江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0191民初13号 原告：南京同曦假日百货有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路A-8幢。 法定代表人：陈广川，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹笑，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴飞，男，该公司员工。 被告：南京童沁文化传播有限公司，住所地南京市江宁区宏运大道1797号。 法定代表人：徐逸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。 原告南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称同曦百货公司）与被告南京童沁文化传播有限公司（以下简称童沁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同曦百货公司的委托诉讼代理人吴飞，被告童沁公司的委托诉讼代理人周艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同曦百货公司向本院提出诉讼请求：1.确认同曦百货公司与童沁公司签订的租赁合同于2019年6月11日解除，童沁公司将店铺清空成毛坯状态并返还给同曦百货公司；2.童沁公司向同曦百货公司支付拖欠的租金132838元、物业管理费8212.5元、水电费1566元，合计142616.5元，租金、物业管理费暂算至2019年7月31日，水电费暂算至2019年5月25日，实际算至童沁公司返还房屋之日止；3.童沁公司向同曦百货公司支付逾期付款违约金8378.67元，暂算至2018年6月25日，实际算至童沁公司实际支付之日止；以上费用合计150995.17元；4.童沁公司承担本案的全部诉讼费用。庭后，同曦百货公司明确电费部分诉讼请求为主张截止到2020年1月3日的电费3754.8元；童沁公司欠付的2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金及欠付的2019年3月至4月的物业管理费均自2019年1月16日起开始主张违约金；童沁公司欠付的2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金、占有使用费、物业管理费均自2019年4月16日起开始主张违约金，暂主张截止2019年12月31日童沁公司欠付的房屋占有使用费的违约金；其不再主张童沁公司逾期支付电费的违约金。事实和理由：同曦百货公司与童沁公司于2017年9月9日签订一份租赁合同，约定由童沁公司承租同曦百货公司位于南京市江宁经济技术开发区胜太东路A-8幢假日百货五楼的商铺经营爱特嘉美术培训，租期为2017年7月28日至2020年7月27日止，2018年7月28日至2019年7月27日租金标准为3.7元/天/平方米，2019年7月28日至2020年7月27日租金标准为4元/天/平方米。自用水电费按月按实结算并收取每月总额5%的公共损耗。童沁公司逾期支付款项的，逾期付款部分按每天千分之五收取违约金。双方还就其他方面进行了约定。合同签订后，同曦百货公司于2017年5月份将房屋交付给童沁公司使用，交付时房屋做好了屋顶和地面且地面上铺设了瓷砖。童沁公司使用后从2019年3月起一直未及时足额向同曦百货公司缴纳租金、物业管理费，电费也自2019年1月起拖欠至今，同曦百货公司多次催要无果。 被告童沁公司辩称，1.其不同意解除租赁合同，要求将租赁物变更至同一百货楼的二楼或三楼；2.因同曦百货公司改变了租赁物所处楼层的经营业态，违反了租赁合同签订时附件二约定的租赁环境，导致童沁公司经营受损，童沁公司无奈之下才采取暂停支付租金这一方式，其并无逃避支付租金的意思。因同曦百货公司存在违约情形，故租金应当进行打折；3.在合同实际履行过程中，同曦百货公司并未提供相应的物业管理服务，故其不认可物业费，认可同曦百货公司主张的截止到2020年1月3日的电费；4.童沁公司逾期支付租金是由同曦百货公司引起的，故对同曦百货公司主张的违约金不予认可；5.童沁公司取得房屋时屋顶和地面已经做好，地面上铺设了瓷砖，其进场后自行装修并做了隔断，隔出了六间教室；6.