广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23404号上诉人（原审原告）：广东合润投资发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路44号大院。法定代表人：丘松东，职务总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑荣煌，男，汉族，1991年10月29日出生，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：陈旺、黄卉楠，均为广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路44号大院1号楼1-5层、2号楼1-2层、3号楼首层。法定代表人：何兆华。上诉人广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）、郑荣煌因与原审第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合润公司上诉请求：一、撤销一审判决第一判项中的占用时间和占用费计付标准的内容，改判郑荣煌向合润公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”一号5楼自编502号铺2017年7月至2018年7月的占用费（其中2017年7月至2018年5月的占用费按每月6764.6元计付，2018年6月至2018年7月的占用费按每月7102.9元计付）。二、本案一、二审诉讼费用由郑荣煌承担。事实和理由：一审判决按广州市政府租金参考价的计算方法，将涉案商铺在首层商铺参考价的基础上折价为2017年是18元/平方米，2018年是34.7元/平方米，严重脱离真实的市场价格，显失公平和合理，涉案商铺的场地占用费应参照郑荣煌与隆昉公司签订的《租赁合同》中的租金标准进行支付。1.郑荣煌与隆昉公司《租赁合同》约定2017年6月1日至2018年5月31日租金是78.75元/平方米，2018年6月1日至2019年5月31日租金是82.69元/平方米，这是客观真实的市场价格，也是郑荣煌承租商铺而愿意接受的租金价格。但一审判决将租金标准进行了“腰斩式”的调整，严重背离真实市场价格，不符合公平合理原则，大大损害了合润公司的利益。根据同物业上四、五层商铺租赁备案的合同价格，最低的为75元/平方米，且根据街道办所规定的备案价格，无论楼层高低，合同单价都不得低于75元/方，否则涉嫌偷税漏税，证明同类物业其真实市场价格是不会低于75元的。2.广东省出版集团公司（以下简称省出版公司）于2017年3月28日通过登报公告、于2017年10月27日现场粘贴公告的方式，告知各小租户：“请各租户将2017年3月18日后发生的租金、管理费、水电费、停车费等费用直接交给该物业业主广东省出版社集团有限公司”，应视为省出版公司同意小租户继续按小租户与隆昉公司的租金标准使用商铺。现有证据已证明郑荣煌有继续占用商铺经营的事实，无论郑荣煌的意思表示是继续履行其与隆昉公司的租赁合同，还是知晓省出版公司的上述公告内容，都代表郑荣煌也是接受按原租金标准继续使用商铺的，因此，按郑荣煌与隆昉公司的租金标准计付占用费更符合双方的意思表示，更具有合理性。对于合润公司的上诉，郑荣煌辩称：一、不同意合润公司的上诉请求，请求法院驳回其上诉。二、合润公司依照债权转让而向郑荣煌主张场地占用费，因此，合润公司以及其权利来源即省出版公司与郑荣煌之间关于占用费没有任何约定，如果法院认定郑荣煌在诉争期间没有证据证明占用事实的消灭，而需承担占用费的话，也不应当直接参考郑荣煌与隆昉公司签订的合同，一审法院参考政府出具的租金参考价具有一定的合理性。三、合润公司一直以来均主张涉案场地为商铺性质，至二审期间才提出办公性质的说明，因此涉案场地的使用费标准可以按商铺性质并根据其楼层予以调整。由于涉案场地在诉争期间没有得到妥善管理，场地混乱，涉案商铺位于第5层，不具有实际使用价值，因此，合润公司要求按原合同约定计付租金，没有事实和法律依据。郑荣煌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回合润公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由合润公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公，损害郑荣煌的合法权益。二、一审法院认定省出版公司没有选定隆昉公司作为债务人，因此省出版公司债权转让以后合润公司有权提起本案诉讼。但事实上，根据生效的民事判决书、省出版公司的招投标公告等文件足以证明其己选定了隆昉公司作为债务人，后为实现债权省出版公司又另行与合润公司签署协议约定转让的债权包括对小租户享有的债权，明显构成重复主张债权，该债权转让违法无效。一审法院的错误认定将导致省出版公司、合润公司、隆昉公司三方将全部损失转嫁到郑荣煌等小租户上，严重损害郑荣煌的合法权益，缺乏公平性。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。三、郑荣煌已举证证明诉争期间没有占用涉案商铺，且合润公司向郑荣煌主张场地占用费，应当由其举证证明郑荣煌存在占用的事实。一审法院违反“谁主张谁举证”的原则，未查明案件事实，以郑荣煌没有证据证明其没有占用涉案商铺为由，直接认定郑荣煌在2017年7月至2018年7月期间占用涉案物业，属于认定事实错误，适用法律错误。四、即使合润公司有权向郑荣煌主张场地占用费，一审法院认定的占用费标准按照商业用房的标准计算，有失妥当。涉案场地规划用途为工厂，省出版公司和郑荣煌签订的最新租赁合同也明确用途为工场、工厂，本案应当参考工业用房的标准计算占用费，并参考《租金参考价适用说明》对于商业用房的适用性说明按照楼层予以调整。五、一审法院认为郑荣煌应向合润公司支付逾期付款利息，且还要按照同期同类贷款利率上浮30%，没有任何事实和法律依据。在收款主体不明、交费标准不清的情况下，郑荣煌根本无法支付租金，也完全不存在恶意拖欠租金的行为。因此即使郑荣煌要支付场地占用费，也不应支付任何逾期付款利息。对于郑荣煌的上诉，合润公司辩称：不同意郑荣煌的诉讼请求。