山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初6032号原告：于振强，男，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王占船，威海文登天福法律服务所法律工作者。被告：王庆刚，男，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。被告：威海榕鹏房地产开发有限公司，住所地威海市文登区环山办环山路115号。法定代表人：沈杰，董事长。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。于振强与王庆刚、威海榕鹏房地产开发有限公司（以下简称榕鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于振强之委托诉讼代理人王占船，被告王庆刚之委托诉讼代理人赵磊，被告榕鹏公司之委托诉讼代理人于大卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于振强向本院提出诉讼请求：确认原告于振强与被告王庆刚之间的买卖合同有效，两被告协助原告办理该房屋产权登记手续。庭审中，原告变更诉讼请求为要求确认原告于振强与被告王庆刚之间的以房抵债合同有效，两被告协助原告办理该房屋产权登记手续。事实与理由：2017年1月4日，原告于振强与被告王庆刚达成房屋买卖协议，被告王庆刚作为实际所有人转卖涉案房屋。被告榕鹏公司依约定交付了钥匙，由原告于振强占有使用至今。目前，涉案房屋升值较大，被告榕鹏公司以与原告于振强之间不存在商品房买卖合同关系为由，拒不配合办理产权登记手续。被告王庆刚辩称，一、2015年6月20日，两被告签订《房屋抵押借款合同》，约定被告榕鹏公司以其开发的榕鹏上尚城小区10号楼6栋204室、304室、404室、504室、604室、704室房屋作为抵押，向被告王庆刚借款675500元，借款期限自2015年6月20日至2015年10月19日。后被告榕鹏公司仅支付利息73500元，借款到期后未按约定偿还借款本息。后在被告榕鹏公司的要求下，双方签订了《合同书》一份，约定被告榕鹏公司将上述六套餐房屋抵顶给被告王庆刚，以抵销借款债务700000元。被告王庆刚对外出售时办理网签合同备案的价款不能低于售楼处对外销售的均价，1200元/平方米价款的税款由被告榕鹏公司承担，超出部分由被告王庆刚承担，如需办理更名手续，被告榕鹏公司应予协助，办理更名手续及办理房产证等相关手续产生的一切税费均为由被告王庆刚承担。该合同生效后，被告王庆刚将上述房屋先后卖给原告等六位购房人，每卖一套房屋，被告榕鹏先与被告王庆刚解除网签备案合同，当日再与原告等购房人签订并办理商品房买卖网签合同备案。上述行为表明被告榕鹏公司当时对将涉案房屋抵顶给被告王庆刚以及王庆刚再出售给原告均无异议。两被告间的以房抵债协议和原告与被告王庆刚之间的房屋买卖合同均合法有效，被告榕鹏公司应协助原告办理产权登记手续。二、原告购买案涉房屋时被告榕鹏公司未提任何异议，并根据约定协助将房屋网签备案至原告名下，原告有理由相信被告王庆刚通过以房抵债取得房产并有权对外出售，原告也已将房款付清，应保护原告作为善意购房人的合法权益。三、被告榕鹏公司在房地产市场低迷的情况下，与被告王庆刚签订合同以房抵债，现因房产的市场价格大幅升值，在利益驱使下先后两次对原告提起诉讼。被告王庆刚同意将涉案房产的产权登记在被告王庆刚名下，再由王庆刚过户给原告。被告榕鹏公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在被告榕鹏公司为原告办理房屋产权登记手续的配合义务，涉案房屋也不存在被告王庆刚所主张的以物抵债，具体关于两被告之间的合同效力，将在被告王庆刚提供证据后再发表意见，请求法庭驳回原告对被告榕鹏公司的诉讼请求，关于原告与被告榕鹏公司之间涉及到涉案房屋的纠纷已经威海市文登区人民法院作出两次判决，均确认双方之间没有买卖合同关系。关于被告王庆刚答辩中提到先登记至其名下，其再过户给原告，被告榕鹏公司不同意。而且该意见也超出了原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2015年6月20日，两被告签订《房屋抵押借款合同》，约定被告榕鹏公司向被告王庆刚借款700000元，并以其开发的位于榕鹏上尚城小区10号楼204、304、404、504、604、704室六套房屋，以1200元/平方米的价格作为上述借款的抵押，该六套房屋面积均为102.22平方米，借款期限为2015年6月20日至2015年10月19日，借款利率为月利率3.5%，按月付息。