江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3468号上诉人（原审被告）：九龙仓（常州）置业有限公司，住所地常州市新北区高新科技园创新科技楼南区B1座308室。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婷，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司常州分行，住所地常州市和平北路21号。负责人：王海军，该行行长。委托诉讼代理人：杨东，该行工作人员。委托诉讼代理人：徐俊昊，江苏泽晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘亚东，男，1970年9月20日生，汉族，住常州市新北区。被上诉人（原审被告）:徐秋华，女，1970年8月14日生，汉族，住常州市新北区。上述二被上诉人委托诉讼代理人：张凌波，男，1972年1月6日生，汉族，住常州市新北区。被上诉人（原审被告）：霍华平，男，1969年6月10日生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：王莉华，女，1969年11月15日生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人九龙仓（常州）置业有限公司(以下简称九龙仓公司)因与被上诉人中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中行常州分行）、刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华金融借款合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人九龙仓公司委托诉讼代理人杨婷，被上诉人中行常州分行委托诉讼代理人徐俊昊，被上诉人刘亚东、徐秋华的委托诉讼代理人张凌波到庭参加诉讼，被上诉人霍华平、王莉华经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。上诉人九龙仓公司上诉请求：1、依法改判上诉人无须对被上诉人刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华在被上诉人中行常州分行的金融借款债务及中行常州分行实现债权支出的律师费用承担连带清偿责任。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、办理案涉时代上院30幢101号房屋的相关权证以及后续督促霍华平、徐秋华办理该房屋的抵押登记手续并非上诉人法定或者合同约定的义务。上诉人已经按照商品房买卖合同之约定将符合交付条件的案涉房屋交付于霍华平、徐秋华，徐秋华办理了相关手续并同时出具了承诺书，承诺案涉房屋相关的产证、土地使用权证和他项权证等均由其自行办理后交付于上诉人，前述承诺书系霍华平、徐秋华的真实意思表示，并不违反法律和国家强制性规定，应属合法有效。原审法院认定办理案涉房屋权证以及后续督促被上诉人刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华办理案涉房屋抵押登记手续系上诉人的法定义务没有法律依据。二、根据贷款合同约定和徐秋华、霍华平、王莉华出具给中行常州分行的承诺函，案涉房屋的抵押登记手续应当由中行常州分行和借款人双方共同办理，督促霍华平、徐秋华办理房屋抵押登记手续等事宜系中行常州分行自身应当承担之义务。本案由于中行常州分行怠于行使自身权利，放任徐秋华等在办完产证后的三年左右一直未办理抵押登记手续，导致案涉房屋被法院查封，相关不利后果应由中行常州分行自行承担。三、根据《中华人民共和国合同法》第45条第2款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。该条款所规定的“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就”中所指利益并不限于当事人直接的合同利益，也包括当事人的其他利益。本案中，中行常州分行未在合同约定的期间内督促被上诉人霍华平、徐秋华办理抵押登记手续，其以案涉房屋的抵押登记未能办理为由主张上诉人承担保证责任，实际是要求上诉人承担超出案涉合同项下合理预期的经营风险，扩大了上诉人的合同责任，亦属于“为自己的利益”。而上诉人已经完成了商品房买卖合同约定之全部义务，应当视为解除连带保证合同条件成就，上诉人不应承担连带担保责任。被上诉人中行常州分行二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华二审未作陈述。中行常州分行向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华立即归还借款本息3305328.56元，其中本金3291800元，利息13528.56元（利息计算至2017年4月27日），以及从2017年4月28日起至实际还清全部借款之日止按合同约定计算的利息；2、判令刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华承担律师代理费150013元及本案诉讼费用、公告费；3、判令九龙仓公司对上述款项承担连带担保责任。一审法院认定如下事实：2010年3月30日，九龙仓公司与霍华平、刘亚东签订一份商品房买卖合同，约定由霍华平、刘亚东购买九龙仓公司开发建设的常州市时代上院30幢101号房，房屋建筑面积414.56平方米，总金额为6473430元，首付款为1303430元，余款于合同网上备案之日起7日内（2010年4月6日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款，房屋交付期限为2011年10月31日前。2010年4月9日，徐秋华、霍华平、王莉华向中行常州分行出具共有人承诺函，内容为：刘亚东向贵行借款453万元，签署住房贷款合同并将时代上院30幢101室抵押于贵行，作为该财产的共有人，向贵行承诺，本人自愿将前述财产抵押给贵行作为借款人在贷款合同项下债务清偿的担保，如借款人未按合同约定履行还款义务，贵行可依法处置抵押物；本人自愿作为借款人在前述贷款合同项下债务的共同还款人，同意承担连带还款责任；承诺自签字之日起生效，至债务全部清偿完毕之日失效，在此期间未经贵行同意不可撤销；该笔贷款一切相关事宜，包括抵押登记手续、签署合同等法律文书，均由借款人出面办理，本人均予认可，如需本人协助，无条件配合。2010年5月5日，中行常州分行与刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓公司签订个人一手住房贷款合同，合同约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人与贷款人在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后30日内办理正式抵押登记，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华在借款人一栏签名，九龙仓公司在保证人（开发商）一栏盖章。还款方式为：按月等额本金还款。2010年5月21日，中行常州分行按约将发放的453万元贷款汇至九龙仓公司，并出具了借款借据。2011年11月23日，徐秋华向九龙仓公司出具承诺书，称2011年11月23日与该司签订合同购买时代上院30幢101室商品房，现房屋已正式交付，本人要求自己办理产权过户手续（小产证），并承诺于签订房屋交接书后180个工作日内到交易中心办理过户手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。