北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终45号上诉人（原审被告）：北京汇丰福禄投资管理有限公司，住所北京市海淀区清河小营永泰庄北路甲6号3层317号。法定代表人：李青华，执行董事。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京润泽利投资有限公司，住所北京市朝阳区左家庄东里14号楼院三层。法定代表人：李松澜，执行董事。委托诉讼代理人：王琤铮，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京湄洲三苏大酒楼有限公司高原街分店，住所北京市朝阳区高原街11号。负责人：杨燕佳，经理。上诉人北京汇丰福禄投资管理有限公司（以下简称汇丰福禄公司）因与被上诉人北京润泽利投资有限公司（以下简称润泽利公司）、北京湄州三苏大酒楼有限公司高原街分店（以下简称湄州分店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初56141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汇丰福禄公司的委托诉讼代理人李帅，被上诉人润泽利公司的委托诉讼代理人王琤铮到庭参加诉讼。湄州分店经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。汇丰福禄公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判支持汇丰福禄公司的一审诉讼请求。2、诉讼费由润泽利公司承担。事实和理由：一审判决第一项超出润泽利公司的诉讼请求范围，润泽利公司在一审中并未提出要求汇丰福禄公司支付未到期租金，也未提出不支付租金即将租赁合同解除的诉讼请求，一审法院超出诉讼请求作出裁判，违反法律程序，应予撤销。涉案房屋未取得消防验收手续导致汇丰福禄公司无法正常使用该房屋，汇丰福禄公司有权迟延交付租金，双方对交纳租金时间实质上已变更，润泽利公司未提出异议，视为其同意延期支付租金，合同中约定为滞纳金而非违约金，不应判令汇丰福禄公司支付违约金。润泽利公司辩称，同意一审判决。不同意上诉人的上诉请求。湄州分店经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状。答辩意见为：一、一审判决认定汇丰福禄公司如不在2019年11月1日前缴纳当期租金，则《租赁合同》解除的事实认定没有事实和法律基础，属于事实认定错误。根据《租赁合同》第七条第4款，该合同条款系附条件的解除合同条款，应自条件成就时失效。汇丰福禄公司在2017年2月逾期缴纳租金超过20天时，《租赁合同》即终止，虽此后汇丰福禄公司继续租赁标的房屋和支付租金，双方存在事实租赁关系，但双方签署的《租赁合同》已实际终止是客观存在的事实，一审判决以双方一直存在实际租赁关系，否认《租赁合同》已终止的事实没有事实和法律依据。二、一审认定湄洲分店的担保责任属于法律适用错误。汇丰福禄公司未及时缴纳租金，《租赁合同》已终止，租赁合同及补充协议约定的湄洲分店担保责任因润泽利公司未及时主张而免除，同时湄洲分店无权签署保证协议，一审认定湄洲分店对汇丰福禄公司支付租金和违约金承担连带责任属于法律适用错误。三、一审判决酌情认定违约金没有合同依据和法律依据。《租赁合同》终止后，汇丰福禄公司、润泽利公司已通过实际行动认可了在事实租赁关系中租金支付的时间，双方未就此发生争议，一审认定违约金无依据且金额过高，应予以纠正。润泽利公司向一审法院起诉请求：1、要求汇丰福禄公司腾退朝阳区高原街11号。2、要求汇丰福禄公司支付滞纳金764626.5元（暂计算至2019年5月10日，要求付至实际支付之日）。3、要求汇丰福禄公司支付自2019年5月15日至腾退之日止的房屋占用费。4、要求湄洲分店承担连带责任。一审法院认定事实：润泽利公司系朝阳区高原街11号房屋所有权人。2015年7月31日，润泽利公司作为甲方与乙方湄洲分店签订房屋租赁合同，约定由甲方将朝阳区高原街11号、建筑面积为937.8平方米的房屋出租给乙方，房屋用途为餐饮。