上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13860号上诉人（原审原告）：上海厨帝电器有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇沪南公路4388号A幢。法定代表人：吴柏千，总经理。委托诉讼代理人：夏青，上海市鹤铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海楠中家具有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路4388号1幢二、三层。法定代表人：施铁明，总经理。上诉人（原审被告）：施铁明，男，1966年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：施刚英，女，1966年9月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：张莉，上海市临港律师事务所律师。上诉人上海厨帝电器有限公司（以下简称厨帝公司）因与上诉人上海楠中家具有限公司（以下简称楠中公司）、施铁明、施刚英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初47855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人厨帝公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、六项，依法改判.1.楠中公司应支付房屋租金人民币（下同）203,427元（从2018年12月1日起至2019年7月10日止）；2.楠中公司应按银行同类贷款利率四倍支付租金203,427元的逾期付款违约金；3.施铁明、施刚英对上述款项承担连带责任，以施铁明、施刚英抵押房屋在债权限额665,760元的范围内优先受偿，不足部分由楠中公司继续清偿。事实和理由：1.一审法院事实未查清。楠中公司在一审举证期间及开庭审理之前没有提交交还钥匙的照片，楠中公司是在2019年7月11日审理时提交施铁明手机上的照片，证明其在2019年1月30日将房屋钥匙交给了厨帝公司工作人员“张某”，厨帝公司回去与张某核实，张某说钥匙是她本人的，不存在楠中公司交还钥匙的事情，厨帝公司随后将核实的情况提交给一审法院一份书面意见，并在下次开庭时提交了厨帝公司法定代表人与张某联系核实情况的微信截取记录，但一审法院对厨帝公司提交的相关证据及所作表述在判决书上未作表述。虽然一审法院确认2019年7月11日为双方合同解除日，但楠中公司在一审审理中从未提交书面解除合同予以确认；一审法院也没有查明楠中公司在2019年7月11日之前与厨帝公司办理过退房交接手续及变更工商注册地址。因楠中公司未能支付2018年12月后三个月的租金，厨帝公司为此发了催款函并留置于现场，厨帝公司在一审法院提供了送达催款函的证据，但一审法院也未表述。基于此，导致一审法院对楠中公司交还钥匙时间及欠付租金截止时间节点错误认定为2019年1月30日。2.双方签订租赁合同之前道路改扩建工程已经开始，并无证据证明污水处理站工程是新增项目，故楠中公司系经营不善要求解除合同。楠中公司称其在2018年11月提出解除合同不是事实，因为楠中公司从未提交证据证明其向厨帝公司提出过解除合同，即便楠中公司在此后搬离家具物品也是其自己经营问题引起，不能证明厨帝公司同意解除合同及搬离家具。由于楠中公司在一审法院2019年7月11日开庭审理时表达其同意解除合同，在此之前楠中公司一直处于履约状态，故楠中公司应支付该期间的租金及逾期付款的违约金。上诉人施铁明、施刚英应对楠中公司欠付款项承担连带责任。据此，请求二审法院支持其上诉请求。上诉人楠中公司、施铁明、施刚英上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、六项，依法改判三上诉人不承担合同解除的违约责任。事实和理由：1.一审法院没有查清本案关键事实。租赁标的物外面道路改扩建工程虽由有关部门信息公开，但在道路拓宽施工过程中增设了污水处理站工程，其所形成的深挖工作井、接收井于2019年1月1日实施，实际准备工作从2018年11月开始，已经超出双方在签约时可预见范围。