江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4358号上诉人（原审被告）：刘超，男，1971年6月10日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：丁必勇，宿城区求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：顾秀国，男，1968年5月1日出生，住宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：刘海志，江苏向天律师事务所律师。原审第三人：宿城区安之居房产信息咨询服务中心，住所地宿迁市宿城区中豪国际星城28、29。经营者：刘野。上诉人刘超因与被上诉人顾秀国、原审第三人宿城区安某房产信息咨询服务中心（以下简称安某中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘超上诉请求：撤销宿城法院（2019）苏1302民初1396号民事判决,依法改判或者发回重审。事实和理由：一、顾秀国和安某中心隐瞒事实，以错误登记的房产证面积128.35平方米欺诈上诉人。《房屋买卖定金协议》不是上诉人真实的意思表示，在签订该协议时，中介公司称该协议仅是确定上诉人是买家，一切以《存量房买卖合同》为准，因此，本案应以《存量房买卖合同》为定案依据。二、被上诉人以产权证登记错误是不动产登记中心的问题为由，将储藏室按照商品房卖高价，因此，多卖的款项应退还给上诉人。三、因上诉人与被上诉人对案涉房屋产权面积有争执，当时已经公安机关处理，后上诉人为了表示诚意，及时将款项付给安某中心保管。一审法院判决上诉人承担利息损失，没有任何依据，而且上诉人在过户后已经通知安某中心可以支付给被上诉人440000元。现上诉人认为应支付给被上诉人440000元，剩余100000元退还给上诉人，且不承担利息损失。顾秀国辩称，一、被上诉人没有隐瞒事实，也没有与原审第三人欺诈上诉人。被上诉人一直表明自己的房产证面积128.35平方米包含储藏室的面积，是上诉人核实情况出现错误，该情形不应该归责于被上诉人。《存量房买卖合同》不是真实的买卖合同，案涉房屋的交易价格就是定金合同约定的价格，也是双方实际履行的价格。上诉人在签订《存量房买卖合同》之前，将剩余的540000元房款转账支付给原审第三人，双方对于房屋交易价格是850000元没有争议。二、不动产登记错误不影响上诉人的购买决定权，上诉人在签订合同之初，对该房产证面积128.35平方米包含储藏室面积已经有所了解，是在核实之后做出的购买决定。在一审中，被上诉人一再强调如果上诉人认为本次房屋交易存在重大误解，可以解除合同，双方互相返还。但上诉人并没有提出该主张，也不同意解除合同，只是拒绝履行合同约定的付款义务，并在诉讼期间强占案涉房屋，其拒绝付款明显恶意。三、按照合同约定，被上诉人的房屋一旦过户至上诉人名下，上诉人就应该支付剩余的购房款，由于上诉人在房屋过户后拒绝支付剩余的购房款，也不同意解除合同，其理应承担对被上诉人造成的利息损失。综上，一审法院判决认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安某中心述称，认可一审判决，《存量房买卖合同》是为了过户需要，案涉房屋的交易价格为850000元。顾秀国向一审法院起诉请求：判令刘超向顾秀国支付剩余购房款540000元及利息（利息按照银行贷款利率四倍自起诉之日起计算至实际给付之日止），并承担违约金20000元及诉讼费用一审法院认定事实：顾秀国欲出售其名下的宿迁市XX小区301幢507室房屋及储藏室，该房屋系顾秀国从案外人臧某处购买，臧某持有的该房屋所有权证存根载明该房屋住宅面积为115.08平方米，车库面积为13.27平方米。顾秀国购买该房屋并过户登记后，持有的苏（2017）宿迁市不动产权第0058840号产权证登记案涉房屋建筑面积为128.35m²。刘超朋友通过中介看到该房源后向刘超推荐，刘超同意购买。2019年1月3日，顾秀国、刘超及安某中心签订《房屋买卖定金协议》，该协议对房屋名称、房屋价款及支付期限、违约责任均有约定，该协议一式三份，由顾秀国、刘超及安某中心各持有一份。该协议第1条载明“甲方合法拥有宿迁市XX小区301幢507室房屋的产权，房屋及储藏室面积128.35平米，此面积包含储藏室13.27平米，并保证该房屋产权清晰无纠纷及无财产保全手续……”。当日，刘超给付定金10000元。当日，因对产权证登记面积是否包含储藏室面积不清楚，刘超曾向不动产登记中心电话询问。2019年1月7日，刘超给付顾秀国购房款300000元。2019年1月9日，刘超向安某中心转账支付剩余房款540000元，顾秀国、刘超双方又签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定：案涉房屋建筑面积115.08平方米，储藏室13.27平方米，房屋总价款为750000元。2019年1月9日下午，刘超按照804150.29元的计税价格缴纳了案涉房屋的税费并取得案涉房屋的不动产权证，不动产权证号为苏（2019）宿迁市不动产权第000214号产权证，该份产权证载明案涉房屋建筑面积为115.08m²，储藏室面积不动产登记中心未予登记。顾秀国、刘超因此产生纠纷，后刘超对自己及安某中心持有的《房屋买卖定金协议》第1条进行添写，将“房屋及储藏室面积128.35平米，此面积包含储藏室13.27平米”修改为“房屋及储藏室面积128.35平米，此面积不包含储藏室13.27平米”。因该纠纷的产生，安某中心与刘超约定剩余540000元房款由安某中心保管。2019年1月21日，刘超与安某中心因案涉房屋产生纠纷，报警处理，民警建议刘超至法院诉讼。