青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1988号上诉人(原审被告、反诉原告)：乔吉龙（公民身份号码×××），男，汉族，1990年11月11日出生，住西宁市湟中县。委托诉讼代理人:张丙旺，青海竞帆律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：马维成（公民身份号码×××），男，汉族，1979年6月4日出生，住西宁市。委托诉讼代理人:袁海平，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海耀屋房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91630103MA7595K639）,住所地:西宁市城中区南京路34号32号楼34-120室。法定代表人:李寿云,该公司总经理。上诉人乔吉龙因与被上诉人马维成、青海耀屋房地产经纪有限公司（以下简称耀屋公司）居间合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乔吉龙及其委托诉讼代理人张丙旺，被上诉人马维成及其委托诉讼代理人袁海平、耀屋公司法定代表人李寿云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔吉龙上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项,依法改判驳回马维成对乔吉龙的一审诉讼请求并支持乔吉龙一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由马维成、耀屋公司承担。事实和理由：一审判决关于本案是否存在重大误解情形的事实认定错误,适用法律错误，导致一审判决错误,故依法提起上诉。一审判决认为“庭审中乔吉龙没有提供证据证明存在重大误解的事实”,该认定系事实认定错误。乔吉龙在一审中提交了录音证据,耀屋公司对该证据的真实性不持异议,但一审判决中并未对该证据是否采信作出解释说明。录音证据中,西宁市住房保障和房产管理局工作人员多次明确,是耀屋公司工作人员失误导致乔吉龙错误签订房屋购买合同。该证据能够证明,在签订合同时确实存在重大误解的情形。庭审中,耀屋公司提交了其与马维成在2019年4月27日签订的《房屋独家委托合同》,该合同第一条约定，委托买卖的房屋位于“宏达××楼”。各方当事人均明确,宏达花苑14号3单元4楼402室并非马维成所有的房屋。结合该份证据和录音证据反映的事实，马维成有位于××苑房屋对外出售。2019年4月27日,马维成与耀屋公司签订了《房屋独家委托合同》,在签订合同时,双方误填写出售房屋为“宏达14号楼3单元402室4楼”。乔吉龙购买房屋时查看了宏达花苑14号3单元4楼402室房屋,查看后有意向购买该房屋。2019年5月10日,乔吉龙与马维成、耀屋公司签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》,合同签订后,乔吉龙意识到可能存在所看房屋与马维成所出售房屋并非同一房屋的情形,遂未交付定金。经乔吉龙与耀屋公司查看,乔吉龙了解到存在其所查看并愿意购买的××苑房屋,而马维成出售的××苑房屋的情形。因马维成拒不出面解决问题,乔吉龙无奈向西宁市住房保障和房产管理局反映该情形。经调解,耀屋公司与乔吉龙解除了合同并退还了意向金。上述事实能够说明,本案确实存在重大误解的情形,本案争议的《西宁市存量房买卖居间服务合同》应当予以解除。因本案发生重大误解的原因不可归责于乔吉龙,乔吉龙在本案中不应承担违约责任或损害赔偿责任。被上诉人马维成辩称，一审判决适用法律正确应予维持。双方签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》时明确了房屋坐落于××区，现是乔吉龙要求解除合同，应当承担违约责任。被上诉人耀屋公司辩称，乔吉龙是通过耀屋公司工作人员签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》，签订该合同时，乔吉龙已经确认好了是宏达花苑14号楼402室房屋，该合同签订后，乔吉龙和家人商量认为房屋价格过高而毁约，另乔吉龙说是耀屋公司工作人员失误，造成合同存在重大误解的理由不能成立，请求驳回上诉维持原判。