江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9700号上诉人(原审原告)：崔鹏飞。委托诉讼代理人：陈晨，江苏东银（苏州）律师事务所律师。上诉人(原审原告)：贾璐阳。委托诉讼代理人：陈晨，江苏东银（苏州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：苏州市相之悦房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：刘嘉琪，公司员工。委托诉讼代理人：汪小娟，公司员工。上诉人崔鹏飞、贾璐阳因与被上诉人苏州市相之悦房地产开发有限公司（以下简称相之悦公司）商品房预售合同纠纷一案不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初5464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔鹏飞、贾璐阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判相之悦公司返还定金人民币10万元，并支付逾期付款利息（自2019年7月1日起计算至判决之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准3.65%计算）。事实和理由：1.上诉人在签订认购协议时没有阅读过《商品房买卖合同》，相之悦公司的销售人员也未向上诉人展示或提示销售现场的《商品房买卖合同》及附件、补充协议。因销售人员的催促诱导，上诉人未对认购协议中未加粗条款进行详细阅读便签字。2.认购协议第二条对上诉人不利，排除了上诉人对正式合同磋商的权利，是格式条款，但并未加粗显示。该条款应认定为无效。3.认购协议属于预约合同，预约合同的意义是在公平、诚信的原则下继续进行磋商，最终订立正式合同创造条件。4.上诉人已经准备好购房款，多次与相之悦公司沟通洽谈，未能达成一致，预约合同应当解除，已付定金应当返还。相之悦公司辩称，1.认购书系双方当事人真实意思表示，应当依约全面履行。2.上诉人签署认购协议书时已经知悉并同意《商品房买卖合同》条款，未能按期签署《商品房买卖合同》是由于上诉人的原因导致。上诉人提出的修改银行贷款放款时间、装修保准问题，相之悦公司已经答应放款时间可以情况说明的形式延长；就装修标准，《商品房买卖合同》及补充协议中已就品牌及同等价位进行明确，在样板间中亦进行了展示并明确“除相之悦公司提示非交付标准之外的均为交付标准”。相之悦公司向上诉人提供和展示了《商品房买卖合同范本》，上诉人参观了样板房并就精装修十一做了重要约定与提醒，后双方签订了认购书。上诉人交付了定金为签订《商品房买卖合同》提供担保，但上诉人没有于2019年6月30日前支付首付款并签约，构成违约，无权要求返还定金。崔鹏飞、贾璐阳向一审法院起诉请求：判令相之悦公司返还其购房定金10万元，并支付以该款为基数自2019年7月1日起至判决之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率标准3.65%计算的逾期付款利息。一审法院认定事实：2019年5月1日，崔鹏飞、贾璐阳作为认购人，相之悦公司作为出卖人，双方签订《苏州市相之悦房地产开发有限公司‘中粮•天悦’销售认购协议书》（编号为0001731）一份，约定认购的房屋公安编号为32幢1801室，定金为10万元，总房价款为3707448元，付款方式为按揭付款。协议书中“相关约定”的首部载明：“签订本认购书前，出卖人已向认购人出示并在销售中心公开展示了下述文件：1.‘中粮天悦’项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》、及该项目本身及周边不利因素、公用建筑面积分摊情况说明以及政府主管部门要求公示的其他文件；2.认购人将签订的商品房买卖合同及补充协议；注：认购人确认上述文件的内容以出卖人张贴在销售中心的版本为准。出卖人已按认购人要求对上述文件做出合理说明，认购人确认已详细阅读并充分理解上述文件，并确认不得且无权以《苏州市商品房买卖合同》（含附件及补充条款，以下统称‘商品房买卖合同’）条款没有理解、无法达成一致或相类似情况为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同及相关文件。”该“相关约定”之第1条载明：“认购人应于本协议签订之日起7日内，即2019年5月8日前，携带本认购协议书、定金收款收据、应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至苏州中粮天悦展示中心现场与出卖人签署《苏州市商品房买卖合同》，已支付的定金无息转入首期购房款，不再具有定金性质。