河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初28897号原告代荣平，女，1973年4月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人崔倩，河南中豫律师事务所律师。被告郑州新芒果春天房地产有限公司，住所地河南省郑州高新区长椿路11号2#南配楼301号。法定代表人毛富波，总经理。委托代理人高峰，该公司员工。委托代理人张红勤，该公司员工。原告代荣平与被告郑州新芒果春天房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代荣平及其委托代理人崔倩、被告委托代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月，原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区长椿路16号1幢18层223号、2幢17层254号、2幢19层305号、2幢13层166号，共四套房屋，总价款为2061321.24元。双方签订了四份《商品房买卖合同》，均约定：1、被告应在2018年1月1日前将四套房屋交付原告，逾期交付的，按照已付房款的万分之0.5支付违约金。2、被告应于2018年3月1日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.005%违约金。上述合同签订后，被告严重违反合同约定，存在逾期交房、逾期办理房屋产权初始登记的违约行为，应当按照合同约定承担相关责任。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告支付逾期交房违约金7710元（违约金自2018年1月2日起，以总房款2061321.24元为基数，按照日万分之0.5的标准计算至2018年3月17日）；2、被告支付逾期办理初始登记违约金[166号、254号、305号房屋违约金自2018年3月1日起，按照购房款的日万分之0.5标准计算至2019年6月10日(即首次登记之日止）；223号房屋违约金自2018年3月1日起，按照购房款的日万分之0.5的标准计算至2019年5月28日(即首次登记之日止）]。被告辩称：1、原由房管局办理的初始登记业务于2016年8月20日变更为由不动产登记中心办理的首次登记业务，同时办理首次登记的流程增加。国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整是原、被告订立合同时无法预见、不能避免且无法克服的重大变化，被告未能按时办理初始登记系情势变更所致，并非被告原因导致，被告不应按照已无法履行的合同约定承担违约责任。2、原告接受被告交付的四套房屋时，签署了《申请及声明函件》，承诺接受被告补偿的19个月物业费作为四套房屋逾期交房的违约金，并放弃向被告主张逾期交房的违约责任。因此，原告诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2016年11月8日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，原告从被告处购买位于郑州高新技术产业开发区××楼××、××、××房产。2016年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告从被告处购买位于郑州高新技术产业开发区××楼××房产。上述四份《商品房买卖合同》均约定：1、被告应当于2018年1月1日向原告交付符合约定的商品房，逾期不超过90日，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。2、被告应当于2018年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告未在约定时限内报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。上述四份《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付购房款共计2061419元（其中位于郑州高新技术产业开发区××楼××房屋价款359322元，另外三套房产价款共计1702097元）。2018年3月17日，被告向原告实际交付了上述四套房产。当日，针对位于郑州高新技术产业开发区××楼××号的房产，原告向被告出具了《申请及声明函》一份，显示：被告未能如期交房，经双方友好协商，被告补偿原告该套房屋19个月的物业费，原告不再追究被告逾期交房的责任。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告一份，显示：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。2019年5月9日，位于郑州高新技术产业开发区××楼××房产取得不动产首次登记受理凭证。2019年5月30日，位于郑州高新技术产业开发区××楼××、××、××房产取得不动产首次登记受理凭证。现原、被告因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》四份、购房款发票十二张、郑州市不动产登记中心微信服务平台首登查询记录打印件四份、房屋交接验收表及钥匙领取签收表各四份。被告提交的通告打印件一份、不动产登记受理凭证打印件二份、《申请及声明函》一份。被告提交的《商品房买卖合同》打印件一份、民事判决书打印件一份，与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的四份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据四份《商品房买卖合同》约定，被告应当于2018年1月1日向原告交付符合约定的四套房产，逾期不超过90日，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。本案中，被告于2018年3月17日向原告交付位于郑州高新技术产业开发区××楼××、××、××房产，其行为已经构成违约，应当按照约定承担违约责任。自2018年1月2日起，以上述三套房产价款1702097元为基数，按照日万分之0.5的标准计算至2018年3月17日，被告应当向原告支付逾期交房违约金6383元（1702097元×75天×0.005%）。针对位于郑州高新技术产业开发区××楼××号的房产，原告向被告出具了《申请及声明函》，接受了被告补偿该套房屋19个月的物业费，并承诺不再追究被告逾期交房的责任。原告的上述承诺系其真实意思表示，应当认定有效，原告请求该套房产的逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。原告请求被告支付本案争议四套房屋逾期办理产权初始登记违约金，本院认为，根据原、被告签订的四套《商品房买卖合同》约定，被告应当在2018年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，逾期未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。因2016年8月20日郑州市正式启动不动产统一登记，郑州高新区房管局不再办理房屋所有权初始登记业务，双方《商品房买卖合同》中约定的被告房屋初始登记义务已经无法无法履行。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州新芒果春天房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告代荣平逾期交房违约金6383元。二、驳回原告代荣平的其他诉讼请求。案件受理费1185元，减半收取593元，由原告代荣平负担525元，由被告郑州新芒果春天房地产有限公司负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 青二〇二〇年一月六日书记员 曹新芳