浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初13599号 原告：杨爱明，男，1969年4月14日出生，汉族，住甘肃省成县。 原告：余洁，女，1989年1月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：慎伟达，诸暨市城关法律服务所法律工作者。 被告：温声林，男，1984年2月3日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告：栗允娟，女，1985年5月28日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告：罗盛坤，男，1987年7月13日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：许方良，上海浩信（杭州）律师事务所。 委托诉讼代理人：叶烨，上海浩信（杭州）律师事务所。 第三人：诸暨美景房产中介有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道东三路北侧458-6号。 法定代表人：傅莲华。 原告杨爱明、余洁与被告温声林、栗允娟、罗盛坤、第三人诸暨美景房产中介有限公司（以下至判决主文前简称美景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，根据原告的申请，依法裁定对被告温声林、栗允娟所有的财产在价值55万元内采取财产保全措施。本案依法适用简易程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告余洁及两原告的共同委托诉讼代理人慎伟达、被告温声林、栗允娟、被告罗盛坤及其委托诉讼代理人许方良、第三人美景公司的法定代表人傅莲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨爱明、余洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年1月20日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还定金30万元；3.判令被告赔偿原告误工损失10000元、律师代理费25000元、购房经纪服务费损失13800元、房屋差价损失10万元（具体以评估为准）。诉讼过程中，原告撤回房屋差价损失的诉讼请求。事实和理由：原告与三被告于2019年1月20日签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：甲方（被告）将坐落于诸暨市屋出售给乙方（原告），出售价格为138万元；签订合同时乙方支付甲方定金15万元（定金可抵首期房款），甲方取得该房屋不动产权证书之日起10日内支付甲方首期房款42万元，乙方首期款交付后10日内，办理房屋过户签字手续，余款96万元由乙方申请办理商业贷款，甲乙双方共同委托贷款银行将本贷款划入丙方（第三人）指定的甲方账户。同时，合同还约定了双方其他权利义务及违约责任等相关内容。合同签订后，原告于1月22日按约定方式支付定金15万元。后被告直至2019年8月12日才告知第三人，不动产权证书已经做好，但要求原告先支付涉案房屋的银行贷款。原告得知后，要求被告将不动产权证书按约定交付给第三人，并告知汇款账号，用于原告汇款，但被告不予配合。原告于当日将首期款余额27万元汇入第三人账户内，并由第三人告知被告，同时要求被告办理房屋产权过户手续。但被告再次要求原告和第三人为其支付银行贷款，并明确表示，如不能代为支付银行贷款，则拒绝办理房屋产权过户手续。为此，原告认为被告以明示的方式拒绝履行合同约定的主要义务，已构成根本性违约，故诉讼来院，要求判如所请。 温声林、栗允娟辩称，全权委托罗盛坤办理房屋出售的相关事宜，与罗盛坤的意见一致。 罗盛坤辩称，本案根本违约在于原告而非被告，原告在12日交付首付款之后14日就起诉了，使用起诉的方式阻却被告完成交易，故根本违约方在原告；双方签订的买卖合同已载明案涉房产产权证尚在办理中，故原告认可在产权证办理完毕之后才交接。本案中被告在8月11日下午接到领取产权证通知，在8月17日正式领取产权证，按照合同约定第一时间交给了中介即美景公司，被告从未拒绝履行合同。在合同签订之后，有关剩余按揭如何处理双方进行了协商，在协商中双方存在不愉快，但是协商并不妨碍合同继续履行，故原告诉请没有事实和法律依据；本案根本违约在于原告，如果原告坚持诉请，被告保留没收定金的权利。 美景公司辩称，阐述购房过程如下：案涉房屋是在2019年1月20签约，罗盛坤从4月8日开始微信联系我方，对房价上存在想法；5月份有一个可以改名的机会，但原、被告双方经联系后没有反应；6月份联系罗盛坤告知房产证可以办理，罗盛坤因无力归还银行按揭贷款，提出要原告支付尚欠银行的按揭贷款，我方与原告沟通未果；7月9日罗盛坤提出房子要自用，在此期间双方也就资金问题进行沟通；7月31日下午两点与原被告协商上述事项，罗盛坤提出房屋要加价5万元，原告没有同意，双方协商不成；之后的过程就是本案原、被告在庭审中陈述的情况。 杨爱明、余洁围绕诉讼请求向本院提交以下证据： 1.