北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终85号上诉人（原审被告）：刘玉良，男，1964年6月21日出生，汉族，自由职业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙宁，北京嘉善律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓娜，北京嘉善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏哲，男，1968年3月12日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙宁，北京嘉善律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓娜，北京嘉善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京空港弘升汽车科技发展有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼10幢一层。法定代表人：吴幽，总经理。委托诉讼代理人：张海娇，北京市元坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雷雷，北京市元坤律师事务所实习律师。上诉人刘玉良、苏哲因与被上诉人北京空港弘升汽车科技发展有限公司（以下简称“弘升公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘玉良、苏哲上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：弘升公司主要人员被刑事判决认定为恶势力团伙,构成强迫交易罪,一审判决对这一事实未作认定,从而未采纳上诉人抗辩,系认定事实不清、适用法律错误；被上诉人弘升公司经营情况严重恶化,完全丧失商业信誉,上诉人有权行使合同不安抗辩权,中止履行停付租金；一审法院判决上诉人支付违约金错误；如果法院判决需要承担租金，我们要求用物业费、租赁保证金、水费进行抵销。弘升公司向本院辩称，同意一审法院判决，不同意刘玉良、苏哲的上诉请求。弘升公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘玉良、苏哲立即向原告支付欠付租金1884034.69元；2.判令刘玉良、苏哲立即支付迟延履行违约金（暂定100000元），自2018年10月1日起，以当年租金1884043.69元为基数，每日按年租金的5%，支付至付清租金之日；3.诉讼费由刘玉良、苏哲承担。一审法院查明事实：2014年5月23日，弘升公司（甲方）作为出租方与承租方刘玉良、苏哲（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方场地及建筑物、构筑物。第一条、建筑物、构筑物、场地基本情况。该建筑物、构筑物坐落于北京市顺义区42号院内独立编号为第四栋具体位置以附件壹平面图红线标识四至范围为准，总占地面积共3246.4平方米，其中建筑物、构筑物面积为2308.25平方米，场地面积为938.15平方米。第二条、用途。该建筑物、构筑物及场地用途为仓储、经营。乙方保证依法经营，在国家批准的经营范围内合法经营，需行政专项审批的应依法取得专项许可，在租赁期内未征得甲方书面同意，并且按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。第三条、租赁期限。所有建筑物、构筑物及场地有偿租赁期限为15年，自2014年11月1日至2029年11月1日止，共计180个月。第四条、租金。租金标准：第一年年租金为人民币1550000元，以后每年按上年年租金5%递增，直至合同期满。第五条、付款方式。租金按半年支付，以现金或支票的方式支付租金。付款日期：合同签订当日付首期款。乙方需提前一个月交付下一周期租金。甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。第六条、房屋租赁保证金。正式合同签订之前，乙方必须向甲方支付租赁保证金（保证金不计利息），具体金额为600000元。租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。不足以抵扣的由乙方补足。第七条、其他费用。乙方承担与使用房屋相关的费用：应当按照政府管理部门发布的水电价格收取，水费6.21元/立方米，电费1.36元/度（遇政府调整价格相应的进行调整）计量设施由甲方提供。租赁期间，如因乙方使用需要或应政府相关部门要求所发生的供水、排水、电力、管网等市政配套、升级、建设等费用由乙方承担。收费标准不低于当地标准计量收取，如遇当地政府价格调整，按新的标准执行。甲方统一对水、电使用做出分配、管理，乙方不得擅自打井、引水等……第十五条、违约责任。（一）租赁期内前五年甲方不得以任何原因提前解除或终止合同，租赁期内第六年起甲方如有特殊原因需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，按合同解除日期，将已交租金余款退还乙方，并返还经甲方确认的乙方投资成本，乙方应完好交还所有建筑物、构筑物及场地。（二）租赁期限内前五年甲方不得以任何原因提前解除或终止合同，租赁期内第六年起因乙方如有特殊原因提前解除或终止合同，需提前60日书面通知甲方，乙方扩建、改建另形成的全部房屋及装饰装修无偿归甲方所有，甲方对乙方的所有投入没有任何补偿义务，并保证三十日内全部腾退撤出。双方办理解除合同相关手续，保证金不予退还并按年租金的20%支付违约金。（三）合同解除或终止后乙方未按约定时间返还房屋的，每天应按当年年租金的5%标准支付违约金。（四）合同解除或终止后，甲方对乙方就承租建筑物、构筑物及场地的改建、扩建、装修的投入，没有任何补偿义务。