山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初16152号 原告：周茂论，男，1971年8月27日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：赵健荣，山东信公律师事务所律师。 被告：王金玉，男，1931年3月17日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 被告：丁进芹，女，1959年7月24日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 被告：王元亮，男，1986年12月13日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 上述三被告之共同委托诉讼代理人：唐宇，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 上述三被告之共同委托诉讼代理人：张忠杰，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 原告周茂论与被告王金玉、丁进芹、王元亮农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周茂论及其委托诉讼代理人赵健荣，被告王元亮及其与被告王金玉、丁进芹之共同委托诉讼代理人唐宇、张忠杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周茂论向本院提出诉讼请求：1.判决原告之父周绍群与王仕忠于1993年农历3月26日签订的《买卖房屋契约》有效；2.判令被告履行合同签订后的附随义务，协助原告办理土地使用证变更登记；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1991年冬天至1992年秋天期间，××，治疗无效去世，××期间欠外债若干。王仕升在世时与本案被告丁进芹系夫妻关系，王仕升去世后，被告丁进芹于当年冬天嫁至泊里镇蟠龙村。因其无力偿还欠款，遂委托王仕忠(王仕升之兄)将房屋出售用于偿还欠款。1993年农历3月26日，王仕忠委托本村村民周绍旭为居间人将房屋作价2100元卖给原告之父周绍群，并签订《买卖房屋契约》。当事人双方、居间人及当时在场的证明人、东西邻居均在《买卖房屋契约》上签字捺印予以确认。1994年7月29日原告之父向胶南市人民政府缴纳了契税，胶南市人民政府出具南泊字第0013831号房屋买卖印契对房屋买卖行为予以确认。2019年4月24日，原告与其父周绍群、其兄周茂孜、其弟周茂锡签订《房屋继承赠与协议》，约定上述房屋所有权利义务均由原告享有。协议签订后，原告找到被告要求履行《买卖房屋契约》并协助土地使用证变更登记，但被告拒不配合。为维护原告的合法权益特具状贵院,望判如所请。 王金玉、丁进芹、王元亮共同辩称:1.本案已过诉讼时效，法院应驳回原告的诉讼请求。根据青中法〔2006〕232号关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知第三条：房屋买卖合同应适用诉讼时效。集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷以及集体经济组织全部成员转为城镇居民但尚未办理国有土地使用权证的相关范围内的房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。本案中，原告请求确认合同有效早已超过两年的诉讼时效。2.原告诉状陈述不真实，被告丁进芹未曾委托王仕忠将房屋出售，所以周绍群与王仕忠签订的《买卖房屋契约》对本案原告周茂论不发生效力，理由见质证意见。