山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11410号上诉人（原审被告）：张宗芝，女，1976年10月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐恒，山东泉舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东芽趣教育科技有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：陈瑜，总经理。委托诉讼代理人：张磊，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王习习，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原审被告：赵坤秀，女，1977年11月8日出生，汉族，住济南市。原审被告：巩丽娟，女，1980年11月22日出生，汉族，住济南市。上诉人张宗芝因与被上诉人山东芽趣教育科技有限公司（以下简称芽趣公司）、原审被告赵坤秀、巩丽娟合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初2947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宗芝上诉请求：1、请求撤销原审判决，发回重审或依法改判不予解除张宗芝与芽趣公司之间的《转让协议》，不予返还芽趣公司转让费313345元及违约损失；2、一、二审案件受理费、保全费由芽趣公司承担。事实与理由：第一，原审法院认定芽趣公司无法继续使用涉案房屋的原因系原出租人石树涛提出未允许张宗芝转租并阻止其继续使用，从而对芽趣公司要求解除《转让协议》予以支持，认定事实错误。在原审庭审过程中，芽趣公司提交的证据仅仅为单方证据，其陈述及内容完全没有证明效力，从事实上讲，石树涛如果不允许张宗芝转租，不会在芽趣公司直接将房租交付给石树涛的情况下，在长达一年半的时间内从未提出过异议。根据张宗芝提交的证据，芽趣公司与石树涛具有长期的来往，关系良好，期间没有任何问题。根据上述事实，显然张宗芝已经将无纠纷的商铺使用权交付给芽趣公司，是后期芽趣公司自身原因导致其无法继续经营，与张宗芝无关。从证据上讲，石树涛为芽趣公司提供说明显然有悖常理，如石树涛确实不允许张宗芝转租，那么应当与张宗芝进行交涉，而不是在张宗芝不知情的情况下，与芽趣公司私自协商，致使张宗芝受到严重损失。原审法院据此判决，显然违背了张宗芝与芽趣公司签订的《转让协议》的内容，张宗芝没有义务保证芽趣公司自身经营不出问题，芽趣公司因为自身的原因主张解除合同，不应予以支持。第二，原审法院不顾张宗芝与芽趣公司《转让协议》的明确约定，认定芽趣公司向张宗芝支付的转让费仅仅为商铺租赁使用权费用，从而判决张宗芝返还其未使用期间的转让费，与事实不符。首先，在张宗芝与芽趣公司签订的《转让协议》合法有效，上述协议第一条明确约定：本次转让为整体转让，商铺使用权及现有装修、经营设备等归乙方所有。可见，张宗芝向芽趣公司转让的不仅仅是商铺使用权，而是包括商铺内装修、设备的所有权，在该协议条款约定明确的情况下，张宗芝提交了装修合同、装修款收据、设备款单据等证据，证据确凿，结合协议内容，事实明确。原审法院仅仅确定商铺使用权的转让，将全部转让款项仅算作使用费，严重损害了张宗芝的合法权益。其次，即便原审法院认为该转让费系商铺使用费，其数额亦不正确，在原审庭审中，张宗芝提供证据证明该费用包含两个月的房租，芽趣公司亦对此认可，应当予以扣除，但原审法院在明知该情况属实的情况下，仍置之不理，使得张宗芝受到额外损失。第三，原审判决查明事实部分写明“自2018年开始张宗芝将涉案房款直接转账给石树涛”、“自2018年开始山东芽趣教育科技有限公司将房款直接转账给石树涛”两者不符，应予以改正。第四，张宗芝在原审过程中，曾提交申请，要求将涉案房屋房主石树涛列为第三人参加诉讼，因石树涛与本案有实际关联，据张宗芝提交的证据可知，在长达一年半的转租过程中，石树涛本人并没有对房屋转租提出过任何异议，石树涛与芽趣公司之间因何产生纠纷是导致该《转让协议》是否继续履行的关键，其应当作为本案诉讼参加人参加诉讼，接受法庭调查，并承担相应的法律责任。综上，原审法院认定事实错误，请求支持张宗芝的上诉请求。芽趣公司辩称，一、张宗芝违反《转让协议》约定，向芽趣公司提供不符合合同约定，无法实现合同目的的商铺，张宗芝与芽趣公司签订的《转让协议》应予以解除。