辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8207号上诉人（原审被告）：大连乾豪坤实置业有限公司，住所地：辽宁省大连经济技术开发区辽宁街21号。法定代表人：李广有，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜万成，系辽宁智库律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市住房公积金管理中心，住所地：辽宁省大连市中山区武汉街51号。法定代表人：邢战坤，系该中心主任。委托诉讼代理人：王俊俊，男，汉族，1982年9月15日出生，系该中心员工，住辽宁省大连市甘井子区。原审被告：白宇辉，男，汉族，1994年9月3日出生，住辽宁省大连经济技术开发区。上诉人大连乾豪坤实置业有限公司（以下简称乾豪坤实公司）因与被上诉人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、白宇辉借款合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初7472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乾豪坤实公司的委托诉讼代理人姜万成、被上诉人公积金中心的委托诉讼代理人王俊俊到庭参加了诉讼，原审被告白宇辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。乾豪坤实公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判无需上诉人承担连带保证责任。事实与理由：一、因案涉房屋的产权登记及抵押登记手续均由被上诉人与原审被告办理，上诉人仅负责案涉房屋具备办理产权登记及抵押登记的条件，上诉人承担的仅是阶段性保证责任；二、在案涉房屋具备办理房屋产权证及抵押登记条件后，被上诉人作为债权人及抵押登记的权利人，应当及时催促原审被告办理产权登记和抵押权登记，但被上诉人却怠于行使权利，导致上诉人的担保责任无限延长，因此应当视为保证期间届满，上诉人的保证责任免除；三、退一步讲，上诉人也仅就案涉房屋不足清偿部分承担连带清偿责任。大连市住房公积金管理中心辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：办理产权手续的代理公司虽由我方招标确定，但并非我方委托。代理公司系与白宇辉签订了合同，由白宇辉委托代理公司办理案涉房屋的所有权及他项权利证。办理案涉房屋的所有权证的主体是上诉人与白宇辉，在办理过程中，房产管理部门及税务机关均需要白宇辉及上诉人出具相关的手续。如上诉人与白宇辉不配合办理所有权证和他项权利证，则两证无法办理。且在办证过程中，上诉人是否向白宇辉提供了办理相关房证的相关手续，并不确定。如上诉人未向白宇辉提供办理房证的手续，上诉人应当依照合同承担相应连带保证责任。我方和上诉人签订合作协议书的目的，不仅仅是要求上诉人协助办理他项证和房产所有权证，更是要求上诉人履行督促购房人按时还款及及时办理他项权证的义务。正因为这样，在合作协议书中才明确约定了上诉人承担连带保证责任的期间至他项权利证书办理完毕止。我方与上诉人签订的合作协议书，真实合同目的就是为了获取案涉房屋的正式抵押权，获取担保方式优于保证的物权担保。在没有取得正式抵押登记前，我方债权应由上诉人保证担保，以补缺没有任何担保的风险。白宇辉未出庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。公积金中心向一审法院起诉请求：一、请求白宇辉一次性偿还全部借款本金314826.89元、利息5373.13元、罚息96.66元，共计320296.68元及至偿清日止的利息、罚息；二、判令乾豪坤实公司对上述债务承担连带保证责任；三、判令原告对白宇辉的抵押房屋享有优先受偿权；四、判令白宇辉、乾豪坤实公司承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2014年11月14日，原告大连市住房公积金管理中心与被告乾豪坤实公司签订《个人住房政策性贷款合作协议》，协议约定被告乾豪坤实公司应为原告向购买乾豪坤实公司开发建设并销售的大连经济技术开发区大地街52#、54#、60#、70#号楼的商品房购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权证）办理完毕为止。2015年8月27日，被告白宇辉因购买位于大连市开发区商品房需要，向原告大连市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，双方签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同号：142××××1021），约定：白宇辉向大连市住房公积金管理中心借款金额为33万元人民币；借款期限为30年，自2015年9月22日至2045年9月21日止；贷款利率执行人民银行规定的贷款利率，即年利率3.25%（月利率2.7083‰）、按人民银行的有关规定对逾期贷款本息计收罚息；被告采取等额本息还款方式；并以被告白宇辉所购买的该处商品房作贷款抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；抵押担保的期限为自放款日起至本合同项下的贷款本息全部清偿为止。合同签订后，原告大连市住房公积金管理中心按约发放了住房公积金贷款33万元。此后，大连市住房公积金管理中心办理了白宇辉所购买该处商品房的抵押权预告登记。但被告白宇辉从2018年1月28日开始至今每月均未按期归还住房公积金贷款本息。截至2018年7月2日，被告白宇辉尚欠原告大连市住房公积金管理中心住房公积金贷款本金314826.89元及利息5373.13元、罚息96.66元，合计320296.68元。为此，原告大连市住房公积金管理中心认为被告白宇辉的行为违反了《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》第十条第二款的规定，有权单方面宣告合同提前到期，并行使抵押权。另查，被告白宇辉就案涉房屋未取得房屋所有权证。