广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20359号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，该公司总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷安，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王爱桃，女，1968年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡青青，广东龙浩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：童训强，男，1982年9月4日出生,汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡青青，广东龙浩律师事务所实习律师。上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸服装城公司）与上诉人王爱桃、童训强因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。世贸服装城公司上诉请求：1、改判一审判决第一项中的滞纳金为王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付2018年8月1日至2018年12月27日租金76245元对应的滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至王爱桃、童训强实际付清为止)，暂计至2019年9月30日为148308元；2、改判一审判决第三项为王爱桃、童训强向世贸服装城公司赔偿其提前解除合同给世贸服装城公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1138308元（暂计至2019年9月30日止为142897元），及进场费损失1218485元（暂计至2019年9月30日止为176864元）；因处理王爱桃、童训强违约诉讼的律师费25000元；因王爱桃、童训强违约的诉讼费1021元（一审诉讼费821元、一审反诉诉讼费200元)；另行招租的宣传推广费400元等，共计2383214元；3、撤销一审判决第四项。事实和理由：一、一审法院关于滞纳金起算时间及计算标准的判决，没有事实及法律依据。双方签订《物业租赁合同》因王爱桃、童训强违约而提前解除前，该合同仍在生效，双方应继续履行该合同的义务。根据《物业租赁合同》第二条第1款及第五条第1款约定及（2018）粤01民终19096号生效判决认定，王爱桃、童训强应按合同约定的时间及标准向世贸服装城公司支付自2018年8月1日至2018年12月27日期间租金的每日千分之五计算的逾期缴交租金的滞纳金。二、根据《合同法》第113条规定，违约损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《物业租赁合同》第五条第1、2、3款亦均有约定，王爱桃、童训强违反相关约定时，世贸服装城公司有权没收其缴纳的一切款项，且王爱桃、童训强应赔偿因此给世贸服装城公司造成的一切损失。王爱桃、童训强在（2018）粤01民终19096号案中承担的违约赔偿根本不足以弥补世贸服装城公司的各项投入和损失，更不用说覆盖王爱桃、童训强违约解除《物业租赁合同》造成世贸服装城公司其他机会的丧失、可预见损失及难以量化的一系列包括经营、商誉等巨大损失。世贸服装城公司暂仅结合合同剩余租期、涉案商铺难以另行出租等事实，主张了包括但不限于涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理王爱桃、童训强违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等损失，合法有据，一审法院不予支持没有事实和法律依据。三、从《物业租赁合同》因王爱桃、童训强违约而提前解除后至今已有8个多月，虽然在该段期间世贸服装城公司已经采取了充足措施且尽力尝试将涉案商铺出租，但是涉案商铺未能顺利出租，并非世贸服装城公司所能控制及希望看到的，该段期间的损失系因王爱桃、童训强违约而客观产生，一审法院应全部支持世贸服装城公司的关于租金损失的诉讼请求。退一步说，即使一审法院不予全部支持世贸服装城公司这一诉请，也应认定涉案商铺自《物业租赁合同》解除后至今未成功另行出租而实际产生的租金损失由王爱桃、童训强承担。四、双方签订的《物业租赁合同》因王爱桃、童训强违约而提前解除，按约定其已支付的所有款项不予退还，一审法院应判令王爱桃、童训强赔偿世贸服装城公司进场费损失1218485元。退一步说，即使一审法院不予全部支持世贸服装城公司这一诉请，也应认定涉案商铺自合同解除后至今未成功另行出租而实际产生的进场费损失由王爱桃、童训强承担。五、世贸服装城公司主张的因处理王爱桃、童训强违约诉讼的律师费25000元，因王爱桃、童训强违约的诉讼费1021元（一审诉讼费821元、一审反诉诉讼费200元），另行招租的宣传推广费400元等，系因王爱桃、童训强违约提前解除《物业租赁合同》给世贸服装城公司客观造成的损失，世贸服装城公司已向一审法院提交充足证据证明，一审法院不予支持没有事实和法律依据。针对世贸服装城公司的上诉，王爱桃、童训强辩称，一、世贸服装城公司没有证据证明其存在损失，其所述宣传费用等与本案没有直接关联性。二、是否属于违约解除，一审法院并没有作出认定。