广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20415号上诉人（原审原告）：李南三，男，1963年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：廖家梁，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄刘军，男，1957年3月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：王明晖，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈睿，广东凡立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章申，男，1962年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人李南三因与被上诉人章申、黄刘军物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李南三上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院作出的（2019）粤0104民初3381号《民事判决书》；2、改判确认章申与黄刘军于2002年12月1日签订的《房屋租赁协议》为无效合同；3、改判章申与黄刘军立即将广州市越秀区寺右新马路XX房腾空交还给李南三；4、改判章申、黄刘军承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认为，李南三在知道涉案房屋是不交吉拍卖仍然参与竞拍，因此不损害李南三利益。李南三认为此观点不成立。李南三参与竞拍案涉房屋时，拍卖公司只提示案涉房屋系按现状拍卖(即案涉房屋有人在使用，此次拍卖为不交吉拍卖)，而所谓的不交吉拍卖系指拍卖公司及法院不负责清场、腾空移交案涉的房屋(详见拍卖公告、拍卖成交确认书)，李南三参与拍卖的整个过程中，执行法院也从未就案涉房屋所附的租赁合同作出合法性审查和认定，执行法官也仅仅是提示了案涉房屋附有租赁合同，而案涉房屋一旦附有租赁合同均按不交吉拍卖，竞拍买受人可以自己寻求法律途径解决。当时李南三认为，被执行人只是虚构租赁合同阻碍执行，不会在房屋拍卖后依然坚持履行虚构的租赁合同。所以，李南三参与了竞拍并竞得了房屋。在竞得房屋后，李南三有去房屋现场与章申、黄刘军及侵占房屋的人员交涉，一直没有结果。最后李南三才不得已向法院提出合同无效确认之诉，希望通过法律途径维护自身合同权益。因此，李南三参与竞拍，并不证明李南三愿意章申、黄刘军继续实施侵权行为，也不证明章申、黄刘军的串通虚构合同的行为合法化。根据《合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”的规定，《合同法》的宗旨是倡导公民要诚实信用、不侵害集体、第三人利益等。因此，恶意串通损害第三人利益为目的签订的合同，属于无效合同，自始无效。因此，本案认定章申、黄刘军签订的租赁合同是否有效，不应以事后的拍卖情况作为依据，而是章申、黄刘军签订合同时是否具有“恶意串通损害第三人利益”的主观故意为依据。所以，李南三虽然在不交吉情况参与竞拍涉案房屋，但不能倒推章申、黄刘军签订的租赁合同合法有效。二、一审判决认为执行法院并未认定涉讼租赁合同损害了其司法执行工作秩序，是该合同合法有效的理由之一。李南三认为这一观点是不成立的。按照执行工作的实践情况可知，房屋交吉与不交吉拍卖，直接影响房屋的拍卖定价、竞拍的效率，也进一步影响案件是否顺利执结。所以，虚构租赁合同导致执行法院以不交吉方式拍卖房屋，定然妨碍了正常的执行工作秩序，这是常理，不因执行法院是否以书面形式认定而改变。如果按照一审判决的观点，则日后在执行工作中，被执行人都可以虚构租赁合同出来，这无疑将纵容被执行人实施妨碍执行行为。所以，对于一审判决这方面观点，李南三不敢认同。三、一审判决认为，黄刘军对李南三提出的异议已作出了解释，李南三提供的证据不足以证实章申、黄刘军恶意串通、虚构合同。李南三认为一审判决没有综合审查本案证据，没有运用逻辑推理和日常生活经验进行判断，以致得出上述结论，请二审法院对此进行纠正。黄刘军虽然提出了有关说法，但均不符合常理，且其提供的证据也不能证明其观点。而李南三提供的证据，形成一个完整的证据链，足以证实章申、黄刘军之间恶意串通虚构合同。(一)本案证据证明章申、黄刘军之间是合作伙伴、互相有利益关系。1、郭某成是广州光信科技发展有限公司的股东及法定代表人。同时，郭某成也是广州光信地产投资顾问有限公司的股东和法定代表人，黄刘军与郭某成是光信地产公司的合作股东。