苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初9629号原告：沈永勤，男，1969年12月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。原告沈永勤与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理，依法由审判员王惠适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告沈永勤及其委托诉讼代理人张庆马，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告沈永勤及其委托诉讼代理人张庆马，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈永勤向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期交房违约金102396元，并从2019年6月6日起以102396元为基数按人民银行同期同档贷款利率支付至给付之日止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月22日，被告与吴江市中泰建筑工程有限公司(以下简称中泰公司)及庄老三等人签订《房屋抵付工程款协议书》，协议书约定：中泰公司承揽奥林清华三区工程，被告以名下未售房屋予以抵付工程款，由庄老三名义受让。涉及房屋为107号2303室，房面积为114.22平方米，单价8378.35元每平方米，总价956975.137元(详见协议书)。2014年9月10日，原告与被告签订正式《吴江市商品房买卖合同》，被告将上述房屋出售给原告，合同对房屋价款、付款、房屋交付及逾期交房的违约责任等进行了明确约定。被告将合同备案房产主管部门(详见书面合同)。合同第八、九条约定，被告应当在2016年6月30日前，依照有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付通知书》。如逾期超过90日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付给被告全部房款(首付及按揭贷款)，被告开具销售不动产统一发票。但被告在合同约定的交房期限内未按期交房。2019年5月22日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》，通知原告于2019年6月5日前来办理房屋交付手续。原告前往办理时发现被告没有支付逾期违约金。为此，原告认为，根据双方合同约定，原告按约支付被告房款，被告逾期交房近达三年时间，给原告造成了损失，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告联发公司辩称：原被告双方就涉案房屋签订的《房屋抵付工程款协议书》系双方真实意思的表示，且未被确认无效或可撤销，应当认定合法有效，对双方均有约束力，根据该协议书约定“由于乙方系抵付房屋的业务合作方，故对房屋施工进度、交付、办证等予以知晓把控，故乙丙双方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任”，由于涉案房屋属于工抵房，该约定系房屋买卖双方对逾期交房等违约责任的特别约定，应视为涉案房屋买受人放弃了今后向被告主张相应违约责任的意思表示。后续因房屋的买卖及办证必须按照房屋主管部门的要求，与房屋买受人签订的《吴江市商品房买卖合同》中存在逾期交房违约金的条款，但这是主管部门要求备案的合同中必备格式条款，不能以此对抗房屋买受人与被告在《房屋抵付工程款协议书》中的特别约定，买受人也并未依据后续购房合同支付任何房屋价款，买受人的权利来源于此前的抵房协议。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理认定如下事实：2014年9月10日，甲方联发公司与乙方沈永勤签订《吴江市商品房买卖合同》，约定沈永勤向联发公司购买奥林清华三区第107幢2303室，面积114.22平方米，单价8378.35元/平方米，总房价款956975元，本合同签约之日起1日内买受人一次性支付购房款，买受人未按上述约定如期足额支付房款的，应按合同第七条的约定承担违约责任，若买受人逾期付款，则出卖人有权在买受人付清全部房款及可能发生的违约金后交房，并不承担逾期交房的违约责任，出卖人应在2016年6月30日之前将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，出卖人逾期交房超过90日，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年5月5日，联发公司开具涉案房屋的发票，金额为956975元。