广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19675号原告：韦恒权，男。委托诉讼代理人：赵珊珊，系广东禅都律师事务所律师。被告：曾洪（曾用名：曾秀洪），男。委托诉讼代理人：刘嘉欣、莫伟同，均系北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告韦恒权诉被告曾洪返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵珊珊及被告的委托诉讼代理人刘嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告立即向原告腾空返还原告所有的位于佛山市禅城区普君西路26号首层B10号商铺；2、被告向原告支付租金损失费用，按每月11100元计算，自2019年3月9日起至实际返还商铺之日止，暂计至2019年7月10日租金损失为44400元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月，原告向案外人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达深圳分公司）购买佛山市禅城区普君西路26号首层B10号商铺，并于2019年3月8日领取了编号为粤（2019）佛禅不动产权第0016717号不动产权证书。案外人信达深圳分公司向原告交付涉案商铺后，原告到涉案商铺视察环境，发现该商铺由案外人欧金友承租用于经营茶叶。根据原告与该名商户沟通得知，被告于2010年8月1日与案外人冯华锐签订了《租赁合同》，且租赁期限长达10年，而后案外人冯华锐又将涉案商铺转租予现承租人欧金友使用。被告既非涉案商铺的产权人，也没有产权人的授权，无权对外出租原告所有的商铺。原告认为，原告依照法定程序受让涉案商铺并取得了不动产权证书，为涉案商铺的合法所有权人，被告非法出租已严重损害了原告的合法权益。原告特向法院提起诉讼，请求法院依照事实及法律，判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：佛山市禅城区人民法院于（2015）佛城法执异字第92号执行裁定书中已确认异议人曾洪与被执行人在涉案商铺抵押前已存在租赁合同关系，租期为2009年6月1日至2024年5月31日，法院裁定对涉案商铺带租约拍卖。在此基础上，案外人信达深圳分公司以物抵债受让涉案商铺后，将商铺转让予原告，涉案商铺上的原有租赁合同关系继续存在，且被告已支付商铺租金，原告无权要求返还商铺并支付租金损失。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告广东公安人口信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《不动产权证书》。证明原告于2019年3月8日领取了编号为粤（2019）佛禅不动产权第0016717号不动产权证书，对涉案商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。3.案外人欧金友身份证复印件、佛山市禅城区盈财茶叶经营店营业执照。证明佛山市禅城区盈财茶叶店（下简称盈财茶叶店）于2019年5月15日注册，由案外人欧金友申请设立，经营范围为零售茶叶，经营场所位于涉案商铺，涉案商铺目前实际使用者为案外人欧金友。4.《个体工商户设立登记申请书》、《租赁合同》（2010年7月21日）、《房地产权证》、佛山市禅城区房地产档案馆查询结果。证明①盈财茶叶店于2011年6月21日由案外人冯华锐申请设立，经营范围为零售茶叶，营业地址位于涉案商铺；②案外人冯华锐在申请盈财茶叶店工商注册时提交了其与案外人佛山市南海区西子湾置业有限公司（以下简称西子湾公司）签订的《租赁合同》,合同签订于2010年7月21日，租期为2010年8月1日至2015年7月31日，租金按每年递增方式计算，该《租赁合同》才是盈财茶叶店及案外人冯华锐实际履行的《租赁合同》；③盈财茶叶店工商内档显示，《租赁合同》的出租方为西子湾公司，也即涉案商铺的原所有权人；④盈财茶叶店从2011年6月22日设立至今，工商内档资料备案的《租赁合同》由始至终均只有一份，其出租方为商铺的原所有权人西子湾公司，并未存在被告与该店铺经营者之间的任何租赁合同；⑤被告提供的其与案外人冯华锐的《租赁合同》明显是恶意串通，双方通过倒签时间的方式使“租赁期”先于工商银行的抵押权，是严重损害国家及第三人合法权益的无效合同。