湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11681号上诉人（原审原告、反诉被告）：百脑汇（武汉）实业有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街珞喻路6号。法定代表人：许昆泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：范瑜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王小草，陕西百望律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汉堡王（上海）餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区南京西路2号地下一层03室。法定代表人：张舒，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯群萍，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浪，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人百脑汇（武汉）实业有限公司（以下简称百脑汇武汉公司）因与被上诉人汉堡王（上海）餐饮有限公司（以下简称汉堡王上海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4106号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。百脑汇武汉公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第四项，判令汉堡王上海公司支付2016年6月1日至2016年11月10日占用费377776元。2.本案诉讼费用由汉堡王上海公司承担。事实与理由：原审法院遗漏我方证据四，认定事实错误。汉堡王上海公司于原审中提交证据四授权书，证明百脑汇武汉公司于2016年11月10日搬离其遗留在涉案商铺中的设施设备。故，汉堡王上海公司有权依据租金标准要求百脑汇武汉公司支付占用费。汉堡王上海公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。百脑汇武汉公司向一审法院起诉请求：1.确认百脑汇武汉公司与汉堡王上海公司签订的《百脑汇餐饮租赁合同》及补充协议（以下称补充协议一）于2016年6月1日解除；2.判令汉堡王上海公司向百脑汇武汉公司支付拖欠的自2015年7月18日至2016年5月31日期间的租金739021.94元；3.判令汉堡王上海公司向百脑汇武汉公司支付自2016年6月1日至2016年11月10日（实际搬离之日）的占用费377776元；4.判令汉堡王上海公司以同期银行贷款利率标准向百脑汇武汉公司支付租金滞纳金至实际支付之日；5.判令汉堡王上海公司向百脑汇武汉公司支付的保证金141666元作为违约金没收，不予返还；6.本案诉讼费用由汉堡王上海公司承担。一审法院查明，2014年9月，百脑汇武汉公司与汉堡王上海公司签订《百脑汇餐饮租赁合同》，合同约定主要内容为：汉堡王上海公司承租百脑汇武汉公司位于武汉市洪山区珞喻路6号1层及2层【商铺号：1Y01、2Y01】总计使用面积约为1F：48.51m2、2F：251.8m2，合计300.31m2的房产；承租房产用于开设餐饮。租赁期限8年，暂定自2014年9月15日至2022年9月14日止，2014年8月1日至2014年9月14日作为免租期供汉堡王上海公司进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，无需支付租金，如在2014年8月1日之前房产已具备交付条件且得到汉堡王上海公司认可的，自双方签订书面房产交接书之日起第46日为租金计算起始日；在免租期结束后之次日，如届时本项目1-3楼开业率（指本项目房产实际对外营业数量与本项目可租赁房产数量综合的比例）不足90％或对销售产生影响的重要客流出入口及通道未能开通，则不论汉堡王上海公司是否实际营业，百脑汇武汉公司同意在该段期间的租金减免50％以上直至全部减免（具体减免比例以双方协商为准）。双方同意租金采用固定租金计租方式，第一年至第二年：自2014年9月15日至2016年9月14日，固定租金70833元/月，第三年至第四年：自2016年9月15日至2018年9月14日，固定租金76500元/月，第五年至第六年：自2018年9月15日至2020年9月14日，固定租金82620元/月，第七年至第八年：自2020年9月15日至2022年9月14日，固定租金89230元/月，租金为三个月一付，首次付前三个月租金应当在本合同签订之日内一次性缴纳，后续每次支付租金应提前15日交付后三个月的租金。