宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初14496号原告：马建花，女，1985年6月1日出生，回族，银川市梧桐中介服务部店员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：韩瑞喜，宁夏黄河志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓婧，宁夏黄河志律师事务所律师。被告：银川荣城房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区庆丰街98号。法定代表人：李勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李爱春，宁夏朔方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张腾飞，男，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。第三人：宁夏荣城鸿嘉实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街惠园小区19号楼8号营业房。法定代表人：李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵文千，宁夏朔方律师事务所律师。原告马建花与被告银川荣城房地产开发有限公司（以下简称荣城房地产公司），第三人宁夏荣城鸿嘉实业有限公司（以下简称荣城鸿嘉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告马建花的委托诉讼代理人韩瑞喜、杨晓婧，被告银川荣城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李爱春、张腾飞，第三人宁夏荣城鸿嘉实业有限公司的委托诉讼代理人赵文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建花向本院提出诉讼请求：1.依法撤销原、被告订立的《商品房买卖合同》、《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.被告返还购房款54673元，服务费15000元，利息损失2789元，以上共计72462元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售“荣城鸿嘉商业广场20号酒店式公寓”，价款分两次付清。合同签订当日，原告即支付50%的首付款54673元。后被告要求原告持《商品房买卖合同》换取《银川市商品房买卖合同（预售）》制式合同版本，后原告发现在制式合同中，被告将买受面积10.05平方米约定为套内面积3.47平方米，分摊公用建筑面积6.58平方米，同时还签订补充协议十一项内容。上述合同签订后，原告发现双方签订的合同存在多项令原告有重大误解的内容，包括：一、被告将未竣工的商品房销售后即进行返租管理经营属于变相售后包租的行为，被告将未取得所有权证书的房屋出租，被告不可能实际向原告交付房产属于变相融资，原告与第三人签订的《委托经营管理合同》约定前三年的租金34530元已抵扣房款，属于变相增加房屋单价；二、原、被告双方买卖无实际交易内容，被告不可能实际向原告交付房产，原告对自己能够获得产权证书和实际获得房产产生重大误解；对土地使用年限存在重大误解；对被告履行合同能力有重大误解；双方合同约定多处显失公平，房屋面积为10.05平方米，套内面积为3.47平方米，公用建筑面积为6.58平方米，公摊达65.55%，同时约定物业费每平方米13.5元也显示公平；同时被告在房屋平面图及价格方面欺诈原告，被告假借包头市广泽房地产基金有限公司名义收取原告15000元服务费，实为变相收取的购房款，被告应予以返还。故原告诉至法院。荣城房地产公司辩称，一、《银川市商品房买卖合同（预售）》合法有效且实际履行，不具有可撤销的法定事由。原告和荣城房地产公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），该合同由原告签字按手印，荣城房地产公司加盖公司公章，已成立并发生法律效力，反映了双方购买商铺的真实意思表示。预售合同签订后，原告按照合同约定的时间和金额向荣城房地产公司交付了首期购房款，荣城房地产公司在合同约定的时间内将预售合同在银川市房屋产权交易管理中心进行了登记备案。预售合同已实际履行，对原告及荣城房地产公司双方均具有相应的法律约束力，应受法律保护，任何一方不得随意撤销。不论《商品房买卖合同》还是《银川市商品房买卖合同(预售)》，均由原告自己签订，两份合同上载明的建筑面积一致。原告对于所购商铺的建筑面积、套内面积、分摊面积清楚明了，无权撤销预售合同。