福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽04执异8号 案外人：余孔壮，男，汉族，1957年8月27日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：邱宁江、陈君，福建邱宁江律师事务所律师。 申请执行人：三明光华废旧物资加工有限公司，住所地：三明市梅列区乾龙新村36幢。 法定代表人徐贤国，该公司董事长。 被执行人：三明市中信置业开发有限公司，住所地：三明市梅列区绿岩新村156幢二层。 法定代表人：杨东，该公司董事长。 委托代理人：邓上平，男，该公司副经理。 在本院执行申请执行人三明光华废旧物资加工有限公司（以下简称光华公司）与被执行人三明市中信置业开发有限公司（以下简称中信公司）合作开发合同纠纷一案中，案外人余孔壮对本院查封三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房及查扣上述房产租金的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 案外人余孔壮称，2009年5月4日，案外人余孔壮与中信公司签订府中大厦《商铺购买协议书》一份，协议约定，购买人余孔壮向中信公司购买中信公司开发的府中大厦负一层房屋，预计整层建筑面积为1450-1500平方米（实际面积以最终有权单位实际测量面积为准）；购买人在签订协议之日起三日支付中信公司人民币贰佰陆拾万元整，作为购房定金，签订《三明市商品房买卖合同》时，购买人以一次性或按揭的付款方式支付购房款，中信公司收到购房定金后，应于2009年12月31日前将负一层提供给购买人装修及使用。协议签订后，余孔壮依约向中信公司支付购房定金人民币260万元，中信公司向余孔壮出具260万元的销售不动产统一发票，并将三明市梅列区府中大厦负一层房屋交由余孔壮使用。2011年1月7日，余孔壮与中信公司就府中大厦负一层车库签订《商品房买卖合同》。之后，余孔壮向中信公司支付车库款2354000元。案外人余孔壮主张根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，房屋消费者已交付商品房全部或者大部分价款的，享有消费者优先权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人主张，其购买该商业营业用房，已签订了合法有效的书面买卖合同，缴纳了部分购房款人民法院545.4万元，中信公司已于2010年5月6日将该1-14号商业营业用房交付给案外人管理为业至今，案外人未办理产权转移登记系中信公司与小股东光华公司因合作纠纷被光华公司申请保全所致，该1-14号商业营业用房的所有权属于案外人。综上，请求裁定终止对坐落三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房的查封以及对三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房租金查扣执行。 申请执行人三明光华废旧物资加工有限公司未作书面答辩。 被执行人三明市中信置业开发有限公司辩称，其与案外人余孔壮签订的《商铺购买协议书》效力已经被生效判决确认合法有效，现因申请执行人三明光华废旧物资加工有限公司申请保全，导致无法办理过户，其没有过错，不应当承担违约责任，其实际收到购房款495.4万元，余孔壮有代垫公司税款50万元，公司同意用于抵扣购房款。目前销售给余孔壮的房产中，已办证1125.96㎡，未办证的342.58㎡，合计1468.54㎡，按合同约定为每㎡9000元计算，计13216860元，临时建筑按每㎡7000元计算，面积为76.114㎡，计532798元，房产总价共计13749658元。 本院查明： 1、2009年5月4日，余孔壮与中信公司签订《商铺购买协议书》，双方约定：余孔壮选中府中大厦负一层，预计整层建筑面积为1450-1500㎡，其中已计入容积率有产权的建筑面积为342.552㎡，未计入容积率部分无产权面积约1108-1158㎡（该层房产目前尚未申办销售手续，中信公司承诺提供不低于342㎡的房屋产权，其余无产权面积房屋余孔壮拥有永久使用权，并提交当地的房管部门备案）。余孔壮与中信公司约定未计容积率部分由中信公司向规划部门申请增加容积率，所需费用由中信公司承担，经批准后该部分获得产权将按下述第（2）种方式计算该商品房价格，规划部门不予批准该部分无法获得产权按下述第（1）种方式计算该商品房价格：（1）部分产权计价：若已计容积率且提供产权的建筑面积为342.552㎡，单价每平方米按人民币3万元；未计容积率无产权部分，如实际测量面积为1108㎡时，单价每平方米为人民币2500元，实际测量面积为1158㎡时，单价每平方米为2785元。（2）全部产权计价：由中信公司向相关部门申请增加容积率，如获得批准负一层可取得全部产权，则该负一层整层建筑面积：1450-1500㎡按单价每平方米为人民币9000元。余孔壮在签订协议书之日起三日内支付中信公司人民币260万元作为定金，签订《三明市商品房买卖合同》时余孔壮克选择一次性或按揭付款方式；中信公司收到余孔壮的购房定金后，应于2009年6月30日前将负一层提供给余孔壮装修及使用，并于2009年12月31日前提供经批准后许可销售的文件或证书原件，满足签订《三明市商品房买卖合同》的条件；余孔壮办理产权过程，中信公司无偿配合。 