湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0408民初2851号 原告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地：湖南省湘潭市雨湖区韶山西路309号步步高大厦。 法定代表人：王填，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹铁良，湖南湘剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于志群，男，1989年5月24日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省长沙市岳麓区。 被告：衡阳创富房地产开发有限公司，住所地，湖南省衡阳市蒸湘区船山西路49号。 法定代表人：周建军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李孝喜，男，1982年3月15日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省衡阳县。 委托诉讼代理人：贾保毅，男，1951年7月23日出生，汉族，系该公司法律顾问，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）与被告衡阳创富房地产开发有限公司（以下简称创富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告步步高公司委托诉讼代理人于志群、邹铁良，被告创富公司委托诉讼代理人李孝喜、贾保毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告步步高公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告单方解除《租赁合同》的行为无效，继续履行双方签订的租赁合同；2、请求判令被告按照租赁合同约定支付违约金5000000元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告双方于2018年5月31日签订《租赁合同》，合同约定被告将位于衡阳市蒸湘区与配套场地出租给原告使用出租给原告。租赁面积5684平方米，租赁期间从2019年6月1日至2039年5月31日；原告承租该场地的租赁费用采用销售业绩提成及平方米租金保底的方式支付，合同涉及房屋租金的保底总额为30810917.76元。《租赁合同》第5.1款约定：“甲方应于2019年6月1日前将合同约定的所有的物业交付给乙方装修”。《租赁合同》第10.5条约定“逾期超过90日不能交房的，乙方可选择解除本合同，甲方应向乙方返还乙方已提供的保函所涉金额的赔偿金，退还乙方预付的款项（如有）和利息，同时按本合同15.4条约定承担根本性违约责任并向乙方支付违约金，如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分仍要赔偿；乙方也可选择要求甲方继续履行本合同，并要求甲方承担逾期交房的违约责任。”《租赁合同》第15.4条约定“本合同一方发生合同的根本性违约的，另一方有权依法解除本合同并要求对方承担违约责任及支付违约金，违约方应向另一方支付人民币5000000元的违约金”。合同签订后，原告按照合同约定于2018年11月13日自负费用向被告出具履约保函。2019年6月1日被告未按照合同约定向原告移交案涉租赁房屋。在此情况下原告与2019年7月15日向被告发函（关于再次催促物业移交的工作联系函）催促被告移交物业。同时被告于2019年7月15日发《解除合同通知书》给原告要求解除合同。被告于2019年7月18日针对《解除合同通知书》回函不同意解除合同，并要求其继续履行合同。被告又于2019年7月26日、2019年8月5日发函通知原告解除双方签订的租赁合同。被告在其延期交付3个多月已构成违约的情形下，在没有任何约定解除事由及法定解除事由的情况下，单方面要求解除双方签订的租赁合同，已构成根本性违约。被告单方面解除合同的行为无效应继续履行租赁合同。且被告单方面解除合同的根本性违约行为及延迟交付的根本性违约行为给原告造成了巨大的经济损失，理应进行赔偿。被告未能履行《租赁合同》约定的义务，并且无任何法定或者约定事由单方提前终止原告与被告之间的《租赁合同》，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告为维护其合法权益，依法诉至本院，望判如所请。 被告创富公司辩称，1、被答辩人的诉讼请求违反法律规定，根据合同法第一百一十一条之规定，由于答辩人施工合作方等多方原因，导致答辩人与被答辩人签订的租赁合同已经事实上无法履行（至今仍未建设完工），为了减少双方的损失，答辩人分别于2019年7月15日、2019年7月26日两次书面通知被答辩人解除合同，依据合同法第九十六条之规定，答辩人与被答辩人签订的租赁合同，自答辩人书面解除合同的通知送达被答辩人时就已经解除了；2、被答辩人诉请违约金过高，超出其实际损失，应当依法予以驳回或者据实调低。