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认： 涉案房屋位于青岛市黄岛区泊里镇周村，登记证号为南集建（1991）字第GI260230号，1991年8月20日发证机关原胶南市土地管理局出具的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为王仕升，王仕升于1992年前后因病去世。本案被告王金玉系王仕升之父，本案被告丁进芹系王仕升生前之妻，本案被告王元亮系王仕升与丁进芹的婚生子，后在王仕升去世后当年丁进芹带着王元亮改嫁到黄岛区泊里镇蟠龙村。 本案原告周茂论、原告之父周绍群、被告王金玉均系青岛市黄岛区泊里镇周村村民，原告周茂论除居住的涉案宅基地房屋外，再无其他宅基地房屋。周绍群与其妻徐爱兰一生共生育子女三人，即长子周茂孜、次子周茂论（本案原告）、三子周茂锡，其妻徐爱兰于2009年6月20日因车祸去世。 原告周茂论在其父周绍群于1993年农历3月26日购买涉案房屋后，一直居住该房屋至今并在2005年将其翻建。 双方当事人对以下证据及事实存有争议： 1.周茂论为证明诉讼主体适格，（1）提交《房屋继承赠与协议》1份，该协议载明的主要内容为：原买房者周绍群与其子女就涉案房屋关于继承、赠与问题达成协议：涉案房屋归原告周茂论所有。（2）提交周绍群之子周茂孜、周茂锡《放弃继承声明书》2份，该声明书载明的主要内容：周茂孜、周茂锡放弃二人应继承的涉案房屋份额，并同意该房屋周茂孜、周茂锡继承徐爱兰之份额由周茂论继承。三被告对原告提交的上述证据质证意见为：《房屋继承赠与协议》真实性无法辨认，同时属于无权处分，立协议人周茂论、周茂锡、周茂孜、周绍群无权处理属于三被告的房屋，也无法证明房屋已经卖给周绍群；2份放弃继承声明书真实性无法辨认，且跟本案无关。 2.原告为证明涉案房屋已卖给原告之父周绍群，提交《买卖房屋契约》1份，该契约上载明：买卖房屋契约买主：周绍群，卖主：王仕忠（王仕忠受王仕升之妻之委托）。卖主王仕忠自愿将王仕升原有房屋四间卖入买主周绍群名下，价格为贰仟壹佰元正，房屋砖瓦石块、门窗户打、禽舍栏圈齐全，房屋西山为西邻自建、西墙为两邻合建，东山为西邻自建，东墙为两邻合建，出水自然流向，人员车辆出入自由。买主自款项交清之日起，拥有房屋财产权。立契为证。卖主：王仕忠，买主：周绍群，证明人：周某1、周绍修、周绍军、周某2，说合人：周绍旭，东邻：周永升，西邻：王仕忠。1993年农历3月26日。该份契约上卖主、买主、证明人、说合人、东邻、西邻均进行捺印予以确认。三被告的质证意见为：真实性无法辨认，即便是真实的，也是周绍群和王仕忠之间的契约，丁进芹并未授权王仕忠卖涉案房屋。即便丁进芹授权了，王仕升死后按照法定继承也应属于三被告共同所有，丁进芹无权单独授权王仕忠卖涉案房屋，此契约为效力待定。丁进芹现在明确表示，没有给王仕忠任何授权卖涉案房屋，不认可王仕忠的代理行为，其他两位被告王金玉、王元亮作为共同共有人也没有授权丁进芹卖涉案房屋。根据合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，王仕忠无权代理的契约被代理人不予追认，对被代理人不发生效力，由王仕忠承担责任，原告产生损失可以向王仕忠或者其继承人追偿。 3.原告为证明涉案房屋已卖给原告之父周绍群，（1）提交南泊字第0013831号山东省胶南县房屋买卖草契纸1份，该草契纸上载明的主要内容为：立卖契人王仕兴今将坐落胶南县泊里乡周村平房四间卖价款1800元自愿卖与周绍群名下为业立契为证。……，附记栏中，立契人：王仕兴处盖有王金玉的私人印章，证明人处标有：周某2、周某3等，监证机关盖有“泊里镇周村村民委员会”公章，一九九四年七月二十九日。（2）提交南字第0013831号山东省胶南县人民政府房屋买卖印契1份，该份印契上载明的主要内容为：买房人周绍群，卖房人王仕兴，卖价1800元，应征税6%，应缴纳税款108元，契纸工本费4元，业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证，发给周绍群收执，填发机关：泊里镇人民政府，一九九四年七月二十九日。