童沁公司缴纳的20000元履约保证金应当在本案欠付款项中予以冲抵。 本院经审理认定事实如下：位于南京市江宁区房屋的权利人为南京同曦房地产开发有限公司。 2017年1月1日，南京同曦房地产开发有限公司出具《同意转租证明》，证明其将位于南京市江宁区曦鸣城商业中心五层租赁给同曦百货公司，并同意同曦百货公司将该物业对外转租。 2017年9月9日，同曦百货公司（甲方、出租方）与童沁公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定所租赁的物业位于南京市江宁区，甲方系该物业合法使用权人，经产权人同意，有权将物业向第三方出租。合同中约定租赁用途、租赁期限、租金、物业管理费、其他费用及支付方式、履约保证金金额等详见合同附件一《补充协议》。履约保证金的使用约定：合同期间或合同终止后，乙方如有违约行为，包括但不限于欠缴租金、管理费及其他费用等或乙方造成甲方及其他第三方损失的，则甲方有权直接自履约保证金中扣除相应金额，抵扣上述各项欠费、损失和有关费用开支。履约保证金出现不足的，乙方必须在接到甲方付款通知后7日内补足，否则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，同时无需向乙方补偿任何损失。若因乙方违约造成本合同提前解除或终止，则履约保证金甲方有权不予退还。甲乙双方一致确认，抵扣履约保证金的行为并不豁免乙方应承担的其他责任。合同第十一条租赁房屋的返还约定：无论本合同以何种方式提前解除或终止，在合同期满终止后一日内或一方书面通知另一方合同解除/终止后三日内，乙方应交还该商铺、设施及其他应交还的财产、资料等。对合同解除/终止有争议的，双方可以通过争议解决途径处理，但不影响该商铺的交还，若乙方在三日内没有交还或不能交还的，除非另行得到甲方的书面同意，则甲方有权从逾期的第二日开始单方面对该商铺采取封门(锁门)、取消乙方(包括员工、雇佣人员)的通行权和处理该商铺内一切物品等措施，以保障甲方能够及时再出租该商铺。倘若该商铺内乙方所有的财产、资料发生毁损、灭失或乙方不能正常经营，无论原因如何，其责任、损失全部由乙方自行承担，乙方以本租约同意放弃向甲方要求赔偿、补偿的权利，不向甲方提出任何主张。乙方归还该商铺时，若甲方要求乙方恢复原状，则乙方恢复原状至甲方交付该商铺时的现状标准。若乙方未能按约恢复，则由此产生的恢复费用甲方可自履约保证金中直接抵扣，不足抵扣的，乙方应及时支付给甲方。合同第十二条违约责任12.1条约定：有下列情形之一，均视为对本合同造成严重违约，甲方有权停止水、电供应及其它服务项目(因停止水、电供应等措施造成乙方经营损失等，由乙方自行承担)，要求乙方补交所有拖欠款项及没收履约保证金(若保证金余额不足原约定数额，则乙方应另行补足)，并可同时解除本合同。履约保证金的没收，不影响乙方其他违约责任的承担。1)乙方拖欠履约保证金、租金、管理费及其他费用等任一项或多项应交款项达15日以上；……5)乙方违反本合同约定，未及时补足履约保证金的；……；12.4条约定：对本合同所有逾期未付的租金、管理费及其他费用，甲方有权向乙方收取逾期支付的违约金。该违约金的金额为：拖欠日乘以拖欠款总额之千分之五，自款项应付之日起至款项到达之日止。违约金计算标准，本合同其他条款另有特别约定的，从其约定。12.5条约定：乙方未经甲方书面同意逾期返还该商铺的，每逾期一日，乙方应按原租金及管理费的两倍向甲方支付该商铺使用费。 同日，双方另签订《补充协议》一份，约定：一、涉案商铺位于江苏省南京市江宁区胜太东路8号假日百货五层。(具体位置详见附件二《商铺位置示意图》)；该商铺使用面积为230平方米，建筑面积270平方米(使用面积以实测为准：/平米，建筑面积=使用面积/0.85)。合同涉及面积计算的(包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、装修押金等)均以建筑面积为准。二、乙方承租该商铺用于经营创意美术，经营类别为儿童培训，经营品牌为爱特嘉。三、租赁期限及免租装修期约定：租赁期限自2017年7月28日起至2020年7月27日止；免租装修期无。四、租金及支付方式约定为“固定租金”模式，乙方应按双方约定的租金金额支付租金。(1)2017.7.28至2018.7.27租金单价为3.5元/天/平方米；2018.7.28至2019.7.27租金单价为3.7元/天/平方米；2019.7.28至2020.7.27租金单价为4.0元/天/平方米。