山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终7586号上诉人（原审被告）：曹允师，男，1953年10月10日出生，汉族，居民，住临沭县。委托诉讼代理人：陈延之，山东金星伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沭县临沭街道办事处曹村社区居民委员会。法定代表人：曹允华，居委主任。委托诉讼代理人：于文彬，山东沂蒙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：曹立卿，男，1962年11月22日出生，汉族，该村委会支部委员，住临沭县。上诉人曹允师因与被上诉人临沭县临沭街道办事处曹村社区居民委员会（以下简称曹村居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2019）鲁1329民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹允师上诉请求：1.撤销一审错误判决，将此案发回重审或查清案件事实依法改判；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、涉案房屋的所有权人是曹允师，曹村居委仅可收取土地使用费，无权要求曹允师搬出涉案房屋。涉案的《协议书》约定的是曹村居委建设涉案的房屋，然后由曹允师承包使用，但是在一审法院认定的事实中可以得出：涉案的楼房是由曹允师个人全部出资建设，曹村居委并未出资建设。《协议书》是曹允师与曹村居委签订的意向书，并未按照协议书履行。2、曹允师与曹村居委未签订关于涉案房屋的租赁合同。本案在一审中曹村居委无任何证据证实双方关于涉案房屋的权属以及租赁费的约定与其他三户（邢慎光、杨文超、曹卿法）签订合同相同。案外人邢慎光、杨文超、曹卿法所签订的合同与本案无关联，且涉案的邢慎光、杨文超、曹卿法均没有出庭以证实被上诉人的证明目的。一审法院在没有其他证据证明的前提下将涉案房屋直接径行认定适用案外人邢慎光、杨文超、曹卿法所签订合同模板。明显是认定事实错误。3、一审庭审中，曹允师已经明确辩称，当时因房屋由其出资建设，但是建设中楼房烂尾，其自行出资将涉案楼房建设完毕并使用，当时与曹村居委协商，楼房由建设者曹允师所有，但需要缴纳土地使用费。而庭审中，曹村居委一直主张双方签订了租赁合同，但是一直没有出示证据加以证实。在没有任何证据的前提下，主张双方签订了关于涉案楼房租赁合同与邢慎光、杨文超、曹卿法相同。曹允师已经对于曹村居委的诉求进行了反驳，而被上诉人在庭审中并没有加以举证，根据法律规定如无法举证其应当承担不利法律后果。被上诉人的提交的证明不足以证明其诉讼请求，无法确定涉案房屋归曹村居委所有，一审法院对此认定属于认定事实不清。二、一审法院存在适用法律错误情形，应予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”该规定关于“返还财产”的规定，对已经交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受该财产的当事人则应当返还财产的义务，合同无效或者被撤销后，就意味着双方之间没有任何合同关系存在，那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有签订合同时的状态下的情形。而返还财产就是指使财产关系恢复到合同订立前的状态。结合本案，双方签订《协议书》时涉案的楼房并没有建设，曹村居委也没有房屋可以交付。在签订《协议书》后涉案的楼房全部由上诉人出资建设完毕并使用到现在。根据上述规定：合同无效或者被撤销后，返还财产就是指使财产关系恢复到合同订立前的状态。而一审法院在理解适用该规定时直接理解成涉案的房屋即使在合同无效或者被撤销后建设完毕也应当返还完全是适用法律错误，一审法院没有考虑到涉案的楼房是曹允师在签订《协议书》之后是自己建设的事实。除了《协议书》双方没有签订涉案房屋租赁合同的前提下，曹村居委无法直接根据上述规定要求曹允师返还涉案的楼房。曹村居委辩称，上诉人在上诉状中提出的上诉理由均在一审中进行了质证，被上诉人坚持一审的辩论观点，一审判决认定事实清楚，合法正确。曹村居委向一审法院起诉请求：1、依法判决原告与被告解除土地、房屋租赁协议，并要求被告于判决生效后十日内清理场地并搬出；2、判决被告补交至起诉之日的租金及违约金共计15000元。