上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初10767号原告：宋家骏，男，1971年5月20日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈鹏飞，上海九泽律师事务所律师。被告：仇锦辉，男，1968年3月11日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张树学，上海泽济律师事务所律师。原告宋家骏与被告仇锦辉农村建房施工合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋家骏及其诉讼代理人陈鹏飞，被告仇锦辉的委托诉讼代理人张树学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋家骏向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担房屋修缮费用人民币132,018.59元(以下币种均为人民币)；2、判令被告赔偿因房屋渗漏给原告造成的租金损失5万元；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2012年7月15日，原、被告签订《房屋拆、建工程合同》，由原告委托被告对上海市宝山区月浦镇长春村大路口宅XXX号房屋进行旧居拆除和新居建造工程(以下简称系争工程)。2013年底至2014年初，工程基本完工，但该房屋在交房前即存在轻度渗水情况。2014年下半年，房屋渗水情况愈发严重，甚至引发电线短路、烧毁，部分房屋至今无法居住。原告自交房前就多次与被告沟通，要求其修缮房屋，但被告一直逃避，未予解决，故原告起诉提出上述诉讼请求。被告仇锦辉辩称，2013年底被告施工完毕并交付，原告自认于2014年5月搬入开始居住，并对外出租，其自认于2014年10月发现质量问题，但直到2019年4月才起诉，已超过诉讼时效。原告已使用系争工程，视为验收合格，而双方合同约定质保期仅一年，故若工程确实存在质量问题，也已超过质保期。被告没有施工资质，双方的合同应为无效，故被告无义务为原告提供维修义务，也无需赔偿原告损失。原告明知被告无施工资质，应自行承担损失。原告主张的维修费用及租金损失均无法律依据。若房屋确需维修，也应由被告履行维修义务，并非支付维修费用。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年7月15日，仇锦辉以陈辉的名字(乙方)与宋家骏(甲方)签订《房屋拆、建工程合同》，合同约定，甲方委托乙方承建上海市宝山区月浦镇长春村大路口宅XXX号房屋的旧居拆除和新居建造工程；乙方负责在旧居的原址上建造一套新居的全部工程；乙方在施工过程中应严格遵守建筑行业的相关规定和要求，聘用具有上岗资格的人员进行施工操作，以保障施工的规范性和合理性，从而达到产品质量合格、外形美观的要求；乙方提供的所有建筑和装修材料均需符合国家及相关行业制定的质量标准；房屋主体结构底层为多孔楼板层，二层、三层的楼板以及屋顶均为现浇；新居的造价为1,150元/平方米，工程开工日期为2012年8月1日，工程竣工日期为2013年1月31日；第一次付款时间为工程开工时……第六次付款时间为质量保证期一年到期没有出现任何质量问题时，付款金额为工程总预算的10%，如果在质量保证期内产品出现质量问题的由施工单位进行维修处理，如果通过维修不能解决或达不到质量要求的，甲方的损失将在质量保证金中做相应的扣除，等等。2019年1月，仇锦辉以宋家骏未付工程余款为由向本院起诉，要求宋家骏支付工程余款15万元及利息。该案审理中，仇锦辉表示，陈辉是其小名，因其小时候过继给别人，周围人都习惯称其为陈辉。宋家骏表示，直到该案开庭见到仇锦辉才得知其真实姓名。本院经审理后认为，虽然签订《房屋拆、建工程合同》时仇锦辉未使用真实姓名，但庭审中双方均确认仇锦辉就是实际施工方。本院经审理后，于2019年3月28日作出(2019)沪0113民初2525号民事判决书，判决宋家骏向仇锦辉支付15万元及利息。该案经二审维持。审理中，宋家骏提供：1、宋家骏与手机号XXXXXXXXXXX陈辉的短信往来记录，显示：2014年10月29日宋家骏要求维修房屋漏水问题；2015年宋家骏提出电线出问题、外墙漏水，陈辉向宋家骏催款；2016年陈辉回复称把维修的单子给村委会赵主任，做个维修的预案再约时间商议；2、宝山区月浦镇长春村村民委员会出具的证明，载明，2014年下半年，系争房屋出现大量黑烟冒出的火情前兆，村委会工作人员及时到场处置，并发现靠近房屋东墙的一、二、四楼渗水严重，自此，该户一楼靠东墙两间房屋的电路停止使用，且宋家骏不断与仇锦辉沟通房屋修缮事宜。2016年5月6日与2016年6月20日，村委会两次对宋家骏和仇锦辉的纠纷进行调解，调解过程中，仇锦辉承诺为宋家骏修缮房屋漏水问题，宋家骏同意在解决问题后支付尾款。2016年至今，宋家骏多次联系仇锦辉试图解决问题，但房屋漏水问题至今未解决；3、宋家骏的代理律师与上海市公安局宝山分局月浦派出所林英平警官的谈话记录及该警官工作证复印件，林警官陈述，2016年5、6月份，因仇锦辉向宋家骏要钱堵路，长春村村委会电话报警，林警官与村委会主任赵良一同至现场，发现系争房屋整个东面墙，一至四楼都是漏的，尤其是一楼，比较严重，故村委会帮双方另约时间处理，后来协调时林警官也在场，谈好由仇锦辉修好房子后，宋家骏把剩下的钱付给仇锦辉。