云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8525号原告官渡区靓饰汽车美容服务部。经营场所昆明市官渡区太和街道黄家庄社区某路59号。经营者钱玉良，男，汉族，1976年10月19日生，身份证登记住址安徽省芜湖市芜湖县。委托代理人程云、赵雄，云南天外天律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告昆明义滇物业管理有限公司。住所云南省昆明市官渡区某路酱菜厂1幢1层103号。法定代表人胡伟。委托代理人胡明德，男，汉族，1955年4月16日生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。系被告公司股东，特别授权代理。原告官渡区靓饰汽车美容服务部（以下简称“靓饰服务部”）诉被告昆明义滇物业管理有限公司（以下简称“义滇公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告靓饰服务部的特别授权代理人程云、赵雄，被告义滇公司的特别授权代理人胡明德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靓饰服务部诉称：2018年9月9日，原告与被告签订了《房屋场地租赁合同》约定：被告将位于某路59号大楼后房屋场地租给原告作为洗车的经营场所使用，原告可根据需要进行改造装修。租赁期限为6年，自2018年10月9日至2024年10月9日。租金为合同期内的第1至2年为每年5万元，两年后合同期内被告按市场行情增减收取租金。未经原告同意，被告单方面终止合同或不能按约定时间向原告提供房屋场地的，原告造成的一切损失由被告负责赔偿。2018年9月11日，原告按约定向被告支付了第一年的租金5万元，并在2018年9月30日向被告缴纳了5000元房屋租赁押金。在此期间，原告委托专业人员对该房屋的装修方案进行设计，后原告将装修方案报给被告确认后开始购买装修装饰材料，并雇佣装修工人进行装修。2018年10月初，被告口头通知原告，其接到昆明市官渡区城市管理局的通知，该租赁房屋系违章建筑物，需要拆除。接到通知后，原告立即停止了一切装修事宜，至此，原告因装修购买钢材、彩钢瓦、电缆线等原材料总计花费74,279元，支付装修工人的人工费用24,000元。2019年1月18日，原、被告经协商达成协议：由被告将原告支付的5万元租金退还原告，待此房装修批准后，再按合同约定支付租金。当日，被告退还原告5万元。2019年5月27日，昆明市官渡区城市管理局向被告下发了《行政处罚告知书》及《行政处罚决定书》，认定该案涉房屋系被告擅自搭建的违章建筑物，责令被告限期自行拆除违章建筑物，恢复原样。2019年5月30日，昆明市官渡区城市管理局又下发了《催告书》，催告被告3日内自行拆除案涉房屋。因被告出租给原告的涉案房屋系违章建筑，面临拆除，导致原告合同目的无法实现，给原告造成了较大的经济损失，故原告诉至法院诉请判令：一、确认原、被告于2018年9月9日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、被告退还原告房屋押金5000元；三、被告赔偿原告各项经济损失（包括装修材料费及人工费等）98,279元。被告义滇公司辩称：对合同无效的请求不予认可。原告出租给被告的是原告公司股东之一的胡明德通过合法购买所得，因为开发商原因没有建盖完成，但是已经取得房产证。对退还押金5000元的事实不认可，双方并未约定押金，此5000元是原告委托被告办理装修、清洁等须有政府部门批准的事项而支付的费用。对原告要求被告赔偿的请求不予认可。本案被告的代理人就是房屋的所有权人，自始至终并未收到原告提交的装修方案。被告已经提供了相应的手续，并没有任何违约、违法事实。原告靓饰服务部为证明其主张向本院提交以下证据：一、房屋场地租赁合同,欲证明2018年9月9日，原告与被告签订《房屋场地租赁合同》约定被告将位于某路59号大楼后房屋场地租赁给原告作为洗车经营活动场所使用，原告可根据需要进行改造装修。租赁期限为6年，自2018年10月9日至2024年10月9日止，租金为合同期内的第1至2年每年5万元，2年后合同期内被告按市场行情增减收取租金。未经原告同意，被告单方面终止合同或不能按约定时间向原告提供场地的，原告造成的一切损失由被告负责赔偿。二、中国工商银行转账凭证、转账记录，欲证明2018年9月11日，原告按约定向被告支付了第一年的租金5万元，并于2018年9月30日向被告支付了5000元房屋租赁押金。三、房屋场地原始照片，欲证明原、被告签订租赁合同后，被告交付案涉房屋给原告时房屋场地的现场照片。四、房屋装修效果图、销货单等、付款证明等、收条等、汇总合计表，欲证明合同签订后，原告即委托专业人员对该房的装修方案进行设计，原告将装修方案报给原告得到确认后，即购买装饰装修材料，并雇佣装修工人进行装修。