河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21695号上诉人（原审被告）：河南中美置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路17号16层1601号。法定代表人李海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙荣泽，男，汉族，1992年12月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙建军（孙荣泽之父），住郑州市金水区。上诉人河南中美置业有限公司因与被上诉人孙荣泽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。河南中美置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回孙荣泽的诉讼请求;2.一审、二审诉讼费由孙荣泽承担。事实与理由：一、一审判决关于格式条款的认定错误。1.涉诉《证明》中的孙荣泽的承诺不属于格式条款。2017年8月28日在孙荣泽出具的《证明》中载明，承诺在孙荣泽收到违约金后不再追究河南中美置业有限公司有关商品房买卖合同相关的任何责任。《证明》的出具是在双方当事人充分协商的基础上孙荣泽自愿出具的，是孙荣泽对自己权利的合理处置，是双方真实意思表示。且已将违约金、冲抵物业费及承诺事项进行了协商和释明，“本人承诺”部分也特别加黑提示注意，不存在未与对方协商的情况，因此《证明》中承诺条款不属于格式条款。2.《证明》承诺条款没有排除孙荣泽的任何权利，不触发无效认定。首先，该证明载明了河南中美置业有限公司因客观原因逾期交付房屋，自愿参照《商品房买卖合同》约定的违约金标准给予孙荣泽一定的补偿，孙荣泽在收到上述款项后不再追究河南中美置业有限公司的商品房买卖合同相关的责任。该证明并没有排除河南中美置业有限公司的任何权利，相反，河南中美置业有限公司按照《证明》载明的内容支付了补偿金。如果认定《证明》无效，那补偿金是否应该返还给河南中美置业有限公司。其次，逾期交付房屋的违约责任的追究并不属于《商品房买卖合同》的主要权利。因此，一审法院以该证明内容明显免除自身责任，排除对方主要权利为由认定该承诺无效，认定错误。二、因扬尘治理导致停工的客观情况的存在，应当减免河南中美置业有限公司赔偿责任。涉案商品房所在项目在施工过程中，因郑州市多次启动重污染天气Ⅳ、Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ级响应，河南中美置业有限公司于2016年10月份至2017年4月份相继收到郑东新区商都路办事处天气扬尘治理实施应急管控告知书，工程项目暂停施工达103天之久，客观原因的存在严重影响了房屋的交付，而工程项目因扬尘治理等政府行为原因停止施工并非河南中美置业有限公司的过错所致。因此法院应充分考虑上述情况并减免河南中美置业有限公司的违约赔偿责任。孙荣泽辩称，河南中美置业有限公司交房手续一直不全，没有见到竣工备案表，没有交付钥匙就开始交物业费，合同都是霸王条款，没有通知交房，延后了两个月应该承担责任。孙荣泽向一审法院起诉请求：1.河南中美置业有限公司向孙荣泽支付逾期交房违约金19726.62元（自2017年6月30日起以3343495元为基数按照其万分之一计算至2017年8月28日止）；2.河南中美置业有限公司向孙荣泽支付逾期报送产权初始登记资料违约金46140.23元（自2017年10月27日起以3343495元为基数按照日万分之一暂计算至2018年3月14日，最终违约金数额计算至河南中美置业有限公司按照商品房买卖合同的约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门受理之日止）；3.由河南中美置业有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月14日，原告孙荣泽作为买方、被告中美置业公司作为卖方，签订编号为D150××××7789的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于郑州市郑东新区永平路南、站南路西1幢1单元1层104号商品房出售给原告，房屋的面积为151.18平方米，房屋价款约定每平方米为22115.99元，总价款为3343495元整。签约当日，买方需要以现金的方式向卖方支付1780000元，剩余的款项以商业贷款的方式支付。合同还约定，出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备如下条件的商品房交付给原告：商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照第十四条合同约定的内容已完成，前期物业管理已经落实。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因买受人逾期付款的，除按照以上所述的约定承担违约责任外，交房日期相应顺延。出卖人逾期交房的违约责任，除以上所述特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作出处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.视为出卖人已按照合同约定的交房日期或通知的交房时间届满之日依约交付了房屋；2.该房屋所产生的物业管理费用及损毁、灭失的风险自书面通知确定的交付之日起由买受人承担。同日，双方签订了《合同补充协议》，协议第一条第2项约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任及不利后果。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。以挂号邮寄、特快专递送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的收件日期，如果没有回执的，发出后第5日即视为送达；房屋交付的补充约定：1.该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续；2.交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位，共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为买受人现场勘验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。另查明，被告于2016年10月份至2017年4月份相继收到郑东新区商都路办事处天气扬尘治理实施应急管控告知书，分别告知被告停止土石方作业和渣土运输及全部停工，而被告并未按照合同约定向原告履行告知义务。2017年6月27日，被告公司员工以短信形式，通知原告于2017年7月3日前往售楼部办理交房手续，但接收短信的手机号码并非原告本人的联系电话，也非原告在合同中提供的联系方式，被告并未按约定的书面方式送达交房通知书。