江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏03民终7352号上诉人（原审原告）：汪永建，男，1966年3月26日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：徐州市九里山建材装饰城管理有限公司，住所地江苏省徐州市苏山村13幢。法定代表人：李昌明，该公司经理。被上诉人（原审被告）：李昌明，1952年9月16日生，汉族，徐州市九里山建材装饰城管理有限公司经理，住江苏省徐州市泉山区。上诉人汪永建因与被上诉人徐州市九里山建材装饰城管理有限公司（以下简称九里山建材公司）、李昌明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汪永健、被上诉人九里山建材公司法定代表人李昌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人汪永健上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由九里山装饰城公司、李昌明承担。事实和理由：一、现有证据显示九里山装饰城公司拆迁款1200万元已经到位，九里山装饰城公司收取了本应属于汪永建的部分款项，侵害了汪永建的合法权益。汪永建有权主张返还该笔款项。李昌明、王星云书写的承诺书显示，其收取了九里山装饰城公司拆迁补偿款1200万元，汪永建所承租的店面在被拆迁之前，相关部门上门进行了测量、评估，汪永建作为装饰城承租户，有权获得诉请的补偿款。九里山装饰城公司收到拆迁补偿款，其就相关明细负有举证责任，九里山装饰城公司却拒不向法庭提供，应承担不利法律后果。人民法院也负有调查、取证、核实的责任，查明案件事实。二、相应的补偿标准并非无法确定，只是需要按照征收补偿方案及相关评估报告等材料进行核算，而这些材料相关部门推脱拒不提供，法院应继续要求其提供。九里山装饰城公司既然已经获得了拆迁补偿款，相关的补偿标准肯定已经确定。汪永建一审向法院提出调查取证申请，相关部门却拒不提供估价报告单、拆迁征收补偿表、补偿款的发放情况等材料，仅提供了一张复函，复函中“先拆迁后补偿”的表述，明显违法法律规定。复函中提到的汪永建收到的“搬迁费”，实际上为奖励款。复函也没有明确表述拆迁部门未与九里山装饰城公司签订拆迁协议。汪永建诉请的补偿标准并不是尚无法确定，而是应当由人民法院继续进行调取。综上所述，九里山装饰城公司、李昌明既然收到1200万元拆迁补偿款，汪永建的起诉符合法律规定，汪永建的诉请应当得到支持，请求二审法院对相关事实进行调查核实，维护汪永建的合法权益。被上诉人九里山建材公司、李昌明二审答辩称：一、本案诉讼主体错误。双方2018年3月1日签订履行期为一年的房屋租赁合同，合同中没有关于装修、停产、停业、损失等内容的约定，涉案房屋于2019年1月17日被强制拆迁，并非九里山建材公司、李昌明原因导致合同无法履行，九里山建材公司、李昌明对汪永建不负责赔偿。二、汪永建主张其多次联系李昌明，李昌明反复推诿，该陈述为虚构，汪永建从未与九里山装饰城公司、李昌明联系过。三、双方合同在营业期间正常履行，随着拆迁的开始，合同随时终止履行。对此，全市场的业主都有共识。四、九里山建材公司、李昌明不参与经手汪永建等业主的有关赔偿事宜，赔偿事宜应由汪永建与拆迁管理部门进行协商。汪永建向一审法院提出诉讼请求：1、判令九里山建材公司、李昌明赔偿搬迁费、停产停业损失、过渡费、附属物、装修装饰费用等各项补偿款共计3万元（以实际评估补偿金额为准）；2、诉讼费由九里山建材公司、李昌明承担。一审法院查明：九里山建材公司系李昌明一人公司。2018年3月1日，九里山建材公司与汪永健签订一份《房屋租赁合同》，约定汪永健租赁九里山建材公司坐落在装饰城内沿三环路边的房屋作经营场所使用；每月租金为1679元，租赁期限为2018年3月1日至2019年3月1日；如因不可抗拒的原因导致承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。上述合同签订后，九里山建材公司、李昌明依约交付房屋，汪永健租赁使用并缴纳租金，后租赁房屋被纳入徐州市棚户区改造拆迁范围。本案审理过程中，徐州市泉山区苏山街道办事处经一审法院函询，答复如下：“2018年11月徐州市人民政府下发徐改发[2018]51号文件，并召开全市棚户区改造拆迁扫尾工作专项会议，明确具体任务和完成时间节点。