吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初7400号原告：万海清，男，汉族，无职业，住址延吉市。委托诉讼代理人：胥志强，吉林仁祐律师事务所律师。被告：吉林省朕北投资有限公司，住所：长春市南关区自由大路。法定代表人:付磊，该公司总经理。被告：付磊，男，汉族，住所：延吉市。被告：张延丽，女，汉族，住所延吉市。第三人：延边东昌房地产开发有限公司，住所:吉市朝阳街海兰路。法定代表人:刘长东，该公司经理。原告万海清诉被告吉林省朕北投资有限公司（以下简称朕北公司）、付磊、张延丽，第三人延边东昌房地产开发有限公司（以下简称东昌公司）之间土地转让合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万海清和委托诉讼代理人胥志强，第三人东昌公司的法定代表人刘长东到庭参加诉讼。被告朕北公司、付磊、张延丽经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万海清诉称：1、判令被告朕北公司返还土地款300万元及利息;2、判令被告朕北公司承担实现债权费用14.4万元;3、判令被告付磊、张延丽对上述债务承担连带责任;4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月5日，万海清以东昌公司名义与朕北公司签订《土地转让协议》，协议约定:朕北公司将位于延吉市太平街向北延伸400米处,宗地号:北大村00-00011,总面积约为11,295平方米;位于延吉市××镇交汇处西北角,宗地号为:0570-122号的国有土地,约9,600平方米的土地转让给东昌公司（万海清)。东昌公司（万海清）首付给朕北公司人民币200万元,用于购买朕北公司上述地块的所有权和开发权。2018年6月5日，东昌公司（万海清）将200万元通过吴小华（妻子）汇入朕北公司指定收款人张延丽个人账户内。2018年11月25日,朕北公司(甲方）、东昌公司（乙方1）、付磊（担保方）、张延丽（担保方）、万海清（乙方2）就2018年6月5日东昌公司与朕北公司签订的《土地转让协议》签订了《土地转让补充协议》，补充协议确认并约定:甲乙双方就甲方将延吉市依兰镇北大村太平街与大宇路交叉西北处宗地号:0570-122号(B地块,变更成商住用地用于开发)，宗地号:北大村00-00011(A地块)的土地有偿转让给乙方事宜达成一致,并于2018年6月5日签订了该转让协议。依照原协议约定:乙方按时间节点支付的前提下以总价1,850万元人民币购买上述两块地,乙方按原协议约定于2018年5月31日支付给甲方先期买地款200万元,2018年9月18日借给甲方张延丽240万元,共计人民币440万元，同时约定:甲方负责办理B地块的所有手续直至能达到开发商住用房的所有条件，还约定甲方于2018年7月末前完成B地块变更为商住建设用地的合法手续，2018年12月31日前能达到开发条件的所有手续全部办完。乙方2(万海清)为购买上述两块地的实际出资人,为了土地落户借用乙方1(东昌公司)。在乙方按原约定已经支付先期土地款200万元已经履约的前提下,甲方由于各种原因至今未能完成将B地块变更为商住建设用地的手续,致使原协议部分条款无法继续履行,乙方后续工作无法开展。经甲乙双方再次协商,达成一致,并在原协议的基础上补充以下条款,以供双方共同遵守。1、约定甲方于2018年12月15日前完成B地块变更成商住建设用地的合法手续,如能及时办理完成,甲乙双方无条件履行原协议的各项约定:如该手续到期未完成,甲方于2018年12月16日前一次性以现金偿还给乙方人民币440万元整,全部款项退还完成以后原协议和本补充协议全部作废。2、在2018年12月15日办理完将B地块由绿化用地变更商住建设用地调规的前提条件下,甲乙双方继续履行原协议。3、以上办理手续及归还乙方款项的时间节点如逾期未完成，即视为甲方违约,甲方应承担自乙方付款之日起,按月利率2%计取利息,直至本息全部结清为止,还应承担乙方由此而产生的诉讼费、保全费、律师费、差旅费延迟履约金等所有的经济损失。2019年3月27日，朕北公司、东昌公司、付磊、张延丽、万海清再签协议，确定并约定:2018年6月5日,甲乙双方就A地块(太平街向北延伸400米处,宗地号:北大村00-00011)，B地块(依兰镇北大村太平街与大宇路交汇处西北角,宗地号:0570-122)两处地块有偿转让相关事宜达成协议(具体内容详见附件1)。在附件1协议正式签订前,乙方万海清按照甲方指示，已于2018年5月31日向乙方法人付磊银行账户支付约定的土地受让首付款200万(贰伯万)元。2018年9月18日,甲方及张延丽因急需资金周转,从乙方万海清处借款240万(贰佰肆拾万)元,万海清按照甲方及张延丽指示向甲方股东张延丽银行账户转账240万元，并由张延丽出具借条。上述两笔转账经办人均为吴小华,转账附言均为随意填写,第一笔款项为土地受让首付款200万元,第二笔款项为240万元借款。两笔款项实际出资人均为万海清。