根据合同法司法解释二第二十九条之规定，被答辩人对违约金的请求远远超出其实际损失及可预见利益损失，对答辩人的不符合公平原则和诚实信用原则；根据租金支付约定，第一年全年的租金只有60多万元（包含物业管理费），且其根本没有进场，相关费用没有实际发生，被答辩人的实际损失仅系合同洽谈及签订过程中的投入，并且被答辩人未提供证据证明，再者可预见利益损失对被答辩人而言完全是不确定或经营亏损的,且被答辩人未提供证据证明其预期可得利益；3、被答辩人诉请的依据系租赁合同第10.5条及第15.4条的约定，而该条款对于违约金的约定均为被答辩人行使合同解除权的前提下，在本案中被答辩人诉请继续履行合同无合同依据，并且租赁合同文本系被答辩人提供的格式合同，根据合同法第四十一条之规定，租赁合同第10.5及第15.4条仅约定了被答辩人行使解除合同的前提，则应视为没有约定答辩人行使解除合同应承担的责任;综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回；4、答辩人愿退还其保函，补偿其有据、合理的洽谈和签订合同时的正常费用及支付其适当的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的租赁合同，拟证明原被告双方针对案涉房屋租赁场地达成合意，原告向被告租赁房屋面积5684多平方米，涉及20年的总保底租金3000多万元，并且被告没有单方面解除合同的权利，被告的行为已经违反合同的约定，构成根本性违约，按照合同的约定，原告有权要求被告继续履行及被告支付相关的经济损失；被告对该份证据的真实性没有异议，对于关联性和合法性有异议，认为租赁合同中很多条款都是格式合同，并且均是有利于原告一方的约定；本院认为，原告提供的租赁合同系原告与被告自愿签订的合同，且与本案待证事实相关联，故本院对该份证据予以采信。 2、原告提供的再次催促物业移交的工作联系函，拟证明原告积极履约要求被告全面履行合同义务；被告对该份证据的真实性没有异议，对于关联性和合法性有异议；本院认为，原告提供的该份工作联系函，系原告要求被告履行合同义务之真实意思表示，且与本案待证事实相关联，故本院对该份证据予以采信。 3、原告提供的解除合同通知书回函，拟证明原告不同意被告单方面解除合同，并且要求被告积极全面履行双方签订的租赁合同；被告对该份证据的真实性、合法性有异议，并且表示其未曾收到该回函，原告也没有证据证明被告已经签收；本院认为，原告提供的该份回函系原告函复被告其不同意解除合同并要求被告继续履行合同义务之真实意思表示，且与本案待证事实相关联，故本院对该份证据予以采信。 4、原告提供的步步高公司2018年年报节选，拟证明湖南省超市业态门店每平方米营业收入为15355.85元，毛利率为16.52%，故案涉门店一年的预期利益损失为15355.85元×5684平方米×16.52%=14419094.01元；被告对该份证据的真实性、合法性以及关联性均有异议，认为该份证据系原告单方制作，不能作为本案纠纷任何参考依据；本院认为，原告提供的该份证据系原告单方制作，并且超市的盈利情况受到季节、地理位置、城市人口及该城市消费水平等因素的影响而有所不同，原告提供的该份证据不足以证明其预期利益损失，故本院对该份证据不予采信。 5、原告提供的衡阳地区门店、利润表及资产负债表，拟证原告在衡阳地区所开设的门店，及原告在2018年的经营状况及纳税款；被告对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，该组证据系在举证期间可以提供的证据，但原告并未提供，应当视为放弃举证的权利，并且该组证据系原告单方制作，亦不符合报表出具的常规，原告于2019年12月30日提供的报表中的数据已经计算至2019年12月31日，明显存在虚假现象；本院认为，原告应提供税务机关出具其于2018年缴纳的税款额的证明来达到其证明目的，现原告提供的证据系其单方制作，其内容客观性存疑，不能到达其证明目的，并且亦不能作为本案的定案的依据，故本院对于该组证据不予采信。 根据采信的证据及当事人各方的庭审陈述，本院经审查确认事实如下： 2018年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，该合同约定：原告承租被告开发并且所有的位于湖南省衡阳市蒸湘区（土地证号：衡国用2010第346号，建设工程规划许可证号：建字第衡规建字【2017】088号），租赁面积为5684平方米，若甲方项目正在建设中，则需提供相关权属证明；租赁期限从2019年6月1日至2039年5月31日止，共计20年；甲方必须于2019年6月1日之前将案涉房屋交付给乙方物业改造，物业改造期为4个月，自物业改造期届满次日起8个月内为乙方经营培育期；2019年6月1日为计租起始日，甲方延迟交付的，计租起始日、物业改造期及经营培育期相应顺延；甲方将案涉房屋交付给乙方后的15个工作日内，甲方应一次性支付乙方1000000元整作为乙方品牌宣传服务费，乙方给予提供相关有效增值税发票；乙方于甲乙双方签订的《租赁合同》生效后60天内，向银行申请开立金额为人民币1000000元、期限为一年的见索即付的履约保函交给甲方；租赁费用支付方式及标准为在租赁期限内第一个租赁年度的租赁费用按照单位平方米保底或乙方当月税后的1.5%提成，第二个租赁年度至第九个租赁年度的租赁费用按照单位平方米保底或乙方当月税后营业额的3%提成，在租赁期限内后是个租赁年度的租赁费用按照单位平方米保底或乙方当月税后营业额的3.2%提成，保底租赁费和营业额的提成两者取其高作为租赁费用，第一个租赁年度的保底租赁费为10元／平方米／月，第二年为20元／平方米／月，保底租金按3年5%的标准递增，即每满三年，保底租金在上一个租赁年度保底租金的标准上递增5%；在合同约定的整体租赁费用的构成中