被告公司提交的涉案房屋竣工验收备案表显示，被告公司经相关建设单位负责人审批同意后，于2017年7月3日将相关材料报送备案，2017年7月5日郑州市郑东新区管理委员会根据郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站出具的基正·金悦府一期8#楼建设工程质量监督报告、五大责任主体验收意见以及建设单位提交的竣工验收备案资料，作出了同意工程竣工验收备案的处理意见。2017年8月28日，原告孙荣泽签署证明一份，证明显示双方就被告公司延期交房至2017年6月30日的违约金达成一致，证明还载明“本人承诺：由此引起的一切纠纷与贵公司无关，收到上述款项后，本人不再追求贵公司与商品房买卖合同相关的任何责任”，原告提交的视频资料显示签署证明时其对该条款持有异议。后被告中美置业公司按照证明约定支付了违约金。同日，原被告双方完成涉案房屋的交付。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。涉案房屋于2018年3月14日完成商品房首次登记。一审法院受理该案后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。合同签订后，原告孙荣泽已经依照合同的约定向被告中美置业公司支付了相应的房屋价款，缴纳了契税、房屋专项维修基金等相关费用。根据被告中美置业公司提交的工程竣工验收备案表可以看出，被告是在2017年7月5日才取得工程竣工验收备案表，根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，在合同约定的交付房屋期限内被告尚未能取得《商品房竣工备案表》，属于不具备交付房屋的条件，被告以不可抗力为抗辩理由，一审法院对此不予采信。被告的行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任，被告虽主张已经支付了延期交房违约金，且原告已承诺不再追究被告与商品房买卖合同相关的任何责任，但从被告提交的证明内容来看该承诺内容明显系被告中美置业公司打印提供，为重复使用而事先拟定，无需与对方协商的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，原被告之间签订的证明系双方就延期交房至2017年6月30日的违约金进行的约定，不应以此排除原告孙荣泽在《商品房买卖合同》中的主要权利。被告中美置业公司作为专业从事房地产开发与销售的公司，利用其自身优势地位，在明知其已逾期交房的情况下，与原告孙荣泽约定不再追究被告与商品房买卖合同相关的任何责任，该条款明显系免除自身责任，排除对方主要权利的约定，且在原告提出异议的情况下仍以此作为交付房屋的前提，故证明中关于不再追究被告中美置业公司任何责任的条款应属无效条款，对于被告中美置业公司提出原告孙荣泽已放弃向其主张交房违约金的主张，一审法院不予采纳。被告未按照合同约定方式通知原告交房，且通知交房时涉案房屋尚不满足交房条件，原被告双方于2017年8月28日完成涉案房屋的交付，被告中美置业公司已经支付了2017年4月30日至2017年6月30日期间的逾期交房违约金，原告要求被告支付2017年6月30日至2017年8月30日期间逾期交房违约金19726.62元的诉讼请求，符合商品房买卖合同的约定，一审法院予以支持。关于原告孙荣泽主张被告支付逾期报送产权初始登记资料违约金的诉讼请求，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，被告中美置业公司根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。国有建设用地使用权上房屋所有权首次登记应当提交的材料包括：（一）土地权属来源证明材料；（二）建筑工程符合规划的材料；（三）建筑工程竣工验收的材料；（四）公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明材料；（五）权籍调查报告或不动产测绘报告；（六）其他必要材料。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测绘报告、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明等材料。被告中美置业公司依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交办理首次登记所需的材料客观上已无法实现，继续按照合同约定履行对中美置业公司而言确不公平，故原告孙荣泽主张被告中美置业公司承担逾期办理产权登记违约金的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南中美置业有限公司在本判决生效后十日内向原告孙荣泽支付逾期交房违约金19726.62元；二、驳回原告孙荣泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1446元，减半收取723元，由被告中美置业公司负担217元，原告孙荣泽负担506元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。孙荣泽作为购房人，依约缴纳了全部购房款，履行了合同义务。河南中美置业有限公司作为案涉房地产的出卖方，未依约于2017年4月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人孙荣泽使用，构成违约，应当依约承担相应违约责任。双方于2017年8月28日完成涉案房屋的交付，河南中美置业有限公司已经支付了2017年4月30日至2017年6月30日期间的逾期交房违约金，且双方已经就2017年6月30日之前的逾期交房违约金数额及支付方式达成一致。关于孙荣泽主张的2017年6月30日至2017年8月30日期间逾期交房违约金，根据合同约定，河南中美置业有限公司亦应当支付。河南中美置业有限公司认为根据孙荣泽签字的《证明》中载明的“本人承诺：由此引起的一切纠纷与贵公司无关，收到上述款项后，本人不再追究贵公司与商品房买卖合同相关的任何责任。”内容，孙荣泽无权再主张该部分违约金；孙荣泽对该《证明》中的承诺内容提出异议，并提交视频资料证明其签署《证明》时其对该条款持有异议。根据视频资料的内容，孙荣泽及其父亲在接收案涉房屋时明确表明孙荣泽为了拿钥匙而签字，装修队已经找好，对于证明中的承诺内容不认可，表明不合理，保留自己的合法权益等。交付房屋时河南中美置业有限公司并无权未经买受人同意单方制定收房条件和流程，该承诺内容是河南中美置业有限公司事先拟定，无法修改，且不签署不能办理交房手续，本院认为孙荣泽虽然接收房屋，但根据其提交的视频资料，能够证明孙荣泽签字的《证明》中的承诺内容并未经过双方协商达成一致，本院对该承诺内容不予采纳。河南中美置业有限公司虽通过短信方式通知孙荣泽交房事宜，但电话号码有误，并未通知到孙荣泽本人，孙荣泽于2017年8月28日到河南中美置业有限公司办理收房手续并不能认定为系孙荣泽的原因拖延交房。综上所述，河南中美置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费293元，由上诉人河南中美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年一月十日书记员  刘 洋