河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终3768号上诉人（原审被告）：韦战杰，男，1974年7月29日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被上诉人（原审原告）:乔林林，女，1975年6月4日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。上诉人韦战杰因与被上诉人乔林林租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院(2019)豫0403民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韦战杰及被上诉人乔林林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦战杰上诉请求：1.撤销河南省平顶山市卫东区人民法院(2019)豫0403民初4243号民事判决，依法改判驳回乔林林的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由乔林林负担。事实和理由：一、韦战杰并未实际居住涉案房屋，不存在返还房屋的事实。根据民诉法规定，谁主张谁举证，乔林林仅提供了一份婚生子韦铭洋（限制行为能力人）的说明，而未提供其他证据予以佐证，就认定韦战杰居住过涉案房屋，有违证据的客观性、真实性、合理性原则。二、涉案房屋系韦战杰分得的单位房子，登记在韦战杰名下，属于韦战杰个人单独所有，韦战杰有处分权。韦战杰、乔林林离婚协议上约定的涉案房屋归乔林林所有，并不是韦战杰的真实意思表示，韦战杰是让乔林林暂时居住，并不是要将房屋所有权归乔林林所有。截至目前，涉案房屋一直登记在韦战杰名下，并未办理产权变更登记，足以说明韦战杰对涉案房屋享有所有权。三、乔林林主张的租赁费已过诉讼时效，不应得到支持。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。本案所涉房屋租赁合同诉讼时效属于上述规定中1年的特殊时效。乔林林主张自2011年10月至今的租赁费早已过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。四、法院采信与本案有利害关系的限制行为能力人的陈述对本案进行认定在实体和程序上存在错误。一审法院依据14岁的韦铭洋的陈述，在没有其他证据进行佐证的情况下，认定韦战杰居住了涉案房屋，明显有违证据的三性原则。韦铭洋系限制行为能力人，回忆其6岁左右发生事情，能否客观真实的陈述案件事实有待考量。且韦铭洋一直跟随乔林林生活，与乔林林关系亲密，与本案有利害关系，其陈述证明效力低，不应采纳。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法判决，维护韦战杰的合法权益。乔林林辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回韦战杰的上诉请求。涉案房屋租赁合同签订后，乔林林依约将涉案房屋交付给韦战杰使用。关于韦战杰上诉称诉讼时效的问题，乔林林一直向韦战杰主张租金，其亦向法院起诉主张双方婚生子韦铭洋的抚养费，法院判决支持乔林林的诉讼请求后韦战杰亦未主动履行义务，乔林林已向法院强制执行，也可以证明乔林林一直向韦战杰主张权利。另，双方婚生子韦铭洋今年15周岁，完全有自己的辨别能力，其向一审法院陈述内容系客观真实情况，应具有证明效力。乔林林向一审法院起诉请求：1.判令解除乔林林、韦战杰双方之间签订的《房屋租赁协议》；2、判令韦战杰立即腾退租赁房屋；3.判令韦战杰支付乔林林租金43750元（实际要求计算至被告腾退房屋之日）；4.诉讼费用由韦战杰承担。一审法院认定事实：乔林林与韦战杰于2006年2月21日经平顶山市卫东区民政局登记办理离婚，在民政部门签订的离婚协议书主要内容有：“婚后有一儿子，现年2岁，名叫韦铭洋归男方抚养……婚后有住房一套位于梅花苑小区2号楼1单元××的住房归女方所有，继承权归儿子所有，等儿子18岁以后房产过户到儿子名下，该住房的水、电费由男方承担；家中财产归女方所有，如果女方再婚，该住房的水、电费由女方承担。”2011年10月19日，乔林林与韦战杰签订租赁协议一份，约定主要内容有：甲方（乔林林）把梅花苑小区2号楼1单元3楼，门牌号××租赁给乙方（韦战杰），每年元月一日之前一次付清一年租金7000元整（柒仟元整）……乙方在租赁期间所产生的水电费由乙方自己承担。在庭审中，韦战杰称“租赁协议是我签的，但没有实际履行，没有实际向我交付房屋。离婚协议是我签的字，原始的离婚协议是这个，离婚协议也没有履行。”乔林林明确表示诉请租金“从租赁协议日到2018年3月份。”本案在审理中，原、被告之子韦铭洋（2004年5月7日出生）在其母亲乔林林在场的情况下，向一审法院说明以下内容：“从我爸妈离婚开始到现在一直都是跟着我妈的。