湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0321民初2844号原告：陈可乐，女，1966年11月11日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：陈蓉，广东深港律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆国，男，1961年10月1日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：湘潭宏通置业有限公司，住所地湘潭市岳塘区书院路36号（湖南省第三工程有限公司9楼910-918室）办公地址：湘潭市岳塘区吉安路毕加索营销中心。法定代表人：李顺池，该公司经理。委托诉讼代理人：钱玲辉，湖南湘牵律师事务所律师。被告：湘潭长盛市场管理有限公司，住所地湘潭县易俗河镇海棠北路东侧196号。法定代表人：朱丽叶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金勇，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩将，湖南联合创业律师事务所律师。原告陈可乐诉被告湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）商品房销售合同纠纷一案，于2019年11月12日向本院提起诉讼。2019年12月12日被告宏通公司以公司分立为由申请追加湘潭长盛市场管理有限公司（以下简称长盛公司）为本案被告，经原告方同意，本院依法允许。本院依法适用简易程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告陈可乐及委托诉讼代理人陈蓉、被告宏通公司的委托诉讼代理人钱玲辉，被告长盛公司的委托诉讼代理人金勇、韩将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈可乐诉称：1、请求判令被告向原告交付位于湘潭县易俗河凤凰东路以北宏通御景湘Ｃ区房屋，并自2014年5月1日起暂计至2019年11月8日（此后继续计算至实际交房日止），向原告支付延期交房的违约金22998.57元；2、请求判令被告办理涉案房屋产权证，并支付延期办证违约金25.48元;3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年4月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》编号：金凤凰农贸大市场水果区NO:155号(以下简称为“合同”)，原告购买被告开发的宏通御景湘C区3号水果区一层155号房，建筑面积7.38平方米。原告按约定支付了购房款84936元及税费7000元。《合同》第十条约定：“出卖人应当在2014年4月30日前将达到交付条件的房屋交付给原告。”《合同》第十五条约定，由被告办理房地产权证。但被告未按合同约定交付原告商品房相应区位并办理房屋产权证，原告多次催促被告，但被告均未予以理会。被告的违约行为，严重损害了原告的利益，为了维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，悬请贵院判如所请。被告宏通公司辩称：一、2013年4月4日，原告与宏通公司签订了案涉房屋的买卖合同，合同约定的交房日期为2014年4月30日前。在约定交房日之前，宏通公司就已经将含案涉房产所在的金凤凰农贸市场已经全部装修好，完全具备了交付的条件，但原告至今没有提交相关合法手续，由此可见发生该延期交房的责任应由原告自行承担。二、2016年9月22日，宏通公司与湘潭长盛市场管理有限公司签订了“湘潭宏通置业有限公司分立协议”。根据该协议的约定，案涉商品房买卖合同的义务由长盛公司承继。2018年5月24日，长盛公司已将案涉房屋所在的整栋房屋的大证办至该公司名下，因此交付房屋和办理不动产权证的义务应由长盛公司履行。宏通公司将积极督促长盛公司迅速处理好遗留问题。三、原告主张的违约金部分已过诉讼时效。按日计付的违约金是一个持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别都受到三年诉讼时效的限制。原告无证据证明其于起诉之前曾就逾期交房、逾期办证违约金向被告主张权利，故距原告起诉之日三年以前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，法院对原告的该部分主张应不予支持。综上，恳请贵院驳回原告对宏通公司的诉讼请求。被告长盛公司辩称：一、被告宏通公司无权追加长盛公司为本案的被告。原告陈可乐在起诉时未将长盛公司列为被告，也未请求长盛公司承担违约责任，因此，长盛公司是否应该向原告承担违约责任并非本案的审理范围。宏通公司并非本案的原告，也无权在本案中代替原告向长盛公司主张违约责任，因此，宏通公司向法院追加长盛公司为本案被告没有任何法律依据。二、原告的起诉已经超过了诉讼时效。根据原告起诉状的陈述，原告提出的商品房买卖合同之诉的诉讼时效，应该从2014年5月1日起开始计算，又由于该诉所基于的事实发生在《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）施行之前，人们无法预知未来的法律去规范当时的行为，根据“法不溯及既往”的法律原则及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，本案还是应当适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，原告陈可乐最早应于2016年5月1日前向法院起诉长盛公司，但原告在起诉之前从未就涉诉的《商品房买卖合同》向长盛公司主张违约责任，原告于2019年12月12日才向法院提起诉讼，且未发生引起诉讼中止、中断情形，原告提起的诉讼已超过诉讼时效的保护期间。三、原告与宏通公司签订的《商品房买卖合同》并未生效，且原告未按约向宏通公司实际支付房款，因此，其向宏通公司请求支付违约金没有依据。（一）涉案的《商品房买卖合同》并未生效。根据原告提交的《商品房买卖合同》第2页的说明的第4条：“本合同在开发商与购房者同时签订并经开发商审核后，已自动向县房产管理局提交合同备案，购房者可按打印出来的网上电子版合同第三页的合同编号，在湘潭县房地产信息网（××／）上查询合同备案情况。”