浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初4296号 原告（反诉被告）：裘和琴，女，1960年6月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：陈栋，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周庆海，男，汉族，1970年2月28日出生，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：王佳丽，浙江近远律师事务所律师。 原告裘和琴与被告周庆海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理，后被告周庆海于2019年5月28日向本院提起反诉，本院亦予以受理，依法适用简易程序，于2019年7月25日、2019年9月11日公开开庭进行了审理。本案庭外和解时间为2019年7月25日至2020年1月10日，现已审理终结。 原告裘和琴向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2016年7月2日签订的《租房合同》于2019年3月11日解除；2、判令被告立即腾房，并参照租金标准支付自2019年1月21日起至房屋实际交还之日止的房屋占有使用金15945.2元(暂计算至2019年4月28日)；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：确认原被告于2016年7月2日签订的《租房合同》于2019年2月24日解除；将第2项诉讼请求变更为：被告立即腾房，并参照租金标准支付自2019年1月21日起至2019年4月23日的房屋占有使用金15123.28元及电费308元。同时增加如下诉讼请求（后又撤回增加的诉讼请求）：被告赔偿房屋按期腾空搬迁奖13384元、房屋调查评估奖5000元；被告赔偿原告自2019年5月4日起至实际领到拆迁款之日以2301342元为基数按照银行的同期同类贷款利率计算的利息。事实和理由：2016年7月2日，原告与被告就原告所有的坐落于绍兴市越城区房屋签订了《租房合同》。合同中约定：原告将绍兴市越城区房屋出租给被告，租赁期限为2016年7月20日至2021年7月19日，年租金60000元，半年结算。自2019年1月21日，被告房租到期，原告多次以发短信、打电话等方式向被告催讨房租，被告均不予理睬。原告无奈下于2019年2月22口向被告发函，被告于2019年2月24日收到该函，函中通知被告解除《租房合同》并要求：(1)被告与原告尽快完成交房手续；(2)在腾房宽限期内(2019年3月31日)，尽快腾房，并按实际腾房时间结算租金。但时至今日，被告既未向法院提起异议，亦未向原告支付所欠房租，交还房产。补充：原、被告案涉房屋于2019年3月26日签订房屋补偿协议，应该在2019年4月23日腾空，如果没有按期腾空，腾空奖和评估奖由于被告没有按时腾空，导致该奖励原告无法领取，应该由被告承担该赔偿。 被告周庆海辩称：一、《租赁合同》并未解除。2016年7月2日，被告周庆海与原告裘和琴签订《租房合同》一份，合同约定：原告将绍兴市越城区房屋出租给被告，租赁期限为2016年7月20日至2021年7月19日，年租金6万元，半年结算。合同未约定解除事项，也未约定租房与交款的先后顺序。自租赁开始，被告一直按约缴纳房租，不存在拖欠房租的行为。2019年2月24日，被告收到原告要求解除合同的函，被告已回函表明不同意解除。若原告因征收拆迁等其他原因需收回房屋的，需和被告协商，并赔偿被告因装修及附属品的损失等相关损失。二、租金应计算至2019年3月31日止。2019年1月初，原告向被告陈述：涉诉房屋被列入征收拆迁范围，要求对租金缴纳事宜暂缓。尽管如此，被告还是一直积极提出要求缴纳租金，但未得到原告回复。2019年4月1日，原告在房屋租赁期内对涉诉房屋进行断电断水，导致被告无法使用，故被告需缴纳的租金为2019年1月20日起至2019年3月31日止的租金。房屋占有使用费不认可。三、调查评估奖、按期腾空搬迁奖属于被告且上述项目未扣除，仍会打款给原告；四、拆迁款冻结与被告无关，是原告在法院有案件未结；五、电费应提供证据。 反诉原告周庆海向本院提出诉讼请求：1、反诉被告立即向反诉原告支付房屋装修补偿65255元，附属物补偿308元，停产停业损失费87833元，搬家费4015元，临时安置费17567元，房屋调查评估费5000元，按期腾空搬迁奖13384元，上述合计为193362元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月2日，反诉原告周庆海与反诉被告裘和琴签订《租房合同》一份，合同约定：反诉被告将绍兴市越城区房屋出租给反诉原告，租赁期限为2016年7月20日至2021年7月19日，年租金6万元，半年结算。合同未约定解除事项，也未约定租房与交款的先后顺序。自租赁开始，反诉原告一直按月缴纳房租，不存在拖欠房租的行为。2019年2月24日，反诉被告未经反诉原告同意也没对反诉原告进行任何补偿情况下，违反合同约定单方要求解除合同。