王爱桃、童训强之所以要解除合同，正是因为世贸服装城公司在三年返租期间单方违约，导致王爱桃、童训强得不到一分钱租金，在这种情况下，王爱桃、童训强认为世贸服装城公司毫无诚信而解除合同，即世贸服装城公司违约在先。王爱桃、童训强上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五项；2、改判王爱桃、童训强无需向世贸服装城公司支付2018年8月1日至2018年12月27日止的租金76245元及滞纳金；3、改判王爱桃、童训强无需向世贸服装城公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金341520元以及2016年1月1日至2017年12月31日期间减半租金170760元；4、改判王爱桃、童训强无需向世贸服装城公司支付合同解除损失赔偿金46959元；5、改判世贸服装城公司向王爱桃、童训强赔偿损失147576元（即2015年3月1日至2016年2月28日期间租金，计算方式：参照2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准12298元/月×12个月=147576元），并自本案起诉之日起至清偿之日止按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率向王爱桃、童训强支付逾期付款利息。事实和理由：一、一审判决第一项没有考虑2018年8月1日至2018年12月27日期间王爱桃、童训强没有使用涉案商铺，涉案商铺完全处在世贸服装城公司实际控制之下的情况，及遗漏王爱桃、童训强于2018年3月6日向世贸服装城公司发出《律师函》表明不再接受涉案商铺，解除《物业租赁合同》的事实。一审判决第一项没有考虑世贸服装城公司的过错，适用法律错误。王爱桃、童训强没有再接受涉案商铺后，世贸服装城公司实际无权要求王爱桃、童训强继续承租。由于世贸服装城公司原因，导致《物业租赁合同》于2018年12月27日才被法院判决解除，因此，2018年8月1日至2018年12月27日期间的租金损失，完全是由世贸服装城公司过错导致的，不应由王爱桃、童训强承担。王爱桃、童训强没有使用涉案商铺且明确告知不再使用，世贸服装城公司又完全控制涉案商铺，故对涉案商铺的租金损失应由世贸服装城公司承担。上述租金及滞纳金是扩大的损失，世贸服装城公司在收到王爱桃、童训强不再接受商铺的意思表示后应采取措施防止损失扩大，而不是将商铺空置，其行为已经违反法定的减损义务，无权再主张租金损失。另外，王爱桃、童训强己承担诉讼期间2018年3月1日起至2018年7月30日商铺空置期间租金损失责任，从公平和过错的角度讲，对于诉讼期间剩余商铺空置的损失不应再由王爱桃、童训强承担。二、一审判决第二项认定事实、适用法律错误。《物业租赁合同》第二条只是约定2014年1月1日起至2015年12月31日的物业租金为0元，以及2016年1月1日至2017年12月31日的物业租金为7115元，不能认定是免租性质，以及减半收取租金。租金是否减免是以《物业租赁合同》的租金条款为准，不能是数字相同来推断租金的减免，《商铺/写字间确认书》与《物业租金合同》之间不具有推理的逻辑联系。依据(2018)粤01民终19096号民事判决，王爱桃、童训强依据《客户确认表》交纳的费用2436970元实为租赁世贸服装城公司涉案商铺十年租期的对价，平均每月20308.08元，故王爱桃、童训强实际支付了2014年1月1日至2017年12月31日承租期间的对价，不存在涉案商铺免租或享受租金优惠的情形。《商铺/写字间确认书》只是租赁意向书，早于《物业租赁合同》签订，其租期、租金的约定与《物业租赁合同》不一致，《物业租赁合同》完全取代了《商铺/写字间确认书》，租金约定应以《物业租赁合同》的租金条款为准，涉案商铺租金是否享有租金减免优惠的标准就是《物业租赁合同》中租金条款是否有减免优惠字样。《物业租赁合同》属于格式合同，如果双方对于2014年1月1日至2017年12月31日期间的租金是否属于租金减免的理解不同，应作出对王爱桃、童训强有利的解释，不属于租金减免。2015年4月5日双方签订《补充协议书》，对《物业租赁合同》进行变更，故2015年3月1日至2017月12月31日期间涉案商铺归返世贸服装城公司经营，不存在向世贸服装城公司补交租金的问题。如果2014年1月1日至2015年12月31日的物业租金为免租，2016年1月1日至2017年12月31日的物业租金为减半优惠，王爱桃、童训强如果补缴租金，其获得的返租租金会大大低于王爱桃、童训强承租需要付出的租金，王爱桃、童训强返租三年不但不会获利，反而会亏损严重，王爱桃、童训强不可能将涉案商铺返租给世贸服装城公司。三、（2018）粤01民终19096号民事判决已对2015年3月1日至2018月2月28日期间的租金进行了处理，一审判决再次对2015年3月1日至2017年12月31日期间的租金作出判决，违反一事不再理，以新的判决推翻已生效判决。四、一审法院直接依据（2018）粤01民终19096号民事判决认定王爱桃、童训强违约解除，没有事实依据，该判决并没有对违约责任作出认定，只是告知世贸服装城公司如认为王爱桃、童训强违约解除，可以另案起诉。世贸服装城公司违反2015年4月5日的《补充协议书》，没有向王爱桃、童训强支付租金的事实构成违约，王爱桃、童训强解除《物业租赁合同》具有合同依据和法律依据，并不构成违约。五、《补充协议书》约定2015年3月1日至2016年2月28日为免租期，同时约定租金的数额和支付时间、方式，但世贸服装城公司在返租期间没有按照《补充协议书》的约定向王爱桃、童训强支付租金，属于严重违约行为。