贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5020号原告：凯里市阳光骄子精品家私城。住所地凯里市。负责人：杨再文，经理。原告：杨再文，男，1973年12月20日出生，侗族，凯里市阳光骄子精品家私城负责人，住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨金平，贵州元朗律师事务所律师。被告：曹花香，女，汉族，1974年9月21日出生，贵州三穗县人，个体工商户，住三穗县。委托诉讼代理人：黄学刚，贵州天合律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告凯里市阳光骄子精品家私城（以下简称阳光家私城）、杨再文诉被告曹花香房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告阳光家私城、杨再文的委托诉讼代理人杨金平，被告曹花香及委托诉讼代理人黄雪刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光家私城、杨再文请求依法判决：1、被告立即腾退其所租赁的位于凯里市宁波路29号阳光骄子精品家私城3B号铺面；2、被告支付从2018年1月1日至搬离之日止的房屋占用费、工作人员工资及电费、物管费，暂计1月份费用合计33962.00元。（其中1月份房屋占用费30922.00元、工作人员工资1960.00元及电费、物管费1080.00元，1月以后房屋占用费按占用天数除当月天数乘1除未搬离数乘85209每月、工作人员工资2名5400.00元、电费、物管费据实结算至搬离为止）；3、由被告支付拖欠的房屋租金290547.00元；4、被告支付拖欠房屋租金产生的违约金（以应付金额为基数按每日1%标准计算至租金付清之日止）4、由被告承担本案诉讼费事实及理由：原告杨再文与阳光房产公司签订《房屋租赁合同书》，承租了阳光房产公司位于凯里市宁波路29号南侧阳光帝苑第四层及阳光帝苑10号楼第五层门面房作商业、库房使用，租期8年（从2010年1月1日至2017年12月31日止）。后杨再文将所承租房屋重新规划、装修后以商铺的形式对外出租。2010年12月22日，杨再文利用承租房屋取得字号为“凯里市阳光骄子精品家私城”的《个体工商户营业执照》，杨再文是负责人。2014年12月17日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，将位于凯里市宁波路29号的阳光骄子精品家私城3B号商铺（建筑面积300平方米）租赁给被告经营“红樱桃”品牌的家私/家居饰品专营店，合同约定租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止；2015年租金为24300.00元/季度，2016年租金为25515.00元/季度，2017年租金为26790.00元/季度；租金按季度交纳，并应提前一个月交纳下季度租金；如拖欠租金则按实欠房租×1%×天数收取违约滞纳金。自2016年7月27日原、被告口头协商一致，将被告租赁商铺转到1号（建筑面积560平方米），部分商品仍留存在3B商铺。2016年1月1日至今，被告拖欠原告租金，导致原告无资金向阳光房产公司支付房屋租金，后阳光房产公司于2017年10月向凯里市人民法院起诉原告要求支付租金。被告到期未腾退房屋，致使原告额外需支付阳光房产公司房屋占用费用，同时为维护商场运转，继续聘请工作人员，缴纳电费、物管费等相关费用。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告曹花香书面辩称：1.本案系原告违约在先，被告不应当支付违约金。原告出租商铺的整个商场物业管理差，物业服务跟不上，导致商场生意冷淡；原告出租的商铺在2016年7月20日至7月27日二次出现严重漏水，导致商场内出现发霉等异味，加之商场环境差，进来购买家具的人员更少；原告承诺修复漏水设备设施，但至合同期满，原告仍未对商场出现漏水的部分修缮完好。2.原告依法无权收取租金。被告租赁的商铺及商场出现严重漏水后，原告明确告知商场的租赁户，待商场维修好后再营业和计算租金，但原告一直未对被告租赁的商铺进行修缮；商场出现严重漏水后，原告一直在与被告协商赔偿问题，原告没有要求被告交纳租金，原告早已对商场断电，被告在合同到期后也没有继续经营，原告主张合同到期后的费用无事实和法律依据。3.由于原告对商场经营管理不善，事实上原告并没有按合同约定收取租金。3、原告与凯里市阳光房产公司签订的租赁合同于2017年12月31日到期，合同到期后，原告不再享有租赁物的使用权。且根据凯里市人民法院对凯里市阳光房产公司起诉被答辩人的判决结果来看，凯里市人民法院并没有判决原告向凯里市阳光房产公司支付合同到期后的租金或占用费。因此，原告向被告起诉支付合同到期后的占用费无事实和法律依据。4、合同到期后，被告经营的凯里市红樱桃家具店已另行向凯里市人民法院起诉原告赔偿因水灾造成的损失，为此需要对水灾造成的财产损失进行评估鉴定，故事实上不能搬离商铺，否则将导致评估鉴定无法进行，影响人民法院的审判程序，故该责任不应由答辩人承担。5、被告经营的凯里市红樱桃家具店在租赁商铺时己向原告交納了1万元的押金，该费用应在租金中抵扣。