江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3017号上诉人（原审被告）：陈德忠，男，1969年5月20日出生，汉族，住泰州市高港区。委托诉讼代理人：孔祥健，江苏讼之道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会，统一社会信用代码54321203ME2423809D，住所地泰州市高港区刁铺街道大丰北栾。法定代表人：杨继萍，居委会主任。委托诉讼代理人：孙元善，泰州市高港区刁铺法律服务所法律工作者。上诉人陈德忠因与被上诉人泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会（以下简称万庄居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市高港区人民法院（2019）苏1203民初266号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈德忠向本院提出上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的土地租赁和房屋买卖协议合法有效。1.双方经过充分协商签订了协议书并履行了十四年，万庄居委会收到房屋残值3万元及每年上缴的土地租金，村民未提出反对意见，对协议是认可的。2.村民委员会组织法中关于民主议定原则的规定并非效力性强制性规定，且违反该强制性规定并不必然损害国家和社会共同利益。3.履行民主议定程序是被上诉人份内之事，过错不在上诉人一方，被上诉人作为违约方无权以其违约行为提出协议无效而因此得利。4.村民委员会组织法属于组织法范畴，不用于调整村民委员会与他人之间的合同关系，被上诉人未经民主议定程序与他人签订合同不应直接认定无效，以保护善意第三人利益。5.本案如存在民主议定程序上的瑕疵，内容未违背村民的意思表示，可以进行补正或经村民事后予以追认。二、本案事实未查明，判令上诉人将承租的房屋退还给被上诉人无事实依据。双方实际履行的协议是2005年1月30日的房屋买卖和土地租赁协议，原审仅根据与上诉人有矛盾的几个村民的调查笔录认定实际履行的协议为2005年3月的协议证据不充分，也无法解释被上诉人收取老厂房3万元残值费的性质。因上诉人支付了3万元残值费，老厂房所有权归上诉人，判决腾退给被上诉人无事实依据。上诉人购买老厂房后，已经拆除重建，新建厂房属于上诉人所有。因标的物已经灭失，法院只能判决折价赔偿。被上诉人万庄居委会答辩称，自上诉人与被上诉人签订协议后，村民不断上访，就房屋出租也产生矛盾，从上述事实可见村民一直不同意被上诉人将房屋出租给上诉人。因上诉人与被上诉人签订的两份协议均未经过村民会议讨论决定，违反了法律规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万庄居委会向一审法院提出诉讼请求，1、判令解除双方房屋租赁合同；2、诉讼费由陈德忠承担。事实和理由：2005年3月9日万庄居委会将陈吉支部老厂房（含围墙）租给陈德忠办企业，合同约定前三年年租金为4000元，当年的12月30日前一次性交清，以后双方再定。2011年经双方协商年租金调整为6000元。2018年12月万庄居委会多次打电话给陈德忠要求其商谈房租事宜，但陈德忠拒不商谈。2018年12月24日万庄居委会到陈德忠处协商亦未果，12月27日万庄居委会邮寄信件给陈德忠，陈德忠拒收文件，12月29日万庄居委会张贴调整租金的通知在陈德忠厂门口，但陈德忠仍不予理涉。根据协议约定，租金“以后由甲乙双方再商定”，现租金商定不成，故诉请法院判令解除双方的租赁合同。陈德忠辩称，双方在2005年1月30日签订了租赁协议，但事实上厂房已经以30000元的价格卖给了陈德忠，万庄居委会也于2010年1月12日出具结算凭证，注明系老厂房残值费，陈德忠将原破损厂房拆除翻建，现存在的厂房均是陈德忠所建，双方不存在房屋租赁关系。即使存在两份协议，也是阴阳协议，实际在万庄居委会会计账册中备案的是第一份2005年1月30日的协议，也就是说实际履行的是第一份协议，双方均是按照1月30日的这份协议履行。第一份协议实际包含了房屋买卖和土地租赁的内容；即使第二份协议也存在，陈德忠2018年之前均是按期上缴每年土地租金，现万庄居委会突然要求租金上涨到每年50000元，远远超出了陈德忠的承受能力。2005年3月9日的协议中“以后由甲乙双方再商定”的约定仅指给付租金的时间，而非租金金额，万庄居委会以未能协商要求解除合同，无法律依据，请求驳回万庄居委会的诉讼请求。万庄居委会认为其内部未按规定召开村民会议而否认协议的效力，是其内部的问题，不应因其的过错而认定已实际履行多年的协议无效。万庄居委会为支持自己的主张，提供的证据有：1、2005年3月9日双方签订的房屋租赁协议复印件一份，证明双方按此协议履行至2018年年底，第3条规定了三年后的租金由双方再行商定。陈德忠在另一诉讼案件中认可了该协议的真实性。2、房屋登记卡片，证明租赁给陈德忠使用的房屋面积为512平方米，所有权人为原陈吉村。3、邮局快递单及张贴通知单，万庄居委会多次联系陈德忠商谈下一年的租金，但陈德忠不予理睬。