2019年5月22日，联发公司向沈永勤发出房屋交付通知书。审理中，联发公司提供《房屋抵付工程款协议书》一份，载明时间为2014年1月22日，甲方联发公司、乙方中泰公司/吴江市松陵镇正华水电安装服务部、丙方庄老三/张淑华/程亮/沈永勤签订《房屋抵付工程款协议书》，协议书约定：乙方承揽江苏恒达城建开发集团有限公司/吴江市恒达房地产开发有限公司相关工程（详见附件沈某工程款明细），尚有未结之工程款，乙方同意以甲方名下未售房源予以抵付，并以丙方名义受让。甲乙双方一致确认：甲方以奥林清华三区107/108幢相关房屋（108幢311室，108幢1011室，107幢603室，107幢2303室，以上四套房屋合计价款4971763元），用以抵偿支付江苏恒达城建开发集团有限公司/吴江市恒达房地产开发有限公司结欠乙方的工程款4923946元，购房合同签订后即视为实际抵付，并不再结欠乙方任何款项。经抵付后，乙方尚欠甲方购房款47817元未付，乙方同意以现金方式支付甲方。乙方指定丙方为签订购房合同的买受人（108幢311室，庄老三，108幢1011室，张淑华，107幢603室，程亮，107幢2303室，沈永勤），丙方所作意思表示及行为，乙方认可，丙方与甲方签订购房合同时，乙方应向江苏恒达城建开发集团有限公司/吴江市恒达房地产开发有限公司提交当地税务部门认可的与抵付金额一致的工程款发票。乙丙方应按甲方规定购房流程办理，若涉及房屋交付、转让而产生的诸如契税、物业维修基金、面积补差款、办证费、个人所得税、营业税等一切税费均由乙丙方承担。由于乙方对房屋施工进度、交付、办证等知晓把控，故乙丙方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任。乙丙方内部权利义务关系由乙丙方自行设定，与甲方无关。证人沈某陈述：我是吴江市松陵镇正华水电安装服务部的经营者，我帮江苏恒达城建开发集团有限公司、吴江市恒达房地产开发有限公司相关工程做了工程，联发公司用4套房屋抵了工程款400多万元，这4套房屋分别抵给了沈永勤、程亮等4人；沈永勤是我老婆的外甥媳妇的舅舅，听说我这里有工抵房，就找我谈了，我和沈永勤说清楚了这些是工程款抵的房子，价格比较便宜，没有逾期交房、逾期办证违约金的，他是清楚、同意的，也同意由我来代他签署《房屋抵付工程款协议书》；我和沈永勤讲好107幢2303室的房屋总价是956975元，后来沈永勤说价格再优惠点，就把价格零头去掉了，沈永勤实际支付我90万元，2014年1月15日付了68万元，2015年2月16日付了10万元，2016年2月左右付了最后12万元。沈永勤对该《房屋抵付工程款协议书》上“沈永勤”的签字的真实性有异议，要求进行笔迹鉴定，并陈述：开盘时，我向委托销售公司交纳了5万元意向金，售楼处的工作人员说这边的工抵房价格更优惠，就通过售楼处的工作人员与工抵房的受让人沈某签署了协议，将沈某的工抵房转让给我购买，并直接向沈某支付了房款，此后与联发公司签订了商品房买卖合同，《房屋抵付工程款协议书》上的“沈永勤”并非我签的;对沈某的陈述内容不予认可，认为最终支付房款90万元，这个房价不便宜，没有安装三大系统，就应当补贴钱。以上事实，由原告沈永勤提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票，原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：根据沈某的陈述、房款支付、涉案房屋的工抵房特点，本院认定涉案的《房屋抵付工程款协议书》，系原告沈永勤、被告联发公司、吴江市松陵镇正华水电安装服务部的真实意思表示，应认定为合法有效，对三方具有约束力。根据该协议约定，“由于乙方系抵付房屋的业务合作方，故对房屋施工进度、交付、办证等应予以知晓把控，故乙丙方不会向甲方主张逾期交房、逾期办证等违约责任”，该约定系双方对逾期交房等违约责任的特别约定，应视为中泰公司、吴江市松陵镇正华水电安装服务部、原告沈永勤放弃今后向被告联发公司主张相应违约责任的意思表示。而原告沈永勤与被告联发公司2014年9月10日签订的《吴江市商品房买卖合同》虽对逾期交房违约金作了约定，但该约定是商品房买卖合同格式文本中的必备的格式条款，不能视为是双方对逾期交房违约金的重新约定。作为买受人的原告沈永勤无权依据该《吴江市商品房买卖合同》主张相应的逾期交房违约金。故原告沈永勤要求被告联发公司支付相应逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条的规定，判决如下：驳回原告沈永勤的诉讼请求。案件受理费2348元，由原告沈永勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠人民陪审员  沈舜心人民陪审员  吴巧珍二〇二〇年一月十四日书 记 员  马文秋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。