广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22304号上诉人（原审被告）：叶宝志，男，1984年10月13日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：广州鸿诚置业有限公司。住所地：广州市花都区新华街新华路85号4号商铺。法定代表人：黄智杰，该公司经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江静仪，女，1990年2月20日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：吴国财，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜顺玲，广东聚方律师事务所律师。原审第三人：刘嘉杭，男，1989年2月5日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人叶宝志、广州鸿诚置业有限公司（以下简称鸿诚公司）因与被上诉人江静仪、原审第三人刘嘉杭居间合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶宝志、鸿诚公司的委托诉讼代理人骆国栋，被上诉人江静仪及其委托诉讼代理人吴国财到庭参加诉讼，原审第三人刘嘉杭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。上诉人叶宝志、鸿诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回江静仪要求返还中介费5675元的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判驳回江静仪要求叶宝志、鸿诚公司承担补充赔偿责任的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由江静仪承担。事实与理由：一、叶宝志与江静仪不存在居间关系。一审判决认为“根据江静仪提交的微信聊天记录，叶宝志与江静仪姐姐的聊天记录、转账证明，可以证明叶宝志与江静仪之间存在居间合同关系”。该认定错误。首先，《商品房买卖合同》中明确显示鸿诚公司为房地产中介服务机构即居间人，鸿诚公司是具备房地产中介服务资质，而且中介服务费收据是以鸿诚公司的名义出具，叶宝志并未在上述任何文件以居间人身份签字。其次，微信聊天记录的内容反映的是涉案房产办理按揭手续的情况，恰恰与叶宝志所述的身份相符，叶宝志是按揭公司的员工，负责为江静仪办理按揭贷款。聊天记录里，叶宝志是基于道德层面的考虑才劝说鸿程公司对江静仪承担赔偿责任，但聊天记录内，无论是叶宝志，还是鸿诚公司均未与江静仪达成赔偿的共识，双方更没有签订任何书面的协议。叶宝志是江静仪的姐姐的朋友，同时也是鸿诚公司法定代表人的朋友，叶宝志只是介绍两者认识，由鸿诚公司作为中介方负责处理房产交易事宜。二、叶宝志在房屋买卖合同的履行过程中不存在过错。在签订合同时，鸿诚公司已经明确告知江静仪，涉案房产是存在银行抵押，同时卖方存在债务，房屋已被法院查封，因此在合同第一条第7小款注明：该不动产存在抵押等其他事项权利情况，同时第二十条：其他约定：甲方债务问题由甲方自行解决，与乙方无关(该处为手写)，江静仪认为该条款仅仅是指卖方负责涂销银行抵押权，与事实不符。首先，买卖合同的附件E.5(一)卖方自行赎契已经明确约定卖方负责向抵押银行办理提前还贷手续，根本无需再另行注明，而且该注明是手写添加，带有指向性。其次，涉案房产的市场估价约108万元,但合同价是75万元，该价格明显低于市场价,从交易价格能反映卖方急于出售房产偿还债务。再者，由于涉案房产存在银行抵押，法院查封等事项，鸿诚公司基于对卖方的信任，就没有进行查册，但该查册与否并不影响合同的履行，特别是卖方已经告知了房产情况的前提下。江静仪陈述“江静仪方知涉案房屋是查封房屋，不能买卖，鸿诚公司、叶宝志隐瞒事实与刘嘉杭串通，欺骗江静仪交易”，但同时在其与卖方达成民事调解后，“江静仪再次向鸿诚公司支付中介费675元”。如江静仪认为叶宝志存在过错，那么就不应当再支付中介费675元，从其支付中介费的行为来看，江静仪是认可鸿诚公司的居间行为。三、居间合同已经解除，明确了责任主体。由于卖方收取房款后，并未用于解决个人债务，造成合同无法履行，因此买卖双方和中介方在2019年1月2日签订《存量房买卖合同承诺书》，该承诺书明确记载“由于甲方个人原因，导致合同解除”即各方对于合同解除的原因是明确的。