江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5329号上诉人（原审被告)：董欢欢，男，1989年1月24日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：殷悦，女，1991年6月22日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：张亚，沭阳县南湖法律服务所法律工作者。原审被告：沭阳县永佳房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91321322MA1MAHKB7C，住所地江苏省沭阳县苏州花园8幢8015号门面。法定代表人：周佳佳，该公司经理。上诉人董欢欢因与被上诉人殷悦、原审被告沭阳县永佳房地产经纪有限公司（以下简称永佳房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初10803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董欢欢上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审案件受理费由殷悦负担。事实与理由：1.涉案房屋买卖合同签订时，殷悦已经现场查看房屋并至售楼部了解房屋情况，其对于涉案房屋系工程款抵房且无法办理产权登记的事实系明知，董欢欢不存在过错。殷悦无故拒绝购买涉案房屋，存在违约行为。2.涉案合同系格式合同，由永佳房产公司提供，董欢欢对该合同的审查能力有限，不能据此合同认定合同目的无法实现。被上诉人殷悦二审辩称，1.董欢欢没有提供任何证据证明涉案房屋与其存在关系，董欢欢无权处分涉案房屋，导致无法签订买卖合同，构成根本违约。2.涉案合同内容明确、清楚，董欢欢作为具有完全民事行为能力的成年人，明知合同约定而在合同签字，应当负担合同义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。殷悦向一审法院起诉请求：1.解除双方签订二手房买卖定金合同；2.董欢欢、永佳房产公司连带退还购房定金30000元并赔偿损失60000元。一审法院认定事实：殷悦（乙方）、董欢欢（甲方）经第三人永佳房产公司第十分公司（丙方）提供居间服务，三方于2019年5月14日签订二手房买卖定金合同，该合同约定甲方所售房屋位于沭阳县毛坯房，建筑面积47.74平方米，所售房屋金额为206000元，乙方于2019年5月14日向甲方支付定金30000元；双方交易税费由乙方承担，甲方自愿将其两证即房屋所有权证和土地证放于中介处；甲、乙双方约定于2019年6月7日前签订正式合同，如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。甲乙双方共同到办证大厅住建处办理房产交易过户手续；付款方式约定乙方在2019年6月7日前以现金方式（转账）方式支付首付款176000元给甲方，剩余购房款乙方在2019年6月7日前一次性付清给甲方，购房定金将在首付款时冲抵；中介服务费1000元，由乙方支付，并于签订正式买卖合同时支付。该合同违约责任部分约定：1.双方约定之日签订正式买卖合同，如有一方未按时签约视为违约处理；2.卖方违约，卖方除退还买方已付定金，并再赔偿两倍定金给买方。中介方收取赔偿定金金额的50%作为中介费；3.买方违约，买方放弃收回定金，即卖方不予返还买方所付定金，同时中介收取定金金额的50%作为中介费。当天，永佳房产公司第十分公司收取殷悦定金30000元，并出具收据一张，该30000元定金已经由永佳房产公司交付董欢欢。一审法院另查明，一审庭审中，董欢欢、永佳房产公司均陈述殷悦欲购买的涉案位于沭阳县房屋系抵充工程款的房屋，且房票上面显示的购房人系案外人徐海建。在本案审理过程中，永佳房产公司第十分公司已经核准注销。根据殷悦出示的董欢欢与殷悦姐夫仲应的短信聊天记录显示，2019年7月5日董欢欢称“你好，刚跟开发商联系过，最迟不会超过下个星期做手续！！”仲应回复“拖延这么长时间了，左一个星期又一个星期等，这样拖根据没解决问题。超过下个星期的话，说明你们办事效率太低了，到时候走法律途径”，董欢欢回复“不会的，放心吧！”2019年7月9日聊天记录显示，仲应询问事情有无进展，董欢欢回复“已经沟通好了，明天过来交钱”。仲应回复是上午还是下午交钱，董欢欢于7月10日回复跟中介公司沟通。截至目前，仍然未能办理相关手续。一审法院认为，殷悦、董欢欢、永佳房产公司就购买涉案位于沭阳县房屋签订的二手房买卖定金合同，系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据买卖定金合同约定，甲方即董欢欢应当提供涉案房屋的产权证且应当配合办理房产交易过户手续。现董欢欢及永佳房产公司均辩称涉案合同在签订时已经告知涉案房屋系抵冲工程款取得的房屋只有开发商开具的房票，殷悦对此不予认可。证人倪某（系注销前的永佳房产公司第十分公司的负责人）证言用于证明该事实，但证人证言系孤证，无其他证据予以印证，且证人与董欢欢、永佳房产公司之间具有利害关系，同时相关陈述也存在矛盾之处，殷悦对该证人证言不予认可，一审法院对该证人证言不予采信。另外，结合殷悦提供的其姐夫仲应与董欢欢的微信聊天记录也可以反映出殷悦一直在催促董欢欢办理相关手续，而董欢欢一直拖延。