湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终8号 上诉人（原审被告）：湖南省南山种畜牧草良种繁殖场。 法定代表人：刘跃发，该场场长。 委托诉讼代理人：唐学中，湖南承信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨永义。 委托诉讼代理人：安才教，城步县湘城法律服务所法律工作者。 上诉人湖南省南山种畜牧草良种繁殖场（以下简称南山牧场）因与被上诉人杨永义确认合同效力纠纷一案，不服湖南省城步苗族自治县人民法院（2019）湘0529民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南山牧场上诉请求：撤销原判，改判确认南山牧场于2019年9月15日作出的《解除〈某某宾馆租赁经营合同〉的通知》有效；一、二审诉讼费由杨永义承担。事实和理由：1、原判认定事实错误。根据合同约定，截至2018年4月底杨永义应交租金1010400元，但截至2018年9月30日其仅交租金748550元，尚欠261850元，原判认定杨永义仅欠租金9250元缺乏事实依据；合同履行过程中，确因某某宾馆的消防整改问题导致杨永义无法正常营业并停止一段时间的经营，但该事实与租金交付是两个不同的法律事实，此前双方不可能预计消防整改的发生，2018年9月29日前杨永义仍负有依约支付当年租金的义务；至于因消防整改所致停业损失应否抵扣租金需经双方另行协商解决或主张权利，原判越权将杨永义交付租金时间截止到2018年9月30日，先行审理了本应由南山牧场另行主张权利的损害赔偿之诉，显然错误。2、原判适用法律错误。合同一经订立需双方协商一致方可变更，南山牧场虽于2018年7月17日、9月12日收取了杨永义的租金，但双方并未就日后租金收取时间及逾期未交或未交足的违约事项达成协议，不能视为对原合同的变更。 杨永义辩称，杨永义不存在违约，从2016年6月8日至2018年9月8日共计27个月，租金757800元，杨永义已支付748550元，只欠9250元；2018年9月29日某某宾馆被关停，系南山牧场造成，关停期间租金不应交纳；本案合同约定解除条件和法定解除条件均未达到，南山牧场不能单方发出解除通知，发出了也是违反法律规定的。请求驳回上诉，维持原判。 杨永义向一审法院起诉请求：确认南山牧场解除杨永义与南山牧场签订的《某某宾馆租赁经营合同》行为无效。 一审法院认定事实：杨永义与南山牧场于2016年6月8日签订《某某宾馆租赁经营合同》，该合同约定：杨永义承租南山牧场所有的某某宾馆，租赁期自2016年6月8日至2021年6月9日，每年租赁费为336800元，杨永义在合同签订后3天内一次性支付给南山牧场履约保证金、财产押金和第一年租金共计586800元，以后每年四月底前足额交清当年度的租金，逾期未交或未交足，合同自然终止。合同签订后，杨永义于2016年6月14日支付给南山牧场第一年租金及履约保证金、财产押金共计586800元，2017年7月26日支付给南山牧场租金15万元，2017年11月21日南山牧场以业务费抵扣租金111444元，杨永义于2018年7月17日支付租金10万元，2018年9月12日，杨永义以业务费抵扣租金50306元。至2018年9月30日，杨永义应支付给南山牧场2016年6月8日至2018年9月8日共计27个月的租赁费757800元，杨永义已支付租赁费748550元，尚欠租赁费9250元。2018年9月29日，城步苗族自治县公安消防大队以某某宾馆使用易燃可燃材料装修、存在火灾安全隐患为由向南山牧场送达城公消封字某某号《临时查封决定书》，某某宾馆由此停业整改。另双方均认可导致某某宾馆存在火灾隐患的装修材料是杨永义承租该宾馆之前装修的。2019年6月11日，南山牧场与湖南省凯飞工程有限公司签订《某某宾馆消防安装工程合同》，将某某宾馆主楼、附楼、贵宾楼的消防安装部分改造工程发包给该公司整改，2019年8月中旬消防整改工程验收合格。2019年8月21日，南山牧场向杨永义发出《通知》，要求杨永义于2019年8月26日前支付拖欠的租赁费261850元及签订补充协议，逾期未缴纳，则视为杨永义自行放弃承租权。2019年9月15日，南山牧场向杨永义送达《解除的通知》。 一审法院认为，本案系确认合同效力纠纷。双方签订的《某某宾馆租赁经营合同》约定，杨永义应于每年四月底前足额交清当年度的租金，逾期未交或未交足，合同自然终止。本案杨永义在2018年4月底确实拖欠南山牧场租金412156元，但南山牧场并没有要求终止合同，而是于2018年7月17日接受了杨永义支付的租金，并于2018年9月12日与杨永义进行了业务费用抵扣结算，同时南山牧场于2019年8月21日向杨永义发出《通知》要求杨永义支付租金。南山牧场这一系列行为可以视为对《某某宾馆租赁经营合同》中“每年四月底前足额交清当年度的租金，逾期未交或未交足，合同自然终止”约定的变更。