江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5278号 原告：蔡强，男，1969年6月2日生，汉族，住南京市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：涂建军，江苏环业律师事务所律师。 被告：南京招商招盛房地产有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路1号国际金融中心43A楼。 法定代表人：蒋铁峰。 委托诉讼代理人：黄彩霞，女，1986年1月7日生，汉族，系公司员工，住南京市建邺区。 原告蔡强诉被告南京招商招盛房地产有限公司（以下简称招商房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡强委托诉讼代理人涂建军，被告招商房地产公司委托诉讼代理人黄彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年1月12日签订的《商品房认购协议》、于2018年11月19日签订的《协议》和双方签订的《南京市商品房预售合同》和《商品房预售合同补充协议》的效力，确认原、被告商品房买卖合同成立并生效；2、判令被告继续履行合同，协助原告办理江北新区××室房屋的权属登记手续和不动产权权属证书；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年1月12日，原告与被告签订了《商品房认购协议》和《认购书补充协议》，约定原告购买被告位于南京市江北新区商品房，就商品房的单价、总价、付款方式等作出了约定。2018年1月12日，原告依照约定支付了定金150000元，首付款71660元，并根据2017年12月19日，原告、被告、案外人中国江苏国际经济技术合作集团有限公司（以下简称中江国际公司）、案外人镇江火炬置地发展有限公司（以下简称镇江火炬公司）四方签订的协议，原告以约定的1249478元的价款购买案涉房屋，将所有房款支付完毕。2018年11月19日，双方签订了补充协议，对商品房的总价进行了确认，对面积差和价款补差进行了约定。后被告将房屋交付给原告，并将住宅质量保证书和住宅使用说明书一并交付原告。原告受让房屋后并将其对外出租。由于被告怠于履行义务，拒绝办理产权登记，故原告诉至法院。 被告招商房地产公司辩称，原被告双方签署的《商品房认购协议》因原告未履行签约付款义务，被告已经行使合同解除权。原、被告双方之间的商品房买卖关系已经解除，原告要求我方配合其办理涉案房屋的权属登记手续和不动产登记证书并无合同和法律依据。 经审理查明，2017年12月19日，蔡强（丁方、施工单位指定）、招商房地产公司（甲方）、案外人中江国际公司（乙方、施工单位）、案外人镇江火炬公司（丙方、甲方关联企业）签订了《工程款抵扣协议》，约定，甲方用于抵扣工程款的商品房、即乙方用以工程款抵扣的商品房系案涉房屋，乙方指定丁方为实际购房人，乙方同意以其在甲方及（或）甲方关联企业已经承接或未来承接的项目（包括但不限于以下项目：甲方关联公司：镇江火炬公司、合同名称：镇江火炬句容项目一期总承包工程《建设工程施工合同》）工程款冲抵的方式支付甲方1249478元，作为乙方指定实际购房人购买该商品房的房款。特别的，各方一致认可，本协议所涉及之甲方关联企业除本协议列明的丙方主体之外，还包括其他招商蛇口独立开发项目公司及合作开发之项目公司，甲乙双方一致同意，各方无需另行就具体项目再行签订抵扣协议，可直接依据本协议之约定实施抵扣事宜，直至相关工程款抵扣完毕或相关房款付清。但甲方关联公司要求书面确认的，甲乙双方同意再行配合签署具体项目抵扣协议。若上述充抵房款不足乙方指定实际购房人所购买房屋的销售总价，乙方或其指定实际购房人将补足该房屋销售总房款。第五条，在购房协议（有认购协议、买卖合同性质的任一协议即可）签订后，依据乙方工程进度，乙方及其指定实际购房人的应付房款直接自动冲抵甲方或丙方应支付给乙方的相等金额的工程款，即甲方或丙方无需将款项汇往乙方账户，直接代乙方汇至甲方销售账户。第六条，乙方应向甲方或丙方出具上述等额的工程款发票、甲方应向乙方指定的实际购房人出具上述等额的购房发票。甲方与乙方指定实际购房人签订正式的商品房预/现售合同的当日，乙方须向甲方或丙方出具已收到1249478元工程款的收款凭据。 2018年1月12日，蔡强与招商房地产公司签订了《商品房认购协议》，约定由蔡强购买招商房地产公司开发的依山溪谷花园项目，工程编号为××室商品房，认购的房屋单价为37663.54元/平方米，总房款为1471138元，付款方式为一次性付款。双方于2018年1月15日前签订预售合同。同日，双方签订了《补充协议》，约定蔡强应于认购书约定的时间期限内，在签订预售合同时携带认购书及其补充协议原件等至被告售楼处签订预售合同等文件；第二条约定，一次性付款客户，应一次性付款购房总款。