上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11570号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海瀚通消防工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：魏玉华，董事长。委托诉讼代理人：王方，上海惠迪律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李光集，董事长。委托诉讼代理人：杜锋，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王争，上海市恒业律师事务所律师。上诉人上海瀚通消防工程有限公司(以下简称“瀚通公司”)因与上诉人上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司(以下简称“江杨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初17168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瀚通公司上诉请求：改判江杨公司支付瀚通公司装修损失人民币(以下币种均为人民币)5,821,437.44元；驳回江杨公司要求瀚通公司支付上海市宝山区铁城路XXX号江杨水产品批发市场内B号楼301区域(以下简称“系争区域”)的场地占有使用费、物品堆放使用费、拆除费的诉讼请求；查明修复费用的权利主体，改判江杨公司对系争区域的修复费用。事实与理由：1、系争区域在屋顶，江杨公司对系争区域内不能搭建房屋是明知的，但仍主动引诱瀚通公司签订租赁合同，将系争区域出租给瀚通公司经营酒店餐饮娱乐及相关配套经营，致使瀚通公司无法办理营业执照进行正常经营，故江杨公司对合同无效应承担全部责任。瀚通公司基于缔约过失责任请求江杨公司赔偿损失，符合法律规定。2、根据司法解释的规定租赁合同无效，对房屋占有使用费标准参照合同约定的租金标准。但若机械地根据租金标准判令房屋使用费则事实上认可并支持了无效合同的履行。江杨公司在无产权证的情况下下按照酒店经营的租金标准收取使用费违背了合同无效的法律意义和处理原则。同时，由于江杨公司无产权证，致使瀚通公司无法办出卫生许可证、消防证，不能正常经营，2017年还被相关职能部门开具处罚单。故不能按照合同约定的租金标准判令瀚通公司支付使用费。3、江杨公司将一个仓储办公室出租给瀚通公司，瀚通公司基于双方签订合同的目的，按照酒店经营的规格改建装修，江杨公司是完全同意瀚通公司的改建装修行为。导致涉案合同无效的责任在于江杨公司，法院应当根据江杨公司的过错责任作出相应判决。另外，租赁合同无效，则无效合同的约定全部无效，应当按照瀚通公司使用时间折旧后尚存额实际价值确定改建装修价值。4、瀚通公司的改建装修是是经江杨公司同意的，故修复费用不应由瀚通公司承担。江杨公司自行暴力拆除系争区域内的房屋，致使损失扩大，故房屋渗漏水的后果应当有江杨公司承担。房屋被拆除后，二楼区域出现渗水现象，但二楼区域已被江杨公司出租给案外人，该酒店的改建装修实际是由案外人投资的，故该部分的损失赔偿应由案外人提出，江杨公司非适格的主张主体。江杨公司辩称，江杨公司出租给瀚通公司的是场地，涉案合同合法有效，场地上违章建筑被拆除所产生的费用应按合同约定处理，即全部损失由瀚通公司自行承担。违法搭建行为是瀚通公司一方单独实施，江杨公司从未参与。江杨公司从未引诱瀚通公司签订租赁合同，亦未引诱并同意瀚通公司违章搭建。请求二审法院驳回瀚通公司的上诉请求。江杨公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回瀚通公司的全部诉讼请求，支持江杨公司的全部反诉请求。事实与理由：1、上海市宝山区铁城路XXX号B号楼拥有合法的房地产权证，故B号楼屋顶上的系争区域是合法场地，江杨公司有权出租。双方签订《场地租赁合同》时，系争区域不存在违法建筑，租赁合同的标的是合法场地。在合同履行过程中，瀚通公司在场地上违法搭建房屋的行为并不影响租赁合同的有效性。所以涉案租赁合同应属有效。2、双方签订合同时，对于可能发生的“瀚通公司违法搭建房屋即经营证照不能办理”等情形，以及由此产生的后果和责任已作明确约定，双方应当按约定处理。