广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19241号上诉人（原审被告，反诉原告）：薛泽玲，女，汉族，1988年11月15日出生，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：裴颖娴，女，汉族，1944年11月22日出生，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：赵柏杨，男，汉族，1974年9月22日出生，身份证住址广州市白云区，系上诉人裴颖娴之子。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈尔娟，女，汉族，1939年7月6日出生，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：叶光华，男，汉族，1940年1月16日出生，身份证住址广州市天河区，系被上诉人陈尔娟的丈夫。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称中行珠江支行），住所地广州市天河区华夏路26号雅居乐中心。负责人：陈穗勇，该支行行长。委托诉讼代理人：李小龙、郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人薛泽玲、裴颖娴因与被上诉人陈尔娟、原审第三人中行珠江支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人薛泽玲及其委托诉讼代理人王美舟，上诉人裴颖娴的委托诉讼代理人赵柏杨，被上诉人陈尔娟的委托诉讼代理人柳听克、叶光华，原审第三人中行珠江支行的委托诉讼代理人郭静怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛泽玲、裴颖娴上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、七项，判令陈尔娟赔偿因要求物业管理公司停止涉案房屋供水供电及砸锁、换锁、砸坏屋内设施造成薛泽玲、裴颖娴无法装修及使用产生的损失（按有资质的评估公司评估的涉案房屋市场租金标准，从2016年12月2日起至恢复涉案房屋供水供电之日止）；2、一审、二审诉讼费由陈尔娟承担。事实和理由：一、陈尔娟办理了房屋抵押登记，对抵押贷款金额和首期款支付无异议，双方以实际行为对《房地产买卖合同》中的首期款的条款进行了变更，薛泽玲、裴颖娴不存在违约行为。二、银行出具同意贷款通知书后签订了正式的贷款合同，最终批准了按揭贷款350万元，合同约定楼价余款即为该金额。三、薛泽玲、裴颖娴提出将房屋尾款350万元一次性支付给陈尔娟，陈尔娟一直未予回复。四、陈尔娟协助办理递件过户手续，说明其对之前支付的118万元首期款无异议。五、陈尔娟对350万元贷款金额无异议，则首期款为118万元而非原定的123万元。六、陈尔娟故意阻止中行珠江支行放款给其，存在拒绝受领楼价余款和违反合同约定的卖方必须协助办理贷款手续义务的根本违约行为。七、即使存在少付5万元首期款问题，陈尔娟也未举证证明其曾要求支付该5万元，也未举证证明薛泽玲、裴颖娴拒绝支付该款，未构成根本违约，不影响合同目的实现。八、薛泽玲、裴颖娴于2017年3月22日通知陈尔娟协商首期款支付问题，陈尔娟对此明知却故意拒不配合，责任在于陈尔娟，应由其承担相应后果。九、薛泽玲、裴颖娴以其他方式支付剩余楼款350万元必须征得陈尔娟同意，双方应与中行珠江支行一并协商处理好解除贷款合同及办理房屋抵押涂销等事宜，故造成上述款项至今未支付，责任在陈尔娟。陈尔娟辩称：一、裴颖娴在二审中提交的证据均不属新证据，不应采信。二、薛泽玲、裴颖娴实际仅向陈尔娟支付购房款143万元，与买卖合同约定的148万元不一致，且双方办理过户后薛泽玲、裴颖娴仍未取得按揭贷款，也未采用一次性付款等方式付清购房款，已构成根本性违约，陈尔娟有权解除合同并要求薛泽玲、裴颖娴承担违约责任。三、至本案起诉之日，双方并未就首付款金额及支付达成新的约定，双方仍应按原买卖合同执行。陈尔娟配合办理过户手续仅是履行合同约定，并不代表同意或认为首付款变更。四、薛泽玲、裴颖娴未取得按揭贷款的主要及真实原因是其自身不具备按揭贷款条件，与陈尔娟无关，其二人不应以此为由拒付购房款，该不利后果更不应由陈尔娟承担。