关于场地占用费，我方认为按照商业标准计算不当，郑荣煌在一审中主张按不动产登记的工厂厂房租金标准来认定，而工业厂房租金标准是42-44元/平方米，但一审法院判决2017年按18元/平方米，2018年按34元/平方米计算过低，请求二审法院予以纠正。隆昉公司经本院合法传唤未到庭表明意见。合润公司一审诉讼请求为：1.判令郑荣煌向合润公司支付广州市越秀区永福路44号大院1号楼5楼自编502铺自2017年7月至2018年7月场地占用费88616元（2017年7月至2018年5月为每月6764.6元；2018年6月至7月为每月7102.9元）；2.郑荣煌按日1%标准计付滞纳金至实际清偿日止（每月占用费自当月16日起计滞纳金）。一审法院查明：广州市越秀区永福路44号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向本院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路44号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。本院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。本院遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》于判决生效之日起解除；二、隆昉公司于判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路44号房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，合润公司（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路44号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路44号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路44号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路44号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与合润公司签订《生效确认书》，确认上述《永福路44号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与合润公司（乙方）签订《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括郑荣煌（所承租商铺为涉案商铺）。另查明，2016年5月20日，隆昉公司（出租人、甲方）与郑荣煌（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼5楼自编502号铺位出租给乙方作汽车用品展示、销售及办公用途，该铺建筑面积85.9平方米，共一层；租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；一层月租金和月管理费合为75元/平方米；从2017年6月1日起，月租金和月管理费在上一年基础上每年均递增5%，水电费按月实际消耗缴交等。郑荣煌自2016年6月1日起使用该商铺。2018年8月22日，隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路44号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路44号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年12月7日，合润公司以EMS全球邮政特快专递方式向郑荣煌身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向郑荣煌收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知郑荣煌交纳等。该邮件于2018年12月10日由他人代收。本案一审审理过程中，为证明合润公司与省出版公司就债权转让已作出充分告知及郑荣煌至2018年7月仍在使用涉案商铺，合润公司还提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路44号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路44号房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主广东省出版集团有限公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等]。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路44号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让了给合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.郑荣煌水电费明细、2017年10月至2018年7月收据（载明收到502房交的水电费、垃圾费等）及朱梓佳分别于2017年12月1日、2018年7月17日向隆昉公司工作人员初艳转账的账户交易明细凭条，合润公司称上述转账为郑荣煌支付涉案商铺的水电费的转账记录。4.隆昉公司与初艳签订的《劳动合同》。5.新华汽配用品展贸中心电表读数表（即抄表记录本，记载涉案502号铺2018年5月25日电表读数为15436、6月25日读数为15920、7月30日读数为16500、8月30日读数为17008、9月21日读数为17050等）。6.广州天降福网络科技有限公司企业信息（显示郑荣煌为该公司股东及监事，2017年12月18日住所地由广州市越秀区永福路44号大院一号楼五楼自编502房变更为广州市天河区广汕路二路602号之一第三层自编302号）。郑荣煌对上述证据1-5均有异议，认为合润公司与省出版公司的债权转让无效，公告内容不合法等；对证据6真实性无异议，但认为不能证明合润公司拟证明的内容。郑荣煌为证明其于2017年7月起未使用涉案商铺，提交了：1.