上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12241号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王帮力，执行董事。委托诉讼代理人：左建华，上海孚安律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄珺，上海孚安律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海朗诗寓商业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：胡志凯，执行董事。委托诉讼代理人：王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司(以下简称“南舟公司”)因与被上诉人上海朗诗寓商业管理有限公司(以下简称“朗诗寓公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南舟公司上诉请求：撤销一审判决第五项；改判一审判决第一项为《物业租赁合同》、《普陀区骊山路租赁补充协议》、《物业租赁合同补充协议二》于2018年10月24日终止；改判一审判决第二项为朗诗寓公司向南舟公司另行支付场地使用费人民币(以下币种均为人民币)253,675元；改判一审判决第三项为朗诗寓公司向南舟公司支付违约金761,025元。事实与理由：第一，一审法院认定事实错误，未全面审查证据材料，且对据以认定事实的证据材料断章取义，以致错误认定涉案合同终止时间。涉案合同于2018年10月24日终止，并非于2018年12月28日解除，根本不存在南舟公司提前终止合同而违约的事实。朗诗寓公司的工作人员徐峰代表朗诗寓公司，于2018年10月24日作出终止合同的意思表示，明确告知南舟公司“找下家”。此后，南舟公司两次发送《律师函》对合同于2018年10月24日终止的既定事实予以了确认，而朗诗寓公司在南舟公司第二次发函催促支付违约赔偿金的情形下，才回函声称要解除合同。合同终止后，南舟公司于2018年12月26日再次发送《律师函》要求被上诉人协商处理终止合同的善后事宜，但朗诗寓公司竟歪曲事实，颠倒逻辑，将终止合同的结果反过来作为违约的事实，要求解除已终止的合同。第二，一审判决逻辑错误，在没有任何证据证明南舟公司违约的情形下，推定南舟公司违约，明显错误。事实上，涉案合同是因朗诗寓公司违约而终止。朗诗寓公司终止施工的原因是其未办理施工许可证，是其自身原因导致的。《物业租赁合同补充协议三》未得到任何证实、也并未生效，不能作为认定案件事实的关键证据；且即使该协议是真实的，也仅是协商过程中的文件，对双方不产生约束力；其中所谓的“外部原因”是朗诗寓公司的原因，而非南舟公司的原因，南舟公司自始至终是可以完全履行合同的。涉案合同是因朗诗寓公司的原因而提前终止，且终止前上海市普陀区骊山路XXX号、26号、34弄12号物业及附属设施和附属场地(以下简称“系争房屋”)一直由朗诗寓公司实际占有，故其应当承担相应的房屋租金或使用费，并承担违约责任。此外，涉案合同中约定的450万元的性质是转让费，而非预付租金，根据合同约定是不予退还的。被上诉人朗诗寓公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，南舟公司主张涉案合同终止的日期是2018年10月24日，其依据是朗诗寓公司的工作人员徐峰告知南舟公司“找下家”。但南舟公司仅凭这一表述即认为涉案合同已经终止，不符合事实也缺乏法律依据。虽然徐峰是负责与南舟公司沟通、接洽的工作人员，但最终决策仍应以朗诗寓公司的决策为准，尤其是合同解除这样重要的事情，双方必须要有相应的书面文件。而且从徐峰与南舟公司法定代表人王帮力的整个交流过程来看，徐峰虽然表示同意南舟公司通过找第三方的方式来解决双方的问题，但也仍然强调了此前双方应当签署解除协议，故不能以徐峰所说的“找下家”即认为朗诗寓公司表达了解除合同的意思。实际上，在徐峰与王帮力进行上述有录音的沟通之前，南舟公司已经违约了，并导致朗诗寓公司无法占有使用租赁房屋。第二，朗诗寓公司被迫退场是由于南舟公司与房屋产权人之间有纠纷，南舟公司盖章的《物业租赁合同补充协议三》，以及王帮力在商谈过程中表示愿意赔偿朗诗寓公司的事实都能够证明是南舟公司的原因导致朗诗寓公司无法占有使用系争房屋。第三，南舟公司称系争房屋一直由朗诗寓公司实际占有，与事实不符。