山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3980号上诉人（原审被告）：禹城市禹乐房地产开发有限公司，住所地：山东省德州市禹城市开拓路358号。法定代表人：赵诚洁，董事长。委托诉讼代理人：胡里妥，男，1950年2月11日出生，汉族，住浙江省乐清市，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：耿延滨，山东英天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张年林，男，1961年1月25日出生，汉族，户籍所在地：山东省禹城市，现住山东省禹城市农贸市场县。上诉人禹城市禹乐房地产开发有限公司（以下简称“禹乐房地产”）因与被上诉人张年林商品房销售合同纠纷一案，不服山东省禹城市人民法院（2018）鲁1482民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。禹城市禹乐房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销原判决，并依法改判驳回被上诉人张年林的原审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由张年林承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。上诉人已在2001年1月，将包括涉案房屋在内的全部房屋，向禹城市房管局进行了所有权初始登记，并提交了国有土地使用权证等相关材料。二、根据相关规定，办理涉案房屋房产证的主体是作为购房人的被上诉人张年林。其次,双方签订的合同第五条约定，办理涉案房屋房产证的主体是被上诉人张年林,禹乐房地产仅负有将办理房屋所有权初始登记资料向禹城市房产管理局备案的义务,且上诉人已经履行了该义务。三、上诉人依法享有先履行抗辩权,在被上诉人张年林未付清购房款55万元及违约金16.5万元之前,上诉人有权拒绝被上诉人张年林要求协助办理房产证的请求。首先，另案生效判决已经判令被上诉人张年林支付禹乐房地产购房欠款55万元及违约金16.5万元。其次，依据合同约定和房地产行业交易习惯可知,支付购房款与办理产权登记之间有先后履行顺序,付款应在前、办证应在后。四、在被上诉人张年林拒不先行支付购房款55万元及违约金16.5万元的情形下,原审法院判决禹乐房地产协助被上诉人张年林办理房产证于法无据,且违背公序良俗。张年林辩称，上诉人的上诉请求和上诉理由没有任何事实和法律依据，应依法驳回上诉。具体理由：一、法院应该向有利于合同的目的履行。只有给被上诉人办理房产证，被上诉人才能还清欠上诉人的房款。二、上诉人拒绝办理房产证目的是为逃避税款。三、开发商不转移楼房的所有权,无权要求房款。四、开发商称其享有先履行抗辩权不成立。被上诉人享有不安抗辩权,大于开发商提出的先履行抗辩权。五、开发商办理产权证应交的费税被上诉人可以先垫付,后从房款中扣除。六、办理完过户后，开发商可以拍卖上诉人的房产抵账。七、被上诉人购买的楼房是否应有产权证由法院判决。综上所述,开发商给购房者办理产权证,是天经地义的,是理所当然的。张年林向一审法院起诉请求：1、依法判决被告限期给予原告办理房屋产权证；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2001年6月，被告禹乐房地产与原告张年林签订《禹城市商城商住房出售合同书》。该合同约定原告从被告处购买被告开发的商城三号楼南区朝南六间。一层为营业房，建筑面积为229.14平方米，价格为3300元每平方米，计人民币756162元。贰层营业房，建筑面积为229.14平方米，价格1200元每平方米，计人民币274968元。叁层住宅房，建筑面积为229.14平方米，价格900元每平方米，计人民币206226元。肆层住宅房，建筑面积为229.14平方米，价格900元每平方米，计人民币206226元。五层住宅房，建筑面积为229.14平方米，价格900元每平方米，计人民币206226元。按规定享受优惠149808元，实际共计人民币一百五十万元。合同第五条写明张年林从被告房屋交付使用之日起享有所有权，办理产权登记手续，其所需费用由张年林自行承担。合同还对其他事项进行了约定。原告张年林分别于2000年10月6日、2000年12月9日、2001年6月8日分三次向被告禹乐房地产交付了房款共计950000元。原告于2002年5月入住其内后,禹乐房地产以张年林自砌隔墙侵权为由向一审法院提起诉讼,一审法院(2002)禹中民初字第270号民事判决书判决张年林自行拆除白砌的一楼三道隔墙。张年林不服提起上诉,德州市中级人民法院(2003)德民三终字第22号判决维持了上述判决。2003年11月,张年林以禹乐房地产未按合同交房违约为由向德州市中级人民法院提起诉讼,要求禹城市禹乐房地产开发有限公司赔偿违约金及损失45万元并继续履行合同,在总购房款中去除购房款135413元,德州市中级人民法院(2003)德中民四初字第40号民事判决书判决驳回张年林的诉讼请求。