天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初7447号原告（反诉被告）：李金明，男，1958年3月24日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘学敏，西青区慧博法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：韩向兰，女，1980年3月5日出生，汉族，住天津市静海县。委托诉讼代理人：杨蕾，北京渊博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘可心，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。李金明与韩向兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李金明及其委托诉讼代理人刘学敏，韩向兰的委托诉讼代理人杨蕾、刘可心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金明向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告水电费、燃气费共计900元及违约金2800元；2.判令被告立即恢复给原告的住房墙壁的损坏；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年3月18日，原、被告在天津市金图房地产经纪有限公司签订了房屋租赁合同。被告未按合同约定支付原告保证金。原、被告约定出租房只能用于被告居住使用，被告亦承诺居住人不超过3人。合同约定承租方应合理使用房屋的装修及附属设施、设备，由于承租方的不当使用导致的损坏，承租方应负责维修，承租方拒绝维修的，出租方可以代为维修，费用由出租方从租赁保证金中扣除。在合同履行过程中，被告违反合同约定，召集30人左右到出租屋内，并在房屋内做饭，严重影响四邻居住及房屋整体质量受到严重影响。原告曾报警，被告承诺修正自己的行为，原告同意被告继续承租，后被告又提出解除合同，当时原告正在外地不能及时赶回，不料被告恶意损坏原告住房墙壁，导致四邻房屋墙壁受损开裂。现被告拒绝恢复原状及支付出租期间的水费、电费、燃气费。故原告提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。韩向兰辩称，一、租赁合同履行期间，原告仍保留房屋钥匙，并趁被告不在时进入房间检查，在租期未到的情况下，原告单方解除合同并强行将被告赶出出租房屋的行为严重违反了合同的诚实信用原则；二、合同签订后，被告支付了一个季度的房租，对涉案房屋具有合法的用益物权，被告即使有邀请好友做饭的行为，也系正常的交往行为。原告主张被告在出租房屋内召集多人做饭，影响四邻居住及房屋整体质量，无事实依据；三、被告提出给付租赁保证金，当时原告以担心房屋到期后无法返还为由拒收。被告在合同履行过程中，不存在任何违约情形，原告请求被告支付违约金的请求不具有任何事实依据；四、原告在不存在任何合同解除情形下单方解除合同，且没有任何事前通知的情况下，将入户门锁换掉，强行将被告赶离租赁房屋的行为违反法律规定。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。韩向兰向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还2个月零20天的房租7466元；2.判令反诉被告支付违约金2800元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：原、被告签订房屋租赁合同，韩向兰向李金明支付了一个季度的房租。李金明交付房屋后，仍保留钥匙并不定期进入房屋进行检查。在韩向兰在房屋居住不到10天时，在没有任何通知的情况下，李金明无故换锁，以暴力方式将韩向兰赶离租赁房屋，且拒绝退还剩余房租。故反诉原告提起反诉，请求法院支持其反诉请求。李金明针对反诉请求辩称，反诉被告将房屋出租给反诉原告后，并未保留房屋钥匙，也没有擅自进入出租房屋。反诉原告使用房屋期间，有邻居向反诉被告反映“原告房屋开饭店了”，邻居也报过警。反诉被告确实将出租房屋门锁进行了更换，但在派出所民警调解下，反诉被告给了反诉原告两把钥匙。反诉原告是被反诉被告强行赶出去的，因为有30多人在屋内吃饭。反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：本案所涉出租房屋坐落于天津市西青区。该房屋系李美辰于2016年11月14日与天津市西青区人民政府李七庄街武台村民委员会签订房屋买卖合同购买取得。李美辰系未成年人，原告系李美辰之父。原、被告及天津市金图房地产经纪有限公司于2019年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定原告将天津市西青区房屋出租给被告居住使用，租期为2019年3月21日至2020年3月20日，租金每月2800元，按季支付；租赁保证金为2800元；租赁期内的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、有线电视费、物业管理费、宽带费由被告负担；因任何一方发生违约行为致使合同终止的，违约方应当向守约方支付相当于一个月租金的违约金，因该违约行为给对方造成损失且违约金不足以弥补该损失的，违约方还应当就给损失承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。原告于2019年3月21日将出租房屋交付给被告使用。被告向原告支付三个月的租金合计8400元。原告称其于2019年4月初发现被告在出租房屋内召集多人做饭扰民，原告提出解除合同，并将门锁更换。被告称其租住还不到十天的时间，原告就用各种借口将被告赶出出租房屋，并更换了门锁，且被告不存在召集多人做饭扰民的情况。原告提交照片、物业公司及出租房屋邻居出具的证明等证明被告在出租房屋内存在屋内人员较多，油烟较大的情况。更换门锁后，被告报警。原告称经民警调解原告同意被告继续租住至三个月期限届满，被告称民警调解的意见为允许被告住满一个月，原告退还两个月的租金。双方就其主张均未提供证据证明。双方一致认可民间调解后，原告将房屋钥匙两把交与被告使用。原告称其给付被告钥匙后，就去外地就医，2019年5月底回来后才发现被告已不在房屋内居住。被告称其虽收取了钥匙，但并未在出租房屋内继续居住，并已将房屋内的被告东西搬离，被告就此未提供证据证明。原告主张水费、电费、燃气费900元，未提供证据证明。原告主张被告在使用租赁房屋期间有砸墙的行为，原告提交的证据不足以证明其主张。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告作为承租方应当依照诚实信用原则，合理使用租赁物。原告提交的照片、物业公司及邻居证明等证据可证明被告在房屋内有多人就餐的情况。因租赁房屋坐落于居民小区内，租赁房屋内人员过多，存在安全隐患，也对其他居民生活起居造成不便。原告采取换锁的方式意图终止合同虽有不妥，但起因与被告不当使用房屋有关，且事后经民警调解，原告同意继续出租，故原告的行为并不构成违约。原、被告均主张经民警调解后，双方对租赁期限重新约定，但双方对具体约定陈述不一致，且均未提供证据证明，故本院认为双方对租赁合同的变更并未达成一致意见，双方均应按原合同履行。在租赁期间内，被告单方搬离租赁房屋，构成违约，原告请求被告按照合同约定给付违约金2800元的诉讼请求，本院予以支持。原告自认被告于2019年5月底就已经搬出租赁房屋，本院对此予以采信。被告主张其仅实际使用租赁房屋不到十天，未提供证据证明，本院不予采信。2019年5月底被告搬离租赁房屋，原、被告之间的租赁合同已经解除，原告应将多收取的租金返还给被告，退还的金额本院酌情认定为一个月的租金即2800元。依据合同约定，租赁期间的水费、电费、燃气费应由被告负担，但原告就上述费用的具体数额未提供证据证明，故原告请求被告给付上述费用合计900元，证据不足，本院不予支持。原告主张被告在使用租赁房屋期间有砸墙行为，但原告提交的证据不足以证明其主张，故原告请求被告对墙壁予以恢复的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十八条、第一百零七条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告韩向兰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李金明违约金2800元；二、反诉被告李金明于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告韩向兰2800元；三、驳回原告李金明的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告韩向兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费实际收取25元，由原告李金明负担；反诉案件受理费实际收取28元，由反诉原告韩向兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王剑辉二〇二〇年一月七日书记员  张钊源附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。