吉林省长春林区中级法院 民 事 判 决 书 （2019）吉76民终56号 上诉人（原审原告）：王丁凯，男，1991年9月13日出生，汉族，抚松县人民法院工作人员，住抚松县。 被上诉人（原审被告）：吉林森工松江河林业（集团）有限公司，住所地吉林省抚松县。 法定代表人：黄吉文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙立庆，男，抚松县龙波房地产开发有限责任公司经理。 上诉人王丁凯因与被上诉人吉林森工松江河林业（集团）有限公司（以下简称松林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚松林区基层法院（2019）吉7604民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王丁凯、被上诉人松林公司的委托诉讼代理人孙立庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丁凯上诉请求：依法撤销抚松林区基层法院作出的（2019）吉7604民初89号民事判决，支持王丁凯一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由松林公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当依法改判。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，且自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。2016年10月14日王丁凯购买了松林公司开发的诉争房屋，签订合同当日，松林公司将案涉房屋交付给王丁凯。按上述规定，松林公司应当自2017年4月17日前给王丁凯办理房屋权属证书，但松林公司至今未给办理，故松林公司应承担违约责任。原审判决认定王丁凯无法办理房屋权属证书的责任不在松林公司是错误的。松林公司作为案涉楼盘的开发商，在明知开发项目存有应拆除而未拆除的建筑可能会造成买受人不能进行产权登记的前提下，与王丁凯签订买卖合同时未就相关事项做特殊约定，导致王丁凯不能在法定期限内取得房屋权属证书，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，松林公司应承担违约责任。国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电〖2007〗36号）第二条规定：“实行建设用地使用权净地出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费”。由该规定可知，建设用地土地使用权出让必须实行“净地出让”。松林公司在未拆迁完毕的宗地上进行开发建设是违法的，并存在明显过错。 松林公司答辩称，王丁凯的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王丁凯向一审法院起诉请求：1.判决松林公司赔偿王丁凯因迟延办理房屋权属证书的违约金54,330.12元（以351,936元为本金，从2017年4月17日起至2019年7月16日止按年利息7.125%计算），剩余违约金从2019年7月17日起至松林公司给王丁凯办理房屋权属证书之日止按年利息7.125%计算；2.诉讼费及相关费用由松林公司承担。 一审法院认定事实：王丁凯与松林公司于2016年10月14日签订商品房买卖合同，王丁凯以351,936元购买松林公司位于松江河镇工农街富苑A区第一幢3单元1601号房屋，王丁凯于签订合同当日交纳首付款111,936元后松林公司交付房屋，剩余24万元由王丁凯向中国农业银行贷款后于2017年1月17日付清。松林公司已将王丁凯所购房屋在抚松县房地产管理局进行了备案。松林公司开发的富苑小区A区项目范围内，有一松林公司74号家属楼目前未全部完成征收。该项目未在不动产登记中心办理首次登记，已建工程未经验收。该项目原地上物征收部门为抚松县住房和城乡建设局，征收实施单位为抚松县房屋征收经办中心。原审法院认为王丁凯、松林公司签订的商品房买卖合同合法有效。富苑小区A区项目因未经验收，未在不动产登记中心办理首次登记，暂时不具备办理产权证书的条件，其原因是征收部门未完成征收，责任不在松林公司，松林公司不应承担违约责任，故对王丁凯的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回王丁凯的诉讼请求。案件受理费1,158.24元，由王丁凯负担。 本院二审期间，松林公司就庭审调查的焦点问题，即是否因松林公司的原因导致王丁凯未在法律规定期限内取得所购买房屋不动产权属证书，提交了两份由抚松县财政局出具的土地出让金专用票据复印件，证明松林公司已经缴纳了开发富苑A区项目土地出让金。王丁凯对松林公司出具的两份证据有异议，认为应该出具证据的原件。本院审查认为，松林公司提交的两份证据不属于新证据，且不能提供证据的原件，无法判断其真实性，故对松林公司提交的两份证据，本院不予采信。王丁凯未提交新证据。 