广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20425号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市商邦置业发展有限公司。住所地：广州市越秀区寺右二马路49号首层、二层。法定代表人：苏庆，总经理。委托诉讼代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州立成投资发展有限公司。住所地：广州市越秀区中山五路219号1018室。法定代表人：何智强，董事长。委托诉讼代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田静怡，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市商邦置业发展有限公司（以下简称商邦公司）因与被上诉人广州立成投资发展有限公司（以下简称立成公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商邦公司上诉请求：1.撤销一审判决、发回重审或撤销一审判决第一至四项、第七项，驳回立成公司的全部诉讼请求并判令立成公司立即退还商邦公司交付的保证金343588元、首月租金171794元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2017年8月31日开始计算至立成公司付清之日止），判令立成公司拆除中旅商业城二至八层楼梯间隔断，判令立成公司支付1030764元违约金给商邦公司；2.本案的全部诉讼费用由立成公司负担。事实与理由：一、中旅商业城是否存在违法建设情形以及租赁合同是否有效问题。（一）中旅商业城二至八层的消防通道被堵塞之违法建设事实应予以认定，但原审法院选择忽略，理应予以纠正。1、立成公司名下的中旅商业城第九层物业出租给凡力影城，然后为了合乎电影院人员管理要求，立成公司及其承租人将二至八层的一个消防疏散通道堵塞。这一事实有照片为证，中旅商业城的物业现场至今也是如此。这是客观事实，也是法律事实，原审法院未能查明并予以认定。2、广州市公安局越秀消防大队曾两次立案要求拆除，立成公司和案外人广州市凡力影业有限公司在拆除后又再次堵塞该消防通道。3、由于商邦公司并非该起行政处罚行为的利害关系人，商邦公司无法拿出相应处罚决定书，但商邦公司在一审中递交了调查取证申请书和律师调查令申请书，但原审法院当庭表示会研究后答复，之后不予理睬，从而导致该事实未能查清。这一做法损害了商邦公司的诉讼权利，也请二审法院一并予以关注，并裁定发回重审。4、“中旅商业城”是由地下2层到地面9层为大型综合商业、饮食、娱乐中心，10层到17层为高级写字楼，18到25层为高级复式公寓的大型综合项目，属一类高层民用建筑，人员密集场所应按“高规”第4.1.6条要求执行。作为大型综合项目商业、写字楼、复式公寓应分别设置单独的疏散楼梯不能共用，并能直通至室外，而涉案建筑物所有疏散楼梯均为共用，并有三条疏散楼梯不能直通至室外。5、在1998年一次消防《关于兴建综合楼的消防设计审核意见》中，第五条也明确注明“商场安全疏散宽度(不包括自动扶梯)不应少于1米／100人，疏散距离不超过三十米，疏散楼梯为防烟楼梯，并能直通至室外”的审核意见。但发展商并没按审核意见施工，造成建筑物处于不适租状态。6、案涉业主立成投资拥有五层至十七层的物业权，并在十层办公，对中旅商业城非常熟悉了解，其将第九层出租给凡力影院并占用一条单独的疏散楼梯，枉顾他人利益，负有不可推卸的责任。（二）中旅商业城二至三层原来中空的地方被人为填平的违法建设事实客观存在，但原审法院选择忽略，理应予以纠正。1、庭审中各方都确认中旅商业城二至三层有巨大的中空(中庭)，立成公司的房产证后附图纸上清楚注明中空位置。2、双方提供的现场照片能证实以上中空被填平，而且这还非商邦公司所为，系商邦公司在承租前被他人填平，具体是谁不为商邦公司作为租户所知。但这样做的后果是，中旅商业城的建筑面积扩大，在消防通道宽度和面积保持不变的情况下，中旅商业城消防通道和面积对应整体建筑面积之比例不达标，这是商邦公司先后四次申报消防设计不达标的真正原因，这是典型的违法建设情形。3、将中旅商业城中空位置填平的做法系广州市城市规划局出具的《城市规划许可证》以及“一次消防”之后所为，这属于《城市规划法》第43条规定的违法建设情形。4、《广州市国土资源和规划委员会关于中旅商业城房产证办理信访案件结案的函》直接认定了中旅商业城存在违法建设情形。遗憾的是，对这种明显违反建设情形，原审法院居然未能查实，由于该重大事实直接影响到审理结果一恳请二审法院依法裁定发回重审。二、案涉合同系无效合同，原审法院支持立成公司主张的违约金请求于法无据，理应予以纠正。1、正如前文所述，案涉物业存在违法建设情形，而该等违法建设情形与本案租赁合同项下的物业租赁事宜息息相关。2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的适用意见》第二条规定，本案《租赁合同》项下物业存在该司法解释规定的“未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋”而无效的情形。3、合同无效后，立成公司主张违约金显然于法无据。4、虽然立成公司持有案涉商铺的房产证，但周知的原因中旅商业城系广州市最为知名的历史遗留问题建筑物，该等房产证是在“特事特办”情形下办理的，该等房产证上没有注明公摊面积就是因为该物业至今都没有通过规划验收等验收备案手续，所以该等房产证不能证实该物业处于完全合法状态。5、退一步说，作为小业主的立成公司可能也是无辜的，其因此在“特事特办”政策下获得了案涉房产证，但这不影响其取得房产证后发生的“二至八层消防通道被堵塞”以及“二至三层中空位置被填平”的违法建设事实的认定，即“房产证颁发在前，违法建设事实发生在后”，同样属于应当认定合同无效的情形。