四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初5149号 原告（反诉被告）：四川省宜宾市新建房地产开发有限公司，所住地：宜宾市南岸蜀南大道西段27号三楼，统一社会信用代码91511500731606110W。 法定代表人：李道丰，职务：经理。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师，执业证号：15115201612200573。 委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师，执业证号：15115200920649253。 被告（反诉原告）：范XXX，男，汉族，1973年6月8日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告（反诉原告）：黄XX，女，汉族，1981年12月22日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告四川省宜宾市新建房地产开发有限公司（以下简称新建房地产公司）与被告范XX、黄XX商品房销售合同纠纷及反诉原告范芳强、黄丽鹂与反诉被告新建房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2017年3月9日作出（2016）川1502民初5953号民事判决书。因被告（反诉原告）范XX、黄XX不服该判决，上诉于四川省宜宾市中级人民法院，宜宾市中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）川15民终1268号民事判决书。后原告（反诉被告）新建房地产公司不服该判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年3月14日作出（2017）川民申5577号民事裁定提审本案，并以（2018）川民再536号民事裁定书裁定，撤销四川省宜宾市中级人民法院（2017）川15民终1268号民事判决及本院（2016）川1502民初5953号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年8月29日以（2019）川1502民初5149号立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）新建房地产公司的委托诉讼代理人郭芳莉、古强，被告（反诉原告）范XX、黄XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新建房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告偿还原告1924538元（其中本金953875元、利息970663元）；2.诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告新建房地产公司变更诉讼请求为：1.判令二被告支付差欠原告的购房款953875元及支付逾期付款违约金（以购房款953875元为基数，按月息2分的标准，自2012年8月15日起计算至购房款偿还完清之日止，暂计算至2019年11月15日为1659742.5元）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由（变更后）：2012年1月18，二被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定二被告向原告购买位于翠屏区商业用房，购房款总价为1953875元，付款方式为一次性付款。该《商品房买卖合同》签订后，原告就将3号商铺交付二被告使用，但二被告因其资金困难，仅向原告支付了购房款100万元，尚欠953875元房款未予支付。经原告多次催告，二被告于2012年8月15日就拖欠原告的上述房款出具《借条》一份，载明：“今借到新建房地产公司现金953875元（大写：玖拾伍万叁仟捌佰柒拾伍元正）。此款于2012年10月15日前归还”，但到期后二被告仍未依约支付上述购房款，经原告多次催告，二被告于2013年10月15日再次出具《借条》一份，载明：“本人购买位于翠屏区商业门面，因资金周转有些困难不能付清购房款，于2013年8月15日从新建房地产公司借到现金1466678元（大写：壹佰肆拾陆万陆仟陆佰柒拾捌元整），借款期限为一年（到2014年10月14日）。本人承诺对以上借款在2014年10月14日全部还清”（注：金额1466678元由购房款953875元及逾期付款违约金512803元组成，违约金计算方式为以购房款为基数，按月利率2.07％的标准，自2012年8月15日计算至2014年10月14日止，共26个月）。上述约定的付款期限届满后，被告仍未依约支付购房款及相应违约金，原告多次催收无果。