山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终638号 上诉人(原审被告、反诉原告）：青岛锦富置业有限公司，住所地：青岛市市北区吴兴路139号中央商务区101-2室。 法定代表人秦凯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：兰文浩，山东康桥(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文杰，山东康桥(青岛)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告）：青岛银海世邦房产顾问有限责任公司，住所地青岛市市南区泰州五路1号东座2层。 法定代表人李欣暘，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高海滨，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海霞，山东德衡律师事务所律师。 上诉人青岛锦富置业有限公司(以下简称锦富公司)因被上诉人青岛银海世邦房产顾问有限责任公司(以下简称银海公司)委托合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人锦富公司向本院上诉请求：撤销原审判决第三、四、五、六、七、八、九项(合计金额579696.65元)，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人要求被上诉人腾交接待中心的函件并不构成违约，也非表示要单方提前解除合同，上诉人不应承担违约责任(一审判决第九项)。接待中心不是被上诉人开展工作的唯一地点或必要条件。房地产项目销售接近尾声时，停止售楼中心的现场销售改为其他渠道销售，将售楼中心改造变更为其他用途是行业惯例。根据2016年8月4日签署的《补充协议》第二条约定，被上诉人对剩余房源的销售方式改为以自媒体方式推广销售。2016年8月4日之后，被上诉人不再需要使用接待中心进行现场销售。并且补充协议第三、1.5条约定售楼处的设计由被上诉人负责，但施工制作由上诉人负责，也可以印证双方均已知晓并同意接待中心将由上诉人接手。2016年8月9日，要求被上诉人腾交接待中心的函件，并非单方提前解除合同。该函件最后明确：上述要求不作为免除或减轻贵公司在《中锦大厦项目委托策划代理合同》及其补充协议中约定的责任和义务，这表明上诉人依然要求被上诉人继续履行合同义务，没有提前解除合同的意思表示。被上诉人自愿腾交接待中心的行为，表示双方已就腾交接待中心的事宜达成一致。如被上诉人认为上诉人违约，或将影响其继续履行后续合同义务，按常理应对上诉人提出异议。二、一审判决第五、六、八项所涉及的款项已通过补充协议结算，不应在补充协议之外重复计算该三项费用。上述三项费用均发生在2016年7月份之前，2016年8月4日补充协议已对2016年7月份之前的佣金进行了结算。特别是一审判决第五、六项关于24套房屋的佣金，上诉人未收到该24套房屋的购房款，无需支付佣金。被上诉人主张上诉人收到上述房款，应由被上诉人举证证明。被上诉人所提交的证据不足以证明上诉人实际收到购房款。 被上诉人银海公司辩称，首先，本案案由应为委托代理销售合同纠纷，而非居间合同纠纷。上诉人与被上诉人之间签订的委托代理销售合同及被上诉人从事的独家代理销售房屋的行为均与居间无关。因此请求适用委托代理合同的相应法律规定来处理本案。其次，既然是委托代理销售合同纠纷，那么销售场地对被上诉人至关重要。没有售楼处的存在就无法完成相应的销售工作，因此上诉人要求被上诉人腾交售楼处的行为已经构成根本违约，是合同解除行为。而且函件也说是不要影响销售工作推进，上诉人认为被上诉人不仅不是销售工作的主体反而是障碍，说明其违法解除合同的意图明显。因此本案一审认定上诉人构成违约符合事实及法律规定。最后，关于2016年8月4日补充协议约定的事项，该补充协议并非对总的佣金结算，而是对截止到2016年6月30日已销售且已回款的购房款部分进行结算。已销售但未回款的购房款欠付的团队奖金及之后新销售的房屋应提佣金均不在范围内，所以不存在重复主张，重复计算的问题。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉维持原判。 银海公司向一审法院起诉请求：一、锦富公司偿还欠付银海公司的已销售房屋佣金834177.54元，并支付上述欠款自应付之日起至实际支付之日止，按日万分之四利率计算的违约金（暂计算至2016年8月22日的违约金为18952.97元）；二、锦富公司支付银海公司团队奖金20万元；三、锦富公司支付银海公司前期策划费30万元；四、锦富公司赔偿银海公司因无故单方解除合同而应支付的违约金400万元；五、本案诉讼费用、保全费用由锦富公司承担。2015年2月份，银海公司与锦富公司签订《中锦大厦项目委托策划销售代理合同》，约定锦富公司委托银海公司独家策划营销代理银海公司开发建设的“中锦大厦”商品房项目，合同第5.2.3.3条约定锦富公司应按照合同约定时间及时支付给银海公司相应的策划费用、销售佣金，逾期30日，锦富公司除应付清应付部分款项外，还应按照应付佣金总额的日万分之四支付给银海公司违约金；第17.2条约定，如在无正当理由的情况下，锦富公司单方面变更或终止本合同或造成本合同不能正常履行的，锦富公司应按照本合同第5条约定金额支付银海公司相关费用，按照本合同约定的（代理销售面积总和-已售代理销售面积总和）×房屋销售均价×代理佣金的标准，支付银海公司违约金。合同签订后，银海公司依约履行合同约定的相关义务，并如期完成各项销售任务，但锦富公司无正当理由，拒绝按时支付合同约定的相应佣金。2016年8月9日，锦富公司致函银海公司，要求银海公司腾交“中锦大厦”接待中心，导致银海公司无法正常履行合同。锦富公司的行为已经构成违约，严重损害银海公司的合法权益，给银海公司造成重大损失。 