预售合同的附件是对预售合同相关条款的补充和细化，并没有对预售合同的关键条款进行任何实质性的变更，同样由原告予以确认。原告从定购房屋、交定金和首付款到签订预售合同的全过程中，对于其购买的商铺情况非常了解，双方形成的一系列购买商铺的书面材料内容明确，不会产生任何歧义，更没有反映出原告购买商铺时受到欺诈，对其购买行为存在重大误解，以及显失公平的事实。二、商铺的经营管理方式和交付方式不能成立重大误解。荣城房地产公司不存在将未竣工的商品房在销售后即行反租进行经营管理的事实。荣城房地产公司是房产开发企业，并没有对原告购买的商铺进行经营管理的权限，原告签订的《委托经营管理合同》与本案第三人签订，与荣城房地产公司无关。荣城房地产公司没有实施过售后包租的行为，原告引用建设部的《城市房屋租赁管理办法》系已经废止的部门规章。荣城房地产公司已取得了鸿嘉商业广场商铺的预售许可证，依法有权预售涉案商铺，且被政府部门所许可。涉案商铺既然能预售，自然也能出租，并没有违背现行法律规定。原告与荣城房地产公司约定了商铺的交付方式是经原告签字认可的，且商铺的交付方式与变相融资没有任何直接或者间接的联系。与原告相关的定购单、合同、收据能够说明，原告享受了优惠政策以及用返租的前3年租金抵扣房款后，双方签订了预售合同，原告应按预售合同的数额实际向荣城房地产公司交纳房款，商铺的单价并未有任何增加。原告关于委托经营管理的理由与重大误解没有对应关系。原告的陈述以及签订《委托经营管理合同》的行为均说明其在本案中不具有重大误解的事实。三、原告对于涉案商铺的权属不存在认识错误，也不构成重大误解。荣城房地产公司开发建设的“荣城鸿嘉商业广场”项目具有合法的预售许可手续，原告购买的商铺已经备案在其名下，预售合同的效力被行政部门认可，原告购买商铺得到了法律上的保障。原告所购商铺的位置在预售合同附件一中充分体现，是实际存在的而非虚拟商铺，商铺面积最终由房地产测绘中心实测，且商铺的水暖电、通信、网络等设施齐备，不影响交付，不影响办理产权证。预售合同不属于荣城房地产公司拟定的格式合同，而是住建部和国家工商行政管理总局制定的合同文本，土地使用年限等内容同样并不会使原告产生任何误解，且《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条均规定了届满的处理方法，原告购买时对此也应有足够的认识。原告对于荣城房地产公司的履约能力的判断与重大误解也没有关联，也不是合法有效的合同被撤销的认定标准。根据《民法总则》第一百五十二条的规定，重大误解的当事人行使撤销权为知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内，没有行使的，撤销权消灭。原告基于重大误解的撤销权已消灭。四、原告购买涉案商铺不具有显失公平的事实。原告购买的是商铺，经营活动不限于专有部分和套内，必须借助公共设施设备等公共空间，包括公共过道、门厅、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房。所以商铺的公摊面积必然存在，且公摊比例高是基于商铺的功能决定的。如果原告仅购买专有部分，不愿意承担公摊部分，那么即便购买了商铺，也是无法进出的，更谈不上使用和正常经营，怎么可能达到投资目的。根据建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房【1995】1517号)第三条“商品房销售以建筑面积为面积计算单位”的规定及第五条“商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积”的规定，原告购买的是建筑面积而不是套内面积，面积最终由房产测绘中心测量后确定，并不是由荣城房地产公司决定面积大小，原告购买时对于建筑面积也是明知的。市场交易不应随便被冠以显失公平而被否定，否则会陷入失去诚信的混乱状态。商铺属于商业经营所用，与住宅是两个属性，据了解，物业费的收取标准在物业办和物价局备案，收取有法定依据，但原告所购商铺的物业费在委托经营管理期间并不需要原告交纳，原告核算物业费没有实际意义。五、荣城房地产公司没有欺诈事实。原告购买的商铺需借助专公共设施设备等公共空间，原告按照平面图计算的只是三楼一个楼层的平面面积，而没有考虑消防设施、电梯、空调、机房等垂直分摊的面积。原告不是专业测量人员，简单计算不具有科学性、合理性，以此得出荣城房地产公司存在商业欺诈是极不负责任的说法。原告所主张的服务费并非由荣城房地产公司收取，而是由包头市广泽房地产经纪有限公司收取。在销售过程中，包头市广泽房地产经纪有限公司向原告提供了经纪服务，原告在享受了服务后在客户服务单上签字确认并向包头市广泽房地产经纪有限公司交纳了服务费。荣城房地产公司没有收取过所谓的服务费，不可能出具服务费的凭证，且服务费与购房款没有任何关联，不具有购房预付款的性质，荣城房地产公司无责任和义务向原告返还。