贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7929号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴颜林，男，1982年12月28日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：戴光德，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨义，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王福珍，女，1939年8月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李卓恒，男，1996年1月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：向糠，贵州中工律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：倪志康，贵州中工律师事务所律师。原审第三人：贵州三间吉房地产经纪有限公司，住所地：本市高新区天一国际11栋2单元1701号。法定代表人：雷刚。委托诉讼代理人：李佩丹，该公司员工。上诉人吴颜林因与被上诉人王福珍、李卓恒，原审第三人贵州三间吉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人吴颜林及其委托诉讼代理人杨义。被上诉人王福珍、李卓恒的委托诉讼代理人倪志康，原审第三人贵州三间吉房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李佩丹到庭参加诉讼，现已审理终结。吴颜林上诉请求：1．请求撤销原判；2．改判被上诉人履行《不动产买卖合同》，将位于贵州省贵阳市××单元××号的房屋过户给上诉人；3．本案诉讼费和保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人无权解除案涉合同，其作为合同的违约方并不能享有法定解除权，一审错误理解《中华人民共和国合同法》第九十四条，赋予违约方的被上诉人单方解除合同的权利，严重侵害上诉人的合法权益；2、在被上诉人未返还上诉人双倍定金的情况下，其无权依据定金条款行使单方解除合同的权利，一审支持上诉人解除案涉合同不公；3、合同第十条约定的定金性质为违约定金而非解约定金，被上诉人不能以放弃定金为条件取得合同解除权。王福珍、李卓恒辩称，2019年2月8日，王福珍在未取得上诉人李卓恒授权的情况下吴颜林及第三人签订不动产买卖（居间）合同，该合同第十六条补充条款约定合同双方同意该合同属于意向购房合同，双方须王福珍取得李卓恒的书面授权后再签补充协议做公证书，同时税务手续由第三人全权代为办理，相关费用在总房款里扣除，该意向合同约定总房款为86万元，然而，在王福珍取得李卓恒的书面授权后，上诉人与被上诉人签补充协议，第三人称该房需要交纳遗产税12万元，这笔钱在意向合同约定总房款86万元里扣除，于是就将原来的购房款总金额在补充协议变更为74万元，此时上诉人认为税费太高，卖房不划算，于是上诉人便决定不出卖该房。上诉人认为，2019年2月8日与被上诉人及第三人签订的不动产买卖（居间）合同系意向合同，合同未就首付款的支付、银行贷款的办理以及过户手续的办理等相关事宜进行明确的约定，且该合同第十六条明确注明其为意向合同，需要双方重新签订补充协议并办理公证才能办理过户，由于上诉人现在未与被上诉人签订补充协议，故仅凭原来的意向合同不能办理过户，因为意向合同的性质仅仅是一种预约，即约定将来订立一定契约的契约，因此，在本案中，被上诉人只能依据该购房意向合同请求上诉人与其订立补充合同，而不能依据本质为预约的该意向合同请求上诉人履行买卖合同的房屋买卖义务。贵州三间吉房地产经纪有限公司述称，解除合同的相关证据不足，李卓恒委托王福珍售房是有委托书的，原始合同也涉及定金的赔偿。吴颜林向一审法院起诉请求：1、判令被告履行《不动产买卖合同》，将位于贵州省贵阳市××路××单元××号的房屋过户给原告；2、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。王福珍、李卓恒向一审法院反诉请求，1、依法判决解除反诉人与被反诉人于2019年2月8日签订的八鸽岩路73号1栋2单元6层11号房屋的意向性《不动产买卖合同》；2、依法判决本案反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实，位于云岩区八鸽岩路73号1幢2单元6层11号的房屋所有权人为被告李卓恒（权证号黔（2017）云岩区不动产权第0000654号），该房屋系李卓恒继承所得。