四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0504民初4614号 原告：四川艾明物业管理有限公司泸州分公司，住所地泸州市龙马潭区南光路42号，统一社会信用代码91510500696984289G。 法定代表人：戚鑫，总经理。 委托诉讼代理人：张波、聂独伊，四川开山律师事务所律师。 被告：罗伟，男，汉族，1977年10月1日出生，居住地四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：邹丽梅（系被告妻子），女，汉族，1981年11月6日出生，居住地四川省泸州市龙马潭区。 原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司（以下简称艾明物业公司）与被告罗伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，与原告艾明物业公司分别诉王成、刘勤、张尊敬、谭勇、李泽涛、陈飞等六案合并公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人聂独伊、被告罗伟及其委托诉讼代理人邹丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾明物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年3月1日至2019年9月30日的物业费5132.36元；2、被告支付违约金12198.46元（计算至2019年10月25日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年1月1日与业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告向位于泸州市龙马潭区恒信·凯旋城小区业主提供物业管理服务，该小区业主按照建筑面积支付公共性物业服务费用，被告作为该小区业主之一，房号为7-1-13-1号，自2017年3月1日起至2019年9月30日期间未缴纳物业管理费用合计5132.36元，原告经多次催收未果，特诉至法院，望判如所请。 被告罗伟辩称，被告系泸州市龙马潭区希望大道430号恒信·凯旋城7-1-1301号业主。对原告主张被告未交纳2017年3月1日起至2019年9月30日物业费的事实无异议。对前期物业合同的合法性予以认可，但原告于2018年1月1日与业主委员会签订了《物业管理服务合同》由于业主不知情，未告知业主，对该合同不予认可。被告认为原告没有开展社区文化活动、没有对财务收支进行公示，并且小区存在安全防范和管理不到位、公共设施设备存在问题不进行维护、卫生保洁不及时等；原告在小区业主向龙马潭区住房和城乡建设局投诉后，其在建设局于2019年8月27日下达限期于9月30日整改存在的问题后，至今未进行改正。因为原告首先没有履行合同约定，所以被告有权拒绝履行约定暂时拒交物业费用。 本院经审理认定事实如下：被告系泸州市龙马潭区希望大道430号（恒信·凯旋城）7-1-1301号业主，其住宅房屋建筑面积为137.97平方米，系高层建筑。原告与四川恒信伟业投资有限公司签订《恒信·凯旋城前期物业服务合同》，合同约定自2013年8月8日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，由原告为恒信·凯旋城住宅小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，具体标准为多层1元∕平方米·月、高层1.2元∕平方米·月；物业服务费包括物业服务成本（人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护及公众责任保险费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、管理费分摊、固定资产折旧）、法定税费和合理利润；不包含物业共用部位共用设施设备大中修（单一部位维修费用1000元以上）、更新、改造费用；业主的物业费从物业交付次日起按半年交纳，于每个缴费周期起始日起20日内交纳物管费，逾期未交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任，按照未付金额的3%承担违约金；物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，业主有权要求其在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。2018年1月1日，原告（乙方）与龙马潭区鱼塘街道恒信·凯旋城小区业主委员会（甲方）签订《恒信·凯旋城小区物业管理服务合同》，约定由原告向恒信·凯旋城住宅小区提供物业管理服务，期限自2018年1月1日至2020年12月31日，乙方为业主、使用人提供下列物业服务管理事项和质量应符合下列约定：1、物业公共部位的日常维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、不属市政部门管理的共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、水池、井、停车场、路灯等；3、公共绿化、花木、建筑小品等养护与管理服务；5、物业公共区域的清洁卫生服务；6、公共区域的秩序维护等（以上项目的具体事项在附件中进行了详细约定），物业管理费的收取标准未作改变。