新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民终4421号 上诉人（原审被告、反诉原告）：水磨沟区南湖南路御明园家具店，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 经营者：田玉兴，该家具店经营者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：田玉兴，男，1954年7月28日出生，汉族，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李昭熙，新疆井然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆水清木华置业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 法定代表人：丁永凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱晓蓝，女，该公司职员。 上诉人水磨沟区南湖南路御明园家具店（以下简称御明园家具店）、田玉兴因与被上诉人新疆水清木华置业投资有限公司（以下简称水清木华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人御明园家具店、田玉兴的共同委托诉讼代理人李昭熙，被上诉人水清木华公司的委托诉讼代理人钱晓蓝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 御明园家具店、田玉兴上诉请求:1.请求撤销一审判决第二、三、五、八、九项；2.依法改判我们向水清木华公司支付2018年1月至2019年5月7日房屋租赁费838,265.96元；3.依法改判驳回水清木华公司要求支付2018年1月至2019年5月7日滞纳金的诉讼请求；4.依法改判水清木华公司向我支付违约金1,015,632.8元；5.依法改判水清木华公司向田玉兴赔偿装修损失1,040,000元。事实及理由：一审判决认定事实不清。一、反诉部分。1.本案关键点是谁违约的问题。双方在2017年3月1日订立房屋租赁合同，合同中约定，我方租赁该房屋是作为家居买卖经营使用。该合同系双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则，将承担相应的责任。我方签订合同后着手开始装修，但在办理商铺消防验收过程中，水清木华公司拒不履行合同第六条的约定，即提供经消防部门验收合格的消防设备设施及消防施工图等相关文件，导致我方租赁房屋后无法使用，我方有权解除租赁合同。2.自2018年8月以来，水清木华公司经常无故停电、停水长达一月有余，无法保证提供足够的水和电。3.一审判决违约金过高，请求法院核定。二、本诉部分。1.水清木华公司未按照约定交付消防部门验收合格的消防设备设施及消防施工图等相关文件，导致我方至今不能开业，其违约在先，我方可以行使抗辩权，拒绝交付租金，其也无权主张滞纳金。2.一审法院对2018年10月15日我方交纳的租金300,000元，只认定了21,000元，其余279,000元认定为物业费和空调费，这是错误的。首先，300,000元是缴纳什么费用应当由我方来决定；其次，300,000元的收据没有给我方，我方也不知道该款变成了物业费；第三，田玉兴按照水清木华公司的指定向新疆华天进出口贸易有限公司转账支付300,000元，以往支付租金都是通过这个账户转的。水清木华公司与新疆水清木华物业有限公司是两个独立的公司，物业费的缴纳是其他账户，故我方有理由认为这300,000元缴纳的是租金。综上，请求二审法院依法改判。 水清木华公司辩称，一审判决已对御明园家具店、田玉兴上诉主张进行了说明，我方同意一审判决。 水清木华公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令御明园家具店、田玉兴支付房屋租赁费1,117,265.96元（2018年1月1日至2019年5月7日）；2.判令御明园家具店、田玉兴承担滞纳金1,121,807.98元（2018年1月1日至20l9年5月7日）；3.判令解除房屋租赁合同。 田玉兴向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除田玉兴与水清木华公司签订的房屋租赁合同；2.请求判令书清木华公司承担违约金1,015,632.8元（5,078,164元×20%）；3.请求判令水清木华公司赔偿装修损失1,040,000元（1,600,000元-560,000元）；4.请求判令水清木华公司返还履行合同保证金50,000元。 一审法院认定事实：2017年3月1日，水清木华公司为甲方与田玉兴为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：一、1.甲方出租给乙方的房屋位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区水清木华Ｘ座商铺。