广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19232号上诉人（原审被告）：陈运香，女，1971年12月28日出生，汉族，住广东省广州市开发区。被上诉人（原审原告）：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路79号901房。法定代表人：戴志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩东，该公司员工。委托诉讼代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。上诉人陈运香因与被上诉人广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称鸿汇公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈运香上诉请求：1.改判一审判决，驳回鸿汇公司的水损分摊费、排污损耗分摊费、水损分摊费和排污损耗分摊费所产生的违约金诉讼请求；2.因陈运香在鸿汇公司起诉时已交清了2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元，请法院予以驳回；3.本案一审、二审诉讼费用由鸿汇公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，鸿汇公司诉请的水损产生的区域不属于案涉小区业主共用区域，故鸿汇公司无权向业主主张上述区域的水损费用。其次，根据《广东省城市供水管理规定》第十三条规定，鸿汇公司对案涉小区的用水管理不属于代收代支行为，而是转售自来水的盈利行为。依据《广州市供水用水条例》第三十七条规定，代抄注册水表才是代收代支行为。上述条例也明确规定收取水费单位应当严格执行政府定价，不得擅自调整价格并向用户收取额外费用，鸿汇公司以水损分摊费、排污分摊费的名义额外收取费用，等于变相提高自来水的价格，违反了法律的初衷。再次，鸿汇公司及开发商并未尽到告知案涉小区供水管网复杂性的义务，经陈运香多次追问，才告知水损费的由来，且鸿汇公司对于水损费产生的水损量并无证据证实，其提供的水损公摊费的计量方法无从确认，一审法院采纳未经确认的水损分摊费的计算方式，显属不当。最后，即使案涉小区存在部分的水损，鸿汇公司作为管理者也未尽到管理和维护的责任。鸿汇公司既不将建成之后的区域移交自来水厂管理，又不对可能存在漏水的管理作出实质性维护，故鸿汇公司应对其的过错承担责任。至于鸿汇公司主张的水损分摊费等的违约金，更无事实及法律依据，因《前期物业管理服务合同》并无对上述费用作出约定，更不可能对有关费用的违约金作出约定，一审法院依据《前期物业管理服务合同》约定的违约金判决陈运香支付上述费用的违约金，毫无依据。综上，恳请二审法院判如所请。鸿汇公司二审辩称，不同意陈运香的上诉请求、事实和理由，鸿汇公司同意一审判决。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、《物业管理条例》第四十四条规定，物业公司仅代收代缴，鸿汇公司代收后已向供水单位缴纳，故鸿汇公司每月按九个总表向自来水公司缴纳水费，各业主应在其应承担的部分范围内支付给鸿汇公司，排污损害公摊费也是同理。至于滞纳金，以双方签订的《前期物业管理服务合同》为依据。二、关于水损产生的范围，已在另案中经自来水公司确认，一审法院也予以认定。至于水管网的复杂性是案涉小区规划建设之前已经形成，业主在购买房屋前应自行了解，该事由不属于鸿汇公司的告知义务。关于水损量的计算方式是公平的且经与陈运香及一审法院确认。关于小区红线范围外的管网，鸿汇公司已经请自来水公司和广州市增城区新塘镇人民政府纳入改造范围，但在改造完成前，依然按现状管理。鸿汇公司向一审法院起诉请求：1.陈运香向鸿汇公司支付欠缴的2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年5月1日至2018年7月31日的清洁服务费30元、2018年4月1日至2018年12月1日水损分摊费91.7元、2018年4月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费49.9元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元，以及截止至2018年12月29日的滞纳金360.2元；2.由陈运香承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年5月9日，广州汇美物业发展有限公司（甲方）与陈运香（乙方，单元号5幢904号）签订《前期物业管理服务合同》，载明：本合同所指物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业名称为汇美体育花园，坐落位置地址是增城市新塘镇汇美新村金都大道1号。第一条第二款乙方的权利义务包括乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用：住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；水电费如有调整按有关部门规定计算收取。第八条违约责任，乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。另查明，广州市规划和自然资源局增城区分局出具《房地产权查册表》，载明：“新塘镇汇美新村金都路3号5座复式904房”的建筑面积为139.78平方米，产权人为陈运香。