六、双方对于合同价款以及支付方式的约定明确。原告对于商铺的价款以及付款方式、期限均是明知的，应当按照合同约定向荣城房地产公司支付房款，本案不存在多收房款的问题。原告目前仅向荣城房地产公司交付了首期房款，尾款已逾期。原告不仅违约，而且还应当向荣城房地产公司承担违约责任，荣城房地产公司同时保留向原告追究法律责任的权利。综上，恳请法庭依法驳回原告全部诉讼请求。荣城鸿嘉公司陈述，原、被告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，且该合同不具备撤销合同的条件，根据法律规定撤销权适用除斥期间，撤销事由自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使才可以，重大误解的期限为三个月，原告行使撤销权已经过期限，撤销权已经消灭，原告主张以欺诈为由撤销合同没有法律依据，综上应当驳回原告的诉讼请求。原、被告签订房屋买卖合同，同时原告与第三人签订委托经营管理合同，签订合同后荣城鸿嘉公司没有收取原告任何费用。荣城鸿嘉公司与被告是合作关系，原告将其购买的商铺交由荣城鸿嘉公司进行统一管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于双方当事人对真实性无异议的商品房买卖合同、银川市商品房买卖合同（预售）、委托经营管理合同、收据、服务费发票、银川市房产测绘成果报告书一份，本院予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定，由原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某号商铺，商品房规划用途为商业，预测建筑面积为10.05平方米（最终以政府相关部门的实测面积为准），该商品房单价为每平方米10880.2元，总价为109346元，原告采取分期付款的方式付款，在签订本合同的同时支付该商品房的首期房价款54673元，原告应当于2019年3月31日前支付该商品房余款54673元。房屋的建筑面积最终以产权登记面积为准，每平方米单价不变，双方据实结算房价款，差价多退少补且互不计利息。被告应当在2019年8月30日前，将经验收合格的商品房交付原告，鉴于原告需将该商品房委托第三方管理经营，故被告不再向原告进行形式上的交付。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，原、被告双方的所有承诺均应以书面形式体现，一切口头承诺均无效。《商品房买卖合同》签订当日，原告与第三人签订《委托经营管理合同》一份，约定，由第三人对原告购买的上述商铺进行统一经营管理，统一规划。委托期限为十年，委托期限自原告交清全款次月1日开始，即2019年4月1日至2029年3月31日，收益金至2022年4月1日起算，委托经营前三年租金已抵扣房款，金额为34530元，第三人无需再向原告支付任何收益金，委托经营第四、五、六年的收益金分别为合同款的10%、12%、14%，第七年到第十年的年收益金为第三人实收租金的90%，合同期限内，经营风险由第三人承担，并自行负责经营盈亏，本合同签署后，原告不可撤销赋予第三人单独以第三人或第三人委托的商业管理公司的名义出租、经营、管理该商铺的权利，原告按照购买房屋时与公司签订《商品房买卖合同》约定支付了全部购房款时，出卖人不再向买受人进行形式上的交付，房屋交付时，原告全权委托第三人代为收房，原告无需参与。在第三人经营管理过程中，根据第三人所确定的业种、业态的经营特点而产生的该商铺拆除、加装隔断、内部装修、装饰、增减附属设施等行为，原告予以认可，经费由第三人承担。在本合同约定期限内，原告不得提前解除本合同，如原告提前解除或撤销本合同，或因原告原因致使本合同无法正常履行的，视为原告违约，原告应返还第三人所有已支付的收益回报，同时，原告应排除其他障碍，继续履行本合同……上述两份合同签订当日，原告向被告支付了涉案商铺首付款54673元，被告给原告出具了收据一张。包头市广泽房地产经纪有限公司向原告出具15000元的收据一张。2019年3月26日，原、被告就涉案商铺的购买又签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定，原告购买被告开发建设的丽景北街某号商业房，该房屋的房产测绘机构为银川市房地产测绘中心，其预测建筑面积共10.04平方米，其中套内建筑面积3.46平方米，分摊共有建筑面积6.58平方米，该商品房公用部位见附件二，房屋价款及支付方式约定与双方签订的《商品房买卖合同》一致，被告应于2019年8月30日向原告交付该商品房，该商品房交付时，被告向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供该商品房的面积实测数据，实测面积与预测面积发生误差的，双方自行约定房屋建筑面积以最终产权登记面积为准，每平方米单价不变，双方据实结算房价款，差价款多退少补且互不计利息。