浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1446号 上诉人（原审被告、反诉原告）：衢州众升商业管理有限公司，统一社会信用代码9133080259768608R，住所地浙江省衢州市柯城区荷花中路1幢地下78号。 法定代表人：严献武，执行董事。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：詹春靖，男，1979年11月7日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：姜素梅，浙江东昊律师事务所律师。 被上诉人（原审反诉被告）：吴雅敏，女，1980年12月15日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人衢州众升商业管理有限公司（以下简称众升公司）因与被上诉人詹春靖、吴雅敏房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 众升公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1.判令2015年9月8日签订的《租赁合同》合法有效，并继续履行；2.判令被上诉人向上诉人支付拖欠租金1043862元及违约金（暂计至2019年8月30日的违约金385769.93元，之后按月利率2%据实结算，详见后附计算表）；3.判令被上诉人向上诉人支付拖欠的物业管理费71200元及违约金（暂计至2019年8月30日的违约金26246.73元，之后按月利率2%据实结算，详见后附计算表）。4.判令被上诉人支付履约押金20000元；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决被上诉人2017年11月26日通知解除日发生合同解除效果，属法律适用不当。詹春靖通知解除合同的行为不符合法定解除条件，依据合同约定也不具有约定解除权，双方又未能协商一致解除。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。2.2019年3月，詹春靖作为违约方起诉解除合同，不符合违约方起诉解除条件。根据上述会议纪要通知第48条规定，本案租赁合同于2020年9月9日履行完毕，不属于长期性合同，不符合违约方起诉解除前提条件。3.一审法院判决解除合同，法律适用不当，且判决结果明显减轻被上诉人的违约责任。一审法院依据前述规定判决合同解除错误。违约方起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。一审法院判决支付费用至2017年11月26日，以及将迟延付款违约金调低至年利率9%，明显减少被上诉人合同付款义务和违约责任。4.本案债务发生在詹春靖和吴雅敏夫妻婚姻关系存续期间，应当按夫妻共同债务处理。吴雅敏对詹春靖经营餐厅的行为主观上应为明知，且实际参与经营、转租谈判等活动，詹春靖经营餐厅是为了取得经营收入，在经济上支持夫妻共同生活。 詹春靖辩称：一审法院对于合同解除的理由已很充分，但被上诉人主张合同解除的时间应该是2017年2月28日。关于吴雅敏承担连带责任的上诉请求认可。2017年1月，詹春靖通过微信和电话联系多次和周茗浩说要解除合同，因为詹春靖和周茗浩也是朋友，周铭浩让詹春靖与陈姓的财务结算，结算清单已提交法院。火锅店另一合伙人也与周茗浩确认过的，而且2017年2月26日众升公司去张贴招租广告，期间也有人来商谈过。 吴雅敏辩称：本人对詹春靖和众升公司签订租赁合同不知情。 詹春靖向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2015年9月8日签订的《房屋租赁合同》已于2017年2月28日解除；2.本案诉讼费用由被告承担。 众升公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方于2015年9月8日签订的《租赁合同》；2.判令反诉被告支付拖欠的租金1043862元及违约金（暂算至2019年8月30日的违约金385769.93元，之后的按月利率2%据实计算）；3.判令反诉被告支付拖欠的物业管理费71200元及违约金（暂算至2019年9月10日的违约金26246.73元，之后的按月利率2%据实计算）；4.判令反诉被告支付履约押金20000元。 一审法院认定事实：2015年9月8日，众升公司和詹春靖签订《租赁合同》一份。合同约定，众升公司将位于凯升广场内3层3-03号商铺（面积为452平方米）出租给詹春靖从事餐饮，租期从2015年9月8日至2020年9月7日，免租装修期间为180天，计租期限：2016年3月9日至2016年9月9日，租金120000元；2016年9月10日至2017年9月9日，租金240000元；2017年9月10日至2018年9月9日，租金252000元；2018年9月10日至2019年9月9日，租金264600元；2019年9月10日至2020年9月9日，租金287262元。本合同签署当日，詹春靖应当向众升公司交纳20000元履约押金，如詹春靖无违约行为，可退还。詹春靖应当向众升公司交纳物业管理费，标准为每平方米每月5元，以一个季度为一个交费期，除第一期物业管理费外，均按自然季度交纳，詹春靖应当在每个交费期最后一个月的20日前向众升公司一次性足额支付下个季度费用，从2015年9月10日至2016年12月10日应交物业管理费为6750元。詹春靖迟延交纳本合同项下租金、其他费用的，每迟延一天，应当向众升公司支付欠费金额1%的延迟履行违约金。