贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2556号上诉人（一审被告）：贵州华宇国景置业有限公司，住所地：贵州省凯里市原州委党校院内。法定代表人：张林海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周重荣，贵州宏强律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭銮云，贵州庆林律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王英，女，1962年11月6日出生，汉族，内蒙古自治区包头市人，住内蒙古自治区包头市东河区。委托诉讼代理人：陈廷超，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人贵州华宇国景置业有限公司因与被上诉人王英合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。贵州华宇国景置业有限公司上诉请求：⒈撤销一审判决第二项；⒉依法改判驳回被上诉人王英的一审第2项支付租金的诉讼请求；⒊一、二审诉讼费用由三被上诉人王英承担。（在本院二审庭询质证时，贵州华宇国景置业有限公司又变更其上诉请求为：⒈撤销一审判决，依法改判或发回重审；⒉一、二审诉讼费用由三被上诉人王英承担。）事实和理由如下：一、被上诉人王英本次起诉上诉人交付房屋的请求，属于重复诉讼，违反了“一事二诉”、“一事不二理”的诉讼规则。二、原告王英的诉讼请求中没有要求交付-1-218号、-1-225号门面，一审却判决交付这两个门面，超越了当事人的诉讼请求范围。三、州法院已经在调解书中对上诉人与被上诉人的“以物抵债”行为进行了确认，如果上诉人存在不履行调解书的情形，被上诉人要求交付房屋，也应当是向州法院申请强制执行。一审法院在当事人又以同一事实和请求重新起诉时，却立案作为审判程序来进行审理和判决，混淆了审判程序与执行程序，违反了审执分离的规定。四、一审法院在本案审理过程中，存在如下认定事实不清：1、上诉人与被上诉人之间不是买卖关系，而是抵债关系，二者在房屋交付性质上有区别。一审法院以不实际履行的双方当事人之间的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间即“2017年7月31日”来认定本案以房抵债的房屋交付时间，属于案件事实认定错误。2、事实上，在双方当事人协商以房抵债的过程中，上诉人一直在陆续向王英交房，王英也对房屋行使实际管理使用权。在州法院依法调解并确认以房抵债成立后，王英只需持生效的人民法院调解书、备案登记表等材料即可向物业办理装修备案手续，随时使用该房屋，只是其怠于行使权利而已。3、本案涉案的商铺至今依旧空置，上诉人未对其进行占有和使用，也没有对该商铺设置障碍。一审已有多位证人出庭作证，证实王英在2017年7月就已经接收该写字楼进行装修，所有装修材料都是王英支付的。只是王英进行暴力装修，破坏了该房屋的承重梁，破坏了楼层的预制板，影响第6层其他业主的使用，被其他业主投诉，物业责令王英停工整改，王英拒不来整改，至今也未整改，通知其来接房也不来接房。所以8~10层写字楼王英早已接房装修，不存在逾期交房，不应当支持租金。4、一审法院对房屋租金收取的认定上，明显不符合商场出租租金收取的实际情况。一审仅以王英口头上讲拟以50元/㎡出租写字楼，但未举任何租赁合同佐证，也没有经第三方评估鉴定。而事实上该写字楼有很多户都闲置，租出去的也只是约22~50元/㎡，一审支持王英写字楼50元/㎡完全是照抄照搬王英的诉讼请求而已。负一层门面中，现已租出去的门面租金平均单价为38元/㎡，而一审却支持120元/㎡，显然畸高，严重不尊重客观事实，而且很多铺面闲置未租出。另外，现公司仅代为王英出租出去负一层的4间，上诉人已向一审提供这4间租赁合同。其中：520号、521号，租赁时间为2019年2月24日，租价41.9元/㎡；533号租赁时间为2018年11月9日，租价41.67元/㎡；218号租赁时间：2018年1月1日，租价50元/㎡。上述4房从2018年1月或2019年2月才有人来承租，而一审却统一从2017年8月1日计租金，显然不公平，不尊重客观事实。上诉人只应如数返还这四个已代为出租门面的实际租金，未能出租的属于间接损失，不应由上诉人承担。5、写字楼第8、9、10层的面积应为4458.99平方米，一审错误计算成4462.41平方米。