江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初4597号 原告：太仓市彩虹花苑（天下）业主委员会，住所地江苏省太仓市城厢镇人民北路29号。 委托诉讼代理人：王志刚（业主委员会主任），男，1964年8月14日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：邵友红，男，1963年9月15日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：顾雪琴，女，1970年3月9日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：黄晓杰（代理上述二被告），江苏周瑞昌律师事务所律师。 原告太仓市彩虹花苑（天下）业主委员会（以下简称“彩虹花苑业委会”）诉被告邵友红、顾雪琴业主共有权纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告彩虹花苑业委会主任王志刚，被告邵友红、顾雪琴的委托诉讼代理人黄晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彩虹花苑业委会向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将配套会所与公建配套娱乐活动室合建会所腾退并移交原告。2.判令两被告将因规划外建设楼与楼之间门面房6-1号楼01号腾退移交原告。3.判令两被告因未建规划配套地下车位将人防车位1号车库60号车位使用权移交原告。4.判令两被告因规划外将地面公共绿地改造的地上车位24号移交原告。5.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告依据被告发放的宣传册、宣传光盘、太规建批（2003）XX号文件、彩虹天下规划设计方案审核图、竣工验收总平面图、竣工验收备案表、弇山社区照片及太房证明（2006）第20XX、20XX号，证明配套会所与公建配套活动室合并建设，被告未经公告、听证、未与全体购房者协商，违背宣传承诺，擅自变更规划，侵犯了全体购房者的合法权益。虽然两被告将所占100%股份的太仓鸿达房地产开发有限公司未经实际清算假注销，但并不影响两被告所应承担的违规责任和应信守的宣传承诺。原告依据业主共有，其诉求意愿代表小区多数业主意志的情况下，采取以业委会名义提起诉讼的救济方式的有关规定，征得全小区75%以上业主的支持同意，要求被告将配套公共设施会所和公建配套公共活动室腾退并移交原告。 原告依据太住建信（2017）X号文件、被告所发宣传资料、2005年7月竣工总平面图、照片、房屋租赁合同，证明楼与楼规划、设计、竣工验收不符合规划要求而恶意“不存在记录”，被告未经公告、听证，未与全体购房者协商，违背宣传承诺，擅自变更政府规划批复巧妙违规建设13间门面房，并以被告顾雪琴名义对所涉房产对外出租获取巨额利益占有已有，侵犯了全体购房者的公共权益。原告依据业主共有，其诉求意愿代表小区多数业主意志的情况下，采取以业委会名义提起诉讼的救济方式的有关规定，征得全小区75%以上业主的支持同意，要求被告将规划外绿地改造的13间楼与楼之间门面房腾退并移交原告。 原告依据太规建批（2003）XX号、太仓市众信房产测绘有限公司对太仓市彩虹天下1-3号人防车位测绘结果共212个车位、被告提供的176份使用权证、委托书、宣传册，证明被告将规划配套440个车位与人防工程项目合并共建了212个地下车位，其所开发的彩虹天下小区所占用的土地已全部分摊给了全体购房者，依据我国法律规定人防产权归国家所有权，其使用权归全体购房者所有。被告通过人防与配套车位合建，偷换概念，将地下车位全部占为己有，通过出售或委托第三方出租，所获的巨额利益，违规违法，侵犯了全体购房者的合法权益。原告依据业主共有，其诉求意愿代表小区多数业主意志的情况下，采取以业委会名义提起诉讼的救济方式的有关规定，征得全小区75%以上业主的支持同意，要求被告将规划配套的地下车位使用权全部移交原告。 