江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初8834号 原告（反诉被告）：林旭，男，1988年4月19日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：王兆华，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪洋洋，江苏汇展律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）：孙欢欢，女，1989年1月24日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：王兆华，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪洋洋，江苏汇展律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：常熟市万家房地产有限公司，住所地江苏省常熟市沙家浜镇金唐市路33号5幢101，统一社会信用代码91320581069471169P。 法定代表人：吴培松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。 原告（反诉被告）林旭、孙欢欢与被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司（以下简称万家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院又依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林旭、王兆华作为二原告的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）万家公司的委托诉讼代理人邹叶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林旭、孙欢欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方签订的商品房买卖合同，配合原告办理房产过户手续；2.判令被告支付延迟交付房产的违约金101910元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2015年6月26日，原被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：Y20150009885)。合同约定二原告共同购买玲珑花园46幢1单元802室，总价41万；原告于2015年6月26日支付13万，剩余房款于2015年11月31日前办理贷款；被告于2017年3月31日前交付房产，否则被告应自房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，支付房屋总价款万分之三的违约金。原告于2015年按期支付18万。后因开发商与承建方之间诸多矛盾，造成玲珑花园被查封，原告无法办理贷款。2019年4月底玲珑花园解封，被告于2019年5月30日进行交房告知。原告遂于2019年5月30日付清了尾款23万。之后，被告虽然已经交房，却拒绝为原告办理不动产过户手续。原被告之间的房屋买卖关系合法有效，为维护原告合法权利，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）万家公司辩称，对于原告向被告购买商品房的事实无异议，对原告主张逾期交房违约金，被告认为没有相应的事实及法律依据。根据双方签订的商品房买卖合同附件七合同补充协议（合同第28页）5.7条约定，在买方未付清房款，违约金或赔偿金以及代收的税费，包括贷款未发放情形，卖方有权拒绝办理商品房交接验收手续，且不承担逾期交付责任，买方自行承担造成的责任后果。本案中在买方付清房款后卖方即交付房屋，不存在逾期情况，也不应当计算逾期交房违约金。对于原告要求协助办理产权证，在原告依约支付逾期付款违约金的情况下，被告愿意协助其办理不动产权证。 被告（反诉原告）万家公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金149415元；2.反诉的诉讼费由反诉被告承担。在诉讼过程中，被告（反诉原告）万家公司变更第一项反诉请求为：1.判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金146855元。事实与理由：反诉被告向反诉原告购买常熟市沙家浜路金唐市路128号玲珑花园46幢1单元802室房屋，总价款为410000元，双方签订了《商品房买卖合同》。反诉被告于2015年6月21日支付了房款50000元，于2015年8月29日支付了房款80000元，于2015年10月16日支付了房款50000元，于2019年5月30日支付房款230000元；其中第二笔、第四笔付款已经构成严重逾期，应按每日万分之五支付逾期付款违约金。目前反诉原告只主张230000元尾款的逾期付款违约金。 原告（反诉被告）辩称，原告不存在违约情况，付款延期原因是被告被查封，多家银行不与被告合作办理房产抵押手续，致使原告无法及时办理贷款，因此，原告认为延期付款责任在被告。另外，违约金计算标准按照合同第七条规定，如果出卖方延期付款承担万分之三的责任，第二十三条规定，补充约定中不得与本合同内容相冲突，故应当按照万分之三计算。关于延期付款，被告从未通知过原告，也没有向原告催告过。 