江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4128号上诉人（原审被告）：马建锋，男，1981年12月6日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：丁建忠，江苏中吴律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王丽华，女，1983年1月5日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：邵佳悦，江苏圣典（常州）律师事务所律师。上诉人马建锋因与上诉人王丽华房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。马建锋上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王丽华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由王丽华承担。事实和理由：一、一审法院部分事实未查清，导致认定事实错误，判决显失公平。1.根据马建锋二审提供的证据，可以证明马建锋因售楼处不同意直签合同而无奈选择换房后，第一时间告诉了中介常州市万邻房地产服务有限公司（以下简称万邻公司），万邻公司在第一时间转告了王丽华。2.从王丽华提供的手机信息可以看出，王丽华在2016年7月26日收到中介公司明确表示案涉房屋不能交易后，至2016年11月27日4个多月的时间里，王丽华未向马建锋或中介公司提出任何异议。3.即使王丽华不承认在2015年11月收到中介公司有关案涉房屋不能交付通知，那在2016年7月也明确知道，但其未提出任何异议。如果王丽华存在损失，也只能按这个时间节点来计算差价损失。而且，王丽华未采取任何催促马建锋履行合同的行动，可以断定其知道并默认房屋不能交易的事实，王丽华对后续产生的损失未及时止损，也应承担一定的责任。二、一审评估程序违法。一审法院委托评估机构以2017年1月18日作为时点进行评估，不符合程序规定，评估价格也明显高于同期市场行情。三、马建锋在一审中申请追加万邻公司作为本案被告，以便查清本案事实，但被一审法院拒绝。王丽华辩称，一、马建锋与王丽华签订房屋买卖合同后，又以案涉房屋与开发商换购其他房屋，导致双方的购房合同实际无法履行，马建锋存在违约。二、王丽华到售楼处询问工作人员，工作人员告知只要双方到现场就可以更名，可见并非售楼处不同意更名。而且马建锋换房后，该房屋随即便被卖与他人，并办理了产权登记，也说明售楼处原因不同意更名没有任何依据。三、王丽华在签订购房合同后，多次与中介公司联系，要求尽快落实更名事宜，直到2016年7月中介公司才说房东不卖了，但并未告知具体原因。后经王丽华再次询问和催促未果，才无奈起诉。并且起诉时王丽华仍要求马建锋履行购房合同，足以证明王丽华在一审法院释明前仍不知马建锋为何不卖房屋，马建锋应当为其违约行为承担赔偿责任。王丽华上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持王丽华一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由马建锋承担。事实和理由：一审法院判决损失依据的评估时间点有误。王丽华在一审起诉时尚不知道马建锋为何不履行案涉房屋买卖合同，直至2017年10月23日一审法院作出《法律释明通知书》，经法院向常州市不动产登记交易中心查询得知，案涉房屋已于2017年3月15日登记在他人名下。因案涉房屋买卖合同事实上不能履行，王丽华变更诉讼请求为要求赔偿损失，并申请对案涉房屋的市场价值进行评估。王丽华真正知道案涉合同无法履行的时间为2017年10月23日，故评估的时间点应为2017年10月23日。马建锋辩称：案涉房屋买卖合同约定2016年1月30日之前办理产权转让手续，故应该以2016年1月30日作为评估的时间点。即使王丽华认为2016年1月30日尚不知道合同不能履行，2016年7月也应当知道了。王丽华向一审法院起诉请求：1.判令解除马建锋与王丽华在2015年7月27曰签订的《常州市房屋转让协议》；2.判令马建锋归还王丽华定金1万元；3.判令马建锋赔偿王丽华房屋差价损失计567000元;4.马建锋承担本案诉讼费用、评估鉴定费用。一审法院认定事实：2014年11月17日，马建锋与常州绿城置业有限公司签订了《绿城·玉兰广场商品房预售协议》一份，约定由常州绿城置业有限公司将位于常州市武进区的商品房预售给马建锋，该房屋建筑面积为91.98平方米，房屋总价为643000元。案涉房屋的施工编号为绿城玉兰广场春晓苑12幢甲单元2202室，公安编号为绿城玉兰广场3区11幢甲单元2202室。之后，马建锋在万邻公司就案涉房屋发布二手房出售信息。