云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初13018号原告（反诉被告）：云南省设计院集团有限公司。委托诉讼代理人：吴大贵、王昆，云南大贵律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明海珀物业服务有限公司。委托诉讼代理人：邓蕊，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范睿，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。原告(反诉被告)云南省设计院集团有限公司（以下简称设计院）诉被告（反诉原告）昆明海珀物业服务有限公司（以下简称海珀公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，海珀公司向本院提起反诉，本院审查后予以准许，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）设计院的委托诉讼代理人王昆，被告海珀公司的法定代表人杨殊雅及委托诉讼代理人邓蕊、范睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）设计院向本院提出诉讼请求：1、判令海珀公司与设计院于2018年7月25日签订的《办公楼物业管理服务合同》于2019年9月12日解除；2、判令海珀公司向设计院移交物管资料、物管设施、设备及物管用房；3、判令海珀公司向原告支付违约金168489.15元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月25日，设计院与海珀公司签订《办公楼物业管理服务合同》，约定设计院将位于西山区拥金路1号广福郡花园的办公楼交由海珀公司提供物业管理服务，如海珀供公司物业管理的满意度每期低于70%，视为海珀公司违反本合同，设计院有权解除本合同，海珀公司接到设计院解除合同通知后15日撤离设计院办公区域。在合同期间因海珀公司管理不善，服务质量较差。在办公楼内引发了多起刑事案件、治安案件，办公楼住户对海珀公司的物业服务满意度较低。设计院于2019年9月12日已经通知海珀公司解除合同并及时撤离。被告（反诉原告）海珀公司辩称：首先，设计院诉称解除与海珀公司物业服务合同的依据与其于2019年9月12日发出的《告知函》载明的解除物业服务合同的依据完全不同，设计院前后理由不一致，应认定没有具体的诉讼请求、事实和理由，故应当驳回起诉。其次，无论设计院以何种理由要求解除与海珀公司的诉讼请求都没有事实和法律依据。设计院与海珀公司于2018年7月25日签订的《办公楼物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，该合同成立并生效。该合同期限为三年，自2018年8月1日至2021年7月31日止，第一期为2018年8月1日至2019年7月31日，现双方已经履行完毕第一期并自愿开始履行第二期物业服务，即自2019年8月1日至2020年7月31日。现设计院并未提交证据证明《办公楼物业管理服务合同》具备解除条件。被告（反诉原告）海珀公司向本院提出反诉请求：1、判决确认设计院解除《办公楼物业管理服务合同》的行为无效；2、判令设计院继续履行《办公楼物业管理服务合同》；3、判令设计院支付海珀公司自2019年9月至《办公楼物业管理服务合同》履行完毕为止的物管费；4、判令设计院承担本诉和反诉的诉讼费。事实和理由：自2012年起，设计院与海珀公司一直存在物业服务合同关系，双方共计签订若干份《办公楼物业管理服务合同》，最近一份于2018年7月25日签订，合同期限为三年。合同签订后，海珀公司工作人员认真履行工作职责。2019年9月期间，设计院院长办公室秘书找到海珀公司法定代表人杨殊雅，称由于设计院欲启用其名下全资子公司云南云设商务有限公司承接物业服务业务，故希望单方面、强行解除与海珀公司签订的《办公楼物业管理服务合同》，杨殊雅当场表示拒绝。2019年9月12日，海珀公司收到设计院发出的《告知函》，单方面告知解除物业服务合同。海珀公司于2019年9月16日发出律师函，告知设计院单方解除合同缺乏事实和法律依据，要求设计院行物业服务撤回《告知函》。