故，原审法院在这种情况下仍然支持其无理主张，显然是错误的，理应予以纠正。三、依据过错原则，商邦公司对于中旅商业城大厦本身存在的消防问题没有过错，在2018年8月30日获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由商邦公司负担。1、基于现行法律规定，对于该物业属于公共聚集场所，未能通过消防设计审核之前，商邦公司不能进场装修。显然，只有进场装修才会发生占有场地交付租金或使用费的情形，故2018年8月30日前不会发生进场装修和占有使用案涉商铺的情形，也就不应计算租金损失。2、正如前文所述，包括立成公司在内的小业主在内都知悉该物业由商邦公司采取“整层承租”方式承租并整体运营，故大厦整体消防方面的问题就会导致商邦公司装修消防设计方案不通过的结果发生。而商邦公司作为承租方对这一结果是没有预期的，也无法预料，即商邦公司对此没有故意，也没有过失，属于无过错方，不应为立成公司在该期限前的租金损失承担任何责任。3、进一步说，中旅商业城二至八层消防通道被堵塞就是立成公司所为，只是其隐瞒不利于己方的证据材料(据了解，处罚对象就是立成公司)，根据证据规则第75条规定，其本应承担举证不能的法律后果。但原审法院对此关键问题不予查清，使得立成公司在大厦整体消防问题上的“硬伤”未能展现在世人面前，这一错误裁判行为理应予以纠正。4、退一步说，即便立成公司没有过错，或者说没有直接证据证明其有过错，就中旅商业城系历史遗留问题的物业系周知的事实，该物业系不适租物业，作为业主的立成公司理应联合企业业主去解决该等不适租情形，这一责任理应由作为业主的立成公司承担，在彻底解决不适租情形之前，立成公司无权要求商邦公司支付任何租金。故，在大厦整体违法建设导致消防设计审核未能通过2018年8月30日前的租金损失不应由商邦公司负担，原审法院对此问题未能正确查明和判定，直接判定该责任应由商邦公司负担显然证据不足，理应予以纠正。四、原审法院认定“既然被告已承认已收到的其中三个商铺，其实就相当于全部商铺已经收到”的事实没有证据支持，这种断案逻辑不符合现行法律规定。1、正如庭审调查以及前文所述事实，在2018年8月30日前，商邦公司经过一年半左右的时间进行各种消防设计均未获得消防部门通过。那么在此之前实际上商邦公司并未占有立成公司的全部商铺，谈不上“全部商铺已收到”。2、2018年8月30日通过消防设计审核的第四稿在本案中非常关键，商邦公司在庭审中向原审法院提交了该审核稿。认真查看该审核稿就可以发现两个事实：（1）为了通过消防审核，商邦公司牺牲高昂租金承租过来的数个商铺用作增设消防通道从而弥补大厦消防通道面积不足问题；（2）就案涉七个商铺而言，该审核稿只涵盖立成公司名下的2XX、3XX、3XX三个商铺，立成公司其他商铺并不在第四稿装修设计审核稿范围内。既然立成公司其他商铺均不在装修设计审核通过稿范围内，那么商邦公司有什么理由去接收和使用该等商铺呢？如果真的占用和使用，则是违法的。且不说法律事实如何，该大厦三楼的现状如何是可以现场勘察的。商邦公司在原审程序中申请现场勘察，这样就可以看出商邦公司有否占有该等商铺，但原审法院拒绝安排工作人员以及双方当事人前往现场勘察，从而导致该客观事实未能查清。这一责任和后果不应由未实际占用的商邦公司承担。故原审法院在该事实上未能查清，证据不足，违反法定程序，侵害了商邦公司的诉讼权利，理应发回重审，予以纠正。五、立成公司无权解除合同，案涉合同已于2018年11月解除，原审法院未能查清该事实。1、正如前文所述，案涉大厦和商铺长期处于不适租状态，立成公司无权收取租金，其以欠租名义发出解除通知理据不足，其无权解除合同。2、2018年8月、9月立成公司明确表达了其欲解除合同的意思表示，商邦公司于2018年11月通过邮寄书面回复函以及在大厦一楼、广州日报报纸公告等方式向立成公司表达了同意解除合同的意思表示，至此双方意思表示一致，案涉租赁合同已于2018年11月终止履行。3、合同终止履行后，案涉物业如此前一样交由大厦管理处，作为大业主的立成公司对此事实是知悉的，其在2019年4月主张解除权完全没有事实和法律依据。六、原审不予追加广州市衡邦物业管理有限公司属于程序错误，理应裁定撤销原判、发回重审。1、商邦公司在原审程序中提交了《场地移交证明》等文件，该等文件足以证明该物业已于2018年11月30日已经移交给大厦管理处且已由衡邦公司接管和运营。2、在原审法院29个小业主起诉商邦公司的系列案中，该等小业主均承认目前是衡邦公司在管理运营该等商铺，他们也实际收取了衡邦公司支付的租金。立成公司佯装对此不知情，完全违背诚实信用原则。3、商邦公司在法定期限内申请追加衡邦公司作为本案当事人，但原审法院表示需要合议庭评议后决定，之后不了了之。商邦公司认为，衡邦公司在本案中属于直接利害关系人的角色，其实际占有使用了案涉商铺，其也在实际支付租金给业主，其是否支付了2XX商铺的租金给立成公司之问题乃本案核心焦点问题，不能任由立成公司矢口否认而其他系列案的小业主承认收取了衡邦公司租金的“矛盾”情形客观存在，法院作为司法裁判机关，不能漠视该问题，故未能依法追加衡邦公司作为当事人使得该等问题未能查清，原审法院违反法定程序，理应撤销原判，发回重审。商邦公司认为，涉案物业存在违法建设等情形，使得物业至今未能通过竣工验收，在消防设计审核通过之前不能计取租金，立成公司无权解除合同，其全部诉讼请求均不能成立，而且原审法院违反法定程序未能勘查现场以及追加衡邦公司作为案件当事人使得谁占用场地等事实未能查清，本案理应撤销原判、发回重审，或者直接驳回立成公司全部诉讼请求。二审庭询中，商邦公司补充上诉事实和理由如下：一、一审认定事实不清，适用法律错误。合同的起算时间应当统一，起算时间为面积和人数达到双85%，现该条件未成就，没有达到支付租金时间的起算点。二、导致合同目的不能实现，双方解除合同的过错不在商邦公司，一审将合同不能履行的责任归责于商邦公司并判决商邦公司承担全部责任，于法无据并违法了合同的公平原则。