贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终2501号 上诉人（原审原告）：张志斌，男，1972年10月15日生，贵州省六盘水市钟山区人，汉族，初中文化，个体户，住贵州省六盘水市钟山区。 上诉人（原审原告）：杨艳华，女，1984年7月28日生，贵州省盘州市人，土家族，初中文化，个体户，住贵州省六盘水市钟山区。 被上诉人（原审被告）：刘启敏，女，1973年7月7日生，贵州省兴义市人，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审被告）：蔡泽兵，男，1969年10月16日生，贵州省兴义市人，汉族，住贵州省兴义市。 共同委托诉讼代理人：罗学宽，贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审被告）：兴义市鼎盛中小企业投资担保有限责任公司，住所地：贵州省兴义市桔山街道办事处明盛阳光小区106号。 法定代表人:谭平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗荣兵，男，1984年11月19日生，贵州省晴隆县人，汉族，大学本科，系该公司员工，住贵州省晴隆县。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审第三人）：刘世海，男，1950年3月21日生，贵州省兴义市人，汉族，住贵州省兴义市。 上诉人张志斌、杨艳华因与被上诉人兴义市鼎盛中小企业投资担保有限责任公司（以下简称“鼎盛公司”）、刘启敏、蔡泽兵、刘世海案外人执行异议之诉一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初9988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张志斌、杨艳华上诉请求：撤销原判，判决支持张志斌、杨艳华一审诉讼请求，并由鼎盛公司、刘启敏、蔡泽兵、刘世海负担一、二审诉讼费用。事实和理由：张志斌、杨艳华与刘启敏、蔡泽兵于2014年4月30日签订案涉《房屋买卖协议》，张志斌、杨艳华向刘启敏、蔡泽兵购买案涉房屋，房屋成交价为2960000元。协议约定由张志斌、杨艳华向蔡泽兵、刘启敏支付1255300元（该笔款项中，有2万元系按蔡泽兵、刘启敏的要求另行多交付），另因房屋抵押给银行贷款，尚欠1724704.34元，由张志斌、杨艳华按月还款。张志斌、杨艳华按照协议的约定向刘启敏、蔡泽兵支付1255300元，并于2018年10月15日提前还完银行贷款。在张志斌、杨艳华办理过户手续时，才知道案涉房屋于2016年6月9日被法院查封。但其对法院查封房屋一事完全不知情，案涉房屋也未启动拍卖、评估等程序，法院也未告知其查封一事，张志斌、杨艳华对此并无过错。同时，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将该剩余价款按照人民法院的要求交付执行”内容中，并未明确规定支付全部价款的具体时间和必须在法院查封前支付完全部价款。因此张志斌、杨艳华在法院查封之后付完协议价款，并不违反前款规定，但一审法院认定案涉房屋被查封时未能支付全部价款，及以其不满足“未能办理过户的原因并非买受人造成”条件为由，驳回其诉请，明显不当。 鼎盛公司辩称，鼎盛公司申请查封案涉房屋时，其房屋尚登记在刘启敏名下，且案涉房屋抵押在银行的大额贷款尚未还清，鼎盛公司不清楚张志斌、杨艳华与蔡泽兵、刘启敏之间的案涉房屋买卖事宜，其不认可案涉《房屋买卖协议》。张志斌、杨艳华未按法律规定向一审法院交付购房款。张志斌、杨艳华称不清楚房屋被法院查封，但张志斌、杨艳华具有完全民事行为能力人，在其与刘启敏、蔡泽兵发生房屋交易时或在交易期间内应主动了解该房产真实情况，且张志斌、杨艳华可通过提前归还银行贷款方式办理房屋过户登记，但其拖延至2018年10月才还清银行贷款，对于造成的损失应由其自行承担。张志斌、杨艳华与刘启敏、蔡泽兵之间实则恶意串通，隐瞒转移被执行财产。