山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初322号原告（反诉被告）：潍坊远大金属表面科技股份有限公司，住所地：山东省青州市峱山经济开发区冀州路南首。法定代表人：耿雷，经理。委托诉讼代理人：陈林、岳文翠，山东潍青律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥凌江汽车座椅有限公司，住所地：安徽省合肥市经济技术开发区桃花卧云路合肥水丰汽配有限公司A型厂房。法定代表人：束从群，总经理。被告：合肥凌江汽车座椅有限公司青州分公司，住所地：山东省青州市峱山经济开发区冀州路南首以东。负责人：吴晓云，总经理。上列二被告委托诉讼代理人：夏雪平，该公司职工。上列二被告委托诉讼代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。原告潍坊远大金属表面科技股份有限公司（以下简称远大公司）与被告合肥凌江汽车座椅有限公司（以下简称凌江公司）、合肥凌江汽车座椅有限公司青州分公司（以下简称青州分公司）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，被告凌江公司提出反诉，本院一并予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序审理。原告（反诉被告）远大公司的委托诉讼代理人陈林、岳文翠、被告凌江公司（反诉原告）、青州分公司的委托诉讼代理人夏雪平、江龙兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）远大公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付租金545901元；2、判令二被告支付土地使用税234786元；3、判令二被告补交物业费713403元；4、诉讼费、保全费由二被告承担。本案在审理过程中，原告（反诉被告）变更第一项诉讼请求为：请求判令二被告支付租金483278元。事实和理由：2011年4月1日,山东青州百仕达塑编有限公司（以下简称百仕达公司）与被告（反诉原告）凌江公司签订厂房租赁合同，约定被告（反诉原告）凌江公司租赁原告（反诉被告）厂区内西南方的一幢五跨连体厂房，租期自2011年4月1日至2021年3月31日；租金采取递增计算方式，并约定自第六年起市场价格变化较大时，按照市场价格协商提高租金标准。合同签订后，被告青州分公司使用该租赁物，并交纳了前五年的租金，自第六年的租金未按照市场价格交纳，而是按照原价格交纳租金，依据合同被告应按市场价支付原告（反诉被告）租金差额483278元。另被告青州分公司在租赁期间未缴纳物业费713403元和土地使用税234789元。被告青州分公司系合同的实际履行方，应承担责任。被告（反诉原告）凌江公司作为合同的相对方，同时又是被告青州分公司的开办单位，应对分公司的债务承担责任。百仕达公司于2017年4月1日被吸收合并到原告（反诉被告）远大公司，同日百仕达公司被注销，债权债务应由原告（反诉被告）享有。以上款项经追要，二被告未支付，请求依法裁判。被告凌江公司（反诉原告）、青州分公司辩称，原告（反诉被告）将青州分公司列为被告无法律依据，青州分公司不是租赁合同的签订主体。原告（反诉被告）要求支付租金差额无事实和法律依据，双方签订的厂房租赁合同于2018年11月8日依法解除，2018年12月底被告青州分公司搬离租赁厂房，租金按租赁合同约定的标准支付至2018年12月底。租赁合同虽约定了自第六年起市场价格变化较大时按照市场价格协商提高租金标准，但该约定的假设条件并未成就，当地市场租赁价格与合同价格不存在较大差距，原告（反诉被告）也从未向二被告提出适当提高租金标准的要求，双方一直按租赁合同约定的租金标准履行。即使约定的假设条件成就，原告（反诉被告）也应当与二被告协商提高适当的租金标准并签订补充协议，但原告（反诉被告）从未提出协商要求，且对二被告一直按合同约定租金标准支付租金未提出异议，应视为其同意二被告按租赁合同约定的标准履行合同。