山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10345号 上诉人（原审原告）：汪泉，女 被上诉人（原审被告）：山东宝都房地产开发有限公司 法定代表人：张闰航，总经理。 委托诉讼代理人：邢枫，山东亚和太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵帅，山东亚和太律师事务所律师。 上诉人汪泉因与被上诉人山东宝都房地产开发有限公司（以下简称山东宝都房地产）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汪泉，被上诉人山东宝都房地产的委托诉讼代理人邢枫、赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪泉上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初3113号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费、鉴定费由山东宝都房地产承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，双方争议的焦点应为涉案房屋的装修价值以及装修差价损失赔偿。2018年，汪泉购买了山东宝都房地产开发的金沙滩壹号x户，按照双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定，房屋建筑面积53.18平方米，套内建筑面积39.91平方米，房屋每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)20620元，总房价款(不含房屋全装修价格)为109657l元，房屋全装修总价为l389062元，即该房屋的装修价值为292491元，精装修单价应包含在房屋全装修单价内，相当于套内面积装修标准为7329元／平方米。补充条款第二条约定，上述价格为该房屋含精装修的综合单价及总价。根据预售合同第十七条，如该房屋的装修、设备达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。山东宝都房地产交付的精装房屋存在消费欺诈，装修价值严重缩水，根本无法达到合同约定的每平方米7329多元的装修标准，而且装修质量粗制滥造，房屋存在缝隙漏风漏雨等严重影响居住的情况。正是因为山东宝都房地产装修质量粗制滥造，致使汪泉无法正常居住。山东宝都房地产并未就其主张的已按照合同约定的标准进行建设和装修进行举证，一审法院仅以汪泉提供的照片不能证明以及汪泉进行过改动为由判决无法确定装修价值明显缺乏法律依据，且一审法院在未能确认装修价值的情况下直接判定汪泉主张的装修差价没有事实依据系争议焦点错误及认定事实错误。其次，一审法院就案件主要事实遗漏审理。一审法院并未就汪泉主张补缴房屋实测面积差价3657元不符合合同约定问题进行审理。2018年12月3日房屋交付，山东宝都房地产又要求汪泉补缴3657元，声称房屋政府测绘报告显示增加了O.14平方米，补缴部分是按照房屋每平方米单价26121元收取的，但山东宝都房地产一直没有提供给汪泉测绘报告和政府的综合验收合格证明文件。根据补充条款第六条2，甲方暂测面积少于实测面积的房屋面积差价款由乙方在办理房产证时向甲方按照本合同约定的含精装修的综合单价补齐。此时山东宝都房地产收取汪泉的差价部分正是以房屋每平方米单价2612l元收取的，山东宝都房地产要求汪泉补缴的差价部分显然违反了合同约定，现要求山东宝都房地产支付汪泉实际装修价值与合同约定装修价值的差价，暂计150000元(实际数额以评估鉴定结果为准)事实清楚。二、上述事实认定错误必然会导致法律适用错误。一审法院对涉案事实的认定存在明显的错误，该错误的认定将直接导致本案法律适用错误。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。 山东宝都房地产辩称，1、双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第二条明确约定，乙方完全知悉且理解。上述价格为该房屋含精装修的综合单价及总价。该价格无法精确拆分为毛坯价和装修价，其中的装修价为甲方估算的造价，并非精确的造价。因此，并不能如汪泉主张的以房屋全装修总价减去不含装修的总价来计算装修价值，汪泉主张的基础是不存在的。2、汪泉已经进行过改动，无法证明房屋交付的时候就存在汪泉提出的问题，而且在山东宝都房地产向汪泉交付房屋时，汪泉进行了验收，在验收时提出了部分问题，这也可以证明除这些问题外，房屋并没有其他问题。