《补充协议书》对违约责任虽无条文直接约定，但约定可以沿用《物业租赁合同》的相关条款，故王爱桃、童训强有权依据《物业租赁合同》的违约条款，追究世贸服装城公司的违约责任，包括补缴返租期间的免租期间的租金，王爱桃、童训强反诉请求有合同依据。一审法院支持世贸服装城公司的减免租金请求，驳回王爱桃、童训强的反诉请求，是对同一事实采用二种不同的标准进行审理，显失公正。按照一审判决，《补充协议书》期间的2015年3月1日至2017年12月31日共34个月，王爱桃、童训强没有使用涉案商铺一天，除平均每月投入的成本，还要补缴租金，合计需要向世贸服装城公司支付1003534.72元，即使扣除返租租金159550元，实际要支付843984.72元，即世贸服装城公司使用涉案商铺获取利益，还可以收取王爱桃、童训强843984.72元租金，显失公平。六、世贸服装城公司对其租金的损失并未举证证明损害的具体存在，如果认定王爱桃、童训强违约解除，王爱桃、童训强支付的合同保证金加上预付的一个月租金，足以弥补世贸服装城公司的损失。对2018年3月1日至2018年12月27日空置期间租金损失，世贸服装城公司放任损失扩大，应承担责任。根据（2018）粤01民终19096号判决及一审判决第一项，实际上王爱桃、童训强已承担空置期间全部租金损失，一审判决第三项仍要求王爱桃、童训强承担三个月的租金损失，显失公平。针对王爱桃、童训强的上诉，世贸服装城公司辩称，一、《物业租赁合同》因王爱桃、童训强违约而提前解除，王爱桃、童训强系全部过错方、违约方，其无权解除合同却坚持即使承担违约责任也要强行解除的事实，已经（2018）粤01民终19096号生效判决书认定，及王爱桃、童训强在本案一、二审中均自认。王爱桃、童训强没有《物业租赁合同》的单方解除权，不适用通知解除。二、王爱桃、童训强应按《物业租赁合同》第二条第1款、第五条第1款的约定向世贸服装城公司支付2018年8月1日至2018年12月27日的租金及滞纳金，这一点已经19096号生效判决及本案一审认定。王爱桃、童训强辩称该期间的租金损失系由世贸服装城公司导致，不是事实。三、世贸服装城公司给予王爱桃、童训强免租优惠期（第1、2年免租、第3、4年减半收取租金），有合同依据、19096号生效判决及本案一审查明及王爱桃、童训强在本案反诉状中自认。王爱桃、童训强违约提前解除《物业租赁合同》，依据《物业租赁合同》第五条第3款约定及19096号生效判决告知世贸服装城公司可另案向王爱桃、童训强主张损失。世贸服装城公司要求收回减免优惠租金有合同依据及生效判决认定，合法有据，一审判决第二项认定正确，没有违反一事不再理原则，应予维持。四、王爱桃、童训强在（2018）粤01民终19096号案及本案一审中承担的赔偿根本不足以弥补世贸服装城公司的各项投入和损失，更不用说覆盖世贸服装城公司其他机会的丧失、可预见损失及难以量化的一系列包括经营、商誉等巨大损失。五、王爱桃、童训强无权收回所谓返租免租期优惠，《补充协议书》没有该项约定，也没有约定2016年3月1日至2017年2月28日系“租金优惠期”。世贸服装城公司要求收回免租期优惠有合同依据及生效判决认定，且19096号生效判决及本案一审判决已认定《补充协议书》与《物业租赁合同》属于两份不同的合同。王爱桃、童训强称《物业租赁合同》是履行《补充协议书》的基础，并单方主张其同意给予世贸服装城公司一年的免租期是基于该一年免租期发生在世贸服装城公司给予其的免租期内，该说法既无合同约定，也无证据证明，两者之间毫无关联，其无权向世贸服装城公司主张上述所谓的损失，世贸服装城公司亦无需向其支付返租免租期间的任何租金和所谓的“租金优惠期”的租金差额及前述金额的相应利息。世贸服装城公司向一审法院起诉请求：1、王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付2018年8月1日至2018年12月27日为止的租金76245元（2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为15653元/月），以及滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至王爱桃、童训强实际付清为止），暂计至2019年4月15日为84260元，共计160505元；2、王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金341520元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即243元平方米/月标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸服装城公司减半收取的租金170760元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即243元/平方米/月为标准减半计算），共计512280元；3、王爱桃、童训强赔偿世贸服装城公司提前解除合同给世贸服装城公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1138308元及进场费损失1218485元；因处理王爱桃、童训强违约诉讼的律师费25000元；因王爱桃、童训强违约的诉讼费1021元（一审诉讼费821元、一审反诉诉讼费200元）；另行招租的宣传推广费400元等，共计2383214元。