广西壮族自治区宾阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0126执异35号 案外人杨XX，男，1983年10月1日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托代理人江X，宾阳县宾州镇法律服务所法律工作者。 申请执行人广西中小企业融资担保有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面，统一社会信用代码914500007420976657。 法定代表人邱宗跃，该公司总经理。 被执行人覃XX，男，1979年12月15日出生，汉族，住广西宾阳县。 被执行人韦XX，女，1982年10月24日出生，汉族，住广西宾阳县。 本院在执行广西中小企业融资担保有限公司申请覃XX、韦XX追偿权纠纷一案中，案外人杨XX于2019年12月9日对宾阳县人民法院执行的宾阳县宾州镇商贸城大道中段南排19号商贸城公寓楼2栋701B2号房产提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人杨XX称，被执行人覃XX于2016年2月3日向案外人借款323000元，2017年2月3日债务到期，2017年4月5日被执行人覃XX同意以房抵债，被执行人覃XX与案外人签订了《房屋抵债协议书》。同一天，被执行人覃XX与案外人签订了关于宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】的房屋买卖合同，以房抵债；并约定由案外人杨伟胜负担该房产过户所需缴纳的各项税及其他费用。该房当时尚有银行贷款80007元及逾期月供1400未交，双方约定由案外人杨XX去中国工商银行宾阳县支行商贸城分理处归还尚欠银行贷款并办理解除房屋抵押注销手续。2017年4月5日，案外人杨XX和覃XX及中介黄老板一起去中国工商银行宾阳县支行商贸城分理处归还该房的贷款。2017年4月14日案外人杨伟胜与覃宇超去宾阳县房管所办理房屋抵押注销手续，房屋抵押注销后，案外人杨XX于2017年4月14日去宾阳县地方税务局缴纳契税3985.72元并开具了增值税发票。同日，案外人杨伟胜委托宾阳县国土勘测设计院和宾阳县长江测绘有限责任公司对该房进行调查测量。2017年6月8日测量结果土地证信息不一致，导致房屋不能如期办理过户手续。宾阳县国土局当时反馈是因为该栋房产是宾阳县房地产综合开发公司开发的，其土地证（全部房产共有一本大证）是登记在巫继福、廖元荣、江雪英、伍燕萍、韦献来名下，由于宾阳县房地产综合开发公司未缴纳整体土地在建工程及财产转让所得的税款，所以宾阳县宾州镇商贸城大道中段南排19号商贸城公寓楼2栋楼全栋房产均未能办理房屋过户手续，经与其他业主和宾阳县房地产综合开发公司协商，宾阳县宾州镇商贸城大道中段南排19号商贸城公寓楼2栋楼全体业主于2018年9月25日和宾阳县房地产综合开发公司达成协议，全栋楼需补缴纳税款，其中宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房产需补交7200元，案外人杨伟胜已于2018年9月25日将该款缴纳给代办人宋勇仁。至此，在解除过户障碍后，案外人杨伟胜想约覃宇超一起去办理过户手续，但由于覃宇超不知所踪，故尚未能办理房屋过户手续。 该房在2017年4月5日双方签订《房屋抵债协议书》和《房屋买卖合同》时，被执行人覃宇超已将该房产钥匙、房产证及其他全部材料交付给案外人杨XX，杨XX已对宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房产实际占用并使用。宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房产的水费、电费均由案外人杨XX缴纳。案外人杨伟胜于2018年11月1日将该房屋出租给张秋芳居住，每年租金4000元。租户张XX于2019年11月29日发现宾阳县人民法院在宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××号门口张贴的公告，案外人杨XX才发现该房已被法院查封并准备拍卖。 宾阳县人民法院于2019年4月22日查封该房产，因案外人杨XX已于2017年4月5日与覃宇超签订《房屋抵债协议书》和《房屋买卖合同》，并已经全部支付房款，在法院查封之前杨XX已合法占有该房屋并一直在使用，且非因买受人自身原因未办理过户登记。故案外人杨伟胜向法院提出异议，请求宾阳县人民法院撤销对宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】的查封、拍卖、变卖。 本院查明，本院依据已经发生法律效力的宾阳县人民法院(2019)桂0126民初317号民事判决书，于2019年9月12日向被执行人覃XX、韦XX发出执行通知书，责令被执行人覃XX、韦XX在收到本通知书之日起立即向广西中小企业融资担保有限公司偿还代偿款101381.69元及利息，但被执行人未履行生效法律文书确定的义务。经查询,发现本院在诉讼中于2019年4月22日作出（2019）桂0126民初317号民事裁定书，查封被执行人覃宇超名下位于宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】，并在执行过程中于2019年11月27日作出(2019)桂0126执2105号执行裁定书，查封、拍卖、变卖被执行人覃宇超名下位于宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】。2019年12月9日，案外人提出书面异议，认为本院查封、拍卖、变卖的该房屋属于案外人杨XX所有，请求本院解除对该房屋的查封、拍卖、变卖。 另查明，被执行人覃XX于2016年2月3日向案外人杨XX借款323000元，双方于2017年4月5日签订《房屋抵债协议书》和《房屋买卖合同》，约定覃XX名下位于宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房产【产权证：宾阳县房权证芦圩镇字第××号】以218000元的价格卖给杨伟胜，且杨伟胜于2017年4月14日缴纳上述房屋税款、申请办理不动产登记手续的宗地调查测量，并于2018年11月1日将上述房屋出租。 以上事实有（2019）桂0126民初317号民事判决书、民事裁定书、（2019）桂0126执2105号执行裁定书、借条、房屋抵债协议书、房屋买卖合同、宾阳县不动产（房屋）登记发证会审表、委托不动产权籍调查测量工作协议书、广西增值税普通发票、税收完税证明、租房合同等证据予以证实。 本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案的实际情况：一、关于案外人杨伟胜是否已经向被执行人覃宇超支付全部价款的问题。被执行人覃XX与案外人杨伟胜签订了《房屋抵债协议书》和《房屋买卖合同》，以到期债权冲抵购房款，杨XX对覃XX的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于民间借贷所形成的债权债务关系已被《房屋抵债协议书》中的权利义务关系所取代，本院予以支持。二、关于案外人杨伟胜是否实际占有涉案房屋的问题。案外人杨XX与被执行人签订《房屋买卖合同》后已于2017年4月14日向宾阳县国土勘测设计院申请不动产宗地的调查测量，案外人杨伟胜已实现对房屋的合法占有，且在2018年11月1日将宾阳县宾州镇商贸城大道中段南××商贸城公寓楼××单元××房屋出租。三、案外人杨XX与被执行人覃XX签订《房屋买卖合同》后，于2017年4月14日缴纳了房屋买卖契税，以上事实有广西增值税普通发票、税收完税证明予以佐证，由于被执行人覃宇超逃避债务怠于协助案外人办理相关房产过户手续，非因案外人杨XX自身原因导致。故此，本院认定查封前案外人杨XX与被执行人覃XX签订的房屋买卖合同成立。综上所述，案外人杨XX提交的证据足以证明其主张，故可认定其就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。其就本案所提出的执行异议，事实清楚和证据确凿，案外人杨伟胜提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对宾阳县宾州镇商贸城大道中段南排19号商贸城公寓楼2栋1单元701B2号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 蒙 立 审判员 程增光 审判员 陈俊儒 二〇二〇年一月二日 书记员 蒙 然