6、虽是被告与原告签订的租赁合同，但租赁经营的商铺办理有工商营业执照，字号为“凯里市红樱桃家具店”，经营者为曹花香，原告依法应以营业执照上登记的字号为本案的诉讼当事人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告杨再文系阳光家私城经营者。2009年8月5日，以阳光房产公司为出租方（甲方）、杨再文为承租方（乙方）就房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同书》，主要内容为：1、甲方将享有所有权位于凯里市宁波路南侧阳光帝苑第四层及阳光帝苑10号楼第五层门面房出租给乙方作商业、库房使用，具体面积范围见施工图；2、租期为8年（2010年1月1日至2017年12月31日止）；……。2010年12月22日，原告杨再文取得字号为“凯里市阳光骄子精品家私城”的《个体工商户营业执照》。2014年12月29日，原告阳光家私城、杨再文与被告曹花香签订《商铺租赁合同》，将阳光家私城的3B号商铺（面积为300平方米，作为红樱桃品牌专营店）租给被告曹花香。商铺租赁合同主要内容为：合同约定租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止；2015年租金为24300.00元/季度，2016年租金为25515.00元/季度，2017年租金为26790.00元/季度；租金按季度交纳，并应提前一个月交纳下季度租金；如拖欠租金则按实欠房租×1%×天数收取违约滞纳金；物业管理费每月合计150元，随电费按月交纳；电费1.3元/度（该价格随电力公司电价浮动），乙方每月缴纳。此外，两份合同均约定：为了维护商场、商户和消费者利益，乙方应缴纳一定金额的保证金（原有商户延续上期合同保证金，新进客户保证金为2万元整）。该保证金在合同期满，乙方无违反合同、消费者投诉不处理等记录则无息退还。合同履行过程中，阳光家私城、杨再文并未按合同约定租金数额向曹花香收取商铺的租金，而是2015年度按21870.00元/季度收取租金。由于市场等因素的影响，导致阳光家私城经营困难。2016年6月14日，阳光家私城召集业主通报了商场的相关情况。同年6月16日，阳光家私城向各商户送达《通知》，《通知》第2条“商场在会议上再次提出的给予减租10%的决定只针对留下来共度难关的商户。对于去意已决的商户这个决定是毫无意义的，故无缘享受。”第7条“无论去留，各商户都应依据合同及约定按时缴纳租金及各项费用，鉴于此次租金已处于拖欠状态，请各商户于2016年6月24日前交清所欠租金及各项费用。”。2016月7月20日凌晨5时许，因凯里地区连续降雨，涉案商铺出现漏水，造成包括曹花香等部分承租户的家具被雨水打湿和浸泡。2016年7月28日，阳光家私城向各商户送达《通知》，《通知》内容为“因为2016年7月20日与时家居区域、茉莉花香及公共通道部分区域严重漏水，2016年7月27日红樱桃区域严重漏水，两次漏水事件原因尚未查明，商场处于维修状态，为避免各商户的更大损失，商场特决定并通知各商户如下：2016年7月29日至7月31日各商户打包现所有商品，并搬至安全地带，待商场结束维修状态恢复经营秩序再行进场继续经营。撤离期间不计算租金”。后2016年8月15日原、被告口头协商，将被告租赁商铺转到1号（建筑面积560平方米），部分商品仍留存在3B商铺。阳光房产公司对漏水的门面房进行了简单的维修，具体的维修结束时间不清，二原告亦未通知各商户搬回原址经营。由于双方对损失未达成赔偿协议，直至2017年11月阳光房产公司对阳光家私城、杨再文提起诉讼后。2017年12月18日、19日，阳光家私城向曹花香送达《催款函》和《通知》，要求曹花香交纳拖欠的租金及租赁期满后不再续约的事宜。2018年1月16日，阳光家私城向曹花香送达《催告通知书》，要求曹花香清场搬离商铺并交纳拖欠的商场租金、管理费、物业费等。2018年2月7日，曹花香告知杨再文已腾空退出所租赁的1号商铺。2018年8月7日被告将留存在3B商铺部分商品搬出。2017年10月阳光房产公司以杨再文、阳光家私城为被告向本院提起诉讼，请求：1.解除与杨再文、阳光家私城签订的《房屋租赁合同》；2.由杨再文、阳光家私城支付拖欠的2016年6月至2017年9月30日的房屋租金1377972元及违约金336781.20元，并按月支付2017年10月1日至退出场地房屋之日止的使用费；3.杨再文、阳光家私城立即撤出占用的场地，返还占用的办公室，并办理商铺交接手续；4.由杨再文、阳光家私城承担案件受理费。经审理，本院于同年12月4日作出（2017）黔2601民初4013号民事判决，判决：一、杨再文与阳光家私城在判决生效之日起三十日内支付阳光房产公司房屋租金1377972元，2017年10月1日至该案房屋租赁合同期限届满之日止的租金按租赁合同约定支付；二、驳回阳光房产公司的其余诉讼请求。杨再文、阳光家私城不服判决，向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提起上诉。案件审理过程中，杨再文、阳光家私城撤回上诉，黔东南州中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）黔26民终382号民事裁定书，准予杨再文、阳光家私城撤回上诉。