双方特别约定，如詹春靖原因导致本合同提前终止，则詹春靖应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期减免的全部租金。合同签订后，众升公司交付房屋，詹春靖开始经营。2017年1月25日，詹春靖停止营业。次日，詹春靖向众升公司法定代表人周茗皓提出解除合同，并与众升公司张海平结算了截止至2017年2月28日欠付的费用，包括租金56548元、物业管理费3850元、现金券3800元、代金券2900元、滞纳金11875元，合计78973元。双方未形成书面协议。之后，詹春靖多次通过短信联系周茗皓要求结算并签订书面协议，周茗皓均未予正面回复，均以工作繁忙不回复。2017年2月26日，该租赁商铺大门上被众升公司贴上《旺铺招租》的广告。期间，有他人意向租赁诉争商铺。2017年11月26日，詹春靖通过邮政特快向众升公司发函称其2017年1月26日通过短信方式提出解除合同，要求众升公司积极配合处理。同日，詹春靖还将该函件贴在凯升广场众升公司办公室大门口。 一审法院认为，众升公司与詹春靖签订的《租赁合同》形式、内容无违法和可撤销之处，系双方当事人真实意思表示，应为有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。詹春靖主张，其与众升公司于2017年1月26日商定，《租赁合同》于2017年2月28日合意解除，其提供的证据尚不足以证实双方合意的达成，且从詹春靖和周茗皓的短信记录来看，在此之后，詹春靖还一直在要求众升公司对其退租请求予以正式回复。2017年11月26日，詹春靖在前期与众升公司初步协商解除合同未果的基础上正式发函要求众升公司回应，属于以自己的行为明确表明其不再履行租赁合同。詹春靖该行为不符合法定解除的条件，依据合同也不具有约定解除权。但考虑到詹春靖不愿继续履行合同，该义务性质上又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现；詹春靖也不存在恶意违约的情形，若强行要求继续履行合同，对其显失公平；众升公司拒绝解除合同，违反了诚实信用原则，在此情况下，应当允许詹春靖通过诉讼的方式解除合同，法院依法确认双方租赁合同于2017年11月26日解除。众升公司要求继续履行的诉请，不予支持。詹春靖要求提前解除租赁合同，应承担相应的违约责任，不能因解除合同而减少或者免除。依据合同约定，其应支付租赁期内欠付的租金和物业管理费并支付迟延履行违约金（原告主张的迟延履行违约金过高，予以调整）；其应补交20000元履约押金并无权要求退还；其还应根据合同约定支付免租装修期的全部租金。至于吴雅敏应否在本案中确定责任的问题，虽吴雅敏和詹春靖原系夫妻关系，该租赁发生在夫妻关系存续期间，然根据合同相对性原则，本案中不宜确定吴雅敏责任。吴雅敏和詹春靖之间纠纷应另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条的规定，判决：一、原告（反诉被告）詹春靖与被告（反诉原告）众升公司在2015年9月8日签订的《租赁合同》于2017年11月26日解除；二、原告（反诉被告）詹春靖支付被告（反诉原告）众升公司房屋租金249710元并支付迟延付款违约金（按年利率9%，其中196548元从2016年9月9日起；53162元从2017年9月9日起，均算至付清之日止）；三、原告（反诉被告）詹春靖支付被告（反诉原告）众升公司物业管理费22900元并支付迟延付款违约金（按年利率9%，其中3700元从2016年12月21日起；6750元从2017年3月21日起；6750元从2017年6月21日起；5700元从2017年9月21日起，均算至付清之日止）；四、原告（反诉被告）詹春靖支付被告（反诉原告）众升公司违约金140000元；五、驳回原告（反诉被告）詹春靖的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）众升公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由詹春靖负担；反诉受理费18724元，减半收取9362元，由众升公司负担6820元，由詹春靖负担2542元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，众升公司与詹春靖签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，应为有效。合同履行过程中，虽然詹春靖停止营业后向众升公司法定代表人周茗皓提出解除合同，并与众升公司张海平结算了截止至2017年2月28日欠付的包括租金、物业管理费等费用，之后也多次通过短信联系周茗皓要求结算并签订书面协议，但周茗皓未回复。后詹春靖于2017年11月26日发函要求众升公司回应，虽该行为不符合法定解除的条件，依据合同约定其也不具有约定解除权。但客观上詹春靖于2017年1月25日停止营业，现又明确表示不再继续履行合同，事实上租赁合同目的已无法实现，在此情况下，一审法院综合全案确认双方租赁合同于2017年11月26日解除并无不当。但詹春靖提前解除租赁合同应承担相应的违约责任，一审法院判令其应支付欠付的租金、物业管理费及相应的违约金，并支持众升公司免租期租金等主张依据充分。一审判决根据合同相对性原则，在本案中未确定吴雅敏责任并无不当。众升公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11287元，由上诉人衢州众升商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年一月十七日 书记员  程涵薇