广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22832号上诉人（原审被告）：广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼首层102房。法定代表人：田恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘发生，广东金羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州复印机厂，住所地广州市荔湾区鹤洞路176号。法定代表人：骆继荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠莲，广东格林律师事务所实习人员。上诉人广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司（以下简称硒鼓壹柒陆公司）因与被上诉人广州复印机厂房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人硒鼓壹柒陆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回广州复印机厂的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由广州复印机厂承担。事实与理由：一、在双方租赁合同到期前的2018年10月，硒鼓壹柒陆公司已经提交了续租申请给广州复印机厂，之后双方就合同续租问题进行协商，因所承租物业楼龄时间长，年久失修，硒鼓壹柒陆公司已经投入大量资金，进行大量的改建翻新工作，把一个烂厂房改造成具有现代气息的园林式创意园，各股东为把这个创意园搞好，举债进行投资。因改造的资金量大，公司经营至今都还没有把股东的投资成本收回来，考虑到公司的实际经营情况及各股东的投入，特申请对原合同进行续期。硒鼓壹柒陆公司提交申请后，就续租问题与广州复印机厂进行协商，其答复由于广州复印机厂内部股东还没有统一意见，考虑到硒鼓壹柒陆公司的投入改造成本，涉案物业暂时还是由硒鼓壹柒陆公司继续承租，待广州复印机厂各股东统一意见后，双方再签订续租合同。并且答复要求两处物业自2019年5月份起按32元/平方米交租，硒鼓壹柒陆公司当时也答应了其要求。二、双方达成共识后，硒鼓壹柒陆公司继续承租此物业，且按双方的约定进行交付租金（房屋使用费）及水电费。在广州复印机厂还没同硒鼓壹柒陆公司就续租问题商谈之前，广州复印机厂就要求收回物业，严重损害了硒鼓壹柒陆公司的合法利益。2019年1月至4月的房屋使用费硒鼓壹柒陆公司已按双方的约定缴纳了，广州复印机厂还要求硒鼓壹柒陆公司补缴2019年3月至4月的房屋使用费没有事实和法律依据。一审判决片面听信广州复印机厂的陈述，作出了不利于硒鼓壹柒陆公司的判决。另2019年8月1日起的房屋使用费硒鼓壹柒陆公司一直按32元/平方米进行缴纳，不存在拖欠的情况，一审判决要求按此标准支付房屋使用费没有必要。被上诉人广州复印机厂辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回硒鼓壹柒陆公司的上诉请求。广州复印机厂一审诉讼请求为：1.确认广州复印机厂、硒鼓壹柒陆公司之间的租赁关系于2018年12月31日正式终止；2.判令硒鼓壹柒陆公司立即向广州复印机厂腾空并返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼租赁物；3.判令硒鼓壹柒陆公司向广州复印机厂支付自2019年1月1日起至实际向广州复印机厂腾空返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼的占有使用费，及占有使用费利息（占有使用费按每月9996元计付；占有使用费利息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付，当月占有使用费利息自次月1日起算；暂计至2019年5月31日共计7044.88元）；4.判令硒鼓壹柒陆公司向广州复印机厂支付自2019年1月1日起至实际向广州复印机厂腾空返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼的违约金（按每月9996元计付，暂计至2019年5月31日共计49980元）；5.判令硒鼓壹柒陆公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院查明：2016年10月12日广州复印机厂（出租人、甲方）、硒鼓壹柒陆公司（承租人、乙方）签订合同编号：2016.8【062】《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市鹤洞路176号04号楼厂房出租给乙方作使用，租赁期限从2016年10月11日至2018年12月31日止，合同最后一个月的租金为8470元。在合同第十条第（6）款约定：合同终止或解除，乙方不在合同约定期限内返还租赁物的，甲方有权以任何合理的方式自行收回租赁物…。同时，乙方不在合同约定期限内返还租赁物的，除应向甲方按合同标准支付占用费外，还须按该占用费总额的100%向甲方支付违约金等。在合同中约定乙方地址为广州市荔湾区鹤洞路176号3号楼。同日，硒鼓壹柒陆公司出具《承诺函》，知悉该租赁物中包括285.6平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，存在285.6平方米的临时建筑因历史原因未经批准或者未按照批准内容建设。硒鼓壹柒陆公司在知悉以上房屋情况后，仍同意按照《租赁合同》约定的面积（285.6平方米）计算租金，按照《租赁合同》约定的条款向广州复印机厂支付租金、管理费和其他费用的义务。合同签订后，广州复印机厂依约将合同约定的上述房屋交硒鼓壹柒陆公司使用，硒鼓壹柒陆公司亦按约定向广州复印机厂交纳房租及相关费用。