四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再616号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：成都传化置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇物流大道666号。 法定代表人：唐榕，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈启毅，女，1956年2月23日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：赖庆文，四川科全律师事务所律师。 第三人：唐成建，男，1964年1月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 再审申请人成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）因与被申请人陈启毅、第三人唐成建商品房预约合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终7051号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月29日作出（2019）川民申951号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。传化公司的委托诉讼代理人郝明俊，陈启毅本人及其委托诉讼代理人赖庆文到庭，唐成建无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 传化公司向一审法院起诉请求：1.解除传化公司与陈启毅签订的《商铺定制、订购协议》；2.传化公司对陈启毅已经缴纳的订购金330000元不予退还；3.陈启毅赔偿损失513449元。 一审认定事实：陈启毅与其他商户一起组建、加入“华都九龙商团”，罗家贵代表陈启毅签署了《授权委托书》，委托唐成建、陈大春等16人作为代理人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺。代理权限为：代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。在《商铺定制、订购协议》签订前陈启毅将商铺订购保证金330000元汇入开发商与商团代表唐成建共同设立的共管账户。2014年12月16日，唐成建代表陈启毅与传化公司签订《商铺定制、订购协议》，并确认陈启毅购买商铺面积（未注明系套内或建筑面积），1楼面积为257.59平方米，2楼面积为260.05平方米。传化公司出具的《四川省房屋面积测绘报告》载明，陈启毅所认购商铺的实际面积为套内540.81平方米，产权面积为802.26平方米。 2015年12月31日，传化公司取得了《商品房预售许可证》，由于陈启毅未按《商铺定制、订购协议》约定的“取得该证后三十日内，与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。2016年3月14日，传化公司向陈启毅发送短信，主要内容为“根据《商铺定制、订购协议》的约定，您签订《商品房买卖合同》、缴纳房款期限已超过，请您在收到此条信息后3日内尽快前往成都传化置业有限公司售楼部签订买卖合同、缴纳房款。否则，我公司将按照《商铺定制、订购协议》的约定收取逾期滞纳金，将您定购的商铺另行出售，不退还您方已交纳的订购金，并要求您方赔偿因定制、订购商铺给我公司造成的损失。”2016年4月13日，传化公司向十六位代理人中的六位送达了《四川明炬律师事务所关于催告履行〈商铺定制、订购协议〉相关义务的律师函》，受送达的商家包含陈启毅。 一审法院认为，虽然陈启毅的《授权委托书》《商铺定制、订购管理公约（新都）》均为罗家贵代为签署，但陈启毅明确知晓《授权委托书》《商铺定制、订购管理公约（新都）》的内容，并且按照约定将商铺订购保证金330000元汇入开发商与商团代表唐成建共同设立的共管账户，并且按照约定确认了房屋位置、面积、单价等购房合同的主要内容。可以看出《授权委托书》是其真实意思表示，在《授权委托书》中明确了唐成建、陈大春等16人作为受托人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺，其代理权限为“代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书”，因此，唐成建代表陈启毅与传化公司签订《商铺定制、订购协议》对被代理人陈启毅发生效力。传化公司于诉讼中提出解除与陈启毅签订的《商铺定制、订购协议》，陈启毅表示同意。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，传化公司要求解除与陈启毅授权唐成建等16人签订《商铺定制、订购协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。 