江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5018号上诉人（原审被告）：宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇北京东路北侧宏基国际花园南侧入口商业104、204商铺。负责人：***，该公司经理。委托诉讼代理人：刘长江，江苏马陵山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡浩明，男,1974年5月28日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原审被告：宿迁市宏基房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市运河南路东侧香榭里明珠210号。法定代表人：***，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘长江，江苏马陵山律师事务所律师。原审第三人：秦克石，男，1971年9月9日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司（以下简称宏基泗阳分公司）因与被上诉人胡浩明、原审被告宿迁市宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）、原审第三人秦克石商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初4783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏基泗阳分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡浩明的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由胡浩明承担。事实和理由：一、胡浩明与宏基泗阳分公司签订的商品房买卖合同无效，并非宏基泗阳分公司的真实意思表示，胡浩明仅是借了合同样本，双方未签订正式商品房买卖合同，并约定合同样本不作为商品房买卖手续，胡浩明也未支付购房款。2015年9月2日，胡浩明经秦克石介绍到宏基泗阳分公司购房，胡浩明称需要融资后才能购房，要求宏基泗阳分公司向其出具商品房买卖合同，宏基泗阳分公司由于急于售房便同意了该方案，并要求胡浩明书写说明一份，内容为上述商品房买卖合同不做为买卖合同手续，只有等胡浩明支付购房款后，双方重新签订正式的网上备案商品房买卖合同，所以宏基泗阳分公司无需再起诉胡浩明解除合同。后胡浩明又称仅有商品房买卖合同无法融资，要求宏基泗阳分公司出具收据一份，而宏基泗阳分公司为了有据可查就约定付款一律不使用现金支付，由会计孙某在收据上特别注明收款方式为“非现金”。按照会计专业术语，非现金交易的结算方式包括支票、银行本票、银行汇票、汇兑、商业汇票、委托收款、托收承付七种，故一审法院认定“非现金方式包括但不限于转账交付，也可以是指示交付、债务抵消等”缺乏依据。二、根据胡浩明的陈述，本案中存在两个法律关系：一是胡浩明与秦克石基于借款产生的债权债务关系，与宏基泗阳分公司无关，二是胡浩明与宏基泗阳分公司基于商品房买卖合同产生的买卖关系，二者之间不存在重合也无任何关联。而在胡浩明与宏基泗阳分公司的商品房买卖合同关系中，胡浩明应给付购房款，如果胡浩明通过“指示交付、债务抵消等”方式支付，则需要经过宏基泗阳分公司同意，否则胡浩明仍应承担给付购房款的义务。同时，秦克石与涉案商品房买卖合同关系不具有法律及事实上的利害关系，一审法院将其作为本案第三人有误，且在秦克石欠付胡浩明款项的前提下，仅凭秦克石的单方陈述就认定胡浩明已支付了全部购房款，显然是错误的。被上诉人胡浩明二审辩称，一审法院查明事实清楚，法律适用正确，请求驳回宏基泗阳分公司的上诉。原审第三人秦克石二审未到庭应诉。胡浩明向一审法院起诉请求：1.判令宏基泗阳分公司、宏基公司交付泗阳县宏基国际花园小区第16幢2单元1084号、1805号房屋，并支付迟延交房违约金（以1125791元为基数从2016年6月29日起按照每日万分之0.5的标准支付至实际交付房屋之日）；2.本案诉讼费由宏基泗阳分公司、宏基公司承担。一审法院认定事实：2015年9月2日，胡浩明（买受人）与宏基泗阳分公司（出卖人）签订商品房买卖合同（无登记备案）二份，主要约定：宏基泗阳分公司将其开发的位于泗阳县众兴镇北京东路北侧、泗塘河东侧宏基国际花园小区第16幢第2单元1804、1805室出售给胡浩明，单价均为3360元每平方米，房屋总价分别为822998元、652176元，付款方式均为一次性付款，房屋交付期限为2016年6月28日之前。出卖人逾期交付房屋超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外双方还签订合同补充协议进一步约定了相应的权利义务。同日，胡浩明向宏基泗阳分公司出具条据一份，载明：今借到宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司合同样本16号楼1804、1805室，面积439.04平方米，财务手续未做，不做为买卖合同手续。2015年9月17日，宏基泗阳分公司向某浩明出具收据一份，主要载明：交款单位为胡浩民明，收款方式为非现金，金额为1125791元，收款事由为购房款。宏基泗阳分公司经办人孙某在该收据加盖“宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司财务专用章”。同日，宏基泗阳分公司向某浩明及案外人魏从平出具证明一份，载明：魏从平、胡浩明所购房屋1071.46平方米，实际成交总价按2758189元结算。