湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民再18号再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：李中华，男，1980年4月7日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：邓康智，湖南君义律师事务所律师。被申请人（一审原告，反诉被告、二审上诉人）：蒋北平，男，1988年9月6日出生，汉族，住湖南省永州市东安县。原审第三人：永州市冷水滩恒升房地产中介服务有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：赵炎春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘继荣，男，1986年7月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。再审申请人李中华与被申请人蒋北平、原审第三人永州市冷水滩恒升房地产中介服务有限公司（以下简称“恒升公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）湘11民终729号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月18日作出（2019）湘11民申114号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李中华及其委托诉讼代理人邓康智、被申请人蒋北平、原审第三人恒升公司的委托诉讼代理人潘继荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李中华申请再审称，1、房屋首付款应该在办理银行按揭手续前交付，而合同却约定房屋首付款在贷款发放后办理过户手续前交付不符合交易习惯；李中华收到定金2万元，另外1万元汇入恒升公司账户至今没有结算，此款不能计入定金范围；蒋北平征信存在一些问题，导致邮政银行不能发放贷款34万元，同时证明李中华履行合同约定的按揭义务，没有违约行为；李中华是在庭审时才知晓银行贷款进度和审批数额情况，故蒋北平隐瞒相关事实，存在违约行为；合同没有明确按揭的时间节点，缺乏房屋买卖合同主要条款要件，在蒋北平不能足额给付房款的情况下，李中华可以履行抗辩权。综上，李中华没有违约行为，蒋北平存在违约，应当赔偿李中华的经济损失。2、本案是买方不能筹齐房款存在违约行为，卖方不存在违约情形，故定金2万元不予返还；定金不能与违约金同时适用；二审时蒋北平没有提供新证据，判赔损失5万元于法无据。综上所述，请求依法撤销（2019）湘11民终729号民事判决，改判蒋北平赔偿李中华经济损失5万元。蒋北平辩称，1、双方当事人在恒升公司介绍促和下签订的房屋买卖合同，意思表示真实，内容没有违法，主要条款具备，本案房屋买卖合同合法有效。2、李中华违约事实证据确凿，应当双倍返还定金并赔偿损失，故二审判决李中华双倍返还定金、赔偿损失和驳回李中华反诉请求是正确的。3、李中华申请再审，没有新证据，不符合立案再审条件。综上，李中华提出的再审请求不能成立。恒升公司陈述，建设银行和邮政银行贷款额度不一样，邮政银行根据相关规定蒋北平只能贷款29万元；后经联系建设银行可以贷款34万元给蒋北平，但李中华拒绝协助办理贷款手续；汇入恒升公司10,000元是保证金。蒋北平向一审法院起诉请求：1、判令李中华按合同双倍返还定金5万元；2、判令李中华赔偿经济损失10万元；3、李中华承担本案诉讼费。李中华向一审法院反诉请求：1、判令蒋北平按合同支付购房定金3万元作为违约金；２、判令蒋北平赔偿经济损失10万元；３、蒋北平承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月4日，蒋北平作为甲方与第三人永州市冷水滩恒升房地产中介服务有限公司作为乙方签订《购房意向协议书》，与本案相关的内同有：1.甲方同意在乙方处购买位于永州市冷水滩永达检材市场永达早餐店楼上202室的房产；2.甲方同意上述房产交易价格为45万元（此价格不包括房产过户税费及甲方中介服务费和银行按揭费）。同日，李中华作为甲方、蒋北平作为乙方、第三人永州市冷水滩恒升房地产中介服务有限公司作为丙方共同签订《房屋买卖合同》，与本案相关的内容有：1.经甲乙双方友好协商，在甲乙双方明确房产买卖事项及本合同条款的前提下，甲乙丙三方就乙方购买产权人李中华名下位于冷水滩区珊瑚西路北侧XX栋XXX的房产办理房屋过户手续及交接手续一事订立本合同，以供三方共同遵守；2.乙方通过首付房款11万元加银行按揭款34万元方式购买该房产；3.