广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23759号上诉人（原审被告）：刘挚辉，男，1957年10月5日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：蔡若波，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍林峰，北京市康达（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所。住所地广州市惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲，所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人刘挚辉因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘挚辉上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院没有查明现实情况、认定事实不清，涉案房屋一直作商业用途，根本无法作住宅用途。首先，民政局房管所是同意涉案房屋一直作商业用途的。刘挚辉自2001年开始就向民政局房管所承租了涉案房屋，并作为商业用途使用至今，民政局房管所对此知情并同意刘挚辉的做法。2008年双方签署的《广州市房地产租赁合同》是双方就涉案房屋签订的第四份租赁合同，前三份租赁合同均约定涉案房屋作商业用途，2008年签署租赁合同时，刘挚辉基于双方之间的友好关系，并未留意到涉案房屋在合同中被改为了住宅用途，而且在此租赁期间和一审开庭后，民政局房管所向刘挚辉开具的发票仍确认住宅为非住宅用途，房屋租金也是按照非住宅用途收费的。其次，涉案房屋根本无法作住宅用途。涉案房屋没有通水和生活所需要的基础设施，不满足住宅使用条件，根本无法作住宅之用。而且涉案房屋所在的高第街临街一层都是作商铺使用，没有一间是作住宅使用的。民政局房管所要求将涉案房屋整改为住宅用途根本不切合实际，一审法院的判决没有查明现实情况，根本无法执行。另，2007年续租时住宅与商业的租金标准有明显区别，一审法院对该事实未查明。二、刘挚辉不存在违约行为，民政局房管所无权没收保证金5250元。按照民政局房管所的说法，双方属于不定期租赁关系，则任何一方均有权解除合同，也就是说任何一方提出解除合同均不用承担违约责任。那么民政局房管所也无权没收保证金。2008年签署的《广州市房地产租赁合同》第十四条的约定，只有在因刘挚辉违约而终止或解除合同的，保证金才不予退还，现在提出解除合同的是民政局房管所，保证金应该退还给刘挚辉。被上诉人民政局房管所辩称：同意一审判决，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉。1、民政局房管所没有同意涉案房屋一直用于商业用途，是刘挚辉将房屋用于商业用途，因此，民政局房管所按照商业用途收取租金。最后一期租赁合同约定民政局房管所将房屋出租给刘挚辉作为住宅使用，民政局房管所多次要求刘挚辉整改成住宅，但均遭到刘挚辉拒绝，该行为已经扰乱了民政局房管所的日常管理工作。目前双方存在的是不定期租赁关系，根据法律规定民政局房管所有权要求解除合同、收回房屋。2、刘挚辉未按照合同约定改变了房屋的使用用途，且在民政局房管所要求整改后未进行整改，根据双方合同第1、4、8条的规定，刘挚辉的行为已构成违约，民政局房管所有权按照合同第14条没收保证金。民政局房管所向一审法院起诉请求：1、解除民政局房管所、刘挚辉之间关于越秀区北京路高第街X号地下部位（即第一层）房屋的不定期租赁关系；2、刘挚辉立即将越秀区北京路高第街X号地下部位（即第一层）房屋腾空交还民政局房管所；3、刘挚辉按每月2625元的标准向民政局房管所支付房屋租赁合同解除次日起至民政局房管所实际交还房屋之日止的房屋占用费；4、民政局房管所按照每月2625元的标准向刘挚辉支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；5、民政局房管所没收刘挚辉缴纳的租赁保证金5250元；6、本案民政局房管所律师代理费3000元由刘挚辉承担。一审法院认定事实：广州市越秀区北京路高第街X号地下部位房房屋登记权属人为广州市民政局。广州市民政局委托其直属单位即民政局房管所负责该房屋的出租、管理等工作。