山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终38号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地：泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：杜倩倩，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：丁洪波，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：张芳，女，1983年11月15日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：***，山东求新律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人张芳房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院(2019)鲁0911民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大汶口置业上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇国家消防规范变更等不可抗力情况，大汶口置业亦为此提交了相关证据。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。二、一审判决违约金计算的终止时间、计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按通知办证之日而不是合同约定2018年11月26日计算违约金，以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。 被上诉人张芳辩称，一、本案上诉人所陈述的不可抗力不存在，即使存在不可抗力，也与本案逾期办证不具关联性。二、一审判决违约金计算的时间、基数正确。 张芳向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记的违约金42003元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月5日，原告购买被告开发的泰安市御驾新苑小区房屋一套，并签订《商品房预售合同》一份，合同约定了房屋价款、交房日期等，并约定涉案房产交付使用12个月内保证原告办理商品房所有权转移登记，以及逾期办证后的违约责任承担等。合同签订后，原告依约足额交纳了房款，但被告未按合同约定为原告办理涉案房产的所有权转移登记手续，直到2018年12月15日，被告才通知原告办理产权登记。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所诉。 一审法院认定事实：2014年，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买被告所开发的御驾新苑24号楼1单元502室房屋一套，预测建筑面积103.02平方米，总价款为569841元，配房价款19264元。被告应于商品房交付使用后12个月内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，否则，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。合同签订后，原告按约支付被告购房款及配房款共计589105元。被告于2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。并于2018年12月15日书面通知原告办理不动产权证书。庭审时，原、被告双方均认可迟延办理房产证违约金的起始时间为2017年1月1日。以上事实有商品房预售合同、购房发票、验房记录及原、被告陈述等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。由于被告原因，至2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，2018年12月15日才书面通知原告办理不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。依据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记”，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故涉案违约金应以全部已付款计算，包括原告购买储藏室的款项。开发商在完成房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务方才履行完毕。因此违约天数应自2017年1月1日开始计算，至2018年12月15日被告通知原告办理涉案房产不动产证为止，共违约713天。每日违约金标准按合同约定的总房款589105元的万分之一计算，违约金共计41996元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付给原告张芳违约金41996元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取425元由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、上诉人主张的不可抗力免责能否成立；二、一审法院对违约金计算时间和计算基数的认定是否正确。 关于第一个争议焦点，上诉人主张的不可抗力能否成立的问题。本院认为，首先，上诉人主张的地质条件特殊、消防规范变更等不属于不可抗力范畴。其次，上诉人主张的上述情形仅与施工工期及房屋交付时间存在关联，而该因素应是双方约定的交房日期确定之前即已明知的，不应成为其逾期交房的正当事由，更不能成为其逾期办证的正当事由，对其该项上诉理由，本院亦不予支持。 关于第二个争议焦点，一审法院对违约金计算时间和计算基数的认定是否正确的问题。一审时，双方当事人对于按照2017年1月1日作为违约金计算的起始时间均无异议，本院依法予以认定。2018年11月26日，上诉人大汶口置业办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件，但其2018年12月15日才书面通知原告办理不动产权证书，至此其应当履行的办证义务方履行完毕，一审法院以该日期作为违约金计算的终止时间符合法律规定，本院依法予以维持。上诉人大汶口置业的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证违约金计算基数，双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定以“全部已付款”为基数计算违约金，双方在该合同第四条及附件三分别对购房款及储藏室价款作出约定，构成该商品房买卖的总价款，被上诉人亦按照上述约定实际缴纳，形成该商品房的全部已付款，故一审法院以全部已付款作为违约金计算基数符合双方合同约定，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张晓丹 二〇二〇年一月十九日 书记员 许安冉