仇锦辉对证据1真实性不予认可；对证据2真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3民警工作证真实性无异议，对谈话记录真实性不认可，认为其中的日期系事后填写，该证据亦不符合证据形式，仇锦辉从未接到过宋家骏要求修复房屋的任何通知。审理中，经宋家骏申请，本院委托上海同测质量检测技术有限公司对系争房屋的卫生间及外墙面防水工程是否存在质量问题进行鉴定并出具修复方案。经鉴定，鉴定单位出具如下鉴定意见：1、涉案房屋部分外墙未做粉刷和防水处理，部分外墙防水质量不符合规范要求，导致外墙面渗漏水；2、二层、三层共6间卫生间经修复后，目前未见渗漏水情况。鉴定单位对于渗漏水部位提供了建议修复方案。宋家骏及仇锦辉对鉴定报告均无异议。宋家骏表示，系争工程于2013年底完工并交付，但宋家骏自2014年5月才实际使用，保修期应从实际使用起算5年。仇锦辉表示，保修期应从2013年12月31日起算1年。另，经宋家骏申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对修复费用进行审价。经审价，该公司出具鉴定意见为，系争房屋修复工程造价132,018.59元。经质证，宋家骏认为垃圾清运费过低、未考虑垃圾处理费用、脚手架搭建费用过低。鉴定单位表示，垃圾清运费根据费用计取文件取中间值进行确定；脚手架数量根据修复方案确定，价格套用2016定额，根据市场价确定；修复工程不存在垃圾处理费。仇锦辉认为本案工程系个人建造，如需维修，应按照个人维修费用计算，故应扣除费用表第2、6、8项及第3、4项中的企业管理费和利润部分，按照28.68%比例扣除，对鉴定报告的其他内容无异议。鉴定单位表示，根据规定，个人无建房资质，不能进行房屋建造，只能由有资质的企业进行房屋建造和修复，故修复费用是按照有资质的企业进行修复会产生的费用计算，至于实际是否个人维修并不属于鉴定范围。本院认为，根据相关法律规定，建设工程承包人应当具有相应的施工资质，未取得相应施工资质的承包人签订的建设工程施工合同无效。本案中，仇锦辉不具有建设工程施工资质，其与宋家骏签订的《房屋拆、建工程合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。关于系争工程的质量问题，经鉴定，系争房屋部分外墙未做粉刷和防水处理，部分外墙防水质量不符合规范要求，导致外墙面渗漏水，故仇锦辉应承担房屋存在的施工质量问题的修复费用。仇锦辉抗辩称已超过诉讼时效及保修期的意见，本院认为，根据相关规定，建设工程的防水工程最低保修期限为5年。而宋家骏提供的短信记录、当地村民委员会出具的证明及与当地派出所警官形成的谈话记录，均可以证明宋家骏在保修期内曾多次向仇锦辉(陈辉)主张维修，且仇锦辉未用真实姓名签订合同的行为亦必将导致宋家骏主张权利受阻，而本案中仇锦辉并未提供证据证明其对质量问题进行过维修，故本院对仇锦辉关于超过诉讼时效及保修期的抗辩不予采信。审价单位根据鉴定单位的修复方案计算出修复费用为132,018.59元，该笔费用理应由仇锦辉赔偿宋家骏，由宋家骏另行委托有资质的单位进行修复。关于宋家骏认为垃圾清运费过低、垃圾处理费用未考虑、脚手架搭建费用过低并要求重新审价的意见，审价单位已明确答复价格系根据定额套用，故本院对宋家骏的意见不予采纳。仇锦辉认为修复工程亦应按照个人维修费用进行计算，应当扣除企业管理费和利润等的意见，无法律依据，本院不予采纳。宋家骏主张因房屋漏水造成房屋空置损失，本院考虑到本案实际情况，酌情判令仇锦辉赔偿租金损失2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项、第三款，第四十一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项之规定，判决如下：一、原告宋家骏与被告仇锦辉签订的《房屋拆、建工程合同》无效；二、被告仇锦辉于本判决生效之日起十日内，向原告宋家骏支付修复费用132,018.59元；三、被告仇锦辉于本判决生效之日起十日内，向原告宋家骏赔偿租金损失2万元；四、驳回原告宋家骏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,970元，由原告宋家骏负担300元，被告仇锦辉负担1,670元；鉴定费19,200元、评估费4,000元、财产保全费1,270元，均由被告仇锦辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇二〇年一月十六日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《建设工程质量管理条例》第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。三、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；……