一审法院认定事实：2000年7月6日，曹村居委与曹允师签订《协议书》一份，双方约定：“曹村居委将其在间承包给曹允师，租期15年，租金共计壹拾陆万元(160000元)；付款方式为7月6号付50000元，7月21号付50000元，楼主体建完付清租金；村建完后，将楼房交给曹允师并且再签订承包合同按租期使用，签订合同后本协议作废；注：院土地实量后每亩租价1000元后使用。”2000年7月5日和2000年8月20日，曹允师分两次共计向曹村居委缴纳楼房建筑工程款共计100000元，曹村居委用曹允师缴纳的上述建筑工程款100000元将上述房屋建设工程发包给本村建筑公司，后在房屋建设过程中因各种原因工程停工，曹允师自行出资完成剩余建设工程，最终建成二层沿街楼八间。后曹允师未再向曹村居委缴纳任何费用至今。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。庭审中曹村居委主张曹允师租赁涉案房屋的期限已到，且已告知曹允师村委招标承包涉案房屋的事实，曹允师未参与竞标，故申请解除涉案租赁协议。曹允师则主张双方签订的协议属于意向协议，双方并未按协议实际执行。曹村居委主张与曹允师签订过租赁合同，但是被曹允师去老干部家撕了，与曹允师签订的合同和与曹允师同一情况的其他三户(邢慎光、杨文超、曹卿法)签订的合同模板相同，租赁期限相同，都是16年，从2001年12月31日起至2017年12月31日止。曹允师则称因其他三户不是烂尾工程，建完后签订了合同，但是他的有争议就没有签合同，上述三户的房屋在其房屋东边依次相邻。一审法院调解过程中曹村居委要求按照其他三户的投标的情况，一间9000元；曹允师则要求按照其房屋东边第五六家的标准每间房屋450元，最多出到500元一间。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中涉案房屋没有建设工程规划许可证，故原被告双方签订的房屋租赁《协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故曹村居委要求曹允师清理场地并搬出的涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。虽然双方签订的房屋租赁《协议书》无效，但是双方约定的租赁期限系双方真实意思表示、系有效约定。结合查明的事实，一审法院认为原被告均认可实际履行房屋租赁合同的情况是：曹村居委拥有涉案土地的使用权，涉案楼房由曹允师出资建设，租赁期限到期后涉案楼房归曹村居委所有，且在曹允师占有使用涉案房屋期间内从未向曹村居委缴纳过租赁费，曹村居委也未向曹允师催要过租赁费，故双方签订的《协议书》中关于租赁费的内容并未按约定实际履行，而是曹允师用建设房屋的投资款抵顶了租赁费。双方约定租赁期限为十五年，但曹村居委主张其与相邻三户签订的合同一致，实际租赁期限为十六年，曹允师主张与其东边第五六家合同一致，实际租赁期限为二十年；一审法院认为应以双方签订的协议为准，但是曹村居委主张十六年对曹允师有利，予以采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”曹允师自2002年建成涉案楼房后开始占用房屋，至今已近十七年半，曹村居委要求曹允师支付房屋占有使用费15000元符合双方协议约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认临沭县临沭街道办事处曹村社区居民委员会和曹允师于2000年7月6日签订的房屋租赁《协议书》无效；二、曹允师于判决生效后十日内腾空并向临沭县临沭街道办事处曹村社区居民委员会返还占用的临沭县常林大街南侧(原大修厂)二层沿街楼八间。三、曹允师于判决生效后十日内给付临沭县临沭街道办事处曹村社区居民委员会房屋占有使用费15000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，减半收取137.5元，由曹允师负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据一、中共临沭县县委办公室文件《关于印发〈临沭县城综合实施方案〉的通知》（沭办法（2000）8号）一份，证明涉案房屋由临沭县进行统一规划、建设，并由临沭县文件作为依据加以实施，涉案房屋的开发建设是上诉人依据上述文件的要求独立建设完成并使用，并不存在违法建设涉案房屋这一事实。证据二、沿街土地租赁合同三份，证明在上诉人建设房屋同一时期，被上诉人与曹允峰、杨克林、杨化军分别签署了土地租赁合同，约定涉案房屋由上述三人所有，仅需缴纳土地使用费，在一审中被上诉人仅提交了邢慎光、杨文超、曹卿法三人的房屋租赁合同，但没有其他证据予以证实上诉人也签署了房屋租赁合同。而一审法院直接进行认定邢慎光、杨文超、曹卿法三人的房屋租赁合同，而对曹允峰、杨克林、杨华军的合同模式没有作出合理解释，一审中曹允师也明确说明，当时与村委协商房屋由曹允师所有使用，仅需要交纳土地使用费。