浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4587号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丁家成，男，1974年8月21日出生，汉族，工人，住宁海县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：甘海云，女，1975年5月13日出生，汉族，无业，住宁海县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：褚曼阳，女，1975年8月31日出生，汉族，教师，住宁海县。 委托诉讼代理人：杜锡全，宁海县缑城法律服务所法律工作者。 上诉人丁家成、甘海云因与被上诉人褚曼阳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁家成、甘海云上诉请求：撤销一审判决第一、第三项，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.一审判决酌定被上诉人的装修损失为137386元，无事实和法律依据。诉争房屋最初的承租人是胡连英，亦用于开办幼儿园，装饰装修在租赁期间届满后归上诉人所有，被上诉人与胡连英的约定不改变添附物归上诉人所有的事实。评估公司到现场勘验时该房屋仍属被上诉人控制，勘验时被上诉人及其丈夫均未提出异议和意见。被上诉人提供的装饰装修照片的真实性、合法性、关联性均无法认定。所有装饰装修评估价值才170631元，一审认定被上诉人的装饰装修达137386元难以理解。一审判决认定添附物归被上诉人所有，属认定事实不清，适用法律错误。一审判决凭被上诉人带有目的性的录音且录音内容不明确的情况下认定被上诉人已付清租金，有违法律规定。 褚曼阳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 褚曼阳向一审法院起诉请求：两被告赔偿临时过渡补贴费44010元、住宅用房搬家补贴费97800元、装修损失170631元，合计312441元。 丁家成、甘海云向一审法院提起反诉请求：原告赔偿未能提前二个月完成搬迁的奖励损失10000元、前面两间房屋2017年9月1日至2018年1月30日期间的租金16667元、水电费1200元。 一审法院审理认定事实：2004年8月29日，丁家成与案外人胡连英签订一份租房协议，胡连英租用丁家成位于宁海县半房屋开办幼儿园，约定租期八年，自2004年9月1日至2012年8月31日，第一年租金9000元，半年一付，以后每年租金10000元。胡连英租赁后对房屋进行装修以便开办幼儿园。2006年，胡连英将幼儿园转让给原告经营，原告支付相应转让费给胡连英。之后原告陆续对幼儿园进行装修。2016年3月，原告又向两被告租赁后面一间四层半房屋，这一间租金30000元/年，前面两间租金40000元/年。原、被告一直未订立书面租赁合同。2017年，两被告所在的宁海县桃源街道堤树村城中村改造，两被告的房屋被纳入拆迁范围。2017年8月20日，丁家成为户主与宁海县方大城市建设投资有限公司（以下简称拆迁公司）签订了《拆迁安置补偿协议书》，获得相应拆迁安置利益，包括被拆迁房屋评估价值435865元，可安置面积补偿金额2904660元、货币安置补助金额601294.5元、临时过渡补贴费44010元、住宅用房搬家补贴费97800元、被拆迁房屋装修附属设施及苗木补偿款170631元、签约搬迁奖励费146700元，以上合计4400960.5元，另外两被告如果提前二个月完成搬迁还可获得10000元的奖励。因拆迁腾房需要，两被告于2017年7月28日口头通知原告于2017年8月31日前停办幼儿园，于2017年10月17日书面通知原告，要求原告于2017年11月5日前腾空房屋（桃源街道城中村改造指挥部要求两被告在2017年11月13日前腾空）。原告一直到2018年1月30日腾空房屋。 另查明，两被告已从拆迁公司领取了《拆迁安置补偿协议书》中约定的提前二个月完成搬迁可获得的10000元奖励。 一审法院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告于2006年从胡连英处转租涉案房屋，两被告一直未提出异议，且在2004年8月29日订立的租赁协议到期之后，原告继续向两被告租赁涉案房屋，双方已经履行合同的主要义务，合同有效。原、被告之间的不定期租赁因涉案房屋被拆迁而解除，并非双方违约导致，可认定为不可归则于双方的事由导致合同解除。 关于本诉，争议焦点为涉案房屋装修附属设施及苗木补偿款由谁享有，金额多少。出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关规定，补偿事项一般包括房屋的装修损失。本案中，原、被告之间系不定期租赁，至两被告与拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议书》时，原告已交纳租金的租期尚未届满，租赁房屋在返还出租人之前，由承租人装修的物品归承租人所有，装修补偿款作为装修物的代位物，依照物权归属原则，应归原告所有。此时，虽然合同解除具有不可归则于双方的事由，却不宜适用公平原则解决装修损失的补偿问题，应当按照物的归属在拆迁补偿款中处理。至于装修损失金额，两被告交付给胡连英的房屋并不适合开办幼儿园，评估时两被告明知原告对涉案房屋有添附装修，却未通知原告参与评估，导致原告的装修无法从评估报告中明确析出，现涉案房屋已拆除，现场实际不存在，根据原告提供的评估报告、照片、收款收据及销售清单等材料，该院酌定两被告应当赔偿原告的装修损失为137386元。原告要求两被告赔偿临时过渡补贴费44010元、住宅用房搬家补贴费97800元，未能提供相应证据证实上述费用应为承租人享有，不予支持。 关于反诉，两被告反诉要求原告赔偿拆迁奖励10000元，但实际上两被告已实际领取该笔款项，不存在奖励损失，该项请求，不予支持。两被告反诉要求原告支付前面两间房屋自2017年9月1日至2018年1月30日期间的租金16667元和水电费1200元，却未能提供充足证据予以证实，未予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、被告（反诉原告）丁家成、甘海云限于判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）褚曼阳装修损失137386元；二、驳回原告（反诉被告）褚曼阳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丁家成、甘海云的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费5986元，由原告（反诉被告）褚曼阳承担2632元，由被告（反诉原告）丁家成、甘海云负担3354元；反诉受理费497元，由被告（反诉原告）丁家成、甘海云负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：诉争房屋原系上诉人出租给案外人胡连英开办幼儿园，后胡连英于2006年将幼儿园转让给被上诉人经营，由被上诉人实际租赁房屋，被上诉人并陆续对幼儿园进行装修。但上诉人与被上诉人未签订租赁协议，应视为不定期租赁。根据被上诉人在一审中提供的录音证据，可以证明被上诉人租金已付至2018年2月底。因上诉人在2017年8月20日已与拆迁公司签订《拆迁安置补偿协议书》，上诉人应将相应的装修损失赔偿给被上诉人。一审判决根据本案的事实情况及被上诉人提供的证据，酌定上诉人赔偿装修损失137386元，并无不当。 综上所述，丁家成、甘海云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3405元，由上诉人丁家成、甘海云负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  俞灵波 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年一月七日 书记员  潘芬芬