江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4384号上诉人（原审被告）：赵丽丽，女，1980年3月8日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：高志龙，江苏天哲(镇江)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史祥和，男，1991年3月8日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：刘亮，江苏义缘律师事务所律师。原审第三人：宿迁世居房产经纪有限公司，统一社会信用代码：91321323MA1MX4LL5Q，住所地：泗阳县众兴镇东方现代城南门东侧。法定代表人：袁力，该公司总经理。委托诉讼代理人:丁志国,江苏义缘律师事务所律师。上诉人赵丽丽因与被上诉人史祥和、原审第三人宿迁世居房产经纪有限公司（以下简称世居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2018）苏1323民初10214号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。赵丽丽上诉请求：1.撤销泗阳法院（2018）苏1323民初10214号民事判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求。2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院部分事实未查清。1.一审法院并未查清上诉人出卖此房时的价格期望，未查清上诉人为何以480000元出卖此房，未查清双方及中介签订房屋买卖合同时关于价格的约定以及款项如何交付的实际情况。上诉人于2017年6月以468000元购买此房，加上契税各项费用，总共超过480000元。至2018年1月涉案房屋签订契约时，房屋的单价已经约6000元每平米。一审法院机械的认为480000元就是双方约定的价款，没有查明该价款是各方商量三个月内收到房款的前提下签订。一审法院未查明涉案房屋房款如何支付，除首期付款外，剩余款项以何种方式支付、何时支付。一审虽查明涉案房屋出卖时没有领取产权证，但未查清该房屋产权证在正常情况下领取需要多长时间，也没有查清没有及时领取的原因。2.一审法院未查明双方签订房屋买卖契约的真实目的。上诉人在出卖房屋时将价格确定为480000元是为了快速收到房款才会低于市场行情出售，房屋买卖契约上的“三个月”约定就是买卖双方以及中介商谈的结果。一审法院并未就“三个月”的事实进行查明。作为专业机构的第三人，对涉案房屋的性质及办理各项权证、手续，均有准确的时间定位，这些事实一审法院均未查清。以上事实均关乎到上诉人解除合同是否存在过错，双方签订的合同是否能够继续履行，是否能够达到买卖合同的履行目的。二、一审法院认定事实错误，导致作出错误的判断。1.一审法院根据《合同法》第九十四条等条款，认为上诉人单方不履行合同，被上诉人即享有合同解除权。上诉人目的是三个月内收到房款，涉案房屋自2018年1月签订合同以来，长达八个月未收到房款，严重违反了合同签订目的。上诉人2018年9月提出不再出售此房，是在未支付的房款遥遥无期之下，合同目的无法实现，而享有的法定解除权。2.一审法院认为“截止本案庭审辩论终结前，被告尚未取得涉案房屋不动产产权，原告客观上无法办理银行按揭贷款，且导致不能办理的原因并非在原告……”，据此认定不能办理不动产产权证的责任在上诉人，被上诉人无法办理银行按揭贷款的责任也在上诉人，被上诉人毫无过错，这一认定是错误的。涉案房产在签订买卖契约时没有不动产产权证各方均知晓，为此，各方均就办理产权证明的时间经过商量一致，由第三人确保的三个月为限，因此在买卖契约上特别约定为三个月。同时就后续房款支付事宜，合同第二条第二款有约定，后续房款由被上诉人办理银行按揭贷款。合同另有明确约定“被上诉人不能贷款或不能足额贷款，应自筹资金补足房款”，该条款约定清楚，意思明确，被上诉人应当知晓并履行约定。被上诉人虽称已经提交了办理贷款的所需手续，但并不意味其已履行合同义务。退一步，即使对后续房款支付约定不明，根据法律规定上诉人是可以随时主张的，被上诉人应在合理的期限内更换支付剩余房款的方式，而被上诉人未采取任何变通方式，已经表明其主观上没有积极履行剩余房款付款义务，上诉人据此可以解除合同。上诉人也是经过多次和被上诉人与第三人沟通无果，在长达半年后不得已才提出不再出卖涉案房屋。一审法院认为上诉人单方面解除合同，将所有过错均归责于上诉人，显失公平。3.一审法院认定房屋差额为全部损失有误。房屋差额应以出卖房屋的市场公允价与解除时间点的评估价作为参考标准。买受人在购买房屋时房屋的实际价值不是双方约定的价款，而是市场公允价，如因一方违约造成损失，可得利益应当是这两个时间点的差额。三、一审法院程序有瑕疵。