由于瀚通公司在2016年12月31日前未能办成餐饮经营证照，双方签订的租赁合同已于该日自然解除，瀚通公司的装修按约应归江杨公司所有。合同解除后，瀚通公司依然无证违法经营，其违法搭建的房屋最终于2018年11月26日被拆除。根据合同约定，瀚通公司违法搭建房屋及装修被勒令停业、拆除的，江杨公司不承担相关停业、拆除等损失。故江杨公司不应赔偿瀚通公司装修损失。3、合同约定的场地租赁面积为900平方米，租金单价为1.8元/天/平方米，而瀚通公司和王华来实际搭建房屋占用场地面积达1437平方米，根据公平原则，瀚通公司应当按照实际使用场地面积支付使用费。4、上海东方投资监理有限公司(以下简称“东方公司”)出具的《司法鉴定报告》不应被采信。因为该报告的签字人共四人，其中郑永新、梁志强具有司法鉴定资质，而吴飞、李头娇不具有司法鉴定资质。然现场勘验的人员是没有司法鉴定资质的吴飞、李头娇，显然鉴定程序违法。此外东方公司还存在超出法院委托范围进行鉴定的情况。5、瀚通公司应当对其违法搭建及装修行为造成的江杨公司的损失场地全部赔偿责任，而非一审判决认定的部分责任。瀚通公司辩称，涉案合同应属无效，合同无效的过错责任在于江杨公司。故因合同无效的产生的损失全部应由江杨公司承担。请求二审法院驳回江杨公司的上诉请求。瀚通公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令瀚通公司、江杨公司于2016年7月11日签订的场地租赁合同无效；2、要求江杨公司赔偿瀚通公司装修装饰损失5,821,437.44元；3、要求江杨公司返还瀚通公司场地租金690,120元及保证金10万元。江杨公司提出反诉请求：1、判令瀚通公司支付江杨公司自2017年9月24日起至2018年11月26日止的租金(使用费)1,107,567元(详见计算清单)；2、判令瀚通公司搬离遗留物品(详见物品清单)，并支付从2018年11月27日至搬离物品之日止的堆放物品场地使用费，每天200元；3、判令瀚通公司赔偿江杨公司房屋修复费用200万元；4、判令瀚通公司赔偿江杨公司拆除违法房屋的施工费247,486元。一审法院认定事实：2016年7月11日，江杨公司(甲方)与瀚通公司(乙方)签订场地租赁合同，约定甲方将铁城路XXX号江杨水产品批发市场内租赁B号楼301区域(北侧建筑构架区域，含两侧构架区域)出租给乙方。第一条约定，甲方将市场内B号楼301总计面积为900平方米租赁给乙方，用于酒店餐饮娱乐及相关配套经营用。第二条约定，该场地使用期限从2017年1月1日至2019年11月30日。第三条约定，租金单价：1.8元/天/平方米，年租金为591,300元，总租金为1,725,300元；保证金10万元，不得作为乙方应当支付的租金等费用，本合同终止时，甲方收取的场地租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未缴纳的费用外，剩余款项(只还本金，不计利息)应在场地返还时返还乙方。第四条其他约定事项第1款约定，乙方因经营需要在该场地内装修房屋的，改造费用由乙方承担；甲方配合乙方将水、电、煤接驳到乙方指定的位置。如因所改建房屋的自身性质不明确，造成国家相关部门勒令停业或视该房屋为违章建筑需进行拆除的，甲方应采取积极措施协助乙方进行整改；如无法完成整改的，甲方不承担相应停业、拆除等损失。……第3款，甲方配合乙方办理在该场地内经营酒店餐饮娱乐所需的相关证照。……第七条合同解除：(一)、乙方在租赁期内有下列情况之一的，甲方有权单方面解除合同，对乙方所有装修费用及设施不作任何补偿；甲方已收取的租金、保证金均不退还。……2、乙方因违反工商、税务、公安、消防、卫生、计量、物价食品卫生、环保等有关法律法规，被有关行政执法部门依法处理的(以书面依据为准)；……(四)、甲方同意乙方在2016年12月31日前，因多种原因乙方在该场地内经营酒店餐饮所需的相关证照不能得到政府部门的许可，本合同自然失效，甲乙双方互不追究法律责任，甲方退还乙方支付的租金和保证金，乙方的装修归甲方所有。合同签订后，瀚通公司向江杨公司支付了保证金10万元，租金690,120元。2018年6月，系争区域上开设的苏蟹阁海鲜酒楼(以下简称苏蟹阁)和华得来海鲜酒家(以下简称华得来)被上海市宝山区市场监督管理局查封。2018年10月10日，江杨市场区域综合整治工作领导小组办公室向江杨公司发送限期整改通知书，主要内容为，现按照整治拆违计划，第一批拆违点位已锁定。