福建省厦门市集美区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0211执异1号 异议人（案外人）：大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区经济技术开发区翔驰路21号。 法定代表人：刘洪伟。 委托诉讼代理人：李文利（刘洪伟妻子），住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：刘国昌，黑龙江天地人和律师事务所律师。 申请执行人：厦门金龙联合汽车工业有限公司，住所地福建省厦门市集美区金龙路9号。 法定代表人：刘志军，总经理。 委托诉讼代理人：黄文良，上海市大明律师事务所律师。 被执行人：大庆嘉盛庆铃汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区中七路。 法定代表人：安永林。 被执行人：王占领，男，1966年12月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被执行人：侯振弟，女，1966年4月7日出生，住北京市西城区。 被执行人：房明，男，1975年9月11日出生，住黑龙江省大庆市让胡路区。 被执行人：大庆济柴机械设备销售有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区北方汽配城28号外44号。 法定代表人：侯振芳。 被执行人：大庆勤华汽车集团有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区新城街270号。 法定代表人：王占领。 被执行人：大庆勤华福瑞汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区新城街270号。 法定代表人：王占领。 委托诉讼代理人：孙巍，黑龙江轩言律师事务所律师。 被执行人：大庆易盛汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区开发区产业一区。 法定代表人：王占领。 被执行人：大庆众瑞盛汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区开发区产业一区。 法定代表人：孙培培。 被执行人：大庆合庆汽车销售维修有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区经济技术开发区翔驰路13号。 法定代表人：侯振军。 本院在执行申请执行人厦门金龙联合汽车工业有限公司（以下简称“厦门金龙公司”）与被执行人大庆嘉盛庆铃汽车销售服务有限公司、王占领、侯振弟、房明、大庆济柴机械设备销售有限公司、大庆勤华汽车集团有限公司、大庆勤华福瑞汽车销售服务有限公司（以下简称“大庆勤华福瑞公司”）、大庆易盛汽车销售服务有限公司、大庆众瑞盛汽车销售服务有限公司、大庆合庆汽车销售维修有限公司公证债权文书纠纷一案中，异议人大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司（以下简称“大庆世纪恒达公司”）对本院查封大庆勤华福瑞公司名下位于大庆市让胡路区让杜路北侧让林路西侧二号路南侧长安福特汽车4S店向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人大庆世纪恒达公司称，请求法院依法解除对异议人所有的位于大庆市让胡路区让杜路北侧让林路西侧二号路南侧长安福特汽车4S店，宗地面积为6517.70平方米，房屋建筑面积3055.05平方米，产权证号为黑（2018）大庆市不动产权第0135554号不动产权的查封。事实与理由：2010年3月12日，大庆勤华福瑞公司（法定代表人王占领）与刘洪伟签订了《福特汽车代理权转让协议》，同时将其购买用于福特品牌建店申请的土地，位于大庆市让胡路区经济技术开发区翔驰路21号的土地使用权（案涉土地）转让给刘洪伟，并由大庆世纪恒达公司（原大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司）占有、使用、收益至今，大庆世纪恒达公司支付了相应对价。但由于政策原因，导致房产未过户至大庆世纪恒达公司名下，异议人没有过错，根据最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释【2000】15号）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，因异议人已全额支付了价款，且对此没有过错，人民法院应当解除对不动产的查封。