辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终9235号 上诉人（原审被告）：大连亿信房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区岔鞍村333号203室、204室。 法定代表人：王秀建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘聃聃、郭刚，辽宁诚高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：西郊乡村体育俱乐部（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区岔鞍路333号。 法定代表人：王汉镇，该公司董事长。 委托代理人：赵福胜，辽宁正然律师事务所律师。 原审被告：大连亿信投资有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区岔鞍村333号208室。 法定代表人：王秀建，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王奇全，该公司法务人员。 上诉人大连亿信房地产开发有限公司(以下简称亿信公司)因与被上诉人西郊乡村体育俱乐部（大连）有限公司（以下简称西郊公司）、原审被告大连亿信投资有限公司（以下简称亿信投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿信公司上诉请求：1、撤销（2019)辽0211民初2177号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审； 2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误，主要表现在：首先，案涉合同是双方真实意思表示，是合法有效的，同时该合同就上诉人与被上诉人之间商品房买卖的要素，包括但不限于商品房的具体位置、面积、单价、合同总价以及其他权利和义务都进行了明确的约定，应当认定二者存在商品房买卖合同关系，原审判决以不符合所谓的商品房买卖合同要件为由，认定双方不存在商品房买卖合同关系是错误的。案涉《协议书》明确约定了西郊俱乐部同意有关房屋的交付、产权证的办理等事宜，并约定双方该协议书项下的具体权利义务以最终签订的《商品房买卖合同》内容为准；同时，西郊俱乐部也可以向亿信开发公司书面推荐购买该房屋的购房者，也就是说：正是由于上诉人与被上诉人之间存在一种合作伙伴关系，上诉人才将案涉房屋以降低价格“团购”给被上诉人，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，即：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。很明显：上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖的合同关系。其次，原审法院认定事实错误，上诉人不存任何违约行为，被上诉人不享有解除合同的权利，剩余部分购房款不应返还。一方面，案涉C9号房屋是在三方合意的情况下，上诉人按照合同的约定及被上诉人的指令将案涉房屋备案登记在被上诉人指定的案外人名下，并将该房屋房款退回被上诉人，上诉人没有违约行为。另一方面，虽然其余四处房屋有抵押登记，但该抵押登记属于项目贷款，可以在签订《商品房买卖合同》的同时予以解除，不会影响《商品房买卖合同》的履行，案涉《协议书》项下的商品房买卖可以履行。在此情形下，被上诉人并不享有案涉《协议书》的解除权，原审判决解除案涉协议没有事实依据，完全是错误的。二、原审判决适用法律错误，具体表现在：合同依法订立以后，合同双方都应以诚实守信的原则，严格按照合同约定履行各自的义务。合同的履行是常态，合同解除属于特殊情形，而原审判决在上诉人不存在根本违约而且案涉协议完全可以履行的情况下径行判决解除该合同，有违合同法的基本原则，不利于保护正常有序的商业环境，更有违诚实守信的基本宗旨，原判决判令解除案涉协议没有法律依据。另外，从形式的角度来看，案涉的纠纷原审审判有违一事不再理原则，具体表现在：2016年4月15日大连市甘井子区人民法院作出（2016）辽0211民初820号民事判决书，认定案涉的协议书不存在法定解除的情形，理由为法定解除主要为不可抗力、履行期满一方表明拒不履行及延迟履行的问题，协议书第三条约定，C9同时办理按揭贷款手续，关于C9的问题，双方均认可已经履行完毕，而且出售给第三方，也是协议书第五条的约定，不存在上诉人违约的情形，此外，另约定乙方需甲方取得预售许可证的3日内补齐首付款，并同时开始办理按揭贷款手续，或在30日内一次性付清其余房款，该内容并未对预售许可证的取得时间作出约定，也就不存在被上诉人需要催告上诉人履行的问题，上诉人于2015年1月4日、5月15日取得商品房预售许可证，并不存在延迟履行的行为，故本案不存在法定的解除情形。被上诉人西郊俱乐部不服该判决提起上诉，2016年11月17日大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终5552号民事裁定书，准许西郊俱乐部的撤回上诉申请，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。经查，该裁定书已经于2016年11月17日送达被上诉人，故（2016）辽0211民初820号民事判决书已经发生法律效力，因此，被上诉人就同一诉讼标的、同一诉求再次向上诉人主张权利是属于重复起诉的情形。一审法院应当裁定不予受理或者驳回被上诉人的起诉，而本案却恰恰相反作出了错误的判决，应予撤销。 西郊公司辩称，不同意亿信公司的上诉请求。事实及理由：1.我公司与上诉人签订的协议书不具有商品房买卖合同的主要内容，根据《商品房销售管理办法》第16条的规定，商品房买卖合同应当具备13项主要的内容，而上诉人与我公司签订的协议书没有明确案涉房屋的买受人，协议书的第五条约定案涉的房屋既可以由我公司认购，也可以推荐其他的购房者认购，我公司只对案涉房屋享有预留的权利，同时，协议书没有明确房屋的交付条件及交付时间，也没有明确约定产权登记等相关的事宜，根据《商品房买卖合同》的构成要件，我公司与上诉人签订的协议书不具有商品房买卖合同的性质，我公司交付的购房款应当认定为购房定金；2.