2、章申为郭某成的公司贷款提供房屋抵押担保，证明二人关系密切。3、黄刘军签订租赁合同后即转租给卓某芳，而郭某成与卓某芳为夫妻关系。一审庭询当天除黄刘军到庭，另外到庭的还有郭某成和卓某芳。而黄刘军与卓某芳的转租合同己到期，按理本案与郭某成和卓某芳没有关系的，事实却非如此。庭询时，黄刘军回答法庭问题支支吾吾，郭某成在旁听席屡屡想打断黄刘军，自己回答。这说明真正谋划和安排实施的人就是郭某成，黄刘军和卓某芳不过是配合郭某成。而郭某成这样做，是因为章申为他提供房屋担保，他作为朋友不想章申因此而被拍卖掉房屋。所以，出现在法庭的两份租赁合同，显然就是与郭某成、卓某芳相互串通虚构签订的，目的就是为了“保住章申的房屋”。(二)涉讼租赁合同存在无效的情形，且其内容明显不符合交易习惯和常理。1、从租赁合同签订的时间来看，章申与黄刘军签订的租赁合同落款时间是2002年12月，黄刘军与卓某芬签订的租赁合同落款时间是2003年8月，暂不说落款时间是否真实，但是在2002年、2003年期间，银行一直在向郭某成、章申等人催款，章申明知房屋已抵押(该抵押权虽未办理登记，但该抵押合同却是已办理公证，为抵押合同双方的真实意思表示，因此(2004)穗中法民二终字第419号生效民事判决书判决章申、刘某星在案涉房屋价值范围内，就广州市光信科技发展有限公司所欠债务不能清偿部分承担50％的责任，由此可见，抵押权依然系生效的，原债权人对案涉房屋依然享有优先受偿权)，面临被执行拍卖的风险，却出租20年；承租人也明知房屋面临被拍卖的风险，仍然愿意租赁20年，只能说明是为了对抗执行拍卖。而且，抵押权生效在前，租赁合同签订在后，案涉的租赁合同均应当为无效合同。2、国土房管部门公示的租金参考价，案涉房屋2002—2005年的租金参考价为20元／平方米，按建筑面积126.49平方米计算，房屋租金参考价为2529.80元。而涉讼租赁合同的租金明显低于市场价。3、从租金的支付方式来看，约定的是一次性付清租金，这也不符合常理。黄刘军作为一个生意人，懂得流动资金的重要性，把资金用于支付一次性租金根本不符合生意人的特点，而且在城市经商变动大，经常居无定所，完全没必要租用一个房屋20年。黄刘军辩称是用现金支付租金，并无证据证明其如何准备、提取现金，试问正常人会留有20万现金去租房吗？所以，黄刘军虽然提出了个人的说法，但并不合理。另外，根据李南三了解的情况，目前为止，涉案房屋都是郭某成、卓某芳和小孩子在住，而黄刘军却说是他的岳母在住，其说法与事实根本不符。从租赁合同看，黄刘军与卓某芳的转租期限已满，卓某芳本无权继续居住，但却一直跟郭某成住在房屋里，说明所谓的租赁合同只是给外人看的，在他们几个人之间无任何约束力。这也进一步表明，两份租赁合同均是虚构的，不具有任何效力。因此，从逻辑经验和生活常理来分析，本案证据事实足以证明章申与黄刘军签订的房屋租赁协议，具有恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务履行、法院执行的主观意图，根据《合同法》第五十二条规定，应认定为无效合同。综上，李南三向法院提出的诉讼请求，是有事实依据和法律依据的，请求二审法院改判支持李南三的诉请。目前，解决执行难问题是司法工作的重要任务，而执行难的原因，其中之一就是本案这种典型的以虚构租赁合同对抗拍卖的恶意行为，为此最高院已提出务必交吉拍卖的要求。在此，无论是从保护当事人合法利益的角度，还是从打击、惩处对抗执行行为的角度，均恳请上级法院公正严明作出判决，支持李南三的请求。黄刘军二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意李南三的上诉请求。章申经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。李南三于2019年1月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认章申、黄刘军于2002年12月1日签订的《房屋租赁协议》为无效合同；2、判令章申、黄刘军立即将广州市越秀区寺右新马路XX房腾空交还李南三。一审法院经审理查明：广州市东山区（现越秀区）寺右新马路XX房（建筑面积126.49平方米，使用性质为住宅），原是登记在刘某星名下的房产。1999年10月25日，广州市商业银行金花支行（以下简称商业银行金花支行）与广州市光信科技发展有限公司（以下简称光信公司）签订一份《人民币借款合同》，借款借据记载：光信公司向商业银行金花支行借款80万元，借款利率6.3375‰，期限自1999年11月5日至2000年6月5日止。