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、《山东省实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》第二条的规定，使用土地的单位和个人为城镇土地使用税的纳税人。案涉租赁厂房的土地使用权人为原告（反诉被告），被告（反诉原告）凌江公司仅为厂房的承租人，交纳土地使用税是原告（反诉被告）的应尽义务，被告（反诉原告）凌江公司的义务是按租赁合同支付租金，因此原告（反诉被告）要求支付土地使用税无合同及法律依据。原告（反诉被告）要求补交物业费无依据，根据厂房租赁合同第八条第一款的约定，提供物业管理服务是原告（反诉被告）应尽的义务，如果有物业费也已包含在租金中。即使物业费不包含在租金中，双方签订的租赁合同对物业费未作约定，根据合同法第六十一条、六十二条第六项的规定，物业费也应由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）自租赁厂房以来，从未缴纳过物业费，原告（反诉被告）也从未主张物业费，原告（反诉被告）的实际行为表明物业费不应由二被告承担。被告（反诉原告）凌江公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告搬迁押金150000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告停产经济损失100000元；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年4月1日，反诉原告与反诉被告签订厂房租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告厂区内西南方的一幢五跨连体厂房，租期自2011年4月1日至2021年3月31日。合同签订后，反诉原告按照合同约定支付了租金，但反诉被告未按照合同约定履行厂房修缮义务，致使反诉原告无法正常生产经营，损失严重，不得不书面通知反诉被告解除厂房租赁合同，搬迁时又遭到反诉被告无理阻拦近十天。为尽快搬出，避免损失进一步扩大，反诉原告于2018年12月20日被迫同意先向反诉被告支付搬迁押金150000元。反诉被告不履行厂房修缮义务及无故阻拦反诉原告搬迁的行为严重违约，望判如所请。原告（反诉被告）远大公司辩称，根据厂房租赁合同第六条第二项约定，任何一方因故解除租赁合同应提前三个月通知对方，在协商一致并办理相关终止手续后，承租方迁出；第三条约定，承租方迁出时，应保证所租房屋的正常完好，否则承担相应责任。被告青州分公司强行搬出，双方并未协商一致，也没有办理合同终止手续，未检验其承租的厂房是否正常完好，并且本案二被告欠原告（反诉被告）租金高达480000多元，因此才要求被告青州分公司在搬迁时交纳150000元押金，该费用应从二被告欠原告（反诉被告）的租赁费中扣除，不应予以返还。原告（反诉被告）已经履行了厂房的修缮义务，没有影响被告青州分公司的正常经营，不应赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告（反诉被告）提交的准予注销登记通知书、厂房租赁合同复印件、国有土地使用证复印件，被告凌江公司（反诉原告）、青州分公司经质证无异议;对二被告提交的有原告（反诉被告）法定代表人签名的解除厂房租赁合同通知、银行转账明细、营业执照复印件，原告（反诉被告）经质证无异议；上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提交吸收合并协议复印件一份，用以证实其与百仕达公司之间的关系。二被告经质证认为，对证据的真实性有异议，签订厂房租赁合同后，百仕达公司将合同项下的权利义务转让给山东百美康泰塑编有限公司（以下简称百美康泰公司），随后百美康泰公司又将权利义务转让给原告（反诉被告）。本院经审查认为，原告（反诉被告）提交的上述证据可以与二被告无异议的准予注销登记通知书相印证，且内容真实、合法、与本案相关联，其证据效力应予认定。2.