江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5997号 原告：钱小妹，女，1968年1月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：陈施敏，男，1989年9月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈长敏（两原告共同委托），江苏虎丘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈洁（两原告共同委托），江苏虎丘律师事务所律师。 被告：苏州市姑苏区苏锦街道金光股份经济合作社，住所地苏州市姑苏区广济北路288号金光社区内。 法定代表人：曹雪龙，主任。 委托诉讼代理人：周胜，北京天驰君泰（苏州）律师事务所律师。 原告钱小妹、陈施敏与被告苏州市姑苏区苏锦街道金光股份经济合作社（以下金光经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理，后因案情复杂本院依法裁定转为适用普通程序，并于2020年1月3日公开开庭进行了审理，原告陈施敏及其共同委托诉讼代理人陈长敏、被告金光经济合作社的委托诉讼代理人周胜两次庭审均到庭参加诉讼，原告钱小妹到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告钱小妹、陈施敏向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告建房损失、相应停产停业及搬迁损失共计3500000元；审理中，原告方明确该350000元系投资损失及拆迁损失。事实与理由：原告钱小妹与陈斌系夫妻关系双方共同育有一子陈施敏，陈斌于2016年2月16日去世。陈斌生前在2009年2月20日与被告签订租赁协议书一份，约定陈斌向被告租赁土地以建造厂房、开设公司，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日。租期届满后，双方未再订立书面租赁合同，但是建立了不定期租赁合同关系，在陈斌去世后该租赁关系中承租人权利义务由两原告继受；后经苏州市姑苏区人民法院判决确认原、被告双方间不定期房屋租赁合同关系于2018年9月25日解除。2018年1月，原告租赁的地块被纳入苏州市保障房1号地块征收项目，原告无法正常经营，而因案涉租赁土地系高速公路取土用地，原告无法自拆迁部门获得相应补偿，产生建房和装修损失；原告认为原、被告双方之间成立不定期租赁合同关系，被告在出租之初即知晓案涉土地是取土坑却未告知陈斌，对现在原告方损失的发生存在过错，应当予以赔偿。 被告金光经济合作社辩称：1.涉案土地位于金光社区（沪宁高速公路以北约300米，苏州市金光机械厂以东），该土地的权利人为江苏宁沪高速公路苏州管理处，不在本次征收范围内。2.涉案土地直至现在一直在原告的控制使用之下。3.被告已诉请法院判令原告腾让土地并得到法院的支持。4.租赁合同期满，涉案土地的地面资产属于原告自行处置的范围内，原告无权主张被告予以赔偿或补偿。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织质证，根据钱小妹、陈施敏提交的通知、租赁协议书、户口注销证明、结婚申请书、独生子女证、致居民、企业的一封信及征收项目剩余户位置图、民事判决书、房屋搬迁通知书、征地补偿安置方案通告、金光经济合作社提交的勘测定界图、协议书，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 1.2002年8月29日，宁沪高速经营发展公司（甲方，以下简称高速公司）与金光经济合作社（乙方，当时名称为苏州市虎丘区虎丘镇金光村经济合作社）签订协议书一份，约定：甲方在高速公路建设时曾征得乙方土地一宗，但土质不符合建设要求而多年闲置，为盘活资源，支持地方发展，双方就土地先租赁后置换一事达成如下协议：甲方将位于高速公路乙方所在路段北侧一宗9.71亩土地租赁给乙方使用，高速公路拓展改造工程再次征土时，办理置换手续后，租赁期终止，该宗土地置换给乙方，届时另行签订置换协议，2002年9月1日起，乙方每年向甲方缴纳租赁费用1800元/亩/年。 2.2009年2月20日，金光村合作社（甲方，当时名称为苏州市平江区城北街道金光村经济合作社）与陈斌（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定乙方向甲方承租位于八组的土地4亩（该租赁土地均在上述高速公司与金光经济合作社协议所涉土地范围内），租赁期限为五年（自2009年1月1日至2013年12月31日），租期届满后继续租赁，双方再行协商，另签协议。协议约定2009年的租赁费为56000元，此后为60000元/年。协议第九条约定双方必须严格履行本协议，违约方必须承担违约责任并赔偿经济损失。