被告应在合同签订之日起30日办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，被告依法选聘的前期物业服务公司为银川泰和物业服务有限公司，物业服务时间从2019年7月30日至业主委员会成立止，物业服务期间物业费计费方式为包干制，物业服务费每平方米为13.5元/月（建筑面积），对上述合同中未约定或约定不能的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。双方在补充协议中明确由于原告需将该商品房委托第三方经营管理，故被告不再向原告进行形式上的交付，原告在签订本协议之前已知悉并任何荣城鸿嘉商业广场20#酒店式公寓的小区规划等相关事宜……上述合同签订后，涉案房屋已于2019年4月3日备案登记至原告名下，备案面积10.04平方米，金额109237元。现原告认为其对双方签订的合同存在重大误解，合同约定显失公平，被告存在欺诈的行为，双方签订的合同应依法撤销，故诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案争议的问题是原告要求撤销其与被告签订的《商品房屋买卖合同》、《银川市商品房买卖合同（预售）》是否成立。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房屋买卖合同》、《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。现原告要求撤销双方签订的《商品房屋买卖合同》、《银川市商品房买卖合同（预售）》。根据《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。首先，原告主张其对合同多项内容存在重大误解。被告辩称，因重大误解的当事人行使撤销权为知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内，没有行使的，撤销权消灭，原告基于重大误解的撤销权已消灭，不能因重大误解向法院提起撤销权。本案中，原、被告于2019年3月26日签订合同，在合同中对房屋的价格，土地使用年限，房屋交付形式及违约处理的方式均有明确约定，原告主张其对合同有重大误解，但在合同签订后的法定期间其并未按法律规定行使权利。故被告以超过法定期间为由进行的抗辩，符合本案期间的事实，其理由应当成立。其次，原告主张合同约定的内容显失公平，包括房屋公摊面积较大及物业费用过高。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，双方签订合同对于房屋面积及物业费均有明确约定，原告未提交证据证明其在签订合同时处于危困状态、缺乏判断能力等情形，原告在签订合同时对上述面积情况及物业收费标准知晓后同意购买并支付了房屋首付款，同时涉案房屋物业费用原告尚未支出，且根据原告与第三方签订的委托经营合同，涉案房屋的物业管理费用系由第三方支付，故原告主张上述约定显失公平没有事实依据。再次，原告主张被告在房屋平面图及价格方面欺诈，被告假借包头市广泽房地产基金有限公司名义收取原告15000元服务费实为房款。因欺诈可撤销合同是指合同已经成立，因订立合同时一方以欺诈等手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，因此受欺诈人陷入错误认识是由于他人实施欺诈行为诱使自己做出非真实的意思表示。本案中，原告在签订合同时被告并未向其出具房屋平面图，原告并非在被告提供该平面图的诱使下做出的签订合同的意思表示，对于包头市广泽房地产基金有限公司向原告收取15000元服务费，因上述款项收据由包头市广泽房地产基金有限公司出具，原告并未提交证据证实上述款项由被告收取，被告对此亦不认可，故原告以此主张被告存在欺诈，本院不予采信。综上，对原告要求撤销与被告签订的《商品房屋买卖合同》、《银川市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。因本院对原告撤销合同的诉请未予支持，对原告其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马建花的诉讼请求。案件受理费806元，由原告马建花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  汪 婷二〇一九年十二月十七日法官助理  马聪聪书 记 员  张 华附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。