江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1291民初1201号 原告:乔云,女,1979年11月17日生,汉族,住泰州医药高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：徐红，江苏畅然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐艳，江苏畅然律师事务所实习律师。 被告:陆宝康,男,1986年9月4日生,汉族,住泰州医药高新技术产业开发区。 原告乔云与被告陆宝康、袁春、盛梦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乔云及其委托诉讼代理人徐红、唐艳到庭参加诉讼。被告陆宝康经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案审理过程中，原告申请撤回对袁春、盛梦的起诉，符合法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告乔云向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告陆宝康签订的《拆迁房产转让协议》、《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》有效；2.判决被告支付原告违约金人民币39.5万元及利息（以39.5万元为本金，自2016年12月20日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率的4倍计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月14日，原告与被告陆宝康签订一份《拆迁房产转让协议》，约定被告陆宝康将位于康居新城一期×幢×室房屋包含所有屋内设施，以及电瓶车车库一并出售给原告，总价款为39.5万元，合同同时对具体付款方法及其它事项进行了约定。2016年12月19日，原告与被告陆宝康又同时签订了《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，对房屋买卖事宜重新进行了约定，袁春、盛梦作为担保人签字。协议约定的房屋总价款不变，具体付款方式重新约定为在签订好房屋买卖协议和赠与公证后，甲方（即被告陆宝康）交付房屋，同时乙方（即原告）支付首付款29.5万元。《房屋买卖协议》第六条约定：“任何一方违约，须支付对方违约金为39.5万元（叁拾玖万伍仟元整)，并承担同期银行贷款利息四倍的损失”。《房屋买卖补充协议》第3条约定：“甲方保证不形成新的债务，如因债务问题导致有人上门骚扰乙方居住，则视同甲方违约”。第4条约定：“担保人以个人和单位所有财产和收入对本房屋买卖协议和补充协议内容承担连带担保责任”。2016年12月20日，原告将29.5万元首付款依约转至被告陆宝康指定的袁春的银行账户内，被告陆宝康将房屋交付原告。2017年6月，原告家人搬入该房屋内居住，但从2018年起，原告不断接到家人的反映称有人上门骚扰，原告也多次报警，后才得知是被告将该房屋抵押给了别人。原告认为，其与被告陆宝康签订的《拆迁房产转让协议》、《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，上述协议合法有效，被告陆宝康应当严格履行合同义务，而被告陆宝康将房屋出售给原告后,没有在约定期限内办理更名手续，未在领取产权证后一周内将证件放置在原告处，并形成了新的债务，将案涉房屋抵押给他人，己严重违反双方合同约定，依法应按约支付违约金。 原告乔云为支持其诉讼主张向本院提供了以下证据： 1.原、被告身份证复印件，证明原、被告户籍及主体适格； 2.2016年9月14日《拆迁房产转让协议》、2016年12月19日《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、《补充协议》、《赠与书》各一份，证明原告乔云与被告陆宝康于2016年9月14日签订了房屋买卖合同，将康居新城一期×幢×室转让给原告，该协议第三条约定甲方在2个月内办理完成更名手续，更名至乙方名下，但陆宝康未在约定期限内更名，仅将房屋的使用权交付原告，原告实际占有使用。原、被告于2016年12月19日签订了房屋买卖协议及补充协议，其中袁春、盛梦系卖方担保人，该协议第三条约定在可以领取房产证后，甲方一周内领取甲方名下的房产证，并将案涉房产证放至乙方处，到目前为止，原告没有收到房产证，被告构成违约。该协议第6条约定任何一方违约需支付另一方违约金39.5万元，并承担同期银行贷款利率4倍的损失。陆宝康同意用担保人袁春账户接受所有房款，且原告已经实际将29.5万元打入被告陆宝康指定的袁春账户； 3.