吉林省长春铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2019）吉71行终131号 上诉人（原审第三人）司永祥，男，汉族，1954年1月2日出生，住吉林省通化市东昌区团结街松树委十三组。 委托代理人宋淑琴，女，蒙古族，1952年3月21日出生，住吉林省通化市东昌区团结街松树委十三组，系司永祥之妻。 委托代理人苏成生，吉林昱诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）通化市不动产登记中心，住所地吉林省通化市东昌区光明路416号。 法定代表人：戚权，主任。 委托代理人张新强，通化市自然资源局科员。 被上诉人（原审原告）赵梓涵，女，满族，1986年5月13日出生，住吉林省通化市东昌区新站街新川味八组。 原审第三人司清华，男，蒙古族，1981年8月4日出生，住吉林省通化市东昌区亿德家居C区一号楼。 委托代理人宋淑琴，女，蒙古族，1952年3月21日出生，住吉林省通化市东昌区团结街松树委十三组，系司清华之母。 上诉人司永祥因房屋行政登记一案，不服通化铁路运输法院（2019）吉7103行初51号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。 一审查明事实：赵梓涵与司清华原系夫妻关系，于2015年4月离婚，针对位于通化市东昌区建设大街建材市场综合楼1号楼3单元402号的争议房屋分割问题，分别于2015年、2018年提起了民事一审、二审和再审诉讼，最终吉林省高级人民法院作出（2018）吉民再122号民事判决，认定争议房屋系司清华购买，婚后双方签订的《婚姻协议书》约定此房屋为夫妻共同财产，该协议书真实有效，因2018年争议房屋尚未办理产权登记，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十一条规定，吉林省高级人民法院判决确认在产权登记前该争议房屋归司清华使用，赵梓涵可在司清华取得完全所有权后另行起诉进行分割。 2019年，赵梓涵向通化市不动产登记中心咨询后得知该房屋可办理房屋登记，遂于2019年5月向通化市东昌区人民法院提起民事诉讼要求对该房屋进行分割，在案件审理过程中赵梓涵得知司永祥于2019年7月8日取得了该房屋的不动产权证书，遂向一审法院提起行政诉讼。 另查明，通化市东昌区人民法院于2016年9月30日作出（2016）吉0502执209号执行裁定书，查封了司清华所有的位于通化市东昌区建设大街建材住宅楼1号楼3单元4层楼2号面积为92.90平方米的住宅一处（即争议房屋），并于同日向通化市不动产登记中心送达了协助执行通知书、执行裁定书，查封期限为2年。通化市不动产登记中心于2019年7月1日收到了由司永祥提交的不动产申请表、身份证复印件、户口簿、商品房买卖合同、税收完税证明、吉林省增值税普通发票等材料，并按照规定对司永祥办理产权登记是否是其真实意思表示、不动产是否为共有等问题对司永祥进行了询问。经过审查核实，准予登记，于2019年7月8日就争议房屋向司永祥颁发了吉（2019）通化市不动产权第0007596号不动产权证书。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，通化市不动产登记中心就位于通化市东昌区建设大街建材住宅楼1号楼3单元4层楼2号面积为92.90平方米房屋所作的不动产登记行为，与赵梓涵有利害关系，故而赵梓涵原告主体适格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条第一款规定：“公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”本案中，因司永祥、司清华与本案的处理结果有利害关系，故而赵梓涵在行政起诉状中将二人列为第三人并由法院通知其参加诉讼并无不当。《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定：“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。”