浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初6207号 原告：绍兴水街文化创意有限公司，住所地绍兴市越城区树下王路15号7幢101室。 法定代表人：杨杰，董事长。 委托诉讼代理人：杨越忠,浙江元培律师事务所律师。 被告：浙江日安网络科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全镇无名大厦8楼801-1室。 法定代表人：边佳勋。 被告：边佳勋，男，1971年1月13日出生，汉族，住绍兴市越城区,系被告赵国英委托诉讼代理人。 被告：赵国英，女，1971年10月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告绍兴水街文化创意有限公司（以下至判决主文前简称“水街文化公司”）与被告浙江日安网络科技有限公司（以下至判决主文前简称“日安网络公司”）、边佳勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理，依法适用简易程序进行审理。后依法适用普通程序进行审理。诉讼中，原告申请追加赵国英为本案共同被告，本院经审查，依法予以准许。本院于2019年11月8日和12月11日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨越忠、被告边佳勋（系被告日安网络公司法定代表人及被告赵国英委托诉讼代理人）两次到庭参加诉讼。本案管辖权异议时间为2019年9月16日至10月8日，现已审理终结。 原告水街文化公司向本院提出以下诉讼请求（变更后）：一、解除原告与被告日安网络公司之间的房屋租赁合同；二、被告日安网络公司立即支付拖欠的房屋租金、物业费250812元并支付起诉之日起至腾房之日止的双倍租金标准的房屋占有使用费（包括物业费）；三、被告日安网络公司支付逾期付款违约金200449.47元；四、被告边佳勋、赵国英对上述债务承担连带支付责任；五、被告日安网络公司自起诉之日起立即腾退租赁房屋；六、本案诉讼费用全部由被告承担。同时，原告明确第二项诉讼请求中的占有使用费在解除日前应为租金，在解除日后应为占有使用费。事实与理由：2016年5月，原告与被告日安网络公司签订《房屋租赁合同》（合同编号2016-003）一份，将原告经营的绍兴市越城区树下王路15号12幢出租给日安网络公司。合同约定租赁期限为2016年5月6日至2021年5月5日，房屋用途为艺术品展示、办公、展品储存；同时约定月租金为人民币17608元、年租金为人民币211296元，租金按季支付、先付后用。合同还对物业费支付、合同解除、违约责任等作了约定。经原告同意，被告日安网络公司将租赁房屋用于开办浙江盛世拍卖有限公司、绍兴阜康典当有限责任公司等公司。然而，被告日安网络公司自合同订立起就延付租金、物业费，2017年3月起的租金、物业费一直未付，虽经原告多次催讨仍拒绝支付。经双方再次协商，2019年5月6日签订协议书一份，明确到2019年5月5日被告日安网络公司拖欠租金、物业费500812元，被告日安网络公司承诺于2019年5月20日前付150000元、2019年6月15日前付150000元、2019年9月30日前付200812元，若被告任何一期逾期付清的，则原告有权就未付款项提前一并向被告主张且可向被告主张逾期付款违约金200449.47元，同时被告边佳勋对合同履行承担共同支付责任。但是，被告日安网络公司再次违约，在2019年5月20日支付了150000元后，余款再次逾期未付。原告认为，原、被告双方房屋租赁合同及补充协议依法成立，双方应当依法按时履行，现被告长期拖欠房屋租金、物业费，给原告造成经济损失，也影响了原告作为市级重点文化产业园区运营方的房屋周转及园区运营。补充的事实与理由：被告赵国英在2019年5月6日签订的协议中签署意见，自愿作为房屋租赁合同及协议履行过程中乙方全部支付义务的共同责任人，承担共同付款责任。另，被告于2019年7月2日支付过80000元，2019年7月31日支付过20000元。 被告日安网络公司、边佳勋、赵国英辩称：一、原告须明确水街房屋主体是谁。因为被告和原告2016年5月签订房屋租赁合同后，至8月份被告准备注册公司，但被告知原告当时还没有房产证所以还不能办理公司注册的事项，所以被告公司未注册到园区内。目前为止，原告水街文化公司未向被告提供过其出租房屋权属的证明。二、原告在整个房屋的签订以及交付过程中是存在欺诈行为的，房屋有很多的瑕疵。原告引入被告时有一份2014年8月4日发的绍兴市委办公室的文件通知，通知中明确了签约租期达3年的均有每月每平方米第一年20元、第二年10元、第三年5元的补助，但实际所有的租户都没有拿到补助，后原告解释是因为财政没有钱，实际被告了解到原因不是这个。