西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初16935号 原告：郭丕乐，男，1986年9月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：冀进才，陕西伟天律师事务所律师。被告：刘长河，男，1949年9月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘毅君，男，西安长东船舶动力有限公司总经理，住西安市未央区，系被告刘长河之子。委托诉讼代理人：**，陕西仁和万国律师事务所律师。第三人：中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码 91610112678623623P。负责人：党新民，行长。委托诉讼代理人：陈欣，女。委托诉讼代理人：姬永军，男。原告郭丕乐与被告刘长河房屋买卖合同纠纷一案，因被告郭丕乐不服本院（2018）陕0112民初1732号民事判决提起上诉，该案被西安市中级人民法院发回重审后，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市北大明宫支行因与本案存在利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。原告郭丕乐及其委托诉讼代理人冀进才，被告刘长河的委托诉讼代理人刘毅君、**，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市北大明宫支行的委托诉讼代理人陈欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丕乐向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》合法有效；2、判令被告交付位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋（房权证：110XXXXXXX-2-42-11212-1），并协助原告办理房屋过户手续；3、诉讼费用由被告承担；4、确认被告与第三人签订的抵押贷款合同无效。事实和理由：2017年5月5日，原、被告及中介公司西安皇蜂不动产经纪有限公司签订《二手房买卖居间协议》，约定原告购买被告所有的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋。合同签订当日，原告将定金5万元交由中介公司保管，后转为购房款。2017年8月1日，原告与被告共同签订《西安市存量房买卖合同》并办理网签备案，该合同约定总购房款78万元，首付款为28万元，余款50万元向贷款机构申请贷款，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；双方另签署二手房交易结算资金监管协议。2017年8月8日将首付款28万元存入资金监管账户；剩余房款于同年11月20日全部到账。但被告却拒绝交付房屋并办理过户手续，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘长河辩称，其与原告2017年5月5日签订《二手房买卖居间协议》，约定在60日内将15万元首付款存入预约账户，同年8月1日又签订了《存量房买卖合同》，约定在90日内将购房款存入资金监管账户，但直到2017年11月20日原告才称购房款到位，时间均超出了两份合同中约定的期限。在此期间，被告多次催促原告无果，故于2017年11月16日向原告发送了合同解除函，解除了双方合同关系。现双方合同已经解除，请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市北大明宫支行述称，其对原告的诉讼请求无异议，但认为被告与其签订的最高额抵押合同是有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。结合当事人的陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：2017年5月5日，原、被告及居间方西安皇蜂不动产经纪有限公司签订《二手房买卖居间协议》，约定原告购买被告位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积104.19平方米，房屋所有权证号为西安市房权证经济技术开发区第110XXXXXXX-2-1-42-11212～1号，总价款78万元；原告拟申请公积金贷款58万元，贷款年限30年，其余15万元于合同签订之日起60日内存入履约保证银行。2017年8月1日，双方签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定自合同签订之日起90日内原告将房屋转让价款及时存入监管账户；就付款方式约定原告将首付款28万元存入资金监管账户，余款50万元申请贷款。同日，双方随后签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定原告应于该协议签订之日起90个工作日将购房款首付款28万元存入“专用账户”并及时办理银行按揭手续。2017年8月8日，原告将首付款28万元存入资金监管账户，后申请了公积金贷款。2017年11月20日，西安市住房保障和房屋管理局短信通知原告购房款全部汇入资金监管账户。2017年11月16日，被告短信告知原告及居间人因约定的房屋价款没有在约定时间内到账，解除原、被告双方之间的房屋买卖合同关系；后又向原告邮寄送达书面解除通知。2018年2月10日，案外人刘毅君与第三人签订《个人额度借款合同》，约定刘毅君从第三人处享有授信额度70万元，额度存续期间为6年，从2018年2月至2024年2月。同日，被告和赵某某与第三人签订《个人最高额抵押合同》，约定为担保刘毅君签订的上述《个人额度借款合同》的履行，被告和赵某某自愿提供70万元的担保。同日，被告与第三人签订《西安市房地产抵押合同》，约定被告以涉案房屋为刘毅君提供抵押担保。2018年2月11日，第三人取得涉案房屋的抵押权证书，该证书编号为陕（2018）西安市不动产证明第0014408号。2018年9月18日，原告将西安市不动产登记局作为被告向西安铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销该局作出的抵押登记。西安铁路运输法院于2019年3月12日作出（2018）陕7102行初1975号行政判决，撤销西安市不动产登记局作出的陕（2018）西安市不动产证明第0014408号不动产登记证明。西安市不动产登记局不服上诉，西安铁路运输中级法院作出（2019）陕71行终400号行政判决，维持上述一审判决。2019年10月11日，原告向西安铁路运输法院申请强制执行，现涉案房屋上的第0014408号抵押登记已撤销。本院认为，本案的争议焦点在于原告就涉案房屋房款的支付是否存在违约行为，被告以原告逾期支付房款的理由抗辩是否成立。当事人签订的《二手房买卖居间协议》、《西安市存量房买卖合同》和《二手房交易结算资金监管协议》均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依约履行相应的义务。以上三份合同中对房款支付的约定不尽相同，但签订在后的合同应当视为当事人之间就履约方式达成新的合意。《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》中约定原告应当在90日内将房款存入监管账户，但被告对原告办理公积金贷款的行为是明确知晓的，且公积金审批和发放的期限原告并不能左右，故被告关于原告逾期支付房款的抗辩理由本院不予采信。现涉案房屋上抵押已被撤销，原告要求继续履行合同及交付房屋的诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院予以准许，被告应当配合原告办理过户手续并将涉案房屋腾空交付于原告。原告另主张确认被告与第三人签订的《西安市房地产抵押合同》无效，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综上，原告要求确认《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》有效，要求被告继续履行合同、协助过户并腾交房屋等诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告郭丕乐与被告刘长河于2017年8月1日签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》合法有效。二、被告刘长河于本判决生效后三十日内将位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号为110XXXXXXX-2-1-42-11212～1）腾空并交付于原告郭丕乐。三、被告刘长河于本判决生效后三十日内协助原告郭丕乐办理位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号为110XXXXXXX-2-42-11212～1）的产权过户手续，将该房屋过户至原告郭丕乐名下，过户费用由原告郭丕乐负担。四、驳回原告郭丕乐的其余诉讼请求。案件受理费611元（原告郭丕乐已预交），现由被告刘长河负担并于履行上述协助过户义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长  杨  宁人民陪审员  崔新会人民陪审员  王巧娥  二〇二〇年一月十日 书  记  员  赵玉娜      1