再查明，2018年6月27日，一审法院作出（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》，该判决认定鸿汇公司未提供环境卫生专业服务单位的委托授权书、亦未提供相关的收费许可证，鸿汇公司并非收取清洁服务费的合法主体，其主张清洁服务费无法律依据，不予支持。本案审理期间，鸿汇公司作出《关于汇美新村供水管网及水损公摊的情况说明》，说明以下情况：一、关于汇美新村区域的概况：汇美新村整体占地近1000亩地，根据政府部门批准的规划，区内划分有商业街、别墅区、办公用地、商住小区、学校、幼儿园、农贸市场、布匹市场、工业区、厂房、仓库等不同功能区域，当时规划设计的定位就是现代中小城镇的规模。二、关于汇美新村的供水管网的设计、建设、供水、抄表和缴费情况：汇美新村的供水管网是20世纪90年代初由广州市自来水公司负责设计和施工的，完工后一直由广州市自来水公司负责供水，直到2001年依照增新府【2001】6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》才转由新和自来水有限公司负责改造、接驳和供水。依据新和自来水有限公司的《汇美新村供水管网布置图》可知，汇美新村供水管网采用的是能保证供水可靠性的环状管网，符合《城镇给水排水技术规范》第3.4.5条“城镇配水管网应成环状布置”的相关规定。目前新和自来水公司只愿意抄荔新路、汇太路、汇景路两侧的1#-9#大水表，该9块大表后的小水表均由我公司利用物业管理服务时的便利代抄、代计、代收、代支。三、关于汇美新村供水管网的现状及水损公摊的情况：1.汇美新村供水管网已经使用了二十多年，管网已出现老化陈旧大漏的情况。虽然《物业管理条例》第四十四条规定了“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用…”，但因新和自来水公司还未实行抄表到户，我公司在代收代支时，只能每月将九块大表的合计读数与区内各小业主（用户）水表抄表总和之差作为水损，按各分户水表的用水量进行统一的水损分摊。2.关于代收代缴水损分摊的具体计量方式和步骤如下：第一步，增城新和自来水有限公司对上述9个总表进行抄表，得到当月汇美新村区内用水总量；第二步，我司安排人员到户抄表，得到汇美新村区域内各户当月水表计量的用水量，然后计算出所有用户的用水总量；第三步，前两者差额则为应公摊的水损总量，然后按各户当月用水量占汇美新村区域内所有用户用水总量的比例乘以应公摊的水损总量，即可算出该用户当月应承担的公摊水损量；然后我司派单请各户按新和自来水有限公司收取的1.74元的单价标准缴纳相应的水费及公摊水费；我司代收后，全额缴纳给供水单位新和自来水有限公司。以2018年6月份为例，新和自来水公司抄得汇美新村总表用水量119558立方，同期我司抄得汇美新村各户的用水量合计83321立方。即应公摊的水损量（36237立方）=自来水公司抄得总表用量（119558立方）-汇美新村各户用水量的合计数（83321立方）。各用水户分摊公共水损的比例为36237立方÷83321立方≈43.49%。即汇美新村业户每用1立方水，需分摊约0.4349立方的公共水损。在上述36237立方旳公共水损中，体育花园全体业户仅按比例分摊了4919立方的水损（其中陈运香按其用水量分摊了9.568立方），其余的31318立方的水损是由体育花园以外的其他汇美新村用水户公摊的。可见，水损公摊是针对汇美新村所有用水业主的，是公平合理的，陈运香作为用水户之一依法应该承担该水损公摊费用。并附以下材料：1.增城市新塘镇人民政府于2001年2月8日作出增新府（2001）6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》，通知从2001年2月起新塘镇范围内原由广州市自来水公司供给用水的用户改由新和自来水公司负责供给。2.新和自来水公司提供的《汇美新村供水管网布置图》。3.广州市增城区发展改革和金融工作局于2016年2月18日作出的增发改函（2016）86号《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》，记载增城区新和自来水有限公司供水价格表中居民生活用水第一阶梯为1.74元/立方米。4.2018年6月增城新和自来水有限公司水费缴纳通知单。5.增城新和自来水有限公司开具的收费票据（2018年6月城市污水处理费22722.1元、2018年6月汇美新村汇景南路7#表水费41617.32元）。6.2018年6月的水损公摊说明和2018年6月底抄表单（水损公摊明细表）。一审庭审期间，鸿汇公司陈述：汇美体育花园小区有总水表，但是没有管网，要经过管网才到体育花园，管网漏水或破裂从发现到维修的过程中会产生用水，所以自来水公司抄总表的数额与我司抄业主的水表数额存在差额。陈运香陈述：对于鸿汇公司陈述如何分摊水费和排污费没有意见，但是对分摊的区域有意见，我们应分摊的是汇美体育花园内部的水费，鸿汇公司管理的其他区域与我们无关。我已缴纳过管理费按金和水电周转金，如果不能及时交费，就从预交的管理费按金和水电周转金中扣减。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中鸿汇公司具备物业管理资质，陈运香作为业主自愿与鸿汇公司签订《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效。陈运香作为汇美体育花园的业主，享受了鸿汇公司提供的物业服务，且双方在合同中约定了陈运香交纳物业管理费以及按有关部门规定的标准支付水费、排污费等费用。由于鸿汇公司与陈运香签订的《前期物业管理服务合同》并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，签订合同之后亦未对此问题进行协商。