湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6473号 原告：湖南宏房子智慧物业服务有限公司，住所地长沙市开福区马栏山小区1栋204房。 法定代表人：谢顺风，该公司董事长。 委托诉讼代理人：滕久余，湖南维清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭于元，男，该公司工作人员。 被告：邹安辉，男，1963年4月26日出生，汉族，户籍地怀化市鹤城区迎丰东路369号，现住怀化市鹤城区城东廉租房6栋1807室。 委托诉讼代理人：向昌职，湖南鹤洲律师事务所律师。 原告湖南宏房子智慧物业服务有限公司（以下简称宏房子公司）与被告邹安辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告宏房子公司的委托诉讼代理人滕久余、郭于元，被告邹安辉及其委托诉讼代理人向昌职到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏房子公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2019年6月26日签订的《商业门面租赁及物业管理合同》；2.判决被告于判决生效后一周内拆除装修装饰等物，将租赁商铺恢复原状并返还给原告；3.判决被告已交纳的保证金5000元归原告所有,不再退还；4.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月19日，原告与怀化市房屋租赁事务所签订《怀化市城东公租房商业配套商铺租赁合同》，将位于怀化市城东公租房项目(规划报建项目名称为：怀化市城东廉租住房)四方路1、2、3、4、5、6、7号栋商铺及其设施出租给原告,由原告经营使用、转租，租赁期从2017年8月1日至2032年8月1日。该合同第五条第1项约定，租赁商铺不能用来作为棋牌室或其他非法经营使用。2019年6月26日，原告与被告签订《商业门面租赁及物业管理合同》，合同约定:原告将位于怀化市鹤城区四方路怀化城东公租房小区6栋一层33号商铺租赁给被告作为奶茶店经营场地，租期为五年，自2019年6月26日起至2024年6月25日止，租金25元每平方米每月，该商铺月租金为1550元。双方特别约定，被告不得擅自改变商铺使用性质和经营项目，若违反原告有权提前单方解除合同，保证金不再退还，并由被告承担全部违约责任。合同签订当日，被告交纳2019年7月12日至2020年1月11日租金9300元及保证金5000元。原告将租赁商铺交付给被告后，被告做了简单装修，起字号“喝吧奶茶”店，但未经营多久被告就擅自将商铺改变用途，作为经营麻将娱乐用房。依据双方约定，被告擅自改变租赁房屋经营用途的行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同，将商铺恢复原状并返还给原告，为此，双方经多次协商均未果。2019年9月24日，原告委托怀化弈通法律服务有限公司向被告送达《解除合同告知函》，通知被告在收到告知函之日起七日内按照《商业门面租赁及物业管理合同》所约定的用途使用租赁商铺或商议解除《商业门面租赁及物业管理合同》，但截至起诉之日,被告仍未与原告联系协商解决相关事宜。原告无奈诉至法院，望判如所请。 被告邹安辉辩称：一、本案原告提起诉讼主体资格不符，涉案门面系国家所有，系怀化市城东公租房商业配套商铺，该门面为被告合法租赁而来，原告作为二房东，经营使用权已经到期；二、被告在与原告签订《商业门面租赁及物业管理合同》时，该门面作为奶茶店，因生意实在无法支撑，在本次签订合同时就已经告知原告，要改成经营娱乐活动室，且当时手续正在办理中，这一点原告是知情的，只是因为手续没有办下来，所以在合同中写上了门面原来的用途奶茶店。现门面系被告自己经营并没有转租，原告亦未书面通知被告有违约行为；三、被告经营的娱乐活动室手续齐全，没有违反合同约定，也没有违法情况发生，被告时刻遵守社区居民棋牌文化娱乐室的自律协议；四、被告系刑满释放人员，出狱后无经济来源，家庭生活极度困难，在政府的帮教下，现自谋职业，自力更生，将争议门面更改为老年活动中心，生活逐渐有了起色。综上，原告为专业物业公司并有法务工作人员，利用被告不精通法律钻了空子，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《商业门面租赁及物业管理合同》一份，被告对其真实性无异议，但对其证明目的提出了异议，认为争议门面原来就是奶茶店，所以在合同中未改过来，原告也说这个没问题，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；2.对原告提交的建设用地规划许可证、2018年1月5日证明、《怀化市城东公租房商业配套商铺租赁合同》、2019年10月20日证明各一份，被告对建设用地规划许可证真实性提出了异议，认为此证已过期，对其他证据真实性没有异议，但认为与本案无关，该组证据符合三性原则且相互之间可以印证，具有证明力，本院予以采信；3.对原告提交的争议门面现状照片六张，被告对其真实性、合法性均提出了异议，认为照片拍摄不清楚，光凭照片也不能说明被告违约，结合庭审查明的事实，可以证实被告经营棋牌室的事实，本院予以采信；4.对原告提交的《怀化弈通法律服务有限公司解除合同告知函》及邮件查询单打印件各一份，被告对其真实性、合法性均提出了异议，认为其从未收到过该函件，且被告经营场所就在原告公司附近，也没有邮寄的必要，该组证据无法证实原告已将该告知函送达给被告的事实，不能达到原告的证明目的，本院不予采信；5.