河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30151号原告卢丽娟，女，汉族，1968年1月30日出生，住郑州市金水区。委托代理人王艳娟，河南林东律师事务所律师。委托代理人李洋，河南林东律师事务所律师。被告张建伟，男，汉族，1965年12月30日出生，住郑州市金水区。委托代理人杨波，河南义和信律师事务所律师。委托代理人胡权砾，河南义和信律师事务所实习律师。被告王保娥，女，汉族，1963年12月9日出生，住郑州市金水区。被告阴松山，男，汉族，1962年7月1日出生，住郑州市金水区。被告王胜文，男，汉族，1969年8月23日出生，住郑州市金水区。原告卢丽娟诉被告张建伟、王保娥、阴松山、王胜文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢丽娟及其委托代理人王艳娟，被告张建伟及其委托代理人杨波、胡权砾到庭参加诉讼，被告王保娥、阴松山、王胜文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告卢丽娟诉称：2012年1月16日，原告卢丽娟与被告张建伟、王保娥、阴松山签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：原告卢丽娟自愿将位于郑州市金水区三全路东段一米阳光商务公寓，一层、二层的商业用房整体出租给被告张建伟、王保娥、阴松山使用，租赁期限自2012年7月1日至2032年6月30日止；房屋租金为每年220万元。2012年6月6日，被告张建伟、王保娥、阴松山将承租的一米阳光商务公寓中约1100平方米，即一层西侧第二、三、四、五、六、七，共计六间出租给被告王长春使用，租赁期限至2021年12月30日止，租金为每年100万元。2018年3月2日，原告卢丽娟因被告张建伟、阴松山、王保娥拖欠租金，解除了与被告张建伟、阴松山、王保娥之间的《房屋租赁合同》，租金交至2018年6月30日。合同解除后，被告张建伟、阴松山、王保娥没有将房屋交付给原告卢丽娟。后原告卢丽娟才知道房屋由被告王胜文实际承租。2019年8月18日，双方经协调，被告王胜文将房屋交付给原告卢丽娟，但被告王胜文已预收房屋租户的租金及保证金（押金），并没有给付原告卢丽娟。故原告卢丽娟向本院提出诉讼请求：1、四被告向原告卢丽娟支付自2018年6月30日至2019年8月18日期间占用房屋的使用费（租金）122万元，并按照同期银行贷款利息自2019年8月18日起计算至实际付清款项之日止（利息暂计至起诉之日8578元）；2、被告王胜文收取的房屋保证金及预收的租金64.3万元返还给原告卢丽娟，并按照同期银行贷款利息自2019年8月18日起计算至实际付清款项之日止（利息暂计至起诉之日4521元），被告张建伟、王保娥、阴松山承担连带责任；3、本案诉讼费由四被告承担。被告张建伟辩称，第一、被告王保娥、阴松山已退出房屋租赁合作，由租赁合同引起的权利和义务由被告张建伟承担。第二、被告张建伟与原告卢丽娟之间的租赁合同已经解除，被告已依据约定次××和实际使用人，完成约定义务。第三、本案所涉及的被告王胜文在2018年6月30日到2019年5月30日使用的房屋租金应当由被告王建伟收取，2019年5月30日之后的租金应由原告卢丽娟收取。第四、被告张建伟于2019年6月6日告知被告王胜文2019年6月30日以后的房租直接交付原告卢丽娟，被告张建伟不应承担民事责任。被告王保娥、阴松山、王胜文未答辩亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月6日，原告卢丽娟（承租方、乙方）与柳林村第七村民组（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓，一、二层的商业用房整体出租给乙方使用，该房屋门前所有停车位，由乙方无偿使用，租赁期限20年，自2012年7月1日至2032年7月1日。2012年1月16日，原告卢丽娟（出租方、甲方）与被告张建伟、王保娥、阴松山（承租方、乙方）共同签订了《房屋租赁合同》一份，主要载明：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓一、二层的商业用房整体出租给乙方使用；租赁期限20年，自2012年7月1日至2032年6月30日，租金每年220万元，从第六年租金开始递增，以后每五年递增一次，递增率为8%，房租租金付款日期为每年1月1日至1月20日。