本院经审理认定事实如下： 2015年6月26日，林旭、孙欢欢作为买受方，万家公司作为出卖方，签订《商品房买卖合同》，约定林旭、孙欢欢购买常熟市沙家浜镇金唐市路128号玲珑花园46幢1单元802室房屋，设计用途为住宅，建筑面积87.6平方米，房屋总价款41万元。第六条付款方式及期限：买受方于2015年6月26日一次性支付首付款13万元，剩余房款28万元将于2015年11月31日前办理公积金贷款（如公积金额度未能达到所贷款金额，剩余房款必须现金补齐）。在2015年11月31日前未能办理完贷款手续的，视为违反本合同第七条规定，由买受人承担违约责任。第七条买受方逾期付款的违约责任：1、逾期在60天之内，自本合同约定的相应房价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起7天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的2%向出卖方支付违约金，造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同约定的相应房价款应付款期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之3的违约金。2、若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同约定的期限支付相应房价款的，买卖双方按以下方式处理：买受人不解除合同，买受人自行筹款并于银行或者住房公积金管理机构通知之日十日内支付房款余额，否则按本合同第七条第一款处理（逾期付款的违约责任）。第八条交付期限及交接手续：出卖方应当在2017年3月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第九条出卖方逾期交房的违约责任：逾期不超过60天，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，买受方有权解除合同。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受人支付合同约定房屋总价款万分之3。第二十三条：本合同未尽事项，双方应当在本合同附件七中补充约定。补充约定中不得约定与本合同相冲突的、免除出卖方责任的或排除买受方主要权利的条款。 附件七合同补充协议约定：4.2如乙方以预购商品房抵押贷款的：4.2.1乙方必须积极办理贷款，应于签订本合同当日最迟不超过本合同签订后3日内向按揭贷款银行办妥如下手续：提交符合贷款需要的完整、真实、合法有效的文件资料并签署贷款合同及办理按揭手续的相关文件并支付办理贷款的全部费用。若乙方未在上述时间内办妥贷款所需全部相关手续，视为乙方逾期付款，乙方应自上述时间届满之日或甲方通知之日起10日内自行付清应付的房款数额，若逾期则按照每日万分之五支付迟延违约金，甲方亦有权解除买卖合同并要求乙方应向甲方支付总房价2%的违约金。4.2.2乙方的贷款申请未通过银行或者住房公积金管理机构核准或无论何种原因银行或住房公积金管理机构批准放款额少于乙方为交全房款所需贷款额度，乙方同意在接到贷款银行或住房公积金管理机构或甲方通知(以较早日期为准)之日起10日内，自筹资金用货币资金形式付清应付的房款数额。若乙方逾期付清房款的，乙方仍应继续清偿房款并应自接到贷款银行或住房公积金管理机构或甲方通知(以较早日期为准)后第11日起按照每日万分之五支付迟延违约金，甲方亦有权解除买卖合同并要求乙方应向甲方支付总房价2%的违约金。4.5甲方在收取房款时，甲方依据有关规定于交房时代收取物业共用部位共用设施设备维修基金、其他代政府收取的有关税(规)费、受物业公司委托收取的物业服务(管理)费、物价主管部门批准的其他代办费用等费用，乙方应在结清房款时一并付清上述款项。如乙方在结算房款时未付清上述代收税费或其他应付费用的，甲方有权不予交房，甲方不予交房行为不视为逾期交房，不承担违约责任。4.6乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款30日后有权单方解除合同，另售他人。5.4若甲方未能按照本合同相关规定期限交房的，乙方同意给予甲方90日宽展期，若甲方逾期交房超过该宽展期但未超过180天的，甲方应自本合同约定的宽展期届满起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一的违约金向乙方支付违约金，合同继续履行。5.5若甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180天仍未交接的，乙方有权解除合同。甲方应于本合同解除、备案登记注销手续办妥后30日内退还全部己付房款，并按照不超过乙方已付款项的2%向乙方承担全部损失赔偿责任。若乙方尚有商品房贷款未归还的，甲方可用应退乙方的款项代为归还到期贷款及提前归还未到期的贷款，不足部分由乙方补足。若在甲方交房通知确定的交房日前，乙方未书面提出解除合同，或乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自宽展期届满的次日起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一点五的违约金向乙方支付违约金。