辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终9849号 上诉人（原审被告）：大连君达房地产开发有限公司，住所地：大连市金州区五一路166号。 法定代表人：马金玲，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张少泽，辽宁竞业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐建军，辽宁维谐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：迟维杰，女，1950年10月10日生，汉族，住大连市金州区。 委托诉讼代理人：谭飞，北京市中兆律师事务所律师。 上诉人大连君达房地产开发有限公司（以下简称君达公司）因与被上诉人迟维杰拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初3268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人君达公司的委托诉讼代理人张少泽、徐建军，被上诉人迟维杰的委托诉讼代理人谭飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君达公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销大连市金州区人民法院(2019)辽0213民初3268号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不应适用商品房买卖合同纠纷的相关法律规定。一审判决依法应当予以撤销。根据上诉人与被上诉人签订的《大连市金州区住宅房屋拆迁产权调换协议》中的约定，并结合本案的基本案件事实，本案双方系拆迁安置法律关系，并非商品房买卖关系，不应当适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》（以下简称“商品房解释”)，而应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。大连市中级人民法院作出的（2019)辽02民终1793号民事裁定书载明:“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定为审理商品房买卖合同纠纷案件所适用的法律，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉房屋拆迁属拆迁安置回迁房屋，对此应适用有关的《城市房屋拆迀管理条例》等相关的法律法规解决本案的纠纷。” 但一审法院在原审发回重审后，并没有采纳大连市中级人民法院发回重审的理由，依旧适用商品房解释的规定判令上诉人向被上诉人支付房屋折价款1549260元及逾期交房损失196308元，明显属于法律适用错误，一审判决依法应当予以撤销。被上诉人仅以70平方米的无证房要求回迁171平方米，明显违反了公平原则。二、本案双方系拆迁安置法律关系，被上诉人无权就被置换房屋的现有价值向上诉人主张房屋折价款。被上诉人系基于房屋拆迀安置补偿关系与上诉人签订的《大连市金州区城市房屋拆迁产权调换协议》，从而获得了对案涉房屋的请求权，并非基于商品房买卖关系，因此如果被上诉人不要求上诉人交付案涉的产权置换房屋，而是要求获得相应的货币补偿，那么被上诉人应就按照被置换房屋拆迁时的价值及拆迁安置补偿方案的规定获得货币补偿，而非按照置换后的房屋的现有价值向上诉人主张房屋折价款，故一审法院的判决没有事实依据，被上诉人的诉讼请求依法应当予以撤销。三、案涉房屋未能交接的原因在于被上诉人而非上诉人，被上诉人无权按照案涉房屋的月租金标准要求上诉人支付逾期交房的损失。案涉房屋之所以未能按时交接，是因为被上诉人一直未能与上诉人就回迁房面积增加部分的价款问题达成一致，且拒不接收房屋，而非上诉人违约，并非上诉人的责任，上诉人不应当承担任何赔偿责任。退一步讲，假设因拆迁人的责任双方未能按时交房，根据双方的拆迁安置法律关系及《大连市城市房屋拆迁管理办法》的规定，被上诉人也无权按照案涉房屋的月租金标准要求上诉人支付逾期交房的损失。 迟维杰辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由：一、一审适用法律正确。一审法院举轻若重，引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为参考，释明上诉人构成严重违约的行为。二、一审法院查明事实清楚。上诉人2008年6月29日取得《房屋拆迁许可证》，2008年12月31日期满。2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布，同时《城市房屋拆迁管理条例》废止；2011年5月12日上诉人与被上诉人签订《大连市金州区住宅房屋拆迁产权调换协议》，2012年1月10日案涉房屋验收合格，2012年1月11日备案。三、上诉人违背诚实信用原则。被上诉人的房屋占地面积三亩土地，建有很多房屋，是上世纪九十年代建造的，2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》出台之前，法律规定不完善，对于农村宅基地上房屋管理比较松，法律也并没有明确指出农村房屋需要办理产权证。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，结合《中华人民共和国城乡规划法》实施前来认定建筑物的合法性，2008年1月1日以前建造的房屋拆迁补偿等同于有证房屋全额补偿。所以，一审的判决有充分的法律依据，按照《调换协议》约定的171平方米，根据评估价格确定补偿数额，于法无据。基于上述事实，被上诉人认为上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法庭查明事实，依法秉公处理。 迟维杰向一审法院起诉请求：1、要求判令被告依约向原告交付坐落于大连市金州区堡“金宸蓝郡”A08#1-3公建房屋；2、判令被告支付原告迟延交付房屋造成的经营损失20万元（自2013年5月13日至起诉之日，按4年计算）。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告赔偿原告171平方米公建房屋的折价款1549260元（171平方米×9060元/平方米）。 一审法院认定事实：2011年5月12日，被告作为拆迁人（甲方）与原告作为被拆迁人（乙方）签订《大连市金州区住宅房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：甲方经有关部门批准，需在乙方产权房屋地段实施拆迁改造，双方同意对所拆迁房屋实行产权调换；乙方被拆迁房屋坐落于大连市金州区，使用用途住宅，产权性质私建，建筑面积70平方米；甲方为乙方提供产权调换房屋坐落于大连市金州区“金宸蓝郡”；甲方应在乙方搬迁完毕10日内一次性给乙方各项其他补助合计20万元；乙方在本协议签订后于2011年5月22日前完成搬迁；甲方提供产权调换房屋为期房，过渡期为24个月，临时安置补助费的支付方式为现金；双方约定的其他事项：1、回迁选择A08#1-3公建，面积171平方米；2、本协议第五条合计补偿费20万元含甲方对乙方院内一切附属品的补偿；3、未尽事宜按《大连市城市房屋拆迁管理办法》执行。