辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2410号上诉人（原审被告）：抚顺杰罗德物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区河北乡新区村。法定代表人：江志友，该公司经理。委托诉讼代理人：马畅，辽宁昊清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙彦利，男，汉族，1966年3月9日出生，现住抚顺市东洲区。被上诉人（原审被告）：抚顺天宇永久房地产有限公司，住所地抚顺市东洲区东洲街庆安路8号。法定代表人：卢盛忠，该公司经理。委托诉讼代理人：郭俊华，该公司员工。上诉人抚顺杰罗德物业管理有限公司（以下简称杰罗德物业公司）与被上诉人孙彦利、被上诉人抚顺天宇永久房地产有限公司（以下简称天宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市东洲区人民法院（2019）辽0403民初1309号民事判决向本院提起上诉，本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。孙彦利向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿其损失如下：地板2000元、橱柜4000元、榻榻米10,000元、书柜2100元、储藏柜2000元、人工费800元，总计20,900元；2.诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2016年10月28日，孙彦利购买坐落在东洲区，面积89.54平方米房屋，2016年10月28日入住。房屋交付后，开发商天宇公司将房屋物业管理交给本公司自办的杰罗德物业公司管理。2019年6月21日，孙彦利发现自家房屋由于一楼下水主管线堵塞被脏水浸泡，造成新装修的二个房屋20平方米地板、下橱柜5延长米、榻榻米、书柜三个、储藏柜损失，发生收拾卫生人工费800元。孙彦利房屋被淹系被告一楼下水公共主管道堵塞，造成脏水回流所致，故要求被告赔偿损失。一审法院认定事实：2016年10月，孙彦利与天宇公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，孙彦利购买天宇公司开发的坐落于东洲区房屋一处。该房位于天宇·丽景金湾小区内，杰罗德公司系该小区的物业管理机构，对小区内房屋、公共设施等行使管理权。孙彦利与天宇公司签订合同、交纳款项后，到杰罗德公司领取房门钥匙，同时，杰罗德公司向孙彦利发放了由其公司加盖公章的《物业服务指南》，包括业主临时公约、装修管理规定、物业管理服务项目、前期物业管理协议、业主承诺书等协议、规约。其中，《业主临时公约》载明“第四条公共部位及公用设施设备指业主专有部分之外归全体业主共同使用的部位及设施设备，包括通向污水井的下水管道等；第九条9、物业管理公司有责任对本小区的公共设施进行管理和维护，并保持其良好的功效；第二十二条物业管理公司人员违反本公约或有关管理规定将按上述规定进行处罚，给住户造成直接经济损失的，由责任人负责赔偿等。”。物业管理服务项目包括“4、疏通、清掏下水管线、污水井。”孙彦利收房后，对房屋进行了装修，后入住。另查明，孙彦利系驾驶长途车的司机。2019年6月21日，孙彦利结束三天的驾驶工作，返回案涉房屋，发现室内被从洗菜盆反流的脏水浸泡，脏水流到室外走廊处，孙彦利找到杰罗德公司，当天，该公司将脏水引流至一楼后，杰罗德公司疏通下水主管线发现系由管线内杂物、油脂等堵塞导致反流，造成孙彦利家室内地板、下橱柜、榻榻米、书柜、储藏柜、门、墙面等不同程度受损。双方协商赔偿事宜未成，孙彦利诉至该院，庭审中，经孙彦利申请，抚顺市中级人民法院委托辽宁永顺资产评估有限公司对脏水浸泡造成财产损失价值评估，经辽永顺评报字（2019）第59号《资产评估报告》认定：委估财产损失在评估基准日2019年8月12日的市场价值为10,110元。因评估产生费用2000元，系孙彦利垫付。另外，孙彦利为清理被脏水浸泡的污物、收拾卫生，雇佣抚顺市顺城区美美家政保洁服务部，产生费用800元。一审法院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定或者法律规定的义务，导致业主财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。杰罗德公司系案涉房屋所在小区的物业服务企业，应依法行使物业管理职能，其加盖公章交孙彦利的《业主临时公约》等对公共部位、公用设施及物业公司权利义务均有明确约定，亦应依约履行义务。孙彦利财产损失系由下水管线堵塞反流造成，杰罗德公司未及时清掏下水管线，应承担赔偿责任，孙彦利因此雇佣保洁打扫卫生产生的费用亦应由该公司承担。关于杰罗德公司抗辩，孙彦利长期出差未尽到监管责任一节，该情况并非脏水反流的原因，其亦未证明孙彦利行为导致损失扩大，故该院不予采纳。关于孙彦利要求天宇公司承担责任的诉求，因二被告系经营范围不同的独立法人单位，孙彦利未提交证据证明损失系由天宇公司开发、建设造成，亦未证明杰罗德公司进行物业管理过程中受到天宇公司指示，故对此请求，不予支持。