上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10857号上诉人(原审被告)：李潘潘，男，1987年7月2日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市。被上诉人(原审原告)：上海烨熙仓储服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：任维光，经理。上诉人李潘潘因与被上诉人上海烨熙仓储服务有限公司(以下简称“烨熙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李潘潘上诉请求：撤销一审判决，改判驳回烨熙公司的一审诉讼请求。事实和理由：李潘潘与烨熙公司之间没有口头约定，烨熙公司要求的房租和水电费都是不存在的。上海洪馨贸易有限公司(以下简称“洪馨公司”)已按照《转让协议》将房屋交付给烨熙公司，李潘潘没有占用房屋未腾退。烨熙公司辩称，不同意李潘潘的上诉请求。烨熙公司向一审法院起诉请求：李潘潘支付2016年9月1日至2017年4月30日的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)10,080元(84平方米，每平方米每天0.5元)、水费800元(每月10吨，每吨10元，计8个月)、电费1,200元(每月100度，每度1.50元，计8个月)、利息(以上述三项费用合计金额12,080元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月1日起计算至判决生效日止)。一审法院认定事实如下：李潘潘系洪馨公司的法定代表人。2016年8月6日，洪馨公司与烨熙公司签订《转让协议》，约定洪馨公司将所承租的房屋转让给烨熙公司，房屋位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号共计3,957平方米(以下简称“系争房屋”)，包括南大楼4楼1,650平方米、东车间2楼1,000平方米、西车间2楼1,250平方米、南大楼1楼57平方米；大房东为上海弘维实业有限公司；本转让协议的转让费共计570,000元，烨熙公司先支付洪馨公司470,000元后，洪馨公司立即办理房屋承租合同的变更，所转让设施的安装及验收；所有手续及合同变更完成及所有转让的设施验收完毕，烨熙公司即支付剩余100,000元整；协议另约定了其他事项。签约当天，烨熙公司与洪馨公司就上述厂房进行了交接，交接方式为烨熙公司分别与大房东及次承租人签订新的租赁合同。但是李潘潘自当天起占用四楼计84平方米的2间房屋未腾退。2017年5月1日，双方就案涉84平方米的房屋签订书面协议，约定租赁期限为2017年5月1日至2018年4月30日，租金标准是每天每平方米0.80元、水费标准是每度6元、电费标准每度1.50元。协议签订后，烨熙公司分别于2016年8月6日支付240,000元、2017年1月20日支付90,000元、2017年8月21日支付70,000元，合计支付了转让款400,000元。后双方就剩余转让费的支付产生纠纷，洪馨公司向法院起诉烨熙公司及其法定代表人任维光，法院立为(2018)沪0118民初9739号案件，并于2018年7月27日作出民事判决：一、烨熙公司应支付洪馨公司转让余款人民币135,000元；二、任维光应对烨熙公司的上述第一项债务承担连带支付责任。后烨熙公司上诉，经上海市第二中级人民法院调解，双方达成调解协议，对此上海市第二中级人民法院出具(2018)沪02民终8921号民事调解书：烨熙公司应向洪馨支付转让余款118,200元，分两期支付，2018年9月30日前支付59,100元，2018年10月31日前支付59,100元；二、如烨熙公司有任一期未按时履行前述分期付款协议，洪馨公司有权按照一审判决内容向法院申请执行(但已按照前述分期付款协议支付的金额应予扣除)。在上述案件审理过程中，李潘潘称洪馨公司向大房东支付租金至2016年9月1日止。