被上诉人王英答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由完全不能成立，应依法予以驳回。具体答辩意见如下：一、一审认定上诉人的工作人员故意设置障碍，使得答辩人无法对涉案的三层写字楼行使管理，写字楼至今未能出租出去，事实清楚。1、2016年12月6日，上诉人与答辩人达成《民事调解书》后，又补签了《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年7月31日。2、因上诉人拒不按照约定的2017年7月31日向答辩人王英交房，答辩人曾先后于2018年3月23日向黔东南州中级人民法院申请解决，2018年5月17日向凯里房地产管理局物管科申请解决，2018年5月28日又向上诉人及其控制人魏国华寄交了《交付房屋申请书》，并进行了公证，均未得到解决。因此，完全不存在上诉人所称的答辩人在2017年7月就己经收房进行装修的事实。二、上诉人自认同项目的写字楼租金价格达到40元/㎡，一审法院判决上诉人应按照25元/㎡的标准向答辩人承担涉案写字楼的租金损失，公平合理。三、一审法院判决上诉人向答辩人承担负一层门面的租金损失价格为120元/㎡，远低于上诉人及贵州华宇国景商贸有限公司向其他业主的返租价格（180~200元/㎡)，对上诉人来说，同样公平合理。另外，上诉人关于-218、-520、-521、-523这四间门面系代答辩人出租，只应如数返还租金的主张不能成立。因上诉人至今都未向答辩人交房，答辩人也从未委托或认可上诉人可以代为出租。王英向一审法院起诉请求：⒈判令被告交付位于凯里清江国际休闲广场房屋编号为：-1-8、-1-9、-1-520、-1-521、-1-253、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564及写字楼8、9、10三层房屋。⒉判令被告从2017年8月1日起按照写字楼每平方米月租50元、商铺每平方米月租120元支付逾期交房给原告造成的租金损失至房屋交付时止，暂计至2018年8月31日，租金损失为3,835,833.30元。⒊判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告王英与被告贵州华宇国景置业有限公司、第三人田景芸原债务转让合同纠纷一案，黔东南州中级人民法院于2016年12月6日作出了（2016）黔民初156号《民事调解书》。该调解书第一条明确“由被告贵州华宇国景置业有限公司用-1-8、-1-9、-1-218、-1-225、-1-520、-1-521、-1-253、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564及写字楼8、9、10三层房屋抵偿所欠原告王英债务3890万元，并协助原告王英办理房屋转移登记手续”。调解书作出后，王英与贵州华宇国景置业有限公司补签了《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年7月31日。在2017年7月31日前，贵州华宇国景置业有限公司已与其他商户签订了《商铺租赁合同》。交房期满后，王英要求交付上述房产，但贵州华宇国景置业有限公司不予配合。王英又向黔东南州中级人民法院提出申请，要求法院强制贵州华宇国景置业有限公司腾出房屋时，黔东南州中级人民法院接待人员告知王英“把属于你的房产出租了没有给你返租金，就属于新的侵权关系了，得另行起诉”，王英遂向凯里市人民法院提起诉讼。凯里市人民法院在审理该案过程中，经组织双方到涉案房屋所在的现场查看，查明贵州华宇国景置业有限公司抵偿王英债务的门面和写字楼中，-1-8、-1-9、-1-218、-1-225、-1-520、-1-521、-1-253号门面贵州华宇国景置业有限公司均转租给他人经营，但未将租赁费支付给王英。-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564号门面内存放有贵州华宇国景置业有限公司的货物和其他物件；写字楼8、9、10三层现空闲着。另查明：-1-8、-1-9、-1-218、-1-225、-1-520、-1-521、-1-253、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564门面的面积合计599.55平方米，这些门面王英拟以每月每平方米租金120元出租给他人，因其未收到该门面，故出租未果；写字楼8、9、10三层房屋面积为4462.41平方米，王英拟以每月每平方米50元的租金租赁给他人，但王英在准备装修该三层写字楼时，被告的工作人员故意设置障碍，使得王英无法对该三层写字楼行使管理，该写字楼至今未能出租出去。