具体的详细经过是：大庆世纪恒达公司成立于2009年1月，股东分别为大庆勤华汽车销售有限公司占88%，张站柱占6%，殷桂滨占6%，法定代表人韩冬。2011年12月15日，大庆世纪恒达公司召开临时股东会，增加刘永江、李文利、刘洪伟为新股东，张站柱将其6%的股权全部转让给刘永江，殷桂滨将其6%的股权转让给李文利，大庆勤华汽车集团有限公司的股权转让给刘洪伟，刘永江为法定代表人。该股东会的召开，意味着大庆世纪恒达公司的所有权和经营权与王占领及其所控制的大庆勤华集团没有任何关系。（见证据一、企业名称预先核准通知书（2008）第924号、2011年12月15日股东会决议、章程修正案、股权转让协议书三份）。二、2010年3月，大庆勤华福瑞公司（法人王占领）与刘洪伟的协议书及代理权转让协议书签订后，刘洪伟与齐齐哈尔富城发钢结构有限责任公司就大庆福特4Ｓ店钢结构施工签订了施工合同，由该公司为福特4Ｓ店钢结构面积3000平方米工程进行施工，工程造价200万元；刘洪伟与任国庆就土建面积3163.38平方米签订了工程承包协议书。从两份施工合同可以看出，案涉土地使用权的地上建筑物是由刘洪伟发包（见证据二、施工合同两份），按照福特厂家标准建设的，4Ｓ店2010年9月完工验收，2010年10月营业，2011年6月土地证办理完毕。三、2010年9月，大庆世纪恒达公司与长安福特马自达汽车有限公司签订了《国产福特品牌经销商销售和服务协议》，该公司将大庆世纪恒达公司指定为特约经销商，主要营业地址为大庆市让胡路区经济技术开发区翔驰路21号，即案涉土地使用权所在地，服务协议有效至2020年12月31日。由此可见，福特汽车在大庆的特约经销商是大庆世纪恒达公司，实际经营者刘洪伟（见证据三销售和服务协议）。四、2011年6月土地证办理完毕后，由于大庆高新区无法提供办理产权证的相关手续，导致无法办理产权证，更无法进行产权过户。为了明确权属，2015年9月，大庆勤华福瑞公司（实际控制人王占领）与大庆世纪恒达公司（法人刘永江）在大庆公证处，在律师的见证下，依法对《土地转让协议书》的真实性签订了律师见证、公证处公证。转让协议书明确约定该地块及地上建筑物的土地使用权和建筑物所有权归大庆世纪恒达公司，与大庆勤华福瑞公司没有任何关系（见证据四、协议书、律师见证书、公证书）。多年来，大庆世纪恒达公司一直为办理产权登记、过户等事宜向政府及相关部门进行反映。2015年5月28日，大庆世纪恒达公司为了办理产权事宜向大庆高新区管理委员会财政局付城市建设配套费伍拾叁万捌仟贰佰叁拾元整（小写：538230.00），并通过大庆世纪恒达公司银行账户向大庆高新技术产业开发区管理委员会组织人事劳动局工资保障金账户付农民工工资保障金肆万叁仟贰佰壹拾元整（小写：43210.00）。2017年7月8月，黑龙江省委办公厅下发了文件《中共黑龙江省委办公厅黑龙江省人民政府办公厅关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作意见》（厅字［2017］35号）、同年8月7日中共大庆市委办公室下发庆办字［2017］34号中共大庆市委办公室大庆市人民政府办公室关于印发《大庆市回迁安置和不动产权证办理工作的实施方案》的通知、同年8月29日大庆市回迁安置和不动产权证办理工作领导小组印发《关于回迁安置和不动产权证办理工作领导小组第一次会议的会议纪要》（第一次）把我公司纳入全市历史遗留未办理不动产权证项目第一批次解决项目内。2018年5月，大庆市回迁安置和不动产权证办理工作领导小组办公室会议备忘录（第四次）经会议研究经开区福特4Ｓ店完成竣工测量、质量安全鉴定、房产测绘、消防安全认定等基础工作，可以启动会签程序办理不动产权证。在大庆经济技术开发区的协助下于2018年8月完成会签，于2018年12月产权办理完毕（见证据五、汇款凭证及相关文件）。2019年3月，大庆世纪恒达公司及王占领到大庆市让胡路区不动产交易中心办理产权过户时，得知该不动产因大庆勤华福瑞公司涉及经济纠纷被人民法院查封。大庆世纪恒达公司认为该查封是错误的，理由是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就该条款而言，异议人认为在人民法院查封前，异议人已签订了合法有效的书面合同并持续占有使用至今（见证据六、各类交费票据），异议人已足额支付了相应款项（证据七、汇款凭证），产权未办理登记的过户责任不在异议人，因此异议人的权利是能够排除执行的。