文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2283号上诉人（原审原告）：曾玖云，女，1959年9月9日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：阳锋旗，湖南晨晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘红伟，男，1964年6月28日出生，汉族，居民，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：吴定华，湖南绍光律师事务所律师。上诉人曾玖云因与被上诉人刘红伟房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省冷水江市人民法院（2019）湘1381民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，被上诉人刘红伟因未在指定期限内交纳上诉费，本院依法于2019年11月22日作出（2019）湘13民终2283号民事裁定，对刘红伟的上诉按自动撤回上诉处理，并依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾玖云的委托诉讼代理人阳锋旗与被上诉人刘红伟的委托诉讼代理人吴定华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾玖云上诉请求：1.撤销湖南省冷水江市人民法院(2019)湘1381民初1859号民事判决,改判支持上诉人的一审诉讼请求;2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决按44.78平方米计算门面租金明显错误,应当按门面实际面积54.07平方米计算租金。上诉人与被上诉人签订门面租赁合同时,门面具体面积还未实际计算出来,其只是暂定的面积。在签订合同后,门面具体面积经房产部门测量并发放房屋产权证,面积为54.07平方米,被上诉人也一直在实际占有和使用该全部面积。因此,应当按实际面积54.07平方米计算租金。2.即使按44.78平方米计算租金,一审法院计算也是错误的。一审判决认为2008年9月28日至2011年8月28日的租金已经结算,结算之后核减门面面积差价等,最后得出要支付给上诉人的租金。其实,上诉人和被上诉人结算时,已经核减了应当支付给被上诉人门面面积差价等费用,结算来的金额就是实际要支付给上诉人的租金。3.被上诉人收取上诉人的门面押金1000元及红双喜商务酒店窗帘款2000元应当退还给上诉人。上诉人在一审法院已经提交证据证明被上诉人收取了上诉人1000元门面押金及红双喜商务酒店窗帘款2000元。所以,被上诉人应当退还上诉人门面押金及窗帘款2000元。4.被上诉人理应支付上诉人违约金3万元。被上诉人拖欠上诉人租金长达八年之久,上诉人不断催讨,无数次跟被上诉人沟通,要求被上诉人支付拖欠的租金,均被拒绝,期间花费大量的人力和财力，且合同对违约金也作了明确的约定。因此,被上诉人理应支付上诉人违约金3万元。刘红伟辩称：1.一审法院认定刘红伟拖欠租金，没有证据支持，与事实不符，系事实认定错误。（1）关于基本事实：2006年曾玖云从刘红伟处购买了127号门面，2007年门面交付后，因有经营者需租赁多个门面进行经营，故刘红伟与包括曾玖云在内的多个门面的购买者签订了《门面租赁合同书》，约定租赁期限为5年（2007年8月28日至2012年7月27日），每平方米租金15元，按季支付租金。合同履行到2011年年中时，因原经营者不再租赁，故双方协商退租。2011年6月2日，曾玖云收回了门面，并将原按季领取的租金由其弟弟曾铁球出具了一个整的领据，载明收取了126号、127号、128号门面至2011年8月28日的租金57923元。（2）原审判决采纳曾玖云提交的录音资料，否定领据证明租金已经支付的证明效力，并推定刘红伟未支付租金，严重错误。1）曾玖云提交的录音资料没有原载体，没有整理成文字材料，不符合作为证据的形式要求，依法不应当采纳；因该证据形式不符合，且混乱、不清晰，是否系曾铁球与刘红伟的通话、通话内容是否完整、通话内容到底是什么，都无法确定。因此，该份录音资料根本不应当采纳。2）刘红伟从未拖欠曾玖云等人租金，曾铁球就2011年8月至2012年7月的租金问题找过刘红伟，希望刘红伟支付租金至合同期满，但这明显不合理不合法，而刘红伟一直以为曾铁球催讨租金指的是2011年8月至2012年7月租金，直到开庭才知道曾玖云方主张的是原领据载明的租金全部未付的问题。正因为如此，即使是法院用以否定租金已付的录音资料的证据中，也没有听到刘红伟有关承认拖欠租金的事，因为刘红伟根本不欠曾玖云租金，相反一直以为曾铁球针对的是2011年退租后的租金的事，就此也只是想让曾铁球见面谈。然而，原审法院却以“没有否认就等于承认”的逻辑进行推定是未支付租金，这一认定是严重错误的。3）刘红伟方已经提交了领据，曾玖云也认可领据的真实性，足以证明租金已经支付，否则曾玖云的弟弟曾铁球不可能写领据。原审法院单凭形式不符、没有证明效力、不应当采纳的录音资料就否定领据这一双方认可的书证，是不符合民事诉讼证据规则的。其次，按合同约定以及双方认可的事实，租金是按季支付的，而曾玖云却又主张从2008年起的租金，这不仅不符合事实，也根本不符合逻辑。