四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2021民初3925号 原告：陈海英,女，1973年2月28日出生，汉族，个体工商户，住四川省安岳县。 原告：喻廷志,男，1974年1月8日出生，汉族，个体工商户，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人:周才敬(系二原告共同委托)，四川上盛律师事务所专职律师。 被告：俞钦,男，1980年4月20日出生，汉族，无业，住四川省广元市利州区，现住四川省成都市。 原告陈海英、喻廷志与被告俞钦合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈海英、喻廷志第二次、第三次开庭到庭参加诉讼，陈海英、喻廷志的委托诉讼代理人周才敬均到庭参加诉讼；俞钦第二次开庭到庭参加诉讼，第一次、第三次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈海英、喻廷志向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋转让协议》；2.判令被告退还购房款609005元并补偿案涉房屋现有市场价与约定房价之间的差价330000元；3.判令被告支付违约金300000元。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令解除原、被告签订的《委托购房协议》；增加一项诉讼请求为：判令被告退还已支付的报酬98800元。事实和理由：原、被告于2017年5月30日签订《房屋转让协议》，约定原告借被告之名购买位于成都市成华区龙泉山路111号“东汇家园”小区4栋2单元19楼1902号限价房；房屋价款及相关税费由原告承担，被告接房后将房屋交给原告并在房屋能进行转让交易后，配合原告将房屋产权过户至原告名下。后原、被告又于2019年7月12日签订《委托购房协议》，对《房屋转让协议》进行解除，并对案涉房屋过户、购房报酬、违约责任等事宜进行约定。该协议签订后，原告按约已向被告支付部分报酬98800元。因被告屡次以案涉房屋过户事宜为要挟向原告借钱，借后又从未偿还，原告遂未再借，被告即明确表示拒绝配合原告办理房屋过户手续。现原告因此提起本案诉讼，以达如上请求目的。 俞钦辩称，原、被告签订《房屋转让协议》《委托购房协议》属实，但被告签协议时未仔细阅读协议内容；被告同意解除《委托购房协议》并退还原告购房款609005元，但委托购房协议约定被告违约后仅需向原告支付300000元违约金，未约定房屋差价。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：微信聊天记录打印件记载内容与本案无关联；安居客APP截图未显示时间，又无其它证据印证，不能达到证实案涉房屋增值具体数额的目的，对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因被告获得批准享有购买位于成都市成华区龙泉山路111号“东汇家园”小区限价商品房（保障性住房）资格，原告遂借被告之名购买“东汇家园”小区4栋2单元1902号限价商品房（面积88.21㎡）一套。为此，原、被告于2017年5月30日签订《房屋转让协议》，约定被告将其申请获批的房屋转让给原告；被告所购房屋单价6430.5元/㎡，加超标面积差价款共计609005元；房屋价款及相关税费由原告承担，被告接到开发商的付款通知后及时通知原告向开发商缴纳房款；被告负责办理房屋买卖的所有手续，并在取得购房合同、房款收据、税费票据、产权证及与房屋相关的文件当日向原告交付；被告接房后将房屋交付原告，原告获得房屋所有权并享有一切权益；被告按与开发商签订的《购房合同》约定办理房产证，并自《购房合同》签订之日起五年后、房屋能进行转让交易时将产权过户至原告名下，过户费用及政府收取的土地收益金等费用由原告承担；被告在将产权证过户至原告名下时，不得以任何理由收取原告任何费用。2017年5月～2018年3月期间，原告共向房屋出卖人成都市兴东置业有限公司支付房价款609005元。2017年8月3日，被告与成都市兴东置业有限公司签订的房屋买卖合同进行了备案登记，显示房屋买受人为被告，系被告单独所有。