江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏09民终4432号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏中亚置业有限公司，住所地盐城市亭湖区便仓镇富民村六组全民创业园。法定代表人：李亚国，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯明西，男，该公司财务负责人。委托诉讼代理人：陈才林，江苏珠溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:车小秘（江苏）科技有限公司，住所地盐城市亭湖区便仓镇富民居委会五组卞古路北侧1幢。法定代表人：凌峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文涛，江苏东南律师事务所律师。上诉人江苏中亚置业有限公司（下称中亚公司）因与被上诉人车小秘（江苏）科技有限公司（以下简称车小秘公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中亚公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持中亚公司的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由车小秘公司承担。事实和理由：1、2019年1月16日的接处警记录反映了中亚公司阻止车小秘公司将设备搬离租赁的厂房，同时还要求商定停租厂房、签订中止租赁协议后再搬运厂房内的机器设备，而不是阻止其正常生产经营。2、车小秘公司在承租后，因其电动平衡车市场前景不佳，总公司已与其停止合作，车小秘公司一直未开展生产，不久就声称要停租厂房，当地镇政府相关主管部门都清楚该情况，而且其在当地的新建厂房也因无资金投入而处于停工状态，无任何证据证明中亚公司以停电停水方式阻止其调试设备，实际上车小秘公司也没有需要调试的设备。3、合同约定的是车小秘公司提前解除合同要向中亚公司赔偿2个月的租金，一审以此作为车小秘公司主张违约金的标准，没有依据，而且中亚公司从未阻止车小秘公司使用厂房，一审既判决退还租金、又判决承担违约金，显然不当。车小秘公司辩称，1、案涉租赁房屋因中亚公司采取违法手段阻挠正常使用，车小秘公司在多次报警与协调无果的情况下，租赁房屋的合同目的已无法实现，中亚公司构成根本性违约。2、中亚公司在房屋租赁期限尚未到半年的时间，就已将案涉房屋另行租赁给他人使用，实际上已经单方面解除了租赁合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。车小秘公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的厂房租赁合同；2、中亚公司退还房租33万元；3、中亚公司承担违约金11万元；4、中亚公司承担本案诉讼费用。中亚公司向一审法院反诉请求：车小秘公司赔偿11万元，并承担本诉和反诉的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年9月11日，中亚公司（甲方）与车小秘公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定（摘要）：甲方将位于便仓镇全民创业园中亚工业区的1#厂房一幢（含厂房、室内二楼）有偿租赁给乙方使用，建筑面积为5983平方米，使用期限暂定为1年，从2018年9月20日起至2019年9月19日止。租金为100元/m2/年（不含税，甲方净得），租金、税款合计66万元，签约后3天内付33万元、下次33万元于合同签订后6个月内结清。乙方不得单方提前终止合同，如乙方确需提前解约，应提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回房产物业；b.交清使用期间的租金及其他合同所产生的费用；c.应于合同提前终止时向甲方支付2个月的费用作为赔偿（第十二条第12.3项）。合同还对专用设施、场地的维修保养、物业的转让管理、装修条款等进行了约定。合同签订后，车小秘公司按约支付半年房租33万元，中亚公司将上述房屋交付给车小秘公司使用。车小秘公司在租赁期间，中亚公司因与车小秘公司其他合同纠纷，阻止车小秘公司人员进场和设备运出，双方因此发生矛盾。后车小秘公司向中亚公司发函：贵司与我司2018年9月11日签订《厂房租赁合同》，后我司向贵司支付了6个月房租。但贵司一直无故阻挠我司正常使用合同约定的租赁厂房，并采取切断电源、强行阻挠等方式造成我司无法进入厂房，无法调试设备。经与贵司多次协商无果，双方签订的合同无法正常履行。由于贵司根本违约在前，我司将不再支付剩余房租，并依法追究贵司违约给我司造成的经济损失。2019年3月4日，中亚置业公司回函：2019年3月1日收到贵司的信函一封，望你司依双方签订的《厂房租赁合同》履行支付房租的义务，不要为自己不支付租金寻找毫无事实依据的借口。否则我司将依约、依法追究你公司的责任。另查明：2019年1月16日，车小秘公司负责人万春向盐城市公安局亭湖分局便仓派出所报警称，其公司于2018年9月开始租赁中亚公司负责人李德林在便仓镇全民创业园建设的1号厂房，现准备退出，但因其与李德林存在其他经济纠纷，李德林遂多次阻挠其将设备搬出厂房并将厂房电源切断，致使万春等人无法进入厂房，双方再次产生纠纷。便仓派出所接警后告知万春等人应当通过协商或司法途径解决经济纠纷。后车小秘公司诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。车小秘公司与中亚公司于2018年9月11日签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同履行过程中，中亚公司因与车小秘公司其他合同纠纷，阻止车小秘公司人员进场和设备运出，双方因此发生矛盾，中亚公司的上述行为是导致本案纠纷发生的主要原因。