新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2101民初641号 原告（反诉被告）：吐鲁番市宏峰物业管理有限公司，住所地：吐鲁番市文化路天伦乐园小区高层1单元3楼。 法定代表人：杨新国，职务：总经理。 委托诉讼代理人：孟德胜，新疆胜坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吐鲁番市国润房地产开发有限公司，住所地：吐鲁番市高昌区军民共建路128号。 法定代表人：翟会东，职务：总经理。 委托诉讼代理人：万义忠，新疆万义东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安书文，男，汉，1978年8月28日出生，系吐鲁番市国泰城市建设投资开发有限公司总经理，现住新疆吐鲁番市。 原告（反诉被告）吐鲁番市宏峰物业管理有限公司（以下简称宏峰物业）与被告（反诉原告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司（以下简称国润房产）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏峰物业法定代表人杨新国及委托诉讼代理人孟德胜、被告国润房产法定代表人翟会东及委托诉讼代理人万义忠、安书文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宏峰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同约定向原告支付2017年6月至2018年1月亏损补贴款249851.17元；2.本案鉴定评估费用及诉讼费用由被告承担。事实与理由：上列被告系吐鲁番市国泰民生A区、C区、D区一期开发建设单位，2017年6月因被告与该小区前期物业管理公司合作终止，经过接洽与被告商定，由原告作为该小区物业管理公司承担小区物业管理义务，合同期限为2017年6月12日至2020年6月12日。因该小区入住率低，加之安保经费开支大等原因，原告管理势必不能盈利且会出现亏损。为确保小区已入住业主能够享受到物业管理服务，同时也为了保证能够避免亏损，双方约定被告方在2018年元月，对原告2017年度的亏损进行核算，如入住率未能达到65%，被告一次性将亏损部分补贴给原告。合同签订后原告积极履行约定的义务，全面负责该小区物业管理工作，并为此投入了大量的人力物力，在严重亏损的情况下，依然保证了小区物业的正常运行。当合同履行至2018年元月时，小区入住率未达到65%，被告未能按约定履行义务。原告为避免继续亏损退出该小区的物业管理工作。并将小区物业相关设备设施移交被告公司。经原告核算2017年6月至2018年元月，原告在该小区物业管理期间共计亏损249851.17元，双方协商未果诉至法院。 国润房产辩称，1.宏峰物业所称的双方签订的三年服务合同及补充协议属实，但是宏峰物业在2018年元月在核算亏损额的时候没有和被告达成一致协议，擅自解除了合同，并且合同约定的是三年，宏峰物业只履行了一年，我方认为原告违约在先，请求法庭驳回原告的诉请。2.对于宏峰物业给被告造成的损失，被告当庭提起反诉。 反诉原告国润房产向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告赔付反诉原告代付的装修保证金168500元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年6月12日，国润房地产公司与宏峰物业签订了高昌区军民共建路棚改项目国泰民生园A区一期项目《前期物业合同》，期限为3年，自2017年6月12日起至2020年6月11日止。因双方在物业管理成本收入核算方面意见不同，2018年1月8日宏峰物业公司单方终止合同，拒绝履行物业管理服务职责，擅自决定将其所有物业管理人员和安保人员撤离国泰民生广场。由于宏峰物业撤离后并未将收取100多户业主的装修保证金退还，该项部分业主就向反诉原告主张，影响了正常工作秩序，后反诉原告为避免事态扩大，于2018年11月22日委托吐鲁番市惠万家物业服务有限公司向业主退还保证金168500元，故依法反诉。 反诉被告宏峰物业辩称，希望驳回反诉原告的诉请，理由是：1、经过鉴定报告显示我方收取的装修押金121000元，与反诉原告诉称的数据不符，2、反诉原告方对该款项未向我方支付亏损补贴，我方不应向反诉原告方支付该款项。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年6月12日签订《前期物业服务合同》，约定原告（反诉被告）为吐鲁番市军民共建路国泰民生园A区一期（住宅、商业）提供物业管理服务，建筑面积35000㎡，该协议中就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。