上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11204号上诉人(原审被告)：陈大鹏，男，1984年1月28日生，汉族。委托诉讼代理人：刘惠，上海博轩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：林武辉，男，1971年9月6日生，汉族。委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹唯，上海金亭律师事务所律师。原审第三人：上海宝山万达广场商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王志彬，副总裁。委托诉讼代理人：张苏。上诉人陈大鹏因与被上诉人林武辉、原审第三人上海宝山万达广场商业管理有限公司(以下简称“万达公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初10254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈大鹏的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回林武辉一审全部诉请。事实与理由：因租金支付方式、押金抵扣了租金及2017年1月转入店铺的事实，双方签订的租赁合同自2016年12月6日开始，已由固定期租赁合同变更为不固定期租赁合同关系,陈大鹏在2018年4月3日短信中明确提出办理交接手续，故双方租赁合同截止日期应为2018年4月3日。另，依据不固定期租赁合同,可以随时解约,仅需通知而已,陈大鹏于2018年4月1日前以电话方式且2018年4月3日以短信方式通知林武辉,陈大鹏已尽到通知办理交接手续事宜义务，故不应承担损失。一审法院判决陈大鹏承担免租期租金错误，违反了不诉不判的基本原则。林武辉书面答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。至于判决的免租期租金即双方合同约定的违约责任，系林武辉在一审中提出的诉讼请求。请求驳回上诉，维持原判。万达公司述称：对本案处理不发表意见。林武辉向一审法院提出的诉讼请求：1.判令陈大鹏支付2018年4月-7月的租金人民币(以下币种均为人民币)125,108元；2.判令陈大鹏支付违约金31,277元。一审法院认定事实如下：上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室的商铺(以下简称“系争商铺”)的权利人为林武辉。2013年10月19日，林武辉(出租方、甲方)和陈大鹏(承租方、乙方)就系争商铺签订租赁合同，租期自2013年11月1日至2018年10月31日，共五年。甲方于2013年11月1日向乙方交付系争商铺，并确认为起租日期。每月租金为31,277元，先付后用，两个月一次性预付。2013年11月1日至2013年11月30日为免租期，免收一个月的租金。租赁合同第17.2条主要约定，乙方违约系指发生以下任何一种或几种情形：1)乙方拖欠租金、物业服务管理费或公用事业费或保证金等费用；……7)除本合同已有的约定外，在甲方已经履行本合同约定的义务之前提下，乙方擅自提前终止本合同的。乙方违约致本合同解除的，乙方还应向甲方承担如下违约责任：1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间的租金等。上述合同签订后，林武辉按约向陈大鹏交付了系争商铺，后者支付租金至2018年3月31日。林武辉、陈大鹏在一审庭审中共同确认，商铺租金一直按照31,277元收取，陈大鹏另交纳的押金93,831元已冲抵2017年1至3月的租金，后也没有补足；双方未就系争商铺签订过解约协议，也未办理过商铺返还手续。为证明己方主张，陈大鹏向法院提交了如下证据：1.2016年林武辉、陈大鹏之间的短信记录，主要为：陈大鹏2016年12月6日短信“林总您好，刚才和您电话沟通的方案情况如下，明天我把2016年的房租全都付清，从2017年1月开始转让店铺，如3月底转让成功，您根据实际使用情况，退还我剩余的押金，如果3月底前没有转让出去，我也会配合您和您办理房屋交接手续”；陈大鹏2016年12月7日短信“昨天我发给您的方案是否可以”，证明租赁合同已于2016年12月底解除，陈大鹏又表示，后没有新房客接手商铺，故其继续经营。林武辉发表质证意见：陈大鹏提供的2016年短信记录，由于时间较长，林武辉已删除，且上述证据没有经过公证，故对三性均不予认可；即便属实，陈大鹏只是提出了商铺转让方案，而不是解约方案，且当时并未转让成功，未达成转让条件，双方实际仍继续履行原租赁合同。2.陈大鹏与林武辉妻子朱秀梅2018年期间的短信记录，主要内容为：陈大鹏2018年1月25日短信“朱总你好，我去年跟林总沟通过要转让的事宜，把押金用掉也是跟林总说过的。我今年在万达已经亏损50多万，但是房租我并没有不打给你们。我现在开始找人转让，相关费用我承担。等我找好人就马上通知你们签合同，转让期间我房租照付。这个也算是我的承诺，你看是否可行”；陈大鹏2018年4月3日短信“朱总你好，万达那边我已经努力经营了四年有余，现在状况非常不乐观，根本没有人气，我网上花钱发布转让信息，人家一听三楼，都不考虑。我四月一号已经停止营业了，我最近办理交接手续，这边我也再找接手的人，您看什么时候有时间”；陈大鹏2018年5月28日短信“朱总，我前两天刚从外地回来，今天找中介谈物业的手续，一上来看见他们加锁了，还把责任推给你们”。林武辉发表质证意见：认可上述证据的真实性，妻子朱秀梅也代表林武辉；陈大鹏未按承诺在转让期间支付2018年4月起的租金，故林武辉通知万达公司在2018年5月28日前几天锁门，具体日期不清；其也无证据证明何时接手系争商铺，2018年7月8月系争商铺另转租给案外人。一审法院认为，林武辉、陈大鹏签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。陈大鹏提供的2016年的短信记录，只是其单方提出的建议方案，未得到林武辉的明确同意，且该建议事后亦未得到履行，双方实际仍履行原租赁合同，故陈大鹏关于租赁合同于2016年12月解除、现为不定期租赁合同的抗辩意见，法院不予采纳。根据已查明的事实，陈大鹏未按约支付2018年4月1日之后的租金，其行为已构成违约，林武辉诉请要求陈大鹏支付免租期期间租金31,277元的请求，符合合同约定，法院予以支持。虽然双方未办理返还商铺手续，但林武辉承认其后让万达公司锁门，该行为应视为林武辉已控制了系争商铺，之后的租金不应再向陈大鹏主张，故法院酌定陈大鹏应支付2018年4月1日起至2018年5月27日期间的租金共计58,612元(31,277元×12月÷365天×57天，四舍五入保留至整数位)。一审法院据此判决如下：一、陈大鹏于判决生效之日起十日内，向林武辉支付2018年4月1日至2018年5月27日期间的租金58,612元和免租期期间的租金31,277元；二、驳回林武辉的其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案合同效力及陈大鹏关于双方已转为不定期租赁关系的抗辩所作的认定，并无不妥，本院予以认同，不再赘述。现陈大鹏提起上诉，仍坚持其在一审中的上述抗辩，但未提交新的证据予以佐证，故本院对陈大鹏的上诉主张，不予采纳。此外，根据一审中的审理记录载明，林武辉明确主张按照合同约定的条款要求陈大鹏承担免租装修期期间的租金31,277元作为违约金，故一审此项判决并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,047元，由上诉人陈大鹏负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 成 皿审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年一月二十日书记员 倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……