四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19534号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张永兰，女，1955年3月17日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨曼曼，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐海龙，男，1980年3月26日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：田攀，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦君，四川炜烨律师事务所律师。 原审被告：成都市武侯区红旗连锁有限公司，住所地:成都市武侯区簇桥乡马家河村三组。 法定代表人：曹世如，董事长。 委托诉讼代理人：连莲，系该公司员工。 原审第三人：周惠芳，女，1974年1月6日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人张永兰与被上诉人徐海龙、原审被告成都市武侯区红旗连锁有限公司（以下简称“红旗连锁”）、原审第三人周惠芳因房屋租赁合同纠纷一案，上诉人张永兰不服成都市武侯区人民法院(2018)川0107民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张永兰上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项；二、依法改判并驳回徐海龙的全部诉讼请求；三、依法改判徐海龙与周惠芳针对成都市武侯区房屋签订《房屋租赁协议》的行为无效。 事实及理由：一审法院认定徐海龙与周惠芳签订的《房屋租赁协议》真实有效，周惠芳在租赁协议之后将房屋对外进行抵押并不影响该租赁关系，租赁协议继续有效。张永兰认为一审法院的认定有明显的错误：一、徐海龙与周惠芳之间不存在真实的债权债务关系。两人签订的涉案合同载明将前六年的房租用以抵偿周惠芳所欠徐海龙260万元中的210万元的债务。未查明该债务的真实性，一审中徐海龙提交的相关证据只能证明两人有经济往来，并不能证明周惠芳拖欠徐海龙260万元的债务事实存在。徐海龙不能证明对周惠芳260万元的债权，也不能提交向周惠芳支付房租的付款凭证。这说明徐海龙与周惠芳之间的涉案合同是一个虚假协议，自始至终不需要实际履行。二、即使徐海龙与周惠芳之间存在真实的债权债务关系，双方签订的涉案合同的法律关系的实质为债权债务抵偿合同关系。经过张永兰的调查，在前六年的承租期间，由于房屋长期大量空置，徐海龙前六年的租金收益远远不足210万元，在这种情况下却冲抵自己210万元的债权，显然有违常理。如若认为双方债权债务真实存在，并且周惠芳以房租抵偿债务也属实，那么徐海龙、周惠芳的真实意思表示只能是：将房屋以明显低于市场的价格出租给徐海龙，徐海龙再以市场价格转租出去，由此取得的转租收入冲抵自己的债权。所以签订的涉案合同表面为租赁合同实质上为债权债务抵偿，因而债权债务关系形成的涉案合同对张永兰不具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，徐海龙与周惠芳之间的房屋租赁的意思表示为虚假的意思表示，双方之间签订的涉案合同的民事法律行为无效。因此，张永兰在一审中提出反诉请求于法有据，应当支持。三、涉案合同实际是徐海龙与周惠芳在房屋抵押后虚构的协议。张永兰于一审中提交了一份《房屋买卖合同》，该合同是在房屋已经设立抵押，并被法院查封以后，周惠芳为偿还抵押担保的债务，拟与周洪富、吴燕琼两名案外人签订的《房屋买卖合同》。该合同虽然没有签订，但是周惠芳对合同的内容予以签字按手印确认，且合同第二条第（六）项明确载明“该房屋的租赁情况为未出租”。这足以证明2014年徐海龙、周惠芳并没有在2014年签订所谓的《房屋租赁协议》。两人的根本目的在于：即使房屋被拍卖、周惠芳已经丧失房屋所有权，徐海龙、周惠芳二人仍可以持续窃取应当由房屋竞得人享有的房屋收益。另外，如果2014年周惠芳拟出售房屋时，该房屋存在明显低于市场价的租约，该房屋显示无法出售的。由此也反证，周惠芳在2014年拟出售房屋时，该房屋不可能有徐海龙的租约存在。四、周惠芳与徐海龙恶意串通，通过签订《房屋租赁协议》的行为损害他人的合法权益，其协议无效。周惠芳为关联企业取得贷款将其所有的12套商业用房设立了抵押权。周惠芳在设立抵押权之前或者之后，为达到抵押权人一旦实现抵押权、其不再对房屋享有所有权的情况下，仍可以通过该12套商业用房向其关系人转移利益的目的，与关系人徐海龙串通，以明显低于市场价的租赁价将该12套房屋出租给徐海龙并约定徐海龙可以转租。双方的串通行为严重损害了周惠芳的债权人、申请执行人、房屋竞得人的利益。综上，请求二审法院判如所请。 