四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1603民初1621号 原告：陈某七，男，1996年11月6日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：陈某林（特别授权），男，1972年8月20日出生，汉族，住四川省广安市前锋区，系原告父亲。 委托诉讼代理人：张世瑜，四川虹永律师事务所律师。 被告：敬某某，男，1977年10月4日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：王某，女，1982年3月14日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：谢某莉，女，1982年6月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 第三人：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道60号。 诉讼代表人：何敏，系该公司管理人的负责人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 原告陈某七与被告敬某某、王某、谢某莉，第三人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案。依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行审理，原告陈某七的委托诉讼代理人陈某林、张世瑜，第三人正大房产公司的委托诉讼代理人刘明清到庭参加了诉讼，被告敬某某、王某、谢某莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈某七向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王某之间的房屋买卖合同；2.判决三被告向原告返还购房款350,000元，并向原告支付利息（利息从2016年1月1日起按中国农业银行同期贷款利率计算至欠款还清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月6日，原告之父陈某林到第三人正大房产公司开发的“恒立●恒顺星城”售楼部去购买住房，被告谢某莉在该销售部从事房屋销售工作，便介绍原告购买被告王某转卖的期房（该房屋系王某从正大房产公司处采取抵扣借款381,600元的方式获得，房号为7幢2单元19层3号，面积106平方米），经协商，约定该房屋的总价格为350,000元，房屋交付时间为2015年12月30日。2014年1月6日，陈某林代陈某七向被告谢某莉支付购房定金人民币10,000元。按照约定，2014年1月9日，陈某林代陈某七向被告谢某莉支付购房款现金70,000元，并根据谢某莉提供的收款账号转款270,000元，转账后打印凭条显示收款人为敬某某。原告支付全部购房款后，被告谢某莉拿出盖有正大房产公司的《商品房买卖合同》与原告签订，并向原告方交付正大房产公司出具的收款收据，金额381,600元。根据合同约定，案涉房屋应于2015年12月30日前交付，但至今未交付，原告遂依法诉至法院。 被告敬某某未予答辩。 被告王某未予答辩。 被告谢某莉书面辩称，1.原告与正大房产公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，正大房产公司出具票据应视为收到了原告的购房款；2.本案系买卖合同纠纷，谢某莉不是合同相对方，主体不适格；3.原告诉称的不是事实，谢某莉没有收取其购房款；4.正大房产公司委托成都明信房地产营销策划有限公司销售“恒立●恒顺星城”商品房，若给他人造成损失，应由委托人正大房产公司承担责任，且谢某莉系成都明信房地产营销策划有限公司的员工，若给他人造成损失，应由其单位承担责任；5.本案实质系合同概括性转让，敬某某、王某将权利义务转让给原告，不能因为正大房产公司破产重整就不认可其债权，本案系普通破产债权确认案，起诉谢某莉增加了谢某莉的诉累。总之，原告要求谢某莉返还购房款，于法无据，请求法院驳回原告对谢某莉的诉讼请求。 第三人述称，1.案涉房屋系王某与案外人王成之间的抵债房，后王某委托售楼部的工作人员转卖给原告，正大房产公司为配合王某与原告之间的房屋买卖，与原告签订了房屋买卖合同，并更换了购房收据；2.正大房产公司进入破产重整程序之后，管理人否认王某与正大房产公司之间签订的房屋买卖合同，因为案涉房屋不具备预售条件，原告与正大房产公司未签订备案合同，正大房产公司未向王某交付房屋，王某也没有向正大房产公司支付房款，王某不享有向正大房产公司主张交付房屋的权利；3.正大房产公司没有收到原告的购房款，原告不享有向正大房产公司主张返还购房款的权利，原告主张解除合同，应当由实际收款人承担返还购房款及赔偿损失的责任。综上，请求法院依法判决。 原告为证明自己的主张，向本院举示了如下证据： 1.王某与正大房产公司签订的《房屋买卖合同》，拟证明正大房产公司将案涉房屋以381,600元的价格卖给王某，实际上是“以房抵债”，王某与正大房产公司之间并未建立真实的房屋买卖合同关系； 2.原告与正大房产公司签订的《房屋买卖合同》和收据，拟证明原告与正大房产公司之间形成形式上的房屋买卖合同关系； 3.农业银行票据3张，拟证明原告之父陈某林2014年1月9日在农业银行取款并转到敬某某的账户的事实； 4.（2018）川1603民初517号之一民事裁定书、（2019）川16民终226号民事裁定书，拟证明王成向王某借款不能偿还，协商以房抵债，并由正大房产公司与王某签订了6套房屋的“以房抵债”合同，王某又将房屋转卖给他人，其中案涉房屋转卖给原告，正大房产公司对此配合签合同和更换收据，原告已将350,000元购房款支付完毕，王某优惠了31600元的事实； 5.