1.导致合同无法履行是政府原因所致。2.导致商邦公司消防不过关是因为小业主将商场中空位置填实、二层消防通道被业主非法占用及未完善产权。立成公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意商邦公司的上诉请求。一、案涉租赁合同合法有效，原审事实认定正确。（一）租赁物业整体已通过消防验收，二次装修需再次审核，商邦公司多次消防审核不通过，与其自身设计方案有关。涉案合同第五条第十二款约定，立成公司不对商邦公司二次装修的消防验收结果负责。（二）租赁物业并非整层租赁，立成公司只对租赁部分的适租性负责，其余部分物业与立成公司无关。“整层经营”是商邦公司的使用方式，并非合同目的，如无法实现整层经营，商邦公司可采取分割经营方式使用租赁物业，其应对能否达到此商业安排承担商业风险。（三）立成公司对于商邦公司所称“违法建设”情形未参与、不知情，且是否构成“违法建设”应当由有权政府机关认定。商邦公司已获批通过消防设计方案，可证明所谓“违法建设”情形与商邦公司租赁物业无关，商邦公司完全可以正常使用租赁物业。（四）商邦公司主张合同无效，无法律依据。二、商邦公司已实际收取全部租赁商铺。涉案合同未约定交房手续，房屋已于收到商邦公司保证金、首月租金后及时交付。租赁物业为可自由进入的通铺，全部物业只能一起交付，商邦公司承认其中三间已交付，剩下的物业肯定也已交付。如有五间物业未交付，商邦公司在催收函的复函中，未进行任何抗辩，不符合常理。在通过消防设计审核之前，商邦公司已实际占有，排除他人使用全部租赁物业。商邦公司对消防设计方案的内容具有自主权，该方案与证明“商邦公司是否收取、何时收取、收取多少间租赁物业”无关联性。租赁物业在一审庭审之日已退还，原审法院再进行现场勘查无意义，原审法院未违法法定程序。三、商邦公司应当按照租赁合同的约定支付租金及逾期付租的违约金。案涉合同约定免租期至2017年11月15日，商邦公司应当自2017年12月16日起支付租金。商邦公司独立对消防验收结果负责，因其自身设计问题和商业安排导致消防设计延迟获批，不能成为拒付租金的理由。四、案涉合同于2019年4月11日解除，商邦公司应当支付违约金，并自该日的次日起至2019年6月13日支付占有使用费。商邦公司认为涉案合同已于2018年11月解除，不符合事实和法律，立成公司并未在2018年作出同意解除的意思表示。商邦公司应当向立成公司退还租赁物业，实际退还日起为一审庭审之日2019年6月13日。五、一审不予追加衡邦公司为被告，合法有据。衡邦公司未占有使用租赁物业，未与立成公司签署任何协议，未向立成公司支付租金。衡邦公司与立成公司之间无任何民事法律关系。立成公司于2019年1月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、确认立成公司与商邦公司签署的《广州市房屋租赁合同》于2019年4月12日解除，商邦公司立即腾退并向立成公司交还涉讼租赁房屋；2、商邦公司向立成公司支付违约金1030764元；3、商邦公司向立成公司支付自2017年12月16日起至合同解除之日即2019年4月12日止的租金（按每月租金171794元计），及自2019年4月12日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按每月171794元计）；4、商邦公司向立成公司支付逾期缴纳租金的滞纳金（当月租金在当月7日前缴纳，每期租金为当月16日至下月15日为一期，如6月7日前缴纳的租金是6月16日至7月15日的租金，即从当月8日起计算滞纳金，按每日所欠租金的千分之一计，计至租金清偿之日止）。商邦公司反诉请求：1、立成公司立即退还商邦公司缴付的保证金343588元、首月租金171794元及前述款项之和的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2017年8月31日开始计算至立成公司付清之日止）；2、立成公司支付1030764元的违约金。一审法院经审理查明：据房管部门出具的房产证记载，广州市越秀区中山五路XX铺（商业、套内面积156.22平方米）、XX铺（商业、套内面积140.42平方米）、XX铺（商业、套内面积97.29平方米）、XX铺（商业、套内面积208.58平方米）、XX铺（商业、套内面积199.29平方米）、XX铺（商业、套内面积98.5平方米）、XX铺（商业、套内面积73.45平方米）是登记在立成公司名下的房产。另据广东省江门市中级人民法院于2010年2月25日作出的（2008）江中法执字第149-2、150-2号执行裁定，广州市越秀区中山五路XX商铺（面积158.87平方米）的所有权及相应其他权利归立成公司所有，财产权自该裁定书送达立成公司时起转移。2017年7月1日，立成公司（为出租方、甲方）与商邦公司（为承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。其中内容为:甲方同意将甲方于2016年4月30日前取得产权的、座落在越秀区中山五路XX号铺房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1974.38平方米。2017年7月1日至2017年11月15日为免租金期，期间的物业费以及能源损耗费用由乙方自行承担。2017年11月16日至2020年11月15日月租金（包含5%增值税）171794元，2020年11月16日至2022年11月15日月租金（包含5%增值税）180384元，2022年11月16日至2024年11月15日月租金（包含5%增值税）191207元，2024年11月16日至2026年11月15日月租金（包含5%增值税）202679元，2026年11月16日至2028年11月15日月租金（包含5%增值税）216867元，2028年11月16日至2030年11月15日月租金（包含5%增值税）232048元；租金按月结算，由乙方在每月的第7日前以现金或转账方式缴付给甲方，首月租金计171794元在交付物业之日前支付。