广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初8611号 原告：南宁市双生物业服务有限公司，住所地:南宁市兴宁区，统一社会信用代码：9145XXXXXXX52942。 法定代表人：范定玉，董事长。未出庭。 委托诉讼代理人：梁培荣，该公司职员。出庭。 委托诉讼代理人：雷胜华，该公司职员。出庭。 被告：黄洪，男，1972年6月8日出生，壮族，住南宁市青秀区，出庭。 案由：物业服务合同纠纷。 立案时间：2019年10月11日。 适用程序：简易程序。 公开开庭期日及言词辩论期日：2020年1月3日。 原告南宁市双生物业服务有限公司提出的诉讼请求：1.判令被告支付2006年7月至2010年1月22日物业管理服务费3321.88元；2.请求判令被告支付滞纳金6611.36元（滞纳金持续计算至被告清偿之日止）。 被告黄洪答辩称：1.原告的起诉已经超过诉讼时效；2.被告已经在2010年2月4日将案涉房屋转让给案外人；3.原告主张的物业费和滞纳金没有依据。被告购买房屋后，没有居住过也没有出租给他人，根本不知道有物业公司提供物业服务，原告也没有向被告追索过物业费。另外，滞纳金过高。综上，请求法院驳回原告全部诉诉讼请求。 本案相关事实及裁判意见如下： 一、原告具有物业管理的经营范围，具有三级物业管理服务资质。 二、2003年8月18日，广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：南国花园商城由乙方提供物业服务；住宅按0.5元/平方米·月标准、经营性房屋按1元/平方米·月标准收取物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金等内容。 三、案涉房屋坐落于南宁市（简称：案涉房屋），建筑面积126.47平方米；其中，住宅面积97.47平方米，经营性房屋面积29平方米。 郑桂芬在2002年11月23日向开发商购买，办理了房屋所有权证，登记为郑桂芬单独所有。 2005年9月5日，郑桂芬将案涉房屋转让给黄洪，于2005年9月27日将所有权变更登记为黄洪单独所有。 2010年2月4日，黄洪于将案涉房屋转让给案外人欧正胜。 案涉房屋的出卖人和买受人均未举证证明，在案涉房屋转让、变更所有权人后，曾通知原告（物业服务企业）。 四、被告未举证证明案涉房屋的所有权人或使用人交纳2006年7月至2010年1月22日的物业服务费。 五、南宁市双生物业服务有限公司作为原告，以郑桂芬作为被告，于2010年12月15日诉至本院，向被告追索2006年7月至2010年1月22日的物业服务费。郑桂芬缺席。本院作出（2011）江民一初字第231号《民事判决书》，判决：一、被告郑桂芬向原告南宁市双生物业服务有限公司支付2006年7月至2010年1月22日的物业服务费4861元；二、被告郑桂芬向原告南宁市双生物业服务有限公司支付2006年7月至2010年1月22日的物业服务费的违约金（以113.823元为基数，自当月物业服务费期满之日起，按每日千分之三计算至判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。 该判决已经发生法律效力。本院作出（2013）江法执字第707号《受理执行案件通知书》。 南宁市江南区人民检察院作出民事再审检察建议书，建议本院对（2011）江民一初字第231号《民事判决书》再审。经查明，案件当事人讼争的物业服务费期间，案涉房屋已经由郑桂芬转让给黄洪。本院作出（2017）桂0105民再14号《民事判决书》，判决：一、撤销（2011）江民一初字第231号《民事判决书》；二、驳回被申诉人南宁市双生物业服务有限公司对申诉人郑桂芬的诉讼请求。该判决已经在2017年7月15日发生法律效力。 六、另查明，南国花园小区的一系列涉及物业服务费的案件，当事人申请广西壮族自治区高级人民法院再审。广西壮族自治区高级人民法院作出（2015）桂民提字第163号《民事判决书》，判决理由：物业服务公司可对南国花园商城小区的住宅按0.5元/平方米·月标准、经营性房屋按1元/平方米·月标准收取物业服务费。该判决已经发生法律效力。 另查明，南国花园小区的一系列涉及物业服务费的案件，当事人申请南宁市中级人民法院再审。