新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2323民初2265号   原告（反诉被告）：新疆锦业天承房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县上二工路11号。法定代表人：胡海，总经理。委托诉讼代理人：朱彦兴，新疆金诚信律师事务所律师。原告（反诉被告）：新疆锦业天承房地产开发有限公司呼图壁分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县上二工路11号。负责人：李朝刚，经理。委托诉讼代理人：肖明亮，系新疆锦业天承房地产开发有限公司呼图壁分公司总工程师。委托诉讼代理人：许英，新疆金诚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：张新义，男，1962年2月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：朱凤霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆锦业天承房地产开发有限公司(以下简称锦业天承公司)、原告（反诉被告）新疆锦业天承房地产开发有限公司呼图壁分公司(以下简称锦业天承公司分公司)与被告（反诉原告）张新义商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦业天承公司的委托诉讼代理人朱彦兴、原告（反诉被告）锦业天承公司分公司的委托诉讼代理人肖明亮、许英，被告（反诉原告）张新义的委托诉讼代理人朱凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行商品房买卖合同，支付购房款5489695.05元；2、判令被告支付房屋改造建设费用372518元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的××县商铺，总面积948.07平方米，价款5489695.05元；被告一次性付款。合同签订后，因原二层商铺设计为框架结构，被告要求按照自己经营宾馆需要，对房屋布局重新设计、改造，为此发生改建费372518.13元，但房款及改造费被告至今未付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。张新义辩称，原、被告于2014年8月25日签订合同是事实，被告及家人与原告签订了四份合同，总价为1688万，签订合同的前提是被告以购房款充抵原告的工程款，故合同并未约定付款时间。合同签订后，原告违反约定，至今未向被告及家人交付房屋，且在五年内未向被告及家人主张过权利，因此该合同已解除；原告于2015年将涉案房屋进行抵押，也不存在交付房屋的条件；原告要求支付房屋改建费不能成立，双方合同签订时间为2014年8月25日，交付时间2014年9月30日，合同签订时，涉案房屋已经基本建成，故不存在应被告要求重新设计改造的情形。反诉原告张新义向本院提出诉讼请求，解除原、被告之间的商品房买卖合同；被告支付违约金109793.9元。事实与理由：2012年，反诉被告将其开发的呼图壁县绿景苑小区承包给案外人新疆福鑫路桥建筑工程有限公司（以下简称福鑫公司）施工，在施工过程中，因反诉被告资金困难，无法按时向案外人福鑫公司支付工程款，故反诉原告与反诉被告及福鑫公司协商，由反诉原告购买反诉被告开发的涉案房屋，以房款抵工程款，由反诉原告与福鑫公司之间解决款项问题。为此，反诉原告与反诉被告签订了商品房买卖合同，约定反诉被告于2014年9月30日前向原告交付房屋。但合同签订至今，反诉被告迟迟不履行交付房屋义务，且在反诉被告与福鑫公司建设工程施工合同纠纷案件中对以房抵债的事实不予认可。反诉被告的行为已经构成根本违约，故诉至法院。反诉被告锦业天承公司、反诉被告锦业天承公司分公司辩称，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。