江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3915号上诉人（原审被告）：王志明，男，汉族，1957年4月28日生，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：吴振华，江苏融畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：章民，江苏融畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王志华，男，汉族，1960年8月2日生，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：史俊，江苏顺邦律师事务所律师。上诉人王志明因与被上诉人王志华所有权确认纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王志明上诉请求：1、请求撤销（2019)苏0481民初2968号民事判决，并依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人王志明系案涉房屋[溧阳市别桥镇别桥村委北巷村45号房屋（56.9平方米）]的产权人，被上诉人王志华主张上诉人王志明已将案涉房屋出卖给自己，但双方未签订房屋买卖合同，在未办理所有权过户手续，也没有任何付款凭证的情况下，原审法院仅凭几个证人的证言和征收部门的一份情况说明就认定了双方存在房屋买卖关系，案涉房屋归被上诉人王志华所有是错误的。1、按照相关法律法规的规定，不动产的转让合同属于要式合同，交易双方应当签订书面的房屋买卖合同。原审法院在已经查明双方未签订房屋买卖合同、被上诉人也未举证付款的情况下，认定房屋产权已经实际转让的事实是严重错误的。按照原审法院的审案逻辑，将给不动产权属的归属带来很大的不确定性，这完全违背了“物权法定”的法律基本原则，这将给公民合法不动产的保护带来巨大的灾难，也将严重损害市场经济秩序。2、被上诉人提供的证人证言不足以采信。一是出庭作证的证人都与被上诉人具有一定的利害关系。有的是王志华单方面的亲戚（如任某是王志华老婆的侄女，任华年是任某的叔叔）。有的是与王志华有经济利益关系（如沈某是王志华连襟，且一起共事过；王蠢帮王志华做过装修工程；王某、王梅仙、王梅兰虽是两方的姐姐，但其王某老公是王志华所开药店的法人代表，与王志华和经济利益关系；王梅兰的女儿在王志华药店里上班至今；王梅仙借过王志华钱没有还。）有的是因为王志明已离开别桥镇老家生活近20年，且王志华一直在别桥镇开药店，其在老家的人际关系肯定比王志明强，不排除有些街坊邻居帮王志华讲话的可能。二是出庭作证的证人都在庭上陈述，案涉房屋的买卖转让都是听闻的，是传来证据。也就是说所有的证人都没有亲自参与见证双方的房屋转让过程，其证明力远远小于案涉房屋房产证（原始书面证据）的证明力，不足以采信。三是征收部门出具的情况说明不足以反映真实的客观情况。在拆迁过程中，被上诉人提供的是二本房产证，登记的房屋所有权人分别是被上诉人王志华和上诉人王志明。征收部门未主动联系王志明，单方面采信王志华的陈述，直接与被上诉人王志华签订了“房屋拆迁补偿安置协议”，并实际拆除了王志明房屋的行政行为本身是严重的违法行政行为。在本案审理前，上诉人王志明已经提起行政诉讼，要求撤销王志华与征收部门之间签订的“房屋拆迁补偿安置协议”。征收部门未提供2014年拆迁时走访村民的任何证明材料，而是在2019年单方面补充出具这样的一份说明，上诉人有理由怀疑其动机是为了掩饰其行政违法行为(实际征收部门在未取得上诉人王志明同意的情况下已拆除了案涉房屋，已构成了行政违法），其证明力是有限的，不足以证明其在工作中不存在疏漏，更加不能证明上诉人王志华将案涉房屋卖给了被上诉人王志明。原审法院据此认定的事实是错误的。二、原审法院适用法律错误。根据《物权法》相关规定，1、根据物权公示的基本原则，不动产的转让应当依法登记。登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权转让的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。案涉房屋被征收拆除时，房产证上所有人仍系上诉人王志明，根据《物权法》的规定，上诉人王志明才是案涉房屋的合法所有权人。2、原审法院忽略了《合同法》第十条对合同形式的规定，认定双方之间房屋买卖合同的成立属于法律适用的错误。