河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0181民初9475号原告（执行案外人）：洛阳国展资产管理有限公司，住所地河南省洛阳市伊滨区管委会一期标准化厂房9号楼1单元101号。统一社会信用代码：91410300MA3X72QM18。诉讼文书送达地址：河南省洛阳市伊滨区管委会一期标准化厂房9号楼1单元101号。法定代表人：王志立，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏志鹏，男，1992年12月1日出生，汉族，住河南省嵩县。系该公司员工。委托诉讼代理人：陈杰锋，河南大鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：洛阳九嘉房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村。统一社会信用代码：91410381556928736J。法定代表人：李永刚，该公司董事长。被告（申请执行人）：张红宪，男，1959年5月15日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书诉讼地址：河南省巩义市新华路216号（小吃不夜城二楼）。委托诉讼代理人：祖喜星，河南九诚律师事务所律师。第三人（被执行人）：洛阳九嘉长期置业有限公司，住所地河南省洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村。统一社会信用代码：914103000664980086。法定代表人：杜树华，该公司执行董事。第三人（被执行人）：河南长期置业有限公司，住所地河南省郑州高新开发区银屏路9号。统一社会信用代码：91410100681782457J。法定代表人：鲁占民，该公司经理。原告洛阳国展资产管理有限公司（以下简称国展公司）与被告洛阳九嘉房地产开发有限公司（以下简称九嘉房产）、张红宪，第三人洛阳九嘉长期置业有限公司（以下简称九嘉长期）、河南长期置业有限公司（以下简称长期置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告洛阳国展资产管理有限公司的委托诉讼代理人魏志鹏、陈杰锋，被告张红宪及其委托诉讼代理人祖喜星到庭参加诉讼，被告洛阳九嘉房地产开发有限公司，第三人洛阳九嘉长期置业有限公司、河南长期置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国展公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认位于洛阳新区××大道以东、××通道以南、××以北九嘉××楼临洛偃快速通道、自东向西门市房一、二层各十二间的房产归原告所有；2．请求对涉案房产停止执行；3．诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年12月30日，原告与九嘉房产签订《九嘉·伊滨花园商业楼房认购协议》，约定由原告认购九嘉房产开发的九嘉·伊滨花园项目内7处商业楼房（包含涉案房产），建筑面积26152.66平方米，认购总价款5000万元。原告根据九嘉房产办理“四证”进度支付认购款，在签订正式的《商品房预售合同》并依法备案后，支付认购价款的96%，剩余4%在办理工程竣工验收备案证书后支付。九嘉房产保证在2017年5月30日前办理完“四证”，并在2017年12月15日前签订《商品房预售合同》并依法备案，在2017年12月31日前取得工程竣工验收备案证书。2017年1月3日原告与九嘉房产签订补充协议，对履约保证金问题进行了明确约定。履行过程中，原告向九嘉房产支付定金、认购款共计48787893.6元。原告已经支付了大部分购房款，涉案房产的所有权属于原告。2019年4月，巩义市人民法院将上述房产查封，损害了原告的合法权益。张红宪辩称，根据《物权法》的规定，房屋的所有权以登记为准，本案诉争的房产登记在九嘉房产名下，属于九嘉房产所有。原告与九嘉房产的认购协议无效，认购协议不是房产购买协议，只是前期对购房的预约，且签订认购协议时九嘉房产没有取得预售许可证，按照法律规定不允许销售，原告与九嘉房产对此是明知的，该协议应属无效。涉案房产未完工、未交房，原告未占有。原告未交纳房款，也未进行登记备案，因此房屋的所有权没有发生变动。原告提供的转账凭证不能证明是购房款，应当提供购房发票。九嘉房产为了逃避执行，和原告串通，协议约定的价格为每平方米1900元，实际的房屋价格为每平方米10000多元。