江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0585民初4299号 原告：吴玉锋，男，1975年11月7日出生，汉族，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：张晓玲，上海顶臻律师事务所律师。 被告：苏州源顺房地产有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇凤北街商业中心5号楼109、209室，统一社会信用代码913205855558019792。 法定代表人：王伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛伟，上海利歌（太仓）律师事务所律师。 原告吴玉锋与被告苏州源顺房地产有限公司（以下简称源顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴玉锋及其委托诉讼代理人张晓玲，被告源顺公司的委托诉讼代理人牛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴玉锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理《商品房买卖合同》网签备案手续及房产证；2、判令被告向原告承担违约金735000（房款总额245万元的30%）；3、判令被告向原告支付社保保险费用4357.12元（暂时计算至2019年5月，实际计算至被告违约行为终止之日止）；4、本案诉讼费、保全费、律师费49000元、保全担保的保费2000元等案件相关费用由被告承担。审理中，因被告于起诉之后已经办理网签手续和房产证，故原告撤回第1项诉请。事实与理由：2017年7月25日，原告吴玉峰与被告源顺房产签订《购房合同》，约定原告为其儿子吴泊鸿购买被告开发的位于太仓市商业中心莱茵半岛小区商品房，建筑编号为×幢×室，建筑面积300.78平方米，总价为245万元。原告之后按照被告要求已经支付购房款120万元、房屋中介费10万元。被告开具了合计金额120万元的四份购房款收据。因被告一直无法交房，拒不配合原告办理《商品房买卖合同》及网上合同备案手续，导致被告一直无法居住房屋。后经双方多次协商，双方于2019年3月25日签订《房屋买卖补充协议》，被告向原告承诺于2019年6月30日前为原告办理正式网签《商品房买卖合同》交易，于2019年7月15日前为原告办理完成房产证，乙方不再产生任何费用；在被告违约时间内，补偿原告交付的社保保险的所有费用，免收5年物业管理费用。原告儿子吴泊鸿自2017年8月开始在太仓市工作交纳社会保险费用，以便随时配合办理网签手续。截至2019年5月，吴泊鸿个人缴纳社保保险费用为4357.12元。被告违约交房，构成根本违约。根据《房屋买卖协议》第四条的约定，原告有权向被告主张违约金并继续履行合同。根据《房屋买卖协议》第八条第2款的约定，因被告违背协商结果和初衷的，原告有权起诉至法院维权，由此产生的一切费用由被告承担。 被告源顺公司辩称：被告已经为原告办理了不动产权证，而且原告已经收到了不动产权证。本案中被告逾期办理网签手续和房产证的时间不超过15天，原告所主张的违约金过高，远远超出原告的实际损失。请求按照银行同期贷款利率进行调整。关于社保费用，是吴泊鸿交纳，本案起诉的原告是吴玉锋，因此原告无权主张该笔费用。双方在购房合同及补充协议中均未约定律师费的承担，因此本案被告不应承担原告的律师费。 本院经审理认定事实如下：2017年7月25日，原告吴玉锋与被告源顺公司签订《购房合同》一份，约定原告向被告购买×幢×室，地上3层，地下1层，建筑面积共300.78平方米，商品房总价245万元。第三条约定，买受人采用贷款方式付款，买受人应当于2017年7月25日支付首期房款65万元，于2018年1月30日支付房款55万元，剩余房款于2018年9月30日贷款支付。第四条第1款约定，本合同签订后，买受人应及时完善个人的购房资料，并符合本市的购房条件，如乙方在本合同签订后14个月内仍无法与甲方签订《商品房买卖合同》及网上合同备案的，甲方有权单方面解除合同，并退还乙方付房款。合同亦约定了其他事项。 2019年3月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖补充协议》，抬头部分乙方为吴泊鸿、吴玉锋。吴泊鸿是原告吴玉锋的儿子。第一条约定乙方购买甲方坐落于太仓市手商品房，建筑编号为×幢×室地下一层地上三层房产一套，建筑面积300.78平方米，购房合同签订于2017年7月25日，约定签订后14个月内交易（吴泊鸿太仓社保满壹年符合太仓市房屋购买要求时进行房屋交易），约定由吴玉锋付款代理签订购房合同，吴泊鸿为交易房屋所有人。购房合同签订于2017年7月25日至今已超出合同约定时间，吴泊鸿社保已于2018年8月符合太仓市房屋购买要求。经多次联系甲方人员，要求签订正式房屋购买合同进行交易，但因甲方内部手续问题不能为乙方办理房屋购买合同，因甲方未履行合同，经甲乙双方友好协商后决定：1.甲方对商品房进行修缮，达到国家商品房交付标准后于2019年6月30日前交付乙方使用。2.甲方定于2019年6月30日前为乙方办理完成正式网签《商品房买卖合同》交易。3.定于2019年7月15日前为乙方办理完成房产证，乙方不在产生任何费用。4.此房屋为一手商品房，乙方应根据国家政策缴纳税收。5.经甲乙双方于2019年3月22日再次协商决定，对乙方进行以下合理补偿：（1）在甲方违约时间段内，补偿乙方支付的社保保险的所有费用。