昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初8870号原告：杨丽华，女，1954年9月10日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市晋宁县。被告：李永寿，男，1946年12月26日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市五华区，现住昆明市盘龙区。原告杨丽华诉被告李永寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告杨丽华、被告李永寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽华诉称：一、判令被告偿还所欠原告房租3300元，违约金2640元（年租金20%），共计5940元；二、判令被告立即搬离原告出租房；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由为2013年5月21日被告租用原告位于云南省昆明市环城东路172号（现174号）9幢2单元416号房屋，双方于2013年5月21日签订租房合同，租赁期限至2016年5月20日止。期满后被告既不支付房租,也不搬离，双方又于2016年5月21日达成租房协议，被告承诺将于2016年11月21日搬离案涉房屋。租赁再次期满后，由于被告拒绝腾房，双方口头达成协议，被告继续按重新商定的租金标准支付房租至2019年5月21日，但从2019年5月21日起至2019年7月10日被告既不支付房租，又不搬离该房屋，故原告诉至法院。被告李永寿答辩如下：原告所述不是事实，被告自2013年起一直向原告租住昆明市环城东路172号（现174号）9幢2单元416号房屋，原告口头同意被告可以一直居住到被告的回迁安置房盖好为止，而且房租不涨价，每月800元。被告陆续支付房租，按照每月800元的标准，目前还多付了14400元，因此原告不欠被告租金，反而是原告欠被告钱，房屋应当由被告继续居住使用，原告诉讼请求应当驳回。原告杨丽华为证明其主张向本庭提交如下证据：1.《租房协议》，证明2013年5月28日双方签订了三年的房屋租赁协议，月租金为800元；2.2016年5月21日《租房协议》，证明租期为半年，月租金为1100元，半年共计6600元；3.《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，证明原告系案涉房屋所有权人。以上证据共同证明原、被告2016年5月21日签订半年期租房协议后没有再签订过新的租房协议，因被告欠租，所以要求被告支付租金并腾房，解除双方事实租赁关系。被告李永寿针对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性都没有异议，但是对其证明目的不予认可，认为房租已经付清。被告李永寿为证明其答辩意见向法院提交《收条》6份，证明其房租已经交清。原告杨丽华对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据真实性、合法性、关联性予以认可，但证明目的不予认可，被告租金的确是交纳到2019年5月21日，但此后被告没有再交纳租金也未腾还房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告及被告所提交的证据，因相互对真实性均予以认可，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。根据原、被告陈述及证据，本院确认以下案件事实：2013年5月21日被告租用原告位于云南省昆明市环城东路172号（现174号）9幢2单元416号房屋。双方于2013年5月28日签订租房合同，约定租期三年，至2016年5月20日止；租金每月800元。合同签订后，双方按约履行至合同期满，被告于2016年5月21日手书《租房协议》并经原告签字认可，约定租期半年至2016年11月21日，租金为每月1100元，到期后被告搬离该房屋。原告杨丽华于当日出具《收条》，认可收到被告2016年5月21日至11月21日房租6600元。协议再次期满后，双方继续租赁关系但未签订书面租赁协议。原告杨丽华于2016年11月22日出具《收条》，认可收到被告2016年11月21日至2017年5月21日房租6600元；于2017年7月7日出具《收条》，认可收到被告2017年5月21日至2017年11月21日房租5800元，以及被告原先所交纳的押金800元折抵后总计租金6600元；于2017年12月28日出具《收条》，认可收到被告2017年11月21日至2018年5月21日房租6600元；于2018年7月28日出具《收条》，认可收到被告2018年5月21日至2018年11月21日房租6600元；于2018年12月8日出具《收条》，认可收到被告2018年11月21日至2019年5月21日房租6600元。因被告自2019年5月21日起未支付房租，至今占用案涉房屋，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案双方当事人在自愿平等的基础上签订合同，未违反法律强制性规定，合法有效。原、被告双方于2013年5月28日签订的《房屋租赁协议》已履行完毕。双方又于2016年5月21日签订《租房协议》，约定租期为2016年5月21日至2016年11月21日止，月租金为1100元。该协议到期后，被告继续使用案涉房屋，原告杨丽华也持续接收被告从2016年5月21日至2019年5月21日向其支付的按每月1100元计算的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，案涉2016年5月21日签订的《租房协议》持续有效，出租人和承租人均应当按照原租赁合同的规定履行各自的义务，即租金标准已变更为每月1100元。至于被告提出的租金标准应当仍为每月800元的答辩意见，根据被告所举证据六份《收条》载明的内容，2016年11月21日《租房协议》期满之后，双方不定期事实房屋租赁关系的后续履行过程中，被告亦是按每月1100元的租金标准向原告支付了三年房租，应当认定被告已认可每月1100元的租金标准，故对该答辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求可以承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，以及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁当事人可以随时解除合同之规定，在被告欠付房租多月且原告起诉后仍拒绝支付房屋租金的情况下，原告杨丽华作为房屋所有权人，有权解除与被告李永寿之间的不定期事实租赁关系，被告应当在合理期限内腾退案涉房屋并支付所欠租金；由于原告起诉时被告欠付自2019年5月21日起的租金，起诉时虽未满原告主张的三个月，但被告至今仍占用案涉房屋，故本院依法支持原告按每月1100元计算的三个月租金3300元。原告关于要求支付违约金的诉讼请求，因双方在《租房协议》中并未对违约金作出约定，故对此项请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、被告李永寿于本判决生效之日起十日内向原告杨丽华支付房屋租金3300元；二、被告李永寿于本判决生效之日起三十日内将涉案昆明市环城东路172号（现174号）9幢2单元416号房屋腾还给原告杨丽华；三、驳回原告杨丽华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告杨丽华承担22元，由被告李永寿承担28元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  石 瑜人民陪审员  崔 静二〇二〇年一月三日书 记 员  张 棵