江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初3179号原告：赵家文，男，1966年10月6日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：朱红（原告赵家文妻子），住镇江市。委托诉讼代理人：徐非非，江苏江成律师事务所律师。被告：镇江和融房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321100661324598T，住所地镇江市京口区谷阳北路299号优山美地花园139幢二楼。法定代表人：洪远富，该公司董事长。委托诉讼人理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈志刚，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。原告赵家文与被告镇江和融房地产开发有限公司（以下简称和融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序审理，审理中发现有不适宜简易程序审理的情形，依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告赵家文的委托诉讼代理人朱红、徐非非,被告和融公司的委托诉讼代理人高婷婷、沈志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵家文向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续维修房屋，内墙恢复到铲墙前，外墙恢复至正常房屋应当交付的质量要求；2.判令被告赔偿因漏水及持续维修造成原告不能正常使用房屋期间的损失（参考市场同等租金，按每月4000元标准，自2012年10月起计算至房屋维修实际入住结束，暂计至2019年9月，共计83个月，合计33.2万元）；3.判令被告支付违约金30万元；4.判令被告赔偿原告因多次配合维修产生的误工费、交通费等合计5000元；5.判令被告承担原告物业费18664元（已支付的12342元及2012年至房屋实际维修完毕交付期间的物业费损失，按照每日262.62元的标准计算，截止2019年12月暂计为6302元）。事实和理由：2012年5月，原告与被告签订商品房买卖合同。2012年10月28日交付房屋，由于房屋存在屋顶、墙面多处漏水、发霉问题，当日原告要求维修后交付并加以说明，同时进行了报修。2014年在被告多次维修及承诺彻底修复情况下，原告在进户验房单上签字。2013年、2014年、2016年原告多次就北卧室墙面漏水问题进行报修，但房屋漏水问题一直未能解决。2016年原告向媒体反映情况，被告请求原告再给一次机会进行彻底维修。同年12月27日原告诉讼至法院，审理期间，被告同意聘请专业人员进行修复，并提供了方案，开展维修，原告遂撤回了起诉。但2017年7月大雨过后，发现经维修的墙面仍有渗水，原告反复催促，被告重新提出了维修方案。至本案起诉，房屋经被告七年的大面积维修后，维修工作处于停滞状态，被告未通知第三方验收亦未继续恢复墙面，对原告的询问也无回应。原告为维护自身合法权益遂诉至法院。被告和融公司辩称，案涉房屋仅是二楼北卧室（实际是书房）墙面小面积渗水，不会导致原告完全无法居住、使用。且渗水问题已于2017年11月2日维修完毕，经过蓄水实验确定不再渗水。后期原告报修的渗水问题，经被告派员现场查看后，认为是原来渗水的印记，并非新发生的渗水。因相关维修致使原告房屋内墙恢复工作尚未完成，2017年年底至2018年3月，被告一直与原告沟通室内墙面恢复事宜，原告未予配合，致使被告未能完成修复，如原告给予配合，被告愿意立即安排工作人员予以修复，但原告主张因此产生损失没有事实依据。根据法律规定，违约金和损失一般不可同时主张，如原告的实际损失大于合同约定的违约金，按实际损失；且本案不适用合同约定的违约金条款，被告已在合同约定的期限内交付了符合合同约定的房屋，不存在逾期交房的违约行为；房屋渗水问题的质量瑕疵是在房屋交付后因房屋保修引起的争议。故原告主张租金损失没有事实依据。原告主张的交通费、误工费及物业费已被其主张的租金损失吸收，不应重复主张。本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据材料，认定如下：1.原告赵家文提交的验房单、报修单、新闻报道截图，证明房屋因渗水未在2012年10月28日收房及数次报修情况，被告和融公司不予认可。本院认为上述材料与原告赵家文所述房屋交付、房屋渗水等问题相吻合，虽为复印件，但可以相互印证，故予以采信。2.原告赵家文提交的房屋租赁协议、房屋租赁网站其他房屋租赁信息，证明因房屋渗水未能出租造成的租金损失。被告和融公司对于上述材料真实性、关联性及合法性均不认可。本院认为，原告提交的房屋租赁协议签订于2012年9月30日，彼时对于案涉房屋何时交付、何时可以用于正常居住生活均未知，在此情况下，承租人即与原告签订房屋租赁协议，有违常理。故对于上述材料，不予采信。3.