一审法院认为：原被告经黔东南州中级人民法院调解达成以物抵债的协议后，双方应当按所达成的协议履行各自的义务。被告不但不将自己用以抵偿原告债务的门面交付给原告，反而将这些门面转租给他人，同时拒将租赁费支付给原告。被告的行为具有明显的过错，现原告要求被告将用以抵偿债务的门面交付给自己，并要求被告支付每月租赁费71943.60元的诉请，符合相关的法律规定，予以支持。关于8、9、10三层写字楼，该写字楼闲置至今未能出租，系因被告设置障碍所致，但其未能从中获得收益，故其不应承担该写字楼的所有租金损失，结合本案的实际情况，其应承担一半的租金损失，即每月111560.25元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条之规定，判决：一、被告贵州华宇国景置业有限公司在本判决生效后十日内将位于凯里清江国际休闲广场编号为-1-8、-1-9、-1-218、-1-225、-1-520、-1-521、-1-253、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564的房屋及写字楼8、9、10三层房屋交付给原告王英。二、被告贵州华宇国景置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告王英位于凯里清江国际休闲广场编号为-1-8、-1-9、-1-218、-1-225、-1-520、-1-521、-1-253、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564的房屋每月租金71943.60元和8、9、10三层写字楼每月租金111560.25元。支付时间从2017年8月1日起至上述房屋实际交付时止。三、驳回原告王英的其他请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，已减半收取的18743元，由原告王英负担7087元，被告贵州华宇国景置业有限公司负担元11656元。二审期间，上诉人贵州华宇国景置业有限公司向本院提交的证据材料及对方的质证意见如下：1、交房通知书，拟证明：2018年8月1日王英就已接收负一层门面房，2019年10月16号上诉人再次通知王英来对其房行使管理经营权。王英及其诉讼代理人质证后，认为该交房通知书不能证明上诉人主张的在2017年8月1日王英已经接收涉案门面的事实。本院审查认为：该交房通知书落款时间是2019年10月16日，是在一审法院已经对本案作出一审判决之后才发生的通知行为，不能证明王英在2017年8月1日就已经接收了涉案门面的这一事实，且与证人夏某、黄某的证言内容不相符。另从王英提交的证据看，王英为了能及时得到涉案房产来使用，向法院申请执行并向贵州省高级人民法院信访反映情况，也向凯里房管局书面反映要求协调督促贵州华宇国景置业有限公司及时交付房产，也直接向贵州华宇国景置业有限公司及实际控制人魏国华邮寄《交付房屋申请书》，但贵州华宇国景置业有限公司仍未给王英办理交房手续。故本院对该证据的证明内容不予采信。2、整改通知及写字楼第八层地面图片，拟证明：王英于2017年7月就已经收到写字楼进行暴力装修，破坏了该房屋的承重梁和预制板，影响第7层其他业主的使用，被其他业主投诉，物业责令王英停工整改，王英拒不来整改，至今也未整改。王英辩称其没有收到该《整改通知》，并称写字楼第8层地面的下水管道是在2016年法院调解之前双方都已经有拿第8、9、10层写字楼来抵债的意向后，经上诉人同意，由当时修该房子的施工方同步给王英做的，不存在暴力施工。王英的诉讼代理人质证后，认为该整改通知是上诉人的工程部签发给上诉人的，并非是签发给王英的。显然不能证明王英已经接收涉案写字楼并进行暴力装修的事实。另根据2018年5月30日上诉人成立的物业服务公司向凯里房管局物管科出具的《情况说明》，至2018年5月30日止，物业服务公司因上诉人未与王英办理交房手续的原因，并未给王英办理房屋装修手续。由此也足以证实上诉人并未向王英交付涉案的写字楼，更不存在王英进行暴力装修的事实。本院审查认为，该《整改通知》并不是物管签发给王英的，且王英的辩解意见与其提交的贵州华宇国景物业服务有限公司向凯里房管局物管科出具的《情况说明》相吻合，王英不能装修使用案涉房产的原因是上诉人不给王英办理交接房手续。该证据并不能证明王英在2017年7月就已接收写字楼并进行暴力装修的事实。