江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9210号原告（反诉被告）：陈刘群，女，1982年5月11日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘友青、胡彬，江苏道忠律师事务所律师。被告（反诉原告）：利群集团连云港商业广场有限公司，住所地连云港市海州区建设东路18号。法定代表人：徐瑞泽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓萌、吴怡源，该公司职工。原告陈刘群与被告利某集团连云港商业广场有限公司（以下简称利某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告利某公司提起反诉，本院依法合并审理。原告陈刘群的委托诉讼代理人胡彬、被告利某公司的委托诉讼代理人王晓萌、吴怡源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈刘群向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间2019年9月23日签订的《经营管理及服务合同》；2.判令被告返还原告合同保证金35000元；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年9月23日签订《经营管理及服务合同》，承租海州区建设东路18号利某广场负一楼55平方米场地及设备，被告至今未将该场地交付原告，任由他人经营管理，致原告无法正常进驻开业。原告向被告提出解除合同并退还保证金，被告置之不理，特诉至法院。被告利某公司辩称，一、原告主张解除租赁合同，缺乏事实和法律依据。合同签订后，被告积极与原告沟通装修进场事宜，但原告一直未表示装修进场意愿，也未提供任何书面装修申请及装修资料。现原告以被告未提供场地为由主张解除合同，无事实及法律依据。二、被告不存在任何违约行为，原告无权要求返还履约保证金35000元。被告积极配合原告进场准备，未拒绝原告进场，被告不应退还保证金。三、本案诉讼费用由原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告利某公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《经营管理及服务合同》；2.判令反诉被告支付首期租金和物业服务费35000元；3.判令反诉被告承担本案反诉诉讼费。后反诉原告变更反诉请求为：1.请求法院判令解除反诉人与反诉被告签订的《经营管理及服务合同》；2.请求法院判令反诉被告支付反诉人违约金35000元，同时反诉被告交纳的35000元不予退还；3.请求法院判令反诉被告承担本案反诉诉讼费。事实与理由：2019年9月23日，反诉原、被告签订《经营管理及服务合同》，约定反诉原告将连云港市海州区建设东路18号B0120280的场地和相关设备租赁给反诉被告，用于经营熙美诚品，租期自2019年10月26日至2020年10月25日止，租期一年，年租金14万元，按季度支付。直至起诉之日，反诉被告仍未安排人员进场经营，也未进行任何装修准备工作，导致涉案场地长期闲置。反诉被告也未按约缴纳租金及物业服务费。根据合同第八条第二款约定，反诉被告应支付三个月租金35000元为违约金。请求支持反诉请求。反诉被告陈刘群辩称：1.反诉被告缴完合同保证金后，要求提前开业，但反诉原告一直未交付场地，反诉被告要求解除合同，系反诉原告违约；2.反诉被告提出解除合同，是在租赁期限前提出，不符合合同第8条第2项规定的情形，同时反诉原告在租赁期限内一直将场地对外出租，收取租金，不存在实际损失，反诉被告不应承担违约金，即使承担，违约金约定过高请求调整；3.双方合同约定的履约保证金非定金，本案双方签订的合同并未实际履行，反诉被告要求解除合同不适用合同第8条第2项，反诉原告应将合同保证金退还给反诉被告。本案当事人围绕诉讼请求提供了以下证据：原告提供了经营管理及服务合同、收据、照片，被告提供了经营管理及服务合同、函、邮寄物流信息、微信聊天记录、照片、光盘，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，原告陈刘群（乙方，承租方）与被告利某公司（甲方，出租方）签订《经营管理及服务合同》，约定：一、租赁标的及用途1、甲方出租其位于连云港市海州区建设东路18号B0120280位置的场地及相关设备给乙方使用，由乙方自主经营，自负盈亏，自行缴纳税费；2、乙方租赁甲方55平方米的场地及相关设备使用；……二、租期期限租期1年，自2019年10月26日起至2020年10月25日止。（若乙方提前开业，则按照实际开业时间，乙方补齐提起开业时间租金。）；三、履约保证金1、乙方于本合约成立之同时，应缴付人民币35000元整予甲方，作为履约保证金。2、履约保证金作为整个履约期间乙方履行本合同义务的担保。如合同履行期间乙方无任何违约行为，则甲方于本合同终止之日起60日内将履约保证金无息返还乙方。乙方违反本合同的任何条款时，甲方有权以定金或履约保证金抵扣乙方应付之款项，不足时乙方应在甲方通知之日起5日内一次性补足，否则每逾期一日乙方按照未补足金额的千分之五向甲方支付逾期违约金；四、租金及支付租赁期间2019年10月26日至2020年10月25日，租金107000元/年，物业服务费33000元/年，租金合计140000元，乙方按季度向甲方支付租金，首期租金及物业服务费35000元，乙方应在本合同签订后当日内一次性缴清；……八、提前解约权1、乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后解除本合同。乙方应在收到解除合同的通知书之日起5日内结清所欠甲方费用，甲方不予返还保证金，同时乙方还应赔偿甲方因此遭受的一切损失。（1）乙方不交付或者不按约定时间缴纳租金达5日以上的；……2、乙方如在租赁期内提前解约，必须提前六个月以书面形式告知甲方，并向甲方赔偿当年度三个月租金作为违约金，保证金不予退还。该合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告支付保证金15000元，于2019年9月30日支付保证金20000元，合计35000元。2019年10月10日，原告向被告公司人员陆某提出不做了，要做的话会亏的很厉害，超市的客流达不到其成本开支，并询问退保证金时间。2019年10月12日，被告公司人员联系原告做围挡办进场装修手续，原告回复停了，不用找别的地方，让公司处理。2019年11月18日，被告向原告邮寄《关于立即缴纳租金及物业服务费的函》，要求原告于2019年11月21日前将首期租金及物业服务费35000元及按照合同约定计算的违约金一并支付，逾期未支付，将按合同约定追究经济责任及法律责任。原告于2019年11月19日收到该函。本院认为，原、被告签订的协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。本案原告及反诉原告均主张解除双方签订的《经营管理及服务合同》，故本院确认双方于2019年9月23日签订的《经营管理及服务合同》解除。原告主张被告返还合同保证金35000元，结合本案证据，原告于2019年10月10日单方面提出解除合同，当时被告积极配合原告进场，系原告违约在先。反诉原告主张按照合同第8条第2项约定，即：乙方（原告）如在租赁期内提前解约，必须提前六个月以书面形式告知甲方（被告），并向甲方赔偿当年度三个月租金作为违约金，保证金不予退还。因双方签订的合同并未实际履行，原告在租赁期前已提出解除合同，不应适用该条款约定，对反诉原告的该反诉请求，本院不予支持。但双方合同解除系因原告违约，同时被告作为守约方为履行该合同进行相应准备，因原告违约必然给被告就商铺再次租赁、商铺空置等带来一定损失，本院综合考虑上述情况，酌定原告参照合同约定的三个月租金，即26750元（107000元÷4）赔偿被告损失，原告交纳了35000元保证金，扣除26750元后，余8250元被告应返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2019年9月23日签订的《经营管理及服务合同》解除；二、被告利群集团连云港商业广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈刘群保证金8250元；三、驳回原告陈刘群的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告利群集团连云港商业广场有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费675元，由原告陈刘群负担625元，被告利群集团连云港商业广场有限公司负担50元（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）；反诉案件受理费338元，由反诉原告利群集团连云港商业广场有限公司负担（反诉原告已预交）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员 刘兴超二〇二〇年一月七日法官助理 唐静娴书 记 员 孔祥云法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94户行：连云港市农业银行苍梧支行三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-009377