上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8811号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海华城家具有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路7429号。法定代表人：方忠华，总经理。委托诉讼代理人：赵德义，上海市长江律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林国华，男，1960年11月6日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志云，上海市杰豪律师事务所律师。上诉人上海华城家具有限公司（以下简称华城公司）与上诉人林国华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初8313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华城公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、五项，改判林国华全额支付华城公司房屋占有使用费，华城公司无需承担林国华的装修损失和扩建损失。事实与理由：一、因双方原租赁合同已经被认定无效，所以2017年2月28日补充协议亦属无效。二、华城公司提供的房屋可以正常经营使用，并非因违法建筑而被拆除。合同无法继续履行系对方违反相关规定被政府行政处罚，亦因其自认为上海市奉贤区XX公路XX号内厂房及空地（以下简称涉案厂房）涉及土地减量化可以得到相关政府补偿而自行停产。即便因房屋无证导致合同无效，然林国华在2017年2月收到政府搬离通知后,未与华城公司沟通搬离事宜，仍继续占用涉案厂房存放部分机器设备及使用1号厂房东面小楼至2019年1月27日才办理移交。林国华继续占用涉案场地长达两年，对该扩大损失应该承担全部责任。三、一审认定对方应支付的房屋占有使用费应按照合同约定租金30%计算有误，并无相关事实法律依据。四、一审认定华城公司承担对方自行装修擅自建造部分的损失，违反相关司法解释的规定，应予以改判。林国华辩称：不同意华城公司的上诉请求，支持己方上诉请求。林国华上诉请求：撤销一审判决第二、四、五、九项，改判林国华无需支付华城公司房屋占有使用费，并支持林国华一审中的第一项反诉请求。事实与理由：一、林国华与华城公司在2017年2月28日签订的《协议》系作为在双方己经预见到租赁合同可能无效或者无法履行的情况下所产生的后果处理方案，故其作为独立存在的协议应属有效，且根据林国华自2017年9月30日后己停止生产的客观事实，对本案使用费的处理应采纳该《协议》约定，林国华不应承担房屋占有使用费，且一审认定的房屋使用费计算标准、折算比例以及使用期限也均不合理。二、华城公司自始未取得建设规划许可证是导致本案租赁合同无效的根本原因。华城公司作为出租方，不仅恶意隐瞒了该厂房无法租赁的客观情况，还将厂房内装修、设备等以对价690万元出售给林国华，主观过错明显。故导致合同无效的主要过错方在华城公司，因此产生的损失应由其承担。三、一审仅处理了林国华反诉请求中增电、水泥地(受让部分)、钢大棚三项等部分设备和装修损失，而对剩余的设备损失均未处理，对林国华大部分的反诉请求不予支持，显属错误。结合华城公司对林国华已支付款项予以确认、对转让价款予以调整、剩余设备转让款也均由华城公司予以收取，且林国华与王荣根的《转让协议》在先，与华城公司的《设备转让协议书》在后，后者合同效力显然优先于前合同等情形，设施设备转让的合同相对方应为华城公司，其应就林国华的设备损失411万元及其他设备损失55万元予以充分赔偿。一审判决第四、五项虽涵盖了部分林国华的装修和设备损失，但其定性与计算方式亦不符合事实与法律规定，应予改判。华城公司辩称：不同意林国华的上诉请求，支持己方上诉请求。华城公司的一审诉讼请求：1.判令华城公司与林国华解除《厂房租赁协议》；2.林国华支付华城公司租金637,005元并支付逾期滞纳金2,587,514元。一审庭审中，华城公司变更诉讼请求为：1.判令华城公司与林国华解除《厂房租赁协议》；2.