2.出租房屋面积1550平方米。二、1.房屋租赁期自2017年3月1日起至2022年2月28日止共五年。（含装修免租期一个月）。2.该商铺租金第一年980000元整；第二年在第一年租金的基础上递增3%；第二年租金为1009400元整；第三年租金为1009400元整；第四年在上一年租金的基础上递增3%；第四年租金为1039682元整；第五年租金为1039682元整。3.甲方给乙方装修期一个月，即2017年3月1日其至2017年3月30日止。甲方承诺装修期间租金免收，但装修期间的其他费用（包括但不限于物业、水电、空调、暖气、垃圾清理等费用）乙方需正常支付。乙方装修期间的所有垃圾需每日清理干净，未清理或清理……5.乙方租赁该房屋仅作为家具买卖经营使用，如果在经营过程中需要改变经营用途，其经营项目必须符合国家相关法律法规的相关要求，并书面报知甲方，必须在甲方同意后方可改变经营用途。三、1.本合同签订之日乙方即向甲方支付定金50000元整，待合同履行后转为履行合同保证金。2.租金采取先付后租的方式第一年按季度支付，第二年开始每半年支付一次，每次需提前15天缴纳下一季度或下半年租金。3.定金也作为合同履行保证金在合同期满后，乙方无欠费、欠租金以及违约的情况下三个月内退还（无息）。四、1.乙方对租赁场地及其配套设施设备、用电电表、水路、用水表等相关设施如消防进行改造须报审主管部门审定后方可实施。开业前必须持有消防合格手续，在租赁期的维修、环保、卫生、安全等负责，由此产生的费用由乙方自行承担。……七、1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同。（1）不能提供或提供房屋不符合约定条件，经有关部门鉴定，严重影响使用的。（2）经有关部门鉴定交付房屋危及乙方安全或健康的。（3）因甲方原因连续造成停水、停电、停暖（空调）、停气等严重影响经营达一个月的。3.租赁房屋期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租商铺的。（2）未经甲方书面同意，拆、改变（动）房屋结构的。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁商铺用途。（5）利用租赁房屋存在危险物品或进行违法活动。（6）乙方利用该房屋从事违法活动或逾期缴纳租金及相关费用达30日的。……九、1.甲方因自身主管原因不能提供合同约定的房屋而导致合同被解除的，或者甲方违反本合同约定，提前收回出租房屋的，应向乙方承担租金总额的20%的违约金。2.乙方有以下违约情况，向甲方支付租金总额的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方同意，将房屋以借用等形式转租借给他人使用的。（2）未经甲方同意，拆改房屋结构或损坏房屋的。（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。（4）承租期未满乙方提出提前退租的。3.乙方逾期缴纳租金的，除应及时如数补交外，还应承担相应的滞纳金，滞纳金按拖欠金额的日千分之三乘以拖欠天数计算。……十、1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2.因国家政策需要拆迁或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。合同签订后，水清木华公司依约向田玉兴交付房屋。田玉兴对涉案房屋进行装修，并于2017年4月19日办理名称为水磨沟区南湖南路御明园家具店的营业执照，类型为个体户。田玉兴2017年3月14日向水清木华公司支付定金50000元，支付2017年3月31日至6月30日的租金200000元整。2017年8月1日，田玉兴向水清木华公司支付租金250000元。2017年12月29日，田玉兴向水清木华公司支付租金250000元。2018年4月23日，田玉兴向水清木华公司支付租金250000元。2018年10月13日，田玉兴向新疆华天进出口贸易有限公司转帐支付300000元，水清木华公司于2018年11月7日开具名称为田玉兴的房屋租金21000元的发票。2018年4月6日，乌鲁木齐市公安消防支队水磨沟区大队向御明园家具店发出《建设工程消防设计备案抽查确认书》，内容为：水磨沟区南湖南路御明园家具店：根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，经对你单位水磨沟区南湖南路御明园家具店内部装修及消防改造工程资料审查，该工程属于消防设计备案抽查范围。2018年4月28日，乌鲁木齐市公安消防支队水磨沟区大队向御明园家具店出具水公消设备字（2018）第0041号《建设工程消防设计备案凭证》，内容为：根据《中华人民共和国消防法》第十条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2018年4月28日申报了水磨沟区南湖南路御明园家具店内装修及消防改造建设工程（地址：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区）的消防设计备案，并提供了下列材料：1.