反诉原告所述不属实，不存在以购房款抵工程款的事实，不存在用于抵债的工程款数额1688万元；涉案工程的发包方是反诉被告，施工单位是福鑫路桥公司，不是反诉原告，反诉原告仅仅是涉案工程施工负责人，涉案房屋买卖合同主体与福鑫路桥公司没有关系，仅仅是有意向，而没有达成三方合议，故不存在购房款抵工程款和以房抵债的事实；2019年，就涉案工程的未付工程款，反诉被告与福鑫路桥公司通过诉讼，由昌吉州中级人民法院判决确认未付工程款为500多万，未涉及以购房款抵工程款的事实；双方签订的商品房买卖合同订立时间不是2014年8月25日，而是2014年6月初，且涉案房屋的设计变更是因反诉原告提出开宾馆，故做了图纸变更，反诉原告张新义在图纸上签字确认；双方买卖合同约定付款方式是一次性付款，付款期限不明确是因反诉原告张新义是涉案工程施工的总负责人，与反诉被告之间有特殊关系，因此，2019年之前，反诉被告未对一次性给付的房款500多万元进行主张；2014年11月，反诉原告已经取得了涉案房屋的部分钥匙，并使用到现在，反诉被告不存违约，综上，反诉原告的反诉请求无法定事由及约定事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司申请证人陈斌出庭作证，证明主要内容为：2013年8月至今，张新义与原告签订商品房买卖合同，签订了4份合同，总价1000多万，付款方式是一次性付款，结算后有部分房款抵工程款，交房时间是2014年年底，合同中手写部分由证人书写。合同签订日期是2014年6月份左右，合同涉及的房屋是张新义说买来用于开宾馆，部分是抵工程款，部分以物抵债，具体数额不清楚。房屋在签订合同后是否改造不清楚，在2015年至2017年张新义介绍人来看房子。3号楼一层商业张新义有钥匙，张新义用来放工程上的杂物，主要工程上的材料，不清楚是工程在用还是个人在用。未办理入住通知，以打电话方式要求被告支付房款，因工程未交工和结算，所以没有说数额；竣工时间2015年2月，销售时间是2014年2月、3月，房屋是否改造不清楚，证人在原告处的工作时间2017年，没有在建设局办过备案。经质证，原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司对于证人陈斌的陈述部分认可。被告张新义对证人陈述的关于签订合同的事实认可，对于签订合同的时间是2014年6月不认可。本院结合其他证据予以综合认定。2、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司提交商品房预售许可证1份，拟证明2013年12月25日，呼图壁县住房和城乡建设局颁发预售许可证，预售许可的范围为绿景苑小区3号商住楼，其中住宅52套，商业3944.55平米，车库3294.3平米，涉案房屋的销售符合政策法律规定。经质证，被告张新义对该证据的真实性认可，但提出原告从未向被告出示过许可证。本院对该证据的真实性予以确认。3、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司提交商品房买卖合同1份，拟证明原、被告签订合同的时间为2014年3月，合同约定被告购买原告开发的××苑商业面积948.07平米的房屋，合同价款5489695.05元，每平米约5790.39元，付款支付方式为：一次性付款。虽然付款时间约定不明，但原告可以随时向买受人主张。经质证，被告张新义对该证据的真实性认可，但提出该合同的内容与被告持有的合同在落款处不一致，原告的合同没有明确的落款时间，被告持有的合同落款时间2014年8月25日，时间是原告的工作人员填写。本院对该证据的真实性予以确认。4、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司提交缴纳房款通知单及落款时间为2019年7月1日的邮政快递单原件各1份，拟证明原告于2019年7月1日通过邮政快递的方式向被告发出缴纳房款书面通知，该缴款通知被告已收到。此前，原告仅以口头方式向被告询问过付款情况。经质证，被告张新义对该组证据的真实性认可，但提出被告收到通知书后已经以邮寄送达的方式回复原告，认为合同已经解除，同时，该证据还证实之前，原告从未向被告主张过权利，原告的诉请已过诉讼时效。本院对该组证据的真实性予以确认。5、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司提交图纸4份，分别为3号楼二层商业平面图，出图时间分别为2013年6月、2014年7月、2014年8月、2016年4月，拟证明被告购买了2层商业，准备用于宾馆经营，被告要求将原来的2层独立商铺改造为宾馆，经设计院征得被告的书面“同意”之后，3号楼2层商业于2014年7月发生设计变更，由原来的楼层独立房间变为带卫生间的宾馆用房布局，设计院分别出具了3号楼2层商业房屋变更的系列图纸（楼梯、消防、管道、水电等），图纸的变更是在2014年7月双方商品房买卖合同签订之后进行的。