山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终38号 上诉人（原审被告）：郭磊磊 委托诉讼代理人：程文超，系郭磊磊妻弟。 被上诉人（原审原告）：东营市河口区胜海商贸有限责任公司 法定代表人：张国伟，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，东营市河口区胜海商贸有限责任公司职工 上诉人郭磊磊因与被上诉人东营市河口区胜海商贸有限责任公司（以下简称胜海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东营市河口区人民法院（2019）鲁0503民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 郭磊磊上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．二审诉讼费用由胜海公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2014年9月20日胜海公司与郭磊磊签订《房屋租赁合同》，约定郭磊磊租赁济军生产基地四团对面的1-6号楼，面积122.88平方米，年租金6600元，租期从2014年9月20日至2015年9月20日。自合同签订之日起，涉案房屋由郭磊磊占有使用，并于合同履行期限届满之前按约履行相应义务。租期届满后，郭磊磊又分别在2015-2016年度、2016-2017年度继续占有使用该房屋并足额支付租金及管理费用。根据租赁期限届满后承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的事实，可认定成立不定期租赁合同。但一审判决对郭磊磊在2017年9月20日-2018年9月20日，2018年9月21日-2018年12月29日的租赁关系的事实认定不清。一审中胜海公司所提供的证据四，在郭磊磊未缴清2016-2017年度相关承租费用的前提下，应当认为，郭磊磊系于2018年2月15日所交付的2016-2017年度费用。而胜海公司一审中所提供的证据五仅能证明胜海公司的工作人员王伟、郑玉香与见证人吕某到济军生产基地四团对面的1-6号楼收回房屋，不能证明郭磊磊授意其亲戚郑玉香办理的退房手续。一审证据四、证据五证明租赁关系存续的效力不足。依据合同法第二百三十二条规定，对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，该法条并未规定租赁人解除合同负通知义务，依据民法总则对于意思表达的认定，当事人可以采取不作为的默示行为作出意思表示。2017年9月20日胜海公司授权员工王伟收取郭磊磊所欠租金费用，郭磊磊在合理期限之内支付2016-2017年度租金，不存在继续维持后续租赁关系的前提。参照一般交易的习惯，应当认定郭磊磊以不作为的默示方式解除租赁关系。并且胜海公司于2017年12月19日以短信方式通知郭磊磊的行为，参照合同法第二百三十二条规定，也可以证明胜海公司已经实际解除合同。 胜海公司辩称，郭磊磊的上诉请求无事实和法律依据，一审判决正确。 胜海公司向一审法院起诉请求：1．判令郭磊磊清偿欠付租金8432.47元及利息3559.8元（截止到2019年9月10日）；自2019年9月11日至郭磊磊实际全部清偿上述欠付租金之日止的利息另行计算（以8432.47元为基数，按照利率2%/月和实际欠付时间计算），合计11992.27元。2．判令郭磊磊清偿欠付管理费1364.8元及利息759.55元（截止到2019年9月10日）；自2019年9月11日至郭磊磊实际全部清偿上述欠付管理费之日止的利息另行计算（以1364.8元为基数，按照利率2%/月和实际欠付时间计算），合计2124.35元。3．本案案件受理费及保全费由郭磊磊承担。 一审法院认定的事实：2001年3月18日，胜海公司与济南军区黄河三角洲生产基地二团冷藏厂签订《营区改造建设合同》，约定胜海公司出资改造建设营区房，范围“以造纸厂红绿灯为支点，从红绿灯向南，共青团路东路基下10米开始，南北长167米；从红绿灯向东，滨海路南路基下18米处开始，东西长176米”，并据此享有该建设土地及地上房屋三十年使用权，使用期限自2001年10月18日至2031年10月17日。2001年6月18日，胜海公司与中国人民解放军第九七三七工厂签订《营区改造建设合同》，约定胜海公司出资改造建设营区房，位于孤岛镇共青团路与滨海路交叉十字路东南角处，东西长115.3米，并据此享有该建设土地及地上房屋三十年使用权，使用期限自2001年至2031年。涉案济军生产基地四团对面的1-6号楼系胜海公司依据上述合同出资改造的营房。胜海公司与郭磊磊签订了该1-6号楼的《房屋租赁合同》，约定胜海公司将涉案房屋出租给郭磊磊使用，租期为2014年9月20日至2015年9月20日，房屋面积122.88平方米，年租金6600元；合同还约定租赁到期后若要续租，要提前十天交付租金，租赁合同仍执行本合同条款，不另行签订；若租金调整则执行新调整价格，以收据为依据，原价格无效。若租赁期到时不按时交纳租金，则每天收取当年房屋租金的千分之五为滞纳金，直至交清租金为止。合同第八条约定若租户违反上述约定，出租人有权解除合同。合同签订后，郭磊磊交纳了2014年度至2015年度的租金6600元。2015年9月20日后，郭磊磊继续使用涉案房屋，并交纳了2015年9月20日至2016年9月20日期间的租金6600元。郭磊磊自2016年9月20日至2017年9月20日期间，共交给胜海公司现金9000元。此后郭磊磊占有使用涉案房屋至2018年12月29日，再无交纳租金。2018年9月20日，胜海公司向郭磊磊下发通知书，通知其到胜海公司办理续租或者退租手续，郭磊磊未交纳租赁费也未退还房屋。 