，其中租金占比为51%商业服务费（含物业管理费）及其他费用占比为49%；甲方必须在2019年6月1日之前，将案涉房屋交付给乙方，甲方每延迟交付一日，则甲方同意自计租日起免除乙方两日的租赁费用，由乙方自租赁计租日其自主执行，如逾期三个月甲方仍不能将案涉房屋交付给乙方进场装修，则乙方有权解除合同，甲方应退还乙方提供的银行保函同等金额（包括租金本金及利息，利息按照银行同期贷款基本利息2倍计算），同还应当按照合同约定支付乙方违约金，如该违约金不足以补偿乙方的全部经济损失的，对超过部分甲方仍应赔偿，乙方也可选择要求甲方继续履行合同并要求甲方承担逾期交付的违约责任；在租赁合同生效之后，案涉租赁房屋交付之前，如甲乙任意一方强制解除本合同（除合同约定了解除权的除外），均应向对方支付违约金5000000元；甲乙任意一方发生合同的一般性违约的，另一方有权要求对方承担违约责任并支付违约金1500000元，一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，也应向对方支付违约金1500000元，给对方造成损失的，还应赔偿对方所遭受的损失，同时对方有权选择解除租赁合同；甲乙任意一方发生根本性违约的，对方有权依法解除合同并要求对方承担违约责任并要求对方支付5000000元违约金。 另查明，原告于2018年11月13日向被告出具履约保函，而后原告并分别于2019年3月5日、2019年7月15日致函被告，催促其移交案涉租赁房屋。被告分别于2019年7月15日、2019年7月26日、2019年8月5日三次书面通知原告因多方面因素限制，导致被告不能及时交付租赁房屋，并且具体交付时间亦不能确定，遂书面致函原告要求解除租赁合同。原告于2019年7月18日函复被告于2019年7月15日发出的解除合同通知书，称其延迟交付的原因不属于不可抗力，不具备法定及约定的合同解除权，无权解除合同，不同意解除合同，并且要求被告按照合同约定承担违约责任，如被告仍拒绝继续履行合同，强制解除租赁合同，应按照合同的约定支付原告违约金5000000元并退还保函及预付款项及发生的利息。 再查明，本案案涉租赁房屋至今仍在建设中，并且未经相关部门验收。 上述事实，有原告提供的《租赁合同》、保函、工作联系函、解除合同通知书及回函，被告提供的解除合同通知书以及庭审笔录予以证实并在卷佐证。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在案涉合同生效之后向被告出具了合同履约保函，被告亦应按照合同约定于2019年6月1日之前向原告交付案涉租赁房屋，被告未在约定日期之前交付，已经构成违约，应当承担本案的违约责任。关于本案案涉租赁合同是否继续履行的问题，原告诉请要求被告继续履行案涉租赁合同，而被告辩称案涉租赁合同事实上已经不能履行，其依法解除合同行为有效；本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，因本案系租赁合同纠纷，系长期性合同，并且原、被告约定的租赁物至今尚在建设中，亦未经相关部门竣工验收，现由于被告之外的多方因素，而非被告恶意违约导致被告不能及时交付案涉租赁房屋，且被告亦无法确定具体交付时间，双方已经形成合同僵局，被告事实上已经无法继续履行合同，现租赁合同不能按期履行，对双方都产生不利影响，强制被告继续履行显然是非理性的选择，故本院依法解除原告与被告于2018年5月31日签订的《租赁合同》，但本案中被告确实存在违约的情形，在解除合同之后被告仍应向原告承担本案的违约责任。关于本案违约金的问题，原告诉请被告按照合同约定支付其违约金5000000元，被告辩称违约金过高，请求人民法院据实调低；本院认为，原告未提供强有力的证据证明其实际损失及预期可得利益损失，应当承担举证不能的不利后果，故由本院酌情确定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及合同法司法解释二第二十九条之规定，结合原告缔约产生的损失，兼顾被告对于合同的实际履行情况、其过错程度及其自愿支付给原告的补偿金，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定由被告支付原告违约金1200000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告步步高商业连锁股份有限公司与被告衡阳创富房地产开发有限公司于2018年5月31日签订的《租赁合同》； 二、被告衡阳创富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告步步高商业连锁股份有限公司违约金1200000元； 三、驳回原告步步高商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费46800元，由原告步步高商业连锁股份有限公司负担35568元，由被告衡阳创富房地产开发有限公司负担11232元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  易 晖 人民陪审员  周能富 人民陪审员  李慧良 二〇二〇年一月十日 法官助理李艳丽 书记员刘锴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九条第一款当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。