文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4814号上诉人（原审被告）：盐城市园中原置业有限公司，住所地江苏省盐城经济技术开发区东环路69号。法定代表人:王乃伟，该公司董事长。委托诉讼代理人:涂正隆，江苏展旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城仁者置业有限公司，住所地江苏省盐城经济开发区希望大道29号。法定代表人:孟建波，该公司董事长。委托诉讼代理人:朱红，江苏一正律师事务所律师。上诉人盐城市园中原置业有限公司（以下简称园中原公司）因与被上诉人盐城仁者置业有限公司（以下简称仁者置业公司）商品房委托代理销售纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。园中原公司上诉请求：撤销原判，依法改判园中原公司不承担责任，并由仁者置业公司开具已结付佣金及费用的正式发票，移交“加密狗”及销售合同等档案资料，承担未按合同约定按期销售完毕的违约金100万元。事实与理由：一、仁者置业公司主张超过诉讼时效。2009年5月16日仁者置业公司与南京仁者房地产策划顾问有限公司（以下简称南京仁者公司）签订《大宇·时代名都合作协议》，明确委托销售期限为自领到涉案楼盘销售许可证到清盘结束共12个月，到期之日7个工作日内结清保证金、佣金及其它费用。仁者置业公司获得房产销售许可证的最迟时间为2009年12月22日，这意味着委托销售的最终时间为2010年12月28日。2012年8月7日形成《结账协议》，以此计算至2018年8月9日受理案件，历时六年多，显然已经超过诉讼时效。仁者置业公司在一审中提供的谈话录音只能反映出双方交涉过佣金发票和车位情况，不能证明交涉过用佣金结算问题，更不能证明交涉的时间发生于诉讼时效期间内，因此不产生诉讼时效中断和重新计算的法律后果。一审法院以所谓的谈话录音认定未超过诉讼时效不成立。二、仁者置业公司不享有主张权利的主体资格。《大宇·时代名都合作协议》是园中原公司于南京仁者公司订立的，2012年8月7日结账协议是园中原公司与仁者置业公司之间就相关费用形成的书面手续。两份协议主体不一致，其内容不能体现出前一协议中南京仁者公司的权利义务转让给仁者置业公司。同时结账协议中明确了甲乙双方于2009年5月16日签订《大宇·时代名都合作协议》，也就是说结账协议并非承接园中原公司与南京仁者公司的《大宇·时代名都合作协议》。三、园中原公司不应当支付顶层佣金，主要是基于以下因素：1.顶层房屋的签约时间超过双方约定的销售期限。如前所述，委托销售的最终时间为2010年12月28日。有关证据表明顶层房屋的签约时间均在委托销售期限之外；2.不能以结算时间推断委托销售期限延长。委托销售期限有明确的书面约定。仁者置业公司未提交证据证明园中原公司延长合作期限，最终结算可能发生于委托销售期限届满时，也可能发生于委托销售期满后的某一个时间节点，委托销售期与结算时间是完全不能等同的两回事，不能以结算时间模糊委托销售期限。三、仁者置业公司违约交付加密狗的不法行为，不能成为其诉讼请求得到支持的依据。委托销售期限届满，仁者置业公司就应当主动向园中原公司交付加密狗及销售合同等档案资料，这是仁者置业公司的义务，对义务的履行，按照法律及司法解释之规定，由履行义务者自身承担举证证明的责任。一审中，仁者置业公司未能举证证明向园中原公司交付加密狗，而园中原公司不接受。鉴此，只能认定委托销售期限之外，仁者置业公司再持有加密狗及相关档案资料等是不合法的。现一审法院将应由仁者置业公司承担的举证义务转嫁给园中原公司，要求园中园公司承担催还加密狗的举证责任。实属是对仁者置业公司不法行为的支持。事实上，园中原公司多次要求仁者置业公司交还加密狗，从而使园中原公司经营正常进行，仁者置业公司一直未能移交。4.顶层房屋并非由仁者置业公司销售，顶层20套房屋，由于仁者置业公司不能按期销售而被分配，其中仁者置业公司法定代表人及其朋友各一套，剩余18套中的9套由园中原公司的法定代表人、总经理等领导层消化，另9套用于冲抵羽佳公司的其他款项。园中原公司消化的9套。具体的房屋签约人虽委托仁者置业公司的工作人员办理手续，但属于具体的个人行为，与仁者置业公司无关。用于冲抵与羽佳公司的其他款项，9套房一审中仁者置业公司未提交委托办理手续。也正是由于不属销售，考虑到仁者置业公司的关系，分配给仁者置业公司法定代表人及其朋友的房产按4000元每平方米执行。如果是销售怎么可能在同期价格上存在着2000元每平方米的悬殊。事实情况是由于顶层是否结算佣金，如何结算及土地增值税问题，双方有争议。后双方协商，口头达成顶层佣金不结算分配给仁者置业公司的两套房产，按4000元每平方米结算，故直至2012年8月7日方达成结账协议，结账协议中的不含顶层，实际上应当理解为不结算顶层佣金。