甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初10898号原告：刘立志。委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。委托诉讼代理人：何花丽，甘肃善业律师事务所实习律师。被告：兰州海鸿房地产有限公司。法定代表人：段鸿琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：付振琦，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：徐世祥，男，该公司员工。原告刘立志诉被告兰州海鸿房地产有限公司（以下简称海鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘立志及其委托诉讼代理人郭军锋，被告海鸿公司的委托诉讼代理人付振琦、徐世祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘立志向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，为原告支付八年零六个月合计103180.14元的物业管理费（每平方米7元）；2、本案律师费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月21日，原、被告签订编号为GJ-2000-0171号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于兰州市高新区雁滩园区海鸿居然之家6号楼2007办公写字楼一套。合同约定该套商品房面积为131.08平方米（最新测绘面积为144.51平方米），共计价款为2146440元。合同还约定被告应于2016年8月31日前向原告交付经验收合格的商品房，若因政府政策行为影响，被告有权顺延工期，其不承担由此引起的一切法律责任，但最迟延长不超过6个月，逾期6个月后不能按时交付，交付时间每延长1个月，被告应向原告减免1年的物业费。合同签订后，被告直至2017年5月15日才通知原告收房。2017年5月25日，原告交清房屋所有税费（包括一年物业管理费）后接收了房屋。因被告未按合同约定交房，原告要求被告承担合同约定的违约责任，但被告予以拒绝，原告遂诉至本院。被告海鸿公司辩称，1、原告未实际履行房屋认购协议，应承担相应违约责任。原、被告于2016年6月15日签订了《海鸿·居然之家认购协议》，约定原告认购涉案房屋，支付20万元定金，同时原告须于2016年6月30日前一次性支付全部房款2146440元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》。但2017年5月25日才付清全部房款，并签订《商品房买卖合同》，原告违约在先。2、被告延迟向原告交付商品房的原因符合合同约定的实际发生条件。《商品房买卖合同》及其附件约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，被告可以据实予以延期。其中包括政府、供电、供气、供水等公用企业行为以及因政府相关职能部门自身发证延迟等情形。2016年8月2日，被告即向兰州市建设工程安全质量监督管理站上报了“关于办理海鸿·居然之家项目竣工验收的申请”，但直至2017年5月3日才通过竣工验收。2016年10月30日，兰州市城乡建设局发布的《关于全市建筑施工工地“冬防”期间停工的通知》也导致被告的工期再一次顺延。综上，原告诉被告严重违约的事实不能成立，造成延期向原告交房的因素系被告执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起延误的以及因政府相关职能部门自身发证延迟的行为，不属于被告的主观故意过错，被告不应该承担延期交房的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月26日，原告刘立志（买受人）与被告海鸿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件（合同编号：2016预29387），双方约定由原告购买被告开发的海鸿·居然之家第002幢20层建筑面积为131.08平方米的办公用房，房屋总价款2146440元；原告采用一次性付款方式支付房款，即原告应当在2016年7月26日前向被告支付该商品房全部价款2146440元。对于房屋的交付期限及逾期交房的违约责任，该合同约定：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、（1）政府、供电、供气、供水等公用企业行为；（2）买受人有任何违约行为；除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若因政府政策行为影响出卖人有权顺延工期，出卖人不承担由此引起的一切法律责任，但最迟延期不超过6个月，逾期6个月后不能按时交付，交付时间每延长1个月出卖人应向买受人减免1年物业管理费。在该合同的附件四合同补充协议中，双方还约定：除上述合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交房日期后一个月内安排买受人收房，安排收房期间不视为逾期交房；如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其它自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗址、溶洞等）；（3）执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起延误的；（4）因政府相关职能部门自身发证迟延的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为。该合同签订后，原告即向被告缴纳了全部购房款，但被告未能于2016年8月31日向原告交付经验收合格的房屋。直至2017年5月25日，被告才向原告交付了涉案房屋。原告认为被告逾期交房的行为构成违约，遂诉至本院。另查明，被告开发的海鸿·居然之家二期6#、7#楼的竣工验收日期为2017年5月3日。原告所购的海鸿·居然之家第002幢20层建筑面积为131.08平方米的办公用房即6#楼2007室。2017年5月25日原告收房后，即与兰州海鸿物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，原告的房屋物业费为每月每平方米7元。因房屋竣工验收后，被告实测原告房屋面积为144.51平方米，故自2018年11月1日起，被告按照实测面积向原告收取物业费。2018年11月12日，原告向兰州海鸿物业管理有限公司支付了2018年6月1日至2018年12月31日物业费6611.20元、生活垃圾处理费35元，共计6646.2元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方就涉案房屋买卖相关事宜协商一致达成的共同意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定内容履行各自的义务。现原告按照合同约定向被告交付了购房款，被告却未能在合同约定的时间将验收合格的房屋交付原告，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于被告辩称原告逾期支付房款违约在先的主张，因合同约定原告应于合同签订当日支付全部购房款，被告在庭审中又确认原告于合同签订当日即付清了全部购房款，故被告主张原告违约在先的辩由缺乏事实依据，本院对此不予采纳。关于被告辩称房屋逾期交付系其执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起的延误以及因政府相关职能部门自身发证延迟的行为，不属于其主观故意过错，不应该承担延期交房责任的主张。首先，兰州市城乡建设局发布的《关于全市建筑施工工地“冬防”期间停工的通知》发布于2016年10月30日，在合同约定的交房时间之后；被告提交的2016年8月2日《关于办理海鸿·居然之家项目竣工验收的申请》系其单方制作，其又未提交原件，上述证据均不能证明被告逾期交房的行为系其执行政府政策及政府职能部门自身发证延迟所致。其次，即使被告于2016年8月2日即向相关职能部门提交了竣工验收申请，但是合同约定的交房时间为2016年8月31日，被告作为熟悉房地产开发流程的企业，对于房屋竣工验收的期限应当有合理的判断和评估，其在距离交房日期不足1月的情况下才申请竣工验收，该行为本身存在瑕疵。综上，被告认为逾期交房系政府原因所致，其本身并无主观过错的辩由本院亦不予采纳。《商品房买卖合同》中对于逾期交房违约责任约定，出卖人因政府政策行为影响有权顺延工期，且不承担由此引起的一切法律责任，但最迟延期不超过6个月，逾期6个月后不能按时交付，交付时间每延长1个月出卖人应向买受人减免1年物业管理费。由此可见，原、被告双方对于逾期交房6个月以内的违约责任并未进行约定，被告逾期交房超过6个月的，其以赔偿物业费的形式承担违约责任。此外，根据原告提供的物业费缴费发票计算，被告在2018年11月1日之前均按合同约定面积131.08平方米收取物业费，2018年11月1日起才按照实测面积144.51平方米收取物业费，因此被告赔偿的物业费应当按照物业公司实际收取的金额确定。被告于2017年5月25日向原告交房，超过合同约定的交房时间8个月零25天。根据上述合同约定，逾期超过6个月后，被告每逾期1个月赔偿1年的物业费，故被告应当赔偿原告2年零10个月的物业费，即赔偿2017年5月25日至2020年3月24日的物业费，以上合计32807.26元（7×131.08×12+7×131.08÷30×7+6611.2+7×144.51×14+7×144.51÷30×24≈32807.26），故本院对原告的该诉讼请求予以部分支持。关于原告主张的律师费,因原告未提供相关证据予以佐证,本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告兰州海鸿房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告刘立志支付物业费32807.26元。二、驳回原告刘立志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1182元（已减半），由原告刘立志承担806元，被告兰州海鸿房地产有限公司承担376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年一月九日书记员 张燕冰