河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0482民初8926号原告：杨文平，男，汉族，1968年5月16日生，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：李向阳，系河南神鹰律师事务所律师。被告：黄岳峰，男，汉族，1991年12月16日生，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：樊建成，系河南星灿律师事务所律师。原告杨文平与被告黄岳峰案外人执行异议之诉纠纷一案，原告不服本院作出的（2019）豫0482民初2654号民事裁定书，向平顶山中级人民法院提起上诉。平顶山中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）豫04民终2916号民事裁定书，裁定撤销（2019）豫0482民初2654号民事裁定书，指令汝州市人民法院审理。本院立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨文平及其委托诉讼代理人李向阳、被告黄岳峰及其委托诉讼代理人樊建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文平向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销汝州市人民法院(2019)豫0482财保158号民事裁定书，解除对汝州市梦想大道路北原望嵩面粉厂三层商铺中从东向西数共三间三层房屋的查封，停止执行;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因汝州市法院对本案我所有房屋进行查封一事，我向汝州市人民法院提出异议申请，后汝州市法院作出豫(0482)执异29号裁定书驳回了我的异议申请。现我对该裁定书不服，特依法提出起诉。2018年3月6日，我与闫玉伟、闫璐丝、刘会敏签订了《梦想大道商铺买卖合同》，合同约定将闫玉伟出资在望嵩面粉厂前梦想大道路北建设的三层商铺即本案涉案被査封房屋出卖给我杨文平所有。包括门市，玉米库、彩钢瓦棚以及所有设备，室内一切财物均归我杨文平所有，总价格为300000元合同签订后，因该房屋的土地承包使用手续被闫玉伟等人质押在许霞处，2018.3.6我之妻闫秋芬取款500000元存入刘会敏指定账户许霞账户中，取出土地承包使用证原件;2018.3.7由闫秋芬通过银行转账汇给刘会敏957000元:2018.3.7杨文平卡取114000元现金支付房款;后又以闫玉伟、刘会敏等欠我借款加剩余利息共130.4万元(2014.9.10欠款200000元:2014.10.11欠款200000元;2014.11.28欠款40000元:2016.3.16欠款10000元;2017.7.4欠款400000元:欠剩余利息4000元)冲抵购房款。另外又以合同中间人王长春对闫玉伟等享有的债权125000元冲抵购房款。总计支付购房款300万元。房款交付后，我即从闫玉伟、闫璐丝、刘会敏处取得了房屋的所有权及相关的用地手续原件，并一直占用使用至今。《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约東力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。现我发现2019年2月19日，汝州市人民法院在我房屋门上张贴查封公告。我遂提出查封异议申请，法院认为:查封时闫玉伟没有异议，故裁定驳回我的异议，故我依法提起诉讼。我认为：1、涉案房屋经闫玉伟等出卖给我，双方在法院查封之前签订的书面合同合法有效，涉案房屋所有权已经归属于我。涉案房屋系闫玉伟等建设所得，这已经在汝州市人民法院审理时予以确认。闫玉伟等人就享有出卖该房屋的权利，我与闫玉伟、闫璐丝、刘会敏双方签订达成的《购房合同》，是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。按照合同约定，我支付完全部房款后该房屋所有权应属于我所有。现汝州市法院对涉案房屋进行查封，明显查封对象错误。2、我与闫玉伟同为望嵩居委会成员，依法集体成员之间可以相互买卖房屋。双方房屋买卖行为合法有效。我和闫玉伟是同一个居委会的成员，本案涉案房屋系在集体用地上建设所得，该集体用地是闫玉伟等人依法竞标中标，以57万元取得了40年的土地使用权，依照法律规定，集体土地上所建房屋在同集体成员之间买卖是法律所允许的，因此双方的买卖合同是真实有效的。3、我取得该房屋所有权在前，可以对抗申请执行人以普通债权提出的查封申请。事实上闫玉伟等人正是因为拖欠我大量欠款无力偿还，最终オ商量以出卖房产进行抵债，后经过签订书面合同，我又支付闫玉伟等人相应房款后取得了该房屋的所有权。