山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初4905号 原告：中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行，住所地泰安市东岳大街西段(136号),统一社会信用代码9137090086644231X3。 法定代表人：贾开民，行长。 委托诉讼代理人：赵旋，山东华林律师事务所律师。 被告：臧某，女，1987年12月9日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。 委托诉讼代理人：臧某，男，被告臧某哥哥。 委托诉讼代理人：王某，女，被告臧某母亲。 被告：泰安金地元地产管理有限公司，住所地泰安市岱宗大街123号(泰山饭店院内)，统一社会信用代码91370900665710461C。 法定代表人：刘永，经理。 委托诉讼代理人：马广伟，山东金长虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行与被告臧某、泰安金地元地产管理有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行的委托诉讼代理人赵旋，被告臧某的委托诉讼代理人臧某、王某，被告泰安金地元地产管理有限公司的委托诉讼代理人马广伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告臧某偿还原告借款本金401939.58元、利息34154.73元（计算至2019年8月14日，剩余利息按合同约定计算至其清偿完毕为止）；2.依法判令原告对被告臧某位于泰安市水岸华庭B座5单元1001户房产的折价、拍卖及变卖款享有优先受偿权；3.依法判令被告泰安金地元地产管理有限公司对上述债权承担连带偿还责任；4.依法判令被告向原告支付律师费17444元；5.判令本案诉讼费、保全费、送达费、评估费等所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月11日，被告臧某、泰安金地元地产管理有限公司与中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行签订个人购房担保借款合同，合同编号NO37105200900043417，借款金额为47万元，合同利率为浮动利率，借款用途为购房，借款期限自2009年9月11日至2039年9月10日，还款方式为分期还款，合同采取阶段性保证担保+抵押的担保方式，以本合同约定房产作抵押，由保证人泰安金地元地产管理有限公司提供阶段性保证担保。合同还约定了保证的范围、抵押担保的范围均包括借款本金、利息、诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。合同第12.2条约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放贷款。合同签订后，原告严格按照合同履行义务，但被告却未按合同约定按时偿还本息。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所诉。 庭审中，原告主张撤回第二项、第四项诉讼请求，明确第五项诉讼请求为诉讼费、保全费及邮寄费90元由被告承担。 臧某辩称：借款属实，借款未还完。但是该房产在借款合同中约定的是阶段性担保加抵押的方式，由泰安金地元地产管理有限公司提供阶段性担保，在被告臧某银行款项尚未还清的情况下，开发商配合臧某把房子过户给了买房人高伟。开发商与房屋买卖各方在房管局于2013年6月26日办理了房屋过户手续，当时约定房子的银行尾款由买房人高伟夫妻承担。之后臧某就没再还过银行贷款。在本案向臧某送达应诉手续后，臧某从农行查到每个月按揭贷款从2013年6月26日到2016年6月份一直还有人偿还，但还款账号还是臧某，农业银行的催款员也去实地找过高伟，从2018年下半年银行才找到臧某催款。在这个过程中，银行和第二被告是都知晓实际情况，第二被告明知为该贷款承担阶段性担保责任的情况下，仍配合买方办理过户，此贷款已与被告臧某无关。 泰安金地元地产管理有限公司辩称：我们对于提供阶段性担保无异议，但是根据各方签订的合同第10.3.1条约定，担保人的阶段保证期限至借款人取得房产证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。同时根据该合同通用条款第10.2.8条约定，办理抵押的义务为抵押人臧某，抵押权人为原告，第二被告并不是抵押合同的当事人，既不享有权利也不承担任何义务，该涉案房产已经于2015年取得房产证，但第一被告并未积极办理抵押登记，原告作为抵押权人也没有履行相应的督促监督和配合义务，致使本案涉案房产被被告臧某转让且为他人办理了产权登记，原告在本案当中有重大过错。