即便案涉《房屋买卖协议》真实，其也应由张志斌、杨艳华向刘启敏追偿损失，但不能据此成对抗法院执行的正当理由。 蔡泽兵、刘启敏辩称，蔡泽兵、刘启敏与张志斌、杨艳华之间存在房屋买卖是事实。但由于张志斌、杨艳华逾期支付购房款，导致房屋未过户在其名下。在法院查封案涉房屋后，张志斌、杨艳华才提前还完银行贷款，蔡泽兵、刘启敏不同意将房屋出售给张志斌、杨艳华，请求维持原判。 刘世海未作答辩。 张志斌、杨艳华向一审法院起诉请求：1.确认位于兴义市房屋（房屋所有权证证号:市房权证兴字第××号，国有土地使用证证号:兴市国用（籍）第××号）系张志斌、杨艳华合法所有的财产，并依法解除对上述房屋的查封，停止对上述房屋的执行；2．诉讼费用由鼎盛公司、刘启敏、蔡泽兵、刘世海承担。 一审查明事实：2012年10月23日，一审法院受理鼎盛公司诉蔡泽兵、刘启敏、刘世海、丁显珍追偿权纠纷一份，经调解，达成以下调解协议：由蔡泽兵、刘启敏、刘世海共同偿还鼎盛公司代偿款1500000元（于2012年10月26日前给付1460000元，余款40000元定于2013年10月25日前一次性付清。如逾期不履行由蔡泽兵、刘启敏、刘世海共同另给付利息300000元的义务）。因三人未按期履行偿还义务，鼎盛公司于2012年10月26日向一审法院申请强制执行，2016年6月9日，一审法院将刘启敏位于兴义市的房屋以及其附属设施进行查封，查封期限为三年。 2014年4月30日，蔡泽兵、刘启敏作为甲方，张志斌、杨艳华作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于兴义市的一栋房屋（房屋产权证号：市房权证兴字第××号，面积为687.48㎡，产权证为1-4层，实际为1-6层；土地使用证号：兴市国用（籍）第××号，面积为162.40㎡，使用权类型为出让。《房屋所有权证》的“设定他项权利摘要”上载明，该房于2012年8月10日设定抵押，抵押权人为鼎盛公司，权利价值为1788000元，约定期限至2012年10月9日，注销时间为2012年9月25日。于2012年9月25日设定抵押，抵押权人为中国工商银行兴义分行，权利价值为1900000元，约定期限至2022年9月24日。于2012年9月25日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行兴义分行）以296万元的价格出售给乙方，乙方保证按要求付清房款，且按银行借款合同按时归还贷款本息，贷款余额为1724704.34元，乙方从同年6月8日开始归还。其余房款1255300元由张志斌出具《欠条》一张给刘启敏，载明欠到刘启敏现金（购房款）人民币1255300元，承诺于2014年4月30日支付205300元，于2014年5月18日前支付600000元，于2014年10月1日前支付200000元，余下金额在2015年农历正月之内付清，如未按时付款视为违约。合同签订当日，蔡泽兵、刘启敏向张志斌出具《收条》一份，载明收到其交来的购房订金205300元，并于当日将涉案房屋交付给张志斌、杨艳华使用至今。在此期间，张志斌将该房屋楼顶租赁给中国联通黔西南州分公司，将房屋第一、二层门面先后租赁给陈平、雷友珍，将房屋第三层租赁给袁江、兴义市优尼君临演艺吧，房屋第四层租赁给张丽苹等人。后张志斌、杨艳华分多次以银行转账、现金等形式向蔡泽兵、刘启敏支付了购房尾款1050000元，刘启敏在2014年4月30日出具的《收条》下方备注：2015年3月8日收到张志斌1050000元购房款。 针对尚欠的银行贷款，张志斌、杨艳华和蔡泽兵、刘启敏与2014年4月29日共同向中国工商银行兴义分行出具了还款承诺，承诺蔡泽兵、刘启敏所欠中国工商银行兴义分行的1724704.34元贷款，由张志斌、杨艳华按借款合同按约还本付息。刘启敏将其偿还中国工商银行贷款的银行卡（账号:62×××24）交付给张志斌、杨艳华，张志斌、杨艳华按约从2014年6月起开始按月将资金存入刘启敏的还款账户向中国工商银行兴义分行偿还贷款。