吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民终901号 上诉人（原审原告）：白山市隆德物业服务有限公司。住所：白山市浑江区江北幸福园综合楼（开发区）。 法定代表人：高艳秋，经理。 委托诉讼代理人：刘明川，男，1965年9月16日生，汉族，该公司法律顾问，住白山市浑江区。 被上诉人（原审被告）：刘敬娟，女，1964年6月21日生，汉族，白山市国税局职员，住白山市浑江区。 被上诉人（原审被告）：郝桂义，男，1961年8月30日生，汉族，白山市浑江区总工会职员，住白山市浑江区。 二被上诉人委托诉讼代理人：曹玉廷，白山市浑江区法律援助中心律师。 上诉人白山市隆德物业服务有限公司(以下简称隆德物业公司)因与被上诉人刘敬娟、郝桂义物业服务合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 隆德物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、由被上诉人承担诉讼费。主要理由为：一审判决对物业企业同小区业主形成的物业服务合同所确定的服务内容，上诉人与被上诉人之间权利义务关系，物业企业依据物业服务合同为小区业主提供服务的范围等严重缺乏常识性认知。一、物业服务企业不是开发建设单位，被上诉人作为业主对小区无监控、健身器材损坏或残缺、小区无大门未封闭等小区公共设施现状不满意，可以在《回迁安置协议》或《商品房买卖合同》范围内将这些情况归责于物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同毫无根据,物业服务企业依据物业服务合同为小区业主提供的是现状管理服务，对小区公共部位进行小型的维修维护,没有法律规定物业服务企业有义务为小区增添或购置公共设施。二、根据《物业管理条例》《吉林省物业管理办法》的规定,小型的维修养护从物业服务费当中列支,涉及大中型修改造项目如大面积道路破损修复、主排水管道改造、楼宇门更换、绿化苗木大面积的更换等应由专项维修基金列支。启动使用专项维修基金由业主委员会和社区居委会负责，而不是由物业服务企业来运作。上述两项内容均与物业服务合同无关,也就是说与隆德物业公司提供物业服务是否符合合同约定没有关系,不管隆德物业公司对这些事实有无否认或自认,均不能作为认定隆德物业公司提供物业服务未达合同约定的事实依据。三、隆德物业公司为隆盛园小区业主提供了疏通下水管道、维修声控灯、维修楼宇门、小区绿化、清扫卫生等物业服务原审判决给予认定,却不支持隆德物业公司向被上诉人收取物业服务费，让人匪夷所思。隆德物业公司所提供的证据只是其履行物业服务合同义务微不足道的一个缩影，隆德物业公司有大量业主签字的维修记录单、照片、视频没有向法庭提交，庭审时隆德物业公司已向法庭说明所提交的证据仅为一小部分,其余大量证据根据案情没有必要逐一全部提供。本案被上诉人用合同以外的事由指责隆德物业公司的物业服务未达合同约定标准是违反契约精神的强盗逻辑。四、被上诉人及其身后的隆盛园多层业主委员会指责隆德物业公司不履行物业服务合同，只能是作为案件当事人的一面之词，原审判决没有审查案件事实，仅凭被上诉人及业主委员会的单方陈述，在没有证据的情况下草率断定隆德物业公司提供物业服务未达合同约定标准毫无说服力。照此推断,作为合同一方当事人的业主委员会可以拥有超越法律之外的权利,可以不受合同约束，那么隆德物业公司付出了劳动,履行了合同义务，却没有获得合同利益的权利，物业服务企业岂不成了任人宰割的羔羊? 刘敬娟、郝桂义辩称，根据双方签订的物业管理服务合同第二款，乙方应认真执行小区业主大会和社区管理委员会的决议和规定，对小区内的房屋及设备、市政公用设施、绿化、卫生和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。隆德物业公司未能达到合同约定的服务标准，未尽到物业服务义务，故其要求支付物业费的主张没有事实及法律依据，其他的答辩意见同一审答辩意见一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 隆德物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘敬娟、郝桂义依据物业服务合同给付拖欠的物业服务费3931.62元（2014年1月1日至2019年6月30日，刘敬娟、郝桂义房屋面积119.14平方米，每平方米每月收费标准为0.5元，共欠费66个月）、垃圾中转费126元（每月每户3元，2016年1月1日至2019年6月30日，共计42个月）、违约金4057.62元,共计8115.24元;2、刘敬娟、郝桂义承担诉讼费用。