乙方应向甲方交纳343588元作为履约保证金，租赁期满或解除合同后，如双方结算完毕且乙方无差欠款项，甲方应将保证金无息退回乙方；保证金用作保证乙方履行本合同的所有条款，乙方违反其中任何条款，甲方可于保证金中扣除因其违约行为而导致甲方产生的一切损失及所支付的开支；若保证金不足以补偿甲方损失及所支付的开支，乙方应支付差额给甲方；履约保证金必须保持足额，不得用来代替缴交任何费用；乙方不得以保证金额度为由，延期或拒绝支付租金，保证金不足时，乙方应按照甲方要求三日内予以补足。本合同签订且乙方向甲方付清保证金、首月租金后，甲方将物业交付乙方使用；在甲乙双方签订本合同后，乙方即取得上述商铺的装修改造和使用权利，乙方无须向甲方支付任何费用。甲乙双方签订本合同后，乙方在符合有关政策及消防规定的情况下，可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，即可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用，同时，乙方需将改造方案提交甲方，改造过程中及结束后，甲方有权实地检查，如有违法，甲方有权要求乙方整改。本物业所在大厦已经整体通过消防验收，因乙方承租入场装修，需要涉及本物业租赁面积或其他部位的消防验收申报手续由乙方自行解决，甲方不对消防验收事宜承担任何保证责任，但需配合乙方提供本物业的相关资料。甲方保证本合同房屋产权属其所有清晰合法，房屋安全，信息准确无误，因此造成乙方损失的均由甲方赔偿。合同解除及违约条款：如发生下列任何情况，乙方逾期15天仍未缴付租金及其他应缴费用的；……如乙方逾期支付租金，按每日千分之一标准向甲方支付滞纳金；甲方迟延交楼，按月租金每日千分之一标准向乙方支付违约金。租赁期内任何一方有违约行为不能履行本合同或单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内6个月租金标准收取违约金等。2017年8月2日，立成公司向商邦公司发出《关于催交保证金及首月租金的函》，向商邦公司催交保证金及首月租金。商邦公司于2017年8月30日向立成公司转账交纳了履约保证金343588元和首月（2017年11月16日至12月15日）租金171794元。2017年8月28日，广州市公安消防局向商邦公司作出穗公消审字（2017）第1012号《建设工程消防设计审核意见书》，内容为：对商邦公司报送的建筑内部装修工程消防设计进行了审核，……装修部位为首至三层，总装修面积为12129.74平方米，装修后作商铺使用。……经审核，该工程消防设计不符合规范规定，不同意该工程消防设计。主要存在以下问题：二楼楼梯疏散宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》第5.5.21条第一项的规定等。2017年9月29日，广州市公安消防局再向商邦公司作出穗公消审字（2017）第1297号《建设工程消防设计审核意见书》，内容为：……经审核，该工程的部分消防设计不符合规范规定，不同意该工程消防设计。主要存在以下问题：一、消防设计文件的编制不符合公安部《建设工程消防设计文件申报要求》的规定，存在如下问题：（一）缺少防排烟系统、火灾应急照明和疏散指示标志等设施设计图纸；（二）未明确标注哪些电梯为消防电梯。二、第二层设置餐厅的防火分区面积大于3000平方米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.3.1条规定。三、第二、三层疏散楼梯总净宽度不足，每百人最小疏散净宽度小于1.00米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.21条规定。部分楼梯在首层无法直通室外，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.17条规定。第二层防火分区3仅设置1座疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第5.5.8条要求。商场内通道宽度不符合《商店建筑设计规范》第4.2.10条要求。四、未按《建筑设计防火规范》（GB50016-2014)第7.2.4条设置消防救援窗。五、第二层防火分区2商场的平面布置妨碍了餐厅(非此次报建范围)疏散通道的正常使用，不符合《建筑内部装修设计防火规范》第3.1.15条的规定。六、自动喷水灭火系统未按不同防火分区分别设置水流指示器，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001)第6.3.1条要求；配水干管控制的喷水数量不符合《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）第8.0.7条要求等。2017年11月29日，商邦公司向中旅首层至三层业主发出《关于中旅首层至三层消防报批的问题说明》，称：其司委托消防施工单位经两次消防报批，由于原有房屋建筑走火通道（向内开门），和二三楼走火楼梯宽度不够，造成消防审核不合格，消防部门要求首层走火通道直通室外，二、三楼加装走火楼梯，但根据现场及各业主的实际情况无法实现改造，其司还继续同消防部门协调沟通，希望各有关部门支持通过消防验收。各业主提供的租赁标的物现状与当前的消防管理规定不符，使得其司至今无法取得消防报批，开业需要延迟时间。因此对各业主的租金应当至消防验收完毕正式开业后再开始支付。2018年1月12日，立成公司就上述商邦公司发出的说明向商邦公司作出《复函》，称：合同签署后，立成公司已经交付房屋给商邦公司，并提供相关资料全力配合商邦公司申报消防验收，已完成合同约定的义务。因此，商邦公司以至今未取得消防报批，开业需要延迟为由，要求正式开业后再支付租金是完全没有根据且违反合约精神的。