四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1403民初1943号 原告（反诉被告）：杨金龙，男，生于1953年3月26日，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：谢廷洪，四川法派律师事务所律师。 被告（反诉原告）：付中斌，男，生于1955年4月29日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：郝才荣，四川山助律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周雄英，女，生于1957年2月15日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：郝才荣，四川山助律师事务所律师。 原告杨金龙与被告付中斌、周雄英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法由审判员宋议独任审理。之后，被告付中斌、周雄英于2019年12月5日向本院提出反诉，本院依法受理了被告付中斌、周雄英反诉原告杨金龙房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年12月19日、2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨金龙及其委托诉讼代理人谢廷洪，被告（反诉原告）付中斌、周雄英的委托诉讼代理人郝才荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨金龙诉称，2018年12月2日，原告与被告付中斌签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告购买被告付中斌、周雄英共同所有的房屋共计3套，即位于眉山市彭山区青龙经济开发区天下粮仓B区21栋1-2层10号、12号及5栋1-2层12号商业用房（以下简称：案涉房屋），面积99.09平方米/套，单价32万元/套，总价96万元。合同中还约定了房屋交付及办理过户手续条件、违约责任等内容。2018年12月4日，原告向二被告付款共计40万元，其中：银行转账38万元、现金支付2万元，用于房屋交易。二被告收到原告的购房款后一直拒不配合原告办理案涉房屋的过户手续。为此，原告曾向眉山市彭山区人民法院起诉请求二被告归还购房款，并提出申请诉讼财产保全。眉山市彭山区人民法院依法采取了保全措施，查封了案涉房屋。之后，原、被告双方就房屋买卖合同履行、房屋交付等事宜发生争议，经协商未果。2019年11月15日，二被告向原告送达了解除房屋买卖合同通知书。现在，二被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告诉至法院请求：1.依法判令二被告协助原告办理案涉房屋的过户登记手续；2.被告向原告支付违约金20万元。 被告付中斌、周雄英辩称，虽然原告与被告付中斌签订房屋买卖合同，但是原告没有按照合同约定的内容履行付款义务。原告于2019年6月向眉山市彭山区人民法院起诉请求二被告归还购房款，并且至今也未向二被告支付剩余购房款。原告的行为已经明确表示不再履行合同义务。据此，二被告按照法律规定向原告送达了解除房屋买卖合同通知书，原告至今也未提出异议。所以，原、被告之间的房屋买卖合同已经解除。原告请求二被告协助办理案涉房屋的过户登记手续没有事实基础。另外，根据合同约定二被告协助原告办理案涉房屋的过户登记手续的条件尚未成就，二被告不存在违约行为，不应当承担违约金责任。综上，原告提出的诉讼请求没有事实基础。请人民法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告付中斌、周雄英诉称，2018年12月2日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖合同》，约定了案涉房屋的基本情况、价格、付款时间、办理过户手续条件、违约责任等内容。合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付了购房款38万元。之后，反诉被告未按合同约定的金额、期限履行付款义务，构成根本违约。另外，反诉被告于2019年6月向眉山市彭山区人民法院起诉请求反诉原告归还预付购房款，其述称经济状况出现问题，没有经济能力支付剩余购房款，并且明确表示不再履行合同义务。有鉴于此，反诉原告于2019年11月15日向反诉被告送达了解除房屋买卖合同通知书。因此，反诉原告诉至法院请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告于2018年12月2日签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金20万元；3.反诉被告向反诉原告退还案涉房屋、产权证及钥匙；4.本案的诉讼费、律师代理费等费用由反诉被告承担。 反诉被告杨金龙辩称，反诉原、被告签订的房屋买卖合同是真实有效的，双方应当继续履行合同义务。反诉原告未履行协助办理案涉房屋过户登记手续，并且在反诉被告已经支付了购房款40万元的情况下却只认可收到购房款38万元。之所以反诉被告至今未向反诉原告支付剩余购房款，是因为反诉被告是行使不安抗辩权。反诉被告不存在违约行为。