上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12548号上诉人（原审原告）：应祺煜，男，1989年12月28日生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告）：奚雯倩，女，1989年9月23日生，汉族，住上海市徐汇区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陆江，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海茸善置业有限公司，住所地上海市松江区佘山镇陶干路701号A幢196室。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：叶丽莉，女，1989年12月13日生，汉族，上海茸善置业有限公司员工。上诉人应祺煜、奚雯倩因与被上诉人上海茸善置业有限公司（以下简称：茸善公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。应祺煜、奚雯倩上诉请求：撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：茸善公司在交付房屋时应当向应祺煜、奚雯倩提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》（以下简称：两书），应祺煜、奚雯倩于2017年7月9日前往收房时，茸善公司没有提供两书，而是要求应祺煜、奚雯倩先对上海市松江区XX镇XX路XX弄XX家园XX园XX号XX层XX室房屋（以下简称：“系争房屋”）进行验收，应祺煜、奚雯倩未予同意，导致当天收房手续无法完成。当天，应祺煜、奚雯倩只能自行联系工程部人员，由物业维保人员带领下查看了系争房屋。应祺煜、奚雯倩发现系争房屋存在诸多严重影响正常生活居住的质量问题，茸善公司愿意进行整改，至2019年3月31日，应祺煜、奚雯倩考虑到重大质量问题基本得到解决，才签收了“入住通知书”，至此交房手续才完成，故茸善公司的延迟交房应当计算至2019年3月31日，在此期间产生的逾期交房违约金近60万元（人民币，下同）应当由茸善公司予以赔偿。应祺煜、奚雯倩是根据双方签订的《上海市商品房预售合同》（以下简称：涉案合同）第十三条第二款、第三款、补充条款一第六条第（5）项拒绝接收系争房屋。在应祺煜、奚雯倩未收房后，茸善公司也未按补充条款一第六条第（3）项书面催告通知应祺煜、奚雯倩收房。应祺煜、奚雯倩在原审中提出了调整后的诉讼请求，但原审法院未做相应审理和判决。茸善公司辩称，其在2017年7月9日应祺煜、奚雯倩查验房屋之时已经满足了涉案合同约定的交付条件，亦能提供两书。应祺煜、奚雯倩提出的两书和质量问题都不符合涉案合同约定的拒绝接收房屋的理由。由于应祺煜、奚雯倩单方面以整改方案不明确为由拒收系争房屋，致当天未能成功办理交付手续。关于补充条款一第六条第（3）项的约定，应祺煜、奚雯倩在2017年7月9日已经到现场查验并完成了收房手续，故该条款不适用于本案。茸善公司不同意应祺煜、奚雯倩的上诉请求，要求维持原判。应祺煜、奚雯倩向一审法院起诉请求：判令茸善公司支付应祺煜、奚雯倩逾期交房违约金137,597.76元。本案审理过程中，应祺煜、奚雯倩变更其诉请为：判令茸善公司支付应祺煜、奚雯倩逾期交房违约金580,060.56元（以已付购房款6,879,888元为基数，自2017年7月1日起计算至2019年3月31日止，按照银行同期同类贷款利率4.75%计算）。一审法院认定事实：2016年6月16日，茸善公司作为甲方（卖方），应祺煜、奚雯倩作为乙方（买方）签订涉案合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂定总房价款为6,879,888元。合同第十一条约定，甲方定于2017年6月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，如未在上述期限内交付，甲方应向乙方支付违约金，按乙方已付房款的日万分之1.00计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权单方面解除合同，如乙方要求继续履行合同，则甲方应向乙方支付违约金，按乙方已付房款的日万分之1计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。合同第十三条约定，系争房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付房屋手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《准予入住通知书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关材料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同补充条款一第六条约定，……（3）除本合同另有约定外，若乙方因其他事由迟延或拒绝办理该房屋交接手续，则因此造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告中规定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格，同时该商品房的风险责任自实际交付之日或视为交付之日起由甲方转移给乙方。