福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5961号 上诉人（原审被告）：林苍智，男，汉族，1967年3月7日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林希威，男，汉族，1997年7月1日出生，住厦门市思明区，系上诉人林苍智之子。 被上诉人（原审原告）：厦门市厦煌物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区东渡路南苑村48号一楼。 法定代表人：王丽水，董事长。 委托诉讼代理人：李远军，该公司职员。 上诉人林苍智因与被上诉人厦门市厦煌物业服务有限公司（下称厦煌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林苍智的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决第一项，依法改判或者将本案发回重审；2、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下：1.厦煌物业公司的部分诉讼请求超过诉讼时效。物业公司自2014年私自违法拆除涉案房产的屋顶隔热层后，至本案起诉时均未向林苍智主张本案请求的相关费用，故物业公司主张的2015年1月1日至2015年12月14日期间相关费用超过诉讼时效。2.双方当事人不存在委托物业管理服务，涉案物业管理服务合同已经于2017年3月7日到期，未再续签相应合同，故物业公司无权收取2017年3月8日至2018年12月31日期间的相关费用。3.双方当事人的物业管理服务合同已终止失效，物业公司无权按已失效的合同约定主张违约金。4.物业公司应恢复涉案房产的屋顶隔热层，并向林苍智公布其在物业管理服务期间的所有公共维修金、停车位及广告等本小区所有收支。 被上诉人厦煌物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 厦煌物业公司向原审法院提出的诉讼请求：判令林苍智立即支付所拖欠的自2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费11538.24元、维修金2884.8元、公摊用水69.7元、违约金24403.38元，共计38896.12元。事实和理由：林苍智系洪莲里92#1104室（下称涉案房产）的业主。厦煌物业公司接受厦门市福满山庄业主委员会（下称福满山庄业委会）委托实施物业管理。林苍智自2015年1月1日至2018年12月31日拖欠物业管理服务费11538.24元、维修金2884.8元、公摊用水69.7元，逾期缴纳物业管理服务费的，厦煌物业公司有权从逾期之日起按应交纳物业管理服务费的日千分之三向林苍智收取违约金。经多次催缴，林苍智至今仍拒不缴纳上述欠费。经多次催讨，仍拒不缴纳，遂起讼争。 原审查明，福满山庄业委会（甲方）与厦煌物业公司（乙方）于2012年11月21日签订《福满山庄物业管理服务合同》，约定：福满山庄业委会委托厦煌物业公司对福满山庄小区的物业及其配套设施、设备和相关场地实行物业管理，合同期限至2017年3月7日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护、管理和更新，共用设施、设备的维修、养护、运行、管理和更新，市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理和更新，公共绿地、花木、公共建筑等的养护、管理和更新，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序及安全移交，等等；小高层住宅、高层住宅的物业管理服务费由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，每季度由物业公司收取一次，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按欠交管理费用的千分之三向物业公司交纳违约金；房屋公共维修金高层住宅按0.25元/平方米/月收取，业主或物业使用人自办理交房手续之日起，应按上述标准支付房屋公共维修金，物业公司代为收取，可在收取综合物业管理服务费时向业主或物业使用人一并收取；高层楼宇的电梯和水泵等机电设备运行电费及其他公共水电费，应以每个水电计费总表为计费单位，由物业公司公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及公摊办法，按实际支出费用向业主或物业使用人合理分摊，业主或物业使用人自到物业公司办理入住且已办理装修手续或实际使用之日起，应按规定标准支付其应分摊的公共水电费。厦煌物业公司在2015年11月至2018年12月期间多次以《缴、催款通知单》形式向林苍智催缴涉案房产（建筑面积为240.38平方米）自2015年1月起的管理费、维修金、公摊水费。2017年5月15日，厦门市思明区侨福社区居民委员会作出《证明》，载明“因福满山庄第二届业主委员会与厦煌物业公司签订的物业委托服务合同于2017年3月到期。为了服务不间断，厦煌物业公司实际继续在服务，第三届业主委员会正在筹备中”。 案件审理中，林苍智对厦煌物业公司提供的《催、缴款通知单》的真实性、合法性、关联性无异议。厦煌物业公司对林苍智提供的若干照片的真实性无异议，对合法性、关联性不予确认，照片所反映的情况与本案的诉讼请求无关，对楼顶损坏进行改造的整个流程与物业公司无直接因果关系。 原审认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，福满山庄业委会与厦煌物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对涉案房产的使用人林苍智具有约束力。物业服务合同期限届满后，厦煌物业公司继续为福满山庄小区提供物业管理服务。林苍智接受厦煌物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务费。厦煌物业公司主张林苍智在2015年1月1日至2018年12月31日期间拒不缴纳相关物业服务费用，而林苍智以厦煌物业公司拆除涉案房产屋顶隔热层作为拒交事由，并且提出诉讼时效抗辩。因厦煌物业公司就上述期间相关物业服务费用持续多次以书面通知单形式向林苍智进行催告，诉讼时效业已中断。林苍智提供的证据不足以证明厦煌物业公司实施改造涉案房产屋顶的行为，其以此作为抗辩事由，于法无据，不予采纳。林苍智要求物业公司恢复涉案房产的屋顶隔热层，并公布在物业管理服务期间的所有公共维修金、停车位及广告等本小区所有收支，属于侵权责任和业主知情权法律关系范畴，不在本案审理范围，不予处理。因此，林苍智应当向厦煌物业公司支付涉案房产在2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费11538.24元（240.38㎡×1元／㎡·月×48个月）、房屋公共维修金2884.56元（240.38㎡×0.25元／㎡·月×48个月）、公摊用水69.7元。关于违约金，物业服务合同约定按欠交管理费用的千分之三计算，而厦煌物业公司主张按应交纳物业管理服务费的日千分之三计算，与合同约定不符，故林苍智应当向厦煌物业公司支付违约金34.61元（11538.24元×3‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林苍智于判决生效之日起五日内支付厦门市厦煌物业服务有限公司关于厦门市思明区室房产在2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费11538.24元、房屋公共维修金2884.56元、公摊用水69.7元及违约金34.61元；二、驳回厦门市厦煌物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费772元，减半收取386元，由厦门市厦煌物业服务有限公司负担241元，林苍智负担145元。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，林苍智系洪莲里92#1104室（福满山庄）业主，该房屋建筑面积240.38平方米，房屋用途为住宅，事实清楚。厦煌物业公司作为该小区的物业服务企业，为福满山庄小区提供物业管理服务至今，要求林苍智作为业主支付物业管理费用，有事实依据。因厦煌物业公司在2015年11月至2018年12月期间多次以《缴、催款通知单》形式进行催告，诉讼时效业已中断。原审认定林苍智尚欠厦煌物业公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费11538.24元、房屋公共维修金2884.56元、公摊用水69.7元及物业服务费的违约金，并判令林苍智支付上述款项，并无不当。林苍智以物业服务公司的诉请部分超过诉讼时效、物业服务合同已经到期、服务质量存在问题等为由，拒绝缴纳物业服务费用，没有法律依据，该抗辩意见不予采纳。上诉人林苍智为此而提出的上诉请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费772元，由上诉人林苍智负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年一月十五日 书记员 周捷蕾 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。