贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14686号 原告：陈文涛，男，汉族，1987年12月20日出生，住贵州省毕节市。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G）层，统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人:郑桥明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），该公司员工。 原告陈文涛与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈文涛，被告大众房开公司委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文涛向本院提出诉讼请求：1、判决被告将房屋交付给原告，并支付原告逾期交房违约金暂计37,498.5376元（具体金额以原告已付购房款212,336.00元为基数，按照合同，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，从2015年1月1日开始计算至实际交房给原告使用之日止）;2、判决被告将房屋所有权转移登记给原告，并支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计52,680.5616（具体金额以原告已付购房款212,336.00元为基数，按照合同约定按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金，从2016年7月27日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产证书并交付原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由:2014年3月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××区中山路大众国际(盘古中心)三单元十五层01号房，房屋建筑面积131.08平方米，套内建筑面积112.03平方米;按照套内建筑面积计算，该商品房总价款492,336.00元;买受人以公积金贷款付款的应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款212,236.00元，余款280,000.00元以公积金贷款支付;出卖人应该于2014年12月31日前向买受人交付该商品房，负责在2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时双方在协议中约定，约定日起180日以后，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按日向买受人已付购房款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。直至2019年11月1日，被告未将涉案房屋交付原告，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，按照约定，被告逾期交房、逾期办理房屋转移手续视为违约，被告应支付原告逾期交房、逾期办理房屋转移登记事宜的违约金共计人民币90,179.0992元(暂计)。被告迟迟不交房、不履行房屋转移登记义务已经给原告造成诸多损失，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，原告请求贵院依法判决被告按照合同履行义务，完成房屋交付手续并将房屋转移登记有关文书交付给买受人，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。据此，原告特诉至法院，请求判如所诉！ 被告大众房开公司辩称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方，中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻答辩人的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。二、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担逾明办证违约金。因被上诉人早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定上诉人应承担违约金，也应考虑被上诉人未遭受实际损失而予以调整。三、如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非答辩人恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率进行调整。同时，原告早已经实际入住涉案房屋，被告不应当承担逾期交房违约金。对超过诉讼时效部分，不予支持。综上，请求贵院查明事实、分清责任后作出公平的判决。 原告陈文涛向本院提交了如下证据：《商品房买卖合同》、收据、备案登记表、个人借款凭证。 被告大众房开公司向本院提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件、七星府呈[2017]196号文件、领取钥匙情况记录表。 经组织质证，原、被告对对方所提供证据真实性均无异议，本院予以确认。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年3月8日，原告陈文涛作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××××区中山路大众国际第三单元十五层01号房，建筑面积131.08平方米；该商品房总价款为492,336.00元；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付；转移登记：出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定支付涉案房屋购房款492,336.00元，原告于2016年3月5日领取了涉案房屋的钥匙。原告认为，至今被告未办理房屋交接手续，也未将转移登记有关文书交付给原告，已经构成违约，应当承担相应的责任，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备法定办理转移登记的条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告应按约定于2014年12月31日前交付涉案房屋，于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约。原告有权主张违约金，对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。 对于原告诉请被告将涉案房屋交付原告及支付逾期交房违约金的诉请，根据合同约定，被告应于2014年12月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。原告于2016年3月5日领取涉案房屋的钥匙，根据《最高人民法院》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，视为被告已经将该房屋交付给原告使用，故，对原告要求被告交付涉案房屋的诉请，本院不予支持。如前所述，原告于2016年3月5日领取涉案房屋的钥匙，视为被告已经将涉案房屋交付原告使用，则被告应于2016年4月5日前向原告支付逾期交房违约金，故该违约金的诉讼时效期间从2016年4月6日起算。根据《中华人民共和国民法总则》一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，而原告于2019年11月6日才提起本案的诉讼主张该违约金，则原告的该主张已超过诉讼时效期间。被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张成立，故原告诉请的该项违约金，本院不予支持。 对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，根据合同约定，被告承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年11月6日）往前倒推三年即2016年11月6日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年11月7日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于该项违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。即逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款总额492,336.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但原告诉请以212,336.00元为基数计算违约金，根据“不诉不理”原则，本院以原告诉请212,336.00元为基数计算违约金予以保护。 对原告主张被告为其办理涉案商品房转移登记的诉请，因被告尚不具备法定的办理商品房转移登记的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备办理涉案商品房转移登记的条件后，再行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈文涛支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以212,336.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年11月7日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告陈文涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,027.00元（已减半收取），由原告陈文涛负担553.00元，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担474.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年一月十日 书记员  邵 立