江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4122号上诉人（原审原告）：王国忠，男，1963年7月29日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：姜美娟，女，1964年5月25日出生，汉族，住常州市金坛区。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐军，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李燕，女，1975年5月28日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：王怡文，女，2003年3月14日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：王锁旺，男，1947年11月21日出生，汉族，住溧阳市。被上诉人（原审被告）：蔡龙英，女，1952年7月6日出生，汉族，住溧阳市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李燕，系王怡文母亲，王锁旺、蔡龙英儿媳。上诉人王国忠、姜美娟因与被上诉人李燕、王怡文、王锁旺、蔡龙英房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2018）苏0481民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国忠、姜美娟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、2016年1月28日王俊出具的《协议书》是双方的真实意思表示，一审判决不予认定错误。首先，本案涉及的购房合同有两份，即被上诉人提供的《存量房买卖合同》和上诉人提供的《协议书》，此外再无其他购房合同。《存量房买卖合同》因约定的价款不符合客观实际，已被一审判决否决。而《协议书》系王俊本人书写，在没有证据证明有其他购房协议存在、也没有证据证明《协议书》是虚假的情况下，应当认定为是购房双方的真实意思表示。其次，《协议书》的约定比较符合客观实际。协议书约定成交价286万元，王俊已支付225万元，尚有61万未支付。在王俊去世后不久，上诉人即以手机短信和电话的方式向被上诉人李燕协商尾款支付事宜。上诉人与王俊是好朋友，如果王俊还在世，上诉人没有必要向被上诉人李燕催要尾款，更不会在好友去世后向好友的妻子催要子虚乌有的债务。正是因为王俊的突然去世，上诉人迫不得已才向被上诉人李燕催要尾款。再次，上诉人对王俊支付房款金额以及方式的模糊记忆不能否定《协议书》的真实性。上诉人是生意人，平时资金往来频繁，加之，王俊付款都发生在2016年1月28日之前（含1月28日），时间久远，对王俊付款金额及方式不可能都能一一表述准确，有出入也很正常，但不能因为上诉人对王俊付款方式表述的偏差进而否定《协议书》的真实性，两者没有必然性。最后，被上诉人李燕对《协议书》是明知的。其一，按照被上诉人的陈述，被上诉人李燕及王俊已经按照《存量房买卖合同》的约定向上诉人支付了房款，即2015年11月27日前支付32万元，剩余48万元按贷款方式支付。而实际支付情况是，王俊在2015年11月20日就支付了100万元，而后贷款了48万元，但该48万元并没有支付给上诉人。被上诉人李燕是贷款手续的经办人之一，既然该贷款未支付给上诉人，说明当时办理贷款手续时指向的收款人并不是上诉人，被上诉人李燕对《存量房买卖合同》不是双方的真实意思表示是明知的，也恰恰说明，被上诉人李燕对《协议书》也是明知的。其二，在2018年1月28日，从被上诉人李燕农行卡上向上诉人转账了10万元。如果按被上诉人李燕所述，其已按照《存量房买卖合同》履行完毕，那么，被上诉人李燕没有必要再向上诉人付款10万元。即使如被上诉人李燕在一审中所述，该10万元系王俊操作，那么被上诉人李燕对付款的用途也是明知的。