综上，异议人特提出执行异议，请求依法审查，维护异议人的合法权益。 异议人大庆世纪恒达汽车公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1.（庆让工商）登记内名预核字［2008］924号《企业名称预先核准通知书》；证据2.弘正验资字（2009）第0001号《验资报告》；证据3.《大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司章程》；证据4.2010年6月15日、2010年11月24日、2011年8月18日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司章程修正案；证据5.委派书；证据6.2011年12月15日、2013年3月6日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司章程修正案及股东会决议、股权转让协议书；证据7.大庆鑫百湖会计师事务所出具的鑫百湖会验字［2013］第ＣＤ0094号《验资报告》；证据8.银行询证函；证据9.中国光大银行现金存款凭证；证据10.大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司股东出资信息；证据11.2013年10月29日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司股东会决议及章程修正案；证据12.新增注册资本实收情况明细表；证据13.注册资本及实收资本变更前后对照表；证据14.2014年3月20日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司股东会决议；证据15.2014年4月9日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司章程修正案；证据16.2015年10月26日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司股东会决议及章程修正案；证据17.（2015）黑庆证内民字第2591号《公证书》；证据18.股东（发起人）出资情况；证据19.2016年6月7日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司股东会决议及章程修正案；证据20.大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司股权转让协议书；证据21.2013年11月18日、2014年7月14日、2015年10月26日、2017年4月24日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司章程修正案；证据22.（大）名称变核内字［2019］第4号企业名称变更核准通知书；证据23.2019年3月6日大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司股东会决议；证据24.大庆世纪恒达汽车服务有限公司营业执照（副本）；证据25.工程承包协议书；证据26.工程预算书；证据27.收条；证据28.施工合同；证据29.齐齐哈尔富城发钢结构有限公司报价单；证据30.《福特品牌国产产品经销商销售和服务协议》7份；证据31.《福特汽车代理权转让协议》2份；证据32.行政事业性收费缴费通知书；证据33.黑龙江省行政事业性收费票据；证据34.长安福特经销商公告；证据35.（2015）黑庆证内民字第2528号《公证书》；证据36.（2015）黑庆证内民字第2908号《公证书》；证据37.收条；证据38.《中共黑龙江省委办公厅、黑龙江省人民政府办公厅关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》厅字［2017］35号；证据39.《中共大庆市委办公室大庆市人民政府办公室关于印发的通知》庆办字［2017］34号；证据40.《大庆市回迁安置和不动产权证办理工作领导小组办公室会议备忘录》；证据41.《大庆市回迁安置和不动产权证办理工作领导小组会议纪要》；证据42.《大庆市历史遗留未办理不动产权证建设项目会签书》；证据43.庆政服环受字［2013］23号《行政许可受理通知书》；证据44.庆政服环准字［2013］23号《准予行政许可决定书》；证据45.大庆世纪恒达汽车公司不动产证经办人身份证复印件；证据46.