张年林不服提起上诉,山东省高级人民法院(2005)鲁民终字第148号民事判决书判决:(一)变更山东省德州市中级人民法院(2003)德中民四初字第40号民事判决为:驳回张年林要求禹城市禹乐房地产开发有限公司支付违约金及损失45万元的诉讼请求。(二)张年林与禹城市禹乐房地产开发有限公司于2001年6月14日所签订的《禹城市商城三号楼商住房出售合同书》继续履行。其后,张年林又向山东省高级人民法院提出再审申请,山东省高级人民法院(2006)鲁民监字第53号驳回再审申请通知书驳回了其再审请求。被告禹城市禹乐房地产开发有限公司因与原告张年林因与商品房买卖合同纠纷一案,被告禹城市禹乐房地产开发有限公司于2005年4月28日向禹城市人民法院提起诉讼。2007年4月10日,禹城市人民法院作出(2005)禹民初字第296号民事判决书判决：一、被告张年林偿还原告禹城市禹乐房地产开发有限公司购房欠款55万元，并按双方约定支付违约金16.5万元，限判决生效后五日内履行;二、驳回原告要求被告支付楼房变更费10000元的诉讼请求。2007年5月25日,禹城市人民法院向禹城市禹乐房地产开发有限公司送达了上述判决书；2008年5月29日,禹城市人民法院裁定中止诉讼;2017年2月26日,禹城市人民法院决定恢复案件审理。2018年6月20日,禹城市人民法院向张年林送达了上述判决书；张年林不服禹城市人民法院(2005)禹民初字第296号民事判决书,向德州市中级人民法院提起上诉；德州市中级人民法院（2019）鲁14民终355号民事判决书判决维持原判。此后,原告未向被告支付余款55万元,现该楼房一楼部分房屋由原告对外出租。涉案房屋无房屋产权证。原告于2018年7月25日诉来一审法院，请求：1、依法判决被告限期给予原告办理房屋产权证；2、本案诉讼费用由被告承担。以上事实均有相关证据以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，原、被告于2001年6月签订的《禹城市商城商住房出售合同书》，该合同不违反有关法律、法规的规定,应认定为有效合同,一审法院予以采纳。原、被告签订合同后,双方均应依合同约定的条款履行,原告首付了部分房款,被告将房屋移交给原告占有并使用。原、被告双方已经履行了部分合同的主要义务。同时,原、被告双方应按合同的约定履行其他各方应履行的义务。原告张年林应当足额支付禹乐房地产购房款（已由禹城市人民法院以作出(2005)禹民初字第296号生效民事判决书作出处理），被告应协助张年林办理房产证。物权法规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案虽然被告已经将涉案房产转移给原告占有并交付使用，但是原告并未因此完整拥有涉案房产法律意义上的所有权即产权证明。本案原告已经向被告提交所有权转移登记申请书，但是被告没有对此做出回应。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定由于出卖人的原因致使买受人无法获得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应担承担违约责任。而本案中被告作为房产开发商在办理产权证明问题比原告在熟知程序及规则方面上有完全的优势，其有义务全程协助原告办理房屋产权证明。因此，一审法院支持被告协助原告办理涉案房屋权属证明。判决：被告禹城市禹乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告张年林办理房屋权属证书直至办理完毕为止。案件受理费50元，由被告禹城市禹乐房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：被上诉人要求上诉人办理房屋产权证的诉讼请求是否应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同中，买受人的义务为支付房屋价款，出卖人的义务为销售并转移房屋所有权于买受人。本案中，禹乐房地产与张年林签订的《禹城市商城商住房出售合同书》合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。在上述合同中，未约定办理过户登记以房款结清为前提，因此，禹乐房地产应当按照合同约定，协助张年林办理房屋产权证书。禹乐房地产主张其享有先履行抗辩权，但涉案商品房出售合同为双务合同，合同中未约定先后履行顺序，按照法律规定，应当同时履行。且禹乐房地产另案要求张年林支付房款的案件已经进入执行程序。因此，张年林要求禹乐房地产办理房屋产权证的诉讼请求应予支持。综上所述，禹城市禹乐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人禹城市禹乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭依静审判员 王飞雁二〇二〇年一月七日法官助理巩书辉书记员张远南