辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4697号上诉人（原审原告）：陈俊男，男，1987年6月5日出生，汉族，住鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：白海昇，辽宁晟通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鞍山嘉宇置业有限公司，住所地鞍山市高新区千山路368号。法定代表人：刘欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，该公司员工。上诉人陈俊男、鞍山嘉宇置业有限公司与上诉人鞍山嘉宇置业有限公司（以下简称嘉宇置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服鞍山市立山区人民法院（2019）辽0304民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈俊男及其委托诉讼代理人白海昇，上诉人嘉宇置业公司的委托诉讼代理人张金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈俊男上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项；2.依法判决解除上诉人与被上诉人于2016年4月3日签订的《商品房买卖合同》，判决被上诉人返还上诉人已付购房款651，845元，判决被上诉人支付上诉人退房违约金6518.45元，判决被上诉人赔偿上诉人自2016年4月13日起至2019年7月10日止商品房按揭分期贷款利息64，386.55元，判决被上诉人赔偿上诉人经济损失25，115.67元，判决被上诉人赔偿从2016年8月31日至今34个月期间的租房费用68，000元、交通费5000元、误工费5000元，以上共计825，765.67元；3.判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，涉案的《商品房买卖合同》应当予以解除。嘉宇置业公司辩称，陈俊男未在法律规定的期限内行使合同解除权，且嘉宇置业公司已向其提供替代房屋用于居住，双方以实际行动表达了继续履行合同的意愿，该合同不应解除。原审判决驳回陈俊男关于解除合同的诉讼请求，适用法律正确。嘉宇置业公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回陈俊男的诉讼请求；2.上诉费用由陈俊男承担。事实和理由：上诉人在交付涉案房屋时，楼上并未发生漏水的情况，该房屋具备交付条件，因陈俊男不办理收房手续，才导致该房屋未能交付。因楼上住户的房屋漏水导致涉案房屋无法正常居住，嘉宇置业公司为陈俊男已提供了替代房屋供其居住，而且漏水的原因是楼上住户不配合维修造成的，上诉人没有过错，因此上诉人不应承担违约责任，不应支付逾期交房违约金。陈俊男辩称，嘉宇置业公司的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。陈俊男向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2016年4月3日签订的《鞍山市商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付购房款651，845元(其中首付款201，845元，贷款450，000元)；3.被告按照合同第九条第2款约定支付原告违约金74，505元(逾期每日违约金为购房总款的万分之一，每日为65.1845元，截止2019年7月10日共计1043天，共计67，987.43元，退房违约金为总房款的百分之一共计6518.45元)；4.要求赔偿原告自2016年4月13日起至2019年7月10日止商品房按揭分期贷款利息64，386.55元；5.赔偿原告商品房契税9777.67元，房屋登记费80元，维修基金8148元，所有权登记税80元，预告所有权登记费80元，担保费6750元，代理费200元，共计25，115.67元；6.要求被告按照合同约定的交房期从2016年8月31日截止至今34个月，交房违约期间租房费按高新区市场价130平住房，每月2400元，共计81，600元；7.被告赔偿逾期交房34个月的交通费5000元；8.被告赔偿逾期交房34个月的误工费5000元；9.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告为出卖人，原告为买受人。合同约定，原告购买被告出售的坐落于魏家屯北DN2地块(恒大名都)1.2期第3幢1单元2层3号房，公安号为立山区鞍千路776栋2层9号，产籍号为41-39-23-1023，建筑面积131.70平方米，总价款651，845元。该合同第八条约定，被告应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，将按逾期时间分别处理(不作累加)：1.逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同签订后，原告已依照合同约定交付购房款，被告未在约定的时间2016年8月31日交付房屋，且因楼上住户漏水导致该房屋被水淹问题，至今尚未交付。一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护，本案中原、被告间订立的商品房买卖合同系双方自愿签订，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。