梅花苑小区有住房，我以前也在那住过，住到大概六岁左右吧，后来我跟我妈一起到月台河小区住了。我记得是从我们搬到月台河小区以后，中间隔了有二年多吧，我爸搬到梅花苑的老房子住了，中间我也去过那找我爸，就是我爸在那住的。具体哪一年搬进去的，我不记得了。我爸是去年过了春节没多长时间，搬出去的，搬到他找的住的地方，我还去帮他搬东西了。”一审法院认为，民事法律活动应以民事主体的真实意思表示为基础。当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，乔林林、韦战杰原为夫妻关系，后经登记离婚，在民政部门签订备案的离婚协议书中明确约定“婚后有住房一套位于梅花苑小区2号楼1单元××的住房归女方所有，继承权归儿子所有，等儿子18岁以后房产过户到儿子名下，该住房的水、电费由男方承担。”与其后双方签订房屋租赁协议，由乔林林将该房屋出租给韦战杰使用，可以相互印证。韦战杰虽辩称离婚协议、租赁协议均未实际履行，但对两份协议的真实性并无异议，且乔林林、韦战杰之子亦向一审法院说明韦战杰在离婚后确实在涉案房屋居住。因此，乔林林、韦战杰之间房屋租赁协议依法成立并生效。韦战杰在庭审中明确表示同意解除与乔林林之间的租赁协议，是其真实意思表示，符合当事人合意解除合同的法律规定，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”乔林林被告韦战杰腾退房屋，可以支持。同时，韦战杰应当向乔林林支付租赁期间的租金，乔林林诉请租赁期间为自租赁协议签订之日即2011年10月19日至2018年3月份，与其子韦铭洋陈述期间基本一致，可以支持。根据租赁协议约定的租金标准，“一年租金7000元整”，原告诉请截至2018年3月份租金43750元，不超过约定标准，可以支持。但是，因韦战杰已经从涉案房屋搬出，乔林林诉请要求其后的租金没有事实根据，不予支持。综上所述，乔林林的诉讼请求，有事实根据和法律依据的可以支持，没有事实根据或法律依据的不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，一审判决：一、解除原告乔林林与被告韦战杰之间于2011年10月19日签订的房屋租赁协议。二、被告韦战杰于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告乔林林腾退返还位于平顶山市××东区梅花××小区××楼××单元××号的房屋。三、被告韦战杰于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告乔林林支付房屋租金43750元。四、驳回原告乔林林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费894元，由被告韦战杰负担。本院二审期间，韦战杰围绕上诉请求依法提交了四份书面证言，拟证明其在外租住其他人的房屋，涉案房屋租赁合同未实际履行。为查明本案事实，本院依职权对涉案房屋所在小区（梅花苑小区）物业管理人员于光霞进行了调查询问。于光霞在接受调查询问时陈述，大约在2016年期间，韦战杰在涉案房屋居住大约两个月左右，并向其交过存车费。本院组织当事人进行了质证。乔林林对韦战杰提交的四份证言的质证意见为，签订涉案房屋租赁合同时，有韦战杰同事赵永亮和乔林林哥哥乔华作为见证人签字确认，其也把钥匙交给韦战杰了，其把涉案房屋已交付给韦战杰，至于韦战杰是否使用涉案房屋与乔林林无关；四位证人中有两人都是韦战杰的同事。乔林林对于光霞在接受调查询问时所作陈述的质证意见为，于光霞应该是梅花苑小区的物业负责人，2018年，我的房屋玻璃被砸、门锁被堵，我当时要求调取监控，找的也就是于光霞。从我们签订租赁协议开始，该房屋产生有水电费用，反正我没有在这里居住，就是韦战杰在那儿居住产生的费用。于光霞的陈述不准确，韦战杰在不在该房屋居住，于光霞并不能全部知道。协议是生效的，就应该判决韦战杰按照租赁协议支付租赁费。韦战杰对于光霞所作陈述的质证意见为，于光霞是梅花苑小区的物业负责人，在2016年确实找我要过停车费，我也缴纳过停车费，但是我并没有在涉案房屋居住过，只是帮助我当时谈的对象（在梅花苑小区北边的十矿家属院居住）把她的电动车存放在梅花苑小区的车子棚里，替她交的费用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因韦战杰在二审中提交的四份证据均系证人证言，均属于在一审举证期限内能够收集提交的证据，而不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项关于“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”之规定所列举的新证据，依法不具有推翻原审判决认定相关事实的证明效力；且即使该四份证人证言所述内容属实，也只是证明韦战杰在外租房的事实，但韦战杰在外租房并不必然说明涉案房屋租赁合同未实际履行，其是否直接实际使用其签订租赁合同租赁的涉案房屋系对其权利的自由处分，故对韦战杰提交该四份书面证明所欲证明的内容本院不予认定。