泉山区苏山街道办事处辖区内九里山建材装饰城在市第一批次扫尾任务中，地面附着物必须于2019年1月31日之前彻底拆除。在此情况下，征收部门经与九里山建材装饰城管理有限公司及装饰城所涉及到的承租人进行多次沟通，最终达成先拆迁后补偿的合意。包括谢正义在内的承租人均签字领取了由拆迁方垫付未到期的房租赔偿款及搬迁费。目前针对该装饰城的征收补偿问题正在磋商。”一审法院认为，依照法律规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行；出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁，出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人，承租人有权要求出租人赔偿损失，但承租人知道或者应当知道的除外；出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案租赁房屋在汪永健、九里山建材公司、李昌明约定的租赁期限内被拆迁，双方签订的房屋租赁合同应当终止履行。涉案合同于2018年3月1日签订，而徐州市泉山区苏山街道办事处的回函证明，租赁房屋被真正纳入拆迁范围的时间为2018年11月，现有证据不能证明九里山建材公司、李昌明在订立合同时知道上述拆迁事实，且汪永健亦主张九里山建材公司、李昌明应按照拆迁安置补偿标准而非实际损失承担民事责任，至本案法庭辩论终结时，九里山建材公司、李昌明尚未与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，因而本案中的相应补偿标准尚无法确定，故对于汪永健在本案中的诉讼请求，一审法院不予支持，汪永建可在相应补偿标准确定后再行主张权利。遂判令：驳回汪永建的诉讼请求。二审中，双方当事人的争议焦点为：本案相关诉讼主体是否适格；相关拆迁损失费用如何确定。二审中，被上诉人九里山建材公司、李昌明提交2019年9月20日李昌明与泉山区房屋征收办公室，苏山街道办事处达成的《征收补偿补充协议》；李昌明与泉山区房屋征收办公室，苏山街道办事处达成的《房屋征收补偿协议（货币补偿）》。该合同约定涉案被征收房屋补偿总额为25160061元，扣除预支款1200万元，其余未付款13160061元已经支付。九里山建材公司、李昌明欲证明该协议的赔偿款不涉及承租业主，李昌明与拆迁办协商了很多次，如果牵扯业主，李昌明就不签合同。该补充协议与正式协议表述的很清楚，补偿协议只涉及李昌明个人赔偿款，与承租业主无关。汪永健质证意见：证据真实性认可，证明观点不认可。汪永建承租的是被上诉人的房屋，与泉山区房屋征收办公室，苏山街道办事处没有关系。本院对九里山建材公司、李昌明提交的两份补偿协议的真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。经本院核实，李昌明向本院提起了（2019)苏03行初400号行政案件，其诉讼请求为：1、请求确认被告对原告位于山建材装饰城内房屋予以拆除的违法性。2、请求贵院判定泉山区政府按照现行有效的江苏省城市房屋拆迁管理条例赔偿李昌明各项合理费用，或依照国务院590号令之规定，判定应有产权面积，置换所有房屋。3、要求赔付因政府错误行为导致赔偿拖延时间而产生的损失和利息。4、案件受理等相关费用由泉山区政府承担。目前该案正在本院审理中。本院认为：按照相关规定，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案承租人汪永健起诉要求九里山建材公司、李昌明在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿，相关诉讼主体适格。二审中，李昌明虽然提交了其与拆迁部门签订的拆迁补偿协议，但李昌明也主张其就相关拆迁补偿事宜另行提起行政诉讼，故本案中的相应补偿标准和数额尚未最终确定。因相关数额尚无法最终审核认定，故汪永健提起诉讼的条件尚不具备，汪永健的起诉应予驳回。汪永健可在相应补偿标准确定后再行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初1379号民事判决。二、驳回汪永建的起诉。一审案件受理费550元，由一审法院退还汪永建；二审案件受理费550元，由本院退还汪永建。审 判 长 单 雪 晴审 判 员 苏   团审 判 员 崔 金 城二〇二〇年一月七日法官助理 实习徐金珍书 记 员 侯 梦 池