由于居间合同包含在房屋买卖合同当中，买卖合同解除的同时，居间合同也一并解除。如若江静仪所述，其早在2018年10月份才知道涉案房产存在法院查封，居间人存在过错，那么在2019年1月2日所签订的承诺书就应该约定合同解除的原因以及居间人的责任，但该承诺书并没有约定居间人的责任。无论叶宝志、鸿诚公司是否存在过错，在2019年1月2日签订的承诺书，已经明确了合同解除的原因，以及承担责任的主体。刘嘉杭没有按照承诺书履行相关义务，刘嘉杭又与江静仪在法院达成民事调解的行为，因此，关于房屋买卖合同出现的纠纷已经解决完毕，至于刘嘉杭是否履行民事调解书涉及的是强制执行范畴，与本案无关。四、过错并不代表一定要承担责任，民事主体的义务是可以经过协商调整，承诺书合法有效，是起诉业主调整各方义务的依据。承诺书已经明确约定承担责任的主体为刘嘉杭。江静仪应当认识到任何协议都会出现履行不能的风险，江静仪要求叶宝志、鸿诚公司承担责任是违反承诺书的行为，也是违背诚实信用原则。被上诉人江静仪辩称：同意一审判决处理，不同意叶宝志、鸿诚公司的上诉请求。事实与理由：叶宝志与鸿诚公司是本案的居间人，其在房屋买卖居间过程中没有审核涉案房屋的权利限制状况，也没有告知江静仪涉案房屋的查封状况，未向江静仪提示交易风险，造成江静仪损失，理应承担相应的法律责任。承诺书是在鸿诚公司的店铺签订的，鸿诚公司、叶宝志承诺一定会保证刘嘉杭准时按期偿还相关款项，但后续没有履行，而承诺书是单方行为，内容上亦无免除鸿诚公司、叶宝志的法律责任，因此一审判令鸿诚公司、叶宝志承担补充清偿责任符合法律规定。原审第三人刘嘉杭经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。江静仪于2019年5月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.叶宝志、鸿诚公司立即退还江静仪中介费5675元；2.叶宝志、鸿诚公司对刘嘉杭承担的255000元债务承担补充赔偿责任；3.本案诉讼费由叶宝志、鸿诚公司承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区宝华大道25号惠侨A座803房，原所有权人为刘嘉杭。2018年8月23日，刘嘉杭（卖方、甲方）与江静仪（买方、乙方）、鸿诚公司（房地产中介服务机构、丙方）签订存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋以750000元的价格出售给乙方。丙方义务和责任：1.丙方有审查买卖当事人委托关系、不动产资料真伪的义务。2.丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规履行职责。3.非经甲乙双方当事人书面同意，不动产中介服务机构不得泄漏买卖双方的信息资料等。4.因丙方过错造成当事人的损失，丙方应当承担赔偿责任。其他约定：甲方债务问题由甲方自行解决，与乙方无关。合同中未对中介服务费的金额进行约定，江静仪与鸿诚公司通过口头协商，约定中介服务费为10000元。上述合同签订当天，江静仪向叶宝志支付了中介服务费5000元。合同履行过程中，江静仪共向刘嘉杭支付购房款170000元。后，由于刘嘉杭未能解除涉案房屋的查封导致合同无法继续履行，三方遂于2019年1月2日签订《存量房买卖合同承诺书》，刘嘉杭承诺在2019年1月23日前退还江静仪首期加定金加赔偿金总额351950元。因刘嘉杭未能依约履行上述付款承诺，江静仪于2019年1月31日将刘嘉杭起诉至一审法院，要求刘嘉杭返还其购房款及定金170000元，并赔偿违约金等，案号为：（2019）粤0114民初2221号。在该案中，一审法院于2019年4月3日组织江静仪与刘嘉杭进行调解，双方达成如下调解协议：“一、确认江静仪、刘嘉杭告于2018年8月23日签订的存量房买卖合同于2019年1月2日解除；二、刘嘉杭应返还江静仪购房款170000元及赔偿违约金85000元，共计255000元。上述款项分6期支付，每2个月为一个付款期限，前五期，每期付40000元，第六期支付55000元。其中2019年5月4日前支付第一期款项，2019年7月4日前支付第二期款项，以此类推。三、若刘嘉杭有一个付款期限未按时付款，江静仪可就剩余款项一并向法院申请强制执行。刘嘉杭向江静仪付清上述款项后，双方之间的权利义务了结，江静仪不再向刘嘉杭主张任何权利。四、案件受理费2690元，由江静仪负担。”在上述案件调解之后，江静仪又于2019年4月3日向鸿诚公司支付了675元，鸿诚公司出具了中介服务费5675元的收据，并注明已付清。