浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初5055号 原告（反诉被告）：宁海维合机械制造有限公司，住所地：宁海县桃源街道科九路9号，统一社会信用代码：91330226340604441Q。 法定代表人：冯茹娥，该公司经理。 委托诉讼代理人：王星光，宁海县云峰法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：宁海县鑫鸿汽车部件有限公司，住所地：宁海县桃源街道溪旁徐村，统一社会信用代码：913302265736838579。 法定代表人：徐瑷徽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许华伟，浙江跃龙律师事务所律师。 原告宁海维合机械制造有限公司（以下简称维合公司）为与被告宁海县鑫鸿汽车部件有限公司（以下简称鑫鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。2019年8月22日，经原告申请，本院于同日裁定冻结被告鑫鸿公司银行存款220000元或查封同等价值的财产。2019年9月12日，被告鑫鸿公司提起反诉，本案依法予以合并审理。本院于2019年10月14日、2020年1月2日二次对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）（以下简称原告）的委托诉讼代理人王星光、被告（反诉原告）（以下简称被告）的委托诉讼代理人许华伟到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请庭外和解60日，和解期间双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告维合公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告应支付原告租金75000元、水电费135279.17元、财产损失7800元，从起诉之日起按年利率6%计算逾期付款经济损失至款项结清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉请中经济损失为：自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项结清之日止，并对第2项诉请，增加要求本案保全费由被告承担。事实和理由：2016年11月1日，原告维合公司与被告鑫鸿公司签订《厂房租赁协议》一份，被告租用原告位于科技园区上游路9号C地块的厂房，租赁总面积为2300平方米，约定租期三年，自2016年11月1日至2019年11月1日，每年租金300000元，半年一付，合同签订日即付租金150000元，租赁保证金20000元与首次租金同时付清，被告使用该厂房所发生的水、电等费用均由其承担。合同履行中，被告未支付保证金，也未按时支付水电费，2018年11月起，被告也未再支付租金。原告于2018年11月通知被告腾空上述厂房，双方至此已解除租赁关系，被告直到2019年1月23日才腾空，但对逾期未付的租金及水电费未结清，而且其在搬迁过程中，拆走厂房内的一根价值7200元的电缆，原告重装该条电缆需支出人工费600元。后原告多次与被告协商解决未果，只得诉至法院，望判如所请。 被告鑫鸿公司答辩称，租金和水电费未付是事实，但原告所述不属实。原告维合公司承租了宁波志清实业有限公司（以下简称志清公司）位于科技园区上游路9号C地块的厂房，并将部分厂房转租给被告。最初是志清公司通知原、被告于2018年12月底前腾空案涉厂房，后原告又于2018年10月通知被告搬离，被告因与原告、志清公司商谈搬迁费等损失赔偿问题，故自2018年11月起未再支付租金，并非原告所称的因未付租金等而要求被告腾空。关于租金，被告实际使用案涉厂房到2019年1月23日，而双方已经自2018年11月起解除租赁关系，厂房占有使用费应按照实际使用天数计算；关于水电费，被告自2018年9月起未再支付，未付的原因是志清公司要求原、被告搬离，其中涉及搬迁费等损失赔偿问题需要协商，后志清公司称其对原告转租厂房不知情，要求被告向原告主张搬迁费损失；关于财产损失，被告并未拆走案涉厂房内电缆。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告鑫鸿公司向本院提出反诉请求判令被告赔偿原告搬迁费127500元，电工费25670元，停止营业损失以具体评估为准，装修折旧费50000元，房租差价损失165600元。诉讼过程中，被告将诉讼请求中搬迁费变更为136500元，并放弃对停止营业损失的主张。事实和理由：2016年11月1日，被告鑫鸿公司与原告维合公司签订《厂房租赁协议》一份，被告租用原告位于科技园区上游路9号C地块的厂房，双方对租赁面积、租期、租金及支付方式进行了约定，同时约定如原告提前终止合同应提前两个月通知被告，并赔偿被告搬迁费，租赁期间，如因产权证问题而影响被告正常经营而造成的损失，由原告负责赔偿。双方前期合作愉快，但2018年9月，案涉厂房所有权人志清公司因厂房转让，要求原、被告于2018年12月底前腾空厂房，并明确告知被告，其对原告将厂房转租给被告不知情且不予认可，搬迁等损失由双方自行解决，如逾期腾空将停电停水。