江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初7888号原告：徐州市新苑物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区阳光花园14号楼2层。法定代表人：李志惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏丽，该公司主任。委托诉讼代理人：闫红，该公司管理员。被告：蒋伯胜，男，1971年9月2日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州市新苑物业管理有限公司（以下简称新苑物业公司）与被告蒋伯胜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年12月30日公开开庭进行了审理。原告新苑物业公司的委托诉讼代理人魏丽、闫红及被告蒋伯胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新苑物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付原告物业服务费3939元（即自2003年1月至2019年8月期间的物业费，其中，2003年1月至2013年3月，房屋面积82.64平方米×123个月×0.20元/月/平方米=2029.5元；自2013年4月至2019年8月，房屋面积82.64平方米×77个月×0.30元/月/平方米=1909.6元，合计3939元）、滞纳金1181元（按欠费总额的30%计算为1181元）。事实和理由：被告是民祥园小区业主。原告依据《民祥园物业服务合同》为该小区提供物业服务自1999年开始至今。现被告拖欠原告自2003年1月至2019年8月共计200个月的物业管理服务费。原告多次派员上门并以书面催缴寄函方式催缴被告履行交费义务，但被告仍拒绝交纳。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告蒋伯胜辩称，1.我不交物业费的依据。第一，2002年，我楼上的601室和701室住户（户主为同一人，购买的是一手房，在房屋质量保修期内）入住两个月后，我室内客厅东墙和卧室北墙出现渗水，并逐渐扩大面积达5-6平方米，渗水后我立即联系物业，物业联系房屋维修工程处检查。维修一次后，墙面依然渗水2-3平方米。之后，我多次要求物业联系维修，物业推卸责任，敷衍了事，此后再也没有检查维修过，导致渗水到现在也没有得到处理，造成我的电视机长期受潮损坏，衣柜内的衣服损坏，墙面的漏电保护器也因潮湿进水频繁的跳闸、损坏，给我的生活、安全造成了极大的危害。第二，数年后，601室和701室住户将房子转卖、搬走，物业也没有进行阻止，此行为也可视为物业也认为房屋质量的责任方是维修工程处。第三，物业还存在其他的不作为、乱作为问题，导致业主们经常到物业公司进行维权。第四，案涉物业合同签订前，没有召开业主大会，没有经过业主共同同意，程序不合法，合同是无效的；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；物业服务费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则；擅自利用物业共用部位、共用设施进行经营的，处1.5万元以上、20万元以下的罚款。第五，近三年来，我多次要求物业公司能依法定期公示物业公司的收支明细，使业主能行使知情权，但物业公司拒不公示。2.我的请求。第一，驳回原告的诉讼请求，并请该物业公司主动撤离民祥园小区。第二，督促原告立即将违法所得75万元退还给民祥园小区全体业主，及时定期公示其用共用部位、共用设施进行经营的收入明细。3.希望原告尽快联系维修工程处，使渗水得到妥善解决。4.原告赔偿被告电视机损失2000元，赔偿衣物损失1000元，赔偿损坏的四块漏电保护器200元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年10月，徐州市经济实用住房发展中心（甲方）与徐州市新苑物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将东苑民怡园、民祥园住宅小区委托于乙方实行物业管理，期限自1999年10月30日起至2002年10月29日止。2002年7月19日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业托管合同》，合同约定：甲方将民祥园物业委托乙方管理，管理期限为3年，自2002年11月1日起至2005年10月31日止。2005年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）与原告新苑物业公司（乙方）签订《物业托管合同》，合同约定：甲方将民祥园物业委托乙方管理，管理期限为3年，自2005年11月25日起至2008年11月24日止。2008年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）与原告新苑物业公司（乙方）签订《物业托管合同》，合同约定：甲方将民祥园物业委托乙方管理，管理期限为5年，自2008年11月25日起至2013年11月24日止。2013年11月25日，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）与原告新苑物业公司（乙方）再次签订《物业托管合同》，合同约定：管理期限为1年，自2013年11月25日起至2014年11月24日止。