二被告提交关于修缮租赁厂房的再次函一份、解除厂房租赁合同通知一份、邮寄凭证二份、签收凭证二份，用以证实因厂房漏雨不堪使用，原告（反诉被告）经被告（反诉原告）凌江公司通知拒不履行维修义务，导致被告（反诉原告）被迫解除合同；提交视频资料一份（内含五段）用以证实原告（反诉被告）未按合同约定履行维修义务，致使被告青州分公司无法正常使用厂房。原告（反诉被告）经质证认为，对视频的真实性无异议，但是视频内容无法证实是涉案厂房的状况；对手填的邮寄凭证的真实性无异议，收件人为百美康泰公司，原告（反诉被告）并未收到该文件，也不能证明快递内文件是再次函；对网上打印的电子存根及二份签收回执有异议，原告（反诉被告）没有收到邮寄的解除通知，也无法查询到快递信息；对关于修缮租赁厂房的再次函一份、解除厂房租赁合同通知一份的真实性无异议，但原告（反诉被告）没有收到，合同没有解除。本院经审查认为，二被告提交的视频资料可以证实涉案厂房漏雨的案件事实，但因该视频中未标注时间，故不能据此认定至被告（反诉原告）凌江公司向原告（反诉被告）发出请求维修厂房的再次函及解除合同通知时，涉案厂房仍未修缮；二被告提交的关于修缮租赁厂房的再次函、解除厂房租赁合同通知、邮寄凭证、签收凭证，可以证实被告（反诉原告）凌江公司主张的案件事实，对其证据效力本院予以认定。3.原告（反诉被告）提交与案外人张某签订的建设工程施工合同原件一份、付款材料原件及复印件六份、费用报销单复印件一份，用以证实原告（反诉被告）履行了厂房修缮义务。二被告经质证认为，对建设工程施工合同的真实性、合法性、关联性均有异议，涉案厂房不可能由无资质的个人维修，付款申请单及费用报销单未填写付款时间，是原告（反诉被告）单方制作，对真实性不认可；付款凭证中的收款人不是张某，对真实性有异议，不能证实原告（反诉被告）向张某支付了维修费；三份付款单的付款人均为贾海英，与二被告提交的快递签收单上的贾海英一致。本院经审查认为，原告（反诉被告）提交的建设工程施工合同及付款申请表可以证实其已经尽到了维修涉案厂房的相应义务，对该证据的效力本院予以认定；原告（反诉被告）提交的银行账户转账回单中收款人为“武曰成”，并非与原告（反诉被告）签订建设工程施工合同的相对方“张某”，对该证据的效力本院不予认定。4.原告（反诉被告）提交百仕达公司与合肥江淮新发汽车有限公司（以下简称江淮新发公司）等签订的厂房租赁合同六份，用以证实自2014年5月开始厂房租赁的市场价格已上涨为每平方米每月9.5元。二被告经质证认为，对合同的真实性不清楚，上述合同中的租金标准是含税价，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）凌江公司签订的合同的租金标准不含税，如果含税应为每平方米每月8元多，被告（反诉原告）凌江公司于2011年签订的租赁合同期限也很长，应该便宜；原告（反诉被告）没有提交承租人支付租金的交易流水；租金标准受很多因素影响，即使租赁合同是真实的，也不能代表当地市场的租赁价格。本院经审查认为，原告（反诉被告）提交的上述证据可以证实其与其他企业签订的厂房租赁合同的租金标准，可以作为认定案件事实的有效证据。5.原告（反诉被告）提交被告青州分公司负责人葛宜胜出具的证明一份，用以证实曾与二被告就补交租金差额、物业管理费、土地使用税事宜进行过协商。二被告经质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，根据民事诉讼法及相关司法解释规定，证人必须出庭作证；本案证人未出庭，原告（反诉被告）也没有提交证人无法出庭的合理理由；涉案厂房租赁合同的承租人是被告（反诉原告）凌江公司，租房事宜都是由被告（反诉原告）凌江公司与原告（反诉被告）对接，葛宜胜作为被告青州分公司的原负责人无权处理相关事宜。本院经审查认为，原告（反诉被告）提交的上述证据可以证实曾与被告青州分公司就补交租金差额、物业管理费、土地使用税事宜进行协商的案件事实，对其证据效力本院予以确认。6.原告（反诉被告）提交江淮新发公司青州分公司缴纳物业费单据二份，用以证实涉案厂房的物业管理费应由承租人承担。