河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30125号原告（案外人）：芦兵，男，1990年4月16日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：卢青站，男，1983年11月22日出生，汉族，住河南省通许县，与原告系兄弟关系，委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：河南省中小企业投资担保股份有限公司，住所地郑州市金水路226号楷林国际18层。法定代表人：关湘平，董事长。委托诉讼代理人：郑峰，男，1984年8月4日出生，汉族，住郑州市管城回族区，系该公司员工，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：冉艺娟，女，1982年10月6日出生，汉族，住河南省中牟县，系该公司员工，委托权限：特别授权。第三人（被执行人）：王非凡，男，1991年4月21日出生，汉族，住河南省中牟县。原告芦兵与被告河南省中小企业投资担保股份有限公司（以下简称“中小企业担保公司”）、第三人王非凡执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦兵及其委托诉讼代理人卢青站、被告中小企业担保公司委托诉讼代理人冉艺娟到庭参加诉讼，第三人王非凡经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告芦兵向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对其购买的位于郑东新区××敬业路东侧、××路北侧、××路西侧、××路南侧东××城××房屋的查封决定，并终止对涉案房屋的强制执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告中小企业担保公司与第三人王非凡追偿权纠纷一案，贵院作出了（2019）豫0191民初7号判决书，于2019年6月11日立案执行，执行案号为（2019）豫0191执8155号，并于2018年12月7日依据（2018）豫0191财保2517号民事裁定书、协助执行通知书查封了王非凡名下位于郑东新区××敬业路东侧、××路北侧、××路西侧、××路南侧东××城××房产××套。原告与第三人王非凡在2018年9月9日通过居间方郑州东堂房地产营销策划有限公司签订《存量（二手房）买卖居间合同》，合同约定房屋总价款100万元，首付款为75万元，约定剩余25万元，房屋办理过户登记后，原告办理抵押贷款，将房款付清。合同签订当日，原告通过银行转账向第三人支付首付款45万元整，2018年9月16日又支付首付款30万元整，共计75万元整。合同签订次日，王非凡将涉案房屋交付给原告，原告于2018年10月1日开始对涉案房屋进行装修，并入住至今。原告购买涉案房屋时，该房屋的不动产权证尚未下来，房屋未解压，无法办理过户手续。涉案房屋虽然登记在第三人王非凡名下，但自原告与其签订《存量（二手房）买卖居间合同》后，从涉案房屋的占有、使用上，都能反映出涉案房屋的所有人为原告。2019年9月10日，原告向贵院提出书面异议，主张上述房产归原告所有，要求解除查封，后本院作出（2019）豫0191执异660号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定，因此诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告中小企业担保公司辩称，一、原告提供的《存量（二手房）买卖居间合同》（以下简称“购房合同”）依法未成立，不具有法律效力，原告的诉讼请求不成立。购房合同的丙方郑州东堂房地产营销策划有限公司在合同中有提供居间服务的义务，并且合同中明确约定了其提供网上签约服务、办理房屋产权转移登记手续时指导等服务，但购房合同中的丙方郑州东堂房地产营销策划有限公司未在合同签署的地方签章，且合同附件签约须知落款处也没有公司签章。该合同首页显示合同三方当事人为甲方王非凡、乙方芦兵、丙方郑州东堂房地产营销策划有限公司，而最后签章处却只有甲方王非凡、乙方芦兵两方，明显合同系伪造，依据合同法第十三条规定，居间方未作出承诺，因此购房合同不成立。二、《存量（二手房）买卖居间合同》未履行。1、没有芦兵支付购房款的相关证据。芦兵提交了来英向王非凡转款凭证两份，金额分别为45万元和23.8万元，以及微信转款记录。该两份证据无法证明芦兵向王非凡支付合同价款。2、合同约定450000元为定金，非购房款。根据购房合同约定，在办理房屋产权转移登记手续时才转为购房款，芦兵至今未办理房屋产权转移登记手续，因此合同约定的450000元仅为定金，不是合同购房款，合同未成立，也未履行。三、原告对案涉房屋不享有权利，更不能排除强制执行。原告不能证明其在查封之前签订合法有效的书面买卖合同，依法没有占有案涉房产，并且没有支付价款，也没有办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能不能排除执行。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人王非凡未到庭，未答辩、未举证。经审理查明：2018年12月15日，本院就中小企业担保公司与中牟飞达家电有限公司、郑州润皓电器有限公司、王金岭、李丽平、王非凡、朱萍追偿权纠纷一案作出（2018）豫0191财保2517号民事裁定书，2018年12月17日，作出（2018）豫0191财保2517号协助执行通知书，依法查封了第三人王非凡名下的涉案房产。