淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初6424号原告（反诉被告）：王秋霞，女，1990年8月16日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王冬青，江苏昊震翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜明月，江苏昊震翰律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安时尚淮海商业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海地下广场。法定代表人：孔琦，职务执行董事。委托诉讼代理人：沈辉，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴维如，江苏律轩律师事务所律师。原告（反诉被告）王秋霞与被告（反诉原告）淮安时尚淮海商业管理有限公司（以下简称时尚淮海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王秋霞的委托诉讼代理人姜明月，被告时尚淮海公司的委托诉讼代理人沈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还使用费27027元、履约保证金20000元、电表押金1000元、物业费4191元，合计52218元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告通过多种途径公开发布广告：“时尚淮海开启全球招商”，涉及意向入驻品牌有：“红豆男装”、“纪念日百货”、“361”、“来伊份”等，被告还注明：“未全部展示”。但截至原告起诉日止，上述品牌无任何一家入驻。被告在广告中吹嘘近30年的经验与品牌保障，但被告的营业执照登记时间为2016年10月9日。被告在广告中称已入住品牌有：“桥头排骨”、“悸动”、“奥康”、“班尼路”等，也不见踪影。被告除大量发布虚假广告进行虚假宣传对原告造成欺骗外，还承诺网红区域搬到了负一楼，室外电梯直达商场、24小时强制地下过街通道、日人流量10万以上等，原告信以为真。被告要求原告缴纳使用费、履约保证金（押金）、电表押金、物业管理费等，仅出具收据，没有依法开具发票。在原告看到被告单方制作的协议书中只规定被告享有的权利却不承担义务，原告只承担义务却不享有权利时，原告不愿意签订该协议，但被告说原告已缴纳的上述费用不予退还，原告被迫在被告提供的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》上签名，但原告对被告是否有权利出租该商铺提出质疑，被告一直没有回复。因被告管理不善，大量商户退场，承诺入场的商户实际并未入场，商业气氛不足以达成合同签订的目的。原告认为，双方签订的合同自始无效，即使有效，也存在欺诈，被告还构成重大违约，故提起诉讼。被告时尚淮海公司辩称，1、原告的诉讼请求不明确，其要求返还押金、使用费、物业费、履约保证金的法律依据模糊，原告既认为合同无效，又要求我公司承担违约责任，原告应当明确其要求返还上述款项的法律依据。2、原告违约在先，原告未按合同约定缴纳相应费用，我公司已于2019年7月24日根据双方合同第六条第三款的约定，行使单方解除权，原告应承担违约责任。3、原告已实际使用了涉案商铺，其要求返还已缴纳使用费，不符合法律规定和合同约定；原告起诉时合同尚未解除，电表押金只有在交还商铺后才可以退还，但原告至今未与我公司办理商铺交接手续，退还押金的诉讼请求不能成立；履约保证金是基于完全履行合同的情形下才可以退还，原告违约在先，根据合同第六条的约定，履约保证金不予退还。4、我公司不存在原告所说的虚假宣传的情况，我公司对商场投入了大量的人员和资金进行管理，无论是我方管理的商业体，还是新亚、万达等，都存在经营不善的商户，这就是商业风险，原告因经营发生的问题应由其自行承担。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。反诉原告时尚淮海公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付使用费8167.5元，物业费907.5元（暂计算至2019年8月5日，最终以实际交还商铺之日为准）；2、反诉被告支付违约金9033元；3、反诉被告赔偿反诉原告损失18066元；4、反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年7月2日，反诉原告与反诉被告签订《淮安时尚淮海人防工程使用协议》，租赁标的为时尚淮海购物广场负二层2F街第100商铺，租期3年，自2018年10月1日至2021年9月30日，年使用费54203元。