江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初10415号 原告：荆凤，女，1979年10月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：陈洪明，上海达隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宇，上海达隆律师事务所律师。 被告：常熟市万家房地产有限公司，住所地江苏省常熟市沙家浜镇金唐市路33号5幢101，统一社会信用代码91320581069471169P。 法定代表人：吴培松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。 原告荆凤与被告常熟市万家房地产有限公司（以下简称万家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院又依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荆凤及其委托诉讼代理人陈洪明、被告万家公司的委托诉讼代理人邹叶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荆凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期交房违约金51429元(31万元*3*553天，从2017年12月30日至2019年6月13日)；2、判令被告退还多收的房款48086元。事实与理由：2017年3月30日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告出售坐落小区42幢3单元406室房屋一套。售房总价647885元，首付款267885元，余额380000元通过办理银行按揭贷款支付，但原告在2017年3月30日实际支付了315971元，2017年3月17日还支付定金20000元。合同还约定，被告每逾期交房一天，赔偿违约金日万分之三。由于被告信用度较差，没有一家银行愿意和其合作办理贷款事项。但原告还是想方设法在2019年6月13日凑足了余额付清了房款余额。其中被告还以不办理产证为要挟多收了原告购房款48086元。被告已构成违约，应当承担原告的损失。故原告诉至法院。 被告万家公司辩称，对于原告向被告购买商品房的事实无异议，对原告主张逾期交房违约金，被告认为没有相应的事实及法律依据。根据双方签订的商品房买卖合同附件七合同补充协议（合同第27页）5.7条约定，在买方未付清房款，违约金或赔偿金以及代收的税费，包括贷款未发放情形，卖方有权拒绝办理商品房交接验收手续，且不承担逾期交付责任，买方自行承担造成的责任后果。本案中在买方付清房款后卖方即交付房屋，不存在逾期情况，也不应当计算逾期交房违约金。对于原告主张的退还多收房款48086元，被告不理解是何费用，被告没有收到该笔款项，当然也没有退还义务。综上，请求法庭驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月30日，荆凤作为买受方，万家公司作为出卖方，签订《商品房买卖合同》，约定荆凤购买常熟市沙家浜镇金唐市路128号玲珑花园42幢3单元406室房屋，设计用途为住宅，建筑面积84.36平方米，房屋总价款647885元。第六条付款方式及期限：买受方于2017年3月30日支付房屋首付款267885元，剩余房款38万元通过办理银行按揭贷款支付。第七条买受方逾期付款的违约责任：1、逾期在60天之内，自本合同约定的相应房价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起7天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的2%向出卖方支付违约金，造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同约定的相应房价款应付款期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之3的违约金。2、若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同约定的期限支付相应房价款的，买卖双方按下列第（3）项方式处理：（3）双方自行约定。第八条交付期限及交接手续：出卖方应当在2017年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第九条出卖方逾期交房的违约责任：逾期不超过60天，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，买受方有权解除合同。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受人支付合同约定房屋总价款万分之3。第二十三条：本合同未尽事项，双方应当在本合同附件七中补充约定。补充约定中不得约定与本合同相冲突的、免除出卖方责任的或排除买受方主要权利的条款。 附件七合同补充协议约定：4.2如乙方以预购商品房抵押贷款的：4.2.1乙方必须积极办理贷款，应于签订本合同当日最迟不超过本合同签订后3日内向按揭贷款银行办妥如下手续：提交符合贷款需要的完整、真实、合法有效的文件资料并签署贷款合同及办理按揭手续的相关文件并支付办理贷款的全部费用。