广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4786号 上诉人（原审被告）：陈庭清,男,1979年2月11日出生,汉族，柳州市柳南区柳新轻松购超市业主，户籍地福建省南安市,现住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：唐建林，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾华林，广西金柳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周德，男，1986年4月21日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：年里旺，广西广正大律师事务所律师。 上诉人陈庭清因与被上诉人周德房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈庭清上诉请求：撤销一审判决，重新作出公正判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的事实错误。上诉人承租的房屋尚未交付，该房屋也没有在不动产登记部门进行产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，该房屋处于权利人未明确的状态，该房屋的出租、转租都属无权处分，案涉房屋租赁协议属于效力待定的合同，一审法院据此合同判决上诉人承担并履行合同的义务是不正确、不合法的。且根据《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二）》第一条第一款的规定，本案租赁合同的当事人(租赁物的权属尚未明确）无法确定，租赁合同不成立。一审法院对于基本事实未能全面客观进行认定，对于事实作出错误判决，作出了对上诉人不利的判决。案涉租赁合同有双方当事人约定履行租金的时间和履行方式，不应适用交易习惯进行裁判。被上诉人在一审也没有向法院提供其所依据的交易习惯，一审法院认定使用交易习惯以确定租金交付的时间是错误的。二、一审判决适用法律错误。1.在双方签订的租赁协议中，对于租赁的起算时间点，租金支付的起算点，合同开始履行的起算点都作出了约定，甲方给乙方的装修筹建免租期为该小区房开交房（住宅）时间正式通知书当日起至一个月内的时间不计租金，正式起租交付租金日期，双方另行签订补充协议。上诉人至今尚未收到中房柳铁新城交房的正式通知，上诉人和被上诉人之间约定的支付租金的条件尚未成就。该份租赁协议处于成立并未生效的状态。2.在上诉人与被上诉人签订合同后，该物业四周附属设施并未完工，且在施工当中，上诉人并不能够正常使用案涉租赁物。3.合同中约定正式起租交付租金日期由双方另行补充协议，至今上诉人不但没有收到交房的通知，也没有另行就支付租金问题进行补充协议。因此上诉人认为合同签订后至今应当为免租试用期，上诉人不应支付该房屋租金。综上所述，一审法院在尚未查清案件事实情况，仅仅依据租赁协议认定上诉人承担合同义务是属于事实认定错误;在附条件合同的条件尚未成就之时，要求上诉人履行合同义务是属于法律适用错误。恳请二审法院撤销一审判决，重新作出公平公正的裁判。 周德辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2.2018年12月30日中房柳铁新城已经发出交房正式通知。3.上诉人在2019年4月21日已经交付了半年的物业费用。4.上诉人已经实际使用案涉房屋，并且超市已经开业。被上诉人已经交付了房屋，上诉人应该支付租金，上诉人已经违约，请求二审法院维持一审判决。 周德向一审法院起诉请求：1.判令陈庭清向周德支付拖欠的房屋租金90000元，迟延支付租金的滞纳金11016元（暂计至2019年7月31日，按每天所欠租金的1‰，以后按同样的利率和计算方式计至陈庭清履行之日）；2.判令陈庭清承担本案的所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月9日，作为出租方、甲方的周德与作为承租方、乙方的陈庭清签订一份《租赁协议》，约定：“……一、租赁地点和面积：1.甲方将位于柳州市商铺后半部分出租给乙方作为超市经营使用。2.租赁场地建筑面积为217.36平方米（其中：112号商铺建筑面积为：153.87平方米，111号商铺后半部分建筑面积为：63.49平方米）。二、租赁期限、租金：1.租赁期限为玖年零伍个月，暂定从2018年12月1日至2028年4月30日止。在合同签订后甲方即将租赁场地交给乙方使用，因该小区房开交房（住宅）时间未定，甲方给乙方的装修筹建免租期为该小区房开交房（住宅）时间，正式通知书当日起1个月内的时间不计租金，正式起租交付租金日期，双方另行签订补充协议。2.租金：第一年（第1个月）为免租期，第一年（第2至第12月）每月租金18000元。……4.租金按季结算，乙方每季末提前10日交纳下季的租金，如未按时交纳租金则按每日1‰收取滞纳金，若超过壹个月（不含国家法定节假日）未交下季度租金，甲方有权终止该合同，押金不退还。……”。庭审中，周德与陈庭清均认可案涉房屋系由柳州市房地产开发公司转租给正鹏公司，正鹏公司转租给周德，周德再转租给陈庭清，转租行为得到了柳州市房地产开发有限责任公司的同意。周德与陈庭清均认可未另行签订租赁的补充协议。