协议签订后，反诉原告依约将商铺交付反诉被告使用。自2019年4月1日起，反诉被告拖欠使用费、物业费，截至起诉之日共拖欠9075元。2019年7月24日，反诉原告向反诉被告发出解除合同通知书，依约行使单方解除权。根据协议约定，因反诉被告违约，反诉原告行使单方解除权，反诉被告须支付当年2个月的使用费作为违约金，且收取的履约保证金及其他剩余款项不予退还。反诉原告行使单方解除权后，反诉被告一直未腾空并向反诉原告交还商铺，也未办理交铺手续，导致反诉原告的损失不断扩大，致反诉原告可得利益无法实现，根据相关法律规定，反诉被告应赔偿反诉原告6个月的使用费损失。综上，请求法庭支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告王秋霞辩称，根据反诉原告的营业执照成立时间，印证该公司宣传其具有30年管理经验系虚假宣传，诱导反诉被告等业主与其签订不合法、不合理的使用协议（租赁合同），造成目前淮海地下商场的经营状况混乱，大量商户主动退场或被反诉原告强制退场，反诉原告以新亚、万达等商业实体参照，缺乏事实依据，该公司的经营管理水平、经验等均不可与万达、新亚等参照。涉案场所的基础起租时间为2019年4月1日起，而反诉原告签订的协议租赁时间从2018年10月1日起，反诉原告在2019年4月1日前无出租权，收取的相关费用均违法。反诉原告无故出具通知书、解除合同通知书强制将反诉被告的店铺多次搬迁，致反诉被告无法正常经营的责任在反诉原告。反诉被告交纳的使用费收据显示，使用时间至2019年7月11日，另按照反诉原告承诺的免租期，即一年的租金只需要缴纳半年，按双方的理解就是交半年另外半年租金免交。反诉原告单方要求解除合同，虽属违法解除，但我方的意见是：反诉原告单方制作的使用协议为格式合同，该使用协议中加重业主义务的条款为无效条款，反诉原告主张解除合同，我方认为该合同也无法继续履行，同意解除。反诉原告主张的相应费用没有事实依据，我方不欠使用费、物业费，不存在违约，更没有给反诉原告造成损失，因为该公司目前商铺大量闲置。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：时尚淮海公司承担淮海广场地下人防工程的商业经营管理，其面向社会进行招商。2018年4月28日，王秋霞向时尚淮海公司交纳了时尚淮海购物广场负二层2F100商铺的铺位定金20000元。2018年6月14日，时尚淮海公司向王秋霞发出进场通知单，内容如下：“……请于2018年7月1日前凭定金票及定金协议至我司签定合同，补齐剩余款项。履约保证金20000元（定金转为履约保证金），电表押金1000元，使用费54203元，物业管理费8052元。……”2018年7月2日，时尚淮海公司（甲方）与王秋霞（乙方，使用方）签订《淮安时尚淮海人防工程使用协议》，约定：甲方将时尚淮海购物广场负二层2F街第100商铺，面积约16.5平方米提供给乙方经营；乙方使用期限3年，即2018年10月1日至2021年9月30日止，铺位使用费为54203元/年；使用费12个月一付，即首次付款金额为54203元，乙方需提前30日向甲方预付后12个月的使用费；物业管理费用、空调费以实际使用天数计算，根据乙方合同面积按每天每平方米1元收取，乙方需提前30日向甲方预付下期的物业管理费；乙方在本合同签订时，需向甲方支付20000元作为本合同的履约保证金，该保证金不作为商户管理费不足的抵扣款项，仅作为乙方履行合同的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除，该履约保证金由甲方保管直至合同期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部管理费、公共事业费用并向甲方提供该商铺证照已注销证明文件的前提下，如无售后投诉，保证金由甲方在一个月后三个月内退还给乙方；乙方须按本协议规定时间缴纳使用费、电费、水费及其他有偿服务费，逾期不交者，拖欠一日承担欠款1%的滞纳金，拖欠三日，甲方有权予以停业整顿，拖欠一周，视为乙方根本违约，从第八日起，甲方有权终止协议，履约保证金及其它剩余款项等不予退还，一切损失乙方自负；乙方无合理理由拒绝支付使用费累计超过七天的，甲方行使本协议的单方解除权，与乙方解除合同，收回该商铺且履约保证金及其他剩余款项等不予返还，并有权要求乙方支付当年2个月的使用费作为违约金，若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应承担赔偿责任。