综上，双方当事人签订的买卖定金合同明确约定了涉案房屋应当具备产权登记，而根据庭审中董欢欢、永佳房产公司答辩意见，涉案房屋系抵冲工程款的房屋，且并非抵冲给董欢欢的房屋。董欢欢、永佳房产公司也未能提供证据证明其在交易时已经将涉案房屋的具体状况告知殷悦。综上，一审法院认为董欢欢未能将涉案房屋的具体状况告知殷悦，隐瞒合同订立的重要事实，导致双方未能签订房屋买卖合同，董欢欢的行为构成违约。涉案房屋目前的状况与殷悦签订房屋买卖定金合同时的预期相差甚远，导致无法实现其合同目的，现殷悦要求解除涉案房屋买卖定金合同，依法予以支持。殷悦要求返还定金并赔偿损失，予以支持。合同约定，卖方违约除了返还定金外，应当两倍赔偿定金给买方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定，收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金。因此，一审法院认为双方约定的赔偿两倍定金的标准过高，应予以调整，董欢欢应当双倍返还定金给殷悦。永佳房产公司系涉案房屋买卖定金合同的居间方，殷悦主张因涉案房屋买卖定金合同系永佳房产公司操作，与董欢欢构成共同违约，要求永佳房产公司承担连带责任，没有事实和法律依据，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百一十五条、第四百二十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除殷悦、董欢欢、永佳房产公司于2019年5月14日签订的关于沭阳县房屋的二手房买卖定金合同；二、董欢欢于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还殷悦购房定金60000元；三、驳回殷悦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取1025元（殷悦已预交650元），由殷悦负担375元，由董欢欢负担650元。二审中，董欢欢申请证人范某出庭作证，证明殷悦对涉案房屋系工程款抵款房系明知，董欢欢不存在违约行为。证人陈述：证人系沭阳新城市商业广场的销售人员，2019年6月份，证人见到殷悦一次，当时殷悦到售楼部了解该楼盘七楼的单身公寓房屋信息，证人并未接待殷悦，亦忘记接待殷悦的销售人员姓名。该售楼部出售的房屋包括工程款抵款房，部分工程款抵款房同时以二手房名义在外销售。证人与董欢欢曾经是同事关系。董欢欢质证意见：对证人证言没有意见。殷悦质证意见：证人证言不属实。证人仅在2019年6月份见过殷悦一次，在超过半年时间后，根据生活常理，其不可能仍然认识殷悦。且证人与董欢欢是朋友关系，可信度较低。即使证人证言属实，也不能证明是涉案房屋是工程抵款房屋。本院认证意见：根据证人陈述，2019年6月，殷悦到该楼盘售楼部了解涉案房屋信息，证人仅见过殷悦一次，且未接待殷悦，在近半年时间后，仍然认识殷悦并记得殷悦所看房屋的房型、楼层，显然有悖生活常理。且证人与董欢欢曾经是同事关系，证言可信度较低。故本院对证人证言不予采信。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：董欢欢是否存在违约行为，是否应当向殷悦双倍返还涉案定金。本院认为，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，双方签订的《二手房买卖定金合同》中，对房屋的坐落、建筑面积、房屋价款、支付方式等均进行了约定，且董欢欢作为甲方有义务提供涉案房屋的所有权证和土地证，并按照约定日期签订正式书面房屋买卖合同。本案中，董欢欢自认该房屋并未办理产权登记，系工程款抵款房，且抵款人并非董欢欢，说明董欢欢对该房屋无任何处分权，致无法签订正式房屋买卖合同，已构成违约。董欢欢上诉主张，涉案房屋在双方签订定金合同时，已经明确告知殷悦该房屋为工程款抵款房，尚未办理产权登记，但殷悦对此并不认可。董欢欢二审提供的证人证言不能证明其主张，即使该证人证言属实，殷悦在前往售楼部了解涉案房屋信息的时间也是2019年6月份，涉案定金合同签订时间为2019年5月，不能证明合同签订时殷悦已经明知该房屋系工程款抵款房。根据殷悦陈述，殷悦在2019年6月确实到涉案房屋售楼部了解房屋信息，原因系涉案房屋一直无法签订买卖合同，在得知涉案房屋为工程款抵房的信息后，去了解该房屋信息，评估合同履行的可能性。该解释与合同签订时间、房屋信息及合同始终未签订的情况较为吻合，具有可信性，进一步证明因董欢欢的违约行为导致涉案房屋买卖合同无法签订的事实。董欢欢将未办理产权登记、自己无处分权的房屋作为二手房出售，导致无法签订买卖合同，构成违约，致殷悦的合同目的无法实现，应负担违约责任。双方约定定金损失赔偿标准过高，一审判决按照双倍返还定金规则确定董欢欢双倍返还定金60000元，并无不当。综上，上诉人董欢欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人董欢欢负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年一月三日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。