事实与理由:浑江区江北隆盛园小区建成交付使用后,由隆德物业公司提供物业服务。刘敬娟、郝桂义系小区业主，从2014年1月1日起至2019年6月30日恶意拖欠物业服务费和垃圾中转费累计4057.62元。虽经隆德物业公司工作人员多次催收，刘敬娟、郝桂义均无正当理由拒交。隆德物业公司本打算在今后提供物业服务过程中，使刘敬娟、郝桂义逐渐理解业主与物业企业之间依据物业服务合同产生的权利义务关系，以求得双方的利益冲突得到缓解并最终解决。但2018年11月，隆盛园小区成立了多层业主委员会，策划推进解聘小区物业、解除物业服务合同事项。由于发生这种变故，隆德物业公司面临终止对隆盛园小区业主提供物业服务的情况，迫使隆德物业公司必须依法行使权利，追索欠费业主多年来拖欠的物业服务费，以维护企业的合法利益。故请求人民法院查明事实，依法公正裁判。 一审法院认定事实：刘敬娟、郝桂义系夫妻。2010年12月7日，白山市隆德房地产开发有限公司（甲方，下同）与隆德物业公司（乙方，下同）签订了一份《前期物业服务合同》，主要条款约定:甲方选聘乙方对坐落于地税局后侧的隆盛园小区提供前期物业服务，建筑面积为49029.22㎡。物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）;2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四);3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4、公共绿化的养护和管理;5、车辆停放管理;6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;7、装饰装修管理服务;8、物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.5元/月/平方米，商业物业为1.5元/月/平方米。物业服务费用（物业服务资金)按季交纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按日3%的标准向乙方支付违约金。 2010年9月24日，刘敬娟（甲方，下同）与隆德物业公司（乙方，下同）签订了一份《物业管理服务合同》，载明:刘敬娟居住的3楼5单元402室，面积为119.14㎡,物业服务等级为三级，收费金额为0.5元/㎡。物业服务内容为“1、房屋公共部位的修缮、维护服务。2、公共设施设备的日常维护和管理服务。3、区域内的卫生、环境、清理运输服务。4、公共秩序维护服务。5、绿化美化管理修缮服务。物业费列支项目:1、上缴税金。2、物业服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费。3、物业公共部位、公共设施的日常运行、维护费用。4、物业服务区域内的卫生清运费用。5、物业小区内的绿化养护费用。6、物业服务区域内的秩序维护费用。7、办公费用。8、物业服务企业的固定资产、设备、工具折旧费。9、经业主同意的其他费用。”合同主要条款约定:“为加强住宅小区的物业管理，保障物业的安全，合理使用物业维护小区良好的公共环境与秩序，根据《吉林省物业管理条例和白山市城市住宅小区管理办法》的有关规定，制定本合同，甲乙双方均须遵守。一、乙方接受委托，对甲方所在小区内的物业(含房屋附属建筑,公共设施及场地等)进行统一管理和维护，甲方在承购房屋，使用与经营物业时应在事实发生之日起30日内到乙方办理登记手续，签订本合同。甲方名称变更，改变房屋用途，出租或出售房屋时，应在事实发生之日起15日内到乙方办理变更登记手续，重新签订合同。二、乙方应认真执行小区业主大会和社区管理委员会的决议和规定，对小区内的房屋及其设备，市政公用设施，绿化卫生和环境等管理项目进行维护，修缮和整治，为甲方提供与居住相关的服务。甲方应自觉遵守物业管理规定和本合同的约定。积极配合乙方做好各项管理，服务工作。三、甲方有权监督乙方的管理，服务工作。如有意见或建议,可直接向乙方提出，也可通过业主委员会，社区管理委员会及物业管理行政主管部门协调解决。四、甲方应按规定向乙方缴纳有关的物业管理服务费，不得拖延或拒缴。