王爱桃、童训强向一审法院反诉请求：1、世贸服装城公司向王爱桃、童训强赔偿损失147576元（即2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金，计算方式：参照2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准12298元/月×12个月=147576元），并自本案起诉之日起至付清之日止按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率向王爱桃、童训强支付逾期付款利息；2、世贸服装城公司向王爱桃、童训强支付涉案商铺装修残值5000元。一审法院查明事实：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸服装城公司进行策划、推广、招商及经营管理。据本院（2018）粤01民终19096号民事判决书查明：2011年12月6日，案外人马仁峥向世贸服装城公司认租广州世贸服装城一层1234、1232号二间商铺，并向世贸服装城公司支付30万元的定金，同日马仁峥向世贸服装城公司签署《客户确认表》。2011年12月12日，马仁峥与案外人王佑伟、王爱桃签订《协议书》，约定：马仁峥同意广州世贸服装城一层商铺1232转让给王佑伟，一层1234转让给王爱桃、童训强，定金为30万元两间。2011年12月18日，王爱桃（承租方、乙方）与世贸服装城公司（出租方、甲方）签订了《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租广州市站前路广州世贸服装城内编号为1234的商铺（涉案商铺）；租期为10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金243元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方……甲方同意乙方在合同期的第三、四年减免每月租金金额的50%。《商铺/写字间确认书》右上角盖章载明：该商铺已交齐50%的一次性款项。同日，王爱桃向世贸服装城公司支付1234商铺首付款74万元。2012年4月27日，王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付1234商铺款50万元。2013年6月26日，王爱桃向世贸服装城公司支付款项1196970元。2014年4月8日，王爱桃、童训强（承租方、乙方）与世贸服装城公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1234号商铺（建筑面积为58.56平方米），用途为服装服饰（女装）；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止；租金计算：自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元月/㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为121.5元月/㎡（合计7115元/月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为267.3元月/㎡（合计15653元/月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金14230元和保证金（三个月租金）42690元；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此而甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用等。《物业租赁合同》签订后，王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付一个月租金14230元和保证金（三个月租金）42690元。2015年4月5日，王爱桃、童训强（乙方）与世贸服装城公司（甲方）就案涉物业签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年4月5日将物业交还给甲方经营，即2015年4月5日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；在甲方经营期间，乙方应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金，同时甲方向乙方支付租金费用的时间：1、2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2、2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元/㎡向乙方支付租金（即租金为12298元/月）等（其他略）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方。该《补充协议书》签订后，世贸服装城公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸服装城公司没有支付冲抵后的租金给王爱桃、童训强。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日，世贸服装城公司以邮政快递方式向王爱桃、童训强在《物业租赁合同》中填写的通讯地址寄送《接收物业告知函》，通知王爱桃、童训强在2018年3月1日前接收物业等等。但王爱桃、童训强没有与世贸服装城公司办理物业交接。