湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初17155号原告：黄星，男，土家族，1974年10月18日出生，户籍地长沙市天心区。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。被告:湖南天元美居乐房地产开发有限公司，住所地长沙市高新开发区文轩路579号天元涉外景园B区商业1栋2003号，统一社会信用代码：91430000554908846U。法定代表人：刘建元。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。原告黄星诉被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄星委托诉讼代理人肖翔及被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司委托诉讼代理人桂伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄星向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交付长沙市文轩路579号天元涉外景园C区第13栋301号房屋的违约金13160元（从2016年5月28日起算至2017年2月4日止）；2、判令被告支付原告逾期办理长沙市文轩路579号天元涉外景园C区第13栋301号房屋权证的违约金1730元（从2018年10月19日起暂算至2019年4月11日止）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月30日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的天元涉外景园C区第13栋301号房屋，总金额524393元。上述《长沙市商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2016年5月28日前向买受人交付该商品房”；第十一条规定：“出卖人未按照约定的时间和条件交付房屋，以已付房价款为基数按每日万分之三向买受人支付违约金”。合同第二十条还约定：在商品房交付使用后18个月内，24个月内办好土地使用权证；如因出卖人责任未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人应自本合同规定期限第二条起至实际办妥登记之日止，按每日人民币10元向买受人支付违约金。合同签订后，原告付清了购房款。2016年5月28日，原告前往项目地收房，被告却告知无法交房，后延期到2016年10月19日方才办理交付手续。之后，被告也未按期为原告办理房屋权证，被告的行为已经构成违约。被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司辩称，小区的违约情况有1000多户，大部分已经处理，与本案相类似的情况也经过法院审理和判决；逾期办证违约金应从商品房达到交付条件24个月后开始计算。经审理查明，被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司（出卖人）与原告黄星（买受人）于2016年1月30日签订编号为XX150027301的《长沙市商品房买卖合同》。合同约定，黄星向湖南天元美居乐房地产开发有限公司购买高新区文轩路479号第C区13栋[幢]3[层]301号房屋。该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积109.36m2，单价4794.19元/m2，总房价为524293元。买受人于合同签订之日交付首付款134293元，余款390000元以公积金贷款方式支付。出卖人应在2016年5月28日前，将经验收合格并符合合同约定标准的商品房交付买受人。由于出卖人原因，未按约定的时间和条件将商品房交付买受人，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。在商品房交付18个月内办妥买受人的房屋所有权证，24个月内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人按日支付人民币10元的违约金。合同签订后，原告黄星按约向被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司履行了购房的付款义务，被告亦分别向其开具了134293元及388609元的购房款发票，共计522902元。2016年8月22日，被告向原告所购房屋的C13栋业主发出《延期交房通知书》，载明因受总包方内部协调问题及天气影响等各种原因，13栋原定于2016年8月28日的交房时间，推迟至2016年9月28日以前。2016年10月19日，原、被告办理了涉案房屋的交房手续。2017年2月4日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队向被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司下发了高公消验字[2017]第0006号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告申报的天元涉外景园C区11#-13#号栋土建工程消防验收合格。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。原告的不动产权证书办妥时间为2019年4月11日。上述事实有原、被告双方的当庭陈述及原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《延期交房通知书》、不动产权证书，被告提交的《房屋移交书》、《入伙手续书》及《建设工程消防验收意见书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。一、关于逾期交房违约金。原告已经履行了交付房款的义务，但本案涉案房屋直至2017年2月4日才达到交付使用的条件，被告存在违约行为，应当承担支付逾期交房违约金的责任。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及本院处理同类案件的情况，酌定被告向原告支付从约定交房日至涉案房屋实际交付日的违约金6023.8元，及从实际交付日至达到交付条件日的违约金1129.5元，共计7153.3元。对原告诉请的超出部分，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，本案合同中约定分别办理的房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产权证书，因此被告为原告办理不动产权证书的期限为24个月。本案涉案房屋于2017年2月4日达到交付使用的条件，被告为原告办妥不动产权证书的时间应在2019年2月4日之前，被告未在上述时间内办妥不动产权证，违反了合同的约定，故被告应向原告支付逾期办证违约金660元，对原告诉求的超出部分本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告黄星逾期交房违约金7153.3元、逾期办理不动产权证违约金660元，共计7813.3元；二、驳回原告黄星的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费减半收取86元，由被告湖南天元美居乐房地产开发有限公司负担。（该款已由原告先行垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。）本判决为终审判决。审判员  李天红二〇二〇年一月六日书记员  丁 烁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。