苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7140号原告：陈雪根，男，1965年7月31日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：金云，上海捷铭（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮，上海捷铭（苏州）律师事务所实习律师。被告：李香林，男，1965年9月1日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：梅秧妹，女，1965年6月30日生，汉族，住苏州市吴中区。原告陈雪根与被告李香林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。审理中，依原告申请，追加梅秧妹作为被告参加诉讼。原告陈雪根及其委托诉讼代理人金云、王玮，被告李香林、梅秧妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪根向本院提出诉讼请求：判令两被告停止使用并返还吴中区甪直镇澄湖村迎新街X二幢XX房屋，并支付房屋使用费（自2016年1月1日起按年租金20000元计算至实际交付房屋之日）。事实和理由：苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社（以下简称为澄湖村经济合作社）结欠其工程款，双方于2007年12月29日签订合同，由澄湖村经济合作社向其与案外人陆某某转让澄湖村迎新街X二幢XX房屋，后来陆某某向其转让对该房屋享有的份额。受让房屋后，由原有租赁方继续使用，每年租金20000元，由澄湖村经济合作社向其转交。2016年起，澄湖村经济合作社不再支付租金。经了解，涉案房屋由两被告侵占，其多次催要房屋使用费，并要求搬离房屋，但两被告予以拒绝。两被告于2019年7月22日登记离婚，但仍在共同占用房屋。被告李香林辩称，原告应提供取得涉案房屋的相关证据，其未与原告签订租房合同，原告向其主张房屋使用费缺乏依据。被告梅秧妹辩称，与原告无租房关系，原告向其主张房屋使用费，并无依据。经审理查明，2007年12月29日，澄湖村经济合作社（甲方）与陆某某、陈雪根（乙方）签订合同书，载明双方就甲方所有的店面房转让给乙方的事宜，特订合同如下：1、地点，甪直镇澄湖村迎新街X二幢XX一间两层楼店铺；2、房屋面积99㎡（8.25×6=49.5×2=99）；3、转让金额，一次性定价180000元，款项自合同签订后双方办理手续抵算澄湖村结欠陆某某的工程款；现甲方已租赁的店面合同继续有效，08年房租由甲方收取（村办公室使用房屋继续使用），自09年起乙方自行收取租金；甲方负责通电通水，乙方必须服从镇、村统一规划。2013年2月6日，原告（甲方）与陆某某（乙方）签订合同，就双方于2007年12月29日与澄湖村经济合作社签订的关于甪直镇澄湖村迎新街X二幢XX一间两层楼店铺转让事宜作出如下约定：1、乙方将基于2007年12月29日签订的“迎新街转让合同”所取得的店铺的所有权于2007年12月29日起全部转让给甲方，冲抵乙方拖欠甲方的工程款180000元；2、自09年起甲方收取的该店铺租金等收益全部归属甲方，与乙方无关；3、如遇拆迁，拆迁补贴全部归甲方所有。另查明，两被告原为夫妻，于2019年7月22日离婚。以上事实，由原告提供的合同书、合同，被告李香林提供的离婚证及当事人陈述予以证实。为证明涉案房屋由被告使用，原告提供律师函、情况说明（由苏州市吴中区甪直镇澄湖村村民委员会出具）及现场照片。律师函是原告委托上海捷铭律师事务所发送给李香林，主要内容为原告已取得涉案房屋所有权，李香林未与村委会签订租赁合同，李香林长期占用房屋，要求李香林收到函件后7日内进行协商，支付租金损失；情况说明内容为“兹有甪直镇澄湖村通庄路（A23、A24、A25）三间店面房，澄湖村于2007年12月期间签订买卖合同分别转让给了陆某某（A23）、陈雪根（A24）、顾某某（A25）等三人。据了解，目前以上三间店面房（A23、A24、A25）被李香林在用于开设网吧、小超市。