锦富公司向一审法院反诉反诉请求：一、银海公司因违反保密义务而赔偿锦富公司损失10万元；二、银海公司因无故单方终止合同履行而应支付锦富公司违约金100万元；三、反诉费、诉讼费全部由银海公司承担。银海公司与锦富公司于2015年2月份签订中锦大厦项目委托策划事宜并作出明确约定，合同签订后，锦富公司切实履行合同义务，银海公司却工作态度消极，未能有效履行合同项下归属于自身的义务。锦富公司多次主动与银海公司取得联系，试图促成双方磋商以推进销售工作的进行未果。此后银海公司于2016年8月17日致函锦富公司，告知其终止合作；同日，银海公司向中锦大厦购房客户发送通知书告知其终止与锦富公司之间的销售代理合同，并向客户恶意编造泄漏属于锦富公司的销售网签保密信息。银海公司无正当理由单方终止与锦富公司之间的合同，按照相关法律规定及合同约定，银海公司应就其违约行为承担相应违约责任。 原审查明，一、银海公司与锦富公司就中锦大厦项目委托销售代理的相关事实。 2015年2月份，银海公司与锦富公司签订《“中锦大厦项目”委托策划销售代理合同》一份，载明：锦富公司取得青岛市市北区徐州路176号“中锦大厦”商品房建设项目，该项目规划建筑商品房面积为25922.25平方米，该项目写字楼部分共计销售户数为209户，该项目商业网点部分共计销售网点数量约为24户，地下停车位129个，地上停车位18个；银海公司以独家销售代理方式，对该项目进行独家策划销售代理；银海公司受锦富公司全权委托，负责上述项目的策划销售工作，并负责与项目有关的《房屋认购书》、《商品房预售合同》的签署工作，最终须经锦富公司盖章确认，《房屋认购书》、《商品房预售合同》方可生效；该项目写字楼部分的整体销售均价为15500元/平方米，商业网点一二层整体销售均价为45000元/平方米；委托策划销售代理工作范围包括：（一）前期策划工作，前期策划费用总额为30万元，本合同签订之日起3日内，支付前期策划费总额60%即18万元，在项目正式开盘销售后10日，锦富公司向银海公司支付前期策划费用总额的40%即12万元；项目正式开始销售以后，锦富公司前期支付给银海公司的前期策划费用由银海公司全额返还给锦富公司，锦富公司可从支付给银海公司的销售佣金中按月扣除已支付部分的前期策划费用，锦富公司每月从当月的销售佣金中扣除5万元，直至扣满30万元为止；（二）销售策划、销售代理工作，该项目销售代理佣金按照银海公司销售房屋合同总额中已经实际到账购房款的相应比例收取；该项目写字楼、商业网点的销售佣金提取比例为：银海公司实际代理销售房屋总额（按实际到账款为准）的：1.5%标准提取；1.5%的销售佣金中，其中60%为营销策划服务部分佣金，40%为代理销售服务部分佣金，月度结算时两项合并一并结算；销售代理佣金按照当月实际已到账的购房款总额进行结算。银海公司应于每月的5日前将上月具备结算条件的房屋列《当月销售佣金结算明细表》，并以邮政快递形式寄送或以直接送达方式递呈锦富公司审核确认，双方需根据当月实际房屋销售及收款情况，于每月的7日前将账目核对完毕，并由双方审核签章确认；锦富公司需于每月10日前支付该部分销售佣金。锦富公司应按合同约定时间及时支付给银海公司相应的策划费用、销售佣金，逾期30日，银海公司可向锦富公司发出书面通知，锦富公司仍未履行付款义务的，锦富公司除应付清应付部分款项外，还应按应付佣金总额的日万分之四支付给银海公司违约金。同时，银海公司有权停止策划以及销售工作，纸质各项销售佣金按约定金额结算完毕后，银海公司恢复正常销售，策划期限、代理期限、考核期限根据实际延误时间进行顺延，因停止销售造成的损失全部由锦富公司自行承担。如在无正当理由的情况下，锦富公司单方面变更或终止本合同或造成本合同不能正常履行的，锦富公司应按照合同约定的（代理销售面积总和-已售代理销售面积总和）*房屋销售均价*代理佣金的标准，支付给银海公司违约金；双方必须保守项目内部的商业机密，包括双方签订的合同内容，项目策略等，如因任何一方泄露项目信息，给项目造成损失或给对方造成损失的，由责任方承担全部责任。 2015年9月14日，银海公司与锦富公司签订《“中锦大厦”项目委托策划销售代理合同补充协议》一份，载明：主合同规定中锦大厦项目写字楼、商业网点的销售佣金提取比例修改为：银海公司实际代理销售房屋总额（按实际到账款为准）的1.85%标准提取，所增加的0.35%佣金提取比例直接全额发放给置业顾问。 2016年4月15日，锦富公司与果谱多维公司签订《中锦大厦自媒体营销推广及管理软件系统服务合同》一份，载明：果谱多维公司为锦富公司“中锦大厦”项目提供自媒体营销推广及管理软件系统服务；自媒体管理软件系统编程收费标准为9万元，自媒体营销电话拓客服务收费标准为150元/人/天，合计每月费用总额45000元。 2016年7月30日，果谱多维公司出具《委托书》一份，载明：截至2016年7月份，尚未结算的软件开发费用为45000元，尚未结算的拓客服务费为59700元，合计104700元；现委托银海公司进行代为收款工作，收取上述费用。 2016年8月4日，银海公司向锦富公司出具《中锦大厦2016年1-6月佣金申请报表》一份，载明：2016年1月1日至6月30日提佣套数256套，实际成交总额198401128元，实际收款总额38475646.02元，应结佣金总额711799.5元（38475646.02元*1.85%）；锦富公司未给银海公司结算2015年12月部分佣金116091.34元，合并2016年1-6月佣金共计827890.84元（711799.5元+116091.34元）。该申报表附有《“中锦大厦”项目2016年1月1日—6月30日住宅实际收款明细表（1.85%佣金结算明细表）》一份共15页，锦富公司在该收款明细表上加盖财务专用章。 