广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22292号上诉人（原审被告）：区炳行，男，汉族，1957年10月24日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：区炳全，男，汉族，1953年11月24日出生，身份证住址广东省广州市越秀区之一。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广东省广州市越秀区大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波，所长。委托诉讼代理人：潘文星，该所职员。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。上诉人区炳行因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀房管三所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初15536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。区炳行上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令由越秀房管三所承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，应予撤销。涉案房屋于1952年所作不动产登记中记载的权属人为区某远，足以证实涉案房屋权属应为区家祠凝远堂子孙所有，而区炳行身份证登记住址广州市越秀区芳草东巷6号，与区家祠同一地点，区炳行生于、长于区家祠，世居区家祠，越秀房管三所无权要求区炳行腾空交还。二、一审判决程序不合法，应予撤销。越秀房管三所诉讼主体不适格，其没有相关证据佐证其是涉案房屋的所有人，其提供的房产字（代）产3xxx号没有客观确切真实关联性。我方未收到越秀房管三所所谓的“代管依据”。且一审法院未组织双方对该证据原件进行质证，不能作为证据使用，一审法院对此没有审查就予以采信，剥夺了区炳行质证的权利，属于明显错误。三、一审适用法律错误，实体处理错误。双方于2004年9月13日签订《广州市房地产租赁合同》，区炳行的交租行为，不影响区炳行是区家祠凝远堂子孙的事实，不影响区炳行沿效先祖建祠护祠养祠的做法和权利，不代表越秀房管三所是适格的诉讼主体。越秀房管三所辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案房屋在区家祠范围内，而区家祠是已于1955年的2月25日由原来的广州市房地产管理局代管，性质为公产，因此在涉案房屋的权属并未变更、也未发还的情况下，应认定为属于由越秀房管三所管理的公房，而且涉案的房屋一直由越秀房管三所出租给区炳行使用，双方已建立了超过20年的租赁关系，进一步证明涉案房屋由越秀房管三所管理、出租。2.区炳行如果认为区家祠在历史上是由区氏的族人共同出资建设的，对房屋的产权权属存在争议，应当另案就房屋权属事宜提起诉讼，但这一诉讼与本案无关。并且如果区炳行认为1955年原广州市房地产管理局代管区家祠含涉案房屋的行为程序上存在错误，也应当是另行提起相关的行政诉讼。3.一审法院不存在程序上的错误，证明越秀房管三所接管了区家祠含涉案房屋的证据已经一审庭审质证，因此一审法院并不存在程序错误。4.区家祠含案涉房屋在内，已于1994年12月被列为广州市文物保护单位，如继续出租给越秀房管三所居住使用，不利于日后的文物修缮与维护保护工作，并且经过鉴定，涉案房屋属于严损房，存在重大安全隐患，需要立即收回并进行修缮。为了保障区炳行的居住权，在不减少区炳行原居住面积，即符合公房承租条件的前提下，越秀房管三所也同意尽可能的提供公房给区炳行另行承租居住。综上，恳请二审法院依法维持原判。越秀房管三所于2019年4月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令解除越秀房管三所与区炳行双方的租赁关系；2.判令区炳行及同住人员腾空交回占用的XXX号房屋；3.判令区炳行支付拖欠的租金人民币11278.50元（从2010年3月计至区炳行腾空交还房屋之日止，按109.5元/月计算）；4.请求人民法院判令支付违约金（从2010年3月15日实际计至清偿租金之日止，每逾期一日按当月所欠的金额3%计算，违约金总额以所欠租金本金为限）。一审法院经审理认定事实如下：据广州市房地产档案馆于2014年10月16日出具的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，坐落本市越秀XXX号的房屋，建基面积2501.0748平方米，产权来历为逾期未登记，处理日期为1955年2月25日，房产字为（代）产3xxx。2004年9月13日，越秀房管三所（出租人、甲方）与区炳行（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在中山四路XXX号部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积27.06平方米，自搭阁楼使用面积13.04平方米；租赁期限自2004年9月1日至2006年6月30日，月租金额为109.50元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另订合同等。2008年5月20日，越秀房管三所向区炳行发出《通知》，称：接上级通知，由于该房屋要进行文物修复，为此我所将于2008年6月30日租赁期满后不再续约，将另行安置。此后，越秀房管三所再于2013年5月30日在涉案房屋张贴《关于维修中山四路XXX号东巷房屋的通知》，要求全体住户临时迁出，以便越秀房管三所实施维修工作。后因区炳行未迁出涉案房屋且未按时支付租金，越秀房管三所曾分别于2013年12月17日，2014年8月1日、12月15日，2016年6月20日、12月8日，2017年11月13日，2018年8月15日通过中国邮政特快专递向区炳行发出催交租金的通知。经越秀房管三所委托，广东智某建筑物检测与鉴定技术有限公司于2017年9月8日出具智某鉴字[2017]0xxx号的《房屋完损性鉴定报告》，其中内容为：房屋地址为广州市越秀区XXX号，结构形式为砖木，房屋用途为住宅，鉴定等级为严重损坏房。