文件规定是文化园区，应查明何时取得了市、区一级的授权，补助未落实的原因是什么。另外，交付的房屋瑕疵严重，被告所租赁的房屋一直漏水，被告是一楼和二楼，靠西的墙面从搬入开始就一直漏水，一楼会经常出现非常厉害的漏水，只要雨一大就会漏水，无法作为艺术品的陈设和办公使用，这个情况不仅仅存在于被告租赁的房屋漏水，其他的房屋也有很大瑕疵。三、关于补充协议，认为违背了被告的主观意识，是被迫签的，因园区用电是刷卡式的，没电后被告去充值，原告不给被告充。后被告买了发电机进行发电，但之后被告的发电机也烧掉了，后来无奈才签订了补充协议，签订补充协议违背了被告的意愿。另，被告在2019年7月31日有一笔100000元的租金付过。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告水街文化公司（甲方、出租方；丙方、物业管理方）与被告日安网络公司（乙方、承租方）签订有《房屋租赁合同》（合同编号2016-003）一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区整栋房屋租赁给乙方，建筑面积为827平方米；租赁期自2016年5月6日起至2021年5月5日止（免租装修期为123天，收费起始日为2016年9月6日）；月租金为17608元（按365天/12个月计），年租金为211296元，租金不含物业管理费；租金先付后用，按季度支付；合同签订当日，乙方应支付首期租金0元，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金（若遇国定节假日顺延）；逾期支付的，乙方须按日租金的2%支付滞纳金；乙方自2016年5月6日起，按租金付款方式向丙方预付物业管理费，每月每平方米建筑面积为2元，每月为1654元（按365天/12个月计）；无正当理由，拖欠房租十天以上的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。合同还对其他事项进行了约定。 2019年5月6日，原告水街文化公司（甲方）与被告日安网络公司（乙方）签订《协议书》一份，约定经双方对账，目前乙方尚欠甲方房屋租金、物业费合计500812元，为此乙方承诺：上述欠付租金、物业费乙方将于2019年5月20日前付150000元，于2019年6月15日前付150000元，于2019年9月30日前付200812元；若乙方任一期逾期付清的，则甲方有权就未付款项提前一并向乙方主张且可向乙方主张原可向乙方主张的逾期付款违约金200449.47元；若任一期仍逾期的，则双方的租赁合同关系立即解除，且解除后乙方仍占用房屋的，则应按双倍租金标准支付占有使用费；乙方承诺除欠付的房租、物业费外，2019年5月6日之后的房租、物业费都会按期付清，若房租或物业费任一期逾期的，则甲方有权行使合同解除权，要求乙方无条件退出；边佳勋、赵国英自愿与乙方作为房屋租赁合同及本协议履行过程中乙方全部支付义务的共同责任人，与乙方承担共同付款责任；今后若因乙方欠付租金，双方再次产生纠纷的，乙方自愿承担甲方追讨租金、物业费所支出的全部律师费、诉讼费、财保费等实际开支。同时，协议书附件清单中明确2017年5月6日起的物业费为4962元/季度（即19848元/年）。协议书还对其他事项进行了约定。被告边佳勋、赵国英在《协议书》“同意与乙方承担共同支付责任”处签字。协议书签订后，被告日安网络公司已向原告支付租金和物业费共计250000元。 另查明，2013年1月24日，绍兴市规划局在规划图上盖章确认原则同意绍兴市河道综合整治投资开发有限公司按图示红线的定点建设鉴湖水环境综合整治工程（二期）项目。2015年2月17日，绍兴市河道综合整治投资开发有限公司（甲方）与绍兴市文化产业发展投资有限公司（乙方）签订《鉴湖二期整体工程经营管理划转协议》一份，约定甲方将“鉴湖二期”整体工程的经营管理全部划转乙方，共占地面积94785平方米（含绿地和水面），建筑面积约37867平方米（面积以权证为准）及其上附属设施。双方还就其他事项进行了约定。2016年4月27日，绍兴市文化产业发展投资有限公司出具《关于水街壹号房屋租赁权的委托书》一份，载明“鉴湖二期”（即水街壹号文化创意园）委托原告负责招商经营和日常管理，其中日常管理权于2015年8月15日，由市河道办移交给原告。 以上事实由原告提交的房屋租赁合同1份、2019年5月6日签订协议书1份、绍兴市规划局行政审批图纸1份、房屋租赁权委托书复印件1份、经营管理划转协议复印件1份、内部文件复印件1份、房产证复印件1份、房屋产证清单复印件1份，三被告提交的市委办公室文件复印件1份、8月10日和9月2日视频1份及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉房屋所涉项目即鉴湖水环境综合整治二期工程经（2019）浙0602民初4255号生效判决确认已取得建设规划许可证。