2014年11月，徐州市东苑民祥园业主委员会（甲方）又与原告新苑物业公司（乙方）签订《物业托管合同》，合同约定：管理期限为5年，自2014年11月25日起至2019年11月24日止。上述合同签订后，原告新苑物业公司自1999年10月30日起至今一直在案涉民祥园小区从事物业服务工作。上述合同主要约定了合同当事人的权利义务，业主委员会主要是代表和维护产权人和使用人的合法权益；制定业主公约并监督业主和使用人遵守；协调、处理本合同履行期间发生的各类问题等。物业公司主要是制定物业管理制度；对业主和物业使用人违反物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、上报等措施；向业主和物业使用人收取物业服务费，服务范围主要包括公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运、交通及车辆行驶的管理、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作等方面。上述合同还约定了物业收费标准为：2002年11月1日起至2013年3月31日，按照0.2元/平方米/月收取；2013年4月1日至2019年11月24日，按照0.3元/平方米/月收取。另查明，被告蒋伯胜系案涉小区房屋业主，房屋建筑面积82.64平方米，其尚欠原告2003年1月至2019年8月期间的物业服务费3942元未缴纳（即2003年1月至2013年3月，物业服务费计算明细为房屋面积82.64平方米×123个月×0.20元/月/平方米≈2032.94元；自2013年4月至2019年8月，房屋面积82.64平方米×77个月×0.30元/月/平方米≈1908.98元，合计3942元），原告诉请的数额3939元未超过该数额。本院认为，案涉物业服务合同均合法有效，对案涉民祥园小区全体业主均具有法律约束力。关于物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，亦为案涉民祥园小区提供了物业管理服务，被告蒋伯胜为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费的诉请，本院支持的数额为3939元。关于滞纳金问题。滞纳金即违约金，本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。关于被告辩称观点一“及时定期公示其用共用部位、共用设施进行经营的收入明细”。该观点属于知情权问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。关于被告辩称观点二“希望原告尽快联系维修工程处，使渗水得到妥善解决”。该观点属于房屋买卖合同法律关系中的质量问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告的辩称观点三“原告赔偿被告电视机损失2000元，赔偿衣物损失1000元，赔偿损坏的四块漏电保护器200元”。该观点属于侵权责任法律关系问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。关于被告的辩称观点四“案涉物业合同签订前，没有召开业主大会，没有经过业主共同同意，程序不合法，合同是无效的”。该观点属于确认合同无效的问题，因被告未提供任何证据证明其该观点，且案涉物业合同上加盖有案涉小区业主委员会的印章，故对被告的该辩称意见，本院无法采纳。关于被告的辩称观点五“擅自利用物业共用部位、共用设施进行经营的，处1.5万元以上、20万元以下的罚款”“督促原告立即将违法所得75万元退还给民祥园小区全体业主”。该观点属于行政处罚问题，被告应当提供证据向相关行政主管部门反映，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。关于被告的辩称观点六“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。被告的该意见自相矛盾，一方面其认为“案涉物业合同签订前，没有召开业主大会，没有经过业主共同同意，程序不合法，合同是无效的”，另一方面又认为业主大会或者业主委员会作出的签订案涉物业服务合同的决定侵害了其作为业主的合法权益；如被告认为其自己意见成立，其应当提供证据并提请业主大会或者业主委员会审议重新作出决定，亦或者提供证据提起撤销之诉，而不是在未提供任何证据的情况下，单纯的言语上认定其受到了侵害。故对被告的该项抗辩意见，本院难以采信。关于被告辩称观点七“物业还存在其他的不作为、乱作为问题”。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。据此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告蒋伯胜给付原告徐州市新苑物业管理有限公司自2003年1月至2019年8月期间的物业服务费3939元；二、驳回原告徐州市新苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市新苑物业管理有限公司负担5元，由被告蒋伯胜负担20元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年一月二日书记员 何思源