签订本合同时，乙方共交付购房定金2万元给甲方，甲方收到乙方房款后开具收款收据给乙方，另付购房定金1万元给丙方监管，待甲方双方房屋交接完毕后，丙方再另行结算。丙方收到乙方放款后开具收款收据给乙方，签订本合同后，双方约定确切时间到银行办理银行按揭手续；4.乙方剩余首付款8万元，银行贷款审批下来后，在甲乙双方办理过户手续前，由乙方作为购房款支付8万元给甲方，在乙方支付完首付款后，甲方应当于当日办理相关房产过户手续给乙方。乙方在银行贷款的房款，待甲乙双方在不动产手续办理好之后，银行按揭房款34万元由银行一次性汇入甲方账户；5.待双方任何一方接到银行审批结果（即资金全部审批下来以及银行承诺在甲乙双方办理好相关手续后，将乙方贷款额34万元一次性划入甲方指定账户内）即可办理房产过户手续，如甲乙任何一方未能在五个工作日内办理房产过户手续，双方应协商处理，若协商不成，未能到到达方被视为违约；6.甲方双方任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违反本合同任何约定或者违反有关法律法规规定的行为，均视为违约。如甲方违约，需在违约之日起3日内双倍赔付乙方购房定金并承担给乙方造成的经济损失（包括但不限于房产评估费、交通费、中介服务费、误工费等相关费用）。如乙方违约，甲方有权将购房定金作为违约金支付给甲方，乙方同时还应赔偿甲方造成的经济损失（包括但不限于房产评估费、交通费、中介服务费、误工费等相关费用）。三方签订合同后同日，蒋北平按合同约定向李中华支付了购房定金2万元，向第三人永州市冷水滩恒升房地产中介服务有限公司支付定金1万元。李中华以及第三人公司蒋北平共同去建设银行查询了蒋北平的征信。三方一同去邮政银行申请贷款，邮政银行口头告知中介公司审批金额为29万元。因贷款金额未达到合同约定的金额，蒋北平以及第三人要求李中华配合到邮政银行再次申请贷款，李中华拒绝配合。李中华于2018年6月明确告知蒋北平不愿意将合同约定房屋给蒋北平，愿意退定金1.5万元，酿成本案纠纷。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为涉案合同履行过程中违约责任的认定及承担问题。蒋北平与李中华、第三人永州市冷水滩恒升房地产中介服务有限公司自愿签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法有效,各方均应恪守履行。涉案合同签订后,蒋北平按约支付了定金,办理了银行按揭贷款申请手续,其对买方应负义务的履行符合合同约定。李中华提出蒋北平征信不良还有车贷房贷、银行流水可能造假、拖延时间、银行审批贷款金额为29万元、贷款金额下来蒋北平应立即支付首付款而未支付,故蒋北平先违约，李中华有权不卖房屋并收取定金,该院认为,涉案合同并未约定办理贷款手续完成的具体时间，同时合同中对“银行审批结果”的定义为“即资金全部审批下来以及银行承诺在甲乙双方办理好相关手续后，将乙方贷款额34万元一次性划入甲方指定账户内”，约定的首付款支付时间为银行贷款审批下来后，双方办理房产证过户手续之前，李中华无证据证实蒋北平无法取得银行贷款34万元即于2018年6月单方要求不卖房屋,其对不安抗辩权的行使不符合法律规定。李中华单方不愿意配合办理银行按揭贷款手续且不愿意卖房是造成涉案合同无法继续履行的原因,已构成根本违约,其应当就此承担合同所约定的违约责任。按照合同约定，李中华违约，应当双倍赔付蒋北平购房定金并承担给蒋北平造成的经济损失。双倍赔付定金即为6万元，蒋北平诉请5万元该院予以支持，蒋北平诉请李中华赔付损失10万元，因蒋北平未提交相应证据证实，故该院不予支持。反诉蒋北平李中华向该院提出的反诉请求无事实及法律上的依据，该院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、被告（反诉原告）李中华于本判决生效之日起三日内双倍返还原告（反诉被告）蒋北平定金50,000元；二、驳回原告（反诉被告）蒋北平的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）李中华的反诉请求。蒋北平、李中华均不服一审判决，向本院提起上诉。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为应由谁承担违约责任及违约责任认定后的后续处理问题。一、关于违约责任承担问题。涉案合同并未约定办理贷款手续完成的具体时间，同时合同中对“银行审批结果”的定义为“即资金全部审批下来以及银行承诺在甲乙双方办理好相关手续后，将乙方贷款额34万元一次性划入甲方指定账户内”，约定的首付款支付时间为银行贷款审批下来后，双方办理房产证过户手续之前。李中华无证据证实蒋北平无法取得银行贷款34万元即于2018年6月单方要求不卖房屋,其对不安抗辩权的行使不符合法律规定。