湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终171号 上诉人（原审原告）：雷芳，女，1980年2月20日出生。 被上诉人（原审被告）：郴州城宇房地产开发有限公司。 法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。 上诉人雷芳与被上诉人郴州城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雷芳上诉请求：1.依法撤销、变更一审判决，或对本案进行改判；2.增加城宇公司向雷芳支付的违约金，城宇公司应支付雷芳违约金34,500.85元；3.本案一、二审诉讼费用由城宇公司负担。事实和理由：1.雷芳依约支付了购房款、维修基金、办证费，但是城宇公司未办理案涉房屋初始登记，城宇公司违反了合同约定及法律规定，给雷芳造成重大经济损失，应承担违约责任。2.案涉《合同补充协议》第七条第二款约定双方的违约责任明显不对等，属于格式条款，一审法院根据该条款约定计算违约金，对雷芳显失公平。3.城宇公司的违约责任远低于给雷芳造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。4.城宇公司应在2016年5月16日之前完成案涉房屋的初始登记，但是截至2019年10月10日，城宇公司仍未完成案涉房屋初始登记，城宇公司持续违约1185天，应支付雷芳违约金34,500.85元（244,295.24元×4.35%×1185天÷365天）。 城宇公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 雷芳向一审法院起诉请求：1.请求确认雷芳与城宇公司签订的合同补充协议第七条第二款为显失公平条款并予以变更，增加城宇公司的违约金比例；2.判令城宇公司支付雷芳逾期办理首次登记违约金38,431.32元（当庭由33,481.83元变更为38,431.32元，后期违约金按年利率4.35%计算至涉案不动产初始登记完成为止）；3.请求判令城宇公司立即办理雷芳购买房屋的初始登记；4.本案诉讼费由城宇公司负担。 一审法院认定事实：2012年5月25日，雷芳与城宇公司签订《郴州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，雷芳购买城宇公司开发的郴州市苏仙区丽景君临天下X栋X层XXX房，房屋总价为244,295.24元，雷芳依合同约定支付了城宇公司购房款，城宇公司按合同约定已交付房屋给雷芳。《合同补充协议》第七条第一款约定：“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记……”。该条第二款约定“若因出卖人未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致买受人无法办理房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。城宇公司于2019年10月10日已为雷芳办理了房屋首次登记。一审法院认为，雷芳与城宇公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应按合同的约定全面履行各自的权利和义务。雷芳已依约履行购房款义务，城宇公司应依约履行办理房屋相关登记事宜。本案中，雷芳诉请城宇公司办理购买房屋的首次登记，因城宇公司在诉讼中已完成房屋首次登记，雷芳该权益已得到实现，故对该诉请不需再行处理。城宇公司应于2016年5月16日前为雷芳办理涉案房屋首次登记（初始登记），雷芳于2019年7月11日向一审法院提起诉讼，故其违约金以1185天并以合同约定的每年按已付房款的0.1%计算为793.12元（244,295.24元×1185天×0.1%÷365天，自2016年7月12日起至2019年10月10日止）。雷芳主张城宇公司按年利率4.35%支付逾期办理首次登记违约金，与合同约定不符，不予支持。雷芳主张确认双方签订的合同补充协议第七条第二款为显失公平条款并予以变更，增加城宇公司违约金比例，与法不符，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决“：一、被告郴州城宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告雷芳逾期办理首次登记违约金793.12元；二、驳回原告雷芳其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费637元，减半收取318.5元，由原告雷芳负担159.25元，被告郴州城宇房地产开发有限公司负担159.25元。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉《合同补充协议》第七条第二款是否有效以及雷芳主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率4.35%计算违约金是否应予支持。 城宇公司与雷芳签订的《郴州市商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。雷芳主张《合同补充协议》第七条第二款显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故本院认定该条款合法有效。《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，城宇公司应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。该条第二款约定：若因城宇公司未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致雷芳无法办理房地产权证的，城宇公司每年按已付房款的0.1%向雷芳支付违约金。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理案涉房屋首次登记的义务，城宇公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。一审法院在雷芳未提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，对雷芳请求调高违约金数额的主张不予支持，并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方明确约定了违约金计算标准，且雷芳未能提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失存在，该司法解释的条款在本案中并不适用。故本院对雷芳主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率4.35%计算违约金的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，一审判决城宇公司向雷芳支付逾期办证违约金793.12元（244,295.24元×1185天×0.1%÷365天）并无不当，本院应予维持。 综上所述，雷芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费662元，由上诉人雷芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年一月十九日 法官助理 肖露华 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。