内蒙古自治区杭锦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0625民初2286号 原告：鄂尔多斯市雨源物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91150625396260369M。 法定代表人：折某，任董事长。 委托诉讼代理人：张某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：杭某，杭锦旗巴拉贡镇法律服务所法律工作者。 被告：吕小光，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告鄂尔多斯市雨源物业服务有限责任公司（以下简称“雨源物业”）与被告吕某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人折某、委托诉讼代理人张某、杭某，被告吕某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雨源物业向本院提出诉讼请求：1.被告吕某给付原告2018年7月1日至2019年6月31日共计12个月物业管理费11124元；2.被告吕某负担本案案件受理费。事实和理由：2018年7月1日，原告与杭锦旗锡尼镇尚华小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定普通商铺物业费按每月每平米1.5元计算，按年收取。被告使用的房屋面积为618平米，尚欠原告2018年7月1日至2019年6月31日共计12个月物业费11124元。 被告吕某辩称，对原告的诉讼请求不认可，案涉房屋的物业费已经向被告的房东内蒙古尚华置业集团有限公司交清。被告于2017年11月29日和内蒙古尚华置业集团有限公司租赁尚华步行街D1-B4-108、109、1010号三间商铺，租期至2020年11月29日。被告与原告没有物业服务关系，没有签订物业服务合同，在被告承租期间，原告只给被告提供过一次服务，具体是在2019年9月份左右，原告给被告修过下水。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，原告出示证据一：原告于2018年6月23日与尚华大欣商住业主委员会签订的《物业服务合同》原件一份、商品住宅物业管理委托备案证明原件一份、商品住宅物业管理备案申请书原件一份。拟证明：原告于2018年6月23日与尚华大欣商住业主委员会签订了《物业服务合同》，并向相关部门备案，尚华步行街是原告物业服务的范围，原告于合同签订之后为该小区提供了物业服务。被告吕小刚质证称，对证据的真实性及证明问题均不清楚。 原告出示证据二：原告于2018年11月4日、2019年4月4日、2019年12月5日拍摄的照片。拟证明：原告履行了物业服务义务。2018年11月4日拍摄的照片证明原告维修步行街的整体管道、清理步行街的污水井；2019年4月4日拍摄的照片证明原告向被告经营的状元红补课班维修了下水管道；2019年12月5日拍摄的照片证明原告清理步行街的污水管道。被告吕小刚质证称，对2018年11月4日、2019年12月5日照片内容不清楚，对2019年4月4日拍摄的照片认可，当时是给被告经营的商铺进行维修。 原告出示证据三：《尚华小区物业启动协议书》原件一份、《尚华小区物业承包补充协议》原件一份。拟证明：内蒙古尚华置业集团公司参与了原告与尚华小区业主委员会签订物业服务合同的过程，该公司知道原告与尚华小区业主委员会签订合同的事实，还证明原告给尚华小区投入了34万元的建设资金。被告吕小刚质证称，对该证据不清楚。 原告出示证据四：《建筑面积计算书》复印件一份。拟证明：被告使用的房屋实际面积为636.72平米，但原告请求按618平米计算物业费。被告吕小刚质证称，对该证据没有异议。 被告吕某为证明其主张，出示证据一：《房屋租赁协议》原件一份，拟证明被告租赁了内蒙古尚华置业集团有限公司在尚华步行街D1-B4-108、109、1010号商铺，同时证明内蒙古尚华置业集团有限公司为案涉房屋的所有权人。原告质证称，对该组证据没有异议。 出示证据二：被告交纳2018年3月29日至2019年3月29日期间的物业费收据原件三张。拟证明：被告已将2018年3月29日至2019年3月29日的物业费向内蒙古尚华置业集团有限公司交清。原告质证称，对该组证据的真实性认可，对证明问题不认可，被告没有向原告交纳物业费，只是向内蒙古尚华置业集团有限公司交的物业费。 出示证据三：2019年9月1日的收据原件一张，拟证明被告于2019年9月1日向内蒙古尚华置业集团有限公司预交2019年2月1日至2020年2月1日期间的部分物业费4000元。