辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终2488号上诉人（原审被告）：郝铁明，男，1973年10月07日出生，汉族，个体，住葫芦岛市建昌县。委托诉讼代理人：蔡文亮，男，汉族，1955年9月27日出生，个体，住辽宁省盖州市。被上诉人（原审被告）：姜宏，女，1971年1月2日出生，汉族，公务员，现住盖州市。委托诉讼代理人：卞广刚，男，汉族1978年11月14日出生，住盖州市。被上诉人（原审被告）：李娟，女，1984年04月26日出生，汉族，无业，住盖州市。（蔡胜路妻子）被上诉人（原审被告）：蔡胜路，男，1979年02月28日出生，汉族，无业，住盖州市。上诉人郝铁明因案外人执行异议之诉纠纷一案,不服营口市鲅鱼圈区人民法院(2018)辽0804民初2635号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郝铁明的委托诉讼代理人蔡文亮，被上诉人姜宏及委托诉讼代理人卞广刚,被上诉人李娟到庭参加诉讼。被上诉人蔡胜路经本院传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝铁明上诉请求：撤销盖州市人民法院【2018】辽0881民初2931号民事判决书、营口市鲅鱼圈区人民法院【2018】辽0804民初2635号民事判决书，支持上诉人的诉讼请求。上诉理由：一审法院判决错误，认定事实不清。做出草率判决，不负责任的驳回上诉人郝铁明的诉讼请求。上诉人郝铁明从2015年5月16日，买本案涉案蔡胜路和李娟的富吉家园小区XXXXXXX房屋，已实际入住，搬家的日期是在2015年5月16日，即交付房款340,000.00元，当日签订了房屋买卖合同。蔡胜路夫妻卖完房就去南方做生意了，房间里留下的衣物等是9月份回来拿走的。物业电脑登记实际联系人已变成了郝铁明的联系电话，网费的交纳，电脑截屏记录。郝铁明的银行卡在营口鲅鱼圈建设银行按揭贷款的还款凭证，还有郝铁明微信多次交纳电费记录，取暖费等凭证。这些证据足以充分证明房屋买卖和交付使用的真实性。而一审法院只是简单地认为证人证言的搬家日期不一致，就否定该房屋交易的实际入住的事实，确实显失公平，难以服人。综上所述，请求二审营口市中级人民法院依法撤销一审法院判决，维护上诉人的合法权益。姜宏辩称，一、被告姜宏于2015年6月3日向鲅鱼圈区人民法院起诉蔡胜路、李娟抵押富吉家园小区XXXX房产借款到期不还一案于2015年7月开庭审理，蔡胜路始终未向法庭说明该房屋已出售，也未向法庭提交任何凭证。原告郝铁明提供的购房协议书签订时间是2015年5月16日，是在法庭审理之前，蔡胜路不提及房屋已出售，被告质疑购房协议书是否存在。二、根据国家法律规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得进行转让。原告未经核实蔡胜路是否有房屋产权证，就与其做房产交易，不知是何原因。三、原告郝铁明陈述房屋已交给其使用。原告已多次去到该房屋敲门，均无人居住。法院在该房屋门上贴的封条已不存在，如果向原告所说房屋已有人居住，不知为何不向法院提出申请异议。四、原告到银行还款时间是2016年3月21日，早在2015年12月22日法院就已经查封了该房屋，原告在查封的情形下选择还贷，到底是购房款还是借款给蔡胜路还房贷款不得而知。五、蔡胜路就还款事宜做了两次还款计划，两次均未提及该房屋已出售给原告。后法院决定拍卖该房屋，对房屋进行评估期间，蔡胜路多次打电话给被告，并发信总说有一个大哥要替他还钱，至此，所有电话及信息从未提及房屋已出售给原告。以上均证明，原告与蔡胜路签署的购房协议书、承诺书，均有可能是恶意串通，有意拖延法院对该房屋进行拍卖。蔡胜路未出庭亦未答辩称。李娟辩称：我卖房子，什么时间搬家记不住了，是陆续搬的，卖房子给郝铁明没有必要通知大家。郝铁明给我钱了。郝铁明向营口市鲅鱼圈区人民法院提出诉讼请求：1、判令原告与蔡胜路、李娟于2015年5月6日签订的购房协议书合法有效，位于富吉家园6#楼4单元402室房屋归原告所有；2、判令不得执行该房屋；3、诉讼费由被告负担。营口市鲅鱼圈区人民法院认定事实：第三人蔡胜路与被告姜宏民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）鲅民二初字第00520号民事判决书，该判决已发生法律效力，后姜宏向本院申请执行，本院于2015年12月22日作出（2015）鲅执字第01249号民事裁定书，预查封蔡胜路名下位于营口市鲅鱼圈区房屋。第三人蔡胜路与案外人姚成广民间借贷纠纷一案，盖州市人民法院于2016年2月29日作出（2015）营盖执字第1446号执行裁定，将第三人蔡胜路名下的位于营口市鲅鱼圈区房屋予以查封。原告郝铁明以查封的房屋系其在2015年5月16日在第三人蔡胜路、李娟处购买，签订了购买协议书并交纳了房款，已取得案涉房屋产权为由向本院及盖州市人民法院提出执行异议。本院于2016年12月5日作出（2016）辽0804执异27号执行裁定书，认为争议房屋未办理产权登记及未解除按揭抵押，案外人对该房产是否享有实际所有权应通过诉讼程序予以确认，裁定驳回郝铁明的异议申请。盖州市人民法院于2017年1月20日作出（2017）辽0881执异第2号执行裁定书，认为郝铁明在法院查封该房屋以前已经购买并占有使用，当时未办理过户手续也非自身原因造成，裁定异议成立。后郝铁明不服本院（2016）辽0804执异27号执行裁定书，起诉至本院，本院于2017年5月24日作出（2017）辽0804民初1041号民事判决书，判决驳回郝铁明的诉讼请求。