……（5）乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收记录表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，但乙方接收房屋的，不视为甲方所应当承担的保修义务予以免除。乙方主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得上海市有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。合同补充条款一第八条约定，……（3）在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交付……：a、质量问题（主体结构不合格除外）……。涉案合同另对其他事项进行了约定。2017年7月1日，茸善公司向应祺煜、奚雯倩寄送《恒大佘山首府（佘北家园荟萃园）收楼通知书》，载明收楼时间为2017年6月30日。应祺煜、奚雯倩于2017年7月2日收到上述通知书。2017年7月9日，应祺煜、奚雯倩收房时，茸善公司要求其先签署《准予入住通知书》。应祺煜、奚雯倩表示先验看房屋，并要求茸善公司出示竣工表、两书等，茸善公司工作人员称，其只是销售，质量保证书按照流程将由物业交给应祺煜、奚雯倩，并坚持要求应祺煜、奚雯倩签署《准予入住通知书》。其后，应祺煜、奚雯倩在《准予入住通知书》上签字，茸善公司工作人员又称需要摁印，应祺煜、奚雯倩表示拒绝，并称茸善公司未让其验房就签字的行为违反相关规定。茸善公司坚持只有上述事项完毕后，方才能安排应祺煜、奚雯倩验房。双方为此僵持，茸善公司工作人员将涉案合同退还应祺煜、奚雯倩，应祺煜、奚雯倩向其讨要《准予入住通知书》，茸善公司工作人员称其上有章，按作废处理，应祺煜、奚雯倩遂当场撕毁《准予入住通知书》。此后，应祺煜、奚雯倩联系了茸善公司工程部人员，经工程部人员与物业沟通，在物业陪同下验看了系争房屋。2017年7月16日，应祺煜、奚雯倩向茸善公司寄送通知函一份，载明因系争房屋缺少两书且质量存在严重缺陷，装修问题过多，装修质量不能保证，且茸善公司的相关行为疑存违法等情况，故应祺煜、奚雯倩拒绝收房，待茸善公司及时整改达标、消除问题，并经应祺煜、奚雯倩验收后，才能收房。上述通知函附件处载明的问题包括房屋渗漏水、发霉、装修及卫生等。2017年10月至2018年10月期间，应祺煜、奚雯倩就系争房屋渗水、发霉、踢脚线等修复问题，多次与茸善公司工作人员鞠某、陈某进行沟通。2019年3月31日，应祺煜、奚雯倩与茸善公司签署《上海恒大佘山首府准予入住通知书》。应祺煜、奚雯倩在该通知书尾部注明“房屋漏水严重，维修至今基本解决，仍有部分区域存在漏水隐患，故签收本入住通知书”字样。原审审理中，应祺煜、奚雯倩与茸善公司一致确认，就系争房屋应祺煜、奚雯倩支付的购房款为6,879,888元。对于2017年7月9日应祺煜、奚雯倩前往收房时茸善公司是否持有两书。应祺煜、奚雯倩称对于茸善公司是否有两书不清楚，但茸善公司要求其先签署准予入住通知书，再进行带看流程，应祺煜、奚雯倩要求提供两书，对方未提供，也未告知应祺煜、奚雯倩两书在何处。茸善公司称，当日两书在现场，并就此提供交付许可证、2017年6月30日及2017年7月9日的其余业主《收楼物品领用登记表》一组。应祺煜、奚雯倩对交房许可证三性无异议，但认为茸善公司2017年6月30日方才取得该许可证，却在2017年6月25日发出交房通知，提前安排交付事宜显有不当；对于收楼物品领用登记表真实性无法确认，关联性不予认可，且涉及房屋并无与系争房屋同单元的，故并无参考意义。对于2017年7月9日应祺煜、奚雯倩验看系争房屋后为何未再进行交房手续。应祺煜、奚雯倩称看房后发现装饰装修及渗漏水问题等，遂要求茸善公司及物业给出处理方案，但茸善公司没有给出涉案合同约定的文件，对如何修复也无法当场答复。茸善公司则称，系应祺煜、奚雯倩拒绝办理交房手续所致，当日两书在现场，也可补办准予入住通知书，如应祺煜、奚雯倩愿意收房，即可在验房后办理相关手续。对于茸善公司何时按照应祺煜、奚雯倩要求对系争房屋进行维修。应祺煜、奚雯倩称2017年7月下旬时陆续按照其要求维修，但也中断过几次。茸善公司则称，2017年中旬开始便按照应祺煜、奚雯倩要求进行维修，但由于应祺煜、奚雯倩直接与工程部联系，故物业处没有保修记录。对于系争房屋装修问题等何时修复。应祺煜、奚雯倩称直至2019年3月31日方才基本修复。茸善公司称已于2017年7月底一次性修复完毕。一审法院认为，应祺煜、奚雯倩与茸善公司签订的涉案合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，予以确认。