黑龙江增值税普通发票2张；证据47.中国建设银行单位客户专用回单；证据48.黑龙江非税收入一般缴款书（收据）；证据49.2011年-2018年缴纳的水费、电费、税费、热费票据105张；证据50.大庆市恒基业经贸有限公司私营企业基本注册信息查询单；证据51.2010年3月16日中国农业银行转账支票；证据52.2010年2月26日中国农业银行结算业务申请书；证据53.《大庆富力通物资经销有限公司章程》；证据54.有限责任公司变更登记申请书；证据55.大庆富力通物资经销有限公司股东出资信息；证据56.2009年8月4日、2009年8月5日大庆富力通物资经销有限公司股东会决议；证据57.大庆勤华汽车销售有限公司企业法人营业执照（副本）；证据58.《大庆富力通物资经销有限公司章程》（2009年8月5日通过）；证据59.大庆富力通物资经销有限公司企业法人营业执照4份；证据60.《大庆富力通物资经销有限公司章程》（2015年5月29日通过）；证据61.2015年6月1日大庆富力通物资经销有限公司股东会决议；证据62.大庆富力通物资经销有限公司股权转让协议书；证据63.2015年6月1日大庆富力通物资经销有限公司章程修正案；证据64.（庆工商）登记内变字［2010］第180号《准予变更登记通知书》；证据65.大庆上海汽车工业销售有限公司工商登记材料；证据66.大庆市人民政府出具的大庆国用（2011）第040006149号土地使用权证；证据67.大庆上海汽车工业销售有限公司股东会决议；证据68.黑龙江省非税收入票据2份；证据69.发票一份。 申请执行人厦门金龙公司称，异议人的请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。 申请执行人厦门金龙公司未有证据提供。 被执行人大庆勤华福瑞公司称，其认可异议人的主张。 被执行人大庆勤华福瑞公司未有证据提供。 本院查明，2018年9月30日，福建省厦门市鹭江公证处作出（2018）厦鹭证内字第46073号具有强制执行效力的债权文书公证书。该公证书的甲方（债务人）为大庆嘉盛庆铃汽车销售服务有限公司，乙方（债权人）为厦门金龙公司，丙方（保证人）为王占领、侯振弟、房明、大庆济柴机械设备销售有限公司、大庆勤华汽车集团有限公司、大庆勤华福瑞公司、大庆易盛汽车销售服务有限公司、大庆众瑞盛汽车销售服务有限公司、大庆合庆汽车销售维修有限公司。该公证书赋予《还款协议》（合同编号：ＫＬＧＺ20180927-2）强制执行力，申请执行的期间为二年，自甲方、丙方违约之日起计算，在此期间内，乙方有权向厦门市鹭江公证处申请出具《执行证书》，并持该《执行证书》及本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2018年10月29日，福建省厦门市鹭江公证处作出（2018）厦鹭证执字第00211号执行证书，执行内容如下：一、被申请执行人：大庆嘉盛庆铃汽车销售服务有限公司、王占领、侯振弟、房明、大庆济柴机械设备销售有限公司、大庆勤华汽车集团有限公司、大庆勤华福瑞公司、大庆易盛汽车销售服务有限公司、大庆众瑞盛汽车销售服务有限公司、大庆合庆汽车销售维修有限公司。二、执行标的：1、本金（含质保金）人民币壹仟陆佰零叁万贰仟零伍拾元整（¥16032050.00）；2、逾期滞纳金［暂计至二〇一八年十月十七日的逾期滞纳金为人民币壹佰陆拾壹万玖仟贰佰叁拾柒元零伍分（¥1619237.05），实际应支付的逾期滞纳金应按债权文书约定计算至实际还款日，逾期滞纳金计算公式：本金×万分之五×本金逾期天数（即从二〇一八年三月三十日起计）］；3、申请执行人为实现债权所发生的其他费用：律师费（依厦门金龙联合汽车工业有限公司在申请强制执行过程中律师事务所出具的发票金额计算）、执行证书公证费人民币壹万肆仟壹佰贰拾壹元整（¥14121.00）及实现债权的所有费用（包括但不限于评估费、执行费、公告费等）。三、被申请执行人（债务人）大庆嘉盛庆铃汽车销售服务有限公司于本执行证书出具之日起，应向申请执行人支付上述第二项执行标的所列金额。四、被申请执行人（债务人）大庆嘉盛庆铃汽车销售服务有限公司不履行上述还款义务，被申请执行人（保证人）王占领、侯振弟、房明、大庆济柴机械设备销售有限公司、大庆勤华汽车集团有限公司、大庆勤华福瑞公司、大庆易盛汽车销售服务有限公司、大庆众瑞盛汽车销售服务有限公司、大庆合庆汽车销售维修有限公司在上述第二项执行标的范围内承担连带清偿责任。