江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4125号上诉人（原审原告）：孙丽，女，1982年9月30日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：张金娣，女，1938年10月26日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：孙菊红，女，1957年8月24日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：孙小洪，男，1962年9月12日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人（原审原告）：孙留洪，男，1964年7月3日出生，汉族，住常州市金坛区。五上诉人共同的委托诉讼代理人：谢彬，江苏能英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范来勇，男，1984年3月1日出生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审被告）：蔡建平，女，1988年12月9日出生，汉族，住常州市金坛区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：殷涛，江苏六友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏梅芳，女，1963年5月18日出生，汉族，住常州市金坛区。上诉人孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪因与被上诉人范来勇、蔡建平、苏梅芳确认合同无效纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪上诉请求：1.撤销原判，增加范某及村委为被上诉人，查明事实依法改判，确认买卖合同无效；2.本案一审、二审全部诉讼费、保全费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案程序错误。本案在第一次开庭后，上诉人及代理人通过被上诉人范来勇当庭提交的两份《房屋买卖协议》才获悉被上诉人苏梅芳房屋转让的对象并非范来勇，而是范来勇的父亲范某，后由范某将案涉房屋通过一系列虚假材料登记至范来勇与蔡建平名下。（五上诉人均未参与房屋转让过程，只是从不动产交易中心获悉，案涉房屋已经转移至范来勇与蔡建平名下，因此将范来勇、蔡建平及苏梅芳作为被告。）庭后上诉人立即向法庭提出书面申请，要求将范某及参与造假的村委一并追加为被告，并同时申请调取公证处内档，核查范某、范来勇父子骗领公证书、绕过五上诉人将案涉房屋登记过户的事实，然而，法庭一意孤行，居然同意范某作为证人到庭接受法庭调查，并裁定驳回上诉人所有申请。范某，系范来勇父亲，本案房屋交易实际买受人，以案外人身份到庭参加完整的第一次开庭旁听，法庭居然让其作为证人，避开其作为本案被告的身份接受审理，是为程序上大错特错，最最不可思议的是第二次开庭“作证”完毕，法庭又让范某旁听了整个庭审过程，让人无语。二、一审认定事实不清。本案经过两次开庭审理，事实其实已经非常清楚，被上诉人苏梅芳在丈夫孙国洪去世后，又改嫁他人，考虑到自己离开原居住地再也不会返回，便通过同村人介绍，独自低价将案涉房屋向外出售；而买方范某从湖南老家到此客居数年，一直无法生根落户，见此良机怎会错过？范某利用苏梅芳瞒着女儿孙丽及孙国洪其他亲属急于交易的心理，迅速低价将案涉房屋买下，继而又买通村委领导，出具一系列假证明，以苏梅芳名义骗领公证书，再伪造假购房合同（苏梅芳与范来勇房屋买卖合同），马不停蹄地将案涉房屋转移至范来勇名下。从整个过程不难看出，范某明知出卖涉案房屋须经苏梅芳以外其他继承人同意，并且明知其他人不会同意，故而造假领证。整个交易过程从房屋出卖到登记结束历时一年，干净利落，一气呵成，其中既有苏梅芳的愚昧无知，又有范某、范来勇的恶意狡诈，两者合力，共同将五上诉人的合法利益侵犯。三、一审适用法律错误。本案被上诉人提出一种错误法律观点，认为孙国洪去世后，五上诉人只有继承权，不享有涉案房屋的物权，因此，房屋买卖未侵犯上诉人物权，只是苏梅芳、孙丽侵犯了上诉人继承权，法庭对此错误观点给予肯定，是为适用法律错误之一。（详见一审判决书第4页11—15）行）《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”因此，五上诉人在孙国洪死亡发生时即取得涉案房屋所有权，范某与苏梅芳的房屋转让行为已经共同侵犯了五上诉人的财产所有权。本案一审根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决驳回上诉人诉讼请求，（详见判决书第8页9--11页）但事实上，上诉人不但提供了充分的证据证明自己的主张，被上诉人范来勇第一次开庭提交的两份《房屋买卖协议》及范某的“证词”更进一步印证了上诉人的观点，因此本案适用法律错误。