5.《借款确认书》。证明①该《借款确认书》来源于（2015）佛城法执异字第92号案件卷宗材料，系由被告提供用于证明案外人西子湾公司以担保人的身份为案外人林亦敏所欠被告的134万元债务承担连带保证责任；②在该份《借款确认书》左下方，案外人西子湾公司在“该确认书由我方当时出具，以用普君西路26号首层B10号、B36号租金抵债”处盖章，落款时间为2015年2月10日，此段文字系案外人西子湾公司为（2015）佛城法执异字第92号案诉讼确认以租抵债的事实。姑且勿论此段文字的真实性，从其确认以租抵债行为的时间来看，已超过涉案商铺抵押权设立日（即2013年9月6日）一年半。6.《租赁合同》（2009年6月1日）、《租赁合同》（2010年8月1日）。证明①从案外人西子湾公司与被告于2009年6月1日签订《租赁合同》内容上看，租期为15年，自2009年6月1日至2024年5月31日止，两商铺合共租金为每月6080元，为固定价格，租赁期内总租金为1094400元，支付方式为一年内分次支付租赁期内总租金，租赁押金200000元。而被告提供的案外人西子湾公司收取200000元押金的收据载明为现金支付，并未提供任何转账记录，如此巨额的押金以现金支付明显是双方恶意串通，有违租赁合同的商业习惯；②案外人西子湾公司与被告于2009年6月1日签订《租赁合同》，如果合同真实有效，则在案外人冯华锐设立盈财茶叶店时，不应由案外人西子湾公司与案外人冯华锐签订《租赁合同》，而该合同的签订时间晚于被告与案外人西子湾公司之间合同签订时间一年以上；③从被告与案外人冯华锐于2010年8月1日签订的《租赁合同》内容来看，除了备注一栏没有“交接时电表底数：005653”这一约定外，合同的全部内容均与案外人西子湾公司及案外人冯华锐在2010年7月21日签订的且在工商部门备案的《租赁合同》内容一致。可见，被告与案外人冯华锐于2010年8月1日签订的《租赁合同》未并实际履行，也没有约定交接时电表底数，双方并未实际交接涉案商铺。7.《执行笔录》（2015年11月16日）。证明被告代理人在执行笔录中确认，被告与案外人林亦敏之间是借贷关系，案外人林亦敏拖欠被告1385000元。后因案外人林亦敏无能力还款，就以商铺租金抵债的形式将商铺交予被告。从被告代理人的陈述看，被告与案外人西子湾公司、案外人林亦敏之间并未存在真实的租赁合同关系，其所谓的租金亦未实际支付。8.《执行异议申请书》。证明被告曾于2015年8月7日以铺位租赁权早于抵押权为由对涉案商铺及案外人林亦敏所有的其他商铺提出执行异议。9.（2016）粤06执复137号执行裁定书。证明被告向佛山市南海区人民法院提出执行异议，佛山市南海区人民法院作出（2015）佛南法执异字第340号执行裁定书，确认因被告提供的证据不足以证明其与案外人林亦敏关于P45、46、A19、A20、A21铺位签订了有效租赁合同、支付全部房屋租金并实际占有使用上述房产，并裁定不带租约拍卖。被告不服该裁定并向佛山市中级人民法院提出复议，佛山市中级人民法院经审查后予以维持原裁定结果，可以反证（2015）佛城法执异字第92号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。10.《当事人提交材料清单》。证明原告已向佛山市禅城区人民法院提起第三人撤销之诉，申请撤销（2015）佛城法执异字第92号执行裁定书，确认被告与案外人西子湾公司签订的租赁合同无效。11.《广东省佛山市存量房买卖合同》。证明原告于2019年3月1日向案外人信达深圳分公司购买涉案商铺，原告通过受让方式获得涉案商铺的所有权。12.《物业租赁合同》、案外人欧金友身份证复印件。证明盈财茶叶店的经营者欧金友与原告于2019年4月25日签订《物业租赁合同》，约定由案外人欧金友向原告承租涉案商铺，每月应支付租金10900元，租赁税每月200元由承租方承担，合共每月应支付11000元。上述合同签订后，因被告到商铺辱骂、闹事，非法干预上述《物业租赁合同》的履行，并要求案外人欧金友应向其缴纳租金，案外人欧金友明确表示中止履行《租赁合同》，导致原告至今未获取过商铺的租金收益，直接造成原告的经济损失，因此应当根据上述《物业租赁合同》所约定的月租金计算自原告领取不动产权证书后至被告返还涉案商铺之日止的租金损失。