本案行政行为是2019年7月8日作出的，因此对其合法性审查仍适用原中华人民共和国建设部令《房屋登记办法》（第168号）第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，吉林省高级人民法院作出的终审生效判决认定争议房屋系司清华购买，属司清华与赵梓涵的夫妻共同财产，因该房屋判决时尚未取得产权，故判令司清华使用，赵梓涵可在司清华取得完全所有权后另行起诉。通化市东昌区人民法院作出的执行裁定对争议房产进行了查封，且2006年的《房屋定购合同》及收款单据均表明房屋系司清华所有。当司永祥向通化市不动产登记中心申请办理房屋所有转移登记时，登记人员不仅要审查申请书等登记材料是否符合法律规定的形式要件，而且要对申请书背后的物权关系变动原因也要加以审查。本案中，通化市不动产登记中心在举证期限内并未提交原中华人民共和国建设部令《房屋登记办法》（第168号）第三十三条第四项规定的能够证明房屋所有权由司清华转移给司永祥的证明材料，通化市不动产登记中心为其办理房屋所有权登记的行政行为不符合法律规定。且与《不动产登记暂行条例》第十九条第（四）项“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”相悖，显系物权关系变动证据不足。综上，一审法院于2019年9月29日作出（2019）吉7103行初51号行政判决：一、撤销通化市不动产登记中心作出的吉（2019）通化市不动产权第0007596号《不动产权证书》；二、通化市不动产登记中心于本判决生效后30日内，对位于吉林省通化市东昌区建设大街建材市场综合楼1号楼3单元402号的房屋重新作出不动产产权登记。 司永祥上诉请求：1.撤销通化铁路运输法院（2019）吉7103行初51号行政判决，改判驳回赵梓涵的诉讼请求，维持通化市不动产登记中心颁发的吉（2019）通化市不动产权第0007596号不动产权证书；2.案件受理费由通化市不动产登记中心负担。主要理由：（一）司永祥取得案涉房屋所有权并非来自于与司清华之间的物权关系，一审法院判决认定事实有误。1.司清华、赵梓涵均从未取得过案涉房屋的物权。根据《物权法》的相关规定，取得不动产物权以登记为准，司清华自签订购房协议至今，从未进行任何物权方面的登记。通化市东昌区人民法院（2016）吉0502执209号《执行案件结案报告》，已清楚说明司清华作为被执行人，其名下无财产可供执行，足以证明司清华并非案涉房屋所有人，因此其签订的《房屋定购合同》仅是债权性质，不具有物权变动的效力。赵梓涵依据《婚姻协议书》仅是作为利害关系人，其与案涉房屋的物权无关。2.吉林省高级人民法院的生效判决，从未认定案涉房屋系司清华、赵梓涵的个人或者夫妻共同财产。（2018）吉民再122号民事判决虽认定司清华与赵梓涵签订的、将司清华婚前个人购买的房屋约定为夫妻共同财产的《婚姻协议书》合法有效，但该认定仅为债权关系的认定，而非物权关系的认定，这种认定本身并不直接导致物权发生变动。正因为该房屋还没有完全成为司清华的个人财产，或者夫妻共同财产，（2018）吉民再122号民事判决才撤销并改判了通化地区法院的相关判决内容。所以，一审判决中认定的“属司清华与赵梓涵的夫妻共同财产”“房屋系第三人司清华所有”，完全是错误解读。3.司永祥取得案涉房屋的物权来自于与房地产开发公司的合法交易。在开发建设和销售案涉房屋过程中，房地产公司一直拥有产权，中间未曾有变动。所以，本案中的物权关系变动，只在房地产开发公司和司永祥之间发生，不存在与他人的权属纠纷。案涉房屋的物权变动，是基于交易相对人的交易自由、意思自治的合同原则，依法受法律保护。同时，产生该物权变动的债权关系也合法有效，司清华将《房屋定购合同》的委托事务，又交还给父亲司永祥，因为是父母至亲，委托时双方未签订书面合同，交回时也没签订书面合同，但根据主客观相一致的原则，在情理之中，在庭审中也都予以明示，为各判决书所记载。（二）房屋产权登记行为的法律基础真实、合法，应当维持原不动产权证书。1.要求提供司清华转让房屋所有权的证明材料，没有事实和法律根据。一审判决书中提到：“通化市不动产登记中心在举证期限内未提交原中华人民共和国建设部令《房屋登记办法》（第168号）第三十三条第四项规定的能够证明房屋所有权由司清华转移给司永祥的证明材料”，事实上这个所谓的房屋所有权转让的证明材料根本不可能存在。