5.案涉的顶层房屋与其他房屋具有不可比的价格，不应一概而论。顶层层高为两层复式，其结算成本与其他楼层有一定差别，销售价格与其他楼层也不可相提并论，应不低于正常价格的一倍半。现一审法院无视这一情况，对销售价格不加区别，即使顶层房屋为仁者置业公司销售，毫无疑争议的是房屋的签约时间均在合作协议约定的委托期限之外。众所周知，房产的价格多年来一直处于上升状态。对合作协议之外的销售是否支付佣金及如何支付佣金没有约定。一审法院不能再按照合作协议约定的佣金执行。四、园中原公司不负有移交车位的义务。车位双方结算时已明确划分，仁者置业公司绝大部分车位已对接，剩余的车位也是仁者置业公司与相关物业公司对接的问题，不存在园中原公司再向仁者置业公司交付车位的问题。仁者置业公司辩称，一、仁者置业公司主张权利在诉讼时效内。2012年8月7日结账协议第一条已经明确注明不含顶层，至实际结算日，顶层商品房已全部销售完毕。说明从2012年8月7日该时间节点即可主张顶层商品房销售佣金，诉讼时效从此日期开始计算。根据仁者置业公司在一审法院提供的谈话录音，证明园中原公司与仁者置业公司之间就顶层商品房销售佣金问题有过数次的交涉磋商，存在着诉讼时效多次中断及重新计算的法定情形。根据民法总则关于诉讼时效的相关规定，充分证明本案在诉讼时效内，不存在园中原公司主张权利已经超过诉讼时效的情况。二、仁者置业公司是本案的适格主体。在一审庭审中，仁者置业公司已向法庭作出充分说明。2009年5月16日签订的《大宇·时代名都合作协议》中，原乙方南京仁者公司已将权利义务转移给仁者置业公司，且根据结账协议第一段内容也可以证明园中原公司认可该事实，而且园中原公司与仁者置业公司之间对已销售商品房的佣金结算也都是按照合作协议约定的标准进行。在此过程中，园中原公司对仁者置业公司销售大宇时代名都项目展开的所有民事行为，也未提出过任何异议。仁者置业公司是本案的适格主体。三、园中原公司应当支付顶层商品房销售佣金。1.2012年8月7日的结账协议第一段内容明确注明不含顶层，说明顶层销售佣金不在该结账协议范围内，但不能视为仁者置业公司放弃了对顶层销售佣金的结算。一审审理过程中，园中原公司亦未提供充分证据证明仁者置业公司已经明确表示放弃主张顶层销售佣金的意思表示，且顶层销售佣金涉及金额巨大，无论是对单位还是对个人而言，都是不可能轻言放弃的。2.案涉20套顶层商品房在2011年7月8日至2011年9月13日期间已全部销售完毕。虽不在委托销售期限内，但所有20套顶层商品房都是通过仁者置业公司持有的“加密狗”完成的。在一审庭审中，园中园公司法定代表人王乃伟也陈述没有“加密狗”无法完成商品房的销售。结合仁者置业公司提交的部分顶层买受人委托办理购房后贷款办证等相关手续的证据，充分证明顶层商品房销售，仁者置业公司全部参与，直到部分买受人取得不动产权属证书，其中未委托的是因为买受人自行办理贷款及办证手续，但顶层20套商品房的买卖合同，均是通过仁者置业公司进行相关签署，园中原公司却罔顾上述事实，全盘否定仁者置业公司销售顶层商品房的客观事实，且根据行业惯例，开发商也不会将一个楼盘拆分委托多家销售机构进行销售，园中原公司亦未提供将顶层商品房另行委托其他销售机构的证据，且合作协议第七条第二款也明确约定，不得委托其他公司和个人对物业进行销售或自行销售顶层商品房，其中九套虽是羽佳公司通过园中原公司购买，日常生活中购买商品房找开发商是人之常情，这只能说明该9套商品房的销售园中原公司起到一定的推动作用，而买卖合同的签署等一系列销售活动均是仁者置业公司实施，故不能由于园中原公司的部分介入就否认该9套顶层商品房是仁者置业公司销售的事实。且一审法院对于仁者置业公司与园中原公司销售该9套顶层商品房所起的作用进行了划分。肯定了园中原公司发挥的积极作用，并将该九套顶层商品房相关销售佣金仅支持部分给仁者置业公司。四、园中原公司应立即向仁者置业公司履行移交16个地下停车位的义务。根据结账协议中一、租金结算情况，关于车位内容的表述，说明这一事实，即车位142个，每个按6万元计算，合计852元。仁者置业公司已付园中原公司87万元，还有765万元尚未交付。结合三最终结算，甲方应付乙方代理费内容可知，园中原公司将还未销售出去车位对应的765万元款项已在仁者置业公司应得到的销售佣金中予以扣除。说明园中原公司与仁者置业公司对外销售的车位款项已经进行了结算，双方已达成合意，即765万元计入仁者置业公司代理费中抵充园中原公司应付的款项。既然园中原公司已扣除车位的对价，那么就应当向仁者置业公司移交剩余的16个地下停车位，因这些停车位移交，需要园中原公司向物业公司出具相关手续方能完成。但园中原公司一直没有实质性的行为履行。关于税票，结账协议中并未约定先出具税票作为移交车位的前置条件，仁者置业公司只能在收到全部佣金款项后方能出具相应的销售佣金税票。