这些事实均是发生在汝州市法院依申请执行人申请做出查封之前。而申请执行人所依据的也仅仅是普通债权，并非是法定的优先于我的权益。既然我实现权利在先，申请执行人申请在后，依法法院不应当对在先权利人房屋的所有权利进行查封。4、我已支付全部房款并实际占用使用至今，买卖合同有效，依法人民法院不得对该房产进行查封。我购买涉案门面后，已支付了全部房款并实际占用使用。这在庭审时已经由闫玉伟及我予以当庭认可。虽然没有办理产权过户登记，但是根据《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，我取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且我在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。5、我认为该涉案房产系在租用的集体土地上建设的房屋，按照法律规定在查封之时未通知实际占有人，属适用法律错误及程序错误，应予撤销查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条:查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。的规定，人民法院在查封之前应通知建筑物的实际占有人，而在查封之时，我正占有该房屋进行经营，汝州市法院却未通知我，属程序错误。综上所述，我已于法院查封之前签订合法有效的书面协议购买了涉案房屋，且闫玉伟及我双方对于房屋买卖及付款事实均予以确认，中间还有大量当时在场人员、村民代表、转账凭证、取款记录等等予以证实，足以证明买卖事实的存在，可是原来的审判人员睁着眼说瞎话，无视这些证据的客观存在，滥用司法权力，竟然以一个闫玉伟无异议就判决驳回我的异议申请，这还有人间天理吗?我自支付房款后就一直占有使用该房屋至今，汝州市人民法院却对我所有的房屋进行查封，侵犯了我的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条规定:财产保全执行中，人民法院保全裁定的内容与被保全财产的实际情况不符的，应当予以撤销、变更或补正，现我特向贵院提起诉讼，请判如所诉。黄岳峰辩称：1、该涉案房产是集体土地，不能买卖，原告只有使用权，没有所有权，并且闫玉伟当时给村委会打的是承包协议，不是买卖协议。2、闫玉伟当时建房说花了1000多万，现在低于市场价卖给原告，我怀疑原告与闫玉伟恶意串通。3、我听说是通过放款抵押给原告的，通过放款可以抵账给原告，我就不可以通过法院对此房产进行保全么。原告杨文平围绕诉讼请求共提交了六组证据：1、汝州市法院裁定及查封公告。证明汝州市法院对涉案房屋进行查封的事实。2、买卖协议一份。证明查封之前该房屋已经通过真实有效的书面合同进行了买卖。3、刘会敏、闫玉伟出具收条、双方间转账记录等。证明合同签订后已支付完全部房屋价款（1）2018.3.7闫秋芬汇给刘会敏957000元；（2）2018.3.6闫秋芬取款500000元存入刘会敏账户；（3）2018.3.7杨文平卡取114000元现金支付房款；（4）2014.9.10欠款200000元；2014.10.11欠款200000元；2014.11.28欠款400000元；2016.3.16欠款100000元；2017.7.4欠款400000元。欠王长春款125000元；（5）欠利息4000元。4、承包协议书一份。证明：买卖房产的来源。5、证言。证明买房合同签订的经过及付款情况（王长春证言：3月6日杨文平与闫玉伟等签订商铺买卖合同，支付了房款）（邢京浦证言一份，证明内容同上）。望嵩居委会证明一份、房屋租赁合同一份。6、中院2019豫04民终3149号民事裁定书、汝州市人民法院2019豫0482民初2652号民事判决书、2019豫0482民初2650号民事判决书。证明被告上述所查封的房产均判决不得执行。对原告提交的上述证据，本院组织双方当事人进行了质证。被告黄岳峰的质证意见为：对证据1无异议，我不知情。对证据2无异议，与我无关，我不知情。对证据3无异议，我不知情，当时也不在场。对证据4无异议，我不知情，东北大锅台是今年4月份才开业的。对证据5、证据6均无异议。对原告提交的上述证据及原、被告质辩情况，本院予以存卷备查。被告黄岳峰提交证据如下：出示2009年10月16日承包协议书一份。证明被告所查封的房产属于闫玉伟所有。对被告黄岳峰提交的上述证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告杨文平表示对被告提交的被告提交的证据无异议。对被告黄岳峰提交的上述证据及原、被告双方质证情况，本院予以存卷备查。根据原、被告陈述及双方提交的证据，以及各方的质证意见，本院认定事实如下:2009年10月16日，闫璐丝与汝州市煤山办事处望嵩居委会签订《承包协议书》一份，约定汝州市煤山办事处望嵩居委会将汝州市北环路路北的原农、砖厂闲置荒地以570000元的价格，承包给闫璐丝经营使用。