3、负一层和写字楼出租的11份合同，拟证明：负一层门面和写字楼出租房：租金平均单价为38元/平方米；其中：负一层254-267：23.13元/平方米，290-295：23.13元/平方米；311-316：23.13元/平方米；280-289：30元/平方米；209-310：30元/平方米；330、331：30元/平方米；253、520、521：41元/平方米；253：41.67元/平方米；205、206：49.13元/平方米；225、218：50元/平方米；205、206：60元/平方米，这是目前正在出租的租金，包括给王英的租金。王英及其诉讼代理人质证后，认为这些租赁合同不能作为计算被上诉人租金损失的依据。应以上诉人向业主承诺的投资回报率以及上诉人与其他业主之间的返租商铺价格作为参照，来对被上诉人的租金损失予以衡量。本院审查后，对这些出租合同的真实性予以采信。因王英并未与贵州华宇国景置业有限公司或贵州华宇国景商贸有限公司签订有返租合同，故不能参照其他有返租合同约定的租金标准计算损失。4、光盘Ⅰ的录像及图片，拟证明2019年9月26日贵州华宇国景物业服务有限公司再次到现场核实王英的涉案房的状态，负一层520、521、253号门面已出租，上诉人未设置任何障碍，8、9、540、541、542、562、563、564号门面早已腾空。王英及其诉讼代理人质证后，认为该组证据相反证明了上诉人并未将涉案的门面交付给被上诉人的事实。5、光盘Ⅱ的国贸录像及平面图，拟证明：①2019年11月11日贵州华宇国景物业服务有限公司再次到现场核实王英的涉案房以及整个商场的状态，负一层218、225、520、521、253号门面已出租，上诉人未设置任何障碍。8、9、540、541、542、562、563、564号门面早已腾空一直处于闲置状态；②该楼其它房的经营状态不好，租金平均单价38元/平方米、很多闲置未能租出去。王英及其诉讼代理人质证后，认为该组证据同样证明了上诉人并未将涉案的门面交付给被上诉人的事实。对上述第4、5组证据，本院审查认为，上述门面腾空现状与一审法院审理该案期间到现场核实未腾空的情况不相符，但本院对负一层仍有很多门面闲置未能出租的事实予以确认。6、《凯里房产局的备案登记表》，拟证明：2017年4月贵州华宇国景置业有限公司已为王英进行了备案登记，王英已经对房屋拥有了管理、使用、收益、处分的权利，也就不存在交付的问题。同时还证明了抵债给王英的写字楼第8、9、10层的面积是4458.99平方米，一审法院认定为4462.41平方米是错误的。王英及其诉讼代理人质证后，认为备案登记并不能证明取得了房屋并拥有管理、使用、收益、处分的权利。认为写字楼第8、9、10层的总面积为4458.99平方米。本院审查认为，凯里房产局仅仅是根据法院调解书和协助执行通知的要求对涉案房产进行了备案登记。根据备案登记的记载，写字楼第8、9、10层的总面积为4462.4平方米。另根据相关法律法规规定，备案登记并不等于交付，更不等于产权转移登记。故对其证明内容及目的不予采信。二审期间，被上诉人王英向本院提交的证据材料及对方的质证意见如下：1、8份《清江休闲购物广场商铺租赁合同》，拟证明：清江休闲购物广场负一层143号、252号、177号、406号商铺的返租价格分别为180元/㎡/月、286元/㎡/月、326元/㎡/月、329元/㎡/月。一审法院以120元/㎡/月的标准判决上诉人支付王英的商铺租金，远低于贵州华宇国景置业有限公司向其他业主支付的返租价格。上诉人的诉讼代理人质证后，认为这是业主与商贸公司签订的返租协议约定，只是销售的时候与客户达成的一种愿望，现实当中商贸公司无法实现，实际上商贸公司也是在亏损经营，返租费用太高无法进行下去，没有执行以上出租单价，并且与房开公司无关。并认为王英的实际损失应当予实际的出租价格为准（38~40元/㎡/月），上诉人仅应对520、521、253出租的门面对于该出租门面所收取的租金上诉人愿意返还，其他门面以及8、9、10层写字楼是因王英怠于行使管理权而导致至今闲置造成的损失不应当由上诉人承担。本院审查后，对这些出租合同的真实性予以采信。但王英并未与贵州华宇国景置业有限公司或贵州华宇国景商贸有限公司签订有返租合同，故不能参照其他有返租合同约定的租金标准计算损失，而参照现已出租的门面均价来计算损失更符合公平原则。2、《内部协议》、被上诉人宣传广告，拟证明：上诉人向清江休闲购物广场商铺的其他业主支付的商铺年回报率为8.8%。而一审法院以120元/㎡/月的标准判决上诉人支付被上诉人的商铺租金，远低于年回报率8.8%。上诉人的诉讼代理人质证后，认为该《内部协议》无原件，对真实性不认可。