江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10946号上诉人（原审被告）：苏州国华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509780297051H，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇双板桥路南侧。法定代表人：朱永妹，董事长。委托诉讼代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：皇甫苏云，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李骏。被上诉人（原审原告）：陈春凤。被上诉人（原审原告）：李诚敏。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：谢庆，上海励精律师事务所律师。上诉人苏州国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）因与被上诉人李骏、陈春凤、李诚敏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院作出的（2019）苏0509民初4876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。国华公司上诉请求：二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李骏、陈春凤、李诚敏的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由李骏、陈春凤、李诚敏承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。李骏、陈春凤、李诚敏购买涉案房产后即与点亮（苏州）创业投资发展有限公司签订了《统一经营管理合同》，委托该公司接收房屋并对外出租获取收益。一审认定李骏、陈春凤、李诚敏已收取了部分收益，却认定涉案房屋没有实际交付，自相矛盾。2.一审程序错误，遗漏了应当参加诉讼的第三人。本案牵涉李骏、陈春凤、李诚敏与点亮（苏州）创业投资发展有限公司之间的《统一经营管理合同》，案件的审理结果直接关涉点亮（苏州）创业投资发展有限公司的权利义务，应依法追加该公司参加诉讼。3.一审适用法律错误。一审以李骏、陈春凤、李诚敏取得的租金收益来抵销资金占用费缺乏法律依据，且未对相关金额进行核算。4.一审不应判令合同解除。双方合同已实际履行，只是产权登记的附随义务没有成就，但只需必要时间即可办理产权登记，并非无法履行。李骏、陈春凤、李诚敏辩称，服从一审判决。李骏、陈春凤、李诚敏向一审法院起诉请求：1.解除李骏、陈春凤、李诚敏与国华公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201712190248）；2.国华公司向李骏、陈春凤、李诚敏退还已付房款820000元；3.国华公司向李骏、陈春凤、李诚敏支付已付房款的利息20475元（按总房价×2.1%（存款基准利率）÷365×434，从2018年1月30日起暂算至2019年4月8日，支付至实际支付之日止）；4.国华公司向李骏、陈春凤、李诚敏支付逾期违约金22140元（按每日总房款的万分之三，从2018年10月1日起算至2018年12月31日止，计90天）；5.国华公司向李骏、陈春凤、李诚敏支付违约金16400元（总房价的百分之二）；6.本案诉讼费用由国华公司承担。审理中，李骏、陈春凤、李诚敏自愿撤回上述第4项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年12月19日，李骏、陈春凤、李诚敏与国华公司签订《苏州市商品房买卖合同》（编号苏房商吴江合同201712190248），约定李骏、陈春凤、李诚敏向国华公司购买公安门牌号为吴江汾湖开发区南京路南侧商业用房1幢210室商品房，约定商品房建筑面积50.6平米，总房价暂定820000元。合同第十六条约定该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》，全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定；第十七条约定出卖人定于2018年6月30日前将该商品房交付给买受人；第二十一条约定买卖双方在该商品房交付使用后，由双方共同依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。买受人委托申请办理、申领不动产权证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理不动产权证书的材料提供给受托方，并办理交接手续；第二十二条约定因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起90日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理，即出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之三向买受人支付违约金；本条约定的办理房地产不动产权证书的期限届满后超过180日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产权证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还买受人已支付的房价款(包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息)及利息（按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算），出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的2%向买受人支付违约金；如果约定的违约金低于买受人实际损失的，买受人有权要求出卖人赔偿实际损失。合同签订前后，李骏、陈春凤、李诚敏于2017年12月13日、12月19日、12月20日、2018年1月29日分四次向国华公司付清全部购房款820000元。国华公司向李骏、陈春凤、李诚敏全额开具了相应的购房款发票9份。2017年12月19日，李骏、陈春凤、李诚敏与点亮（苏州）创业投资发展有限公司（以下简称点亮公司）签订《统一经营管理合同》，约定李骏、陈春凤、李诚敏委托点亮公司对涉案房屋与其他相邻的商业面积统一进行商业规划、招商、经营、管理，经营管理期限为5年，暂定自2018年8月1日起至2023年7月31日止，协议签署之日起至2018年8月1日前为点亮公司经营筹备期；约定前三年经营回报率分别为买入价的5%、6%、7%，按每季度打款至李骏、陈春凤、李诚敏指定账户（打款日为季度起始日的3个工作日内）；约定开发商将房屋交付当日，李骏、陈春凤、李诚敏即应将房屋交付点亮公司（开发商交付迟延的，则交付及相应经营管理顺延）；本合同签署后，由李骏、陈春凤、李诚敏通知开发商，由开发商将房屋交付通知送达点亮公司，由点亮公司代表李骏、陈春凤、李诚敏验收房屋，并与开发商办理房屋交接手续，点亮公司与开发商办理交接手续之日即为李骏、陈春凤、李诚敏实际向点亮公司交付房屋之日。2018年9月26日，涉案房屋取得吴江区住房和城乡建设局出具的吴江区商品房交付使用通知书（2018第046号）。2019年4月2日，李骏、陈春凤、李诚敏向国华公司发送解除合同通知书，要求终止双方之间签订的商品房买卖合同，国华公司退还已支付购房款并承担违约责任。但该通知书未送达国华公司。