另外，楠中公司于2018年9月之前一直在清理厨帝公司交付租赁标的物中的遗留垃圾，清理花费3万多元;楠中公司还花费20多万元进行装修，因此楠中公司至2018年10月才刚开始正常经营，2018年11月就发生污水处理站在门面房前施工的情况，导致其无法经营，楠中公司当月就与厨帝公司法定代表人及副总张某协商解除合同，提出租金交到11月、楠中公司对装修损失及清理费用不再要求厨帝公司补偿的解除合同方案，得到厨帝公司口头同意，楠中公司此后陆续搬出其经营的家具至2019年1月9日，并于2019年1月30日将钥匙交给张某，张某没有拒绝，楠中公司还拍了照片作为证据留存，在一审答辩时就提到该张照片情况。一审法院对楠中公司2019年1月30日交付钥匙的认定正确，但对污水处理站增设项目及双方于2018年11月协商解除合同等事实未作出正确认定。2.一审法院适用法律错误。污水处理站工程与道路改扩建工程是两个不同工程，而且污水处理站的施工已经严重影响附近道路正常通行，造成楠中公司经营困难，合同目的无法实现，故楠中公司要求解除合同系经营不能的原因，而非经营不善，且为不可抗力，楠中公司享有合同解除权。另外，双方签订的租赁合同系厨帝公司提供的格式合同，合同约定的权利义务不对等。鉴于楠中公司于2019年1月30日向张某交还钥匙，且双方于2018年11月也已达成合同解除合意。根据公平原则，楠中公司不应承担违约责任，施铁明、施刚英也不应承担连带担保责任。据此，请求二审法院依法支持其上诉请求。上诉人厨帝公司与上诉人楠中公司、施铁明、施刚英均不同意对方的上诉请求及事实与理由。厨帝公司向一审法院起诉请求：1.判令解除厨帝公司与楠中公司、施铁明、施刚英签订的《房屋租赁合同》;2.判令楠中公司支付房屋租金及占有使用费，其中租金暂计至2019年3月31日为110,960元，要求楠中公司支付到合同解除之日止，占有使用费要求楠中公司支付自合同解除之日起至实际搬离日止，按每月27,740元标准;3.判令楠中公司按银行同期同类贷款利率四倍标准支付所欠租金110,960元逾期付款违约金，暂计至2019年3月31日5,283元，要求楠中公司支付至租金实际付清日止；4.判令楠中公司支付提前解除合同的违约金83,220元；5.判令楠中公司承担案件受理费;6.判令施铁明、施刚英对楠中公司的上述付款义务以二人所有的上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX幢XX号XX室抵押房屋承担连带责任。一审法院认定事实：2018年4月28日，厨帝公司与施铁明、施刚英签订《房屋租赁合同》约定，厨帝公司作为甲方将位于上海市浦东新区XX镇XX（公）路XX号房屋1幢底层建筑面积20平方米及二、三层房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方施铁明（企业注册后，乙方自动变更为注册后的企业）；租赁期限自2018年5月1日起至2020年4月30日止；两年租金共计665,760元，每季度支付83,220元，先付后用，乙方应于租赁开始日2018年6月1日前支付首季租金；合同签订时，乙方应向厨帝公司支付租赁定金5万元，租赁终止时，厨帝公司收取的定金，除用以冲抵合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方逾期不足额支付租金及水、电费超过10天的或提前解除合同的，厨帝公司可书面通知乙方解除合同并没收定金，乙方还应向厨帝公司按月租金三倍标准支付违约金；乙方逾期支付租金、水电费的，还应按欠费总额每日1%标准支付厨帝公司违约金。双方还就其它权利义务进行了具体约定。施铁明、施刚英在该合同尾部连带责任担保人处签名。同日，厨帝公司与施铁明、施刚英还签订《个人住房抵押合同》约定，为确保厨帝公司与施铁明（或注册后企业）签订的房屋租赁合同的履行，施铁明、施刚英愿意以其二人名下位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX幢XX号XX室房屋提供抵押担保，债务履行期为2018年5月1日至2020年4月30日，主债权金额为租赁合同全部应付租金66.57万元。2018年5月29日，上海市不动产登记局（现上海市自然资源确权登记局）就前述施铁明、施刚英的抵押房屋出具了不动产抵押权登记证明明确，该抵押权权利人为厨帝公司，被担保债权数额665,760元，债务履行期限为2018年5月1日至2020年4月30日。涉案《房屋租赁合同》签订后，厨帝公司按约向施铁明交付了系争房屋，施铁明向厨帝公司支付了5万元定金并至2018年11月30日止的租金。2019年1月30日，施铁明向厨帝公司工作人员“张某”交还了系争房屋钥匙。