江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0803执异69号 案外人：钱保虹，男，汉族，1961年12月6日生，住淮安市淮安区。 案外人：杨成柏，女，汉族，1964年1月28日生，住淮安市淮安区。 两案外人共同委托诉讼代理人：朱瑞雪，江苏舜点律师事务所律师。 申请执行人：张鹤干，男，汉族，1952年12月11日生，住涟水县。 被执行人：淮安楚涟房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区。 法定代表人：许艳，该公司经理。 被执行人：许玉生，男，汉族，1951年3月27日生，住涟水县。 本院在执行张鹤干与淮安楚涟房地产开发有限公司、许玉生民间借贷纠纷一案中，案外人钱保虹、杨成柏向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 经审查查明，2018年7月20日，本院对张鹤干诉淮安楚涟房地产开发有限公司、许玉生、许飞民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0803民初3998号民事判决：一、被告淮安楚涟房地产开发有限公司、许玉生于本判决生效之日起十日内共同归还原告张鹤干借款本金及2016年8月20日之前的利息合计736294元（从2016年8月21日起的逾期利息以25万元为本金并按照月利率2%，以341600元为本金并按照年利率2%，均计算至实际还款之日止）；二、驳回原告张鹤干的其他诉讼请求。本案案件受理费14176元，保全费5000元，合计19176元，由原告张鹤干负担3014元，由被告淮安楚涟房地产开发有限公司、许玉生共同负担16162元。本院判决后，被告许玉生不服，向淮安市中级人民法院提起上诉。淮安市中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）苏08民终3086号民事调解书：一、许玉生、淮安楚涟房地产开发有限公司于2019年1月20日之前支付张鹤干23万元，许玉生、淮安楚涟房地产开发有限公司于2019年4月20日之前支付张鹤干20万元，许玉生、淮安楚涟房地产开发有限公司于2019年7月20日之前支付张鹤干20万元，许玉生、淮安楚涟房地产开发有限公司于2019年10月20日之前支付张鹤干20万元，若许玉生、淮安楚涟房地产开发有限公司未按上述期限履行义务，则被上诉人张鹤干有权依照一审判决向法院申请强制执行；二、各方当事人就本案债权债务再无其他争议。 2017年7月27日，本院依据张鹤干的申请，作出（2017）苏0803民初3998号民事裁定：查封被申请人淮安楚涟房地产开发有限公司位于淮安市××区××桥镇“××桥人家”小区××楼××室、××室；6号楼601室、602室；5号楼301室、302室、501室、502室房屋范围内价值1060000元的房屋。期限至2020年7月18日。 根据张鹤干的申请，本院于2019年2月20日立案强制执行，案号为（2019）苏0803执452号。在本案执行过程中，本院于2019年3月11日作出（2019）苏0803执452号执行裁定：查封被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司位于淮安区××桥头西区××（××省道北侧）宋集桥头商住楼101室的不动产（不动产权证号为C201533930）；淮安区××桥头西区××（××省道北侧）宋集桥头商住楼202室的不动产（不动产权证号为C201533910）；并向淮安市淮安区不动产登记中心发出（2019）苏0803执452号《协助执行通知书》，查封期限为三年。 钱保虹、杨成柏（案外人）提出异议称，贵院在执行（2017）民初3998号判决书和（2018）苏08民终3086号调解书过程中，查封了宋集桥头商住房1幢202室房屋，因该房屋属于异议人，故提出异议。张鹤干与许玉生、许飞的民间借贷案件与异议人无关，异议人于2012年4月从淮安楚涟房地产开发有限公司处购得该房屋，异议人已经付清首付并办理了银行按揭贷款，房款已全部付清，异议人也已办理了商品房预告登记。被查封的淮安区宋集桥头商住房1幢202室房屋也不再属于许玉生和许飞或淮安楚涟房地产开发有限公司的财产。故请求法院：一、撤销贵院（2019）苏0803执452号裁定书；二、解除对淮安区宋集桥头商住房1幢202室房屋的查封。 申请执行人张鹤干没有提出答辩意见。 被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司、许玉生辩称，涉案房屋于2012年4月已出售给了钱保虹、杨成柏夫妇，并签订了合法有效的书面买卖合同，而且付清了全部房款，合法居住八年之久。已经办理了商品房预告登记，此房屋不再属于楚涟房地产开发有限公司或许玉生和许飞的财产。故请求：1、撤销贵院（2019）苏0803执452号裁定书；2、解除对淮安区宋集桥头商住房1幢202室的查封。 另查明，案外人钱保虹、杨成柏系夫妻关系。2011年11月26日，案外人钱保虹与淮安楚涟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司将位于淮安市××（现××区）××商住楼××室、建筑面积为104.5平方米的房屋一套出售给案外人钱保虹。该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：楚房预售证2011155号，该商品房的用途为住宅。合同签订后，案外人钱保虹缴纳了首付款109610元，余款160000元通过银行按揭贷款支付给被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司。双方另签订《购买车库使用权协议书》一份，将宋集桥头商住楼小区车库东楼梯北第二间车库的使用权以22000元的价格出售给案外人钱保虹。2012年2月2日，案外人钱保虹向淮安市淮安区地方税务局缴纳了房屋买卖契税4044.15元。2012年4月9日，案外人钱保虹、杨成柏与中国建设银行股份有限公司楚州支行签订《个人住房借款合同》一份，借款本金为人民币160000元整，还款期限108个月。案外人钱保虹、杨成柏将宋集桥头商住楼1幢202室房屋抵押给中国建设银行股份有限公司楚州支行。2012年4月1日，案外人钱保虹、杨成柏取得了淮房预宋集字第C201205660号《淮安区商品房预告登记证明》，义务人为淮安楚涟房地产开发有限公司。同日，中国建设银行股份有限公司楚州支行取得了淮房预宋集字第C201205661号《淮安区商品房预告登记证明》，义务人为钱保虹、杨成柏。合同签订后，两案外人即在涉案房屋居住至今。 再查明，淮安市淮安区苏嘴镇衡河村村民委员会于2019年12月18日出居《居住情况证明》，证明案外人钱保虹和杨成柏原居住房屋为其父母房屋，钱保虹有兄妹多人，钱保虹名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，本案的争议焦点是，案外人钱保虹、杨成柏对房屋所有权的主张能否排除本院对位于淮安市淮安区宋集桥头商住房1幢202室的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案中，案外人钱保虹于2011年11月26日与被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，其买卖合同合法有效。案外人钱保虹签订合同后即缴纳了全部购房款269610元并已实际居住至今，且钱保虹名下无其他用于居住的房屋。故案外人提出对本院查封的被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司名下宋集桥头商住房1幢202室房屋拥有所有权并排除执行的主张，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其要求解除对上述房屋查封的异议理由成立，本院予以支持。本院（2019）苏0803执452号执行裁定书中除查封异议所涉房屋外，同时还查封了位于淮安区××桥头西区××（××省道北侧）宋集桥头商住楼101室的不动产（不动产权证号为C201533930），该查封现仍为有效查封，故对案外人要求撤销本院（2019）苏0803执452号执行裁定书的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 中止对淮安市淮安区宋集乡冯王村桥头西区35号（235省道北侧）宋集桥头商住楼202室不动产（不动产权证号为C201533910）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  邵凤兵 审判员  徐朝霞 二〇二〇年一月六日 书记员  徐 颖