浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21331号 原告（反诉被告）季江伟，男，1976年3月17日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人胡洁、王国栋,浙江六和（义乌）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）胡钢强，男，1971年1月13日出生，汉族，住义乌市。 被告（反诉原告）胡诗旻，女，1990年12月1日出生，汉族，住义乌市。 被告（反诉原告）包涵，男，1991年1月25日出生，汉族，住义乌市。 三被告（反诉原告）委托诉讼代理人朱爱民,浙江现代眼光律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）季江伟为与被告（反诉原告）胡钢强、胡诗旻、包涵房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吴红生于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）季江伟的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）胡钢强及其委托诉讼代理人朱爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告季江伟诉称，原被告系朋友关系，2013年至2015年间，被告曾多次向原告借款。截止2015年7月18日，被告向原告借款金额未还本金为200万元。因被告无力偿还借款，便提出将位于间房屋出租给原告，用租金抵偿借款。双方于2015年7月18日签订了案涉房屋租赁协议，约定租期为自2015年7月18日起20年，借款中的100万元抵扣租金，另外100万元为租房押金。协议中还另外约定了押金返还等事项。后被告将房屋交付给原告并由原告使用至今。2019年10月，被告在未通知原告的情况下，声称将房屋转让女儿，并多次上门吵闹阻止案涉合同正常履行。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令原告季江伟与被告胡钢强于2015年7月18日签订的房屋租赁协议有效。2、判令三被告继续履行2015年7月18日签订的房屋租赁协议。 在庭审过程中，原告补充如下事实：原告与被告胡钢强共发生借款本金共计300万元及利息，利息按照银行同期同类贷款利率的四倍计算，其中100万元本金及相应的利息已经归还，在2013年9月份双方对账结算后形成了借据共欠本金及利息200万元。在签订租赁合同时双方是明确的，本金和利息都作为租房的对价，后双方签订了租赁协议并予以履行，同时被告胡钢强向原告交付了涉案房屋的租赁合同。在起诉前，被告胡钢强及家人对租赁协议的履行设置了障碍，并对租赁协议反悔，涉案房屋除二层六间及307室套间外仍有原告租赁。 被告胡钢强辩称，2013年9月双方对账形成借据是不存在的，被告胡钢强因经商所需多次到原告处借调资金，每次数额是不等的，基本上是50、60万，原告收取被告胡钢强租金也不是按照银行贷款四倍收取，因为是短期借贷利息很高，大概在5、6分，诉状中的200万元已经包括利息了，至于怎么算被告也没有理清，结算后被告承认还有200万元欠款，利息是包括在这200万里面了。目前讼争的房屋在2015年还没有办理产权证，当时房屋的所有权人包括被告胡钢强夫妻，被告胡钢强的2个女儿，被告胡钢强的父母，其中父母是54个平方，其中的36个平方在讼争房屋中，另外被告胡钢强的哥哥还有54个平方建造在一起。原告方要求被告胡钢强归还该200万的借款，被告胡钢强暂时无力一次性归还，原被告之间进行协商，被告为了收拢资金也进行了让步，就是说让被告胡钢强去做工作，将讼争的房屋租金由原告收取，收取的租金抵扣借款，如同意利息就不计算。在这种情况下，被告胡钢强也做通了家人的工作，将讼争房屋交付给原告，让原告出租，租金抵扣借款，抵扣完毕后被告收回房屋。当时原告要求被告出具一份情况说明，能够由原告顺利的收取租金，被告胡钢强签署了原告起草的协议，协议只有一份，在原告处。当时说好该协议只用于原告对外收取租金使用，在2019年被告胡钢强要求原告清算一下4年多时间里收取了多少租金，原告回复大约收取了70余万，但是被告计算应该是有120余万，由此双方产生纠纷。被告胡钢强再三要求原告方提供租赁合同用于计算，原告一直拒绝提供该协议，认为其有合伙人，合伙人不同意，所以原告诉状中陈述的2019年拒绝履行是不真实的。