文书内容湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11675号上诉人（原审被告）：万丁丁，男，1993年8月21日出生，汉族，住武汉市江岸区,被上诉人（原审原告）：武汉万坤置业有限公司，住所地武汉盘龙城经济开发区巨龙大道196号商业街2号楼。法定代表人：杨冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨苗苗，女，该公司员工。上诉人万丁丁因与被上诉人武汉万坤置业有限公司（以下简称万坤置业）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万丁丁上诉请求：一、撤销原判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由万坤置业承担。事实与理由：第一、一审法院认定事实不清。万坤置业并未就租金支付事宜与我有过任何沟通，我多次和万坤置业沟通都没有回复，后突然收到万坤置业发出的《催告函》，我不存在恶意拖欠租金的事实。第二、原审案件送达程序存在瑕疵。快递员在未经过我同意的情况下擅自签收并将快件放在店铺内，导致我根本无法获知开庭信息。万坤置业辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万丁丁存在恶意拖欠租金的事实，我们通过电话微信催缴一直未果，而且还发了书面的催告函。一审送达程序合法，不存在瑕疵。万坤置业向一审法院起诉请求：1、确认万坤置业与万丁丁续签的《奥莱之星商铺租赁合同》已于2019年4月23日解除；2、判令万丁丁向万坤置业支付拖欠的2018年2月1日至合同解除之日2019年4月23日的租金106423元；3、判令万丁丁向万坤置业支付租金逾期支付的违约金（2018年2月1日至2019年3月31日期间租金的逾期违约金为6054元；合同解除之后的租金逾期违约金以106423元为基数，从2019年4月24日起按日万分之叁的利率标准计算至租金付清之日止：31.9元/日）；4、判令由万丁丁承担本案全部诉讼费用。一审法院经理审查明，万坤置业系武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村奥莱之星城市广场10栋/单元-1层商11号的商铺所有权人。2016年1月4日，万坤置业与万丁丁签订《奥莱之星城市广场商铺租赁合同书》一份，约定：（甲方）万坤置业将奥莱之星城市广场10#楼负1层10-11号铺位及其设施出租给（乙方）万丁丁用于经营餐饮（饮品），租赁面积为50.12平方米，租赁期从2016年10月1日至2018年9月30日止，共计24月。固定租金：租赁年度基本固定租金140元/平米/月，每年按5%递增。租金按季度预付，乙方需在房产交付前十日向甲方支付首期租金，以后每期的租金应于该期届满五日前支付。办理完装修手续后开始进行铺位装修前，乙方应按照甲方要求足额缴纳装修押金10000元及相关费用。装修验收合格后，双方据实办理装修结算手续和装修押金返还（无息）事宜。乙方在与甲方签订《租赁合同》时须向甲方缴纳合同保证金21000元。乙方授权甲方可直接从上述保证金中扣除其应缴未缴的费用。乙方未能按时足额缴纳承租费及其他费用应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之三计算的违约金。此外，若乙方欠缴任何费用或违约达30天的，则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）甲方可采取停止提供一切服务（包括并不限于中止承租铺位之水电及中央空调等的供应）的救济措施，直至乙方完全纠正其违约行为或解除合同，并没收乙方已交的合同保证金作为违约金。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。（2）甲方有权选择直接解除本合同，并没收乙方已交的合同保证金作为违约金。甲方因此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿…合同签订后，万丁丁向万坤置业缴纳合同保证金21000元。万坤置业将案涉商铺交于万丁丁租用。上述合同到期后，2018年10月，万坤置业与万丁丁签订了《奥莱之星商铺租赁合同》，约定（甲方）万坤置业将奥莱之星城市广场10#楼负1层10-11号铺位及其设施出租给（乙方）万丁丁用于经营食品品类的商品，租赁面积为50.12平方米，租赁期从2018年10月1日至2019年9月30日止，共计12个月。固定租金：租赁年度基本固定租金140元/平米/月，月租金7016.8元整。租金按季度预付，乙方需在房产交付前十日向甲方支付首期租金，以后每期的租金按季度预付，乙方需在房产交付前十日向甲方支付首期租金，以后每期的租金应于该期届满五日前支付。乙方在与甲方签订《租赁合同》时须向甲方缴纳合同保证金21000元，承租费在以后不同年度获时段发生增减时，合同保证金数额亦作相应调整。鉴于合同保证金的保证性质和作用，乙方同意合同保证金自缴付之日至按本合同约定退还乙方之日不应计算任何利息。乙方授权甲方可直接从上述保证金中扣除其应缴未缴的费用。本合同将因下述任一事件之发生而解除：在承租期内，一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认和同意。一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，并由另一方给予书面通知。在承租期内，若乙方提前终止合同、或因乙方严重违约导致甲方单方解除本合同、或因乙方违约导致甲方根据本合同的相关规定而解除本合同，甲方除有权没收乙方已缴纳的合同保证金作为违约金处理外，并有权向乙方追究因乙方违约给甲方造成的损失。乙方未能按时足额缴纳承租费及其他费用应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之三计算的违约金。此外，若乙方欠缴任何费用或违约达30天的，则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）甲方可采取停止提供一切服务（包括并不限于中止承租铺位之水电及中央空调等的供应）的救济措施，直至乙方完全纠正其违约行为或解除合同，并没收乙方已交的合同保证金作为违约金。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。（2）甲方有权选择直接解除本合同，并没收乙方已交的合同保证金作为违约金。甲方因此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿…2019年4月12日，万坤置业向万丁丁发送《催告函》，向万丁丁催收2018年2月1日至2019年6月30日的租金122093元及相应违约金。载明：限你方在2019年4月19日前，将拖欠的租金122093元及相应违约金全额支付给我司。4月14日，万丁丁签收确认。2019年4月20日，万坤置业向万丁丁（承租方）发送《商铺租赁合同解除通知书》，载明：一、根据2015年12月万坤置业与万丁丁签订的《奥莱之星商铺租赁合同》约定：万丁丁以首年租赁费140元/平方米/月，每年递增5%的价格租赁万坤置业位于奥莱之星城市广场10#负一层10-11号的铺位及设施（面积50.12平方米）。租金须按季度预付，每季租金应提前5日支付。