浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终793号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王文友，女，1972年11月10日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：郑海祥，浙江天口律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴文剑，女，1987年1月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：管小荣，浙江远图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄军，浙江远图律师事务所律师。 上诉人王文友因与被上诉人吴文剑房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情疑难复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 王文友上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.2019年1月26日签订的《房地产转让合同》不是双方真实意思表示。首先，签订合同当天，中介吴云花告诉王文友先签一份协议，房价、付款方式等之后可以商量，当时还有案外人戴美花在场。中介与吴文剑恶意串通，欺诈王文友。中介未在该合同上盖公章，衢州市房管处向中介提出了警告，佐证了中介的操作具有欺诈性。其次，合同第三条明确注明：如过户推迟，则双方协商。该条款及中介的承诺证实该合同仅是意向书，合同内容可以另行商议。再次，王文友明确告知吴文剑和中介案涉房屋有抵押，而自己当时没有还贷能力，该房屋买卖合同根本不能履行。2.因双方明确约定吴文剑一次性付款，所以吴文剑才于2019年2月去衢江信用社代王文友偿还抵押贷款，并非一审认定的“请求取消抵押”。之所以没能取消抵押，是因另一房产中介认为王文友的房屋已经挂在该处交易，其派人在衢江信用社阻止吴文剑交款，并与吴文剑发生激烈争吵。根据双方的通话录音及吴文剑去银行取消抵押的行为，证实双方已经就付款方式及吴文剑先还清银行抵押贷款再办理过户等事项达成协议。3.本案房屋买卖交易存在权利义务约定有悖于公平交易原则。总房款346.8万元，吴文剑仅支付80万元就取得房屋所有权，吴文剑在取得房屋所有权后进行抵押贷款才能支付剩余的大部分房款。案涉合同第八条约定不明确不具体，吴文剑贷款能否实现存在不确定性，风险完全由王文友承担。二、王文友行使不安抗辩权合法有据。由于吴文剑在2019年2月之后出尔反尔，不愿意一次性付款，坚持要先过户，将案涉房屋抵押后才支付余款。根据本案事实，王文友有充分依据证明吴文剑没有履行合同能力，因此在2019年4月向吴文剑发出解除合同通知书，合法有据。三、吴文剑在过户前必须一次性付清房款。即使按照合同履行，吴文剑也未在2019年4月10日前将800000元购房首付款支付给王文友，至今亦未交付购房款或将购房款交给中介或提存在公证部门，构成违约。四、本案一审立案时间为2019年4月10日，而案涉合同约定履行截止日期为2019年4月10日，且合同第三条明确约定，过户推迟，则双方协商。王文友就有关事项与吴文剑有协商不应视作违约。因此，吴文剑在合同履行期满前无权起诉，一审法院立案并判决，程序违法。 吴文剑辩称，一审法院事实认定清楚，证据充分。一、吴文剑认为其在一审阶段提交的证据，已经充分证明双方之间存在合法有效的房地产买卖关系。案涉合同系双方共同协商后自愿签订，是双方真实意思的表示，不存在权利义务严重不对等，也不存在欺诈。吴云花是个体户业主，其签字能够代表中介机构。合同签订以后，王文友接收定金、催收购房款及与吴文剑协商取消抵押办理过户的行为，可以证明双方在履行该份合同。案涉房屋设有抵押，根据《物权法》第一百九十一条之规定可以转让；且在二手房转让实践中，处于抵押担保状态的房屋进行交易，是一种常态。二、王文友主张双方约定一次性付款，但没有提供任何证据。2019年的2月20日21时微信语音通话是在请求确定取消抵押和过户的时间，并没有商定变更付款的方式。王文友陈述的2月份去取消信用社贷款的说法错误。在2019年3月1日双方商定的去信用社的时间，王文友没有出现，明显就是不想交易。至于《房地产转让合同》第三条约定，过户推迟，则双方协商。该条款不是赋予违约人权利，而是如要推迟过户的，必须征得对方同意。三、《房地产转让合同》约定，2019年4月10日前过户，当天付首付款800000元。2019年4月8日吴文剑已明确告知王文友钱已准备好了，并当场把存款的信息转发给王文友，告知账户里已经有钱，已准备要求王文友取消抵押办理过户登记。而王文友明确表示不履行合同，违约的是王文友。吴文剑一直积极履行案涉合同项下的义务，并催促王文友履行义务。2019年2月本来是说过要取消抵押办过户的，但银行不同意月底办，所以推迟到2019年3月，但到约定的3月1日王文友却未到银行。