在此，告知商邦公司，请商邦公司依据合同约定按时支付租金，履行合同义务，否则将按合同约定追究商邦公司违约责任或单方面解除合同等。商邦公司于同日收到该函。2018年1月23日，广州市公安消防局向商邦公司作出穗公消审字（2018）第0120号《建设工程消防设计审核意见书》，内容为：对商邦公司报送的建筑室内装修工程消防设计进行了审核，……装修部位为首至三层，总装修面积为12127平方米，装修后作商场使用。……经审核，该工程的部分消防设计不符合规范规定，不同意该工程消防设计。主要存在以下问题：第三层疏散楼梯总净宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.21条规定等。2018年4月18日，广州市公安消防局向商邦公司作出穗公消审字（2018）第0431号《建设工程消防设计审核意见书》，内容为：对商邦公司报送的建筑室内装修工程消防设计进行了审核，……装修部位为首至三层，总装修面积为12127平方米，装修后首层至第二层作商场，第三层作商场、餐厅使用。……经审核，该工程的部分消防设计不符合规范规定，不同意该工程消防设计。主要存在以下问题：装修部位用途为商场、餐饮，与该综合楼内办公部分共用疏散楼梯，不符合《办公建筑设计规范》第5.0.3条要求等。2018年8月2日，立成公司向商邦公司发出《关于催收租金的函》，称：商邦公司于2017年12月16日承租涉讼商铺至今，已拖欠至今2018年8月15日为止金额1374352元，已构成严重违约；如商邦公司于2018年8月7日前仍不能向立成公司缴清拖欠的相关费用，立成公司将基于合同约定单方解除双方租赁合同关系并没收租赁保证金，于2018年8月10日对商邦公司所承租的房屋采取封门、清场以及回收场地等强制措施等。商邦公司于次日收到该函。后立成公司先后于2018年8月29日、9月26日、10月29日再次发函，催收租金等。2018年8月30日，商邦公司向立成公司发出《的复函》，内容为：贵司2018年08月30日的来函收悉。我司为开设将军东电器城统一经营中旅商业城一层至三层，承租贵司的XX房屋。租赁合同约定房屋给我司是作商业用途，但其前提为通过消防验收，为了通过消防审核验收检查已经委托两家消防公司经四次申报（见附件)，都未能通过，主要存在以下几点问题：1、大厦未通过规划验收，造成产权资料不齐，出租屋难以备案；2、大厦为公寓、办公、商业的综合性大厦，消防要求严格；3、部分业主未取得产权证未拥有真正合法产权；4、大厦二、三层中庭加建部分，未经规划验收，权属不清；5、大厦首层部分建筑走火楼梯向内开门，不能直通室外；6、大厦原有走火楼梯宽度不足，不符新的消防规范要求；7、加装走火楼梯除管理处和部分业主同意外，还涉及大厦安全，街道、规划局等情况复杂。由于中旅商业城一至三层现状与目前消防规定不符及前期规划的历史遗留问题，致使暂时无法取得消防审核合格，延迟了开业时间，我司也不计成本，投入了大量的、人力物力和关系，目前正通过各种途径正在办理第五次消防申报，在未通过消防验收之前，期待贵方整体考虑中旅商业城的实际情况，因此希望贵司谅解租金问题待至消防验收正式开业后再开始计收，同时也希望贵司能同舟共济一起解决这消防难题。2018年11月26日，商邦公司向立成公司发出《关于同意解除租赁合同的函》，内容为：贵司签署日期为2018年8月30日来函收悉。我司并非无故不缴纳租金，只因中旅商业城历史沿革，大厦整体未通过规划验收、首层走火楼梯逃生口未能直接对外、贵单位租赁资料未齐（未移交产权证）等原因之故，贵司提出从2018年9月10日起单方面解除双方租赁合同。目前该场地第五次消防申报至今未通过《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及政府政策文件指引，经我司研究，同意贵司要求，从2018年9月10日起解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向商邦公司作出《不同意投入使用、营业决定书》，称：根据你单位关于广州市越秀区光塔街中山五路XXX层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，……经检查，存在下列消防安全问题：1、该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定不合格。2、疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.21条。……不同意投入使用、营业。2019年4月10日，立成公司向商邦公司发出《解除合同通知》，以商邦公司自2017年12月16日起，一直未缴付租金，构成违约为由，通知商邦公司：即日起，解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》；同时，要求商邦公司在收到该函之日起三日内，支付所欠租金及滞纳金，并没收商邦公司缴付的保证金；商邦公司应在收到该函之日起十日内交还物业并撤离场地等。商邦公司于次日收到该通知。本案诉讼中，商邦公司称：商邦公司对涉讼物业进行了装修，三楼有两个商铺作了装修。验收最终通过了，但是超期了。商邦公司通过努力对涉讼场地改造，大概2018年12月底才可以开业，但那时候商邦公司已经撤场了。立成公司和商邦公司双方之间没有办理交接房屋手续，签订租赁合同后立成公司没有办理交付房屋手续，立成公司也只交付了2XX、3XX、3XX这三个铺位给商邦公司使用，其他商铺无论手续还是实际都没有交付商邦公司使用。2018年11月底商邦公司已经将2XX、3XX、3XX商铺都交给管理处接管，立成公司也是知道的，因为立成公司是整个涉讼租赁大厦的大业主，且立成公司也在涉讼大楼办公，所以立成公司是清楚的。二楼的2XX铺和三楼的3XX、3XX都装修了，其他并没有装修，装修后也没有投入使用。商邦公司不仅向商邦公司承租了商铺，也向案外人承租了商铺，做整体经营。