福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初12230号 原告：厦门恒慧洁物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区安岭二路93号红豆杉大厦1楼B1区。 法定代表人：李德贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏燕青，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施少杰，福建明鼎律师事务所律师。 被告：曾土法，男，1957年10月5日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告厦门恒慧洁物业服务有限公司（以下简称恒慧洁公司）与被告曾土法物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒慧洁公司的委托诉讼代理人苏燕青到庭参加诉讼，被告曾土法经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒慧洁公司向本院提出诉讼请求：曾土法立即向恒慧洁公司支付物业费642元，房屋公共维修金233元，水电公摊费45元，违约金524.7元（自逾期之日按日千分之三计算至实际支付之日）。庭审中，恒慧洁公司变更诉讼请求为：曾土法立即向恒慧洁公司支付2017年11月23日至2018年11月22日的物业费642元、房屋公共维修金233元、水电公摊费45元及违约金（以物业费642元为基数，自起诉之日按月利率2%计算至实际支付之日）。事实和理由：2017年11月9日，恒慧洁公司与厦门市联丰商城业主委员会签订了《厦门市联丰商城物业服务委托合同》，合同期限自2017年11月23日至2018年11月24日。恒慧洁公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、房屋公共维修金；3、停车费、车位服务费；……5、代收代缴水电公摊费……合同约定联丰商城二期（瑞园）、联丰商城三期、联丰商城五期（沁园）、联丰商城四期（联丰大厦）由恒慧洁公司进行物业管理，恒慧洁公司提供服务的受益人为以上物业服务区的全体业主和物业使用人。曾土法系联丰商城的业主，且已拖欠物业费、公维金等费用。恒慧洁公司依约提供物业管理服务的义务。曾土法的拖欠行为已经构成了严重违约，经多次催讨，至今仍拖欠上述费用。 曾土法未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒慧洁公司持有《厦门市联丰商场物业服务合同》、房屋权属登记证明原件，曾土法经传票传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权利，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月9日，恒慧洁公司与厦门市联丰商城业主委员会签订《联丰商城物业服务委托合同》一份，约定：1.恒慧洁公司为联丰商城二期（瑞园）、联丰商城三期、联丰商城五期（沁园）、联丰商城四期（联丰大厦）提供物业服务事宜，物业位置分别坐落于厦门市思明区381-407号（单号）、厦门市思明区洪莲里（街道）1-22号、厦门市思明区洪莲里（街道）23-71号、厦门市思明区；2.委托管理事项为：共用部位、共用设施设备及市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共环境卫生、维持公共区域的秩序等；3.委托管理期限为一年，自2017年11月23日起至2018年11月24日止；4.物业管理服务费和房屋公共维修费的收取标准为：联丰三期住宅房屋按每月每平方米0.55元计算物业费、公共维修金每平方米0.2元；业主和使用人应于每月25日前交纳综合物业管理服务费、房屋维修金及其他公摊费用；5.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用及其它公摊费用的，从逾期之日起每日按所有欠缴费用的千分之三交纳违约金。合同签订后，恒慧洁公司依约提供了物业管理服务。曾土法系厦门市思明区洪莲里14号302室的产权人，该房屋产权面积为96.79平方米。恒慧洁公司以曾土法拖欠2017年11月23日至2018年11月22日的物业费642元、房屋公共维修金233元及水电公摊费45元为由，诉至本院。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。恒慧洁公司与厦门市联丰商城业主委员会签订的《联丰商城物业服务委托合同》系双方真实意思表示、内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，该物业服务合同对小区全体业主具有约束力，恒慧洁公司与小区业主均应遵照约定履行义务。恒慧洁公司依约为联丰商城二期提供了物业管理服务，曾土法作为该小区的业主应按合同约定缴纳物业管理费和公维金。恒慧洁公司主张曾土法拖欠2017年11月23日至2018年11月22日的物业费、房屋公共维修金，曾土法未举证证明其已缴纳该期间的物业费、公共维修金，本院对恒慧洁公司的主张予以采信。根据合同约定，曾土法应向恒慧洁公司支付2017年11月23日至2018年11月22日的物业费638.81元、房屋公共维修金232.30元。恒慧洁公司主张曾土法支付2017年11月23日至2018年11月22日的物业费642元、房屋公共维修金233元，本院予以部分支持。恒慧洁公司未举证证明其按45元收取2017年11月23日至2018年11月22日期间公摊水电费的依据，故其主张曾土法应承担公摊水电费合计45元，没有事实依据，本院难以支持。《联丰商城物业服务委托合同》约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用及其它公摊费用的，从逾期之日起每日按所有欠缴费用的千分之三交纳违约金。曾土法逾期向恒慧洁公司支付物业服务费，恒慧洁公司有权收取违约金，恒慧洁公司主动将违约金计算标准调整为按月利率2%计算，于法不悖。恒慧洁公司主张违约金以物业费为基数，按月利率2%自起诉之日即2019年9月11日起计至实际支付之日止，有合同和法律依据，且未超过曾土法应当负担的部分，本院予以支持，但物业费应以638.81元计算为宜，且违约金以不超过欠缴物业费638.81元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、曾土法于本判决生效之日起十日内向厦门恒慧洁物业服务有限公司支付2017年11月23日至2018年11月22日的物业费638.81元、房屋公共维修金232.30元以及逾期支付物业服务费的违约金（以638.81元为基数，按月利率2%自2019年9月11日起计至实际付清之日止，且不应超过638.81元）； 二、驳回厦门恒慧洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由曾土法负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  樊珺 二〇二〇年一月十三日 法官助理林丽玉 书记员林昕颖 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。