江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019苏06民终4277号 上诉人（原审被告）：张军，男，1969年11月11日生，汉族，住如东县。 被上诉人（原审被告）：南通恒基置业有限公司，住所地如东县。 诉讼代表人：江平，破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：黄目云，女，南通新江海联合会计师事务所员工。 委托诉讼代理人：丁大虎，江苏启秀律师事务所律师。 上诉人张军因与被上诉人南通恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服如东县人民法院（2019）苏0623民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人张军上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回支持其一审诉讼请求。理由如下：一、张军与恒基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审法院对此未作认定。张军已履行了付款义务。恒基公司辩称双方未建立商品房买卖合同关系，本案属于缔约过失责任等，不符合事实。二、一审法院未对购房款的优先返还权进行裁判。在出卖人不能交付房屋的情况下，上诉人的购房款返还请求权应该得到保护，作为共益债务予以清偿。三、按照年利率24%计算购房款的利息损失于法有据。上诉人的主张未超过最高利率，也不损害其他债权人的合法权益，所以是公平合理，有法可依的。请求二审法院查明事实，依法判决。 被上诉人恒基公司辩称，一审判决已确认《商品房买卖合同》合法有效。管理人已确认张军的购房款819439元属优先债权，在A幢商铺三楼建筑面积43.04平方米房屋的拍卖净得款内优先受偿。张军要求作为共益债务受偿，没有法律依据。张军主张按照年利率24%计算利息损失没有依据。 张军向一审法院起诉请求：1.判令确认张军对购房款债权享有购房款返还优先权，作为共益债务清偿。2.判令确认损失赔偿依据购房款总金额819439元为基数，按年24%计算，自2012年5月2日起计算至2017年3月1日的金额950549.24元债权作普通债权清偿。3.本案的实际诉讼费用全部由恒基公司承担。 一审法院查明事实如下：恒基公司系房地产开发企业，于2010年通过出让方式取得位于如东县东侧，如东县岔河镇编号为东国用（2010)第300022的地块的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为恒基生活广场。经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，并对外公开出售。 2011年11月15日，张军（买受人）与恒基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：（1）张军购买恒基生活广场A幢3051号房屋（建筑面积为43.04平方米），单价19039元/平方米，总金额为819439元。（2）交付期限：出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案表、该商品房取得面积实测技术报告书、交付钥匙，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（3）出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。张军庭审中还提供了一份日期为2012年1月9日商品房买卖合同（合同编号：20120014），该合同为备案合同，合同上载明的购房人、购买房屋、单价、金额、违约责任等与前述商品房买卖合同一致，仅在交付期限约定上存在差异。后张军合计向恒基公司缴纳了499439元购房款首付款，余款320000元在案外人中国建设银行股份有限公司如东支行（以下简称建行如东支行）办理了按揭贷款。因张军未能按约偿还上述贷款，案外人建行如东支行向法院提起诉讼，案号为：（2016）苏0623民初1906号，法院于2016年7月15日作出判决，判决张军、王萍归还建行如东支行借款本息，并由恒基公司承担连带清偿责任。 2016年8月22日，如东县住房和城乡建筑局出具商品房预（销）售备案登记信息证明，载明：“经查询，买受人：张军，出卖人：南通恒基置业有限公司，项目名称：恒基生活广场，A幢3051室商业，合同编号：20120014，合同备案号：66m3g921317me4s2”。 2017年3月1日，法院裁定受理姜保国、南通百富莱商贸有限公司对南通恒基置业有限公司的破产清算申请，并于2017年4月24日决定由南通新江海联合会计师事务所担任南通恒基置业有限公司管理人。 在破产案件审理过程中，张军向恒基公司管理人申报债权，恒基公司管理人作出（2019）通恒基破管字018号通知书，载明：经审核，你方合计向恒基公司支付“房款”819439元，因双方之间未建立商品房买卖合同，违约责任及优先权等合同之债依法不能成立，管理人根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，据此确认你方普通债权金额820726元（含案件受理费1287元）并无不当。后2019年6月18日恒基公司管理人向各债权人发放债权核查表，张军为表上29号，该表载明：款项为购房款，申报债权数额2048850.53元，确认优先债权金额819439元，优先债权范围为对A幢商铺三楼建筑面积43.04平方米房产的拍卖净得款享有优先受偿权，未受偿的部分列为普通债权，普通债权金额为257477.36元，确认合计1076916.36元；不予确认金额为971934.17元，不予确认原因为违约金不予确认。恒基公司陈述，其债权核查表确认的张军普通债权金额257477.36元包含购房款损失256190.36元和另案案件受理费1287元两部分。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.张军主张的购房款本金能否认定为共益债务？2.张军主张按照年24%计算购房款利息能否列为破产债权范围之内？对此，法院分述如下： 共益债务是指在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益所负担的债务。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”本案中，张军主张购房款本金为因债务人不当得利所产生的债务，对此，法院认为：首先，张军主张的该购房款并非发生在法院受理破产申请后；其次，不当得利是指债务人没有合法依据获得利益而致使他人受损。本案购房款的产生因双方之间签订的商品房买卖合同，并非不当得利。最后，恒基公司管理人在债权核查中，结合购买面积43.04平方米，已经作出了确认优先债权金额为819439元，优先债权范围为对A幢商铺三楼建筑面积43.04平方米房产的拍卖净得款享有优先受偿权的结论，应当认为系管理人对恒基公司破产案件中类似债权所作的统一尺度的把握，符合破产程序中公平原则。综上，张军就购房款本金主张共益债务不符合法律规定，法院不予支持。 关于张军主张损失950549.24元（以购房款本金819439元为基数，按照年24%计算自2012年5月2日起至2017年3月1日止）确认为普通债权的请求，法院认为，张军已经支付了购房款本金，客观上存在利息损失，恒基公司管理人在债权核查中分别以多次购房款给付时间为起点，按照年利率6%标准至破产受理之日即2017年3月1日计算利息损失，并确认该损失金额256190.36元为普通债权，法院照准，张军以年利率24%主张利息损失，缺乏法律依据。 综上所述，张军的诉讼请求，法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第五十八条规定，判决如下：一、确认张军的购房款利息损失256190.36元为普通债权。二、驳回张军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6653元，由张军负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，张军与恒基公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效。因法院已受理对恒基公司的破产申请，恒基公司不再履行合同义务，而由张军向管理人申报了债权。管理人已按照张军的实际购房面积确认了其购房款的优先受偿权。张军主张返还的购房款发生于法院受理破产案件之前，也不属于为债权人、债务人共同利益所负债务。张军要求按照共益债务处理，缺乏法律依据，一审法院对此予以驳回并无不当。对因恒基公司不履行合同产生的已缴纳购房款的利息损失，张军主张按照年利率24%计算，没有法律或者合同依据。管理人按照房款的缴纳时间，统一按照年利率6%计算利息损失，符合本案的具体情况，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13306元，由张军负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年一月七日 书记员  施惠惠