上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14468号上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省闽北地质大队，住所地福建省邵武市溪北路68号。法定代表人：陈国建，大队长。委托诉讼代理人：李辉，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海繁锦律师事务所，住所地上海市浦东新区金新路58号1509-1510室。负责人：沈亮，主任。委托诉讼代理人：许先丽，女，该律师事务所工作人员。委托诉讼代理人：何宏勇，上海繁锦律师事务所律师。上诉人福建省闽北地质大队因与被上诉人上海繁锦律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初48321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福建省闽北地质大队上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误，亦遗漏了大量事实。如对涉案微信、短信、通话内容的截取有断章取义之嫌，且对上诉人提供的邮件、律师函等证据故意遗漏，认定事实缺乏完整性和客观性；二、一审判决存在如下错误认定及适用法律错误。1.上诉人已经向被上诉人申明可以继续租赁房屋，房屋亦由被上诉人实际占有使用，即便将来不能承租，被上诉人亦可主张违约损失，故被上诉人并无丧失租赁权的风险；2.上诉人从未给予被上诉人所谓继续履约和解约之间的选择权，上诉人的一贯表述就是继续租赁房屋给被上诉人，如果将来进场交易的结果是未能续约，被上诉人亦可以得到合同约定违约金的保障；3.被上诉人不是不可期待继续履行，而是得到了上诉人多次的明确告知和保证，将继续履行该合同；4.一审法院适用合同法九十四条解除合同，但该条每个条款均不适用于本案的情形，显属法律适用错误；5.本案实系被上诉人违约擅自解除合同，一审法院应当支持上诉人的一审反诉请求。被上诉人上海繁锦律师事务所辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。上海繁锦律师事务所向一审法院起诉请求：1.判令上海繁锦律师事务所与福建省闽北地质大队于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除；2.判令福建省闽北地质大队返还上海繁锦律师事务所已支付的2018年10月1日至2018年10月31日期间租金人民币22,900.87元(以下币种均为人民币)；3.判令福建省闽北地质大队返还上海繁锦律师事务所已支付的保证金(押金)21,604.59元；4.判令福建省闽北地质大队向上海繁锦律师事务所支付提前收回房屋的违约金147,481.04元（第二年总租金10%即27,481.04元与折旧后房屋装修款12万元）；5.本案诉讼费由福建省闽北地质大队承担。福建省闽北地质大队向一审法院提出反诉请求：1.判令上海繁锦律师事务所赔偿福建省闽北地质大队2018年9月30日单方违约退租所造成的损失156,166元，包括单方退租违约金27,481元，违约金不足弥补的空关损失128,685元（以月租22,900.87元为基数，从2018年10月1日计算至2019年3月13日，以及此期间物业管理费32,058元，扣减掉本条约定的违约金27,481元）；2.诉讼费用由上海繁锦律师事务所承担。一审法院认定事实：2017年7月20日，上海繁锦律师事务所就招租人为案外人上海A有限公司、租赁物为上海市浦东新区XX路XX号XX-XX室的房屋（即系争房屋）签署《房屋租赁招标书/投标书》，明确上海繁锦律师事务所以20,575.80元每月租金标准租赁该招租房。同年7月31日，上海繁锦律师事务所与案外人签订《补充协议》约定，案外人受福建省闽北地质大队委托，就系争房屋出租作如下补充：上海繁锦律师事务所承租系争房屋二年合同到期后，在上海繁锦律师事务所无违约行为的情况下，福建省闽北地质大队应与上海繁锦律师事务所续签租赁合同，合同期限每二年签订一次，并保证上海繁锦律师事务所继续租用不少于三年，即2017年7月31日至2022年7月30日共五年。该《补充协议》上双方还就续租租金标准进行了约定。