四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15243号 上诉人（原审被告）：纪昌涛，男，1975年4月12日出生，汉族，住成都市温江区。 被上诉人（原审原告）：陈举高，男，1944年12月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨志宏，北京德恒（成都）律师事务所律师。 上诉人纪昌涛因与被上诉人陈举高房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 纪昌涛上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判陈举高继续履行双方于2016年2月20日签订的租赁合同，及2016年12月28日签订的租赁合同附件；二、撤销一审判决第二项。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，纪昌涛并未出现违约情形，应当继续履行案涉《房屋租赁合同》，纪昌涛未能及时缴纳房屋租金的原因是陈举高拒绝和纪昌涛联系收租事宜以及拒绝收取纪昌涛房屋租金，而非纪昌涛违约，故责任在陈举高；二、案涉房屋代持协议是一份虚假协议，真实签字时间与所载日期不符，请求法院进行鉴定；三、陈举高方坚持解除房屋租赁合同的动机在于通过被拆迁而获得补偿款。 陈举高辩称，一、一审判决查明事实清楚、证据充分，并无不当；二、纪昌涛上诉请求超出二审范围，应当另案起诉；三、纪昌涛提出鉴定证据申请已经过法定期限；四、拆迁事宜与房屋租赁无关。 陈举高向一审法院起诉请求：一、判令解除纪昌涛、陈举高于2016年12月20日订立的《房屋租赁合同》及其补充协议；二、判令纪昌涛返还租赁合同项下位于成都市温江区的标的房屋共计2278.03平方米（温房权证监证字第××号）；三、判令纪昌涛按照原租赁合同及其补充协议约定，支付自2018年12月20日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；四、判令纪昌涛拆除对标的房屋进行的全部改建，恢复原状。 一审法院认定事实：2004年10月12日，陈举高与案外人明山村村民委员会签订《租地协议》，约定明山村把3.66亩土地租给陈举高发展养殖业，承包期限为23年。 2010年2月，陈举高与案外人袁某签订《房屋代持协议》，协议约定：2004年10月12日陈举高与成都市温江区万春镇原明山村村民委员会签订《租地协议》，自2004年起至2027年止共计23年，租赁明山村土地3.66亩（后明山村与同镇高山村合并，统称高山村）。后陈举高与袁某共同出资在上述土地上建造万春镇高山村十一组22栋1层1室、22栋1层2室两栋房屋共计2278.03平方米（产权证号：温房权证监证字第××号），并于2010年2月4日登记于袁某名下，由袁某代持。协议第三条约定：上述土地使用权归陈举高所有，上述建造房屋归双方按份共有，陈举高有权对其进行包括但不限于改建、抵押、出卖、出租等处分，袁某应当配合。 2016年12月20日，陈举高与纪昌涛签订《房屋租赁合同》，约定陈举高将成都市温江区万春镇原明山村村民委员会现高山村十一组202号房屋租赁给纪昌涛，租赁期限自2016年12月20日至2027年12月20日，租金每年40000元，各期租金提前半月支付。合同第七条约定：纪昌涛不按照约定支付租金达十日的，陈举高有权单方解除合同，收回房屋。双方于2016年12月28日签订了租房合同附件，第一条约定：自2019年12月20日起，房屋租金为45000元，自此不再变化。第三条约定：应厂房必须改建，出租房须配合承租方的改建工作，改建后，承租方在期满后不得拆建。2016年12月20日，案外人袁某出具《同意房屋租赁合同的声明》，声明陈举高有权对成都市温江区万春镇高山村十一组22栋1层1室、22栋1层2室两栋房屋共计2278.03平方米房屋（产权证号：温房权证监证字第××号）进行包括但不限于改建、抵押、出卖、出租等处分，袁某自愿配合，认可陈举高与纪昌涛于2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》及其附属协议。《房屋租赁合同》约定的温江区万春镇高山村十一组202号房屋即为温江区万春镇高山村十一组22号房。 一审法院另查明，2019年1月25日，陈举高向纪昌涛发送短信，主要内容为：关于交房租的事情，纪昌涛违约在先。12月5日就该交房租了，而且合同上规定是年交一次性付清，而纪昌涛去年就没有按合同办事，今年已经多次催促。合同规定延迟十日不交房租，合同已经解除，让纪昌涛在年底前搬走所有东西。庭审中，纪昌涛出示照片称其在2019年1月拿了钱去找过陈举高，但陈举高未收。 一审法院再查明，2019年4月9日，高山村村民委员会出具证明，载明陈举高租用高山村11组土地4.83亩，该同志于2016年底将临时房屋202号租赁给纪昌涛。 一审法院认为，陈举高与纪昌涛签订的《房屋租赁合同》及租房合同附件系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈举高与纪昌涛在《房屋租赁合同》第三条中约定，案涉房屋年租金为40000元，支付方式为各期租金提前半月支付。合同第七条约定，纪昌涛不按照约定支付租金达十日的，陈举高有权单方解除合同，收回房屋。根据合同条文的意思理解，第三条中约定的各期租金提前半月支付应指每年租金提前半月支付，即纪昌涛应于每年12月5日前支付下一年房屋租金。对于纪昌涛辩称租金可以分期支付的意见，无相关依据，一审法院不予采纳。