江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初3138号原告：高晓峰，男，1979年6月3日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：夏家海，江苏南昆仑律师事务所律师。被告：冷英，女，1978年4月11日出生，汉族，住镇江市。被告：京口区金洲房产中介服务部，住所地镇江市京口区桃花坞新村十区20号107室。经营者：金梅芳，女，1964年9月16日出生，汉族，住镇江市，系该服务部个体业主。委托诉讼代理人：徐立新，江苏金华通律师事务所律师。原告高晓峰与被告冷英、京口区金洲房产中介服务部（以下简称金洲服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法由审判员周伟独任审判，于2019年9月2日公开开庭进行了审理，原告高晓峰及其委托诉讼代理人夏家海，被告冷英，被告金洲服务部的委托诉讼代理人徐立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高晓峰向本院提出诉讼请求：两被告共同支付原告滞纳金33750元。事实与理由：2018年8月下旬，为给小孩和瘫痪的老人居住，原告在58同城联系到被告金洲服务部，准备购买一套有家具电器可直接入住的房屋。同年9月3日，原告与两被告签订了位于镇江市房屋的中介买卖合同，并且被告金洲服务部一再保证房屋内的家具电器一并交付原告。同年9月29日，原告付清了房款。由于被告金洲服务部未能帮助被告冷英租赁房屋，为此被告冷英未能按约交付房屋，原告不得不将接到镇江的瘫痪老人送回老家，还聘请护工照顾。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告冷英辩称，不同意原告的诉讼请求。被告冷英于2018年9月30日签订了房屋租赁合同，并开始搬家，后通过被告金洲服务部通知原告交付房屋，但原告却称没有时间，要求改期。被告冷英因出差，遂将钥匙交给被告金洲服务部，由其向原告交付房屋，交接房屋时，原告提出房屋内的设施以及物品不全，不愿接收钥匙，但是事后却变更了水、电、煤气。被告金洲服务部辩称，原告的诉讼请求与事实不符，法院应驳回原告对被告金洲服务部的诉讼请求。被告金洲服务部仅为原告与被告冷英之间的买卖提供了居间服务，并非买卖合同的当事人。被告冷英于2018年9月30日搬空了房屋，被告金洲服务部于2018年10月9日已通知原告收房。同时原告于2018年10月18日换锁的行为也证明原告已取得房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据材料：1.房屋中介买卖合同1份及照片打印件2张，证明原告购买房屋及购房用途。2.电话录音1份，证明被告金洲服务部于2018年10月18日通知原告看房时，原告发现房屋内的设施与合同约定不符，故原告未接受房屋钥匙。3.照片打印件7张，证明合同约定交房时设施的状况。4.房产证复印件2份、收条3张、手机银行截图2张，证明合同约定房屋交付时间为2018年9月27日。5.开锁记录单1份，证明原告于2018年12月13日换锁事实。对原告提交的证据材料，两被告质证认为：证据1中的买卖合同真实，合同约定的交房时间为2018年10月30日前，照片与本案没有关联性;证据2真实，但不同意证明目的，该证据可以证明被告冷英已经履行交付义务;证据3真实，但不能反映合同约定内容,证明目的不予认可，照片不能反映合同约定事项，并且照片拍摄时间在合同签订之前，双方的交易应当以合同作为依据;证据4中的房产证和收条真实，反映了原告未能按照约定交付房款，构成违约，手机截图的真实性无法确认；证据5可以反映换锁的事实，换锁的时间不予确认。被告冷英为证明其抗辩，提交以下证据材料：1.微信截图一份，证明原告未能按照合同约定交付房款。2.房屋租赁合同及证明各一份，证明被告冷英未拖延交房。对被告冷英提交的证据材料，原告质证认为：证据1真实，但与本案没有关联；证据2的真实性不予认可，证明事实需要进一步补强。被告金洲服务部质证认为：证据1、2真实，租赁合同签订及搬运工均由被告金洲服务部联系，被告冷英确实于2018年9月30日搬离了涉案房屋。被告金洲服务部为证明其抗辩，提交以下证据材料：1.民事判决书一份，证明被告冷英未违约。2.短信记录截图一份，证明在2018年10月9日，因原告原因导致房屋未交付。3.答辩状一份，证明被告金洲公司于2018年10月上旬已通知原告验房，不能收房的原因在原告，两被告均无责任。对被告金洲服务部提交的证据材料，原告质证认为：证据1真实，但与本案没有关联性；证据2不完整，不同意证明目的；证据3真实，不同意证明目的。被告冷英对被告金洲服务部提交的证据均无异议。