山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9482号 上诉人（原审原告）：王某，女 上诉人（原审原告）：王大卫，男 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：包晶艳，山东润世律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛鲁润置业有限公司 法定代表人：温志武，董事长。 委托诉讼代理人：宋健，山东睿扬（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小荃，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。 上诉人王大卫、王某与上诉人青岛鲁润置业有限公司（以下简称鲁润公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王大卫、王某上诉请求：1.改判鲁润公司于判决生效后先行与王某、王大卫签订关于位于青岛市市南区户房屋的《青岛市商品房预售合同》，并办理该房屋的网签备案手续，王某、王大卫于《青岛市商品房预售合同》签订后支付给鲁润公司276999.65元(以缴纳案款方式)。2.一审和二审案件受理费、保全费等由鲁润公司承担。事实和理由：一、根据《鲁润静园商品房认购协议》第3条的约定，王大卫、王某付清首期购房款的同时与鲁润公司签订《青岛市商品房预售合同》。2016年10月14日，王大卫、王某已缴纳完毕涉案房屋首付款1199506元，故鲁润公司与王大卫、王某签署《青岛市商品房预售合同》义务在先，双方应在签署《青岛市商品房预售合同》并办理网签手续时建立合同关系，并由王大卫、王某依据《青岛市商品房预售合同》约定支付涉案房屋购房尾款，而非王大卫、王某缴纳房款义务在先，签署合同义务在后的履行顺序。二、一审完全支持了王大卫、王某的诉讼请求，且双方未能签订《青岛市商品房预售合同》并办理网签手续系因鲁润公司的过错导致的。根据《人民法院诉讼收费办法》第二十九条之规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”故一审阶段案件受理费及保全费应由鲁润公司全部负担，而非由王大卫、王某负担25113.5元，鲁润公司负担20113.5元。 鲁润公司答辩称，王大卫、王某的上诉理由无事实与法律依据，依法应予驳回。 鲁润公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由王大卫、王某承担。事实和理由：一、一审认定王大卫、王某付给鲁润公司剩余全部购房款(以缴纳案款方式)，鲁润公司于王大卫、王某缴纳案款完毕之日与王大卫、王某签订关于位于青岛市市南区户房屋的《青岛市商品房预售合同》，并办理该房屋的网签备案手续，系适用法律错误。根据一审认定的事实，鲁润公司与王大卫、王某互有履行义务，且王大卫、王某应当先支付鲁润公司全部剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。一审审理期间王大卫、王某并未履行其需在先履行的义务，鲁润公司有权拒绝与王大卫、王某签订《青岛市商品房预售合同》，并不与其办理该房屋的网签备案手续。二、一审支持王某、王大卫与鲁润公司签订《青岛市商品房预售合同》及办理网签备案手续的请求无事实依据。按照青岛市房地产交易政策，王大卫签订购房合同应当先向鲁润公司提供购房资格证明，符合购买条件后方能与其签订认购协议。事实上，王大卫本人及其妻纪清华均在涉案工程鲁润静园项目购买了房产，根据青岛市房地产相关规定，王大卫已无购房资格，故鲁润公司无法为其办理网签手续。三、根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，王某不符合银行办理按揭贷款的主体资格，在签订合同时王某应该支付全部购房款。而在本案协议履行过程中，王某、王大卫所支付的首付款全部由第三人支付，根据王大为的职业特点和收入情况，其可能没有能力一次性支付全款，故鲁润公司中止履行合同有事实及法律依据。四、王大卫、王某与鲁润公司于2018年2月8日达成的《协议书》并未实际履行，且因王大卫违反国家禁止炒房的规定等原因根本无法履行。（一）该《协议书》签订的背景是因王大卫的多次恶意投诉，涉案工程无法在青岛市市南区建筑工程质量监督站完成竣工验收备案，导致涉案工程房屋无法向业主交付。为了解决该问题，鲁润公司才同意王大卫的不平等要求，签订该份协议，并且王大卫在该协议后附承诺书。但因王大卫拒绝向青岛市市南区建筑工程质量监督站写承诺书撤回投诉，导致涉案工程延期交付半年之久，给鲁润公司造成巨大的经济损失，双方签订该《协议书》的初衷完全没有实现。