上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74444号原告：上海百业信物业管理有限公司，住所地：上海市浦东新区。法定代表人：郑莉敏，执行董事。委托诉讼代理人：郑利丰，男。委托诉讼代理人：林轶琛，男。被告：李涛，女，1982年2月18日生，汉族，户籍地安徽省。原告上海百业信物业管理有限公司与被告李涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告上海百业信物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑利丰、林轶琛、被告李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海百业信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年10月1日至2019年9月30日的物业服务费人民币112,993.92元；2.判令被告向原告支付因逾期交纳物业服务费所产生的滞纳金38,107.21元，支付至实际支付日止(每日按万分之五标准计算，暂算至2019年7月19日)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月20日，原告与建设单位上海百业信置业发展有限公司(以下简称开发商)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为百润时代大厦(上海市浦东新区临港新城申港大道133号)提供前期物业管理服务。合同约定物业服务费的收费标准为：办公用房(产权)的物业服务费18元/月/平方米；商业用房(产权)的物业服务费45元/月/平方米。2013年9月7日，被告与开发商就百润时代大厦613室房屋(以下简称涉案房屋)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，房屋建筑面积130.78平方米。被告作为百润时代大厦的业主，应按《预售合同》及临时管理规约的相关约定按18元/月/平方米的标准交纳物业服务费，如逾期付款应根据欠款金额*逾期天数*万分之五的标准向原告支付滞纳金。涉案房屋交房至今，被告仅交纳2015年4月1日至2015年9月30日期间的物业服务费14,124.24元，尚欠2015年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费共计112,993.92元，并产生滞纳金38,107.21元。原告多次通过书面及电话予以催讨，均未果。原告为维护自身合法权利及全体业主的共同利益，保证物业管理工作的正常进行，故诉至法院，要求判如所请。被告李涛辩称，对于欠费时间段认可，但认为应从2017年10月开始交纳物业服务费。理由如下：1.根据原告及开发商通知交房的相关资料显示，预付2015年月1月至6月的物业服务费就可免除2014年10月至12月的物业服务费。另外交房后半年内的物业服务费由开发商支付。被告于2014年12月办理交房手续，故被告于交房时交纳的6个月物业服务费应往后顺延。2.2015年原告对涉案房屋所在整栋大楼予以装修，导致被告无法正常使用涉案房屋，故无需支付2015年全年的物业服务费。3.2017年年初，原告的工作人员告知2016年及2017年的物业服务费均是交半年免半年。但当年3月，被告前去交纳时却被告知已经没有这个优惠政策，该工作人员表示会向领导申请，但至今未果，故被告一直没有交纳物业服务费。综上，被告对于原告提供的物业服务没有意见，也收到过原告邮寄的催款通知，但由于原告没有按照原先的承诺收取物业服务费，所以被告没有按时交纳。被告认为应从2017年10月开始交纳物业服务费，不同意支付滞纳金。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2013年3月20日，原告(乙方)与开发商(甲方)签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对百润时代大厦提供物业管理服务，合同第五条物业服务期限约定1.合同有效服务期从2013年3月1日起生效，至2015年2月28日终止。2.合同约定的物业服务期限届满前3个月内，甲方或业主大会与乙方可就本合同期满后是否续约、以及续签合同的物业服务内容和服务期限事项另行商定，若逾期未商定的，则本合同期限届满即自动续期。合同第四章第十条物业服务费结算方式约定“……(1)物业服务费用由业主或使用人按其拥有或使用单元的面积交纳，具体标准为：办公用房(产权)的物业管理费：18元/月/㎡(建筑面积)；商业用房(产权)的物业管理费：45元/月/㎡(建筑面积)；……2.物业服务费收费方式及时间：(1)业主或使用人在验收交接房屋时，应按《临时管理规约》之规定向乙方预缴当季度的物业管理费；(2)以后每季度首月30日之前，由乙方向业主或使用人收取该季度的物业管理费。”2013年9月7日，被告与开发商就涉案房屋签订《预售合同》。合同附件五第二章第2条约定开发商委托原告作为物业服务企业负责该项目(项目名称：百润时代大厦)物业管理区域内的物业管理工作；第五章第3条再次确定物业服务费收费标准为办公用房(产权)的物业管理费：18元/月/㎡(建筑面积)；商业用房(产权)的物业管理费：45元/月/㎡(建筑面积)。2014年9月，原告及开发商向业主发出通知交房的相关材料中载明业主一次性预付2015年1月至6月的物业服务费，即可享受免本年度(2014年10月至12月)物业服务费的优惠。