2、2009年5月6日，余孔壮依约将定金260万元支付给中信公司。中信公司向余孔壮出具260万元的销售不动产统一发票，并将三明市梅列区府中大厦负一层房屋交由余孔壮使用。 3、2010年4月12日，余孔壮致函中信公司，要求中信公司于2010年4月15日前办理交房手续；明确签订《商品房买卖合同》的具体时间；如未获得政府批准销售，按照《商铺购买协议书》第五点第2条的约定，在五日内办理房款结算并将原协议送交三明市房地产管理部门备案。 4、2008年10月18日，光华公司向本院起诉，要求中信公司将合作开发的不可售及暂不可售的房产按30%的比例交付给光华公司。本院作出的（2008）三民初字第55号《民事判决书》，于2009年12月22日被福建省高级人民法院撤销。该案被发回重审后，光华公司的诉讼请求之一变更为：依法对合作开发的房产项目的全部收益进行分割，由中信公司将该项目的全部收益的30%给光华公司。因光华公司申请财产保全，2010年6月22日，本院作出（2010）三民初字第3-2号民事裁定书和（2010）三民初字第3号协助执行通知书，查封中信公司名下的三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房，即未经该院许可，不得办理被查封房产的产权登记及转让、赠与等产权变更手续。2011年12月28日，本院作出（2010）三民初字第3号民事判决，认定“负一层店面因属预售性质，且余孔壮与中信公司之间就预售合同效力的纠纷梅列区人民法院尚未审结，故对负一层店面不予处理”。光华公司不服该判决，向福建省高级人民法院提起上诉。2012年9月12日福建省高级人民法院作出（2012）闽民终字第239号民事判决，判决中信公司应支付给光华公司合作利润9033469元。 5、2010年9月19日，中信公司办理了三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层车库1-12号、1-18层住宅（1803除外）的初始预登记。2011年7月21日，三明市房地产管理处出具说明：杜鹃新村17幢总建筑面积22832.395㎡，规划核实总建筑面积22832.395㎡，其中商业面积342.58㎡。该项目已于2010年9月19日办理了初始预登记（但商业部分房地产管理处依2010年6月22日三明市中级人民法院裁定协助执行予以司法冻结未登记）。若司法冻结解除，则该部分属可销售、登记产权。 6、2010年12月5日，余孔壮函告中信公司，要求按其提供的名单签订《商品房买卖合同》。2011年1月5日，余孔壮再次致函中信公司，要求中信公司明确具体的办证时间及支付房款时间。2011年1月10日，中信公司针对余孔壮2011年1月5日的函件回函，表示：因内部合作纠纷导致余孔壮购买的府中大厦商铺被查封，造成无法办理产权证；中信公司愿意履行双方签订的《商铺购买协议书》。 7、2011年1月7日，余孔壮与中信公司就府中大厦负一层车库签订《商品房买卖合同》。之后，余孔壮向中信公司支付车库款2354000元。该车库已办理了相应的备案登记。 上述案件事实，已经在生效的福建省高级人民法院（2015）闽民提字第7号民事判决书予以确认。 本院另查明： 1、2011年1月1日，余孔壮起诉至三明市梅列区人民法院，请求判令中信公司全面履行《商铺购买协议书》约定的条款，并办理府中大厦负一层1-14号商铺的房屋所有权证和土地使用权证。梅列区人民法院认为，余孔壮与中信公司签订《商铺购买协议书》时，商品房价款的确定方式、付款方式及付款时间多为假设性条款，建筑面积也存在不确定性，即涉讼《商铺购买协议书》存在许多条款不明确，无法全面履行合同的情形。且余孔壮只预交了购房定金，未交纳购房款，加之有部分房产中信公司尚未取得商品房预售许可证，应认定涉讼《商铺购买协议书》尚不具备《商品房买卖合同》的构成要件，不能认定为商品房买卖合同。遂梅列区人民法院作出（2011）梅民初字第526号民事判决，驳回余孔壮的诉讼请求。 2、余孔壮不服梅列法院一审判决，向本院上诉，本院作出（2012）三民终字第572号民事判决：驳回上诉，维持原判。 3、余孔壮不服，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2013年10月28日作出（2013）闽民申字第569号民事裁定，指令本院再审。本院经再审认为：“中信公司在尚未取得预售许可证前，与余孔壮签订了销售府中大厦负一层（含14间店面及车库等）的《商铺购买协议书》，中信公司已依约收取了定金及全额车库款，该《协议书》具备商品房买卖合同的有关内容，中信公司应全面履行《协议书》。因出售标的物被他案诉讼保全造成履行不能的，应当赔偿对方经济损失。本案讼争的府中大厦1-14号商铺在光华公司诉中信公司合作开发房地产合同纠纷一案中，因光华公司对中信公司提出诉讼保全申请被本院于2010年6月22日司法查封，该诉讼保全标的物的物权仍属于中信公司，中信公司至今未履行被查封一案中生效判决所确定的义务，司法查封至今未解除。光华公司因申请诉讼保全而取得了对诉讼保全标的物处置优先受偿的权利。根据本案的具体情况，在中信公司未履行完对光华公司生效判决义务前，余孔壮要求判令中信公司全面履行《商铺购买协议书》，并未其办理府中大厦负一层1-14号商铺的房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，因光华公司的诉讼保全而无法实现，不予支持。