浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初7075号 原告：绍兴市丰瑞包装有限公司，住所地：绍兴市袍江越王路以东。 法定代表人：董建江，系总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王凯，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 被告：交通银行股份有限公司绍兴分行，住所地：绍兴市越城区人民中路283号。 法定代表人：黄红宇，系该行行长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张良，男，1973年11月17日出生，汉族，系该行员工，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：俞薇薇，浙江纳森律师事务所律师。 被告：浙江金星纸业有限公司，住所地：绍兴市袍江越王路以东（东二路）。 法定代表人：李云宝，系公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：李华，女，1987年12月10日出生，汉族，系该公司员工，住绍兴市越城区。 原告绍兴市丰瑞包装有限公司（以下简称丰瑞公司）与被告交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）、浙江金星纸业有限公司（以下简称金星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰瑞公司的委托诉讼代理人王凯、被告交通银行的委托诉讼代理人俞薇薇、金星公司的委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告与被告金星公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》有效；2、请求判令原告继续承租案涉房屋，如进行司法拍卖，则要求带租拍卖；3、本案诉讼费由两被告承担。 事实及理由：一、原告与被告金星公司已于2015年6月1日签订《房屋租赁合同》，双方之间的租赁关系合法有效。首先，2015年3月1日，原告因公司注册成立需要，与被告金星公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：承租金星公司名下的位于绍兴市袍江工业区以东的厂房及综合楼，租赁期限暂定为1年。同年6月1日，原告公司合法注册成立后，与金星公司再次签订《房屋租赁合同》，约定：由原告承租金星公司名下位于绍兴市袍江工业区越王路以东厂房及综合楼，租赁期限为10年(自2015年6月1日起至2025年5月31日止)。租金支付方式为前4年每年租金为58万元，第5年起租金上浮5%，第8年起上浮至10%，水电费双方另行结算。双方之间签订的租赁合同系真实的意思表示，符合法律规定，合法有效。其次，原告自双方协议签订之日起，一直以来均处于承租使用状态，且也一直按照租赁合同约定，向金星公司支付租金。从原告在执行听证中已提交了自承租之日缴纳租金的付款凭证，合计支付租金224000元，提交了支付案涉租赁房屋的水电费发票。上述证据足可以证明，原告确系实际使用案涉的租赁房屋的事实。二、原告与被告金星公司签订租赁合同时，被告交通银行的抵押权业已到期，其无权主张相应的权利。从被告交通银行提交的《最高额抵押合同》以及《抵押合同》中约定的抵押期限来看，《最高额抵押合同》的抵押期限自2012年9月21日至2014年9月20日，《抵押合同》的抵押期限为自2016年1月6日至2018年1月6日。而原告与被告金星公司之间签订《房屋租赁合同》最早的时间为2015年3月份，签订租赁协议的时间系抵押期限届满之后，显然抵押权无法对抗租赁权权益。 综上，本案事实清楚、证据确实充分，在租赁合同期限未届满时，原告有权继续承租案涉房屋及办公楼。故原告要求判如所请。 被告交通银行辩称，请求法院驳回原告的诉请。 事实与理由：一、丰瑞公司与金星公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》虚假无效(约定内容中租赁面积5713.37平方米、租赁期限为10年、租金58万元)。