山东省德州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁14民终4015号上诉人（原审原告）：高唐中信房地产开发有限公司，住所地山东省高唐县经济开发区。法定代表人：唐绍营，该公司经理。委托诉讼代理人：刘振礼,山东金剑光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐震，男，1984年5月6日出生，汉族，住山东省夏津县。上诉人高唐中信房地产开发有限公司（以下简称中信房地产公司）因与被上诉人徐震房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2019）鲁1427民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。中信房地产公司上诉请求：一、一审判决认定事实和适用法律错误，请求依法撤销一审判决，改判确认《弘康苑小区阁楼使用权出让协议》无效，判决被上诉人搬离阁楼内的所有物品，返还弘康苑B4号楼2单元02号阁楼。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定我单位违反《山东省城乡规划条例》第五十六条，没有违反强制性法律规定错误。我公司未经审批改变了楼脊房层的使用性质，作为阁楼出售的行为，不但违反了《山东省城乡规划条例》第五十六条，还违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定。该阁楼因不符合规划许可证施工图进行施工，无法取得预售许可证，也无法取得不动产登记证，我公司同时违反了《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的，”的规定，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定和《合同法》55条、58条等法律规定，依法确认《弘康苑小区阁楼使用权出让协议》无效，判决被上诉人搬离阁楼内的所有物品，返还阁楼，我公司同意退还被上诉人购楼款并赔偿被上诉人损失。二、该阁楼无法办理规划许可变更手续，也无法采取改正措施消除影响。2018年11月10日夏津县城市管理行政执法局送达给我公司《责令限期改正通知书》，依据《山东省城乡规划条例》的规定认定我单位违法，不代表我公司不违反其他强制性法律规定。夏津县规划办公室已经出具证明，证明“高唐中信房地产开发有限公司未按照建字第372423201300023号建设工程规划许可证许可的施工图进行建设，擅自将B-l、B-2住宅楼的隔热层和B-3、B-4住宅楼的机房层建成阁楼，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《山东省城乡规划条例》第七十四条的规定，无法采取改正措施消除影响，己于2018年11月8日致函夏津县城市管理行政执法局查处。”夏津县规划主管部门已经认定该阁楼无法办理规划许可变更手续，无法采取改正措施消除影响。三、销售阁楼后我公司发现因该阁楼无法通过消防验收，不具备居住条件，我公司积极和被上诉人协商收回阁楼，但被上诉人提出的损失远远超实际损失，无奈我公司才提起诉讼请求确认协议无效。我公司诉请确认合同无效，属于及时改正错误，消除影响，并非利用法律手段获取更大的利益。综上所述，我公司违反建设工程规划许可证许可的施工图进行建设，将B-1、B-2住宅楼的隔热层，B-3、B-4住宅楼的机房层建成阁楼并销售，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《城市房地产管理法》第三十八条等法律强制性规定，请求依法撤销一审判决，改判确认《弘康苑小区阁楼使用权出让协议》无效，判决被上诉人搬离阁楼内的所有物品，返还弘康苑弘康苑B4号楼2单元02号阁楼。徐震答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。中信房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法确认《弘康苑小区阁楼使用权出让协议》无效，判决被告搬离阁楼的所有物品，返还弘康苑B4号楼2单元02号阁楼。2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月11日，中信房地产公司与霍红燕签订《弘康苑小区阁楼使用权出让协议》，约定中信房地产公司将弘康苑B4号楼2单元02号阁楼以42275元的价格出售给霍红燕，并约定阁楼不办理产权证，由原告中信房地产公司出让给霍红燕使用权，使用年限同该楼其它住户，如以后政策调整可办理产权证时，原告协助被告办理，费用被告负担；该房用途为居住，不得擅自改变；合同自签字盖章之日生效。后霍红燕将上述阁楼以15万元的价格卖给了徐震，并到中信房地产公司将《弘康苑小区阁楼使用权出让协议》中购买方改为徐震，由徐震签名，同时中信房地产公司重新向徐震出具了42275元的收据。2018年11月10日，夏津县城市管理行政执法局向中信房地产公司下达了《责令限期改正通知书》。通知书载明：你单位把夏津县弘康苑小区B4楼机房层未经审批擅自改变使用性质，作为阁楼出售的行为违反了《山东省城乡规划条例》第五十六条“已经建成并投入使用的建筑物、构筑物不得擅自改变建设工程规划许可证规定使用性质，确需改变的，应向城市、县城乡规划部门提出申请，由城乡规划主管部门按照有关法律、法规及本条例规定的程序办理规划许可变更手续”的规定，依照《中华人民共和国行政处罚法》第23条“行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或限期改正违法行为”和《山东省城乡规划条例》第七十六条“未经城乡规划主管部门批准，擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的，由城乡规划主管部门责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款”的规定，现责令你单位于2018年11月13日前限期改正。一审法院认为，本案争议焦点为：原、被告所签合同是否有效。本案原、被告间的《弘康苑小区阁楼使用权出让协议》名为房屋使用权出让，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，根据夏津县城市管理行政执法局下达的《责令限期改正通知书》可知，原告将B4楼机房层未经审批擅自改变使用性质，作为阁楼出售的行为，违反的是《山东省城乡规划条例》第五十六条规定，此规定是地方性法规，且是管理性规定，不能作为认定合同无效的法律依据。关于原告以夏津县规划办公室出具的《证明》证实将B4楼机房层作为阁楼违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定的问题，一审法院认为，夏津县规划办公室并非有权认定违法建筑的法定部门，而有权对此作出认定的夏津县城市管理行政执法局并未认定原告的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，原告以违反此条规定为由主张合同无效的辩解意见不能成立，不予支持。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定的未依法登记领取权属证书的房屋不能转让，在于规范房屋出售行为，为管理性规定，不能据此认定合同无效。综上所述，中信房地产公司与徐震之间的房屋买卖合同意思表示真实，不违背法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，一审法院判决：驳回原告高唐中信房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费857元，减半收取计428.50元，由原告高唐中信房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据，二审对一审查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，上诉人中信房地产公司与被上诉人徐震签订《弘康苑小区阁楼使用权出让协议》并实际交付的涉案阁楼，属于上诉人中信房地产公司未经城乡规划主管部门批准，擅自改变房屋建设工程规划，未取得房屋建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的建筑物。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不应通过民事审判为违法建筑确权。涉案阁楼买卖合同的效力以及对阁楼的处理问题，涉及阁楼是否属于违法建筑物的认定和权利归属等内容，故本案不属于人民法院受理范围，应当裁定驳回起诉。综上所述，一审判决适用法律错误，依法应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第二项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销山东省夏津县人民法院（2019）鲁1427民初321号民事判决；二、驳回高唐中信房地产开发有限公司的起诉。一审案件受理费857元，退还一审原告高唐中信房地产开发有限公司；上诉人高唐中信房地产开发有限公司预交的二审案件受理费857元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  杨文杰审判员  吴东锋审判员  叶楠楠二〇二〇年一月十三日法官助理齐凤鸣书记员张晓