山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初732号原告（反诉被告）：青岛第九街区百货有限公司，住所地山东省青岛市城阳区文阳路269号宝龙广场一至三层1634、1243-1246、2272、3263号。法定代表人：黄荣会，该公司董事长。委托诉讼代理人卢慧静，山东文鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人韩慧，山东文鸿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵爱霞，女，汉族，1982年4月16日生，住山东省即墨市。委托诉讼代理人王振强，山东凌恒律师事务所律师。委托诉讼代理人温涛，山东凌恒律师事务所律师。原告青岛第九街区百货有限公司与被告赵爱霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢慧静及被告委托诉讼代理人王振强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月10日，原、被告签订《运营管理合同》，被告租赁原告位于青岛市城阳区品牌区第B10-1号商铺用于经营女装。合同约定商品使用期限为2018年10月11日至2019年10月10日,合同签署后，被告不按照合同约定缴纳各项费用，经原告催告后仍不履行。为维护原告的合法权益。请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费29827元，滞纳金3522元（计算至2019年1月15日，2019年1月16日至实际支付之日止的滞纳金按照合同约定计算）；2、被告支付原告违约金5万元，并判令双方之间的运营管理合同已解除；3、被告承担本案的律师费3500元；4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告起诉被告没有事实及法律依据，本案租赁合同系原告单方违法解除并造成被告货物损失逾80多万元，被告已提出反诉，并要求原告赔偿被告损失。要求法院驳回原告起诉。被告反诉称，2018年10月10日，双方签订运营管理合同，约定被告租赁原告的商铺用于经营女装，有效期限2018年10月11日至2019年10月10日止，合同对违约金等事项进行了约定，合同签订后，被告积极准备货源并开始经营。2019年1月12日晚，原告在被告毫不知情的情况下，将被告的货物转移并停止被告经营（被告已向公安机关报案）。原告的行为给被告造成巨大损失。为维护被告的合法权益，请求：1、原告返还被告货物价值583102元；2、原告赔偿被告货物贬值损失150000元；3、原告返还被告履约保证金10000元；4、原告承担被告违约金50000元；5、原告承担被告律师费30000元；6、诉讼费及反诉费均由被反诉人负担。原告对被告的反诉辩称，因被告反诉内容与事实不符，无法律依据，对其反诉请求应依法驳回。为支持其主张，原告向本庭提交如下证据：一、运营管理合同一份，证明原告于2018年10月10日与被告签订运营管理合同，合同约定被告租赁原告位于青岛市城阳区区商铺，商铺面积分别为107.1平方米，租赁期限自2018年10月11日至2019年10月10日止。合同约定物业管理费为每平方米每天1元，从被告的销售额中扣除5%作为运营管理费，被告按年缴纳物业管理费，每年缴纳物业管理费人民币39092元，被告应在合同签订后2日内缴纳完毕费用。如被告不按时缴纳费用，视为违约，原告有权单方解除合同，停止一切物业服务，被告须向原告支付违约金5万元，同时原告有权扣除被告合同保证金、货款、货物、货架等物品。合同还约定因诉讼产生的诉讼费、律师费等由违约方承担。被告对合同的真实性无异议，对其证明事项有异议。原告一直按合同履行义务，并已支付了相关费用，不存在原告违约的事实。关于合同中的备注条款，系双方补充条款，并未经双方重新盖章捺印，并确认。二、催缴欠费通知单及送达相片3张，证明被告未按合同约定交纳各项费用，原告已向被告书面催交函送达给被告。被告认为照片中员工系我们员工，已经收到该催告单。因原告无故给被告在2018年12月停电一个月，导致我们一直用地摊灯照明，维持营业，因此我们才不交费。三、解除合同通知书及送达相片3张，证明被告违约后，原告向被告发出书面解除合同通知书，并张贴在被告店铺。被告认为解除合同通知书并未有原告盖章确认，对照片打印件不予认可，并不能证明原告主张的事实。四、相片两张，证明被告违反合同约定私自用磁扣解码器解磁扣，私自收款。