大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6285号原告：杜同章，男，1944年8月26日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：龙辉，系辽宁凡杰律师事务所律师。被告：大连安邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200736404454R，住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕祥，系董事长。委托诉讼代理人：于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。原告杜同章与被告大连安邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告杜同章的委托诉讼代理人龙辉及被告的委托诉讼代理人于永亲出庭参加了诉讼。因案件争议较大，本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，原告杜同章的委托代理人龙辉，被告大连安邦房地产开发有限公司的委托代理人于永亲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即支付因其违约致使原告无法取得房屋权属证书的逾期违约金（自2011年8月6日至2019年4月30日）123,692.41元；2、请求判令被告支付自2019年5月1日起至被告将房屋竣工验收合格等资料在大连市不动产登记处备案日止的逾期办理房屋权属证书的违约金（按银行同期贷款利率计算）；3、案件诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2009年12月23日，原告购买被告开发的坐落于甘井子区私产房屋一处，面积72.41平方米，购房款438,805元。合同约定因被告责任，自交房之日起超过一年致使原告无法取得房屋产权证书，自一年届满之次日起被告按日承担已付房款的万分之一违约金。合同签字后，被告以商品房买卖合同需要到市不动产处登记审查为由将合同给收走，至今没有返还原告，原告多次索要无果。被告于2010年8月6日交房，至今长达8年多时间，原告仍然无法取得房屋权属证书，多次找被告办理产权证均无结果。因被告已严重违约，故诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告大连安邦房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，按照合同第15条第3款约定，如因出卖人的责任，迟延办理产权证书的，被告才承担责任，而本案未办理产权证的原因前期是因政府责任原因所致，在2016年前两级法院已有生效判决，认定系政府原因导致迟延办证。在2016年之后才因安邦资金链断裂，导致至今未能在办理涉案房屋产权证书。虽然两级法院在2016年以后关于该小区业主迟延办证违约责任判令全部由安邦公司承担，但安邦公司认为法院判决存在错误，不切实际。根据最高人民法院的相关规定，因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不应予以支持，因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持。为此，提请法院予以界定责任，给予公正的判决。另外，目前安邦公司正在积极的与政府及相关部门协调，以界定责任。第二，诉讼时效问题：违约金计算应当是在三年诉讼时效内的，原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效，不应予以支持。第三，被告在之前的案件中与部分业主达成和解，部分业主放弃追诉，也有部分业主在中院执行程序中自己承诺放弃追诉，对于该部分业主不能再继续向被告主张权利，至于本案原告是否在此部分业主中，请求法院予以核定。第四，案涉房屋为抵债房，是被告抵给大连三源建筑工程有限公司的房屋，原告属于购买抵债房的，即安邦公司已将房屋抵顶至案外人的，原告从案外人处购买，又与被告安邦公司签订《商品房买卖合同》的，根据最高人民法院的相关规定，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人，并办理产权变更登记手续，方能发生物权变动效力，债权人在没有取得房屋权属证书情况下，将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为，第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系，当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告购买被告位于大连市甘井子区房屋一套，原告于2009年12月23日缴纳了房款438,805元，被告于2010年8月6日将案涉房屋交付给原告。2019年11月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发的大连市甘井子区房屋，总房款436,441元；出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为2年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过2年致使买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应自2年届满之次日起承担买受人已付房款万分之一的违约金。因被告逾期办证，与原告同小区的其他业主于2015年开始陆续向本院提起诉讼，两级法院已经审理完毕并作出生效判决。生效判决查明如下事实：2012年10月22日，大连市城乡建设系统信访办公室出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函，该函就鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题提出了处理方案。2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，就安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题，提出了区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，被告相关手续齐备后，立即为居民办理房产证的解决方案。2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明，明确了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》自2011年1月1日起施行后对于办理产权证的影响。2016年8月22日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，称“自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展”。另，根据本小区其他业主在另案中提交的证据，大连市信访局来信办公室于2018年12月26日作出《关于杨子杰反应信访事项的情况说明》，该份情况说明中载明自2011年9月以来，杨子杰等该小区业主（群体）向信访部门多次投诉，反应被告的相关问题，其中包括了逾期办证问题。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售商品房收款专用发票等收据、民意网回复函、大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明、（2016）辽02民终6296号民事判决书、《关于杨子杰反映信访事项的情况说明》及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，第一，案涉小区房屋逾期未办理产权证是否系因被告的责任所致，被告是否应当承担逾期办证的违约责任。第二，原告的诉请是否已经超过诉讼时效。第三，案涉房屋能否认定为抵债房，被告是否应当给付原告逾期办证违约金。关于第一个争议焦点，本院认为，依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，显属被告的责任所导致，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于被告辩称因政府的原因导致逾期办证问题，对此本院认为，被告无法证明鞍钢石灰石矿未搬迁及新政的实施是导致案涉工程未能办理竣工验收备案手续的唯一原因，且在上述原因部分现已消除、政府已有明确解决意见的情况下，被告仍旧无法提供办理房屋产权证书条件，故案涉小区的工程质量问题是其无法办理竣工验收手续的根本原因，其在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，应承担相应的违约赔偿责任。关于逾期办证违约金数额应当如何确定的问题，大连市中级人民法院作出的终审判决已就该问题作出了阐述，确定被告应按照已付房款日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金，本院对此标准予以确认。对于被告主张按照总房款万分之一的标准支付逾期办证违约金的意见本院不予采纳。对于逾期办证违约金的起算时间，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二款第3项之约定，被告应自房屋交付之日起两年届满之次日给付原告逾期办证违约金，案涉房屋于2010年8月6日实际交付，双方于2019年11月19日补签了《商品房买卖合同》，根据诚实信用原则及公平原则，“房屋交付之日”应认定为房屋实际交付之日，据此逾期办证违约金的起算时间为房屋交付之日起两年届满之次日即2012年8月6日。对于逾期办证违约金的基数认定问题，根据合同约定，被告应当按照“买受人已付房款”作为给付逾期办证违约金的基数。本案中，《商品房买卖合同》中约定的房屋价款虽与被告开具的发票金额不相一致，但发票作为收取款项的业务凭证，其作记载的数额应当认定为原告实际交付的房款，故本院以发票数额438,805元作为逾期办证违约金的基数。关于第二个争议焦点，根据大连市信访局来信办理处出具的《关于杨子杰反映信访事项的情况说明》可知，包括原告在内的小区业主就逾期办证问题向信访部门进行了多次投诉，其投诉行为亦为其主张权利的方式，故对于被告关于时效的抗辩意见本院不予采纳。关于第三个争议焦点，本院认为被告提供的证据不足以证明案涉房屋系抵债房，更无法对抗原告基于《商品房买卖合同》向被告提出的逾期办证违约金请求。故此，对于被告提出的案涉房屋系抵债房，不应给付逾期办证违约金的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告要求被告以已付房款为本金，按日万分之一的标准自交付房屋届满二年的次日起计算至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止支付逾期办证违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内被告大连安邦房地产开发有限公司给付原告杜同章逾期办证违约金（自2012年8月6日至被告大连安邦房地产开发有限公司将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止，以总房款438,805元为基数，按照日万分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杜同章其他诉讼请求。案件受理费2,774元（原告杜同章已预付），由被告大连安邦房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  陈袁媛人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇二〇年一月十七日书 记 员  修建华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。