二楼和三楼都只是租了大部分铺位，没有整层租赁。整个三楼目前为止都没有人经营使用。商邦公司撤场后一楼、二楼被衡邦公司在作电器城使用。立成公司称：涉讼物业一至三层有100多个的格子铺，但是立成公司出租给商邦公司的只有二楼的一个铺2XX和三楼的7个铺3XX、3XX、3XX、3XX、3XX、3XX、3XX。二、三层是商场铺位，交付给商邦公司时没有隔断，打通的。合同签订后，立成公司已经将租赁物业按合同约定全部交付给商邦公司，商邦公司也进行了相关的消防设计装修，立成公司也多次向商邦公司要求支付租金，商邦公司只向立成公司缴纳首月租金和保证金，后没有交付任何租金，之后立成公司向商邦公司催租，商邦公司也没有向立成公司说没有交付物业。物业是商场铺位，整体打通没有门锁的。既然商邦公司称收到立成公司其中三个铺位，其实相当于全部铺位都收了。立成公司不清楚商邦公司将涉讼商铺交给管理处，即使商邦公司要退回商铺也应该退回立成公司，因为是立成公司出租给商邦公司的商铺。另，立成公司不是建设单位，只是通过拍卖取得商铺。商邦公司所称的中庭填平的行为不是立成公司所做的。2至8层的楼梯消防通道商邦公司认为是立成公司做的，但是商邦公司没有证据证明，不属实，且这个行为也不是立成公司做的。立成公司认为商邦公司承租物业之前已经进入物业查看了相关情况，将来用什么用途商邦公司是清楚的，在查看现场时是否符合承租目的，商邦公司判断过，且这是商邦公司的义务。签约时有将房产证给商邦公司看过。商邦公司是专业作卖场的公司，是否有出租资质、产权信息商邦公司是肯定知道的，当时立成公司也有出示给商邦公司看，房产证面积是套内信息，这与建筑面积有区别。关于中庭，立成公司是拍卖取得商铺，且房产证附图也有中庭，但是实际上中庭填平是谁做的，立成公司的确不清楚。商邦公司如果认为是立成公司做的应举证证明。立成公司主张中旅商业城已竣工并符合消防要求，提供了广州市公安消防局于2000年9月6日向广州捷中宝房地产开发公司作出的穗公消（建）验（2000）第321号《关于中旅商业城的消防验收意见》予以证明。内容为：你单位在中山五路XX号兴建的二十五层中旅商业城已竣工，根据你单位的申请，按我局审核意见书的要求，经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用。室内二次装修应另报我局审核，验收合格后方可使用等。另立成公司主张商邦公司的房屋装修工程设计已通过消防审核，提供网上下载的关于商邦公司的建设工程消防验收公告予以证明。其中穗公越消审字（2018）第0395号，于2018年8月30日办结，结果为合格；穗公越消验字（2018）第0366号，于2018年10月14日办结，结果为合格。商邦公司质证称消防部门设计审核通过时间是2018年8月30日，商邦公司拿到该份文件是9月份，在没有拿到消防设计审核意见书之前是不能装修的，商邦公司真正使用涉讼三个商铺是在2018年9月份，即在2018年9月份才开始计算免租期。验收要经过两次，要看相应设备和开业前的消防检查要求，穗公越消验字（2018）第0366号验收是消防设备验收，2018年11月消防部门还下达了一份不允许开业的通知，说明消防是不合格的。商邦公司在2019年6月13日庭审中坚持主张其于2018年11月30日已将使用的三个商铺退还给管理处，并表示无论立成公司是否认可其退还商铺，商邦公司可当庭表示立成公司可以随时去收回、处理立成公司所称商邦公司租赁的八个商铺；如果商铺内还有商邦公司的物品，可任由立成公司处置。立成公司表示清楚商邦公司的意见。一审法院认为：立成公司与商邦公司签订的关于租赁广州市越秀区中山五路XX号铺的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上述租赁房屋不属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，商邦公司抗辩依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，主张上述租赁合同无效，一审法院不予支持。关于商邦公司提出的消防方面问题。一方面，租赁合同约定，“本物业所在大厦已经整体通过消防验收，因乙方承租入场装修，需要涉及本物业租赁面积或其他部位的消防验收申报手续由乙方自行解决，甲方不对消防验收事宜承担任何保证责任”。另一方面，现并无证据证明商邦公司所述的消防方面的问题是立成公司原因导致的。故商邦公司的相关抗辩，一审法院不予采纳。关于租赁房屋交付的问题。立成公司称二、三层是商场铺位，交付给商邦公司时是整体打通、没有隔断，既然商邦公司承认已收到立成公司的其中三个商铺，其实就相当于全部商铺已经收到，商邦公司从未向立成公司主张过未交铺，而且商邦公司也已进行了整体的设计和装修，立成公司已依约将全部租赁商铺交付给商邦公司使用。一审法院对此予以采信。而商邦公司现主张立成公司只交付了2XX、3XX、3XX三个铺位，其他商铺没有交付，无提供证据予以证明，一审法院不予采纳。合同履行过程中，商邦公司自2017年8月30日向立成公司支付了履约保证金343588元和首月租金171794元后，就未再支付租金。其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。立成公司诉请要求商邦公司支付拖欠的租金及逾期交租的滞纳金即违约金，合法合理，一审法院予以支持。但合同约定按每日千分之一标准计付违约金，显属过高，应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜，且违约金以不超过所欠租金为限。另商邦公司已逾期15天未交纳租金，且经立成公司多次催告仍未交纳，立成公司依法有权解除合同。立成公司于2019年4月10日向商邦公司发出《解除合同通知》，主张解除合同。该通知于次日送达商邦公司。根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达商邦公司时即2019年4月11日解除。