吴文剑一直积极履行合同义务，王文友不能行使不安抗辩权。四、一审法院不存在程序违法。案涉合同约定过户时间为2019年4月10日前。而4月8号的电话录音能够明确证明王文友不履行合同，吴文剑于2019年4月10日依法提起诉讼及法院受理，符合法律规定。 吴文剑向一审法院起诉请求：1.判令王文友继续履行《房地产转让合同》，将衢州市屋所有权转移登记至吴文剑名下；2.由吴文剑代为清偿王文友用衢州市屋抵押的贷款；3.由王文友承担案件诉讼费用。 王文友向一审法院提起反诉请求：1.确认王文友与吴文剑2019年1月26日签订的房屋买卖合同正式解除；2.吴文剑协助王文友办理房地产买卖合同的备案登记的注销手续；3.案件本诉及反诉诉讼费用由吴文剑承担。 一审法院认定事实：2019年1月26日，吴文剑在房产中介吴云花的介绍下，与王文友签订《房地产转让合同》一份，合同约定：1.转让房屋坐落于衢州市屋，房屋所有权证号201205908号，土地使用权证号（2012）3-0086937；2.房屋转让价格为3468000元，2019年1月26日、27日各付购房定金50000元，2019年4月10日前过户，过户当天付首付款800000元（含定金100000元），余款2668000元银行按揭贷款下来付清，不足部分现金补齐。3.交房时间：款清交房。4.本房屋如存在产权纠纷、按揭、抵押或查封债务等，王文友保证在房地产过户前办妥，交易后如有上述产权纠葛等一切未清事项，仍由王文友负责。5.双方还约定了其他权利义务。合同签订后，吴文剑按约支付购房定金100000元，王文友出具收条予以确认。之后，吴文剑积极筹措购房资金，并于2019年2月，告知王文友购房资金已经准备好，请求取消抵押、办理过户等手续。房产中介吴云花也已依约代为向有关部门办理网签手续。王文友未办理房产注销抵押及过户手续。2019年4月8日，吴文剑与王文友相约在房产中介吴云花处，明确告知资金已经筹集到位，请求王文友继续履行《房地产转让合同》。王文友要求吴文剑一次性支付购房款才办理过户。审理中，王文友向一审法院提出反诉。 另查明，王文友于2019年1月17日以位于衢州市产为抵押，向衢江农村商业银行南区支行贷款236万元，借款期限2019年1月17日至2020年1月16日，现该贷款未归还。现王文友未注销位于衢州市产的抵押登记。一审法院根据吴文剑的申请，于2019年4月16日查封了位于衢州市产。审理中，一审法院征询抵押权人衢江农村商业银行对抵押房屋买受人代为清偿银行贷款的意见，其对抵押房屋买受人代为清偿贷款没有异议，并愿意协助注销抵押登记。吴文剑在审理中表示愿意代为清偿案涉房屋抵押贷款，并愿意在房产过户后一个月内支付购房余款。 一审法院认为，吴文剑与王文友所签订的《房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行各自的义务。吴文剑在合同履行期届满前要求王文友履行过户义务，王文友未予办理过户手续，现吴文剑要求王文友继续履行合同义务，理由正当，予以支持。吴文剑愿意代为清偿抵押贷款并支付剩余房款，一审法院认为不违反法律规定。王文友关于双方已协商变更购房款支付方式为一次性支付，吴文剑未一次性支付购房款构成根本违约的抗辩意见，一审法院认为王文友所提交的微信聊天记录及解除合同通知书均能证明双方曾就购房款支付方式进行协商，但未达成一致意见，故购房款交付方式应按原合同执行。故王文友上述抗辩意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于反诉部分，王文友并未提供充分有效的证据证明吴文剑存在合同约定的解除合同的情形及《合同法》所规定的法定解除合同的情形，故其要求确认《房地产转让合同》正式解除及协助其办理房地产买卖合同的备案登记注销手续的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、王文友与吴文剑于2019年1月26日签订的《房地产转让合同》继续履行；二、吴文剑于判决生效之日起十日内代为清偿王文友以案涉的位于衢州市屋作抵押的衢江农村商业银行贷款2360000元及利息，并涤除案涉房屋上的抵押权；吴文剑于衢州市屋产权过户后一个月内支付王文友尚未支付的房款3368000元扣除代为清偿贷款后的剩余房款；三、王文友于案涉的衢州市屋上抵押权涤除后十日内协助吴文剑办理上述房屋的产权过户手续，并于吴文剑付清全部房款后十日内将上述房屋交付给吴文剑；四、驳回王文友的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，反诉案件受理费40元，合计5080元，由王文友负担。 二审中，王文友申请证人徐某出庭作证，拟证明双方有约定由吴文剑确保偿还王文友在银行的2360000元抵押贷款，吴文剑也去了贷款银行。吴文剑质证认为，证人证言不是新证据，也证明不了王文友想证明的目的；证人明确知道银行还贷必须原房东、购买人都到场，否则无法完成还贷手续，其当庭陈述其所知的信息都来自于王文友单方告知，没有相应的证据佐证，不应该被采用。