后，该房屋被列入拆迁范围，于2019年3月5日门店被围，3月底进行了停水处理，4月1日开始进行了停电处理，即反诉原告房屋自3月开始已无法使用。反诉原告当时因考虑到房屋租赁时间要到2021年7月止，故对租赁房屋进行了大量装修，现房屋虽然被列入拆迁范围，但房屋装修具有一定价值，现因租赁合同尚未到期，故反诉被告应对反诉原告的装修及附属品损失进行赔偿，应将拆迁所得的装修赔偿及补偿归反诉原告所有，另外在拆迁过程中是反诉原告存在搬迁、停业损失等情形，故该部分拆迁费用应属反诉原告所有。 反诉被告裘和琴辩称：反诉原告请求没有法律依据，首先因为反诉原告违约导致合同解除，即使合同仍在履行中，反诉被告签订的补偿协议和越城区拆迁公告可以看出拆迁的主体是房屋所有权人而不是承租人，不能看出反诉被告应该承担相应费用，也无法看出反诉被告应向反诉原告赔偿。 经审理查明：2016年7月2日，裘和琴（甲方）与周庆海（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将位于嵇（稽）山路60号的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年7月20日至2021年7月19日，计5年。年租金为6万元，半年结算。乙方租赁期限，水费、电费由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。该合同还就其他事项予以约定。 2019年2月22日，裘和琴委托浙江泽大（绍兴）律师事务所向周庆海发函，认为周庆海拖欠租金，故要求解除双方之间的租赁合同。2019年3月14日，周庆海向浙江泽大（绍兴）律师事务所回函，认为其不存在拖欠租金的行为，故不同意解除租房合同，要求继续履行租房合同。 2019年3月26日，绍兴市越城区建设和交通运输局（甲方）、裘和琴（乙方）与越城区塔山街道办事处（丙方）签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》，约定乙方同意白果小区14幢103室（环城东路1304室）房屋由甲方征收并选择货币补偿的补偿方式，乙方同意丙方向乙方支付以下被征收房屋补偿款、各项费用及奖励共计2301342元，其中：1、被征收房屋评估价值1756650元；2、房屋装修补偿65255元、附属物补偿308元，小计65563元；3、货币补偿20%的奖励351330元；4、停产停业损失费87833元，搬迁费4015元，临时安置费17567元，小计109415元；5、房屋调查评估奖5000元，按期腾空搬迁奖13384元，小计18384元。乙方保证在2019年4月23日前搬迁并腾空房屋，交丙方验收，乙方不得拆除、损坏房屋，违者照价赔偿；若未按规定期限腾空房屋的，则取消本协议房屋调查评估奖、按期腾空搬迁奖二项奖励。 根据中证房地产评估造价集团有限公司出具的被征收人裘和琴的国有土地上房屋征收分户估价报告，房屋装修补偿金额65255元，周庆海自认其中的电动卷帘门（2346元）在其承租房屋时已存在。 同时查明，2019年6月18日，绍兴市越城区塔山街道办事处房屋征收部门出具证明一份，载明：兹证明产权人裘和琴(身份证号：3306021960××××××××)位于的房产产权证号：绍房权证绍市字第××号，土地证号：绍市国有(1998)字第4570号。已根据《绍兴市越城区人民政府房屋征收决定》(绍越政征字(2019)5号)被依法征收，征收实施单位为越城区塔山街道办事处，并于2019年3月26日签订房屋征收补偿协议。按要求于2019年4月23日前应搬迁腾空完毕。裘和琴承诺按期腾空，由于该房屋承租人周庆海未能按要求期限腾空房屋，造成该房屋未能按计划拆除，该房屋征收补偿款至今尚未结付。 以上事实由裘和琴提交的房屋租赁合同1份、短信截图打印件1份、律师函照片打印件1份、证明1份，周庆海提交的回函1份、《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》复印件1份、照片打印件1组、房屋评估报告1份，及双方在庭审时的陈述予以证实。裘和琴提交的银行流水1份、越城区拆迁公告网络打印件1份、短信详单1份，周庆海提交的停电通知1份、转账凭证2份、短信截图打印件1份，本院对上述证据的真实性均予以确认，就待证事实，本院综合予以认定。 本院认为，裘和琴与周庆海在自愿合法的基础上签订的《租房合同》系双方真实意思表示，为有效合同，受法律保护。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 本案争议焦点之一为裘和琴在签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》之前，裘和琴与周庆海之间的《租房合同》是否已解除的问题。从目前查明的事实来看，周庆海已将2019年1月20日前的房屋租金交清，但此后的租金周庆海未向裘和琴支付。根据合同约定，房屋年租金为6万元，半年结算。但合同并未就房屋使用系先付租金后使用或先使用后付租金予以明确约定，故周庆海未在2019年1月20日前支付2019年1月20日至7月19日期间的半年租金，并未违反合同约定。