2018年4月26日，因涉案商铺租赁争议，王爱桃、童训强向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0103民初3422号（以下简称3422号）。该案中，王爱桃、童训强的诉讼请求为：1、解除王爱桃、童训强与世贸服装城公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月7日签订的《补充协议书》；2、世贸服装城公司返还王爱桃、童训强预付的租金2436970元及自2013年6月26日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给王爱桃、童训强，暂计至起诉之日的利息为559487.70元；3、世贸服装城公司返还王爱桃、童训强交付的物业租赁保证金42690元及一个月的租金14230元，及自起诉之日起至清偿之日止的利息给王爱桃、童训强（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）；4、世贸服装城公司向王爱桃、童训强支付租金162380元及自起诉之日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）给王爱桃、童训强；5、世贸服装城公司赔偿王爱桃、童训强装修款39400元；6、世贸服装城公司承担本案全部诉讼费用。世贸服装城公司提起反诉的请求为：1、王爱桃、童训强按照《物业租赁合同》的约定向世贸服装城公司支付1234号物业自2018年3月1日至王爱桃、童训强付清为止的租金（2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为15653元/月……，暂计至2018年6月11日为62612元）及滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自2018年3月1日计算至王爱桃、童训强实际付清为止，暂计至2018年6月11日为27550元）；2、王爱桃、童训强承担本案反诉、本诉的全部诉讼费用。该案判决：一、世贸服装城公司自该判决发生法律效力之日起十五日内支付租金159550元及利息（利息：以租金159550元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2018年4月26日起至付清租金之日止，计算利息以不超过租金本金为限）给王爱桃、童训强；二、驳回王爱桃、童训强的其他诉讼请求；三、王爱桃、童训强自该判决发生法律效力之日起十五日内支付2018年3月起至2018年7月的租金78265元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金15653元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）给世贸服装城公司；四、驳回世贸服装城公司的其他反诉请求。3422号案判决后，王爱桃、童训强不服该一审判决，向本院提起上诉，案号为（2018）粤01民终19096号（以下简称19096号）。19096号民事判决认为：一、虽然2015年4月5日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，王爱桃、童训强以世贸服装城公司不履行2015年4月5日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；王爱桃、童训强与世贸服装城公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，王爱桃、童训强认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸服装城公司违约行为导致缺乏证据证实，不予采信；但是，在2015年4月5日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸服装城公司多次发函王爱桃、童训强仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思；考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故判令自判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月7日《补充协议书》。二、王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付的2436970元款项，无论具体名称如何，实则与租金一起构成王爱桃、童训强承租涉案商铺所支付的对价，在《物业租赁合同》提前解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间计算世贸服装城公司需退还的金额；按照双方租赁期限10年计算，从2014年1月至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约60个月，尚余约60个月，故世贸服装城公司应当返还王爱桃、童训强1218485元（计算过程：2436970元×60/120=1218485元）。三、关于王爱桃、童训强所主张的装修款应否赔偿的问题。2015年4月5日的《补充协议书》仅约定世贸服装城公司在2018年3月1日将物业按适租状态交还王爱桃、童训强，并无约定世贸服装城公司须恢复涉案商铺原装修后交付，且如前所述，涉案《物业租赁合同》、2015年1月7日签订的《补充协议书》系因王爱桃、童训强违约而提前解除，王爱桃、童训强要求世贸服装城公司赔偿装修损失不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，不予支持。