浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初11103号 原告：吴官青，男，1975年8月6日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：龚靓，浙江元谷律师事务所律师。 原告：李亚斌，男，1985年1月11日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。 委托诉讼代理人：龚靓，浙江元谷律师事务所律师。 被告：浙江红羚羊服饰有限公司，住所地浙江省义乌市廿三里街道惠民路708号。 法定代表人：朱国荣。 委托诉讼代理人：徐剑德，浙江婺商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞冬芳，女，1971年2月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告吴官青、李亚斌为与被告浙江红羚羊服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员金全忠适用简易程序，于2019年6月27日、8月27日公开开庭进行了审理。原告吴官青、李亚斌及其共同委托诉讼代理人龚靓、被告浙江红羚羊服饰有限公司的委托诉讼代理人徐剑德、虞冬芳到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2019年9月4日裁定本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2019年10月10日、11月21日、12月11日公开开庭进行了审理。原告吴官青、李亚斌及其共同委托诉讼代理人龚靓、被告浙江红羚羊服饰有限公司的委托诉讼代理人徐剑德、虞冬芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴官青、李亚斌诉称，请求判令：1、解除原、被告双方于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告房屋押金人民币60000元；3、被告返还原告房屋租赁税人民币30000元（具体数额根据被告方缴纳的税费按厂房面积比例计算）；4、被告返还原告变压器基础费暂计人民币35000元（具体数额根据被告方缴纳的基础费按比例计算）；5、被告返还原告电损费人民币17144元。事实和理由：原告系外地来义经商人员，厂房租赁经验欠缺，在未了解市场行情的情况下，仓促与被告于2018年7月20日签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定从2018年7月25日起，被告将坐落于义乌市廿三里工业区惠民路708号5号电梯北边一楼11间和宿舍4个大的4个中的2个小的租给原告生产和住宿使用。原告按照合同约定支付了第一年的租金430000元、押金60000元和卫生费、保安费28800元。厂房宿舍因是捆绑出租，原告方一直空置未使用。在租赁期间，被告在没有合同约定的情况下，在每一次收取水电费时额外增加电的损耗费（被告系按照原告使用电量的8%计算的）共计乱收电损费14144元，此处还乱收取变压器基础费40500元、房产税40000元，被告在收取相关的费用之后从来没有给原告方开具相关发票凭证。被告的行为导致原告本已生产经营较困难的情况下，增加了经营成本，严重影响了原告的生产生活。除此之外原告还得知一楼厂房在被告厂区所在区域的市场价应该在27元／平方米／月，而被告方出租的11间一楼店面价格却在41／平方米／月，高于市场价14／平方米／月。同时在合同履行过程中，被告在收取卫生费后却未做好厂房保洁工作，厂区脏乱，《房屋租赁合同》也均是被告提供的格式合同，均系原告义务，显失公平。为避免双方产生损失，原告于2019年4月与被告协商沟通解除事宜，但被告却漫天要价，原告方认为租赁无法继续的原因系被告，违约责任应是被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，原告方请求解除双方合同，并要求被告返还房屋押金人民币60000元，电损费人民币17144元，以及多收的变压器基础费、房产税。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告浙江红羚羊服饰有限公司辩称：请求驳回两原告的诉请。