协议签订后，时尚淮海公司将约定的商铺交付王秋霞装修、经营使用。2018年7月2日，王秋霞向时尚淮海公司支付使用费、物业管理费等费用，时尚淮海公司向王秋霞出具4份收据：履约保证金20000元，电表押金1000元，物业管理费3003元（2018年10月1日至2019年3月30日），使用费27027元（2018年10月1日至2019年3月30日），其中使用费的收据中注明：各项评比合格奖励2个月，时尚淮海公司陈述系指商铺免费使用两个月。另，时尚淮海公司陈述，合同约定使用费按年支付，实际是半年一付，公司是同意的。2019年1月18日，因王秋霞在评比检查中，达到商场考核要求，时尚淮海公司向王秋霞出具奖励单，予以免租奖励30天。2019年2月28日，时尚淮海公司向王秋霞出具2份收据：物业管理费1188元（2019年4月1日至2019年6月11日），使用费0元（2019年4月1日至2019年6月11日）。时尚淮海公司陈述，因王秋霞调整前的商铺面积较大，而调整后的商铺面积较小，经结算使用的期限截止到2019年6月11日，故使用费收据为0元。2019年3月14日，时尚淮海公司（甲方）因街区调整需要，与王秋霞（乙方）签订《调整协议》，约定：乙方自愿从现2F100商铺调整至2F119商铺，面积约14平方米，按照9元/平方米/天进行缴费。2019年4月17日，时尚淮海公司（甲方）与王秋霞（乙方）再次签订《调整协议》，约定：乙方自愿从现2F119商铺调整至A062商铺，面积约10平方米，按照20000元/年进行缴费；甲方同意乙方在调整期间，保留现商铺履约保证金，使用费，物业管理费，以调整后商铺面积计算；甲方负责调整后商铺基础装修恢复，乙方负责调整后商铺内美陈及装饰货量等；如在签定本协议后，乙方不能按照本协议的内容履行，甲方将单方面解除与乙方的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》，收回乙方现有商铺，乙方所保留的所有费用（包括但不限于：履约保证金，使用费，物业管理费，电表押金，电费等公共事业费）不予退还，甲方有权向乙方索赔调整后商铺的基础装修费用。王秋霞均按调整协议内容，对其商铺进行搬迁、经营。2019年7月10日，时尚淮海公司向王秋霞发出通知书，内容如下：“您位于淮安时尚淮海地下商场负二层2F100号商铺，由于实际经营需要，双方经过友好协商，同意将2F100号商铺调整至负一层A062号商铺，已于2019年4月24日进行调整，调整后新的商铺于2019年5月1日起计租。……请您于收到本函件三日内至商场签订合同，补齐款项，逾期将视为自动放弃该商铺经营使用权，届时该商铺收回，铺位另行招商，剩余履约保证金等其他款项不予退还。”因王秋霞未按上述通知办理合同调整手续并交纳相关费用，时尚淮海公司依据双方签订的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》第六项规定（未按照规定时间缴纳费用拖欠费用7天），于2019年7月24日向王秋霞发出解除合同通知书，行使单方解除权，解除双方签订的人防工程使用协议，履约保证金及其它剩余款项不予退还。另查明，2016年4月15日，淮安市淮海地下空间资产管理有限公司（甲方）与时尚淮海公司（乙方）签订人防工程使用协议，约定：甲方将淮海广场地下人防工程出租给乙方用于商业经营，甲方保证乙方的经营期限为15年。2019年1月，淮安市人防平战结合管理处（甲方）与淮安市淮海地下空间资产管理有限公司（乙方）签订淮海地下广场人防工程租赁合同，约定甲方将淮海地下广场人防工程及相关设施设备租赁给乙方使用，租赁期限自2019年4月1日至2034年3月31日。王秋霞在庭审中明确，双方的租赁合同是有效的，原、被告一致认可双方的租赁合同已解除，时尚淮海公司称其于2019年7月24日行使单方解除权，王秋霞认可双方的合同于2019年7月24日解除。庭审中，本院要求时尚淮海公司提交关于王秋霞经营商铺的租金计算明细表，但时尚淮海公司未能在限定的期限内提交。在案件审理过程中，王秋霞提交了时尚淮海公司总经理助理王巧在业主会议上的发言录音，证明涉案商铺交半年租金免租半年，其不欠租金；时尚淮海公司工作人员孙学雨针对商户招商的谈话录音，证明业主在缴费前对合同内容并不知晓，以及孙学雨承诺涉案商铺的租金、保证金、物业费在撤场后全部退还。时尚淮海公司经质证，对上述录音不予认可，认为如果存在王秋霞所述的免租或退费情况，应在合同中或缴费单中注明，应以合同约定为准。