另查明，曹花香在阳光家私城租赁商铺经营，办理有工商营业执照，字号为“凯里市红樱桃家具店”，经营者为曹花香，经营范围为成品家具（零售）。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案二原告与被告曹花香签订的《商铺租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性、有效性，本院予以确认。关于腾退租赁的商铺的问题，庭审已查明，2018年8月7日，被告曹花香全部腾空该商铺并告知原告，故对原告的该项主张无需再作出判决。关于房屋租金的问题。2016年6月16日二原告向各商铺业主送达《通知》后，被告未提出终止履行协议的请求，亦未搬离阳光家私城，原、被告之间未终止《商铺租赁合同》的履行，被告仍占有、使用阳光家私城经营管理的商铺，依照约定，应当承担租赁期间的租金。因2016年7月20日的漏水事件致使被告不能正常进行经营，同时，二原告未能提交证据，证明商场结束维修状态恢复经营秩序的时间，综合全案，根据公平原则，酌情减免被告自2016年7月20日至2016年9月30日的租金。原、被告虽然在合同中约定3B号商铺2015年租金为24300.00元/季度，2016年租金为25515.00元/季度，2017年租金为26790.00元/季度；但在实际履行过程中，在发生漏水之前，原告已按合同约定应当交纳租金的10%收取，为此，自2016年6月1日至2016年7月26日前被告尚欠租金15876.00元。同时，阳光家私城在2016年6月16日的《通知》中明确表述“商场在会议上再次提出的给予减租10%的决定只针对留下来共度难关的商户”，相互印证了二原告未按《商铺租赁合同》收取租金的事实，且本案被告并未向二原告提交撤离的申请，故2016年7月20日至水灾后被告搬到1号商铺双方尚未约定租金应当按双方合同约定参照3B号商铺300平方米应当交纳租金计每日为283.50元，1号商铺560平方米为日529.20元，自2016年7月20日起至2016年12月30日，1号商铺实际租金应按529.20元/天80%计算1号商铺租金（扣除2016年7月27日至2016年9月30日的租金）为（529.20元/天×90天×80%=38102.40元。2017年以1号商铺560平方米合同单价计（555.52元/天×365天×10%=182488.32元。此外，曹花香之前已交纳了保证金10000.00元，应予扣减，故应支付租金数额为245465.50元。关于房屋占用费的问题。《商铺租赁合同》终止后，被告仍继续占有、使用商铺直至搬离，根据公平原则，被告应承担此期间的房屋占用费。本院认定二被告腾退商铺时间为2018年2月7日，则该期间的房屋占用费为2018年1月1日起至2018年2月7日因双方无合同约定以参照2017年租金标准计555.52元/天×38天×10%=18998.78元。原告主张被告将留存在3B商铺部分商品至搬出的租金及占用费等因双方未约定且商铺水灾后已对1号商铺计算了租金，故对原告该主张不以支持。关于工作人员的工资问题。二原告为了能更好地管理家私城，另聘请了工作人员，该工作人员的聘用二原告未与曹花香等商户进行协商，且曹花香承担了物业管理费，而物业管理费的交纳本身就是为了家私城的管理，因此，二原告诉请被告承担工作人员工资的主张不予支持。关于2018年1月1日起至被告搬离时止的电费、物业管理费的问题。因二原告未能提交证据，无法确认被告在此期间使用的具体用电度数，该主张不予支持。二原告诉请商场的电费、物业管理费由曹花香分担，理由不充分，证据不足，本院不予支持。关于房屋租金违约金的问题。从庭审查明的情况来看，2016年以前，被告均能按时履行义务交纳租金，漏水事件发生后，由于双方协商未果，才导致被告拖欠租金，漏水是造成拖欠房屋租金的主要原因，原告未能确保出租的租赁物质量和安全，依法应当承担主要责任，被告无主观上的故意，故二原告诉请被告承担拖欠租金违约金的主张不予支持。关于被告提出二原告起诉被告主体错误，二原告应以营业执照上登记的字号即“凯里市红樱桃家具店”为本案的诉讼当事人，请求驳回原告诉讼请求的辩解，经查，被告持有的《商铺租赁合同》是与原告共同签订，虽然3B号商铺办理有工商营业执照，登记的经营者为曹花香，但实际经营者亦为曹花香，故二原告以曹花香作为被告提起诉讼并无不当，该辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告曹花香在本判决生效之日起十日内支付原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的房屋租金245465.50元。二、被告曹花香在本判决生效之日起十日内支付原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的房屋占用费18998.78元。三、驳回原告凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3084.00元，免予收取。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  罗亨文二О一八年十二下月二十八日书记员  李芹芹