山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终60号 上诉人（原审被告）：泰安宏成置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地。 法定代表人：房兴军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱兆瑞，山东青来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南媛媛，女，汉族，1990年5月4日生，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。 上诉人泰安宏成置业有限公司（以下简称宏成置业公司）因与被上诉人南媛媛房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏成置业公司上诉请求：1.撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5641号民事判决并发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由南媛媛承担。二审中，宏成置业公司将依法改判的上诉请求明确为：驳回南媛媛的诉讼请求。 事实和理由：1.被上诉人起诉时已过诉讼时效。根据最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”以及双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定“上诉人于商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权登记”的规定。上诉人于2015年4月30日交付房屋，90日内即在2015年7月29日前办证，诉讼时效应自2015年7月30日开始计算。因此，到2017年7月29日诉讼时效期间已经届满，但被上诉人到2019年才到法院进行起诉。因此被上诉人的主张超出了法定的诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。2.退一步，暂不提诉讼时效问题，一审法院认定的违约金计算截止时期也是错误的。涉案商品房预售合同第二十条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同约定计算违约金，因买受人的责任逾期办证的，由买受人承担责任。该条第3款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外。在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产初始登记。众所周知，初始登记完毕后，办理购房人房屋所有权证初始登记的主动权就掌握在购房人手中，开发公司仅是协助义务，是购房人主动申请办理。上诉人自2017年7月17日将办理初始登记的资料提交主管部门，并于2017年7月25日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了购房人办理房屋所有权转移登记的条件，履行了双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定“上诉人于商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权登记”的约定。所以根据上述合同约定及法律规定，自2017年7月17日之后，也不应要求上诉人承担办证的违约责任。3.一审法院认定的违约金计算标准包含储藏室款项是错误的。原告主张的违约金为违约办证违约金，但储藏室是无法单独办理产权证的。房屋产权证中记载面积也不包括储藏室面积。储藏室作为房屋的配套房，只能作为附件记载到产权证中。既然无法办证，又何来的办证违约金呢？因此，一审法院认定违约金计算标准时，把储藏室款项也包含其中是错误的。 南媛媛辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.本案并未超过诉讼时效。本案约定的违约金系按日计算的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十条规定，本案中上诉人因逾期办证产生的违约金应从起诉之日往前倒推三年开始计算。2.至于截止时间，上诉人于2017年7月25日办理出涉案房产所在楼栋的不动产权证，才具备分户办理产权登记的条件，但上诉人并未及时通知被上诉人，直到2017年9月30日才通过在单元门口张贴通知的方式通知业主于2017年10月8日前提交材料并缴纳相关费用，以办理不动产转移登记。上诉人在通知中声明于2017年10月8日前未办理相关手续，造成延期办证的情形不承担责任，故通知中载明的递交材料的最后一日即2017年10月8日应认定为上诉人在继续违约。3.合同第二十条第2款约定，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款作为计算依据，全部已付款包括被上诉人告购买储藏室的款项。 南媛媛向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金8986元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于岱岳区长城路北段路西、泮河大街以北的地块建设商品房，定名为宏成富园，并取得预售许可。 原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的宏成富园3号楼1单元29层2903号房产一套。被告应在2015年4月30日前向原告交付该商品房。合同第二十条约定，被告应于商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。 被告于2015年4月30日将房屋交付原告。2016年4月30日，被告向原告出具购房发票，金额为434112元，均为房款。2017年9月30日，被告以张贴通知的形式，向原告等业主下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，要求原告等业主于2017年10月8日前提供相关资料用于办理个人不动产权证。原告于2019年8月21日网上诉讼立案。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同约定出卖人应于商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。被告于2015年4月30日交付房屋，应在2015年7月29日前保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，其未能在该期限内履行，应自2015年7月30日起支付违约金。 关于诉讼时效问题，对于约定按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前计算三年。故原告自2019年8月21日向一审法院起诉，其权利保护范围应自2016年8月21日起算。关于违约金的截止日期，被告取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书后，通过张贴通知的方式，通知原告等业主于2017年10月8日前提交相关办理登记的材料并缴纳相关费用。被告张贴通知的方式具有普遍性但不具备特定性，应给予原告必要的知晓期，可认定在通知中载明递交材料的最后一日即2017年10月8日，为计算被告支付违约金的截止日期。对于自2016年8月21日至2017年10月8日共414天的违约8986元（434112元×414日×万分之零点五），一审法院依法予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、被告泰安宏成置业有限公司支付原告南媛媛违约金8986元。于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告南媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，保全费115元，均由被告泰安宏成置业有限公司负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，首先，关于本案诉讼时效。根据双方当事人签订的《商品房预售合同》的约定，上诉人未按约定期限办理所有权转移登记，应当按日计算向被上诉人支付全部已付款万分之零点五的违约金。双方该项约定的以日为单位累计计算的违约金，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据以上情况，一审认定被上诉人的权利保护起始日为2016年8月21日即被上诉人向法院主张权利之日向前计算三年，已充分考虑了诉讼时效问题。该认定并无不当，本院予以维持。上诉人主张至2017年7月29日诉讼时效期间已经届满，无法律依据，本院不予支持。 其次，关于违约金计算的截止日期。一般来说，在开发商完成涉案房产所在楼栋的不动产权初始登记，且就相关事项通知买受人后，就买受人而言才具备了办理每户房产不动产权权属证书的条件，方能认定开发商按约履行了相关义务。本案中，一审法院根据2017年9月30日的通知，酌定按该通知确定的递交材料的最后期限2017年10月8日，作为计算违约金的截止时间，基本合理适当，本院予以维持。上诉人主张以其向主管部门提交初始登记资料的时间作为违约金计算的截止时间，本院不予支持。 再次，关于违约金计算标准。二审中，双方当事人均认可本案中没有储藏室，也不涉及储藏室款项的问题。故宏成置业公司主张违约金计算标准不应包含储藏室款项，对于本案而言并无实际意义。 综上所述，宏成置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人泰安宏成置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年一月十五日 书记员 李争艳