苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6130号原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5649室。法定代表人：周陈香，董事长。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟淑，江苏久顺律师事务所实习律师。被告：苏州猛七八餐饮管理有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇乐汇商业广场1幢1025室。法定代表人：方源水。委托诉讼代理人：王益明、金瑞芳，该公司员工。本院于2019年7月4日受理了原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）诉被告苏州猛七八餐饮管理有限公司（以下简称猛七八公司）、苏州塞凌斯机器人科技有限公司房屋租赁合同纠纷（立案案由为物业服务合同纠纷）一案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告乐汇城公司申请撤回对苏州塞凌斯机器人科技有限公司的起诉，本院裁定予以准许。原告乐汇城公司委托诉讼代理人吕义然、孟淑，被告猛七八公司委托诉讼代理人王益明、金瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐汇城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告于2017年10月12日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2019年9月5日解除；2.判令被告腾空涉案房屋（港龙乐汇城1-1-03a、1-1-02、1-1-03b、1-1-03c商铺）并将案涉房屋恢复原状；3.判令被告支付其861614.82元、综合管理服务费95736.6元（按月租金37956.6元、月综合管理服务费4217.47元计算自2017年10月15日至2019年9月5日），之后的占有使用费按租金加综合管理服务费的标准计算至2019年10月31日；4.判令被告支付违约金126522.21元；5.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年10月12日，其与被告签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，合同约定其将位于苏州市吴中区间）租赁给被告用于经营“猛七八”餐饮品牌，房屋建筑面积为1405.8平方米，租赁期共6个租赁年度，第1-2年的月租金为37956.6元、综合管理服务费为4217.47元，被告应于每月25日之前支付租金及综合管理服务费。合同同时对逾期支付租金或其他费用的违约责任进行了约定。其于于2017年9月15日将涉案房屋交付被告使用，被告仅支付一个月租金及综合管理服务费，其多次要求被告支付拖欠的费用，被告均不予理睬。审理中，原告放弃要求被告腾空案涉房屋并将案涉房屋恢复原状的诉讼请求。被告猛七八公司辩称，同意解除双方于2017年10月12日签订的租赁合同，该合同于2018年5月15日解除；同意腾空案涉租赁房屋，不同意恢复案涉房屋原状；不同意支付租金及违约金，而且原告主张的免租期租金、没收履约保证金以及支付3个月租金的违约金都是属于违约金的约定，而且违约金金额过高，要求法院调整。本院经审理认定事实如下：2017年10月12日，原告乐汇城公司（出租方，丙方）、被告猛七八公司（承租方，乙方）、出租方(甲方)：周敏、李小芹、顾金娥、汤礼平、张书丽、华萍、陈荣昌等业主，甲方是商铺所有权人，甲方将其在位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城的商场（备案名“乐汇商业广场”以下简称“商场”）1-1-03a、1-1-02、1-1-03b、1-1-03c号铺位特别、唯一、不可撤销地全部授权委托给丙方统一招商、经营管理。甲方承诺在租赁期内不干扰丙方的经营管理工作和乙方的正常经营活动。丙方按照《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》代甲方收取租金（相关税赋由甲方按照国家税收法律规定执行，由丙方代扣代缴），并对商场、商场公共部分实行统一的招商管理、经营管理、服务管理，具有对商场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。丙方将位于中华人民共和国江苏省苏州市吴中区230省道路189号的港龙乐汇城商场第1幢第1层1023-1036、1078-1090号商铺（共27间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。乙方承租的租赁场所建筑面积暂计为1405.8平方米（以下简称“计租面积”），本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮业态，猛七八品牌之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和丙方管理的规定。乙丙双方约定的租赁期限共6个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指合同期内的自然月。若首月或者末月为不满自然月日期的，则以实际租赁天数计算租金收入（即：当月租金=合同月租金÷30天*当月实际租赁天数）。租赁起始日按自2017年9月15日开始起算。乙丙双方约定的租赁场所交付日为本合同生效之日。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于所确定的2017年12月31日的日期（以下简称“开业日”）。丙方同意给予乙方105天的设计、装修期，该设计、装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所开业日之前一日的期间。除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金按固定租金计算，第1-2年为37956.6元/月，第3-4年为39854.43元/月，第5-6年为41878.78元/月，其中第一租赁年度期间的租金自租赁起始日起105天届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，其中第二租赁年度期间以及第三租赁年度期间，乙方在该租赁年度的第6个租赁月度届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，其余租赁年度乙方应于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币37956.6元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。除非本合同另有约定，租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费。综合管理服务费按固定综合管理服务费计收，第1-2年为4217.47元/月，第3-4年为4428.27元/月，第5-6年为4653.2元/月，第一个租赁年度的综合管理服务费自租赁起始日起105天届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理费，其中第二租赁年度期间以及第三租赁年度期间，乙方在该租赁年度的第6个租赁月度届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费，其余租赁年度乙方应于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币4217.4元综合管理服务费，该预付综合管理服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理服务费，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付综合管理服务费，每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5%作为违约金。为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日前向丙方支付人民币53420.4元作为履约保证金。