吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0281民初2162号 原告：刘某1，住吉林省桦甸市。 委托诉讼代理人：马某（系原告刘某1丈夫），住吉林省桦甸市。 被告：蛟河市国有资产经营公司。 法定代表人：刘某2。 委托诉讼代理人：南某。 委托诉讼代理人：林某，吉林齐略律师事务所律师。 被告：蛟河市润辉房地产开发有限公司。 法定代表人：吴某，经理。 委托诉讼代理人：杜某。 委托诉讼代理人：王某。 原告刘某1与被告蛟河市国有资产经营公司（以下简称国资公司）、蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，于2018年9月13日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。因本案被告润辉公司在吉林市中级人民法院提起相关案件的民事诉讼，且该案尚未审结，本院于2018年11月16日裁定中止诉讼，2020年1月7日恢复诉讼。本院于2020年1月13日再次公开开庭审理了本案。第一次、第二次开庭时，原告刘某1的委托诉讼代理人马某、被告国资公司的委托诉讼代理人南某、林某、被告润辉公司的委托诉讼代理人杜某、王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某1向本院提出诉讼请求：1.解除刘某1与国资公司于2013年9月26日签订的《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》；2.国资公司、润辉公司共同返还购房款710,411元，并支付2013年10月10日至2018年4月15日期间的违约金198,915元，以及2018年4月16日起至实际给付之日止的违约金（以710,411元为基数，按月息0.7‰计算）；3.国资公司、润辉公司共同承担诉讼费用。事实和理由：2013年9月26日，刘某1与国资公司签订《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》，约定刘某1购买国资公司开发建设的坐落在蛟河市××区建筑面积为165.02平方米的商业网点房屋，房屋总价款710,411元，以国资公司所欠润辉公司工程款抵付。但是，房屋买卖后，至今无法办理房屋产权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”刘某1怀疑国资公司根本没有取得房屋销售许可，房屋手续不全，买卖合同可能无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”如果合同无效，刘某1随时保留要求国资公司承担不超过购房款一倍的赔偿责任的诉讼权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”润辉公司代为刘某1支付购房款，也是润辉公司与国资公司一致同意的，润辉公司也有义务与国资公司共同承担责任。 国资公司辩称，一、刘某1在起诉状中所陈述基本事实同客观事实不符。国资公司并不是刘某1起诉状中所称的开发建设蛟河市××区”的主体，国资公司既不是项目建设的主体单位，也不是刘某1所称应付润辉公司工程款义务主体。国资公司仅依据协议约定，代蛟河市住房和城乡建设局（以下简称住建局）履行给付义务，且系根据住建局同润辉公司之间经审计部门确定的工程款数额后进行的抵顶行为。关于这个基本事实，刘某1系明知的，该商品房顶账协议不同于开发公司销售不动产，其不能适用商品房买卖的相关法律依据。二、刘某1主张解除与国资公司签订的《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》，无事实及法律依据。刘某1既不具备解除买卖合同书的法定解除条件，也不具备解除的约定条件。鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，而本案刘某1又是基于与润辉房地产之间特有的法律关系由润辉公司代为支付案涉房产的房款，不适用房地产开发企业销售不动产的法律规定。三、关于返还房款及违约金一说既无事实基础，更不符合现行法律规定。刘某1主张的违约金，暂且不说事实依据是否存在，其所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》以及《商品房销售管理办法》等相关规定，适用的主体均为房地产开发企业，约束的系房地产开发企业，而本案国资公司非房地产开发企业主体，其仅是依据协议内容代住建局代付刘某1工程款而已。以上法律规定并不约束国资公司。四、关于刘某1在起诉状中陈述房屋买卖后，至今无法办理房屋产权证书的说法不客观。涉案房屋已经具备办理房产产权登记的条件，关于该主张国资公司在举证过程中向法庭进一步说明。五、关于涉案房产买卖国资公司不同意解除。综上，刘某1诉请中的要求解除《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》的主张，其作为违约方并不具备解除合同的条件；同时，关于要求国资公司返还房款及违约金的请求没有事实基础及法律依据，希望法院在查明案件事实的基础上，判决驳回刘某1的全部诉请。 润辉公司辩称，同意解除合同，但润辉公司不同意赔偿，应由国资公司赔偿。