目前澄湖村也未与李香林签订任何租房协议”；现场照片显示被告在涉案房屋内经营网吧。就此，原告表示，涉案房屋由村里自建，并无产权证，澄湖村转让房屋时未向其交付房屋及钥匙，其前去查看，发现房屋一楼由被告使用，二楼仍由澄湖村作为办公室使用；从2009年起，村里每年都会支付租金，直到2015年，并未说过是代被告支付，其就以为是澄湖村向其租用该房屋，但未签订合同，不清楚被告与村里是否签订租赁合同；2016年，澄湖村不再继续支付租金，但房屋仍由被告使用，其不清楚村里何时将二楼交付给被告，后多次要求被告返还，被告未予理睬。经质证，两被告对上述证据真实性未持异议，但认为原告与澄湖村经济合作社签订的合同并不合法，不能证明原告享有房屋所有权，应提供相应产权证等材料；涉案房屋确实由其两人共同经营，楼下三间A23、A24、A25打通后，一楼用于经营小卖部、台球室、网吧，二楼有两间出租，一间放置杂物；2007年3月，其向村里租赁A24、A25楼下两间房屋，2009年1月，又向村里借用A23楼下房屋；2007年7月，其计划购买A27、A28两间房屋，并已支付购房款，但村里说A27、A28仍在办公使用，无法向其交付，让其先租用其他房屋，后期不够用的话可以再给一间，等村委会搬走，就可以搬到购买的A27、A28房屋内，其才使用A23房屋，但未签订合同；楼上三间房屋是2016年开始使用，用了三年左右。本院同时受理陆某某、顾某某起诉李香林的房屋租赁合同纠纷，陆某某与李香林的案件中，李香林称，其印象中村里将房屋抵给顾某某等人，其对顾某某说过要对楼上房屋装修后对外出租，顾某某没说什么。审理中，本院就顾某某起诉李香林涉A25房屋租赁纠纷一案向苏州市吴中区甪直镇澄湖村村民委员会调查。该村委会称，澄湖村通庄路房屋由澄湖村于2006年建造，无产权证或建房许可证，具体由陆某某施工，村里结欠陆某某工程款，就将A23、A24、A25、A26房屋抵给陆某某，后来陆某某抵给其他人，涉案房屋均为楼上楼下两间，没有内楼梯，要从外面上去；当时，该幢房屋的二楼由村委会作为办公场所使用，底楼是其他人使用，村委会于2006年底、2007年初搬离后将底楼对外出租；2009年，村委会从二楼搬走；经查账，房屋抵给陆某某前，村里与梅秧妹签订过租赁合同，出租A24、A25房屋，但具体情况未联系到经办人，不太清楚，但村里并未将二楼房屋出租给李香林或梅秧妹，他们何时开始使用二楼，其不清楚；从前任村书记的离任审计报告看，澄湖村确实按每年20000元向原告支付租金，可以确定李香林于2015年就已使用二楼房屋，新书记到任后，发现不应向原告付租金，就未再付款，要求原告向实际使用人主张租金，对之前为何由村里付租金，其不清楚；村里并未向原告租房，李香林租用楼下房屋，应由原告自行收取租金，楼上实际是李香林使用，其所付2015年前的租金，另行处理，之后的租金由原告向李香林主张；村委会自2009年搬走后，已告知原告，原告是本村人，对房屋使用情况是清楚的，李香林也知道村里将房屋抵给陆某某的情况。另，该村确实查到梅秧妹支付10000元租金的记账凭证。为此，该村委会提供以下材料：1、店面房租赁合同（签订日期2006年11月21日）、记账凭证及结算凭证。合同载明，甲方澄湖村，乙方梅秧妹，租赁地址为甪直镇澄湖村迎新街店铺24、25号，店面为一层二间，面积96㎡；租赁期限1年，自2007年3月1日起至2008年2月28日止；租赁费全年10000元/间，计20000元。记账凭证及结算凭证显示2006年11月21日收梅秧妹店面租金10000元。2、吴乡审甪报（2015）2号吴中区乡镇审计服务中心审计报告，审计单位为苏州市吴中区甪直镇澄湖村，载明“以租代售资产村级仍在代付租金。根据村级提供的2007年12月签订合同显示，A23、A24、A25、A26四间店面房以每间18万元分别转让给陆某某、陈雪根、顾某某、顾巧明，合计72万元转让款以陆某某工程款抵交，并约定2008年店面房租金由村级收取，自2009年起租金由资产受让人自行收取。根据账面反映，至审计日澄湖村代付2009至2014年租金36万元。……。