2017年8月23日张宗芝与芽趣公司签订的《转让协议》，明确约定“张宗芝将涉案商铺使用权转租给芽趣公司使用，转让租赁使用权期限为张宗芝原有效租赁期限的剩余期限，即2017年８月23日至2023年５月３日”，同时“张宗芝保证所转让的商铺使用权不存在任何法律纠纷”。芽趣公司签订合同的目的是利用该商铺所处地理位置带来的商业价值，在剩余的租赁期限内经营小餐桌生意。但由于张宗芝未经房主石树涛同意擅自转租，房主将该商铺大门上锁，不同意芽趣公司继续使用。张宗芝作为转租人履行该《转让协议》的基本义务是向芽趣公司提供能够正常使用的适格商铺，但由于张宗芝的违约行为，导致张宗芝与芽趣公司签订《转让协议》的目的无法实现，致使芽趣公司退还学费约20万元，给芽趣公司造成巨大经济损失。二、基于张宗芝的严重违约行为，张宗芝理应返还芽趣公司未使用期间的转让费313345元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵坤秀述称，张宗芝的转让只是装修及家具、设备的转让，芽趣公司主张其与石树涛不认识是不可能的，其向石树涛已经缴纳了一年多的费用。芽趣公司接手时石树涛也在场，其也知道房东的存在，芽趣公司经营了两年经营不善，芽趣公司多次找张宗芝协调房东进行转让，多次石树涛都不同意，是芽趣公司与石树涛之间出现了问题。芽趣公司的房租都是自己交给石树涛的。巩丽娟述称，签订转让合同当天，是三方（张宗芝、芽趣公司、石树涛）在场协商的，当时所有事项都谈妥了，只是因为房东要提高房租就没有签订合同，芽趣公司是为了减免房租和张宗芝协商签订了协议，由张宗芝代替芽趣公司缴纳，缴纳了一次之后，均是由芽趣公司自己缴纳的。去年年底芽趣公司多次找张宗芝协商说因费用太高其经营不下去了要再次转让，房东拒绝了，芽趣公司与房东产生了纠纷，让张宗芝去出面给房东协商，张宗芝趋于同情给房东打了电话，陈述芽趣公司的难处，问房东能否同意转租给其他人，石树涛拒绝了并说是他与芽趣公司的矛盾，不允许张宗芝介入。张宗芝与芽趣公司是转让关系，并不是转租。芽趣公司向一审法院起诉请求：1.判令解除芽趣公司与张宗芝签订的《转让协议》；2.判令张宗芝、赵坤秀、巩丽娟向芽趣公司返还未使用期间的转让费313345元；3.判令张宗芝、赵坤秀、巩丽娟向芽趣公司支付违约金85000元；4.本案诉讼费及保全费由张宗芝、赵坤秀、巩丽娟承担。一审法院认定事实：2017年8月23日，张宗芝与芽趣公司签订《转让协议》，内容为，“转让方（以下简称甲方）张宗芝……受让方（以下简称乙方）芽趣公司……根据《合同法》的有关约定，甲、乙双方经友好协商，就济南市历下区中林路绿城百合AS108号商铺整体转让事宜达成以下协议：一、转让标的，甲方将位于济南市历下区中林路绿城百合AS108号商铺租赁使用权转让给乙方。本次转让为整体转让，商铺使用权及现有装修、经营设备等归乙方所有，双方对转让范围达成一致意向。二、转让期限，本合同转让租赁使用期限为甲方原有效租赁期限的剩余期限，即2017年8月23日-2013年5月3日。三、转让费用支付，本次商铺整体转让费用共计人民币275000元（大写：人民币贰拾柒万伍仟元整），转让费用分三期支付……四、双方权利义务，（一）甲方权利义务……4.甲方应在本合同转让期限内配合乙方的经营需求，协助乙方与房主之间就相关问题进行协调和沟通。5.甲方保证在本协议签订之前，该商铺使用权不存在任何法律纠纷、行政处罚，不存在与本次转让合同相同权利的转让行为。甲方签订本合同后不得在将本商铺使用权另行转让给第三人……（二）乙方权利义务……4.甲方自签订本协议起，即放弃该商铺所有经营权、管理权等，由乙方全部接手。六、违约责任……甲方违反本合同项下的第四条甲方的权利义务所约定的内容，应以本合同总金额20%作为违约金向乙方承担违约责任。甲方应按时移交商铺使用权，逾期移交的，每逾期一天，按照每一天房租的2倍承担违约责任……”。赵坤秀分别于2017年8月23日、2017年9月26日、2017年11月21日、2017年11月23日、2017年11月24日、2017年11月25日转账收款3万元、4.5万元、5万元、5万元、5万元、5万元，共计275000元。庭审中，张宗芝、赵坤秀、巩丽娟认可上述275000元款项系芽趣公司支付的转让费。2018年3月12日，芽趣公司法定代表人陈瑜向巩丽娟转账15万元，业务回单记载摘要绿城百合AS-108转让费。该款项应为转让费。2019年5月27日，芽趣公司出具情况说明一份，内容为，“陈瑜系芽趣公司法定代表人，曹晓庆系芽趣公司职工。2017年8月23日陈瑜代表芽趣公司与转让方签订《转让协议》，后陈瑜、曹晓庆代表公司将转让费425000支付给转让方的行为系职务行为”。