北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终798号上诉人（原审被告）：张永福，男，1958年2月10日出生，汉族，中国农业大学退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晓洪，北京市永浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷国民，男，1962年5月26日出生，汉族，个体工商户，住河南省濮阳市南乐县。上诉人张永福因与被上诉人谷国民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初63444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张永福上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回谷国民的诉讼请求。事实和理由：1、房屋系历史遗留房屋，缺少手续系正常，一审法院认定房屋因缺少手续不能保证安全错误；2、谷国民于2018年3月搬离房屋，其应当支付相应费用，故我不应再返还租金。谷国民辩称，我同意一审判决，不同意张永福的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。谷国民向一审法院提出诉讼请求：要求张永福返还我防火押金3万元、租金88219元，共计118219元。一审法院认定事实：谷国民自述自2011年开始自张永福处承租海淀区圆明园西路农业大学2号院西北角平房一间（建筑面积约100平方米，以下简称涉案房屋），涉案房屋张永福自述自中国农业大学处承租。就涉案房屋是否有合法审批登记手续，庭审中，张永福提交房屋产权证复印件一份，根据产权证登记内容，张永福、谷国民均无法确认涉案房屋是否包含在该产权证建筑范围之内。就双方之间的合同，庭审中，谷国民提交2015年8月1日其作为乙方签字与甲方张永福签订的《合同协议书》，内容载：甲方在圆明园西路农业大学2号院北有房屋一处，房屋合作期限为1年，从2015年9月1日至2016年9月1日；本协议期满终止时，乙方如需使用房屋，在甲方条件允许的前提下，可享有优先使用权，并且在合同到期前二个月内重新办理合作手续；根据双方协商规定年房屋合作金额为20万元，水、电、卫生费自理，房屋合作金额及卫生费采取提前付款方式，分两期上交，每半年上交一次，提前一个月付款，第一次在办理手续时交纳房屋合作金额，总计10万元；因不可抗拒因素导致房屋拆除（如修路、电信修理、学校占用等，双方必须服从），双方均不承担责任，互不赔偿损失，并无条件同意，如遇到不可抗拒因素甲方还乙方所剩协议期内的房屋、卫生、水电合作金额，并在接到通知后，于15日内腾退原合作的房屋。谷国民主张承租房屋用于开办全在味小吃，交纳租金至2018年4月23日，与张永福的租赁合同每年一签，现仅能提供该份合同书；主张因政府检查涉案房屋安全问题，张永福要求其停业，其自2017年10月9日至10月29日停业20天；2017年12月7日，当地城管部门进行大检查，张永福要求其暂停营业；2018年3月20日，张永福称涉案房屋无法再继续使用，要求其搬离，其自2018年3月底搬离，现要求张永福退还2017年10月9日至10月29日、2017年12月7日至2018年4月23日其所缴纳的租金。张永福否认2017年10月要求谷国民停业，称对此不知情，因城管开展大检查，其于2017年12月7日通知谷国民暂停营业，2018年3月20日通知谷国民因涉案房屋将被拆除，要求谷国民搬离，2018年4月5日，涉案房屋被城管强制拆除，现不同意退还租金。本案，谷国民另要求张永福退还防火押金3万元，提交2013年7月10日其作为乙方与甲方张永福签订的《中国农业大学承租房屋防火协议书》，内容载：为预防和减少出租房屋火灾危害，保护公私财产和人身安全，加强各承租单位消防安全责任主体意识，规范自身的消防安全管理工作，依据国家《消防法机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《北京市消防条例》、《北京市高等学校防火安全管理规定》要求，后勤处（甲方）特与承租单位全在味小吃签订防火安全协议书。一、承租单位应建立有员工参与的义务消防组织，定期进行消防安全教育，组织灭火、安全疏散等自防自救演练；二、制定及落实防火安全责任制，承租期间，承租区域的消防安全由承租单位负责，承租单位管理部门要同承租区域各个办公、经商人员签订防火安全责任书，明确岗位消防安全职责，根据具体情况，制作消防安全提示并且明示；三、必须采取措施，严格用火、用电安全管理，禁止违章使用明火，禁止违章拉接电线，严禁超负荷电用，禁止违章维修施工；……九、为加强对承租方的安全意识，对承租方进行防火督促，特压现金3万元，如出现火灾承租方无条件中止承租合同，所有租金和押金不退。谷国民主张经营该小吃店的房屋曾发生火灾三次，每次火灾之后其均交纳张永福人民币二万元，用于疏通关系使用，火灾后张永福另行要求其缴纳押金三万元，现要求退还该三万元，就该三万元押金交纳时间，谷国民未提交相关证据。张永福主张收取的三万元押金因涉案房屋发生过火灾不应退还，另仅认可收取过二万元，系第三方帮忙救火致衣物损失等的补偿，否认收取过其余的四万元。谷国民对其每次火灾即交纳张永福二万元的主张未提交其他证据。一审法院认为，就涉案房屋是否有合法审批登记手续，张永福未提交充足证据予以证明，且涉案房屋后被政府有关部门拆除。张永福将无审批手续的房屋出租给谷国民使用，双方之间的房屋租赁合同应为无效，对该合同无效，张永福作为出租人、谷国民作为承租人，均存在一定的过错。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，谷国民交纳租金至2018年4月23日，双方均认可谷国民自2017年12月7日因政府检查涉案房屋安全而停业。张永福将存在安全隐患的房屋提供给谷国民使用，该段期间谷国民未实际使用涉案房屋，故该段期间租金，张永福应全部退还。就谷国民主张的2017年10月期间20天停业期间的租金，就停业事实，未提交相关证据，张永福予以否认，法院不予采信，对其该段期间的诉请，法院不予支持。就谷国民要求退还防火押金事宜，协议约定发生火灾押金不退，双方均认可涉案房屋发生过火灾，谷国民主张押金系发生火灾后交纳，未提交相关证据，故现其要求退还该笔款项，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张永福于本判决生效后七日内退还谷国民租金七万五千六百一十六元；二、驳回谷国民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉案房屋未取得相关审批手续，故张永福与谷国民签订的房屋租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方均认可涉案房屋因政府检查自2017年12月7日起停止经营，因张永福未保证租赁物在租赁期间能够正常使用，故一审法院判决其退还谷国民自2017年12月7日至2018年4月23日的租金正确，本院予以确认。张永福上诉主张应当按照谷国民实际搬离的时间计算租金无法律依据，本院不予支持。综上所述，张永福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2664元，由张永福负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 王爱红审 判 员 朱文君二〇二〇年一月十九日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