上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8828号上诉人(原审被告)：彭鸥，男，1984年9月10日生，汉族，户籍地广西壮族自治区南宁市。委托诉讼代理人：黄钦，广西天狮灵动律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王磊，男，1986年3月7日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：王璐，女，1986年5月12日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张刚，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人彭鸥因与被上诉人王磊、王璐房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初21639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭鸥上诉请求：撤销一审判决第三项，并依法改判上诉人彭鸥无需向被上诉人支付违约金人民币(以下币种均为人民币)60万元。事实与理由：上诉人未按约定履行与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》中的合同义务，是因为上诉人受到公安机关错误的强制措施限制了人身自由，根据《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定，上诉人违约应属不可抗力，一审判决适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。被上诉人王磊、王璐共同辩称：不同意上诉人彭鸥的上诉请求。第一，被上诉人在收到上诉状之前，并不知道上诉人被拘押的相关事实情况。上诉人也并没有提供任何相关的证据证明。第二，被上诉人认为上诉人彭鸥在泰国被限制人身自由的事实并不属于法律规定的不可抗力，也不属于合同约定的可免除上诉人违约责任的相关情形。即便上诉人被控制人身自由，但他还是可以委托律师对外沟通办理房屋抵押权涤除和房屋过户的相关手续。第三，上诉人与被上诉人在买卖合同中约定合同签约后5日内办理上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)抵押权的预约还款手续，然后偿还抵押权人的欠款，涤除相关抵押权，但从签约后到上诉人被限制人身自由之前的三个月内，上诉人一直没有按约办理抵押权涤除手续，构成严重违约。即便上诉人被限制人身自由属于不可抗力，那么不可抗力也是在上诉人已经违约的情况下产生的。同时根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分免除责任，并不必然表示因不可抗力可以全部免除违约责任。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王磊、王璐向一审法院起诉请求：1、解除王磊、王璐与彭鸥签订的上海市房地产买卖合同；2、判令彭鸥返还王磊、王璐已支付的房款200万元；3、判令彭鸥支付总房价款20%的违约金119.6万元。一审法院认定事实：2018年4月22日，王磊、王璐(买受人、乙方)与彭鸥(卖售人、甲方)经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定总房价款为598万元，双方于2018年9月30日前共同办理转让过户手续；补充条款一第8条约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同，乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金；附件三付款协议约定，乙方已在甲乙双方签订本合同前支付定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于2018年6月22日前直接支付甲方部分首期房价款30万元整，甲方须于签署本合同后5个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续；乙方应于2018年7月22日前支付120万元，应于2018年8月31日前支付210万元，并通过贷款方式支付179万元，等等。合同签订后，王磊、王璐按约支付房款200万元。一审法院另查明，根据2018年10月31日调取的上海市不动产登记簿显示，系争房屋上商业贷款及公积金贷款共计160万元的债权抵押权尚未注销。一审审理中，王磊、王璐提供由德佑房地产经纪有限公司于2018年10月30日出具的情况说明，载明合同签订后，买受方按约定支付200万元，在买受方准备剩余210万元房价款时，出售方亲属于2018年8月1日联系该公司，告知因出售方个人原因，要求买受方暂停支付剩余房款，后该公司及时联系买受方，要求其暂停支付剩余房款，也一并联系出售方，但至今未联系到出售方本人。王磊、王璐表示，接到德佑房地产经纪有限公司的电话之后，多次联系彭鸥均无法联系，因上述原因，且彭鸥未注销系争房屋上抵押权，故暂停支付后续的房款。2018年10月23日，王磊、王璐向彭鸥发出解约通知函。王磊、王璐表示，自发出解函至今，房屋价格没有太大变化，大约600万元左右，但由于系争房屋交易未成，导致王磊、王璐产生了首付款利息损失、另行购房的差价损失及聘请律师的费用损失，若法院认为违约金过高，同意法院酌情调整。一审法院认为：王磊、王璐与彭鸥签订的上海市房地产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，彭鸥收取房款后并未用于偿还系争房屋上的抵押贷款，至今仍未注销系争房屋上抵押，构成违约。结合中介公司的情况说明及王磊、王璐在庭审中的陈述，均无法直接联系彭鸥，现王磊、王璐要求解除系争房屋买卖合同，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，彭鸥应返还已收取的房款。彭鸥的违约行为导致双方合同解除，应当承担相应的违约责任。一审法院考虑到本案实际情况，酌情将其应付违约金金额调整为60万元。彭鸥经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。据此，一审法院作出判决：一、解除王磊、王璐与彭鸥就上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、彭鸥于判决生效之日起十日内，向王磊、王璐返还房款200万元；三、彭鸥于判决生效之日起十日内，向王磊、王璐支付违约金60万元；四、驳回王磊、王璐的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方当事人就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，上诉人应于签署合同后5个工作日内办理预约还款手续，并于办理产权过户手续前完成抵押权登记注销手续；双方应于2018年9月30日前共同办理转让过户手续。现已查明，上诉人未依约办理涤除抵押的相关手续，且自2018年8月通过其家属要求被上诉人暂缓支付剩余房款后无法取得联系，以致双方无法按照合同约定完成房屋交易手续，上诉人构成违约，被上诉人诉请解除双方就系争房屋签订的买卖合同，于法有据，应予支持。合同解除后，上诉人应当向被上诉人返还已付房款，并就其违约行为承担相应的违约责任，一审法院综合考虑案件的具体情况，酌情确定上诉人应向被上诉人支付违约金60万元，较为合理，可予维持。上诉人称其未依约履行合同义务，是由于被公安机关错误地采取强制措施限制了人身自由，故其违约系由不可抗力导致，应免除相应违约责任的意见，依据不足，本院无法采纳。综上所述，彭鸥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,800元，由彭鸥负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇二〇年一月六日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……