浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初12632号 原告：瑞安市东都农垦开发有限公司(统一社会信用代码913303817707087857)，住所地瑞安市东山街道飞云江农场。 法定代表人：黄展鹏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 被告：温州市恒昶生物科技有限公司(统一社会信用代码91330381056872246Q)，住所地瑞安市经济开发区发展区金源路88号。 法定代表人：郑建新，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：董捷、钟小燕，浙江瑞越律师事务所律师。 原告瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都农垦公司）与被告温州市恒昶生物科技有限公司（以下简称恒昶生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员薛箴言两次公开开庭进行了审理。原告东都农垦公司委托诉讼代理人潘伟章、被告恒昶生物公司法定代表人郑建新及委托诉讼代理人董捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东都农垦公司诉称：2015年1月15日，原告东都农垦公司作为甲方，被告恒昶生物公司作为乙方，签订标准厂房租赁合同。合同约定以下条款：1.原告将自有的坐落于瑞安市经济开发区标准厂房5号楼一单元第三层北面西首厂房（建筑面积691平方米）出租给被告；2.第一年租金为82920元、第二年为87066元、第三年为91419元、第四年为95990元；3.第一年租金于2014年12月15日前交清，以后每年于当年12月15日前付清;4.履约保证金20730元，应于2014年12月15日前交清；5.厂房租赁期间的房产使用税等由乙方承担；6.物业管理费每平方米为10元，每年总计为6910元，于每年12月15日前支付。合同签订后，被告未按期支付相应款项。截至2019年10月10日，被告仅支付三笔款项合计120560元，其中第一笔100000元与第二笔10560元用于支付第一年租金82920元、履约保证金20730元、第一年物业管理费6910元；其中第三笔10000元用于支付第二年租金。 庭审过程中，原告补充陈述：1.原告注销不动产产权登记日实为2018年12月25日，案外人瑞安市经开区管委会并明确表态2018年12月25日前有关合同权益归原告所有；2.由于涉案标准厂房后期交由物业管理公司提供服务，故物业管理费计至2016年8月15日止；3.原告请求的“房产使用税”，不仅指房产税，还包括合同列明的营业税（增值税）、城建税、教育费附加、印花税等，此外还包括地方教育费附加、水利建设专项收入等，不包括城镇土地使用税；4.双方关于喷淋设施使用费并无书面依据，但有口头约定；5.被告转账5万元给案外人，与原告东都农垦公司及本案无关，不能充抵租金；6.相关利息损失的计算，应当“算头又算尾”。“营改增”后，房产税等的计税依据仍应为合同所约定租金额。 原告东都农垦公司于第二次庭审中变更相应诉讼请求后，请求判令:1、被告恒昶生物公司应付原告租金及物业管理费、被告按合同应承担的税款、喷淋设施使用费等合计347755.79元。与履约保证金20730元抵销后，尚欠款项合计327025.79元；2、以未如约给付款项，分段按银行同期贷款基准年利率4.35%计算的利息损失（自逾期给付日分别计至2019年8月19日止），以及自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际履行之日止的利息损失；3.房产使用税、喷淋设施使用费的相应利息损失，以84489.18为基数，自起诉之日计至实际履行之日（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计）。 被告恒昶生物公司辩称：对原、被告双方所签订租赁合同的真实性并无异议，对涉案标准厂房的合法性亦无异议。1.因原告与案外人瑞安经济开发区管委会所签订的“国有土地上工业不动产收购储备补偿合同”署于2017年12月27日，故原告无权主张此后租金；2.2014年11月18日，被告曾受原告指示，向案外人金建设网银转账了5万元，该笔款项应视为租金给付并予以扣减；3.2018年5月间，由于原告对被告进行“拉闸”断电，给被告造成经济损失。其间损失，被告虽未在本案进行反诉，但保留诉讼权利。双方对租金给付产生争议，故所谓租金利息损失应自起诉日起计算。第二次庭审中，被告确认2018年5月间被“拉闸”，系行政机关因被告承租厂房消防通道需要整改而采取的行政强制措施；4.原告所谓“房产使用税”未在合同中进行约定，原告亦未能举证已实际发生，故不应予以支持。所谓“喷淋设施使用费”并无约定，不应予以支持。 在本院指定的举证期限内，原告东都农垦公司提交了如下证据：1.工商登记信息，拟证明双方主体资格；2.