上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初38459号原告(反诉被告)：居俊，男，1972年8月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张永宁，上海誓维利律师事务所律师。被告(反诉原告)：创渠实业发展(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汪宏杰，总经理。原告居俊诉被告创渠实业发展(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告于2019年8月9日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)居俊及其委托诉讼代理人张永宁，被告(反诉原告)创渠实业发展(上海)有限公司的法定代表人汪宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居俊向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年12月10日签订的《佳莲美食广场档口租赁协议》;2.判令被告返还已收原告进场费用人民币(以下币种相同)60,000元;3.判令被告返还已收原告租金8,066元;4.判令被告返还已收原告保证金33,000元;5.判令被告向原告赔偿装修损失9,700元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年12月10日,原告与被告签订了《佳莲美食广场档口租赁协议》(以下简称租赁协议),租赁协议约定：原告承租被告佳莲广场5号档口(以下简称5号档口),租期2018年12月23日起至2020年12月22日止,进场费用60,000元,月租金11,000元,原告应于2018年12月25日前支付首期租金(2019年1月25日起至2021年3月24日止)17,000元和租赁保证金25,500元。租赁协议签订后,原告按照约定于2018年12月10日向被告支付了进场费60,000元、首期租金22,000元和租赁保证金33,000元,又于2019年2月6日支付2个月租金22,000元,共计137,000元。原告进场后发现美食广场不具备工商、食品卫生、消防等证照,属于无照经营,致使原告无法办理相关证照,无法正常合法经营,合同目的也无法实现。被告属于违法经营,构成违约。因此,原告于2019年3月12日通过微信向被告法定代表人汪宏杰通知,由于被告没有相关证照,致使原告无法合法经营,解除与被告签订的租赁协议。综上所述,原告认为,原告与被告签订的租赁协议合法有效,双方应当遵照履行。被告却没有餐饮业合法经营所需的证照,导致原告无法合法经营,合同目的无法实现,构成违约。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益,故原告诉至法院，要求判如诉请。被告创渠实业发展(上海)有限公司(以下简称创渠公司)辩称，第一，2019年3月12日，原告单方提出解除合同，被告并未同意，并微信告知要求继续履行。2019年5月31日原、被告办理了交接手续，故租赁协议解除日期应是5月31日。第二，不同意返还进场费。第三，不同意返还租金，原告还应另行支付被告2019年4月23日至5月31日期间的租金。第四，不同意返还保证金，合同没有明确约定。第五，不同意支付装修损失，原告违约在先。租赁协议中未约定由被告办理证照，且被告亦未口头承诺办理证照，实际履约过程中原告可以正常使用水、电及档口。被告可以办理营业执照，证明原告也可以去办理证照，被告不存在违约。原告不履行合同义务、不支付租金，应当承担违约责任并自行承担损失。反诉原告创渠公司向本院提出变更后的反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告签署的《佳莲美食广场档口租赁协议》于2019年5月31日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付2019年4月23日至2019年5月31日期间的房屋租金14,104元；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期利息，以14,104元为本金，自2019年4月8日开始计算至实际付清租金之日、按照日万分之五为基准；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金33,000元；5、判令反诉被告向反诉原告赔偿损失60,000元；6、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同本诉答辩意见。反诉被告居俊辩称：第一，合同解除时间应是居俊微信发送解除通知给汪宏杰的时间，即2019年3月12日。第二，对租金计算方式没有异议，但居俊已于3月31日搬离系争商铺，不应继续支付租金。第三，不同意支付逾期利息，理由同前。第四，违约金33,000元没有合同依据，不同意支付，也不同意以保证金充抵。