苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0509执异1号异议人（案外人）：姚明意，女，1981年12月24日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：孙小峰，江苏天辩律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号。负责人：戴伟国，该行行长。委托代理人：孙信宜，江苏瀛元律师事务所律师。被执行人：施德锋,男,1984年10月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。被执行人：刘丽丽,女,1987年6月28日出生，汉族，住南通市海安县。委托诉讼代理人：王惠，江苏合鼎律师事务所律师。本院在审理原告中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）与被告施德锋、刘丽丽金融借款合同纠纷一案中，案外人姚明意向本院提出书面异议。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年1月13日举行公开听证。异议人姚明意及其委托诉讼代理人孙小峰、申请执行人农行吴江分行的委托诉讼代理人孙信宜、被执行人刘丽丽的委托诉讼代理人王惠到庭参加听证。现已审查终结。经审理查明：2016年8月29日，本院对原告农行吴江分行与被告施德锋、刘丽丽金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏0509民初3504号民事判决：一、被告施德锋、刘丽丽应于本判决生效之日起十日内共同向原告中国农业银行股份有限公司吴江分行归还汽车分期贷款本金263621.58元，并支付相应利息（自2014年2月17日起至2016年7月25日止，按《金穗贷记卡专项商户分期业务担保借款合同》以及《中国农业银行金穗贷记卡领用合约》约定的计算方式计息，自2016年7月26日起至实际给付之日止，以本金263621.58元为基数按每日万分之五计算利息，并在此基础上扣除5286.23元）。二、被告施德锋、刘丽丽应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失14200元。三、若被告施德锋、刘丽丽至期未履行上述债务（包括给付诉讼费用），原告中国农业银行股份有限公司吴江分行有权就被告施德锋抵押的牌号为苏Ｅ×××××车辆进行拍卖、变卖或者折价所得价款优先受偿。如有不足，不足部分由被告施德锋、刘丽丽继续清偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司吴江分行的其他诉讼请求。根据农行吴江分行的申请，本院于2017年2月8日立案强制执行，案号为(2017)苏0509执1544号。在执行过程中，本院于2019年10月25日作出(2017)苏0509执1544号执行裁定：预查封被执行人施德锋购买的位于苏州市××区××室房屋（权证号00××45）及车库（权证号00××10）。异议人姚明意提出异议称：1、立即停止对被执行人施德锋名下的位于松陵镇吴模路1479号××幢××室房地产及车库02的评估、拍卖。2、异议人对被执行人1施德锋名下的上述房产及车库享有所有权。事实和理由：异议人认为上述房地产及车库归异议人所有。理由具体阐述如下：1、2013年10月18日，异议人与施德锋经过中介签订房地产买卖契约，以55万元购买了松陵镇吴模路1479号××幢××室房地产及车库02。购房款55万元由第三方代为转账支付；2、2013年10月18日，异议人在施德锋处拿到了房屋钥匙，并进行了装修入住至今；3、施德锋一直推拖办理房产证，到现在也无法联系到他。综上所述，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《民事诉讼法》第二百二十七条提出执行异议，请法院审查。申请执行人农行吴江分行辩称：我方不同意异议人的异议请求，请求法院对该房屋予以强制执行以清偿申请人的债权。被执行人刘丽丽辩称：一、本案所涉房产系施德锋与刘丽丽婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。姚明意所述施德锋于2013年10月18日将涉案房产出售给姚明意，刘丽丽并不知情也不同意。即便房屋买卖合同确系施德锋所签，根据婚姻法司法解释三规定，夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的行为通常会被认定为无效，除非买受人构成善意取得。即满足物权法第106条规定的条件。但异议人并不符合善意买受人的要件。首先，姚明意作为买受人在买房时，对拟交易之房产的权属登记情况、房屋出售人的婚姻登记情况，有主动审查的义务，应审慎尽到。为何姚明意没有要求刘丽丽在购房合同上签字，也没有要求施德锋出具刘丽丽同意出售房产的委托手续，更没有要求施德锋出具婚姻状况证明文件。其次，刘丽丽并未收到姚明意支付的购房款。对于姚明意举证的付款凭证，刘丽丽对于真实性、关联性均不予认可，因为款项支付时间在房屋买卖合同签订前，不符合房产交易的一般习惯，刘丽丽认为即便存在真实的付款行为，也是名义为房屋买卖合同关系，实为金钱债务关系。第三，涉案房产并未完成产权登记变更手续，并未登记在姚明意名下，因此即便房屋买卖合同系施德锋所签，但未经刘丽丽同意擅自出售涉案房产的行为无效。