广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终1215号 上诉人（原审原告）：吴敏山，男，1953年5月19日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人（原审原告）：李燕平，女，1959年5月4日出生，瑶族，住贺州市八步区。 上诉人（原审原告）：吴惠灏，男，1985年11月29日出生，瑶族，住贺州市八步区。 上诉人（原审原告）：刘桂珍，女，1929年2月9日出生，汉族，住广西岑溪市。 上诉人（原审原告）：黄莉，女，1958年1月1日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人（原审原告）：卢勇，男，1983年7月31日出生，汉族，住贺州市八步区。 六上诉人共同委托诉讼代理人：覃华刚，广西覃华刚律师事务所律师。 六上诉人共同委托诉讼代理人：覃华桂，广西覃华刚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陈立赞，男，1975年3月3日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，八步区法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈诗坤，男，1978年1月20日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人吴敏山、李燕平、吴惠灏、刘桂珍、黄莉、卢勇因与被上诉人陈诗坤、陈立赞租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人吴敏山、李燕平、吴惠灏、刘桂珍、黄莉、卢勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人陈立赞的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决认定事实错误。(一)上诉人起诉确认合同已经解除有事实和法律依据，陈诗坤没有反诉即承认合同已经解除。《土地租赁协议》第6条约定承租人逾期4个月未交租金，上诉人有权终止协议。承租人陈诗坤本应在2018年7月10日前缴纳租金，直到2018年11月10日均没有交，足足逾期已经满4个月，自此上诉人按照协议约定有权终止协议。上诉人在2018年11月12日送达终止通知后，合同就已经解除，符合合同法第93条第2款和第96条第1款的规定。一审法院以上诉人的银行账号取消作为陈诗坤无法交付租金的原因是错误的，上诉人是11月12日取消账号，并非11月10日取消。实际上陈诗坤几乎每一期租金均要拖欠，严重影响上诉人出租土地按时获得租金的目的。(二)被上诉人之间签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》应属无效。陈诗坤在2018年11月12日收到解除通知后未到人民法院起诉解除效力，协议已经解除。其时隔2个月后即2019年1月28日与陈立赞签署上述两份协议书，上诉人不认可其真实性，陈诗坤是在明知合同已经解除的情况下，仍恶意地与陈立赞签署协议，而陈立赞在签署合约时也知道上诉人的存在，在找到上诉人时，上诉人已经明确告知其土地租赁合同已经解除并不予认可，仍执意恶意地签署上述两份转让协议，根据合同法第52条第二项规定，应属无效，不产生法律效力。(三)一审没有支持上诉人的违约金、土地占用费属认定事实错误。被上诉人每一期租金均要拖欠，上诉人从来没有同意变更租金的交付时间，一审中上诉人的确没有证据证明其向被上诉人催收过违约金，但也从来没有表示放弃过追讨违约金，2018年11月28日起诉之日，除了已经过了三年诉讼时效部分，上诉人完全可以起诉追溯未过诉讼时效的部分。(四)一审认定被上诉人除租赁上诉人的土地外，还与平桂区黄田镇担石村45户农户签订租地合同，并认为该土地和厂房己成一个整体，解除土地租赁协议拆除厂房会损害其他村民的利益，这一认定属于事实错误。上诉人的土地与农户土地实际上并不相连，中间隔着3米宽的道路，只是被盖起来后成为通道，本质上并不相连。农户的土地经营的是比亚迪、现代车的4s店；而上诉人的土地经营的是奔驰等豪车品牌，两者业务原本就是隔离的。农户的土地已经被案外人贺州强骏公司进占，所以涉案的土地是完全可以独立经营的，单独解除哪一份合同都不会影响另外的土地租赁合同的履行。另外，陈诗坤的厂房建设不具有合法性，上诉人出租土地供被上诉人办厂，协议约定被上诉人遵照政府相关要求依法依规运作经营。 