文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0102民初7860号原告：重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司，住所地：重庆市涪陵区中山路9号，统一社会信用代码：915001026608964393。法定代表人：吉仕林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：左超，男，1975年5月4日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告：瞿成波，男，1975年6月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司与被告左超、瞿成波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员何凌云独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了缺席审理。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨露到庭参加了诉讼。被告左超、瞿成波经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告左超给付从2018年12月22日起至合同到期之日（2019年8月21日）止的租金67483.58元以及此款从2018年12月23日起至付清之日止按月利率20‰计算的违约金；2、由被告左超立即返还位于重庆市涪陵区XX路XX号商业用房屋二间；3、由被告左超给付从合同到期之日起至商铺返还之日止，按照租赁合同约定的日租金1.5倍的标准计算的商铺占用费；4、由被告左超给付优惠期租金54264元，并支付按照3个月租金计算的违约金25306.34元；5、由被告左超给付律师代理费1万元；6、请求确认不予退还被告左超所缴纳的履约保证金15302.4元；7、被告瞿成波对上述第1项、第3项、第4项、第5项承担连带清偿责任；8、本案的诉讼费由被告左超、瞿成波承担。事实和理由：2016年8月22日，原告与李凯签订商业用房租赁合同约定，原告将位于重庆市涪陵区XX路负XX层XX号商业用房房屋出租给李凯，房屋面积为226.1平方米，租期36个月，从2016年9月1日起至2019年8月31日止；2016年9月1日至2017年8月31日为优惠期，优惠租金为54264元；2017年9月1日至2018年8月31日，每月租金为9496.20元；从2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为99971.01元；从2017年9月1日起每三个月交一次租金，各期租金均在每一期开始提前15天缴纳，逾期缴纳租金，未交租金每日按千分之三累计计算违约金。2016年8月22日，原告与李凯确认租赁期限从2016年8月22日起计算。2018年6月20日，原告与李凯和被告瞿成波签订权利义务转让协议约定，李凯概括转让与原告签订的商业用房租赁合同及补充协议所约定的权利义务给被告瞿成波。2019年1月17日，原告又与被告瞿成波、左超签订权利义务转让协议约定，被告瞿成波概括转让与原告签订的商业用房租赁合同及补充协议中约定的位于重庆市涪陵区XX路XX号商业用房屋二间给被告左超，被告瞿成波并对被告左超担保。原告从2018年12月起至今未收到租金，经多次催收无结果，为维护其合法权益，请求判如所请。被告左超、瞿成波未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在审理中进行了质证。原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司提交了如下证据：1、商业用房租赁合同；2、关于租期的确认函；3、权利义务转让协议；4、不动产权证；5、履约保证金收据；6、租金缴纳收据；7、租金催缴通知书；8、EMS邮寄单及邮件查询单；9、金科世界走廊委托租赁经营协议；10、申请书；11、解约通知书；12、法律事务委托合同；13、律师费发票；14、进账单。被告左超、瞿成波未提供证据。