被申请执行人王占领、侯振弟、房明、大庆济柴机械设备销售有限公司、大庆勤华汽车集团有限公司、大庆勤华福瑞公司、大庆易盛汽车销售服务有限公司、大庆众瑞盛汽车销售服务有限公司、大庆合庆汽车销售维修有限公司在承担保证责任后，有权向被申请执行人大庆嘉盛庆铃汽车销售服务有限公司追偿。由于王占领等人未履行生效法律文书确定的债务，厦门金龙公司向本院申请强制执行。2018年12月11日，本院受理厦门金龙公司的执行申请。2018年12月13日，本院向大庆市不动产登记中心发出（2018）闽0211执2682号协助执行通知书，请求该中心协助查封被执行人大庆勤华福瑞公司名下位于让胡路区让杜路北侧让林路西侧二号路南侧长安福特4S店（不动产权证号：2018-0135554），查封期限三年，从2018年12月13日至2021年12月12日止。 2008年11月14日，大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司核准成立，注册资本1000万元，其中大庆勤华汽车销售有限公司出资880万元，占注册资本88%；张站柱、殷桂滨分别出资60万元，占注册资本6%。2011年12月15日，张站柱、殷桂滨分别将6%的股权全部转让给刘永江、李文利，大庆勤华汽车销售有限公司将88%的股权全部转让给刘洪伟，选举刘永江为公司法定代表人。转让后刘永江持有占公司注册资本6%的股权，李文利持有占公司注册资本6%的股权，刘洪伟持有占公司注册资本88%的股权。2016月6月7日，刘永江、李文利、刘洪伟将其在该公司的股份转让给刘铮，转让后刘铮持有该公司94.04%的股权，刘洪伟持有该公司5.96%的股权。2019年3月6日，大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司修改公司名称为大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司，法定代表人为刘洪伟。 2009年8月31日，以大庆上海汽车工业销售有限公司的名义缴纳了案涉地块的土地出让金5074974元。2010年5月22日，大庆上海汽车工业销售有限公司名称变更为大庆勤华福瑞汽车销售服务有限公司。根据大庆市人民政府于2011年5月21日颁发的大庆国用（2011）第04000614号证书，载明位于让杜路北侧、让林路西侧、二号路南侧使用权面积为6517.7平方米的商业用地土地使用权人为大庆勤华福瑞公司。2010年3月12日，大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司作甲方，刘洪伟作为乙方，双方签订《福特汽车代理权转让协议》，该转让协议第一条约定：“甲方同意所代理的福特品牌及为福特品牌建店申请的土地（经开发区6号地占地面积以土地局与甲方公司合同为准）甲方购买土地的支出及为申请福特品牌所发生的其他费用及其他业务费用由乙方付给甲方。”第三条约定：“因为福特厂家规定在品牌硬体店建成开业之前不得转让品牌代理权。双方为促成品牌店的顺利建成，双方不得公开对外透露转让内容，先期硬体建设与厂家工作业务联系一切按甲方注册申请的公司名称对应福特厂家，等硬体建设完成开业后再办理相关公司股东变更。”第八条约定：“本协议已签字有效，乙方应向甲方付清首付款伍佰万的土地款，剩余土地款及甲方为此项目所支出的其他费用（指先期甲方投入的土地及开工办理的工程费用）以及品牌代理项目转让费壹佰万应在3月30日前结算完毕，如果乙方没有付清甲方有权终止此协议。”该协议落款处盖有甲方大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司的公章、王占领签名并按手印，乙方刘洪伟签名并按手印。大庆世纪恒达公司提供《收条》一份，载明：“今收到福特陆号地转让款507万。另收到品牌转让费壹佰万元整。另收到品牌硬体建设前期费用壹拾万元整。共计507万+100万+10万=617万共陆佰壹拾柒万元整。收到人：王占领2010年3月12日。” 根据大庆世纪恒达公司提供《大庆上海汽车工业销售有限公司股东会决议》，载明：“2010年2月16日，在公司住所召开临时股东会会议，在会议召开及参加的股东人数和资格等方面，均符合《公司法》及本公司《章程》规定，会议形成决议如下：公司全体股东一致同意将本公司申请的福特品牌授权及用于兴建福特品牌4S店的土地——位于让杜路北侧、让林路西侧、二号路南侧，一起转让出售给刘洪伟，总价6170000元（陆佰壹拾柒万元整）。”在全体股东盖章或亲笔签字处体现大庆勤华汽车集团有限公司的盖章、韩冬、彭石良的盖印。 根据大庆世纪恒达公司提供的私营企业基本注册信息查询单，体现刘洪伟是大庆市恒基业经贸有限公司的股东，出资比例为39.4545%。