新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新27民终46号      上诉人（原审原告）：赵许成，男，汉族，1973年11月10日出生，个体，户籍地博乐市，现住博乐市。   被上诉人（原审被告）：帕娜尔·努尔木西，女，哈萨克族，无固定职业，1983年11月8日出生，户籍地博乐市，现住博乐市。   上诉人赵许成因与被上诉人帕娜尔·努尔木西房屋租赁合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2019）新2701民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人赵许成、被上诉人帕娜尔·努尔木西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   赵许成上诉请求：一、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，支持上诉人诉讼请求；   事实和理由：原审法院对《转让合同》的真实性和效力不予认定有误。原审法院根据《博乐市廉租住房出售合同》第五项规定，认为涉案房屋不符合上市交易条件，逐对上诉人与吾尔玛2014年签订的《转让合同》效力不予认定错误。该《转让合同》亦不存在违反效力性强制性规定的情形，该合同系上诉人与吾尔玛真实意思表示、应为合法有效。原审法院仅以被上诉人的口头答辩为依据，便不予确认《转让合同》的真实性，此事实认定违背了《民事证据规则》的举证原则。2.原审法院以上诉人不是房屋的所有权人为由进而否定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系有误。上诉人虽未成为该房屋的产权人，但这并不影响上诉人可以作为适格的出租人。3.上诉人与被上诉人之间建立了房屋租赁协议充分证明双方之间存在房屋租赁关系，且有被上诉人的签名确认，应认定为有效合同。请求二审依法撤销原判，依法改判支持上诉人诉讼请求，本案一审，二审诉讼费由被上诉人承担。   被上诉人辩称：我与吾尔玛之间也存在房屋买卖的口头协议，且有收款收据予以证实。我与赵许成之间不存在房屋租赁关系。该房屋也不属于上诉人赵许成所有。据此，赵许成的上诉理由不能成立。望二审法院驳回上诉，维持原判。   赵许成一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付房租26400元（600元×44月＝26400元）；2、判令被告搬出幸福家园7号楼1单元202室；3、判令被告支付本案诉讼费。事实理由：原、被告于2015年3月25日签订租房协议，被告帕娜尔约定30天进行交割，约定其在2015年7月25日是免费居住使用，7月25日过后需向原告支付房租，但至今未支付房租。   一审法院认定的事实：涉案房屋位于博乐市××区（建筑面积为50平米）廉租房屋房主系吾尔玛，2010年11月12日，吾尔玛与博乐市房地产管理局签订一份《博乐市廉租住房出售合同》，约定吾尔玛以26500元价格购买该房屋，且吾尔玛于签订合同之日一次性付清房款。合同第五项约定，已出售的廉租住房实行上市准入制度，购买廉租住房的保障对象在办理《房屋所有权证》后五年内不得上市交易（包括出售、出租、转让、继承、捐赠等），确有特殊原因需出售的，由住房保障部门按原售价扣除折旧后回购，继续用于廉租住房保障房源；办理《房屋所有权证》居住满五年且居住条件改善后需要上市出售的，所购房屋按当年政府发布土地基准地价的10%补足土地出让收益金、补交优惠的税费及成本差价款后，即可上市交易。2014年4月9日，原告赵许成与吾尔玛签订一份《转让合同》，约定吾尔玛将位于博乐市××区（建筑面积为50平米）廉租房屋以110000元出售给原告赵许成，该产权所涉及到的债务及其他纠纷全部由吾尔玛承担，原告赵许成不负任何责任。因其他原因造成违约的则承担违约金55000元。合同最后履行日为2014年7月24日，履行日吾尔玛必须完成产权完全交付给原告赵许成。2013年6月17日及2013年9月15日，吾尔玛共计向被告帕娜尔·努尔木西出具收据三份，分别写明其收取被告帕娜尔·努尔木西支付廉租现金20000元、20000元、2000元，共计为42000元。