上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11496号上诉人(原审原告、反诉被告)：王颖，女，1987年8月26日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：石瑞军，上海永初律师事务所律师。委托诉讼代理人：安丽娟，上海永初律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王鑫，男，1979年5月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原审第三人：上海志联房地产经纪事务所，住所地上海市普陀区。法定代表人：颜锦，总经理。上诉人王颖因与被上诉人王鑫、原审第三人上海志联房地产经纪事务所(以下简称“志联事务所”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初12322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王颖上诉请求：撤销一审判决第四项，改判王颖支付王鑫违约金人民币(以下币种均为人民币)10万元。事实和理由：一、王颖与王鑫就上海市普陀区石泉东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订了房屋买卖合同，王颖在客观上具有支付能力，主观上也不存在违约故意。其因被上海市徐汇区看守所拘留而未能履行合同义务，此属免责条款中的不可抗力，一审法院应当予以考虑；二、王鑫以低于合同约定价款30万元的价格将涉案房屋出售给案外人，系其恶意主动追求扩大损失，该部分不应由王颖承担；三、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十四条有关单方解除合同异议制度的规定，王颖在三个月异议期内已向法院提起诉讼，而王鑫未过三个月异议期即将涉案房屋出售给案外人，显然违反了法律强制性规定。综上，王颖请求二审法院支持其上诉请求。王鑫辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。志联事务所书面述称，希望二审法院查明客观事实，酌情减轻违约责任，降低违约金金额。王颖向一审法院起诉请求：1.判令解除王颖、王鑫签订的《房地产买卖居间协议》；2.判令王鑫返还王颖购房款150万元；3.判令王鑫向王颖双倍返还定金60万元。王鑫向一审法院提起反诉请求：1.判令王颖、王鑫签订的《房地产买卖居间协议》中买卖关系部分于2019年5月1日解除；2.判令王颖支付王鑫违约金100万元。一审法院认定事实：一、王鑫原系涉案房屋权利人，于2019年4月2日取得不动产权证书。2019年3月15日，王颖作为买受方(乙方)、王鑫作为出卖方(甲方)、志联事务所作为居间方(丙方)共同签订《房地产买卖居间协议》(编号：XXXXXXX)及附件《房地产买卖协议》，约定王颖购买王鑫名下上述房屋，总价款895万元。协议第五条约定“如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，由甲方签收……若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。”附件1.2.1约定“为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后于2019年4月15日前，前往丙方签订《上海市房地产买卖合同》……”附件违约责任条款约定：“本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。”王颖分别于2019年3月15日、3月22日支付定金30万元、购房款150万元。二、2019年4月1日至8日期间，志联事务所通过微信催促王颖赎回理财产品，准备购房款。4月9日，志联事务所将涉案房屋产证照片微信发给王颖。4月11日，志联事务所多次联系王颖未果，遂微信通知“签合同时间定在4月16日下午1：30左右，在我们公司这边签”，王颖未予回复。4月15日，王鑫下属钱嘉诚通过微信催促志联事务所与王颖联系，确定签约时间。4月16日，王鑫单方签署了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，王颖未前往签约。三、2019年4月18日，王鑫向王颖寄送“关于催促王颖女士按时签约、履行购房协议的函”。4月28日，王鑫向王颖寄送“合同解约函”，告知王颖双方签订的《房地产买卖居间协议》解除，定金不予退还，并追索相关损失，该函件于5月1日签收。5月18日，王颖向王鑫寄送律师函，要求王鑫返还房款并双倍返还定金。5月30日，王鑫书面回复王颖。