四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初4231号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张琴，四川省都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被告：段国松，男，1987年9月15日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：林倩（段国松之妻），女，1987年8月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）与被告段国松、第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月22日、2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告新美居公司的委托诉讼代理人张琴、被告段国松及委托诉讼代理人林倩、李庆到庭参加诉讼。第三人兴堰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令段国松将位于都江堰市美安居装饰建材市场租赁商铺房屋返还给新美居公司；2、判令段国松支付欠新美居公司商铺房屋从2016年4月1日起至2018年3月31日止的租金127324.32元和杂费（广告费、管理费）27679.20元，共计：155003.52元；3、判令段国松承担违约责任，支付新美居公司违约金10000元；4、判令段国松支付新美居公司商铺房屋从2018年4月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（按176.81元／天计算）和杂费（按38.44元／天计算）；5、本案诉讼费用由段国松支付。诉讼中，新美居公司变更第一项诉讼请求，请求判令解除新美居公司与段国松间的租赁合同，段国松将位于都江堰市美安居装饰建材市场租赁商铺房屋返还给新美居公司。事实与理由：新美居公司与段国松于2016年4月1日签订了《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同），约定将位于都江堰市美安居装饰建材市场经营场地租赁给段国松经营装饰装修材料类商品，租期自从2016年4月1起至2018年3月31日止24个月。该商铺属第三人所有。2016年4月1日签订《商铺租赁合同》前，段国松就租赁案涉商铺，2015年12月31日之前的租金及杂费，新美居公司通过诉讼解决，段国松已履行完毕。2016年4月1日合同签订后，段国松不按合同的约定履行的义务，即不按时交租金及杂费，租期届满也不将租赁商铺返还新美居公司，新美居公司多次要求段国松给付租金，杂费、房屋使用费并将租赁物返还均未果，故诉至本院。 段国松辩称，1、新美居公司与兴堰公司之间就解除案涉商铺在内的兴堰丽景商铺的租赁合同纠纷正在法院审理过程中，其中新美居公司与兴堰公司之间的争议是新美居公司与兴堰公司之间的租赁合同解除是否有效，目前该案尚未结案，因此新美居公司第一项诉请不能成立。兴堰公司在新美居建材市场召集包括段国松在内的所有商家开会，通知兴堰公司已经与新美居公司在2018年2月18日解除了合同关系，要求段国松将2018年2月18日之后的房租交至兴堰公司处，并与兴堰公司签订租赁合同；2、新美居公司主张的杂费无合同约定，也无事实依据，请求法院驳回新美居公司的该项诉请；3、新美居公司主张的2016年4月1日至2018年3月31日的2年租金，其单价中，23元/平方米系综合单价，是由18元/平方米房租加上5元/平方米的广告费共同组成，我方对18元/平方米房租无异议，但因新美居公司没有尽到管理和广告义务，对于5元/平方米的广告费应当扣除；4、新美居公司出租给段国松的房屋在2017年7月25日，房屋出现严重漏水，新美居公司派人并邀请兴堰公司和兴堰丽景物业管理处（青山物业管理有限公司）到现场进行了查勘，物业管理公司在该处理清单上进行了签字、盖章予以证明漏水情况属实，但新美居公司拒不签收维修申请，而要段国松自行维修处理，段国松维修房屋产生了修复费37340元，应当从段国松欠付新美居公司的租金总额中予以冲抵；5、段国松欠付新美居公司的租金是基于新美居公司不履行房屋维修义务，新美居公司违约在先，段国松的欠租行为只是一种自助的对抗行为，不能以违约予以认定，请求法庭驳回新美居公司第三项诉请；6、对于新美居公司要求段国松向其支付2018年4月1日之后的房屋使用费的主张，因该时段为房屋业主即兴堰公司已主张权利并已对市场进行实际的管理和控制，故请法庭不予支持新美居公司的该项诉请。 兴堰公司述称，1、2012年兴堰公司与装饰协会签订《商铺租用协议》，将兴堰丽景ABCD区及永丰教师楼区域商铺交由装饰协会统一推广、管理、打造都江堰市装饰建材市场。由于装饰协会为社团法人，因此由新美居公司承接了商铺租用协议的权利义务，新美居公司在协议有效期内有权对外签订协议并按照协议收取租金、管理费等，这些事实兴堰公司予以肯定；2、2016年年底，新美居公司没有按照协议全额缴纳欠付租金，兴堰公司向新美居公司提起诉讼，要求新美居公司支付租金、解除商铺租用协议。该案经过一审、二审，法院判决新美居公司向兴堰公司支付截止时间为2018年2月18日租金8128066.61元，并驳回了兴堰公司的其他诉讼请求。