原、被告应按合同约定履行各自义务，现原告作为购房者已给付房款，被告应按合同约定的时间将符合法律规定及合同约定的房屋交付给原告，被告未按照合同约定时间2016年8月31日向原告交付房屋，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任，故对原告主张被告支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于原告主张按照合同约定被告按日至2019年7月10日向原告支付已交付房款万分之一的逾期交房违约金67，987.43元一节，原、被告签订的合同中约定，关于逾期交房超过180天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同约定被告交房日为2016年8月31日，故违约金应从2016年9月1日起至2019年7月10日止，共计1043天，因此被告应向原告支付延迟交房违约金651，845元×万分之一×1043天=67，987.43元，故对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张解除原、被告于2016年4月3日签订的《商品房买卖合同》一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有约定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原、被告约定2016年8月31日向原告交付房屋，原告于2019年7月10日向法院提出诉讼要求解除合同已超过一年，故对原告该项诉讼请求不予支持。据此，对原告主张被告返还购房款651，845元、退房违约金6518.45元、赔偿商品房按揭分期贷款利息64，386.55元、商品房契税9777.67元、房屋登记费80元、维修基金8148元、所有权登记费80元、预告所有权登记费80元、担保费6750元、代理费200元的诉讼请求均不予支持。关于原告主张被告赔偿自2016年8月31日起截止至今34个月的租房费用2400元月，总计81，600元一节，因审判员在庭审时与房主电话联系，房主所述与原告所陈述的租房时间、租金交付地址均不同，故原告所提供证据不能证明其存在租房事实，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告赔偿原告逾期交房34个月期间的误工费5000元、交通费5000元一节，因原告未提供证据证明确有上述损失的发生，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告鞍山嘉宇置业有限公司支付原告陈俊男逾期交房违约金67，987.43元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述被告应给付原告的款项应于该判决生效后十日内一次付清，如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，875元(原告已预交)，减半收取6438元，由被告鞍山嘉宇置业有限公司承担750元，由原告陈俊男自行承担5688元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.涉案的《商品房买卖合同》是否应当予以解除；2.上诉人嘉宇置业公司是否应当向上诉人陈俊男支付逾期交房违约金。关于争议焦点1，涉案的《商品房买卖合同》是否应当予以解除的问题，该合同第九条对陈俊男在一定条件下享有合同解除权问题进行了约定，但对解除权的行使期限并未明确,上诉人陈俊男应当在合理期限内行使解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于行使合同解除权的除斥期间的规定，法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。根据审理查明的事实，该合同履行过程中，因房屋所在单元的楼上房屋漏水，造成涉案房屋楼板、墙面、地板等部位被水浸泡损坏，致使该房屋不能满足居住条件，嘉宇置业公司为解决陈俊男的居住问题，向其提供用了于临时居住的房屋，陈俊男对此予以接受。在已经满足合同约定的解除权行使条件，嘉宇置业公司未就该合同是否解除问题向陈俊男进行催告的情况下，陈俊男未在上述法律规定的一年的期间内行使合同解除权，因此该合同解除权消灭，故陈俊男关于要求解除《商品房买卖合同》的上诉请求不成立，本院不予支持。关于争议焦点2，嘉宇置业公司是否应当向陈俊男支付逾期交房违约金一节，本案诉讼过程中，对于因楼上漏水造成涉案房屋损坏，不能满足居住条件的事实，双方当事人均无异议，嘉宇置业公司未能按照约定的条件及日期履行交付房屋的合同义务，依法应当承担逾期交房违约责任。嘉宇置业公司尽管辩称其在向陈俊男交付房屋时，该房屋具备交付条件，逾期交房是因陈俊男拒不办理收房手续所致，但未能提交相关证据，因此对嘉宇置业公司的此项辩解，本院不予采纳。嘉宇置业公司关于其不应承担违约责任，不应支付逾期交房违约金的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陈俊男、鞍山嘉宇置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，558元，由上诉人陈俊男负担12，058元，由鞍山嘉宇置业有限公司负担1500元。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 顾 颖审判员 王珍付二〇二〇年一月十一日法官助理闫亚书记员王茜