一审法院认定事实：1.2012年6月5日，徐海龙与周惠芳签订《房屋租赁协议》，周惠芳同意将其位于成都市武侯区的房屋共计12间出租给徐海龙，租期从2012年6月5日至2027年6月5日，租金每月30元／平方米，每年租金337683.6元，其中前六年的租金2026101.6元用于抵偿周惠芳所欠徐海龙的债务260万元中的210万元，第七年起租金按上年度国民收入的递增幅度递增，徐海龙在承租期间可以转租或转借该房屋。2015年7月22日，双方对该租赁协议进行了公证。 2012年6月28日，成都中源建筑租赁有限公司与成都市青羊区兴成小额贷款有限公司签订《借款合同》一份，周惠芳以其自有的包括案涉的两套租赁房屋在内的12套房产为成都中源建筑租赁有限公司提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2.2015年10月22日，徐海龙与红旗连锁签订《房屋租赁合同》，将上述房屋中的附8号、附9号房屋，出租给红旗连锁，租期自2015年10月23日至2025年11月22日，2017年11月23日-2018年11月22日期间租金标准为184089.6元，按年支付，无正当理由未交纳房租，按欠款的1‰支付违约金，因徐海龙原因造成红旗连锁迟延支付的，不负迟延交纳租金的责任。 2016年1月5日，双方又签订补充协议，载明徐海龙在签订前述租赁合同时知晓房屋产权人已经将上述房屋办理抵押，房屋已被中级法院依法查封，但徐海龙自认为签订房屋租赁合同的时间在法院查封之前两年内不影响房屋的使用权和转租权，红旗连锁对此并不知情，并保留追究徐海龙责任的权利。红旗连锁已经向徐海龙支付截止2017年11月22日的租金。 3.成都市中级人民法院在执行成都银行股份有限公司高升桥支行与四川中茂建设工程有限公司、周惠芳、黄建兵借款合同纠纷一案件中，司法拍卖了周惠芳所有的位于武侯区的房屋，由张永兰竞得以上房屋。2017年11月6日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执347号之三执行裁定，裁定上述房屋归买受人张永兰所有，所有权自裁定送达张永兰时转移，并解除对房屋的查封。 2018年4月18日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执347号执行通知书，要求红旗连锁在使用附8号1栋1层、附9号1栋1层房屋所应当支付的费用必须支付给张永兰，不得向他人支付。 对上述执行通知书，徐海龙向成都市中级人民法院提出执行异议，成都市中级人民法院于2018年8月30日作出（2018）川01执异521号执行裁定，认为红旗连锁并非该案件的被执行人，向其发出执行通知不合法，故撤销了（2016）川01执347号执行通知书。 对前述执行案件，张永兰向成都市中级人民法院提出执行异议，认为司法拍卖行为存在严重程序问题，请求撤销针对案涉房屋的拍卖行为，返还其已缴纳的拍卖成交款。成都市中级人民法院2018年8月30日作出（2018）川01执异323号执行裁定，驳回张永兰的异议请求。现张永兰向四川省高级人民法院申请复议。 4.2017年11月3日，张永兰向红旗连锁发出通知函，要求红旗连锁与其本人重新签订租赁协议，否则应立即搬离，同时应该从2017年10月9日起按同地段同类型租赁标准向张永兰支付房屋使用费。 2017年12月4日，红旗连锁向徐海龙作出《情况说明》，表示因张永兰多次向红旗连锁要求签订房屋租赁协议并主张房租，鉴于案涉租赁房屋租赁权属及租金归属未明，为减少各方损失，暂缓向徐海龙支付后续房租，待权属明晰后再行支付。徐海龙予以签收。 5.2018年6月4日，徐海龙向张永兰发出收取房屋租金的通知，根据其与周惠芳租赁协议的约定，应自2018年6月5日起向张永兰支付租金，故要求张永兰提供银行账户。但张永兰未予提供，徐海龙根据其与周惠芳签订的《房屋租赁协议》的约定，已将武侯区少陵横街5号附8号1栋1层和附9号1栋1层房屋，从2018年6月5日-2019年3月5日的租金共计51775.2元提存保管于四川省成都市国力公证处。 四川锦宏家族物业管理有限公司于2018年9月12日作为案涉房屋的物业服务公司，出具书面证明，证明徐海龙从2012年6月15日开始使用武侯区房屋，至今仍在正常使用中，均正常缴纳物业管理费。 6.徐海龙提供其银行账户的交易明细清单，以证明其向周惠芳多次打款，双方存在真实债权债务关系。 一审法院认为，徐海龙与周惠芳签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，周惠芳在租赁协议之后将房屋对外进行抵押，并不影响该租赁关系，租赁协议仍然继续有效，同时根据徐海龙提供的与周惠芳之间的银行交易明细，可见双方确实存在真实的债权债务关系，同时协议的签订并无法律规定的合同无效的情形，故一审法院认为徐海龙与周惠芳签订的《房屋租赁协议》不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。张永兰主张双方针对案涉的武侯区房屋签订租赁协议的行为无效的反诉请求，一审法院不予支持。 徐海龙作为案涉租赁房屋的合法承租人，其与红旗连锁签订的《房屋租赁合同》，也是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。红旗连锁应当依照约定向徐海龙支付租金。