上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11573号上诉人(原审原告、反诉被告)：王海军，男，1966年12月25日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：汪文杰，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖伟，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海中君贸易发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：胡国兵，执行董事。委托诉讼代理人：谢立恒，男。上诉人王海军因与被上诉人上海中君贸易发展有限公司(以下简称中君公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初16191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海军上诉请求：撤销一审判决第五项，改判中君公司支付违约金人民币240万元(以下币种均为人民币)及各项经济损失1,872,323元。事实和理由：一、王海军与中君公司就租金支付期限在租赁合同中并未约定，根据《中华人民共和国合同法》规定，王海军只要在2018年届满前任何时候支付都是符合法律规定的。事实上王海军在收到中君公司的催告函后，也立即支付了一年的租金，因此中君公司以王海军拖欠租金为由解除租赁合同无法律依据，系违法解除，给王海军造成巨大的经济损失。此后，中君公司将上海市普陀区金鼎路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)大门上锁并强制王海军搬离，导致王海军无法继续使用涉案房屋，留在涉案房屋的物品受损，严重侵害其合法权益，中君公司应当承担相应的法律后果。中君公司辩称，不同意王海军的上诉请求。按照双方约定，王海军应当在每年二月底之前支付下一年度的房租。王海军从2016年2月底就开始使用涉案房屋，之前均按照约定支付租金，已形成惯例，直至2018年王海军开始拖欠租金。中君公司多次催讨后，于2018年6月6日至现场张贴函告，发现涉案房屋存在群租情况且已被消防部门查封。中君公司没有违法解除租赁合同，不应承担违约金和赔偿责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王海军向一审法院起诉请求：一、中君公司退还2018年6月9日至2019年2月28日期间的租金311,780元及占用期间的利息损失(以311,780元为基数,自2018年6月9日起计算至实际退还日止,按银行同期贷款利率计算)；二、中君公司退还押金50,000元；三、中君公司支付解除租赁合同的违约金240万元；四、中君公司赔偿解除租赁合同致王海军的各项经济损失1,872,323元。中君公司向一审法院反诉请求：一、王海军赔偿中君公司拆除违章改建、搭建等的经济损失20万元；二、没收押金5万元；三、王海军向中君公司支付逾期付款滞纳金(按照拖欠天数，以欠租总额的0.03%的标准计算)。一审法院认定事实：2015年11月3日，中君公司(甲方)与王海军(乙方)签订了租赁合同，该合同约定甲方将涉案房屋(除地下室外)全部出租给乙方使用,租赁用途(划去“超市、公寓、餐饮”)后，另书写“旅馆”(盖有中君公司印章)。本租赁物出租给乙方使用的功能为商业用途。如乙方需转变使用功能须经甲方书面同意,因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报,因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。租赁期限为15年,自2016年2月(底)30日起至2031年2月29日止。其中免租期为三个月,即从2015年11月(底)30日起至2016年02月(底)30日止。2016年02月(底)30日起开始计算租金。在租赁合同生效当日,甲方将按照双方约定事宜将租赁物交付乙方。租赁费用：前五年按每平方米按2元/天计算,年租金计428,400元。从第六年开始房屋租金每天每平方递增0.1元。支付方式：按年支付,交一年房租，押金为一个月的房租。乙方逾期支付租金,应向甲方支付滞纳金,滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.03%。租赁期限内,若甲方违约,将租赁物对外出售或出租,需提前两个月通知乙方;乙方应在甲方书面通知的到期日前搬离出租房屋。但甲方必须先赔偿乙方剩余年租金的总合(每年赔偿约40万元以上)。