对本案的事实，本院认定如下：2016年8月22日，原告与李凯签订商业用房租赁合同约定，原告将属其所有的位于重庆市涪陵区XX路XX层XX号（房产登记为涪陵区XX路XX号XX号）商业用房屋出租给李凯，房屋建筑面积为226.1平方米；租赁期限为36个月，即从2016年9月1日起至2019年8月31日止；优惠期为12个月（含一个月的装修期），即从2016年9月1日至2017年8月31日止，优惠缴纳租金为54264元；如因李凯的原因造成原告按约定解除本合同或李凯擅自终止本合同的，李凯应向原告补足支付优惠期间优惠的租金54264元和向原告支付3个月租金（按每月每平方米40元计算）作为违约金，并且所缴纳的履约保证金不予退还；从2017年9月1日起至2018年8月31日止，每月每平方米的租金为42元，即每月租金为9496.20元；从2018年9月1日起至2019年8月31日止，每月每平方米的租金为44.1元，即每月租金为99971.01元；从2017年9月1日起每三个月交一次租金，先缴租金后承租房屋，各期租金均在每一期开始提前15天缴纳；李凯向原告缴纳履约保证金18088元，如李凯无违约行为，则予以退还，如有违约行为，在扣除违约金、损失、及欠费后将余下部分不计息全部返还给李凯；李凯未按合同约定缴纳租金，按逾期未缴纳金额每日按千分之三累计计算违约金；李凯未按合同约定返还房屋，每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算违约金；如一方违约必须承担另一方律师费用等；本合同涉及的有关联系的地址、电话、传真，以及双方在本合同中所提供的通讯地址、电话、传真为准（李凯接收商铺后，该商铺作为李凯的通讯地址）。合同签订后，2016年8月22日，原告又与李凯签订了确认租赁期限从2016年8月22日起计算的协议。2018年6月20日，原告与李凯和被告瞿成波签订权利义务转让协议约定，李凯于2016年8月22日与原告签订的商业用房租赁合同所约定的权利义务概括转让给被告瞿成波，原合同的其它条款内容及要求均不变，被告瞿成波对李凯履行本合同以及协议和责任承担连带保证责任，担保期限界满后两年。2019年1月17日，原告又与被告瞿成波、左超签订权利义务转让协议约定，李凯将商业用房租赁合同的权利义务概括转让给了被告瞿成波，现被告瞿成波将原合同权利义务概括转让给被告左超，但租赁区域现为位于重庆市涪陵区XX路XX号商铺房屋；应交的履约保证金为15302.4元；原合同的其它条款内容及要求均不变；被告左超对被告瞿成波履行合同及本协议和责任承担连带保证责任，担保期限界满后两年。被告左超在该协议的下方填写了自已的联系电话及地址，其联系地址为：重庆市长寿区XX镇XX村XX号。但未明确是双方邮件往来送达的联系电话和地址。被告瞿成波将租金交至2018年12月。被告左超未按合同约定缴纳租金至今。2019年2月25日，原告向被告左超邮寄租金催缴通知书，通知被告左超缴纳2018年11月22日至2019年2月21日期间的租金16870.89元。邮寄地址为：重庆市长寿区XX镇XX村XX号。该邮件被退回原告。2019年3月1日，被告左超向原告申请并承诺载止3月1日起的欠费及三月的租金将于4月30日前结清，保证3月22日前开业直至合同到期。2019年5月28日，原告又向被告左超邮寄解约通知书，邮寄地址为：重庆市长寿区XX镇XX村XX号。该邮件仍被退回原告。原告催收租金无结果，于2019年9月17日与北京德恒（重庆）律师事务所签订法律事务委托合同，并支付了律师代理费1万元后，遂诉至本院。另查明：重庆市涪陵区XX路负XX层XX号和XX号商铺房屋建筑面积分别为65.41平方米和125.87平方米，共计191.28平方米。本院认为，原告与李凯签订商业用房租赁合同及租期确认协议，以及与李凯、被告瞿成波，与被告瞿成波、左超签订的权利义务转让协议依法成立并有效，对双方均具有约束力。被告左超应当按合同约定给付原告租金而未支付，实属违约，依法应当承担给付原告房屋租金以及逾期给付租金的违约金、律师代理费，并返还租赁物以及支付逾期返还租赁物占用费的民事责任。被告瞿成波自愿提供连带责任担偿，依法应当承担连带清偿的民事责任。关于被告左超应交的租金。依据原告所提供租金催缴通知书，被告左超应缴纳的租金期限为从2018年11月22日起至合同到期之日止，租金标准应以所承租的房屋面积191.28平方米，按每月每平方米44.1元标准计算。但原告只请求从2018年12月22日起至合同到期之日止，是原告对自已权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告左超未按合同约定的时间给付原告租金，实属违约，依法应当承担相应的违约责任，即支付违约金，其违约金以每月相应租金为基数按月利率20‰进行计算。被告左超受让的合同名义上是全部概括受让，而实际上只是部分租赁物租赁权利义务的概括受让，被告左超仅对受让部分租赁物因被告瞿成波未缴纳租金部分承担给付租金的民事责任，对被告瞿成波所承租而被告左超未受让部分租赁物在2018年12月22日至2019年1月17日期间未缴纳的租金，被告左超不应承担给付租金的民事责任。关于被告左超应给付的房屋占用费。租赁合同到期后，被告左超应返还而未返还原告租赁物，实属违约，依法应当承担给付房屋占用费的民事责任。