3、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，结合本案来说，上诉人王志华持有合法房产权证，是原始书证，也是案涉房屋权属的直接证据。而被上诉人王志明提供的都是与其有利害关系的人的证人证言，且是传来证据。原审法院直接采用证人证言来判决房屋产权归属于王志明，属于明显适用法律错误的情形。综上，上诉人认为原审判决事实认定错误，法律适用错误，故上诉人提起上诉，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。王志华辩称，1、上诉人混淆了产权登记与买卖事实的关系，因为该案争议焦点是买卖事实的存在，真正的权益归谁享有。2、关于证人的利害关系问题，上诉人以证人都是被上诉人的亲戚，认为有利害关系。上诉人与被上诉人本身是亲兄弟，双方都是一致的，而且不是所有的证人都是亲戚关系。3、关于征收指挥部的证明，该证明是征收指挥部出具的，具有真实性，一审没有将该证据作为唯一的证据使用。4、一审法院适用法律正确，上诉人说要根据合同法的规定要签合同、过户。但是该买卖发生在近30年以前，当时老百姓的合同意识不强，并且双方是亲兄弟关系。并且是否签合同不能作为买卖关系的唯一依据。请求二审驳回上诉人的请求。王志华所向一审法院起诉请求：确认别桥镇别桥村委北巷45号房屋中的56.9平方米的征收利益归王志华所有。一审法院认定事实：双方系兄弟关系。1988年左右，双方建造了溧阳市别桥镇别桥村委北巷45号的房屋（东边户为王志明，西边户为王志华，中间共用），并各自领取房屋所有权证（房屋登记的座落地址均为别桥镇北街）。2014年7月9日，丹金溧漕河别桥段征地拆迁指挥部、溧阳市宝丰房屋拆迁有限公司与王志华签订一份《房屋拆迁补偿安置协议》，对位于溧阳市别桥村委北巷45号的房屋进行拆迁，建筑面积160.64平方米（包括本案讼争房屋在内）。本案审理中，丹金溧漕河别桥段征地拆迁指挥部出具一份情况汇报，载明：“2014年，因丹金溧漕河三级航道网整治工程建设的要求，需对包括别桥村委北巷村45号房屋等进行拆迁，我指挥部是作为该拆迁工作的工作部门。在拆迁过程中，产权人王志华提供了二本房产证，房屋所有权证显示，房屋所有权人分别是王志华与王志明，户籍登记信息为别桥村委北巷村45号。据王志华介绍，王志明的房屋早在九十年代初就卖给了王志华，但因是亲兄弟，当时没有办理过户手续，也未签订房屋买卖协议，没有付款凭证。由于一时无法取得王志明的确认，我指挥部工作人员进行了走访。经向多位当地村民了解，都反映了王志华所述情况是真实的，同时，也未查到王志明有单独的门牌号。为了不影响水利工程的建设，在确信了登记在王志明名下的房屋已出卖给王志华的情况下，于2014年7月9日与王志华签订了房屋拆迁补偿安置协议。”王志华提出，1992年时，王志明将案涉房屋以一万元价格出卖给其，付款以其在王志明处的工程款抵扣，双方是兄弟关系故未签订书面协议未办理过户手续，只将房产证和钥匙交给其，后其一直占有、使用该房屋直至拆迁时止。为证明自己的主张，王志华提供证人虞某（邻居）、王某（双方姐姐）、沈某（其连襟）、任某（其外甥女，称租过案涉房屋）、仇才志（与双方无亲属关系，称是当时的赤脚医生）、任华年（邻居，曾任村委联队会计，证人任某系其侄女）、某（装修工人）、沈春申（对门邻居）、王梅兰（双方姐姐）、王梅仙（双方姐姐）到庭作证，除沈春申之外的证人均陈述听到王志华或王志明陈述两兄弟间房屋买卖事宜，并称王志明当时搬到药店去居住；王某、王梅兰、王梅仙均陈述听到王志明说将房屋以一万元出卖给王志华的事实。王志明对王志华的主张和证人的陈述均不予认可，其称，1988年案涉房屋建成后其在屋内居住了两三年，后因王志华常年在外只有其妻在家，王志明妻子也在外做生意，其觉不方便，便搬去药店居住。约1996、1997年其搬到城里，在医药公司上班并租房居住，2002年企业改制，2004年其回到别桥，因王志华在开药店需要其的药师证，其便住在药店里帮其看门，王志华夫妇住在老房子里，约20个月后，其去了青岛并一直居住在青岛。经法庭询问，王志明称搬出案涉房屋后未再搬回去居住过，在2004年时回案涉房屋看过，到青岛之后未再回案涉房屋看过，自己从未发现房屋有人居住，并称其记得搬离房屋时把证件都带走了，没有把房产证和钥匙交给王志华，房产证为何到王志华处其不清楚；房屋拆迁时王志明户口在溧阳市燕山南村（称户口变更过多次）。一审庭审中，经王志华发问，王志明称2004年回到案涉房屋看后发现房屋有变化（卫生间打通了），但未问过原因，王志华做过王志明药店的工程，工程款情况因时间久了无相关证据。