新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵11民终146号 上诉人（原审原告）：高素萍，女，1963年5月6日出生，汉族，住新疆生产建设兵团第十二师。 被上诉人（原审被告）：新疆西域天源房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区南坪东街1003号。 法定代表人：马春伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：童晓兵，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 上诉人高素萍因与被上诉人新疆西域天源房地产开发有限公司（以下简称西域天源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院(2019)兵1102民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高素萍、被上诉人西域天源公司的委托诉讼代理人童晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人高素萍的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审错误判决，改判支持上诉人在原审时主张的诉讼请求；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年5月1日，上诉人高素萍承租被上诉人位于乌鲁木齐市头屯河区朝阳西街12号秀水兰亭三期9栋1-10房屋，租用时间五年。租用一年之后，即2019年6月下旬，突然接到被上诉人西域天源公司的工作人员通知上诉人高素萍租赁的房屋已经出售，需要变更租赁合同，遭到上诉人高素萍的拒绝。被上诉人西域天源公司没有履行告知义务，把上诉人高素萍承租的房屋以市场最低价10500元/平方米卖给了第三人吴金花，并与第三人签订了买卖合同。上诉人高素萍与被上诉人签订的租赁合同第十五条明确规定“承租期间承租人在同等条件下有优先购买租用房屋的权利，如没有意向购买需放弃优先购买权......”，第三人吴金花自2018年11月去涉案房屋看房至2019年5月10日与被上诉人西域天源公司签订买卖合同，在五个月的时间里，被上诉人西域天源公司都没有履行告知义务。上诉人高素萍对承租房屋出售情况一无所知，被上诉人西域天源公司故意隐瞒租赁房屋出售信息，侵犯了上诉人高素萍对承租房屋的优先购买权。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人西域天源公司辩称，被上诉人西域天源公司不同意上诉人高素萍的上诉请求。主要理由包括：第一，上诉人高素萍与被上诉人西域天源公司之间确实存在房屋租赁的事实，在出售涉案房屋时，承租人享有优先购买权，若承租人没有优先购买的意向，则应当视为其放弃了优先购买权。被上诉人将20余家房屋信息在小区内进行了出售公示，并与第三人吴金花去查看房屋，在此期间，上诉人高素萍未表示要购买该房屋，上诉人高素萍不是因为被上诉人西域天源公司的原因而丧失优先购买权。第二，涉案房屋已经在第十二师房产交易中心进行了登记，被上诉人西域天源公司不存在违约的情形，上诉人高素萍的上诉请求不应当得到支持，请求依法驳回上诉人高素萍的上诉请求。 高素萍向一审法院起诉请求：1、判令西域天源公司与第三人签订的房屋买卖合同无效；2、在与第三人同等条件下，判令原告与西域天源公司签订购买房屋合同（在与第三人同等价格的基础上原告将一次性全额支付房款；3、判令被告西域天源公司负担本次全额诉讼费、误工费、交通费合计6000元。 一审法院认定事实：2018年4月，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告开发的乌鲁木齐市头屯河区朝阳西街12号秀水兰亭小区三期9#-10号房屋，建筑面积80.22平方米，租期为2018年5月1日至2023年4月30日，租金共计163560.88元。2019年5月6日，被告张贴剩余房屋房源公示，内容包括涉案房屋的出售信息及价格。被告多次带领客户到该房屋查看户型情况，其中包括吴金花。2019年5月10日，被告将该房屋卖给吴金花，并于2019年7月25日在第十二师房产交易中心进行了预告登记。原告认为被告侵犯了其优先购买权，故诉至法院。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告与案外人吴金花签订的房屋买卖合同是否无效；二、原告要求被告与其签订房屋买卖合同有无事实及法律依据；三、原告要求被告负担误工费、交通费6000元有无事实及法律依据。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》规定：有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益的；五、违反法律、行政法规的强制性规定。