四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终1131号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡旭东，男，1971年12月28日出生，汉族，住四川省射洪市。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭萍，四川今晨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省射洪市地方海事处，住所地四川省射洪市振宏路221号，统一社会信用代码12510822731600544U。 法定代表人：任春霞，该处处长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈奇英，四川远阳律师事务所律师。 上诉人胡旭东因与被上诉人四川省射洪市地方海事处（以下简称射洪海事处）租赁合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2018）川0922民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡旭东及其委托诉讼代理人彭萍、被上诉人射洪海事处的委托诉讼代理人陈奇英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡旭东上诉请求：1.撤销四川省射洪县人民法院（2018）川0922民初2887号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.判令被上诉人赔偿经济损失1269800元和支付上诉人违约金20000元，驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。首先，本案的法律关系不是租赁合同关系，因被上诉人下属的螺湖旅游码头长期经营不善导致亏损。上诉人与被上诉人才于2007年6月2日签订的《射洪县螺湖旅游码头承包合同》，从该合同可知，上诉人承包经营是在企业所有权不变的前提下，对外以射洪县港航有限责任公司名义经营，且被上诉人应将所有资产其中也包括射洪县港航有限责任公司的经营资质移交给上诉人使用。一审判决仅凭合同中有“租金”二字就片面认定本案系租赁合同关系明显错误。其次，射洪县港航有限责任公司改制、被吊销营业执照没有向上诉人履行告知义务。自2007年6月签订合同后，上诉人依约支付了10000元租金，但射洪县港航有限责任公司并未按约定将该公司的游艇、快艇、采砂船、营业证照等移交给上诉人，故上诉人接手经营后拒交租金的行为是对被上诉人的抗辩，而一审判决认为上诉人对此没有提出异议明显不当。再次，一审认定上诉人投资改造是从2012年开始是错误的，实际上改造是从与被上诉人签订合同后2007年就开始了。被上诉人不履行移交相关手续的义务，一审判决还认定其履行了租赁合同的主要义务，明显故意偏袒被上诉人，有失公允。最后，2012年上诉人经被上诉人同意，以儿子名义登记“射洪县螺湖水上乐园”，并修建码头、游泳池等设施，被上诉人在2012年至2017年期间均未向上诉人提出异议，因被上诉人没按合同约定交付场地和财产，给上诉人造成了严重的经济损失，且被上诉人原法定代表人范志强向上诉人口头承诺损失由海事处承担，租期顺延5年，停业期间租金全免，故在长达10年时间内被上诉人从未向上诉人催缴过租金，一审判决认定上诉人应承担违约责任与客观实际严重不符。2.一审判决适用法律错误。首先，上诉人是根据一审法院的要求才对相关投资及其损失进行评估的，虽然，《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中没有明确约定改造、修建费用的承担。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条“承租人经出租人同意扩建费用没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，一审判决对上诉人的反诉请求不予支持是错误的。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，一审法院在被上诉人诉讼时效已过的情况下，支持被上诉人的诉讼请求显失公平。最后，一审判决要求返还码头、恢复原状无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，应依改判或发回重审。 射洪海事处辩称，1.根据案涉合同的内容、金额、合同相对方的权利义务约定以及合同的履行情况看，本案诉争合同的性质是租赁合同而非企业承包经营合同。2.2012年上诉人胡旭东对螺湖码头进行改造未经被上诉人同意，且合同约定期限届满，上诉人未经被上诉人同意擅自改善或增设他物，应恢复原状或赔偿被上诉人的经济损失。3.上诉人的反诉请求无事实和法律依据，一审时上诉人辩称改建租赁场所、延长租赁期限均经过被上诉人同意，但未举出相应证据予以证明，就承担举证不能的后果。上诉人的违约行为一直持续，不存在超过法定的诉讼时效。5.