2015年7月27日，马建锋作为甲方（出售方），王丽华王丽华作为乙方（购买方），在万邻房公司作为中介方的居间介绍下，签订了《常州市房屋转让协议》一份。协议约定，甲方自愿将其位于绿城玉兰广场春晓苑12幢甲单元2202室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为91.98平方米，成交价格为65万元。付款方式为：甲、乙双方签署协议时，乙方支付给甲方定金1万元（购房定金冲抵购房款）；甲乙双方办理房屋产权转移登记手续时，乙方支付给甲方购房款20万元，余款45万元待乙方抵押贷款贷出后一次付清。合同还约定，甲乙双方定于2016年1月30日之前办理产权转让手续。乙方承担中介佣金1万元，于签订协议时付清。对于违约责任，合同约定，甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金1万元；乙方若中途悔约，须赔偿甲方违约金1万元；此外，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。协议还特别约定，甲方承诺可直签合同。如不能直签合同，所多出的费用由甲方承担，乙方按原合同交所有费用；因售楼处原因不能办理更名手续的将不作违约，定金如数退还。在此之后乙方确定还需此房，能办理更名手续甲方承诺可保留于乙方，价格不变。万邻公司的工作人员刘中平在协议下方注明“定金壹万元转存中介方”。协议签订当日，王丽华按照协议约定的方式向万邻公司支付了定金1万元，该公司向王丽华出具了收条一份，载明：今收到王丽华购买绿城玉兰广场春晓苑12幢甲单元2202室定金壹万元整。2015年11月14日，马建锋与常州绿城置业有限公司签订一份换房协议，将案涉房屋更换为二期11-2-602房屋。常州绿城置业有限公司于2015年11月28日与案外人姜锋、曹彩兰签订商品房买卖合同，将案涉房屋出售给了案外人，案外人于2017年3月15日进行了不动产权属登记。2016年7月25日，王丽华以手机信息的方式与万邻公司的孙姓工作人员联系案涉购房事宜，孙姓工作人员告知王丽华是房东不卖该房屋了。对于王丽华所询问是什么原因不卖房屋，孙姓工作人员回复具体情况也不知道。2016年11月27日至同年12月12日期间，王丽华与万邻公司刘姓工作人员信息联系案涉房屋事宜，但未有回复。王丽华于2017年1月18日起诉来院。该案在审理过程中，该院根据王丽华的申请，依法委托中证房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋的市场价值进行了评估，该评估机构于2018年2月12日向该院出具估价报告，案涉房屋以2018年1月29日为价值时点的评估总价为1217000元。为此，王丽华支付评估费5000元。本案在审理过程中，依法委托中证房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋的市场价值以王丽华起诉的时间即2017年1月18日作为价值时点进行了评估，评估总价为980900元。一审法院认为，王丽华、马建锋于2015年7月27日签订的《常州市房屋转让协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，合同双方应按合同约定全面履行各自的合同义务。马建锋于2015年11月14日就已将涉案房屋与开发商常州绿城置业有限公司签订了换房协议，另行换购了二期11-2-602室，开发商在与马建锋签订换房协议后遂将案涉房屋另行出售给了姜锋、曹彩兰，且姜锋、曹彩兰就案涉房屋也已办理了产权登记。由于马建锋与开发商签订换房协议是双方自愿行为，也无充分证据证明马建锋在签订换房协议时已得到王丽华的认可，故马建锋的换房行为不适用开发商售楼处不能办理更名以此不作违约的特别约定情形。由于马建锋的换房使得其与王丽华签订的《常州市房屋转让协议》不能继续履行，应认定马建锋存在根本违约，其应承担违约责任。因马建锋的根本违约导致王丽华的合同目的无法实现，故对王丽华要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，马建锋因合同收取王丽华的定金1万元应予退还王丽华。对王丽华主张的房屋差价损失，该院认为因一方过错导致商品房买卖合同被解除的，房屋价格涨跌而产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自过错予以承担。本案因马建锋的根本违约导致合同解除，故马建锋应当承担王丽华相应的房差损失。因双方合同未对因房屋价格涨跌而产生的差价损失的计算方法有约定，故可比照起诉时最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价之差计算，确认房差损失为330900元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、解除王丽华与被告马建锋于2015年7月27日签订的《常州市房屋转让协议》；二、马建锋于判决发生法律效力之日起二十日内返还王丽华购房定金1万元；三、马建锋于判决发生法律效力之日起二十日内赔偿王丽华损失330900元；四、驳回王丽华的其余诉讼请求。