陈斌租赁后在租赁土地上建造了厂房（建筑面积4200平方米）进行经营，但未取得建造审批手续，后其将厂房出租给他人经营。租期届满后，双方未再订立书面租赁合同，陈斌仍然占有、使用租赁土地但未支付过租金。2016年2月16日，陈斌因病过世；涉案土地及土地附着厂房由陈斌配偶钱小妹及儿子陈施敏继续占有使用且仍未支付租金。 2018年8月29日，金光经济合作社以钱小妹、陈施敏拖欠租金为由起诉至本院，要求判令解除双方间的土地租赁合同关系并判令钱小妹、陈施敏腾让租赁土地；本院受理后认定双方间的不定期租赁关系于2018年9月25日解除，并判令钱小妹、陈施敏向金光经济和作为腾让返还案涉租赁土地。该案审理中，钱小妹及陈施敏曾反诉主张损失，后又撤回反诉。该案判决后，钱小妹不服判决结果，上诉至苏州市中级人民法院，该院于2019年7月17日作出终审判决维持了本院一审判决结果。 3.2018年1月2日，苏州市姑苏区人民政府发布姑苏府[2017]127号文件，决定因公共利益建设项目需要对沪宁高速以北苏虞张公路以东地块项目范围内的房屋实施征收，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，征收实施单位为苏州市姑苏区人民政府苏锦街道办事处（以下简称“苏锦街道办事处”），征收范围包括金光经济合作社的部分土地，陈斌所租赁建设的生产经营场所被纳入征收范围。 审理中，钱小妹及陈施敏自认案涉土地及附着厂房自2017年起即空置，金光经济合作社确认其未在上述征收过程中就该土地及地上附着物活动征收补偿，在该征收过程中，对违章建筑的补偿标准为150元/平方米至250元平方米不等（其中砖混结构补偿标准为250元/平方米），钱小妹及陈施敏表示案涉土地附着房屋系标准厂房应属砖混结构。 本院认为，陈斌与金光经济合作社签订的《租赁协议书》约定租期已经届满，根据已有生效判决认定，钱小妹及陈施敏在陈斌去世后继受了上述租赁协议书项下所指向的案涉土地租赁使用权，且双方间存在不定期租赁合同关系至2018年9月25日。钱小妹、陈施敏主张金光经济合作社在出租之初隐瞒了租赁土地系取土坑的事实，致使其无法继续利用租赁土地，亦无法获得拆迁补偿，对其造成投资损失及拆迁利益损失，应予赔偿。第一、关于是否系金光经济合作社原因导致钱小妹、陈施敏无法利用租赁土地进而产生投资损失的问题。本院认为虽然金光经济合作社在出租之初隐瞒了案涉租赁土地系取土坑的事实，然而该行为并非造成钱小妹、陈施敏无法继续利用租赁土地的直接原因；钱小妹、陈施敏自认其自2017年起即不再实际使用租赁土地，且无论陈斌还是钱小妹、陈施敏均未向金光经济合作社支付过租期届满后的租金，故虽然双方间不定期租赁关系系经法院判决确定终止，但该租赁关系的终止与钱小妹、陈施敏未能支付使用对价、不再实际利用租赁土地具有直接关系，即系其自身原因致使双方间不定期租赁关系终止而无法继续利用租赁土地。第二、关于金光经济合作社是否应当赔偿钱小妹、陈施敏未能获得的拆迁利益问题。在房屋或土地征收过程中，之所以对承租人进行补偿，系因为房屋或土地征收的结果致使承租人无法继续利用租赁标的物，给其造成损失；然而，虽然钱小妹、陈施敏自2017年起就已经不再利用案涉租赁土地，故虽然法院认定的租赁关系终止日期在征收公告作出以后，但征收行为对钱小妹、陈施敏利用租赁土地并未造成实质影响，其亦无从主张拆迁利益损失。第三、关于金光经济合作社收回土地是否需对钱小妹、陈施敏进行赔偿的问题。陈斌与金光经济合作社订立协议时并未对租期届满后土地上附着建筑物的归属及赔偿进行约定，但金光经济合作社理应知晓陈斌在租赁土地上建造厂房用作经营，而在租赁土地上建造厂房不同于在租赁房屋内添置装修，即便出租人表示其将不再继续利用地上附着物，在租赁关系终止时，出租方接收租赁土地上附着的厂房也会有所获益，生效判决已经判令钱小妹、陈施敏向金光经济合作社腾退租赁土地，这意味着金光经济合作社得以接受地上附着的厂房，即便没有政府征收，金光经济合作社在此情况下理应进行相应的补偿建筑物残值部分。虑及陈斌、钱小妹及陈施敏使用厂房9年，本院认定金光经济合作社应参照房屋征收过程中对砖混类违章建筑补偿的标准的70%补偿给钱小妹、陈施敏为宜，按此标准计算为735000元（4200平方米*250元/平方米*70%），对钱小妹、陈施敏诉请主张超出部分，本院不再支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、被告苏州市姑苏区苏锦街道金光股份经济合作社于本判决生效之日起十日内补偿原告钱小妹、陈施敏735000元； 二、驳回原告钱小妹、陈施敏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34800元，由原告钱小妹、陈施敏负担27492元，由被告苏州市姑苏区苏锦街道金光股份经济合作社负担7308元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  衡晓晴 审 判 员  潘宇容 人民陪审员  郁 明 二〇二〇年一月九日 书 记 员  冯 涵