山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终2270号 上诉人（原审原告）：袁广凯。 委托诉讼代理人：吴研业，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江滨。 委托诉讼代理人：毛法腾，山东汇研律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李路路，山东汇研律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢成功。 被上诉人（原审被告）：解燕子。 上诉人袁广凯因与被上诉人江滨、谢成功、解燕子案外人执行异议之诉一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁广凯上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．诉讼费用由江滨、谢成功、解燕子承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、解燕子系涉案房屋的权利人，实际履行了房屋买卖合同的权利义务。解燕子收取了房屋首付款（含订金）40万元、后续付款8万元，并向袁广凯交付了房屋钥匙及相关资料。因谢华功是《房号确认书》载明的代理人，由其代解燕子签字。一审认定房屋买卖合同由袁广凯与谢华功签订，显属错误。2、谢成功对涉案房屋买卖是明知的。解燕子与谢成功虽离婚，但仍共同居住生活。谢成功从未对卖房、房屋被占有控制装修居住等提出过任何异议，说明其明知且同意涉案房屋买卖。3、袁广凯明确表示，如果法院书面通知，愿意将剩余房款交到法院，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。4、即墨区恒信房产中介（经营者杨某，以下简称恒信中介）系袁广凯购买解燕子涉案房屋的中介，杨某的证言应予采信。5、2016至2017年度物业费单据虽注明客户为“麻秀芳”，但其已去世多年，不可能交费，袁广凯因交费而持有相应单据，合乎逻辑，符合事实。袁广凯自2016年12月11日依法依约控制占有涉案房屋。6、解燕子、谢成功离婚协议约定登记在谢成功母亲麻秀芳名下的即墨区（原即墨市）北关村谢家胡同10号房屋归解燕子所有，根据拆迁政策及谢家三兄弟情况共获得三处拆迁房，谢成功获得一处，即涉案房屋，该房屋应为解燕子的个人财产。2016年12月4日，经恒信中介居间，袁广凯之子袁鹏飞与解燕子（谢华功代签）签订房屋买卖合同，约定了房款总价等内容，并支付8000元购房订金，解燕子在袁广凯所持合同空白处打了收条。2016年12月11日，袁广凯与谢华功在恒信中介居间下签订房屋买卖合同，对涉案房屋买卖进行了详细约定，解燕子在袁广凯所持合同空白处打了收条收取首付款40万元（含订金8000元），杨某收取中介费5000元，也在袁广凯所持合同空白处打了收条。同日，解燕子依约向袁广凯交付了涉案房屋材料（含《房号确认书》）和钥匙，袁广凯开始占有控制涉案房屋，物业费也开始由袁广凯交纳。后解燕子一直声称未办下房产证，不具备过户条件。二、一审判决适用法律错误。根据上述案件事实和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，袁广凯在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；袁广凯在人民法院查封之前已合法占有该房屋；袁广凯已按照合同约定支付大部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；袁广凯非因自身原因，而是解燕子的原因及后续查封导致未办理过户登记。袁广凯是涉案房屋合法权利人。本案应适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项判决。 江滨答辩称，一、涉案房屋登记在谢成功、解燕子名下。江滨一审提交的青岛市不动产登记信息，记载房权证号为鲁（2018）即墨市不动产证明第0028949号，被限制人为谢成功（麻秀芳）、解燕子。二、袁广凯与谢华功签订的《房地产买卖契约》并非合法有效合同。