江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初8394号原告：上海尹杨商务咨询有限公司，住所地上海市虹口区广中路657号8幢楼504室，统一社会信用代码91310120MA1HLHCT9M。法定代表人：曾应求，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪维争、王翔，北京大成（上海）律师事务所律师。被告：宜兴保集置业有限公司，住所地江苏省宜兴市新庄街道新西路7号，统一社会信用代码91320282MA1Q0URH5C。法定代表人：袁光华，该公司总经理。委托诉讼代理人：任亮、杜垚，江苏义权律师事务所律师。原告上海尹杨商务咨询有限公司（以下简称尹杨公司）与被告宜兴保集置业有限公司（以下简称保集公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于同年9月10日公开开庭进行了审理。原告尹杨公司的委托诉讼代理人王翔、被告保集公司的委托诉讼代理人任亮到庭参加诉讼。本院依法适用普通程序后，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告尹杨公司的委托诉讼代理人洪维争、被告保集公司的委托诉讼代理人任亮、杜垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹杨公司向本院提出诉讼请求：1.判令保集公司向其立即退还保证金50万元及逾期退还利息（自2018年10月31日起至退还之日止，按银行同期贷款利率的2倍计算）；2.判令保集公司向其支付固定代理费319963.84元及逾期支付利息（以319963.84元为基数，自2018年10月31日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率的2倍计算）；3.判令保集公司向其支付溢价款399285.28元及逾期支付利息(以399285.28元为基数，自2018年10月31日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率的2倍计算)；4.本案诉讼费由保集公司承担。事实与理由：双方于2017年3月15日签署宜兴保集蓝郡项目独家销售及渠道代理合同，保集公司指定其为上述项目所有未售房源（建筑面积共计76853.68㎡）的合法唯一的独家代理销售及渠道整合服务商，并销售上述地址项目。双方并对合作期限、固定代理费、溢价款进行了约定。2018年10月14日，双方签订氿韵福邸项目撤场结算协议，协商自愿解除代理合同，其需向保集公司移交所有客户资料及销售有关的销售资料后，保集公司同意全额退还其200万元保证金，并对固定代理费、溢价款进行结算确认。结算协议签订后，其按约向保集公司移交所有客户资料及销售有关的销售资料，保集公司于2018年11月2日、11月22日向其退还保证金共计100万元。后其对剩余款项相关事宜向保集公司邮寄催收公函，但保集公司仅于2019年1月30日向其退还保证金50万元，至今未向其支付保证金剩余款项50万元及固定代理费、溢价款分成，保集公司严重违约。为此诉至法院，请求支持其诉请。保集公司辩称：一、双方在补充协议中约定，尹杨公司在移交相关购房资料后，其将保证金退还给尹杨公司。但是尹杨公司至今未移交来访未签约客户登记情况及尹杨公司收取电商服务费台帐的购房资料，迟迟不履行自己的义务，其有权拒绝退还保证金；二、关于利息方面，因撤场结算协议明确约定原协议条款终止履行，而双方在结算协议中并没有约定关于保证金及基础佣金、溢价款的利息，故尹杨公司要求其承担相关利息的诉请无事实与法律依据，应予以驳回；三、由于孙浩军、殷锡英在双方协商撤场后办理了退房手续，于2019年1月6日与其重新签订了商品房买卖合同，房屋从叠墅变为面积82.92㎡的洋房，合同价款变为113万元。根据代理合同及撤场协议约定，新合同的房屋基础佣金为9040元（113万元*0.8%），总基础佣金应为313839.09元(319963.84-15164.75+9040)。同时，从撤场协议附件中可以得知，双方约定洋房只收取基础佣金，不收取溢价款，叠墅收取基础佣金及溢价款。殷锡英购买的房屋类型从叠墅变为洋房，而洋房佣金中不包括溢价款。故原房屋计算的溢价款37231.28元(278886*30%*89%/2)应在总溢价款中扣除，总溢价款应为362054元(399285.28-37231.28)。本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，尹杨公司与保集公司签订《宜兴保集蓝郡项目独家销售及渠道代理合同》（以下简称代理合同），约定保集公司指定尹杨公司为其位于宜兴市小学旁宜兴保集蓝郡项目所有未售房源（住宅363套、商铺60套、车位438个），建筑面积共计76853.68㎡的合法唯一的独家代理销售及渠道整合服务商，在约定的期限内独家代理销售开发商的上述产品，按约定获取服务费。合作期限为保集公司拿到首张预售证之日起12个月。保集公司按照房源总销售金额的0.8%计算固定代理费并支付给尹杨公司。