五、陈尔娟在合同履行过程中不存在任何恶意，其通过正当合理手段维护自身合法权益，应予以认可。六、薛泽玲、裴颖娴恶意拖延诉讼程序。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中行珠江支行述称：对薛泽玲、裴颖娴提出的上诉请求没有意见，对其二人与陈尔娟之间的争议不持意见，由法院依法审判。2017年6月13日，陈尔娟向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.依法解除陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴于2017年1月11日签订的《房地产买卖合同》；2.解除陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴于2017年3月13日签订的《广州市存量房买卖合同》；3.薛泽玲、裴颖娴依法向陈尔娟支付违约金493000元；4.薛泽玲、裴颖娴协助将涉案房屋办理回转登记至陈尔娟名下的所有手续；5.薛泽玲、裴颖娴共同承担因房屋产权回转登记所发生的所有税费；6.薛泽玲、裴颖娴立即将涉案房屋交还给陈尔娟。薛泽玲在一审中反诉请求：1.陈尔娟赔偿因要求物业管理公司停止涉案房屋供水供电及砸锁、换锁、砸坏屋内设施造成薛泽玲、裴颖娴无法装修及使用产生的损失（按有资质的评估公司评估的涉案房屋市场租金标准，从2016年12月2日起至恢复涉案房屋供水供电之日止）；2.判令陈尔娟赔偿破坏房屋门锁的损失2500元；3.判令陈尔娟赔偿2016年12月至2017年2月物业管理费510元，2018年1月至2018年8月物业管理费1361元及此后至恢复涉案房屋正常供水供电之日的物业管理费。一审法院认定事实：座落在本市越秀区天河路xx号xxx房原为陈尔娟所有，建筑面积为100.12平方米。2016年12月2日，陈尔娟开具收据取薛泽玲、裴颖娴支付的购房定金250000元。同日，赵柏杨收取陈尔娟交付的前述房屋的钥匙及门禁卡。同月5日，叶光华与赵柏杨以及广州市佰嘉房地产经纪公司共同签署《交楼确认书》。2017年1月11日，叶光华、陈尔娟（甲方、卖方）与裴颖娴、薛泽玲（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方就买卖位于广州市越秀区天河路xx号xxx房的所有买卖条件达成一致意见。一、该物业建筑面积100.12平方米，该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。二、买卖双方同意该物业总楼价为4930000元整，其中1.定金250000元买方须于2017年1月11日支付给卖方；3.首期楼款（不含定金）1230000元买方于缴税成功当天支付卖方，买方应于2017年6月1日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须协助并提供贷款所需资料，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；4.楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方，买方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。六、因买方或卖方违反本合同约定的，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任□双倍返还定金或没收定金□支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。九、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。十一、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达。备注：甲方收到该物业购房定金250000元后，甲方同意以500元每月的象征性租金把该物业交予乙方装修使用，该物业的租赁协议以该房地产买卖合同的效力为准，具有同等的时效性，随该物业的买卖合同履行时间履行。等等。