江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3343号 上诉人（原审被告）：戴冠庭，男，1984年3月20日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：戴志军（系戴冠庭父亲），住南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：深圳市印力物业服务有限公司南通分公司，住所地南通市崇川区。 负责人：郑建源。 委托诉讼代理人：陈素燕，女，该公司员工。 上诉人戴冠庭因与被上诉人深圳市印力物业服务有限公司南通分公司（以下简称印力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 戴冠庭上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审抗辩理由或发回重审；本案一、二审诉讼费由印力物业公司负担。事实和理由：1.一审计算物业费金额有误。2017年5月22日至2018年5月21日期间的物业费已经缴纳完毕，至2018年11月30日，其仅欠费193天，一审法院以7个月计算物业费显失公平。2.印力物业公司违反法律规定向其收取装修保证金，退还保证金时还应当支付相应的利息，按照年利率6%计算，合计230元。3.印力物业公司应当按照七折收取物业费。2017年8月并非其实际装修时间，印力物业公司于2017年8月9日非法收取装修押金2000元，收取装修押金并不代表就实际进行了装修。根据其提供的燃气缴费凭证等证据，其实际装修时间为2018年2月，实际入住时间为2019年1月1日。此外，印力物业公司向其发出的催缴通知中自认2017年12月1日至2018年11月30日期间物业费按照七折计算。据此，本案相应物业费应按照七折计算。4.一审中，其提起反诉并缴纳了诉讼费，后一审法院又不让其反诉，并指令其书写撤回反诉申请，剥夺了其反诉的权利。5.印力物业公司未能履行管理职责，未能保证小区环境卫生整洁，垃圾及时清理、花草树木有明显病害和枯死，应当将物业费缴费标准降低至原有的三分之二。印力物业公司未将公共能耗费支出情况及分摊情况进行公布，对于公共部位广告收支情况亦未公示，应予以纠正。 印力物业公司辩称，一审法院根据戴冠庭申请装修时间认定该户装修时间正确，一审法院其他判决亦无不当。请求驳回上诉，维持原判。 印力物业公司向一审法院起诉请求：1.戴冠庭支付拖欠的物业管理费及公共能耗费3460.82元（2017年12月1日至2018年11月30日期间）以及滞纳金1286.41元（暂算至2019年3月20日，共计110天）；2.本案的诉讼费用由戴冠庭承担。 一审法院认定事实：戴冠庭购买了坐落于南通市崇川区房屋一套，建筑面积129.94平方米。2017年5月2日，印力物业公司（甲方）、戴冠庭（乙方）签订《印象公馆前期物业服务协议》，约定由印力物业公司为戴冠庭在印象公馆的案涉房屋提供前期物业服务（自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止的物业服务），协议还约定，乙方交纳费用时间为每年12月1日前全额交纳全年物业管理服务费，住宅按照建筑面积每月每平方米2.5元计算，空置房屋按国家的相关收取标准收取，连续空置6个月以上的，按不低于70%收取，乙方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准向甲方支付相应的滞纳金。上述协议签订后，戴冠庭与房屋开发商于2017年5月22日办理了房屋交付手续，同日，戴冠庭向印力物业公司交纳了一年的物业管理费3898.2元。同年8月9日，戴冠庭因装修向印力物业公司交纳装修押金2000元。 一审法院认为，戴冠庭与开发商办理交房手续前，印力物业公司未向戴冠庭提供物业管理及相应的服务，且案涉前期物业服务协议亦未约定从开发商通知交房时开始交纳物业费，因此，戴冠庭已经支付的物业费应以2017年5月为起算点，计算到2018年4月。根据双方合同约定，连续空置6个月以上的，按照不低于70%收取，本案中，戴冠庭支付物业费从2017年5月开始起算，戴冠庭自认开始装修的时间是2017年8月，未达到“连续空置6个月以上”的条件，因此，对戴冠庭要求第一年按空置房收取物业费的主张不予支持。现戴冠庭尚欠2018年5月至2018年11月的物业费，应支付该期间物业费及滞纳金，至于滞纳金的计算期间，应从2018年12月2日计算到印力物业公司主张的2019年3月20日止，共计108天。合同中约定的滞纳金的计算标准过高，违反法律禁止性规定，酌情调整为日万分之五。