江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0726民初147号原告（反诉被告）：武建红，女，1952年7月22日出生，汉族，住安远县，联系。委托诉讼代理人：唐淑祺，女，1978年3月18日出生，系原告武建红女儿。委托诉讼代理人：陈伟新，江西法之行律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜梨花，女，1982年1月2日出生，汉族，住安远县，联系。委托诉讼代理人：汪雪松，江西微言律师事务所律师。原告武建红与被告杜梨花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，被告杜梨花于2018年4月2日提出反诉，本诉与反诉一并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武建红及其委托诉讼代理人唐淑祺、陈伟新，被告杜梨花及其委托诉讼代理人汪雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武建红向本院提出诉讼请求：1.要求被告杜梨花缴清拖欠原告2017年3月1日至2018年2月28日共计12个月房租共计人民币52800元；2.要求被告缴纳因拖欠房租造成原告的经济损失9504元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告要求被告将房租缴纳至2018年8月31日。事实与理由：2016年5月27日，原告与被告双方签订了店房租赁协议，原告将坐落在安远县欣山镇东江源大道洋垅塅中段小区118号、第一层一间店面50平方米和店面楼上第二层6间、第三层6间，总计360平方米的店面和房屋租赁给被告用于开设悠琪健康管理中心三分店。每月租金4300元，加上放置空气能设备房租每月租金100元，合计每月总租金共计4400元。被告从2017年3月1日起至2018年2月28日（协议规定），应缴12个月房租52800元拖欠至今。期间原告曾多次催促被告交房租，被告却以各种借口为由，拖欠房租至今。被告不按时足额缴交房租，既违背了双方签订租赁约定，更违反了合同法中的规定，拖欠房租是违规违法行为。被告即使有千条理由，也不应拖欠房租，不能把缴交房租的责任和义务与其他理由混为一谈。被告杜梨花辩称：1.原告要求被告支付2017年3月1日至2018年2月28日共计12个月的房屋租金52800元没有任何事实法律依据。因为，依据原告与被告于2016年5月27日签订的《房屋租赁协议》第5条商铺的使用及修缮条款中第3项的约定内容，在原告租赁给被告的房屋屋顶、外墙存在漏水、渗水瑕疵时，原告负有及时解决，并承担相应的修理费用的合同义务，但原告却在其租赁给被告的房屋屋顶、外墙存在严重的漏水、渗水瑕疵，且被告再三恳求其解决，并承担相应修理费用的情形下，仍再三拒绝履行上述合同义务，由此严重影响被告正常的经营活动，给被告造成巨大的经济损失，原告的行为显然违反了双方签订的上述合同约定条款，构成违约，于此情形下，被告有权依据《中华人民共和国合同法》第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，拒付原告要求其支付的12个月的房屋租金；2.原告要求被告赔偿其所谓的因拖欠房租造成的经济损失9504元同样没有任何事实法律依据。前已述及，被告在原告租赁给其的房屋存在重大瑕疵，严重影响正常营业违约在先的情况下，完全有权拒付原告房屋租金，原告也未产生任何经济损失，故应依法驳回原告的无理诉讼请求。被告（反诉原告）杜梨花提出反诉请求：1.判令反诉被告依约履行解决房屋屋顶漏水、外墙渗水瑕疵的合同义务（具体解决方案、费用以相关部门依法作出的鉴定结论为准）；2.判令反诉被告赔偿因其未按约履行解决房屋屋顶漏水、外墙渗水瑕疵的合同义务而给反诉原告造成的经济损失计50000元（具体金额以相关部门依法作出的鉴定结论为准）；3.诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，被告杜梨花放弃第一项反诉诉讼请求。事实和理由：2016年5月27日，杜梨花与武建红经自愿协商后，达成武建红将其位于安远县欣山镇东江源大道洋垅塅中段小区118号的第1层商铺、第2、3层分层式房屋租赁给杜梨花开设美容院的协议，为此，双方于同日签订《店房租赁协议》一份。依据协议第5条商铺的使用及修缮条款中第3项“乙方在租赁期限享有租赁物所属设施的专用权。如房屋屋顶漏水，外墙渗水的修理费由甲方承担……”的约定内容，在武建红租赁给杜梨花的房屋屋顶、外墙存在漏水、渗水瑕疵时，武建红负有及时解决并承担相应的修理费用的合同义务，但武建红却在其租赁给杜梨花的房屋屋顶、外墙存在严重的漏水、渗水瑕疵，且杜梨花再三恳求其解决，并承担相应修理费用的情况下，仍再三拒绝履行其上述合同义务，由此严重影响杜梨花正常的经营活动，并造成因屋顶漏水、外墙渗水导致的墙纸发霉、木地板毁损（已换2000多元），房屋到处发霉腐烂，家具毁损等巨大经济损失，武建红的行为显然违反双方签订的上述合同的前述约定条款，构成违约。