建设工程消防设计备案申请表；2.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3.设计单位资质证明文件复印件；4.消防设计文件，数量壹份；7.施工图审查机构出具的审查合格文件复印件；8.法律、行政法规规定的其他材料。经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案（注：备案编号650000ＷＳＪ180001993，项目已抽中）。2018年11月5日，新疆维吾尔自治区公证处作出（2018）新乌法诺证民字第26377号公证书,对于2018年11月2日御明园博物馆停水、停电现状进行查看、摄像。 一审法院认为，水清木华公司与田玉兴签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。一、本诉部分。本诉部分的争议焦点是：一、水清木华公司与田玉兴之间签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。二、田玉兴、御明园家具店是否应当承担向水清木华公司承担支付房屋租赁费1,117,265.96元并支付1,121,807.98元滞纳金的责任。对于田玉兴关于2018年7月之后未支付租金的行为属于履行抗辩权的行为的辩解意见，因田玉兴提交的证据不能证明其主张履行抗辩权的事实依据，因此对此辩解意见原审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”水清木华公司与田玉兴签订的合同约定“3.租赁房屋期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。……（6）乙方利用该房屋从事违法活动或逾期缴纳租金及相关费用达30日的”田玉兴未在合同约定的期限向水清木华公司支付租金的行为违反了双方的约定，水清木华公司根据合同的约定要求解除其与田玉兴签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求具有事实及法律依据。合同双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，田玉兴使用承租房屋应向水清木华公司支付租金，因此水清木华公司要求田玉兴支付房屋租赁费的诉讼请求具有事实及法律依据。按照合同的约定2017年3月1日至2018年3月（含装修免租期一个月）期间的租金为980,000元，田玉兴2017年3月14日至2018年3月31日共三次向水清木华公司支付合计700,000元。故第一年欠付租金为280,000元（980,000元-700,000元=280,000元）。第二年度2018年4月1日至2019年3月的租金为1,009,400元。田玉兴2018年4月23日向水清木华公司支付租金250,000元、2018年10月15日向水清木华公司支付21,000元租金。田玉兴于2018年10月15日向案外人新疆华天进出口贸易有限公司转帐300,000元后未再向水清木华公司支付任何款项。水清木华公司认为田玉兴2018年11月7日支付租金21,000元，并认为田玉兴支付了2017年3月1日至2018年12月31日的物业费170,500元以及2017年、2018年度108,500元的空调费合计279,000元，上述款项合计300,000元。因田玉兴未能提交证据证明其于2018年10月15日向案外人新疆华天进出口贸易有限公司转帐的300,000元款项系全部用于向水清木华公司支付租金的事实，因此对于田玉兴辩称2018年10月15日支付租金300,000元的辩解意见原审法院不予采信。法院确认田玉兴2018年10月15日向水清木华公司支付的租金为21,000元。故第二年欠付租金为738,400元（1,009,400元-271,000元=738,400元）。2019年4月1日至水清木华公司主张的2019年5月7日共计37天的租金为102,322.74元（年租金1,009,400元÷365天/年×37天=102,322.74元）。因此田玉兴欠付租金为1,120,722.74元（第一年欠付租金280,000元+第二年欠付租金738,400元+第三年度至2019年5月7日期间欠付租金102,322.74元=1,120,722.74元），水清木华公司主张要求田玉兴支付的金额为1,117,265.96元系其对自己权利的处分，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”水清木华公司与田玉兴在合同中约定“乙方逾期缴纳租金的，除应及时如数补交外，还应承担相应的滞纳金，滞纳金按拖欠金额的日千分之三乘以拖欠天数计算。”田玉兴未按合同约定向水清木华公司支付租金，应当承担向水清木华公司支付滞纳金的责任。