关于房屋交付，双方一致认可涉案房屋并未实际办理交房手续，而是根据统一经营管理合同由点亮公司代为收房，并由点亮公司自2018年2月开始向李骏、陈春凤、李诚敏支付回报收益。审理中，为查明涉案房屋至今未能办理权属登记的原因，一审法院于2019年9月4日至汾湖国土局调查核实情况，经答复为涉案房屋对应项目的地号为吴国用（2012）第07049433号国有土地使用权上目前存在抵押和查封，国华公司至今未向国土部门申请办理房屋初始登记。以上查明事实，由李骏、陈春凤、李诚敏提供的苏州市商品房买卖合同、购房收据、购房发票、解除通知书及回执、回报收益账户明细，国华公司提供的统一经营管理合同、吴江区商品房交付使用通知书、收益回报支付凭证，一审法院调查的土地权属抵押查封情况及双方当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为：李骏、陈春凤、李诚敏与国华公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行各自义务。李骏、陈春凤、李诚敏向国华公司全额支付购房款后，国华公司应按约履行交房和协助办证义务。根据商品房买卖合同约定，出卖人应最迟于2018年6月30日前交付涉案房屋，并在交付使用后由双方共同向不动产登记机构申请办理不动产登记证书。因出卖人原因，买受人无法在双方实际交接之日起90日内取得不动产权证书的，买受人可要求出卖人继续完成申领不动产权证书,并主张逾期违约金，办理房地产不动产权证书的期限届满后超过180日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产权证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同。涉案房屋虽于2018年2月开始委托第三方经营管理并支付回报收益，但至2018年9月26日才取得商品房交房使用通知书，符合合同约定的交房条件，至法庭辩论终结之日已超过270天，现因国华公司自身原因，涉案房屋对应的土地使用权处于抵押和查封状态，目前无法办理不动产权证书。故李骏、陈春凤、李诚敏依约有权解除合同，并向国华公司主张相应违约责任。李骏、陈春凤、李诚敏于2019年4月2日向国华公司发送解除通知书，但未送达国华公司。李骏、陈春凤、李诚敏于2019年4月11日起诉主张解除商品房买卖合同，一审法院于2019年4月16日向国华公司送达起诉状副本，诉讼中至2019年6月20日已届270天，故涉案商品房买卖合同应于2019年6月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，合同解除后国华公司应退还李骏、陈春凤、李诚敏已支付的房价款820000元及按中国人民银行同期同档存款基准利率计算的利息，并支付房屋总价款2%的违约金16400元，故对于李骏、陈春凤、李诚敏主张的全部诉讼请求，一审法院均予以支持。合同解除后，李骏、陈春凤、李诚敏应同时返还国华公司涉案房屋，考虑到涉案房屋目前处于第三方统一经营管理状态，物理上不适合返还，一审法院认定应以将来收取回报收益的权利转由国华公司享有，以代替实物返还为宜。关于国华公司提出要求李骏、陈春凤、李诚敏返还已收取收益的意见，一审法院认为，李骏、陈春凤、李诚敏占有使用涉案房屋系基于商品房买卖合同关系的合法占有，合同解除的后果仅向将来发生法律效力，合同解除的原因亦在于国华公司的违约行为，李骏、陈春凤、李诚敏实际取得的回报收益与国华公司占有使用资金期间的占用使用费存在相互抵销关系，故国华公司要求李骏、陈春凤、李诚敏返还收益的意见，缺乏事实和法律依据，亦有违公平原则，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、李骏、陈春凤、李诚敏与苏州国华房地产开发有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201712190248)于2019年6月20日解除。二、苏州国华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还李骏、陈春凤、李诚敏购房款820000元，并支付利息（以820000元为基数，按人民银行同期同档存款基准利率自2018年1月30日起计算至实际支付之日止)和违约金16400元。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入李骏、陈春凤、李诚敏指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行；账号：62×××64）。案件受理费12590元，由苏州国华房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。李骏、陈春凤、李诚敏预交的诉讼费用，一审法院于本判决生效之日起十五日内退还。二审中，李骏、陈春凤、李诚敏与国华公司均确认李骏、陈春凤、李诚敏购买国华公司的四套房屋后，点亮公司分别于2018年2月7日、2018年5月22日、2018年8月17日和2018年10月31日支付李骏、陈春凤、李诚敏经营收益39188元、39189元、39189元和39189元，合计156755元。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案商品房买卖合同系李骏、陈春凤、李诚敏与国华公司的真实意思表示，合法有效。根据涉案商品房买卖合同的约定，交付商品房时，国华公司应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》，最迟交付涉案房屋的时间为2018年6月30日。因出卖人原因，买受人无法在实际交接之日起90日内取得不动产权证书的，买受人可要求出卖人继续完成申领不动产权证书,并主张逾期违约金，办理房地产不动产权证书的期限届满后超过180日，由于出卖人的原因，导致无法办理不动产权证书，买受人有权解除合同。涉案房屋虽于2018年2月委托点亮公司经营管理并由李骏、陈春凤、李诚敏收取相应收益，但2018年9月26日涉案房屋取得交付使用通知书后才符合约定的交房条件。现因国华公司的原因，涉案房屋的土地使用权处于抵押和查封状态，至今无法办理不动产权证书。一审据此支持李骏、陈春凤、李诚敏依约享有的合同解除权并认定涉案商品房买卖合同解除并无不当。本院对国华公司关于点亮公司收房、支付经营收益应视为涉案房屋的交付并据此要求追加点亮公司为诉讼参与人的上诉主张不予支持。根据涉案商品房买卖合同第二十二条约定，买受人主张解除合同的，出卖人应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还买受人已支付的房价款（包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息）及利息（按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算），出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的2%向买受人支付违约金；如果约定的违约金低于买受人实际损失的，买受人有权要求出卖人赔偿实际损失。考虑到涉案房款的支付时间和约定的违约金、点亮公司实际支付的经营收益以及李骏、陈春凤、李诚敏的实际损失等情况，一审认定李骏、陈春凤、李诚敏无需返还已收取的经营收益并无明显不当。综上所述，苏州国华房地产开发有限公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12590元，由上诉人苏州国华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇二〇年一月八日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。