2019年7月12日，原、被告签订《委托购房协议》，主要约定：解除与客观事实不符的《房屋转让协议》；原告委托被告于2017年7月购买案涉房屋的房款609005元及相关税费、手续费等费用已实际由原告全部支付给开发商；原告付给被告200000元作为委托购房的报酬，该报酬原告已于2019年5月10日支付30000元，协议签订当日原告再支付59800元，剩余110200元待被告将房屋过户至原告且办理完相关手续后3个工作日内支付；被告在房屋能够进行市场交易时将产权过户到原告名下；如政策允许提前办理过户手续，被告在接到通知后10日内与原告一起办理过户手续；被告将产权过户到原告名下时，不得以任何理由（如案涉房屋单价涨跌或其他任何理由）再收取原告除本协议约定外的任何款项；被告保证按照协议约定办理产权过户手续，且房产证等购房凭证和相关资料由原告保管；未经原告同意，被告不得将房产证挂失及将房产转让、抵押或因被告原因被查封等，保证房屋无权利瑕疵（银行按揭贷款设定的抵押除外）；在原、被告签订协议当日，被告应将房屋的所有钥匙交给原告，并不得备留；原、被告签订本协议当日起，房屋的使用、租售等权利只属于原告，被告无权享有；如被告拒绝履行协议、解除协议、拒绝交房或办理产权证过户手续及合同被认定为无效，被告应向原告退回交纳的所有款项并支付相应费用，包括但不限于已支付被告的委托报酬、购房款609005元及利息（年利息为20%，从房屋备案之日的2017年8月3日起算）、办理房屋所支付的转让指标费、税费等，以及房屋增值损失费、原告支付的全部装修费用，并向原告支付违约金，违约金为解除协议时房屋市场价的20%，最低不得少于300000元；如被告违约，原告提起诉讼所产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费用全部由被告承担；任何一方违约经指出不能及时纠正，导致另一方权益受到损害，应向守约方支付违约金300000元及相关损失费用。2019年5月10日～7月15日期间，原告共向被告支付报酬98800元。现因原、被告就是否继续履行《委托购房协议》发生争议，致形成本案诉讼。 本院认为：案涉《委托购房协议》针对的房屋系限价商品住房，是经政府批准，限定价格、限制套型（面积），面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性商品住房。政府对该类房屋的交易有特殊规定和限制，购买人必须满足政府规定条件，购买人的购买资格具有专属性。根据《成都市中心城区限价商品住房管理办法》规定，限价商品住房自合同备案之日（未备案的以购房家庭办理产权登记之日）起，未满5年不得上市交易；未满5年因特殊原因确需转让限价商品住房（离婚析产和法院判决除外）或购买其他住房的，已购限价商品住房由市房产行政主管部门根据实际情况按原销售价格回购或按照限价商品住房原销售价格的17%补交限价商品住房与市场价格之间的差价款，回购的限价商品住房继续向符合条件的家庭出售或转为其他保障性住房。本案中，原告因被告具备购买成都市限价商品住房的购房资格而借用被告名义购买案涉房屋，双方之间签订的《委托购房协议》系借委托购房之名行“借名买房”之实。该“借名买房”行为违反国家宏观政策规定，违背公序良俗，损害社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……”第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，该《委托购房协议》应为无效；诉讼中，本院已就合同效力问题向原告进行释明，但原告拒绝变更诉讼请求，故原告要求解除《委托购房协议》并由被告支付违约金的主张因与法律规定相悖而不应支持。但协议中关于“合同被认定无效被告需赔偿原告损失，被告应向原告退回交纳的所有款项并支付相应费用，包括但不限于已支付被告的委托报酬、购房款609005元（年利息为20%，从房屋备案之日的2017年8月3日起算）、办理房屋所支付的转让指标费、税费等，以及房屋增值损失费、原告支付的全部装修费用”的约定系独立存在的解决争议方法的条款，且不违反法律规定，应为有效，故原告要求被告返还购房款及报酬的诉讼请求法律应予保护。原告要求被告赔偿房屋差价损失，但未举证证实房屋增值数额，客观上案涉房屋亦不具备公开交易政策条件，不能上市公开交易，无法确定回购价格；但双方约定即使合同无效，被告亦应按购房金额自2017年8月3日起支付利息等费用，因此，本院综合考虑涉案房屋升值情况、被告占用购房款时间、利息约定情况及双方过错程度，根据公平原则，酌定被告补偿原告250000元房屋增值损失。 综上所述，原告要求被告返还购房款及报酬并补偿房屋增值损失的诉讼请求符合法律规定部分，本院予以支持，但房屋增值补偿金额以本院确定数额为准；要求解除《委托购房协议》并由被告支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告俞钦返还原告陈海英、喻廷志购房款609005元、报酬98800元，共计707805元； 二、由被告俞钦赔偿原告陈海英、喻廷志房屋增值损失250000元； 上述一、二项合计957805元，限被告俞钦于本判决生效之日起十日内付给原告陈海英、喻廷志。 三、驳回原告陈海英、喻廷志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18640元，由原告陈海英、喻廷志负担6562元（已交），由被告俞钦负担12078元（限于本判决生效之日起七日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  吴晓燕 人民陪审员  唐 骜 人民陪审员  杨副菊 二〇二〇年一月十日 法官 助理  龚 军 书 记 员  王 田