福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初18号 原告：黄永新，男，汉族，1967年1月22日出生，住福建省清流县。 原告：陈冬梅，女，汉族，1969年11月13日出生，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：黄永新（系陈冬梅之夫），住福建省清流县。 被告：清流磐安房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇长兴南街98号，统一社会信用代码913504235653662375。 法定代表人：陈红婴，该公司执行董事兼经理。 原告黄永新、陈冬梅与被告清流磐安房地产开发有限公司（以下简称磐安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄永新即原告陈冬梅的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告磐安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄永新、陈冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令磐安公司支付自2014年10月15日起至2016年8月5日的逾期交房违约金28265.39元（430219元×0.01％×657天）；2.判令磐安公司支付自2015年1月15日起至2019年12月17日的逾期办证违约金77396.40元（430219元×0.01％×1799天）。事实和理由：2013年4月7日，黄永新、陈冬梅向磐安公司购买位于清流县，并签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定，该商品房建筑面积117.99平方米，总价为430219元。黄永新、陈冬梅于2013年6月7日前支付了首付款180219元，余款250000元通过向工商银行按揭贷款的方式予以支付。磐安公司未按约定于2014年10月15日前交房，拖延交付了657天，至2016年8月5日方才交付。磐安公司改变房屋户型，未按合同第十条约定书面告知黄永新、陈冬梅，是导致未能及时交房的原因之一。因此，磐安公司应支付逾期交房违约金28265.39元。磐安公司未按约定履行义务，导致买受人无法在约定期限取得房屋权属证书，直至2019年12月17日，黄永新、陈冬梅仍未取得，共逾期1799天，磐安公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金77396.40元。为此，请求法院依法判如所请。 磐安公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：磐安公司未到庭参加诉讼视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。经审查，黄永新、陈冬梅提交的《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票（自开）》《交房通知书》《收款收据》《收据》《磐安·国际城宣传资料》《照片》符合证据的客观性、关联性、合法性特征，结合其陈述，可以证明，（一）磐安公司发布的宣传画册载明的3#、4#楼2-18层平面图的入口到客厅、餐厅处有约1.5米宽、1米长的走廊。（二）黄永新、陈冬梅与磐安公司于2013年4月6日签订了《商品房买卖合同》一份，约定黄永新、陈冬梅向磐安公司购买清流县龙津镇城南村十里铺磐安国际城第4幢14层1403室商品房（以下简称案涉商品房），用途为住宅；按建筑面积计价，每平方米单价为3,646.23元，总金额为430,219元，双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认与面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.本商品房满足本条款第1、2项后（不含管道燃气、邮政信报箱等规划设计的项目）即可交房。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1,000元违约金。”合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收回本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……”合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人。（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。” （二）磐安公司分别于2013年5月16日、2013年6月7日、2014年7月16日向黄永新、陈冬梅开具了金额为130,219元、50,000元和250,000元的《销售不动产统一发票（自开）》。磐安公司2014年11月16日向黄永新、陈冬梅发出了《交房通知书》，通知的集中交房时间为2014年11月24日至25日。因入住客户较多，磐安公司将分期分批办理。1.为了方便您顺利、快捷办理交房，避免拥挤，磐安公司请您于2014年11月24日8时30分到磐安国际城售楼中心办理交房前相关手续。2.请您仔细阅读随函所附的磐安国际城“交房须知”，并持有“交房通知书”及有关资料证明前来办理。3.如果您事务繁忙不能按时前来办理，可在集中交房后，磐安公司安排2014年11月24日至12月24日委托物业服务中心为您办理交房手续，逾期未来办理交房手续，将视同已交房。 （三）黄永新、陈冬梅以磐安公司拟交付的商品房结构与磐安公司发布的宣传画册不一致，入口到客厅、餐厅处没有约1.5米宽、1米长的走廊为由拒绝接受房屋。后协商未果，黄永新、陈冬梅于2016年8月5日接受了上述商品房。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。磐安公司在其发布的宣传画册载明的3#、4#楼2-18层平面图的入口到客厅、餐厅处有约1.5米宽、1米长的走廊具体明确，对案涉商品房买卖合同的订立具有重大影响，应视为合同的组成部分并约束合同当事人，磐安公司未按约定履行义务，应承担违约责任。本案中，磐安公司未按合同约定的期限和条件将案涉商品房交付使用，应当承担支付逾期交房违约金的责任，黄永新、陈冬梅主张逾期交房违约金28,265.39元，并不违反合同和法律规定，予以支持。磐安公司未在商品房交付使用后将办理权属登记需由磐安公司提供的资料交付买受人，导致买受人无法在约定的期限内取得房屋权属证书，亦应承担支付逾期办证违约金的责任。现黄永新、陈冬梅自认购买该商品房是为了自己居住使用，双方又没有举证证明因磐安公司逾期办证给买受人造成的损失，考虑清流县辖区房地产业实际状况及逾期交房、办证纠纷的处理情况和同期磐安公司对同类案件的答辩情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，酌定逾期办证违约金按日万分之零点五（即0.005％）计算。因此，磐安公司应支付黄永新、陈冬梅自2016年11月4日起至2019年12月17日止的逾期交房违约金为24,500.97元（430,219元×0.005％×1,139天）。磐安公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、清流磐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄永新、陈冬梅逾期交房违约金28,265.39元； 二、清流磐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄永新、陈冬梅逾期办证违约金24,500.97元; 三、驳回黄永新、陈冬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,413.20元，减半收取计1,206.60元，由清流磐安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  余忠发 二〇二〇年一月十九日 书记员  官晓琪 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。