浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初18520号 原告：高妍，女，1987年6月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：季雪颖，浙江绣湖律师事务所律师。 被告：倪义山，男，1978年4月23日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：王国栋，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋天平，浙江六和（义乌）律师事务所实习律师。 第三人：金柯达，男，1982年9月24日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 原告高妍与被告倪义山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告高妍的委托诉讼代理人季雪颖，被告倪义山及其委托诉讼代理人王国栋到庭参加诉讼。因金柯达与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法于2019年12月12日追加其为本案第三人，并于2020年1月10日再次公开开庭进行了审理。原告高妍的委托诉讼代理人季雪颖，被告倪义山及其委托诉讼代理人王国栋到庭参加诉讼；第三人金柯达经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告高妍向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月10日解除；2、请求判令被告向原告支付尚欠的租金人民币41231.4元；3、请求判令被告腾空《房屋租赁合同》所涉房屋交还给原告并支付房屋占有使用费（自2019年8月14日起按照日租金1963.4元的五倍标准支付至实际腾空房屋之日止）；4、请求判令被告向原告支付违约金214987.5元。第二次庭审时，原告变更第三项诉讼请求为：请求判令被告支付房屋占有使用费（从2019年8月14日起按照日租金1963.4元的五倍标准支付至2019年9月30日止）。事实和理由：2015年12月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于义乌市，悦庭酒店一楼部分大厅、七楼整层、八楼整层出租给被告，租金第一年为65万元，之后每两年递增百分之五。租赁期限为2016年1月1日至2029年12月30日止。合同中对租金及支付方式有明确约定：其中2019年1月1日-2020年12月31日每年租金为人民币71.6625万元整，两年内每季度付给甲方租金17.9156万元。合同中还约定合同解除及违约责任等条款。后被告未按照合同约定支付2019年第二、三季度的租金，且尚欠2017年1月1日至2019年3月31日的递增租金。原告于2019年8月8日向被告发出《告知函》一份，告知被告解除合同，要求被告支付尚欠租金、违约金并要求被告腾空房屋并交还原告。被告于2019年8月10日签收《告知函》。后被告分别于2019年8月20日、9月26日向原告支付人民币共计324999.9元。被告尚欠原告2019年7月24日至2019年8月13日计21天的租金，共计41231.4元。并应自2019年8月14日起根据合同约定按照日租金1963.4元的5倍的标准向原告支付房屋占有使用费。经原告催讨被告再未支付任何费用。原告认为，原告与被告2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》合同真实有效。被告应当按照约定的期限及标准及时向原告支付租金。被告未及时支付租金的行为系违约，已经达到合同约定的解除条件，原告有权按照合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。被告收到原告的告知函后合同已经解除，合同解除后被告仍占有房屋，应当支付房屋占有期间的使用费。 被告倪义山答辩称：一、诉讼请求部分。（一）2019年8月10日，被答辩人没有收到答辩人寄送的告知函，告知解除未发生法律效力，转租合同已被《股东合作协议》吸收成为合作实质内容，被答辩人只是代为转交租金。转租合同因为主合同解除已于起诉前终止。2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年9月22日因为被答辩人与房东金柯达之间的租赁合同解除而终止。2019年9月30日，答辩人与房东已经签署租赁协议租期自2019年10月1日起。（二）诉讼请求第二项租金是递增部分租金，房东金柯达向被答辩人收取，答辩人愿意支付该41231.4元，请法院提供法院账号。答辩人在庭后两日内汇至。其余租金答辩人早已经支付完毕，被答辩人已经收到。延期支付是房东、答辩人、被答辩人之间协商支付时间及递增事项而各方一致同意的。（三）合同解除未发生效力，腾空诉请及房屋占有使用费不应得到支持。（四）违约金部分。2015年12月23日租赁合同是在被答辩人与房东金柯达的租赁合同违约责任约定的基础上，且延期支付是基于各方协商事项，各方同意的，被答辩人亦未因为延期支付受到损失，答辩人与被答辩人合同已经因为主合同解除而终止。被答辩人的违约金诉请请法庭予以驳回。被答辩人诉请的违约金要求远远高于实质损失，被答辩人并未因为延期支付租金而受损，请法庭予以调整。