新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1875号 上诉人（原审原告）：宋克宏，男，汉族，1971年10月2日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：任海涛，新疆众合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:新疆和泰康居房地产开发有限公司伊宁市分公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放234号伊犁公路总段综合楼2007室。 负责人：严光，系该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：新疆和泰康居房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路西后街14号楼7楼704。 法定代表人：严光，系该公司董事长。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：耿志勇，新疆志通律师事务所律师。 上诉人宋克宏因与被上诉人新疆和泰康居房地产开发有限公司伊宁市分公司（以下简称和泰康居伊宁分公司）、新疆和泰康居房地产开发有限公司（以下简称和泰康居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人宋克宏的委托诉讼代理人任海涛，被上诉人和泰康居公司、和泰康居公司伊宁分公司的委托诉讼代理人耿志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋克宏上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由：和泰康居伊宁分公司与公路总段的协议约定和泰康居伊宁分公司为购房者办理房屋产权证及土地证，所需税费由购房者承担，该约定的税费是办理产权证所需缴纳的税费，而不是应由开发商交纳的营业税。即使争议的费用是营业税，也应当是和泰康居伊宁分公司缴纳，且和泰康居伊宁分公司无任何证据证明争议的费差为营业税，开发商出售一手房屋是否缴纳营业税、收费标准均没有证据证明，一审法院认定争议的费差系营业税缺乏事实依据。其购买的房屋没有证据证明是公路总段回购的54套房屋。其与和泰康居伊宁分公司签订的房屋买卖合同约定买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税、费。该税费是指按照法律规定应该由各自缴纳的税、费，而不是一审法院理解的全部的税费由购房者承担。和泰康居伊宁分公司出具的办证流程单注明争议的款项系费差，并未标明是何费差。其已足额交纳房款，不存在费差。 和泰康居、和泰康居伊宁分公司辩称，一审查明宋克宏非伊犁公路总段职工，却以职工待遇在其处购买两套住房，宋克宏理应受其与伊犁公路总段签订合同协议中内容的约束，即税费由购买者承担。宋克宏要求返还的其收取44,773.34元的费用，系宋克宏购买房屋时其已明确告知的即流程单已明确注明收取的费用，宋克宏作为完全民事行为能力人已经完全知晓理解该流程单内容并认可予以缴纳，故应遵守诚实信用原则，请求维持一审判决。 宋克宏向一审法院起诉请求：和泰康居公司、和泰康居伊宁分公司返还多收的44,773.34元房款。庭审中，宋克宏明确该房款为和泰康居公司、和泰康居伊宁分公司要求其缴纳的费差。 一审法院认定事实：2010年12月31日，和泰康居公司（乙方）与案外人伊犁公路总段（甲方）签订《伊犁公路总段综合楼项目合作开发协议书》，双方约定合作开发伊犁公路总段综合楼项目。项目位于伊宁市××路，项目用地面积5443.25平方米，规划用地性质为商业、办公、住宅。职工住宅共有84套，其中30套由乙方按现有住宅面积的1.25倍无偿返还给原住户，超出面积部分，住户需按2400元/㎡向乙方补足差额。住宅部分剩余54套，甲方按2400元/㎡向乙方回购。乙方在开发建设完成后，按规定为购房户办理房屋产权证及土地证，所需税费由购房户自行承担。2013年4月20日，宋克宏与和泰康居伊宁市分公司签订两份商品房买卖合同，购买和泰康居公司与案外人伊犁公路总段合作开发的位于伊宁市地号为××地块上伊犁公路总段综合楼的商品房。其中合同编号为××，房屋代码为××的商品房买卖合同约定，宋克宏购买综合楼1单元1402号房，预测建筑面积共144.4平方米，套内面积117.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.36平方米，单价为每平方米2420元，总房款为349,448元。其中合同编号为××，房屋代码为××的商品房买卖合同约定，宋克宏购买综合楼1单元903号房，预测建筑面积共147.87平方米，套内面积119.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.02平方米，单价为每平方米2190元，总房款为323,835.3元。两份商品房买卖合同第十八条均约定买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税、费。