根据大庆世纪恒达公司提供的2009年8月4日大庆富力通物资经销有限公司股东会决议，体现大庆勤华汽车销售有限公司是大庆富力通物资经销有限公司的股东，持股比例为60%，此时王占领是大庆勤华汽车销售有限公司的法定代表人。2010年2月26日，大庆市恒基业经贸有限公司通过中国农业银行账号60×××27汇款5000000元给大庆富力通物资经销有限公司的龙江银行账号02×××99，中国农业银行的结算申请书上的附加信息及用途体现借款。2010年3月16日，大庆市恒基业经贸有限公司给大庆富力通物资经销有限公司转账1170000元。大庆世纪恒达公司称，2010年2月26日、2010年3月16日的这两笔转账是刘洪伟通过其实际控制的大庆市恒基业经贸有限公司支付给王占领实际控制的大庆富力通物资经销有限公司《福特汽车代理权转让协议》项下的款项，即收条中的617万元。 大庆世纪恒达公司提供《工程承包协议书》，载明刘洪伟于2010年3月25日作为发包人将长安福特汽车4S店项目工程的清包人工费、机械费加管理费发包给任国庆。大庆世纪恒达公司提供《施工合同》，载明刘洪伟于2010年3月26日作为甲方将长安福特汽车4S店钢结构制作等工程发包给齐齐哈尔富城发钢结构有限责任公司。 大庆世纪恒达公司提供《协议书》一份，体现2015年8月20日大庆勤华福瑞公司作为甲方、大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司作为乙方，双方签订《协议书》。该协议书第1条约定：“2010年3月12日，甲方与刘洪伟签订福特汽车代理权转让协议，同时经全体股东一致同意，甲方将其名下2009年8月31号拿到的，位于大庆市让胡路区经济开发区翔驰路21号国用（2011）第040006149号地使用权转让给乙方。”第3条约定：“乙方全体股东经协商一致同意购买此地，已一次性支付该地块的转让费给甲方。”第4条约定：“乙方于2010年4月在此地块上建起大庆勤华恒瑞福特4Ｓ店，由于地上建筑物的产权手续正在办理中，暂时不能办理过户手续，该地块及地上建筑物、附属物的产权、所有权、永久使用权均归属乙方所有，与甲方没有关系，其合法权益受国家法律保护。”该协议书分别体现大庆勤华福瑞公司、大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司的盖章。根据大庆世纪恒达公司提供《律师见证书》体现2015年9月10日律师刘国昌、鲁显军见证结论如下：大庆勤华福瑞公司、大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司双方于2015年8月20日在黑龙江天地人和律师事务所签订了《协议书》并加盖印章，该协议书上双方签字属实。该协议内容是双方当事人的真实意思表示，协议内容符合法律规定，因此双方签订的《转让协议书》合法有效。2015年11月18日，黑龙江省大庆市大庆公证处作出（2015）黑庆证内民字第2528号公证书，兹证明前面的复印件与大庆勤华福瑞公司的委托代理人王占领、大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司的法定代表人刘永江出示给本公证员的《律师见证书》的原件相符，原件属实。大庆世纪恒达公司称，2015年8月20日《协议书》的内容是对2010年3月12日《福特汽车代理权转让协议》内容的完善。 2015年11月6日，大庆勤华福瑞公司出具《委托书》一份，载明其公司名下有一块土地，该土地位于大庆市让胡路区经济技术开发区翔驰路21号，国有土地使用证号：国用（2011）第040006149号，我公司决定将上述土地使用权及地上建筑转让、出售，因法定代表人彭石良较忙，特委托李文利代为办理转让上述土地使用权、出售上述土地建筑物、签署相关合同、代为领取房屋所有权证、国有土地使用证及相关证件、代为办理房屋所有权及国有土地使用证的过户事宜等。2015年11月18日，黑龙江省大庆市大庆公证处作出（2015）黑庆证内民字第2908号公证书对上述《委托书》进行公证。 2010年9月21日、2012年7月1日、2013年7月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日，大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司与长安福特马自达汽车有限公司签订《国产福特品牌经销商销售和服务协议》，约定大庆勤华恒瑞汽车销售服务有限公司是长安福特马自达汽车的销售和服务特约经销商，主要营业地址黑龙江大庆市让胡路区经济技术开发区翔驰路21号。 