从南舟公司已将系争房屋另行出租并交由第三方使用的情形来看，朗诗寓公司退场后并未实际占有系争房屋。第四，关于合同约定的450万元预付租金的问题，南舟公司主张该450万元是转让费没有任何事实依据，应当以合同表述为准。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朗诗寓公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2017年8月29日签署之《物业租赁合同》及《普陀区骊山路租赁补充协议》、《物业租赁合同补充协议二》于2018年12月28日解除；2、判令南舟公司返还朗诗寓公司已支付的租金7,730,250元、履约定金269,187.5元，共计7,999,437.5元；3、判令南舟公司赔偿朗诗寓公司761,025元；4、本案全部诉讼费由南舟公司承担。一审审理中，朗诗寓公司增加一项诉讼请求：判令南舟公司赔偿朗诗寓公司损失575,636.35元。南舟公司向一审法院提起反诉请求：1、确认双方签订的《物业租赁合同》已于2018年10月24日终止；2、判令朗诗寓公司立即向南舟公司支付违约金等款项共计1,014,700元；3、判令朗诗寓公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、案外人上海速发实业有限公司与南舟公司签订有《房屋租赁合同》，约定南舟公司承租上海速发实业有限公司所有的上海市普陀区骊山路XXX号、26号、34弄12号华经大厦1-3层房屋(不包括地下室)，并约定未经书面同意不得转租。双方签订于2018年8月10日的《房屋租赁合同》中，约定租赁期限自2018年8月10日起至2021年8月9日止。二、2017年8月29日，南舟公司作为甲方(出租人)，与作为乙方(承租人)的朗诗寓公司签订《物业租赁合同》。该合同约定：南舟公司享有系争房屋合法的租赁权及转租权，出租人同意将系争房屋(计租面积2950平方米)转租给承租人合法经营使用；租赁用途为宾馆、商业、办公及配套；租赁期限自物业交付之日起截止至2030年12月31日止；交付日为2017年9月1日前，如遇交付日延期且最长不超过20天，则相关期限予以顺延，若交付延期超过20天，承租人有权解除合同，若承租人选择继续履约，则出租人自第21天起须按照承租人已支付履约定金金额日万分之五的标准向承租人支付违约金；自交付日起5个月为装修期，即自2017年9月1日起至2018年1月31日止，如遇交付日延期，则装修期及其他期限均予以顺延，鉴于首年含有装修期，出租人给予承租人首年租金优惠；承租人应在合同签订后3个工作日内支付履约定金269,187.5元，双方同意如承租人未按规定支付合同项下应付费用(包括但不限于租金、物业管理费、水电费等)，出租人有权直接从履约定金中扣划相关费用及违约金，在合同期满并且承租人明确表示不再续约时或合同终止之日起10个自然日内，在承租人结清正常经营发生的水、电、物业管理等费用后，由出租人无息全部返还给承租人；首年、第二年租金为3,578,637.10元；首期租金共计7,730,250元，其中4,500,000元为承租人一次性预付全部租赁期内(155个月)每月租金中的29,032.25元租金，首年12个月租金共计3,230,250元；承租人应在合同签订后且于2017年8月31日收到出租人提供的产权人转租确认函后，于2017年9月5日向出租人支付首期租金，若转租函提供时间延误，则付款时间相应顺延；其他各期支付方式为预付，每3个月为一个支付期，承租人应在上一个支付期期满10个自然日内支付；出租人应保证承租人在租赁期限内对租赁物业独家排他和不受侵害的使用权；承租人应当在合同终止或解除后二十日内拆除及取回承租人增设的设施或设备后将房屋交还给出租人；承租人有权对租赁物业房屋内部装饰及设备设施进行合理合法的装修与改造；承租人中途擅自退租的，出租人有权单方面解除合同，没收履约定金，并追究承租人的违约责任；出租人提前收回租赁物业或出租人非法干涉承租人正常经常，经承租人催告后三十日仍不改正的，承租人有权单方解除合同，并追究出租人的违约责任；如因承租人违约，导致出租人解除合同的，出租人有权没收承租人支付的履约定金，同时承租人赔偿出租人合计三个月的房租(包括履约定金部分)；因出租人违约，导致承租人解除合同的，出租人应在接到承租人解除通知后3日内退还承租人履约定金，赔偿承租人三个月房租，并应向承租人退还承租人已支付的所有费用，同时出租人应当赔偿承租人的全部损失，包括但不限于承租人在承租物业及其附属设施上投入装修款、安装的所有设备设施款、招商费用等费用。