文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终169号上诉人（原审被告）：夏云霞，女，1967年11月10日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：张逸夫（系夏云霞之子），男，1992年8月8日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张世文（系夏云霞之夫），男，1967年11月4日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被上诉人（原审原告）：重庆美腾房地产开发有限公司，住所地：重庆市苗族土家族自治县汉葭镇绸缎街（乌江民族广场右二楼），统一社会信用代码：91500243736598578C。法定代表人：梁光华，该公司执行董事。破产管理人：重庆索通律师事务所。委托诉讼代理人：付东渊，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳琴琴，重庆索通律师事务所律师。原审被告：朱建龙，男，1982年3月20日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审被告：彭水县阿龙副食店，住所地：重庆市苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区北门街4号附5号，统一社会信用代码：500243611148835。经营者：朱建龙，男，1982年3月20日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审第三人：谈银红，女，1986年6月20日出生，住湖北省阳新县。上诉人夏云霞因与被上诉人重庆美腾房地产开发有限公司（以下简称美腾公司），原审被告彭水县阿龙副食店（以下简称阿龙副食店）、朱建龙，原审第三人谈银红物权保护纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2019)渝0243民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法由审判员谭中宜担任审判长，与审判员王宏、万永福组成合议庭，于2020年1月14日不开庭进行了审理。上诉人夏云霞的委托诉讼代理人张逸夫、张世文，被上诉人美腾公司的委托诉讼代理人付东渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏云霞上诉请求：撤销原审判决第一、二项，判决驳回美腾公司的全部诉讼请求或者将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用均由美腾公司承担。事实和理由：1.原判决认定夏云霞无权占有涉案房屋存在严重错误，夏云霞依法应继续占有案涉房屋并收取租金。2.一审判决夏云霞支付房屋占有费错误，夏云霞合法占有涉案房屋，无须向美腾公司支付房屋占有使用费；一是夏云霞于2017年7月5日后合法占有案涉房屋系基于生效判决之公信力、既判力及执行力产生之占有权利，夏云霞无再向美腾公司支付房屋占有使用费；二是美腾公司仍应向夏云霞返还2015年5月6日至2015年8月5日期间房屋租金。3.美腾公司应返还夏云霞对案涉房屋基础设施的资金投入。综上，美腾公司在未履行任何返还财产及赔偿损失的法律责任的情况下，要求夏云霞返还对案涉房屋的占有，导致夏云霞的合法权利被严重侵害。原判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误，请求二审法院支持夏云霞的上诉请求。美腾公司答辩称，1.夏云霞与美腾公司签订的合同已经经彭水县法院判决解除，解除后应当产生恢复原状的效果，夏云霞应当将房屋返还给美腾公司，夏云霞未返还构成无权占有；2.夏云霞因无权占有该房屋，故应当支付美腾公司房屋占有损失费；3.夏云霞提到的应返还其2015年5月6日-8月5日期间的房屋租金，以及对案涉房屋基础设施的资金投入，已经超出了本案的审理范围，且夏云霞也没有提供相应的证据，应不予支持。朱建龙、阿龙副食店、谈银红未到庭亦未提交书面陈述意见。美腾公司向一审法院起诉请求：一、判决阿龙副食店、朱建龙、夏云霞立即腾空位于本县汉葭街道石嘴社区临江花园水天阁A-X-X的房屋并返还给美腾公司；二、判决阿龙副食店、朱建龙、夏云霞立即支付房屋占有使用费（自2015年5月6日起支付至房屋实际返还之日止，暂定第一年按8万元/年标准，后每年在前一年基础上浮5%，截至2018年12月31日房屋占有使用费为312695元，租金标准最终以同类同地区房屋租金标准司法评估为准）；三、判决本案诉讼费由阿龙副食店、朱建龙、夏云霞负担。