甲方在该合同中预留的联系地址为广州市天河区xx街xx号xxx房。2017年2月11日与3月13日，陈尔娟（甲方）与薛泽玲、裴颖娴（乙方）与丙方广州钱线房地产有限公司（房地产中介服务机构）就前述房屋的买卖签订两份《存量房买卖合同》，均约定：该房地产按整套出售并计价，总金额5000000元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照按揭方式付款，其中首期款乙方应在过户当天向甲方支付房款1500000元，剩余房款3500000元由乙方于2017年2月28日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意由买卖双方自行协议以现金方式向甲方支付剩余房款，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照买卖双方自行协议以现金方式向甲方补足差额；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。2017年3月6日，薛泽玲、裴颖娴与中行珠江支行签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》，其中约定贷款金额为3500000元，购买房屋为前述涉案房屋，房屋总价款5000000元，抵押物为涉案的房屋等。同日，中行珠江支行向薛泽玲、裴颖娴出具《同意购房抵押贷款意向书（二手房）》，写明：客户薛泽玲、裴颖娴（买方）为购买位于越秀区天河路xx号xxx房的房屋，向我行申请个人住房抵押贷款，申请贷款金额为3500000元，期限360个月，利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率下浮15%执行。经我行初步审核，拟同意该申请并报上级审批，若我行最终与该借款申请人签订了住房抵押贷款合同……贷款将划入卖方指定的账户内等。2017年3月8日，裴颖娴通过银行向陈尔娟转账支付了购房首期款1180000元。同月13日，陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方向房管部门递交了不动产权属移转申请，广州市不动产交易登记中心出具《受理回执》。同月15日，涉案房屋办理登记至薛泽玲、裴颖娴名下，共有类型为共同共有，房屋所有权的取得方式登记为购买，并以中行珠江支行为抵押权人设定抵押权，债权数额为3500000元。同月22日，薛泽玲、裴颖娴通过中国邮政特快专递向陈尔娟预留的联系地址广州市天河区xx街xx号xxx房发出通知，称因其通过中介和中国银行珠江支行多次联系陈尔娟但未成功，故请陈尔娟在收到函件后尽快联系中介，共同协商解决买卖涉案房屋的首期款问题。该函件经投递因陈尔娟拒收被退回。此后，薛泽玲、裴颖娴再于4月1日向陈尔娟的前述地址邮寄书面函件，该邮件投递时因“上门无此人”被退回。2017年4月20日，叶光华、陈尔娟向薛泽玲、裴颖娴发出书面意见，称卖方认为赵柏杨有骗贷及不诚信的诸多问题，并于3月17日及18日到中行广州珠江支行及广州市房管局要求他们停止贷款和过户。卖方还认定广州钱线房地产有限公司作为房地产中介服务机构有房地产经纪合同未由经纪人签名的违法行为，故其网签及存量房买卖合同应视为无效，故卖方要求撤销买卖合同，至于经济问题双方协商解决，并更换了联系地址为广州市海珠区xx路x号xxxxA3002房，联系电话为134××××1572等。同月25日，二人再次向薛泽玲、裴颖娴发出主要内容相同的书面函件。2017年7月、8月期间，薛泽玲曾因其与中行珠江支行签订的贷款合同中未约定具体的最迟放款日期向中国银行业监督管理委员会、广东省人民政府金融工作办公室申请政府信息公开。陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方曾就涉案房屋买卖的具体事宜及纠纷处理进行过电话协商，薛泽玲、裴颖娴在2018年7月4日亦曾函告陈尔娟称将购房尾款一次性支付给陈尔娟，但陈尔娟在电话中称因双方纠纷已诉至法院，应待法院裁判结果。一审另查明：2017年2月28日，赵柏杨通过银行向陈尔娟转账支付了涉案房屋的租金及押金3000元，另于同年6-8月期间、分别转账支付了涉案房屋6-9月的租金各500元。