南宁市中级人民法院作出（2016）桂01民再51号《民事判决书》，判决理由：物业服务公司可对南国花园商城小区的住宅按0.5元/平方米·月标准、经营性房屋按1元/平方米·月标准收取物业服务费；因物业服务公司单方提供物业服务收费标准导致业主拖欠物业服务费，物业公司主张违约金或滞纳金不予支持，变更为按中国人民银行规定的一年期存款利率计算物业服务公司的利息损失。该判决已经发生法律效力。 七、本院裁判理由：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，由《物业管理条例》第二十一条，明文规定。在南宁市业主大会选聘物业服务企业之前的“前期物业服务期间”，建设单位选聘原告作为前期物业服务企业，并由原告与建设单位签订《前期物业管理服务合同》，由原告向包括被告在内的业主提供前期物业服务，符合法律规定。 原告在“前期物业服务期间”，向被告提供了物业服务，被告应按照南宁市物价局文件规定的标准，向原告支付“前期物业服务期间”的物业服务费和其他费用。被告主张其未享受物业服务而无须交纳物业服务费的抗辩，没有理据，本院不予采纳。 根据前述查明事实，原告主张按0.5元/平方米·月标准、经营性房屋按1元/平方米·月标准收取物业服务费向被告收取物业服务费，合法有据，本院予以支持。在本案争议的期间（2006年7月至2010年1月22日），案涉房屋的所有权人是被告黄洪，故应由被告黄洪负担该房屋的物业服务费。则被告尚欠的物业服务费计77.74元/月（97.47㎡×0.5元/㎡·月+29平方米×1元/㎡·月），计算42个月又22日，为3322.08元。原告要求被告补交物业服务费的诉讼请求，合法有据的部分，本院予以支持。 约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院调整，由《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，明文规定。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，由《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条，明文解释。根据上述上级法院的生效判决的裁判理由，本院依法变更原告的损失按中国人民银行规定的金融机构一年期人民币存款基准利率计算损失，自逾期之日即次月第一日起计算。 关于原告的起诉是否超过诉讼时效。本案案涉房屋的所有权人的变更，房屋的所有权人或使用人均为举证证明已经通知了原告；且原告在2010年12月15日已经以郑桂芬为被告，诉至本院，该案因郑桂芬缺席，原告全面胜诉。该案中，原告并没有怠于行使权利，该案的起诉也没有超过诉讼时效，在该案起诉后，诉讼时效中断。在该案判决被本院再审撤销且再审判决生效之日（2017年7月15日），原告也才知道其权利受本案被告黄洪的侵害，原告在2019年10月11日才提出本案诉讼，显然没有超过现行的三年的诉讼时效。被告黄洪提出的诉讼时效届满的抗辩，没有理据，本院不予采纳。 本案因当事人各执己见而调解不成。本院对当事人调解期间，不计入审理期限。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄洪向原告南宁市双生物业服务有限公司支付坐落于南宁市自2006年7月至2010年1月22日的物业服务费3322.08元； 二、被告黄洪向原告南宁市双生物业服务有限公司赔偿上述物业服务费的违约金（自2006年7月至2010年1月22日的次月第一日，以77.74元/月作为基数，按按中国人民银行规定的金融机构一年期人民币存款基准利率，依次计算至被告清偿物业服务费之日止）； 三、驳回原告南宁市双生物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本民事判决书生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费25元，因适用简易程序，已减半收取；由被告黄洪负担13元，由原告南宁市双生物业服务有限公司负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费50元（上诉二审不再减半收取受理费），开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  李立勋 二〇二〇年一月十日 书记员  刘贵兴 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ——