河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再656号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李辉，男，1972年10月7日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省万城地产投资有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环路15号12层1201号。法定代表人：施新建，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：岳卫中，河南昌浩律师事务所律师。再审申请人李辉因与被申请人河南省万城地产投资有限公司（以下简称“万城地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终3931号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年10月11日作出（2019）豫民申4569号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李辉，被申请人万城地产的委托诉讼代理人岳卫中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李辉申请再审称，1.请求撤销二审判决，维持一审判决；2.判令万城地产支付违约金22621.75元、物业损失费886.85元，总计23488.6元；3.判令万城地产承担全部诉讼费用。事实与理由：1.二审中，李辉提供充分证据足以证明李辉一直要求万城地产交房，多次表示可以无条件地接受房屋，而万城地产一直拒不交房，严重违约；2.“经综合验收合格”作为当事人双方约定的交房条件，是当事人双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同应视为合法有效，应该受到法律保护，万城地产不履行合同义务，理应承担违约赔偿责任及诉讼不利之后果。2017年5月30日集中交房当日，万城地产没有公示或者不能出示“综合验收合格”的合法证明文件，则该案涉房产未达到合同约定的综合验收合格的交房条件，同时也未达到商品房交付的法定交房条件，因此，万城地产主张的所谓以“四大主体验收合格”作为交房条件，无法律依据和合同依据。3.最高人民法院（2015）民申字第1045号裁定书中，明确认定取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是商品竣工验收合格的唯一有效的法定证明文件。二审判决违反了法律强制性规定。4.二审认定李辉不接受房屋，没有事实和法律依据。万城地产辩称，一、万城地产交房符合法定和约定的交房条件，2004年国务院取消了综合验收这一行政许可项目，房地产开发经营管理条例第18条规定的由建设行政主管部门牵头进行的综合验收成为不可能，在这种情况下，只能依据建设工程质量管理条例、消防法等法律所规定的交房条件进行验收，万城地产取得五大主体验收以及消防验收等法定的验收合格报告，符合合同约定和法律规定的交房条件，不存在违约行为。二、竣工验收备案表不是法定和约定的交房条件，双方合同约定的是综合验收合格，而不是以竣工验收备案表作为交房条件。依据郑州市中级人民法院的官方网站以及河南省高级人民法院审判监督庭发布的指导性材料汇编，均明确应当以《建设工程质量管理条例》和《消防法》等法律规定的条件作为综合验收交房的条件，李辉在合同中未约定以竣工验收备案表作为交房条件的情况下，要求以竣工验收备案表作为交房条件没有合同和法律依据。三、李辉拒绝接收房屋构成违约，万城地产已按照双方《商品房买卖合同》的约定，提前通知李辉在2017年5月30日、31日集中交房，李辉却无理由拒绝接收房屋，构成违约，应当按双方合同约定的条件承担自交房之日起房屋的风险及产生的所有费用。综上，请求维持原生效判决。李辉向一审法院起诉请求：判令万城地产向李辉按日万分之三点五支付2017年12月1日至2018年2月10日72天的违约金14041元（557186元*0.00035*72=14041元）、72天的物业损失费538元（2727.6元/365*72=538），合计：14579元；请求法院一并判令万城地产向李辉支付2018年2月11日至实际交房之日的违约金和物业费实际损失；诉讼费由万城地产承担。一审法院认定事实：2015年5月29日，李辉（“乙方”）、万城地产（“甲方”）签订了借款协议书一份，借款协议书约定：乙方自愿借款给甲方人民币肆拾玖万伍仟柒佰伍拾肆元整（￥495754元），并出具借款收据及本协议为凭证；借款期限为两年，自本协议签订之日起到2017年5月29日止，年借款利率为1％。借款期限内，乙方可直接以此借款本金认购甲方房源；认购房源为郑州市郑东新区“万正紫湖公馆”8层810号房源，一经选定，不再更换［届时，以甲乙双方签订选房确认书为准］。乙方认购房屋面积为44.95㎡，毛坯房，单价11029元／㎡，总房款为￥495754元，最终签约面积以房管局实测为准。还约定：在签订房管局正式《商品房买卖合同》后，依据李辉所选按揭或一次性标准的付款方式，房款多退少补。2016年12月03日，李辉与万城地产签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002952157）一份，约定李辉所购的商品房基本情况为：郑东新区尚德街北、湖心环路东万正商务大厦8层818号房，该商品房的用途为办公，建筑面积为50.52㎡，单价11029.02元，总金额人民币557186元整。还约定万城地产应当于2017年5月30日前，涉案房屋须经综合验收合格并交付李辉使用，《商品房买卖合同》第九条约定“除因第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将本商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担”。2017年4月18日万正商务大厦项目经勘查单位河南永固岩土工程有限公司、设计单位郑州市建筑设计院、施工单位河南东方建设集团发展有限公司、监理单位河南兴建建筑管理有限公司、建设单位河南省万城地产投资有限公司五大主体验收，综合验收意见合格。2017年5月22日万正大厦项目经郑州市公安消防支队验收，综合评定该工程的消防验收内容合格。2017年5月25日，李辉在万正·紫湖公馆交房通知书领取确认表上签字确认。2017年5月30日李辉与万城地产就有关房屋交付文件、手续办理等问题存在分歧，致使房屋没有及时交接。