山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终3327号上诉人（原审被告）：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区广州路46号。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司职工。委托诉讼代理人：沈泽杰，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：姚晓磊，女，1980年11月8日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）因与被上诉人姚晓磊房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。威海天山房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.姚晓磊曾在2018年就天山公司延期办证进行了起诉，一审法院做出了（2018）鲁1003民初1486号判决，该判决已经生效。姚晓磊现在起诉与之前的起诉情况并没有不同，仍是同一事由，姚晓磊的起诉属于重复起诉。2.一审法院忽视了天山公司的努力和正在办证的现状，只是简单地认定未能办证就将责任和巨额的违约金全都推给开发商，且没有就姚晓磊是否存在损失进行调查。两次判决的违约金将近9万，而姚晓磊的总房款为49万元，违约金的数额已经超过了总房款的20%。同时，天山公司并没有拒绝为姚晓磊办证，双方也就此进行过协商，天山公司愿意配合姚晓磊进行办证。虽然协商过程中，双方就赔偿的金额没有达成一致，但是天山公司也从来没有拒绝过为姚晓磊办证。3.关于车库办证违约金，合同补充协议第8条约定：如因政府或第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任。本案中，因政府、第三方等不可抗力因素导致延期办证，天山公司无须承担责任。补充协议的约定属于对不可抗力的细化，而且该约定并没有免除天山公司的义务，天山公司一直在积极地推进备案办证事宜；同时该约定更没有加重对方的责任，排除对方的主要权利，是买卖双方的真实意思表示，应为有效约定。4.一审判决严重违背诚实信用原则、公序良俗原则和公平原则。姚晓磊辩称，水榭花都小区14号楼1单元502室（以下简称案涉房屋）及水榭花都小区15-11号车库（以下简称案涉车库）在上诉期间已经办证，但天山公司至今未向姚晓磊交付违约金。姚晓磊向一审法院起诉请求：1.依法判令天山公司向姚晓磊支付案涉房屋逾期办证违约金26715元（以390000元为基数，自2018年4月4日起至2019年5月20日止按照年利率6%计算）；2.依法判令天山公司协助姚晓磊办理案涉房屋不动产登记手续；3.依法判令天山公司承担案件受理费。后姚晓磊增加诉讼请求，请求依法判令天山公司向姚晓磊支付案涉车库逾期办证违约金18131.38元（以99350元为基数，自2016年5月30日起至2019年5月30日止按照年利率6%计算），并协助办理案涉车库不动产登记手续。一审法院认定事实：关于双方签署的商品房买卖合同中免责条款的效力问题。商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同补充协议第8条处理。合同补充协议第8条约定，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任。该免责条款为天山公司提供的格式条款，天山公司未提交证据证实其公司针对该条款已向姚晓磊进行了提示说明，故对天山公司主张的上述事实，不予认定。案涉房屋在2018年4月20日已办理了初始登记，但2019年2月25日威海市中级人民法院对天山公司与姚晓磊等人房屋买卖合同纠纷上诉一案进行法庭调查时，天山公司当庭陈述案涉房屋已具备了办证条件，姚晓磊亦要求过天山公司出具协助办证手续，但天山公司一直未予协助。对于天山公司自认的上述事实，予以认定。姚晓磊与天山公司均认可案涉车库的交付时间为2015年6月15日，且有姚晓磊提交的车库电费缴纳收据可以证实。天山公司陈述该车库在2019年8月8日具备了办证条件。故对于天山公司2015年6月15日向姚晓磊交付了案涉车库及案涉车库在本案审理过程中具备了办证条件的事实，予以认定。从2015年6月15日起计算180个工作日即2016年3月7日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。天山公司协助姚晓磊办理诉争房屋、车库不动产权属登记是其作为房地产开发商应当履行的合同义务。一审法院（2018）鲁1003民初1486号民事判决书已判决天山公司应以姚晓磊交付购房款总额390000元按照年利率6%向姚晓磊支付2016年6月23日至2018年4月3日逾期办证违约金42185元。案涉房屋具备办证条件后在姚晓磊的要求下，天山公司仍未按照合同约定协助姚晓磊办理案涉房屋权属登记，天山公司逾期协助办证的违约行为一直持续。现姚晓磊要求天山公司承担2018年4月4日之后的逾期办证违约责任，并不属于重复诉讼，亦不违反诚实信用原则和公平原则。天山公司主张应以案涉房屋具备办证条件的日期作为计算逾期办证违约金截止日期的主张，无事实依据及法律依据，不予支持。天山公司在2016年3月7日前未按照合同约定将办理案涉库产权登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，即构成违约。