2016年8月4日，银海公司与锦富公司签订《“中锦大厦”项目委托策划销售代理合同补充协议》一份，载明：银海公司已完成合同约定的各期销售计划，截至2016年7月份，锦富公司尚未结算的2015年12月至2016年6月的佣金总额为747890.84元（827890.84元-8万元）；果谱多维公司与锦富公司于2016年4月15日签订《“中锦大厦项目”自媒体营销推广及管理软件系统服务合同》，截至2016年7月份，尚未结算的软件开发费用为45000元，尚未结算的拓客服务费用59700元，现果谱多维公司委托银海公司对上述费用进行收取；综上所述，锦富公司尚未与银海公司进行结算的佣金及其他相关费用总额为852590.84元。锦富公司将于本协议签订后三日内，即2016年8月7日前向银海公司支付20万元，剩余款项652590.84元自2016年8月4日起，锦富公司在收取客户房款的当日，将当日所收取的全部房款直接划入银海公司指定账户，直至该部分款项与银海公司结算完毕为止；剩余写字楼房源、剩余商铺房源及工程款抵账房源，银海公司仍可以进行销售，银海公司代理销售以上剩余房源所提取的销售佣金比例为5%，锦富公司逾期付款的，银海公司有权停止相关销售工作。该补充协议签订后，锦富公司向银海公司支付30万元。 2016年8月4日，银海公司与锦富公司达成《中锦大厦项目2016年销售计划》一份，载明：库存房源公寓房20套，面积共计1408.62平方米，销售均价13603.95元/平方米，营业额19162802.92元，计划2016年10月底前全部去库存完毕，并列明2016年8月份、9月份、10月份的销售套数、营业额、销售回款具体计划。 2016年8月5日，银海公司向锦富公司出具《中锦大厦2016年7月佣金申请报表》一份，载明：2016年7月1日至7月31日提佣套数24套，实际成交总额20286562元，实际收款总额2967475元，应结佣金总额54898.29元，该报表上有锦富公司工作人员赵志强签字。锦富公司认可收到该报表，但认为锦富公司未盖章确认报表内容，不用支付该报表显示的佣金。 2016年8月5日，银海公司与锦富公司签订《“中锦大厦”项目商品房委托策划销售代理合同补充协议》一份，载明：锦富公司指定财务部赵志强经理作为该项目的财务对接人及销售佣金审核人。 银海公司提交《“中锦大厦”项目截止2016年7月31日未回款客户佣金住宅实际收款明细表（1.85%佣金结算明细表）》、《房屋认购书》24份、《青岛市商品房预售合同》18份，证明截至2016年7月31日，尚有23户房屋购房款未足额回款，合计收款金额为8875049元，应结佣金164188.41元（8875049元*1.85%），锦富公司尚未支付给银海公司。锦富公司质证称，对证据的真实性不予认可，《房屋认购书》及《青岛市商品房预售合同》因锦富公司公司人员变更，无法进行确认；且双方于2016年8月4日签订的补充协议明确对2016年7月份之前的全部佣金及相关费用进行结算，不存在再次计算2016年7月份之前相关佣金的问题；银海公司主张的该23户房屋购房款，锦富公司不仅未收到，且由于银海公司向购房者发送《客户告知书》，致使该23户中出现多户退房及拒绝支付房款的现象，银海公司应赔偿锦富公司损失。 银海公司提交《“中锦大厦”项目2016年8月4日销售住宅实际收款明细表（5%佣金结算明细表）》1份、《房屋认购书》1份，证明2016年8月4日，银海公司代理锦富公司将中锦大厦1号楼1204户房屋出售给案外人唐宏淇，房屋总价125万元，银海公司应提取佣金62500元（125万元*5%）。该户房屋在2016年8月4日的补充协议中列为工程款抵账房源。 经银海公司申请，原审法院依法调取银海公司提交的《“中锦大厦”项目截止2016年7月31日未回款客户佣金住宅实际收款明细表（1.85%佣金结算明细表）》中载明的23户购房人及唐宏淇（共计24户）的合同网签备案情况。经查询，有9户购房人（张凯、冯学花、赵永强2户、张利、张学兰、张熙岳、高智慧、王伶）已经办理产权预告登记手续，其在房地产交易中心登记备案的合同与银海公司提交的《青岛市商品房预售合同》一致；有7户已经办理涉案项目房屋的网签备案手续，但尚未办理产权登记（朱鲁平、刘涛、钱雪立、安芳、李扬、王仑、唐宏淇）；有8户未查询到涉案项目房屋的网签备案信息。 银海公司明确其诉讼请求第一项佣金834177.54元的计算方式为：852590.84元+54898.29元+164188.41元+62500元-30万元。 二、银海公司与锦富公司对于团队奖励金的相关约定及事实 2015年6月1日，锦富公司出具《中锦大厦销售激励方案》一份，载明：本方案适用于银海世邦中锦大厦项目部所有的销售人员，适用时间自2015年6月1日至12月31日，完成当月认购计划营业额，每个月奖励5万元，次月5日前现金发放；如6月份未完成计划，但7月份既完成当月计划又将6月份未完成的营业额补足，则8月份补发6月份激励金额的60%，和7月份的激励一并发放；如完成2015年全年计划，补发所有未完成计划月份激励金额的40%。该方案落款处有锦富公司方销售经理、分管副总、总经理、董事长分别签字。锦富公司称，对该证据不予认可，系锦富公司内部讨论性文件，并未对他方产生约束和合同效力，他方无权要求锦富公司依据该讨论性文件承担责任。银海公司称，该激励方案系锦富公司在双方共同的微信群中发送的。 2015年10月30日，银海公司与锦富公司达成《中锦大厦2015年销售计划表》一份，载明：截至2015年12月份，年度累计应实现的合同总额为4150万元。 银海公司提交《中锦大厦项目2015年销售汇总》一份，证明银海公司在2015年度实际销售房屋93套，房款总额为75021627.37元，超过2015年销售计划，锦富公司应当支付银海公司奖励款35万元（5万元*7个月）。锦富公司质证称，对证据的真实性不予认可，系银海公司单方制作，且2016年8月4日签订的补充协议已经囊括所有奖金、佣金等费用。 