江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初8593号原告：常州市武进区湖塘镇与宁股份合作社，住所地常州市武进区湖塘镇晓柳花苑二期，组织机构代码证X710G。法定代表人：张春燕，该社董事长。委托诉讼代理人:程淑娴，江苏居于理律师事务所律师。被告：常州君绅汽车销售服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇星火南路（武进二手车市场内），统一社会信用代码X04K。法定代表人：刘晶晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈明君，男，该公司员工。原告常州市武进区湖塘镇与宁股份合作社（以下简称与宁合作社）与被告常州君绅汽车销售服务有限公司（以下简称君绅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用简易程序于2019年12月23日公开开庭进行审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。2020年1月9日，本案再次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人程淑娴到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告与宁合作社向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告之间的租赁关系；2.请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金105000元，暂计至2019年12月31日，以及自合同解除之日起至被告搬离之日止的占有使用费，按照合同约定的租金标准支付；3.请求法院判令被告支付迟延履行滞纳金10500元；4.请求法院判令本案所有诉讼费用被告承担。诉讼中，原告的请求变更为：1.请求法院判决解除原告与被告之间的租赁关系，要求被告将涉案房屋返还原告；2.请求法院判令被告向原告支付截止2019年12月23日期间所欠的租金102300元以及自2019年12月24日起按照租金标准支付租赁房屋的占有使用费至被告实际交付房屋之日止；3.请求法院判令被告承担违约金10500元；4.请求法院判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年3月22日签订《武进区农村集体资产（房屋）租赁合同》，被告未按照合同约定支付租金，经原告多次催要，被告仍未支付，故诉至法院，请求支持原告的诉请。被告君绅公司辩称，1.本公司财务数据显示分别于2018年5月30日给原告单位以房租名义打入房租65625元，2019年6月17日打入房租50000元，一共支付原告2年租金115625元，租金自2018年1月1日-2019年12月31日，差额部分10625元应退还本公司。2.对原告要求解除合同的请求，我公司表示同意与原告解除租赁合同关系。3.对原告主张的违约金，我公司认为没有违约。本院经审理认定事实如下：位于常州市武进区益联常州国际汽贸城西南区3号107房屋所有权人为原告与宁合作社。2015年5月7日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《租房协议》一份，协议载明：甲方将上述房屋出租给乙方使用，租金为49400元，租期从2015年10月1日至2016年9月30日。租赁期间的水费、电费、取暖费、物业费等其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金10%的违约金。乙方在签订租房协议后，应到市场管理部门备案并同时签订《常州益联汽贸市场管理协议》，协议对转租、房屋质量保证等事项也作了相应约定。同日，双方又签订一份《租房协议》，租金约定为51870元，租期从2016年10月1日至2017年9月30日，其他内容与前述租房协议内容一致。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。2018年3月22日，原告作为转让方，被告作为受让方，双方签订《武进区农村产权项目成交确认书》一份，载明：交易价款：52500元/年，三年租金总计157500元。付款方式：根据双方签订合同履行。租赁期限：2018年1月1日至2020年12月31日。当日，原告作为甲方（转让方），被告作为乙方（受让方），双方签订一份《武进区农村集体资产（房屋）租赁合同》，合同载明：甲方将位于常州国际汽贸城西南区3号107、面积295平方米的二手车交易市场商铺出租给乙方，租期自2018年1月1日至2020年12月31日，年租金为52500元，先支付租金后使用，第一年租金在竞价成交后三个工作日内支付，合同期限超过一年的，往后每年分别在上年度租赁期限届满前一个月付清。如乙方延迟支付租金，每延迟一天按日租金的10%向甲方支付滞纳金。违约责任约定为：合同履行期间，双方必须信守本协议，任何一方违反本协议的约定，违约方应向对方支付年租金的10%作为违约金。自签订合同之日起，乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方有权解除合同，收回该商铺的使用权，对乙方装修等费用不作任何补偿。……（4）逾期交纳租金、物业费、水电费及其他应交费用达到15天仍未交纳的……。合同对双方的权利、义务、合同的变更、解除及纠纷解决办法等事项作了相应约定。2018年5月30日及2019年6月17日，被告以网银转账方式分别向原告支付房租65625元和50000元，共计支付租金115625元。另庭后原告向本院提供了由常州益联汽贸市场有限公司出具的情况说明一份及2017年9月-2017年12月期间的水电费清单一份，证明被告租赁案涉房屋后与常州益联汽贸市场有限公司签订了相应的管理服务合同，并分别向常州益联汽贸市场有限公司缴纳了2017年9月1日至2017年10月31日期间的水电费730元及2017年11月1日至2017年12月31日期间的水电费1084.8元的事实。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。结合原告的举证，对双方自2015年10月1日起就案涉房屋产生租赁合同关系及被告共计支付租金115625元的事实予以确认。被告辩称其支付的租金115625元系支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的租金，因其未提供2018年1月1日前的租金均已付清的证据，故对其该辩称意见不予采信，确认被告所支付的租金应先行抵扣2018年1月1日前的租金。经核算，本院确认自2015年10月1日起至2017年12月31日期间被告应付租金共为114237.5元，扣除该部分租金后，剩余1387.5元确认系支付2018年1月1日后的租金。对原告解除合同的请求，因庭审中被告同意与原告解除租赁合同，故确认双方于2018年3月22日签订的房屋租赁合同于2019年12月23日协商一致解除。合同解除后，被告应当付清合同解除前的所欠租金并将案涉房屋交付原告。对2018年1月1日至2019年12月23日期间的租金，根据合同约定的租金标准，经核算确认该期间的租金为103849.31元，扣除已支付的1387.5元，尚应支付租金102461.81元。庭审中原告仅要求被告支付截止2019年12月23日的租金102300元并不违反法律规定，本院予以支持。因被告在合同解除后未能将房屋交付原告，故自合同解除至被告实际交付房屋期间，被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。对原告主张的违约金请求，因被告未能按约支付租金已构成违约，其应当按约承担违约金。合同约定的违约金为年租金的10%，故确认违约金为5250元。被告经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审，视为放弃诉讼抗辩权利，由此产生对其不利的诉讼后果由被告自负，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告常州市武进区与宁股份合作社与被告常州君绅汽车销售服务有限公司于2018年3月22日签订的《武进区农村集体资产（房屋）租赁合同》于2019年12月23日解除；二、被告常州君绅汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于常州市武进区常州国际汽贸城西南区3号107的房屋腾空后交付原告常州市武进区与宁股份合作社；三、被告常州君绅汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告房屋租金102300元及房屋占有使用费（按每年52500元的标准自2019年12月24日起计算至实际交付房屋之日止）；四、被告常州君绅汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告常州市武进区与宁股份合作社违约金5250元；五、驳回原告常州市武进区与宁股份合作社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200元，由被告常州君绅汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇二〇年一月十五日书记员  赵 倩