江西省抚州市东乡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1029民初1429号 原告（反诉被告）：官建辉，男，1985年01月11日出生，汉族，住江西省抚州市。 委托诉讼代理人：官有明，男，1852年04月08日出生，汉族，住江西省抚州市，系官建辉父亲，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨铭，江西书童律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：抚州市东乡区房地产综合开发公司，住所地江西省抚州市东乡区孝岗镇恒安路66号，统一社会信用代码：91361029162963854C。 法定代表人：乐响平，总经理。 委托诉讼代理人：周长根，男，汉族，1966年11月05日出生，住江西省抚州市，系抚州市东乡区房地产综合开发公司城南项目经理，特别授权代理。 委托诉讼代理人：万克勤，江西汝河律师事务所律师，一般授权代理。 原告（反诉被告）官建辉与被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年07月09日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告官建辉及其委托诉讼代理人官有明、杨铭，被告抚州市东乡区房地产综合开发公司委托诉讼代理人周长根、万克勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）官建辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交房；2、判令被告立即为原告办理房产证；3、判令被告支付违约金和赔偿损失共计人民币15万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年在东乡，开发了位于“城南吉园”房地产项目，当时被告在这个项目中开发了一栋房。原告与被告就买卖“城南吉园”该幢房子的2单元402室商品房，于2012年12月22日，签订了《商品房买卖合同》，合同约定了买卖房屋面积为127平方米，房屋单价为3700元/平方米，房屋总价款为469900元。合同中第八条约定，被告应当在2013年06月30日前把验收合格等符合条件的房产交付原告。同时在合同的第九条，约定了逾期交房的违约责任。在合同的第十五条约定，被告应当在房产交付使用后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并由产权登记机关办好产权证。合同签订后，原告及时支付了首付款，并到银行办理了按揭，后来又分期付了房款，现已基本付清。但是被告至今没把房产交付给原告，也没有为原告办理好房产证并交给原告。因被告严重违约，给原告造成了巨大损失，被告依法理应承担总标的款30%内的违约金和赔偿损失。原告多次要求被告履行合同义务，被告都以种种理由加以拒绝。故为了维护当事人的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院在查明本案事实后，依法支持原告的诉讼请求为感！ 被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司辩称，一、原告所述不实，房款根本没有按照商品房买卖合同支付；二、原告在付款上存在违约的事实，应依据商品房买卖合同约定，解除该商品房买卖合同，并依法追究原告的违约责任。 被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2012年12月22日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被反诉人支付违约金20万元；3、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年12月22日双方签订了《商品房买卖合同》，被反诉人购买反诉人开发的由周长根为项目经理的城南吉园（原老幼儿园）商品房，合同约定房款为46.99万元，被反诉人首付14.19万元，银行按揭32.8万元。《商品房买卖合同》第七条第二款第二项还约定，买受方逾期超过30日未付款，出让方有权解除合同，出让方解除合同的，卖受人按累计应付款的1%向出卖方支付违约金。经出卖人同意，合同继续履行的，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款的万分之1.5/天承担违约金。因被反诉人征信问题，无法向银行按揭，为此双方又口头约定一年2月才向周长根支付了20余万元。期间反诉人项目经理周长根多次找被反诉人付款，2019年1月间被反诉人再次与周长根确认对所欠房款按2分/月计息，且同意年前清。但被告没有遵守诺言，连电话都不接。谁知2019年7月被反诉人未守承诺，还倒打一耙，不考虑自己违约行为，与反诉人协商处理房产如何处理，反诉之法院，要求反诉人过户并赔偿损失。为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》规定，提出反诉，请求依法判决。庭审中，反诉原告抚州市东乡区房地产综合开发公司解释反诉状中的“一年2月”意思是双方口头约定，每年都约定付清，但是再三更改，截止到2018年2月，才支付了二十余万元。 原告（反诉被告）官建辉辩称，一、原告方并没有逾期付款，双方之前在商品房买卖合同中约定的余款付款方式，根本没有准确的付款时间；二、合同要求被告在2013年6月30日前交房，并且其应在交房的30日之内为原告办理房产证，但是被告并没有履行合同义务，属于违约，应支付合同违约金；三、被告自身不履行合同义务，不符合解除合同的条件，其无权主张解除合同，也无权主张违约金，请求法院驳回被告方诉请，依法支持我方的诉讼请求。 原告（反诉被告）官建辉举证：商品房买卖合同，原告方支付购房款时被告方项目经理周长根出具的领条三张、收条四张，两份租房合同，赔偿明细表，东乡区关于土地征收方式方案，周长根通过微信发给原告的计算房款及利息的照片。 被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司质证意见：一、对商品房买卖合同的真实性没有异议，但是请法庭注意，合同第七条有约定，原告方需要先给钱，被告才为其办理房产证，作为原告，应该先行履行付款的义务，被告才有为其办理房产证的责任，就是按原告自己的陈述，到现在为止还欠48000元钱，原告没有履行合同，被告作为合同的另一方，也就不应该按照合同履行；二、对收条和领条没有异议，支付给周长根的房款，我公司认可；三、对于赔偿明细表，原告只谈自己的事情，不谈被告方的事情，没有事实依据，钱没有给开发商，哪能让被告方先办房产证，这是强人所难；四、对租房合同的三性均有异议；五、照片属实，是2019年6月28日出具的，这个是当时原告说2分利息贵了，要我给优惠，我就按照年利率11.95%计算。 