5.7若乙方未于甲方交房通知规定的交房日前付清应交款项包括但不限于商品房所有应付房价款(包括面积补差款)、违约金和/或赔偿金、甲方代收的税、费等应由乙方承担的费用或者如果具有贷款未发放或乙方未按时还贷的情形或者乙方未按照甲方要求签署相关协议、文件的，甲方有权拒绝乙方办理商品房的交接验收手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务，且不承担任何逾期交付的责任，乙方应自行承担因此造成的责任后果。但该房屋涉及的费用、风险、责任等自甲方通知的交房日起由乙方承担。同时，甲方有权解除《商品房买卖合同》，在扣除乙方应承担的违约责任、赔偿责任及甲方为处理相关事宜而支出的律师费、诉讼费等相关费用后，将乙方己付款扣除结算后的余款(如有)无息归还乙方。11.3甲方和乙方双方在《商品房买卖合同》中所填写的地址、联系电话应当正确有效，如不正确或无效导致通知无法到达的，只要通知方已按《商品房买卖合同》中所填写的地址将信函交付邮寄，视为通知方已送达。13.7本合同所涉及的补充条款、附件及补充协议并非格式条款，系经甲方和乙方双方平等协商、一致同意签订的，均为本合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。 林旭、孙欢欢于2015年6月21日支付房款5万元，于2015年8月29日支付了房款8万元，于2015年10月16日支付房款5万元。2015年7月20日、2015年10月20日万家公司分别开具13万元、5万元的销售不动产统一发票。 本案所涉房屋系46幢，该幢于2017年1月3日主体封顶。 2018年12月20日，涉案房屋取得商品房交付使用备案通知书。2018年12月26日，涉案小区土地使用权被苏州市中级人民法院查封。2019年4月底，土地使用权解除查封。2019年5月30日起，涉案小区集中办理付款及交房手续。 林旭、孙欢欢于2019年5月30日支付房款23万元，万家公司开具了收据，并将房屋交付。2019年7月3日，万家公司向林旭、孙欢欢在常熟的地址邮寄《通知》，内容为：“针对剩余房款23万元，你方应当于2015年11月31日前办理完毕贷款手续，若不论何种原因导致未能办妥贷款手续的，你方均应当自筹资金以货币资金形式付清剩余房款。但你方迟迟未予以支付，你方最终在2019年5月30日才付清剩余房款。你方的上述行为已经严重违反了合同约定，根据双方签署的商品房买卖合同约定，你方逾期付款超过60天付款的，我司有权解除合同，收回房屋，并要求你方按照总房价的2%支付违约金。若你方要求继续履行合同的，经我司同意后，你方应当按照合同约定向我司支付相应的违约金，否则，我司有权拒绝履行商品房买卖合同及补充协议约定的其他义务，你方须承担因此造成的法律后果。”该信函于2019年7月3日投递，7月4日签收。 因玲珑花园（玲珑墅）业主信访关于开发商逾期不交房问题，2019年3月18日、6月27日常熟市沙家浜镇人民政府针对玲珑墅业主作出《关于玲珑墅业主信访事项的处理意见》，其中提到：因该工地开发商与承建方管理不善，自项目启动以来多次出现讨要民工工资、房屋质量、无银行愿意放贷等问题，在属地政府多方协调下，诸多问题逐次化解；2018年10月玲珑花园工程通过相关部门验收，2019年4月底被法院查封三轮的玲珑花园土地解封（调封）完成，5月28日开发商办理了初始登记，并于5月30日对各业主进行了交房告知，并对全额交款业主开始办理交房手续；据了解，目前开发商正在依次办理交房，涉及银行贷款事宜，可采用商业贷款、公积金贷款或其他方式处理，但时间进度不同，业主可与开发商协商后，根据合同约定及实际情况加快速度办理……玲珑花园买卖是合同行为，不属信访受理范围，如协商不成，可通过司法途径维护自己的合法权利。 在审理中，林旭、孙欢欢主张，签订合同后，开发商要求准备贷款资料，其将贷款资料交给了售楼处的张婷，但贷款一直办不下来，其就将贷款资料要了回来，售楼处让等通知；后其在群里看到有人说可以办贷款，其于2017年6月将贷款材料提供给了南京银行常熟支行的王经理，过了一个月左右，问王经理说是让等通知，直到半年后才回复说开发商有官司贷款办不下来；其一直去售楼处催的，开发商让等通知，但一直没有通知。 万家公司主张，楼盘确实发生一些诉讼，但不会导致贷款不能办理，实际情况是当时有其他购房者在比较接近的时间段办到了贷款；林旭、孙欢欢陈述未直接去银行联系工作人员具体办理贷款事宜，买方办贷款主要是买房人自己办理，作为开发商只是提供一些资料予以协助；开发商作为卖方对买方多次催款，主要电话联系；在合同约定的付款日期前开发商的账户没有被查封，正是因为包括原告在内的卖方不能按期支付房款导致卖方资金紧张，增加了经营风险，影响了房屋的按期施工及交付。 对于玲珑花园房产办理按揭贷款情况，本院依法向南京银行常熟支行的王经理进行了调查，其讲述：在2016年办理了十套以下的按揭贷款，大约在六七户左右，当时至少一户因业主自身原因未批贷款；2017年提交贷款申请资料的也是在十套以下，大约也是六七户、七八户的样子，2017年之后未批贷款，出于多方面考虑，有按揭贷款额度原因，也有侧面了解下来开发商有官司的原因，后来就不做按揭贷款只做抵押贷款了，直到今年才开始做按揭贷款；提交贷款资料的人，其记不清楚了，贷款资料如果当时就要回去的话其需要打申请，如当时没有要回资料，银行会定期销毁。另，本院向建设银行沙家浜支行的顾经理进行了调查，其讲述在2017年之前大概做过十几户按揭贷款，2017年之后就没有再做了，开发商的银行账户被法院冻结，银行没法再做贷款了；向银行提交贷款申请资料但未获审批贷款的，银行没有记录，具体有哪些人其记不清楚了。 本案的争议焦点为：一、万家公司要求林旭、孙欢欢支付逾期付款违约金应否支持？ 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。