经质证，被告张新义对该组证据的真实性认可，但提出该组证据并不能证明原告的损失，根据图纸记载的变更时间为2014年7月，原图纸是2013年6月，图纸出图的时间均在原、被告签订合同之前，且该工程系先施工后招投标，图纸是为了备案所用补办，涉案商品房与2014年8月已经建成，双方约定2014年9月30日前交付房屋。因此，不可能存在开发商按照买受人的要求变更图纸的可能性，同时在原告与施工方福鑫公司建设工程施工合同纠纷案件审理过程中，均称述是自己的原因变更图纸，且按照图纸施工。故该证据不能证明原告的证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认。6、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司提交新疆西域建筑勘察设计研究院变更通知1份、绿景苑小区室外钢制楼梯封闭工程施工合同书1份，拟证明设计院于2016年4月出具了3号楼外挂钢制楼梯变更为封闭楼梯间的变更通知，楼梯封闭发生费用144000元。经质证，被告张新义对该组证据中变更通知的真实性认可，但提出该证据与本案无关，变更时间为2016年4月，变更内容为楼体改造和消防设施，且原告陈述2014年7月应被告要求改造，与该份变更通知时间不符，该变更通知时间为2016年4月，原告所述自相矛盾；对合同书的真实性认可，该合同与研究院的变更材料的时间均为2016年4月，故与本案无关，因本案所涉房屋于2014年11月已经竣工验收，不存在应被告要求变更图纸一说。本院对该组证据的真实性予以确认。7、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司提交经济签证7份，水电暖返工签证单1份，拟证明3号楼2层在施工中，按照设计变更后图纸施工发生了相应的改造费用。经质证，被告张新义对该组证据的真实性不予认可，提出与被告无关，且该组证据不能证实系被告要求进行设备电器的二次设计。因被告对该组证据的真实性未提出充足理由和证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以确认。8、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司提交设计补充协议1份，设计费发票1张，拟证明补充协议时间是2014年7月16日，原告与被告签订合同后，按照被告要求进行了改造，3号楼2层商品房的设备、电气在2014年7月发生了设备设计，产生费用7000元。经质证，被告对该组证据不予认可，提出工程费用系原告自行计算，且与本案无关，该费用并非被告原因造成。因被告对该组证据的真实性未提出充足理由和证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以确认。9、原告锦业天承公司、原告锦业天承公司分公司提交照片4张，拟证明从2014年11月开始，被告已经实际使用房屋的事实。经质证，被告张新义对该组证据不予认可，提出涉案房屋至今未向被告交付，该组照片不能证实是被告在使用。因仅以该组证据无法确认本案事实，本院对该组证据不予采信。10、被告张新义申请证人郑智强出庭作证，证明主要内容为：证人郑智强是锦业天成绿景苑项目施工负责人，被告是工程施工方的负责人，其中3号楼2、3、4层做了工程抵款，抵给福星路桥公司，价款是1600多万，合同是公司与张新义等几个人签的，签了4份合同，以物抵债是锦业天成老板安排仲军谈的，仲军也是锦业天成的人；在建工程抵押给阿勒泰市信用社、北屯市信用社，抵押手续属实，是证人办的；房屋在证人2015年离职的时候尚未交付；图纸变更时间是2013年，变更原因一方面是安置户的原因，另一方面下地下室的电梯下口要移到外面，变更后才能销售。商品房买卖合同双方都没有执行。经质证，反诉被告锦业天承公司、锦业天承公司分公司对证人证言不认可，提出证人不是项目施工负责人，没有签署过相关手续，证人是为公司服务过，但证人证言的证明效力小于书面证据，故不认可。反诉原告张新义对证人证言认可，提出证人证言客观真实，与证人陈斌的证言相互印证，证明房屋抵工程款的事实是存在的，抵押也是真实存在的，证人在锦业天成对外签订的合同中均有签字。