江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终6914号上诉人（原审被告）：苏州思曼尔纺织品有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄木东路5582号8幢。法定代表人：王永俊，总经理。委托诉讼代理人：王莉莉，江苏筹胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市金川贸易有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄木东路5582号。法定代表人：潘晓勤，董事长。委托诉讼代理人：徐志良，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹凤，江苏久顺律师事务所律师。上诉人苏州思曼尔纺织品有限公司（以下简称思曼尔公司）因与被上诉人苏州市金川贸易有限公司（以下简称金川公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思曼尔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：涉案房租为每半年支付一次，实际履行过程中为先用后付。本公司未拖欠房租。2018年8月，承租期内，金川公司擅自拆除损坏厂房装修设施，导致本公司不能正常工作，承租期应顺延，并赔偿本公司的损失。一审法院判决自2019年1月17日起按238.42元/日计算占有使用费，没事实和法律依据。金川公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。金川公司向一审法院起诉请求：1、请求确认双方当事人的《租房合同》于2018年8月14日解除；2、思曼尔公司立即搬离并返还位于苏州市吴中区临湖镇浦庄木东路5582号8幢二楼及三楼；3、思曼尔公司支付自2018年8月15日起至厂房实际返还之日止的房屋使用费（暂计算至2018年12月15日为23600元，实际每日按约定租金标准的1.3倍计算至返还之日止）；4、诉讼费由思曼尔公司承担。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区临湖镇浦庄木东路5582号8幢的房屋登记在金川公司名下，房屋总层数3层，建筑面积1636.35平方米。2016年3月31日，金川公司（甲方）与思曼尔公司（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将苏州市吴中区临湖镇浦庄木东路5582号金川公司厂区内的车间一楼及二楼出租给乙方，出租房屋面积1280平方米。房屋租赁期为3年，自2016年3月15日起至2019年3月14日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期限1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋每月租金5500元，年度租金66000元，每半年支付一次。第六条约定：租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下三种权利之一行使：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生费用。第八条第三款约定：房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。第十条约定：若甲方出售、转让自身厂区，或甲方将改造厂房自用，或遇政策性占地搬迁等，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件退出租赁房屋，甲方将乙方已交的剩余租金退还给乙方。第十一条约定：租赁期间，乙方有第八条第三款约定行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付年度租金的10%作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原租金每日2倍的滞纳金，乙方还应承担逾期归还给金川公司造成的损失。审理中，双方当事人一致确认：思曼尔公司实际租赁二楼及三楼房屋，《租房合同》中记载租赁楼层错误；思曼尔公司于2018年10月17日支付截至2018年9月14日的房租，至此，双方结清2018年9月14日之前的房租。此后，思曼尔公司未再支付租金。金川公司主张，涉案房屋的租赁方式是先付后用，每半年交付一次租金。思曼尔公司应于2018年3月14日前支付2018年3月15日至2018年9月14日的租金，但思曼尔公司逾期支付，按照合同约定，其有权要求解除合同。思曼尔公司则表示2016年至3月15日至2016年9月14日期间的租金于2016年9月30日前支付，按此规律，每半年交付一次。其交付租金至2018年9月14日，延期交付租金的原因是房屋漏水，金川公司至今不予修复，且金川公司强行拆除房屋内的设施，导致其无法正常经营。