虽然裘和琴委托律师于2019年2月22日向周庆海发函要求解除合同，但其主张要求解除合同并不符合合同约定或法律规定的情形，故双方之间的租房合同并未因裘和琴书面通知而解除，原告主张要求确认双方之间签订的《租房合同》于2019年3月11日解除的诉讼请求，本院不予支持。关于裘和琴认为从交易习惯来看，房屋应当先付租金再使用，故周庆海违反合同约定的意见。本院认为，本案中双方对于租金半年结算予以明确约定，即房屋租金为半年一付，但裘和琴提交的证据仅能证明最近两次租金支付的时间，并不能认定双方已在合同期内形成了稳定的交易习惯，故针对裘和琴的上述意见，本院不予采纳。综上，裘和琴在签订《越城区国有土地上房屋征收货币补偿协议》时，裘和琴与周庆海之间的《租房合同》尚未解除。 根据双方在庭审时的陈述及本院在庭后向塔山街道办事处了解核实，涉案承租房屋已被征收并拆除，故原告裘和琴主张要求被告周庆海立即腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据塔山街道办事处出具的证明，可以认定周庆海未在2019年4月23日前将房屋腾空，故原告裘和琴主张要求被告周庆海支付2019年1月21日至4月23日租金15123.28元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告支付电费308元，证据不足，本院不予支持。 关于反诉原告主张的因房屋征收可获得的各项费用，案涉房屋因拆迁由拆迁部门支付的各项费用系拆迁部门对被征收对象依据拆迁文件规定的补偿方式给予的补偿，其补偿对象为被征收人即反诉被告，并非反诉原告。由于案涉房屋租赁合同不能继续履行系由于反诉被告出租给反诉原告的房屋被拆迁所致，故反诉原告因此而产生的相应损失，反诉被告应当给予赔偿，但反诉被告作为被征收人所取得的相应奖励、补偿等各项费用并不能等同于反诉原告的损失金额。关于反诉原告主张的各项损失，本院评判如下：1、房屋装修及附属物损失。根据原告提交的装修前后的照片，结合装修评估报告中列明的装修附属物补偿清单，可以认定除电动卷帘门外，案涉房屋由原告装修，故反诉被告应支付反诉原告装修补偿62909元、附属物补偿308元。2、停产停业损失、临时安置费。反诉原告在案涉房屋经营地毯、墙纸、塑胶，案涉房屋租赁合同尚未到期，现由于合同解除导致反诉原告无法在剩余租赁期内继续正常经营，必然产生相应的停产停业损失、临时安置费用，但反诉被告对案涉房屋的出租行为亦是其对该房屋的一种经营方式，根据拆迁部门发布的《征收补偿方案》，停产停业损失补助费系按照被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修）的5%予以确定，商业用房的临时安置费按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修）的1%予以补偿，故该停产停业损失、临时安置费金额的确定与房屋评估价值相关而不与房屋经营状况挂钩。本案中，因反诉原告未能提供证据证明其停产停业损失、临时安置的具体情况，且至合同解除之日，反诉原、被告之间房屋租赁合同剩余租期较短，故本院认为停产停业损失、临时安置费补偿应当在原、被告之间进行合理分配。考虑拆迁不可归责于双方当事人的因素、案涉房屋租赁合同实际履行情况及年租金情况，并衡平双方当事人的利益，酌情确定反诉被告赔偿反诉原告该部分损失为拆迁部分确定的停产停业损失补偿费、临时安置费金额的30%计31620元。3、搬迁费（搬家费）、按期腾空搬迁奖。虽然案涉房屋系反诉原告实际使用，但根据塔山街道办事处出具证明可以认定反诉原告未按期履行腾退房屋的义务，且反诉原告在庭审时自认其未将房屋腾退，同时搬家费、按期腾空搬迁奖系按照被征收房屋面积发放，故该部分费用反诉被告无须赔偿反诉原告。4、房屋调查评估奖，系反诉被告作为被征收人应获得的奖励，与反诉原告所受损失无关，故对反诉原告该项请求，本院不予支持。综上，本院确认反诉被告应赔偿反诉原告各项损失共计94837元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周庆海应于本判决生效之日起三十日内支付给原告裘和琴支付2019年1月21日至4月23日租金15123.28元； 二、反诉被告裘和琴应于本判决生效之日起三十日内支付给反诉原告周庆海各项损失94837元； 三、驳回原告裘和琴的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告周庆海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取93元，由原告裘和琴负担2元，由被告周庆海负担92元，其中由被告负担部分，应本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取2084元，由反诉原告周庆海负担1062元，由反诉被告裘和琴负担1022元，其中由反诉被告负担部分，应本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  赵钦宇 二〇二〇年一月十四日 书记员  栾 骏 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。