同日，商业银行金花支行与章申、刘某星签订一份《人民币借款抵押合同》，约定以两人座落于东山区××羊××大厦××房产（现××区××右××马路××房）作为光信公司借款担保的抵押物。抵押物登记手续约定为合同双方一起到有关部门办理。2003年9月4日，商业银行金花支行向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求光信公司偿还借款本金80万元及利息等。同年10月23日，广州市荔湾区人民法院以（2003）荔法民二初字第578号民事裁定书及协助执行通知书查封了上述房产。2003年12月31日，广州市荔湾区人民法院作出（2003）荔法民二初字第578号民事判决，判令：一、光信公司于判决发生法律效力之日起30日内向商业银行金花支行清还借款本金80万元。二、光信公司于判决发生法律效力之日起30日内向商业银行金花支行支付借款本金80万元的利息（从2002年1月20日起到判决还款之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付）。光信公司逾期履行上述第一、二项债务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。三、章申对光信公司的该案债务承担连带清偿责任；承担责任后，其有权向光信公司追偿。四、光信公司不履行上述第一、二项债务的，商业银行金花支行有权以广州市东山区五羊邨豪景大厦10D（现址广州市越秀区寺右新马路XX房）房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款受偿，但不得对抗第三人。刘某星在商业银行金花支行实现抵押权后，有权向光信公司追偿。五、驳回商业银行金花支行的其他诉讼请求。章申、刘某星不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2004年10月27日作出（2004）穗中法民二终字第419号终审民事判决，认为：章申、刘某星与商业银行金花支行签订的《人民币借款抵押合同》，虽经合同当事人签字盖章，亦没有法定无效情形，但由于抵押合同约定的抵押物为房地产，该抵押合同依法属于应当登记生效的抵押合同，由于该房地产没有办理抵押物登记，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，章申、刘某星与商业银行金花支行签订的《人民币借款抵押合同》未生效，造成抵押合同未生效，合同双方均有责任，章申、刘某星应在抵押物价值范围内，就商业银行金花支行的损失承担50%的赔偿责任。原审适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九的规定判决商业银行金花支行有权要求以抵押物折价或者拍卖、变卖的价款受偿，但不得对抗第三人，混淆了抵押物应当登记和抵押物可以自愿办理登记两种不同抵押合同的区别，属于适用法律错误，广州市中级人民法院依法予以纠正。遂判令：一、维持原审判决第一、第二、第三、第五判项及诉讼费用的处理；二、变更原审判决第四判项为：章申、刘某星在广州市越秀区寺右新马路XX房房产价值范围内，就广州市光信科技发展有限公司本案所欠债务不能清偿部分，承担50%的赔偿责任。上述判决生效后，商业银行金花支行于2005年3月9日向广州市荔湾区人民法院申请执行。在执行过程中，该院依法对上述房屋进行公开拍卖，后由李南三以556556元竞得。2008年3月25日，广州市荔湾区人民法院作出（2005）荔法执字第1187-4号民事裁定，裁定：拍卖被执行人刘某星在广州市寺右新马路XX房的房屋，由竞买人李南三以556556元竞投取得。2008年3月31日，广州市荔湾区人民法院以（2005）荔法执字第1187号民事裁定书及协助执行通知书要求房管部门协助给李南三办理上述房屋的有关过户登记手续。2017年4月12日，广州市国土资源和规划委员会向李南三核发了广州市越秀区寺右新马路XX房（建筑面积126.49平方米、用途为住宅）所有权属李南三的不动产权证。另查明，据李南三与黄刘军均提交的《房屋租赁协议》载明：甲方（出租方）章申，乙方（承租方）黄刘军。一、经甲、乙双方充分协商，乙方可用以下两种方式其中一种租赁甲方广州五羊新城广信豪景大厦XX室，方式一：每月支付租金方式，租金为2200元/月，方式二：一次性支付二十年租金的方式，租金按1000元/月，乙方现选择了第二种方式，一次性支付二十年租金的方式租用该房屋使用二十年，合计：24万元正。二、乙方使用期间，自行缴交水电费、管理费等一切费用由乙方承担。三、甲方只提供约135平方米复式单位吉屋给乙方使用，屋内的一切物品、家居用品、室内的装饰均由乙方自行解决，并在房屋使用期满后全部搬出，原吉屋交回给甲方。