上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11479号上诉人(原审被告)：释涵企业管理(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：虞明禄，董事长。委托诉讼代理人：张继昌，上海市恒信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海鱼肴餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：汪盛文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温红雨，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人释涵企业管理(上海)有限公司(下简称释涵公司)因与被上诉人上海鱼肴餐饮管理有限公司(下简称鱼肴公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。释涵公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人一审的该项诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人就租赁本市黄浦区南京东路XXX号三层M305房屋(下简称系争房屋)签约时，双方都清楚该房屋的房东需要在一段较长的时间后才能交房，但为了被上诉人尽快办理出营业执照，双方在签订《房屋租赁合同》时就暂定了一个交房时间，并同时约定“正式租赁起租日以正式房屋交付日为准”的条款。此后，双方一直保持沟通，直到2018年5月25日被上诉人从房东处获悉可以交房，但被上诉人为少付房租而想直接同房东签订房屋租赁合同，故被上诉人才会在明知可以交房的情况下，要求解除与上诉人订立的《房屋租赁合同》。被上诉人这一做法显失诚信，一审法院不顾此节事实仍然支持其诉请，存在错误。鱼肴公司答辩称，因为被上诉人一直未交付房屋，而且在一审结束的时候也未提供产权人向上诉人交付房屋的凭证，所以应是上诉人违约。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。鱼肴公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2018年5月26日解除；2.释涵公司返还鱼肴公司1个月的房屋租金114,493元；3.释涵公司返还鱼肴公司租赁保证金408,006元；4.释涵公司支付逾期交房的违约金343,479元；5.释涵公司支付因其违约行为给鱼肴公司造成的装修设计损失76,500元。一审法院认定事实：2017年12月，释涵公司(甲方)与鱼肴公司(乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：CANYIN-201712-M305-A)，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，套内建筑面积暂测268.87平方米(1.2)。租期为3年，自2017年12月22日起至2020年12月21日止(3.1)。交付日暂定为2018年1月15日，若乙方未于上述房屋交付通知书所载的房屋交付日前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续，则该房屋交付通知书所载的该房屋交付日至乙方实际办理完毕房屋交付手续日期之间的天数将在乙方的装修免租期内扣除，且甲方有权要求乙方按照本合同的约定标准支付该等乙方延迟交付期间的租金、物业管理费、推广费等，若乙方在交付日起30天内仍未前往甲方办理该房屋的交接手续或按本合同的约定支付装修期间的各项费用，则视为乙方根本违约，此情形下，甲方有权单方解除合同，乙方缴付的保证金作为违约金支付给甲方。注：正式租赁起租日以正式房屋交付日为准(3.2)。租金的计算为：租金与营业额提成两者取高，提成方式为月营业的18%(4.1)，月固定租金：以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准，租期自2017年12月22日至2018年5月21日，日租金为14元/日/平方米，月租金114,493元(4.1.1)；若本合同因乙方的原因提前解除，乙方已支付的租金不予返还(4.1.3)；租赁保证金：乙方须于签订租赁合同后3日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和3倍计408,006元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金(5.1)，该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证，为冲抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金，并且不影响甲方行使其他救济权(5.1.1)；租赁期满或租赁关系提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)，乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状、三个月内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事项、诉讼、仲裁等前提下，甲方应在乙方交还该房屋三个月内将租赁保证金(或剩余租赁保证金)无息退还(5.1.5)，除本合同附件二外，乙方另需整体装修或者增设附属设施设备的，应事先制定相应方案报送甲方和/或物业管理公司审阅并获得书面同意，如逾期15天未予回复视为甲方同意；如按规定需向有关部门报批的，则还须由乙方报有关部门批准后，方可进行(6.10)。