河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23461号上诉人（原审原告）：王少华，男，1986年4月28日出生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐昂，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘贤佩，男，1986年1月6日出生，住河南省延津县。被上诉人（原审被告）：王肖萌，女，1988年9月16日出生，住河南省延津县。以上二被上诉人委托诉讼代理人：王德福，河南格东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王小迁，男，1983年5月19日出生，住河南省延津县。上诉人王少华因与被上诉人刘贤佩、王肖萌、王小迁案外人执行异议之诉一案，不服荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王少华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、在人民法院查封之前，王少华与王小迁已经签订合法有效的书面买卖合同，根据荥阳市人民法院（2019）豫0182民初847号生效判决查明事实和认定，王少华与王小迁于2016年12月10日签订的房屋买卖协议为合法有效协议，一审判决认定上述买卖合同与正常房屋买卖合同格式明显不同，以格式否定上述合同的效力无法律依据，也与生效判决认定相悖；2、王少华在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，一审判决已经查明王少华于2017年2月开始使用居住涉案房屋至今，王少华占有涉案房屋时间早于人民法院查封时间；3、王少华按照合同约定支付了部分房款并且愿将剩余价款按照人民法院要求交付执行，2016年12月10日，王少华与王小迁订立房屋买卖合同，约定了房款支付事宜，2019年4月6日，王少华与王小迁签署《购房补充凭证》，确认截止2019年3月31日王少华已支付给王小迁首付款和购房相关费用24万元以及转至王小迁月供账户的按揭贷款本息59640元，该《购房补充凭证》确认了2016年12月10日协议的真实意思及履行情况，虽签订于人民法院查封之后，但不影响2016年12月10日房屋买卖合同的效力；4、截至2019年10月12日涉案房屋仍系预售商品房买卖预告登记，于2018年11月22日即被司法查封，不具备办理过户的可能性，王少华对房屋未过户没有过错，一审判决认为王少华有明显过错没有法律依据，也不符合基本价值判断，王少华对涉案房屋的物权期待权应依法予以保护，而刘贤佩和王肖萌的主观过错则较为明显；5、王小迁购买涉案房屋，备案登记于王小迁名下，现已办理了首次登记，符合办理转移登记的条件，应将房屋所有权确认归王少华所有。刘贤佩、王肖萌辩称:1、被上诉人刘贤佩、王肖萌申请一审法院对涉案房屋进行查封以及一审法院查封执行具有正当合法性，严格按照法律规定进行，王小迁书面表示愿意将涉案房屋评估拍卖抵偿债务，王小迁应当返还给二被上诉人购房款30万元以及违约金9万元，除非上诉人替王小迁清偿，否则二被上诉人不同意停止执行；2、上诉人和王小迁之间虽签订便条，但是没有按照物权法第九条规定到房管部门办理房屋所有权过户登记，不发生物权的变动，该房屋所有权依然归王小迁所有，上诉人要求将涉案房屋确认其所有没有法律依据；3、本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，上诉人与王小迁2016年12月10日签订的凭条以及2009年4月16日签订的补充条，不符合商品房买卖合同格式，支付方式也不符合正常交易习惯，不能认定在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，上诉人占有该房屋并不是基于买卖，而是基于租赁，刘贤佩去涉案房屋看房时，王小迁称上诉人只是租户，上诉人和王小迁有经常性业务往来，转账频繁，上诉人向王小迁的转账不能认定为房款，上诉人并没有支付全部购房款，也没有按照人民法院的要求将剩余房款交付执行；4、根据郑州市出台的限购政策，上诉人属于周口户籍，没有两年以上的郑州市社保或纳税证明，属于限购对象，不具备购房资格，也不可能办理房屋所有权手续。综上所述，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。王少华向一审法院起诉请求：1、判决停止对王少华购买的位于荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府XXX房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、依法确认位于荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府XXX房屋归王少华所有；3、判决王小迁立即协助和配合王少华办理位于荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府XXX房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费用由刘贤佩、王肖萌、王小迁承担。一审法院认定事实：2015年7月20日，王小迁与荥阳宸华置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王小迁购买荥阳宸华置业有限公司的荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府一期5幢1单元15层1502号的房屋一套，总价款为573779元。