浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4143号 上诉人（原审被告）：震霁（上海）仿真科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区新金桥路27号13号楼2层。统一社会信用代码91310115MA1K3H9N5E。 法定代表人：侯宪雪,总经理。 委托诉讼代理人：谷小卫，北京市京悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚鹏，北京市京悦律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：浙江永利中心城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。统一社会信用代码91330681560972473M。 法定代表人：何利云，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘岳成，系公司员工。 委托诉讼代理人：张亚茹，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：北京千兵万马文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号032室。 法定代表人：侯宪雪。 被上诉人（原审被告）：侯宪雪，男，1978年10月11日出生，汉族，住山东省菏泽地区梁山县。 上诉人震霁（上海）仿真科技有限公司（以下简称震霁公司）因与被上诉人浙江永利中心城投资有限公司（以下简称永利中心城）、北京千兵万马文化创意有限公司、侯宪雪房屋租赁合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2018）浙0681民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 震霁公司上诉请求：依法撤销一审判决，并在查清事实后改判。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、因永利中心城违约在先未履行维修义务才导致上诉人被迫中止《租赁合同》。《租赁合同》第14条约定，在租赁期间永利中心城负责租赁场所主体结构、外墙、屋面防水等涉及房屋土建工程及公共设施设备的维修和保养，凡属房屋结构的损坏，永利中心城须及时修理，所需费用及相关责任由永利中心城承担。2017年8月上诉人承租永利中心城店铺，因房屋漏水导致无法使用。上诉人多次与永利中心城沟通要求其按照合同约定履行维修义务，永利中心城至今未予履行。二、永利中心城未履行适租义务。《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途。”永利中心城作为出租人应当保证出租的房屋在租赁期间符合约定的用途。但永利中心城在2017年9月29日-10月14日多次将上诉人的店铺断电，导致店内设备损伤、员工离职、会员及客户来店不能正常接待、监控等安全系统不能运行，最终给上诉人的商誉和品牌造成了重大的损失。三、因永利中心城的违约行为导致上诉人订立合同的目的不能实现。上诉人以经营为目的承租永利中心城的房屋，现在因永利中心城不履行适租义务和维修义务，上诉人订立合同的目的不能实现。此外，一审存在程序错误；一审计算租金错误，未考虑免租期；一审计算违约金过高；另案与本案有重大关联，故申请本案中止审理。综上，请求二审法院支持上诉请求。 永利中心城辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1.上诉人提出商铺漏水问题与租金纠纷无关，且上诉人另行起诉赔偿。2.原审程序合法，上诉人及其余两位被上诉人未参与庭审系其自己放弃权利。3.原审将上诉人已经缴纳的租金和保证金予以扣除，故租金计算没有错误；原审将违约金24个月租金酌情判定为6个月已经予以了降低，是合理的。 北京千兵万马文化创意有限公司、侯宪雪未发表答辩意见。 原审原告永利中心城向一审法院起诉请求：1、判令被告震霁（上海）仿真科技有限公司给付营运期租金67042.15元；2、判令震霁（上海）仿真科技有限公司给付装修期租金74677.45元；3、判令被告震霁（上海）仿真科技有限公司给付逾期付款违约金21855.74元（暂计算至2018年3月31日，2018年4月1日至判决生效日期间滞纳金按日千分之一计算）；4、判令被告震霁（上海）仿真科技有限公司向诸暨新城吾悦商业管理有限公司支付装修管理费19730.10元；5、判令被告震霁（上海）仿真科技有限公司给付违约金694499.52元。