乙方有权在下列任意事件之一发生后向甲方索取违约金(按月租金的3倍金额支付乙方)(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金)，并乙方有权单方解除本合同(12.2)：甲方未按时交付该房屋，且乙方书面催告后60日内仍未交付的(12.2.1)。甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，如不足以弥补甲方损失，乙方应予以补足(12.3)：乙方未于本合同约定或书面房屋交付通知书所在的房屋交付日前来办理或办理完毕该房屋的房屋交付手续并支付相关费用，逾期超过九十(30)日的(12.3.1)。若乙方无正当理由在商铺交付后30日内，仍未进场装修，视为乙方严重违约，甲方有权选择与乙方解除合同或者选择合同继续履行(12.3.7)；发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知终止本合同，书面通知中规定之日期为本合同终止日(12.3)。以下所列为双方联系的有效方式，任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式以下列所载为准：甲方收件人：李瑛，地址：上海市南京东路XXX号三层M301-1单元；电话：XXXXXXXXXXX，邮箱：XXXXXXXXXX@qq.com；乙方收件人：王方英、汪盛文，地址：上海市南京东路XXX号三层M305单元；电话：XXXXXXXXXXX，邮箱：XXXXXXXXXX@qq.com(19.1)。任何一方均有负有就双方合作中发生的重要事项及时通知对方的告知义务，双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均应以书面形式进行方为有效(19.2)。关于起租日，释涵公司陈述：因鱼肴公司急于办理营业执照，故要求与释涵公司签订合同，合同关于交房日写了“暂定”，起租日为交房日。2017年12月11日，释涵公司出具《收款凭证》：“兹收到上海浜烧餐饮管理有限公司支付上海市黄浦区南京东路XXX号美仑大厦三层M-305室租赁意向金，合计100,000元。”2017年12月27日，释涵公司向鱼肴公司发送《付款通知书》，通知鱼肴公司支付租赁保证金408,006元(含三个月租金及三个月物业管理费)，月租金114,493元，抵冲100,000元，应付金额为422,499元。2018年1月2日，释涵公司出具《收款凭证》，确认收到上述款项。2018年1月5日，鱼肴公司人员曾在微信群“鱼盛肴项目管理”发送平面图一张，告知释涵公司其欲至食药监部门审图，并于2018年1月9日发送“最终版平面图”，释涵公司人员吴学军表示收到图纸，会转到中央商场预审。2018年2月2日，鱼肴公司办理出以涉案房屋为住所的营业执照。2018年3月15日，鱼肴公司人员通过微信向释涵公司李瑛(备注电话号码XXXXXXXXXXX)询问：“李总，现在什么情况了啊？都已经3月中旬了”，“什么时候可以进场装修啊？”同月28日，鱼肴公司人员发信息：“有空了吗？或者让吴总给我回电也行，我急需了解现在的近况，我要对我的投资人说明情况”；“12月份签完合同，付完定金，到现在已经三月底了，签合同的时候说春节前可以交房的，你们还说要圣诞或元旦做活动宣传”；“能不能给我一个期限，不能让我们无期限的等下去啊！这周能否安排一个时间见个面。”同日李瑛回复：“进场不担心，日本人今晚在我们催促下明晚到上海。”后鱼肴公司一直要求李瑛给予合理解释。2018年4月3日，李瑛回复：“我们进场的事不会再耽误多少时间，上半月就该OK了……我和你再联系”。同月9日，鱼肴公司回复：“我们的图纸什么的都没给物业审查过怎么进场呢？”“而且今天已经9号了，到15号还有6天，办进场手续都来不及啊”。同月11、12、13日，鱼肴公司都发信息询问李瑛进场时间，4月13日李瑛回复：“我们差不多了，下周如果日方的盖章合同寄到上海后就可以了。”4月16日至4月26日，鱼肴公司要求释涵公司提供交房时间。4月26日，释涵公司回复：“目前是节后有关最后程序走完就要办理入场，到时会有对接人联系你。”至2018年5月11日，释涵公司没有给出进场时间的答复。2018年5月26日，鱼肴公司人员发送微信信息给释涵公司李瑛：“李总，这个项目托(应为‘拖’)了要半年了快，你们这样总是不出来给答复的做法我们实在忍无可忍了，电话不接信息不回，我们也去过你们会所找你们，连会所都已经换东家了，怎么有点被欺骗了的感觉。能不能出来见个面把事情说清楚！实在不行我们只能去直接去找中央商场要说法去了！”“李总，鉴于贵司与我司签署的合同编号为CANYIN-201712-M305-A的《租赁合同》中约定交房日期为2018年1月15日，鉴于贵司拖延至今仍未交付构成严重违约，导致我司无法实施相关项目，且贵司怠于与我司协商解决，故我司决定解除该合同，特此通知。希望能配合办一下相关手续。”2018年5月28日，释涵公司通过电子邮件通知鱼肴公司法定代表人汪盛文，内容为：贵司承租的南京东路XXX号三层M305单元，我司于2018年5月25日接到业主方(中央商场投资有限公司)正式进场通知，特此转告。因正式进场前业主需对各小业主的装修方案进行审核，故烦请贵司尽快提交相关设计方案及图纸，望配合为盼。