甘肃省定西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)甘11执异44号异议申请人：中国农业银行股份有限公司定西分行，住所地甘肃省定西市。法定代表人：李某某，该行行长。申请执行人：中国农业银行股份有限公司定西分行，住所地甘肃省定西市。法定代表人：李某某，该行行长。被执行人：甘肃效灵生物开发有限责任公司，住所地陇西县。被执行人：王某1，女，汉族，1973年8月12日生，甘肃省陇西县人，住陇西县。被执行人：王某2，男，汉族，1982年1月25日生，甘肃省陇西县人，住陇西县。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司定西分行与被执行人甘肃效灵生物开发有限责任公司、王某1、王某2金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案中，异议申请人中国农业银行股份有限公司定西分行于2019年11月21日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议申请人中国农业银行股份有限公司定西分行称，在申请执行人中国农业银行股份有限公司定西分行与被执行人甘肃效灵生物开发有限责任公司、王某1、王某2金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案中，农行请求法院对甘肃效灵生物开发有限责任公司名下陇国用（2010）第7X号土地使用权，陇房权证文字第63X1、63X2、63X3号及陇房权证文字第1X号、陇房权证文字第10XX号房产委托评估机构评估后在司法网络平台上公开拍卖。自甘肃格致房地产评估商务有限责任公司出具《格致估字[2019]4017号房地产估价报告》后，农行主要针对评估报告中对土地的评估两次书面提出了评估异议书，格致评估公司分别于2019年7月10日、2019年10月12日、2019年11月1日作出了《对甘格致估字[2019]4017号报告异议书的答复》、《关于对甘格致估字[2019]4017号报告的补充说明》、《关于对甘格致估字[2019]4017号报告中土地价值的变更补充说明》。最终，评估公司自认在评估过程中因错误做法导致农行的权益大幅减损，并在《变更补充说明》中对农行应享有的土地权益作了变更，全部土地面积扣除七层楼所占用的面积后其余土地使用权面积全部为债权人农行定西分行所有。但《变更补充说明》中未对农行应享有的土地权益方位进行界定、未对土地实地测量等问题，农行的权益未保证。理由如下：一、对农行应享有的土地权益方位界定不明。此次变更补充说明中对农行应享有的土地权益界定描述“将此七层楼所占用土地面积扣除后，其他土地使用权面积全部为债权人农行定西分行所有”，界定模糊，而该宗土地已完成了规划建设，地上有厂房、综合楼及土地有院内空地、东西两侧有露天通道、停车空地等，既然有涉及其他债权人的权益，因此应当明确界定各规划用地的方位，载明面积。二、《变更补充说明》直接将农行自行测量的数据为计算依据做法欠妥，后续办理过户手续存在隐患，难以保障权益人权益。2019年10月农行工作人员自行测量并制作了甘肃效灵生物开发有限责任公司位于陇西县文峰镇长安路南侧高七层（局部八层）综合楼示意图，并附于第二次房地产评估报告异议书中，以评估公司参考，附图时明确农行非资质人员自行测量，所得数据有可能不太精确，仅供参考。但《变更补充说明》对农行测量的数据表示认可，并依此数据计算了农行应享有的土地权益。农行认为，评估公司以我行自行测量的数据直接作为计算依据的做法尚欠妥当。三、农行在七层综合楼立应分摊的土地权益未明确。《变更补充说明》中对七层楼各楼宇应分摊土地面积的变更理由是“七层楼里有农行定西分行三层及四层部分，但考虑到法院的实际执行难度，只整体扣除4.5亩占地面积，再无细分其三四层楼房占地面积的必要”。农行认为，评估公司不应为考虑案件执行的难易而置债权人的权益不顾进行简单处理，即使评估存在技术难度，但也应在报告中明确农行三层及四层部分的抵押权在七层综合楼中应享有按比例分摊的权益。综上所述，我行请求贵院撤销甘肃格致房地产评估商务有限责任公司作出的《甘格致估字[2019]4017号房地产估价报告》、《关于对甘格致估字[2019]4017号报告的补充说明》、《关于对甘格致估字[2019]4017号报告中土地价值的变更补充说明》，要求评估公司实地测量数据，对各规划用地界定明确后重新出具客观、公正的评估报告。2019年12月12日，申请人中国农业银行股份有限公司定西分行又提出执行异议补充意见，认为：一、评估公司评估程序违法、评估结论严重错误。二、依据错误的评估导致法院执行的不公正。贵院依据错误的评估结论拍卖处置资产将直接影响资产的流拍，影响流拍后以此评估报告为依据进行以物抵债的价格，极大损害了农行的权益。综上所述，评估公司从初次出具评估报告至今，评估程序严重违法，未能保障农行的权益。请求贵院重新委托有测绘资质的评估机构对甘肃效灵生物开发有限责任公司陇国用（2010）第7X号土地使用权，陇房权证文字第63X1、63X2、63X3号及陇房权证文字第1X号、陇房权证文字第10XX号房产进行重新评估。并撤销（2019）甘11执8号之一执行裁定书、（2019）甘11执8号之五执行裁定书，维护执行的公正。本院认定的事实：我院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司定西分行与被执行人甘肃效灵生物开发有限责任公司、王某1、王某2金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案中，通过全国法院询价评估随机选择了甘肃格致房地产评估商务有限责任公司对申请执行人提供的被执行人甘肃效灵生物开发有限责任公司名下陇国用（2010）第7X号土地使用权，陇房权证文字第63X1、63X2、63X3号及陇房权证文字第1X号、陇房权证文字第10XX号房产进行评估。2019年6月10日，甘肃格致房地产评估商务有限责任公司出具《格致估字[2019]4017号房地产估价报告》后，异议申请人农行主要针对评估报告中对土地的评估两次书面提出了评估异议书，格致评估公司分别于2019年7月10日、9月9日、10月12日、11月1日作出了《对甘格致估字[2019]4017号报告异议书的答复》、《关于对甘格致估字[2019]4017号报告的补充说明》、《关于对甘格致估字[2019]4017号报告的补充说明》、《关于对甘格致估字[2019]4017号报告中土地价值的变更补充说明》共计5份评估报告材料。该报告自认该公司没有测绘资质，采用了没有测绘资质的申请执行人自己计算的面积作出了评估报告。本院另查明，甘肃格致房地产评估商务有限责任公司提供的《营业执照》在经营范围一栏中没有土地评估及测绘资质。本案的焦点是：评估公司作出的评估报告是否客观、公证、严谨、权威。本院认为：对于拟拍卖的财产，人民法院应当委托有资质的评估机构进行评估。由于本案委托评估财产中需要对评估财产进行评房产、土地面积进行测绘后对土地价值予以评估，甘肃格致房地产评估商务有限责任公司没有土地面积进行测绘、土地价值进行的评估的资质，其作出的《格致估字[2019]4017号房地产估价报告》评估报告缺乏真实性、客观性、严谨性、权威性。《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。异议申请人要求撤销甘肃格致房地产评估商务有限责任公司作出的评估报告、其补充报告及其撤销（2019）甘11执8号之一执行裁定书、（2019）甘11执8号之五执行裁定书请求合法，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：撤销定西市中级人民法院作出的（2019）甘11执8号之一、（2019）甘11执8号之五执行裁定书。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向甘肃省高级人民法院申请复议。审判长  张俊杰审判员  张永宏审判员  白 耿二〇二〇年一月二日书记员  卢银萍