宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终64号上诉人（原审原告）：韩某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。原审被告：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。原审被告：王某，住宁夏回族自治区银川市。原审被告：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三原审被告共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人韩某因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信公司）及原审被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，认为本案没有提出新的事实、证据或者理由，决定本案不开庭审理。本案现已审理终结。韩某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、上诉人与隆湖公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。上诉人作为买受人已依据房屋买卖合同约定实际履行了支付购房款的义务，且隆湖公司也出具相应收款收据予以确认，虽然合同并未载明具体签订时间，但此并不是合同有效成立的必备要件，故双方签订的房屋买卖合同真实合法有效并成立。中信公司一审中辩称案涉房屋系隆湖公司先抵顶给万兴隆公司，之后再转抵或转让给韩某，并非韩某与隆湖公司间真实的房屋买卖意思表示。对该主张，中信公司在一审中并未向法庭提交相应书面证据证明。一审法院已经做出韩某签订商品房买卖合同并支付全部房款的基本事实认定，又认定上诉人取得该房屋系债务抵顶，认定事实相互矛盾，属认定事实错误，依法应予以纠正。二、一审法院对当事人的举证责任分配不公，不符合证据规则的相关法律规定，导致判决结果错误。韩某作为房屋买卖合同的买受人，其主要合同义务就是支付购房款。韩某将房款以现金支付的方式缴纳给隆湖公司后，隆湖公司向上诉人出具了收款凭证。取款凭证、收款凭证等相关证据完全可以证明韩某已经完成了合同约定的付款义务，韩某也就应当享有对该案涉房屋的物权请求权。一审当中隆湖公司对收到该购房款予以确认的情况下，法院仍然要求韩某进一步提交证据证明支付了购房款，将不属于韩某的举证责任强加于其，明显有失公允，导致判决结果明显错误。韩某对于该房屋已设立抵押的情况并不知情。中信公司答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，韩某的上诉理由不成立，应驳回上诉维持原判。（一）案涉房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司后再转抵韩某，非真实的房屋买卖关系。关于案涉房屋系韩某抵债所得，韩某已在起诉状予以自认，这与从隆湖公司、公安机关核实的房屋抵债情况相一致。案涉房屋实际为隆湖公司先抵顶万兴隆公司，后万兴隆公司又将案涉房屋抵顶给韩某，系多重以物抵债关系，并非买卖，一审查明与认定无误。（二）韩某未提交缴纳购房款的证据，一审判决不存在举证责任分配不当的情况。韩某主张排除中信公司抵押权执行，应由其提供证据证明其享有排除抵押权执行的权利。在韩某已在一审中自认案涉房屋系抵顶其对万兴隆公司债权，转而主张购买应由其提供证据证明。即便本案适用物权期待权的相关规定，也应由韩某证明其享有的权利符合物权期待权的规定。但其提交的收据不能证明已支付购房款，也未提交任何的银行存取款凭证等。故一审判决结合其自认和中信公司提交的证据认定事实，并无不当。（三）案涉房屋由隆湖公司抵债万兴隆公司后再转抵韩某，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。案涉房屋系万兴隆公司在中信公司抵押后才接受抵债，且抵债工程款系尚东帝景花园项目外的工程款，并非享有优先受偿权的工程款。万兴隆公司未占有案涉房屋，且以物抵债仅是履行债务的变通方式，并非买卖，现未完成权属登记的变更手续，万兴隆公司只享有债权请求权，而非物权。韩某自万兴隆公司接受抵债，应向万兴隆公司主张权利，与隆湖公司无关，且韩某未实际支付价款、未占有案涉房屋。因此，本案不符合物权期待权的规定。另外，以物抵债只是债务履行方式的变通，不形成优先于抵押权的优先受偿。若一般债权通过多次以房抵债的方式获得物权期待权从而排除执行，将破坏债的相对性和受偿原则，损害中信公司的合法权益。因此，本案也不适用物权期待权的规定，韩某不享有排除执行的权利，一审判决无误。综上，韩某的上诉请求不成立，请依法驳回上诉，维持原判。隆湖公司、王某、徐某未提交书面答辩意见。韩某向一审法院起诉请求：1.依法判决不得执行韩某所有位于北京××路；2.依法判决中止对韩某所有的位于北京××路的查封、冻结措施，并停止对该房屋后续评估、拍卖、变卖等强制执行措施；3、依法判决将位于北京××路归韩某所有；4、本案的诉讼费用由四被告承担。