2001年4月1日，民政局房管所（甲方、出租人）与刘挚辉（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积17.32平方米；租赁期限自2001年4月1日至2003年5月30日止，月租金2424.80元；2003年6月1日，民政局房管所（甲方、出租人）与刘挚辉（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积17.32平方米；租赁期限自2003年6月1日至2005年5月30日止，月租金2424.80元；2005年6月8日，民政局房管所（甲方、出租人）与刘挚辉（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，使用面积17.32平方米；租赁期限自2005年6月1日至2007年5月31日止，月租金2500.00元；2008年9月28日，民政局房管所（甲方、出租人）与刘挚辉（乙方、承租人）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积17.32平方米；租赁期限自2007年6月1日至2009年5月31日止，月租金2625.00元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前将当月租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方；乙方需依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期1日，乙方须按月租金额的万分之五向甲方支付违约金，如果逾期3个月，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；租赁期限届满或提前终止、解除合同后的十日内，乙方必须腾空完好交还房屋给甲方，并对已投入房屋的装修费等概不补偿；乙方向甲方交纳（人民币）5250.00元保证金（住宅用房租赁保证金，按房改有关政策规定收取），因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回；如乙方逾期仍未交还房屋，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期间的房屋占用费（房屋占用费计算方法：参照当年市房管局公布的市场参考租金确定首月房屋占用费，并由甲方告知乙方，次月起在上一个月占用费基础上每月递增5%，按月计算至乙方向甲方交回房屋止，不足一个月按一个月计算），同时，甲方有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。刘挚辉继续使用涉案房屋作商业使用，并按照2625元/月的标准向民政局房管所支付了至2019年8月31日租金。民政局房管所承认已收取了刘挚辉缴纳的房屋租赁保证金5250元。民政局房管所补充提交谈话笔录和现场照片证明其工作人员曾约谈刘挚辉并告知刘挚辉商铺不能使用，必须整改成住宅的情况，刘挚辉承认民政局房管所工作人员确实约谈刘挚辉，但刘挚辉表示民政局房管所在事先明知涉案房屋不能用作商铺而仍按商铺标准收取租金是默示同意涉案房屋可作用商业用途。一审法院认为：民政局房管所、刘挚辉自愿签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同约定的租赁期限届满后，民政局房管所、刘挚辉虽未续签租赁合同，但民政局房管所继续将涉案房屋出租给刘挚辉使用，双方按原标准收交租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故民政局房管所要求解除双方的租赁合同关系、收回涉案房屋及刘挚辉按照上述租赁合同约定的租金标准计付租金占用费至交还房屋之日止合法合理，予以支持。此外，刘挚辉未按照合同约定改变房屋用途，已构成违约，应承担相应违约责任，民政局房管所要求没收刘挚辉缴纳的租赁保证金5250元，亦予以支持。关于民政局房管所要求刘挚辉支付租赁关系解除后至交还场地日止的违约金的问题，因在租赁期限届满后，民政局房管所、刘挚辉形成不定期租赁合同关系，民政局房管所是通过本案诉讼才向刘挚辉提出解除合同及收回房屋，合同解除后刘挚辉是否拒不交还房屋属尚未发生的事实，民政局房管所要求刘挚辉支付上述违约金目前缺乏事实依据；同时，民政局房管所要求刘挚辉承担律师代理费亦依据不足，故对该两项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院于2019年10月28日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，民政局房管所与刘挚辉关于广州市越秀区北京路高第街X号地下部位（即第一层）房屋的租赁合同关系解除；二、刘挚辉在本判决发生法律效力之日起一个月内，将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位（即第一层）房屋腾空交还民政局房管所；三、自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由刘挚辉按照2625元/月逐月支付给民政局房管所；四、自本判决发生法律效力之次日起刘挚辉缴纳的租赁保证金5250元由民政局房管所予以没收。五、驳回民政局房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由刘挚辉负担。经二审审理查明：民政局房管所（甲方、出租人）与刘挚辉（乙方、承租人）于2001年4月1日签订的《广州市房地产租赁合同》中约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积34.64平方米，其中包括自搭阁楼建筑面积17.32平方米。