北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终230号上诉人(原审原告)：北京亿城山水房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区马连洼北路138号院1号楼6层609室。法定代表人：李媛媛，执行董事。委托诉讼代理人：张琦，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴坤，北京市中伦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：萧蓝，女，1972年10月1日出生。上诉人北京亿城山水房地产开发有限公司（以下简称亿城公司）因与被上诉人萧蓝商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初22195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿城公司的委托诉讼代理人张琦、吴坤，被上诉人萧蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿城公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持亿城公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.萧蓝在不存在办理按揭客观障碍的情况下，仍拒绝向银行或其指定的按揭贷款办理机构提供办理按揭所需全部文件及资料，也拒绝向亿城公司交纳剩余购房款，符合合同约定的亿城公司单方解除合同的情形，亿城公司有权解除合同。一审判决对此认定错误。2.一审判决以（2010）海民初字第17040号案件尚在执行中为由认定亿城公司的单方解除条件未成就，推卸法院查清事实之法定职责，是错误的。3.一审法院审理本案明显超出了法定审限，程序违法。萧蓝辩称，同意一审法院的判决，不同意亿城公司的上诉请求和理由。亿城公司向一审法院起诉请求：1.请求判决确认我公司与萧蓝签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y8×××38）已于2017年4月8日解除；2.请求判令萧蓝协助我公司办理北京市海淀区7038号房屋的网签备案撤销手续；3.请求判令萧蓝向我公司支付逾期付款的违约金18400元；4.请求判令萧蓝向我公司支付逾期办理合同解除手续的违约金，自2017年4月18日起至实际办理完毕合同解除手续之日止，以920000元为基数，暂计算至2017年10月23日的金额为人民币34776元（按日万分之二计算）；5.本案案件受理费及保全费等所有费用由萧蓝承担。一审法院认定事实：2009年9月2日，萧蓝（买受人）以曾用名肖宗晔与亿城公司（出卖人）签订编号为Y8×××38的《商品房预售合同》（以下简称Y8×××38号合同），注明买受人通讯地址为北京市海淀区5018，约定萧蓝购买由亿城公司开发建设的7038号房屋。Y8×××38合同第五条约定该房屋总价款为1542025元。该合同第六条“付款方式及期限”和附件五“付款方式及期限的约定”约定，萧蓝采取银行贷款付款方式，于2009年9月2日前支付首期款622025元，于2009年9月12日，即签订合同十日内完成银行贷款手续，贷款金额为920000元。第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起当日向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件十补充协议约定：第一条如买受人按主合同第六条选择以向银行申请个人住房贷款的方式支付部分楼价款，则适用以下约定：（一）买受人应在签署主合同及补充协议之日起十日内，向银行或其指定的按揭贷款机构提供办理按揭贷款所需全部文件及资料，交纳相关费用，逾期视为迟延付款，出卖人有权按《预售合同》第十条向买受人主张违约责任。（二）由于买受人的原因致使其按揭贷款申请未能获得银行批准，则买受人应于出卖人通知其需另定付款方式之日起十日内，按双方议定的新的付款方式付款，逾期出卖人有权按主合同第十条向买受人主张违约责任。