后张志斌于2017年4月6日向中国工商银行兴义分行申请变更还款账户，将刘启敏偿还工行兴义分行贷款的账户变更为张志斌的中国工商银行账户（账号:62×××77）,并从2017年4月8日起使用该账户偿还刘启敏、蔡泽兵所欠中国工商银行兴义分行的贷款。2018年10月张志斌、杨艳华申请提前偿还贷款，并于2018年10月15日向中国工商银行兴义分行一次性偿还了剩余贷款本金936441.86元,利息1204.5元，违约金10324.28元。张志斌、杨艳华偿还完银行贷款后，取回了涉案房屋《房屋所有权证》（证号:房权证兴字第××号），《国有土地使用证》（证号:兴市国用（籍）第××号）原件。因涉案房屋已被一审法院于2016年5月9日查封，无法办理房屋产权过户手续。张志斌于2018年10月31日向一审法院提出执行异议申请后，一审法院于2018年11月14日作出（2018）黔2301执异67号执行裁定书以“案外人未能举证证明其已按照《房屋买卖协议》全额支付了购买刘启敏所有的位于兴义市的房屋及其附属设施”为由驳回张志斌的异议请求，张志斌、刘启敏不服该裁定，提起本案诉讼。 一审法院认为，蔡泽兵、刘启敏将涉案房屋出让给张志斌、杨艳华，张志斌、杨艳华欲排除涉案房屋的执行，需同时满足《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且权利能够排除的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将该剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。张志斌、杨艳华与蔡泽兵、刘启敏签订《房屋买卖协议》的时间早于法院查封该房屋的时间，且蔡泽兵、刘启敏已于2014年就将房屋交付给了张志斌、杨艳华使用，张志斌、杨艳华在房屋被查封前已合法占用该房屋，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。但按照双方签订的《房屋买卖协议》，房款的支付方式为直接向出卖人支付1255300元以及代出卖人偿还银行贷款1724704.34元，涉案房屋于2016年5月9日被查封，张志斌、杨艳华在2015年3月8日向蔡泽兵、刘启敏支付完毕了尾款，经查当天为2015年农历正月十八日，而房款同时包含了尚欠的银行按揭贷款，张志斌、杨艳华于2018年10月15日向中国工商银行兴义分行一次性偿还了剩余贷款本金，至此房屋价款才全部支付完毕，在房屋被查封时未能支付全部价款。同时，在涉案房屋被人民法院查封时，因银行按揭贷款未清偿，涉案房屋因抵押存在权利限制的情况，而无法办理过户，该事实在张志斌、杨艳华购买房屋时就已知晓，故未能办理过户不能认定为非因买受人自身原因。综上，张志斌、杨艳华要求排除人民法院对涉案房屋排除执行不符合法律规定的情形，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回张志斌、杨艳华的诉讼请求。案件受理费100元，由张志斌、杨艳华负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2006年4月10日，兴义市人民政府向刘启敏颁发了兴义市国用（籍）第20060××2号《国有土地使用证》，刘启敏取得位于兴义市㎡的国有土地使用权，取得方式为出让。2012年8月9日，兴义市住房和城乡建设局向刘启敏颁发了市房权证兴字第××号《房屋所有权证》，登记层数为1-4层，建筑面积为687.48㎡，结构为混合。 再查明，一审法院于2016年4月20日作出（2015）黔义执字第01643号民事裁定书，裁定查封案涉房屋及其附属设施，具体查封案涉房屋时间为2016年5月9日，查封期限为三年。 本院认为，综合当事人诉辩主张及理由，归纳本案二审争议焦点为：1.张志斌、杨艳华就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利；2、法院是否应确认案涉房屋产权属于张志斌、杨艳华。 关于争议焦点一。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案中，张志斌、杨艳华在执行过程中提出执行异议，认为其对涉案房屋享有实体权利，应当排除强制执行。