（二）因双方的纠纷，王大卫曾于2017年9月21日向一审法院申请诉前财产保全，查封了鲁润静园5-1501房屋，并于2017年10月20日向一审法院提起诉讼。按照《协议书》第一条的约定，鲁润公司为王大卫办理网签备案，而该房屋因王大卫的诉前保全一直处于查封状态，鲁润公司无法为其办理网签备案。故双方在《协议书》中约定王大卫委托律师就鲁润静园5-1501的纠纷向人民法院申请撤销诉讼，然后鲁润公司才能为其办理房屋网签备案手续。但王大卫并未依约撤诉，双方签订的《协议书》并未实际履行。（三）根据2017年3月15日青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局、青岛市住房公积金管理中心联合发布的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》以及2017年3月30日青岛市国土资源和房屋管理局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，在本市范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产证书》满2年后方可上市交易，政策聚焦于打击炒房行为，抑制投资投机性购房需求。王大卫在《协议书》中要求将涉案房屋办理更名为王大卫指定购房人的行为等于炒房，违反国家相关规定，协议应属无效。即使协议有效，该协议实际上也无法履行。 王大卫、王某答辩称，请求依法驳回鲁润公司的上诉请求。鲁润公司补充的上诉意见不符合法律规定，已经超过上诉期限。鲁润置业擅自终止合同的履行，已经构成违约，其主张无事实和法律依据。 王大卫、王某向一审法院起诉请求：1.判令鲁润公司继续履行关于青岛市徐州路75号甲鲁润静园5号楼1501户房屋的《鲁润静园商品房认购协议》；2.判令鲁润公司与王大卫、王某签订徐州路75号甲鲁润静园5号楼1501户房屋的《青岛市商品房预售合同》并办理网签备案手续；3.本案受理费、保全费等均由鲁润公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月16日，王某与鲁润公司签订鲁润静园商品房认购协议，购买位于青岛市市南区户房屋一处，购买价款为4178427元。认购协议中约定，签署认购协议的同时，王某需交纳定金10万元，于2016年7月23日与鲁润公司签订青岛市商品房预售合同。 2016年10月15日，鲁润公司出具收据一份，载明今收到王大卫5-1501房款1199506元，王大卫已足额付清涉案房屋首付款。 2018年12月12日，山东省青岛市中级人民法院出具（2018）鲁02民终454号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，即王大卫与鲁润公司签订的《鲁润静园商品房认购协议》仍在履行之中。 对于当事人有异议的证据，一审法院认定如下： 王某、王大卫提交青岛市房屋专项维修资金交款通知书、山东省住宅专项维修资金专用票据、现金存款凭证各一份，证明其根据鲁润公司的通知及指示，于2016年9月29日交纳涉案房屋专项维修基金19890.15元，并收到等额专用收据，通知及收据载明的购房业主均为王大卫。鲁润公司质证后表示对上述证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，该维修基金是王大卫作为王某的法定代理人替王某缴纳的，业主并非王大卫。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 王某、王大卫提交王大卫与鲁润公司销售经理邹昶东于2016年10月21日15：07的通话录音及录音整理稿、商品房预售合同单页一宗，证明：1.双方对首付款交纳时间进行了变更，其不存在违反认购协议约定的行为；2.鲁润公司工作人员认可在其首付款付清后，不与其签署《青岛市商品房预售合同》且不配合办理网签手续的原因为鲁润公司所售涉案房屋的单价违反青岛市相关政府部门出台的限价政策，无法在房地产交易中心办理网签手续；3.王大卫、王某曾多次催促鲁润公司工作人员，要求鲁润公司配合签署《青岛市商品房预售合同》并办理网签手续。鲁润公司质证后表示，上述证据的真实性无法确认且与本案并无关联性。经其确认录音中的邹昶东不是其公司员工，故对上述证据不予认可，有可能是外包公司的员工。合同上有公司的章，合同其认可，但是邹昶东是谁无法落实。一审法院对商品房预售合同单页2张的真实性予以认定，但因邹昶东的身份无法核实，仅在王某、王大卫提交的商品房预售合同单页中显示邹昶东、销售员证书号15234，邹昶东亦未出庭作证，故对上述录音不予认定。 王某、王大卫提交说明函件一份，证明王大卫曾因鲁润公司违反青岛市限价政策的行为向相关部门寄送函件主张其合法权利。鲁润公司质证后表示，因该证据没有原件，故对该证据的真实性不予认可。