湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0321民初3038号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行，营业场所湘潭市岳塘区建设路街道建设路口国际金融大厦。负责人：毛鹏，该分行行长。委托诉讼代理人：毛浩璐，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭，湖南潭州律师事务所律师。被告：石向前，男，1976年2月8日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。被告：湖南鑫田房地产开发建设有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金桂路182号。法定代表人：刘小其，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄敏，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称中国银行湘潭分行）与被告石向前、湖南鑫田房地产开发建设有限公司（以下简称鑫田房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月1日依据原告的申请对被告石向前所购的位于湘潭县易俗河镇荷花北路东侧、麒麟路北侧乾隆尚书苑2栋的房屋进行了诉前财产保全，2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告中国银行湘潭分行的委托诉讼代理人毛浩璐、被告鑫田房地产公司的委托诉讼代理人李慧到庭参加诉讼，被告石向前经本院经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告中国银行湘潭分行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告石向前偿还原告贷款本金213288.83元及利息、罚息、复利8053.73元（暂计算至2019年9月4日，后续利息、罚息、复利自2019年9月5日起按合同约定计算至实际偿还全部款项之日止）；2、原告对被告石向前所有的坐落于享有优先受偿权，并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿；3、被告鑫田房地产公司对上述债务承担连带保证责任；4、两被告承担本案律师代理费等原告为实现债权而发生的一切费用；5、两被告承担本案诉讼费用、财产保全费用。事实与理由：2013年3月20日，被告石向前与原告下辖的中国银行股份有限公司湘潭县易俗河支行签订了《个人住房/商业用房贷款合同》，合同约定：被告石向前向易俗河支行贷款257000元整，用于购买房屋，贷款期限240个月，合同约定了利息标准和按月结息。被告鑫田房地产公司作为保证人为被告石向前偿还上述贷款承担连带保证责任。为保证上述合同的履行，原告与被告石向前在《个人住房／商业用房贷款合同》中约定被告石向前自愿将《个人住房／商业用房贷款合同》合同项下贷款所购的位于房屋抵押给易俗河支行，并办理了抵押权登记。贷款合同签订后，易俗河支行依约将257000元贷款支付至合同约定账户，但被告石向前未按合同约定按时归还贷款，已经构成严重违约，原告有权根据合同约定与被告石向前解除《个人住房/商业用房贷款合同》，并要求被告石向前、被告鑫田房地产公司共同承担归还贷款本金、利息、律师费等原告为实现债权而发生的一切合理费用特诉至法院。被告石向前未到庭，未进行答辩。被告鑫田房地产公司辩称，根据原、被告三方所签订的住房贷款合同的约定，鑫田房地产公司承担保证责任的期间至涉案房屋办理他项权证时止，本案中的房屋于2015年2月10日办理了他项权证，因此鑫田房地产公司的担保期限已到期，请求法庭驳回原告对鑫田房地产公司的诉讼请求。经审理查明：被告石向前于2013年3月20日与原告中国银行湘潭分行下辖的湘潭县易俗河支行（以下简称易俗河支行）签订了《个人住房／商业用房贷款合同》，主要内容为：一、被告石向前向易俗河支行贷款257000元整，用于购买个人住房，贷款期限为20年／240个月,借款月利率为5.4583‰;二、逾期还款。如借款人未按合同约定时间（或期限）还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人清偿逾期本息为止，对不能按期支付的利息，贷款人有权按贷款逾期罚息利率按月计收复息。贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收50%执行。遇贷款罚息利率调整，本合同项下的罚息和复息按中国人民银行有关规定计收；三、贷款偿还方式为：按月等额本息还款；四、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供担保。保证人（即开发商鑫田房地产公司）提供阶段性连带责任保证，保证期间为从本合同生效之日开始到办妥房屋他项权证为止。同日原、被告双方对被告石向前名下的位于湘潭县易俗河镇荷花北路东侧、麒麟路北侧乾隆尚书苑2栋的房屋办理了抵押，抵押证号为：潭房他证湘潭县字××号。