1、2015年6月1日，丰瑞公司与金星公司还签订有一份《房屋租赁合同》，该租赁合同约定的租赁面积约200平方米、租赁期限为1年，从2015年6月1日至2016年6月1日，租金24000元，金星公司据此向税务机关申请开具房租费发票。2、2016年11月29日，金星公司向丰瑞公司开具房租费发票，并向税务备案《房屋租赁合同》一份，该租赁合同约定的租赁面积约720平方米、租赁期限为1年，从2016年6月1日至2017年6月1日，租金46800元。3、丰瑞公司筹建期在工商部门备案的于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同约定的租赁面积11073平方米、租赁期限为1年，从2015年3月1日至2016年2月28日，租金50万元。显然，该份租赁合同未实际履行，且与丰瑞公司认为有效的《房屋租赁合同》之间有违背常理，自相矛盾。4、丰瑞公司提供的房租费发票共计8份，金额总计60.08万元，所有房租费发票，没有一份是与其所谓在真实履行的“房屋租赁合同”一致的。提供的所谓租金支付凭证，绝大部分的付款用途为往来款而非租金。其提供的电力发票，也没有一份是在2017年前开具的，提供的收款收据(水费、电费)，就电费与供电公司开具的发票进行对比，两者金额差异巨大，水费前后对比也是金额差距巨大，且丰瑞公司也没有提供相应的支付凭证。基于上述事实和证据，丰瑞公司要求确认其与金星公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》有效，无事实依据，更无法律依据，该份《房屋租赁合同》虚假无效。二、丰瑞公司对其主张的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张事实成立的，应当承担举证不利之法律后果。丰瑞公司未能证明其与产权人金星公司之间存在合法有效的租赁关系，其要求继续承租案涉租赁房屋(如进行司法拍卖，则要求带租拍卖)的主张既无事实依据，也无法律依据。三、诉讼费用应由败诉方负担，本案的诉讼费用应由原告自行承担。四、2016年1月6日，金星公司与其签订编号为0201600的《抵押合同》，并向其出具《抵押物未出租申明》，同日办理了抵押登记手续，他项权证号：绍房他证袍江字第××号。金星公司将案涉房地产抵押给其，是一个连续的过程，并且其均承诺或申明至抵押合同签署之日止，其未将该房产出租给任何单位或个人，也未向任何单位或个人作出出租承诺。如果故意隐瞒抵押物已出租的事实，将构成对银行的欺诈，愿意承担法律责任。即便在抵押之后，金星公司也从未告知银行出租抵押物的情况。 综上所述，其对金星公司的案涉房屋享有合法有效的抵押物权，在抵押范围内，丰瑞公司无权主张租赁关系。丰瑞公司对其主张的事实未能提供足以证明其主张的证据，其提供的证据自相矛盾，且也未能提供实际履行支付租金的证据，因此，请求法院驳回丰瑞公司的诉请。 被告金星公司辩称，丰瑞公司于2015年3月向其承租房屋，实际签订合同就是2015年6月。其与交通银行的抵押合同是2016年1月，但后期由于资金紧张，其无法归还交通银行贷款，期间也多次与交通银行协商，但至今公司经济仍不景气，无法转贷。其与丰瑞公司的房屋租赁合同是真实有效的，最终由法院审理决定。 原告对其主张的事实向本院提交了以下证据： 证据1、（2019）浙0602执异73号执行裁定书一份（复印件），要求证明该裁定书驳回了原告公司的执行异议请求，原告以此向法院提起执行异议之诉的事实。被告交通银行认为该裁定认定事实清楚，适用法律正确，请法院予以支持。被告金星公司认为，其与丰瑞公司的房屋租赁合同真实有效，因此对执行裁定书驳回原告的执行异议请求有异议。 证据2、2015年3月1日、2015年6月1日签订的房屋租赁合同各一份（复印件）,要求证明2015年6月，双方之间业已签订租赁合同，2015年3月1日签订的租赁合同是由于原告当时注册公司所需，临时签订租赁合同在工商行政管理部门登记备案的事实。被告交通银行对2015年6月1日签订的租赁合同的真实性有异议，该份合同没有实际履行，是虚假无效的。对2015年3月1日租赁合同真实性无异议，但是实际是否履行其不清楚，是与丰瑞公司的股东签订的合同，对租赁面积、期限均有约定，与原告主张的实际履行的建筑面积、租赁期限、租金违背常理，恰恰能证明其未实际履行2015年6月签订的合同。