请你单位接本通知一周内开始安排拆除，并于2018年10月31日前完成拆除工作。拆除点位：增1点位(B3)：1000平方米；本通知发出一周后，我办将组织相关部门了解进展情况。如没有任何进展或预计到期不能拆除的，将根据相关法律，依法组织相关部门对无证建筑予以强制拆除。2018年11月26日，江杨公司将系争区域上的违章建筑拆除完毕。一审法院查明，江杨公司系铁城路XXX号房屋权利人，双方确认，本案系争区域所在房屋为房地产权证上的1555号3幢，显示建筑面积11,230.17平方米，层数2层，房屋类型为仓库堆栈。一审审理中，瀚通公司为证明己方损失，向法院申请对系争区域房屋内装饰装修进行工程审价鉴定。上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司(以下简称“东方公司”)对系争区域房屋的装饰装修进行工程审价，东方公司出具鉴定意见为上海市宝山区铁城路XXX号江杨水产品批发市场内B号楼301区域内房屋的装饰装修审价鉴定金额为5,821,437.44元，其中苏蟹阁工程造价为3,582,551.1元，华得来工程造价为2,238,886.34元。东方公司并提供了残值计算方式：固定残值率为10%，折旧起始日期苏蟹阁为2017年1月1日，华得来为2017年2月1日；折旧截止日期均为2018年10月29日。本次鉴定费为194,301元，已由瀚通公司支付。瀚通公司表示大致同意鉴定的总金额，其认为折旧截止日期应该是2018年3月份；鉴定报告中所列的已拆走部分，应该是瀚通公司的损失。江杨公司对鉴定报告发表以下意见，一、瀚通公司刚开始只要求赔偿装修损失，在第一次笔录中，瀚通公司明确只要求鉴定装修部分，不对房屋造价进行鉴定，现鉴定公司将房屋及装修全部纳入鉴定范围，该报告超出了法院委托的范围；二、现场有些梁、柱、女儿墙属于场地原有的，不应计入造价中(苏蟹阁装饰工程第二页49-51项、华得来装饰工程第一页第4项、15-17项)；三、鉴定报告对于装修折旧的计算存在错误，折旧期限应为合同租赁期限35个月，残值率一般为5%；四、鉴定报告中没有将合同范围内、合同范围外场地的装修价值予以区分，双方约定的场地租赁面积为900平方米，而场地实际搭建房屋占地面积达1,437平方米；五、对鉴定报告中的材料、工程量、价格、人工费、面积等有异议：1、苏蟹阁的屋面实际是彩板瓦屋面，不是钢筋砼屋面(苏蟹阁装饰工程第一页的4-11项)；2、苏蟹阁消防报警调试费不应计取(苏蟹阁酒楼安装工程第21项)，调试费应当在消防工程竣工验收后才产生的；3、华得来屋顶钢结构不是双层方钢(华得来装饰工程21-24项)；4、可移动、可重复使用的物品不应计入装修造价中，包括空调、货架、屏风、燃气工程、厨房设备、烤箱烤炉等税后补差部分；5、华得来灯箱广告不应计入装修造价；6、报告认定的价格高出材料本身的价格，鉴定单位没有核实材料具体品牌，差价较多；7、不应将梁柱的切割费用及运输费计入。东方公司针对江杨公司的意见表示，对于意见一，鉴定单位对场地上的房屋及装修都鉴定了，场地上本没有房屋，房屋外壳和装修无法区分，故一并鉴定；对于意见二，柱子、梁、女儿墙原有部分未计入，江杨公司提到的这些，鉴定单位认为是新做的，看不出来是当时切割下来的，故应算作装修；对于意见三、酒楼装修都是按照5年折旧，残值率也是按照10%计算，是惯例；对于意见四、1,437平方米是按照瀚通公司提供给鉴定单位的图纸计算的，是否在合同内外，鉴定单位无法区分；对于意见五，1、现场勘查时鉴定单位拍摄了照片，看不出是彩板瓦，其认为是钢筋砼；2，安装消防设施后，都需要调试的，和是否申报消防无关，故应计取；3，瀚通公司提供的图纸来看，屋顶是双层的，现场核查也是双层的，鉴定单位拍的照片也是能显示的；4、根据江杨公司提供的瀚通公司堆放物品表(见补充反馈意见表)，在原审价已纳入的物品，鉴定公司已单列出“瀚通公司已拆走部分项目”，是否纳入审计价格由法院判断。具体为苏蟹阁中竹帘、水箱、屏风共计37,416.08元，空调、壁扇、挂墙柜、水斗平台共计18,498.48元，华得来设计的是空调挂壁机、柜式机、强弱电箱、电源控制箱、厨房配电箱、壁扇、吊灯、海鲜冰箱、工作台共计108,447.43元。关于厨房设备等属于安装部分装饰部分的，鉴定单位认为是固定添附，需要安装，拆除后就损坏无法再使用，故其余税后补差部分应纳入总价；5、在现场勘测核实的时候确定灯箱广告牌现场已被拆除，物品在现场但已破坏，故鉴定公司是根据瀚通公司提供的灯箱广告合同金额计取；6、现场勘验无法确定材料的具体品牌，鉴定单位是根据市场均价来确定，采取的价格是中等偏低的；7、梁柱切割应当计算在装修内，切割中破碎的部分是要运出的。