马维成向一审法院提出诉讼请求：1.判令乔吉龙支付马维成购房违约金94500元；2.判令乔吉龙支付马维成购房定金20000元；3.判令耀屋公司对马维成第二项诉求承担连带给付责任；4.本案诉讼费用、律师费用、交通费、鉴定费用等全部由马维成、耀屋公司承担。乔吉龙向一审法院提出反诉请求：1.依法撤销乔吉龙与马维成签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》;2.本案反诉费用由马维成承担。一审法院认定事实：2019年5月10日马维成、乔吉龙、耀屋公司签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》,合同约定:乔吉龙购买马维成城中区南京路33号宏达花苑14号2单元402室房屋,房屋总价款630000元,乔吉龙于2019年5月11日向马维成交付定金20000元,并由耀屋公司保管;2019年5月27日乔吉龙交付马维成首付款190000元,并由不动产局资金监管,2019年9月2日乔吉龙办理贷款440000元支付给马维成;2019年7月2日双方办理房屋所有权变更登记,逾期未办理,则视为合同自愿解除;造成逾期未办理房屋所有权变更登记的违约方,给守约方总房款的5%的违约金;双方于2019年9月1日交付房屋。对违约责任,双方约定:马维成、乔吉龙双方约定合同无法履行或解除的以及本合同对违约责任另有约定的,双方任意一方有违约情形的,违约方应按照房屋成交价的15%计94500元,作为违约金支付给守约方。在合同签订前,乔吉龙给耀屋公司交付了意向金2000元。在合同签订前,乔吉龙并未到××苑房屋查看，合同签订后，乔吉龙实际查看房屋后向耀屋公司表示不再购买该房屋,耀屋公司与马维成联系协商未果。后乔吉龙将耀屋公司投诉至西宁市住房保障和房产管理局,2019年5月7日耀屋公司退还了乔吉龙意向金2000元。现马维成以乔吉龙违约为由提起诉讼,但庭审中没有提供证据证明其存在损失及损失数额,乔吉龙以耀屋公司带其查看的××区房屋,签订合同时存在重大误解为由,提起反诉要求撤销《西宁市存量房买卖居间服务合同》,但庭审中乔吉龙没有提供证据证明存在重大误解的事实。一审法院认为，关于《西宁市存量房买卖居间服务合同》的效力。《西宁市存量房买卖居间服务合同》虽是乔吉龙在没有查看涉案房屋情况下签订的,但是乔吉龙签订合同时是知道这一情况的,签订该合同是马维成、乔吉龙双方真实意思的表示,现乔吉龙没有提供证据证明签订合同时存在重大误解,故对其要求撤销《西宁市存量房买卖居间服务合同》反诉请求,不予支持,《西宁市存量房买卖居间服务合同》合法有效。马维成、乔吉龙在《西宁市存量房买卖居间服务合同》中约定:2019年7月2日双方办理房屋所有权变更登记,逾期未办理,则视为合同自愿解除,造成逾期未办理房屋所有权变更登记的违约方,给守约方总房款的5%的违约金。现双方并没有按照约定在2019年7月2日办理房屋所有权变更登记手续,并且乔吉龙向马维成表示过要解除合同的意愿,故按照该约定及法律规定,马维成、乔吉龙签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》已经于2019年7月2日解除。因乔吉龙的原因合同解除,按照合同约定乔吉龙构成违约,应承担违约责任,但双方均未在2019年7月2日去办理房屋所有权变更登记手续,双方均构成违约,故马维成也应承担违约责任。双方合同约定的违约金计算方法所计算的违约金过高,马维成在本案中没有提供证据证明其存在损失及损失的具体数额,乔吉龙要求调整违约金数额,符合法律规定,依照合同法相关规定,结合马维成、乔吉龙各自的过错程度,乔吉龙应给付马维成违约金5000元为妥。乔吉龙并没有向马维成支付过房屋买卖定金,双方只是在合同中约定了定金,按照法律规定,定金条款是实践性合同,只有在交付完成后才产生生效的法律结果,现乔吉龙并未支付定金,马维成起诉要求乔吉龙给付定金20000元,耀屋公司承担给付定金20000元的连带给付责任的诉讼请求,没有法律依据不予支持。