第五，不同意赔偿损失，创渠公司违约在先，如果法院认为居俊违约的，则创渠公司主张的装修损失未提供证据，请求依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年12月10日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订租赁协议，约定：乙方承租甲方佳莲美食广场5档口(以下简称5号档口)，面积约20平方米；甲方于2018年12月10日交付该档口；租赁期自2018年12月23日起至2020年12月22日止；乙方经营酸菜鱼；进场费6万元；租金11,000元/月，先付后用，两个月为租金、管理费支付周期，租期内乙方应在每个周期首月的一号前十五日向甲方一次性支付本期的租金、管理费；乙方应于2018年12月10日前支付首期租金(2018年12月23日至2019年2月22日止)22,000元；租赁保证金为33,000元，协议到期后，质保金无息返还；乙方逾期支付租金及管理费超过十五日的，每逾期一日，则乙方需按未付租金及管理费的万分之五向甲方支付逾期利息，逾期利息自乙方付款期限之日起算至实际付款之日止；甲方应按约定为乙方提供场地及水、电、气及经营所需的相关基本配套设施和经营条件，保障乙方正常经营；甲方应对美食广场进行整体管理，维护并改善美食广场的整体形象；乙方延迟支付租金及管理费达三十日以上的，甲方有权单方解除合同，并按本合同约定追究乙方违约责任；甲方未按约定提供场地或用水、用电等经营设施，致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失；协议另对其他内容做了约定。2018年12月10日，居俊向创渠公司支付5号档口进场费60,000元、首期租金22,000元(2018年12月23日至2019年2月22日)和保证金33,000元，共计115,000元。2019年2月6日，居俊向创渠公司支付5号档口租金(2019年2月23日至2019年4月22日)22,000元。创渠公司确认收到上述钱款。2019年3月12日，居俊通过微信向创渠公司的法定代表人汪宏杰通知解除租赁协议，言明：“……由于创渠实业发展(上海)有限公司至今尚未办理食品卫生经营许可证，导致我的店铺无法正常经营，合同目的无法实现。您作为创渠公司的法定代表人，现通知您解除我与创渠公司签订的租赁协议，特此通知”，汪宏杰回复称：“居俊，商户正常经营，法律是讲究事实的……”。2019年5月31日，居俊、汪宏杰签订交接书对5号档铺交接验收，明确剩余物品按遗弃品由美食广场处理。另查明，创渠公司的营业执照中经营范围明确“……以下限分支机构经营：餐饮服务”。创渠公司由案外人上海易初莲花连锁超市有限公司(以下简称易初莲花超市)处承租上海市浦东新区金高路XXX号铺位用于经营佳莲美食广场。2018年11月28日，创渠公司就该地申请设立创渠实业发展(上海)有限公司金高路分公司(以下简称创渠分公司)，于2019年1月11日取得营业执照。因美食广场原承租人宁某某向食界餐饮管理有限公司上海浦东分公司(以下简称宁某某向公司)未办理相关证照的注销事宜，易初莲花超市于2018年12月4日申请注销宁某某向公司在该地办理的食品经营许可证。2019年1月31日，上海市浦东新区市场监督管理局作出准予注销许可的决定。2019年3月18日，创渠分公司申请办理食品经营许可证，于2019年4月11日准予许可。审理中，居俊主张创渠公司原合伙人李达口头承诺美食广场档口共用创渠公司的营业执照和食品经营许可证、创渠公司具有向居俊提供证照的合同义务，并提供与李达的微信聊天记录及询问笔录，对此创渠公司认为李达已于2019年3月退出公司，且与汪宏杰有个人恩怨，其证词无效；居俊提供与中介工作人员高中凡的聊天记录，证明中介表明进场费包含了办理执照，创渠公司表示否认，其从未承诺过办理执照；居俊主张其装修损失9,700元并提供收据、微信转账记录，对此创渠公司认为真实性有异议，没有开具发票。创渠公司主张其损失包括支付的中介费、空置费、装修损失，并提供与上海后天房地产经纪事务所签订的《房产出租独家委托书》及中介费2.5万元的收款收据，居俊认为委托书真实性无异议，但收款收据真实性无法确认，且与本案无关。以上事实，由原告(反诉被告)提供的佳莲美食广场档口租赁协议、收据、借记卡账户历史明细清单、微信截图、转账记录、装修费收据、电话录音、交接单、美食广场照片，由被告(反诉原告)提供的店铺/专柜租赁合同、易初莲花超市营业执照、租赁协议、照片、李达申明、结账单、2019年5月31日交接书、通知函、公函、登报照片、创渠分公司设立登记申请书、营业执照及食品经营许可证、宁某某向公司食品经营许可证、行政审批申请材料收件凭证、《食品经营许可证》注销申请准予通知书、《食品经营许可证》申请受理通知书、《食品经营许可证》申请准予通知书、告知书、建设项目环境影响登记表、消防安全检查合格证、微信截屏、案件接报回执单、保证书、美食广场照片、房产出租独家委托合同、佣金收据等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：租赁协议提前解除的责任归属以及解除的时间。第一，根据租赁协议“甲方应按约定为乙方提供场地及水、电、气及经营所需的相关基本配套设施和经营条件，保障乙方正常经营”的约定，结合本案查明的事实，创渠公司于2018年11月28日申请设立金高路分公司，但直至2019年1月11日才取得分公司的营业执照、4月1日取得食品经营许可证，期间创渠公司系未取得营业执照即进行经营行为。