商邦公司主张合同于2018年11月解除，理据不足，一审法院不予采纳。基于合同解除，立成公司要求收回出租的商铺，合法合理。商邦公司主张其已于2018年11月底将2XX、3XX、3XX铺交给管理处接管，并无提供证据予以证实，且因商铺是立成公司出租给商邦公司的，即使商邦公司要交回商铺，也应交给立成公司，而非他人，故一审法院对商邦公司的该主张不予采纳。现商邦公司当庭表示租赁的商铺可随时由立成公司收回处置，立成公司可据此自行收回商铺，相关费用应计至此时为止。合同解除后，商邦公司未将租赁商铺交回立成公司的期间，立成公司要求参照原合同约定的租金标准计付使用费，公平合理，一审法院予以支持。根据合同约定，“租赁期内任何一方有违约行为不能履行本合同或单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内6个月租金标准收取违约金”。因商邦公司违约导致合同解除，不能继续履行，立成公司要求商邦公司支付违约金1030764元（171794元/月×6个月），符合合同的约定，一审法院予以支持。商邦公司反诉要求立成公司向其支付违约金1030764元，一审法院不予支持。基于合同解除，商邦公司反诉要求退回履约保证金343588元，一审法院予以支持。立成公司抗辩拒绝退回，与合同的约定不符，一审法院不予支持。商邦公司还反诉要求计付保证金的利息，与合同的约定不符，一审法院不予支持。至于保证金抵扣相关款项的问题，双方可在实际执行中予以处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2019年8月27日作出一审判决：一、确认广州立成投资发展有限公司与广州市商邦置业发展有限公司于2017年7月1日签订的关于租赁广州市越秀区中山五路219号二层2XX号铺、三层3XX、3XX、3XX、3XX、3XX、3XX、3XX号铺的《广州市房屋租赁合同》，于2019年4月11日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市商邦置业发展有限公司向广州立成投资发展有限公司支付2017年12月16日至2019年4月11日期间的租金（按171794元/月计）及逾期交租违约金（其中逾期支付2017年12月16日至2018年1月15日期间租金的违约金，以当期应付租金171794元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2017年12月8日起计至实际付清该款之日止；以此类推，违约金以不超过所欠租金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市商邦置业发展有限公司向广州立成投资发展有限公司支付2019年4月12日至2019年6月13日期间的房屋使用费（按171794元/月计）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市商邦置业发展有限公司向广州立成投资发展有限公司支付违约金1030764元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州立成投资发展有限公司向广州市商邦置业发展有限公司退回履约保证金343588元；六、驳回广州立成投资发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州市商邦置业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费39784元、保全费5000元、反诉费9358元，由广州立成投资发展有限公司负担2080元，广州市商邦置业发展有限公司负担52062元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：本案一审诉讼过程中，商邦公司曾向一审法院提出申请，拟向广州市消防局调取凡力影城开业前的消防审核文件、消防验收意见，向广州市消防局及广州市公安局越秀分局消防大队调取查处立成公司与广州市凡力影业有限公司违法堵塞中旅商业城消防通道的相关文件，追加广州市凡力影业有限公司作为本案被告。一审法院于2019年8月21日作出告知，因商邦公司所提交的调查取证申请与本案无关，并不影响本案的处理，故对其申请不予接纳；对商邦公司所提追加被告申请，因本案处理的是商邦公司与立成公司之间的租赁合同关系，案件处理结果与广州市凡力影业有限公司无利害关系，故对追加当事人的申请亦不予接纳。本案二审诉讼中，商邦公司表示，其司已于2018年11月30日交还涉案物业给中旅商业城的物业管理公司广州淏宬物业管理有限公司，此后的物业管理费由立成公司支付。但对此主张，商邦公司未能提出相关证据。商邦公司另提供其于2019年11月20日向广州市越秀区城市管理和综合执法局提交的《请求将中旅商业城二至三层架空层楼板以及东侧二至八层消防疏散通道隔断拆除的申请书》以及《来访登记表》，立成公司认为其只租给商邦公司8间商铺，商邦公司所提违法建筑不属于立成公司出租给商邦公司的范围。此外，商邦公司于2019年12月13日回复本院称涉案的2XX号铺位目前处于空置状态。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：一、关于涉案租赁合同的效力问题。依据立成公司与商邦公司所签租赁合同的约定，立成公司出租给商邦公司的物业为越秀区中山五路219号中旅商业城二层XX号铺，并非二、三层整层或整栋中旅商业城物业，租赁商铺产权状况清晰，并非不适租房屋。商邦公司所提中旅商业城2-8层消防通道被堵塞，2-3层中空被填平，但商邦公司并无证据证实上述情形系出租人立成公司违法建设所致。涉案租赁房屋不属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，商邦公司以中旅商业城2-8层消防通道被堵塞，2-3层中空被填平系违法建设为由主张涉案租赁合同无效的上诉理由不能成立。