500000元，被告吴祖川、吴祖彩目前只是认缴出资额450000元、50000元，现根据目前情况可以得知，被告吴祖川、吴祖彩成立被告永嘉县星豪家居有限公司的目的，就是在利用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避支付巨额租金，严重损害了原告的利益，根据公司法第二十条、第二十八条之规定，被告吴祖川、被告吴祖彩应对被告永嘉县星豪家居有限公司要承担出资额补足责任，且要对其尚欠的租金应当承担连带清偿责任。 被告永嘉县星豪家居有限公司辩称，1.被告永嘉县星豪家居有限公司不同意解除租赁合同。房屋租赁合同合法有效，原告向法院提交的落款时间为2017年12月11日的《厂房租赁合同》，被告永嘉县星豪家居有限公司不知情，而且当时公司还未成立，公司2018年3月21日成立。原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，既无约定解除的事实，也无法定解除的事由，原告主张解除合同依法不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。2.原告不配合被告改变土地用途及消防整改，相反从中捣乱，并以被告永嘉县星豪家居有限公司拖欠租金的理由，采取停电、起诉等方法阻止被告永嘉县星豪家居有限公司和次承租人租赁合同的履行，故原告必须承担由此所产生的一切责任。3.原告同意被告永嘉县星豪家居有限公司已经转租给其他使用的人，所以因转租造成相关损失的，原告也要承担相应的责任。其中一租户章忠特起诉解除合同，赔偿损失，接下去还会有更多的租户向法院起诉，而导致起诉的原因是原告没有积极去办理消防等手续，反而进行多次停电，现被告永嘉县星豪家居有限公司暂保留对原告损失赔偿的起诉。 被告吴祖川辩称，吴祖川不符合本案被告主体资格，吴祖川对本案不承担责任。 被告吴祖彩辩称，2017年12月11日，被告吴祖彩与原告签订的《厂房租赁合同》内容真实，双方应按合同约定履行，被告吴祖彩依照约定将1900000元汇给原告（其中有800000元由吴祖川汇款），原告未按照约定的日期将租赁物交给被告吴祖彩。2018年4月，在原告的逼迫下，被告吴祖彩将该份《厂房租赁合同》交给原告，被告吴祖彩要求原告返还1100000元，但原告未退还。2018年4月，原告与被告永嘉县星豪家居有限公司重新签订《厂房租赁合同》，重新修改合同内容，并将时间倒签到2017年12月11日。 针对第一份租赁合同，原告存在以下违约行为：1.2018年3月份原告自行拆迁切断消除电、消水管等主要设备，原告违反合同第十一条约定，没有书面通知被告吴祖彩，并直接导致被告吴祖彩招商户不能入场；2.原红黄蓝公司的货物一直未有腾空；3.该厂房一至五楼的消防设施工程需要改建、扩建，内部装修和用途变更，原告应先向消防部门申请建设、消防、设计、审核、备案、验收合格后方可投入使用，而原告未向消防、建设等部门申请办理手续；4.2018年4月一楼道坦通行104国道加宽施工，政府部门进行厂区的围墙拆迁，禁止车辆行人通行，依照合同第十一条约定，原告应退还被告吴祖彩1100000元。原告要求被告吴祖彩承担连带责任不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提供的两份《厂房租赁合同》（其中一份为出租方和承租方分别为薛文锋、吴祖彩；另一份出租方和承租方分别为薛文锋、永嘉县星豪家居有限公司），被告永嘉县星豪家居有限公司及吴祖川对出租方和承租方分别为薛文锋、吴祖彩的《厂房租赁合同》予以认可，对另一份《厂房租赁合同》中盖章是真实的，但这份租赁合同是补签的，对这份合同不知情；被告吴祖彩称两份租赁均有效，第一份合同是被告吴祖彩个人与原告签订的，但原告没有履行，第二份合同是被告永嘉县星豪家居有限公司与原告签订的。本院认为，三被告对两份合同的真实性均没有异议，本院对其真实性予以认可。2.对于原告提供的《租金、押金确认书》，被告永嘉县星豪家居有限公司及吴祖川对该份证据没有异议，被告吴祖彩称款项支付没有异议，但认为自己及永嘉县精彩游乐设备有限公司汇给原告的钱系被告吴祖彩个人的钱，原告应当返还。