原告未提交充分证据证明被告与吴金花签订的房屋买卖合同存在上述法定无效的情形，原告基于行使优先购买权主张确认被告与吴金花签订的房屋买卖合同无效无事实和法律依据,一审法院不予支持。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持：……(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，吴金花已于2019年7月25日在第十二师房产交易中心进行了预购商品房预告登记。故原告请求确认被告与吴金花签订的房屋买卖合同无效于法无据，一审法院不予支持。 关于争议焦点三，首先，原告未提交产生误工费、交通费的充分证据，主张6000元系其自行估算；其次，本案是房屋买卖合同纠纷案件，非健康权等侵权类案件，原告的该请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十一条、第二十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定,一审判决：驳回原告高素萍的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由原告高素萍负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1、手机通话记录单打印件一份及短信聊天记录打印件一组，拟证明被上诉人西域天源公司与第三人吴金花系恶意串通的事实。2、证人张某某、郝某某的证言，拟证明两证人与上诉人系同一小区房屋租赁户，两证人在该小区内并未见过被上诉人的出售公示通知。本院组织当事人对以上证据进行了证据交换和质证。经质证，被上诉人认为：证据1不属于新证据，且均为复印件，无法核实真实性，通话记录单亦无通话记录内容相互佐证，故对真实性、合法性、关联性均不认可；证据2在一审时已出示过书面证词，不属于新证据，且两位证人均对被上诉人有对立情绪，与被上诉人存在利害关系，故对证人证言不予认可。经本院审查对当事人提交的证据认定如下：对证据1，因该组证据均为复印件，无其它证据相互印证，本院对该组证据不予采信；对证据2，因证人与被上诉人西域天源公司之间存在利害关系，不能全面真实客观的反映案件事实，本院对该组证人证言不予采信。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人西域天源公司与第三人吴金花签订的房屋买卖合同是否有效。二、上诉人高素萍能否优先购买涉案房屋。三、上诉人高素萍要求赔偿的各项损失是否具有事实和法律依据。 关于焦点一，被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从本案事实看，上诉人高素萍在二审陈述自认，其租赁涉案房屋时已经知道涉案房屋准备出售，因涉案房屋价格较高未表示购买。在第三人吴金花与被上诉人西域天源公司协议购买涉案房屋过程中，吴金花曾到涉案房屋查看过，上诉人高素萍也知道吴金花准备购买该房屋。结合被上诉人西域天源公司提交的房源公示照片等证据，可以认定上诉人高素萍在吴金花购买该房屋时，已经知道相关情况，但是其并没有提出购买，可以视为其放弃了优先购买权。因此，在上诉人高素萍没有提供符合上述合同无效法定情形的有效证据的情况下，应当由上诉人高素萍承担举证不能的法律后果。本院确认，被上诉人西域天源公司与吴金花签订的房屋买卖合同有效。本院对上诉人高素萍要求确认被上诉人西域天源公司与第三人吴金花签订的房屋买卖合同无效的上诉请求不予支持。 关于焦点二，上诉人高素萍能否优先购买涉案房屋的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被上诉人西域天源公司对上诉人高素萍在售房通知方式上虽然存在瑕疵，但是上诉人高素萍在明知涉案房屋出售的相关情况的情形下，仍然没有表示购买涉案房屋，且上诉人高素萍不能证明吴金花存在恶意购买的事实，被上诉人西域天源公司与吴金花签订的房屋买卖合同有效。被上诉人西域天源公司与吴金花已经就涉案房屋的交易和产权进行了预告登记，该登记合法有效。因此，本院对上诉人高素萍要求优先购买涉案房屋的上诉请求不予支持。 关于焦点三，上诉人要求赔偿的各项损失是否具有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人高素萍对其主张的误工费、交通费等事实承担举证责任，但是其在一审和二审中均未提供有效证据予以证实，根据前述法律规定，上诉人高素萍应当承担由此产生的不利的法律后果。因此，本院对上诉人高素萍要求被上诉人西域天源公司赔偿误工费、交通费的上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人高素萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人高素萍负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 华 审 判 员  韩 卫 审 判 员  俞忻伶 二〇二〇年一月十七日 法官助理  石 英 书 记 员  佩 丽