湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12004号上诉人（原审被告）：陈光利，男，1979年12月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区，被上诉人（原审原告）：钟程洲，男，1976年3月17日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人：王辛梓，北京市立圣律师事务所律师。上诉人陈光利因与被上诉人钟程洲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈光利上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回钟程洲的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由钟程洲承担。事实与理由：第一、一审法院完全依据钟程洲提交的书面证据及书面意见进行审理，明显偏袒钟程洲。第二、钟程洲主任不适格。第三、一审法院仅凭钟程洲提交的几张照片和短信就判决胜诉，认定事实不清。钟程洲答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钟程洲向一审法院提出诉讼请求：一、陈光利向钟程洲支付自2018年8月11日至2018年12月21日期间的房屋租金35616元及以35616元为基数、自2018年6月11日至实际履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息（100000/365*130天=35616元），利息合计855元整；二、本案诉讼费由陈光利承担。一审法院经审理查明，2012年，钟程洲将其位于武汉市江夏区纸坊街古驿道即兴新街72号门面房屋（以下简称涉案门面）出租给案外人祝有志、况惠芬（二人系夫妻关系），祝有志将涉案门面出租给陈光利经营服装销售生意。2015年，祝有志与陈光利签订《门面租赁合同》，双方约定租赁时间为2015年7月11日起至2017年7月11日止。合同到期后，陈光利继续承租至2018年7月。2018年8月，陈光利需要继续使用涉案门面，经与钟程洲协商，双方签订了《门面出租协议》，约定：钟程洲将涉案门面出租给陈光利使用；钟程洲于2018年8月11日前向陈光利交付该门面，出租门面租赁期自2018年8月11日起至2021年8月11日止；门面年租金10万元，陈光利应于每次到租期前两个月一次性（即2018年6月11日）向钟程洲支付租金10万元整；租赁期间，非本合同约定的情况，钟程洲擅自解除本合同，提前收回该门面的，钟程洲应按提前收回天数的租金的1倍向陈光利支付违约金；合同还约定了其他事宜。陈光利于协议签订当日向钟程洲支付了租金9万元，后继续占有使用涉案门面。双方签订《门面出租协议》后，陈光利、钟程洲及案外人况惠芬之间因涉案门面有诸多纠纷，2018年9月7日、8日，钟程洲将陈光利支付的租金9万元退还给了陈光利。2018年12月11日，钟程洲与案外人况惠芬签订《门面房买卖协议书》，钟程洲将涉案门面出售给了案外人况惠芬。次日，钟程洲通过微信通知陈光利解除双方的租赁合同。2018年12月21日，陈光利与案外人况惠芬协商，并由陈光利出具《承诺书》，内容为，由案外人况惠芬退还陈光利原门面押金3000元、赔偿财产损失4000元，陈光利表示不再到门面制造麻烦。陈光利认为钟程洲将涉案门面出售给案外人后，擅自解除双方签订的租赁合同，是违约行为，要求钟程洲支付违约金，遭到钟程洲拒绝后，遂诉一审法院。2019年3月15日，一审法院作出（2019）鄂0115民初641号民事判决，钟程洲不服民事判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终5485号民事判决，驳回上诉，维持原判，现文书已发生法律效力，对于上述经一审、二审审理查明的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，钟程洲与陈光利签订的《门面出租协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立租赁合同关系且合法有效，双方均应遵守合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，钟程洲于2018年12月12日通知陈光利解除合同，陈光利在接到通知后未请求确认解除合同的效力，陈光利选择接受解除合同，故双方签订的合同已于2018年12月12日解除。2018年8月，钟程洲和陈光利签订《门面出租协议》，陈光利继续承租涉案房屋。2018年12月11日，钟程洲与案外人况惠芬签订《门面房买卖协议书》，钟程洲将涉案门面出售给了案外人况惠芬，根据买卖不破租赁的原则，陈光利继续享有承租权。2018年12月12日，《门面出租协议》解除，湖北省武汉市中级人民法院依法对钟程洲擅自解除合同的违约行为进行认定。根据以上事实，一审法院确定双方租赁关系存续期间为2018年8月11日至2018年12月12日，共计124天。根据《门面出租协议》约定年租金为100000元，故陈光利应按合同约定支付双方租赁关系存续期间的租金33972.28元。钟程洲要求陈光利支付以欠付租金为基数自2018年6月11日至实际履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息。陈光利于2018年7月28日支付钟程洲90000元租金，但因陈光利、钟程洲及案外人况惠芬之间因涉案门面有诸多纠纷，钟程洲于2018年9月7日、8日将90000元租金退还给陈光利。故陈光利已履行支付租金的义务，但钟程洲因涉案门面有诸多纠纷将租金退回，导致陈光利未实际支付租金，现钟程洲请求要求陈光利支付以欠付租金为基数自2018年6月11日至实际履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息，不予支持。综上，钟程洲合理的诉讼请求予以支持，陈光利合理的辩称意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百五十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、陈光利于判决生效之日起十日内支付钟程洲租金33972.28元；二、驳回钟程洲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费712元，减半收取356元，由陈光利负担。二审期间，陈光利向本院提交三份照片，拟证明钟程洲因与案外人的纠纷导致陈光利无法使用房屋，本案违约责任在于钟程洲。钟程洲质证称其对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该照片上没有时间显示且该照片中并没有钟程洲，不管内容是否真实均与钟程洲无关，与本案没有关联性。本院认为陈光利所提交证据结合其向一审法院提交证据，能证明其证明目的，本院予以采信。二审经审理查明，2018年8月，钟程洲与陈光利签订《门面出租协议》后，原出租人况惠芬因涉案门面的权属问题与钟程洲发生纠纷，况惠芬占用涉案门面，陈光利因不能正常使用涉案门面多次与钟程洲协商，陈光利与钟程洲通过微信协商时，钟程洲表示陈光利可将贵重物品搬走，将其余物品放在涉案门面内。钟程洲因此将陈光利支付的租金9万元退还给陈光利。二审查明的其他事实与一审查明事实基本相同。本院认为，2018年12月12日钟程洲通知陈光利解除合同，已被法院生效判决认定为钟程洲违约，陈光利在2018年12月12日前虽有物品存放在涉案门面，但因案外人与钟程洲对涉案门面权属发生争议，导致陈光利不能正常使用涉案门面，合同目的无法实现，钟程洲将陈光利支付的租金9万元退还给陈光利，且陈光利与钟程洲协商过程中，钟程洲同意陈光利将物品放在涉案门面内，因此，本案中钟程洲与陈光利签订《门面出租协议》后，陈光利未能依协议使用涉案门面，陈光利也没有恶意占用涉案门面的事实，故钟程洲要求陈光利依《门面出租协议》支付租金的请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，陈光利的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初3265号民事判决；二、驳回钟程洲的诉讼请求。一审案件受理费减半收取356元，由钟程洲负担。二审案件受理费712元，由钟程洲负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  陈继红审判员  叶 欣二〇二〇年一月十五日书记员  余文婷