租赁期限自2015年8月1日至2020年1月31日，其中2020年1月31日至2020年2月29日为装修免租期。甲方以房屋现状进行出租，乙方按房屋现状进行承租，租金标准2.63元／天／平方米，从第三年起房屋租金递增3％；2015年8月1日至2017年7月31日每年租金为90万元，2017年8月1日至2019年7月31日每年租金92.7万元，2019年8月1日至2020年1月31日租金463500元；乙方每年8月1日前、11月1日前、2月1日前、5月1日前预付3个月租金；签约5日内交付首笔租金22.5万元。租赁期内，乙方承担物业费、供暖费及使用的水电等费用。根据双方于2009年8月1日签订的租赁协议，乙方缴纳的3万元风险抵押金继续沿用至本合同，待合同到期，乙方结清各项相关费用后如数归还。乙方未按协议约定向甲方交付租金，每逾期一天按应付租金的0.3％向甲方支付滞纳金；逾期二十天，本协议自行终止。2016年12月7日，润泽利公司作为甲方与乙方湄洲分店、丙方汇丰福禄公司签订补充协议。主要内容是，经三方协商，甲方同意乙方变更经营主体为丙方，故本补充协议签订之日起，乙方承租房屋的全部权利义务及责任均由丙方承担，并且丙方按照2015年7月31日签订的房屋租赁合同之条款，履行合同至租期结束。自本协议签订之日起，丙方承担房屋物业管理、经营管理及安全管理，并且应按照房屋租赁合同约定的时间及金额向甲方缴纳房屋租金。在合同履行期间，若出现对房屋租赁合同及本协议发生异议，由丙方承担主体责任，乙方承担全部连带责任。补充协议签订后，汇丰福禄公司未严格按照约定的期限及数额向润泽利公司支付租金。2019年5月5日，润泽利公司致函汇丰福禄公司，要求汇丰福禄公司在收到公函之日起三日内一次性支付2019年2月1日至2019年5月1日期间租金463500元，否则将终止合同。2019年5月9日，汇丰福禄公司将2019年2月1日至2019年4月30日租金463500元汇付润泽利公司，同时将2019年5月1日至2019年7月31日租金支付润泽利公司。2019年5月10日，润泽利公司再次致函汇丰福禄公司，要求汇丰福禄公司在三日内支付滞纳金764626.5元，否则将终止合同，收回房屋。汇丰福禄公司未向润泽利公司支付滞纳金。庭审结束后，一审法院于2019年8月13日与双方谈话，希望双方协商解决。润泽利公司指出，根据合同约定，汇丰福禄公司应于2019年8月1日支付下期租金，但汇丰福禄公司并未支付，认为汇丰福禄公司没有继续履约诚意，要求解除房屋租赁合同。汇丰福禄公司确认未于2019年8月1日向润泽利公司支付后续租金。一审法院认为，润泽利公司与湄洲分店签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。润泽利公司与湄洲分店、汇丰福禄公司签订的补充协议虽约定“乙方承租房屋的全部权利义务及责任均由丙方承担”，但同时约定“若出现对房屋租赁合同及本协议发生异议，由丙方承担主体责任，乙方承担全部连带责任”，汇丰福禄公司作为丙方之主体责任以及湄洲分店作为乙方之全部连带责任，由各方当事人协商约定，亦属合法有效。湄洲分店对汇丰福禄公司应履行之义务应依约承担连带责任。补充协议签订后，汇丰福禄公司虽然未严格按照约定的期限和数额向润泽利公司支付租金，但润泽利公司并未及时向汇丰福禄公司提出要求，且润泽利公司于2019年5月5日致函要求汇丰福禄公司支付欠付租金时，亦未提出解除合同。汇丰福禄公司收到润泽利公司函件后，及时将催收租金全额支付润泽利公司，并主动将2019年5月1日至2019年7月31日的租金支付润泽利公司，事实表明汇丰福禄公司愿意继续履行合同。汇丰福禄公司未在约定的2019年8月1日向润泽利公司支付后续租金，源于双方协商之中。基于上述事实，一审法院确定汇丰福禄公司在收到本判决书之日起十日内将2019年8月1日应付租金全额支付润泽利公司，并按照合同约定于2019年11月1日前将应付租金全额支付润泽利公司，如汇丰福禄公司按期将各期租金全额支付润泽利公司，双方继续履行房屋租赁合同；如汇丰福禄公司未按期将各期租金全额支付润泽利公司，双方所签房屋租赁合同予以解除，汇丰福禄公司除应将房屋腾退给润泽利公司外，还应按照双方约定的租金标准向润泽利公司支付2019年8月1日至腾退房屋之日止的租金。