广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22893号上诉人（原审被告）：广州壬丰房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区天河路490号壬丰大厦12楼1204。法定代表人：郑志忠。委托诉讼代理人：吴永贤，系国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：余景键，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：彭琦，女，1984年1月10日出生，汉族，住江苏省溧阳市。上诉人广州壬丰房地产开发有限公司（以下简称壬丰公司）因与被上诉人彭琦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人壬丰公司的委托诉讼代理人余景键到庭参加诉讼，被上诉人彭琦经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。壬丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭琦的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由壬丰公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方之间系房屋租赁合同关系属于适用法律错误，双方之间为场地使用合同关系。按照双方签署的《场地使用协议》第二十一条“以本补充合同为准”第一款约定：凡该大厦租赁活动中一切口头承诺，解释及商业广告，文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本《场地使用协议》不一致的，均以本《场地使用协议》为准。根据上述协议约定，壬丰公司向彭琦提供位于壬丰大厦首层东面车库入口上方平台位置给彭琦使用。该约定非常明确，壬丰公司仅提供该场地，并非提供合法的物业给彭琦使用，并不适用关于房屋租赁合同关系相关的法律法规，一审法院认为该房屋未办理建筑工程规划许可证并以此为由认定双方之间的《场地使用协议》无效，进而作出相应判决，显然属于适用法律错误。本案中，壬丰公司和彭琦签订《场地使用协议》后，壬丰公司按照约定履行了将该场地交付给彭琦的义务，彭琦使用该场地期间也未遭受任何第三方的妨碍，也未遭受到任何形式的行政处罚，壬丰公司的义务已经履行完毕，本案争议系彭琦违约导致，壬丰公司并不存在任何违约情形。二、双方之间的诉讼费分配明显不合理。本案一审判定壬丰公司承担一审诉讼费7150元，彭琦承担1323.5元，一审彭琦的诉讼请求金额为80000元，一审支持彭琦的诉讼请求金额为30000元。由此可看出，一审诉讼费是基于彭琦的诉讼请求计算的，但关于诉讼费最终承担数额的分配并非按照其实际支持的诉讼请求金额核定，显然不合理。另，即使双方之间的法律关系为无效法律关系，过错也是双方所致，并非壬丰公司单方的过错所致，也不应由壬丰公司承担大部分的诉讼费。综上，请求二审法院予以改判。彭琦经本院传票传唤未到庭进行答辩。2019年4月1日，彭琦向一审法院起诉请求判令：1.确认彭琦、壬丰公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同；2.壬丰公司退还彭琦支付的保证金30000元；3.壬丰公司退还彭琦支付入场费50000元；4.壬丰公司退还扣押彭琦的资产；5.本案诉讼费由壬丰公司承担。一审法院经审理查明：2017年11月28日，彭琦（承租方，乙方）与壬丰公司（出租方，甲方）签订《物业场地使用合同》（以下简称《合同》），约定甲方将广州市天河区天河路490号壬丰大厦首层东面车库入口上方平台（以下简称涉案场地）提供给乙方作面包点心销售之用，该物业乙方仅限于经营品牌授权店（奶茶、咖啡、面包），除此之外乙方不得经营其他产品；场地使用期限自2017年12月1日至2019年11月30日止；每月场地使用费为15000元，此项费用包括物业管理费，此项费用按每月支付，乙方须于每月5日之内以现金、支票或转账的方式缴付下个月的场地使用费予甲方；乙方应于本场地使用合同签订之日起五日内缴纳合同保证金30000元作为履约保证金，合同期内保证金由甲方保管，合同终止，如乙方无违约的且乙方缴清所有费用后按约定清理场地并将恢复原状的场地交还甲方，甲方于十四个工作日内将保证金无息退还予乙方；乙方如有违约，未及时向甲方支付违约金或损失赔偿金的，甲方有权在保证金中将乙方应承担的违约金或损失赔偿扣除，并要求乙方在七天之内补齐保证金；租金递增合同期第2年递增6%；合同期内乙方单方面终止合同或是提前退租的视为乙方违约，乙方必须向甲方缴付合同期第一个月甲方优惠及减