吉林省白山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉06执异3号 异议人（被执行人）：长春市纪祥隆餐饮有限公司。 法定代表人：董进晚，系该公司总经理。 申请执行人：吉林靖宇农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：李响，系该公司董事长。 本院在执行吉林靖宇农村商业银行股份有限公司与长春市纪祥隆餐饮有限公司借款合同纠纷一案中，异议人长春市纪祥隆餐饮有限公司对本院拍卖其公司所有的位于长春市朝阳区建设街71号，产权证号：长房权字第201511160609，丘地号：4-29∕603-6，面积4459.25平方米的房产不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。2018年4月22日，本院作出（2018）吉06执异26号执行裁定书，长春市纪祥隆餐饮有限公司不服，向吉林省高级人民法院申请复议，2019年9月25日，吉林省高级人民法院作出（2019）吉执复138号执行裁定书，撤销（2018）吉06执异26号执行裁定，发回本院重新审查。现本院依法另行组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人长春市纪祥隆餐饮有限公司称，一、法院在执行过程中，查封程序违法，存在超标的执行的情形，长春市朝阳区建设街71号房屋价值8000余万元；二、长春市朝阳区建设街71号房屋，与该房屋下土地使用权分属两个公司，土地使用权人是长春市商业国有资产经营公司，根据房地一体原则，人民法院不能单独查封、拍卖房屋；三、案涉评估报告漏评室内装修费用及人工费用；四、法院的执行行为，侵犯了长春市商业国有资产经营公司土地使用权。故申请撤销对案涉房屋的执行行为。 本院查明，因吉林靖宇农村商业银行股份有限公司与长春市纪祥隆餐饮有限公司借款合同纠纷一案，吉林靖宇农村商业银行股份有限公司于2017年3月20日向本院申请诉前财产保全，请求对长春市纪祥隆餐饮有限公司所有的位于长春市朝阳区建设街71号房产予以查封。2017年3月21日，本院作出（2017）吉06财保14号民事裁定书，查封长春市纪祥隆餐饮有限公司所有的位于长春市朝阳区建设街71号，产权证号：长房权第201511160609，丘地号：4-29∕603-6，面积4459.25平方米的房产，查封期限三年。吉林靖宇农村商业银行股份有限公司向本院提起诉讼，本院作出（2017）吉06民初56号民事判决书，判决长春市纪祥隆餐饮有限公司于判决生效后立即给付吉林靖宇农村商业银行股份有限公司借款本金1900万元及利息、罚息、复利。长春市纪祥隆餐饮有限公司不服，向吉林省高级人民法院提起上诉，吉林省高级人民法院于2017年12月26日作出（2017）吉民终671号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因长春市纪祥隆餐饮有限公司未履行生效判决书确定的义务，吉林靖宇农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行。本院向被执行人长春市纪祥隆餐饮有限公司发出执行通知书，责令其立即给付吉林靖宇农村商业银行股份有限公司借款本金1900万元及利息。 执行过程中，本院于2018年3月19日作出（2018）吉06执22号执行裁定书，拍卖长春市纪祥隆餐饮有限公司所有的位于长春市朝阳区建设街71号，产权证号：长房权第201511160609，丘地号：4-29∕603-6，面积4459.25平方米的房产。委托吉林省华纬房地产土地评估有限公司对案涉房产进行了评估，2018年5月30日吉林省华纬房地产土地评估有限公司作出华纬评字【2018】LMY-5-3号估价结果报告，估价结果为估价对象于价值时点2018年4月26日的市场价值为53956756元整。本院对长春市朝阳区建设街71号房屋进行两次拍卖，均流拍，第二次拍卖保留价为30215783.36元，吉林靖宇农村商业银行股份有限公司同意按照此价格接收该不动产抵顶本案债务。