在产权过户手续完成后，将房地产他项权利证明送交九龙仓公司。2012年3月1日，刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华向房屋登记部门出具一份书面约定，内容为：时代上院30幢101室系刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华共同购买所得财产，现约定该房产权全部归徐秋华、霍华平所有。同日，时代上院30幢101室在房屋登记部门进行了登记，房屋占有份额为徐秋华99%、霍华平1%。2012年3月31日，土地登记部门出具了时代上院30幢101室的土地使用权证，土地使用权人为徐秋华、霍华平。2012年4月17日，霍华平与徐秋华签订存量房买卖合同，约定霍华平将时代上院30幢101室的共有部分以35000元转让给徐秋华。同日，刘亚东与徐秋华签署书面约定，确认时代上院30幢101室系两人婚姻关系存续期间所得财产，双方约定该房屋全部归徐秋华所有。2012年6月18日，徐秋华办理了时代上院30幢101室房屋所有权登记，该房屋登记为徐秋华单独所有。自2015年6月19日起，时代上院30幢101室分别被常州市新北区人民法院和一审法院轮候查封。后刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华已归还1238200元，剩余本金3291800元未还，截止2017年4月27日结欠利息13528.56元。中行常州分行向一审法院提交了九龙仓公司在2013年12月6日、2017年9月30日、2018年10月30日将时代上院业主房产证和土地证交付中行常州分行的移交单及对应的贷款合同、房屋他项权证，用于证明中行常州分行与九龙仓公司约定对于中行常州分行为时代上院购房人贷款提供阶段性保证的，均由九龙仓公司将业主房产证和土地证交付中行常州分行，由中行常州分行与购房人办理房屋抵押手续。一审法院认为，中行常州分行与刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓公司签订的个人一手住房贷款合同合法有效，合同条款对当事人均具有约束力，各方应按照约定履行各自的义务。中行常州分行依约发放贷款后，刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华未能按约定归还借款本息，已构成违约。中行常州分行要求借款人刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华归还借款本息并承担实现债权的费用，有事实依据和法律依据，依法予以支持。关于九龙仓公司的担保责任问题，案涉合同约定借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人与贷款人在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后30日内办理正式抵押登记，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。根据上述约定，九龙仓公司的保证责任至案涉房屋办理抵押登记时免除，而案涉房屋至今尚未办理抵押登记。从本案情况看，由于房屋在交付并办理权证后被查封，目前不具备办理抵押登记的条件。作为开发商，九龙仓公司的义务是向购房人交付房屋并办理权属登记，同时作为保证人，也应在办理抵押登记前承担保证责任。因此，九龙仓公司在向购房人交付房屋并于2012年3月办理了徐秋华、霍华平房屋及土地权证后，为免除自身保证责任，应当及时通知中行常州分行已具备办理抵押条件，督促贷款人和借款人在约定期间办理抵押登记，但九龙仓公司却自行同意徐秋华与霍华平另外进行交易和办理权证，客观上增加了风险，致使购房人脱离了控制和监管，导致长期未能办理抵押手续，九龙仓公司有关中行常州分行不正当阻止抵押登记条件成就的意见不能成立，其保证责任不能免除。综上，中行常州分行的部分诉讼请求予以支持。刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华经合法传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华于本判决发生法律效力之日起十日内向中行常州分行偿还借款本金3291800元、利息13528.56元（算至2017年4月27日）以及自2017年4月28日起至实际还清全款之日止的按合同约定利率计算的利息。二、刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华于本判决发生法律效力之日起十日内向中行常州分行支付律师代理费150013元。三、九龙仓公司对上述第一、二项判决义务承担连带清偿责任。在承担担保责任后，有权向刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华追偿。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34443元，保全费5000元，公告费300元，合计39743元，由刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓公司共同负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2017年4月28日，中行常州分行与江苏泽晟律师事务所签订委托代理合同一份，委托江苏泽晟律师事务所律师徐俊昊作为与刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓公司金融借款纠纷案的第一审诉讼代理人，约定向江苏泽晟律师事务所支付代理费150013元。本案的争议焦点是九龙仓公司应否对刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华不能偿还案涉贷款合同项下的款项承担连带清偿责任。本院认为：九龙仓公司明知刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华以房屋抵押担保的方式向中行常州分行贷款，也明知由于所购房屋为期房，因而借款人与贷款人约定在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后30日内办理正式抵押登记手续，但九龙仓公司却仅凭徐秋华的个人承诺，就将申领房地产权属的相关资料交其自行处置。既未能按交易习惯将案涉房产证、土地证交与中行常州分行，也未将此事项告知中行常州分行，导致抵押登记手续未能及时办理，九龙仓公司对此存在过错。中行常州分行与刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华、九龙仓公司签订的个人一手住房贷款约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。该合同系当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效，对各方当事人均具有约束力，据此九龙仓公司不具备免除保证责任的法定条件。根据贷款合同约定，由于借款人违约而给贷款人造成的损失也应当予以赔偿，故因刘亚东、徐秋华、霍华平、王莉华违约导致诉讼而支付的律师代理费，中行常州分行有权主张，九龙仓公司作为保证人亦应承担连带清偿责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34443元，由上诉人九龙仓公司负担。本判决为终审判决。审判长  王文俊审判员  翟 翔审判员  刘敬兵二〇二〇年一月十五日书记员  顾 莉