上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22754号原告：张智明，男，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：左申姁(该原告妻子)，女，汉族，住江西省九江市。原告：张晓雅，女，汉族，住上海市普陀区。法定代理人：左申姁，该原告母亲。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培。被告：上海天策房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：林韵青，总经理。委托诉讼代理人：徐伟南。原告张智明、张晓雅与被告上海新明环球置业有限公司(以下简称新明公司)、被告上海天策房地产咨询有限公司(以下简称天策公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张智明及委托诉讼代理人(暨原告张晓雅的法定代理人)左申姁、被告天策公司委托诉讼代理人徐伟南到庭参加了诉讼。被告新明公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告新明公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告新明公司返还原告购房款人民币620,000元(以下币种同)；3、判令被告新明公司赔偿原告利息损失(以620,000元为基数，自2016年8月23日计算至实际清偿之日止；其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、判令被告天策公司返还原告团购费1万元；5、判令被告新明公司赔偿原告解除合同违约金6,200元。事实与理由：2016年8月23日，原告和被告新明公司签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将上海市嘉定区浏翔公路《新明六一广场》699号3层3211室商品房(以下简称“系争房屋”)预售给原告，房屋价款为1,230,000元。合同第十一条约定被告交付房屋的时间为2016年11月30日前；合同第十二条约定被告逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同。合同签订当日，原告参加了被告天策公司的团购活动，向被告天策公司支付了1万元团购费。合同签订当日，原告已按约付足了首付款62万元，并向被告新明公司指定的银行提交了按揭所需资料。后涉案项目因存在违规被勒令整改，暂停销售，被告新明公司无法按照合同约定的时间交付系争房屋，整个商场也无法如期开业。银行也停止贷款办理，中断了与被告新明公司的合作。合同未能履行的责任完全在被告新明公司，故原告有权解除合同并要求被告新明公司承担违约责任。原告为维护其合法权益，遂涉讼。被告新明公司未作答辩。被告天策公司辩称，不同意返还团购费。涉案项目是由被告新明公司委托案外人浙江融亿营销策划有限公司进行销售，融亿公司将项目内的场内外分销转委托给其公司，其公司以团购优惠的形式推广销售涉案项目的房源。团购服务费是用于其公司组织下级中介渠道成本费用以及先行支付下级中介业务员部分佣金等相关费用。2016年7月31日，原告与被告新明公司就系争房屋签订了认购协议，约定的购房总价为1,758,242元。同日，原告与被告天策公司签署了团购服务协议，并支付了团购费1万元，天策公司也按照约定提供了团购服务。后原告按照1,230,000元的优惠价格与新明环球公司签署了预售合同，成功购买了系争房屋，享受了12万元的价格优惠。团购服务协议已履行完毕，双方权利义务即告终结。原告要求解除协议既无事实依据也无法律依据。预售合同的解除是因为被告新明公司违约所致，理应由新明公司承担相应的违约责任。根据原、被告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2016年7月31日，张智明(甲方)与天策公司(乙方)签订《团购服务协议》一份，内容为：针对上海市嘉定区浏翔公路XXX号(中童巴比尼)开展团购活动(具体房号为#3211)，甲方确认在签署本协议之时应向乙方支付会员费10,000元，方能获得本协议项目的团购资格。甲方凭该协议客户联和POS单客户留存联及收据，在购房时享受购房优惠一次(购房优惠为12万元)。当甲方成功购房后，表明甲方已使用了专项购房会员服务，双方权利义务即告终结。当甲方成功购房后，因甲方原因取消购房的，则甲方已支付乙方的会费不予退还。若甲方没有成功购房，甲方在项目开盘日起90日内与乙方办理全额会费退费手续。乙方无息退费，退费时乙方不得收取甲方任何手续费用，退费后双方权利义务随即终止。团购服务协议签订之后，张智明、张晓雅支付天策公司10,000元，天策公司于2016年11月22日开具金额为10,000元的服务费发票一张。2016年8月23日，张智明、张晓雅(乙方、买方)与新明公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺，总房价暂定为1,230,000元；乙方应于签约之日支付首付款62万元，剩余房款61万元由买受人于签约当日向申请按揭银行提交完备的贷款申请资料，买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户。另约定，房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方定于2016年11月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。另查明：1、张智明、张晓雅于签约当日向新明公司支付了首付款62万元(含定金)，余款尚未支付；2、2017年8月，新明公司取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》；3、系争房屋尚未交付张智明、张晓雅。本院认为，张智明、张晓雅与新明公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定新明公司应于2016年11月30日前将系争房屋交付给张智明、张晓雅，双方约定的交房条件为新明公司取得《建设工程竣工验收备案证书》，但新明公司直至2017年8月才取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，显属违约，张智明、张晓雅有权按照合同约定行使单方解除权。现张智明、张晓雅主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，新明公司应向张智明、张晓雅返还已付房款，故对张智明、张晓雅要求返还房款的请求，本院亦予以支持。合同解除后，新明公司应否承担违约责任？本院认为，张智明、张晓雅虽未按约付清房款，然新明公司告并未以张智明、张晓雅迟延付款为由提出解除合同，且合同系因新明公司客观上无法按期交房导致解除，故新明公司应承担相应的违约责任。新明公司应按何标准承担违约责任？张智明、张晓雅现主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因新明公司违约造成的损失。首先，张智明、张晓雅有权按照合同约定要求新明公司偿付违约金。同时，已付房款的利息损失，亦是其实际损失。然，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。表明若实际损失大于违约金，法院支持的违约金金额应以当事人的实际损失为限。由于已付房款的利息损失远大于合同约定的违约金，且无法与违约金重复主张，故本院支持张智明、张晓雅关于实际损失部分即已付房款利息损失的诉讼请求。其主张的计算基数、期间及标准，并无不当，本院予以准许。关于团购费，预售合同因新明公司违约解除，张智明、张晓雅支付团购费意欲通过预售合同履行实际享受到减免房屋价款优惠的目的已经无法实现，故天策公司应返还团购费。审理中，新明公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张智明、张晓雅与被告上海新明环球置业有限公司于2016年8月23日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张智明、张晓雅购房款人民币620,000元；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张智明、张晓雅利息损失(以620,000元为基数，自2016年8月23日计算至实际清偿之日止；其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；四、被告上海天策房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张智明、张晓雅团购费人民币10,000元；五、驳回原告张智明、张晓雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,162元，减半收取5,081元，由原告张智明、张晓雅负担50元，被告上海新明环球置业有限公司负担4,950元，被告上海天策房地产咨询有限公司负担81元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年一月七日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。