成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初4600号 原告：张良玉，女，1995年5月11日出生，藏族，住四川省芦山县。 委托诉讼代理人：唐寿兵，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：成都光业投资有限责任公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉镇中街36号。 法定代表人：龙志平。 委托诉讼代理人：曾浩、刘小碧，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 原告张良玉诉被告成都光业投资有限责任公司（以下简称“光业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人唐寿兵，被告光业公司的诉讼代理人曾浩、刘小碧，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张良玉向本院提出的诉讼请求：1．判令光业公司为张良玉办理位于成都市龙泉驿区房屋（以下简称“案涉房屋”）的不动产权证；2．判令光业公司赔偿因延期办理房屋权属证违约金74385元；3．本案诉讼费用由光业公司负担。事实和理由：2013年12月22日，买受人张良玉与出卖人光业公司签订《商品房买卖合同》，约定张良玉购买光业公司开发的案涉房屋，按房屋实测面积支付购房总价款453289元。合同签订当日，原告支付了全部购房款。合同第十条交付条件约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记，1．出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；（二）转移登记，2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理，即（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。 合同签订后，张良玉依约支付了全部房款，并于2016年11月19日向光业公司交纳了契税、维修基金、办证费用等相关费用9037元。后光业公司未按约定取得案涉房屋所在的楼栋权属证明和房屋不动产权证，已构成违约。光业公司应当承担截止2019年6月30日所产生的逾期办理楼栋权属证明的违约金41295元，以及从2017年7月1日起暂计算至2019年6月30日止所产生的逾期办理房屋所有权证的违约金33090元，两项合计74385元，并保留2019年7月1日之后的逾期取得房屋楼栋权属和不动产权证的违约追索权利。张良玉为维护其权益，特提出诉讼。 光业公司辩称：1．光业公司不应当承担逾期办理案涉房屋所属楼栋的权属证明的违约金。理由是：光业公司依据商品房买卖合同的约定，均需要为买受人办理房屋所有权证。案涉房屋所在的楼栋权属证明属于光业公司所有，无论楼栋权属证明办理与否，均不影响房屋买受人权益。双方在《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记条款中，并未约定光业公司为买受人办理分户产权登记须以办理楼栋权属证明为前提，两者之间无因果关系。2．买受人同时主张逾期办理楼栋权属证明的违约金和逾期办理房屋所有权证的违约金，属于重复计算，光业公司仅需承担其中一项违约金；3．买受人主张的逾期办理房屋所有权证违约金的起算时间有误，且陷入履行不能，光业公司不应当支付该项违约金。双方在合同中约定以实际交房时间为准。成都市龙泉驿区于2016年10月20日之后不再受理房屋所有权证办理业务。现买受人诉请办理房屋所有权证的行为，客观上已履行不能，故光业公司不应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金。4．部分买受人与光业公司未约定办理产权登记的日期以及违约责任。针对该部分买受人，光业公司没有违约行为，不应当承担违约责任。5．案涉楼盘在人防工程设计、施工工程价款结算等方面存在诸多问题，也曾因与第三人之间的多起诉讼纠纷，案涉楼盘资产曾被多家法院查封，导致未能按期办理产权证明。光业公司为解决前述遗留问题，多次与相关债权人及行政主管部门联系沟通协商，现案涉楼盘的不动产权证正在陆续办理过程中。 经本院审理认定的案件事实：2013年12月22日，张良玉（买受人）与光业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件及补充协议，约定张良玉购买光业公司开发的位于龙泉驿区房屋，总价453289元，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。 合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记，出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照第1种方式处理，即1．买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记，商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理，即买受人同意委托甲方（光业公司）向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1．买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 合同附件《补充协议》的第十条补充约定：1．乙方（买受人）委托甲方（出卖人）办理所购房屋的分户产权证。