甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初4675号反诉原告：蒋静，男，1972年11月15日出生，汉族，原系甘肃省工商局干部（现已离职）,住甘肃省兰州市城关区。反诉被告：强科铭，男，1984年10月14日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省张掖市甘州区。强科铭与蒋静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案，审理中蒋静以强科铭拖欠其租金、物业费等为由提出反诉，本院一并受理后，强科铭撤回本诉，本院予以准许，对蒋静的反诉请求，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。强科铭、蒋静均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。反诉原告蒋静向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人付反诉人房屋租赁期间2018年11月9日-2019年1月6日共计1个月29天所欠租金7867元，减去被反诉人微信转账已付5000元，实际应付2867元。2、判令被反诉人应付反诉人房屋租赁期间2018年10月1日-2019年1月6日共计3个月6天物业费835.2元。3、判令被反诉人应付反诉人违反房屋租赁合同违约金14240元。4、判令被反诉人赔偿反诉人丢失大门钥匙6把、水电燃气卡各1张、门禁卡2张、报箱钥匙1把，物品共计500元。5、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月9日，其与被反诉人强科铭签订了房屋租赁合同，约定：强科铭租赁其兰州市城关区，租赁期限一年，签订合同前收到的2000元定金冲抵房屋租金。合同签订后，第一年房屋租金已按合同约定付清，2018年11月8日合同到期前，双方口头协商到期后按原合同履行，时间往后续租一年，按照合同约定2018年11月16日前强科铭应付清半年房屋租金。2018年11月9日—12月22日期间，其多次打电话给强科铭催缴半年房屋租金，要求履行合同，被反诉人每次求情给予宽限，经多次催缴无任何进展。2018年12月22日，强科铭亲笔写下保证书，保证于2018年12月28日付清半年房屋租金，否则该房屋租住权由其自主处理。到期当天强科铭还是未履行合同。2018年12月29日到2019年1月5日，其又多次跟强科铭通电话要求履行合同，结果还是无任何进展。2019年1月6日，其再次电话通知强科铭要求配合收回房屋，在强科铭完全知情的情况下更换了门锁，收回了出租房屋。强科铭以上行为已严重违反合同约定，其有权收回该出租房屋并追究违约责任。2018年11月9日—2019年1月6日共计1个月29天租赁期间的房屋租金7867元应由被反诉人强科铭承担。被反诉人租赁期间物业费缴纳至2018年9月30日，之后拖欠的物业费是由其代缴的，2018年10月1日—2019年1月6日，共计3个月6天租赁期间物业费835.20元应由强科铭承担。依据房屋租赁合同第十三条约定，如违反租金支付时间，每天违约金按月租金3%支付外，另支付对方二个月租金违约金，合同期内违约保证金不退，被反诉人违反房屋租赁合同应承担违约金14240元。收回房屋后当天，其打电话给被反诉人要求返还大门钥匙6把、水电燃气卡各1张、门禁卡2张、报箱钥匙1把，截止到现在强科铭没交还，依据房屋租赁合同规定，强科铭应承担丢失以上物品的损失，共计500元。2019年3月8日，被反诉人强科铭通过微信转账给其5000元，补交了所欠部分屋房租金。2019年3月9日，其通知强科铭交清所有欠费，但被反诉人强科铭至今也没有补交剩余欠费，故其请求贵院在查明本诉事实，判决驳回被反诉人起诉的同时,支持反诉人的请求。反诉被告强科铭辩称，其与蒋静于2017年11月9日签订了房屋租赁合同，租赁期限从2017年11月9日至2018年11月8日，共一年。合同到期后，租赁合同终止。其与蒋静口头协商如果继续租用房屋，租金不变，每月4000元，按租用时长支付房屋租金，未签订书面合同。根据合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。其与出租人蒋静2017年11月9日签订的房屋租赁合同已经终止，其付清了一年的房屋租金，并未发生违约行为。2019年1月6日，出租人蒋静在其不在场的情况下，强行更换了门锁，扣留室内办公家具等物品，没有给其通知在合理的时间内搬出室内办公家具等相关物品。在上一年签订的租赁合同到期后，其交纳的押金4000元，在合同终止后应作为预付房租冲抵租金。在2018年11月9日合同终止后，其使用房屋天数为1个月29天，房屋租金合计7867元，扣除其缴纳的一个月押金冲抵的4000元后，其未支付出租人房屋租金3867元。2018年5月14日，其在兰州市博物业管理有限公司缴纳了1566元的物业费，物业公司出具的收款票据载明物业费期限为2018.1.1-2019.6.30，因西博物业公司工作人员失误造成其以为自己已经缴清了收款票据对应期间的物业费，后经蒋静通过物业公司出具的证明材料，其才清楚实际欠2018年10月1日至2019年1月6日共三个月零六天物业费的事实，费用共计835.20元。据此，截止2019年1月6日，其未支付房租租金3867元，以及未支付物业费835.2元，合计4702.2元。按照我国合同法理论与实践都承认的实际赔偿原则，其应当赔偿因迟延行为所造成的损失。