原告依据太规建批（2003）XXX号、2002年5月24日太仓市规划建设局所发规划设计要求、竣工总平面定位图、被告提供的未出售车位他项权证32份、委托书，证明被告将规划绿化带改造车位，被告通过出售或委托第三方出租，所获取的巨额利益，违规违法，侵犯了全体购房者的利益。原告依据业主共有，其诉求意愿代表小区多数业主意志的情况下，采取以业委会名义提起诉讼的救济方式的有关规定，征得全小区75%以上业主的支持同意，要求被告将规划外公共绿地改造的地面车位使用权全部移交原告。 被告邵友红、顾雪琴辩称：1.原告提起诉讼的程序不合法，物权法规定业主委员会行使权利时应该通过专有建筑面积占总面积二分之一以上的业主大会决议形成一致意见，而对于一些重大事项应当有三分之二以上的业主召开大会形成决议，据被告了解本次诉讼中原告所提供的业主大会表决材料中有部分签名并非业主本人所签，且部分业主对于本次诉讼内容毫不知情，涉嫌伪造业主签字。2.被告系太仓鸿达房地产开发有限公司（以下简称“鸿达公司”）股东，鸿达公司现已注销，即使原告认为鸿达公司清算程序存在瑕疵，被告作为股东应仅是在出资范围之内对债权之诉承担责任，而本起诉讼中原告的诉请皆为要求腾退移交，系行为之诉，被告不应当承担任何责任。3.原告的第一项诉请缺乏事实和法律依据，鸿达公司依据政府规划建造小区会所，而小区会所的相关产权根据法律规定登记在鸿达公司名下，符合法律规定，该部分产权系鸿达公司所有属于专有权，本起诉讼系业主共有权诉讼，因此小区会所不应当成为诉讼争议焦点，如原告认为小区会所不应当系鸿达公司所有，应当向发证机关提起行政诉讼，不属于民事诉讼调整范围。针对原告第二、三、四项诉请，被告依法取得门面房不动产权登记证、人防车位使用权证及地面车位他项权证，该部分门面房及车位应当属于专有权，如果原告认为该部分产权发证有误，应当向发证机关提起行政诉讼，而非行政诉讼。针对原告第五项诉请，被告认为小区规划建设已经完成了报批手续，也取得了当时规划局的相关许可，有无违规建设与被告无关，且该诉请内容也并非民事诉讼的调整范围，小高层24米以上的房屋已经取得了相应的产权证。综上，恳请法院驳回原告的诉请。 经审理查明：坐落于太仓市的房屋【太房证明（2006）第20XXX、20XXX号，建筑面积分别为249.91平方米、199.91平方米】于2006年3月15日登记在鸿达公司名下。 坐落于太仓市房屋登记在被告顾雪琴名下。 坐落于太仓市人防地下停车库第060号地下汽车位的人民防空工程平时使用证于2011年9月2日登记在被告顾雪琴名下。 坐落于太仓市彩虹天下地上车位24号位的他项权证登记在鸿达公司名下。 审理中，原告陈述小区会所鸿达公司已转让给弇山居委会，但没有过户。两被告表示小区会所部分出售给弇山居委会，暂未过户。 另查明，鸿达公司未经依法清算于2015年7月1日办理了注销登记手续，该股东包括被告邵友红（出资650万元）和顾雪琴（出资350万元）。 以上事实有原告彩虹花苑业委会提供的房屋所有权证、人民防空工程平时使用证、他项权证、（2015）太民初字第00200号民事判决书，两被告提供的房屋所有权证，当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告诉请中主张两被告腾退移交的房屋及车位均取得了相应的所有权证、使用权证、他项权证，上述房屋及车位的所有权人、使用权人、他项权人均依法取得了相应的所有权、使用权、他项权，相应的物权合法有效，理应受到法律保护。原告基于业主共有权诉讼要求两被告腾退并移交上述房屋及车位的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下： 驳回原告太仓市彩虹花苑（天下）业主委员会的全部诉讼请求。 案件受理费400元，由原告太仓市彩虹花苑（天下）业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  吕金星 人民陪审员  李 瑛 人民陪审员  明声波 二〇二〇年一月十六日 书 记 员  沈 烨