新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初7862号原告：彭杰，男，1989年12月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：胡文清，新疆聂子律师事务所律师。被告：新疆广厦房地产交易网络有限责任公司，住所地，新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）天津南路65号美居物流园O座三楼。法定代表人：关峙，该公司总经理。委托诉讼代理人：高火骥，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：李春德，男，该公司法务主管。被告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地，乌鲁木齐市天山区新华北路165号。法定代表人：关峙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡建朝，男，系该公司法务部职员。原告彭杰与被告新疆广厦房地产交易网络有限责任公司（以下简称广厦房产交易网络公司）、新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告彭杰委托诉讼代理人胡文清，被告广厦房产交易网络公司委托诉讼代理人高火骥，被告广汇房产公司委托诉讼代理人蔡建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭杰向本院提起诉讼：请求依法判令被告为原告办理不动产权证书；2、请求依法判令被告承担逾期办证违约金330969.77元（自2008年6月23日至2019年5月17日，按同期央行三至五年贷款利率）。并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年3月24日，被告广厦房产交易网络公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定将位于平顶山路汇嘉园小区北6号楼1层01号商铺出售给原告，建筑面积116.896平方米，总房款为526032元，合同中备注原合同签订于2001年11月30日，并加盖被告广汇房产公司公章。2008年3月24日，原告向被告广厦房产交易网络公司足额支付房款。2008年3月25日，原告缴纳了专项维修资金、契税、面积差工本费及面积差转来年物业相关费用。同日，被告广汇房产公司为原告出具《私房产权证收件受理单》。该商铺为现房销售，被告广厦房产交易网络公司已按合同约定交付房屋。两被告拖延协助原告办理不动产权证书至今，原告多次联系要求办理房屋产权手续未果。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条规定“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于被告原因，原告在合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收30%-50%，原告仅按银行同期贷款利率主张违约金金额。综上，请求法院判如所请。被告广厦房产交易网络公司辩称，我公司只是中介机构并不是涉案房屋的开发主体或所有权人，所以被告无需向原告承担办理不动产权证书和逾期办证违约金的责任，请求法院依法驳回原告对我公司诉求。被告广汇房产公司辩称，我公司同意协助原告办理不动产权证，但不同意支付违约金，原告主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效。被告与原告于2008年3月24日签订《房屋买卖合同》并将涉案房屋交付给原告，办理产证的诉讼时效起算时间按合同约定为2008年6月23日，至今长达十多年，按照最高人民法院第八次全国民商事审判会议纪要规定，因此原告主张违约金超过时效规定，我公司不应当承担违约金责任，请求驳回原告主张违约金的诉求。原告就其主张提供：证据1：《商品房买卖合同》，原告与二被告于2008年3月24日签订。用以证明双方存在商品房买卖合同关系，二被告向原告出售位于平顶山陆汇嘉园小区北6号楼1层01号商铺，原告已交清全部房款526032元。证据2：《销售不动产统一发票》，被告广厦房产交易网络公司于2008年3月24日开具。用以证明原告已经交清所有房款。证据3：契税及印花税征收信息查询表。证明原告已缴纳契税15780.96元、印花税263.02元，共计16043.98元。证据4：《乌鲁木齐物业专项维修资金业主缴存凭证》。用以证明原告已缴纳专项维修资金10520.6元。证据5：《收款收据》。用以证明彭杰缴纳300元面积差转工本费。证据6：《收据》。用以证明原告交纳1783.6元面积差转来年物业相关费用。证据7：《私房产权证收件受理单》，被告广厦房产交易网络公司于2008年3月25日出具。用以证明原告已经履行合同义务，且为配合办产权证，原告已提交发票原件、住房维修基金收据原件、契税、印花税、工本制图费的统计联收据原件。