判决生效后新美居公司没有全部履行缴纳租金的义务，兴堰公司已向法院申请了强制执行，因此，段国松应缴拖欠新美居公司的租金必须支付给兴堰公司，或者依据生效判决向法院指定账户进行缴纳，以保证新美居公司履行生效判决确定的履行义务。 本院经审理认定事实如下：位于都江堰市兴堰丽景Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区、永丰教师楼临街商铺产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订《合作协议》，由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作期限至2021年2月18日止。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2016年4月1日新美居公司作为甲方与段国松作为乙方签订了《商铺租赁合同》，其中与本案有关的合同约定：第一条租赁营业场地位置、租赁物使用要求、租赁期限、租赁面积：新美居公司将位于都江堰市美安居装饰建材广场经营场地租赁给段国松经营装饰装修材料类商品使用，租期为24个月，即从2016年4月1日起至2018年3月31日止。商铺总计价面积为230.66平方米。第二条交款内容及交款方式：租金单价为23元／平方米／月，摊位计价面积230.66平方米，租金5305.18元／月，租赁期租金合计为127324.32元。租赁保证金5000元／户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹月内无息退还）。逾期未付或未足额支付：逾期在60日之内，按逾期天数每天甲方有权按每天房租单价双倍的金额向乙方收取滞纳金；逾期超过60日后，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租商铺摊位另行租赁，并向乙方追缴所欠租金、滞纳金，乙方承担违约责任。并按应交保证金双倍的金额支付给甲方违约金。第三条权利和义务：房屋水、电设施及屋面漏水由己方自行修复，与甲方无关。第五条合同的续租：乙方期满既未与甲方达成书面协议又未退房的，则乙方应承担违约责任，赔偿支付甲方违约金贰万元，并承担给付房屋使用费（按合同约定租金金额执行）至交房时止。新美居公司和段国松分别在合同书上盖章并签字按手印。 《商铺租赁合同》签订后，段国松使用案涉商铺，并向新美居公司交纳了保证金5000元，但未向新美居公司支付房租。租赁期满，段国松仍继续使用该案涉商铺。2018年4月1日至今段国松就案涉商铺未与新美居公司、兴堰公司签订租赁合同，也未支付租金。新美居公司于2018年8月9日包括向段国松在内的市场商户催收租金。另，段国松在2016年4月1日前就承租过案涉商铺，2015年12月31日前的租金及杂费，新美居公司、段国松通过本院（2016）川0181民初993号案调解处理，租金及杂费段国松已向新美居公司支付清结。 审理中，新美居公司表示段国松交纳的保证金5000元可以冲抵欠租，主张段国松应按5元/平方米/月的单价支付案涉商铺自2016年4月1日起至2018年3月31日期间的杂费（广告费、管理费）27679.20元。并提交了（2016）川0181民初993号民事调解书，拟证明段国松承租2016年4月1日前承租案涉商铺支付过杂费；提交了（2015）成民终字第3993号《民事判决书》，拟证明新美居公司对案涉市场进行了管理。段国松认为《商铺租赁合同》对杂费未作约定，其不应支付杂费，同时认为，租金单价23元/平方米系综合单价，是由18元/平方米房租加上5元/平方米杂费共同组成，因新美居公司没有尽到管理和广告义务，对于5元/平方米的支付应当扣除。经查，（2015）成民终字第3993号民事判决系新美居公司与案外人杨玮之间的租赁合同纠纷案件。该案件中新美居公司与案外人杨玮签订了《商铺租赁合同补充协议》，该协议对杂费的收取进行了约定。同时，法院认定新美居公司在案外人敏知公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务。因新美居公司存在广告宣传及管理服务不足的问题，法院酌情将新美居公司主张按5元/平方米/月计算的杂费调减为按3.6元/平方米/月计算。 审理中，段国松主张因承租商铺漏水，其花费37340元修缮费，应从欠付租金中冲抵，并向本院提交了由有兴堰丽景物管公司成都青山物业管理有责任公司签署“漏水情况属实”字样的《艾高家居漏水证明》及《艾高家居维修预算单》、维修人员身份证复印件、漏水照片。新美居公司认为段国松提交的证据系其自行制作，不能证明承租商铺漏水，同时认为，即便漏水情况属实，根据双方签订的《商铺租赁合同》“房屋水、电设施及屋面漏水由己方自行修复，与甲方无关。”的约定，应由段国松自行承担。该约定“己方”应为乙方，是笔误。段国松认为“己方”应指新美居公司。 上述事实，有新美居公司提交的原、被告、第三人身份信息、《商铺租赁合同》、场地证明、第三人工商变更证明、本院（2016）川0181民初993号民事调解书、成都市中级人民法院（2015）成民终字第3993号民事判决书、催租情况表，段国松提交的《艾高家居漏水证明》及《艾高家居维修预算单》、维修人员身份证复印件、漏水照片等证据及原、被告的陈述在案佐证。 本院认为，关于合同效力的问题。兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营。新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与段国松签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于租赁合同的解除及案涉商铺的返还问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，段国松并未搬离案涉商铺，新美居公司亦向其催收租金，原《商铺租赁合同》仍然有效，双方形成不定期租赁关系。新美居公司在合理期限内可以随时解除合同。故新美居公司要求解除其与段国松签订的《商铺租赁合同》并要求段国松退还案涉商铺的请求，于法有据，本院予以支持。 关于租金及杂费的问题。新美居公司按约向段国松交付了房屋，段国松应按约向新美居公司支付租金。关于租金计算标准，根据《商铺租赁合同》约定：“从2016年4月1日起至2018年3月31日止，双方确认的商铺总计价面积为230.66平方米，租金单价为23元/平方米/月”段国松虽主张合同约定的租金单价中，23元/平方米系综合单价，是由18元/平方米房租加上5元/平方米的广告费共同组成，但段国松对该主张未提交证据证明，本院不支持。段国松尚欠新美居公司自2016年4月1日至2018年3月31日期间的租金共计127324.32元（230.66平方米×23元/月/平方米×24个月）。庭审中，新美居公司表示段国松所交纳的保证金5000元可以冲抵欠租，因此，段国松应向新美居公司支付的租金为122324.32元。同时，自2018年4月1日起至段国松实际退还案涉商铺之日止，段国松应以23元/平方米/月的标准，按案涉商铺面积230.66平方米，向新美居公司支付占有案涉商铺期间的房屋使用费。对于新美居公司主张段国松支付自2016年4月1日至段国松实际退还案涉商铺之日的杂费（广告费、管理费）请求，本院认为，段国松虽以（2016）川0181民初993号案件段国松支付过杂费，（2015）成民终字第3993号案件确认新美居公司对案涉市场进行了管理主张杂费收取，但根据《商铺租赁合同》，新美居公司与段国松并未就杂费的收取进行约定，而（2016）川0181民初993号案所涉租赁合同与本案的租赁合同系两不同的租赁合同，（2015）成民终字第3993号案与本案基本事实不同，不能就此要求段国松支付杂费，故本院对新美居公司的该项请求不予支持。关于兴堰公司主张段国松拖欠新美居公司的租金应向其支付问题，本院认为，《商铺租赁合同》系新美居公司与段国松签订，兴堰公司不是合同的相对方，段国松拖欠的租金应向新美居公司支付。 关于维修费冲抵欠租的问题。新美居公司与段国松签订的《商铺租赁合同》约定：“房屋水、电设施及屋面漏水由己方自行修复，与甲方无关。”双方对该条款中“己方”存在不同的理解，新美居公司认为“己方”是笔误，应为乙方，段国松认为“己方”指的是新美居公司。本院认为，该合同系新美居公司作为甲方与段国松作为乙方签订，结合该合同条款内容，能够确认此条款中的“己方”系合同书写的笔误，应为“乙方”。根据《商铺租赁合同》的约定案涉商铺发生漏水，应由段国松负责修复。段国松因维修案涉商铺所产生维修费，应由其自行承担。故本院对段国松要求以房屋维修费抵扣欠租的主张不予支持。 关于违约金。因段国松拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。审理中，段国松不同意支付违约金。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据段国松的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金标准调整为5000元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司与被告段国松于2016年4月1日签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》； 二、被告段国松于本判决生效之日起三十日内退还原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司位于都江堰市美安居装饰建材市场经营场地； 三、被告段国松于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司自2016年4月1日至2018年3月31日的房屋租金共计122324.32元，并以房屋面积230.66平方米为基数，按照23元/平方米/月的标准，向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付自2018年4月1日起至被告段国松实际退还房屋之日止的房屋占有使用费； 四、被告段国松于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司违约金5000元； 五、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5518元，减半收取2759元，由被告段国松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 邓 红 二〇二〇年一月九日 书记员 张小雅