上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初24739号原告：章永娥，女，1936年10月18日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：沈辉(系原告儿子)，男，1963年1月19日生，汉族，住同上。被告：上海千荣房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：彭国敏，总经理。委托诉讼代理人：严丽丽，北京市隆安律师事务所上海分所。委托诉讼代理人：何雨菁，北京市隆安律师事务所上海分所。原告章永娥与被告上海千荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告章永娥的委托诉讼代理人沈辉、被告上海千荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人严丽丽、何雨菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章永娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告以房价款人民币1,850,000元(以下币种同)为本金，自2018年3月31日至实际交房之日止按日万分之2计算的违约金；2、判令被告支付原告房型缺陷损失137,500元；3、判令被告支付原告精神损失费80,000元；4、判令被告支付原告以维修基金4,798元为本金计算的利息损失1,000元；5、判令被告归还无端扣押的购房发票、装修合同和改造合同。事实和理由：被告销售的名为水榭兰亭的小区位于上海市奉贤区奉城镇浦兰路91弄,原告购买了该小区4幢16号302室,该房屋的建筑面积为123.51平方米,另外赠送一个面积为5.5平方米左右的书房,为精装修交付;约定2018年3月31日交房,该小区至今尚未交付。原、被告签订的商品房预售合同中约定原告延期付款的违约金按日万分之2计算,而被告延期交房的违约金却因被告的强势地位设为按日万分之0.2计算。双方对于违约金计算方式严重显失公平,故原告根据对等原则,要求被告延期交房的违约金调整为按日万分之2计算。目前，样板房中的赠送面积为5.5平方的书房也已被开发商人为拆除,因被告故意隐瞒及种种欺骗行为,导致原告严重损失,要求被告按照当前的政府批准价格支付房屋缺陷损失137,500元。此房屋是原告儿子沈辉购买并让原告及原告老伴改善居住环境,安享晚年的,但由于房屋至今未交付,原告老伴已经于2019年4月28日带着遗憾离世。无论是对故人还是其他家庭成员都造成极大伤害,故要求被告支付精神损失费80,000元。被告在2016年10月31日强硬收取了维修基金4,798元,故要求被告支付利息损失费1,000元。为此，原告提起诉讼。被告上海千荣房地产开发有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。就逾期交房违约责任和房型缺陷损失问题，已经有生效判决予以认定；对于精神损失费，本案并不涉及人身侵权，故原告主张无依据；对于维修基金的利息损失，维修基金系业主应当支付的费用，属于全体业主，故不需要向原告支付利息；对于购房发票，被告经核实后可向原告交付，装修合同由第三方公司保管，不在被告处，改造合同系原告与案外人签订，不应由被告归还。本院经审理认定事实如下：2016年7月12日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市奉贤区奉城镇浦兰路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋，建筑面积为123.51平方米，购房款总价为1,850,000元。合同第七条约定：“乙方(原告)若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方(被告)支付违约金，违约金按逾期未付款额的日0.02%计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止……。”合同第十一条约定：“甲方定于2018年03月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十二条约定：“甲方若未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日0.002%计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……。”合同附件五第十六条约定：业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：(一)业主应当按照规定交纳专项维修资金；(二)专项维修资金的账务由物业管理企业代管；……。《补充条款一》第七条约定：“该房屋交付(补充合同第十、十一、十三、十五条)根据“奉环保预审【2015】5号，关于《水榭兰亭住宅项目环境影响报告书》环保预审意见”及“奉贤区区政府会议纪要[2015-7]关于奉城镇56-02地块开工事宜的协调会议纪要”(见销售现场公示)等文件精神，如因文件中涉及的环保问题造成房屋交付延期的，甲方可顺延交房时间，对此乙方无异议……。”《补充条款一》第十七条约定：“关于销售广告及宣传资料与示范单位的效力，甲方的销售书、广告、宣传资料、户型图和模型图中的内容和数据仅供参考，不构成本合同的组成部分，买卖双方的权利义务均以本合同及其附件和本补充协议约定为准，政府部门批准文件或图纸已在销售现场公示展示，乙方对其内容已明确知晓与认可，甲方展示的样板房仅作为空间布局、装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品，本合同所列装修标准的材料或设备如因非甲方原因致使未能采用的，甲方有权以与本合同约定材料或设备同等价值或品质的其他材料或设备替代，乙方所购商品房与现场示范单位可能存在部分差异，乙方在签订本合同及补充协议时已了解这种差异可能存在，并了解这种可能存在的差异对其所购房屋带来的影响，乙方同意所购商品房的交付以买卖双方签订的商品房预售合同(包括补充协议)的约定及交付时的实楼为准，上述变化不作为乙方退房及索赔的理由。”