因涉案房屋的交易纠纷，陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方就涉案房屋的管理及控制权问题多次发生纠纷并报警处理，薛泽玲、裴颖娴为此提交证据显示其曾因陈尔娟破坏门锁而产生开锁、换锁费用2500元。对此，陈尔娟表示其仅去涉案房屋更换门锁三次。2017年7月10日，广州市越秀区房屋管理局向赵柏杨作出《信访事项告知函》，称经派员现场了解，涉案房屋现由广州国银物业管理有限公司提供物业管理服务。因该房在买卖前无人居住，原业主担心水管破裂漏水、产生安全隐患，故要求暂时停水停电。此后，原业主于6月19日书面告知物业公司，该房屋买卖纠纷已起诉至法院，房屋产权归属暂未明确，需待法院判决，要求物业公司继续停止该房的水电供应等，并建议就房屋买卖纠纷问题通过司法途径解决。根据陈尔娟提交的证据显示，陈尔娟向物管公司支付了涉案房屋自2017年3-12月、2018年1-9月的物业管理费合计3233.81元，支付了2016年12月-2017年1月、2017年6-2018年8月的水费合计76.29元。就前述纠纷，陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方因协商无果，陈尔娟遂于2017年6月13日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方签订的《房地产买卖合同》以及《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。本案纠纷的缘起实际系由买卖双方对于合同中约定的首期付款金额引致，对此，一审法院作如下认定：其一、薛泽玲、裴颖娴作为买方应负的付款义务。陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方就涉案房屋的买卖，先后订立了《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》。两份合同中关于买方应付的首期款的约定内容不一致。对此，根据《房地产买卖合同》的约定，“买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。”即虽然订立时间在后的《广州市存量房买卖合同》变更了薛泽玲、裴颖娴应付的首期款金额，但双方实际应履行的合同义务应以《房地产买卖合同》中的约定为准。根据该《房地产买卖合同》的约定，涉案房屋的成交总价为4930000元整，其中首期楼款（不含定金）1230000元买方于缴税成功当天支付卖方。薛泽玲、裴颖娴作为买方应付的首期款（包括定金）的总额应为1480000元，而薛泽玲、裴颖娴实际仅支付了首期款（含定金）1430000元，薛泽玲、裴颖娴显已构成违约。其二、薛泽玲、裴颖娴可获得的按揭款金额能否冲抵首期款。即使如薛泽玲、裴颖娴辩称，双方在《广州市存量房买卖合同》中变更了关于付款义务的约定，薛泽玲、裴颖娴应付的首期款差额实际因按揭款金额变更可获得支付。对此，首先，如前所述，该《广州市存量房买卖合同》中约定的内容与《房地产买卖合同》不一致的地方应以《房地产买卖合同》的约定为准。其次，依据《广州市存量房买卖合同》的约定，薛泽玲、裴颖娴应付的首期款（含定金）应为1500000元，薛泽玲、裴颖娴实际支付的首期款金额仍有欠缺。再次，虽然薛泽玲、裴颖娴已与中行珠江支行签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》并取得《同意购房抵押贷款意向书（二手房）》，但如该同意抵押贷款意向书所述，该贷款金额仅属初步审核，实际贷款金额尚待确定。最后，因涉案房屋的买卖需办理按揭，首期款与按揭款虽同属购房款的组成内容，但二者并非完全等同。首期款能否依约按时足额支付，实际是对买方的履约能力以及履约诚意的重要考量因素。因此，薛泽玲、裴颖娴不能以其可获得的按揭款冲抵部分应付首期款，薛泽玲、裴颖娴的该项抗辩缺乏依据，不予采信。陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方于2017年3月13日办理了涉案房屋的过户登记手续，薛泽玲、裴颖娴理应在该日前支付全部的首期款，薛泽玲、裴颖娴迟延支付超过十天的，陈尔娟作为守约方有权解除双方之间的前述买卖合同，并要求薛泽玲、裴颖娴承担违约责任。