宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （２０１９）宁０１２２民初３０７４号 原告：贺兰县正达物业服务有限公司。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：马某某，宁夏清之清律师事务所律师。被告：李某某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县正达物业服务有限公司(以下简称正达物业公司)与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告正达物业公司的委托诉讼代理人马某某、被告李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2017年1月1日至2018年12月31日二年的物业费1198元，每日按拖欠金额的万分之六支付物业费违约金195元（2017年：xx㎡×0.5元×12个月×0.6‰×455天=163元；2018年：xx㎡×0.5元×12个月×0.6‰×90天=32元），两项合计：1393元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受被告所居住的xx小区业主大会公开选聘，并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，自2014年1月1日起负责小区物业管理服务工作。合同约定：小区商业用房物业费标准为1元/㎡/月;多层住宅物业费标准为0.5元/㎡/月，逾期缴费每日按未交金额的3‰支付物业费违约金。被告系xx小区xxx室业主，该房屋面积xx㎡。原告按照合同约定充分履行了对xx小区包括被告在内物业管理服务义务，按照约定被告应该按时向原告交纳2017年1月1日至2018年12月31日二年的物业费共计1198元，但被告一直拖欠未主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均拒不交纳。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规之规定，原告诉至法院，请求判如所请。被告李某某辩称，欠付物业费的欠费期间属实，该房屋是我本人的，建筑面积xx㎡。欠缴物业费的原因是：1.我家北边卧室窗台外墙大面积掉混凝土。2.楼道内卫生差垃圾不及时清理。3.楼梯墙顶大面积掉皮。4.楼道内灯坏了没有人修理。5.小区内垃圾箱处垃圾乱扔。6.小区草坪没有人修剪。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方对证据进行了质证，本院对证据认定如下:原告提交的贺兰县物业管理中心（2014）003号批复、贺兰县经济发展和改革局贺经改发（2014）63号文件、xx物业服务项目及收费标准，xx小区业委会通知、xx小区物业服务合同、贺兰县不动产权属登记信息查询单、能够证实xx小区业委会于2013年12月27日召开物业公司选聘大会，选聘原告为涉案小区提供物业服务并与原告签订物业合同，原告正达物业公司自2014年1月正式入驻贺兰县xx小区进行物业服务，多层住宅物业费按每月每平米0.5元收取，被告系涉案房屋的所有权人的事实。原告提交的催费照片，因没有其他证据予以佐证，本院不予采信，但被告当庭认可原告通过拨打电话的方式催缴过物业费。被告未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：被告李某某系贺兰县御景世家小区xx业主及使用人，该房屋建设面积xx㎡。2014年1月1日,原告与被告所居住的小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对贺兰县xx小区提供物业服务事宜。合同中约定物业服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线、配电系统、楼道内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理；5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8.社区文化娱乐活动；9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项；11.提供便民服务；12.提供有偿服务和无偿服务。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月（季）交纳物业服务费用。多层住宅物业为0.5元/月/㎡，商业物业为1.0元/月/㎡。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额3‰支付违约金。2014年1月22日，贺兰县物业管理中心以（2014）003号批复准予原告进驻贺兰县xx小区进行物业服务。2014年3月24日贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2014）63号文件一份，批准贺兰县xx小区多层住宅物业费缴费标准为0.5元/㎡/月。被告未交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，原告正达物业公司工作人员通过拨打电话的形式向被告催收过物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。本院认为，原告正达物业公司与被告所属的业主委员会签订了《xx小区物业服务合同》，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告李某某亦享受了原告正达物业公司提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告正达物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告李某某有义务支付相应的物业费。原告提供的贺经改发（2014）63号文件、贺兰县物业管理中心（2014）003号批复、xx物业服务合同，能够证明2014年1月1日至2018年12月31日，被告所在小区物业费的收费标准为0.5元/㎡/月。被告抗辩其北边卧室窗台外墙大面积掉混凝土，楼道内卫生差垃圾不及时清理，楼梯墙顶大面积掉皮，楼道内灯坏了没有人修理，小区内垃圾箱处垃圾乱扔，小区草坪没有人修剪。上述内容属于物业合同约定的服务范围，但被告未向法庭提交证据予以证实，故对被告的抗辩本院不予采信。对于被告提出的以上抗辩，当业主发现时应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，被告李某某至今未予支付2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费1198元（xx㎡×0.5元/月/㎡×24个月，四舍五入保留整数）的行为，已违反合同约定，故对原告要求被告支付1198元物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，涉案合同中作出了明确约定，原告当庭认可被告房屋外墙窗户掉落混凝土，并按规定申报过物业储备金，因未达到小区内三分之二以上业主的同意而未被审批通过。因原告当庭未提交证据证实其已尽到了相应的物业管理责任导致被告未能及时交清物业费，原告对于被告未能按时交纳物业费负有相应的责任,故原告主张的违约金,本院不予支持。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条之规定，判决如下：被告李某某向原告贺兰县正达物业服务有限公司支付xx小区xxx2017年1月1日至2018年12月31日的物业费1198元，于判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。   审  判  员    祁  玮  二〇一九年七月十二日 书  记  员    梁  彬   附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。