二、事实与理由部分。2015年12月23日租赁合同虽然是答辩人与被答辩人之间签署，但答辩人与被答辩人并不认识及至今从未见过面，也从未联系过。一切事宜均是杨忠斌与答辩人发生。转租合同租金支付是房东同意且杨忠斌在协调房租调整协商中发生，并非违约行为。被答辩人寄送告知函，答辩人并未收到，是杨忠斌在九月通过短信告知答辩人。该租赁合同实际上是杨忠斌与第二合伙人李彦构向房东金柯达租赁，原告为挂名人，所以本案实质原告应为杨忠斌与李彦构，原告主体是错误的。本案操作人与18521号案件的原告实际都为杨忠斌，被告也只与杨忠斌发生业务关系，没有与原告发生业务关系。杨忠斌是环保局公务人员，涉案租赁房屋实质上已经在合伙事项中成为合伙内容，被答辩人只是代为转交租金，综上请求法庭驳回诉讼请求。 第三人金柯达未到庭应诉，庭前邮寄提交《情况说明》一份，认为：—、原告高妍与第三人金柯达签订位于义乌市房屋的房屋租赁合同已于2019年9月22日解除。二、被告倪义山与第三人金柯达于2019年9月30日签订位于义乌市房屋的房屋租赁合同。倪义山于2019年11月11日支付租房保证金10万、于2019年12月31日支付租金18万元。 原告高妍为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1，《房屋租赁合同》一份，证明原被告之间房屋租赁关系成立；合同中关于租金、支付方式、合同解除及违约责任的约定。 证据2，《告知函》一份、邮件交寄单一份及邮件物流信息查询截图一份，证明原告向被告发送书面《告知函》，被告于2019年8月10日收到《告知函》的事实。 被告倪义山质证认为：证据1，已经因为主合同的解除而终止，主合同是原告与金柯达的租赁合同，原告非实际出租方，实际出租方是杨忠斌和李彦构，被告方并没有看到原告签字捺印。 证据2，邮件交寄单载明的寄件人是杨忠华，该告知函显示系由他人代收，不能证明原告发送了该告知函，并到达被告的证明目的。 被告倪义山为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据： 证据1，解除房屋租赁合同协议照片打印件（由房东金柯达本人确认签字打印件的真实性）一份，证明原告与房东主租赁合同解除的事实，原告与被告的转租合同于2019年9月30日已经终止；证明原告的第二项诉请中的要求腾空没有意义。 证据2，房屋租赁合同一份，证明自2019年10月1日起涉案房屋由被告向房东金柯达租赁的事实。 证据3，起诉状复印件一份、证据清单复印件一份、股东合作协议复印件一份、还款协议复印件一份，证明涉案租赁房屋系股东合作协议内容。说明一点，股东合作协议杨忠华的签字均为杨忠斌所签，杨忠斌与本案原告为夫妻，还款计划中明确了房租的找补，另一股东李彦构也有一份还款计划，内容是一样的。 证据4，中国工商银行网上银行电子回单两份，证明被告向第三人金柯达支付了被告与第三人签订的2019年9月30日房屋租赁合同中的租房保证金及第一季度房租的事实。 原告质证认为：证据1，真实性不认可，因为不是原件，且金柯达的签名也无法确认是本人所签，但是对于原告与金柯达之间的房屋租赁合同于2019年9月30日解除的事实是认可的，原告与金柯达当时签订过解除协议的。 证据2，原告不知情。 证据3，原告认为与本案无关，且该份股东合作协议早已解除，本案的租金是涉及到2019年第一季度、第二季度的，而股东合作协议涉及的是2016年的租金，与本案无关。关于被告的补充说明中股东合作协议杨忠华的签字确实是杨忠斌代签的，也是经过杨忠华认可的，杨忠斌与本案原告原为夫妻，现在已经离婚，还款计划中明确的找补的房租是2016年的房租，与本案无关。另一股东李彦构是否也有一份还款计划，原告不清楚。 证据4，该份证据与本案无关。原告方不知情，所以对真实性不认可。 本院认为，第三人金柯达经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。结合到庭当事人的质证意见，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。1、对《房屋租赁合同》的真实性予以确认。结合其内容和签名，本院确认合同当事人即为本案原被告，故对其证明效力予以确认。2、对《告知函》、邮件交寄单及邮件物流信息查询截图本身的真实性予以确认。根据其中载明的内容，本院认定邮件交寄时间为2019年8月9日。 二、关于被告提供的证据。1、关于解除房屋租赁合同协议照片打印件，其中有第三人金柯达对真实性签字确认，原告虽在质证时对真实性提出异议，但在之后庭审时已予以认可，故本院对其真实性予以确认。2、对被告与第三人签订的房屋租赁合同的真实性予以确认。3、对起诉状复印件、证据清单复印件、股东合作协议复印件、还款协议复印件，被告未提供原件核对，本院对其真实性不予确认。即使是真实的，也与本案无关，对关联性也不予确认。