被告认为双方签订的该协议是客观事实存在的，但协议内容并非是双方真实意思表示，原告目前用该协议来主张要求按协议内容履行，被告认为原告在签订该协议时就是恶意欺诈，被告在原告起诉时才明白该事实。为此被告也提起反诉，请求予以撤销。 被告胡诗旻、包涵辩称，对于房屋租赁存在租期的事实不认可，房屋租金由原告收取用于抵偿被告胡钢强的借款，该事实是认可的。要求双方恢复客观事实，房屋租金由原告收取后抵偿完毕被告胡钢强的借款就应收回房屋，不应设置租期。 反诉原告胡钢强、胡诗旻、包涵诉称，反诉被告在本诉中陈述的借款事实。因反诉原告暂时无力归还借款，为此双方协商，将反诉原告的房屋交付反诉被告出租，收取的租金折抵借款本金（借款不再计息），借款本金折抵完毕后，反诉被告将房屋交回反诉原告，双方债权债务视为履行完毕。为此反诉被告要求，为了明确房屋租赁的范围，及公示收取租金的权力，需与反诉原告签订一份房屋租赁协议，反诉被告明确说明，该协议不作其他用途。由此双方在2015年7月18日签订了房屋租赁协议。之后反诉原告将讼争房屋交付反诉被告，由反诉被告去收取租金。在2019年10月，反诉原告请求反诉被告出示房屋的租赁协议，双方结算一下，由此发生纠纷。现反诉被告诉请贵院，请求确认双方在2015年7月18日签订的房屋租赁协议的效力，反诉原告才明白反诉被告恶意欺诈反诉原告签订该份房屋租赁协议，反诉原告认为该份协议并非当时双方的真实意思。为此提起反诉，请求：撤销反诉原告胡钢强与反诉被告在2015年7月18日签订的房屋租赁协议。 反诉被季江伟辩称，涉案借款真实，约定反诉原告胡钢强归还反诉被告本金及支付利息。后反诉原告胡钢强无法归还本金及支付利息，双方协商借款法律关系转化为租赁法律关系，租赁合同合法有效。对于反诉被告来说，是以借款200万元及约定利息与租赁期限的收益作为对价。这是双方真实意思表示。反诉原告所述事实与理由完全脱离案件事实及常理。反诉原告阻碍租赁协议的履行完全是对之前的租赁约定反悔，是不诚信的。本案根本不存在反诉被告恶意欺诈签订租赁协议的情形。综上，反诉原告的反诉是不诚信的，是对租赁协议的反悔，不属于可撤销合同情形，应予以驳回其诉讼请求。 原告（反诉被告）季江伟提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，借据1份，证明双方借款的事实。证据2，房屋租赁协议1份，证明双方协商一致，由被告胡钢强将涉案房屋出租给原告，用租金抵偿借款的事实。证据3，租房协议复印件30份（原件在被告胡钢强处），证明在签订涉案租房协议后被告即将房屋交付给原告的事实。证据4，季江伟租房协议33份，证明案涉房屋一直由原告对外出租的事实。证据5，义乌市不动产登记中心不动产档案证明2份，证明1、原告承租的拥军三区1幢1单元房屋已于2018年3月14日转让给被告胡诗旻、包涵的事实；2、原告承租的拥军三区1幢2单元房屋已于2018年3月14日转让给被告胡诗旻事实。证据6，银行转账记录1份，证明原告交付借款200万元的事实。被告（反诉原告）胡钢强、胡诗旻、包涵对上述证据质证如下：证据1，真实性无异议，是被告胡钢强签字的，但是时间记不起来，绝对不会在2015年7月18日签署的，原告手上除了该份借据，还有其他借据，被告胡钢强对原告比较信任，双方之间资金借调的情况比较多的。证据2，真实性无异议，但关联性有异议。双方在2015年7月18日口头约定与该租赁协议是不相符的，双方约定将讼争房屋交付给原告出租，由原告收取租金用于抵偿200万元借款，何时抵偿清楚，何时交回给被告胡钢强。证据3，真实性无异议，该证据签署是被告胡钢强老婆，收取租金有一部分已经转给原告。证据4，真实性无异议，但原告收取租金的协议并不止该33份，请原告方把租房协议全部理清后提供给法庭。收取的租金应该用于抵偿被告胡钢强的借款。证据5，三性均无异议。证据6，真实性无异议，原告与被告胡钢强之间发生的资金往来，不止这2笔，还有很多。本院对上述事实认证如下：上述证据被告对其真实性均无异议，均可作为认定案件事实的依据，其证明效力结合庭审查明的其他案件事实予以确认。 被告（反诉原告）胡钢强、胡诗旻、包涵提交如下证据用以证明自己的主张：录音整理资料、光盘各1份，证明原告与被告胡钢强之间有过一次通话，从录音内容中可以看出讼争房屋并不是像原告在诉状中陈述是被告胡钢强租赁给原告，而是将房屋交给原告去出租，收取租金抵偿借款。被告胡钢强要求原告应将其出租的租赁合同整理好双方再进行对账，双方对已经收取的租金的数额有异议。如双方是房屋租赁关系，原告就无需向被告胡钢强提交其出租房屋的租赁合同，也无需向被告方报账，双方之间也不会对原告收取租金的数额产生纠纷，所以被告认为双方真实意思就是收取房屋租金抵偿借款，不存在房屋租赁给原告的事实。