河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初9861号原告：梁如强，男，1985年5月24日出生，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：邓小涛，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华立，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告：郑亚强，男，1987年1月27日出生，汉族，住郑州市惠济区。被告：郑州兴合房产中介有限公司，住所：郑州市中牟县。法定代表人：田国平，系该公司总经理。原告梁如强与被告郑亚强、郑州兴合房产中介有限公司（以下简称郑州兴合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓小涛、被告郑州兴合公司法定代表人田国平到庭参加了诉讼，被告郑亚强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁如强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2016年12月22日签订的《郑州市存量房买卖居间合同》；2、判令二被告双倍返还定金100000元；3、判令二被告返还首付款本金303570元，并支付违约金98400元（违约金自2016年12月22日起暂计至2019年9月2日，之后的违约金至实际给付之日，按每日100元计算）；4、判令二被告承担原告已经支付的佣金10000元；5、判令二被告承担原告已经交纳的物业费1218元；6、本案的全部诉讼费用、保全费用由二被告承担。事实和理由：2016年12月22日，原告与二被告签订《郑州市存量房买卖居间合同》，合同约定：“被告郑亚强将位于中牟县星城国际东苑6-2-2503的房屋出售给原告，房屋总价款为583000元，购房定金50000元，2017年1月10日之前原告向被告郑亚强支付303000元，房本下发后办理贷款手续；被告郑亚强承诺所出售房屋不存在产权争议以及财务纠纷，若后续在履行合同过程中因此原因产生纠纷，则应承担相应法律责任，违约金为每日100元。”合同签订后，原告于当天向被告郑亚强支付定金50000元，向被告郑州兴合公司支付中介费10000元。2017年1月9日，原告妻子王静分两次共向被告郑亚强转账支付房屋首付款303570元。原告已按合同约定履行了付款义务，但由于被告郑亚强房本未下发，无法办理贷款手续。在被告郑亚强向原告交付房屋后，原告于2017年12月31日向郑州缔华物业管理有限公司支付一年物业费1218元。但郑州高新技术产业开发区人民法院却于2018年11月8日在该房屋门上张贴了查封通告与腾房通知书，原告才得知被告郑亚强因未履行偿还该房屋银行贷款的义务而导致该房屋早已被法院查封。同时，被告郑州兴合公司也明知该房屋在签订合同时已被法院查封的事实，二被告故意隐瞒该事实，欺骗原告签订涉案房屋买卖合同并收取原告的定金、佣金、首付款等费用，给原告造成了极大的经济损失，致使合同目的也无法得以实现。故原告向法院提起诉讼。被告郑亚强未答辩。被告郑州兴合公司辩称：房屋买卖时郑州兴合公司已到房管局查过该房屋的档案，可以正常交易。三方签订合同日期为2016年10月22日，被查封日期是2018年10月8日，在签订合同时间内该房屋是属于正常的，所以不存在故意隐瞒事实，也没必要隐瞒房屋事实的真实性，原告应当对二被告责任划分详细说明，合同以及补充协议详细说明，双方如有任意一方违约，谁承担中介佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年7月1日，被告郑亚强（××）与案外人河南缔华房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：ZM130××××9905，主要内容为：××购买的商品房位于中牟县商都大街南、老××汴路北侧、新村中路西侧××单元××层××房，户型为二室二厅。该商品房单价为每平方米4755.6元，总金额427386元整。2016年12月22日，出售方（甲方）郑亚强，买受方（乙方）梁如强，居间方（丙方）郑州兴合公司，三方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合同载明：第一条房屋基本状况。（一）房屋坐落于郑州市星城国际东苑6-2-2503，总层数30层，地上27层，地下3层，该房屋所在层为25层，建筑面积89.87平方米，房屋用途成套住宅；房屋所有权人郑亚强；权证号合同编号ZM130××××9905；权属性质商品房……。第二条房屋价款及支付方式。（一）甲、乙双方经协商一致，同意该房屋的转让总房款为人民币583000元。（二）甲、乙双方同意使用第3种付款方式。……3、甲乙双方约定签订合同当日乙方支付给甲方人民币5万元整，2017年1月10日之前支付给甲方303000元，甲方房本下发后办理贷款手续。（三）关于定金，甲乙双方同意使用第1种方式。1、乙方在签订本合同时支付购房定金5万元，该定金由甲方保管，作为履行本合同的担保，定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款。……第五条房屋产权转移登记。……（三）其他约定：甲、乙双方约定，待甲方房本下发后，甲方银行解押完毕后，乙方银行按揭货款审批通过后十日内共同到房管局办理过户手续，另甲乙丙三方需办理产权转移手续。第六条房屋交付及物业交割。（一）甲、乙双方约定于收到全额首付款内，由甲方将本合同约定的房屋及附属物交付给乙方。（二）甲、乙双方约定于收到全额首付款内，向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续。（三）甲方同意于x年x月x日前将该房产项下的户籍关系从该房屋迁出。（四）该房屋交付时，物业管理、水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用，均由甲方承担。……第八条佣金（居间代理费）及税、费约定。（一）甲乙丙三方约定佣金按第2种方式支付。……2、乙方应按照该房屋实际成交总房款的2%支付全部佣金，具体数额为10000元。3、签订合同当日一次性付清。（二）办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，经甲、乙双方协商约定如下：均由乙方承担。……第十条违约责任。（一）甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，按定金双倍赔偿乙方。（二）乙方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，定金归甲方所有。（五）甲方未能按期履行本合同第六条第（一）、（二）、（三）项约定相关义务的，除继续履行相关义务外，还应承担每逾期一日100元的违约金。（六）甲乙双方未能根据本合同约定按期支付佣金的，除支付合同约定的佣金外，还应向丙方支付每逾期一日一百元的违约金。（七）因丙方违反有关法律、法规规定，损害甲、乙双方当事人合法利益的，应赔偿当事人相应的损失。……（九）本合同签订后，若因甲方或乙方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担丙方的佣金总额；若因甲乙双方共同协商解除合同或致使本合同无法履行的，甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房价款的1%佣金后，丙方将代为保管的房屋所有权证和定金分别退还甲乙双方。