河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25621号上诉人（原审原告）：武丽丽，女，1990年10月14日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：朱振杰，河南豫龙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘开洋，男，1989年5月26日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：朱振杰，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟平均，男，1949年10月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：韩克勤（曾用名韩克琴，系翟平均之妻），女，1952年11月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人刘开洋、武丽丽因与被上诉人翟平均房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初10229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘开洋、武丽丽上诉请求：1.被上诉人除一审判决的数额以外另外支付上诉人违约金50000元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，没有正确划分双方当事人合同权利责任，也没有正确认定相关法律关系。一、一审法院认定上诉人在购房行为中存在过失，系事实认定错误。上诉人已尽到相应的审查注意义务，一审法院认为上诉人没有尽到应有的民法注意义务，实在是强人所难。二、一审判决弱化被上诉人的违约责任，将其行为总结为“有违诚信”的弱化表达，从而将其违约责任转化为道德责任。被上诉人的行为直接造成了上诉人的损失。被上诉人在签订购房合同后，不能提供合格的可供买卖的房屋，切实造成了违约的后果，并且自签订买卖合同至双方7月11日赴房管局进行税费缴纳的过程中，郑州市房屋价格确有上涨，上诉人一审已提供了证据佐证，被上诉人只表示不认可，并未进行有效抗辩。在7月11日后，被上诉人只是在上诉人的督促下退还了200000元的首付款，但并未将上诉人的定金退还（定金的退还与否决定了交易进行是否继续），双方也没有达成解除交易的合意。由于郑州市的限购政策以及现实需求及经济限制，在与被上诉人进行交易时，上诉人是无法进行别的房地产交易的。当与被上诉人的房产交易因为被上诉人的单方原因失败后，在2019年3月至7月间郑州房地产价格上涨的背景下，上诉人在房屋涨价中的损失已经成为一种必然而不是潜在损失。原审虽避开被上诉人承担违约金的责任，但在判决被上诉人赔偿上诉人损失中未计算该笔实际损失，而大量的司法判决实例都认定了房屋交易失败，过程中的房屋增值部分系一种财产权利，具体到本案，也就是上诉人的财产权利。被上诉人一方作为房改房政策的直接利益方，负有对自己拿到市场交易的房产验证是否具备交易条件的责任；被上诉人有义务对自己拟出售房产进行审视，履行注意义务；具体到本案，即被上诉人有义务在出售房产前使该房产具备交易条件，这并非什么不可抗力，也不是对被上诉人的过分要求，而仅仅是商品房交易中被上诉人需要履行的基本义务。上诉人的注意义务已经完成，原审判决称上诉人未履行注意义务，纯属事实认定错误。此次交易失败的根本原因就是被上诉人无法提供合格可供出售房产。上诉人在与被上诉人进行房产交易时，一方面是抱着达成交易的愿望，另一方面此次交易也确实耗时数月，使上诉人丧失了在此交易期间购买其他房产的机会，从而切实造成了上诉人在房屋价格上涨方面的必然损失。与此同时，上诉人在这次交易中的中介费13000元、银行贷款服务费14000元都没有得到退还，这些都是上诉人的切实损失，无论是按照合同中的违约条款还是上诉人在现实中的实际损失计算，一审法院所判决的数额都远远低于以上标准。请求法院支持上诉人的上诉请求。翟平均辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的相关诉讼请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉。理由如下：本案中，房屋买卖合同于2019年3月27日签订，合同签订后，被上诉人一直在积极准备履行合同。