若乙方未在上述时间内办妥贷款所需全部相关手续，视为乙方逾期付款，乙方应自上述时间届满之日或甲方通知之日起10日内自行付清应付的房款数额，若逾期则按照每日万分之五支付迟延违约金，甲方亦有权解除买卖合同并要求乙方应向甲方支付总房价2%的违约金。4.2.2乙方的贷款申请未通过银行或者住房公积金管理机构核准或无论何种原因银行或住房公积金管理机构批准放款额少于乙方为交全房款所需贷款额度，乙方同意在接到贷款银行或住房公积金管理机构或甲方通知(以较早日期为准)之日起10日内，自筹资金用货币资金形式付清应付的房款数额。若乙方逾期付清房款的，乙方仍应继续清偿房款并应自接到贷款银行或住房公积金管理机构或甲方通知(以较早日期为准)后第11日起按照每日万分之五支付迟延违约金，甲方亦有权解除买卖合同并要求乙方应向甲方支付总房价2%的违约金。4.5甲方在收取房款时，甲方依据有关规定于交房时代收取物业共用部位共用设施设备维修基金、其他代政府收取的有关税(规)费、受物业公司委托收取的物业服务(管理)费、物价主管部门批准的其他代办费用等费用，乙方应在结清房款时一并付清上述款项。如乙方在结算房款时未付清上述代收税费或其他应付费用的，甲方有权不予交房，甲方不予交房行为不视为逾期交房，不承担违约责任。4.6乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款30日后有权单方解除合同，另售他人。5.4若甲方未能按照本合同相关规定期限交房的，乙方同意给予甲方90日宽展期，若甲方逾期交房超过该宽展期但未超过180天的，甲方应自本合同约定的宽展期届满起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一的违约金向乙方支付违约金，合同继续履行。5.5若甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180天仍未交接的，乙方有权解除合同。甲方应于本合同解除、备案登记注销手续办妥后30日内退还全部己付房款，并按照不超过乙方已付款项的2%向乙方承担全部损失赔偿责任。若乙方尚有商品房贷款未归还的，甲方可用应退乙方的款项代为归还到期贷款及提前归还未到期的贷款，不足部分由乙方补足。若在甲方交房通知确定的交房日前，乙方未书面提出解除合同，或乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自宽展期届满的次日起至交房通知确定的交房日止按照已交付房价款万分之一点五的违约金向乙方支付违约金。5.7若乙方未于甲方交房通知规定的交房日前付清应交款项包括但不限于商品房所有应付房价款(包括面积补差款)、违约金和/或赔偿金、甲方代收的税、费等应由乙方承担的费用或者如果具有贷款未发放或乙方未按时还贷的情形或者乙方未按照甲方要求签署相关协议、文件的，甲方有权拒绝乙方办理商品房的交接验收手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务，且不承担任何逾期交付的责任，乙方应自行承担因此造成的责任后果。但该房屋涉及的费用、风险、责任等自甲方通知的交房日起由乙方承担。同时，甲方有权解除《商品房买卖合同》，在扣除乙方应承担的违约责任、赔偿责任及甲方为处理相关事宜而支出的律师费、诉讼费等相关费用后，将乙方己付款扣除结算后的余款(如有)无息归还乙方。11.3甲方和乙方双方在《商品房买卖合同》中所填写的地址、联系电话应当正确有效，如不正确或无效导致通知无法到达的，只要通知方已按《商品房买卖合同》中所填写的地址将信函交付邮寄，视为通知方已送达。13.7本合同所涉及的补充条款、附件及补充协议并非格式条款，系经甲方和乙方双方平等协商、一致同意签订的，均为本合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。 本案所涉房屋系42幢，该幢于2016年11月12日主体封顶。2018年12月20日，涉案房屋取得商品房交付使用备案通知书。2018年12月26日，涉案小区土地使用权被苏州市中级人民法院查封。2019年4月底，土地使用权解除查封。2019年5月30日起，涉案小区集中办理付款及交房手续。 2017年3月30日荆凤支付购房款267885元，2019年6月13日荆凤支付购房款380000元，万家公司将房屋予以交付，并配合办理了涉案房屋不动产登记手续。 对于付款情况，除双方当事人均确认的上述267885元、380000元两笔款项外，荆凤还主张，2017年3月17日支付20000元、2017年3月30日支付28086元，并提供银行账户交易流水。根据荆凤提交的银行账户交易流水显示，2017年3月17日有一笔20000元显示为消费，2017年3月30日有一笔28086元转入昆山市淀山湖镇一间房中介所。万家公司认为，该两笔款项与其不具有关联性，20000元并不能显示收款方，28086元的收款单位是昆山的中介所，其与该家中介所并不存在任何合作关系，也并未收到荆凤主张的该两笔款项，其共计收款647885元，不存在多收房款情况，在合同明确约定房款情况下，荆凤也不可能多交房款。 