贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15025号 原告：李青菊，女，汉族，1974年5月18日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市威宁路黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码91520500722182213U 法定代表人：吴传明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李有福（特别授权），系该公司办公室主任。 原告李青菊与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称：东润房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李青菊、被告东润房开公司委托诉讼代理人李有福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李青菊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期办理商品房所有权转移登记的有关文书违约金，以已付房款373482.00元为基数，按每日万分之一支付违约金，从2016年12月01日起计算至被告将上述商品房所有权转移登记在原告名下，并将商品房所有权转移登记的有关文书交付给原告之日止(至2019年10月30日止请求付违约金大约39738.5元)。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年05月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位毕节××××路路的“黔西北商贸城二建区B-2-15号”(建筑面积22.00平方米、套内建筑面积14.144平方米，房屋总价款为373482.00元)商品房(商铺)一套，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式，交房日期和条件、交接手续、房屋登记等进行了明确约定。其中第二十二条约定:“出卖人承诺于2016年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告与被告进行合同约定，在本合同签订之日原告向被告交付首期房款(小写)计193482.00元，余款(小写)计180000.00元以银行按揭支付，银行按揭贷款在2015年07月14日正式放款，原告在2015年07月14日委托银行将贷款金额(小写)计180000.00元整转存至被告售房专户。原告共计支付373482.00元整房款给被告，即原告将合同约定房款全部付清。合同签定出卖人承诺于2016年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属登记至原告名下。为维护自身合法权益，原告特具状诉至贵院，起诉被告违约办理商品房所有权转移登记的有关文书，望判如所诉。 被告东润房开公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由是:一、关于合同第二十二条中移交转移登记资料问题，双方对违约责任的承担，只作了一次性违约金选择，而放弃了另外两个违约处理方式的选择，即对“逾期60日后”的违约处理未作选择。当事人双方未作选择，属于“放弃性约定”，放弃，即为“不再追究违约责任”，属于最高法关于审理商品房合同纠纷解释第十八条“当事人有特殊约定”的情形。该约定应当是成立的，因为，违约处理条款清晰明了,选择性要求明白无误，且从签合同者来说，对违约条款是十分重视的，因此，对清楚明示的条款，用不作选择的方式来表达“放弃”的真实意思，是没有歧义的。从文理逻辑来讲，一个问题中，如有选项要求，其下所列各项，是必须作出选择的，不作选择，就是整体放弃.所以，本案中，原告的诉请是单方变更合同的行为。合同一经签订，是具有严肃性和稳定性的，不得随意变更，因而，原告的诉求应予驳回。本案所涉项目在买受人购房后三、五年内不能办到转移登记手续，买受人是知道的。因为在买受人购房时，答辩人所建房屋未完工，且直到现在也未完工的事实，是人人都知道的事实。房屋建设未完工，不具备验收条件，不能进行竣工验收，拿不到竣工验收合格证，所有买受人，包括本案原告，也是知晓的，这里不存在答辩人隐瞒事实及房屋存在质量问题不能验收的问题。如果原告要选择按日计算违约金的处理，双方就不可能签订商品房买卖合同，因为答辩人明白，三五年内处理好转移登记问题是不可能的，长期的违约是不能承受的。所以，对合同第二十二条第三项“转移登记”中，对逾期60日后，“按下列第项处理”，双方就没有作选择约定，因此，原告的诉求也是应予驳回的。二、本案所涉房屋历经10余年未建设完成，是因为拆迁工作到2016年才由政府强制完成，而在2016年至今的建设中，又因政府的要求，出现了几次长时间的停工，就在当前，也还是停着工的，到目前为止，累计总停工时间已达两年，这应视为本案的“不可抗力因素”，即不可归责于答辩人的因素，这是一个众所周知的事实，特请法院重视这一事实，并予以采信。三、本案中的违约，事实上并未给被上诉人造成什么损失，相反，在上诉人无力改变违约状态的情况下，法院对原告的支持，客观上将加快房开企业的破产倒闭，同时也使利用别人的弱点寻求不当利益的行为合法化了，其所形成的结果，是一个无限制的结果，这与法律关于违约金过高，当事人可以诉请法院予以降低的规定也是相冲突的。关于利用别人弱点寻求利益的问题，在此类案件中是有例证的。七星关区人民法院受理的(2019)黔0502民初6767号案，与本案为同一性质，原告是以“万分之一”要求违约金的，开庭后未判决之前，原告申请撤诉，法院给予了准许，然后，原告另行起诉，案号为(2019)黔0502民初10122号，要求按“金融机构计收逾期贷款利息的标准”承担违约责任。这一案例证明，追究违约责任已不是原告的目的，因此，法院应严格按双方的约定审判，不应支持原告的随意性。综上所述，特请法院在查明事实的基础上，在有利于化解矛盾和有利于经济发展的角度，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、贷款合同、购房款收据、转款凭证、借款凭证，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同载明：买受人（原告）购买出卖人（被毕节市七星关区××西北商贸城××区××号区第B幢2层15号商品房，房号为B-2-15，该房用途为商业营业用房。建筑面积22.00平方米，套内建筑面积14.144平方米，该商品房总价款为373,482.00元；转移登记：出卖人承诺于2016年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款为373,482.00元。被告以返租的形式将房屋交付给原告。被告在庭审中称，未取得商品房所有权初始登记，不具备交付办理产权转移登记有关文书的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，并于2016年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内取得该商品房所有权初始登记，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持，违约金应从被告违约的次日，即2016年12月1日起开始计算，因双方在合同中并未约定由被告办证，故被告只有交付办理商品房转移登记有关文书的义务，故违约金计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书为止。对于违约金的计算损失标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过60日，违约金可以按照原告已付购房款总额373,482.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，因双方在合同中并未选择逾期60日后的违约责任选项，故原告可选择此选项，也可以在法律规定的范围内主张，结合原、被告双方的履约情况，原告主张按日万分之一的标准计算，符合客观实际和法律规定，本院予以支持。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额373,482.00元为基数，按照日万分之一的标准，从2016年12月1日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告李青菊之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李青菊逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款373,482.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月1日起计算至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告之日止）。 二、驳回原告李青菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币397.00元（已减半收取），由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年一月七日 书记员  李长江