江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3992号上诉人（原审被告）：陆志平,男,1972年12月28日生，汉族,住常州市新北区顺园新村202幢甲单元902室，现住常州市金坛区。委托诉讼代理人:贺罗凤，常州市金坛区茅山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘立新,男,1968年7月2日生,汉族,住常州市金坛区。上诉人陆志平因与被上诉人潘立新排除妨碍纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。陆志平上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判争议房屋由陆志平占有使用。2、本案诉讼费由潘立新承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。(一）1、金坛县人民法院裁定不是涉案房屋物权变动的法律文书，而是对当事人双方以物抵债协议的确认。由于潘立新不是房屋土地所有权人的集体经济组织成员，按照相关法律规定，双方达成的以物抵债协议违反了《土地管理法》的强制性规定，该以房抵债协议无效。2、1992年12月15日，潘立新向金坛县人民法院出具收条，表示收到了房屋。该收条是潘立新单方向法院出具的，且是应法院的要求为了终结案件执行的需要而制作，不能认定戴留生已经将涉案房屋交付给潘立新。3、潘立新手中虽有涉案房屋准建证复印件，也不能证明戴留生己经将涉案房屋交付给了潘立新。(二）原审法院未明确认定的重大事实有：1、涉案房屋于2001年左右就由戴留生之妻出租给他人经营竹篓编织、麻将娱乐经营，并由戴留生之妻收取租金，且连续15年之久。如果该房屋己实际交付给潘立新，潘立新不可能坐视不管。2、即使潘立新己经取得该物权，但其从未对外宣示该物权，导致陆志平不知涉案房屋己经另有其主。陆志平在支付房款后对房屋进行了高规格的装修，潘立新从未阻止。故陆志平对涉案房屋的占有使用属善意取得。(三）原审法院没有查清本案事实的初衷，未将与本案有关联的戴留生、戴云、滕金保列为第三人参加诉讼。二、本案法律适用错误。本案中，1992年9月15日，金坛县人民法院的裁定并非是物权设立、变更、转让的法律文书，而是对当事人以物抵债行为确认的法律文书。该裁定并不能导致法定的物权转移。根据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更应当以登记为准。涉案房屋存在未过户登记、也未实际交付的事实。三、原审法院对陆志平的合法权益未加保护，有失公平。庭审中，潘立新对争议房屋由陆志平装修入住的事实无异议。既然一审法院将争议房屋判给潘立新，但对陆志平的添附暂不作处理明显不当，也不符合节约司法资源的原则。潘立新答辩称，一、1992年9月15日金坛县人民法院民事裁定书真实有效，其裁定将戴留生的案涉房屋抵债给了潘立新，并于1992年12月15日通过金坛县人民法院强制执行，潘立新实际取得了案涉房屋。二、潘立新通过生效法律裁定取得案涉房屋的物权，对案涉房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，具有排他性，陆志平无权侵害。案涉房屋由于戴留生未进行初始登记，致使这么长时间也无法进行变更登记，根据物权法二十八条，潘立新已实质取得案涉房屋的物权，有无进行变更登记不影响潘立新取得案涉不动产的物权，且并无法律规定该权利因未及时办理不动产登记或者变更登记而丧失。三、陆志平购买案涉房屋，既不是从名义物权人名下购买，也不是从实际物权人名下购买。陆志平从案外人滕金保处购买案涉房屋。根据金坛区朱林镇集体土地上房屋征收补偿实施细则中，最低保护价1800元/平方，按146平方米计算也近30万元。对于这笔房款，一不是对等支付，二不是支付物权拥有人。潘立新向一审法院提起诉讼请求：1.判令陆志平立即停止侵害，排除妨害。即刻搬出金坛区朱林镇第一砖瓦厂职工住宅区二层住宅（陆志平现住地）；2.陆志平承担诉讼费用。一审法院审理查明，经原金坛县法院主持调解，1990年5月28日案外人戴留生与潘立新达成协议，约定戴留生分批返还潘立新借款35000元本息，双方签收了相应法院调解书。因戴留生未履行调解书确认的分批履行协议，潘立新向原金坛县法院申请执行，法院经执行程序，于1992年9月15日作出裁定，准许戴留生将座落在原金坛县第一砖瓦厂内住房一幢抵债给潘立新。1992年12月15日潘立新向法院出具了收条，表示收到了房屋，同时收到了该房屋的准建证复印件。该房屋系戴留生在1988年申请准建证后家庭自建，准许建筑面积146平方米。