遂判决：1.乔吉龙于判决生效后十日内给付马维成违约金5000元；2.驳回马维成的其他诉讼请求；3.驳回乔吉龙的反诉请求。案件受理费5718元，减半收取2859元，由马维成承担2734元，乔吉龙承担125元，反诉受理费100元，减半收取50元，由乔吉龙承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。耀屋公司二审没有提交新证据。乔吉龙向本院提交证据：1.乔吉龙与耀屋公司工作人员刘成宏（微信名渡余生）微信聊天记录，拟证明乔吉龙与刘成宏微信聊天，对所购房屋的单元号并不确定，签订合同当日，对刘成宏发送的房屋内部照片提出疑问，刘成宏承诺如果协商不成，所交付意向金予以退还；2.意向金协议，拟证明乔吉龙交付给耀屋公司的2000元是意向金不是定金。马维成质证对证据1真实性、证明方向均不认可；对证据2因与马维成无关，对证明方向不予认可。耀屋公司质证对证据1微信内容认可，从微信内容看刘成宏向乔吉龙发送了2单元402室房屋内的照片，乔吉龙签订了合同，所以不存在重大误解的情形；对证据2的真实性无异议。乔吉龙向本院申请调取证据，请求对西宁市城中区南京路33号宏达花苑14号3单元402室房屋业主进行调查，本院向该房屋业主解占良、解金龙调查后制作了调查笔录，解占良、解金龙提交了房屋权属证明，陈述曾有中介公司带领乔吉龙查看过其所有的房屋，但已经告知房屋不对外出售。乔吉龙质证对此无异议；马维成质证对此无异议，但认为既然没有出售房屋的意愿，却同意中介看房不符合逻辑；耀屋公司质证对此无异议。本院对上述证据认定如下，对乔吉龙提交的证据1、2，因耀屋公司对其内容均认可，本院对证据1、2的真实性均予以确认。对本院制作的调查笔录，因各方当事人对其真实性均无异议，本院亦予以确认。对本案事实本院认定如下：本案各方当事人对一审查明的马维成、乔吉龙、耀屋公司签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》的时间、内容，以及耀屋公司退还乔吉龙2000元意向金的过程无异议，本院予以确认。另查明，乔吉龙在其他中介公司带领下曾查看西宁市城中区南京路33号宏达花苑14号3单元342室房屋（即3单元402室房屋）。乔吉龙与耀屋公司工作人员刘成宏互加微信聊天，对于购买房屋的单元号，乔吉龙表示没有记住。2019年5月10日中午，刘成宏向乔吉龙发送了宏达花苑14号2单元242室房屋（即2单元402室房屋）室内照片，要求晚上确定买房事宜，乔吉龙陈述照片与其查看的房屋有不同的地方，刘成宏要求乔吉龙在下午2点一起到宏达花苑查看，并要乔吉龙先支付2000元，承诺晚上协商不成可以退款。因房主不在，刘成宏与乔吉龙没有查看到房屋，刘成宏作为耀屋公司的销售经纪人与乔吉龙签订了《意向金协议》，约定耀屋公司的的受托房屋坐落××苑，面积为90㎡。乔吉龙有购买受托房屋意向，将2000元交耀屋公司保管，作为购买上述房屋的购房意向金，三方签订合同将自动转换为房屋定金，完成过户后无风险可退款。在房屋预定的5个工作日内，如乔吉龙违约拒绝购买上述房屋或超过约定时间，乔吉龙应向耀屋公司支付该意向金的50%作为违约金，此违约金由耀屋公司和业主均分，在此期限内，耀屋公司客户不得出售上述房屋，如有违约，耀屋公司将全额退还乔吉龙所支付的购房意向金。协议签订后乔吉龙向耀屋公司支付2000元意向金。2019年5月10日晚上乔吉龙、马维成、耀屋公司三方签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》，该合同约定乔吉龙应于2019年5月11日前向马维成交付定金20000元，由耀屋公司代为保管。对居间服务内容约定为：1.调查核实房屋权属状况、基本状况及其他情况；2.发布、宣传房源信息；3.陪同买方实地查勘房屋；4.沟通买卖双方的成交意向；5.对成交双方进行签约指导；6.提供存量房晚上签约服务；7.协助房屋交付；8.提供全程咨询服务；其他服务为协助买卖双方办理房地产权属登记手续、协助委托人办理贷款手续。该合同签订后，当晚耀屋公司工作人员陪同乔吉龙查看了宏达花苑14号2单元242室房屋（即2单元402室房屋），乔吉龙遂提出不是其要购买的房屋，表示不再购买，遂未向耀屋公司交付定金20000元。