汉堡王上海公司应当在合同签订之日向百脑汇武汉公司交付141666元的保证金，在汉堡王上海公司违反本合同及其附件、补充协议的约定时，百脑汇武汉公司有权依照相关约定或直接扣除或部分扣除保证金作为汉堡王上海公司应付的违约金，租赁关系终止后1个月，百脑汇武汉公司将收取的保证金除用以充抵合同约定应由汉堡王上海公司承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还汉堡王上海公司。百脑汇武汉公司应于房产交接之日向汉堡王上海公司交付已具备汉堡王上海公司要求的房产技术条件的完整房产；交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署房产交付确认书(见附件二)，予以确认，确认书签署之日，为房产正式交付之日；如百脑汇武汉公司未能在双方约定时间内向汉堡王上海公司交付汉堡王上海公司要求的房产技术条件的完整房产，汉堡王上海公司有权选择相应顺延免租期及合同期限，逾期超过90日的，汉堡王上海公司有权终止本合同，要求百脑汇武汉公司双倍返还保证金并赔偿实际损失。百脑汇武汉公司应协助汉堡王上海公司办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水电(包括水、电增容)、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，因报批产生的相关费用由汉堡王上海公司承担；若因百脑汇武汉公司原因不能在本合同约定的起租日(即2014年9月15日)对外开业或无法提供汉堡王上海公司开业经营所需的资质证照从而导致汉堡王上海公司无法自起租日起正常开业经营的，免租期、起租日和租赁期限相应顺延，逾期超过90日的，汉堡王上海公司有权终止本合同，要求百脑汇武汉公司双倍返还保证金并赔偿实际损失。未经百脑汇武汉公司书面同意，如汉堡王上海公司私自停业或无正当理由擅自延迟开业，百脑汇武汉公司有权终止合同或汉堡上海公司按每日固定租金的2倍支付违约金，直至开业为止。合同还约定：有下列情形之一，百脑汇武汉公司有权选择提前终止本合同，汉堡王上海公司缴纳的履约保证金全部不予退还，如果百脑汇武汉公司的实际损失超过保证金数额，则百脑汇武汉公司有权继续要求汉堡王上海公司赔偿其遭受的损失的差额部分：（4）汉堡王上海公司未经百脑汇武汉公司书面同意，擅自停止营业，经百脑汇武汉公司书面催告后，在百脑汇武汉公司要求的限期内仍不恢复营业，或者擅自停止营业累计达2次或者10日的；（10）没有法定的或者约定的汉堡王上海公司可逾期支付租金的情况，汉堡王上海公司逾期支付租金连续达15日以上；百脑汇武汉公司依据上述情形提前终止合同时，应预先15天书面通知汉堡王上海公司，汉堡王上海公司应及时迁离并交回房产，租金照实结算。有下列情形之一，汉堡王上海公司有权提前终止本合同，并要求百脑汇武汉公司双倍返还保证金，还有权继续要求百脑汇武汉公司赔偿其遭受的损失直至全部损失得到弥补：（5）自起租日起因百脑汇武汉公司原因未能办妥出租房产所需的许可和手续导致汉堡王上海公司不能正常营业的超过三十天的；（6）百脑汇武汉公司未在与汉堡王上海公司协商一致的情况下擅自单方面调整汉堡王上海公司所承租商铺的位置、面积、外立面；汉堡王上海公司依据上述情形提前终止合同时，应提前15日书面通知百脑汇武汉公司，百脑汇武汉公司应及时退还结余的款项和保证金，租金照实结算；合同期内，除另有约定外，因任何汉堡王上海公司原因导致租赁关系提前终止的，汉堡王上海公司须承担的违约责任包括：（1）已经支付的保证金直接扣除；（2）百脑汇武汉公司超过保证金部分的直接经济损失；（3）免租期45天的租金；合同履行期间，汉堡王上海公司逾期(合同约定期限或双方另行确定的期限)支付租金或其它费用7日的，百脑汇武汉公司有权要求汉堡王上海公司按照第11.1条规定支付滞纳金直至汉堡王上海公司支付前述费用，汉堡王上海公司逾期15日的，百脑汇武汉公司有权解除合同，汉堡王上海公司除按第10.1条和第10.2条履行义务外，仍应承担付款义务及相应的违约责任；没有法定的或者约定的汉堡王上海公司可逾期支付租金的情况，汉堡王上海公司拖欠租金，应向百脑汇武汉公司支付滞纳金，每逾期一日百脑汇武汉公司有权向汉堡王上海公司收取所拖欠租金之千分之五的滞纳金。除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失。