本案中，订立房屋买卖合同，被上诉人存在重大误解，涉案房屋因违反相关政策，客观上并不能交易，导致合同未能继续履行，并非被上诉人故意违约，实属政策原因造成。因此，一审法院认定被上诉人在出售房屋过程中不存在恶意违约行为是非常正确的。且交易双方于2019年7月11日进行网签时，当被上诉人知晓房屋无法交易时，当天即退回了上诉人缴付的首付款，最大限度的降低上诉人的损失。上诉人在签署房屋买卖合同时，也是明知该房屋为房改房，也应当能够预见到可能存在的政策风险，交易未能继续，上诉人也有责任。本案中，应当由上诉人就其损失承担举证责任。上诉人所说的“房屋上涨的损失”并无依据。此外，上诉人所说的中介费用、定金等，均可要求中介公司返还，最终并不会形成全部的损失；另外，上诉人所说的贷款服务费用并非贷款银行收取，也并非是申请贷款所需，该损失应当由上诉人自行承担。综上所述，没有证据证明上诉人因交易未能达成实际上造成了预期损失，一审法院综合权衡买卖双方利益，且考虑到被上诉人实际债务负担能力，判决被上诉人支付57000元损失，已经能够充分弥补上诉人损失。被上诉人作为一位70岁的老人，支付此赔偿已觉吃力，上诉人竟然进一步提出赔偿要求，实在是令被上诉人无法接受，更没有任何的事实与法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。刘开洋、武丽丽向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行房屋买卖合同；2.判决被告支付房屋买卖合同违约金，自2019年7月11日计算至被告履行合同义务过户为止（暂计人民币5万元）；3.判决被告承担本案诉讼费以及律师费7000元整。后刘开洋、武丽丽变更其诉讼请求第二项为要求被告支付原告违约金276000元。一审法院认定事实：一审法院认定的事实，刘开洋与武丽丽系夫妻关系。2019年3月27日，翟平均作为卖方（甲方）、刘开洋、武丽丽作为买方（乙方）、郑州颐丰房地产营销策划有限公司（以下简称颐丰公司）作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，主要内容约定:甲方将位于郑州市××厂××街××号的房产（房屋所有权证号为0301081275，房屋建筑面积为86.83平方米，房屋性质为房改房）出卖给乙方；房屋及配套设施的交易价格为920000元；乙方应于本合同签订时支付丙方居间服务费18400元及代办费3000元，支付甲方定金20000元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管；付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同10日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签时，将首付款以银行审批为准存入房管局指定资金监管账户，剩余所贷房款以银行审批为准由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付甲方；甲乙双方在本合同签订之日起90个工作日内，共同到相关部门办理网签、过户等相关手续；甲方需保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。合同第十条违约责任约定为：甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接交付乙方，除非三方达成新的协议）；甲乙双方网签后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的守约方按日支付本合同约定总房价款1%的违约金。合同第十一条其他约定事项为：立契方式为资金监管（贷款部分监管）；甲方保证所售房产是家庭唯一住房，符合郑州市个税减免政策，如因此产生个税由甲方承担。合同第十三条约定：本合同在履行中如发生争议，合同各方可依法向房屋所在地人民法院提起诉讼，因一方违约所产生的诉讼费用、律师费用等由违约方承担。上述合同签订后，双方于2019年7月11日到郑州市住房保障与房地产管理局（简称房管局）办理网签手续。同日，武丽丽向翟平均账户支付房屋首付款200000元，双方在办理税费缴纳时被房管局工作人员告知，翟平均名下房改房面积超过郑州市房改房控制面积标准，需将超面积房屋退回或按照郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格补缴超面积购房款，翟平均遂将200000元首付款退还武丽丽账户。