同时，该生效判决对绍兴市文化产业发展投资有限公司已将鉴湖二期整体工程房屋及其附属设施出租给原告，由原告进行运营，并同意原告将房屋出租给其选定的入园企业或个人的事实进行了确认。故，原告与被告日安网络公司之间的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告日安网络公司、边佳勋、赵国英认为2019年5月6日的协议书系受胁迫签订，非其真实意思表示，应属无效，但未能举证证该节事实，本院对三被告的该抗辩意见不予采信。本案中，关于原告的各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于解除合同及腾退房屋。因被告逾期支付租金，已构成违约，原告有权根据合同约定单方解除合同，解除时间为解除的意思表示即诉状副本送达被告日安网络公司之日（2019年7月2日）。合同解除后，被告日安网络公司占有使用案涉房屋已丧失合法依据，原告要求被告日安网络公司腾退案涉房屋的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。二、关于支付租金、物业费及房屋占有使用费。根据双方协议书约定，被告日安网络公司应向原告支付2019年5月5日前的欠付租金、物业费500812元，扣除已付金额250000元后，原告要求被告支付2019年5月5日前尚欠的租金、物业费250812元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告日安网络公司支付起诉之日起（2019年6月20日）至合同解除日（2019年7月2日）的租金和物业费，符合法律规定，金额计算为租金7525.61元、物业费706.92元。原告要求被告日安网络公司支付合同解除后（2019年7月3日）至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费，符合法律规定，本院予以支持。原告主张房屋占有使用费按原租金的两倍计算明显过高，亦超出原告合理损失，本院依法调整为原租金标准，确定被告日安网络公司应支付自2019年7月3日起至实际腾退之日止按578.89元/日计算的房屋占有使用费、54.38元/日计算的物业费。三、关于逾期付款违约金。因被告日安网络公司在2019年5月6日协议书签订后仍逾期支付租金、物业费，原告要求被告支付2019年5月5日前逾期付款违约金200449.47元，符合双方合同约定，本院予以支持。被告边佳勋、赵国英自愿与被告日安网络公司承担案涉合同全部支付义务的共同付款责任，原告要求被告边佳勋、赵国英承担连带支付责任的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告绍兴水街文化创意有限公司与被告浙江日安网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号2016-003）及于2019年5月6日签订的《协议书》均于2019年7月2日解除； 二、被告浙江日安网络科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区整栋房屋； 三、被告浙江日安网络科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴水街文化创意有限公司2019年5月5日前的租金及物业费人民币250812元，2019年6月20日至2019年7月2日的租金及物业费人民币8232.53元，及2019年7月3日至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费（房屋占有使用费按578.89元/日计算的、物业费按54.38元/日计算）； 四、被告浙江日安网络科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴水街文化创意有限公司逾期付款违约金人民币200449.47元； 五、被告边佳勋、赵国英对上述第三、四项应付款项承担连带责任； 六、驳回原告绍兴水街文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8069元、财产保全费3276元，由被告浙江日安网络科技有限公司、边佳勋、赵国英负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  俞颖尔 人民陪审员  孟文喆 人民陪审员  谢慧娟 二〇二〇年一月九日 书 记 员  张 萍 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ? ?