江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4478号上诉人（原审被告）：常州锐熙商业管理有限公司，住所地常州市天宁区劳动西路21号1幢333号。法定代表人：赵德安，该公司经理。委托诉讼代理人：**宇，江苏润凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州凯尔乐猫商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街滆湖路西北角凯尔锋度花园3幢商03号。法定代表人：赵国芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡园，该公司招商经理。委托诉讼代理人：李会英，该公司行政经理。上诉人常州锐熙商业管理有限公司（以下简称锐熙公司）因与被上诉人常州凯尔乐猫商业管理有限公司（以下简称凯尔乐猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2018)苏0412民初7947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。锐熙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；本案诉讼费用由凯尔乐猫公司承担。事实与理由：一、关于履约保证金。现行法律中关于履约保证金没有明确规定，但司法实践中一般认为履约保证金是违约责任承担的一种方式。依据双方签订的房屋租赁合同序言第三条第9款、主文条款第六条第4款约定，本案中履约保证金就是违约责任的一种方式，且系担保和补偿性质。本案中即使我公司存在违约责任（拖欠相关费用），依据上述两条合同约定的内容，履约保证金12万元也应用于抵扣租金等费用。而一审法院不仅全部支持了被上诉人的租金和综合管理费，而且支持了10%的标准计算违约金，足以弥补被上诉人所谓的损失，一审不允许我公司用履约保证金抵扣相关费用，有违公平原则。一审同时要求我公司承担履约保证金及违约金两项违约责任，有悖法律精神。涉案的合同文本系被上诉人提供，从合同条款来看，明显有利于被上诉人，加重了我公司的责任，明显不合理，被上诉人也未尽到相应的说明及注意义务，对我公司无效。二、关于违约问题。一审起诉时间为2018年10月25日，我公司拖欠费用的时间为2018年9月，我即使存在违约，也是瑕疵履行，且我已经足额缴纳了12万元保证金，足以抵扣相关费用。我公司承租的涉案房屋为1151平方米，系毛坯，我投入的装修费用不少于250万元，房屋的装修价值远高于费用。在一审第一次庭审前，我公司提起反诉，要求解除租赁合同，交还房屋，减少租金费用等损失，但被上诉人不同意解除合同并配合我公司交还房屋。因此，系被上诉人拖延导致损失扩大，被上诉人对于损失的扩大也存在过错，一审法院将全部违约责任全部归责于我公司，与事实不符，且违背公平原则。凯尔乐猫公司答辩称，锐熙公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。凯尔乐猫公司向一审法院起诉请求：1.解除租赁合同关系；2.由锐熙公司返还出租商铺（凯尔锋度花园北区二层9幢105-110、203-221号）；3.锐熙公司支付截至2019年7月1日的保底租金216844元并按约支付自2019年7月2日起至合同解除之日止的保底租金；4.锐熙公司支付截至2019年7月1日的综合管理费74841.32元并按约支付自2019年7月2日起至商铺实际返还之日止的综合管理费；5.锐熙公司按约承担迟延支付租金和综合管理费自2018年8月20日起至实际支付之日止的违约金。一审法院查明：坐落于常州市武进区湖塘镇花园街滆湖路西北角凯尔锋度花园[北]区[二]层[9]幢[105-110、203-221]号商铺（以下简称“商铺”）分别系案外人尤志伟、薛舟宇、韩伟平等所有，后尤志伟、薛舟宇、韩伟平等与案外人北京凯尔传奇商业管理有限公司常州分公司（以下简称凯尔传奇商管常州分公司）分别签订《商铺委托经营管理协议》、《授权委托书》，委托凯尔传奇商管常州分公司将商铺对外招租并负责商铺的统一经营管理，后凯尔传奇商管常州分公司与凯尔乐猫公司签订《合作经营协议》，约定由凯尔乐猫公司以自己的名义对商铺进行使用、经营、出租、收益、管理等且凯尔乐猫公司根据租赁合同有权向承租人主张权利，经营期限至2020年12月31日止。