福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1650号 上诉人（原审原告）：章兆圣，男，1957年8月22日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 上诉人（原审被告）：龙岩紫金中航房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村51号（曹溪社区服务中心）6层605、606室，统一社会信用代码91350800087403426W。 法定代表人：徐懋，董事长。 委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所执业律师。 上诉人章兆圣因与上诉人龙岩紫金中航房地产开发有限公司（以下简称紫金中航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019)闽0802民初2204号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人章兆圣、上诉人紫金中航公司的委托诉讼代理人吴潮欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章兆圣上诉请求：撤销原审判决第一项，改判支持章兆圣原审诉讼请求。事实和理由：对原审判决查明和认定的事实章兆圣并无异议，但章兆圣对原审判决确定的由紫金中航公司赔偿违约金1000元有异议，认为背离了《合同法》确定的诚实信用基本原则和建设诚信社会的要求，实际上是支持、纵容了开发商的不诚信行为，应予纠正。一、龙岩房地产市场开发商林林总总不下于数十家，虚假宣传、夸大宣传以吸引购房人目光增加销售业绩的现象层出不穷，导致的投诉也屡见不鲜。章兆圣提起诉讼的目的并不在于赔偿数额，是希望用法律的武器和人民法院的权威，明确虚假宣传夸大宣传只要符合相应的要件，将构成违约，开发商应对它的不诚信行为付出代价；二、《合同法》第一百一十三条规定：违约损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。中航紫金约1800户业主，即便每户赔偿1000元也仅180万元，比开发商依约建设600米风雨长廊的成本还要低。再考虑到诉讼成本，实际提起诉讼的业主可能是个位数，区区1000元赔偿不是对开发商违约行为的惩戒，而是支持和鼓励；三、风雨长廊的判决结果是紫金中航公司所有业主共同关心的问题，人民法院对开发商虚假宣传行为如何认定和处理也直接影响龙岩其它楼盘开发商和购房者对法律和人民法院公信力的判断。 紫金中航公司辩称，1、紫金中航公司并没有作出建设风雨长廊的承诺；2、风雨长廊的内容并不构成章兆圣选择本案房屋以及房屋价格的因素，章兆圣选择案涉商品房的主要因素是其上诉状所称龙岩第一精装房，由中航和紫金联合开发等因素，风雨长廊的建设无法得到规划审批，即使建设也是违章建筑，会被拆除，该项内容不应成为合同的内容。因此章兆圣的上诉主张没有事实和法律依据，请求驳回章兆圣的上诉请求。 紫金中航公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并判决驳回章兆圣的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定紫金中航公司有宣传在楼盘中建设600米风雨长廊的承诺没有事实依据。1.章兆圣一审提供的视频资料，不能提供证据原件，该证据没有真实性，不能作为认定案件事实的依据；2.紫金中航公司于2019年1月的给业主的《中航紫金云煦业主诉请求及开发商承诺》中，并没有体现紫金中航公司有在楼盘宣传时有建设600米风雨长廊的承诺。二、一审法院认定“建设风雨长廊”作为合同内容并判决紫金中航公司承担违约责任，没有法律依据。紫金中航公司在《商品房买卖合同》中并无相关约定。而二、三期楼房之间无建设风雨长廊，与本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响，不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不能认定为合同内容，紫金中航公司不应承担违约责任：1.建设风雨长廊未获规划审批，主要原因是为保障消防要求及道路畅通，维护公共安全；2.众多业主之所以选择本案楼盘，主要是基于本案楼盘是龙岩第一个精装房、与万达商业项目相邻、距离龙岩大道和高速路口近、中航与紫金二大集团公司联合开发等因素考虑而签订合同和确定房屋价格。章兆圣在起诉状中述称其选择本案房屋的考虑因素种种，而本案房屋客观实际符合了章兆圣的选择。即使风雨长廊的未能实现，也不能成为章兆圣签订合同与确定房屋价格的因素；3.风雨长廊就是在小区道路上建设玻璃顶盖。道路上有玻璃顶盖固然可以挡雨，但作为人行道上面的公共构筑物，同时也存在掉落伤人的危险。 章兆圣辩称，章兆圣在一审中已经提供了足够的证据证明紫金中航公司存在虚假宣传。风雨长廊的建设不需要审批，楼盘第一期已经建设的120米左右的风雨长廊并无相关审批材料。请求支持章兆圣的上诉请求。 章兆圣向一审法院起诉请求：判令紫金中航公司支付未依约建设600米风雨长廊的违约金34440元（按购房款1248000元的3%计算）。 一审法院认定事实：2016年5月18日，章兆圣与紫金中航公司签订合同编号为201605466号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：章兆圣以单价9914.99元／ｍ2购买紫金中航公司开发的位于福建省龙岩市新罗区，建筑面积为125.87ｍ2，套内面积99.01ｍ2，分摊面积为26.86ｍ2，总价款为1248000元。