本院审查认为，该《内部协议》无原件，也无相应的租赁合同印证，也没有具体指向哪个门面，没有可对比性，不予采信。3、《房屋租赁合同》，拟证明：清江休闲购物广场写字楼实际租金价格达到50元/㎡/月，一审法院以25元/㎡/月标准判决上诉人向被上诉人支付写字楼租金，对上诉人而言不存在不合理情形。上诉人的诉讼代理人质证后，认为该合同的当事人杨再学没有出庭作证，无法确定该合同的真实性，不认可。本院审查认为，杨再学与韩世解签订的这份《房屋租赁合同》，租赁的位置是清江广场2栋12-12-4号房屋，合同上注明已装修，而本案抵债给王英的写字楼未装修，出租单价没有可比性，不能以这份《房屋租赁合同》来参照确定写字楼的出租单价。4、证人夏某、黄某、左某出庭作证及《情况说明》、《证明》、《凯里市公安局城西派出所证明》，拟证明不存在王英拒收房屋、暴力装修的情形。上诉人的诉讼代理人质证后，认为证人证言及上述证明不能达到其证明目的。本院审查认为，该组证据与王英申请执行调解书、向凯里房管局反映情况、向贵州华宇国景置业有限公司邮寄《交付房屋申请书》等事实和行为能相互印证，本院对其证明内容予以采信。根据双方当事人的陈述、一审已查明的案件事实及本院审查确认的证据材料，本院二审认定如下事实：原告王英与被告贵州华宇国景置业有限公司、第三人田景芸原债务转移合同纠纷一案，经黔东南州中级人民法院调解处理并于2016年12月6日作出了（2016）黔民初156号《民事调解书》。该调解书第一条明确“由被告贵州华宇国景置业有限公司用-1-8、-1-9、-1-218、-1-225、-1-253、-1-520、-1-521、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564及写字楼第8、9、10三层房屋抵偿所欠原告王英债务3890万元，并协助原告王英办理房屋转移登记手续”。调解书作出后，王英与贵州华宇国景置业有限公司补签了《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年7月31日。调解书生效后，因贵州华宇国景置业有限公司未按调解书的规定履行协助办理房屋转移登记手续及另支付200万元的义务，王英于2017年3月29日申请本院强制执行。本院执行局于2017年4月14日向贵州华宇国景置业有限公司送达《执行通知书》，同时将《协助执行通知书》送达凯里房地产事业管理局和凯里不动产登记中心，凯里房地产事业管理局按法院协助执行通知书的要求，把上述写字楼8、9、10三层及-1-8、-1-9、-1-225、-1-253、-1-520、-1-521、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564号房产备案登记在王英名下。另外，本院于同年4月17日和5月5日通过执行查控系统冻结扣划被执行人贵州华宇国景置业有限公司的存款2,055,300元，用来执行按该调解书应支付给王英的本金200万元、迟延履行利息32,900元及执行费用22,400元。在双方约定的交房时间2017年7月31日届满后，王英要求贵州华宇国景置业有限公司交付上述房产，但贵州华宇国景置业有限公司不予配合。2018年5月17日王英向凯里房地产管理局物管科递交一份《情况说明》，要求该局协助解决。凯里房地产管理局物管科过问后，贵州华宇国景物业服务有限公司于同年5月30日书写一份《情况说明》给凯里房地产管理局物管科，称因房屋的开发是贵州华宇国景置业有限公司，房屋的交房手续是由该公司办理，物业管理公司无权办理交房手续。并称只有房屋的开发商贵州华宇国景置业有限公司与王英办理完毕交房手续后，王英将相关交房手续提供给物业管理公司，物业管理公司才能与王英办理装修手续。同年7月3日王英又向贵州省高级人民法院信访反映贵州华宇国景置业有限公司不交房腾房的情况，并责成本院向王英解释和答复。本院执行局接待人员告知王英法院已对原调解书约定的内容执行完毕，并向王英释明“（贵州华宇国景置业有限公司）把属于你的房产出租了没有给你返租金，就属于新的侵权关系了，得另行起诉”。王英遂向凯里市人民法院提起本案诉讼。在凯里市人民法院一审审理该案过程中，经组织双方到涉案房屋所在的现场查看，查明贵州华宇国景置业有限公司抵偿王英债务的门面和写字楼中，贵州华宇国景置业有限公司已把-1-520、-1-521、-1-253号门面转租给他人经营，平均租金为41元/㎡/月，但未将租赁费支付给王英。-1-8、-1-9、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564号门面内存放有贵州华宇国景置业有限公司的货物和其他物件。