林旭、孙欢欢与万家公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同第六条约定，买受方应于2015年11月底前办理公积金贷款，该日前未能办理完贷款手续的，视为违反合同第七条约定，由买受人承担违约责任。第七条第二款约定，若因银行或住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按合同第六条约定的期限支付房款的，买受人不解除合同，自行筹款并于银行或住房公积金管理机构通知十日内支付房款余额，否则按合同第七条第一款处理。补充协议约定，贷款申请未通过核准或无论何种原因批贷额少于交全房款所需贷款额度，在接到银行、公积金管理机构或开发商通知之日起（较早日期为准）十日内，买受人需自筹资金付清房款。本案中，林旭、孙欢欢未能成功办理银行按揭贷款时，按照合同约定，不论系哪一方原因，其均应自行筹款并支付房款余额。故在林旭、孙欢欢逾期付款时，应当承担相应的逾期付款责任。关于起算时间，自合同约定的办理贷款截止日期，林旭、孙欢欢即应知晓贷款未能成功办理，双方亦未针对约定的付款日期是否进行变更达成一致意见，自该日期起买受人应自行筹款并在十日内支付房款余额，故自第十一日起计算逾期付款违约金。因合同正本中对逾期付款的期限及违约责任作出了明确约定后，合同附件的补充协议中又明确约定了不同标准的逾期付款违约金，该条款与合同正本内容相冲突，亦加重了买受方的义务，违反了公平原则，故该标准的约定应属无效条款，应当按照合同正本约定的以逾期应付款的日万分之三的标准计算逾期付款违约金。但鉴于万家公司自启动项目以来出现诸多问题，至合同约定的交房日期未取得商品房交付使用备案通知书，尚不具备交付条件，有丧失或者可能丧失履行债务能力的可能性，林旭、孙欢欢可以按照法律规定行使不安抗辩权，中止履行。涉案房屋直至2018年12月20日才取得商品房交付使用备案通知书，至2019年5月30日才符合交付条件，该期间不应再计算逾期付款违约金。故逾期付款违约金计算至2017年3月31日，金额为32844元。 争议焦点二、林旭、孙欢欢要求万家公司支付逾期交房违约金应否支持？ 本院认为，双方签订的合同约定付款日期在2015年，交房日期在2017年3月31日，补充协议约定，在买受方未付清应交款项包括房款、违约金、税费等，开发商有权不予交房，不视为逾期交房，不承担违约责任。根据约定，林旭、孙欢欢履行付款义务的时间明显先于万家公司的交房时间。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在林旭、孙欢欢先履行完付款义务前，万家公司依据法律规定及合同约定均有权拒绝其交付房屋的请求。上述条款体现了合同法关于先履行抗辩权的规定，并不存在免除万家公司责任、加重林旭、孙欢欢责任或排除林旭、孙欢欢主要权利的情形，对双方具有约束力。林旭、孙欢欢认为上述条款为无效格式条款的主张不能成立。在林旭、孙欢欢支付尾款后，万家公司即将房屋进行了交付。故林旭、孙欢欢未付尾款前，其要求被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。 三、林旭、孙欢欢要求万家公司配合办理房产过户手续应否支持？ 林旭、孙欢欢支付房款，万家公司交付房屋、办理产权登记手续均系合同主要义务。2019年5月30日，涉案房屋符合交付条件，林旭、孙欢欢向万家公司支付房款23万元，万家公司亦于当日将房屋交付。双方均确认，目前办理房屋所有权转移登记不存在客观障碍。故对林旭、孙欢欢要求万家公司协助办理房屋所有权转移登记手续的主张，本院予以支持。林旭、孙欢欢要求律师费由万家公司承担，于法无据，本院不予支持 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林旭、孙欢欢于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司逾期付款违约金32844元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 二、被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）林旭、孙欢欢办理常熟市沙家浜镇金唐市路128号玲珑花园46幢1单元802室房屋所有权转移登记手续。 三、驳回原告（反诉被告）林旭、孙欢欢的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7450元，保全费2570元，合计10020元，由原告（反诉被告）林旭、孙欢欢负担2338元，被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司负担7682元。反诉案件受理费减半收取1619元，由原告（反诉被告）林旭、孙欢欢负担362元，被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司负担1257元。上述费用相抵后，被告（反诉原告）常熟市万家房地产有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）林旭、孙欢欢支付诉讼费7320元。（林旭、孙欢欢同意其预交的诉讼费7320元由常熟市万家房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长 王 焕 人民陪审员 赵 英 人民陪审员 王颖秋 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员 夏 芸