上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19866号原告：上海高力国际物业服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邓懿君，董事长。委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。被告：顾欣欣，女，1966年9月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力物业)与被告顾欣欣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。高力物业的委托诉讼代理人李树宁、被告顾欣欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高力物业向本院提出诉讼请求：1、判令顾欣欣支付上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)2001室自2013年7月至2016年12月物业服务费18,265.80元；2、判令顾欣欣向原告支付滞纳金18,265.80元(按每日0.3%计，滞纳金超过本金，以本金为限)。事实理由：原告自2001年11月起为位于上海市虹桥路XXX号-XXX号的东方曼哈顿小区提供物业服务。2002年11月28日，原告与开发商上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定开发商将上海市徐汇区虹桥路XXX-XXX号住宅楼、地下车库和商业会所物业委托原告进行物业管理服务。合同约定，服务费由原告(每季度)按建筑面积按月收取，西区第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面积3.35元收取；东方曼哈顿世纪豪庭东区暂定为人民币8元每平方米建筑面积标准。根据与开发商签订的《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同》，对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金。2016年12月，原告与上海市徐家汇东方曼哈顿业主大会、业委会签订撤场《协议》，约定原告自2016年12月31日起不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。撤场《协议》证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。根据上海市住宅物业管理规定第42条，业委会续聘或者未聘新物业，那么原物业服务合同继续有效。司法解释中，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对业主均具有约束力。被告为西区5号2001室业主，建筑面积129.82平方米，每月物业管理费434.90元。被告从2013年7月2016年至12月未支付物业费。原告虽向被告多次催讨，然而时至今日依旧无果。基于以上事实，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。顾欣欣辩称：被告从2002年入住，一直以3元的标准来支付物业费至2013年6月，2013年7月更换新的物业经理后，被告去交了三次，但是原告不收。原告恶意拒收，不是被告不付。原告主张的物业费已经超过诉讼时效了。不同意原告全部诉请。高力物业举证：1、《物业管理服务合同》，2002年11月28日签订，证明原告自2001年起提供了物业服务，物业费按季度收取，收费标准是3.35元。2、《证明》，2012年9月13日业委会出具的证明，证明原告从2001年11月起就担任小区物业服务单位，根据物业服务合同的约定，原告每季度按建筑面积收取物业费，被告房屋收费标准为3.35/月/平方米，合同约定业主或者物业使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滞纳金。3、撤场《协议书》，2016年12月原告与业主大会和业委会签订，约定原告自2016年12月31日起不再为东方曼哈顿小区提供服务。也约定物业费纠纷交由徐汇法院处理，证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。以上3组证据证明原告一直连续未东方曼哈顿小区提供物业服务。4、物业费发票，被告最后一期物业费付至2013年6月，证明被告自2013年7月1日起未再支付物业费。5、2017年2月向被告邮寄挂号信催缴函寄信凭证，证明被告未能按约履行缴费义务，原告已向被告催讨物业管理欠费。6、不动产登记簿，证明被告是欠费物业的业主，和房屋面积，及物业费缴纳标准。7、2018年邮寄的律师函，证明原告向被告催讨物业费的事实。8、《补充协议》，原告与开发商签订，证明2005年1月1日起，物业服务合同持续有效，直至业委会成立后6个月。顾欣欣质证：证据1不予认可，我们是2001年入住时，是按3元的标准支付物业费，2002年原告是新签的物业合同，没有与我们商量过。证据2-4都无异议，我们是按3元标准付费。证据5没有收到过，不是我们签收的证据。证据6无异议。证据7没有收到，记录上载明是已经退回。证据8不知道，不认可，是原告和开发商签订的。顾欣欣举证：1、物业费收据、发票，证明十几年来高力收费是按照3元/平方米的标准。2、高力物业管理处每日业户接待表，证明5号2001室业主多次主动来交物业费，但是高力物业拒收，业主等待物业来协商，日期分别2013年10月31日、2014年1月28日、2014年5月31日，向高力物业投诉的记录，及高力访谈记录。高力物业质证：证据1真实性无异议，但是不是原告认可的单价，只是记录被告按3元付费的单价。证据2中2013年10月31日的接待表认可，说明物业费标准是3.35元，所以我们不收。