原告赵家文提交的美特钙（兖州）有限公司出具的《证明》，证明误工损失。被告和融公司不予认可。本院认为，根据法律规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，《证明》不符合法定形式要件，且无其他证据加以佐证，故不予采信。4.被告和融公司提交的通知、EMS收寄局存单及音频资料，证明2018年3月向原告赵家文发出通知，要求配合维修。原告赵家文不予认可，称未收到过上述材料。本院认为，被告虽提交了EMS收寄局存单及音频，但都不足以证明已向原告赵家文有效送达，故不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月20日，原告赵家文（买受人）与被告和融公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：1.关于房屋位置及价款：买受人购买出卖人开发建设的优山美地楼盘的48幢1－2层房屋，层数为地上4层，建筑面积175.56平方米，价款为1211364元。2.关于交付期限及逾期交付责任：出卖人应在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；除遭遇不可抗力，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋：逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。3.关于交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。4.关于保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由买受人承担。5.关于商品房用途：买受人的房屋仅作住宅使用。合同签订当日，原、被告签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》。《合同补充协议》约定：1.关于付款。买受人应于2012年5月19日前向出卖人支付首期购房款381364元，应于2012年6月30日之前向出卖人支付房款830000元；买受人以按揭贷款或公积金贷款或组合贷款方式支付房款的，应按相关约定在规定期限内办理完成贷款手续。2.关于交付的补充约定。（1）出卖人的通知送达或者合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。（2）买受人认为房屋存在质量瑕疵时，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。出卖人应依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接收该房屋的理由。（3）无论何种事由，只要出卖人与买受人签署了《房屋交接单》，即表示出卖人交付给买受人的商品房符合了合同及补充协议的约定且相互之间不再承担违约责任。3.格式条款提示说明和确认。买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。上述合同系由被告和融公司提供的格式合同。合同签订后，原、被告因房屋面积等因素最终房屋买卖成交价为1208052元。原告赵家文按照合同约定期限向被告和融公司支付了购房款，2012年10月28日，被告和融公司开具了相应发票。优山美地楼盘的48幢1－2层房屋系在公安部门的备案编号，现实际编号为53幢105室。2012年10月28日，被告和融公司拟向原告赵家文交付房屋。原告赵家文未在进户验房单上签名。《优山美地花园业主进户验房单》备注记载：进户门窗户补胶，窗户打不开；弱电箱线未整理；一楼北卧管理井要补；厨房少龙头；南次卧窗户要调整，等离子电位盒盖未装；南主卧有线电线板未装；二楼北卧西墙渗水，南卧移门两角下渗水等。另有标注业主不肯签，问题太多。2012年12月28日，原告赵家文向优山美地物业服务部门报修，内容为：门口道路缺少阴沟；一楼北卧室左、右上角渗水；一楼厨房少一个水龙头；二楼卫生间、楼梯渗水；二楼北卧室左角渗水；窗户渗水。当日的客户意见反馈单客户意见写明：房子多处全面渗水，不符合交付条件，建筑达质量要求后再交付。渗水处有一楼北面房间屋顶以及墙面渗水，较严重！二楼北面房间墙面、屋顶漏水、发霉、渗水，较严重！2013年7月7日，原告赵家文向物业服务部门报修，内容为：一楼北卧北墙角渗水，管道井潮，厨房左下角渗水；二楼北卧北墙西墙渗水。在报修同时，原告赵家文要求“请查明原因，修复前征得业主确认”2013年8月25日，原告赵家文再次向物业服务部门报修，内容为二楼北卧室西墙渗水，并同时言明“请查明原因，彻底解决。采取措施前征得业主认可，并请及时将信息反馈，请告知解决日期”。2014年6月14日，原告赵家文在前述《优山美地花园业主进户验房单》业主签名栏签名，确认收房。2016年12月21日，镇江日报民生·新区纵览栏目对案涉房屋质量问题进行了名为《新房渗水，修了4年还没“根治”》的报道。