江苏长江商业银行转账记录及收据，证明原告已支付购房款和定金，合计29.5万元，被告也向原告出具收据确认款项收到的事实； 4.不动产产权情况表（加盖泰州市国土资源局不动产登记档案查询专用章），证明被告陆宝康在签订案涉房屋买卖合同时已经取得该房屋的所有权，并对案涉房屋有处分的权利。陆宝康在2018年1月10日将房屋抵押给卓宇晨，于2018年1月12日解押，在2018年1月15日陆宝康又将房屋恶意抵押给王光明，形成新的债务。被告陆宝康已违反补充协议第3条的约定。 被告陆宝康辩称：我和原告之间是房屋买卖关系，原告要找担保人，还要求将房款打给担保人，但是我没有同意。担保人收到了房款，我也在场，我要求担保人将钱给我，他没有给我，我也没有找原告。案涉房屋是原告的伯父于2018年通过换锁的方式住进去的，我在2019年6月报警主张权利。 经审理查明，2016年9月14日，陆宝康（甲方，卖方）与乔云（乙方，买方）签订《拆迁房产转让协议》，约定甲方自愿将座落在康居新城一期×幢×室，建筑面积117平方米，包含所有室内设施，以及电瓶车车库8平方的房屋出售给乙方，具体约定事项如下：一、该房屋的转让总价格为人民币39.5万元；二、此价格包含管道煤气和室内装修固定设施以及家具家电，留家具为：床两张、餐桌和椅子一套、冰箱、全自动洗衣机一台、热水器一台、厨房油烟机和灶具；二、定合同时支付定金伍万元；三、甲方在2个月内办理完成更名手续，更名到乙方名下后乙方支付二十玖万五千元（29.5万）元房款，同时甲方交房，交房前甲方结清水电燃气费；四、在乙方名字的房产证办出后支付剩余尾款5万元；五、如果更名不成功，过户费用甲方承担。甲方陆宝康、乙方乔云在落款处签字，见证方泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司在落款处盖章，经办人臧红萍签字。 2016年12月19日，陆宝康（甲方，卖方）、袁春、盛梦、医药高新区速驰汽车租赁经营部（卖方担保人）、乔云（乙方，买方）签订《房屋买卖协议》，约定经过甲乙双方协商，关于甲方名下康居新城×幢×室房屋，面积117.3平方，以及附属设施地下车库10左右和连同室内全部装修设施转让给乙方事宜约定如下：1.约定房屋总价为人民币39.5万（叁拾玖万伍仟元)；2.在签订好房屋买卖协议和赠与公证后，甲方交付房屋，同时乙方支付首付款29.5万元（贰拾玖万伍仟元）；3.在可以领取房产证后，甲方一周内领取甲方名下的房产证并放置在乙方，乙方同时支付5万元（伍万）；4.在房产证满5年后的一个月内办理过户手续，乙方支付尾款5万元（伍万）给甲方；5.在满5年后的所有过户税费等任何费用由乙方承担；6.任何一方违约，须支付对方违约金为39.5万元（叁拾玖万伍仟元整)，并承担同期银行贷款利息四倍的损失；7.甲方担保人以名下所有财产和收入为甲方提供连带担保，如届时甲方违约或因产权纠纷无法过户到乙方名下或因其他原因导致无法过户到乙方名下，则由甲方担保人袁春和盛梦立即退还全部房款并做出违约金和已收房款同期银行贷款利息的四倍赔偿；8.甲方同意用担保人袁春账户接受所有房款，账户为工商银行新区支行62×80;担保人袁春在收到房款后视同甲方接受，如担保人出现扣留房款情况发生与乙方无关；9.担保人袁春承诺此预留账户在接受到全部房款前不得挂失注销等，否则视同甲方违约；10.甲方承诺签订本协议时是单身状态，具有完成产权，并征得家人同意出售此房；11.本协议一式四份,如有一方违约，诉讼至当地人民法院。陆宝康、乔云及担保人袁春、盛梦在落款处签字，见证人处臧红萍签字，同时该协议担保人处加盖了“医药高新区速驰汽车租赁经营部”公章，最下方加盖了“泰州医药高新区塘湾法律信息咨询服务部协办公正见证专用章”。 2016年12月19日，陆宝康（甲方，卖方）、袁春、速驰汽车租赁经营部（卖方担保人）、乔云（乙方，买方）签订《房屋买卖补充协议》，约定经过甲乙双方和担保人共同协商，关于甲方名下康居新城×幢×室房屋，面积117.3平方，以及附属设施地下车库10平方左右和连同室内全部装修设施转让给乙方事宜补充约定如下：1.担保人保证在收到所有房款后当天全部转给甲方；2.担保人保证在收到乙方首付款当天陪同和监督甲方还清所有甲方的债务；3.甲方保证不再形成新的债务，如因债务问题导致有人上门骚扰乙方居住，则视同甲方违约；4.担保人以个人和单位所有财产和收入对本房屋买卖协议和补充协议内容承担连带担保责任。陆宝康、乔云及担保人袁春在落款处签字，见证人处臧红萍签字，同时担保人处加盖了“医药高新区速驰汽车租赁经营部”公章。 2016年12月19日，陆宝康（甲方）、乔云（乙方）签订《补充协议》，约定根据前页康居新城×幢×室房屋买卖协议中各项条款共同认可，无争议，前者协议以房屋买卖形成，主要考虑到该房屋买卖双方权利义务的履行。