河南省舞钢市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0481执异2号异议申请人（案外人）：张某某，女，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：杨某某，男，汉族，住河南省舞钢市。被执行人：舞钢市某某房地产开发有限公司；住所地：河南省舞钢市温州路北段。法定代表人：杨某某。本院在执行杨某某与舞钢市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）等民间借贷纠纷一案中，张某某对本院查封位于舞钢市垭口温州路北段东侧（某某公司商住楼）307（舞钢市垭口温州路23号院自北向南第四单元三层北户）的房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张某某称：2002年6月28日，张某某与某某公司签订了购房协议一份，协议约定某某公司将位于舞钢市垭口温州路23号院自北向南第四单元三层北户的房屋一套以51500元的价格出售给异议申请人张某某，且异议申请人张某某已于2002年6月16日将全部房款交付某某公司。协议签订后，双方如约执行，某某公司将案涉房屋交付给异议申请人，之后该房屋一直由异议申请人居住、管理、处分，异议申请人合法取得该房屋所有权。后贵院依据（2016）豫0481执104-6号执行裁定书将该房屋作为某某公司财产予以查封明显不当，侵犯了异议申请人张某某的合法权益。为维护异议申请人的合法权益，特提出执行异议，请求法院依法撤销（2016）豫0481执104-6号执行裁定书，解除对舞钢市垭口温州路23号院自北向南第四单元三层北户的房屋的解封。经审查查明：一、本案的执行依据是本院于2016年1月8日作出的（2016）豫0481民初24号民事调解书，该调解书调解内容为：“舞钢市某某房地产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅借杨某某现金460万元，年利率18%；舞钢市某某房地产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅于2016年1月11日前归还本金30万元及利息，本金余额430万元及利息于2016年7月11日前还清。案件受理费21800元，由舞钢市某某房地产开发有限公司、徐锦华、郭彦坤、范潇雅负担”。二、后杨某某依据该民事调解书申请强制执行，本院在执行过程中，于2016年8月8日出具（2016）豫0481执104-1号执行裁定书，查封舞钢市某某房地产开发有限公司所有的位于舞钢市垭口温州路北段东侧（某某公司商住楼）101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺、107铺、108铺、109铺、110铺、111铺、113铺、114铺、115铺、116铺、117铺、202、204、205、206、207、208、302、304、305、306、307、308、401、404、405、406、408、501、502、503、504、505、506、507、508，共计16套商铺，25套住房（查封期限自2016年8月8日起至2018年8月7日止）。后于2018年8月6日出具（2016）豫0481执104-6号执行裁定书，继续查封舞钢市某某房地产开发有限公司所有的位于舞钢市垭口温州路北段东侧（某某公司商住楼）101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、115铺、117铺、202、205、207、208、305、306、307、405、408、502、504、506、507、508，共计7套商铺，14套住房。（查封期限为三年，自2018年8月8日起至2021年8月7日止），并向舞钢市不动产管理局送达协助执行通知书，要求协助查封某某公司上述房产。三、某某公司作为出卖方（甲方），张某某作为买受人（乙方），双方于2002年6月28日签订购房协议1份，主要内容为：“一、某某公司同意将位于温州路23号院位置的自北向南第四单元三层北户，建筑面积108.52平方米的该套住宅出售给张某某，售房价格伍万壹仟伍佰元。二、张某某已将全部房款交付某某公司。三、某某公司同意张某某办理房产分户手续，并提供相关证明材料。四、该套房屋转让后，张某某享有100%产权。”四、张某某出示收据一份（盖有某某公司印章，经手人为范国彩，时间为2002年6月16日）显示张某某已支付全部购房款。张某某另出示2008年——2019年用水记录、2015年7月——2019年银行明细（电费、天然气费）及收据，证明其自2002年购房房屋后已实际入住房屋。五、张某某购房合同中显示的房屋为舞钢市垭口温州路23号院自北向南第四单元三层北户，在不动产登记中心位置为舞钢市垭口温州路北段东侧（某某公司商住楼）307。案涉查封房产至今未办理产权变更手续，查封登记在某某公司名下。某某公司经营范围为房地产开发，在另案【(2018)豫0481民初1614号】中认可，垭口温州路北段东侧（某某商住楼）未办理过户系因其公司证件不齐。本院认为，本案执行异议的关键是审查张某某享有的实体权利是否足以阻却执行措施。本案系因杨某某申请的金钱债权执行案件，查封登记在某某公司名下不动产而产生的争议，对此情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体本案而言，通过张某某所出示的证据，张某某与某某公司在案涉房屋查封之前针对涉案房产签订有房地产买卖契约；关于房款的交付，某某公司出具有收到全部购房款的收据，能够证明张某某购买房屋及支付房款的真实性；张某某出示的水费、电费收据等证据，时间上早于本院查封，可推定其在法院查封之前已合法占有诉争房产，且与张某某陈述房屋已实际交接入住相吻合；某某公司在另案【(2018)豫0481民初1614号】中认可，垭口温州路北段东侧（某某商住楼）未办理过户系因其公司证件不齐，即未办理涉案房产的过户登记并非归咎于买受人张某某。综上，张某某所购涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，足以阻却对案涉房产的执行，故张某某的异议申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对登记在舞钢市某某房地产开发有限公司名下位于舞钢市垭口温州路北段东侧（某某公司商住楼）307（舞钢市垭口温州路23号院自北向南第四单元三层北户）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  蔡卓琳审判员  曹俊美审判员  张冬仙二〇二〇年一月八日书记员  杨儒哲附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。