一审法院对于参照试用对其不利的房屋租赁合同明显事实错误。被上诉人质证意见：对证据一的真实性无异议，但该证据并不能作为涉案房屋有合法手续的有效证据，是否有合法手续应以有效的批复文件为准，而该证据仅仅是一份通知，并不合法的审批文件。对证据二的关联性有异议，但该三份租赁合同与涉案楼基正好相隔邢慎光、杨文超、曹卿法三户，与上诉人不是一种情况。对上述证据的认定，将在“本院认为”部分一并阐述。本院对一审查的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案争议焦点为：1、房屋租赁合同关系还是土地使用权租赁合同关系；2、双方签订的房屋租赁《协议书》是否为有效合同；3、被上诉人请求解除房屋租赁《协议书》、交还租赁物、补交租金的请求应否支持。关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，曹村居委与曹允师于2000年7月6日签订《协议书》约定：“曹村居委将其在间承包给曹允师，租期15年，租金共计壹拾陆万元(160000元)；付款方式为7月6号付50000元，7月21号付50000元，楼主体建完付清租金；村建完后，将楼房交给曹允师并且再签订承包合同按租期使用……”根据上述约定，双方为房屋租赁合同关系。合同履行中，被上诉人未按合同约定交付房屋，上诉人亦未向被上诉人人支付剩余租赁费，而是由曹允师自行出资完成剩余建设工程后占使用，应视为双方对合同履行方式进行了变更。但现有证据无法证明，双方对房屋租赁合同关系进行了变更，亦无证据证明双方所签《协议书》失效。上诉人主张“当时与曹村居委协商，楼房由建设者曹允师所有，但需要缴纳土地使用费”，但其一审期间未提交有效证据予以证明，其二审中提交的“证据二”关联性不足，被上诉人对此不予认可，本院不予采信。关于双方所签《协议书》是否失效问题，双方虽约定“签订合同后本协议作废”，但双方当事人均不能证明已签订正式房屋租赁合同取代该《协议书》，应视为该《协议书》对双方当事人仍具有约束力。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”依照《城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，相关规章将上述建筑物表述为违法建筑物。关于本案房屋租赁合同是否因标的物违法而认定合同无效问题，本院认为，本案争议房屋租赁合同成立并履行时，《城乡规划法》尚未颁布实施，亦未实行建筑工程规划许可证制度。上诉人二审期间的提交的证据一，能够证明争议房屋建设时已经取得了有权机关的允许。以审判决以“涉案房屋没有建设工程规划许可证”为由，认定双方签订的房屋租赁《协议书》无效，不符合本案实际情况，亦违背了鼓励交易的合同法价值取向，对此，本院予以纠正。关于争议焦点三。根据双方《协议书》约定，涉案房屋租期15年。被上诉人主张为“从2001年12月31日起至2017年12月31日止。”对此，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应视为双方自2018年1月1日起续订租赁合同。租赁合同虽然得以续订，但续订双方对租赁期限并没有明确的约定，续订的租赁合同为不定期租赁合同，出租人与承租人都可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。故，被上诉人关于解除房屋租赁《协议书》、交还租赁物、补交租赁费的一审诉讼请求应予支持；其关于支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人曹允师的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持临沭县人民法院（2019）鲁1329民初3349号民事判决第二项及一审案件受理费负担；二、变更临沭县人民法院（2019）鲁1329民初3349号民事判决第一项为：“解除被上诉人临沭县临沭街道办事处曹村社区居民委员会与上诉人曹允师之间的房屋租赁合同关系；”三、变更临沭县人民法院（2019）鲁1329民初3349号民事判决第三项为：“上诉人曹允师于判决生效后十日内支付被上诉人临沭县临沭街道办事处曹村社区居民委员会房屋租费15000元。”二审案件受理费275元，由上诉人曹允师负担200元，由被上诉人临沭县临沭街道办事处曹村社区居民委员会负担75元。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年一月十五日书记员  张 寒