宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初15125号原告：宁夏新华书店有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市清河北街551号。法定代表人：何学军，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟小春，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：马虎，宁夏兴业律师事务所实习律师。被告：魏学清，男，1955年7月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市同心县。委托诉讼代理人：马学海，宁夏宁银律师事务所律师。被告：魏娥，女，1984年12月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：马学海，宁夏宁银律师事务所律师。原告宁夏新华书店有限公司与被告魏学清、魏娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告宁夏新华书店有限公司的委托诉讼代理人翟小春及马虎、被告魏学清、魏学清及魏娥的委托代理人马学海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏新华书店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏学清、魏娥共同支付原告宁夏新华书店有限公司租金745010元、违约金70000元，共计815010元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告魏学清、魏娥签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自有的位于银川市兴庆区清和北街551号楼宇一、二、三层出租给魏学清、魏娥，由两被告按每月35万元的租金标准支付租金，租期为2016年5月1日至2019年4月30日止。双方还约定，两被告应当在2016年10月15日之前支付第一年租金。合同签订后，截止2019年4月30日前，被告应支付原告租赁费105万元，但实际被告魏娥自2017年6月起，至2018年12月共支付租金304990元，下欠745010元未支付。原被告租赁合同约定，若两被告无法按期向原告支付租金的，应当支付约定租金20%的违约金。以上租金经原告多次催要，被告均不予支付，特诉至贵院，请求判如所请。被告魏学清辩称，一、魏学清已经付清了2016年5月1日至2019年4月30日期间的全部租金，不欠原告该合同期内的租金。原被告前后共签订了七年的房屋租赁合同，合同总租金245万元，现已实际支付租金1989990元，减去在2011年至2015年合同期内应当减除的部分租金，被告已经全额支付了应付租金。二、被告按合同约定足额向原告支付了全部租金，不存在违约的情形。双方2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》约定2016年10月15日前支付第一年租金35万元，截止2016年10月15日被告向原告累计支付租金1555000元（包含4万押金）。依据原告2019年3月19日出具的《天润宾馆（魏学清、魏娥）拖欠房租确认书》可知，停工十个月的损失和铺设防水层的费用是否应当减除双方还在协商中，该笔费用被告不应当在第一份合同期内支付，所以被告在2011年签订的合同期内应付租金949333元。截止2016年10月15日前支付的1555000元减去2011年签订合同的应付租金949333元，被告2016年10月15日前已经按约支付了第一年的租金。截止2019年3月14日被告向原告累计支付租金1949990元，加上预付的40000元押金，魏学清共向原告支付租金1989990元，已经足额支付了七年合同期内应付的租金，不存在违约的情况。被告魏娥辩称其不是本案适格被告，不应当承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，原告提交的2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》、《承诺书》、《房屋交接声明》；原被告提交的2016年签订的《房屋租赁合同》、《催款通知书》；被告提交的《停水停电通知》、《天润宾馆拖欠房租确认书》、中国建设银行《现金交款单》。以上证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。原告提交的《魏学清缴纳房租记录》、被告提交的《魏学清房租记录》系原被告自行制作并未经双方确认，本院不予采信。原告提交的《关于交纳采暖费及滞纳金的函》、被告提交的魏学清于2016年9月1日签订的为期五年的《房屋租赁合同》均系复印件，且与本案没有关联性，本院不予采信。经审理查明：银川市兴庆区清和北街551号（新华书店院内）一至三层（面积3300㎡）房屋属原告所有。2011年5月1日，原告与被告魏学清签订第一份《房屋租赁合同》【该合同已经过（2019）宁0104民初15126号判决书处理】。