3、汪泉在上诉状中提到的补缴差价3657元的问题，并不在民事起诉状的诉讼请求中，不属于法院应当审查的范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回汪泉的上诉请求。 汪泉向一审法院起诉请求：1.判令山东宝都房地产赔偿汪泉所购金沙滩壹号三期x户装修差价损失15万元（具体以鉴定结论为准）；2、判令山东宝都房地产对汪泉所购金沙滩壹号三期x户装修质量问题进行整改；3、判令山东宝都房地产按照当地租金标准对金沙滩壹号三期9号楼自2019年1月1日起至全部装修完毕具备交付条件期间的x户房屋使用损失给予赔偿，暂计算为1500元（按照每日150元测算至楼宇全部装修完毕具备交付合格条件）；4、本案诉讼费、鉴定费等由山东宝都房地产承担。 一审法院查明，1、汪泉与山东宝都房地产均提交2018年7月28日双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号201800202346），合同载明：甲方为山东宝都房地产，乙方为汪泉，乙方向甲方购买黄岛区开发区银沙滩路3号《亚得里亚海湾三期9、11、16号楼》内9栋2单元2802户，该房屋建筑面积为53.18平方米。合同第三条约定每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为20620元，该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1096571元，该房屋全装修总价为1389062元。合同第十条约定，该房屋的交付条件为交付房屋已取得《竣工验收备案证》，乙方按约定付清全部款项并履行了其他约定义务。合同第十一条约定，甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定，房屋交付的标志为双方签订《房屋验收交接书》。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按照实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予赔偿。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方按照规定在合同附件五中约定。合同补充条款第十一条第2项约定，甲方向乙方交付房屋时，乙方应认真检查房屋，一次性书面向甲方提出房屋存在的质量问题。若房屋存在主体结构质量问题，乙方有权拒绝接收房屋；除此以外，对房屋存在其他非主体结构质量问题或其他任何不影响房屋结构安全的其他原因，乙方均不得拒绝、迟延接收房屋，此类问题由甲方在房屋交付后按照保修条款提供保修服务或按照合同约定予以整改。合同补充条款第十四条约定，与该房屋正常使用直接关联的基础设施及公共配套设施于该房屋交付时未达到使用条件的，甲方不承担逾期交付房屋的违约责任，但应负责完善设施达到使用条件。汪泉在合同上签字捺印，山东宝都房地产在合同上加盖公章。 2、汪泉提交的收款收据，可以证明汪泉分八次向山东宝都房地产支付9-2-2802房款共计1389062元。山东宝都房地产对此予以认可。 3、汪泉提交一组照片，欲证明房屋公共区域垃圾遍地，电梯无法正常使用，消防设施经常无故报警，其购买的房屋装修质量不具备使用条件，壁纸脱落。山东宝都房地产对此照片不予认可，称单元目前可以正常使用，汪泉入住后对涉案房屋进行了一定的改动。 4、山东宝都房地产提交亚德里亚海湾三期的竣工验收备案表，证明山东宝都房地产向汪泉交房符合合同约定的交付标准，汪泉对此不认可。汪泉认为该备案表是毛坯房的备案表，日期为2018年10月30日。作为精装房，并未取得合同约定的竣工验收备案证。 5、山东宝都房地产提交的《房屋验收交接书》，载明业主为汪泉，房号为9-2-2802，验收时间为2018年12月3日，验收情况中列明12处问题，汪泉在交接书下方签字。山东宝都房地产称汪泉已认可装修用材和用料，除了在“验收情况”部分提出一些问题，房屋不存在其他问题，这些小瑕疵不影响汪泉的使用，在汪泉验收后，山东宝都房地产向汪泉交付房屋，汪泉也接收了房屋。汪泉称，验收交接书为其本人所签，验收情况内容是由山东宝都房地产的验收人员记录的，但内容不全，不能证明汪泉已经接受涉案房屋的装修质量问题。 6、庭审中，双方均确认汪泉购买的为亚德里亚海湾三期室。双方均认可涉案房屋仍在保修期内。汪泉认为目前涉案房屋的装修价值在14万元左右。 