2015年12月1日，银海公司向锦富公司出具《中锦大厦2015年11月佣金申请报表》一份，载明：银海公司申请结算2015年6月8日至11月30日的销售佣金，2015年11月应提成佣金总额为263937.94元；根据双方合同约定，项目前期策划部分收费30万元，该部分费用当项目展开实际销售工作后，从每月销售佣金中扣除5万元，直至扣满30万元为止，但在该项目开盘至目前为止锦富公司仅支付前期策划费18万元，因此，银海公司仅需抵扣18万元即可；根据双方约定的奖励政策，自2015年10月份开始，如银海公司每月能够完成销售计划，锦富公司每月奖励银海公司5万元，如银海公司当月未完成计划，但在此月将上月末未完成部分补足的，银海公司亦可向锦富公司申请上月奖励部分的奖金；根据2015年10月份、11月份销售计划完成情况，现申请该部分的奖励：2015年10月份销售计划，实现销售合同总额1200万，实际完成759.67万，完成比例为63.31％；2015年11月份销售计划，实现销售合同总额2000万，实际完成3542.95万，完成比例为：177.15％；2016年11月份超额完成部分，用于补足10月份销售计划。现向锦富公司申请10月份、11月份完成计划奖金共计10万元；综上所述，2015年11月份，锦富公司应支付佣金总额为313937.94元（263937.94元+10万元-5万元）。锦富公司的工作人员张名兴在该申请报表上签字。 该佣金申请表所载明的2015年销售计划及完成情况中，2015年6-9月月度应实现的合同总额及年度累计应实现的合同总额部分为空白，自2015年10月份开始列明月度及年度应实现的合同总额；银海公司在该佣金申请表上所附的2015年6月1日—11月30日住宅实际收款明细表载明：2015年6月份银海公司销售房屋2套、8月份销售房屋1套、9月份销售房屋2套…。 2015年12月19日，锦富公司向银海公司支付2015年11月份中锦大厦项目佣金313567.94元。 2016年1月4日，银海公司向锦富公司出具《中锦大厦2015年12月佣金申请报表》一份，载明：2015年12月份银海公司应提取佣金总额为416461.34元；自佣金中抵扣前期策划费5万元；2015年12月份销售计划为实现销售合同总额950万元，实际完成2575.5万元，完成比例为271.11%，向锦富公司申请完成计划奖金5万元；综上所述，2015年12月份锦富公司应支付佣金总额416461.34元（416461.34元-5万元+5万元）。该申请报表邮寄给锦富公司的工作人员张名兴并签收。 银海公司明确诉讼请求第二项团队奖金20万元的计算标准为：依据《中锦大厦销售激励方案》、《中锦大厦2015年销售计划表》、《中锦大厦项目2015年销售汇总》，银海公司完成自2015年6月1日至12月31日认购计划营业额，每个月奖励5万元，共计应奖励35万元（5万元*7个月），锦富公司已经支付银海公司2015年10月份至12月份的奖励15万元，尚欠银海公司2015年6月份至9月份的4个月团队奖励20万元（35万元-15万元）未付。 银海公司明确诉讼请求第三项前期策划费30万元的依据为：合同约定前期策划费30万元予以返还是因为如果合同履行完毕，银海公司可以将前期策划费的成本分摊至销售收入中，由于锦富公司单方解除合同，致使银海公司分摊成本的目的无法实现，且合同明确约定锦富公司应承担银海公司的合理损失，因此该30万元前期策划费锦富公司应给付银海公司。 银海公司提交《中锦大厦客户认购书、预售合同明细》一份、房屋认购书、《青岛市商品房预售合同》一宗，证明银海公司共计为锦富公司销售中锦大厦项目房屋110套，其中2015年度销售93套，销售总额为75021627.37元，已经超过2015年度全年销售计划，超额完成销售任务，锦富公司应向银海公司支付奖励款20万元。锦富公司质证称，因锦富公司公司人员变更，对证据的真实性无法确认；且双方在2018年8月4日签订的补充协议中确定的费用已经涵盖所有奖金、佣金等，银海公司无权要求锦富公司再支付20万元奖励金。 三、银海公司与锦富公司在合同履行过程中发生的相关事实。 2016年8月9日，锦富公司出具《关于要求腾交中锦大厦接待中心的函》一份，载明：自双方于2016年8月4日签订《“中锦大厦”项目委托策划销售代理合同补充协议》后，锦富公司已支付给银海公司30万元佣金。后锦富公司多次与银海公司沟通推进“中锦大厦”销售工作，但银海公司不予配合，严重影响“中锦大厦”销售工作的推进。锦富公司要求银海公司在两日内做好工作交接后腾交“中锦大厦”接待中心，以免影响销售工作的推进。银海公司称，该函系锦富公司直接交付给银海公司的工作人员，实际原因是锦富公司想拖欠2016年8月4日补充协议中约定的佣金，银海公司之后无法进入售楼处，并于8月9日撤场。锦富公司称，对该函的真实性无异议，但该函并未发送给银海公司，锦富公司拟制作该函的目的是要求银海公司进行整改，但银海公司工作人员私自取走该函件，锦富公司并未将该函交付给银海公司；且该证据不能证明锦富公司要求解除与银海公司之间的代理合同，依据该函的内容，锦富公司已经超额支付银海公司30万元佣金，且银海公司未履行代理合同及补充协议约定的义务，锦富公司始终要求银海公司继续履行代理合同项下的全部合同责任和义务。 银海公司提交中锦大厦前期策划方案、光盘一份，证明银海公司为锦富公司销售策划提供营销方案、价格体系方案、动态分析等，锦富公司的工作人员董婧予以签收。锦富公司质证称，对证据的真实性不予认可，银海公司的策划、营销推广工作均未完成，银海公司向锦富公司提交的为中锦大厦项目2015年1月份至2016年4月份期间的相关材料，其余的均未依约完成。 锦富公司提交微信聊天记录一宗，证明锦富公司多次联系银海公司，但自2016年7月27日至8月8日期间，锦富公司未收到银海公司任何回复。银海公司质证称，对证据的真实性不予认可，且该证据不能证明银海公司拒绝履行双方的合同。 锦富公司提交2016年8月17日《客户告知书》一份，证明银海公司确认自行终止代理合同，擅自披露锦富公司的商业信息，恶意编造关于锦富公司的不实信息，侵犯锦富公司的商业信誉和商业秘密。银海公司质证称，对证据的真实性不予认可，从内容上看仅是对提醒购房者注意房屋买卖合同在房地产交易中心系统中的上传，并未泄露锦富公司的商业秘密。 