一审庭审后，东方公司根据江杨公司提供的照片、视频结合苏蟹阁提供的图纸，出具了鉴定意见书补充说明，表示无法证明苏蟹阁海鲜酒楼的主体结构屋面是彩板瓦屋面。瀚通公司表示没有异议；江杨公司表示坚持原来的意见，并又提出东方公司对房屋造价审价鉴定过程中，指派了二名没有资质的人员到现场勘查，其认为该鉴定单位所做鉴定报告违法无效，不应被采信。一审审理中，江杨公司表示瀚通公司搭建违法房屋及装修时破坏了合法房屋的结构及屋面，造成合法房屋严重受损渗漏水、原房屋的结构(包括梁、柱)破坏，需要修复，故申请对系争区域的损坏、渗漏水情况进行鉴定。法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称房屋设计院)对上海市铁城路XXX号江杨水产品批发市场B号楼屋顶301区域漏水问题，明确漏水状况及原因并出具修复方案、修复费用，对该区域及附近场地上的梁、柱的损坏问题，明确损坏状况，出具修复方案、评估修复费用。房屋设计院出具鉴定意见为：1、上海市铁城路XXX号江杨水产品批发市场B号楼屋顶301区域屋面存在明显渗水痕迹，屋面原防水系统(泛水卷材、变形缝)及排水系统(屋面找坡、内天沟、水落口)受损。2、涉案房屋屋面渗漏与屋面防水系统、排水系统受损有关。3、涉案房屋屋面构架共有40根梁和1构架柱被切除，保留的部分梁、柱多处出现混凝土保护层开裂剥落、钢筋锈蚀等损坏。构架顶部避雷带大部分拆除破损。4、建议对上海市铁城路XXX号江杨水产品批发市场B号楼屋顶301区域渗漏受损部位进行修复，并对屋面构架进行修缮加固。房屋设计院出具修复方案为：1、屋面渗漏：涉案屋面原屋面为上人平屋面，建筑找坡，内天沟外落水排水。瀚通公司将屋面进行改造，造成屋面原防水系统(泛水卷材、变形缝盖板)及排水系统(屋面找坡、内天沟、水落口)受损。另外，屋面抬高找平贴地砖，增加了屋面荷载，对屋面板承载能力造成不利影响。应对受损屋面进行全面修缮，恢复原状。2、屋面架构：涉案房屋屋面构架受损严重，应对屋面构架进行全面修缮加固，重做构架顶部避雷带，并拆除残留在屋面构架及女儿墙上方的填充墙体、铝合金窗等。鉴定单位根据修复方案，估算修复费用为1,281,248.62元。本次鉴定费为136,000元，已由江杨公司支付。瀚通公司针对鉴定报告发表以下意见：1、房屋性质是仓储，不能做饭店，二楼的修复费用不应支持；2、三楼屋面的修复费用能否区分是建造时破坏还是拆除时的破坏，如是拆除时破坏的，则是江杨公司的责任；3、关于防水层的修复，应当根据现存的其他区域屋面的标准；4、对于避雷带的修复费用，其认为是江杨公司拆除时暴力拆除的。房屋设计院针对以上意见表示，鉴定单位只能判断是建造和拆除时的损坏，具体是拆除时还是建造时发生的损坏无法确定；对防水层的修复，其他区域后来也进行过修复，如果按照其他区域标准修复的话，费用会更高，鉴定单位在鉴定时对鉴定范围内露出来的基础用卡尺进行测量过，基本和图纸差不多。江杨公司表示，避雷带是瀚通公司搭建房屋时进行破坏的，现要求对避雷带恢复原状，是合理的。对于鉴定报告其发表以下意见：一、鉴定意见书中修复方案和修复费用估算缺少如下内容：1、屋面修复方案与其他常规房屋屋面漏水处理修复方案不同，其他屋面均铲除至屋面钢砼板后，修复钢砼屋面钢砼板漏水点后再重新按原图恢复；2、女儿墙拆除及恢复时应增加安全防护；3、屋面拆除、恢复时应有防护措施费用；4、区域内切割下来的梁的清运费及放置在屋面造成损坏的修复费用；5、屋面构架恢复施工中，对于切除位置的截面处理应当考虑；6、屋面上剩余建筑物墙体的拆除费用；7、按照鉴定方案修复后的屋面是否漏水的检测费用；8、屋面梁柱恢复后的检测费用；二、鉴定意见书中方案明确，但未计入修复费用的项目，要求增加计入修复费用：1、女儿墙修复方案中有拆除现面层、重新粉刷及面层的处理，但没有费用；2、二层卫生间电灯线路修复费用及措施；3、屋面修复方案中80厚C25混凝土保护层的钢筋含量不足；4、税前补差中的垃圾外运及保洁费不足；三、修复工程需请专业监理工程师的费用应当增加。