被上诉人陈立赞答辩称，一审判决认定事实清楚，证据采信、审理程序合法有效，实体判决处理得当，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。一、《土地租赁协议》依法成立，合法有效，合同约定的解除事由尚未成就，上诉人自行将收租账号取消，致使承租人无法交租，人为造成承租人违约假象。涉案出租土地已经实际投入经营并建立厂房，并包括了其他村民的土地在内，地表建筑物与地块已经形成整体，一旦解除租赁势必拆除厂房，而厂房建造的价值远远大于上诉人合同解除请求权实现的收益，同时损害案外人的合法权益，合同持续履行并没有损害上诉人的任何利益。二、涉案土地的土地承租权和地表建筑物，已由陈立赞受让取得，并实际接管。依据《土地租赁协议》第6条的约定，在保证合同执行并通知上诉人的情况下可以中途转租，事实上，陈诗坤依据该条约定将涉案场地及厂房转租给第三人，第三人受让后亦代偿该场地的转让前的租金和确认其受让使用该场地事宜向上诉人提出受让意见，保证了《土地租赁协议》的履行和上诉人今后出租收益，并没有损害上诉人任何权益。因此，被上诉人之间签订的协议书，系双方真实意思表示，内容并未违反国家法律法规的强制性规定，也无损害他人的利益，协议应当合法有效。三、原合同履行期间，由于陈诗坤在履行中出现迟延支付租金的情形，上诉人在接受其迟延支付租金时并没有收取逾期违约金，也没有对逾期违约金确认或主张支付违约金，事实上已同意承租人的缓交，视为双方在实际履行合同过程中对缴纳租金期限的变更，与陈诗坤持续迟延交付租金的行为是相符的。上诉人的违约金请求权已消灭，且上诉人诉请拖欠的租金，也是因其取消收租账号后导致被上诉人无法交付租金。因此，一审判决不予支持是正确的。 被上诉人陈诗坤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的陈述意见。 吴敏山、李燕平、吴惠灏、刘桂珍、黄莉、卢勇向一审法院起诉请求:1.判决确认原告与被告2014年6月4日签订的《土地租赁协议》自2018年11月12日起解除；2.判决被告30天内腾退所占土地并移除地面上设施；3.判决被告支付租金51000元；4.判决被告支付违约金157050元；5.判决被告自2018年11月12日起支付土地占用费（以土地所在区域同等租金计算，直至腾退土地并移除设施完毕之日为止）；6.本案一切诉讼费用由被告承担。 第三人陈立赞向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院确认第三人与被告陈诗坤于2019年1月28日签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》合法有效；2.判令第三人自判决确定《土地承租权转让协议书》生效之日起由第三人享有继续履行原告与被告陈诗坤原签订《土地租赁协议》的权利义务。 一审法院认定事实：2014年3月14日，高贞安（甲方）与被告陈诗坤（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于贺州市（木材市场旁）2670.3平方米土地出租给乙方使用，目前地面建筑为混凝土结构厂房式临时建筑；租赁期限二十年，从2014年11月15日至2034年11月14日。 2014年6月4日，吴敏山、卢宁（甲方）与陈诗坤（乙方）签订《土地出租协议》，约定甲方将位于贺州市贺州学院二期工程中间，面积约1680平方米的土地出租给乙方使用；租期20年，从2014年6月5日到2034年6月4日；第一年至第五年的年租金为18万元，第六年至第十年的年租金为24万元，第十一年至第十五年的年租金为29万元，第十六年至第二十年的年租金为35万元；租金按季度支付，每年各1、4、7、10月10日前一次性付本季度租金到甲方指定账户。第五条约定甲方责任：…（8）本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地使用权，乙方在租赁土地上的建筑物，其中混凝土部分归甲方，可拆的钢结构部分归乙方。第六条约定乙方义务：…（2）按时交租，逾期两个月未缴足则从第二个月算起应按每天向甲方支付季度租金千分之五的违约金，并应补交所欠租金，逾期4个月，甲方有权终止协议，乙方应向甲方支付年租金百分之十五的违约金，并应补交所欠租金；…（5）乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、抵押，如中途转租乙方应保证本合同执行并通知甲方；…。签订协议后，原告将土地交付被告使用。被告在涉案土地上搭建厂房，经营贺州市恒威汽车销售有限公司。 