福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初7385号 原告（反诉被告）：泉州古耶贸易有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道海印路83号瑞龙法务园B栋201室，统一社会信用代码91350503MA31YQX85N。 法定代表人：钟艺森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王富才、赵磊，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：泉州市瑞龙投资发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区102室，统一社会信用代码91350503ＭＡ2ＹＢ6ＲＵ58。 法定代表人：陈碧华，该公司总经理。 被告（反诉原告）：陈碧华，女，汉族，1971年7月21日出生，住福建省惠安县。 ?委托诉讼代理人：朱炜、康锦平，福建炜杰律师事务所律师。 被告：李飞南，男，汉族，1957年6月5日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：刘丽瑜、林梧，福建凯泉律师事务所律。 原告泉州古耶贸易有限公司（以下简称古耶公司）与被告泉州市瑞龙投资发展有限公司（以下简称瑞龙公司）、陈碧华、李飞南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，被告陈碧华提起反诉，本院依法受理后将二案并案审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）古耶公司的委托诉讼代理人王富才，被告（反诉原告）陈碧华的委托诉讼代理人康锦平，被告李飞南的委托诉讼代理人林梧到庭参加诉讼，被告瑞龙公司经本院传票传唤未到庭。本案现己审理终结。 古耶公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除案涉房屋租赁合同；2．依法判决瑞龙公司、陈碧华、李飞南返还古耶公司保证金5ＯＯＯ元；3．判决瑞龙公司、陈碧华、李飞南返还古耶公司租金4300元；4．判决瑞龙公司、陈碧华、李飞南支付古耶公司拆迁补偿95727元（含装饰装修补偿56167元、搬迁费1290元、停产停业补助费23220元、水电补偿15050元）；5．判决瑞龙公司、陈碧华、李飞南赔偿其他经济损失650元。庭审中，古耶公司当庭撤回第5项诉讼请求。事实与理由：古耶公司与陈碧华于2017年10月30日签署了《房屋租赁合同》，合同约定古耶公司租赁位于泉州市丰泽区的房屋，租赁期限为2017年11月1日至2022年10月30日，月租金4300元，租期每满两年租金按10%比例递增，租金按季支付，古耶公司已按期如约支付租金并已支付租赁保证金5000元。2018年12月6日，泉州市丰泽区人民政府办公室颁发了《泉州市丰泽区人民政府关于丰泽区东海法石宝盖安置区项目房屋征收的公告》，古耶公司租赁的用于办公的上述房屋属于征收范围。古耶公司作为征收房屋的实际经营者，对征收房屋享有租赁使用之权益，有权享有经相关部门确认的装修装饰补偿、搬迁费、停产停业补偿、水电补偿等拆迁补偿，瑞龙公司、陈碧华、李飞南无权截留。古耶公司虽多次与陈碧华等协商，但均未果。 瑞龙公司未作答辩。 陈碧华辩称，一、古耶公司要求陈碧华返还保证金5000元及返还租金4300元不能成立。古耶公司于2019年7月才返还租赁房屋，但其仅支付租金至2019年2月份，尚欠自2019年3月1日起至2019年6月30日止的租金17200元及自2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业费、水费2502元，合计19702元。因此，根据合同第四条之约定，在付清所有尚欠租金及水电费用之前，古耶公司无权要求返还保证金5000元，该保证金尚不足以支付古耶公司尚欠的租金及水电物业管理费用。