安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初5694号 原告：汪青，女，1971年11月16日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 被告：丁子周，男，1982年2月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：孙建，安徽华冶律师事务所律师。 原告汪清与被告丁子周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪清及被告丁子周的诉讼代理人孙建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪清向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金144000元（2019年1月至12月，月租金按12000元计算）；2.被告向原告支付水、电、物业费共计12900元（2019年1月至12月）；3.被告向原告支付租房违约金共计61200元（24个月乘以6000元乘以30%加押金18000元）；4.被告向原告支付拖欠房屋租金利息共计4320元（按照银行利率的三倍计算）；5.本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月30日签订《房屋租赁合同》，原告将位于马鞍山市商业门面房出租给被告，合同约定，房屋租赁期自2017年4月30日至2019年4月29日，共计24个月；租金为每月6000元，每次房租提前一个月支付下月的房租；未经甲方同意，乙方不得转租转借房屋；租赁期内水、电费、物业费以及因租赁所产生的各项税金均由被告每月按规定另行支出。2018年6月6日，在原告不知情的情况下，被告擅自与何道兵签订了《转让协议》，并收取转让费8万元。至今被告未将所租赁门面房的钥匙交还原告，也未办理房屋交接手续。被告未经原告同意擅自将房屋租给他人并恶意拖欠房屋租金，严重侵害了原告的经济利益。原告多次要求被告归还钥匙办理房屋交接手续并支付拖欠的房屋租赁费、水费、电费、物业费，但对方拒不履行，对原告的要求置之不理。综上，原告与被告签订的合同有效，被告违约事实清楚，请求法院维护原告的合法权益。 丁子周辩称，原、被告之间的租赁合同已经到期，被告实际使用房屋到2018年6月份，并已付清房租。案涉房屋已经由何道兵与原告之间产生实际的租赁关系，且原告是明知的，后期的租赁费用都是由何道兵向原告支付。后期，原告找不到何道兵和另一个受让人俞宏，要不到租金的情况下，通过被告了解俞宏和何道兵的情况，并要求被告交付房屋、支付租金。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 汪清针对其诉请及主张的事实递交了下列证据并予以说明：1.原告身份证复印件1份，证明原告主体适格；2.房屋租赁合同复印件1份，证明原、被告的合同关系，合同到期日是2019年4月20日，被告无权转租案涉房屋；3.转让协议复印件1份（被告在2019年3月份给原告的），证明原告没有同意被告的转让行为；4.收据存根3份，证明被告所欠电费、水费的数额。丁子周针对其辩称递交了下列证据并予以说明：1.被告身份证复印件1份，证明被告的身份事项；2.房屋租赁合同1份，证明租期是2017年4月28日至2018年4月28日；3.民生银行个人账户对账单1组，证明王金虹（被告妻子）将租金转入孙春生或孙鹏账上；4.天胡棋牌室房租收取表，证明孙春生及杜玉梅代为收取租金；5.2016年10月24日转让协议原件，证明钱炜从李佳处受让了天胡棋牌室；6.2018年6月6日转让协议原件，证明王金虹将天胡棋牌室转让给何道兵；7.被告与孙春生聊天记录，证明2018年5月合同到期后，因被告没有及时交付房屋，孙春生向被告催要租金，2018年12月27日，因孙春生找不到俞宏及何道兵，收取不到房租，要求被告帮忙找人，被告没有理睬的情况下，于2019年3月8日将篡改的合同拍照发给被告，胁迫被告找俞宏及何道兵；8.被告与孙春生在2019年12月8日的通话录音，证明原告与被告没有当面签订合同，而是通过孙春生和被告联系，原告明知何道兵与其建立租赁合同关系，并知道何道兵将天胡棋牌室转让给俞宏，篡改合同没有告诉被告，修改合同应是将2年改称1年，而不是将8改称9，被告已经告知孙春生转让，并督促孙春生应与何道兵签订租赁合同；9.离婚证、离婚协议原件各1份，证明钱炜与王金虹原系夫妻关系，在双方离婚时将天胡棋牌室作为其二人的共同财产，王金虹是案涉房屋的实际使用人。 汪清所举证据1、3、4具有真实性、合法性、关联性，予以认定；证据2中租赁期限的截止时间处有涂改，与丁子周持有的合同文本不一致，应系汪清个人涂改，真实性不予认定，其余内容真实性予以认定。丁子周所举证据1、2、3、4、6、7具有真实性、合法性、关联性，予以认定；证据5、9与本案不具有关联性，不予认定；证据8系丁子周与案外人的通话录音，真实性本案无法查明，不予认定。 根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年4月30日，汪清（甲方）与丁子周（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市出租给乙方；“该房屋租赁期自2017年4月30日开始至2018年4月29日止”，“租期两年”；该房屋租金为每月6000元，乙方按一个月支付一次，每次房租需提前一个月支付给甲方，如不按期支付甲方有权终止该合同，后果乙方自负；未经甲方同意，乙方不得转租转借房屋；租赁期内，水、电费、物业费及因租赁所产生的各项税金均由乙方每月按规定另行支出；租赁期满，乙方必须按合同截止日，交还甲方出租房，如逾期不交还，乙方则要按照本出租房租金的一倍赔付甲方的损失，乙方无权要回押金；在租赁期内，乙方支付甲方18000元押金，合同期满在乙方未损害甲方建筑物、设备及物品情况下并结清所有相关费用，甲方将押金无息返还乙方。