特向法院起诉，请求判如所请。 被告范XX、黄XX辩称：一、本案系商品房销售合同纠纷，原告变更后的诉请仍在混淆法律关系，其按借贷关系向我方主张按月息两分标准支付其差欠购房款的逾期付款违约金于法无据，且与《商品房买卖合同》的约定不符。1.原告的诉请已变更为支付其差欠购房款，但违约金的计算方式却仍按借贷关系中的月息两分主张，自相矛盾。本案原审经四川省高级人民法院再审后，法律关系明晰，即定性为商品房销售合同纠纷就不应再按借贷关系认定和判决，故不能再将两个不同的法律关系混同。2.双方签订的3号商铺《商品房买卖合同》中第十条对逾期付款违约金的约定明确，是按日万分之二计算，故原告主张违约金的计算方式与双方合同约定不符。二、我方无逾期支付购房款的违约行为，不应承担逾期付款的违约责任。对3号商铺《商品房买卖合同》中的购房款未付余款953875元，双方已达成了以借款形式支付，原告才向我方出具了3号商铺已付清全部购房款1953875元的收据。同时，原告的经办人唐斌还在2012年8月15日的《借条》中备注“此借款用于购买南滨泰筑小区1幢1层3号商铺”，其法定代表人李道丰已批注“同意”。因此，就双方签订的该《商品房买卖合同》而言，我方并未违反该合同购房款的付款约定，未逾期支付购房款，不应承担逾期付款违约金，请人民法院依法驳回原告诉请我方支付违约金的请求。 反诉原告范XX、黄XX向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告为反诉原告办理翠屏区商业用房所有权转移登记证书；2、判令反诉被告支付反诉原告应当办理房屋所有权转移登记证书之日起至实际办理完毕所有权转移登记证书之日止的违约金（截止2016年12月逾期违约金共计1481464.10元）；3、反诉费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告申请撤回诉请反诉被告为其办理翠屏区南岸长江大道西段28号“南滨泰筑”小区1幢1层2、4、5、6号商业用房所有权转移登记证书及支付2、4、5、6号商业用房所有权转移登记逾期违约金309139.1元的请求。事实与理由：反诉原告与反诉被告分别于2011年12月8日、2012年1月18日、2012年5月15日签订五份《商品房买卖合同》，约定反诉原告购买位于翠屏区商业用房，其中3号商铺总价款为1953875元，反诉原告只支付了100万元，尚欠953875元，其余商铺的购房款已全部付清。后于2012年8月15日应反诉被告的要求出具借条一份，约定“借款为953875元，还款时间为2012年10月15日”，因约定的还款期限未支付房款，反诉原告于2013年10月15日再次向反诉被告出具“借条”，该借条出具后，因反诉被告未按约为反诉原告办理2、3、4、5、6号商业用房所有权转移登记，反诉原告才没支付购房款。按合同约定如反诉原告在商品房交付之日起540日内没有取得房屋所有权证书的，由反诉被告按已付购房款每日万分之五支付违约金。反诉被告于2012年1月将3-6号商铺交付反诉原告，2012年5月将2号商铺交付反诉原告，故3号商铺的违约金计算至反诉日止为1172325元，原诉请的5套房屋的逾期违约金共计1481464.1元，扣减该金额，应撤回其余商铺的违约金数额为309139.1元。 反诉被告新建房地产公司辩称：一、案涉“南滨泰筑”小区1幢1层3号商业用房未办理房屋所有权证转移登记系因反诉原告自身原因所致，我公司已完成办理房屋权属初始登记及办证通知义务，不应承担任何违约责任。1.案涉3号商业用房为现房交付，合同约定办证期限内我方已完成房屋权属初始登记，具备办证条件。案涉3号商铺于2012年1月交付，故办证期限于2013年7月方才届满，而结合我方提交的案涉3号商铺所在小区房屋所有权总证（登记时间为2012年10月22日）及国有土地使用权证（登记时间为2007年12月19日），足以证明我方在合同约定的办证期限内完全具备办理房屋所有权转移登记条件。2.根据双方签订的合同及补充协议约定，我方已充分告知办理房屋权属转移登记反诉原告一方需缴纳的费用及提交的材料，履行了通知义务。3.结合反诉原告他案中的自认，未能办理3号商铺房屋权属转移登记系因其自身未依约按时提交相关材料、缴纳相应费用，其违约金诉求依法应予驳回。二、反诉原告主张系因我方原因导致逾期办证，其未举出任何证据加以证明，理应承担举证不能的责任。反诉原告主张系因我方原因导致办证延迟，就应当举证证明（1）其已配合提供办证所需全部材料并完全办证所需全部费用；（2）延迟办证系因我方未依约履行办证协助义务。但反诉原告一则在他案中自认未缴纳完清办证所需费用，二则未提供任何证据证明系因我方原因导致未能在合同约定的办证期限内办理完毕房屋权属转移登记，就应承担举证不能的责任。三、反诉原告主张逾期办证违约金已过法定诉讼时效。