苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初9524号原告：施驾风，男，汉族，1989年1月10日生，住所地江苏省苏州市吴中区。原告：朱红菊，女，汉族，1988年10月28日生，住所地江苏省苏州市吴中区。二原告共同委托诉讼代理人：徐董兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：上海思府房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路979号2楼。法定代表人：张伟。被告：江苏锡爵汇房地产营销策划有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道翠山路488号无锡东站高铁商务中心B栋5楼504。法定代表人：张培枝。被告：胡燕，女，汉族，1966年6月15日生，住所地上海市徐汇区。原告施驾风、朱红菊与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）、江苏锡爵汇房地产营销策划有限公司（以下简称锡爵汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理，原告施驾风、朱红菊及其共同委托诉讼代理人徐董兵，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟、被告锡爵汇公司均到庭参加诉讼，被告思府公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后本院根据施驾风、朱红菊的申请，追加被告胡燕参加诉讼，并依法组成合议庭于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告施驾风、朱红菊及其共同委托诉讼代理人徐董兵、潘芬，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟、被告思府公司、被告锡爵汇公司均到庭参加诉讼，被告胡燕未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施驾风、朱红菊向本院提出的诉讼请求：1.解除施驾风、朱红菊与安富公司于2018年10月24日签订的《苏州市商品房买卖合同》；2.安富公司返还购房款69万元及办证费18330元；3.思府公司对第2项诉请中的购房款178755元承担连带清偿责任；4.锡爵汇公司对第3项诉请中的168755元承担连带清偿责任；5.安富公司支付违约金（以69万元为基数，自2019年1月9日起按银行同期贷款利率基准至实际付款之日止）；6.胡燕对安富公司返还购房款69万元承担连带责任。事实和理由：2018年6月16日，安富公司将其位于苏州市吴江区的商铺出卖给施驾风和朱红菊，双方约定房屋总价为69万元，施驾风、朱红菊按照安富公司的指示将511245元支付给安富公司，剩余房款168755元支付给锡爵汇公司，安富公司和思府公司分别向施驾风、朱红菊出具了收款511245元及178755元的收据。2018年10月24日，施驾风、朱红菊与安富公司签订了《苏州市商品房买卖合同》，合同约定施驾风、朱红菊一次性支付全部款项，房屋交付时间为2019年1月8日，如安富公司未按约定时间交房的，逾期180日之内按日已支付房价款万分之二的标准向施驾风、朱红菊支付违约金，如逾期超过180日的，施驾风、朱红菊有权解除合同并要求支付违约金。合同签订当日，安富公司又向施驾风、朱红菊收取了办证费18330元。施驾风、朱红菊已全面履行合同项下全部义务，但安富公司至今未将房屋交付施驾风、朱红菊。被告锡爵汇公司将相关款项支付至胡燕名下，根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，安富公司财产和股东胡燕的个人财产混同，胡燕应当承担连带责任。被告安富公司辩称：1.安富公司希望和施驾风、朱红菊协商，继续履行合同。2.即使合同解除，安富公司只同意退还由安富公司收取的购房款511245元，也就是合同第四条第一款约定的购房款，其他部分款项安富公司没有收到，不应退还。3.即使解除合同，违约金也应该按照合同第二十条第二款约定，即按照合同第四条约定房屋总价款的1%支付。施驾风、朱红菊主张违约金93840元没有合同依据。4.安富公司不同意由股东胡燕承担连带责任，安富公司已经收到胡燕收取的全部购房款，施驾风、朱红菊并没有充分证据证明股东和公司的财产存在混同、财产无法区分的客观事实，达不到公司法及有关解释中关于公司法人人格否认的充分条件。被告思府公司辩称：思府公司与安富公司存在销售代理关系，根据代理合同条款，关于项目交房等引起的后果由安富公司承担。思府公司不应承担连带责任。被告锡爵汇公司辩称：锡爵汇公司于2018年5月已经撤场，不再代理销售。案涉合同由思府公司而非锡爵汇公司代理销售，锡爵汇公司收取的款项已经全部支付给安富公司。锡爵汇公司不应承担连带清偿责任。被告胡燕未作答辩。经审理查明：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2018年6月，施驾风认购了吴江香槟街商业广场2幢364号商铺，该商铺面积为37.87㎡、单价为18484元/㎡，认购总价为70万元。2018年10月24日，安富公司（出卖人）与施驾风、朱红菊（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，施驾风、朱红菊购买安富公司开发的芗槟商业广场2幢商铺364的商品房房，合同载明价款为511245元，付款方式为一次性付款。关于房屋交付期限，合同第十七条约定，出卖人应当在2019年1月8日前将该商品房交付给买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。2018年6月16日，施驾风向安富公司支付511245元、向锡爵汇公司支付168755元。同日，安富公司向施驾风出具了金额为511245元的收据，内容记载为购房款；思府公司向向施驾风出具了金额为178755元的收据，款项内容记载为装修款。2018年10月24日，施驾风向安富公司支付了18330元的办证费用。2018年5月31日，安富公司出具代收房款情况说明，载明在上海德予房地产经纪事务所代理销售苏州市吴江区《香槟街》项目期间，由其公司旗下的锡爵汇公司代为收取苏州市吴江区《香槟街》项目房屋销售所得定金、房款等相关款项。2019年7月8日，施驾风、朱红菊委托北京市隆安（苏州）律师事务所安富公司邮寄发送《解除合同通知函》，因安富公司未按约交付案涉房屋，通知安富公司解除案涉房屋买卖合同，并要求安富公司返还购房款、办证费合计708330元，承担违约金93840元。