但时至2019年10月12日，设计院不但未撤回《告知函》，反而拒绝支付2019年9月及10月的物业服务费187210.2元，同时设计院在与海珀公司就解除物业服务合同存在争议的情况下，私自与其子公司再次签订服务内容相同的物业管理合同，试图强制清场、利用私力强行驱赶海珀公司、强行接收工作。故现海珀公司提起反诉。原告（反诉被告）设计院针对海珀公司的反诉辩称：设计院于2019年9月12日行使单方解除权要求与海珀公司解除物业服务合同，海珀公司已经收悉设计院解除合同的意思表示，故双方签订的《办公楼物业管理服务合同》已经解除。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1、云南省设计院集团有限公司关于要求云南金达房地产开发有限公司配合调查处理地下停车场被刮事宜的函、云南金达房地产开发有限公司向设计院出具的回函以及情况说明。由于海珀公司对云南金达房地产开发有限公司向设计院出具的回函以及情况说明予以认可，而该两份证据能够与云南省设计院集团有限公司关于要求云南金达房地产开发有限公司配合调查处理地下停车场被刮事宜的函相互印证，故本院对上述证据予以确认。2、北京新世纪认证有限公司审核报告中的《纠正措施表》。由于《办公楼物业管理服务合同》中并未约定由第三方对海珀公司提供的物业服务进行测评，故该份证据与本案无关联性，本院不予确认。3、谈话笔录。因该份证据不能证明被谈话人的身份，且根据《办公楼物业管理服务合同》的约定，海珀公司的用工是否规范与设计院的单方解除权无关，故本院对其不予确认。4、2019年10月9日的告知函。因海珀公司不予认可，且设计院未提交证据证明海珀公司收到该份告知函，故本院不予确认。5、物业服务意见询证表、会议签到表、物业服务评分情况。设计院提供该组证据系欲证明其各部门对海珀公司的满意度低于70%，但由于该组证据系设计院于2019年9月25日自行制作的，而庭审中海珀公司及设计院均认可根据《办公楼物业管理服务合同》的约定，对海珀公司物业服务质量的考评是由海珀公司向评查人发出《办公楼物业管理服务合同》附件一《物业服务意见征询表》，《物业服务意见征询表》填写完成后由设计院进行审核，故设计院自行制作的物业服务意见询证表不符合上述约定，本院对该组证据不予确认。5、办公楼照片。因该组证据不能显示拍摄的时间和地点，且亦与设计院主张的合同单方解除权无关联性，故本院不予确认。6、《物业管理服务合同》。因该份证据系设计院与案外人另行签订的，与本案无关联性，故本院不予确认。7、2018年物业服务意见征询表。由于设计院对该组证据不予认可，且现无证据证明海珀公司提交了上述征询表供设计院审核，故本院对其不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月25日，设计院（甲方）与海珀公司（乙方）签订《办公楼物业管理服务合同》，约定：“乙方为云南省设计院集团办公楼M层至屋顶提供物业服务，物业管理服务费按3.95元/㎡/月计费，会议管理费按1.25元/㎡/月计费，目前实际使用的标准物业管理服务面积约18315.42平方米，实际使用的楼层服务面积约16781.87平方米，未投入使用的面积按标准物管费的50%计；乙方安排到甲方场地工作的人员应当是依据相关法律与乙方完善劳动手续的工作人员，并经过相应的入职培训；每半年按集团各单位、部门进行问卷调查，由乙方拟定，甲方审核，卷面满分值为100分，调查问卷结果交由甲方审阅考评，甲方员工对乙方物业管理的总体满意率不低于85%，如问卷调查满意率为84%则扣减物业服务费考评当月总额1%，83%则扣减2%类推计算违约赔付金额；物业管理服务费按两月支付，每两月支付费用时，乙方应先提交请款报告报告中说明费用组成情况。待报告甲方批准后办理付款手续。本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方缴纳保证金200000元；本合同期限三年，第一期至2018年8月1日起至2019年7月31日止。第二期至2019年8月1日起至2020年7月31日止，第三期至2020年8月1日起至2021年7月31日止，每期满前90日内若双方均未书面提出变更或终止要求，合同所有条款自动续展一期。本合同签订后，如乙方物业管理的总体满意度每期低于70%，视为乙方违反本合同，甲方有权单方解除本合同，乙方接到甲方解除合同通知后15日内，应撤离甲方办公区域。