标准厂房租赁合同，拟证明双方就厂房租赁的相关约定；3.三份银行交易凭证，拟证明被告付款情况；4.EMS邮政专递面单，拟证明曾催告被告；5.竣工验收会议纪要、土地使用权证等，拟证明租赁标的合法性；6.市府专题会议纪要及标准厂房移交表，拟证明租赁标的于2018年12月25日移交案外人市经开区发展总公司管理利用。 第二次庭审过程中，原告东都农垦公司提交了如下证据：7.税收完税证明四份及相关规定，拟证明被告依合同应承担的税款；8.瑞安经开区管委会出具于2019年11月28日的情况说明，拟证明2018年12月25日前相关租赁物的收益权已约定归原告所有。 在本院指定的举证期限内，被告恒昶生物公司提交了如下证据：9.原告与案外人瑞安经开区管委会签订的“国有土地上工业不动产收购储备补偿合同”，拟证明原告无权主张2017年12月27日以后的合同权益；10.银行往来明细，拟证明被告曾向案外人“金建设”网银转账5万元；11.手机存储图片，拟证明双方庭外和解时，曾就5万元是否视同租金进行协商，因双方并未完全认同该方案，故此件不能作为判决依据。 第一次庭审后，被告曾向本院申请调取案外人瑞安市经开区发展总公司出具的关于涉案房屋停供水电的公告通知。后因证据不存在而未果。 原、被告双方各就对方提供的证据进行质证，对对方提交证据的合法性、真实性均无异议。被告方认为证据4相关邮政专递，实未收讫。证据5、6，与本案无关。对证据7、8真实性没有异议，但认为证据7不能证明原告已全额纳税。原告方则认为证据9、10、11不能证明被告之主张。特别是证据11，仅是原告在和解过程中的一个方案。本院认为，原告方提供的证据4系寄件人联，并非快递回执。被告方提供的证据10、11虽具有真实性，但结合原、被告陈述，仍无法证实被告主张事实，即不能确定被告的相应款项给付系受原告指示，亦无法据以认定双方曾合意该笔款项用于充抵租金。故证据4、10、11不予采信。就其他证据，原、被告双方对合法性、真实性既无异议，能证明诉讼主体资格、双方约定的权利义务等，与本案事实相关，故均予以采信。 经审理，本院认定事实要点如下： 1.2015年1月15日，原告东都农垦公司与被告恒昶生物公司，就原告自有的坐落于瑞安市经济开发区的标准厂房5号楼一单元第三层北面西首厂房（建筑面积691平方米），书面签订标准厂房租赁合同。原、被告约定租赁物概况、租期、租金及支付方式、履约保证金、租赁期间的其他费用等合同条款； 2.双方约定，合同租期自2015年1月15日起至2019年1月14日止。租金每年一付。自第二年始，租金在上年度基础上环比递增5%。第一年租金于2014年12月15日前一次性支付，以后每年租金亦于当年（注：原文如此，据文意应为前一年）12月15日前付清。另，被告应于2014年12月15日前交纳履约保证金20730元。履约保证金待租赁合同终止并结算各项费用后，无息退还； 3.双方约定，厂房租赁期间发生的营业税（注：后期改为增值税）、城建税、教育费附加（注：根据浙政发【2006】31号《关于开征地方教育附加的通知》，该项应包括地方教育附加）、印花税、房产使用税（注：原文如此，当为房产税之误）等，由被告方承担； 4.租赁合同中的其余具体约定，如原告所诉； 5.由于涉案标准厂房后期已交由物业管理公司提供服务，故合同约定按6910元/年计收的物业管理费，据实计至2016年8月15日止； 6.租赁合同中，未见关于喷淋设施使用费的书面约定，亦无证据显示双方就此曾有口头约定； 7.截至2019年10月10日，被告已支付三笔款项合计120560元。双方均确认其中第一笔100000元与第二笔10560元用于支付履约保证金20730元、第一年租金82920元、物业管理费6910元。第三笔10000元用于支付第二年部分租金； 8.2017年12月27日，原告与案外人瑞安经济开发区管委会签订“国有土地上工业不动产收购储备补偿合同”，并于2018年12月25日按要求向接收单位瑞安经济开发区发展总公司移交包括本案租赁物在内的标准厂房； 9.2019年11月28日，案外人瑞安经济开发区管委会出具书证，证明已与原告约定2018年12月25日之前的租金收益等，由原告享有； 10.截至2018年12月25日，被告恒昶生物公司逾期给付的租金及物管费计为262983.12元。截至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计，被告因逾期给付租金及物管费所应承担的利息损失分段合计为31092.51元，详见附表一所列明细； 11.原告东都农垦公司提交的完税证明显示，原告作为缴税主体，已缴交租赁期内部分时段税款。目前无法将原告就被告应付租金收入已税金额进行特定化。不包括合同未约定的水利建设专项资金，被告恒昶生物公司按租赁合同约定四年应承担的房产税等合计为60762.57元，详见附表二所列明细。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定行使权利、履行义务。