安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终508号上诉人（原审被告）：芜湖上林置业有限公司。法定代表人：查涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪彪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴国庆，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志斌。委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹永军，安徽皖通律师事务所律师。上诉人芜湖上林置业有限公司（以下简称上林置业公司）因与被上诉人李志斌商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上林置业公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判为“芜湖上林置业有限公司于判决生效后十日内给付李志斌逾期交房违约金47265元（以539563元为基数，按日万分之1.2标准自2016年1月1日计算至2017年12月31日）”；2.本案上诉费用由李志斌承担。事实和理由：一、上林置业公司已于2018年1月1日前完成了向李志斌交付房屋的义务，双方以实际交房行为变更了《商品房买卖合同》的约定。二、上林置业公司在向李志斌交付房屋后，未给李志斌造成任何损失，故自2018年1月1日起，李志斌不应再以逾期交房向上林置业公司主张逾期交付违约金。三、交付未竣工验收房屋只是违反了法律、行政法规的管理性规定，并非违反效力性规定，上林置业公司向李志斌交付房屋应为有效交付。四、2016年8月29日的《协议》只有上林置业公司一方签订，没有其他合同相对方，因此该协议欠缺一方主体，并未成立，上林置业公司与李志斌签订的《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之1.2，一审法院判决自2016年4月1日起逾期交房违约金按照日万分之1.5的标准予以支付，明显过高。李志斌辩称，一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。李志斌向一审法院起诉请求：1.上林置业公司支付延期交房违约金157855元（以房款总金额539563元为基数，按日万分之1.2标准自2016年1月1日计算至2016年3月31日止；按日万分之2.4标准自2016年4月1日暂计算至2019年6月19日，应计算至实际交房之日）；2.上林置业公司支付延期办证违约金1268元（以房款总金额539563元为基数，按日万分之0.02标准自2016年3月31日暂计算至2019年6月19日，应计算至实际办证之日）；3.本案诉讼费由上林置业公司承担。一审法院认定事实：2014年10月25日，李志斌作为买受人与上林置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定李志斌购买上林置业公司开发的上林春天里3#楼1单元1703室商品房，建筑面积111.25平方米，总房款为539563元；出卖人应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人，出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日的，自出卖人应当交房的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人超过90天逾期交房，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当自交房的最后期限的第二日起按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金至实际交付之日止；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，李志斌按约支付购房款539563元，但上林置业公司未按约交付房屋。2016年8月29日，上林置业公司出具协议向含李志斌在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺李志斌所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保李志斌入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。2019年1月28日涉案房屋完成综合验收备案具备交付条件，同年1月31日，上林置业公司将涉案房屋交付给李志斌。后当事人就违约交房赔偿事宜未协商一致，成讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。1.李志斌向上林置业公司交付购房款后，上林置业公司未能依约向李志斌按期交付验收合格的商品房,故李志斌可以依约向上林置业公司主张逾期交房的违约责任。现李志斌要求上林置业公司按日万分之1.2标准给付2016年1月1日至2016年3月31日期间违约金符合合同之约定，且上林置业公司不持异议，可予支持。根据法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现李志斌依据上林置业公司于2016年8月29日向含李志斌在内的上林2#、3#、4#楼业主出具的协议要求上林置业公司按日万分之2.4标准给付2016年4月1日后违约金，上林置业公司以该约定的违约金已过分高于造成李志斌之损失为由抗辩主张减少。一审法院根据上林置业公司逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准并兼顾惩罚性原则，酌定上林置业公司按日万分之1.5的标准给付李志斌2016年4月1日后逾期交房违约金；违约金计算的基数按照合同约定的价款539563元计。根据一审庭审查明的事实，上林置业公司直至2019年1月31日才将具备交付条件的涉案房屋交付给李志斌，故逾期交房违约金应计算至2019年1月30日。2.关于逾期办理房地产权证违约金，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同约定交房时间为2015年12月30日，李志斌据此主张自2016年3月31日起按每日总房款的万分之0.02支付未办理房地产权证的违约金亦符合合同约定，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、上林置业公司于判决生效后十日内支付李志斌逾期交房违约金89659元（以539563元为基数，按日万分之1.2标准自2016年1月1日计算至2016年3月31日，按日万分之1.5标准自2016年4月1日计算至2019年1月30日)；二、上林置业公司于判决生效后十日内支付李志斌逾期办理房地产权证违约金（以539563元为基数，按日万分之0.02标准自2016年3月31日起计算至上林置业公司向李志斌提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料之日止)；三、驳回李志斌其余诉讼请求。案件受理费减半收取1741元，由李志斌承担747元，上林置业公司承担994元。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，上林置业公司未能依约交付涉案房屋，显属违约，其应向李志斌支付逾期交房违约金。上林置业公司现并无证据证明其于2018年1月1日前与李志斌办理了房屋交付手续，该部分上诉理由不能成立。另，2016年8月29日的《协议》已经上林置业公司签章确认，其实质是上林置业公司向包含李志斌在内的部分业主作出的承诺，一审法院据此酌情调整逾期交房违约金的计算标准，并无不当。综上所述，上林置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由芜湖上林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年一月十九日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。