被告金星公司对该两份合同均无异议。 证据3、房租发票一组共9张，要求证明原告与被告金星公司存在租赁关系，且金星公司向原告开具发票的事实。被告交通银行对发票真实性无异议，对原告要求主张的事实有异议。对方所开具的9张发票67.08万元，远低于其所谓实际履行的每年58万元租金的金额，且其在提供发票的同时提供了房屋租赁合同给税务机关，恰恰证明了其2015年6月签订的合同是虚假的，未实际履行。除了租金金额不同，租赁的范围、建筑面积、租赁期限均不一致。被告金星公司对发票无异议。双方实际履行以及承租、缴纳租金都是按照合同进行的，至于该发票在双方签订合同的时候没有要求开具，是根据丰瑞公司在经营过程中的要求开具的。 证据4、房租支付明细一张、支付凭证一组，其中包括一张现金支付的收款收据一张，要求证明原告从2015年开始向被告支付租金的事实。被告交通银行对该组支付凭证有异议。真实性无法确认，其租金支付凭证款项内容均是往来款或划款，不能证明系支付房屋租金的事实。对原告提供的23份电子回单与1份收款收据，只有现金收据的记载内容是租金，其他的都是划款或往来款，且与租金发票金额无法相对应。被告金星公司对证据无异议。 证据5、被告金星公司出具的水电费收款收据一组共20张、水电费发票一组，要求证明在承租期间原告向被告金星公司支付相应水电费用，证明原告实际占有使用该房屋的事实。被告交通银行对收款收据的真实性无法确认，对电力发票真实性无异议，但对关联性及证明内容有异议。电力发票最早是在2017年3月6日，在抵押登记之后。被告金星公司对原告提交的收据及电费发票均无异议。其公司电费是每个月收的，但因2015年生产经营刚开始，电费比较少，所以三个月收一次。到2016年电费比较多了，因此每个月收一次。2017年原告要求电费过户，直接由其自行缴纳。 证据6、丰瑞公司登记基本情况一张、变更登记情况一张，要求证明2015年时原告公司登记的生产经营地址就是案涉房屋内，以及原告公司自始至终一直在案涉房屋内生产的事实。被告交通银行对真实性无异议，但对原告证明目的及内容有异议。原告提供的证据不能证明租赁期限为10年的这份租赁合同实际履行的事实。被告金星公司对证据无异议。 被告交通银行对其主张的事实向本院提供了以下证据： 证据1、国家税务总局绍兴市越城区税务局斗门税务所出具的2015年12月15日、2016年12月29日丰瑞公司支付给金星公司的两份租赁费发票以及两份房屋租赁合同（均复印件），要求证明丰瑞公司主张其与金星公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》虚假无效，其与金星公司实际履行的也不是该份租赁期限从2015年6月1日至2025年5月31日止的《房屋租赁合同》，（2019）浙0602执异73号执行裁定书驳回丰瑞公司的异议请求有理有据的事实。原告对该组证据本身的真实性无异议，该证据恰好能够证明原告与金星公司存在租赁的事实，特别是备案发票联中房租费从2015年6月开始缴纳，从政府部门备案登记看，双方租赁关系发生在2015年，并至今未变动，并按2015年6月签订的10年期合同履行义务。被告金星公司对证据的真实性无异议，但是与丰瑞公司之间实际履行的是2015年6月1日的合同，每年的租金都是58万元。 证据2、0873441最高额抵押合同一份、4678号房屋他项权证一份、房产（土地）未出租的承诺函一份、0201600抵押合同复印件一份（附抵押物清单）、17490房屋他项权证一份、抵押物未出租申明一份、抵押物照片打印件一组（均复印件）、绍兴市自然资源和规划局出具的不动产登记信息表一份，要求证明2016年1月金星公司将房屋抵押给交通银行并出具未出租承诺，其中2012年4678号他项权证注销是由于金星公司转贷重新办理了抵押，并办理了2016年K17490号他项权证，抵押是连续性的事实。原告对证据的真实性由法院审核认定，被告交通银行设立抵押权的时间是晚于原告与被告金星公司签订租赁合同的时间。同时，被告交通银行在之前已经注销了抵押权，与2016年重新设立的抵押权不存在连续性，2016年设定的抵押权是双方之间另外设立的债权债务关系，不具有连续性。原告提交的水电费缴纳凭证，足以证明承租涉案房产及已经使用的客观事实，被告的证据无法达到其抗辩目的。