鉴于此，原、被告分别于2018年12月底、2019年1月23日搬离案涉厂房，并因此造成被告重大损失，为维护自身合法权益，被告诉至法院，请依法支持反诉请求。 针对被告鑫鸿公司提出的反诉请求，原告维合公司答辩称，被告提供的发票未显示实际搬运天数，搬迁费存在虚假，而且被告违约在先，其应自行承担搬迁费损失；被告主张的电工费计算模糊；根据双方约定，被告可根据生产经营需要进行装修，装修费由其自负，另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，而被告装修并未征得原告同意，原告不应承担装修折旧费；租赁合同中，双方未约定房租差价损失的赔偿问题，而且被告违约在先，原告不应赔偿其房租差价损失。综上，请法院驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告维合公司提供的增值税专用发票二十七份、电表度数记录照片打印件二份，被告鑫鸿公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告维合公司提供其与志清公司签订的《厂房租赁协议》复印件、2018年7月31日的扣款通知书各一份，拟证明原告租用志清公司的厂房，约定租赁总面积为3600平方米，租期三年，自2016年7月1日至2019年6月30日，并已支付2018年7月至2019年6月一年租金380000元的事实。被告鑫鸿公司对真实性请法院予以核实，对部分待证事实有异议，认为该笔租金应是原告支付的2018年7月前租金。经核实，本院对该组证据真实性、合法性及关联性予以认定，原告是否已向志清公司支付租金与本案无关，本院对该待证事实不予认定。 二、原告维合公司提供其与被告签订的《厂房租赁协议》一份，拟证明双方约定租期、租金及支付方式、保证金、水电费支付等内容以及被告未按约支付保证金、租金、水电费存在违约的事实。被告鑫鸿公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为租金和水电费未付的原因是案涉厂房所有权人志清公司要求搬离，而双方租期并未届满，违约方应是原告，通知搬离后的费用应是占有使用费而非租金。本院对该证据真实性、合法性予以认定，对关联性在本院认为部分一并阐述。 三、原告维合公司提供电缆费损失证明一份，拟证明被告在搬迁中造成电缆损失7800元的事实。被告鑫鸿公司对真实性、合法性及关联性有异议，认为被告于2019年1月搬离，证明落款时间为2019年3月8日，该证据无法证明在此期间有无其他情况发生。本院认为，被告异议成立，本院对该证据不予认定。 四、被告鑫鸿公司提供其与原告签订的《厂房租赁协议》一份，拟证明租赁期限尚未届满，被告搬离案涉厂房造成损失的事实。原告维合公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告存在违约，原告不应承担其损失。本院对该证据真实性、合法性予以认定，对其证明目的在本院认为部分一并阐述。 五、被告鑫鸿公司提供《物资搬运协议》一份、增值税专用发票二份、收款收据三份，拟证明被告支付搬迁费用136500元的事实。原告维合公司有异议，认为搬迁费用存在虚假，协议上经办人未签字，其中一份发票开具于2019年3月4日，被告于1月份搬迁完，开具发票最晚也应在2月份，而且公司之间付款应当通过银行账户往来，收据并非正式付款依据。本院认为，搬运协议上加盖有被告与搬运公司的公章，发票开具时间与搬迁时间相距也尚属合理期间，上述证据可以形成证据链，证明被告为搬迁支出136500元，故原告异议不成立，本院对该组证据予以认定。 六、被告鑫鸿公司提供杭州银行汇款凭证一份、电工费用明细复印件二份，拟证明因原告违约导致电线需重新安装，被告支付25670元的事实。原告维合公司对真实性、合法性及关联性有异议，认为该组证据与本案无关。本院认为，汇款凭证加盖有银行业务专用章，其载明的金额与电工费用明细可以相互印证，本院对该组证据真实性、合法性予以认定，对其关联性在本院认为部分一并阐述。 七、被告鑫鸿公司提供《房屋租赁合同》、增值税专用发票各一份，拟证明由于原告违约，被告被迫于2018年11月1日重新向案外人租用厂房，两份合同约定的九个月租金差价为165600元的事实。原告维合公司对真实性、合法性有异议，认为合同签订于2018年11月1日，租金发票开具于2019年9月3日，按常理应先付租金后使用租赁物，而且被告也未提供付款依据。本院认为，原告异议成立，即使真实，被告重新租赁厂房，租金高低是由场地位置优劣和市场因素等决定且由被告自行选择，被告因此增加的费用向原告主张无依据，故该组证据与本案缺乏关联，本院不予认定。 八、被告鑫鸿公司提供录音光盘及录音翻译资料一份，拟证明志清公司于2018年9月通知原、被告搬离案涉厂房，并告知被告就损失向原告主张的事实。原告维合公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方虽就损失赔偿问题协商过但并无结果。本院认为，该证据内容真实、合法，与本案具有关联性，可以证明被告的待证事实，本院予以认定。 