卢宁、黄莉、卢勇是座落于贺州市之间面积1000平方米的土地使用权人，土地使用权证：贺国用（2001）字第026号。卢宁于2018年2月16日死亡，原告刘桂珍系卢宁母亲，黄莉系卢宁妻子，卢勇系卢宁儿子。吴敏山、李燕平、吴惠灏是座落于贺州市之间面积1000平方米的土地使用权人，土地使用权证：贺国用（2001）字第027号。 2018年5月1日，陈诗坤向第三人陈立赞出具《借条》一张，载明“今借到陈立赞322.57万元，2018年底还清（12月31日）”。 2018年6月25日，陈诗坤（甲方、出租人）与广西贺州康正华腾汽车销售股份有限公司签订《厂房出租合同》，约定甲方将其合法拥有的位于贺州市木材市场旁（原浮山果品厂，贺州市八步区三加村三加片13号）面积为2670.3平方米的厂房租赁给乙方使用；租期9年，从2017年8月29日至2026年8月28日；租金：前三年为85万元/年（第一年租金已付），中间三年租金为93万元/年，后三年租金为102万元/年。 2018年7月23日，陈诗坤（甲方）与陈立赞（乙方）签订《土地、临建房屋转租及地上附着物转让协议》，第一条约定甲方于2014年3月14日与高贞安签订租赁合同所租位于贺州市（木材市场旁）2670.3平方米的国有工业用地和地上临建房屋（原租赁期为20年）以及甲方租赁期间自行添置或自建附属设施，现甲方自愿将原向高贞安承租的土地和地上临建房屋转租给陈立赞使用16年（即转租期限自本合同正式履行之日起至2034年11月14日止），并将甲方在承租期间自行添置的前述资产作价转让给乙方。第二条约定对于甲方转租、转让的以上土地和临建房屋租金，甲方原已交付给原出租人高贞安的租金已由甲方负担，未交付的租金则由乙方按甲方与高贞安所签合同约定的交付方式和数额直接向高贞安交付至原租赁合同期满止。第四条约定甲方保证现已转租给广西贺州康正华腾汽车销售股份有限公司使用的临建房屋、场地设施等资产没有收取租赁期内的全部租金，如已提前收取了全部租金应将收取情况在本合同中予以说明，否则视为甲方违约，并应向乙方承担违约责任；对于甲方未向该公司收取的余下租金概由乙方享有并按甲方与该公司于2018年6月25日所签租赁合同约定的收租方式收取。第六条约定如乙方一次性付清甲方转租的上述土地和临建房屋的16年租金给甲方，则甲方应当交付给高贞安的余下租金由甲方负责按其与高贞安所签租赁合同约定交付，乙方无需再支付租金给高贞安。现甲乙双方确定乙方一次性付16年租金和甲方租赁期间自行添置或自建附属设施等资产折价共计300万元给甲方（抵扣甲方原欠乙方的借款220万元后，乙方实际应付给甲方16年转租租金为80万元整），此款由乙方在本合同签订之日起九十日内付至甲方银行账户，乙方的转账凭证即为甲方收到全部租金的凭据。 2018年10月10日，陈立赞向陈诗坤指定的账户转入80万元。 2018年11月1日，陈诗坤向陈立赞出具《委托书》，“兹有本人承租高贞安（木材市场）场地并出租于康正汽车公司事宜，全权委托陈立赞代收支租金及各项事宜”。 2018年11月12日，吴敏山、卢勇向陈诗坤发出通知，“你在我地设办的恒威车行，依据我们原签订的协议内容，今依法终止执行”。 2019年1月，因陈诗坤将高贞安场地回租给高贞安，陈诗坤与陈立赞签订的协议无法履行，陈诗坤（甲方）遂于2019年1月28日与陈立赞（乙方）签订《土地承租权转让协议书》，约定甲方依据与出租方吴敏山、卢宁签订《土地出租协议》第6条第（5）款约定，将其所取得位于贺州市贺州学院二期工程中间占地面积为1680平方米的土地承租权转让给乙方；土地地表有建筑物即汽车展厅，该展厅由承租人投资建设享有。第三条约定甲方应当保证乙方享有原《土地出租协议》合同权利义务。第五条约定转租期限自2014年6月5日至2034年6月4日；自双方签订该协议之日起，该土地的土地租赁使用权归乙方所有；在租赁期限内，除本合同另有规定外，甲方保证甲方及其土地使用权利人不得提前收回土地使用权。第六条约定：1.乙方自本协议签订之日起承受甲方原与出租方吴敏山、卢宁签订《土地出租协议》的权利义务，乙方应自2019年1月起按原《土地出租协议》约定承担支付租金的义务，租金支付可由乙方直接向原出租方缴纳租金或通过甲方代付租金。2.乙方应按原出租协议约定使用场地，不得违反原《土地出租协议》约定，不得拖欠租金，如因乙方违反原《土地出租协议》原因导致原出租人解除合同的法律后果由乙方自行承担。3.甲方应自本协议签订之日通知原出租人并保证本转租协议持续有效。 2019年1月28日，陈诗坤（甲方）与陈立赞（乙方）签订《临建房屋及地上附着物转让协议》，约定甲方将涉案土地上的临建房屋、场地设施等资产作价322万元转让给乙方，抵扣甲方原欠乙方的借款。 