万丁丁未按期缴纳租金达30日的，万坤置业有权单方面解除合同，并有权向万丁丁追偿由此给万坤置业造成的损失。二、截止今日，万丁丁仍在租用万坤置业商铺，且已拖欠2018年2月1日至2019年6月30日的租金122093.00元及相应违约金。拖欠期间万坤置业已多次向万丁丁发出催款单，万丁丁均未实际履行，已构成严重违约。2019年4月12日，万坤置业再次向万丁丁发出《催告函》催收租金、违约金至今未果。三、现万坤置业根据《中华人民共和国合同法》的规定和双方《奥莱之星商铺租赁合同》的约定，正式通知万丁丁：1、自即日起解除万坤置业与万丁丁签订的上述《奥莱之星商铺租赁合》。2、请万丁丁于本通知书到达万丁丁之日3日内（不含通知书送达日）完成上述商铺的腾退工作、清运物品。3、万坤置业指派吴青（联系电话：136××××4771）与万丁丁尽快与万坤置业指派人员联系，办理清退确认手续，双方签署《物品清退确认书》，办理时间：腾退期届满次日9点-16点，办理地点：租赁合同项下商铺，清退手续办理完毕后万坤置业将关闭该商铺。如万丁丁逾期未腾退清运、或未按本通知确定的时间办理物品清退手续的，万坤置业将在腾退清运期届满次日关闭上述商铺，并对万丁丁遗留物品进行清点、清运，且不对万丁丁遗留物品承担保管责任。2019年4月23日，万丁丁收到此通知。一审庭审中，万坤置业主张将万丁丁交纳的保证金21000元抵扣欠交租金。一审法院认为，万坤置业与万丁丁签订的《奥莱之星城市广场商铺租赁合同书》、《奥莱之星商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。《奥莱之星城市广场商铺租赁合同书》到期后，双方又签订了《奥莱之星商铺租赁合》，双方均应如约履行，万坤置业将房屋出租给万丁丁使用，万丁丁未按约定支付租期内租金，其行为已构成违约，经万坤置业催要后，万丁丁仍未支付，万坤置业依约向万丁丁发出解约通知，万丁丁收到时双方签订的《奥莱之星商铺租赁合》解除。万坤置业请求确认万坤置业与万丁丁续签的《奥莱之星商铺租赁合同》已于2019年4月23日解除的诉讼请求，予以支持。关于2018年2月1日至合同解除之日2019年4月23日的租金，经核算，该租金为106423元（计算详见租金及逾期违约金计算明细表）。因万丁丁违约导致合同解除的，保证金可以作为租金予以扣减，故万丁丁应向万坤置业支付拖欠的2018年2月1日至2019年4月23日的租金85423元（106423-21000=85423）。按照合同约定租金按季度预付，万丁丁需在房产交付前十日向万坤置业支付首期租金，以后每期的租金应于该期届满五日前支付。逾期交付租金，万丁丁应向万坤置业就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之三计算的违约金，万丁丁拖欠2018年2月1日至2019年4月23日的租金，其违约金经核算为6054元（计算详见租金及逾期违约金计算明细表）。关于合同解除之后的租金逾期违约金的计算，万坤置业主张以租金106423元为计算，按照日万分之三的利率从2019年4月24日起计算至租金付清之日止的请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、武汉万坤置业有限公司与万丁丁续签的《奥莱之星商铺租赁合同》已于2019年4月23日解除；二、万丁丁向武汉万坤置业有限公司支付拖欠的2018年2月1日至2019年4月23日的租金85423元；三、万丁丁向武汉万坤置业有限公司支付逾期支付租金的违约金6054元；后期违约金以106423元为基数，从2019年4月24日起按日万分之三的利率标准计算至租金付清之日止。四、驳回武汉万坤置业有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，自判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1275元，由万丁丁负担。附：租金及逾期违约金计算明细表            一、2018年2月1日至2019年4月23日的租金、违约金                                租赁期间              欠付租金              约定的应付款日              逾期天数              违约金                  1              2018.2.1-2018.3.31              14736.33              2018.3.26              393              1737.41                  2              2018.4.1-2018.6.30              22103              2018.6.25              302              2002.53                  3              2018.7.1-2018.9.30              22103              2018.9.25              210              1392.49                  4              2018.10.1-2018.12.31              21050.4              2018.12.26              118              745.18                  5              2019.1.1-2019.3.31              21050.4              2019.3.26              28              176.82                  6              2019.4.1-2019.4.23              5379.5              2019.4.23              0              0                  7              合计              106423                                          6054.43      双方当事人在二审均未向本院提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为:万坤置业与万丁丁签订的《奥莱之星城市广场商铺租赁合同书》、《奥莱之星商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己义务。万丁丁称多次与万坤置业沟通租金支付事宜，万坤置业未予答复，不存在恶意拖欠租金的事实。但万丁丁在履行合同过程中未按合同约定向万坤置业交纳租金也未就租金支付与万坤置业达成新的协议，故万丁丁的行为构成违约，应向万坤置业交纳所欠租金并承担违约责任。另一审法院送达程序合法。综上所述，万丁丁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550元，由万丁丁负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  李 文审判员  叶 欣二〇二〇年一月十日书记员  余文婷