本院认为，证人徐某并非案涉房屋交易的中介人员，其所陈述的有关案涉双方之间房屋交易情况源于他人陈述，缺乏证据佐证，难以证明王文友主张的证明对象。 二审中，吴文剑未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。 二审另查明，2019年4月12日王文友通过微信向吴文剑发出单方解除合同通知。二审审理期间，2020年1月15日吴文剑向本案一审法院汇入款项2500000元，并出具承诺书，承诺其自愿向一审法院交付该笔款项，该款项专款专用代为偿还涉案房屋银行抵押贷款本息，并用以证明其具备代为偿还的能力。 本院认为，关于一审审理程序问题，根据《合同法》第一百零八条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。2019年4月10日双方已明确无法按照案涉合同履行，吴文剑向一审法院起诉，法院予以受理，并未违反法律规定。 关于案涉《房地产转让合同》的效力问题。首先，根据查明的事实,《房地产转让合同》系由王文友与吴文剑双方本人签名确认。中介虽未在该合同上盖章，但其经营者在案涉合同上签了名，不足以影响案涉合同效力。王文友主张中介与吴文剑恶意串通和欺诈，但缺乏证据佐证。其次，涉案房屋虽由王文友向衢江农村商业银行南区支行设定了抵押，限制了房屋权属移转，但并不影响吴文剑与王文友之间签订的《房地产转让合同》的效力。故案涉《房地产转让合同》的签订系双方当事人的真实意思表示,其内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属有效。 关于双方是否经协商达成一致变更付款方式。案涉合同第三条对付款时间和金额作出了具体约定，明确采用分期付款方式。该条款结尾处虽注明“如过户推迟，则双方协商”，但在约定过户时间到期前，双方仍应按照合同约定履行。王文友主张双方已经就付款方式及由吴文剑先还清银行抵押贷款再办理过户等事项达成协议。但从本案证据来看，并无书面补充协议，且双方的微信聊天记录仅能明确双方曾就付款方式和价格进行协商，难以确认双方达成变更付款方式为一次性付清或由其先代王文友偿还银行抵押贷款再办理过户的合意。故双方仍应按合同约定的付款时间和方式履行。 关于案涉合同应否解除。王文友主张吴文剑在过户前必须一次性付清房款；即使按照合同履行，吴文剑也未在约定时间支付首付款，或将购房款交给中介或提存在公证部门，构成违约，据此要求解除合同。本院认为，根据案涉合同第4条约定，案涉房屋“如存在产权纠纷、按揭、抵押或查封债务等，王文友保证在房地产过户前办妥。”根据查明的事实，吴文剑在约定过户时间即2019年4月10日前已明确告知王文友其已准备好购房款，而王文友并未在2019年4月10日前涤除案涉房屋上设立的抵押权，且要求吴文剑先一次性付清购房款后再过户，吴文剑未同意该付款方式，以致合同最终未能按约履行。案涉合同约定“过户当天付首付款”，在约定时间客观上无法办理过户的情况下，不宜认定吴文剑未支付首付款的行为构成违约。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现王文友未能按约履行，其不应享有单方解除合同的权利，本院对其确认案涉合同解除的请求不予支持。 关于案涉合同是否应继续履行。根据双方合同约定，“房屋转让价格为3468000元，2019年1月26日、27日各付购房定金50000元，2019年4月10日前过户，过户当天付首付款800000元（含定金100000元），余款2668000元银行按揭贷款下来付清，不足部分现金补齐。”虽因王文友坚持要求一次性付款以致合同履行不能，但吴文剑亦未在2019年4月10日前支付首付款或进行提存。本院审理期间，吴文剑向法院汇入款项2500000元并出具承诺书用以证明其具备代为偿还的能力，但截至约定的过户付首付款时间即2019年4月10日，吴文剑仅向王文友支付了定金100000元，其合同主要义务尚未履行完毕的事实已客观存在。《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。鉴于案涉房屋还涉及银行抵押权，结合本案实际情况，如继续履行，可能使双方的权利义务处于不确定状态，额外增加交易风险。故对吴文剑要求继续履行案涉合同的诉讼请求不予支持。作为守约方，吴文剑可另行通过违约之诉以主张赔偿损失的方式维护自身权益。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2391号民事判决； 二、驳回吴文剑的本诉请求。 三、驳回王文友的反诉请求。 本案一审本诉案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，共计5040元，由被上诉人吴文剑负担；一审反诉案件受理费40元，二审案件受理费80元，共计120元，由上诉人王文友负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  祝惠忠 二〇二〇年一月二十日 法官助理胡芬芬 书记员黄徐燕