河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5584号上诉人（原审原告）：张红星，男，1981年11月4日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：王永坤，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋中杰，河南程功律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安兴旺，男，1965年2月5日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址柘城县金沙国际17号楼301。委托诉讼代理人：齐广亮，河南心诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州天辰置业有限公司柘城分公司，住所地河南省柘城县浦东路中段，确认地址河南省柘城县未来大道30号，统一社会信用代码91411424080840068F。负责人：邢保华，该公司经理。委托诉讼代理人：段超，河南心诚律师事务所律师。原审被告：郑州天辰置业有限公司，住所地河南省郑州市中牟县牟山宾馆，统一社会信用代码914101225540038989。法定代表人：左东森，该公司经理。上诉人张红星因与被上诉人安心旺、郑州天辰置业有限公司柘城分公司（以下简称天辰柘城分公司）及原审被告郑州天辰置业有限公司（以下简称郑州天辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张红星上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持张红星一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由安心旺、天辰柘城分公司承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，适用法律不当。1．案涉协议不是《商品房买卖合同》而是商品房认购合同。张红星与安心旺、天辰柘城分公司共同认可的张红星提交的《浦东花园认购协议书》第四条约定：“本协议签订后，乙方按照甲方指定的时间、地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方完全遵循本协议中约定的买受人、房屋位置、面积、价款、户型等条款”。综合本协议书的所有条款，案涉合同属于当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本案中双方签订的是预约合同，该预约合同是双方意思表示真实，且内容比较具体，依法具有法律效力。2．案涉协议属于预约合同，不适用《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释解释》第二条约定，案涉协议仅仅是预定房屋签订的预定协议，不具有商品房买卖合同的必备条款，属于商品房的预购协议。二、案涉协议属于合法有效认购协议，协议约定的违约条款合法有效。安心旺基于合法有效的认购协议书自愿承担的违约责任，是安心旺真实意思表示且不违反法律的规定，该违约责任依法有效，安心旺未按照约定履行义务，依法应承担违约责任。张红星诉请具有事实和法律依据，依法应得到支持。三、案涉协议内容不具有商品房买卖合同的必备条款，原审法院在未查清事实的情况下，直接将预约认定为本约，属于认定事实与法律错误。四、安心旺在合同之外向张红星单方出具因不能办理产权证给张红星造成的违约损失，系安心旺真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。安心旺、天辰柘城分公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，张红星的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。郑州天辰公司未到庭接受调查，亦未提交书面意见。张红星向一审法院起诉请求：1．判决安心旺、天辰柘城分公司、郑州天辰公司连带赔偿违约金500000元；2．诉讼费由安心旺、天辰柘城分公司、郑州天辰公司承担。一审法院认定事实：2014年10月31日，张红星与天辰柘城分公司签订《浦东花园购房协议书》一份，约定张红星以4300元每平方的价格购买天辰柘城分公司商铺九间，共420平方米，并约定商铺实行三年返租（后续签一年），每年租金90000元，在返租期间此商铺经营管理权归天辰柘城分公司。协议签订后，张红星支付安兴旺首付款150万，另每年房屋租金9万元，4年共计360000元抵作房款。此后，安兴旺向张红星出具《浦东花园商铺款结清证明》、承诺书各一张，并约定于2018年10月31日之前为张红星办理不动产权证，如逾期办理，赔偿乙方损失费违约金500000元。后安兴旺未为张红星办理房产过户手续，张红星向法院提起诉讼。另查明，坐落于柘城县××与××路交叉口××花园××楼，在柘城县房产服务中心无任何登记信息，未取得商品房预售许可证明，张红星与天辰柘城分公司签订《浦东花园购房协议书》属无效合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案张红星诉请安心旺、天辰柘城分公司、郑州天辰公司连带赔偿违约金500000元，张红星与天辰柘城分公司签订购房协议书，在本案张红星起诉时至2019年9月3日本案第二次开庭时，天辰柘城分公司未取得案涉房屋即浦东花园1号楼的商品房预售许可证明，在庭审中安心旺对案涉房产没有商品房预售许可证明等商品房预售的相关手续予以认可，故张红星与天辰柘城分公司签订的购房协议书系无效合同，且天辰柘城分公司主张合同无效，因此，对张红星的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回张红星的诉讼请求。案件受理费8800元，由张红星负担。本院二审中，张红星提交了案涉房屋所在工程的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、豫（2018）柘城县不动产权第0000162号国有建设用地使用权证复印件，证明案涉房屋已经取得不动产产权证书。安心旺对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明案涉房屋能够取得商品房预售许可证，一审法院在柘城县房产服务中心调取了相关证据，印证预售许可证至今未取得，且上述证据所记载的土地与案涉房屋建设的土地不是同一块土地；天辰柘城分公司除同意安心旺的质证意见外，认为这些证据与本案无关，也与本案的商品房不是同一地段。综合各方的质辩意见，本院对张红星提交证据的真实性予以确认，结合一审法院调取的柘城县房产服务中心证明，张红星提供的这些证据，达不到其证明目的。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，2014年10月31日张红星与天辰柘城分公司签订的《浦东花园认购协议书》约定了认购房屋的位置、面积、价款、支付方式等内容，结合张红星一审起诉请求，以及安心旺向张红星出具的《浦东花园商铺款结算证明》、承诺书，该认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且安心旺已经按照约定收受购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据柘城县房产服务中心出具的证明，案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，故双方签订的《浦东花园认购协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束效力。……。”因此，案涉《浦东花园认购协议书》对双方当事人没有法律约束力，张红星主张由天辰柘城分公司、安心旺、郑州天辰公司连带赔偿违约金500000元的诉请，不应得到支持。综上所述，张红星的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人张红星负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 闫文超二〇二〇年一月八日书记员 时 淼