根据案涉小区1幢1层3号门面的交付时间、合同及补充协议约定的办证时间，以及最高人民法院于2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条“买受人请求出卖支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起算诉讼时效期间”之规定，则反诉原告就3号商业用房自2013年7月起即有权向我方主张逾期办证违约金。而反诉原告在明知上述期限的情况下，却直至2016年11月29日才向法院提起诉讼，本案也不存在任何时效中止、中断的事由，故反诉原告所主张违约金已过法定诉讼时效，应驳回其诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：2012年1月18日，新建房地产公司（出卖人）与范芳强、黄丽鹂（买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房为位于翠屏区商业用房，其预测建筑面积为134.75㎡，套内建筑面积122.25㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.50㎡；第五条计价方式与价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币15982.62元，总价款为1953875元；第六条付款方式及期限，买受人采取一次性付款方式付款；第十条逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，（1）逾期在60日之内……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金；第十五条交接手续……买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费用、转让手续费、转移登记费、印花税、国有土地办证费、证件工本费等其他应当由买受人承担办理产权的税费，并在接收该商品房的同时将上述契税交给出卖人；第二十条产权登记……（二）转移登记1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金；第二十七条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同附件四计价方式与房款的其他约定：该商品房总价款中不包含办理房屋所有权证、土地使用权证代收费及契税，其他应当由买受人承担办理的税费；附件七其他约定：买受人在房屋交付使用时缴纳房屋维修基金，非住宅商品房按总房款的0.3％计收。同日，本诉原告与本诉被告双方就《商品房买卖合同》签订《补充协议》，该补充协议第四条《商品房买卖合同》第二十条的补充约定（产权登记）1.除另有约定外，买受人不可撤销委托出卖人办理该商品房的房屋产权证明。买受人应当在本合同约定的交房日期向出卖人提交办理产权证所需资料（包括但不限于购房合同、购房收据、买受人及配偶身份证明、结婚证明、私章等，以宜宾市房管局有关部门规定为准），以及包括委托费在内的相关费用（以宜宾市房管局、税务局的最新规定为准），否则，每延迟一天，买受人应当向出卖人缴纳50元／天的违约金。2.如因买受人未按时提交资料及费用导致办理产权分户时间延迟的，出卖人不承担任何责任。 范芳强、黄丽鹂于签订合同当日向新建房地产公司支付了购房款100万元，尚欠953875元未付，但新建房地产公司于当日向范芳强、黄丽鹂出具了金额为1953875元的收据。新建房地产公司于2012年1月将3号商铺交付给范芳强、黄丽鹂使用。2012年8月15日，范芳强、黄丽鹂向新建房地产公司出具《借条》一张，该借条载明“今借到新建房地产公司现金953875元（大写：玖拾伍万叁仟捌佰柒拾伍元正），此款于2012年10月15日以前归还”。范芳强、黄丽鹂在该借条的借款人处签字盖章，新建房地产公司的法定代表人在该借条处签“同意”，新建房地产公司的工作人员唐斌在该借条注明“该借款用于购买‘南滨泰筑’小区1幢1层3号商铺”。后因范芳强、黄丽鹂未按期支付此款，遂又于2013年10月15日向新建房地产公司出具《借条》一张，该借条载明“本人购买南滨泰筑小区1幢商业门面，因资金周转有些困难不能付清购房款，于2013年8月15日从新建房地产公司借到现金1466678元（大写壹佰肆拾陆万陆仟陆佰柒拾捌元整），借款期限为一年（到2014年10月14日）。本人承诺对以上借款在2014年10月14日全部还清”。新建房地产公司陈述第二份借条上的金额1466678元包括差欠的房款953875元和按月利率2.07％从2012年8月15日起计算至2014年10月14日止的利息。 另查明：1.范芳强、黄丽鹂至今未向新建房地产公司交纳“南滨泰筑”小区1幢1层3号门面的专项维修基金、契税、物业服务费用、转让手续费、转移登记费、印花税、证件工本费、委托办证费等等费用；2.