广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23408号上诉人（原审被告）：钟包仙，女，1959年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市越秀区惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲，该所所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：周月敏，广东岭南律师事务所律师。上诉人钟包仙因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人钟包仙上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为“钟包仙在本判决发生法律效力之日起一年内，将广州市越秀区光孝路宝城里2号303房腾空交还给民政局房管所”。事实与理由如下：钟包仙名下的自有房产是代亲戚购买的，由于房子不大，钟包仙搬迁过去需要把现有的房子出售，再买套大些的房屋，一买一卖大概需要一年时间。钟包仙对一审判决其他判项没有异议。据此，请求二审法院撤销一审判决第二项或者予以改判，支持钟包仙的上诉请求。被上诉人民政局房管所二审答辩称：不同意钟包仙的上诉请求，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。民政局房管所于2019年3月22日诉至一审法院，请求判令：1.解除钟包仙与民政局房管所之间关于广州市越秀区光孝路宝成里巷2号303房的不定期租赁关系；2.钟包仙立即将上述房屋腾空交还民政局房管所；3.钟包仙按每月82.3元的标准向民政局房管所支付从2019年4月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租金；4.钟包仙支付逾期支付租金的违约金（每月租金的违约金自当月21日开始，每逾期1日，按当月欠缴租金的万分之五分段累计计算至实际清偿全部租金之日止，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.钟包仙按每月82.3元的标准向民政局房管所支付房屋租赁合同解除次日起至钟包仙实际交还房屋之日止的房屋占用费；6.钟包仙按照每月82.3元的标准向民政局房管所支付租赁关系解除后至交还场地之日止的场地占用费的违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；7.民政局房管所没收钟包仙缴纳的租赁保证金838元；8.民政局房管所的律师代理费用3000元由钟包仙承担。一审法院查明事实：据穗房地证字第××号《广州市房地产证》记载，广州市越秀区光孝路光孝新巷3，3-1，5号一至五楼（一户两址，另一地址是宝成里2号）房屋登记权属人为广州市民政局。广州市民政局委托其直属单位即民政局房管所负责该房屋的出租、管理等工作。2012年7月1日，民政局房管所（甲方、出租人）与钟包仙（乙方、承租人）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区光孝路宝成里2号303部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积20.95平方米；租赁期限自2012年7月1日起至2013年12月31日止，月租金82.30元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如果逾期3个月，甲方有权终止本合同收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；乙方向甲方交纳838元保证金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同，保证金不予退回；租赁期届满，甲乙双方未续订合同或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内租金总额的100%收取乙方违约金等。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。钟包仙继续使用涉案房屋作住宅使用，并按照82.3元/月的标准向民政局房管所支付了截止到2019年3月31日租金。据民政局房管所提起本案诉讼时提交的钟包仙欠费情况统计表显示，当时钟包仙尚未支付2019年1月及2月的租金。2019年3月26日，钟包仙向民政局房管所支付了2019年1月至3月的租金246.90元。一审审理过程中，钟包仙称其名下登记有广州市白云区同雅北街同德花园1807房，性质为住宅，建筑面积七十多平方米，该房屋由钟包仙的亲戚在使用。一审法院认为，民政局房管所、钟包仙自愿签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同约定的租赁期限届满后，民政局房管所、钟包仙虽未续签租赁合同，但民政局房管所继续将涉案房屋出租给钟包仙使用，双方按原标准收缴租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。民政局房管所要求解除双方的租赁合同关系、收回涉案房屋及钟包仙按照上述租赁合同约定的租金标准计付租金及占用费至交还房屋之日止，合法合理，一审法院予以支持。钟包仙提出的搬迁准备时间过长，一审法院酌情调整为三个月。此外，钟包仙未按照合同约定的期限支付租金已构成违约，应承担相应违约责任，民政局房管所要求钟包仙支付迟延付款违约金于法有据，一审法院亦予以支持。关于民政局房管所要求钟包仙支付租赁关系解除后至交还场地日止的违约金问题，因在租赁期限届满后，民政局房管所、钟包仙形成不定期租赁合同关系，民政局房管所是通过本案诉讼才向钟包仙提出解除合同及收回房屋，合同解除后钟包仙是否拒不交还房屋属尚未发生的事实，民政局房管所要求钟包仙支付上述违约金目前缺乏事实依据，一审法院不予支持。此外，民政局房管所提起本案诉讼时，钟包仙对于2019年1月及2月的租金迟延支付尚不足3个月，未达到合同约定的出租人因承租人迟延支付租金而行使解除权的条件，本案系因出租人享有不定期租赁的随时解除权而解除合同，故民政局房管所要求没收保证金及钟包仙负担律师代理费的诉讼请求亦依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院于2019年8月12日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市民政局房屋管理所与被告钟包仙关于广州市越秀区光孝路宝成里2号303房的租赁合同关系解除；二、被告钟包仙在本判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区光孝路宝成里2号303房腾空交还原告广州市民政局房屋管理所；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟包仙一次性向原告广州市民政局房屋管理所支付2019年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按照82.3元/月的标准计付）及迟延支付上述租金的违约金（每月租金的违约金自当月21日起计至实际支付之日止，按照同期应付而未付租金的每日万分之五计算，违约金总额以不超过应付租金本金为限）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由被告钟包仙按照上述标准逐月支付给原告广州市民政局房屋管理所；四、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由被告钟包仙负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对钟包仙的上诉主张，认定如下：民政局房管所、钟包仙对双方解除涉案房屋租赁合同关系、腾空涉案房屋以及一审法院认定的房屋租金、违约金、房屋使用费数额，均无异议，本院不作赘述。钟包仙上诉请求在本判决发生法律效力之日起一年内，将涉案房屋腾空交还给民政局房管所。虽然钟包仙称其名下的自有房屋是代亲戚购买的，但并非搬迁不能。一审法院行使自由裁量权酌情将搬迁准备时间认定为三个月，合情合理。钟包仙上诉请求法院给予一年的搬迁期限，缺乏充分依据，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人钟包仙的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟包仙负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年一月十三日书记员  纪惠敏