山东省汶上县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0830执异7号异议人（案外人）：张瑞英，女，1972年6月10日出生，汉族,居民,住汶上县。申请执行人：王肖肖，男，1989年9月16日出生，汉族，居民，住汶上县。申请执行人：中国银行股份有限公司汶上支行，住所地汶上县圣泽大街1388号。统一社会信用代码：91370830866320523P。被执行人:程勇，男，1987年12月26日出生，汉族，居民，住汶上县。被执行人：刘彩红，女，1984年10月2日出生，汉族，居民，住汶上县。在申请执行人王肖肖与被执行人程勇（2018）鲁0830民初866号民间借贷纠纷一案中，本院对汶上县阳光盈城小区1号楼1单元901室房产进行了查封。在申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行与被执行人程勇、刘彩红（2019）鲁0830执2422号借款合同纠纷一案中，申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行申请对汶上县阳光盈城小区1号楼1单元901室房产进行处置。对此案外人张瑞英向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人张瑞英称，请求中止对汶上县阳光××城小区××楼××单元××室房产的执行。事实和理由：一、涉案房产在2018年1月24日人民法院查封之前，异议人张瑞英与被执行人程勇、刘彩红已签订合法有效的书面买卖合同。2017年5月6日，异议人张瑞英通过中介机构汶上县聚鑫房地产经纪有限公司与被执行人程勇签订《购房意向书》，约定异议人张瑞英从被执行人程勇处以685000元的价格购买位于汶上县阳光××城小区××楼××单元××室房产。2017年5月16日异议人张瑞英与被执行人程勇、刘彩红在汶上县聚鑫房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》后，申请执行人王肖肖于2018年1月24日申请汶上县人民法院查封了该涉案房产。但在已生效的（2018）鲁0830民初1466号、（2019）鲁08民终3804号民事判决书中，均能够证实异议人张瑞英与被执行人程勇、刘彩红签订的《房屋买卖合同书》合法有效。二、在汶上县人民法院查封之前，异议人张瑞英已合法占有该不动产。双方签订《房屋买卖合同书》后，异议人张瑞英通过银行转账共计向被执行人程勇支付购房款47万元，程勇于2017年7月11日出具收到条后，并于当日被执行人程勇通过中介机构汶上县聚鑫房地产经纪有限公司将涉案房产交付给异议人张瑞英，异议人张瑞英装修并入住该房屋。三、异议人张瑞英与被执行人程勇、刘彩红已按照合同约定支付大部分价款且异议人张瑞英同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因被执行人程勇、刘彩红对涉案房产在申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行取得房产按揭贷款，且对于该涉案房产申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行未办理抵押权登记，异议人张瑞英与被执行人通过汶上县聚鑫房地产经纪有限公司约定，待交付给被执行人程勇的47万元用以偿还完银行贷款后，再把房产尾款付清。在付房屋尾款期间被执行人刘彩红与异议人张瑞英发生纠纷，中介机构与异议人均未能联系到被执行人程勇本人，又因《房屋买卖合同书》第十二条第一款约定“此合同签订后，以现金收到条作为有效凭证。”即便异议人张瑞英汇款给被执行人程勇，被执行人程勇也无法向异议人张瑞英出具收到条，所以至今异议人张瑞英无法将房产尾款付清。现异议人张瑞英同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、非因异议人张瑞英自身原因未办理涉案房产的过户登记。经向汶上县不动产登记中心查询涉案房产截止到2019年8月份前不符合办理不动产登记手续的条件，且涉案房产在2018年1月24日被人民法院查封，又因涉案房产在申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行处存在房屋按揭贷款，截止目前被执行人也未偿还完在申请执行人处的贷款。种种情况导致并非因异议人张瑞英自身原因未办理不动产的过户登记。五、申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行无权申请人民法院处置该涉案房产。2019年11月22日，异议人张瑞英得知申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行已申请对该涉案房产评估、拍卖变现后，用以偿还被执行人程勇、刘彩红在申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行的房产按揭贷款。被执行人程勇、刘彩红虽对涉案房产在申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行处取得房屋按揭贷款，但对涉案房产未办理抵押权登记，申请执行人对于涉案房产并不享有优先受偿权。（2019）鲁0830民初688号民事判决书中已判决驳回申请执行人对涉案房产享有优先受偿权的请求。经在汶上县不动产登记中心查询，申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行申请处置涉案房产一案中，申请执行人并无对涉案房产申请人民法院进行查封。依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十六条之规定“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。”因此，申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行无权申请人民法院处置该涉案房产。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求人民法院中止对涉案房产的执行。