没有任何一个出租方会允许承租方在租赁期内拖欠应当按季支付的租金长达3年之久。2.曾玖云否认以领据作为结算的凭证，主张要重新计算租金、主张原领据金额系已经核减应当支付给刘红伟的门面面积差价等费用后的金额，根本不应当得到支持。（1）双方认可领据的真实性，这是对已经实际按季支付的租金的结算，确认支付租金至2011年8月28日。对于已经实际支付并形成结算的租金，曾玖云主张重新计算毫无道理与依据。因此，根本不应再重新计算租金。（2）曾玖云的弟弟曾铁球亲笔书写的领据，明明白白写的是“领取126#、127#、128#门面2008年9月28日至2011年8月28号门面租金”，因此可以确定该金额仅指门面租金，不可能是核减了应当支付给刘红伟的门面面积差价等费用后的金额。曾玖云的弟弟曾铁球写的该领据，内容、日期、金额都十分明确，如果是核减了其他费用的，那么曾铁球显然也会写清楚。因此，根本不应当支持曾玖云提出57923元是核减了应当支付的门面差额款等其他费用后的金额的主张，曾玖云欠刘红伟的门面差额款、水电表押金等，根本还没有支付，也没有在原领据中核减。而且，也根本不可能核减，因为门面租金是按季支付的，到2011年年中双方提前终止合同时，刘红伟根本来不及扣减相关费用，因为原租金已经分季如数支付给了曾玖云方。3.曾玖云提出门面押金、窗帘款及违约金的主张，根本不应当得到支持的。（1）关于门面押金，根本是不存在的事实。首先，曾玖云没有任何证据证明其所谓的押金1000元。其次，刘红伟租曾玖云的门面，要收也是曾玖云收刘红伟押金，不可能是刘红伟收曾玖云押金。因此，该主张不应当得到支持。（2）关于窗帘款，刘红伟根本不欠曾玖云窗帘款，曾玖云没有任何证据证明其所谓的窗帘款2000元。因此，该主张不应当得到支持。（3）刘红伟所欠的租金已经支付，双方提前终止合同是双方的合意，刘红伟根本不存在违约的情形，根本不应当支付违约金。同时，曾玖云以未支付租金为由主张高达3万元的违约金，不仅毫无依据，也明显不合法不合理，根本不应当得到支持。综上，请求二审法院在查清案件事实的基础上，依法撤销湖南省冷水江市人民法院(2019)湘1381民初1859号民事判决中第一项判决，依法改判驳回曾玖云的全部诉讼请求，改判本案相关诉讼费用均由曾玖云自行承担。曾玖云向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付租金及违约金共计55739.4元；被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2006年12月23日，原告曾玖云从被告刘红伟处购买了冷水江市红双喜建材市场127号门面，双方签订了《红双喜建材市场门面集资合同》，合同约定：1、门面面积为44.78平方米，价格1500元/平方米，房款67170元；2、水表、电表安装费1500元，代收维修基金1683元（房款的2%）；3、第1项、第2项总费用共70353元。曾玖云于2016年12月23日给付了上述费用70353元。2007年7月31日，曾玖云（甲方）与刘红伟（乙方）签订了《门面租赁合同书》，双方约定：1、乙方要求租用甲方冷水江市金竹西路红双喜建材市场第127号门面使用；2、租赁期限为2007年8月28日起至2012年8月27日止；3、门面面积为44.78平方米，租金每月672元（15元/月/平方米）；4、前三年按季度预先按期给付租金；租金每年递增10%，即第二年为739元/月、第三年为806元/月、第四年为873元/月、第五年为940元/月；5、任何一方违反本合同中的任何一款，均视为违约，违约方应支付另一方违约金30000元；6、乙方不得拖欠甲方的房租、水电费；若拖欠当月房租费或水电费，甲方有权收回该门面。2009年4月28日，127号门面取得了房屋所有权证，房屋所有权证上登记的面积为54.07平方米。2011年6月2日，曾铁球出具了领据，领据载明“今领到人民币伍万柒仟玖佰贰拾叁元整”、“领款用途说明：领取126#、127#、128#门面2008年9月28日至2011年8月28日门面租房”，曾铁球在领款人处签名。2011年8月28日后，曾玖云收回了127号门面，由曾玖云直接收取租金。曾铁球出具上述领据后，刘红伟没有给付上述租金。此后，经曾铁球多次催讨，刘红伟也没有给付。另查明：《红双喜建材大市场商铺分布图》上记载的126号门面面积为44.78平方米、127号门面面积为44.78平方米、128号门面面积为46.03平方米。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按约定履行自己的义务。原告曾玖云已把127号门面租赁给了被告刘红伟使用，刘红伟应按约定给付租金。本案争议焦点为：1、刘红伟应给付租金的具体数额。虽房屋所有权证登记的127号门面面积为54.07平方米，但双方约定是按44.78平方米计算租金；且2009年4月28日曾玖云即取得了127号门面的房屋所有权证，曾玖云此时已明知127号门面的实际面积大于双方约定的44.78平方米，但在2011年6月2日双方进行结算及催讨租金时，曾玖云未对租赁面积、2008年9月27日之前的租金提出异议，故只能按2011年6月2日的结算计算租金。127号门面2008年9月28日至2011年8月28日的租金为19130元[57923元÷（44.78+44.78+46.03）×44.78]。