江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初13776号原告：陈振华，男，1988年8月14日出生，汉族，住山东省东明县。委托诉讼代理人：赵华，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰龙，江苏君桥律师事务所实习律师。被告：范铨洺，女，1989年5月29日出生，汉族，住江苏省张家港市杨舍镇胜利新村47幢306室，现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：徐超泳，男，1988年6月14日出生，汉族，住江苏省张家港市，系范铨洺丈夫。被告：范新建，男，1952年12月28日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：张玲娣，女，1962年4月13日出生，汉族，住江苏省张家港市，系范新建妻子。被告：张玲娣，女，1962年4月13日出生，汉族，住江苏省张家港市。第三人：王生荣，男，1965年12月4日出生，汉族，住江苏省张家港市。第三人：孙晓彤，男，1993年6月9日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告陈振华与被告范铨洺、范新建、张玲娣排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，追加王生荣、孙晓彤为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告陈振华及其委托诉讼代理人赵华、被告范铨洺的委托诉讼代理人徐超泳、被告张玲娣（同时为被告范新建的委托诉讼代理人）两次开庭均到庭参加诉讼，被告范新建、原告陈振华的委托诉讼代理人李冰龙第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈振华向本院提起诉讼请求：三被告立即搬离张家港市XX新村XX幢XX室，支付从2017年2月10日起至实际搬离之日止以房款110万元同期银行贷款基准利率每年4.9%计算的房屋占用费；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：三被告系父母子女关系，2017年1月23日原告与孙晓彤签订了《存量房屋买卖契约》，以110万元的价格购得张家港市XX新村XX幢XX室，2017年2月9日取得该房产不动产权证书。原告多次要求被告搬离未果，引起纠纷。原告合法购买涉案房屋并取得不动产权，现三被告共同占用该房产，导致原告无房可住，被告侵犯原告合法权益。被告范铨洺、范新建、张玲娣辩称：原告属于套路贷，以非法占有为目的占有房屋，申请将案件移送公安机关立案侦查。第三人王生荣、孙晓彤诉称，被告应腾退房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：范新建与张玲娣为夫妻关系，范铨洺为二人的女儿；王生荣与孙晓彤为父子关系。案涉房屋原产权人为范铨洺。2012年范新建经营需要，向王生荣借款180万元，双方约定以案涉房屋作为抵押。2012年2月23日范铨洺向丁志军出具经公证的《委托书》：“委托人范铨洺名下有房屋一套：位于XX新村XX幢XX室[建筑面积108.25平方米，自行车库面积9.7平方米。《中华人民共和国房屋所有权证》号码：张房权证杨字第××号，《中华人民共和国国有土地使用证》号码：张国用（2007）第XX号]。现我委托丁志军代为归还上述房屋、自行车库借款、注销他项权证及将上述房屋、自行车库出售、过户、收取售房款、国有土地使用证过户的相关手续，受托人所签署的相关文件，委托人均予以认可”。2012年2月22日张家港市吉安房地产评估咨询有限公司出具《估价报告书》，案涉房屋评估总价1505947元。后因范新建未能偿还借款本息，2013年12月在未事先告知范铨洺、范新建、张玲娣的情形下，由丁志军代表范铨洺与孙晓彤签订《存量房买卖契约》，将案涉房屋过户到孙晓彤名下。2014年8月31日范铨洺、范新建、张玲娣出具《承诺书》：“对于本人向王生荣、丁志军的借款，根据本人生意的实际情况，本人特作如下承诺：本人保证在2014年9月份和10月底之前每月付叁万元整，在2014年11月底之前付伍万元整；争取在2014年12月底之前全部结付清。如有生意上的特殊确实还须拖延一点时间的，本人保证每月付陆万元整。