山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初6034号原告：高克孟，男，1989年5月21日出生，汉族，住东营市东营区。被告：王健，男，1972年4月23日出生，汉族，住东营市东营区。被告：李莉，女，1970年8月24日出生，汉族，住东营市东营区。第三人：中国光大银行股份有限公司东营分行，住所地东营市东营区南一路333号，统一社会信用代码91370500050934872Y。负责人：李明昕，行长。委托诉讼代理人：荆月旺，男，1986年9月7日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司东营分行职工，住。委托诉讼代理人：孙建伟，男，1990年9月11日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司东营分行职工，住。原告高克孟与被告王健、李莉，第三人中国光大银行股份有限公司东营分行（以下简称光大银行东营分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高克孟、被告王健、第三人光大银行东营分公司的委托诉讼代理人荆月旺、孙建伟到庭参加诉讼，李莉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高克孟向本院提出诉讼请求：1.确认买卖合同有效；2.请求判令王健十日内按房屋买卖协议把房屋过户到高克孟名下；3.请求王健支付房屋买卖协议补充协议约定的违约金，自2018年11月10日起至房屋过户之日止按100元/天计算；3.本案的诉讼费由王健负担。庭审中，高克孟将诉讼请求变更为：1.请求判令王健、李莉在十日内将涉案房屋过户到高克孟名下：2.请求判令王健、李莉支付房屋买卖补充协议约定的截止2019年12月31日的违约金27500元；3.本案的诉讼费由王健、李莉负担。事实和理由：高克孟于2018年4月2日在胜瑞中介店中与王健、李莉、中介杨春兰签订房屋买卖协议，购买东营市东营区北一路730号万达华府13号楼1单元1704室，总房款为760000元。当日，高克孟支付定金100000元。2018年7月13日，中介杨春兰告诉高克孟于2018年7月23日到东营农村商业银行黄河路支行办理贷款手续，并于2018年7月23日支付剩余首付款360000元用于偿还王健名下的贷款，此前王健已经将涉案房屋的钥匙交给高克孟。王健未按合同约定协助过户，并且一拖再拖。2018年10月2日，高克孟与王健以及房屋中介签订房屋买卖补充协议。高克孟在装修房子期间，物业公司要求补交物业费，王健同意减少房款20000元，由高克孟支付物业费。由于王健未按照补充协议规定过户到高克孟名下，王健提出减少40000元房款补偿给高克孟，并约定2019年3月底完成过户。由于王健、李莉一直未履行约定的过户义务，王健、李莉的行为已经构成违约，请求法院判令王健、李莉履行过户义务并承担违约责任。、王健辩称，同意按100月/天承担违约责任，但该房屋是王健婚前个人财产，与李莉无关，李莉不应承担违约责任。王健与高克孟已经达成协议，在原房价的基础上减少60000元，应当将该60000元折抵违约金。李莉未作答辩。第三人光大银行东营分行述称，涉案房屋在本公司办理了抵押贷款，在偿清全部贷款前不具备过户条件，应当驳回高克孟要求过户的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织各方当事人进行了质证。根据当事人陈述以及本院审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年4月2日，高克孟、陈美恒与王健、李莉签订房屋买卖协议一份，约定王健、李莉自愿将位于东营市东营区产出售给高克孟、陈美恒，成交价格760000元。双方约定于2018年5月10日前办理房产过户手续以及银行贷款审批手续。双方同意银行按揭方式付款，并约定在房产交易中心交税费当日支付首付款人民币460000元，剩余房款300000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不是前述中申请额度，高克孟、李莉应在产权交割完毕当日将差额支付给王健、李莉）。王健、李莉应于收到首付款之日前将房屋交给高克孟、陈美恒使用，王健、李莉负担维修基金，高克孟、陈美恒负担中介费以及过户中产生的一切费用。同日，高克孟、陈美恒支付王健定金100000元。2018年7月23日，高克孟支付王健首付款360000元。王健、李莉按照约定将上述房屋交付给高克孟、陈美恒占有使用。因王健、李莉未按照约定履行过户义务，王健与高克孟签订补充协议一份，约定2018年11月10日前完成涉案房屋的过户。该补充协议约定，如因甲方（王健）原因逾期，甲方向乙方（高克孟）支付违约金100元/天。约定期限逾期30日，乙方可单方面解除合同，甲方在乙方收到书面解除合同通知2个工作日内，退还乙方全部房款及税金、交易费用及其他费用，甲方另支付乙方首付款同等金额的违约赔偿金。由于涉案房屋有部分物业费尚未结清，王健与高克孟约定减少房款20000元，并由高克孟代为交纳欠交的物业费。此后，由于王健、李莉未按照补充约定履行过户义务，王健提出减少房款40000元以补偿不能办理过户的损失并承诺2019年3月底完成过户。另查明，2014年4月，王健以涉案房屋作为抵押在光大银行东营分行办理抵押贷款600000元。截止2020年1月16日，贷款余额为481762.30元，累计逾期本金为17762.30元、累计逾期利息为19462.30元，尚欠本息合计为503015.12元。光大银行东营分行主张在清偿全部抵押贷款并涤除抵押前，涉案房屋不应当过户到高克孟名下，同意王健、李莉提前清偿贷款或者由高克孟代为清偿贷款后，涤除涉案房屋的抵押权。在庭审中，本院依职权对陈美恒进行询问其是否同意作为共同原告参加本案诉讼，陈美恒明确表示涉案房屋为高克孟个人所有，同意高克孟以个人名义主张权利，不同意作为共同原告参加本案诉讼。本院认为，高克孟、陈美恒与王健、李莉签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该协议签订后，高克孟、陈美恒按照约定支付了定金及首付款的义务，王健、李莉也按照约定交付了涉案房屋，但王健、李莉并没有及时涤除设定在涉案房屋上的抵押权，也没有按照约定履行涉案房屋的过户义务，王健、李莉应当按照合同约定承担违约责任。陈美恒明确表示涉案房屋归高克孟个人所有，同意高克孟以个人名义主张权利，是对自身合法权利的合理处分，本院依法予以确认。王健主张涉案房屋为其婚前个人财产，但未提供证据予以证实，无论涉案房产是夫妻共同财产还是王健个人财产，属于王健与李莉之间的内部关系，由于涉案买卖协议的出卖人为王健和李莉，根据合同的相对性，高克孟要求王健、李莉共同承担责任，符合法律规定，本院予以支持。关于高克孟要求由王健、李莉协助其办理涉案房屋的过户手续的主张。由于双方签订房屋买卖协议时，涉案房屋上设定的抵押权并未涤除，高克孟按照合同约定享有的债权请求权，不能对抗光大银行东营分行享有的抵押权，光大银行东营分行以其享有抵押权为由进行抗辩，符合法律规定，本院予以采信。由于当前并不具备将涉案房屋进行过户的条件，对高克孟该项主张，本院不予支持。待涉案房屋符合过户条件时，可另行主张。关于高克孟主张的违约金，高克孟与王健签订的补充协议是双方真实意思表示，且王健予以认可，本院予以确认。按照上述补充协议的约定以及双方通过微信进行的约定，王健已经通过降低房款40000元的方式将履行过户义务的期限推迟至2019年3月31日，由于王健、李丽在重新商定后的期限亦未履行过户义务，高克孟主张自2019年4月1日至2019年12月31日按100元/天计算逾期交房违约金27500元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。李莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，视为自动放弃部分诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王健、李莉于本判决生效之日起十日内支付原告高克孟违约金27500元。二、驳回原告高克孟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，减半收取计244元，由被告王健、李莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张立云二〇二〇年一月十九日书记员  杜 岩