该份印契上盖有胶南县人民政府契税转印之业务印章。（3）提交南集建（1991）字第GI260230号集体土地建设用地使用证原件，证明被告已交付涉案房屋。（4）提交周村村委会2019年5月20日出具的证明1份，该证明上载明的内容：“经查，我村无王仕兴此人，《胶南县人民政府房屋买卖印契》中卖房人王仕兴应为王仕升。情况属实，特此证明”。三被告对上述证据质证意见为：两份印契真实性不予认可，两份证据写明卖房人是王仕兴，并非王仕升，即便是王仕升，王仕升也已经去世，房屋所有权已经属于三被告，卖房人应该是三被告，不可能是王仕升，故对签字处：王仕兴不予认可，不可能是王仕升签字。该两份证据的卖房价款是1800元，但是房屋买卖契约中卖房价款是贰仟壹佰元，互相矛盾且和事实不符，存在伪造嫌疑。对集体土地建设用地使用证的真实性认可，恰好证明涉案房屋是王仕升的，其去世后，房屋继承者是三被告，即便卖房子也应该三被告卖房，任何一方被告无法独自卖房。建设用地使用证中涉案房屋西邻是王仕忠，而印契中西邻是周茂玉，和事实不符，存在伪造嫌疑。对村委会的证明真实性予以认可，但证明内容不认可，三被告认为即便是王仕升，王仕升也已经去世，房屋所有权已经属于三被告，卖房人应该是三被告，不可能是王仕升，故对签字处：王仕兴不予认可，不可能是王仕升签字。针对三被告的质证意见，原告述称：当时交契税的时候，当时村里管理不是很规范，为了少缴税，票据上少写了300元。草契纸上面有本案被告王金玉的盖章，因为当时卖房人王仕忠已经去世，所以当时由王金玉去盖的章。对东西邻居不一致不予认可，当时买卖房屋时西邻王仕忠，因王仕忠去世后其家人将该房屋卖给周茂玉，所以在印契中西至变更为周茂玉，致使出现与土地使用证不一致的情况。 4.原告周茂论为证明涉案房屋其于2005年已翻盖，当时村委会对村民翻盖房屋有优惠政策，提交付款凭证和原村主任出具的便条各1份，证明村里给优惠了800元。其中付款凭证上载明：付款单位周村砖厂，收款单位周茂论，盖房优惠款800元。原周村村委会主任周增乐出具的便条载明：今有本村周茂论建房4间请给办理，周村周增乐。三被告质证意见为：对该两份证据真实性不予认可，即便真实也与三被告无关，且付款单位是周村砖厂，不能证明跟本案有关。但对原告就涉案房屋是否翻建的问题，在庭审中表示认可原告将涉案房屋已翻建，但怎么翻建的三被告不知道。 5.原告为证明涉案房屋买卖发生的事实，提交了由青岛黄岛泊里法律服务所2018年6月28日出具的（2018）泊见字第478号见证书1份，该见证书载明的主要内容为：证明周绍军、周某2、周某3、周某1、周绍旭出具声明书的行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，当事人在声明书上的签字、捺印真实、有效，予以见证。上述五位声明人声明的内容为：周村村民王仕升1991年冬天至1992年秋天期间因得病借款治疗，经治疗后无效去世，××的借款系有其哥哥王仕忠借的，王仕升之妻丁进芹在其去世后当年冬天就改嫁于泊里镇蟠龙庵村，因此王仕升的房屋就闲置起来。王仕忠借款给其弟弟王仕升××的费用，在王仕升去世后借款人就找王仕忠要款，但是丁进芹也无款归还，无奈之下丁进芹就委托王仕忠将弟弟王仕升的房屋进行出卖，王仕忠就委托周绍旭作为说合人于1993年古历3月26日将该房屋卖给本村村民周绍群，价格2100元(详见买卖房屋契约)，当时办理房屋买卖契约时在周绍群家晚上办理的，在场人有:王仕忠(已去世、西邻)、周绍群、周绍旭、周某3(东邻)、周某1、周绍修(已去世)、周绍军、周某2等八人，该买卖契约内容及姓名是由周某2代笔的，由本人各自捺印，该买卖房屋契约是真实的。当时办理房屋买卖时王仕忠明确说明该房屋出卖时受丁进芹的委托，××的债务，当时卖房的实际情况就是这样，情况属实。三被告对原告提交的该宗证据质证意见为：对该宗证据真实性无异议。但是见证人只能见证是王仕忠将房屋卖给周茂群，也只能见证“1993.3.26”签订的买卖房屋契约是王仕忠的签字，并非三被告签字，故原告起诉三被告主体错误。 