江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初4915号原告：朱美兰，女，1958年1月3日生，汉族，江西省瑞金市人，住江西省瑞金市。原告：朱金兰，女，1961年6月1日生，汉族，江西省瑞金市，住江西省瑞金市。原告：朱晓兰，1964年3月6日生，汉族，江西省瑞金市人，住江西省瑞金市。原告共同委托诉讼代理人：胡美香，江西赣瑞律师事务所律师，一般授权代理。被告：朱元，男，1951年6月27日生，汉族，江西省瑞金市人，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：刘建林，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。第三人：杨火娣，女，1954年12月2日生，汉族，江西省瑞金市人，住江西省瑞金市。第三人：朱润华，男，1979年6月6日生，汉族，江西省瑞金市人，住江西省瑞金市。第三人：朱启林，男，1980年9月12日生，汉族，江西省瑞金市人，住江西省瑞金市。原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰与被告朱元、第三人杨火娣、朱润华、朱启林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰及其委托诉讼代理人胡美香、被告朱元及其委托诉讼代理人刘建林、第三人朱润华、朱启林到庭参加诉讼，第三人杨火娣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰向本院提出诉讼请求：1.瑞金市土地房屋征收办公室征收朝容公居址的补偿款340111.5元（1360446÷4=340111.5元）归原告所有；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：位于瑞金市××镇××街的朝容公居址（又称朱家祠）由朱秀华、朱秀清、朱胜林、朱胜连四房兄弟从各自祖辈继承而共有。后原告父亲朱秀华过世，原告的母亲梁凤娇于1983年10月23日将朱家祠的一间房屋（厢房）卖与被告朱元，除一间厢房外的其他部分并未卖给被告。现朱家祠被瑞金市土地房屋征收办公室征迁，厢房已补偿完毕，除厢房以外的祠堂其他部分应由原告和朱秀清、朱胜林、朱胜连各自的继承人共同所有，相应的补偿款1360446元也应由原告和朱秀清、朱胜林、朱胜连各自的继承人共同所有。被告朱元除一间厢房外，祠堂的其他部分包括洞水及其地上附着物的补偿款无权获得，但被告主张该补偿款归其享有。被告朱元辩称，应依法驳回原告请求。朝容公居址房屋所有权属于被告朱元和案外人杨火娣、朱华东、朱晓云四户共有房屋产权，朱家祠是一栋房屋，朱家祠的房屋范围之内厢房、众厅等都是不可分割的一部分，不能独立分离，原告提出只卖厢房不符合事实。朱家祠里面根据使用功能不同进行设置，四户共有房屋中都是以厢房形式作为专有部分各自居住生活，梁凤娇出卖给被告朱元的房屋应当包含了四户人共有的部分，包括厢房之外及其他公共建筑物使用功能一起出卖。原告没有任何证据证实该范围内房产属于原告亲属的遗产继承范围；祠堂范围内空间来某，不能将房屋区分分离，否则生活和工作会影响；从证人来某，也是四户共有，是四户共有的公共设施，用于公共使用部分，原告不享有继承权。原告母亲梁凤娇在1983年10月23日将朱家祠共有房屋部分已经出卖给被告朱元，同时自被告朱元取得房屋所有权之后，房屋范围内共有建筑物区间部分自1983年10月23日至今三十六年原告并未主张权利，并且原告也没有对房屋共有建筑物区间范围实际使用和修缮、管理，超过法律规定二十年的诉讼时效。第三人杨火娣未答辩，也未提交证据。第三人朱启林辩称，共有部分按四份均分，其余与自己无关。朱启林未提供证据。第三人朱润华辩称，共有部分按四份均分，其余的与无关。朱润华未提供证据。原告提供了如下证据：1.原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰身份证复印件、被告的身份证复印件各一份，证明原告与被告诉讼主体适格；2.买卖契约复印件一份，证明原告母亲梁凤娇只把祠堂厢房卖与被告，其他部分并未卖与被告；3.瑞金市象湖镇东升居委会出具的证明一份，证明朱秀华、梁凤娇夫妇名下三个女儿分别是朱美兰、朱金兰、朱晓兰；4.瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置协议书一份，证明朱家祠除厢房以外的补偿款一共1360446元，此补偿款应由原告和朱秀清、朱胜林、朱胜连的继承人共同享有；5.证人朱某、邱某、杨某的证言，证明除厢房外的其他共有部分并未出卖。