一审另查明，2018年6月15日，经上海市浦东新区市场监督管理局批准，上海楠中家具有限公司登记设立。一审再查明，系争房屋东侧的沪南公路道路改扩建工程于2017年12月29日经上海市浦东新区规划和土地管理局批准，而相关《建设工程设计方案》于2017年12月29日起即在上海市浦东新区人民政府网站上进行了信息公开。本案审理过程中，厨帝公司明确仅要求施铁明、施刚英以抵押物承担担保责任，并明确就楠中公司已付定金5万元，因楠中公司违约，不予返还。一审法院认为：厨帝公司与施铁明、施刚英签订的涉案《房屋租赁合同》、《个人住房抵押合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。楠中公司设立后，涉案《房屋租赁合同》的承租方即变更为楠中公司，该司理应按照合同约定承租系争房屋、履行支付租金等相关义务，逾期不支付租金或提前退租的则应承担违约责任。现审理已查明楠中公司未支付2018年12月1日以后的租金，显已违反合同约定，厨帝公司有权要求解除合同。施刚英虽未签收应诉材料，但于2019年7月11日委托诉讼代理人到庭参加诉讼，且楠中公司、施铁明、施刚英当庭同意解除涉案《房屋租赁合同》，故该《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除。租赁合同解除后，楠中公司应结清欠付的租金并承担相应的违约责任。就楠中公司应付的租金，审理中施铁明提供了拍摄于2019年1月30日在厨帝公司员工“张某”桌上返还房屋钥匙的照片证明已于该日向厨帝公司返还房屋，就该照片，厨帝公司认可照片中的人员确实为其员工“张某”，但表示照片中的钥匙并非系争房屋的，而属于“张某”本人的，对此一审法院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，现厨帝公司仅否认该事实而未提供相反的证据，故一审法院对楠中公司、施铁明、施刚英主张的系争房屋已于2019年1月30日返还厨帝公司的情况予以确认，楠中公司应承担2018年12月1日起至2019年1月30日止的租金，审理中，楠中公司、施铁明、施刚英自愿承担至2019年1月底的租金，不违反法律规定，法院应予准许。就楠中公司应承担的违约责任，审理中，楠中公司、施铁明、施刚英辩称系厨帝公司在签约时隐瞒了系争房屋的东侧路面即将施工的情况，因该道路工程影响了客流，造成楠中公司无法继续经营，故未再支付租金、提前退租，不应承担违约责任，对此法院认为，楠中公司、施铁明、施刚英所主张的道路工程系市政工程，与厨帝公司无关，且工程的相关信息亦由有关部门进行了公开，该有关情况施铁明在承租系争房屋前应当知晓；厨帝公司作为出租人已向楠中公司履行了交付房屋的义务，楠中公司承租系争房屋虽用于经营，但经营系楠中公司的自主行为，经营的具体情况与厨帝公司无关，楠中公司、施铁明、施刚英所述的因道路施工导致经营不善并非楠中公司、施铁明、施刚英拒绝履行《房屋租赁合同》项下义务的合法理由，故法院对楠中公司、施铁明、施刚英的该项抗辩不予采信。因涉案《房屋租赁合同》明确约定楠中公司提前解除合同的，厨帝公司有权没收定金、并由楠中公司支付三个月租金的违约金，而审理中厨帝公司自愿下调了违约金标准向楠中公司主张逾期支付租金的逾期付款违约金，故厨帝公司主张没收定金，由楠中公司支付三个月租金金额的违约金、逾期支付租金的违约金的请求均不违反法律规定，应予支持。施铁明、施刚英以其名下房产对楠中公司涉案《房屋租赁合同》项下债务提供担保，且该抵押房产依法办理了抵押权登记，抵押权自登记时设立，厨帝公司有权在登记的最高债权限额665,760元范围内行使抵押权。一审法院据此判决：一、上海厨帝电器有限公司与上海楠中家具有限公司、施铁明、施刚英2018年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、上海楠中家具有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海厨帝电器有限公司租金55,480元；三、上海楠中家具有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海厨帝电器有限公司违约金83,220元；四、上海楠中家具有限公司应于判决生效之日起十日内按银行同期同类贷款利率四倍标准支付上海厨帝电器有限公司欠款55,480元自2018年12月2日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金；五、上海楠中家具有限公司支付给上海厨帝电