6.原告为证明涉案房屋被告已委托王仕忠卖与原告之父周绍群，申请证人周某1、周某2、周某3出庭作证。证人周某1出庭陈述：周某1与原、被告都没有关系。在原告持有的1993年农历3月26日房屋买卖契约上的签字是真实的，是周某1本人在现场摁的手印并签的字。契约上王仕忠的签字也是他本人签的。该份契约三被告没有签字，就王仕忠签的。针对当时涉案房屋买卖的背景周某1陈述：当时这个房屋是92年被告王元亮父亲生病去世，在医院有债务，丁进芹为还债委托王仕忠卖了，当时丁进芹没在现场，丁进芹是否改嫁记不清了。对被告问其是不是丁进芹委托王仕忠卖的房屋，证人周某1回答：是。证人周某2出庭陈述：原告持有的1993年农历3月26日房屋买卖契约当中本人的签字是真实的，契约上的其他人也都在现场，他们的名字都是周某2写的，他们自己摁的手印。这里面没有三被告的签字，因那时候被告王元亮还小，没有他们签字。当时房子买卖的背景是：在周茂论他爸爸那里，村里干部都在，丁进芹不在现场，那时候已经带着王元亮改嫁了。卖房时当时房子里的东西已经没有了，房子已经空了，户口挪走了，卖房子的钱交给王仕忠。涉案房子原告买了后翻盖了，哪一年翻盖的不记得了。这处房子卖的原因是王仕忠当时说，丁进芹一家有债务，他受丁进芹委托卖的。庭审中问证人周某2:丁进芹有没有直接说让周某2卖？周某2回答：没有，那时候是个晚上，丁进芹带着孩子不可能过来。证人周某3出庭陈述：周某3跟原告现在东临，跟被告是原来的东临。原告持有的1993年农历3月26日房屋契约当中“周某3”的字是周某3本人签的，契约书上捺印的人都在现场。契约上王仕忠的捺印是他自己摁的手印，本案三个被告没有摁手印、签字。涉案房屋原告买了后翻建了，在05年进行翻建的。针对房子买卖经过的背景周某3陈述：××逝，女的改嫁了，然后把房子卖了，当时大约是因为原西屋男的有病欠了钱卖的房子。现在的西邻原告找周某3去在买卖协议上签字做个见证，周某3就去签的这个字。问其丁进芹卖了房子之后有没有回来过？证人周某3回答：没见过。问其涉案房子系王仕忠和丁进芹谁联系卖的？证人周某3回答：不清楚，不知道。原告针对上述三位证人证言的质证意见：证人证言能够证实房屋买卖的具体情况。三被告的共同质证意见：三证人均证明是王仕忠说是丁进芹委托他自己卖房子，丁进芹本人不想卖房，王仕忠属于无权代理，三被告不予认可，且房屋是否翻建，涉及到所有权问题，跟周绍群和王仕忠签订的卖房契约是否有效无关。 7.原告为证明涉案房屋已进行翻建，提交《周村房屋翻建协议书》1份，该份协议书上载明的主要内容为：1998年10月30日，涉案房屋所在的一趟房屋所有住户（共5户）就房屋翻建的标准达成共识，该份协议上有5户户主及5位证明人签字予以确认。其中5位户主中包含周某3及原告周茂论。三被告对该份证据的质证意见为：对该证据真实性无法辨认，签字户主协议人等5人笔迹为同一人；翻建协议书中外宽、檐高跟本案宅基地使用证上登记内容无法对应，不能证明是在涉案宅基地上进行的翻盖；翻建协议书第2项由周绍箱先进行翻建，故房屋所有权为周绍箱并非原告，周绍箱有权起诉，与原告无关。综上，该份证据无法证明翻建房屋跟涉案房屋是一处。针对被告的质证意见原告述称：办协议书的时候原告住的那一趟屋最东头住着周绍箱，他说要翻建房屋，然后该趟屋一行五户找到一起办理该协议，当时村委会给主持出具的该协议，按照该趟屋一行五户房主均同意之后按了手印，字是村文书帮大家提前签上的，原告的房子是2005年翻建的，花了4万多块钱，因为翻建村委发了800块钱的补贴，补贴的是砖钱。 被告为证明原告的起诉已超出诉讼时效，提交类似判例和相关法律规定一宗，予以证明原告就本案的起诉已超出诉讼时效，对原告主张的要求被告协助其办理变更登记手续等不应得到法院的支持。针对被告所提交的上述证据，原告质证认为：被告提交的上述证据真实性无异议，但契约中并未约定过户时间，诉讼时效适用于债权，本案系物权纠纷，确认协议是否有效不应适用诉讼时效的规定。