水清木华公司要求田玉兴承担2018年1月至2019年5月7日期间的滞纳金，按此期间计算，至2018年1月田玉兴欠付的租金为35,000元（2018年4月起至12月共计三个季度应交租金为735,000元-已支付租金700,000元=35,000元），故此款自2018年1月至2019年5月7日共计492天的滞纳金为51,660元（35,000元×千分之三×492天=51,660元）。2018年1月至2018年3月应支付的租金为245,000元（年租金980,000元÷4个季度/年=245,000元），故此款自2018年1月至2019年5月7日应支付的滞纳金为315,315元（245,000元×千分之三×492天=315,315元）。按照合同约定2018年4月起的租金应半年支付一次，且需提前15天支付。2018年3月15日，田玉兴应按合同约定支付半年租金为504,700元（年租金1,009,400元÷2=504,700元）。田玉兴在2018年4月23日向水清木华公司支付租金250,000元。因此2018年3月15日至2018年4月23日共计38天欠付租金504,700元的滞纳金为57,535.8元（504,700元×千分之三×38天=57,535.8元）。2018年4月24日其至2019年5月7日期间378天，田玉兴欠付的租金为254,700元（504,700元-250,000元=254,700元），应支付的滞纳金为288,829.8元（254,700元×千分之三×378天=288,829.8元）。2018年9月15日，田玉兴应按合同约定支付半年租金为504,700元（年租金1,009,400元÷2=504,700元）。自2018年9月15日至2018年10月15日支付租金21,000元止共计30天，欠付租金504,700元的滞纳金为45,423元（504,700元×千分之三×30天=45,423元）。2018年10月16日至2019年5月7日期间203天欠付租金为483,700元（504,700元-21,000元=483,700元）的滞纳金为294,573.3元（483700元×千分之三×203天=294,573.3元）。2019年3月15日，田玉兴应向水清木华公司支付2019年4月1日至水清木华公司主张的2019年5月7日共计37天的租金为102,322.74元。田玉兴未依约支付此款，故2019年3月15日至5月7日期间52天的滞纳金为15,962.35元（102,322.74元×千分之三×52天=15,962.35元）。上述田玉兴应向水清木华公司支付的滞纳金为1,069,298.89元（滞纳金金额为51,660+315,315+57,535.8+288,829.8+45,423+294,573.3+15,962.35=1,069,299.25元）。对于水清木华公司要求御明园家具店承担支付房屋租赁费以及支付滞纳金的诉讼请求，因本案涉案合同为水清木华公司与田玉兴所签订，而御明园家具店是在涉案合同签订后由田玉兴设立的个体工商户，故御明园家具店不是涉案合同的合同相对人，因此水清木华公司要求御明园家具店承担支付房屋租赁及支付滞纳金的诉讼请求没有事实及法律依据。二、反诉部分。反诉部分的争议焦点是一、田玉兴要求解除与水清木华公司之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求是否具有事实及法律依据；二、水清木华公司是否应当承担向田玉兴支付违约金1,015,632.8元的责任以及承担向田玉兴赔偿装修损失1,040,000元的责任，是否应当承担向田玉兴返还履行合同保证金50,000元的责任。田玉兴经营的御明园家具店于2018年4月28日取得了《建设工程消防设计备案凭证》，但田玉兴未能提交证据证明在此时间之前其向消防主管部门申请建设工程消防设计备案因水清木华公司未能提供相关材料致使其无法进行建设工程消防设计备案导致不能通过消防验收的事实，亦未能证明其主张的由其自行出示相关材料才通过建设工程消防设计备案的事实。因此对于田玉兴以水清木华公司未能提供消防施工图导致其无法通过消防验收的事实，原审法院不予采信。田玉兴提交的证据不能证明水清木华公司自2018年8月以来经常无故停水、停电长达月余的事实。田玉兴以水清木华公司在履行合同中存在上述违约行为由要求解除与水清木华公司之间的《房屋租赁合同》并支付违约金1,015,632.8元的反诉请求不具有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因田玉兴的违约行为导致合同解除，故田玉兴要求水清木华公司赔偿装修损失的反诉请求没有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”水清木华公司、田玉兴之间的《房屋租赁合同》解除后，水清木华公司应向田玉兴返还履行合同保证金50,000元，故田玉兴此项反诉请求具有事实及法律依据。