二被告经质证认为，原告（反诉被告）提交的证据与本案无关，其他企业与原告（反诉被告）是另一租赁关系，即使交物业费，也是其他企业与原告（反诉被告）协商一致的意思表示，与二被告无关。本院经审查认为，原告（反诉被告）提交的上述证据与本案不具有关联性，对其证据效力本院不予认定。7.原告（反诉被告）提交土地使用税完税证明十八份，用以证实其已缴纳土地使用税，该税款应由承租人分担。二被告经质证认为，对完税证明的真实性无异议，但是缴税发票不能反映出缴纳的是哪一幅土地的税款，而且根据该证据原告（反诉被告）是纳税义务人，缴纳税款是原告（反诉被告）的义务。本院经审查认为，原告（反诉被告）提交的上述证据与本案不具有关联性，对其证据效力本院不予认定。8.本案在审理过程中，原告（反诉被告）申请证人张某出庭作证，用以证实已经履行了厂房维修义务。二被告经质证认为，证人对维修厂房的具体位置及维修时间均无法说清，即使证人真正承包了维修厂房工程，因其不具有合法的施工主体资质，也就没有能力将厂房维修好。本院经审查认为，原告（反诉被告）申请证人张某出庭作证形成的证言，可以证实原告（反诉被告）对涉案厂房进行维修的事实，对其证据效力本院予以确认。9.二被告提交被告青州分公司原负责人葛宜胜签署的移交单一宗、证明二份，用以证实葛宜胜已于2015年7月16日起不再担任青州分公司负责人，涉案租赁合同收取租金的权利由百仕达公司转给百美康泰公司，后又由百美康泰公司转给了本案原告（反诉被告）。原告（反诉被告）经质证认为，对移交单不予认可，不能证实二被告的证明目的，即便葛宜胜不再担任被告青州分公司负责人，也不能证实其已不在该公司继续工作；被告青州分公司于2019年2月28日变更了负责人的工商登记信息，葛宜胜在此之前的行为构成表见代理；对二份证明的真实性无异议，百仕达公司仅是在被吸收合并过程中委托百美康泰公司代收过一段时间的租金，在被原告（反诉被告）吸收合并后，相关的债权由原告（反诉被告）承继。本院经审查认为，二被告提交的上述证据均真实、合法、与本案相关联，可以作为认定案件事实的有效证据。10.原告（反诉被告）提交其法定代表人耿雷与被告青州分公司原负责人葛宜胜的电话通话录音一份，用以证实双方就提高租金等事宜进行过协商，二被告同意分摊物业费用、安保费用。二被告经质证认为，对于录音证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，通话录音无法证实通话者就是葛宜胜本人；从通话录音的书面整理材料看，形成时间为2018年，而通话内容反映该录音应是在本案起诉之后形成，所以该证据自相矛盾；通话内容没有反映出租金上涨的具体数额，葛宜胜只是表达可以与对方进行谈判，至于录音所说的书面材料或通知，承租人从来没有见过；案涉租赁关系中的承租人是被告（反诉原告）凌江公司，出租人是原告（反诉被告），出租事宜都是由被告（反诉原告）凌江公司与原告（反诉被告）进行磋商对接，被告青州分公司不参与租赁事宜的处理，葛宜胜也无权代表被告（反诉原告）凌江公司做出所谓的口头说明。本院经审查认为，上述证据与葛宜胜本人书写的书面证明的内容相互印证，可以证实原告（反诉被告）曾与被告青州分公司就补交租金差额、物业管理费、土地使用税事宜进行协商的案件事实，对其证据效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月1日，百仕达公司（出租方）与被告（反诉原告）凌江公司（承租方）签订厂房租赁合同一份，主要内容为：“第一条租赁房屋座落：山东省青州市峱山发展区冀州路南首租赁房屋包括：出租方大院内西南方的一幢五跨连体厂房，面积约12600平方米。办公及辅助用房另议。承租房屋的用途：用于汽车零部件的生产、销售以及日常办公等。第二条租赁期限租赁期十年。出租方从2011年4月1日起将出租厂房交付承租方使用，到2021年3月31日收回。第三条租金支付实行先付租金后用厂房的原则。租金标准分三期确定：第一期：从2011年4月1日至2015年3月31日，共四年，租金标准为5.00元/M2/月。第二期：从2015年4月1日至2018年3月31日，共三年，租金标准为6.00元/M2/月。第三期：从2018年4月1日至2021年3月31日，共三年，租金标准为7.00元/M2/月。