被广厦房产交易网络公司质证：对证据《商品房买卖合同》真实性、关联性认可，但不能证明原告所要证明的问题，在签署页同时加盖了被告广汇房产公司合同专用章，该公司系涉案房屋开发主体，只有该公司可以对涉案房屋所有权进行处置或交易；对证据《销售不动产统一发票》真实性、关联性认可，虽然收款方名称是其，但其仅是作为被告广汇房产公司的代理机构收取该费用；对证据契税及印花税征收信息查询表的真实性、关联性认可，该证据记载原产权人名称是新疆广汇房产公司，表明涉案房屋实际交易主体是原告和被告广汇房产公司；对证据《乌鲁木齐物业专项维修资金业主缴存凭证》、《收款收据》的真实性、关联性认可；面积差转物业费的《收据》与本案无关，不发表意见；对证据《私房产权证收件受理单》真实性、关联性认可，对原告要证明问题不认可，是否符合办理产权证条件是行政部门决定，从提交资料时间判断，原告在2008年3月25日就已经知道涉案房屋产权证开始办理，在本案中原告主张逾期办证违约金已经过了诉讼时效。被告广汇房产公司质证意见与被告广厦房产交易网络公司一致。被告广厦房产交易网络公司提供以下证据：证据1：《商品房买卖合同》。用以证明被告广厦房产交易网络公司以房产中介的身份与原告签订该合同，出卖人为广汇房产公司。证据2：《房款收据》。用以证明合同交款人陈美辰，实际交款人与合同签订的人不是同一个。原告质证：对证据《商品房买卖合同》的真实性、关联性均认可，按照合同规定二被告作为出售人应当由向原告交付产权证书义务；《房款收据》真实性无异议，原告之前是以陈美辰名义交付房款，在2008年3月4日买受人进行了变更，在涉案合同第15页有注明。被告广汇房产公司对以上证据的真实性、关联性均认可，根据收款收据显示，原买主签合同时间在2001年，原告在受让房屋重新签订合同的2008年时已知道该房屋没有产权证。被告广汇房产公司未提供证据。本院对原告、被告广厦房产交易网络公司提供的以上证据的真实性予以确认。本院根据双方举证及庭审认定事实，2008年3月24日，原告与被告广厦房产交易网络公司、被告广汇房产公司签订一份《商品房买卖合同》，（合同前页载明出卖人是广厦房产交易网络公司、落款由二被告签章）。合同主要约定以下主要内容，买受人购买的位于本市，商品房用途为商铺，建筑面积为116.896平方米，商品房单价为每平方米4500元；客户已交清全部房款526032元；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；合同落款手写备注，原客户陈美辰、现客户为原告，原告合同签订于2001年11月30日。合同签订后，二被告向原告交付商铺，为办理房屋产权手续，原告于2008年3月25日向被告广厦房产交易网络公司提供房款发票原件，住房维修基金收据原件，契税、印花税、工本制图费统计联收据原件，购房人身份证复印件二份、房款发票和住房维修基金收据复印件两份。本院认为，被告广厦房产交易网络公司与被告广汇房产公司在与原告签订的《商品房买卖合同》，被告广厦房产交易网络公司认为其只是销售代理，但从合同约定内容并未显示，对被告广厦房产交易网络公司的该部分抗辩理由，本院不予采信，作为出卖人，有协助购买人过户的义务，对原告主张二被告协助办理过户手续，本院予以支持。原告主张违约金，二被告认为已过诉讼时效。本院认为，《最高人民法院关于审商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，涉案房屋为现房销售，未约定办理房屋所有权登记的期限，故二被告应当自合同订立之日起九十日内办理权属证书。二被告逾期办证，构成违约，依照上述法律规定，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。二被告提出诉讼时效问题，本院认为，本案商品房买卖合同的标的物为现房，依据上述法律规定，二被告应自合同订立之日起九十日内办理产权证书，诉讼时效应自合同签订之日起90日的次日即2008年6月23日起算，由于二被告的办证行为系持续过程，且该违约事实仍在继续，结合《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，本院以原告起诉的2019年7月15日倒计三年支持违约金，根据原告提供的计算方式，其按央行（三至五年）贷款利率主张，其中2016年至2019年按4.75%计算，本院予以确认，但应以已付房款526032元（原告另行交纳税费、维修基金等系其应负担费用，不应计入房款，面积差转工本、物业费等亦不属直接交纳房款）计算为妥，为74959.56元（526032元*4.75%*3年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆广厦房地产交易网络有限责任公司、被告新疆广汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告彭杰办理位于乌鲁木齐市商铺不动产权证书；二、被告新疆广厦房地产交易网络有限责任公司、被告新疆广汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭杰支付违约金74959.56元（526032元*4.75%*3年）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案确认给付金额74959.56元占诉讼金额330969.77元的22.65%，收取案件受理费6264.54元（原告已预交），由二被告承担1418.92元，原告自行负担77.35%即4845.62元。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  刘冬梅人民陪审员  陈新蓉二〇二〇年一月二日书 记 员  李嘉锐