否则逾期3个月的乙方可提请物业管理行政部门实施行政处罚。也可提请人民法院强制执行。五、业主进户门以内的部位为甲方自用部位，其修缮与维护责任由产权人（使用人）承担。产权人（使用人）也可委托乙方进行修缮，所需资金由委托人（使用人）承担。小区房屋的公用部位及公用设施(如房屋楼梯间走廊上下水管网，配电柜等）由乙方统一管理和维护。修缮费用由提留的房屋维护基金中支付，不足部分由房屋的产权人按建地面积比例分摊，产权人不得拒交修缮费用。六、甲方改变房屋用途，房屋结构布局及装修房屋时，应事先向乙方申请，办理相关手续。经有关部门的批准后方可进行。房屋用途改变后，其物业管理服务费的标准应相应调整,装修房屋所产生的垃圾应放在物业指定的位置上，甲方交费乙方统一清运。甲方未经批准擅自改变房屋用途、结构布局装修房屋的，乙方有权制止。责令甲方限期改正并赔偿损失。逾期不改正乙方可提请物业行政管理部门根据《建筑装饰装修管理规定》和《城市市容和环境卫生管理条例》及《白山市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定进行处罚。也可提请人民法院强制执行。七、甲方在使用物业过程中，不得损坏物业的整体结构，不得有碍观瞻和污染环境。不得影响他人正常使用物业。如因甲方的过失造成渗、漏、堵、冒等问题时，甲方应及时主动修缮,造成损失的，按有关规定给予赔偿。甲方也可委托乙方进行修复。否则，乙方有权责令其改正，重者到有关部门按规定处理。八、乙方因维修房屋的需要，对甲方房屋内的装饰部位进行合理拆除和改动的，乙方不承担任何责任。甲方不得借故妨碍维修，否则,因此产生的经济、法律责任,均由甲方承担。九、甲方应爱护使用物业,自觉维护公共场所的整洁、美观和公共设施的完好。严禁自行封闭改造晒台，在墙外设置护栏、框栏、花架、晾衣架、严禁在非停车场地停放车辆。严禁饲养家禽家畜，严禁占用和损坏房屋的公共部位、公共设施和场地。不得存放易燃易爆和剧毒物品。否则乙方有权制止并责令限期改正,或赔偿损失。拒不改正，可提请人民法院强制执行。十、楼面太阳能安装、维护,要经物业批准才能上楼面，否则擅自上楼面、乱摆乱放，破坏和影响屋面和防水。物业有权拆除。十一、本合同自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份，如有未尽事宜可另行约定”。 另查,隆德物业公司曾为隆盛园小区业主提供过疏通下水、修理楼道内声控灯、维修楼宇门、小区绿化管理、打扫卫生等物业服务，但刘敬娟、郝桂义所称的隆德物业公司未尽到服务管理职责的诸多现象仍实际存在且未见改善。 一审法院认为，物业企业应当按照合同约定提供符合标准的服务。刘敬娟、郝桂义以小区内道路出现大坑不维修、卫生设施不达标、小区未进行封闭、未设置监控设施和保安人员、清洁不到位为由拒绝交纳物业费，隆德物业公司对此并未否认。隆德物业公司还自认涉案小区存在道路破损、主管道塌陷堵塞、健身器材损坏等情形,但提出须申请专项维修基金方可处理。在本院作出的已生效的（2019）吉0602行初40号案件中,隆德物业公司在该案起诉状中述称小区业主委员会对物业公司服务严重不满意，多次召开会议商议对物业企业予以解聘，物业实际缴费率不足30%。综合以上状况，应视为隆德物业公司未能达到合同约定的服务标准，未尽到物业服务义务，故其诉请给付欠付物业费和违约金的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于隆德物业公司代环卫部门收取的垃圾中转费，刘敬娟、郝桂义未提出异议，按照每户每月3元的标准，自2016年1月1日至2019年6月30日应为126元（3元/月×42个月），但该笔垃圾中转费并无违约金约定，隆德物业公司要求刘敬娟、郝桂义承担违约金的请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审法院判决:一、刘敬娟、郝桂义于本判决发生法律效力后立即向隆德物业公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间所欠的垃圾中转费126元;二、驳回隆德物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由隆德物业公司负担24.6元，刘敬娟、郝桂义负担0.4元。 本院经审理查明，隆德物业公司于2010年12月与开发单位签订前期物业服务合同后，隆盛园小区直至2018年11月方成立多层业主委员会。