2017年3月20日，凯尔乐猫公司作为甲方（出租人）、锐熙公司作为乙方（承租人）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将常州市武进区湖塘镇花园街滆湖路西北角凯尔锋度花园[北]区[二]层[9]幢[105-110、203-221]号商铺（以下简称“商铺”）出租给乙方使用，乙方作为[餐饮]业态[美食广场]分类的专业经营商，同意承租乐商铺，租赁期限为【开业日】至【2020】年【12】月【31】日止；商铺的建筑面积为[1151.405]平方米，具体面积以实测面积为准；租赁期限为开业日至2020年12月31日止；租金标准以具体年度固定保底租金标准和抽成租金（即营业额抽成比例）取高而定，2016年12月2日-2017年12月1日保底租金1元/㎡/月，2017年12月2日-2018年12月1日保底租金12.05元/㎡/月、营业额抽成比例9%，2018年12月2日-2019年12月1日保底租金21.74元/㎡/月、营业额抽成比例9%，2019年12月2日-2020年12月31日保底租金39.57元/㎡/月；固定租金以3个月为一个交租期，乙方应在每个交租期前一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金，第一期租金应于双方签署《房屋交接确认书》前7天内支付，租金期间为2016年12月2日至2017年3月1日、应交租金3453元；乙方在商铺内经营品牌为芭拉芭美食广场、经营项目为餐饮；本合同签署7日内，乙方应向甲方支付人民币12万元作为履约保证金,本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应无息双倍返还本合同项下的履约保证金，甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；本合同项下的进场日为2016年8月30日，开业日暂定为同年12月2日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算；乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳铺面的综合管理费，标准为按房屋的建筑面积每平方米每月6.5元；乙方迟延交纳本合同项下租金和其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权解除合同；在租赁期间，若乙方延迟交纳租金或综合管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方有权解除合同。双方还对保险、消防安全、续租、该房屋的交还和交还期、争议解决等进行了约定。后双方按约履行，锐熙公司支付了履约保证金12万元并付清了截至2018年9月1日应缴的租金和综合管理费。因锐熙公司拖欠2018年9月2日之后的租金和综合管理费，2018年8月27日，凯尔乐猫公司向锐熙公司快递《告知函》，告知：锐熙公司应于2018年8月20日前缴纳同年9月2日至同年12月1日的租金41622元以及综合管理费22452元，现已逾期，自2018年8月21日起锐熙公司需按未缴金额1‰按日支付违约金…。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《租赁合同》系双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方有法律约束力。自2018年9月2日起的租金、综合管理费锐熙公司均未支付，锐熙公司构成违约，应承担违约责任。锐熙公司请求解除《租赁合同》，凯尔乐猫公司同意解除，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，《租赁合同》解除，凯尔乐猫公司诉请锐熙公司返还商铺事实清楚、理由正当，法院予以支持；锐熙公司认可自2018年9月2日开始往后的租金、综合管理费均未支付，也认可《租赁合同》对租金标准有约定，但抗辩实际操作中租金标准没有增加，就此抗辩锐熙公司未予举证，加之凯尔乐猫公司不认可没增加，故凯尔乐猫公司诉请锐熙公司按《租赁合同》的约定支付自2018年9月2日起往后至《租赁合同》解除之日止的租金及至商铺实际返还日止的综合管理费有事实和法律依据，法院同样予以支持；关于履约保证金，《租赁合同》系因锐熙公司拖欠租金和综合管理费而致提前解除，凯尔乐猫公司不予退还符合双方约定，锐熙公司提出以此来抵扣结欠的租金、综合管理费法院不予采纳；关于违约金的计算标准，一审法院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，因《租赁合同》中有履约保证金的约定，加之凯尔乐猫公司的实际损失即为租金和综合管理费，经综合考虑，法院调整违约金计算标准为年利率10%。凯尔乐猫公司提交的变更诉讼请求所附计算明细中涉及租金和综合管理费的计算符合双方约定，法院予以采信。综上，一审法院作出如下判决：一、解除常州凯尔乐猫商业管理有限公司与常州锐熙商业管理有限公司于2017年3月20日签订的《租赁合同》；二、常州锐熙商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还常州凯尔乐猫商业管理有限公司位于常州市武进区湖塘镇花园街滆湖西北角凯尔锋度花园【北】区【二】层【9】幢【105-110、203-221】号商铺；三、常州锐熙商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付常州凯尔乐猫商业管理有限公司自2018年9月2日起至2019年7月1日止的租金216844元并按21.74元/㎡/月的标准支付自2019年7月2日起至《租赁合同》解除日止的租金、支付常州凯尔乐猫商业管理有限公司自2018年9月2日起至2019年7月1日止的综合管理费74841.32元并按6.5元/㎡/月的标准支付自2019年7月2日起至商铺实际返还日止的综合管理费、承担迟延支付的租金和综合管理费自2018年8月20日起至实际付清日止按年利率10%计算的违约金（按约据实结算）；四、驳回常州凯尔乐猫商业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2890元，由常州锐熙商业管理有限公司负担。