一审法院认定事实：美腾公司于2013年3月26日取得位于本县汉葭街道石嘴社区临江花园水天阁A-X-X号门面（房地产权证号为彭水县房地证2013字第XXX号）。美腾公司与夏云霞于2015年5月6日签订《重庆市商品房买卖合同》，美腾公司将前述门面销售给夏云霞，总成交金额为2758600元。后因美腾公司的原因，前述门面无法过户。夏云霞于2017年2月4日向一审法院起诉要求解除《重庆市商品房买卖合同》，另要求返还购房款等共计2608604元。一审法院于2017年6月13日作出（2017）渝0243民初441号《民事判决书》，判决：一、解除美腾公司、夏云霞于2015年5月6日所签订的前述《重庆市商品房买卖合同》；二、美腾公司返还被告夏云霞房款2488600元、代收费120004元，并支付给夏云霞以2608604元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，从2015年5月6日起计算至款项返还完毕时止的利息；三、美腾公司于本判决生效之日起十日内赔偿夏云霞损失1244300元。前述《民事判决书》已经于2017年7月5日生效，夏云霞已经申请执行，然而至今未收到任何执行款。一审法院于2017年9月4日受理阮太平对美腾公司的破产清算申请并选定了重庆索通律师事务所担任破产管理人。夏云霞也将前述《民事判决书》判决款项作为破产债权进行了申报。夏云霞与阿龙副食店的原经营者谈银红（朱建龙前妻）于2016年3月18日签订了《门面租赁合同》，夏云霞将前述门面租赁给阿龙副食店经营使用，租期从2016年5月1日至2019年4月30日止，租金为100000元/年，租金一年一付，并约定了阿龙副食店到期后优先续租。阿龙副食店缴纳第一年租金后就装修开始经营。2017年4月26日夏云霞与阿龙副食店的原经营者谈银红签订《门面租赁合同补充协议》，约定2016年3月18日签订的《门面租赁合同》继续有效，租金调整为80000元/年。2018年5月1日夏云霞与阿龙副食店现经营者朱建龙签订《门面租赁合同补充协议》，约定2016年3月18日签订的《门面租赁合同》继续有效，租金调整为60000元/年，因此营业执照经营者的姓名由谈银红更改为现承租人朱建龙。阿龙副食店按照前述三份合同如约向被告夏云霞支付了全部租金，房租到期时间为2019年4月30日。美腾公司书面要求对涉案门面同类同地区房屋租金进行司法评估。经本院当庭释明，美腾公司当庭认可了夏云霞与阿龙副食店签订合同约定所约定的租金，不再要求租金评估。阿龙副食店及经营者朱建龙当庭陈述若要求他腾退房屋，则要求给付装修补偿并举示了相关装修凭证佐证装修费用。阿龙副食店当庭陈述到期后愿意以60000元/年续租，但美腾公司不同意。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、是否应当支持腾空搬离涉案房屋的诉求？二、是否应当支付房屋占有使用费？一、是否应当支持腾空搬离涉案房屋的诉求？根据彭水县房地证2013字第XXX号《房屋产权证书》可以认定美腾公司通过开发取得了位于本县汉葭街道石嘴社区临江花园水天阁A-X-X号门面，虽然美腾公司与夏云霞于2015年5月6日签订《重庆市商品房买卖合同》，但基于已经生效的（2017）渝0243民初441号《民事判决书》，美腾公司与夏云霞已经就涉案房屋解除了买卖合同，那么涉案房屋的产权仍属于美腾公司。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故权利人美腾公司有权请求返还原物。夏云霞已属于无权占有，而阿龙副食店基于租赁关系而占用，租期已于2019年4月30日到期，故也无理由继续占用，故美腾公司要求腾空涉案门面的诉求予以支持。二、是否应当支付房屋占有使用费？根据前述论述，美腾公司要求腾空涉案门面的诉求予以支持。一审法院于2017年6月13日作出（2017）渝0243民初441号《民事判决书》中解除了美腾公司、夏云霞于2015年5月6日所签订的前述《重庆市商品房买卖合同》。前述《民事判决书》于2017年7月5日生效。那么夏云霞从2017年7月5日起丧失了对涉案房屋的占有权，无权占有也至此开始。故夏云霞应当从2017年7月5日开始支付房屋占有费。由于阿龙副食店签订合同时，夏云霞还是有权占有，也不知晓后续美腾公司与夏云霞之间的纠纷，按时将租金支付给夏云霞，租金支付义务已尽，故在本案中不承担支付房屋占有费的义务。由于美腾公司当庭认可了夏云霞与阿龙副食店签订合同所约定的租金，故申请评估亦无必要。经审查夏云霞三年收取租金明细如下：具体为2016年5月1日至2017年4月30日止，租金为100000元;2017年5月1日至2018年4月30日止,租金为80000元；2018年5月1日至2019年4月30日止，租金为60000元。