2016年9月1日，原告与被告魏学清、魏娥又补充签订第二份《房屋租赁合同》，合同约定租赁用途为：一层为宾馆，二、三层为单身公寓，租赁期限为2016年5月1日起至2019年4月30日止，共计三年，年租金350000元，租金支付时间为2016年10月15日之前支付第一年度租金，房屋租赁期间所产生的一切费用由承租方承担。承租方对承租房屋装饰、装修的，在合同期满后双方协商解除合同时，对未形成附和的房屋装饰、装修物由承租方拆除并恢复原状。承租方有一下情形之一的，出租房有权单方解除合同并收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达一个月的；欠缴各项费用达10000元的；承租方未按约定时间返还房屋的，应按合同约定租金的20%向出租方支付违约金。补充签订合同前被告魏学清、魏娥就已经使用该房屋，并于2016年6月12日开始向原告缴纳房屋租金，截止2016年10月15日第一年房屋租金交付截止日，被告共缴纳房屋租金170000元。但原告并未主张收回该房屋。2018年12月25日，被告魏娥承诺在2019年1月15日之前将剩余天润宾馆所欠2017年新华书店的房屋租金结清。另2018年的房租将在2019年4月30日前付清。2019年3月7日，原告给被告发出《停水停电通知》，载明：“你方与我公司签订的7年房屋租赁合同，应付租金245万元，实付1929990元，还欠520010元至今未向我公司缴清，我公司多次催缴未果。现通知你即日起对天润宾馆停水停电，直到你方将所欠房租交齐为止”。后于2019年3月19日，原告又向被告发出《天润宾馆（魏学清、魏娥）拖欠房租确认书》一份，载明：“根据宁夏新华书店有限公司与天润宾馆（魏学清、魏娥）2011年5月1日起至2019年4月30日终三次签订的7年《房屋租赁合同》约定，应付租金共245万元，截止2019年3月14日，实付1909990元，还欠500010元未向新华书店支付。根据【2013】22号总经理办公会议纪要的决定：1.暖气增容费按10年期限待摊费用计算，天润宾馆按照承租期限每年承担十分之一暖气增容费，费用由承租方先行支付，待合同到期后，在最后一年房租中扣减应由书店承担的部分。2.不同意因延误开业再次减免房租，按原签订的合同执行。经再次研究：1.关于15.9万元暖气增容费事宜，书店同意承担其中10万元。如天润宾馆将15.9万元全额向天豹供热公司缴清，书店承担的10万元将在房租中减免，如书店将10万元交于天豹公司，则不再天润宾馆所欠房租中减免；2.关于延误开业10个月的损失（291667元）事宜，是否减免待新华书店再次上会研究后确定；3.2011年重新铺设防水层5.6万元事宜待新华书店再次上会研究后确定是否减免。天润宾馆应于2019年4月30日之前向宁夏新华书店有限公司缴纳租金152343元，限期未足额缴纳，将采取断水断电及封门措施”。截止2019年3月14日，二被告共缴纳第二份租赁合同项下的租金为854990元（2016年5月1日至2019年3月14日）。2019年7月25日，双方自愿解除租赁合同，将租赁的房屋交还给原告。被告实际履行第二份租赁合同的期间为2016年5月1日至2019年7月25日。原告于2019年9月17日诉至本院，请求判令二被告缴纳2016年5月1日至2019年4月30日的房屋租金745010元，违约金70000元，共计815010元。本院认为，原告与二被告于2016年9月1日补签的《银川市房屋租赁合同》合法有效。原告已按合同约定将涉案房屋交由被告使用，被告应当按照合同约定缴纳房屋租赁费，被告未按照约定时间缴纳第一年的房屋租金已经构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。合同对第二、第三年的租金给付期限未作约定，被告应当在每届满一年时付清该年度房屋租金。从2016年5月1日至合同期限届满日，二被告共向原告缴纳租金674990元，被告拖欠2016年9月1日签订的《银川市房屋租赁合同》项下的租金为375010（350000×3-674990）元。由于原告诉请要求被告缴纳租赁期限内的租金，对租赁期限外的租金并未主张，因此该部分租金本院不予处理。被告辩称的魏娥主体不适格的问题，经查，2016年9月1日签订的合同在承租人一栏有被告魏娥的签字，并且在合同履行过程中，被告魏娥缴纳过房屋租金并以承租人名义出具《承诺书》一份，因此对魏娥的该辩称观点本院不予采纳。综上，被告魏学清、魏娥欠付原告房屋租金共计375010元，因被告未按照合同约定期限支付第一年房屋租金，应按照合同约定支付违约金70000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告魏学清、魏娥于本判决生效十日内支付原告宁夏新华书店有限公司房屋租赁费375010元，违约金70000元，以上共计445010元。案件受理费11950元，减半收取计5975元，由原告宁夏新华书店有限公司负担1987元，被告魏学清、魏娥负担3988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  海一君二〇一九年十二月十八日书记员  张晓桐附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。