被告对其真实性及证明事项均有异议，并不能证明系被告店内产品，更不能证明被告私自收款的事实。五、民事案件委托代理合同、山东农村商业银行业务回单、发票各一份，证明原告因被告违约支付律师费3500元，根据合同约定律师费应由被告承担。被告对该证据的真实性无异议，但该合同未有双方签约代表签字及甲方签订合同日期和委托人的签订日期。对发票和业务回单的真实性无异议。我方认为该笔律师费不应由我方承担。六、光盘1张,证明2019年1月13日,原告收取被告货物的明细情况。被告私自违反商场规定解码解扣。被告认为视频里是我的店，该视频是原告单方制作，并未有公证部门现场公证，也未提交原始载体，视频没有被告参与，被告不予认可。为支持其主张，被告向法庭提供如下证据：一、运营管理合同1份，证明双方于2018年10月10日签订运营管理合同，合同对商铺的位置、期限、履约保证金、租赁费及违约责任等进行了约定。该合同至今还在履行期内。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。该合同明确约定了合同费用的缴纳期限和数额，被告未能按照约定缴纳各种费用，经原告催缴后仍未缴纳。被告已构成根本违约，原告以合同约定有权解除该合同，同时按合同约定扣除被告货物、货架等物品。因被告违约在先，违约金应由被告支付，该合同原告已于2019年1月13日向被告发出解除合同通知书，合同已解除。二、委托代理合同及发票，证明被告为本案件支付律师费30000元，已经实际支付25000元，此费用应由违约方即原告承担。原告对该证据的真实性无异议，但该费用应当有被告承担。三、缴费单据7份共计金额为19287元，证明双方签订运营合同后，被告向原告共计缴纳了19287元，其中包含10000的履约保证金。原告对该证据的真实性无异议。该收据有两份共计10000元系履约保证金，有两份显示物业费为3257元和6000元，其余3份系被告缴纳的电费。从该收据可以看出被告只缴纳了物业费3257元+6000元，未按照合同约定缴纳费用。四、货物清单共计30份，证明货物价值共计583102元。原告对该证据真实性及证明事项均不认可，该份证据没有我方盖章及授权代表签字，不能代表该货物在其租赁的商铺销售的货物。该套证据与本案无关联性。五、光盘1份（当庭播放），光盘内共计3份视频，其中有原始载体的为2段，其中2秒钟的为2019年1月14日上午9点。两分四十秒的视频为2019年1月13日下午八点拍摄。进一步证明被告租赁原告商铺内的现场货物情况。有皮衣、皮草、皮包、女士皮鞋等货物货量很大。原告给被告停电，被告只能用照明灯勉强营业，没有客户。原告对该证据的真实性及证明事项均有异议，被告未提交该证据的原始载体，不能证明该证据的拍摄时间。对被告提出的停电事项原告不认可。该视频原告不予认可反诉状中提到的2019年1月12日晚，原告说已经把货物转移，但该视频系2019年1月13日下午8点录制，从视频中显示，现场中货物并未清空，故该视频真实性不予认可。六、城阳派出所出具的询问笔录1份、接处警登记簿1份，证明原告擅自将被告的货物（含皮草、皮鞋、皮衣、皮包等）全部隐藏，导致被告无法经营。被告报警，公安部门做的询问笔录、接出警记录，原告的行为给被告造成巨大损失。原告对该证据真实性无异议，该接处警登记簿只是称与物业发生矛盾，并未明确说原告给被告造成损失，也并未明确损失数额。该询问笔录，被告未按合同约定交付费用，被告在笔录中也认可原告向其送达了合同解除通知书，原告按合同第十九大条第8小条的约定解除合同，并扣除被告的货物、货柜。之后原告与被告协商，让被告补缴费用，把扣除的货物、货柜拉走。被告一直以各种方式不与原告协商，采取电视台曝光的等措施，原告的行为对被告造成损失，是被告违约在先，该损失应当由被告承担。经审理查明，一、原、被告于2018年10月10日，签订《运营管理合同》，原告作为甲方，被告为乙方。约定乙方租赁甲方位于青岛市城阳区品牌区第B10-1号商铺，建筑面积为107.1平方米，用于经营女装。合同有效期限为2018年10月11日至2019年10月10日。双方签订合同当日，乙方应当缴纳履约保证金10000元，履约保证金在合同期满，乙方货品退场三个月后，扣除其应付费用，剩余部分退还乙方。乙方按年缴纳物业管理服务费，合同期内物业管理服务费为39092元。甲方从乙方销售额中扣5%作为运营管理服务费。以上费用，双方约定了交款时间及数额为：2018年10月10日交保证金5000元；一周内交齐第一个月物业费3257元；一个月内交齐剩余保证金5000元；两个月内交齐全年费用的一半17913.5元；三个月内交齐剩余所有费用17913.5元。