润泽利公司主张的滞纳金，属于违约金范畴，汇丰福禄公司未严格依约向润泽利公司支付租金的行为构成违约，应向润泽利公司承担相应的违约责任。但因润泽公司未及时主张权利，导致违约金不断积累扩大、数额明显过高，故一审法院酌定由汇丰福禄公司向润泽利公司支付违约金20万元。判决如下：一、北京汇丰福禄投资管理有限公司于收到判决书之日起十日内将二〇一九年八月一日至二〇一九年十月三十一日期间租金二十三万一千七百五十元支付北京润泽利投资有限公司，并于二〇一九年十一月一日前将二〇一九年十一月一日至二〇二〇年一月三十一日期间租金二十三万一千七百五十元支付北京润泽利投资有限公司。如北京汇丰福禄投资管理有限公司在上述期限内将各期租金全额支付北京润泽利投资有限公司，房屋租赁合同继续履行。如北京汇丰福禄投资管理有限公司未在上述期限内将各期租金全额支付北京润泽利投资有限公司，房屋租赁合同予以解除，北京汇丰福禄投资管理有限公司于判决生效之日起十日内将朝阳区高原街11号腾退给北京润泽利投资有限公司，并按照上述租金标准向北京润泽利投资有限公司支付自二〇一九年八月一日至实际腾退房屋之日止的租金（北京汇丰福禄投资管理有限公司受让的三万元押金折抵相应租金）。二、北京汇丰福禄投资管理有限公司于判决生效之日起十日内向北京润泽利投资有限公司支付违约金二十万元。三、北京湄洲三苏大酒楼有限公司高原街分店对上述第一项和第二项北京汇丰福禄投资管理有限公司应付款项向北京润泽利投资有限公司承担连带责任。四、驳回北京润泽利投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于汇丰福禄公司是否存在违约。针对润泽利公司提出一审法院超出诉讼请求作出裁判，违反法律程序一节。本院认为，润泽利公司在一审诉讼过程中一直表述“腾退场地，支付至腾退之日止的占用费”，其解除合同、要求支付占用费用的意思表示清楚，一审法院判决内容并未超出润泽利公司的请求。关于汇丰福禄公司提出涉案房屋未取得消防验收手续导致其无法办理营业执照，汇丰福禄公司有权迟延交付租金，以及双方对交纳租金时间实质上已变更，润泽利公司同意汇丰福禄公司延期支付租金一节。本院认为，依据《消防监督检查规定》，案涉商铺在营业前应当向消防机构申请消防安全检查，并提交安全检查申请表、营业执照等文件，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等相关证明。汇丰福禄公司作为准备从事餐饮业的承租方，其首先应当对承租场地合法性以及是否具备经营条件进行核查；其次汇丰福禄公司在明知场地实际状况的情况下，接受了场地，并在承租后径行完成装修工程，其应当进行消防申报，并经消防验收合格才能进行正式营业，其亦未能提供申报消防等材料的相关证据，且实际进行了经营活动，现又以润泽利公司未取得有关证件，场地标准不符合合同约定为由拒付、延付租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。合同中有关于未按时给付租金应支付滞纳金的约定，汇丰福禄公司存在未按时支付情形，其理应向润泽利公司支付滞纳金。虽然在合同中是采用“逾期……应付……滞纳金……”的表述形式，但是该约定的实质则是对于逾期付款项下法律责任的约定，各方真实意思表示是在逾期付款情况下如何承担违约责任。在汇丰福禄公司没有依约履行付款义务，造成违约事实，对此，依据民法的公平原则和诚实信用原则，汇丰福禄公司应当承担违约责任。一审法院认定无误应予维持。鉴于湄洲分店未提出上诉，故其提出的认定湄洲分店对汇丰福禄公司支付租金和违约金承担连带责任以及一审判决酌情认定违约金没有合同依据和法律依据的答辩意见本院在此不做审理。润泽利公司已通过实际行动以及当庭陈述认可了租金支付的时间，双方未就此发生争议，亦未达成合同解除的共识。综上所述，北京汇丰福禄投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11446元，由北京汇丰福禄投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  史智军二〇二〇年一月二十一日法官助理  史云梦书 记 员  刘 慧