原告（反诉被告）提供服务的受益人为全体业主和物业使用人。双方还对物业服务质量、费用、经营管理、承接验收、物业的使用和维护、违约责任等进行了约定。合同期限自2017年6月12日至2020年6月11日。后原告（反诉被告、乙方）与被告（反诉原告、甲方）又签订了《物业管理补充协议》，约定：“1、乙方在接管物业前对甲方投入的安防、技防、共用设施设备等进行签字确认接收，在乙方管理服务过程中对甲方投入的安防、技防、共用设施设备等的维修、保养或损坏更换，由乙方自行负责；2、《前期物业服务合同》签订后三日内，乙方根据国泰民生园A区实际入住情况，合理配齐安保及保洁等相关管理服务人员，保证维稳安保工作及物业管理各项服务正常有序。若因乙方重视不够、管理不善造成相关部门对维稳安保工作进行通报、批评、经济处罚等，由乙方承担全部责任，并对甲方造成的损失进行赔偿；3、《前期物业服务合同》签订后，乙方须在十日内将乙方管理人员花名册、工资标准等相关信息报甲方存档。乙方每月必须配合甲方财务人员对当月物业管理收支情况进行核查；4、截止2017年12月31日国泰民生园A区一期若办理入住手续达到65%（含C区、D区一期安置楼入住率），盈亏由乙方自行承担；若截止2017年12月31日办理入住手续未达到65%（办理入住手续面积未达到23000㎡），甲方在2018年元月对2017年乙方每月的财务核查结果进行统计和财务核算，甲方一次性将亏损部分补贴给乙方等。”2018年1月原告（反诉被告）撤出涉诉物业的服务管理，因双方就亏损部分补贴问题协商未果，遂诉至本院。审理期间，原告（反诉被告）申请对服务管理期间的损失进行评估鉴定，2019年7月24日本院委托中天运会计师事务所（特殊普通合伙人）新疆分所对其服务管理期间亏损部分进行审计。2019年10月22日出具了中天运新（2019）普字第173号司法会计报告，载明原告（反诉被告）服务管理期间亏损277309.78元；及代收水、电费、垃圾费等现金流入流出情况，其中收取业主装修押金121000元。 审理中，原告（反诉被告）将主张的亏损补贴款由249851.17元变更为277309.78元。 本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》及《物业管理补充协议》系真实意思表示，合法有效，双方当事人应依法定或者约定履行合同义务。庭审中，对原告（反诉被告）管理期间亏损，本院委托中天运会计师事务所对亏损情况评估鉴定后，组织双方当事人对鉴定用材即各类票据进行了一一确认，鉴定初稿均送达当事人，诉讼中被告（反诉原告）还申请鉴定人出庭接受了咨询，上述鉴定程序符合法律规定。中天运会计师事务所依据相关法律及专业会计行业标准出具的鉴定报告对损失具体类目及相应金额进行了甄别、审验及确认，对符合财务规定、双方认可的票据进行了审计确认，对不符合财务规定的票据不确认，出具的司法会计报告结论较为客观，符合案件实际，应当作为证据使用，本院予以采信。被告（反诉原告）虽然对该鉴定报告的真实性、合法性不予认可，但其未向法庭提交证据予以证明，故本院对鉴定报告中查明的损失数额及相关数据予以确认。结合原、被告对鉴定报告的质证意见，本院确认原告（反诉被告）管理期间亏损277309.78元，收取业主装修押金121000元。故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付亏损补贴款277309.78的诉请，本院予以支持。对于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）退还装修押金的主张，本院予以支持121000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性向原告（反诉被告）吐鲁番市宏峰物业管理有限公司支付补贴款277309.78元； 二、反诉被告（原告）吐鲁番市宏峰物业管理有限公司于本判决生效后五日内一次性向反诉原告（被告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司支付装修保证金121000元； 三、驳回反诉原告（被告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分受理费5459.64元,减半收取2729.82元，由被告（反诉原告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司负担；反诉部分案件受理费1835元，由反诉原告（被告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司负担517.29元，反诉被告（原告）吐鲁番市宏峰物业管理有限公司负担1317.71元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吐鲁番市中级人民法院。 审判员  芦咏芝 二〇二〇年一月十六日 书记员  朱飞艳