江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4141号上诉人（原审被告）：常州市锦绣物业服务有限公司，住所地常州市天宁区锦绣东苑29幢五层。法定代表人：花玲燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴剑，江苏常誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王艳，女，汉族，1973年7月8日生，户籍地安徽省霍邱县，现住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：刘晓晓，女，汉族，1995年1月3日生，户籍地安徽省霍邱县，现住江苏省常州市新北区，系被上诉人王艳女儿。被上诉人（原审被告）：高明，男，汉族，1975年3月2日生，住江苏省淮安市涟水县。上诉人常州市锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣物业公司）因与被上诉人王艳、高明房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2018）苏0411民初4661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。锦绣物业公司上诉请求：1、依法撤销一审法院作出的（2018)苏0411民初4661号民事判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院遗漏重要证据，导致事实认定错误。1、一审法院遗漏重要证据。上诉人于一审审理期间提交常州公安局高新区分局新桥派出所于2016年8月4日制作的询问笔录，在该笔录中，被上诉人王艳明确表示，“我想和他约到物业办公室去签合同，但是他不肯，他要到我家里签”，“一共交给他（被上诉人高明）6万元，其中27000元是第一年的房租。另外33000元是高明多要的，他说其中1万是给另外的周总，1万给前面租这房子的人，另外的1.3万是给他自己的好处费。同时，通过该份询问笔录还可反映出案涉《商铺租赁合同》的签订时间、地点等详细情况，证明被上诉人王艳在合同签订过程中存在明显的重大过失。但是一审判决书中对于该项重要证据全无提及，遗漏了该项重要证据。2、因遗漏证据导致一审法院存在事实认定错误，高明的行为不能构成表见代理。表见代理的构成要件包括行为人的权利外观归因于被代理人，以及相对人善意无过失。被上诉人高明的行为对于上诉人不构成表见代理。(1)高明的权利外观不可归因于上诉人。具体到本案中，高明私刻上诉人公章，并利用该公章与王艳签订《商铺租赁合同》，公安机关已认定高明伪造公章的事实，故高明的权利外观不可归因于上诉人。而一审法院仅以高明系上诉人员工，即认定其行为成立表见代理，明显不当。(2)王艳并非善意无过失相对方。1)王艳未了解案涉商铺的权属。案涉商铺系小区门卫用房，其产权系全体业主所有，上诉人作为物业公司对其无权处分。而王艳在承租该商铺时并未了解其现状就通过支付好处费的形式与高明签订案涉《商铺租赁合同》，存在明显的过错。2)王艳未支付房屋押金。王艳与高明签订的《商铺租赁合同》第五条中约定，王艳需支付房屋押金2万元。但实际上，王艳仅向高明支付了第一年房屋租金2.7万元。根据一般行为人的社会经验，租赁房屋需要交纳房屋押金，而王艳在未交房屋押金的情况下即占有房屋并开始装修及经营事宜，明显未尽到最基本的审查义务，存在重大过失。3)上诉人早己明确拒绝认可高明的无权代理行为，并告知王艳。上诉人在2016年8月1日即告知王艳所持《商铺租赁合同》上的公司印章系高明伪造，但王艳却对此不予理睬，执意继续经营，造成其损失进一步扩大。上诉人明确表示对于高明的无权代理行为不予追认，并告知了被上诉人，尽到了通知义务，而被上诉人未尽到审查注意义务，存在过错。综上所述，高明的私刻印章，并利用其与王艳签订《商铺租赁合同》的过程中，高明不具有权利外观，且王艳明显非善意无过失的相对方，不能构成表见代理。二、因事实认定错误，导致一审法院存在法律适用错误。高明未经上诉人授权，私刻印章与王艳签订《商铺租赁合同》，其行为属于无权代理行为且不能构成表见代理。因此，根据《民法总则》的相关规定，上诉人作为被代理人己明确于2016年8月1日告知王艳拒绝追认该《商铺租赁合同》，则该合同不能对上诉人发生效力。相对人王艳应向代理人高明主张其权利。综上所述，上诉人请求贵院依法撤销一审法院的判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。王艳辩称，我方不同意上诉人的上诉理由，如果上诉人有新证据，我方要求证据属实。我方希望事情可以快点解决，并且维持原判。高明未作答辩。王艳向一审法院起诉请求：一、请求确认房屋租赁合同已于2017年3月29日解除；二、请求判令锦锈物业公司等返还2017年3月30日至2017年7月30日的房租9000元；三、请求判令锦绣物业公司等支付本人违约金6750元；四、请求判令锦绣物业公司等赔偿本人装修、物品损失19566元；五、请求判令锦绣物业公司等支付本人因解决本案纠纷所导致的误工损失（自开始诉讼至今已经2年了）；六、本案诉讼费由锦绣物业公司等承担；上述诉讼请求总金额共计59316元。