河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终4035号上诉人（原审被告）：王会丽，女，1974年5月20日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：温绍，平顶山市宝丰县旭徽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张志刚，男，1972年11年21日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：徐建宗，宝丰县“148”法律服务法律工作者。原审第三人：周启超，男，1971年10月5日出生，汉族，住河南省宝丰县。上诉人王会丽因与被上诉人张志刚、原审第三人周启超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2018）豫0421民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王会丽的委托诉讼代理人温绍，被上诉人张志刚及其委托诉讼代理人徐建宗，原审第三人周启超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王会丽上诉请求：1.依法撤销河南省宝丰县人民法院（2018）豫0421民初3107号民事判决，改判确认张志刚与周启超签订的房屋买卖协议无效；2.一、二审诉讼费用由张志刚承担。事实和理由：1.张志刚与周启超签订的房屋买卖协议是担保形式的虚假买卖协议，并非真实的房产转让行为，周启超与张志刚签订房屋买卖协议的目的实际是对张志刚筹款偿还另案债务所做的担保。2.张志刚与周启超签订房屋转让协议之时王会丽、案外人周俞乔不知情，事后王会丽、周俞乔也未追认转让事宜，周启超对该房产既不享有所有权，也不享有处分权，其转让房屋的行为无效。3.涉案房产系周俞乔所有，周俞乔用按揭贷款方式购买涉案房屋，房屋没有解除抵押权之前，转让房产的行为均属无效。4.根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条之规定涉案房屋买卖协议属于无效合同，另外根据合同的相对性原则，第三人不享有合同上的权利，因此该合同也并不成立。张志刚辩称，周俞乔的房产登记是在周启超与张志刚签订房屋买卖合同一年多以后，张志刚与周启超签订合同时并未显示涉案房屋系周俞乔购买或所有，房屋首付款主要是王会丽缴纳，签订合同时周启超向其提供了王会丽的授权委托书，根据婚姻法司法解释的相关规定，周启超与张志刚签订的合同应为有效合同。王会丽认为该房屋买卖合同属于名为买卖实为借贷担保的合同，但未提交任何证据予以证明，且一审判决仅针对房屋买卖合同的效力进行确认，未涉及处分房屋所有权，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。周启超述称，签订房屋买卖合同是为了让张志刚筹钱为二人共同的朋友周某还款，签订合同后张志刚并未交付任何款项，签订合同时出示的王会丽的授权委托书也是周启超书写的，张志刚对此是明知的，因此张志刚与周启超签订的房屋买卖合同属于无效合同。张志刚向一审法院起诉请求：1.请求依法确认房屋买卖协议有效；2.请求依法判令王会丽停止侵权，归还房屋；3.本案诉讼费由王会丽承担。一审法院认定事实：2011年10月25日张志刚经周启超借到案外人王利红现金50万，2011年12月22日张志刚将该笔借款交给周启超，让其及时还给债权人王利红，事实上第三人周启超并没有把该笔借款还给债权人王利红，2016年4月6日王利红又因该笔借款起诉张志刚，法院判决张志刚偿还王利红借款50万元，判决生效后，周启超通过郏县法院转给张志刚25万元还给王利红，下余25万元经二人协商，周启超把自己购买的房屋按首付15万元转让给张志刚，2017年3月18日，经张志刚、周启超协商一致签订房屋买卖协议一份，约定：一、周启超将本人所有位于宝丰县观府小区2号楼1单元17层东户的三室两厅两卫房屋一套以价格15万元转让给张志刚，房款由张志刚在本协议签订时一次性付给周启超，周启超在协议签订后将房屋交付张志刚；二、周启超确保上述房屋与他人无争议、无抵押、质押。周启超应确保张志刚有此房屋的优先合法所得权；三、本协议生效后如张志刚需办理房产手续周启超应积极的配合，并提供相应所需手续。四、本协议签订后等于周启超认同张志刚已付清购房款。2018年该房屋办理了商品房买卖合同，产权人为周启超之女周俞乔，同年10月29日办理了不动产登记证，写明权利人周俞乔，共有情况为单独所有。后因该房屋问题产生纠纷，起诉来法院。一审法院认为，依据合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案张志刚与周启超所签订的合同，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。但该规定系管理性规定,而不是效力性强制性规定,并不能以此否定双方签订的合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条并结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条的规定,只要买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示和有理由相信行为人有代理权,其交易安全即应受到法律的保护,在相对人善意且支付合理的对价后,所订立的合同就应被认为在相对人与被代理人之间发生法律效力。否则,出卖人就可能据此恶意毁约,从而不利于社会诚信的构建。另外本案在签订合同时，周启超并没有依法取得该房产产权证，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定,出卖人在缔约时对标的物没有处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。至于张志刚请求依法判令王会丽停止侵权、归还房屋的诉讼请求，与本案不属于一个法律关系，依法可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、确认原告张志刚与第三人周启超所签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由周启超负担。本案二审期间，原审第三人周启超申请证人周某出庭作证，本院予以准许，并组织双方当事人对证人进行了质询。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：另查明，王会丽与周启超系夫妻关系，周俞乔系二人之女。张志刚与周启超签订房屋买卖协议之后，周启超向张志刚交付了加盖房屋开发商宝丰县康龙置业有限公司财务专用章的三张交款收据，三张收据显示：2014年12月26日王会丽交付定金1万元；2015年1月9日王会丽交付购房款12万元；2015年12月30日周俞乔交付购房款2万元。周启超认可向张志刚交付了涉案房屋钥匙。张志刚于2018年7月6日向涉案房屋所在小区的物业公司交纳了三年物业费4000元，水费200元，电费300元，门禁卡工本费10元。2018年9月10日，周俞乔作为买受人与宝丰县康龙置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案。2018年9月11日，周俞乔和张志刚先后分别向宝丰县公安局周庄派出所报案，周俞乔报警称其从外地上学回家后，发现家中被盗且有人居住，物品丢失。张志刚报警称有人在家中闹事，警方告知双方走法律程序解决纠纷。2018年10月29日，周俞乔办理了涉案房屋不动产权证，所有权人登记为周俞乔。除此外，二审认定的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为张志刚与周启超签订的涉案房屋买卖协议是否有效。本院对此评析如下：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。虽然本案中周启超与张志刚签订房屋买卖协议时，周启超对涉案房屋没有所有权，但却是双方的真实意思表示，因此依据上述司法解释的规定，张志刚与周启超签订的房屋买卖协议应为有效协议。故，上诉人王会丽认为周启超没有处分权，房屋买卖协议无效的理由不成立，本院不予支持。另外，王会丽上诉认为涉案房屋买卖协议名为买卖实为担保，但其提交的证据不足以证明其主张，通过本案查明的事实亦不能认定涉案房屋买卖的真实意思系为借款进行担保，因此王会丽的该上诉理由不充分，本院不予采信。综上所述，王会丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王会丽负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  彭 莉审判员  谢小丽二〇二〇年一月九日法官助理于帆书记员王钰涵