对于刘某1的诉请解除房屋买卖合同、返还房款，润辉公司没有责任返还房款，因为刘某1是与国资公司签订房屋买卖合同，是国资公司开具的不动产发票，在买卖合同中明确规定房屋是一次性付款，润辉公司与国资公司有一份文件，顶账的房屋在走现金回购时有商网单价下浮10%的内容，而国资公司没有下降，刘某1没有享受商网单价下浮10%的利益。朱显春与李顺子开庭时，国资公司不承认已交付房款，王殿林与刘某1开庭时，国资公司又承认润辉公司交付房款，这四笔房款润辉公司都已经交付，刘某1与国资公司的陈述相互矛盾。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘某1与马某系夫妻关系。2013年，马某为润辉公司施工蛟河市民俗村7号楼和地下（车库5#、6#之间）工程，润辉公司拖欠马某工程款。2013年6月26日，蛟河市国有资产管理委员会作出蛟国资委[2013]7号文件，标题为《关于使用新区商网以资抵债的决定》，内容为：“国资公司：按照市政府的意见，住建局在2010年修建新区滨河西路和振兴大桥项目中，拖欠福建蓝海市政工程有限公司工程款1,000万元，和2010年长春建设股份有限公司与蛟河润辉地产承建新区滨河东路、南京路及蛟河大街改造工程项目中，拖欠工程款1,000万元，经市国资委领导办公会研究决定，责成你公司使用新区商网给予抵顶，同时与住建局处理好此项业务的债权债务关系。”2013年9月26日，润辉公司将国资公司准备抵债给其的坐落××区商网抵债给马某，由国资公司（甲方）与刘某1（乙方）签订了1份《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》，约定：“甲方按照市政府的指示，将坐落××区商网进行市场营销。乙方同意购买，经甲、乙双方协商达成商网买卖合同如下：一、甲、乙双方成交商网建筑面积165.02㎡，销售单价4,305元/㎡，合计金额：710,411元。二、甲、乙双方买卖成交的商网，以该商网销售时的现状为准，不议瑕疵。三、甲、乙双方买卖成交的商网为一次性全额付款。四、乙方全额付款后，甲方在两日内向乙方现场交付商网钥匙，既完成买卖商网实物交接。五、甲方在收到乙方商网款完税后，向乙方交付销售不动产正式发票。六、甲、乙双方按政策规定，各自负责应缴税费，乙方持本合同自行办理商网产权证、土地使用证。七、甲、乙双方买卖成交后的商网，不论客观上何种原因，均为不退、不换。八、商网售后的保修及水、电、气和物业管理均按属地行业规定执行。九、本合同经甲、乙双方签字盖章，乙方全额付款后生效。十、本合同正本一式三份，甲、乙双方各执一份，存档一份。甲方享有本同最终解释权。”2013年10月10日，润辉公司将该房屋交付给刘某1，国资公司向刘某1交付该商网销售不动产统一发票。2013年12月24日，蛟河市国有资产管理委员会（以下简称蛟河市国资委）作出蛟国资委[2013]14号文件，标题为《关于使用世纪新村商网预抵债给润辉地产的的决定》，内容为：“国资公司；在市政基础设施建设中，住建局拖欠市润辉地产工程款数额较大，为解决企业资金流转问题，经市国资委领导办公会研究决定，由你公司使用新区世纪新村商网，按照约2,800万元额度，预抵债给市润辉地产。其住建局与市润辉地产实际债务额待工程决算并审计确认后，按实际发生额签订合同以资抵债。”2014年3月5日，润辉公司（甲方）与马某补签了1份《协议书》，约定：“经甲乙双方共同协商，甲方欠乙方2013年施工的民俗村7号楼和地下（车库5#、6#之间）工人工资款789,360元，用国资公司顶帐的新区门市房抵顶，具体事宜协商如下：1、房屋情况：房屋××区市，建筑面积165㎡，单价4,784元/㎡，总价789,360元。2、交房时间：2014年3月5日。3、甲方负责给乙方办理房屋产权证，费用由甲方承担。如无法办理房屋产权证，致使乙方无法交易不能支付工人工资，乙方将此房退回甲方，要求甲方如数支付工人工资和利息。如此房屋有异议，甲方无条件退房。4、如果甲方在2017年11月份无法给乙方办理房屋产权证，甲方无偿退还乙方农民工工资、顶房款，现金人民币789，360元和利息，利息从顶房之日起计算，按7厘利息计算。”2014年9月19日，国资公司（甲方）与润辉公司（乙方）、住建局（丙方）签订1份《关于市住建局历年拖欠市润辉地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书》，约定：“一、抵债事由。住建局历年拖欠润辉公司工程款，由国资公司使用新区商网进行部分以资抵债。在此之前甲方曾依据市国资委（2010）1号会议纪要‘关于使用市客运站商业用房抵顶市建设局拖欠润辉公司2,000余万元工程款’的决定，两次已完成抵债金额21,456,636元，又依据蛟国资委（2013）7号、14号‘关于使用世纪新村商网抵债给润辉公司的决定’，甲方将继续使用新区商网进行部分以资抵债。二、抵债商网和价值。甲方使用新区商网58个，建筑面积8,790.406㎡，总价值32,413,572元，一次性为丙方抵债给乙方。三、抵债商网结算与财务处理方式。本次甲方为丙方以资抵债给乙方新区商业用房实际金额32,413,572元，另加甲方在2010年12月22日、2012年6月7日曾经使用蛟河市客运站以资抵债发生额21,456,636元，甲方累计向乙方以资抵债总额53,870,208元。