原一、二审判决驳回余孔壮诉讼请求并无不当。余孔壮如因本案协议目的不能实现受到损失，属债权法调整范畴，可向中信公司另行主张赔偿。该协议所涉及的车库因申请再审人余孔壮已付清车库款并已办理了产权过户手续，买卖双方无争议，予以确认。”本院作出（2013）三民再终字第11号再审民事判决：维持本院（2012）三民终字第572号民事判决及梅列区人民法院（2011）梅民初字第526号民事判决。 4、余孔壮不服，向检察机关提出申诉，福建省高级人民法院再审认为：“民事诉讼法设立诉讼保全目的是确保诉讼程序的顺利进行，避免判决难以执行或者造成其他损害，法律并没有明确规定当事人申请诉讼保全后取得对标的物的优先受偿权，原审法院认为光华公司因申请诉讼保全后取得对诉讼保全标的物处置的优先受偿权，缺乏依据，应予纠正。中信公司与光华公司合作开发府中大厦，中信公司占70%权益，股权比例超过三分之二，而且负责项目的具体实施和经营管理，其有权对外销售府中大厦的房产。光华公司亦认可府中大厦以中信公司的名义进行销售。故中信公司对外签订《商铺购买协议书》，属于有权行为。余孔壮与中信公司签订《商铺购买协议书》是双方的真实意思表示，不存在欺诈或胁迫的情形，该协议合法有效，中信公司应当按照约定全面履行《商铺购买协议书》，余孔壮要求中信公司履行协议的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。光华公司作为府中大厦的开发商，即使与中信公司之间有纠纷，亦不能对抗善意第三人。光华公司阻止中信公司向善意第三人履行合同义务，没有法律依据。余孔壮要求中信公司为其办理房屋所有权证和土地使用权证，但办证行为属于行政机关的职权，中信公司仅有配合协助的义务，余孔壮该诉讼请求，本院不予支持。”福建省高级人民法院于2015年11月16日作出（2015）闽民提字第7号民事判决书，判决：一、撤销本院（2013）三民再终字第11号、（2012）三民终字第572号民事判决以及梅列区人民法院（2011）梅民初字第526号民事判决。二、中信公司应在判决生效之日起三十日内履行与余孔壮签订的《商铺购买协议书》。三、驳回余孔壮的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 5、2012年11月9日，光华公司与中信公司合作开发合同纠纷一案，因中信公司未履行生效的福建省高级人民法院（2012）闽民终字第239号民事判决，光华公司向本院申请执行，本院于当日立案，执行案号为（2012）三执行字第105号。诉讼过程中，本院作出（2010）三民初字第3-2号民事裁定书和（2010）三民初字第3号协助执行通知书，查封中信公司名下的三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房。执行过程中，根据申请执行人光华公司的申请，本院作出（2012）三执行字第105号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人910万元银行存款或查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖被执行人中信公司同等价值的财产，同时本院于2013年7月22日向三明市房屋权属登记中心发出（2012）三执行字第105号协助执行通知书，对被执行人中信公司名下的三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房予以查封，向安利（中国）日用品有限公司、中国建设银行三明分行列东支行发出协助执行通知书，责令冻结并提取租赁府中大厦负一层的租金。从2014年7月1日起至2019年10月11日止，本院共冻结并提取三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房及余孔壮名下车位的租金收入共计9930651元，该金额案外人余孔壮予以确认。 6、上述房产及租金被本院查封、冻结后，案外人余孔壮向本院提出执行异议，主张三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房、地下负一层车位及相应的租金收入系其所有，请求解除对上述房产及租金收入的查封、冻结。 本院认为，本案执行中争议的主要两个焦点问题：一、是否应当解除对三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房的查封；二、是否应当中止对三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房及地下车位租金收入的冻结、提取执行。结合本院查明的事实及各方当事人的陈述意见，本院综合分析认定如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人作为买受人，请求其物权期待权并排除执行的，需满足四个条件： 1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案外人余孔壮与中信公司签订府中大厦《商铺购买协议书》签订于2009年5月4日，本案首次诉讼保全的时间为2010年6月22日，即本院查封之前案外人余孔壮已经与中信公司签订了争议的三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房的书面买卖合同，该合同的效力已经由生效的福建省高级人民法院（2015）闽民提字第7号民事判决确认合法有效。 