上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初17716号原告：上海标高房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：袁世彪，执行董事。委托诉讼代理人：蒋梦军，上海市汇业律师事务所律师。被告：里贤(上海)科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人杨永锋。委托诉讼代理人王海龙，男，公司员工。原告上海标高房地产经纪有限公司(以下简称标高公司)诉被告里贤(上海)科技有限公司(以下简称里贤公司)、国安社区(北京)科技有限公司(以下简称国安社区公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭进行审理。审理中，原告标高公司撤回对国安社区公司的起诉。原告标高公司的委托诉讼代理人蒋梦军，被告里贤公司的委托诉讼代理人王海龙到庭参加诉讼。经双方当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告标高公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年5月16日至2019年5月30日的租金24,895元；2.被告向原告支付违约金408,277.80元，将被告已支付的押金47,000元进行抵扣，抵扣后的金额为361,277.80元；3.被告支付原告拖欠的水电费8,122.11元。事实和理由：2016年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，其中约定，原告将上海市长宁区新渔东路292、294号房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，租期5年，自2016年10月1日至2021年11月15日。租金前二年每月47,419元，第三、四年每月49,790元，租金支付方式为每6个月支付一次，先付后用。租赁期内，一方提出退租的，应提前90日书面通知对方，并按退租前12个月租金的70%向对方支付违约金。2019年5月15日，被告书面通知原告欲提前退租。原告于2019年5月18日回函告知被告，被告搬离时需与原告结清水电等相关费用，交还商铺，归还钥匙，并按约支付违约金(即2018年5月30日至2019年5月30日年租金583,254元的70%，计408,277.80元)，但被告未履行上述义务，故原告提起本案诉讼,要求判如所请。被告里贤公司辩称，一、同意第一、三项诉讼请求。二、关于违约金，同意在一定的损失范围内进行赔偿。被告因无力维持经营状态才单方提出解除合同，不存在明显恶意。原告主张的违约金过高，现同意按三个月的租金标准支付违约金，其中已付押金应作为违约金进行抵扣。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、商铺租赁合同、上海市房屋租赁合同、解除并终止租赁合同协商函、告知函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权登记在案外人上海长宁房地产经营有限公司、上海天银房地产开发有限公司名下。2016年9月13日，案外人上海长宁房地产经营有限公司、上海天银房地产开发有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《商铺租赁合同》，其中约定，甲方将上海市长宁区新渔东路XXX-XXX号一层商办楼(商铺)出租给乙方，建筑面积160平方米。甲方定于2016年10月1日将该房屋交付给乙方。租赁期为五年，自2016年10月1日起至2021年11月30日止。其中2016年10月1日至2016年10月10日为免租期。租赁期间，乙方对该商铺拥有部分或全部转租权。2016年9月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，其中约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积160平方米。房屋租赁期自2016年10月10日至2021年11月15日。其中，2016年10月1日至2016年11月15日为房屋租赁免租期，免租期间，乙方无需缴纳房屋租金、物业服务费。标准租金：47,419元/月，每12个月为一个租期，第1、2租期执行标准租金，第3、4租期租金在第2期租金基础上递增5%，第5租期租金在第4期租金基础上递增5%，租赁期内租金总计2,960,376元。各期租金及金额如下：……2017年11月16日至2018年5月15日期间的租金为284,514元；2018年5月16日至2018年11月15日期间的租金为284,514元；2018年11月16日至2019年5月15日期间的租金为298,740元；2019年5月16日至2019年11月15日期间的租金为298,740元……。房屋租赁押金47,000元，与第一笔租金同时支付。租赁期满或合同解除后，房屋租金押金在扣除应由乙方承担的费用后，剩余部分于房屋租赁期满或合同解除后5个工作日内全额返还给乙方。租赁期间内，乙方需提前退租的，应提前90日书面通知对方，并按房屋退回前12个月租金的70%向对方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付押金47,000元。原告将涉案房屋交付被告使用。2019年5月15日，被告向原告发送《解除并终止租赁合同协商函》，其中载明，因被告的经营状况发生严重困难，已不具备继续履行能力，拟于2019年5月30日之前退租。2019年5月18日，原告向被告发送《告知函》，其中载明，原告于2019年5月16日收到上述解约函，原告将于2019年5月20日起与被告陆续办理退房交接手续。被告应按租赁合同约定承担违约赔偿责任。2019年5月30日，被告从涉案房屋内搬离，尚欠水电费共计8,122.11元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。审理中，被告同意根据原告的诉讼请求向其支付2019年5月16日至2019年5月30日的租金24,895元以及欠付的水电费8,122.11元，系被告对自身民事权利的合法处分，于法不悖，本院予以准许。关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告提前退租的，应按房屋退回前12个月租金的70%向对方支付违约金。被告认为违约金标准过高，要求法院予以调整。本院综合考虑被告的过错程度、合同履行情况、涉案房屋空置期间造成原告的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令被告按照6个月租金标准支付原告违约金298,740元。至于被告已支付的押金47,000元，双方均同意在被告应承担的违约金中予以抵扣，故为避免讼累，本院一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告里贤(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海标高房地产经纪有限公司2019年5月16日至2019年5月30日的租金24,895元；二、被告里贤(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海标高房地产经纪有限公司违约金298,740元元[被告里贤(上海)科技有限公司已支付的押金47,000元可予以抵扣];三、被告里贤(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海标高房地产经纪有限公司水电费8,122.11元；四、驳回原告上海标高房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币7,214元，减半收取计3,607元，由原告上海标高房地产经纪有限公司负担1,002元，被告里贤(上海)科技有限公司负担2,605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年一月二日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。