林国华支付华城公司房屋使用费2,102,116元（计算方式：自2017年10月1日至2018年8月31日，按764,407元每半年计算；2018年9月1日至2019年1月27日，按764,407元上涨10%，即840,846.60元每半年计算，共计2,102,116元）；3.林国华支付华城公司土地租金（食堂）（2018年4月1日至2019年1月27日），按每年10,037元计算，共计8,364元；4.林国华支付华城公司恢复原状的费用5,000元。林国华的一审反诉请求：1.华城公司赔偿林国华购买资产设备的损失4,110,000元及其他设备损失550,000元（包括水泥地、干泵、锅炉、锯台基础经折旧后为490,000元以及监控、大门、行车、折旧后为60,000元）；2.华城公司返还林国华租房押金125,000元及电费押金200,000元。一审法院认定事实：2014年1月27日，华城公司、林国华双方签订《厂房租赁协议》，约定由林国华向华城公司租赁坐落于上海市奉贤区XX公路XX号内厂房及空地，用以经营木材加工，租赁期限从2014年3月1日起至2022年8月31日止；年租金1,515,000元（不含税），付款方式：每一年付一次，先付后用；第一次订合同时付款1,515,000元，第二年开始，一年分2次付清，先付后用，提前一个月付款，第一次递增2015年7月30日付款时递增10%，以后每3年递增10%；租赁到期，林国华恢复原状归还，损坏修复；所借厂房及空地如遇政府行为林国华无条件服从，投资设备按8.5年的折旧计算作价，价格7,000,000元。厂房租赁协议签订后，林国华支付华城公司租房押金125,000元及电费押金200,000元。后因实际租赁面积调整等原因，2016年9月1日之后的每半年租金为764,407元，林国华现支付华城公司租金至2017年9月30日。因林国华生产经营需要，自2014年4月1日起林国华向华城公司另行租赁厂区西南方靠围墙处125平方米空地，未经相关部门审批自行建造员工食堂使用，按照每年10,037元的标准向华城公司缴纳土地使用费，现缴纳土地使用费至2018年3月。为生产经营使用，厂区内已有的彩钢大棚、水泥场地、增电设施以及其他生产设备等均为林国华购买所得。林国华并自行对1号厂房东面小楼进行装修以及自行浇筑1,200平方米水泥地。2016年年底至2017年上半年，林国华多次收到奉贤区环境保护局、金汇镇政府相关部门的环保检查与提示，因林国华未履行环评手续，要求林国华进行停业整改。2017年2月25日，奉贤区金汇镇生态环境综合整治办公室与金汇镇拆违办公室向华城公司发出告知书，主要内容为：根据市委、市政府“五违四必”（违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住，安全隐患必须消除、违法无证建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔）要求，对违法建筑及构筑物限期在2017年3月30日前（搬离/拆除），过期将采取停水停电等措施，并强制拆除。2017年6月2日，奉贤区金汇镇消防安全委员会与安全生产委员会向林国华发出告知书，主要内容为：根据市委、市政府“五违四必”（违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住，安全隐患必须消除、违法无证建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔）要求，限期在2017年6月30日前搬离，过期将联合相关职能部门联合执法。2017年2月28日，华城公司、林国华签订协议，内容为：双方在2014年1月27日签订的租房协议，现经双方商定如果因政府原因不让生产或停电停水开始不计算房租，按实用结算租金。林国华于2017年9月30日停产停业，将部分机器设备搬离厂区。2017年10月，华城公司根据林国华的要求，向电力部门申请停电。2019年1月27日，华城公司、林国华完成租赁厂房交接,厂区遗留林国华的彩钢棚、水泥地（包括林国华受让部分与自行建造部分）、增电设施及1号楼东面办公用房装修。一审另查明，涉案厂房无建设工程规划许可证，林国华租赁厂房时受让的彩钢棚、水泥地等亦无相关审批手续。一审审理中，一审法院于2018年10月15日前往涉案厂房进行现场勘验，林国华租赁区域内大型设备已从水泥基础中切割挖出，但仍遗留部分机械设备，并占有使用1号厂房的东面小楼予以居住使用。