河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0702民再1号原审原告（原审反诉被告）：李永耀，男，1939年10月1日出生，汉族，现住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：李国慧，女，1964年6月16日出生，汉族，现住址同上，系李永耀的女儿。委托诉讼代理人：张如祺，河北震河律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：王春生，男，1952年2月6日出生，回族，现住张家口市桥西区。原审原告李永耀与原审被告王春生房屋买卖合同纠纷一案，张家口市桥西区人民法院于2015年5月5日作出（2015）西民初字第53号民事判决书，双方不服均提起上诉，张家口市中级人民法院于2015年9月29日作出（2015）张商终字第489号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后王春生不服向张家口市人民检察院申诉，张家口市人民检察院以张检民监督[2016]1号民事再审检察建议书向张家口市中级人民法院提出再审检察建议。张家口市中级人民法院于2017年2月7日作出（2017）冀07民抗1号民事裁定书，决定再审本案，后于2017年8月7日作出（2017）冀07民再15号民事裁定书，裁定维持张家口市桥西区人民法院(2015)西民初字第53号民事判决第（一）项，撤销张家口市中级人民法院（2015）张商终字第489号民事判决书和张家口市桥西区人民法院(2015)西民初字第53号民事判决第（二）、（三）项，发回张家口市桥西区人民法院重审。后张家口市中级人民法院又于2017年10月12日作出（2017）冀07民辖37号民事裁定书，指令本院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告李永耀的委托诉讼代理人李国慧、张如祺，原审被告王春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李永耀提出诉讼请求：1.判令被告将位于桥西区及后院腾空完好无损交与原告；2.判令被告将其私自拆除的后院五间平房恢复原状；3、判令被告赔偿迟延交付违约损失720000元。事实与理由：河北省高级人民法院于2014年10月20日作出(2014)冀民再终字第67号民事判决，维持张家口市中级人民法院(2012)张民再终字第61号民事判决，其中第四条判决王春生继续履行2005年3月11日签订的购房协议书、购房协议补充协议书。李永耀已将购房款交付王春生，房产证、土地证都已变更于李永耀名下，请求法院判决王春生将房屋及后院完好无损交付，房屋所欠款项由王春生一并结清。2005年李永耀买房时，后院有五间平房，被王春生私自拆除，要求恢复原状。王春生因房屋迟迟不能交付，损害了李永耀的可期待利益，按每年损失80000元计算，共计720000元，应由王春生承担。同时王春生明知涉案房屋尚在查封期间，仍然将该房屋租赁他人经营饭店，收取租金，利益丰厚，该收益属于不当得利，应当返还李永耀。原审被告王春生辩称，房屋不能交付是因为李永耀违约，并且房屋一直处在诉讼过程中，其对房屋的占有是合理的。在这期间，王春生的弟弟曾经用该房子搞过经营，但是因为一直有纠纷，没法正常营业，所以房屋一直空闲。另李永耀将剩余款项交付于中国银行，用于还该房屋的抵押贷款，因贷款人并非其本人，且还款未经其同意，故不同意李永耀所述将房款还清的事实。房屋交易时，后院的五间房子属于临建房，不属于房屋交易范畴。而且，从2005年5月起，双方因房屋买卖纠纷一直持续到2014年10月20日省高院终审结案。2008年法院将争议房屋判归其所有期间，其对房屋后院增建房屋及改造装修共计投入720000元，期间对房屋进行修缮、看护，共计支出198000元，因上述投入已附着于房屋，故李永耀要求其腾房，应把前述费用逐一补偿。同时，李永耀一直拖欠剩余购房款310000元，至今未支付前述剩余房款，李永耀应补足购房款并且赔偿王春生的可得利益损失。为此提出反诉：1.判令原告给付装修改造工程费用720000元，给付拖欠房款310000元；2.判令原告给付修缮、看护、电源、电表改造支出198000元。原审原告李永耀对王春生的反诉辩称，在2005年购买房屋时，该房屋就是装修好的房屋，装修标准不低，是王春生在房屋处于诉讼期间，私自对外出租，收取租金，即使有支出，也应当由非法使用人承担。关于310000元剩余房款问题，是在和法院沟通后，把该笔款项用于还清房屋抵押贷款，并办理了房屋变更登记手续，还完贷款后剩余部分在法院执行账户上。对王春生主张的看护、维修费用，王春生一直未交付房屋，王春生作为卖方，就应当保管该房屋，为此所花的费用就应当由王春生承担。在签订房屋买卖协议时，涉案房屋就是装修过的，王春生违约占用9年时间，并且还擅自对外出租，王春生无依据再向李永耀主张装修费用。本院经审理认定事实如下：李永耀与王春生于2005年3月11日签订房屋买卖协议，约定王春生将位于桥西区沙岗东街副23号楼房以460000元卖与李永耀，李永耀共计支付150000元购房款。后双方因合同履行产生争议，一直诉讼。直到河北省高级人民法院于2014年10月20日作出(2014)冀民再终字第67号民事终审判决，维持张家口市中级人民法院(2012)张民再终字第61号民事判决，判令王春生继续履行2005年3月11日签订的购房协议书及补充协议书。经查，王春生将涉案房屋为其儿子王东在中国银行张家口桥东支行抵押贷款，为使生效判决能够执行，李永耀通过张家口市桥西区人民法院执行程序，于2014年1月24日用剩余购房款将该剩余贷款本金及利息等相关费用共计288466.08元全部还清，于2014年2月10日将剩余21533.92元购房款存入桥西区人民法院执行款账户。