如出卖人与买受人未就新的付款方式达成一致并因此解除合同，买受人应按出卖人要求的时间办理完毕合同解除相关手续并承担相关费用，逾期办理，则买受人应按照未付房价款总额的万分之二的标准向出卖人支付违约金。上述手续办理完毕后四十五天内，出卖人将买受人已付房价款扣除未付房价款总额的千分之五的违约金后，余款退还给买受人，贷款申请所发生的费用由买受人自行承担。第四条关于《预售合同》第十条的补充约定：出卖人依合同约定向买受人发出解除合同通知后，买受人应按解除合同通知规定的时间，前往出卖人指定地点办理合同解除手续，并随同出卖人办理预售备案登记解除手续。逾期办理的，则应按房屋总房价款日千分之五的标准向出卖人支付违约金。第十七条关于通知的约定出卖人、买受人双方保证其留给对方的通信联系地址、电话、传真均真实有效。如有变更，变更方应在变更后十日内以书面形式通知对方。《预售合同》中约定之所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件或手递信件。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后第三日为送达日；以手递方式送达的，手递日为送达日。Y8×××38号合同签订后，萧蓝与亿城公司于2009年9月12日进行了网签，向亿城公司支付了7038号房屋首付款622025元。亿城公司将萧蓝的按揭材料报至交通银行某支行申请按揭贷款920000元以支付剩余房价款。2009年12月，交通银行某支行向亿城公司发出通知，称：“兹有借款人萧蓝（身份证号×××），于2009年在某园（亿城山水）购买一套房产。买卖合同买受人签署为肖宗晔（萧蓝曾用名，于2008年更改）。借款合同也以肖宗晔签署。我行以曾用名不可以申请贷款，与借款人沟通，需要借款人用现用名萧蓝重新签署买卖合同与借款合同，方可申请贷款。特此说明。”2010年6月，亿城公司以萧蓝未依约履行付款义务构成根本违约为由将萧蓝诉至法院，要求解除Y8×××38号合同，解除合同的预售登记备案手续，要求萧蓝支付解除合同的违约金4600元。法院经过审理，作出(2010)海民初字第17040号民事判决书，认定“萧蓝使用曾用名肖宗晔订立合同是亿城公司销售人员许可的，且贷款银行一般由开发商选定，故亿城公司在与萧蓝订立合同时，其应知晓让萧蓝以曾用名签订合同的后果，因而亿城公司对此应承担责任。亿城公司在收到交通银行某支行关于不能批准萧蓝按揭贷款的通知后，应按照该通知的建议，与萧蓝以其现用名重新签署买卖合同，方可继续申请按揭贷款。亿城公司在庭审中称曾将银行不批贷的事告知了萧蓝，并与其商量能否以萧蓝的名字重新签订合同，但萧蓝不同意，亿城公司对该主张未提供充分证据证明且萧蓝对此予以否认，称其当时同意重新签订合同，但由于亿城公司的原因最终未能重新签订合同，因此法院对亿城公司的该项主张不予采纳。亿城公司应对未能与萧蓝重新签订合同承担责任。由此可见，萧蓝的按揭贷款申请未能获得银行批准的原因在于亿城公司，亿城公司无权按照合同约定行使解除权”。该判决书驳回了亿城公司全部诉讼请求，对萧蓝要求继续履行合同的主张予以支持，判决亿城公司于本判决生效后六十日内协助萧蓝办理7038号房屋按揭贷款手续。亿城公司不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2011）一中民终字第11581号民事判决，维持原判，驳回亿城公司上诉。2014年，萧蓝将亿城公司诉至法院，要求亿城公司赔偿逾期交房违约金、逾期交付房产证违约金、利差损失、未交房直接损失、其他损失等。该案庭审中，对于（2010）海民初字第17040号民事判决书的执行，亿城公司出具《公证书》一份，欲证明公司从2011年10月按照合同与（2010）海民初字第17040号判决上一致的地址向萧蓝邮寄公证书，提供了三家可办理贷款的银行，要求萧蓝在收到通知后三日内选择一家银行办理贷款，但之后未收到信件回执。萧蓝则主张未收到相关邮件，主张合同中载明的电话号码和通讯地址与己无关，且合同中的通讯地址非己所写。该案法院查明争议所涉合同在北京市海淀区房屋管理局所作的网签合同中的买受人信息仍为肖宗晔，由于新出现的购房限购政策、首付款比例限制等政策性因素出现，双方在诉讼期间就重新以萧蓝名义订立合同无法取得一致。