另，经双方确认：1号房东面办公用房的装饰装修费用为140,000元、彩钢大棚造价637,985元、水泥地（林国华受让部分）造价1,288,000元、增电设施费用628,500元，双方同意按照8.5年折价（使用期自2014年3月1日起至2019年1月22日）计算现值，即装饰装修现值为59,382元、彩钢大棚现值270,604元、水泥地（林国华受让部分）现值546,311元、增电设施现值266,581元，同时确认由林国华自行建造的水泥地现值为60,000元，双方同意对确认的现值根据法律规定进行分担；林国华已对涉案厂房进行清场修复并恢复原状，但仍遗留铝合金窗架四个、5号棚移门未修复，双方同意由林国华支付华城公司5,000元，华城公司自行维修上述项目；2019年1月25日晚，案涉厂区内东北角大棚内所盖两层白色夹芯板房发生火灾，华城公司、林国华双方同意在本案中一并处理，由林国华赔付华城公司30,000元一揽子解决，包括消防用水费用、彩钢板房烧坏316.80平方米、烧坏监控线路、网络线及电话线等，但不包括消防处罚。此外，华城公司确认林国华租赁的厂区西南方靠围墙处空地所建食堂于2018年11月或12月被村委会拆除。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案华城公司出租厂房未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的厂房租赁合同无效。对华城公司要求解除双方签订的厂房租赁协议的诉讼请求，不予支持。合同无效，林国华已付租房押金125,000元及电费押金200,000元，应当由华城公司退还林国华，故对林国华要求退还两项押金的反诉请求予以支持。租赁合同无效，房屋的占有使用费仍应支付。对于房屋占有使用费的计付标准与期间，林国华认为双方曾签订补充协议约定如果因政府原因不让生产或停水停电开始不计算房租，按实用结算租金，后因涉案厂房无法办理环评手续，政府要求林国华停产停业，其实际已于2017年9月30日停产停业搬离厂区，故不应再计算占有使用费；华城公司认为林国华遭政府要求停产停业系自身违规使用特种设备所致，故不符合补充协议约定情况，亦并非华城公司厂房存在问题所致，使用费应按原标准计算至实际交接日止。对此一审法院认为，本案租赁合同为无效合同，双方关于计租的补充约定亦无效，根据查明事实，系争房屋并无建设工程规划许可证，经营者无法在系争房屋中办出环评手续，林国华在收到政府的搬离通知后确于2017年9月30日后停产停业并已搬离部分机械设备，但其后林国华仍持续占用系争房屋存放部分机器设备及使用1号厂房东面办公用房至2019年1月27日厂房交接，一审法院综合涉案厂房因“五违四必”原因而使用受限及林国华对厂房的实际占用情况，酌定林国华2017年9月30日后的占有使用费参照双方实际履行的每半年租金764,407元的30%，计229,322元每半年。现双方均确认2017年9月30日前的使用费已经付清，故林国华应支付华城公司自2017年10月1日起至2019年1月27日止，按229,322元/半年标准计算的占有使用费，共计608,175元。关于厂区西南方食堂占地使用费，因林国华实际已于2017年9月30日停产停业，不再使用该工人食堂且其后食堂已被拆除，故一审法院酌定林国华按原使用费标准（10,037元/年）的30%支付华城公司自2017年10月1日至食堂拆除日止的土地占有使用费，因双方对于食堂拆除时间陈述不一致，而林国华未能举证证明该食堂于其所称的2018年7月被拆除，故一审法院计算至华城公司自认的2018年10月31日止，则该期间应付占有使用费总计3,262元。现双方均确认林国华已按10,037元/年的标准支付食堂占有土地使用费至2018年3月，即自2017年10月1日至2018年3月31日的土地使用费林国华已付5,019元，已超过应付金额，故一审法院对华城公司要求林国华继续支付食堂占地使用费的诉讼请求不予支持。关于厂房恢复原状费用，因双方已经达成一致意见，除林国华已恢复部分外，其余部分由林国华支付华城公司5,000元，华城公司自行恢复，一审法院予以确认。关于林国华装修及扩建损失的赔偿，林国华依据厂房租赁协议约定（第11条第4项：“所借厂房及空地如遇政府行为林国华无条件服从，投资设备按8.5年的折旧计算作价，价格7,000,000元”）反诉请求华城公司赔偿其购买资产设备损失4,110,000元及其他设备损失550,000元。