上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10084号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海宗山投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴宗山，总经理。委托诉讼代理人：原香微，上海佳通律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚来玉，上海佳通律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：青浦区华新镇新谊村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：蒋其龙，村主任。委托诉讼代理人：马羽。委托诉讼代理人：潘雨菲，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海宗山投资管理有限公司(以下简称“宗山投资”)、上诉人青浦区华新镇新谊村村民委员会(以下简称“新谊村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗山投资的上诉请求：撤销一审法院判决，改判全额支持宗山投资主张的停产停业损失782,250元、奖励费527,798元，并驳回新谊村委会要求宗山投资支付租金的诉讼请求。事实和理由：宗山投资与新谊村委会签订的租赁合同约定，除原有老厂房及土地补偿归新谊村委会所有，其余拆迁补偿均归宗山投资所有，合同到期后，双方口头达成续租三年的一致意见，存在事实租赁关系，该约定继续有效，故房屋拆迁补偿中的停产停业损失及奖励费应该全部由宗山投资所有。根据双方于2019年3月5日签订的备忘录，约定宗山投资租金支付至2018年8月31日止，之后宗山投资一直都在配合做场内其他租户的拆迁工作，故不应再支付租金。新谊村委会辩称，不同意宗山投资的上诉请求，认为红线外的部分，无证建筑的建安重置价及综合补偿归宗山投资所有，其余部分的补偿都是基于土地权证产生的利益，均应归新谊村委会所有。新谊村委会的上诉请求：请求发回重审，或在查清事实的基础上，依法改判。事实和理由：因为有新谊村委会的产证存在，所以宗山投资重建的部分厂房按照评估报告进行了补偿，故重建部分的拆迁补偿，应由双方共同享有。新谊村委会与宗山投资签订的租赁合同约定，该厂区内东面原有的五楼五底(产权证3#)办公楼只能装修使用，如果徐华路拓宽动迁则其补偿归新谊村委会所有，但一审法院仍将该部分的拆迁补偿判归宗山投资。红线外的部分厂房，至今仍有一户租户在经营超市，未完成腾退，宗山投资的补偿款应当由其先完成腾退工作后再发放。宗山投资辩称，双方签订的租赁合同，明确了谁翻建谁受益的原则，双方已确认1068平方米的厂房是由宗山投资翻建和改建的，一审判决该部分对应的补偿由宗山投资所有，符合合同约定。五楼五底办公楼是宗山投资翻建，且属于红线内范围，双方对于红线内的补偿是没有争议的。宗山投资已按约对承租的厂房进行腾退，场地内早已断水断电，但新谊村委会又私拉电网给场地内的一户超市使用，并表示目前不着急强制其搬离，客观上纵容了该租户滞留场地。综上，不同意新谊村委会的上诉请求，请求法院予以驳回。宗山投资向法院提出诉讼请求：1、判令新谊村委会支付拆迁补偿款5,248,344.83元【其中包括：停产停业损失782,250元，奖励费527,798元，搬迁费445,361元，绿化补偿10,799元，综合补偿470,768元，装修费527,738元，附属物补偿325,143元，房屋建安重置费2,158,487.83元(有证：宗山投资翻建的补偿金额1,657,733.83元及无证500,754元)】。新谊村委会提起反诉，要求宗山投资：1、支付2018年9月1日至2019年3月31日的房屋和场地使用费共计267,561.126元(按备忘录上载明的标准)；2、反诉费由宗山投资承担。一审法院认定事实：2007年11月30日，上海晨奥国际货运代理有限公司(以下简称“晨奥国际”)(乙方)与新谊村委会(甲方)签订《厂房、场地租赁合同》，约定：甲方提供原压铸厂旧厂房1,600平方米,厂房面积4.8亩租赁给乙方使用(有集体土地建设用地使用证)；该地块和厂房租赁期为十年，自2008年3月30日至2018年3月30日止，合同期满，经双方协商一致后可优先续租，另签订协议；该厂区内的国家规定的用地使用证范围内，原有旧厂房在上级政府、建设部门同意后可逐渐改造、翻建，如果在租赁期限内国家需动迁则应无条件服从，租赁后重新翻建的部分动迁补贴费用归乙方所有，原有老厂房(有影像资料)及土地补偿归甲方所有，该厂区东面原有的五楼五底办公楼只能装修使用，如徐华公路拓宽动迁其补偿归村委会所有；租金标准每年贰拾万元；合同另对其他内容进行了约定。2016年1月1日晨奥国际与宗山投资签订《权利转让书》，晨奥国际将其与新谊村委会签订的《厂房、场地租赁合同》中全部权利转让给宗山投资，包括但不限于向青浦区人民法院起诉新谊村委会主张动迁补贴的权利等。