该案中法院向北京市海淀区房屋管理局调查解决上述网签合同履行过程中的问题，得到回复：1、争议合同为网签合同文本，并在该局进行备案。如双方不能以真实名称订约，可以办理相应的信息变更业务。该局亦可通过生效判决书为当事人作出名称与个人信息的变更。2、上述名称与个人信息变更后则合同履行中的“曾用名订约问题”便不存在。3、上述名称的变更后并不改变订约时间的因素，对于订约后出现的购房资格、首付比例、购房套数限制因素则不存在。4、对于该房屋办理房产证则按照相关权属登记工作流程进行。该案中法院就上述问题释明萧蓝，其同意将“北京市亿城山水房地产开发有限公司协助萧蓝将双方订约《北京市商品房预售合同》中买受人肖宗晔变更为萧蓝”作为本案诉求。该案法院经审理后作出（2014）海民初字第5987号民事判决，判决亿城公司协助萧蓝于本判决生效十日内将双方定约《北京市商品房预售合同》在北京市海淀区房屋管理局办理的网签手续中买受人肖宗晔变更为萧蓝，亿城公司给付萧蓝房屋使用损失，驳回萧蓝其他诉讼请求。双方就此判决均未提起上诉。2016年4月1日，萧蓝与亿城公司于房屋登记机关办理了原买受人肖宗晔变更为萧蓝的商品房预售合同备案变更登记表。本案，亿城公司主张于2017年1月10日将《催办函》邮寄至萧蓝并对全程进行了公证，为此提交（2017）京海诚内民证字第00835号公证书，公证书内容显示亿城公司员工将《催办函》原件通过EMS特快专递方式邮寄给萧蓝（地址：北京市海淀区5018），《催办函》内容：2009年9月2日，您以曾用名肖宗晔与我公司签订了编号为Y8×××38的《商品房预售合同》，约定您购买由我司开发建设的位于北京市海淀区某小区7038号房屋，该房屋总价款为人民币1542025元。您向我公司支付了上述房屋首付款622025元后，再未支付任何款项。依据（2014）海民初字第5987号判决，我司已于2016年4月1日协助您将上述房屋在北京市海淀区房屋管理局办理的网签手续中买受人肖宗晔变更为萧蓝。现在您已完全具备上述房屋的贷款条件。我司正式通知您：1、请您于收到此函件之日起3日内，按照《商品房预售合同》中贵我双方的约定办理银行贷款并提供办理按揭贷款所需全部文件及资料给银行。按揭贷款的资料包括但不限于：身份证、户口簿、结婚证、学历证、职称证、执业资格证书、收入证明、其他偿还能力证明、其他资产证明、首付款发票复印件、购房合同正本联机备案原件等等，具体资料以银行要求为准。2、若您不选择向银行申请按揭贷款，请您于收到函件之日起3日内将剩余房款一次性支付至我司账户，具体账户信息为：账号：×××，账户名称：北京亿城山水房地产开发有限公司，开户行：招商银行某支行。3、如有任何问题请随时与我司工作人员联系，联系人：张某，联系方式：010-×××2，联系地址：北京市海淀区马连洼北路亿城国际中心1层。若您于收到函件之日起5日内未履行上述义务，我司将依据《商品房预售合同》的约定，追究您逾期付款的相关责任。2017年2月14日，亿城公司另申请对其通过“中国邮政速递物流股份有限公司官方网站”（www.ems.com.cn）查询的相关邮件签收情况进行了保全证据公证，公证处出具（2017）京海诚内民证字第01793号公证书，内容：邮件号码为×××22的邮件显示2017年1月11日17:47:41由本人签收。萧蓝否认收到了上述邮件。2017年4月7日，亿城公司对其通过中国邮政EMS特快专递向萧蓝（肖宗晔）邮寄送达《关于解除的函》的行为进行证据保全公证，公证处出具（2017）京海诚内民证字第05090号公证书，内容为亿城公司工作人员将上述函件通过EMS特快专递方式邮寄给萧蓝（肖宗晔）（地址：北京市海淀区16号），函内容：2009年9月2日，阁下以曾用名肖宗晔与我公司签订了两份《商品房预售合同》（合同编号分别为：Y8×××38、Y8×××84），拟购买我公司开发的海淀区某小区7038和7058号房屋【京房售字（2009）××3号】。2016年4月1日，我公司配合阁下在北京市海淀区房屋管理局房屋市场管理科完成了将合同买受人由曾用名肖宗晔变更为现用名萧蓝的商品房预售合同备案变更登记，阁下应按照《商品房预售合同》附件五第1条第2款的规定，在2016年4月11日前完成银行贷款手续。