一审法院认定双方所签租赁合同合法有效，并无不当，本院予以维持。二、关于涉案租赁合同签订后商铺的交付问题。案件事实表明，商邦公司已支付履约保证金、免租期后的首月租金。依涉案租赁合同的约定，商邦公司签订租赁合同后即已取得涉案商铺的装修改造和使用权利。涉案出租物业为商场铺位，并未实际间隔，除2XX号铺外，其余商铺均在第三层，商邦公司本案中主张其司仅接收三个铺位，但从商邦公司前四次向消防部门报送室内装修工程消防设计的实际行为来看，首层至三层均已纳入整体装修工程消防的设计范围。此外，在对立成公司催讨租金进行复函时，商邦公司是以消防设计未通过审核为由要求推迟计租起始日，并未对承租商铺的交付问题提出异议。一审法院采纳立成公司的主张，认定商邦公司已接收涉案租赁合同约定的全部商铺，并无不妥，本院予以维持。三、商邦公司能否以承租物业后的二次消防设计未通过审核为由迟延支付租金。租赁合同中已明确约定“本物业所在大厦已经整体通过消防验收，因乙方承租入场装修，需要涉及本物业租赁面积或其他部位的消防验收申报手续由乙方自行解决，甲方不对消防验收事宜承担任何保证责任”，商邦公司作为承租人当应对租赁合同签订时承租商铺的客观情况予以了解，合理确定经营策略，涉案物业承租之后的消防手续由商邦公司自行办理，相应风险责任应由商邦公司负担。因并无证据证实商邦公司的装修消防设计无法通过审核是立成公司的行为所致，商邦公司装修消防设计审核不是租金交纳的前提条件，对消防主管部门不同意消防设计方案的情况下，商邦公司当应及时有效作出调整，商邦公司不能以承租物业后的二次消防设计未能通过审核为由迟延支付租金，其逾期交纳租金的行为构成违约。四、涉案租赁合同的解除时间的认定。如上所述，商邦公司逾期交纳租金的行为已构成违约，立成公司已于2018年1月12日发函表示不认可商邦公司所提消防验收、正式开业后再支付租金的提议，其后并于2018年8月2日、8月29日、9月26日、10月29日多次向商邦公司发送《关于催收租金的函》，表示商邦公司未能限期缴清拖欠费用，立成公司将基于合同约定单方解除租赁合同。商邦公司于2018年11月26日向立成公司发送《关于同意解除租赁合同的函》并刊登报纸公告，对立成公司于2018年8月29日的《关于催收租金的函》进行回复称：“贵司签署日期为2018年8月30日来函收悉……经我司研究，同意贵司要求，从2018年9年10日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》”，在该函内容不为立成公司认可的情况下，作为违约方的商邦公司该项行为并不产生涉案租赁合同解除的正当法律后果。商邦公司主张涉案租赁合同于2018年11月解除，法律依据并不充分。立成公司作为守约方，因商邦公司逾期支付租金的违约行为，依法有权单方解除涉案租赁合同，一审法院认定立成公司发出的《解除合同通知》到达商邦公司之日2019年4月11日为涉案租赁合同解除之日，本院予以维持，商邦公司应当支付计至该日的租金。五、关于商邦公司支付房屋使用费的截止时间。商邦公司本案主张其司已于2018年11月30日将涉案商铺交还给广州淏宬物业管理有限公司，但并未对此提供证据予以佐证，也无证据显示立成公司有授权广州淏宬物业管理有限公司代为收回商铺。从商邦公司在本案中的陈述来看，其明知立成公司就在涉案商铺所在大楼办公，却不将商铺直接交还给立成公司，而是通过刊登报纸公告、交付给第三方的方式处理，有失正当。因此，商邦公司关于其已于2018年11月30日交还商铺的事实主张不能成立。涉案合同于2019年4月11日解除后，一审判决依商邦公司在一审庭审中所作商铺可随时由立成公司收回处置的表示，将2019年6月13日作为房屋使用费计付截止之日的处理，并无不妥，应予维持。需要指出的是，涉案房屋租赁合同因商邦公司未能如期支付租金违约而解除，在商邦公司按租赁存续期内六个月租金标准向立成公司支付违约金的情况下，基于本案商邦公司多次整体消防设计未能通过审核的实际情况，立成公司本案所提商邦公司另行支付逾期交租违约金的主张，可不再支持。一审判决相应部分的处理，本院予以调整。关于商邦公司认为一审法院未依其申请追加广州市衡邦物业管理有限公司属于程序错误的主张。经核实，一审法院已对商邦公司的该项追加申请作出处理，并无不妥，商邦公司关于一审程序违法的主张不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，除逾期交租违约金之外，其余处理应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5673号民事判决第一、三、四、五、七项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5673号民事判决第六项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5673号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市商邦置业发展有限公司向广州立成投资发展有限公司支付2017年12月16日至2019年4月11日期间的租金（按171794元/月计）；四、驳回广州立成投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费39784元、保全费5000元，由广州立成投资发展有限公司负担4930元，由广州市商邦置业发展有限公司负担39854元。反诉案件受理费9358元，由广州立成投资发展有限公司负担2021元，由广州市商邦置业发展有限公司负担7337元。二审案件受理费47062元，由广州立成投资发展有限公司负担3490元，由广州市商邦置业发展有限公司负担43572元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇二〇年一月十七日书记员  吴敏玲熊盈颖