锦富公司提交2016年11月23日，锦富公司向银海公司出具的《关于要求推进中锦大厦销售工作的函》一份，证明锦富公司催告银海公司促进中锦大厦销售工作，但银海公司拒收该函件。银海公司质证称，该函件银海公司未收到，且锦富公司于2016年8月9日已经向银海公司发函要求腾交接待中心，停止销售工作，在银海公司起诉后锦富公司再发函要求银海公司继续工作无任何依据。 锦富公司提交交付通知书一份，证明锦富公司已经开始交付房屋，相关工作由锦富公司承担。银海公司质证称，锦富公司通知业主交房系法定义务，不能免除锦富公司的违约责任。 银海公司称，1、银海公司与锦富公司系委托代理销售合同关系，银海公司诉请的法律依据为合同法关于委托合同的相关规定；涉案项目系双方首次合作，合同约定的前期策划费用30万元锦富公司仅支付18万元，银海公司已经自佣金中全部扣除完毕；银海公司持有房屋认购书及商品房预售合同即表明该房屋系银海公司出售；合同约定“按实际到账款为准”的含义是指购房款打入锦富公司账户，某一户房屋购房者可能分多次支付房款，而双方的结算方式系以时间段为结算标准；果谱多维公司与银海公司系两个独立的法人主体，两个公司存在共同股东，果谱多维公司从事软件开发业务，为锦富公司提供自媒体宣传。2、银海公司主张24户房屋的佣金并未包含在2016年8月4日的补充协议内，该补充协议系对截至2016年6月30日前的佣金清算。3、银海公司于2015年共计销售93套房屋，2015年10月份至2016年1月份各月份均有销售计划，但2015年10月份之间双方并未就各个月份确认销售计划；银海公司已经完成2015年度全年销售计划，锦富公司应向银海公司补发2015年6月份至9月份的团队销售奖金共计20万元。4、银海公司认为双方的代理合同以及补充协议已经由锦富公司单方解除，因锦富公司于2016年8月9日向银海公司发出腾让销售处的函件，银海公司原本不同意解除合同，但该合同客观上已经无法继续履行。 锦富公司称，1、银海公司所述锦富公司拟制函件的原因不实，锦富公司系为了激励银海公司进行整改，敦促银海公司推进销售工作；2016年8月9日银海公司撤场，但撤场系银海公司单方主动行为，锦富公司并未解除双方之间的合同及补充协议，银海公司以自己的行为单方终止合同，锦富公司从未以作为或者不作为的方式影响银海公司履行合同义务。2、依据银海公司与锦富公司于2015年9月份签订的补充协议约定，银海公司提取的实际佣金按照1.85%比例提取，其中0.35%由锦富公司直接发放给置业顾问，银海公司无权主张。3、锦富公司认为双方于2016年8月4日已经就截至2016年7月份的佣金、团队奖金等所有相关费用均结算完毕；补充协议签订后，锦富公司支付银海公司30万元佣金，剩余部分未支付系因为银海公司单方解除合同，依据委托代理合同约定，锦富公司有权不再进行支付；银海公司亦无权再向锦富公司主张团队奖励金20万元。4、银海公司申请法院调取的24户购房人的网签合同已经超过取证期限，法院不应予以采纳，且该证据与本案无关联性，该24户的房款银海公司未履行催收义务，银海公司提交的证据无法证明锦富公司已经收到全部购房款，银海公司无权要求锦富公司支付相应佣金；银海公司主张的该24户房屋的未回款款项并未实际到账。 原审认为，本案的争议焦点为：一、银海公司与锦富公司签订的《“中锦大厦项目”委托策划销售代理合同》及补充协议解除的原因？二、锦富公司欠付银海公司的佣金数额？三、锦富公司应否给付银海公司团队奖励金及前期策划费？四、合同单方解除的违约责任如何承担？ 一、依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，银海公司与锦富公司于2015年2月份签订的《“中锦大厦项目”委托策划销售代理合同》及2015年9月14日签订的《“中锦大厦”项目委托策划销售代理合同补充协议》、2016年8月4日签订的《“中锦大厦”项目委托策划销售代理合同补充协议》、2016年8月5日签订的《“中锦大厦”项目商品房委托策划销售代理合同补充协议》（以下均简称补充协议），系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同系合法有效的。 银海公司于2016年8月9日撤离“中锦大厦”销售中心，双方之间的协议终止履行。关于协议终止履行的原因，双方各执一词，银海公司称系锦富公司向其出具《关于要求腾交中锦大厦接待中心的函》，锦富公司称系银海公司擅自离开销售中心。综合本案案情，原审认为，2016年8月9日，锦富公司出具《关于要求腾交中锦大厦接待中心的函》，该函件明确要求银海公司腾让“中锦大厦”接待中心，并加盖锦富公司公章，锦富公司称该函件系自行制作，并未发送给银海公司，其陈述明显与常理不符，不予采信。双方于2016年8月4日签订的补充协议载明银海公司按期完成销售计划，而锦富公司于8月9日即以银海公司影响涉案项目销售工作为由要求其腾让接待中心，致使双方合同无法继续履行，银海公司于当日撤场。综合本案案情，原审认为，《“中锦大厦项目”委托策划销售代理合同》终止履行的原因系锦富公司以自己的行为明确表示单方提前解除合同。银海公司与锦富公司签订的《“中锦大厦项目”委托策划销售代理合同》及三份补充协议于2016年8月9日解除。 锦富公司提交的微信聊天记录、通知书等证据未证明银海公司怠于履行销售义务，且纵观代理合同履行全过程，银海公司对于销售工作一直投入积极的行为和诚信的态度，对于销售计划予以详细列明及实施，综上，锦富公司提交的上述证据，不予采信。 二、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 首先，关于2015年12月份至2016年6月份的佣金及果谱多维公司的相关费用。本案中，依据银海公司与锦富公司于2016年8月4日签订的补充协议，锦富公司尚未与银海公司结算的2015年12月份至2016年6月份的佣金总额为747890.84元，尚未结算的果谱多维公司的软件开发费用及拓客费用共计104700元。