4、万庄居委会记账凭证33份，证明陈德忠缴租金到2018年，其中2011年曾协商上涨成6000元。对万庄居委会提供的证据，陈德忠质证认为，证据1协议无原件，真实性不予认可；证据2房屋在2000年登记在万庄居委会名下，不代表2005年签订协议时房屋仍登记在万庄居委会名下，该登记卡不属于权属证明，属于权属不明的房产，不属法院处理的范围；证据3陈德忠收到通知，也与万庄居委会商谈过多次，但万庄居委会要求年租金上涨到50000元，差距太大，显失公平；2018年的租金陈德忠已经上缴，万庄居委会也出具了结算凭据。2019年的租金陈德忠向万庄居委会缴纳但万庄居委会一直讲等一等，不收陈德忠主动缴纳的2019年租金，故不是陈德忠不缴租金，而是万庄居委会要上涨租金幅度太大。陈德忠为支持自己的主张，提交如下证据：1、2005年1月30日双方签订的协议书复印件一份，证明原老厂房已实际出卖给陈德忠，残值费为30000元。2、2010年1月12日万庄居委会向陈德忠出具的30000元老厂房残值费凭证。3、2016年1月、2017年1月、2018年2月陈德忠向万庄居委会缴纳的这三年租金凭证；2018年7月5日万庄居委会收取的2018年租金凭证。证明2018年的租金陈德忠已经缴纳，不欠万庄居委会租金，万庄居委会无理由解除合同。对陈德忠提供的证据，万庄居委会质证认为，证据1，合同内容违法，处分集体资产要经过村民会议讨论同意才可出售，签订的这份协议村民一直不同意，一直向街道和社区反映问题，故双方推翻了这份协议，重新签订了2005年3月9日的租赁协议，万庄居委会也一直未主动收取30000元残值费。证据2真实性无异议，但是陈德忠2010年强行向万庄居委会账上打款，基于财务纪律，万庄居委会只得出具相关凭证。证据3属实，陈德忠缴纳了2005年到2018年的租金。一审法院为查明事实对万庄居委会原村委会人员吉荣圣、陈仁政、栾如军进行调查，三人一致反映2005年1月30日签订了协议后由于村民不同意，该协议不再履行，同年3月9日签订了租赁协议，亦是实际履行的协议，两份协议均真实存在，但两份协议的签订均未召开村民会议讨论决定。对于调查笔录，万庄居委会质证认为属实，三人均是当初商谈的经办人和在场人，第一份协议未实际履行，实际履行的系第二份协议，且两次签订协议均未经过村民代表会讨论同意，不符合村民委员会组织法的相关规定，合同应当无效，不应当继续履行。对于调查笔录，陈德忠质证认为，三人反映均不属实，万庄居委会实际已经收了30000元，就说明双方是按第一份协议履行的；万庄居委会有无提请村民会议讨论是其内部问题，且村民委员会组织法系管理性规定，非效力性规定，不应据此认可双方协议无效。一审法院结合当事人的陈述及提交的证据，认定事实如下：万庄居委会原名称为泰州市刁铺镇万庄村村民委员会（以下简称万庄村委会）的老厂房；2005年1月30日万庄村委会（甲方）与陈德忠（乙方）签订《协议书》，约定“为了发展集体经济，本着互利互惠的原则，经甲乙双方协商，将原有万庄村陈吉支部老厂房、危房，租赁给乙方使用，特订如下协议：1、甲方将原有陈吉支部老厂房十间，价值2000元/间，合计20000元，辅助房10000元（危房）租给乙方使用，租赁期20年。2、乙方在租赁期内，负责维修、改造等，所有费用由乙方自理，甲方不承担任何费用。房屋产权归乙方所有，乙方须交纳甲方房屋残值费30000元。3、乙方租赁期间，乙方每年上交租金4000元，当年12月31日前交清……”。后万庄村村民对此协议有意见，万庄村委会与陈德忠于2005年3月9日签订《协议书》，约定“乙方租赁甲方陈吉支部老厂房，1、兹因乙方租赁甲方陈吉支部老厂房，包括围墙内的场地、辅助用房等用作办企业。2、乙方在租赁期内负责厂房的维修、改造等，乙方在拆除和建筑时，由甲乙双方共同商定解决相关事宜。3、租赁期间前三年乙方每年上交租金4000元，当年的12月31日前一次性交清，以后由甲乙双方再商定。此厂房今后甲方如出售，同等条件下乙方具有优先购买权。4、在乙方开办初期甲方负责相关的矛盾调处……”。后陈德忠在此开办厂房，并将原老厂房拆除和翻建。2005年-2010年期间陈德忠按4000元/年的标准给付租金；2010年1月12日陈德忠向万庄居委会账户内汇款30000元，陈德忠提供2005年1月30日的合同复印件给万庄居委会会计，万庄居委会出具结算凭证，注明“原陈吉支部老厂房残值费30000元”；2011年经双方协商租金上涨为6000元/年，2011年-2018年期间陈德忠按6000元/年的标准已经给付租金。2018年年底双方多次为商谈上涨租金事宜进行沟通，但未果。2018年12月28日万庄居委会向陈德忠邮寄信件和张贴通知，内容为“经村两委讨论决定，2019年陈德忠所租赁房屋租金为50000元，要求陈德忠2019年元月10日前向万庄居委会缴纳2019年的租金，否则万庄居委会将解除合同”。陈德忠收到通知后不同意租金上涨到50000元，2019年元月15日万庄居委会诉至一审法院，要求解除双方的房屋租赁合同。诉讼过程中，万庄居委会主张两份协议未经村民会议讨论决定，应当无效。另查明，双方签订2005年1月30日协议和2005年3月9日协议时，两份合同内容未提请村民会议讨论决定。案经多次调解，因双方差距较大致调解未果。