一审法院认为，汪泉与山东宝都房地产签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且已实际履行，合法有效，汪泉、山东宝都房地产均应依据合同约定行使权利、履行义务。汪泉已经按照合同约定支付全部房款，山东宝都房地产已经将亚德里亚海湾三期室交付给汪泉。本案双方争议的焦点是：山东宝都房地产交付的房屋是否符合合同约定，是否应向汪泉赔偿装修差价损失，汪泉是否能够正常居住以及是否因此产生损失。一审法院作如下判定： 汪泉已按照合同约定支付全部房款，山东宝都房地产应当向汪泉交付符合合同约定的房屋。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条明确约定，该房屋的交付条件为交付房屋已取得《竣工验收备案证》，汪泉按约定付清全部款项并履行了其他约定义务，合同第十三条亦约定房屋交付的标志为双方签订《房屋验收交接书》。根据山东宝都房地产提交的证据，汪泉已经在《房屋验收交接书》上签字，故一审法院确认山东宝都房地产交付房屋的行为符合合同约定，双方已经完成房屋的交付。 汪泉提交的照片不能证明涉案房屋的装修价值是否达到合同约定的装修标准，因其入住后对装修进行过改动，无法确定交房时的原始状态，故无法通过鉴定确定装修价值，其主张的装修差价损失15万元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 汪泉称涉案房屋壁纸脱落、墙体存在较大缝隙等问题，根据合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，山东宝都房地产对该房屋负责保修；保修范围和保修期由双方按照规定在合同附件五中约定。合同补充条款第十一条第2项约定，山东宝都房地产向汪泉交付房屋时，汪泉应认真检查房屋，一次性书面向山东宝都房地产提出房屋存在的质量问题。若房屋存在主体结构质量问题，汪泉有权拒绝接收房屋；除此以外，对房屋存在其他非主体结构质量问题或其他任何不影响房屋结构安全的其他原因，汪泉均不得拒绝、迟延接收房屋，此类问题由山东宝都房地产在房屋交付后按照保修条款提供保修服务或按照合同约定予以整改。根据合同上述约定，汪泉已经接收房屋，并在《房屋验收交接书》上列明涉案房屋存在的12处（以房屋验收交接书内容为准）装修质量问题，山东宝都房地产应当予以整改。因汪泉的诉求即是判令山东宝都房地产对汪泉所购金沙滩壹号三期9号楼一单元2802户装修质量问题进行整改，故一审法院在判决主文中只能按汪泉的诉求判决。 涉案房屋虽然存在装修质量问题，但汪泉未提交证据证明问题的整改足以影响其正常居住，且双方合同第十七条约定，交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，汪泉有权要求山东宝都房地产按照实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予赔偿；故汪泉向山东宝都房地产主张的使用损失费用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、山东宝都房地产于判决生效后30日内对位于亚德里亚海湾（金沙滩壹号）三期x室房屋存在的装修质量问题进行整改；二、驳回汪泉的其他诉讼请求。案件受理费3330元，减半收取1665元，由汪泉负担1615元，山东宝都房地产负担50元。 本院二审期间，汪泉提交新证据。证据一，提交订货单、收据。证明汪泉购买维修房屋涂料的订货单和收据，一审中山东宝都房地产提到为房屋进行壁纸更换维修包括进行了涂刷，事实上因壁纸存在质量问题，开裂，所以进行了去除，是由汪泉购买涂料并进行的修复，山东宝都房地产未尽到对缺陷房屋的保修、维修义务。证据二，在青岛网上房地产查询信息，证明在青岛网上房地产查询涉案的金沙滩壹号三期房屋，按照其提供的信息，9号楼销售价格是19954元，允许可浮动的幅度是0.1，作为本案的山东宝都房地产与汪泉的交易价格，是超过该备案价格的，已经违背了其向政府报备的商品房预售方案，构成了商品价格的欺诈。山东宝都房地产质证称，关于证据一，因山东宝都房地产并未参与汪泉所谓的购买事宜，所以无法确认真实性。即使证据是真实的，也无法证明是因为山东宝都房地产交付的房屋有质量问题，而需要进行重新铺壁纸。另外，山东宝都房地产一直主动与汪泉联系进行房屋维修，是汪泉要求山东宝都房地产暂停维修，待案件结束以后再看情况。这一点在一审的笔录里边已经有明确记载，因此，该证据无法证明山东宝都房地产不积极履行维修义务，也不能证明存在汪泉所谓的房屋质量问题。关于证据二，本案汪泉的诉讼请求是关于房屋质量问题，而不涉及价格，因此，证据二与本案无关。 