河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初8095号原告：石春彦，女，1989年05月20日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：宋一松，河南郑大律师事务所律师。被告：董兆双，男，1968年11月28日出生，汉族，住濮阳县。被告：赵兰竹，女，1968年11月03日出生，汉族，住址同上。被告：濮阳市安家房产经纪有限公司濮阳县分公司，地址：濮阳县富民路与工业路交叉口向西50米路南。负责人：张青娟，该公司经理。委托诉讼代理人：王亚超，系该公司经理。原告石春彦与被告董兆双、赵兰竹、濮阳市安家房产经纪有限公司濮阳县分公司（以下简称安家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告石春彦及其委托诉讼代理人宋一松、被告董兆双、被告安家房产委托诉讼代理人王亚超均到庭参加诉讼，被告赵兰竹经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石春彦向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告董兆双返还原告购房款90,000元，定金20,000元，并赔偿原告违约金20,000元，要求被告濮阳市安家房产经纪服务有限公司返还中介费7,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。开庭前，原告将第一项诉讼请求变更为：判令三被告继续履行合同，协助原告办理涉案房屋过户登记手续并支付迟延履行违约金。事实和理由：2019年7月24日与被告董兆双、濮阳市安家房产经纪服务有限公司签订了买卖定金协议书，约定原告向被告董兆双支付购房定金20,000元，如被告董兆双违约应双倍返还定金，原告按照约定向被告支付了定金20,000元。同日，原告与被告董兆双签订房屋买卖合同，被告董兆双将位于濮阳县××路与××交叉口红旗小区9号楼1单元301号的房产卖于原告，原告向被告支付了购房款首付90,000元，被告董兆双向原告出具了收条。在原告办理完银行贷款手续后，被告却违反约定，不将房屋交于原告，购房款亦不退回。原告认为，二被告的行为严重侵犯了原告的利益，故具状起诉，望判如所请。被告董兆双辩称，一、对《濮阳市房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》的真实性予以认可，对证据的关联性与合法性不认可。被告未向案外人岳喜兵进行正式的授权委托，未授权其可以代为签订房屋买卖合同，其代理行为无效，被告人对该合同不予追认，按照《合同法》规定，由此产生的代理责任应由案外人岳喜兵承担，本合同对被告不产生法律效力，被告不是适格主体。另外，被告从未收取20,000元定金，该定金自始至终都在案外人岳喜兵手中。二、对《濮阳市房产转让协议》的真实性、合法性、关联性予以认可。本协议是原被告本人所签订，系双方真实意思表示，应受法律保护，双方应按照本协议约定的权利义务履行各自责任。目前，原告尚未支付670,000元房屋价款。三、原告未经被告允许，擅自从同案被告濮阳市安家房产经纪服务有限公司处取得涉案房屋钥匙，擅自进入涉案房屋长期居住，经被告再三要求仍拒不搬出，已涉嫌构成非法侵入住宅罪，现恳请法院将本案违法犯罪线索依法移交司法机关，依法追究原告及同案被告濮阳市安家房产经纪服务有限公司刑事责任，同时，要求原告向被告支付相应的房屋使用费用。被告安家房产辩称，作为中介方，对双方都积极配合。原告为证明其主张，向法庭提供了如下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告适格主体。二、濮阳市房屋买卖合同、居间服务协议、买卖定金协议书；三、濮阳市房产转让协议；证据二、三证明原告与被告之前存在合法有效的房屋买卖关系，该协议中明确约定了原被告之前的权利与义务，被告与居间方应按照合同及其他相关约定向原告交付房屋并协助办理相关过户手续，同时应按照合同约定向原告支付违约金；四、原告支付给被告部分购房款及凭证截图三份；五、被告董兆双、赵兰竹代理人岳喜兵出具的收条一份；六、安家地产出具的定金收据一份；证据三、四、五证明原告已向被告支付了部分购房款，原告已履行了合同及其他相关的义务；七、邮政银行审批贷款截图一份，证明原被告双方因购买被告房屋而共同向邮政银行的申请已获批准。被告董兆双质证认为，原告的证据是无效的。被告安家房产对原告提供的证据没有异议。被告董兆双向法庭提供濮阳市房产转让协议一份。原告石春彦对被告提供的证据无异议。