无论是依据双方签订的前述协议的约定条款，还是依据《中华人民共和国合同法》第216条、第220条、第221条规定，武建红均应依约履行解决房屋屋顶漏水、外墙渗水瑕疵的合同义务，而且还应赔偿杜梨花因其上述违约行为而造成的各项经济损失。原告（反诉被告）武建红辩称：1.其和隔壁的钟有根协调后，钟有根已经临时解决其房顶水流向墙缝的问题，现在不存在其房顶的水往共大方脚墙缝流的问题了。2017年7月，在反诉原告的股东主持下，武建红与钟有根达成了协议，钟有根保证批建期间共大方脚的墙体不渗水，所以反诉原告不能再向其主张要求解决墙体渗水问题，如果现在仍会渗水，反诉原告应当以相邻权为由，向钟有根主张权利；2.反诉原告要求其赔偿经济损失50000元没有事实与法律依据。在租房屋时，杜梨花就知道原告的房屋与隔壁共大方脚（基础）的墙体存在比较严重的渗水问题，杜梨花并没有因为此墙体渗水的瑕疵而不租用原告的房屋，双方仍在平等自愿的基础上签订了《租赁合同》，说明杜梨花不在乎一扇墙体渗水的瑕疵问题。2016年8月2日，武建红就共大方脚墙体的渗水问题与杜梨花进行协商，双方一致同意先由原告解决该墙体的渗水问题，被告待渗水的墙体彻底干透后方可进行装修，否则所导致的所有损失都由被告自行承担。补充协议签订之后，原告积极与隔壁共大方脚的房东钟有根商量，并临时完成了防止房屋的水流向共大方脚墙体的问题。被告明知渗水墙体未干透的情况下进行装修，被告是恶意而为，因为没有经原告确认墙体有没有干透，那只能认定是被告没有等渗水墙体干透就擅自装修，所以被告在墙体没有干透所做装修造成的损失，应由被告自行承担。被告自租赁协议签订后，至今没有停止营业，一直在经营，并没有因为墙体的渗水问题而停止过营业。本案当事人围绕诉讼请求原告依法提交了原告的身份证复印件、房屋所有权证复印件、《店房租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、照片、证明、视频、《加建一层（第五层）房屋的协议》，被告提交的被告身份证复印件、《店房租赁协议》、《房屋租赁补充协议》照片、微信聊天记录、《合伙经营协议》、营业执照、维修收费凭证、《昂扬装饰合同》等证据，上述证据经庭审审查确认，可证明如下事实：一、原告武建红与其丈夫唐天蔚拥有坐落于安远县欣××大道××小区××房屋××栋。2016年5月27日，原告武建红作为甲方与被告杜梨花作为乙方签订《店房租赁协议》一份，协议内容载明：“1.甲方将落座在安远县东江源大道洋垅塅中小区118号第一层一间50平方米商铺及本商铺第二层150平方米分层式房屋和第三层150平方米分层式房屋租赁给乙方；2.租赁期限从2016年6月1日开始至2021年5月30日止，其中2016年6月1日至2016年8月30日甲方免除乙方的租金，作为给乙方装修的时间，租金从2016年9月1日开始计算；3.每月租金共计4300元（其中一层商铺租金1500元、第二层房屋租金1500元、第三层房屋租金1300元），一楼店面第一年至第三年租金不变，第四年每月租金1650元、第五年每月租金1800元，第二楼至第三楼租金不变；租金为每6个月支付一次给甲方，第一次支付时间在双方签合同时支付2016年9月1日至2017年2月28日的租金计人民币25800元，以后租金的缴纳时间分别是每年的8月25日、2月25日之前，逾期支付的，乙方支付甲方每天200元违约金，逾期超过10天视为乙方违约，甲方有权终止本协议并没收乙方租赁押金；4.甲方一间店和二、三楼分层式房屋只租给乙方用于开美容院，未经甲方书面同意不得做为它用；甲方的商铺和房屋属于砖混结构，承重墙体要保持原貌，乙方自愿对商铺和房屋进行装修，装修的费用全部由乙方负责；乙方在租赁期限享有租赁物所属设施的专用权；如房屋屋顶漏水、外墙渗水的修理费用由甲方承担。”该协议签订后，被告杜梨花于2016年7月开始对租赁房屋进行装修，至同年11月装修完毕。2016年8月2日，应被告杜梨花的要求，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》，协议约定：“甲方同意将有水井的房屋租给乙方用于安放空气能热水器，租用时间从2016年9月1日至2021年5月30日止，安放空气能热水器的租金为每月100元，租金每半年付一次，协议签订时，乙方支付从2016年9月1日至2017年2月28日租金共计600元，以后租金的缴交时间分别是每年的8月25日和2月25日前；乙方装修施工期间，在无影响甲方房屋安全的情况下，甲方无权干涉乙方正常装修，如涉及房屋安全的有关事情，甲乙双方要进行及时沟通，协商一致后再行施工；关于甲方与隔壁房东共用大方脚的墙体伸缩缝的防水问题，甲方已经联系了施工方法，工程将在乙方对内墙进行粉刷之前处理完毕；甲方做完墙体伸缩缝防水后，乙方必须等内墙体完全干透后，方可对原先渗水的墙体进行装修；如果甲方刚做好防水，乙方就立即对潮湿的墙体进行贴墙纸等内装修所造成乙方装修损坏、墙体发霉等情况的，甲方一概不负任何责任。”