郑荣煌（承租方、乙方）与广州大诚物业发展有限公司（出租方、甲方）签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区广汕二路602号之一第三层自编301、302号出租给乙方作办公用途（仓库）使用，租赁期限自2017年7月20日至2022年7月19日止，其中2017年8月20日至2018年7月19日月租金为14175元等。2.广州大诚物业发展有限公司的营业执照复印件，显示法定代表人为黄建华。3.2017年6月26日广州大诚物业发展有限公司出具的收到上述301、302房押金28350元的收据一份，2017年6月至2018年2月、2018年6月，郑荣煌向黄建华转账的中国民生银行电子回单，2018年4月郑荣煌向黄建华转账的中国农业银行回单，以及2018年5月24日、2018年7月7日郑荣煌向黄建华转账记录截图。2017年9月4日的电子回单摘要为“5栋301-302”,2017年12月5日电子回单摘要为“301-302租金”，2018年1月9日及2月26日电子回单摘要为“301-302-307”。郑荣煌称上述转账记录为郑荣煌支付承租的天河区广汕二路602号之一第三层自编301、302号商铺的租赁押金、租金及水电费。合润公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为郑荣煌无论因何原因退场，均需履行办理涉案商铺交接手续的义务。郑荣煌未履行上述义务，就应支付租金至商铺由合润公司收回之日。一审法院认为：根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与隆昉公司就租赁涉案广州市永福路44号大院所签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。省出版公司在其与隆昉公司租赁合同纠纷诉讼过程中不申请追加各商铺占用人作为隆昉公司参加诉讼并不影响其另行向占用人主张权利，上述生效判决也未对2017年7月1日以后涉案场地的租金或占用费作出处理，故郑荣煌辩称省出版公司已选定隆昉公司为债务人依据不足，不予采纳。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了合润公司，并就债权转让事宜发出公告及向郑荣煌送达《债权转让通知书》，故合润公司有权提起本案诉讼，本案案由应为物权保护纠纷。关于2017年7月至2018年7月期间郑荣煌是否占用涉案商铺的问题，根据郑荣煌与隆昉公司签订的《租赁合同》，郑荣煌向隆昉公司承租涉案商铺，至2017年6月，郑荣煌仍占用该商铺，其与省出版公司形成占用关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，郑荣煌对于其主张的占用关系消灭的事实负有举证责任，虽郑荣煌提交其租赁其他场地的租赁合同及支付该场地租金的银行流水等证据，拟证明其在合润公司主张的期间未使用涉案商铺，但郑荣煌承租其他场地与其是否使用涉案商铺及是否已进行涉案商铺的交接手续没有必然联系，上述证据不足以证明郑荣煌未使用涉案商铺，且合润公司举证的新华汽配用品展贸中心电表读数表等证据在一定程度上印证了涉案商铺有使用的事实，郑荣煌未能提交如书面交接手续等证据予以证明其抗辩，应承担不利后果。因此，对合润公司主张郑荣煌在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺的事实予以采纳，郑荣煌应向合润公司支付该期间占用费。关于占用费的标准，合润公司、郑荣煌之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。合润公司主张的占用费标准超出了上述租金参考价的规定，不予采纳。根据《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺2017年的占用费应按每月85.9平方米×90元/平方米×20%=1546.2元计付，2018年的占用费按每月85.9平方米×89元/平方米×60%×65%=2981.59元计付。至于合润公司主张的滞纳金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括郑荣煌在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但郑荣煌至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因郑荣煌逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由合润公司受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，合润公司要求按照日1%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中郑荣煌迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过郑荣煌应付占用费总额为限。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，判决：一、郑荣煌在判决发生法律效力之日起十日内，向合润公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼5楼自编502号铺2017年7月至2018年7月的占有使用费30148.33元（其中2017年7月至2017年12月每月占用费为1546.2元，2018年1月至2018年7月每月占用费为2981.59元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回合润公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6164.4元，由合润公司负担4109.6元，郑荣煌负担2054.8元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，合润公司提交证据五份：证据1.2017年、2018年合同备案汇总表。证据2.隆昉公司与小租户《租赁合同》备案证明。证据3.合润公司与小租户《租赁合同》备案证明。