2017年7月31日，上海繁锦律师事务所与福建省闽北地质大队签订《上海市房屋租赁合同》约定，由上海繁锦律师事务所承租系争房屋，建筑面积为313.11平方米；租赁期限自2017年7月31日起至2019年7月31日止；第一年每月租金21,604.59元，第二年每月租金22,900.87元，合同签订后上海繁锦律师事务所预付1.5个月租金，随后第二季度前按三个月预先支付；押金21,604.59元，租赁关系终止时，福建省闽北地质大队收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定的由上海繁锦律师事务所承担的费用外，在上海繁锦律师事务所将房屋及其附属物品完好地向福建省闽北地质大队交割迁出后，剩余部分福建省闽北地质大队应在上海繁锦律师事务所向福建省闽北地质大队交付钥匙十日内无息归还上海繁锦律师事务所；福建省闽北地质大队违反合同约定，提前收回房屋的，应按合同约定的第二年总租金10%和上海繁锦律师事务所对该租赁房屋的装修款总额15万元（第二年扣除折旧后的装修款总额为12万元，装修款折旧率在上一年度装修费用总额的基础上递减20%为计算依据）向上海繁锦律师事务所支付违约金；租赁期内，上海繁锦律师事务所未经福建省闽北地质大队同意，中途擅自退租的，上海繁锦律师事务所应按合同年总租金10%的额度向福建省闽北地质大队支付违约金，若支付的违约金不足弥补福建省闽北地质大队损失的，上海繁锦律师事务所还应承担赔偿责任。双方还就其它权利义务进行了具体约定。该合同落款处留有上海繁锦律师事务所与福建省闽北地质大队的联系方式，其中上海繁锦律师事务所方的电子邮箱为XX＠163.com，福建省闽北地质大队方电子邮箱为XX＠qq.com。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，上海繁锦律师事务所按约承租系争房屋，并向福建省闽北地质大队支付了押金21,604.59元及至2018年10月31日止的租金。2018年7月19日，福建省闽北地质大队工作人员林某向上海繁锦律师事务所发送微信，明确：“银桥的事要告知租户了：1.房产属于事业单位，要求进场交易，但相关正式通知谁也不知道何时来；2.即使进场交易，各租户也是可以继续租，但要按要求配合进行相关流程；3.如果不租，我们也会按合同，该支付违约的支付违约；4.电话主要目的，提前告知有这个情况”，林某并表示该条微信“是我们领导发微信通知你们的内容”。当日，福建省闽北地质大队工作人员林某还在电话中告知上海繁锦律师事务所：福建省闽北地质大队是今年年底进场交易，这个进场交易是必须的，因为涉及到国资这一块，是需要进场交易的。2018年8月27日，上海繁锦律师事务所通过电子邮件向福建省闽北地质大队发函明确：鉴于福建省闽北地质大队因房屋租金进入市场竞价租赁（进场交易），并于2018年7月19日通知上海繁锦律师事务所可提前解除合同，承诺按照租赁合同约定支付违约金；经上海繁锦律师事务所研究，上海繁锦律师事务所同意与福建省闽北地质大队于2018年10月31日解除租赁合同，根据福建省闽北地质大队负责人林某微信通知第三条“如果不租，我们也会按合同，该支付违约的支付违约”，要求福建省闽北地质大队按照租赁合同约定于收到该函件后五个工作日支付合同约定的第二年总租金10%及上海繁锦律师事务所对该租赁房屋的装修款总额12万元，共计147,481.04元、退还押金21,604.59元，并要求与福建省闽北地质大队联系协商该租赁房屋具体交接人及交接时间等。该电子邮件系发送至涉案《上海市房屋租赁合同》落款处确定的福建省闽北地质大队方电子邮箱XX＠qq.com。2018年9月12日，上海繁锦律师事务所自系争房屋内搬离并在门外张贴了《迁址告知》。同年9月30日，上海繁锦律师事务所向福建省闽北地质大队返还了系争房屋钥匙。2018年12月17日，福建省产权交易中心就系争房屋的出租事宜进行挂牌公告，公告中明确：租赁期限为5年，第一年月租金挂牌价为17,049元，自第二年起每年递增3%，竞价方式为网络动态报价。最终系争房屋作为租赁标的由福建省闽北地质大队与案外人Z公司与于2019年3月14日交易成功。一审另查明，2017年8月8日，上海繁锦律师事务所与案外人上海B有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》约定，上海繁锦律师事务所委托案外人对系争房屋进行改造装潢；工期自2017年8月12日至2017年9月5日；工程价款为145,000元，上海繁锦律师事务所应于合同签订后五个工作日内支付72,500元，隐蔽工程完成后支付58,000元，竣工验收通过后七日内支付14,500元。双方还就其它权利义务进行了约定。