综上，戴冠庭应支付的物业费为：2.5元/平方米/月×129.94平方米×7个月=2274元，戴冠庭应支付的滞纳金为2274元×万分之五×108天=123元，以上共计2397元。戴冠庭要求印力物业公司返还押金2000元，印力物业公司同意在物业费中抵扣，两项抵扣后，戴冠庭应向印力物业公司支付397元。至于戴冠庭提出其对印力物业公司收取的公共能耗费有异议，戴冠庭未提供相应的依据，故对戴冠庭的该点意见不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方签订的前期物业服务协议合法有效，印力物业公司应依照该协议及附件的规定全面履行自己的物业管理与服务义务，戴冠庭作为业主应当根据约定交纳物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条的规定，判决：一、戴冠庭于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付印力物业公司在2018年5月至2018年11月期间的物业服务费及滞纳金397元。二、驳回印力物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由印力物业公司负担23元，戴冠庭负担2元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。戴冠庭提交诉讼费发票，证明一审法院没有依法审理其反诉，剥夺其反诉的权利；提交物业费催缴清单客户联，证明印力物业公司承诺案涉物业费打七折收取；提交橱柜销售合同等装修清单，证明其于2018年2月才开始装修；提交水、电、煤气缴费流水单，证明其于2019年1月1日入住案涉房屋。印力物业公司质证认为，催缴通知单上打折是基于2017年12月1日至2018年11月30日期间打折，而一审法院认定2017年5月开始计算物业费则不符合打折条件；装修时间应当根据装修申请时间为准，实际入住时间不清楚，至于反诉的相关问题由法院依法处理。印力物业公司提交装修申请单，证明戴冠庭户于2017年8月9日申请装修。戴冠庭质证认为，对于申请单的真实性不持异议，但申请时间并非实际开始装修的时间。本院经审查认为，戴冠庭提交的诉讼费发票仅能证明其缴纳了相应的诉讼费，无法证明一审法院剥夺其反诉的权利；关于印力物业公司催费通知，因该通知中催缴期限与本案一审法院认定的缴费期限不一致，不能达到戴冠庭的证明目的；关于装修销售合同等清单以及水电煤气费用清单，装修合同清单只能证明购买相关家具以及装修物品的时间，无法证明具体的装修起止时间，水电煤气缴费清单无法直接反应入住时间，且根据清单显示该户2017年6月就开始用水，2017年10月开始产生电费，2018年6月开始产生燃气费，上述缴费凭证无法证明戴冠庭户于2018年2月开始装修，2019年1月1日实际入住。戴冠庭对印力物业公司提交的装修申请单的真实性不持异议，本院予以确认，该证据可以证明戴冠庭于2017年8月9日向印力物业公司申请装修。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行合同义务。本案中，双方签订的前期物业服务协议合法有效，双方均应当按照该协议约定履行各自义务。根据该协议约定，物业管理费按每月每平方米2.5元计算，据此，一审法院按月计算物业费并无明显不当。戴冠庭于2017年8月9日向印力物业公司申请装修，根据其提交的水电费凭据，案涉房屋于2017年6月、10月已经陆续开始产生水电费，因此现有证据无法证明其于2018年2月开始装修，2019年1月1日实际入住。印力物业公司催缴通知中缴费期间与本案一审法院实际认定的缴费期间不一致，因缴费期间发生变化使得案涉房屋不再满足连续空置6个月以上，故戴冠庭主张仍按照该通知中折扣缴纳物业费不予支持。戴冠庭主张物业管理费按照七折收取，但未能证明案涉房屋存在连续空置6个月以上的情形，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。戴冠庭一审中提起反诉后申请撤回反诉，据此，一审法院依法裁定准许其撤回反诉，符合法律规定，其主张一审法院指令其撤回反诉，剥夺其反诉权利，但未能提交证据证明其主张，本院不予采信。基于戴冠庭撤回反诉，一审法院对于其反诉主张的押金利息以及物业公司未尽管理职责等主张在本案中未予审理，亦无不当。物业费收费标准问题应由双方根据相关规定通过协商方式进行约定，不属于法院审理范围。综上所述，戴冠庭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由戴冠庭负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 杨 盛 审判员 季建波 二〇二〇年一月三日 书记员 邹倩云