湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0602民初6217号 原告：曹某某，女，1968年4月21日出生，汉族，住岳阳市。 委托诉讼代理人：邹毅，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。 被告：岳阳市某某有限公司，住所地岳阳市南湖新区。 法定代表人：吴昊，经理。 委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。 原告曹某某诉被告岳阳市某某有限公司（以下简称某某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹毅，被告委托诉讼代理人陈盼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告曹某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，向原告赔偿合同损失646503、返还房款276000元及相应利息。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月26日以来，中共岳阳市委组织部、市委党校就某某小区商品房项目，推选出团购代表小组，签订了《商品房团购合同》、三份《会议纪要》及补充协议。2012年12月4日，原告向被告支付了第一期房款150000元。2015年6月18日，原、被告签订《选房确认单》，原告交纳第二期房款126000元。2015年12月8日，被告单方通过说明、律师函的形式，另行要求原告捆绑销售地下停车位，否则不予办理房屋网签手续。原告不同意捆绑购买地下停车位，要求支付第三期购房款，继续履行合同，却遭到被告拒绝。此后被告单方发函解除商品房买卖合同。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。 被告某某公司辩称：1、原告诉状所述不是事实，某某公司并无违约行为。本案是因曹某某违约，某某公司才依约解除的预约合同。曹某某诉请某某公司承担违约责任，无任何事实与法律依据。2、曹某某与某某公司之间的预约合同解除后，某某公司已将曹某某的第一、二期购房款退至团购帐户。不再存在承担购房款利息的问题。3、曹某某主张某某公司赔偿房屋升值损失646503元没有任何事实与法律依据。请求驳回曹某某的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下： 2012年11月26日，某某公司作为出卖人与买受人岳阳市委党校个人团购住房代表签订了一份《商品房团购合同》。约定由党校在册职工购买某某公司准备开发的位于某某风景区某某办事处某某社区的“某某”住宅小区的部分房屋。该合同第四条对计价方式与价格约定为：（按房屋建筑面积计算，以发证时实测面积为准），板式房2988元/平方米；典式房2800元/平方米。如因买受人原因对有关规费减免，则出卖人应对房价作相应下调。除此之外，本合同规定的价款，自合同签订后不发生任何变化。其中第4项约定，该商品房小区停车位数量须满足团购人要求，其价格在市场销售价的基础上向团购人优惠5%。合同第五条对付款方式及时间约定为：1、2012年11月27日12时前每户付15万诚意金。该款付足土地购买款后，剩余部分用于出卖人前期开支。2、完成第九层主体工程后第五个工作日，支付到房屋总价的70%（含已付的15万）。否则出卖人有权解除合同，无息退款。3、主体工程封顶后五个工作日，再付总价款的22%，否则出卖人有权解除合同，无息退款。4、出卖人书面通知交房后五个工作日，付清全款及办证税、费，否则出卖人有权解除合同，无息退款。5、买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。6、在预售许可获批后十日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。如购房人是非团购方在册职工，由双方后期协商解决。合同第六条约定，土地购买手续办妥后，由买受人在该单位团购人中指定专人代为管理土地使用权证。如出卖人办理抵押贷款，买受人指定的保管人应携证参与贷款办理办理过程，贷款需存入双方控制的专用帐户，且只能用于建设本项目。即支付项目的建筑款项、材料款项、税、费开支。合同第七条关于逾期付款责任及工程进度要求中约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在3日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过5日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人。3、出卖人应在收到买受人首笔预付款之日起240日内，拿到施工许可证，逾期未办妥施工许可证，买受人有权解除合同，出卖人应在合同解除之日起3日内退回预付款并按预付款金额向买受人支付同期贷款利率4倍的违约金。