湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2971号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾卫斌，男，1966年8月24日出生，汉族，住黄梅县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘涛红，女，1977年3月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：严艳芳，湖北严艳芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贾卫斌因与被上诉人刘涛红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾卫斌上诉请求:1.依法裁定刘涛红应按不当得利之债返还由贾卫斌为其房屋加盖的主体工程防雨、隔热层垫付款46000元；2.撤销原审判决第一项；3.一、二审费用全部由刘涛红承担。事实与理由:一、刘涛红诉贾卫斌房屋租赁合同纠纷一案，贾卫斌依法提起反诉，黄梅县人民法院作出一审判决，对贾卫斌反诉请求中，要求刘涛红返还为其房屋加盖防雨、隔热层垫付工程款46000元(实际工程款为52175元及利息2760元)，以证据不足，不予支持;实属认定事实不清。二、判决贾卫斌赔偿刘涛红占用租赁房屋期间的租金46666元，认定事实错误。根据民事诉讼法第153条第三款之规定，原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。理由如下:原审法院既然依据证据已经认定，证明贾卫斌对租赁的房屋进行了防雨、隔热层主体工程改造，但对该垫付款事实不能证明己支付工程款证明目的，和不能证明上述工程款为刘涛红所垫付，形成前后矛盾，造成认定事实不清。对判决书中第二项，以事实证据已经证明刘涛红在2018年2月1日以短信的方式告知当事人要求终止租赁合同，贾卫斌在2018年3月9日按照当初的口头租赁协议已经腾退房屋，实际并未继续占用该房屋在经营(贾卫斌已向原审法院提交另外租赁房屋经营开业时间证据)，腾退后钥匙未交对方，是双方因当初达成的口头协议，贾卫斌垫付的防雨、隔热层主体工程款和退还租赁押金结算没有达成一致意见，造成该局面，其过错在于双方当事人，不应将过错归咎贾卫斌一方，责任应予进行分摊，为了化解矛盾，贾卫斌已经跟一审办案人员进行了电话沟通，以最大的诚意要求法院作为裁判方，通知刘涛红来湖北双方进行调解，但不知何故当事人置之不理。综上，以上双方当事人的房屋租赁、为刘涛红房屋加盖工程和垫付的工程款都是达成的口头协议，且加盖的主体工程费用昂贵，不具有撤除的情形，按照交易规则常理，刘涛红应该知晓或同意，加盖的房屋主体工程利益人也是刘涛红，该利益是在另一方受到损失的情况下取得的利益，应该按照不当得利之债进行返还。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护贾卫斌的合同权益，还法律以公正、公平，还贾卫斌以公道。刘涛红辩称，1.加盖隔热层没有经过刘涛红同意，贾卫斌是擅自加盖属于侵权。2.加盖费用没有证据证实。3.加盖费用依据双方合同第四条第5、6项不应当由刘涛红承担。4.一审判决支付租金是符合法律规定，贾卫斌抗辩没有任何法律依据，请求二审法院驳回贾卫斌的上诉请求。刘涛红向一审法院起诉请求：1.要求解除双方于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》；2.要求贾卫斌向刘涛红补缴2017年3月至2018年3月拖欠的租金6000元；3.要求贾卫斌按年租金5.6万元的标准向刘涛红补缴2018年4月份至腾退之日止的租金（截止2019年1月份拖欠租金10个月：56000元/12个月×10个月=46666元）；4.要求贾卫斌承担本案一切诉讼费用。贾卫斌向一审法院反诉请求：1.刘涛红向贾卫斌支付为其垫付房屋防雨、隔热层工程款46000元及10个月利息（手续费）2760元（利息按信用卡刷卡的0.6%手续费从2018年4月21日起计算至2019年2月20日止10个月即46000元×0.006×10个月=2760元）；2.返还收取的押金10000元；3.反诉诉讼费由刘涛红承担。一审法院认定事实：2011年3月9日,刘涛红与贾卫斌签订《房屋租赁合同书》，约定刘涛红将其所有的位于龙感湖管理区交通东路浙江商城东方超市东边原浙商大酒店两幢楼房（其中二楼七间、一楼五间及酒店后面的厨房附属设施）租赁给贾卫斌经营餐饮业（贾胖子大酒店），租赁期限五年即从2011年3月9日起至2016年3月9日止。租赁期限届满后，因贾卫斌想继续租赁，双方于是口头约定由贾卫斌继续租赁刘涛红上述房屋，并增加楼下两间房屋，同时约定房屋租金为每年56000元，但未约定具体租赁期限。贾卫斌租赁至2018年2月份停止营业。贾卫斌在租赁期间对租赁房屋进行了防雨、隔热层改造。2018年2月1日，刘涛红通过手机短信向贾卫斌发出通知，要求终止双方的租赁关系。2018年5月27日，双方约定对租赁房屋及相关财产进行清点交接，后因故未进行交接，贾卫斌因此将租赁房屋一直控制至今。刘涛红遂以贾卫斌拖欠租金严重违约，要求解除双方于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》，并要求贾卫斌补缴2017年3月至2018年3月拖欠的租金6000元及按年租金5.6万元的标准向刘涛红补缴2018年4月份至腾退之日止的租金（截止2019年1月份拖欠租金10个月：56000元/12个月×10个月=46666元）。审理过程中，贾卫斌提起反诉，请求要求判令刘涛红支付为其垫付房屋防雨、隔热层工程款46000元及10个月利息（手续费）2760元（利息按信用卡刷卡的0.6%手续费从2018年4月21日起计算至2019年2月20日止10个月即46000元×0.006×10个月=2760元）、返还收取的押金10000元。