因玲珑花园（玲珑墅）业主信访关于开发商逾期不交房问题，2019年3月18日、6月27日常熟市沙家浜镇人民政府针对玲珑墅业主作出《关于玲珑墅业主信访事项的处理意见》，其中提到：因该工地开发商与承建方管理不善，自项目启动以来多次出现讨要民工工资、房屋质量、无银行愿意放贷等问题，在属地政府多方协调下，诸多问题逐次化解；2018年10月玲珑花园工程通过相关部门验收，2019年4月底被法院查封三轮的玲珑花园土地解封（调封）完成，5月28日开发商办理了初始登记，并于5月30日对各业主进行了交房告知，并对全额交款业主开始办理交房手续；据了解，目前开发商正在依次办理交房，涉及银行贷款事宜，可采用商业贷款、公积金贷款或其他方式处理，但时间进度不同，业主可与开发商协商后，根据合同约定及实际情况加快速度办理……玲珑花园买卖是合同行为，不属信访受理范围，如协商不成，可通过司法途径维护自己的合法权利。 在审理中，荆凤主张，其在签订合同后，售楼处的工作人员带其去建设银行沙家浜支行办理按揭贷款，当时银行工作人员说一个星期内给答复能否办贷款，一星期后其打电话给银行工作人员，银行工作人员说开发商账户有问题贷款办不下来，其就找售楼处工作人员，问为何不能办理贷款，工作人员回复让等交房时再办贷款。 万家公司主张，楼盘确实发生一些事实，但不会导致贷款不能办理，实际情况是当时有其他购房者在比较接近的时间段办到了贷款；在合同约定的最晚办理贷款时间点前账户并未被查封，正是因众多购房人未按约支付房款导致开发商资金紧张，未能及时支付到期债务，所以被起诉查封账户。 对于玲珑花园房产办理按揭贷款情况，本院依法向南京银行常熟支行的王经理进行了调查，其讲述：在2016年办理了十套以下的按揭贷款，大约在六七户左右，当时至少一户因业主自身原因未批贷款；2017年提交贷款申请资料的也是在十套以下，大约也是六七户、七八户的样子，2017年之后未批贷款，出于多方面考虑，有按揭贷款额度原因，也有侧面了解下来开发商有官司的原因，后来就不做按揭贷款只做抵押贷款了，直到今年才开始做按揭贷款；提交贷款资料的人，其记不清楚了，贷款资料如果当时就要回去的话其需要打申请，如当时没有要回资料，银行会定期销毁。另，本院向建设银行沙家浜支行的顾经理进行了调查，其讲述在2017年之前大概做过十几户按揭贷款，2017年之后就没有再做了，开发商的银行账户被法院冻结，银行没法再做贷款了；向银行提交贷款申请资料但未获审批贷款的，银行没有记录，具体有哪些人其记不清楚了。 本案的争议焦点为：一、荆凤要求万家公司支付逾期交房违约金应否支持？ 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。荆凤与万家公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。双方签订的合同约定首付款支付日期在2017年3月30日，其余款项通过办理按揭贷款支付。补充协议约定，买受人应于签订合同当日最迟不超过合同签订后3日内向按揭贷款银行办妥相关手续，贷款申请未通过核准或无论何种原因批贷额少于交全房款所需贷款额度，在接到银行、公积金管理机构或开发商通知之日起（较早日期为准）十日内，买受人需自筹资金付清房款。而交房日期约定在2017年12月31日。另，补充协议还约定，在买受方未付清应交款项包括房款等，开发商有权不予交房，不视为逾期交房，不承担违约责任。根据约定，荆凤履行付款义务的时间明显先于万家公司的交房时间。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在荆凤先履行完付款义务前，万家公司依据法律规定及合同约定均有权拒绝其交付房屋的请求。上述条款体现了合同法关于先履行抗辩权的规定，并不存在免除万家公司责任、加重荆凤责任或排除荆凤主要权利的情形，对双方具有约束力。荆凤认为上述条款为无效格式条款的主张不能成立。在荆凤支付尾款后，万家公司即将房屋进行了交付。故荆凤未付尾款前，其要求被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。 争议焦点二、荆凤要求万家公司退还房款48086元应否支持？ 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，荆凤主张2017年3月17日支付20000元、2017年3月30日支付28086元均为本案所涉房屋购房款，被告不予认可。本院认为，首先，根据荆凤提供的银行账户交易明细显示，20000元为消费，28086元系转入昆山市淀山湖镇一间房中介所的银行账户，其未能提供该两笔款项对应的收据或发票等材料，亦未提供能够证明该两笔款项系支付的案涉购房款或万家公司委托他人收款的证据材料。其次，根据双方合同约定，2017年3月30日支付首付款267885元，当日荆凤向万家公司银行账户转入267885元，其主张上述三笔款项均系购房款，与合同约定的付款时间、金额并不相符。再次，合同约定总房款为647885元，若按照荆凤所述已经付款315971元，其只需再支付尾款331914元，但实际上其于2019年6月13日再次支付房款380000元，与其所主张的并不相符，该种做法亦不符合常理。综上，对荆凤关于已超付房款48086元的主张，本院难以采信。故对荆凤要求万家公司退还房款48086元的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告荆凤的全部诉讼请求。 案件受理费2288元，由原告荆凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长 王 焕 人民陪审员 赵 英 人民陪审员 王颖秋 二〇二〇年一月二十日 书 记 员 夏 芸