对被告金星公司出具的承诺书，原告不知情，原告方只是作为承租人承租了金星公司名下的房产，同时做了备案登记，履行了租赁合同要求的义务，足以证明原告与金星公司在设立抵押前已经建立了租赁关系，同时原告一直占有使用该房屋。被告银行的照片不能证明原告未实际使用案涉租赁房屋的事实。原告向法院提交的一系列证据都能够证明原告占有使用租赁房屋的情况，被告交通银行的证据是以偏概全。被告金星公司对证据的真实性由法院认定。对第一被告提供的2012年的抵押合同与本案无关，对2016年的抵押合同无异议。对2016年签署的抵押物未出租声明无法确认，当时办理抵押都是由代理人经办的，已经不记得是否出具过该声明了。公章是专人管理的，如是原件无异议，对关联性无异议。对不动产查询信息关于抵押物抵押的时间属实。 被告金星公司未向本院提供证据。 本院认证认为，对原告的证据1系原告提起执行异议之诉前置程序中的执行裁定书，本院予以认定。对原告的证据2-6，其中于2015年3月1日签订的房屋租赁合同系原告在工商行政管理部门办理公司注册时的备案材料，与证据6丰瑞公司工商注册登记等材料相印证，故真实性予以认定。对证据2中于2015年6月1日签订的10年期房屋租赁合同，与原件核对异议，被告交通银行虽然对真实性有异议，原告提供的证据4汇款凭证也未注明系租金性质，但可以体现汇款与10年期合同的年租金相符，可以证明原告支付10年期租金的事实。证据3金星公司开具给原告的2015年6月至2019年5月的增值税发票明确注明系房租费，能够体现原告自租赁之日起持续支付租金的事实，对原告与被告金星公司之间存在真实的租赁关系有较强证明力。结合证据5其支付的水电凭据，上述证据相互关联与印证，可以形成完整的证据链证明原告与被告金星公司于2015年6月1日签订的房屋租赁合同真实存在，原告于公司成立之日起即承租本案涉案房产坐落绍兴袍江工业区越王路以东1、2、3号厂房及5号原告在税务部门留档备案的租赁合同、租金支付凭证，真实综合楼经营至今的事实。对被告交通银行的证据1系性予以认定，可以确认从2015年6月起原告即涉案房产地租赁房屋，虽租期为一年，连续签订了二年，但根据上述认定的证据，租赁双方实际履行的是2015年6月签订的10年期合同，故对交通银行要求证明10年期房屋租赁合同系虚假的事实不予认定。对被告交通银行的证据2中的抵押合同、他项权证、抵押物照片的真实性予以认定，该证据的抵押事实已经本院（2016）浙0602民初666号生效民事判决书确认（当事人庭审中对该判决书均无异议），可以证明被告金星公司于2012年9月21日将上述涉案房产1、2、3、5号抵押登记与被告交通银行。2016年1月6日，金星公司因转贷将抵押房产重新办理了抵押登记，2012年房屋他项权证于同日注销。对证据中的抵押物未出租声明，与本院查明的租赁事实不符，本院不予认定。 庭审中，对本院（2019）浙0602执异73号执行裁定书认定的事实，原告及被告均未提出异议。 经审理查明：被告金星公司名下登记有涉案房产即坐落绍兴袍江越王路以东1幢、2幢、3幢、5幢，建筑面积分别为3113.37、1804.55、4419.53、1736.41平方米，房产权证号为绍房权证袍江字第××号的工业厂房（其中5幢为综合楼）及上述房产对应的坐落袍江工业区越王路以东A块、使用权面积为12436.9平方米、权证号为绍市国用（2006）第3128号的国有土地使用权。2012年9月21日，被告金星公司将上述房产抵押登记与被告交通银行享有，他项权证号为绍房他证袍江字第××号。在该期相应的最高额抵押合同中约定：“抵押人为抵押权人与债务人在2012年9月21日至2014年9月20日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。”2016年1月6日，金星公司因转贷将上述抵押房产重新办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证袍江字第××号，2012年房屋他项权证于同日注销。在该期相应的抵押合同中约定：“抵押人为抵押权人与债务人在2016年1月6日至2018年1月6日期间签订的全部主合同提供抵押担保，抵押权人担保的最高债权额为：人民币贰仟肆佰万元正。”另约定：“本合同同时为交通银行股份有限公司绍兴分行与浙江金星纸业有限公司于2014年9月1日签订的编号为0002994号的《流动资金借款合同》、于2014年9月17日签订的编号为0002996号的《流动资金借款合同》提供担保。” 