民政局房管所（甲方、出租人）与刘挚辉（乙方、承租人）于2003年6月1日签订的《广州市房地产租赁合同》中约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积36.64平方米，其中包括自搭阁楼建筑面积17.32平方米。民政局房管所（甲方、出租人）与刘挚辉（乙方、承租人）于2005年6月8日签订的《广州市房地产租赁合同》中约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积17.32平方米。民政局房管所（甲方、出租人）与刘挚辉（乙方、承租人）于2008年9月28日签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》中约定：甲方同意将广州市越秀区北京路高第街X号地下部位的房地产出租给乙方作住宅用途，建筑面积17.32平方米；乙方需依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如果逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；乙方向甲方交纳（人民币）5250.00元保证金（住宅用房租赁保证金，按房改有关政策规定收取），租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用；甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回；租赁期届满甲乙双方未续订合同，或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。一审法院对上述事实部分查明有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：民政局房管所向一审法院提交的《房地产权证》（粤房地证字第××号）记载：广州市民政局于2005年8月15日登记取得广州市越秀区北京路高第街X号的房地产权证，该房地产权证记载房屋用途为居住用房，土地用途为住宅用地。刘挚辉向一审法院提交的《营业执照（副本）》记载：2001年6月15日，刘挚辉以广州市越秀区北京路高第街X号地下作为经营场所，注册登记个体工商户，字号名称为“广州市越秀区润业服装店”，经营范围为零售业。民政局房管所在一审时主张其自2009年开始多次口头要求刘挚辉进行整改，但刘挚辉不予理会，但2019年政策规定不能再作为商铺使用，民政局管理所才向法院提起诉讼。民政局房管所向一审法院提交了两份谈话记录：1、2017年8月18日的谈话记录，其中记载民政局房管所工作人员告知刘挚辉“产权证是住宅性质，暂未有政策支持我们双方能签订合同，所以不能再经营”，刘挚辉称“一年后整改”；2、2017年10月25日的谈话记录，其中记载民政局房管所工作人员告知刘挚辉“你的房屋是住宅行政，按规定不能出租给你营业，你要限期清退”，刘挚辉称“我需要几年时间（至少三年）才能处理完我的货物”，房管所工作人员称：“不行，时间太长了，一年行吗？”刘挚辉称“不行”。房管所工作人员及刘挚辉在上述两份谈话记录上签名。经质证，刘挚辉对2017年8月18日的谈话记录中刘挚辉的签名真实性确认，但不认可谈话内容的真实性，认定民政局房管所记录不全，当时民政局房管所要求刘挚辉负责进行整改，刘挚辉未同意“一年后整改”；对2017年10月25日的谈话记录真实性、合法性确认，关联性不认可，涉案房屋一直作商业使用，民政局房管所对此知情和认可。一审法院开庭笔录及质证笔录记载：刘挚辉、民政局房管所确认刘挚辉承租期间实际以商业用途使用涉案房屋，涉案房屋现不符合住宅使用条件；民政局房管所确认刘挚辉承租涉案房屋期间其按照商业用途标准收取租金。二审审理过程中，刘挚辉向本院提供了以下证据：1、租金发票，证实刘挚辉按照2625元/月向民政局房管所支付了2019年10月至12月的租金。2、广州市住房和城乡建设局公布的2007年广州市房屋租金参考价，拟证实民政局房管所不是按照住宅标准收取租金。经质证，民政局房管所对证据1的真实性、合法性及关联性确认；对证据2的真实性、合法性确认，关联性不确认，认为该标准为住宅标准，不适用本案商业用途标准，租金应按双方约定履行。二审庭询中，刘挚辉表示对一审判决涉案房屋租赁合同关系解除及腾空交还房屋无异议，同意按照合同约定的租金标准2625元/月支付合同解除后的房屋使用费。另，刘挚辉在二审诉讼中提交书面申请，申请将腾空时间宽限半年。民政局房屋管理所不同意刘挚辉有关延迟腾空时间的主张。本院认为：刘挚辉以一审判决遗漏重要事实未查明，申请撤销一审判决，将本案发回重审。经二审审查，一审法院在庭审笔录及质证笔录中对于涉案房屋承租期间用于商业用途、不符合住宅使用条件进行了审查，且双方对此均无异议。同时，民政局房管所在一审法院庭审中确认其按照商业租金标准收取涉案房屋的租金，在此情况下，2007年续租时住宅与商业租金标准是否存在明显区别对本案的基本事实认定不构成影响。