浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初3155号 原告：浙江易和实业有限公司。住所地：海宁农业对外综合开发区海塘路8号（海宁市盐仓经济开发总公司1幢109室）。统一社会信用代码91330481780469845X。 法定代表人：钱天祥，执行董事。 委托诉讼代理人：姚海梅，浙江泽大律师事务所律师。 被告：沈宝禄，男，1957年1月11日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈建平，男，1982年10月26日出生，汉族，住杭州市江干区，系被告沈宝禄儿子。 被告：钱世华，男，1981年1月6日出生，汉族，住杭州市江干区。 两被告委托诉讼代理人：蔡爱珍，浙江君安世纪律师事务所律师。 第三人：海宁倍能实业有限公司。住所地：海宁市长安镇（农发区）启辉路3号9幢601室。统一社会信用代码91330481MA2BA1T370。 法定代表人：来越江，执行董事。 委托诉讼代理人：季坚伟，男，1975年1月16日出生，系第三人公司监事。 原告浙江易和实业有限公司（以下简称易和实业）与被告沈宝禄、钱世华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，先依法适用简易程序，后裁定转为普通程序进行审理。2019年9月29日原告申请对被告提交的补充协议盖章、被告申请对被告提交的封条1份上的盖章进行司法鉴定，本院委托了金华精诚司法鉴定所进行司法鉴定。本院于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚海梅、被告钱世华、被告沈宝禄委托诉讼代理人沈建平、两被告委托诉讼代理人蔡爱珍、第三人海宁倍能实业有限公司（以下简称倍能实业）委托诉讼代理人季坚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易和实业向本院提出诉讼请求：一.请求依法确认原、被告签订的《厂房租赁合同》已于2019年3月14日解除；二.请求判令两被告向原告支付拖欠的房屋租金670477.50元（计至2019年3月14日）及此后的占用使用费（参照租金进行计算），计算至实际腾退之日止；三.请求判令两被告向原告支付水电费63202元（自2018年9月30日至2019年3月31日止）；四.请求判令两被告腾退房屋并恢复原状；五.请求判令两被告自合同解除之日起，向原告加倍支付租金至实际腾退之日止；六.请求判令两被告向原告支付因逾期支付租金产生的滞纳金共计186798.15元；七.判令两被告承担本案所有诉讼费用。审理过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。 事实与理由：2016年5月13日，原告与两被告签订了《厂房租赁合同》1份。原告为甲方，两被告为乙方，合同约定：乙方向甲方承租位于海宁厂房，租赁面积为5775平方米，租赁期限为15年（自2016年8月18日起至2031年8月17日止），租赁用途为办公经营生产，租赁物功能为厂房；租金每月每平方9元（不含税），前三年不变，第四年开始，每年在上一年基础上增长5%，租金每半年支付一次；乙方欠交租金或物业管理费等超过一个月的，则甲方有权提前解除合同，没收乙方保证金，留置乙方租金房屋内的财产，拍卖乙方留置的财产用于抵偿乙方应付的全部费用；解除合同后，乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。 合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给两被告，两被告本应于2018年2月17日向原告支付第四次租金，但经原告多次催收，两被告均未支付，严重侵害了原告的合法利益，构成根本违约。2019年3月14日，原告向两被告发函要求解除《厂房租赁合同》，但两被告仍置之不理。为维护原告自身合法权益，提起本案诉讼。 