如买房人不按合同约定付清房款，则房主人有权主张房屋买卖协议无效（赠与），相关的其他事务另行协商，本补充协议及房屋买卖协议中内容双方无争议，望双方遵守履行。（该房屋系办赠与形式买卖，主要用于在相关部门办理产权转移更名的便利，实属是买卖，而不是赠与）。陆宝康、乔云在落款处签字，同时该协议最下方加盖了“泰州医药高新区塘湾法律信息咨询服务部协办公正见证专用章”。 2016年12月19日，陆宝康（赠与人）、乔云（受赠人）签订《赠与书》，约定现就坐落于康居新城×幢×室房屋，建筑面积117.3平方，地下车库10平方左右和连同室内全部装修设施赠与给乙方事宜约定如下：1.该房屋为拆迁安置房，目前房屋已经办理领取结算手续，上述房屋属赠与人自有合法产权用房，该房屋无其他产权人；2.经过家庭成员共同协商，上述房屋由赠与人一并全部赠与给受赠人，由受赠人享有权利，赠与人为受赠人提供各类房屋产权的过户证件及相关手续；3.受赠人在受赠上述房屋时，根据赠与人的表述，赠与人不需要受赠人承担任何义务；4.上述赠与和受赠，是双方当事人的真实表述意思，符合法律的相关规定，予以支持；5.赠与书中，双方当事人签名按手印，并经法律服务部门盖章后生效，赠与书各执一份，法律服务部分留存一份。陆宝康、乔云在落款处签字，最下方加盖了“泰州医药高新区塘湾法律信息咨询服务部协办公正见证专用章”。 上述合同签订后，原告共支付购房款29.5万元，系支付至《房屋买卖协议》约定的袁春账户。 另查明，医药高新区康居路4号康居新城西苑×幢×室登记权利人为陆宝康，不动产权证号为苏（2018）泰州不动产权第×号，发证日期为2018年1月4日，权利性质为安置房。该不动产于2018年1月4日通过转移登记换发不动产证，原不动产权证苏（2016）泰州不动产权第×号注销，不动产权利人变更为陆宝康。2018年1月10日，该不动产通过抵押登记，登记抵押给卓宇晨，金额50万元，期限从2018年1月4日到2018年7月3日，不动产登记证明苏（2018）泰州不动产证明第×号。2018年1月12日，该不动产通过抵押注销登记，原不动产登记证明苏（2018）泰州不动产证明第×号注销。2018年1月15日，该不动产通过抵押登记，登记抵押给王光明，金额100万元，期限从2018年1月12日到2019年1月11日，不动产登记证明苏（2018）泰州不动产证明第×号。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且被告陆宝康及袁春、盛梦均未就上述合同存在无效或可撤销等情形进行举证或抗辩，故应属合法有效。关于《拆迁房产转让协议》，原告在诉状中陈述“2016年12月19日，原告与被告陆宝康又同时签订了《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》，对房屋买卖事宜重新进行了约定”，同时表明系因更名无法完成而重新签订了买卖合同，且买卖合同中的约定事项涵盖了《拆迁房产转让协议》的内容，应当视为对其部分内容进行了变更。而《赠与书》，原、被告均陈述系为更名之需所签订，双方并没有真实赠与的意思表示，故对双方不产生法律约束力。 关于原告主张被告支付违约金的请求，本院对其依据逐一分析如下。首先，原告认为被告未在约定的两个月内办理完成更名手续，但其又称因更名手续无法完成，双方后签订了2016年12月19日的《房屋买卖协议》，故双方对于该约定已通过签订新的买卖合同进行了变更，故该约定对被告不再有约束力；其次，原告认为被告未在领取产权证书后一周内将证书放置在原告处，构成违约，对此，房屋产权证书只是权利的书面载体，并不具有物权登记的法律效力，即使被告没有按约将产权证书放置在原告处，也不构成对原告权利的实质性侵害；最后，原告认为被告违反《房屋买卖补充协议》的第3条，即“甲方保证不再形成新的债务，如因债务问题导致有人上门骚扰乙方居住，则视同甲方违约”，本条约定实质是对原告居住、生活不受打扰的约定，原告仅举证证明案涉房屋被被告抵押给他人，并未证明因此导致其生活、居住等受影响，故该条违约情形亦不能成立。综上，原告要求被告支付违约金及利息的请求，本院难以支持。 被告陆宝康经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》合法有效； 二、驳回原告乔云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11700元，公告费1080元，合计12780元，由被告陆宝康负担（此款原告已预交，被告负担的部分于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  毛宏涛 人民陪审员  江茂广 二〇二〇年一月十四日 法官 助理  丁 琴 书 记 员  叶晓竹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。