被告朱元质证时，对第1组证据没有异议；对第2组证据的真实性、合法性没有异议，对证明对象与本案关联性有异议，认为该卖房契字不能证实梁凤娇出卖给被告朱元的房产只卖了厢房一间的事实，卖契中写厅堂等实际也归包括朱元在内的四户共同享有和使用，属于公共建筑共有区间范围，不存在梁凤娇在公共房屋中还存在所有权；对第3组证据的真实性无异议，对证明对象有异议，认为证明亲属关系的应由公安机关或民政局出具证明；对第4组证据真实性、合法性无异议，对其证明对象及关联性有异议，认为相关拆迁补偿安置协议及其他资料，均证实朱家祠是属于被告朱元和杨火娣、朱润华、朱启林四户共有的房屋产权，而不属于原告共同继承梁凤娇房屋遗产部分，原告不享有房屋拆迁范围内的分割份额；对第5组证据的真实性部分有异议，认为三个证人与原告有直接利害关系，三个证人证实三原告母亲梁凤娇将朱家祠房屋出卖前后并没有在朱家祠居住生活，朱家祠房屋由被告朱元在内的四户人家共同居住生活、使用，卖厢房的事实与梁凤娇出卖朱元的契字中记载的事实有部分出入。第三人朱启林、朱润华对上述证据无异议。本院认为，第1、2、3、4组证据的真实性、合法性、关联性可以确认，对其证明对象将综合认定；对第5组证据，本院将结合其他证据予以综合认定。被告朱元向法庭提供如下证据：1.被告朱元身份证复印件一份，证明被告身份信息；2.房屋坐落示意图、瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置协议书、附作物调查确认表、拆迁测量登记表、授权委托书、协议签订审核流程单、违章建筑认定书、研判处理单复印件各一份，证明本案争议拆迁房屋补偿系被告朱元与案外人杨火娣、朱润华、朱启林共有的事实；3.分单原件及复印件一份，证明涉案房屋原产权人梁凤娇和朱秀清分房的事实；4.卖房契字原件及复印件一份，证明1983年10月23日梁凤娇将争议房屋出售给被告朱元，原告不享有该房屋产权；5.证人朱启林、朱润华的证言，证明朱家祠房屋所有权属于被告等四户人所有，共有部分不能分离，属于房屋使用功能不能分离的公共使用部分。原告质证时，对第1组证据无异议；对第2组证据真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为朱元是作为委托代理人签订补偿安置协议，并不是被征迁人，确认表和登记表虽然被征迁人朱元签字，不可改变他是委托代理人关系；对第3组证据真实性、合法性无异议，但认为分单说明梁凤娇有上栋一间，厅面香火、园林竹木、出路晒坪均是杨秀清、梁凤娇共有；对第4组证据真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议，认为契约说明梁凤娇只把一间厢房卖与被告，其他只是供被告使用，并未卖与被告；对第5组证据，认为证人证言证实朱元只对厢房享有所有权，对祠堂其他部分只有使用权，没有所有权。第三人朱启林、朱润华对上述证据无异议。本院认为，第1、2、3、4组证据的真实性、合法性、关联性可以确认，对其证明对象将综合认定；对第5组证据，本院将结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：朝容公居址位于瑞金市××镇××街，由四间厢房及洞水、门廊、大厅等组成；除厢房外的共有部分主体房屋占地面积164.08㎡，房屋总建筑面积291.25㎡，晒坪、余坪等271.26㎡。该居址系朱秀泽、朱秀清、朱秀华、朱秀荣分别从祖上继承而得，尔后分别传至朱启林、朱润华、梁凤娇、朱金石的妻子杨火娣。1983年10月23日，梁凤娇将房屋卖与被告朱元，并签订契约一份，契约原文载明：“立永卖房屋契字人梁凤娇，因家居陈坊壠，远居不便，今又要銭使用，現自愿將祖上遗下分受房屋壹间卖与他人。（房屋坐落地为东昇擦子街朱家祠朱胜连、朱胜林两太厅堂上栋右边正栋间）先问家族親房人等，不愿向前承买。经請中説合，卖与朱源名下承买受用为业。上承檐桃瓦樑、瓦桷砖瓦、中至楼樑楼板、三架樑、门窗橱壁等、下至地基石脚，一应归买者受用。实实现钱两交明白。余坪晒廊、周囲出路、厅堂香火、厅堂退步、厅堂屋后、鵉林竹木共同受用，从立本契之日起永久生效，不得生多异説。倘有上手来历不明之契约和其他典當之亊概由出卖人負担，不得干涉买者之亊，今立此契字一纸为慿，永以为照。此契批明：（一）正栋洞水墙线不得开门，（二）此契为正契”。2001年，梁凤娇去世，原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰系朱秀华与梁凤娇的女儿。