法律上没有对司清华签订了购房合同就要必须完成房产登记的强制性要求，现实中也未发生司清华进行了房产登记的事实。反之，这两者都不是司永祥办理和获得该房屋产权登记证书的充分必要条件，所以，不需要履行提供证明材料的义务。2.物权关系变动的证据真实合法、完整有效。司永祥已向通化市不动产登记中心提交了真实、合法、完整的材料，包括发票、合同、完税证明等，完全符合登记发证条件。《不动产登记暂行条例》第十九条规定，是对可能存在的权属争议、利害关系“可以调查”。不动产登记中心通过合理排查与怀疑，并未发现存在物权争议或因此存在的利害关系。赵梓涵基于赠与关系的权利，还没有延伸到需要不动产登记中心来保护的程度，不动产登记中心有权利不启动更深层次债权关系的调查程序。3.赵梓涵的权利还不具有直接强制性和必然性。赵梓涵的利害关系，只产生于和司清华之间的赠与约定。（2018）吉民再122号民事判决认定《婚姻协议书》合法有效，是对该判决生效之前事实的认定，并不是对今后不得发生变化的限制，实为一种效力待定状态的认定。赵梓涵与房地产公司和司永祥都没有签订任何书面文件，因此后者之间的物权交易不受上述赠与合同、以及相关生效判决的限制。所以，在司清华没有取得案涉房屋物权之前，司永祥与房地产公司之间有交易的权利与自由。而且，赵梓涵的债权作为下游权利，其实现取决于司清华是否取得案涉房屋的物权，并不能决定司永祥能否享有物权。 通化市不动产登记中心辩称，其为司永祥办理并颁发吉（2019）通化市不动产权第0007596号《不动产权证书》，事实清楚，证据充分，程序合法，符合法律规定。1.通化市不动产登记中心为案涉房屋办理登记时，并不知晓该房屋涉及产权纠纷，更不清楚该房屋历经一审、二审、再审诉讼，在按照法律规定进行形式审查后，依法为司永祥办理并颁发不动产权证书，符合相关法律规定。2.吉林省高级人民法院（2018）吉民再122号民事判决并未清楚确定案涉房屋归司清华所有，因此针对该房屋应以先民事后行政的方式进行审理，不应在未确定案涉房屋权属的情况下，先以行政判决撤销不动产权证书。3.由于案涉房屋权属待定，通化市不动产登记中心无法按照一审判决第二项的要求重新作出不动产权登记，无法履行相关行政职责。 赵梓涵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。（一）案涉房屋是司清华个人婚前购买，司永祥取得案涉房屋物权无效。2006年6月23日，司清华与东方房地产开发有限责任公司签订《房屋定购合同》，付款购买了案涉房屋，通化市产权部门进行了备案登记，在与赵梓涵签订的《婚姻协议书》中司清华也承认案涉房屋是其房产，其享有处分权。在赵梓涵与司清华的离婚案件（2015）东江东民初字第183号中，司清华答辩时称“房屋是我婚前个人财产，不同意分割”。（2015）通中民一终字第225号民事判决书第五页“本院认为”部分也确认了案涉房屋为司清华婚前房屋。司清华对一审、二审判决不服，由吉林省人民检察院提起抗诉，吉林省高级人民法院作出的（2018）吉民再122号民事判决书第七页：“综上所述，本院认定本案争议房屋系司清华购买”，该判决第四判项判决司清华对案涉房屋只有使用权。在（2016）吉0502执209号执行案件中，东昌区人民法院于2016年9月30日向通化市不动产登记中心送达了《执行裁定书》及协助执行通知书，查封了司清华名下的案涉房屋，并取得了盖有通化市不动产登记中心信息查询专用章的送达回证。2018年6月13日，东昌区人民法院又出具（2016）吉0502执209号《执行裁定书》、协助执行通知书，解除了对案涉房屋的查封。以上证据能够证明案涉房屋是司清华婚前购买，司永祥取得案涉房屋物权无效。（二）案涉房屋系赵梓涵与司清华的夫妻共同财产。在赵梓涵与司清华的离婚案件中，二人对案涉房屋的分割发生争议，根据《婚姻协议书》的约定，案涉房屋作为夫妻共同财产，也可以归赵梓涵所有，并非必须归司清华所有，司永祥上诉状中论述的所谓债权及下游权利，是在偷换物权概念，债权及下游权利是物权分割后产生的，按照《婚姻协议书》约定案涉房屋归赵梓涵和司清华共同所有，且约定办理产权证时填上赵梓涵的名字，没有办理产权证是因为司清华不配合，故意不进行产权登记，导致案涉房屋的物权遭到非法变更。对于案涉房屋，司清华没有单独处分的权利，司永祥与东方房地产开发有限责任公司签订的所有案涉房屋买卖合同都是恶意串通签订的，企图转移赵梓涵对案涉房屋的分割权利，因此该行为无效。 