贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13591号 原告：王科洪，男，汉族，1967年11月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：胡关艳，女，汉族，1967年9月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人：钟影（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201511616943。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224200810857452。 委托诉讼代理人：杨颖（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201911141857。 原告王科洪、胡关艳诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（下称：福明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告王科洪及二原告共同委托诉讼代理人钟影，被告委托诉讼代理人杨颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王科洪、胡关艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告就七星关区双树·望城滨河片区城市棚房区改造建设项目第18幢2单元7层2号商品房办理不动产权转移登记，并限期交付办理商品房转移登记的有关文书；2、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，以已付购房款400,232元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年4月1日起计付至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计至起诉之日为63,106.17元；3、判令被告支付原告装修补贴款80,000元及逾期付款损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分段计付，其中：以16,000元为基数，自2017年1月1日起计付至返还完毕之日止；以16,000元为基数，自2018年1月1日起计付至返还完毕之日止；以16,000元为基数，自2019年1月1日起计付至返还完毕之日止；以32,000元为基数，自起诉之日起计付至返还完毕之日止）。事实及理由：2015年12月，被告（出卖人）针对教育职业人员推出团购买房活动，原告王科洪作为买受人参与活动并购买了被告开发建设的七星关区双树·望城滨河片区城市棚房区改造建设项目第18幢2单元7层2号房（房号：2-7-2），双方于2015年12月5日订立了《商品房预购合同》，约定“建筑面积为118.21m2，房屋总价为400,232元，本合同签订之日支付首付款80,232元，交房时间为2016年10月31日”。2015年12月26日，双方订立了《购房附加协议书》，约定“王科洪隶属普宜教官中心从事教育职业人员，于2015年10月24日已报名并交款参与公司执行的装修补助政策，现已订购公司开发的双树望城一期住房18-2-7A2号，根据政策可享受共计80,000元装修补助……以上补贴分5年完成，交房前补贴20%，第二年补贴20%，第三年补贴20%，第四年补贴20%，第五年补贴20%”。原告应被告要求完善了装修补贴优惠活动所需证件资料。2016年12月31日，被告将房屋交付给原告使用，交房时收取了原告的预告登记费80元，预抵押登记费80元，产权登记费80元，契税6,004元，交易费177元，工本费33元，维修基金8,866元，另收取了燃气开户费、智能水表费及生活垃圾费共计3,152元，均出具了相应《收据》。2017年5月，原告通知被告补签《商品房买卖合同》，约定“涉案房屋建筑面积为118.21m2，套内建筑面积为99.58m2，按套内建筑面积计算房屋价款，单价为4,019.2元，房屋总价款400,232元，首付款80,232元，剩余320,000元以银行按揭贷款方式予以支付，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”。原告通过住房公积金贷款向被告付清了全部购房款。此外，《商品房买卖合同》对买受人不退房的情况下，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算标准未作约定。约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限（2017年3月31日）届满后，被告仍拖延履行为原告办理商品房转移登记的合同义务，致使原告至今尚未取得商品房转移登记有关文书。同时，被告未按照《购房附加协议书》向原告支付装修补贴款。原告认为：原、被告订立的《商品房预购合同》、《购房附加协议书》、《商品房买卖合同》均是各方平等、自愿、协商一致的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，受法律保护，对各方有拘束力，各方应遵照履行。对于逾期交付商品房转移登记有关文书：由于被告的违约行为，致使原告不能在规定的期限内取得商品房转移登记有关文书，原告有权要求其履行。同时，根据合同约定，被告还应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，被告应按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，从2017年4月1日暂计至2019年10月19日止，共计932天，被告应向原告支付违约金63,106.17元。对于逾期支付装修补贴：被告应于2016年12月31日（交房时间）前支付原告装修补贴16,000元，2017年12月31日前支付16,000元。2018年12月31日前支付16,000元，2019年12月31日前支付16,000元，2020年12月31日前支付16,000元，共计80,000元，自约定的第一期装修补贴款应付之日至起诉日已逾期近四年，已然违约，被告以该行为表明其不再履行《购房附加协议书》约定的给付义务。根据《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，原告有权要求被告一次性支付原告装修补贴款80,000元及逾期付款损失。为此，原告诉请人民法院予以判决，望判如所请。 庭审中，原告申请撤回了第一项诉讼请求。 被告福明房开公司辩称：首先，根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》和《不动产登记管理条例》的规定，代理人代办房屋权属登记应当提供授权委托书，因原告没有委托答辩人，或者是没有向答辩人出具委托书，答辩人不承担违约责任。中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”；第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造取得房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形”、第十五条“申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”；《不动产登记管理条例》第十五条“当事人或者代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请”，第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书”，第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的”的规定，原告作为房屋权属所有人可以单方面申请办理房屋所有权证书，或者不动产权登记，如果原告要求答辩人代理办理，应当向答辩人出具委托书。其次，根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记第五项的约定，因原告没有向答辩人出具授权委托书，答辩人没有权利为原告办理房屋登记，因此，原告要求答辩人承担逾期办证的违约责任的事实不存在。