每套房源保集公司与购房者签订商品房买卖合同的实际销售金额超过保集公司提供给尹杨公司的底价金额的部分为溢价。溢价的30%由保集公司结算给尹杨公司，即每套房源实际成交总价超出底总价部分的30%由保集公司结算给尹杨公司（税点按照11%计算）；即尹杨公司每套房源溢价=（商品房买卖合同上所示实际每套房源成交单价-每套房源底单价）*每套房源面积*30%*89%。项目所有合作房源应统一参与享受尹杨公司的服务，全场服务费由尹杨公司直接向购房者收取，不再向保集公司收取渠道信息服务费。由于收取渠道信息费所产生的一切纠纷及法律风险由尹杨公司承担，与保集公司无关。保集公司底价，洋房8500元/㎡，叠拼9500元/㎡，商铺15000元/㎡，车位8万元/个。保集公司与客户正式签订商品房买卖合同即视为尹杨公司代理成功的标志。每月1日尹杨公司应及时向保集公司就上月销售数据提交项目成交确认表，双方应在每月3日前书面确认上月的成交数据。双方确认上月数据后，尹杨公司应于2个工作日内向保集公司出具与保集公司应付款金额等额合法的增值税专用发票，保集公司于收到发票后10个工作日内支付代理费及溢价分成。如尹杨公司未按约定时间提交项目成交确认表或等额合法的增值税专用发票的，则保集公司佣金支付期限相应顺延。退房处理，若购房者签订合同后又退房或违约导致保集公司全额退还该购房者已经支付的全部款项的，则该笔交易视为无效，服务费不应结算。未支付的服务费保集公司不予支付。双方签订合作合同后，尹杨公司于5个工作日内汇入保证金200万元至保集公司指定帐户。2018年10月14日，保集公司与尹杨公司签订氿韵福邸项目撤场结算协议，约定双方经协商，自愿解除代理合同。尹杨公司需向保集公司移交所有客户资料及与销售有关的销售资料后，保集公司同意全额退还尹杨公司200万元保证金：首批退还金额100万元，时间2018年10月31日前，二次退还金额100万元，时间2018年11月30日前。保集公司确认尹杨公司共计完成销售洋房22套，别墅9套。按照代理合同固定代理费约定结算。在交付前，此31套房源如若退房成功，在保集公司退还房款的同时，尹杨公司同步妥善解决关于此套房的相关事宜，具体佣金及溢价金额已附件为准。参照代理合同溢价分成约定，双方达成溢价取半结算约定，保集公司按全款到帐进行支付。该协议附件载明：21套洋房总销售金额23511670元，固定佣金188093元。9套叠墅认购合同价合计16483855元，溢价合计2990901元，基础佣金131870.84元，溢价佣金798570.57元。其中殷锡英认购10号楼101号叠墅1套，建筑面积147.59㎡，认购合同价1895594元，溢价278886元，基础佣金15164.75元。别墅+洋房固定代理费合计319963.84元，别墅溢价分成798570.57元，按主协议约定溢价取半结算，保集公司按全款到帐支付。另外注明，在交付前，上述房源如若退房，保集公司有权在预留金中扣除。该协议签订后，保集公司于2018年11月2日、11月22日分别向尹杨公司退还保证金各50万元。2018年12月10日，尹杨公司向保集公司发公函称，根据双方签订的撤场协议，保集公司在2018年10月31日前需退还其首批保证金100万元，2018年11月30日前退还第二批保证金100万元，但仅退还100万元，要求保集公司收函后按约退还保证金100万元并尽快结算房源代理佣金及溢价款。2019年1月8日至5月22日，尹杨公司员工通过微信方式多次向保集公司的集团高管郭斌催要保证金。郭斌回复：“收到，在安排。年底资金实在紧张，都在安排中。你的要求很合理，我尽力吧。”保集公司于2019年1月30日向尹杨公司退还保证金50万元。2018年12月15日，殷锡英向保集公司递交销售退换房审批表，载明：本人购买蓝郡项目10号楼101号房屋1套，已于2018年7月3日签订定购协议（或意向书），原定于2018年7月17日签订房屋买卖合同，但由于101属物业用房原因，特此申请退（换）房。2019年1月6日，保集公司与殷锡英、孙浩军网签商品房买卖合同，约定殷锡英、孙浩军购买保集公司氿韵福邸项目中的14幢101号房屋1套，建筑面积82.92㎡,单价13627.59元/㎡,总价款为113万元等内容。诉讼中，尹杨公司向保集公司开具了总金额为719249.13元的代理服务费增值税专用发票并于2019年9月18日邮寄给保集公司，保集公司现场售楼处人员于次日收到发票。诉讼中,双方对于尹杨公司应向保集公司移交哪些资料及是否需要移交存在争议。保集公司称，其自己持有已经签约认购的商品房买卖合同及相应业主的信息。商品房买卖合同由其与客户直接签订，签约回款情况其已自行通过银行对账进行梳理。对于尹杨公司提供的认购台帐认可。但尹杨公司提供的资料不全面，还缺少来访未签约客户登记情况及尹杨公司收取电商服务费的详细登记情况。该台帐由于政府主管部门要求其提供并要求其返还，故该份资料也极为重要。上述资料尹杨公司应向其提供。尹杨公司称，其只是销售代理，房屋买卖合同的签约和资料保管都是由保集公司自行进行，在商品房买卖合同中，客户的信息都有记载。关于客户信息包含两部分，一方面是其整理的客户信息，通过台帐方式其已经发给保集公司。