后因宏基泗阳分公司未交付涉案房屋，胡浩明提起本案诉讼。一审另查明，宏基泗阳分公司、宏基公司在庭审中自认涉案房屋通过竣工验收，具备交付条件。一审法院认为，胡浩明与宏基泗阳分公司签订涉案商品房买卖合同，约定了具体房号、面积、价款、交付期限、违约责任等，应系双方当事人真实意思表示，该两份商品房买卖合同依法成立。宏基泗阳分公司虽主张签订涉案买卖合同非其真实意思表示，但提供的证据不足以证明此项主张，应当承担举证不能的不利法律后果，且宏基泗阳分公司至今未提出过解除涉案商品房买卖合同主张，故对宏基泗阳分公司该项抗辩主张不予支持。2015年9月2日，胡浩明向宏基泗阳分公司出具的条据虽注明“财务手续未做，不做为买卖合同手续”，但宏基泗阳分公司于2015年9月17日向某浩明出具收款收据以及房款总价证明，应当认定双方于2015年9月17日已履行相应的财务手续，涉案两份商品房买卖合同发生法律效力。胡浩明作为买受人应当依约支付价款，宏基泗阳分公司作为出卖人应当依约交付房屋，逾期交付还应承担相应的违约责任。关于胡浩明涉案购房款是否交付问题。宏基泗阳分公司主张收款收据中注明收款方式为非现金，即应为转账交付，但胡浩明未提供转账凭证予以证明，且通常商品房买卖应当出具税务发票而非收据。对此，一审法院认为，非现金的方式包括但不限于转账交付，也可以是指示交付、债务抵消等，宏基泗阳分公司于2015年9月17日出具了收款收据，应当认定胡浩明已履行交付购房款的义务。胡浩明依约履行支付购房款义务后，宏基泗阳分公司应当依约交付房屋。此外，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，宏基泗阳分公司作为宏基公司依法设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由宏基公司承担，但宏基泗阳分公司有相应的财产，且胡浩明仅要求宏基公司对宏基泗阳分公司的债务承担补充清偿责任，减轻了宏基公司的责任，予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第四十五条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宏基泗阳分公司于判决发生法律效力之日起十日内向某浩明交付位于泗阳县众兴镇北京东路北侧、泗塘河东侧宏基国际花园小区第16幢第2单元1804、1805室房屋。二、宏基泗阳分公司于判决发生法律效力之日起十日内支付胡浩明逾期交房违约金（以1125791为基数，自2016年6月29日起至房屋实际交付之日止，按日万分之0.5标准计算）。三、宏基公司对判决主文第一、二项确定的义务承担补充清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取710元，由宏基泗阳分公司、宏基公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审另查明，宏基泗阳分公司的法定代表人于2016年2月22日从***变更登记为秦克石，后于2016年9月28日又从秦克石变更登记为***。本案二审中的争议焦点是：宏基泗阳分公司与胡浩明之间是否存在商品房买卖合同关系；如存在，胡浩明是否已支付购房款。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，宏基泗阳分公司与胡浩明签订的商品房买卖合同明确载明了交易双方当事人的名称或者姓名和住所及商品房的基本情况，并约定了商品房价款的确定方式及总价款、交付使用条件及日期、违约责任，双方还就未尽事项签订了补充协议，据此可认定双方对于涉案房屋买卖具体事项已达成一致意见，故涉案商品房买卖合同自双方当事人签字、盖章时即成立。宏基泗阳分公司则主张签订上述合同并非其真实意思表示，仅是出借合同样本给胡浩明用于融资后向该公司购买房屋，并提供胡浩明出具的书面说明一份。对此，本院认为，胡浩明出具的书面说明中虽载明“借到合同样本，财务手续未做，不做为买卖合同手续”，但宏基泗阳分公司此后向某浩明出具购房款收据及房屋面积、总价款确认单的行为表明该公司认可双方此时已履行了相应的财务手续并对涉案房屋交易进行最终确认，因此，双方之间的商品房买卖合同关系成立且生效，而宏基泗阳分公司关于其出借合同样本给胡浩明用于融资的主张缺乏事实依据，本院对此难以支持。关于胡浩明是否已支付购房款的问题。胡浩明主张因案外人郑楼镇人民政府与原审第三人秦克石之间存在债权债务关系，宏基泗阳分公司以涉案房屋为秦克石清偿所欠债务并与郑楼镇人民政府指定人员办理相关购房手续。对此，本院认为，宏基泗阳分公司在双方已签订商品房买卖合同的情况下，向某浩明出具加盖公司财务专用章的购房款收据，表明宏基泗阳分公司已认可收到胡浩明支付的涉案购房款。而胡浩明提供的相关证据可证明其关于支付购房款的陈述已得到案外人郑楼镇人民政府、原审第三人秦克石的认可，也可与宏基泗阳分公司出具购房款收据上注明的“收款方式：非现金”相印证，宏基泗阳分公司的行为表明其自愿承担秦克石所欠债务，案外人郑楼镇人民政府亦出具与秦克石之间债务清偿完毕的相应手续。此外，秦克石在此后曾担任宏基泗阳分公司的法定代表人也反映出二者之间关系密切，可佐证胡浩明、秦克石在本案中陈述内容的真实性。因此，宏基泗阳分公司主张胡浩明未支付购房款及秦克石与本案不具有利害关系不应参加诉讼的理由不能成立，本院对此不予支持。综上所述，上诉人宏基泗阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1420元，由上诉人宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年一月二十日法官助理 孙 笑书 记 员 王南淳