因为被上诉人李燕与王俊系夫妻，王俊用被上诉人李燕的银行卡转账如此大金额的款项，被上诉人李燕不可能不问支付用途，王俊也不可能不告知被上诉人李燕转账支付的用途，而且转账的对象就是上诉人。二、一审判决仅凭被上诉人2016年1月28日的10万元系转账而非现金就认定该10万元不包含在220万元内是错误的。正如前述，上诉人对王俊付款金额及方式不可能都能一一表述准确。根据民事诉讼法的规定及司法实践,在本案中，被上诉人应当对付款的时间、金额及来源进行举证。虽然上诉人有自认，但上诉人自认的前提是10万元转账包含在220万元内。在双方对付款金额发生争议时，被上诉人有义务证明付款资金的时间、金额及来源。正如民间借款纠纷，借款方对借条载明的金额有异议，出借方应当证明出借资金的来源。同理，被上诉人有义务证明235万元购房款的来源出处。三、本案所涉的房屋早已过户至王俊及被上诉人李燕名下，本案所有被上诉人系该遗产的第一顺序继承人，是该房产的利益既得者，被上诉人应当在其房产继承范围内承担与该房产相关的债务。此外，一审还存在其他错误之处。李燕、王怡文、王锁旺、蔡龙英辩称：上诉人的诉讼请求不能成立。1.王怡文非本案买卖合同当事人，房屋也未过户到王怡文名下，而是在王俊、李燕名下；2.本案的买卖合同法律关系，双方已经按2015年12月2日在金坛市房管局签订的《存量房买卖合同》全部履行完毕；3.李燕不是王国忠所提供的协议的当事人，李燕对该份协议书根本不知情，如该协议书是王俊单方签订，对李燕构成了无权处分，且未经李燕追认，对李燕无效。王国忠、姜美娟向一审法院起诉请求：1.判令李燕、王怡文共同支付购房款81万元，并按6%的年利率承担自2016年6月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息；2.李燕、王怡文承担本案诉讼费。后王国忠、姜美娟申请追加王锁旺、蔡龙英为本案被告。2018年5月30日一审第二次庭审，王国忠、姜美娟将第一项诉讼请求的“购房款81万元”变更为“购房款61万元”。一审法院认定事实：王国忠与死者王俊系朋友关系。2015年12月2日，王国忠、姜美娟（夫妻）与王俊、李燕（夫妻）在金坛市不动产交易中心，签订了一份《存量房买卖合同》，约定王国忠夫妻将位于金坛市的房屋出售给王俊夫妻。房屋共2层，国有土地使用权类型为：划拨。房屋价款为80万元。2015年12月4日，该房屋所有权变更登记于王俊和李燕名下，2015年12月10日，国有土地使用权证也变更至王俊和李燕名下，权证上登记的土地性质仍为：划拨。2016年6月16日，王俊去世。2018年2月13日，王国忠诉至法院，要求判如所请。王国忠提供一份由王俊于2016年1月28日书写的《协议书》，载明：“甲方将位于金坛市的房屋出售给乙方，为明确双方权利义务，特订立如下协议，请双方共同遵守：一、房屋价款为贰佰捌拾陆万元正（286万元），包括房屋装修及家具；二、乙方在2016年5月份前付清房款，已付房款贰佰万元。三、本协议甲、乙双方签字生效。”该协议书形式上仅有王俊与王国忠签名，没有李燕签名。王国忠称，双方签订的两份合同是明显的阴阳合同，在房管处签订的合同只是为了避税，《协议书》才是双方真实意思表示；李燕知道房屋真实成交价为286万元，即使王俊单独签名不构成家事代理，但该协议对王俊是有约束力的，李燕等在继承王俊遗产范围内也应承担还款责任。李燕在审理中提出，在起诉前从不知协议书的存在，王俊只说从朋友处低价购得一房屋，因为王俊与王国忠关系很好，又是王国忠的律师，所以李燕从未怀疑过。房屋买卖事宜是王俊一手操作，在办理过户手续时，王俊称房款80万元都已经付清了，现在王俊已经去世，王国忠此时提出有另一协议，李燕不能认可。且王国忠存在虚假陈述，因李燕接收到法院材料后，翻看过死者王俊的车内物品，发现了一份同样日期为2016年1月28日的收条，由王国忠出具，收条上载明“今收到王俊购房款（贰佰贰拾万元正）据。”李燕不知道王俊与王国忠之间到底发生什么，也不认可王国忠的主张，只认可在房管处签订的买卖合同。