宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初14237号原告：银川民生商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁北街118号。法定代表人：温学斌，该公司经理。委托诉讼代理人：陆仲凌，宁夏天器律师事务所律师。被告：中国联合网络通信有限公司银川市分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨西街131号。负责人：姚华，该公司经理。委托诉讼代理人：张莉，宁夏兴业律师事务所律师。原告银川民生商贸有限公司与被告中国联合网络通信有限公司银川市分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川民生商贸有限公司的委托诉讼代理人陆仲凌，被告中国联合网络通信有限公司银川市分公司的委托诉讼代理人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行双方签订的房屋租赁合同，支付拖欠房屋租金272176.17元；2.判决被告承担逾期付款违约金37968元[272176.17元÷2×0.1%×279日(自2018年11月21日起至2019年8月31日止)]；3.判决被告支付拖欠2017-2019年度涉案租赁房屋暖气费4854.15元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月17日，原告作为出租方、被告作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁标的物位于解放东街112号房屋，租赁用途为被告用于其营业、办公，租赁期限6年，自2014年12月20日起至2020年12月19日，第一、二年租金共计247432.88元，第三、四年租金共计259804.53元，第五、六年共计272176.17元，租金支付为两年一付，其中第五、六年租金于2018年12月20日付清，被告未按合同约定期限支付租金的，每逾期一日，应当按照年租金的0.1%向原告支付违约金。同时，双方对税费的承担、房屋修缮与使用、双方的权利和义务、合同的解除与终止等条款作出约定。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告按约支付了第一、二、三、四年的租金。2018年11月20日，合同约定的第五、六年租金的付款期限届满后，被告迟迟不履行付款义务，原告多次催要未果，故诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，一、由于市场环境影响及移动支付的普及，被告所租赁原告的房屋自2017年起一直处于不能正常营业状态。基于此，被告租赁房屋的合同目的无法实现，导致房屋租赁合同丧失继续履行的条件，故被告负责人与原告电话沟通终止《房屋租赁合同》并函告相关事宜。原告在收到通知后未提出异议，未向人民法院提出确认解除合同效力的请求。被告认为涉案《房屋租赁合同》已于2018年9月29日《关于与银川民生商贸有限公司终止房屋租赁合同关系的通知》送达原告时解除，被告也于同年10月19日履行了向原告退还房屋的手续。被告对于已缴纳至2018年12月19日的房屋租金作为对原告的补偿，不要求退回。至此，被告已履行了合同解除的全部义务，并对原告进行适当补偿。若原告对解除房屋租赁合同有异议的，应当请求人民法院确认解除合同的效力，而不应无视客观实际，继续扩大损失，故对于原告第一、二项诉请，请求法庭予以驳回。同时，原告诉请第二项违约金计算有误，请予以核实。二、对于原告诉请第三项，经核实，2017-2018年度釆暖费被告未缴纳，在原告提交正式缴纳发票、核实具体金额后被告同意支付。对于2018-2019年度采暖费原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月解除，并于10月19日退还房屋。在合同解除的前提下被告在采暖季调来前已不实际占有房屋，故不应当支付2018-2019年度采暖费用。本院经审理认定事实如下：2014年9月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定如下：1.租赁房屋位于银川市兴庆区解放东街112号房屋，建筑面积为97平方米；2.被告承租涉案房屋用于其营业、办公；3.租赁期限为6年，自2014年12月20日起至2020年12月19日止；4.第一、二年租金共计247432.88元，第三、四年租金共计259804.53元，第五、六年租金共计272176.17元，租金支付方式为两年一付，被告应于2014年9月20日前向原告支付第一、二年租金，于2016年11月20日支付第三、四年的租金，于2018年11月20日前付清第五、六年的租金；5.原告违反合同约定，每逾期交付一日，应当按照年租金0.1%向被告支付违约金；原告擅自中止合同，应当向被告支付合同总价款20%的违约金；被告违反合同约定，逾期支付一日，应当按照年租金0.1%向原告支付违约金；6.如原告不能提供涉案房屋或所交付的房屋不符合约定条件，严重影响使用的、未经租赁物修缮义务，严重影响使用的、在租赁房屋上设立抵押或其他形式的担保的，被告有权解除合同并要求原告赔偿损失；7.如被告未经原告同意，转租、转借涉案房屋、拆改变动租赁房屋主体结构、损坏租赁房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的、改变约定租赁用途、存放危险物品或进行违法活动、逾期支付各项费用给原告早晨严重损失、拖欠租金累计3个月以上的，原告有权解除合同，收回租赁房屋。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告依约付清了第一至四年的租金。2018年9月29日，被告通过邮寄方式向原告发出《关于与银川民生商贸有限公司终止房屋租赁合同关系的通知》，称被告因受市场环境因素影响，自2017年其该房屋一直处于不能正常营业的状态，被告的合同目的已无法实现，涉案《房屋租赁合同》已丧失了继续履行的条件，被告负责人于2018年9月21日与原告负责人温学斌经理就终止《房屋租赁合同》事宜进行了电话沟通，被告承诺将已实际交付至2018年12月19日的房屋租金作为对原告的补偿，请原告于2018年10月19日9时30分在涉案房屋办理房屋交接手续，若原告不能在上述时间到场办理相关手续，视为被告已全面、完善的完成了租赁房屋的退还义务，则该房屋所产生的任何风险与被告无关。2019年7月22日，宁夏正祥供热有限公司向被告发出《催缴通知单》一份，载明被告尚欠2年采暖费4854.15元。现原告以被告违约为由诉至本院。庭审中，原告称收到被告发出的《关于与银川民生商贸有限公司终止房屋租赁合同关系的通知》后，并未同意解除《房屋租赁合同》，原告与被告协商后要求被告继续履行合同、支付租金，如果被告不履行合同，则需将2018、2019年度租金付清后终止《房屋租赁合同》。被告称当时双方协商的是由被告支付其中一年的租金即可解除《房屋租赁合同》，但被告最终并没有同意，被告在银川范围内独立经营，有自己的财产。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应诚信履行协议内容。被告虽为分公司，但在银川范围内独立经营，且有独立的财产，故可以独立承担本案法律责任。合同签订后，被告依约向原告交付了涉案房屋，被告应当按照合同约定向原告支付租金。在《房屋租赁合同》履行过程中，被告因经营原因表示合同已无法继续履行，并向原告发出了《关于与银川民生商贸有限公司终止房屋租赁合同关系的通知》，但原告收到后并未同意终止合同，双方后续协商亦未达成一致意见，且被告亦未向原告返还涉案房屋，故涉案合同并未终止，被告仍应按照《房屋租赁合同》的约定向原告支付第五、六年度租金272176.17元，并承担2017年至2019年度涉案房屋的采暖费4854.15元。根据《房屋租赁合同》约定，被告应当于2018年11月20日前付清第五、六年度的租金，被告逾期支付租金已构成违约，应当向原告承担违约责任。因涉案《房屋租赁合同》约定的违约金过高，本院酌定被告向原告支付以2018-2019年度租金为基数，按照年利率6%计算的自2018年11月21日起至2019年8月31日止的逾期付款违约金6330.89元（272176.17元÷2×6%÷365日×283）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告中国联合网络通信有限公司银川市分公司于本判决生效之日起七日内向原告银川民生商贸有限公司支付租金272176.17元、采暖费4854.15元及逾期付款违约金6330.89元。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费6024元，减半收取计3012元，由原告银川民生商贸有限公司负担302.48元，由被告中国联合网络通信有限公司银川市分公司负担2709.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  宋 乔二〇一九年十二月二十日法官助理  田进花书 记 员  张 华附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。