该案判决：一、维持一审法院（2018）粤0103民初3422号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销一审法院（2018）粤0103民初3422号民事判决第二项；三、王爱桃、童训强与世贸服装城公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月7日《补充协议书》自该判决生效之日起解除；四、世贸服装城公司自该判决生效之日起10日内向王爱桃、童训强返还1218485元；五、驳回王爱桃、童训强的其他诉讼请求。19096号民事判决已于2018年12月27日发生法律效力。一审庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸服装城公司称租金损失是剩余合同期租金收入，进场费是依据剩余年限而计算得出的。为证明进行了大量宣传推广及招商活动，世贸服装城公司提交了宣传推广活动的图片、涉案商铺招租广告及发票、涉案商铺现状照片等作为证据；为证明因对方违约支付了律师费，世贸服装城公司提交了《律师委托代理合同》。为证明支付装修费39400元，王爱桃、童训强提交了与广州仕坤装饰有限公司签订的装饰装修工程合同及支付凭证。一审法院认为，王爱桃、童训强和世贸服装城公司之间签订的《物业租赁合同》及2015年4月5日《补充协议书》的效力，已经生效19096号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该案对当事人的合同履行情况、合同解除及违约责任作出了处理和认定，一审法院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸服装城公司主张的2018年8月1日至2018年12月27日即《物业租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金问题。王爱桃、童训强向世贸服装城公司承租案涉商铺，应按《物业租赁合同》的约定支付租金。生效判决已经判令王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付2018年3月至2018年7月的租金及滞纳金，现世贸服装城公司继续主张2018年8月1日至合同解除前的租金76245元，合法有理，一审法院予以支持。关于租金滞纳金，一方面王爱桃、童训强所提抗辩意见包括了对该滞纳金的异议，另一方面生效判决对2018年3月至2018年7月期间滞纳金计算标准已作认定，故一审法院调整案涉滞纳金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。至于滞纳金的起算时间，因王爱桃、童训强于2018年4月26日起向一审法院提起3422号案，请求解除《物业租赁合同》等，该案于2018年12月27日才经二审判决而有定论。在王爱桃、童训强和世贸服装城公司对合同是继续履行还是解除存在重大分歧的情况下，王爱桃、童训强未交上述期间的租金具有一定合理性，因此对于世贸服装城公司主张这段期间的租金滞纳金，一审法院不予支持。该滞纳金的起算时间应为2018年12月28日。王爱桃、童训强有关租金及滞纳金的抗辩意见，难以成立，一审法院不予采纳。关于世贸服装城公司主张的支付减免优惠的租金的问题。案涉租赁合同因王爱桃、童训强要求而被19096号民事判决提前解除，依据合同约定，王爱桃、童训强不再享受免租期优惠及任何租赁优惠，并应补缴优惠期间的全部款项和费用。故王爱桃、童训强应向世贸服装城公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金，租金标准可依租赁合同约定的预付首月租金金额确定为341520元（14230元/月×24月）。对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，因双方在《商铺/写字间确认书》已明确约定租金为243元/平方米，在合同期的第三、四年减免每月租金总额50%，在《物业租赁合同》中双方约定的2016年1月1日至2017年12月31日即第三、四年租金也是243元/平方米的50%即121.5元/平方米，与《商铺/写字间确认书》的上述约定一致，故可判断世贸服装城公司在《物业租赁合同》中2016年1月1日至2017年12月31日期间租金的约定已给予王爱桃、童训强该期间租金50%的优惠，在合同因王爱桃、童训强提前解除的情况下，王爱桃、童训强应向世贸服装城公司补足减半收取的租金170760元（7115元/月×24月）。关于世贸服装城公司主张的提前解除合同损失赔偿问题。根据租赁合同的约定，王爱桃、童训强提前解除租赁合同的，应赔偿世贸服装城公司因此遭受的损失。因世贸服装城公司重新寻找新的承租人需要合理的时间，该期间造成的租金损失属于合理预见的范围，王爱桃、童训强应对该期得利益承担赔偿责任。鉴于合同解除后，世贸服装城公司有义务采取适当措施将场地出租或另作他用，以防止场地闲置损失的扩大，一审法院因此酌情确定王爱桃、童训强赔偿给世贸服装城公司的损失额为三个月租金，即46959元。对世贸服装城公司主张的超出该部分的租金损失的请求，一审法院不予支持。另世贸服装城公司有关进场费、律师费、3422号案及19096号案诉讼费及宣传推广费等损失的主张，均难成立，一审法院不予支持。