原告（反诉被告）季江伟对上述证据质证认为：原告起诉前，原被告之间就房屋租赁的事情多次发生纠纷，也去北苑派出所处理过，在此期间被告胡钢强也提起原先的租赁协议他们太吃亏了，现在房屋租金涨很多，要求按照借据结算重新对账，双方一直没有协商一致。原告也被被告胡钢强搞的不堪其扰，这也就是录音中出现所谓的对账情况。录音书面整理资料与实际录音有出入，反诉原告提交的录音书面整理资料第二页倒数第二行，该行话与录音中是不一致的，证明内容有异议。本院对该证据认定如下：对于原告与被告胡钢强间有过本次手机通话的事实予以确认，但对于反诉原告的证明目的将结合庭审查明的其他案件事实一并予以认定。 经审理查明，2015年7月18日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《房屋租赁协议》一份，载明：甲方共计向乙方借款人民币贰佰万元整，经双方协商一致同意，甲方将位于北苑拥军三区一幢壹号、贰号共六间、地下室地上壹至肆层房屋出租给乙方，用租金抵偿甲方向乙方的借款，并订立以下协议：一、租期：租期为20年，自2015年7月18日至2035年7月18日止。二、租金：租金为壹佰万元整，押金壹佰万元整。本协议约定的租赁期限届满后甲方应退还乙方壹佰万元整，若不予退还的，租赁协议自动续签，续签期限为20年，100万元押金抵扣租金，乙方不再另付租金。三、房屋出租给乙方后，甲方允许乙方在不影响房屋牢固的前提下进行装修、分割、转租、分租等。四、甲方保证除与乙方签订租赁协议外，没有与第三人签订此房屋的租赁协议，也保证今后不再重复签订类似协议。协议签订后，被告即进行了房屋交付，其实际交付给原告的房屋有：义乌市北苑街道拥军三区1幢1单元地下室六间、地上一至四层除第三层、第四层各有一套房屋外的全部房屋。原告收到被告交付房屋后已将全部房屋出租收取租金。 另查明，2018年3月5日，义乌市北苑街道拥军三区1幢1单元进行了初始登记，所有权人为胡钢强、胡根林、胡瑜兮、胡诗旻;2018年3月14日，对上述房屋进行了变更登记，所有权人为胡诗旻、包涵。2017年11月22日，义乌市北苑街道拥军三区1幢2单元进行了初始登记，所有权人为胡钢强、胡根林、胡瑜兮、胡诗旻、胡健能、祝丽琴、胡程凯；2017年12月19日，对上述房屋进行了变更登记，所有权人为胡诗旻。2019年10月份开始，被告开始阻挠原告出租房屋，并要求对原告出租房屋的租金收益进行结算。 本院认为，原、被告争议焦点在于是否以被告自有房屋交给原告出租20年抵偿100万元债务，还是被告以自有房屋交给原告出租，用收取的租金抵偿尚欠债务，抵偿情况随时进行结算？根据原、被告签订的房屋租赁协议，明确约定租期为20年，租金为壹佰万元整，为此，可以确认被告是用自有房屋交给原告出租20年抵偿100万元债务的，在这20年租期内不管原告是否能够顺利出租房屋、是否能够收到租金及收到多少租金，20年到期后则均视为被告已经履行了偿还100万元债务的义务。从协议内容表述及此后双方履行情况来看，均不存在原告欺诈的情形，为此，足以认定原告与被告胡钢强当时签订房屋租赁协议时是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告主张当时协商以房租抵偿债务时协商确定的内容与协议实际载明内容不符，无相应证据印证，其提供的手机通话录音不足以证明当时的客观情况，为此，被告要求撤销房屋租赁协议的诉请，依法不予支持。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案争议房屋所有权人有过多次变更登记，但均在原告与被告胡钢强签订房屋租赁协议之后，为此，原告与被告胡钢强于2015年7月18日签订的房屋租赁协议仍然有效，在原告要求继续履行房屋租赁合同的情况下，目前房屋所有权人胡诗旻、包涵仍然有履行该合同的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第五十四条、第二百二十九条的规定，判决如下： 一、原告季江伟与被告胡钢强于2015年7月18日签订的房屋租赁协议有效。 二、被告胡钢强、胡诗旻、包涵继续履行原告季江伟与被告胡钢强于2015年7月18日签订的房屋租赁协议。 三、驳回反诉原告胡钢强、胡诗旻、包涵的诉讼请求。 案件受理费40元，由被告胡钢强、胡诗旻、包涵负担。反诉诉讼费40元，由反诉原告胡钢强、胡诗旻、包涵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴红生 二〇二〇年一月十四日 代书记员 杨丽青