另，百脑汇武汉公司指定“夏凯”为该公司往来文书的联系人，汉堡王上海公司指定在百脑汇武汉公司商场办理了工作人员出入证的柜台工作人员为联系人；合同还对双方其他租赁事宜作出约定。后双方又签订《补充协议一》，约定：将原租赁合同第一章2.1条第一项修改为：“租赁期自2014年10月18日至2022年10月17日，租赁期开始日即为计租日。”；原租赁合同3.2条中有关租金支付日期按本补充协议第一条作相应顺延。合同签订后，汉堡王上海公司支付席位保证金141666元，并委托第三方对租赁房产进行装修。2014年11月6日，案外人上海永麦投资咨询有限公司出具结算审价报告，确认该房产装修最终审核核定金额1007330.72元。一审法院另查明，2015年6月8日，武汉市国土资源和规划局向武汉市城管管理执法委员会出具武土资规监认函【2015】5号《关于批后建设工程违法建设技术认定及处理意见的函》，该函载明：百脑汇武汉公司位于洪山区××百脑汇资讯广场项目，未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。后，百脑汇武汉公司拆除了汉堡王上海公司外立面广告牌。2015年7月22日，汉堡王上海公司致函百脑汇武汉公司，要求恢复被拆除的外立面招牌，并载明：截止本函之日，贵方（百脑汇武汉公司）仍未能取得整栋建筑物的消防验收合格批复文件，导致我方餐厅至今仍无法办理消防验收手续，餐厅经营面临重大消防合规和法律风险。催促贵方于收函之日起3日内说明未能取得消防验收合格批复文件的原因以及目前办理进程。百脑汇武汉公司于次日回函，回复函载明：为配合政府部门的整改要求，依指示对贵司（汉堡王上海公司）所设立广告招牌实施了拆除整改，并非违约；我司商场的内、外建筑及装修工程均已通过消防部门的验收，就贵司餐厅消防验收问题，我司愿意积极配合贵司解决。2015年10月15日，汉堡王上海公司再次致函百脑汇武汉公司，该函载明：在我方向当地政府主管部门办理消防验收并申领营业执照、组织机构代码证和税务登记证时，由于贵方指定的消防验收报审服务单位的问题以及贵方未能提供房产的竣工验收文件，导致我方至今无法取得消防验收合格批复、营业执照、组织机构代码证和税务登记证，餐厅无法合法营业。请贵方在2015年10月23日前提供房产的竣工验收文件并采取一切必要的行动或措施督促贵方指定的消防验收报审服务单位提供合格的服务；如贵方不能在2015年10月23日当日营业时间结束前提供房产的竣工验收文件，或贵方指定的消防验收报审服务单位不能妥善提供服务的，我方将于10月23日营业时间结束后临时停业，直至取得上述全部证照；如在2016年1月31日前我方仍无法取得上述全部证照的，我方将立即解除租赁合同。2015年10月16日，百脑汇武汉公司回复，函称：我方正在积极督促报审服务单位办理整体验收，另我方也会与当地政府积极沟通确保贵司的日常营业不受影响，请放心继续经营；近期因政府方面要求而临时拆除的贵司店招，我司将会提供门头位置进行重新安置。后百脑汇武汉公司就汉堡王上海公司营业证件办理及外立面招牌恢复事宜多次进行回复致函。另，汉堡王上海公司在涉案餐厅门店张贴通知：兹定于2015年10月24日-2015年10月26日暂停营业3天。一审法院同时查明，自2015年12月起，双方就补充协议二及招牌拆除等事宜进行沟通协商。2016年3月24日，收件人“夏凯”（邮箱号为：mailto:ｋｅｎ×××＠Ｂｕｙｎｏｗ.ｃｏｍ.ｃｎ）向汉堡王上海公司发送邮件，邮件附件为：武汉店汉堡王补充协议用印版。该附件（补充协议二）载明：甲方（百脑汇武汉公司）同意免除乙方（汉堡王上海公司）自2015年7月15日至2016年6月9日期间主合同规定的房产租金费用，原乙方支付的2015年7月14日后的租金用于支付2016年6月10日起的租金；甲方向乙方另提供一处外立面店招位置(位置和尺寸见附图)，乙方已于2016年1月10日将外立面店招设计图电子档给到甲方，且甲方已于2016年2月29日恢复乙方店招，乙方保证于2016年4月10日前恢复营业；鉴于甲方已协助乙方于2015年12月10日取得工商营业执照，后续如因甲方原因产生相关税务行政处罚，由甲方出面处理相关事宜并协助乙方办理完成税务登记；鉴于乙方正在甲方配合下办理餐厅消防验收批复，如乙方按照甲方要求在未取得消防验收批复之前开业的，针对消防问题，由于甲方原因造成乙方行政处罚的，由甲方协助处理；关于乙方席位内增设的消火栓，甲方需在2016年3月15日前完成所有项目的施工，乙方承担3500元施工费用。该补充协议二甲方落款处加盖“百脑汇（武汉）实业有限公司”合同专用章，百脑汇武汉公司对公章真实性予以认可。