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王秋霞与时尚淮海公司签订的人防工程使用协议，系双方当事人的真实意思表示，当事人应按约定履行各自义务。王秋霞辩称，涉案商铺所在的淮海地下广场人防工程基础起租时间为2019年4月1日起，时尚淮海公司在此前无出租权，其从2018年10月1日收取租金系违法，本院认为，淮安市人防平战结合管理处将淮海地下广场人防工程出租给淮安市淮海地下空间资产管理有限公司，根据双方签订的租赁合同，租期虽自2019年4月1日起，即使双方此前没有书面合同，因王秋霞并未举证淮安市人防平战结合管理处对淮安市淮海地下空间资产管理有限公司将该场所转租给时尚淮海公司提出异议，王秋霞主张时尚淮海公司在2019年4月1日前无出租权，证据不足，故本院对王秋霞的该辩称不予采信。在合同履行过程中，时尚淮海公司共向王秋霞出具两份使用费收据，第一份金额27027元载明的使用期间为2018年10月1日至2019年3月30日；第二份金额0元载明的使用期间为2019年4月1日至2019年6月11日，时尚淮海公司陈述系因王秋霞商铺的调整而对使用费的结算，由于时尚淮海公司未在本院限定的期限内提交王秋霞商铺的使用费明细表，考虑到在合同履行过程中，时尚淮海公司对王秋霞的商铺进行了两次调整，王秋霞需重新对商铺进行装饰装修，势必给王秋霞的正常经营造成影响，且调整后商铺面积减少，时尚淮海公司在上述期间不收取王秋霞商铺使用费也在情理之中。根据第一份使用费收据，时尚淮海公司给予王秋霞两个月的免租奖励，另外时尚淮海公司还向王秋霞出具了免租奖励30天的奖励单，故王秋霞的商铺使用期应至2019年9月11日，且时尚淮海公司对于商铺使用费半年一付也是同意和接受的，故王秋霞并不存在拖欠使用费的情形。现时尚淮海公司要求王秋霞支付商铺使用费8167.5元，依据不足，本院不予支持。王秋霞主张时尚淮海公司承诺商铺的使用费交半年免租半年，但根据其提交的证据，时尚淮海公司的工作人员相关讲话内容系在业主会议上或招商谈话中，并未形成书面的约定，且合同具有相对性，王秋霞该主张证据不充分，本院不予采纳。时尚淮海公司于2019年7月24日向王秋霞发出解除合同的通知，王秋霞亦认可双方的合同于该日解除，表明双方对于合同的解除达成了一致意见。王秋霞要求时尚淮海公司退还物业费4191元，根据双方签订的人防工程使用协议以及调整协议，调整期间保留原商铺物业费，以调整后的商铺面积计算，王秋霞的商铺2018年10月1日至2019年7月24日期间的物业费应为4172元，故时尚淮海公司还应向王秋霞退还物业费19元，对王秋霞主张超出部分，本院不予支持。时尚淮海公司要求王秋霞支付物业费907.5元，无事实和法律依据，本院不予支持。因王秋霞无违约情形，故本院对时尚淮海公司要求王秋霞支付违约金9033元的诉讼请求不予支持，时尚淮海公司应将收取的履约保证金20000元及电表押金1000元退还王秋霞。王秋霞要求时尚淮海公司退还商铺使用费27027元，因该使用费的收取期间为2018年10月1日至2019年3月30日，而该期间王秋霞正常使用商铺，现王秋霞要求退还使用费，依据不足，本院不予支持。时尚淮海公司要求王秋霞赔偿损失10866元，因本案原、被告双方对于合同的解除达成了一致，王秋霞无违约情形，时尚淮海公司亦未对其损失进行举证，时尚淮海公司该主张依据不足，本院不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安时尚淮海商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王秋霞履约保证金20000元、电表押金1000元、物业管理费19元，合计21019元；二、驳回原告王秋霞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告淮安时尚淮海商业管理有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1105元，由王秋霞负担660元，淮安时尚淮海商业管理有限公司负担445元；反诉案件受理费352元，由淮安时尚淮海商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  柏 玲人民陪审员  黄亚明人民陪审员  魏 枫二〇二〇年一月二日法官 助理  **元书 记 员  张 静附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。