乙方违反本合同约定或未能达到本合同约定的服务目标，乙方接到甲方书面通知后逾期不整改或整改仍然达不到甲方要求的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同。甲乙双方任何一方无正当理由提前终止本合同的应向对方支付5万元的违约金。本合同解除或者终止后，乙方不按合同约定要求撤离的，按本合同约定的年度物业管理服务费用的15%向甲方赔付违约金。为期三期，每期一年，在每期合同届满前三个月，乙方可以就继续履行本合同的事项与甲方进行协商，协商没有达成一致的，乙方需在合同期满之日撤离物业管理区域。”该合同的附件一为《物业服务意见征询表》，满分100分。2019年8月19日，设计院向海珀公司出具《云南省设计院集团有限公司关于要求云南金达房地产开发有限公司配合调查处理停车场车辆被刮事宜的函》，载明：“近期集团公司出现集团职工车辆在地下停车场被恶意破坏刮蹭。……请贵公司按《办公用房租赁合同》其中地下停车场租赁的相关条款配合处理该事宜。……将处理结果及办法于8月23日前报给集团公司经理层办公室。”2019年8月21日，海珀公司向云南金达房地产开发有限公司出具情况汇报，就“2019年8月9日广福郡花园小区地下停车场3-553车位附近接连发生高档车辆损坏事件提出了相关建议。同日，云南金达房地产开发有限公司向设计院出具《云南金达房地产开发有限公司关于的回复》，承诺于8月25日之前将地下车场监控系统维修完成并恢复正常工作，同时积极配合调查处理本次案件。2019年9月12日，设计院向海珀公司出具《告知函》，载明：“根据双方于2018年7月25日签订的物业管理合同第七条第八款的约定，‘乙方安排到甲方场地工作的人员应当是依据相关法律与乙方完善劳动手续的工作人员，并经过相应的入职培训’，但集团公司发现海珀公司的工作人员对集团公司安排的工作并不熟悉，给集团公司留下了较大隐患。根据合同第五条的约定，‘地下停车场保安人员定时巡逻并指挥停车，对于车辆在管理区域内发生车内物品被盗和车辆外观擦碰损坏。在无监控可查时，乙方承担全部责任。’因海珀公司未按合同的规定定时巡逻指导，导致集团公司职工的私家车多次在地下停车遭恶意刮花，并造成较大的职工不稳定因素，经办公室多次要求整改，但海珀公司并未按要求做好停车管理工作，在无监控调查时，并未按要求做好后期处理工作，造成对物业服务满意度的进一步降低。2019年9月4日北京新世纪认证有限公司对集团公司进行外部审核，审核报告提出办公大楼消防检查记录至2019年2月开始1301前应急灯连续数月均为不正常。经核实，从2018年年底接到问题报告后，就提出限时和合并整改的意见，但海珀公司至今都未按要求完成整改，同时现场未看见对消防器材管理绩效进行检测评价的信息，严重影响了集团公司的消防安全。根据合同第十四条的约定，‘乙方违反本合同约定或未能达到本合同约定的服务目标，乙方接到甲方书面通知后逾期不整改或整改仍然达不到甲方要求的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同’。根据以上事实，集团公司认定海珀公司违反了合同第五条、第七条和第十四条的相关条款，未能达到合同条款约定的服务要求，集团公司享有单方解除合同的权利，故现告知解除双方签订的物业管理合同。”2019年10月10日，海珀公司针对上述《告知函》向设计院出具回复函，载明：设计院单方解除合同缺乏事实依据和法律依据，海珀公司不同意提前解除合同。”2019年12月2日，设计院向海珀公司出具《告知函》，告知海珀公司对集团公司大楼办公场所照明设施损坏问题进行解决处理。2019年12月3日，海珀公司向设计院出具回复函，载明：根据双方签订的物业服务合同的规定，设施设备及零星材料由设计院出资购买，海珀公司在设施、设备及零星材料到位后提供安装服务工作。庭审中，设计院明确表示：1、第二项诉讼请求即为海珀公司向其移交电梯检测记录及物管用房内的监控设备；2、设计院系依据《办公楼物业管理服务合同》第十二条的约定（即“如乙方物业管理的总体满意度每期低于70%，视为乙方违反本合同，甲方有权单方解除本合同”）行使单方解除权，解除涉案的《办公楼物业管理服务合同》；2、《办公楼物业管理服务合同》中约定的“乙方物业管理的总体满意度每期低于70%”是指只要任一期的满意度低于70%设计院即享有合同的单方解除权；3、设计院主张的违约金系因为海珀公司未撤离，故应按年度物业服务费的15%支付违约金。