处理建议为：1、应对房屋损伤部位进行维修处理；建议对有通长裂缝的墙体进行整体加固处理，并对有腐朽、虫蛀现象的木构件及临时性支顶进行更换或加固处理。2、定期对房屋进行检查和维修保养，以延长房屋的使用寿命。3、房屋所有人或使用人应对房屋加强监测，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。另查明：根据区炳行提交的广州市房地产档案馆复制资料显示，芳草街46、48号房屋于1952年所作不动产登记中记载的权属人为区某远。本案一审诉讼中，区炳行确认东巷6号房屋由区炳行及其哥哥区炳全一家四口共五人居住使用，区炳行与区炳全均分别为户主，区炳行为户主的户籍内只有区炳行一人，区炳全为户主的户籍内为区炳全的妻子梁某某、区炳全儿子区某灏、区炳全妹妹区某心。越秀房管三所表示：涉案房屋要作为文物保护，不再出租使用，原有的住户作异地永迁安置。一审法院认为：在越秀房管三所与区炳行双方于2004年9月1日签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租期届满后，越秀房管三所于2008年5月20日向区炳行发出《通知》，明确表示不再续约。越秀房管三所与区炳行双方之间的租赁合同关系至此终止。虽然区炳行仍占用涉讼房屋并按原租金标准继续向越秀房管三所支付房屋使用费，越秀房管三所亦予收取，但在双方未就续租重新达成一致意见的情况下，上述情形并不能视为双方之间存在租赁合同关系。因此，越秀房管三所诉请要求解除双方之间的租赁合同关系，无事实依据，一审法院不予支持。根据广东智某建筑物检测与鉴定技术有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》可见，涉讼房屋现为严重损坏房，需作修缮，已不适宜继续居住使用。越秀房管三所诉请要求区炳行及同住人员腾空交回房屋以便维修，合法合理，一审法院予以支持。至于区炳行关于涉讼房屋的权属争议问题，据广州市房地产档案馆资料记载，涉讼房屋现为代管公房，由越秀房管三所实施管理。越秀房管三所之前也是据此与区炳行签订书面租赁合同并将涉讼房屋交予区炳行使用。因此，区炳行以涉讼房屋权属有争议为由拒不腾退，一审法院不予支持。另越秀房管三所诉请要求按原合同租金标准计收2010年3月起的房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持。至于越秀房管三所主张的逾期支付上述房屋使用费的违约金，因双方之间的租赁合同关系已终止，按原合同约定计收违约金已无依据；且本案中区炳行并非恶意拖欠房屋使用费，而是因对涉讼房屋的权属存有疑议而未支付。故越秀房管三所主张该违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，一审法院于2019年10月9日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，区炳行及同住人员将广州市越秀区XXX号房屋（所居住使用的部分）腾空交还广州市越秀区越秀房管三所。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，区炳行向广州市越秀区越秀房管三所支付自2010年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按109.5元/月标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费，由区炳行按上述标准逐月支付给广州市越秀区越秀房管三所。三、驳回广州市越秀区越秀房管三所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费363.93元，由广州市越秀区越秀房管三所负担181.97元，区炳行负担181.96元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。区炳行主张，涉案房屋权属应为区家祠凝远堂子孙所有，越秀房管三所没有证据佐证其为涉案房屋的所有权人，无权要求区炳行腾空交还涉案房屋，区炳行的交租行为不影响其建祠护祠养祠的权利。故本案二审应审查的争议焦点为：一是涉案房屋是否为越秀房管三所代管租赁的房屋；二是区炳行是否有权继续居住在涉案房屋内。关于涉案房屋是否为越秀房管三所代管租赁的房屋的问题。根据广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产公代逆产情况表》载明，越秀XXX号的房屋，产权来历为逾期未登记，处理日期为1955年2月25日，房产字（代）产3xxx，性质公。结合越秀房管三所与区炳行就涉案房屋签订《广州市房地产租赁合同》，可以证明涉案房屋为越秀房管三所代管的公房。区炳行虽称涉案房屋1952年所作不动产登记中记载的权属人为区某远，且上述《广州市房地产公代逆产情况表》并未经过质证，不应作为证据采信。对此本院认为，不动产登记中记载的日期为1952年，而《广州市房地产公代逆产情况表》载明的日期为1955年，故应采信最后日期记载的情况。并且经查阅一审庭审笔录，《广州市房地产公代逆产情况表》在双方提交的证据中均有出现，并经过质证，因此可以作为证据采信。故对区炳行该陈述，本院不予采纳。因历史原因导致涉案房产权属由区某远变更为公产，并由越秀房管三所代管而产生的纠纷，不属本案审理的范围，本院对此不予审查。关于区炳行是否有权继续居住在涉案房屋内的问题。双方签订的《广州市房地产租赁合同》约定租赁期限至2004年6月30日，之后越秀房管三所向区炳行发出通知明确表示不再续约，并要求全体住户临时迁出。至此区炳行继续使用涉案房屋已失去合法依据，理应将涉案房屋腾空交还给越秀房管三所，并按照双方原租赁合同约定的租金标准向越秀房管三所支付至实际腾空之日止的房屋使用费。另一方面，涉案房屋经鉴定被定性为严重损坏房，继续居住也会对区炳行及同住人员产生安全隐患。故一审法院处理并无不当，本院予以确认。至于区炳行以区家子孙名义要求参与涉案房产的保护问题，亦不属本案审理范围，区炳行应另循途径解决。综上所述，区炳行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人区炳行负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年一月十九日书记员  陈婷婷郭蔚琳