甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4247号上诉人（原审被告、反诉原告）：田吉汉，男，1981年11月5日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。委托诉讼代理人：田珈福，甘肃正峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐国庆，男，1959年10月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘红军，甘肃中立源律师事务所律师。上诉人田吉汉因与被上诉人徐国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人田吉汉及其委托诉讼代理人田珈福、被上诉人徐国庆及其委托诉讼代理人刘红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田吉汉上诉请求：1.请求撤销兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初2258号民事判决第二、五项，改判第一项为认定田吉汉与徐国庆之间的《房租租赁合同》在2019年3月30日解除；2.请求支持田吉汉在一审中的各项反诉请求;3.本案一、二审诉讼费用由徐国庆承担。事实与理由：一、徐国庆应当承担田吉汉房屋的租赁及电费损失。田吉汉在一审中提交的证据能够证明涉案部分房屋已外租一年并且交纳了租金。已经审理查明由于徐国庆的违约行为导致田吉汉的租客全部提前退租，田吉汉退回了收取的房租。田吉汉在承租房屋期间依照徐国庆提供的电费账号交纳了电费，但在双方发生纠纷后田吉汉才得知电费账号与承租房屋的电表不对应，所以徐国庆应该承担田吉汉交纳的电费损失。二、徐国庆应该承担违约和提前解除合同的违约责任并赔偿损失。由于双方已经将欠付租金进行了结算且田吉汉给徐国庆出具了欠条，故徐国庆应该通过司法途径合法行使债权，但徐国庆却采取赶走租客、找人殴打田吉汉等方式。徐国庆的上述行为及诉请解除合同的行为均属于违约。田吉汉承租房屋时支付了100000元的转让费用，其中包括设施设备，徐国庆收取其中5000元好处费。田吉汉房屋的装修和使用均是按照5年的承租期计划折旧的，徐国庆提前解约和违约的行为给田吉汉造成了损失，对此应该承担赔偿责任。三、田吉汉不应给付徐国庆45000元租金。本案徐国庆存在违约和给田吉汉造成损失的情形。即便田吉汉承担实际使用期间的租金，也应折抵徐国庆给田吉汉造成的损失费用。徐国庆辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐国庆向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付欠付房屋租金45000元；2.解除双方订立的房屋租赁关系；3.本案诉讼费等费用由被告承担。田吉汉反诉请求：1.要求反诉被告赔偿反诉原告房屋租赁损失40080元；2.要求反诉被告赔偿反诉原告电费损失5489.69元；3.要求反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的其他损失100000元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：坐落于兰州市城关区系原告徐国庆名下房屋，原告徐国庆出租使用。2018年7月5日，被告田吉汉向案外人王彦军支付了100000元的转让费，王彦军向原告徐国庆支付了5000元的转让费。同日，原告徐国庆（甲方）与被告田吉汉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将自有的坐落于张苏滩485号的房屋出租给乙方用于经营招待所，租赁期限为5年，自2018年7月5日起至2023年7月5日止，月租金为10000元，交付方式为每季度一交，先交租金后使用。乙方承担甲方的电费及院子里的水、电维修和安装（电费由乙方全交）；乙方只能转让，转让时需向甲方缴纳5000元的转让费，如遇政府拆迁，甲方退还乙方所交的多余房费。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。2019年2月24日，原告要求被告支付拖欠的房租时，被告出具欠条一张，内容为：“今欠徐国庆房租费共计肆万伍仟元整（45000元），2018年10月24日至2019年3月24日的房租费，店转了一次。”被告田吉汉给原告徐国庆出具欠条后，原告数次前往催要，并向被告田吉汉的租客说明：田吉汉拖欠其房租，作为房东，不再给田吉汉租房了，导致田吉汉的租客退房退租。2019年3月30日，原告催要房租的过程中与被告发生争执，被告向原告交付所租赁房屋的钥匙，原告坚持要求交清房租，拒绝接收钥匙，被告将承租房屋的钥匙扔在现场。原告受刺激后呼吸困难、四肢僵硬，被送往医院救治，共计产生医疗费2352.76元。田吉汉与徐国庆发生争吵时，徐国庆侄子徐占云路过张苏滩时，听闻此事，因气愤和甘强生将田吉汉殴打致伤。田吉汉经医院检查，头部外伤、多处软组织挫伤、右手第五中节指骨远端形态不自然（斜位）。发生事故后，田吉汉向公安机关报案，兰州市城关区雁园路派出所于2019年4月4日受理了该案，同年4月8日，经兰州市城关区公安分局雁园路派出所调解达成和解协议，由徐占云和甘强生向田吉汉赔礼道歉，并向田吉汉赔偿医药费及其他费用共计18000元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人都具有法律约束力。