山东省广饶县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0523执异1号案外人:高洋，女，1984年6月30日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：关文影，黑龙江恒普律师事务所律师。申请执行人：山东一橡橡胶有限公司，住所地山东省广饶县大王镇西李村。法定代表人：李明华，该公司经理。被执行人：赵景旺，男，1974年1月13日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市阿城区人，住该村。本院在执行申请执行人山东一橡橡胶有限公司（以下简称“一橡公司”）与被执行人赵景旺买卖合同纠纷一案中，裁定查封赵景旺之妻王金玲所有的座落于哈尔滨市阿城区恒大城1.2号楼1单元6层04室，建筑面积为149.57平方米，黑（2016）哈尔滨阿城区不动产权第0002650号的楼房一套，期限为2020年7月6日。案外人高洋对此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人高洋称，申请事项:1、依法撤销山东省广饶县人民法院（2017）0523民初2636号民事裁定书。2、立即解除对位于哈尔滨市阿城区××楼××单元××室房屋的查封。事实及理由:案外人获知贵院在办理一橡公司与赵景旺买卖合同纠纷一案期间,于2017年7月7日作出(2017)鲁0523民初2636号民事裁定书，将案外人位于哈尔滨市阿城区××楼××单元××室房屋查封。案外人认为法院采取的执行措施存在严重错误，特依法提出本异议。2017年4月13日，案外人与王金玲签订了《房屋买卖合同》，合同约定案外人向王金玲购买位于哈尔滨市阿城区××楼××单元××室房屋。因该房屋系王金玲贷款购买，房屋买卖合同约定2年后贷款还清由原房主王金玲为申请人办理产权过户手续。案外人于2017年4月14日按合同约定全额支付了购房首付款30万元整。案外人于购房之次日搬入该房屋，占有、使用该房屋至今，并自2017年4月起，每月14日转账2963元至银行贷款还款帐户内用于偿还房屋贷款，直至今日。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可知只要是依法成立的合同，自成立时就生效，标的物的所有权也自交付时起发生转移。结合本案：首先，早在2017年4月案外人就已经通过购买的方式取得了被查封房屋的所有权，作为案外人的唯一住房，案外人于购买当月便入住至今，只因原房主购房贷款尚未还清而未能办理产权过户登记。根据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人被查封的房屋完全符合上述规定。因此，案外人与王金玲签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，房屋的实际所有权人为案外人，且案外人已经早已实际占有、使用、管理该房屋，有交付首付款、银行还款凭证、物业、水、电、取暖等票据为证，案外人享有的该房屋的相关权利依法应受到保护。其次，赵景旺虽与被查封房屋的原所有人系夫妻关系，但查封申请人依据与赵景旺的买卖合同纠纷，明确申请查封被申请人“赵景旺的”银行存款110万元或等价值财产保全措施，而未要求查封赵景旺及其妻子的银行存款或等价财产。裁定中查封的财产完全超出了申请人提供担保的查封范围。再次，赵景旺虽与被查封房屋的原所有人系夫妻关系，但此次查封申请人是依据与赵景旺个人签订的高达110万元的买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关间题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持”。该标的高达110万元明显超过了家庭日常生活所需，而且该笔债务并未认定为夫妻共有债务，在未经任何证据证明该笔债务确为夫妻共同债务的情况下，贵院也无权查封登记于王金玲名下的财产。山东省广饶县人民法院裁定查封案外人所有房屋的行为，对于财产保全申请人来说，不仅超出了保全申请人申请查封的范围，违背了申请人的意愿，超范围查封了非被申请人所有的财产，对于被查封房屋原所有人王金玲来说，在未经任何证明的情况下便把夫妻一方的纠纷认定为夫妻共同债务对待，严重程序违法，也侵犯了当事人的合法权益。而对于被查封房屋的实际所有人，房屋不能变卖也不能办理产权手续，错误的查封给案外人带来了严重的经济损失。为维护案外人的合法权益，特请求贵院尽快将哈尔滨市阿城区××楼××单元××室房屋解除查封。申请执行人一橡公司称，第一、案外人高洋未提供300000元购房款的银行转账证明,无法证实其所称的《买卖合同》是真实的。根据高洋提供的证据,其购房款300000元仅有一份收据,该收据是否是王金玲书写无法证明。特别重要的是,该部分款项未提供对应的银行转账记录,无法证实其真实性。需要说明的是,如果其后期提供的每月2963元凭证是真实的,但该部分款项无法证明是否与房屋买卖有关,也进一步证明了仅仅几千元都需要通过银行转账,300000元却没有银行转账,不符合客观实际情况。另外,即使每月转账2963元是真实的,也不能排除高洋与王金玲之间是否存在借款还款关系。因为按照高洋所称的还款金额以及后续还款时间,根本凑不出剩余房款39万元的数额,且每月还款和一次性付款存在巨大差异,39万元余款每年产生的利息也高于还款数额,高洋的陈述明显不符合常理,也与其提交的《买卖合同》约定不相符。并且,《买卖合同》约定的两年之后过户违反常理。所以,高洋所称的《买卖合同》及相关证据均是不真实的,对此答辩人不予认可。第二、在涉案房屋已经抵押给银行这一前提下,王金玲在未征得银行同意的情况下,无权私自对外出售房屋,其对外出售房屋的事实如果存在,也因为违反法律规定而无效,高洋无权就涉案房屋获取利益,无权提出异议。根据《物权法》第191条第2款规定“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定,在涉案房屋已经设定抵押的情况下,王金玲无权对外出售房屋,高洋自然也无法对涉案房屋取得权利。所以,高洋无权对涉案案房屋的査封等法律强制措施提出异议。请求法院依法查清案件事实,驳回高洋的异议申请。经查，申请执行人一橡公司与被执行人赵景旺买卖合同纠纷一案，申请执行人一橡公司依据本院作出的（2017）鲁0523民初2636号民事判决书申请依法对被执行人赵景旺进行强制执行。案件审理过程中，本院于2017年7月7日作出（2017）鲁0523民初2636号民事裁定书，裁定查封赵文旺之妻王金玲所有的座落于哈尔滨市××楼××单元××层××室，建筑面积为149.57平方米，黑（2016）哈尔滨阿城区不动产权第0002650号的楼房一套，期限为2020年7月6日。对此案外人高洋向本院提出执行异议。另查明，案涉房屋哈尔滨市阿城区××楼××单元××室，其不动产权证号为：黑（2016）哈尔滨阿城不动产权第002650号，权利人为:王金玲，共有情况：单独所有。王金玲与案外人高洋于2017年4月13日签订房屋买卖合同，并在案涉房屋居住至今。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，案外人高洋针对本院查封的哈尔滨市阿城区××楼××单元××室提出排除执行的异议应参照上述规定审查。本案中，涉案房产登记在王金玲名下且为单独所有，本院保全案涉房屋的时间是2017年7月7日，案外人高洋提交的证据显示其与王金玲签订房屋买卖合同的时间是2017年4月13日，其买卖合同的签订时间在本院采取保全措施前，且自房屋买卖合同签订后其一直按期交纳银行贷款并居住在案涉房屋内。综上，案外人高洋的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对哈尔滨市阿城区恒大城1.2号楼1单元6层04室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  孙峻华人民陪审员  王美福人民陪审员  孙 磊二〇二〇年一月十九日法官助理程淑蓉书记员张巧