本院认为，被告对该份证据的真实性均没有异议，本院对其真实性予以认定。3.原告提供的转租合同、次承租人章忠特支付租金的汇款记录及2018年4月18日《房屋租赁合同》（合同载明出租方为吴祖川，承租方为叶增锋），被告永嘉县星豪家居有限公司及吴祖川对真实性没有异议，但吴祖川系永嘉县星豪家居有限公司法定代表人，代表公司签订合同，当时公司没有账户，故租金汇到吴祖川个人账户；被告吴祖彩表示对该些证据不知情。本院认为该些证据系被告吴祖川经手，被告吴祖川对证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。4.原告提供的被告永嘉县星豪家居有限公司在另案章忠特诉永嘉县星豪家居有限公司房屋租赁合同纠纷中提供的答辩状，被告永嘉县星豪家居有限公司及吴祖川对该份证据无异议，被告吴祖彩质证称不知情。本院认为，永嘉县星豪家居有限公司系另案的当事人，永嘉县星豪家居有限公司对该份证据无异议，本院对该份证据予以认定。5.被告永嘉县星豪家居有限公司提供的建设工程消防验收意见书、证明、消防审查合格书、施工图消防设计文件监督抽查凭证、建设工程消防设计审核意见书，被告吴祖川、吴祖彩质证无异议，原告质证对证明的真实性、合法性和关联性均有异议，对其余证据的真实性予以认定。本院认为，证明中业主签名被告永嘉县星豪家居有限公司认为非原告本人所签，故对该份证据不予认定，对其余证据的真实性予以认定。 根据认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年12月11日，原告（甲方）与吴祖彩（乙方）签订一份《厂房租赁合同》。合同载明：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在永嘉县瓯北街道和一村（证号：浙2017永嘉县不动产权第0012782，属主厂房第1、2、3层共叁层，租赁物建筑面积以不动产权证为准）。双方在合同生效时进行现场确认。二、厂房租赁期限为2017年12月23日至2026年12月22日；该租赁厂房乙方仅用于家居、建材、小汽车市场经营使用，在已支付租金的前提下市场内经营摊位可以合法转租，市场总体经营不可转让给第三方。三、该厂房第1、2、3层共三层租赁第一至三年月租金为316666.67元，年租金为3800000元；乙方于合同签订当日向甲方支付定金300000元，该定金冲抵首年租金，乙方于合同签订11日内支付首半年租金；第二年起乙方租金需提前一个月支付，租金一年一付（第一年每半年付半年租金，分两次付清），于届期的每年11月23日前支付，逾期由乙方承担日1%的滞纳金；甲方收取乙方押金300000元，租期满，四方检查有关设备设施完好，退还押金给乙方。四、租赁期间，乙方使用该厂房所发生的水、电等费用及损耗维护费用由乙方承担，乙方必须在每月规定之前付清，逾期由乙方承担日1%的滞纳金。五、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠情况，甲方收取乙方欠费金额每天百分之一的违约金，并且可以终止协议，乙方承担违约责任；同时，如果乙方拖欠各项费用超过一个月，甲方可以停止供应水、电、直至乙方付清费用为止，六、租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿对方三个月租金，等等。合同签订后，吴祖彩于2017年12月14日汇款给原告100000元、支付原告现金50000元，于2017年12月15日分两次共汇款给原告100000元，2018年1月16日支付给原告现金50000元，以上300000元作为押金。2018年1月30日吴祖川汇款给原告200000元，2018年1月31日永嘉县精彩游乐设备有限公司汇款给原告300000元，2018年2月1日吴祖彩汇款给原告500000元、吴祖川汇款给原告200000元，2018年2月11日吴祖川汇款给原告200000元，2018年2月13日吴祖川汇款给原告200000元，以上1600000元用于支付租金。 2018年3月21日，被告永嘉县星豪家居有限公司成立，其股东为吴祖川、吴祖彩。