另查明，刘涛红收取贾卫斌押金10000元。一审法院认为，刘涛红与贾卫斌于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》，约定的租赁期限届满后，双方虽未继续签订书面租赁合同，但双方已实际履行租赁合同至2018年2月贾卫斌所经营的贾胖子大酒店停业止。因此，对刘涛红要求解除双方于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，因该《房屋租赁合同书》约定的租赁期限已届满，且已实际履行完毕，故对刘涛红的该项诉请，不予支持；对刘涛红要求贾卫斌补缴2017年3月至2018年3月拖欠租金6000元的诉讼请求，未举证证明，亦不予支持；对刘涛红要求贾卫斌按年租金5.6万元的标准向刘涛红补缴2018年4月份至腾退之日止的租金46666元（截止2019年1月份拖欠租金10个月：56000元/12个月×10个月=46666元）的诉讼请求，因贾卫斌将租赁房屋一直控制至今，导致刘涛红的租金损失应该予以赔偿，租金损失可比照上一年度的租金标准计算，故对刘涛红的该项诉请，予以支持；对贾卫斌反诉要求刘涛红支付其垫付房屋防雨、隔热层工程款46000元及手续费2760元的诉讼请求，证据不足，不予支持；对贾卫斌反诉要求刘涛红返还押金10000元的诉讼请求，符合双方约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由贾卫斌向刘涛红赔偿占用租赁房屋期间的租金损失46666元（从2018年4月份计算至2019年1月份：56000元/12个月×10个月=46666元）。二、由刘涛红返还贾卫斌缴纳押金10000元。三、以上两项相互冲抵，由贾卫斌向刘涛红赔偿占用租赁房屋期间的租金损失36666元。限于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回刘涛红的其他诉讼请求。五、驳回贾卫斌的其他反诉请求。案件受理费1120元，反诉受理费635元，共计1755元。由刘涛红负担203元，贾卫斌负担1552元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查，2011年3月9日,刘涛红（甲方）与贾卫斌（乙方）签订《房屋租赁合同书》第四条第5款、第6款约定：“5、乙方在租赁期限内如果涉及对本房屋主体结构的改造必须征得甲方同意，室内装璜装修投资均由乙方自行承担，本协议终止后，甲方不承担乙方的改造装璜装修款。6、本合同期限内房屋维修费用及乙方自主经营的一切成本费用由乙方自行承担。”一审判决后，刘涛红安排人员于2019年7、8月份自行收回该承租房屋。本院认为，本案的争议焦点为以下二点：一、关于贾卫斌加盖防雨、隔热层工程款46000元是否应由刘涛红承担的问题。贾卫斌上诉主张该工程款46000元应由刘涛红承担。对此本院认为，双方签订的租赁合同中约定：贾卫斌在租赁期限内如果涉及对本房屋主体结构的改造必须征得刘涛红同意，本协议终止后，刘涛红不承担贾卫斌的改造装璜装修款。本合同期限内房屋维修费用及贾卫斌自主经营的一切成本费用由贾卫斌自行承担。双方合同约定刘涛红不承担改造装璜装修款和由贾卫斌承担房屋维修费用。本案中，双方均认可该房屋加盖防雨、隔热层属对该房屋的主体结构改造，刘涛红未认可其同意贾卫斌加盖防雨、隔热层，贾卫斌未提供充足证据证明其加盖防雨、隔热层得到刘涛红的同意并对该工程款的承担达成一致意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，一审判决驳回贾卫斌的该项反诉请求正确，本院予以维持。贾卫斌的该项上诉主张不成立，本院不予支持。二、关于贾卫斌是否应向刘涛红赔偿占用租赁房屋期间的租金损失46666元的问题。贾卫斌上诉主张其不应承担该期间租金损失46666元。对此本院认为，刘涛红于2018年2月1日向贾卫斌发出通知要求于2018年3月双方解除房屋租赁合同，贾卫斌收到通知后同意解除房屋租赁合同，仅就其加盖防雨、隔热层工程款和退押金问题发生争议。且双方约定于2018年5月27日对租赁房屋及相关财产进行清点交接，却未进行交接，并由贾卫斌将租赁房屋一直控制至2019年7、8月份由刘涛红自行收回。刘涛红作为出租人系该租赁房屋（不动产）的所有权人，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。刘涛红与贾卫斌解除房屋租赁合同后，刘涛红未及时退还该租赁房屋押金10000元，贾卫斌也未及时退出租赁房屋，刘涛红与贾卫斌双方应对占用房屋租金损失各承担50%责任，贾卫斌应向刘涛红赔偿占用租赁房屋期间的租金损失23333元（46666元×50%）。贾卫斌的该项上诉主张部分成立，本院予以支持；超出部分本院不予支持。综上所述，贾卫斌的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初393号民事判决第二项、第五项；二、撤销湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初393号民事判决第一项、第三项、第四项；三、由贾卫斌向刘涛红赔偿占用租赁房屋期间的租金损失23333元，两项相互冲抵，由贾卫斌向刘涛红支付13333元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回刘涛红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1755元，由刘涛红负担757元，贾卫斌负担998元；二审案件受理费1755元，由刘涛红负担442元，贾卫斌负担1313元。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇二〇年一月九日书记员  严锦霞