吉林省抚松县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉0621执异7号 案外人卞照发。地址：长春市南关区。 法定代表人李佩安，系董事长。 委托代理人吕婷婷，女，1988年10月29日生，汉族，卞照发职员，住长春市南关区。 申请执行人刘玉武。地址：抚松县新区。 法定代表人刘国栋，系局长。 委托代理人马光泉，吉林鹏诚律师事务所律师。 被执行人抚松县春龙房地产开发有限公司。地址：抚松县万良镇。 法定代表人马春芳，系董事长。 被执行人抚松长白山人参市场投资发展有限公司。地址：抚松县万良镇。 法定代表人仇淑芳，系董事长。 本院在执行申请执行人刘玉武（以下简称抚松人力保障局）与被执行人抚松县春龙房地产开发有限公司（以下简称大明公司）、抚松长白山人参市场投资发展有限公司（以下简称人参投资公司）追偿权纠纷一案过程中，案外人卞照发（以下简称长春唐码公司）对我院（2017）吉0621财保89号民事裁定，查封位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼十一套房产，向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 案外人称，一、贵院（2017）吉0621财保89号民事裁定，查封位于抚松县万良长白山人参市场四期工程1号楼十一套房产（房号分别为010301、010302、020301、010701、020701、020702、010801、010802、011002、021001、021002），并非该案被执行人所有的财产。1、异议人在贵院查封前已经同被执行人和该房屋的开发单位签订了《广告费抵消协议》，并履行了抹账手续。本案被执行人拖欠异议人2015年9月至2017年8月机场户外T型广告费496万元，因无力偿还，故以被执行人关联单位开发建设的万良长白山人参市场四期工程1号楼12套房产（其中604不在贵院本案查封范围内）转让给异议人的方式抵偿欠款，并签订了《广告费抵消协议》，作为第三方抹账的凭据。2、异议人在贵院查封前已经与案涉房屋的开发单位签订了房屋买卖合同。2017年7月18日，异议人与案涉房屋的开发单位大明公司签订房屋买卖合同，合同约定：大明公司将其开发建设的万良长白山人参市场四期工程1号楼12套房产共计1436.61平方米出售给异议人，异议人以广告费债权的形式抵顶购房款，差价部分同意延期刊登广告，并在房屋买卖合同后附图说明购房的位置和房号，以确保房号与实际能够对应。3、《房屋买卖合同》明确载明，该房屋没有取得《预售许可证》，故无法办理产权登记，说明没有办理产权登记不是由于异议人的原因造成的。4、异议人已经实际占有该房屋。异议人在签订《房屋买卖合同》即占有该房屋，通过更换锁芯，持有钥匙，张贴售楼告示，制作悬挂公司宣传展板等不同方式实际控制该房屋，且在贵院预处置前，申请执行人也通过房屋现场的占有使用痕迹联系到买受人即异议人询问房屋情况，故足以证明异议人已经实际占有该房屋。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，万良长白山人参市场四期工程1号楼异议人已经抵债的十一套房产并非本案被执行人所有的财产，贵院（2017）吉0621财保89号民事裁定查封上述房产是错误的。综上所述，贵院依据申请执行人的诉前保全申请对案外人财产予以保全是错误的，并侵害了异议人通过广告费合法抵债的形式获得的财产权益，请求贵院依法审查异议人提出的异议申请，裁定撤销贵院（2017）吉0621财保89号民事裁定，并解除万良镇长白山人参市场四期工程1号楼十一套房产（房号分别为010301、010302、020301、010701、020701、020702、010801、010802、011002、021001、021002）的查封措施。案外人提交了广告发布合同二份，广告费抵消协议、房屋买卖合同、还款计划书各一份，广告发布照片二十二张。 申请执行人辩称，一、本案诉争的房屋在2017年被裁定查封，广告费抵消协议处分房屋无效。异议答辩人为大明公司开发建设的长白山人参市场垫付农民工工资，为保证将来顺利执行，在2017年1月23日，向抚松县人民法院申请财产保全万良人参市场四期第1、7、13、14、15号楼，包括本案诉争房屋在内。贵院于2017年1月24日出具了（2017）吉0621行审1－1号行政裁定，对上述房屋予以查封，查封期限为三年，并将协助执行通知给抚松县不动产登记中心。异议答辩人在2017年提出诉讼要求被告偿还垫付的农民工工资时，对上述已被查封的房屋再次进行财产保全，2017年12月29日，贵院作出（2017）吉0621财保89号民事裁定，进行了查封保全，期间为三年。对（2017）吉0621行审1－1号行政裁定查封，经异议答辩人申请，贵院在2018年2月8日作出（2017）吉0621行审1－2号行政裁定，解除了（2017）吉0621行审1－1号行政裁定对房屋的查封。从时间上来看，贵院对万良人参市场四期第1、7、13、14、15号楼，包括本案诉争房屋在内一直是处于查封状态，2017年6月28日签订的广告费抵消协议签订期间是本案诉争房屋查封期间，在此期间任何处分上述房屋的行为都不发生效力。