山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2839号上诉人（原审被告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区太行山路东侧240号。统一社会信用代码：91370400778417165Q。法定代表人：公维安，总经理。委托诉讼代理人：戴文鹏，男，该公司职工。委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董效生，男，1964年11月4日出生，汉族，枣庄矿务局物流中心员工，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李广伟，朱成军，山东信雅律师事务所律师。上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）因与被上诉人董效生房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初4676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德圣公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，在查清案件事实的基础上依法改判。事实和理由：一、原审判决认定基本事实错误。1.德圣公司与董效生之间签订的是《房屋实物补偿协议》而非商品房买卖合同，依据房屋所在地不动产登记中心的规定，持补偿协议不能办理房屋产权登记，德圣公司不能协助办理房屋产权登记，属于合同法第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形。2.双方在《房屋实物补偿协议》中并未对于德圣公司办理房屋产权证的义务进行约定，更未约定逾期办理产权证的违约责任，一审判决认定德圣公司违约没有事实依据。3.一审判决以房款总价格为基数，按照年利率6%计算作为董效生受到的损失，属于认定事实错误。德圣公司此前对于枣庄市市中区人民法院(2018)鲁0402民初55号民事判决对双方之间的纠纷作出的判决不服提起上诉，枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民终1563号民事裁定认为，董效生与德圣公司并未签订房屋买卖合同，董效生诉请逾期办证违约金依据不足，应释明其是否要求赔偿损失，但其并未提供因德圣公司办理产权登记导致其遭受损失的证据。依据“谁主张谁举证”的证据规则，董效生未提供证据证明其受到损失，视为没有损失，其该项诉讼请求不应得到支持。而一审判决德圣公司以房款总价格为基数，按照年利率6%的标准向董效生赔偿巨额损失，显然属于认定事实错误，同时也显失公平。4.董效生的起诉已经超过诉讼时效期间，德圣公司一审中关于诉讼时效的抗辩应予支持。买受人要求开发商承担违约责任或赔偿损失，是以财产利益为内容的债权请求权，应当适用《民法通则》及《民法总则》关于诉讼时效的规定，根据《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因双方在补偿协议中没有关于办理房屋所有权登记的约定，因此，董效生在商品房交付使用之日起91日、即2013年7月4日应当知道德圣公司是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即是否存在违约行为、其权利是否被侵害。董效生要求德圣公司承担逾期办证的违约责任，诉讼时效应从2013年7月4日起计算，但不论是依据《民法通则》的规定还是依据《民法总则》的规定，董效生要求支付违约金或者赔偿损失均已超过了诉讼时效，其该项诉请依法应被驳回。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》“关于房地产纠纷案件的审理”第18条规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”可见，该次会议纪要进一步明确了请求支付逾期办证违约金应当适用诉讼时效的观点。同时还指出，如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，否则属于一次性债权。本案双方并未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，因此不属于继续性债权。原审判决认为董效生起诉没有超过诉讼时效，属于认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。1.双方在《房屋实物补偿协议》中并未对于办理房屋产权证的义务进行约定，更未约定逾期办理产权证的违约责任，原审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条进行判决属于适用法律错误。2.《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，分别规定了三年的诉讼时效期间和二年的诉讼时效期间，无论依据该两部法律中哪部的规定，董效生的起诉均已超过了诉讼时效，原审判决依据该两部法律作出判决支持董效生的诉请，属于适用法律错误。3.原审判决支持董效生自2015年10月1日起至2018年10月1日止的诉请，属于适用法律错误。前面已经阐述，董效生之权利受到损害的事实发生在《民法总则》施行之前，按照《民法通则》规定的诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满，德圣公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。原审判决支持董效生“三年”的诉请，没有法律依据，明显属于适用法律错误。综上，原审判决认定基本事实和适用法律错误，导致作出错误的判决结果，严重损害德圣公司的合法权益，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法撤销原判，进行改判。