李中华单方不愿意配合办理银行按揭贷款手续且不愿意卖房是造成涉案合同无法继续履行的原因,已构成根本违约,其应当就此承担合同所约定的违约责任。二、关于违约责任确定后的后续问题处理。根据我国《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可见，赔偿损失的基本性质在于补偿性，即填补当事人因违约行为受到的经济上的损失。本案中，双方签订房屋买卖合同后，房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为蒋北平享有的合同履行后可获得之利益。现因李中华的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。定金责任是当事人在订立合同时为确保债务履行而预先设定的，其出发点和最终目标是维护非违约方的合同利益，该责任不以实际损失的发生为前提。若因一方的违约行为使守约方产生了损害后果，且损害赔偿数额大于定金数额时，对于双倍返还定金后仍不足以弥补损害的部分，非违约一方当事人仍可以要求违约方进行赔偿。基于此，综合考虑同地区房屋当前市场价格状况，在双倍返还定金不足以弥补蒋北平损失的情况下，参照相类似房屋的市场价格，酌定李中华赔偿蒋北平损失金额为50,000元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初4673号民事判决第一项，即李中华于本判决生效之日起三日内双倍返还蒋北平定金50,000元；二、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初4673号民事判决第三项，即驳回李中华的反诉请求；三、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初4673号民事判决第二项，即驳回蒋北平的其他诉讼请求；四、李中华于本判决生效之日起三日内赔偿蒋北平损失50,000元；五、驳回蒋北平的其他诉讼请求。李中华、蒋北平和恒升公司均没有向本院提交新证据。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致，对一、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点：涉案合同履行过程中违约责任的认定和违约责任的承担问题。蒋北平（乙方）与李中华（甲方）自愿签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》签订后，蒋北平按合同约定支付定金并办理了银行按揭贷款申请手续,其已经按照合同的约定履行了自己义务。本案中，双方当事人约定的首付款支付时间为银行贷款审批下来后双方当事人办理房产证过户手续之前。经审查，李中华在没有证据证实蒋北平无法取得银行贷款34万元的情况下，于2018年6月单方不愿意配合办理银行按揭贷款手续并明确表示不愿意出售涉案房屋，故李中华的行为已构成根本违约。按照《房屋买卖合同》约定，李中华应当双倍赔付蒋北平购房定金，故原一、二审判决李中华双倍返还蒋北平定金50,000元是正确的。本案中，李中华是否应当赔偿蒋北平经济损失50,000元。《房屋买卖合同》约定如甲方违约需承担给乙方造成的经济损失。赔偿损失的基本属性在于补偿性即填补当事人因违约行为受到的经济上的损失，本案因李中华不愿意出售涉案房屋导致双方当事人所签订的《房屋买卖合同》无法履行，在涉案房屋不能履行时，房屋现价值与原买卖合同价款差额是多少，蒋北平并没有提供充分的证据予以证实，故二审以涉案房屋价格明显上涨判决由李中华赔偿蒋北平经济损失50,000元处理不当。综上所述，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，二审判决处理不当，应予纠正；李中华的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定,判决如下：一、撤销本院（2019）湘11民终729号民事判决；二、维持永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初4673号民事判决。一审案件本诉受理费3300元、反诉受理费1150元，减半收取共计2225元，由再审申请人李中华负担1100元，由被申请人蒋北平负担1125元。二审案件受理费5200元，由再审申请人李中华负担2900元，由被申请人蒋北平负担2300元。本判决为终审判决。审 判 长 郑江云审 判 员 吴 斌审 判 员 张新民二〇二〇年一月十九日法官助理 张向安书 记 员 汪亮香附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。