浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初7071号 原告：浙江利轩物业管理有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道金山越府小区1幢3层。 法定代表人：张军刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王俊芹，女，1974年10月20日出生，汉族，住山东省招远市，系公司员工。 委托诉讼代理人：张革芳，浙江新兴律师事务所律师。 被告：浙江佳科置业有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道望江二路2号。 法定代表人：章建平，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：王斌，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅旭燕，浙江越兴律师事务所律师。 原告浙江利轩物业管理有限公司（以下简称利轩物业公司）与被告浙江佳科置业有限公司（以下简称佳科置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依原告的申请，对被告所有的价值人民币85万元的财产采取保全措施。本案依法适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理，原告利轩物业公司的委托诉讼代理人张革芳，被告佳科置业公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。后因案情复杂裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告利轩物业公司的委托诉讼代理人张革芳，被告佳科置业公司的委托诉讼代理人傅旭燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利轩物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费761665元，并支付该款从起诉之日起至判决付款之日止的利息（按年息6%计算）；2、判令被告支付原告违约金80000元。在第二次庭审中，原告变更诉讼第一项诉讼请求金额为75万元，并支付该款从起诉之日起至判决付款之日止的利息（按年息6%计算）。事实和理由：原告与被告于2015年1月25日签订了亲亲家园前期服务合同。合同约定：商铺1.2元/月/平方米，住宅1.4元/月/平方米，住宅架空层0.45元/月/平方米，车库、车位10元/月/个向业主或物业使用人收取，同时约定被告未销售完的空置房按实际销售的建筑面积支付，另被告每年给原告亏损补贴4万元。原告一直服务到2018年1月15日止，期间被告未支付过物业管理费用。原告多次催讨，但被告均以各种理由推诿。因双方协商无果，为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望能支持原告的诉讼请求。 被告佳科置业公司在第一次庭审中辩称，原告诉请的物业管理费金额不实，要求支付利息和违约金无事实和法律依据。被告的法定代表人杨建华和原告的法定代表人张军刚就本案达成二年30万元的口头协议，并且原告也已经同意被告以房产予以抵偿，双方应当履行该口头协议，原告不应当再起诉物业管理费。被告佳科置业公司在第二次庭审中辩称，原、被告于2015年1月25日签订的物业服务合同，约定提供物业服务合同的开始时间是2015年4月，终止时间为2017年10月底。在合同中明确约定，按照合同第7条和第19条的约定，原告所提供的物业服务关于配套建筑物的维修、养护和管理的满意度是需要达到95%以上，综合满意度达到80%以上。在原告提供物业服务期间，被告收到多次举报、在前期物业服务合同期满后，业主委员会不肯再与原告签订物业服务合同的客观情况看，说明原告的满意度是不达标的。原告确实存在诸如破损墙面、设施设备未修理、对建筑垃圾不尽管理义务，杂草、绿化情况不及时清理，公共排水管道没有及时疏通，造成道路、行人通行路段漫水，原告在合同期间提供的物业服务合同是没有达到合同约定的要求。因此，原告系违约方也是主要过错方。二、被告主张的物业费，从合同约定的形式上的计算方式看，双方已经确认为75万元，被告对此无异议。但该物业费不应当全额支付，理由是原告没有尽到合同约定的物业管理合同的义务，根据权利义务对等的原则，主张全额支付是没有道理的。在物业服务合同到期，双方也曾协商，被告已向法庭提交了录音录像资料和微信通话记录，庭审过程中原告对该两组证据形式上的真实性没有异议，综合视听资料内容，双方认可的确定的问题之前争议的物业费是按照30万元计算，双方对该30万元都没有争议，微信记录中被告的法定代表人表示认可，无非双方对30万元款项如何支付的问题还在进行磋商。从微信记录中可以看出原告的法定代表人愿意向被告购置房屋的形式用以抵扣被告应支付的物业管理费，双方是表示认可的。从第二个视听资料可以反映出对30万元的计算金额也是没有争议的，只是被告的法定代表人提出房子不要了，30万元款项是一次性付还是分二次付的问题提了一个建议，原告法定代表人自己表示认可，但还要回去与老婆商量一下。综合考虑这两个视听资料，说明原、被告对30万元的金额是认可的。三、原告主张8万元违约金无事实和法律依据。