原告未就案涉房屋办理抵押登记、未取得抵押权他项权证。一审法院认为，原告大连市住房公积金管理中心与被告白宇辉签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。原告依约定向被告白宇辉拨发全部贷款后，白宇辉理应按该合同的约定履行及时还款义务。但其拖欠不还，系违约行为，应承担相应的法律后果。现原告要求被告白宇辉一次性偿还全部贷款本金314826.89元及利息5373.13元、罚息96.66元，合计320296.68元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持；关于原告要求被告支付自2018年7月2日起至偿清日止的利息、罚息一节，应计付至判决确定的给付之日止。关于原告要求被告乾豪坤实公司承担连带保证责任一节。首先，《个人住房政策性贷款合作协议》第二条第二款系保证合同，原告系债权人，乾豪坤实公司系担保人。《担保法》相对于《合同法》系特别法，故应适用《担保法》的有关规定。担保法的立法目的是为了促进资金融通和商品流通，及保障债权的实现。故一审法院对于被告乾豪坤实公司提出的《个人住房政策性贷款合作协议》系格式合同并加重担保人责任、减轻债权人责任从而导致前述条款无效的观点不予采信。其次，关于被告乾豪坤实公司提出的其对案涉贷款承担的是阶段性保证的意见。因无合同及法律依据，一审法院不予采信。最后，关于被告乾豪坤实公司提出的其应针对案涉房屋不能清偿的部分债务承担连带责任的意见。鉴于原告未就案涉房屋办理抵押登记，故原告对案涉房屋不享有担保物权。也就不适用《物权法》一百七十六条的有关规定，故一审法院不予采信。由此，一审法院认为《个人住房政策性贷款合作协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。被告乾豪坤实公司应当对被告白宇辉尚欠原告的贷款本息承担连带保证责任。关于原告请求确认对抵押房屋享有优先受偿权一节，因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押登记，原告未取得房屋他项权证书。根据《物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分改不动产的，不发生法律效力。预告登记的，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分。并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故原告不能对案涉房屋享有优先权。被告白宇辉经一审法院公告送达期限届满，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零八条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、被告白宇辉偿还原告大连市住房公积金管理中心借款本金314826.89元。二、被告白宇辉给付原告截至2018年7月2日的利息5373.13元、罚息96.66元。三、被告白宇辉自2018年7月2日起至判决确定的给付之日止，按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的利率给付原告尚欠借款本金314826.89元的利息、罚息。上述一至三项，被告白宇辉应偿付原告大连市住房公积金管理中心之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清；逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告大连乾豪坤实置业有限公司对被告白宇辉所欠原告上述一至三项之债务承担连带保证责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费6100元（保全费2120元，公告费560元），由被告白宇辉、大连乾豪坤实置业有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：针对上诉人乾豪坤实公司是否应承担连带赔偿责任一节，公积金中心与乾豪坤实公司签订的《个人住房政策性贷款合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，应为有效合同，是双方履行权利义务的依据。按照该协议的约定，乾豪坤实公司为案涉房屋的购房人向公积金中心提供连带责任保证，证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用。保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止。原审被告白宇辉的债务系其购买案涉房屋所欠被上诉人公积金中心的贷款、利息、罚息，而案涉房屋至今尚未办理抵押登记手续，协议约定的保证期间也未超过。因此案涉债务属于前述合作协议约定的上诉人乾豪坤实公司应承担连带保证责任的担保范围。一审法院判令上诉人乾豪坤实公司对案涉债务承担连带给付责任并无不妥。针对上诉人主张其应仅就案涉房屋不足清偿部分承担连带清偿责任一节，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第二十七条中“物的担保”应指有效成立的抵押、质押担保，即不动产办理了他项权利登记、动产交付给质押权人的情形。而本案中，白宇辉并未办理正式的抵押登记，案涉房屋的抵押权至今尚未成立。因此案涉房屋未有效设立《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第二十七条所规定的物的担保，本案不构成物的担保与人的担保并存之情形。上诉人乾豪坤实公司关于只对抵押房屋不能清偿的债务金额承担连带给付责任的上诉主张不能成立。综上所述，大连乾豪坤实置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元（大连乾豪坤实置业有限公司已预交），由大连乾豪坤实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈姝丽审判员  张 颖审判员  缪 明二〇二〇年一月十四日书记员  罗蔓兰