另查明，张宗芝与芽趣公司签订《转让协议》后，自2018年开始张宗芝将涉案房屋租金直接转账给涉案房屋房东石树涛。另查明，张宗芝与案外人石树涛签订《房屋租赁合同》，约定张宗芝租赁石树涛位于济南市历下区绿城百合AS-108房屋、租赁期限为自2017年5月3日至2023年5月3日，租金40万元/年。一审法院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点问题一、当事人之间的关系问题；二、《转让协议》能否解除的问题；三、转让费的问题；四、违约金的问题。一、当事人之间的关系问题。芽趣公司主张《转让协议》系张宗芝、赵坤秀、巩丽娟共同履行，并要求张宗芝、赵坤秀、巩丽娟共同承担责任。张宗芝、赵坤秀、巩丽娟主张合同转让方为张宗芝，赵坤秀、巩丽娟系张宗芝的职员。一审法院认为，涉案《转让协议》载明的转让方为张宗芝，而与石树涛签订《房屋租赁合同》的承租方亦系张宗芝，在无充分有效证据证明赵坤秀、巩丽娟亦系《转让协议》转让方的情况下，涉案《转让协议》的转让方为张宗芝，即合同相对人为张宗芝与芽趣公司。综上，涉案《转让协议》中转让方的权利义务应由张宗芝承担，芽趣公司要求赵坤秀、巩丽娟承担合同义务依据不足，一审法院不予支持。二、《转让协议》能否解除的问题。芽趣公司主张其有权解除合同，张宗芝、赵坤秀、巩丽娟主张芽趣公司解除合同没有依据。芽趣公司与张宗芝在《转让协议》中约定“甲方保证在本协议签订之前，该商铺使用权不存在任何法律纠纷”等，张宗芝应向芽趣公司提供符合合同约定的转让物，但通过芽趣公司提供的监控视频、照片、石树涛证明等证据，证实原出租人石树涛已将涉案房屋大门锁闭并不同意芽趣公司继续使用涉案房屋，无证据显示张宗芝在签订《转让协议》时原出租人石树涛允许其对租赁使用权进行转让，即便自2018年开始涉案房屋房租由芽趣公司直接转给房东石树涛，但这并不能影响张宗芝向芽趣公司提供符合合同约定转让物的义务，现涉案房屋芽趣公司已无法继续使用，而原因系原出租人石树涛提出未允许张宗芝转租并阻止继续使用，张宗芝亦未提供证据证明其与原出租人石树涛已就其转让租赁使用权的问题解决，综上，应认定张宗芝未能按照合同约定为芽趣公司在转让租赁使用权期限内提供无任何纠纷的商铺使用权，致使芽趣公司的合同目的不能实现，因此，芽趣公司有权要求解除合同，对于芽趣公司提出的解除涉案《转让协议》的请求，一审法院予以支持。三、关于转让费的问题。芽趣公司要求张宗芝、赵坤秀、巩丽娟应返还未使用转让租赁使用权期间的转让费313345元（转让租赁使用权期限为2017年8月23日-2023年5月3日，转让费425000元，平均每天204.4元，使用时间为2017年8月23日-2019年2月19日，使用期间费用为111602元，未使用期间313345.2元），张宗芝、赵坤秀、巩丽娟主张芽趣公司无权要求返还转让费，芽趣公司交纳的转让费属于购买装修、经营设备。涉案《转让协议》中转让标的载明，“转让标的，甲方将位于济南市历下区中林路绿城百合AS108号商铺租赁使用权转让给乙方。本次转让为整体转让，商铺使用权及现有装修、经营设备等归乙方所有，双方对转让范围达成一致意向”，上述转让标的的描述表明转让的系“济南市历下区中林路绿城百合AS108号商铺租赁使用权”，在转让内容中有商铺使用权及现有装修、经营设备等，在转让协议中亦未对装修、经营设备等明确价格，因此，在无其他证据证明的情况下，张宗芝、赵坤秀、巩丽娟主张的芽趣公司交纳的转让费属于购买装修、经营设备的主张，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案中，涉案《转让协议》解除后，张宗芝应返还芽趣公司相应的转让费，转让协议约定转让租赁使用权期限为2017年8月23日-2023年5月3日，转让费共计425000元，芽趣公司要求张宗芝返还未使用转让租赁使用权期间的转让费313345元，具有合理性，一审法院予以支持。芽趣公司要求赵坤秀、巩丽娟返还转让费的请求，一审法院不予支持。四、关于违约金的问题。芽趣公司要求张宗芝、赵坤秀、巩丽娟支付违约金85000元，张宗芝、赵坤秀、巩丽娟主张不存在违约行为，不同意支付违约金。张宗芝未能按照合同约定为芽趣公司在转让租赁使用权期限内提供无任何纠纷的商铺使用权，致使芽趣公司的合同目的不能实现，张宗芝存在违约，应承担相应的违约责任，涉案《转让协议》中约定了违约金的计算方式，但考虑芽趣公司签订《转让协议》时也未能尽到注意义务，且其未提供有效证据证明其损失情况，综合本案案情，一审法院酌情认定张宗芝以313345元为基数，自芽趣公司起诉之日（即2019年3月19日）起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约损失。