2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2009年5月6日，余孔壮依约将定金260万元支付给中信公司。中信公司向余孔壮出具260万元的销售不动产统一发票，并将三明市梅列区府中大厦负一层房屋交由余孔壮使用。该事实在福建省高级人民法院（2015）闽民提字第7号民事判决中的事实认定部分中已经予以确认，且中信公司认可已经交付给余孔壮，申请执行人光华公司向本院提交的《关于提供被执行人财产状况证据或线索的材料》中也说明“府中大厦负一层店面至今未出售，但中信公司将该店面交给余孔壮…..余孔壮将该店面对外出租，根据三明市工商行政管理局提供的房屋租赁合同，永兴顺酒行郑义贞从2009年12月1日起承租15号店，每月租金9000元……”,上述证据可以证实案外人余孔壮已于本院2010年6月22日首次查封讼争标的之前，履行合法有效的《商铺购买协议书》，实际占有并出租给他人。 3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据案外人余孔壮与中信公司签订的《商铺购买协议书》，合同约定余孔壮于签订该协议之日三内内支付260万元，作为购房定金。2009年5月6日，余孔壮依合同约定支付购房款260万元，有余孔壮提供的《销售不动产统一发票》为凭。《商铺购买协议书》第二条第2款约定，全部产权计价：由甲方向相关部门申请增加容积率，如获得批准负一层可取得全部产权，则该负一层整层建筑面积：1450-1500平方米按单价每平方米为人民币玖仟元（9000元），总价为13050000-13500000元。2011年7月21日，三明市房地产管理处出具说明：杜鹃新村17幢总建筑面积22832.395㎡，规划核实总建筑面积22832.395㎡，其中商业面积342.58㎡。该项目已于2010年9月19日办理了初始预登记（但商业部分房地产管理处依2010年6月22日三明市中级人民法院裁定协助执行予以司法冻结未登记）。若司法冻结解除，则该部分属可销售、登记产权。故应按照《商铺购买协议书》第2条第2款确定全部产权计价。即目前销售给余孔壮的房产中，已办证1125.96㎡，未办证（可办证）的342.58㎡，合计1468.54㎡，按合同约定为每㎡9000元计算，计13216860元。另外有临时建筑按《商铺购买协议书》约定为每㎡7000元计算，面积为76.114㎡，计532798元，上述房产总价共计13749658元。2011年1月7日，余孔壮与中信公司就府中大厦负一层车库签订《商品房买卖合同》。之后，余孔壮向中信公司支付车库款2354000元。该车库款与260万元购房款合并计算至《商铺购买协议书》中的购房款，总计已支付购房款4954000元，另外余孔壮代中信公司缴付税款50万元，中信公司确认该款用于抵扣购房款。故余孔壮共计支付5454000元。余孔壮尚差购房款8295658元未支付，从2014年7月1日起至2019年10月11日止，本院共冻结并提取三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房及余孔壮名下车位的租金收入共计10206051元，余孔壮同意用于抵扣购房款。故余孔壮全部购房款13749658元已经全部交足，且本院超额冻结提取的1910393元，应予退还。 4、非因买受人自身原因未办理过户登记。2010年9月19日，中信公司才办理了三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层车库1-12号、1-18层住宅（1803除外）的初始预登记。讼争的三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房也因被本院查封，无法办理产权登记。故买受人余孔壮对于所购买14个商铺及车库未能在本院查封之前办理过户登记手续，非买受人的自身原因造成的，其没有过错。 综上，本院认为，案外人余孔壮关于停止执行三明市梅列区杜鹃新村17幢负一层1-14号商业营业用房及停止冻结、提取上述房产及余孔壮名下车库租金的异议请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条的规定，裁定如下： 一、解除本院（2012）三执行字第105号裁定书及协助执行通知书对三明市梅列区杜鹃新村17幢（府中大厦）负一层1号至14号共14间商业营业用房的查封。 二、解除本院（2012）三执行字第105号裁定书及协助执行通知书对三明市梅列区杜鹃新村17幢（府中大厦）负一层1号至14号共14间商业营业用房以及案外人余孔壮名下三明市梅列区杜鹃新村17幢（府中大厦）负一层车库的租金收入的冻结、提取。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向福建省三明市中级人民法院提起诉讼。 审判长  周春平 审判员  邓水清 审判员  高锦状 二〇二〇年一月十九日 书记员  余春燕 附：引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。