周德认可陈庭清于2019年7月18日支付了两个月租金共计36000元，主张陈庭清系支付2019年1、2月份的租金。陈庭清辩称2019年7月系免租期，其向周德支付的系2019年8、9月的租金。陈庭清自认于2019年3月从物业处拿到案涉房屋的钥匙，于4月份开始装修房屋。周德自愿撤回要求陈庭清支付滞纳金的诉讼请求。 另查明，柳州市房地产开发有限责任公司于2018年5月1日出具《同意转租证明》，载明：“柳州市房地产开发有限责任公司同意柳州市正鹏资产管理有限责任公司原租我公司位于柳州市商铺转租给周德（身份证号码：），同意周德（身份证号码：）再转租给柳州桂中大药房连锁有限责任公司作为药店经营使用。” 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周德与陈庭清签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。双方在《租赁协议》中约定“在合同签订后甲方即将租赁场地交给乙方使用，因该小区房开交房（住宅）时间正式通知书当日起1个月内的时间不计租金，正式起租交付租金日期，双方另行签订补充协议。”现周德与陈庭清并未另行签订补充协议约定租金交付日期，双方就何时交纳房租也未能达成一致意见，故应当按照交易习惯确定租金交付的时间。根据本案现有证据，陈庭清于2019年3月开始占有使用案涉房屋，因双方约定了一个月的免租期，则2019年3月应为免租期，陈庭清应于2019年4月起向周德交付租金，故陈庭清于2019年7月18日向周德支付的两个月租金应为支付2019年4、5月份的租金。现周德诉请陈庭清支付至2019年7月31日的租金。该院认为，依照双方的约定，租金为按季结算，现周德诉请的租金交付时间已届满，故陈庭清应当支付周德2019年6月1日至2019年7月31日的房屋租金36000元。对周德超过该部分的诉请，该院不予支持。周德自愿撤回要求陈庭清支付滞纳金的诉讼请求，系周德对自身权利的处分，根据当事人自愿原则，该院对此予以确认。 一审法院判决：一、陈庭清支付周德2019年6月1日至2019年7月31日的房屋租金36000元。二、驳回周德的其他诉讼请求。一审案件受理费2320元（周德已预交），适用简易程序减半收取1160元，由周德负担747元，由陈庭清负担413元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于陈庭清提交的2019年12月6日现场录音光碟，可以证明案涉租赁商铺所在的4栋整栋大楼柳州市房地产开发有限责任公司至2019年12月9日仍未发出正式交房通知，本院视其与本案关联性大小作为审理之参考。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：本案租赁合同从何时开始支付租金？ 本案租赁合同第二条约定：“租赁期限为九年零五个月，暂定从2018年12月1日至2028年4月30日止。在合同签订后甲方即将租赁场地交给乙方使用，因该小区房开交房（住宅）时间未定，甲方给乙方的装修筹建免租期为该小区房开交房（住宅）时间正式通知书当日起至1个月内的时间不计租金，正式起租交付租金日期，双方另行签订补充协议。”该合同虽然约定了从该小区开发商交房（住宅）时间正式通知书当日开始计算装修筹建免租期，但双方当事人对于该时间点的确认有不同解释。上诉人认为免租期应从所租赁的商铺所在的4栋正式交房通知时开始起算时间，到2019年12月9日二审庭询时，4栋整栋大楼仍未得到正式交房通知。因此，从双方签订合同后至今为免租试用期，不应交纳租金；被上诉人认为双方约定的租赁期限应以本小区第一栋住宅楼交房通知时间开始起算，柳州市房地产开发有限责任公司在2018年12月30日已通知2019年1月交房，应从2019年1月开始起租。事后上诉人与被上诉人未另行签订补充协议约定租金交付日期，双方就何时交纳租金也未能达成一致意见。因此，本院认为双方当事人对装修筹建的免租期为一个月约定明确而对该起租时间的约定是不明确的。在本案中，上诉人自认于2019年3月从物业处拿到案涉商铺的钥匙，于4月份装修房屋，目前并无证据证明房屋不符合使用条件，而从上诉人提交的微信记录以及照片可以看出，2019年7月2日上诉人租赁的商铺已处于开业状态，实际进行使用，上诉人于2019年7月18日已向被上诉人支付了两个月的租金。由此可见，上诉人通过上述行为认可其已于2019年3月实际接收了门面，并在实际履行案涉租赁合同。因此，一审法院根据上诉人于2019年3月开始占有使用案涉商铺的事实以及合同约定的装修筹建免租期一个月的约定，认定免除上诉人2019年3月份的租金，从2019年4月开始起算租金，判决上诉人从2019年4月开始向被上诉人支付租金，有事实依据，并无不当。 从2019年4月起，上诉人应按照每月18000元向被上诉人支付租金，扣除上诉人于2019年7月18日已向被上诉人支付的租金36000元，上诉人应向被上诉人支付2019年6月、7月租金36000元，一审法院判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，陈庭清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元（陈庭清已预交），由上诉人陈庭清负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年一月十日 书记员 覃 溪