新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初4624号原告：董婧娟，女，1989年1月14日出生，满族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：孙美珍，新疆万和律师事务所律师。被告：新疆一龙房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：万兴平，该公司总经理。委托诉讼代理人：文永明，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣瑜，新疆鼎泽凯律师事务所律师。原告董婧娟与被告新疆一龙房地产开发有限公司（以下简称一龙房地产）合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，于2019年12月2日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董婧娟的委托诉讼代理人孙美珍、被告一龙房地产的委托诉讼代理人赵欣瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董婧娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约金33228.52元;2.判令被告赔偿因其交付房屋周边设计与销售沙盘效果图不一致，导致原告房屋价值直接贬损的经济损失527423元;3.判令被告承担物业管理费的经济损失18914.48元。事实与理由：2010年5月上旬，被告工作人员向原告及父母用其沙盘效果图宣传促销被告位于歌林和院的别墅群，原告看上其沙盘效果图，靠近整个背书去中间位置且苏州涉及无公众通行道路并且非常安静的一套房，并与2010年5月18日为原告进行认筹购买，当时就缴纳信誉保证金15万元整。2014年10月15日，双方签订购房合同，该合同第三条约定房屋坐落的位置及结构、性质等；第四条约定单价每平米5660元，房屋总价款为2058768.40元，据此推算房屋面积为363.74平方米（但合同第三条预测建筑面积误写为363.74平方米），合同第六条约定付款方式为：首付70%，剩余30%已银行按揭支付。合同第八条约定被告应于2014年12月31日前将符合规定和约定的房屋交付原告；合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任。当日，原告父母实际向被告缴纳房屋首付款1618768．40元(含认筹金15万元)，该笔首付款超过了合同约定的首付款金额达177630余元，故向银行实际贷款44万元，同日还缴纳税金62035．83元。原告已按照合同约定履行完全部付款义务。2015年5月1日，被告安排原告到其办公室办理交房入住手续，比合同约定的2014年12月31日前交房整整晚了4个多月，而且，办完入住手续后，被告才带领原告到房屋现场验房，此时，原告和父母发现全家人倾尽所有并不惜贷款为原告精心选购的僻静别墅，沙盘效果图中房屋旁边规划设计的绿化树木居然变成了一条公众通行道路，且原来沙盘效果图显示两户连排变成了三户连排，如此，该套别墅唯一的僻静优越性不但不复存在，且还缩小了赠送的院内面积。为此，原告和父母当即提出拒绝验收房屋，要求被告和其物业公司解除办理交房入住手续并立即退办理入住交纳的各项费用，当时被告在现场的负责人韩经理承诺向公司汇报解决。之后原告父母多次找被告负责人刘副经理、万经理，集团公司的张副总经理、黄董事长反映问题，他们均答复：另外再给原告调换一套与订购时沙盘效果图一致的别墅，并让原告填写了同意调换房屋的申请表，让原告等待。后来原告又多次找被告上述相关负责人催促调换房屋，但被告始终以暂时无合适房源调整为由让原告等待。直到2019年6月被告让其控股的一龙物业管理公司向水区法院起诉要求原告支付该房屋的物业管理费时，原告才知被告根本不打算给原告调整房屋，而且现在该小区也已经没有同面积的合适房屋可给原告调整。为此，法院电话告诉原告父亲一龙物业公司起诉原告索要物业费的情况时，原告提出因被告交付的房屋擅自改变了周边设计导致原告买房目的不能实现，故答应给原告重新调整房屋而至今还没有调整，如此，被告不但已逾期交房，且应视为至今没有交付房屋，故原告非但不应缴纳物业管理费，而且还有权提起反诉要求被告承担违约责任并赔偿经济损失。但因被告与其物业管理公司是两个独立的法人企业，故原告只能另行起诉被告承担逾期交房且擅自改变原告所购房屋周边规划设计的双重违约责任，并要求被告承担因其违约导致原告和父母非但不能按期入住安静别墅，且还导致该别墅价值直接贬损的经济损失。因为在原告得知被告不能给原告调整房屋时，原告便委托中介公司试图销售该房，中介公司告诉原告，因为别墅旁有公众通行道路，房屋价值比正常市场价需要降低10％一15％才有可能出手卖掉(注：被告现挂牌销售每平米16000元)。此时，原告才得知，由于被告擅自变更房屋周边规划设计的违约行为，不但导致原告与父母无法g-受安静的居住生活，且还直接导致原告房屋价值贬损率达10％一15％，同时，还导致原告几年来一直替被告额外承担物业管理费。综上所述，原告按约要求被告承担逾期交房违约责任的同时，还有权依法要求被告赔偿因其改变房屋周边规划设计导致房屋价值低于市场价lO％的赔偿金(注：原告的市场价是按照每平米14500元计算，远远低于被告挂牌销售价格。