原告因装修购买钢材、彩钢瓦、电缆线的装修原材料总计花费74,279元，支付装修工人的人工费24,000元。五、行政处罚告知书、行政处罚决定书、催告书，欲证明2019年5月27日，昆明市官渡区城市管理局向被告下发《行政处罚告知书》及《行政处罚决定书》认定案涉房屋系被告擅自搭建的违章建筑物，责令被告期限自行拆除，恢复原样。2019年5月30日，昆明市官渡区城市管理局又下发《催告书》催告被告3日内自行拆除案涉房屋。六、案涉房屋场地现状照片，欲证明原告按照设计图进行装修后，接到昆明市官渡区城管局的通知，租赁房屋系违章建筑，需要拆除。接到通知后，原告即停止一切装修事宜。补充证据：一、洗车场地装修平面图、官渡区市容保洁责任书、施工协议，欲证明租赁合同签订后，原告即委托专业人员对该房的装修方案进行设计，原告将装修方案提交被告，得到同意后原告经营者即与马燕青签订《施工协议》经涉案场地发包给马燕青进行装修。二、涉案场地房屋现状图片，欲证明涉案场地房屋已被昆明市官渡区城市管理局强制拆除。被告义滇公司质证认为：认可证据一的真实性、关联性、合法性，不认可证明目的。证据二中5000元与本案无关，不是押金，是原告办理室内装修手续转给被告的辛苦费。认可证据三的真实性，但与事实不符。对证据四，不认可、不予质证。认可证据五的真实性，不认可关联性、合法性。对证据六不认可、不发表质证意见。对补充证据质证：认可证据一的真实性，正好证实了出租给原告面积是150平方，对其要证明的内容不认可。对证据二不认可、不发表意见。原告提交给被告的就是已经有钢架基础的场地且系被告合法拥有，房产证上载明就是一层。是原告接手后进行装修时进行隔断、搭建成了二层，加上电网公司的那部分，面积才从190㎡变成了380平方米。但实际并未改变整个建筑的层高和外檐。被政府强拆后，被告已经提起了行政诉讼。败诉后，被告正在上诉。被告义滇公司为其辩解意见向本院提交以下证据：一、房屋场地租赁合同，欲证明原告在签订合同前已经考查场地实际情况并已知晓认可。1-2号铺面后部房屋场地约150平方米。合同约定乙方在装修前应提供装修方案给甲方认可后方可实施。合同第七、八条中均已确定了甲方的权利义务与乙方的权利义务。2019年1月18日，因政府不批准装修原因，经甲乙双方协商一致，由甲方将乙方支付的5万元租金退还给乙方，待此房装修批准后，再按合同约定支付租金。二、房屋场地原始照片二张，欲证明该场地房屋一层混合结构有基础、钢构、屋顶共一层共计有150平方米，其中房内云南电网公司的场地、上有修车举升机一台（可正常经营使用）约40平方米。三、商品房购销合同、备案登记表，欲证明《商品房购销合同》中已具有齐全的合法许可证件，并经过司法公证后完成买卖关系。买卖合同中的房屋平面图示范围明确界定实线内的房屋面积为623.76平方米，其中包括涉案房屋场地150平方米均在房屋产权处备案登记范围。其中于2000年12月11日买卖双方到市房管局产权处办理完成623.76平方米范围的权属备案登记事宜，已交清相关税费。四、（2000）昆民初字第163号判决书、云检民不提抗（2008）7号《云南省人民检察院民事行政检察不提请抗诉决定书》审查认定，图示范围623.76平方米经备案登记和人民法院查封判决生效后，卖房人已承诺按约定交付平面图示范围房屋。五、移交协议、商品房交付确认书，欲证明房屋所有权人云南桃笑屋业有限公司与胡明德将备案登记查的房屋，按生效法律文书履行了备案登记图示面积623.76平方米的房屋交付。六、房屋产权证，欲证明开发商桃笑公司的房屋权属自始有效。七、150平方米室内墙地顶装修翻新责任书。欲证明经政务中心城管窗口批准。原告靓饰服务部质证认为：认可证据一的真实性，不认可证明目的，两次去政府窗口办理装修、清洁报批被告都与原告去进行了备案，所以被告说原告没有将装修方案告知被告与事实不符，本案拆除的原因是原告出租的房屋是违章建筑。不认可证据二的真实性、关联性、合法性。不太确定第三组证据的真实性，但是请求法庭注意商品房购销合同第一条第一款是主楼建筑陈述为16层地块，规划用途为商业综合楼，属于全框架结构，商品房买卖合同与本案所涉及的房屋并不是同一个，与本案没有关联性，包括被告所举的第四组、第五组证据并不是诉争的两层楼的钢架结构的房屋，并也并未包含在这个房屋当中。证据六与本案无关原告提交的证据一、二、三、五、六、补充证据二形式合法，内容印证本案案件事实，本院确认其真实性。原告提交的证据四、补充证据一反映本案原告装修租赁物的情况，本院予以参考。被告提交的证据，形式、内容合法，本院作为认定案件事实的证据予以采纳。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：原告靓饰服务部（承租方，合同乙方）与被告义滇公司（出租方，合同甲方）于2018年9月9日签订《房屋场地租赁合同》约定：甲方同意将某路59号大楼后房屋场地，其中场地外5个车位【南方电网】和场地相关（对某路铁门打开使用）交付给乙方作为汽车服务活动使用。