案涉的螺湖码头已经纳入射洪县涪江水上应急救助点的规划，用以建设应急救援物资储备点，案涉码头不在具备继续租赁的条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 射洪海事处向一审法院起诉请求：1.请求依法判决胡旭东立即返还四川省射洪县地方海事处出租的螺湖码头所有场地、资产（包括但不限于港航公司、吊脚茶楼等），并将场地恢复原状；2.判令胡旭东支付拖欠四川省射洪县地方海事处的租金71638元及超期占有使用期间的费用9787元并支付违约金20000元。 胡旭东一审法院反诉请求称：1.判令射洪海事处支付胡旭东违约金20000元；2.判令射洪海事处赔偿胡旭东损失 1269800元（其中：看守人员工资1500元/月×12个月×5年+生活补贴300元/月×12个月×5年=108000元，修不沉游轮420㎡×680元/㎡=297840元，亭子装修改造4个×5000元/个=20000元，游泳池2030㎡×580元/㎡=1177400元÷10年×4年=470960元，营业损失4年×10万元/年=400000元）；3.本案诉讼费由射洪海事处负担。 一审法院认定事实：2007年6月2日，射洪海事处与胡旭东签订《射洪县螺湖旅游码头承包合同》，载明“甲方：射洪县地方海事处乙方：胡旭东一、甲方将螺湖码头现所有场地、资产、港航公司承包给乙方经营使用，时间十年。每年租金5000元（伍仟元），前五年按每年5%递增，后五年按每年10%递增。吊脚楼茶园每年1200元（壹仟贰佰元正）。二、乙方在经营过程中。发生的税费和安全事故由乙方自行负责。三、为方便扩大和方便经营，乙方在经甲方同意的情况下，对现有场地进行部分改造、修建。四、乙方对甲方场地内的各种设施，设备，花草树木，有保护爱护责任不得损坏和丢失。违约责任：一、如任何一方违约，赔偿对方两万元，并赔偿对方相关损失。二、如遇政府规划或不可抗拒因素造成双方终止合同，双方不负违约责任。三、其他未尽事宜双方协商处理”，协议上加盖射洪海事处印章，该处时任处长范志强及胡旭东签字。 协议签订后，射洪海事处将螺湖码头部分场地设施交付胡旭东，未交付《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中所涉及的港航公司证照及印章；胡旭东向射洪海事处交付了租金10000元，并于2013年7月30日支付青苗费6000元。2012年10月26日，胡旭东之子胡家晨登记名称为“射洪县螺湖水上乐园”的个体工商户，组成形式为个人经营。2012年起，胡旭东对射洪县螺湖码头进行了改造，修建了游泳池及附属设施、不沉的游轮、对原有的吊脚茶楼进行了修葺；在修建不沉游轮期间因未获得建设和城管部门许可而未能完工。2018年6月9日，射洪海事处通知胡旭东合同已经到期，要求其就是否续租等事宜进行协商之前暂停营业。 后双当事人未能就续租或胡旭东搬离事宜达成协议，射洪海事处遂于2018年8月30日诉至一审法院，请求判准诉讼请求；审理中，胡旭东提起反诉。2018年10月18日，胡旭东以“了解资产市场价值为委托方提供市场价值参考依据”为评估目的，委托四川盛世资产评估事务所有限责任公司对位于射洪县太和镇螺湖水上乐园的固定资产——建筑物、构筑物等进行评估。2018年10月26日，四川盛世资产评估事务所有限责任公司出具《射洪县螺湖水上乐园申报的建筑物、构筑物资产市场价值评估项目资产评估咨询报告》，评估结论为：评估资产评估价值原值851941.50元，净值495221.00元。为此次评估，胡旭东支付评估费6816元。 另查明，射洪县港航有限责任公司系国有控股有限责任公司，隶属于射洪海事处，该公司成立于1999年8月16日，经营范围为船舶维修、客货码头出租、航道疏浚、码头修建、船舶买卖中介服务、水运信息服务，该公司于2009年4月20日被吊销营业执照。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 本案争议的焦点之一为本案的法律关系究竟是租赁合同纠纷还是企业承包经营合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。企业承包经营是一种企业经营模式，企业承包经营合同是指企业根据所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系的合同。本案的《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中第一条约定“甲方将螺湖码头现有的场地、资产、港航公司承包给乙方经营使用，时间十年。每年租金5000元（伍仟元）……”，虽然该条约定中出现了“承包”一词，但是同时约定的费用为“租金”而不是承包费，双方当事人也仅仅只约定了租金的增长计算方式，没有具体约定企业所有权人与经营者之间的权利义务；胡旭东对四川省射洪县地方海事处向其交付场地和相应资产时未交付射洪县港航有限责任公司的证照及印章一直未提出异议，其在接收场地后所开展的经营活动也与射洪县港航有限责任公司所登记的经营范围无关；故认定本案的法律关系应当为租赁合同纠纷。 本案争议的焦点之二为双方当事人在履行合同中是否存在违约，应当向对方支付违约金并赔偿损失。