江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2761号原告：南通市永兴物业管理有限公司，住所地南通市港闸区幸福新城11号楼347室，统一社会信用代码91320611711524046L。法定代表人：张志强，总经理。委托诉讼代理人：朱卫、徐凯敏，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：张翔，男，1988年3月26日出生，汉族，户籍所在地南通市崇川区，住南通市崇川区。第三人：李元坤，男，1981年8月12日出生，汉族，户籍所在地河南省固始县，住南通市港闸区。原告南通市永兴物业管理有限公司（以下简称永兴物业公司）与被告张翔、第三人李元坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永兴物业公司的委托诉讼代理人徐凯敏，被告张翔到庭参加诉讼，第三人李元坤未到庭应诉（简易程序到庭）。本案现已部分缺席审理终结。永兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就座落于南通市港闸区房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日终止；2.判令被告向原告支付占有使用费13098.48元及物业管理费498.02元（2019年6月13日至2019年12月18日），并赔偿原告损失12648元；3.判令被告已缴纳的5000元保证金抵扣被告欠付的租金、物业管理费及损失赔偿金；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年6月签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将其管理的座落于南通市港闸区物业管理用房出租给被告作旅游店使用，租期为2018年6月13日至2019年6月12日；租赁费为25296元/年（含税），物业管理费按1.5元/平方米/月计收；被告需向原告缴纳保证金5000元，如被告违反合同第六条所列项目的规定或不履行义务的，原告有权扣减相应保证金；被告不得转租，租赁期满合同自动终止；租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表示不履行义务时，守约方有权解除合同，违约方并需赔偿守约方的损失，即按年租金的一半计算。合同还就其他事项作出了约定。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，但被告在合同履行过程中擅自将案涉房屋转租给第三人使用，在合同期满后亦未将房屋交还原告，故成讼。张翔辩称，其在合同履行过程中因经营不善遂于2019年2月将案涉房屋转租给了第三人，原告对此并未提出异议，并按月向第三人收取水电费，默认了被告的转租行为；合同到期前夕，原、被告均表示到期后不再继续履行合同，被告同时要求第三人在到期后搬离案涉房屋，并将多收取的租金退还给了第三人，但第三人不予配合，故被告非本案适格主体，亦不构成违约，原告应将保证金返还给被告。李坤元述称，其是从被告处承租了案涉房屋，并没有与原告签订合同，且其已于2019年12月搬离了承租房屋，原告的诉请与第三人无关。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。永兴物业公司提交了不动产电子登记簿查询结果证明、《建筑工程竣工验收备案证明书》、《物业服务委托管理协议》、《房屋租赁合同》、收据、律师函、邮寄单、快递查询单，张翔提交了《租房合同》。经庭审质证，本院认定事实如下：位于南通市港闸区房屋系小区全体业主所有。案外人南通市城镇房地产开发有限公司系案涉小区建设单位，该公司委托永兴物业公司对该小区开发或代管的案涉项目区域内的绿化、技防、消防、电梯、专变等日常维保工作，小区竣工后南通市城镇房地产开发有限公司按有关政策规定将物业管理用房提供给乙方无偿使用。2018年6月20日，永兴物业公司（甲方）与张翔（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于南通市港闸区幸福花苑（XD5）7幢117室（三分之一，建筑面积52.7平方米）物业管理用房出租给乙方作为旅游店使用，租赁期限自2018年6月13日起至2019年6月12日止；租赁费为25296元/年（含税），甲方按自来水公司及供电局提供的发票金额向乙方收取水电费，乙方还需按1.5元/平方米/月的标准缴纳物业管理费；乙方在租赁期间须向甲方缴纳保证金5000元，如乙方违反合同第六条所列项目规定或不履行义务的，甲方有权直接扣减相应保证金，直至扣完；未扣或未扣完的保证金在合同期满后如数退还；乙方不得转租，如擅自转租的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方按本合同约定向甲方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，守约方有权解除合同，违约方并需赔偿守约方的损失，双方一致认可损失按第一年租金的一半计算；租赁期满后，本合同自行终止；若乙方需继续租赁，则需在本合同期满两个月前向甲方书面提出，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告支付了一年的租金25296元、物业费949元和保证金5000元。2019年7月10日，永兴物业公司委托北京大成（南通）律师事务所向张翔发出了《律师函》一份，函告张翔《房屋租赁合同》于该律师函送达时即终止，请在接到本函后的三日内按合同约定的交还标准将房屋交还永兴物业公司，并支付占有使用费等其他费用。张翔于2019年7月11日签收了该律师函。另查明，2019年2月18日，张翔又与李元坤签订了《租房合同》一份，将南通市港闸区幸福花苑7-117室房屋转租给李元坤作为商业经营之用，约定租金为27000元/年，租赁期限自2019年2月18日起至2020年6月11日止。合同签订后，张翔将上述房屋交付给李元坤使用。2019年12月中旬，李元坤从该房屋中搬出；同月18日，永兴物业公司收回该房屋。本院认为，本案双方的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》于何时终止？2.被告将案涉房屋转租给第三人是否得到了原告的同意，进而判断其应否支付房屋占有使用费、物业管理费，并承担违约责任？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然案涉《房屋租赁合同》约定：“租赁期满后，本合同自动终止”，但2019年6月12日之后，被告并未及时返还租赁物，原告亦未提出异议，可视为双方之间建立了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2019年7月10日通知终止合同，被告于2019年7月11日收到该通知。原告要求确认案涉《房屋租赁合同》于2019年6月12日终止的主张与《律师函》所载内容不符，故应认定《房屋租赁合同》于2019年7月11日终止。关于争议焦点2，本案原告以被告擅自将案涉房屋转租给第三人使用且未及时返还房屋为由，要求被告承担违约责任，被告以原告同意转租为由，认为其不构成违约，亦非本案适格主体。经审查，被告系案涉《房屋租赁合同》的承租人，其既未能举证证明原告同意其将案涉房屋转租给第三人，也未能举证证明在租赁合同期限届满后已及时将案涉房屋退还给了原告，何况原告和第三人均否认二者之间建立了直接的关系，故应认定被告构成违约。被告的上述抗辩意见缺乏证据证实，故不予采纳。《房屋租赁合同》届满后，作为承租人的被告应将案涉房屋腾还给原告，并参照合同约定的租金和物业费标准支付逾期腾房期间的占有使用费和物业费。被告于2019年12月18日交还了案涉房屋，其应向原告支付2019年6月13日至2019年12月18日期间的租金、占有使用费、物业费合计13596.49元[（25296÷365+1.5×52.7÷30）×189]。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告擅自将案涉房屋转租给第三人，应按年租金的一半赔偿原告，即赔偿12648元（25296/2）。对于被告缴纳的履约保证金5000元，可以抵扣其欠付的相应费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、南通市永兴物业管理有限公司与张翔就座落于南通市港闸区房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日终止；二、张翔于本判决生效之日起十日内向南通市永兴物业管理有限公司支付租金、占有使用费和物业费计13596.49元，并赔偿南通市永兴物业管理有限公司损失7648元（保证金5000元已抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，由张翔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费170元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  沈建华二〇二〇年一月二十日法官 助理  邓述勇书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。