原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告提出单方解除合同，没有法律依据，原告的诉请不成立，应予以驳回。原告陈述的除租赁事实外，其他都不是事实，押金不予退还，房屋租赁费按照分摊还拖欠的，应按照合同约定，原告还没有付足，变压器基础费、电损费，因为两原告用电较多，分摊中实际还是他们分摊的少，不可能再退还。综上，请求驳回对被告的诉请。假如法院认定因本案原告已经搬离涉案租赁房屋，合同实际上已经解除，而法院认定违约方系原告方，被告要求原告承担违约金及赔偿损失，要求支付的费用如下：电梯费9900元、变压器基础费4050元、消防维护费500元、电梯维修费450元、电梯检测费1600元、电梯维保费2200元，共欠18700元，还有第一年的租金25000元，2019年7月25日至现在的租金损失159041元，以及未支付的卫生费、保安费损失10800元，从2019年12月11日起到期满止的租金总额1558750元的百分之三十，即467625元。 针对被告浙江红羚羊服饰有限公司要求原告承担违约金及赔偿损失的答辩，原告吴官青、李亚斌补充如下： 一、原告无需支付被告电梯费、变压器基础费、消防维护费、电梯维修费、电梯检测费、电梯维保费、卫生费、保安费等费用。原告已于2019年6月18日实际腾空厂房腾空后被告仍要求支付上述费用不合理，且原告承租的是一楼厂房，不需要使用电梯，无需承担电梯费用。如果被告实际支出了上述费用，原告愿意按照承租厂房面积比列对费用进行分摊。被告要求支付的电梯检测费、电梯维保费共计3800元，不合理也不合法。被告要求原告支付变压器基础费也没有事实依据。 二、原告已经支付第一年租金，无需另行支付租金25000元。原告于2018年7月20日在中国农业银行义东支行交付现金给被告股东虞冬芳，该费用包含了部分租金以及押金60000元。双方协议明确约定先付后用，被告在未足额收取租金的情况下是不可能将厂房交付给原告使用的，被告为在足额收取租金情况下不向原告催讨租金，不符合常理。 三、原告不需承担2019年7月25日至现在的租金损失。原告在诉讼前已提前两个月向被告发出解除合同通知，并提前一个月腾退房屋，被告有足够时间对外出租厂房，不会发生因空置而造成的损失。正是因为被告不合理收费过多过高，且厂房租金高于市场价格50%，导致原告无法经营，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，原告事实上已无法履行合同，无需继续履行。故租金损失造成的原因并非原告，原告无需承担。 四、原告无需赔偿2019年12月11日起至期满止的租金总额的百分之三十。原告认为导致本案房屋租赁无法继续履行的原因及责任在被告，并非原告，原告非违约方，无需承担违约责任，且被告已于12月底将讼争厂房出租给他人，不存在上述损失，且即便被告存在损失，上述费用也不该由原告承担。 综上，原告认为被告要求原告支付上述费用没有事实与法律依据，望法院综合考虑本案事实，给予正确的判决。 原告吴官青、李亚斌为证明自己的主张，提供如下证据： 证据一、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方于2018年7月20日达成房屋租赁合同，原告已支付押金及卫生费、保安费，合同第七条明确约定相关费用按实际产生的平摊的事实。 证据二、微信聊天记录一份，证明原告已于2019年4月通知被告代表解除租赁合同，避免损失扩大的事实以及被告每月收取电损费、基础费等不合理收费的事实。 证据三、转账凭证一份（打印件），证明原告足额支付了房屋租金、押金、卫生费、安保费及按月支付被告水电费、电损费等费用的事实。 证据四、转账记录一份（打印件）、收款收据一份，证明被告收取原告4万元房屋租赁税的事实。 证据五、照片一份（打印件），证明被告收取原告卫生费后厂房卫生环境并不理想的事实。 证据六、照片一份（打印件），证明被告强制要求原告捆绑出租厂房宿舍，但是宿舍一直闲置，增加了原告的经营成本的事实。 被告浙江红羚羊服饰有限公司质证意见：对证据一，三性均无异议，对于第七条也是按照合同在履行的；对证据二，可以证明原告交付给被告这些钱都是双方一致同意才交付的，不存在返还的问题。水电等费用都是一个月交一次，每个月都是先算出来进行核对，无异议之后再交纳的。