房屋买卖合同一份，用以证明双方于2019年1月20日达成协议，约定被告将坐落在诸暨市产出售给原告，出售价格为138万元，并就付款方式、产权证办理、房屋交付、违约责任等内容作出约定的事实。 罗盛坤质证认为对合法性、真实性无异议，关联性有异议，该份合同无法证明被告存在违约行为。合同载明房屋的不动产权证书正在办理，并约定了支付首付款后10日内办理房屋过户手续，本案中原告在8月12日支付首付款，被告只要在8月22日之前办理房产过户手续即可，但是原告在8月14日就起诉，原告支付首付款不是为了交易，而是为了起诉做准备。 2.收款收据、汇款凭证、收款凭证各一份，用以证明原告于2019年1月22日支付定金15万元，由被告出具收据为凭，原告于2019年8月12日得知产权证作出即将约定的剩余首期款27万元汇入美景公司账户的事实。 罗盛坤质证认为合法性、真实性无异议，关联性有异议，无法证实被告存在违约行为。被告实际拿到手的定金是13万元，另外2万元尚在中介处。该组证据恰恰能够证明原告2019年8月12日才支付了首付款，而8月14日即提起了本案诉讼，根本违约的是原告而非被告，原告通过诉讼的形式阻碍合同继续履行。 3.微信聊天记录截图一组，用以证明被告在取得房产证之后，向第三人及原告作出拒绝办理房屋变更手续的意思表示。 罗盛坤质证认为，对三性均有异议，原告仅仅截取了对原告有利的内容，为了还原事实，将提供完整的聊天记录。微信聊天记录中原告与第三人的聊天记录，仅仅代表与第三方存在协商过程，被告未明确表示要求解除合同，不能证明被告存在违约行为，且原告提供的聊天内容集中在12-14日，是原告在策划起诉的情况下有目的的聊天。 4.委托代理合同、律师代理费发票各一份，用以证明因案涉纠纷，原告支出律师代理费25000元的事实。 罗盛坤质证认为合法性、真实性均无异议，关联性有异议，本案系原告违约，被告不存在违约行为，不应承担原告由此产生的律师费。 罗盛坤为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据： 5.罗盛坤与房开商工作人员的微信聊天记录一份，用以证明被告于2019年8月11日下午才收到领取房产证通知的事实。 原告质证认为真实性无异议，但该份聊天记录不能证明被告直到2019年8月11日才收到领取通知，聊天记录中明确是剩余的房产证统一安排，从中可以看出在该通知之前房产公司已经通知领取房产证，不能证明被告在8月11日才收到领取通知。且这一通知是针对朗臻熙苑全部业主的通知，而不是单独针对被告，有很大的可能被告在8月11日之前已经领取房产证。 6.权证收条一份，用以证明罗盛坤已于2019年8月17日将不动权证书交至美景公司的事实。 原告质证认为真实性无异议，但该证据只能证明被告在8月17日将房权证交付给美景公司的事实，但在此之前原告已经提起诉讼，且在告知被告提起诉讼的事实之后，被告才将房产证提交至中介处。 7.罗盛坤与余洁、美景公司的法定代表人傅莲华的聊天记录各一组，是对原告提供的证据3的补充，用以证明罗盛坤因为自身经济困难，对房屋按揭归还提出协商、建议，从未要求解除合同的事实。 原告质证认为真实性无异议，但该组证据恰好能够证明被告在签订合同后，多次提出违反合同约定的相关事项，要求加重原告的合同义务，并且被告提交的聊天记录也不是完整的聊天记录，聊天内容足以证明被告采用明示方式拒绝履行交付房屋义务的事实。 对原告和罗盛坤提交的证据，温声林、栗允娟、美景公司均质证认为没有意见。 美景公司未向本院提供证据。 上述证据经庭审出示，结合各方的庭审陈述和质证意见，本院认定如下： 证据1、2、4，各方对真实性均无异议，本院予以确认。 证据3、7，各方对真实性均无异议，但原、被告双方提供的聊天记录均不完整，本院将结合双方提交的记录共同认定本案事实。 证据5、6，各方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，至于能否达到罗盛坤的证明目的，本院在理由部分予以说明。 经审理，本院认定的事实如下： 2019年1月20日，原、被告双方及美景公司共同签订《房屋买卖合同》一份，合同抬头处卖方（甲方）为温声林、栗允娟，买方（乙方）为余洁、杨爱明，合同约定甲方出售坐落于诸暨市产，该房产的不动产权证书正在办理中，房屋转让总价为138万元，乙方（余洁、杨爱明）在签订合同时支付甲方定金15万元（该定金可抵充首付房款），该款暂存于丙方，待甲方可出具金融债权保全证明书到丙方领取13万元，剩余交房押金2万元由丙方保管，于甲方交房时结清水、电等相关费用后支付给甲方。乙方在甲方该房的不动产权证办出10天内支付甲方首期房款42万元，在乙方首期房款支付后10天内，办理房产过户手续，余款96万元，乙方申请办理商业贷款。甲方应在领取首期房款前履行还贷手续，并向丙方提供办理过户手续需要的资料如金融债权保证书、契证、房产证、国有土地证、不动产销售发票等。甲方违约，应承担办理过户手续时产生的税费，双倍返还乙方定金，已收房款（按月息2%计息）退还并赔偿乙方损失费，三方约定损失费的范围除法律规定外，还包含：甲方赔偿甲乙双方需支付丙方的总房价2%的中介经纪服务费，由甲方支付给丙方。甲方在十日内支付双倍定金、损失赔偿费、已收房款及月息2%的利息和丙方收到中介经纪服务费后，三方解除协议、乙方退回房屋。如因此引起诉讼，甲方需赔偿乙、丙方误工费壹万元及律师费。合同落款处甲方由温声林、栗允娟、罗盛坤共同签字，乙方一栏由余洁签其本人和杨爱明的名字，杨爱明系余洁的父亲。