江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初7293号 原告：陆家乾，男，1989年12月25日出生，汉族，住江苏省启东市。 原告：阙丽娟，女，1990年5月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：田慧（代理以上两原告），江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施春兰（代理以上两原告），江苏凡创律师事务所律师。 被告：裘慧玲，女，1958年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈正（被告裘慧玲儿子），男，1984年6月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告陆家乾、阙丽娟与被告裘慧玲定金合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告陆家乾及其委托诉讼代理人田慧、施春兰和被告裘慧玲及其委托诉讼代理人陈正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆家乾、阙丽娟向本院提出诉讼请求：1.确认双方2019年5月17日签订的《购房屋定金合同》为预约合同；2.判决解除《购房屋定金合同》；3.判令被告裘慧玲支付违约金4万元；4.本案诉讼费用由被告裘慧玲负担。审理中，两原告将诉讼请求第3项明确为没收定金2万元，另赔偿损失2万元。事实和理由：2019年5月17日，原、被告签订《购房屋定金合同》，约定被告拟购买原告位于苏州市姑苏区房屋（面积134.3平方米），总价487.5万元，定金2万元；原告返租一年，月租金7500元，办手续时间为2019年11月30日前。因双方签订的《购房屋定金合同》仅为预约合同，包括房屋价款的确定方式、付款方式、付款时间、房屋的交付日期及使用条件等在内的房屋买卖合同必备条款都未约定，双方需要在《购房屋定金合同》基础上协商签订正式的房屋买卖合同。《购房屋定金合同》定金合同签订后，被告由其儿子陈正与原告沟通房屋买卖事宜，但被告并未出具授权委托书给陈正，原告也无法核实被告与陈正的身份关系，陈正也不愿意让被告本人与原告沟通房屋买卖事宜，导致双方无法就房屋买卖合同的具体内容进行有效沟通。鉴于此，2019年6月14日，原告向被告本人送达了书面告知函一份，提出了包括房屋总价款计算方式、交易标的范围、付款时间、付款方式、交付时间及条件等在内的要约内容，要求被告在2019年6月21日前答复。被告并未答复原告，2019年6月23日，陈正微信向原告发了一份复函，拒绝了原告提出的所有要约。2019年7月1日，原告再次向被告本人送达书面告知函一份，明确告知被告《购房屋定金合同》仅为预约合同，双方需要就房屋总价款计算方式、交易标的范围、付款时间、付款方式、交付时间及条件等条款在内的房屋买卖合同必备条款进行沟通确定，并明确告知被告可以和原告委托代理人联系沟通相关事宜，并且于2019年7月29日原告委托江苏凡创律师事务所田慧律师向被告寄送了《律师函》，但被告本人在收到上述函件及原告代理人的致电后，至今仍然未能与原告方沟通房屋买卖合同事宜。被告已经以实际行为拒绝与原告磋商签订正式的房屋买卖合同，并已明确拒绝了原告提出的要约，原告认为，双方签订的《购房屋定金合同》仅为房屋买卖的预约合同，现被告的行为已经表示其不愿继续履行合同义务，双方也无法达成正式的房屋买卖合同，导致房屋无法完成交易，原告请求人民法院依法判决解除双方签订的《购房屋定金合同》。因被告的违约行为也给原告造成了经济损失，原告请求人民法院判令被告承担违约责任。 被告裘慧玲辩称，1.被告认为双方应当继续履行合同，不同意原告单方面违约解除《购房屋定金合同》；2.《购房屋定金合同》约定2019年11月30日前完成相关手续（原告解除抵押、处理水电欠款，完成购房合同的签订，办理网签等手续），双方一致保持沟通，原告要求解除合同无法律依据；3.原告应当承担违约责任，签订《购房屋定金合同》时，因原告称房屋有抵押且未提供产证，双方签订合同后口头就首付、交房、返租等事项进行了约定，原告承诺第一时间处理产证等问题，后因房价上涨，原告提出交易价格过低、返租租金过高等问题，被告拒绝其要求后，且已在原有基础上提出新的单方要求，更是拒绝承认双方之前的约定，以此来制造解除合同的契机。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此查明以下事实： 1.陆家乾、阙丽娟夫妇系苏州市姑苏区房屋的所有权人。2019年5月17日，裘慧玲（甲方）与陆家乾、阙丽娟（乙方）签订《购房屋定金合同》，内容为“甲方购买苏州市姑苏区房屋，于2019年5月17日由甲方支付乙方定金人民币貳萬元正，约定房价肆佰捌拾柒万圆伍仟（487.5万元），约定返租1年，月租金柒仟伍佰圆正，房屋面积134.3㎡，如有任意一方违约，则赔偿对方5倍定金，特此约定。办手续时间2019年11月30日前”。陆家乾在合同签名确认已收到定金2万元。 2.上述合同签订后，裘慧玲委托儿子陈正与陆家乾沟通交易事宜，双方通过微信、短信等方式联系。2019年5月22日、23日，陈正提醒陆家乾早日准备材料进行交易备案，陆家乾表示同意，后又回复“我们原本都是以为11月底拿到钱的，因为当时说的房租是从12月份开始算的，租一年，既然开始算房租了肯定是已经过户好，钱付给我了，不然我为啥要算房租给你，你说是吧。现在付款日期直接往后拖3个月甚至4个月，我们真的接受不了……我觉得要不我们就解约，我把定金退给你，我算点利息给你，这2万块在我这边也有大半个月了，你实在不想解约，我最近肯定是不会跟你签协议的，最早11月份跟你签，因为你也是11月份才办”，“我近期也不会跟你签另外的合同的，协议上面也说11月份办手续”。