根据大庆世纪恒达公司提供的2018年6月15日至2018年8月9日《大庆市历史遗留未办理不动产权证建设项目（土地出让金、税费补交项目）会签书》中体现长安福特汽车4S店的建设单位为大庆勤华福瑞公司。 本院认为，本案系因大庆世纪恒达汽车公司对案涉房屋提出排除强制执行行为引发的纠纷。关于大庆世纪恒达公司的异议请求，本院分析如下：首先，关于2010年3月12日大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司与刘洪伟签订的《福特汽车代理权转让协议》中关于案涉土地使用权转让是否合法有效的问题。第一，根据《福特汽车代理权转让协议》的约定，该协议体现大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司同意将其所代理的福特品牌及为福特品牌建店申请的土地使用权转让给刘洪伟。根据大庆国用（2011）第04000614号证书体现案涉土地使用权人为大庆勤华福瑞汽车销售服务有限公司（原公司名称为大庆上海汽车工业销售有限公司）。即使大庆世纪恒达公司提供《大庆上海汽车工业销售有限公司股东会决议》欲证实2010年2月16日公司股东同意将福特品牌授权及案涉土地的使用权转让给刘洪伟，但该决议的内容并未体现大庆上海汽车工业销售有限公司授权大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司与刘洪伟签订《福特汽车代理权转让协议》或同意以大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司的名义转让案涉土地使用权。且该股东会决议并未体现具体的落款时间，对于该股东会决议的形成时间本院亦无法认定。因此，本院认为该股东会决议难以证实大庆勤华福瑞公司作为案涉地块的使用权人对大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司签订的《福特汽车代理权转让协议》进行了追认。第二，大庆世纪恒达公司主张2015年8月20日签订的《协议书》是对2010年3月12日《福特汽车代理权转让协议》内容的完善。经查，从签订合同的主体来看，2015年8月20日《协议书》中合同主体是甲方大庆勤华福瑞公司和乙方大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司，而2010年3月12日《福特汽车代理权转让协议》中合同主体是甲方大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司和乙方刘洪伟，《协议书》与《福特汽车代理权转让协议》体现的合同主体完全不一致。从合同的内容看，《协议书》中第1条约定：“2010年3月12日，甲方（大庆勤华福瑞公司）与刘洪伟签订福特汽车代理权转让协议，同时经全体股东一致同意，甲方（大庆勤华福瑞公司）将其名下2009年8月31号拿到的，位于大庆市让胡路区经济开发区翔驰路21号国用（2011）第040006149号地使用权转让给乙方（大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司）。”该《协议书》的内容与《福特汽车代理权转让协议》中的约定不符：一是2010年3月12日与刘洪伟签订福特汽车代理权转让协议的主体是大庆勤华恒瑞公司，并非大庆勤华福瑞公司；二是《福特汽车代理权转让协议》中案涉土地使用权的受让方是刘洪伟，而《协议书》中案涉土地使用权的受让方是大庆勤华恒瑞公司。即2015年8月20日的《协议书》与2010年3月12日《福特汽车代理权转让协议》中关于案涉土地使用权的受让者内容相互矛盾，亦无法认定大庆勤华福瑞公司对《福特汽车代理权转让协议》的追认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由于2010年3月12日大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司与刘洪伟签订《福特汽车代理权转让协议》时，案涉地块的土地使用权登记在大庆勤华福瑞公司名下，没有证据证明大庆勤华恒瑞汽车销售有限公司转让案涉土地使用权时得到大庆勤华福瑞公司的授权或取得了案涉土地的使用权，因此大庆勤华恒瑞公司处分案涉土地使用权的行为属于无权处分他人财产，其与刘洪伟签订的《福特汽车代理权转让协议》中关于案涉土地使用权转让的行为无效。 其次，关于大庆世纪恒达公司是否已经支付案涉土地使用权转让费用的问题。