新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0203民初2486号 原告（反诉被告）：王玉华，女，汉族，1962年11月5日出生，克拉玛依市中心医院职工。 原告（反诉被告）：王宗起，男，汉族，1962年10月20日出生，克拉玛依市日报社职工。 二名原告共同委托诉讼代理人：王玉明（系原告的哥哥），汉族，1959年7月15日出生，退休人员。 被告（反诉原告）：孙仲齐，男，汉族，1956年1月13日出生，农民，住宁夏固原市。 原告（反诉被告）王玉华、王宗起与被告（反诉原告）孙仲齐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王玉华、王宗起及其委托诉讼代理人王玉明、被告（反诉原告）孙仲齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王玉华、王宗起提出诉讼请求：1、判令解除王玉华、王宗起与孙仲齐2015年10月20日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付租金22000元（2016年10月20日至2018年11月10日）、利息1617元（按照年利率3%计算,从2017年3月1日至2019年11月30日）、赔偿金6000元；3、支付物业费880元（2018年1月1日至2018年12月31日）、公摊电费437元（2018年6月1日至2018年8月31日）、暖气费221.57元（2018年10月15日至2018年11月10日）；以上合计31155.57元。事实和理由：2015年10月20日，原、被告签订租赁合同，约定被告孙仲齐承租原告的位××区商铺用于经营玉器，店名“石头娃娃玉器店”，约定租期3年2015年10月20日至2018年11月10日，每年租金18000元，支付时间分别为2015年10月20日前、2016年10月20日前、2017年11月10日前。被告第一年按时缴纳租金，此后以各种借口拖欠租金，经原告多次催要，被告于2017年初支付10000元、2018年2月14日支付4000元，其后再未支付过租金。2018年10月8日，被告搬空了商铺里的物品，原告联系被告，被告不接电话不回复短信。故原告提起诉讼，判如所请。 被告（反诉原告）孙仲齐辩称，1、双方签订租赁合同属实。原告交付商铺时是毛坯房，被告花费2万余元进行装修，添置价值15000元的展架，展架上摆着待销售的玉石玉器。原告于2018年10月8日擅自锁住商铺门，不让被告进入商铺，被告无法正常经营。此后，原告将商铺内的展架以及价值30000元的原石拉走，至今没有归还。原告擅自拿走的展架和原石的价值远远超过被告未付租金。双方无法继续履行合同的原因在于原告。2、被告因生意不好无力支付后期租金，因合同约定双方经协商可以转租，被告与原告协商通过转租由他人代付租金同时可缓解被告的经济压力，被告联系好转租人后，原告反悔不让转租，并将商铺门锁住，给被告造成很大的经济压力。被告装修房屋有利于原告转让和出租。3、原告于2018年10月8日锁了商铺门，2018年10月15日供暖，所以被告不应该缴纳2018年10月15日以后的暖气费。4、被告未交物业费是有原因的，2017年10月15日供暖时，商铺漏水，物业公司没有修好，停止供暖时才不漏了，这期间被告一直用桶接漏水，所以被告一直没有交纳物业费。5、被告给原告打电话告知房屋漏水，原告不管，所以被告认为应当扣减部分租金，不应当支付租金利息。原告还应当返还3000元的押金。6、租赁合同不是王玉华和王宗起本人签订，是王玉明代签，真实性有问题。基于上述事由，被告提出反诉请求：1、判令被告退还押金3000元；2、归还展架（价值15000元）及玉石玉器（价值30000元）。 本院经审理认定事实如下：原告王玉华、王宗起系夫妻，共同所有位于××区商铺。2015年10月20日，王玉华作为甲方与被告孙仲齐作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于××区的商铺出租给乙方建筑面积37平方米，租期2015年10月20日至2018年11月10日；租金每年18000元，2015年10月20日支付2015年10月20日至2016年10月20日期间的租金，2016年10月20日支付2016年10月20日至2017年10月20日期间的租金，2017年11月10日支付2017年11月10日至2018年11月10日期间的租金；押金3000元，合同期满如不续租，没有损坏公共设施，无违反市场管理规定，押金全额退还；租户必须自行解决装修事宜，装修不能改变房屋结构，地面为全瓷玻化砖，楼梯为木质或铁艺，墙面为乳胶漆，其他方面由租户按需求装修；租赁期满后如乙方不再续租，乙方保留租期届满时的装修状态；甲方向乙方交房3天后，或乙方向甲方交房3天后，一方有权任意处置另一方的遗留物；租赁期内，乙方经甲方书面同意可以将该房屋部分或全部转租他人，否则，甲方可单方面将承租屋收回，不承担任何后果；乙方逾期不支付租金超过15天或其他费用累计欠款达1000元以上，甲方可书面通知乙方解除合同；乙方逾期交付租金15日以上的，应当按日租金的3%支付滞纳金；一方擅自解除合同，按违约天数租金的2倍向另一方支付违约金；甲方按合同规定行使解除权的，乙方应当赔偿甲方的预期收益。”