否则，买受人有权经司法程序对土地进行处置。4、出卖人应当在办妥施工许可证之日起730日内向买受人交付该商品房。合同第八条对公共服务及其他配套设施进行了约定。合同第九条约定，1、该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。2、在出卖人出具书面交付通知三个工作日内，买受人收集购房人相关证件交给出卖人，由出卖人向房管部门提交并协助办证。合同第十二条约定，出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知购房人签订正式的商品房购买合同。如出卖人与购房人签订的商品房购买合同与本合同不一致的，出卖人与买受人须遵守本合同第四、五、六、七、八、九、十条之规定，其他的内容以《商品房购买合同》文本为准。合同第十四条约定，合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 2015年5月8日、5月21日、5月28日，被告与团购房代表三次就团购房相关事宜进行协商并签订了三份会议纪要。2015年5月8日会议纪要的主要内容为1、第二笔房款交付问题。双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户（第一栋均价为2988元/平方米，二、三栋和五栋西单元均价为2928元/平方米），完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商账户，开发商在7月20日前将预售许可证和住房贷款的相关法律文件办理到位。2、中央空调系统，双方同意不安装。2015年5月21日会议纪要的主要内容为1、房源问题。2、买受人确定问题。买受人由本次签订到户合同确定，不收取更名费用。3、第二笔房款的支付问题。按团购协议总价的70%收取第二笔房款（含已付15万诚意金）。第二笔款项收齐后，其中1600万元由组织部、党校自己列账户管理，用于支付预售许可证办理所需费用，其余款项交开发商，用于某某团购房项目建设。4、团购户分房到户后按户与开发商签订到户协议，其余事项按到户协议规定。2015年5月28日会议纪要的主要内容为：某某公司作为开发商承诺：1、于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用（2016年6月30日前达到基本居住条件或设计装修需求）；2、在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。三份会议纪要中均约定，纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。 2015年6月2日，原告签订选房确认单，选定所购买的房屋为某某栋某某层某某号房，建筑面积134.66平方米，总房款394284元。该选房确认单中说明一栏载明以下内容1、此单为网签《商品房买卖合同》时唯一凭证。2、买受人签署此单的姓名须与签署《商品房买卖合同》的姓名一致，非直系亲属禁止更名。3、开发商承诺（1）于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用（2）在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。因不可抗力因素造成以上承诺不能按期执行的，开发商不承担责任。（4）凡通过网上或房产中介交易本商品房的，买受人须按总房价的10%向开发商交纳更名费。 2012年12月4日、2015年6月19日，被告某某公司出具收据，收到原告交一、二期诚意金276000元。 2015年6月2日至2015年8月11日，中共市委党校分五次向被告汇款1798万作为第二笔房款。 2015年8月13日被告就其开发的某某2、3、4-1、4-2（6）号楼提出预售许可申请，2015年8月31日获得《商品房预售许可证》，2015年11月4日提出1、5号楼的预售许可申请，2015年11月20日获得《商品房预售许可证》和住房相关贷款手续。 2015年12月8日，被告向团购领导小组发出《关于“某某”团购户网签及购买地下车位事宜的说明》称，经与团购房领导小组协商，针对住宅签约及车位购买事宜特作出如下说明“3、不购买地下车位的团购户，暂不予办理网签手续。4、所有团购户如在2016年元月30日前不办理网签合同的，公司为维护合法权利，将办理退房手续”。 原告认为被告系单方捆绑销售车位，遂没有交纳第三期房款。 2016年初，被告某某公司与部分团购户代表就车位销售事宜进行了两次协商，没有达成一致意见。 2016年6月21日，被告委托湖南金鹗律师事务所向团购业主委员会发出《律师函》称，1、因团购户未按期支付购房款，使某某公司无法按期完工，导致延期交房的法律责任由团购户承担，某某公司依法不予承担，某某公司保留追究因对方违约而产生的法律责任的权利。2、已办理网签手续但未按期支付购房款的团购户，某某公司将依合同第五条、第七条之规定计收逾期付款的利息款，利息的计算标准为同期贷款利率的四倍。