2014年2月12日，吾尔玛向被告帕娜尔·努尔木西出具证明一份，内容为“2014年3月10给一套公租房，如办不了还清40000元。”2015年3月25日，被告帕娜尔·努尔木西向原告赵许成出具内容载明为：博乐市幸福家园7号楼1单元202室赵许成于2014年4月9日从吾尔玛处购得此房产，于2015年3月25日到该房产收回时，此房已出租给帕娜尔居住，双方约定由帕娜尔负责照看人工和房租相抵消，帕娜尔居住结束后应及时通知赵许成进行交割，暂定期限30天，如事未处理好，帕娜尔继续免费居住使用时间从2015年3月25日起，承租人帕娜尔出具的证据一份。一审认为，廉租房是政府以实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性住房。廉租房租赁合同是基于推行国家福利政策而签订的,具有很强的政策性,该租赁合同的订立是经承租人申请并提供相关材料,由廉租房管理部门严格审查,合同的履行亦由相关部门监督管理。对于本案涉案房屋，2010年11月12日博乐市房地产管理局与吾尔玛签订的《博乐市廉租住房出售合同》第五项中约定：已出售的廉租住房实行上市准入制度，购买廉租住房的保障对象在办理《房屋所有权证》后五年内不得上市交易（包括出售、出租、转让、继承、捐赠等），确有特殊原因需出售的，由住房保障部门按原售价扣除折旧后回购，继续用于廉租住房保障房源；办理《房屋所有权证》居住满五年且居住条件改善后需要上市出售的，所购房屋按当年政府发布土地基准地价的10%补足土地出让收益金、补交优惠的税费及成本差价款后，即可上市交易。原告赵许成与吾尔玛签订的《转让合同》，无法对其真实性予以确认，亦未能提供充足的证据加以证实其对该涉案房屋具有所有权，因此无法认定其与被告帕娜尔·努尔木西之间存在租赁关系，原告赵许成因先确认其与吾尔玛之间签订的《转让合同》效力。故对于原告赵许成要求被告帕娜尔·努尔木西支付房租26400元及搬出幸福家园7号楼1单元202室的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告赵许成的诉讼请求。   二审中，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：上诉人赵许成与吾尔玛签订的房屋买卖合同是否为有效合同。赵许成要求帕娜尔·努尔木西支付房屋租赁费和腾房是否有法律依据和事实依据。廉租房是政府以实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性住房。廉租房租赁合同是基于推行国家福利政策而签订的,具有很强的政策性,该租赁合同的订立是经承租人申请并提供相关材料,由廉租房管理部门严格审查,合同的履行亦由相关部门监督管理。对于本案涉案房屋，2010年11月12日博乐市房地产管理局与房屋使用人吾尔玛签订的《博乐市廉租住房出售合同》第五项中约定：已出售的廉租住房实行上市准入制度，购买廉租住房的保障对象在办理《房屋所有权证》后五年内不得上市交易（包括出售、出租、转让、继承、捐赠等），确有特殊原因需出售的，由住房保障部门按原售价扣除折旧后回购，继续用于廉租住房保障房源；办理《房屋所有权证》居住满五年且居住条件改善后需要上市出售的，所购房屋按当年政府发布土地基准地价的10%补足土地出让收益金、补交优惠的税费及成本差价款后，即可上市交易。上诉人赵许成与案外人吾尔玛签订的《转让合同》，因买卖双方未能完成《博乐市廉租住房出售合同》第五条规定的准予上市的附加条件，赵许成也未能提供相关政策依据与法律依据加以证实其对该涉案房屋具有所有权，上诉人赵许成因先确认其与案外人吾尔玛之间签订的《转让合同》有效的前提下，才能提起与被上诉人帕娜尔·努尔木西之间的房屋租赁之诉。故其上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上，上诉人赵许成的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费460元，由上诉人赵许成负担。   本判决为终审判决。         审  判  长   阿勒腾别克·努斯别克   审  判  员   帕尔哈提  ·吾甫尔   审  判  员   再那甫古丽·努尔买提         二 〇 二 〇 年 一 月 三 十 一 日     书  记  员   阿勒特古丽·阿地力汗