后，汉堡王上海公司通过电子邮件要求百脑汇武汉公司办理餐厅消防验收手续，百脑汇武汉公司催告汉堡王上海公司支付房屋租金。2016年6月2日，百脑汇武汉公司致函汉堡王上海公司，通知双方签订的《百脑汇餐饮租赁合同》于2016年6月1日解除。2016年11月10日，双方就搬离餐厅内的设备等物品办理确认手续，汉堡王上海公司将涉案商铺内的部分设备搬离。一审法院还查明，2010年3月27日，武汉市国土资源和规划局作出鄂规工程20100201300069号《建设工程规划许可证》，载明：建设单位：百脑汇武汉公司，建设项目名称：商业、办公楼，建设位置：洪山区珞喻路6号。2014年10月31日，武汉市公安局洪山区分局消防大队作出洪公消安检字【2014】第053号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年9月19日，武汉市洪山区建设局对该项目办理竣工验收备案。2018年1月10日，根据汉堡王上海公司的申请，受一审法院委托，由湖北益信工程咨询有限公司对武汉市洪山区珞喻路6号1层及2层内面积合计300.31平方米1Y01和2Y01商铺装修工程造价进行鉴定评估，该公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：该装饰装修工程造价为654757.50元。因该鉴定，汉堡王上海公司支付鉴定费10800元。后，一审法院又委托武汉顺海资产评估有限责任公司对上述商铺的装修残值进行鉴定。因汉堡王上海公司拒绝缴纳此次评估鉴定费，2018年9月3日，武汉顺海资产评估有限责任公司向一审法院出具《退案函》，将此案退回一审法院。一审法院认为，百脑汇武汉公司与汉堡王上海公司所签订的《百脑汇餐饮租赁合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且其内容没有违反我国法律及行政法规的强制性规定，均合法有效，对签约双方具有法律约束力。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、补充协议二的法律效力；二、谁享有涉案合同及补充协议的解除权；三、《百脑汇餐饮租赁合同》及补充协议解除后，违约一方所应承担的法律责任。结合本案当事人的诉请及抗辩，一审法院评判如下：一、关于补充协议二的法律效力百脑汇武汉公司主张补充协议二不是双方真实意思表示，最终没有形成真实的协议，仅有单方意思表示，没有合同的法律效力。一审法院认为，涉案租赁合同履行过程中，双方就外立面招牌拆除、消防验收、证照办理等事宜进行多次协商沟通后，百脑汇武汉公司将协商事宜形成书面补充协议二，加盖公司合同章并以电子邮件的形式发送给汉堡王上海公司。百脑汇武汉公司的盖章行为系对补充协议二内容的确认，表示同意补充协议二所约定的相关内容。补充协议二约定百脑汇武汉公司放弃自2015年7月15日至2016年6月9日期间主合同规定的房产租金费用，汉堡王上海公司虽未以书面方式对此作出回复，但亦未明确表示拒绝，且其庭审提交的补充协议二已经加盖了其公司的公章，对补充协议二的效力予以认可。另，在百脑汇武汉公司将补充协议二发送至汉堡王上海公司后，双方还通过邮件就房产租赁过程中的消防验收手续办理进行往来沟通，积极履行该补充协议所约定的相关义务。故，应认定补充协议二已成立生效，对双方具有法律约束力。二、关于谁享有涉案合同及补充协议的解除权合同解除的法律效力必须具备一定的要件，即解除合同的一方必须享有约定的或者法定的解除权，并以法律规定的方式通知对方当事人。本案中，双方于2016年3月24日就房屋的租金免除、外立面店招、恢复营业及消防验收等事宜达成补充协议二。依据该协议，汉堡王上海公司未支付2015年7月15日至2016年6月9日期间租金的行为不构成违约，百脑汇武汉公司不得以其未支付租金为由解除合同，即其不享有合同的解除权，其发出合同解除函的行为不发生合同解除的法律效力。故，对百脑汇武汉公司要求确认双方签订的《百脑汇餐饮租赁合同》及补充协议一于2016年6月1日解除的本诉诉讼请求，一审法院不予支持。同时，根据《百脑汇餐饮租赁合同》第11.3条“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失”之约定，百脑汇武汉公司于2016年6月2日发函单方解除合同的行为已经构成违约。因此，汉堡王上海公司作为守约方享有合同的解除权。故，对汉堡王上海公司要求判令解除双方签订的《百脑汇餐饮租赁合同》和补充协议的反诉请求，一审法院予以支持。