该业主委员会成立后，未与隆德公司签订物业服务合同。该业主委员会于2019年4月向物业管理部门申请要求解聘隆德物业公司,并于5月6日公告要求隆德物业公司退出该小区。白山市浑江区环境卫生物业管理中心于2019年5月17日作出《物业小区专项整治问题整改通知书》，要求隆德物业公司于5月24日前撤出该小区。后隆盛园小区多层业主委员会向法院提起诉讼，要求隆德物业公司腾退物业管理用房。 另查明，隆德物业公司于2018年9月对涉案小区的路面进行了维修。被上诉人房屋面积为119.14平方米，物业费每平方米0.5元，月交物业费59.57元。被上诉人交纳了2014年之前的物业费，从2014年起未交物业费。其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，白山市隆德房地产开发有限公司与隆德物业公司签订的《前期物业服务合同》、刘敬娟与隆德物业公司签订的《物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。隆德物业公司已经为隆盛园小区全体业主提供了疏通下水、修理楼道内声控灯、维修楼宇门、小区绿化管理、打扫卫生等基本物业服务，被上诉人应依照物业管理服务合同的约定缴纳物业服务费。至于被上诉人主张的小区道路破损严重，小区不封闭，未安装监控录像，导致其车辆遭到人为损坏却无法查找责任人，清理下水不及时、设施管理不到位等问题，因小区道路等公用部位设施的安装维修可能需要启用物业专项维修资金，而隆盛园小区因种种原因导致专项维修资金的申请和使用存在一定困难，道路损坏、车辆受损等问题并非隆德物业公司的主观故意造成的。因此，被上诉人拒绝交纳物业费的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故对于隆德物业公司要求被上诉人给付物业服务费的诉讼请求予以支持。鉴于隆盛园小区多层业主委员会已于2019年5月6日公告告知隆德物业公司限其七日内退出，故本院将物业服务费暂计算至2019年4月30日。被上诉人从2014年1月1日起至2019年4月30日止，共欠交物业费为3812.48元（59.57元×64个月）。关于隆德物业公司主张被上诉人应给付违约金的请求，虽然被上诉人欠交物业服务费构成违约，但被上诉人交纳物业服务费至2013年底，从2014年起未交纳物业费有很大一部分原因系不满隆德物业公司提供的服务，隆德物业公司亦未提交证据证明被上诉人拒绝交纳物业服务费系出于主观恶意，因此，隆德物业公司主张被上诉人应交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽然隆德物业公司在提供物业服务过程中，确实存在不完善之处，但一审法院既然认定隆德物业公司提供了基本的物业服务，却又以隆德物业公司在一审法院作出的已生效的（2019）吉0602行初40号案件起诉状中述称的小区业主委员会对物业公司服务严重不满意，多次召开会议商议对物业企业予以解聘，物业实际缴费率不足30%等，来认定隆德物业公司未能达到合同约定的服务标准，未尽到物业服务义务，从而不支持隆德物业公司要求被上诉人交纳物业费的诉讼请求，事实和法律依据不足，且违反了民法公平和等价有偿等法律原则，本院予以纠正。 综上所述，隆德物业公司的上诉请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初1912号民事判决第一项“即刘敬娟、郝桂义于本判决发生法律效力后立即向白山市隆德物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年6月30日期间所欠的垃圾中转费126元;”和第二项即“驳回白山市隆德物业服务有限公司的其他诉讼请求。” 二、刘敬娟、郝桂义立即向白山市隆德物业服务有限公司支付2014年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费3812.48元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由白山市隆德物业服务有限公司承担38.6元，由刘敬娟、郝桂义承担36.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵希海 审 判 员 马立清 审 判 员 苏义君 二〇二〇年一月三日 法官助理 于 琦 书 记 员 潘冉阳