浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1139号 上诉人（原审被告）：廖建明，男，1987年11月9日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：张耀喜，浙江泓宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚云龙，男，1971年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 上诉人廖建明因与被上诉人姚云龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0822民初4722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 廖建明上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人具有主观恶意，系不诚信方。2018年5月1日，上诉人与被上诉人曾签订有《房屋租赁合同书》一份，明确租赁期限为“2018年6月3日至2021年6月2日”（其中2021处有修改痕迹）、违约责任部分明确为“租金10%的违约金”。此份合同经上诉人合伙人于当日拍摄后发布于微信朋友圈并获许多朋友点赞和评论。2018年5月20日，上诉人与25#、27#所有人郑旦锋签署《房屋租赁合同》一份（原件在郑旦锋处，上诉人有复印件），明确租赁期限为“2018年6月3日至2020年5月31日”、违约责任部分明确为“如不按时移交房屋，保证金不退，乙方应偿付违约金壹万元整”。被上诉人一审提交的《房屋租赁合同书》亦是2018年5月1日签署，但与上诉人朋友在朋友圈发布的有多处不同：主体部分、乙方姓名及身份证号字迹不同；首部部分由下划线并添加了“乙方用于婚庆”字样；违约责任由10%改成了20%；第八条下方字体不同；只有乙方签名处有捺印。故上诉人认为被上诉人提交的、一审法院认定的合同并非双方真实意思表示，理应认定无效。二、违约金明显过高，理应调整。上诉人在3月初就与被上诉人相商只续租两间，被上诉人回绝后，上诉人明确表示“实在不行，我搬掉好了”，被上诉人还表示曾有人问起店铺租赁之事。5月19日，被上诉人向上诉人催要房租，上诉人再次对解除合同做了明确表达。5月24日，被上诉人向法院起诉。起诉时尚处第一年租期到期日之内，实际损失后果并未出现，被上诉人也未采取积极行为防止损失扩大，即使计算至本案一审审理之日即8月8日，损失也就431.5×64（27+31+8）=27616元，超出30%为35900.80元，一审法院判决的违约金数额远远超出了法律规定。 姚云龙辩称，1.上诉人的陈述都是虚假的，被上诉人一审陈述的是事实。2.违约金不高，是当时双方约定的，被上诉人让上诉人租一年他不同意，一定要租三年，所以违约金才定了20%。而且上诉人搬走后，一直到现在还没租出去，被上诉人的损失远远不止这些。 姚云龙向一审法院起诉请求：1.廖建明支付违约金64575元；2.诉讼费用由廖建明承担。后姚云龙增加诉讼请求：3.解除双方之间签订的房屋租赁合同；4.廖建明按每日431.5元支付2019年6月4日至实际腾退之日的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：2018年5月1日，姚云龙和廖建明签订《房屋租赁合同》，约定：姚云龙将衢州市柯城区广盈街25#、27#、29#、31#、33#一楼店面出租给廖建明；租期三年，自2018年6月4日至2021年6月3日；年租金分别为150000元、157500元、165375元；提前一个月付清每年度的租金。如有一方违约，违约方需向守约方支付租金20%的违约金。合同签订后，姚云龙依约交付了房屋，廖建明也依约支付了第一年度的租金。第二年度的租金，廖建明本应在2019年5月4日前支付，但至今未支付。自2019年3月以来，廖建明曾要求变更原合同约定，只租用其中两间，其余退租，否则全部不再租用。双方就违约金事宜进行了协商，但未达成协议。2019年5月23日，廖建明明确表示不再继续租赁合同约定的店面，并将在第一年度届满后清空腾退。 一审法院认为，在合同履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，另一方当事人有权解除合同。本案中，廖建明向姚云龙提出解除合同，并且在合同履行期届满前搬离租赁房屋，已构成预期违约，姚云龙主张解除房屋租赁合同具有事实与法律依据，予以支持。关于姚云龙要求廖建明按租金的20%支付违约金的诉请，本案房屋租赁合同约定违约方须向守约支付租金20%的违约金，姚云龙主张按未付租金的20%计算，廖建明主张违约金过高请求予以调整。法院认为，按照剩余租期长短、承租人的过错程度等因素综合考虑，姚云龙的主张系合理诉求，廖建明主张违约金过高，应当承担相的举证责任，但廖建明未举证证明，对其抗辩意见不予采信。对于该项诉请，予以支持。关于房屋占用期间租金损失问题，廖建明主张其在租期届满前已经搬离，并且已通过微信通知姚云龙。姚云龙称其对廖建明何时搬离不知情，明显不合情理，廖建明的主张具有较高的可能性。姚云龙的该项诉请缺乏证据支持，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十四条、《中华人民共和国事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除姚云龙与廖建明之间关于租赁广盈25#、27#、29#、31#、33#一楼店面的房屋租赁合同；二、廖建明于判决生效之日起十内支付姚云龙违约金64575元；三、驳回姚云龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2116元，减半收取1058元，由姚云龙负担351元（已预交），由廖建明负担707元，于判决生效之日起七内交纳，逾期强制执行。 二审中，上诉人廖建明向本院提交如下证据材料：1.微信朋友圈截图及《房屋租赁合同书》照片打印件各一张，拟证明上诉人与被上诉人于2018年5月1日签订合同，违约金为10%。2.《房屋租赁合同》打印件两张，拟证明上诉人与25-27号营业房房东郑旦锋签署租赁合同的事实。被上诉人姚云龙未提交新的证据材料。对上诉人廖建明提交的证据材料，被上诉人姚云龙质证认为，对该两组证据的真实性有异议，因上诉人要求租三年，当时合同上将2019年改成2021年，违约金也说好改成20%，上诉人说合同修改过不能用这份，所以被上诉人重新打印，重新签字，20%的违约金条款是双方明确的，而且原件双方都有一份。本院认为，因上诉人无法提交证据的原件，被上诉人对真实性存疑，对上诉人提交的证据本院将在下文综合论述。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张或反驳对方的主张所依据的事实有义务提供证据加以证明，并应在举证期限内提供。上诉人廖建明上诉认为双方约定的违约金条款应为“租金10%”，并在二审中提交了微信朋友圈照片予以证明，本院认为，该证据并不能直接证明合同的真实性，上诉人无法提供照片中合同的原件，也未能提交其他证据予以佐证，本院对该证据难以采信。且民事诉讼应遵循诚实信用原则，上诉人在一审应诉答辩过程中并未对被上诉人姚云龙提交的租赁合同的真实性表示异议，也未提出约定的违约金为10%的问题，只是认为违约金过高应予调整，故其关于违约金为租金10%的上诉理由缺乏充分依据，本院不予支持。上诉人廖建明与被上诉人姚云龙签订三年的租赁合同，在租期尚未满一年时上诉人廖建明即表示不愿按合同继续履行，一审法院依据双方合同约定的违约金条款要求上诉人廖建明承担违约责任并无不当，至于违约金数额，综合考虑租金、租期等因素，上诉人廖建明认为过高亦缺乏依据支持。综上，上诉人廖建明的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1414元，由上诉人廖建明负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年一月九日 法官助理潘婷 书记员程涵薇