上述合同签订后，原告陆续付清全部购房款。2016年6月11日，原告向被告支付了特殊要求加装款1000元。2016年10月31日，原告向被告交付了维修基金4,798元。2018年11月8日，诉争项目完成环保验收，截止至目前，诉争项目尚未完成竣工验收备案，被告至今未将系争房屋交付原告。另查明，本院受理的其他同类案件中，被告的户型宣传资料显示：建筑面积123平方米的A户型，“3+1房2厅2卫双阳台，创享空间书房、茶室自由切换，梦想生活百变灵动”；建筑面积89平方米的B户型，“2+1房2厅1卫双阳台，2+1美学多重空间，既能独立成静谧书房，或是品茶邀月茶室，人性设计贴心打造专属多变空间”。在宣传资料上的小字称：本宣传资料中所示户型仅为项目……仅供参考，非交付标准。在另案审理期间，本院曾针对相关争议于2019年6月24日到房屋现场进行勘验并制作勘验笔录，认定：建筑面积123平方米的A户型涉及争议的“赠送”面积约4.32平方米(即1.8米*2.4米)，建筑面积89平方米的B户型涉及争议的“赠送”面积为3.06平方米(即1.7米*1.8米)。同时本院于2019年6月24日到涉案项目附近的房屋中介店铺了解诉争房屋周边房屋租赁价格并制作调查笔录：尚振房产工作人员提供的价格为两房与三房毛坯的月租金为1,000元至1,200元，两房精装修月租金为1,800元至2,500元，三房精装修月租金为2,000元至3,500元；轩宁房产工作人员提供的价格为两房与三房毛坯月租金为1,200元至1,500元，两房精装修月租金为2,000元至2,500元，三房精装修月租金为2,200元至3,000元。原、被告确认截至开庭之日止，涉案的“赠送”面积部分不能搭建。2019年12月28日，被告通过本院向原告交付了金额为1,850,000元的购房发票，同时原告将两张销售专用收据(总金额为1,850,000元)返还给了被告。以上事实，有庭审笔录、《上海市商品房预售合同》、购房发票、收据、样板房照片、致歉函、进度通报、告知函、(2019)沪0120民初23635号民事判决书、售楼处照片等证据在卷佐证。本院认为，首先，对于被告的迟延交房违约责任问题，本院生效判决已经确认被告从2018年11月8日环评审核通过之日至今仍未完成竣工验收备案，未向原告交付系争房屋，故被告应当承担迟延交房的违约责任。对于迟延交房违约金的计算标准是否应当调整及如何调整的问题，本院认为合同约定迟延交房违约金为日0.002%，迟延付款违约金为日0.02%，原告以前项违约金的约定对原告显失公平，要求迟延交房违约金计算标准应当适用迟延付款违约金标准。对此，本院认为若原告认为迟延交房违约金条款显失公平，应当在法定期间内行使撤销权，但原告未在法定期间行使撤销权，该条款对双方当事人产生法律效力，故对原告要求按日0.02%计算违约金的意见不予采纳，但考虑到迟延交房违约金的约定明显低于原告的实际损失，现原告要求调高违约金的计算标准符合《合同法》的相关规定，本院以相同地段房屋租赁价格为参考，酌情将违约金计算标准调整至日0.003%，即以购房款1,850,000元为本金，自2018年4月1日起至实际交房日止，以上述标准确定相应的迟延交房违约金。其次，对于被告的房屋是否存在房型即面积缺陷的问题，本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的销售广告与宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告在宣传资料中标注“创享空间”和“2+1美学多重空间”等内容，并在签订合同之日提供一份《承诺书》要求原告签署，而《承诺书》主要内容为原告为中空部位进行楼板搭建时，应遵守相关规则，配合楼上楼下业主对涉案“赠送”面积的搭建工作，并由被告人员实际收取“特殊要求加装费”，被告要求原告支付远低于单位房价的搭建费用的行为，增加了原告对涉案“赠送”面积的心理确信。综上认为被告宣传资料中“创享空间”和“2+1美学多重空间”等内容对购房人的购房决策存在重大影响，已构成要约，现被告明确表示不能搭建，与其对外宣传内容不符，存在缺陷，已构成违约，对原告要求被告赔偿房型缺陷损失的诉讼请求予以支持，因涉案“赠送”面积实属违规搭建，本院根据本案的实际情况，酌情确定由被告赔偿购买A户型的原告35,000元的损失。第三、对于原告主张的精神损失费，本院认为，精神损失费适用于人身侵权类案件中，原告以合同纠纷提起诉讼，本院不予支持。第四、对于维修基金的利息请求，本院认为，维修基金系合同约定应当由原告交纳的资金，原告在2016年10月向被告交付，符合合同约定，且该笔费用已属于全体业主共同所有，故原告主张利息的诉讼请求本院不予支持。第五、原告主张被告返还购房发票，庭审中被告已返还，本院不再作出处理。对于原告主张被告返还装修合同，本院认为，装修合同系三方当事人共同签署，原告并无证据表明系被告无故扣押，故本院不予支持。对于返还改造合同的诉请，合同的当事人并非被告，故不属于本案处理范围，本院不做认定。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告章永娥以购房款1,850,000元为本金，从2018年4月1日起至实际交房日止，按日0.003%计算的逾期交房违约金；二、被告上海千荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告章永娥房型缺陷损失35,000元；三、驳回原告章永娥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,578元，减半收取计2,289元，由原告章永娥负担1,922元，被告上海千荣房地产开发有限公司负担367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐菁二〇二〇年一月十五日书记员  倪晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。