因陈尔娟已于2017年4月20日、25日向薛泽玲、裴颖娴发出书面意见要求宣告网签的存量房合同为无效并撤销双方签订的《房地产买卖合同》，虽然该书面意见的意思表示内容并不精确，但实践中不可苛求普通民众作出精准的法律名词表达，该书面意见的内容已足以表达陈尔娟不同意继续履行双方之间的买卖合同的意思，能够达成解除合同的法律效果。因陈尔娟提供的证据未能显示薛泽玲、裴颖娴实际收取该书面意见的时间，一审法院酌定以4月25日的函件为到达薛泽玲、裴颖娴的具体时间。因此，陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方签订的前述买卖合同应于该日解除，陈尔娟再于本案中提出解除双方签订的前述合同，缺乏事实依据，不予采信。因薛泽玲、裴颖娴违约致使双方之间的合同解除，薛泽玲、裴颖娴应将涉案房屋恢复登记至陈尔娟名下并承担相应的税费，陈尔娟该两项请求，理据充分，予以支持。因涉案房屋已办抵押登记，中行珠江支行对于陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方在办理前述过户登记手续过程中应予协助办理涂销抵押登记。至于违约责任的负担问题，根据《房地产买卖合同》关于违约责任的约定“守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任□双倍返还定金或没收定金□支付等额于总楼价百分之十的违约金。”双方未对可选择的违约责任适用条件作出明确的选择，考虑到本案纠纷的发生实际系由双方对于合同条款的理解不一致引起的，薛泽玲、裴颖娴亦表达了继续购买的意见，薛泽玲、裴颖娴非属恶意违约。因而，酌定违约责任为由陈尔娟没收薛泽玲、裴颖娴已付定金不予退回，陈尔娟主张按全部购房款的10%支付违约金的请求，不予采信。至于陈尔娟已收取的首期款，虽然薛泽玲、裴颖娴未提起反诉请求，但为解决双方纠纷、避免另起争讼，本案中一并作出处理，陈尔娟应将该款项退还予薛泽玲、裴颖娴。其三、薛泽玲、裴颖娴反诉请求所涉租赁合同的内容。根据《房地产买卖合同》的约定，“甲方同意以500元每月的象征性租金把该物业交予乙方装修使用，该物业的租赁协议以该房地产买卖合同的效力为准，具有同等的时效性。”陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方基于买卖合同的友好协商的基础，陈尔娟同意将涉案房屋以500元的月租金交予乙方装修使用，陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴之间就涉案房屋形成租赁合同关系。因双方未就合同的履行期限作出明确的约定，根据双方关于“该物业的租赁协议以该房地产买卖合同的效力为准，具有同等的时效性”的约定，陈尔娟与薛泽玲、裴颖娴双方之间的买卖合同关系解除，双方之间的租赁合同关系亦应予以解除，薛泽玲、裴颖娴应将涉案房屋交还予陈尔娟。基于前述的约定，陈尔娟于涉案房屋买卖过程中提前将交易标的物交付予薛泽玲、裴颖娴，其目的非用于薛泽玲、裴颖娴自住或其他方式加以使用，而系考虑到二手房交易后重新装修的周期予以提前交付以方便薛泽玲、裴颖娴进行装修。房屋交付后，薛泽玲、裴颖娴并未实际装修，因而薛泽玲、裴颖娴反诉主张要求陈尔娟赔偿的装修及使用损失，缺乏依据，不予支持。因涉案房屋早在2016年12月5日即交付薛泽玲、裴颖娴并由薛泽玲、裴颖娴实际控制，陈尔娟在未与薛泽玲、裴颖娴协商一致的情况下擅自上门更换门锁的行为显属不当，薛泽玲、裴颖娴为此支付的维修、更换门锁的费用应由陈尔娟负担。根据薛泽玲、裴颖娴提交的证据显示，薛泽玲、裴颖娴共支付了五次维修、更换门锁的费用合计2500元，虽然陈尔娟仅认可曾三次上门换锁，但结合薛泽玲、裴颖娴提供的五次报警回执，对于薛泽玲、裴颖娴关于陈尔娟曾五次上门换锁的意见予以采信。至于薛泽玲、裴颖娴反诉要求陈尔娟支付的物业管理费的问题，其中2016年12月至2017年2月期间的物业管理费已由薛泽玲、裴颖娴支付，基于前述租赁协议的约定，该期间涉案房屋实际由薛泽玲、裴颖娴控制，薛泽玲、裴颖娴理应支付该期间的物业管理费。而薛泽玲、裴颖娴并无证据能够证明其已支付了涉案房屋在2018年1-8月期间的物业管理费。