司清华述称：1.一审期间司清华就已提出《房屋定购合同》是受其母亲委托代为签订的，赵梓涵将司清华列为第三人提起诉讼，属于程序违法。2.赵梓涵不具有本案原告主体资格，本案房屋登记与赵梓涵没有法律上的利害关系，赵梓涵提供的证据仅有一份《婚姻协议书》，不能作为撤销产权登记的证据。3.一审法院判决撤销不动产权登记，是认为缺少司清华转让案涉房屋物权的证明材料，事实上司清华只是受其母亲委托代为买房，不存在物权转移的问题，司清华只是代签了一份《房屋定购合同》，再没有其他任何实体上的操作，仅是代理行为。4.赵梓涵提出《婚姻协议书》约定有效，司清华认为《婚姻协议书》无效。《婚姻协议书》第一项约定如若有一天案涉房屋可以办理产权登记了，第一时间通知赵梓涵，两人一起去共同办理产权证，书写两个人的名字为产权共有人，从这一点明显可以看出，这不是夫妻间的财产分配约定。 经审理，二审期间查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定：“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。”第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的。”从本案已查明的事实来看，通化市不动产登记中心为司永祥颁发吉（2019）通化市不动产权第0007596号不动产权证书的事实基础是司永祥提交的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，但已经生效的吉林省高级人民法院（2018）吉民再122号民事判决并未采信该《商品房买卖合同》，且认定案涉房屋系司清华购买，司清华将其婚前个人购买的案涉房屋约定为夫妻共同财产，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，赵梓涵可在司清华取得案涉房屋所有权后另行起诉，即案涉房屋在具备产权登记条件时，应当先登记在司清华名下。2019年5月6日，赵梓涵在得知案涉房屋可以办理产权登记后，依据（2018）吉民再122号民事判决，以司清华为被告，在通化市东昌区人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼，要求分割案涉房屋，该案审理期间司清华的父亲司永祥于2019年7月1日向通化市不动产登记中心提交编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，申请办理案涉房屋的不动产登记，通化市不动产登记机关于2019年7月8日为司永祥（2019）通化市不动产权第0007596号《不动产权证书》，该登记行为依据的事实明显与已经生效的（2018）吉民再122号民事判决的认定不符，缺乏事实根据。 《不动产登记暂行条例》第十九条第二款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。”本案中，东昌区人民法院于2016年9月30日作出（2016）吉0502执209号执行裁定：查封司清华所有的位于通化市建设大街建材住宅楼1号楼3单元4楼2号、建筑面积92.90平方米的住宅房屋（即案涉房屋）。同日，该裁定书送达通化市不动产登记中心，通化市不动产登记中心协助履行查封了司清华所有的案涉房屋房籍。显然，通化市不动产登记中心一直将案涉房屋作为司清华所有的房屋处理，但在司永祥申请办理不动产权登记时，却未向利害关系人司清华或者案涉房屋开发单位东方房地产公司进行调查、询问，了解案涉房屋权利人变动的原因，并要求提供房屋所有权发生转移的材料，本案登记行为的主要证据不足。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。司永祥的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由司永祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  包蕴琦 审判员  李长清 审判员  侯德顺 二〇二〇年一月二十一日 书记员  马天元