北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终244号上诉人（原审被告）：高某1，女，1972年10月30日出生，汉族，无业，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：刘尚发，北京尚勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄某1，女，1964年9月27日出生，满族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王成凯，北京市隆安律师事务所律师。上诉人高某1因与被上诉人黄某1确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人高某1之委托诉讼代理人刘尚发，被上诉人黄某1之委托诉讼代理人王成凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄某1的全部诉讼请求。事实和理由：1.高某1与李某1签订《契约》约定高某1以李某1的名义购买北京市海淀区1004号房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋是高某1的个人财产，不是李某1和黄某1的夫妻共同财产；2.高某1与李某1签订的《契约》为借名买房协议，《房屋买卖合同》是该协议的附属合同，并不独立存在，高某1已经将房款交付房地产公司，所以无需再向李某1支付，一审法院认定《房屋买卖合同》为赠与协议，是错误的；3.高某1与李某1发展成为男女朋友关系是在借名买房之后，且与本案无关；4.一审法院以无权处分为由认定《房屋买卖合同》无效，适用法律错误；5.黄某1作为部分所有权人，无权要求腾房。黄某1辩称，同意一审法院判决，不同意高某1的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。高某1提起上诉只是为了拖延诉讼时间，涉案房屋买卖合同已被判决无效，高某1没有继续占用涉案房屋的依据，只能腾退给黄某1，至于继承人之间如何分割是另外的问题。黄某1向一审法院起诉请求：1.确认高某1与李某1于2002年7月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2.高某1将涉案房屋过户给黄某1并腾退该房屋；3.诉讼费用由高某1承担。一审法院认定事实：黄某1与李某1于1987年4月16日登记结婚。李某1于2013年7月23日去世。1999年9月8日，李某1与北京中海兴业房地产开发有限公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定李某1购买涉案房屋，房屋售价为1078754元，其中首付款为328754元，另向银行贷款750000元。1999年9月29日，李某1办理了涉案房屋入住手续。2001年11月7日，李某1与北京中海兴业房地产开发有限公司签订《北京市内销商品房预售契约》补充协议，约定李某1所购涉案房屋，依据实测面积，该房屋最终结算价款为1110053元。2002年7月4日，李某1取得涉案房屋的所有权证。2002年7月15日，李某1与高某1签订《房屋买卖合同》，约定高某1以100万元人民币价格购买涉案房屋，高某1一次性付清房款，李某1协助高某1办理该房产产权过户事宜。2002年9月23日，李某1协助高某1将涉案房屋过户至其名下，高某1于同日取得涉案房屋所有权证（京房权证海私移字第XXXX号）。审理中，黄某1主张李某1以买卖的形式将涉案房屋转移给高某1系无权处分行为。高某1表示涉案房屋系其以李某1的名义购买，据此高某1提交1999年7月25日的《契约》，内容为：“乙方急于在北京购买海淀区房屋一套。由于乙方是外地户口，在北京购房需烦杂手续以及费用。兹委托朋友甲方以其名义购房，双方协商同意，就该房屋订立契约。一、房屋产权归乙方所有。二、银行按揭事宜由甲方负责办理。三、该房屋首负（付）款，每月还款，房屋保险金及一切房屋产权费用和贷款费用均由乙方支付。相关法责任由乙方负责。四、在适当时候，甲方协助乙方把房屋产权转案给乙方。房屋的一切相关材料均由乙方负责保管。甲方：李某1；乙方：高某1。”黄某1对契约的真实性不予认可。高某1还表示涉案房屋的首付款及贷款均由其出资，但未提交相应证据，高某1亦未提交证据证明其向李某1支付了购房款。高某1向法院提交涉案房屋产权证的原件，除此之外未能提交其他购买涉案房屋的相关手续。黄某1表示其在整理李某1遗产时才知晓涉案房屋的购买与出售，其处亦未找到相关购房手续。审理中，黄某1表示高某1与李某1存在非正常男女关系，涉案房屋转移至高某1名下存在明显恶意。黄某1提交公证书，内容为：李某2（女，2004年4月26日出生）的父亲是李某1（1963年10月24日出生），母亲是高某1（1972年10月30日出生）。高某1认可与李某1育有非婚生女的事实，表示其与李某1系2003年初发展为男女朋友关系。