贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15716号 原告：陈涵尧，女，彝族，1984年9月14日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李友军（特别授权），系陈涵尧丈夫。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。 统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理）,女，汉族，系该公司员工。 原告陈涵尧与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年1月16日，本院公开开庭进行审理。原告陈涵尧及其委托诉讼代理人李友军，被告三江公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈涵尧向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付延期办理不动产权属证书违约金117186.25元;2.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确被告支付延期办理不动产权属证书违约金的时间为2015年7月27日至2019年10月26日止。 事实及理由：原、被告于2012年7月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于毕节市××区××路××单元××楼××房，总购房款273544元。被告在合同中约定：2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告。但时至今日，被告未履行合同。按照该商品房买卖合同约定，被告于约定时间内未办理证件的，约定时间其180日内，被告按已付房价款的万分之一承担违约责任，即：2015年7月27日到2016年1月27日期间，被告应支付原告违约金为房款×万分之一×180日=4923.79元。约定日期180日以后，被告仍不能办理不动产权属证书的，按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金，故2016年1月28日到2019年10月26日起诉之日止，共计1368天，被告应支付原告违约金为：房款×0.03%×1368日=112262.46元，两者共计117186.25元。今后将按被告实际交付不动产权属证书的日期再进行违约金的核算。 被告三江公司辩称，1、涉案房屋至今未办理商品房转移登记及房屋产权证，是因涉案房屋开发项目在2010年报政府有关部门审批时，消防部门对涉案商品房建设项目的验收是以2010年以前的消防条例作为验收依据。然而在答辩人开发完毕该项目时，消防部门出台了部分新的验收条例。按常理，消防部门应该按2010年以前的验收条例尽行验收。然而，在涉案商品房开发项目验收中，消防部门引用了部分新的消防验收对该项目进行验收。由于消防部门新、老条例的要求标准不一至致该项目还没有验收完毕。为此，答辩人一直在和相关部门协调，尽早按规定为被答辩人办理产权登记相关证件。2、由于政府2016年出台房产证和土地使用证合并办证的政策措施。导致办证部门停止办理房屋产权证一段时期。开始办证后，也由于房产部门使用新的办证程序及数据收集等原因，办证特别缓慢。加上集中办证的房开企业多，排队等候时间长。所以在本案中，虽然答辩人和被答辩人约定了办证时间，但上述因素已经超出答辩人可以控制的范围。属于管理部门及政府政策的因素。造成违约并非答辩人的原因。3、逾期办证的情况，客观上并不是答辩人所造成，且未给被答辩人造成实质性的经济损失。答辩人还为部分购房人办理了银行按揭贷款。被答辩人早已实际入住所购买的商品房，居住权利充分得到保障。故不应承担逾期办证违约金。4、买、卖双方约定的违约金过高。双方所签订的《商品房买合同》有失公平，该合同并非买卖双方协商达成的合同条款，而是由房屋主管部门提供的格式合同，所有条款及违约责任都是由房管部门制定。然而在办理房屋登记相关手续时，所需条件及办证时间也不由房开企业能控制。且双方签订合同时，都没有考虑到消防部门会出台新的验收标准，政府会出台房产证和土地证合并办证的政策，所以合同中约定的违约金并不合理，双方应该根据现在的实际情况合理调整。5、被答辩人提起的诉讼已超过诉讼的时效期。答辩人不应该承担本案中的违约责任。综上，在本案中，答辩人从客观上并没有违约，造成违约的根本原因主要是:1、消防部门适用新、老消防条例的冲突影响。2、政府对土地证和房产证合并办证的政策措施因素。3、造成违约的因素不是答辩人可控制的。本案中涉及的违约状况应属于不可抗力因素造成，新老消防规定和三证合一是国家后期出台的政策，任何房开商都抗拒不了国家政策和法规。4、被答辩人已超过法律规定的诉讼时效期。愈期办证的情况非答辩人恶意违约。现答辩人正在积极和相关部门部门协调。尽早给被答辩人办理房屋产权证件。请求法院查明本案事实、分清责任，驳回被答辩人诉讼请求。 本院认定事实如下：2012年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告开发的位于贵州省××市××区××路××单元××楼××房，建筑面积为117.25平方米，总购房款273544元，付款方式为一次性付款；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了全部购房款。涉案楼房未取得初始登记，未能交付办理商品房转移登记的有关文书。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了房款的交付义务，被告应当按照合同约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告至今未能履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于被告支付违约金的起止时间及计算标准的问题。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2015年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但是，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年11月27日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2016年11月27日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。原告主张按照合同约定的日0.03%的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额273544元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。涉案房屋目前不具备办理转移登记条件，且系委托被告办证，只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕为原告办理不动产权证书义务。本案中，原告只诉请2019年10月26日之前的逾期办证违约金，系其对自己权利的处分，本院予以准许，故涉案房屋的违约金应算至2019年10月26日。 被告提出的抗辩意见，对合理部分予以采纳，无事实和法律依据部分，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈涵尧逾期办理不动产权属证书的违约金（违约金以购房款273544元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月27日起计算至2019年10月26日止）； 二、驳回原告陈涵尧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1322.00元，由原告陈涵尧负担522元，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年一月十六日 书记员  李治樱