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（编号：FJ20180131001）显示，万正商务大厦工程竣工验收备案文件于2018年1月31日收讫，经验证文件齐全。庭审中双方均表明，在中院协调下，万城地产于2018年3月27日交房。2017年10月17日李辉缴纳2017年6月1日至2018年5月31日的物业费2727.6元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李辉与万城地产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李辉与万城地产签订的编号D16002952157的《商品房买卖合同》是对借款协议书中约定内容的延续和确认，合同签订后，剩余购房款李辉用银行贷款方式支付万城地产，李辉已经按约定履行了合同义务，万城地产应当按照合同约定履行交房义务，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房需取得商品住宅交付使用批准文件的交付条件，根据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，万城地产于2017年5月30日首次交房时达不到交付条件，万城地产的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。关于李辉请求万城地产按日万分之三点五向李辉支付违约金，庭审中双方已明确万城地产于2018年3月27日向李辉交房，故一审法院认定违约金计算期间应为自2017年12月1日起至2018年3月27日止的违约金（557186元＊0.00035＊116=22621.75元）22621.75元。物业损失费（2727.6元／365＊116=866.85元）866.85元，李辉有物业费票据为证，经一审法院审查系因此次纠纷产生的而实际损失，故李辉的该项诉请合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南省万城地产投资有限公司于判决生效之日起十日内向李辉支付逾期交房的违约金22621.75元；二、河南省万城地产投资有限公司于判决生效之日起十日内向李辉支付物业费损失866.85元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元减半收取82元，由河南省万城地产投资有限公司负担。万城地产不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回李辉的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由李辉承担。二审法院认定事实与一审法院的一致外，另查明，在本案之前，李辉就同一购房事实曾起诉万城地产，诉讼请求为判令万城地产向李辉支付利息、支付2017年5月30日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金、支付2017年5月30日至2017年11月30日期间物业费损失。生效的本院（2018）豫01民终15609号民事判决书认定万城地产不存在违约交房的事实，判决驳回李辉的诉讼请求。二审法院认为，关于万城地产是否存在违约交房的问题，双方当事人在合同中约定的交房时间为2017年5月30日，此前案涉商品房已经经过五大主体及消防验收合格，符合案涉合同约定的房屋交付条件，且2018年1月31日万城地产完成了万正商务大厦工程竣工验收备案手续。虽然2017年5月30日之前双方就有关房屋交付文件、手续办理等问题产生分歧，没有办理交接，但并不能据此认定万城地产存在交房违约行为。因此，李辉主张万城地产支付违约金和物业费实际损失，没有事实和法律依据，应不予支持。生效的本院（2018）豫01民终15609号民事判决书认定，万城地产与李辉最终确定的交房时间为2017年5月30日。案涉房屋工程于2017年4月18日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件。李辉于2017年5月25日在案涉房屋交房通知书领取确认表上签字确认后，未按约定的时间接收房屋。根据双方合同约定，由于买受人的原因，未能按期交付的，截止通知的最后期限，视为出卖人已按期交付房屋，即万城地产不存在逾期交房违约的事实。据此，李辉主张万城地产向其支付逾期交房的违约金、物业费损失、利息等诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，应予以驳回。综上所述，万城地产的上诉请求成立，应当予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，判决结果有误，应予纠正。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初9452号民事判决；二、驳回李辉的诉讼请求。一审案件受理费164元，减半收取82元，二审案件受理费82元，共计164元，由李辉负担。本院再审经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，（2018）豫01民终15609号民事判决生效后，李辉不服，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年6月20日作出（2019）豫民申2366号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年10月30日做出（2019）豫01民再454号民事判决，认为万城地产在2017年5月30日不存在违约交房行为，判决维持（2018）豫01民终15609号民事判决。本院再审认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定，万城地产应当于2017年5月30日前，将经综合验收合格的涉案房屋交付李辉使用。已有生效判决认定2017年5月30日前涉案商品房已经五大主体及消防综合验收合格，符合交付条件，万城地产不存在违约交房行为。故原判认定李辉主张万城地产向其支付2017年12月1日至实际交房之日的违约金和物业费损失没有事实和法律依据正确，本院予以维持。综上所述，李辉申请再审的理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终3931号民事判决。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  冯 进审判员  芦 祎二〇二〇年一月十九日书记员  钟 煜