诉讼中，被告提交以下证据：1.《租赁合同》。证明被告与案外人西子湾公司于2009年6月1日签订《租赁合同》，约定由被告承租案外人西子湾公司名下位于佛山市禅城区普君西路26号首层Bl0号、B36号商铺，租赁期限均为2009年6月1日至2024年5月31日。2.（2015）佛城法执异字第92号执行裁定书。证明佛山市禅城区人民法院确认被告与被执行人在涉案商铺抵押前已存在租赁合同关系，租期为2009年6月l日至2024年5月31日，故裁定对涉案商铺带租约拍卖。3.《佛山市禅城区人民法院关于佛山市禅城区普君西路26号首层B10号（带租约）拍卖公告》、阿里拍卖-拍品详情截图。证明佛山市禅城区人民法院在涉案商铺拍卖公告中已明确提示“带租约拍卖”及“租期2009年6月1日至2024年5月31日，且已缴纳租赁期间的租金，即竞买人再无权向租户收取租赁期内的租金”。4.（2014）佛城法执字第2438号-6执行裁定书。证明案外人信达深圳分公司最终以流拍价以物抵债受让涉案商铺，涉案商铺上原有的租赁权继续存在。5.《租赁合同》（2010年8月1日被告与案外人冯华锐签订）、《存款账户历史流水查询》。证明结合被告与案外人冯华锐、宋万胜签订的《租赁合同》以及银行流水，被告自租期开始至今一直按月收取涉案商铺的租金，涉案商铺由被告承租，并完成交付，被告再转租并收取租金至2019年3月，2019年4月起未再收取租金。原告随即游说实际承租人，严重破坏被告与次承租人之合同关系。另外说明，租金标准在实际支付过程中有所变更。诉讼中，本院依职权调取以下证据：《个体工商户登记（备案）申请表》、《个体工商户经营者登记表》、《佛山市商事主体住所信息申报表》、《核准开业登记通知书》。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第9组证据，无法显示与本案的关联性，本院不予采信。原告提交的第12组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，故本院予以采信。被告提交的第1组证据，业经已发生法律效力的（2015）佛城法执异字第92号执行裁定书予以采信，原告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性均不持异议，故本院均予以采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区普君西路26号首层B10号商铺于2008年5月4日登记于案外人西子湾公司名下，由该公司单独所有。2009年4月30日，案外人林亦敏作为借款人、案外人西子湾公司作为担保人向被告出具《借款确认书》，上载案外人林亦敏确认拖欠被告款项1340000元，案外人西子湾公司自愿对上述欠款承担连带担保责任。2015年2月10日，案外人林亦敏、案外人西子湾公司于上述《借款确认书》签名盖章备注：“该确认书由我方当时出具，并确认用普君西路26号首层B10号、B36号铺位租金抵债。”2009年6月1日，案外人西子湾公司与被告签订《租赁合同》，约定由案外人西子湾公司向被告出租涉案Bl0号商铺及另案B36号商铺，租赁期限为2009年6月1日至2024年5月31日，租赁押金为200000元，两铺位租金标准合计6080元/月，租赁期内总租金金额为1094400元，租金支付方式为一年内分次支付。2009年6月2日，案外人西子湾公司出具《收据》，确认收取被告支付的涉案B10号铺位及另案B36号铺位租赁押金200000元。2010年8月1日，被告与案外人冯华锐签订《租赁合同》，约定由被告向案外人冯华锐出租涉案B10号商铺，租赁期限为2010年8月1日至2020年7月31日，租金标准为6545元/月。2011年6月21日，案外人冯华锐向佛山市禅城区市场监督管理局申请设立盈财茶叶店，经营场所即位于涉案B10号商铺。2014年1月27日，本院以（2014）佛城法民三初字第310号案立案受理中国工商银行股份有限公司佛山升平支行诉佛山市华起贸易有限公司、西子湾公司、佛山市南海三诺贸易有限公司、林亦敏、陆惠芬、陈志勇、范兰祠金融借款合同纠纷一案，并于2014年4月24日作出（2014）佛城法民三初字第310号民事判决书，判令中国工商银行股份有限公司佛山升平支行对林亦敏、陆惠芬、西子湾公司提供的抵押物享有优先受偿权。