河北省安国市人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀0683执异1号案外人：吴丽丽，女，1989年2月5日生，汉族，住安国市。申请执行人：吴文平，女，1963年5月12日生，汉族，住安国市。被执行人：冯亚玲，女，1972年6月29日生，汉族，定州市人。被执行人：郝亚明，男，1973年2月9日生，汉族，定州市人。被执行人：郝超男，女，1993年1月1日生，汉族，现住安国市。本院在执行申请执行人吴文平与被执行人冯亚玲、郝亚明、郝超男为民间借贷纠纷一案中，案外人吴丽丽对执行拍卖郝亚明名下的安国市华凡世纪城小区10号楼3单元201室房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人吴丽丽称，安国法院应终止对位于安国市华凡世纪城小区10号楼3单元201室房产的强制拍卖。理由：1、郝亚明（甲方）与吴丽丽（乙方）于2017年12月18日在河北嘉和日盛房产服务有限公司的介绍下签订了定金合同一份，合同约定由乙方通过河北嘉和日盛房产服务有限公司给甲方交1万元定金，剩余尾款505000元于7个工作日打到丙方账户，再由丙方转交给甲方，申请人于当天向河北嘉和日盛房产服务有限公司交付了1万元定金。2017年12月18日郝亚明与其妻子和申请人吴丽丽到河北药华律师事务所办理房屋买卖见证事宜，该所指派郭泽、何慧两名律师为我们办理了签订房屋买卖合同见证事宜并出具具有法律效力的见证书。合同经过双方协商约定乙方（吴丽丽）先支付甲方（郝亚明、冯亚玲）495000元，待办理过户后再支付剩余的2万元。2017年12月18日，吴丽丽在银行支取现金60万元，第二天即见证当天，吴丽丽通过现金方式将485000元（加上定金10000元共计495000元）交付给郝亚明，申请人认为，双方买卖合同依法成立并履行，该房屋属于申请人所有，故安国市人民法院拍卖申请人的房子没有依据，请法院依法终止对安国市华凡世纪城小区10号楼3单元201室的强制执行。2、申请人向郝亚明交付了房款后，郝亚明将该房屋的相关手续（包括华凡世纪城一区房屋买卖协议一份、交房文件内容确认书一份、个人住房借款合同一份）均交给申请人了，故双方的买卖合同中郝亚明的附属义务也均已履行完毕。3、申请人购买郝亚明的房屋后，向河北华凡房地产开发有限公司交纳了垃圾清理费、有线电视初装费、天然气接口费、装修押金、物业费、公共照明费、房屋测验费及2012年-2017年五年的取暖费等。4、申请人吴丽丽于合同签订后2018年1月份开始对案涉房屋进行装修，并于2018年4月份入住该房屋，至今已经一年半之久。5、申请人吴丽丽与郝亚明签订合同后，经吴丽丽催促郝亚明办理房屋过户事宜，郝亚明总以该房屋的所有权证正在办理中，未发证为由推脱过户一事，无奈申请人只能等待郝亚明协助过户。综上所述，申请人吴丽丽与郝亚明签订的定金合同及房屋买卖合同合法有效并经过律师见证，吴丽丽按照约定给付了房款并向相关部门交纳了相关的费用，吴丽丽已经实际入往一年半之久，且未能办理房屋过户的责任不在申请人一方，故案涉房屋安国市华凡世纪城小区10号楼3单元201室实际属于申请人吴丽丽所有，现安国市人民法院强制拍卖该房屋，没有任何事实和法律依据，故申请法院依法终止对安国市华凡世纪城小区10号楼3单元201室的强制拍卖。并提供证据如下：1、2017年12月18日吴丽丽、郝亚明和河北嘉各日盛房产服务有限公司三方签订的定金合同一份；2、吴丽丽与郝亚明、冯亚玲签订的房屋买卖合同一份；3、河北药华律师事务所出具的见证书一份；4、2012年5月15日郝亚明与河北华凡房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议书一份及交费票据三张及附件户型图一份；5、2015年3月2日郝亚明与建设银行安国支行签订的个人住房借款合同一份及2017年12月19日赫亚明还款凭证二张；6、2017年12月18日吴丽丽在建设银行支取60万元现金的银行交易明细一份；7吴丽丽交纳该房屋2012年-2017年五年的物业费、照明费和取暖费的票据共计9张；8、2017年12月24日吴丽丽以郝亚明的名义交纳的各种费用票据（包括维修基金、房屋差价款、契税等）共计10张；9、2018年-2019年物业取暖照明费票据5张；10、2020年交水电费的票据一张；11、中介公司（前河北嘉和日盛房产有限公司）王若梅、芦美静、吕超然的证言。申请执行人吴文平称，不认可案外人吴丽丽所说。郝亚明的房屋买卖合同应属无效。1、房屋买卖产权交易以不动产登记为准，是作为房屋交易的法律依据，私下交易、见证不是房屋交易的法律程序依据。