（五）如乙方迟延缴纳租金，每迟一日，按年租金5%支付违约金，超过玖十日仍未缴纳的，甲方有权单方面解除合同，所收取的租赁保证金不予退还，并对欠缴租金及其他费用有权继续追缴。（六）因乙方原因造成租赁物灭失，乙方需全价赔偿，赔偿范围包括但不限于建筑物、构建物及场地因灭失造成的实际损失、预期利益、诉讼费、鉴定费、律师费全部损失。（七）若乙方未履行本合同或法律规定的其他义务的，应当在甲方指定期限内补充履行完毕，否则一切后果及法律责任由乙方承担……。弘升公司将涉案房屋场地交给刘玉良、苏哲使用，刘玉良、苏哲按期支付了2018年10月31日前的租金。弘升公司主张的租金刘玉良、苏哲持答辩意见没有按时支付。弘升公司与刘玉良、苏哲认可双方租赁的房屋、场地有合法手续。诉讼中，刘玉良、苏哲认为弘升公司主张的违约金过高。法院另查明，弘升公司的法定代表人刘岩和公司的实际控制人吕岩涉嫌犯罪被逮捕。一审法院认为：弘升公司与刘玉良、苏哲签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属有效。刘玉良、苏哲应当按照约定时间支付租金。现有证据不能认定弘升公司因履行租赁合同涉黑恶势力犯罪，故其该点答辩意见法院不予采纳。刘玉良、苏哲提出的其他不同意支付租金的意见，法院经审核，均不构成法定不支付或迟延支付租金的理由，故法院对相关意见，亦不予采纳。刘玉良、苏哲欠付租金，还应当按照合同约定给付违约金，但双方约定的违约金过高，刘玉良、苏哲提出的违约金过高的意见，法院予以考虑，对违约金的数额予以调整。据此，一审法院判决：一、刘玉良、苏哲于判决生效后七日内给付北京空港弘升汽车科技发展有限公司二〇一八年十一月一日至二〇一九年十月三十一日期间的租金一百八十八万四千零三十四元六角九分；二、刘玉良、苏哲于判决生效后七日内给付北京空港弘升汽车科技发展有限公司违约金五十万元；三、驳回北京空港弘升汽车科技发展有限公司其他诉讼请求。二审中，刘玉良、苏哲提交以下证据：证据一是顺义区人民法院顺法建[2019]第13号司法建议书。证据二是顺义区人民法院（2019）京0113刑初234号刑事判决书。证据三是北京大鹏物流服务有限责任公司（以下简称大鹏公司）与弘升公司之间的委托协议书。证明事实上弘升公司当时是已经没有办法收取租金，存在受领不能的情况，这是本案上诉人无法支付租金的一个很重要的原因，在这种情况下不应该追究上诉人的违约责任。证据四是大鹏公司出具的关于弘升公司恶势力团伙犯罪以及有关部门要求停止向其提供资金的情况说明。说明涉案的场地是大鹏公司租赁给弘升公司，弘升公司再转租给42号院的其他商户。在刑事案件发生以后，顺义区政府联合执法行动的时候，对42号院内的人员明确说明这是一次扫黑除恶的专项行动，要求大鹏公司作为国有企业不得成为弘升公司的保护伞，要求42号院的商户不得以任何方式向弘升公司的相关人员支付租金或提供其他任何资金支持。并且当时弘升公司自营的一些建筑被认定为违章建筑和实施违法活动的场所予以拆除。证据五是弘升公司企业信息。证据六是弘升公司出具的其收取了60万元租赁保证金的证明。证据七是物业费单据。证据八是代付水费协议及银行流水。上诉人包括院内的其他商户交给弘升公司很多自来水的费用，但是弘升公司把这钱挪用了，没有去交水费，导致他们的水被断了，没法用水了。无奈之下，这些商户联合起来凑了一些钱交给吕岩，让大鹏公司去自来水公司交了水费，才又恢复供水，我们主张如果需要承担责任的话，我们要求抵付租金。对上述证据，弘升公司表示上诉人提供的几份证据，我方认为不应当属于二审的新证据。所以，原则上我方应当是不予质证的，由法院对此进行审查。刑事案件已经明确涉嫌恶势力犯罪的系弘升公司的个别人员，而非弘升公司。无论是否涉及到黑恶势力犯罪都不影响到双方合法签订的租赁合同的履行。其他人员的犯罪不能作为上诉方不交租金的借口。对于提到的无法支付的问题，首先，即便弘升公司账户被查封或者被冻结，但是收到款项都是没有任何问题的，所以对于他们证据的证明目的，我方都不认可。对于他们所提交的这些单据，包括物业费，还有水费的单据，我方认为应当是另案处理，不应当在本案当中予以抵销。对于这些单据的真实性也无法核实。对于大鹏公司当时出具的证明，首先，大鹏公司与弘升公司现在也正在进行诉讼，所以说其单方出具的这些证明的效力，我方也是不认可的。上诉人一直声称是政府有关部门不允许其支付租金，但是上诉人也一直没有拿出相关的证据。现在上诉人拿出大鹏公司单方出具的说明，不能够证明该项事实。因为大鹏公司本身不是政府的相关部门，对这份证明的证明目的我方不予认可。二审庭审中，刘玉良、苏哲称涉诉《租赁合同》仍在履行、其仍然在继续租赁涉案房屋、亦未继续交纳租金。本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为刘玉良、苏哲是否有理由迟延交纳租金。根据查明的事实，刘玉良、苏哲对于涉案租赁合同的真实性并无异议，亦不否认应当向弘升公司缴纳相应的租金；只是因为弘升公司的有关人员被抓，所以迟延交纳。对此本院认为，刘玉良、苏哲租赁他人房屋，按期缴纳租金是其合同义务，弘升公司的有关人员被抓一事，并不是其迟延交纳租金的合理事由。一审法院判令其交纳欠付的租金和违约金，合法有据。至于刘玉良、苏哲提出以保证金、水费、物业费抵扣欠付租金的问题，对于保证金，因涉诉租赁合同尚在履行期间，刘玉良、苏哲仍在租赁涉诉房屋并欠付后续租金，故在本案中无法对此一并抵扣。对于水费、物业费问题，因涉及与其他承租人一并交纳的情况，故在本案中不便处理，对于上述争议其可另案再予解决。综上所述，刘玉良、苏哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25872元，由刘玉良、苏哲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇二〇年一月十七日法官助理 陈亢睿法官助理 眭 立书 记 员 李月明