黄某1提交其与李某1签订的家庭协议、其与李某1的书信往来，证明李某1与高某1长期存在非正当男女关系，高某1对李某1已婚的事实亦明知。高某1对家庭协议、书信往来的真实性不予认可，并提出书信往来与本案无关。黄某1提交2002年5月22日物业公司盖章的证明复印件，内容为：“兹有李某1先生系海淀区1004号房屋业主，在此居住。”用以证明李某1与黄某1共居的事实。高某1对证明的真实性不予认可。黄某1提交1999年10月、11月客户为李某1、送货地址为涉案房屋的家具销售合同、送货单及顾客特殊订单以及2013年2月26日至2014年2月25日物业收费通知单、2006年11月物业费及供暖费发票、李某1在招商银行的账户明细，证明李某1为涉案房屋购买家具、建材的支出并供养涉案房屋。高某1对家具销售合同、送货单及顾客特殊订单的真实性不予认可，对物业收费通知单的真实性认可，表示高某1系借名买房，但未进行物业交割，并表示发票、招商银行账户明细与本案无关。黄某1还提交李某1在招商银行、中国建设银行的账户明细，表示李某1使用银行账户向高某1共转账921000元，证明李某1持续供养高某1，且高某1没有支付房屋价款的能力。高某1表示上述银行账户明细发生在2009年至2013年期间，与本案无关。根据黄某1的申请，法院前往涉案房屋的现物业公司调取涉案房屋的相关档案。其中有李某1与物业公司、北京市雅戈而建筑装饰工程有限公司签订的《装修管理协议书》、装修申请登记表、李某1办理入伙手续书、高某1于1999年12月25日作为住户成员的住户成员情况登记表。黄某1对上述材料的真实性均予以认可。高某1表示上述材料与事实不符。另查，法院于2015年7月24日作出（2014）海民初字第23227号民事判决书，判决：一、确认李某1与高某1于二○○二年七月十五日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回黄某1的其他诉讼请求。宣判后，高某1不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2015年12月3日作出（2015）一中民终字第08228号民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，裁定撤销原判，发回重审。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：一、李某1与高某1签订的《房屋买卖合同》的性质；二、该《房屋买卖合同》的效力。对此法院分别予以论述。关于第一项争议焦点，高某1虽然主张其与李某1系借名买房关系，但除提交房屋所有权证书外，未提交其他购房手续及对涉案房屋的购买存在出资的证据，且根据法院调取的证据，涉案房屋的入住事宜系李某1办理，高某1系1999年12月25日以住户成员的身份入住涉案房屋，结合黄某1提交的客户为李某1的家具销售合同、送货单等相关证据亦可以证明李某1对涉案房屋的实际投入。结合高某1的收入情况及李某1与高某1的关系，可以认定李某1与高某1之间系名为买卖实为赠与的法律关系。关于第二项争议焦点，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条的规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案中，涉案房屋系李某1于1999年9月8日购买，于2002年7月4日取得房屋所有权证。李某1购买房屋、支付房款、取得所有权证书均处于其与黄某1的夫妻关系存续期间，在并无相反证据的情况下，可以认定涉案房屋在李某1赠与高某1之前，属于李某1、黄某1的夫妻共同财产，李某1与黄某1系涉案房屋的共同共有人。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，李某1采用名为买卖实为赠与的方式，与高某1签订《房屋买卖合同》并据此将涉案房屋的所有权转移至高某1名下。首先，该行为发生于李某1与黄某1夫妻关系存续期间，黄某1系涉案房屋的共同共有人。其次，经法院已认证的证据显示，李某1与高某1签订《房屋买卖合同》、办理涉案房屋所有权转移手续过程中，黄某1并未签字予以确认，亦无证据证明黄某1对此在事先知情或事后追认。再次，法院已认定李某1与高某1之间的系名为买卖实为赠与的法律关系，高某1并未支付对价，不属于有偿取得。综上，李某1作为涉案房屋的共同共有人之一，擅自处分共有财产，高某1未支付对价，不符合善意取得的法定条件，因此法院认定李某1与高某1于2002年7月15日签订的《房屋买卖合同》侵犯了黄某1对涉案房屋依法享有的权利，应属无效。基于对上述两项争议焦点的论述，法院认为，无效的民事法律行为自始无效，虽然李某1于2013年7月23日去世，但不改变其与高某1签订的《房屋买卖合同》的无效状态。黄某1依法有权追回涉案房屋，法院对黄某1提出的第一项诉讼请求予以支持。关于黄某1提出的第二项诉讼请求，法院在前文已经认定《房屋买卖合同》无效，根据无效合同的处理原则，高某1应当将涉案房屋腾退并交还黄某1，并负有配合办理涉案房屋所有权转移手续的义务。