潘立新受领房屋后长期空置。2016年10月10日，陆志平及胡春珍（陆志平妻子）从滕某处协议购得前述裁定给潘立新的原戴留生房屋，后陆志平对涉案房屋进行了维修装潢（外观见卷内照片）。潘立新于今年初发现房屋被占，遂提起诉讼。庭审中，双方对涉案房屋因故未办理房屋产权登记无异议，潘立新对陆志平占用房屋后进行维修、添附、装潢事实无异议。陆志平为证明房屋系协议购买取得提交证人姜某到庭作证，其证词主要内容“戴留生原来也是第一砖瓦厂职工，与戴留生房子邻居，戴留生房子建了30年左右，房子建好几年后戴留生夫妻就离婚了。当时说房子是属于戴留生的妻子和儿子的，后来还开过麻将馆，戴留生的儿子将房屋卖给了滕金宝，再后来卖给陆志平。陆志平买了后花大功夫进行了修建，一砖土地上的房子都没有办房产证、土地证等”。双方对证人陈述内容无异议，潘立新异议认为陆志平买卖房屋非善意取得。庭审后，9月4日下午应双方要求，法院组织双方进行调解，未果。一审法院认为，民事主体依法享有物权，物权是依法享有特定物支配和排他的权利。不动产物权的设立、变更等应当依法登记。因人民法院法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生法律效力。所有权人对自己的不动产享有占有、收益、使用、处分的权利。用益物权人对他人享有的不动产依法享有占有、使用、收益的权利。戴留生申请准建证建造农村房屋后因故未办理产权初始登记，其房屋财产权利不应在2007年10月1日物权法实施前被否定，1992年当时背景下人民法院裁定准许潘立新取得房屋权利，潘立新至今未办理房屋产权变更登记，潘立新没有因裁定取得涉案房屋完整物权，其权利仍延宕于占有、收益、使用区间，相当于用益物权人。潘立新因未办理、完善房屋初始和变更登记，潘立新没有处分房屋的权利，或者处分权受制于土地管理法强制性规定。尽管如此，潘立新自1992年12月15日起因法院裁定文书，取得涉案房屋占有、使用、收益的排他请求权，陆志平通过协议从滕某处购买涉案房屋侵犯了潘立新的该三项权利，故潘立新诉请陆志平（协议购房时陆志平妻子胡春珍参与，在家事范围内陆志平可代表，故本案不追加胡春珍）停止侵害，排除妨碍，搬出涉案房屋，法院予以支持。考虑到涉案房屋与当地房屋类似，长期未办理产权登记，潘立新也未有必要的方式在当地提醒不特定的人宣告其享有房屋权利，陆志平作为外来人员与滕某交易时无法尽到谨慎义务查证戴留生家庭以外的权利人，客观上无法预见交易当地同类房屋风险之外的其他额外风险，陆志平对房屋进行了较大投入，在本案中陆志平没有反诉主张自己的权利，为保护各方当事人合法权利，可以预留适当时间由陆志平依法主张权利，预留期限为判决生效起6个月。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第二十八条、第三十九条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、陆志平于本判决生效之日起六个月内停止侵害、排除妨碍，搬出现住地即常州市金坛区朱林镇原县第一砖瓦厂住宅区内原戴留生住宅房屋。二、驳回潘立新其他诉讼请求。若陆志平未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（已减半），由陆志平负担（该款潘立新方已经预交，陆志平于上述时间一并给付潘立新）。二审中，陆志平提供了一份案涉房屋的添附清单，证明陆志平对涉案房屋进行了装修，支付了款项80多万。潘立新经质证认为，该证据与本案没有关联性，房屋装修多少钱我并不清楚。二审经审理查明，一审判决认定的案件基本事实正确，二审予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。现金坛县人民法院作出的(1991)执字第18号民事裁定书已发生法律效力,案涉房屋发生物权变更，可以认定潘立新自1992年12月15日起取得涉案房屋相应权利，涉案房屋产权明确。陆志平虽对涉案房屋所有权提出异议,认为其与滕某签订房屋买卖合同并已全部支付对价,但不能作为所有权确认的合法依据。原审法院在查明事实的基础上，就其判决的依据和理由作了充分详尽的阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人陆志平的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陆志平负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈秋云审 判 员 姜旭阳审 判 员 是飞烨二〇二〇年一月十六日法官助理 姚 远书 记 员 刘珊珊