根据村级提供说明A26店面房2009年至2010年两年由村级租用作临时办公室用，……。A23、A24、A25店面房由李香林长其无偿占用”。经质证，原告对澄湖村村委会陈述及相关材料均无异议；被告梅秧妹对真实性均无异议，起始签订合同，后未再签订，确实支付10000元租金；被告李香林认为，村里应解释为何代其支付租金，其购买A27、A28房屋后，是与村里调换使用。庭审中，李香林提供其与澄湖村签订的人民调解协议书及两份合同书，协议书落款日期2009年7月30日，纠纷简要情况“2007年李香林委托陆某某向甪直镇澄湖村购买两间店面房，后因相关手续问题未能成交，双方因此发生纠纷”，协议内容为“1、甲方一次性向乙方支付肆万贰仟元整补偿金。2、乙方原租赁的房屋续使用租到2009年12月31日止（房屋租金已结算到2009年12月底），到期后乙方自行与房屋所有权人协商相关租赁问题，与甲方无关。3、本纠纷双方一次性处理终结，双方签定后无其他纠葛、互不干扰”，李香林及澄湖村代表签字确认。合同书中，一份为澄湖村将A27、A28房屋出售给陆某某；另一份则是将A27、A28房屋出售给凌桂林。李香林认为，澄湖村将同样的房屋两次出售，强迫其签订调解协议书，其未能买到A27、A28房屋，才未从涉案房屋搬离。梅秧妹对此无异议，原告认为，与本案无关。本院认为，原、被告均确认涉案房屋由澄湖村建造，原属澄湖村所有。根据原告提供的合同书，能够证明澄湖村经济合作社将涉案房屋抵债给原告及陆某某。后来，原告与陆某某签订合同，明确涉案房屋全部归原告所有。澄湖村出具的情况说明，已予以认证。因此，本院确定A24号房屋归原告所有。关于原、被告及澄湖村就涉案房屋的关系，根据澄湖村提供的租赁合同及两被告所述，能够确定两被告于2007年3月租赁A24、A25楼下两间房屋，租期至2008年2月28日。原告、陆某某与澄湖村经济合作社签订的合同书约定，2009年起由原告自行收取租金。据此，可确认涉案房屋自2009年起归属原告所有。本院向澄湖村调查时，澄湖村称，村委会搬离后告知过原告，原告系本村人员，对房屋使用状况应当清楚，李香林亦知道村里将涉案房屋抵给陆某某等人。李香林在陆某某一案中陈述，其对顾某某说过要出租楼上房屋。由此可确认，原告对两被告占用涉案两层房屋理应知晓。原告对两被告使用房屋未提出异议，应认定双方形成不定期租赁合同关系。就澄湖村向原告支付的房屋使用费，审计报告载明为代付租金，但澄湖村明确未向原告租房，原告表示村里付钱时并未仔细说明，仅凭支付使用费的情况难以认定原告与澄湖村存在租赁关系。涉案房屋无产权证，亦无建房许可，原、被告之间的不定期租赁合同无效，且原告可随时解除不定期租赁合同。原告要求两被告搬离涉案房屋，本院予以支持。两被告理应腾空房屋并交付原告。关于房屋占用使用费，两被告确认，自2007年起开始使用A24楼下一间，A24楼上一间自2016年起使用。故原告要求两被告支付自2016年起至实际交房之日止的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。另，被告梅秧妹与澄湖村签订的租赁合同明确，梅秧妹租赁A24、A25一层两间，每间10000元/年。梅秧妹亦确认，签订该租赁合同时，租赁的房屋即为A24、A25楼下两间。据此可确认，楼下一间费用为10000元/年。现被告使用A24楼上、楼下两间，原告要求按20000元/年计算使用费，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告李香林、梅秧妹于本判决生效之日起二十日内搬离位于苏州市吴中区房屋。二、被告李香林、梅秧妹于本判决生效之日起十日内支付原告陈雪根房屋占有使用费（自2016年1月1日起按每年20000元计算至两被告实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1550元，由被告李香林、梅秧妹负担（此款原告已预交，本院予以退还，该款由两被告直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 辉人民陪审员  马小民人民陪审员  汤丽华二〇二〇年一月十九日书 记 员  孔 宇