因此，刘挚辉主张撤销一审判决、发回重审的理由不充分，本院不予采纳。由于刘挚辉对一审判决涉案房屋的租赁合同关系解除及腾空交还房屋无异议，且同意按照合同约定的租金标准2625元/月支付合同解除后的房屋使用费，故本院对一审上述判决内容予以确认。根据双方在二审中提交的证据及庭询陈述，本案二审双方争议的焦点问题为：1、刘挚辉以商业用途使用涉案房屋是否构成违约；2、民政局房管所是否有权没收租赁保证金；3、刘挚辉申请将腾空交还房屋的期限确定为半年是否合理。关于刘挚辉以商业用途使用涉案房屋是否构成违约的问题。首先，涉案房屋的房地产权证记载房屋用途为居住用房，土地用途为住宅用地，但民政局房管所在2007年5月31日前与刘挚辉签订的租赁合同约定将涉案房屋出租给刘挚辉用于商业用途。其次，虽然双方在2008年9月28日签订的租赁合同中约定涉案房屋用于住宅用途，但民政局房管所未向刘挚辉交付符合约定用途的房屋，且对刘挚辉将涉案房屋用于商业经营是知悉的。再次，民政局房管所虽主张其自2009年多次口头告知刘挚辉需要整改，但除2017年的两份谈话笔录外，民政局房管所未提交其他证据证实其在2017年之前及之后对涉案房屋的使用情况采取有效措施，相反对刘挚辉将涉案房屋用于商业用途基本采取放任的态度。最后，民政局房管所在2008年9月28日与刘挚辉签订的租赁合同中约定涉案房屋用于住宅，但直至2019年12月，民政局房管所一直按照商业租金标准收取涉案房屋的租金。基于上述事实，可以认定民政局房管所对于刘挚辉将涉案房屋用于商业用途是认可的。因此，民政局房管所在认可刘挚辉将涉案房屋用于商业用途的情况下，主张刘挚辉未按房屋性质使用房屋构成违约，缺乏理据。刘挚辉上诉主张其将涉案房屋用于商业用途不构成违约，理据充分，本院予以采纳。一审判决认定刘挚辉未按照合同约定改变房屋用途构成违约有误，本院予以纠正。关于民政局房管所是否有权没收租赁保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，民政局房管所与刘挚辉于2008年9月28日签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》对双方仍具有法律约束力。该合同对于租赁保证金的约定为：“租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用；甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回；因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回。”如上所述，刘挚辉将涉案房屋用于商业用途不构成违约，且无证据证实刘挚辉仍有水费、电费、物业管理费及其他费用未付清或存在其他违约行为，故民政局房管所应依约向刘挚辉退回租赁保证金5250元。一审判决刘挚辉缴纳的租金保证金5250元由民政局房管所予以没收有误，本院予以纠正。关于刘挚辉申请将腾空交还房屋的期限确定为半年是否合理的问题。首先，刘挚辉对民政局房管所向一审法院提交的2017年10月25日的谈话记录真实性无异议，在该次谈话记录中，民政局房管所已告知刘挚辉涉案房屋为住宅性质，不能作为商铺使用。刘挚辉在此次谈话记录中对需要清退未提出异议，仅提出需要至少三年的时间处理其货物。据此可以认定，刘挚辉自2017年10月起对需要清退是知悉，自2017年10月至民政局房管所于2019年2月22日提起本案诉讼之日已近一年4个月，在此期间刘挚辉应当对其货物逐渐进行处理。其次，根据涉案房屋的《房地产权证》记载，涉案房屋的房屋用途为居住用房，土地用途为住宅用地，现涉案房屋不符合住宅使用条件，刘挚辉如继续在涉案房屋处理货物明显与房屋登记的使用性质相违背。再次，涉案房屋不符合居住条件，刘挚辉不可能在涉案房屋居住，故租赁合同解除后刘挚辉不存在另行寻找房屋居住的问题。综上，由于刘挚辉搬出货物、腾空涉案房屋客观上需要一定时间，一审判决刘挚辉在判决生效之日起一个月内腾空交还涉案房屋合理，本院予以确认。刘挚辉上诉申请将腾空交还房屋的期限确定为半年缺乏合理性，本院不予采纳。综上所述，刘挚辉的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决基本事实查明清楚，但对于租赁保证金的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9628号民事判决第一、二、三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9628号民事判决第四、五项；三、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由由刘挚辉负担75元，广州市民政局房屋管理所负担25元。二审案件受理费100元，由刘挚辉负担75元，广州市民政局房屋管理所负担25元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年一月九日书记员  沙宇航