被告王福珍系李卓恒的外婆，二被告经协商欲出售上述房屋，因被告李卓恒在加拿大读书，故委托王福珍出售上述房屋。2019年2月8日，被告王福珍作为被告李卓恒（甲方、卖方）的代理人与原告（乙方、买方）及第三人（丙方、经纪方）就上述房屋签订《不动产买卖（居间）合同》，合同主要约定“二、该不动产成交价为86万。乙方先向甲方支付人民币5万元作为定金，该笔定金在该不动产过户时配合资金监管流程，同时自动转为房款。甲方同意将人民币2万元存放于经纪方作为有关费用的预付金……三、甲乙双方协商根据该房过户资料齐全达到过户条件过户。四、产权过户当日，乙方通过产权处资金监管中心支付首期款62万元，尾款24万元含定金一并提前支付给甲方。注按揭贷款额度、贷款年限及放款具体时间以国家实时政策及银行审批为准；乙方应于过户当日交纳因过户及申请按揭产生的一切费用，逾期视其违约……六、该过户金额以当地审税机关实时核定金额过户。甲方应缴的税费由乙方支付，乙方应缴的税费由乙方支付，如需经纪方代付的，于过户当日前支付到经纪方……十、如乙方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则其支付的定金将由甲方按违约金收取不予返还，且甲方有权再将该不动产转让予他人；如甲方在收取定金后不依本合同条款将该不动产转让予乙方，则甲方须返还双倍定金给乙方……十六、补充条款双方一致同意本合同属意向购房合同，双方共同遵守以下辅助条款1、该房屋继承所得，产权证权利人李卓恒不能到场签字，所以做公证书转移权利人为王福珍全权代签本合同，并双方共同认可。2、根据国家继承法的相关房产税务的相关问题由丙方全权代办，所获税务均在该房价内。甲方李卓恒代理人王福珍签名捺印乙方吴颜林签名捺印丙方贵州三间吉房地产经纪有限公司盖章”。合同签订当日，吴颜林支付购房定金5万元给王福珍。王福珍将其中2万元交给第三人。后第三人的工作人员多次通过微信与被告李卓恒及李卓恒的小姑沟通办理房屋出售委托公证事宜，相关的公证文书李卓恒已通过邮寄方式寄回。2019年2月27日，第三人向被告李卓恒的小姑发送一份《补充协议》，协议内容如下“房屋出售方甲方李卓恒房屋出售代办人甲方直系外祖母王福珍房屋购买方乙方吴颜林代办经纪公司（丙方）贵州三间吉房地产甲乙双方约定本次购房行为均符合甲乙双方本人意愿，并且一致同意该购房交易流程以公证委托的方式，进行本次购房的合法交易，甲乙双方都认可各自的法律责任和义务，双方一致同意通过以该补充协议和（购房三方合同）作为最终法律约束，双方一致同意以下几条补充协议，也是合法自愿发生的约束条件。1、甲乙双方在签订定金协议后本次交易已经产生双方的法律约束力。2、甲乙双方约定于2019年2月8日签订三方购房合同。3、根据本合同约定购房付款方式为，乙方交付给甲方定金为人民币5万元后，约定在当日内签订三方购房合同，甲方具体时间约定为2019年2月8日之前，甲方办理公证处委托出售该房，甲方就出售的房屋办理法律权委托给甲方代表王福珍，甲方代表王福珍行使原来甲方李卓恒的就该房出售的所有法律权利，就该房完成交易流程后该房最终成交税后房款余额为74万元整为甲方净收款，甲方不再出资办理该房的税务费用所有税费均有购房方出资缴纳，在交易期间所有房产过户和银行贷款购房资格审批均有代办方代为全程办理……”。二被告认为该补充协议与原来的合同约定的房屋成交价悬殊过大，被告拒绝再次签订该协议。原告对该补充协议认为第三人未将该补充协议发送给原告，是发生矛盾后第三人才给原告看。对该补充协议三性均有异议，该协议没有双方签字，与本案无关。被告不愿出售房屋的原因是继承税，之前的合同已经约定如果要产生继承税就由被告承担，就不存在后面因为继承税的原因拒绝签订合同的说法。双方处于磋商过程中，并未确定实际的合同价格，因为当时过年，国家机关没有上班无法核实，第三人仅是拟定模板发送给被告。第三人陈述该补充协议的来源是被告向其询问缴纳了继承税还剩多少，所以就修改了价格，其发送给被告，说还有什么要修改的，双方也没有签字，还在协商阶段。被告王福珍认为第三人陈述的不是事实，并陈述当时第三人告知其要上19万元的税，就把74万的补充协议发给其，经其向房管局工作人员询问得知涉案房屋不用缴纳继承税，其告诉第三人的一名姓周的工作人员，该工作人员仍告知其要交。被告认为第三人对其存在诈骗的行为，故不同意卖房。法庭向原告释明被告不愿意继续履行合同，原告是否要变更诉讼请求。原告表示不变更，要求继续履行合同。另查明，在审理过程中，原告向一审法院申请诉讼财产保全，支付保全费4,820元。