乙方本合同签订前已经考察场地的实际情况并已知晓认可，确认场地现为【某路59号大楼后场地】，铺面1-2号后部约150平方米。上述场地用于乙方经营活动，本经营用于：汽车、美容、保养、汽车升级、车险等一条龙服务，乙方可根据需要对“该场地”进行改造装修，乙方应提供装修方案给甲方认可后方可实施。装修按专业、现代风格，更好地和甲方项目相配套。租用时间自2018年10月9日起至2024年10月9日止，合同期为6年。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告开始装修租赁物，2019年1月10日，官渡区市容保洁责任书上报了施工情况：施工名称为室内装修签订保洁责任书，施工期间为2019年1月15日至2019年2月14日，胡明德作为责任单位签字。2019年5月27日，昆明市官渡区城市管理局作出《行政处罚决定书》【官综罚字（2019）】：“……违法事实：在某路（云南电网公司昆明供电局）院内擅自搭建一栋二层钢架方共380平方米。上述行为，已违反《中华人民共和国城乡规划法》，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，决定处罚如下：自行拆除违章建筑物，恢复原样，若在规定期限不履行拆除义务，我单位将依法实施强制拆除……”现上述违章建筑已被拆除。原告无法继续使用租赁物，原、被告就原告交纳给被告的5万元租金协商进行了退还，就退还租金事宜，双方在《房屋场地租赁合同》添加手写部分明确：“注：因政府方批准装修原因，经甲、乙双方协商一致，由甲方将乙方已支付的合同租金（伍万元）退还给乙方。待此房装修批准后，再按合同约定支付租金。款到立即生效……”被告向原告退还了5万元租金，原告认为其于2018年9月30日向胡明德转账的5000元押金亦应退还，且其装修损失应由被告承担，被告辩称如上。审理中，各方当事人就合同效力、过错责任、损失以及被告提起行政诉讼是否影响本案审理充分进行了辩论。意见分歧较大，无法调解。针对争议焦点1、《房屋场地租赁合同》是否为无效合同。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，依据政府部门的认定，被告出租给原告的钢架结构的租赁物无任何批准建设手续，被告提交证据仅证明其对租赁物享有产权，但并未能证明此租赁物（钢架棚）与房产证上的物权系同一物的事实。故根据上述法律规定，本院确认本案原、被告签订的《房屋场地租赁合同》为无效合同。针对争议焦点2、原告诉请的5000元是否作为押金退还。本院认为，在《房屋场地租赁合同》中双方未就押金进行约定，原告向被告转账5000元的凭条上未注明资金性质，原告主张该5000元为押金，被告不予认可，原告未提交其他证据证明其主张，且转账时间与原告转账租金5万元的时间也不一致，故本院认为这笔5000元不能认定为押金，原告要求返还5000元的诉请不予支持。针对争议焦点3、原告的装修损失如何划分责任。从本案《房屋场地租赁合同》约定的租赁物使用用途及官渡区市容保洁责任书上胡明德签字确认的施工事实，能够印证被告知晓且同意原告装修租赁物的事实，且若搭建成二层，原、被告均能受益。本院根据原、被告的过错程度划分原告的装修损失。被告将不具有合法手续的建筑交付给原告，原告作为承租人未在签订合同前审查租赁物的合法性，且未办理后期改造装修租赁物的合法手续，双方对装修损失的产生均具有过错，本院综合本案案情及原、被告的过错程度，由原、被告分别承担装修损失的一半，因为原告自行购买了材料和发包装修劳务，原告所举证据被告不予质证，故本院以原告汇总的损失作为本案损失，原、被告各承担98,279元的50%即49,139.5元。综上所述，依照《中华人民共和国》第五十六条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告官渡区靓饰汽车美容服务部与被告昆明义滇物业管理有限公司于2018年9月9日签订《房屋场地租赁合同》为无效合同；二、由被告昆明义滇物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告官渡区靓饰汽车美容服务部支付装修损失49,139.5元；三、原告官渡区靓饰汽车美容服务部的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2366元，由被告昆明义滇物业管理有限公司承担1126元，由原告官渡区靓饰汽车美容服务部承担1240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蔚然人民陪审员  吴兰琼二〇二〇年一月九日书 记 员  李彦霈