（2）免收乙方五年内物业管理的所有费用（此费用或以现金方式返还给乙方）。第二条付款方式约定：1.双方议定上述房屋价款为245万元。2.乙方已支付房款120万元。3.甲方应在以上约定时间内为乙方办理《商品房买卖合同》及房产证，完成后支付尾款，并为乙方无条件的办理后续所有入住手续。第三条约定：1.在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需要变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。2.本补充协议与原合同具有同等法律效力。第四条违约责任约定：本合同签订后，双方不得以任何理由违约，如甲方在上述规定时间内未能为乙方办理完成正式网签《商品房买卖合同》交易，每逾期1日支付乙方房款总价的1%做为违约金赔付乙方；如逾期10日内，则按乙方房款总金额的30%赔付给乙方，如逾期20日内，则按乙方房屋总金额的50%赔付给乙方。乙方有退房或继续履行合同的选择权利。如乙方违约，定金不退。第八条第2项约定，在以上规定时间内甲方不能为乙方办理《商品房买卖合同》及房产证的，违背协商结果和初衷的，乙方将不再与甲方协商，乙方将向人民法院提起民事诉讼，由此所产生的一切费用将由甲方承担。 原告分别于2017年3月25日付款5万元，7月26日付款50万元，7月31日付款15万元，2018年2月12日付款50万元，2019年7月19日付款125万元，合计245万元。 2019年7月17日，被告给吴泊鸿发通知：“您在本公司开发的莱茵半岛×幢×室（建筑编号）商品房网上签约审核已经通过，特此通知您即可至太仓市莱茵半岛售楼处3楼签订《商品房买卖合同》。”2019年7月18日，双方签订正式的商品房买卖合同并办理网签手续。2019年7月29日，涉案商品房的产权登记至吴泊鸿名下，登记载明的实际地址为太仓市凤翔景庭×幢×室，不动产权证号苏（2019）太仓市不动产权第×××号。2019年9月23日，被告向原告交付涉案商品房。 吴泊鸿的太仓市社会保险缴费凭证显示，其自2017年8月开始在太仓市交纳社会保险费用，其中2017年8月至2018年3月期间的个人部分缴费金额为184元/月，自2018年4月至2019年5月期间的个人部分缴费金额为206.08元/月。 原告明确本案涉及的违约金仅是指逾期办理网签手续的违约金。庭审中，原、被告一致认可被告逾期办理网签手续的逾期天数为18天。 另查明，因本案诉讼，原告聘请律师支付代理费49000元、保全担保保险费2000元。 以上事实由原告提供的《购房合同》、《房屋买卖补充协议》、银行转账凭证、收据、户籍信息、社保缴费凭证、微信聊天记录、录音、委托代理合同、律师费发票、保函费票据、通知，以及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为：原、被告双方一致认可被告逾期办理网签手续的逾期天数为18天，本院对该事实予以确认。根据《房屋买卖补充协议》第一条第2项、第四条的约定，被告应当向原告支付逾期办理网签手续违约金。因原告并无证据证明被告的违约行为给原告造成损失的情况，原告按照房款总价的30%主张违约金，标准过高，本院依法调整为按照房款总价245万元的每日万分之三标准计算18天，经计算，被告应支付的违约金数额为13230元。对于原告诉请金额中的超出部分，不予支持。 关于原告主张的社保保险费用,虽然《房屋买卖补充协议》中明确指定吴泊鸿为交易房屋所有人，结合涉案合同均系由原告与被告签订的事实，原告作为合同相对方，有权依据合同的相关约定向被告主张违约责任。根据《房屋买卖补充协议》内容可知，吴泊鸿社保已于2018年8月符合太仓市房屋购买要求，但是因被告原因一直未能签订正式房屋购买合同进行交易，直至2019年7月18日才办理正式网签手续。因此，原告有权依据《房屋买卖补充协议》第一条第5项第（1）点约定，要求被告补偿违约时间段内的交纳的社保费用。根据原告主张的按照吴泊鸿个人交纳部分费用206.08元/月标准进行计算，结合原告提供的吴泊鸿的社保缴费凭证，从2018年9月计算至2019年7月共计11个月，经计算，本院认定被告应补偿原告的社保费用金额为2266.88元。关于律师费、保全担保的保险费，本院认为，原告要求被告承担该两项费用，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏州源顺房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴玉锋违约金13230元、社保费用2266.88元，合计15496.88元。 二、驳回原告吴玉锋的其他诉讼请求。 原告确认接收上述款项的账户如下：户名吴玉锋，开户银行中国建设银行怒江路支行，账号62×××17。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11704元，财产保全费4462元，合计16166元，由原告吴玉峰负担15849元，由被告苏州源顺房地产有限公司负担317元。该款原告已预交，原告同意应由被告负担的部分由被告直接支付给原告，本院不再退还，由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杜 青 人民陪审员  王以汸 人民陪审员  毛建华 二〇二〇年一月十七日                                                           法官助理  吴守花                                                            书记员  徐瑜洁