反诉原告不享有合同解除权，未取得反诉被告的同意单方面解除合同，构成根本违约。因此，请人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年12月2日，杨金龙与付中斌签订《房屋买卖合同》一份，约定：杨金龙购买付中斌、周雄英共同所有的案涉房屋共计3套，单价32万元/套，总价96万元。其中，第四条付款时间及方式为2018年12月4日前乙方先付甲方房款40万元，甲方应在收款当日将3套房屋的产权证交付乙方……余款1万元在合同生效之日起两年内付清；第五条交房时间为甲方在收到乙方首笔房款40万元之日起3个工作日内交付未出租房屋给乙方，其中一套已出租房屋在2019年3月底交付乙方；第七条违约责任为合同上述条款任何一方不得违约，违反任何一条均视为违约，若甲方违约不出售任一套房屋应赔偿乙方违约金20万元，若乙方违约……应当赔偿甲方违约金20万元；第八条本合同经签字生效，一式四份双方各执二份。合同中，杨金龙与付中斌还约定了办理案涉房屋过户登记期限、税费负担等内容。合同的签章处有：1.杨金龙在乙方栏签署的姓名及捺印；2.付中斌在甲方栏签署的姓名及捺印。 合同签订后，杨金龙于2018年12月4日向付中斌、周雄英支付了40万元，其中：通过银行卡账户62×××72号转账的方式向付中斌的银行账户62×××72号转款19万元，向周雄英的银行账户62×××71号转款19万元，现金支付2万元。同日，付中斌、周雄英向杨金龙出具收条一张，载明：“今收到杨金龙房款400000元（肆拾万元整），以转款凭证为准生效。转账38万元，现金2万元。此据”。收款人处有付中斌、周雄英签署的姓名及捺印。同日，付中斌、周雄英向杨金龙交付了案涉房屋的产权证9本。其中，房屋所有权证6本，号码分别为彭山房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；国有土地使用权证3本，号码分别为彭国用（2012）第02017号、第02018号、第02019号。同日，杨金龙向付中斌、周雄英出具收条一张，载明收到案涉房屋的上述产权证。该收条的签名处有杨金龙签署的姓名及捺印。 2018年12月6日，付中斌、周雄英向杨金龙交付了案涉房屋中的2套房屋及钥匙。同日，杨金龙向付中斌、周雄英出具收条一张，载明“今收到付中斌、周雄英彭山区青龙经济开发区天下粮仓B区21栋1-2层10＃、12＃两套房屋钥匙，该两套房我已正式接收”。该收条的签名处有杨金龙签署的姓名及捺印。 之后，杨金龙与付中斌、周雄英因房屋买卖合同的履行问题发生争议协商未果。2019年5月8日，杨金龙诉至本院请求付中斌、周雄英归还购房预付款38万元，并提出申请财产保全。本院依法采取了保全措施，并于2019年7月4日作出（2019）川1403民初922号《民事判决书》，判决驳回杨金龙的诉讼请求。该判决书现已生效。 2019年11月15日，付中斌通过中国邮政快递的方式向杨金龙发出“解除房屋买卖合同通知书”一份，通知杨金龙解除双方于2018年12月2日签订的房屋买卖合同，并请杨金龙按约支付违约金。杨金龙于2019年11月16日签收了“解除房屋买卖合同通知书”。杨金龙未作回复，也未向付中斌、周雄英支付剩余购房款。 另查明，付中斌与周雄英系夫妻关系。 以上事实有：1.原告提供的身份证复印件、房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、《民事判决书》、《民事裁定书》、房屋信息摘要、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件；2.被告提供的身份证复印件、房屋买卖合同、民事起诉状复印件、庭审笔录、《民事判决书》、解除房屋买卖合同通知书、快递回执、签收记录、微信聊天记录；3.当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，房屋买卖合同是指以房屋作为标的物的买卖合同，出售人转移房屋所有权于买受人，买受人支付相应的价款。而合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 本案中，杨金龙与付中斌在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。付中斌与周雄英是夫妻关系，案涉房屋系夫妻二人的共同财产。付中斌与杨金龙签订房屋买卖合同，将案涉房屋以96万元的价格出售给杨金龙。合同法规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。虽然周雄英未在房屋买卖合同中签字确认，但是周雄英收取了杨金龙支付的部分购房款，并且将案涉房屋的产权证、钥匙交付给杨金龙。周雄英以实际行为履行合同义务。因此，杨金龙与付中斌签订的房屋买卖合同成立，并已生效。 关于房屋买卖合同是否解除的问题。如前所述，房屋买卖合同成立，并已生效。房屋买卖合同中，杨金龙与付中斌明确约定了购房款的付款时间及方式。杨金龙未按照约定向付中斌、周雄英支付全部购房款，双方为此发生争议。杨金龙于2019年5月8日诉至本院请求付中斌、周雄英归还购房预付款38万元，并在（2019）川1403民初922号案件庭审中陈述其经济状况出现问题，没有经济能力支付剩余购房款，并且明确表示不再履行合同义务。本院于2019年7月4日作出的（2019）川1403民初922号《民事判决书》，判决驳回杨金龙的诉讼请求生效以后，杨金龙未向付中斌、周雄英支付剩余购房款。