因此薛泽玲、裴颖娴的该项反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2019年4月25日作出判决如下：一、被告裴颖娴、薛泽玲支付予原告陈尔娟收取的购房定金250000元归原告陈尔娟所有，不予退回；二、被告裴颖娴、薛泽玲应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈尔娟办理广州市越秀区天河路xx号xxx房恢复登记至原告陈尔娟名下的不动产权属登记手续，第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行协助办理涂销抵押手续。因此次办理不动产权属登记以及涂销抵押登记而产生的相关税费由被告裴颖娴、薛泽玲负担；三、被告裴颖娴、薛泽玲应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区天河路xx号xxx房腾空交还给原告陈尔娟；四、原告陈尔娟应于本判决发生法律效力之日起十日内退回其已收取的购房款1180000元予被告裴颖娴、薛泽玲；五、原告陈尔娟应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告薛泽玲维修、更换门锁的费用2500元；六、驳回原告陈尔娟的其他诉讼请求；七、驳回被告薛泽玲的其他反诉请求。案件诉讼费28601元（其中案件受理费22107元、财产保全费5000元、反诉案件受理费1494元）由原告陈尔娟负担本诉受理费及保全费2774元、反诉案件受理费28元，由被告裴颖娴、薛泽玲共同负担本案受理费及保全费24333元、由被告薛泽玲负担反诉受理费1466元。二审中，上诉人薛泽玲、裴颖娴提交了从房管局调档的不动产权证、抵押借款合同及相关的视频、录音、照片等证据，拟证明被上诉人陈尔娟通过各种手段意图促成解除合同条件成就。被上诉人陈尔娟质证认为：上述证据要么不属新证据，要么与本案无关，要么是上诉人薛泽玲、裴颖娴自行整理的单方证据，均不能证明上诉人薛泽玲、裴颖娴的主张。原审第三人中行珠江支行的质证意见与被上诉人陈尔娟的质证意见一致。二审庭询中，上诉人薛泽玲、裴颖娴向本院申请经手办理按揭手续的证人梁某出庭作证，证人梁某证明：2017年2月11日，其为涉案房屋买卖双方办理申请贷款手续，申请按揭和授权划款金额为350万元，买卖双方均在《划款授权书》上签名和按指印；其与买卖双方于2017年3月13日到房管局办理涉案房屋的过户及抵押手续时，买卖双方均承认全部付清首期款，当天双方对首期款无争议。被上诉人陈尔娟对证人梁某的证言不予认可。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人薛泽玲、裴颖娴与被上诉人陈尔娟双方签订的涉案《房地产买卖合同》以及《广州市存量房买卖合同》为合法有效合同正确，本院予以确认。上诉人薛泽玲、裴颖娴与被上诉人陈尔娟双方就涉案房屋的买卖先后订立了《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，该两份合同中关于买方应付的首期款的约定内容不一致。但根据《房地产买卖合同》关于“买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准”的约定，双方实际应履行的合同义务应以《房地产买卖合同》中的约定为准。根据《房地产买卖合同》的约定，涉案房屋的成交总价为4930000元（双方在一审庭审中对此亦予确认），上诉人薛泽玲、裴颖娴作为买方应付的首期款（包括定金）的总额应为1480000元。而上诉人薛泽玲、裴颖娴实际仅支付了首期款（含定金）1430000元，两上诉人对此抗辩称是因《广州市存量房买卖合同》已约定剩余房款为350万元并确定以此金额办理按揭贷款，故首期款只需支付143万元即可。因此，本案纠纷是因买卖双方对于合同中约定的首期付款金额产生争议所致，本院对此综合评判如下：首先，上诉人薛泽玲、裴颖娴在二审中申请出庭作证的证人梁某证实，其与买卖双方于2017年3月13日到房管部门办理涉案房屋的过户及抵押手续时，买卖双方均确认首期款已全部付清，当天双方对首期款无争议。被上诉人陈尔娟亦当庭确认证人梁某的身份就是经手办理按揭手续的人员。