根据一审庭审查明事实，纪昌涛未按照合同约定支付2018年12月20日至2019年12月20日的房屋租金，违反了合同约定，根据合同第七条的约定，陈举高有权解除《房屋租赁合同》及《租房合同附件》。故对于陈举高主张解除《房屋租赁合同》及《租房合同附件》的诉讼请求，符合合同及法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在房屋租赁合同解除后，纪昌涛应将案涉房屋返还给陈举高并向其支付拖欠的租金。故对于陈举高要求按照《房屋租赁合同》的标准计算租金至纪昌涛实际腾退房屋归还陈举高之日的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于陈举高主张纪昌涛拆除对案涉房屋的全部改建，恢复原状的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条及第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方对于已形成附合的装饰装修物没有约定的，若因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。一审庭审中双方认可纪昌涛将其中两栋厂房合为一栋，改建了顶棚，铺设了地砖，对其余房屋进行了吊顶及墙面粉刷，装了一些装饰物，安装了窗帘。本案中，陈举高与纪昌涛未对合同解除时房屋的装饰装修如何处理作明确约定。根据上述规定，房屋改建中安装的窗帘属于未形成附合的装饰装修物，由纪昌涛自行拆除。对于铺设的地砖、墙面粉刷、顶棚属于已形成附合的装饰装修物，未改变房屋结构且分割后会损坏租赁物价值，故不予拆除。对于纪昌涛将两栋厂房合为一栋厂房，改变了房屋结构，应予恢复。对于一些装饰物、吊顶，双方未明确具体内容，陈举高也未举证证明，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈举高与纪昌涛于2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》及2016年12月28日签订的《租房合同附件》；二、纪昌涛于判决生效之日起十五日内将位于成都市温江区房屋恢复原状并腾退给陈举高；三、纪昌涛于判决生效之日起十日内向陈举高支付租金，该租金自2018年12月20日起，按照每年40000元的标准，计算至房屋实际腾退之日止。一审案件受理费减半收取计52元，由纪昌涛承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。纪昌涛提交新证据：证据1.2017年4月17日高山村民委员会出具的证明，拟证明该企业的厂房证明，属于合法经营。证据2.照片20张，拟证明案涉房屋以前和现在的状况，以及将要被拆迁的事宜。证据3.照片，拟证明纪昌涛向出租人交钱，但找不到出租人。 陈举高经质证发表质证意见称：对证据1真实性、合法性、关联性不予认可。纪昌涛只是证明案涉房屋对应的位置，不能证明纪昌涛是合法的使用权。对证据2该证据不能达到纪昌涛的证明目的。对证据3真实性、合法性、关联性不予认可。 对纪昌涛提交证据1、证据2的真实性、合法性本院予以采信，对证据3的真实性、合法性、关联性本院不予认可；对上述已确认真实性、合法性的证据，其关联性及证明目的于本院认为部分予以阐述。 本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院对此予以确认。另补充查明，纪昌涛于一审庭审中对陈举高提出的短信记录予以认可。 关于合同解除的问题。合同的解除须依法定或者约定，于享有解除权人依法行使解除权，方可发生解除的效力。本案中，陈举高诉请解除系依据案涉房屋租赁合同第七条（四）“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。”之约定，承租人欠付租金达十日以上，出租人即可解除双方之间的租赁协议。于本案中，双方约定租金的支付期限为年付，且提前半月支付，故纪昌涛应于2018年12月5日之前向出租人陈举高交付2019年租金，但纪昌涛并未举证证明其已交付该笔租金亦未提交足以采信的证据证明双方达成缓交租金的合意，故该约定解除条件成就，陈举高有权解除案涉租赁协议。鉴于陈举高已于2019年1月25日以电子短信方式发出解除合同的通知，并经纪昌涛确认收到，故案涉房屋租赁的解除时间为2019年1月25日，一审径行判令解除，而非确认合同解除确有不当，但鉴于陈举高对此并未提出上诉，且一审认定合同解除的结果正确，故本院仅对此阐明，对其判项不作变更。另，对于纪昌涛主张出租人拒绝受领的问题，鉴于其提交的照片并不足以证实该事实主张，本院对该上诉意见不予采纳。关于纪昌涛提出代持协议的鉴定主张，本院认为，纪昌涛并未提交证据证实存在鉴定的必要性，故本院对该主张不予采纳。 关于返还以及恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因案涉协议已经解除，故于解除之后应当返还并腾退案涉房屋。关于恢复原状的问题，一审法院已作充分说明，本院不予赘述。关于支付2018年12月20日至实际腾退之日的费用的问题，纪昌涛明确表示对一审此判项无异议，本院予以维持。 综上所述，纪昌涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费104元，由纪昌涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇二〇年一月二日 书记员  刘昱君