锦富公司已经向银海公司支付30万元，剩余款项552590.84元（747890.84元+104700元-30万元）至今未付。因锦富公司不认可其应向银海公司支付果谱多维公司的相关费用，原审认为，该30万元系锦富公司向银海公司支付的佣金。 2016年7月30日，果谱多维公司已出具委托书授权银海公司代为收款，且银海公司与锦富公司在上述补充协议中已经确认果谱多维公司的相关费用，果谱多维公司在委托书中对于该费用予以认可，因此，银海公司有权要求锦富公司向其支付果谱多维公司的软件开发费用及拓客费用共计104700元。锦富公司称果谱多维公司并非本案当事人，其与果谱多维公司之间存在争议待解决，锦富公司无需支付给银海公司该费用的答辩意见，与补充协议约定不符，且无事实和法律依据，不予采信。 银海公司要求锦富公司支付欠付佣金的违约金的诉请，原审认为，依据代理合同约定，锦富公司应按合同约定时间及时支付给银海公司相应的策划费用、销售佣金，逾期30日，银海公司可向锦富公司发出书面通知，锦富公司仍未履行付款义务的，锦富公司除应付清应付部分款项外，还应按应付佣金总额的日万分之四支付给银海公司违约金。本案中，银海公司与锦富公司之间的代理合同及相关补充协议于2016年8月9日解除，合同解除后，锦富公司应继续履行佣金给付义务，将欠付的2015年12月份至2016年6月份的佣金447890.84元（747890.84元-30万元）给付银海公司，但锦富公司至今仍未给付，因此，应支持锦富公司向银海公司支付欠付佣金447890.84元的违约金，自2016年8月10日起至锦富公司实际给付之日止，按照日万分之四的标准计算。 锦富公司应给付银海公司的果谱多维公司的软件开发费用及拓客费用共计104700元，因该款项的性质并非佣金，且双方对此未约定违约金，银海公司要求锦富公司按照代理合同约定的标准支付该笔款项违约金的请求，不予支持。 其次，关于2016年7月份的佣金。2016年8月5日，银海公司向锦富公司出具2016年7月份的佣金申报表，锦富公司工作人员赵志强在该表上签字，表明双方对于2016年7月份的佣金数额为54898.29元已经达成一致意见，赵志强作为锦富公司的销售佣金审核人，其在申报表上的签字系职务行为，相应法律后果应由锦富公司承担。因此，锦富公司应向银海公司支付2016年7月份的佣金54898.29元。银海公司主张锦富公司自2016年9月10日起向银海公司支付54898.29元的违约金至锦富公司实际给付之日止，按照日万分之四的标准计算的请求，于法有据，应予以支持。 第三，关于24套房屋的佣金。依据双方签订的代理合同及补充协议约定，销售代理佣金系按照银海公司销售房屋合同总额中已经实际到账购房款的比例收取，因此，双方于2016年8月4日结算的系截至2016年6月30日银海公司销售房屋中已经实际到账房款部分所计算而来的佣金，银海公司已经销售房屋中尚未实际到账房款部分所对应的佣金，双方并未进行结算。依据银海公司提交的未回款客户佣金明细表、房屋认购书、商品房预售合同以及原审法院依法调取的银海公司主张的24户购房人合同登记备案情况，其中有9户购房人与锦富公司签订的《青岛市商品房预售合同》已经办理产权预告登记证，预告登记系为保全将来不动产物权请求权而进行的登记，具有一定物权效力；因合同约定的付款时间均已经届满，该9户购房人均与银海公司签订过《房屋认购书》，属于银海公司销售涉案项目的工作成果，且银海公司均已按阶段收取该9户购房人支付的购房款所对应的部分佣金，在锦富公司未提出相反证据证明的情况下，依据优势证据规则以及当事人与证据距离的远近，原审认为锦富公司已经实际收取该9户购房人支付的全部购房款。依据2015年9月14日补充协议及2016年8月4日补充协议约定的佣金比例、银海公司提交的未回款客户佣金明细表、房屋认购书、商品房预售合同，上述证据形成证据链条，证明该9户房屋对应的欠付佣金数额及计算方式，应对此予以认可，综上，锦富公司应向银海公司支付该9户房屋对应的欠付佣金共计52656.36元。锦富公司作为开发商，其对于购房人的付款情况理应清晰明了，但其对此未提交相反证据予以证明，相应法律后果应自行承担。 银海公司主张的24户房屋佣金中，有7户已经就商品房预售合同进行网签备案，但尚未办理产权登记手续。因该7户购房人是否实际支付剩余购房款尚未确定，银海公司主张的该7户房屋对应佣金82095.76元，本案对此不予处理，银海公司可待证据确实充分后另行主张。剩余8户房屋对应的佣金，因未查询到该8户购房人对应的网签备案信息，对此，不予支持。 锦富公司应向银海公司支付9户房屋的欠付佣金52656.36元的违约金，以最后一户办理完毕产权登记之日即2016年10月14日起计算至实际给付之日止，按照日万分之四的标准计算。 三、依据2015年6月1日锦富公司出具的《中锦大厦销售激励方案》约定，2015年6月1日至12月31日，销售人员完成当月认购计划营业额，则每个月奖励5万元，并规定补发规则。该激励方案上有锦富公司的董事长、总经理等人员签字确认，对该激励方案的真实性予以认可。依据2015年12月1日银海公司向锦富公司出具的《中锦大厦2015年11月佣金申请报表》，2015年6月-9月的月度应实现合同总额双方并未约定，且2015年6月-9月银海公司共计销售5套房屋，银海公司提交的证据未证明其完成2015年6月至9月的销售计划，因此，按照激励方案的约定，6月至9月的激励金额的60%锦富公司不应发放给银海公司。 2015年度的年度累计合同计划总额为4150万元，依据《中锦大厦2015年11月佣金申请报表》、《中锦大厦2015年12月佣金申请报表》，银海公司在2015年10至12月份期间的销售合同总额已经超过2015年度的合同计划总额，因此，锦富公司在《中锦大厦销售激励方案》中承诺如完成2015年全年计划，补发所有未完成计划月份激励金额的40%。综合本案案情，原审认为，锦富公司应向银海公司支付2015年6月至9月的销售奖励8万元（5*40%*4）。 