宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初5597号   原告（反诉被告）：路某，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：罗某，宁夏瀛智律师事务所律师。   被告（反诉原告）：宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司。   负责人：王某。   委托诉讼代理人：马某。   原告（反诉被告）路某与被告（反诉原告）宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路某及其委托诉讼代理人罗某，被告（反诉原告）宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）路某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告多收取的2016年物业费101.45元、采暖费154.2元、电梯费35元，以上合计290.65元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月14日，原告与宁夏瑞信房地产产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，原告购买位于银川市××镇的商品房，建筑面积40.58平米。宁夏瑞信房地产开发有限公司与被告约定由其提供快乐小镇的物业服务，物业费2.5元每平米，电梯费35元每月，采暖费3.8元每平米。2016年1月31日宁夏瑞信房地产开发有限公司以及被告与原告签订《瑞信温泉小镇公寓交房流程单》及《业主入住房屋验收表》、《物品清单》，并向原告交付了《住宅质量保证书、住宅使用说明书》等，被告向原告收取了物业费、电梯费、采暖费等共计2458.42元，之后向原告交付钥匙、电卡、水卡，后来原告发现被告多收取了2016年1月的采暖费、物业费、电梯费。2016年1月31日原告收房，被告收取2016年1月份的上述费用无事实法律依据，应当退还该部分费用，故原告诉至法院，请求依法判如所请。   被告（反诉原告）宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司辩称：宁夏瑞信房地产开发有限公司于2014年9月12日与被告签订《前期物业服务合同》，由被告对其开发建设的快乐小镇项目提供前期物业管理服务，按照合同约定原告涉案房屋物业费为2.5元/月/㎡，电梯费为35元/月。宁夏瑞信房地产开发有限公司于2015年10月31日向原告路某交付了涉案房屋，路某应自2015年11月1日起向答辩人缴纳物业费及电梯费。但是，原告路某至今未支付2015年11月至12月的物业费、电梯费，共计272.9元，公司不但没有多收取原告的费用，还少收了原告的费用。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付自2015年11月1日至2015年12月31日期间的物业费202.9元，电梯费70元，共计272.9元；2.判令反诉被告向反诉原告支付2018年度、2019年度物业费共计2434.8元，电梯费840元，共计3274.8元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年11月14日，反诉被告路某与宁夏瑞信房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，购买了位于银川市××区房屋，建筑面积40.58平米。双方对交付时间、物业服务企业、物业费约定为：出卖人应当在2015年10月31日前将约定的房屋交付给反诉被告使用，物业服务企业为宁夏银泰物业服务有限公司，物业费为2.5元每月每平米，买受人自实际交付日期的第二天起承担该商品房所发生的物业费、电梯费。宁夏瑞信房地产开发有限公司于2015年10月31日向反诉被告交付了涉案房屋，反诉被告应自2015年11月1日起交纳物业费及电梯费，现反诉被告只向反诉原告交了2016年度、2017年度物业费及电梯费，尚欠2015年11月1日至2015年12月31日、2018年度、2019年度物业费、电梯费，共计3547.7元。   原告(反诉被告)路某辩称：1.宁夏瑞信房地产开发公司与被告一起于2016年1月31日向原告交付了涉案房屋，并签订了相应的入住及验收表，之后反诉原告收取了物业费，并交付了房屋钥匙，根据前期物业合同以及物业管理条例的相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此反诉原告的第一项诉请无事实及法律依据；2.被告与宁夏瑞信房地产开发有限公司存在利害关系，另外前期物业合同结束后应当由业主委员会选聘物业公司，即使没有成立业主委员会被告也应当向原告告知前期物业合同到期后的事宜，但至今被告未尽到告知义务，因此被告主张的第二项诉请也无法律依据。   根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：   宁夏银泰物业服务有限公司与宁夏瑞信房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定宁夏银泰物业服务有限公司为宁夏瑞信房地产开发有限公司开发的位于银川市××区林带西侧、镇苏路林带北侧的镇北堡快乐小镇提供物业服务，标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准，物业收费标准为包干制方式，费用由商户按期拥有物业的建筑面积交纳，公寓为2.5元每月每平米，商户应于商品房买卖合同中约定日期之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按季交纳，商户或物业使用人应在每季度第一个月5日前履行交费义务。