本院经审查认为，山东宝都房地产对于证据一的真实性不认可，汪泉已经接收房屋，并在《房屋验收交接书》上列明涉案房屋存在的12处（以房屋验收交接书内容为准）装修质量问题，一审判决已对房屋存在装修质量问题判令山东宝都房地产进行整改，故对该证据本院不予采信。关于证据二，行政部门虽对涉案房屋的装修标准和装修价值有登记备案，但该登记备案行为与双方当事人之间的约定无关，该证据不能证明双方所签订的合同系欺诈，对该证据本院不予采信。 证据三，1、青岛市关于商品房预售方案管理有关问题的通知，按照这个通知，青岛市对于房屋实行备案价格管理的，开发商应该向房地向管理部门提交商品房预售方案，在这个方案里会对房屋的销售价格进行备案，山东宝都房地产要按照备案的价格进行销售。现在公示的备案价格是19954。2、施工许可证，作为房屋进行精装修，按照青岛市的管理规定，要办理施工许可证，但是汪泉多次要求山东宝都房地产提供他相应的装修许可证，山东宝都房地产均未提供，违反青岛市的有关管理规定。这份证据还有一个要求就是预售方案一般不得变更，实际销售价格不得高于备案价格。该规定明确规定，对于含装修商品住宅项目，在办理预售方案审核时，应将毛坯价格与装修价格分离。在签订的合同时，山东宝都房地产确定的价格是20620元，明确写明不包含房屋装修价格。根据毛坯价格和房屋总价进行相减，就是汪泉所主张的装修的价格，折合成每平方米，实际上装修价格就是7329元。3、建筑工程施工许可证管理规定，也要求对于工程额在30万以上的装修工程是要办理施工许可证。4、关于新建住宅装修价格的核定，由长沙市住建局发布，主要说明，做精装修价格核定的时候是不包括公摊面积的，它是套内面积进行测算的。5、南京市住建局发布的关于房屋装修管理规定，实际上也是基于南京复利案支持业主追索装修费赔偿之后，南京市出台了住宅商品房管理的规定，在这个规定里头也是明确说明，如果存在精装修房屋，那么他的装修价格要与备案价格相符，这个是与青岛市的管理规定一致的。6、法条的引用，消费者权益保障法第23条，证明商品房买卖也属于消费者权益保障的范围内，对于商品的质量，提供方应该确保质量符合约定并且具备相应使用条件，而且应由开发商负责对质量不存在瑕疵进行举证。山东宝都房地产质证称，本案商品房买卖合同纠纷主要涉及到的是质量问题，而根据合同的约定，在山东宝都房地产将房屋竣工备案表做完以后就可以交付，并且双方在交付房屋的时候已经签订了房屋交接书。因此，汪泉提出的这些条文规定与本案没有直接的关系，应当不予考虑。 本院经审查认为，对该证据的真实性予以确认，但双方签订的合同对房屋价格均有明确约定，双方已按约定进行了交接，且以上证据不能证明汪泉所要证明的事项，故对上述证据本院不予采信。 当事人未提交其他新证据，二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，汪泉与山东宝都房地产签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。该补充协议第二条明确载明买受人已完全知悉且理解涉案房屋价格无法精确拆分毛坯价和装修价，并且承诺不在任何时间以任何理由就该房屋的装饰装修造价向山东宝都房地产提出任何异议，不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。现汪泉主张涉案房屋装修价值另外单算，依据不足，其要求山东宝都房地产返还装修差价款，不符合合同约定。行政部门虽对涉案房屋的装修标准和装修价值有登记备案，但该登记备案行为与双方当事人之间的约定无关，且登记备案价格在其双方签订合同之前就已存在，在此情况下，汪泉与山东宝都房地产签订商品房预售合同及补充协议，系对自己权利的处分，且不违反法律规定，由此导致的法律后果应由汪泉承担。更何况，商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，房屋价格并非毛坯价和装修价的简单相加，装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，汪泉要求对交付的房屋装修价值进行评估，对本案不具有参考意义。故，汪泉主张装修差价的请求，本院不予支持。 关于汪泉主张补缴房屋实测面积差价3657元是否符合合同约定的问题，因汪泉在一审起诉时并未作为诉讼请求进行主张，一审法院未作处理并无不当。 综上，原审判决认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3330元，由上诉人汪泉负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  孙秀强 审判员  徐镜圆 二〇二〇年一月十六日 法官助理 宋甜 书记员李珊珊