（2）支付方式为：每3个月为一期，每期支付一次，每次在当期开始前提前15日支付。第一期租金应于合同签订后10日内支付完毕。五、物业管理费及支付方式约定：1、物业管理费：单价为0.2元/平方米/天。水电费自理；2、支付方式为每3个月为一期，每期支付一次，与租金同步支付，每次在当期开始前提前15日支付。第一期管理费应于合同签订后10日内支付完毕。六、保证金约定：1、乙方应于本合司签订后三日内向甲方支付履约保证金20000元。甲方在收到乙方的履约保证金之后，向乙方出具收据。2、该保证金作为乙方切实履行义务的保证(详见《租赁合同》第2.4条、第八条约定)。合同解除或终止时，若乙方已按约付清所有款项，并无其他违约行为，亦无任何权利义务纠纷，则待乙方依约返还联销店铺后，甲方于30日内将上述保证金余额无息返还乙方。七、其他费用约定：1、自用水、电、天然气费用由甲方代收代缴，并按月按实结算，乙方应于次月5日前支付，乙方应承担的水电费用=自用水、电费用+公共损耗(每月水电总额*5%)，甲方出具相应收据。2、如乙方需要安装天然气，天然气表费用由乙方承担，甲方代收代缴。合同期结束后，甲方不再退还天然气表费用。3、煤气费用由乙方自行至煤气公司缴纳，如因乙方未及时缴纳产生滞纳金，滞纳金费用由乙方承担。……。八、通讯信息。甲乙双方现指定以下通讯地址作为各自接收因合同发出的通知书或其他讯息的有效送达地址：乙方童沁公司收件地址：南京市江宁经济开发区胜太东路8号同曦假日百货五楼爱特嘉美术教育中心，收件人：徐逸。 同曦百货公司向童沁公司交付房屋时，屋顶和地面已做好且地面上铺设了瓷砖，童沁公司将涉案商铺进行隔断并装修后开始承租使用。2017年5月20日，童沁公司向同曦百货公司支付保证金20000元。 2019年4月19日，同曦百货公司向童沁公司发出《催款函》，内容为：双方于2017年9月9日签订了《租赁合同》及补充协议，约定贵司承租我司同曦假日百货经营爱特嘉美术品牌。根据合同约定，贵司拖欠租金等费用达15日以上的，我司有权解除合同并追究贵司的违约责任。但贵司在运营期间，未及时足额缴纳2019年3月20日至2019年5月31日商铺租金等各项费用合计92751.99元，并以种种理由拖延至今，我司多次催缴无果。贵司上述行为已严重违反合同约定。现我司特致函贵司，望贵司于接函后3日内向我司缴清全部欠缴费用。我司保留采取进一步法律措施的权利。 2019年5月16日，同曦百货公司向童沁公司发出《解约函》，内容为：贵我双方于2017年9月9日签订了《租赁合同》及补充协议，约定贵司承租我司同曦假日百货经营爱特嘉美术品牌。根据合同约定，贵司拖欠租金、管理费等费用达15日以上的，我司有权解除合同并追究贵司的违约责任。贵司在运营期间，未及时足额缴纳商铺租金、物业管理费等各项费用，并以种种理由拖延至今。我司于2019年5月5日发催款函至贵司，望贵司于接函后3日内向我司缴清全部欠缴费用，但贵司接函后仍未缴纳。贵司上述行为已严重违反合同约定。现我司特致函贵司，依法解除贵我双方之间的租赁合同关系，望贵司于接函后3日内向我司缴清全部欠缴费用、按合同约定支付违约金并办理相关手续。我司保留采取进一步法律措施的权利。同曦百货公司按照合同中约定的收件地址向童沁公司邮寄的该函件于2019年6月11日被签收。 另查明，双方当事人一致确认童沁公司已付清截止2019年3月31日的租金，2019年4月的租金童沁公司已支付4613.75元；童沁公司已付清截止2019年2月28日的物业管理费及截止2018年12月25日的电费。 上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《催款函》、《解约函》、顺丰速运查询单、转账凭证截图、电表抄表记录及当事人陈述等证据证实。 本院认为，同曦百货公司与童沁公司就案涉商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方协议约定，租金及物业管理费的支付方式均为每3个月为一期，每期支付一次，每次在当期开始前提前15日支付，水电费支付方式约定为按月按时结算，童沁公司应于次月5日前支付；按照《租赁合同》约定，童沁公司拖欠租金、管理费及其他费用等任一项或多项应交款项达15日以上，同曦百货公司有权解除合同。本案中，童沁公司承租涉案租赁物后向同曦百货公司付清了截止2019年3月31日的租金，自2019年4月1日起的租金仅支付了4613.75元，物业管理费、电费均存在欠缴情形，违反了双方合同约定，经同曦百货公司催告后，其仍未支付，同曦百货公司于2019年5月16日向童沁公司发出《解约函》要求解除双方之间的租赁合同关系，在该解约函到达童沁公司处时即2018年6月11日，同曦百货公司要求解除《租赁合同》及《补充协议》的通知已经到达童沁公司，双方之间的租赁合同关系已经于当日解除。