房屋设计院针对以上意见表示：对于意见一，1、对于屋面防水层的修复，坚持鉴定报告中的修复方案，是合理的；2、女儿墙总高度才2.8米左右，拆除时应从外往里拆，拆的时候底楼肯定要拉警戒线清空人员的，但不需要防护网和脚手架；3、在估算意见书第七页第三条安全防护、文明施工措施费中已考虑；4、屋面原有梁垃圾清运费在估算书第十四页已考虑，江杨公司所述堆放的梁柱不在估算意见书的红色阴影中，是鉴定范围以外的，故没有鉴定，但非红色区域内梁柱的运费是包含在内的；5、该部分在修复费用中已考虑；6、在估算意见书第八页第三四五六条都已经考虑；7、应由施工方自行检测，不包含在估算费用里；8、应由施工自行检测，不包含在估算费用里；对于意见二，1、女儿墙正常使用下粉刷也会开裂，露天那么多年也会开裂，不是因瀚通公司的原因造成，所以没有考虑整体粉刷费用，但墙体拆除中女儿墙边边角角会有掉落及相应的修复，零星部分的修复粉刷费用是有的，见估算意见书第八页第十二条；2、估算意见书第九页第三十条，层高超过3.6米都有钢管脚手架备用，电路修复费用在估算意见书第十页第二十项；3、钢筋在估算意见书第八页第十七、十八项，第十页第二十八项，是按照房屋修缮的定额来算的，鉴定单位庭后再核实；4、现场剩余的东西已经不多了，没有江杨公司说的那么多垃圾；5、修复费用只是造价、修复的一类费用，不包含后续检测、验收、试验、监理等二类费用。一审庭审后，房屋设计院又出具修复费用估算意见书(补证)，对于江杨公司提出钢筋含量少的问题，予以适当增加，并将修复金额细分为：1、涉案房屋上人屋面渗漏修复940,658.25元；2、涉案房屋二层屋顶渗漏点修复3,593.02元；3、涉案房屋屋面构架修复339,460.14元；4、垃圾外运32,700元，修缮费用总计1,316,411.41元。瀚通公司对补证意见书的金额不予认可，还是坚持原来意见，且表示二楼修复的费用也应该由相应承租人来主张；江杨公司对增加部分金额无异议，其余部分还是坚持原来的意见。一审审理中，江杨公司表示，瀚通公司承租系争区域后，开设了两家饭店，一家苏蟹阁，一家叫华得来，苏蟹阁是由瀚通公司建造，华得来是由王华来建造，瀚通公司无权就案外人所做添附主张权利；瀚通公司从2016年12月竣工后开始经营，生意很好，由于瀚通公司没有相应的食品经营许可证，2017年9月市场监督管理局对瀚通公司罚款，但瀚通公司还是继续经营的，一直到2018年6月被市场监督管理局责令停业。瀚通公司没有在规定的时间内办理执照，所以双方合同应在2017年1月1日提前终止。瀚通公司不肯搬离，继续强占场地使用系争区域，江杨公司无需承担任何责任。关于反诉诉请1，江杨公司认为瀚通公司实际占用区域达1,437平方米(而非合同约定的900平方米)，根据合同约定租金单价为1.8元/天/平方米，故瀚通公司应按照日租金1.8*1,437=2,586.6元的标准支付租金，故自2017年1月1日至2018年11月26日止，扣除瀚通公司已付租金690,120元，还应支付江杨公司租金1,107,567元；关于诉请2，违章建筑拆除时，双方未办理具体交接，瀚通公司一部分物品移到了旁边，占用了江杨公司的室外场地，具体物品见遗留物品登记表。每日使用费标准，按照2元/天/平方米，估算100平方米。为证明己方主张，江杨公司向法庭出示以下证据：证据一，2018年10月16日，江杨公司向瀚通公司发送的通知，主要内容为，贵司搭建在B楼三楼的建筑系违法建筑，政府相关部门将于2018年10月31日前予以拆除，如该建筑内有任何遗留物品等，请贵司于2018年10月28日前搬清，逾期将作无主物品处理，以证明江杨公司得知政府部门要拆除违章建筑时告知了瀚通公司；证据二，拆除房屋的施工合同、竣工结算报告书、转账凭证、发票、安全管理协议、廉洁协议，以证明江杨公司拆除系争区域违章建筑产生费用247,486元；证据三，遗留物品登记表、照片，以证明瀚通公司尚有部分物品未搬离，对方在江杨公司场地上；证据四，2017年1月1日，王华来与瀚通公司签订的租赁协议，以证明瀚通公司将系争区域部分出租给案外人王华来；证据五，2018年11月15日至2018年11月26日拆违商铺物品认领表、出入人员登记表，以证明瀚通公司和王华来在违法房屋拆迁前搬离了部分物品，而搬离的物品被鉴定单位计入装修造价(已拆走部分)；证据六，上海旺来管理有限公司(以下简称旺来公司)设立的工商登记相关材料，以证明瀚通公司申请办理旺来公司的工商登记注册手续时间在2016年8月至10月，瀚通公司违反工商登记申请时签署的承诺书内容，在没有取得食品流通许可证情况下违法经营餐饮，最终造成停业，不存在江杨公司误导瀚通公司。