上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15814号上诉人（原审被告）：上海呈远鼎承投资管理有限公司，住所地上海市松江区中山街道茸梅路518号1幢1466室。法定代表人：左德新，执行董事。委托诉讼代理人：冯多斐，男，公司职员。被上诉人（原审原告）：上海施惠特投资管理有限公司，住所地上海市松江区中山街道茸梅路139号A区。法定代表人：潘根涛，总经理。委托诉讼代理人：俞立抗，上海俞立抗律师事务所律师。上诉人上海呈远鼎承投资管理有限公司（以下简称呈远鼎承公司）因与被上诉人上海施惠特投资管理有限公司（以下简称施惠特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初8274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。呈远鼎承公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回施惠特公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：2011年11月18日，施惠特公司、呈远鼎承公司签订《房屋租赁合同》，约定施惠特公司将其所有的上海市松江区XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给呈远鼎承公司，合同对租期、租金支付方式和违约责任等均做了约定。但在合同履行过程中，施惠特公司存在下列严重违约行为，导致呈远鼎承公司不能实现租赁的目的：1、涉案房屋所有屋面存在严重渗水现象，施惠特公司未履行法定的维修义务，严重影响了次承租人对租赁物的正常使用；2、涉案房屋初装修存在消防问题，但施惠特公司未积极进行整改，也未向租赁物的实际使用人提供初装修时的消防验收资料，致使次承租人二次消防备案无法通过，商家不能注册且被责令整改；3、2019年5月10日起施惠特公司无故张贴公告，导致呈远鼎承公司无法正常收租并交付租金，严重影响了呈远鼎承公司履行租赁合同。综合上述几点，呈远鼎承公司暂缓支付租金具有合理的理由，施惠特公司无权以此为由解除租赁合同，双方的租赁合同应继续履行。同时，通过签订备忘录，施惠特公司已经免除了呈远鼎承公司3,118,139.60元租金的支付义务，呈远鼎承公司无需再支付该笔款项。施惠特公司一审中的诉讼请求，依法应予以驳回。被上诉人施惠特公司辩称，不同意呈远鼎承公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。施惠特公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除施惠特公司、呈远鼎承公司于2011年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2.呈远鼎承公司立即支付截至2019年6月30日前拖欠的房屋租金15,372,067.60元，并支付自2019年7月1日起至实际搬离日止的租金及房屋使用费（按照每月812,608.69元的标准计算）；3.呈远鼎承公司支付施惠特公司拖欠租金的利息损失（截至2019年6月30日暂计为848,881元，自2019年7月1日起以15,372,067.60元为本金，按照银行同期贷款利率计算至本息实际付清之日止）。本案一审审理中，施惠特公司自愿将前述第三项诉请的数额调整至600,000元，并增加一项诉讼请求：4.呈远鼎承公司立即向施惠特公司返还上海市松江区XX路XX号房屋。一审法院认定事实：施惠特公司系涉案房屋的产权人。2011年11月18日，施惠特公司（甲方，出租方）和呈远鼎承公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，计租面积为25,902.67平方米，租期自2012年3月1日起至2032年2月29日止；交付使用日为2012年3月1日，自交付使用日起第一年免租期为九个月，第二年免租期为六个月，共计十五个月；租赁第七年月租金为803,630元（1.02元/平方米·日），第八、九年的月租金为913,933元（1.16元/平方米·日）；租金先付后用，乙方按每月为一期支付，并于每期当期租金到期日前一日向甲方支付下期租金（一个月），即该期第三十日前向甲方支付下期租金；押金金额为400,000元，合同终止后，甲方收取的租赁押金除用以抵充合同约定乙方应付而未付的款项外，剩余部分无息归还乙方；乙方逾期不支付租金等各项合同所约定的应付费用，甲方有权书面通知乙方终止本合同，乙方应在收到上述终止通知之日后三十日内向甲方归还租赁物业，并向甲方支付截至本合同终止之日前所有的租赁物业租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未付租金金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方负责租赁物业及其附属设施（包括甲方提供的装修及设施、设备）的日常检查、维修、养护并承担相应费用，并使该租赁物业及其附属设施始终处于良好状态，若乙方未履行其维修责任，给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，施惠特公司依约向呈远鼎承公司交付了涉案房屋，呈远鼎承公司向施惠特公司支付了租赁保证金400,000元。2014年3月，施惠特公司（甲方）和呈远鼎承公司（乙方）共同签署备忘录一份，载明因2014年3月1日乙方致函甲方提出租金支付困难，故甲方同意乙方对部分房屋租金延迟支付。具体如下：同意2014年4月、8月、12月三个月租金（不包括主楼一楼西侧915平方米房屋），分别延期至2016年4月、8月、12月的对应月支付；同意2015年4月、8月、12月三个月租金（不包括主楼一楼西侧915平方米房屋），分别延期至2017年4月、8月、12月的对应月支付。除以上六个月房费延期支付外，其他部分以原合同为准。