协议签订后，原告依约将被拆迁房屋交付被告予以拆除，被告依约给付原告其他补偿费20万元。调换房屋过度期限届满后，因案涉位置A08#1-3公建房屋面积实为186.25平方米，原、被告双方为交付房屋问题产生争议，被告至今没有将案涉公建房屋交付原告。本案在审理过程中，原告变更部分诉讼请求，将要求被告向原告交付案涉公建房屋变更为要求被告按照市场价格向原告支付案涉公建房屋的价款1549260元（171平方米×9060元/平方米）。被告以本案不属于特定物之债，原告用产权调换协议主张货币补偿没有法律依据为由，不同意原告的诉讼请求。另查，本案在审理过程中，原告申请对案涉“金宸蓝郡”A08#1-3公建房屋现市场价值及租金进行司法评估，经大连久泰房地产土地估价有限公司估价，市场价值为9060元每平方米、年租金为287元每平方米每年。再查，被告于2008年6月27日取得房屋拆迁许可证。包括原告回迁安置房屋在内的案涉工程竣工验收合格时间为2012年1月10日，工程竣工验收部门备案时间为2012年1月11日。 一审法院认为，原、被告签订的《大连市金州区住宅房屋拆迁产权调换协议》，约定对原告住宅房屋以产权调换方式进行补偿安置，该协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应按照约定履行各自的义务。协议签订后，原告依约将被拆迁房屋交付给被告拆除，被告应依约将回迁安置房屋交付被告。协议明确约定回迁选择面积171平方米的A08#1-3公建房屋，现案涉位置的公建房屋实际面积为186.25平方米，面积误差为15.25平方米，面积误差比达到8.2%。尽管在签订房屋产权调换协议时尚未进行房屋面积测绘，无法确定准确的房屋面积，允许存在一定的误差，但该误差应在合理的范围内。而本案案涉房屋的面积误差比达到8.2%，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”的规定精神，该面积误差已超出合理范畴，亦超原告的合理预期，故被告向原告交付186.25平方米案涉房屋，属没有全面适当地履行合同义务，应承担违约责任。原告拒绝接收该房屋并要求按合同约定的面积赔偿房屋折价款，其实质是要求解除合同，赔偿其经济损失，该诉讼主张具有事实及法律依据，应予支持。经评估，案涉房屋市场价值为9060元/平方米，据此，原告要求被告赔偿其经济损失1549260元，应予支持。没有依约交付房屋的过错责任在于被告，根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干法律若干问题的解释》第十七条：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，被告应赔偿原告要求的逾期交付房屋4年损失即196308元（287元×171平方米×4年）。原告的该项诉请，具有事实及法律依据，对其合理部分应予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第九十四条（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、被告大连君达房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告迟维杰位于大连市金州区“金宸蓝郡”A08#1-3，面积为171平方米公建房屋折价款1549260元；二、被告大连君达房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告迟维杰逾期交房损失196308元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21990元、评估费23250元，合计45240元（原告已预交），由原告迟维杰负担50元，被告大连君达房地产开发有限公司负担45190元。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订的《大连市金州区住宅房屋拆迁产权调换协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。 根据案涉协议的约定，被上诉人已将被拆迁房屋交付给上诉人拆除，上诉人应依约将回迁安置房屋交付被上诉人。因上诉人交付被上诉人的房屋与约定应交付房屋的面积不符，即误差比达到8.2%，该面积误差已超出案涉合同约定的合理范畴，至本案诉讼时，双方对回迁房屋的面积差异如何履行未能形成新的合意，有鉴于此，上诉人属于不能按合同约定的事项履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被上诉人请求赔偿房屋不能交付的损失应予支持。上诉人主张本案系拆迁安置法律关系，被上诉人无权就被置换房屋的现有价值主张房屋折价款一节，本院认为，本案双方当事人基于拆迁事宜签订了回迁安置房屋的协议，上诉人本应按照协议的约定履行己方义务，因双方对面积变更事宜未能达成进一步的补充或变更约定，且被上诉人明确表示不同意接受超面积的房屋。在此情况下，被上诉人提出对回迁房屋进行现金赔偿，实属上诉人违约履行合同应依法承担的违约责任，一审论述赔偿的依据基于合同解除的观点不妥，但该项判决结果正确应予维持。 上诉人主张不应支付迟延交付房屋违约损失一节，本院认为上诉人此点主张合理，因为在法院判令上诉人以现金方式向被上诉人补偿房屋损失的情况下，则根本不存在迟延交付房屋问题，更遑论迟延交付房屋违约损失。 综上所述，上诉人大连君达房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初3268号民事判决第一项； 二、撤销辽宁省大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初3268号民事判决第二项； 三、驳回迟维杰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21990元，评估费23250元，合计45240元，由迟维杰负担3246.66元、由大连君达房地产开发有限公司负担41993.34元；二审案件受理费21990元，由大连君达房地产开发有限公司负担18743.34元、由迟维杰负担3246.66元。 本判决为终审判决。 审判长  孙利颖 审判员  王 亮 审判员  季 烨 二〇二〇年一月十六日 书记员  王丽秋 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。