新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)新01民终3944号 上诉人（原审被告）：杨春华，女，1968年4月10日出生，汉族，天山区凯悦假日酒店经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 上诉人（原审被告）：天山区凯悦假日酒店，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路239成功广场11-16楼。 经营者：杨春华，女，1968年4月10日出生，汉族，天山区凯悦假日酒店经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 共同委托代理人：宁烁臻，新疆坤盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆新世纪成功房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路239号。 法定代表人：李玲娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雪莲，北京德合衡（深圳）律师事务所律师。 上诉人杨春华、天山区凯悦假日酒店（以下简称凯悦酒店）与被上诉人新疆新世纪成功房地产开发有限公司（以下简称成功公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院(2018)新0102民初6632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭于2019年11月20日开庭进行了审理。上诉人杨春华、凯悦酒店的共同委托代理人宁烁臻，被上诉人成功公司的委托诉讼代理人张雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨春华、凯悦酒店的上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，依法改判杨春华、凯悦酒店支付占有使用费的数额，针对第六项请求驳回成功公司要求支付违约金的诉讼请求。事实与理由：我与成功公司签订涉案房屋租赁合同后，我们双方为电梯、物业多次发生纠纷，成功公司无法按合同约定向我交付房屋，成功公司先行违约。在2013年的调解案件中，成功公司误导法院错误计算了租金给付数额，导致我一直多交付房租，我对该调解案件进行申诉。截止到2019年2月28日我已经向成功公司支付租金8，511，522元，尚欠1，376，480.9元。2018年7月20日成功公司通过公证通知的方式单方面解除合同，我很明确的告知成功公司不同意解除合同，故我们双方解除合同的时间不是2018年7月20日。 被上诉人成功公司辩称：关于解除合同的问题，我们双方在租赁合同中有明确的约定，而根据我们双方已达成的民事调解书中也明确约定杨春华需提前十日支付租金，存在逾期付款的违约行为，成功公司无条件解除租赁合同，故涉案合同已达到解除条件。关于支付租金的问题，我们在调解书中对支付租金的数额有明确约定，杨春华应根据调解书内容支付租金。我们在房屋租赁合同中对迟延支付租金的违约问题有明确的约定，杨春华存在违约行为，杨春华应当向成功公司支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 成功公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认成功公司与杨春华在2010年5月29日签订《房屋租赁合同》已于2018年7月20日解除；2.请求依法判令杨春华、凯悦酒店立即按照《房屋租赁合同》约定在保证租赁房屋及其附属设施完好的情况下向成功公司腾退其租赁的位于乌鲁木齐市天山区外消防通道处临时停车场地；3.请求依法判令杨春华向成功公司支付拖欠的租金2635307.8元（截止2018年7月31日）；4.请求依法判令杨春华向成功公司支付占用使用费1105723.00元（2018年8月1日至2018年11月30日）；5.请求依法判令杨春华按每天10905.76元（参照租金3980602元／365天）的标准向成功公司支付自2018年12月1日至租赁物实际退还之日的占有使用费；6.请求依法判令杨春华向成功公司支付违约金200000元；7.依法判令凯悦酒店共同承担上述请求。案件审理过程中，成功公司变更诉讼请求为：判令杨春华向成功公司支付占用使用费1145104.8元（2018年12月1日至2019年3月15日）；判令杨春华按每天10905.76元（参照租金3980602元／365天）的标准向成功公司支付2019年3月15日至3月20日的占有使用费。 一审法院认定事实，2010年5月29日，成功公司与杨春华签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条杨春华租赁成功公司位于乌鲁木齐市大厅，层数为6、建筑面积为7074.66平米（高层）＋（大厅）建筑面积（532.64平米）实际按优惠面积332平米＝7406平米。第二条租赁期限从2010年6月1日至2018年11月30日。第十一条合同解除的条件约定：出现下列情形之一的，甲方（成功公司）可就因此造成的损失向乙方提出损害赔偿，甲方可单方面解除本合同，不予退还租赁保证金，乙方（杨春华）支付违约金200000元，但逾期支付租金的违约金按合同第四条执行。1.乙方不交付或者不按约定向指定物业公司交纳物业费达15个工作日以上；乙方迟延交租金，迟延交垫付装修款15个工作日以上。第十二条租赁合同期满，杨春华应当按照约定的期限迁离按时撤出租赁房屋，并保证租赁房屋及其附属设施完好……”。 