《商品房预售合同》变更登记完成后，经我方多次催要，阁下仍拒绝办理银行贷款手续，亦拒绝向我公司支付两合同的剩余房屋款项，该行为已经构成严重违约。故我公司依据《商品房预售合同》第十条第1款第（2）项、《商品房预售合同》附件十第一条第（二）款等规定，特向阁下发出如下通知：1、我公司和阁下签订的两份《商品房预售合同》（合同编号分别为：Y8×××38、Y8×××84）解除；2、请阁下于收到本函之日起10日内按照《商品房预售合同》的约定及北京市海淀区房屋管理局的相关规定配合本公司办理海淀区某小区7038和7058号房屋合同解除相关手续并承担相关费用；3、请阁下自收到本函之日起10日内向本公司指定账户（户名：北京亿城山水房地产开发有限公司；开户行：招商银行某支行，银行账号：×××）支付两合同项下逾期付款的违约金合计61200元；如阁下在收到本函后未在规定时间内履行上述义务，我公司将通过法律手段追究阁下包括但不限于逾期付款、逾期办理解除手续的违约责任。本函不减损我公司在《商品房预售合同》项下的任何权利和利益。就上述函件签收情况，亿城公司主张萧蓝拒收。萧蓝否认拒收过上述函件。经法院与（2010）海民初字第17040号民事判决书执行法官联系，该执行尚未终结。一审法院认为，亿城公司与萧蓝就7038号房屋签订的《商品房预售合同》的履行，原被告双方之前曾历经多次诉讼。现就合同的履行情况，萧蓝支付了首付款，向银行申请贷款支付剩余购房款的事宜经法院判决，后经萧蓝申请法院强制执行，现尚在执行程序中。就亿城公司要求确认双方解约的诉请，相关法律规定了双方协商一致解约、附条件单方解约权和法定解约权。本案，亿城公司主张按照双方签订的《商品房预售合同》约定的解约条款行使单方解除权，依据的情形主要为买受人未向银行或按揭贷款办理机构提供贷款所需全部材料，视为迟延付款，出卖人可依法要求解除。本案，就银行贷款事宜，法院判决亿城公司协助萧蓝办理，现该判决尚在执行程序中，亿城公司主张行使上述单方解约权的条件尚未成就，进而法院对亿城公司要求确认双方《商品房预售合同》已解除的诉请、要求萧蓝协助办理撤销网签备案手续的诉请及随之逾期付款、逾期办理合同解除手续的违约金的诉请，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决：驳回北京亿城山水房地产开发有限公司全部诉讼请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。（2011）一中民终字第11581号民事判决生效后，亿城公司2017年1月10日向萧蓝发送《催告函》及2017年4月7日向萧蓝邮寄《关于解除的函》属于裁判发生法律效力后发生的新的事实，一审法院受理本案符合司法解释的规定，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。Y8×××38号合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。1.关于合同是否应当解除。亿城公司在本案中要求行使约定解除权，但考虑到（2010）海民初字第17040号案件判决亿城公司协助萧蓝办理7038号房屋的按揭贷款手续，而该案尚在执行过程中。考虑到该案尚在执行过程中，萧蓝基于对法院执行程序的信赖而未按照亿城公司2017年1月10日发送的《催告函》中的要求办理贷款，不能认定亿城公司主张的合同解除的条件已经成就。亿城公司要求解除Y8×××38号合同依据不足，应不予支持。2.在不支持亿城公司主张的合同解除的情况下，亿城公司所提其他诉讼请求亦不予支持。依照民事诉讼法的相关规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。本案一审程序虽因超法定审限而存在瑕疵，但不属于法定的发回重审情形。亿城公司要求本案发回重审，于法无据，本院不予支持。综上所述，北京亿城山水房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18678元，由北京亿城山水房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 黄晓丰审 判 员 范 磊二〇二〇年一月二十日法官助理 王志栋法官助理 张 超书 记 员 李佳星书 记 员 刘芳芳