据此判决：一、解除新疆水清木华置业投资有限公司与田玉兴签订的《房屋租赁合同》；二、田玉兴向新疆水清木华置业投资有限公司支付2018年1月至2019年5月7日的房屋租赁费1,117,265.96元；三、田玉兴向新疆水清木华置业投资有限公司支付2018年1月至2019年5月7日的滞纳金1,069,298.89元；四、新疆水清木华置业投资有限公司返还田玉兴履行合同保证金50,000元；五、驳回新疆水清木华置业投资有限公司要求解除与水磨沟区南湖南路御明园家具店之间房屋租赁合同的诉讼请求；六、驳回新疆水清木华置业投资有限公司要求水磨沟区南湖南路御明园家具店支付房屋租赁费1,117,265.96元诉讼请求；七、驳回新疆水清木华置业投资有限公司要求水磨沟区南湖南路御明园家具店支付滞纳金1,121,807.89元的诉讼请求；八、驳回田玉兴要求新疆水清木华置业投资有限公司支付违约金1,015,632.8元的反诉请求；九、驳回田玉兴要求新疆水清木华置业投资有限公司赔偿装修损失1,040,000元的反诉请求。 二审中，当事人围绕其上诉请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。田玉兴、御明园家具店提交新证据：合同和说明，用于证明消防部门要求我方提交消防验收资料，要求我们出示施工图，对方没有给我们，是我们自己花钱找人做的。水清木华公司没有尽到义务导致我方至今没有开门营业。水清木华公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，没有办法证明因为我们的原因，对方没有办理消防，整个商铺有一万多平米，我们给承租者提供的是原始的消防验收记录，其余是他们自己办理，我们去消防部门调过档，御明园家具店已申报了装修及改造工程并提供了8项材料，如果我们没有提供资料，对方不可能提供这些资料。因该证据系御明园家具店与杭州中瀚建筑设计有限公司签订的装修、消防改造设计合同及办理消防手续所需的填表说明，故本院对该组证据真实性予以确认，但与本案的关联性待结合其他证据综合予以认定。水清木华公司未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2017年3月1日，水清木华公司与田玉兴签订《房屋租赁合同》，水清木华公司将其位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区水清木华Ｘ座商铺出租给田玉兴使用。该合同系双方自愿达成协议，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据双方合同约定，如果田玉兴逾期缴纳租金及相关费用达30日的，水清木华公司享有解除权。田玉兴未按照合同约定缴纳租赁费，逾期已达30日，故水清木华公司要求解除双方《房屋租赁合同》符合法律规定，一审法院据此判决解除双方《房屋租赁合同》符合法律规定，在二审中，双方均同意自2019年5月7日解除合同，本院予以准许，故田玉兴与水清木华公司于2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》自2019年5月7日予以解除。 一、关于2018年10月13日田玉兴向新疆华天进出口贸易有限公司转账支付300,000元是否系交纳的租赁费问题。2018年10月13日，田玉兴向新疆华天进出口贸易有限公司转账300,000元，田玉兴称该款系支付给水清木华公司的租赁费，水清木华公司称该款中的21,000元系支付的租赁费，其余279,000元系支付的2017年3月1日至2018年12月31日的物业费170,500元及2017年度、2018年度的空调费108,500元。作为交纳款项一方，在其支付完款项后应要求收款一方出具相应的收据或发票，但田玉兴只提交由水清木华公司出具的收到21,000元的租赁费发票，其无法提交剩余279,000元也系支付租赁费的票据。如果田玉兴所支付的300,000元均系租赁费，田玉兴在接到水清木华公司开具的21,000元租赁费收据后应提出异议，其未提出异议并接受收据，说明其认可所支付的300,000元中仅有21,000元系支付的租赁费，故对田玉兴上诉认为300,000元均系支付租赁费的意见，本院不予采纳。 二、关于滞纳金的问题。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。本案中，水清木华公司与田玉兴在合同中约定“乙方逾期缴纳租金的，除应及时如数补交外，还应承担相应的滞纳金，滞纳金按拖欠金额的日千分之三乘以拖欠天数计算。”虽然双方在合同中写的是滞纳金，但从整个合同内容来看，该约定应为双方对田玉兴未按期向水清木华公司缴纳租金所应承担的一种违约保证形式，故该款应为违约金。田玉兴提出因水清木华公司未向其提交消防部门验收合格的消防设备设施及消防施工图等相关文件，造成其无法使用涉案房屋系水清木华公司违约在先，其不应支付违约金，且一审所认定的违约金过高。本院认为，田玉兴如果认为水清木华公司存在违约行为可以向水清木华公司主张承担违约责任,但不能因其认为水清木华公司存在违约行为而不履行自身的合同义务,并将此作为其不承担违约责任的依据，故对于田玉兴提出因水清木华公司存在违约行为而其不应承担违约责任的上诉意见，本院不予采纳。