浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初5556号 原告：绿城物业服务集团有限公司金华分公司，住所地金华市婺城区东阳街639号米兰花园2-1-201。 法定代表人：朱建安，总经理。 委托诉讼代理人：洪志凌，公司员工。 委托诉讼代理人：傅炳华，浙江赤松律师事务所律师。 被告：吕卫红，女，1975年5月19日出生，汉族，住金华市婺城区，现住金华市。 委托诉讼代理人：金勇军，男，1971年8月21日出生，汉族，住金华市婺城区，现住金华市，系被告吕卫红丈夫。 委托诉讼代理人：陈旭丽，金华市金东区真理法律服务所法律工作者。 原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司（以下简称绿城物业公司）诉被告吕卫红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托诉讼代理人洪志凌与傅炳华、被告吕卫红及其委托诉讼代理人金勇军、陈旭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告立即支付14-1202物业费，面积为221.25平方米，2018年收费标准为2.1元/㎡/月，2018.1.1-2018.12.31物业费欠费金额为5575.2元、车位服务费360元，合计欠物业费金额为5935.2元，逾期滞纳金：5935.2元×2‰×233天=2765.8元（2019年1月1日至8月21日），共计8701元。事实与理由：2018年1月1日起，原告与金华市三江国际花园业主委员会签订《三江国际花园物业服务合同》，2018年物业公司按房产证面积收取每月每平方米2.1元，空置的按70%计收。物业服务费及运行能耗费每年预缴一次，至年底未交清收取千分之二的滞纳金，三江国际花园物业服务中心自2018年经过多次发催缴函、短信、上门、寄挂号信催缴收物业费未果，逾期不来交费，调解不成，提交金东区人民法院处理，为维护原告合法权益，请求法院依法判决。为证明其主张，原告方向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人证明法定代表人身份证明各一份；2、《三江国际花园物业服务合同》一份；3、欠费清单、公告照片、律师函、国内挂号信函收据各一份；4、关于三江国际花园小区物业继续履行服务合同情况说明一份；5、对三江国际花园全体业主的公告一份；6、绿城物业服务集团有限公司的工作联系单二张；7、绿城物业服务有限公司应收缴费收缴率统计表三张。 被告吕卫红辩称，一、物业收费混乱，服务质量差，物业服务合同存在与业委会成员恶意串通损害广大业主合法权益的情况。答辩人于2015年12月入住三江国际花园，至今达4年，目睹绿城物业服务一年不如一年，一日不如一日，而相反物业费收费标准却每隔两年就上涨一次。而且上涨征求意见是将未回收业主的意见票数也计入同意票数内，业委会根据违法违规的计票规则得出的结果是服务期为二年即2018年至2019年，然而原告所主张的物业合同却是三年，这显然是违背广大业主真实意愿的。业委会存在越权行为。应予撤销。从原告所提供的物业服务合同来看，物业和物业合同落款上无盖章，只是有业委会的成员签名而已，所以物业服务合同至今不能视为成立生效，所以原告没有权利依据无效的合同主张权利。二、因2018年6月8日原告已单方违约于6月30日退出答辩人小区的物业服务工作，即使退出后仍从事部分的管理工作，这不受物业服务合同的约束，最多构成一种无因管理，而无因管理是另一种法律关系，故2018年7月1日之后的行为应另案主张。三、对于滞纳金的问题，根据合同约定是在2018年12月底前缴费，原告却在2019年的8月份才正式向法院起诉，这是原告自己怠于主张权利造成的，故此费用不应由答辩人承担。四、基于原告已实际并部分履行了合同义务的客观事实，答辩人仅同意按原来的1.8元/平方/月从2018年1月计至2018年6月30日，并要求根据原告所提供的物业服务的质量按五折打折扣。综上，对于原告不合理合法的诉讼请求，请求法庭依法予以驳回。为证明自己的主张，被告吕卫红向本院提交：1、调整物业服务费标准的征询表及结果单各一张；2、《三江国际花园物业服务合同》及附件一份、公示图照片打印件三张、《关于退出三江国际花园物业服务的函》一份，3、照片及微信群聊天记录截图打印件十五页、接警单详情一张、受案回执二张；4、未缴物业费业主清单五页。 本院经审理认定事实如下：原告绿城物业公司自2009年开始入驻金华市三江国际花园小区为其提供物业管理服务。2018年4月12日，原告与金华市三江国际花园业主委员会续签《三江国际花园物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务；合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日；物业费收费具体标准为：小高层1.70元/月/㎡、高层住宅2.10元/月/㎡、排屋1.80元/月/㎡、商业用房1.30元/月/㎡、地下车库30元/月/个；物业服务费每12个月预缴一次，缴费费用时间从每12个月的第1个月上旬开始；逾期支付的按应付金额每日千分之二支付滞纳金。被告吕卫红系金华市三江国际花园14-1202室业主，房屋建筑面积221.25㎡，系高层住宅。因被告认为物业收费混乱，服务质量差等原因，2018年1月1日至2018年12月31日物业费5935.20元（含车位服务费360元）未予交纳。 本院认为，原告与金华市三江国际花园业主委员会签订的《三江国际花园物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。业主委员会系全体业主自发成立的自治组织，其作出的行为、决定对全体业主具有约束力。被告抗辩原告于2018年6月30日单方违约退出小区物业服务，之后为无因管理，本院认为，原告方虽曾函告业主委员会退出该小区管理，但在庭审中双方均认可仍由原告方继续为该小区提供物业服务至今，双方合同并未解除，故被告抗辩原告系无因管理于法无据，本院不予采纳。本案双方争议的焦点主要是被告以物业收费混乱，服务质量差等为由不交纳物业服务费行使抗辩权是否正当？本院认为，在物业服务合同中，物业服务企业的服务内容和事项是多方面的，业主一方的合同主义务是支付物业服务费，被告以物业服务企业的瑕疵履行为由对抗自身合同主义务的履行，显属不当。一个和谐美好的小区的建设需要业主和物业的共同努力，物业服务费的按时交纳是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许业主动辄启动拒缴物业服务费的抗辩权，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的是全体业主的利益。本案中，被告不同意交纳物业服务费的主要理由是原告物业服务不到位，根据《物业管理条例》第六条、第十一条规定，业主在物业管理活动中，有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利，还享有共同决定是否解聘物业服务企业等权利。业主如认为物业服务存在瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式维护自身权益。因此，法律法规为业主的权利救济提供了充分的保障，以不缴纳物业服务费的方式督促物业服务企业提高服务质量并非合理方式。原告提供了相应的物业服务，被告作为该小区业主，应按合同的约定向原告交纳物业管理费。鉴于原告在该小区提供物业服务过程中的确存在管理上瑕疵，被告作为业主以拒交物业费方式进行抗争，其方式方法虽不妥，但也是无奈之举，目的也是为了促使原告改进物业管理服务水平，情有可原，故原告要求被告支付相关滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告吕卫红于本判决生效后十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司2018年1月1日至2018年12月31日止的物业费共计5935.20元。 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司金华分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告吕卫红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢雪丽 二〇二〇年一月十三日 代书记员 黄 雁