另查明，位于郑州市××厂××街××号的房屋系房改房，由翟平均于2003年9月15日与郑州豫欣纺织有限公司签订出售公有住房协议书购买。翟平均妻子韩喜爱去世后，翟平均于2019年6月11日取得单独所有权证[豫（2019）不动产权第0207876号]，产权证附记载明“房改房继承，上市交易时应及时补缴相应土地价款”字样。翟平均于1998年9月1日与韩克勤结婚，韩克勤于2002年5月作为购房人、翟平均作为其配偶取得郑州市电业局位于郑州市××区东明××院××楼××单元××号公有房屋（建筑面积124.03平方米）一套，计价面积100平方米，超控面积24.03平方米，韩克勤于2007年9月14日以成本价取得郑房权证字第××号房屋所有权证。根据该院调查，依照郑州市房改房政策，翟平均夫妻拥有的房改房面积已超出其应当享有的面积，超控面积为110.86平方米（86.83平方米+124.03平方米-100平方米=110.86平方米）。根据2018年8月31日郑州市人民政府郑政文[2018]154号文件《郑州市人民政府关于解决我市房改工作遗留问题的通知》关于多套住房已取得房屋所有权证的超面积问题处理的规定：拥有多套住房，若其中一套或多套合并计算面积达到控制面积标准的，其余成套住房原则上应退回原产权单位；若因客观原因无法退回原产权单位的，经产权单位同意，有产权单位纪检部门盖章，本着自愿原则，超出控制面积标准的部分按郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格计算超面积购房款。另规定：为降低行政成本，鼓励职工尽快办理补超标手续，2018年办理补超标手续的，按照郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格的85%计算超面积购房款；2019年办理补超标手续的，按照郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格的90%计算超面积购房款；2020年起按照郑州市上年度市内各行政区域存量房交易平均价格计算超面积部分购房款，不再享受任何优惠。因翟平均的妻子韩克勤为省直职工，二人购买的郑州市××区东明××院××楼××单元××房屋系省直房改房，根据《省委办公厅省政府办公厅关于认真解决省直干部职工多占住房问题的补充通知》厅文[2000]83号文件第三条规定，职工夫妇双方2套住房合并面积超过控制面积标准30平方米的，可任选1套，但必须退出另一套。根据上述文件规定，韩克勤已选择位于郑州市××区东明××院××楼××单元××号的房屋，位于郑州市××厂××街××号的涉案房屋应退回原产权单位。诉讼过程中，刘开洋、武丽丽另提交颐丰公司出具的“情况说明”一份、58同城与涉案房屋同街道及同小区房屋价格的打印件一份、2019年8月15日郑州日报第六版经济观察“房贷利率上浮释放房住不炒信号”的文章复印件一份及武丽丽与河南豫龙律师事务所签订的委托代理合同，用以证明刘开洋与武丽丽已经办理了银行贷款审批手续，因翟平均逾期办理房屋过户，已经通过的银行贷款审批无法继续进行贷款，且此后房屋价格上涨，购房贷款利率提高，加大了刘开洋、武丽丽的贷款成本，给刘开洋、武丽丽造成经济损失。翟平均对刘开洋、武丽丽提交的上述证据不认可，认为涉案房屋系因政策性原因导致不能交易，并不属于违约，其在得知不能交易时已立即将购房首付款退回，对刘开洋、武丽丽没有产生损失，鉴于房屋交易确实不能进行，其愿意适当作出补偿。刘开洋、武丽丽未提供其已支付律师代理费7000元的凭据。一审法院认为，2019年3月27日，刘开洋、武丽丽、翟平均、颐丰公司签订的《房屋买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。但翟平均与韩克勤夫妻名下的房改房面积已超出郑州市房改房控制面积，按照地方性房改房政策，夫妇双方2套住房合并面积已超过控制标准30平方米，只可任选1套，退出另一套。韩克勤与翟平均已取得位于郑州市××区东明××院××楼××单元××房改房的产权，翟平均名下位于郑州市××厂××街××号的房改房按照地方性政策应退回产权单位，已不能完成交易，刘开洋、武丽丽与翟平均之间的房屋买卖合同目的已不能实现，不具备合同继续履行的条件，故刘开洋、武丽丽要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，该院不予支持。