在租赁期限内,若遇乙方欠交租金超过1个月,甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内,乙方仍未交付租金,甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施,由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠租金超过3个月,甲方有权提前解除本合同,并按合同约定的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起,本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日后,方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。如乙方违约,乙方须提前解约,须提前一个月书面通知甲方,且履行完毕以下手续,方可提前解约：⑴向甲方交回租赁物;⑵乙方支付甲方(乙方违约行为发生当年的)剩余年租金的总合。合同签订之日起7天内第一年的租金必须全部打款给甲方，否则合同无效，定金不退。合同签订后，双方即按约履行，王海军为筹备经营旅馆所需，对房屋的内部结构进行了改建。对合同中租赁用途被更改后“中君公司”加盖印章一节，中君公司予以否认，并称“中君公司”印章与合同落款处“中君公司”印章明显不一致。同时提供了其持有的该份合同，合同中租赁用途处并未划去“超市、公寓、餐饮”。2016年4月15日，王海军以涉案房屋为注册地，个人投资设立“上海海飞旅馆”并经核准取得了营业执照。由于涉案房屋的改建、装修、装饰未经消防部门审核通过，且涉及到违章搭建，有关部门要求清退租客予以整改。2018年2月12日，上海市普陀区公安消防支队在客房大门上张贴封条。2018年4月中君公司书面通知王海军缴纳租金，无果。2018年6月6日，中君公司向王海军邮寄《关于要求支付租金并搬离房屋的函告》，并于当日将户外进出的大铁门上锁，但人员还可以由小门进出。2018年6月7日，王海军收到中君公司于2018年6月6日的《关于要求支付租金并搬离房屋的函告》，其主要内容：根据合同规定的付款方式及时间,王海军应于2018年2月28日预交下一年房租,截止今日,仍未履行上述义务。依租赁合同规定：“若遇王海军欠租金超过3个月,中君公司有权提前解除本合同”,现作出如下声明：1、中君公司宣布解除与贵方签订的租赁合同;2、要求王海军在收到本函告之日起三日内支付逾期未交的3个月租金,金额合计为107,100元,并将物品清出租赁房屋,逾期未清理的,中君公司对上述物品不负任何保管责任；3、王海军未在规定期限内交清租金并清出物品、返还房屋,中君公司将通过各种法律途径积极维护权利,并保留追究法律责任。2018年6月8日，中君公司收到王海军支付的2018年3月1日至2019年2月28日的租金428,400元。一审诉讼期间，因双方对涉案房屋主体结构、承重墙以及屋顶是否遭受破坏和影响存有争议，一审法院根据中君公司申请，依法委托上海房屋质量检测站进行鉴定。根据上海房屋质量检测站于2018年12月5日作出沪房司鉴第2018-77号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、经现场检测分析，被鉴定涉案房屋装修改造过程中，存在拆除部分剪力墙体(竖向承重结构构件)，局部楼板开洞，新增部分墙体、梁及楼板等改造情况属实；2、被鉴定房屋上述改造中，拆除部分剪力墙(竖向承重结构构件)改造严重削弱了构件的承载力，存在严重安全隐患；屋面板开洞、楼板洞口封堵等改造对房屋楼板受力分布、竖向承载力有一定影响；各层7/D轴西南侧扩建以及轻质隔墙分隔等行为对房屋主体结构没有明显破坏和影响。鉴定费30,000元，已由中君公司预交。对于上述鉴定意见，王海军称，涉案房屋曾出租给他人用于桑拿洗浴经营，王海军承租后，鉴定单位认定的结构状况已存在，王海军为经营所需仅在原结构的基础上进行墙体隔断设立客房。但中君公司称，对鉴定意见书不持异议。涉案房屋原为空架结构，经由王海军改扩建装修，在鉴定中王海军到场对报告中的图片也进行了比对，予以确认。一审法院根据王海军的申请，依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案房屋装修工程造价进行鉴定。根据万隆建设工程咨询集团有限公司于2019年2月28日作出沪万价鉴字(2019)第3075号《司法鉴定意见书》，涉案房屋的装修工程造价为1,395,810元。鉴定费37,500元，已由王海军预交。对该《司法鉴定意见书》，王海军称，涉案房屋四层未装修过，故该楼层的装修未申请评估，在楼上搭建的采光棚仅为晾晒衣服所需。中君公司则称，意见书中未涉及到四层的装修部分，因四层有两个卫生间和一个采光棚。评估单位经质询后明确了两部分虽不在申请鉴定中，但已在报告内容中反映，未作单例写明。对于本诉的诉请，王海军称，合同中约定付款方式为一年支付，而具体付款时间未作约定。2018年6月8日收到中君公司的解除合同函，虽不认可解除的理由，但为平息矛盾，即时支付了第三年的年租金428,400元。现中君公司违约解除，有262天未使用，应以日租金1,190元计付，退还租金。违约金依合同约定应为240万元。各项损失费用中装修损失1,395,810元、留置于屋内的物品损失376,513元、消防改造费用10万元。