被告沈宝禄、钱世华辩称，原、被告签订房屋租赁合同是事实，但是双方合同并未解除，双方已就原《厂房租赁合同》签订了1份补充协议，协议中原告为甲方，两被告为乙方，协议约定：甲方同意免除乙方6个月房租（即从2018年2月18日至2018年8月17日止），因2018年8月17日仍不能办理合法手续使用该公寓，故乙方可向甲方延期18个月交付租金（即从2018年8月18日至2020年2月17日止），且不视为逾期，无需承担违约责任。另案涉房产已转让给第三人倍能实业，房产转让后的租金不应再支付给原告。综上，原告要求被告支付租金、腾退房屋等诉讼请求条件均未成立，应予驳回。 第三人倍能实业辩称，案涉房屋确实已转让到我名下。 原告易和实业为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1.《厂房租赁合同》1份，证明2016年5月13日，原告与两被告就案涉房屋签订租赁合同，双方对出租房屋面积、租金、租金支付方式以及违约责任等进行约定； 2.网银转账凭证打印件一份，证明被告沈宝禄在2017年8月29日向原告指定账户支付了第三期租金，此后一直未支付； 3.房屋产权证（复印件）1份，证明本案所涉房屋系原告所有； 4.律师函1份，证明原告于2019年3月14日向被告发函，要求解除合同。 被告沈宝禄、钱世华为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1.《厂房租赁合同》1份，证明2016年5月13日原、被告签订厂房租赁合同，约定原告将其坐落于启辉路3号的9幢厂房出租给被告作公寓和商业使用，租期15年，自2016年8月18日起至2031年8月17日止； 2.危丽红副食店营业执照、食品经营许可证（复印件）各1份，证明原告承诺被告承租的9幢厂房可用作公寓和商业，并为被告9幢底层的承租人危丽红办理了副食品店的营业执照； 3.责令限期改正通知书原件1份，证明2017年4月14日海宁市盐仓派出所在对案涉房屋进行消防监督检查时，即向原告提出改变建筑使用性质问题，要求在2017年4月24日前整改完毕。此时距被告刚投入巨额装修资金并逐步投入使用仅半年不到，租赁房屋即无法按租赁合同约定用途正常使用； 4.关于规范企业经营行为通知书（复印件）、海建函［2017］77号（复印件）、责令立即（限期）改正违法行为决定书、告知书各1份，证明2017年10月开始政府要求原、被告对厂房用作公寓宿舍情况进行整改，一直到2018年2月该次清退工作才结束。其中政府明确通知，如不整改，对原告整个园区进行停水停电，原、被告双方迫于无奈，只能配合整改，期间租赁房屋无法正常使用； 5.照片4张及封条1张，证明2018年2月，原告对案涉租赁的9幢楼进行断电，并贴上封条； 6.关于易和实业员工宿舍改建问题的情况汇报（复印件）、关于易和实业生产配套内部职工宿舍改造问题的情况说明（复印件）各1份，证明2018年5月，原告为履行合同义务，弥补被告的损失，委托第三方机构向政府部门申请将租赁房屋用途由厂房变更为宿舍使用； 7.海宁厂房租赁合同补充协议1份，证明2018年11月23日，因案涉房屋长期无法正常使用给被告造成巨大的经济损失，原、被告双方签订补充协议，对免租及延期交租、违约赔偿责任等作出约定。其中第一条第一款约定减免被告2018年2月18日至8月17日的半年房租，如原告仍不能为被告办理公寓用途的合法手续，则延期18个月交付2018年8月18日至2020年2月17日的租金； 8.责令整改拆除通知、限期整改通知书（复印件）各1份，证明2019年3月1日，2019年7月24日，政府又两次下发整改通知，原告至今仍未解决公寓用途合法手续的问题。其中大约在2018年年底左右，原告内部对厂房进行分割，其中案涉9幢厂房的新产权人为海宁部能实业有限公司； 9.律师函（复印件）、快递面单、送达记录打印件各1份，证明2019年4月14日被告收到原告律师函后委托律师回函，要求原告按双方的厂房租赁合同及补充协议约定继续履行出租人义务； 10.转账截图（银行回单），证明被告依约支付案涉房屋的电费，不存在拖欠情况； 11.企业信用信息公示报告2份，证明原告和海宁倍能实业有限公司为关联企业，都是由益翔集团有限公司100%持股； 12.毛辉与方建国的一、二审判决书，证明毛辉也承租了原告的第18幢厂房，2018年5月毛辉和原告达成解除租赁协议，由原告赔偿毛辉损失330万元，从二审判决可以看出原告是承诺过可以为这几幢厂房办理出用地性质变更的手续； 13.