田玉兴未按照合同约定逾期支付租金已构成违约，应当承担违约责任，但其也提出违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，田玉兴与水清木华公司在合同中约定违约金数额为拖欠金额的日千分之三，本案审理过程中，水清木华公司未就其实际损失向法庭提交证据，双方履行合同的期间为2017年3月1日至2019年5月7日，此期间田玉兴欠付租金1,117,265.96元，而依据合同约定田玉兴所应承担的违约金为1,069,298.89元，故涉案合同中约定的违约金存在过分高于水清木华公司的损失的情形，应予调减。涉案合同因田玉兴的违约行为解除，所给水清木华公司造成的损失本院酌定为依据涉案合同约定第二年租金标准的三个月的租金，并以此作为涉案违约金的计算标准，即252,350元（1,009,400元÷12个月×3个月）。 三、关于水清木华公司是否存在违约行为，应否向田玉兴、御明园家具店支付违约金及装修损失的问题。田玉兴、御明园家具店上诉认为水清木华公司拒不履行合同约定，提供经消防部门验收合格的消防设备设施及消防施工图等相关文件，并无故停水、停电长达数月，导致其无法使用租赁房屋存在违约，根据已查明的事实，2018年4月28日乌鲁木齐市公安消防支队水磨沟区大队向御明园家具店出具水公消设备字（2018）第0041号《建设工程消防设计备案凭证》，从该《建设工程消防设计备案凭证》所载明的内容，并无因水清木华公司未能提供相关的材料致使御明园家具店无法进行建设工程消防设计备案导致不能通过消防验收及由其自行出示相关材料才通过建设工程消防设计备案的事实，其在二审中所提交的证据也不足以证实水清木华公司未能提供消防施工图导致其无法通过消防验收的事实，故对于田玉兴以水清木华公司在履行合同中存在上述违约行为要求其承担违约金1,015,632.8元的上诉请求无事实及法律依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案涉案合同系田玉兴逾期未缴纳租赁费的违约行为导致合同解除，田玉兴、御明园家具店也没有证据证实双方另有约定，故田玉兴、御明园家具店要求水清木华公司赔偿装修损失1,040,000元的请求没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，田玉兴、御明园家具店的部分上诉请求合理，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但对于违约金的认定有误，本院给予重新认定并予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初139号民事判决的第一、二、四、五、六、七、八、九项即：解除新疆水清木华置业投资有限公司与田玉兴签订的《房屋租赁合同》、田玉兴向新疆水清木华置业投资有限公司支付2018年1月至2019年5月7日的房屋租赁费1,117,265.96元、新疆水清木华置业投资有限公司返还田玉兴履行合同保证金50,000元、驳回新疆水清木华置业投资有限公司要求解除与水磨沟区南湖南路御明园家具店之间房屋租赁合同的诉讼请求、驳回新疆水清木华置业投资有限公司要求水磨沟区南湖南路御明园家具店支付房屋租赁费1,117,265.96元诉讼请求、驳回新疆水清木华置业投资有限公司要求水磨沟区南湖南路御明园家具店支付滞纳金1,121,807.89元的诉讼请求、驳回田玉兴要求新疆水清木华置业投资有限公司支付违约金1,015,632.8元的反诉请求、驳回田玉兴要求新疆水清木华置业投资有限公司赔偿装修损失1,040,000元的反诉请求； 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初139号民事判决的第三项田玉兴向新疆水清木华置业投资有限公司支付2018年1月至2019年5月7日的滞纳金1,069,298.89元为：田玉兴向新疆水清木华置业投资有限公司支付违约金252,350元。 一审本诉诉讼标的2,239,073.94元，给付标的1,369,615.96元，给付标的站诉讼标的的61.17%，一审案件受理费24,712.59元（水清木华公司已预交32,882.05元），由田玉兴负担61.17%即15,116.69元、水清木华公司负担38.83%即9,595.90元；反诉诉讼标的2,105,632.80元，给付标的50,000元，给付标的占诉讼标的的2.37%，反诉案件受理费11,822.53元（田玉兴已预交23,645.06元），由水清木华公司负担2.37%即280.19元、田玉兴负担97.63%即11,542.34元。二审案件上诉标的3,424,931.69元，给付标的816,948.89元，给付标的占上诉标的的23.85%，二审案件受理费34,199.45元（田玉兴、御明园家具店已预交58,672.04元），由水清木华公司负担23.85%即8,156.57元，田玉兴、御明园家具店负担76.15%即26,042.88元。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  柳 燕 审判员  姚 雷 二〇二〇年一月十九日 书记员  刘 晓