而于光霞作为韦战杰所在单位（平煤神马集团铁运处）负责涉案房屋所在小区物业管理的工作人员，其在接受调查询问时所作陈述与韦战杰、乔林林发表质证意见的相关内容相互印证，可以证明本案相关事实，本院依法予以采信。依据本案双方当事人在二审所作的陈述及本院查阅的相关诉讼档案材料，可以确认以下事实：1.平顶山市卫东区人民法院曾于2018年11月12日立案受理乔林林诉韦战杰租赁合同纠纷一案，后因乔林林未在规定期限内交纳诉讼费，按撤回起诉处理；2.乔林林在本院组织进行的二审调查询问过程中自认，韦战杰已于2018年9月份将涉案房屋返还，韦战杰对乔林林该自认情况未提异议；3.韦战杰在本院组织的二审调查询问中认可未向乔林林主张过解除涉案房屋租赁合同。除此外，二审查明的其他事实与一审认定事实相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案所涉房屋租赁合同是否实际履行，原审判决韦战杰向乔林林返还房屋是否正确。二、乔林林向韦战杰主张涉案房屋租赁费是否超过诉讼时效期间。三、原审采信韦铭洋的证言是否违反法定程序。对此，本院分别评析如下：一、关于本案所涉及的房屋租赁合同是否实际履行，原审判决韦战杰向乔林林返还房屋是否正确的问题。经查，韦战杰和乔林林于2011年10月19日签订关于涉案房屋的租赁协议，并邀请赵永亮（系韦战杰同事）、乔华（系乔林林哥哥）二人作为见证人在协议签字见证且按押指印，协议约定乔林林将位于平顶山市××东区梅花××小区××楼××单元××号的房屋租赁给韦战杰使用，韦战杰负有支付租赁费、承担租赁期间所产生的水电费等义务。因房屋租赁合同系诺成性合同，自双方当事人意思表示一致，签订合同后合同即成立并生效，故涉案房屋租赁合同签订后，当事人双方均应依据诚实信用原则全面履行合同义务。韦战杰主张该租赁协议并未实际履行，但其在二审中明确认可未向乔林林主张过解除合同，也认可其持有涉案房屋钥匙，且涉案房屋的水电费也一直由其承担（双方不仅在租赁协议中约定由韦战杰承担涉案房屋租赁期间产生的水电费，还在之前签订的离婚协议书中约定如女方即乔林林再婚，该房的水、电费由女方负担，而女方早已再婚且与现任丈夫已生育一女，但涉案房屋的水电费仍一直由韦战杰负担）。而韦战杰租赁涉案房屋后是否直接使用系对其权利的自由处分，即使在合同签订后韦战杰确实在外租住了他人房屋，也不影响对其租赁涉案房屋这一事实的认定。并且，对涉案租赁合同已实际履行这一事实不仅有前述其认可持有房屋钥匙并一直负担涉案房屋水、电费这些客观表现予以印证，也有涉案房屋所在小区物业管理人员在接受本院调查询问时所陈述的相关情况予以佐证。同时，对于乔林林在二审中所作关于韦战杰已于2018年9月将涉案房屋予以返还的陈述，韦战杰并未提出异议，这一客观表现，也可以证明韦战杰认可在2018年9月之前实际占有控制涉案房屋。综上，应依法认定涉案租赁协议签订后已实际履行，只是韦战杰未履行支付租赁费义务而已。故韦战杰上诉称其在外租住他人房屋，涉案房屋租赁合同未实际履行的上诉理由不能成立，一审法院认为涉案房屋租赁合同已实际履行于法有据，本院予以确认。但鉴于乔林林在二审中自认韦战杰已于2018年9月份将涉案房屋返还，故应认定一审法院判决韦战杰向乔林林返还房屋不当，本院依法予以纠正。二、关于乔林林向韦战杰主张房屋租赁费是否超过诉讼时效期间的问题。韦战杰主张房屋租赁合同纠纷的诉讼时效为1年，而乔林林在起诉之前并未向韦战杰主张过租赁费，故乔林林起诉请求自2011年10月至今的租赁费已过诉讼时效，依法不应得到支持。对此，乔林林在二审中辩称，涉案租赁协议签订后，其每年都不断通过打电话、发短信的方式向韦战杰催要租赁费，可韦战杰迟迟不予支付。但乔林林未向法庭提交通话记录、催要短信等证据对其所称事实予以证明。在二审调查询问中，乔林林亦明确自认无法提供证据证明其向韦战杰催要过拖欠的租金。因此，本案尚不能认定存在诉讼时效中断、中止的情形，对乔林所主张的租赁费应结合涉案租赁协议关于支付时间的约定及法律、司法解释关于诉讼时效的规定，依法确定支持与否。首先，就涉案租赁协议的相关内容来看，协议签订的时间为2011年10月19日，关于租金的支付时间节点，协议约定“每年元月一日之前一次付清一年租金7000元整”，但该约定并未明确每年元月一日是支付上一年的租金还是支付下一年的租金。但从协议落款时间为“2011年10月19日”，而双方并未在协议中约定2011年10月19日至当年底的租金何时交付这一客观情况来分析，应理解为双方所约定的是租赁协议签订履行后，每年的元月一日一次性支付上一年的租金。