同时，古耶公司尚欠租金，要求返还租金4300元更是毫无依据。二、古耶公司主张拆迁补偿款95727元缺乏事实与法律依据。1、《丰泽区东海法石宝盖安置区项目房屋征收补偿安置实施方案》及《装修工程项目测算表》不适用于古耶公司与陈碧华之间的房屋租赁合同纠纷。该补偿安置实施方案及测算表的补偿对象系被征收房屋的所有权人，方案规定的房屋征收补偿费、搬迁补助费、停产停业补助费等所有补偿费用及测算表中的补偿标准均系补偿房屋所有权人的补偿费用，仅对房屋征收部门与房屋所有权人产生效力，既不适用于陈碧华，也不适用于古耶公司。房屋所有权人与陈碧华之间如何协商补偿费用，属于房屋所有权人与陈碧华之间的房屋租赁合同事宜，也不适用于古耶公司。投入按评估价值赔偿，且不存在搬迁费、停产停业补助费等其他项目的补偿。2、古耶公司仅对承租房屋进行部分装修，其将《装修工程项目测算表》中的所有装修项目全部列入其装修补偿范围与事实严重不符。(1)陈碧华出租涉案房屋前，水电工程、地面、天棚、墙面、踢脚线、部分钢化玻璃隔墙等项目均已安装或装修，这些项目均不属于原告投入的装修，不属于答辩人应当补偿原告的项目；(2)对于古耶公司投入的装修项目，应由古耶公司举证证明其投入的装修价值。而《装修工程项目测算表》系房屋征收部门与房屋所有权人之间关于装修补偿标准的约定，并不适用于本案的房屋租赁合同纠纷。(3)根据陈碧华与古耶公司之间《房屋租赁合同》第七条第6项约定“在合同期满后，乙方增添的设备设施及动产部分归乙方所有，不动产及不可拆除部分归甲方负责处理”，按古耶公司未使用租赁房屋的期限40个月（2019年7月1日至2022年10月30日），与双方约定的5年租期即60个月的比例进行折算，对于古耶公司投入的装修部分，应按其投入装修价值的67%计算装修赔偿款。三、古耶公司的装修赔偿款确定后，应扣除古耶公司尚欠的房屋租金及物业费、水费共计19702元。四、瑞龙公司、泉州市丰泽区鲤海美术工艺厂（以下简称鲤海工艺厂）、李飞南均不是本案《房屋租赁合同》的合同主体，与本案无关。 李飞南辩称，一、李飞南（原鲤海工艺厂，）已于2019年5月8日与陈碧华签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定解除双方于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》及确定属于承租户征迁补偿款为4251226元。该属于陈碧华的征迁补偿款4251226元，李飞南已委托征迁部门直接拨付给陈碧华。至此，李飞南与陈碧华间租赁关系已终止，由双方租赁关系产生的所有债权债务关系已两清。二、古耶公司系与陈碧华产生租赁合同关系，根据合同的相对性，古耶公司诉求主张的返还租赁保证金、租金、拆迁补偿等均与李飞南无关，古耶公司作为陈碧华的租户，应向陈碧华主张，李飞南无责任赔付。 陈碧华向本院提出如下反诉请求：1、判决古耶公司支付房屋租金17200元；2、判决古耶公司支付物业费、水费2502元。事实和理由：古耶公司与陈碧华于2017年10月30日签订《房屋租赁合同》，约定陈碧华将位于丰泽区东海街道海印路83号B栋201的房屋出租给古耶公司使用，租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月30日止；租金为每月每平方米20元，总面积215平方米，总计4300元；租赁期房屋有关物业费按平方米1.8元计，水费按每月30元计算。但古耶公司未按约定支付房屋租金及物业费、水电费，租金仅支付至2019年2月份，物业费、水电费仅支付至2018年12月份，尚欠自2019年3月1日起至2019年6月30日止的租金17200元及自2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业费、水费2502元。 古耶公司辩称，一、古耶公司认可租金仅支付到2019年2月28日，陈碧华与房东签署了房屋租赁解除协议和结算协议是2019年1月份，房东签署的房屋征收补偿协议也是2019年1月份，泉州市丰泽区人民政府关于房屋征收公告中前述补偿协议时间应为2018年12月20日至2019年1月20日，即使陈碧华诉请租金、物业费、水费，也仅应支付至2019年1月。