合同载明甲方（卖方）为谢华功，谢华功既非登记所有人，也非实际所有人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“已签订合法有效的书面买卖合同”情形。三、袁广凯提交的证据不能证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。执行法官曾于2017年10月25日实地查看涉案房屋，并对谢成功的兄弟谢华功作笔录，谢华功陈述谢成功分得涉案回迁房，未陈述涉案房屋被处置。当时，涉案房屋处于空置状态。2018年3月20日，谢成功在执行法官对其所作笔录中陈述，“若2018年10月1日前无法偿还款项，我自愿用即墨市岙兰路古城区莲花居5号楼2-1501的房屋给申请人抵账”。解燕子此时也认为涉案房屋并未出售。同日，东营市东营区人民法院作出（2017）鲁0502执1276号执行裁定查封登记在麻秀芳名下，实际所有人为谢成功的涉案房屋。执行法官还将有关法律文书张贴于涉案房屋门口，袁广凯从未提出过任何异议。袁广凯提交的水费、物业费收据等均无法证明其在人民法院查封之前已经合法占有该房屋。袁广凯提交的水费打印件系其所提交证据中最早记载有袁广凯名字的证据，该证据显示2018年7月份之后客户姓名才变更为袁广凯。四、袁广凯提交的证据不能证明其“已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。袁广凯对其主张的房款交付未提供银行流水等佐证。证人杨某对首付款支付时间及支付方式的陈述与袁广凯的陈述存在诸多矛盾，无法认定袁广凯已按合同约定支付全部或部分价款，袁广凯亦未将剩余价款交付人民法院执行。 谢成功、解燕子未到庭陈述意见。 袁广凯向一审法院起诉请求：1．确认山东省即墨市（现青岛市即墨区）岙兰路古城区莲花居5号楼2单元1501室房地产的所有权属于袁广凯；2．解除对上述房地产的司法查封，停止对该房地产的执行；3．诉讼费用由江滨、谢成功、解燕子承担。 一审法院认定事实：2017年3月23日，江滨以谢成功、解燕子为被告向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼，并申请财产保全，一审法院在诉讼保全时查明，江滨提供的谢成功、解燕子坐落于即墨区古城区莲花居5#2-1503号房产，属拆迁回迁房，该房未在不动产机关备案登记，现该房未登记在谢成功、解燕子名下，无法进行财产保全。一审法院于2017年6月13日作出（2017）鲁0502民初1260号民事判决：一、谢成功、解燕子于判决生效之日起十日内偿还江滨借款840000元及利息457240元，共计1297240元，并支付上述借款自2016年3月17日起至实际清偿之日止的利息（利息计算方式：按照年利率4.6%计算）；二、驳回江滨的其他诉讼请求。上述判决作出后，当事人均未提起上诉。因谢成功、解燕子未履行生效法律文书确定的义务，江滨于2017年8月3日以谢成功、解燕子为被执行人向一审法院申请强制执行。2018年3月20日，一审法院对谢成功制作执行笔录，谢成功陈述“若2018年10月1日之前无法偿还该笔欠款，我自愿用即墨市岙兰路古城区莲花居5号楼2-1501的房屋给被申请人抵账，该房屋是我从母亲麻秀芳处继承来的，若到期不偿还，申请人可以直接入住上述房屋，不用再和被申请人协商”，并告知谢成功不得对上述房屋办理过户转移，谢成功认可收到一审法院作出的查封裁定书。在上述案件的执行过程中，一审法院于2018年7月30日作出（2017）鲁0502执1276号执行裁定书，裁定拍卖登记在麻秀芳名下的位于即墨区古城区莲花居5号楼2-1501的房屋一套（实际所有人为：被执行人谢成功）。2019年4月8日，袁广凯向一审法院提出异议，请求中止对涉案房屋的执行。一审法院于2019年4月22日作出（2019）鲁0502执异36号执行裁定，驳回袁广凯的异议请求。袁广凯不服该执行裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 另查明，谢成功、解燕子于2013年11月7日登记离婚，约定原位于即墨市谢家胡同10号房屋已拆迁，回迁房归女方所有。2015年7月9日，即墨市古城片区规划建设指挥部就即墨古城片区C1安置区：C5号楼1503号房屋出具《房号确认书》，产权人为麻秀芳，谢华功在代理人处签名。