截止2018年11月12日，被告陈诗坤欠付原告租金51000元。 另查明，被告陈诗坤除租赁有原告土地外，还与贺州市平桂区黄田镇担石村45户农户签订租地合同，并在该45户农户和原告的土地上修建厂房，经营贺州市恒威汽车销售有限公司。 一审法院认为，原告与被告签订的《土地出租协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应依约履行合同的义务。被告欠付租金51000元，原告依据协议第六条“逾期4个月，甲方有权终止协议”要求解除合同。首先，根据协议第三条，土地一至五年年租金为18万元，即月租金15000元，逾期四个月应为欠付租金60000元，现被告欠付租金数额并未达到双方约定的解除合同的条件，原告主张解除合同不符合约定解除的条件；其次，被告租赁原告及他人的土地，基于经营汽车销售的需要，在地上建有汽车展厅、维修厂房等建筑，投入较大，被告拖欠租金5万多元的行为应予以修正，诚信经营，但不符合解除合同的法定条件；第三，原告自行将交租的账号取消，致使被告无法交租，并非原告不交租；第四，陈诗坤搭建的厂房涉及的土地不只是原告的土地，还包括其他村民的土地，该土地和厂房已成一个整体，解除土地租赁协议拆除厂房会损害其他村民的利益。故，原告主张其与被告签订的《土地租赁协议》已解除的诉讼请求，不予支持。继而，原告要求被告30天内腾退土地并移除地面设施、支付自2018年11月12日起的土地占用费的诉讼请求，没有依据，不予支持。 被告拖欠原告租金51000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告要求被告支付租金51000元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。 因双方在履约过程中出现迟延支付租金的瑕疵，原告要求被告支付违约金157050元，被告辩称原告催缴租金时原告同意其缓交。原告未提交证据证明其向被告催收过违约金，印证被告所称原告同意其缓交的观点，视为双方在实际履行合同的过程中对缴纳租金期限的变更。且被告陆陆续续均有支付租金，现欠付租金也是因原告将交付租金的银行账号取消，租金无法支付造成的。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有依据，不予支持。 《土地出租协议》第六条约定在保证合同执行并通知原告的情况下可以中途转租，被告依据该条将涉案场地转租给第三人，第三人受让后为代偿该场地转让前未付租金和确认其受让使用场地事宜向原告提出受让意见，保证了《土地出租协议》的履行，并未损害原告利益。原告辩称被告与第三人恶意串通签订《土地承租权转让协议书》，协议应无效。首先，被告与第三人于2018年7月23日签订《土地、临建房屋转租及地上附着物转让协议》，约定被告将高贞安场地转租给第三人，后因场地存在纠纷无法解决被告才将涉案场地转租给第三人，并非原告所述被告收到原告的诉状才临时起意与第三人签订协议；其次，原告并未提交证据证明被告与第三人恶意串通，协议并不存在合同无效的法定情形。因此，被告与第三人签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》，系双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，协议当属合法有效。第三人请求确认第三人与被告陈诗坤于2019年1月28日签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》合法有效的诉讼请求，予以支持。 被告与第三人在协议中约定原《土地出租协议》的权利义务归第三人享有，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，现原告并未同意，第三人主张其享有《土地租赁协议》的合同权利义务的诉讼请求，没有依据，不予支持。 综上，判决：一、被告陈诗坤应向原告吴敏山、卢勇、刘桂珍、黄莉、李燕平、吴惠灏支付租金51000元；二、确认第三人陈立赞与被告陈诗坤于2019年1月28日签订的《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》合法有效；三、驳回原告吴敏山、卢勇、刘桂珍、黄莉、李燕平、吴惠灏的其他诉讼请求；四、驳回第三人陈立赞的其他诉讼请求。一审案件受理费4420元（原告已预交），由被告陈诗坤承担1083元，由原告吴敏山、卢勇、刘桂珍、黄莉、李燕平、吴惠灏承担3337元；第三人参加诉讼案件受理费100元（第三人已预交），由被告陈诗坤承担。 