长安镇高新区党政联席会议纪要打印件1份，证明原告在出租前就在办理厂房退二进三的相关审批手续，并承诺被告承租的厂房可用于公寓和商业； 14.宁波市临时改变房屋用途管理规定、路桥区现有工业地块房屋临时改变用途管理实施细则（试行），证明各地政府均在推行和落实工业用地临时改变用途的政策，改变土地使用性质并不导致案涉租赁合同无效； 15.企业信用信息公示报告1份，证明海宁市习潮市场管理有限公司系原告厂房的承租人之一，承租了1、2号楼用于公寓和商业，因整改问题，原告以约200万元的违约赔偿金额解除了与海宁习潮公司关于2号楼的租赁协议。 第三人倍能实业为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 不动产登记证明1份，证明原告已将坐落于海宁市厂房转让至第三人倍能实业名下。 上述证据，经庭审质证，本院认证如下： 原告提交的证据1、2、3、4，被告、第三人对其真实性均无异议，本院予以采信；被告提交的证据1、6、10、14，被告、第三人均无异议，本院予以采信。被告提交的证据2、3、4、8、11、13，被告对其真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，故本院对其真实性予以认定。被告提交的证据5，照片经与原件比对一致，封条上印章经鉴定与原告公章一致，故本院对其真实性予以认定。被告提交的证据7，已由第三方鉴定机构进行鉴定，关于对该份证据的认定，本院将在说理部分进行阐述。被告提交的证据9，经查询物流信息，原告已签收，故本院对该份证据予以采信。被告提交的证据12、15，系公开文书，故本院对其真实性予以认定;第三人倍能实业提交的不动产登记证明原、被告均无异议，本院予以采信。 通过以上证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 2016年5月13日，原告与两被告签订了《厂房租赁合同》1份。合同约定：两被告向原告承租坐落于海宁市原告所有的第9幢厂房，租赁面积为5775平方米，租赁期限为15年（自2016年8月18日起至2031年8月17日止），免租期自2016年5月13日起至2016年8月17日止；租金每月每平方9元（不含税），前三年不变，第四年开始，每年在上一年基础上增长5%，租金每半年支付一次，每次预付半年租金。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给两被告，被告沈宝禄分别于2016年5月16日向原告（指定收款账户）支付511850元（含保证金20万元）、于2017年3月3日支付311850元、于2017年8月29日支付311850元。 原告与两被告于2018年11月23日签订补充协议1份，协议约定：原告同意免除被告6个月房租（即从2018年2月18日至2018年8月17日止），被告可向甲方延期18个月交付租金（即从2018年8月18日至2020年2月17日止），并约定了提前解除合同的条件等。2019年9月29日原告申请对被告提交的补充协议上盖章、被告申请对被告提交的封条1份上盖章进行司法鉴定，经鉴定，补充协议上及封条上公章与原告公章一致。原告预付鉴定费5580元，两被告预付鉴定费5580元，鉴定费合计11160元。 案涉房屋于2019年1月转让至第三人倍能实业名下。 本院认为：原、被告于2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。本案争论的焦点在于补充协议的真伪。原告认为，补充协议系被告伪造，并非原告真实意思表示。1.从形式上看，该份协议只加盖了公章，没有原告代表人签字，不符合签约习惯，案涉房屋实际系季坚伟所有，但公司公章并未由其保管，因此才会出现该份补充协议。2.从内容来看，（1）补充协议签订的前提不存在，原告没有义务配合被告办理案涉房产转换使用性质的手续；（2）补充协议第6条对原合同第11.2条作出了根本性变更，原告利益可能遭受巨大损失；（3）原告向被告发出律师函后，被告从未向原告提出补充协议的存在，直至本案公告期限届满，被告才向法院提交该份补充协议；（4）被告偷盖原告公司印章的可能性存在，被告钱世华与原告公司法定代表人钱天祥系父子关系；（5）补充协议签订前需要协商，被告钱世华庭上陈述是在2018年11月23日前两天当面与季坚伟进行协商，实际上季坚伟在2018年11月21日前一直在国外，不可能当面协商。