同日，双方又签订《普陀区骊山路租赁补充协议》。后，双方又签订《物业租赁合同补充协议二》，该协议约定：双方同意将原合同计租面积由2950平方米变更为2780平方米，原合同约定的租赁区域不变，鉴于乙方已支付首期租金，就首年多支付的租金186,150元，乙方有权从下期应付租金中扣除，后期租金支付按附件一租金支付表执行[租金支付表载明第1期租金为3,044,100元，租金起付日为2017年10月1日，租金止付日为2019年2月28日，同时另支付4,500,000元，为一次性预付全部租赁期内(154个月)每月租金中的29,220.78元租金]。三、2017年8月24日，案外人上海速发实业有限公司出具《转租确认函》，载明：同意南舟公司将上海市普陀区骊山路XXX号、26号、34弄12号的部分物业(包括地下室部分225平方米)转租给朗诗寓公司。四、2017年9月1日，朗诗寓公司向南舟公司转账给付钱款两笔，金额分别为7,730,250元、269,187.5元，摘要中分别注明：“上海华经大厦项目租金”、“上海华经大厦项目履约保证金”。南舟公司与朗诗寓公司于2017年9月20日签署《房屋交接书》，并在落款处补充确认正式交房时间为2017年10月1日。五、2018年9月12日，朗诗寓公司向南舟公司出具《公函》，载明：系争房屋自2017年10月1日起交付朗诗寓公司，朗诗寓公司自行安排改造施工，但因南舟公司原因导致于2017年11月底中止施工并封闭施工现场，故要求南舟公司赔偿全部损失。南舟公司于2018年9月15日收到该函。六、2018年10月15日，南舟公司法定代表人王帮力与朗诗寓公司工作人员徐峰在某咖啡馆谈话，徐峰进行录音。谈话中，王帮力称：“如果说你的方案定下来了，那么我和下家谈了，谈好以后的话，如果那个一百万、一百万，我叫他们那边拿给你，可以吗”，徐峰称：“您谈吧，下家您谈吧……所以说您下家，下一家该谈您就谈着吧，赶快谈起来吧，时间拖得时间长，您这边损失越大”，徐峰又称：“但是，但是，王总您要知道一个问题，您的下家要和您签合同，我必须先给您把这个解约合同签掉，否则的话，您的下家也不敢跟您签合同”。七、2018年10月24日，南舟公司法定代表人王帮力与朗诗寓公司工作人员徐峰取得电话联系，王帮力进行电话录音。通话中，徐峰问：“你那个下家现在谈得怎么样了？”，王帮力称：“下家现在没有谈呀，你得电话答应我跟下家谈了哇”，徐峰称“我不是跟你说了吗，你跟下家这边赶快谈起来”。八、2018年11月26日，南舟公司委托律师向朗诗寓公司出具《律师函》，载明：双方交房后，朗诗寓公司在未办理施工许可证的情况下违规施工，并在拆除原有装修过程中导致主体结构受损；朗诗寓公司于2018年10月24日，以口头方式向南舟公司作出终止《物业租赁合同》的单方意思表示，为减少损失，南舟公司于10月底将系争房屋租赁第三人，故要求朗诗寓公司承担违约赔偿责任。朗诗寓公司收到该律师函后，于2018年12月25日向南舟公司回函，载明：因南舟公司存在严重违约行为及不诚信言论，故通知《物业租赁合同》及补充协议解除，南舟公司应退还钱款并承担赔偿责任。南舟公司于2018年12月28日收到该回函。九、签订日期为2017年10月18日的《上海朗诗寓骊山路华经大厦改造项目设计咨询合同》，甲方为朗诗寓公司，乙方为上海广申建筑设计股份有限公司，载明：工程名称为上海朗诗寓骊山路华经大厦改造项目，咨询设计费为225,000元。签订日期为2019年7月20日的《上海朗诗寓骊山路华经大厦改造项目设计咨询合同解除协议》，载明上述设计咨询合同与协议签订之日起解除，双方一致同意甲方已支付的款项67,500元不予退还，除此以外，甲方无需支付任何款项。打印时间为2017年11月24日的招商银行付款回单，载明朗诗寓公司向上海广申建筑设计股份有限公司转账支付67,500元。编号为XXXXXXXX的上海增值税专用发票，载明购买方为朗诗寓公司，应税项目为设计费，金额为67,500元。十、签订日期为2017年9月15日的《装饰工程施工合同》，甲方为朗诗寓公司，乙方为江苏南通三建建筑装饰有限公司，载明工程名称为朗诗寓上海华经项目，工程地点为上海市普陀区骊山路XXX号、26号、34弄12号，开工日期为2017年9月20日，合同价款为2,534,784.11元。《装饰工程施工合同解除协议》一份，载明甲方为朗诗寓公司，乙方为江苏南通三建建筑装饰有限公司，载明双方一致同意施工合同在协议生效后解除，甲乙双方确认乙方已按合同约定完成拆除工作，结算金额为508,136.35元。