吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初6940号原告:边春吉,男,朝鲜族，无职业，住址:广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李勇汉，吉林吉延律师事务所律师。委托诉讼代理人：金哲健，吉林吉延律师事务所律师。被告:延吉万达广场投资有限公司，住所地：延吉市延河西路。法定代表人：黄国斌，该公司经理。委托诉讼代理人：李震宇，吉林孚达律师事务所律师。第三人：吉林潮盛软件科技有限公司，住所地：延吉市新兴街。法定代表人:崔逸，该公司经理。原告边春吉与被告延吉万达广场投资有限公司（以下简称为万达公司）、第三人吉林潮盛软件科技有限公司（以下简称为潮盛公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告边春吉的委托诉讼代理人李勇汉、金哲健，被告万达公司的委托诉讼代理人李震宇，第三人潮盛公司的法定代表人崔逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边春吉向本院提出诉讼请求：1、判令万达公司返还2017年11月17日房屋买卖合同的购房款500万元；2、判令万达公司返还2019年8月21日房屋买卖合同的购房款10万元；3、万达公司承担本案诉讼费、保全费5000元及反担保费10000元。事实与理由:2015年11月份,边春吉在促进万达公司与案外人韩国米拉玛房地产投资公司之间房屋买卖合同过程中,因外汇管制和中韩关系遭遇萨德问题,导致案外人的资金无法正常汇到万达公司的账户,故边春吉按照万达公司的要求将个人的500万元先行转到万达公司的账户,待案外人的资金能够正常汇入万达公司处并能签订合同时,万达公司将暂收的500万元返还给边春吉,但因各种原因万达公司与案外人的合同最终未能签订。嗣后,边春吉要求万达公司返还收取的500万元,万达公司无法用现金返还,只能通过其他途径给边春吉返还500万元,此事一直拖到2017年也未能得到解决。在边春吉的多次催要下,万达公司在2017年11月17日向边春吉出具商品房买卖合同：将万达公司对外销售的D1111至D1121、D-2060至2069号房屋作价20638128元,边春吉先前交付的500万元作为定金形式作为已付房款,边春吉还需补交1500万元左右的剩余房款。签订该合同，边春吉不仅未收到500万元，反而需支付高额的剩余房款(注:商品房买卖合同是被告制作的格式条款,被告向原告提供时名没有明确表明先前原告交付的500万元作为定金)。后期边春吉与万达公司协商解除2017年11月17日商品房买卖合同。边春吉与万达公司协商，2019年8月21日，边春吉以潮盛公司名义与万达公司重新签订D-111至D-1121,D-2060至2069号商品房的认购协议,该认购协议重新对房屋价款及支付方式进行了约定。而且,本次的认购协议并没有约定边春吉已支付的500万元为定金,边春吉按照该合同向万达公司交付10万元房款。现万达公司已将D-111至D-1121,D-2060至2069号商品房以不足800万元的价格出售给他人，导致合同目的无法实现。2017年11月17日的商品房买卖合同也已解除，万达公司不予返还510万元没有依据，故诉至法院，支持边春吉的诉讼请求。万达公司辩称：1、根据双方签订的2017年10月22日认购协议和2017年11月17日《商品房买卖合同》及《补充协议》的规定，万达公司有权单方解除《认购协议》并没收定金500万元。因边春吉经催收迟迟未按照合同约定履行付款义务，万达公司进行报纸公告，公告期内仍然没有履行合同付款义务。按照《补充协议》第十五条的约定，万达公司可以单方解除合同并要求边春吉承担购房款总额的20%（4127625.6元）的违约责任，且有权在边春吉已付款项中直接扣除。边春吉违约，导致万达公司迟迟不能另行出售，房价大跌，给万达公司造成经济损失。根据合同约定，违约金不足以弥补损失的，万达公司有权继续向边春吉追偿。万达公司将剩余的购房款872374.4元作为赔偿金也一并予以扣除；上述合同协议解除后，在边春吉的恳请下万达公司重新与边春吉入股的潮盛公司签订《商品房认购协议》及《延期付款承诺书》。