虽张永兰于2017年11月取得案涉租赁房屋的所有权，但该所有权的变动时间发生在徐海龙向房屋原所有权人周惠芳租赁房屋之后，因此，徐海龙主张应当继续履行与周惠芳签订的租赁合同符合法律规定，因此徐海龙仍系案涉租赁房屋的合法承租人，其向红旗连锁转租房屋的行为不违反法律规定和合同约定，因此其仍有权继续向红旗连锁收取租金。而张永兰则可以自取得所有权后，依照原租赁协议的约定向徐海龙主张相应的租金。因此一审法院对徐海龙向红旗连锁主张的自2017年11月23日起的租金92044.8元一审法院予以支持。对徐海龙提出的违约金，因根据合同约定，无正当理由未交纳房租的，按欠款的1‰支付违约金，因徐海龙原因造成红旗连锁迟延支付的，不负迟延交纳租金的责任。本案中红旗连锁之前从未出现迟延支付租金的行为，因张永兰以自己取得房屋所有权为由多次向红旗连锁主张租金，同时成都市中级人民法院也向红旗连锁发出过执行通知，要求红旗连锁将租金支付给张永兰，因此红旗连锁向徐海龙作出书面情况说明，以房屋租赁权属及租金归属未明为由，暂停支付租金，待权属明确后立即支付。徐海龙对该说明也予以签收。因此红旗连锁未支付租金的行为并不属于合同约定的无正当理由未交纳房租的情形，因此对徐海龙向其主张的违约金一审法院不予支持。对徐海龙主张要求张永兰停止干扰收取租金，排除妨碍转租权行使的行为。根据现有证据显示，张永兰仅是以向红旗连锁发出书面函件的方式主张租金和要求签订租赁协议，该行为并未对徐海龙收取租金和进行转租造成实际影响，同时徐海龙未收取到租金也是因为红旗连锁在房屋租赁权属及租金归属未明时暂停支付所致。因此一审法院认为，张永兰并未对徐海龙收取租金造成干扰，也未妨碍其转租权的行使，徐海龙的该项主张缺乏依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决： 一、成都市武侯区红旗连锁有限公司于判决生效之日起十日内向徐海龙支付租金92044.8元；二、驳回徐海龙的其他诉讼请求；三、驳回张永兰的反诉请求。一审本诉案件受理费2200元，由徐海龙负担91元，由成都市武侯区红旗连锁有限公司负担2109元；一审反诉受理费1100元，由张永兰负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 结合本案张永兰一审反诉请求及二审诉请，本院认为本案的争议焦点问题为徐海龙与周惠芳就案涉房屋签订的租赁合同效力认定。 关于案涉租赁合同的效力问题。张永兰主张案涉协议系无效的理由分别包括以下几点：首先徐海龙与周惠芳之间不存在真实的债权债务关系，其次徐海龙与周惠芳之间的法律行为系虚假的意思表示，最后该协议系恶意串通损害他人合法利益，应属无效。现对上述问题评判如下： 第一，关于张永兰主张徐海龙与周惠芳之间不存在真实债权债务关系的问题。本院认为，依据周惠芳与徐海龙之间于2012年6月5日签订的房屋租赁协议第3.1条“……其中前六年的租金共计20226101.6元用以抵偿甲方所欠乙方的债务260万元之中的210万元”，该协议经公证后，在无足以采信的证据证明双方存在虚假的意思表示的情况下，本院对此效力予以确认，并认定双方就该债权债务的履行达成一致。对于张永兰主张案涉协议实际是徐海龙与周惠芳在房屋抵押后虚构的协议，并提供《房屋买卖合同》予以证明，本院认为，张永兰提供的该房屋买卖合同在签名处无任何主体签字确认，合同成立要件欠缺，该份证据并不足以实现张永兰的证明目的，故本院对张永兰的该上诉主张不予采纳。 第二，关于张永兰主张徐海龙、周惠芳签订协议属无效民事法律行为的问题。张永兰主张无效的依据系根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”及第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”，依上述规定，张永兰所主张的无效包括徐海龙、周惠芳以虚假意思表示实施了民事法律行为、该两人经恶意串通损害了他人的合法利益。对此本院认为，张永兰须举证证明案涉法律行为存在上述无效的情形或事由，且对于恶意串通的证明还须提交足以使本院能够排除合理怀疑的证据，但张永兰并未提供足以采信的证据对其所主张的法律事实充分证实，须承担举证不能的不利责任，故本院对张永兰的该上诉主张不予采纳。另，对于张永兰主张周惠芳在案涉房屋抵押之后，其不再对案涉房屋享有所有权的情况下，仍然对案涉房屋进行处分，将案涉房屋以低于市场的价格出租给徐海龙。对此本院认为，不动产所有权的转移须经合法的变更登记手续，而抵押的设定仅系在案涉房屋设定权利负担以担保债务的履行，并不会导致所有权发生变动，鉴于本案所涉房屋在出租时尚未发生权属变更，故周惠芳以所有人之合法权源仍可对外进行出租。其次，出租人与承租人关于租金的定价以及承租人与次承租人之间关于租金的定价系在市场交易各种综合因素影响下的结果，张永兰仅以租金标准不同而主张恶意串通，依据不足，故本院对张永兰该主张不予采纳。 综上所述，张永兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由张永兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年一月十六日 书记员  符 莎