仁者置业公司向一审法院起诉请求：1.判令园中原公司立即支付仁者置业公司顶层商品房销售佣金3769709.2元并交付16个车位；2.判令园中原公司承担逾期付款利息（从2012年8月8日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.判令园中原公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2009年5月16日，园中原公司（甲方）与南京仁者房地产策划顾问有限公司（乙方），签订了大宇·时代名都合作协议一份，约定（摘要）：标的物：盐城大宇时代名都。一、经营和销售方式：“该项目”由甲方投资开发，乙方负责承销；二、委托承销内容：“该项目”总建筑面积约为26567平方米，其中可售标准建筑面积25981平方米，地下停车位157个及2000平米自行车库。（按最终权威部门审批为准）；三、委托承销价格及承销总价：标准建筑即地上小高层住宅为3800元/平米，约25981平米，小计98727800元，地下停车位为6万元/个，共9420000元；自行车库1800元/平米，约2000平米，小计3600000元；合计承销总价不低于人民币壹亿壹仟壹佰柒拾肆万柒仟捌百元整。以上建筑物面积最终以权威部门审批结果为准，最后按实结算；四、佣金标准和支付方式：住宅销售均低于（含）3800元/平米，乙方没有佣金；3800元/平米—4000元/平米的溢价部分，全部归乙方所有，但溢价部分的税金由乙方承担；4000元/平米以上的溢价部分，按甲乙双方六四分成，甲方六成，乙方四成，税金按分成比例由甲乙双方各自承担；车位低于6万元/个，乙方没有佣金，且须在住宅溢价部分补足差额，如住宅没有溢价，则从乙方的保证金中扣取；车位超过6万元/个，全部归乙方所有，如开票税金由乙方承担。五、工程进度、销售进度及指标：甲方应保证项目工程进度，力争2009年10月31日前达到预售条件（如有非人为因素推迟，甲方必须提前书面通知乙方），以盐城市房管局审批派发的房屋预售许可证为凭；在此基础上，乙方保证在甲方领到房屋预售许可证之后的3个月（国家法定长假日顺延）内，完成已领销售许可物业（含车库和自行车库）的40%，以后逐月递增销售10%，委托承销期限为自领到销售许可证到清盘共12个月；以上时间约定不含售后服务和甲方时间。在委托承销期内，如乙方未按时序完成销售指标，但乙方按约定支付了承销价款，则不视为乙方违约。七、甲方权责范围及义务：（一）甲方保证该物业对外销售的合法性及相关文件资料的真实有效性；（二）甲方不得委托其他公司和个人对物业进行销售或自行销售；乙方权责范围及义务：（三）乙方保证在甲方领到房屋预售许可证之后的3个月内（国家法定长假日顺延），完成已领销售许可物业（含车库和自行车库）的40%，以后逐月递增销售10%，委托承销期限为自领到销售许可证到清盘共12个月；以上时间约定不含售后服务和交房时间。八、特别约定：2.销售税金分担：3800元/平米（含）以内的部分，由甲方承担，超过3800元/平米以上部分按各方收益各自承担；3.佣金结算：自合同到期之日起，甲乙双方在7个工作日内一次性结清所有按合同约定属于乙方的保证金、佣金及其它费用。2012年8月7日，园中原公司（甲方）与仁者置业公司（乙方）签订了大宇时代名都代理销售手续费结账协议一份，约定（摘要）：根据甲乙双方于2009年5月16日签订的《大宇•时代名都合作协议》，介于大宇时代名都项目销售已到末期，经双方友好协商，大宇时代名都销售代理费结算达成如下协议：一、佣金结算情况：截止2012年2月29日大宇时代名都项目累计销售住宅（不含顶层）24762.83平方米，代理销售收入109698338.00元，根据销售代理合同，住宅销售代理佣金结算如下：车位142个，按6万元/个计算，应计代理收入8520000元，乙方实际已付甲方车位款870000元，欠甲方车位收入7650000元，车位按基准价结算无佣金。合计应付佣金8695536.3元。二、佣金支付情况：1.截止2012年7月31日，乙方已开票结算佣金5000000元；2.截止2012年7月31日，预付佣金560000元；3.代付契税补贴款801586.72*40%=320634.69元。三、最终结算：1.乙方应开具代理费发票3695536.3元；2.甲方应付乙方代理费=8695536.3-2000000-560000-2465468.48-7650000-320634.69=-4300566.87，公司收回停车位72个停车位折金额4320000元，补付代理费19433.13元。另：孟建波个人借款340000元，报账还款173000元欠款167000元，补167000代理费发票结清往来。代理销售超底价部分的土地增值税未结算，如其他代理公司结算时扣除土地增值税，需另行结算。