上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23530号原告：王萍，女，1985年1月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张某某(系王萍丈夫)，住同原告。委托诉讼代理人：王维列。被告：任国伟，男，1977年8月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告王萍与被告任国伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告王萍及其委托诉讼代理人张某某、王维列到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王萍向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金606,000元(按合同总价20%)。事实和理由：2018年5月27日，原告和被告签署了《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定：被告向原告转让其位于上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号底层东间及底层小卫生间的公有住房承租权，转让价款为303万元。合同签订后，原告按约分别于2018年5月22日支付给被告60,000元；于2018年5月23日支付40,000元，于2018年5月27日支付1,100,000元，于2018年9月21日支付1,500,000元。至本案提起诉讼时，原告共支付被告房屋承租权受让款项共计2,700,000元。根据合同附件二第三条约定，待被告原有户口全部迁出时，原告将支付尾款330,000元。根据合同中补充条款第二条之约定，被告在该公有住房内所有户口应在双方进徐汇区房地产交易中心之后三个月内全部迁出，若被告超过三个月期限未迁出户口，每天按合同价的千分之五向原告支付赔偿金，直至户口迁出。2018年9月21日，原告与被告签署了关于被告户口迁出的期限及逾期违约金的计算方式的补充协议，协议中明确约定了被告及其同住人应当于2018年11月20日之前迁出户口，若超出时间户口未迁出，每天按合同价的千分之五支付赔偿金，直至原有全部户口迁出为止。但截止到2019年7月24日，被告及其四位同住人的户口仍然滞留在系争房屋内。原告认为，被告作为系争房屋的原承租人，原告和被告之间签订的《上海市公有住房承租权转让合同》系双方真实意思表示，被告未按合同约定按时迁出户口已构成违约，应当向原告支付违约金，按照合同约定的千分之五计算，至2019年7月24日，五名被告户口仍未迁出，逾期246天，应承担的违约金为3,726,900元。现被告拒不迁出户口，且不支付违约金，原告为维护合法权益，故诉至法院。庭审中原告自愿将违约金调整为合同价的20%即606,000元。任国伟未参加庭审，庭后来院称，被告多次去派出所要求迁入“袋袋户口”，但派出所不予受理。被告全家现租住在上海市黄浦区新桥路XXX号XXX楼房屋内。原告户口很早就报入了系争房屋，被告与原告分了两个户口簿，被告户口未迁出，不影响租金，也不影响原告孩子读书学籍。被告同意补偿原告，但认为原告没有那么大损失。户口迁出手续被告一直努力在办，要迁的。本院经审理认定事实如下：2018年5月22日，原告王萍(乙方)、被告任国伟(甲方)、案外人上海XX置业有限公司(丙方)签订公有住房承租权转让居间协议。当日，王萍向任国伟支付意向金40,000元。2018年5月23日，王萍向任国伟汇款60,000元。2018年5月27日，王萍(乙方)与任国伟(甲方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将其承租的坐落于上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号底层东间、底层小卫生间的公有住房(以下简称系争房屋)承租权转让给乙方。系争房屋面积18.8平方米，成交价为3,030,000元。补充条款第2条约定，乙方承诺甲方在该公有住房内所有户口(若有)应在进徐汇区房地产交易中心之后三个月内全部迁出，若甲方超过三个月期限未迁出户口的，每天按合同价的千分之五支付赔偿金，直至原有户口迁出为止。补充条款第6条约定，若本合同和附件有冲突，以附件约定为准，若任何方违约，违约方支付守约方总房价款的20%。附件二第3条约定，待甲方原有户口全部迁出支付尾款330,000元。该合同还对其他事项进行了约定。当日，王萍通过工商银行向任国伟转账110万元，任国伟出具房款收据，确认收到王萍房款共计120万元。2018年8月23日，原、被告双方至上海市徐汇区不动产登记事务中心备案，经审核，系争房屋受让人为王萍。2018年9月21日王萍通过工商银行向任国伟转账1,500,000元，任国伟出具房款收据，确认收到王萍房款共计150万元。当日，王萍与任国伟另签署一份协议，内容为“王萍购买襄阳南路XXX弄XXX号底层东间房屋，尾款人民币￥330000.00元，大写叁拾叁万元正，其中户口任国伟与同住人共计5个户口，于2018.11.20日之前迁出，购买房当日支付尾款，若超出时间户口未迁出每天按合同价的千分之五支付赔偿金，直至原有全部户口迁出为止。”自2018年10月起，王萍通过短信或微信与中介公司符某、任国伟及任国伟妻子沈某就户口迁出事宜反复沟通。王萍与任国伟的短信聊天记录显示，2019年2月27日王萍问：“任先生，你们五个人在襄阳南路房子的户口什么时候迁走啊”。任国伟回复：“天天在催，今天还会问那边派出所迁出手续完成了吗，等他们确认才好通知你，周一去办的。”“过年前他们死活不给迁出，找各种理由，年后又拖到元宵节”。