从租赁的第六年开始，如果当地市场租赁价格与上述确定价格有较大差距时，租赁双方可通过友好协商适当提高租金标准。租金每三个月交付一次，每次均在该周期的前10天内以银行转账的方式足额付清。出租方在收到租金后的十个工作日内向承租方开具相应的收费凭证。本合同生效后的十日内，承租方预付40000元作为订金，并从第一次正式支付租金中扣除。第四条基本设施厂房已经具备以下基本设施：1.行车：目前阶段可以分别在第二跨和第四跨各安装一部行车，今后视产能增长情况，酌情添加。2.供电：承租方用电需求量为500KVA以上，出租方将电源接至租赁厂房内，安装计量表、总开关和桥架，从桥架至用电设备的线路及其用电盒则全部由承租方自行安装。承租方应按计量表的用电量及时向出租方交纳电费，否则视为违约。3.消防：出租方应该按照消防部门的要求，在厂房内设置消防栓并接通水源。承租方用水将从消防栓接驳，用水计量方法另行约定。第五条厂房修缮1.修缮厂房是出租方的义务。出租方应每隔三个月对厂房认真检查一次，需要修理的应及时修理，以保障承租方的正常使用。2.遇有特殊情况需要随时修理时，承租方可以告知出租方。3.出租方维修厂房时，承租方应积极协助，不得阻挠施工。4.因承租方原因造成房屋损坏时，由承租方自行修缮，或承担修缮费用。第六条合同终止1.合同期届满前30天，租赁双方均有权选择下列三种方式之一：（1）及时结清租金、办理厂房交接手续。承租方因客观原因暂时无法迁出时，可与出租方商榷适当延长租赁期限并缴纳租金，出租方应予谅解，但延长期不得超过三个月。（2）出租方主动与承租方协商续租事宜，在同等条件下，承租方享有续租优先权。2.任何一方因故需提前解除租赁合同时，应提前三个月通知对方，在协商一致，并办理相关的中止合同手续后，承租方迁出。3.承租方迁出时，应保证所租房屋的正常完好，否则应承担相应责任。第七条免责条件1.租赁期间如因法定的不可抗力因素导致一方或双方损失时，损失自负，双方互不承担责任。2.租赁期间，如因国家和市政建设等原因，需要拆除出租厂房时，本合同自行解除，各方损失均自负。第八条其它约定1.在房屋租赁期间，出租方应提供公共管理服务，加强维护承租方的经营环境，遇有第三人干扰或不法侵害时，应协助承租方排除干扰和侵害。但承租方内部治安和防范措施由承租方自行负责。2.承租方在出租方所在地的经营活动应依法在出租方所在地的工商、税务部门进行登记。……”。上述合同签订后,被告青州分公司使用涉案出租厂房开始生产经营,并根据合同约定按厂房面积5114平方米按期交纳房租，租金交至2018年12月31日。合同履行过程中，原告（反诉被告）法定代表人耿雷曾与被告青州分公司时任负责人葛宜胜协商参照与其他公司所签厂房租赁合同的标准提高租金，并按照租赁面积分摊物业费及土地使用税。2015年7月16日，葛宜胜不再任被告青州分公司负责人，并与被告青州分公司办理了交接手续，但未进行分公司负责人工商变更登记。本案审理过程中，被告青州分公司于2019年2月28日将单位负责人工商登记变更为吴晓云。2018年夏季，青州市范围内降水较大。同年7月14日，原告（反诉被告）与案外人张某签订建设工程施工合同，约定原告（反诉被告）将厂区内2号车间房顶的维修和铁瓦更换工程交由张某组织施工，施工期限自2018年7月16日至8月1日，工程款按每平方米单价49元据实计算。此后，张某进行了维修施工。2018年9月28日，被告（反诉原告）凌江公司向百美康泰公司邮寄送达“关于修缮租赁厂房的再次函”，以当年6月进入雨季后所租厂房漏水严重，导致产品被水浸泡锈蚀严重为由，请求百美康泰公司在接函后一个月内履行修缮义务。同年11月6日，被告（反诉原告）凌江公司向原告（反诉被告）送达“解除厂房租赁合同的通知”，以百美康泰公司未履行修缮义务，致使无法正常使用租赁厂房为由，通知原告（反诉被告）解除双方签订的厂房租赁合同。原告（反诉被告）法定代表人耿雷接函后，于同年11月12日在该通知下部书写“请即支付所欠房租、物业管理费及有关费用。否则，13日前起诉”等内容。2018年12月下旬，被告青州分公司以厂房失修不堪使用为由，欲从涉案租赁厂房内搬走，原告（反诉被告）表示租赁合同未到期，不同意青州分公司搬离。