2018年7月18日，杨火娣、朱润华、朱启林等就朝容公居址房屋共有部分征迁等事项委托朱元与瑞金市土地房屋征收办公室签订《瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征迁补偿安置协议书》（协议顺序号：2651），协议第二条被征收主体房屋补偿安置情况约定：“?按瑞府办发[2016]17号文件征收补偿基准价格确定被征收房屋价值，选择基准价补偿的装修部分不进行评估。291.25㎡×2750元/㎡=800938元”，第三条主体房屋占地以外土地征收补偿费用约定：“3、未办证集体土地271.26平方米，按42.7元/㎡征收补偿费用为壹万壹仟伍佰捌拾叁元整（￥：11583元）”，第四条生产生活设施及其他地上附作物补偿费用约定：“见附表，小计壹万捌仟玖佰柒拾玖元整（￥：18979元）”，第五条搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿费约定：“1、搬迁补助费?291.25平方米×5元/平方米×1次=1456元”，第十条奖励补助费用约定：“1、购房补助?32.45平方米×2750元/平方米×35%=31233元；?258.8平方米×2750元/平方米×20%=142340元。2、征收进度奖励（1）签约奖励?291.25平方米×300元/平方米=87375元；?291.25平方米×2750元/平方米×10%=80094元。（2）如在第一阶段腾空交房，奖励：291.25平方米×300元/平方米=87375元；291.25平方米×2750元/平方米×10%=80094元”，协议还约定了其他事项。2016年棚户区改造项目生产生活设施及其他地上附着物调查确认表载明：水泥平（晒坪、院内硬化地）271.26平方米、单价65元、金额17632元，砖砌八字明沟42.1平方米、单价32元、金额1347元，共18979元。朝容公居址中的厢房专有部分，被告朱元、第三人杨火娣、朱润华、朱启林已另外单独与瑞金市土地房屋征收办公室签订了协议。朝容公居址已在集中行动中拆除，瑞金市土地房屋征收办公室同意朝容公居址按第一阶段奖励政策实施。原告与被告朱元因就征收补偿款等事宜协商未果，诉至法院；在审判过程中根据原告的申请，追加杨火娣、朱润华、朱启林为本案第三人。本院认为，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。梁凤娇于1983年10月23日将房屋卖给朱元，适用1982年7月1日实施的《中华人民共和国经济合同法》，该法没有相应具体规定的，可以适用合同法的有关规定。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。梁凤娇因祖产继承等取得了房屋所有权，有权出卖房屋。梁凤娇将房屋的所有权转移给被告朱元，朱元向梁凤娇支付相应的价款，这是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，梁凤娇与朱元形成了合法有效的经济合同（房屋买卖合同），双方均应当按照合同约定履行义务。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。就所使用的词句而言，双方签订的契约载明的出卖房屋为“坐落地为东昇擦子街朱家祠朱胜连、朱胜林两太厅堂上栋右边正栋间”，并对该房间的空间等进一步明确为“上承檐桃瓦樑、瓦桷砖瓦、中至楼樑楼板、三架樑、门窗橱壁等、下至地基石脚，一应归买者受用”，按照卖房契约所使用的词句为厅堂上栋右边正栋间“归”买者受用，即梁凤娇已将厢房专属部分出卖给被告朱元；对于“余坪晒廊、周囲出路、厅堂香火、厅堂退步、厅堂屋后、鵉林竹木”等共有部分，契约载明的是“共同受用”，即对于契约载明的共有部分被告朱元享有使用权，并不享有所有权。就条款顺序而言，契约载明的“实实现钱两交明白”条款是位于厢房空间说明之后，也就是说朱元向梁凤娇支付了厢房专有部分的款；如果共有部分出卖并支付款项的话，那么“实实现钱两交明白”条款就应该位于共有部分说明之后，从该条款顺序可知，对于共有部分并未出卖并支付款项。就照交易习惯而言，在共有房屋部分未分割的情况下，出卖共同共有部分的房屋应当经过其他共有人的同意，但卖房契约并没有其他共有人朱秀泽、朱秀荣、朱秀清或他们的继承人签字确认，如梁凤娇出卖共同共有部分房屋则不符合常理和交易习惯。就现场情况而言，证人朱某、邱某、杨某作为契约签订时的在场人，也均陈述当时只买厢房。综上，契约的用词、条款的顺序、交易习惯、现场情况之间能够相互印证，即梁凤娇与朱元买卖房屋的范围为厅堂上栋右边正栋间厢房专属部分，被告朱元对共有部分不享有所有权，仅享有使用权。朝容公居址共有部分相应份额由梁凤娇享有；梁凤娇死亡后，作为第一顺位继承人的原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰有权继承梁凤娇的遗产及其相关权益。