被告安家房产质证称，在银行签订的房产转让协议和在安家房产签订的房屋买卖合同总房款不一致，原因是房子年限比较早，贷不了那么多钱，为了让客户能在银行贷够46万元，房产评估报告评估了670,000元，实际成交价为575,000元。被告赵兰竹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未作答辩。根据原、被告陈述、举证、质证情况，本院确认事实如下，被告董兆双所有的坐落于濮阳县××小区××楼××单元××房欲出售，让其女儿的同事岳喜兵帮忙，并将房屋钥匙交给了岳喜兵。岳喜兵于2019年7有24日与石春彦签订居间服务合同，当天，岳喜兵通过居间人安家房产与原告石春彦签订了濮阳市房屋买卖合同和买卖定金协议书，约定被告董兆将上述房产出售给原告石春彦，成交价格575,000元，原告同时支付定金20,000元。原告石春彦在房屋买卖合同和买卖定金协议书上签名按手印，岳喜兵代董兆双在房屋买卖合同和买卖定金协议书上签名。当日，石春彦向安家房产交定金20,000元，岳喜兵收到董青龙（石春彦丈夫）交来购房首付款90,000元，后岳喜兵将首付款90,000元转给被告董兆双。2019年8月1日，为了办理房贷，原告石春彦及丈夫董青龙与被告董兆双及其妻赵青竹又签订濮阳市房产转让协议一份，约定成交价格670,000元。后因入住房屋，双方产生矛盾，被告不同意将房屋出售给原告，原告诉至本院。本院认为，原、被告争议的焦点是原告石春彦通过安家房产与岳喜兵签订的濮阳市房屋买卖合同对被告董兆双是否有效。该合同是否有效，关键是岳喜兵的代理行为是否有效，《中华人民共和国合同法》规第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。据此，表见代理的成立需要满足三个要件，第一，行为人无代理权,但存在与被代理人行为直接相关的代理权表象；第二，行为人以被代理人名义订立合同；第三，相对人善意无过失。本案中，董兆双与岳喜兵之间无任何书面委托手续，且董兆双自己也否认委托岳喜兵签订房屋买卖合同，可见，岳喜兵无代理权，但岳喜兵拿着房屋钥匙以董兆双名义出面与石春彦接洽、协商，并签订房屋买卖合同，收取首付款。因此，对于石春彦而言，岳喜兵的行为具有与董兆双直接相关的代理权表象。石春彦在签订合同后及时支付了首付和定金，应当认定石春彦具有善意。综上，岳喜兵的行为符合表见代理的构成要件,应当认定岳喜兵构成表见代理。岳喜兵表见代理董兆双，与石春彦签订的房屋买卖合同，符合法律规定，对董兆双有效，且董兆双收取了石春彦支付的首付款，双方已部分履行了合同，原告要求被告董兆双、赵兰竹继续履行合同的请求，予以支持。但原、被告签订的房屋买卖合同没有约定支付房款和交付房屋的时间，根据本案的实际情况，限原告石春彦于本判决生效后30日内向被告董兆双、赵兰竹支付剩余房款；限被告董兆双、赵兰竹在原告石春彦将剩余房款交付完毕后十日内将出售房屋交付原告石春彦并协助原告办理房屋过户登记手续，被告安家房产作为居间人，应积极协调配合。原告要求被告支付迟延履行违约金，没有提供证据证明被告有违反合同约定的行为及造成的损失，故对原告的该请求不予支持。关于原、被告签订的濮阳市房产转让协议，是为了骗取银行贷款双方恶意串通签订的，损害国家和第三人的利益，违反了法律规定，属无效合同，被告认为应受法律保护的意见，不予采纳。被告辨称原告从安家房产处取得房屋钥匙，擅自入住出售房屋，涉嫌构成非法侵入住宅罪，请求法院将违法犯罪线索移交有关机关，经查，原告石春彦是在买卖房屋过程中，未经出售人同意入住房屋，没有非法侵入原告房屋的故意，对被告的该辩称意见不予采纳，若被告认为原告的行为涉嫌违法犯罪，可向有关机关报案。被告赵兰竹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为被告自动放弃抗辩权，不影响本院依据现有证据作出缺席判决。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告石春彦与被告董兆双（岳喜兵代签）签订的濮阳市房屋买卖合同（经纪成交版）有效，双方继续履行该合同；二、限原告石春彦于本判决生效后30日内向被告董兆双、赵兰竹支付剩余购房款485,000元；限被告董兆双、赵兰竹自原告石春彦将剩余房款交付完毕之日起十日内将坐落于濮阳县红旗小区9号楼1单元301号房产交付原告石春彦并协助原告办理房屋过户登记手续，被告濮阳市安家房产经纪有限公司濮阳县分公司积极协调配合。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,520元，由原告石春彦承担760元，由被告董兆双赵兰竹承担760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  刘连军二〇二〇年一月二十一日书记员  宋慧平