对此，张志斌、杨艳华提供了《房屋买卖协议》《银行流水》《转款凭证》《收条》《欠条》《借记卡账户历史明细清单》《租房合同》《工商银行兴义分行情况说明》《个人借款还款账户变更申请表》《个人贷款提前还款申请审批表》等证据及张志斌、杨艳华已实际占有案涉房屋的事实，对其与刘启敏、蔡泽兵之间的《房屋买卖协议》真实性应予认定。 其次，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且权利能够排除的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将该剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定，本案中，张志斌、杨艳华与蔡泽兵、刘启敏达成的房屋协议成交价为296万元，由张志斌、杨艳华支付给蔡泽兵、刘启敏1255300元，剩余价款因刘启敏向银行贷款，将案涉房屋作为担保办理了抵押手续，现由张志斌、杨艳华向银行偿还剩余房贷作为该部分购房款。对于直接支付给蔡泽兵、刘启敏的价款1255300元部分，张志斌、杨艳华已提交了大部分银行打款凭据，并由蔡泽兵、刘启敏向张志斌、杨艳华出具了1255300元的《收条》；针对银行还款部分，张志斌、杨艳华虽于2018年10月15日提前归还完银行贷款时，房屋已于2016年6月9日被法院查封。但在卷材料中，并无证据体现张志斌、杨艳华明知案涉房屋已被法院查封的情形下，其仍在向银行归还贷款；并无证据体现张志斌、杨艳华在法院查封时，未按法院要求将剩余合同价款交付执行。同时，前述第二十八条第三项规定中，也未明确规定具体支付全部价款的时间，在提起本案诉讼前，张志斌、杨艳华已于2018年10月15日将剩余所欠银行贷款还清，张志斌、杨艳华的还款行为并未违反前述规定。 再次，在双方签订《房屋买卖协议》前，案涉房屋因刘启敏向银行贷款已经抵押在银行，并分期偿还贷款，双方在签订前述协议时，约定由张志斌、杨艳华继续向银行偿还剩余贷款，至法院查封案涉房屋时，其仍处于分期偿还贷款中，并未因张志斌、杨艳华故意拖延还款造成房屋未能办理过户登记手续，故未能办理房屋过户原因不可归责于张志斌、杨艳华。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应当认定张志斌、杨艳华对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，一审法院驳回张志斌、杨艳华关于排除执行的诉请，存在不当，予以纠正。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，可知，对于不动产物权的变动应当办理变更登记，至办理完成变更登记时，物权才发生变动效力。本案中，张志斌、杨艳华虽与蔡泽兵、刘启敏签订了《房屋买卖协议》，但现阶段其仅取得债权请求权，并未取得物权，在登记机关未进行变更登记的情形下，法院不能取代登记机关职能确认张志斌、杨艳华享有房屋所有权，应由张志斌、杨艳华与刘启敏到房屋登记部门自行办理即可。故对张志斌、杨艳华诉请确认其享有案涉房屋权属的请求不予支持。 综上所述，张志斌、杨艳华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初9988号民事判决； 二、不得执行登记在刘启敏名下位于兴义市的房屋及其房屋项下的土地（房屋产权证号为市房权证兴字第××号，产权证登记的建筑面积为687.48㎡，房屋结构为混合；国有土地使用证号为兴市国用（籍）第××号，土地取得方式为出让）； 三、驳回张志斌、杨艳华的其余诉请请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由兴义市鼎盛中小企业投资担保有限责任公司、张志斌、杨艳华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 君 审 判 员  石 鑫 审 判 员  简 坤 二〇二〇年一月十七日 法官助理  陈友虎 书 记 员  张 雪