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，首先需审查租赁合同的合法性。村民委员会组织法虽历经多次修订，但对涉及全体村民利益的问题，均规定村民委员会必须提请村民会议讨论决定。原万庄陈吉支部老厂房及院内土地属于集体资产，出租或出卖集体资产，均涉及到全体村民的利益，村委会处分集体资产时必须提请村民会议讨论决定。但2005年1月30日和2005年3月9日万庄居委会与陈德忠签订了两份租赁协议，无论实际履行的是哪一份协议，两份协议的签订均未提请村民会议讨论决定，该两份协议均违反村民委员会组织法强制性规定，应属无效合同。陈德忠认为合同即使违反了村民委员会组织法未经村民会议讨论决定，但村民委员会组织法系管理性强制规定非效力性强制规定，不应认定合同无效。一审法院认为，涉及全体村民利益的问题未经村民会议讨论决定，侵害了集体的利益，应当认定为违反了效力性强制性规定，故陈德忠的辩称理由不予采信。万庄居委会诉讼请求一开始为解除合同，后在庭审中又主张合同无效。经一审法院释明，万庄居委会明确主张合同无效。万庄居委会主张合同无效的诉讼请求符合法律规定，应予支持。同时，合同无效后的法律后果，能够查明处理的应当一并判处。根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案合同签订后，万庄居委会将厂房及院内土地交给陈德忠使用，陈德忠每年缴纳租金，现因合同无效，双方各自因该合同取得的财产应当予以返还。故陈德忠应将承租的原陈吉支部厂房及院内土地腾退给万庄居委会。考虑到厂房腾退需一定的时间，一审法院酌定为三个月。万庄居委会2005年至2018年年底收到陈德忠交纳的租金共计72000元，应当予以返还，2010年收到陈德忠缴纳的30000元残值费亦应当退还给陈德忠。关于双方是否存在其他需返还的财产、是否存在其他不能返还或者没有必要返还需折价补偿的财产，以及是否产生其他损失需赔偿，因双方在本次诉讼中均未主张亦未提交证据，暂不理涉，双方可另行协商，或者在收集证据后依法另行主张。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998年通过）第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会（原泰州市刁铺镇万庄村村民委员会）与陈德忠于2005年1月30日和2005年3月9日签订的两份协议书无效。二、陈德忠应于判决生效后三个月内腾退厂房及院内土地交还给泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会。三、泰州市高港区刁铺街道万庄社区居民委员会于判决生效后十五日内退还陈德忠租金、残值费共计102000元。案件受理费2230元由万庄居委会负担1150元（已缴纳），由陈德忠负担1150元（于判决生效后十日内向法院交纳）。二审中，被上诉人万庄居委会提供泰州市高港区人民法院（2019）苏1203民初56号民事裁定，证明居民知道被上诉人将房屋、土地租给上诉人后不断上访，且多次找街道办及派出所协调，上诉人起诉五名村民要求赔偿损失后主动撤诉，足以证明被上诉人将房屋出租给上诉人，居民一直不同意。上诉人认为该裁定书仅能证明上诉人撤回起诉，不能证明其他内容。本院对该裁定书真实性予以认定，对其证明目的需结合其他证据综合予以认定。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.双方签订的2005年1月30日的协议书及2005年3月9日的协议书效力如何认定；2.涉案房屋及土地应否退还被上诉人？关于争议焦点一，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，涉及村民利益的事项，必须提请村民会议讨论决定。涉案的两份协议书涉及到对集体资产的出租或出卖，属于涉及村民利益的重要事项，应当由村民会议讨论决定。但根据原审查明的事实，签订2005年1月30日的协议书及2005年3月9日的协议书时均未提请村民会议讨论决定，违反了法律强制性规定，原审认定两份合同无效，并无不当。上诉人陈德忠主张协议书合法有效，无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人陈德忠主张其已经购买了涉案房屋，不应予以返还，但从双方所举证据及原审查明的事实，双方当事人虽签订了两份协议书，上诉人陈德忠于2005年1月30日签订协议后，2010年才向被上诉人支付3万元费用，且在协议签订后其仍按约支付租金，对此，上诉人陈德忠未能作出合理解释，一审根据上述事实，结合一审法院对原村委会成员的调查，认定双方之间实际并未履行2005年1月30日的协议书，符合客观事实。因2005年1月30日的协议书并未实际履行且无效，2005年3月9日的协议书亦为无效，原审判决上诉人陈德忠返还租赁房屋及院内土地，并无不当。综上，原审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2230元，由上诉人陈德忠负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年一月六日书记员 刘 非