另外，在《“百润时代”物业介绍》中载明交房后半年内的物业服务费由开发商支付。2014年12月9日，被告就涉案房屋签订《房屋验收单》。同日，被告向原告缴纳物业服务费14,124元(备注2015年4月1日至2015年9月30日)。2015年2月15日，原告向百润时代大厦办公业主发出《建议集中精装告知函》，其中载明“为了避免房屋交付后因业主精装时间安排有先后造成相互之间的干扰影响，同时也为了使本办公大厦尽快达到使用标准，实现业主对外租赁或自用所需的使用功能，百润时代物业管理中心倡导各位业主尽量在初装交付后3个月内集中进行内部精装修工程。……凡在2015年6月底前完成精装并经物业管理中心认定的，物业公司将予以减免2015年4-6月物业管理费的奖励。……如果您选择委托统一精装，您可于2015年3月31日前至营销中心办理相关委托手续。……”被告系上海市浦东新区申港大道133号613室房屋(即本案涉案房屋)的业主，房屋建筑面积为130.78平方米，房屋类型办公楼。2019年9月2日，原告诉至本院要求判如所请。审理中，被告坚持辩称意见。原告则认为：1.原告及开发商向业主送达的交房材料中提及的预付2015年1月至6月的物业服务费即可享受免除2014年10月至12月的物业服务费以及另一份交房材料中注明交房后半年的物业服务费由开发商支付，以上优惠政策针对的是2014年9月份交房的业主，而被告因未按约支付房款，涉案房屋于2014年12月才办理交房手续，原告的工作人员于2014年12月8日向被告发送信息，明确告知被告交房时预收2015年4月至9月的物业服务费，之前的免费，故上述优惠条款与被告无关。2.涉案房屋系办公用房，如业主先后自行装修，相互之间产生的干扰会影响业主对物业的出租及使用，原告于2015年2月15日向各业主送达《建议集中精装告知函》，后开发商接受了整个大楼60户中约40多户业主的委托，实际装修期为2015年4月至10月。被告并未委托开发商予以装修，故装修期间的物业服务费仍需支付。另外，原告也未开展过被告提出的物业服务费付半年免半年的优惠活动。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、《预售合同》、房屋验收单、上海市地方税务局通用机打发票记账联、上海市不动产登记簿、被告提供的《建议集中装修告知函》、《“百润时代”物业介绍》、短信截屏等证据所证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案开发商与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。故原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。审理中，1.被告认为2015年全年百润时代大厦均在装修，影响被告正常使用涉案房屋，故无需支付该年的物业服务费。对此原告予以否认，认为该大厦于2015年4月至10月期间予以装修，且被告并未委托统一装修，故不能免除装修期间的物业服务费。本院认为，上述大厦集中装修期间，施工设备及材料的搬运、建筑垃圾的清运等会影响该区域业主对于房屋及公共区域、公用设施设备的正常使用，被告虽未委托开发商统一装修，但该期间对被告正常使用涉案房屋的影响客观存在，故该装修期间涉案房屋的物业服务费应予以扣除。对于装修的时间段，被告未提供证据证明装修期为2015年全年，故本院认定该大厦的装修期间为2015年4月至10月。2.被告辩称其应享受多项优惠政策，对此原告不予认可。本院认为，原告及开发商交房时提供的相关材料载明免除的是2014年10月至12月的物业服务费，而本案被告于2014年12月办理交房手续，不存在需要交纳上述期间物业服务费，故该条款与被告无关。另外，原告向业主发出的《“百润时代”物业介绍》中明确交房后半年的物业服务费由开放商支付，并未对交房时间约定其他限制条件，故被告办理交房手续后半年的物业服务费无需支付。对于被告辩称原告承诺2016年及2017年物业服务费付半年免半年的优惠政策，被告提供的证据不足以证明其辩称意见，本院对此难以采信。综上，庭审查明被告办理交房手续时交纳了6个月的物业服务费，扣除上述装修期间的物业服务费及上述免交期限，被告应支付2016年5月1日至2019年9月30日期间的物业服务费。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，考虑到被告系对物业服务费的支付期间及金额存有异议，并非主观恶意拖欠，故对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告李涛于本判决生效之日起十日内支付原告上海百业信物业管理有限公司自2016年5月1日起至2019年9月30日止的物业服务费96,515.64元；二、驳回原告上海百业信物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,322元，减半收取计1,661元(原告上海百业信物业管理有限公司已预交)，由原告上海百业信物业管理有限公司负担555元，由被告李涛负担1,106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年一月十三日书记员  邱 娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；三、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。