对被告提交的《社区（村）居民棋牌文化娱乐室自律协议》、《怀化市鹤城区棋牌文化娱乐室申请审批表》、《怀化市鹤城区棋牌文化娱乐室实地验收登记表》、《关于请求解决开办老年活动中心的报告》、老年活动中心棋牌室信息公开栏照片打印件各一份，原告对其三性没有异议，但对其证明目的提出了异议，认为被告所提交的材料属于行政许可的范围，并不代表原告同意其经营棋牌室，该组证据可以证实本案相关事实，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和采信的证据，本院认定如下事实： 怀化市城东廉租住房小区（位于鹤城区四方路）系怀化市房产局于2011年12月根据国家相关要求，建设符合国家标准的保障房项目。2017年7月19日，为盘活国有资产，由该局下属怀化市房屋租赁事务所作为甲方与长沙宏房子物业管理有限公司（后于2018年1月2日变更名称为原告宏房子公司）作为乙方签订一份《怀化市城东公租房商业配套商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于怀化市城东公租房项目四方路1、2、3、4、5、6、7号栋商铺及其设施出租给乙方，该商铺总建筑面积为11460.2平方米，甲方按现状交付，乙方为经营需要添加设施设备、装修装饰等，需经甲方审查同意后，由乙方自行负责；该商铺租赁期从2017年8月1日起至2032年8月1日止，共计15年；商铺租金按照一楼15.5元/平方米/月（不含物业费）、二楼按5元/平方米/月（不含物业费）计算，每年按照第一年租金的5%增加，乙方按“先交租后使用”方式按季度预付租金，2018年6月1日至2018年9月1日商铺租金为258171元，甲方给予乙方一楼第一年10个月免租期；乙方向甲方承诺，租赁该商铺不能用来作为棋牌室或其它非法经营使用，乙方租赁期间内，不得擅自将商铺用途改作他用，如发现有该行为，甲方有权立即终止商铺租赁合同，并没收履约保证金作为违约金。双方在合同中还约定了其他权利与义务。 2019年6月26日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《商业门面租赁及物业管理合同》，约定：甲方将取得租赁权（含商铺使用、收益及管理）的怀化市城东公租房小区6栋一层33号商铺出租给乙方作为经营场地，乙方在知悉和认可的情况下，拟以甲方为出租方而签订本合同，租赁该商铺用作“奶茶店”的经营；租赁期限为5年，从2019年6月26日至2024年6月25日止，若甲方实际交付日期延后，租赁期限相应顺延；乙方经营范围仅限于奶茶店，乙方需更改经营范围，需向甲方书面申请并取得甲方同意；乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金5000元，合同期满，结清所有费用并经甲方验收合格后无息退还乙方；该商铺每月租金为1550元，物业费每月为148.8元，第二年开始，门面租赁费在第一年基础上增加5%，以此类推，物业费标准不变；乙方不得擅自改变商铺使用性质和经营项目，如乙方有该行为，甲方有权提前单方解除合同，保证金不再退还，并由乙方承担全部违约责任。双方在合同中还约定了其他权利与义务。 被告承租上述门面后，一直将该门面作为棋牌室经营使用，并向怀化市公安局鹤城分局城东派出所申请成立老年活动中心，亦签订了《社区(村)居民棋牌文化娱乐室自律协议》，老年活动中心棋牌室信息公示栏显示经营业主为邹安辉。双方认可被告的租金已交至2020年1月11日，且原告收取被告5000元保证金。被告当庭表示，争议门面原本就是“奶茶店”，之后其并未做任何装修，在与原告签订合同时，其曾向原告表示过会开棋牌室，当时原告未做允许但也没有明确拒绝，原告当庭陈述，被告曾向其说了一下，会做奶茶或者开麻将馆，但原告当时就讲麻将馆决不允许。因被告继续将所承租的门面用于经营棋牌室，双方经协商未果，原告故诉至法院。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告依据与怀化市房屋租赁事务所签订的租赁合同取得租赁物后，享有对租赁物的使用和收益权，在此基础上，原告又将部门租赁物转租给被告并签订《商业门面租赁及物业管理合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，被告认为原告主体不适格的观点，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告在未取得原告同意时，将门面用途变更为棋牌室，违反了双方的约定，致合同目的不能实现，故对原告要求解除合同并返还商铺的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。现有证据无法证实被告对承租门面进行过装修装饰，故原告要求被告拆除装修装饰等物，并恢复原状的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。虽然双方约定被告违约，保证金不再退还，但是原告明知其与怀化市房屋租赁事务所签订的合同禁止经营棋牌室，且被告可能将租赁商铺用于经营棋牌室的前提下，原告并未将禁止经营棋牌室写入双方所签合同中，具有一定的过错，加之，被告为经营棋牌室向相关部门申请办理各项手续，花费较多时间和精力，若保证金不予退还，明显有失公平，故对原告要求判决被告已交纳保证金5000元归原告所有，不再退还的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南宏房子智慧物业服务有限公司与被告邹安辉于2019年6月26日签订的《商业门面租赁及物业管理合同》； 二、被告邹安辉于本判决生效后十日内腾空其所承租的位于怀化市鹤城区四方路怀化城东公租房小区6栋一层33号商铺，并返还给原告湖南宏房子智慧物业服务有限公司； 三、驳回原告湖南宏房子智慧物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费130元，减半收取为65元，由原告湖南宏房子智慧物业服务有限公司负担25元，由被告邹安辉负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇二〇年一月二日 代理书记员  杨梅云 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。