杨金龙于2019年11月16日签收了付中斌邮寄送达的解除房屋买卖合同通知书后未作回复，也未支付剩余购房款。杨金龙的上述行为，充分说明其已经不再履行合同义务。合同法第九十四条第二款规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此，本院认为房屋买卖合同已经于杨金龙收到解除房屋买卖合同通知书之时而解除。据此，杨金龙在本诉中提出的请求付中斌、周雄英协助办理案涉房屋的过户登记手续的主张，应予驳回，本院不予支持。反之，付中斌、周雄英在反诉中提出的请求确认双方于2018年12月2日签订的《房屋买卖合同》已经解除的主张，具有事实基础，本院予以支持。 关于预付购房款是40万元，还是38万元的问题。房屋买卖合同中明确约定了购房款的支付时间及方式。房屋买卖合同签订后，杨金龙于2018年12月4日向付中斌、周雄英支付了首批购房款。付中斌、周雄英于当日向杨金龙出具收条一张，载明：“今收到杨金龙房款400000元（肆拾万元整），以转款凭证为准生效。转账38万元，现金2万元。此据”。收款人处有付中斌、周雄英签署的姓名及捺印。付中斌、周雄英于当日向杨金龙交付了案涉房屋的产权证9本，于2018年12月6日向杨金龙交付了案涉房屋中的2套房屋及钥匙。从收条的外观形式来看，收条中的所有字体均是手写字体，主要内容笔迹一致，为同一人所书写，收款人处有付中斌、周雄英签署的姓名及捺印。从收条的内容来看，双方确认的购房款为40万元，其中转账38万元与杨金龙提供的银行转账凭证时间、金额一致，其中现金2万元也符合社会交易常理。退一步讲，若付中斌、周雄英未收到杨金龙的现金2万元，则二人也不会同意在收条中书写现金2万元，并签名、捺印予以确认。从付中斌、周雄英向杨金龙交付案涉房屋的产权证、2套房屋及钥匙的实际行为来看，若未收到杨金龙的现金2万元，则二人也应当及时催收。付中斌、周雄英未催收该现金2万元，不符合社会交易常理。因此，综上所述，本院认为杨金龙预付购房款是40万元。 关于杨金龙、付中斌、周雄英是否存在违约行为，应否承担违约金责任的问题。房屋买卖合同中明确约定了购房款的支付时间及方式、案涉房屋的交付期限及办理过户登记手续的条件、违约责任。杨金龙未按照合同约定的期限向付中斌、周雄英支付购房款，存在违约行为，应当承担违约责任。付中斌、周雄英在收到杨金龙支付的40万元后，未按照约定将案涉房屋中一套已出租房屋在2019年3月底交付杨金龙，存在违约行为，应当承担违约责任。合同法中规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于杨金龙未按约支付购房款，违约在前，是导致房屋买卖合同解除的主要原因；付中斌、周雄英未按约交付第三套房屋，违约在后，是导致房屋买卖合同解除的次要原因。根据合同约定，结合杨金龙在庭审中提出违约金过高的意见和当事人的实际支付能力，依照合同法第一百一十四条第一款、第二款的规定。对杨金龙请求付中斌、周雄英给付违约金额的主张，部分予以支持，即付中斌、周雄英向杨金龙给付违约金7万元。对付中斌、周雄英请求杨金龙给付违约金额的主张，部分予以支持，即杨金龙向付中斌、周雄英给付违约金9万元。 对付中斌、周雄英在反诉中提出的请求杨金龙退还案涉房屋、产权证及钥匙的主张。如前所述，房屋买卖合同已经解除，杨金龙继续占有案涉房屋、产权证及钥匙也就没有合法依据。合同法中第九十七条规定合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，杨金龙应当向付中斌、周雄英退还案涉房屋、产权证及钥匙。故对付中斌、周雄英提出的该主张，本院予以支持。同理，付中斌、周雄英也应当向杨金龙退还购房款40万元。 对付中斌、周雄英在反诉中提出的请求杨金龙给付律师代理费的主张。由于杨金龙与付中斌在房屋买卖合同中未对律师代理费的承担进行约定，并且付中斌、周雄英在庭审中未向法庭提供确凿的证据证明律师代理费的实际支付时间、金额，根据民诉法司法解释第九十条的规定，付中斌、周雄英应当承担举证不能的法律后果。故对付中斌、周雄英提出的该主张，不予支持。 综上所述，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、杨金龙与付中斌在2018年12月2日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月16日解除。 二、付中斌、周雄英于本判决生效之日起十五日内向杨金龙返还购房款40万元、支付违约金7万元，共计47万元。 三、杨金龙于本判决生效之日起十五日内向付中斌、周雄英支付违约金9万元。 四、杨金龙于本判决生效之日起十五日内向付中斌、周雄英退还房屋所有权证6本（即：彭山房权证字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号），国有土地使用权证3本［即：彭国用（2012）第02017号、第02018号、第02019号］；返还位于彭山区青龙经济开发区天下粮仓Ｂ区21栋1-2层10＃、12＃房屋及钥匙。 五、驳回杨金龙的其他诉讼请求。 六、驳回付中斌、周雄英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件诉讼费2250.00元，由杨金龙负担；反诉案件诉讼费2150.00元，由付中斌、周雄英负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  宋议 二〇二〇年一月十日 书记员  谢欢