贷款合同签订后，2013年5月13日，易俗河支行依约将257000元贷款支付至合同约定账户，但被告石向前未按合同约定按时归还贷款，至2020年1月2日止，被告石向前欠贷款本金213288.83元，利息及罚息11860.15，原告多次催收未果，诉至本院。另查明：2019年10月14日，中国银行湘潭分行的负责人由齐志钢变更为毛鹏。2016年2月4日，原告中国银行股份有限公司湘潭分行下属单位中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行与鑫田房地产公司签订《房屋按揭贷款合作协议》（2012年潭易第012号），该协议第六条约定：乙方（鑫田房地产公司）同意按下述第6.1款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。6.1、自《借款合同》生效之日起，至甲方（中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行）取得借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》所办抵押的《他项权利证》后止。石向前名下的位于湘潭县易俗河镇荷花北路东侧、麒麟路北侧乾隆尚书苑2栋的房屋于2015年2月10日办理了房屋产权登记，产权证号为：潭房权证湘潭县字第××号，抵押证号为：潭房他证湘潭县字××号。2019年10月16日，中国银行湘潭分行齐志钢与湖南潭州律师事务所负责人何琪签订《民事委托代理合同》委托律师代理本案诉讼，但未提交收费发票。上述事实有原告营业执照副本、负责人身份证明书、身份证复印件，被告石向前身份证复印件、户籍证明复印件，被告鑫田房地产公司企业信用信息公示报告、法定代表人身份证复印件，湘中银办【2016】46号文件、湘中银发【2019】185号文件、中国银行股份有限公司湖南省分行印章管理实施细则，《个人住房／商业用房贷款合同》复印件、借款借据、存款交易明细对账单复印件（贷款放款记录），房屋抵押权登记证复印件（潭房他证湘潭县字××号）、房屋产权证复印件（潭房权证湘潭县字第××号），《房屋按揭贷款合作协议》（2012年潭易第012号）复印件，被告石向前银行流水及贷款已还款明细清单，《委托协议》复印件、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、原告与被告石向前签订的《个人住房/商业用房贷款合同》系双方真实意思表示，双方之间的借款合同合法有效，原告已按照合同约定向被告石向前发放了贷款，被告石向前应按合同约定偿还借款本息，被告石向前未按约定还款，原告要求被告石向前按合同约定偿还贷款本金和利息的诉讼请求成立，本院予以支持。二、关于被告湖南鑫田房地产开发建设有限公司是否应当承担担保责任的问题，根据《个人住房/商业用房贷款合同》第三部分第三十一条第（二）项的约定，本合同项下的保证期间为本合同生效之日开始到办妥房屋他项权证为止，被告湖南鑫田房地产开发建设有限公司不再承担连带保证责任。且依据原告下属单位中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行与湖南鑫田房地产开发建设有限公司签订的《房屋按揭贷款合作协议》第六条6.1约定，所抵押贷款的房屋办理他项权证后湖南鑫田房地产开发建设有限公司的保证责任终止。2015年2月10日被告石向前涉诉的抵押房屋办理了房屋产权证及他项权证，故对原告要求被告湖南鑫田房地产开发建设有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告石向前是否应当承担本案律师费的问题，因原告未提交律师费收费发票，且诉讼请求不明确，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告石向前在本判决生效后五日内偿还原告中国银行股份有限公司湘潭分行贷款本金213288.83元、计算至2020年1月2日止的利息、罚息、复利11860.15元及后段利息、罚息、复利（自2020年1月3日起按合同约定计算至实际偿还全部款项之日止，具体计算标准为：利息按月利率5.4583‰计算，罚息、复利分别按月利率8.18745‰计算）；二、原告中国银行股份有限公司湘潭分行对被告石向前名下的位于湘潭县易俗河镇荷花北路东侧、麒麟路北侧乾隆尚书苑2栋，产权证号：潭房权证湘潭县字第××号的房产享有优先受偿权，并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行对被告湖南鑫田房地产开发建设有限公司的诉讼请求；四、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4620元，减半收取2310元,财产保全费1870元，合计4180元，由被告石向前负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李晓红二〇二〇年一月三日代理书记员  熊 厚附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。