上诉人将预留我公司的商品房抵押给了第三人，属于合同违约行为，2010年12月8日我公司按照协议书的约定向上诉人交付了500万元购房款，2011年1月21日上诉人将预留的5套商品房中的1套商品房出售给了案外人，返还我公司1364380元，上诉人在2015年取得案涉房屋的预售许可证之后，上诉人并没有与我公司签订协议书中约定的商品房买卖合同，却在未征得我公司同意的情况下，将预留的案涉的4套房屋抵押给了第三人，用于贷款抵押，并办理了他项权利登记，根据合同法的规定和最高人民法院有关司法解释的规定，我公司请求人民法院判令解除与上诉人签订的协议书，并返还我公司交付的购房款，符合法律规定。另外，上诉人提出的甘井子区人民法院另案原一审判决所判定的事项是关于我公司与上诉人之间是否存在解除合同的事实，与本案争议的事项没有联系。 亿信投资公司未到庭亦未提交书面答辩意见。 西郊公司向一审法院提起诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与二被告签订的商品房预订《协议书》；2、请求判令大连亿信房地产开发有限公司返还购房款3,635,620元；3、请求法院判决被告承担本案诉讼费。 一审法院查明事实：2010年12月2日原告西郊乡村体育俱乐部（大连）有限公司与被告大连亿信房地产开发有限公司、大连亿信投资有限公司签订商品房预订《协议书》，合同约定甲方大连亿信房地产开发有限公司将正在开发建设的西郊高尔夫庄园的五套房子出售给乙方西郊乡村体育俱乐部（大连）有限公司。2010年12月8日原告已经向被告大连亿信房地产开发有限公司转账购房款5,000,000元。后被告将西郊高尔夫庄园五套房中的C9出售给案外人，且返还给原告购房款1,364,380元，外4套房子现已被抵押给阜新银行，设定了他项权利登记。被告也已经在2015年1月4日、2015年5月15日办理了预售许可证。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》的第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。现原告虽然给付了部分购房款，但是由于双方之间签订的商品房预订《协议书》不符合《商品房销售管理办法》的第十六条内容，且在被告取得相应的预售许可证以后双方并没有签订商品房买卖合同，故原被告之间不存在有效的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，本案中，原、被告签订的商品房预订《协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当履行。但被告违反约定擅自将西郊高尔夫庄园五套房中的C9出售给案外人，且另外4套房子也已抵押给阜新银行，设定了他项权利登记。根据《中华人民共和国》第九十四条有关合同法定解除权的规定，故原告解除《协议书》的请求合理合法，予以支持。针对原告提出的返还购房款3,635,620元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本院认为请求合理合法，应予支持。关于被告以原告存在违约和解除合同会使自身权益遭受巨大损失拒绝原告诉讼请求，一审法院认为被告未提出有效证据予以佐证，故不予考虑。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，判决：一、判决生效后，原告与被告之间商品房预订《协议书》解除；二、自判决发生法律效力后的10日内，被告返还原告购房款3,635,620元。案件受理费35,885元（原告已预交），减半收取17,942.5元，由被告大连亿信房地产开发有限公司和被告大连亿信投资有限公司担负（于判决发生效力之日起十日内给付）；剩余款项17,942.5元，退还原告。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。同时还查明，西郊公司于2015年6月16日向亿信公司发出《解除合同通知书》，并为此诉讼至大连市甘井子区人民法院请求亿信公司返还购房款3,635,620元及利息。大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初820号民事判决认定，西郊公司与亿信公司签订的《协议书》不存在约定或法定的解除条件，对西郊公司请求返还购房款的请求不予支持。西郊公司不服该判决向本院提起上诉后，又撤回对本案的上诉。 本院认为，案涉《协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应恪守。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为案涉《协议书》应否解除。 一、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；法信超链：国家法律5篇地方法规4篇案例244篇裁判219544篇期刊92篇 × 第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人与被上诉人并未就合同解除事宜约定解除条件，故案涉协议不存在约定解除的情形。案涉C9号房屋虽出售给案外人，但从被上诉人向上诉人发出的《通知函》及案涉《协议书》的内容可见，应是在合同各方合意的情况下，上诉人按照合同的约定及被上诉人的指令将案涉房屋备案登记在被上诉人指定的案外人名下，并已将该房屋房款退回被上诉人，因此上诉人对C9号房屋的处置行为不应确认为违约行为。案涉协议约定的另外四处房屋虽有抵押登记，但该抵押登记属于在建工程抵押贷款，并非系案涉协议签订后上诉人对合同项下房屋设定抵押至合同的目的不能实现，因此，一审法院以上述理由认定案涉协议予以解除不具有事实法律依据。案涉协议签订的目的为合作开发旅游配套服务区项目，虽然国家出台对商品房采取限购的政策，但对本案而言，被上诉人并不是该项政策的限购主体，限购政策的出台或者丧失并没有阻却案涉《协议书》的履行，不属于不可归责于双方当事人的事由发生重大变化致使合同成立的基础动摇，在此情形下，被上诉人并不享有案涉《协议书》的法定解除权，为维护交易秩序的稳定性，双方应继续履行案涉《协议书》。 综上所述，上诉人的上诉请求于法有据，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2177号民事判决； 二、驳回西郊乡村体育俱乐部（大连）有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费17,942.5元、二审案件受理费35,885元（已由大连亿信房地产开发有限公司预交），由西郊乡村体育俱乐部（大连）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙利颖 审判员  王 亮 审判员  季 烨 二〇二〇年一月十三日 书记员  王丽秋 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。