买受人根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款；认购人将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款等条款，如认购人逾期不与出卖人签署《苏州市商品房买卖合同》或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”在该认购书空白处另有手写“签约享受5万元家电礼包，车位5万元1个。最终成交价3633299”字样。认购书还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签字、盖章确认。同日，崔鹏飞、贾璐阳支付相之悦公司购房定金10万元。签订认购书当天，崔鹏飞作为申请人，向相之悦公司出具《逾期签约情况说明》一份，载明：“现有客户崔鹏飞（身份证：）于5月1日认购中粮天悦32幢1801室，现因落户，故申请于2019年6月30日付首付款50%并签约。若逾期付款，本人愿意承担相应违约责任，定金没收及房源另售，望领导批准！”崔鹏飞还于当天另出具《承诺书》一份，承诺已知晓苏州购房政策，承诺在2019年7月15日前确认其本人符合苏州市相城区购房政策，如因其不具备购房资格导致无法认购，自愿放弃所缴纳的10万元定金。2019年5月2日，崔鹏飞向相之悦公司销售人员发微信询问：“再问一下，这个盘的装修标准是多少呢三千？五千？”相之悦公司销售人员回复：“五千”，“几个大件的家电系统中央空调，新风，地暖，智能家居，包括厨房家电要到二十万的”。崔鹏飞回复：“因为没有看到品牌和报价单还是心里没底。”2019年5月24日，相之悦公司销售人员还向崔鹏飞微信发送“房贷计算器”截图，其上显示有还款月数、利息金额等内容。2019年6月23日、6月27日、6月30日，崔鹏飞、贾璐阳三次至相之悦公司售楼处，要求就约定于6月30日前签署的《苏州市商品房买卖合同》条款内容进行修改，相之悦公司未予同意。2019年6月30日，崔鹏飞、贾璐阳委托律师向相之悦公司发出《律师函》，认为崔鹏飞、贾璐阳在2019年6月23日、6月27日、6月30日积极与相之悦公司商谈签署《商品房买卖合同》事宜，但双方就装修标准未能达成一致，虽相之悦公司销售人员承诺涉案楼盘装修标准为五千元，但在格式合同中并无体现并拒绝在合同中补充说明，相之悦公司涉嫌虚假宣传，且双方就此多次洽谈无果。另外相之悦公司还存在就银行按揭支付房款中约定如银行放款日期超过约定的付款期限仍视为崔鹏飞、贾璐阳逾期付款的免除相之悦公司责任，加重崔鹏飞、贾璐阳责任，排除崔鹏飞、贾璐阳的主要权利的条款，崔鹏飞、贾璐阳不能认可，崔鹏飞、贾璐阳并据此告知因双方就《商品房买卖合同》不能达成一致，无法继续签订并要求相之悦公司在7个工作日内返还10万元定金。相之悦公司确认收到该律师函。2019年7月1日，相之悦公司向崔鹏飞、贾璐阳发出《关于签订的催告函》，告知根据认购书，崔鹏飞、贾璐阳应于2019年5月8日前支付首付款，与相之悦公司签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，但崔鹏飞、贾璐阳至该日仍未曾前往办理。相之悦公司并通知崔鹏飞、贾璐阳于2019年7月3日前至相之悦公司签订《商品房买卖合同》并办理款项缴纳等相关事宜。崔鹏飞、贾璐阳认可收到该催告函。2019年7月29日，相之悦公司向崔鹏飞、贾璐阳发出《解约通知函》一份，告知因崔鹏飞、贾璐阳至该日尚未至相之悦公司签订《商品房买卖合同》并办理缴款等相关事宜，故正式通知解除双方所签认购书，将于2019年8月3日公开崔鹏飞、贾璐阳所定购的房源并另行出售，崔鹏飞、贾璐阳已支付的定金不予退还。崔鹏飞、贾璐阳确认于2019年7月31日收到该解约通知函。上述事实，由崔鹏飞、贾璐阳提供的当事人身份信息、《苏州市相之悦房地产开发有限公司‘中粮•天悦’销售认购协议书》、《逾期签约情况说说明》复印件、微信截屏打印件、《律师函》复印件，相之悦公司提供的《承诺书》复印件、《关于签订的催告函》复印件、《解约通知函》复印件以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。又，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，崔鹏飞、贾璐阳与相之悦公司签订的《苏州市相之悦房地产开发有限公司‘中粮•天悦’销售认购协议书》系当事人双方约定将来订立本合同即《商品房买卖合同》的协议，属预约合同，合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当承担违约责任。崔鹏飞、贾璐阳在本案中请求一审法院确认双方所签该认购书解除，并主张双方未能签订《商品房买卖合同》的责任不在崔鹏飞、贾璐阳，对此应当承担举证证明责任。根据认购书载明，在签订认购书前，相之悦公司公司已向崔鹏飞、贾璐阳出示并在销售中心展示了包括之后双方所要签订的《商品房买卖合同》及补充协议文本，就逾期不签署《商品房买卖合同》或未足额支付首付款的后果等亦以加黑字体进行提示。