报道称：2014年6月14日，赵先生（即原告）被告知房屋已修好，物业保证不再漏水，承诺会继续对渗水问题“负责”，赵先生就办理了收房手续，不久后开始了装修工程。“但一个月过后，又发现同样的位置有渗水，施工队又进场维修，我们家是装修和‘修漏’同时进行，结果，装修结束了，渗漏问题仍未修好”。16日上午，记者随同原告至涉案房屋，“在二楼北卧里，整个西墙上有大面积的水渍，还出现了不同程度的起皮、脱落现象，地板上还有掉落的碎屑”。20日上午，针对房屋问题，镇江日报的记者采访了被告和融公司客户关系经理王琤，其言明案涉房屋相关情况是由物业报修后向其反馈，根据保修记录看维修日期分别为2013年7月、2014年2月、2014年6月、2014年7月、2016年7月。2017年1月3日，原告赵家文以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求被告明确房屋漏水原因并赔偿损失。2017年2月22日，被告和融公司作出《优山美地花园53幢105渗漏维修方案》（以下简称《方案》），《方案》言明施工所需时间为20个晴天。同年3月9日，本案原告赵家文的委托诉讼代理人朱红在《方案》上写明“同意先按此方案维修，施工中再根据实际情况调整，一切以保证房屋维修质量和做到维修后房屋不渗水为前提，开发商负有监督协调维修责任”。7月雨季房屋仍有渗水情况。同年10月10日，被告和融公司出具《优山美地53#－105室墙体渗漏维修方案》，此方案对于墙体渗漏部位作出说明，墙体渗漏部位在外墙与室外楼梯交接处，因墙体外侧与楼梯踏步侧面之间形成一狭小缝隙，导致外粉刷不密实，另有少部分砖墙砌块破碎，砌筑砂浆不密实，使楼梯踏步上的雨水渗漏到此处所致。方案同时对于具体维修进行了细化。对于维修时间言明：铲除外墙保温层、粉刷层及墙体修复一天，两层防水层施工两天，淋水试验一天，四天后再次做淋水试验直至不渗漏，外墙保温及粉刷恢复两天，涂料五天后恢复。当月16日，原告赵家文撤诉。审理中，被告和融公司陈述2017年11月2日维修完毕，此后未再维修。2018年5月26日，原告再次以微信方式报修，称“房还是经不住霉雨天，墙又是湿的”，此后，被告派员对房屋是否有潮斑问题进行了跟踪查看，并告知原告未发现潮斑。当年7月20日，原告通过微信告知被告，如被告认为房屋漏水问题已修复（恢复原状）则由被告书面确认。审理中，原告赵家文与被告和融公司均确认房屋内侧墙面一直未恢复交付状态。截至一审法庭辩论终结前，原、被告双方均未证明2018年5月26日后，双方就维修问题进行过其他沟通。本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，为合法、有效，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定及法律规定，原告赵家文在购买房屋后已按约支付了全额购房款。被告和融公司应按约交付符合合同约定的房屋。出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不应支持；但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，仍要求买受人接收房屋进而将瑕疵担保责任转化为履行保修义务，即有违合同法要求合同当事人全面履行合同义务的规定又不利于当事人诚信履约，对于买受人而言有失公允，故在此情况下，买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房违约责任，应予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，商品房经综合验收合格系交付条件。被告和融公司在2012年10月28日向原告赵家文交付房屋时，案涉房屋已经综合验收合格，符合《商品房买卖合同》约定条款。原告赵家文在准备接收房屋时发现房屋墙面有渗水现象等，拒绝接收。结合渗水位置、被告在出具维修方案时对渗水问题产生原因的分析、渗水情形持续的时长，可以认定，渗水问题已严重影响了原告赵家文正常居住使用，原告赵家文有权拒绝接收或解除合同。原告赵家文未解除合同，其有权要求被告和融公司交付符合合同约定且可以正常使用的房屋；同时有权要求被告和融公司因此承担逾期交房的违约责任，支付相应的违约金并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定的违约金系对违约可能造成的损失赔偿总额进行的预定。商品房买卖合同条款关系着最普通民众的居住民生，同时也关系着房地产开发行业的稳定发展。故该类合同约定的违约金通常兼具补偿性及惩罚性，从而督促购买人及时支付价款，出卖人按约交付房屋。《商品房买卖合同》系由被告和融公司提供，作为房地产开发企业，在合同中拟定了违约金计算方法（逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金），应当系其经过精准评估及测算的补偿功能与惩罚功能并重的违约金。故对于违约金的计算方式，本院充分尊重《商品房买卖合同》之约定，不予调整。