一审法院另查明，南京仁者房地产策划顾问有限公司的法定代表人为孟建波。一审法院再查明，案涉大宇时代名都小区1、2号楼《预售许可证》颁发时间为2009年12月22日，3号楼《预售许可证》颁发时间为2009年9月27日，4号楼《预售许可证》颁发时间为2009年10月13日。案涉顶层销售明细见下表。具体顶层房屋买房人信息如下图：            序号              房号              签约时间              买受人              面积（平方米）              单价（元）              合同总价（元）              与当事人关系                  1              1号楼1201室              2011.8.22              翟继勇              145.33              6000              871980              羽佳公司关联人员                  2              1号楼1202室              2011.8.19              王鼎立              147.26              6000              883560              羽佳公司关联人员                  3              1号楼1203室              2011.8.19              严珍珍              135.9              6000              815400              羽佳公司关联人员                  4              2号楼1204室              2011.9.7              祁桂连              147.92              6000              887520              被告公司副总经理                  5              2号楼1101室              2011.7.24              孟佳佳              146.1              6000              876600              被告公司原法定代表人王乃林协助购买                  6              2号楼1102室              2011.8.9              梁兴娥              135.19              6000              811140              被告公司施工队长                  7              2号楼1103室              2011.9.13              孟建波              146.47              4000              585880              原告公司法定代表人                  8              2号楼1104室              2011.6.9              王锟              144.64              6000              867840              被告公司法定代表人之子                  9              3号楼1001室              2011.9.13              李晓婧              136.88              4000              547520              原告公司法定代表人朋友                  10              3号楼1002室              2011.8.19              徐鼎              132.9              6000              797400              羽佳公司关联人员                  11              3号楼1003室              2011.8.19              严珊珊              132.9              6000              