浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8794号 原告（执行案外人）：彭家有，男，1977年7月24日出生无固定职业，汉族，户籍所在地安徽省来安县，现住江苏省扬州市。 委托诉讼代理人：朱德全，江苏征远律师事务所律师。 被告（申请执行人）：欧永新，男，1976年1月4日出生无固定职业，汉族，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：钱黎明、鲁嘉雯，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（被执行人）：朱定新，男，1982年5月10日出生汉族，户籍所在地江苏省扬州市邗江区。 被告（被执行人）：秦红霞，女，1981年12月23日出生汉族，户籍所在地江苏省仪征市。 原告彭家有与被告欧永新、朱定新、秦红霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告彭家有及其委托诉讼代理人朱德全，被告欧永新的委托诉讼代理人鲁嘉雯到庭参加诉讼，被告朱定新、秦红霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭家有起诉称：2014年3月10日，彭家有与朱定新签订《房地产买卖合同》，约定朱定新将其位于江苏省扬州市文汇西路西郡188花园35幢803室的房屋出售给彭家有，合同总价1400000元，协议签订当日以朱定新欠彭家有的借款930000元（实为劳务报酬款，后结算转为借款）抵首付款，余款在过户后（办理过户手续时朱定新须还清银行按揭贷款）一次性付清。合同签订当日，彭家有将借条交付朱定新，朱定新将房屋交付彭家有。2014年7月1日，彭家有对房屋进行了装修，当年入住使用。2014年8月7日，彭家有将燃气用户缴费卡登记为本人。2014年11月2日，彭家有举办乔迁酒宴。法院查封该房屋时，彭家有已经在该房屋居住两年多。上述房屋，经彭家有多次催促，一直未能办理过户，截止2018年8月28日，该房屋有两处抵押，一是2009年11月4日设立，抵押权人为中国农业银行扬州新区支行，二是2015年8月5日设立，抵押权人为丁燕平。现原告自愿将剩余未付房款470000元交付法院或代朱定新偿还抵押欠款，以解除抵押，为过户创造条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告有权提出异议，排除执行，法院驳回其执行异议，没有事实和法律依据，请求判令：1.确认位于江苏省扬州市文汇西路西郡188花园35幢803室的房屋归原告所有，朱定新、秦红霞协助办理过户手续；2.撤销或解除对涉案房屋的查封及执行措施。 被告欧永新答辩称：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用前提要满足两个要件，一是符合四种情形，一是“其权利能够排除执行”，即必须已是案涉房屋的登记权利人，原告不是案涉房产的所有权人，仅基于债权占有涉案房屋，故不享有排除强制执行的实体权益；彭家有与朱定新明知涉案房屋有抵押，却依旧进行处置，根据合同法第五十二条的规定，《房地产买卖合同》理应无效；彭家有并不是真正房产买受人，只是想消灭朱定新的债权，是抵债协议。综上，应当驳回彭家有的诉讼请求。 被告秦红霞书面答辩称：因无力偿还彭家有多年的930000元劳务承包款，2014年3月，朱定新与秦红霞商议将涉案房屋抵卖给彭家有，价格1400000元，当年彭家有对房屋进行了装修并入住；房屋至今未过户的责任在朱定新与秦红霞，彭家有虽多次催促，但因朱定新、秦红霞资金紧张，未能还清银行抵押贷款及后来私自抵押给丁燕平的借款，导致无法过户；彭家有对涉案房屋的权利，可以排除法院的执行。 原告彭家有为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1.《房地产买卖合同》1份，拟证明在法院查封涉案房屋之前，彭家有已签订合法有效的书面买卖合同的事实。 2.《借条》2份，拟证明彭家有已按照合同约定以朱定新所欠款项支付部分价款930000元的事实。 3.《流水账页》2份，拟证明证据2中的930000元欠款属实。 4.《广福花园项目部年底资金安排表》1份，拟证明涉案房屋在2014年12月29日前即已抵给彭家有的事实。 5.