2013年成功公司与杨春华发生纠纷，双方在一审法院(2013)天民三初字第75号民事案件中达成如下调解协议：“四、自2013年6月1日始，杨春华按月向成功房产公司支付租金（月租金为253，930元）至2014年5月30日；自2014年6月1日至2016年5月30日的租金按季度支付；自2016年6月1日起年租金增加270，000元（即年租金总额变更为3，317，169元），由杨春华每半年向成功房产公司支付一次；五、涉案租赁物所在大厦的一楼大厅公共区域由双方共同使用（不包含杨春华设置的宾馆总台，成功房产公司不再增设吧台形式的设施），但是整体由杨春华负责管理，一楼精品店租金由成功房产公司收取，该精品店的装修费用由成功房产公司支付给杨春华；六、设置在涉案大厦室外的消防通道处的临时停车场地由杨春华负责管理，但必须保证涉案大厦其他楼层均有一个临时（即不得超过一小时）停车位；七、成功房产公司与杨春华于2010年5月29日签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满日为2018年11月30日，自2018年12月1日至2020年11月30日期间，年租金调整为3，980，602元，由杨春华每半年向成功房产公司支付一次；八、上述协议条款履行期间，成功房产公司应当保证杨春华对租赁物的正常使用，杨春华须提前10日支付租金，若杨春华存在超过合理期限（即期满之日起10日内）的逾期付款违约情形，成功房产公司有权无条件解除合同。”因杨春华未按时交纳租赁费，成功公司于2018年4月18日以公证的方式向杨春华送达《补缴、催缴通知》，要求杨春华交纳欠付的电费、物业费；2018年7月10日以公证的方式向杨春华送达《催付通知》、《补缴、催缴通知》，要求杨春华交纳2018年11月30日前的房屋租金；于2018年7月24日以公证的方式向杨春华送达《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求解除双方于2010年5月29日签订的《房屋租赁合同》，要求杨春华于2018年8月1日前，按照《房屋租赁合同》和《民事调解书》的约定，无条件退场，向成功公司移交租赁物……。成功公司于2019年3月20日通知杨春华：“为避免损失持续扩大，同时要完成消防升级改造，自于2019年3月20日起停止向杨春华提供物业服务（包括水、电、电梯、暖气、网络、机房）……”。本案在审理过程中，双方于2019年7月16日达成一致意见，即：“双方同意自2019年7月17日解除租赁合同，2019年7月23日，杨春华自行搬离酒店可移动附属物（如床、椅、茶几、布草等），向成功公司交钥匙，成功广场人员配合搬离，关于租金、违约金由法院判决”。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、《租赁合同》是否达到解除的条件及杨春华如何支付违约金；二、杨春华拖欠租金、占用使用费的具体数额。一、《房屋租赁合同》是否到达解除的条件及杨春华是否应当支付违约金问题。依法成立的合同，对于双方均具有约束力，各方均应当严格履行合同约定的权利义务。合同解除的方式分为约定解除和法定解除。双方在2010年5月29日签订《房屋租赁合同》及（2013）天民三初字第75号民事调解书中对合同解除的条件进行了约定，案件审理过程中，杨春华对未交纳租金的事实予以认可，仅是对欠付租金的数额存在异议。对此，成功公司以公证的方式要求杨春华在规定的期限内交纳欠付租金、以公证的方式向杨春华送达《解除房屋租赁合同的通知》。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依照上述法律规定，杨春华迟延交付租金的行为，无论是按照双方约定还是依据法律规定均达到了解除条件；且杨春华迟延交付租金的行为构成违约，按照合同约定其应当向成功公司支付违约金。成功公司依照上述法律规定所行使的解除权，自通知到达杨春华时合同即解除。故对成功公司要求确认其与杨春华在2010年5月29日签订《房屋租赁合同》已于2018年7月20日解除及要求杨春华支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。案件审理过程中，双方基于腾退房屋又达成一致意见，即双方均同意解除合同，杨春华于2019年7月23日将其租赁的房屋腾退给成功公司。基于此，对杨春华在案件审理过程中辩称其不同意解除合同的意见，一审法院不予采信。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方所签订的《房屋租赁合同》依据法律规定及双方约定的被解除，杨春华理应向成功公司腾退位于乌鲁木齐市外消防通道处的临时停车场。故对成功公司要求杨春华腾退上述租赁物的诉讼请求，一审法院予以支持。 二、杨春华拖欠租金、占用使用费的数额问题。关于成功公司要求杨春华支付截止2018年7月31日前拖欠租金2，635，307.8元的诉讼请求。因双方在（2013）天民三初字第75号民事调解书中对此期限内的租金支付时间、金额、方式均协商一致并达成协议，该请求不在本案受理的范围之内，一审法院已另行制作民事裁定书。 《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因成功公司行使了合同解除权，合同解除后，杨春华并未实际搬离租赁场所，且杨春华自认至2019年2月28日其欠付租金，并在此之后仍占有使用租赁物，杨春华应当承担给付责任，故成功公司要求杨春华支付2018年8月1日至2019年3月15日期间费用的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。