当事人依法可以委托代理人订立合同。第三人杨火娣、朱启林、朱润华分别委托朱元与瑞金市土地房屋征收办公室签订《瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征迁补偿安置协议书》，该委托代理合法有效；在庭审中，原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰及被告朱元也均认可该协议的效力及其协议的内容；因此，协议顺序号为2651号的《瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征迁补偿安置协议书》合法有效。原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰、被告朱元、第三人杨火娣、朱启林、朱润华应按协议确定的款项，根据其性质类别区分后进行分割。对于涉案共有部分房屋和土地，当事人均同意按照四户均分，根据款项性质由第三人杨火娣、朱启林、朱润华各享有一份，剩余一份由被告朱元或原告享有。具体补偿款分配如下：共有房屋价值补偿款由共有所有权人杨火娣、朱启林、朱润华及原告各享有一份200234.5元（800938÷4=200234）；主体房屋占地以外土地（未办证集体土地）271.26平方米补偿费由共有所有权人杨火娣、朱启林、朱润华及原告各享有一份2895.75元（11583÷4=2895.75）；生产生活设施及其它地上附着物列明的晒坪、院内硬化、砌砖八字明沟等由杨火娣、朱启林、朱润华及朱元共同出资修缮，由其共同所有，故该款项由杨火娣、朱启林、朱润华及朱元各享有4744.75元（18979÷4=4744.75）；搬迁补助费1456元，该款项由实际搬迁人朱元、杨火娣、朱启林、朱润华各享有364元（1456÷4=364）；购房补助系被征收人选择货币补偿后的补助，由被征收土地房屋实际所有人享有杨火娣、朱启林、朱润华及原告各享有一份43393.25（31233÷4+142340÷4=43393.25）；签约奖励系签约人为达成协议所作工作的奖励，由实际签约人享有朱元、杨火娣、朱启林、朱润华各享有一份41867.25元（87375÷4+80094÷4=41867.5）；腾房奖励是奖励给实际腾房人的，由实际签腾房人朱元、杨火娣、朱启林、朱润华各享有一份41867.25元（87375÷4+80094÷4=41867.5）。综上，原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰享有协议顺序号为2651的《瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征迁补偿安置协议书》中确定的征地补偿款中的246523.5元（200234.5+2895.75+43393.25），被告朱元享有88843.25元（4744.75+364+41867.25+41867.25），第三人杨火娣、朱启林、朱润华三人各自享有335366.75（200234.5+2895.75+4744.75+364+43393.25+41867.25+41867.25）。房屋买卖合同订立后至梁凤娇死亡前，梁凤娇对房共有部分享有物权（所有权）或共有物分割请求权，而以物权为基础而产生的请求权不适用诉讼时效；梁凤娇死亡后至纠纷发生时，也没有超过诉讼时效。第三人杨火娣经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照1982年7月1日实施的《中华人民共和国经济合同法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第一百二十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰享有协议顺序号为2651号的《瑞金市绵江河“一江两岸”棚户区改造项目土地房屋征迁补偿安置协议书》征地补偿款中的246523.5元；二、驳回原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6402元，由原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰负担1404元，由被告朱元负担4998元，该款已由原告预缴，被告朱元应于本判决生效之日起十日内向原告朱美兰、朱金兰、朱晓兰付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邓泽平人民陪审员  杨 敏人民陪审员  胡爱华二〇二〇年一月十七日书 记 员  李 丹