之后，陆家乾拒收陈正发出的微信消息。2019年6月15日，陆家乾向裘慧玲邮寄书面函件，提出因定金合同对重要条款未明确，要求对方在6月21日前对下列要约作出答复：约定价款为卖方净得价，税费由买方承担，价款仅包含部分家具家电；2019年11月30日前要确保收到全部购房款，完成网签、过户、资金托管等手续；房屋在付清款项当天交付，租赁期限自付款后次日起算，未按约付款的，卖方可以解除合同；要约定逾期付款的违约责任；购房及贷款政策风险由买方承担；要求裘慧玲本人进行沟通。陈正收到函件后于6月21日进行书面回复，主要内容有：合同价款应包含全部家具家电；双方于2019年11月30日前办手续而非卖方收到全部价款；如出现未按时付清房款的情况，由买方想办法解决，卖方必须配合，合同继续履行，买方确认无法付清房款时，方可解除合同，卖方退还定金和已支付房款，买方不承担违约责任；裘慧玲已经签署授权委托书，全权委托陈正代理买房事宜；双方约定于2019年11月30日前办手续，卖方应予配合，无权单方面解除合同。陆家乾于6月28日再次发函表示，双方签署的为预约合同，现提出的具体要约未违背双方约定，后续事宜已委托律师处理。陈正于7月8日通过手机短信回复表示：希望双方基于事实进行协商；卖方无权单方面解除定金合同；双方应继续交易，在2019年11月30日前完成最终协议；要求对方在2019年11月30日前签订网签合同和办理资金托管等手续，提前解除房屋的抵押手续；要求直接与卖方当事人而非律师进行沟通。7月26日，陆家乾通过手机短信方式催促陈正商谈相关事宜，并表示将向法院提起诉讼。之后，陆家乾、阙丽娟于2019年8月20日向本院提交诉状，提出本案诉讼请求。 3．裘慧玲原有住房在苏州市姑苏区，系其名下唯一住宅房屋。裘慧玲向本院提供《房屋买卖（居间）合同》1份，证明其在2019年4月与案外人签订房屋买卖合同，出售该套房屋。审理中，其表示该套房屋的交易尚未完成，因买受方的贷款问题，其至今未收到全部购房款。陆家乾出示了2019年6月28日的还贷凭证1份，证明其在该日期归还房屋贷款1306887.55元。 4.本案审理过程中，双方均认可关于房屋买卖交易的具体问题，应以另行签订的房屋买卖合同为准，该合同的签订时间应在2019年11月30日之前，裘慧玲以按揭方式购房；且双方口头约定的返租时间从2019年12月开始起算。裘慧玲表示，双方在2019年11月30日办手续是指开始办手续，而非办完手续，至于如何付款，双方可在该期限内进行协商，而不是完成付款。双方在2019年10月15日第一次庭审后，未能在11月30日前签订房屋买卖合同，办理资金托管等交易手续，在12月24日的庭审中，裘慧玲表示可签订合同约定在45日内支付首付款，并尽快催促银行办理贷款手续，不能确定何时付清全款。陆家乾、阙丽娟拒绝继续与裘慧玲进行交易。 本院认为，原、被告于2019年5月17日签订的《购房屋定金合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照执行。该合同虽已约定了买卖的标的物和价款，具备了买卖合同的基本要件，但双方当事人均表示相互之间的权利义务应以2019年11月30日另行签订的房屋买卖合同为准，故本院确定该合同的性质为预约合同，鉴于双方对此并无争议，本院认为陆家乾、阙丽娟提出的要求确认合同为预约合同无判决必要。审理中，双方当事人对未能在2019年11月30日前签订正式买卖合同的责任产生争议，本院审查后认为，存量房屋买卖应当遵循房地产交易管理部门规定的相关流程，双方在《购房屋定金合同》中约定“办手续时间2019年11月30日前”，未明确约定办理哪些手续，根据房地产交易的一般流程及双方当事人在本案中的陈述，应当理解为房屋具备交易条件，双方签订房屋买卖合同并至房地产交易管理部门备案。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，因而价款的支付问题应系买卖合同所要确定的重要问题。因定金合同中未明确款项支付期限，双方在之后的沟通中一直存在争议，截至2019年11月30日仍未取得一致意见。陆家乾、阙丽娟称应在11月30日前收到全部购房款，与其之前在微信沟通中所表述的“最早11月份跟你签”的意见相左，而裘慧玲在仅支付2万元定金的情况下，要求按其2019年12月24日提出的未来45日支付首付款并办理贷款手续的方案签订房屋买卖合同，一定程度上增加了陆家乾、阙丽娟所承担的房价波动、政策变化风险，不能兼顾双方利益，陆家乾、阙丽娟亦有权予以拒绝。鉴于预约合同中对“办手续”的具体事项及价款支付的期限约定不明，双方在磋商正式合同时未能达成一致意见，未能签订买卖合同不可归咎于任何一方，关于陆家乾、阙丽娟以裘慧玲违反预约合同为由而要求解除合同并没收定金、主张损失赔偿的诉讼请求，本院不予支持。双方所签订的预约合同因期限届满、双方未能签订正式合同而终止，无需继续履行，陆家乾、阙丽娟因该合同而取得的定金2万元应当向裘慧玲返还，为避免诉累，本院直接在本案中作出判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项规定，判决如下： 一、原告陆家乾、阙丽娟于本判决生效之日起十日内向被告裘慧玲返还定金2万元； 二、驳回原告陆家乾、阙丽娟的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告陆家乾、阙丽娟与被告裘慧玲各负担400元，被告裘慧玲负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告陆家乾、阙丽娟支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  潘宇容 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  倪 青 二〇二〇年一月二十二日 书 记 员  邓 琴