综上所述，杰罗德公司应赔偿孙彦利因脏水浸泡造成的财产损失及保洁费用，并承担评估费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、抚顺杰罗德物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付孙彦利赔偿款10,910元、评估费2000元；二、驳回孙彦利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取161.25元（孙彦利已预交），由抚顺杰罗德物业管理有限公司负担随上述款项一并给付。杰罗德物业公司上诉请求：一、判令撤销（2019）辽0403民初1309号民事判决书，改判驳回孙彦利的诉讼请求或发回重审；二、判令孙彦利承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，判定因果关系不当。一审判决认为：“孙彦利财产损失系由下水管线堵塞反流造成，杰罗德公司未及时清掏下水管线，应承担赔偿责任。”这一认定将下水管线堵塞原因归责于杰罗德物业公司，属于认定事实错误，判定因果关系不当，理由如下：1、本案造成孙彦利财产损失的直接原因，系下水管线堵塞，脏水漫至孙彦利室内，致孙彦利损失。关于下水管线堵塞的原因，则系因孙彦利楼上业主不当行为所致，其将生活杂物及油脂倒入管线，致其堵塞，脏水不能下流，反流溢出。故本案起因系其他业主行为所致，与杰罗德物业公司并无直接关联。2、杰罗德物业公司已尽到管理和维护义务。根据《业主临时公约》的规定，公共部位及公用设施设备指业主专有部分之外归全体业主共同使用的部位及设施设备，包括通向污水井的下水管道。物业管理公司有责任对本小区的公共设施进行管理和维护，并保持良好的功效。通过上述公约规定可见，物业公司的职责范围仅限于除业主专有部分之外的公共部分，因此，下水管道的管理和维护系物业公司职责范围，但根据下水管线隐蔽工程的特点，物业公司仅能完成维护，对于其他业主的日常使用，物业公司无法管理。3、杰罗德物业公司每季度检查下水井，已履行日常维护、排查义务，对孙彦利财产损失的发生并无过错。4、事件发生时，孙彦利不在家中。无法照看，其本人没有尽到看管房屋的责任。二、一审法院适用法律错误，分配责任不当。根据《中华人民共和国劳动合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述规定，物业公司须按照规定规范履行维修、养护、管理和维护的义务，一审法院将责任认定为杰罗德物业公司承担，违反上述法律及司法解释的规定，系适用法律不当。孙彦利辩称，作为业主其不可能24小时都在家中，事实是物业公司的工作人员发现其家里漏水，在其回家之前物业公司将水门关闭了，但没有及时通知孙彦利，物业公司负责上水及下水管线的疏通，本次下水管线的堵塞导致其家中财产损失，应由物业公司承担责任。天宇公司辩称，这个事情是通过物业公司这边了解的，发现漏水后已经关闭了水门，物业公司也及时疏通下水了。管线堵了，业主不在家造成损失扩大。各方在二审期间未提交新证据。本院查明的事实与一审法院相同。另查明：杰罗德物业公司保洁人员于2019年6月19日上午发现孙彦利家漏水后，发现孙彦利家中无人，杰罗德物业公司派员排查漏水点，认为系孙彦利家上水管线漏水，将孙彦利家上水管线阀门关闭，未通知孙彦利其家中漏水，直至21号晚孙彦利回到家中发现屋内下水反水，其告知杰罗德物业公司后，杰罗德公司才派员疏通下水管线。二审期间各方当事人在庭审期间陈述有关发现漏水及疏通下水过程的事实，能够相互印证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：就本案的财产损失杰罗德物业公司是否应对孙彦利承担赔偿责任。依据杰罗德物业公司的《业主临时公约》，其作为物业服务公司负有对小区公共设施、设备定期检查、维护的管理义务。杰罗德物业公司在19日发现孙彦利家中漏水后，没有及时通知其家中漏水情况，也未能采取有效的措施排查漏水原因，没有及时疏通下水管线，在杰罗德物业公司疏通下水管线时发现系由管线内杂物、油脂堵塞导致反流，此种堵塞亦非能在短时间形成，杰罗德物业公司未能适当、及时的履行管理义务，导致孙彦利家中下水反水三天，造成其财产损失，应由其对孙彦利的财产损失承担赔偿责任，其提出因孙彦利不在家，未尽到看管责任，应由孙彦利自行承担相应责任的抗辩理由不能成立，对其提出应由孙彦利自行承担相应责任的主张，本院不予支持。另杰罗德物业公司主张孙彦利家中反水系因其他业主不当行为所致，其不应承担赔偿责任，本案孙彦利依据物业合同向杰罗德物业公司提起诉讼并无不当，故对其这一主张，本院亦无法支持。综上，抚顺杰罗德物业管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原审。二审案件受理费123元，由上诉人抚顺杰罗德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 王冬雨二〇二〇年一月八日书记员 付 晶