现根据双方约定，茸善公司应在2017年6月30日前将系争房屋交付给应祺煜、奚雯倩，且应在交付日前7天书面通知应祺煜、奚雯倩办理交房手续，应祺煜、奚雯倩在收到通知7日内会同茸善公司对系争房屋进行验收。然茸善公司直至双方约定的交房时间届满后，方才发出收楼通知书，显属违约，应祺煜、奚雯倩按约于收到交房通知后7日内即2017年7月9日前往收房，故茸善公司应按约向应祺煜、奚雯倩支付2017年7月1日至9日的逾期交房违约金共计6,191.91元（687.99元/日×9日）。但对于2017年7月9日之后，茸善公司是否仍应向应祺煜、奚雯倩支付逾期交房违约金，作如下认定：首先，根据双方约定，准予入住通知书签署的前提为双方对房屋进行验收、茸善公司向应祺煜、奚雯倩提供两书等，故茸善公司在未完成上述事宜时，无权要求应祺煜、奚雯倩径行签署准予入住通知书。茸善公司擅自变更合同约定的交付流程，于法无据，应祺煜、奚雯倩有权拒绝。然对于当日茸善公司是否持有两书，结合其余业主签收材料应对此作肯定推断。其次，应祺煜、奚雯倩在拒绝签署准予入住通知书后，经茸善公司工作人员及物业带领，验看了系争房屋。当日验房后，应祺煜、奚雯倩本可与茸善公司办理后续交接事宜（包括收受两书、钥匙及签署准予入住通知书等），但应祺煜、奚雯倩却以茸善公司整改方案未明确为由，未办理后续手续。然应祺煜、奚雯倩所称的装饰装修及渗漏水等问题，并非双方约定的房屋地基基础和主体结构质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，故应祺煜、奚雯倩以上述问题未解决为由拒绝接收房屋，依据不足，应对此承担不利后果。再次，应祺煜、奚雯倩又称，根据双方约定，即便其因其他事由迟延或拒绝办理系争房屋交接手续，也应在茸善公司对其书面催告后，方才视为完成房屋交接手续。对于应祺煜、奚雯倩的该项意见，实难采信，理由有二：一则，该条款本身应视为买受人拒绝前往接受房屋时的风险转移条款，本案中应祺煜、奚雯倩方已至茸善公司处收房，故不应适用。二则，收房当日，应祺煜、奚雯倩已对系争房屋完成了验看，并向茸善公司提出整改要求，此后茸善公司也按此进行了整改，故应视为其已对系争房屋进行了接收。最后，双方纠纷的症结在于，应祺煜、奚雯倩认为系争房屋存在诸多装饰装修等质量问题，而茸善公司进行了长期、多次的整改，方才达到其基本认可的交付标准，对此，在依法认定的系争房屋交付时间即2017年7月9日之后，如上述问题确实存在且影响了应祺煜、奚雯倩的使用并给其造成相应损失，应祺煜、奚雯倩有权据此另案主张损失，但非本案中的逾期交房违约金。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2019年7月31日作出判决：上海茸善置业有限公司于判决生效之日起十日内支付应祺煜、奚雯倩逾期交房违约金6,191.91元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,600元，由应祺煜、奚雯倩负担9,575元（已付），由上海茸善置业有限公司负担25元（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为茸善公司逾期交房的日期应如何认定。2017年7月9日，应祺煜、奚雯倩在收到茸善公司寄送的收楼通知书后前往实地欲查验收房，茸善公司在未完成验收、提供两书的情况下即要求应祺煜、奚雯倩签署准予入住通知书，该行为违反双方的合同约定，应祺煜、奚雯倩有权提出异议。但是，本案中茸善公司提供了其他业主签收两书的书面材料，并结合茸善公司已于2017年6月30日取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》的事实，可以确定茸善公司在2017年7月9日已经取得两书，具备向应祺煜、奚雯倩提供两书的条件。应祺煜、奚雯倩当天在茸善公司工程部人员的带领下查验了系争房屋，虽然应祺煜、奚雯倩提出了房屋渗水、发霉等问题，但该些质量问题不属于涉案合同补充条款一第六条第（5）项约定的“房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收记录表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题”，应祺煜、奚雯倩在完成了查验系争房屋、可以领取两书的情况下以上述理由拒绝接收房屋，缺乏合同和法律依据，原审法院据此认定应祺煜、奚雯倩实际收房时间为2017年7月9日无不当，本院予以认同。应祺煜、奚雯倩在茸善公司的通知下至现场查验房屋，无合法依据拒绝完成后续接收手续的不利后果由其自行承担。经查，原审法院已根据应祺煜、奚雯倩之诉请全面审理本案并作出相应判决，应祺煜、奚雯倩的该部分上诉理由不成立。综上所述，应祺煜、奚雯倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,600元，由上诉人应祺煜、奚雯倩负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  寻增荣审判员  潘春霞二〇二〇年一月十三日书记员  王 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……