该合同第四条约定，借款到期后，应在三日内还款，如超期未付，王庆刚有权没收抵押品，榕鹏公司无条件配合将房屋转入王庆刚名下或折现为现金。如按期还款，王庆刚配合解除抵押房屋的网签合同。第五条约定，因抵押品为预售房屋，如榕鹏公司到期无力还款，王庆刚有权在榕鹏公司处自由调换与抵押品相同面积的房屋，榕鹏公司配合进行网签。签订该合同时，上述六套房屋网签备案至王庆刚名下。被告王庆刚实际出借675500元。2015年10月19日或20日，王庆刚与榕鹏公司又签订《合同书》，约定因榕鹏公司未在规定时间内偿还借款，故王庆刚对作为抵押物的六套房屋进行没收处置，榕鹏公司向被告王庆刚的借款700000元无需偿还。榕鹏公司需向王庆刚开具1200元/平方米的商品房销售发票，此价格的商品房税款由榕鹏公司负担，除此之外所有税、费均由王庆刚负责承担。若王庆刚开具的商品房销售价款超过1200元/平方米时，超额部分的税款由王庆刚负责，但王庆刚开具的商品房销售价款不得超过榕鹏公司售楼处对外销售的均价。另外，若王庆刚需办理上述房屋更名手续，榕鹏公司协助办理（仅一次），一切税、费由王庆刚负责，并承担由此引起产生的一切经济及法律责任。办理更名手续后，在办理房产证等手续时，产生的所有税、费由王庆刚负责，如更名后新的房屋持有人拒绝缴纳税、费，一切后果由王庆刚承担。原告于振强与被告王庆刚达成口头协议，约定因被告王庆刚欠付原告于振强砂款二十五、六万，所以被告王庆刚将位于榕鹏上尚城居民小区10号2单元304室作价240000元抵给原告于振强以抵清货款。王庆刚与榕鹏公司解除网签备案合同，后原告于振强与被告榕鹏公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并进行了备案，合同中载明房屋面积100.22平方米，单价3500元，总价350770元。2019年1月10日，榕鹏公司起诉于振强、第三人王庆刚，要求解除榕鹏公司与于振强之间的商品房买卖合同，该案经我院（2019）鲁1003民初325号审理后，已作出生效判决。在该案中查明榕鹏公司与于振强之间签订商品房买卖合同，是履行其与王庆刚之间的约定，协助王庆刚办理更名手续，并不是将涉案房屋卖给于振强，房屋价款、支付方式等由王庆刚与于振强达成合意，房款归王庆刚所有，能够认定榕鹏公司与于振强之间并没有房屋买卖合同的真实意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故该案中以该商品房买卖合同无效为由驳回榕鹏公司要求解除合同的诉讼请求。后，2019年8月20日，被告榕鹏公司再次起诉于振强、第三人王庆刚，要求撤销榕鹏公司与于振强之间的商品房买卖合同的网签备案。该案经我院（2019）鲁1003民初4877号审理后，也已作出生效判决。判决认为基于无效合同进行的网签备案不应产生合法效力，故榕鹏公司要求配合撤销网签备案，于法有据，予以了支持。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告于振强、被告王庆刚自愿达成抵顶协议，即被告王庆刚以位于榕鹏上尚城居民小区10号2单元304室房屋一套作价240000元抵清欠付于振强的砂款，该以房抵债协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告诉讼请求要求对此合同效力予以确认，本院予以支持。关于两被告协助办理产权登记手续诉讼请求。首先，被告王庆刚将涉案房屋抵顶给原告于振强，其作为抵顶方应当履行上述协助办理产权登记手续的义务，庭审中王庆刚也明确表示自愿配合，但考虑到其尚非该房屋的所有权人，客观上其尚无法配合原告办理产权登记手续，故原告要求被告王庆刚协助办理产权登记手续之诉讼请求，本院予以驳回。原告于振强可于王庆刚具备办理产权登记手续时再要求其予以协助，或在王庆刚无法取得房屋所有权时向其主张相应的违约责任。其次，被告榕鹏公司与原告于振强之间没有直接的房屋买卖合同关系，经本院查明事实看，系榕鹏公司将涉案房屋抵顶给王庆刚，王庆刚又出卖给原告于振强，基于合同相对性原则，原告于振强作为最后一手买受人，无权直接要求开发商协助办理产权登记手续，故原告要求被告榕鹏公司协助其办理产权登记手续，与法无据，本院予以驳回。本案经审判委员会全体会议讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：一、原告于振强与被告王庆刚之间以位于威海市文登区榕鹏上尚城居民小区10号2单元304室房屋作价240000元抵清砂款的以房抵债合同合法有效。二、驳回原告于振强要求两被告协助其办理产权登记手续的诉讼请求。案件受理费3275元，由原告于振强负担3175元、被告王庆刚负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇二〇年一月十三日书记员  杜厚琳