浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初14072号 原告：宁波永达物业管理有限公司，统一社会信用代码91330212144548702T。住所地：宁波市鄞州区天童南路535号1207室。 法定代表人：章珉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐赛光，浙江浙甬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨良增，浙江浙甬律师事务所律师。 被告：宁波市海曙区集士港镇紫御铭园业主委员会。住所地：宁波市海曙区集士港镇蕙兰路418号紫御铭园小区。 负责人：张春松，该业主委员会主任。 被告：宁波雷斯顿酒店物业服务有限公司，统一社会信用代码913302057301583441。住所地：宁波市鄞州区曙光北路1858号（3-1）-（3-5）341室。 法定代表人：包一波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈波，男，该公司员工。 原告宁波永达物业管理有限公司（以下简称永达公司）为与被告宁波市海曙区集士港镇紫御铭园业主委员会（以下简称紫御铭园业委会）、宁波雷斯顿酒店物业服务有限公司（以下简称雷斯顿公司）确认合同无效纠纷一案，于2019年11月15日诉至本院，本院于同日立案受理。本案依法适用简易程序由审判员俞洁独任审判，于2019年12月16日公开开庭进行审理。原告永达公司的委托诉讼代理人杨良增，被告紫御铭园业委会的负责人张春松，被告雷斯顿公司的委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永达公司向本院提出诉讼请求：判令被告紫御铭园业委会与被告雷斯顿公司于2019年11月9日签订的《物业委托服务合同》无效。事实与理由：原告系紫御铭园业委会所在的紫御铭园小区的前期物业服务企业。2019年8月26日，被告紫御铭园业委会在紫御铭园小区内张贴了《紫御铭园物业管理服务招标公告》，启动物业选聘招标工作。原告作为投标企业向被告递交了报名资料。2019年8月31日，被告紫御铭园业委会召开会议对报名单位进行初审，原告与被告雷斯顿公司等物业企业进入初评程序。2019年9月期间，因临近中秋节，原告在紫御铭园小区开展缴纳物业费送月饼票活动，当时原告对于紫御铭园小区全体业主只要缴纳了全年物业费的都赠送了月饼票，包括业委会组成人员。但被告紫御铭园业委会认为原告上述送月饼票行为不符合招标文件规定，取消了原告的投标资格，并于2019年9月6日向原告函送了《关于取消投标资格函》。在取消原告正常投标资格的情况下，2019年11月9日，两被告就紫御铭园小区的物业服务签订了《物业委托服务合同》。原告认为，被告将原告正常开展商业活动歪曲为违纪行为，无故取消原告的投标资格，导致原告作为紫御铭园小区前期物业服务企业无法公平公正参与小区的物业服务招标，两被告行为系恶意串通，严重损害原告利益。因此，两被告签订的《物业委托服务合同》无效。 被告紫御铭园业委会辩称：紫御铭园小区物业选聘通过招投标委托第三方的方式进行。原告违反规定，向业委会成员及业主代表赠送月饼票，被依法取消投标资格，合情合理合法。两被告签订的《物业委托服务合同》不存在无效的情形。 被告雷斯顿公司辩称：被告雷斯顿公司通过被告紫御铭园业委会发出的招标公告参与招标过程，依法合规地履行了投标义务，不存在违规行为，两被告签订的《物业委托服务合同》合法有效。 经审理，本院认定如下案件事实：原告系宁波市海曙区集士港镇紫御铭园小区前期物业管理企业，原告就紫御铭园小区一期、二期的前期物业管理与宁波嘉乐新城置业有限公司分别签订二份《前期物业服务合同》，合同终止期限均为业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时《前期物业服务合同》自行终止。2019年7月，紫御铭园小区业委会就“是否同意增补后的业主委员会（含二期）续聘现物业服务企业继续为本小区提供服务还是另行选聘物业服务企业”的议题委托第三方宁波中允物业服务评估咨询有限公司（以下简称中允公司）提供业主大会事务服务。经中允公司工作人员向业主发放和回收选票，于2019年7月19日集中开箱计票，表决结果为应发表决票1132张，实发表决票1077票，收回表决票1077票，有效表决票1077票，其中续聘302票，另行选聘712票，弃权63票。被告紫御铭园业委会于2019年7月20日对表决结果进行公告，并向原告发送《紫御铭园业主大会表决结果公告》、《业主大会表决结果通报函》，告知根据计票结果，业主大会作出另行选聘决定，要求原告在业主大会未确定新物业企业前，按照前期物业服务合同约定做好相关服务工作。2019年8月20日，被告紫御铭园业委会向原告发送《关于协商退管事宜函》，要求原告就退管涉及事宜与业委会协商联系。2019年8月，紫御铭园业委会委托中允公司作为代理机构就物业服务企业选聘进行招标并发布公告。原告作为投标企业递交了报名资料并取得了《招标文件》。《招标文件》第一章第三条载明：“该项目物业管理招标以公开招标的形式进行，经评标后确定两家候选单位，再经业主大会表决确定中标单位”；第一章第八条第（一）项载明：“违反招标文件规定以及在投标过程中违法违纪，以任何方式采取不正当竞争手段，一经查实，按规定取消投标资格，一切后果损失由责任者承担。”