另查明，上海弘维实业有限公司(以下简称“弘维公司”)系位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路3616、3636、3656号厂房的权利人。烨熙公司与李潘潘均确认虽然大房东在系争房屋上挂的门牌号是纪鹤公路XXX号，但系争房屋实际地址系纪鹤公路3616、3636、3656号。烨熙公司与李潘潘对李潘潘占用系争房屋的终止时间、占有使用费标准和占用期限应付的水电费金额均存在争议。烨熙公司称，因李潘潘与烨熙公司法定代表人任维光关系好，烨熙公司同意李潘潘一直占用系争房屋，双方口头约定租金每平方米每天0.50元、水费每吨10元、电费每度1.50元，直到后来双方就案涉84平方米的房屋签订书面协议(约定租赁期限为2017年5月1日至2018年4月30日，租金标准是每天每平方米0.80元、水费标准是每度6元、电费标准每度1.50元)。故要求李潘潘支付自2016年9月1日起至2017年4月30日的租金、水费、电费。但是对水、电的使用数量无法提供相关证据。李潘潘自愿将上述款项的利息损失自租期起始日起计算，烨熙公司对此同意。烨熙公司提供如下证据：1、水、电、物业费收据16张、弘维公司证明1份、交易明细1份，以证明烨熙公司自2017年3月至2018年6月支付弘维公司水电费。李潘潘对证据无异议，确认烨熙公司支付水电费的情况，但认为不能证明李潘潘应当支付多少水电费。2、烨熙公司申请烨熙公司股东陈胜昔、弘维公司工作人员谢乐、实际承租人之一**出庭作证。陈胜昔当庭作证称，转让协议签订后，李潘潘没有搬走，因李潘潘与烨熙公司法定代表人任维光关系好，烨熙公司同意李潘潘占用案涉84平方米的房屋，双方口头约定租金每平方米每天0.50元、水费每吨10元、电费每度1.50元。后来2017年签了书面协议，李潘潘确认使用了系争房屋，系争的84平方米房屋给李潘潘表弟杨国威开烧烤用具店，李潘潘搬到南大楼一楼57平方米的房屋，两处都签了正式合同。谢乐当庭作证称，2016年六七月份，李潘潘以公司名义与弘维公司签订房屋租赁合同，当年8月李潘潘又以个人名义与弘维公司解除合同，合同签好后李潘潘搬走了，走的时候留了一点东西从南大楼四楼搬到了南大楼一楼的阁楼上，不清楚四楼剩没剩东西，不清楚烨熙公司、李潘潘怎么交接的。没看见李潘潘搬东西出厂区，每天都有厂房搬进搬出的。租赁转让后李潘潘有没有再来过也不清楚。2017年八九月份，李潘潘又回来了，谢乐在巡查时发现李潘潘有东西在一楼仓库里面。2016、2017年的水电费不清楚。**当庭作证称，2016年6月16日，**与李潘潘签订租赁合同承租南大楼四楼的一部分房屋，就搬进来了。案涉的84平方米的房屋有个“胖子”在使用。2016年8月10日前后，**回了老家，陈胜昔打电话给**，说要转合同，2016年9月**回到上海。案涉的84平方米房屋还有人使用，门是关着的，不知道是不是李潘潘在使用，“胖子”说里面东西都是李潘潘的。李潘潘也去过那个房屋，但很少出现，看见他的时候是天热的时候，穿着短袖。2017年开始“胖子”渐渐不来了。2017年春节后没印象了。烨熙公司对陈胜昔和**证言无异议，认为谢乐对事实陈述不清楚。李潘潘对陈胜昔、**证言不予认可，对谢乐证言无异议。李潘潘称，水费同意按照房屋面积比例承担，不愿支付烨熙公司电费，因为电路是李潘潘直接从弘维公司的电表上接出来的，弘维公司同意李潘潘免费用电。2018年李潘潘搬走的时候直接将一楼和四楼的电表拆走了。对此李潘潘提供：1、照片一组，以证明李潘潘从弘维公司处接电，南大楼四楼1,650平方米2016年7月水表读数为769，2019年4月30日读数为1,445，33个月共用水676吨。2、2016年2月至7月水电清单1份，以证明历史水电用量。烨熙公司对上述证据的关联性不予认可。法院认证如下：1、烨熙公司提供的收据、大房东证明、账户明细，李潘潘对证据真实性无异议，法院予以采纳，但只能证明烨熙公司支付大房东的水电费和物业费情况，不能证明李潘潘应负担的水电费和物业费。