二、案涉租赁房屋装修完毕后，被告杜梨花与合伙人唐燕在该租赁房屋经营美容馆，并将该店注册登记为“安远县欣山镇艾嘉蔓女子生活体验馆”，对外是以“悠琪女子健**活体验馆”名义经营。该店于2016年12月初开始试营业，后一直营业至今。2017年6月，被告发现店内墙体有渗水发霉等现象后向原告女儿反映。2017年7月8日，原告丈夫唐天蔚与案外人、邻居钟有根就共用墙体漏水等问题协商签订《加建一层（第五层）房屋的协议》。自2017年3月起，被告未向原告支付房租租金。三、因被告杜梨花提出因租赁房屋房顶漏水、外墙渗水造成财产损失要求进行司法鉴定，本院委托赣州东升会计司法鉴定所对此进行鉴定，该鉴定中心作出鉴定意见：房屋装修拟修复、机器设备财产损失价值共计为30035元。为此，被告杜梨花支付鉴定费5000元。本院认为，原告武建红与被告杜梨花于2016年5月和8月签订的《店房租赁协议》和《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，协议内容未违反法律规定，合法有效，原、被告之间形成租赁合同关系，双方均应按上述协议内容履行。被告杜梨花从2016年6月起至今一直租赁使用原告武建红的房屋，但从2017年3月起未向原告交付租赁房屋的租金，其以租赁房屋发生墙体漏水、渗水现象为由拒付房租。本院认为，交付租赁物和支付租金是租赁协议中最主要的内容，双方的租赁协议并未解除，被告的抗辩理由不能成立，被告拖欠原告租金系违反协议约定，故对原告要求被告支付从2017年3月1日起至2018年8月31日止的租金的请求，依法予以支持。根据两份协议约定，租金每月共计为4400元，故被告杜梨花应向原告武建红支付18个月租金共计79200元。协议虽约定逾期支付租金被告应支付违约金，但因墙体漏水、渗水问题双方产生纠纷，在纠纷未妥善解决前，原告主张要求被告支付因拖欠房租造成的经济损失，于法无据，依法不予支持。原告主张在签订《店房租赁协议》之时被告已知晓共用墙体的漏水问题，对此，原告未举出证据证明这一观点，从《店房租赁协议》内容来看，也不能证明原告的该项主张，故本院对原告该项主张不予采信。原告对其出租的房屋存在的房顶漏水、墙体渗水问题负有修缮的责任，但原告未按两份协议的内容妥善解决，从此造成对被告装修财产的损害，原告对此存在过错。从《房屋租赁补充协议》内容来看，被告于2016年8月2日已经知晓共用墙体存在漏水、渗水问题，该补充协议中亦约定“甲方做完墙体伸缩缝防水后，乙方必须等内墙体完全干透后，方可对原先渗水的墙体进行装修”，同时，从原告提交的被告装修进程照片和被告装修完毕的时间来看，被告未待墙体完全干透即进行装修，故被告对装修之后因墙体漏水、渗水造成财产损害的发生也有过错，可以减轻原告的责任。经被告杜梨花申请，赣州东升会计司法鉴定所根据本院委托作出的鉴定意见书已对被告杜梨花主张的各项财产损失进行鉴定，本院以该鉴定意见结论作为认定被告杜梨花财产损失的依据。综合原、被告的过错责任，被告的财产损失由双方各承担一半，即原告武建红应赔偿被告杜梨花财产损失15017.5元（30035元×50%）。案涉租赁房屋房顶漏水和墙体渗水问题已在2019年随着相邻房屋第五层的建成而得到了解决，被告杜梨花申请撤回要求原告武建红解决房屋屋顶漏水、墙体渗水问题的反诉请求，系其自主处分民事权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜梨花应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）武建红支付2017年3月1日至2018年8月31日的房屋租金79200元；二、原告（反诉被告）武建红应于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）杜梨花财产损失15017.5元；三、驳回原告（反诉被告）武建红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杜梨花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2018元，由被告杜梨花负担1801元，由原告武建红负担217元；反诉受理费已减半收取525元，由原告武建红负担262.5元，由被告杜梨花负担262.5元；鉴定费5000元，由原告武建红负担2500元，由被告杜梨花负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。）审 判 长  夏 涛人民陪审员  王良寿人民陪审员  邱小宁二〇二〇年一月十九日书 记 员  陈月仙