广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0507执异66号 案外人苏元，男，汉族，1979年10月11日出生，住汕头市龙湖区。 申请执行人中国民生银行股份有限公司汕头分行，住所地汕头市韩江路17号华景广场1-3层。 负责人康文哲。 被执行人王鸿龙，男，汉族，1988年7月14日出生，住汕头市澄海区。 被执行人肖育儿，男，汉族，1976年7月10日出生，住汕头市澄海区。 被执行人许海燕，女，汉族，1987年2月15日出生，住潮州市湘桥区。 被执行人丁锐聪，男，汉族，1983年2月26日出生，住潮州市湘桥区。 本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司汕头分行（下称民生银行）与被执行人王鸿龙、肖育儿、许海燕、丁锐聪借款合同纠纷一案中，案外人苏元对本院执行位于汕头市洛河路12号龙腾熙园X幢XXX号房提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人苏元称，1、2012年9月15日，案外人苏元与被执行人许海燕在中介汕头市安盛房产经纪有限公司的见证下签订了《汕头市房地产买卖居间合同》，约定案外人苏元以42万元的价格向许海燕购买位于汕头市××号房××套的房产，2012年9月19日，案外人与许海燕在汕头市××区法律服务所的见证下，就购买上述房产一事签订了《房屋买卖合同》。上述合同签订后，案外人于2012年9月15日支付许海燕购房定金5万元，2012年9月19日付还许海燕购房款15万元，合计付还购房款20万元，根据《房屋买卖合同》约定，剩余房款22万元应当在办理交易过户登记时支付。合同签订后，许海燕将涉案房产的锁匙交付给案外人，案外人随后聘请汕头市亿兴装潢有限公司进行装修，并于2013年入住至今。案外人是在中介公司能够按时办证及过户的承诺下，才向许海燕购房，并到汕头市××区法律服务所办理见证。期间，案外人及中介公司汕头市安盛房产经纪有限公司均多次催促许海燕办证及办理过户手续，但直至2014年11月，许海燕才取得房产证，但之后，许海燕一直以各种理由推脱，不配合案外人办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人与被执行人签订的《汕头市房地产买卖居间合同》及《房屋买卖合同》合法有效，购房时间是在被执行人许海燕办理抵押登记及贵院强制执行之前，且案外人依约付款并合法占有涉案房产，是涉案房产的实际权利人，其权利能够排除执行。2、案外人享有涉案房产的物权，被执行人许海燕将涉案房产抵押给民生银行，属于无权处分，其所签订的《最高额担保合同》无效，应当撤销对涉案房产的抵押登记。3、申请执行人民生银行在办理贷款时，没有根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条及《贷款通则》第二十七条规定，对涉案房产的权属情况进行严格审查，实地核实。案外人自2013年至今一直居住在涉案房产，申请执行人于2015年2月3日委托评估机构进行价值评估，但实际上，当时并没有任何评估机构及银行工作人员进入涉案房产内评估，评估报告采用的室内装修状况说明及相片，均与涉案房产评估当时的状况不符，民生银行仅对涉案房产产权证进行形式审查，未进行实地核实，未尽到审慎审查的义务。据此，申请执行人民生银行不适用善意第三人制度。综上所述，案外人拥有涉案房产的物权，能够排除法院的执行，被执行人许海燕的抵押行为属无权处分，是无效的，民生银行未尽到审慎审查的义务，亦非善意第三人，不能取得抵押权。请求贵院中止执行（2016）粤0507执1033号之一执行裁定书，停止对位于汕头市××房的强制执行。案外人苏元提交了《汕头市房地产买卖居间合同》、《汕头市××区法律服务所见证书》、《收款收据》、《工商银行凭条》、《汕头市房地产登记申请书》、《广东省地方税务通用发票》、《税收转账专用完税证》、《委托书》、《不动产产权情况表》、《装修申请书》、《汕头市亿兴装潢有限公司室内装饰结算汇总》、《汕头市龙腾社区居委会证明》、《龙光收款收据》、2015年5月27日丁雪梅（中介公司法人代表）与许海燕的电话录音、《房地产抵押评估报告》、涉案房屋自2013年至今室内装修状况相片及案外人身份证复印件等证据以支持其主张。 申请执行人民生银行称，1、案外人苏元未取得房屋所有权，许海燕的行为属于有权处分，担保合同有效。