本案没有证据能够证明车小秘公司有明确的提前解除合同的意思表示，中亚公司在车小秘公司没有明确表示是否继续履行合同的情况下，阻止车小秘公司人员进场和设备运出，妨碍其设备运行调试，致使车小秘公司不能继续使用租赁房屋，导致车小秘公司承租房屋的目的无法实现，构成根本违约。中亚公司辩称是因为车小秘公司接不到装配业务不愿续租，为防止损失扩大才阻止车小秘公司设备运出，无事实和法律依据，不予采信。车小秘公司关于解除合同的主张，符合法律规定，予以支持。车小秘公司关于中亚公司退还房租33万元的主张，理由成立，根据案件实际情况确定中亚公司应退还车小秘公司从2019年1月16日至2019年3月19日期间的租金113917元（精确到元）。车小秘公司关于中亚公司承担违约金11万元的主张，因双方未约定违约条款，故车小秘公司主张参照租赁合同第十二条第12.3项的约定由中亚公司赔偿2个月的费用11万元，理由成立，予以支持。关于中亚公司反诉主张车小秘公司违约及赔偿11万元，与查明的事实不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、中亚公司退还车小秘公司租金113917元。二、中亚公司赔偿车小秘公司损失11万元。上述第一项、第二项合计223917元，中亚公司应于判决生效之日起十日履行完毕。三、驳回中亚公司的反诉请求。本诉案件受理费7900元，因适用简易程序减半收取3950元，由车小秘公司负担1940元，中亚公司负担2010元；反诉费3950元，由中亚公司负担。二审中，中亚公司提交了水电费统计表以及其他承租人交纳水电费的票据，证明2018年11月至2019年2月期间车小秘公司承租1号厂房发生了水费126.36元，电费245.1元，该费用由中亚公司垫付了，车小秘公司没有付款；中亚公司已开据其他承租户的发票，对车小秘公司的发票还没有开具，证明在此期间车小秘公司正常使用水电，不存在中亚公司停电停水的事实。车小秘公司经质证认为，水电费统计表是中亚公司单方制作，真实性无法确认，即便按照统计表上的数字，在长达四个月的时间内电费只产生了245元，与其他公司租赁的4、5、6号厂房差距巨大，足以证明车小秘公司在此期间不能够正常生产。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：2019年1月16日接处警记录的全部内容为“万春报称其2018年9月开始租赁李德林在便仓镇便仓镇全民创业园建设的1号厂房，现准备退出，但因与李德林另有经济纠纷，李德林不同意万春等人将全民创业园一号厂房内机器设备搬出，并将厂房电源切断，致使万春等人无法进入厂房，双方再次产生纠纷。经现场与李德林联系，李德林要求万春等人先到其公司面谈好停租厂房问题，并签订终止租赁协议后再搬运厂房内机器设备。同时告知万春等人应当通过协商或司法途径解决经济纠纷。”二审中，车小秘公司另提交了2019年3月9日的接处警工作登记表，内容为“2019年3月9日15：13，民警到达工业园区，经了解是车小秘公司租用董永明所在公司的厂房，董永明要求提早交房租，现未到期该公司要将厂房收回，双方发生矛盾，建议双方协调或者走法院解决此事。报警人万春要求将现场进行录像进行备案。”二审中，法庭询问“在租赁的地点有无正式产品进入销售渠道？”车小秘公司答“没有，准备生产了，但是因为中亚公司的阻挠还没有办法正式生产。”二审中，双方均陈述钥匙是在2019年4月份交还中亚公司的，双方一致确认钥匙交还时间为2019年4月1日。本院认为，车小秘公司与中亚公司于2018年9月11日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同约定车小秘公司确需提前解约的应提前2个月书面通知，交还房产、交清使用期间的租金等费用，并承担2个月费用的赔偿金，该约定系双方约定提前解除合同的条件。从2019年1月16日的接处警记录内容看，车小秘公司在已交纳6个月租金并实际使用近4个月的情况下，以其搬离机器设备的行为表明了其提前解除合同、交还房产的意思表示，故应当认定案涉房屋租赁合同于此时解除，车小秘公司依合同约定另应承担以2个月租金为标准的赔偿金。中亚公司在车小秘公司已依据合同约定行使解除权的情况下，阻止车小秘公司搬离机器设备，该行为不当，此后的房屋占有使用费损失应由其自行承担，故对于车小秘公司已交纳的2019年1月16日至2019年3月19日期间的租金113917元中亚公司依法应予退还。综上，中亚公司的上诉理由部分成立，对其该部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2248号民事判决第一项，即“江苏中亚置业有限公司退还车小秘（江苏）科技有限公司租金113917元”；二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2248号民事判决第二、三项；三、确认车小秘（江苏）科技有限公司与江苏中亚置业有限公司2018年9月11日签订的房屋租赁合同于2019年1月16日解除；四、车小秘（江苏）科技有限公司支付江苏中亚置业有限公司赔偿金11万元；上述第一项、第四项相抵后，江苏中亚置业有限公司应退还车小秘（江苏）科技有限公司租金3917元，江苏中亚置业有限公司应于判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回车小秘（江苏）科技有限公司的一审其他本诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7900元，减半收取3950元，由车小秘（江苏）科技有限公司负担2927元，由江苏中亚置业有限公司负担1023元；一审反诉案件受理费3950元，由车小秘（江苏）科技有限公司负担。二审案件受理费7900元，由车小秘（江苏）科技有限公司负担3881元，由江苏中亚置业有限公司负担4019元。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年一月十日书记员 成以琴