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同的约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。《射洪县螺湖旅游码头承包合同》第一条所约定的“螺湖码头场地、资产”，除能够看出租赁场地的位置外，并无其他具体的约定；合同签订后，胡旭东接收了螺湖旅游码头的场地，双方当事人均未能提供证据证明其他资产或附属设施的移交情况，应认定射洪海事处履行了租赁合同的主要义务。胡旭东在租赁螺湖旅游码头后，未能及时足额支付租金，应当承担由此所产生的民事责任。关于胡旭东所提出的在租赁期间对场地的改建、改造及其损失赔偿问题：胡旭东明知租赁期间为2007年6月2日至2017年6月1日，应当对合同到期后是否能够继续租赁场地存在不确定有认知，但是其2012年及其以后才对场地进行改建、改造；《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”胡旭东在诉讼中称场地的改造、改建是根据合同第三条的约定得到射洪海事处的同意，以及双方当事人口头约定承包期限顺延五年，但是在诉讼中没有能够举出证据予以证明，应当由其承担举证不能的不利后果；本案中胡旭东所提出的各项损失，应当由其自行承担。《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中未约定应当支付当地村民的青苗费的承担问题，故将胡旭东2013年7月30日所交付的青苗费6000元，纳入租金范畴，在胡旭东应当支付射洪海事处的租金中予以品迭。 综上所述，对射洪海事处的诉讼请求部分予以支持，对胡旭东的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、由被告胡旭东于判决生效后30日内向原告四川省射洪县地方海事处返还螺湖旅游码头场地并恢复原状；二、由被告胡旭东于判决生效后30日内支付原告四川省射洪县地方海事处租赁期间租金65638元、超期期间场地占用等费用9787元及违约金20000元；三、驳回反诉原告胡旭东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2328元，反诉案件受理费8204元，共计10532元，由被告胡旭东负担”。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系上诉人胡旭东与被上诉人射洪海事处之间因履行租赁合同所发生的权利义务纠纷，案由为租赁合同纠纷。依据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案的法律关系是租赁合同纠纷还是企业承包经营合同纠纷；二、被上诉人是否存在违约行为，是否应承担赔偿损失、支付违约金的责任。本院分析如下： 关于焦点一，本案的《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中第一条约定“甲方将螺湖码头现有的场地、资产，港航公司承包给乙方经营使用，时间十年。每年租金5000元（伍仟元）…”，应当正确理解为“甲方将螺湖码头现有的场地、资产，由港航公司租赁给乙方经营使用，不是将港航公司承包给乙方经营使用”，双方当事人约定了租赁期限、租金的增长计算方式，没有约定租赁物的具体种类、数量等内容，也没有租赁物交接清单，从合同形式要件及内容审查，该合同实际是租赁合同关系，不是上诉人主张的承包经营合同关系。一审法院认定的“射洪海事处将螺湖码头部分场地设施交付胡旭东，未交付《射洪县螺湖旅游码头承包合同》中所涉及的港航公司证照及印章”错误，本院予以纠正。 关于焦点二，出租人最主要的义务是按照合同的约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，根据《射洪县螺湖旅游码头承包合同》，双方当事人约定了租赁期限、租金的增长计算方式，没有约定租赁物的种类、数量等具体内容，也没有租赁物交接清单，胡旭东在合同签订后接收了螺湖旅游码头的场地并实际经营，在长达十年的租赁期间，上诉人也没有对租赁物的种类、数量等提出异议，应当认定被上诉人射洪海事处履行了租赁合同的主要义务，不存在违约行为，不应承担赔偿损失、支付违约金的责任。上诉人胡旭东对租赁期限是明知的，其应在租赁期限到期后是否能够继续租赁、是否能够签订继续租赁的合同自行作出判断；其主张双方当事人按合同约定在租赁期限内对场地、设施进行改造、建设等，是得到射洪海事处的同意，且口头约定承包期限顺延五年，没有提交证据予以证明，应当由其承担举证不能的不利后果；上诉人胡旭东所提出的各项损失，应当由其自行承担。 综上所述，胡旭东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实部分错误，但适用法律和实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10532元，由胡旭东负担。 本判决为终审判决。 审判长  文晓萍 审判员  杨怡伶 审判员  刘尧志 二〇二〇年一月二日 书记员  徐迎春