浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初20614号 原告：义乌市天成有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道工人西路113号。 法定代表人：赵冠华。 委托诉讼代理人：汪宁、朱杭义,浙江星耀律师事务所律师。 被告：沈晓明，男，1979年4月9日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 原告义乌市天成有限公司（以下简称“天成公司”）为与被告沈晓明房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱杭义，被告沈晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《场地租赁合同》；二、被告腾退租赁场；三、被告支付租金172042.25元（从2019年6月1日暂算至起诉日），并要求继续支付至起诉状送达之日（解除合同之日）；四、被告按每日万分之五支付逾期租金的滞纳金18608.28元（暂算至起诉日），并要求继续支付至租金实际履行之日止；五、确认履约保证金10万元及被告投入的装修归原告所有；六、被告按每日54.79元支付物业管理费8657.53元（自2019年6月1日暂算至起诉日），并要求继续支付至场地实际腾退日；七、被告赔偿租金损失，按每日2000元支付场地占用费（从起诉日状送达次日计算至场地实际腾退日）。事实与理由：2016年9月8日，原、被告签订《场地租赁合同》。合同主要内容为：被告向原告租赁坐落于义乌市面积为1400平方米的场地，租赁期限为2016年6月1日至2023年12月31日；租金每半年支付一次，提前30天支付，逾期支付的，按每日万分之五向原告支付滞纳金；每年的物业管理费20000元（每日为54.79元）应在9月10日前交纳。合同还约定，被告交纳履行保证金100000元，如被告违约至合同提前解除，履约保证金不予返还，所有装修无偿归原告所有；被告逾期腾空场地的，按2000元/天向甲方支付占用费。合同签订后的前三年，被告尚能履行义务。但到了第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）被告开始违约：应于2019年5月5日支付第四年的半年租金204495元，仅于7月5日支付5000元，其余199495元至今未付。应于2019年11月1日支付的第四年另半年租金至今未付；应于2019年9月10日前支付的物业管理费20000元至今未付。针对被告违约行为，原告曾多次要求被告按约履行，但被告均置之不理。原告认为，合同双方应本着诚实信用原则切实履行合同，被告履行合同不符合约定，导致原告实现合同目的无法实现，已构成根本违约，原告有权依法解除合同，并要求被告承担违约责任。 被告沈晓明答辩称：一、原告主体不适格。租赁合同虽然盖原告的公章，但天成公司并不是适格的原告。天成公司也是义乌市供销合作总社（以下简称“供销总社”）委托管理的，也并不是场地产权人，因此天成公司作为原告主体错误；二、被告主体不适格。租赁合同上面签的是被告个人名字，代表的是义乌市彼得健身房（以下简称“彼得健身房”）。彼得健身房成立于2016年3月，投资人是被告，属于个人独资企业，至今仍正常存续，具有独立的诉讼主体资格，是在租赁前就已经成立，租赁场地也明确用于健身房的，个人签订租赁合同是代表个人独资企业签订；三、本案的实际租赁主体应当是供销总社与彼得健身房，如果法院继续审理，被告将提出反诉。反诉请求减免租金。租金不是被告故意不付，而是由于现在城区改造，从2016年下半年起，原天成北边仓后区块、东边原义乌市中医院向阳住宅区块、南边稠城一校边上住宅区块的住户都已经搬迁，天成四周三边都已经搬迁，周围人口都搬离天成，加上天成位置经常修路和长期封路，这些客观原因都严重影响被告的经营，健身会员人数急剧下降，面临企业生存困难。本月初，因这些原因义乌之心的健身会所已倒闭，租金压力大，消费人员又随拆迁而离开健身会所。之江大酒店的健身房也因此而撤离。同样，被告的健身房也处于这种濒临生存的困难之际。被告也多次找供销总社协商，请求减少租金，以便维持健身房的经营。开庭前也在与供销总社积极沟通，希望能减免部分租金。天成周边的拆迁是众所周知的事实，情势变更，继续交纳这么高租金不光我这家店要关门，天成楼下经营者也要关门歇业；四、依照合同第九条约定，发生不可抗力（包括政府拆迁或所在区域改造等类似原因）的，可以变更合同或解除合同，且双方互不承担违约责任。被告目前的情况就属于不可抗力的原因，租金应当予以减免才符合客观；五、原告也曾有违约情形。2017年因原告保安看管不利，导致健身房卷拉门强行被打开，器械被搬走，被告已报警。由此影响被告歇业一周，这件事被告花费了100万多元才得以正常营业。后来相关安保人员天成公司予以处分和内部通报。另外，原先提供天成楼下免费停车位，合同签订三个月，原告就把停车位移交城投公司经营，严重影响了被告会员的停车。最后，健身房是被告个人的所有身家当产，投入了几百万元的成本在健身房，如果中途解除，所有投资血本无归，近千名会员要退卡，因此引起的后果不堪设想。为此，应驳回解除合同。 天成公司向本院提供证据：房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件、情况说明、场地租赁合同、入账通知书、收款收据各一份，租金交纳通知书及租金催交通知书四份、律师函、寄件单及查询记录各一份，被告无异议，予以确认。沈晓明提供营业执照复印件一份，视频、照片各三份，微信截图四份，原告质证时认可周边存在的情况，可反映道路有维修情况。 