河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12844号原告：武锐丽，女，1992年2月16日出生，汉族，住所地河南省漯河市郾城区，现住河南省郑州市惠济区。被告:郑州奥星实业有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。被告：郑州正元置业有限公司，住所地河南省新郑市郭店镇文化路（文化站院内），统一社会信用代码91410184330124217N。法定代表人：李荣芳。原告武锐丽与被告郑州奥星实业有限公司（以下简称“奥星实业公司”）、郑州正元置业有限公司（以下简称“正元置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武锐丽、被告奥星实业公司的委托诉讼代理人沈丽媛到庭参加诉讼。被告正元置业公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到参加诉讼庭。本案现已审理终结。武锐丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除武锐丽与奥星实业公司于2018年8月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××0802），并退还武锐丽购房首付款6800元、房屋维修基金2413元、产权代办费600元，共计9813元；2.判令正元置业公司退还武锐丽团购费26000元；3.本案诉讼费用由奥星实业公司、正元置业公司承担。事实和理由：2018年8月7日，武锐丽和奥星实业公司签订《商品房认购书》，购买由其开发的位于新郑市××店镇××西侧、规划梨园路北侧润丰新尚C区17-1#号楼1单元15层1510房产一套，同时交纳购房首付款6800元，并于当日向正元置业公司交纳房屋团购费26000元。2018年8月10日武锐丽继续向奥星实业公司支付房屋维修基金2413元、产权代办费600元。后在办理商业贷款时，武锐丽征信良好，因奥星实业公司原因，银行贷款审批未通过，武锐丽亦无经济能力支付剩余房款，导致该合同无法履行。因不可归责于武锐丽事由导致商品房买卖合同不能履行，武锐丽享有解除权，奥星实业公司、正元置业公司应退还武锐丽相应购房款及团购费。武锐丽为维护自身合法权益，遂诉至法院，愿判如所请。奥星实业公司辩称，1.她公司不存在违约行为。该购房贷款未办理下来是因为武锐丽贷款评分不够，系统自动拒绝，因武锐丽征信问题导致贷款被拒，故在履行本合同中武锐丽存在违约行为，其应依据合同补充协议第三条内容在2018年8月10日即合同约定的商业贷款到期后7日内一次性支付或补足，逾期未支付或补足的，武锐丽应按照房屋价款的10%承担违约金。2.武锐丽不享有合同解除权。合同总价款为214667元，贷款金额为107000元，数目尚可，武锐丽有能力一次性支付。在武锐丽存在违约的情况下其并不享有合同解除权，她公司不存在违约，合同应继续履行。3.应驳回武锐丽的诉讼请求。正元置业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月7日，武锐丽向正元置业公司缴纳26000元的“新尚丰泽会”入会费并填写《郑州润丰项目“丰泽会”入会申请书》一份，该申请书为润丰新尚·领寓项目优先选房权益及优惠申请，“丰泽会”的会员享有公开选房时的选房权，开盘当日购买润丰项目时，享受相应的购房优惠；享有润丰项目产品资料、销售信息的提前知情权等。正元置业公司收款后向武锐丽出具了收据。同日，武锐丽和奥星实业公司签订《商品房认购书》，约定武锐丽认购奥星实业公司开发的位于新郑市××店镇××西侧、规划梨园路北侧润丰·新尚C区17-1号楼1510房产一套，建筑面积37.12平方米，优惠后成交总价款214667元，武锐丽于认购书签订当日向奥星实业公司支付购房定金6800元，该定金在双方签署《商品房买卖合同》后可无息充抵相应首付房款；付款方式为银行按揭贷款付款，武锐丽须于2018年8月10日前支付首付房款（含定金，首付比例以房贷政策为准）并到指定地点签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件，同时提交满足银行贷款的相关资料，向银行/公积金中心办理按揭手续，签订《银行贷款合同》。武锐丽于当日向奥星实业公司交纳购房定金6800元，奥星实业公司向武锐丽开具了收据。2018年8月10日，武锐丽与奥星实业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××0802）约定：武锐丽以现金方式支付上述房屋首付购房款107667元，于2018年8月10日以商业贷款形式支付下余房款107000元，自合同签订之日起15日内办理完毕银行贷款手续付清商业贷款部分的购房款；合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、交付期限等内容。其中合同第二十一条约定本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。合同附件四关于按揭贷款付款补充约定：因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成，参照本合同第二十一条处理。合同签订当日，武锐丽向奥星实业公司缴纳了房屋维修基金2413元、产权代办费600元；奥星实业公司向武锐丽分别出具了收据。随后，武锐丽的购房贷款审批未通过。武锐丽同正元置业公司协商后，正元置业公司同意为武锐丽办理退款手续，并收回了其公司和奥星实业公司为武锐丽开具的收款收据。但之后奥星实业公司和正元置业公司一直未能退还相应费用，武锐丽遂诉至本院。另查，1.正元置业公司系受奥星实业公司委托销售润丰·新尚项目。2.武锐丽称其贷款没有批下来没有办法补足购房款，其首付也是分期付的。3.武锐丽同贷款没有审批通过的其他业主拨打了“百姓315”热线栏目，“百姓315”调解人员拨打了办理贷款的银行电话，银行工作人员回复贷款没有审批通过并非是武锐丽等业主的个人原因。以上事实有当事人陈述、微信聊天记录、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、收据、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，奥星实业公司与武锐丽签订的合同编号为180××××0802的《商品房买卖合同》，虽然系双方的真实意思表示，但非因武锐丽的原因而导致购房贷款未能审批通过，而导致合同的目的无法实现，因此武锐丽请求解除该合同的主张，本院予以支持。奥星实业公司辩称该购房贷款未办理下来是因为武锐丽贷款评分不够，因武锐丽征信问题导致贷款被拒，武锐丽存在违约行为，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。根据双方签订《商品房买卖合同》关于按揭贷款付款补充约定：因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议。武锐丽贷款审批未能通过未能证实系一方当事人的原因，且双方也未再就具体付款方式签订补充协议；相反，作为委托销售的正元置业公司收回了付款收据，并承诺为武锐丽办理退款手续。因此，奥星实业辩称武锐丽不享有合同解除权，要求继续履行合同的相关辩解，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》因履行不能而解除，奥星实业公司收取武锐丽的购房定金6800元、房屋维修基金2413元及产权代办费600元，均应予以退还。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；正元置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃其答辩、举证、质证、辩论等权利。武锐丽向正元置业公司缴纳的入会费系为购买涉案房屋时享受优先选房权益及优惠。《商品房买卖合同》解除后，武锐丽为购买涉案房屋向正元置业公司所缴纳的入会费26000元也应予以退还。综上所述，武锐丽的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告武锐丽与被告郑州奥星实业有限公司于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××0802）。二、被告郑州奥星实业有限公司应于本判决生效后五日内退还原告武锐丽购房定金6800元、房屋维修基金2413元及产权代办费600元，合计9813元。三、被告郑州正元置业有限公司应于本判决生效后五日内退还原告武锐丽入会费（团购费）26000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费695元，减半收取计348元，由郑州奥星实业有限公司、郑州正元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二〇年一月十三日书记员  李家俞