3、目前尚未签约的团购户必须于2016年7月5日前，按某某公司与团购业主委员会的签约条件要求与某某公司签订商品房购房合同，并缴纳百分之百的购房款、车位款。如到期仍未签订购房合同或未缴纳百分之百购房款、车位款的团购户，某某公司将视为团购户放弃购房权，某某公司将未签约的房屋销售完后，无息退款给未签约的团购户。 2016年7月12日，被告向团购户业主发出《关于党校、组织部未网签团购户退房通知函》称，“自2016年6月份我司出具律师函以来，仍有部分团购户未至我某某缴纳房款并办理网签手续，经公司研究决定，我司依约与其解除购房关系，本月我司将陆续将未网签团购户所缴纳的房款无息退还至党校团购账户，房源将另售第三方”。被告于2016年7月20日至7月22日将包括原告在内的未网签团购户的已交购房款退至党校账户。 另查明，某某公司于2017年10月15日就本案诉争的房屋与案外人徐某某、罗某某签订了《商品房买卖合同》。约定房屋单价为5320元/平方米，总金额为726712元，并于2017年12月14日办理了不动产权利预告登记。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原、被告间的商品房买卖关系，系预约合同还是本约合同？二、被告解除合同是否符合法律规定？应当怎样承担责任？ 关于焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，预约是指约定未来一定期限内订立合同的合同。作为合同的一种特殊形式，对是否为预约仍应依据当事人的意思表示作出判断。本案中，《商品房团购合同》仅体现了原告在内的相关团购户所购买的房屋集中在哪一栋、板式房的价格、典式房的价格、分期付款的方式及期限、逾期付款的责任及工程进度要求等，缺失商品房买卖合同应当具备的主要内容，并且当事人也在合同中约定了，“在预售许可获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同”、“出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同”。因此，《商品房团购合同》系预约合同。但原、被告签订《商品房团购合同》后，作出了三次会议纪要，并进行了选房确认，确定了到户的购房价格、买受人的身份、房屋面积、房号、房款、第二笔房款的交付时间、第三笔房款的交付条件、房屋的交付使用条件及日期等。原、被告嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，足以证实双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但双方的商品房买卖关系已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且某某公司已经按照约定收受购房款，因此，原被告之间的商品房买卖合同关系成立，且系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于焦点二。某某公司虽然发出了解除函，但根据合同法第九十三条、第九十四条规定，当事人主张解除合同的，应当是双方协商一致解除，或者是一方具有重大违约行为，导致合同目的不能实现，或者是不可抗力导致合同目的不能实现。享有单方解除权的应当是非违约方。本案中，曹某某并没有违约行为，即使某某公司因此发出解除函，也不能产生解除合同的效力。某某公司在未解除与曹某某之间商品房买卖合同的情形下，将诉争的房屋出售给案外人，属于一房二买，应向曹某某承担相应的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。根据以上条款，曹某某可以主张的损失为其实际损失和预期利益损失。实际损失即为购房款276000元及利息损失。某某公司承诺2016年12月30日前将验收合格的商品房交付曹某某使用，而未实现，应按银行同类贷款利率的标准承担自2016年12月30日起至购房款实际退还之日止的利息损失。预期利益损失即诉争房屋的升值损失。某某公司将诉争房屋以726712元的价格出售给案外人，与曹某某购房款的差价332428元，为曹某某的预期利益损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、由被告岳阳市某某有限公司向原告曹某某返还购房款276000元；并按银行同类贷款利率的标准承担自2016年12月30日起至购房款实际返还之日止的利息。 二、由被告岳阳市某某有限公司赔偿原告曹某某损失332428元。 以上款项，限被告岳阳市某某有限公司在本判决生效后十日内付清。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。 本案案件受理费13300元，减半收取6650元，由原告曹某某承担1650元，由被告岳阳市某某有限公司承担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 许 东 二〇一九年九月三日 书记员 冯静楠