瀚通公司对以上证据发表如下意见：对于证据一，真实性无异议，瀚通公司是不同意拆除的，建造房屋是江杨公司同意的，所以投入这么多费用；对于证据二，真实性不认可，没有经过第三方认证和瀚通公司的同意，价格不认可；对于证据三、五的真实性无异议；对于证据四，真实性无异议，当时市场管理人员和王华来说可以帮忙办理营业执照，需要签订租赁协议，王华来和瀚通公司实际上是合作关系；对于证据六，真实性无异议。一审审理中，瀚通公司表示，2017年1月饭店开始经营，一直是偷偷摸摸的，下半年整个市场违章搭建问题被曝光，饭店不断被市场监督管理局、消防部门查处，2017年9月便开始不敢正规经营了，2018年3月起，饭店已经完全关闭。办不出证照的原因在于江杨公司，其2017年1月开始去办，办出了上海旺来公司的营业执照，但房屋性质是仓储，不让办餐饮证照，当时瀚通公司要求终止合同，但江杨公司是国企，搞的定，让瀚通公司继续做；关于反诉诉请2，物品是因为当时在审价鉴定，鉴定要求留在那边，等鉴定结束后会搬走，遗留物品不需要100平方米，10-15平方米就够了，每天使用费20元差不多；2019年6月26日庭审中，瀚通公司确认合同租赁标的是屋顶的场地，其在屋顶原有的梁和柱上搭建了房屋；2019年8月15日庭审中，瀚通公司明确表示放弃堆放的物品。为证明己方主张，瀚通公司向法庭出示以下证据：证据一，工商档案资料，以证明2017年江杨公司协助瀚通公司办理营业执照，一再误导瀚通公司在系争区域经营饭店；证据二，2016年8月之后的照片，以证明瀚通公司对系争区域水电煤进行施工，江杨公司是配合的；证据三，2017年年初的照片，以证明江杨公司组织瀚通公司工作人员进行消防安全培训；证据四，水电费缴纳单据，以证明水电费是向江杨公司缴纳，江杨公司是认可其经营行为的；证据五，江杨公司拆除系争区域违章建筑的照片，以证明江杨公司存在暴力拆除行为，导致系争区域所在房屋二楼漏水；证据六，系争区域所在房屋二楼的饭店停止经营的照片，以证明江杨公司违法将不合规的场地出租给案外人经营饭店，被市场监督管理局认定为非法从事经营活动；证据七，2017年9月27日，旺来公司向上海市宝山区市场监督管理局缴纳罚款的代收罚没款收据；2017年10月9日，王华来向上海市宝山区市场监督管理局缴纳罚款的代收罚没款收据；2017年10月10日，旺来公司向上海市宝山区公安消防支队缴纳罚款的代收罚没款收据；2017年9月29日，上海市宝山区公安消防支队向旺来公司出具的行政处罚决定书，主要内容为，现查明，2017年9月19日，旺来公司开设在宝山区铁城路XXX号市场内B1-301饭店存在未经消防安全检查擅自投入使用的情况，现决定给予旺来公司开设的饭店责令停止使用，并处罚款三万元的处罚。江杨公司对以上证据发表如下意见：对于证据一，瀚通公司故意隐瞒有选择性的提供了一部分工商档案资料旺来公司申请登记时间是2016年8月至10月，是瀚通公司自己办理的，江杨公司没有协助过；对于证据二、四真实性不予认可，证据三真实性无法确认，该组证据的证明内容不予认可；对于证据五的真实性无异议，不认可证明内容；对于证据六，真实性不予认可，没有地址、日期和处罚对象，与本案无关；对于证据七，真实性不予认可，行政处罚决定书针对的是市场内B1-301，而非本案系争区域，代收罚没款收据没有相应的行政处罚决定书，不能证明关联性，其表示瀚通公司正常经营至2018年6月。一审审理中，王华来向法庭陈述，当时以瀚通公司的名义租下系争区域，租下来后瀚通公司划了一部分给其开设华得来；其和瀚通公司的法定代表人魏玉华共同出资建造了华得来，苏蟹阁其是占干股；其表示同意由瀚通公司将华得来和苏蟹阁的损失一并主张，其与瀚通公司会自行结算。至于其和瀚通公司的租赁协议，是工商局派驻在江杨市场的工作人员说帮忙办理营业执照，要求其假签一个租赁协议，后来营业执照没有办出来。一审法院认为，本案租赁物系房屋类型为仓库堆栈的房屋屋顶，江杨公司将该租赁物出租给瀚通公司用作酒店餐饮经营使用，双方对在该屋顶上违章搭建房屋均系明知，该行为已危及公共安全，因此，本案租赁合同因损害社会公共利益而无效。租赁合同无效后，双方应当清退租赁物、结算使用费、根据过错赔偿损失等。关于瀚通公司、江杨公司的过错责任分担，双方均明知租赁物性质，瀚通公司在租赁物上违章搭建建筑物经营酒店餐饮盈利，江杨公司明知瀚通公司租赁目的，并予以配合而收取租赁收益，双方无视该行为对公共安全造成的威胁而从中谋取利益，双方均有过错。瀚通公司系违章建筑建造方，且明知建筑物被拆除的现实风险及不利后果，应承担主要过错责任。