本院基于双方在一审程序中提交的经质证无异的证据，认定如下事实：2013年1月13日，松林公司取得由抚松县住房和城乡建设局颁发的松林公司文体活动中心改扩建工程项目《建设用地规划许可证》（抚松地字第013005号），用地位置在松江河镇工农街东、松林大街西、光明路南、林源路北，用地性质为商住用地，用地面积为地上12701平方米，地下7500平方米，建设规模约42792.88平方米。2013年6月20日，松林公司取得由抚松县住房和城乡建设局颁发的松林公司文体活动中心扩建工程（富苑小区A区）建设项目的《建筑工程施工许可证》（编号：220621201306201201），建设规模为42792.38平方米，合同价格6852万元，合同开工日期为2013年4月29日，合同竣工日期为2013年12月30日。2013年6月23日，松林公司取得富苑小区A区建设项目《建设工程规划许可证》（抚松建字第2013007号），建设位置为松江河镇工农街东、林业大街西、光明路南侧，建设规模为50448.09平方米。2013年6月24日，松林公司取得由抚松县房地产管理中心颁发的《商品房预售许可证》（抚松2013房预售证第005号），项目名称为富苑小区A1#楼，房屋座落在松江河镇工农街东、林业大街西侧、光明路南侧，房屋用途为住宅、非住宅，预售面积18277.72平方米。2013年7月2日，松林公司取得由抚松县人民政府颁发的抚国用（2013）第062100801号、062100802号《国有土地使用证》。第062100801号土地使用证的土地用途是地下停车场，坐落于抚松县松江河镇，地类是工业用地，使用权类型是出让，使用权面积为7500平方米；第062100802号土地使用证的土地用途为住宅用地，坐落于抚松县松江河镇，使用权类型为出让，使用面积为12701平方米，其中出让商业用地面积为6351平方米，出让住宅用地面积为1758平方米，划拨住宅用地面积4592平方米。另查明，王丁凯与松林公司签订的商品房买卖合同系格式合同，双方在签订合同时对部分条款进行了删除，其中包括合同第十五条关于产权登记的约定。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，在一审程序中，由原审法院依当事人申请调取的，由抚松县房屋征收经办中心出具的《关于松江河镇富苑小区A区项目房屋征收情况的说明》可以证实，富苑小区A区项目在开发建设之初，该建设项目的土地就未完成征收，即在该建设项目土地上应当拆除的松林公司74号家属住宅楼未被拆除，且至今仍未拆除。从2013年开始，松林公司在取得富苑小区A区开发建设施工、规划、建设用地、商品房预售许可和使用证的情况下，开展项目建设并就开发的1号住宅楼进行房屋预售。故此，松林公司与王丁凯于2016年10月4日就富苑小区A区1号楼3单元1601号房屋签订商品房买卖合同并交付房屋的行为属于依法进行，并无过错。由于双方在合同中对产权登记无约定，故根据国务院《城市房地产经营管理条例》（2011年修正）第三十三条的规定，王丁凯作为预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业松林公司应当协助商品房购买人王丁凯办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据国务院《不动产登记暂行条例》（2014年修正）第十四条、第十六条第一款第六项，并参照原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条第二款、第三十五条、第三十六条、第三十八条的规定，购房人王丁凯欲在房屋交付后90内取得不动产登记证书，房地产开发企业松林公司应先行向不动产登记机构就其开发建设的住宅项目申请不动产权属初始登记。松林公司在申请登记过程中除应提供土地权属来源、建设工程符合规划、房屋已经竣工、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等其他必要材料外，还应将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。然而，由于富苑小区A区项目规划建设用地范围内始终未完成拆迁，导致开发建设项目不能全部完成，势必影响松林公司申请不动产权属初始登记材料的取得，最终导致松林公司无法协助购房人王丁凯办理不动产登记，王丁凯亦无法在房屋交付使用之日起90日内取得不动产权属证书。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定可以认定，截止至目前，松林公司在事实上不能履行协助王丁凯办理不动产权属证书义务，王丁凯无法在房屋交付使用之日起90日内取得不动产权属证书的原因不在松林公司，故其要求松林公司承担违约责任的主张不能成立。 综上，王丁凯的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1158.24元，由上诉人王丁凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 群 审 判 员  邢兆巍 审 判 员  赵艳红 二〇二〇年一月六日 法官助理  刘权华 书 记 员  侯 迪