过户是合同附随义务，双方交易完成之后卖方义务就是交付房屋并协助办理过户，本案原告诉求并不是分配集体经济组织内宅基地使用权而是要求对方履行合同附随义务，对原告提交的相关法律规定不适用于本案。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。原告之父周绍群系涉案房屋所在地青岛市黄岛区泊里镇周村村民，系该集体经济组织成员，买卖双方于1993年3月26日签订的《买卖房屋契约》，明确约定由王仕忠（受王仕升之妻丁进芹委托）将案涉四间房屋作价2100元转让给周绍群且房屋已交付并由原告居住至今，系双方的真实意思表示，同时原告持有的1994年7月29日由监证机关泊里镇周村村民委员会盖章确认的南泊字第0013831号山东省胶南县房屋买卖草契纸、山东省胶南县人民政府出具的房屋买卖印契等，视为该村委会对于该房屋买卖行为予以认可，故该《房屋买卖契约》以及房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告抗辩原告陈述不属实，被告丁进芹未曾委托王仕忠将房屋出售，侵犯了被告的合法权益之问题，本院认为，涉案房屋的原登记者为“王仕升”，假设涉案房屋系王仕升的遗产，则涉案房屋的第一顺位继承人应为：王仕升之父王金玉、之妻丁进芹、王仕升与丁进芹之子王元亮。根据庭审中原被告的陈述及举证、质证，涉案房屋因买卖产生的《买卖房屋契约》上明确标有“受王仕升之妻丁进芹委托”、同时证人周某1出庭证明丁进芹委托了王仕忠出卖涉案房屋，结合丁进芹在长达20余年未对涉案房屋主张过任何权利、涉案房屋买卖发生时的背景等，对于被告丁进芹委托王仕忠卖房之事的存在具有高度可能性，应当认定该委托行为之事实存在。被告王元亮虽在涉案房屋买卖之时为无民事行为能力人，但依照《中华人民共和国民法总则》第二十条规定：“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”之规定，被告丁进芹有权代理王元亮实施涉案房屋的买卖行为。涉案房屋的另一利害关系人王金玉在山东省胶南县房屋买卖草契纸上盖章确认视为对涉案房屋买卖行为的追认，综上，对原告的上述抗辩本院不予采纳。 对于周茂论主张判令王金玉、丁进芹、王元亮履行合同签订后的附随义务，协助原告办理涉案房屋土地使用证变更登记手续的诉讼请求，本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，其设立目的是防止集体土地流失、保障农民基本生存权利，对于宅基地使用权在集体经济组织内如何分配，应由该农村集体经济组织自行决定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。因此，宅基地使用权的设立采用审批方式，属于具体行政行为，而非平等主体之间的民事法律行为，故对周茂论是否依据《房屋继承赠与协议》享有涉案房屋的所有权不予审查，对于周茂论主张王金玉、丁进芹、王元亮协助其办理涉案房屋土地使用证变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 对于被告抗辩本案已经超过诉讼时效的问题，本院认为，本案为确认合同效力纠纷，为形成之诉，不受诉讼时效制度的限制，对被告的抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第二十条、第一百六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、原告之父周绍群与王仕忠于1993年3月26日（农历）签订的《房屋买卖契约》合法有效； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告周茂论负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  庄照 二〇二〇年一月十三日 书记员  徐倩