4、对中国工商银行网上银行电子回单本身的真实性予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 2015年12月23日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于义乌市，悦庭酒店一楼部分大厅、七楼整层、八楼整层出租给被告，租赁期限自2016年1月1日起至2029年12月30日止；2015年12月1日前支付2016年第一季度租金，2016年3月1日前支付2016年第二季度租金，2016年6月1日前支付2016年第三季度租金，2016年9月1日前支付2016年第四季度租金，2017年-2029年支付方式遵照2016年租金支付方式；每年租金核定如下：2016年1月1日-2016年12月31日每年租金为人民币65万元整（2016年内每季度付给原告租金16.25万元整），2017年1月1日-2018年12月31日每年租金为人民币68.25万元整（两年内每季度付给原告租金17.0625万元整），2019年1月1日-2020年12月31日每年租金为人民币71.6625万元整（两年内每季度付给原告租金17.9156万元整），2021年1月1日-2022年12月31日每年租金为人民币75.2456万元整（两年内每季度付给原告租金18.8114万元整）……；被告支付租金的方式为用现金、转账、银行汇票或电汇方式将其应付的款项汇入原告的账户（合同中还明确载明了原告的账户、开户行、账号）；被告应在本合同的租期届满或者合同解除（终止）后3日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按当年日租金标准的5倍向原告支付房屋占用费；并在合同第9-4条中约定被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，并即刻收回该房屋并不承担任何责任：（1）被告不支付或者不按照约定支付租金、税费、水电费超过30日的，（2）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，（3）利用该房屋从事犯罪活动的，（4）在本合同规定由被告承担的责任而被告不履行责任时，（5）未征得原告同意私自转租；被告有本合同9-4约定的情形之一的，应按当年租金的3倍向原告支付违约金或者赔偿损失；合同还约定了双方的其他权利义务。 2019年8月9日，案外人杨忠华以原告名义以EMS邮寄方式向被告发送《告知函》一份，邮寄送达地址为“浙江省义乌市悦庭国际酒店”，《告知函》中载明：“致倪义山先生：2015年12月23日，您与高妍签订了‘房屋租赁合同’，高妍将位于义乌市的房屋，悦庭酒店一楼部分大厅、七楼整层、八楼整层，租金第一年为65万元，之后每两年递增百分之五。该房屋租赁期限自2016年1月1日起至2029年12月30日止。合同经双方签字确认并已成立，但您未按合同约定支付2019年第二、三季度租金，每季度租金人民币17.9156万元整，两季度租金共计人民币35.8312万元整；以及未按合同约定支付自2017年1月1日至2019年3月1日的递增租金，尚欠计人民币9.4万元整。至今为止未支付租金合计人民币45.8312万元整。现，根据合同第九条第四款和第十条，我方正式向你发函通知您：1、自您收到本告知函之日正式解除与您于2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》；2、自您收到本告知函之日起5日内支付未按合同约定支付的剩余租金人民币45.8312万元及违约金人民币214.9875万元（按当年租金的3倍支付违约金）；3、并于您收到本告知函之日起3日内将承租房屋腾空并交还，若逾期腾空交还的，应按当年日租金标准的5倍向我方支付房屋占用费。另，我方在通知解除该合同后，仍然保留通过法律途径追究您违约行为责任的诉讼权利。望您慎思并妥善对待，以免影响您的信誉及正常的生产经营。”2019年8月10日，该邮件由前台工作人员代收。2019年10月21日，原告诉至本院。 另查明：2019年9月22日，原告（乙方）与本案第三人金柯达签订《解除房屋租赁合同协议》一份，其中载明：“甲乙双方经友好协商，就解除房屋租赁合同事宜，自愿达成如下协议：一、甲乙双方于2014年11月27日签订《房屋租赁合同》，甲方将其所有的位于义乌市原悦庭酒店部分大厅、二楼部分、七楼整层、八楼整层出租给乙方经营使用；租赁期限为2015年1月1日起至2029年12月30日。二、因义乌市城市有机更新等客观因素，乙方近2年来经营严重亏损，已经无法继续经营，乙方提出解除双方签订的《房屋租赁合同》。鉴于乙方客观实际，甲方同意甲乙双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除。三、乙方应按《房屋租赁合同》约定，在2019年10月31日之前付清房租、水电、有线电视、煤气等费用。在2019年10月15日前将房屋交还给甲方，可移动物乙方可自行搬离，不可移动物无偿归甲方所有。如逾期搬离，租赁房屋内的物品视为乙方遗弃物，任由甲方处置。乙方将物品装修、经营权转让时甲方应尽力配合。四、违约责任：乙方未按约支付各项费用，按月利率2%支付利息。一方违约造成对方损失的应按1.2倍赔偿。五、未尽事宜，双方协商解决。本协议一式二份，于双方签字后即生效。2019年1月1日至2019年12月31日租金992250元，截止到2019年9月30日本年尚未支付租金744187.50元，按约定在2019年10月31日前付清。” 2019年9月30日，被告（承租方，乙方）与本案第三人金柯达（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定第三人金柯达出租给被告的房屋位于义乌市，租赁房屋为一楼酒店实际使用部分、七楼整层、八楼整层，租赁期限自2019年10月1日起至2029年12月31日止。 