而该《商品房买卖合同》第3页上显示的合同编号为：“金凤凰农贸大市场水果区155号铺位”，合同编号在湘潭县房地产信息网根本查不到，该合同并未备案。而根据合同的第十六条，本合同经房地产登记机构办理备案登记才生效，且只有经房地产登记机构备案登记《商品房买卖合同》才能申请办理预购商品房的预告登记。涉案的《商品房买卖合同》并未向房地产登记机构提交合同备案，因此，并未生效。（二）原告未按约向宏通公司支付房款。根据《商品房买卖合同》的第八条，原告作为买受人应当按照合同约定的时间和付款方式如期足额将购房款汇入出卖人宏通公司指定的预售款监管账户（账号为:13×××01），但原告并未将购房款汇入宏通公司指定的预售款监管账户，原告仅提供了《收款收据》，未提供真实的银行转账交易记录，不能证明原告履行了付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，”因此，原告根据未生效的《商品房买卖合同》向长盛公司主张违约责任缺乏法律依据。四、即便被告宏通公司违约，按照宏通公司与长盛公司之间的《分立协议》，本案的债务也应该全部由宏通公司承担。长盛公司为宏通公司的派生企业。2016年9月22日，宏通公司作为甲方（续存企业），长盛公司作为乙方（派生企业）签订了《湘潭宏通置业有限公司分立协议》，该协议的第五条明确约定，公司分立之前的所有债务由甲方宏通公司承担，本案系因分立前的民事活动发生的纠纷，即便由此产生的债务，按照分立协议的约定，也应当全部由宏通公司承担。综上所述，长盛公司并非本案的适格被告，也无须承担对原告的违约责任，恳请法院驳回被告宏通公司追加长盛公司为被告的申请。通过当事人的举证、质证及本院的认证，本院依法确认本案以下事实：2013年4月4日，原告与被告宏通公司签订了《商品房买卖合同》编号：金凤凰农贸大市场水果区NO:155号，原告购买被告开发的宏通御景湘C区3号水果区一层155号房，建筑面积7.38平方米。原告按约定支付了购房款84936元及税费7000元。合同第十条约定：出卖人应当在2014年4月30日前将达到交付条件的房屋交付给原告。第十一条约定：(1)逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_0.01%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。《合同》第十五条约定：由宏通公司办理房地产权证。2013年4月4日原告支付了购房款84936元及税费7000元给被告宏通公司，同日宏通公司开具91936元的收款收据予原告。但合同约定交付房屋期限届满后，宏通公司仍未交付原告涉案房屋及未办理好相应房屋产权证和土地使用证，原告遂诉至法院。另查明，被告长盛公司系被告宏通公司分设而立的新公司，2016年9月22日签订分立协议，2016年11月23日成立并注册。案涉房产登记在长盛公司名下并由该公司管理。本院认为：原告与被告宏通公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，合同虽未在房管部门进行备案，但并不必然引起合同的无效，故原告与被告宏通公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方应当依照合同严格履行各自的义务，现原告已按约向被告宏通公司交付了购房款及办理房屋权证的税费，但被告宏通公司至今未向原告交付房屋及办理房屋权属登记，属于违反合同约定的行为。原告请求判令被告向原告交付位于湘潭县易俗河凤凰东路以北宏通御景湘Ｃ区房屋并办理涉案房屋产权证的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；关于长盛公司的被告主体资格问题，因原告起诉时并不知道被告宏通公司分设成立了宏通公司和长盛公司，也没有两被告公司的分立协议，只向法院起诉了宏通公司，宏通公司应诉后提供了分立协议，并申请追加被告长盛公司为被告，被告申请追加被告虽有不妥，但经法院审查，长盛公司系原告与被告宏通公司签订合同后分设而成，且涉案房屋登记长盛公司并由其管理，故长盛公司为本案必要共同诉讼主体，法院在征得原告同意下，允许追加长盛公司为本案被告不违反法律规定，长盛公司作为本案被告主体适格；被告提出原告的起诉超过诉讼时效问题，因本案涉及房屋的产权问题，所有权纠纷不受短期时效的限制，违约金是个持续产生的过程，被告因违约时间的增长，违约金不断变化和增加，在原告起诉时也产生新的违约金，故原告的起诉均未超过诉讼时效，对被告的抗辩意见本院不予采纳；关于违约金及延期办证违约金的计算问题，因原告与被告宏通公司合同约定了违约金的计算方法，本院支持违约金以购房款84936元为基数按每日万分之零点五从2014年5月1日计算至起诉之日2019年11月12日，即84936元×2021天×0.00005＝8582.78元，合同约定了违约金的计算方法，对原告请求按租金计算违约金的请求，本院不予以支持，因支持延期交房的违约金，对原告要求支付延期办证违约金25.48元的诉讼请求，本院不予支持；被告长盛公司提出，因分立协议有约定长盛公司不承担债务，本案长盛公司不应承担责任的辩论理由，因分立协议系被告宏通公司与长盛公司签订，对原告没有约束力，按法律规定长盛公司应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告湘潭宏通置业有限公司、湘潭长盛市场管理有限公司在本判决生效后十日内交付原告陈可乐位于湘潭县易俗河镇宏通御景湘C区3号水果区一层155号房屋，并办理房地产权证手续；二、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付还原告陈可乐违约金8582.78元，被告湘潭长盛市场管理有限公司承担连带责任；三、驳回原告陈可乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费376元，减半收取188元，由被告湘潭宏通置业有限公司、湘潭长盛市场管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  伍中奇二〇二〇年一月二十日法官助理彭尚高代理书记员  严冰彬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。