银海公司要求锦富公司支付前期策划费30万元的请求，因双方在代理合同中约定策划费在锦富公司支付后由银海公司按期予以返还，银海公司已经将锦富公司支付的策划费18万元全部返还，但双方并未约定合同解除后锦富公司需另行支付银海公司策划费，对此，不予支持。 四、依据代理合同约定，如在无正当理由的情况下，锦富公司单方面变更或终止本合同或造成本合同不能正常履行的，锦富公司应按照合同约定的（代理销售面积总和-已售代理销售面积总和）*房屋销售均价*代理佣金的标准，向银海公司支付违约金。依据2016年8月4日补充协议及2016年销售计划的内容，银海公司计划销售剩余公寓房源共20套，面积1408.62平方米，销售均价13603.95元/平方米，总房款19162802.92元，且银海公司对于在2016年10月底之前完成全部剩余公寓房源销售工作已经进行详细的计划列明，因代理合同系由于锦富公司的行为致使提前解除，锦富公司应按照合同及补充协议约定向银海公司支付提前解除合同的违约金；依据合同约定的计算方式，锦富公司应向银海公司支付违约金958139.8元（1408.62平方米*13603.95元/平方米*5%），原审认为，综合本案案情，以银海公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌情支持锦富公司支付银海公司合同解除的违约金287442元（958139.8元*30%）为宜。 五、锦富公司要求银海公司因违反保密义务而赔偿其损失10万元的反诉请求，原审认为，锦富公司提交的《客户告知书》等证据并未证明其主张，对此，不予支持。 锦富公司要求银海公司给付单方终止合同而应承担的违约金100万元的反诉请求，因合同解除的原因已经前述分析完毕，对此，不予支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、青岛锦富置业有限公司于判决生效之日起十日内给青岛银海世邦房产顾问有限责任公司2015年12月份至2016年6月份的佣金447890.84元。二、青岛锦富置业有限公司向青岛银海世邦房产顾问有限责任公司支付上述佣金447890.84元的违约金，自2016年8月10日起至实际给付之日止，按照日万分之四的标准计算。三、青岛锦富置业有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛银海世邦房产顾问有限责任公司2016年7月份的佣金54898.29元。四、青岛锦富置业有限公司向青岛银海世邦房产顾问有限责任公司支付上述佣金54898.29元的违约金，自2016年9月10日起至实际给付之日止，按照日万分之四的标准计算。五、青岛锦富置业有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛银海世邦房产顾问有限责任公司9套房屋的佣金52656.36元。六、青岛锦富置业有限公司向青岛银海世邦房产顾问有限责任公司支付上述佣金52656.36元的违约金，自2016年10月14日起计算至实际给付之日止，按照日万分之四的标准计算。七、青岛锦富置业有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛银海世邦房产顾问有限责任公司青岛果谱多维信息技术有限公司的软件开发费用及拓客费用104700元。八、青岛锦富置业有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛银海世邦房产顾问有限责任公司2015年6月份至9月份的奖励金额8万元。九、青岛锦富置业有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛银海世邦房产顾问有限责任公司违约金287442元。十、驳回青岛银海世邦房产顾问有限责任公司的其他诉讼请求。十一、驳回青岛锦富置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49274元，保全费5000元，由银海公司负担43856元，由锦富公司负担10418元。反诉案件受理费7350元，由锦富公司负担。因青岛锦富置业有限公司负担部分，青岛银海世邦房产顾问有限责任公司已预交，青岛锦富置业有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛银海世邦房产顾问有限责任公司。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明，被上诉人销售的房屋由上诉人直接收取购房人房款，被上诉人根据购房人签订的房屋买卖合同及明示的交款记录向上诉人提交佣金结算报告。2016年8月4日，双方当事人签订补充协议时，被上诉人称，因被上诉人房屋销售任务完成很好，上诉人需要支付较多佣金，企图降低佣金比例，被上诉人不同意，上诉人以不支付佣金等为由给被上诉人施压。上诉人对此不认可，认为在2016年8月4日双方没有矛盾，合作很好，并一直希望继续履行合同。 对于上诉人于2016年8月9日要求被上诉人腾出接待中心(售楼处)原因，上诉人解释称，房屋销售有多种方式，在双方之间的所有合同中都没有约定售楼中心是本案房屋销售的唯一方式和必要条件。而且在补充协议中也明确将推广方式改为了自媒体推广，双方在谈判过程中确定的剩余房源销售其实就是由被上诉人以微信的方式进行推广。所以说在补充协议之后在剩余只有30余套房源的情况下，没有必要再继续占用使用售楼中心。被上诉人则认为，系因被上诉人对佣金提成比例不让步，上诉人到现场将被上诉人强制驱离，被上诉人不得已离开售楼处，也来不急向上诉人提出异议。 上诉人认可2016年8月4日结算被上诉人的佣金时限截止时间为2016年6月30日，不包含2016年7月份佣金，上诉人对承担2016年7月佣金无异议。二审期间，上诉人对被上诉人主张的24套房屋的佣金认为没有证据证明购房客户将购房款支付给了上诉人，并非与2016年8月4日补充协议结算佣金重复计算。