关于使用费，江杨公司认为瀚通公司实际使用面积为1,437平方米超过合同约定面积而要求增加租金标准，本院认为，江杨公司将屋顶部分区域出租给瀚通公司，合同中900平方米非精确测量的面积，且租赁区域亦无明确界限，瀚通公司使用至今，江杨公司亦未提出过异议，现江杨公司以实际使用面积超过合同约定面积而要求增加租金的要求法院不予采纳，瀚通公司应根据合同约定的面积及租金标准支付使用费。鉴于2017年9月，相关行政部门对系争区域所开饭店进行处罚，2018年6月，饭店被查封而停止经营，2018年11月26日系争区域建筑被实际拆除，法院综合考虑系争区域的实际使用情况，双方的过错责任，酌情确定瀚通公司应支付江杨公司2017年1月1日至2018年11月26日的使用费共计95万元。扣除瀚通公司已支付的690,120元，瀚通公司还需支付使用费259,880元。关于江杨公司主张的遗留物品的搬离及使用费，因鉴定需要，瀚通公司确实在屋顶堆放了部分物品，鉴于瀚通公司在2019年8月15日明确表示放弃遗留物品，本院予以确认。使用费标准，法依据物品清单及照片、堆放场地条件等酌情考虑给予每月900元，自2018年11月27日起共计7,800元。关于瀚通公司主张的装修损失，王华来表示其所占部分由瀚通公司一并主张，本院予以确认。东方公司对系争区域内房屋的装饰装修审价鉴定金额为5,821,437.44元，其中苏蟹阁鉴定金额为3,582,551.1元，华得来鉴定金额为2,238,886.34元。对于已拆走部分，本院认为，不应纳入装修损失。苏蟹阁已拆走部分为37,416.08元+18,498.48元，华得来已拆走部分为108,447.43元，减去已拆走部分，苏蟹阁的金额为3,526,636.54元，华得来的金额为2,130,438.91元，共计5,657,075.45元。瀚通公司及江杨公司对鉴定报告提出其他的意见，东方公司均给予合理解释及确认，本院对东方公司的意见予以认可。因2018年6月饭店被查封，房屋已无法正常使用，故法院确定房屋的装修现值计算基点为2018年6月，苏蟹阁2018年6月的现值为2,574,444.67元；华得来2018年6月的现值为1,587,176.99元，共计4,161,621.66元。东方公司具有司法鉴定人执业证的二名鉴定人员对鉴定过程、鉴定结果予以审核及确认，鉴定程序合法，江杨公司提出的相关辩称意见，法院不予采纳。关于江杨公司主张的修复费用，房屋设计院在听取双方意见后，均给予合理解释并对部分金额予以调整，最终确定修复费用为1,316,411.41元，法院予以确认。关于瀚通公司提出二楼修复费用及避雷带修复费用不应支持的意见，本院认为，二楼的修复，系三楼屋面破坏所致，鉴定单位亦表示无法判断三楼损坏是建造时或拆除时造成，故均应纳入整体修复的费用。关于江杨公司主张的拆除费247,486元，有相应依据本法院予以确认。以上费用确系双方实际损失，结合本案案件情况、双方各自过错程度、兼顾公平合理原则，法院酌定江杨公司赔偿瀚通公司装修损失为1,665,000元；瀚通公司支付江杨公司修复费用为789,000元、拆除费148,000元。瀚通公司已支付的押金10万元，江杨公司应予以返还。本案所涉鉴定费用，亦应根据双方过错程度承担。一审法院判决：一、上海瀚通消防工程有限公司与上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司于2016年7月11日签署的《场地租赁合同》无效；二、上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海瀚通消防工程有限公司装修损失1,665,000元；三、上海瀚通消防工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司占有使用费259,880元；四、上海瀚通消防工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司物品堆放使用费7,800元；五、上海瀚通消防工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司修复费用789,000元；六、上海瀚通消防工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司拆除费用148,000元；七、上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