庭审中，李永耀提交了2005年5月办理的营业执照一份、照片三张及王春生与谢军签订的租赁协议一份，欲证明因王春生违约造成其无法按预期投入正常经营，并且王春生在诉讼期间将房屋出租营利，根据租赁协议王春生每年收取80000元的租金，计算原告的可期待利益损失共计720000元。王春生质证称原告当时是为了办理抵押贷款才办的营业执照，故对其证明目的不认可；对照片中关于开办穆盛苑的照片无异议，但认为当时处于歇业状态，其他两张照片与本案无关，不予质证；对租赁协议的真实性无异议，但主张该协议并没有实际履行。王春生提交了装修协议书、装修预算表、设计图、装修款收条三张、看护人员费用凭证五张、维修花费证明一份，申请证人张某出庭作证，欲证明其对房屋改造装修花费720000元，对房屋进行修缮、看护花费198000元。李永耀质证称涉案房屋一直由王春生占有使用，到2014年才开始停止使用，中间产生的费用应该全部由王春生承担，同时对各项花费的证据真实性有异议，无法证明实际花费。另查明，对于李永耀的第一项诉讼请求，在张家口市桥西区人民法院(2015)西民初字第53号民事判决第（一）项中予以支持，判决内容为：王春生于本判决生效之日起十日内腾清位于张家口市桥西区的房屋，并将该房屋交付给李永耀。该项判决经家口市中级人民法院（2015）张商终字第489号民事判决书予以维持，判决生效后李永耀通过申请强制执行，张家口市桥西区人民法院已经于2016年2月19日将涉案房屋强制执行交付给李永耀，该判决内容执行完毕。张家口市中级人民法院（2017）冀07民再15号民事裁定书裁定撤销了张家口市中级人民法院（2015）张商终字第489号民事判决书和张家口市桥西区人民法院(2015)西民初字第53号民事判决第（二）、（三）项，但对第（一）项予以维持，故该部分判决内容仍属有效，且已履行完毕，本案中不再予以评述。本院认为：李永耀与王春生签订的购房协议书及补充协议书系双方当事人真实意思表示，应受法律保护，且该争议已经河北省高级人民法院终审判决确定，双方当事人应按照生效判决履行。对于李永耀主张王春生恢复买房时后院的五间平房的诉讼请求，因购房协议中明确约定五间平房为临时建房，并非交易主体建筑，且合同所涉房产已经通过强制执行程序交付给李永耀，李永耀也已将相应房产转卖他人，故无恢复五间临时房的依据和现实条件，对李永耀的该诉讼请求不予支持。对于李永耀主张的迟延九年交房的违约损失共计720000元的诉讼请求，因标的物的所有权自标的物交付时起转移，标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有。诉讼期间王春生实际占有房屋并未交付，故该房屋产生的孳息属占有人王春生所有。而且诉讼期间双方的权利义务尚未最终确认，王春生未交付房屋仍属合法占有，李永耀要求给付迟延交房期间的违约损失无事实依据和法律依据，对其该诉讼请求不予支持。对于王春生主张装修费用损失720000元的诉讼请求，因所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。王春生在诉争期间对房屋的装修、改造属所有权人王春生的权利，且该装修改建是在房屋原装修条件下进行的重新装修，属于为其经营活动进行的改造，目的是为了经营收益，现有证据无法证明新装修提高了房屋价值。而且自2008年装修到2016年通过强制执行程序交付房屋，有八年左右的时间，装修材料等附着物也存在折旧的客观情况。此外，王春生提供的相应证据均系单方面证据，证明力较低，在无其他证据佐证的情况下，真实性无法确认，无法证实装修的具体项目及实际发生的费用，不能确认当时装修添附物使涉案房产实际增值的价值，也无法据此折旧计算交房时的剩余增值价值，故王春生的该诉讼请求证据不足，事实不清，本院不予支持。对于王春生主张李永耀给付剩余购房款的诉讼请求，因王春生将涉案房屋用于为其儿子王东办理抵押贷款，桥西区人民法院为执行河北省高级人民法院(2014)冀民再终字第67号民事判决，为实现房屋产权变更登记，李永耀用购房款中未支付部分偿还银行贷款本金、利息等相关费用共计288466.8元，剩余部分21533.2元存于法院执行账户中。该行为属于执行法院生效判决的履行要求，应视为李永耀对王春生支付了剩余购房款，故对王春生反诉要求李永耀给付剩余房款的诉讼请求不予支持。王春生可要求实际贷款人王东支付已偿还的银行贷款本金、利息等相关费用。对于王春生主张李永耀给付房屋修缮、看护花费198000元的诉讼请求，因该房屋一直由王春生实际占有使用，并未交付给李永耀，王春生在交付标的物之前有妥善保管的义务，王春生对房屋修缮、看护花费属房屋所有权人的应尽义务，所发生的费用也应由房屋实际占有使用人王春生承担，其要求李永耀给付该费用于法无据，本院不予支持。王春生主张的其他损失因无证据支持，无事实依据和法律依据，不予认定。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十三条、第一百四十二条、第一百六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原审原告李永耀的其他诉讼请求；二、驳回原审反诉原告王春生的全部反诉请求。本诉案件受理费12570元，由李永耀负担11320元，王春生负担1250元。反诉案件受理费15852元，由王春生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判长  王凯隆审判员  张 霞审判员  李守和二〇二〇年一月十七日书记员  赵晨辉