被告金星公司名下另登记有坐落绍兴袍江越王路以东4幢，建筑面积1067.1平方米，房产权证号为绍房权证袍江字第××号的工业厂房及该房产对应的坐落袍江工业区越王路以东B块、使用权面积为2428.2平方米、权证号为绍市国用（2006）第3127号的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第××号他项权证记载，金星公司将该房地产向浙江绍兴恒信农村合作银行城西支行提供抵押担保，并于2014年7月3日办理了抵押登记手续。 2016年10月31日，本院作出（2016）浙0602民初666号原告交通银行与被告金星公司等金融借款合同纠纷一案民事判决书，其中判令被告金星公司支付给原告交通银行0002994号、0002996号《流动资金借款合同》项下的利息、罚息和复利等，就原告交通银行享有的债权对绍房他证袍江字第××号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在担保金额4012万元范围内享有优先受偿权予以了确认。该判决生效后，因被告未自觉履行义务，根据原告申请，本院于2018年11月1日立案执行。在执行过程中，本院拟对涉案房产进行评估拍卖，原告以案外人身份向本院提出执行异议，要求保护其租赁权。本院于2019年6月18日作出（2019）浙0602执异73号执行裁定书，驳回了其执行异议请求。 另查明，原告丰瑞公司于2015年6月25日注册成立，经营场所地即为涉案房产地，并有原告的股东及法定代表人与被告金星公司于2015年3月1日签订的1年期房屋租赁合同一份作为筹建公司资料在工商管理部门备案。2015年6月1日，原告与被告金星公司再次签订10年期房屋租赁合同一份，合同约定被告金星公司将涉案房产中即坐落绍兴袍江越王路以东其中1号厂房3113.37平方米、2号厂房900平方米、3号厂房（办）600平方米、4号厂房600平方米、5号综合楼500平方米，合计建筑面积5713.37平方米出租给丰瑞公司生产（加工）使用。租期自2015年6月1日至2025年5月31日止，前4年年租金为58万元，第5年起租金上浮5%；第8年起上浮至10%。承租方每半年支付租金一次。原告自2015年11月起主要通过银行转账按约支付给金星公司年租金58万元，租金支付至2019年5月止。被告金星公司于2015年12月起向原告开具自2015年6月至2019年5月期间的增值税专用发票，均注明系房租费。同时，原告支付了房屋的水、电费用。 本院认为，本案争议的焦点是原告对涉案房产主张的租赁权是否享有排除执行的权利。从原告提供的证据分析，其登记注册时即以涉案房产为生产经营地，向金星公司的转账凭证能够体现其按约履行于2015年6月1日签订的10年期房屋租赁合同的租金支付义务，结合金星公司于2015年起开具给原告的房屋租金发票、原告支付的房屋水电凭证，均能相互印证原告与被告金星公司履行的是10年期房屋租赁合同，其承租并使用被告金星公司名下的部分房产真实存在并合法。因此，原告是租赁房产的权利人。但被告金星公司于2012年9月在房屋出租前已将上述房产抵押登记与被告交通银行，虽然2016年金星公司将抵押房产重新办理抵押登记的同时，注销了2012年的房屋他项权证，但在双方重新签订的抵押合同中已明确抵押物对前期2014年2994、2996号《流动资金借款合同》继续提供抵押担保，且由生效法律文书予以确认。因此，在本案抵押物上发生的租赁权，作为一般债权请求权依法不得对抗抵押权人的优先受偿权，原告对涉案房产不享有排除执行的权利，其要求带租执行的请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项之规定，判决如下： 驳回原告绍兴市丰瑞包装有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告绍兴市丰瑞包装有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 陶    珊    珊 人民陪审员 施立龙人民陪审员袁玲玲 二〇二〇年一月十日 代书 记员 王    文    恬 附相关法律规定： 《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。