797400              羽佳公司关联人员                  12              3号楼1004室              2011.8.22              王高珍/武进亮              136.88              6000              821280              被告公司原法定代表人王乃林同事                  13              4号楼1101室              2011.7.13              成超              143.06              6000              858360              被告公司副总成对珠之子                  14              4号楼1102室              2011.7.8              施浩              110.83              6000              664980              被告公司副总施桂华之子                  15              4号楼1103室              2011.8.22              成万清/解加美              110.64              6000              663840              解加美系被告公司会计                  16              4号楼1104室              2011.7.21              许建国              110.64              6000              663840              被告公司技术顾问许保祥之子                  17              4号楼1105室              2011.8.22              张杰              105.67              6000              634020              羽佳公司关联人员                  18              4号楼1106室              2011.8.22              曹红梅              105.67              6000              634020              羽佳公司关联人员                  19              4号楼1107室              2011.8.19              许晓玉              105.84              6000              635040              羽佳公司关联人员                  20              4号楼1108室              2011.8.22              李正安              143.06              6000              858360              羽佳公司关联人员                  总计                                                        2623.78                            15175980                    一审法院认为，本案的争议焦点为：一、仁者置业公司向园中原公司主张顶层佣金是否超过诉讼时效？如未超过诉讼时效，仁者置业公司的主张能否予以支持？1.关于诉讼时效问题。首先，仁者置业公司、园中原公司双方于2012年8月7日签订结账协议，特别注明不含顶层，但至结算日，顶层销售已全部结束，结算顶层佣金的条件已成就，因此仁者置业公司至迟于该日即可主张顶层佣金，诉讼时效亦从此日开始计算。从仁者置业公司与园中原公司2017年7月21日双方的谈话录音中可以看出，仁者置业公司、园中原公司就包括顶层佣金问题曾有过多次交涉，因此在此时间段存在多次的诉讼时效中断及重新计算的法定条件，根据民法总则有关3年诉讼时效的规定，至2017年7月21日双方谈话交涉顶层佣金结算事宜起，系又发生时效中断和重新计算的法定事由，至仁者置业公司诉讼之日，时效并未超过。