胜海公司于2015年8月17日下发通知，通知内容如下：“关于2016年房屋租金调整如下：原1号楼租金为6600元，2号楼租金为7200元，3号楼租金为7400元，4号楼租金为8200元。公司决定在原租金基础上，上调800元。”胜海公司工作人员王伟于2017年11月26日至同年12月19日间的短信记录也载明郭磊磊所租房屋价格为7400元。 郭磊磊于2015年1月26日向胜海公司工作人员转款3300元，2018年2月15日向胜海公司工作人员转款6000元。 郭磊磊无证据证明其在庭审中所辩解的已于2016年12月31日始不再租赁涉案房屋。 一审法院认为，胜海公司与郭磊磊签订的书面租赁合同合法有效，胜海公司按照合同约定将涉案房屋交付给郭磊磊使用，2015年9月20日该合同的租赁期限届满，郭磊磊继续使用租赁物，胜海公司没有提出异议，且根据合同的约定，原租赁合同继续有效，郭磊磊应按约定向胜海公司支付租金，但租赁期限为不定期。胜海公司已于2018年12月29日收回涉案房屋，郭磊磊虽辩解其已于2016年12月31日始不再租赁涉案房屋，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项规定“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，”本案中，郭磊磊交纳了2014年至2016年度的房屋租金，2018年2月15日向胜海公司工作人员转款6000元，结合双方签订书面合同，可证明郭磊磊继续使用涉案房屋，对其2016年12月31日已不再使用涉案房屋的辩解不予采信，应认定其使用涉案房屋至2018年12月29日。关于胜海公司主张的管理费，因双方签订的合同中没有管理费的约定，且郭磊磊在庭审中对此也不予认可，故对胜海公司要求郭磊磊支付管理费的诉讼请求不予支持。关于涉案房屋的租金，双方所签合同约定的租金为6600元，郭磊磊于2015年8月15日下发通知房租在原基础上上涨800元，故认定2015年9月20日后的租金为7400元/年，故对胜海公司要求郭磊磊支付租金至2018年12月29日的诉讼请求予以支持。郭磊磊于2016年9月20日后给付胜海公司现金3000元，后又转账6000元，扣除2016年9月20日至2017年9月20日期间的租金7400元，尚余1600元。2017年9月20日至2018年9月20日的租金7400元，扣减上年度结余，尚欠5800元。2018年9月21日至2018年12月29日的租金2027.39元（7400元/年÷365天/年×100天）。综上，郭磊磊应支付胜海公司截至2018年12月29日期间的房租7827.39元。关于胜海公司要求郭磊磊支付欠付房租利息的诉讼请求，按双方合同约定“若租赁期到时不按时交纳租金，则每天收取当年房屋租金的千分之五为滞纳金，直至交清租金为止”，胜海公司要求郭磊磊按月利率2%支付拖欠租金的违约金，不违反法律规定，应予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二项之规定，判决：一、郭磊磊于判决生效之日起十日内向胜海公司支付2017年9月20日至2018年9月20日的租金余额5800元及2018年9月21日至2018年12月29日期间的租金2027.39元及利息（计算方式：自2017年9月11日至2018年9月10日，以5800元为本金，按月利率2%计算；自2018年9月11日至实际给付之日止，以7827.39元为本金，按月利率2%计算）；二、驳回胜海公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152.92元，减半收取76.46元，由郭磊磊负担53.89元，胜海公司负担22.57元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 二审中双方争议焦点为：一审判决认定涉案租赁关系的解除时间及郭磊磊所欠租金数额是否正确。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从本案查明的事实来看，郭磊磊与胜海公司仅于2014年9月20日就涉案房屋签订了一份为期一年的租赁合同，根据合同第六条约定：租赁到期后若要续租，要提前十天交付租金，租赁合同仍执行本合同条款，不另行签订。说明郭磊磊于租赁期满后在对涉案房屋的占有使用过程中，双方没有另行签订租赁合同，应认定双方存在不定期租赁合同关系。本案中，郭磊磊虽然主张自2016年12月31日起已经不再租赁涉案房屋，但其并未提供此时已经将涉案房屋退还胜海公司的相关证据，其关于其以不作为的默示方式解除租赁关系并返还房屋的主张于法无据，本院不予采纳。租赁关系的交易习惯，一般是承租人若期满后不再续租，应及时通知出租人验收房屋并交还钥匙，而非一走了之。胜海公司一审提供的证据能够证实其于2018年9月20日向郭磊磊送达了续租或解除合同退还房屋的通知，在郭磊磊没有作出续租或退租反应的情况下，胜海公司于2018年12月29日在郑玉香、吕某的见证下收回涉案房屋。故一审判决认定郭磊磊与胜海公司于2018年12月29日解除租赁关系，并无不当。 关于郭磊磊所欠租金数额问题，一审法院对郭磊磊所交款项进行了逐笔计算，并将上年度的结余抵扣了下一年度租金，其计算方法符合合同约定，本院予以确认，不再重述。 综上所述，郭磊磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费152.92元，由上诉人郭磊磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇二〇年一月二十一日 法官助理张志倩 书记员倪玉佳