合同签订后，宋克宏于2013年9月10日交纳房款，其中交纳903号房款323,835.3元，交纳1402号房款349,448元，于2015年12月17日交纳契税及维修基金，其中交纳903号房契税9715.06元，维修基金13,308元，交纳1402号房契税10,483.44元，维修基金12,996元。后在宋克宏欲办理房产证时，和泰康居伊宁分公司向宋克宏出具不动产权证办理流程，要求宋克宏向和泰康居伊宁分公司账户缴纳费用，其中903号房缴纳费用为：费差21,535.05元，土地交易服务费521元，工本费80元，房屋交易服务费296元，合计22,432.05元；1402号房缴纳费用为：费差23,238.29元，土地交易服务费508元，工本费80元，房屋交易服务费289元，合计24,115.29元，共计46,547.34元。以上费用中的费差系和泰康居伊宁分公司出售房屋的营业税金。宋克宏于2017年9月6日按照以上不动产权证办理流程单的内容向和泰康居伊宁分公司银行账户分别存入22,432.05元、241,152.29元。之后宋克宏取得所购两套房屋的不动产所有权。一审法院认为，宋克宏与和泰康居伊宁分公司签订两份商品房买卖合同系双方自愿，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。现宋克宏根据合同第十八条的约定认为，所购房屋的相关税费应当由泰康居房伊宁分公司承担。据查明的事实，双方商品房买卖合同第十八条内容为“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税、费”，但本条约定实际并未明确由谁交纳相关税、费。而宋克宏所购买的房屋系和泰康居公司与案外人伊犁公路总段依据《伊犁公路总段综合楼项目合作开发协议书》开发，在该协议书中，和泰康居公司与案外人伊犁公路总段约定“乙方在开发建设完成后，按规定为购房户办理房屋产权证及土地证，所需税费由购房户自行承担”，该项约定实际是案外人伊犁公路总段为其职工购买房屋设定的条件，即如果伊犁公路总段职工以内部价格购买伊犁公路总段综合楼房屋，需承担办理房屋产权证的相应税、费。宋克宏按照内部价格购买该房屋，也应当受该条款的约束。现宋克宏主张其所购房屋系和泰康居公司按照市场价格自行销售的，但根据和泰康居公司与案外人伊犁公路总段签订协议书约定伊犁公路总段综合楼“住宅部分剩余54套，甲方按2400元/㎡向乙方回购”。根据市场经济常识，和泰康居公司系以盈利为目的而设立的公司，如其按照2400元/㎡回购房屋，再对外售出，房价必然高于2400元/㎡，否则不符合其盈利的目的，而宋克宏购买两套房屋，其中房号为903的房屋单价为2190元/㎡,明显低于和泰康居公司的回购价格，其中1402号房屋单价为2420元/㎡，与和泰康居公司回购价格仅相差20元，两套房屋单价均明显低于市场价，和泰康居公司以该价格出售不符合其盈利的目的。因此，对宋克宏认为其是以市场价格购买涉案房屋的陈述，不予采信，应当认定宋克宏购买涉案房屋是以伊犁公路总段内部职工价格购买。因此宋克宏应当受到和泰康居公司与伊犁公路总段签订协议书中条款的约束，缴纳办理不动产权证所需费、税。对宋克宏陈述其在购买房屋时，和泰康居公司未告知其需缴纳费、税，且双方签订商品房买卖合同中对此也没有明确约定，但庭审中，宋克宏举证了和泰康居公司向其出具的不动产权证办理流程单，在该流程单上，和泰康居公司已将需要宋克宏缴纳各项费用明确列出，应当认为，和泰康居公司已经通过书面方式向宋克宏告知，且所需缴纳费用总额合计为44,773.34元，数额较大，宋克宏应当注意到以上费用总额与办理不动产权证书所需服务费、工本费的差距。根据诚实信用原则，宋克宏要求返还所交费差的诉讼请求不能成立，予以驳回。判决：驳回宋克宏的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：和泰康居公司应否退还收取宋克宏的44,773.34元费用。 涉案合同的标的物为和泰康居公司与案外人伊犁公路总段合作开发的综合楼商品房，经审查宋克宏非伊犁公路总段职工，其按照职工内部价格与和泰康居公司于2013年4月20日签订两份《商品房买卖合同》，分别就房屋单元房号、预测建筑面积、套内面积、单价、总房款进行了约定。后在宋克宏办理房产证时，和泰康居公司向宋克宏出具不动产权证办理流程，显示宋克宏所购两套房屋需缴纳费差分别为21,535.05元、23,238.29元，合计44,773.34元，宋克宏缴纳了上述款项，并办理了房产证，故应当认定宋克宏的行为是对所需缴纳费用的认可，是对双方商品房买卖合同的最终约定，系当事人真实意思表示，各方均不得擅自变更或者解除。现案涉房屋买卖合同已经履行完毕，宋克宏主张和泰康居公司返还其缴纳的上述费用没有事实及法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人宋克宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费919.33元，由宋克宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  芦梦璇 审判员  刘云龙 审判员  李 政 二〇二〇年一月十日 书记员  常 静