辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初1381号原告：王迩夫，男，1994年3月15日生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：苏春才，系辽宁鹤乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜党静，女，1969年4月26日生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告：锦州宝地建设集团有限公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号。法定代表人：李恩明，该公司经理。委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所。被告：锦州东升骏杰房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州滨海新区娘娘宫行政生活区街道办公楼（洋山路1号）。法定代表人：韩民军，该公司经理。被告委托诉讼代理人：王苏、高杨，辽宁华峰律师事务所。原告王迩夫与被告锦州宝地建设集团有限公司（以下简称宝地公司）、被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（以下简称东升骏杰公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法由审判员耿丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王迩夫的委托诉讼代理人杜党静、苏春才，被告锦州宝地建设集团有限公司委托诉讼代理人付小刚，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王苏、高杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间的《委托代建合同》，被告退还原告购房款683300元（房屋确认单号：C区，53号楼-6，楼层1-3层）并支付利息243679元（利息计算：自2011年3月1日开始计算至2019年11月1日，按照中国人民银行九年定期存款利率计算的）；2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：2011年3月1日原告与第一被告下属单位锦州宝地龙栖湾置业有限公司签订《宝地.威尼斯水城委托代建房协议》，原告按照协议规定已经交付全额购房款683300元，协议约定：2012年10月31日交付使用。可是，截止到2013年8月也未能完工、未能交付使用（无水、无电、无燃气、无暖气、同时，不能办理房照）。每次找到被告都被告知：再等一等。多年来原告多次找到被告理论此事未果，因此给原告生活带来诸多不便，更有甚的是原告的住房被被告一直在抵押贷款，被告行为构成严重违约。至今，该小区未通燃气、未供暖、未能办理房屋产权证书（该房产已经被宝地公司抵押贷款）。原告要求退房，被告迟迟不给退房，经查证，被告宝地公司为开发人，锦州宝地龙栖湾置业有限公司变更为：东升骏杰公司。原告认为：该协议不能达到实现合同目的，原告特此提出不安抗辩，恳请贵院依法支持原告诉求。被告宝地公司辩称，原告的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对我公司的起诉，原告所购房屋非我公司开发建设，合同非与我公司签订，我公司也从未收到过原告给付的购房款，所以原告无权要求与我公司解除委托代建协议。被告东升骏杰公司辩称，请求法院依法驳回原告诉求，双方签订的委托代建协议未达到协议约定及法定的解除条件，该房屋现已具备交付条件，我公司也多次通知原告办理房屋入住手续，另外原告在诉讼请求中要求按照同期银行贷款利率计算利息无相应的合同依据，双方签订的委托代建协议中约定如在原告购房中一方存在违约应该按照一年定期存款利率计算违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了以下证明：1、《宝地威尼斯水城委托代建号确认单》；2、《宝地威尼斯水城委托代建方协议》及附件共三张；3、收款收据4张；4、照片5张、光盘一张。被告宝地公司未提交证据材料。被告东升骏杰公司提供了48号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份。本院依原告申请调取了锦州市房屋抵押权登记申请表二份及查封登记信息两份。结合当事人质证意见，对以上证据的真实性予以认定，并结合当事人陈述认定以下事实：2011年3月1日，原告王迩夫（作为甲方）与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（作为乙方，原名锦州宝地龙栖湾置业有限公司）签订《宝地·威尼斯水城委托代建房协议》，约定原告购买被告东升骏杰公司为内部员工开发建设的宝地·威尼斯水城住宅，住宅类型为酷派宽HOUSE,暂定建筑面积128平方米，每平方米4900元，住宅交付期限乙方预计2012年10月31日交付甲方使用，但因不可抗力、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决或其他非乙方所能控制的因素等，甲方给乙方三个月的宽展期。违约责任条款中规定：如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按照银行一年定期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行一年定期存款利率支付甲方违约金……。2011年12月12日，原、被告签订委托代建房号确认单，该确认单主要内容为：“确认房号为房型酷派门牌号××-6楼层1-3层，住房暂测面积128平方米，住宅房款627200元，阁楼暂测面积37.4平方米，阁楼房款56100元，总房款合计683300元，2011年11月18日前应交房款557860元，含已交首付款。注：门牌号以锦州市地名办最终审批为准。以上面积均为暂测面积，最终以产权测绘中心实测报告为准，房款入户时多退少补”。2011年3月1日，原告交纳购房款30万元；2011年11月17日，原告交纳购房款257860元；2012年8月14日，原告交纳购房款125440元，以上共计683300元。2012年8月21日，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司在未告知原告的情况下将包括原告购买的××-6楼层1-3层号房屋在内的楼盘以在建工程形式抵押给案外人，并向房产部门提交了抵押登记申请并办理抵押登记，登记期限为2012年8月21日起至2017年6月25日止，该房屋抵押未解除。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中原告与被告东升骏杰公司签订的委托代建协议及确认书明确了商品房买卖合同应当明确的主要内容，原告方已交付房款，应视为签订了商品房买卖合同。被告辽宁东一房地产开发有限公司在向原告出售房屋后，在未告知原告的情况将该房屋抵押给第三人，导致如原告继续购买房屋将无法按照预期办理房屋所有权证，购房的目的不能实现，故原告主张解除该合同的诉讼请求应予支持，被告应当返还原告交付购房款683300元。根据原、被告签订的委托代建协议违约责任条款的约定：“如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按照银行一年定期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行一年定期存款利率支付甲方违约金……”，该约定不违反法律规定，但约定不明确，应视为按照中国人民银行同期同类一年期存款利率计算，故被告东升骏杰公司应当按照中国人民银行一年定期存款利率支付甲方违约金。对于原告要求被告宝地公司应承担给付责任的诉讼请求，本院认为，与原告签订合同的为东升骏杰公司，该公司是独立的法人，公司应以其全部财产对公司债务承担责任。原告并无证据证明东升骏杰公司与宝地公司存在人格混同，故原告要求宝地公司承担给付责任的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、解除原告王迩夫与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司签订的《宝地·威尼斯水城委托代建房协议》；二、被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还原告王迩夫购房款683300元及利息损失，利息计算方式：以300000元为基数，从2011年3月1日开始计算至2019年11月1日止；以257860元为基数，从2011年11月17日开始计算至2019年11月1日止；以125440元为基数，从2012年8月14日起计算至2019年11月1日止，利率均按照中国人民银行同期同类一年期存款利率计算；二、驳回原告王迩夫的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6535元（已减半收取），由被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  耿丹二〇二〇年一月十四日书记员  李瑶