……第十四条甲、乙、丙三方约定补充条款如下：1、定金充抵首付款；2、因中牟县无资金监管账户，甲方名下银行账户为资金监管账户；3、待房本下发后，需配合丙方办理抵押手续；4、甲方承诺所出售房产不存在产权争议以及财务纠纷，并已征得同住人和共有人的同意，若后续在履行合同过程中因此原因产生纠纷，则应承担相应的法律责任；5、本房屋含地下室一间，随房屋一并转让，总房款不变；6、甲方房本下发之前所产生的费用面积差（多退少补）均由甲方承担。本合同签字后生效。2016年12月22日原告向被告郑亚强交付定金5万元，2017年1月9日原告向被告郑亚强支付购房首付款303570元。2016年12月22日，原告向被告郑州兴合公司支付中介佣金10000元。被告郑亚强将房屋交付给原告后，原告于2017年12月31日向郑州缔华物业管理有限公司支付一年物业费1218元（2017年7月1日至2018年6月30日）。2018年9月17日，郑州市高新技术产业开发区人民法院作出执行裁定书，查封了涉案的房屋，查封期限自2018年9月17日至2021年9月16日止。2019年6月30日，原告梁如强、被告郑亚强、郑州兴合公司签订补充协议。该协议载明：“经甲乙双方协商决定，就星城国际东苑6号楼2单元2503室房屋达成以下协议，甲方承诺在2019年8月1日之前把开发商以及银行贷款全部结清，保证让该房屋顺利面签以及出证，如若甲方在该日期前未能履行承诺，甲乙双方协商一致决定，由于甲方原因乙方无法再购买此房，甲方原额退回乙方所支付的房屋首付款共计353000元，并由甲方承担丙方佣金10000元，合同自动解除。甲方郑亚强，乙方梁如强，丙方郑州兴合公司。”本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人可以约定一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作借款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告梁如强、被告郑亚强、郑州兴合公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告要求与二被告解除合同的诉讼请求，根据三方当事人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》约定，原告按照合同约定支付被告郑亚强定金50000元、首付款303570元，并支付郑州兴合公司佣金10000元，但涉案房屋因被告郑亚强的原因被郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年9月17日查封，被告郑亚强的行为构成违约，致使合同目的无法实现，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故原告梁如强要求解除与被告郑亚强、郑州兴合公司所签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于原告要求二被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，根据三方当事人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》约定，“甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，按定金的双倍赔偿乙方”，被告郑亚强的违约行为致使合同不能继续履行，应按约定双倍返还原告定金100000元。原告要求被告郑州兴合公司双倍返还定金100000元的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于原告要求二被告返还首付款本金303570元的诉讼请求，在本案中，因被告郑亚强的违约行为致使合同解除，双方之间的合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告郑亚强继续占有原告已支付的购房款303570元没有法律依据，原告要求被告郑亚强返还首付款303570元的诉讼请求，于法有据，应予支持。原告要求被告郑州兴合公司返还首付款303570元的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，在当事人三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定，“甲方未能按期履行本合同第六条第（一）、（二）、（三）项约定相关义务的，除继续履行相关义务外，还应承担每逾期一日一百元的违约金”。但本案原告未提交证据证明被告郑亚强存在未能按期履行本合同第六条第（一）、（二）、（三）项约定相关义务的情形，故原告要求被告郑亚强支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告要求被告郑州兴合公司支付违约金的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于原告要求二被告承担佣金10000元的诉讼请求，在三方当事人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定，“本合同签订后，若因甲方或乙方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担丙方的佣金总额”，因被告郑亚强违约致使合同解除，故应由被告郑亚强承担佣金10000元。原告要求被告郑州兴合公司承担佣金10000元的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于原告要求二被告承担原告已缴纳的物业费1218元的诉讼请求，被告郑亚强向原告交付房屋后，原告于2017年12月31日向郑州缔华物业管理有限公司支付一年物业费1218元，涉案房屋被告已经交付原告占有并使用，由此产生的物业费用应属原告个人使用而产生的费用，故原告要求二被告承担物业费1218元的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告梁如强与被告郑亚强、郑州兴合房产中介有限公司于2016年12月22日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。二、被告郑亚强于本判决生效之日起十日内双倍返还原告梁如强定金共计100000元。三、被告郑亚强于本判决生效之日起十日内返还原告梁如强房屋首付款303570元。四、被告郑亚强于本判决生效之日起十日内给付原告梁如强已经支付给被告郑州兴合房产中介有限公司的佣金10000元。五、驳回原告梁如强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8931元，减半收取4465.5元，保全费3086元，由被告郑亚强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，同时将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  唐慧良二〇二〇年一月十三日书记员  孙晨红