大庆世纪恒达公司称，刘洪伟通过其实际控制的大庆市恒基业经贸有限公司分别于2010年2月26日、2010年3月16日通过银行转账的方式向王占领实际控制的大庆富力通物资经销有限公司支付5000000元及1170000元，这两笔转账是用于支付《福特汽车代理权转让协议》项下转让款。经查，《福特汽车代理权转让协议》的合同主体是大庆勤华恒瑞公司和刘洪伟，没有证据表明大庆勤华恒瑞公司指定第三人大庆富力通物资经销有限公司作为收款人代收案涉土地的转让费。且2010年2月26日中国农业银行结算业务申请表上载明的用途为借款，并非土地转让费，《福特汽车代理权转让协议》的签订时间晚于上述款项的转账时间，协议中亦未体现该款可抵做转让费用。且该款项的转账时间明显早于《福特汽车代理权转让协议》的签订时间，亦不符合交易习惯。因此，本院认为大庆市恒基业经贸有限公司于2010年2月26日向大庆富力通物资经销有限公司支付5000000元，系大庆市恒基业经贸有限公司与大庆富力通物资经销有限公司之间的经济往来，并非刘洪伟支付的案涉土地使用权转让费。另，大庆市恒基业经贸有限公司向大庆富力通物资经销有限公司支付1170000元的时间为2010年3月16日，而《收条》载明王占领收到款项的时间为2010年3月12日。上述款项的转款时间晚于《收条》的出具时间，在王占领未收到相应款项的情况下而预先出具了收条，明显不符合常理。因此，本院认为大庆市恒基业经贸有限公司于2010年3月16日向大庆富力通物资经销有限公司支付1170000元，亦非刘洪伟支付的案涉土地使用权转让费。即使大庆世纪恒达公司提供了《收条》欲证实王占领已经领取了土地使用权转让费，但由于大庆世纪恒达公司未提供有效的转账凭证予以佐证，本院对其主张难以采信。故，大庆世纪恒达公司认为其已经支付案涉土地使用权转让费的意见本院不予支持。 再有，关于大庆世纪恒达公司是否是案涉土地使用权人的问题。即便大庆世纪恒达公司提供了2015年8月20日的《协议书》欲证实大庆勤华福瑞公司将案涉土地的使用权转让给异议人，但结合上述分析内容，《协议书》的内容与《福特汽车代理权转让协议》的约定矛盾，亦没有证据表明大庆世纪恒达公司履行了《协议书》项下支付转让费用的义务。若大庆世纪恒达公司主张其系案涉土地的使用权人，大庆世纪恒达公司可以通过诉讼的途径要求大庆勤华福瑞公司履行配合转让登记的义务。但自《协议书》签订后在长达4年的时间里，大庆世纪恒达公司并未通过法律途径主张权利，其自身亦存在过错。虽然大庆勤华福瑞公司认可异议人的主张，但由于大庆勤华福瑞公司是本案的被执行人，与本案具有重大的利害关系，故不能仅凭大庆勤华福瑞公司的陈述认定案件事实，还应当结合本案查明的事实进行综合认定。本院认为，大庆世纪恒达公司提供的证据无法证实其系案涉土地的使用权人，对于案涉土地的使用权人应当以大庆市人民政府登记的信息为准。结合大庆国用（2011）第04000614号载明的内容，应当认定案涉土地的使用权人为大庆勤华福瑞公司。 最后，关于大庆世纪恒达公司主张解除位于大庆市让胡路区让杜路北侧让林路西侧二号路南侧长安福特4S店查封措施的主张。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，本案中，案涉房产登记于大庆勤华福瑞公司，根据上述规定依法应当认定该房产的权利人为大庆勤华福瑞公司。由于大庆勤华福瑞公司未履行生效法律文书确定的义务，本院查封其名下房产的行为并无不当。即使大庆世纪恒达公司提供了《工程承包协议书》、《施工合同》及《国产福特品牌经销商销售和服务协议》及缴交水电税费发票欲证实其系案涉房产的实际所有权人，但上述证据只能表明大庆世纪恒达公司在案涉房产经营的事实，无法证实其系案涉土地的使用权人，亦无法证实其系案涉房产的所有权人。结合大庆世纪恒达公司提供的《大庆市历史遗留未办理不动产权证建设项目（土地出让金、税费补交项目）会签书》中体现长安福特汽车4Ｓ店的建设单位为大庆勤华福瑞公司，亦非大庆世纪恒达公司。因此，本院对大庆世纪恒达公司主张其系案涉房产所有人的意见不予采信，其向本院主张解除案涉房产查封措施的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回大庆世纪恒达汽车销售服务有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林春容 审判员  龚小兰 审判员  洪娟娟 二〇二〇年一月八日 书记员  林 凡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。