微信聊天记录还可以证实原告之所以提出解除合同是他们单方面的原因，好像是经营不下去，都不是真正要求解除合同的原因，并且可以证实被告一直不同意解除合同，没有达成合意；对证据三，无异议，这些费用都是双方一致同意之后原告才交付的；对证据四，收租赁税4万元真实性无异议，但是按照分摊的话原告的4万元是不够的，总共交纳的税款有60几万，按照租金分摊的话，原告要支付7万左右；对证据五，真实性不予认可，也不知道是什么时候拍的，照片上的时间也可以人为的，并且与本案无关联，不影响租赁；对证据六，这些事原告自愿并且经双方协商一致承租的，照片不能达到原告的证明目的。 本院对原告提供的证据认证如下：对证据一、二，本院对其真实性予以认定；对证据三，被告对其无异议，本院对其真实性予以认定；对证据四，本院对其真实性予以认定；对证据五、六，本院结合其他证据予以综合认证。 被告浙江红羚羊服饰有限公司为证明自己的主张，提供如下证据： 中华人民共和国税收完税证明一份，证明被告因为房屋出租交了税收651373.26元，原告要求的第三项诉请予以驳回。 原告吴官青、李亚斌质证意见：对该证据真实性无异议，原告方认为上述费用应该是由被告自行承担，无需原告缴纳，若法院认为上述费用原告应按比例支付的，根据原告方承租面积计算，也仅需要支付1万多，反正原告要求返还房屋租赁税诉请有理有据。完税证明中房产税税款是394201.68元，其余的税费并非房产税，即使按约定原告方应支付房屋租赁税，也应该按照承租面积的比例除以被告方房屋产权面积进行计算，原告的第三项诉请已经放弃了10000元费用的退还，故第三项诉请应得到支持。 本院对被告提供的证据的真实性予以认定。 原告吴官青、李亚斌为证明自己的主张，补充提交如下证据： 证据一、虞冬芳个人业务凭证一份（复印件加盖银行核对章），证明原告支付了被告85000元押金等费用的事实。 证据二、微信支付记录一份（打印件）、网上银行转账记录二份（打印件），证明原告支付被告水电等费用28151元的事实。 证据三、视频资料一份，证明原告已于2019年6月18日腾空厂房，6月28日将钥匙交还给保安的事实。 证据四、录音资料一份，证明被告已对外出租涉案厂房的事实。 证据五、微信聊天记录一份（吴官青与虞冬芳），证明被告已知晓钥匙已交还的事实。 被告浙江红羚羊服饰有限公司质证依据：对证据一，关联性有异议、证明目的有异议，这是被告虞冬芳自己的钱存进去的，不能证明原告交付85000元的事实；对证据二，真实性无异议，但是还欠18700多元；对证据三，真实性无法确认，厂房基本上差不多，无法确认是否是他租赁的那个房子的，并且我们现在还没打开他们厂房的门，还是锁在那里，而且视频是8月9日录的，无法证明6月份腾空的事实。视频上确实去过保安处，保安说了一句话是代管的，他不能代管被告，只是代原告管理，你们租赁的事情还是要同被告商量。6月18日、6月28日、8月份，出现了三个时间点，真实性无法认定；对证据四，真实性无法确认，不能达到原告的证明目的。有这个电话打来过是真实的，与本案涉案房屋不是同一块，不能证明原告的证明目的；对证据五，该证据是以前就存在的证据，不属于新证据，双方对于解除房屋租赁是没有达成一致，原告放在保安处代管不能说明被告已同意收回租赁物的事实。 本院对原告补充提供的证据认证如下：对证据一，本院对其真实性予以认定。对其证明目的，本院结合其他证据予以综合认证；对证据二，被告对其真实性予以认定，本院对其真实性予以认定；对证据三，本院对其真实性予以认定，该证据证明原告已于2018年6月28日将租赁房屋钥匙交还给被告处保安的事实；对证据四，本院结合其他证据予以综合认证；对证据五，本院对其真实性予以认定。 原告吴官青、李亚斌申请证人雷某（男，1977年6月28日出生，畲族，住浙江省平阳县顺溪镇溪南村）出庭作证，证人证实：2018年7月20日在廿三里农业银行，我给了虞冬芳85000元的厂房定金，我是替李亚斌付的。 原告吴官青、李亚斌质证意见：原告方认为证人雷某陈述的钱款交付经过清楚、具体、客观，可以达到其证明目的。 被告浙江红羚羊服饰有限公司质证意见：证人证言不能采信，不予认可。因为1.证人与原告有利害关系。2.款项来源说是两天内的货款，来源不清楚。3.85000元巨额数字，不可能现金交付就没有另外的凭证，至少要写一张收条。 对证人雷某的证言，本院结合其他证据予以综合认证。 