福建省厦门市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽02民终5348号 上诉人（原审被告）：蔡郁榛，女，1965年6月30日出生，汉族，住厦门市思明区。 诉讼代理人：林凌伊（系蔡郁榛之子），男，1992年6月25日出生，汉族，住厦门市。 被上诉人(原审原告)：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B1、17D1室。 法定代表人：张光强，总经理。 诉讼代理人：吴婷婷、陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人蔡郁榛因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称“保开公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初10790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡郁榛上诉请求：撤销（2019）闽0203民初10790号判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审法院适用法律错误。一、直管公房租赁是特殊的租赁，是政府赋予符合一定条件公民的一种长期稳定的居住权，不能适用《合同法》第232条之规定。二、被上诉人只能行使房屋管理权，在上诉人没有违反租赁合同条款的情况下，无权代表政府收回讼争房屋。三、上诉人缴交了2019年1-12月的全部租金，可以视为提出租赁要约，被上诉人收取了租金并开具发票，应视为接受要约。被上诉人无权在收取了租金的情况下，要求解除租赁合同退租金。四、上诉人不是无偿取得讼争房屋的租赁权，是以厦门市故宫路22号104室进行置换。厦门市故宫路22号104室是上诉人丈夫单位在90年代尚未实施住房货币化时期，根据其工作年限和职务分配的住房福利，是上诉人家庭的合法权益。 保开公司辩称，一、本案的法律关系是民事租赁合同关系，蔡郁榛称讼争房屋是直属公房的性质，不受租赁合同的约束，如果依此逻辑，那么所有租赁公房将无法可依。二、蔡郁榛另外有房改房。保开公司也考虑到直管公房的特殊性，是早期的福利分房，保开公司才会延续租赁关系。在讼争房屋是危房的情况下，以另外一套房屋置换给蔡郁榛，而不是将讼争房屋直接收回。三、本案是不定期的租赁关系，即使蔡郁榛缴纳租金，保开公司也有权解除租赁关系，因为双方没有签订书面的租赁合同。2020年度开始，保开公司也有权不再将讼争房屋出租。 保开公司向一审法院起诉请求，一、解除保开公司与蔡郁榛就厦门市思明区房屋形成的不定期租赁关系；二、蔡郁榛立即腾空并向保开公司返还厦门市思明区房屋。 一审法院认定事实：2006年11月8日，蔡郁榛（乙方）与思明房管所（甲方）就位于厦门市思明区房屋签订一份《住宅租赁合同》，约定：租赁期限自2006年1月1日至2006年12月31日止，每月租金20.6元；合同第五条约定，甲方对所出租的房屋要定期检修保养，保持房屋主体结构牢固，设备完好，以保障乙方正常使用；合同第十五条约定，租赁期内一旦发生不可抗力的因素，致使租赁行为无法执行，其租赁合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任。 2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发布《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办【2015】171号文），将思明辖区内各类直管公房（含侨房、代管信托房、空置房等）的经营管理权移交保开公司具体经营管理。 2015年9月1日，保开公司正式承接管理思明辖区内的市直管公房。之后，蔡郁榛开始向保开公司交付租金，双方依照前述合同实际履行；2019年1月25日，蔡郁榛向保开公司缴纳自2019年1月至12月的讼争房屋租金。 又查，1994年12月9日，原厦门市房地产管理局将蔡郁榛的配偶林育清原承租的厦门市思明区故宫路22号104室房屋调配到本案讼争房屋；2013年6月13日，厦门市房屋安全鉴定所就讼争房屋作出一份厦房鉴字（2013）第261号《厦门市房屋安全鉴定报告》，载明：讼争房屋的部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情。 审理中，保开公司陈述，其曾于2016年7月6日向蔡郁榛发出《限期搬迁通知书》，要求蔡郁榛腾房，但蔡郁榛至今仍不予履行；另，保开公司可以提供一套位于厦门市思明区房屋给蔡郁榛承租使用（面积52.73平方米、二房一厅，也属于公房，目前该套房屋空置）；蔡郁榛于2019年1月25日到现场缴交一整年租金，保开公司在双方租赁关系解除后可将剩余租金予以退还。 蔡郁榛则认为，讼争房屋属于福利房性质，蔡郁榛不同意解除合同，也不同意接受保开公司提供的安置房；蔡郁榛于2016年左右因保开公司称要修缮房屋即搬出讼争房屋至今。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，根据在案事实，应当认定保开公司与蔡郁榛就讼争房屋形成不定期的租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。鉴于厦门市房屋安全鉴定所作出的《厦门市房屋安全鉴定报告》，已经评定讼争房屋的部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情；且保开公司亦同意另行提供房屋给蔡郁榛承租使用，因此，现保开公司要求解除与蔡郁榛之间的不定期租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，蔡郁榛应当将讼争房屋腾空并返还给保开公司，保开公司在双方租赁关系解除后应将剩余租金退还给蔡郁榛。至于双方当事人就调换房屋的租赁事宜，可另行进行协商处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除厦门市旧城保护开发有限公司与蔡郁榛之间关于厦门市思明区房屋的不定期租赁合同关系；二、蔡郁榛于本判决生效之日起三十日内将厦门市思明区房屋腾空并返还给厦门市旧城保护开发有限公司。 本院二审期间，蔡郁榛提出其并未在厦房鉴字（2013）第261号《厦门市房屋安全鉴定报告》中看到载明：“讼争房屋的部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情”这一表述。双方当事人对一审查明的其它事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，蔡郁榛的配偶林育清因单位内部的福利分房承租了故宫路22号104室。1994年12月9日，原厦门市房地产管理局将林育清原承租的厦门市思明区故宫路22号104室房屋调配到本案讼争房屋，故本案纠纷系因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，本案的纠纷，不属于民事诉讼的受案范围，保开公司的起诉应予驳回，其据此为由提出的其他诉讼请求亦不能成立。原审法院认定事实部分有误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》二百零八条第三款的规定，裁定如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初10790号民事判决； 二、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的起诉。 厦门市旧城保护开发有限公司预交的一审案件受理费50元、蔡郁榛预交的二审案件受理费50元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年一月十日 书记员 周捷蕾 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第二百零八条…… 立案后发现起诉不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。