经质证，金川公司对照片打印件不予认可，并就先付后用的租赁方式提供了银行交易明细及短信记录，根据银行交易明细，思曼尔公司于2016年3月23日支付20000元、于5月6日支付5000元、于9月12日支付10000元、于12月30日支付20000元、于2017年1月9日支付6000元、于2017年4月1日支付20000元、于2017年5月17日支付10000元、于2017年7月10日支付10000元、于2017年8月21日支付8000元、于2018年5月10日支付10000元、于2018年6月1日支付15000元、于2018年10月17日支付33000元。金川公司表示根据思曼尔公司以往交付租金的情况，及其员工与思曼尔公司法定代表人的沟通情况，思曼尔公司应系先付租金后使用房屋。经质证，思曼尔公司对银行交易明细真实性没有异议，但根据银行流水，其不存在拖延支付房租的情形；对短信记录真实性不予确认。另，金川公司提供EMS单，主张其于2018年8月13日邮寄解除《租房合同》的通知给思曼尔公司，故双方之间的租赁关系于2018年8月14日解除。经质证，思曼尔公司表示其没有收到解约通知。2018年8月14日之后，金川公司的员工还通知其参加安全培训，说明双方之间的《租房合同》并未解除。为此，思曼尔公司提供了双方之间的微信聊天记录，经质证，金川公司对微信记录不予认可。以上事实由金川公司提供的《租房合同》、房产证、解约通知、EMS单、银行交易明细、短信记录，思曼尔公司提供的微信记录、照片及一审法院制作的庭审笔录等在卷予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律规定，合法有效，双方应按约履行。合同约定房屋租赁期限自2016年3月15日起至2019年3月14日止，每月租金5500元，每半年支付一次，思曼尔公司于2018年10月17日支付截至2018年9月14日的租金，此后的房租一直未付，根据合同约定，思曼尔公司拖欠房租一个月以上的，金川公司有权解除合同，收回出租房屋，现思曼尔公司拖欠房租的情形已构成违约，金川公司据此要求解除合同，合法有据，一审法院予以支持。金川公司称其于2018年8月13日邮寄解除《租房合同》的通知给思曼尔公司，双方的合同已解除，思曼尔公司表示其未收到解约通知，根据EMS单，无法确定解除通知已送达给思曼尔公司，故一审法院对金川公司认为双方之间的合同关系于2018年8月14日解除的意见不予支持。本案起诉状等材料于2019年1月17日送达给思曼尔公司，一审法院确定双方签订的《租房合同》于2019年1月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租房合同》后，金川公司要求思曼尔公司搬离并返还涉案房屋，合法有据，一审法院予以支持。思曼尔公司已结清截至2018年9月14日的房屋租金，则其还应支付自2018年9月15日起至2019年1月17日止的房租22367元。《租房合同》第十一条约定，思曼尔公司逾期交还房屋的，每逾期一日应支付原租金每日2倍的滞纳金，金川公司主张按照日租金183.4元的1.3倍计算房屋占有使用费，一审法院予以支持。思曼尔公司称因金川公司不修理房屋，强行拆除房屋内设施，导致其拖延支付租金，无证据证明，一审法院对其意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、苏州市金川贸易有限公司与苏州思曼尔纺织品有限公司签订的《租房合同》于2019年1月17日解除。二、苏州思曼尔纺织品有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离并返还位于苏州市吴中区临湖镇浦庄木东路5582号8幢二楼及三楼房屋给苏州市金川贸易有限公司。三、苏州思曼尔纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州市金川贸易有限公司截至2019年1月17日的房屋租金人民币22367元及自2019年1月18日起按每日人民币238.42元的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回苏州市金川贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币390元，由苏州思曼尔纺织品有限公司负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，根据双方当事人涉案租房合同的约定，租赁期限自2016年3月15日起至2019年3月14日止，每半年支付一次。思曼尔公司自2016年3月23日开始支付租金，故可以认定双方当事人实际上先支付租金后使用，一审法院认定思曼尔公司支付租金至2018年9月14日，此后的房租一直未付，根据合同约定，思曼尔公司拖欠房租一个月以上，金川公司有权解除合同并无不当。维修房屋属于出租方的义务，思曼尔公司未能证实金川公司维修房屋给其造成损失，其要求顺延租期的主张，本院不予支持。因思曼尔公司违约导致涉案租赁合同解除，金川公司认可一审法院判决结果并不再依据案涉租赁合同第十一条第五款约定另行主张滞纳金。故一审法院按照合同约定的租金1.3倍计算占有使用费判决结果尚属合理。综上所述，思曼尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由思曼尔公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年一月八日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。