安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3457号 上诉人（原审被告）：砀山县华强置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇人民东路（东方购物广场斜对面）。 法定代表人：章惠强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春雷，安徽序力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵焕，女，1988年10月24日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上诉人砀山县华强置业有限公司（以下简称华强公司）因与被上诉人赵焕商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初3712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华强公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵焕的诉讼请求，一、二审案件受理费均由赵焕负担。事实和理由：1.一审判决认定华强公司承担案涉房屋面积误差部分两倍房价款不当。（1）华强公司不存在故意隐瞒房屋面积差异的情形。商品房预测面积及实测面积均是由房地产主管机构认定的具有测绘资质的机构进行测量，华强公司从第三方测绘机构提供的房屋面积数据，发现存在因第三方测绘机构测量错误造成的面积误差，华强公司于2018年10月8日通知赵焕，并退还2239元购房款，由赵焕签字确认的领款单为证。可证实赵焕对房屋面积误差是认可的，双方对原预测面积进行变更，从华强公司积极退还购房款的行为也可看出其不存在故意隐瞒房屋面积及差异的情形。（2）华强公司发现第三方测绘机构提供的房屋面积测绘数据存在差异，遂要求该第三方机构再进行测量，后华强公司仍对数据产生怀疑，后经房产部门认可后由华强公司委托安徽丽娟测绘服务有限公司再进行测量。华强公司对于第三方测绘机构造成的面积误差不具有主观过错，也不存在故意隐瞒房屋面积差的情形，故不应承担因面积差异双倍返还相应的房价款。2.一审法院认定华强公司支付逾期办证违约金5764元错误。据上所述，安徽丽娟测绘服务有限公司于2019年5月13日作出最终房屋面积数据，房产部门依据该数据于2019年9月26日办理不动产权证。办证逾期是因第三方测绘机构造成，华强公司不存在主观过错或故意拖延不予办证的情形，不应承担逾期办证的违约责任。即便华强公司应承担逾期办证违约责任，购房款也应扣除已退回的2239元，以安徽丽娟测绘服务有限公司作出测量时间即2019年5月13日为起始点计算逾期办证违约金。 赵焕辩称，1.其与华强公司签订商品房销售合同系弱势一方，基于对开发商的信任收取退款2239元，并非是对面积误差的认可。2.2018年10月8日进行交房时华强公司就告知面积比合同约定小，并退了2239元。赵焕进行装修时发现房屋面积特别小，其父亲进行丈量，发现面积明显小于约定面积，遂与华强公司进行协商。面积差异系赵焕向华强公司提出，并非华强公司主动提出，华强公司称少多少平方退多少平方，但对于多出面积之外房屋维修基金及契税、贷款多缴纳的利息等损失不同意赔偿。3.不动产权证未及时办理并非赵焕原因所致，其已将办证所需费用交给华强公司。请求驳回上诉，维持原判。 赵焕向一审法院起诉请求：1.判令华强公司返还建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款6600元，双倍返还建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款30360元，共计36960元；2.判令华强公司支付逾期交房违约金154元（按每日房价款的万分之一自2018年10月1日起计算至2018年10月8日止）；3.判令华强公司立即为赵焕购买的东方不夜城15幢1613号商品房办理产权登记，并支付逾期办理产权登记违约金5192元（按每日房价款的万分之一自2019年1月7日起暂计算至2019年8月31日），自2019年9月1日起按每日房价款的万分之一计算至实际完成房屋所有权登记之日止；4.本案诉讼费用由华强公司负担。 一审法院认定事实：华强公司系依法登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、经营。2018年5月1日，赵焕（买受人）与华强公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0003600620180297），合同主要条款约定：赵焕购买华强公司开发建设的东方不夜城15幢1613号商品房一套，该商品房的房产测绘机构为砀山县梨都房地产测绘有限公司，预测建筑面积共50.10平方米，其中套内建筑面积37.98平方米，分摊共有建筑面积12.12平方米，单价每平方米4391.22元，购房金额220000元；买受人应当于2018年5月1日前支付首期房价款44000元，余款人民币176000元向银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。逾期在30日之内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；面积差异处理方式为2.（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=；关于房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金等内容。合同签订后，赵焕履行了向华强公司交付购房款的义务。华强公司职员于2018年9月12日通过微信方式通知赵焕于月底29号开始交房，赵焕因在外地工作申请延期交房，后双方于2018年10月8日办理了交房手续，房屋交接通知单上注明案涉房屋建筑面积49.59平方米,同时向赵焕退还了面积差的房价款2239元〔（50.10平方米-49.59平方米）×4391.22元〕。同日，赵焕交给华强公司（由其代收）案涉商品房办证登记所需的契税2178元、维修基金4356元、产权登记费160元，合计6694元。