写字楼第8、9、10三层现空闲着，王英拟以每月每平方米50元的租金租赁给他人，但因贵州华宇国景置业有限公司没有给王英办理交房手续，贵州华宇国景物业服务有限公司以王英无交房手续为由不让王英进行装修，使得王英无法对该三层写字楼行使管理，该写字楼至今未能出租出去。另查明：根据双方签订的合同及凯里房地产事业管理局备案登记材料进行统计，负一层-1-8、-1-9、-1-253、-1-520、-1-521、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564门面的建筑面积合计599.53平方米，写字楼8、9、10三层房屋建筑面积为4462.4平方米。还查明：其他购买负一层门面的业主中，与贵州华宇国景置业商贸有限公司签订有返租合同的，约定返租租金大多数在180元/㎡/月以上，贵州华宇国景置业有限公司在开发该楼盘时也对外进行广告宣传称购买商铺的年投资回报率为8.8%。实际上贵州华宇国景置业商贸有限公司在统一对外出租负一层门面过程中，目前出租出去的门面月租金有23.13元/㎡、30元/㎡、41元/㎡、41.67/㎡、49.13元/㎡、50元/㎡、60元/㎡不等，平均月租金单价约为38元/㎡，且目前仍有很多门面空闲未能出租。本院认为，综合双方的诉辩理由，本案二审的争议焦点为：1、原告王英要求交房的请求是否构成重复诉讼？一审判决交房是否混淆审判程序与执行程序？2、一审是否存在超越当事人的诉讼请求范围进行判决？3、一审认定“以房抵债”的房屋交付时间为2017年7月31日是否恰当？4、一审判决所计算的租金标准是否恰当？一、关于原告王英要求交房的请求是否构成重复诉讼及一审判决交房是否混淆审判程序与执行程序的问题。王英与贵州华宇国景置业有限公司及田景芸债务转让协议纠纷经本院2016年12月6日主持双方调解后，双方达成了调解协议，本院制作（2016）黔26民初字156号《民事调解书》进行了确认。依该调解书第一条规定，贵州华宇国景置业有限公司用案涉房产抵偿所欠王英的债务并协助王英办理房屋转移登记手续。该调解书生效后，法院已向房管部门发出协助执行通知书，房管部门已把上述房产备案登记在王英名下。因调解时，案涉房屋尚未符合交房条件，故该调解书并未对何时交房的事项进行约定和处理。调解书生效后，双方另行补充签订购房合同，约定上述用于抵债的房产应于2017年7月31日交付。双方虽然是“以房抵债”，但协议抵债时该房产尚未符合交付条件，双方仍以签订商品房买卖合同的形式来办理相关产权转移登记手续，故仍应遵循商品房交易的相关流程。因商品房买卖（含抵债）中的备案登记、交付、产权转移登记是商品房交易合同履行过程中不同阶段的行为，三者并不是同一概念。已备案登记并不等于交付，交付也不等于产权转移登记。按调解书内容的规定，案涉房屋的交付是双方补签购房合同后另约定履行的事项，不属于法院对该调解书的执行范围。因此，贵州华宇国景置业有限公司未按双方另行约定的时间交付房屋的情况下，王英另诉请求交付，并不属于重复起诉。对王英的请求，一审作另案诉讼处理也并不混淆审判程序和执行程序。二、关于一审是否存在超越当事人的诉讼请求范围进行判决的问题。经查，原告王英起诉请求交付的房产中，并无-1-218、-1-225号这两个门面，但一审判决书第一项内容中，判决应交付的房产已多出了这两个门面，确实存在裁判内容超越当事人诉讼请求范围的问题，本院二审予以纠正。三、关于一审认定“以房抵债”房屋的交付时间为2017年7月31日是否恰当的问题。经查，本院在2016年对双方的债务转让纠纷进行调解时，案涉的房产尚未符合交付条件，故在作出（2016）黔26民初字156号《民事调解书》时未对交付时间进行规定，而是在调解书生效后，双方另行签订商品房买卖合同，约定于2017年7月31日交付用于抵债的房产。双方在法院达成调解协议后另行签订商品房买卖合同所约定的交付时间，是对调解书的补充约定，故一审认定“以房抵债”房产的交付时间为2017年7月31日正确。在约定的交付时间届满后，贵州华宇国景置业有限公司在王英多次请求交房的情况下仍拒绝给王英办理交付手续，导致贵州华宇国景物业服务有限公司以王英无房产交付手续为由不准许王英进行装修使用，其拒绝交房的行为与王英的租金损失之间有法律上的因果关系。因此，对王英要求从2017年8月1日起开始计算租金损失的主张，应予支持。四、关于一审判决所计算的租金标准是否恰当的问题。