一审法院认定事实：王艳系常州市新北区锦海星城小区的业主，高明原系锦绣物业公司该小区的项目主任，具体负责该小区的物业管理工作。2016年6月27日，高明以锦绣物业公司（甲方）的名义与王艳（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定，甲方将常州市新北区锦海星城21幢-1号的房屋出租给乙方使用，租赁期限从2016年6月20日至2021年6月20日（5年），甲方于2016年7月30日前向乙方交付该商铺（2016年7月1日至2016年7月30日为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期，不收取租金），年租金贰万柒仟元，第一年租金乙方已经于2016年6月30日前现金付清，第二年开始乙方于每年租赁期提前一个月支付下一年租金，合同甲方处加盖了“常州市锦绣物业服务有限公司”的公章。同日，王艳向高明支付了2016年7月30日至2017年7月30日的租金27000元，高明向王艳出具了收据，收据加盖了“常州市锦绣物业服务有限公司发票专用章”。2016年9月26日，常州市公安局新北分局出具新公（桥）鉴通字[2016]284号鉴定意见通知书，认定上述《商铺租赁合同》与《收据》上加盖的印章与锦绣物业公司提交的公章印文、发票专用章印文不一致。2017年3月29日，锦绣物业公司开始对常州市新北区锦海星城21幢-1号房屋采取断电措施，致王艳无法继续租赁使用案涉房屋。本案审理过程中，王艳向法院申请评估，要求对装修及物品损失进行评估，法院依法启动评估程序，并委托常州普华开瑞资产评估房地产估价有限公司进行了评估，2018年12月30日，该公司出具评估报告书，评估结论为，新北区锦海星城21幢-1号位于小区入口处左边一间房屋内的装修及物品在评估基准日2018年12月21日的市场价值为19566元。王艳为评估支出费用2800元。对于上述评估报告，庭审中，王艳陈述称，评估基准日应为锦绣物业公司拉闸限电之时的2017年3月29日，而不是查勘现场时的2018年12月21日。因为，2017年3月29日之后，王艳未再使用该房屋。对评估项目无异议；锦绣物业公司则陈述称，认可装修损失，不认可物品损失。因为，物品可以随时取走，不应计入损失的范畴。另评估结果与王艳开始的主张差距很大，评估费不应由锦绣物业公司承担。一审法院另查明：2016年7月22日，王艳在新北区锦海星城21幢-1号开办了“新北区新桥王艳小吃店”，经营范围为餐饮服务。案涉房屋性质为物业用房，系全体业主共有。常州市中级人民法院（2018）苏04民终983民事裁定书认定，因缺乏所有人授权依据，且案涉房屋的所有权人不同意继续履行案涉租赁合同，故该合同无法继续履行。一审法院再查明：对于案涉合同的效力问题，庭审中，王艳主张案涉合同构成表见代理。高明当时为物业主任，王艳足以相信其行为系经锦绣物业公司授权实施的职务行为。锦绣物业公司收到了高明转交的6000元，并对电路进行了改造，且允许王艳用电卡充值，可以视为锦绣物业公司追认了案涉租赁合同；锦绣物业公司则辩称，案涉合同属于恶意串通、损害物业及业主权利的无效合同。高明转交的6000元，公司当时是拒绝的，可以返还给王艳。电路改造是因为存在偷电现象，不是针对王艳。允许王艳用电是无法阻止其继续经营的无奈之举，双方还为此发生过冲突。对于王艳何时知道高明无权出租案涉房屋的问题，王艳2016年8月4日在公安机关的询问笔录中陈述称：“8月1日，物业公司的经理花总来找我，说是这房子不能租，但这个时候我已经开业了”；庭审中，锦绣物业公司则陈述称，2016年8月1日，物业经理花玲燕已经告知了王艳，高明的公章是私刻的，王艳在公安机关的询问笔录中也承认了。一审法院还查明：庭审中，锦绣物业公司提出违约与侵权竞合时，应当择一主张；王艳陈述称，其选择侵权。一审法院认为，本案的主要争议焦点为，第一，案涉合同是否有效？如果有效，该合同是否构成表见代理？第二，王艳要求解除合同、返还租金、赔偿损失的诉讼请求应否得到支持？针对第一个争议焦点。法院认为，案涉合同应当认定为有效，主要理由如下：第一，锦绣物业公司主张案涉合同为恶意串通的无效合同，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，法院对该抗辩意见不予采纳；第二，案涉合同涉及的伪造公章问题不能作为认定合同无效的依据。伪造公章虽然属于法律、法规禁止的违法行为，但该行为发生在合同签订之前，不能以先前的伪造行为来否定之后民商事行为的效力，签订租赁合同本身并不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法、有效。同时，案涉合同应被认定为构成表见代理，主要理由如下：第一，王艳有理由相信高明的行为系经锦绣物业公司授权的职务行为。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，高明作为锦绣物业公司在常州市新北区锦海星城负责物业管理的物业主任，工作时间较长，王艳作为常州市新北区锦海星城小区的业主，生活在该小区，应当知悉高明的物业主任身份。