二、古耶公司于2019年3月份因上房屋断断续续出现断水断电现象，无法正常工作，已于2019年3月份搬离房屋。 瑞龙公司未作陈述。 李飞南述称，其只收到陈碧华租金到2018年12月份，其与征收方签订安置赔偿协议时间为2019年1月11日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年10月1日，陈碧华与鲤海工艺厂签订一份《房屋租赁合同》，约定陈碧华租赁鲤海工艺厂址在丰泽区与昌盛路边的房屋7178平方米，租赁期限20年；因国家建设需要列入拆迁范围，所有的补偿归鲤海工艺厂所有，五年内动迁装修款100%补偿归陈碧华所有，等等。2017年10月30日，庄毅扬与陈碧华签订一份《房屋租赁合同》，约定庄毅扬向陈碧华租赁址在丰泽区海印路83号Ｂ栋201房屋，面积215平方米，租赁期自2017年11月1日起至2022年10月30日止；月租金4300元，按季度支付，物业费1.8元／平方、水30元／月、电按查表实数1元／度；合同签订时庄毅扬支付5000元租赁保证金，在租赁期满之日付清应付费用后，陈碧华应于当日无息返还保证金；在租赁期间如遇政府拆迁，庄毅扬对陈碧华装修所投入进行评估赔偿（如庄毅扬负责装修，此条款无效）；等等。庄毅扬租赁之后，场所作为古耶公司经营场所，且古耶公司、庄毅扬均确认庄毅扬系经古耶公司授权签订租赁合同。另，古耶公司支付租金至2019年2月28日，物业费、水费支付至2018年12月份。 2018年12月6日，泉州市丰泽区人民政府发布房屋征收公告及房屋征收补偿安置设施方案，案涉租赁场所属于征收范围。其中，征收公告规定，签约期限自2018年12月20日至2019年1月20日，腾空搬迁期限自签约之日起至2019年3月31日；房屋征收补偿安置设施方案规定，企业厂房按6元/㎡·次发放一次搬迁费，停产停业损失按实际建筑面积计算，标准为18㎡·月补偿6个月，等等。鲤海工艺厂、李飞南于2019年1月11日与征收实施单位签订《国有土地上房屋征收补偿协议》。鲤海工艺厂、李飞南出具《委托付款声明书》，同意将《国有土地上房屋征收补偿协议》补偿款中涉及的搬迁补助费、停产停业补助费、装修补偿款及其他附属物等属于承租户陈碧华的款项4251226元，委托征收工作领导小组直接拨付给陈碧华。2019年5月8日，鲤海工艺厂、李飞南与陈碧华签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，约定双方于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》解除，在陈碧华收到征收工作领导小组拨付的补偿装修款等合计4251226元之后，房屋租赁合同正式终止解除。 古耶公司提供《装修工程项目测算表》，该表与本院向房屋征收部门调取得一致，真实性、合法性、关联性予以认定。上述表格客户名称为“陈碧华（瑞龙法务园B幢）”，其中古耶公司租赁场所范围内的装饰装修共计56167元，另整体瑞龙法务园B幢水电按70元/平方米的单价计算，以及装修补偿款按成新率90%计算。古耶公司与陈碧华确认，租赁区域内的水是陈碧华做的，电是陈碧华铺设至门口配电箱，再由古耶公司接线铺设；房屋墙壁中，展厅47.72平方米的墙面完全由古耶公司粉刷，门厅及办公室墙面由陈碧华装饰为白墙，古耶公司主张其有再用涂料粉刷，天棚也由陈碧华粉刷；测算表中单价80元的钢化玻璃隔墙均由陈碧华装修，但古耶公司在该部分的钢化玻璃上贴玻璃纸，并主张玻璃纸已计算在该部分的赔偿款中。根据上述情况及结合合同约定，本院认为，合同约定在租赁期间如遇政府拆迁，古耶公司对陈碧华装修所投入进行评估赔偿，意即古耶公司租赁场所内的装修装饰物先推定为古耶公司装修，再由古耶公司对陈碧华装修部分予以评估并扣除。