本院于2018年12月28日作出（2018）吉06执22号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人长春市纪祥隆餐饮有限公司的位于长春市朝阳区建设街71号，房屋所有权证号：长房权字第201511160609号，丘地号：4-29/603-6，作价30215783.36元，交付申请执行人吉林靖宇农村商业银行股份有限公司抵偿借款本金19000000元，利息、罚息及复利10152274.88元，诉讼费157178元、财产保全费5000元及执行费96552.27元，共计29815005.15元。超出本案执行标的价款400778.21元，吉林靖宇农村商业银行股份有限公司已缴纳至本院。长春市朝阳区建设街71号，房屋所有权证号：长房权字第201511160609号，丘地号：4-29/603-6所有权自本裁定送达申请执行人吉林靖宇农村商业银行股份有限公司时起转移。二、申请执行人吉林靖宇农村商业银行股份有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 另查明，长春市朝阳区建设街71号房屋坐落的土地，地号为：18-（26）-19，土地使用权人为：长春市服务公司朝阳饭店，权属性质：国有。长春市服务公司朝阳饭店1997年8月4日更名为长春市服务集团公司朝阳大酒店，1999年5月7日更名为长春市饮食服务集团公司朝阳大酒店。2006年长春市饮食服务集团公司朝阳大酒店改制组建成有限责任公司，2006年11月9日更名为长春市纪祥隆餐饮有限公司。2006年9月28日，长春商业国有资产经营公司、长春市纪祥隆餐饮有限公司、长春市饮食服务集团公司朝阳大酒店三方签订《产权转让合同》，长春商业国有资产经营公司将长春市朝阳区建设街71号房屋转让给长春市纪祥隆餐饮有限公司。 2019年8月22日，吉林省华纬房地产土地评估有限公司作出《关于长春市纪祥隆餐饮有限公司4459.25平方米商业用房评估价值内涵情况的说明》一份，说明【2018】LMY-5-3号估价结果报告，报告的估价对象包含房屋及其土地使用权，房屋室内外的装修，但不包含其附属的动产，也不包含其债权债务及特许经营权。 本院认为，一、关于长春市纪祥隆餐饮有限公司提出的查封程序违法，超标的执行的主张。长春市纪祥隆餐饮有限公司认为案涉房屋价值8000余万元，但未向本院提交相关证据予以证明，同时被执行人无其他财产可供全额偿还债务，人民法院将案涉房屋查封执行，并无不当。二、关于长春市纪祥隆餐饮有限公司提出的房屋土地不能分开处分的主张。长春市纪祥隆餐饮有限公司通过企业改制取得了长春市朝阳区建设街71号房屋所有权，但并未取得该房屋坐落土地的土地使用权，故法院无权处分该土地使用权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权益。”的规定，案涉房屋与土地归属不一致的情况下，拍卖长春市纪祥隆餐饮有限公司所有的长春市朝阳区建设街71号房屋，并无不当。三、关于长春市纪祥隆餐饮有限公司提出的案涉评估报告漏评室内装修费用及人工费用的主张。2019年8月22日，吉林省华纬房地产土地评估有限公司作出的《关于长春市纪祥隆餐饮有限公司4459.25平方米商业用房评估价值内涵情况的说明》，评估结果价格包含房屋室内外的装修。故对该项主张，本院不予支持。四、关于长春市纪祥隆餐饮有限公司提出的法院执行行为，侵犯长春市商业国有资产经营公司土地使用权的主张。因长春市朝阳区建设街71号房屋坐落下土地的权利人不是本案被执行人，而案涉评估报告将该土地使用权一并作价评估，本院根据该评估报告价格，对案涉房屋进行了一拍、二拍，并以二拍拍卖保留价，作出以物抵债裁定书，不符合法律规定。故应当撤销，2018年12月28日，本院作出的（2018）吉06执22号之一以物抵债执行裁定书。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款之规定，裁定如下： 撤销本院（2018）吉06执22号之一执行裁定书。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向吉林省高级人民法院申请复议。 审 判 长 陈大龙 审 判 员 孙 卓 审 判 员 历彦飞 二〇二〇年一月二十一日 法官助理 李云鹏 书 记 员 王罗文