海珀公司表示：1、反诉请求的第一项及第二项即为要求设计院继续履行涉案的《办公楼物业管理服务合同》；2、《办公楼物业管理服务合同》中约定的“乙方物业管理的总体满意度每期低于70%”是指三期的满意度均低于70%设计院才享有合同的单方解除权。同时，设计院及海珀公司均认可：1、双方自2012年开始建立物业服务合同关系；2、本案《办公楼物业管理服务合同》中约定的问卷调查即为附件一《物业服务意见征询表》；3、设计院已向海珀公司支付了2019年7、8月的物业管理费，每月金额为93605.1元，2019年9月起的物业管理费未支付。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，设计院与海珀公司于2018年7月25日签订的《办公楼物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据双方当事人的诉讼请求，本院应首先认定涉案《办公楼物业管理服务合同》是否已经解除。设计院认为由于海珀公司提供的物业服务满意度低于70%，故其于2019年9月12日向海珀公司出具的《告知函》已经产生合同解除的法律后果，对此本院认为：1、根据《办公楼物业管理服务合同》关于“每半年按集团各单位、部门进行问卷调查，由乙方拟定，甲方审核，卷面满分值为100分，调查问卷结果交由甲方审阅考评”的约定以及双方当事人关于“问卷调查即为附件一《物业服务意见征询表》”的陈述，物业服务满意度的调查应是先由海珀公司向设计院各单位、部门发放《物业服务意见征询表》，相关单位、部门填写后由海珀公司交给设计院审核，且是每半年进行一次问卷调查。庭审中设计院提交的《物业服务意见征询表》系其于2019年9月25日自行交由各部门填写的，显然不符合上述约定。2、设计院在2019年9月12日出具《告知函》之前并未提交由海珀公司发放的关于满意度调查的《物业服务意见征询表》。根据以上分析可知设计院于2019年9月12日出具《告知函》虽名为单方解除《办公楼物业管理服务合同》，但并不符合约定的单方解除权；而其于2019年9月25日制作的《物业服务意见征询表》亦不产生其享有单方解除权的法律后果。鉴于海珀公司不同意解除《办公楼物业管理服务合同》，设计院亦未提交确实、充分的证据证明其享有单方解除权，故本院确认涉案《办公楼物业管理服务合同》并未解除，双方应继续履行该合同。基于此，对于设计院要求海珀公司移交电梯检测记录及物管用房内的监控设备的诉讼请求，本院不予支持。对于设计院主张的违约金，由于《办公楼物业管理服务合同》并未解除，海珀公司无须撤离，故设计院依据“海珀公司未撤离，故应按年度物业服务费的15%支付违约金”的事实不存在，本院对设计院的该项诉讼请求不予支持。对于海珀公司主张的物管费，因《办公楼物业管理服务合同》约定物管费系每两月支付，结合设计院于2019年12月2日向海珀公司发出《告知函》要求海珀公司对照明设施进行处理的事实，本院确认海珀公司仍在为设计院提供物业服务；同时虽然《办公楼物业管理服务合同》约定物业管理的总体满意率未达到85%的，应扣减物业服务费，但由于设计院亦未提交证据证明海珀公司自2019年9月至12月期间物业管理的总体满意率低于85%，故本院判令设计院支付海珀公司2019年9月至2019年12月的物业管理费共计374420.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)云南省设计院集团有限公司与被告（反诉原告）昆明海珀物业服务有限公司继续履行双方于2018年7月25日签订的《办公楼物业管理服务合同》；二、原告(反诉被告)云南省设计院集团有限公司于本判决生效之日起十五内支付被告（反诉原告）昆明海珀物业服务有限公司2019年9月至2019年12月的物业管理费374420.4元；三、驳回原告(反诉被告)云南省设计院集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）昆明海珀物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1835元，由云南省设计院集团有限公司承担；反诉案件受理费2022元，由云南省设计院集团有限公司承担。当如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吴 娴二〇二〇年一月十九日书记员 坝绍莉