本人保证信守承诺，按期付款，如不兑现承诺，本人同意将女儿名下的XX新村XX幢XX室的房子作抵押（无条件自动搬出）。本人的当时借条为贰佰万元，所欠借款利息到时一起全部结算清”。2015年9月18日孙晓彤向王生荣出具经公证的《委托书》，委托事项同前述《委托书》。2017年1月23日陈振华为买受方与代理孙晓彤的王生荣签订了《存量房屋买卖契约》，约定陈振华向孙晓彤购买案涉房屋，价款合计110万元。2017年3月14日陈振华与中国工商股份有限公司张家港分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定向该行贷款70万元，贷款一次性划入王生荣账户。2017年2月9日陈振华领取该苏（2017）张家港市不动产权第XX不动产权证书。2019年1月19日陈振华报警，《接处警工作登记表》记载在XX新村XX幢XX室“双方因房产归属问题发生纠纷，后因双方协商未果，告知双方通过法律途径解决”。案涉房屋一直由范铨洺、范新建、张玲娣居住。陈振华陈述：2015年其在张家港工作，做义工时结识王生荣，得知王生荣是做房屋中介的，就要王生荣帮其介绍适合购买的房子。2016年8月王生荣向其介绍位于本市七里庙的一套房子，陈振华觉得合适，但因其是外地人，对房屋过户也不懂，遂通过银行转账交付给王生荣30万元，另交付现金10万元，委托王生荣向房主购买房屋，后因房主反悔未能购买。王生荣称40万元被用掉了，就算是向陈振华借的。2016年底或2017年初，王生荣称其儿子孙晓彤名下有一套房子可以卖给陈振华，但房子里有人住，所以便宜点，作价110万元，扣除前述40万元之外，余款70万元陈振华用银行贷款支付，该笔贷款由银行直接交给王生荣，王生荣承诺交付之前的贷款由王生荣归还，故迄今为止贷款由王生荣偿还。陈振华确认其在购房前虽然去看过房子，但没有告诉范新建、范铨洺、张玲娣其是为了买房子而来看房子的，据王生荣说曾告知过范新建、范铨洺、张玲娣卖房一事。陈振华2018年之后数次由王生荣陪同到范新建、范铨洺、张玲娣处要求迁让，但范新建、范铨洺、张玲娣以种种理由拖延至今，陈振华目前考虑结婚需要用房，故提起诉讼。范新建、范铨洺、张玲娣陈述如下：范新建向王生荣的借款180万元，年利率为60%，但没有体现在借条上，借条上写的是本金200万元。迄今为止其一共向王生荣出具过9张借条、12张欠条，借条写的都是本金200万元，欠条写的是结欠的利息，借条和欠条均由范新建、范铨洺、张玲娣共同出具。丁志军代表范铨洺将房屋过户给孙晓彤一事，范新建、范铨洺、张玲娣在过户时完全不知情，过了两年左右才知道的。王生荣从来没有因为卖房子而带人来看房子，王生荣和陈振华一起到案涉房屋来的时候也是来要债的，陈振华当时的表现也看不出是来买房子的；房子过户给陈振华，范新建、范铨洺、张玲娣对此完全不知情，直至2019年1月19日陈振华、王生荣、孙晓彤一起到案涉房屋要求范新建、范铨洺、张玲娣搬家，范新建、范铨洺、张玲娣才知道房屋已经过户给陈振华了。王生荣陈述：2012年1月其借给范新建130万元，约定年利率30%，范新建用案涉房屋和一辆奔驰车做抵押，案涉房屋办理了抵押登记手续，汽车未办理。当时范新建还有一块手表抵押给别人，王生荣代范新建还了其他人的债务，这块手表就到了王生荣手里，范新建说等钱还清了，手表也就送给王生荣了。范新建在王生荣处结识了丁志军，2012年2月范新建向丁志军借款50万元，年利率50%。王生荣承诺范新建欠丁志军的钱由王生荣来偿还，加上范新建欠王生荣的借款本息，范新建合并于2012年2月22日向王生荣出具本金200万元的借条。王生荣认为虽然案涉房屋过户到孙晓彤名下，但其与范新建、范铨洺、张玲娣债权债务关系并未全部了结。其关于陈振华购买房屋的陈述与陈振华相同，也确认陈振华为购买案涉房屋的贷款每个月由王生荣偿还，但表示房屋交付给陈振华之时，陈振华需向其返还其代陈振华偿还的贷款。孙晓彤陈述：王生荣为其购买案涉房屋，后因家庭经济困难，其委托王生荣将案涉房屋出售，其未为购买房屋出资，出售房屋所得款项也归王生荣所有。陈振华表示不同意再将房屋过户给范新建、范铨洺、张玲娣或其他人，一定要范新建、范铨洺、张玲娣迁让。本院于2019年12月13日向王生荣调查时，其陈述“我和陈振华有个约定，如果范家拿出钱来买房子（案涉房屋），把我的钱还掉，陈振华要无条件把房子按市场价卖回给范家”。本院庭审中王生荣陈述“我们当然可以在不告知被告的情形下，将房屋过户给孙晓彤。我一直跟被告说只要你把钱还给我，我就把房子再过户给你们”。