原告吴官青、李亚斌申请证人温某（男，1973年12月21日出生，汉族，住浙江省平阳县敖江镇曙光中路156号）出庭作证，证人证实：2018年7月20日吃完午饭之后，应该是下午1点多，我们几个人过去为了租厂房交定金，本来是要给她转账的，但是身份证没带，就给了现金。 原告吴官青、李亚斌质证意见：原告方认为证人温某的陈述对于85000元现金的交付时间、地点、方式均能与证人雷某相互映证，具有客观性，可以达到其证明目的。 被告浙江红羚羊服饰有限公司质证意见：证人证言不能采信，不予认可。两个证人之间不能互相映证，一个说下午1点多，实际上该笔钱是下午4点多，还有是85000元钱的来源上，一个说是货款，一个说是几个人凑起来的。另外1.证人与原告有利害关系。2.款项来源说是两天内的货款，来源不清楚。3.85000元巨额数字，不可能现金交付就没有另外的凭证，至少要写一张收条。 对证人雷某的证言，本院结合其他证据予以综合认证。 被告浙江红羚羊服饰有限公司为证明自己的主张，补充提交如下证据： 借条一份（复印件）、中国农业银行卡交易明细清单一份，证明本案争议的85000元系借款归还给被告，原件已经还给借款人，当时是借10万，我们有打款依据。 原告吴官青、李亚斌质证意见：对借条的三性均有异议，原告方不清楚被告与张海生之间的借贷行为，原告方怀疑其是不真实的。在8月第2次开庭的时候，审判长明确要求被告方在庭后3日内应对85000元来源作出说明，被告方未能按庭审要求出具说明，甚至直至第四次庭审前，均无法说明85000元的合法来源，事实上，该笔款项确系原告方支付的押金等费用，原告方不认可该份证据；对中国农业银行卡交易明细清单，既然有银行流水的打印件，原告方认可其真实性，但是对其证明目的有异议，该份清单仅能看出第三人虞冬芳曾转账10万元给张海生，该款可能是往来款，也有可能是货款，并不必然是借款，退一步讲，即使双方当事人的借款是真实存在的，与本案85000元也没有任何关联。 本院对被告补充提交的证据认证如下：本院对关联性不予认定。 被告浙江红羚羊服饰有限公司申请证人金某（女，1978年5月6日出生，汉族，住浙江省义乌市赤岸镇雅治街村5组）出庭作证，证人证实：我跟我老公在2017年6月9日在廿三里工业区惠民路708号10楼向虞冬芳借款10万元。在2018年正月初五还款现金15000元，在2018年7月20日在廿三里工业区惠民路708号10楼还款现金85000元。 原告吴官青、李亚斌质证意见：原告方认为本案证人证言不可信，对于证人的证明目的，证人对答如流，非常肯定，但是对原告方发问的与本案有关联，应该予以回答的问题却模棱两可，不合常理。且两次开庭证人均是随同被告方一起出入法庭，原告方怀疑被告与证人有串通的可能。本案的85000元确系原告方支付的款项。 被告浙江红羚羊服饰有限公司质证意见：我们认为证人证实证明目的清楚，与借条、银行转账凭证确认，应予以确认85000元与原告无关，是证人夫妻的还款。 对证人金某的证言，本院结合其他证据予以综合认证。 经审理查明：2018年7月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的义乌市廿三里工业区惠民路708号5号电梯北边一楼11间和宿舍4个大的4个中的、2个小的租给原告生产和住宿使用。租赁期限从2018年7月25日至2023年7月24日止，第一年的租金为430000元，合同签订后于2018年7月20日一年租金一次性付清。第二年租金在上一年度基础上递增5%，租期5年，每年的房租先付后用。原告向被告支付押金60000元。约定被告支付原告卫生费和保安费每月各1200元，水费6.5元／吨，电费1.2元／度（不包括变压器基础费和电损耗），电梯每台每天三十元，消防和电梯的检测费、损坏零件更换费、维修维护费用等按实际产生的平滩，房屋租赁税及其他一切附属设施所需的费用由被告承担。双方约定了其他权利义务。双方约定原告逾期两个月未支付租金，被告有权解除合同，收回出租房屋，同时原告应支付未届满总租金的30%支付被告违约金。合同第八条约定，被告不交付或不按约定交付租金的，被告视为违约，原告有权终止合同，收回房屋且房租和押金不予退还。签订合同当日，原告向被告支付押金60000元及第一年部分租金25000元。2018年7月24日，原告向被告转账支付剩余租金405000元及第一年卫生费和保安费28800元，共计433800元。