一审法院认为，该函件中无落款姓名与落款日期，且未与其他证据形成完整的证据链证明其主张，故不予认定。 王某、王大卫提交短信截图、律师函各一份，证明其曾多次通过电话、短信、发送律师函以及拨打12345市长热线投诉电话等方式催告鲁润公司签署《青岛市商品房预售合同》并办理网签手续，但鲁润公司拒不配合，其不存在任何违约行为，预售合同未能签署完全系鲁润公司所致。鲁润公司质证后表示，对于上述证据中短信的真实性无法确认，因此不予认可；上述证据中的律师函已经收到，无异议，但是对于律师函的内容及证明内容有异议，另外根据内容上看，也与本案涉案房屋现在不能签订预售合同的情况并无关联性。一审法院对律师函的真实性予以认定，因无法核实短信对话人的身份信息，故对短信截图不予认定。 王某、王大卫提交2018年2月8日签订的协议书一份，证明鲁润公司同意其继续按照《鲁润静园商品房认购协议》中约定的认购价格购买涉案房屋，并同意以王大卫的名义购买。鲁润公司质证后表示，对该证据的真实性予以认可，但对与这份协议书证明事项不认可，该协议并未实际履行，而且也没有实施依据。一审法院对该证据的真实性予以认定。 鲁润公司提交（2017）鲁0202财保19号民事裁定书及协助执行通知书各一份，证明涉案房屋已经山东省青岛市市南区人民法院查封。王某、王大卫质证后表示，对上述证据的真实性无异议，但涉案房屋被查封，是因为认购协议签署后，鲁润公司拒绝履行合同义务，其才在诉讼过程中采取了保全措施。鲁润公司违约在前，其申请查封在后，并不影响认购协议项下鲁润公司应当履行的与其签署预售合同的义务。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 鲁润公司提交承诺书一份，证明其曾承诺不投诉，后又投诉，故2018年2月8日签订的协议书并未实际履行。王某、王大卫质证后表示，对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。根据协议书，其义务是向鲁润公司出具承诺书以及提供购房款代付委托书，鲁润公司的义务是委托律师就另案纠纷申请撤销诉讼，并且就涉案房屋与其签署商品房预售合同。因此，鲁润公司所称其未履行撤销诉讼的义务与事实不符。另外，其在履行协议书项下义务的同时，鲁润公司并未依约与其签署预售合同，违反协议书的约定。一审法院对该证据的真实性予以认定。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。《中华人民共和国民法总则》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。2016年7月16日，王某与鲁润公司签订的鲁润静园商品房认购协议时，属于限制民事行为能力人。其法定代理人王大卫作为本案的共同原告之一，可见其签署认购协议的行为由其父亲代理、同意。故该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方的行为系有效行为，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 双方于认购协议中约定，签署本认购书之同时，王某需向鲁润公司交纳定金10万元，并于2016年7月23日前付清首期购房款，同时与鲁润公司签订青岛市商品房预售合同。王某的父亲王大卫当庭表示，涉案房屋首付款已经全部交齐，之后就停滞了。鲁润公司亦当庭表示认可涉案房屋现在确实是这个情况，即王某作为买方已经履行了认购协议的义务，支付涉案房屋首付款1199506元，但鲁润公司至今尚未按照协议约定履行义务。故王某、王大卫要求鲁润公司继续履行鲁润静园商品房认购协议，一审予以支持。 王某、王大卫提交2018年2月8日签订的协议书中载明，鲁润公司同意鲁润静园5-1501户房屋继续按照认购协议价格（单价26543元/平方米）售予王大卫，并同意房屋以“王大卫”名义购买，鲁润公司对该协议书的真实性予以认可。一审法院认为，考虑到王某系未成年人，且王大卫与鲁润公司于2018年2月8日签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方的行为系有效行为，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，故王某、王大卫要求鲁润公司与其二人签订青岛市商品房预售合同及办理网签备案手续的诉讼请求，一审予以支持。 双方于2018年2月8日签订的协议书中载明，甲方（鲁润公司）同意鲁润静园5-1501房屋继续按照认购协议（单价：26543元/平方米）售予乙方（王大卫），即涉案房屋购买总价款为26543×149.55＝3969505.65元，故剩余购房款为3969505.65元–1199506元＝2769999.65元。王某、王大卫当庭表示，主张一次支付剩余购房款，鲁润公司与王某、王大卫签订青岛市商品房预售合同，一审法院予以准许。 