苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初10613号原告：张美林，女，1992年7月23日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。被告：赵忠华，男，1968年6月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆林华，女，1971年11月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。二被告共同委托诉讼代理人：卫瑜婷，上海达尧律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：朱豪，上海达尧律师事务所律师。原告张美林与被告赵忠华、陆林华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员潘景信适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告张美林及其委托诉讼代理人纪慧、龚信，被告赵忠华、陆林华的委托诉讼代理人卫瑜婷、朱豪到庭参加诉讼。后因审理需要，依法由审判员潘景信、人民陪审员徐香宝、徐火观组成合议庭适用普通程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人纪慧，被告赵忠华、陆林华的委托诉讼代理人卫瑜婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美林向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行关于苏州市吴江区房屋的《房屋买卖合同》，并协助办理将苏州市吴江区房屋的产权过户登记至原告名下；2、两被告腾空苏州市吴江区房屋并结清物业费将房屋交付给原告；3、两被告向原告支付逾期履行违约金人民币暂计13350元(以房屋总价178万元为基数，按每日万分之五为标准，自2019年7月11日计算至被告实际配合办理之日，暂计至2019年7月24日)；4、被告向原告返还款项33万元；5、被告赔偿原告佣金损失26700元；6、被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2019年3月2日，在苏州乐帮房地产经纪有限公司（下称乐帮公司）的居间下，原告作为买受人与被告就苏州市吴江区房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋的成交价为178万元，定金为5万元，双方应于2019年7月10日前过户。合同签订后，原告按约向被告支付了5万元定金。双方于2019年5月23日办理了资金托管手续。原告于次日将首付款62万元汇至资金托管账户。其后，原告办理了涉案房屋的按揭贷款，贷款款项144万元已于2019年6月11日发放至资金托管账户。2019年7月8日，乐帮公司通知双方办理过户手续，被告以没有时间为由拖延办理。并且被告还要求对涉案房屋进行加价，否则拒绝出售房屋。根据该合同第五条、第六条约定，被告应于款清之日腾空房屋并交付给原告，被告逾期交房的，每逾期一天应向原告支付房屋价格的万分之五的违约金。现被告既不配合办理过户，又不配合交房的行为构成违约，原告有权按照合同约定要求被告支付逾期违约金。原告于2019年3月2日及2019年7月24日向乐帮公司支付了全部佣金，根据该合同第十条第三款约定，违约方承担佣金费用，故原告有权要求被告赔偿佣金损失26700元。另因原告办理资金托管的总金额为206万元，被告未将购房定金5万元汇入资金托管账户，故对于多出的房款33万元，被告应予以返还。现起诉至法院，请依法判决。被告赵忠华、陆林华辩称，双方签订的合同价款是178万，后因房价上涨，双方没有进行网签，后双方就房价进行了变更，房价约定为206万，并以206万元进行网签。现被告同意第1项和第2项诉讼请求，但房屋的价款为206万。被告不存在违约情形，原告要求违约金和佣金损失无法律依据；被告未实际收到款项，原告要求返还款项没有任何事实依据。本案诉讼费、保全费应由原告承担。经审理查明，2019年3月2日，陆林华、赵忠华（出卖方）与张美林（买受方）在乐帮公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定张美林向陆林华、赵忠华购买位于苏州市吴江区的房屋，房屋所有权证编号为苏（2017）吴江区不动产权第9054566号，产权登记建筑面积为94.03平方米，房屋的成交价款为178万元，买受方于2019年3月2日前交付给出卖方定金5万元。合同第四条约定，买受方未能按本合同第三条约定向出卖方支付相应房屋价款的，按逾期时间，自本合同第三条规定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第五条约定，出卖方承诺于款清之日腾空该房屋，共同对房屋及其本合同补充协议中明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方。物业管理费用和相关配套设施使用费(水，电，煤，数字电视等)，房屋交付以前发生的费用应当由出卖方承担，房屋交付以后发生的费用应当由买受方承担。合同第六条约定，出卖方未能按本合同第五条约定的期限将该房屋及其附属物品交付给买受方的，按逾期时间，自本合同第五条约定的房屋及其附属物品交付期限的第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十条第二款约定，买受方愿意向居间代理机构交纳佣金人民币26700元整，交付时间为2019年3月2日付一半，过户当天付一半；合同第十条第三款约定，本合同自买、卖双方及居间代理机构三方签字盖章后生效，一式三份，协议生效后，如出卖方违约，应退还购房定金双倍给买受方，并按照房屋成交价格百分之二十进行赔偿。如买受方违约，购房定金归出卖方所有，并按照房屋成交价格百分之二十进行赔偿。违约方承担佣金费用，并于违约日起3天内支付。合同第十三条约定：1、买卖双方约定2019年7月10日前过户；2、买卖双方必须配合中介方乐帮公司办理整个手续流程，直到过完户为止，如有不配合属于违约；3、贷款客户自己做，中介方不予承担任何责任；4、卖方净到手壹佰柒拾捌万元整。