上述判决于2014年7月9日发生法律效力。2014年7月31日，因被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司佛山升平支行向本院申请执行，本院以（2014）佛城法执字第2438号案立案执行。2015年1月20日，本院作出（2014）佛城法执字第2438号-2执行裁定书，裁定拍卖涉案B10号商铺。2015年11月18日，本院就本案原告于（2014）佛城法执字第2438号案中所持执行异议作出（2015）佛城法执异字第92号执行裁定书，裁定带租约拍卖涉案B10号商铺。2016年6月13日，本院发出《关于佛山市禅城区普君西路26号首层B10号（带租约）的拍卖公告》，上载拍卖标的物情况为“佛山市禅城区普君西路26号首层B10号（带租约拍卖），租赁期2009年6月1日至2024年5月31日，且已缴纳租赁期间的租金，即竞买人再无权向租户收取租赁期内的租金”。2017年1月20日，本院作出（2014）佛城法执字第2438号-6民事裁定书，查明确认：该案申请执行人中国工商银行股份有限公司佛山升平支行变更为信达深圳分公司，后因涉案B10号商铺经评估、拍卖、变卖后无法成交，最终由申请执行人信达深圳分公司以物抵债予以受让。2019年3月1日，案外人信达深圳分公司与原告签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定由案外人信达深圳分公司以商铺现状向原告出售涉案B10号商铺，双方另于合同中确认案外人信达深圳分公司未将该商铺出租。2019年4月25日，原告与案外人欧金友签订《物业租赁合同》，约定由原告向案外人欧金友出租涉案B10号商铺，租赁期限为2019年4月1日至2024年3月31日，第一年租金标准为10900元/月，后每年递增。2019年5月15日，案外人欧金友向佛山市禅城区市场监督管理局申请设立佛山市禅城区友盈财茶叶经营店，佛山市禅城区市场监督管理局于当日予以核准登记，该经营店经营者为案外人欧金友。另查明一，涉案B10号铺建筑面积65.45平方米，为原告单独所有，不动产权证号为粤（2019）佛禅不动产权第0016717号。另查明二，2019年9月30日，本院作出（2019）粤0604民初26533号民事裁定书，裁定不予受理起诉人韦恒权（本案原告）、梁华东、刘桂容诉被起诉人曾洪、西子湾公司、第三人中国工商银行股份有限公司佛山升平支行、佛山市华起贸易有限公司、佛山市南海三诺贸易有限公司、林亦敏、陆惠芬、陈志勇、范兰祠第三人撤销之诉。上述三起诉人于该案所提起的诉请为：1、请求依法撤销（2015）佛城法执异字第92号执行裁定书；2、请求依法裁决确认被起诉人曾洪与西子湾公司于2009年6月1日签订的《租赁合同》自始无效；3、请求依法确认被起诉人曾洪对位于佛山市禅城区普君西路26号首层B10号和B36号商铺的租赁权自始无效；4、请求依法裁决本案的诉讼费由两被起诉人承担。本院认为，本案系返还原物纠纷。依据已生效的（2014）佛城法执字第2438号-2执行裁定书及本院发出的《关于佛山市禅城区普君西路26号首层B10号（带租约）的拍卖公告》，涉案B10号商铺系带租约拍卖，已由被告于2009年6月1日承租，租赁期限为2009年6月1日至2024年5月31日，且被告已支付完毕租赁期间相关租金，故此，在生效裁判文书结果未被否定或撤销的情形下，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告就涉案商铺所订立之租赁关系并不受商铺所有权变更所影响，原告无权主张被告返还商铺及支付租金损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告韦恒权的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取455元，由原告韦恒权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年一月十三日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。