顾秀国因一直未取得剩余房款，故于2019年2月15日向宿城法院提起诉讼。另查明，安某中心已于2019年7月1日将540000元购房款缴纳至宿城法院账户。一审法院认为，顾秀国、刘超、安某中心三方签订的《房屋买卖定金协议》明确了买卖合同的标的、房屋价款及支付时间、中介服务费计算标准及支付时间、违约责任等，其内容已构成实质性房屋买卖合同，该合同成立有效，对当事人均有约束力，依法受到保护。在该协议中，已对房屋面积是否包含储藏室进行了明确约定，顾秀国并不存在欺诈行为。双方因房屋登记面积出现争议后，刘超对自己及安某中心持有的《房屋买卖定金协议》第1条进行的添写内容，未与顾秀国协商一致，对顾秀国不产生效力。刘超仍应当按照《房屋买卖定金协议》约定的时间向顾秀国给付剩余购房款，刘超向安某中心支付剩余购房款不能视为已履行合同付款义务。现案涉房屋已过户至刘超名下，支付剩余540000元购房款的期限已满，刘超应当向顾秀国支付该款项。顾秀国、刘超双方在《房屋买卖定金协议》中未约定逾期付款的违约责任，顾秀国主张20000元违约金无依据，不予支持。刘超未及时支付剩余房款，致使顾秀国资金被占用，应当向顾秀国支付资金占用期间的利息损失，故酌情确定按照年利率6%予以计算，以540000元为基数，从2019年2月15日起计算至2019年6月30日止，金额为12072元（540000元*6%÷365日*136日，取整）。本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：刘超于判决生效之日起三日内向顾秀国支付540000元及利息12072元（安某中心已于2019年7月1日将540000元购房款缴纳至宿城法院账户）。二审期间，上诉人刘超围绕其上诉请求提交《房屋买卖定金协议》照片一张，其称该照片是被上诉人用手机拍摄发给他朋友，与上诉人进行调解的，该协议第1条被添写成“房屋及储藏室面积128.35平米，此面积不包含储藏室13.27平米”，拟证明上诉人、被上诉人及原审第三人均在场的情况下添写了“不”字。被上诉人顾秀国对上述证据的质证意见为：对该证据不予认可，被上诉人持有的《房屋买卖定金协议》在起诉时已经提交法院。原审第三人安某中心对上述证据的质证意见为：《房屋买卖定金协议》共三份，刘超、安某中心持有的协议被添写为“房屋及储藏室面积128.35平米，此面积不包含储藏室13.27平米”，其中，刘超持有的协议是何时添写的，安某中心不清楚；安某中心持有的协议是刘超私自添写的，没有经过顾秀国同意。本院对上述证据的认证意见为：关联性不予认定，不能认定刘超系与顾秀国协商一致，将《房屋买卖定金协议》第1条内容添写为“房屋及储藏室面积128.35平米，此面积不包含储藏室13.27平米”。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、刘超应支付给顾秀国的购房款余款是多少；二、刘超是否应承担顾秀国的利息损失。本院认为，关于争议焦点一，刘超、顾秀国分别于2019年1月3日签订《房屋买卖定金协议》，于2019年1月9日签订《存量房买卖合同》，从现有证据分析，能够认定刘超、顾秀国真实履行的是《房屋买卖定金协议》，刘超应向顾秀国支付剩余购房款540000元。理由如下：1.《房屋买卖定金协议》约定“房屋总价为人民币850000元”，《存量房买卖合同》约定“房屋转让成交价为人民币（大写）：柒拾伍万元整（¥750000）包括该房产的附属设施、设备等物品（物品内容可另立清单附件）”，二审中，刘超认可先支付540000元给安某中心后，双方办理了过户手续，如果双方实际履行的是《存量房买卖合同》，那么在刘超已经支付310000元首付款的情况下，其不应再支付540000元余款。2.二手房交易过程中，中介公司作为参与整个房屋交易过程的一方，其陈述一般具有较高的证明力。二审中，安某中心认可《存量房买卖合同》仅是为了过户需要而签订，案涉房屋交易价格是850000元；虽然刘超主张顾秀国与安某中心隐瞒事实对其欺诈，但未提交证据证明，因此，对于安某中心的陈述内容，应予采信。3.顾秀国持有的《房屋买卖定金协议》第1条约定“房屋及储藏室面积128.35平米，此面积包含储藏室13.27平米”，而刘超持有的《房屋买卖定金协议》第1条被添写为“房屋及储藏室面积128.35平米，此面积不包含储藏室13.27平米”，刘超主张其系在顾秀国、安某中心在场的情况下，将协议内容添写“不”字，但并未提供证据证明，且顾秀国、安某中心对此均予以否认，故应当认定双方约定的房屋面积为“房屋及储藏室面积128.35平米，此面积包含储藏室13.27平米”。现案涉房屋已经过户至刘超名下，不动产权证载明“房屋建筑面积115.08㎡，储藏室面积13.27㎡”，因此，顾秀国已经按照《房屋买卖定金协议》约定履行了义务，刘超亦应履行支付剩余540000元购房款的义务。关于争议焦点二，虽然刘超于2019年1月9日将剩余540000元购房款交至安某中心，但该款实际于2019年7月1日提存到宿城法院账户，一审法院综合考虑案情，按照年利率6%支持被上诉人从2019年2月15日至2019年6月30日止的利息损失12072元，并无不当。刘超主张其不应承担该部分利息损失以及其在过户后通知安某中心可以支付440000元给顾秀国，均未提交证据证明，故本院不予采信。综上，刘超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2541元，由上诉人刘超负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年一月十日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。