原告与九嘉房产之间是民间借贷关系，不是房屋买卖关系。因洛阳合力叉车有限公司对涉案房产已经提出执行异议，巩义市人民法院作出的（2019）豫0181执异240号执行裁定书已经驳回异议申请，原告对同一涉案房产再次提出异议之诉，证明九嘉房产在拖延执行、阻碍执行。综上，应当驳回原告的诉讼请求。九嘉房产缺席未答辩。九嘉长期缺席未答辩。长期置业缺席未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2016年12月30日，九嘉房产作为甲方与国展公司作为乙方签订《九嘉·伊滨花园商业楼房认购协议》一份，约定国展公司认购九嘉房产开发的九嘉·伊滨花园七处商业楼房，建筑面积约26152.66平方米，每平方米单价为1911.85元，总价款为5000万元。2017年1月3日，九嘉房产与国展公司签订《九嘉·伊滨花园商业楼房认购协议》的补充协议一份，约定九嘉房产于原协议生效之日起5个工作日内向国展公司缴纳履约保证金450万元。协议签订后，国展公司于2017年1月9日转账支付给九嘉房产1100万元，于2017年1月16日支付650万元，于2017年1月24日支付450万元，于2017年1月26日支付180万元，于2017年2月22日支付14287893.6元，于2017年11月3日支付600万元，于2018年2月27日支付470万元，共计支付48787893.6元。被告张红宪与九嘉长期之间的民间借贷纠纷，本院于2017年4月20日作出（2017）豫0181民初2450号民事调解书，调解书确认被告九嘉长期欠张红宪借款本金共计477万及利息，九嘉长期于2017年5月31日前偿还张红宪按本金256万元自2013年8月1日起计算，按本金221万元自2014年4月2日起计算，均至2017年5月31日止按月利率2%计算的利息（扣除已付利息15万元）。于2017年6月30日前偿还张红宪借款本金477万元及自2017年6月1日起至2017年6月30日止按此本金以月利率2%计算的利息。逾期付款利息按未付本金以月利率2%计算至实际还款之日止。因九嘉长期未按期履行还款义务，被告张红宪向本院申请执行。执行过程中，张红宪以九嘉长期的原股东九嘉房产、长期置业抽逃注册资金为由，申请追加九嘉房产、长期置业为被执行人。2018年7月30日，本院作出（2018）豫0181执异55号执行裁定书，追加长期置业为被执行人，在抽逃注册资金100万范围内对申请执行人张红宪承担责任；追加九嘉房产为被执行人，在抽逃注册资金900万范围内对申请执行人张红宪承担责任。2019年4月25日，本院作出（2019）豫0181执恢57号之二执行裁定书，查封被执行人九嘉房产位于洛阳市××新区××大道以东、××通道以南、××以北九嘉××楼临洛偃快速通道、自东向西门市房一、二层各十二间，期限为三年。原告国展公司向本院提出执行异议，本院于2019年10月14日作出（2019）豫0181执异250号执行裁定书，驳回国展公司的异议请求。同时查明，国展公司与九嘉房产未签订正式的商品房销售合同，系争房产尚未全部完工，亦未交付。该系争房产至今未办理不动产预售登记。另查明，案外人洛阳合力叉车有限公司就系争房产中的一部分向本院提出异议申请，本院于2019年9月29日作出（2019）豫0181执异240号执行裁定书，驳回洛阳合力叉车有限公司的异议请求。本院认为，国展公司提起案外人执行异议之诉的目的是排除法院对系争房产的执行。国展公司以每平方米1911.85元的价格购买门市房，与市场上同一时期的门市房价格不相符，结合庭审情况，国展公司与九嘉房产之间是否存在真实的房屋买卖合同关系存疑。即使双方存在真实的房屋买卖关系，国展公司与九嘉房产至今未签订正式的商品房买卖合同，亦未提供购房发票。国展公司未付清系争房产的全部价款，亦未占有系争房产。国展公司提供的证据不足以排除法院的执行，对国展公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告洛阳国展资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费45200元，由原告洛阳国展资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82，开户行：郑州银行营业部。审 判 长  康译方人民陪审员  曹红军人民陪审员  张建珍二〇二〇年一月十七日书 记 员  张艺蕾附：本判决援引法律、法规、司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。