江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3581号 原告：徐州朝阳集团有限责任公司，住所地徐州市复兴北路14号。 法定代表人：花金梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨晓军，男，1974年10月28日生，汉族，该公司经理，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。 被告：王建厂，男，1971年10月9日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 原告徐州朝阳集团有限责任公司（以下简称“朝阳集团公司”）与被告王建厂合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐州朝阳集团有限责任公司的委托诉讼代理人吴欣豫、被告王建厂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朝阳集团公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付综合管理费201011.16元及违约金5000元。事实和理由：原、被告双方于2009年12月22日自愿签订《徐州朝阳市场特定商铺综合管理合同》，由被告租赁原告的商铺用于经营。在合同中双方约定了商铺的位置、经营期限、综合管理费、违约责任等事项。后原告如约履行了合同义务，被告拖欠原告42个月的综合管理费未予支付。经原告多次催要，被告仍未支付，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判决。 被告王建厂辩称，1.原告不是本案适格原告，涉案商铺属于徐州市朝阳市场物业的组成部分，该物业属于原告，但原告将此不动产抵押给徐州铜山农村商业银行股份有限公司等金融机构，后因无法偿还欠款，通过法院执行程序，由徐州铜山农村商业银行股份有限公司取得不动产的所有权，因此，原告无权再享有该不动产的收益权。2.涉案《商铺经营权转让合同》虽名为经营权转让合同，实质为商铺租赁合同，被告已经按照合同约定交纳租金至2035年。（1）、从双方的权利义务实质内容来看，一方所转让的商铺经营权就是商铺的使用、收益权，并无其他内容，这正是租赁合同实质的内容。（2）、被告当初真实意思表示是想租赁商铺进行经营，这也能从另一方面认定双方之间系租赁关系。（3）、司法实践中大量的商铺经营权转让（买断）合同，被审判机关判决为租赁合同。（4）、原告诉状中自认双方是租赁合同关系。基于上述事实，双方签订的转让合同确定了双反之间最难关系，而所谓的商铺综合管理合同，是双方之间物业管理合同。3.《商铺综合管理合同》的性质，是物业管理合同的性质，综合管理费就是物业管理费，按照合同约定每月每平方168元，明显过高。四、被告实际在2016年已经腾空房屋离开朝阳，究其原因是因为朝阳市场消防不能通过验收，因消防问题曾经导致火灾的发生，所幸未造成严重的后果，但市场的消防隐患仍然存在。原告诉讼没有提及解除合同，但是涉案合同因存在消防手续不合格等情形导致合同无效，若有效，鉴于商场管理混乱，被告将要求解除合同。 本院经审理认定事实如下：2009年12月22日，徐州朝阳集团有限责任公司朝阳市场（甲方）与王建厂（乙方）签订《徐州朝阳市场特定商铺综合管理合同》一份，载明：徐州朝阳集团有限责任公司特定商铺的经营权实行有偿出让。王建厂向徐州朝阳集团有限责任公司缴讫特定商铺经营权受让价款并签订《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》为本合同生效的必要条件。该合同第二条“特定商铺名称、数量及用途”约定：朝阳市场南楼一层百货商场178号特定商铺壹间用于销售百货商品，使用面积24.67平方米。第三条“特定商铺综合管理期限”约定：1、综合管理期自2015年10月1日至2035年9月30日止；2、合同签订前甲方收取乙方合同保证金5000元整，票据号：0002783，期满乙方如期完好交还特定商铺后，甲方退还乙方，本合同保证金不计息。第四条“综合管理费标准及收取”约定：1、综合管理费单价（每月每平米收费）：在合同期间的第1-36个月（前三年），以合同签订当月徐州老朝阳南市场综合管理费单价标准即133.08元为基数，加上自合同签订当月起至综合管理期开始期间徐州老朝阳南市场综合管理费单价实际累计增加数额的80%；即为194元/㎡·月。