该合同签订后，上海繁锦律师事务所于2017年8月10日、8月21日、10月1日分别向案外人通过银行转账支付29,500元、26,550元、8,600元，共计64,650元。2017年10月22日，案外人向上海繁锦律师事务所开具了金额分别为9万元、55,000元增值税普通发票。一审审理中，福建省闽北地质大队认可上海繁锦律师事务所对系争房屋进行过简易装修，但认为扣除折旧后上海繁锦律师事务所的实际装修残值不足12万元；上海繁锦律师事务所则表示就装修付款145,000元，除银行转账外，剩余款项为现金支付，上海B有限公司曾出具过收条，但收条已在开票时由上海B有限公司收回，此外为购买办公家具上海繁锦律师事务所还花费20,680元。一审法院认为，上海繁锦律师事务所与福建省闽北地质大队签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。福建省闽北地质大队作为出租人应按照合同约定在租赁期限内向上海繁锦律师事务所交付租赁物，上海繁锦律师事务所则应按约支付租金，而租赁合同的解除应具有合法依据。一审审理中，上海繁锦律师事务所主张系根据福建省闽北地质大队的“如果不租，我们也会按合同，该支付违约的支付违约”通知而选择解除合同，而福建省闽北地质大队则认为并未同意上海繁锦律师事务所可根据福建省闽北地质大队的通知立即解除合同，故上海繁锦律师事务所的解约行为系构成违约。对此一审法院认为，根据审理已查明的事实，系争房屋在涉案房屋租赁合同的履行过程中，福建省闽北地质大队因系争房屋属于国有资产而需将该房屋最迟于2018年年底前通过产权交易中心进行租赁交易，该行为实质是将系争房屋通过市场化行为对外进行招租。根据《福建省人民政府国有资产监督管理委员会所出资企业资产租赁和经营业务承包管理工作指引》：企业租赁行为应当遵循等价有偿和公开、公平、公正、诚信的原则；进入产权交易机构交易的租赁项目，产权交易机构可通过产权交易机构网站、所出资企业网站、标的物企业网站或信息公开栏、租赁标的现场等对外公开租赁信息；产生多个符合条件的意向承租方的，按照披露的竞价方式组织竞价，竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价及其他竞价方式；故系争房屋进场交易后，需要通过各公开渠道发布招租信息，且在出现多个意向承租方的情况下，进行竞价交易。一审法院认为，在福建省闽北地质大队通过进场交易的方式就系争房屋对外招租过程中，即便上海繁锦律师事务所按照福建省闽北地质大队要求配合办理参与竞价的相关手续，在纷繁复杂的市场环境中，上海繁锦律师事务所并不必然是该房屋的唯一意向承租方，其所需面对的是广大市场中对承租系争房屋存在不同意向的其它承租方，而根据公开、公平、公正、诚信的竞价原则，在出现其它意向承租方的情况下，福建省闽北地质大队亦不能保证上海繁锦律师事务所能够按照涉案租赁合同约定的条件继续承租系争房屋，故可以预见，一旦启动进场交易，福建省闽北地质大队极有可能无法再继续履行合同。一审法院亦注意到，福建省闽北地质大队2018年7月19日的微信通知确实为上海繁锦律师事务所提供了解决关于系争房屋进场交易后的涉案房屋租赁合同的两种路径，其一为上海繁锦律师事务所配合参与进场交易，其二为上海繁锦律师事务所选择不租，该支付违约的支付违约（根据福建省闽北地质大队的解释，实际意思是应由违约的一方承担违约责任，并非上海繁锦律师事务所所理解的因系争房屋需要进场交易故福建省闽北地质大队自愿承担违约责任），其可能结果有二，其一为：上海繁锦律师事务所配合参与进场交易，但需要承担交易风险，不当然能够竞得承租系争房屋，一旦其它竞价者因价高竞得，上海繁锦律师事务所还需根据福建省闽北地质大队的安排进行解约，其二为：上海繁锦律师事务所选择不租，由上海繁锦律师事务所承担擅自解约的违约责任；无论哪种结果，其实质系出租人在对自身出租利益充分保证的前提下，将因自身原因所产生的不能继续履行合同的风险转嫁给承租人，并没有消除因福建省闽北地质大队自身原因对涉案房屋租赁合同履行不能的可能。故一审法院认为，在此情况下，上海繁锦律师事务所作为理性承租人，已无法继续期待在系争房屋进场交易后仍由福建省闽北地质大队按照涉案房屋租赁合同继续履行，现上海繁锦律师事务所据此解除合同，符合法律规定，一审法院应予支持，虽上海繁锦律师事务所发送给福建省闽北地质大队的解除通知中所明确的解除时间为2018年10月31日，但上海繁锦律师事务所与福建省闽北地质大队实际于2018年9月30日完成了系争房屋的返还工作，故该合同解除时间应为2018年9月30日。