被告恒昶生物公司不履行或不按期履行给付租金的合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因双方未约定逾期付款违约金或违约金计算方式，故损失赔偿额应相当于原告东都农垦公司由于被告违约所造成的损失。原告主张被告应如数给付租金并赔偿相应利息损失，本院予以支持。相应利息损失，按中国人民银行同期贷款基准年利率分段计至2019年8月19日，此后则按全国银行间同业拆借中心每月公布的LPR计。依据案外人相应声明，原告有权主张租赁合同签订日至2018年12月25日前的合同权益。被告相关抗辩，本院不予支持。原告主张被告应支付喷淋设施使用费，被告主张除原告确认的金额外又已另行支付部分租金，未提供足资认定的证据，且对方均予以否认，故本院对双方相应诉辩主张不予认定。原告认为利息损失的计算，应当“算头又算尾”。本院认为，“算头不算尾”或“算尾不算头”是银行业计息通例，亦为司法实践中的惯常计算方法，且双方就租期及租金给付期日均已有明确约定。另原告作为产权所有人，是房产税等财产税的缴税主体。但本案双方已就由被告负担合同相应税款进行了约定。原告主张“营改增”后，房产税等的计税依据仍应为合同所约定租金额。本院认为“营改增”的目的，本就为减轻中小企业税负，故计税依据从“租金收入”调整为“不含税收入”，此当为题中之义。被告认为原告系就多处租金收入一并纳税，没有证据显示其已全额清缴税款。本院认为，基于合同约定，被告应承担与应缴税款相当的金额。若被告认为原告未诚信纳税，可径向行政机关举报。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告温州市恒昶生物科技有限公司应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付租金及物管费，计为262983.12元； 二、被告温州市恒昶生物科技有限公司应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付因逾期给付租金及物管费而产生的利息损失，分段自逾期给付日计至2019年8月19日止，按年利率4.35%计为31092.51元； 三、被告温州市恒昶生物科技有限公司应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付因逾期给付租金及物管费而产生的利息损失，以262983.12元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、被告温州市恒昶生物科技有限公司应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付与应缴房产税等金额相当的款项，计为60762.57元； 五、被告温州市恒昶生物科技有限公司应向原告瑞安市东都农垦开发有限公司给付因逾期给付与应缴房产税等金额相当款项而产生的利息损失，以60762.57元为基数，自2019年10月15日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 六、被告温州市恒昶生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告瑞安市东都农垦开发有限公司履行上述第一至第五判项所确定的给付义务，并从中扣减原告依约应退还的履约保证金20730元。款交本院转付； 七、驳回原告瑞安市东都农垦开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6701元，减半收取3350元，由原告瑞安市东都农垦开发有限公司负担300元、被告温州市恒昶生物科技有限公司负担3050元（定于判决生效后十日内缴纳，原告可于判决生效后十日内退回预缴的其余诉讼费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉受理费6701元（具体金额由温州市中级人民法院确定），逾期不交按自动撤回上诉处理]。 审判员  薛箴言 二〇二〇年一月十日 书记员  方蓓蓓 法条索引 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ? 法官提醒： 一、执行依据及管辖 发生法律效力的民事判决、裁定，权利人可选择与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 二、申请执行期限 义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 三、强制执行须知 1.发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 2.执行期间，人民法院将依法对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。人民法院将会同公安、工商、银行、房管、民航、铁路等部门启动联合信用惩戒机制，通报征信机构，依法予以信用惩戒。