河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再677号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省亚太新宇置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路1210号亚太时代广场A座2503号。法定代表人：陈国义，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国增，该公司员工。委托诉讼代理人：张子辰，河南六齐律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：余丽霞，女，1986年8月12日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：王俊生，河南荟智源策律师事务所律师。再审申请人河南省亚太新宇置业有限公司（以下简称亚太公司）因与被申请人余丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终8154号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年9月25日作出（2019）豫民申3259号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人亚太公司的委托诉讼代理人王国增、张子辰，被申请人余丽霞及其委托诉讼代理人王俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚太公司申请再审称，一、本案双方当事人是否存在有效的商品房买卖合同关系，应作为裁判的直接法律依据。余丽霞仅支付2万元定金，未交纳购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该《商品房认购协议书》不具备商品房买卖合同的效力。二、二审认定《商品房认购协议书》是为了将来订立《商品房买卖合同》而签订的预约合同，应当继续履行并直接交付房屋，属适用法律错误。预约合同与本约合同是相互独立的合同，签订预约合同并不必然产生订立本约合同的效力。即使预约合同成立有效，也不应判决强制订立本约。本案中的认购书不具备按预约合同原理继续履行的条件。三、二审判决亚太公司协助余丽霞办理房屋所有权转移登记手续，没有法律依据。涉案房屋早已登记在亚太公司名下，颁发了不动产证书，事实上已经完成销售登记的行为。四、本案中具备签订本约的条件时距签订认购书已过四年，远远超出约定期限且条件未达到，不能认为因未签订本约而使亚太公司获得了不当利益。综上，请求改判驳回余丽霞的诉讼请求。余丽霞答辩称，一、《商品房认购协议书》第三条约定关于定金在双方签订商品房买卖合同时自动转为购房款的约定，结合涉案商品房认购协议性质上系格式合同，以及定金的预先支付性可知，涉案2万元应作出对亚太公司不利的解释。二、涉案商品房协议真实合法有效，且该协议对双方当事人的名称、商品房的详细位置、销售方式，价款的支付等均作了详细规定，性质上应当认定为商品房买卖合同。亚太公司为自己的利益恶意阻止预约向本约的条件成就，应当视为条件已经成就，涉案商品房认购协议应继续履行。因亚新公司已经取得涉案商品房的房屋产权证，余丽霞也可以一次性将剩余全部购房款支付，故本案具备继续履行的条件。三、在涉案商品房认购协议书的期限内，余丽霞多次携带全部房款要求亚太公司签订正式的商品房买卖合同，亚太公司以房屋涨价为由要求余丽霞本人重新签订商品房买卖合同，恶意违约，原审判令涉案商品房认购协议继续履行并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回亚太公司的再审申请。余丽霞向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同，并协助原告办理房屋权属转移登记手续，将涉案房屋交付给原告（原告愿意也可以一次性将房屋余款全部支付被告）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月22日，原被告签订《商品房认购协议书》一份，后未实际履行，于2013年8月17日原告余丽霞（“乙方”）与被告亚太公司（“甲方”）重新签订《商品房认购协议书》一份，约定：原告购买被告亚太公司开发的位于郑州市亚太明珠11号楼2单元10层2户房屋，销售面积为99.26平方米（最终以政府核定的实测面积为准），按建筑面积计算每平米7200元，总价款714672元，享受优惠政策1%，最终每平方米7128元，房款为707525元。认购定金，乙方于本协议签订之日向甲方交纳定金人民币贰万元整，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。付款方式为按揭付款，乙方于2013年12月31日前缴纳首付款217525元，于2014年2月28日前支付余款490000元。被告亚太公司在甲方落款处签章，原告余丽霞在乙方落款处签字捺印。房屋所有权证存根显示：2016年8月3日涉案房屋已登记房屋所有权人为河南省亚太新宇置业有限公司，房屋坐落：郑州经济技术开发区××楼××单元××号，产权证号：16××77。庭审中一审法院向原告释明当前郑州市的购房政策，原告称明确知道郑州市最新限购政策，具有购房资格，如有虚假陈述，愿意承担所引起的一切法律后果，并表示能随时一次性支付剩余房款。庭审询问得知被告将房屋登记在自己公司名下之前，没有通知过原告解除协议。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。依法成立的合同应当履行，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以申请人民法院予以适当减少。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查《商品房协议书》有原、被告双方当事人的签字，系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，该协议从内容上看是独立有效的预约合同，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。原告已经履行部分付款义务，被告公司应依法履行自己的义务，本案中被告将涉案房屋过户在自己公司名下，并没有通知原告解除商品房认购协议，其行为已构成违约，虽然双方所签协议书是为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，该带有未决条款的预约目前并不存在履行不能的情形，且被告方在没有通知原告解除协议的情况下将房子登记在自己公司名下，为自己的利益不正当的阻止条件成就，应视为条件成就。故原告请求判令被告继续履行协议，并协助原告办理房屋权属转移登记手续，将涉案房屋交付给原告的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南省亚太新宇置业有限公司继续履行《商品房认购协议书》内容；二、被告河南省亚太新宇置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告余丽霞办理位于郑州经济技术开发区××楼××单元××号房屋（产权证号：16××77）的所有权转移登记手续并向原告余丽霞交付该房屋；手续办理完毕当日原告余丽霞一次性支付被告河南省亚太新宇置业有限公司剩余购房款687525元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由被告河南省亚太新宇置业有限公司负担。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，诚实信用是民事活动应当遵循的基本原则，对于违背诚信，故意隐瞒真实情况的行为人应当承担应有的责任。本案中，亚太公司与余丽霞签订《商品房认购协议》并收取余丽霞定金，约定在将来一定期限内签订《商品房买卖合同》，该认购协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。但亚太公司却在涉案房屋价格上涨的情况下，为取得不当利益，故意隐瞒真实情况，不与余丽霞签订《商品房买卖合同》，且在未通知余丽霞解除《商品房认购协议》的情况下将涉案房屋登记在自己公司名下，属故意违约。现涉案房屋仍登记在亚太公司名下，具备交付的条件，且余丽霞亦明确表示愿意并能够随时一次性支付剩余购房款，故一审法院判决亚太公司继续履行《商品房认购协议》内容，向余丽霞交付涉案房屋并协助办理所有权转移登记手续，由余丽霞向亚太公司一次性支付剩余购房款，并无不当。综上所述，亚太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人河南省亚太新宇置业有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，余丽霞与亚太公司签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效。该合同在名称上标明为“认购协议书”，有别于正式的商品房买卖合同；余丽霞交付的2万元款项亦载明为“认购定金”。因此，应当认定本案合同性质为商品房买卖预约合同，并应依据定金规则处理本案商品房买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”余丽霞与亚太公司签订预约合同后，并未按照合同约定交纳购房款项，该预约合同并不具有认定为商品房买卖本约合同的条件，故余丽霞起诉要求亚太公司继续履行合同、协助办理产权过户手续的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，亚太公司的再审主张成立，本院予以支持。一、二审判决适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终8154号民事判决和河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初1755号民事判决；二、驳回余丽霞的诉讼请求。一审案件受理费10800元，减半收取5400元，二审案件受理费10800元，均由余丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  芦 祎审判员  王明哲二〇二〇年一月十五日书记员  徐丹丹