对于该备忘录对应的3,118,139.6元，呈远鼎承公司主张已经由施惠特公司免除支付义务，对此，施惠特公司不予认可。自2018年1月起，呈远鼎承公司开始出现拖欠支付租金的情况，先后经由上海A有限公司、上海B有限公司等单位向施惠特公司支付租金1,000,000元。2019年1月3日，呈远鼎承公司向施惠特公司提交《付款计划》一份，载明计划于2019年1月底完成支付2018年1-6月的租金，2019年3月底前完成支付2018年全年的租金。2019年4月4日，施惠特公司委托律师向呈远鼎承公司发送《律师催款函》一份，载明呈远鼎承公司截至2019年3月31日止，延付未付租金高达12,934,241.74元，敦促呈远鼎承公司于2019年5月15日前付清积欠租金，如到时未清将通过诉讼解决，还将主张逾期未付款的利息损失。此后，呈远鼎承公司仍未向施惠特公司支付欠付的租金。松江区法院立案受理施惠特公司提起的诉讼后，诉状副本等相关材料于2019年6月13日送达呈远鼎承公司。对于呈远鼎承公司在施惠特公司处的租赁保证金400,000元，施惠特公司表示自愿在呈远鼎承公司欠付的相关款项中予以抵扣。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。现呈远鼎承公司拖欠施惠特公司租金，虽提出消防、漏水、张贴公告、施惠特公司拖欠案外人物业费等诸多问题作为延缓支付租金的理由，但未提供充分证据或不构成正当的事由，施惠特公司虽多次给予呈远鼎承公司支付租金的宽限，但呈远鼎承公司仍未依约支付，施惠特公司行使合同解除权于法有据，予以支持。合同解除时间为法院诉状副本送达之日即2019年6月13日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。首先，呈远鼎承公司应将涉案房屋返还于施惠特公司。其次，对于施惠特公司主张的截至2019年6月30日前拖欠的房屋租金及使用费15,372,067.60元，呈远鼎承公司仅对其中的3,118,139.6元存在异议，对于剩余未付款项不持异议，且对于2019年4月30日以后的租金和房屋使用费的标准为812,608.69元/月亦无异议，故对无异议部分，依法予以确认并依此判决确认。对于呈远鼎承公司有异议的3,118,139.6元部分，呈远鼎承公司虽主张施惠特公司已自愿予以免除，但并未提供相应证据证明，而在施惠特公司、呈远鼎承公司共同签署的备忘录中，施惠特公司仅有同意呈远鼎承公司延期支付之意思，而并无免除之意思，故对呈远鼎承公司的相关辩称意见不予采信。对于施惠特公司主张的欠付租金的利息损失，于法有据，施惠特公司自愿调整至600,000元，并无不当，一并予以支持。呈远鼎承公司在施惠特公司处的租赁保证金400,000元，施惠特公司表示自愿在呈远鼎承公司欠付的相关款项中予以抵扣，于法有据，一并予以处理。一审法院审理后于2019年10月31日作出判决：一、确认上海施惠特投资管理有限公司与上海呈远鼎承投资管理有限公司于2011年11月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除；二、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海施惠特投资管理有限公司返还上海市松江区XX路XX号房屋；三、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司截至2019年6月30日前拖欠的房屋租金及使用费14,972,067.60元（上海呈远鼎承投资管理有限公司在上海施惠特投资管理有限公司处的租赁保证金400,000元已在此项中予以抵扣）；四、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司欠付租金的利息损失600,000元；五、上海呈远鼎承投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海施惠特投资管理有限公司自2019年7月1日起至其实际搬离日止的房屋使用费（按照每月812,608.69元的标准计算）。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104,281元，保全费5,000元，合计109,281元，由上海呈远鼎承投资管理有限公司负担。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守履行。合同履行过程中，上诉人存在逾期未支付租金的行为，经被上诉人催付后，上诉人仍未履行，故被上诉人依约有权解除租赁合同。上诉人未提供证据证明因屋面漏水致其无法使用涉案房屋及因被上诉人的责任致二次装修的消防备案无法通过的事实存在。至本案诉讼发生前，上诉人也从未向被上诉人提出上述异议，故上诉人无权以此为由不支付租金。上诉人关于其逾期未支付租金存在合理理由的抗辩意见，本院不予采纳。由此，一审法院确认涉案房屋租赁合同于2019年6月13日解除，具有相应的事实基础及合同依据，本院予以维持。上诉人关于租赁合同应继续履行的上诉请求，本院予以驳回。合同解除后，上诉人应将涉案房屋返还被上诉人。关于上诉人欠付租金及占有使用费的数额之争议。上诉人主张按照2014年3月双方签订的备忘录，被上诉人免除了上诉人3,118,139.60元租金的支付义务。但从备忘录约定的内容看，系被上诉人同意上诉人延期支付部分租金，而非免除其对应租金的支付义务。上诉人的该项上诉主张，本院予以驳回。至于其他争议，一审法院的处理并无不妥，本院予以维持，不再赘述。上诉人的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人呈远鼎承公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104,281元，由上海呈远鼎承投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年一月十四日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……