经当地有关部门协调，被告青州分公司于2018年12月28日以银行转账方式向原告（反诉被告）交纳搬迁押金150000元后，原告（反诉被告）同意其搬离租赁厂房。同时查明，涉案厂房租赁合同签订后，百仕达公司、百美康泰公司向被告（反诉原告）凌江公司发出证明函，主要内容为因公司发展需要，将百仕达公司的业务及账务交由百美康泰公司继续经营和承担。后百美康泰公司、原告（反诉被告）远大公司再次向被告（反诉原告）凌江公司发出证明函，主要内容为因公司发展需要，将百美康泰公司的业务及账务交由原告（反诉被告）远大公司继续经营和承担。2017年2月5日，原告（反诉被告）与百仕达公司签订吸收合并协议，主要内容为二公司进行吸收合并，原告（反诉被告）远大公司吸收合并百仕达公司后续存，百仕达公司解散并注销，百仕达公司的财产及债权由原告（反诉被告）远大公司享有，债务由原告（反诉被告）远大公司承担。2017年4月10日，百仕达公司注销工商登记。另查明，原告（反诉被告）远大公司已取得青州市峱山经济发展区冀州路3188号及冀州路东侧国有建设用地使用权及房屋所有权，并领取了鲁（2018）青州市不动产权第0000695号、0004385号、0004386号不动产权证。还查明，百仕达公司于2011年6月15日与案外人合肥汇凌汽车零部件有限公司（以下简称汇凌公司）签订厂房租赁合同，约定汇凌公司租赁百仕达公司院内厂房2557平方米，租期自2011年5月1日至2014年4月30日，租金逐年上涨，至第三年为每平方米每月9.5元。2014年5月26日，百仕达公司又与汇凌公司青州分公司续签厂房租赁合同，约定租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租金标准为每平方米每月9.5元。2011年6月15日，百仕达公司与案外人江淮新发公司签订厂房租赁合同，约定江淮新发公司租赁百仕达公司院内厂房2557平方米，租期自2011年5月1日至2014年4月30日，租金逐年上涨，至第三年为每平方米每月9.5元。2014年4月26日，百仕达公司又与江淮新发公司青州分公司续签厂房租赁合同，约定租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租金标准为每平方米每月9.5元。2012年4月20日，百仕达公司与案外人合肥江淮汽车制管有限公司青州分公司（以下简称江淮制管公司青州分公司）签订厂房租赁合同，约定江淮制管公司青州分公司租赁百仕达公司院内厂房2557平方米，租期自2012年5月1日至2014年4月30日，第一年租金为每平方米每月7.7元，第二年租金为每平方米每月9.5元。2014年5月26日，百仕达公司又与合肥江淮汽车制管有限公司续签厂房租赁合同，约定租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租金标准为每平方米每月9.5元。本院认为，百仕达公司与被告（反诉原告）凌江公司签订的厂房租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当确认有效。合同履行过程中，百仕达公司与原告（反诉被告）远大公司吸收合并，百仕达公司注销工商登记，其权利义务均由原告（反诉被告）远大公司承受，远大公司据此成为涉案厂房租赁合同的一方当事人。本案审理过程中，被告凌江公司（反诉原告）、青州分公司对此并无异议，本院予以确认。涉案厂房租赁合同履行期限为2011年4月1日至2021年3月31日，履行期届满前，被告青州分公司于2018年12月31日前以厂房失修不堪使用为由自涉案租赁厂房内迁出，原告（反诉被告）在收取搬迁押金后同意其搬迁，此后双方未再履行合同，至今已满一年。庭审中，被告凌江公司（反诉原告）、青州分公司主张因原告（反诉被告）根本违约，导致合同无法继续履行，请求确认涉案房屋租赁合同自2018年11月8日起已经解除；原告（反诉被告）则主张已经尽到管理和修缮义务，双方之间的合同关系并未解除。根据已经查明的案件事实，厂房租赁合同履行过程中，原告（反诉被告）与案外人张某签订以厂房维修为主要内容的建设工程施工合同，由此可以证实确曾发生租赁厂房漏雨的情况。