上诉人没有按本院要求将被上诉人销售的9套房屋的购房人姓名、网签合同提交本院。 上诉人承认被上诉人超额完成了2015年度销售任务。双方当事人均认可，上诉人已经支付被上诉人2015年度销售奖励15万元。上诉人主张不支付被上诉人剩余奖励原因系：2016年8月4日补充协议中已经将包含奖励在内的佣金、其他费用结算了，再支付被上诉人2015年奖励系重复计算。 二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人主张的佣金、2015年奖励与2016年8月4日签订的补充协议是否存在重复计谋问题，上诉人应否支付被上诉人9套房屋佣金52656.36元；二、上诉人应否支付被上诉人代收的青岛果谱多维信息技术有限公司软件开发费及拓客费用104700元；三、上诉人2016年8月9日要求被上诉人腾出接待中心(售楼处)是否为解除合同的意思表示，是否构成违约。 关于第一个焦点问题。本院认为，根据双方当事人于2016年8月4日签订的补充协议一(2)条约定，上诉人尚未结算的佣金747890.84元系发生在2015年12月至2016年6月期间，因此，不包含2016年7月份佣金54898.29元，上诉人对此亦予以认可。故本院对上诉人上诉请求中关于2016年7月份佣金54898.29元不予支持，上诉人应支付被上诉人2016年7月份佣金54898.29元。 对于被上诉人主张的9套房屋销售佣金52656.36元，上诉人先系主张与2016年8月4日补充协议中结算的747890.84元佣金存在重复，后又主张被上诉人未提交证据证明上诉人收到该9套房屋的购房款，故不能支付相应佣金。对此，本院认为，关于该9套房屋佣金，被上诉人提交了购房人姓名、房屋销售合同、原审法院调查的房产交易部门房屋产权预告登记，能证明被上诉人将涉案9套房屋销售成功，购房人的购房时间发生在2015年、2016年期间，虽与2016年8月4日的补充协议中约定的结算时间存在重合，但因购房人并没有在2016年6月份以前支付购房款，结算佣金根据合同约定只能在购房人支付房款后。现该9户购房人已经在房产交易部门办理了产权预告登记，证明购房人贷款手续办理完毕，上诉人完成了房屋交付义务。现上诉人不能举证证明涉案9套房屋在被上诉人完成房屋销售后，存在购房人退房、解除房屋买卖合同等情形，或结算佣金时与2016年8月4日补充协议存在重复(通过核对购房人、房屋编号即可)等情形，本院认定上诉人收到涉案9套房屋的购房款，上诉人应向被上诉人支付该9套房屋佣金52656.36元。上诉人该上诉理由不成立。 关于上诉人应否支付2015年8万元奖励问题。本院认为，上诉人认为该奖励包含在2016年8月4日补充协议中结算佣金时与其他费用一并结算完毕，本院认为上诉人该上诉理由不成立。根据2016年8月4日补充协议第一(2)、一(3)、一(4)条约定，欠被上诉人佣金及其他费用共计852590.84元。747890.84元佣金的结算时间为2015年12月至2016年6月，其他费用为上诉人欠青岛果谱多维信息技术有限公司的软件开发费45000元、拓客服务费59700元，以上共计852590.84元，并不包含2015年8万元奖励。且2015年的8月万元奖励发生时间为2015年6月至9月，不包含在佣金结算时间范围内。上诉人认可被上诉人完成了2015年度销售任务，被上诉人虽未完成2015年6月至9月销售任务，上诉人应按《中锦大厦销售激励方案》约定支付2015年6月至9月40%奖励，即8万元。故上诉人该上诉理由亦不成立。 关于第二个焦点问题。本院认为，2016年7月30日，青岛果谱多维信息技术有限公司通知上诉人，将所欠的104700元软件开发费及拓客服务费委托被上诉人代收。上诉人与被上诉人于2016年8月4日签订的补充协议约定，由被上诉人收取上诉人所欠软件开发费及拓客服务费。故上诉人支付被上诉人104700元费用有合同依据。上诉人的该上诉理由不成立。 关于第三个焦点问题。本院认为，上诉人于2016年8月9日要求被上诉人撤场离开售楼处，上诉人先主张该通知函未送达被上诉人，后又主张要求被上诉人腾出售楼处并非解除合同，而是销售后期少量剩余房屋没有必要占用售楼处销售。被上诉人对此不认可，并称上诉人于2016年8月9日强行驱赶被上诉人离开。根据双方当事人于2016年8月4日签订的补充协议第二条约定，被上诉人还需要销售上诉人剩余的20套住宅、13套商铺、14套工程款抵账房屋，共计47套房屋。并由被上诉人采用自媒体方式宣传推广，费用全部由被上诉人承担。营销策划费用包括：广告平面设计费用、自媒体营销推广服务费用、电话拓客服务费用、组织第三方中介机构、媒体机构推广费用。其中，广告平面设计费用包括现场包装、售楼处包装、销售物料、活动包装等费用。根据被上诉人承担售楼处包装费用的约定，上诉人不但不应要求被上诉人撤离售楼处，被上诉人还应重新包装售楼处继续使用，销售剩余的47套房屋。因此，上诉人要求被上诉人腾出售楼处就是要求解除2016年8月4日补充协议及2015年签订的《中锦大厦项目委托策划代理合同》及其补充协议的意思表示，已经构成违约。被上诉人离开售楼处后不便于继续履行合同，因此，双方当事人签订的委托销售合同及其补充协议无法继续履行。上诉人应向被上诉人承担违约责任。根据2016年8月4日补充协议约定，上诉人应向被上诉人支付剩余尚未销售房屋佣金。原审法院酌情减少上诉人支付被上诉人尚未销售房屋佣金的30%作为违约金，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人要求被上诉人腾出售楼处构成违约，应向被上诉人承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9597元，由上诉人青岛锦富置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  胡金鳌 审判员  卞冬冬 二○二○年二月四日 法官助理 纪雪 速录员  刘欣瑜