新谊村委会亦在庭审中确认：虽有晨奥国际与其签订《厂房、场地租赁合同》，但实际后续都是由宗山投资与其洽谈和履行合同的，续签合同的商谈也是宗山投资与其进行的。且，认可2018年4月1日至2018年8月31日期间是事实上租赁关系。2018年3月6日，宗山投资与新谊村委会出具《情况说明》，一致确认：产证幢号3#、4#、7#，总建筑面积为1,167平方米，为新谊村委会原有老厂房并未进行过翻建；产证幢号为1#、2#、5#、6#，总建筑面积为1,068平方米，为宗山投资翻建，另外剩余部分厂房均为宗山投资进行建造；双方就地块工程测量成果报告书内的有证面积与无证面积没有异议。2019年3月5日，新谊村委会(甲方)与宗山投资(乙方)就华徐公路拓宽工程涉及乙方补偿相关事宜签订《备忘录》，约定：一、乙方对于甲方提供的动迁红线内的房屋建筑补偿评估报告中的内容及补偿标准没有异议，同意按评估报告执行补偿(评估报告由华新镇动迁办委托的第三方评估公司出具，评估报告编号为沪上资土地估2018D第051-4号)；二、乙方对于甲方提供的动迁红线外的房屋建筑补偿评估报告中的内容及补偿标准存在异议；三、因甲乙双方原在2007年11月30日签订的租赁协议已于2018年3月30日到期，到期后双方经过协议达成续租三年的约定，房屋租金按照房产证上的建筑面积2,235平方米收取，每平方米每天0.55元，场地租金按照测绘报告上的940平方米收取，每亩每年1万元。在双方即将签约之前，由于华徐公路拓宽工程，考虑到今后道路扩宽后，两侧的面貌，镇政府决定将该地块一并纳入动迁，为此甲方根据实际情况未与乙方签订租赁协议，期间根据道路拓宽工作的实际推进情况，甲方一直在与乙方进行沟通，这段时间乙方还在使用甲方地块上的房屋。鉴于上述情况，乙方提出华徐公路拓宽工程是在9月开工，故同意先行支付在双方未签约续租期间其使用甲方地块上的房屋使用费和场地使用费给甲方，使用费支付计算时间从2018年4月1日至2018年8月31日止共计191,115.09元(其中房屋使用费186,948.43元、场地使用费4,166.66元)；四、由于甲乙双方原租赁协议已到期，又牵涉政府动迁问题，双方续约已无可能，乙方同意按照甲方要求在2019年3月20日前腾退出华徐东路XXX号厂房涉及华徐东路拓宽工程红线内部分，并将红线内部分厂房归还甲方；五、甲乙双方一致认同就处理华徐公路拓宽工程涉及甲方红线外部分的补偿与乙方之间产生的异议，双方通过司法途径予以解决，乙方同意在法院勘察现场或者双方质证确认后退出华徐公路XXX号剩余厂房，腾退时间不超过2019年4月30日。此后，双方无法就补偿达成一致意见，宗山投资诉至法院。一审法院另查明，2018年6月13日上海上资土地估价有限公司出具的沪上资土地估(2018D)第051-4号《青浦区华新镇华徐公路道路工程(华腾路-华隆路)涉及华新镇新谊村村民委员会、上海晨奥国际货物运输代理有限公司房屋、装饰装修、附属设施等估价报告(红线内》，报告载明：晨奥国际未见证建筑面积108.60平方米，旧材料收购价21,550元，见证房屋装饰装修价格121,575元，附属设施价68,868元，机器设备搬迁和安装费用66,911元，合计278,904元。2018年9月4日上海上资土地估价有限公司出具的沪上资土地估(2018D)第088-1号《青浦区华新镇华徐公路道路工程(华腾路-华隆路)涉及华新镇新谊村村民委员会、上海晨奥国际货物运输代理有限公司房屋、装饰装修、附属设施等估价报告(红线外)》，报告载明：晨奥国际未见证建筑1,794.18平方米，未见证建筑物价格479,204元，见证房装饰装修价格324,368元，附属设施价格253,146元，机器设备搬迁和安装费用378,450元，绿化苗木价3,786元，合计1,438,954元。宗山投资与新谊村委会一致确认：红线内宗山投资应得的278,904元，在扣除宗山投资应付的2018年4月1日至2018年8月31日房屋场地使用费191,115.09元后，剩余款项已支付给宗山投资。宗山投资原对红线外的评估报告持有异议，现同意按照红线外的评估报告主张补偿款。2018年10月26日，青浦区华新镇房屋土地征收补偿办公室(甲方)与新谊村委会签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：一、乙方坐落于华新镇新谊村华徐公路XXX号房屋，建筑面积有证部分2,235平方米、无证1,902.78平方米；二、经上海上资土地估价有限公司评估，乙方房屋建安重置价为3,969,888元(3,469,134元、500,754元)；三、乙方房屋相应的土地使用权取得费用2,532,000元；四、乙方房屋装修补偿款527,738元(81,795元、445,943元)，附属物补偿款325,143元(3,129元、322,014元)，绿化苗木10,799元(7,013元、3,786元)；五、乙方设备拆迁和安装费用445,361元；……七、乙方停产停业损失补偿782,250元；综合补偿470,768元；八、乙方按期搬离的给予一次性速迁奖励费527,798元，合计甲方应补偿乙方9,591,745元。一审审理中，新谊村委会表示系争地块确实存在自2019年7月5日起停电停水的现象，但至庭审日时红线外部分仍有宗山投资的一承租户开设超市未搬离。