贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初12878号 原告：毕节康泰物业管理有限公司，统一社会信用代码91520502063060342W，住所地贵州省毕节市七星关区威西路35号。 法定代表人：王大斌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理），住贵州省毕节市，系该公司工作人员。 被告：项建忠，男，1979年7月29日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告毕节康泰物业管理有限公司（下称“康泰物业公司”）与被告项建忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告康泰物业公司委托诉讼代理人阳东海、被告项建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告项建忠向原告支付第三、第四、第五期物业费(2017年4月1日至2019年12月31日)3,528.00元、违约金部分原告按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)二十九条规定的不超过百分之三十请求1,058.00元，多余部分自愿放弃，生活垃圾清运费330.00元,各项请求金额合计4,916.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年1月25日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务费标准为(收费面积以产权登记建筑面积为准)为住宅1.0元平方米/月，被告应于每年4月1日前缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。被告所购房屋面积为106.92平方米，被告方应于2019年4月1日前支付第三、第四、第五期物业费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项原告认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付义务并承担违约责任原告现依法诉至贵院，请求判令如上所请为谢！ 被告项建忠辩称，答辩人于2019年11月11日接到七星关区人民法院电话通知，告知项建忠被康泰物业因不交物业管理费起诉，于2019年11月28日收到七星关区人民法院传票(案由：物业服务合同纠纷)，要求业主项建忠拖欠的2017年4月1日至2020年3月31日年度物业管理费答辩人认为，本案事实复杂、权利义务关系不明确、争议巨大，康泰物业服务中心诬告业主的重大嫌疑，答辩人申请贵院依职权调查取证，并对康泰物业服务中心诬告小区业主不交物业管理费一案进行立案为进一步澄清事实，分清是非。一、七星关区创美世纪城一期3栋90%以上的业主不承认康泰物业服务中心对本小区进行管理，改服务中心与房开公司签订一年合同到期后，并没有召开全体业主大会或者业主代表大会商讨续签小区管理合同，小区业主不知情，且后续康泰物业服务中心更换法人业主也不知情，是由于中途康泰物业因业主不交物管费为由，拒绝给业主冲水费(有微七星关发布报道关于创美世纪城业主不能交水费一文为证)，才得知之前的康泰物业已换法人，现在对小区管理的康泰物业服务中心没有得到全体业主认同，现在所谓的“业主委员会”也没有发过任何公告通知小区业主，同时也没有按照规定召开业主大会让业主知情，更没有让全体业主行使过对康泰物业服务中心招标表决的权利。二、康泰物业服务中心在管理创美世纪城小区卫生极差、秩序混乱、噪音污染、通行不便、停车场混乱等现象，相关举例如下：1、小区卫生环境差。电梯内经常有零星垃圾、动物大小便等未及时处理干净，小区一楼以及电梯放置的垃圾桶经常垃圾满没有及时清运，导致小区垃圾没有做到日产日清、保持现场卫生等情况。2、小区停车问题。小区一期停车场没有地坪漆、没有摄像、没有全面照明等设施设备，停车费用高(250元/月)，停车收费岗亭设置在半坡处(导致大部分车辆打滑严重烧胎现象)，且经常造成小区严重堵车，不便于小区广大业主出行，停车场内安全通道经常被外来私家车辆占用，停车场内被物管用于堆放杂物(临时配送饮用水点、堆放娃娃机、电梯等物品)。3、小区内噪音污染很大。小区内有幼儿园、小学等私立学校，在课间小区中心内幼儿园播放音乐，学生到处打闹玩要等现象不安全的同时严重影响小区业主的休息。4、小区设施设备损坏严重。雨天电梯内滴水，停车场负三楼被水淹没，电梯经常停运(之前15天以上才维修好甚至高达数月)，经常停水，消防设施设备不齐全，门禁系统大门损坏(主要对象就是小区内私立学校学生所为)。5、房屋内有大面积开裂现象，电话通知物管来处理，只因为与业主没有达成协议，一直不管不问，有部门业主已处理的效果极差，反而把业主装修弄坏。三、这些年，康泰物业服务中心管理小区混乱，特别是小区停车问题、物管费问题、缴纳水费问题等，康泰物业服务中心的所做所为已经对小区广大业主身心造成严重的伤害，使得小区广大业主每天都生活在诚惶诚恐、胆战心惊中，他们同时给创美世纪城小区广大业主带来了很多不安定团结的因素，引起了民愤，所以业主恳请各级政府，恳请七星关区人民法院，为民做主，为我们小区广大业主主持公道！四、基于上述事实，我认为，被答辩人无权起诉小区业主“拖欠物业管理费”，不是业主不愿意缴纳物业管理费，是业主缴纳费用不值，康泰物业服务中心没有用心管理小区，恳请法院查清事实，裁定并驳回原告对被告的起诉，以维护被告人的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毕节创美房地产开发有限公司系毕节市七星关区草海大道创美世纪城一期小区的建设单位。2015年1月1日,以毕节创美房地产开发有限公司为甲方，毕节康泰物业管理有限公司为乙方，双方签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲方选聘乙方对创美世纪城一期提供前期物业管理服务。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理；8、物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务费用住宅1元/月/平方米。物业服务费用按年交纳，业主应在4月1日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同期限自2015年1月1日起至2025年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定了其他事项。签订合同后，原告入驻毕节市七星关区草海大道创美世纪城一期小区。2015年1月25日，原告与被告签订《前期物业服务合同》,合同就双方权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等事项进行约定。被告项建忠系居住在毕节市七星关区创美世纪城一期小区业主，房号为3栋1单元11层4号，住房建筑面积106.40平方米。被告项建忠在2017年4月1日至2019年12月31日期间未按照合同约定向原告康泰物业公司缴纳物业服务费。故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，毕节创美房地产开发有限公司与原告康泰物业公司签订《前期物业服务合同》，由原告为毕节市七星关区草海大道创美世纪城一期小区业主提供物业服务，被告项建忠作为居住在该小区的业主，该合同对其具有法律上约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。2017年4月1日至2019年12月31日期间，被告项建忠未支付的物业服务费为3,511.20元（106.40平方米×1.00元/月/平方米×33月）。但是，原告并未按照《前期物业管理服务合同》的约定提供了相应的物业服务，达不到合同约定的标准。例如：小区局部区域存在垃圾未及时清理、个别设施设备不能使用、车辆通行管理混乱等。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持3,160.08元（3,511.20元×90%）。对于原告诉请的滞纳金，因本案双方均存在不同程度的违约，本院不予支持。对于原告诉请的生活垃圾清运费，未就此进行举证，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告项建忠于本判决生效之日起十日内支付原告毕节康泰物业管理有限公司2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,160.08元； 二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告项建忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年一月二日 书记员  石 涛