陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕05民终2244号上诉人（原审被告)：遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部。负责人：姚君，系该经营部负责人。委托诉讼代理人：康迪，四川斗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：白水县城关镇东关村东北社。负责人：刘满全，系该社社长。委托诉讼代理人：王建才，陕西秦泉律师事务所律师。上诉人遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部（以下简称遂宁经营部）与被上诉人白水县城关镇东关村东北社（以下简称东北社）房地产开发经营合同纠纷一案，不服陕西省白水县人民法院（2019）陕0527民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人遂宁经营部负责人姚君、委托诉讼代理人康迪，被上诉人东北社的负责人刘满全、委托诉讼代理人王建才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。遂宁经营部的上诉请求：一、撤销陕西省白水县人民法院（2019）陕0527民初134号民事判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一、一审判决认定事实错误。一审已认定《联合开发协议》的效力，该协议应认定为双方共同修建瑞都大厦，协议约定《国有土地使用权证》由甲方保管，说明办理产权证系双方责任。被上诉人未提供国有土地使用权证，上诉人无法单方办理产权证。作为开发商需要承担营业税、城建税等，买受人需要承担契税、印花税等。上诉人与被上诉人的约定不得违反法律的规定。《联合开发协议》并无关于税费的承担约定。二、一审适用法律错误。协议中未对办理产权登记时间进行约定，一审认定《联合开发协议》的效力，上诉人与被上诉人应为共同修建瑞都大厦，其风险应共同承担。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，确定上诉人构成违约，系适用法律错误。本案系房地产开发经营合同纠纷，双方系联合开发人，双方并不是商品房买卖合同，现涉案房屋因其客观原因无法办理产权证，作为联合开发人应共同承担无法办理产权证的风险。一审判决上诉人支付被上诉人违约金220万元，系适用法律错误。一审依据协议第十条，而第十条是基于主合同义务约定的违约责任，主合同义务是上诉人出资修建瑞都大厦，而上诉人已完成主合同义务，即使上诉人从合同义务未履行完毕，其违约金过高，超过其实际损失。上诉人于2012年11月21日将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人逐年增收租金产生收益，其未办理产权登记未对被上诉人造成实际损失。如未交付房屋赔付的违约金与交付房屋后赔付的违约金相同，有违民法公平公正的原则。东北社辩称，1、办证义务由上诉人和被上诉人共同承担，合同约定上诉人将3000平方米产权证办好后交于被上诉人，上诉人办理手续需要国有土地使用权证，被上诉人随时提供。2、合同对相关税费未约定，合同约定证照办好，办好证照自然承担相应费用，这些都应当是上诉人承担。3、违约金220万元是否过高，违约金按总投资2200万元，违约金占总投资的百分之十，被上诉人曾找人协商卖房子由于没有房产证，本来每平方平均8000元，后来5000元，每平方少卖3000元，3000平方米损失900万元，所以违约金并不高，不足以弥补给被上诉人造成的损失。4、上诉人提出房屋交付已经出租，未给被上诉人造成损失，实际已经造成损失。5、办证没有约定具体期限，物权不受时效限制。二审应驳回上诉，维持原判。东北社向一审法院起诉请求：1、要求被告为原告办理3000平方米商业用房的产权证，并将产权证交给原告；2、要求被告依约承担违约责任，向原告支付违约金220万元；3、案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月28日，原告东北社与被告遂宁经营部签订《联合开发协议》。合同第一条约定：乙方（白水经营部）根据甲方（东北社）提供的地块和经批准的红线规划图及己办理土地出让手续的土地证等全部文件，修建一白水县的地标工程“瑞都大厦”，乙方依据批准文件进行设计和修建及承担建造费用，工程总造价为人民币贰仟贰佰万元整，建造时间有效工期为18个月，开工之日以白水县城建局批准的建设工程规划许可证日期为准。第五条约定：甲方所得建筑面积总计3000平方米(其中一楼50％的建筑面积约800平方米加上二楼建筑面积约1100平方米加上三楼建筑面积约1100平方米)。第七条约定：如甲方不需要3000平方米的商场，由乙方按600万元人民币的总价值付给甲方。第九条约定：《国有土地使用权证》由甲方保管，到乙方把属于甲方的三千平方米商业用房的产权证办理好后，交于甲方，甲方把《国有土地使用权证》交还于乙方使用。乙方在办理相关手续的时候，需使用《国有土地使用权证》时，甲方应与配合。同时约定了如下违约责任“如有一方违约，违约方需向另一方赔偿该工程造价10%违约金。”此合同经白水县公证处进行公证后双方开始履行。2012年11月21日，被告遂宁经营部按约向原告东北社交付3000平方米商品房。合同履行中，原告东北社拖欠被告遂宁经营部部分工程款，遂宁经营部亦未按约给原告办理3000平方米商品房产权证。遂宁经营部就拖欠工程款一案已向一审起诉，该案尚在审理中，本案诉讼由此引起。一审法院认为：原告东北社与被告遂宁经营部签订《联合开发协议》，该协议的签订是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，属有效协议。从协议内容看，此联合开发协议是由东北社提供土地，遂宁经营部负责修建开发，商品房建成后，原告东北社获3000平方米置换房，开发商遂宁经营部为其办理相关产权证的协议，该协议第一、五、七、九条，双方约定了上述内容，由此可见，原告东北社所诉3000平方米商品房的办证义务应由被告遂宁经营部承担，与原告无关。被告质证时认为双方联合开发，办证义务应由原、被告双方共同承担的主张不予采信。