租赁合同解除后，福建省闽北地质大队应向上海繁锦律师事务所返还押金及多支付的租金，并承担相应的违约责任，故一审法院对上海繁锦律师事务所主张的要求福建省闽北地质大队退还押金、返还2018年10月1日至10月31日的租金的请求均予支持。就福建省闽北地质大队应承担的违约责任，涉案房屋租赁合同约定：福建省闽北地质大队应按照第二年总租金10%和第二年扣除折旧后装修款总额12万元向上海繁锦律师事务所支付违约金，故该部分款项实际由固定金额的违约金及折旧后的装修款所构成，双方关于福建省闽北地质大队应承担第二年总租金10%的违约金的约定，不违反法律规定，一审法院应予支持；就折旧后的装修款，审理中上海繁锦律师事务所主张就系争房屋的装修支出了145,000元，并提供了装修合同、付款凭证、发票等材料用以证明装修费用，虽上海繁锦律师事务所就所主张现金支付的款项未能提供证据，但上海繁锦律师事务所亦进行了合理解释，故一审法院对上海繁锦律师事务所主张的就装修支出145,000元的事实予以采信，但上海繁锦律师事务所所主张的购买办公家具费用20,680元并不属于装修支出，应予以扣除，故根据双方合同约定，第二年折旧后装修款应为116,000元，结合第二年总租金的10%，故福建省闽北地质大队应付违约金共计143,481.04元。就福建省闽北地质大队反诉要求上海繁锦律师事务所承担擅自解约的违约责任并赔偿损失的请求，因合同解除的原因在于福建省闽北地质大队，故福建省闽北地质大队的反诉请求并无法律依据，一审法院均不予以支持。一审法院审理后，于二○一九年九月十八日作出判决：一、上海繁锦律师事务所与福建省闽北地质大队2017年7月31日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月30日解除；二、福建省闽北地质大队应于判决生效之日起十日内返还上海繁锦律师事务所租金22,900.87元；三、福建省闽北地质大队应于判决生效之日起十日内返还上海繁锦律师事务所押金21,604.59元；四、福建省闽北地质大队应于判决生效之日起十日内支付上海繁锦律师事务所违约金143,481.04元；五、驳回福建省闽北地质大队的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4,139元，减半收取计2,069.50元；反诉受理费2,873元，减半收取计1,436.50元，均由福建省闽北地质大队负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点还是在于系争租赁合同解除的责任归属。就此问题一审法院已经作了详细阐述，本院基本予以认同，故不再赘述。本院需补充的是，首先，根据合同约定以及当事人的陈述，被上诉人并没有配合“进场交易”的合同或者法定义务，而在被上诉人选择不予配合的情形下，双方已签署的合同在2018年年底之后事实上已经难以履行；其次，即便被上诉人按照上诉人要求配合办理参与竞价的相关手续，考虑到“进场交易”的程序和要求，双方合同客观上亦极有可能无法继续履行，且上诉人庭审中亦承认其无法保证“进场交易”后合同一定继续履行；再者，关于上诉人所发微信中“如果不租，我们也会按合同，该支付违约的支付违约”的理解，结合该语句的文义以及微信的整体内容，被上诉人的相应解释显然更具有合理性。况且，即便如上诉人二审中所述该微信或者电话仅是提前告知消息而不是给予选择权，其行为必然会对被上诉人产生误导，亦有悖于诚信；最后，被上诉人实际解除合同的时间与系争房屋“进场交易”的时间相隔仅有两个多月，其解除合同的时间点应属合理。上诉人关于被上诉人在实际履行不能时方可解除合同的抗辩意见，缺乏法律依据，亦不具有合理性，本院难以采纳。基于上述分析，本院认为，在双方租赁合同预期无法履行等实际情况下，一审法院认定被上诉人有权行使合同解除权，于法有据，亦合乎情理，本院予以支持。合同既因上诉人的原因解除，则被上诉人有权要求上诉人依约承担相应的违约责任。一审法院关于合同解除后果的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人福建省闽北地质大队的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,932元，由上诉人福建省闽北地质大队负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 刘 佳审判员 娄 永二〇二〇年一月十五日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；