丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6546号 原告（反诉被告）：高永军，男，1966年7月30日出生，汉族，住丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。 原告（反诉被告）：林晓萍，女，1966年6月22日出生，汉族，住丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。 被告（反诉原告）：李正苗，男，1979年4月20日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：娄丽伟、吴巧华，浙江丽阳律师事务所律师。 原告高永军、林晓萍为与被告李正苗房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月30日向本院起诉，本院受理后，被告李正苗向本院提起反诉，本院依法组成由审判员练卿担任审判长，人民陪审员雷丽珍、叶小虹参加评议的合议庭，于2020年1月8日公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）高永军、林晓萍、被告（反诉原告）李正苗及其委托代理人吴巧华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高永军、林晓萍诉称：两原告系夫妻关系，也系丽水市莲都区后村村民，被告李正苗系莲都区雅溪镇村民，非后村村民。两原告于1993年建造了坐落于丽水市莲都区房屋（一幢两间三层），房屋所有权号为01050740，土地使用权证号为3841。2002年10月28日，两原告与被告签订了《房地产买卖契约》，两原告将上述房屋以人民币297000元转让给被告。综上所述，原告认为，被告非后村集体组织成员，原、被告之间签署的《房地产买卖契约》损害了国家与集体的利益，依照《中华人民共和国物权法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定，本案的合同应属无效合同。为此，请求：一、依法确认原、被告于2002年10月28日签订的《房地产买卖契约》无效；二、依法判决被告将坐落于丽水市莲都区房屋(一幢两间三层)返还原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告李正苗辩称：1、本案原、被告之间签订的合同是合法有效的，原、被告签订的房地产买卖契约买卖标的是案涉房屋的所有权以及其占有范围内的土地使用权、附属设施和装修，并未涉及到农村宅基地所有权的买卖，而现行《土地管理法》2018年刚修订的相关规定中，并未对宅基地使用权的转让进行限制，而现行的针对宅基地上房屋买卖的禁止性规定，都不是我国《合同法》规定的违反法律或行政法规导致合同无效的情形。2、被告已经在相关部门的批准下，将户口迁至东升12组，并落户在案涉的房屋所在地，且被告也依据村规民约，履行了村集体成员的义务。案涉村委会实际也是认可被告作为该村集体成员的身份，被告在购买案涉房屋以后，已经于2003年1月16日将户口迁至案涉房屋，并且在需要分摊费用的时候，也依据村里的村规民约及村委会的要求缴纳了相关的费用，也系案涉房屋出售给被告以后村集体中对应的成员义务已经实际由被告承担。两原告未承担过任何村集体成员的义务，据此案涉合同也应当认定为有效，并且基于案涉房屋征迁，而可获得这个所有收益，被告认为应当归被告享有。3、本案不管法院最终对合同效力如何认定，因案涉房地产被征迁产生了补偿，被告认为都应当全部归被告享有。因为被告不仅已经履行了合同约定的所有义务，且还履行了作为村集体成员的义务。在购买房屋以后，被告还花了巨额的款项进行装修加盖。本案当中被告存在添附行为，在案涉合同签订至今，从房地产买卖契约一直到现在，已有17年多的时间，现因为案涉房屋涉及到拆迁原告反悔提起本案的诉讼，被告认为原告的行为违背基本诚实信用，如果原告因此而获利，实在是有违公平和公序良俗。因此，基于公平原则，无论法院对合同效力如何认定，因案涉房屋被征迁产生的款项。被告认为应当全部归被告享有。4、如果法院最终认为案涉的合同效力是无效的，那在原告向被告支付相应的款项前，原告是无权要求被告返还房屋，也就是原告主张的第二项诉请，本案被告占有案涉房屋是基于双方之间的合同关系。