而根据鸿汇公司提交的证据显示自来水公司只负责向鸿汇公司收取案涉汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，对于汇美新村内的各用户的水费则由鸿汇公司代收，而鸿汇公司对于公摊的水损量以及各用水户分摊公共水损的比例的计算方法亦合理，且该计算方法适用于整个汇美新村的所有用水户。因此，对于陈运香提出鸿汇公司计算的水损分摊费和排污损耗分摊费不合理，理据不足，一审法院不予采纳。因此，现鸿汇公司请求陈运香支付2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年4月1日至2018年12月1日水损分摊费91.7元、2018年4月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费49.9元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元，理据充分，一审法院予以支持。关于清洁服务费问题。由于（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》以及（2018）粤0118民初7127号《民事判决书》已认定鸿汇公司并非收取清洁服务费的合法主体，而鸿汇公司在案件中亦未提交合法有效证据证明其系收取清洁服务费的合法主体，故对于鸿汇公司请求陈运香交纳清洁服务费，理据不足，一审法院不予支持。关于滞纳金问题。《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。而陈运香确实存在拖延交纳2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年4月1日至2018年12月1日水损分摊费91.7元、2018年4月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费49.9元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元的行为，违反《前期物业管理服务合同》约定，故现鸿汇公司请求陈运香支付上述费用的滞纳金343元（以当月欠费为本金，从欠费当月21日起按每天3‰计算至2018年12月29日止），理据充分，一审法院予以支持。对于清洁服务费的滞纳金17.2元，一审法院不予支持。对于陈运香抗辩认为其已预交了管理费按金和水电周转金故鸿汇公司可在预交的费用中扣减，鸿汇公司认为管理费按金和水电周转金不是预交的水电费和管理费而只是押金，而陈运香亦未提交其他合法有效证据证明其与鸿汇公司就管理费按金和水电周转金可抵扣管理费和水电费问题有约定，故陈运香抗辩认为其不应支付违约金的理据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年7月24日判决如下：一、陈运香于判决发生法律效力之日起十日内向鸿汇公司支付2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年4月1日至2018年12月1日水损分摊费91.7元、2018年4月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费49.9元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元，合计1326.6元；以及支付上述费用的滞纳金343元。二、驳回鸿汇公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由陈运香负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈运香为证明其已经实际交纳了一审判决第一项中的964.2元、78.1元和142.7元，向本院提交了鸿汇公司出具的收款收据。鸿汇公司质证称，我方确认一审判决第一项中的964.2元、78.1元和142.7元陈运香已经向我方实际缴纳。二审中，双方当事人共同确认以下事实：一审判决第一项中的管理费964.2元、排污费78.1元、水费142.7元，陈运香已经实际给付。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议的分摊费用应否支付。《广州市物业管理暂行办法》第七十六条第二款、第三款规定：“物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主大会对分摊情况提出异议时，供电企业或者物业服务企业应当及时答复。”第八十四条第三款规定：“业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为，可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当依法调查核实后予以处理；对署名举报的，应当将处理结果书面告知当事人。”本案中，虽然在物业服务合同中对于争议的分摊费用没有明确约定，但是，鸿汇公司提交证据以及主张的分摊计算方式，符合上述政府规章的相关规定，一审法院采纳鸿汇公司的主张并无不当，本院予以维持。陈运香等业主或者业主大会对分摊情况存有异议的，应先行通过行政管理监督途径确定收费的违法性，现在未能提交行政部门认定依据的情况下，陈运香主张鸿汇公司收费违法缺乏事实依据，本院不予采信。至于陈运香上诉提出的物业管理区域的确定问题，根据《物业管理条例》第九条之规定，该主张亦不属于民事案件审查的范畴，本院不予采纳。综上所述，陈运香的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由陈运香负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年一月十九日书记员  杨希曾龙辉