河北省黄骅市人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0983执异2号案外人：吕海天，男，1995年6月30日出生，汉族，大学文化，工人，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：吕黎明，男，1970年9月17日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市。系案外人之父。委托诉讼代理人：张炳春，北京市东元（沧州）律师事务所律师。申请执行人：黄骅市华中岩土工程有限公司。住所地：河北省黄骅市。法定代表人：宋兴东，执行董事。委托诉讼代理人：田浩，河北鼎佳律师事务所律师。被执行人：河北冀学房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市。法定代表人：孟宪清，董事长。委托诉讼代理人：赵军，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟磊，北京子美律师事务所律师。本院在执行申请执行人黄骅市华中岩土工程有限公司与被执行人河北冀学房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人吕海天于2020年1月13日对（2018）冀0983执2411号之八执行裁定中查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了听证审查，本案现已审查终结。案外人吕海天称，法院于2019年11月27日作出（2018）冀0983执2411号之八执行裁定书，查封了案外人购买且已装修并实际使用的冀学佳园住宅小区室。案涉房屋所有权人为案外人。案外人于2018年5月3日与河北冀学房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定房价款为495737元。案外人已在房产部门做了备案登记，2018年6月7日交清首付款，后于2019年11月25日交清余款340000元。案外人已于2018年12月3日缴纳了房产专项维修基金，于2019年12月2日缴纳了房屋契税7346.05元及工本费80元。案外人于2018年8月份接收了该房屋，装修并实际入住，请求法院解除对涉案房屋的查封。申请执行人黄骅市华中岩土工程有限公司辩称，案外人异议申请无事实和法律依据，应当予以驳回。案外人对室并不享有实际所有权。根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第十七条，本案涉及到的房屋完全可以进行查封。在本案房屋被查封前案外人并未支付全部价款，只支付了一小部分房款。请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人河北冀学房地产开发有限公司辩称，涉案房屋价款案外人吕海天已于2019年11月25日全部付清，有收据为证，被执行人认可房产实际所有人为案外人吕海天。本院查明，河北冀学房地产开发有限公司开发了“冀学佳园”小区项目工程，一期工程竣工后因资金链断裂，无法再进行后续工程开发。2014年8月11日，河北冀学房地产开发有限公司经董事会决议，聘请宋华忠为公司总经理，由宋华忠负责筹集资金，全权经营“冀学佳园”小区二期工程。“冀学佳园”小区二期工程建成后，2018年6月19日河北冀学房地产开发有限公司董事会决议，免去宋华忠的公司总经理职务，不再参与公司的日常经营管理。黄骅市华中岩土工程有限公司对“冀学佳园”小区的前期投入，作为河北冀学房地产开发有限公司的借款一直未偿还。为此原告黄骅市华中岩土工程有限公司向本院起诉被告河北冀学房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2018）黄民初字第3096号民事判决书，判决：被告河北冀学房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告黄骅市华中岩土工程有限公司借款15228295元及利息（利息自2018年5月10日起至还清借款之日止按月利率2%的标准计算）。判决生效后因被告未按判决履行义务，原告黄骅市华中岩土工程有限公司向本院申请强制执行。本院于2018年8月2日立案执行，案号为（2018）冀0983执2411号。在执行过程中本院于2019年6月10日作出（2018）冀0983执2411号之四执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的坐落于黄骅新城规划34号路西、渤海一号路北“冀学佳园”二期项目中54套商品房（…………），查封期限为三年”。2019年6月12日本院作出（2019）冀0983执2411号之五执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的坐落于黄骅新城规划34号路西、渤海一号路北“冀学佳园”二期项目中7套商品房，查封期限为三年”。于2019年6月21日作出查封公告，并于当日将查封公告和查封目录在“冀学佳园”醒目位置进行了张贴，同时将查封裁定送达给“冀学佳园”小区物业管理部门和河北冀学房地产开发有限公司。上述61套商品房被查封后，大部分购房户按规定将房款存入法院指定的河北冀学房地产开发有限公司的售楼专用账户，因此，法院对按规定交纳房款的购房户购买的相应房产解除了查封。至2019年12月27日仍有七位购房户未按法院规定将房款存入指定账户，为了便于不动产部门登记操作，在未对（2018）冀0983执2411号之四、之五两份裁定完全解除查封的情况下，于2019年11月27日作出（2018）冀0983执2411号之八执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的冀学佳园住宅小区项目中室商品房七套。查封期限三年”。裁定作出后即向河北冀学房地产开发有限公司法定代表人孟宪清进行了邮寄送达，因孟宪清电话长期无人接听，邮件专递被退回。2019年12月19日孟宪清自己到法院将涉及本案的有关裁定书补发签收。2019年11月28日本院向沧州市国土资源局渤海新区分局中捷产业园区国土资源所送达了（2018）冀0983执2411号之八执行裁定和协助执行通知书。另查明，2018年5月3日案外人吕海天与被执行人河北冀学房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，以495737元的价格购买了案涉房屋。2018年6月7日交纳了首付款155737元，余款340000元准备以按揭贷款的方式交纳。案外人吕海天自述已于2019年11月25日付清余款340000元，被执行人河北冀学房地产开发有限公司也承认收到此款，但没有打款流水记录佐证，河北冀学房地产开发有限公司售楼专用账户也未有收到此款项记录。2018年12月3日案外人交纳涉案房产专项维修基金10640元，2019年12月2日交纳房屋契税7346.05元。本院认为，《最高人民法院关于》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人吕海天虽然与被执行人河北冀学房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同，但首付款为155737元，所支付首付款未超过合同约定总价款的50%。法院于2018年6月10日作出查封案涉房屋裁定，于2018年6月21日以张贴公告的方式进行了送达，（2018）冀0983执2411号之八执行裁定是在（2018）冀0983执2411号之四、之五裁定的基础上延续而来，期间对案涉房屋并未出现中断查封的情形。案外人在明知案涉房屋被法院查封的情况下，未将余款存入法院指定账户，也无银行明细进行佐证，因此案外人吕海天的执行异议理据不足，所提异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于》第十二条、第十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人吕海天的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。审 判 长  刘志政人民陪审员  郭庆俊人民陪审员  贾启安二〇二〇年一月二十日书 记 员  吴 静