江静仪称675元为资料费，鸿诚公司表示该费用为中介费，其公司对中介服务费进行了减免，所以总共仅收取5675元。由于刘嘉杭未履行上述民事调解书的法律义务，江静仪向一审法院申请了强制执行，一审法院于2019年6月19日做出（2019）粤0114执4377号执行裁定书，认为：经一审法院采取多方执行措施后，被执行人有位于广州市花都区宝华大道25号惠侨A座803房的房产，现已被广州市越秀区人民法院查封并拍卖，一审法院已发函至该院参与分配。申请执行人无法提供被执行人其他可供执行的财产线索，故裁定终结本次执行程序。一审另查明，涉案房屋在网上拍卖的评估价为1086264元，最终由江静仪以608000元的价格竞拍取得。一审再查明，涉案房屋在2014年已经被司法查封，在签订存量房买卖合同前鸿诚公司、叶宝志均未向江静仪出示涉案房屋的查册表。江静仪称在签订合同前有要求叶宝志出示查册表，但叶宝志称之前已经查过册，涉案房屋没有问题可以交易，而叶宝志又是江静仪姐姐的朋友，基于对其的信任，自己也没有去查册的情况下便签订了合同。其在2018年10月底因为房屋无法过户时，才得知涉案房屋存在查封无法交易。鸿诚公司、叶宝志均不认可江静仪的陈述，其称涉案房屋在签订合同时，刘嘉杭已经告知了江静仪涉案房屋存在查封的情况，所以才会以低于市场价的价格进行出售，合同中虽然没有明确约定该情况，但是合同其他约定：“甲方债务问题由甲方自行解决，与乙方无关”，足以说明江静仪是知晓该情况的。江静仪称该条款中所称的债务指的是涉案房屋按揭贷款债务。一审诉讼中，江静仪还提交了其与叶宝志的聊天记录，拟证明叶宝志亦是居间介绍人，叶宝志是其姐姐的朋友，整个交易过程均由叶宝志在跟进，由叶宝志促成买卖双方签订的合同。叶宝志、鸿诚公司称叶宝志仅提供按揭服务，并非居间介绍人，为此，叶宝志提供了广州市融畅房地产代理有限公司出具的工作证明、营业执照等予以证明。江静仪认为该证据不能证明叶宝志的身份。一审诉讼中，江静仪为证明签订合同时，叶宝志、鸿诚公司未告知其涉案房屋存在查封的情况，提交了叶宝志、鸿诚公司的法定代表人黄智杰与江静仪的姐姐江婉仪、江敏仪的聊天记录。江婉仪称：“你都说他（刘嘉杭）不是你朋友，那前期工作为什么不做好呢，你为什么要相信这个人呢，你相信他是因为你觉得他是你朋友，你觉得他信得过。”黄智杰：“当时不是因为我们信得过，因为签合同当晚真的查不了册。”江婉仪：“我都说我不追究你签合同当晚查不查册的问题，如果你第二天你查到跟我说江小姐这个房子有问题，3万元没得退，我一句话都不说。你有没有查过册，我妹妹同你去查册，你们同我妹讲查过册了，没有问题，你们有没有说过这句话。”黄智杰：“这个的确是我们疏忽。”江敏仪：“其他查过册无问题，你们都要查一下，要知道这个房子能不能交易，不可以交易我们都不买这个房子……你们负责本金的17万元，剩下的违约金她自己追。”叶宝志：“如果阿航不出来，我跟你（黄智杰）都有责任，但我都同江小姐讲我的责任，我该负多少责任我绝对还给她，但你不去找这个业主出来，难道我跟你，我们两个负责啊，要知道业主有多少钱，给到多少钱。……阿航的朋友说帮他搞笔装修贷，能不能拿到10万元出来，剩下几万元我跟你（黄智杰）负责了它，剩下的利息江小姐自己追业主……”鸿诚公司、叶宝志认为其并未作出承担责任的意思表示，只是强调找到刘嘉杭商谈。一审法院认为:江静仪、刘嘉杭与鸿诚公司签订的存量房买卖合同包含了买卖双方分别与鸿诚公司之间的居间合同关系及江静仪、刘嘉杭之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查鸿诚公司与江静仪之间的居间合同关系。根据三方签订的存量房买卖合同，鸿诚公司与江静仪之间居间合同关系的合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。叶宝志虽然并未与江静仪签订居间合同，但是根据江静仪提交的微信聊天记录、叶宝志与江静仪姐姐的聊天记录、转账证明，可以证明叶宝志与江静仪之间存在居间合同关系，且根据叶宝志提交的工作证明，叶宝志并非鸿诚公司的员工，也就是说叶宝志的居间介绍行为并非履行职务行为而是其个人行为。根据江静仪提交的江敏仪、江婉仪与叶宝志、鸿诚公司的法定代表人黄智杰的聊天记录可知，签订存量房买卖合同时，鸿诚公司、叶宝志未告知其涉案易房屋在签订合同时存在查封的情况，鸿诚公司、叶宝志辩称其虽然没有进行查册，但是在签订合同时刘嘉杭告知了江静仪涉案房屋存在查封，鸿诚公司、叶宝志对其陈述并未举证证明，江静仪亦不予确认，故对鸿诚公司的该抗辩意见一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”鸿诚公司作为专业的房地产媒介居间商事主体，具有较强的专业知识、能力和风险意识，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，并及时、如实告知委托方。