免给乙方的场地使用费15000元，乙方所缴付的合同保证金归甲方所有，同时甲方保留向乙方追讨因乙方违约导致合同期内物业空置期的直接经济损失等权利以及物业修复费用；应乙方要求，甲方同意给予乙方合同期第一个月免收场地使用费15000元；乙方经营所需的一切证照及资质由乙方自行向政府有关部门申报并取得相关合法经营手续，否则一切责任由乙方承担；乙方须按时缴付场地使用费、管理费、电费、保证金及一切相关费用，如逾期缴交，甲方有权在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.1%收取，乙方如逾期15天仍未缴清，甲方有权解除本合同，并收回该物业使用权，同时没收乙方的履约保证金及保留向乙方追讨未支付的场地使用费和其他损失的权利，甲方解除合同的，应向乙方发出书面通知；乙方如未缴清管理费、电费、电讯费及一切相关费用逾期超过15天，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、供水或该大厦内之其它设施，并解除本合同；如乙方于本合同期内需提前终止合同的，应提前3个月书面通知甲方，乙方除按本合同约定承担责任外，乙方已付当月场地使用费及履约保证金不予退还，如乙方未提前3个月书面通知甲方的，除已付场地使用费与保证金不退之外，乙方还应补交3个月的场地使用费，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿，并另行补缴免租期的租金；甲方严重违反本合同并导致乙方无法使用该物业的，乙方有权解除本合同，甲方应按乙方实际使用物业场地时间结算场地使用费，并退还履约保证金同时支付当期3个月场地使用费作为违约金等。2017年12月1日，彭琦（承租方，乙方）与壬丰公司（出租方，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将涉案场地出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日；乙方向甲方缴纳30000元保证金等。彭琦表示该合同与《合同》的形式不一致，但内容应为一致，如存在不一致的，应以《合同》为准。上述合同签订后，彭琦向壬丰公司支付履约保证金30000元，壬丰公司将涉案场地交付彭琦使用。2019年1月24日，壬丰公司向彭琦发出《关于解除租赁合同的函》，内容为彭琦至今仍未支付2019年1月份的租金已经构成根本违约，现依据合同约定于2019年1月25日解除双方签署的《房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，并于合同解除当日收回该物业，彭琦留在租赁物业内的物品壬丰公司暂时扣留，逾期未付清款项的，壬丰公司将予以变卖抵作部分彭琦欠缴的费用等。现彭琦以壬丰公司交付的涉案场地不符合合同约定等为由提起本案诉讼，要求确认《合同》无效及壬丰公司退还相应费用。本案一审审理过程中，彭琦为证明其主张向一审法院提交如下证据：1、支付宝转账记录（显示转账说明为壬丰大厦进场费，收款人为案外人黄元象）及录音（未出示原始载体），拟证明彭琦向壬丰公司指定的收款人黄元象支付进场费50000元，彭琦表示对其主张黄元象系代壬丰公司收取相关费用其仅能提供录音予以证明；2、扣押财产清单（彭琦自行制作，物品名称包括监控系统、空调、水吧台、开水机、冰箱等可移动物品）及扣押资产的照片；3、淘宝网订单截图。经质证，壬丰公司对证据1表示其未显示为壬丰公司要求彭琦支付入场费，且壬丰公司未收取任何形式、任何数额的入场费，与壬丰公司无关；对证据2、3的真实性不予确认，表示其未扣留彭琦的物品。双方另就相关问题发表如下意见：1、关于涉案场地的具体位置。壬丰公司表示涉案场地的规划用途为通道，其作为开发商在对大厦负一楼的车库进行施工时临时在一楼侧面/负一楼车库的上方搭建了通道，在施工完毕后对通道进行封闭，并将封闭地方靠近大厦内部的小块区域进行间隔并向彭琦出租，涉案场地是位于负一层车库入口上方的临时搭建物。彭琦表示不清楚涉案场地的规划用途，但在其承租之前是作为通道用途，后被封闭作为临时搭建场地。2、关于彭琦使用涉案场地的情况。彭琦表示其于2017年12月1日开始使用涉案场地，期间都是正常使用涉案场地，于2019年1月20日左右涉案场地被物业断水断电，其无法正常使用故搬离涉案场地，其已支付租金至2018年12月31日。壬丰公司确认彭琦上述陈述，但表示其并未对涉案场地进行断水断电。彭琦表示对其所称涉案场地被断水断电，无法提供证据予以证明。3、关于彭琦搬离涉案场地的情况。彭琦表示其于2019年1月20日左右搬离涉案场地，当时并未与壬丰公司办理交接手续，仅搬离部分小件物品，因物业阻拦，扣押财产清单中的物品均未搬离，根据壬丰公司发出的《关于解除租赁合同的函》内容可知，壬丰公司确实扣押彭琦清单中所列物品，且在彭琦搬离后，壬丰公司在涉案场地的大门上进行加锁。