综合1-5项诉讼请求，被告震霁（上海）仿真科技有限公司应向原告支付人民币858074.86元，在扣减被告震霁（上海）仿真科技有限公司为履行合同而向原告支付的租赁保证金30000.00元和租金38937.48后，请求判令被告震霁（上海）仿真科技有限公司最终应向原告支付人民币789137.38元，向诸暨新城吾悦管理有限公司支付装修管理费19730.10元；6、判令被告北京千兵万马文化创有限公司、侯宪雪对被告震霁（上海）仿真科技有限公司全部债务承担连带责任。审理中，原告撤回了第四项诉讼请求。 一审法院认定事实：2017年3月31日，原告与被告震霁（上海）仿真科技有限公司签订了租赁合同一份，合同约定：原告将其所有的位于诸暨市商铺出租给被告震霁（上海）仿真科技有限公司用于科技及衍生品等经营并以“未来已来”作为经营品牌。该场地装修期为2017年5月10日至2017年7月27日，经营租赁期为2017年7月28日至2023年7月27日是，租金采取保底和提成二者取高方式，其中，2017年7月28日至2018年7月27日期间保底租金为每月每平方米22元（月保底租金为28937.48元），提成租金为年含税营业额乘以10%。合同签订后，被告震霁（上海）仿真科技有限公司自2017年5月10日起开始拖欠租金等各项费用，针对被告震霁（上海）仿真科技有限公司上述违约行为，原告先后多次向其发函，要求被告震霁（上海）仿真科技有限公司遵守合同约定，支付拖欠的租金等各项费用，现被告震霁（上海）仿真科技有限公司除于2017年8月4日缴纳部分租金38937.48元外，其他拖欠的费用至今尚未缴纳。2017年10月下旬，被告震霁（上海）仿真科技有限公司擅自停业，基于其严重违约行为，原告于2017年11月16日单方解除了涉案租赁合同。另查明，原告浙江永利中心城投资有限公司与被告震霁（上海）仿真科技有限公司签订的租赁合同明确租赁场所的建筑面积为1315.34平方米，该面积为计租面积；如在被告震霁（上海）仿真科技有限公司开业之日起三个月内重测面积在上述面积误差正负3%以内，则以1315.34平方米为准，超出误差，则按重测面积为计租面积；逾期未重测，则不再调整。双方确认2017年5月10日为进场日；装修期自进场日起计算，至开业日之前一日止；装修期内被告震霁（上海）仿真科技有限公司无需支付租金，但如果本合同由于震霁（上海）仿真科技有限公司违约提前终止，则视为被告震霁（上海）仿真科技有限公司不享有装修期，被告震霁（上海）仿真科技有限公司需在合同终止后3日内向原告补交装修期租金（按本合同项下第一个租约年的租金标准和装修期时间的乘积，扣除乙方已承担的房产税后确定）；开业日为2017年7月28日；被告震霁（上海）仿真科技有限公司应在开业日起向原告支付租赁场所租金，双方同意保底费用先付后用，首期保底费用为开业日起至第3个月最后一日期间的保底租金，被告震霁（上海）仿真科技有限公司应在进场日前7日内支付；如果被告震霁（上海）仿真科技有限公司未按约定向原告支付或补交租金、商业管理费、租赁保证金等或其他应付款项，则每延迟一日，被告震霁（上海）仿真科技有限公司应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交前述款项或被告震霁（上海）仿真科技有限公司未经原告同意延迟支付费用超过10日的情况累计达3次的，原告有权解除合同。如果合同解除时，被告震霁（上海）仿真科技有限公司实际租赁期限不满五个租约年的，被告震霁（上海）仿真科技有限公司还应向原告支付相当于24个月租金的违约金。审理中，原告陈述上述商铺已于2018年4月1日重新出租。 一审法院认为，原告浙江永利中心城投资有限公司与被告震霁（上海）仿真科技有限公司签订的租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。现被告震霁（上海）仿真科技有限公司未按合同约定足额支付租金，显属违约，原告选择解除合同，要求被告震霁（上海）仿真科技有限公司支付相应租金及违约金，合理部分，该院予以支持；对双方之间的租赁合同解除日，该院确认为原告主张解除的2017年11月16日；原告的诸项诉请，分别计算如下：1.装修期间租金74677.45元，2017年5月10日至2017年7月27日，共计78天，租金标准根据合同约定按每月22元每平方计算为1315.34平方米×22元/30天×78天＝75237.45元，但以原告诉请为限；2.