四、使用期内，乙方可转租，乙方应遵守有关法规及房屋使用条例，一切违规的行为与甲方无关。签名落款日期为2002年12月1日。诉讼中，李南三称：在竞拍涉讼房屋前，李南三去房屋现场看过，但进不去房屋内。执行法院给李南三看过《房屋租赁协议》并告诉李南三涉讼房屋可能不交吉。李南三主张上述租赁合同无效的依据是章申、黄刘军相互串通损害了李南三的合法权益。租赁合同不符合市场的正常交易惯例，表现在协议只有1页纸，对方将2种租金支付方式写在合同上，是在混淆视听，实际是此地无银三百两；当时按照政府指导价租金是2500元/月以上，2200元/月已经偏低了，实际是1000元/月是远低了；黄刘军一次性以现金方式支付24万元巨额租金也不符合交易习惯。李南三主张章申、黄刘军倒签租赁合同是没有直接证据证明，但根据证据可以推断是倒签合同，对此李南三不申请鉴定。对租金标准方面，以房管部门的租金参考价为衡量，李南三不申请评估。黄刘军称：2002年12月1日签订租赁合同，黄刘军交了钱章申就将房屋给黄刘军使用了，签合同当时黄刘军就一次性支付了20年的租金24万元，是现金支付，现在涉讼房屋有4、5个人在居住。黄刘军没有与章申相互串通妨碍执行。黄刘军认识章申，与他是朋友关系，而且章申、黄刘军曾经有业务上的往来。章申、黄刘军没有倒签合同，租赁合同就是在2002年签订的。黄刘军租涉讼房屋的时候不知道有相关的判决，后来具体何时才得知相关的情况由于时间太久黄刘军不记得了。租金标准在当时是正常市场价，因为黄刘军一次性支付租金，所以优惠了1000元/月来算，如果不优惠按照2200元/月标准，就是当时的市场价。因为考虑到一次性支付便宜，所以黄刘军就一次性支付了20年的租金。黄刘军就主张其已一次性支付了二十年租金24万元，提交了租金收据予以证明。另黄刘军主张涉讼房屋是不交吉拍卖，提交了有关涉讼房屋拍卖的公告、标的简介等予以证明。其中载明，“不交吉拍卖，原产权人将该标的出租给他人使用，租期二十年，从2002年12月至2022年12月止，产权人已一次性收取二十年的租金”。一审法院认为：拍卖涉讼房屋的公告、标的简介载明，涉讼房屋原产权人将房屋出租给他人使用，租期二十年，从2002年12月至2022年12月止，产权人已一次性收取二十年的租金；为不交吉拍卖。亦即，涉讼租赁合同在李南三竞买房屋之前已然存在，李南三在竞买房屋之前已经知悉上述情况，仍继续去竞买房屋，视为其认可上述买卖条件，并愿意承担相应的后果。故李南三在竞得房屋后再来主张涉讼租赁合同损害了其利益，一审法院不予支持。执行法院以不交吉的方式来拍卖涉讼房屋，并未认定涉讼租赁合同损害了其司法执行工作秩序。至于涉讼租赁合同的内容，经审查，并无违反法律、行政法规的强制性规定。李南三就此提出的异议，黄刘军也已作了解释，而李南三提供的证据并不足以证实章申、黄刘军相互串通，恶意倒签租赁合同。李南三诉请确认涉讼租赁合同无效、章申、黄刘军腾空交还房屋，理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，于2019年7月25日作出一审判决：驳回李南三的诉讼请求。本案受理费100元，由李南三负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，李南三提供：1、广东国商联拍卖有限公司受广州市荔湾区人民法院委托于2007年11月1日在广州日报刊登的拍卖公告，载明涉案房屋不交吉、拍卖起拍价695695元；2、广东国商联拍卖有限公司与李南三于2008年1月30日签订的《拍卖成交确认书》，载明成交价为556556元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：李南三本案所提腾空交房的诉讼请求应否得到支持。案件事实表明，李南三参与涉案房屋拍卖竞投时，对章申、黄刘军所签《房屋租赁协议》已经知悉，拍卖公告已明确公示涉案房屋的拍卖条件，房屋所附租赁关系已纳入执行处理程序，李南三实际买受价格也低于起拍价。在此情况下，李南三当应接受拍卖公告设定的限制。李南三本案主张其利益因《房屋租赁协议》受损，一审法院不予认定，处理并无不妥。在《房屋租赁协议》所载租期届满前，李南三提起本案诉讼要求腾空收房，与其参与拍卖竞投时标的物负担情况并不一致，一审判决驳回李南三的诉讼请求，本院予以维持。章申、黄刘军应在《房屋租赁协议》所载租期届满时将涉案房屋腾空交付李南三使用。综上所述，李南三的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李南三负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇二〇年一月十五日书记员  张家齐吴敏玲