《益丰油漆销货清单》2份，《诺贝尔卫浴销货清单》1份、《送货单》1份、《收据》1份，拟证明彭家有自2014年7月起对涉案房屋进行装修的事实。 6.《收据》17份，拟证明2014年6月14日起，彭家有向物业公司所交付的历年物业、电梯等费用，装修前补交了拖欠的物业费的事实。 7.《燃气用户缴费卡》、《燃气公司查询信息》、《业务受理单》各1份，拟证明2014年8月7日起涉案房屋燃气使用人为彭家有的事实。 8.《装饰装修申请表》、《装修施工管理协议书》各1份，拟证明2014年，彭家有就涉案房屋与物业公司签订了协议，行使了权利人的权利，并占有使用该房屋的事实。 以上证据4、5、6、7、8说明在法院查封前，彭家有已经合法占有涉案房屋。 9.《农行贷款查询单》、《不动产产调查询结果证明》各1份，拟证明截止2018年8月28日，案涉房屋尚有460658.09元银行按揭贷款未还，另有丁燕平的300000元借款二次抵押的事实。该证据说明非因彭家有自身原因未办理过户登记。 被告欧永新质证意见：对原告证据1、2、3、4、5、6有异议，对其真实性无法确认，即便内容真实，《房地产买卖合同》本质来说也是以房抵债，只是彭家有想消灭债权，不能排除对朱定新房屋的执行；对原告证据7真实性、合法性没有异议，关联性有异议，只能体现燃气手续由彭家有办理，无法证明彭家有实际占有且长期居住涉案房屋；对原告证据8有异议，只有单方签字，内容也未完全填写，不符合一份完整证据的形式；对原告证据9无异议。 对以上证据，本院认为：原告证据7，欧永新对真实性无异议，原告证据1、3、4、5、6系原件，上述证据互相印证，予以认定，能够证明原告与被告朱定新签订《房地产买卖合同》，以欠款抵部分房款，并将涉案房屋交付彭家有的事实，但至于能否排除执行，在下文阐述；原告证据2系复印件，不予认定；原告证据8只有彭家有签名，不予认定；原告证据9，欧永新无异议，予以认定。 本院认定本案事实如下： 2014年3月10日，彭家有与朱定新签订《房地产买卖合同》一份，载明：朱定新将其位于江苏省扬州市文汇西路西郡188花园35幢803室的房屋出售给彭家有，价格1400000元；以借款抵部分房款930000元，余款在办理过户后一次性付清；2014年3月10日前交付房屋；两证齐全后朱定新积极配合彭家有办理过户手续，办理过户手续时，朱定新须还清银行贷款。合同签订后，朱定新将房屋交付原告。2014年8月左右，彭家有对房屋进行了装修。2017年8月28日，本院在审理欧永新与朱定新、秦红霞民间借贷纠纷一案中，查封了登记在朱定新、秦红霞名下位于江苏省扬州市文汇西路西郡188花园35幢803室的房屋。该案件进入执行程序后，彭家有向本院提出执行异议，经审查，本院于2019年5月16日作出（2019）浙0212执异94号执行裁定书，驳回了彭家有的执行异议。彭家有不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，涉案房屋设立有两处抵押，一是2009年11月4日设立，抵押权人为中国农业银行扬州新区支行，权利价值560000元，二是2015年8月5日设立，抵押权人为丁燕平，权利价值300000元。 本院认为：彭家有对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.彭家有的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，彭家有与朱定新签订《房地产买卖合同》时，明知涉案房屋已经被抵押，在《房屋买卖合同》签订之后，仍然放任朱定新为涉案房屋再次办理抵押，也没有采取积极措施，促使朱定新消除抵押、办理过户，故对未办理过户登记，其自身存在过错；2.彭家有与朱定新签订《房地产买卖合同》的行为是以物抵债行为，并非一般的房屋买卖行为，其目的是消灭对朱定新享有的金钱债权，在未办理过户登记的情况下，其并不享有涉案房屋的所有权，无权排除强制执行。综上，原告彭家有的诉讼请求，本院不予支持。被告朱定新、秦红霞未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告彭家有的诉讼请求。 案件受理费17400元，由原告彭家有负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈超明 人民陪审员  王亚平 人民陪审员  沈莉红 二〇二〇年一月二日 代书 记员  吴 丹