原告质证称，对该组证据的真实性认可，对证明问题不认可，被告没有向原告交纳物业费，是向内蒙古尚华置业集团有限公司交的物业费。 杭锦旗住房和城乡建设局向我院递交的回函中称：《商品住宅物业管理备案申请书》中明确了雨源物业服务的建筑面积是91219平方米，步行街在备案面积的范围内。经进一步调查，内蒙古尚华置业有限公司在2018年因工程未完善和产权不明确等诸多因素未将杭锦旗锡尼镇尚华步行街移交杭锦旗雨源物业服务有限责任公司和杭锦旗尚华大欣商住小区业主委员会管理，且至今仍由内蒙古尚华置业有限公司提供工程维修和前期物业服务。经调查，尚华步行街于2010年开工建设；2012年完成主体工程。目前，三楼、四楼水电暖和屋顶部分防水等工程未完工，属于部分在建工程。原告雨源物业代理人认为，对该回函第一个问题的第二部分有异议，根据《物业管理条例》的规定，小区成立业主委员会后，房地产公司就不是房屋的管理者，房地产公司的身份已经转变为业主。至于步行街的房屋是否完工，并不存在是否交付业主委员会一说，只要房屋有实际使用的情况，就是物业公司的服务范围，小区没有前期物业。对其他内容没有异议。被告认为尚华步行街的物业未移交给原告雨源物业公司。 本院对证据认证如下：原告雨源物业提供的证据一内容真实，与本案待证事实相关，虽证据二中的照片可以说明原告向步行街提供了抽污水、维修电缆、维修下水管道的服务，但是依据《物业服务合同》的约定条款，原告并未全面履行服务义务。且被告确认步行街由内蒙古尚华置业集团有限公司提供服务并向其交纳物业服务费，故对证据一、证据二的证明目的不予采信。原告提供的证据三内容真实，但无其他证据与之形成证据链证明原告按协议的约定对尚华步行街履行了服务义务，对其证明的问题不予采信。证据四双方当事人均无异议，予以采信。被告出示的三组证据内容真实，可以证明被告为案涉房屋的承租人并按租房合同履行了物业费交纳义务，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2018年6月23日，原告雨源物业与杭锦旗锡尼镇尚华大欣商住小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，并在杭锦旗住房和城乡建设局备案，服务的建筑面积为91219平方米，尚华步行街在备案面积范围内，合同约定服务期限为2018年7月1日至2021年6月30日，物业费普通商铺按1.5元/月/平方米收取。2019年11月26日，杭锦旗雨源物业服务有限责任公司变更名称为鄂尔多斯市雨源物业服务有限责任公司。 尚华步行街由内蒙古尚华置业集团有限公司于2010年开工建设，2012年完成主体工程，目前步行街商铺三楼、四楼水电暖和屋顶部分防水等工程未完工，属于部分在建工程。2018年因工程未完工和产权不明等诸多因素，内蒙古尚华置业集团有限公司未将尚华步行街底商移交雨源物业和尚华大欣商住小区业主委员会管理，仍由内蒙古尚华置业集团有限公司提供工程维修和物业服务。 2017年11月29日，被告吕某向内蒙古尚华置业集团有限公司承租了本案被诉房屋尚华步行街D1-B4-108、109、1010号商铺，房屋总面积为636.72平方米。2018年3月29日被告吕某向内蒙古尚华置业集团有限公司交纳了一年的物业费12974元，于2019年9月1日向内蒙古尚华置业集团有限公司预交物业费4000元。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业服务合同为双务合同，原告公司主张物业使用人向其支付物业费，应提供相关证据证明其向物业使用人使用的房屋及配套的设施设备和相关场地进行了维修、养护、管理，并对相关区域内的环境卫生和公共秩序进行维护。本案中，原告提供的照片仅能证明其在一定的时间曾向步行街提供抽污水、维修电缆、维修下水管道的服务，对步行街如何进行管理、对相关区域内的卫生和公共秩序如何进行维护等合同主要内容没有相关的证据予以证明。另，被告吕某作为物业实际使用人，在庭审中确认步行街在诉请的时间内是由内蒙古尚华置业集团有限公司提供物业服务，并已向内蒙古尚华置业集团有限公司交纳了物业管理费。故原告按合同约定的收费标准全额收取物业费的诉讼主张没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告鄂尔多斯市雨源物业服务有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告鄂尔多斯市雨源物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 慧 二〇二〇年一月二十二日 书记员 李珂欣 判决适用法条条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。