一审法院认为，原、被告及第三人于2019年2月8日签订的《不动产买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，被告王福珍作为李卓恒的代理人在签订该合同时虽未取得李卓恒的书面授权，但结合庭审王福珍的陈述及签订合同后第三人与李卓恒就涉案房屋出售办理公证相关资料进行沟通，李卓恒亦未表示反对并积极协助办理出售房屋的委托公证事宜的行为可见，李卓恒对于王福珍代其出售房屋是知情并同意，故三方签订的《不动产买卖（居间）合同》属合法有效协议。根据上述合同第十条的约定，原、被告双方均享有合同解除权，又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，现被告当庭表示不愿意出售房屋，故对被告反诉要求解除三方签订《不动产买卖（居间）合同》的诉请，一审法院予以支持。经庭审释明，原告亦不变更诉讼请求，故对原告主张要求继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、解除被告（反诉原告）李卓恒与原告（反诉被告）吴颜林及第三人贵州三间吉房地产经纪有限公司于2019年2月8日签订的《不动产买卖（居间）合同》；二、驳回原告（被告）吴颜林的诉讼请求。本诉案件受理费30元（已减半收取），诉讼保全费4,820元，由原告（反诉被告）吴颜林负担（已交）；反诉案件受理费30元（已减半收取），由被告（反诉原告）李卓恒、王福珍负担。二审期间，各方当事人均为提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致。本案事实，有聊天记录、出售房产委托书、购房费用明细、《不动产买卖（居间）合同》、收条、补充协议等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。各方当事人于2019年2月8日签订的《不动产买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，王福珍作为李卓恒的代理人在签订该合同时虽未取得李卓恒的书面授权，但结合一审庭审王福珍的陈述及签订合同后第三人与李卓恒就涉案房屋出售办理公证相关资料进行沟通，李卓恒亦未表示反对，且积极协助办理出售房屋的委托公证事宜，通过上述事实可以判断，李卓恒对于王福珍代其出售房屋知情并同意，故三方签订的《不动产买卖（居间）合同》属合法有效协议，各方均应按约履行自己的义务。鉴于该《不动产买卖（居间）合同》对双方当事人买卖标的的位置、权属证书、房屋总价及付款方式、交付时间、装饰家电等均作出了约定，具备房屋买卖合同的基本要素，故李卓恒抗辩该协议仅属意向性协议，本院对此不予采信。吴颜林作为买受人按约支付了定金50,000元。李卓恒作为出卖人应履行义务，协助办理房屋过户手续。本案中，由于出卖人因遗产税等因素不同意继续履行合同，其应承担违约责任。鉴于买受人仅支付了定金，出卖人李卓恒尚在国外念书，如无出卖人一方的配合，合同继续履行存在诸多客观障碍，一审判决解除合同并无不当。一审法院亦因此对吴颜林进行了释明，吴颜林明确表示不变更诉讼请求，故一审法院对其主张继续履行合同将涉案房屋进行过户的诉请，不予支持，并无不当。鉴于合同解除以后，有待处理合同解除的后果，为避免当事人诉累，本院认为，可将合同解除的法律后果一并予以处置。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及案涉《不动产买卖（居间）合同》中当事人的约定“如乙方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则其支付的定金将由甲方按违约金收取不予返还，且甲方有权再将该不动产转让予他人；如甲方在收取定金后不依本合同条款将该不动产转让予乙方，则甲方须返还双倍定金给乙方”，出卖人李卓恒违约不履行合同，应双倍返还买受人吴颜林支付的定金共计100,000元。综上所述，上诉人吴颜林上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4285号民事判决的第一项“解除被告（反诉原告）李卓恒与原告（反诉被告）吴颜林及第三人贵州三间吉房地产经纪有限公司于2019年2月8日签订的《不动产买卖（居间）合同》”、第二项“驳回原告吴颜林的诉讼请求”；二、本判决生效后十日内李卓恒、王福珍向吴颜林双倍返还定金共计100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30元、诉讼保全费4,820元、反诉案件受理费30元，均由李卓恒、王福珍负担；二审案件受理费60元，由李卓恒、王福珍负担。（一审本诉案件受理费30元、诉讼保全费4,820元已由吴颜林预交。一审反诉案件受理费30元已由李卓恒、王福珍预交。二审案件受理费用60元已由吴颜林预交。诉讼费具体给付结算由双方当事人在执行中解决）本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年一月七日书记员 王 飘