经审理查明，本院认定事实如下： 原告维合公司租用志清公司位于科技园区上游路9号C地块的厂房，并于2017年2月24日签订《厂房租赁协议》一份，双方约定租赁面积3600平方米，租期三年，自2016年7月1日至2019年6月30日，租金每年380000元，按季支付。2016年11月1日，原告将上述部分厂房转租给被告鑫鸿公司，双方签订《厂房租赁协议》一份，约定租赁面积2300平方米，租期三年，自2016年11月1日至2019年11月1日，租金每年300000元，半年一付，租赁保证金20000元，与首次租金同时付清；被告使用该厂房所发生的水、电等费用均由其承担；被告可根据生产经营需要进行装修，装修费用由被告自负；如原告提前终止合同应提前两个月通知被告，并赔偿被告搬迁费；等等。合同签订后，被告支付租金至2018年10月31日。2018年9月，志清公司通知原、被告于2018年12月底前腾空案涉厂房，后原告通知被告搬离。嗣后，原、被告分别于2018年12月底、2019年1月23日搬离案涉厂房，被告为此支出搬迁费136500元，同时拖欠水电费135279.17元。 本院认为，原告维合公司与被告鑫鸿公司签订的《厂房租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案系在租赁期间内，出租人志清公司要求提前终止房屋租赁关系而引发的作为承租人的原告与作为次承租人的被告之间的房屋租赁纠纷。志清公司通知腾空案涉厂房后，原、被告最终于2019年1月23日搬离，故志清公司与原告之间于2019年1月23日提前终止房屋租赁关系，原告自此丧失对案涉厂房占有、使用、收益的权利，其与被告的转租合同因丧失继续履行的基础而提前终止履行。原、被告均主张因对方违约而解除了双方租赁关系，但均未履行解除合同通知手续，故该意见与查明的事实不符，本院不予采纳。房屋租赁合同终止履行前，被告尚未支付的租金及水电费应当按合同约定予以支付，故原告主张2018年11月1日至2019年1月23日期间的租金69167元及水电费135279.17元，并要求被告赔偿相应的逾期付款利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分不予支持。原告基于租赁合同法律关系，要求被告承担租赁物的附属物灭失造成的经济损失，符合法律规定，但原告未提供有效的证据证明财产损失系被告所为及其价值情况，应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告赔偿电缆灭失导致的损失7800元的诉讼请求，证据不足，本院难以支持。庭审中，被告认可原告于其腾空案涉厂房的两个月前通知搬离，原告也陈述其曾通知被告搬离案涉厂房，根据双方关于提前终止合同的约定，原告应承担被告搬迁费损失，故对被告主张的搬迁费损失136500元，本院予以支持。原告抗辩该笔费用存在虚假，但未提供证据予以反驳，本院不予采纳。被告要求原告赔偿电工费、装修折旧、房租差价等损失的诉讼请求，不符合双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第七款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁海县鑫鸿汽车部件有限公司限于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）宁海维合机械制造有限公司租金69167元、水电费135279.17元，合计204446.17元，并赔偿逾期付款利息损失（以204446.17元的未付款项为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 二、原告（反诉被告）宁海维合机械制造有限公司限于本判决生效后三十日内赔偿被告（反诉原告）宁海县鑫鸿汽车部件有限公司搬迁费损失136500元； 三、驳回原告（反诉被告）宁海维合机械制造有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）宁海县鑫鸿汽车部件有限公司的其他反诉请求。 如果原告（反诉被告）宁海维合机械制造有限公司、被告（反诉原告）宁海县鑫鸿汽车部件有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费4570元，减半收取计2285元，财产保全费1620元，合计3905元，由原告（反诉被告）宁海维合机械制造有限公司负担244元，由被告（反诉原告）宁海县鑫鸿汽车部件有限公司负担3661元；反诉受理费6832元，减半收取计3416元，由原告（反诉被告）宁海维合机械制造有限公司负担1234元，被告（反诉原告）宁海县鑫鸿汽车部件有限公司负担2182元。 原告（反诉被告）宁海维合机械制造有限公司、被告（反诉原告）宁海县鑫鸿汽车部件有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；原告（反诉被告）宁海维合机械制造有限公司、被告（反诉原告）宁海县鑫鸿汽车部件有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 员  魏 巍 二〇二〇年一月十三日 代书记员  陈丽妮 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。