陈启毅确认购买商铺面积（未注明系套内或建筑面积）为517.64平方米后，传化公司出具的《四川省房屋面积测绘报告》载明，陈启毅所认购商铺的实际面积为套内540.81平方米，产权面积为802.26平方米，直接导致陈启毅无力购买，故双方对所购商铺的计价面积产生重大分歧，传化公司认可计价面积为802.26平方米，而陈启毅认为计价面积为其在签订《商铺定制、订购协议》时确认的517.64平方米。一审法院认为，双方在签订的《商铺定制、订购协议》中明确了单价及商铺面积为517.64平方米，该商铺面积应当作计价面积理解，后传化公司告知陈启毅商铺计价面积为802.26平方米，直接导致陈启毅无力购买，故双方未如约签订《商品房买卖合同》系不可归责于陈启毅的原因所致。因此，传化公司要求不退还陈启毅已缴纳的订购金以及要求陈启毅赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、解除传化公司与陈启毅授权唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》；二、驳回传化公司其他诉讼请求。案件受理费6217元，由传化公司负担。 二审补充查明，四川省成都市新都区人民法院于2016年8月15日立案受理了原告（反诉被告）传化公司与被告（反诉原告）陈大荣、第三人唐成建商品房预约合同纠纷一案，传化公司的诉讼请求是：1.判令陈大荣继续履行《商铺、订购协议》，按照约定购买位于新都镇物流园区华都九龙的房屋，支付购房款7398300元；2.判令陈大荣支付滞纳金477478元（暂计算至2016年7月11日，以后的滞纳金计算至购房款付清止）；3.判令陈大荣支付违约金617000元。陈大荣的反诉请求是判令传化公司退还陈大荣已经支付的款项45.1万元。四川省成都市新都区人民法院于2016年11月22日作出（2016）川0114民初4364号民事判决，驳回了传化公司的本诉诉讼请求和陈大荣的反诉请求。传化公司和陈大荣均不服一审判决，分别向本院提起上诉，传化公司请求撤销一审判决，改判支持传化公司的一审诉讼请求或发回重审，陈大荣的上诉请求是改判支持其一审反诉请求。陈大荣的上诉理由是：传化公司和唐成建恶意串通，未能告知协商确定的价格，骗取陈大荣订购商铺，传化公司交陈大荣确认的价格为套内面积单价，而签订合同时却要求按照建筑面积和公摊进行计算，这是合同不能签订的主要原因，实际测量的房屋套内面积已经超过原确认的3%，依照相关司法解释的规定，陈大荣有权不购买房屋，退回定金。一审法院于2017年5月10日作出（2017）川01民终373号民事判决，驳回传化公司和陈大荣的上诉，维持原判。二审宣判后，陈大荣不服，向本院申请再审，其申请再审的理由主要是：一是关于房屋单价的问题，陈大荣主张按照套内面积计价格总房款为420余万元，传化公司要求按照建筑面积计算，价款为590万元，多出170余万元。二是关于实测房屋面积与约定面积的差异问题，陈大荣在《华都九龙广场（新都）一、二楼商铺确认表》上申请人签字确认的套内面积1楼238.55平方米，2楼242.81平方米，商铺实测面积1楼245.93平方米，2楼253.51平方米，套内总面积499.44平方米，面积均已超过法律规定的3%的面积误差标准，故陈大荣有权不购买房屋并要求退回定金。陈大荣还提出二审判决适用法律错误以及购买范围不确定等再审理由。本院于2017年11月21日作出（2017）川民申5018号民事裁定，驳回了陈大荣的再审申请。 另查明，四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初7918号判决载明，陈启毅主动承认委托了唐成建等16人签订合同的事实，该判决已经生效。 二审认为，本案二审争议焦点是传化公司应否退还陈启毅的订购金。二审认为，有陈启毅签名（不管是否是陈启毅亲笔签名）的《华都九龙广场新都项目一、二楼商铺确认表》载明的“1楼面积”、“2楼面积”一栏未标明是建筑面积还是套内面积，且没有标明计量单位，仅凭该证据不能说明陈启毅订购的商铺号为30铺子1楼面积“257.59”和2楼面积“260.05”是套内面积还是建筑面积。《商铺定制、订购协议》第二条中约定的“各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积分摊（最终分摊以产权证为准）”的内容，从文意解释的角度分析，是指各楼层除电梯和消防楼梯外的通道和公共使用部分要进入购买人产权证上载明的公摊面积，也就是说要计算价格，而且最终分摊的面积以产权证载明的内容为准。该内容只能证明陈启毅购买的房屋由套内面积和公摊面积共同组成产权面积，而不能据此得出陈启毅订购的商铺面积就是套内面积而非建筑面积，在双方对于订购面积存在争议，且缺乏相关证据予以确定的情况下，应当认定双方对此约定不明。