其未支付出租人4702.2元，形成了欠款的事实，按同期银行利率计算利息为：4702.2×0.35%（2018年银行活期利率）×62天÷365（2019.1.6-2019.3.8,共计62天）＝2.796＝2.8元。2019年3月8日，其通过微信向蒋静支付了5000元，已经结清所欠出租人房租（5000-4702.2-2.8＝295元）。同时，通过电话,微信,短信多种方式与蒋静沟通见面核算账务,以及搬出扣留的家具等相关事宜，蒋静说需要缴清所有欠费，其让蒋静核算账务并发清单，但蒋静均未做出回复，后蒋静已经把其微信拉黑，拒接其电话。出租人蒋静说所扣留家具是垃圾，却至今在使用着。事实上，其的办公家具等物品都是新购置的，故恳请判令出租人蒋静退还扣留家具等物品，且其已经结清所有的房租以及物业费，并有结余295元，为维护自己的正当权益,诉诸法院，维护其合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于反诉原告提供的房屋租赁合同、商品房买卖合同、兰州市博物业公司收款专用收据、兰州市博物业公司收款专用收据（编号0009429）及情况说明、电话通话录音等证据，以及反诉被告强科铭提供的银行转账凭证、房屋租赁合同、微信转账5000元截图等证据，内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院对其相应的证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年11月9日，强科铭与蒋静签订了《房屋租赁合同》，合同约定：强科铭租赁蒋静的位于兰州市城关区，租赁费每月4000元，租期一年，自2017年11月9日至2018年11月8日，并缴纳保证金4000元。合同签订后，强科铭于签订合同的当日向蒋静缴纳订金2000元，蒋静出具收条一张，写明订金不退，冲抵租金。2017年11月21日，强科铭向蒋静支付26000元，加上已付订金2000元，共计28000元，付清了上半年的租金及合同约定的保证金；2018年6月17日，强科铭又向蒋静支付了下半年的租金24000元。2018年5月14日，强科铭缴纳了租住期间2018年1月1日至2018年6月30日的物业费1566元。在2018年11月8日合同到期前，强科铭与蒋静口头协商合同到期后继续承租该房屋，时间往后续租一年，租金不变，每月4000元，但双方未签订书面的租赁合同。蒋静于2018年11月9日—12月22日期间，多次要求强科铭按照原合同的约定，付清半年房租，但强科铭未能付清半年的房租。2018年12月22日强科铭写下保证书，保证于2018年12月28日付清半年房屋租金，否则该房屋租住权由蒋静自主处理。2019年1月6日，蒋静电话通知强科铭，要求配合收回房屋，强科铭未能到场，蒋静更换了出租房屋的门锁，收回了房屋。2019年1月12日，蒋静缴纳了涉案房屋2018年10月1日至2018年12月31日的物业费783元，2019年1月1日至2019年6月30日的物业费1566元。至蒋静收回房屋时，强科铭尚欠蒋静房屋租金7867元，物业费835.2元。后强科铭于2019年3月8日，通过微信转账的方式向蒋静支付了房屋租金5000元，试图继续租赁涉案房屋，但未能如愿，双方为此发生纠纷，强科铭将蒋静诉至本院，要求返还所交房屋租金5000元及室内家具物品。后蒋静以强科铭违约为由，提出反诉。审理中，强科铭撤回本诉，本院已予以准许。本院认为，租赁合同租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，内容合法、意思表示真实，为有效合同，双方均依照合同的约定履行了各自的义务。该租赁合同到期后，双方协商继续租赁涉案房屋，口头商议租期一年，按照原合同约定的内容履行，租金不变，但没有签订书面的《房屋租赁合同》，双方的租赁形式视为不定期租赁。因反诉被告强科铭不能按期交付房租，蒋静收回房屋，双方之间的不定期租赁关系已经解除。关于反诉原告要求反诉被告支付拖欠的房租金7867元以及物业费835.2元的诉讼请求，双方在《房屋租赁合同》履行完毕后，对于强科铭缴纳的4000元保证金，反诉原告蒋静并未退回，反诉被告强科铭也未要求退回，强科铭陈述该保证金应当折抵拖欠的房租，加上其给付蒋静的5000元房租，其并不拖欠蒋静房租和物业费，故本院对此辩称理由予以采纳，对蒋静请求判令强科铭支付拖欠的房租金及物业费的反诉请求不予支持；对于蒋静要求强科铭承担违约金14240元的反诉请求，因双方并未签订书面的房屋租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，双方的不定期租赁关系中不适用已经履行完毕的房屋租赁合同约定的违约金，故对反诉原告的该项反诉请求不予支持；对于反诉原告要求反诉被告赔偿丢失的大门钥匙6把、水电燃气卡、门禁卡、报箱钥匙等物品共计500元的反诉请求，因反诉被告强科铭承认大门钥匙在其处，但其他物品在涉案房屋内，蒋静在收回房屋时强科铭不在现场，未能将该物品取出，且蒋静也没有证据证明该物品价值500元，故对其该项反诉请求部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、反诉被告强科铭返还反诉原告蒋静位于兰州市城关区把。二、驳回反诉原告蒋静的其他反诉请求。案件受理费25元（已减半），由反诉被告强科铭负担；反诉费131元，由反诉原告蒋静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  梁燕平人民陪审员  何坚明人民陪审员  文 静二〇二〇年元月十三日书 记 员  赵雨瑄