在该次庭审中，本庭与王生荣有以下问答：本庭提问“为什么两次出售案涉房屋都没有和被告重新签订借款协议，明确尚欠的借款金额？”，王生荣回答“我是同意被告把钱还我，我把房子还给他”；本庭提问“你已经代孙晓彤将房屋出售给了本案陈振华，你怎么能确定被告把钱还给你，你还有房子可以还给被告？”，王生荣回答“我可以把陈振华买房子的钱加损失一起还给陈振华，甚至出高价把案涉房屋买回来交还给被告”；本庭提问“你和陈振华对此有过约定吗？”，王生荣回答“我心里是这么想的，但是没有说过。被告的房子过户给孙晓彤，我就准备被告还钱，我再把房子过户给被告。……。我和陈振华是佛友关系，我相信只要把陈振华的钱和损失给陈振华，陈振华会把房子让出来的。……我（对这套房子）没有处分权，如果陈振华不同意我也没办法”。本院认为，陈振华是否有权要求范铨洺、范新建、张玲娣腾退案涉房屋，关键在于陈振华是否是该房屋的合法所有权人。对此，本院具体分析认定如下：一、关于2012年2月23日公证委托书的性质与效力。范铨洺、范新建、张玲娣在向王生荣借款时向丁志军出具出卖房屋的公证委托书，实际是出借人收回借款的保障手段，是为了规避抵押权实现的程序，即《物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”、“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的规定，违反了法律禁止性规定，规避了抵押权实现的法定方式，系以合法形式掩盖非法目的，依法应认定无效。二、关于丁志军代理范铨洺与孙晓彤签订的《存量房买卖契约》的性质与效力。2014年8月31日《承诺书》证实丁志军与王生荣同为范铨洺、范新建、张玲娣债权人与案涉房屋抵押权人，丁志军与王生荣、范铨洺、范新建、张玲娣之间存在重大利害关系。丁志军代理范铨洺将案涉房屋过户给孙晓彤，事先未通知范铨洺、范新建、张玲娣，事后也未得到范铨洺、范新建、张玲娣的明确追认。孙晓彤作为王生荣之子，在受让房屋时应知受让房屋系范铨洺、范新建、张玲娣提供担保的房屋以及范铨洺、范新建、张玲娣仍居住在内等情况，因此，本院有理由相信，丁志军作为代理人与相对人孙晓彤签订《存量房买卖契约》，并非房屋买卖的真实意思表示，而是在王生荣安排下的恶意串通行为，损害了被代理人范铨洺的合法权益，合同无效。孙晓彤未合法取得案涉房屋产权。三、王生荣代理孙晓彤与陈振华签订的《存量房买卖契约》的性质与效力，陈振华是否构成善意取得。1、陈振华是否曾与王生荣约定如果范铨洺、范新建、张玲娣向王生荣归还借款，陈振华需将案涉房屋再过户给范铨洺、范新建、张玲娣，关于这一点，王生荣在接受本院调查时做了肯定的回复，证实王生荣认为是其本人、而非陈振华对该房屋拥有处分权。如果孙晓彤与陈振华之间的买卖合同关系是双方真实意思表示，王生荣不应有此信心。2、虽然陈振华在取得不动产权证书前去看过案涉房屋，但其在明知房屋内居住的人员并非原产权登记人员时，仍不表明自己“购买者”的身份，以至于范铨洺、范新建、张玲娣认为其是与王生荣一起来要债的。这在价值较大的房地产交易活动中，有违一般社会经验。3、陈振华为“购房”向银行所贷款项至今仍由王生荣偿还，且其与王生荣对此解释不一。如果陈振华与孙晓彤的买卖合同系双方真实意思表示，关于偿还贷款的性质陈振华与王生荣不可能不达成明确一致意见。双方这一矛盾之处，有违一般社会经验。综上，本院认定，陈振华在明知孙晓彤未获得房屋实际控制权、无法实际交付房屋的情况下，与孙晓彤签订房屋买卖合同，系恶意串通行为，损害了范铨洺、范新建、张玲娣的利益，合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条规定，转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持。因此，陈振华不构成善意取得，其不是房屋的合法所有权人，其要求范铨洺、范新建、张玲娣腾退房屋、支付占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百零六条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条，判决如下：驳回原告陈振华的全部诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由原告陈振华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审判员  张知悦二〇二〇年一月十九日书记员  姚嘉欢