与潮盛公司签订合同的原因为，边春吉因此前的违约行为已被万达公司的上级集团公司列入黑名单。签订合同后，潮盛公司只支付了10万元，余款未支付。万达公司根据协议及承诺书的约定，单方解除合同，房源另行出售，并没收10万元定金。综上，边春吉、万达公司、潮盛公司之间签订的合同、协议均是三方真实意思表示，有效合同。在边春吉、潮盛公司严重违约情形下，万达公司有依据不予返还边春吉的500万元、潮盛公司的10万元；2、边春吉自2017年10月22日签订协议至2019年5月25日万达公司单方通知解除合同止，边春吉始终未能按照约定履行义务。2019年8月9日，边春吉作为潮盛公司的股东，拿着潮盛公司的公章和法人章与万达公司签订合同，万达公司有理由相信其行为是代表了潮盛公司，构成表见代理，潮盛公司应承担违约责任；3、边春吉、潮盛公司对违约行为予以认可，应按照签订的合同、协议承担违约责任，万达公司无任何违约行为的情况下，按照合同约定的方式扣除边春吉的购房款抵作违约金及赔偿金，没收潮盛公司购房定金，均应得到法律的支持，应驳回边春吉的诉讼请求。潮盛公司述称，边春吉以潮盛公司名义签订合同属实，10万元也是边春吉支付。潮盛公司从未跟万达公司协商过购房事宜和签订购房合同。商品房合同的相对人为边春吉与万达公司，与潮盛公司无关。边春吉与万达公司出于什么原因签订合同以及双方之间存在何种法律关系，潮盛公司不清楚。潮盛公司对边春吉的诉讼请求无异议。本院经审理认定事实如下：案外人（株）MLRAMA(韩国米拉玛房地产开发有限公司)公司与万达公司预签订商铺买卖合同。因各种原因，由边春吉于2015年11月26日、11月27日向万达公司支付495万元和5万元，共计500万元。收款当日，万达公司以（株）MLRAMA公司的商铺定金出具收据。2017年10月22日，边春吉与万达公司签订延吉市万达广场D－1111至D－1121、D-2060至2069号商品房（以下简称为诉争房屋）认购协议，约定了每一个房屋位置、建筑面积、单价、房屋总价款、定金。2017年11月17日，边春吉与万达公司签订商品房买卖合同（预售），约定：边春吉购买诉争房屋，建筑面积共1587.5平方米，总价款为20638128元。边春吉支付的500万元为定金，该定金视为交付商品房首付款。当日又签订补充协议，内容为：对商品房买卖合同中的未尽事宜，如有信息公示及确认、本合同及补充协议的签订、送达方式、付款、逾期付款、房屋交付等内容的补充约定和违约责任的相关规定。2019年7月30日，边春吉与潮盛公司签订确认书，约定：诉争房屋实际购房人为边春吉，潮盛公司只提供名义与万达公司签订合同，实际合同相对方为边春吉，与潮盛公司无任何法律关系。对于边春吉向万达公司支付的500万元和要支付的10万元，潮盛公司无任何权利。2019年8月9日，边春吉在万达公司出具的商铺认筹意向书上签字，约定：自愿缴纳诚意金人民币10万元，该费用为购买延吉市万达广场诉争房屋的诚意金，申请将房屋价格定为1000万元。2019年8月21日，边春吉以潮盛公司名义与万达公司签订商品房认购协议，约定：潮盛公司认购诉争房屋，建筑面积共计为1587.5平方米，单价为6299.21元/平方米，房款总价格为人民币1000万元；付款方式为2019年8月21日已付定金10万元，2019年8月26日支付200万元，2019年9月10日前补齐剩余款790万元。如因潮盛公司未交纳全部购房款或因潮盛公司的其他原因导致双方未能在期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为潮盛公司不购买该商品房，万达公司有权解除本认购协议，在不通知潮盛公司的情况下另行出售该商品房。且万达公司有权没收潮盛公司所付定金，潮盛公司无任何异议，且潮盛公司自行承担因此遭受的全部损失。对于已收取的10万元，万达公司分别以21套房屋定金的方式出具了21张收据。2019年8月21日，潮盛公司在万达公司出具的购房延期付款承诺书上盖章，内容为：诉争房屋共计21套，原总价为20638128元，折后成交总价为1000万元。潮盛公司交纳定金前已通晓万达集团的付款制度，2019年8月9日已交纳21套商铺定金10万元。