如果马建锋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元、鉴定费5000元，合计15300元，由王丽华负担6260元，马建锋负担9040元。二审期间，马建锋提交与杨津录音及整理资料1份，杨津系融创地产的工作人员，当时是开发案涉楼盘的，证明案涉房屋售楼处为了销售自己的房屋，因此不同意更名进行买卖。王丽华质证认为，对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可，因为无法核实杨津的身份。录音中杨津说2015年年底因销售业绩不好故不允许更名，没有公司的相关文件予以支持。案涉合同明确约定2016年1月30日办理更名手续，一审中我方提供了一份和售楼处工作人员的视屏资料。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院另查明：王丽华与马建锋、万邻公司房屋买卖合同一案，一审法院于2017年1月18日立案受理后，于2018年4月26日作出（2017）苏0412民初400号民事判决。王丽华不服判决提起上诉，本院于2018年12月13日作出（2018）苏04民终3287号民事裁定，发回重审。一审法院于2019年2月14日立案受理后进行审理，审理中王丽华申请撤回对万邻公司的起诉，一审法院裁定予以准许。还查明：万邻公司于2018年6月6日被注销，注销原因为决议解散。本院认为，一、马建锋对案涉合同解除是否应承担违约责任。第一，马建锋与王丽华于2015年7月17日签订了《常州市房屋转让协议》，马建锋将案涉春晓苑12幢甲单元2202室房屋出售给王丽华，双方约定于2016年1月30日前办理产权登记。但马建锋在未征得王丽华同意的情况下，于2015年11月14日又将上述案涉房屋与开发公司另行换购了12幢甲单元11-2-602室，后开发公司遂将该房屋另行出售。马建锋的换房行为使得其与王丽华签订的《常州市房屋转让协议》不能继续履行，王丽华不能实现合同目的。第二，马建锋认为因售楼处不同意更名进行买卖才选择换房，二审中提供了与杨津录音及整理资料，由于马建锋明确表示杨津不能到庭作证，导致对杨津的身份及录音的内容均无法核实，故该证据不能证明马建锋所述售楼处不同意更名的主张。综合以上两点，马建锋存在根本违约，本案不适用开发商售楼处不能办理更名以此不作违约的特别约定情形。由于马建锋的违约导致案涉合同解除，马建锋应向王丽华返还已收取的定金1万元，并承担房屋的差价损失。二、对案涉房屋进行价值评估如何确定价值时点的问题。第一，马建锋主张其选择换房后，第一时间即2015年12月将案涉房屋不能出售的情况告知了中介万邻公司，万邻公司随即转告了王丽华，对此马建锋应承担相应的举证责任。一审中马建锋仅提供了与刘中平的通话录音，而未提供通话记录等其他证据予以证实。而且，刘中平在录音中未明确表示何时将案涉房屋不能出售的情况告知王丽华，相反从王丽华提供的手机信息来看，万邻公司孙姓工作人员于2016年7月25日告知王丽华案涉房屋房东不卖，是何原因不清楚。2016年11月27日至同年12月12日期间，王丽华仍与万邻公司刘姓工作人员信息联系案涉房屋事宜，但未有回复。由此可见，马建锋认为于2015年12月通过中介万邻公司告知王丽华案涉房屋不出售的主张无事实依据，本院不予采信。第二，王丽华主张系于2016年7月25日被告知案涉房屋不予出售，但双方协议明确约定于2016年1月30日前办理产权登记，而且自被告知案涉房屋不出售后，王丽华于2017年1月18日才提起本案诉讼。因此，即使王丽华在诉讼中才知房屋不出售的真正原因并据此变更诉讼请求，一审法院酌定以起诉之日即2017年1月18日作为评估时点并无不当，本院予以确认。综合以上两点，一审法院依据评估报告的鉴定结论，确认房屋差价损失为330900元正确，本院予以维持。三、马建锋要求一审追加被告的问题。王丽华提起本案诉讼时，将万邻公司作为一审被告，后因万邻公司被注销不具有诉讼主体地位，故撤回对万邻公司的起诉。本案为房屋买卖合同纠纷，合同的双方为马建锋和王丽华，万邻公司为中介公司，如马建锋认为中介公司损害其利益，可另案起诉。一审法院未准许马建锋追加万邻公司或其实际投资人作为本案一审被告并无不当，本院予以确认。综上所述，马建锋和王丽华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由马建锋、王丽华各半负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 卢文忠审判员 袁海燕二〇二〇年一月十六日书记员 吴 洋