郝铁明不服该判决，上诉至营口市中级人民法院，该院于2017年10月30日作出（2018）辽08民终2388号民事裁定书，裁定撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2017）辽0804民初1041号民事判决，发回重审。另查，盖州市人民法院作出（2017）辽0881执异第2号执行裁定书因未向姚成广送达而未发生法律效力，姚成广不服该执行裁定，向盖州市人民法院提起执行异议之诉。再查，2015年5月16日，郝铁明（原告）与蔡胜路、李娟（第三人）签订购房协议书，约定蔡胜路、李娟将其拥有的位于营口市鲅鱼圈区房屋转让给郝铁明，建筑面积106.64平方米，价款为500,000.00元。该房屋为按揭贷款房屋，贷款尚未还清。郝铁明先向蔡胜路、李娟支付340,000.00元（此款含2015年5月至2016年3月期间还款额，此期间第三人蔡胜路、李娟必须保证按月还款，双方约定剩余贷款在2016年3月末前由郝铁明结清。贷款还清后，蔡胜路、李娟无偿配合郝铁明办理产权过户手续。房屋总价为500,000.00元，贷款还清时多退少补）。甲方蔡胜路、李娟，乙方郝铁明均签字按印。郝铁明提供2015年4月22日取款2,100,000.00元的银行流水以证明向蔡胜路、李娟交付了340,000.00元首付款。蔡胜路、李娟出具了收据。郝铁明提供2016年3月31日向银行将案涉房屋贷款还清的结清单据，蔡胜路、李娟给其出具了收据。郝铁明称将贷款还清后，到房产局办理过户手续时才得知案涉房屋被法院查封，郝铁明提起了上述执行异议。再查，郝铁明陈述签订协议当日即2015年5月16日蔡胜路、李娟就向其交付了钥匙和房屋。证人孙某系郝铁明同事，作为证人出庭，孙某陈述“我结婚之前下楼遛弯锻炼看见过郝铁明两三回，知道他买的房子，2015年六七月份，因为我是在2015年7月25号结婚”。李某系郝铁明同事，作为证据出庭，李某陈述“我帮郝铁明搬家，2015年5月份，到底是15号还是16号记不清了”。在盖州市人民法院执行异议案件中，孙某、李某出具证明，载明：“富吉家园小区XXXXXXX原房主蔡胜路在2015年9月份搬出富吉家园小区，此房屋出售给现房主郝铁明。蔡胜路搬出后郝铁明入住了该房屋。”郝铁明在庭审中解释当天买房当天搬家的原因为：之前就跟蔡胜路把房子事定好了，蔡胜路的东西都搬走了，我就从我项目部把东西搬到房子那里，之所以买青龙山房子是因为我想和我爱人养老”。第三人李娟在庭审中陈述“我2015年5月份卖完房子我就搬走了，一直没有在那住。原告在那里住的，东西没有地方放，9月份我才彻底搬干净”。营口市鲅鱼圈区人民法院认为，本案争议的焦点问题应为郝铁明对于涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。首先，郝铁明与蔡胜路、李娟均陈述购房首付款340,000.00元郝铁明已现金的形式交付给蔡胜路、李娟，二人亦给郝铁明出具了收据，但郝铁明提供的2,100,000.00元的银行流水的日期为2015年4月22日，而交付340,000.00元首付款的日期为2015年5月16日，相隔20多天，与常理不符，本院无法确认交付首付款的事实。其次，郝铁明与李娟对交付房屋、搬家时间陈述不一致，且郝铁明提供的证人孙某、李某亦在本案及盖州市人民法院审理的姚成广案件中对搬家时间陈述的不一致，本院无法确认郝铁明是否实际占有该房屋及占有该房屋的时间。郝铁明提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的相关规定。故此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告郝铁明的诉讼请求。二审期间,当事人没有提交新证据。本院审理后认定的事实与一审认定的事实一致。在本院审理过程中，上诉人郝铁明与被上诉人李娟均自认“协议虽约定的先支付340,000.00元，但实际上是用原欠340,000.00元顶账”。但2020年1月3日，本院对上诉人郝铁明的委托诉讼代理人蔡文亮与被上诉人李娟询问该原欠款340,000.00元具体情况时，该二人又否认系用原欠款340,000.00元顶账的事实，李娟称：“郝铁明不是欠款顶的，是现金340,000.00元”，郝铁明的委托诉讼代理人蔡文亮称：“我跟郝铁明确认是340,000.00元现金，余款160,000.00万留还贷款”。再，2016年3月21日,上诉人郝铁明代被上诉人蔡胜路偿还尚欠中国建设银行房贷款计160,711.01元。另,据营口市鲅鱼圈区人民法院(2015)鲅执字第01249号协助执行通知书(回执)显示,营口经济技术开发区房产交易管理中心于2016年1月6日收该协助执行通知书。本院认为：上诉人郝铁明未在营口市鲅鱼圈区人民法院2016年1月6日查封案涉的位于营口市鲅鱼圈区房屋前交付全部购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的相关规定，不能享有足以排除人民法院强制执行的权利，故一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。综上，上诉人郝铁明的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人郝铁明负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 徐 丹二〇二〇年一月三日法官助理张文生法官助理陆玮齐书记员李博