承诺于2019年8月23日前支付500万元房款（含200万元定金、300万元房款），并于2019年8月30日支付剩余490万元房款并签订正式购房合同。如本公司未按照上述承诺时间付清全部房款，则自愿按此房屋原价购买，不再享受额外折扣优惠，并按原价总房款的1‰按日支付违约金。违约超过7日后，如仍未付清全部房款，万达公司可将房源没收并转卖他人，所交定金不予退还。另查，2018年12月14日、2019年5月16日、2019年5月25日万达公司委托吉林孚达律师事务所，李震宇律师受指派向边春吉致函告知：边春吉未按照2017年10月22日双方签订的商品房买卖合同中约定的付款时间和数额支付购房款，根据合同约定第7条、《中华人民共和国合同法》第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;边春吉收到此函3日内到万达公司支付房款。2019年5月20日，万达公司以报纸公告的方式，要求边春吉履行合同，过期不履行按照双方的合同、协议中违约责任条款履行。现诉争房屋已由万达公司出售给第三人，并与2019年9月17日至9月26日期间，办理了商品房买卖合同备案。另查，2019年11月29日，边春吉向本院提出财产保全申请，本院已冻结万达公司名下中国民生银行账户存款500万元。边春吉作为担保提供中国大地财产保险股份有限公司财产保险责任险保单，已支付保费1万元。认定上述事实的证据有：边春吉银行转帐存根及收据，2017年10月22日商品房认购协议，2017年11月17日商品房买卖合同及合同补充协议，2019年8月21日商品房认购协议，2019年8月21日收据，借记卡账户历史明细清单，2019年7月30日确认书及购房延期付款承诺书，商品房买卖合同备案申请书，律师函、挞定通知书、报纸公告及双方当事人的陈述等，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，庭审中边春吉、万达公司自认2017年11月17日商品房买卖合同已解除。合同解除后，边春吉以潮盛公司名义与万达公司签订诉争房屋认购协议。该协议与前一次合同相比，诉争标的及合同权利、义务人并没有改变，主要对房屋价格重新作出规定。2019年8月9日边春吉申请将诉争房屋的价格定为1000万元，并支付定金10万元。价格申请成功后，万达公司内部规定，不能以边春吉个人名义签订协议的情况下，借用潮盛公司名义与万达公司签订协议。潮盛公司并没有购买房屋的意向，边春吉的行为不构成表见代理，潮盛公司不应承担责任。边春吉要求万达公司返还500万元的诉讼请求，万达公司主张作为定金、违约金、赔偿金已没收，不予返还。本院认为，如万达公司明确表示不同意返还，边春吉也未认可的情况下，首先会协商定金的问题，而不是放弃已付定金500万元，再次购买诉争房屋。在边春吉的恳请下2019年8月21日能够再次签订房屋认购协议，说明万达公司同意不没收500万元。现诉争房屋已另行出售他人，2019年8月21日房屋认购协议无法继续履行，万达公司应及时向边春吉返还500万元。10万元定金是否应返还的问题，边春吉已签订过商品房买卖合同、认购协议、延期付款承诺书，应该清楚违约应承担的责任。但边春吉未按照约定，于2019年9月10日补齐全部购房款。根据协议万达公司行使解除权另行出售诉争房屋，没收边春吉支付的定金10万元，并无不妥，故边春吉要求万达公司返还10万元的诉讼请求，本院不予支持。边春吉主张的反担保费1万元，并不是万达公司违反合同约定应承担的诉讼费用，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第七条之规定，判决如下：一、被告延吉万达广场投资有限公司于本判决书发生法律效力后立即向原告边春吉支付500万元。二、驳回原告边春吉的其他诉讼请求。案件受理费47500元（原告边春吉已预交），减半收取23750元，保全费5000元，共计28750元。原告边春吉承担350元，被告延吉万达广场投资有限公司承担28400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 金菊华二〇二〇年一月二十三日书记员 彭 飞