海南省高级人民法院   执行裁定书   （2020）琼执异23号   案外人：胡某，男，1976年11月22日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区丽景苑1幢2单元601室，公民身份号码：×××。   申请执行人：王朝东，男，汉族，1968年5月6日出生，住海南省海口市。   申请执行人：李小娴，女，汉族，1981年3月1日出生，住海南省海口市。   以上两申请执行人的共同委托诉讼代理人：陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。   以上两申请执行人的共同委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。   被执行人：周克顺，男，汉族，1968年2月23日出生，住湖北省武汉市武昌区。   被执行人：海南东泰嘉华房地产开发有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇高隆路307号8栋。   法定代表人：周克顺，该公司董事长。   本院在执行申请执行人王朝东、李小娴与被执行人周克顺、海南东泰嘉华房地产开发有限公司（以下简称海南东泰公司）项目转让合同纠纷一案中，案外人胡某于2020年1月8日对本院执行海南东泰公司名下位于海南省文昌市××镇位于海南省文昌市××镇房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。   案外人胡某称，2018年4月14日，胡某购买了海南省文昌市××镇房，面积57.18平方米，一次性全额付款合计1018084元（其中合同房款536977元，装修款481107元）。购买后一直不能办理网签和产权过户手续，房屋交付一延再延，直至2019年10月18日才办理了收房入住手续。近日，获悉7号楼已被法院查封，深感震惊。因为，在当初购房及此后一年多时间来，胡某对开发商的法律纠纷毫不知情，直至交房，开发商也从未披露过任何该楼被查封的信息。据了解，该楼已售出70多套，办理收房手续的业主已有近50户。为了维护自身合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中有关“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，请求解除对海南东泰公司名下位于海南省文昌市××镇位于海南省文昌市××镇房的查封。   本院查明，原审原告（反诉被告）王朝东、李小娴与原审被告（反诉原告）周克顺、海南东泰公司、原审第三人中色海南有色金属工业有限公司、原审反诉原告向伶项目转让合同纠纷一案，本院于2016年5月25日作出（2016）琼财保11号民事裁定，查封了海南东泰公司名下位于海南省文昌市××镇位于海南省文昌市××镇“海的理想”项目，预售许可证号为2014006、2013010号下，6栋、7栋相关房屋（其中包括7栋805房，以下简称涉案房屋）、相关别墅、商铺。上述裁定于2016年5月26日送达给文昌市住房和城乡建设规划局。2019年5月21日，本院作出（2019）琼执保14号执行裁定，续行查封上述房屋、别墅、商铺。2018年6月11日，本院作出（2016）琼民初26号民事判决，判决：（一）周克顺于判决生效之日起十五日内向王明东、李小娴支付项目转让款1.05亿元及违约金（以1.05亿元为本金，按每日万分之五为标准计付，自2012年12月30日起计至实际付清之日止）；（二）海南东泰公司对判决第一项所确认的给付义务承担连带清偿责任；（三）驳回周克顺、向伶、海南东泰公司的反诉请求。周克顺、海南东泰公司不服，提起上诉。最高人民法院于2019年3月28日作出（2019）最高法民终128号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，经王朝东、李小娴申请，本院立案强制执行，案号为（2019）琼执32号。   本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人胡某对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。   首先，案外人胡某并未享有涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……。”被执行人海南东泰公司开发建设“海的理想”项目，并取得商品房预售许可证，足以认定海南东泰公司系涉案房屋的权利人。本案中，案外人胡某以买受涉案房屋取得该房屋权利为由提出案外人异议。但因为该房屋并未因转让而登记至胡某名下，根据上述法律规定，胡某并未取得涉案房屋的所有权。   其次，案外人胡某不符合无过错不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权的保护条件。   在执行程序对无过错不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但在一定条件下赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件的规定，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”   房屋消费者物权期待权保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”   无论是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，还是第二十九条，买受人的权利得到保护，其提出的异议得到支持的法定条件之一都是，买受人在人民法院查封房屋之前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，司法机关裁定查封的房地产不得转让。本院于2016年5月25日作出裁定查封涉案房屋，并于2016年5月26日送达给文昌市住房和城乡建设规划局。案外人胡某自己主张其于2018年4月14日购买涉案房屋，其提供的《文昌市商品房买卖合同》复印件载明其与被执行人海南东泰公司就涉案房屋签订商品房买卖合同的时间也是2018年4月14日，时间均在本院查封涉案房屋之后。故胡某在涉案房屋上的权利并不符合上述法律规定的保护条件，不足以排除本院对涉案房屋的执行。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条法律规定，不得查封被执行人名下但出卖给第三人的房屋的条件包括：第三人在查封前已向被执行人购买房屋、在查封前已经支付全部价款并实际占有等。本案中，从案外人胡某自己的主张及提供的证据来看，其是在本院查封之后才购买涉案房屋、支付房款、占有房屋，故并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的不得查封的条件，案外人胡某根据该条规定主张本院不应执行涉案房屋的理由不成立。   综上，案外人胡某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：   驳回案外人胡某的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审 判 长 许 波   审 判 员 林 岱   审 判 员 吴坤秋     二〇二〇年一月十五日   法官助理 吴挺飞   书 记 员 梁思婷   附:适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：   （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；   （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。   驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。