具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 3.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不报告、虚假报告财产的行为，可采取罚款、拘留等措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份的，权利人及义务人均应及时向人民法院报告。对执行立案后仍拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 5.执行不能的风险，是当事人交易风险在执行阶段的表现及延续。如人民法院已穷尽执行手段，权利人又无法对义务人可供执行的财产或财产线索进行举证，则义务人可能被视为丧失或暂时丧失履行法律文书确定义务的能力，案件可能将无法短期内如权利人所愿般执行到位。这种后果，是法院与权利人都不愿坐视发生的，但权利人仍应知悉并理解此类执行不能的风险。 ? 附表一： 恒昶生物公司应承担租金及利息损失等明细表（自逾期给付日起分段计） 约定或实付款时间 计算期间 金额（元） 备注 2014.11.11 -100000 被告付款 2014.12.15 2015.1.15-2016.1.14 15年租金 2014.12.15 保证金（结算后应退） 2014.12.15 2015.1.15-2016.1.14 物管费 2015.1.29 -10560 被告付款（原告确认15年费用已清讫） 2016.1.15-2017.1.14 16年租金 2016.1.15-2016.8.15 6910*7/12=4030.83 7个月的物管费 2015.12.15 2015.12.15-2016.12.14 （87066+4030.83）*4.35%=3962.71 16年利息损失 2017.1.15-2018.1.14 17年租金 2016.12.15 2016.12.15-2017.12.14 （87066+4030.83+91419）*4.35%=7939.43 17年利息损失 2018.1.15-2018.12.25 95990*344天/365天=90467.29 18年租金 2017.12.15 2017.12.15-2018.1.18 （87066+4030.83+91419+90467.29）*4.35%*34天/365天=1106.14 18年部分利息损失 2018.1.18 -10000 被告付款 2018.1.19-2019.8.19 （87066+4030.83+91419+90467.29-10000）*4.35%*577天/365天=18084.23 还款1万元后，计算依据调整前，相应区段的利息损失 2019.8.20- 以87066+4030.83+91419+90467.29-10000=262983.12为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的LPR，自2019年8月20日起计至实际履行之日止的利息损失 2019.8.20至实际履行之日止的利息损失 实际履行之日 -20730 履约保证金无息退还 注1：本表仅包括租金、物管费、履约保证金及相应利息损失之计算； 注2：有关日期计算等，使用省高院办案助手系统之“实务辅助工具”计算。依银行业通例及司法实践，算头不算尾。 附表二： 恒昶生物公司应承担的房产税等明细表（单位：元） 第一年租金约定交付期 租金金额 计税依据 房产税 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加 水利建设专项资金 印花税 2014年12月 9950.4 290.22 124.38 82.92 82.92 357.4 第二年租金约定交付期 租金金额 计税依据 房产税 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加 水利建设专项资金 2015年12月 10447.92 4353.3 304.73 130.60 87.07 87.07 第三年租金约定交付期 租金金额 计税依据（不含税） 房产税 增值税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加 水利建设专项资金 2016年12月 87065.71 10447.89 4353.29 304.73 130.60 87.07 停征 第四年租金约定交付期 租金金额 计税依据（不含税） 房产税 增值税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育附加 2017年12月 90467.29 86159.32 10339.12 4307.97 301.56 129.24 86.16 注1：印花税，双方均需按租赁合同约定金额的0.1%，一次性先行缴纳 注2：地方教育附加，政策依据见浙政发[2006]31号《关于开征地方教育附加的通知》 注3：水利建设专项资金，合同未见约定