（2018）川16民终152号民事判决书，用类案拟证明原告与正大房产公司之间的房屋买卖合同的效力，人民法院在生效判决中没有认定该类合同的效力，该类合同事实上无法履行，违背了原告签订的合同的目的，被告应当返还购房款； 6.债权申报表，拟证明正大房产公司管理人审查认定原告的债权金额为0的事实； 7.证人陈某1、陈某2、欧某的当庭证言，拟证明原告之父陈某林通过谢某莉交纳购房定金现金10000元和购房款现金70000元的事实。 被告敬某某、王某、谢某莉未予质证。 第三人正大房产公司质证意见：证据1无异议，证据2-7与正大房产公司无关，原告持有的收据，能证明案涉房屋系“以房抵债”后再转卖，正大房产公司仅仅是配合转卖。 第三人正大房产公司向本院举示如下证据：收据2份，分别为正大房产公司给原告出具和正大房产公司向王某出具，拟证明正大房产公司向原告出具的收据只是配合原告与王某之间的房屋买卖而更换票据；同时证明正大房产公司虽然给王某出具收据，但并没有收到王某的购房款，王某通过“以房抵债”的形式取得购房合同和收据。 原告方对正大房产公司举示证据质证意见为：无异议，同时正大房产公司给原告出具的收据上注明“换名”，恰好与正大房产公司给王某出具的收据相印证，证明了正大房产公司与王某、敬某某之间形成以房抵债的关系，并配合办理原告与王某之间的房屋买卖合同的相关手续。 本院依职权调取了（2018）川1603民初517号案（本案原审）中的相关证据：1.谢某莉书写的情况说明；2.公案机关对王某、敬某某、陈某林的询问笔录；3.王某提供的收据3份。 原告方对本院调取的证据质证意见：无异议，同时证实王某与敬某某系夫妻关系，本案债务系其夫妻共同债务。 第三人正大房产公司对本院调取的证据质证意见：无异议。 综合以上举证质证意见及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2013年12月12日，被告王某与第三人正大房产公司签订了《“恒立●恒顺星城”房屋认购书》，约定由王某认购“恒立●恒顺星城的“7-2-17-3、7-2-19-3、7-2-17-5、7-2-22-4、7-2-19-1、7-2-23-4”共六套住房，总面积624.23平方米、单价3600元/平方米，总价2,247,228元。正大房产公司就上述7-2-19-3号房屋出具收据（收据号1709038），载明收到王某购房款381,600元。 2014年1月6日，原告之父陈某林到第三人正大房产公司开发的“恒立●恒顺星城”售楼部看房，在被告谢某莉的介绍推荐下，陈某林同意购买王某认购的7-2-19-3号房屋，并向谢某莉交纳定金现金10,000元。 2014年1月9日，陈某林向谢某莉支付购房款现金70000元，并向谢某莉所提供的敬某某（王某的丈夫）银行账号（户名：敬某某，卡号62×××13）转款270000元。当日，正大房产公司（出卖人）与陈某七（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定购买房屋为第7幢2单元19层3号，面积106平方米，单价为每平方米3600元，总金额381600元；付款方式为签订合同当日买受人支付购房价款总额的100%（含定金）；交房期限为2015年12月30日前；合同还对其他事项进行了约定。同日，正大房产公司向陈某七出具收据（收据号1708589），载明收到陈某七7-2-19-3号的购房款381600元，收据特别注明“换名，原据号1709038”等内容。 2014年9月19日，王某接受公安机关询问时陈述以下事实：2013年12月初，王某听说案外人王成还不起钱了，就去王成的办公室找王成，没找到，就给王成打电话，王成就叫王某到“恒顺星城”去抵房子或门市。王某就拿着之前王成所出具490多万的借条到“恒顺星城”选房子，王某共选了6套房子，总价款2,474,972元，正大房产公司当时向王某出具收据，并办理了该6套房屋的购买手续。后来，王某将其中2套房屋抵押给了广安市广聚行投资公司，其余4套委托“恒顺星城”售楼部工作人员转卖了。 2014年10月31日，原告之父陈某林接受公安机关询问时陈述：2013年农历腊月，陈某林去恒顺星城买房子，谢某莉给其介绍房子，经过一番介绍后，陈某林觉得很满意，就交了1万元定金给谢某莉。过了几天，陈某林去签合同，谢某莉向陈某林说这个房子是一个叫王某的人转卖的，而且谢某莉还给陈某林复印了一份王某的商品房买卖合同，并说陈某林买了之后，可以改合同，陈某林听说后，当时不愿意买了，让谢某莉退还定金，但谢某莉不愿退，并说售楼部卖出来的房子，绝对没有问题，而且比原价少3万多块钱。陈某林想了一下后，同意了，就代陈某七签订了合同，当天交了7万元现金，谢某莉又给了一个农业银行的账号，陈某林在前锋农业银行向该账号上转款27万元，总房价35万元。 2017年6月23日，本院作出（2017)川1603破3号民事裁定，受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，陈某七向正大房产公司管理人申报债权381,600元，经该公司管理人审查后确认陈某七的债权为0。 2018年3月，原告与正大房产公司、谢某莉、敬某某、王某房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2018年11月26日作出（2018）川1603民初517号之一民事裁定：驳回原告陈某七的起诉，将本案材料移送广安市公安局前锋区分局侦查处理。原告不服该裁定，上诉至广安市中级人民法院。