福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初1698号 原告：建阳宝龙投资发展有限公司，住所地南平市建阳区朱熹大道1969号。统一社会信用代码913507846603769783。 法定代表人：邱为海，董事长。 委托诉讼代理人：张游辉，南平市建阳区麻沙法律服务所法律工作者。 被告：危小春，男，1972年8月10日出生，汉族，住南平市建阳区。 原告建阳宝龙投资发展有限公司（以下简称宝龙公司）与被告危小春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月1日第一次公开开庭进行了审理，原告宝龙公司的委托诉讼代理人张游辉，被告危小春到庭参加诉讼。后因本案案情较为复杂，本院于2019年9月20日将本案转为普通程序并于2020年1月2日第二次公开开庭进行了审理，原告宝龙公司的委托诉讼代理人张游辉，被告危小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《大潭映像店面租赁、管理合同》《大潭映像店面租赁、管理补充协议》《的补充协议》；2.判令危小春向宝龙公司支付租金和运营管理费405190元（即458712元扣除已支付的53522元）。本案在审理过程中，经本院释明，宝龙公司变更诉讼请求为：要求危小春参照合同约定支付宝龙公司房屋占有使用费405190元。事实和理由：坐落于南平市建阳区大潭映像12-16#裙楼24、25二层商业用房（后因门牌编排变更为大潭映像12-16#裙楼67.68.69号楼二层）1274.17平方米商业用房是宝龙公司的不动产。因管理需要，宝龙公司委托福建新纪商业运营管理有限公司对上述不动产进行招商运营，并授权其代收租金及运营管理费。2016年4月9日，福建新纪商业运营管理有限公司与危小春签订《大潭映像店面租赁、管理合同》，约定危小春承租涉案的场所用于“运动健身”项目的经营，租赁期限自2016年4月9日起至2021年6月8日止，自交付日到2019年6月8日为免租期，租金押金50000元，租金及相关费用的缴纳方式为：2019年6月9日至2020年6月8日月租金5733元，月运营管理费13380元，总计19113元，2020年6月9日至2021年6月8日月租金5733元，月运营管理费13380元，总计19113元，危小春应在2016年6月9日装修期满之日起将2019年6月9日至2021年6月8日两年租金及运营管理费按两个月一付方式支付给宝龙公司。合同第六条关于违约金责任第1项约定，乙方（危小春）逾期支付管理费或其他应付费用......逾期30天仍未交纳的，甲方（宝龙公司）可以解除本合同，押金不予退回，若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。其余内容详见《大潭映像店面租赁、管理合同》。上述合同履行过程中，应危小春的要求，考虑到期经营困难，双方同意对租金进行调整，并签订一份《店面租赁合同》的补充协议，对租金的给付作出调整。2018年2月5日，经协商由福建新纪商业运营管理有限公司与危小春再次签订《大潭映像店面租赁、管理补充协议》，该补充协议主要内容为：租赁期自2016年4月9日期至2021年6月8日止。原合同约定五年合计租金137592元，运营管理费321120元，两项合计458712元，租金及运营管理费的支付方式变更为：2018年1月9日至2018年7月8日，每两月支付10000元（每月5000元），并于第1个月9日前支付：2018年7月9日至2021年6月8日，每两月支付21440元，（每月10720元），并于第1个月9日前支付。同时“五，特别约定”第2条中还载明“按原合同约定乙方租赁的总租金和运营管理费458712元整，原约定应于2018年6月8日前缴清的，甲方考虑乙方经营困难重新放宽了缴纳时限，今后不论乙方提前退租或因乙方逾期缴纳租金或运营管理费而被甲方提前解除合同，乙方均需承担总租金和运营管理费458712元的责任，同时保证金不予退回”。然而，危小春至今仅缴纳53522元，其余部分租金及运营管理费未按上述约定给付。经多次催讨未果，诉至法院。 危小春辩称，宝龙公司已没收了危小春的押金50000元，危小春也已支付租金六、七万元，危小春不应再支付租金及运营管理费，因为危小春认为本案合同约定，五年免租三年，前两年付房租，这是一个圈套，两年内付清，后面三年根本没办法去享受。宝龙公司，利用朋友关系骗危小春，双方签订的合同存在诈骗的嫌疑。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年4月9日，宝龙公司出具授权委托书一份，委托福建新纪商业运营管理有限公司对宝龙公司坐落于南平市建阳区大潭映象12-16#裙楼24、25二层商业用房1274.17平方米的不动产进行招商并授权其代收租金及运营管理费。同日，福建新纪商业运营管理有限公司与危小春签订了《大潭映像店面租赁、管理合同》，约定：福建新纪商业运营管理有限公司将大潭映象12-16#裙楼24、25二层商业用房租赁给危小春使用；租赁期限自2016年4月9日起至2021年6月8日止，2016年4月9日为正式租赁物交付日期，自交付日到2019年6月8日为免租期；2019年6月9日至2021年6月8日的月租金为5733元/月、月运营管理费为13380元/月，危小春应在2016年6月9日装修期满之日起将2019年6月9日至2021年6月8日两年租金及运营管理费按两个月一付方式支付给福建新纪商业运营管理有限公司；危小春应在合同签订之日向福建新纪商业运营管理有限公司缴纳押金50000元；危小春逾期支付管理费或其他应付费用，......逾期30天仍未交纳的，福建新纪商业运营管理有限公司可以解除本合同，押金不予退回，若因此给福建新纪商业运营管理有限公司造成损失的，危小春还应予赔偿；本合同如有未尽事宜，双方可以另行签订补充协议等内容。后福建新纪商业运营管理有限公司与危小春签订了《的补充协议》，约定：因考虑到危小春经营困难，经双方协商一致，对租金做以下调整：从2016年6月9日起至2017年6月8日止租金调整为每月7646元/月，租金从2017年6月9日起恢复至原合同，其他条款按2016年4月9日双方签订的《店面租赁合同》执行。