后因甲方违约,造成协议一直未能如约履行,甲乙丙三方于2018年11月25日签订土地转让补充协议(详见附件2)，现因甲方再次违约,故此甲乙丙三方签订协议如下:一、甲方应于2019年6月18日前向乙方万海清返还440万元及相应利息。二、上述440万元按照乙方实际向甲方支付时间计息,利息按照月利率2%计算至全部本息偿还为止。(即两笔款项均从实际支付之日起按照月利率2%计算利息,第一笔200万自2018年5月31日起按月利率2%计算至全部本息偿还为止:第二笔240万自2018年9月18日起按月利率2%计算至全部本息偿还为止)。三、2019年1月31日,甲方已向乙方支付利息70万(染拾万)元。四、甲方所有的A地块(太平街向北延伸400米处,宗地号:北大村00-00011)、B地块(依兰镇北大村太平街与大宇路交汇处西北角,宗地号:0570-122)两处地块在本协议所涉债务本息未全部偿还前,不得对外转让、出租。五、乙方为实现债权而产生的诉讼费、律师费、交通费等所有费用均由甲方承担。六、丙方付磊、张延丽自愿为甲方上述债务(包括但不限于440万本金、利息及本协议第五条约定内容等)承担连带保证责任,保证期限:两年。约定期满后，被告朕北公司、付磊、张延丽拒不履行约定义务，原告主张权利未果。期间，2019年1月31日，被告向原告支付利息70万元、2019年6月15日返还本金50万元、2019年6月17日返还本金20万元、2019年6月18日返还本金20万元、2019年月20日返还本金10万元、2019年7月13日返还本金10万元、2019年8月9日返还本金30万元、2019年10月29日支付利息15万元。以上共计偿还本金140万元、利息85万元。就上述事实与理由，原告依据《合同法》六十条、五十二条规定诉至贵院请求依法判决。第三人东昌公司述称：不应该把东昌公司列为第三人，东昌公司跟被告方不认识，也没有见过人，原告万海清带第三人去见的被告。当时万海清转让土地合同的时候，万海清已经向被告付款200万元，是万海清与被告之间的交易，第三人还阻止不要买涉案土地，因为存在风险，万海清借用东昌公司的名义购买这块土地，准备开发建设，当时第三人说暂时借用东昌公司名义可以，只是借用，跟东昌公司没有任何关系，第三人跟万海清是朋友关系，合同双方已经起草以后，第三人只是盖章，具体内容第三人也不清楚。被告朕北公司、付磊、张延丽未答辩。经审理查明：2018年6月5日，万海清以东昌公司名义与朕北公司签订《土地转让协议》，协议约定:朕北公司将位于延吉市太平街向北延伸400米处,宗地号:北大村00-00011,总面积约为11,295平方米;位于延吉市××镇交汇处西北角,宗地号为:0570-122号的国有土地,约9,600平方米的土地转让给东昌公司（万海清)。东昌公司（万海清）首付给朕北公司人民币200万元,用于购买朕北公司上述地块的所有权和开发权。2018年6月5日，东昌公司（万海清）将200万元通过吴小华（妻子）汇入朕北公司指定收款人张延丽个人账户内。2018年11月25日,朕北公司(甲方）、东昌公司（乙方1）、付磊（担保方）、张延丽（担保方）、万海清（乙方2）就2018年6月5日东昌公司与朕北公司签订的《土地转让协议》签订了《土地转让补充协议》，补充协议确认并约定:甲乙双方就甲方将延吉市依兰镇北大村太平街与大宇路交叉西北处宗地号:0570-122号(B地块,变更成商住用地用于开发)，宗地号:北大村00-00011(A地块)的土地有偿转让给乙方事宜达成一致,并于2018年6月5日签订了该转让协议。依照原协议约定:乙方按时间节点支付的前提下以总价1,850万元人民币购买上述两块地,乙方按原协议约定于2018年5月31日支付给甲方先期买地款200万元,2018年9月18日借给甲方张延丽240万元,共计人民币440万元，同时约定:甲方负责办理B地块的所有手续直至能达到开发商住用房的所有条件，还约定甲方于2018年7月末前完成B地块变更为商住建设用地的合法手续，2018年12月31日前能达到开发条件的所有手续全部办完。乙方2(万海清)为购买上述两块地的实际出资人,为了土地落户借用乙方1(东昌公司)。在乙方按原约定已经支付先期土地款200万元已经履约的前提下,甲方由于各种原因至今未能完成将B地块变更为商住建设用地的手续,致使原协议部分条款无法继续履行,乙方后续工作无法开展。经甲乙双方再次协商,达成一致,并在原协议的基础上补充以下条款,以供双方共同遵守。1、约定甲方于2018年12月15日前完成B地块变更成商住建设用地的合法手续,如能及时办理完成,甲乙双方无条件履行原协议的各项约定:如该手续到期未完成,甲方于2018年12月16日前一次性以现金归还给乙方人民币440万元整,全部款项退还完成以后原协议和本补充协议全部作废。2、在2018年12月15日办理完将B地块由绿化用地变更商住建设用地调规的前提条件下,甲乙双方继续履行原协议。3、以上办理手续及归还乙方款项的时间节点如逾期未完成，即视为甲方违约,甲方应承担自乙方付款之日起,按月利率2%计取利息,直至本息全部结清为止,还应承担乙方由此而产生的诉讼费、保全费、律师费、差旅费延迟履约金等所有的经济损失。