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中姚晓磊2019年6月17日向一审法院申请增加诉讼请求，要求天山公司支付案涉车库2016年5月30日至2019年5月30日期间逾期办证违约金。至2019年6月17日，姚晓磊诉讼请求中主张的案涉车库2016年5月30日至2016年6月17日期间的逾期办证违约金已超过向人民法院请求保护民事权利的三年诉讼时效期间，故姚晓磊该部分诉讼请求，一审法院不予支持。本案案涉的逾期办证违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限。天山公司的该种违约行为一直持续。故天山公司关于姚晓磊案涉车库2016年6月18日至2019年5月30日期间逾期办证违约金的诉讼请求亦过诉讼时效的主张，于法无据，不予支持。综上，姚晓磊要求天山公司以交付购房款总额390000元按照年利率6%向其支付2018年4月4日至2019年5月20日逾期办证违约金26715元（390,000元×6%÷360天×411天）及以交付车库款总额99350元按照年利率6%向其支付2016年6月18日至2019年5月30日逾期办证违约金17833.32元（99350元×6%÷360天×1077天），要求天山公司协助办理案涉房屋、车库不动产登记手续的诉讼请求，有事实依据及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、威海天山房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向姚晓磊支付逾期办证违约金44548.32元；二、威海天山房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助姚晓磊办理威海市文登区天山水榭花都居民小区14号楼1单元502室房屋、15-11号车库的不动产登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费921元，由姚晓磊负担6元，由威海天山房地产开发有限公司负担915元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，案涉房屋及车库现已经办理不动产权证书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，构成重复诉讼要件为：后诉与前诉的当事人相同，后诉与前诉的诉讼标的相同，后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。本案诉讼前，姚晓磊曾起诉天山房地产公司主张逾期办证违约金，一审法院判令天山公司支付姚晓磊2016年6月23日至2018年4月3日期间的逾期办证违约金42185元。该截止日期之后，天山公司直至2019年5月20日仍未为姚晓磊办理房产证，其违约行为仍在持续。现姚晓磊提起本案诉讼，请求天山公司支付2018年4月4日至2019年5月20日的逾期办证违约金，该请求与前诉请求系基于不同时间段主张的未予办证损失，两次诉讼请求并不相同，不构成重复诉讼。姚晓磊提起本案诉讼，亦不超过法定诉讼时效期间，且不存在天山公司主张的违反诚信、公平等原则情形。因此，对天山房地产公司的该上诉主张，不予采纳。其次，关于《商品房买卖合同》补充协议第八条的效力问题,《商品房买卖合同》的示范文本部分是由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局按照合同法等法律、法规的规定,根据市场交易的长期实践,结合交易特点和交易惯例等内容,经过反复优选、评审,通过法定程序制定的指导性、规范性合同文本。而《商品房买卖合同》的补充协议属于开发商天山公司为了重复使用而预先拟定,并在订立时未与对方充分协商的条款,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。根据合同的相对性，政府和第三人的原因并非天山公司免除其逾期办证责任的理由，补充协议第八条的约定,并没有采取合理的方式提请对方注意,而内容显然对买受人不利，应当为无效。最后，由于案涉房屋及车库现在已经办理了不动产登记，姚晓磊该部分诉请已经实现，无需天山公司再协助姚晓磊办理不动产登记手续，故对于一审判决该部分内容，本院予以变更。综上所述，威海天山房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；二审查明一审判决的认定事实发生了变化，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初3235号民事判决第一项，即威海天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向姚晓磊支付逾期办证违约金44548.32元；二、撤销威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初3235号民事判决第二项；三、驳回姚晓磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费921元，由姚晓磊负担6元，由威海天山房地产开发有限公司负担915元。二审案件受理费1842元，由威海天山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年一月八日法官助理李佳忆书记员张济节