无论法院对案涉合同关系的效力如何认定都不能改变被告合法占有该房屋的事实，也就是被告认为有权占有与合法占有是两个不同的法律概念。在原告向被告支付购房款、征迁补偿款等款项前，原告无权要求返还房屋，这是被告享有的最基本的同时履行抗辩权，否则被告权利将难以得到相应的保障，且现行的生效判决当中有类似的判例，根据同案同判原则，希望法院在审理本案当中，也能够予以参考。 反诉原告李正苗反诉称：2002年10月28日，反诉原告与反诉被告签订《房地产买卖契约》，约定：甲方（即反诉被告）自愿将坐落于丽水市莲都区紫金街道办事处芦埠后村24号一幢两间三层房屋出售给乙方（即反诉原告）所有；该房系甲方私有产业，建筑面积贰佰叁拾叁点壹平方米，住宅用房；双方议定上述房地产成交价格为贰拾玖万柒仟元整；乙方首次付壹拾伍万元整，房屋所有权、使用权、收益权即归乙方。甲方将房产证、土地使用证交给乙方；乙方购买的建筑物及其占用范围内的土地使用权、该建筑物的附属设施和装修一并转移；今后办理房产证、土地证过户时，甲方必须无条件协助办理，办证费用由乙方负责，在其他有关房产事项上需要甲方协助办理的，甲方也必须无条件协助办理，不得随意推拖，设置障碍；另附左、右邻居及村委证明壹份，甲方保证书壹份；并约定了其他有关内容。同时，由东西合墙邻居祝吉春、卢秀伟以及丽水市莲都区紫金街道村民委员会、村主任傅伟军共同出具《证明》一份，证明案涉房屋系反诉被告私产，同意转让。《房地产买卖契约》签订当日，反诉被告将案涉房屋以及房产证、土地证交付于反诉原告归反诉原告所有，由反诉原告享有占有、使用、收益、处分等权益。反诉原告在案涉房屋交付后，反诉原告及父母搬进居住，将电力等生活设施办理过户手续，并重新办理自来水设施手续同时缴纳1500元安装费。2002年11月1日，反诉被告高永军再次出具《保证书》，保证：今后需要办理各种事情的，本人（反诉被告）保证无条件协助办理，不随意推、拖、加价，设置障碍，如由此给李正苗造成损失的，将加倍赔偿其损失。反诉原告付清款项后，反诉被告高永军于2003年5月28日出具《收条》一份，明确收到297000元的购房款。反诉原告购得房屋后，丽水市莲都区紫金街道东升社区居民委员会于2003年1月8日出具《证明》一份，证实反诉原告李正苗购买案涉房屋属东升社区范围，根据有关政策，同意迁入东升12组。反诉原告于2003年1月16日将户口迁入莲都区紫金街道芦埠后村24号，关系亦在东升社区12组。2004年12月10日，反诉原告向丽水市莲都区建设局申请屋顶平改坡，申请通过后，于2005年8月23日委托莲都区紫金街道埠后村村民朱根法组织人员施工。后因建筑超高，原丽水市城市管理行政执法局对此立案调查，反诉原告交纳了8000元押金。2005年，反诉原告向村集体缴纳分摊费用，即缴纳集体浇支路水泥地及安装排污管工程款。2006年1月起，反诉原告共花费30余万对案涉房屋进行装修。2017年1月，反诉原告家属在案涉房屋一楼经营“丽水市莲都区宝号超市”，因此一楼为住改店性质。自签订房屋买卖合同后，反诉原告就在案涉房屋居住至今。2019年，案涉房屋列入丽水市区城中村改造芦埠后村征收范围内，经丽水市国土勘察测绘规划院测量，房屋实际面积为235.20平方米。按照征迁政策，反诉原告可获得拆迁利益共计5365191元（详见明细清单）。现反诉被告见利忘义，故意反悔，并恶意向法院提起诉讼，要求确认买卖合同无效并返还房屋，极大损害了反诉原告的合法权益，侵害了社会诚信体系的建设。综上，《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合同中明确了归反诉原告享受案涉房屋的所有权以及占有、使用、收益等权益。且反诉被告屡次保证需要办理各种事情的，反诉被告保证无条件协助办理，不随意推、拖、加价，设置障碍。现反诉被告恶意阻挠反诉原告享受拆迁权益，违背意思表示，应承担相应责任。因此，为维护反诉原告合法权益，打造诚信社会体系，配合拆迁工作顺利进行，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及《全国法院民商事审判工作会议纪要》等相关规定向贵院提起反诉，请求：一、判决反诉被告高永军、林晓萍支付反诉原告李正苗坐落于丽水市莲都区屋顶平改坡及附属物等拆迁补偿款人民币5365191元（其中包括返还购房款297000元、赔偿拆迁补偿经济损失5068191元）；二、本案诉讼费等由反诉被告承担。 