2016年12月11日，谢华功（甲方、卖方）与袁广凯（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方同意将坐落于即墨古城区C1安置区C5号楼1503户，建筑面积为140㎡，出售给乙方；甲乙双方同意上述房屋的成交价格为人民币70万元整，本契约签订之日乙方向甲方支付人民币40万元整，为购此房屋定金，其余30万元在甲方将此房屋过户至乙方名下、此房屋房产证及此房屋相关所有证件全部交给乙方后，乙方即刻将肆拾万元整（首付定金）、叁拾万元（银行贷款）交付给甲方；并约定了其他内容。 再查明，袁广凯、江滨均认可《房号确认书》中所载明的即墨古城片区C1安置区C5号楼1503号房屋与袁广凯诉状中所载明的即墨区古城区莲花居5号楼2-1501房屋系同一处房屋。青岛市不动产信息显示，被限制人：谢成功（麻秀芳）、解燕子，房屋坐落：即墨区莲花东路8号5号楼2单元1501户，权证或证明号：鲁（2018）即墨市不动产证明第0028949号，核准日期：2018年8月1日，查封方式：正式查封等。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据江滨提交的青岛市不动产登记信息，能够认定涉案房屋系限制房屋，权证或证明号为鲁（2018）即墨市不动产证明第0028949号，被限制人为谢成功（麻秀芳）、解燕子，且根据袁广凯及证人杨某的陈述能够证实涉案房屋已可以办理不动产权属证明，但涉案房屋未登记在袁广凯名下，其不是涉案房屋的权利人。袁广凯提交的《房地产买卖契约》合同系其与案外人谢华功签订，其未提交证据证实谢华功与谢成功之间的关系，因此，不能证实其与谢成功、解燕子之间存在真实有效的房屋买卖合同，且袁广凯提交的证据不能证实其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，亦未支付合同中约定的全部价款或者将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，袁广凯主张确认涉案房屋归其所有、解除对涉案房屋的查封并停止执行的主张，证据不足，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回袁广凯的诉讼请求。案件受理费8500元，由袁广凯负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁广凯提交如下证据： 证据一、袁广凯山东省农村信用社储蓄存单电子影像件一份、青岛农村商业银行股份有限公司账户基本信息一份。证明：2016年12月10日，袁广凯在青岛农村商业银行股份有限公司平度仁兆支行开设存单账户存入287000元，2016年12月13日在青岛农村商业银行股份有限公司即墨开发区支行城区分理处支取本息287008.37元并销户。 证据二、袁广凯山东省农村信用社储蓄存单电子影像件一份、青岛农村商业银行股份有限公司账户基本信息四份。证明：1、2013年12月12日，袁广凯在青岛农村商业银行股份有限公司平度仁兆支行开设存单账户存入30000元，2016年12月30日，在青岛农村商业银行股份有限公司平度仁兆支行支取本息并销户；2、2015年1月2日，袁广凯在青岛农村商业银行股份有限公司平度仁兆支行开设存单账户存入36000元，2017年1月2日，在青岛农村商业银行股份有限公司即墨开发区支行城区分理处支取本息37341.06元并销户；3、2015年2月12日，袁广凯在青岛农村商业银行股份有限公司即墨段泊岚支行刘家庄分理处开设存单账户存入30000元，2017年4月10日，在青岛农村商业银行股份有限公司即墨段泊岚支行刘家庄分理处支取本息并销户；4.2015年4月21日，袁广凯在青岛农村商业银行股份有限公司平度仁兆支行开设存单账户存入34000元，2017年11月13日，在青岛农村商业银行股份有限公司莱西店埠支行朴木分理处支取本息并销户。 证据一、二共同证明袁广凯主张的房款支付事实。 证据三、袁广凯山东省农村信用社储蓄存单电子影像件八份。证明：2017年9月13日，袁广凯将该八份存单共计8万元交付解燕子。 证据四、录音及文字整理材料两份、中国联通公司业务账单一份、通话详单打印件两份。