房屋买卖合同于2019年3月27日签订，双方约定合同签订后90个工作日内共同到相关部门办理网签、过户等相关手续，双方于2019年7月11日办理网签备案并准备过户，期间73个工作日，未超出90个工作日；2019年7月11日，双方在办理房屋买卖合同网签备案时，双方才确切明知房屋无法完成交易，翟平均即将刘开洋、武丽丽当日支付的首付款200000元于当日全部退还；翟平均在签订合同后至网签备案期间通过继承程序将房屋变更为其单独所有，为能够顺利出售房屋做了必要准备。故此，翟平均在出售房屋过程中应当不存在恶意违约行为。因地方性政策原因房改房过户在双方网签备案时客观上已不能完成，即使翟平均能够按照存量房交易平均价格补缴超面积购房款，补缴的款项预估与出卖价格相当，背离了翟平均出卖房屋的目的，不符合自愿和公平交易原则，刘开洋、武丽丽不能强行要求翟平均将不符合过户政策的房屋过户，对其要求翟平均承担自网签备案之日起之后房屋不能过户的违约责任的诉讼请求，该院不予支持。鉴于翟平均作为房屋所有权人明知自己所有的房屋性质和夫妻二人拥有两套房改房的事实，在出售时对出售条件应当有相当的注意义务，其在与刘开洋、武丽丽签订房屋买卖合同时却承诺保证所售房产是家庭唯一住房，其行为有违诚信，因而造成刘开洋、武丽丽在签订合同后为履行合同支付居间服务费、交纳定金、为房屋按揭贷款做准备等，因此受到经济损失。刘开洋、武丽丽在签订合同时也明知翟平均出卖的房屋是房改房，应当对房屋是否符合出售条件尽到足够的了解义务，其对房产中介公司提供的格式合同没有引起足够注意，在房款支付、违约行为认定和违约责任承担等条款不规范明确的情况下签订并变更履行合同，存在签订和履行合同的随意性，其本身也存在一定过失。结合刘开洋、武丽丽为履行合同支出的费用和进行的行为，再考虑刘开洋、武丽丽为提起诉讼又需支付律师费等，其起诉立案时所主张的损失数额相对符合其在签订和履行合同中可能受到的损失的实际情况，该院酌定翟平均向刘开洋、武丽丽支付损失57000元，刘开洋、武丽丽主张其他过高数额部分的诉讼请求，该院不予支持。由于刘开洋、武丽丽没有对颐丰公司提起诉讼，其向颐丰公司交纳的定金，由其向颐丰公司要求返还。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条第三项、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告刘开洋、武丽丽要求继续履行其与被告翟平均和郑州颐丰房地产营销策划有限公司于2019年3月27日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求；二、被告翟平均自本判决生效之日起十日内向原告刘开洋、武丽丽支付损失57000元；三、驳回原告刘开洋、武丽丽主张的其他过高数额部分损失的诉讼请求。案件受理费减半收取7814元，由原告刘开洋、武丽丽负担2344元，被告翟平均负担5470元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，翟平均作为案涉房屋的所有权人，明知其所出卖的房屋性质和翟平均夫妻拥有两套房改房的事实，却在与武丽丽、刘开洋签订的《房屋买卖合同》第十一条第2项中保证其所售房产是家庭唯一住房，其虽为合同履行进行了一定准备，但仍因最终交易无法进行导致买受人刘开洋、武丽丽购买案涉房屋的合同目的不能实现，给刘开洋、武丽丽造成一定的经济损失，翟平均对此应当承担相应的责任。一审法院到相关房地产行政主管部门调查后，认定因地方性政策原因房改房过户在本案双方当事人网签备案时客观上已不能完成，对刘开洋、武丽丽要求翟平均承担自网签备案之日起之后房屋不能过户的违约责任的请求不予支持并无不当。二审中，刘开洋、武丽丽明确表示不再主张继续履行合同，上诉主张翟平均向上诉人支付违约金107000元，系对其诉讼权利的处分。刘开洋、武丽丽主张翟平均应支付违约金107000元，理由不足，证据不力。一审法院结合刘开洋、武丽丽在签订和履行合同中可能受到的损失情况，酌定翟平均向刘开洋、武丽丽支付57000元损失并无不当。刘开洋、武丽丽向郑州颐丰房地产营销策划有限公司交纳的定金，刘开洋、武丽丽可向该公司主张返还。综上所述，刘开洋、武丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决主文包括给付金钱义务，但一审法院未引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定进行迟延履行责任告知，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1108元，由刘开洋、武丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年一月八日书记员  韩 冰