三、《百脑汇餐饮租赁合同》及补充协议解除后，违约一方所应承担的法律责任因补充协议二中约定免除汉堡王上海公司在2015年7月15日至2016年6月9日期间的租金，汉堡王上海公司有权不支付该期间的租金，对百脑汇武汉公司要求汉堡王上海公司支付拖欠的租金739021.94元及将支付的保证金141666元作为违约金没收的本诉诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于，2016年6月1日以后，因涉案商铺未办理消防验收等原因，汉堡王上海公司已停止在该商铺的正常经营活动，且百脑汇武汉公司致函解除合同的行为已构成违约。故，对百脑汇武汉公司请求汉堡王上海公司支付2016年6月1日至11月10日期间的占用费377776元的本诉诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，《百脑汇餐饮租赁合同》及补充协议解除后，依据合同第11.3条约定，百脑汇武汉公司应当赔偿汉堡王上海公司的经济损失。汉堡王上海公司主张承租商铺装修实际支付款按第三方审核核定金额为1007330.72元，且该商铺装修造价应据此确认。因该装修审核核定金额系汉堡王上海公司在装修完成后单方委托第三方进行的审核评估，百脑汇武汉公司对该金额持有异议，且汉堡王上海公司的反诉请求是要求百脑汇武汉公司赔偿其商铺装修残值损失，并据此向一审法院提交鉴定申请。依据湖北益信工程咨询有限公司出具的工程造价鉴定意见书，一审法院确认承租商铺内的装饰装修工程造价为654757.50元。对于涉案商铺的装修残值，由于汉堡王上海公司拒绝缴纳鉴定费，导致未能以鉴定的方式进行确认。但是，因庭审过程中双方均同意按成新率79.73%计算装修残值，故一审法院结合工程造价鉴定意见书所确定的造价，确定汉堡王上海公司承租商铺的装修残值损失为522038.15元。该经济损失由百脑汇武汉公司予以赔偿。故，对汉堡王上海公司的该反诉请求，一审法院部分予以支持。汉堡王上海公司主张由百脑汇武汉公司双倍返还保证金283332元，其理由是由于百脑汇武汉公司长时间没有向其提供开业经营所需的资质证照，致使其无法正常开业。因汉堡王上海公司提交的证据不足以证明商铺未能正常开业的责任均应由百脑汇武汉公司单方承担，其主张双倍返还保证金的依据不足，理由不能成立。结合本案合同约定、合同履行情况等具体案情，合同及补充协议解除后，百脑汇武汉公司应当返还保证金141666元。故，对汉堡王上海公司的该项反诉请求，一审法院部分予以支持。汉堡王上海公司主张律师费、差旅费合计100000元，因没有合同依据，该反诉请求，一审法院不予支持。汉堡王上海公司主张加盟特许费损失93421.38元，因该费用属于其正常的经营支出，且与百脑汇武汉公司的违约行为之间没有必然的因果关系，对该项反诉请求，一审法院不予支持。另，汉堡王上海公司主张公证费损失，因其未能提交证据证明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除百脑汇（武汉）实业有限公司与汉堡王（上海）餐饮有限公司签订的《百脑汇餐饮租赁合同》及补充协议；二、百脑汇（武汉）实业有限公司于判决生效之日起十日内向汉堡王（上海）餐饮有限公司返还保证金141666元；三、百脑汇（武汉）实业有限公司于判决生效之日起十日内向汉堡王（上海）餐饮有限公司赔偿装修残值损失522038.15元；四、驳回百脑汇（武汉）实业有限公司的全部诉讼请求；五、驳回汉堡王（上海）餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件（本诉）受理费16681元，由百脑汇（武汉）实业有限公司负担，一审案件（反诉）受理费17801元及司法鉴定费10800元，共计28601元，由百脑汇（武汉）实业有限公司负担14000元，由汉堡王（上海）餐饮有限公司负担14601元。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案二审争议的焦点是汉堡王上海公司是否应当支付2016年6月1日至11月10日期间的占用费377776元的问题，本院认为，导致双方签订的《百脑汇餐饮租赁合同》及补充协议的解除，系百脑汇武汉公司一方根本违约所致（因涉案商铺未办理消防验收等原因），并且在2016年6月1日以后，汉堡王上海公司已停止在该商铺的正常经营活动，故一审法院不予支持百脑汇武汉公司的占用费377776元的请求正确，本院依法予以确认。综上所述，百脑汇武汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6966元，由上诉人百脑汇（武汉）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年一月十三日书记员 陈喜兰