江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初7564号原告：句容华碧房地产开发有限公司，住所地：句容市华阳镇河滨南路大自然花园06幢102室。法定代表人：刘森峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴玉婷，系该公司员工。被告：潘志伟，男，1973年1月11日生，汉族，住句容市开发区。原告句容华碧房地产开发有限公司(以下简称华碧公司)与被告潘志伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华碧公司的委托诉讼代理人吴玉婷到庭参加诉讼，被告潘志伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华碧公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期未付房款2775991.82元以及逾期付款违约金（以逾期金额为基数，按日万分之二从逾期之日计算至被告实际给付之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告逾期未付房款3066163.28元以及逾期付款违约金（以逾期金额为基数，按日万分之二从逾期之日计算至被告实际给付之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告所有的时代城商业综合体（4#）435、436商铺两间，总价款为6502086元。付款方式为按揭分期付款，具体为：被告需于签约时支付3262086元，于2017年9月30日前支付3240000元。被告逾期付款的，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的15%向原告支付违约金。合同签订后，被告未按约向原告支付款项，因被告的公司江苏燕山园林工程有限公司在原告关联公司的项目中承包了部分工程，故原、被告及项目公司、燕山园林公司四方签署了《协议书》，同意用燕山园林公司的工程款冲抵被告案涉房屋的购房款。双方共签署了四份工抵楼《协议书》，已凭三份协议书分别冲抵了三笔楼款，剩余一笔因原告考虑到可能存在工程款结算纠纷，故未实际冲抵。综上，被告尚欠原告逾期未付房款3066163.28元。被告潘志伟未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年4月28日，原告取得碧桂园•时代城商业4#商品房预售许可证。2017年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议各两份，约定由被告购买原告开发的坐落于句容市宁杭南路与镇句路交汇处碧桂园•时代城004幢435、436号房。435号房的建筑面积分别为479.38平方米，单价为每平方米6621.77元，总金额为3174345元。付款方式为买受人必须在签订商品房买卖合同时支付商品房总价款的50.23%，即1594345元；买受人必须在2017年9月30日前支付该商品房总房价款的49.77%（银行按揭款项），即1580000元。该房屋于2017年9月30日前经验收合格后交付买受人。436号房的建筑面积分别为501.6平方米，单价为每平方米6634.25元，总金额为3327741元。付款方式为买受人必须在签订商品房买卖合同时支付商品房总价款的50.12%，即1667741元；买受人必须在2017年9月30日前支付该商品房总房价款的49.88%（银行按揭款项），即1660000元。该房屋于2017年9月28日前经验收合格后交付买受人。上述两份合同均约定，买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。双方还对其他相关事宜进行了约定。同日，原、被告就案涉房屋签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》两份，约定如因被告原因，导致贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异，则被告需按照买卖合同约定支付房款的期限内将差额款项自行支付给原告。若非因被告原因导致上述情形，则被告可以选择自行支付差额款给原告或与原告签订补充协议、变更付款方式。后被告向原告出具欠按揭资料承诺书两份，载明因其自身原因（缺户口本、结婚证、征信报告）导致不能即时办理按揭贷款申请手续，被告承诺于2017年9月6日前将所欠资料交至句容时代城，并同意承担因资料欠缺而造成逾期支付房价款的违约责任。因被告未能提供按揭资料，原、被告之后就付款方式达成变更，435号房的的付款方式为：2017年8月25日支付定金50000元，2017年8月31日支付首期款项460000元，2018年2月28日支付二期款项1332173元，2018年8月31日支付第三期款项1332172元；436号房的的付款方式为：2017年8月25日支付定金50000元，2017年8月31日支付首期款项462933元，2018年2月28日支付二期款项1407404元，2018年8月31日支付第三期款项1407404元。南京金碧房地产开发有限公司、江苏燕山园林工程有限公司、华碧公司、潘志伟签订协议书三份，约定用南京金碧房地产开发有限公司应付给江苏燕山园林工程有限公司的工程款中的327853.38元冲抵潘志伟应付给华碧公司的435号房的购房款327853.38元，用南京金碧房地产开发有限公司应付给江苏燕山园林工程有限公司的工程款中的111370.33元及983972.01元冲抵潘志伟应付给华碧公司的436号房的购房款111370.33元及983972.01元。上述付款方式确定后，对于435号房：被告于2017年8月25日支付10000元，2017年8月30日支付500000元，2018年10月24日支付989794元，2019年9月26日支付327853.38元（工程款抵扣），对于436号房：被告于2017年8月25日支付10000元，2017年8月30日支付502933元，2019年9月16日支付111370.33元（工程款抵扣），2019年9月27日支付983972.01元（工程款抵扣）。截止至原告起诉之日，被告未偿还原告剩余房款3066163.28元及违约金。本院认为：2015年4月28日，原告领取了商品房预售许可证。2017年8月30日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，其实质是商品房预售合同，该买卖合同及补充协议合法有效。合同签订后因被告未能办理按揭贷款，双方对付款方式进行了重新约定，该约定不违反法律、行政法规的规定，被告应按变更后的约定按期足额支付房款，现原告要求被告按照双方约定支付剩余房款3066163.28元，于法有据，本院予以支持。被告未能按照变更后的约定支付房款，给原告造成了损失，依照合同约定应当向原告支付逾期付款违约金，现原告主张按照日万分之二的标准计算支付，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。但根据双方的约定，逾期付款违约金总额不超过总房价款的15%即975312.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：被告潘志伟于本判决生效后十日内支付原告句容华碧房地产开发有限公司购房款3066163.28元及逾期付款违约金（截止至2020年1月13日的违约金为529380.48元，2020年1月14日以后的违约金以3066163.28元为基数按照日万分之二计付，以上违约金计算最高不超过总房价款的15%即975312.9元）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31330元，由被告潘志伟负担（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陆玉婷人民陪审员  吴治月人民陪审员  邵 华二〇二〇年一月十六日法官 助理  秦 洁书 记 员  李 璐