反诉被告高永军、林晓萍反诉辩称：一、反诉被告作为案涉房屋的所有权人，于2002年10月28日与反诉原告签订《房地产买卖契约》。农村宅基地依照法律规定属于农村集体所有，买卖农村私有房屋必然涉及宅基地买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，而当时反诉原告非该集体经济组织的成员。依照《土地管理法》等相关法律规定，宅基地使用权与享有者特定的身份相联，不允许转让给非同一集体经济组织成员，因此该房屋买卖合同无效。二、反诉原告主张的赔偿款项过高。首先，房屋买卖合同无效，且房屋产权的确认以登记为主，证载所有人系反诉被告，那么，反诉被告应为房屋的所有权人，有关该房屋的所有收益应归属反诉被告。其次，即使反诉被告须赔偿反诉原告相应的款项，那么也应该在合理范围内进行赔偿。其中除了购房款及利息应当返还外，其他费用皆为不合理费用，依法不应予以支持。最后，根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的相关规定，房屋买卖合同被认定无效后，应根据双方过错确定返还购房款及赔偿其利息，反诉原告作为村集体外人员，存在明显的过错。综上，反诉原告主张的款项过高，且没有事实与法律依据，恳请法庭依法查明事实，依法裁判。 经审理查明：高永军与林晓萍系夫妻关系，均系莲都区芦埠后村村民。李正苗系非农居民身份。2002年10月28日，高永军、林晓萍（甲方）与李正苗（乙方）签订了《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落于丽水市莲都区后村24号一幢两间三层房屋（土地使用权证号为：丽水集用2001第3841号，房屋所有权证号为：丽房权证城关镇字第××号），作价297000元出售给乙方，并约定：乙方购买的建筑物及其占用范围内的土地使用权，该建筑物的附属设施和装修一并转移；甲方保证上述房地产权等权属清楚无争议，日后如因甲方产权等不清发生争执，概由甲方负责，由此给乙方造成损失的，甲方负责加倍赔偿。合同签订后，李正苗付清购房款并入住上述所购房屋至今，期间将顶层进行平改坡修建及对房屋进行装修，房屋一层由李正苗母亲经营小超市。上述房屋的所有权证和土地使用权证登记的权利人为高永军，其中丽集用2001第3841号土地使用权证证载权利类型为宅基地使用权，丽房权证城关镇字第××号房屋所有权证证载建筑面积为233.1平方米。2019年4月，上述案涉房屋被划入政府征迁范围，经拆迁部门核算，李正苗于2002年10月28日向高永军、林晓萍所购的上述房屋，按本次征迁的相关拆迁政策，如选择货币安置可获得的拆迁利益为：住宅3584685元（233.1平方米×15241元/平方米+2.1平方米×15241元/平方米），住改店201738元（53.73平方米×3754.66元/平方米），拆除误工费2905元（10.5平方米×180元/平方米+11.27平方米×90元/平方米），房屋装修补偿117600元（235.2平方米×500元/平方米），搬迁费7056元（235.2平方米×15元/平方米×2次），临时安置补助费25402元（235.2平方米×18元/平方米×6个月），选择货币补偿奖励1075406元（3584685元×30%），附属物15311元，平改坡评估26532元（65.99×460×81%+8.57×280×81%），签约奖励188160元（235.2平方米×800元/平方米），共计5244795元。现双方因本次拆迁就房屋产权、拆迁补偿利益等发生争议，遂致纠纷。 本院采信并据以认定上述事实的证据有高永军、林晓萍提供的高永军、林晓萍身份证及结婚证、李正苗身份证明、丽水市不动产登记信息查询记录、被征收房屋估价表、丽水市私有房屋所有权登记申请表、房地产买卖契约；李正苗提供的双方身份证、户籍证明、结婚证、房地产买卖契约、邻居证明、村委证明、房屋所有权证、集体土地使用证、高永军保证书、东升社区居委会出具的证明、居民户口簿、购房款收条、用电客户基本信息及历月电费明细、供用水全同及用水情况查询清单、自来水安装费收款收据、收款收据、授权委托书、建设规划窗口承诺通知书、市建设局个人审批服务项目通知书、建设工程规划许可证附件、协议书、收条、预支条、丽水市城建测量队房屋建筑面积测绘报告、丽水市综合行政执法局调查（询问）笔录、案件押金票据、高淑兰身份证、食口经营许可证、营业执照、保修单、收款收据、结算单等装修单据、被征收房屋分户估价报告；本院依李正苗申请调取的拆迁部门拆迁补偿标准明细及当事人庭审陈述。 