同日，章兆圣依约支付首期房价款500000元。2016年9月1日，章兆圣依约支付购房款548000元。2018年12月29日，章兆圣办理交房手续，并支付公共维修基金等合计7535.6元。2019年，中航紫金•云熙部分业主因“风雨长廊”、装修质量等问题与紫金中航公司发生争议并向政府有关主管部门反映诉求。紫金中航公司在销售一期房屋即1、2、3幢及2019年1月的承诺中有明确宣传时该楼盘将建600ｍ风雨长廊，现一期房屋即1、2、3幢之间已建设风雨长廊百余米。 一审法院认为，章兆圣与紫金中航公司签订的合同编号为201605466号《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。紫金中航公司在销售中宣传建造600m风雨长廊内容具体明确，符合要约规定，视为要约，属合同的一部分。章兆圣已按合同约定履行义务，紫金中航公司未按合同约定完全履行合同，仅建造部分风雨长廊，已构成违约，应承担违约责任。结合讼争小区业主数量、讼争房产面积、风雨长廊建造成本、未完全建造风雨长廊对房产价值及业主生活的影响等因素，本院依法酌定违约金为1000元。综上，章兆圣主张紫金中航公司支付未依约建设600米风雨长廊的违约金的诉请，理由充分，予以支持。但违约金以1000元为限。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第十三条、第十四条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决：一、龙岩紫金中航房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付章兆圣违约金1000元；二、驳回章兆圣的其他诉讼请求。案件受理费661元，由章兆圣负担641元，龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担20元。 二审中，当事人没有提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：紫金中航公司对一审判决查明的“紫金中航公司在销售一期房屋即1、2、3幢及2019年1月的承诺中有明确宣传时该楼盘将建600m风雨长廊”事实有异议，认为紫金中航公司在销售案涉商品房时并无承诺建设600米风雨长廊。本院认为，一审判决认定的上述事实有章兆圣提供的紫金中航公司在媒体发布的案涉商品房销售广告视频光盘为据，宣传广告中紫金中航公司确有作出建设600米风雨长廊的承诺，事实清楚、证据充分，对紫金中航公司提出的异议，本院不予采信。对一审判决查明的其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，章兆圣与紫金中航公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：（一）……双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……（三）……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方约定买受人由此造成损失按人民币1000元。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：紫金中航公司在销售案涉商品房时是否存在虚假宣传，章兆圣要求龙岩紫金中航房地产开发有限公司承担违约责任并支付违约金34440元是否合法有据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”紫金中航公司在销售案涉商品房的宣传广告中关于建设600米风雨长廊的内容，系对其开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，内容具体明确，足以让买受人产生信赖而与其签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。即使该承诺未订立在商品房买卖合同中，也应认定为合同内容，紫金中航公司未依照合同约定履行建设600米风雨长廊的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方当事人在商品房买卖合同中约定紫金中航公司经批准变更商品房及相关设施的规划内容应当在规定期限内通知章兆圣，如未通知，章兆圣有权解除合同；章兆圣不解除合同的，有权要求紫金中航公司赔偿损失1000元。故原审判决依照合同约定并结合讼争小区业主数量、房产面积、风雨长廊建造成本、未完全建造风雨长廊对房产价值及业主生活的影响等因素，酌定紫金中航公司支付章兆圣违约金1000元并无不当。 综上所述，章兆圣、紫金中航公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费661元，由章兆圣负担330.5元，龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担330.5元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  傅胜荣 审判员  张静瑜 审判员  陈小曼 二〇二〇年一月十三日 法官助理卢丰华 书记员熊枫