本案原告依约将涉案房屋移交被告使用后，被告应当按照合同约定履行交纳房屋租金的法定义务。被告拖欠房租不予支付且向原告出具欠条确认，故对原告主张被告支付拖欠租金45000元的诉讼请求，予以支持。本案中，房屋租赁合同签订后，被告即多次拖欠租金不予支付，致使原告签订合同的目的无法实现，且被告已不在使用涉案房屋，故原告主张解除合同的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告支付2019年4月至6月的房屋租金30000元的诉讼请求，涉案房屋租赁合同在未解除的情形下，原告有权主张被告支付租金；被告抗辩称已于2019年3月30日将房屋钥匙交付原告，原告对此事实予以否认，但被告提供兰州市城关区雁园路派出所出具的治安调解协议书证明上述事实。《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告拖欠原告房租后，已经采取出具欠条及主动向原告交付钥匙的行为表明房屋租赁合同无法继续履行，原告应及时止损，而不是坚持要求被告付清房租并拒绝接收房屋钥匙进而发生争吵。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付医药费2352.76元的诉讼请求，因本案案由为租赁合同法律关系，原告主张的该项诉讼请求系因侵权行为引起，与本案不属于同一法律关系，原告可另行起诉，故对该项诉讼请求不予支持。关于被告要求原告赔偿房屋租赁损失40080元的反诉请求，原告辩称被告拖欠房屋租金，原告找被告主张权利，被告房客知道后，担心自己的利益受损，故要求被告退还房费系被告违约行为所致，不应当由原告承担。因被告违约在先，原告向被告主张支付租金的权利符合合同约定及法律规定，故被告此项反诉请求无事实与法律依据，不予支持。关于被告要求原告赔偿因违约造成的损失100000元的反诉请求。被告从王彦军处转让涉案房屋经营招待所，为此支付转让费100000元。在与原告履行合同的过程中，原告无违约行为，被告因经营不善或市场风险无法继续经营招待所，理应由其自己承担相应的法律后果，原告已按约履行涉案合同，故对被告该项反诉请求，不予支持。关于被告要求赔偿电费损失5489.69元的反诉请求。原告承认存在三相电混用的情形，但不知情并当庭承诺对被告此项损失可以由原告承担。被告当庭确认三相电损失为1000元，故对被告该项反诉请求，予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条规定，判决：一、解除原告徐国庆与被告田吉汉于2018年7月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告田吉汉于本判决生效之日起十日内支付原告徐国庆房屋租金45000元；三、原告徐国庆于本判决生效之日起十日内支付被告田吉汉电费损失1000元；四、驳回原告徐国庆的其他诉讼请求；五、驳回被告田吉汉的其他反诉请求。案件受理费867元，由原告徐国庆承担463元，被告田吉汉承担404元;反诉受理费1606元，由原告徐国庆承担50元，被告田吉汉承担1556元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田吉汉提交雁园路派出所报警记录一份，证明2019年2月25日下午徐国庆到田吉汉承租的店内驱赶顾客。该起纠纷经派出所调解结案，印证田吉汉向一审法庭提交的视频的真实性。徐国庆质证认为，对真实性无异议，对合法性有异议，不属于民事诉讼法规定的新证据。处警经过未反映徐国庆驱赶顾客。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：田吉汉提交的证据不属于二审中的新证据，亦不能直接证实其主张的事实，本院不予认定。二审另查明，田吉汉承租房屋后向“徐国新”户名下交纳电费，二审中田吉汉认为其交纳的电费中包括一楼商铺中一家牛肉面馆的电费。一审中田吉汉自述认为多交了电费1000多元。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为，一、田吉汉主张的各项损失有无事实及法律依据；二、田吉汉是否应当支付徐国庆租金45000元。关于焦点一。对于电费损失，田吉汉无证据能够证实多支付电费的具体金额，且一审庭审中自述多计算了1000余元。一审判决徐国庆支付田吉汉1000元电费并无不当，田吉汉对其该项主张应当承担举证不能的不利后果，本院不予采信。对于租金损失，田吉汉一审提交的证据为其向案外人书写的退费收条及录音，在无其他证据予以佐证的情况下，仅以该证据不足以证明其主张的事实，一审法院不予支持其该项诉请正确，本院意见相同。关于转让费损失100000元，田吉汉怠于履行给付租金的合同主要义务致使合同解除，对此负有过错责任。同时，田吉汉主动将房屋钥匙交付徐国庆，现又主张未将房屋内东西予以搬离，与常理不符且无证据予以证实，故其主张由徐国庆承担其转让费损失无事实及法律依据，本院不予采信。关于焦点二。合同当事人应当全面履行合同义务。双方当事人签订租赁合同后，徐国庆已将租赁房屋移交田吉汉，完成了其合同义务，田吉汉应当依照合同约定支付房租。田吉汉数次逾期支付房租的行为已构成违约。对此双方就欠付租金结算后由田吉汉出具租金欠条，基于此田吉汉应当向徐国庆支付租金。田吉汉称租金应当抵扣各项损失的上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人田吉汉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2481元，由上诉人田吉汉负担。本判决为终审判决。审判长 关 涛审判员 徐晓曦审判员 王志娟二〇二〇年一月八日书记员 王玉振