一审法院认为，宗山投资与新谊村委会对于原《厂房、场地租赁合同》到期后双方已口头达成续租三年一致意见、又因华徐公路拓宽工程影响未签订书面续租合同但存在事实上的租赁合同关系之事实确认无异议。虽然事实租赁关系期间，双方对于各自翻建添附涉及的补偿款如何分配未有书面约定，但原租赁合同有约定，且双方在华徐公路拓宽涉及的各项评估报告中亦参照原租赁合同约定将各自的翻建、装修、添附等进行了分项分列。对于红线内部分，宗山投资与新谊村委会已经按照评估报告上的分项内容结算支付没有争议。故法院结合原租赁合同的约定、结合评估报告中的分项分列，将红线外分列在晨奥国际项下的“未见证建筑物价格、见证房屋装饰装修价格、附属设施价格、机器设备搬迁和安装费、绿化苗木”各项补偿费用亦确认为宗山投资享有，同时将红线外有证建筑中1,068平方米对应的价格根据谁翻建谁受益原则确认给宗山投资享有。根据双方确认的有证建筑添附面积，结合停产停业损失补偿的计算标准及方法，确定停产停业损失补偿373,800元归宗山投资享有。新谊村委会陈述补偿协议中综合补偿实际为未见证房屋的各类补偿，考虑到未见证房屋主要为宗山投资添建添附和使用，因此该部分补偿主要确认为宗山投资享有。关于一次性速迁奖励费，法院一方面参照奖励费的计算方式和方法，一方面考虑宗山投资配合搬迁腾退的实际情况，酌情给予。综上，酌情确认宗山投资应享有的红线内红线外所有补偿款为4,550,000元,扣除新谊村委会已经结算支付的278,904元，新谊村委会尚应支付宗山投资4,271,096元。关于新谊村委会反诉主张，备忘录提及华徐公路拓宽工程是拟在2018年9月开工，故备忘录中仅处理了2018年4月1日至2018年8月31日期间的费用由宗山投资先行支付并约定了红线内外腾退时间，并未提及自2018年9月1日至约定的腾退日期间的费用应否支付、如何支付。从当事人一致陈述中可见至今仍有红线外部分租户未搬离腾退，可见华徐公路并未实际在2018年9月开工，备忘录中亦未明确新谊村委会对之后房屋及场地费用作放弃处理，因此宗山投资理应支付此后未腾退期间的占用费用。考虑到需配合华徐公路拓宽工程的进行，宗山投资及其下面租户已开始陆续腾离，即使占用也不能正常经营使用，因此酌情确定宗山投资需支付2018年9月1日至2019年3月31日期间房屋和场地占有费70,000元。据此，判决如下：一、青浦区华新镇新谊村村民委员会应于判决生效之日起十日内支付上海宗山投资管理有限公司补偿余款4,271,096元；二、上海宗山投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付青浦区华新镇新谊村村民委员会房屋场地占用费70,000元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提供新的证据。关于新谊村委会的上诉主张，本院认为，宗山投资与新谊村委会之间签订的《厂房、场地租赁合同》约定，原有旧厂房租赁后重新翻建的部分动迁补贴费用归宗山投资所有，原有老厂房及土地补偿归新谊村委会所有，现宗山投资上诉主张《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中的停产停业损失、一次性速迁奖励费全部归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方约定，结合两笔费用的计算标准和方法，酌定双方应得金额，并无不当，本院予以维持。根据双方当事人一致陈述，直至目前红线外尚有一户租户在经营超市，可见宗山投资未能完成全部腾退工作，一审法院认定宗山投资应支付未腾退期间的占用费用，并将该费用酌定为70,000元，亦属合理，本院予以维持。关于新谊村委会的上诉主张，本院认为，如前所述，双方在租赁合同中已明确约定，重新翻建的部分动迁补贴费用归宗山投资所有，且双方于2018年3月6日出具的《情况说明》中确认了各自翻建和未翻建的厂房面积，2018年6月13日、9月4日分别出具的红线内外评估报告，根据上述约定对宗山投资、新谊村委会各自的翻建、装修、添附及对应的补偿等进行了分项分列评估，双方均表示对评估报告无异议，故新谊村委会上诉主张宗山投资重建部分的拆迁补偿，应由双方共同享有，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，五楼五底房产证幢号为3#，该幢厂房在《情况说明》中确认属于新谊村委会的老厂房，相应动迁补偿亦判归新谊村委会，故新谊村委会上诉认为该部分补偿被一审法院判给宗山投资，与事实不符，本院不予采信。综上，宗山投资与新谊村委会的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58,188.22元，由上诉人上海宗山投资管理有限公司负担17,220.11元，由上诉人青浦区华新镇新谊村村民委员会负担40,968.11元。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年一月八日书记员  陆 乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……