营运期租金，2017年7月28日至2017年11月16日止，共计111天，租金标准根据合同约定按每月22元每平方计算，1315.34平方米×22元/30天×111天＝107068.68元；上述两项合计181746.13元，减去保证金30000元和已付租金38937.48元，尚应支付租金为112808.65元；3.欠付租金违约金，67042.15（以原告诉请计算基数为限）自2017年7月28日起至款付清日止按日千分之一计算；4.解除合同违约金，根据租赁合同约定为24个月租金，但由于涉案商铺已于2018年4月1日重新出租，距与被告合同解除之日仅隔4个半月，约定的24个月违约金显然大大高于造成的损失，结合本案实际情况，该院支持6个月的租金作为违约金计1315.34平方米×22元/月×6月＝173624.88元。原告以被告北京千兵万马文化创有限公司、侯宪雪出资未到位要求该两被告承担连带清偿责任，但其提供的证据无法证明该两被告出资是否到位，故原告该项诉讼请求，该院不予支持。综上，原告之诉请，合理部分，该院予以支持。被告震霁（上海）仿真科技有限公司、北京千兵万马文化创有限公司、侯宪雪经该院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，鉴于本案事实已查清，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告震霁（上海）仿真科技有限公司应支付原告浙江永利中心城投资有限公司租金112808.65元，并支付其中67042.15元自2017年7月28日起至款付清日止按日千分之一计算的违约金；二、被告震霁（上海）仿真科技有限公司应支付原告浙江永利中心城投资有限公司违约金173624.88元；三、上述第一、二项款项，限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11889元，公告费560元，合计12449元，由原告浙江永利中心城投资有限公司负担7449元，被告震霁（上海）仿真科技有限公司负担5560元。 二审中，上诉人向本院提交：1.租赁合同一份、战略合作框架协议书一份，证明上诉人有免租期且有优先租约权，永利中心城有维修义务，有对场内进行同业限制的义务。2.网上银行电子回单一份，证明上诉人向永利中心城支付了保证金3万，三个月租金38937.48元。3.照片打印件一组，证明承租期间房屋漏雨、地板泡水；存在同业其他店家与上诉人竞争；永利中心城多次断电，及扣押上诉人物品。永利中心城质证认为，对租赁合同予以认可，对战略合作框架协议书不予认可，签署主体并非永利中心城，与本案无关；对电子回单予以认可，原审判决已经予以扣除；对照片打印件三性不予认可，且与本案没有关联性，无法达到上诉人所要证明的目的。北京千兵万马文化创意有限公司、侯宪雪未发表质证意见。本院认证认为，租赁合同、电子回单可予确认；战略合作框架协议书与本案缺乏关联性，本院不予确认；照片打印件在缺乏其他证据佐证的情况下不能达到上诉人的证明目的，本院对其证明力不予确认。 三被上诉人未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人震霁公司与被上诉人永利中心城签订的租赁合同依法应当认定有效，双方当事人均应依约履行各自合同义务。上诉人主张涉租房屋漏水无法使用，永利中心城多次断电给上诉人造成损失，系永利中心城未履行维修义务和适租义务违约在先，导致合同目的不能实现，上诉人才被迫中止履行租赁合同。然上诉人提交的证据尚不足以证明其上述主张，亦不足以表明其未按约支付租金系出于正当合理的事由，故上诉人的上诉理由不能成立。本案事实表明，上诉人未按合同约定及时足额支付租金，显属违约，一审据此确认永利中心城于2017年11月16日解除合同，并判令上诉人支付永利中心城相应租金及违约金，具有事实和法律依据，并无不当。关于上诉人的装修期租金问题，案涉租赁合同约定，如果本合同由于上诉人违约提前终止，则视为其不享有装修期，上诉人需在合同终止后3日内向永利中心城补交装修期租金，故一审对上诉人应支付永利中心城的装修期租金予以认定合理有据。一审根据涉租房屋实际情况，支持永利中心城6个月租金作为违约金符合本案实际，亦属合理。经审查，一审程序合法，且本案二审不存在需要中止审理的情形，上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5597元，由上诉人震霁（上海）仿真科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年一月十五日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