原告代理人陈述到合同中第6章第20款加收滞纳金的问题，这个滞纳金约定是无效的，违约金自逾期之日起每日按每年应缴费用的千分之二，该标准相当于月利率6%，年利率72%，明显过高，不符合合同法的规定，应当依法酌情考虑减少。四、关于购房款抵扣物业管理费的问题，双方于2017年11月初就已有意向，双方一直就该问题在磋商，所以不存在违约。 本院经审理查明：2015年1月25日，原告利轩物业公司作为乙方与被告佳科置业公司作为甲方签订了亲亲家园《前期物业服务合同》一份，与本案有关事项：佳科置业公司将亲亲家园小区委托利轩物业公司实行物业管理。物业类型为多层，住宅面积43514.134平米，营业房面积7161.918平米，总套数为328套，车库173个，车位176个。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业合用人均需履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限从房产通知交房之日起至业委会与物业公司签订合同之日止。乙方须按约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理综合满意率达到80%以上，小区内无乱搭建、乱摆放、乱贴挂改变建筑物结构、外貌的现象。物业管理服务费按建筑面积计算：商铺1.2元/月/平方米，住宅1.4元/月/平方米，住宅架空层0.45元/月/平方米，车库10元/月/个向业主或物业使用人收取物业管理费按年度收取，每次交费时间：下一次收费年度开始的前六个月内。逾期交纳物业管理费的，业主自逾期之日起每日按每年应缴费用千分之二加收滞纳金佳科置业公司每年向利轩物业公司支付亏损补贴4万元。乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：按物业管理有偿服务标准收取。甲方违反本合同第十七条的约定，使乙方未能完成管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予赔偿。甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同或给对方造成经济损失的，还应给予经济赔偿。合同签订后，利轩物业公司对亲亲家园小区进行物业管理，但被告佳科置业公司未按约定支付物业管理费。2017年11月6日，原告的法定代表人与杨建华协商用房子或商铺抵作物业管理费，但未达成一致意见。庭审中，原、被告对至2018年1月尚欠物业费金额为75万元达成一致意见。 以上事实除有到庭原、被告在庭审中的陈述外，还有原告提供的前期物业服务合同、费用清单、律师函、回函，被告提供的录像、录像文字摘录、短信聊天记录，小区照片，上述证据能印证庭审查明事实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告利轩物业公司与被告佳科置业公司之间的服务合同，双方意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为双方是否对物业费按30万元支付达成合意。原告认为，短信聊天所说的30万元仅仅是协商的意向，但最终没有达成一致意见，被告也没有履行过，故应按照合同约定支付物业管理费75万元。被告辩称虽按照合同约定计算的物业费金额为75万元，但原告未完全尽到合同义务，应当扣减部分物业费，且双方协商一致同意物业费按照30万元计算。本院认为，被告主张物业费按照30万元计算是用房子或者商铺折抵签订，但双方未最终履行，故应视为双方对物业费按30万元折抵未能达成一致意见，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告佳科置业公司尚欠原告物业管理费75万元，事实清楚，证据充分。被告未支付约定的款项，属于违约。鉴于双方签订的合同仅对乙方与业主对逾期支付物业费的违约责任进行约定，对原、被告之间的违约责任未作约定，故对原告要求支付违约金的请求本院不予支持。原告要求被告支付为从自起诉之日起至款付清日止按年利率6%计算的利息，理由正当，本院予以支持。被告主张综上，本院对原告诉讼请求中支付物业管理费75万元及支付自2019年4月26日起至款付清日止按年利率6%计算的违约金的请求予以支持，其余部分不予支持。被告抗辩原告所提供的物业服务满意度未达到合同约定要求，但未能提供相关证据予以证实，故对其抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告浙江佳科置业有限公司应支付原告浙江利轩物业管理有限公司物业管理费75万元，并支付该款自2019年4月26日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失；款限于本判决生效之日起十日内付清； 驳回原告浙江利轩物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费12100元，财产保全费4770元，合计16870元，由被告浙江佳科置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王 羽 审 判 员  杨秀丽 人民陪审员  陈德新 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  杨 琼