本院结合其他证据综合予以认定。11、反诉原告张新义提交商品房买卖合同4份，拟证明张新义一家三人与反诉被告签订了商品房买卖合同，合同总价16880003.67元；合同签订的主体是反诉原告张新义与反诉被告锦业天承公司分公司；合同约定付款方式为一次性付款，但未约定付款时间；合同第九条约定解除合同的违约金为已付款的2%；合同第八条约定交房时间为2014年9月30日前。经质证，反诉被告锦业天承公司、锦业天承公司分公司对其与张新义签订合同的落款时间不予认可，不是反诉被告写的，系反诉原告伪造；对其余三份合同的真实性无法确认，与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认。12、反诉原告张新义提交在建工程抵押登记证明1份，拟证明涉案房产抵押时间是2015年9月18日、2016年9月18日，最终日期是2018年8月16日，现在仍处于抵押状态。经质证，反诉被告锦业天承公司、锦业天承公司分公司提出该证据是复印件，真实性无法确认，该证据中显示抵押面积，是否是本案涉案商品房不清楚；该证据显示用途是商住，本案涉案是商业，延展至2018年8月16日，现在是否在抵押过程中不清楚。本院对该证据的真实性予以确认。13、反诉原告张新义提交邮递单1份，拟证明已对反诉被告发出的催款通知进行回复。经质证，反诉被告锦业天承公司、锦业天承公司分公司对该回复通知的真实性认可，对答复内容不认可，提出不能单方认为工程款抵房款的事实，不能单方认为合同已经解除。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）锦业天承公司分公司与被告（反诉原告）张新义签订一份《商品房买卖合同》，约定张新义购买呼图壁县上二工路绿景苑第3幢2层商业用房，建筑面积为948.07平方米，总价款为5489695.05元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2014年9月30日前交付商品房。原告锦业天承公司分公司持有的合同未注明合同签订时间，被告张新义持有的合同落款时间为2014年8月25日。同日，原告锦业天承公司分公司与案外人张艳玲、案外人张皓签订三份《商品房买卖合同》，约定案外人张艳玲购买呼图壁县上二工路绿景苑第3幢1层8、9、10号（建筑面积为102.05平方米，总价款为1611409.3元）及第3幢4层商业用房（建筑面积为1020.6平方米，总价款为4889449.66元），案外人张皓购买呼图壁县上二工路绿景苑第3幢3层商业用房（建筑面积为1020.6平方米，总价款为4889449.66元），付款方式均为一次性付款，出卖人应当在2014年9月30日前交付商品房。2014年4月，原告锦业天承公司分公司对呼图壁县上二工路绿景苑小区1号、2号、3号商业楼进行变更。2014年7月，原告锦业天承公司分公司呼图壁县上二工路绿景苑第3幢2层设备、电气进行重新设计，支出设计费7000元。2015年9月22日，原告锦业天承公司分公司将呼图壁县上二工路绿景苑1号，2号，3号（部分）建筑面积8440.56平方米商住房设定抵押，抵押权人为阿勒泰市农村信用合作联社北屯西北路信用社，抵押价值为4801元/平方米，抵押期限为2015年9月18日至2016年9月17日，该笔借款展期至2018年8月16日。2019年7月1日，原告锦业天承公司分公司向被告张新义发出一份《缴纳房款通知单》，主要内容为：根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告张新义应采取一次性付款的方式支付房款5489695.05元。现通知你自本通知书到达之日起7日你内，到我公司缴纳房款。2019年7月12日，被告张新义就原告的《缴纳房款通知单》发出一份《回复通知》，主要内容为：《缴纳房款通知单》已收悉。2012年9月，新疆福鑫路桥建筑工程有限公司承担贵公司将开发的××苑房产，因贵公司未按时支付工程款，故贵公司与福鑫公司和张新义三方协商达成共识，由张新义购买绿景苑小区3幢2层房产，工程款用于冲抵房款，由张新义与福鑫公司另行协商解决款项问题，三方共识后，贵公司与张新义签订商品房买卖合同，合同签订生效日即视为购房款已经支付。根据约定，贵公司应当在2014年9月30日前向张新义交付房产，并在交付后180日内办理上述房产的过户登记手续，但贵公司一直未履行上述义务。