自第37个月起，甲方有权根据市场情况，以每12个月（1年）为一个时间段，对综合管理费标准进行调节，递增幅度在上一年度收费基数上不超过10%；2、为方便甲乙双方的经营和工作，甲方每6个月收取一次综合管理费；综合管理期开始前10日甲方收取乙方第一次6个月的综合管理费；第二次6个月综合管理费在第一次所缴纳的6个月综合管理费时间届满前10日内收取；再后续的综合管理费的收取均依此类推，直至合同期满；3、乙方综合管理费逾期缴纳，甲方每日按年综合管理费的千分之三收取滞纳金；逾期五日经甲方催告后乙方仍拒绝缴纳费用的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方所缴纳的合同保证金不予退还。第十条“违约责任”约定：合同签订后对双方具有同等约束力，任何一方违反其中之约定即视为违约，违约方应向守约方支付违约金5000元整。该合同还约定了其他内容。 合同签订后，被告即在案涉商铺经营，并按照合同约定支付了自2015年10月至2016年3月综合管理费计17845元。 2009年12月22日，甲方徐州朝阳集团有限责任公司与乙方王建厂签订《徐州朝阳市场特定商铺经营权转让合同》，约定甲乙双方就朝阳市场特定精品屋商铺经营权出让事宜，依据《中华人民共和国合同法》等规定，签订本合同。第二条商铺经营权的内容1、甲方将特定商铺的经营权按本合同约定期限出让与乙方，乙方在约定的出让期限内对商铺享有使用和收益的权利。出让期间该特定商铺的产权仍然归属甲方所有。1、乙方缴讫出让款项取得特定商铺的经营权，乙方进场经营还须与甲方下属分公司徐州朝阳集团有限责任公司签订《徐州朝阳市场特定商铺综合管理合同》，并须按时交纳该特定商铺的综合管理费和其他费用。第三条出让期限、价款及付款方式1、出让期限：自2015年10月1日至2035年9月30日止，出让价款为114000元。在签订合同前乙方一次性付清以上款项。被告向原告支付了上述出让价款114000元。 被告陈述其在2016年撤出市场不再经营，但店铺未向原告返还，其提交《和信广场二期购物中心商铺租赁协议书》一份，用以证明其在2016年在和信广场经营。被告提交照片一张，照片显示涉案商铺内无商品，照片上标注本店已关、无商品。 2018年9月19日，王建厂收到原告的追缴费用通知，其在回执上签字。 被告向本院提交原告向其出示的收费通知单，显示摊位号为A-178，面积为8.74平方米、单价为87元每平方，月管理费为760.38，半年应缴4562元，面积为15.37㎡，单价为145元每平方，月管理费为2228.65元。 原告此次主张的管理费自2016年4月至2019年9月共计42个月。 本院认为，原告与被告签订的《徐州朝阳市场特定商铺综合管理合同》是双方当事人真实的意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对当事人产生法律约束力，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定履行管理义务，被告亦应按照合同约定履行支付综合管理费的义务。按照合同约定，综合管理期开始前10日甲方收取乙方第一次6个月的综合管理费；第二次6个月综合管理费在第一次所缴纳的6个月综合管理费时间届满前10日内收取，再后续的综合管理费的收取均依此类推，直至合同期满。现2016年4月1日至2019年9月30日的综合管理费缴纳时间均已届满，被告未按期缴纳综合管理费构成违约，应向原告承担支付综合管理费的责任。结合原告所举被告向其开具的收费通知单，原告的实际使用面积为24.11平方米，故应按照实际使用面积交纳综合管理费。2016年4月1日至2019年9月30日的综合管理费为194元/月×24.11平方米×42月=196448.28元。被告未缴纳综合管理费已属违约，且双方合同明确约定了违约金数额，故原告要求被告支付违约金5000元亦符合合同及法律规定，本院依法亦予支持。被告辩称其在2016年就不再经营涉案商铺，且涉案市场存在消防隐患等问题，但其提交的租赁合同仅能说明其在2016年时另行租赁了其他地方的商铺，但无法说明已经不再租赁上述商铺，且即使被告在当时不再使用涉案商铺亦未向原告进行返还，故本院对其抗辩观点不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 本判决生效之日起十日内，被告王建厂向原告徐州朝阳集团有限责任公司支付拖欠的综合管理费196448.28元及违约金5000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4390元，由原告徐州朝阳集团有限责任公司负担150元，由被告王建厂负担4240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  吕 婷 人民陪审员  孙建华 人民陪审员  杨云霞 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  侯亚菲