苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11190号原告（案外人）：张国荣，男，1964年5月14日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告（案外人）：金俊红，女，1967年2月16日出生，汉族，住苏州市吴江区。两原告共同委托诉讼代理人：周喻，江苏震宇震律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：胡景辉，北京息云律师事务所律师。被告（申请执行人）：陆晓荣，男，1973年11月25日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张琳芳，江苏宏润律师事务所律师。第三人（被执行人）：吴江市芦墟大酒店有限公司，住所地苏州市吴江区芦墟东港路370号。法定代表人：凡小燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁舒平，男，该公司员工。原告张国荣、金俊红与被告陆晓荣、第三人吴江市芦墟大酒店有限公司（以下简称芦墟大酒店）芦墟大酒店案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告张国荣、金俊红及其共同委托诉讼代理人周喻、胡景辉、被告陆晓荣的委托诉讼代理人张琳芳、第三人芦墟大酒店的委托诉讼代理人梁舒平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国荣、金俊红向本院提出诉讼请求：1.确定吴房权证芦墟字第××号房屋占用范围内的土地使用权（597.91平方米）归张敏、金俊红所有；2.停止对上述土地使用权的执行。事实和理由：首先，2005年，张国荣作为买受人与芦墟大酒店签订买卖协议，约定将案涉房屋及土地出售给买受人。相应土地转让协议约定的土地面积为1213.6平方米，其中张国荣所涉房屋占用范围内的土地面积为424.4平方米。2007年，案涉房屋办理出产权证，所有权人为张国荣、金俊红，并一直使用至今。根据协议约定，芦墟大酒店负有将案涉房屋占用土地进行分割并单独办证的义务。期间，张国荣、金俊红多次找芦墟大酒店协商，要求办土地证分割。但由于芦墟大酒店的股东和法定代表人多次变更，找不到负责人，所以一直拖着没有办理。土地证没有及时办理是由芦墟大酒店造成的，不是张国荣、金俊红的过错。实际上，在2007年的时候，土地使用权过户已经经过了规划局同意，并且经国土局备案，但不清楚为什么没有下文了。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。案涉房屋已经办理了房屋所有权证，该房屋占用范围内的相应土地使用权也应属于张国荣、金俊红所有。最后，案涉买卖协议已经履行完毕，张国荣、金俊红也已经将剩余价款504485.01元交至法院，张国荣、金俊红的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定。张国荣、金俊红作为案外人提出书面异议被驳回后，对该裁定不服，故提起本案诉讼。陆晓荣辩称：1.本案是执行异议之诉并非确权之诉，张国荣、金俊红主张房屋占用范围内的土地使用权归其所有，应当另案起诉。2.张国荣、金俊红并未支付全部价款，且也未办理过户登记手续，其主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。3.即便张国荣、金俊红的请求符合法律规定，其占用的土地面积也就一百多平，而陆晓荣申请执行的是芦墟大酒店名下一万多平的房屋和土地，法院可以给张国荣、金俊红预留相应的权利份额，不是直接停止对整体房屋土地的拍卖。综上，请求驳回张国荣、金俊红的诉讼请求。芦墟大酒店述称：对张国荣、金俊红的诉请没有异议。案涉房屋是有产权证的，芦墟大酒店也同意对土地进行分割，芦墟大酒店的土地是在一本大证上，受制于政策原因一直没有办理土地使用权的分割。经审理查明：2003年，芦墟大酒店名下坐落于汾湖经济技术开发区的土地使用权办理产权登记，土地面积13368.2平方米，土地性质为国有建设用地使用权，土地范围南至东港路，西至芦莘公路，权证号为吴国用（2003）字第0××8号。2005年12月16日，张国荣、张敏、金俊英作为买受人与芦墟大酒店签订《商品房买卖合同》一份，约定：张国荣、张敏、金俊英以600万元的价格购买芦墟大酒店位于主楼西侧、沿芦莘路东侧的辅助用房，建筑面积1436平方米，总层数2层；土地分割交易费由出卖人全额承担，房屋交易费按国家规定，双方各自承担；合同签订后，先付110万元定金，2006年1月底付190万元,2006年2月底付250万元，余款50万元待土地证、房产证交给买受人时支付。同日，张国荣、张敏、金俊英支付购房定金110万元。截至2006年6月17日，张国荣、张敏、金俊英已支付购房款492.5万元，其中张国荣支付247.5万元、张敏支付170万元、金俊英支付75万元。2007年5月26日，张国荣、张敏、金俊英与芦墟大酒店签订《合同补充协议》一份，约定：芦墟大酒店负责尽快将上述辅助用房面积分割成三份，其中张国荣671.63平方米、张敏453.8平方米、金俊英227.05平方米；芦墟大酒店负责尽快将上述辅助用房的土地与原大酒店土地证进行分割，并负责办理好土地证，土地使用权人为张国荣、张敏、金俊英，土地面积为辅助用房西至芦莘公路人行道，北至路，东、南面按有关部门规定执行；以上两项交易费用按原合同执行。后张国荣、张敏、金俊英与芦墟大酒店签订《土地转让协议》一份，约定：双方于2005年12月16日签订的房屋买卖合同，土地转让面积合计1213.6平方米，含438.4平方米敞开式停车场地；土地位置及详细尺寸以宗地图000009-70（1213.6平方米）、000009-71（12154.8平方米）、000009-72（775.2平方米，上述辅助用房的占地面积）为准。2007年8月16日，上述辅助用房完成产权分割，并分别办理产权登记，其中金俊英（夫妻共有人付成）227.05平方米、张敏（夫妻共有人陆卫平）453.83平方米、张国荣（夫妻共有人金俊红）671.63平方米，产权证号分别为吴房权证芦墟字第××号、第××号、第××号。