房屋占用费计算的期限应当从合同到期的次日即2019年8月22日起至返还房屋之日止，房屋占用费应以所承租的房屋面积191.28平方米，按每月每平方米44.1元标准计算。原告请求由被告左超按日租金1.5倍的标准计算的商铺占用费，因双方在合同中并无此约定，而合同仅约定的是到期后未返还房屋，每逾期一日按日租金（日租金按当年月租金除以30天进行计算）的1.5倍累计计算违约金。原告主张每逾期一日按日租金的1.5倍累计计算违约金，明显过高，本院依法应予以调整。原告要求由被告左超按日租金1.5倍的标准计算的商铺占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于租赁合同是否在到期前已解除。被告左超未按约定缴纳租金，原告因此虽有权提前要求解除合同。但原告的提前解除合同通知未依法送达给被告左超，被告左超也未收到原告邮寄送达的解除合同通知。依据原告与李凯的合同约定，邮件送达地址为商铺地址，而原告的邮件送达地址为被告左超在签订权利义务转让协议时所留的联系地址，而对该地址双方并未约定是双方邮件往来的地址。原告所提供的证据不能证明其解除合同通知书已送达给了被告左超，且原告也未提供证据证明被告左超擅自终止合同。据此，原告与被告左超的合同并未因被告左超未按合同约定缴纳租金而提前解除。现合同已到期，原告因此要求由被告左超支付优惠期租金54264元，并支付按照3个月租金计算的违约金25306.34元的诉讼请求，不符双方的约定，本院不予支持。原告要求确认不予退还被告左超所缴纳的履约保证金15302.4元，依据原告与李凯的合同约定，如李凯无违约行为，则予以退还，如有违约行为，在扣除违约金、损失、及欠费后将余下部分不计息全部返还给李凯。据此，被告左超所缴纳的履约保证金应在扣除违约金、损失、及欠费后将余下部分不计息全部返还给被告左超，而原告要求确认不予退还被告左超所缴纳的履约保证金的诉讼请求，不符合双方的约定，本院不予支持。综上所述，原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的诉讼请求：1、由被告左超给付从2018年12月22日起至2019年8月21日止以房屋面积191.28平方米，以每月每平方米44.1元标准计算的租金，并支付从2018年12月22日起至付清之日止以每月应缴纳的相应租金总金额为基数按月利率20‰计算的违约金（被告左超所缴纳的履约保证金15302.4元从被告左超应支付的违约金中予以扣除）；2、从2019年8月22日起至返还房屋之日止以房屋面积191.28平方米，按每月每平方米44.1元标准计算的的房屋占用费；3、由被告左超支付律师代理费1万元；4、被告瞿成波对以上债务承担连带清偿责任；5、被告左超返还原告位于重庆市涪陵区XX路XX号商业用房（房产登记为涪陵区XX路XX号XX号）二间，符合法律规定，本院予以支持。原告请求由被告左超支付优惠期租金54264元，并支付按照3个月租金计算的违约金25306.34元，确认不予退还被告左超所缴纳的履约保证金15302.4元，按租赁合同约定的日租金1.5倍的标准计算的商铺占用费，不符合双方的约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定如下:一、被告左超在本判决生效后10日内给付原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司从2018年12月22日起至2019年8月21日止以房屋面积191.28平方米，以每月每平方米44.1元标准计算的租金，并支付从2018年12月22日起至付清之日止以每月应缴纳的相应租金总金额为基数按月利率20‰计算的违约金（被告左超所缴纳的履约保证金15302.4元从被告左超应支付的违约金中予以扣除），并给付从2019年8月22日起至返还位于重庆市涪陵区XX路XX号商业用房（房产登记为涪陵区中山路XX号XX号）二间之日止以房屋面积191.28平方米，按每月每平方米44.1元标准计算的的房屋占用费，和律师代理费1万元。被告瞿成波承担连带清偿责任；二、被告左超在本判决生效后10日内将位于重庆市涪陵区XX路XX号商业用房（房产登记为涪陵区中山路XX号XX号）二间返还给原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司；三、驳回原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6066元，减半收取3033元,由原告重庆市金科实业集团科润房地产开发有限公司负担1291元，由被告左超、瞿成波负担1742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判长  何凌云二〇二〇年一月六日书记员  徐思思