因本案厂房租赁协议无效，该条款约定不明且并不属于独立存在的争议解决条款，故对林国华主张适用该约定，一审法院不予采纳。一审庭审中，经一审法院释明，林国华已将设备予以搬离，厂区遗留彩钢棚、水泥地（包括林国华受让部分与自行建造部分）、增电设施与办公用房装修。现双方同意对该四项的现值根据法律规定进行分担。根据相关法律及司法解释规定，租赁合同无效后，已形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担；承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，由双方按照过错分担。本案因厂房无建设工程规划许可证而无效，华城公司作为出租人，理应对租赁物具有权利瑕疵相较承租人更为清楚，应承担导致合同无效的主要过错；林国华对于扩建部分具有报建义务，未履行扩建的相关审批手续，应承担扩建损失的主要过错。故一审法院酌定华城公司负担林国华办公用房装修与增电设施现值70%的责任，负担林国华彩钢棚与水泥地现值（包括林国华受让部分与自行建造部分）30%的责任。即华城公司应赔偿林国华装修损失228,174元、扩建损失263,075元。对于林国华要求华城公司赔偿其余可移动设备损失的诉讼请求，因该部分设备可予以拆除搬离，林国华业已实际搬离，且设备的受让与本案租赁纠纷缺乏关联性，亦可能涉及案外人，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于交接前的火灾损失，因双方达成一致意见，同意由林国华赔付华城公司30,000元一揽子解决包括消防用水费用、彩钢板房烧坏316.80平方米、烧坏监控线路、网络线及电话线等在内的费用，但不包括消防处罚，一审法院在本案中一并处理。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十四条的规定，于2019年3月18日作出判决如下：一、确认上海华城家具有限公司与林国华于2014年1月27日签订的《厂房租赁协议》无效；二、林国华于判决生效之日起十日内支付上海华城家具有限公司房屋占有使用费608,175元；三、林国华于判决生效之日起十日内支付上海华城家具有限公司租赁房屋恢复原状费用5,000元；四、上海华城家具有限公司于判决生效之日起十日内赔偿林国华装修损失228,174元；五、上海华城家具有限公司于判决生效之日起十日内赔偿林国华扩建损失263,075元；六、林国华于判决生效之日起十日内赔付上海华城家具有限公司火灾损失30,000元；七、上海华城家具有限公司于判决生效之日起十日内返还林国华租房押金125,000元、电费押金200,000元；八、对上海华城家具有限公司的其余诉讼请求不予支持；九、对林国华的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费23,724元，财产保全费5,000元，共计28,724元，由上海华城家具有限公司、林国华各半负担；反诉案件受理费23,340元，由上海华城家具有限公司、林国华各半负担。二审中，林国华提交两份证据材料：1、2017年11月林国华方工作人员林某和涉案厂房所在村委会工作人员周某的聊天记录一份，证明林国华租赁的大部分场地在2017年10月已经基本清空和停止生产；2、案外人上海XX有限公司出具的证明一份，证明2017年9月底涉案场地的全部加工的木材已经撤走。华城公司对此发表质证意见：就证据材料1，认可对方在2017年9月停产，大部分场地已经搬离；就证据材料2的真实性不确认，且不认可该证据材料系新证据。对放置木材的公司是否为上海XX有限公司亦不确认，一审中华城公司提交的照片可证明场地还有木材堆放。本院认为，华城公司对于林国华提交的聊天记录所要证明的内容予以确认，故对于该证据本院予以采纳。林国华提交的上海XX有限公司出具的证明，华城公司不予认可，且该证明内容与一审法院现场勘查所显示的情况不符，故本院无法采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2014年1月27日，方忠华（甲方）与林国华（乙方）签订《协议书》，约定甲方位于XX公路XX号铝板厂内设备一批作价700万元转让给林国华。