综上，原告认为该份补充协议不应被采信。本院认为，首先，从补充协议的形式要件来看：补充协议中，原告已加盖公章，两被告已签字，符合合同基本要件。补充协议所加盖公章经原告申请，本院委托金华精诚司法鉴定所进行公章鉴定，经鉴定补充协议上的公章与原告公章一致，一般来说，公章真实一致，即可推定系真实意思表示。原告认为该份协议原告方代表人未签字，本院认为，签字并非真实意思表示的必要条件，不影响协议的效力；其次，从补充协议的内容来看，1.补充协议中前文提及“甲方无法配合乙方完成申报本租赁物作为公寓及商业使用的合法手续”，与《厂房租赁合同》中第1.1条“本租赁物的功能为厂房，包租给乙方作公寓和商业使用，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。”相互关联，即原告在明知案涉房产的性质以及被告承租后的用途后，仍然出租给被告使用，另改变房产使用功能不是承租人可以单独办理的事项，必须房产所有权人进行配合才有可能完成，故不排除原告承诺过配合被告申报租赁物作为公寓及商业使用的义务；2.补充协议第一项第一条，原告免除被告6个月租金且被告可延期18个月向原告支付租金，看似对被告十分有利，但是结合房产实际情况，案涉房产使用功能并未转变成功，有关部门自2017年4月开始数次发出通知，要求原、被告对厂房用作公寓宿舍情况进行整改，对被告的租赁已实际造成影响，在此背景下，原、被告进行约定具有一定合理性；3.补充协议第6条约定了解除合同的条件，原告认为是对原合同第11.2条进行了根本性变更。本院认为，补充协议的约定并未对原合同进行明显的变更，补充协议中被告提前解除合同的义务与原合同一致，仅对甲方提前解除合同的义务进行了具体的约定，在原合同中原告提前解除合同同样需要对被告装修部分进行赔偿，故原告的主张本院不予采信；4.原告于2019年3月12日向被告发出律师函，被告于2019年4月14日向原告回函，原告于2019年4月15日签收，被告回函中明确提到补充协议的存在；5.原告认为被告钱世华与原告公司法定代表人钱天祥系父子关系，有存在在补充协议上偷盖公章的嫌疑，本院认为，该主张的举证责任在原告，现原告未能提交相应证据，故本院不予采信。综上，本院认为补充协议系双方真是意思表示，对原、被告均有约束力。原告提出补充协议系被告伪造的主张，本院不予采信。 依据补充协议约定：原告免除被告6个月租金（自2018年2月17日至2018年8月17日止），因2018年8月17日仍不能办理合法手续使用该公寓，故被告可向原告延期18个月交付租金（即从2018年8月18日至2020年2月17日止），且不视为逾期，无需承担违约责任。因此，被告应支付原告的租金应从2018年8月18日起算，且可延期18个月支付原告租金，即在2020年2月18日前支付租金不属违约，被告主张原、被告租赁合同并未解除，且付款期限未到的抗辩，本院予以支持。原告请求确认租赁合同已经解除，并要求两被告支付租金、腾退房屋等诉讼请求，证据不足，本院不予支持。因原告对被告提交的补充协议及封条证据三性均有异议，原、被告申请了司法鉴定，经鉴定补充协议及封条上公章与原告公章均一致，故鉴定费应由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告浙江易和实业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费13004元，由原告浙江易和实业有限公司负担。鉴定费11160元，由原告浙江易和实业有限公司负担（已缴纳5580元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长 沈甫源人民陪审员李伟跃人民陪审员郑有林 二〇二〇年一月十七日 法官助理甘永浩书记员祝园青 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。