由于陈启毅定制的商铺面积517.64平方米，而实测的套内面积为540.81平方米，加上分摊面积后，产权面积达到802.26平方米，超出陈启毅主张的订购建筑面积284.62平方米，在双方对于订购的面积属于建筑面积还是套内面积约定不明的情况下，导致《商品房买卖（预售）合同》未最终签订不能归责于传化公司或陈启毅一方的原因所致，故传化公司请求不退还陈启毅订购金330000元的诉讼请求不能成立，一审判决驳回传化公司的该项诉讼请求正确，予以维持。另外，关于原告（反诉被告）传化公司与被告（反诉原告）陈大荣、第三人唐成建商品房预约合同纠纷一案的一审、二审和驳回再审申请的生效裁判结果对本案是否产生影响的问题，二审认为，虽然我国不是判例法国家，法律并未要求后判决必须遵循先例，但是对同样的案件事实作出相同（或相近）的判决即“同案同判”，也是人民法院审理民事案件应当追求的价值取向。同判的基础是案件事实应基本相同，从已经生效的传化公司与陈大荣、唐成建商品房预售合同纠纷一案法律文书可以看出，陈大荣在二审的上诉理由和申请再审理由中，一是对房屋的计价方式，即按照套内面积还是建筑面积计价与传化公司存在争议，二是主张订购的套内面积与实测的套内面积之间的差额超过了法律规定的3%的面积误差标准，故其可以选择不购买房屋并要求退还定金。陈大荣自始至终均认可其订购的房屋是套内面积而非建筑面积，与传化公司不存在认识分歧。而本案中，陈启毅主张其订购的是面积应为建筑面积而非套内面积，与传化公司主张的套内面积存在重大的认识分歧。因本案与前述案件的案情不同，作出不同的处理结果并不构成“同案不同判”。传化公司上诉主张裁判尺度不统一的理由不成立，不予采信。 综上，传化公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12234元，由上诉人成都传化置业有限公司负担。 传化公司申请再审称，依据《民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。再审请求：撤销（2017）川01民终7051号民事判决，改判传化公司对陈启毅已经缴纳的订购金330000元不予退还、陈启毅赔偿损失513449元。 事实与理由：一、本案一审判决及二审判决均认定，传化公司与陈启毅未最终签订《商品房买卖(预售)合同》不可归责于陈启毅，该认定没有证据支持。认定是否应归责于陈启毅的事实基础是认购面积的确定。根据传化公司与陈启毅建立法律关系的过程看，可以确定陈启毅定制和订购商铺的签约面积既包括套内面积，也包括应分摊的面积。第一，这个过程起于“定制”，即根据陈启毅的申请和对物业形态的个性化要求作为报建和设计方案，在建筑设计院出具经陈启毅所在商团认可的建筑方案设计图纸后，陈启毅确认所订购的位置及面积，只是其对订购商铺基本的需求和意愿。此时，传化公司仅仅拥有拟建商铺所在地块的土地使用权，商铺尚未规划修建，没有设计图，尚未取得预售许可证、没有房屋测绘报告，亦不可能确认任何位置或建筑面积。在传化公司与陈启毅双方签订定制、订购协议后，具体的分摊面积等诸多技术细节尚需根据“定制”要求和设计的技术规范要求设计审定，然后修建商铺，而且通常会有设计变更等问题。其过程、程序及法律后果与普通的商品房预售存在本质的不同。定制、订购是陈启毅主动发起，传化公司才会按定制要求完成房屋的修建，普通的商品房订购或买卖是传化公司主动发起修建完成后再进行的销售。因此，陈启毅在定制阶段签认的《商铺确认表》所确认的面积只能是套内面积。第二，从《商铺定制、订购协议》的约定和其他相关证据看，陈启毅签认的《商铺确认表》所确认的面积只能是套内面积，固然需要再计入公摊面积，作为其订购面积。《定制、订购协议》第二条“各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积分摊（最终分摊以产权证为准）”已经明确约定，所购商铺除套内面积外，还需要据此分摊，分摊后一并计入产权面积。同时约定“商铺布局、单间商铺的面积及开间和进深等以定制、订购商铺的平面图为准。该平面图作为本协议附件与本协议具有同等的法律效力，最终以报建报规通过的为准”。此即为“定制”的特殊性，并且，“最终以报建报规通过的为准”的含义当然包括其定制、订购商铺的布局、面积、开间、进深等形态。第三，与陈启毅一起定制、订购商铺的其他商户均是最终以建筑面积计算房屋总价，其他商户并未表示任何异议，不可能出现所述计价依据不一致情形。案涉商铺与传化公司之前所出售的商铺及同期同地段其他开发商所出售的商铺相比较，价格本身就十分便宜，如果系按照套内面积进行计价，那么该商铺的价格将远低于传化公司的经营成本，这与商业和交易的常理不符，更不是传化公司签订合同的本意。二、陈启毅的违约行为纯属是不诚信和不负责任的表现，前期发起“定制”，继而固化“定制”条件，事后却随意违约。传化公司在2015年12月31日取得预售许可证并确定最终的计价建筑面积后即通知了陈启毅前来签订买卖合同、交纳购房款，但陈启毅却径行违约，对传化公司的一切通知及函告不予理会，亦未向传化公司提供任何拒绝签订买卖合同的理由和证明，传化公司按约有权拒绝退还陈启毅交纳的订购金。三、陈大荣的案件二审法院认定陈大荣违反预约合同约定，对其要求传化公司退还订购金45.1万元的诉讼请求不予支持，按照“同案同判”的原则，本案的裁判标准明显有误。 陈启毅辩称，一、《商铺定制订购协议》无效。