江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初1643号原告：周志鹏，男，1991年11月27日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：郑海联、钱彬，江苏平凌律师事务所律师。被告：孙来法，男，1971年8月11日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：张劲柏，江苏立洋律师事务所律师。原告周志鹏诉被告孙来法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案，本案先适用简易程序后组成合议庭，三次公开开庭进行了审理。原告周志鹏的委托诉讼代理人郑海联参加了第一次庭审、其委托诉讼代理人钱彬参加了第二、三次庭审、原告周志鹏参加了第二次庭审，被告孙来法及其委托诉讼代理人张劲柏参加了三次庭审。本案现已审理终结。原告周志鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告订金1万元，并赔偿原告装修材料款及各项损失5万元；2.本案诉讼费由被告负担。后在庭审中，原告周志鹏将第1项诉请变更为解除租赁合同，被告退还订金1万元，并赔偿原告的损失25185元。事实和理由:2019年1月份，原、被告商议由原告承租被告位于溧阳市房屋，原告于2019年1月18日支付了1万元订金给被告后，原告购买材料准备装修，遭到城管阻止，被告知该饭店即将拆迁，省政府领导关注地段，不得做任何改动。原告认为，基于上述情况，原告承租的合同目的无法达成，并且被告故意隐瞒上述情况，将无产权证、房产证的房屋出租他人，属于欺诈行为，故原告要求被告返还1万元订金，并赔偿原告装修材料款及各项损失。被告孙来法辩称：原告诉请没有事实和法律依据。1、订金问题，（1）被告向原告出具了收到1万元的定金收条，并不是原告诉状上所称的订金。（2）原告自2019年1月18日支付定金后接收了房屋钥匙，直至现在尚未交还。如果双方租赁合同有效，那么原告要求解除合同应该先行履行通知义务。原告起诉时并未要求解除合同，应该连续计算租金。如果案涉租赁合同无效，而原告起诉也未请求确认合同无效，即使合同无效也应该支付房屋使用费。在原告一直未交还钥匙的情形下，至今已达三个月，参照原、被告对于租金的约定，每个月的房屋使用费是6666元，三个月即达20000元，因此不存在退还定金的问题。（3）根据法律规定，如果一方违约，违约方无权要求退回定金。2、赔偿损失问题：（1）原告是违法搭建，并不是其所称的装修，被告并未同意原告自己搭建并且再三告知原告如果城管不同意，那么不能进行任何建设。因此，如果存在损失，过错在于原告，应该由原告自行承担。（2）原告所有的损失也并没有5万元，原告也未提供证据予以印证。3、针对原告所称的事实部分，被告认为原告部分陈述不真实，原告买材料不是为了装修，是为了违章搭建，而且被告至今也未接到拆迁通知，不存在欺诈行为。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：2019年1月18日，原告周志鹏与被告孙来法口头订立房屋租赁合同，约定由被告孙来法将位于溧阳市部分房屋出租给原告周志鹏使用，租期期限为1年，免租期1个月，自2019年2月18日起计算租金，租金为8万元/年。同日，原告周志鹏通过其姐夫彭俊人向被告孙来法微信转账1万元，被告孙来法出具了收条，并将房屋钥匙交付给原告。租赁合同订立后，原告周志鹏陆续购买了相关材料用于租赁场地的改造装修，但被城管部门责令停止施工。原告购买的材料堆放在租赁房屋场地上。由于双方未能协商解决，遂引起诉讼。另查明，溧阳市房屋未取得溧阳市建设工程规划许可证，且不符合《溧阳市城市总体规划（2008-2020）》的要求。庭审中，原告称承租案涉房屋时明确要用于开会所、经营土特产和包装食品，需对房屋进行装修并做广告牌进行宣传，而该房屋被明令禁止装修整改，原告承租房屋的目的无法成就，依据合同法第九十四条第一项“因不可抗力不能实现合同目的”之规定，要求解除双方订立的合同。