关于王爱桃、童训强主张的损失赔偿及商铺装修残值问题。《物业租赁合同》与2015年4月5日《补充协议书》是两份独立的合同，虽然上述两份合同分别对承租方、返租方的免租期作出约定，但并未涉及两免租期之间关联性的内容。王爱桃、童训强有关返租免租是基于租赁免租而给予的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。王爱桃、童训强要求世贸服装城公司支付有关返租免租损失赔偿及利息的请求，无合同依据，一审法院不予支持。关于商铺装修残值，因王爱桃、童训强在本案中主张赔偿的装修残值与其在3422号案主张赔偿的装修款均是指同一装修，3422号案及19096号对该装修损失已做裁判，本案不再处理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、自该判决发生法律效力之日起十日内，王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付2018年8月1日至2018年12月27日止的租金76245元及租金滞纳金（每月的租金滞纳金以每月租金15653元为本金，从2018年12月28日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）；二、自该判决发生法律效力之日起十日内，王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金341520元及2016年1月1日至2017年12月31日期间的减半租金170760元；三、自该判决发生法律效力之日起十日内，王爱桃、童训强向世贸服装城公司赔偿提前解除合同造成的损失46959元；四、驳回世贸服装城公司的其他诉讼请求；五、驳回王爱桃、童训强的全部反诉请求。本诉案件受理费15624元，由世贸服装城公司负担10547元，王爱桃、童训强负担5077元；反诉案件受理费1676元，由王爱桃、童训强负担。二审中，经本院询问，双方当事人表示没有新证据提交。之后，王爱桃、童训强又申请本院对世贸服装城公司提交的《商铺/写字间确认书》中“注：甲方同意乙方在合同期的第三、四年减免每月租金金额的50%”的这句话不是王爱桃书写进行鉴定。经审查，本院生效的19096号民事判决认定双方当事人签订了该《商铺/写字间确认书》的事实，王爱桃、童训强在本案一审庭审中亦确认该《商铺/写字间确认书》的真实性，故王爱桃、童训强申请鉴定的上述内容是否王爱桃书写，不影响该《商铺/写字间确认书》对双方当事人的法律约束力。因此，本院对王爱桃、童训强的上述鉴定申请不予准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求，本院对双方当事人的以下二审争议问题进行审查。关于王爱桃、童训强应否向世贸服装城公司支付2018年8月1日至2018年12月27日即《物业租赁合同》解除之日的租金及滞纳金的争议问题。王爱桃、童训强向世贸服装城公司承租涉案商铺，应按双方签订的《物业租赁合同》的约定支付租金。本院生效的19096号民事判决已确定王爱桃、童训强向世贸服装城公司支付2018年3月至2018年7月的租金及滞纳金，故2018年8月1日至2018年12月27日即《物业租赁合同》解除之日的租金，王爱桃、童训强仍应向世贸服装城公司支付，并应承担逾期支付的违约责任即支付双方约定的滞纳金。因王爱桃、童训强起诉请求解除《物业租赁合同》一案于2018年12月27日才经本院二审判决，确定解除《物业租赁合同》，故在双方当事人对合同是继续履行还是解除的问题存在争议，王爱桃、童训强据此未支付上述期间的租金具有一定合理性，且王爱桃、童训强亦对上述滞纳金提出异议的情况下，一审法院对世贸服装城公司诉请的滞纳金予以调整，确定上述期间租金的滞纳金从合同解除次日起计算，并按照本院生效的19096号民事判决认定的2018年3月至2018年7月期间滞纳金计算标准即中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，并无不当，本院予以认同。世贸服装城公司主张从2018年8月1日起计算租金的滞纳金，并应当按照合同约定的滞纳金计算标准向王爱桃、童训强收取至2018年12月27日期间的滞纳金的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。双方当事人于2015年4月5日签订的《补充协议书》约定的返租期间届满后，经世贸服装城公司多次发函通知王爱桃、童训强接收涉案商铺，王爱桃、童训强均拒绝接收，且《物业租赁合同》经生效判决于2018年12月27日才解除，故对于合同解除前发生的涉案商铺空置损失，王爱桃、童训强负有一定过错。因此，王爱桃、童训强以其在2018年8月1日至2018年12月27日期间没有使用涉案商铺，其已于2018年3月6日向世贸服装城公司发出《律师函》解除《物业租赁合同》为由，提出其不应支付2018年8月1日至2018年12月27日的租金及滞纳金的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于王爱桃、童训强应否向世贸服装城公司支付减免优惠的租金的争议问题。本院生效的19096号民事判决认定双方当事人签订的《物业租赁合同》系因王爱桃、童训强违约而提前解除，故按照《物业租赁合同》的约定，王爱桃、童训强不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受的优惠），并应补缴优惠期间的全部款项和费用。