双方在（2013）天民三初字第75号民事调解书中所达成的协议亦可视作双方对合同条款的变更，依据调解书中双方自愿达成的协议即2016年6月1日起年租金总额变更为3，317，169元，自2018年12月1日至2020年11月30日期间、年租金调整为3，980，602元的约定，自2018年8月1日至11月30日期间杨春华应支付的占用使用费比照调解书中约定的租金数额计算后为1，105，723元（3，317，169元÷12个月×4个月）；2018年12月1日至3月15日期间的占用使用费为1，145，104.80元（3，980，602元÷365天×105天）。 成功公司于2019年3月20日通知杨春华，其于当日停止向杨春华提供水、电、电梯、网络等服务。杨春华租赁的场地用于经营的项目是“酒店”，含有客房服务。众所周知，在长期没有水、电、电梯服务的情况下，杨春华无法正常经营，但在2019年3月16日至19日期间，杨春华正常经营的状态下其占有使用租赁物期间的费用应当交纳，故成功公司要求杨春华按每天10，905.76元的标准支付2019年3月15日至租赁物实际退还之日的占有使用费的诉讼请求，一审法院在2019年3月16日至19日期间、以每日10，905.76元的标准计算后的数额的范围内予以支持。 上述占有使用费的计算标准均是按双方在（2013）天民三初字第75号民事调解书中所达成的协议内容为依据进行计算的，杨春华在案件审理过程中抗辩该调解书中的数额计算有误，但未提供有效证据加以证明，且在案件审理过程中，杨春华称（2013）天民三初字第75号民事调解书系其确认无误后签字认可的，即该调解协议的内容是杨春华真实意思的表示，不违反法律规定，故对杨春华辩称其不同意成功公司诉讼请求的意见，一审法院不予采信。综上所述，成功公司要求杨春华支付拖欠的租金、腾退租赁物、支付占有使用费及违约金的诉求请求有理有据，一审法院予以支持；因凯悦酒店的工商档案显示其系个体经营户，业主为杨春华，故成功公司要求杨春华、凯悦酒店共同承担给付责任的诉讼请求合理，一审法院予以支持。判决如下：一、新疆新世纪成功房地产开发有限公司与杨春华于2010年5月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月20日解除；二、杨春华、天山区凯悦假日酒店立即腾退其租赁新疆新世纪成功房地产开发有限公司的位于乌鲁木齐市天山区外消防通道处的临时停车场；三、杨春华、天山区凯悦假日酒店支付新疆新世纪成功房地产开发有限公司2018年8月1日至11月30日期间的占有使用费1105723元（3317169元÷12个月×4个月）；四、杨春华、天山区凯悦假日酒店支付新疆新世纪成功房地产开发有限公司2018年12月1日至2019年3月15日期间的占有使用费1145104.80元（3980602元÷365天×105天）；五、杨春华、天山区凯悦假日酒店支付新疆新世纪成功房地产开发有限公司2019年3月16日至3月19期间的占有使用费43623.04元（10905.76元×4天）；六、杨春华、天山区凯悦假日酒店支付新疆新世纪成功房地产开发有限公司违约金200000元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。 本院认为，关于杨春华、凯悦酒店上诉称其与成功公司签订涉案房屋租赁合同后，双方为电梯、物业多次发生纠纷，成功公司没有按约定交付房屋，成功公司先行违约。2013年的调解案件中，成功公司误导法院错误计算了租金给付数额，导致其一直多交付房租，其对该调解案件进行申诉。截止到2019年2月28日其已经向成功公司共计支付租金8，511，522元，尚欠1，376，480.9元的理由。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。本案查明，2013年成功公司与杨春华发生纠纷，双方在(2013)天民三初字第75号民事案件中达成调解协议，该民事调解书已生效。本案占有使用费是按双方在（2013）天民三初字第75号民事调解书中所达成的交付标准作为计算依据，杨春华、凯悦酒店对其上诉理由均没有提交相应的证据加以证明，杨春华、凯悦酒店的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。 关于杨春华、凯悦酒店上诉称2018年7月成功公司通过公证通知的方式单方面解除合同，其已明确告知成功公司不同意解除合同，故本案解除合同的时间不应是2018年7月20日的理由。经查明，双方在2010年5月29日签订《房屋租赁合同》及（2013）天民三初字第75号民事调解书中对合同解除的条件进行了约定。因杨春华未按时交纳租赁费，成功公司于2018年4月18日以公证的方式向杨春华送达《补缴、催缴通知》，要求杨春华、凯悦酒店交纳欠付的电费、物业费；于2018年7月10日以公证的方式向杨春华、凯悦酒店送达《催付通知》《补缴、催缴通知》，要求杨春华、凯悦酒店交纳2018年11月30日前的房屋租金；于2018年7月24日以公证的方式向杨春华送达《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求解除双方于2010年5月29日签订的《房屋租赁合同》。本案中，成功公司行使的解除权，自通知到达杨春华、凯悦酒店时合同即解除。杨春华、凯悦酒店称其已针对该通知行为提出异议，但没有提交相应的证据加以证明，杨春华、凯悦酒店的该上诉理由没有相应的事实依据，本院不予采信。 综上所述，杨春华、凯悦酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14，867.72元（杨春华、凯悦酒店已预交），由杨春华、凯悦酒店负担。 本判决为终审判决。 审判长  黎剑 审判员  柳燕 审判员  姚雷 二〇二〇年一月十日 书记员  马平