本案所涉合同无约定解除条件与法定解除事由的出现，双方当事人又未能就合同的解除协商一致，且杨永义已履行了合同的主要债务，南山牧场无权单方用通知的形式以解除合同为条件限定杨永义在一定的时间内支付租金，故对南山牧场以杨永义拖欠租金构成违约为由要求解除合同的观点，不予采纳。《中华人民共和国合同法》在赋予合同一方享有解除权的同时，赋予了合同相对方享有异议权。当事人接到解除合同的通知后，认为不符合约定的或者法律规定的解除合同的条件，不同意解除合同的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认是否解除。杨永义对南山牧场于2019年9月15日作出的《解除〈某某宾馆租赁经营合同〉的通知》提出异议，请求撤销合同解除行为的诉请予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，判决：一、确认湖南省南山种畜牧草良种繁殖场于2019年9月15日作出的《解除〈某某宾馆租赁经营合同〉的通知》无效；二、案件受理费50元，由湖南省南山种畜牧草良种繁殖场负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2018年9月12日，南山牧场出具了一份《湖南省南山种畜牧草良种繁殖场内部单据划转单》，该单据载：报账单位“某某宾馆”，报支数“50306元”，摘要“报费用抵某某宾馆租金”，报账单位处盖有南山牧场财务专用章；但并未载结算过程与结算结论。本院经审查确认一审认定的其他事实和证据。 本院认为，杨永义的诉讼请求为确认南山牧场解除《某某宾馆租赁经营合同》行为无效，故本案仅就该解除合同行为进行审理，双方诉辩提及的“某某宾馆停业整改”有关问题不属于本案审理范围。本案二审的争议焦点为：杨永义是否存在未按合同约定向南山牧场支付租金的情形，南山牧场是否有权解除双方签订的租赁合同。双方签订的《某某宾馆租赁经营合同》第3条约定租赁费336800元/年，第4条约定杨永义“以后，于每年四月底前足额交付当年的租赁费到南山牧场指定账户，若逾期未交或未交足，本合同自然终止”，第9条第二款约定“若杨永义违背本合同条款中的任何一项，则视为杨永义自动放弃经营权，南山牧场有权单方面解除本合同”。合同签订当年杨永义足额支付了履约保证金、财产押金和第一年租赁费，此后杨永义支付租金情况为：2017年7月26日支付租金15万元，11月21日以业务费抵扣租金111444元，即第二年度仅付租金261444元；2018年7月17日支付租金10万元，9月12日以业务费抵扣租金50306元，即第三年度仅付租金150306元。另，根据《湖南省南山种畜牧草良种繁殖场内部单据划转单》，虽可以认定南山牧场同意将其在杨永义经营的某某宾馆产生的业务费用冲抵租金，但该单据并未载任何结算过程与结算结论，故不能将该单据认定为结算单据，原判据此认定南山牧场于2018年9月12日与杨永义进行了业务费用抵扣结算不当。根据上述事实，杨永义除第一年足额支付了租金外，此后其既未按照合同约定的金额足额支付租金，也未按照合同约定的时间于每年四月底前支付租金。需要指出的是，杨永义第一年支付的25万元履约保证金与财产押金，该款旨在为履约提供保障，性质显然不同于租金，不能在合同履行过程中杨永义未依约足额支付租金时简单将该款等同于租金。租赁合同出租人有收取租金的权利，承租人有支付租金的义务，南山牧场于2018年7月17日接受杨永义支付的租金、9月12日同意以业务费冲抵租金及于2019年8月21日向杨永义通知催缴租金，是其作为出租人应享有的合法权利，不能将出租人接受及催缴承租人应缴租金视为出租人同意承租人迟延支付租金，原判将南山牧场上述系列行为视为对涉案合同付款方式的变更没有法律依据、不符合交易常理，亦不利于树立诚信风尚。在杨永义连续两年未依约足额交付租金的情况下，南山牧场向其送达《解除的通知》既符合合同约定，亦合法合理，杨永义请求确认南山牧场该行为无效没有事实和法律依据，原判对其该请求予以支持不当。 综上所述，南山牧场的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省城步苗族自治县人民法院（2019）湘0529民初1105号民事判决； 二、驳回杨永义的诉讼请求。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人杨永义负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长  肖碧兰 审 判 员  李文明 审 判 员  申 杰 二〇二〇年一月十四日 法官 助理  刘毓娴 代理书记员  赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……