2019年3月27日，朕北公司、东昌公司、付磊、张延丽、万海清再签协议，确定并约定:2018年6月5日,甲乙双方就A地块(太平街向北延伸400米处,宗地号:北大村00-00011)，B地块(依兰镇北大村太平街与大宇路交汇处西北角,宗地号:0570-122)两处地块有偿转让相关事宜达成协议(具体内容详见附件1)。在附件1协议正式签订前,乙方万海清按照甲方指示，已于2018年5月31日向乙方法人付磊银行账户支付约定的土地受让首付款200万(贰伯万)元。2018年9月18日,甲方及张延丽因急需资金周转,从乙方万海清处借款240万(贰佰肆拾万)元,万海清按照甲方及张延丽指示向甲方股东张延丽银行账户转账240万元，并由张延丽出具借条。上述两笔转账经办人均为吴小华,转账附言均为随意填写,第一笔款项为土地受让首付款200万元,第二笔款项为240万元借款。两笔款项实际出资人均为万海清。后因甲方违约,造成协议一直未能如约履行,甲乙丙三方于2018年11月25日签订土地转让补充协议(详见附件2)，现因甲方再次违约,故此甲乙丙三方签订协议如下:一、甲方应于2019年6月18日前向乙方万海清返还440万元及相应利息。二、上述440万元按照乙方实际向甲方支付时间计息,利息按照月利率2%计算至全部本息偿还为止。(即两笔款项均从实际支付之日起按照月利率2%计算利息,第一笔200万自2018年5月31日起按月利率2%计算至全部本息偿还为止:第二笔240万自2018年9月18日起按月利率2%计算至全部本息偿还为止)。三、2019年1月31日,甲方已向乙方支付利息70万(染拾万)元。四、甲方所有的A地块(太平街向北延伸400米处,宗地号:北大村00-00011)、B地块(依兰镇北大村太平街与大宇路交汇处西北角,宗地号:0570-122)两处地块在本协议所涉债务本息未全部偿还前,不得对外转让、出租。五、乙方为实现债权而产生的诉讼费、律师费、交通费等所有费用均由甲方承担。六、丙方付磊、张延丽自愿为甲方上述债务(包括但不限于440万本金、利息及本协议第五条约定内容等)承担连带保证责任,保证期限:两年。约定期满后，被告朕北公司、付磊、张延丽没有履行约定义务。期间，2019年1月31日，被告向原告支付利息70万元、2019年6月15日返还本金50万元、2019年6月17日返还本金20万元、2019年6月18日返还本金20万元、2019年月20日返还本金10万元、2019年7月13日返还本金10万元、2019年8月9日返还本金30万元、2019年10月29日支付利息15万元。以上共计偿还本金140万元、利息85万元。2019年10月30日，朕北公司（甲方）、万海清（乙方）、张延丽（担保方）签订协议书，约定截止2019年10月30日甲方欠乙方本金300万元，利息45万元，其中2019年10月30日前支付乙方利息20万元，2019年11月15日前支付乙方利息25万元。签订协议后，被告支付利息15万元，未付剩余本金300万元和利息30万元。认定上述事实的证据有：原告提供的朕北公司的企业信息，2018年6月5日的土地转让协议，银行汇款凭证5份，2018年11月25日土地转让补充协议，2019年3月27日协议书，2019年10月30日协议书，委托代理合同一份，以及当事人的陈述。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。本院认为，2018年6月5日签订的《土地装让协议书》及2018年11月25日签订的《土地转让补充协议书》，2019年3月27日签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，原告作为实际出资人向被告支付了200万元的转让款及240万元的借款，但被告因无法履行土地转让协议，双方又重新签订协议书，约定由被告偿还440万元，形成新的债权债务关系，被告朕北公司应立即偿还拖欠原告的欠款300万元及利息、实现债权费用14.4万元，被告付磊和张延丽对上述款项承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告吉林省朕北投资有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告万海清支付人民币300万元及利息30万元（2019年10月29日之前拖欠的利息30万元，之后的利息自2019年10月30日至偿还全部欠款之日止，按2%计付）；二、被告吉林省朕北投资有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告万海清支付实现债权费用144000元；三、被告付磊、张延丽对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费31952元（原告已预交），减半收取15976元，由被告负担。如果被告吉林省朕北投资有限公司、付磊、张延丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 边万龙二○二0年一月七日书记员 刘 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