后被告永嘉县星豪家居有限公司与原告签订《厂房租赁合同》，被告吴祖彩作为被告永嘉县星豪家居有限公司的代表在乙方即承租方处签名。该份合同与前述《厂房租赁合同》内容绝大部分一致，落款时间也是2017年12月11日。不一致的地方主要有：1.合同第二条租赁到期日变更为2027年12月22日；2.合同第三条月租金变更为316666元；3.合同第三条乙方于合同签订后11日支付第一年期租金变更为1495707元（第一年租金自2018年2月1日起至6月22日止），第一年第二期租金1900000元变更确定为于2018年5月23日前支付，逾期滞纳金变更为日0.1%；4.乙方逾期支付超过15天的，乙方可以解除合同，等等。签订该《厂房租赁合同》后，原告收回了此前与吴祖彩签订的《厂房租赁合同》。永嘉县星豪家居有限公司于2018年7月31日向原告支付租金500000元。 被告永嘉县星豪家居有限公司承租原告的厂房后，开始招租章忠特等人经营。由于被告永嘉县星豪家居有限公司未按时交纳房租，原告曾于2019年1月3日采取断电措施，后恢复。2019年6月18日，原告再次采取断电措施，至今未恢复。 另查明，被告永嘉县星豪家居有限公司认缴注册资本500000元；被告吴祖川曾于2018年5月2日收取章忠特租金481594元。次承租人章忠特及陈立久、邵焕庚、陈策等向法院起诉，请求解除与被告永嘉县星豪家居有限公司的租赁合同关系。被告永嘉县星豪家居有限公司提供的其他次承租人向本院表示不参加本案诉讼。 本院认为，原告与被告永嘉县星豪家居有限公司签订的《厂房租赁合同》主体合格，内容合法，应为有效，受法律保护。该份《厂房租赁合同》后签于原告与被告吴祖彩之间签订的《厂房租赁合同》，两份合同落款时间一致，后份合同的租赁期限包含了前份合同，后份合同签订后原告从吴祖彩手里收回了前份合同，故可以认定后份合同吸收了前份合同。双方均应依照合同履行义务。原告将厂房一至三层交由被告永嘉县星豪家居有限公司经营管理后，被告永嘉县星豪家居有限公司应按合同约定交纳房租。按照合同约定，被告永嘉县星豪家居有限公司应于2018年5月23日支付第一年租金3395705元，而被告永嘉县星豪家居有限公司于2018年5月23日前仅支付租金1600000元，加上于2018年7月31日支付的500000元，仅2100000元，之后再也没有支付过租金。被告永嘉县星豪家居有限公司的行为显属违约，同时在原告采取断电措施及向本院起诉后，被告永嘉县星豪家居有限公司仍没有支付尚欠租金，现原告起诉要求解除与永嘉县星豪家居有限公司之间签订的《厂房租赁合同》，理由正当，本院予以支持。 合同解除后，被告永嘉县星豪家居有限公司应腾空租赁物，并返还租赁物。现原告起诉要求被告永嘉县星豪家居有限公司腾空并返还租赁物即坐落在永嘉县瓯北街道和一村[证号：浙（2017）永嘉县不动产权第0012782]一至三层厂房，理由正当，本院予以支持。若被告永嘉县星豪家居有限公司逾期未腾空，应按租金标准即每年3800000元向原告支付占有使用费，但原告要求永嘉县星豪家居有限公司未支付占有使用费的违约金，理由不足，本院不予支持。 截止2019年6月20日，被告永嘉县星豪家居有限公司尚欠原告租金3159268.64元，其中第一年尚欠1295707元，第二年截止2019年6月20日尚欠1863561.64元，事实清楚，证据充分。原告没有提供证据证明逾期支付租金所造成的损失，故双方约定的逾期支付租金的违约金每日千分之一，显然过高，应予调整，酌情调整为每月1%。现原告起诉要求被告永嘉县星豪家居有限公司支付截止2019年6月20日的租金3159268.64元及违约金（按月利率1%计算，均算至2019年6月20日，其中1295707元从2018年5月24日起算，另1863561.64元从2018年11月24日起算），理由正当，本院予以支持。违约金超出部分，本院不予支持。2019年6月21日至租赁合同解除之日，被告永嘉县星豪家居有限公司应向原告支付的是租金而不是占有使用费，故原告主张的租赁合同解除前的占有使用费应变更为租金。合同解除后，若被告永嘉县星豪家居有限公司继续占有，则产生占有使用费。