证明：袁广凯上诉后与解燕子通话，解燕子对案涉事实予以确认，其认可房屋买卖合同的签订及付款事实，以及谢成功与谢华功是兄弟关系的事实。 证据五、微信转账账单详情打印件两份。证明：2018年9月1日，袁广凯之子袁鹏飞通过微信转账交纳涉案房屋2017年度物业费258元，2019年4月2日，袁广凯之袁鹏飞通过微信转账交纳2018年物业费2224元。上述款项转入物业副主任王燕的微信账户。 证据六、杨某与解燕子2018年10月16日的通话录音一份。证明：房屋买卖合同的签订及房款交付是真实的，谢成功对房屋交易知情。 江滨质证认为，对于证据一、证据二，对加盖有关银行印章的证据真实性予以认可，对未加盖印章的证据真实性不予认可。即便该两组证据是真实的，也与袁广凯一审有关陈述及一审提交有关证据相矛盾。证据二显示多笔取款时间跨度自2016年12月30日至2017年11月13日，且每笔取款几万元不整，与袁广凯一审所述的2016年12月11日付款自相矛盾，该两组证据也未显示与谢华功、谢成功、解燕子有任何关联关系，无法证明其支付款项的事实。 对证据三的真实性不予认可，即便证据真实，也不符合常理，不能体现将存折交付解燕子。该证据显示袁广凯于2017年9月13日分八笔将8万元存入其名下存折，袁广凯称当日将存折交付给解燕子。袁广凯将现金存入存折交付而不直接交付现金，显然有违生活常识。 对证据四的真实性没有异议，对其证明目的有异议。第一段录音3分43秒解燕子表述“你们两个怎么说的我不知道，反正第三次最后一次是8万元”，解燕子表述一共付了三次款，与袁广凯陈述及证据存在矛盾。第二段录音3分19秒及9分11秒、9分24秒，袁广凯均陈述不会向法院交付涉案房屋的尾款，袁广凯称其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形是不成立的。 对证据五的真实性不予认可，即便证据真实，证据所显示2017年物业费和2018年物业费金额无法对应一致。涉案房产已于2018年3月20日查封，袁广凯于2018年9月、2019年4月交纳物业费，无法证实其在查封前实际占有了涉案房屋。 对证据六的真实性没有异议，对证明目的有异议。该证据未体现合同签订及房款交付细节，不能证明袁广凯主张的证明目的。 本院分析认为，上述证据一、证据二、证据三，与袁广凯一审提交《房地产买卖契约》及所载明收条中的款项金额及收到时间相互印证，能够证明袁广凯主张的房款支付事实，本院对其证明效力予以确认；江滨对证据四、证据六的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明解燕子认可其将涉案房屋出卖给袁广凯的事实。解燕子在录音中的陈述内容，与袁广凯所主张合同签订及付款事实相印证，能够达到袁广凯主张的证明目的，本院予以采信；证据五与袁广凯一审提交的物业费收据金额及日期相互印证，能够证明袁广凯主张的由其交纳涉案房屋物业费的事实，本院对其证明效力予以确认。 二审中，江滨、谢成功、解燕子均未提交新证据。 二审查明，江滨与谢成功系表兄弟关系，谢成功与解燕子原系夫妻关系，于2013年11月7日登记离婚。江滨诉谢成功、解燕子民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年3月23日立案。江滨在该案庭审中提交落款日期为2004年5月16日的100万元现金借条复印件，主张谢成功、解燕子向其借款100万元，提交个人账户交易明细，主张2005年9月30日现金存入的10万元、2006年现金存入的6万元，系谢成功、解燕子偿还的借款，请求谢成功、解燕子偿还剩余借款84万元及利息。江滨庭审陈述上述借条原件找不到了，关于借款的交付，系其在朋友的陪同下将100万元现金送至即墨交予谢成功。谢成功、解燕子未到庭参加诉讼。一审法院于2017年6月13日作出（2017）鲁0502民初1260号民事判决，判决：谢成功、解燕子于判决生效之日起十日内偿还江滨借款84万元及利息457240元，共计1297240元，并支付上述借款自2016年3月17日起至实际清偿之日止的利息（利息计算方式：按照年利率4.6%计算）。 