对于未签约客户的信息，其没有移交的合同义务，且涉及到未签约客户的隐私信息，没有未签约客户的同意，其依法不能提供。这些客户信息具有经济价值，按照常理，代理公司不会将这些信息提供给开发商。关于电商费，实际是其向购房客户收取的居间代理费，是其与购房客户之间的关系，保集公司并非该法律关系的当事人，其没有义务向保集公司提交收取居间费的相关材料。因此，双方之间已经没有其他的资料需要交接。上述事实，有尹杨公司提供的代理合同、氿韵福邸项目撤场结算协议及附件、公函及邮寄凭证、微信聊天记录、增值税专用发票及邮寄凭证，有保集公司提供的销售退换房审批表、商品房买卖合同及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：尹杨公司与保集公司签订的代理合同合法有效，双方应按约履行各自的义务。合同签订后，尹杨公司共计为保集公司氿韵福邸项目独家代理销售房屋31套。后经协商，双方签订项目撤场结算协议，约定自愿解除该代理合同，并对保证金退还、固定代理费及溢价款结算达成协议。该项目撤场结算协议系双方当事人的真实意思表示，也为合法有效。根据该协议约定，尹杨公司需向保集公司移交所有客户资料及与销售有关的销售资料后，保集公司同意全额分批退还保证金200万元。对于尹杨公司需向保集公司移交具体资料内容，结算协议未予明确。保集公司认可其现持有与客户签订的商品房买卖合同及相应客户的信息、客户的付款情况、客户认购台帐等资料。保集公司称尹杨公司还应向其移交来访未签约客户登记情况以及尹杨公司收取电商服务费详细登记情况，协议对此未予明确。对于尹杨公司收取客户电商服务费。代理合同约定全场服务费由尹杨公司直接向购房者收取，由此产生的一切纠纷及法律风险由尹杨公司承担，与保集公司无关。故该收费行为发生在尹杨公司与购房者之间。且协议签订后，保集公司已经退还保证金150万元。在尹杨公司多次向保集公司催要保证金时，保集公司均未提出异议，只是称公司资金紧张，会安排退款。故保集公司以该理由拒绝退还保证金的主张，本院不予采纳。由于保集公司未按约退还保证金，尹杨公司诉请要求保集公司予以退还并承担逾期退还利息损失的主张，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方合同解除时，对固定代理费和溢价款进行了结算。但结算后，客户殷锡英于2019年1月6日与保集公司重新签订商品房买卖合同，将所购叠墅更换为洋房。根据代理合同及结算协议约定，对于殷锡英房屋的固定代理费及溢价款应作相应调整，按协议附件进行结算。保集公司提出的殷锡英房屋固定代理费为9040元及洋房不结算溢价款的主张，本院予以采纳。故保集公司应支付尹杨公司固定代理费为313839.09元，溢价款为362054元。同时，根据代理合同约定，尹杨公司未按约向保集公司提交等额增值税专用发票的，保集公司佣金支付期限相应顺延。因尹杨公司于2019年9月18日向保集公司邮寄增值税专用发票，保集公司现场售楼处人员于次日收到发票，故保集公司应在2019年10月8日前支付款项，逾期支付应承担逾期付款利息损失。尹杨公司的诉讼请求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、宜兴保集置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还上海尹杨商务咨询有限公司保证金50万元并承担逾期退还利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止的利息损失为20498.63元；及以50万为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息损失）。二、宜兴保集置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海尹杨商务咨询有限公司固定代理费313839.09元及该款自2019年10月8日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失。三、宜兴保集置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海尹杨商务咨询有限公司溢价款362054元及该款自2019年10月8日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失。四、驳回上海尹杨商务咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16390元，财产保全费5000元，合计21390元，由尹杨公司负担215元，由保集公司负担21175元。保集公司应负担的上述款项已由尹杨公司预交，尹杨公司可在本判决生效之日起十日内向本院申请退回，保集公司应于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  严勤芬人民陪审员  杨 江人民陪审员  胡景辉二〇二〇年一月十四日书 记 员  朱良军