2018年7月25日，原告按约搬入上述房屋。后原告未经被告同意于2019年6月底另外租赁房屋并搬离涉案房屋，其将房屋钥匙交还给被告的保安并于2019年7月1日通知被告。原告已向被告支付了第一年租期的电费，已支付了第一年租期的租赁税40000元，尚欠原告第一年租期的电梯费10950元，尚欠第一年租期的变压器基础费4050元、消防维护费500元。上述合同中第二年的租金为430000元*1.05=451500元。涉案房屋剩余租期的租金为1935521.44元。虞冬芳系被告浙江红羚羊服饰有限公司股东，其于2018年7月20日在中国农业银行义东支行存入85000元。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方的真实性意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。原、被告双方均应按合同约定履行权利义务。原、被告双方在本案中的第一个争议焦点为原告是否已经支付了押金60000元及付清第一年租金。原告认为其已于2018年7月20日签订合同当日向被告现金支付押金60000元及第一年租金25000元。原告虽未提供被告的收取款项的收条等证据，但原告知晓被告股东（经办人）虞冬芳于2018年7月20日在中国农业银行义东支行存入85000元款项的情况。合同约定房租系先付后用，被告已将房屋交付给原告使用并且被告在交付房屋后一直未向原告催讨押金及第一年剩余租金，结合原告证人雷某、温某的证言的情况，本院认定合同签订当日原告向被告支付了押金60000元及第一年租金25000元共计85000元款项。原告主张被告存在严重违反合同约定致使原告的合同目的无法实现的解除合同理由不成立，但是原告已经搬离涉案租赁房屋，合同实际上已经解除，继续履行合同会造成双方的更大的损失，因此本院确定原、被告双方之间的租赁合同于第二个租赁年度即2019年7月24日起解除。造成本案合同解除系原告违约造成，因此原告应承担相应的违约责任向原告支付违约金，并还需要付清第一年租期内的剩余费用。为减少讼累，本院对上述违约金及费用一并在本案中作出处理。原、被告双方虽未约定解约违约金但约定了逾期支付租金违约金，本院认为违约导致解约性质上要比逾期支付租金更为严重，故约定的逾期支付租金违约金可以使用解约的情形。违约金以被告方的损失为依据进行确定。被告的主要损失为租期损失，根据本案的实际情况本院确定被告六个月的租期损失，即被告的损失为第二年的租金451500元*50%=225750元。故本院确定原告向被告支付的违约金为225750元。原告还应向被告支付被告抗辩主张的第一年租期的电梯费9900元，尚欠的第一年租期的变压器基础费4050元、消防维护费500元，共计14450元。原告支付的押金60000元，被告应予以返还。故原告应向被告支付的款项为225750元+14450元-60000元=180200元。原告要求被告退还租赁税、变压器基础费、电损费的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告吴官青、李亚斌与被告浙江红羚羊服饰有限公司于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告浙江红羚羊服饰有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴官青、李亚斌房屋押金60000元。 三、原告吴官青、李亚斌于本判决生效后十日内支付被告浙江红羚羊服饰有限公司电梯费9900元、变压器基础费4050元、消防维护费500元，共计14450元。 四、原告吴官青、李亚斌于本判决生效后十日内支付被告浙江红羚羊服饰有限公司违约金225750元。 上述第三、四项原告吴官青、李亚斌应承担的款项在扣除第二项被告浙江红羚羊服饰有限公司应返还的款项后，原告吴官青、李亚斌共需向被告浙江红羚羊服饰有限公司支付180200元。 五、驳回原告吴官青、李亚斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3142元，由原告吴官青、李亚斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  金全忠 人民陪审员  吴 俊 人民陪审员  金光平 二〇二〇年一月二十二日 代书 记员  黄盼蓉