该合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，被告交付押金3000元，原告交付商铺，被告更换了门锁。涉案商铺交付时为毛坯房，被告经原告同意进行装修，并约定合同期满后未形成附合的装饰装修物由被告移除，已形成附合的装饰装修物归原告所有，双方对价值补偿没有约定。被告使用涉案商铺经营“石头娃娃玉器店”。合同签订后，被告按期支付了第一年租金18000元。截止至2018年2月14日，被告支付第二年租金合计14000元，其后再未支付过租金。2018年10月初，被告与原告协商转租，原告未同意。2018年10月5日至6日，原告通知被告“准备将商铺门锁上，不得搬走商铺内的物品”。2018年10月6日至10月7日，被告将涉案商铺内部分物品搬出。2018年10月8日，原告用自己保管的钥匙和门锁将涉案商铺的门锁住，锁住时商铺内尚有被告的部分物品。被告将其装修时安装的门锁移除。被告未要求原告打开商铺门取回其剩余物品。2018年11月3日，原告向被告发送短信“通知解除合同，限3日内搬出遗留柜台，逾期我自行处理”。被告仍未要求原告打开商铺门取回其剩余物品。原告对被告的物品作了处理，将涉案商铺出租给他人。被告至今未支付欠付租金，原告催要无果，诉至本院。被告提出反诉。 另查，王玉明与王玉华系兄妹，《房屋租赁合同》上王玉华的签名由王玉明代写，被告孙仲齐签字时知晓王玉明代王玉华签名。 另查，2018年11月3日，原告交纳了涉案商铺2018年1月1日至2018年12月31日物业费888元、2018年6月1日至2018年8月31日公摊电费437元、2018年10月15日至2019年4月15日暖气费1585.08元。 另查，证人丁上雯述称“其为物业公司副经理，孙仲齐承租的商铺进门右手边的房顶确实漏过水，孙仲齐打电话告知漏水情况，物业公司查看后认为是中央空调的原因造成的，空调关闭一段时间就没有漏水。后面物业公司也经常询问孙仲齐是否还漏水。冬季供暖后又开始漏水了，比第一次严重，孙仲齐打电话，物业公司这次查看后认为是消防漏水，如果维修消防管道就要动楼上的两户商铺，楼上商户拒绝施工，物业公司又和孙仲齐协商，并告知业主，孙仲齐为此拒绝缴纳物业费。漏水的问题没有解决。第二年暖气停了以后就不漏水了。孙仲齐是在2018年供暖之前搬走的。王玉华锁门后，商铺内只有柜子，孙仲齐再没有进去搬走物品。” 上述事实，有经当庭出示并质证的《房屋租赁合同》、收条、照片、收据、发票、房产证、结婚证、证人证言及原、被告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，本案《房屋租赁合同》王玉华的签名虽系王玉明代签，但系王玉华的真实意思表示；王玉华与王宗起系夫妻，涉案商铺为该二人共同共有的财产，王宗起对该合同的签订未提出异议并作为原告起诉主张权利，则应当认定签订房屋租赁合同为二名原告的共同意思；合同上孙仲齐的签名系被告本人所签，被告在庭审质证时对真实性无异议，且签字时知晓王玉明系代签，故可认定本案合同系原告王玉华、王宗起与被告孙仲齐的真实意思表示，合法有效。被告孙仲齐对王玉明代签合同的行为提出的异议不成立，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。王玉华、王宗起将涉案商铺交付给孙仲齐使用，孙仲齐应当按时支付租金。根据查明的事实，孙仲齐支付租金至2018年2月14日以后再未支付。经审查，被告不支付租金的事由不属于合同法规定的可以不履行合同义务的法定事由，被告不支付租金的行为构成违约。双方合同约定“乙方逾期不支付租金超过15天或其他费用累计欠款达1000元以上，甲方可以解除合同”，故原告在被告不支付租金的情况下有权解除合同。根据原、被告陈述，原告通知被告“准备将商铺门锁上，不得搬走商铺内的物品”之后，被告搬出了部分物品，然后原告于2018年10月8日用自己保管的门锁将商铺门锁住，被告移除了自己的门锁，即原告于2018年10月8日通过锁门的方式实际收回了涉案房屋的控制权即收回了房屋，产生了解除合同的法律效果，故双方合同于2018年10月8日已经解除。原告于2018年11月3日向被告短信通知解除合同的行为不影响合同已经解除的法律效果。