评标评委由业委会委员、业主代表、社区代表组成，进入评标小组评标阶段的5家物业服务企业为：宁波中建物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司、被告雷斯顿公司、原告永达公司、宁波宏建物业服务有限公司。2019年8月31日，被告紫御铭园业委会在小区发布公告，告知业主此次选聘物业服务企业召开业主大会形式、表决议题、表决方法、投票时间、集中开票时间、开票地点等事项。2019年9月5日晚，紫御铭园业委会、业主代表、中允公司及社区代表在业委会会议室就评标流程等事项召开会议。当晚，原告的物业经理向部分业委会成员、业主代表的信报箱发放了月饼票，并发送短信告知相应人员。在收到原告赠送的月饼票及短信后，紫御铭园业委会及业主代表进行了投票表决，一致认为原告在评标前向业主代表赠送月饼票不符合公平公正原则，予以取消原告投标资格。2019年9月6日，被告紫御铭园业委会向原告发送了《关于取消投标资格函》，告知取消其投标资格。原告于当日复函，提出向已缴纳2019年全年物业费的业主赠送月饼票是公司统一安排的活动；2019年9月5日向部分热心业主提前赠送月饼票的行为是原项目经理个人行为。2019年9月6日晚，经过评标小组对投标单位的标书及现场答辩进行打分，确定两家候选单位：宁波中建物业管理有限公司及被告雷斯顿公司。被告紫御铭园业委会对此进行了公告。2019年9月11日，被告紫御铭园业委会发布补充公告，将原定于9月15日至9月18日召开的业主大会会议延期至国庆以后。2019年10月18日，被告紫御铭园业委会发布补充公告，告知业主大会形式、表决议题、候选企业、表决方法、投票时间、集中开票时间、开票地点。经中允公司工作人员向业主发放和回收选票，于2019年10月30日集中开箱计票，表决结果为实发表决票1063票，收回表决票1063票，有效表决票1063票，其中弃权45票；候选单位得票情况为：宁波中建物业管理有限公司同意225票、被告雷斯顿公司同意793票。2019年10月31日，紫御铭园业委会将表决结果予以公告。2019年11月9日，被告紫御铭园业委会与被告雷斯顿公司签订《物业委托服务合同》，约定服务期限自2019年11月1日起至2022年10月30日止。 上述事实由原告提供的《物业委托服务合同》复印件一份、《招标文件》一份、《关于取消投标资格函》一份、《关于退出紫御铭园项目服务并办理交接事宜函》一份、《前期物业服务合同》复印件二份、被告紫御铭园业委会提供的《物业退管及选聘资料》一组、照片、视频一组及各方的陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《物权法》第七十六条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责。本案中，被告紫御铭园业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会，经表决过半数以上的业主反对续聘原告作为小区的物业服务企业；之后，经过招投标程序，被告紫御铭园业委会再次通过书面征求意见的方式召开业主大会，经表决过半数以上的业主选择被告雷斯顿公司作为小区新的物业服务企业；被告紫御铭园业委会根据业主大会的表决结果与被告雷斯顿公司签订了《物业服务合同》；上述均符合法律规定的程序，《物业服务合同》的内容亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。原告的工作人员在评标前一日向部分业主代表及业委会成员赠送月饼票，违反了《招标文件》第一章第八条的规定，经由业委会成员及业主代表组成的评标小组投票决定取消原告投标资格，并由被告紫御铭园业委会将结果告知原告，并无不当，原告以此主张两被告签订的《物业服务合同》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。原告主张两被告恶意串通损害其利益，但未提交证据证明两被告之间存在恶意串通的情形，原告以此主张两被告签订的《物业服务合同》无效，本院亦不予采纳。关于原告提出部分选票通过电话录音投票方式进行，表决程序不合法的问题，本院认为，被告紫御铭园业委会委托中允公司提供业主大会事务服务，事先对业主大会形式、表决议题、表决方式等内容进行了公告，中允公司对部分未在家业主通过电话录音方式进行投票，相关法律对此并未作出禁止性规定，故对原告此项意见不予采信。据此，原告主张两被告签订的《物业服务合同》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第一、二、三款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告宁波永达物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告宁波永达物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  俞 洁 二〇二〇年一月三日 代书记员  应锦姣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条第（四）项（四）选聘和解聘物业服务企业； 第十二条第一款业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 第十二条第二款业主可以委托代理人参加业主大会会议。 第十二条第三款业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。