第二被告提供的阶段性担保属于附解除条件的合同，在本案中解除条件本应成就，但原告未积极履行自己的权利和义务，致使解除条件无法成就，第二被告不应该承担合同约定的阶段性保证责任。 原告当庭提交了购房合同、泰银监准（2014）61号批复、贷款凭证、被告贷款还款情况明细、委托代理合同、律师代理费发票、邮寄费收据等证据。 被告臧某对以上证据的真实性无异议，但主张根据答辩意见，不应对本案借款承担偿还责任；对于邮寄费收款收据无法证实与本案有任何关联。 被告泰安金地元地产管理有限公司对以上证据的真实性无异议，但主张根据答辩意见，不应对本案借款承担担保责任；对于邮寄费收款收据无法证实与本案有任何关联。 被告臧某提交了房屋买卖合同一份、房屋过户手续一宗、录音一份，证实涉案房产已于2011年6月26日卖给案外人高伟、韩天真，并于2013年6月26日过户到韩天真名下，当时高伟说银行钱已还完，且臧某当时从房管局查到房屋无抵押，就认为买房人确实已还完钱且房产已被解押，所以为买房人办理了过户手续。 经质证，原告主张对购房合同及过户手续的真实性无异议，但是主张通过房屋过户手续可以看出被告臧某在2013年6月26日当天办理房产证后就向房管局申请过户，并没有将涉案房屋产权证交于原告，原告对此不知情，更无法办理房屋抵押相关手续；第二被告作为涉案贷款的阶段性担保人，对该贷款的偿还具有附随义务，第二被告在为被告臧某办理房产证时应告知原告并将产权证交于原告办理抵押登记手续，而第二被告放任第一被告自由过户，增加原告贷款风险，导致房产未能抵押，第二被告应承担继续履行阶段性担保的义务；对于通话录音的真实性、证明目的均有异议，因通话人未到庭无法核实其真实性，并且根据录音内容也无法证实原告对被告臧某将房屋过户内容知情。原告无任何过错，被告臧某应按合同约定履行还款义务。 被告泰安金地元地产管理有限公司对购房合同及过户手续的真实性无异议，但对证明目的有异议，具体质证意见同答辩意见；主张对于通话录音的真实性无法确定，但即便是真实的，可以证实第二被告对房屋被过户不存在任何过错。 被告泰安金地元地产管理有限公司未提交证据。 经双方质证并经合议庭审查，本院对原、被告提交的证据真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2013年6月25日，原告（贷款人）与臧某（借款人、抵押人）、泰安金地元地产管理有限公司（保证人）签订编号为NO37105200900043417的《个人购房担保借款合同》，约定：臧某向原告借款人民币47万元用于购买住房，所购房屋位于泰安市水岸华庭，借款人的购房合同编号YS0003772；借款期限为360个月，自2009年9月11日至2039年9月10日；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%确定，年利率为4.158%；还款方式为等额本息还款，借款人应在贷款人处开立结算账户，卡号62×××16；逾期在合同执行利率的基础上上浮50%计收罚息，对未付利息，有权计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放贷款；与本合同有关的见证、评估等费用由借款人、保证人、抵押人承担；合同采取阶段性保证担保+抵押的担保方式，以本合同所述房产作抵押，由保证人泰安金地元地产管理有限公司提供阶段性保证担保，保证的范围、抵押担保的范围均包括借款本金、利息、诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。购房合同载明，房屋出卖人为泰安金地元地产管理有限公司，购房人臧某所购住房位于泰安市水岸华庭B座5单元1001号。 2009年9月11日，原告向臧某发放贷款47万元。后被告臧某未按合同约定还款。原告提交的欠款明细显示，截止到2019年8月14日，被告臧某尚欠借款本金401939.58元，利息34154.73元。 另查明，2011年6月20日，被告臧某授权其兄臧某作为代理人，全权代理其出让位于泰安市水岸华庭B座5单元1001号的房产。2011年6月27日，被告臧某代理臧某与案外人高伟签订《购房合同》，约定臧某自愿将其位于泰安市水岸华庭B座5单元1001号的房产及储藏室一间出售给高伟（身份证号），房产总价为68万元；并约定高伟在合同签署当日向臧某支付第一期房款25万元，2011年12月之前支付第二期房款9万元；高伟自2011年7月起每月向银行支付臧某应付月供2500元（中国农业银行，臧某62×××16）至房产证办妥之日，高伟所交月供从第三期房款34万元冲减即为剩余房款；臧某获悉房产证下发之后，即通知高伟交付剩余房款，臧某同时办理结清银行剩余按揭，领取房产证后，双方即开始办理房产过户手续。 