夏云霞应当从2017年7月5日开始向美腾公司支付房屋占有费即80000元÷365天×300天+60000元=125753.42元。至于装修损失等不属于本案审理范围，不予评述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、夏云霞、彭水县阿龙副食店、朱建龙于本判决生效之日起十五日内腾退位于彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴社区临江花园水天阁A-X-X号门面（房地产权证号为彭水县房地证2013字第XXX号）给重庆美腾房地产开发有限公司；二、夏云霞于本判决生效之日起十五日内支付重庆美腾房地产开发有限公司房屋占有费125753.42元；三、驳回重庆美腾房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费5990元（重庆美腾房地产开发有限公司预交5990元），由重庆美腾房地产开发有限公司负担2995元，由夏云霞负担2995元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，美腾公司与彭水县茂田能源开发有限公司于2014年8月1日签订《房屋租赁协议》，约定美腾公司将案涉房屋出租给彭水县茂田能源开发有限公司，租赁期限自2014年8月6日至2017年8月5日。夏云霞在本案中主张美腾公司应向其返还2015年5月6日至2015年8月5日期间的租金。再查明，夏云霞对2017年7月5日-2019年4月30日的租金计算标准无异议。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审中，双方当事人争议的焦点为：1.夏云霞是否应当腾退临江花园水天阁A-X-X号门面给美腾公司；2.夏云霞是否应当支付美腾公司房屋占有费125753.42元。现就此评述如下：一、夏云霞是否应当腾退临江花园水天阁A-X-X号门面给美腾公司的问题。本案中，夏云霞与美腾公司于2015年5月6日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定美腾公司将案涉房屋出售给夏云霞，后因美腾公司的原因导致房屋无法过户，遂夏云霞向一审法院起诉要求解除案涉合同，一审判决夏云霞与美腾公司双方解除案涉合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，因双方的购房合同解除后，双方的财产关系应当恢复到购房前的缔约状态，故案涉房屋的所有权人仍是美腾公司，夏云霞占有案涉房屋系无权占有，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，美腾公司有权请求夏云霞腾退临江花园水天阁A-X-X号门面给美腾公司，夏云霞二审中主张其不是无权占有，而是基于夏云霞至今未收到美腾公司退的购房款，是行使同时履行抗辩权，根据查明的事实，夏云霞已经向一审法院申请执行，美腾公司现已进入破产程序，夏云霞也将前述债权进行了申报，故其该主张得不到支持，一审对此认定正确，本院予以确认。二、夏云霞是否应当支付美腾公司房屋占有费125753.42元的问题。由于夏云霞无权占有案涉房屋，依照《中华人民共和国物权法》第二四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息”之规定，夏云霞应当承担无权占有期间的房屋占有费。依照《中华人民共和国物权法》第二四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”之规定，因夏云霞将案涉房屋出租给了阿龙副食店经营，美腾公司又认可夏云霞与阿龙副食店之间签订的租赁合同，夏云霞对2017年7月5日-2019年4月30日的租金计算标准无异议，故夏云霞无权占有案涉房屋期间的占有费可以参照租赁合同约定的租金标准进行计算。结合租赁合同约定的租金，从2017年7月5日起截止2019年4月30日夏云霞构成了对案涉房屋的无权占有，一审计算夏云霞向美腾公司支付房屋占有费即125753.42的结论正确，本院予以确认。至于夏云霞在本案中主张美腾公司应向其返还2015年5月6日至2015年8月5日期间租金的理由，系另一法律关系，本院对此不作评述，夏云霞可另寻他途解决。综上所述，夏云霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2815.07元，由夏云霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 万永福审 判 员 王 宏二〇二〇年一月十六日法官助理 谭昕怡书 记 员 聂 潇