打印日期分别为2018年1月22日、2019年2月12日、2019年2月25日的招商银行付款回单三份，载明朗诗寓公司向江苏南通三建建筑装饰有限公司转账付款三笔，金额合计508,136.35元。编号分别为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的江苏增值税专用发票三份，载明购买方均为朗诗寓公司，应税项目为装修服务工程款，金额合计为508,136.35元。十一、名称为《物业租赁合同补充协议三》的协议，载明：因外部原因导致乙方于2017年11月底中止了对系争房屋的施工并封闭施工现场，双方同意将原合同约定的租赁期限变更为自2018年8月23日起至2030年12月31日止；已支付的首期租金自动转为新租赁期限的首期租金，原合同约定每年支付的租金相应调整，详见附件一租金支付表[租金支付表载明：免租期为自2018年8月23日起至2019年1月22日止；第1期租金为3,044,100元，租金起付日为2019年1月23日，租金止付日为2020年1月22日，同时另支付4,686,150元，为一次性预付全部租赁期内(143个月)每月租金中的31,468.53元租金]。该协议落款甲方处盖有南舟公司公章，未注明日期。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。朗诗寓公司与南舟公司自愿签订《物业租赁合同》及《普陀区骊山路租赁补充协议》、《物业租赁合同补充协议二》，合同内容于法不悖，均系当事人真实意思表示，上述合同均合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现双方当事人均认为上述合同已解除(终止)，但对系因何方违约导致解除以及解除的方式存在争议。结合已查明的事实，一审法院从双方各自的角度对本反诉一并予以评述。南舟公司认为，朗诗寓公司项目授权代表徐峰于2018年10月24日通过电话、以口头方式告知南舟公司的法定代表人王帮力“找下家”，应视为朗诗寓公司已作出终止合同的意思表示，故上述合同已于2018年10月24日终止。对此，一审法院认为，首先从作出意思表示的主体身份来看，虽然朗诗寓公司认可徐峰系该公司工作人员，但并无证据表明徐峰已获得协商处理朗诗寓公司与南舟公司之间租赁合同纠纷事宜的授权，亦无证据证明徐峰可构成表见代理，故徐峰个人意思表示的效力并不及于朗诗寓公司。其次，在朗诗寓公司与南舟公司就合同履行、权利主张等相关事宜的协商过程中，双方均通过书面协议或书面函件的方式进行沟通，通过公司员工以口头方式作出意思表示与朗诗寓公司惯常的行为方式不同，且双方纠纷涉及金额较大，通过当面协商、口头约定而未以书面方式确认双方的意思表示，亦与常理不符。再次，即使徐峰有权代表朗诗寓公司作出意思表示，在谈话录音、电话录音中，虽然徐峰有“找下家”的表示，但结合双方对话的内容无法确认该表示即为终止合同，徐峰在谈话录音中亦曾表示与下一手承租人签订合同应以双方签订解约合同为前提。因此，对南舟公司的意见，难以采纳。朗诗寓公司认为，因南舟公司与案外人存在纠纷，导致房屋交接后无法顺利进行装修施工，且在租赁期间，南舟公司擅自将系争房屋另行出租，故系南舟公司违约，上述合同应于南舟公司收到解除合同通知之日(即2018年12月28日)解除。在朗诗寓公司已预付租金，且尚未与南舟公司就合同解除达成一致意见的情况下，南舟公司于2018年10月底将系争房屋另租他人，显然已违反合同的约定，未尽到出租人应尽的义务。同时在《物业租赁合同补充协议三》中，载明朗诗寓公司系“因外部原因导致乙方于2017年11月底中止了对系争房屋的施工并封闭施工现场”，同时“租赁期限变更为自2018年8月23日起至2030年12月31日止”，另外在所附租金支付表中载明“免租期为自2018年8月23日起至2019年1月22日止”。南舟公司对该协议内容不予认可，但并未否认所盖公章的真实性，对此，一审法院认为，南舟公司在该协议上盖章，应视为确认协议内容；虽然朗诗寓公司并未盖章确认继续履行租赁合同，但足以认定南舟公司认可朗诗寓公司中止施工系受到外部干扰，同时其变更租赁期限、延长免租期的意思表示，可印证朗诗寓公司的意见。此外，朗诗寓公司工作人员徐峰与南舟公司法定代表人王帮力之间的谈话录音中，王帮力亦作出钱款退还的表示，亦可佐证上述意见。因此，一审法院认定南舟公司未能保障系争房屋可满足约定的使用用途，导致朗诗寓公司未能正常使用，南舟公司存在违约行为，郎诗寓公司有权解除合同。故一审法院采纳朗诗寓公司的意见，认定上述合同于2018年12月28日解除。在上述合同履行期间，对朗诗寓公司是否应承担相应租金的问题，双方亦存在争议。朗诗寓公司认为，因南舟公司与案外人的纠纷，导致在接收房屋后无法进行装修工程，系争房屋无法按照约定用途使用，故所给付的包括租金在内的款项均应予以退还。根据以上评述意见，南舟公司的确存在违约行为，但朗诗寓公司在于2017年11月底因故中止施工后，直至2018年10月方与南舟公司协商解除合同的事宜，致使系争房屋长时间空置，故朗诗寓公司未能及时采取合理措施避免房屋空置损失的扩大。同时，不容忽视的是，南舟公司盖章确认《物业租赁合同补充协议三》的行为，表明双方在商讨合同解除事宜之前，曾就合同能否继续履行进行协商，不排除系朗诗寓公司未能及时采取止损措施的原因。因此，朗诗寓公司应对扩大的损失部分承担部分责任。综上所述，一审法院综合以上因素，酌情确定朗诗寓公司应承担六个月的租金，即1,522,050元，故南舟公司应向朗诗寓公司退还扣除该项租金以后其余款项，包括租金6,208,200元及履约定金269,187.5元。因南舟公司违约而致使合同解除，故依照以上评述意见，南舟公司应承担违约责任。依照双方所签订的《物业租赁合同》的约定，南舟公司应承担相当于三个月租金的违约金，即761,025元，故一审法院对朗诗寓公司主张的违约金部分予以支持。针对朗诗寓公司主张的损失赔偿，其所主张的金额均在合理范围内，且有相应支付凭证等可证明损失确已发生，但损失的金额在上述违约金的范围以内，故鉴于未能证明存在超出违约金范围的实际损失，一审法院对朗诗寓公司的损失赔偿主张难以支持。依据以上评述意见，南舟公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，理由不再赘述，故对其反诉请求均不予支持。据此，一审法院作出判决：一、朗诗寓公司与南舟公司于2017年8月29日签署的《物业租赁合同》及《普陀区骊山路租赁补充协议》、《物业租赁合同补充协议二》于2018年12月28日解除；二、南舟公司应于判决生效之日起十日内退还朗诗寓公司租金6,208,200元及履约定金269,187.5元；三、南舟公司应于判决生效之日起十日内给付朗诗寓公司违约金761,025元；四、对朗诗寓公司的其余诉讼请求，不予支持；五、对南舟公司的反诉诉讼请求，均不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：第一，南舟公司主张双方房屋租赁合同不能继续履行的原因在于朗诗寓公司提前终止合同，构成违约，其依据是朗诗寓公司员工徐峰于2018年10月24日明确告知南舟公司可以“找下家”。但徐峰作出的“找下家”表示不能视为是朗诗寓公司作出了终止合同的意思表示，理由一审法院已经详细阐明，本院不再赘述。故南舟公司认为双方合同已于2018年10月24日终止的意见，不能成立。第二，南舟公司称其自始至终是可以完全履行合同的，根本不存在违约行为，且在朗诗寓公司提供的2018年10月15日的录音中王帮力也反复强调南舟公司可以履行合同。对此，本院认为，王帮力虽曾在与徐峰商谈的过程中提到南舟公司可以履行合同，但即便南舟公司于商谈当时可以履行合同亦不能当然证明南舟公司自始即已完全履行合同。而王帮力在与徐峰商谈过程中未曾提及朗诗寓公司存在违约行为且表示可以退还钱款并赔偿相应损失的事实，以及南舟公司盖章确认的《物业租赁合同补充协议三》的内容，均能够印证朗诗寓公司所称其于2017年11月因南舟公司原因而无法继续占有使用系争房屋的说法。因此，一审法院认定南舟公司未能保障系争房屋可满足约定的使用用途，导致朗诗寓公司未能正常使用，构成违约，朗诗寓公司享有合同解除权，并据此判定双方租赁合同于2018年12月28日解除，并无不当。第三，因南舟公司违约导致朗诗寓公司未能正常使用系争房屋，南舟公司应当退还已收取的相应费用，并依约承担违约责任。一审法院考虑到朗诗寓公司在南舟公司违约后未及时采取合理措施避免房屋空置损失扩大等因素，酌情确定朗诗寓公司承担六个月的租金，其余已付费用由南舟公司退还，较为合理，可予维持。南舟公司称合同中约定的预付租金450万元实际上是转让费，不应予以退还的意见，缺乏依据，本院难以采纳。综上所述，南舟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74,287.5元，由上海南舟骊山普陀山海鲜有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年一月十五日书记员 李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……