2013年6月26日，位于泰安市水岸华庭B座5单元1001号的涉案房产在泰安市房产局办理了产权登记，房产证号为泰房权证泰字第××号。同日，臧某与前述购房合同的签订人高伟之妻韩天真签订《房屋买卖合同》，约定买卖房屋仍为位于泰安市水岸华庭B座5单元1001号的房产，房屋总价为48万元。双方同日在房管局为该房产变更了所有权登记，将该房产登记在韩天真名下。庭审中，臧某主张，房产过户当日，因高伟与其妻子韩天真商定将涉案房产过户到韩天真名下，臧某就在房管局与韩天真补签了《房屋买卖合同》，但双方实际履行的还是2011年6月27日臧某与高伟签订的《购房合同》，高伟夫妇已支付34万元房款，并于2011年6月27日之后偿还过房屋按揭贷款（将款项之间支付至臧某与原告约定的还款账户）；当时在过户时，高伟说银行钱已还完，且当时从房管局查寻到房屋无抵押，臧某就认为对方确实还完钱且房产已被解押，就为其办理了过户手续。 庭审中，本院询问被告泰安金地元地产管理有限公司，在为涉案房产办理完房产证以后，是否通知原告去办理抵押登记手续，被告泰安金地元地产管理有限公司称，房产证是本公司委托中介办理的，因此房产证是否办理完毕公司不知情，未通知原告办理抵押登记手续。 本院认为，原告中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行与被告臧某、泰安金地元地产管理有限公司金融借款合同纠纷一案，合同各方于2013年6月25日签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效的合同。合同签订后，原被告各方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同的相对性原则，本案借款人为臧某，臧某应按合同约定向原告履行还本付息的义务。涉案房屋的抵押权是原告的权利，案外人高伟与韩天真支付购房款是对臧某的义务，涉案房屋没有办理抵押登记和买房人没有按照与臧某的约定向银行支付按揭款皆不能成为臧某不按时偿还原告借款的理由。借款人臧某不按时还款构成《个人购房担保借款合同》约定的违约情形，出现违约后，原告中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行按照合同约定，要求被告臧某立即偿还原告借款本金401939.58元及利息、罚息、复利，符合法律规定及合同约定，本院依法亦予支持。 原告提交的邮寄费收款收据不能证实与本案有关联，本院对原告要求被告赔偿90元邮寄费的诉讼请求，依法不予支持。 因涉案房屋并未办理抵押登记，根据《个人购房担保借款合同》第10.3.1条约定，被告泰安金地元地产管理有限公司作为保证人，应按合同的约定对被告臧某欠原告的借款本息继续承担阶段性连带责任保证。原告要求保证人泰安金地元地产管理有限公司对该借款承担连带责任保证的诉讼请求，符合法律规定，本院依法亦予支持。本院对被告泰安金地元地产管理有限公司辩称的不应承担合同约定的阶段性保证责任的主张不予采信。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。保证人泰安金地元地产管理有限公司承担担保责任后，有权向被告臧某行使追偿权。 综上所述，本院对原告要求判令被告臧某立即偿还借款本金及利息、被告泰安金地元地产管理有限公司对本案债务承担连带保证责任的诉讼请求予以支持，驳回原告其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告臧某于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行借款本金401939.58元； 二、被告臧某于本判决生效之日起十日内，支付原告中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行截至2019年8月14日的利息、罚息、复利34154.73元，剩余利息、罚息、复利以401939.58元为基数，按照借款合同约定的利率，自2019年8月15日起计算至借款本息实际付清之日止； 三、被告泰安金地元地产管理有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，泰安金地元地产管理有限公司承担保证责任后，有权向被告臧某行使追偿权； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8103.08元、保全费3020元，由被告臧某、泰安金地元地产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  王 翠 人民陪审员  薛云萍 人民陪审员  亓立波 二〇二〇年一月二日 书 记 员  徐晓娜