关于违约金计算的起止日期，《商品房买卖合同》约定因遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可以据实予以延期交付，对于案涉房屋的交付期限是否存在上述约定的情形，审理中，被告未作主张，且合同约定交付时间为2012年9月30日前，被告拟交付时间为2012年10月28日，故原告赵家文主张逾期交付违约金可以自2012年10月29日起计算。2012年10月28日，原告赵家文因房屋渗水问题拒绝接收房屋，被告和融公司因此对房屋进行了维修，至2014年6月14日，原告赵家文在进户验房单签字确认，此段期限应视为逾期交房的期限。原告赵家文认为2014年6月14日房屋仍不符合交付条件，彼时距今已近六年，无法还原当时具体情形，但结合原告赵家文收房行为，收房原因（预备进行装修）及被告和融公司的数次维修，可以认定，虽后期房屋仍有渗水，但在程度上已并非严重影响正常居住使用。因此，根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告和融公司应支付违约金358187.42元（1208052元×5÷10000×593天），原告主张违约金按30万元计算系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。违约金请求权与损害赔偿请求权系两个独立的请求权，可以同时适用，故原告赵家文因被告和融公司逾期交房产生的实际损失有权要求赔偿。原告赵家文主张因被告和融公司延期交房，造成其房屋租金损失，提交的证据不足以证明该损失实际发生，该主张缺乏事实依据，故不予支持。原告赵家文购买被告和融公司开发销售的房屋，按合同约定应于2012年9月30日交付。2012年10月28日被告和融公司拟交付房屋，因渗水未能如期交付，此后，原告赵家文因渗水事宜，反复与被告和融公司沟通，直至2017年房屋仍存在渗水问题，在客观上确实会产生交通费用，该费用系原告赵家文的合理损失，被告和融公司应予赔偿。结合原、被告对房屋渗水问题报修、维修的情况，交通费酌定1000元。原告赵家文主张因此还产生了误工损失，但提交的材料不足以证明损失实际发生，故不予支持。因被告和融公司未能按期交付，致使原告赵家文无法正常使用房屋，在此期间产生的物业费亦属于合理损失，被告和融公司应承担赔偿责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告和融公司陈述2017年11月2日经过维修后，房屋渗水问题基本解决。2017年11月28日原告赵家文以发送微信信息方式询问关于内墙修复问题。原告赵家文虽对渗水问题基本解决予以否认，但未提交证据证明此后房屋仍有渗水现象。直至2018年5月，原告赵家文再次联系被告和融公司称墙面有潮湿，被告和融公司几次派员至现场查看外墙，并告知未发现渗水问题。但双方仍就内墙恢复问题久拖不决。2018年7月20日，原告赵家文发微信要求被告和融公司对于渗水问题已解决给予书面确认。自2017年11月29日起，原、被告双方对于墙面渗水后续问题均持观望态度，原告有怠于履行督促、提醒义务，且未证明此后仍有渗水，故相应物业费用由其自行承担。即2012年10月起至2017年11月的物业费合计12342元，由被告和融公司负担。原告赵家文主张被告维修房屋至正常交付的质量标准，此为合同的应有之义。审理中，原、被告均确认目前案涉房屋的内墙尚未恢复至交付的状态，且被告陈述在原告配合情况下，愿意立即加以修复，故原告相应的诉讼请求本院予以支持。综上，原、被告签订了合法有效的《商品房买卖合同》，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告赵家文依约足额支付了房屋价款，被告和融公司未能按时交付房屋，构成违约。原告因此要求被告承担违约责任，支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告镇江和融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内修复案涉房屋北侧室内墙至交付时状态，原告赵家文予以配合；二、被告镇江和融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵家文违约金300000元；三、被告镇江和融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵家文交通费1000元；四、被告镇江和融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵家文物业费12342元；五、驳回原告赵家文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10556元，由原告赵家文负担5660元，由被告镇江和融房地产开发有限公司负担4896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳超人民陪审员  王嘉梅人民陪审员  张 琴二〇二〇年一月二十日书 记 员  叶天娇附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。