第四条违约责任约定，蔡强违反本协议第一条之约定，未能按本协议之约定如期提供完备签约或贷款所需资料的，视为蔡强违约，招商房地产公司有权拒绝签署预售合同等，且有权解除本协议（含认购书），定金不予返还，并可另行销售该房屋；第二款约定，蔡强违反本协议，逾期付款的，招商房地产公司有权拒绝签署预售合同等，且每逾期一天，蔡强应按应付数额的万分之三向招商房地产公司支付违约金，逾期付款达15日的，则招商房地产公司有权解除本协议（含认购书），定金不予返还，并可另行销售该房屋。 2018年1月12日，招商房地产公司向蔡强出具了两张收据，分别载明首付款71660元，定金150000元。 2018年11月19日，蔡强与招商房地产公司签订了《协议》，约定预售合同及预售合同补充协议约定的该房屋建筑面积为39.06平方米，总价为1471135.31元（含增值税，征收率为5%），现双方同意该房屋建筑面积为39.07平方米，合同总价调整为222036.63元，（含增值税、征收率为5%）。蔡强应支付面积差价为376.63元（含增值税、征收率为5%）。蔡强并于当天交纳了房屋差价376.63元。蔡强取得了住宅质量保证书和住宅使用说明书。 2018年11月19日，蔡强向南京招商局物业管理有限公司支付了物业费、公摊水电费，并取得了发票。 2019年6月13日，招商房地产公司向蔡强发出了逾期签约通知书，称其应于2018年1月15日前与招商房地产公司签订了商品房买卖合同，但蔡强未履行签约义务，故发出函件，要求蔡强于收到函件3日内签订正式的商品房预售合同。如不能在此期限内履行签约义务，公司将解除认购协议，招商房地产公司有权将认购协议中确定的商品房转售他人，并不退还定金。 2019年7月2日，招商房地产公司向蔡强发出了解除协议通知书，称，根据认购协议，蔡强应于2018年1月15日前签订正式的商品房预售合同，经多次催告，但至今未履行签约义务，从即日起解除商品房认购协议，商品房另行销售，缴纳的定金不予退还。 2019年8月10日，镇江火炬公司出具证明，并未向招商房地产公司支付任何款项，用于支付任何人员购买案涉房屋的购房款，亦未就该房屋购房款进行任何工程款结算或抵扣事宜。 2019年6月10日，南京招商局物业公司将物业费、公摊水电费退还给原告。 蔡强在庭审中陈述，其系中江国际公司的水泥供应商，但不是建设工程施工合同的任何主体，也不是实际施工人。原告没有与招商房地产公司签订正式的南京市商品房预售合同、商品房预售合同补充协议。 以上事实有原告提供的商品房认购协议、认购书补充协议、收据、工程款抵扣协议、协议、住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业费发票、房屋租赁合同，被告提供的催告函、解除协议通知书、证明、转账凭证图片及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，蔡强与招商房地产公司签订的《商品房认购协议》、《认购书补充协议》，系当事人真实意思表示。而该《商品房认购协议》、《认购书补充协议》是否认定为商品房买卖合同系本案争议焦点。首先，根据商品房买卖合同司法解释第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，蔡强与招商房地产公司签订的《商品房认购协议》、《认购书补充协议》仅约定了商品房的基本情况、房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，并未涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。其次，出卖人是否收受房款。根据工程款抵扣协议第四条、第五条的约定，1249478元的冲抵房款应由招商房地产公司或镇江火炬公司无需将款项汇往中江国际公司账户，直接代中江国际公司汇至招商房地产公司销售账户。但镇江火炬公司并未向招商房地产公司销售账户上支付任何款项，也就意味着，蔡强仅支付了定金、首付款及差价，合计为22203.63元，但大部分房款并未支付给招商房地产公司。因此，该工程款抵扣协议并未履行完毕，同时，中江国际公司作为蔡强的关联方并未向招商房地产公司及其关联方出具工程款的收款收据，根据工程款抵扣协议的约定，中江国际公司出具工程款的收款凭据的前提系蔡强与招商房地产公司签订正式的商品房预/现售合同，因此，双方并未签订商品房预/现售合同。故，案涉《商品房认购协议》、《认购书补充协议》并不予认定为商品房买卖合同。 另外，蔡强请求确认《商品房认购协议》、《认购书补充协议》的效力系人民法院审查范围，并非当事人诉请内容。根据《商品房认购协议》约定，双方应于2018年1月15日签订预售合同，后经招商房地产公司催告，蔡强仍未与其签订预售合同，因此，双方之间并未签订商品房预售合同。综上，原告蔡强的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下： 驳回原告蔡强的诉讼请求。 本案受理费减半收取40元，保全费5000元，由原告蔡强负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇二〇年一月六日 书记员  蒋 衍