江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初3943号 原告：苏州山海置业有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇南院北路35号，统一社会信用代码9132058556291236XX。 法定代表人：钱珠明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：窦双喜、方磊，江苏名仁（太仓）律师事务所律师。 被告：徐小波，男，汉族，1987年12月1日生，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：毕世华、徐娟，北京盈科（昆山）律师事务所律师。 被告：太仓市城厢镇麦润佳超市，住所地江苏省太仓市城厢镇上海西路68号1幢，统一社会信用代码92320585MA1NM3BP2H。 经营者：徐滨，男，汉族，1989年12月18日生，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：马金龙、王磊，江苏娄东律师事务所律师。 原告苏州山海置业有限公司与被告徐小波、太仓市城厢镇麦润佳超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏州山海置业有限公司委托诉讼代理人窦双喜、被告徐小波委托诉讼代理人毕世华、被告太仓市城厢镇麦润佳超市经营者徐滨及其委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告苏州山海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与徐小波之间太仓市城厢镇上海西路68号1幢、2幢的房地产租赁合同。2、要求二被告腾退并将房屋返还原告。3、要求二被告支付原告自2019年9月18日至实际腾退并返还房屋之日止的房屋占有使用费。4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年10月9日案外人苏州自由豫人贸易有限公司与被告一签订《商铺租赁合同》，约定案外人将太仓市上海西路68的整一层物业出租给被告一做零售营业使用，租期自2014年10月20日至2023年3月19日，租金金额、支付方式也作了明确约定。2018年6月8日原告参加司法拍卖竞拍得到前述房地产，并于2018年8月10日进行了权属登记。后原告发现太仓市城厢镇麦润佳超市系个体工商户，经营者并非为被告一，而是由涂杨燕于2015年2月4日设立，并于2017年12月8日将该超市经营者变更登记为徐滨。原告认为根据《商铺租赁合同》第七条第2款，被告一将租赁物的使用权转让、转租必须取得出租人同意，否则根据《商铺租赁合同》第八条第2款第（四）项，原告有权解除合同，现被告一未经出租方同意将租赁物先后转租给涂杨燕、被告二，为维护原告合法权益诉至法院。 被告徐小波辩称：被告徐小波将涉案场所转租给被告太仓市城厢镇麦润佳超市是获得涉案房屋原产权人同意的，原告诉请没有法律依据。1、原告系基于概括继承原房东的权利享有解除权，故在原房东已经丧失《商铺租赁合同》约定的解除权后，原告当然不享有该条约定的解除权。2、原告应尽到合理的注意义务，原告在参与拍卖时就应当知道涉案租赁物的权属状态，但未提出任何异议，仍继续参与拍卖，应视为应当知晓并同意转租。被告一将涉案租赁物转让给被告二后，已经在市场监督管理局进行备案公示，已经向社会公众履行了披露义务，而并非原告所述的未履行披露义务，原告不得仅根据法院提供的资料即免除其对于自己权利的合理管理及审慎的义务。无论原告是否同意被告一转租，均应当依法认定为原告应当知道被告一已将涉案租赁物转租的行为，但原告自知道或应当知道之日起6个月内未提出任何异议，原告已经丧失了合同约定的解除权，现原告以被告一转租未经其同意为由要求解除合同，无法律依据，请求驳回原告对被告徐小波的全部诉请。 被告太仓市城厢镇麦润佳超市辩称：1、涉案租赁物由被告于2017年12月从被告徐小波处合法转让取得，被告支付了转让对价，被告徐小波明确承诺可以使用至2023年，被告2也与被告徐小波签订了补充协议，约定如租赁物被收回，被告徐小波需赔偿被告2损失，并且被告2认为房屋所有权人也是同意转让的，因此原告诉请缺乏法律与事实依据，应依法驳回。房屋内的设备是被告1的，我们从被告1处转租了房屋以及转让了被告1的设备。2、如果法院判决解除原告与被告1之间的租赁合同并要求两被告将租赁物返还原告，原告应赔偿被告2现有的装修损失以及被告2的可得利益，被告2保留向被告1追偿的权利。 经审理查明：2014年10月9日出租方（甲方）苏州自由豫人贸易有限公司与承租方（乙方）徐小波签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落太仓市上海西路68号原世茂大酒店整一层物业出租给乙方，租赁期限为：2014年10月20日至2023年3月19日止。合同7.2条约定，在租赁期限内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。