房屋是否查封属于房屋交易中的重大事项，但是鸿诚公司、叶宝志在促成买卖双方签订合同时，并未对此情况进行核查，对于存量房买卖合同无法继续履行存在重大过失。因此，江静仪要求鸿诚公司、叶宝志返还其中介费5675元合理合法，一审法院予以支持。鸿诚公司、叶宝志应否赔偿江静仪损失的问题，如前所述鸿诚公司、叶宝志在缔约过程中存在重大过失，而江静仪作为房屋的买受人，对于房屋是否存在查封亦负有审慎注意义务，但其在未审查房屋权属情况下便签订合同，对存量房买卖合同无法继续履行亦存在一定过失。在本案房地产经纪活动中，鸿诚公司、叶宝志负有主要注意义务，江静仪负有次要注意义务。综合本案案情及双方当事人的过错程度，一审法院酌定鸿诚公司、叶宝志承担60%的赔偿责任，江静仪承担40%的赔偿责任。购房款系房地产经纪活动中直接产生的给付，当交易目的无法实现时，刘嘉杭不能返还购房款属于此次经纪活动产生的直接损失，而违约金系对守约方的补偿，并非直接损失，因此鸿诚公司、叶宝志仅应对直接损失承担补充赔偿责任。经查，在（2019）粤0114民初2221号民事调解书中约定被告刘嘉杭应返还江静仪购房款170000元及赔偿违约金85000元，共计255000元。由于刘嘉杭未履行民事调解书确定义务，江静仪向一审法院申请了强制执行，该案因江静仪未能提供可供执行的财产线索，而终止本次执行。鸿诚公司、叶宝志也未提交证据证明江静仪执行到了款项。因此，鸿诚公司、叶宝志在刘嘉杭无法返还购房款170000元的情况下，应在其过错比例范围内，即102000元（170000*60%）承担补充赔偿责任，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年8月12日作出一审判决:一、叶宝志、广州鸿诚置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向江静仪返还中介服务费5675元；二、叶宝志、广州鸿诚置业有限公司在刘嘉杭未能返还江静仪购房款（170000元）部分以102000元为限额承担补充赔偿责任；三、驳回江静仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2605元，由江静仪负担1505元，叶宝志、广州鸿诚置业有限公司负担1100元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕叶宝志上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：鸿诚公司、叶宝志应否承责。鸿诚公司作为居间人签订存量房买卖合同，应当勤勉审慎地履行居间义务。虽然叶宝志并未作为存量房买卖合同的当事人并在该合同中签名，但从叶宝志收取中介服务费的行为、叶宝志与鸿诚公司法定代表人以及江静仪姐姐的微信聊天记录来看，叶宝志参与了本案居间活动。叶宝志自称其是按揭公司的工作人员，即其亦是专业的中介服务人员。鸿诚公司和叶宝志作为专业的中介服务机构和中介人员，对房屋交易风险的认知程度相较于普通买卖双方应当更高，因其在促成本案买卖双方签订合同时，未核实房屋查封情况，未尽审慎注意义务而导致买受人产生损失，对此存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，鸿诚公司、叶宝志应承担相应的赔偿责任。一审法院认定鸿诚公司、叶宝志返还江静仪中介费5675元，并在刘嘉杭无法返还170000元购房款的情况下承担60%的补充赔偿责任并无不当，本院予以认可。叶宝志关于其与江静仪不存在居间关系、其不存在过错的上诉理由不成立，本院不予支持。至于刘嘉杭作出的关于责任承担的承诺，其中并无江静仪免除追究叶宝志、鸿诚公司责任的意思，故叶宝志、鸿诚公司关于承诺书已明确责任主体的上诉理由亦依据不足，本院不予采纳。叶宝志、鸿诚公司的其他上诉理由缺乏理据，本院不予支持。综上所述，叶宝志、鸿诚公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454元，由叶宝志、广州鸿诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年一月十七日书记员 冯冠豪郭丽淳