而崔鹏飞、贾璐阳作为完全民事行为能力人，在进行民事行为，特别是涉及购买金额高达三百余万元的不动产，在签约及交款时没有道理不持审慎的态度并尽到自身的合理注意义务，就认购书上部大段的前置条款并有加黑部分的内容进行仔细阅读及积极询问。关于崔鹏飞、贾璐阳所提出修改的银行贷款的放款时间、装修标准问题，相之悦公司表示放款时间可由其公司以情况说明的形式延长期限；就装修标准，合同及补充协议中已就品牌及同等价位进行明确，在样板间中对装修亦进行了展示并明确“除相之悦公司提示非交付标准之外的均为交付标准”。另从认购书约定签订《商品房买卖合同》的时间为2019年5月8日前，但经双方协商延长至2019年6月30日前，以及认购书中手写备注了赠送家电、优惠房款等情形，可认为双方就认购书中的既定条款是可协商并进行更改的，故崔鹏飞、贾璐阳对放款时间、装修标准等确有修改意见，其在签订认购书时即应要求相之悦公司在认购书中以添加附注条款形式或以双方另行签订附加协议等形式进行明确。综合上述情形，崔鹏飞、贾璐阳认为其在签订认购书时不知道商品房买卖合同及补充协议样本，相关条款存在加重对方责任、排除己方义务的格式条款，应属无效条款的主张，依据不足，一审法院不予支持。崔鹏飞、贾璐阳未能提交相之悦公司拒绝缔约之证据，亦无证据证明存在不可归责于当事人双方的事由，故崔鹏飞、贾璐阳要求相之悦公司返还定金的请求不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回崔鹏飞、贾璐阳的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由崔鹏飞、贾璐阳负担。二审中崔鹏飞、贾璐阳提交以下证据：一、手机银行交易详情信息截屏三份，证明2019年6月23日崔鹏飞的账户余额为1723453.17元，超过案涉房屋总价的50%。二、社保缴纳证明，证明其自2016年5月起在苏州工业园区连续缴纳社保至今。三、户口登记表，证明2019年6月11日其已经落户苏州。四、收入证明。五、征信报告。以上证据证明2019年6月23日其准备签署购房合同时，已经满足所有购房资格要求，并准备好首付款。相之悦公司质证认为，对证据一、二、三真实性认可，但关联性不予认可。该证据与上诉人要求解除认购协议的理由不具有关联性。对证据四真实性不认可，因该收入证明加盖的是人事专用章，没有匹配的银行流水记录。对证据五真实性认可，但与本案无关。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，崔鹏飞、贾璐阳与相之悦公司于2019年5月1日签订认购协议书，同日崔鹏飞出具《逾期签约情况说明》，双方约定于2019年6月30日就案涉房屋签订商品房买卖合同，但此后双方未能签订正式的商品房买卖合同。对双方未能签订商品房买卖合同的原因，崔鹏飞、贾璐阳认为其在签订认购协议书时并未看到商品房买卖合同及补充条款的内容，后双方因就商品房买卖合同的相关条款不能达成一致，以致签约未成，不应归责于当事人双方；相之悦公司则认为双方在签订认购协议书时，其已经向崔鹏飞、贾璐阳展示了商品房买卖合同及补充条款的内容，崔鹏飞、贾璐阳提出就商品房买卖合同条款无法达成一致而拒绝签订，违反认购协议书的第二条的约定，无权要求返还定金。本院认为，双方签订的认购协议书中虽约定认购人已经阅读了商品房买卖合同的相关条款，但该条款系格式条款。现崔鹏飞、贾璐阳认为签订认购书时并未阅读过商品房买卖合同及补充条款的内容，相之悦公司亦无其他证据证明双方签订认购协议书时其曾向崔鹏飞、贾璐阳出示过商品房买卖合同及补充条款，故不能仅以认购协议书中的格式条款认定双方签订认购书时已经就商品房买卖合同的条款进行了充分协商。双方签订认购书后，因不能就商品房买卖合同的相关条款达成一致，导致主合同未能订立，不能规责于任何一方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第四条的规定，崔鹏飞、贾璐阳有权请求相之悦公司返还定金10万元。崔鹏飞、贾璐阳主张的逾期付款利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实错误，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初5464号民事判决；二、苏州市相之悦房地产开发有限公司与本判决生效之日起十日内返还崔鹏飞、贾璐阳定金人民币100000元；三、驳回崔鹏飞、贾璐阳的其他诉讼请求。如果苏州市相之悦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币1150元，二审案件受理费人民币2300元，均由上诉人苏州市相之悦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年一月十四日书记员 陈闵悦