丙方于收到以上款项后向乙方提供相应收据。履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，丙方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣减或冲抵）无息退还给乙方：（1）乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按合同约定退还租赁场所。（2）乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有营业执照、批准、许可证以及电话和网络等的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员、搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因丙方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还丙方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归丙方所有，丙方可自行处置（因丙方原因导致合同解除的，丙方应对该等添附物给予相应补偿）。除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，乙方应按合同约定向丙方支付租金和综合管理服务费。此外，乙方还应自合同解除后三十日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：1）发生本合同约定的丙方有权提前解除合同的情形；2）乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的；……如有上述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致丙方解除合同的，乙方应向丙方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按合同约定退还租赁场所，且丙方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付综合管理服务费。另查，被告于2017年8月8日向原告交纳了履约保证金53420.4元、预收租金及综合管理服务费42174元。2017年9月15日，原告将案涉租赁商铺交付被告。2019年10月31日，被告将案涉商铺内的物品迁出，同时表示剩余在商铺内的物品已不需要，由原告自行处置。再查，2018年4月17日，原告向被告出具《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，表示被告结欠2018年2月至4月期间的租金和综合管理服务费126522元，要求被告于2018年4月20日前缴清拖欠费用。2018年4月24日，原告再次向被告出具《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，要求被告于2018年4月27日前缴清拖欠费用126522元。2018年5月11日，原告向被告邮寄解除《商铺租赁合同》的通知书，表示因被告从2018年2月起拖欠租金及综合管理服务费合计126522元，多次通知限期支付但被告仍未按时缴清，故通知被告自2018年5月15日起解除与被告签署的《商铺租赁合同》。2019年1月14日，原告向被告出具《清铺通知书》，表示因被告拖欠租金及综合管理服务费、物业费，已于2018年5月11日向对方寄出《解除商铺租赁通知书》，现其提前解除《商铺租赁合同》，要求被告于2019年1月18日前缴清欠款，并撤走商铺内的货物、展柜、道具等经营物品。审理中，被告向本院提供照片六张，并表示，其自2017年12月28日装修完毕开始正常营业，一直营业到2018年4月，2018年1月至4月期间一直与原告交涉漏水、消防和排污问题，因为消防手续没有通过，所以其自2018年4月底开始停业，且原告在4月底开始停水停电，5月初开始把案涉房屋门锁了，之后其打开过消防通道门，但原告又用胶水把门堵住，故其一直无法使用房屋，也无法将房屋交还原告，直至2019年6月，其将大门锁锯开，将里面的东西搬走一部分。被告并未就案涉租赁房屋因未办理排污、消防等相应许可而其被责令停业以及原告存在锁门、停水停电行为导致其无法正常使用房屋提供证据予以证明。原告称，对于照片不认可，不能证明案涉房屋存在漏水、渗水情况影响被告正常使用，也不认可存在漏水的情况；其不认可其存在锁门、堵门的情况。为此，原告向本院提供苏州市公安消防局于2015年出具的建设工程消防验收意见书复印件两份、图纸复印件一份，并称，案涉租赁商铺排水系统可以正常运转，且已经经过消防验收。上述事实有原告提供的经营管理合同、不动产登记薄查询记录、租赁合同、租赁场所交付使用书、通知书、邮寄凭证及查询记录、询问笔录、建设工程消防验收意见书复印件、图纸复印件，被告提供的租赁合同、银行交易记录复印件、照片、通知书，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，原告乐汇城公司与被告猛七八公司于2017年10月12日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。因被告未按约支付2018年2月至4月期间的租金，经原告催告后，被告仍未支付，原告于2018年5月11日通知被告于2018年5月15日解除双方签订的商铺租赁合同符合合同约定，被告对于合同于2018年5月15日解除亦予以认可，故本院确认双方所签订的商铺租赁合同于2018年5月15日解除。因合同解除后，被告未按约将租赁房屋返还原告，现有证据亦无法反映被告自2018年4月底开始因原告原因致使其对租赁房屋无法正常使用，本院根据合同约定的租金及综合管理服务费的计收标准及支付起始时间，结合原告主张的计算标准及截止期限，确认被告应支付原告自2018年2月1日至2019年10月31日的租金、综合管理服务费及使用费共计885655.47元（42174.07元/月*21个月）。关于原告主张的2017年10月15日至2017年12月31日的租金及综合管理服务费、违约金126522.21元，首先，2017年10月15日至2017年12月31日期间的租金及综合管理服务费双方合同约定在被告按约履行合同的情形下应可以免交，如被告违约致使合同解除，则被告仍应支付，在被告违约致使合同解除情形下该免租期予以取消的约定以及违约金的约定、履约保证金不予退还的约定均属于在被告违约致使合同解除情形下被告应承担违约金的约定，本院对上述三项关于违约金的约定予以一并处理；其次，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现被告认为上述约定的违约金过高要求本院调整，本院综合考量被告违约后可能导致原告产生后续出租存在空置期的情形以及实际可能造成原告未及时收回租赁收益造成的实际损失情形，酌情确定被告应支付原告违约金84348.14元，扣除被告已支付原告的履约保证金53420.4元，被告还应支付原告违约金30927.74元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司与被告苏州猛七八餐饮管理有限公司于2017年10月12日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2018年5月15日解除。二、被告苏州猛七八餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司租金、综合管理服务费、使用费人民币885655.47元。三、被告苏州猛七八餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司违约金人民币30927.74元。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14555元，由原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担2246元，被告苏州猛七八餐饮管理有限公司负担12309元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢 丰人民陪审员  顾建新人民陪审员  徐 夏二〇二〇年一月六日书 记 员  钟晓婷陆晓文