证据1-3拟证明：同期间同栋物业4、5层租金价格不低于75元每平方米。证据4.《建设工程消防验收意见书》。证据5.消防监督结果公开网页截图。证据4-5拟证明：广州市越秀区44号大院综合楼（一号楼）三至五层商铺的房屋性质为办公。郑荣煌对上述证据发表意见如下：1.合润公司提供的上述五份证据均非一审判决后才产生的新证据，不符合法律关于新证据的规定，不应做为本案定案依据，请求法院不予采纳。2.对证据1-3的真实性、合法性、关联性不予认可，证据1的表格系由合润公司单方作出，除了郑荣煌的合同情况外，其他合同情况与本案无关，郑荣煌也无法了解。且从合润公司提供的合同来看，4、5楼的租赁合同均写明房屋用作商业用途使用，而非如合润公司所称的用于办公。3.对证据4、5，因无原件，真实性由法院核实，对其合法性、关联性不予确认，认定房屋的性质及用途并非消防部门的法定职责，房屋的用途应当由不动产登记部门认定。另，合润公司向本院提交了《调查取证申请书》，请求本院依职权向广州市公安消防局调取穗公消验[2013]第0395号、穗公消验[2014]第1042号《建设工程消防验收意见书》原件或加盖公章确认的复印件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对郑荣煌与合润公司的上诉请求及双方各自的答辩意见，评析如下：根据已生效的（2016）粤民终1203号民事判决，省出版公司与隆昉公司签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起已经解除，隆昉公司即丧失了对涉案商铺的管理收益的权利，应将涉案商铺交还给省出版公司管理经营，省出版公司有权基于其享有的物权向涉案商铺的占用人主张占有使用费。现省出版公司已将其因涉案商铺被占用而产生的占用费等债权转让给了合润公司，合润公司有权提起本案诉讼，一审将案由定性为物权保护纠纷并无不当。郑荣煌辩称省出版公司已选定隆昉公司为债务人，又另行与合润公司约定转让债权，其中包括对小租户享有的债权，属于重复主张债权。从查明的事实来看，合润公司在与省出版公司签订了《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》后，并通过EMS全球邮政特快专递方式向郑荣煌身份证住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向郑荣煌收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，该邮件于2018年12月10日由他人代收。另，2018年8月22日，隆昉公司作出《声明》，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金无异议，合润公司收取后，隆昉公司不会向各租户重复收取等。郑荣煌二审虽对隆昉公司所作《声明》的真实性提出异议，但未能提供足以推翻该《声明》的证据予以证实，本院不予采信。因此，郑荣煌提出省出版公司已选定了隆昉公司作为债务人，之后为实现债权又另行与合润公司签署协议，约定转让包括对小租户享有的债权给合润公司，合润公司提起本案诉讼构成重复主张债权无事实与法律依据，本院不予采纳。关于涉案商铺占用时间问题。本院认为，已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，郑荣煌租赁接收涉案商铺后，应对商铺占有使用状况尽到应有的维护告知义务，如不再使用应向合同相对人或所有权人告知并办理退还交接手续。郑荣煌并未就涉案商铺办理退还交接手续，亦未提供任何其已通知隆昉公司、省出版公司或其他管理方其不再使用涉案商铺的证据，其主张当时涉案场地处于无人维护和管理的混乱状态无法办理手续，但并未提交充分证据予以证明，且与其能缴纳水电费的事实不符。而合润公司一审提交的郑荣煌交水电费明细、2017年10月至2018年7月收据、账户交易明细凭条及电表读数都在一定程度上印证了涉案商铺被使用的事实，能够形成优势证据。因此一审对合润公司主张郑荣煌在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺费用予以支持并无不当，本院予以维持。关于占用费的标准及利息问题。在二审期间，合润公司提出案涉房产规划用途为办公，并提供了《建设工程消防验收意见书》拟证实三层至五层为办公用房，经查，合润公司提供的该证据系复印件，郑荣煌亦不认可其真实性，从该证据的形成日期来看，该证据亦一直存在，并不属于新证据，故不能作为本案证据使用。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。而合润公司至二审才向本院提交《调查取证申请书》申请本院调查取证，已超过法律规定的举证期限，本院不予接纳。鉴于合润公司在一审期间对案涉房产为商业用途一直不持异议，并以此用途主张其占用费标准，一审认定该房屋为商业用途并无不当。因双方之间对于占用费的标准没有约定，本院对一审法院认定参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算涉案商铺的占有使用费予以维持。因郑荣煌至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。一审根据《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，结合本案中郑荣煌迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，酌情调整逾期付款利息为参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过郑荣煌应付占用费总额为限于法无悖。合润公司在二审期间提交的证据不属于新证据，且不足以证实其主张，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人合润公司、郑荣煌的上诉理由不成立，均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4070.20元，由广东合润投资发展有限公司负担2015.40元，郑荣煌负担2054.80元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年一月十四日书记员 李 爽曾凡峰何冠莲