经查，负一层门面中，虽然购买门面的部分业主与贵州华宇国景商贸有限公司签订的返租合同约定返租租金达180元/㎡/月以上，但贵州华宇国景商贸有限公司再转租出去的门面平均租金仅为约38元/㎡/月，且仍有部分门面闲置未能出租。再则，王英也未与贵州华宇国景商贸有限公司或贵州华宇国景置业有限公司签订返租合同，不能比照有返租合同的租金标准或贵州华宇国景置业有限公司在销售时的广告宣传“回报率8.8%”来计算损失。因此，对于王英主张按120元/㎡/月来计算租金损失的请求，本院认为已明显过分高于实际行情，不能全部支持。对于目前空置的负一层-1-8、-1-9、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564号门面（总建筑面积为386.01㎡），应酌情比照目前已出租出去的其他门面的平均租金标准38元/㎡/月来计算租金损失。对于贵州华宇国景置业有限公司已代为出租的负一层-1-253、-1-520、-1-521号门面（总建筑面积为213.52㎡），应按其目前实际出租的租金标准41元/㎡/月来计算租金损失。对于写字楼第8、9、10层（总建筑面积为4462.4㎡），因贵州华宇国景置业有限公司在诉讼中承认其他已出租出去的写字楼租金标准均价也是38元/㎡/月，一审判决按25元/㎡/月计算租金损失后，王英并未提出上诉，视为服判，故本院不再调整写字楼租金损失的计算标准。综合上述分析意见及理由，从2017年8月1日起暂计算至2018年8月31日止，王英的租金损失共计为1,754,775.10元，其中：①-1-253、-1-520、-1-521号门面租金损失为113,806.16元（即：41元/㎡/月×213.52㎡×13个月＝113,806.16元）；②负一层-1-8、-1-9、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564号门面租金损失为190,688.94元（即：38元/㎡/月×386.01㎡×13个月＝190,688.94元）；③第8、9、10层写字楼租金损失为1,450,280元（即25元/㎡/月×4462.4㎡×13个月＝1,450,280元）。2018年9月1日之后的租金损失按上述标准另行计算。此外，因为是贵州华宇国景置业有限公司拒绝办理交房手续给王英，故应从应交付之日起开始计算租金损失。所以，对贵州华宇国景置业有限公司上诉称-1-253、-1-520、-1-521号门面应按实际出租的时间来计算租金的上诉理由不予支持。综上所述，贵州华宇国景置业有限公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5660号民事判决。二、贵州华宇国景置业有限公司应在本判决生效之日起十日内将位于凯里清江国际休闲广场负一层编号为-1-8、-1-9、-1-520、-1-521、-1-253、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564号门面及写字楼第8、8、10层房屋交付给王英。三、贵州华宇国景置业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给王英负一层-1-253、-1-520、-1-521号门面暂计算至2018年8月31日止的租金损失113,806.16元，2018年9月1日之后的租金损失按41元/㎡/月计算至上述门面实际交付之日止。四、贵州华宇国景置业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给王英负一层-1-8、-1-9、-1-540、-1-541、-1-542、-1-562、-1-563、-1-564号门面暂计算至2018年8月31日止的租金损失190,688.94元，2018年9月1日之后的租金损失按38元/㎡/月计算至上述门面实际交付之日止。五、贵州华宇国景置业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给王英第8、9、10层写字楼暂计算至2018年8月31日止的租金损失1,450,280元，2018年9月1日之后的租金损失按25元/㎡/月计算至该写字楼实际交付之日止。六、驳回王英的其他诉讼请求。一审已减半收取的案件受理费18743元，由王英负担10169元，贵州华宇国景置业有限公司负担8574元。二审案件受理费3971元，由王英负担2154元，贵州华宇国景置业有限公司负担1817元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年一月十五日法官助理莫桃书记员吴光耀