一审法院虽追加了世居公司为第三人，但本案上诉人与被上诉人的房屋买卖契约涉及世居公司，该公司是居间人，因其居间服务，导致合同目的不能实现，应当承担相应过错责任。本案中，世居公司身份较为特殊，其不仅是居间人，而且还充当着“买受人”或“出卖人”的角色，买卖双方均是对其专业知识的信任，出现问题后也几次通过其沟通协调，世居公司甚至还单方出具证明要求上诉人签字，上诉人是基于对其的信任，才签下不予出售的证明。世居公司是有过错的，也应当承担一定的赔偿责任。被上诉人史祥和辩称：本案房屋买卖有异于一手房的买卖，涉案房屋如果能够实现房屋交易、过户，前提是上诉人取得房产证。在上诉人没有房产证的前提下，主动取回了相关购房材料，并且要求不再出卖涉案房屋，我们认为是上诉人违约。损失方面被上诉人不同意起算点以鉴定价格来计算，原因是房屋买卖合同是双方商议的意思表示，价格比市场价可高可低，相对公平客观,应当以现在房屋的市场价格减去当时合同价格。另外，被上诉人在同等地段购置了一套同等面积价格65万元的房屋，与上诉人签订的合同价格是48万，实际损失17万，我们尊重法院作出的判决结果。原审第三人世居公司表示同意被上诉人的观点。史祥和向一审法院起诉请求：1.判令解除史祥和、赵丽丽之间的房屋买卖合同；2.赵丽丽赔偿史祥和损失132818元；3.本案诉讼费、保全费、鉴定费由赵丽丽承担。一审法院认定事实：一、2018年1月24日，史祥和、赵丽丽、世居公司签订《房地产买卖契约》，史祥和系买受人（乙方），赵丽丽系出卖人（甲方），世居公司系居间人（丙方），买卖标的物为泗阳县XX国际7-3106号房屋。契约第二条约定：甲乙双方商定该房屋的最终成交价格为人民币480000元，乙方在2018年2月24日支付首付款人民币150000元。甲方保证在该房屋满足过户条件时将该房屋过户给乙方，所有过户所产生的费用由乙方承担；在本合同签订三个月内满足过户条件的，甲方之前购房按揭贷款利息由甲方承担（833元/月）；在本合同签订三个月后不满足过户条件的，乙方承担甲方按揭贷款利息（833元/月）。契约第二条第2点约定：乙方申请办理按揭贷款，贷33万元，分二十年还清；乙方应于本合同生效之日起八个工作日内提供贷款所需材料；如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后三个工作日内必须自筹资金补足房款；贷款所需相关费用由乙方自行交纳给银行，丙方不代收代付；如因乙方贷款材料和购房款未能及时送达丙方，导致甲方不能及时取得售房款，由甲乙双方协商解决，丙方作为见证方。二、2018年1月24日，史祥和支付给赵丽丽10000元。2018年2月22日，史祥和支付给赵丽丽140000元。后史祥和又按约定支付四次按揭贷款利息共计3340元。2018年9月22日，赵丽丽通过支付宝退还史祥和按揭贷款利息3340元。2018年12月8日，世居公司出具书面证明一份，内容为：“兹有赵丽丽与史祥和在宿迁世居房产经纪有限公司买卖泗阳县XX国际小区7-3106室房屋（三方协议签订日期2018年1月24日），卖方赵丽丽在2018年9月10日提出不予出售，卖方赵丽丽在2018年12月8日将商品房合同、个人住房（商业用房）借款合同、全款发票、契税发票从世居房产拿走。”赵丽丽在该证明上签名并注明：“与实际情况一致”。三、涉案房屋位于泗阳县众兴镇文城路南侧XX国际7幢3016室。2017年7月20日，该房屋办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司泗阳支行。2017年7月20日，赵丽丽办理该房屋的预告登记。至一审庭审辩论终结前，赵丽丽尚未取得房屋不动产权证。四、2019年4月20日，经泗阳法院委托，宿迁市方元房地产评估咨询有限公司作出房地产估价报告，确定2018年9月10日与涉案房屋同地段、同类型房屋的市场成交价格为612818元。史祥和支付评估费6000元。一审法院认为，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，赵丽丽在世居公司出具的证明中认可其于2018年9月10日提出不予出售，史祥和依法享有合同解除权，后史祥和诉至泗阳法院要求解除合同，泗阳法院于2018年12月16日将起诉状送达赵丽丽，此时合同解除。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。史祥和、赵丽丽签订房屋买卖契约，约定总价款为480000元，史祥和已按约定履行了前期合同义务，后赵丽丽于2018年9月10日提出不予出售。参照鉴定意见，此时相同地段、相同类型房屋的市场价为612818元，差额部份132818元应为赵丽丽不履行合同给史祥和所造成的损失，赵丽丽应予赔偿。赵丽丽辩称合同解除的原因系史祥和未补齐房款。合同明确约定余款33万元通过银行按揭贷款方式支付，而住房按揭贷款是指购房者以所购得的房屋作为抵押物而从银行获得贷款，购房者按照按揭合同中规定的归还方式和期限分期付款给银行的一种贷款方式。