乙方应按时、足额缴纳物业管理服务费、运营管理服务费、履约保证金、税费及社会公共收费等各项费用，乙方逾期缴纳上述费用的，除如数补缴外，每日应交付应付各项费用总额5‰的滞纳金，如乙方拖欠费用超过30日的，除按规定交清应缴费用和滞纳金外，甲方有权收回商铺并解除合同，并扣除乙方全部履约保证金、货物、货柜、货款、经营设备设施款作为违约损失赔偿。同时乙方应向甲方支付违约金5万元。双方还约定，因诉讼、取证而产生的诉讼费、律师费、交通费、住宿费等费用由违约方承担。合同签订后，被告分四次向原告缴纳了履约保证金10000元及其他费用9257元，合计19257元。被告尚欠原告物业管理服务费29835元（39092元-9257元）至今未交。原告在庭审中明确了仅主张物业管理服务费本金为29827元。二、原告于2018年12月23日，因被告截止到该时间，未按时缴纳所欠费用，向被告送达了催缴欠费通知单，但被告仍未缴纳。原告以此为由，于2019年1月13日，张贴了解除合同通知书，并于当日将被告所属货物、货架进行了封存。本案在审理过程中，经本院协调，在本院工作人员的参与下，原告现场将封存的货物、货架，返还给了被告。货物具体数量详见双方签字认可的明细表。三、被告为主张因原告封存货物产生的贬值损失，申请本院委托鉴定，本院依法委托了青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司进行评估，该评估单位于2019年12月20日，因被告无法提供评估所所必需的相关资料，不具备鉴定条件为由，鉴定工作无法进行，将案件退回本院。四、原告就本案提出诉讼后，原告委托山东文鸿律师事务所律师韩慧、卢慧静律师代理本案的诉讼，并支付了律师代理费3500元。被告在本案诉讼过程中，委托山东凌恒律师事务所王振强、温涛代理本案诉讼，并支付了律师代理费25000元。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案中双方签订的《运营管理合同》是双方真实意思的表示，且未违反相关法律规定，双方均应依约全面履行各自的义务。双方在合同中约定了被告在合同期内应缴纳的费用，和交付时间，但被告未按照约定支付，且经原告催缴后，至今未付，应视为被告违约。根据双方的约定，原告要求被告支付所欠物业管理服务费29827元，理由正当，本院予以支持。因被告违约，原告有权解除与被告的合同，本案在审理过程中，合同已经到期，对原告的该请求本院不予处理。合同履行期间，被告向原告缴纳的履约保证金，应视为对合同违约的惩罚，原告扣除被告的履约保证金10000元，并无不当，故被告要求原告返还履约保证金及违约金的理由不当，本院不予支持。双方虽还约定了滞纳金及违约金，但不能重复计算，且原告未提供证据证明的确受到损失，故原告要求被告支付滞纳金3522元及违约金50000元，理由不当，本院不予支持。原告与山东文鸿律师事务所律师签订了委托代理协议，并已经实际支付了律师费，因被告违约，而发生的诉讼，依据双方合同约定所产生的律师费应由违约方承担，故原告要求被告承担律师费3500元，理由正当，本院予以支持，被告虽与山东凌恒律师事务所签订了委托代理协议，并支付了部分律师费，但被告要求原告承担律师费，理由不当，本院不予支持。原告本案是审理过程中，原告将封存的货物经现场清点，交付了被告，被告虽称返还货物的数量缺少，但被告提供的证据不足以证明其主张的货物数量及价值，也未提供证据证明其所购进的货物是用于涉案商铺内，故被告要求原告返还货物价值583102元，理由不当，证据不足，本院不予支持。但被告可在提供足够证据后，另行主张权利。被告主张的货物贬值损失，因评估部门对该货物贬值损失无法评估，被告应承担举证不能的责任，其要求原告赔偿货物的贬值损失，理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)赵爱霞于本判决生效后10日内支付原告(反诉被告)青岛第九街区百货有限公司物业管理服务费人民币29827元；二、被告(反诉原告)赵爱霞于本判决生效后10日内支付原告(反诉被告)青岛第九街区百货有限公司律师代理费3500元；三、驳回原告(反诉被告)青岛第九街区百货有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)赵爱霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1971元，原告负担1281元，被告负担690元；反诉费6016元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  纪仁峰二〇二〇年一月十日书记员  孙志双