2014年1月28日和2014年5月31日的证据不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：截止2019年4月24日上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)2001室房屋所有权登记在顾欣欣名下。高力物业与上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订《物业管理服务合同》一份，服务期限自2002年12月15日起至2004年12月31日止。第四十二条，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙双方于2001年10月签署的《东方曼哈顿世纪豪庭(3、4、5、6号楼及1A期地表范围)---物业管理服务委托合同》，原东方曼哈顿世纪豪庭项目管理合同届时起废止。2004年12月1日又续签《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同补充协议》，约定1、服务合同于2005年1月1日起继续有效，其有效期顺延至东方曼哈顿业委会成立(以业委会代码证颁发日期为准)后六个月为止等等。2016年12月，原告与上海市徐家汇东方曼哈顿业主大会、业委会签订撤场《协议》，约定原告自2016年12月31日起不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。原告承认曼哈顿业委会成立于2010年。原告向被告主张物业费时间为2013年6月至2016年12月，期间原告未与曼哈顿业主委员会(业主大会)签订任何《物业服务合同》。顾欣欣房屋建筑面积129.82平方米，每月物业服务费按每平方米建筑面积3元交纳为389.46元，按每平方米建筑面积3.35元交纳为434.89元。原告主张2017年2月向被告邮寄挂号信，送达地址为欠费物业地址，被告否认收到，但原告未提供被告收到或应当收到，到达被告及被告知悉的证据；2019年1月原告向被告邮寄EMS,记录显示“退回”，被告否认收到，原告未提供被告收到或应当收到，到达被告及被告知悉的证据。审理中，被告主张2013年、2014年按3元去交物业费，原告拒收。原告承认2014年1月28日被告以3元标准付费，原告未收。另外，原告主张2001年10月签署的《物业服务合同》，因年代久远，不能提供。原告承认没有对被告收费优惠。对此，被告主张到不动产登记中心去调房屋买卖合同附件也没有《物业服务合同》。被告在2002年物业合同订立前已入住东方曼哈顿房屋。本院认为，原告未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，但原告依据原合同继续提供服务，根据相关规定原告系事实服务，仍可按原合同收费。原、被告争议焦点：1、2001年合同约定的物业费3元或3.35元？如果是3元，被告对物业公司与开发商在未征得入住业主同意的情况下物业费上调是否有约束力？2、诉讼时效中断问题。关于第一个问题，被告从2002年6月至2013年6月，十年多时间里均是按照3元标准支付的，原告承认没有对被告收费优惠。原告作为物业公司理应提供2001年合同，但原告未提供，本院只能按照发票认定2001年合同收费标准是3元。那么物业公司与开发商未征得被告同意上调物业费，对被告是否有约束力？法律规定前期物业合同对业主具有约束力，但对被告来说，这个前期物业合同是指其购买房屋时的2001年合同。试想一下，物业公司在小区业委会未成立时可以任意涨价？显然，2002年在未征得被告同意情况下涨价，侵犯了被告的合法权益，涨价部分对被告没有效力。关于诉讼时效中断问题，被告承认2013年、2014年去交物业费，但由于原告要求被告按3.35元标准支付，被告要求按3元标准支付，所以没有交成。2017年2月原告向被告邮寄单挂号信，送达地址为被告曼哈顿小区的居住地，被告承认一直居住该地，应该能够收到。在原告撤出小区，除诉讼以外，邮寄单挂号信应该是比较简单可行手段，原告已尽了一般告知义务，诉讼时效可以中断。本院认定，2017年2月诉讼时效中断。2017年10月1日《民法总则》实施后，诉讼时效是三年，原告2019年5月向法院起诉，2017年2月在时效内。根据最高人民法院司法解释，《民法总则》实施前，《民法通则》规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，不适用民法总则三年诉讼时效规定。《民法总则》实施前《民法通则》规定，催讨物业费诉讼时效是二年，那么倒推二年受法律保护，即2015年3月至2017年2月。因《物业管理服务合同》约定，物业费按季度收取，虽合同到期，但按季度收取一直延续至原告撤出，原告服务至2016年12月，故被告应支付2015年1月至2016年12月以3元标准的物业费9,347.04元(24个月，每月389.46元)。原告主张滞纳金依据《物业管理服务合同》，但原告向被告催交物业费期间未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，无合同依据；还有原、被告因收费标准引起争议，被告按3元标准支付，原告不收，不是被告恶意拖欠，故原告主张滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：一、顾欣欣应于本判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)2001室2015年1月至2016年12月(以3.00元标准)物业服务费9,347.04元；二、驳回上海高力国际物业服务有限公司其余的诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由上海高力国际物业服务有限公司负担528元、顾欣欣负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高 平人民陪审员  黄慧时人民陪审员  潘立红二〇二〇年一月十六日书 记 员  周 均附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；......