2018年7月，贵公司与福鑫公司就绿景苑小区工程纠纷诉至昌吉州中级人民法院，贵公司对上述工程抵款事宜未认可，已构成根本违约，该合同已解除，张新义不具有向贵公司支付购房款的义务。另查明，案外人张艳玲系被告张新义的妻子，案外人张皓系被告张新义的儿子，被告张新义系案外人新疆福鑫路桥建筑工程有限公司承建绿景苑小区的项目负责人。证人郑智强系原告锦业天承公司分公司的工作人员。本院认为，本案争议的交点为：原告锦业天承公司分公司与被告张新义是否存在商品房买卖合同关系？原告主张的变更设计增加工程款能够支持？反诉原告主张解除是否符合法律规定？反诉原告主张违约金能否支持？关于原、被告之间存在何种法律关系的问题。首先，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。如前所述，被告张新义作为买受人应按合同约定向原告公司支付房价款，但由于原告锦业天承公司分公司与被告张新义签订的商品房买卖合同中，未约定房屋单价以及支付房款的时间，另，合同签订后，原告锦业天承公司分公司未按合同约定的交付时间向被告张新义交付房屋，亦未在2019年6月前向被告张新义主张支付房款。上述种种行为，不符合商品房买卖合同交易习惯；其次，张新义作为案外人福鑫公司的项目负责人与原告锦业天承公司分公司签订商品房买卖合同，且结合到庭证人证言的陈述，亦可证明原告锦业天承公司分公司与被告张新义签订的《商品房买卖合同》实为原告锦业天承公司分公司与案外人新疆福鑫路桥建筑工程有限公司建设工程施工纠纷案件债务履行的担保。原告与被告张新义签订该商品房买卖合同的真实目的是为了给工程款提供担保，并非为了实现商品房买卖合同的目的，双方之间形成的系让与担保，商品房买卖合同系让与担保的表现形式。第三，福鑫公司与原告锦业天承公司分公司之间存在债权债务关系已经生效裁判文书确认，但原告不认可与被告张新义之间存在建设工程施工合同关系的事实，违反了民事诉讼的诚信原则。综上所述，结合本案事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。本案中,虽然双方签订商品房买卖合同的行为是一种虚假伪装表象，隐藏的真实目的是为欠付工程款做让与担保，但签订商品房买卖合同以设定担保系双方真实的效果意思，无论涉案《商品房买卖合同》是原告所主张的商品房买卖合同关系，还是被告张新义主张的以物清偿，双方均不否认该合同的真实性，现原、被告均基于真实的商品房买卖合同进行诉讼，原告主张被告支付房款，被告主张解除涉案商品房买卖合同，本院认为，涉案《商品房买卖合同》并不是双方当事人的真实意思表示,系以虚假的意思表示实施的民事法律行为,该民事法律行为无效。合同无效,双方相互返还财产，原告尚未将房屋交付给被告张新义，被告张新义未向原告支付房款，对案外人福鑫公司与原告之间的建设工程施工合同关系,双方当事人已经诉讼途径解决。故原告要求被告张新义支付购房款5489695.05元的诉讼主张，依法不能成立,本院予以驳回。反诉原告张新义主张解除涉案《商品房买卖合同》，并要求反诉被告承担违约金的诉讼主张，依法不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告虽然在诉讼中提供了相应证据证明涉案房屋进行过设计变更，但由于原告提供的书面证据无法证实设计变更系在双方签订《商品房买卖合同》以后，且被告张新义系该项目工程负责人，其在设计图纸上签署“同意”不足以证明其应对设计变更增加的工程款承担责任，因此，原告提供的证据不足以证明其事实主张的存在，故对原告主张的房屋改造建设费用372518元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）新疆锦业天承房地产开发有限公司、原告（反诉被告）新疆锦业天承房地产开发有限公司呼图壁分公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张新义的诉讼请求。本诉案件受理费52835元，原告（反诉被告）新疆锦业天承房地产开发有限公司、原告（反诉被告）新疆锦业天承房地产开发有限公司呼图壁分公司负担，反诉案件受理费2496元由被告（反诉原告）张新义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   李 芳审  判  员   庞海花人民 陪 审员   张彩云   二 〇 二 〇 年 一 月 二 十 五 日 书  记  员   林 芳