本协议生效后由乙方与丙方进行财务方面业务处理甲方不参与此项工作。丙方可依照本协议的实际抵债金额与乙方进行账务处理。四、相关事宜。1.甲方抵债给乙方新区商网的回购业务，遵照蛟国资委（2011）4号文件规定执行。2.甲、乙双方在抵债商网的移交等方面业务中，各自承担应缴税费，乙方自行办理房屋产权、土地过户手续。五、其它。1.本协议执行中如发生争议，可通过协商或诉讼解决。2.本协议书正本一式四份，甲、乙、丙方各执一份，存档一份，经三方签字盖章后生效。附件：1.关于房建公司历年工程结算情况报告一份。2.以资抵债商网明细表一份。3.前期以资抵债协议书两份。4.2010年市政工程结算汇总表。”该协议书中的以资抵债商网明细表中，包括润辉公司抵顶给马某工程款的由刘某1与国资公司签订的《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》的房屋。2018年7月9日，蛟河市不动产登记中心出具1份《情况说明》，载明：“煤棚区区域范围内的房屋已具备办理不动产登记条件。”2018年8月8日，国资公司将与刘某1签订的《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》中的房屋权利人登记在自己名下，并取得《不动产权证书》，证号为（2018）蛟河市不动产权第0008686号。 另查明，原告润辉公司与被告国资公司、住建局、第三人蛟河市华宇建筑工程有限公司、蛟河市市政维修服务中心、王殿林、马某、李永植、朱显春合同纠纷一案，吉林市中级人民法院于2018年8月15日立案，案号为（2018）吉02民初233号。润辉公司的诉讼请求为解除2014年9月19日润辉公司与国资公司、住建局签订的《关于市住建局历年拖欠市润辉地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书》等。吉林市中级人民法院经审理认为，润辉公司主张解除合同的理由缺乏根据，本案不存在法定解除的情形，故对润辉公司所提诉讼请求，不予支持。吉林市中级人民法院于2018年11月9日作出民事判决书，判决：驳回润辉公司的诉讼请求。润辉公司不服该判决，向吉林省高级人民法院提起上诉。吉林省高级人民法院于2019年4月12日立案，案号为（2019）吉民终256号。吉林省高级人民法院经审理认为，润辉公司的上诉请求不能成立，不予支持。吉林省高级人民法院于2019年6月15日作出民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 认定上述事实的证据有：蛟国资委[2013]7号、14号文件、《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》《协议书》《关于市住建局历年拖欠市润辉地产工程款经审计认定后的拖欠余额进行部分以资抵债协议书》《情况说明》《不动产权证书》吉林市中级人民法院（2018）吉02民初233号民事判决书、吉林省高级人民法院（2019）吉民终256号民事判决书、当事人陈述等。 本院认为，根据刘某1的诉讼请求和国资公司、润辉公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：刘某1的诉讼请求是否合理，应否予以支持。 刘某1与国资公司签订的《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》，实质上属于以物抵债合同，即国资公司代住建局以其所有的房屋抵偿住建局欠付润辉公司的工程款，润辉公司又以涉案房屋抵偿欠付马某的工程款，最终由马某的妻子刘某1与国资公司签订该合同。刘某1与国资公司签订的《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。该合同签订后，国资公司按约定履行了向刘某1交付房屋的义务，并交付了销售不动产统一发票；刘某1已接收该房屋，并实际占有、使用该房屋至今。关于刘某1请求解除其与国资公司签订的《蛟河市新区世纪新村商网买卖合同书》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，当事人请求解除合同应当符合约定解除情形或者法定解除情形，而刘某1以“房屋买卖后，至今无法办理房屋产权证书”为由请求解除合同，其理由与涉案房屋能够办理不动产权登记，且已办理至国资公司名下的事实不符，故此项诉讼请求，既不符合约定解除合同情形，也不符合法定解除合同情形，不予支持。关于刘某1请求国资公司、润辉公司共同返还购房款710,411元，并支付违约金的诉讼请求，因此项诉讼请求是以合同解除为前提，而本院已认定其请求解除合同的诉讼请求不符合解除合同情形，故此项诉讼请求，不予支持。 综上所述，刘某1的诉讼请求，没有事实依据和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，判决如下： 驳回原告刘某1的诉讼请求。 案件受理费12,893元（已交6,447元），由原告刘某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  袁 君 人民陪审员  苗桂秋 人民陪审员  项大国 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  冯媛媛