在办理交房手续的当日，甲方与买受人双方签订代办房屋产权证的《委托书》，由乙方委托甲方代为办理房屋产权登记手续，并将办理房屋权属登记需要由乙方承担的各种税、费、维修资金以及全部代办资料（包括购房合同复印件、身份证复印件、房款收据等）交给甲方。否则，由此造成甲方办理房屋产权权属登记延误的后果由乙方承担，每迟延一天，乙方应按贷款部分的万分之一向甲方支付违约金。……4．买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的一年内由出卖人协助买受人向国有土地部门申请办理。 合同签订后，张良玉按照房屋实测面积，向光业公司支付了全部房屋价款453289元，以及办理权属证书的税费、维修基金等9037元，并接收了案涉房屋。 另查明，光业公司于2019年8月6日取得案涉房屋所在的楼栋权属证明的初始登记。 再查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》。该《通告》载明：2016年10月13日至2016年10月19日，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务。2016年10月20日起，受理不动产登记申请，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。 上述事实，有双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，案涉房屋的备案登记信息，房款缴纳凭证以及当事人陈述等作为证据在案证实。 本院认为，原告张良玉与被告光业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应恪守履行。本案中，原告诉请第一项即办理案涉房屋的不动产权证，被告光业公司无异议，且光业公司现已取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，分户的不动产权证正在陆续办理当中，案涉楼盘在客观上已具备办理不动产权证的条件，故本院对原告主张的该项诉讼请求，予以支持。 本案争议焦点是原告主张的逾期取得楼栋权属的初始登记违约金、逾期办理房屋所有权证的违约金是否能成立；如成立，违约金标准应当如何计算。对此，本院评析如下： 1、根据双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议的约定，出卖人光业公司应当在2016年6月30日前交付房屋，在2016年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，在商品房交付之日起365日内协助买受人取得房屋所有权证，并于取得房屋所有权证后一年内协助买受人取得国有土地使用权证。本案中，被告光业公司于2019年8月6日取得案涉楼栋的初始权属登记，已超过合同约定的期限，截止至原告在本案中主张计算的违约金结束日即2019年6月30日，逾期时间达到911天。光业公司并未举证证明存在法定或者约定的免责事由，即使存在光业公司陈述的案涉楼盘在人防工程设计及其他的诉讼纠纷导致办证迟延的事实，但根据合同相对性原则，光业公司仍应当对房屋买受人承担逾期办理楼栋权属登记的违约责任。因此，原告主张的逾期办理楼栋权属证明违约金，符合合同约定，有相应的事实与法律依据，本院予以支持。关于该项诉请的违约金计算标准问题。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合案涉楼盘的一系列原告已于2016年-2017年期间陆续接收房屋的事实，综合该楼盘从开发建设到停工烂尾，再到复工复建、向买受人交付房屋的情况，依照前述法律规定，综合原告所能举证证明的实际损失及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将原告主张的办理楼栋权属证明的违约金计算标准调整为按日万分之零点五计算即20647元（453289元×0.05‰×911天）。 2、关于原告主张的逾期办理房屋所有权证违约金。成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布的《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月13日起，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务。本案中，双方在《房屋买卖合同》及补充协议中约定，出卖人光业公司应当在2016年6月30日前交付房屋，在商品房交付之日起365日内协助买受人取得房屋所有权证，并于取得房屋所有权证后一年内协助买受人取得国有土地使用权证。双方约定的办理房屋所有权证、国有土地使用权证的截止时间均在“二证合一”政策实施之后，自2016年10月13日起，光业公司在客观上已无法为原告等人单独申请办理房屋所有权证书。对此，双方在合同中也未对“二证合一”政策实施之后如何办理不动产权证进行约定，故原告要求被告继续承担逾期办理房屋所有权证的违约金，缺乏法律依据，本院对该部分诉请，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都光业投资有限责任公司于本判决生效之日起六十日内协助原告张良玉办理位于龙泉驿区房屋的不动产权权属登记； 二、被告成都光业投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告张良玉支付逾期办理案涉房屋所在楼栋的权属证明的违约金20647元； 三、驳回原告张良玉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1660元，减半收取830元。由被告成都光业投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王小明 二〇二〇年一月十五日 书记员  卢 丽 书记员  陈沁园