根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记第五项“其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任”的约定，原告要答辩人为其办理房屋权属登记，应当向答辩人出具委托办理房屋权属的委托书，由于原告没有授权委托书，原告要求答辩人承担逾期办证的违约责任的事实不存在，请求法院依法驳回对答辩人的诉讼请求。最后，因原告的房屋系银行按揭贷款，在银行按揭没有还清以前，不能再向银行贷款，已不能从事任何交易行为，因此，原告不存在任何经济损失。综上，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 原告向本院提交了如下证据：二原告身份证及结婚证、内部员工补贴优惠申请登记表、《购房附加协议书》、短信截屏、领条、《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》、首付款收据两张、毕节市住房公积金管理中心个人贷款支付凭证、(逾期交房)违约金结算确认单、收据三张、不动产登记查询回复。 被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、商品房买卖合同第17页、国有建设用地使用权初始登记。 经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：二原告为夫妻关系，于2011年3月15日登记结婚。2015年12月26日，原告王科洪（买受人）与被告（出卖人）签订《购房附加协议书》，载明：“王科洪隶属普宜教管中心从事教育职业人员，于2015年10月24日已报名并交款参与公司执行的装修补助政策，现已订购公司开发的双树望城一期住房18-2-7A2号，根据政策可享受共计80,000元（大写：捌万元整）装修补助，补助方式及详情风下面政策说明。政策说明：1、享受现有优惠政策并办理相关手续。2、买受人必须提供公司要求的相关证件，并确认与买受人姓名一致（买受人提供身份证，户口本，资格证等基本资料）。3、买受人必须办理完相关手续方可享受。4、另享受100m2以下的享受6万的装修补贴，100-135m2享受8万的装修补贴，135m2以上的享受10万的装修补贴。以上补贴分5年完成，交房前补贴20%，第二年补贴20%，第三年补贴20%，第四年补贴20%，第五年补贴20%。5、如购买人提供的证件/资料等存在问题，出卖人有权收回本优惠政策，由此产生的经济问题并由购买人承担其合同违约相关责任。”2017年5月14日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市市东办事处双树路××区双树·望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第18幢2单元7层2号房，房号为2-7-2；该商品房总价款400,232元；转移登记：出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属记的委托书，买受人没有出具委托书的，出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。原告于2015年11月26日向被告交付涉案商品房定金20,000元，2015年12月5日支付首付款60,232元。2019年1月14日，原告通过公积金贷款向被告支付购房款320,000元。2016年12月31日，被告向原告交房，并确认逾期交房45天，计算了逾期交房的违约金。2019年4月13日，被告短信通知原告提供资料。2019年10月8日，被告向原告出具领条，确认收到原告装修补贴优惠活动资料。被告尚未支付原告装修补贴款。现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告违约，致使原告不能在规定期限内取得商品房转移登记有关文书，原告有权要求其履行并支付违约金。同时，被告以其行为表明不再履行《购房附加协议》约定的给付义务，原告有权要求被告一次性支付装修补贴款及逾期付款损失。故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房附加协议书》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按约定履行各自的义务。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2016年12月31日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日（2017年3月31日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，应承担违约责任。关于该违约金的计算标准，原、被告在合同中对逾期超过360日以后，被告不退房的违约责任未作选择，即双方未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，该违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。即原告诉请的该违约金，以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。 对违约金的起止时间，如前所述，被告应于2017年3月31日内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书，未具备，则违约金从2017年4月1日起计算。但原告在2017年4月1日前未全额支付购房款，所支付的购房款为80,232元。因被告原因办理预告登记滞后，导致原告于2019年1月14日才办理到按揭贷款支付被告320,000元。故原告诉请的该项违约金，本院予以支持，但分别以原告已付购房款为基数，按付款时间分段起算，即分别以80,232元为基数，从2017年4月1日起计算，以320,000元为基数，从2019年1月14日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告协助办证的义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故该违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 对于原告诉请装修补贴款的问题。按原、被告签订的《购房附加协议书》的约定，原告必须提供公司要求的相关证件，办理完相关手续方可享受。原告享受的装修补贴款共计80,000元，分5年完成，交房前即2016年12月31日前（被告于2016年12月31日向原告交房）补贴20%，第二年（2017年12月31日）补贴20%，第三年（2018年12月31日）补贴20%，第四年（2019年12月31日）补贴20%，第五年（2020年12月31日）补贴20%。原告于2019年10月8日已按被告要求向被告交付了相关资料，被告未提出异议，则被告应向原告支付约定的装修补贴款。但第五年（2020年12月31日）的20%部分，尚未到履行期限，故原告诉请该20%部分装修补贴款，本院不予支持。原告可待期限届满后再行主张。则被告应向原告支付的装修补贴款为64,000元。对于原告主张装修补贴款的逾期付款损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王科洪、胡关艳支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准计算，分别以80,232元为基数，从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止）；以320,000元为基数，从2019年1月14日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止）； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王科洪、胡关艳支付装修补贴款64,000元； 三、驳回原告王科洪、胡关艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,581元（已减半收取），由原告王科洪、胡关艳负担465元，被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担1,116元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年元月十一日 书记员  王晓莉