一审法院认为，本案中双方争议的焦点问题在于双方之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。因未能提供任何关于房屋买卖的书面证据，王志华提供其他证据予以支撑自己的主张，如相关证人到庭作证、征收部门出具的情况说明等；而王志明系案涉房屋产权证上载明的登记所有人。结合双方各自提供的证据、所作的陈述，法院认为，王志华现阶段的举证情况足以使法院相信其主张的房屋买卖事实存在，理由如下：一、王志华自王志明搬出案涉房屋后便一直占有、使用该房屋的事实基本得到证实。双方早期同住在别桥镇时，王志明便从案涉房屋搬出，且之后王志华占有、使用了该房屋。王志华及其提供的多位证人均提及这一事实，且王志明也承认在2004年回案涉房屋查看时发现房屋被改动，仅又称基于兄弟情义未对此提出异议，则王志华占有、使用该房屋的事实可以确认。二、王志华持有案涉房屋产权证原件。虽然王志明称并未将产权证交给王志华，且自己未对相关证件多加注意，但王志明作为登记权利人本应对相关权利登记证书善加保管，其既称自己将证件搬走又称不知为何到王志华处，实属矛盾；而王志华提出的因房屋买卖而交付产权证的主张，也符合农村房屋买卖交易习惯。三、多位身份各异的证人均证明双方之间存在房屋买卖关系。王志华提供了邻居、租房者、装修人员等到庭证明房屋买卖一事，虽证人均陈述是听双方说起买卖一事，但这也属正常，毕竟证人未参与双方之间，故证人证言是从侧面以印证事实情况。尤其，双方三位姐姐均到庭作证，且均称听到王志明陈述将房屋以一万元卖给王志华一事，作为双方近亲属，在出庭作证时必会考虑到各方面亲情关系，但所反映的事实均证实了王志华所述，该三位证人的证言效力较高，结合其他证人所作陈述的基本一致性，证人证言的证明力进一步提高。四、征收部门出具的情况说明也反映当时其走访村民的情况与本案中证人作证的情况基本吻合。综上，王志华提供的上述间接证据形成较为完整的证据链，结合王志明自行陈述的部分内容，如搬离房屋情况、发现房屋改动情况、产权证情况、工程款情况等，足以使法院相信其主张的事实基础是真实存在的。由此，本院认可双方之间就案涉房屋存在真实有效的房屋买卖合同关系且王志华以工程款扣款方式支付了房屋对价，故双方虽未办理房屋所有权变更登记，但王志华在房屋拆迁时系案涉房屋的实际所有权人，故房屋拆迁后对应的权益应归于王志华。至于王志明所述诉讼时效问题，双方之间房屋买卖合同生效并履行后，王志华即是案涉房屋的实际所有人，王志明协助办理过户手续是买卖合同的附随义务，双方对过户事宜没有进行明确约定，王志华可随时要求王志明协助办理过户，不存在时效已过的问题。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：确认溧阳市别桥镇别桥村委北巷村45号房屋（56.9平方米，原登记所有人为王志明）的拆迁补偿安置利益归王志华所有。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元（已减半收取），由王志明负担。二审中，双方未向本院提交新证据。二审查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，王志明和王志华系亲兄弟关系，王志华主张其与王志明达成口头房屋买卖协议的时间为1992年，此时，《中华人民共和国民法通则》对房屋买卖合同并未设定要式合同的规定，王志华和王志明达成口头房屋买卖协议并不违反当时的法律规定，王志明主张以在此时间之后生效的合同法及物权法的规定来否定王志华和王志明在1992年达成的口头房屋买卖协议的效力并不符合法律规定。至于王志华和王志明之间是否存在真实的口头房屋买卖协议的问题，根据一审查明的事实，鉴于王志明和王志华的亲兄弟关系，双方存在达成口头房屋买卖协议的现实可能，且从其后双方确认的一系列事实看，在双方发生争议前，王志明在明知王志华一直对案涉房屋行使占有、使用、处分、收益的权利时，未提出任何异议。且王志华提供的证人证言表明，系王志明自认已经将案涉房屋出卖给了王志华，王志明也已经将案涉房屋的房产证原件交付给王志华。故本案中，王志华虽未提供书面房屋买卖合同及房款交付的依据，但一审法院综合间接证据及经验法则认定王志华和王志明之间存在口头房屋买卖协议、并由王志华享有案涉房屋的拆迁安置补偿利益并无不当。综上，上诉人王志明的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人王志明负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二〇年一月十六日书记员  浦 萍