四、2019年5月10日，王鑫通过上海百廷房地产经纪有限公司居间，与案外人禹某某签订房地产买卖居间协议，出售涉案房屋，价款865万元，王鑫支付居间费20万元。一审庭审中，王颖陈述其于2019年4月11日至5月10日期间，有重要事务无法脱身，没有手机，没有网络，无法与外界联系。对于志联事务所微信告知的涉案房屋产证办理进程及借款协议，王颖称收到微信但没有仔细看协议内容，也不认可。王鑫则认为其出售涉案房屋目的在于置换其他房屋，由于王颖的违约行为导致王鑫不得不降价快速出售房屋，并且还支付了相应的中介费，由此造成的损失应当由王颖承担。一审法院认为，王颖、王鑫就解除合同及返还购房款均没有异议，双方的争议焦点在于违约方的认定。根据《房地产买卖居间协议》约定，双方应于2019年4月15日前签订《上海市房地产买卖合同》，王颖主张王鑫应于2019年3月底进行网签，缺乏依据，法院难以采信。王颖称多次电话联系王鑫，要求尽快签约，王鑫以各种理由推诿拖延，但王颖未提供证据证明，亦不符合交易习惯。关于涉案房屋取得产证时间问题，王颖主张王鑫、志联事务所在签约时未披露涉案房屋没有办理产证的事实，亦属于违约行为。法院认为，根据王颖与志联事务所的微信聊天记录及王颖当庭陈述，志联事务所曾向王颖微信发送借款协议内容及产证照片，王颖知晓相关情况，且涉案房屋已于2019年4月2日办出产证，不影响《房地产买卖居间协议》的履行，故对王颖该主张，法院不予采信。结合当事人当庭陈述及微信聊天记录等证据，王颖未曾主动提出网签，2019年4月11日至5月10日期间失联，在志联事务所通知网签事宜后未前往签约，经王鑫书面催告后仍未按约履行，法院认定王颖在合同履行过程中存在违约行为，王颖的相应诉讼主张，法院均不予支持。王鑫主张解除《房地产买卖居间协议》中买卖部分符合协议约定，法院依法予以确认。据此,王鑫收取的部分房款应当返还。关于违约责任，王颖作为违约方，理应按照协议约定支付违约金，考虑到其针对违约金的抗辩意见，法院结合王颖的主观过错、合同履行程度、王鑫的损失情况等因素，酌情将违约金金额调整为60万元。另，本案系房屋买卖合同纠纷，对《房地产买卖居间协议》中居间部分有异议的，各方当事人可另行主张。一审法院作出判决：一、王颖与王鑫就上海市普陀区石泉东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》中关于房屋买卖部分于2019年5月1日解除；二、王鑫应于判决生效起十日内返还王颖购房款及定金180万元；三、对王颖的其余诉讼请求均不予支持；四、王颖应于判决生效起十日内支付王鑫违约金60万元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，王颖提交以下证据：一、上海市徐汇区看守所出具的《释放证明书》复印件，以证明其违约系因2019年4月10日至2019年5月9日其被拘留，属不可抗力；二、王颖、王永珍相关银行理财产品信息及存款记录，以证明王颖具有相应支付能力，主观上不存在违约故意。三、户口本复印件，以证明王颖与王永珍具有亲属关系。王鑫表示，此材料不符合二审新证据的要求，对此不予认可。本院认为，根据一审法院查明事实以及王颖在二审审理中所述，双方对本案中王颖存在违约行为均无异议，本案争议焦点在于王颖违约责任能否减轻问题。本院经审查认为，一、王颖被徐汇区看守所拘留一事并不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于违约责任免责事由中不可抗力的规定，故对此项抗辩主张，本院不予采纳；二、在王颖违约的情况下，王鑫积极推进房屋另售事宜，系其自身及时止损行为，并不属于主观上恶意扩大损失。王鑫以低于双方所签合同约定的价格将房屋出售给案外人，并支付相应居间费用，一审法院综合考虑各项因素，已对违约金额酌情降低，合法合理，并无不当。故王颖有关于此的抗辩主张，本院不予采纳。另，根据双方协议约定，王颖未按约履行于2019年4月15日前至志联事务所签订《上海市房地产买卖合同》的义务，经王鑫书面催告仍未履行，王鑫有权单方解除买卖协议。虽王颖于收到协议解除函的三个月异议期内向法院提起诉讼，但王鑫单方行使合同解除权的条件已成就，且合同约定解除权系形成权，自合同解除函送达王颖之日已解除，故王鑫将涉案房屋出售于案外人的行为系其正当权利行使，并未违反法律强制性规定。王颖有关于此之抗辩主张，本院不予认同。综上所述，王颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,800元，由上诉人王颖负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年一月六日书记员 吴是佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……