山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0523民初5303号 原告：李明德，男，1963年02月15日出生，汉族，现住广饶县。 委托诉讼代理人：肖敏，山东广胜律师事务所律师。 被告：山东乐安房地产开发有限公司，住所地：广饶县踊跃路6号。统一社会信用代码：913705237456957164。 法定代表人：张秀华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：房金春，山东清识律师事务所律师。 原告李明德诉被告山东乐安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明德及其委托诉讼代理人肖敏到庭参加诉讼，被告山东乐安房地产开发有限公司（以下简称“乐安公司”）委托诉讼代理人房金春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李明德向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告乐安公司为原告所购买房屋办理产权登记手续；2、依法判令被告乐安公司向原告支付逾期办证违约金157343元（计算至2019年10月10日）及自2019年10月11日至实际办理产权登记之日的违约金（以已付购房款为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月04日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定：被告将位于广饶县出售给原告，房屋价款及车位款为696695元，交房日期为2014年05月01日前；被告应当在商品房交付后90日内，将办理房地产权属登记需要的资料报产权登记机关备案。原告依约交付楼房及车位款696695元，但被告交付房屋后，未将涉案房屋为原告办理产权登记手续，已构成违约。 被告乐安公司辩称，原告的请求没有事实和法律依据，请求按照合同约定依法判决，支持违约金637元，理由如下：一、我方不能按照约定的时间将办理权属证书所需的资料报产权部门备案，是因为施工单位至今没有提交完整、合格的竣工资料，导致涉案房屋至今不能通过竣工验收、完成竣工验收备案所致。属于不可归责于答辩人的事由导致我方被动违约;二、原告李明德的购房款加储藏室为636695元（586649+50046），按照双方签订的商品房买卖合同第四条第一款、第十五条的约定，按照已付房款的0.1%计算违约金，应为637元;三、我方已经实际交付了房屋，在不影响原告“占有、使用、受益”的前提下，逾期办理权属证书，并未给原告造成实际损失。且原告诉讼请求违约金的金额，没有事实和法律依据，也违背了合同约定，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 原告李明德与被告乐安公司于2013年12月04日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告购买乐安公司开发的位于广饶县房屋，建筑面积150.50平方米，其中，套内建筑面积135.30平方米，该房屋附属房有储藏室，储藏室建筑面积26.34平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3898元，储藏室单价1900元，该商品房总价款636695元；合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出了约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。” 另查明，原告于2013年11月28日向乐安公司交付首付款196695元，2014年08月16日交付楼房使用面积误差比8848元，剩余房款440000元通过银行按揭的方式已经支付给乐安公司。原告共向乐安公司支付房屋款645543元。2013年11月28日，原告向乐安公司交付车位款60000元。乐安公司于2014年05月01日将房屋交付给原告。乐安公司至今未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。 上述事实，有原告李明德提交的《商品房买卖合同》、收据及到庭当事人当庭陈述在案佐证，足以为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院围绕争议焦点阐明如下：一、关于双方争议的办理产权登记手续问题。原告已向乐安公司支付房屋及附属储藏室房屋总价款645543元，乐安公司已于2014年05月01向原告交付了房屋，但乐安公司未能按照合同约定的交房之日90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今不能办理涉案房屋的产权证书，乐安公司存在违约行为，应该继续履行商品房销售合同中的将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，以便原告能顺利为涉案房屋办理产权登记，但被告乐安公司并没有为原告所购买的房屋办理产权登记手续的义务，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。二、关于逾期办证违约金是否应予调整的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，因乐安公司自2014年05月01日向原告交付房屋后，应于90日内即2014年07月30日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但乐安公司至今未能将相关资料报产权登记机关备案，存在违约行为，应按照已付房价款的0.1%向原告支付违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，增加违约金的前提是约定的违约金低于造成的实际损失，本案中，原告并未提交有效证据证明自己实际的具体损失金额，故对双方约定的逾期办证违约金本院不予调整。另外原告所主张的购房款696695元含有60000元车位款，因车位不在商品房销售合同范围之内，且车位不在办理房屋产权证书之内，车位仅有使用权而无所有权，因此应扣除60000元的车位款，本院核实原告实际交付的房屋及储藏室的购房款为645543元。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。被告乐安公司的相关抗辩主张本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告山东乐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李明德逾期办证违约金人民币645.54元； 二、驳回原告李明德其他诉讼请求。 案件受理费3547元，减半收取1774元，由原告李明德负担1700元，由被告山东乐安房地产开发有限公司负担74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员 许 琦 二〇二〇年一月二十一日 书记员 徐真真 附判决书所适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。