范来勇、蔡建平辩称，上诉人的三个上诉理由均错误，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。苏梅芳未作答辩。孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪向一审法院起诉请求：1.请求依法确认苏梅芳与范来勇之间的房屋转让合同无效；2.本案所有诉讼费用由范来勇、蔡建平、苏梅芳承担。一审法院经审理查明，苏梅芳与孙国洪于1982年9月生育孙丽，1983年4月苏梅芳、孙国洪补领结婚证。1992年孙国洪以户主、人口数为三人的身份申请建房，同年2月16日，金坛县人民政府向其发放了编号为010736号的准建证，1996年孙国洪领取了房产证，证号为《村镇房屋所有权证2210202字第125号》，房屋地址为涑渎乡钱家村5组。后因行政区划调整，现房屋地址为金坛区金城镇钱家村委钱家村103号，该房屋登记在孙国洪一人名下。2000年12月1日，孙国洪因交通事故死亡。孙国洪的法定继承人有其妻子苏梅芳、女儿孙丽、父亲孙锁林、母亲张金娣，孙锁林于2003年1月去世，孙锁林、张金娣除生育长子孙国洪，还生育长女孙菊红、次子孙小洪、三子孙留洪。苏梅芳、孙丽于2003年11月24日与范某在村民任锁荣家签订《房屋买卖协议》，协议由苏梅芳的丈夫徐君萍书写，内容涉及房屋的坐址、房屋的数量、交易的价格、房产证、土地证的交付、房屋周围菜地的使用等。苏梅芳、孙丽在该协议的甲方处签名，范来林作为范某之子代范某在协议的乙方处签名。另外协议的甲方处还署有孙国洪的名字，但苏梅芳、孙丽、范来勇等人均不能说清其原委。同时协议中注明已收到房款11660元，苏梅芳在协议的左下角注明“土地使用证遗失苏梅芳”内容，徐君萍作为证明人在该协议上签名。协议不久，交易的房屋予以了交付。第一次庭审后，孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪根据范来勇提供的2003年11月24日的《房屋买卖协议》、申请追加范某及常州市金坛区西城街道涑渎村村民委员会为本案的共同被告。法院根据孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪的诉请及主张的事实，认为本案的审理对象是苏梅芳与范来勇间的房屋买卖合同的效力问题，故范某及常州市金坛区西城街道涑渎村村民委员会不是本案必须参加诉讼的当事人，法院驳回了孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪的上述申请。一审庭审中，孙丽对2003年11月24日的《房屋买卖协议》上签名的真实性虽持异议，但并不坚持该签名不是其亲自所为，同时明确对该签名的真实性不申请司法鉴定，并说明因时间久远不能明确签名的具体时间、地点。同时，苏梅芳、范来勇就孙丽是否是在《房屋买卖协议》签订的当日签名、还是在其他时间点签的名陈述不一。范某作为本案的证人出庭作证，陈述内容为：蔡建平是范来勇的妻子。2003年11月24日的《房屋买卖协议》是在村民任锁荣家签订的，当时有我、任锁荣夫妻俩、我大儿子（范来勇）、小儿子（范来林）、苏梅芳及其丈夫徐君萍在场，孙丽确实不在场，钱是分两次付的，是我叫我大儿子付的，苏梅芳收的钱，协议签订后不久就搬进去了，办理公证的材料是我到村委会去办的。开始是我买的房子，因我不会写字，叫我小儿子范来林代我签的名，后来发现我的户口还没有迁过来，而范来勇的户口是2004年迁过来的，所以我在2004年时确定将这房子给范来勇，但没有把这一事项告诉苏梅芳和孙丽，到目前为止我认为这房子是范来勇买的。双方当事人对范某的证词均无异议。一审又查明，范来勇原户籍为湖北省竹山县，2004年3月15日，金坛市洮西镇钱家村村民委员会签署了同意其居住的意见，2006年3月6日，范来勇将其户口迁至金坛市。2004年8月范来勇对案涉房屋进行了确权。2004年12月29日，金坛市公证处出具了（2004）坛证民内字第805号《继承权公证书》，后范来勇用该公证书及其他相关材料办理了案涉房屋的过户登记。案涉房屋于2019年搬迁，相关部门给予了范来勇、蔡建平货币补偿130多万元。本案的争议焦点：范来勇与苏梅芳间是否存在客观真实的案涉房屋买卖的事实，孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪的诉请能否得到支持。对此，法院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。同时该解释第九十一条第一项规定：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案，孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪的诉讼请求为要求确认苏梅芳与范来勇间的房屋转让合同无效。根据上述司法解释的规定，孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪应当对苏梅芳与范来勇间存在客观真实的案涉房屋买卖的事实承担举证证明责任。