价值贬损也按照最低贬损率计算，物业管理费损失是被告至今一直没能调房本应由被告自行承担。故原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告一龙房地产辩称，原告提出的诉讼请求已超过诉讼时效。被告与原告商品房预售合同签订于2014年10月，2014年11月已通知向原告交付房屋。但原告逾期收房并于2015年5月1日才办理交付入住手续。在被告与原告建立合同关系时，案涉房屋已为现房，原告对房屋及周边物业状态已完全知晓和认可。案涉房屋已交付近5年之久，现在提出要求被告承担逾期交房违约责任及其他诉讼请求，已超过《民法总则》中的诉讼时效的规定，其诉求不压受法律保护。对于原告的第一项诉讼请求不认可，没有事实及法律依据，不存在逾期交房的事实。答辩人与原告签订的商品房预售合同第八条约定交付期限为2014年12月31日。被告在此期限内完成工程竣工验收并达到了合同约定的交付条件，遂于同年11月，以报纸公告(2014年11月15日)及邮寄方式(同年11月18日邮寄)分别通知了原告收房，要求同年11月30日起办理入住手续。但原告因自身原因不来验收房屋，直至天气转暖后即2015年5月1日办理入住手续。根据被告与原告在商品房预售合同中的约定，被告在合同约定期限内交付了涉案房屋，不存在逾期交付情形，不应承担任何逾期交房的违约责任，故原告要求被告承担逾期交房违约金33228.52元的诉讼请求不成立。对于第二项诉讼请求不认可，原告提出房屋周边环境发生了改变没有事实依据，主张损失也没有法律依据。原告陈述于2010年看涉案房屋宣传使用的沙盘后交纳信誉保证金预订涉案房屋，但与被告签订商品房买卖合同是2014年10月，房屋通知交付时间是11月，而办理入住手续是2015年5月1日，不管是从签订买卖合同还是交房，此时涉案房屋及小区周边环境均已竣工，房屋及周边环境均为现房及现状，原告系具有无全民事能力的自然人，不可能在合同签约之前不对房屋及周边环境不做任何了解，况且案涉房屋交易还是大宗商品。原告不看房屋签订合同不和常理，原告称被告提供的沙盘即便是真实的，也仅为销售房屋时所用的广告宣传。在双方签订的商品房买卖合同及补充协议中并未注明原告诉状中要求的各项条件。被告按合同约定交付的商品房符合法律及合同的约定，原告还办理了房屋入住手续，其行为应视为其认可签订合同时的房屋及周边环境的现状；另涉案房屋价值已从购买时每平方米5660元升值至万余元每平方米，更不存在房屋贬值及造成经济损失一说。对于第三项诉讼请求不认可，原告与第三方建立了物业服务合同法律关系，且原告也享受到物业公司提供的物业服务，原告将其作为经济损失要求被告承担此项费用，没有事实及法律依据。被告按法律及合同约定销售商品房，按合同约定期限交付了商品房，原告也办理了入住，且已实际享受了物业公司提供的物业服务，其所称物业的经济损失并不存在。基于上述理由，被告认为原告所提出的诉讼请求不仅超过诉讼时效，并且也没有事实及法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月18日，原、被告签订《歌林和院认筹登记单》，约定原告认筹被告开发别墅一套。2014年8月涉案别墅区竣工并验收合格。2014年10月15日，双方签订《乌鲁木齐市商品房买卖合同》，约定原告购买认筹登记别墅一套。房屋建筑面积为363.74平方米，每平方米5660元，房屋总价款为2058768.40元。约定在2014年12月31日前该房屋交付原告。原告已向被告支付首付款1618768．40元(含认筹金15万元)。2014年10月15日，原告与中国建设股份有限公司新疆区分行营业部签订《借款协议》，约定原告向银行按揭贷款44万元用于支付房款。2014年11月15日，被告向原告以邮寄送法方式通知原告办理入住手续。原告在2015年5月办理入住手续并缴纳了2014年12月1日至12月30日期间的物业管理费。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中涉案别墅区竣工验收时间为2014年8月，双方签订房屋买卖合同时间为2014年10月，原告办理涉案房屋入住时间为2015年5月，原告立案时间为2019年10月。故本院认为本案已过诉讼时效。双方约定交付房屋时间为2014年12月31日，2014年11月15日，原告以邮寄送法方式通知原告办理入住手续。故被告不存在逾期交房的情形。双方签订买卖合同时涉案房屋已竣工并验收，原告诉称的房屋周边设计与销售沙盘效果图不一致的情形没有事实依据。据此，原告要求被告承担逾期交房违约金33228.52元及要求被告赔偿因其交付房屋周边设计与销售沙盘效果图不一致，导致原告房屋价值直接贬损的经济损失527423元、赔偿物业管理费的经济损失18914.48元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的之规定，判决如下：驳回原告董婧娟对被告新疆一龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5125.2元（原告董婧娟已预交），已减半收取，由原告董婧娟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 加孜拉阿德尔汗二〇二〇年一月二十一日书记员 潘  晓  璇