二、陈启毅没有委托唐成建等人为代理人。三、陈启毅和传化公司没有签订购房合同的原因是传化公司的违约行为所致，应向陈启毅承担违约责任，并退还陈启毅已经支付的33万订购金。四、传化公司对于请求赔偿损失的要求在四川省成都市中级人民法院审理的时候已经明确放弃了。五、诉讼费应该由传化公司承担。总之，应当驳回传化公司的再审请求。 再审期间，陈启毅提交如下新证据：四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初7918号判决及庭审笔录、送达回证，以及在四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初7918号案件中留存的证据：《商铺定制订购协议》《商铺定制订购管理公约》《授权委托书》《新都楼盘定制订购商铺价格签字确认表》，《华都九龙广场新都12楼商铺确认表》，成都传化实业有限公司提供的情况说明，银行转账凭证等，证据与本案提交的一致。传化公司质证认为对真实性合法性不持异议，但与本案无关联。 本院查明的事实与原二审一致。 另查明，四川省成都市新都区人民法院关于陈大荣一案认定“陈大荣认为2-181商铺的公摊面积过多而拒签合同。首先，2-181商铺的位置是陈大荣自己选定的，在《商铺定制、订购协议》中明确“商铺布局、单间商铺的面积及开间和进深等以定制、订购商铺的平面图为准。该平面图作为本协议附件与本协议具有同样的法律效力，最终以报规报建通过的为准。”其次，2-181商铺的公摊面积应计入购房款，在《商铺定制、订购协议》中也明确规定。因此，陈大荣拒签合同，已构成违约，其要求传化公司退还订购金45.1万元，该诉讼请求没有合同依据和法律依据，不予支持”。二审法院对此认定予以确认。 还查明，陈启毅主张一直主动积极联系传化公司要求退款的证据有：1.2015年12月25日、2018年1月10日九龙商团客户意见反映登记表，载明定制商铺与现购商铺面积不符，公摊面积很大，是天价公摊，强烈要求退款；2.2016年、2017年、2018年给传化公司陈国金董事长发送的短信；3.2016年11月26日、2017年6月14日与传化公司管理人员的谈话录音。 本院经审查认为，2014年12月16日签订的案涉《商铺定制、订购协议》性质为预约合同。传化公司与陈启毅之间存在商品房买卖预约合同关系，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。《商铺定制、订购协议》中约定“各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积进行分摊（最终分摊面积以产权证为准）”、“当甲方取得乙方订购商铺的预售许可证后，甲乙双方任何一方不按照本协议的约定与对方签订《商品房买卖（预售）合同》均属违约。……若乙方商家违约，该乙方违约商家已支付的订购金作为违约金，甲方不予退还”。《商铺定制、订购管理公约（新都）》中也约定“订购一楼、二楼的每户商家交纳50万元订购金，……当商团最终谈判下来的价格在该商家心里价格范围内时，将享受商团最终谈判下来的价格购买，该商家不得反悔，否则订购金不予退还”。传化公司出具的《四川省房屋面积测绘报告》载明，陈启毅所认购商铺的实际面积为套内540.81平方米，产权面积为802.26平方米。 其一，因四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初7918号判决载明，陈启毅主动承认委托了唐成建等16人签订合同的事实，该判决已经生效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十二条、第九十三条之规定，对该事实予以确认。陈启毅在再审审理中辩称并未委托唐成建等16人签订合同，对此于己不利的事实反言，违背了“禁反言”原则和诚实信用原则，本院对其抗辩意见不予采纳。 其二，现有证据显示陈启毅在知道案涉房屋的产权面积后于2015年至2018年期间多次就房屋面积，退款事宜与传化公司进行交涉、主张权利，《商铺定制、订购协议》中对公摊面积未明确造成房屋实测面积与约定面积相差巨大，由于房屋实测建筑面积与约定面积的差异已然极大超过合同订立时的预期差异水平，也超出一般公众认知，应由作为房地产开发商的传化公司承担责任，故陈启毅已经缴纳的订购金330000元应予退还。至于传化公司主张遭受的损失，并未提交证据证明，对所谓损失不予支持。 综上，传化公司的再审申请不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十二条、第九十三条之规定，判决如下： 维持四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终7051号民事判决。 一审案件受理费6217元，由成都传化置业有限公司负担；二审案件受理费12234元，由成都传化置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 文 审判员 李永晴 审判员 李永晴 二〇二〇年一月七日 书记员 朱英栋