虽然苏梅芳、范来勇承认双方存在案涉房屋的交易行为，但鉴于苏梅芳、范来勇在本案中的各自特殊利益，尤其苏梅芳、范来勇就案涉房屋交易的具体情形陈述不一，存在诸多矛盾之处，同时，孙丽对在2003年11月24日的《房屋买卖协议》上签名的真实性并未否认，无论孙丽是在何时、何地等情形下在《房屋买卖协议》上签名，但根据其当时民事行为能力及阅历等情形都应当对案涉房屋已出卖的事实是明知的。证人范某的证词客观真实地反映了案涉房屋交易的事实，且当事人双方对该证词的真实性均无异议，对范某证词的真实性，法院予以采信，据此应认定2003年11月24日案涉房屋交易的双方是苏梅芳、孙丽和范某，苏梅芳、孙丽与范来勇间不存在直接的客观真实的案涉房屋交易的事实，更谈不上案涉合同的效力认定问题。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪的诉讼请求。案件受理费2500元、诉讼保全费1550元，合计人民币4050元，由孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪负担。二审经审理查明，一审中，孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪提交了一份从常州市不动产登记交易中心金坛分中心调取的落款时间为“2004年元月10日”的卖房协议复印件（以下简称协议3），内容为：卖房人苏梅芳，买房人范来勇，经双方协商同意，现将本人楼房2层4间、面积138.56平方米、小房2间24平方米同意卖给湖北省竹山县田家坝镇大泉山村5组范来勇迁住，房价为伍仟叁佰捌拾元整。范来勇、蔡建平提交了两份落款时间均为“2003.11.24”的房屋买卖协议原件：一份甲方（卖方）落款处签有“孙国洪、苏梅芳、孙丽”字样，乙方（买方）落款处签有“范某范来林代签”字样，该份协议（以下简称协议1）中约定“经甲、乙双方多次协商达成以下几条共识。一、甲方同意将金坛市涑渎乡钱家村103号两间两层楼房及前面两间平房以壹万壹仟陆佰元整的价格出卖给乙方。二、乙方一次性付款后，甲方即将该房屋的房产证、土地使用证及准建证一并交给乙方。三、甲方屋前屋后和周围的菜地待收割后不再种植。交给乙方使用。”另一份甲方（卖方）落款处签有“孙国洪、苏梅芳、孙丽”字样，但乙方（买方）落款处签的是“范来勇”字样，该份协议（以下简称协议2）中约定“经甲、乙双方多次协商达成以下几条共识。一、甲方同意将金坛市涑渎乡钱家村103号两间两层平房以伍仟元整的价格出卖给乙方。二、乙方一次性付款后，甲方即将该房屋的房产证、土地使用证及准迁证一并交给乙方。三、甲方屋前屋后和周围的菜地待收割后不再种植，交乙方使用。”协议2右下角盖有金坛市洮西镇钱家村村民委员会的印章，并签有“同意居住2004.3.15”的字样。苏梅芳一审陈述，协议1是其本人签字的，协议2和协议3其本人并未签字。孙丽一审陈述，其是否在协议1上签名，不太记得清楚，但是协议1上的签名有点像其签的；协议2不是其签的，内容也不清楚。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于三份协议的性质。结合各方陈述的三份协议的形成情况及协议中约定的款项支付等情况来看，协议1系各方实际签订、履行的合同，而协议2和协议3系为办理涉案房屋的产权变更登记所制作，并非各方的真实意思表示。二、关于协议1的效力。首先，协议1中的卖方处签有“孙国洪、苏梅芳、孙丽”字样，但孙国洪在协议1签订时已死亡，故协议1中的出卖方的当事人实际应为苏梅芳、孙丽。对于协议1中甲方落款处的“孙丽”的签名，孙丽未置可否，一审法院向其释明进行笔迹鉴定，但孙丽明确表示不申请笔迹鉴定，在此情况下，应认定协议1甲方落款处“孙丽”的签名系孙丽本人所签。另外，协议1买方落款处签有“范某范来林代签”字样，但结合各方陈述及范某的证言来看，在后续合同履行过程中，范某已经将债权转让给范来勇，据此，范来勇成为协议1中买方的当事人。一审法院未追加范某等为当事人，并无不可，但认定范来勇后续并非协议1的一方当事人有误。其次，上诉人所述的涉案房屋产权变更登记过程中产生的问题，系合同履行的问题，与合同效力无涉。第三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，协议1并不因苏梅芳对涉案房屋无完整的处分权而无效。另外，因苏梅芳的无权处分行为导致相关权利人的权益受到损害的，并不必然导致协议1无效，因为并无证据证明被上诉人之间存在恶意串通等情形。第四，涉案房屋系宅基地上建造的房屋。协议1签订时，范来勇并非该宅基地所在的集体经济组织成员，但在上诉人提起本案诉讼之前，范来勇已将户籍迁至该集体经济组织，并在涉案房屋中实际居住，在此情况下，应视为协议1的效力已得到补正，应为有效。综上所述，上诉人孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人孙丽、张金娣、孙菊红、孙小洪、孙留洪负担。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二〇年一月十七日书记员  陆岷孜