其次，从法律、司法解释关于诉讼时效的规定来看，《民法通则》第一百三十五条确实规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；2017年10月1日施行的《民法总则》第一百八十八条也确实规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定；但自2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼事实制度若干问题的解释》第二条明确规定：“民法总则施行之后，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”因涉案租赁协议属于不定期租赁，当期房屋租金给付请求权的时效期间起算应从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算。具体地讲，因本案租金支付时间节点为每年的元月一日（支付上一年的租金），故2012年元月1日应认定为韦战杰应支付2011年度租金的时间，韦战杰到期不支付，即侵犯了乔林林按约定收取租金的权利，乔林林向韦战杰主张2011年度租金的诉讼时效期间应从2012年元月1日起计算，超过一年（至2013年元月1日），即应认定超过诉讼时效期间（前文已经论述本案尚不能认定存在诉讼时效中断、中止的情形）。以此类推，2017年元月1日前应予以支付的租金，即2011年10月19日至2015年12月31日的租金的请求权均应适用《民法通则》关于一年诉讼时效的规定而认定为超过了诉讼时效期间；而2017年元月1日及之后应予支付租金（即2016年度之后的租金）的请求权应适用《民法总则》关于三年诉讼时效的规定，依法认定为不超过诉讼时效期间。因原审判决支持乔林林租金请求权的截止时间为2018年3月，乔林林亦未对此提出上诉，故本院依法确定支持乔林林租金请求权的截止时间为2018年3月，即韦战杰应支付乔林林2016年1月1日至2018年3月份房屋租金共计15750元。综上，韦战杰主张本案租金给付请求权适用一年诉讼时效的上诉理由部分成立，本院予以部分采信。三、关于原审采信韦铭洋的证言是否违反法定程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，不能正确表达意志的人，不能作为证人。待证事实与其年龄、智力状况或者精神健康状况××，可以作为证人。本案中，韦铭洋作为乔林林、韦战杰双方的婚生子在接受法院工作人员调查询问时已年满14周岁，且韦战杰也不否认其与儿子保持来往，故应认定韦铭洋了解本案件所涉事实且具有相应的辨别和表达能力，其所证明的内容与其年龄、智力状况和精神健康状况××。因此，韦铭洋虽未成年，但法院对其进行调查询问并采信其陈述并不违法。且一审法院并非只把对韦铭洋的调查询问笔录作为认定本案事实的依据，而是将其作为认定案件事实的参考和佐证，结合本案所涉及的《离婚协议书》和《租赁协议》等证据综合考量、认定本案相关事实。同时，韦铭洋系乔林林、韦战杰双方婚生子，与双方都有密可不分的血缘关系，其所陈述证明的与亲生父母双方相关的情况，更具有公正性。因此，韦战杰上诉称韦铭洋系未成年人，与乔林林有利害关系，证言证明效力低，一审法院采信韦铭洋的证言属程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采信。另外，关于韦战杰所称涉案房屋登记在其名下属于其个人单独所有，其有处分权的上诉主张，本院认为，其与乔林林共同签署并加盖平顶山市卫东区民政局婚姻登记专用章的《离婚协议书》明确载明，涉案房屋归女方所有，继承权归双方所生之子所有，故自2006年2月21日双方签署离婚协议书之日起，其对涉案房屋已不具有所有权和处分权。其该项上诉理由亦不成立，本院不予采信。综上所述，韦战杰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省平顶山市卫东区人民法院(2019)豫0403民初4243号民事判决第一项即“一、解除原告乔林林与被告韦战杰之间于2011年10月19日签订的房屋租赁协议。”；二、撤销河南省平顶山市卫东区人民法院(2019)豫0403民初4243号民事判决第二项、第三项、第四项即“二、被告韦战杰于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告乔林林腾退返还位于平顶山市卫东区梅花苑小区2号楼1单元5号的房屋。三、被告韦战杰于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告乔林林支付房屋租金43750元。四、驳回原告乔林林的其他诉讼请求。”；三、韦战杰于本判决发生法律效力之日起十五日内向乔林林支付房屋租金15750元。四、驳回乔林林的其他诉讼请求。一审案件受理费894元，由韦战杰负担321元，由乔林林负担573元；二审案件受理费894元，由韦战杰负担321元，由乔林林负担573元。本判决为终审判决。审判长  侯晓宏审判员  樊为民审判员  李 洁二〇二〇年一月十六日法官助理杨磊书记员杨晓超