因被告未告知该房屋的状况，导致原告不知晓该房屋不能做任何装饰装修，被告应对原告的损失承担赔偿责任。后经本院释明，原告称如果案涉租赁合同无效，要求将诉讼请求变更为：确认合同无效，被告返还原告订金1万元并赔偿损失20185元。被告认为，从原告购买的竹篱笆、琉璃瓦、木材等材料用途可以看出，原告是想进行违章搭建，并不是房屋装修。关于违章搭建的风险，原告对此明知，被告也告知过原告，原告自认为其有关系可以搞定而进行相关的违章搭建，其应自行承担相应的风险。如果合同无效，因原告购买的相关材料并没有添附于被告的房屋，对此原告可以自行取回。原告仍应支付房屋使用费，因原告没有交还钥匙且其将购买的材料堆放在承租房屋的场地上，直至2019年7月初，被告又把房屋出租给其他人。房屋使用费应从领取钥匙开始计算到2019年6月底，可以折抵原告交付的定金1万元。审理中，本院于2020年1月3日组织原、被告方到案涉租赁房屋处，原告方确认购买的琉璃瓦、竹篱笆、木材和花岗岩洗手池均堆在被告处，没有遗失，称没有见到其购买的黄沙、水泥和装饰品，黄沙、水泥和装饰品分别支付了1650元、880元，都有转账记录。而在此前第二次庭审中，原告本人称，有转账记录的1650元买的小黄石材，880元买的水泥和黄沙，还有一些装饰的东西都没有算损失。被告对原告所称的装饰品不予认可，认为原告也没有证据证明在现场悬挂或者使用相关装饰品；对原告所称的黄沙和水泥，认为原告拖到现场的黄沙、水泥加上运费不超过500元，因原告自身的行为，长期没有使用，也没有进行相关处置和保护，黄沙和水泥都已失效，被告此后才找人处置，不在价值问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉溧阳市房屋未取得溧阳市建设工程规划许可证，故原告周志鹏与被告孙来法口头订立的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，案涉租赁合同无效。因原告停止施工后，其将购买的建筑材料一直堆放在案涉租赁房屋的场地上而不作处理，对被告孙来法使用该房屋已经造成一定的影响，考虑到原、被告约定的租金标准、免租期，被告认可建筑材料的占用时间等因素，本院酌定原告周志鹏需向被告孙来法支付房屋占有使用费8500元。根据查明的事实，原告周志鹏已向被告孙来法付款1万元。对于该1万元款项的性质，原告周志鹏认为系订金，而被告孙来法认为系定金,但其未能提供证据予以证明，根据担保法司法解释的相关规定，该1万元应认定为订金。被告孙来法因案涉租赁合同取得的1万元，其应当予以返还。以上两项相抵扣，被告尚需返还原告1500元。原告购买的琉璃瓦、竹篱笆、木材和花岗岩洗手池等相关材料因未附合于被告的房屋，对此其应自行取回。原告所称的水泥、黄沙和装饰品损失，其中主张的装饰品损失与其庭审陈述明显矛盾，违反了禁止反言原则，本院依法不予认定。至于黄沙和水泥，原告庭审中称支付了880元，而被告对此认可500元，考虑到双方的过错程度及本次纠纷的解决等因素，本院酌情认定由被告赔偿损失300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定，判决如下：一、确认原告周志鹏与被告孙来法于2019年1月18日就溧阳市部分房屋口头订立的租赁合同无效。二、被告孙来法于本判决生效之日起三日内返还原告周志鹏已付款项1500元并赔偿损失300元。三、原告周志鹏于本判决生效之日起三日内自行取回其购买的琉璃瓦、竹篱笆、木材和花岗岩洗手池。四、驳回原告周志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告周志鹏负担1261元，被告孙来法负担39元（被告应于本判决生效之日起三日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费1300元。审 判 长  黄松伟人民陪审员  李海芝人民陪审员  沈建新二〇二〇年一月十三日法官 助理  赵海良书 记 员  姜丽君