2018年11月28日广州复印机厂向硒鼓壹柒陆公司承租的房屋发出《合同到期不续租通知》，要求硒鼓壹柒陆公司在2018年12月31日前将租赁物腾空返还给广州复印机厂。合同期满后，广州复印机厂、硒鼓壹柒陆公司未能达成是否继续租赁上述房屋的协议，硒鼓壹柒陆公司继续使用上述房屋按原合同租金标准每月8470元支付2019年1月至4月的使用费。2019年2月28日、2019年3月26日广州复印机厂向硒鼓壹柒陆公司发出《催收物业占用费的通知》，以硒鼓壹柒陆公司未能按时交还物业，要求硒鼓壹柒陆公司按政府部门公布的同期同类同地段租金参考价（32元/㎡/月,即9139.2元/月）向广州复印机厂支付自己2019年1月1日起至实际向广州复印机厂返还物业为止的占用费。硒鼓壹柒陆公司自2019年5月至7月按32元/平方米（每月9139.2元）向广州复印机厂支付占用费。一审庭审中，广州复印机厂还提供2018年9月19日《合同到期不续租通知》，硒鼓壹柒陆公司不确认收到上述通知。广州复印机厂确认不能提供广州市鹤洞路176号04号楼产权证明文件和相关的报建审批手续。经一审法院释明广州复印机厂撤回确认广州复印机厂、硒鼓壹柒陆公司之间的租赁关系于2018年12月31日正式终止的诉讼请求。一审法院认为：广州复印机厂、硒鼓壹柒陆公司虽然签订涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》并已实际履行完毕，但广州复印机厂未能提供涉案房屋的产权证明及涉案房屋建设工程规划许可证或经批准的证明文件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效…。及第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效…。故广州复印机厂、硒鼓壹柒陆公司签订涉案房屋的《广州市房屋租赁合同》无效。因此，硒鼓壹柒陆公司没有合同或法律依据继续使用涉案房屋。广州复印机厂要求硒鼓壹柒陆公司腾空并返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼租赁物的诉讼请求，予以支持。广州复印机厂主张硒鼓壹柒陆公司占用涉案房屋期间使用费的违约金及利息的诉讼请求，不予支持。对于广州复印机厂主张硒鼓壹柒陆公司占用涉案房屋期间使用费的问题。由于广州复印机厂在2019年2月28日要求硒鼓壹柒陆公司按32元/㎡/月（即9139.2元/月）标准支付涉案房屋使用费，硒鼓壹柒陆公司至2019年5月才按广州复印机厂要求支付使用费，硒鼓壹柒陆公司应向广州复印机厂补缴2019年3月至4月不足的使用费共1338.40元。此外硒鼓壹柒陆公司至今没有将涉案房屋交还给广州复印机厂，硒鼓壹柒陆公司应按32元/㎡/月（即9139.2元/月）标准向广州复印机厂支付使用费至交还涉案房屋时止。广州复印机厂要求硒鼓壹柒陆公司按9996元/月支付涉案房屋使用费没有依据，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起六十日内，硒鼓壹柒陆公司腾空并返还广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼租赁物交还给广州复印机厂。二、自判决发生法律效力之日起三十日内硒鼓壹柒陆公司一次性向广州复印机厂补缴2019年3月至4月不足的使用费共1338.40元及支付从2019年8月1日至判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区鹤洞路176号4号楼租赁物的房屋使用费（房屋使用费的标准：按32元/㎡/月即9139.2元/月）；自判决发生法律效力之次日起至硒鼓壹柒陆公司实际交还房屋之日止，硒鼓壹柒陆公司按上述标准按月向广州复印机厂计付房屋使用费。三、驳回广州复印机厂其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2440元，由硒鼓壹柒陆公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审庭审中，双方均确认硒鼓壹柒陆公司自2019年8月1日起每月按9139.2元/月标准支付使用费至2020年1月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：关于硒鼓壹柒陆公司应否腾空返还涉案租赁物的问题。因广州复印机厂作为出租人，未能提供涉案房屋的产权证明或规划许可证明文件，一审认定双方签订的《广州市房屋租赁合同》为无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故一审判决硒鼓壹柒陆公司腾空并返还涉案租赁物给广州复印机厂，并无不当。硒鼓壹柒陆公司上诉要求继续承租使用涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于使用费的支付问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因双方原租赁合同约定的租赁期限至2018年12月31日止，期满后广州复印机厂于2019年2月28日要求硒鼓壹柒陆公司按政府部门公布的同期同类同地段租金参考价（32元/㎡/月，即9139.2元/月）标准支付涉案房屋使用费，一审判令据此判决硒鼓壹柒陆公司补缴2019年3月至4月不足使用费差额共1338.40元，并无明显不当，本院予以维持。硒鼓壹柒陆公司上诉提出广州复印机厂要求其自2019年5月份起按32元/㎡/月标准交租，缺乏确切证据证实，本院不予采纳。此外，对于硒鼓壹柒陆公司在一审判决后已支付的使用费部分，双方可在执行中进行抵扣，本院对此不再另作处理，即对一审判决不作变更。综上所述，硒鼓壹柒陆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由广州硒鼓壹柒陆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年一月十五日书记员 李 爽曾凡峰何冠莲