服务期限为2014年9月12日起至2016年9月12日止。2018年8月1日宁夏银泰物业服务有限公司与宁夏瑞信房地产开发有限公司再次签订了《前期物业服务合同》。被告(反诉原告)宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司依照上述合同为快乐小镇提供物业服务。2014年11月14日，原告路某与宁夏瑞信房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201400056355）1份，约定：原告购买宁夏瑞信房地产开发有限公司开发建设的位于银川市××区林带西侧、镇苏路林带北侧的××镇房屋，建筑面积40.71平方米。合同第十一条约定：（一）出卖人宁夏瑞信房地产开发有限公司应予2015年10月31日前向买受人路某交付该商品房。（二）该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将检验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）检验房屋：检验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：因买受人所留电话、住址发生变化无法联系的，以及因买受人未能按照约定金额交清房款或者买受人个人原因延误等致使无法办理交接手续的，视为出卖人已向买受人交付了该商品房，由买受人承担一切责任。且自本合同第十一条规定的实际交付日期的第二天起至实际接受之日止，这期间买受人所购商品房发生的采暖费、物业管理费、电梯费等费项均有买受人全部承担。2016年1月31日原告路某在办理入住手续时向被告交纳了2016年1月1日至12月30日的物业服务费1217.4元、电梯费420元、采纳费462.6元。2017年10月24日原告向被告交纳了2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费1217.4元、电梯费420元。现原告拖欠被告2018年度、2019年度物业费2434.8元（40.58平米×2.5元/月/平米×24个月）、电梯费840元（35元/月×24个月）。   另查明，庭审中双方均认可电梯费以每月35元的标准交纳。   上述事实有原、被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》（2014年签订）、收款收据；原告提交的《商品房结算补充协议》、《业主入住房屋验收表》；被告提交的民事判决书、《前期物业服务合同》（2018年签订）、《物业服务合同备案登记表》，予以证实，上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。   本院认为，被告（反诉原告）依据宁夏银泰物业服务有限公司与开发商宁夏瑞信房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同为原告（反诉被告）所有的××镇房屋提供物业服务，双方之间形成了事实物业服务合同关系，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）提供物业服务，原告（反诉被告）亦享受了物业服务，作为物业管理服务的受益人，理应按《前期物业服务合同》中的约定，支付物业服务费。原告（反诉被告）与宁夏瑞信房地产开发有限公司签订的购房合同中约定2015年10月31日为涉案房屋交付时间，庭审中原告（反诉被告）未提交证据证实其2016年1月31日办理入住手续系宁夏瑞信房地产开发有限公司及被告（反诉原告）的过错导致，被告（反诉原告）根据《前期物业服务合同》、《银川市商品房买卖合同（预售）》的约定向原告（反诉被告）收取2016年1月1日至2016年12月30日的物业服务费用并无不当，故对其要求被告（反诉原告）退还2016年1月份物业费、采暖费、电梯费共计290.65元的诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）补交2015年11月1日至12月31日期间物业费、电梯费共计272.9元的诉请，本院认为，原告(反诉被告)在办理入住手续时根据被告（反诉原告）要求交纳了相应的费用，双方就物业费、电梯费的交费时间及电梯费的交费标准进行了协商并已实际履行，故本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2018年度、2019年度物业费2434.8元、电梯费840元，共计3274.8元的诉请，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）路某于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司支付2018年度、2019年度物业费、电梯费共计3274.8元；   二、驳回原告（反诉被告）路某的诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）宁夏银泰物业服务有限公司银川分公司的其他反诉请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费50元，减半收取25元，由原告路某负担。反诉费50元，减半收取25元，由反诉被告路某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 唐玉龙     二〇二〇年一月八日   书记员 王霜娟   附本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《物业管理条例》第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。   第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。