对原、被告提交的证据，本院认证认为：对原、被告之间无异议的证据材料，本案予以确认，并附卷佐证；对双方有异议的证据材料，针对证据的三性并结合当事人的陈述进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月2日，原告为购买被告冷英位于镇江市的房屋向被告冷英支付定金2万元。次日，就该房的买卖，原告（乙方）与被告冷英（甲方）经被告金洲服务部（丙方）居间签订《房屋中介买卖合同》一份，合同约定房屋成交价45万元（含空调、热水器、灶具、油烟机各一台，院子约20平方米，固定装潢、固定设施）于2018年10月31日支付，合同还就违约责任及其他事宜进行了约定。合同第7条约定：“违约责任:如若乙方不能按期付款或甲方不能按期协同办理产权转移手续或不能按期交房，每逾一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款0.1%的滞纳金。如逾十日，仍不能履约，视为悔约。对方有权解除本合同，悔约方应承担悔约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。如乙方悔约，应向甲方支付相当于购房定金2倍的悔约金;如甲方悔约，应向乙方支付相当于购房定金2倍的悔约金。”合同第13条约定：“三方约定的其他事项：1.甲乙双方的税款及交易费用各自承担。2.乙方于2018年10月30日前过户，过户当日乙方结清房款给甲方，甲方当日交清电、水、气费等相关费用交房给乙方。”合同签订后，原告与被告冷英于2018年9月27日办理了过户手续，原告于2018年9月21日支付房款375000元，于2018年9月29日支付剩余房款55000元。另查明，2018年10月9日9时，被告金洲服务部的业主金梅芳发短信给原告，通知原告于当天下午五点半接收房屋。原告于当天10时23分回短信称：“在开会，什么事”。当日，双方未能交接房屋。本案审理中，就涉案房屋交付时间，原告认为在2018年9月29日，两被告却认为在2019年10月30日。本案审理中，被告冷英称，其在2019年9月30日即搬离了涉案房屋，并于当日通过被告金洲服务部通知原告交接房屋，被告冷英对此仅提交其与出租人签订的房屋租赁合同和搬家人员所作的证明，但就其告知被告金洲服务部的事实未提交证据证实，被告金洲服务部亦未能提交证据证明其于2019年9月30日前通知原告接收房屋。本案审理中，两被告认为原告主张的违约金过高，要求进行调整。本院认为，涉案《房屋中介买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，结合合同内容，反映了原告与被告冷英之间形成买卖合同关系，而与被告金洲服务部之间形成居间合同关系，由于原告的主张系基于合同的第7条规定，而该规定属于买卖合同所涉及内容，为此，原告向被告金洲服务部主张滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同当事人未能按照合同履行义务的，应当承担违约责任。本案争议焦点为涉案房屋的交付时间。结合涉案合同第3条约定的内容，可以确定，涉案房屋应在原告结清房款之日进行交付，从被告冷英出具收条的情况来看，原告已在2018年9月29日付清了房款，为此，该日应为涉案房屋交付时间。由于交付房屋系买房人的主要义务，为此，被告冷英应举证证明交付房屋的事实，否则应当承担举证不能的法律后果。对于被告冷英所提交的租赁合同及证明，由于证明人未能出庭作证，该证据的真实性尚不能确定，即便该证据真实，也只能证明被告冷英搬离涉房屋的事实，而不能证明已通知原告交房的事实，同时被告金洲服务部亦未提交证据证明2018年9月30日通知原告交房，为此，可以认定被告冷英逾期交房，构成违约，应支付原告逾期交房滞纳金。结合被告金洲服务部业主与原告之间2018年10月9日的短信，可以看出当日房屋未能交接的原因在原告，为此可以认定被告冷英逾期交房的时间为10天。由于涉案合同约定的逾期交房违约金，明显过高，同时被告冷英已提出调整违约金的请求，为此，经核算，本院酌定被告冷英应承担逾期交房滞纳金2500元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告冷英于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告高晓峰逾期交房滞纳金2500元。二、驳回原告高晓峰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，减半收取322元，由原告高晓峰负担297元，被告冷英负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  周伟二〇二〇年一月一十五日书记员  王婷（附：法律条文及上诉须知）1.相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××611；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。