新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新28民终1863号 上诉人（原审被告）：朱成军，男，1962年4月26日出生，汉族，巴州祥坤物业公司员工，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：玛依拉·阿巴白克热，新疆天鹤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：库尔勒建胜物业服务有限公司。住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市塔河明成小区4-1-101室。 法定代表人：何淑琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛文杰，新疆梨城律师事务所律师。 上诉人朱成军因与被上诉人库尔勒建胜物业服务有限公司（以下简称建胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人朱成军及其委托诉讼代理人玛依拉?阿巴白克热，被上诉人建胜物业公司的法定代表人何淑琴、委托诉讼代理人毛文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱成军上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回建胜物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审认定双方签订的《物业服务项目内部承包协议》（以下简称《协议》）有效，解除该协议必须双方协商一致或有法定事由，朱成军明确表示不同意解除协议，且朱成军已经向建胜物业公司缴纳了承包费用，完成了主要合同义务，一审法院认定的朱成军的违约行为，并不会从根本上影响承包协议的履行，综上，一审法院判决解除双方的协议没有事实和法律的依据。 建胜物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。建胜物业公司将物业服务发包给不具备独立法人资格的个人，可以解除双方签订的《协议》。根据《协议》第三条约定，如建胜物业公司与展特房产之间的前期物业服务合同到期或依法解除，则该协议自行终止，建胜物业公司与展特房产之间的前期物业服务合同到期日为2018年7月1日，现该协议应自行终止。朱成军未如期向建胜物业公司缴纳约定的费用，在承包物业服务期间无故对业主停止水电供应，侵占建胜物业公司的各项费用，协议的目的已无法实现，符合法定解除条件。 建胜物业公司向一审法院起诉请求：请求解除建胜物业公司、朱成军于2017年9月21日签订的《协议》。 一审法院认定的事实：2017年9月21日，建胜物业公司、朱成军签订《协议》，建胜物业公司将其服务管理的塔河明城小区的全部物业项目承包给朱成军，由朱成军独立核算、自负盈亏经营。承包经营期限自2017年9月21日起至2027年9月21日，如建胜物业公司与新疆展特房地产开发有限责任公司之间签订的《前期物业服务合同》到期或依法依约解除，则该协议自动终止，双方互不追究违约责任；合同还约定，承包前五年（即2017年至2022年）承包费为每年100,000元，后五年承包费为每年120,000元，建胜物业公司有权要求朱成军按照建胜物业公司与展特房地产之间签订的《前期物业服务合同》、法律法规规定、以及政府相关部门确定的项目、标准向业主收取各项费用、不得擅自提高收费标准或增加收费项目，承包期满或本协议依法解除后，朱成军应根据移交清单向建胜物业公司移交所有设备设施。朱成军在履行合同期间，多次采用不正当的经营方式乱收费、强行对业主采取停水停电，不作为等不合法行为，多次被业主投诉，有关部门多次下发责令整改通知。2018年3月2日，建胜物业公司向朱成军发出解除双方签订的《协议》通知书，并向库尔勒市公证处申请对朱成军邮寄送达《解除〈物业服务项目内部承包协议〉通知》的行为进行证据保全，库尔勒市公证处公证作出（2018）新库民证字第828号《公证书》。另查，在朱成军承包期间内，建胜物业公司为其垫付水电费、人工费、设备维修费等。一审法院认为，建胜物业公司、朱成军签订的《物业服务项目内部承包协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效，双方均应全面履行合同约定的义务。合同履行期间内，朱成军存在乱收费、强行对业主采取停水停电，不作为等不合法行为，多次被业主投诉，有关部门多次下发责令整改通知等违约行为，建胜物业公司2018年3月2日向朱成军发出解除双方签订的《协议》通知书，并对朱成军邮寄送达。建胜物业公司系依据合同法规定行使法定解除权，符合法律规定。故对建胜物业公司请求解除双方签订的《协议》的诉讼请求，本院予以支持。判决：解除库尔勒建胜物业服务有限公司与朱成军之间签订的《物业服务项目内部承包协议》。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1．业主联名信，朱成军提供，用以证明其承包物业服务期间没有乱收费等不良行为。建胜物业公司质证，不认可证据的真实性，一审中建胜物业公司提供的证据与此证据相互矛盾。2．微信聊天记录，朱成军提供，用以证明朱成军认真履行协议，建胜物业公司不按时支付电费。建胜物业公司质证不认可该证据，微信聊天记录未显示对方账号。以上两份证据无法确认真实性，且不符合证据的形式要件，本院不予确认。本院二审认定的事实如下：朱成军与朱赛系父子关系，何淑萍与祝福系母子关系，2017年11月7日，建胜物业公司的负责人由祝福变更为朱赛，2018年2月7日，建胜物业公司的负责人由朱赛变更为何淑琴。二审法院认定的其他事实与一审法院一致。 本院认为，解除合同的前提是合同合法有效，虽然建胜物业公司、朱成军坚持认为案涉协议有效，但合同效力系法律问题，属于法院依职权主动审查的范围，故本案的争议焦点为建胜物业公司与朱成军签订的《协议》是否有效。根据《物业管理条例》第三十二条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”。2017年9月27日，建胜物业公司与朱成军签订《协议》时，朱成军是自然人，不具备从事物业管理活动的资格。物业服务行为关系到整个建筑区划内的建筑物及其附属设施的正常有效运转，涉及每个业主的切身利益，物业服务内容具有一定的专业性，要求从事物业管理活动的主体必须具有独立的法人资格。朱成军认为，《协议》属于内部承包性质，不需要内部承包人具备法人资格和物业资质，本院不予采信。《物业管理条例》第三十九条规定，“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。本案中，建胜物业公司与朱成军在《协议》中约定将建胜物业公司服务管理塔河明成小区的全部物业服务项目承包给朱成军，由朱成军独立核算、自负盈亏经营，诉讼中，建胜物业公司、朱成军均认可朱成军实际接管了建胜物业公司在塔河明成小区的全部物业管理项目。综上，建胜物业公司与朱成军签订的《协议》违反行政法规的强制性规定，应认定为无效。建胜物业公司认为，2017年11月7日，建胜物业公司的负责人由祝福变更为朱成军之子朱赛后，朱成军代表建胜物业公司进行物业管理服务，双方签订《协议》转化为有效。无效的合同自始没有法律约束力，对建胜物业公司的辩解，本院不予采信。 综上所述，建胜物业公司与朱成军之间签订的《协议》无效。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《物业管理条例》第三十二条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2018）新2801民初3091号民事判决； 二、驳回朱成军的上诉请求； 三、驳回库尔勒建胜物业服务有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费10,810.34元，二审案件受理费100元，合计10,910.34元，由朱成军负担5455.17元，库尔勒建胜物业服务有限公司负担5455.17元。 本判决为终审判决。 审判长 来 永 存 审判员 敖登高娃 审判员 吕  晨 二〇二〇年一月八日 书记员 才  琴