2019年1月2日案件立案后，2019年1月30日，本院作出（2019）豫0191民初7号民事判决书，判决中牟飞达家电有限公司于该判决生效后10日内向河南省中小企业投资担保股份有限公司偿还代偿本息2006837.34元及财产有偿使用费（以2006837.34元为基数，自2018年11月26日起按月息2%标准计算至实际清偿之日止），郑州润皓电器有限公司、王金岭、李丽平、王非凡、朱萍对上述债务承担连带还款责任。2019年6月11日，本院对该案件立案执行，执行案号为（2019）豫0191执8155号。在执行过程中，原告芦兵作为执行案外人对上述执行标的提出书面异议，2019年10月11日，本院作出（2019）豫0191执异660号执行裁定书，驳回了芦兵的异议请求，原告芦兵不服该执行裁定书，2019年10月22日，向本院提起异议之诉。另查明，2018年9月9日，原告芦兵与第三人王非凡及案外人郑州东堂房地产营销策划有限公司签订了合同编号为D16002453399的《存量（二手房）买卖居间合同》一份，约定，第三人王非凡将其名下位于郑东新区白沙镇敬业路东侧、陇海快速路北侧、同德路西侧、润丰路南侧东润城臻园一期1幢204号的房产出售给原告芦兵，房屋价格为100万元，首付款为75万元，在2018年9月24日内将首付款75万元存入存量房交易资金监管账户。首付款分两次支付，签订合同当天，芦兵向王非凡支付人民币45万元，2018年9月24日再向王非凡支付剩余购房首付款30万元。王非凡保证自本合同签订后、不动产证下发后且2020年6月1日内完成注销抵押登记手续。芦兵支付给王非凡的购房首付款75万元用于涉案房屋解押，解押前王非凡继续支付涉案房屋房贷月供，且总房款不变。待解押完毕且芦兵银行贷款审批通过后10日内，芦兵、王非凡需要配合郑州东堂房地产营销策划有限公司共同向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。合同还约定，王非凡于收齐首付款当天，向芦兵交付合同约定的房屋及附属物，向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续，房屋交付时，水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用均由王非凡承担。佣金2万元，由芦兵于合同签订当日一次性付给郑州东堂房地产营销策划有限公司。办理房屋产权转移登记手续应缴纳的水费，由芦兵承担。另查明，2018年9月9日，原告芦兵通过其母亲来英向王非凡转账45万元，同日，王非凡出具《收据》一份，载明：今收到芦兵（来英）购买东润城一期一号楼204号房首付款450000元。2018年9月16日，芦兵通过其母亲来英向王非凡转账238000元，芦兵通过微信向王非凡转账6.2万元，同日，王非凡出具《收据》一份，载明：今收到芦兵购买东润城一期1号楼204号房首付款人民币300000元。2018年9月9日，原告芦兵向郑州东堂房地产营销策划有限公司现金支付佣金20000元；同日，郑州东堂房地产营销策划有限公司出具收据，载明：今收到芦兵交来购房中介佣金系东润城1-204号房，500元定金充佣，现金20000元。又查明：2018年10月1日，芦兵向河南东大物业服务有限公司交纳涉案房屋电费242元；同日，芦兵交纳涉案房屋的基础垃圾清运费688元；2018年10月8日，芦兵又交纳涉案房屋基础垃圾清运费60元。上述事实有（2019）豫0191执异660号执行裁定书、《存量（二手房）买卖居间合同》一份、《证明》、银行转款客户回单两份、《收据》三份、《收费专用凭证》三份及当事人陈述在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产在2018年12月17日依被告申请被本院依法查封，原告与第三人王非凡在2018年9月9日通过居间方郑州东堂房地产营销策划有限公司签订了《存量（二手房）买卖居间合同》，且根据原告提交的《存量（二手房）买卖居间合同》、银行转款客户回单及王非凡出具的收据等证据，可以证明原告在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同并按照合同约定支付了大部分价款。且在本院审理期间，原告愿意将涉案房屋剩余价款250000元交付本院执行。另外，结合物业公司出具的电费、垃圾清运费专用收费凭证等证据，可以证明原告在人民法院查封之前已经实际占有涉案房屋。又因涉案房产办理产权变更登记的条件尚不成熟，故原告对涉案房屋未能过户登记到其名下不存在过错。因此，原告对涉案房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。故对其主张不得执行涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。第三人王非凡经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于郑东新区白沙镇敬业路东侧、陇海快速路北侧、同德路西侧、润丰路南侧东润城臻园一期1幢204号房产。案件受理费13800元，由被告河南省中小企业投资担保股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃。审 判 长  李 华人民陪审员  焦爱叶人民陪审员  王广明二〇二〇年一月二十一日书 记 员  张露平