本案在审理过程中，原、被告均认可2018年12月14日前被告已付清2016年度至2018年度除约定的递增租金外的租金，之后被告于2018年12月14日支付租金3万元，于2018年12月24日支付租金12万元，于2019年8月20日支付租金15万元；原告认为被告于2019年9月26日支付租金17.49999万元；被告认为2019年9月26日支付租金为17.5万元，并认为该17.5万元租金中包括递增租金2.5万元。 本院认为：被告曾根据原、被告于2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）向原告承租位于义乌市悦庭酒店一楼部分大厅、七楼整层、八楼整层房屋（以下简称涉案房屋）事实清楚，被告应按约及时支付相应租金。合同约定从2017年起每两年递增相应比例的租金，被告辩称根据2018年12月14日前被告仅支付2016年度至2018年度除约定的递增租金外的租金该事实可以证明原被告双方曾约定被告可免交递增比例的租金，该辩解缺乏依据，本院不予采信，原告要求被告依约支付相应递增比例的租金理由正当，本院予以支持。原告在起诉状中称截至2019年8月8日被告已付清2019年第一季度的递增租金外的租金，但根据原、被告确认，被告在2018年12月14日至2019年8月8日期间共支付租金15万元，根据庭审陈述，可认定原被告均认为该15万元中不包括递增租金，而根据合同约定2016年内每季度租金为16.25万元，原告在起诉状中的该陈述内容系对自身权利的处分，本院予以确认。被告未依约支付递增租金和2019年第二季度租金、第三季度租金，已构成违约，原告有权依据合同约定要求解除合同。但原告方向被告发送《告知函》的邮寄送达地址并不是被告住所地或经常居住地，且该邮件也不是被告本人或其成年家属签收，不能认定《告知函》已依法送达被告，原告要求合同自邮件被签收之日解除依据不足，本院不予采信。根据原告与本案第三人金柯达签订的《解除房屋租赁合同协议》，可以确认第三人金柯达与原告解除房屋租赁关系的时间为2019年9月30日，而被告与第三人金柯达签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限起算时间为2019年10月1日，故本院确认被告关于涉案房屋的实际租赁期间截止时间为2019年9月30日，合同于2019年10月1日解除。 被告应向原告支付2019年9月30日止的租金（包括递增租金）。结合合同约定内容，本院确认截至2019年8月8日止被告尚应支付原告2019年第二季度、第三季度租金共计35.8312元（17.9156万元×2）及2017年1月1日至2019年3月31日的递增租金8.1656万元【其中2017年1月1日至2018年12月31日的递增租金为（68.25万元-65万元）×2=6.5万元，2019年1月1日至3月31日即第一季度的递增租金为（17.9156万元-16.25万元）=1.6656万元】，合计43.9968万元（35.8312元+8.1656万元）。关于被告于2019年9月26日支付的租金，原告认可只支付17.49999万元，被告认为支付金额为17.5万元，但被告未提供证据印证，本院确认被告于2019年9月26日支付的租金为17.49999万元，扣除该17.49999万元和被告于2019年8月20日支付租金15万元（合计32.49999万元），被告尚应支付原告租金11.49681万元。关于原告主张的房屋占有使用费，因本院已认定原被告解除合同时间是2019年10月1日，故原告主张的2019年8月14日起至2019年9月30日（共计48日）的房屋占用费仍应认定为租金；原告主张按日租金的5倍计算依据不足，本院不予采信。按照原告确定的日租金标准（2019年8月14日起至2019年9月30日期间的日租金确定为1963.4元），原告主张被告尚应支付的租金金额为13.54746万元（41231.4元+1963.4元/日×48日），超过部分2.05065万元（13.54746万元-11.49681万元）本院不予支持。 虽然合同已于2019年10月1日解除，但因被告未按约定时间及时支付租金已构成违约，原告要求被告支付违约金理由正当，但原告未提供证据证明其实际损失，本院认定原告主张数额过高，结合本案实际，本院酌定被告支付原告违约金5万元。 综上，原告合理诉请本院予以支持。被告辩称原告主体不符，依据不足，本院不予采信。被告答辩时表示愿意支付原告第二项诉讼请求所涉的租金41231.4元，但又表示要求法院提供法院账号，对此本院认为，合同已明确载明原告的账号和开户行，且被告之前已多次向原告支付租金，如被告确实愿意支付该41231.4元租金，完全可以根据合同约定方式予以支付，被告的该辩解显属无理，本院亦不予采信。第三人金柯达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、确认原告高妍与被告倪义山于2015年12月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除。 二、被告倪义山支付原告高妍租金11.49681万元、违约金5万元（合计16.49681万元），于本判决生效之日起十日内履行完毕。 三、驳回原告高妍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6126元，由原告高妍负担4326元，被告倪义山负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼宇栋 二〇二〇年一月十三日 书记员  陈佳慧