2012年6月6日，被告张建伟、王保娥、阴松山（出租方、甲方）与案外人王长春（承租方、乙方）共同签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓一楼西侧第二、三、四、五、六、七房间共计六间出租给乙方使用，租赁期限自2012年7月1日至2022年12月30日止；房屋租金为每年50万元，门前土地（停车位）第一排租金为50万元每年，以上两项租金交款期限和递增率相同；2015年1月1日开始递增，以后每两年递增一次，递增率为8%；首付应付2012年7月1至2012年12月31日，租金为45万元，应在2012年6月25日之前付清；以后房屋租金付款日期为每年11月1日至11月30日，付款周期为每年支付一次，乙方应按规定日期与金额支付房租。后因被告张建伟、王保娥、阴松山未足额支付租金，原告卢丽娟请求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月1日予以解除。本院于2019年4月28日出具（2019）豫0105民初5395号民事判决书，该判决书载明：“本院认为，原、被告双方签订的《房租租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现原告已经将争议房屋交付被告使用，原告作为出租方已经按照合同约定履行了主要义务，被告亦应按照合同约定及时，足额支付房租。根据合同的相对性原则，在原告已经将其与王胜文离婚的情况告知被告王保娥，并要求被告将争议房屋的房租交付给原告的情况下，被告辩称其已经将原告催要的租金支付给了王胜文符合双方交易习惯，证据不足，且未得到原告事后追认，对该辩称，本院不予采纳，被告可向王胜文另行主张。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现被告作为承租方，并未按照合同约定及时足额支付房屋租金致使合同目的无法实现，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。本案中，原告于2018年2月28日向三被告邮寄了解除合同通知的邮件上已注明内容为解除合同通知，该通知虽然被三被告拒收退回，但被告代理人在2019年3月9日向原告发送的短信中亦有反对原告解除合同的意思表示，可以推定三被告已经知悉原告解除合同的意思表示，该邮件的退回系因被告的原因而未能送达，故本院认定该邮件被拒收退回之日即2018年3月2日为原告解除合同的意思表示送达被告之日，原告与三被告之间的租赁合同应于2018年3月2日解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告卢丽娟与被告张建伟、王保娥、阴松山之间的《房屋租赁合同》于2018年3月2日解除。”被告张建伟、王保娥、阴松山不服上述判决，向郑州市中级人民法院提起上诉，后三被告撤回上诉。2019年6月5日，原告卢丽娟（甲方）与被告张建伟、王保娥、阴松山（乙方）共同签订了《和解协议》一份，主要约定：经甲、乙协商一致同意确认双方租赁合同于2018年3月2日正式解除；乙方应在二日内告知所有次××或者实际使用人，房屋已经退还甲方的事实，自2019年5月30日之后房租向甲方直接交付，或经甲方审核同意后当日重新签署、变更租赁合同并直接收取租金、押金、保证金；乙方应退还次××押金、保证金，不得收取次××和实际使用人租金，如有收取应如数退还，如未退还多收款项，甲方有权从补偿款中直接扣除；乙方与王胜文之间房租问题，甲方不予认可，由乙方自行向王胜文主张退费事宜，甲方不得干涉。2019年4月13日，被告王胜文（出租方、甲方）与案外人梁伟、张备良（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将一米阳光商铺一间，出租给乙方作为餐饮场地使用，租赁期从2019年4月20日起至2031年4月19日止，共计144个月；租赁保证金3万元；年租金30万元。2019年6月16日，被告王胜文（出租方、甲方）与案外人张克恩（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于河南省郑州市一米阳光商铺西第一间，出租给乙方作为饭店场地使用，租赁期从2019年7月1日起至2022年6月30日止，共计36个月；租赁保证金5万元。2019年7月2日，被告王胜文（出租方、甲方）与案外人寇社存（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于河南省郑州市一米阳光商铺西侧第五间出租给乙方使用，租赁期从2019年7月20日起至2024年7月19日止；租赁保证金5万元。