王萍：“那你办好了告诉我”。2019年3月11日，王萍：“任先生，派出所查过了，你们五个人的户口都没有迁走。比原来商定的时间已经晚了一个多季度了，能不能抓紧时间。也折腾我们，白跑了好几趟了。”任国伟回复称：“我现在就去派出所问下”。2019年3月29日，王萍：“任先生，你好，户口迁好了吗？已经比约定时间晚了快半年了，而且每次理由都差不多，挺说不过去的。这样，我们就按照合同和协议来执行吧。”任国伟回复：“周一你去查吧，我这边派出所查都说迁入了”“我这边查都说好了，他那边查一会说少东西，一会儿说查不到，我也没办法”。2019年4月2日，王萍：“你好，确认过了吗？怎么说？”任国伟答：“昨天去他们又说系统问题查不到，叫我今天下午2点后去，我下午还得再去确认，确认没问题了你再去查，免得又跑空”。王萍与沈某微信聊天记录显示，2019年4月2日，沈某发微信：“我下午去过派出所了，给了我一张户口确认迁入单，让我去南京东路派出所盖章，明天上午送过来，户口就迁好了，我明天再过来一趟，会有一张回执单的，我拍照给你，你也可以再去派出所查看，我明天办妥后，通知你，不好意思，这次给你添麻烦了。”2019年4月3日，沈某称：“户口迁入单我已给到南京东路派出所，南京东路派出所让我周五上午9点之后去拿，户口就搞定了，我周五上午去拿，再通知你，你周五下午就可以去查了，我特意问了，清明放假，他们正常办公的”……2019年6月5日王萍微信称：“离咱们合同约定的时间已过半年多了，希望能够有合约精神，抓紧办理了结。我们家在这个过程中深受困扰。除开来回折腾让我去派出所确认都是白跑一趟之外，原本计划于去年九月前完成交易，将我家小孩户口迁进去已经完全耽误了，而且在约定你们户口迁出的时间最后期限之后还一拖再拖，我们本身提醒过，也委托中介小符催促你们，但是到现在最后期限以及你给过去了半年多，你们家的户口，而且还是五个人包括你孩子的户口还在我的房子里，这对我的孩子将来上学会产生什么不可逆转的影响，谁也不敢确定，我们很担忧。我买这个房子就是为了小孩子读书，才会答应你们这么苛刻的条件……但是你们在整个交易过程中因各种原因一拖再拖，迟迟没有迁出，这实际上给我们造成了很大影响和很大的困扰，也为我未来孩子读书埋下了非常大的隐患。我希望你们有合同精神，尽早办理。”沈某答：“实在不好意思，给你添麻烦了，我咨询过派出所，现在购买房子和户口无关，你家里人的户口可以正常迁入的，不会影响孩子以后上学的，我明天再去盯下派出所，你也可以打电话咨询一下派出所关于孩子上学户口问题，或者我明天去问的时候帮你问下你家孩子上学户口怎么迁入。我明天下午再去核实，会通知你的，这次不会再拖时间了，已经都走到最后了，之前因为也是被朋友欺骗，实在不好意思，给你添麻烦了。”……2019年7月23日，王萍称：“你好，如果今天户口没迁成，或者协商不成，我们走法律程序吧。遵照合同执行。你们再三违约推托，你们的承诺和约定没有一次实现过，我们有理由怀疑你们在恶意拖延。你们没有信用，无视我们的权利，给我们家造成非常恶劣的影响。今天是最后日期，我们全家的车票和机票都是因为你们一再拖延和改签，生活都受到严重影响。小孩户口也迟延了一学年才能迁入。所以，我方通知你方。若今天得不到妥善解决，我们法院见。也许法律程序会久一点，半年才能走完，但总比你们言而无信，一再恶意拖延要好。不是最好的办法，但是必须做的。”沈某回复“好的。”……2019年7月24日沈某回复“那你起诉法院吧”。另查明，至本案诉讼时2019年11月26日，任国伟、沈某、任某1、叶某某、任某2五人户口，仍在系争房屋地址未迁出。审理中，原告表示要求被告继续履行迁户口的合同义务，待户口迁出后支付剩余房款。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有上海市公有住房承租权转让合同、居间协议、协议、银行转账凭证、房款收据、微信聊天记录、短信聊天记录、常口现实库信息资料等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案承租权转让合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据承租权转让合同约定，被告在该公有住房内所有户口(若有)应在进徐汇区房地产交易中心之后三个月内全部迁出，若甲方超过三个月期限未迁出户口的，每天按合同价的千分之五支付赔偿金，直至原有户口迁出为止。本案中，原、被告于2018年8月23日至上海市徐汇区不动产登记事务中心办理备案手续。并于2018年9月21日再次签署协议约定被告应于2018年11月20日之前将系争房屋所有的5个户口迁出，每逾期一日，被告应按照合同价的千分之五向原告支付赔偿金，直至原有全部户口迁出为止。然，被告口头称其积极履行，实则拖延搪塞，至今未履行迁出户口的合同义务，应承担合同确定的违约责任，原告王萍要求被告支付逾期迁出户口的违约金之诉讼请求，本院予以支持。关于违约金数额，被告抗辩过高，本院本着对守约者诚信行为的保护，衡量被告违约过错程度，并考虑到系争房屋为“学区房”这一显著特点，对原告主张的违约金数额不予调整，原告自愿按合同总价20%主张，低于合同及协议约定，本院予以支持。被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：任国伟于本判决生效之日起十五日内向王萍支付逾期迁出户口违约金共计606,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,930元，由任国伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇二〇年一月二日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。