湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0602执异190号异议人（案外人）：张鑫，男，1978年11月14日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。异议人（案外人）：毛竹，女，1983年11月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。系案外人张鑫妻子。共同委托代理人：姚先国，男，1952年2月6日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。申请执行人：黄喜华，女，1968年12月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被执行人：罗成林，男，1990年11月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市××开发区。在本院执行申请执行人黄喜华与被执行人罗成林借款合同纠纷执行一案中，异议人张鑫、毛竹对本院执行位于岳阳市岳阳楼区锦绣花园小区Ｂ栋12楼西单元1201号房屋（房产证号为岳房权证岳阳楼区字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张鑫、毛竹称：案外人与罗成林在2013年8月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定案外人负责房屋装修资金，以装修款抵租金。双方还约定，在租赁期间租赁方保证房屋无产权和其他经济纠纷，不得擅自将房屋对外提供担保等行为，如租赁方出售该房屋，异议人享有优先购买权，如租赁方要求终止合同，租赁方需按照实际装修款一次性补偿给案外人，并向案外人支付全部装修款项的四倍同期银行贷款利息。案外人共支出装修费580000元。2015年8月，涉案房屋装修完工后，案外人即全家入住。而罗成林与黄喜华借款事宜，案外人均不知情，直到黄喜华进入诉讼程序后案外人才知晓。案外人为维护自己的合法权益，于2017年向岳阳楼区法院提出执行异议，该院作出（2018）湘0602执异221号执行裁定书认为“本院目前并未对涉案房屋作出任何查封、评估或拍卖等执行措施，异议人系对未采取执行措施的标的提出要求排除执行而驳回异议”。案外人与罗成林签订租赁合同是双方真实意思的表现，房屋租赁合同合法有效，应该受到法律保护。黄喜华等人申请执行该房屋，将严重损害案外人合法权益。《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”依本条规定，不动产租赁适用买卖不破租赁原则，案外人与被执行人签订的租赁合同成立并生效，租赁物已交付承租人，申请执行人黄喜华与出租人借款合同是在租赁合同成立之后签订的，且案外人并不知情。即使申请执行人不知道租赁合同存在，租赁合同关系仍然能够对抗将租赁物抵押或者出卖。上述事实证明，异议人对执行标的主张自己的合法权利。岳阳楼区法院《公告》认定案外人系“非法占有”，并责令将租赁房屋腾空恢复原状，违反了相关法律规定，请求裁定撤销（2019）湘0602执恢182号公告，中止执行，依法保护案外人的合法权益。案外人张鑫、毛竹为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、2013年8月18日甲方罗成林与乙方张鑫签订的《房屋租赁合同》一份；2、银行对账单三份、3、被执行人罗成林出具的收条四张；4、文勇证明材料；5、（2018）湘0602执异裁定书、6、（2019）湘0602执恢182号公告。申请执行人黄喜华辩称：一、租赁关系并不是排除执行的理由，根据我国现行法律，仅在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条对买受人符合情形的权利可以排除执行，但没有任何法律法规规定过租赁关系能够排除执行。二、案外人异常的租赁行为应当进行查实。案外人应当提供580000元的装修票据及银行转账凭证，以查证案外人是否足额支付了房租，同时也可以查证装修款是否是案外人支出。申请执行人请求对《房屋租赁合同》进行鉴定，以确定案外人是否在2013年8月就签订了该合同，判断合同的真实性。以上意见，请求合议庭充分进行考虑。被执行人罗成林未向本院提交答辩意见。本院查明，原告黄喜华向本院起诉被告罗成林借款合同纠纷一案，本院于2016年9月2日作出（2016）湘0602民初1814号民事判决，该判决查明：2013年10月10日，黄喜华与罗成林签订《借款合同》，罗成林向黄喜华借款本金70万元，并对利息及还款时间进行约定。同日，黄喜华与罗成林签订了房产抵押合同，约定罗成林以其所有的坐落于开发区××套住房（即本案涉案房产）为此借款作抵押，并于当日在岳阳市房地产管理局办理了他项权证。2013年10月12日，原告将700000元汇入被告账户上。该判决判令：由被告罗成林在本判决生效后十日内向原告黄喜华返还借款本金70万元，并按2%的月利率支付自2014年8月12日起至借款清偿之日的借款利息；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费6800元，由被告罗成林负担。因被执行人罗成林未履行上述生效判决所确定的义务，黄喜华遂向本院申请强制执行，本院于2017年3月15日立案受理，执行案号为（2017）湘0602执551号。本院于当日作出（2017）湘0602执551号执行通知书，要求被执行人履行下列义务：一、由被执行人罗成林向申请执行人黄喜华返还借款本金700000元，并按2%的月利率支付自2014年8月12日起至借款清偿之日的借款利息，并承担本案的案件受理费6800元及申请执行费。4月14日，申请执行人向本院提交评估申请书，要求对被执行人罗成林提供作抵押的涉案房产进行评估，案外人张鑫、毛竹以以其已向被执行人付款租赁涉案房产，其权利足以排除对涉案房产的执行为由向本院提起异议，请求中止涉案房产的执行。本院于2018年12月10日作出（2019）湘0602执异221号执行裁定书，该裁定认为本院目前并未对涉案房屋作出任何查封、评估或拍卖等执行措施，异议人系对尚未采取执行措施的标的提出要求排除执行，裁定驳回异议人张鑫、毛竹的异议申请。2019年5月5日，本院作出（2019）湘0602执恢182号恢复执行通知书，恢复本案执行。5月7日，本院作出（2019）湘0602执恢182号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人罗成林的银行存款1623465.83元，或扣留、提取同等数额的收入款至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押价值相当的动产、不动产。5月15日，本院向岳阳市不动产登记中心送达上述裁定书，并请其协助执行：查封被执行人罗成林名下位于岳阳市××开发区通海路办事处北港居委会房屋一套（证号331018），查封期限自2019年5月14日至2022年5月13日止。7月25日，申请执行人黄喜华向本院提交拍卖、变卖房产申请书，请求本院拍卖、变卖上述涉案房产。本院于2019年8月25日作出（2019）湘0602执恢182号之一执行裁定书：拍卖、变卖被执行人罗成林名下位于岳阳市××开发区通海路办事处北港居委会房屋一套（证号331018）。9月5日，本院作出（2019）湘0602执恢182号公告，责令被执行人罗成林及其他占有人在2019年9月30日前将本院查封的被执行人罗成林名下位于岳阳市××开发区通海路办事处北港居委会房屋一套（证号331018）腾空并恢复原状。案外人张鑫、毛竹对本院作出的（2019）湘0602执恢182号公告不服，认为其租赁合同关系能够对抗租赁物抵押或出售行为，请求撤销该公告，并中止执行。本院认为，本案系案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案外人张鑫、毛竹向本院提交的其与被执行人罗成林于2013年8月18日签订的《房屋租赁合同》，约定由案外人以支付涉案房屋装修款不超过八十万元的方式抵扣18年的房屋租金明显不符合常理又无合理解释,且案外人向本院提交的现有证据不能证明其已支付租金且在法院查封之前占有使用，故案外人与被执行人签订的《房屋租赁合同》真实性无法确定，案外人主张涉案房产租赁权的异议请求不符合法律规定，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条第一款的规定，裁定如下：驳回案外人张鑫、毛竹的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 曹 萍审判员 蔡学谦审判员 何文祥二〇一九年十二月二十六日书记员 李 佳