因双方之间的租赁合同关系解除，童沁公司应当将租赁物内除屋顶和地面外的装修拆除并清空后，将租赁物返还给同曦百货公司。 对于同曦百货公司主张的租金等费用，2019年4月1日至2019年6月11日期间，童沁公司应支付租金71928元（3.7元/天/平方米×270平方米×72天），其已支付4613.75元，应向同曦百货公司支付该期间的租金67314.25元；2019年3月1日至2019年6月11日期间童沁公司应支付物业管理费5562元（0.2元/天/平方米×270平方米×103天）。对于同曦百货公司主张的2018年12月26日至2020年1月3日期间的电费3754.8元，童沁公司并无异议，其应当予以支付；以上金额合计76631.05元，冲抵童沁公司缴纳的20000元履约保证金后，童沁公司应当向同曦百货公司支付56631.05元。双方租赁关系于2019年6月11日解除后，童沁公司继续使用涉案租赁物，应当自2019年6月12日起参照合同约定的租金标准即按照1080元/天的标准向同曦百货公司支付占有使用费，并按照54元/天的标准支付物业管理费至其实际返还涉案租赁物之日止。 对于同曦百货公司主张的逾期付款违约金，童沁公司违反合同约定，逾期支付租金等费用应当按照合同约定承担相应的违约责任，同曦百货公司按照日万分之六标准主张逾期付款违约金，该标准符合合同约定亦不违反法律规定，本院予以采纳。按照合同约定，童沁公司欠付的2019年4月租金25772.5元及2019年3月、4月的物业管理费3285元，共计29057.5元，其应当于2019年1月16日前支付，其未按约支付，抵扣20000元履约保证金后，剩余的9057.5元款项应自2019年1月17日起向同曦百货公司支付逾期付款违约金；童沁公司欠付2019年5月1日至2019年6月11日期间的租金、物业管理费共计43818.75元，其应于2019年4月16日前支付，其未按约支付，应当自2019年4月17日起向同曦百货公司支付逾期付款违约金。双方之间的租赁关系已于2019年6月11日解除，童沁公司未返还租赁物，本院已认定童沁公司应当参照合同约定向同曦百货公司支付房屋占有使用费，已具有惩罚和补偿性质，故对同曦百货公司主张的2019年6月12日起的占有使用费的逾期付款违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告南京同曦假日百货有限责任公司与被告南京童沁文化传播有限公司于2017年9月9日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年6月11日解除； 二、被告南京童沁文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于南京市江宁区曦鸣城商业中心五层的租赁物内除屋顶、地面外的装修拆除并清空后，将租赁物返还给原告南京同曦假日百货有限责任公司； 三、被告南京童沁文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告南京同曦假日百货有限责任公司截止2019年6月11日欠付的租金、物业管理费及截止2020年1月3日的电费合计56631.05元，及房屋占有使用费、物业管理费（房屋占有使用费按照1080元/天的标准，物业管理费按照54元/天的标准，均自2019年6月12日起计算至被告南京童沁文化传播有限公司实际返还房屋之日止）； 四、被告南京童沁文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告南京同曦假日百货有限责任公司逾期付款违约金（以9057.5元为基数自2019年1月17日起计算，以43818.75元为基数自2019年4月17日计算，均按照日万分之六的标准计算至实际给付之日止）； 五、驳回原告南京同曦假日百货有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3319元，减半收取1660元，由被告南京童沁文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  逯婷婷 二〇二〇年一月二十日 见习书记员  刘 鑫