本院认为：被告（反诉原告）李正苗为非农居民身份，非案涉买卖房屋所在地丽水市莲都区的集体经济组织成员，且房屋的土地性质为农村集体所有，根据目前土地管理法的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，原告（反诉被告）高永军、林晓萍将宅基地及所建房屋转让给本村集体以外的被告（反诉原告）李正苗，已违反上述法律强制性规定，故双方签署的《房地产买卖契约》应属无效合同。原告（反诉被告）高永军、林晓萍诉请要求确认双方于2002年10月28日签订的《房地产买卖契约》无效，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告（反诉被告）高永军、林晓萍可要求被告（反诉原告）李正苗返还房屋，同时，应当返还购房款并赔偿由此给被告（反诉原告）李正苗造成的损失。故原告（反诉被告）高永军、林晓萍诉请要求被告（反诉原告）李正苗返还房屋，被告（反诉原告）李正苗反诉请求原告（反诉被告）高永军、林晓萍返还购房款297000元，符合法律规定，本院予以支持。关于赔偿损失的问题。本案中，原、被告（反诉原、被告）买卖法律禁止交易的房屋，应认为双方均有过错。本院结合案涉房屋买卖的时间，考虑本案系因征迁引起的纠纷及诚实信用原则，认定原告（反诉被告）高永军、林晓萍在案涉房屋买卖的过程中存在较大过错，应承担主要责任，酌情确定原告（反诉被告）高永军、林晓萍需要承担的责任比例为85%。现因案涉房产已面临拆迁，被告（反诉原告）李正苗因合同无效造成的损失，应认定为案涉房产拆迁可得利益即案涉房屋拆迁按货币补偿款项5244795元，减去购房款297000元的差额部分4947795元，根据原告（反诉被告）高永军、林晓萍应承担85%的责任比例，得出两原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）李正苗的损失为4205625.75元（4947795元×85%）。故本院对被告（反诉原告）李正苗诉请金额中的合理部分予以支持。关于被告（反诉原告）李正苗主张拆迁款中住改店补偿、搬迁费、临时安置补助费、附属物补偿、平改坡补偿等应全部归其所有，本院认为，因双方签订的房屋买卖合同为无效合同，被告（反诉原告）李正苗无法因此取得房屋的所有权，故其主张上述各项拆迁补偿应全归其所有，无事实依据。原告（反诉被告）高永军、林晓萍主张拆迁补偿款中的货币奖励、签约奖励为其身份的补偿，应全部归其二人所有的主张，本院认为双方合同标的为案涉房屋及附属物的所有权，虽合同无效，但在计算赔偿金额时，包含货币奖励、签约奖励在内的房屋现拆迁货币安置补偿价均可作为买房一方的可信赖利益，故对原、被告（反诉原、被告）的上述主张，本院均不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）高永军、林晓萍与被告（反诉原告）李正苗于2002年10月28日签订的《房地产买卖契约》无效； 二、原告（反诉被告）高永军、林晓萍于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）李正苗返还购房款人民币297000元并赔偿损失人民币4205625.75元，两项共计人民币4502625.75元；被告（反诉原告）李正苗收到上述款项后，即将坐落于丽水市莲都区房屋（房屋所有权证：丽房权证城关镇字第××号）腾空并交还给原告（反诉被告）高永军、林晓萍； 三、驳回被告（反诉原告）李正苗的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15290元，由原告高永军、林晓萍与被告李正苗各半负担；反诉案件受理费24678元，由反诉原告李正苗负担3968元，反诉被告高永军、林晓萍负担20710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  练 卿 人民陪审员  叶小虹 人民陪审员  雷丽珍 二〇二〇年一月二十日 代书 记员  蓝祖仙