案涉商品房于2019年9月26日办理不动产权证书，权利人为赵焕，建筑面积为45.14平方米，其中套内建筑面积34.58平方米，分摊共有建筑面积10.56平方米。 一审法院认为，赵焕与华强公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。案涉商品房实测套内建筑面积34.58平方米，按照合同约定的计算方式，案涉商品房建筑面积误差比为8.95%，故华强公司应向赵焕返还建筑面积误差比3%以内的房价款为6600元（220000元×3%）、超出3%部分应双倍返还的房价款为26180元（220000元×5.95%×2），合计32780元。扣除华强公司已经退还的房价款2239元，华强公司仍应向赵焕返还房价款30541元；华强公司按约定通知赵焕交房，经赵焕申请延期，华强公司于2018年10月8日将案涉房屋交付给赵焕，不构成违约，对赵焕的该项诉求不予支持；案涉商品房交付后，根据双方约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，华强公司在本案中代收了赵焕办理产权证需交纳的契税、产权登记费等相关费用，视为华强公司代为办理权属登记手续。但案涉商品房不动产权证于2019年9月26日办理登记在赵焕名下，根据上述约定，华强公司应当承担违约责任，违约金以已付房价款220000为基数按日万分之一自2019年1月7日起计算至2019年9月25日止应为5764元（220000元×0.0001×262天）；对赵焕的其他诉讼请求，因无事实依据，不予支持。华强公司的其他抗辩意见，因与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、华强公司于判决生效后十日内返还给赵焕案涉商品房建筑面积误差部分的房价款30541元；二、华强公司于判决生效后十日内向赵焕支付逾期办理产权登记违约金5764元；三、驳回赵焕的其他诉讼请求。案件受理费429元，由赵焕负担60元，由华强公司负担369元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵焕提供如下证据：微信聊天记录（打印件，赵焕当庭提供微信聊天记录原始载体以供核实）、通话记录，以证明赵焕发现房屋面积存在差异主动与华强公司置业顾问进行沟通。华强公司质证认为，该证据不属于新证据，且聊天记录中相对人的身份不能确定。本案对上述证据真实性予以认定一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，对于交付房屋面积实测面积与商品房销售合同预测面积发生误差如何处理，双方在商品房销售合同第十三条第2款进行了明确约定，该约定系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述条款并未约定面积误差华强公司需以主观存在过错为前提，且华强公司作为开发商，即便案涉房屋尚未建设完毕，其对于房屋建成后的建筑面积及套内面积应当有基本的预判。现案涉房屋交付后存在与预测面积误差较大的情形，赵焕要求华强公司按照约定承担违约责任并无不当。赵焕在华强公司交付房屋时收取了部分退款，但不能依此推定赵焕与华强公司就房屋面积误差达成新的合意，及赵焕放弃要求华强公司承担面积误差产生违约责任的事实。故华强公司认为系第三方测绘机构造成的面积误差，不应由其承担责任的上诉理由于法无据，不予支持。 按照双方签订的商品房销售合同约定，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，并在之后约定了建筑面积误差比的计算方法，一审法院按照此计算方法得出面积误差比为8.95%正确。但按照上述约定，3%以内（含3%）部分的房价款应指该部分面积的价值（赵焕购买时单价乘以面积），一审法院直接以房屋总价款乘以3%及5.95%计算方法错误，本院予以纠正。按照双方约定，3%以内（含3%）部分的房价款为5003.36元（37.98平方米×3%×4391.22元），超出该部分应双倍返还的房价款为19846.65元（37.98平方米×5.95%×4391.22元×2），合计24850.01元，一审法院计算为30541元错误，本院予以纠正。 案涉商品房销售合同对于办理不动产权证期限约定在房屋交付之日起90日内取得，现华强公司未能按照约定为赵焕办理不动产权证，应当承担违约责任。华强公司主张自第三方测绘机构出具的测绘日期开始起算90日与约定不符，不予采信。因签订商品房销售合同后，赵焕按照约定交付了购房款，之后交房时领取的2239元系因面积存在误差华强公司退款，该款项一审法院已经在计算面积误差违约责任时予以扣除。一审法院在计算逾期办证违约责任时按照赵焕签订商品房销售合同后交付的全部购房款为基数亦无明显不当。 综上，华强公司上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对于面积误差部分房价款计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初3721号民事判决第二项，即“砀山县华强置业有限公司于本判决生效后十日内向赵焕支付逾期办理产权登记违约金5764元”； 二、撤销安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初3721号民事判决第三项，即“驳回赵焕的其他诉讼请求”； 三、变更安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初3721号民事判决第一项，即“砀山县华强置业有限公司于本判决生效后十日内返还给赵焕案涉商品房建筑面积误差部分的房价款30541元”为“砀山县华强置业有限公司于本判决生效后十日内返还给赵焕案涉商品房建筑面积误差部分的房价款24850.01元”； 四、驳回赵焕的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费429元，由赵焕负担85元，由砀山县华强置业有限公司负担344元；二审案件受理费858元，由砀山县华强置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  杨俊举 二〇二〇年一月十五日 书记员  朱贝贝 附：本案适用相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。