2018年5月29日，释涵公司吴学军联系鱼肴公司人员：“王小姐您好，刚才中央商场联系我了，说您亲自去找他们要直接跟他们租铺面，这是不可能的呀。因为铺面已经租给我们了，而且他们也已经下达了进场通知，所以我们都只要抓紧准备进场就可以了，您找他们说什么都没有太大的意义。无论于公于私我都希望我们的合作关系能够保持下去。”“王小姐您好。关于中央商场的进场通知，前两天我们公司又发邮件到您预留在合同上的邮箱了，不知您是否收到？另外，具体的进场准备事宜不知进展如何，望告知为盼。”王回复：“之前我说过已经提出解约了，这是给贵司的律师函，请知悉！”2018年6月6日，鱼肴公司律师函发送至李瑛，邮寄地址为黄浦区徐家汇路XXX弄XXX号XXX室。对该地址，鱼肴公司表示：释涵公司并未在双方合同中约定的联系地址实际办公，其从他处了解到徐家汇路XXX弄XXX号XXX室为李瑛的住址；另，该律师函被退回。诉讼中，释涵公司陈述：涉案房屋由中央商场投资有限公司出租给飞科株式会社，后飞科株式会社转租给释涵公司；释涵公司最终于2018年6月19日自飞科株式会社取得涉案房屋。鱼肴公司对释涵公司就涉案房屋有转租权无异议。另，2018年1月3日，鱼肴公司委托案外人上海悦北空间装潢设计有限公司(以下简称“悦北公司”)对鱼盛肴南京东路店提供设计制作服务，地址位于上海市南京市东路上139号三层M305，约定设计费为85,000元；合同签订后3日内支付合同总额的30%计25,500元，效果图完毕(提供大厦)时30%付款，基本设计完毕(提供大厦)时付款25,500元，施工完了时付款8,500元。后鱼肴公司分别于2018年1月6日、2月11日、5月24日向悦北公司各支付25,500元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按约履行。房屋交付系房屋租赁合同关系中出租人的主要义务。本案的争议焦点在于：释涵公司是否存在逾期交房的违约行为。双方签订的《房屋租赁合同》中约定：“交付日暂定为2018年1月15日”，“正式租赁起租日以正式房屋交付日为准”等内容，可见，双方对房屋交付的具体日期存在约定不明的情况。根据相关法律规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。通过双方微信交流情况可见，自2018年3月15日起，鱼肴公司一直询问释涵公司房屋交付日期，要求释涵公司交付房屋，至2018年5月26日鱼肴公司通知释涵公司解除合同时，释涵公司未将涉案房屋交付给鱼肴公司。故根据合同约定及法律规定，鱼肴公司解除双方间的《房屋租赁合同》有合理依据，法院依法确认双方合同于2018年5月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鱼肴公司要求返还释涵公司预付的房屋租金、保证金有合理理由，法院予以支持。关于逾期交房违约金，因双方合同约定的该违约金之支付条件已成就，故法院对鱼肴公司该项诉讼请求亦予以支持。关于鱼肴公司主张的装修设计损失，法院根据鱼肴公司关于其因释涵公司违约造成损失的陈述，认为上述违约金足以弥补其损失，故对其另行主张装修设计损失的请求，法院不予支持。一审法院判决如下：一、确认上海鱼肴餐饮管理有限公司与释涵企业管理(上海)有限公司就上海市黄浦区南京东路XXX号三层M305室签订的《房屋租赁合同》(合同编号：CANYIN-201712-M305-A)于2018年5月26日解除；二、释涵企业管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海鱼肴餐饮管理有限公司房屋租金114,493元；三、释涵企业管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海鱼肴餐饮管理有限公司租赁保证金408,006元；四、释涵企业管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海鱼肴餐饮管理有限公司逾期交房违约金343,479元；五、驳回上海鱼肴餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，交付房屋是房屋出租人的主要义务。双方在《房屋租赁合同》中暂定了交付日期，并约定“正式租赁起租日以正式房屋交付日为准”，故一审法院认定双方对房屋交付的具体日期约定不明，并无不当。法律规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行。鱼肴公司自2018年3月起即询问房屋交付日期，要求释涵公司交付房屋，至2018年5月鱼肴公司通知释涵公司解除合同时，释涵公司仍未将房屋交付给鱼肴公司。故一审法院认定释涵公司违约，鱼肴公司解除合同有合理依据，该意见并无不当，可以维持。释涵公司称鱼肴公司为了少付房租，想直接跟房屋所有权人签订租赁合同，才解除与上诉人订立的《房屋租赁合同》，但并未就此提供证据予以证明，举证不利的后果应当由其自行承担，对该意见本院不予采信。综上所述，释涵企业管理(上海)有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,087.51元，由上诉人释涵企业管理(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  彭 辰审判员  成 皿二〇二〇年一月二十三日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……