董效生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。董效生向一审法院起诉请求：一、判令被告为原告办理枣庄市市中区供应处生活区X号楼X单元X室房屋备案；二、判令被告支付延期备案损失85，347元(以474，150.28元为基数，按年利率6%，从2015年10月1日计算至2018年10月1日，2018年10月1日之后的损失另行起诉，直至办理备案为止)；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月7日，原被告双方签订《房屋实物补偿协议》，被告拆除原告位于枣庄市市中区振兴北路26号院内X号楼X单元X层X户，建筑面积57.83平方米，土地使用面积20.38平方米的房屋一套，并为原告安置枣庄市市中区供应处生活区X号楼X单元X室房屋一套。其中，将拆迁原房屋的搬家费500元、其他补偿537元、搬家奖励费50，000元、临时安置补助费2，775.84元，计款53，275.84元，原房屋拆迁款243，701元，共计296，976.84元，作抵安置新房屋价款，原告又补交了41，949.28元，安置新房屋总价款共计为338，926.12元(296，976.84元+41，949.28元)。原告向被告交纳购买车库款138，000元，维修资金5，638元。2013年4月2日，被告将安置房屋交付给原告使用，但至今未给原告办理房屋权属登记应由被告提供的相关资料报产权登记部门备案，致使原告至今不能办理房屋权属登记。本院认为，本案的焦点问题，一是被告是否构成违约；二是被告是否应承担相关的违约损失及损失如何承担。焦点一，被告是否构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已经竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案原、被告签订的《房屋实物补偿协议》，系双方真实意思表示，合法有效，虽然该《协议》非《商品房买卖合同》，但协议签订后，双方当事人又约定了被告为原告安置回迁房屋，及原告应向被告支付全部购房款的义务，因此，本案应参照商品房买卖的相关法律执行。现被告已经实际履行了安置并交付给原告使用本案涉案房屋的义务，原告亦将全部购房款支付完毕，故被告应积极完成协助原告办理涉案房屋权属登记的相关义务。现因被告至今未能履行办理房屋权属登记应由其提供的相关资料报产权登记部门备案之义务，致使原告迟迟不能办理房屋权属登记，被告已构成违约。焦点二，被告是否应承担相关的违约损失及损失如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”另由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，故根据相关司法精神，由被告承担占用购房款期间的利息，比较符合公平原则。本案双方当事人虽未在《房屋实物补偿协议》中明确约定办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限及相关义务，但被告在拆迁原告旧房屋，并已将安置房屋实际交付给原告使用后，却迟迟未尽到协助原告办理房屋权属登记的相关备案义务，原告要求被告承担延迟备案的损失，根据上述法律规定及相关司法精神，该院予以支持。又根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案损失的计算，参照上述规定，按照年利率6%标准，计算基数应以房屋总价款338，926.12元为基数，计算时间，根据《中华人民共和国民法总则》的施行时间是2017年10月1日，在2017年9月30日之前的普通诉讼时效为2年，因此在民法总则施行前的时效保护期间应为倒推两年，即2015年10月1日，故本案损失的计算时间，该院支持原告诉请主张的自2015年10月1日开始起算，计至2018年10月1日止，即违约损失为61，006.7元(以房款总价格338，926.12元为基数，自2015年10月1日起计算至2018年10月1日止，按照年利率6%计算)。被告关于原告的诉请，诉讼时效期间已经届满，其胜诉权已经灭失之抗辩，该院不予采信。原告主张将购买车库等其他价款计算在违约损失基数中，于法无据，该院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区供应处生活区X号楼X单元X室房产权属登记的相关资料报产权登记机关备案；二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔付原告董效生迟延备案的违约损失61，006.7元(以房款总价格338，926.12元为基数，自2015年10月1日起计算至2018年10月1日止，按照年利率6%计算)；三、驳回原告董效生其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均没有提供新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，董效生已将购房款支付完毕，德圣公司亦实际履行了安置并向董效生交付涉案房屋，德圣公司应及时履行办理房屋权属登记应由其提供的相关资料报产权登记部门备案的义务，现德圣公司未能按照法律规定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决根据相关法律规定，判令德圣公司按照年利率6%的标准向董效生赔付相应违约损失，符合法律规定，本院予以支持。德圣公司主张按照年利率6%标准赔付违约损失证据不足的上诉理由不能成立，本院不予支持。德圣公司的其他上诉请求理由与依据不足，本院亦不予支持。综上，德圣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，由枣庄德圣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年一月三日书记员  马馥君