新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初2833号原告：韩以达，男，1963年12月13日出生，汉族，哈密硕达热力有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：马卫东，新疆伟民律师事务所律师。被告：兰加新，男，1968年7月4日出生，汉族，新疆黄鹤楼大酒店有限责任公司执行董事，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：赵伟，新疆施安律师事务所律师。原告韩以达与被告兰加新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告韩以达及委托诉讼代理人马卫东、被告兰加新及委托诉讼代理人赵伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩以达向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金120万元；2.判令被告支付逾期利息损失26125元（自2017年8月16日起至2018年8月15日止55万租金利息按照银行同期贷款年息4.75%计）。事实与理由：2015年4月10日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告所属乌鲁木齐市新市区1、2、3层楼房，建筑面积900平米，租期六年，自2015年11月16日至2021年11月15日，被告按照约定交清了前两年租金，但2017年11月开始的第三年租金60万元被告一直拖欠（约定2017年8月15日交纳），仅在2017年12月支付租金5万元，如今第四年租金65万元交纳期临近，因被告拖延给原告造成巨大经济损失，原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告兰加新辩称，被告不同意原告诉讼请求，请求依法驳回。原告提供的房屋年久失修，致使供热管道跑水，房屋停暖不能使用。租赁合同面积为900平米，实际面积不足700平米，被告多缴纳租金近60万元。本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租协议》，约定：1.乙方自愿承租甲方楼层3层建筑面积900平米房屋。2.乙方租房用途（乙方承诺作餐饮用途）。3.房屋出租期限为六年，承租时间自2015年11月16日起至2021年11月15日止。本合同签订前甲方与王强签订的租赁合同的到期日为2015年11月15日交清租金，自本合同签订之日起至2015年11月15日期间的租赁房屋的使用权归乙方所有。4.房屋租金及支付方式：（1）2015年11月16日至2016年11月15日租金为58万元，2016年11月16日至2017年11月15日租金为58万元，签订本协议时乙方向甲方一次性支付该两年租金共计116万元；（2）乙方应在2017年8月15日前支付2017年11月16日至2018年11月15日租金60万元；（3）乙方应于2018年8月15日前支付2018年11月16日至2019年11月15日的租金65万元；（4）乙方应于2019年8月15日前支付2019年11月16日至2020年11月15日的租金70万元；（5）乙方应于2020年8月15日前支付2020年11月16日至2021年11月15日的租金75万元。5.冬季每个采暖费用为19800元，乙方应在入冬前一次性付清，费用按国家有关规定执行，若遇政府调价随调。6.房屋水费收费3.6元／ｍ3标准按国家有关规定执行，乙方付款方式为：按月结清，也可根据甲方需要提前收取。7.在房屋租赁期间，甲方有义务对房屋进行维修保养，乙方必须保护好房屋内设施，如损坏照价赔偿。8.甲方负责水、电、暖的正常供给。甲方有义务在电力公司通知甲方需要停电时，第一时间通知乙方，否则因此造成的一切损失应由甲方负责。9.租赁期内如房屋产权发生变更，甲方应事先通知乙方，且产权变更不影响本合同的继续有效执行。10.租赁期间内，乙方可以转租房屋。11.乙方必须按照国家和自治区的各项法律法规经营，以安全为第一，若出现问题，全部由乙方承担。12.乙方在经营过程中产生的各项费用，均由乙方自行承担。13.乙方在经营过程中以安全为第一，若造成任何损失全部由乙方承担。14.若遇政府部门合理收费，由乙方承担，如扫雪及收取治安费、卫生费等费用。15.因自然灾害等不可抗拒因素致使房屋无法正常使用，甲方应退还租赁期间剩余租金，此合同终止（合同政策性拆迁或商业开发）。16.本合同自签订之日生效，合同期满，乙方如继续使用，在同等条件下享有优先权；续签合同必须提前三个月进行，同时交付下个合同期的租金。17.本合同未尽事宜，甲乙双方经协商解决并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。18.本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。19.此合同到期后，甲方根据市场价格调价。甲方挂布标对外招租，若乙方不能与甲方达成续租协议，此合同终止，乙方需无条件撤离房屋，且不得破坏任何已装修的地方。房屋内可移动的设备，乙方可以搬走，其他不可移动的部分，乙方若有损坏，需照价赔偿。租赁物位于乌鲁木齐市新市区，共六层，带地下室，1–3层产权人为原告，单层产权面积为241.50平米。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告用此房屋经营“楚湘居”餐馆。被告如约支付了第一年、第二年租金，第三年租金仅支付了5万元。2018年1月，租赁物地下室暖气主管道爆裂，热力公司遂通知被告关闭热暖气阀门。被告找原告协商，但原告迟迟未出资维修。租赁物内水溢出，装修受损，被告遂停止营业。2018年8、9月份，原告将原有暖气管道拆除，地下室、一至三楼新建一套暖气系统，四至六楼新建一套暖气系统。租赁物一直处于闲置状态，原告以被告欠付租金诉至本院。以上事实有《房屋出租协议》、承诺书、房屋产权证书、照片、《情况说明》、证人证言及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应认真履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案原告在租赁物暖气爆裂后，怠于履行维修义务，致使装修受损，被告无法经营“楚湘居”，应相应减少租金或者延长租赁期限。但暖气爆裂前的租金被告仅支付5万元，被告应当继续支付，核算为5万元（60万元/年÷12月/年×2月－5万元，2017年11月16日至2018年1月15日）。原告于2018年8、9月份才将租赁物暖气管道修缮，故在此期间的租金原告无权向被告主张。原告修复暖气管道后，双方应当积极协商租赁合同履行、损害赔偿等事宜，但双方均放任租赁物不理。考虑到原告过错在先，租赁物装修受损、被告未实际使用租赁物等因素，酌情按照原告承担70%的责任、被告承担30%的责任减免被告应负担的租金。核算被告应支付该期间的租金为22.5万元［（60万元/年÷12月/年×2月＋65万元，2018年9月16日至2018年11月15日）×30%］。故被告应合计支付原告租金27.5万元，对原告多主张的部分，本院不予支持。被告辩称多缴纳租金60余万元，本院认为，本案租赁物为特定房屋，租金也是固定数额，被告订立合同时对该租赁物的租金无异议，且被告在交付使用多年也未提出异议，故本院对该辩解意见不予采信。原告主张被告支付自2017年8月16日起至2018年8月15日止55万租金的利息损失26,125元，被告逾期支付租金理应承担利息，原告按贷款年息4.75%主张不违反法律规定，本院核算为3,800元（8万元×4.75%×1年）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十条：一、被告兰加新支付原告韩以达租金27.5万元；二、被告兰加新支付原告韩以达利息3,800元。上述款项合计278,800元，被告于本判决生效后十日内付清。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额1,226,125元，确认给付额278,800元，确认给付额占诉讼标的额22.74%。案件受理费15,835.13元（原告已预交），由原告负担77.26%即12,234.22元，由被告负担22.74%即3,600.91元。被告应负担的案件受理费在履行义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  马岩森人民陪审员  侯卫霞二〇二〇年一月五日书 记 员  张钟月