但涉案厂房经维修后是否仍然漏雨或者厂房漏雨的情况是否严重到足以导致被告青州分公司无法正常生产经营的程度，仅根据二被告提交的视频资料难以认定。虽然如此，被告青州分公司搬离租赁厂房确实已经经过原告（反诉被告）的同意，此后双方互不履行合同义务已达一年，涉案厂房租赁合同已失去继续履行的可能性和必要性。因厂房租金已交至2018年12月31日，本院据此认定涉案厂房租赁合同自2019年1月1日起经双方协商一致解除。本案双方当事人的主要争议是：1.被告凌江公司（反诉原告）、青州分公司是否应当向原告（反诉被告）远大公司支付租金差价及物业管理费、土地使用税；2.原告（反诉被告）远大公司是否应当返还被告（反诉原告）凌江公司搬迁押金；3.原告（反诉被告）远大公司是否应当赔偿被告（反诉原告）凌江公司经济损失。关于第一个争议焦点问题。根据涉案厂房租赁合同第三条第二款、第三款的约定，厂房租金分三期逐渐上涨，至第二期第二年，也即租期第六年开始（2016年4月1日之后），如果约定的租金标准与当地厂房出租市场价格有较大差距，双方可协商适当提高租金标准。本案审理过程中，被告青州分公司原负责人葛宜胜出具书面证言，证实其在任时曾与原告（反诉被告）就提高租金标准及收取物业管理费、土地使用税等问题进行了协商。葛宜胜虽非作为厂房租赁合同承租方的被告（反诉原告）凌江公司的负责人，但其与原告（反诉被告）就提高租金问题进行协商的事实表明，在合同履行至第六年后，原告（反诉被告）已经根据合同约定提出了提高租金标准的请求，葛宜胜就此与原告（反诉被告）进行协商的行为的效力及于被告（反诉原告）凌江公司。据此，本院认定原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）凌江公司支付租金差额为有依据。根据原告（反诉被告）提交的证据，同一时期内其他厂房对外出租的租金标准已上涨为每平方米每月9.5元，高于涉案厂房租赁合同约定的第二期租金标准每平方米每月6元，超出比例达到58.33%[（9.5元/平方米/月-6元/平方米/月）÷6元/平方米/月]；也高于涉案厂房租赁合同约定的第三期租金标准每平方米每月7元，超出比例达到35.71%[（9.5元/平方米/月-7元/平方米/月）÷7元/平方米/月]；上述超出比例均已超过约定租金标准的30%，根据民法的公平原则兼及租赁合同双方当事人的利益，本院认定应自2016年4月1日起适当提高租金标准。现涉案厂房租赁合同已经解除，双方当事人已经失去就租金调整进行协商的基础，参考同一时期内原告其他厂房对外出租的租金标准，结合涉案厂房租赁合同约定的租金递增办法，本院酌定2016年4月1日至涉案厂房租赁合同解除之日2018年12月31日，涉案厂房的租金标准可确定为每平方米每月8元。据此计算，被告（反诉原告）凌江公司应补交2016年4月1日至2018年3月31日租金差额245472元[5114平方米×（8元/平方米/月-6元/平方米/月）×24个月],2018年4月1日至2018年12月31日租金差额46026元[5114平方米×（8元/平方米/月-7元/平方米/月）×9个月]，以上共计291498元。被告（反诉原告）凌江公司系涉案厂房租赁合同的承租人，应当承担补交义务；被告青州分公司是被告（反诉原告）凌江公司成立的分公司，依法不具备独立的民事诉讼主体资格，原告（反诉被告）要求其共同承担补交义务缺乏合同及法律依据。据上，对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）凌江公司支付租金差价的合理诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持；对原告（反诉被告）请求被告青州分公司支付租金差价的诉讼请求，本院不予支持。涉案厂房租赁合同中，双方当事人未就物业管理费及土地使用税的负担作出约定，现原告（反诉被告）仅以曾与被告青州分公司负责人葛宜胜就此进行过协商为由要求二被告负担物业管理费、土地使用税，缺乏事实和法律依据。首先，葛宜胜并非被告（反诉原告）凌江公司的负责人，无权就厂房租赁合同未约定的事项代表凌江公司与原告（反诉被告）进行协商。