上述案件双方均未上诉，判决生效后，江滨向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年3月20日向谢成功送达执行裁定书查封涉案房屋，于2018年7月30日作出（2017）鲁0502执1276号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产，并于2018年7月31日在青岛市即墨区房产管理处办理查封手续。2019年4月8日，袁广凯向一审法院提出书面异议，请求中止对涉案房产的执行。一审法院于2019年4月22日作出（2019）鲁0502执异36号执行裁定，驳回了袁广凯的异议请求。袁广凯不服该裁定，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，谢成功与谢华功系兄弟关系，麻秀芳系谢成功、谢华功的母亲。涉案房屋系原登记在麻秀芳名下的位于即墨区房屋拆迁安置而来，因麻秀芳已去世，谢华功作为产权人麻秀芳的代理人于2015年7月9日签章了涉案房屋的《房号确认书》，《房号确认书》注明由产权人留存。青岛不动产登记信息显示，涉案房屋被限制人为谢成功（麻秀芳）、解燕子。 2016年12月4日，袁广凯之子袁鹏飞通过恒信中介与解燕子（由谢华功代签）签订《房地产买卖契约》一份，约定：涉案房屋成交价为70万元，于本契约签订之日支付8000元作为购房定金，首付款40万元，其中33万元于2016年12月11日前支付；62000元于2016年12月18日前支付，剩余30万元房款于过户当天支付。当日，袁鹏飞代袁广凯向解燕子支付定金8000元，解燕子在袁广凯所持《房产买卖契约》第6页空白处书写8000元收条。 2016年12月11日，袁广凯通过恒信中介与解燕子（谢华功代签）签订《房地产买卖契约》一份，约定：房屋成交价为70万元，本契约签订之日支付40万元为此房定金，其余30万元在房屋过户到袁广凯名下，房屋产证及相关所有证件全部交予袁广凯后支付，并备注“30万元（银行贷款）”。首付定金到位后即刻将房屋及房屋所有手续证明材料（回迁证等）交给袁广凯，袁广凯有权对房屋实施装修装饰等一切活动，享有房屋所有权。与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖物业费等）交房后由袁广凯承担。在政府将房产证交予卖方30天后办理过户手续，将房屋手续转移到袁广凯名下，卖方保证积极配合中介方办理房产转移手续。中介费按房屋成交价的1%由双方支付中介方，先交一半中介费，另一半待房屋手续全部交易完付齐。恒信中介在中介方负责人处盖章。解燕子在袁广凯所持《房地产买卖契约》第5页背面书写两份收条，一份内容为“今收到袁广凯购房现金人民币287000元”，落款日期2016年12月11日；一份内容为“今收到袁广凯购房款现金人民币105000元”，落款日期为2016年12月11日、2017年1月2日。恒信中介的杨某书写收条一份，内容为“收到袁广凯购房中介费5000元”，落款日期为2017年1月2日。2016年12月11日，解燕子将涉案房屋钥匙及《房号确认书》交付给袁广凯。2017年9月13日，袁广凯在恒信中介杨某的见证下，向解燕子支付8万元房款，解燕子向袁广凯出具收条一份。 涉案房屋交付给袁广凯后，袁广凯交纳涉案房屋2016年4月-12月物业费164元，于2018年9月1日交纳涉案房屋2017年1月-12月物业费218元、路灯公用电40元，共计258元，于2019年4月2日交纳2018年1月-12月物业费2184元、路灯公用电40元，共计2224元。袁广凯庭审陈述，涉案房屋是村里的回迁房，因没过户头两年村里承担了90%的物业费，所以他2016年交了10%，2017年交了10%，2018年村里不再承担，交了100%。2016年物业费收据载明的出具时间2016年1月17日是回迁房交纳物业费的初始时间。 袁广凯庭审陈述，其于2018年4月份开始装修涉案房屋，7月份装修完毕，装修期间，江滨等四人曾到涉案房屋，告知其涉案房屋被法院查封。江滨称，2018年8月份其与法院工作人员去涉案房屋时，涉案房屋门敞着正在装修，法院工作人员问谁在装修，袁广凯从屋里面出来问什么事，法官说房子已经查封了，因在装修没有贴封条。 关于涉案房屋的购买过程，袁广凯庭审陈述，他是通过即墨信息港二手房信息获知的涉案房屋信息，当时挂的价格就是70万元。他拨打了网页上留的电话，是中介的电话，到中介公司后，杨某接待了他，并带他去看房。