二审中，锐熙公司提交2019年6月6日常州市公安局武进分局鸣凰派出所接处警工作登记表，证明凯尔乐猫公司不履行物业服务义务，不让我公司缴纳水电费，停止供水供电的事实。该证据在一审法院判决前几天形成的，我公司是一审判决之后才拿到该证据。凯尔乐猫公司质证称，认可证据的合法性、真实性，但与本案无关联。二审中，锐熙公司陈述：一审判决前，凯尔乐猫公司拒绝接收房屋，一审判决后，我公司于2019年8月20日将钥匙交还了凯尔乐猫公司，该公司收下钥匙并接收了房屋。凯尔乐猫公司陈述：锐熙公司确实于2019年8月20日将房屋和钥匙给我公司了，但还有水电费尚未结算。二审查明：双方租赁合同第24.3条约定：双方确认，本合同因乙方（锐熙公司）违约而提前终止的，则甲方（凯尔乐猫公司）有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予退还外，无需承担本合同项下其他违约责任。二审另查明：2018年10月26日，凯尔乐猫公司向一审法院起诉时并未要求解除合同。2018年11月20日，锐熙公司向一审法院提交了反诉状，要求解除合同，交还房屋。2018年11月28日，凯尔乐猫公司变更诉请要求解除合同。2019年7月18日的一审庭审中，锐熙公司称：双方都同意解除合同，锐熙公司不再提起反诉，其提起反诉的目的就是为了解除合同。二审还查明：二审中锐熙公司提交的接处警工作登记表的主要内容为：报警时间为2019年6月6日，地址为凯尔风度横店电影城楼下，报警内容为：周菲报警称其公司和物业在打官司，物业停了其水电，报警人一人和物业在一起，无过激行为。处警经过及结果为：周菲（女，江苏省宿迁市人）与杨阳因交物业费问题发生纠纷，物业不让周菲交水电费，告知双方通过合法途径解除。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决结果并无不当，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于合同效力。锐熙公司称涉案合同系格式合同，明显有利于被上诉人，加重了其公司的责任，被上诉人也未尽到相应的说明及注意义务，对其公司无效。二审认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。锐熙公司认为履约保证金条款加重其责任，但根据二审查明的履约保证金条款内容可见，该条款并未免除凯尔乐猫公司的责任，也未排除锐熙公司的主要权利，且约定了在出租人违约的情况下承租人应双倍返还履约保证金，并未加重锐熙公司的责任，故锐熙公司所持合同无效的主张，不符合法律规定，依法不能成立。涉案租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。出租人履行交房义务后，承租人应按约缴纳租金。本案中承租人锐熙公司未按约如期缴纳租金，构成违约，出租人凯尔乐猫公司有权依据合同约定向承租人主张解除合同、赔偿损失并承担违约责任。二、关于履约保证金。二审认为，首先，涉案合同系因锐熙公司违约而提前终止，凯尔乐猫公司按约有权没收履约保证金；其次，涉案合同签订于2017年3月20日，合同约定的承租期为三年多，但锐熙公司从未提供营业额报表用于支付抽成租金，且自2018年9月2日之后的租金及综合管理费也未缴纳。锐熙公司虽于2019年8月20日将承租的房屋返还给凯尔乐猫公司，但涉案房屋不能及时另行出租，必定存在空置期，出租人尚存在相应的损失；综合考虑锐熙公司未交付抽成租金，提前解除合同对出租人的预期利益造成损失等客观事实，二审认为，锐熙公司所持“一审法院支持了租金、综合管理费以及逾期缴纳该两笔费用的违约责任后，凯尔乐猫公司已经没有其他损失”的主张，与事实不符，故二审对锐熙公司要求用履约保证金抵扣费用的上诉主张不予支持。三、关于凯尔乐猫公司的责任。二审认为，锐熙公司不能按约支付房屋，构成违约，并非瑕疵履行，凯尔乐猫公司有权要求其继续履行或者解除合同。锐熙公司称其在一审判决前要求交还涉案房屋，凯尔乐猫公司拒收房屋，但并未提交充分的证据加以证明。据此，二审认为，锐熙公司在一审中虽有交还房屋的主观意愿，但是并无付诸实施的客观行为，其所持“凯尔乐猫公司存在拖延、扩大损失”的主张，证据不足，二审不予采信。综上，锐熙公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890元，由锐熙公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇二〇年一月八日书记员  朱羲玲