范芳强、黄丽鹂在新建房地产公司处购买了“南滨泰筑”小区1幢1层2、3、4、5、6号共五间商业用房，除3号门面的购房款未付清外，其余门面的购房款均已付清；3.“南滨泰筑”小区1幢1层2、3、4、5、6号商铺所在楼栋的大证办理时间为2012年10月22日，土地使用权证的预登记办理时间为2007年12月19日；4.新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂于2014年11月19日就“南滨泰筑”小区1幢1层4、5、6号商业用房达成了《商品房买卖合同解除协议书》，约定双方自愿解除《商品房买卖合同》，范芳强、黄丽鹂申请注销上述三套房屋的《商品房买卖合同》的备案。2014年11月21日，新建房地产公司向宜宾市房管局申请注销上述三套房屋的合同备案；5.根据宜宾市房管局的查档证明显示，“南滨泰筑”小区1幢1层2、3、4、5、6号门面的产权分别于2016年3月15日、2016年3月23日转移登记在新建房地产公司名下。 本院认为，因新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂之间就范芳强、黄丽鹂尚欠新建房地产公司案涉3号商铺购房款953875元的事实无争议，故对新建房地产公司诉请范芳强、黄丽鹂支付其差欠的购房款953875元的请求予以支持。 本案的争议焦点在于：1.新建房地产公司诉请范芳强、黄丽鹂以购房款953875元为基数，按月利率2％的标准，自2012年8月15日起计算至购房款付清之日止的逾期付款违约金的请求是否应当支持？2.范芳强、黄丽鹂诉请新建房地产公司为其办理3号商业用房所有权转移登记及支付逾期办证违约金的请求是否应当支持？ 对于争议焦点1.新建房地产公司诉请范芳强、黄丽鹂以购房款953875元为基数，按月利率2％的标准，自2012年8月15日起计算至购房款付清之日止的逾期付款违约金的请求是否应当支持？因在本案中，新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂之间的法律关系为商品房销售合同法律关系，且经审理查明，新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂之间仅存在商品房销售合同法律关系，不存在借款合同法律关系，故逾期付款违约金应当依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期付款违约金应当以尚欠购房款953875元为基数，按日万分之二的标准计算。故对新建房地产公司的该诉请支持为：以尚欠购房款953875元为基数，按日万分之二的标准，从其诉请的2012年8月15日起计算至购房款付清之日止。 对于争议焦点2.范芳强、黄丽鹂诉请新建房地产公司为其办理3号商业用房所有权转移登记及支付逾期办证违约金的请求是否应当支持？因根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，范芳强、黄丽鹂应当在接房时向新建房地产公司交纳专项维修基金、契税、物业服务费用、转让手续费、转移登记费、印花税、国有土地办证费、证件工本费等其他应当由范芳强、黄丽鹂承担办理产权的税费，委托办证费，提交办理产权证所需资料，且维修基金金额、委托办证所需费用和办证所需资料也在合同中有明确约定，但范芳强、黄丽鹂至今未向新建房地产公司交纳上述费用，故未办理案涉3号商铺的产权转移登记系范芳强、黄丽鹂没有先履行其合同义务，并非新建房地产公司的责任，故对范芳强、黄丽鹂诉请新建房地产公司为其办理3号商业用房所有权转移登记及支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、被告范XX、黄XX于本判决生效之日起15日内向原告四川省宜宾市新建房地产开发有限公司支付购房款953875元； 二、被告范XX、黄XX于本判决生效之日起15日内向原告四川省宜宾市新建房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式为：以尚欠购房款为基数，按每日万分之二的标准，从2012年8月15日起计算至购房款付清之日止）； 三、驳回原告四川省宜宾市新建房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告范XX、黄XX的全部诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27709元，反诉受理费18134元，合计45843元，由原告（反诉被告）四川省宜宾市新建房地产开发有限公司负担9778元，被告（反诉原告）范芳强、黄丽鹂负担36065元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 赵       容 审 判 员 刘雪梅审判员李晓琴 二〇二〇年一月十七日 法官助理 张   世   华 书 记 员 余   沁   男