2019年5月23日，陆林华、赵忠华与张美林签订《存量房交易信息确认书》一份，《存量房交易信息确认书》注明本确认书仅限于双方申请资金托管及银行贷款审批使用，并显示涉案房屋的成交价款为206万元。同日，陆林华、赵忠华（甲方）与张美林（乙方）、吴江区房产交易中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》一份，约定乙方将购房款206万元存入托管账户，甲乙双方同时指定了结算账户。另查明，2019年3月2日，张美林向陆林华支付购房定金5万元。2019年5月24日，张美林向托管账户支付购房款62万元。2019年6月11日，张美林与中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（下称工商银行）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定张美林向工商银行贷款144万元，并提供涉案房屋为贷款提供抵押担保，抵押人已委托评估公司对本合同项下的抵押物进行评估，并愿承担抵押费用，抵押物价值为206万元。同日，工商银行将贷款资金144万元发放至托管账户。2019年3月2日、2019年7月24日，张美林分别向乐帮公司支付佣金13350元、13350元。张美林申请证人赵某、刘某出庭作证。证人赵某陈述，证人系乐帮公司的工作人员，陆林华、赵忠华与张美林签订房屋买卖合同时，证人是经办人；签订合同时，双方协商一致房屋价格为178万元，后没有提出过变动房价，直到过户前，陆林华突然在微信群里提出不想卖了，要支付买方违约金；关于资金托管协议上206万元的价格，是由买卖双方自己去办的，当时买方说要做高房屋评估价格，多出的款项用于结婚装修等；卖方提出贷款方式其不管，只要净到手178万元就行了。证人刘某陈述，陆林华、赵忠华与张美林办理资金托管手续时，证人与另一名中介人员王某在场，当时买方想做高房屋评估价格，多出来的钱用于自己结婚使用；从资金托管到过户前，一直没有问题，到了过户节点，卖方突然提出不卖了；206万元的托管价格是怎么形成的，证人不知道，证人只是陪同买卖双方去办理资金托管手续。庭审中，张美林提交2019年7月8日至2019年7月18日的微信聊天截图一份，证明陆林华、赵忠华在微信群中明确提出房子不卖了，愿意按照合同上的金额作出赔偿，不愿意配合过户。陆林华、赵忠华对聊天记录的真实性无异议，但该内容只能代表双方的磋商过程，最后并未达成一致意见。张美林提交2019年7月13日张美林、乐帮公司与陆林华和赵忠华的儿子就涉案房产买卖进行沟通的谈话录音一份，证明陆林华、赵忠华告知张美林不愿意出售房屋，询问张美林愿意接受多少赔偿，而此时谈及的房屋价格仍为178万元的事实。陆林华、赵忠华对该录音的真实性不予认可，认为陆林华和赵忠华的儿子不能代表卖方，并且178万元的也是买方提到的，卖方并未认可。以上事实，由原告提交的房屋买卖合同、购房定金收据、购房款收条、存量房资金托管协议、汇款凭证、微信聊天记录、中介费收据、个人购房借款/担保合同、职工社会保障参保证明、录音光盘、证人证言，被告提交的房屋买卖合同、存量房资金托管协议、存量房交易信息确认书、微信聊天记录，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告张美林与被告赵忠华、陆林华签订的《房屋买卖合同》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行各自义务。关于合同价款，原、被告之间签订的买卖合同和证人赵某、刘某的证言以及原告提交的微信聊天记录能够相互印证，均未显示原、被告双方在房屋过户前对合同价款进行了变更；相反，上述证据能够证明双方在过户前，被告赵忠华、陆林华存在提出不再出卖涉案房屋，未按照约定期限协助办理房屋过户手续等违约行为的事实，故涉案房屋买卖合同的价款应为178万元。关于《存量房交易信息确认书》中显示房屋价格为206万元的问题，该确认书明确载明仅限于双方申请资金托管及银行贷款审批使用，可见双方在《存量房交易资金托管协议》约定房屋价款为206万元的真实目的是为了原告能够更多的向银行贷款，双方真实履行的合同仍为双方于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》。被告赵忠华、陆林华对原告要求交付房屋、办理过户手续的诉讼请求无异议，本院予以确认。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。故二被告继续履行房屋买卖合同义务的同时，仍应按照合同约定承担违约责任。被告未按照约定向原告交付房屋，根据合同第六条的约定，应当按照每逾期一天以房屋价款万分之五的标准向原告支付违约金，但原告未举证证明其损失，本院酌情降低违约金标准，由被告按照每逾期一天以房屋价款万分之三的标准向原告支付违约金。根据合同第十条第三款的约定，房屋买卖佣金由违约方承担，二被告应当赔偿原告佣金损失26700元。关于原告要求被告返还购房款33万元的主张，根据《存量房交易资金托管协议》的约定，原告在领取《不动产权证书》后，被告方才能办理托管资金领款手续，故被告尚未领取房款，原告的该项主张条件尚未成就，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告赵忠华、陆林华于本判决生效后十日内协助将位于苏州市吴江区的房屋〔不动产权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9054566号〕过户至原告张美林名下。二、被告赵忠华、陆林华于本判决生效后十日内腾空苏州市吴江区房屋，将房屋交付原告张美林，并支付原告张美林违约金（以178万元为基数，以每日万分之三为标准，自2019年7月11日计算至被告实际交付房屋之日止）。三、被告赵忠华、陆林华于本判决生效后十日内赔偿原告张美林佣金损失26700元。四、驳回原告张美林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20820元、保全费5000元，合计25820元，由原告张美林负担3988元，被告赵忠华、陆林华负担21832元，被告负担部分于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐火观人民陪审员  徐香宝二〇二〇年一月十九日书 记 员  李睿莹附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。