中君公司则称，前两年的收款情况为2015年11月6日收到50,000元；当月10日、11日各收到378,400元和3,5700元。2017年2月28日收到228,400元和150,000元；同年3月1日收到50,000元。至此，王海军交付的押金实为35,700元。一审法院庭审中，王海军认为，合同中注明收到押金5万元。2018年6月8日，中君公司组织人员强行收回房屋后，王海军未再进入涉案房屋，双方租赁合同已经于2018年6月9日解除，中君公司理应返还多付的租金及利息损失，并归还押金。根据合同约定，王海军可以在2018年届满前任意时间支付下一年度租金，中君公司以王海军逾期支付租金为由要求解除合同无依据，属违法解除，构成违约，应赔偿王海军的经济损失。王海军承租涉案房屋后，经中君公司同意并协助下，注册登记“上海海飞旅馆”，为开设旅馆投入大量资金装修装饰及添加家电家具，因中君公司违法解除合同并强制封门，拒绝王海军将屋内可移动物品搬出，现屋内的物品已灭失，损失评估无法进行，造成王海军的物品损失，望法院根据现有的物品发票及凭证予以考虑。因王海军未进行违法搭建，中君公司的反诉请求既不合理，又无依据。中君公司认为，合同生效后，根据王海军已付款的惯例及相关函件沟通可以证明王海军已迟延支付房租，以银行流水账单记载，将押金变更为35,700元，也符合合同约定。王海军的违章搭建、改建，对房屋造成安全隐患及损失，构成违约。王海军私自将租赁用途改变为旅馆，在装修装饰中未按消防相关规定，造成安全隐患，经营中被消防部门查封房屋，客观上该合同也无法继续履行。由于拆除尚存的违建部分需要发生相应费用，造成了中君公司经济损失，恳请法院酌情予以支持。一审法院认为，涉案房屋的租赁合同是当事人的真实意思表示，双方应恪守履约。关于租赁合同中的租赁用途，双方各持有的合同约定虽有不一致，且“中君公司”印章与合同落款处的印章显然存在差异，但王海军申请注册的“上海海飞旅馆”在经营中，因房屋存在违章搭建及室内装潢装饰不符消防规定被相关部门整治及查封系不争之事实，应予认定。关于押金金额，现有证据足以证明，王海军向中君公司实缴押金金额为35,700元，且亦符合合同约定。本诉中，王海军承租涉案房屋后，为从事旅馆经营，对房屋进行改建、分割并装修装饰，经营中因室内的装修装饰不符消防规定被消防部门查封，致旅馆停业，现王海军以中君公司未提供申办消防资料、催租、强行收房构成违约为由，要求中君公司承担违约责任并赔偿相关损失费用，无事实和法律依据，难以支持。中君公司向王海军催付租金虽不符合同约定，但王海军客观上已不能完全履行合同，并于2018年6月8日搬离涉案房屋之事实，双方的言行已表示同意解除租赁合同，故合同的解除日应认定为2018年6月8日。基于合同的解除，中君公司应将王海军已交付的剩余租期的租金及其法定孳息按实结算，并将押金退还王海军。关于反诉，理由同上，中君公司的反诉请求，也无事实和法律依据，也难以支持。据此，一审法院判决：一、王海军与中君公司签订的《租赁合同》于2018年6月8日解除；二、中君公司应于判决生效之日起十日内退还王海军房屋租金(按每月35,700元的标准，自2018年6月9日起算至2019年2月28日止)；三、中君公司应于判决生效之日起十日内支付王海军退还租金金额之银行利息(自2018年6月9日起计算至实际退还日止,按银行同期存款利率计算)；四、中君公司应于判决生效之日起十日内退还王海军押金35,700元；五、对王海军的其余诉讼之请求不予支持；六、对中君公司的其余诉讼之请求不予支持。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现有证据证实，王海军承租涉案房屋后，对房屋的内部结构进行了改建和装修，后从事旅馆经营近二年，期间均正常缴纳每期租金。因涉案房屋的改建、装修、装饰未经消防部门审核通过且涉及到违章搭建，上海市普陀区公安消防支队于2018年2月12日查封涉案房屋，王海军即未按以往惯例正常缴纳租金。后中君公司书面通知王海军缴纳租金未果，于2018年6月6日向王海军函告解除租赁合同，并要求王海军支付逾期未缴租金并清出物品、返还房屋，王海军于2018年6月8日搬离涉案房屋，故一审法院认定双方的《租赁合同》于2018年6月8日解除，并无不当，本院予以认可。综观本案整个事实，涉案房屋因王海军自身的装修装饰不符消防规定被消防部门查封，导致王海军停止旅馆营业，现没有证据证明王海军无法实现合同目的是中君公司造成的，故王海军主张违约金及各类经济损失缺乏事实和法律依据，一审法院驳回其上述诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，王海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币47,232元，由上诉人王海军负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年一月二十二日书记员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……