其次，一审法院认为，权利的放弃应当以明示或事实行为的推定来认定，本案中，顶层佣金的结算是仁者置业公司的一项重要权利，在双方2012年结账协议中特别注明的不含顶层佣金的意思表示不太明晰，不能证明仁者置业公司放弃了该权利。最后，仁者置业公司、园中原公司双方在签订代理销售协议及相关结算协议后，因情势变化，并未严格按协议约定的时间进行履行，存在多个延迟履行的客观情况。因此，从上述三个方面综合来看，仁者置业公司诉讼主张顶层佣金并未超过诉讼时效。园中原公司的相关抗辩，一审法院不予支持。2.关于园中原公司是否应支付顶层佣金的问题。（1）关于仁者置业公司主体问题。2009年5月16日，南京仁者房地产策划顾问有限公司与园中原公司签订了《大宇时代名都合作协议》，经查，南京仁者房地产策划顾问有限公司的法定代表人与仁者置业公司的法定代表人均为孟建波。且2012年8月7日仁者置业公司、园中原公司签订的《大宇时代名都代理销售手续费结账协议》中前文部分明确载明：“根据甲乙双方于2009年5月16日签订的《大宇时代名都合作协议》，介于大宇时代名都项目销售已到末期，经双方友好协商，大宇时代名都销售代理费结算达成如下协议。”据此可以认定，南京仁者房地产策划顾问有限公司已将《合作协议》中的权利义务概括转移给仁者置业公司，且得到了园中原公司的认可，因此，园中原公司抗辩仁者置业公司在本案中无诉讼主体资格，依法不能成立，一审法院依法不予采纳。（2）仁者置业公司认为，双方《结账协议》中虽未涉及顶层佣金，但是事实上案涉顶层20套房屋系其销售，故园中原公司应按约支付佣金。园中原公司对此抗辩认为，双方的《合作协议》中关于委托销售的期限约定为自领到销售许可证起12个月，最迟楼盘取得预售许可证的时间为2009年12月22日，而案涉20套顶层房屋销售的时间均在2011年，故实际销售时间均超过了双方约定的销售期间。另外，园中原公司认为该20套房屋其中9套为园中原公司的法定代表人、股东、工作人员或与公司法定代表人有关系的相关人员，另外9套为江苏羽佳模塑有限公司的相关人员购买，故该顶层房屋并未由仁者置业公司实际销售，故不应支付相应佣金。对此，一审法院认为：首先，双方《合作协议》约定：自合同到期之日起，甲乙双方在7个工作日内一次性结清所有按合同约定属于乙方的保证金、佣金及其它费用，但双方实际对账时间为2012年8月7日，故双方并未严格按照《合作协议》约定的时间节点正常履行；其次，根据查明的事实，案涉20套顶层房屋的合同签订均是通过仁者置业公司持有销售“加密狗”完成，园中原公司亦并未提交曾向仁者置业公司要求返还“加密狗”的证据，且根据查明的事实，案涉顶层房屋的买受人祁桂连、孟佳佳、孟建波、王高珍、成超、施浩、成万清、徐鼎、许建国委托原告公司的工作人员办理房屋预告登记、房屋预告抵押登记、房屋所有权登记、国有土地使用证、房屋他项权证等手续。另外，关于江苏羽佳模塑有限公司的相关人员购买的9套房屋，园中原公司辩称该9套房屋系其公司用于抵充欠付羽佳公司的其他款项，但根据一审法院对羽佳公司总经理李正安以及管理部长李海东调查，两人均表示上述9套房屋系通过园中原公司正常购买，但并非用于抵充园中原公司欠其投资款。故园中原公司的该抗辩意见不具有真实性。（3）关于仁者置业公司应得的顶层佣金的数额问题。根据双方《合作协议》约定：住宅销售均低于（含）3800元/平米，乙方没有佣金；3800元/平米—4000元/平米的溢价部分，全部归乙方所有，但溢价部分的税金由乙方承担；4000元/平米以上的溢价部分，按甲乙双方六四分成，甲方六成，乙方四成，税金按分成比例由甲乙双方各自承担。现仁者置业公司主张按实际成交单价7000元或7200元结算相应佣金，对此，仁者置业公司未能提交相关证据予以证实，一审法院依法按照实际合同销售价来支持相应佣金报酬。鉴于案涉顶层房屋的销售均超过了双方协议约定的销售期间，但事实上已全部销售完毕，根据一审法院查明的事实，20户顶层房屋中有9套系案外人羽佳公司通过园中原公司销售，另有9套系园中原公司职工及其关联人员购买，表明园中原公司在这18套房屋销售中起到了一定的积极促成作用，但根据对“加密狗”的特定含义表明，这些房屋的销售绕不开仁者置业公司，结合其他一些证据，表明仁者置业公司在20套房屋的销售中亦起到了相应的积极作用。由于20套顶层房屋的销售系在协议约定的销售期外完成的，双方对此销售佣金的结算又未形成新的合意，故协议约定的结算方法已不能完全适用，但仍具有一定的参照性。考虑仁者置业公司、园中原公司双方在18套房屋的销售中均均起到了积极促进作用，究竟谁作用大小并不能严格量化，一审法院依据公平原则，参照原协议约定的结算标准，并按照房屋销售合同约定确定的价款，计算所得的佣金再折算50%后，支持仁者置业公司主张顶层佣金的部分诉求。对18套以外的2套房屋支持仍按原协议确定标准全部计算佣金给仁者置业公司。对此仁者置业公司主张按双方协议确定的标准计算佣金的请求，缺乏事实和法律依据，故一审法院不予支持。