以前已付985,000元；暂留755,000元，让利10万元到2014年7月30日前付655,000元，一次付清；暂留100万元到2014年3月30日前把烧房、锅炉、锯台、叉车修一下，调试一下到好用为止，修理费由甲方承担，到时100万元一次付清；签协议时付426万元；以上应付的钱汇到徐某农行卡XXXXXXXXXXXXXXX3411。本院认为，上诉人华城公司出租给上诉人林国华租赁使用的的厂房未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定双方就该租赁厂房所签订的厂房租赁合同无效，当属正确。合同无效后，根据本案所查明的事实，由于涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，导致经营使用人无法在该厂房办出环评手续，故林国华在收到政府限期搬离通知后，于2017年9月30日停产停业并搬离了大部分机器设备等。双方还曾因此于2017年2月28日签订协议，约定若因政府原因不让生产或停电停水开始不计算房租。虽然该协议具有结算性质，并不因租赁合同无效而导致一并无效，但客观上林国华在2017年9月30日停产停业后并未搬离全部设施设备。直至一审法院勘查现场，林国华仍占用一部分场地堆放木材等，直至2019年1月27日在一审法院一再要求下才与华城公司办理厂房交接。因此，一审法院综合林国华占用厂房的实际情况，参照双方实际履行的租金标准酌定由林国华向华城公司支付2017年10月1日起至2019年1月27日止30%的房屋使用费608,175元，数额尚属合理，本院予以认同。林国华上诉主张其已于2017年9月30日搬离故无需支付房屋使用费，与实际情况不符，本院不予采纳。华城公司上诉要求林国华全额支付截至房屋交接时的房屋使用费，依据不足，本院亦不予采纳。关于租赁合同无效后，林国华在租赁厂房所添附的装饰装修及购买的设施设备等损失的赔偿问题。根据我国租赁合同司法解释的相关规定，涉案厂房因未取得建设工程规划许可证而无效，而华城公司作为出租方对于租赁物具有权利瑕疵相较于承租人林国华更为清楚，一审法院据此认定由华城公司就租赁合同无效承担主要的过错责任，当属正确。至于扩建部分，因彩钢板、水泥地等并非林国华自行扩建，而系其基于厂房租赁从华城公司处一并购置，华城公司明知该部分扩建设施未取得审批手续而一并作价出售给林国华，故理应就此承担主要过错责任。一审法院认定由林国华就该部分扩建损失承担主要过错责任，与事实不符，本院依法予以纠正。根据双方一审中对于装饰装修、增电设施、彩钢棚、水泥地等现值数额的确认，一审法院酌情认定由华城公司赔偿林国华装修损失228,174元，并无不当；至于扩建损失，本院酌情认定由华城公司赔偿林国华589,840元。林国华上诉要求按照租赁合同约定的折旧标准赔偿其购买的设施设备的损失411万元及其他设备损失55万元，因租赁合同无效而导致该合同条款一并无效，故林国华该上诉意见，依据不足，本院不予采纳。综上，林国华的上诉请求，本院部分予以支持。华城公司的上诉主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初8313号民事判决第一、二、三、四、六、七、八、九项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初8313号民事判决第五项；三、上海华城家具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿林国华扩建损失人民币589,840元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费23,724元，财产保全费5,000元，共计28,724元，由上海华城家具有限公司、林国华各半负担；反诉案件受理费23,340元，由上海华城家具有限公司、林国华各半负担。二审案件受理费人民币59,710.41元，由上海华城家具有限公司负担17,774.41元，林国华负担41,936元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年一月十七日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……