其次，即使被上诉人陈尔娟对证人梁某的证言不予认可，但其在上诉人薛泽玲、裴颖娴支付了首期款（含定金）143万元的情况下，仍与两上诉人向房管部门递交了不动产权属转移申请并办理了过户登记至两上诉人名下及设定抵押权（债权数额为350万元），被上诉人陈尔娟并无举证证明其在此之前曾对两上诉人支付的首期款金额提出过异议。第三，即使被上诉人陈尔娟对上诉人薛泽玲、裴颖娴支付的首期款金额提出了异议，也仅是相差5万元，而两上诉人在涉案房屋于2017年3月15日过户登记至其名下后即于同月22日发函通知被上诉人陈尔娟共同协商解决首期款问题，但被拒收退回。且在两上诉人已依约于2017年3月6日取得《同意购房抵押贷款意向书（二手房）》并签订了《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》的情况下，被上诉人陈尔娟却于2017年3月17日及18日要求原审第三人中行珠江支行停止贷款和过户。原审第三人中行珠江支行在二审庭询中亦证实被上诉人陈尔娟曾到该银行表示要求停止放款并停止办理过户，后上诉人薛泽玲、裴颖娴也曾向该银行表示可以不放款，一次性支付现金，故该银行就停止放款。第四，即使被上诉人陈尔娟要求银行停止放贷之后，其与上诉人薛泽玲、裴颖娴在二审庭询中亦一致确认双方于2017年5月6日还协商两上诉人以现金一次性支付剩余房款的问题，但因双方对于首期款支付是否存在违约产生争议致使未能达成一致意见，此后两上诉人仍多次函告被上诉人陈尔娟表示将一次性支付剩余房款，而被上诉人陈尔娟以双方纠纷已进入诉讼为由没有接受。综上，证人梁某已证实双方均确认首期款已全部付清，双方对首期款无争议。事实上，被上诉人陈尔娟在上诉人薛泽玲、裴颖娴已依约办理了按揭贷款手续且收取了两上诉人支付的首期款143万元后，亦协助两上诉人办理了涉案房屋的过户登记并设定了债权数额为350万元的抵押权。即使如被上诉人陈尔娟主张的两上诉人并未足额支付首期款，两上诉人亦已及时发函通知被上诉人陈尔娟共同协商解决首期款问题，被上诉人陈尔娟却予以拒绝并要求银行停止放款，且在两上诉人多次表明愿意一次性支付剩余房款350万元的情况下仍然拒收。本院认为，在涉案房屋已交付且已过户登记至两上诉人名下，如上所述双方继续履行合同并不存在障碍的情况下，即使两上诉人存在未足额支付首期款亦不构成根本性违约，一审判决认定因上诉人薛泽玲、裴颖娴违约致使双方之间的合同解除而支持被上诉人陈尔娟的本案诉请，不当。至于剩余房款350万元的问题，上诉人薛泽玲、裴颖娴在二审中已将该款提存至本院代管，为解决双方纠纷、避免另起争讼，该款在本案中一并作出处理，被上诉人陈尔娟在本案判决生效后可向本院申请提取该款。关于上诉人薛泽玲、裴颖娴的反诉请求，一审判决已就支持两上诉人要求被上诉人陈尔娟赔偿其维修、更换门锁的费用2500元的反诉请求而对两上诉人的其他反诉请求不予支持的理据作了详细、充分的论述，合法合理，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人薛泽玲、裴颖娴的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12513号民事判决第五项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12513号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项；三、上诉人薛泽玲、裴颖娴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付剩余房款350万元给被上诉人陈尔娟（该款已由上诉人薛泽玲、裴颖娴交付至本院代管）；四、驳回被上诉人陈尔娟的其他诉讼请求；五、驳回上诉人薛泽玲、裴颖娴的其他反诉请求。一审诉讼费28601元（其中案件受理费22107元、财产保全费5000元、反诉案件受理费1494元），由上诉人薛泽玲负担反诉受理费1444元，被上诉人陈尔娟负担本诉受理费及保全费27107元、反诉案件受理费50元；二审案件受理费18300元，由上诉人薛泽玲、裴颖娴负担1400元，被上诉人陈尔娟负担16900元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇二〇年一月十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