园中原公司有关房屋系其销售的抗辩意见，部分具有合理性，一审法院予以部分支持。经查明，该18户房屋总面积为2340.43㎡，孟建波及李晓婧两户面积总和为283.35㎡，故仁者置业该公司顶层房屋销售佣金金额为：200元×2340.43㎡×0.5+283.35㎡×200元+2000元×2340.43㎡×0.4×0.5=1226885元。二、仁者置业要求园中原公司交付16个车位的请求是否成立？关于仁者置业主张的案涉大宇时代名都苑小区16个车位的交付问题，园中原公司对此有两点抗辩意见，一是认为公司已经将车位移交给仁者置业公司，只是未办理与物业公司对接的问题；二是关于车位未交付的原因在于双方关于车位、佣金等在内的发票开具的原因产生。一审法院认为，关于案涉汽车车位的结算问题，仁者置业公司、园中原公司双方已在2012年8月7日的《结账协议》中明确予以结算，园中原公司应按约协助仁者置业公司办理相关车位的交付办理手续，至于园中原公司辩称的佣金发票开具问题，因双方的结账协议中并无对于开具发票与交付车位的履行顺序约定，因此园中原公司不能据此作为拒不办理车位交付的抗辩理由。因此，园中原公司应按约办理大宇时代名都苑小区1幢3号、8号、28号、66号，2幢5号、26号、28号、29号、36号，3幢60号、69号，4幢39号、52号、53号、56号、57号车位的交接手续。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、园中原公司应于判决生效后十日内支付仁者置业公司顶层商品房销售佣金1226885元，并支付自2012年8月8日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；二、园中原公司应于判决生效后十日内向仁者置业公司交付16个地下停车位并协助办理相关交接手续（盐城市大宇时代名都小区1号楼3号、8号、28号、66号，2号楼5号、26号、28号、29号、36号，3号楼60号、69号，4号楼39号、52号、53号、56号、57号）；三、驳回仁者置业公司的其他诉讼请求。如果园中原公司未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51907元，财产保全费5000元，合计56907元，由仁者置业公司负担35014元，由园中原公司负担21893元。在本院二审过程中，仁者置业公司向本院提交一份南京仁者公司于2019年12月5日出具的情况说明，该情况说明载明：园中原公司与南京仁者公司于2009年5月16日签订的《大宇·时代名都合作协议》，该协议中凡涉及南京仁者公司的权利义务皆概括转移给仁者置业公司，因该协议所涉盐城大宇时代名都项目全部是由仁者置业公司实际销售，故由其向园中原公司主张相应的权利并结算该协议所涉及全部款项。园中原公司质证认为，对该情况说明的真实性无法确认，在园中原公司庭后提交的情况说明中已表明园中原公司与仁者置业公司进行结算的结账协议是依据南京仁者公司与园中原公司签订的合作协议结算的。本院经审查认为南京仁者公司出具的情况说明与案涉结账协议的内容相符，园中原公司亦认可结账协议系依据与南京仁者公司签订的合作协议结算，故本院对上述证据的三性予以认定，同时对仁者置业公司的原告主体资格予以认定。在本院二审过程中，双方均认可顶层房屋包含在委托销售范围之内，但对于延期销售的原因，双方陈述不一，仁者置业公司认为销售延期系园中原公司修改顶层层高导致，园中原公司陈述系因仁者置业公司未按期完成销售，拒不退还“加密狗”导致园中原公司自行销售的部分需要通过仁者置业公司出具销售合同。即使要结算顶层房屋销售佣金，也不能按照合作协议约定的3800元的底价进行结算，实际上顶层房屋的层高是一般房屋的1.5倍，建筑成本也是一般房屋的1.5倍，故应当以此作为计算底价的依据。仁者置业公司在本院二审过程中陈述，仁者置业公司法定代表人孟建波及朋友李晓婧的房屋价款按照4000元每平方结算是经过园中原公司同意的，两套低价房是抵冲仁者置业公司的部分佣金的，顶层房屋实际销售价格应为7000-7200元每平方米，后来双方因按照合同备案价和实际销售价为基础进行结算发生争议，所以导致双方迟迟没有结算。园中原公司要求仁者置业公司移交“加密狗”及相关档案资料，仁者置业公司认为已经移交；园中原公司要求仁者置业公司开具销售发票，仁者置业公司提出在结算顶层销售佣金后一并开具。关于一审中仁者置业公司要求移交的地下车位部分，园中原公司陈述为人防车位，仁者置业公司陈述无法办理产权手续，仁者置业公司主张的移交包括签订车位买卖协议，移交使用权，园中原公司指令物业公司向仁者置业公司移交。园中原公司认可一审法院判决的16个车位均未签订合同，仁者置业公司认可1号楼8号、2号楼5号已经移交可以使用。