一审审理中，对于为何先进行房屋过户，后出具286万元的协议书，王国忠称，因双方是朋友关系，故只是口头商定了成交价没有写书面合同，后王国忠配合李燕办理了过户手续，双方私下一直按口头约定的价格履行，后王俊自己主动要求写一份协议书，以明确双方权利义务及欠付的房款。对于220万元收条的问题，王国忠称，虽然收条和协议书是同日出具的，但是协议书是上午写的，下午王俊又给了20万元现金，所以收条是下午写的。因为该收条由王俊保存，所以其忘记了已付款金额，不是故意作虚假陈述，后将诉讼请求改为61万元及相应利息。对于286万元房款的构成，王国忠称，当时房屋价款大约两百四五十万，两次装修约60万元，红木家具购置价23万元，家电等几万元，装修和家具折算四十几万元，形成了286万元的价格。对于付款情况，王国忠称，其与王俊系朋友，2015年下半年其想将房子卖掉，王俊说卖给他，便口头商量了价款286万元，包括所有装修和家具在内，之后王俊陆续支付了部分现金（时间、金额记不清了，也没有写收条），于2015年11月20日转账100万元，2015年12月2日王国忠与王俊夫妻签订了网签合同办理了过户手续，之后王俊又支付了部分款项（时间和金额不记得了，没有收条），直至2016年1月28日，双方签订协议书，总结了已付款项，当天下午王国忠出具了一张收条。后王国忠在另一次庭审中明确付款情况：2015年11月20日王俊向王国忠银行转账部分房款100万元，另120万元是通过现金形式支付的，故王国忠出具了一份220万元的收条，2016年4月29日王俊通过父亲王锁旺卡上向王国忠转账5万元，故李燕共付款225万元。此外，通过查询相关银行流水，除2015年11月20日王俊的100万元汇款和2016年4月29日王锁旺的5万元汇款外，2016年1月28日当日，从李燕卡中向王国忠汇款10万元。王国忠称，不知道是李燕的卡，只知道是王俊打过来的，该10万元包括在220万元内。李燕认为，根据王国忠的陈述，只有105万元转账，另120万元均是现金付款，王国忠的陈述前后矛盾，该10万元不包括在220万元内。一审另查明，案涉房屋的土地性质为划拨，且王国忠明确，从未向国土部门缴纳过土地出让金。一审法院到金坛市不动产交易中心查询是否有缴纳土地出让金的材料，被告知没有缴纳过土地出让金。一审审理中，经王国忠申请，法院委托鉴定部门对2015年12月案涉房屋的市场价格（包括装修及家具）进行评估，博文房地产评估造价集团有限公司用参照同时期同地段其他小区房屋购置价进行对比的方法，评定案涉房屋（包括装修）在2015年12月时期的市场价为232.45万元。红木家具因王国忠不能提供当初的家具购置资料，材质等均无从判断，鉴定机构不具备材质鉴定的专门资质，故无法鉴定。此次评估产生费用12000元。以上事实，由双方当事人提供的证据及双方当庭陈述等附卷佐证。一审法院认为，结合双方的诉辩意见，王国忠、姜美娟与王俊、李燕之间存在房屋买卖的事实可以认定，故本案的争议焦点为：一、案涉《存量房买卖合同》与2016年1月28日的协议书约定价款截然不同的情况下，哪一份协议书中的价款是双方真实的意思表示？二、李燕已支付的价款数额。对争议焦点一，一审法院认为：首先，从查明情况来看，案涉房屋实际市场价值远超80万元，王国忠对此不予认可，本案中又出现了另一份由王俊出具的关于房屋成交价为286万元的协议书，且王俊实际支付给王国忠的款项也远超80万元，该80万元价款既不符合客观实际，也不符合双方实际履行情况，故《存量房买卖合同》中约定的80万元不能认定为双方的真实成交价。其次，对于2016年1月28日王俊出具的协议书，本案中亦不能认定此为买卖双方真实意思表示，理由如下：一、本案房屋买卖的协议签订、产权过户等经过情况与通常交易习惯不符。王国忠夫妻与王俊夫妻于2015年12月已对案涉房屋进行了产权变更登记，王俊个人于2016年1月28日才签署286万元的协议书，这与一般的房屋买卖交易习惯明显不符，虽王国忠辩称与王俊系朋友关系、其只与王俊口头协商成交价最后是王俊主动提出要出具协议书，似是欲表明二人私交甚好，但这又与查明的其他事实情况不符（详见后叙）。