异议人张瑞英为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、《购房意向书》、《房屋买卖合同书》、汶上县聚鑫房地产经纪有限公司的定金收据、《商品房买卖合同》、山东省济宁市房地产企业预收收款收据、（2018）鲁0830民初1466号民事判决书及（2019）鲁08民终3804号民事判决书，证明涉案房产在2018年1月24日被法院查封之前，异议人张瑞英与被执行人程勇、刘彩红已签订合法有效的书面买卖合同。2、潜能燃气居民用管道燃气供用合同、汶上潜能燃气有限公司专用票据、汶上县聚鑫房地产经纪有限公司出具的证明、阳光盈城物业费收费票据、物业购电票据、（2018）鲁0830民初1466号民事判决书及（2019）鲁08民终3804号民事判决书，证明在涉案房产查封之前，异议人张瑞英已合法占有该不动产。3、山东农信客户回单、收到条、汶上县聚鑫房地产经纪有限公司出具的证明，证明异议人张瑞英已按合同约定支付了购房款。4、司法询价告知书、（2019）鲁0830民初688号民事判决书，证明申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行无权申请人民法院处置该涉案房产。申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行辩称，一、案涉房产的登记所有人为程勇和刘彩红，故在程勇和刘彩红作为被执行人且不依法履行判决义务的情况下，其名下的房产依法应当予以执行。二、案涉房产已经在汶上县房地产登记中心作了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记的权利人是答辩人，预告登记的义务人是程勇和刘彩红。预告登记后，未经预告登记的权利人即答辩人同意，程勇和刘彩红处分该不动产，不发生物权效力。故案外人张瑞英提出的与程勇和刘彩红签订涉案房屋买卖合同无效，同时也不发生物权效力。综上，请依法驳回张瑞英的执行异议。申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行未提交证据。被执行人刘彩红辩称，一、执行裁定书是法院执行行为和合法体现，与案件事实相符。2014年7月23日，答辩人与本案另一被执行人程勇共同与汶上县城市建设投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买汶上县城市建设投资有限公司开发的汶上县阳光盈城小区第0001（0001）座01【单元】【层】0001（1-901）号房屋，即涉案房屋，房屋面积154.89平方米，总价款为493789.32元。涉案房屋为按揭贷款购买，通过刘彩红的银行账户还款。但由于截止目前答辩人与被执行人程勇尚未偿还完申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行处的房屋按揭贷款，申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行按照有效的房屋按揭贷款合同申请对涉案房产评估、拍卖、变现有理有据，汶上县人民法院依此作出的（2019）鲁0830执2422号执行裁定书合法有效。二、被答辩人所述其已签订有效房屋买卖合同及已合法占有涉案房产的主张不影响法院对涉案房产的执行。涉案房产为答辩人与被执行人程勇以按揭贷款的方式购买。被答辩人虽主张其与答辩人及被执行人程勇已签订合法有效的书面买卖合同，但被答辩人并未办理涉案房产的过户登记，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，因此无论被答辩人的上述主张是否成立，均不影响被答辩人对涉案房产不享有所有权这一事实。更何况已生效的（2018）鲁0830民初1466号民事判决书及（2019）鲁08民终3804号民事判决书中认定的事实，均能够证实被执行人程勇在答辩人不知情的情况下与被答辩人签订房屋买卖合同，擅自转让涉案房屋。答辩人在知情后一直向被答辩人明确表示不同意转让涉案房屋并多次报警，被答辩人对涉案房产不享有所有权。按照《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，案外人对执行的标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：“（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。”由于被答辩人并非涉案房产的所权人，其占有的事实亦不足以排除法院的强制执行，因此其执行异议申请理应被驳回。三、依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”的规定，本案应当继续执行。本案事实清楚，证据充分，申请执行人的执行申请合法有效，为保障申请执行人的合法权益亦应驳回被答辩人的执行异议申请。综上所述，答辩人认为，被答辩人的执行异议不能成立，请人民法院依法驳回其异议，恢复对本案的执行。被执行人刘彩红为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1、合同备案信息；2、日照浩德司法鉴定所【2018】文鉴字第1340号《司法鉴定意见书》；3、（2019）鲁08民终3804号民事判决书。本院查明，被执行人程勇与刘彩红原系夫妻关系，其二人于2014年7月23日在汶上县城市建设投资有限公司共同购得位于汶上县阳光××城小区××楼××单元××室房产一处。同日双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人在签订合同同时即支付房款203789.32元，剩余房款29万元，买受人必须在2014年8月23日之前到出卖人指定银行办理按揭贷款手续。后程勇、刘彩红在中国银行股份有限公司汶上支行申请贷款29万元。2017年5月6日，异议人张瑞英通过房产中介机构汶上县聚鑫房地产经纪有限公司与被执行人程勇签订了《购房意向书》，约定张瑞英从程勇处以685000元的价格购买位于汶上县阳光××城小区××楼××单元××室房产一处。2017年5月16日程勇携另一女子借用刘彩红名义与张瑞英在汶上县聚鑫房地产经纪有限公司处签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：甲方即程勇方同意将所拥有的汶上县阳光盈城小区1号楼1单元901室的房产出售给乙方即张瑞英，房产成交价为685000元。