根据《物权法》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规的规定，变更房屋所有权，必须办理所有权转移、变更的登记手续。案外人与许海燕未进行房屋过户登记，不发生物权变动的效力，即案外人不能取得房屋所有权。许海燕对房屋享有所有权，可以行使处分权，可以与申请执行人签订《最高额担保合同》，该担保合同有效。尽管许海燕这一行为有违诚实信用，但许海燕属于有权处分，且已办理抵押登记，申请执行人取得对该抵押房产的优先受偿权。2、申请执行人属于善意第三人，应适用善意第三人取得抵押权规定。申请执行人对许海燕与案外人签订的房屋买卖合同的事实并不知情，申请执行人基于对不动产登记的信赖与许海燕签订的担保合同并无过错，其权利的取得具有善意性质，应得到法律的保护。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。申请执行人对其答辩没有提供证据材料。 被执行人王鸿龙、肖育儿、许海燕、丁锐聪没有答辩，也没有提供证据材料。 本院查明，本院在审理原告民生银行与被告王鸿龙、肖育儿、许海燕、丁锐聪借款合同纠纷一案中，查明被告许海燕、丁锐聪于2015年2月10日与原告民生银行签订编号为917082015000155《最高额担保合同》，合同约定被告许海燕、丁锐聪自愿以其共有的位于汕头市××房的房地产为主合同项下全部债务提供最高额抵押担保，并于2015年2月15日办理了抵押物登记手续。2016年4月15日，本院作出（2015）汕龙法民四初字第153号民事判决：一、被告王鸿龙应于本判决发生法律效力之日付还原告民生银行借款本金540000元、利息14816.64元、罚息336.87元及该款自2016年1月6日起至本判决确定的还款之日止按合同约定计付的利、罚息；二、被告肖育儿对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、原告民生银行对被告许海燕、丁锐聪提供的位于汕头市××房的房产在540000元的最高额内享有优先受偿权；四、被告王鸿龙、肖育儿、许海燕、丁锐聪应于本判决发生法律效力之日付还原告律师费13600元。上述判决已于2016年8月11日生效。被告均没有履行上述判决确定的还款义务，申请执行人民生银行于2016年11月9日向本院申请执行，本院以（2016）粤0507执1033号案立案执行，并于2016年12月26日作出（2016）粤0507执1033号之一执行裁定：查封、拍卖被执行人许海燕所有的位于汕头市××房的房地产。2017年12月13日，申请执行人提出撤销执行申请，本院裁定：终结本院（2016）粤0507执1033号案件执行。2019年7月2日，申请执行人向本院申请恢复执行，本院以（2019）粤0507执恢153号案恢复执行。执行过程中，案外人对本院裁定查封、拍卖被执行人许海燕所有的位于汕头市××房的房地产不服，遂向本院提出执行异议。 另查明，2012年9月15日，案外人苏元与被执行人许海燕在中介汕头市安盛房产经纪有限公司的见证下签订了《汕头市房地产买卖居间合同》，约定案外人苏元以42万元的价格向许海燕购买位于汕头市××号房××套的房产，2012年9月19日，案外人与许海燕在汕头市××区法律服务所的见证下，就购买上述房产一事签订了《房屋买卖合同》。上述合同签订后，案外人于2012年9月15日支付许海燕购房定金5万元，2012年9月19日付还许海燕购房款15万元，合计付还购房款20万元，根据《房屋买卖合同》约定，剩余房款22万元应当在办理交易过户登记时支付。合同签订后，许海燕将涉案房产交付给案外人，案外人随后聘请汕头市亿兴装潢有限公司进行装修，并于2013年入住至今。2014年11月19日，许海燕取得上述异议房产的房地产权证，之后，又将房地产提供给他人贷款作抵押物，并办理了抵押登记。 本院认为，被执行人许海燕将位于汕头市××房的房地产出卖给案外人苏元，取得房地产权证后，又作为抵押物提供给王鸿龙向民生银行贷款做抵押，并办理抵押登记，申请执行人对该房产享有优先受偿权。因此，案外人提出的排除执行异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人苏元的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  林圣彬 审 判 员  王式勤 代理审判员  刘明英 二〇二〇年一月三日 书 记 员  黄成杰 附件： 相关法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。