本院二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实属实，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：1.上诉人与被上诉人陈诗坤于2014年6月4日签订的《土地租赁协议》应否予以解除？2.陈诗坤与陈立赞于2019年1月28日签订的《土地承租权转让协议书》《临建房屋及地上附着物转让协议》是否合法有效？3.上诉人诉请被上诉人陈诗坤支付违约金应否予以支持？ 本院认为：关于争议焦点一，合同解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益平衡，对权益平衡的追求需要对约定解除权进行必要的限制。当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，法院可基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同主体利益的基本均衡。本案中，上诉人依约履行了交付租赁物的义务，陈诗坤存在迟延四个月未给付租金的情形，符合《土地租赁协议》第6条“乙方逾期4个月未缴租金，甲方有权终止协议。”约定的解除条件，但上诉人在陈诗坤逾期四个月后的第二日即注销收租银行账户，致使陈诗坤不便交租。陈立赞与陈诗坤签订《土地承租权转让协议书》《临建房屋及地上附着物转让协议》,陈立赞受让并实际接管涉案土地的土地承租权和地表建筑物，经法院生效判决后，陈立赞将向上诉人支付租金，不影响上诉人合同目的的实现。此外，合同约定的履行期为20年，至今才过5年，陈诗坤将租赁土地用于经营规模较大，前期投入巨大，投资回报期较长的汽车销售业，且在地上建有汽车展厅、维修厂房等建筑，解除合同将造成另一方当事人的巨额经济损失。根据本院现场勘查，陈诗坤搭建的厂房涉及的土地不只是上诉人的土地，还包括其他村民的土地，该地表建筑物与地块已经形成一个整体，解除土地租赁协议拆除厂房会损害其整体利用价值。上诉人解除合同将导致合同双方利益显著失衡，且合同继续履行并不影响各方权利，一审基于民法公平原则以及利益均衡等因素，综合考虑合同的履行情况，不支持上诉人行使合同解除权，实体处理并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中，陈立赞与陈诗坤签订《土地承租权转让协议书》、《临建房屋及地上附着物转让协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。根据陈立赞一审提供的银行流水、2018年7月23日的《土地、临建房屋转租及地上附着物转让协议》、公安局的询问笔录，陈诗坤与陈立赞之间存在债权债务关系且陈诗坤曾将另一场地转租给陈立赞，后因场地存在纠纷无法解决才将涉案场地转租给陈立赞。《土地出租协议》第六条约定在保证合同执行并通知上诉人的情况下可以中途转租，陈诗坤依据该条将涉案场地转租给陈立赞，陈立赞受让后就代偿该场地转让前未付租金和确认其受让使用场地事宜向上诉人提出受让意见，保证了《土地出租协议》的履行，并未损害上诉人利益。上诉人关于陈诗坤与陈立赞恶意串通签订协议，协议应无效的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，陈诗坤在履约过程中出现迟延支付租金的瑕疵，上诉人在接受陈诗坤迟延支付租金时并没有收取逾期违约金，也没有对逾期违约金进行确认，亦无证据证实上诉人向陈诗坤催收过违约金，事实上已默认陈诗坤缓交租金，视为双方在实际履行合同的过程中变更了缴纳租金的期限。且陈诗坤陆陆续续均有支付租金，现欠付租金也是因上诉人将收取租金的银行账号取消，租金无法支付造成的。一审判决驳回上诉人要求陈诗坤支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上分析，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4420元（上诉人已预交），由上诉人吴敏山、李燕平、吴惠灏、刘桂珍、黄莉、卢勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕小莉 审 判 员 黄义奎 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年一月十六日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 王文惠