2、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。3、房屋价格是51.5万元，吴丽丽只付了49.5万元，没有交付完房款的全部金额，不属于交易完成，合同无效。4、郝亚明、吴丽丽需提供房屋交易的银行转账记录，如果是现金交易，请出示银行取款凭证记录依据，出示现金交易的时间、地点及视频交易的全过程。5、房屋买卖合同的标的物所有权的转移，以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。被执行人冯亚玲、郝亚明、郝超男未提交书面意见。本院查明，2019年6月19日我院立案受理吴文平与冯亚玲、郝亚明、郝超男、郝泽为民间借贷纠纷一案，2019年6月20日吴文平向本院申请财产保全，请求保全冯亚玲、郝亚明、郝超男名下存款60万元或查封相应价值的财产，我院于同日作出（2019）冀0683民初996号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人冯亚玲、郝亚明、郝超男名下60万元存款或查封相应价值的财产。”裁定作出后，我院于2019年7月2日查封了郝亚明在华凡世纪城一区一期购买的10号楼3单元201室房产一套，查封期限为三年，自2019年7月2日至2021年7月1日止。我院于2019年9月4日作出（2019）冀0683民初996号民事判决书，判决：一、被告冯亚玲、郝亚明于本判决生效之日起十日内偿还原告吴文平借款本金70000元的利息4662元；二、被告冯亚玲、郝亚明于本判决生效之日起十日内偿还原告吴文平借款本金12000元及利息（利息自2019年6月22日起按月利率1.8%计算）；三、被告冯亚玲、郝亚明于2019年10月9日偿还原告吴文平借款本金300000元及利息（利息自2019年4月10日起按月利率1.8%计算）；四、被告冯亚玲、郝亚明于2019年11月20日偿还原告吴文平借款本金200000元及利息（利息自2019年2月21日起按月利率1.8%计算）；五、被告郝超男对上述四项承担连带偿还责任，并有权向被告冯亚玲、郝亚明追偿；六、驳回原告吴文平其他诉讼请求。判决生效后，吴文平于2019年11月22日向我院申请强制执行，我院立案受理后，于2019年10月17日作出（2019）冀0683执733号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人郝亚明所有的位于安国市××凡世纪城小区××楼××单元××室房产××套。案外人吴丽丽于2020年1月3日对该房产提出书面执行异议，称其已于2017年12月18日从郝亚明、冯亚玲手中购得本案诉争房产，并已支付房款，郝亚明已将该房产交付给自己居住使用至今，故应终止对该房产的拍卖。以上事实有我院作出的（2019）冀0683民初996号民事判决书、（2019）冀0683民初996号民事裁定书、（2019）冀0683执733号执行裁定书、（2019）冀0683执733号案卷部分材料、王若梅、芦美静、吕超然询问笔录及案外人吴丽丽提供的证据在卷予以佐证。本院认为，2017年12月18日被执行人郝亚明、冯亚玲将其自在河北华凡房地产开发有限公司按揭购买的坐落于安国市华凡世纪城小区10号楼3单元201室房产通过房产中介（前河北嘉和日盛房产服务有限公司）以51.5万元的价格转让给吴丽丽，吴丽丽按合同约定将49.5万元房款交付给郝亚明后，郝亚明到建设银行安国支行偿还了该房屋的全部贷款后，将该房产及所有购房原件及贷款原件均交付给了吴丽丽，双方并到河北药华律师事务所办理了房屋买卖的见证书，但因该房产具备办理房产过户条件后，已经无法联系到郝亚明，故未能办理房产过户手续。通过证据审查可知2017年12月18日郝亚明、冯亚玲与吴丽丽签订的房屋买卖合同是双方自愿签订，签订时间和房屋交付时间均在吴文平与郝亚明、冯亚玲的债务形成之前和房屋查封之前，同时买受人吴丽丽已按合同约定支付了房屋的价款。故案外人吴丽丽主张2017年12月18日自郝亚明、冯亚玲处购得诉争房产并占有使用至今，事实清楚，证据充分，本院予以认定。综上，本院认为案外人吴丽丽对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条之规定，之规定，经合议庭合议，裁定如下：中止对本案查封的郝亚明坐落于安国市华凡世纪城10号楼3单元201室房产的强制拍卖。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 梅审判员 刘亮亮审判员 杨艳坤二〇二〇年一月十七日书记员 康 凯