二、异议被答辩人与被执行人之间并非是房屋买卖法律关系，而是债权债务抵顶法律关系，其并没有取得本案查封房屋的所有权，在适用法律和司法解释规定上存在不当。主张异议权取得房屋所有权不是真实的房屋买卖法律关系。不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。异议人未取得案涉不动产所有权，不享有足以排除另案执行的民事权益。异议被答辩人称已占用并使用房屋与事实不符，上述房屋一直在查封状态。抚松县人民法院作出两次裁定查封时，被查封的房屋并没有被占用使用。现在异议被答辩人称其一直占有使用，是不符合生活常识。三、（2017）吉0621财保89号民事裁定书查封财产符合法律规定。大明公司是人参投资公司设立的全资子公司，并且据以生效的法律文书确定债务的产生系人参投资公司投资开发建设人参市场房屋产生，查封其房屋符合法律规定。综上，请求依法驳回其异议请求，维持查封裁定。 经审查查明：我院于2017年12月29日，作出（2017）吉0621财保89号民事裁定书，主要内容为：对被申请人大明公司开发建设的位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼3、7、8、9、10层共计20户住宅；1号楼010101号、010102号、010103号、010104号门市房；13号楼8、9、10层计18户住宅；13号楼010101号、010103号、010104号门市房予以查封，2018年1月15日向抚松县不动产登记中心发出协助执行通知书，抚松县不动产登记中心在协助执行时称，我院的查封为轮候查封。2018年6月22日，作出（2018）吉0621民初234号民事判决，主要内容为：被告人参投资公司、大明公司于本判决生效后三日内偿还原告抚松人力保障局垫付的农民工工资4803500.00元。2018年7月30日，抚松人力保障局申请执行，在执行过程中，经查询，我院查封的位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼3、7、8、9、10层共计20户住宅分别为010301、010302、020301、020302、010701、010702、020701、020702、010801、010802、020801、020802、010901、010902、020901、020902、011001、011002、021001、021002号。2019年10月22日，对外委托评估，现没有评估结论。 另查明：2017年1月24日，我院依据抚松人力保障局的申请，作出（2017）吉0621行审1－1号行政裁定，对被执行人大明公司所有的位于抚松县万良镇人参市场四期工程第1号楼、7号楼、第13号楼、第14号楼、第15号楼予以查封。并向抚松县不动产登记中心和抚松县房产产权登记处发出协助执行通知。2018年2月8日，我院作出（2017）吉0621行审1－2号行政裁定，解除对被执行人大明公司所有的位于抚松县万良镇人参市场四期工程第1号楼、7号楼、第13号楼、第14号楼、第15号楼予以查封。并向抚松县不动产登记中心发出协助执行通知。 再查明：案外人提交的证据，1、人参投资公司（甲方）与长春唐码公司（乙方）分别与2015年8月31日和2016年8月31日签订了二份广告发布合同，合同约定由乙方为甲方在户外媒体上发布广告。2、2015年12月15日，人参投资公司为长春唐码公司出具还款计划书，人参投资公司欠长春唐码公司广告费248万元，于2016年3月15日前，支付100万元，2016年5月31日前，支付148万元。3、2017年6月28日，人参投资公司（甲方）、长春唐码公司（乙方）和大明公司（丙方）签订了广告费抵消协议，主要内容为：甲方委托乙方发布2年机场户外T型牌，甲方欠乙方广告费496万元。甲方以丙方开发的万良人参市场四期工程1号楼301、302、303、604、701、703、704、801、802、1002、1003、1004十二套楼房抵偿5028135.00元，以上房屋所有权归乙方所有。暂时不具备办理产权的条件。此合同生效后，视为甲方已经向乙方履行了支付广告费496万元，广告费与房屋总价之间的差价68135.00元，乙方为甲方延期发布甲方指定的广告内容。4、2017年7月18日，大明公司（出卖人）与长春唐码公司（买受人）依据广告费抵消协议，签订房屋买卖合同。 本院认为：位于抚松县万良镇长白山人参市场四期工程1号楼010301、010302、020301、010701、020701、020702、010801、010802、011002、021001、021002号住宅，自2017年1月24日起至今始终在查封状态中，案外人提交的证据证明其与被执行人签订的广告费抵消协议和房屋买卖合同是在法院查封期间签订的，查封期间所签订的合同不具有法律效力。故，案外人异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回卞照发的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  潘维胜 人民陪审员  郭晓奇 人民陪审员  赵桂珍 二〇二〇年一月十九日 书 记 员  李凤娟