对于芽趣公司要求赵坤秀、巩丽娟支付违约金的请求，一审法院不予支持。对于张宗芝、赵坤秀、巩丽娟提出的追加石树涛为第三人的请求，一审法院认为，石树涛并非涉案《转让协议》的当事人，亦不符合人民法院通知第三人参加诉讼的情形，故一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、山东芽趣教育科技有限公司与张宗芝于2017年8月23日签订的《转让协议》于判决生效之日解除；二、张宗芝于判决生效之日起十日内返还山东芽趣教育科技有限公司转让费313345元；三、张宗芝于判决生效之日起十日内向山东芽趣教育科技有限公司支付违约损失（以313345元为基数，自2019年3月19日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；四、驳回山东芽趣教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7280元，申请费2520元，由张宗芝负担7710元，由山东芽趣教育科技有限公司负担2090元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，张宗芝申请证人孙忠华出庭作证称，孙忠华给张宗芝绿城百合的门头房进行装修，包工包料，最终结算是15万多。装修完毕后，2018年芽趣公司的姓曹的工作人员联系孙忠华进行过维修。孙忠华与张宗芝、赵坤秀没有签署装修合同，签订了报价表，开具了收据，没有发票。芽趣公司质证称，该证人与张宗芝、赵坤秀、巩丽娟具有一定的利害关系，该证人系以自然人身份进行装修活动，并且未签订正式的装修施工合同，也未开具正式的发票，该证人证言的主观臆断性较强，不足以采信。并且证人所述的装修事宜与本案房屋租赁使用权关系不大。赵坤秀、巩丽娟质证称，对证人证言认可。经审理本院认定，原审认定的事实除“自2018年开始张宗芝将涉案房屋租金直接转账给涉案房屋房东石树涛”存在笔误，应为“自2018年开始芽趣公司将涉案房屋租金直接转账给涉案房屋房东石树涛”外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点为张宗芝是否应向芽趣公司返还转让费及数额问题。张宗芝与芽趣公司签订的转让合同为双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。该转让合同第一条约定，张宗芝将位于济南市历下区中林路绿城百合AS108号商铺租赁使用权转让给芽趣公司。本次转让为整体转让，商铺使用权及现有装修、经营设备等归芽趣公司所有。根据此条的约定，张宗芝将涉案房屋的使用权转让给芽趣公司，其应保证涉案房屋使用权没有争议及芽趣公司在转让期内可以使用涉案房屋。而芽趣公司提交的监控视频、照片及石树涛的证明，证实涉案房屋房主石树涛不同意张宗芝将使用权转让给芽趣公司并将涉案房屋大门锁闭，芽趣公司客观上无法继续享有涉案房屋的使用权，也无法继续使用涉案房屋的装修。故张宗芝应返还芽趣公司未使用期间的转让费。转让合同中未明确约定经营设备的具体项目，张宗芝提交的购买物品的淘宝记录及微信转账记录等，亦无法证明购买的物品系转让合同约定的经营设备，故对张宗芝主张扣除经营设备费用，证据不足，不予支持。综上，一审法院认定张宗芝应返还的使用权转让费数额并无不当，本院予以维持。张宗芝未能保证芽趣公司在转让合同约定的转让期内对涉案房屋的使用权，构成违约，一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向芽趣公司支付违约损失，并无不当。石树涛并非本案必须参加诉讼的当事人，故一审法院未追加石树涛为当事人，并无不当。关于张宗芝上诉主张425000元转让费中包含2017年8月23日至2017年10月房租问题，芽趣公司不予认可，且双方签订的转让协议中并未就该问题进行约定，故对张宗芝的该上诉主张，本院不予支持，张宗芝可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7280元，由张宗芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭维敬审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年一月二十日法官助理 宋文华书 记 员 侯新新