二、案涉协议书的形式不完备。本案另一份《存量房买卖合同》有王国忠夫妻与王俊夫妻四人签字，但该协议书却只有王国忠和王俊签字，王国忠一直声称其与王俊关系好，并称李燕知道286万元成交价的存在，则要求李燕签字应不存在难度，但事实上协议书却一直没有李燕的签字，王国忠也未能提供其他证据证明李燕知晓此事，故王俊个人在协议书上签字的行为不能认定为家事代理，而王国忠在签署该协议书时未尽到善良注意的义务，对此是有一定过错的。三、王国忠陈述286万元的房款构成与房屋市场价值的实际情况不符。王国忠称房屋价款大约两百四五十万，两次装修约60万元，红木家具购置价23万元，家电等几万元，装修和家具折算四十几万元，就此形成了286万元。但经法院委托评估，案涉房屋（含装修）市场价为232.45万元，加上家具等物也不可能达到286万元，协议书载明的286万元明显不符合客观实际。对应王国忠所作其与王俊系朋友关系、给予其购房优惠、双方仅对房屋买卖作口头约定便先行过户等陈述，更是疑点丛生。四、王国忠对于王俊支付价款情况的陈述多有矛盾。对于王俊付款情况，王国忠起诉时称已付205万元，在李燕提供220万元的收条后，又称自己记错了李燕已付225万元；对于款项构成，先陈述105万元是转账，120万元是现金交付，在李燕举证1月28日当天有一笔10万元转账后，又称该10万元转账包括在220万元收条内，王国忠对于款项交付的陈述一直反反复复。综合以上因素，加之王俊已经去世，无法还原其当时内心真实意思，且其与王国忠关系良好，二人之间是否存在其它往来，是否将其它债权债务与房屋买卖混同一起不能断定，故法院不予认定286万元房款是双方真实意思表示。对争议焦点二，因王国忠先前陈述除2015年11月20日王俊向王国忠银行转账100万元，及2016年4月29日王锁旺卡上转账5万元外，另120万元是通过现金形式支付的，又在李燕举证2016年1月28日的10万元汇款后称该10万元包括在220万元收条之内，实指包括在120万元之内，该陈述反复、矛盾，且无证据印证，故法院认可李燕提出的该10万元不包括在220万元之内的主张，故李燕已付款认定为235万元。综上，王国忠主张的286万元房屋成交价法院不予认可，王国忠据此主张所谓的未付款，无事实及法律依据，法院也不予支持。李燕、王怡文、王锁旺、蔡龙英经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：驳回王国忠、姜美娟的诉讼请求。案件受理费12740元，评估费12000元，由王国忠负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本案在二审中的争议焦点为：王国忠、姜美娟主张案涉房屋欠款能否成立？本院认为：王国忠、姜美娟的主张依据不足。理由如下：第一，王国忠、姜美娟一审时起诉主张李燕等应支付购房款81万元（后又变更为61万元），依据的是王国忠提供的由“王俊”于2016年1月28日书写的《协议书》，但该协议书形成于《存量房买卖合同》之后，其确定的“已付房款贰佰万元”与李燕提供的2016年1月28日当天由王国忠出具的收条载明的内容“今收到王俊购房款（贰佰贰拾万元正）据”有出入，而王国忠陈述的关于“转账105万元、现金120万元”的付款情况又与李燕提供的转账凭证不相对应，鉴于王俊本人已经去世，关于房屋真实交易价格和已付房款数额的真实性均无法确认；第二，根据王国忠申请，一审法院委托评估机构对案涉房屋的价值包括装修等进行了价值评估，确定2015年12月时期案涉房屋的市场价为232.45万元，与李燕举证的235万元已支付款项相当，故一审法院以依据不足为由驳回王国忠、姜美娟的诉讼请求并无不当。综上，上诉人王国忠、姜美娟的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12740元，由王国忠、姜美娟负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  王 莹二〇二〇年一月十七日书记员  朱羲玲