同日，芦墟大酒店向吴江汾湖经济开发区规划建设局提交《关于大酒店转让辅助用房保持原土地用途的请示》一份载明，“芦墟大酒店与张国荣、张敏、金俊英等三人达成大酒店辅助用房转让协议，并于2007年8月16日办理了房产过户手续。现欲办理土地分割手续。现大酒店用地性质为2003年经出让取得，用途为综合住宅，本次转让辅助用房的土地仍保持原用途不变，请给予同意为感！”2007年8月21日，吴江汾湖经济开发区规划建设局对该请示表示同意，并盖章确认。截至目前，张国荣、金俊红本案所主张土地尚未办理使用权过户登记。另查明：2018年12月21日，本院出具（2018）苏0509民初13608号民事调解书：一、上海藏江投资中心（有限合伙）、上海大观股权投资基金有限公司确认结欠陆晓荣借款本金1350万元，利息90万元，并自愿承担陆晓荣已支付的律师费55.53万元、诉讼保全担保费3万元、诉讼费用77363元，共计15062663元，于2018年12月25日前支付350万元（包括律师费55.53万元、诉讼保全担保费3万元、诉讼费用77363元、利息90万元，剩余部分系归还本金），于2019年1月2日前支付400万元，余款7562663元于2019年1月11日前付清。二、如上海藏江投资中心（有限合伙）、上海大观股权投资基金有限公司未按约履行，陆晓荣有权就未履行部分一并向法院申请强制执行；上海藏江投资中心（有限合伙）、上海大观股权投资基金有限公司应以未归还的借款本金为基数，自2019年1月12日至实际付清之日止，按照年利率18%，支付陆晓荣逾期还款违约金。三、如上海藏江投资中心（有限合伙）、上海大观股权投资基金有限公司至期未履行上述债务，陆晓荣就本调解书所确定的债权就吴江市芦墟大酒店有限公司抵押的位于芦墟镇东港路370号的房地产进行折价或以拍卖、变卖所得价款在3000万元范围内优先受偿。如有不足，不足部分由上海藏江投资中心（有限合伙）、上海大观股权投资基金有限公司继续清偿。四、双方当事人一致同意，本调解协议自双方签字后即具有法律效力。五、案件受理费减半收取72363元、保全费5000元，共计77363元，由上海藏江投资中心（有限合伙）、上海大观股权投资基金有限公司负担，已包含在本调解协议第一项支付给陆晓荣的款项中。该案审理过程中，本院根据陆晓荣的保全申请，查封了芦墟大酒店名下坐落于汾湖经济技术开发区的土地使用权，查封期限至2021年11月26日。调解协议发生法律效力后，根据陆晓荣的申请，本院于2019年1月18日立案执行，案号为（2019）苏0509执736号，上述诉讼保全中的查封转为执行中的查封。执行过程中，本院于2019年6月10日作出（2019）苏0509执736号执行裁定，拍卖芦墟大酒店名下位于汾湖经济技术开发区的房地产。2019年7月15日，案外人张国荣对本案执行标的提出异议后，本院于2019年7月24日作出（2019）苏0509执异175号执行裁定，驳回张国荣的异议请求。张国荣不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本案审理过程中，张国荣、金俊红将其主张的房屋买卖合同下剩余价款504485.01元〔671.63/（227.05+453.83+671.63）×600万-247.5万〕交至本院执行款账户。本案审理过程中，本院至汾湖经济开发区国土资源局进行调查，该局称张国荣、金俊红名下案涉房屋占用土地（597.91平方米）可以分割办理产证，但因属于历史遗留问题，手续相对繁琐，张国荣、金俊红也曾向登记部门提交过申请材料，因为上述同样的原因一直搁置至今。以上事实，有张国荣、金俊红提交的土地使用权证、《商品房买卖合同》、收据、《合同补充协议》、《土地转让协议》、宗地图、房屋所有权证、请示，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，从2005年至2007年期间张国荣与芦墟大酒店签订的房屋买卖合同、土地转让协议及相关补充协议来看，双方曾就案涉建设用地使用权的转让签订过合同，且在本院查封之前。其次，从张国荣、金俊红已办理出相关建筑物产权登记的事实来看，足以认定在案涉建设用地被查封前，张敏、金俊红已合法占有该用地。再次，张国荣、金俊红已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行。最后，根据本院至相关职能部门的调查，案涉建设用地可以分割办理产证，张国荣、金俊红也曾向相关职能部门提出过办证申请，故案涉建设用地未办理过户登记并非张国荣、金俊红的过错。综上，张国荣、金俊红的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，本院予以支持。关于张国荣、金俊红提出的确认对597.91平方米用地享有建设用地使用权的主张，因本案所涉物权取得的原因行为系买卖合同之债，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，因法律行为取得物权的，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，张国荣、金俊红可依据其与芦墟大酒店签订的房屋买卖合同、土地转让协议及相关补充协议，请求芦墟大酒店协助办理案涉建设用地使用权的产权登记，即不动产登记之债权请求权，但不宜直接请求确认建设用地使用权，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行吴房权证芦墟字第××号房屋占用范围内的建设用地（面积合计597.91平方米，含房屋东侧、西侧、南侧部分空地）；二、驳回原告张国荣、金俊红其他诉讼请求。案件受理费18070元，由被告陆晓荣负担，并应于本判决生效之日起十日内交至本院（开户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；账号：10×××50；开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部）。原告张敏、金俊红预交的案件受理费，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  郝 振人民陪审员  张伟荣人民陪审员  王黎明二〇二〇年一月八日书 记 员  钱林平附录法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。