因协商未果，乔吉龙向西宁市住房保障和房产管理局投诉，耀屋公司于2019年5月17日向乔吉龙退还意向金2000元，并在乔吉龙持有的《西宁市存量房买卖居间服务合同》注明与丙方（耀屋公司）合同解除。还查明，2019年4月27日马维成与耀屋公司签订《房屋独家委托合同》，约定马维成将坐落于宏达14号××元面积为90㎡房屋，委托耀屋公司独家代理出售。现该房屋已经马维成委托其他中介机构出售，已办理房屋权属变更。本院认为，案涉当事人乔吉龙、马维成、耀屋公司三方签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》后，乔吉龙与马维成并未签订《西宁市存量房买卖合同》。因此本案的案由应确定为居间合同纠纷，一审确定为房屋买卖纠纷不妥，应予纠正。案涉居间合同签订后，因乔吉龙明确表示不再购买案涉房屋，马维成提起违约之诉，乔吉龙则以重大误解为由主张撤销居间合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此本案的争议焦点在于乔吉龙与马维成、耀屋公司之间的《西宁市存量房买卖居间服务合同》是否存可撤销的情形。乔吉龙陈述其认为重大误解的情形系其欲购买的的房屋坐落××苑，而马维成出售的的房屋坐落××苑，因此构成重大误解。关于重大误解法律规定行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，均可以认定为重大误解。经查乔吉龙在其他中介公司人员带领下查看了宏达花苑14号3单元402室房屋，对该房屋的室内结构有了一定了解。耀屋公司与乔吉龙建立中介服务关系后，没有陪同乔吉龙实地查看该公司受托出售的房屋，而是通过微信发送照片的方式要求乔吉龙确认，根据微信记录，乔吉龙对房屋坐落的单元不能确认，签订合同的当日对照片中的房屋室内结构提出疑问，对此耀屋公司的工作人员并未带领乔吉龙核实。而耀屋公司作为专业的房地产中介机构在房屋买卖居间活动中，对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注意审查核实与交易相关的主体身份、房产权属并充分告知交易双方在房屋买卖活动中的权利义务，审慎的拟定居间合同内容。但从本案居间合同签订的情况看，马维成在与耀屋公司签订的《房屋独家委托合同》将委托出售的××苑，耀屋公司在签订案涉的《意向金协议》时对受托出售的房屋坐落并未明确单元号及房号，而乔吉龙对耀屋公司提供的房屋现状存有异议后，耀屋公司也并未帮助乔吉龙进一步了解，相反促成案涉合同的签订，因此本院认为乔吉龙对出售的房屋存在误判的可能，可以构成重大误解。但根据案涉居间合同的约定，如果乔吉龙与马维成在2019年7月2日前没有办理房屋所有权转移手续，视为居间合同自愿解除。因此马维成诉来法院前，案涉居间合同已经解除，案涉合同已无需判令撤销。乔吉龙主张基于重大误解签订案涉合同成立，因此马维成主张乔吉龙支付违约金的请求，应不予支持。一审判决驳回马维成请求乔吉龙支付购房定金、耀屋公司对此承担连带责任的诉讼请求，对此马维成服判，本院予以维持。综上，乔吉龙的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定本案不构成重大误解错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2327号民事判决第二项、第三项；二、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2327号民事判决第一项；三、驳回马维成请求判令乔吉龙支付购房违约金94500元的诉讼请求。一审案件受理费2590元，减半收取1295元，由马维成负担，反诉受理费100元，减半收取50元，由乔吉龙负担；二审案件受理费2690元，由乔吉龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋敏芳审 判 员 纳 敏审 判 员 张洁琼 二○二○年一月十七日法官助理 程世超书 记 员 唐发红 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。