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本案的争议焦点在于：一、仁者置业公司是否具有本案的原告主体资格；二、本案的诉讼时效是否经过；三、园中原公司是否应当支付顶层佣金及应当支付的数额；四、园中原公司是否应当向仁者置业公司移交其主张的车位。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于争议焦点一，2009年5月16日，园中原公司与南京仁者公司签订案涉《合作协议》，在本院二审过程中，南京仁者公司向本院出具证明，《合作协议》的实际履行方为仁者置业公司，2012年8月7日，园中原公司与仁者置业公司依据上述《合作协议》进行结算，园中原公司亦认可结账协议系依据与南京仁者公司签订的《合作协议》结算，故本院依法认定仁者置业公司系案涉《合作协议》的实际履行公司，其具有本案的原告主体资格。关于争议焦点二，仁者置业公司系案涉《合作协议》的实际履行公司，上述《合作协议》为仁者置业公司与园中原公司真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在一审过程中，仁者置业公司向法院提交了录音资料及公司员工的证人证言，证明其一直向园中原公司主张权利，故一审法院认定本案诉讼时效未经过并无不当。关于争议焦点三，园中原公司、仁者置业公司均认可顶层楼房在《合作协议》约定的委托销售范围内，虽然顶层楼房销售超出合同期限，但仁者置业公司实际上为园中原公司售房提供了包括签订房屋买卖合同、开具销售发票及协助部分用户办理房屋预告登记、房屋预告抵押登记、房屋所有权登记、国有土地使用权证等手续，事实上对房屋销售起到了一定的作用，园中原公司应当向仁者置业公司支付佣金。关于佣金支付的数额问题，考虑顶层销售的房屋中，园中原公司自行销售及关联公司购买的数量占据主导地位、仁者置业公司认可其法定代表人及朋友低价房屋部分抵充其部分佣金，其主张房屋的销售价格为7000-7200元每平方米没有提供相关证据予以证明，综合顶层房屋的现状、顶层房屋的销售价格，本院依法认定仁者置业公司案涉顶层销售佣金金额为926885元。关于争议焦点四、根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。园中原公司主张仁者置业公司的要求移交的车位为人防车位，则依据上述规定，仁者置业公司无权主张移交。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。即使上述车位非人防车位，仁者置业公司非为案涉小区业主，其也不能主张移交上述车位，故一审法院判决移交不符合法律规定，本院依法予以纠正。另关于园中原公司主张仁者置业公司移交“加密狗”及相关销售档案资料，仁者置业公司主张已经移交，园中原公司在一审中未提起反诉，故本院二审过程中不予理涉。就园中原公司主张仁者置业公司开具发票的问题，合同中未明确约定，开具发票为支付佣金的前提，园中原公司在一审中也未主张，故本院二审过程中亦不理涉。综上所述，园中原公司的部分上诉请求成立，依法应予支持，一审法院适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、第八条、第九条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初1323号民事判决；二、盐城市园中原置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付盐城仁者置业有限公司商品房销售佣金926885元及利息（从2018年8月9日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回盐城仁者置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51907元，财产保全费5000元，合计56907元，由盐城市园中原置业有限公司负担36907元，盐城仁者置业有限公司负担20000元；二审案件受理费65707元，由盐城市园中原置业有限公司负担60000元，盐城仁者置业有限公司负担5707元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年一月十九日书记员  周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第八条：一切组织和个人都有得到人民防空保护的权利，都必须依法履行人民防空的义务。第九条：国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。3.《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。