原告陈述其锁门的目的不是解除合同而是催交租金与事实不符，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案合同因被告违约而解除，原告要求被告承担违约责任合法有据。被告应当向原告支付欠付的租金及逾期付款利息、合同正常履行后的可得租金，即2016年10月20日至2018年11月10日的租金22000元（第二年欠付租金4000元+第三年欠付租金18000元）及利息。同时，根据证人证言及原、被告陈述，2017年夏季开中央空调时至2018年暖气停止这段时间涉案商铺存在漏水问题且供暖期间漏水比较严重，根据《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百二十一条规定，出租人履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。涉案房屋漏水，原告作为出租人应当履行相应的管理义务而未履行，房屋漏水在一定程度上影响了被告作为承租人对房屋的正常使用，租金应当适当减少。涉案房屋交付时为毛坯房，被告经原告同意进行了装修，已经形成附合的装饰装修物归原告所有，原告其后出租给他人时对装修价值亦作了利用。综合以上因素，本院认为租金应当适当减少为20000元并免除利息。 原告于2018年10月8日收回涉案商铺，则2018年10月8日以后的物业费、暖气费、电费等不应当由被告承担。关于原告主张的租金利息和物业费、暖气费、电费。原告要求被告承担2018年10月15日至2019年4月15日暖气费1585.08元无事实依据，本院不予支持。2018年6月1日至2018年8月31日公摊电费437元应当由被告承担，原告已经代缴，被告应当向原告支付该项费用，原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告已经交纳的2018年物业费888元，其中2018年1月1日至2018年10月8日期间的658.19元（880元÷365天×273天）应当由被告承担。 被告未履行支付租金义务构成违约，原告主张的“经济赔偿金”实质为合同约定的违约金“乙方逾期交付租金15日以上的，应当按日租金的3%支付滞纳金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人可以约定一定数额的违约金，但不得超过损失的30%。经审查，合同约定的违约金过高，本院根据合同履行情况调整为5000元。 关于被告的反诉请求，合同约定“期满如不续租，没有损坏公共设施，无违反市场管理规定，押金全额退还”，本案合同解除时被告不存在损坏公共设施、违反市场管理规定的情形，故被告要求退还押金3000元的反诉请求合法有据，本院予以支持。合同约定“甲方向乙方交房3天后，或乙方向甲方交房3天后，一方有权任意处置另一方的遗留物”，该约定不违反法律强制性规定、不违背公平原则，具有法律效力。涉案商铺控制权于2018年10月8日转移时房屋交接完毕，被告应当按合同约定在3日内搬走遗留物品而未搬，原告于2018年11月3日短信通知“3日内搬出遗留柜台，逾期我自行处理”，被告仍未搬走遗留物品，原告自行处理符合合同约定。被告以“原告不让转租，不管房屋漏水并且锁门”为由对自己的遗留物品放任不管，应当承担相应的不利后果，被告现在要求原告归还其遗留物品的反诉请求不符合合同约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王玉华、王宗起与被告（反诉原告）孙仲齐签订的《房屋租赁合同》于2018年10月8日解除； 二、被告（反诉原告）孙仲齐向原告（反诉被告）王玉华、王宗起支付租金20000元、违约金5000元、物业费658.19元、公摊电费437元； 三、原告（反诉被告）王玉华、王宗起向被告（反诉原告）孙仲齐向原告（反诉被告）返还押金3000元； 四、驳回原告（反诉被告）王玉华、王宗起的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）孙仲齐的其他诉讼请求。 以上各项折抵后，被告（反诉原告）孙仲齐向原告（反诉被告）王玉华、王宗起支付款项合计23095.19元，于本判决生效之日起三日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费289.44元，邮寄送达费84.80元，反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）王玉华、王宗起负担104.24元，由被告（反诉原告）孙仲齐负担295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  雷晓霁 二〇二〇年一月六日 书记员  何双齐