后闫玉伟、闫璐丝、刘会敏在该承包地上经营汝州市豫信面粉厂，并在面粉厂前梦想大道路北建门面房八间三层。2018年3月6日，杨文平及其妻子闫秋芬与闫玉伟、闫璐丝、刘会敏签订《梦想大道商铺买卖合同》一份，约定闫玉伟、闫璐丝、刘会敏将上述门面房中从东向西数三间三层房产（一楼门市东西宽12.8米、南北长17.5米，其中后半间东西宽18米，南北深9.15米，楼后棚东西宽14.1米，南北长18.4米；二楼、三楼东西宽14.1米、南北长17.5米，楼后面有东西长14.1米，南北宽18.4米），包括室内装修、空调、餐桌、做饭用品等以3000000元的价格出让给杨文平所有。同日，闫璐丝、刘会敏、闫玉伟向杨文平、闫秋芬出具收据一份，内容显示收到杨文平、闫秋芬购房款3000000元，系付梦想大道商铺。买卖合同签订后，杨文平、闫秋芬以银行转账、现金支付等方式支付闫玉伟、闫璐丝、刘会敏1571000元（957000元+500000元+114000元）；以闫玉伟、刘会敏对杨文平的欠款冲抵房款130.4万元（本金1300000元+利息4000元）；以王长春对闫玉伟享有的债权冲抵购房款125000元，以上共计300万元。2018年6月6日，杨文平与闫玉伟签订《租赁合同》一份，约定杨文平将购买的上述房产出租给闫玉伟使用，后又租给裴小欣。黄岳峰与刘会敏、闫璐丝民间借贷纠纷一案，因黄岳峰申请诉前财产保全，本院于2019年1月11日作出（2019）豫0482财保158号民事裁定书，裁定对闫玉伟、闫璐丝银行存款247800元予以冻结或等额财产予以查封（限额247800元）。后本院于2019年2月19日张贴查封公告，对闫玉伟和闫璐丝所有的位于汝州市梦想大道汝州市豫信面粉厂（原汝州市望嵩面粉厂）临梦想大道的门市房八间三层予以查封（限额247800元）。后杨文平提出异议，要求撤销（2019）豫0482财保158号民事裁定书，解除查封。本院审查后，于2019年3月18日作出（2019）豫0482执异29号执行裁定书，驳回了杨文平的异议申请。经调解，本院于2019年4月25日作出（2019）豫0482民初1329号民事调解书，约定闫璐丝、刘会敏认可欠黄岳峰借款本金210000元及利息，利息自2018年元月1日起按月利率1.5%计算至债务清偿之日止；闫璐丝、刘会敏同意于2019年6月1日前将上述债务偿还完毕。另查明，在闫玉伟、刘会敏对杨文平冲抵房款的欠款中有100000元，显示为汝州市望嵩面粉厂出具的整存整取定期储蓄存单，其余部分均为借条。王长春的债权125000元，系汝州市望嵩面粉厂出具的三张整存整取定期储蓄存单。涉案房产未办理权属登记手续，杨文平购买后，亦未办理变更登记手续。现涉案房产由杨文平实际占有、使用。再查明，2019年12月4日，原告杨文平撤回对闫玉伟、闫璐丝、刘会敏的起诉。本院认为，本案争议的焦点为原告杨文平提出的异议理由能否成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，原告杨文平与闫璐丝、刘会敏、闫玉伟在人民法院查封涉案房产之前已经签订了书面《购房合同》，且该合同未违反法律的强制性规定；其次，杨文平已通过银行转账、现金支付以及债权折抵等方式支付了全部房款；再次，杨文平已实际占有、使用该涉案房产；然后，涉案房产未办理过户登记，非因杨文平的原因导致，杨文平并无过错；综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告的辩解理由，因未能提供相应证据予以支持，故本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百六十六条、第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行位于汝州市梦想大道汝州市豫信面粉厂（原汝州市望嵩面粉厂），临梦想大道的门市房中从东向西数共三间三层的房产；二、驳回原告杨文平的其他诉讼请求。案件受理费5005元，由被告黄岳峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  黄汝敏审 判 员  张建明人民陪审员  孙红艳二〇二〇年一月二日书 记 员  史笑歌附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百六十六条裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定：（一）保全错误的；（二）申请人撤回保全申请的；（三）申请人的起诉或者诉讼请求被生效裁判驳回的；（四）人民法院认为应当解除保全的其他情形。解除以登记方式实施的保全措施的，应当向登记机关发出协助执行通知书。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。