后汪清将上述房屋交付给丁子周使用，丁子周通过王金虹账户向汪清授权的孙春生、孙鹏账户转账支付租金。2018年6月6日，王金虹（甲方）与何道兵（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方同意将其位于店铺转让给乙方使用；店铺转让给乙方后，乙方同意替代甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用，乙方根据甲方签订的租房合同缴纳房租，到合同到期自行跟房东讨论续约问题，甲方不参与转让后租房合同任何问题；乙方支付甲方转让费8万元；乙方接受前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接受后一切的经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。诉讼中，丁子周称王金虹系其配偶。2019年3月10日，孙春生在与丁子周的微信聊天记录中，称“……俞宏欠费系你转让造成的，截止到4月底她现在欠电费2650元、房租费25000元，请你先付清，因为我们双方订的合同和俞宏没关系，我们双方约定房子不得转让转租……”，“何道兵你有找不到，俞宏也找不到……”。诉讼中，汪清称丁子周于2019年3月将王金虹与何道兵签订的《转让协议》复印件交付给其；其与丁子周的合同到期后其于2019年5、6月份打开案涉房屋的门，当时没有人使用案涉房屋。另，汪清缴纳了上述房屋2019年1月10日至4月10日的电费2751元，2019年2月1日至4月30日的水费208元，合计2959元。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律效力。汪清与丁子周签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。关于案涉合同约定的租赁期限。合同中约定的“该房屋租赁期自2017年4月30日开始至2018年4月29日止”与“租期两年”相矛盾，丁子周辩称租期两年系笔误，租赁期限应系自2017年4月30日至2018年4月29日，但其于2018年6月6日与何道兵签订《转让协议》，并在该协议中约定合同到期后由丁子周自行与房东讨论续约问题，可见丁子周明知2018年6月6日尚在案涉租赁合同租赁内期限，故本院认定案涉租赁合同约定的租赁期限系自2017年4月30日起至2019年4月29日止。汪清按合同约定将商铺交付丁子周使用后，丁子周应按约定支付租金、水费、电费等。丁子周辩称其已将案涉房屋转租给他人，转租后的租金及费用应由他人缴纳，但其在转租时并未与汪清解除合同，案涉租赁合同仍对其继续有效，其在合同租赁期限内仍应继续缴纳租金及其他费用。合同租赁期内，丁子周尚欠汪清自2019年1月1日至4月29日止的租金24000元应予以支付。丁子周未按照合同约定的期限支付租金，构成违约，应承担违约责任，应赔偿汪清上述租金自逾期之日起至2019年4月29日的利息420元，以及以上述租金24000元为本金的自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的至实际付清之日止的利息。另外，汪清支付的2019年1月10日至4月10日的电费2751元及2019年2月1日至4月30日的水费208元，合计2959元，应由丁子周承担。汪清未在举证期限内提交其缴纳的租赁期限内的物业费证据，故对其主张的租赁期限内的物业费，本案不予处理。根据本院查明事实，汪清在案涉租赁合同到期日前即已知丁子周将案涉房屋转租给他人，案涉租赁合同到期后如系次承租人原因导致其无法收回房屋其应向次承租人主张权利，故对其主张的租赁合同期满后的租金、水电费等，不予支持。因丁子周在合同到期日前即已告知汪清房屋已转租，合同到期后汪清亦到案涉房屋处查看，其称当时案涉房屋无人使用，此时虽丁子周与汪清虽未履行书面的交接手续，但房屋已实际交由汪清控制，故对汪清主张的丁子周到期未交还房屋的违约金，不予支持。汪清主张的律师费，因其未提供证据予以证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、被告丁子周于本判决生效之日起七日内支付原告汪清租金24000元、利息420元、水电费2959元，合计27379元，以及以24000元为本金的自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的至实际付清之日止的利息； 二、驳回原告汪清的的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4636元，减半收取2318元，保全费1120元，共计3438元，由原告汪清负担2896元，由被告丁子周负担542元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇二〇年一月六日 书记员  张 玲 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。