二、对于姚明意陈述其占有使用房屋的情况，当时施德锋已经在外欠下诸多债务，这套房子也会被债权人执行。这套房子当时就由施德锋居住或出租，或者将来被债权人执行用于清偿夫妻共同结欠的债务，因此离婚后房屋一直由施德锋在使用，刘丽丽并未管理，但不代表刘丽丽同意施德锋擅自出售。三、对于姚明意所述已支付的购房款，刘丽丽并未收到，对于姚明意提供的付款凭证真实性、关联性均不予认可，而且施德锋有赌博的习惯。四、姚明意陈述其2013年已购得涉案房产，但至今姚明意并未要求施德锋、刘丽丽办理产证并协助过户，如果系真实的房屋买卖合同关系，即便施德锋联系不到，姚明意完全可以通过民事诉讼要求施德锋、刘丽丽协助办理过户，但从2013年开始至今6年多时间里，姚明意均未采取措施，没有办理过户登记是其自身怠于办理的原因，综上所述，姚明意的情况不符合执行异议和复议规定28条的要件，请求法院驳回其异议请求。另查明：2013年1月9日，甲方吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司、乙方袁招弟签订拆迁补偿安置协议书1份，约定：因城市规划建设需要，涉及乙方住宅需拆迁，房屋拆迁各类补偿27150元。甲方同意乙方都买新吴家园小区××幢××室住宅1套，建筑面积73.73㎡，单价1859元，计137064.07元，车库以及其他费用，以上共计188164.07元。因产权调换，安置补偿互结差价。另手写备注：实际购买人为施德锋。2013年2月25日，袁招弟、施小弟与施德锋签订协议书1份，载明因袁招弟、施小弟确无经济能力购买拆迁安置房新吴家园小区2幢401室，自愿放弃该安置房产权，由儿子施德锋出资购买，其为实际产权人。同日，苏州市吴江区人民政府房屋征收办公室出具证明2份，证明因袁招弟确无经济能力购买拆迁安置房，自愿放弃该安置房产权，其儿子施德锋愿出资购买为实际产权人。该房屋由施德锋办理房屋产权变更手续。该日，吴江城市房地产开发有限公司即开具购房发票1张，载明：付款方姓名施德锋，不动产项目名称新吴家园2幢401室房屋与汽车库，金额183684.07元。2013年10月18日，甲方施德锋与乙方姚明意签订房屋买卖合同1份，约定：涉案房屋成交价格55万元，过户、办证费用由姚明意承担，其也承担中介费2000元。备注：1、涉案房屋暂不具备办证条件。2、如可以办证时，甲方必须及时办理两证，在一个月内甲乙两方办理过户手续……4、房屋总价55万元，全款已由钱建芳代替乙方向甲方付清。5、本合同签订作为甲方已收到乙方房屋全款，如一方违约，按房屋总价作为违约金并付中介费。2020年1月10日，钱建芳出具证明，载明：2013年10月11日收到姚明意向其指定的吴江市横扇镇天奕纺织品公司转账30万元；2013年10月16日收到姚明意向其转账15万元；2013年10月18日收到姚明意现金10万元。以上共计55万元，为购买施德锋房屋款项。为此，姚明意向本院提交银行历史交易明细清单，用以证明转账款项的发生。2014年1月8日，姚明意即向港华燃气申请开户，并交纳燃气费用、电费、水费至今。2014年9月3日，涉案房屋初始登记于苏州市吴江城市建设开发有限公司名下，权证号为00××10。又查明：施德锋与刘丽丽于2011年8月11日登记结婚，于2014年10月30日经本院（2014）吴江民初字第1681号民事判决准许离婚。本院认为：第一，2013年1月9日，袁招弟与拆迁办签订拆迁补偿协议1份，明确了产权置换的特定房屋的位置以及用途，即松陵镇吴模路1479号××幢××室房屋。至于袁招弟、施小弟自愿将其享有的拆迁利益让渡给其子施德锋享有，按照一般理解，应视为袁招弟、施小弟将涉案房屋的权益赠与施德锋，其在协议书中签署“确无经济能力购买拆迁安置房，自愿放弃该安置房产权，由子施德锋出资购买为实际产权”的声明，系基于政府拆迁部门提供的格式协议书而办理的手续，不能当然视为其对自身权益的放弃。袁招弟、施小弟虽将其对于涉案房屋的财产权利自愿赠与施德锋，但该房屋尚未登记于施德锋名下。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记手续的,应当办理有关手续”，故此施德锋并未取得对涉案房屋的物权。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议与复议规定）第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，姚明意与施德锋之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同因施德锋并未取得房屋的物权权利，属于无权处分的合同；其次，涉案房屋价款55万元，姚明意均支付给钱建芳，且其自认钱建芳与施德锋存在借贷法律关系，故此本院认为姚明意并未支付房屋价款；再次，姚明意已通过拿到房屋钥匙、开通水电燃气、入住等形式在法院查封之前事实上占有了案涉房屋；最后，涉案房屋于2014年9月已经具备办证资格，姚明意并未提交证据证明无法办证的原因不在于己方。综上，姚明意的异议请求，因不符合执行异议与复议规定第二十八条的规定，无法阻却执行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人姚明意的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 倩人民陪审员  钱国良人民陪审员  严雪英二〇二〇年一月十七日书 记 员  张肖肖