认定的证据结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 义乌市工人西路113号的不动产所有人为供销总社，该不动产经营管理由供销总社下属单位天成公司负责。2016年9月8日，天成公司（甲方）与沈晓明（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：乙方承租义乌市场地面积为1400平方米，用于乙方经营彼得健身房；租期自2016年6月1日至2023年12月31日；第一年（2016年6月1日至2017年5月31日）租金364000元……第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）租金408990元，租金每半年支付一次，每年度租金对半，分两期支付，提前30天向甲方支付租金；乙方交纳履行保证金10万元；每年9月10日前乙方向甲方缴纳物业管理费2万元；租期届满或甲方双方同意提前解除本合同的，固定装修添附无偿归甲方，乙方自行配备或安装的可移动设备、器械、空调、热水系统等动产归乙方所有；如发生不可抗力（包括政府拆迁或所在区域改造等类似原因）的，可以变更或解除本合同，且双方互不承担违约责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：不按时交纳租金，逾期达15天或以上的；乙方逾期支付租金、合同约定应向甲方缴纳的费用，每逾期一天，未支付部分应按每日万分之五向甲方支付滞纳金；甲方按本合同行使合同解除权的，乙方无权要求甲方返还合同履约保证金，同时还应：赔偿甲方其他实际损失，所有装修无偿归甲方所有；乙方确认第五层其余约600平方米的场地为乙方未经甲方同意而扩大使用；租赁期间，义乌市工人西路113号外围空地可以给乙方或乙方会员免费停车；本合同提前解除之日，乙方必须按时腾空并交还房屋，如延期的，每延期一天，应按2000元/天的标准向甲方承担占用费至腾空并交还房屋之日止。 第四年（2019年6月1日至2020年5月31日）的租金，沈晓明仅于2019年7月5日支付了5000元。当年的物业管理费也未支付。天成公司在2019年4月、6月、8月、9月、10月，通过书面催收或律师函方式要求沈晓明交纳欠缴的租金，沈晓明签收了相应文件，但仍占用场地经营并未交纳租金、物业管理费等。 2019年11月27日，天成公司起诉至本院要求解除双方的租赁合同并支付租金等，沈晓明于2019年12月12日签收了相应的起诉材料。 另查明，沈晓明于2016年3月23日注册成立个人独资企业义乌市彼得健身房，住所地为义乌市。 本院认为，合同的相对人按《场地租赁合同》的签署方进行确认，是否为不动产产权人或合同一方是否设立其他民事主体，不影响合同的效力及主体的确认。况且案涉不动产产权人供销总社已书面认可天成公司的租赁行为，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，天成公司起诉的各方诉讼主体适格。沈晓明虽提出反诉请求，但未按期交纳相应案件受理费，故按自动撤诉处理，本案中不再一并解决。案涉租赁合同约定的第四年租金付款时间均已到期，沈晓明作为承租人应及时支付原告租金，但经多次催讨，沈晓明仍未交纳租金，已构成根本违约。天成公司依据合同的约定解除合同，于法有据。合同自解除通知到达沈晓明时解除，即2019年12月12日双方签订的《场地租赁合同》解除。合同解除后，沈晓明应在合理的期限内腾退场地。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，部分周边住户因拆迁搬离系正常的商业风险，案涉大厦并未被政府拆迁，沈晓明以不可抗为为由主张免除违约责任，不予支持。导致合同解除系沈晓明未支付租金的违约行为造成，沈晓明应按约承担违约责任，但天成公司主张的包括没收履约保证金、每日万分之五的滞纳金及解除后按每日2000元支付占用费等违约金性质的违约责任过高，应予调整。解除合同前的逾期付款滞纳金予以支持，合同解除后的场地占用费在原场地租金的基础上适当上升，按每日1400元计算，不再另行计算滞纳金。沈晓明违约造成天成公司的损失主要是逾期付款造成的利息损失，在本院已支持滞纳金及合同解除后适当提高占用费的情况下，考虑沈晓明的实际经营现状，为平衡双方利益，履约保证金应在租金中扣除。经计算截至2019年12月12日，沈晓明尚欠租金为：半年租金204495元-5000元+408990元÷365天×12天（11月31日至12月12日）-10万元=112941.25元。在合同解除前的逾期租金滞纳金经计算为22391.44元。解除后，原有装修中固定不可移动部分按约归天成公司所有。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告义乌市天成有限公司与被告沈晓明于2016年9月8日签订的《场地租赁合同》。 二、被告沈晓明于本判决生效后十五日内腾退其承租的坐落于义乌市给原告义乌市天成有限公司，已装修的固定部分归原告义乌市天成有限公司所有。 三、被告沈晓明于本判决生效后十五日内支付原告义乌市天成有限公司2019年6月1日至2019年12月12日的租金112941.25元及之后的场地占用费（自2019年12月13日起按每日1400元计至实际腾退之日止）、物业管理费（按每日54.79元自2019年6月1日计至实际腾退之日止）。 四、被告沈晓明于本判决生效后十五日内支付原告义乌市天成有限公司逾期支付租金的滞纳金22391.44元。 五、驳回原告义乌市天成有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2895元，由原告负担871元，被告负担2024元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 项孟进 二〇二〇年一月二十一日 代书记员 刘凌杰