鉴于李某1已去世，涉案房屋的共有性质由共同共有转化为按份共有，即黄某1享有涉案房屋50%的所有权，对于原属李某1的50%所有权，因除黄某1外李某1还有其他第一顺位继承人，且未参与本案诉讼，故对于原属李某1的50%所有权，可由李某1的第一顺位继承人另行解决，法院在本案中不予处理。对于黄某1提出的第二项诉讼请求，法院对与法院认定相符的部分予以支持，对于其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认李某1与高某1于2002年7月15日签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认黄某1享有坐落于北京市海淀区1004号房屋50%的所有权份额；三、自本判决生效之日起十日内，高某1将坐落于北京市海淀区1004号房屋腾退并交还黄某1；四、驳回黄某1的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，高某1提交购楼客户个人资料卡，以证明涉案房屋实际购买人是高某1，高某1与李某1是借名买房的关系。黄某1认为该证据不属于二审新证据，对该证据的真实性不认可。本院认为，本案争议焦点如下：一、高某1与李某1是否存在借名购买涉案房屋的法律关系；二、高某1与李某1就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》的效力以及高某1是否应当将涉案房屋过户给黄某1并腾退该房屋。一、高某1与李某1是否存在借名购买涉案房屋的法律关系。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李某1与北京中海兴业房地产开发有限公司签订《北京市内销商品房预售契约》购买涉案房屋，并于2002年7月4日取得涉案房屋的所有权证。高某1主张涉案房屋系其借用李某1的名义购买，应当就此提供证据。首先，关于涉案房屋的出资情况，高某1提供的购楼客户个人资料卡不足以证明其对涉案房屋有出资，高某1亦未提供其他证据证明涉案房屋的购房款由其实际支付；其次，关于涉案房屋的装修及居住情况，根据黄某1在一审中提供的证据及一审法院调取的证据，可以证明涉案房屋的入住手续系李某1办理，李某1亦参与了涉案房屋的装修事宜；再次，虽然高某1提供了涉案房屋的产权证原件，但未能提供涉案房屋购买时的其他材料，且鉴于高某1与李某1的关系，其能够提供产权证原件亦不足以说明其系作为涉案房屋的实际出资人持有相关证件。综上，仅凭高某1提供的其与李某1签订的《契约》，不足以证明双方存在借名购买涉案房屋的法律关系。二、高某1与李某1就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》的效力以及高某1是否应当将涉案房屋过户给黄某1并腾退该房屋。恶意串通，损害第三人利益的合同无效。由上所述，高某1与李某1之间不存在借名购买涉案房屋的法律关系，涉案房屋系李某1在与黄某1的夫妻关系存续期间购买，应当属于李某1与黄某1的夫妻共同财产。2002年7月15日，李某1与高某1签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以100万元的价格出售给高某1，并将涉案房屋过户至高某1名下，但高某1并未实际支付购房款，李某1亦未向高某1主张过该购房款，故一审法院认定李某1与高某1之间名为买卖实为赠与，是正确的，应予维持。现依据本案查明的事实，鉴于高某1与李某1的朋友关系，高某1应当明知李某1已婚，且涉案房屋购买于李某1夫妻关系存续期间，应属于李某1与其配偶黄某1的夫妻共同财产。在此情况下，李某1未经黄某1同意将涉案房屋赠与高某1，高某1接受赠与，双方均具有恶意，损害了黄某1作为涉案房屋共有权人的利益，一审法院认定李某1与高某1签订的《房屋买卖合同》无效是正确的，应予维持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现李某1与高某1签订的《房屋买卖合同》无效，高某1没有占有使用涉案房屋的合法依据，应当将涉案房屋返还，鉴于李某1已经去世，故一审法院判决高某1将涉案房屋返还给共有权人黄某1，并无不妥，应予维持。同时，因涉案房屋属于李某1与黄某1的夫妻共同财产，黄某1对涉案房屋享有50%的份额，涉案房屋中李某1的份额尚未分割，故一审法院未判决将涉案房屋过户至黄某1名下，仅确认黄某1享有涉案房屋50%的份额，未侵害黄某1的合法权益，黄某1亦未就此提出上诉，本院亦予以维持。就李某1享有的涉案房屋50%份额，可由其继承人另行解决。高某1以其与李某1之间存在借名买房法律关系，其系涉案房屋权利人为由，不同意返还涉案房屋，无事实依据，本院不予支持。综上所述，高某1的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由高某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年一月十九日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