器有限公司定金5万元归上海厨帝电器有限公司所有；六、如上海楠中家具有限公司未履行上述第二至四项判决义务，上海厨帝电器有限公司可以与施铁明、施刚英协议，以上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX幢XX号XX室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额665,760元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，不足部分由上海楠中家具有限公司继续清偿；七、驳回上海厨帝电器有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,289元，减半收取计2,144.50元，由上海楠中家具有限公司、施铁明、施刚英共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于合同解除的原因及责任归属如何认定；合同解除的后果如何处理。关于合同解除的原因及责任问题。本院认为，上诉人厨帝公司与上诉人施铁明、施刚英签订《房屋租赁合同》及《个人住房抵押合同》，并办理了房产抵押登记手续，根据双方约定由施铁明注册设立的企业自动变更为租赁合同的承租人，故上诉人楠中公司作为租赁标的物的承租人在接受租赁物后负有向上诉人厨帝公司支付租金的义务。上诉人楠中公司未能按约履行情况下，还应承担租赁合同项下的违约责任。上诉人施铁明、施刚英作为租赁合同项下的债务担保人，应以其名下房产在最高债权限额范围内承担连带清偿责任。根据双方在审理中的表述，上诉人施铁明在签约前对租赁标的物外面道路实施改扩建工程应当知晓，因此上诉人楠中公司及上诉人施铁明、施刚英仍决定租赁经营，由此发生的经营问题由上诉人楠中公司及上诉人施铁明、施刚英自行承担。上诉人楠中公司、施铁明、施刚英称工作井、接收井的污水处理站工程为新增工程，但其未能举证证明污水处理站工程与道路改扩建工程是两个不同工程，故其以污水处理站工程属于签约时不可预见的范围为由主张其享有法定解除权，本院难以采信。上诉人楠中公司、施铁明、施刚英称双方签订的租赁合同系厨帝公司提供的格式合同，合同约定的内容权利义务不对等，因其就此项抗辩意见也无充分依据佐证，故本院不予采信。上诉人楠中公司、施铁明、施刚英称双方于2018年11月达成合同解除的合意，对此说法三上诉人并未提交充分证据加以证明，上诉人厨帝公司也不予认可，故上诉人楠中公司、施铁明、施刚英以此为由主张其不应承担提前解除合同的违约责任，本院不予采信。一审法院所作认定并无不妥，本院予以维持。关于合同解除后果问题。本院认为，上诉人楠中公司、施铁明、施刚英在一审审理中提交了照片等证据，证明楠中公司于2019年1月30日向张某归还房屋钥匙，鉴于厨帝公司经与张某核实并确认照片中的人员即为张某本人，故一审法院对该张照片的真实性予以采信并认定楠中公司于2019年1月30日将系争房屋交还给厨帝公司，且阐述理由充分亦无不当，本院予以认同。至于厨帝公司辩称照片中的钥匙系张某本人所有以及张某并无收取房屋钥匙的权限等，因厨帝公司无反驳证据加以证明，本院不予采信。同时，一审法院基于对厨帝公司抗辩意见未予采纳而未将厨帝公司提交的微信等证据罗列并作为事实认定，并无不妥。厨帝公司认为一审法院对该节事实遗漏查明的上诉意见，本院不予采纳。据此，一审法院综合已查明的事实情况，对楠中公司应付租金认定至2019年1月30日是正确的，本院予以维持。另外，本院也注意到楠中公司自该日起事实上不再使用租赁标的物，一审法院也认定楠中公司的违约过错责任，并判令没收定金、支付三个月租金违约金及逾期付款违约金等，厨帝公司因楠中公司提前解除合同导致的损失已得到弥补。据此，上诉人厨帝公司要求对租金支付时间及逾期付款违约金时间认定至合同解除日的上诉意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人厨帝公司与上诉人楠中公司、施铁明、施刚英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,426元，由上诉人上海厨帝电器有限公司负担1,320元，由上诉人上海楠中家具有限公司、施铁明、施刚英负担4,106元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年一月十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……