其次，根据厂房租赁合同第八条第一款的约定，提供公共管理服务是原告（反诉被告）的合同义务，而公共管理服务中应当包括物业管理服务。第三，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”。原告（反诉被告）远大公司作为涉案厂房的土地使用权人，是适格的纳税主体，原告（反诉被告）将纳税义务转嫁他人缺乏法律依据。第四，土地使用税及厂房的建设、管护一并构成原告（反诉被告）对外出租厂房的经营成本，同时也是原告（反诉被告）获取租金收益应有的支出，原告（反诉被告）要求承租人分摊出租厂房成本难谓合理。据上，对原告（反诉被告）要求二被告支付物业管理费及土地使用税的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。涉案厂房租赁合同中，双方当事人并未对解除合同时承租人是否支付搬迁押金作出约定。合同履行过程中，承租人被告（反诉原告）凌江公司以厂房失修不堪使用为由，向原告（反诉被告）发出解除合同的书面通知，原告（反诉被告）接该通知后收取了被告青州分公司支付的搬迁押金150000元，被告青州分公司随后迁出，涉案厂房租赁合同关系自2019年1月1日起正式解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告（反诉被告）收取被告青州分公司支付的搬迁押金的性质并无合同约定，也欠缺相应的法律依据，在解除合同后原告继续占有上述款项更无正当理由，故对被告（反诉原告）凌江公司要求原告（反诉被告）返还搬迁押金的反诉请求，本院依法应予支持。关于第三个争议焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告（反诉原告）凌江公司请求原告（反诉被告）赔偿停产经济损失100000元，应当提交证据加以证实。庭审过程中，被告（反诉原告）凌江公司并未针对该节反诉请求提交相应证据，原告（反诉被告）对此亦不予认可，因此应由被告（反诉原告）凌江公司承担举证不能的不利法律后果，对其该节反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司支付原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司租金差额291498元；二、原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司返还被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司搬迁押金150000元；三、驳回原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司的其他反诉请求。以上第一、二项相互抵顶后，被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司应实际支付原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司141498元，于本判决生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18246元，由原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司负担14686元，被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司负担3560元；反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司负担1010元，原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司负担1515元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵立波审 判 员  冀迎磊人民陪审员  蔡相红二〇二〇年一月七日书 记 员  李亚平