同时，在签订合同时，高明持有加盖锦绣物业公司公章的合同，并出具了盖有财务章的收据，足以让王艳相信高明有权代表锦绣物业公司，并与之发生交易往来；第二，退一步讲，即使签合同时，高明的行为属于狭义的无权代理行为，由于锦绣物业公司事后收到了部分租金，并允许王艳用电，表明其已经开始履行合同义务，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条的规定，可以视为锦绣物业公司以实际行为对案涉租赁合同进行了追认。故案涉合同对锦绣物业公司具有约束力，其应承担相应的法律责任；第三，合同履行过程中的“知情”不能作为认定王艳签合同时主观心态为“恶意”的依据。庭审中，双方一致认可，王艳系在开业后才知高明无代理权，此时合同已处于履行阶段，不能反推王艳在签合同时对高明无权代理这一事实也是知情的。针对第二个争议焦点。对于第一项诉讼请求，庭审中，王艳及锦绣物业公司均一致认可，2017年3月29日，锦绣物业公司进行了拉闸断电，之后王艳未再继续正常经营。就此可以认定锦绣物业公司以实际行为解除了案涉合同。故法院确认案涉合同已于2017年3月29日解除，且属于锦绣物业公司单方违约解除，其需要承担因合同解除所产生的法律后果。锦绣物业公司承担责任后，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十三条的规定，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。对于第二项诉讼请求，2017年3月30日至2017年7月30日期间，王艳交纳了租金，但未能正常使用租赁房屋，故该期间的租金9000元（27000元/12*4）应当予以返还。又因案涉房屋租金为高明直接收取，锦绣物业公司实际仅收到6000元，故法院酌情确认由锦绣物业公司返还6000元，由高明返还剩余的3000元。对于第三项诉讼请求，由于王艳第四、五项诉讼请求均为要求赔偿损失，故法院对其主张的违约金不再支持。对于第四项诉讼请求，装修损失，庭审中，双方一致认可，法院依法予以确认。物品损失，庭审中，锦绣物业公司认为，物品可以随时取走，不应计入损失。法院认为，案涉房屋内物品虽然可以取走，但无证据证明其可以在其他经营场所继续正常使用，因此，案涉物品损失应计入损失的范畴。故法院确认装修及物品损失为19566元。对于第五项诉讼请求，王艳未提供充分的证明其损失的存在，且要求对方承担因诉讼导致的误工损失缺乏明确的法律依据，故法院不予支持。高明在答辩期内不作答辩，经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对王艳所举证据质证权利和对本案实体抗辩权的放弃，依法可以缺席审理。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼饭》第三十九条一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、确认与锦绣物业公司于2016年6月27日签订的《商铺租赁合同》已于2017年3月29日解除；二、锦绣物业公司于本判决生效之日起十日内返还王艳租金6000元；三、高明于本判决生效之日起十日内返还王艳租金3000元；四、锦绣物业公司于本判决生效之日起十日内赔偿王艳装修及物品损失19566元；五、驳回王艳在本案中的其他诉讼请求。如果锦绣物业公司、高明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1283元（以最终确认的诉讼请求总金额59316元计算），评估费2800元，公告费600元，合计4683元，由王艳负担2428元，锦绣物业公司负担2018元，高明负担237元。二审中，双方未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，高明系锦绣物业公司派驻锦海星城小区的项目主任，负责锦绣物业公司在锦海星城小区物业的管理工作。高明持有物业公司加盖公章的合同与王艳签订案涉房屋的房屋租赁合同，一审据此认定高明的行为系代表锦绣物业公司的行为并无不当。高明在签订房屋租赁合同过程中的一系列不规范及违法刻制公章的行为系锦绣物业公司管理不善所致，其责任应当由锦绣物业公司承担，锦绣物业公司不能以此为由将责任转嫁给房屋承租人王艳。且案涉房屋租赁合同签订后，锦绣物业公司已经将案涉房屋交付给王艳使用，并为其办理了水电的接入服务，其履行房屋租赁合同的行为应当视为对高明签订房屋租赁合同行为的认可。一审法院认定双方当事人之间的房屋租赁合同有效并无不当。锦绣物业公司将物业用房出租给王艳使用，导致合同履行不能，由此产生的法律后果应当全部由锦绣物业公司承担，至于高明违反锦绣物业公司的该管理规定，应由锦绣物业公司和高明另行处理。鉴于王艳并未提出上诉，应当视为其对一审判决的认可。综上，上诉人锦绣物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1283元，由上诉人常州市锦绣物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二〇年一月二十日书记员  浦 萍