2016年12月10日，王少华与王小迁签订《凭证》一份，约定王小迁将上述房产卖给王少华，王少华支付王小迁首付款140000元，此房屋分期按揭款自2016年12月之后由王少华支付，待房产证下发之后申请过户。该协议亦载明王小迁于2016年11月30日收到王少华装修款30000元。王少华于2017年2月开始使用居住涉案房屋至今，并支付物业费及水电费等费用。2018年7月25日，王小迁又与刘贤佩、王肖萌签订一份《房屋买卖合同》，约定王小迁将本案涉案房屋以750000元出售给刘贤佩、王肖萌。刘贤佩、王肖萌于2018年11月27日向一审法院提起诉讼，要求解除刘贤佩、王肖萌与王小迁签订的房屋买卖合同，并要求王小迁返还已付购房款300000元并支付违约金200000元。2019年3月5日，一审法院作出（2018）豫0182民初8481号民事调解书，刘贤佩、王肖萌与王小迁在该院主持下达成调解协议：一、解除刘贤佩、王肖萌与王小迁于2018年7月25日签订的房屋买卖合同（案涉房屋商品房预售合同备案号XY150××××8590）；二、王小迁返还刘贤佩、王肖萌购房款30万元，并支付违约金9万元，分别于2019年4月5日前支付15万元，2019年5月5日前支付15万元，2019年7月5日前支付9万元。如逾期，刘贤佩、王肖萌可就剩余款项一并申请执行；三、刘贤佩、王肖萌自愿放弃本案其他诉讼请求。该案中，依据刘贤佩、王肖萌的申请，一审法院依法对涉案房屋进行了诉前保全。2019年4月6日，王少华与王小迁签订《购房补充凭证》，主要约定：交房时王小迁因资金问题以买卖二手房形式转给王少华，让王少华把房子前期房钱补齐，房价以开发商签订协议价格为准，总房价573779元，另双方就装修费及支付房款等情况进行了声明。之后一审法院对涉案房屋强制执行，执行过程中，2019年5月16日，王小迁书面承诺同意法院对涉案房屋进行评估拍卖，王少华随后提出执行异议，该院于2019年6月25日作出（2019）豫0182执异61号执行裁定书，驳回了王少华的异议请求。王少华与王小迁在2016年12月10日签订购房凭证之前，双方一直有业务往来。自2016年11月至2019年5月期间，双方银行账户、支付宝及微信之间有多笔相互转款记录，且双方有债权债务关系，其中2016年11月就有多笔转账，此后通过微信亦有不同金额的多笔转账。2019年1月14日，王少华曾向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求确认其与王小迁所签凭证有效并将该房屋权属转移登记至其名下，该院于2019年4月9日作出（2019）豫0182民初847号民事判决，驳回了王少华的诉讼请求。截止2019年10月12日，本案涉案房屋的预售商品房买卖预告登记权利人仍为王小迁，该房屋于2015年7月31日办理了预售商品房抵押权登记，权利人为：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，抵押金额：400000元。2018年11月22日，一审法院对该房屋进行了预查封，预查封文号：（2018）豫0182执保1329号。一审法院认为，王少华与王小迁签订本案所涉房屋购房凭证前，双方一直有业务往来，且有债务关系。双方所签凭证，虽有房屋买卖意思表示，但与正常房屋买卖合同格式明显不同，王少华作为买受人明知王小迁所欠债务较多，其在庭审举证中也自认以之前借给王小迁的借款冲抵房款，且双方之间微信及支付宝转账记录显示为多笔小额转款，亦不符合正常房屋买卖的支付价款习惯，双方签订的购房补充凭证在王小迁与刘贤佩、王肖萌达成调解协议之后，且约定“房价按开发商签订协议价格为准、以借款抵房款”等内容，明显与正常交易习惯及本案查明的各项事实相矛盾，故王少华提交的证据不能证明其支付房款的真实数额。另双方就该房屋在有银行抵押且未办理不动产证书情况下所签凭证，无法及时进行交易过户，本身存在不确定的交易风险和政策风险，王少华对此有明显过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。王少华所享有的只是一种物权期待权，不具有完全物权的性质，现该房屋因王小迁一房两卖，导致本案刘贤佩、王肖萌申请对该房屋进行了查封，且王小迁书面表示愿意将涉案房屋评估拍卖抵偿债务，王少华即使愿意单方将其计算的剩余价款交付执行或清偿抵押款项消除抵押权，仍然不能排除法院的执行行为，故对王少华的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告王少华的诉讼请求。案件受理费9500元，由原告王少华负担。当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，王少华作为案外人提起本案执行异议之诉，应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。王少华虽提交了其与王小迁签订的凭证，约定王小迁将涉案房屋转让给王少华，但依王少华主张，其仅向王小迁支付了部分房款及垫付了部分按揭款，且其中部分款项是以借款抵房款方式支付，另双方签订凭证时王小迁尚未取得涉案房屋不动产所有权证，且涉案房屋存在银行按揭抵押，王少华明知短期内无法完成交易过户仍与王小迁签订凭证，放任风险，对房屋未办理过户手续存在明显过错。故根据在案证据，王少华以其系房屋买受人为由主张排除执行，不符合法律规定案外人能够排除执行的情形，一审判决未支持其诉讼请求，合法有据，并无不当。综上所述，王少华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由上诉人王少华负担。本判决为终审判决。审判长  张林利审判员  刘 敏审判员  李运动二〇二〇年一月十三日书记员  王梦娇