被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司举证：录音、通知一张、商品房买卖合同、东乡县房管局于2014年06月13日出具的关于官建辉征信情况的证明。 原告（反诉被告）官建辉质证意见：一、录音的后半部分原告方明显说了“怎么存在给利息给你呢”，原告方一直没有同意给利息，是被告方单方面要求给利息，如果约定利息，在变更付款方式的时候就应该谈好利息，为什么到2019年才说利息，被告说2分以上的利息，原告方没有同意，2分的利息这么高，如果原告方知道有2分的利息，就不会同意买这个房子，被告方多次收取了分期房款，余款不断在变化，无法按揭付款，当时能不能按揭也当时就清楚了；二、这个通知与我方没有关联性：1、我方没有住入该小区；2、该怎么办证在合同已经有约定，被告方必须在交房以内的三个月之内，为我方办理房产证；3、合同中并没有约定我方要先行付款，而且后期变更付款方式的时候也没有说要我方先付清房款才办理房产证，被告说我方要先行付房款是没有事实依据的；4、根据商品房买卖合同，即使是按揭，银行也要求开发商先办理房产证，而不是购房人要先付清房款再办理房产证；三、对该证明三性均有异议，首先这个证明是个复印件，对其真实性持有异议，针对个人征信是银行来开，并不是房管局，房管局不是合法的出具部门，2014年6月份，买房是2012年，并不能说明2012年官建辉不符合贷款条件，后面付款的方式已经通过双方约定以及实际的付款变更为分期付款，被告方举证该证明没有意义，被告方不能一下讲贷款，一下又讲分期。 本院依法组织当事人对证据进行了交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审审核当事人提交的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2012年12月22日，原告（反诉被告）官建辉与被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，官建辉以469900元的价格购买抚州市东乡区房地产综合开发公司开发的“城南吉园”小区2单元402号房屋一套，面积为127平方米，每平方米3700元，首付款为141900元，尾款328000元通过办理银行按揭贷款的方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2013年06月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，官建辉交付了首付款141900元，抚州市东乡区房地产综合开发公司亦认可收到该笔首付款。官建辉因故未如约办理银行按揭贷款，后于2015年01月18日开始向抚州市东乡区房地产综合开发公司城南项目经理周长根交付购房款，交付购房款时间及金额分别为：2015年01月18日5万元、2015年01月30日5万元、2015年10月01日2万元、2016年02月06日4万元、2016年08月06日2万元、2017年12月20日3万元、2018年02月15日7万元，共计交付购房款28万元。抚州市东乡区房地产综合开发公司至今未将商品房交付买受人官建辉使用，亦未办理房屋产权登记。 本院认为，官建辉与抚州市东乡区房地产综合开发公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。关于《商品房买卖合同》是否应继续履行的问题，本案中，官建辉已按照合同约定向抚州市东乡区房地产综合开发公司交纳了购房首付款141900元，但未成功办理银行按揭贷款。抚州市东乡区房地产综合开发公司由此提出房款根本没有按照商品房买卖合同支付，官建辉在付款上存在违约的抗辩；其在庭审中明确指出官建辉系因征信问题而无法办理银行按揭贷款，导致未按合同约定交付尾款，构成违约。经查，双方对于尾款的交付仅约定通过银行按揭贷款的交付形式，并未约定交付时间，且抚州市东乡区房地产综合开发公司举证不足以证明官建辉在2012年购房期间存在征信问题，故本院对抚州市东乡区房地产综合开发公司的抗辩不予支持。官建辉于2015年01月18日始至2018年02月15日止此期间陆续向抚州市东乡区房地产综合开发公司城南项目经理周长根交付购房款，周长根亦收取了官建辉交付的购房款，同时在此期间未主张解除合同，由此可以看出，双方对继续履行该商品房买卖合同并无异议。因双方对房款交付期限的约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，对于交付房款的义务，官建辉可以随时履行，抚州市东乡区房地产综合开发公司也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因原、被告双方对于交付房款、交房等事项的约定在不断的变更且不确切，故本院对原、被告各自主张的违约责任不予支持。 关于抚州市东乡区房地产综合开发公司主张官建辉应支付利息的问题，本案系商品房预售合同纠纷，在《商品房买卖合同》中未载明利息，官建辉亦否认约定了利息，抚州市东乡区房地产综合开发公司仅举示电话录音不足以证明双方有明确的关于利息的约定，故本院不予支持。 官建辉于2019年09月19日向本院申请调取抚州市东乡区房地产综合开发公司关于开发“城南吉园”项目中国农业银行账户于2012年12月1日至2013年1月份银行流水，本院认为与本案待证事实无关联，故对其收集调取证据的申请不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）官建辉于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司支付购房款48000元； 二、被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）官建辉交付“城南吉园”小区2单元402号房屋并协助原告（反诉被告）官建辉办理“城南吉园”小区2单元402号房屋产权证； 三、驳回原告（反诉被告）官建辉其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9999.0元，由原告（反诉被告）官建辉负担3193.75元，由被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司负担6805.25元；反诉案件受理费2150元（已减半收取），由被告（反诉原告）抚州市东乡区房地产综合开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。 审 判 长  黄俊灵 人民陪审员  陈 莉 人民陪审员  赵玲娥 二〇二〇年一月八日 书 记 员  赵尔雅