综上，一审法院判决：王某、王大卫于判决生效后十日内付给鲁润公司2769999.65元（以缴纳案款方式），鲁润公司于王某、王大卫缴纳案款完毕之日与王某、王大卫签订关于位于青岛市市南区户房屋的《青岛市商品房预售合同》，并办理该房屋的网签备案手续。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40227元、保全费5000元，由王某、王大卫负担25113.5元，由鲁润公司负担20113.5元。 本院二审期间，鲁润公司提交中共青岛市委、青岛市人民政府2017年3月15日下发的《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，证明在本市范围内购买的新建商品住房和二手房需取得不动产证书满2年后方可上市交易，政策聚集于打击炒房行为，而王大卫与鲁润公司于2018年2月9日签订的协议书约定，将另外一套房屋办理更名为王大卫指定的购房人，属于炒房行为，因此该协议书无法履行，也没有履行，一审法院认定该协议书已经将本案的购房人变更为王大卫，无事实与法律依据，应予纠正。王某、王大卫质证，称鲁润置业提交的证据所要证明的问题，不应在二审当中查明，不包括在鲁润公司的上诉请求当中，不属于二审审理范围。王某、王大卫提交购房资格查验证明一份，该证明是王大卫与王某在本案开庭前到青岛市不动产登记中心调取的，证明王某、王大卫具备在青岛市购买房屋的资格。鲁润置业质证称，因没有相关机关的盖章，不能确认真实性，该证明没有明确注明到底是有购房资格还是没有购房资格，不予认可。 本院另查明，山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初4131号案件中，鲁润公司请求确认解除其与王某就青岛市徐州路75号鲁润静园项目5号楼1单元1501室房产签署的《鲁润静园商品房认购协议》。山东省青岛市市南区人民法院认为，鲁润公司与王某签订的商品房认购协议系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，并于2017年10月10日判决驳回鲁润公司的诉讼请求。鲁润公司不服该判决，提起上诉，本院于2018年12月12日作出（2018）鲁02民终454号判决书，判决驳回上诉，维持原判。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，王某与鲁润公司于2016年7月16日签订关于青岛市市南区户房屋的认购协议，购买涉案房屋。山东省青岛市市南区人民法院于2017年10月10日作出（2017）鲁0202民初4131号民事判决书认定，鲁润公司与王某签订的商品房认购协议合法有效。案经查明，王某作为买方已经支付涉案房屋首付款1199506元，履行了认购协议的义务。故，一审法院对王某、王大卫关于鲁润公司继续履行鲁润静园商品房认购协议的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以确认。根据鲁润公司与王大卫于2018年2月8日签订的协议书，鲁润公司同意鲁润静园5-1501户房屋继续按照认购协议价格售予王大卫，并同意房屋以王大卫名义购买。该协议书系双方的真实意思表示，不违反法律规定，故对王某、王大卫主张鲁润公司与其签订青岛市商品房预售合同及办理网签备案手续的诉讼请求，一审予以支持，并无不当，本院予以确认。关于支付剩余购房款和签订商品房预售合同的顺序问题。王某、王大卫主张其已缴纳完毕涉案房屋首付款，根据商品房认购协议约定，鲁润公司与王大卫、王某签订《青岛市商品房预售合同》义务在先，非王大卫、王某缴纳房款义务在先。对此，本院认为，从既保证王某、王大卫与鲁润公司双方之间争议的有效解决，又有效保障双方权益的角度考虑，一审法院判决鲁润公司于王某、王大卫缴纳剩余购房款（以缴纳案款方式）完毕之日与王某、王大卫签订《青岛市商品房预售合同》，并办理该房屋的网签备案手续，处理并无不当，本院予以确认。另，关于诉讼费用的负担问题，因王某、王大卫在涉案认购协议的履行过程中并无过错，故，一审法院对诉讼费用的负担处理有误，本院予以纠正。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但对诉讼费用的负担处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费40227元，保全费5000元，由青岛鲁润置业有限公司负担。二审案件受理费40655元，由王某、王大卫负担428元，青岛鲁润置业有限公司负担40227元。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇二〇年一月九日 书记员  韩明玉 书记员  李珊珊