曾玖云同意折抵门面面积差价13935元[（54.07-44.78）×1500]、维修基金差额278.7元（54.07×1500-44.78×1500）×2%、水电表押金1000元，故刘红伟还应给付租金3916.3元（19130-13935-278.7-1000）。曾玖云还主张刘红伟应退还收取的门面押金1000元及红双喜商务酒店窗帘款2000元，因没有证据证明，法院不予支持。2、本案是否超过诉讼时效。刘红伟未按约定给付租金，曾玖云的弟弟曾铁球多次进行了催讨，在曾铁球催讨时，刘红伟没有否认曾铁球的请求，故可以认定刘红伟拖欠租金的事实。因曾铁球连续进行了催讨，本案没有超过诉讼时效。对刘红伟提出的超过诉讼时效的答辩意见，法院不予采纳。3、关于违约金。刘红伟未按约定给付租金，已构成违约，虽双方约定违约金为30000元，但刘红伟认为违约金过高，应予减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，对违约金应予以适当减少，刘红伟的违约行为未按约定给付租金，故承担违约责任的方式为：以拖欠的租金3916.3元为基数，从2011年6月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至租金付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限被告刘红伟于判决生效之日起三日内给付原告曾玖云租金3916.3元并支付违约金（违约金的计算方式：以拖欠的租金3916.3元为基数，从2011年6月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清之日止）；二、驳回原告曾玖云的其余诉讼请求。如被告刘红伟未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193.5元，减半收取596.75元，由原告曾玖云负担554.85元，由被告刘红伟负担41.9元。二审审理中，本案各方当事人均未向本院提交新的证据。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案争议的焦点：1.本案租金的计算应当按合同约定的租赁面积计算还是应按门面实际面积计算；2.上诉人曾玖云上诉提出双方于2011年6月2日进行结算的租金为57923元，该租金是否已扣除其门面面积补差等费用；3.被上诉人刘红伟是否应向上诉人曾玖云退还1000元押金及红双喜商务酒店窗帘款2000元；4.被上诉人刘红伟是否应当支付曾玖云违约金30000元。关于本案租金的计算应当按合同约定的租赁面积计算还是应按门面实际面积计算的问题。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方于2007年7月31日签订的《门面租赁合同书》中明确约定按44.78平方米计算租金，并未约定按其他方式计算租金，且上诉人曾玖云于2009年4月取得了127号门面的房屋所有权证后，明知127号门面的实际面积为54.07平方米大于双方约定的44.78平方米的情况下并未提出按实际面积清算租金，并于2011年6月2日双方进行结算时，曾玖云未对租赁面积提出异议。故一审判决按双方合同所约定的面积即44.78平方米计算租金并无不当。上诉人曾玖云请求按门面的实际面积计算租金的主张，本院不予采纳。对于上诉人曾玖云上诉提出双方于2011年6月2日进行结算的租金为57923元，该租金是否已扣除其门面面积补差等费用的问题。经核实，双方于2011年6月2日进行结算，由上诉人曾玖云之弟曾铁球出具了领据，根据该领据的内容，上诉人曾玖云购买的127号门面并未核减门面面积差价等相关费用，且上诉人曾玖云在一审审理时亦认可被上诉人刘红伟尚欠的租金中应核减127号门面面积差价等相关费用，故上诉人曾玖云上诉提出于2011年6月2日结算时已先行核减门面补差等相关费用与事实不符，本院不予采纳。一审判决依据2011年6月2日曾铁球所出具的领据，在核减127号门面差价等相关费用后，认定被上诉人刘红伟尚欠的租金数额并无不当，本院予以支持。对于被上诉人刘红伟是否应向上诉人曾玖云退还1000元押金及红双喜商务酒店窗帘款2000元的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，曾玖云并未提交相应的证据证明，应承担举证不能的法律后果。故上诉人曾玖云此一上诉理由，本院不予采纳。至于被上诉人刘红伟是否应当支付曾玖云违约金30000元的问题。本案中，被上诉人刘红伟未按合同约定给付足额租金，虽已构成违约，但双方约定违约金30000元的违约金比例过高，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，由被上诉人刘红伟于2011年6月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至租金付清之日止的处理并无不当，本院予以支持。综上所述，曾玖云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人曾玖云负担。本判决为终审判决。审判长  王旺山审判员  蒋国保审判员  周 怡二○二○年一月十四日书记员谢龙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。