审理中，创渠公司虽辩称已积极办理相关证照，但在案外人宁某某向公司就美食广场办理的食品经营许可证未撤销前，创渠公司无法办理相关登记，其自身并无过错。结合佳莲美食广场原承租人的经营业态和居俊提供的创渠公司原合伙人李达在微信记录中所述的进场费6万元包含执照等的表述，居俊在创渠公司未取得相关证照前，也不具备自行办理执照的可能性，因此居俊主张双方曾口头约定共用创渠公司的营业执照和食品经营许可证的意见，本院予以采纳。创渠公司就其尚未办妥营业执照、食品经营许可证即对外经营负有责任。第二，自双方租赁协议签订后，居俊在5号档口经营酸菜鱼，没有证据证明因证照问题无法经营，且居俊在合同履行期间也未发生过停止营业的状况，加之创渠公司确有积极申请并已取得分公司食品经营许可证，租赁协议具备继续履行的可能，租赁协议亦未约定居俊享有合同解除权的情形，因此居俊以创渠公司尚未办理食品经营许可证为由，主张2019年3月12日通过微信通知汪宏杰系行使约定解除权，不能达到解除租赁协议的法律效果，且未经双方办理交接即自行搬离，居俊对租赁协议的解除亦应承担一定的责任。第三，根据租赁协议的约定，双方需提前解除协议的，应提前15日内书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，退还保证金。现双方均要求解除租赁协议，未违反法律规定，本院予以准许。因居俊于2019年3月底自行搬离，并未协商一致，双方于2019年5月31日办理交接，故本院认定租赁协议于2019年5月31日解除。关于本诉中居俊主张的各项费用，本院认定如下：1.进场费，该费用系居俊作为美食广场档口经营者应交纳的一次性费用，且租期届满后不予返还，现居俊要求创渠公司返还，本院根据租赁协议的租赁期限和居俊实际占用5号档口的时间，酌定被告应返还40,000元。2.租金，居俊自认占用5号档口至2019年3月31日，但双方于2019年5月31日办理交接，租赁协议虽已解除，但居俊应当支付占用期间的费用，故其要求创渠公司返还2019年4月1日至4月22日的租金8,066元，于法无据，本院不予支持。3.保证金，根据租赁协议的约定，双方办理解除租赁手续后应退还保证金。现双方已交接完毕，故居俊要求创渠公司退还保证金33,000元，符合合同约定，本院予以支持。4.装修损失，根据租赁协议的约定，创渠公司负责对美食广场进行整体管理，维护并改善美食广场的整体形象，对美食广场进行装饰装修，故居俊就其承租5号档口经营酸菜鱼所需的特殊条件的装修应由其自行承担。现美食广场具备继续经营的条件，居俊要求创渠公司返还因装修产生的费用，本院不予支持。关于反诉中创渠公司主张的各项费用，本院认定如下：1.2019年4月23日至2019年5月31日租金，居俊虽未于该期间实际经营，但在双方未对解除合同达成一致时自行搬离，且未进行交接，造成5号档口空置并影响创渠公司对档口的出租，居俊负主要责任；创渠公司在居俊经营期间未办妥营业执照、食品经营许可证亦负有相应的责任，故档口空置期间的租金由双方分担。现双方于2019年5月31日进行交接，居俊已交纳截至2019年4月22日的租金，故2019年4月23日至5月31日期间相应的租金，根据双方各自所负责任，本院酌定居俊应支付创渠公司8,000元。2.2019年4月8日至2019年5月31日的逾期利息，因双方在该期间就租赁协议的解除无法协商一致尚在处理过程中，故创渠公司要求居俊支付该期间租金的逾期利息，本院难以支持。3.违约金，租赁协议中虽约定了创渠公司享有合同解除权、居俊应当支付违约金的情形，但创渠公司主张的违约金并不符合租赁协议约定的事项，故创渠公司要求居俊支付违约金，本院不予支持。4.损失赔偿，创渠公司仅提供其向居间方支付的中介费2.5万元，未能证明其他损失，根据双方的过错程度，本院酌定由居俊赔偿10,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告居俊与被告创渠实业发展(上海)有限公司2018年12月10日签订的《佳莲美食广场档口租赁协议》于2019年5月31日解除；二、被告创渠实业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告居俊进场费40,000元；三、被告创渠实业发展(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告居俊保证金33,000元；四、驳回原告居俊的其余诉讼请求；五、反诉被告居俊于本判决生效之日起十日内支付反诉原告创渠实业发展(上海)有限公司租金8,000元；六、反诉被告居俊于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告创渠实业发展(上海)有限公司损失10,000元；七、驳回反诉原告创渠实业发展(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,040元，减半收取计1,520元，由原告居俊负担520元，被告创渠实业发展(上海)有限公司负担1,000元。反诉案件受理费2,444元，减半收取计1,222元，由反诉原告创渠实业发展(上海)有限公司负担1,000元，反诉被告居俊负担222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇二〇年一月八日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。