海瀚通消防工程有限公司押金10万元；八、驳回上海瀚通消防工程有限公司的其余诉讼请求；九、驳回上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司的其余诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，系争区域为江杨公司所有的房屋的屋顶，江杨公司将该区域出租给瀚通公司用于酒店餐饮经营使用，故为了达到合同目的势必将在屋顶搭建房屋经营酒店餐饮，可以认为双方对在房屋屋顶上进行违章搭建均系明知，一审判决认定该行为亦损害社会公共利益致使涉案租赁合同无效并无不妥。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，当事人双方均明知系争区域为屋顶，若在屋顶上经营酒店餐饮必须进行违章搭建，而该行为势必危机公共安全，故双方对合同无效均有过错。瀚通公司作为违章建筑的搭建方，未经任何审批，擅自违章搭建，一审认定其承担主要过程责任并无不妥。瀚通公司上诉认为江杨公司应对合同无效承担全部责任显然缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于使用费，合同虽然无效，但瀚通公司实际使用了系争区域，应当支付相应的使用费。一审法院参照约定的租金标准判令瀚通公司支付相应的使用费，并无不妥。鉴于2017年9月，相关行政部门对系争区域所开饭店进行处罚；2018年6月，饭店被查封而停止经营；2018年11月26日系争区域被实际拆除，一审法院考虑的系争区域的实际使用情况，结合双方的过错责任，酌情确定2017年1月1日至2018年11月26日瀚通公司需支付的使用费为95万元亦无不妥。由于瀚通公司已支付了690,120元，故其还需向江杨公司支付259,880元。此外，瀚通公司确在屋顶堆放了部分物品，并于2019年8月15日至一审法院明确放弃遗漏物品，故一审法院酌情判令瀚通公司支付江杨公司自2018年11月27日起的堆放物品使用费是正确的。至于江杨公司上诉称瀚通公司实际承租使用面积为1437平方米，瀚通公司应当按此面积计算使用费。对此本院认为，产证中并未记载系争区域面积，合同约定面积900平方米并非精确测量的面积，而系争区域是江杨公司交付瀚通公司使用，并非瀚通公司擅自自占，且江杨公司自交付系争区域至本次诉讼提出反诉请求前从未就使用面积问题向瀚通公司提出主张，故本院对瀚通公司上诉要求按照1437平方米的面积计算使用费的请求，难以支持。关于鉴定报告及装修损失、拆除费用。江杨公司上诉称没有资质的鉴定人员勘验现场，鉴定程序不合法。然东方公司系法院委托的鉴定机构，其具有司法鉴定人执业证的两名鉴定人员对鉴定过程、结果予以审核、确认，鉴定程序合法，该鉴定报告依法可予采信。一审法院参照鉴定结论，结合双方对合同无效的过错程度，酌情判令环宇公司支付瀚通公司装修损失1,665,000元，瀚通公司支付江杨公司拆除费用148,000元，并无不妥。关于修复费用，瀚通公司在屋顶搭建房屋，现房屋被拆除，势必破坏三楼屋面，房屋的防水层遭受损坏，致使二楼出现渗漏现象，故修复费用应由当事人双方分担。一审法院结合案件情况，考虑双方各自过错程度，酌情判令瀚通公司支付江杨公司修复费用789,000元，亦无不妥。二楼系江杨公司所有，现二楼受损，江杨公司作为产权人要求瀚通公司支付修复费用，主体资格符合。瀚通公司上诉称江杨公司不具备主张修复费用的主体资格，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，瀚通公司、江杨公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果尚属合理，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75,116元，由上海瀚通消防工程有限公司负担45,896元，由上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司负担29,220元。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  徐 庆二〇二〇年一月十六日书记员  李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……