关于办证中所需相关费用问题，主要是“协议”第九条中“乙方将3000平方米产权证办理好交于甲方”之约定，其中是否包含办证的相关费用问题，一审认为，协议将办理3000平方米商品房相关产权证约定为被告遂宁经营部的义务，“办理好”其中就包括办证和交纳相关费用，双方就相关办证费用未作进一步说明的情况下，双方的真实意思应当是对办证和交费在“办理好”之列的一种认可，因而“办理好产权证”即为双方约定的被告合同义务，办证所需费用理应由被告遂宁经营部承担。至于被告庭审时认为未办理产权证的原因是由于办证时需要白国用（2009）第158号国有土地产权证书，而该土地证一直由东北社持有，他经营部多次向原告索要未果造成的，另一未办理原因是东北社拖欠他方工程款一直未付，一审认为被告遂宁经营部当庭并未提交任何自己办证时向原告东北社索要过该案开发土地的国有土地产权证书的相关证据，亦未提交该经营部曾在相关行政部门办证备案的手续，另外就原告东北社拖欠工程款一案正在审理中，拖欠工程款应与办证无关，因而被告遂宁经营部的上述抗辩理由不能成立。另，“协议”中对办证期限未作约定，被告遂宁经营部是否构成违约的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，本案被告遂宁经营部为原告办证的期间应是房屋交付时间2012年11月21日之次日起90日内办理，而本案被告在交付房屋至今已达六年之久，并未给原告东北社办理产权证，显然构成违约。对于原告东北社主张的220万元违约金问题，其计算依据是该“协议”第十条双方的约定，此约定是以“协议”所涉总价款为基数，该“协议”开发的土地由原告东北社提供，双方以总工程造价为基数约定违约责任，符合联合开发的实际情况。另，本案所诉3000平方米商品房的获得基础是联合开发协议，而非原告东北社购买，双方权利义务的确定亦是从联合开发的角度确定的，违约责任理应按“协议”总价款来确定，加之该3000平方米的商品房是商用房而非住宅，商用房的价值较一般的住宅变化更大，因而一审认为双方约定不违反法律规定，不属于违约金约定过高的情形，被告庭审时称双方违约金约定过高，应以600万元为基数计算违约金的抗辩理由不能成立。综上所述，原告东北社要求被告遂宁经营部办理3000平方米产权证并承担未办理产权证的违约金220万元的诉讼请求应予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，判决：一、被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部于判决生效后三十日内为原告白水县城关镇东关村东北社办理本案所涉3000平方米的商品房权属证书，并承担办理权属证书的相关费用。二、被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部于判决生效后十五日内支付原告白水县城关镇东关村东北社违约金220万元。案件受理费24400元，由被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部承担。二审经审理查明的事实与一审相同。本院认为，2009年10月28日，东北社与遂宁经营部签订《联合开发协议》（以下简称协议），系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定的内容行使权利，履行义务。关于遂宁经营部提出，双方共同修建瑞都大厦，无法单方办理产权证，东北社应承担相应税费等理由。因协议约定由东北社提供土地，遂宁经营部负责修建开发，商品房建成后，东北社获3000平方米置换房，遂宁经营部为其办理相关产权证。协议还约定，遂宁经营部将3000平方米产权证办理好交于东北社，因协议将办理3000平方米商品房相关产权证约定为遂宁经营部的义务，“办理好”从字面意义理解，理应包括办证和交纳相关费用，在双方未就相关办证费用未作进一步说明的情况下，双方的真实意思应当理解为办证和交费在“办理好”之列的一种认可，因而“办理好产权证”即为双方约定的遂宁经营部的合同义务，办证所需费用理应由遂宁经营部承担。关于遂宁经营部提出一审判决遂宁经营部支付东北社违约金220万元，系适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。现双方的协议中未对办证期限作出约定，遂宁经营部向东北社交付房屋后，理应在交付时间2012年11月21日之次日起90日内办理，而遂宁经营部在交付房屋至今已达六年之久，并未给东北社办理产权证，明显构成违约。关于违约金的计算依据。协议第十条约定，违约方需向另一方赔偿该工程造价10%违约金。协议约定工程总造价为人民币2200万元。协议第七条约定：如甲方不需要3000平方米的商场，由乙方按600万元人民币的总价值付给甲方。即，双方在合同签订时，对3000平方米的商场认可总价值600万元。现遂宁经营部未及时为东北社办理3000平方米商场的产权证，构成违约的情况下，违约金应以600万元的基数作为计算依据更为妥当。原审以工程总造价2200万元作为违约金的计算依据不妥，依法应予纠正。综上，遂宁经营部的上诉请求理由部分成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持陕西省白水县人民法院（2019）陕0527民初134号民事判决第一项（被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部于判决生效后三十日内为原告白水县城关镇东关村东北社办理本案所涉3000平方米的商品房权属证书，并承担办理权属证书的相关费用）。二、变更陕西省白水县人民法院（2019）陕0527民初134号民事判决第二项为：上诉人遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部于本判决生效后十五日内支付被上诉人白水县城关镇东关村东北社违约金60万元。一审案件受理费24400元，二审案件受理费24400元，共计48800元，由上诉人遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部负担40000元，被上诉人白水县城关镇东关村东北社负担8800元。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  张敏娟二〇二〇年一月二十日书记员  史 翌