2、李潘潘提供的水表照片，无法反映与本案存在关联性，水电清单未经大房东或烨熙公司确认，真实性难以确认，法院均不予采信。3、关于证人证言，陈胜昔系烨熙公司股东，其证言效力较低，需与其他证据相互印证才可采信。谢乐称李潘潘在转让后将物品从四楼搬至一楼，2017年八九月份才看见李潘潘又搬回来，但烨熙公司与李潘潘均不确认2016年9月至2017年4月30日期间李潘潘占用了南大楼一楼57平方米的房屋，故法院对谢乐证言不予采信。根据**的证言，**只在2016年天气热的时候见过李潘潘，2017年春节开始不大看见“胖子”，对腾退时间也未陈述清楚，法院亦无法采信。一审法院认为，洪馨公司将承租权转让给烨熙公司后，李潘潘作为洪馨公司的法定代表人，本应与洪馨公司共同及时腾退占用的房屋，现李潘潘确认其未按时腾退系争房屋，而烨熙公司确认其口头同意李潘潘使用案涉84平方米的房屋，视为烨熙公司与李潘潘之间成立无固定期限的房屋租赁合同关系。李潘潘应支付烨熙公司相应租金和实际产生的水电费。关于租金，双方对腾退时间产生争议。关于腾退时间，李潘潘作为占有房屋的实际使用人应对其已履行腾退义务承担举证责任，现李潘潘未举证证明其在2017年4月30日已搬离系争房屋并通知烨熙公司接收，故法院确认李潘潘未履行腾退义务，烨熙公司主张自2016年9月1日起至2017年4月30日止的租金、水电费，法院予以支持。关于烨熙公司主张租金标准为每日每平方米0.50元，但未举证证明双方曾就此达成过一致意见，但李潘潘亦确认烨熙公司按此标准向次承租人收取租金，故法院对该标准予以支持。故对烨熙公司主张的租金10,080元，法院予以支持。关于水电费，烨熙公司未举证证明李潘潘实际使用的水电数量及双方约定的计费标准。李潘潘称大房东同意免除其电费，对此未举证证明，烨熙公司不予认可，法院难以采纳。现李潘潘同意按其提供的水费清单按租赁面积比例承担水费，故法院酌情按租赁面积比例确认李潘潘应付电费180元、水费60元。关于利息，李潘潘自愿自租期起始之日即2016年9月1日起算，系当事人处分自身民事权利，法院予以照准。一审法院判决如下：一、李潘潘应于判决生效之日起十日内支付上海烨熙仓储服务有限公司2016年9月1日起至2017年4月30日止的租金10,080元、电费180元、水费60元，上述合计10,320元；二、李潘潘应于判决生效之日起十日内支付上海烨熙仓储服务有限公司逾期付款利息损失(以10,320元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年9月1日起计算至判决生效之日止)。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。烨熙公司主张其与李潘潘就租用案涉84平方米的2间房屋达成过口头协议，约定由李潘潘按照每日每平方米0.5元的租金标准租用该房屋，期限为2016年9月1日至2017年4月30日，水费10元/吨，电费1.5元/度。对此，烨熙公司应当提供证据加以证明。但烨熙公司并未提供充分证据证明其与李潘潘就租赁事宜达成过一致意见，举证不能的后果应当由烨熙公司承担。烨熙公司要求李潘潘按照每日每平方米0.5元的租金标准支付案涉房屋自2016年9月1日至2017年4月30日的租金及相应水电费的请求，并无合同依据，一审法院认定烨熙公司与李潘潘之间就使用案涉房屋成立无固定期限的房屋租赁合同关系，李潘潘应当支付相应的租金及水电费，确有不当，本院予以纠正。综上，李潘潘的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初4929号民事判决；二、上海烨熙仓储服务有限公司的诉讼请求，不予支持。二审案件受理费人民币102元，由被上诉人上海烨熙仓储服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇二〇年一月二十日书记员 叶 菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……