因此，对于属于陈碧华装修部分的水电、钢化玻璃隔墙、天棚、墙面粉刷部分，古耶公司负有证明其价值的举证责任，古耶公司未能提供证据对属于陈碧华装修部分的价值进行区分，故单价为80元的钢化玻璃隔墙部分、门厅和展厅的墙面部分、天棚均可认定属于陈碧华，上述部分分别为2052元、4134元、6980元，而水电部分本院酌定属于陈碧华的为10000元、属于古耶公司的为5050元。因此，属于古耶公司装修部分的价值合计48051元，按90%成新率折算为43245.9元。 另查，鲤海工艺厂为个人独资企业，于2019年3月20日简易注销，负责人为李飞南。李飞南陈述，其收取陈碧华租金至2018年12月份。古耶公司陈述，因断水断电，古耶公司于2019年3月搬离，陈碧华则主张古耶公司于2019年7月份搬离，结合《国有土地上房屋征收补偿协议》约定的搬迁期限2019年3月31日，对古耶公司的上述主张予以采信。 本院认为，古耶公司授权庄毅扬与陈碧华签订租赁合同，且合同约定的租赁场所实际作为古耶公司的经营场所，故可认定古耶公司与陈碧华之间存在租赁合同关系。由于租赁场所被征收，合同实际已无法履行，且古耶公司于2019年3月搬离租赁场所，故可认定本案合同已于2019年2月28日实际解除，古耶公司在合同实际解除后于2019年3月搬离。本案合同的解除不可归责于租赁合同的任一方，故陈碧华应返还租赁保证金5000元，但可扣除古耶公司应付的费用。对于古耶公司要求返还2019年2月份租金4300元的请求，由于征收部门要求业主腾空的期限为2019年3月31日，而古耶公司实际使用租赁场所至2019年3月才搬离，陈碧华与鲤海工艺厂、李飞南确认解除合同的协议于2019年5月8日签订，故即使鲤海工艺厂、李飞南未收取陈碧华2019年1月、2月的租金，也仅是鲤海工艺厂、李飞南处分其与陈碧华之间租赁合同相关权利的行为，不影响陈碧华仍可收取古耶公司2019年1月、2月份的租金及物业、水费的权利。因此，古耶公司要求返还租金4300元，本院不予支持。租赁场所因拆迁获得补偿，对于装修补偿，属于古耶公司的装修补偿款计为43245.9元；关于搬迁费和停产停业损失，搬迁费1290元应归属于古耶公司，停产停业损失则因出租人、承租人、次承租人均有该项损失，故古耶公司可得7740元。以上古耶公司可获得的装修补偿款、搬迁费、停产停业损失合计52275.9元。由于鲤海工艺厂、古耶公司均是与陈碧华签订租赁合同，且鲤海工艺厂、李飞南已委托征收领导小组将属于陈碧华租赁场所的拆迁补偿款直接拨付给陈碧华，故上述款项应由陈碧华支付给古耶公司。 关于反诉，由于合同已实际解除且古耶公司于2019年3月已搬离，故陈碧华请求2019年3月至6月的租金17200元，本院不予支持。关于物业费、水费，古耶公司实际交至2018年12月份，故应支付2019年1月、2月的物业费774元、水费60元，合计834元，上述款项可从租赁保证金中予以扣除，故陈碧华实际应返还古耶公司租赁保证金4166元。 瑞龙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈碧华应于本判决生效之日起十日内支付泉州古耶贸易有限公司各项拆迁补偿款52275.9元； 二、陈碧华应于本判决生效之日起十日内返还泉州古耶贸易有限公司租赁保证金4166元； 三、驳回泉州古耶贸易有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回陈碧华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5570元，由泉州古耶贸易有限公司负担2551元，陈碧华负担3019元；反诉受理费293元，由泉州古耶贸易有限公司负担12元，陈碧华负担281元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈奕辉 审 判 员  陈建清 人民陪审员  王少红 二〇二〇年一月二日 书 记 员  郑若湄 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力只是不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。