同时还约定物业服务按月交纳，业主应在每月前五日履行上月交纳义务，逾期未交纳，经催告后逾期七天以上仍未交纳的按应收物业服务费5‰收取违约金；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和标准，甲方有权要求乙方限期进行整改，通告直至整改完成；乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准，经整改仍达不到标准的，甲方有权解除合同等内容。原告艾明物业公司在签订前期物业服务合同后，即为恒信·凯旋城小区提供物业服务至今。被告未交纳自2017年3月1日起至2019年9月30日期间的物业费，被告每月应当交纳的物业费为165.56元。原告经书面催收未果。2019年8月27日，龙马潭区住房和城乡建设局向原告下达改正通知书，通知书载明：本机关对你（单位）进行查验、走访、勘验、检查过程中，发现存在以下问题：1、小区绿化杂草太多；2、小区游泳池漏水；3、9号楼3单元电梯故障；4、小区健身场所破损、灯有故障，健身器材损坏；5、11号楼2单元电梯入口灯故障，电梯风机排风故障；6、观赏池栏杆安全隐患；7、10幢1单元地下车库安全出口路灯故障。责令物业公司于2019年9月30日对以上问题进行改正，逾期不改正，本机关将依法进行查处。 上述事实，有原告提供的原、被告身份信息、《前期物业服务合同》、2018年1月1日与业主委员会签订了《物业管理服务合同》、电梯维修的沟通记录、催收物业费通知书和照片，被告提供的光盘、照片、龙马潭区住房和城乡建设局于2019年8月27日下达改正通知书，当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告与四川恒信伟业投资有限公司签订的《恒信·凯旋城前期物业服务合同》以及与龙马潭区鱼塘街道恒信·凯旋城小区业主委员会签订的《恒信·凯旋城小区物业管理服务合同》合法有效，对该小区全体业主均具有合同效力，双方应当按合同全面履行。被告提出2018年1月1日恒信·凯旋城小区业主委员会并未成立的抗辩，对该抗辩被告未提交相应证据证实，即便被告抗辩的事实存在，根据前期物管合同约定的履行期限至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，该行为也是业主委员会对原告物业管理行为的追认。 本案争议的焦点为，原告的服务质量是否符合合同要求，被告不交纳物业管理费的抗辩理由是否成立。小区业主与物业公司因物业服务质量导致的矛盾已经成为普遍的社会问题，人民法院审理此类案件，更重要的意义在于通过诉讼提升物业公司的服务责任意识，小区业主的共同维权意识，即在日常管理中，业主如何形成共识，对物业管理中存在的问题及时敦促物管公司进行整改，对不达标的行为依据物业合同行使相应的权利，以达到提高物业服务的质量目的。业主以不交纳物业管理费作为对抗，并不是改善和治理物业服务的良法，相反，长此以往会形成恶性循环，导致物业成本不足，影响物业服务企业正常运转，形成物业服务质量下降与业主对美好家园向往之间不可调和的矛盾。被告虽然提供了光盘、照片、龙马潭区住房和城乡建设局于2019年8月27日下达改正通知书等证据证明小区存在垃圾未及时清理、公共设施设备未及时维护等瑕疵服务，但达不到被告不交纳物业费或者减少交纳物业费的事由。因此，本院对被告不交物管费作为对抗的行为不予支持。故被告应当支付自2017月3月1日起至2019年9月30日的物业费为5132.36元[2017年3月1日至2019年9月30日31个月的物业费5132.36元（165.56元/月×31个月）]。物业服务企业为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流，提高管理品质及服务水平，让业主感受物业服务人员贴心服务的点点滴滴，被业主接受，赢得业主的满意是物业服务企业永远追求的目标。就物业服务主体与服务对象而言，双方是平等互利、相互依赖的关系，只有和睦相处，携手共进，才能创建和谐、文明的人居环境。在本案的审理中，被告对物业公司的服务存在履行监管职责和服务的瑕疵进行了举证证明，原告作为物业管理公司，应当进一步改善服务理念，提升服务质量和水平，鉴于原告的服务质量存在一定的问题，对原告主张的违约损失，本院不予支持。如果被告认为物业公司没有按约履行合同及未按照相关规定提供服务，可以另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告罗伟于本判决生效之日起五日内支付原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司自2017年3月1日起至2019年9月30日止的物业费5132.36元。 二、驳回原告四川艾明物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗伟负担。 本判决为终审判决。 审判员  王全贵 二〇二〇年一月七日 书记员  肖 源 书记员  王建梅