2017年7月11日张瑞英通过汶上县聚鑫房地产经纪有限公司向程勇支付了购房款47万元，程勇向张瑞英出具了收据一份。后程勇将涉案房屋交付于张瑞英，张瑞英在该房屋中居住至今。2019年12月2日，汶上县聚鑫房地产经纪有限公司出具的证明，载明：兹证明张瑞英（购买方）通过我公司向程勇、刘彩红（出售方）购买其名下位于汶上县阳光××城小区××楼××单元××室房产××（××储藏室），该房产购房总价为685000元，2017年7月11日张瑞英向程勇付款肆拾柒万因该房产在房产抵押贷款未还清，双方自行约定程勇还清房贷后，张瑞英再向程勇支付壹拾玖万伍仟元整购房款，后因程勇并未依约向银行部门交齐房贷，导致尾款未能付清。在本案审查过程中，经本院向汶上县聚鑫房地产经纪有限公司工作人员询问，其认可涉案证明系由其公司所出具。2018年3月6日，刘彩红以程勇、张瑞英、李元元为被告向本院提起民事诉讼，要求确认程勇、张瑞英、李元元就汶上县阳光××城小区××楼××单元××室房产的买卖所签订的房屋买卖合同无效。本院于2019年2月18日作出（2018）鲁0830民初1466号民事判决书，判决驳回了刘彩红的诉讼请求。后刘彩红提起上诉，2019年11月8日作出（2019）鲁08民终3804号民事判决书，判决驳回了刘彩红的上诉。在原告王肖肖与被告程勇、刘彩红民间借贷纠纷一案中，王肖肖向本院申请财产保全，本院于2018年1月22日作出了（2018）鲁0830民初886号民事裁定书，查封了涉案房产。2019年6月4日，本院对原告中国银行股份有限公司汶上支行与被告程勇、刘彩红、汶上县城市建设投资有限公司、济宁天易非融资性担保有限公司金融借款合同纠纷一案，作出了（2019）鲁0830民初688号民事判决书，判决：一、被告刘彩红、程勇于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司汶上支行借款本金122096.91元及其利息、罚息、复利（截止至2019年5月27日，利息、罚息、复利共计9833元，并按合同约定计算至借款本息清偿之日止；二、被告刘彩红、程勇于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司汶上支行借款本金58265.14元及其利息、罚息、复利（截止至2019年5月27日，利息、罚息、复利共计6838.84元，并按合同约定计算至借款本息清偿之日止；三、被告济宁天易住房置业有限公司对上述第一项债务承担连带责任，并有权向被告刘彩红、程勇追偿；四、被告汶上县城市建设投资有限公司对上述第二项债务承担连带责任，并有权向被告刘彩红、程勇追偿；五、原告中国银行股份有限公司汶上支行关于对汶上县阳光盈城小区1-1-901号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。现该判决已发生法律效力，因程勇、刘彩红并未履行该判决书所确定的义务，中国银行股份有限公司汶上支行于2019年10月17日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年11月22日对涉案房产进行了司法询价。另查明，张瑞英已于2020年1月20日按照本院要求，将本案剩余房款21.5万元打入本院账户，以用于程勇、刘彩红相关执行案件的具体执行工作。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人张瑞英对涉案房产主张权利，应审查张瑞英其主张是否同时满足上述四个要件。首先，异议人张瑞英通过汶上县聚鑫房地产经纪有限公司与被执行人程勇签订《房屋买卖合同》的时间为2017年5月16日，该时间早于本院对涉案房产进行首次查封的时间。被执行人刘彩红虽对该《房屋买卖合同》不予认可，提起确认合同无效之诉，但历经一审、二审，其诉求依法均被驳回。因此，应视为异议人张瑞英在涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，异议人张瑞英在于2017年7月11日向被执行人程勇交付首笔购房款后，程勇即将涉案房屋交付于了张瑞英，张瑞英随对涉案房产进行了装修，并入住至今，该时间亦早于涉案房屋首次查封时间。因此，应视为异议人张瑞英在涉案房屋查封之前已合法占有该不动产。再次，从汶上县聚鑫房地产经纪有限公司出具的证明及程勇出具的收款条等证明可以看出，异议人张瑞英已将首笔购房款47万元支付给了程勇。对剩余购房款21.5万元，异议人张瑞英也已按本院要求打入本院账户，以用于程勇、刘彩红被执行相关案件的具体执行工作。因此，本案亦具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的第三项要件。最后，从本案查明的事实综合来看，因涉案房产存在贷款等因素，导致涉案房产未能办理过户登记，这也并非是买受人张瑞英自身原因。综上所述，张瑞英所提执行异议满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的全部要件。同时，（2019）鲁0830民初688号民事判决书中第五项，已判决载明：“原告中国银行股份有限公司汶上支行关于对汶上县阳光盈城小区1-1-901号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。”并且，申请执行人中国银行股份有限公司汶上支行申请对涉案房产进行处置时，并未申请查封该房产。依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十六条之规定“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。”因此，本院依中国银行股份有限公司汶上支行的申请，对涉案房产进行司法询价并不妥当。综上，异议人张瑞英所提执行异议可以成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对汶上县阳光盈城小区1号楼1单元901室房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王存政审判员  李福科审判员  田 鸿二〇二〇年一月二十一日书记员  李潇洒