2019年1月30日，广安市中级人民法院作出（2019）川16民终226号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。 2019年9月23日，广安市公安局前锋区分局经济犯罪侦查大队向本院出具《谢某莉等人职务侵占案调查报告》。侦查查明：“恒立·恒顺星城”由正大房产公司委托成都明信房地产营销策划有限公司进行销售，谢某莉任售楼部主管，熊云峰任销售顾问。报告总结了债务折抵房产二次销售流程，即：首先售楼部接待客户，客户如果选择了债务折抵房，客户将房款交至售楼部谢某莉处，原债务折抵房所有人将原房款收据、商品房合同交至楼盘收银员处，重新开具房款收据，签订商品房合同。在“购房户情况”中，债务折抵房二次销售共有13人，其中陈某七、刘强系王某、敬某某债务折抵房二次销售。该类购房户，其房款并不进入广安正大房产公司账户，而是经由售楼部谢某莉等人流向原房主，且根据此类房产销售流程，楼盘收银处在收回原房款收据、合同后才会开具新的房款收据，并重新签订合同。上述购房户均已签订商品房买卖合同，并持有房款收据。公安机关的侦查结论：谢某莉、熊云峰实际存在代收房款的行为，但暂未发现谢某莉、熊云峰利用职务之便侵占公司财产的犯罪事实。 另查明，案外人王成系四川广安恒立化工有限公司（以下简称“恒立化工”）的法定代表人及执行董事兼总经理，恒立化工系正大房产公司的全资股东，“恒立·恒顺星城”系正大房产公司开发的房产项目。再查明，2016年中国农业银行同期同类贷款年利率为4.75%。 本院认为，判断当事人之间是否形成房屋买卖合同关系，应结合合同的形式与实质进行综合分析认定。1.原告陈某七与正大房产公司虽然签订了《商品房买卖合同》，并由正大房产公司出具了收款收据，但是正大房产公司并未收到陈某七的购房款，故陈某七与正大房产公司之间未建立真实的房屋买卖合同关系。2.王某与王成之间存在民间借贷合同关系，王成因无力偿还，遂利用正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”7-2-19-3号房屋进行抵债。王某与正大房产公司签订了房屋买卖合同，但王某并未向正大房产公司支付购房款，实质是“以房抵债”，其所抵债务并不是正大房产公司的债务，且未办理房屋产权转移手续，故王某与正大房产公司也未建立真实的房屋买卖关系。3.王某将抵债房转卖给陈某七，并收取了购房款，而陈某七与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》及正大房产公司因换名而出具收据，仅仅是配合王某与陈某七之间的房屋买卖，故王某与陈某七之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。 正大房产公司现在已进入破产重整，其已明确表示不能向王某或陈某七交付案涉房屋，致使陈某七购买房屋的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除与王某之间事实上的买卖合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因王某与敬某某系夫妻且共同收取了原告的购房款，故原告要求王某和敬某某退还购房款并计付资金占用利息的请求，本院予以支持。 关于购房款金额问题，敬某某收取的27万元有转款凭证证实，本院予以确认。关于原告主张支付8万元现金问题，本院结合全案证据予以采信。首先，原告方已举示支付定金时的取款凭证，以及支付现金的证人证言，尽到了合理的举证义务，而被告谢某莉、王某、敬某某无正当理由缺席庭审，视为对举证、质证和抗辩权利的放弃，其不利的法律后果应由被告承担。其次，根据公安机关的侦查报告，折抵房二次销售时，王某作为出售方，在收到房款后才会将原合同及收据交回售楼部，售楼部据此让原告与正大房产公司签订新合同，并出具收款收据，证明了王某收到了房款才会同意更改合同和收据。第三，根据现有证据，谢某莉先后通过其银行账户向王某、敬某某转账，在其未举证证明他们之间有其他债权债务关系的情况下，也能证明谢某莉协助王某出售抵债房并代收房款的事实。第四，王某与正大房产公司签订合同时，案涉房屋单价3600元/平方米，总价381,600元，为了及时脱手，降价出售，与陈某林的所陈述的单价少了200-300元的事实相吻合，即总价款少了3万多元。综上，本院认定案涉房屋总房款实际为350,000元。 关于利息计算时间，原告主张从不能交付房屋之日即2016年1月1日起，符合法律规定，本院予以支持。 关于谢某莉抗辩其未代收原告支付现金的意见，不符合当时交易习惯，本院不予支持，且并不影响陈某七与王某之间成立事实上的房屋买卖合同关系。谢某莉的其他抗辩意见，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求谢某莉退还购房款的请求，因谢某莉并不是购房款的最终收取人，故本院对原告该项请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈某七与被告王某之间的房屋买卖合同关系； 二、被告王某、敬某某共同向原告陈某七退还购房款350,000元，并从2016年1月1日起按年利率4.75%的标准计算利息至付清之日止； 三、驳回原告陈某七的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费3275元，由被告王某、敬某某共同负担，并向广安市前锋区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  郭大金 二〇二〇年一月十日 书记员  陈书琴 附本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。