壬丰公司对彭琦上述陈述不予确认，表示其未与彭琦办理交接手续，也没有扣留彭琦的物品，并不清楚彭琦是否有遗留物品及彭琦所述的加锁情况，彭琦搬离后其已将涉案场地另行出租。4、关于彭琦所主张涉案场地不符合合同约定的使用用途的具体情况。彭琦表示其租赁场地为经营所需，但壬丰公司交付的涉案场地无法办理相应的工商经营执照及食品卫生许可证，无法满足合法经营的目的，《合同》虽对此未进行约定，但在《合同》中明确约定了使用用途情况下，壬丰公司作为出租方有义务保证彭琦可以办理上述证照，以进行合法经营。壬丰公司表示根据《合同》的约定没有关于壬丰公司负责办理经营执照及相关证照的义务，这属于彭琦的经营范围，不属于壬丰公司的义务，彭琦接收涉案场地，按照合同约定的用途正常使用14个月，该合同是因彭琦违约，没有按时缴纳租金并擅自搬离而解除。彭琦确认其在接收涉案场地后是按照合同约定的用途经营奶茶店，直至搬离。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，彭琦、壬丰公司双方均确认涉案场地为通道上所临时搭建的场地，即属于上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故彭琦、壬丰公司双方就涉案场地签订的《租赁合同》及《合同》均应为无效合同。因此，对于彭琦要求确认《租赁合同》为无效合同的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，彭琦要求壬丰公司返还其已支付的租赁保证金30000元具有事实和法律依据，一审法院予以照准。至于彭琦要求壬丰公司退还入场费50000元及扣押资产的诉请。根据彭琦提供的证据显示该款项系由案外人收取，壬丰公司亦否认彭琦所称系根据壬丰公司指定支付该款项，在彭琦未提供充分证据对其该主张予以证明的情况下，应自行承担举证不能的法律后果，故对其要求壬丰公司返还入场费50000元的诉请不予支持。同理，对于彭琦主张要求壬丰公司返还的扣押资产的诉请，一审法院同样不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年9月25日作出如下判决：一、确认彭琦与壬丰公司签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同；二、壬丰公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向彭琦返还租赁保证金30000元；三、驳回彭琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8473.5元，由彭琦负担1323.5元，壬丰公司负担7150元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，壬丰公司称：涉案场地是在大厦大厅里作为通道使用，规划用途是大堂通道。出租时彭琦没有提出异议，在经营过程中彭琦也没有受到任何行政处罚。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：双方就涉案场地签订的《租赁合同》及《合同》的效力。双方就涉案场地的使用先后签订了《合同》及《租赁合同》，从合同内容看，系一方提供场地给另一方使用，另一方支付费用的合同，符合房屋租赁合同性质。其中，《租赁合同》更命名为“房屋租赁合同”，因此，一审法院认定双方之间为房屋租赁合同关系，并无不当。壬丰公司上诉认为双方并非房屋租赁关系，而是场地使用合同关系，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于租赁物问题，一审中，彭琦、壬丰公司双方均确认涉案场地为通道上临时搭建的场地；二审中，壬丰公司也确认涉案场地规划为大厦大堂的通道。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方之间的租赁合同无效正确，本院予以维持。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故一审判处壬丰公司返还彭琦保证金30000元，亦无不妥。关于案件受理费的负担问题，因双方对合同无效均有过错，故对于一审案件受理费双方均应承担。本院一并予以调整。综上，壬丰公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8473.5元，由彭琦负担4236.75元，广州壬丰房地产开发有限公司负担4236.75元。二审案件受理费7150元，由广州壬丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年一月十九日书记员  张 旭周凡舒