截止本案一审庭审辩论终结前，赵丽丽尚未取得涉案房屋不动产产权，史祥和客观上无法办理银行按揭贷款，且导致不能办理的原因并非在史祥和，故对赵丽丽的抗辩不予采信。赵丽丽辩称双方合同因涉案房屋未交付及未取得不动产权属而无效，无法律依据，不予采信。赵丽丽还辩称，双方已协商一致解除合同，史祥和不予认可，赵丽丽也未提供充分证据证实，故亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认史祥和与赵丽丽签订的《房地产买卖契约》于2018年12月16日解除。二、赵丽丽于本判决发生法律效力后十日内赔偿史祥和损失132818元。案件受理费9100元、保全费1520元、评估费6000元，由赵丽丽负担。二审期间当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点是：1.导致涉案房屋买卖合同被解除的责任主体哪方当事人？2.一审认定的损失计算方式是否合理？3.世居公司是否应当承担责任？关于争议焦点1，即导致涉案房屋买卖合同被解除的责任主体问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)其他法律规定的情形。”本案中，当事人之间签订的《房地产买卖契约》是在平等、自愿前提下订立，该契约约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。在合同履行期间，赵丽丽在书面证明中明确认可于2018年9月10日提出不予出售涉案房屋，据此，史祥和依法有权解除双方订立的房屋买卖合同。对于赵丽丽提出的以480000元价格出售房屋，售房目的是三个月内收到房款，2018年9月提出不再出售房屋，不是上诉人有意单方解除合同，而是在未支付的房款遥遥无期的情况下，合同目的无法实现而享有的法定解除权等上诉理由。本院认为，房屋买卖合同的核心目的是房屋权属交易，一方获得价款，另一方获得房屋所有权。对于交易价格、付款方式、付款期限在自愿、平等情况下，当事人有权自行约定；当事人对约定内容形成合意后,即对当事人具有法律约束力。对于付款期限,该契约约定:首付款支付期限是2018年2月24日，交房期限是2018年12月31日。该契约并未有“三个月”内支付剩余房款的明确约定,因此,上诉人主张的三个月内收到房款的合同目的，依据不足，不予支持。对于剩余房款的支付问题，契约约定：通过银行按揭贷款方式支付，经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后三个工作日内必须自筹资金补足房款。鉴于本案是二手房买卖,被上诉人办理银行按揭贷款的前提是取得房屋产权证，之后才能办理房屋抵押登记和银行按揭贷款。在房屋买卖合同履行过程中，协助办理房屋产权过户登记是出卖方应尽的合同义务；根据本案一审查明的事实，截止一审庭审辩论终结前，上诉人赵丽丽尚未取得涉案房屋不动产产权证，因此，导致被上诉人史祥和无法办理银行按揭贷款的原因不能归责于史祥和；进而导致赵丽丽在2018年9月10日前没有收到剩余房款的原因，亦不能归责于史祥和。因此，上诉人赵丽丽上述上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点2，即一审认定的损失计算方式是否合理问题。本院认为，涉案房屋的合同交易价格是当事人自愿约定,应当认定该约定价格对双方当事人具有法律约束力。对于导致合同解除的归责原因，因不能归责于被上诉人史祥和，故上诉人赵丽丽应当承担因涉案房屋买卖合同被解除给被上诉人史祥和造成的损失。对于损失数额计算问题，应当以涉案房屋买卖合同约定价格和上诉人明确表示不履行合同时,同等条件下房屋的市场价格的差额来计算。一审法院以当事人双方约定的合同价格和通过鉴定得出的2018年9月10日同地段、同类型的房屋市场价格为依据，将之间的差额确认为损失金额，并无不当，应予确认。上诉人赵丽丽提出的应以出卖时涉案房屋的市场公允价和合同解除时点的评估价的差额作为损失计算标准的主张，依据不足，不予支持。关于争议焦点3，即世居公司是否应当承担责任问题。本院认为，本案审理的是上诉人赵丽丽与被上诉人史祥和之间的房屋买卖合同纠纷，虽然世居公司在一审中以第三人身份参与诉讼，但被上诉人史祥和并未要求世居公司承担民事责任。世居公司与上诉人赵丽丽和被上诉人史祥和之间属居间合同关系，对于上诉人赵丽丽与世居公司之间在履行居间合同过程中发生的权利义务纠纷，不属本案审理的内容，双方可另行处理。上诉人赵丽丽有关世居公司在本案中应承担相应的过错责任的上诉主张，依据不足，不予支持。综上，上诉人赵丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由赵丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  吴军良审判员  陈 鹏二〇二〇年一月十七日书记员  朱子俊