合同8.2.4约定乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，甲方有权解除合同。……合同还对其他内容作了约定。 2018年6月8日原告作为买受人通过司法网拍拍卖取得太仓市城厢镇上海西路68号国有土地使用权及该地块上的1、2幢房产及无证房产、附着物。 2018年6月13日江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581执恢401号之二执行裁定书裁定：将原属苏州自由豫人贸易有限公司所有的位于太仓市城厢镇上海西路68号国有建设用地使用权及该地块上太仓市城厢镇上海西路1幢、2幢、房产、无证房产、附着物等财产以竞买最高价30480000元转移给买受人苏州山海置业有限公司所有，买受人可持本裁定书在90日内到有关部门办理过户手续，并自行负担相关费用；上述财产自交付之日起相关的责任风险由买受人承担。 2018年8月10日城厢镇上海西路68号1幢、2幢房屋登记在苏州山海置业有限公司名下。 2017年12月8日太仓市城厢镇麦润佳超市经营者由涂杨燕变更为徐滨。 被告徐小波为证明其抗辩意见提供以下证据： 1、2017年12月5日转让方徐小波、涂杨燕（转让方甲方）与徐滨（受让方乙方）签订的《超市转让协议》，协议约定：1）甲方同意自己位于江苏省太仓市城厢镇上海西路68号的麦润佳超市转让给乙方经营，超市建筑面积为2500平方。2）超市转让金为贰佰万人民币整（2000000）。3）超市转让乙方后，甲方同意乙方代替甲方继续向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款。…… 2、2018年1月12日甲方徐小波、涂杨燕与乙方徐滨签订《补充协议》，双方就超市转让后续赔偿问题做了约定。 3、《函》，2017年12月25日苏州自由豫人有限公司出具《函》一份载明：“徐小波：我司同意您将太仓市上海西路68号原世茂大酒店整一层物业转租给徐滨，徐滨实际承租后应直接向我司支付租金。”函下方法定代表处：盖有李伟印章，印章旁边书写：“李恒代”。 4、结婚证，证明徐小波与涂杨燕系夫妻。 被告太仓市城厢镇麦润佳超市经营者徐滨提供银行转账记录证明，徐滨2018年4月25日转账给李伟100000元、2018年6月11日转账给李伟30000元、2018年11月2日转账支付给苏州自由豫人贸易有限公司管理人56300元，徐滨陈述上述均是其支付的房屋租金。 为查明案件事实，本院依法向苏州自由豫人贸易有限公司原法定代表人李伟调查相关事实，李伟陈述：“2017年12月份我在常熟，有关房屋转租的事我在拘留所的时候我儿子给我说过。我被拘留后公司里的事是我儿子在处理，具体情况要和我儿子核实”。 经本院联系2019年11月27日案外人李恒向本院出具《情况说明》：“我司同意徐小波将太仓市上海西路68号原世茂大酒店整一层转租给徐滨。由于当时李伟已经被限制人身自由，所有签字盖章由李恒代签，事情属实。徐滨支付给李伟的租金我司知晓。” 原告庭后向本院说明徐滨已支付租金至2019年11月17日。 另查明，案外人李伟原系苏州自由豫人贸易有限公司法定代表人，李恒原系苏州自由豫人贸易有限公司股东，李伟儿子。 以上事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、司法网拍成交确认书、常熟市人民法院执行裁定书、房产证、工商登记信息；被告徐小波提供的《超市转让协议》、《补充协议》、《函》、结婚证；被告徐滨提供的银行转账记录，本院调查笔录及当事人当庭陈述等在卷予以佐证。 本院认为，涉案房屋原所有权人苏州自由豫人贸易有限公司与被告徐小波签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告作为涉案房屋现所有权人，根据买卖不破租赁原则，原告依法承继该《商铺租赁合同》相关的权利义务。关于原告认为被告徐小波将涉案房屋转租给涂杨燕，因涂杨燕与徐小波系夫妻关系，并不存在转租事实。关于原告认为徐小波将房屋擅自转租给徐滨，根据涉案房屋原所有权人苏州自由豫人贸易有限公司的情况说明，其对被告徐小波转租行为是知晓并同意的，且对于徐滨以其个人名义向他们缴纳租金的事实也予以认可，原告主张被告徐小波未经原所有权人同意擅自转租，据此提出解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告徐滨腾退并支付占有使用费，因被告徐滨是合法占有使用涉案房屋，原告诉请腾退没有法律依据。被告徐滨已按约定支付了租金，原告诉请支付占用费亦没有事实依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十九条之规定，判决如下： 驳回原告苏州山海置业有限公司全部诉讼请求。 案件受理费31974元，由原告苏州山海置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审 判 长  屈 芳 人民陪审员  金玉荃 人民陪审员  王彩虹 二〇二〇年一月三日                                                           书记员  黄佳玉