2019年1月22日，余洁向美景公司缴纳定金15万元，栗允娟领取13万元，另2万元交房押金由美景公司保管。 案涉房产在2019年8月2日办理不动产权属登记，登记所有权人为温声林、栗允娟，温声林、栗允娟及罗盛坤表示该房产实际由三人共有。罗盛坤陈述于2019年8月11日接到房产公司领取房产证的通知，因人在外地，且房产公司安排周六、周日领取房产证，故其于2019年8月17日领取房产证并交至美景公司。余洁在知晓被告的房产证已办理完毕后，于2019年8月12日向美景公司缴纳了27万元，并于2019年8月14日向本院起诉要求解除合同。2019年10月，美景公司将27万元款项退还给原告。 另查明，原告委托诸暨市城关法律服务所代理本案诉讼，并支出代理费25000元。罗盛坤于2019年8月17日知晓诉讼的事宜。 本院认为，房屋买卖合同中杨爱明的姓名由其女儿余洁代签，经本院核实，杨爱明认可余洁的代理行为，被告亦无异议，其作为本案原告主体适格。虽涉案房屋在原、被告签订买卖合同时，尚未办理房屋产权证，但该房屋相关的权益已由被告享有，且现已取得不动产权证书，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。合同双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。 本案的争议焦点在于被告是否以行为明确表示不履行合同义务，是否存在违约行为。原告主张在合同履行期限届满之前，罗盛坤一方明确以自己的行为表示拒绝履行合同义务，构成违约，要求被告双倍返还定金并赔偿损失。根据各方沟通的情况，罗盛坤在2019年8月11日告知中介房产证已办理，并在2018年8月12日的聊天记录中讲到“你看能不能索性点把钱给我，要不就别买了，我把那点定金退给你们算了……我给你们5天时间，首付给不了50万，别买房子了，我自己还等着用，不行我就先当仓库用用，反正这么长时间供下来了”，“我跟你讲，你把我的意思传达给她，让她5天之内把首付款50万给我，然后那个担保公司那边呢，你自己联系一下，人家那边房子反正你这房子你要买就买，不买我就把那点定金退给你算了，不行我这房子我就自己用，反正这么长时间都下来了，反正就这么点事情”，在知晓余洁已将剩余首期款27万元缴纳至美景公司后，罗盛坤回复“中介费我不想出了，你给我拖太长时间了，我知道我卖便宜了，但是算了，只要你给我钱利索点给我，按揭你们还下我算了……证昨天出来我就跟你说了”。罗盛坤在沟通中要求将首期款从42万元变更为50万元；对于尚欠的银行按揭贷款，其没有能力偿还，要求原告和美景公司代为垫付，其要求变更合同约定的首期款支付金额、余款的付款方式、银行按揭贷款的偿还方式等合同内容，已经构成违约；但是结合原告在2019年8月12日向美景公司缴纳首付余款，并在14日向本院起诉要求解除合同，罗盛坤在2019年8月17日知晓原告起诉的情况后即表示同意按照合同约定办理过户手续，银行按揭贷款由其自行偿还，考虑到双方对该项履行期的约定较短，被告偿还银行按揭贷款确实需要一定的时间，罗盛坤的违约行为尚不构成根本性违约需解除合同的程度，亦非以行为表示拒绝履行合同。现原告起诉要求解除合同，被告予以同意，本院认定双方协商一致解除合同，合同解除之日为开庭之日即2019年11月8日。因双方协商一致解除合同，原合同中约定的定金罚则已不再适用，故原告要求被告双倍返还定金的诉请及被告抗辩的不予退还定金的意见，均不予支持，被告已收取的定金应予返还。原告已按合同约定将15万元定金缴纳至美景公司，被告向美景公司收取定金13万元，另2万元转为交房保证金由美景公司保管，系被告对自身权利的处分，被告应向原告返还定金15万元。至于由美景公司保管的2万元款项，被告可另行主张权利。原告要求被告赔偿误工损失10000元、律师代理费25000元、购房经纪服务费13800元，结合双方合同中对于违约责任的约定、被告违约的程度、本案纠纷发生的过程及原告因本案产生的实际损失，本院对该部分诉请予以支持，被告应赔偿原告各项损失共计48800元。案涉房产登记在温声林、栗允娟名下，三被告均认可该房产由温声林、栗允娟及罗盛坤共有，认可罗盛坤关于出售房产的所有行为，故温声林、栗允娟、罗盛坤应当对相应款项承担共同付款责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、余洁、杨爱明与温声林、栗允娟、罗盛坤及诸暨美景房产中介有限公司于2019年1月20日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月8日解除； 二、温声林、栗允娟、罗盛坤应共同返还余洁、杨爱明定金150000元，款限于本判决生效之日起十五日内付清； 三、温声林、栗允娟、罗盛坤应共同赔偿余洁、杨爱明违约损失48800元，款限于本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回杨爱明、余洁的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8032元，减半收取计4016元，财产保全费3270元，共计7286元，由温声林、栗允娟、罗盛坤共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 周 晶 二〇二〇年一月六日 书记员 孙晨辰