苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初9623号原告：孙由春，男，1985年10月10日生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。原告：徐苏云，女，1987年8月30日生，汉族，住江苏省灌云县。两原告共同委托诉讼代理人：张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。原告孙由春、徐苏云与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理，依法由审判员王惠适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告徐苏云及两原告共同委托诉讼代理人张庆马，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告徐苏云及两原告共同委托诉讼代理人张庆马，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙由春、徐苏云向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期交房违约金76974元，并从2019年6月4日起以76974元为基数按人民银行同期同档贷款利率支付至给付之日止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年被告与苏州英之行房地产经纪有限公司(以下简称英之行公司)及冯茹签订《房屋抵付工程款协议书》，协议书约定：被告以名下未售房屋予以抵付英之行公司的销售佣金，由冯茹名义受让。涉及房屋为107号1102房面积为86平方米，单价8500元每平方米，总价731000元(详见协议书)。原告在售楼处买房中经售楼处工作人员于婷婷联系，被告将上述房屋以被告的名义出卖给原告，双方于2015年1月14日签订《吴江市商品房买卖合同》，将该房屋出售给原告，合同对房屋价款、付款、房屋交付及逾期交房的违约责任等进行了明确约定，被告并将合同备案房产主管部门(详见书面合同)。合同第八、九条约定，被告应当在2016年6月30日前，依照有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付通知书》。如逾期超过90日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付给被告全部房款(首付及按揭贷款)，被告开具销售不动产统一发票。但被告在合同约定的交房期限内未按期交房。2019年5月22日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》，通知原告于2019年6月3日前来办理房屋交付手续。原告前往办理时发现被告没有支付逾期违约金。为此，原告认为，根据双方合同约定，原告按约支付被告房款，被告逾期交房近达三年时间，给原告造成了损失，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告联发公司辩称：原告与冯茹就涉案房屋签订的《房屋抵付工程款协议书》系双方真实意思的表示，且未被确认无效或可撤销，应当认定合法有效，对双方均有约束力，根据该协议书约定“由于乙方系抵付房屋的业务合作方，故对房屋施工进度、交付、办证等予以知晓把控，故乙丙双方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任”，由于涉案房屋属于工抵房，该约定系房屋买卖双方对逾期交房等违约责任的特别约定，应视为涉案房屋买受人放弃了今后向被告主张相应违约责任的意思表示。此后，被告接受买受人的申请，将《房屋抵付工程款协议书》中约定的涉案房屋的买受人由冯茹变更为本案原告并签订了《确认书》一份，在《确认书》中，本案原告确认代为按照《房屋抵付工程款协议书》的约定执行，应认定本案原告也作出了放弃向被告主张逾期交付违约金的意思表示。后续因房屋的买卖及办证必须按照房屋主管部门的要求，与房屋买受人签订的《吴江市商品房买卖合同》中存在逾期交房违约金的条款，但这是主管部门要求备案的合同中必备格式条款，不能以此对抗房屋买受人与被告在《房屋抵付工程款协议书》中的特别约定，买受人也并未依据后续购房合同支付任何房屋价款，买受人的权利来源于此前的抵房协议。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理认定如下事实：甲方联发公司、乙方英之行公司、丙方冯茹签订《房屋抵付工程款协议书》，协议书约定：乙方承揽奥林星湖湾代理销售工作，经双方友好协商，甲方以名下未售房屋予以抵付销售佣金，由丙方名义受让，以奥林清华三区107幢1102号房屋抵付乙方销售佣金款731000元，面积86平方米，单价8500元/平方米，总价731000元，购房合同签订后即视为销售佣金款已实际支付。乙方指定丙方为签订购房合同的买受人，丙方所作意思表示及行为，乙方认可，丙方与甲方签订购房合同时，乙方应向甲方提交当地税务部门认可的与抵付金额一致的发票；乙丙方应按甲方规定的购房流程办理，若涉及房屋交付、转让而产生的诸如契税、物业维修基金、面积补差价、办证费、个人所得税、营业税等一切税费由乙丙方承担，由于乙方系抵付房屋的业务合作方，故对房屋施工进度、交付、办证等应予以知晓把控，故乙丙方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任；乙丙方内部权利义务关系由乙丙方自行设定，与甲方无关。确认人一英之行公司，确认人二冯茹，确认人三徐苏云签订了致联发公司的《确认书》一份，明确：确认人一、确认人二与联发公司签订《房屋抵付工程款协议书》，约定联发公司以奥林清华三区第107幢1102室商品房抵付相应工程款，确认人一原先指定确认人二作为名义买受人签订购房合同。现确认人一撤销对确认人二的指定，而指定确认三徐苏云作为名义买受人与联发公司签订商品房买卖合同，确认人二原先为履行《房屋抵付工程款协议书》而出具给联发公司的申请书/保证书等文件，现由确认三徐苏云代为履行，其他内容仍按《房屋抵付工程款协议书》约定执行。2015年1月14日，甲方联发公司与乙方孙由春、徐苏云签订《吴江市商品房买卖合同》，约定孙由春、徐苏云向联发公司购买奥林清华三区第107幢1102室，面积86平方米，单价8500元/平方米，总房价款731000元，首付427000元，按揭贷款304000元，出卖人应在2016年6月30日之前将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，出卖人逾期交房超过90日，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年1月，联发公司开具了涉案房屋的购房款发票，金额为427000元，收款收据，金额为304000元。2019年5月22日，联发公司向孙由春、徐苏云发出房屋交付通知书。以上事实，由原告孙由春、徐苏云提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票，被告提供的《房屋抵付工程款协议书》、《确认书》，原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：英之行公司、冯茹与被告联发公司签订的《房屋抵付工程款协议书》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方具有约束力。根据该协议约定，“由于乙方系抵付房屋的业务合作方，故对房屋施工进度、交付、办证等应予以知晓把控，故乙丙方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任”，该约定系双方对逾期交房等违约责任的特别约定，应视为英之行公司、冯茹放弃今后向被告联发公司主张相应违约责任的意思表示。冯茹将该《房屋抵付工程款协议书》购买人变更为原告徐苏云，并由原告孙由春、徐苏云与被告联发公司签订商品房买卖合同，应视为冯茹将其对联发公司的债权转让给原告孙由春、徐苏云。而被告联发公司作为债务人，可以向作为受让人的原告孙由春、徐苏云主张其对让与人冯茹的抗辩。而原告孙由春、徐苏云与被告联发公司2015年1月14日签订的《吴江市商品房买卖合同》虽对逾期交房违约金作了约定，但该约定是商品房买卖合同格式文本中的必备的格式条款，不能视为是双方对逾期交房违约金的重新约定。作为买受人的原告孙由春、徐苏云无权依据该《吴江市商品房买卖合同》主张相应的逾期交房违约金。故原告孙由春、徐苏云要求被告联发公司支付相应逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条的规定，判决如下：驳回原告孙由春、徐苏云的诉讼请求。案件受理费1724元，由原告孙由春、徐苏云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠人民陪审员  沈舜心人民陪审员  吴巧珍二〇二〇年一月六日书 记 员  马文秋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。