2019年8月18日，原告卢丽娟、案外人王启帆与被告王胜文（××）、案外人梁伟、张备良（××）、张克恩（××）、寇社存（××）签订了《租赁合同补充条款》各一份，主要约定：2019年8月18日王胜文将本合同交接与（接收人）卢丽娟、王启帆，租金与租期按原合同履行，之后承租方直接向卢丽娟、王启帆缴纳租金，之前租金及押金、保证金卢丽娟与王启帆不再向××重复收取，××应将已交租金、押金收据、转账流水复印件等交付卢丽娟、王启帆，本合同履约到期后，押金由原告卢丽娟、王启帆退回。审理中，被告张建伟称，自2018年6月30日至2019年6月30日的租金交给了被告王胜文，共计237.6万元。2019年6月6日被告张建伟和原告卢丽娟一起前往一米阳光商户处向租客下发告知函，向使用人告知原告卢丽娟为实际租赁权人，2019年6月30日之前的房租由被告张建伟收取，2019年6月30日之后的房租由原告卢丽娟收取。原告卢丽娟称被告张建伟仅仅履行了发告知函的事情，但重新签署合同、退还押金的租金等事宜没有履行。本院认为，被告王保娥、阴松山、王胜文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩与质证的权利，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。涉案《和解协议》、《租赁合同补充条款》、《声明》等，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告张建伟称被告王保娥、阴松山退出租赁合作事宜已告知原告卢丽娟，原告卢丽娟对此不予认可，被告张建伟亦未提交相关证据，故被告张建伟与被告王保娥、阴松山之间的约定对原告卢丽娟不产生效力。被告张建伟称自2018年6月30日至2019年6月30日的租金交给了被告王胜文，但被告张建伟、王保娥、阴松山与原告卢丽娟达成的《和解协议》中约定“乙方与王胜文之间房租问题，甲方不予认可，由乙方自行向王胜文主张退费事宜”。原告卢丽娟与被告张建伟、王保娥、阴松山解除合同后，被告张建伟、王保娥、阴松山丧失了对房屋的出租权，对于其占有期间收取的房屋租金，应向原告卢丽娟进行交付。原告卢丽娟主张参照被告张建伟、王保娥、阴松山与王长春签订的《房屋租赁合同》中的租金标准支付，本院予以支持。原告卢丽娟与被告张建伟、王保娥、阴松山于2019年6月6日共同向房屋的实际使用人告知房屋权利人变更为原告卢丽娟、2019年6月30日之后的房租由原告卢丽娟收取，视为双方于2019年6月30日完成了房屋交接。原告卢丽娟主张2019年8月18日才交接完毕，证据不足。故被告张建伟、王保娥、阴松山应向原告卢丽娟支付自2018年6月30日至2019年6月30日期间的租金112.32万元。关于租金利息，本院支持以112.32万为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款报价利率自起诉之日（2019年10月17日）计算至实际清偿之日止。原告卢丽娟主张租金和利息的诉请中超出的部分，证据不足，本院不予支持。原告卢丽娟主张被告王胜文支付上述部分的租金，证据不足，本院不予支持。原告卢丽娟、被告王胜文和租户签订了《租赁合同补充条款》，约定被告王胜文收取的押金由原告卢丽娟、王启帆退回，并将租赁合同交给原告卢丽娟、王启帆，之后承租方直接向卢丽娟、王启帆缴纳租金，原告卢丽娟主张王胜文支付押金和租金的诉讼请求，遗漏了当事人王启帆，应驳回起诉。本案不再另行制作裁定书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张建伟、王保娥、阴松山于本判决生效后十日内支付原告卢丽娟自2018年6月30日至2019年6月30日期间占用房屋的使用费（租金）112.32万元及利息（以112.32万元为基数，自2019年10月17日起计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款报价利率）；二、驳回原告卢丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10842元，退回原告卢丽娟2914元，原告卢丽娟负担629元，被告张建伟、王保娥、阴松山共同负担7299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  雷海娜二〇二〇年一月十六日书记员  闻双双