当时涉案房屋不只在一个中介公司卖，杨某没有房屋钥匙，就领着他先看了涉案房屋东边的一户，这户正在装修，又看了C1西区的一户，这户已经入住。后碰到另一家中介公司的一个女孩，杨某问她是否拿着涉案房屋钥匙，那个女孩说她拿着钥匙，杨某说她有客户要看，女孩将钥匙给了杨某，他们就去了涉案房屋。他看好了涉案房屋的户型，让杨某联系房主，杨某跟房主打了5分钟左右电话后跟他商量说房主把首付款35万元提到40万元，他当时也同意了。当日，中介收了他3000元意向金。过了一天半左右，中介的杨某通知他交订金8000元，因他脱不开身，就让孩子袁鹏飞去的，签了第一份《房地产买卖契约》，约定交款日期是12月11日。12月10日，他把存在平度市仁兆镇农村信用社的存款进行了整理另存，287000元的存单是多个存单合在一起的，当时有4张存单是定期未到期，银行工作人员说这4张存单提出来太可惜，他就没有提。12月11日，他带着287000元的存单，4张总额差不多10多万元的存单去了中介公司，由于当天是星期天提不出来款，他通过中介杨某将5张存单交给解燕子，解燕子看足有40万元，说他是当老师的讲诚信，大家都来了（谢华功、解燕子、杨某、袁广凯），就把合同签了吧。双方就签了第二份《房地产买卖契约》。因为《房号确认书》记载的代理人为谢华功，由谢华功抓的房号，所以谢华功代签了合同，钱给了解燕子。谢华功、解燕子将他们和谢成功的身份证给了中介，中介复印后将三人的身份证复印件给了他。2017年1月2日他取了2张到期定期存单，凑够105000元付给了解燕子，所以解燕子出具的金额为105000元的收条有“2016年12月11日”、“2017年1月2日”两个落款时间。 关于袁广凯主张其要求办理涉案房屋产权的过程。袁广凯庭审陈述，他多次向中介要求办理，也多次问过解燕子产权是否下来，答复是还没下来，他也随时关注产权是否下来。2018年下半年小区里贴了通知，说上学的可以首批办理产权，他又找了中介和解燕子，中介也积极配合说办，解燕子也说得办，解燕子说房子是继承的，让老大、老二写个放弃继承的东西再给办，当时他还找其本案的代理律师给解燕子发了一份放弃继承的文书。中介也一直催解燕子给他办证。 恒信中介杨某在2018年8月27日与解燕子的通话录音中询问涉案房屋的办证情况，并称袁叔叔（袁广凯）在这着急了，解燕子称办证得等村里，现在村里还没有办。解燕子在2019年2月15日与袁广凯的通话录音中称，咱这个事是真实的，咱就是在小杨那给的，小杨原来在哪办公，这些大的东西咱都能承兑起来。 再查明，江滨在其诉谢成功、解燕子民间借贷纠纷一案的庭审中曾提交《房屋转让协议》一份，该协议由江滨与谢成功、解燕子签订，落款日期为2016年12月15日。约定：根据双方2004年5月27日签订的借款合同、借条及有关材料，谢成功、解燕子无力偿还江滨84万元借款，谢成功、解燕子将涉案房屋转让给江滨，价款84万元，2017年2月10日前将款项支付给江滨，房屋退还谢成功、解燕子，否则协议自动生效。 二审争议焦点问题为：袁广凯对涉案房屋是否享有阻却强制执行的民事权益，应否停止执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，买受人若同时具备上述四个要件，则对执行标的享有物权期待权，能够阻却强制执行。 关于袁广凯在查封前是否签订合法有效书面买卖合同的问题。涉案房产于2018年7月31日查封，袁广凯于2016年12月4日与解燕子达成买卖涉案房屋的合意，于2016年12月11日签订正式《房地产买卖契约》，袁广凯向解燕子交付购房款，解燕子将涉案房屋及应由产权人留存的《房号确认书》交予袁广凯，涉案《房地产买卖契约》虽由谢华功代签，袁广凯实际与解燕子成立房屋买卖合同关系。关于涉案《房地产买卖契约》由谢华功代签是否影响合同效力的问题。本院认为，涉案房屋的《房号确认书》载明产权人为麻秀芳，代理人为谢华功，麻秀芳已去世，袁广凯通过房产中介购买涉案房屋，在解燕子在场并认可的情况下，由登记的有权处分人签订涉案《房地产买卖契约》，恰恰体现了袁广凯及房产中介在合同签订过程中尽到了审慎注意义务。从涉案房屋于2018年7月31日的不动产登记信息看，解燕子也系涉案房房屋的权利人，谢成功与解燕子的离婚协议约定原拆迁房屋归解燕子所有，故解燕子有权处分涉案房屋。涉案《房地产买卖契约》也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为合法有效。