北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38935号原告（反诉被告）：刘建章，男，1983年3月16日出生，汉族，空间无限人力资源管理有限公司职工，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：葛艳敏，女，1982年4月13日出生，汉族，汕头市美宝制药有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李春辉（葛艳敏之夫）。原告（反诉被告）刘建章与被告（反诉原告）葛艳敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘建章，葛艳敏及其委托诉讼代理人李春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建章向本院提出诉讼请求：1.确认双方房屋租赁合同于2019年8月16日解除；2.判令葛艳敏向我给付违约金5200元；3.判令葛艳敏返还我房租6586元及押金5200元；4.判令葛艳敏给付我代付房屋维修费用1063元；5.由葛艳敏承担本案诉讼费。事实和理由：我于2018年8月26日从葛艳敏处租赁位于丰台区502号房间。在一年租赁时间内，房屋多次出现“洗衣机下水道漏水”、“厕所下水堵塞、渗漏”、“供暖器爆裂渗漏”、“厕所暖风机漏电”、“下水管维修”等一系列故障，并曾经因漏水导致邻里矛盾加剧。这些潜在的房屋质量问题，葛艳敏在签约时均予以隐瞒。除涉及邻里强烈冲突事件，我向葛艳敏反馈的房屋质量问题，葛艳敏均要求我自行处理。现双方产生纠纷无法协商，故起诉至本院。葛艳敏辩称，不同意刘建章的全部诉讼请求。我严格遵守合同约定，未提前收房，房屋在未到期前一直由刘建章使用。刘建章是8月27日才把钥匙给我，因此合同为8月27日解除。刘建章要求支付剩余房租的请求不成立；刘建章使用我的居民楼经营民宿，使用范围存在违规、违法嫌疑，应为刘建章违约；维修期间，刘建章一直正常使用，未造成直接损失；房子不存在质量问题，租赁期间我及时履行维修义务。因刘建章违约明显，诉讼费应由刘建章承担。葛艳敏向本院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2019年8月27日解除；2.判令刘建章支付我违约金5200元；3.刘建章赔偿我物品损失4100元；4、反诉费由刘建章承担。事实和理由：刘建章使用我的居民楼经营民宿，使用范围存在违规、违法，且双方自愿签订的房屋租赁合同，租期为5年，合同期内刘建章单方面解约属于违约，故应属刘建章违约。刘建章造成鞋柜、橱柜损坏，应赔偿相应损失。另按照合同条款，我同意刘建章对房屋进行装修和提供设施设备，但租赁期满后无偿归出租人所有，故刘建章应将窗帘6个和电视给葛艳敏。针对葛艳敏提起的反诉请求，刘建章辩称：不认可葛艳敏的全部反诉请求。合同签订当天我就如实告知葛艳敏，房屋做宿舍或者转租使用，合同中约定葛艳敏同意我进行转租，刘建章不存在任何事先隐瞒。不认可8月27日解除合同，8月16日我和房东表明我不同意装修，葛艳敏说不退剩余租金，但是把押金退还我。8月18日晚葛艳敏告知我房屋维修完。我于8月18日搬走。因为葛艳敏对我提出的维修问题不管，我只能自行进行维修、改造，维修改造结果，及时在群里通知了葛艳敏，葛艳敏完全知情，整个租期内，从未就我的维修维护结提出过任何形式的异议。电视、窗帘、门锁，皆我个人生活使用物品，并非房屋“增设附属设施、设备”。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月26日，葛艳敏（出租人）与刘建章（承租人）签订《小鹿家住房租赁合同》约定，刘建章承租北京市丰台区502室，建筑面积59.99平方米，租赁期自2018年8月28日至2023年8月27日，租金标准每月5200元。合同提前解除的，出租人应在合同解除后3日内退还已收但尚未发生的租金。承租人应当在合同解除后3日内搬离。押金100%月租金，承租人应当于首次支付租金时一并予以支付。押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。关于房屋使用及维护，出租人同意承租人装饰装修、增设附属设施、增设设备。租赁期满后，上述约定事项按无偿归出租人所有处置。对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非承租人原因而导致的损毁，承租人应当及时通知出租人修复。出租人应当在接到承租人通知后3日内进行维修。逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。因维修、更换影响承租人使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期；关于转租，出租人同意承租人转租房屋；关于合同解除，合同第九条（一）经双方当事人书面协商一致，可以解除本合同。（二）因一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，另一方当事人有权解除合同。（三）承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除本合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各类费用达月租金的100%的；3、拆改变动、损坏房屋建筑主体、承重结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿的。（四）出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的；2、出租人无权出租房屋或出租房屋违反国家和本市相关法律法规强制性规定的；3、交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康的；4、不承担约定的维修义务或不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的；关于违约责任，承租人有第九条第（三）项约定情形的，应按月租金的100%向出租人支付违约金。对出租人造成损失的，出租人可要求承租人赔偿相应损失。出租人有第九条第（四）项约定情形的，应按月租金的100%向承租人支付违约金。对承租人造成损失的，承租人可要求出租人赔偿相应损失。后双方于2019年8月27日签订房屋交还确认书，附以下说明：有纠纷，承租人单方面解除合同属于违约，其自己配置附属设备电视1台、窗帘3个、数字密码锁按合同第六条（二）无偿归出租人所有。鞋柜1个破损，厨房柜子底盘底板破坏。另有：有纠纷，出租人违约，所谓附属设备为个人物品，鞋柜并未见明显破损，厨房柜子整体性被房东拆除，无法判定破坏。水、电、煤费用合计933元，当场结清。葛艳敏在出租人处签字，刘建章在承租人处签字。庭审中，双方均认可没有拖欠租金情况，房屋入住时没有窗帘和电视。刘建章承认在维修期间仍居住在房屋内，租房损失是维修期间折算的房租。刘建章提供维修统计项目及微信截图，证明其为维修花费相应款项。葛艳敏不认可刘建章维修，称正常维修均为葛艳敏出钱，刘建章进行的是非正常维修，而且有些不知情。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘建章与葛艳敏签订的《小鹿家住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行自己的义务。刘建章要求合同解除，葛艳敏亦同意解除，刘建章于2019年8月27日交还钥匙并于当日办理交接，故租赁合同于该日解除。双方虽均称对方违约，但提供的证据不足，故对双方违约请求不予支持。刘建章主张返还租金，但维修期间其仍居住在房屋内，无法证明其损失，本院不予支持。对于房屋押金，刘建章主张合理，本院予以支持。对于维修费用，刘建章所提供证据不足，不予支持。关于刘建章自购电视及窗帘，根据合同约定合同期满后才归葛艳敏，现租赁合同提前解除，葛艳敏无权主张。对于其他物品损失，葛艳敏所提供证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，判决如下：一、刘建章与葛艳敏之间的房屋租赁合同于2019年8月27日解除；二、葛艳敏于本判决生效之日起七日内退还刘建章房屋押金5200元；三、驳回刘建章的其他诉讼请求；四、驳回葛艳敏的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费121元，由刘建章负担86元（已交纳），由葛艳敏负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费25元由葛艳敏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二〇年一月十四日法官助理 卢文婷法官助理 王 鹏书 记 员 武秋辰