一审法院审理查明：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信公司，并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，宁夏回族自治区高级人民法院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，该院于当日立案执行。在执行过程中，一审法院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受本院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到韩某提出异议的“尚东帝景花园”30-1901室房屋。一审法院另查明，2011年12月9日，万兴隆公司向隆湖公司出具承诺书，载明贵公司2011年12月9日抵顶给我司尚东帝景商品房一套，房号30-1901号，面积43.6㎡，单价7800元/㎡，总价340314元。现本司自愿将此房买受人名称更名至韩某，请贵司给予办理。此次行为所发生的一切法律后果均与隆湖公司和宁夏檀溪房地产开发有限公司无关。2011年10月14日，隆湖公司出具收据三份，分别载明今收到万兴隆交来30-1901#房款324844元、今收到万兴隆交来30-1901#代购家具8500元、今收到万兴隆交来30-1901#代购家电6970元。现韩某未实际占有案涉房屋。一审法院还查明，在一审法院执行中信公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，韩某对本院委托拍卖北京××路房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院进行审查后作出（2018）宁01执异99号执行裁定书，裁定认为：韩某提交的收据仅证实隆湖公司给万兴隆公司出具了三份收款收据，万兴隆公司承诺将涉案房屋的买受人更名至韩某名下，不能证实其向隆湖公司缴纳了购房款，且上述行为均发生在涉案房屋抵押给中信信托公司后，故韩某对涉案房屋不享有优先权，其异议请求不能成立。裁定驳回韩某的异议请求。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信公司，中信公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在中信公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，韩某是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及韩某主张确认其对涉案“尚东帝景花园”30-1901室房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，韩某提交的收据仅证实隆湖公司给万兴隆公司出具了三份收款收据，万兴隆公司承诺将涉案房屋的买受人更名至韩某名下，在万兴隆公司向隆湖公司出具承诺书后，隆湖公司与韩某之间未签订房屋买卖合同，韩某未实际占有涉案房屋，且韩某称其系与隆湖公司约定以抵顶方式约定取得房屋所有权，抵顶系债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖，故韩某不能对抗被告中信公司的担保物权，对其要求确认对涉案房屋享有所有权、停止对涉案房屋执行的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：驳回韩某诉讼请求。案件受理费100元，由韩某负担。二审中各方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：韩某对案涉房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。经查，涉案房屋系隆湖公司抵顶给案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司的工程款，案外人银川市万兴隆建筑工程有限公司又将该房屋抵顶转让给韩某。韩某与隆湖公司虽签订了《商品房买卖合同》，但该合同无签订日期，且韩某主张其交付涉案购房款的凭据除隆湖公司出具的3张收据（交款主体为“万兴隆”，交款人为王凤琴）外并无其他存取款或转账凭证印证。结合韩某在一审的诉称，韩某对涉案房屋并非作为消费者为生活之需所购买仅系基于以物抵债关系而享有的普通债权。此种情形下，韩某对涉案房屋所享有的权益不具有优先性，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，韩某欲排除法院的强制执行措施，需同时满足以下四个情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，韩某亦未实际占有涉案房屋。故其不符合上述法律规定的全部四个情形。韩某对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其对涉案房屋已享有所有权的上诉理由于法无据。综上所述，韩某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由韩某负担。本判决为终审判决。审判长 孙泽诚审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年七月十五日书记员 牟 荣