该通知函于2019年7月9日被签收。案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备交付条件。另查明：胡燕为安富公司的股东、监事，持有安富公司5%的股权。锡爵汇公司的法定代表人张培枝多次向胡燕转账付款，载明款项用途为“香槟街定金”、“香槟街房款”。以上事实，有销售代理合同、吴江香槟街项目认购协议书、苏州市商品房买卖合同、收据、交易流水、律师函及EMS快递单、代收房款情况说明、银行交易明细、工商信息以及当事人的陈述等证据予以证实。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题；胡燕是否应当对安富公司的债务承担连带责任的问题。首先，关于案涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》，思府公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。施驾风、朱红菊购买涉案商铺，是通过思府公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，思府公司与施驾风、朱红菊之间未成立合同关系，施驾风、朱红菊没有向思府公司支付对价的义务。安富公司与思府公司的代理合同约定，思府公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向思府公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。思府公司向购房人收取的款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份，应当认定为安富公司向施驾风、朱红菊收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，思府公司向施驾风、朱红菊收取的款项178755元，属于房屋价款的组成部分，涉案房屋价款应当为69万元，施驾风、朱红菊向安富公司已支付的房屋价款为69万元。施驾风、朱红菊与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为511245元，不包括思府公司向施驾风、朱红菊收取的款项，与事实不符，本院不予认定。案涉房屋系由思府公司代理销售，施驾风、朱红菊虽将168755元支付至锡爵汇公司的银行账户，但该笔款项系由思府公司出具了收据，故应当认定该笔款项由思府公司直接收取。其次，关于案涉房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第十七条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第二十条的约定，出卖人交房逾期超过180日后，买受人有权解除合同。安富公司未取得案涉房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过180日，施驾风、朱红菊有权解除房屋买卖合同。施驾风、朱红菊以安富公司逾期交房为由，于2019年7月9日向安富公司送达了《解除合同通知函》，故案涉购房合同于2019年7月9日解除。再次，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。案涉购房合同于2019年7月9日解除，被告安富公司应当于30日内返还施驾风、朱红菊已支付的购房款69万元。施驾风、朱红菊主张安富公司支付的违约金，按照合同约定，违约金金额为6900元，因案涉房屋买卖合同系因安富公司违约导致解除，上述约定的违约金金额过低，故施驾风、朱红菊主张调整违约金，本院予以支持。经本院核算，自2019年1月9日起至2019年8月19日期间的违约金为18342.50元；自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。施驾风、朱红菊已经支付的办证费用18330元，安富公司应当予以返还。施驾风、朱红菊主张思府公司、锡爵汇公司在收款范围内承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。最后，胡燕是否应当对安富公司的债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。被告胡燕虽为安富公司的股东，但现有证据仅能证明胡燕通过个人账户收取了香槟街项目部分购房款，尚不足以证实胡燕滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避安富公司的债务，严重损害施驾风、朱红菊利益，故施驾风、朱红菊要求胡燕承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释之规定》第九十条，判决如下：一、原告施驾风、朱红菊与被告吴江安富置业发展有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》于2019年7月9日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告施驾风、朱红菊购房款69万元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告施驾风、朱红菊违约金（2019年1月9日至2019年8月19日期间为18342.50元；以69万元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。四、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告施驾风、朱红菊办证费用18330元，于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告施驾风、朱红菊的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11822元、保全费4439元，合计16261元，由施驾风、朱红菊承担622元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担15639元，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告施驾风、朱红菊预交的诉讼费用15639元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  王黎明二〇二〇年一月十日书 记 员  万 珍附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。