一审以涉案《房地产买卖契约》由谢华功代签为由，否认袁广凯在查封前签订合法有效书面买卖合同，无事实和法律依据，本院予以纠正。 关于袁广凯在查封前是否已合法占有涉案房屋的问题。解燕子已在2016年12月11日涉案《房地产买卖契约》签订后将涉案房屋钥匙交付袁广凯，涉案房屋已转移占有至袁广凯。袁广凯陈述的物业费交纳情况，与其提交的物业费收费单据及其子微信转账详单相印证，亦能够证明袁广凯主张的由其交纳涉案房屋物业费的事实。袁广凯主张于2018年4月开始对涉案房屋装修，江滨也称2018年8月份见到袁广凯在涉案房屋装修，涉案房屋此前未装修居住，未产生水电费亦属合理，不能据此否定袁广凯占有涉案房屋的事实。江滨虽称其持有涉案房屋钥匙，系解燕子2016年12月15日交付予他，结合江滨与谢成功、解燕子于2016年12月15日签订《房屋买卖协议》的事实，即使江滨主张属实，袁广凯与解燕子所签订《房地产买卖契约》亦在先，袁广凯依据在先签订的合法有效合同取得涉案房屋的占有，显属合法占有。江滨与谢成功系表兄弟关系，其应当清楚谢成功的有关情况，江滨称谢成功、解燕子离婚后仍共同居住生活，谢成功应当知悉涉案房屋已经转让，谢成功、解燕子在涉案房屋卖于袁广凯后，又与江滨签订《房屋买卖协议》，明显存在恶意，谢成功在执行法官对其所作笔录中称同意以涉案房屋抵账亦在情理之中，不能据此推断出涉案房屋未转让的事实。 关于袁广凯是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定情形的问题。袁广凯庭审陈述了其通过房产中介购买涉案房屋的详细经过，其陈述的房款支付情况与其银行存单信息及解燕子出具的收条相互印证，特别是解燕子出具的金额为105000元的收条缘何有“2016年12月11日”、“2017年1月2日”两个落款时间，解燕子于2016年12月11日出具收条，缘何其银行存单取款日期为2016年12月13日等细节，能够证明袁广凯已向解燕子支付48万元房款的事实。涉案《房地产买卖契约》约定契约签订之日支付40万元，其余30万元在房屋过户到袁广凯名下，房产证及相关所有证件全部交予袁广凯后支付。袁广凯已依约履行了部分房款支付义务，也已按本院要求将剩余房款交付执行，符合上述规定情形。 关于是否非因袁广凯自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋系农村房屋拆迁回迁房，袁广凯签订涉案《房地产买卖契约》时涉案房屋不能办理产权登记。执行法官于2018年3月20日向谢成功送达执行裁定书查封涉案房屋，到2018年7月30日方在青岛市即墨区房产管理处办理查封手续，也能印证袁广凯陈述的涉案房屋至2018年下半年才能办理产权登记的事实。袁广凯庭审陈述的其要求办理涉案房屋产权登记的过程，与中介杨某与解燕子于2018年8月27日的通话录音内容也能相互印证，袁广凯积极要求办理产权登记，并未怠于行使权利。涉案房屋未能办理过户，是因为在房屋具备办理产权登记条件之时即被查封，并非因袁广凯自身原因。 以上，袁广凯对涉案房屋享有物权期待权，能够排除对涉案房屋的强制执行，其请求停止执行涉案房屋，应予支持。袁广凯请求解除涉案房屋查封，属执行程序中解决的问题，不属本案审理范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”袁广凯本案请求确认涉案房屋归其所有，本院依法予以确认。 综上，袁广凯的上诉请求成立，应予支持。袁广凯二审提交的新证据能够证明一审认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2564号民事判决； 二、青岛市即墨区（原即墨市）莲花东路8号5号楼2单元1501室房地产归袁广凯所有，不得执行该房地产； 三、驳回袁广凯的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各8500元，由江滨、谢成功、解燕子负担。 本判决为终审判决。东营市东营区人民法院（2017）鲁0502执1276号执行裁定书自本判决生效时自动失效。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇二〇年一月十九日 法官助理袁永林 书记员倪玉佳