2018年2月5日，福建新纪商业运营管理有限公司与危小春签订了《大潭映像店面租赁、管理补充协议》，约定：原福建新纪商业运营管理有限公司租赁给危小春位于大潭印象12-16#裙楼24、25二层商业用房现产权办理后根据市政门牌的排布，房号变更为大潭映象12-16#裙楼67、68、69号二层商业用房，总面积1358.16㎡，有产权面积478.06㎡，无产权面积880.1㎡，原合同约定五年合计租金137592元，运营管理费为321120元，两项合计总额为458712元，并约定上述费用应从2016年6月9日至2018年6月8日期间按两个月一付的方式支付给福建新纪商业运营管理有限公司，即每两月支付上述费用38226元，并于第一个月9日前支付；现危小春至今只缴纳53522元，并以经营不佳向福建新纪商业运营管理有限公司提出申请，要求延缓上述费用缴纳时限，经双方协商，针对该租赁合同订立如下补充协议：福建新纪商业运营管理有限公司同意危小春按如下方式缴纳租金和运营管理费，2018年1月9日至2018年7月8日每两月支付10000元（每月5000元），并于第一个月9日前支付，2018年7月9日至2021年6月8日，每两月支付21400元（每月10720元），并于第一个月9日前支付；福建新纪商业运营管理有限公司同意免除签订本协议之日前危小春逾期缴纳租金和运营管理费的违约金；危小春逾期支付管理费或运营管理费，......逾期30天仍未缴纳的，福建新纪商业运营管理有限公司可以解除合同，保证金予以没收，若因此给福建新纪商业运营管理有限公司造成损失的，危小春还应予全额赔偿；按原合同约定危小春租赁的总租金和运营管理费为458712元整，原约定应于2018年6月8日前缴清的，福建新纪商业运营管理有限公司考虑危小春经营困难重新放宽了缴纳时限，今后不论危小春提前退租或因逾期缴纳租金或运营管理费而被福建新纪商业运营管理有限公司提前解除合同，危小春均需承担总租金和运营管理费458712元的责任，同时保证金不予退回；其他条款仍按原租赁合同执行，原合同与本协议有不同之处，以本协议为准；2016年6月9日签订的补充协议自本日起失效等内容。《大潭映像店面租赁、管理合同》签订后，福建新纪商业运营管理有限公司依约将涉案店面交付危小春使用，危小春支付了租金及运营管理费合计53522元。2018年12月底，危小春将涉案店面返还给宝龙公司。宝龙公司向危小春多次催讨剩余租金及运营管理费未果，故诉至本院。 另查明，坐落于南平市建阳区（大潭映象12、15、16号裙楼67店）属建阳宝龙投资发展有限公司单独所有，建筑面积98.3㎡，不动产权证号：闽（2016）建阳区不动产权第××号；坐落于南平市建阳区（大潭映象12、15、16号裙楼68店）属建阳宝龙投资发展有限公司单独所有，建筑面积164㎡，不动产权证号：闽（2016）建阳区不动产权第××号；坐落于南平市建阳区（大潭映象12、15、16号裙楼68店）属建阳宝龙投资发展有限公司单独所有，建筑面积215.76㎡，不动产权证号：闽（2016）建阳区不动产权第××号。南平市建阳区大潭映象12、15、16号裙楼67店、68店、69店东侧的建设工程规划许可为封闭、无使用功能，不计容积率架空空间。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，宝龙公司与危小春签订的《大潭映像店面租赁、管理合同》、《的补充协议》、《大潭映像店面租赁、管理补充协议》中，宝龙公司租赁给危小春的1358.16㎡的商业用房中有880.1㎡系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依法该部分房屋的租赁合同无效，有产权部分的478.06㎡的租赁合同有效，但宝龙公司与危小春在《大潭映像店面租赁、管理合同》、《的补充协议》、《大潭映像店面租赁、管理补充协议》中并未对有产权部分房产与无产权部分房产的租金金额、支付方式、违约责任等分别作出约定，故《大潭映像店面租赁、管理合同》、《的补充协议》、《大潭映像店面租赁、管理补充协议》中无效部分的条款与其他条款具有不可分性，故依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，《大潭映像店面租赁、管理合同》、《的补充协议》、《大潭映像店面租赁、管理补充协议》应为整体无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，一般应予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，宝龙公司与危小春约定，危小春租宝龙公司涉案房产五年零两个月（其中两个月为装修期），应付租金及运营管理费共458712元，平均每月租金为7645.2元（458712元÷60个月），危小春使用涉案房屋至2018年12月底，应支付宝龙公司2016年6月9日至2018年12月底按29.5个月计算占有使用费7645.2×29.5＝225533.4元，与危小春已支付的押金50000元，租金53522元对抵后，危小春还应支付宝龙公司占有使用费122011.4元，故对宝龙公司要求危小春支付占有使用费405190元的诉讼请求，本院予以支持122011.4元。危小春辩称，已支付租金宝龙公司六、七万元及宝龙公司存在诈骗嫌疑，但其并未提供相应证据予以佐证，故本院对危小春的答辩意见，不予采纳。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、危小春应于本判决生效之日起十日内支付建阳宝龙投资发展有限公司店面占有使用费122011.4元； 二、驳回建阳宝龙投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果危小春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10145元，由危小春负担2740元，建阳宝龙投资发展有限公司负担7405元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  陈丽辉 人民陪审员  蔡斯娜 人民陪审员  黄继云 二〇二〇年一月十日 书 记 员  彭娜娜 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。