双方当事人签订《物业租赁合同》时，并无约定之前双方签订的《商铺/写字间确认书》终止，且《物业租赁合同》关于租期第一、二年的租金为零元，第三、四年的租金数额为《商铺/写字间确认书》约定租金数额的一半的约定，与《商铺/写字间确认书》关于租期第一、二年免收租金，第三、四年减免租金50%的约定相吻合，故一审法院支持世贸服装城公司诉请王爱桃、童训强支付的免租租金及减半收取的租金，理据充分，本院予以认同。王爱桃、童训强认为《物业租赁合同》取代了《商铺/写字间确认书》，而《物业租赁合同》中的租金条款没有减免优惠字样，故《物业租赁合同》约定的2014年1月1日至2017年12月31日期间的租金不属于租金减免的上诉主张，与事实不符，本院不予采信；根据本院生效的19096号民事判决认定的事实，王爱桃、童训强向世贸服装城公司承租涉案商铺的对价包括《物业租赁合同》约定的租金及《物业租赁合同》签订前已经支付的2436970元款项，故王爱桃、童训强认为其支付了该2436970元款项，实际上是支付了2014年1月1日至2017年12月31日承租期间的对价，故不存在涉案商铺免租或享受租金优惠情形的上诉主张，不能成立，本院不予采信；双方当事人于2015年4月5日签订的《补充协议书》，约定返租期间王爱桃、童训强应按照《物业租赁合同》的相关条款向世贸服装城公司缴纳租金，故王爱桃、童训强认为2015年3月1日至2017年12月31日期间涉案商铺返归世贸服装城公司经营，不存在向世贸服装城公司补交租金问题的上诉主张，与事实不符，本院不予采信；本院生效的19096号民事判决对2015年3月1日至2018年2月28日期间租金的处理并不包括《物业租赁合同》约定的减免租金，故王爱桃、童训强认为一审法院对2015年3月1日至2017年12月31日期间的减免租金作出判决，违反一事不再理原则并推翻生效判决的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。因此，王爱桃、童训强主张其不应向世贸服装城公司支付减免优惠的租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于王爱桃、童训强解除涉案商铺租赁合同是否造成世贸服装城公司损失及王爱桃、童训强应否向世贸服装城公司赔偿该损失的争议问题。涉案商铺租赁合同经本院生效的19096号民事判决才予以解除，故世贸服装城公司在合同解除后重新寻找新的承租人需要合理的时间，此期间涉案商铺空置的租金损失即是王爱桃、童训强解除涉案商铺租赁合同造成世贸服装城公司的损失，且是双方当事人能够合理预见的损失。因此，根据《物业租赁合同》的约定及本院生效的19096号民事判决关于《物业租赁合同》系因王爱桃、童训强违约而提前解除的认定，王爱桃、童训强应当赔偿世贸服装城公司该期得利益的损失。因涉案商铺租赁合同解除后，世贸服装城公司也有义务采取适当措施将涉案商铺另行出租或另作他用以减少涉案商铺空置的损失扩大，故一审法院酌情确定王爱桃、童训强向世贸服装城公司赔偿的损失数额按照三个月租金计算，并无不当，本院予以认同。世贸服装城公司诉请的租金损失超过部分，缺乏依据，一审法院不予支持正确；本院生效的19096号民事判决已对世贸服装城公司所称的进场费作出认定及处理，故世贸服装城公司在本案中诉请王爱桃、童训强赔偿进场费损失的主张不能成立，一审法院不予支持正确；世贸服装城公司诉请王爱桃、童训强赔偿其在一审法院3422号案及本院19096号案支出的律师费和负担的诉讼费，及另行招租的宣传推广费的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持正确。因此，世贸服装城公司对一审判决王爱桃、童训强赔偿其损失的数额提出上诉的主张，本院亦不予支持。本院生效的19096号民事判决认定王爱桃、童训强以世贸服装城公司不履行2015年4月5日的《补充协议书》约定的义务为由主张解除《物业租赁合同》的理由不能成立，以及认定《物业租赁合同》系因王爱桃、童训强违约而提前解除，而王爱桃、童训强并无相反证据足以推翻该生效判决的认定，故王爱桃、童训强认为该生效判决没有对解除合同的违约责任作出认定，其解除《物业租赁合同》具有合同及法律依据，无需赔偿世贸服装城公司损失的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于世贸服装城公司应否赔偿王爱桃、童训强主张的2015年4月5日《补充协议书》约定的免租期间的租金损失及其利息的争议问题。本院生效的19096号民事判决认定《物业租赁合同》与上述《补充协议书》属于两份不同的合同，双方当事人在该两份合同中形成的是两种独立的法律关系，故一审法院认定该两份合同分别对双方当事人的免租期作出的约定并无关联性，王爱桃、童训强关于返租免租是基于租赁免租而给予的主张缺乏依据的审查意见，理据充分，并无不当。因此，世贸服装城公司没有履行上述《补充协议书》约定的义务，王爱桃、童训强诉请世贸服装城公司赔偿上述《补充协议书》约定的免租期间的租金损失及其利息，没有合同依据，一审法院不予支持正确。王爱桃、童训强对此提出的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。综上所述，世贸服装城公司和王爱桃、童训强的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38327元，由广州世贸服装城发展有限公司负担26647元，王爱桃、童训强共同负担11680元。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇二〇年一月十四日书记员  江亭利林美欣