故原告要求被告永嘉县星豪家居有限公司支付自2019年6月21日起至合同解除之日的租金（截止2019年12月31日为1936438.36元，自2020年1月1日至合同解除之日按每年3800000元的租金标准计算）及违约金（按月利率1%计算，其中1936438.36元从2019年6月21日起算，另2020年1月1日起至《厂房租赁合同》解除之日的租金的违约金从2019年11月24日起算），理由正当，本院予以支持。 被告永嘉县星豪家居有限公司逾期支付租金，原告已经主张逾期支付租金的违约金，同时原告又主张了租金及占有使用费，现原告没有提供证据证明因被告永嘉县星豪家居有限公司违约而造成的具体损失，故原告要求被告永嘉县星豪家居有限公司赔偿三个月租金950000元损失，于法无据，本院不予支持。原告要求被告永嘉县星豪家居有限公司支付垫付的水电费110675元，但未提供相应的证据，本院不予支持。 被告永嘉县星豪家居有限公司认缴注册资本500000元，而原告与被告永嘉县星豪家居有限公司之间签订的《厂房租赁合同》的年租金为3800000元，股东实际投入公司的资本数额与公司经营所隐含的风险相比明显不匹配；同时被告吴祖川收取承租户章忠特交纳的租金后，现被告吴祖川未提供证据该租金已经汇入被告永嘉县星豪家居有限公司的账户。现原告起诉要求被告永嘉县星豪家居有限公司的股东即被告吴祖川、吴祖彩对被告永嘉县星豪家居有限公司向原告所负的债务承担连带责任，理由正当，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，判决如下： 一、解除原告薛文锋与被告永嘉县星豪家居有限公司签订的《厂房租赁合同》（落款时间为2017年12月11日）； 二、限被告永嘉县星豪家居有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告薛文锋所有的坐落在永嘉县瓯北街道和一村[权证号浙（2017）永嘉县不动产权第12782号]一至三层的厂房； 三、若被告永嘉县星豪家居有限公司未按本判决履行腾空义务，应向原告薛文锋支付占有期间的使用费（从逾期之日起至实际腾空完毕之日止按年使用费3800000元计算）； 四、限被告永嘉县星豪家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛文锋截止2019年6月20日止的租金3159268.64元及违约金299133.84元（按月利率1%计算至2019年6月20日，其中1295707元从2018年5月24日起算，另1863561.64元从2018年11月23日起算）； 五、限被告永嘉县星豪家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛文锋自2019年6月21日至《厂房租赁合同》解除之日的租金（截止2019年12月31日为1936438.36元，自2020年1月1日至《厂房租赁合同》解除之日按每年3800000元的租金标准计算）及违约金[按月利率1%计算，其中1936438.36元从2019年6月21日起算，另2020年1月1日起至《厂房租赁合同》解除之日的租金的违约金从2019年11月24日起算，均计算至履行完毕之日止（若返还厂房之日早于本项租金支付之日，则该项违约金计算的截止日期为厂房返还之日）]； 六、被告吴祖川、吴祖彩对上述三至五项的款项承担连带责任； 七、驳回原告薛文锋的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费61186元，由原告薛文锋负担11623元，由被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩共同负担49563元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  潘谷明 人民陪审员  厉冬晓 人民陪审员  王金梁 二〇二〇年一月七日 书 记 员  肖福强 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn