浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终909号 上诉人（原审原告、反诉被告）：衢州众升商业管理有限公司，统一社会信用代码91330802595768608R，住所地浙江省衢州市柯城区荷花中路1幢地下78号。 法定代表人：严献武，执行董事。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：衢州市柯城区冰峰网吧，统一社会信用代码9133080235532889X7，住所地浙江省衢州市柯城区通荷路77-11号2层。 投资人：章峰，董事长。 上诉人（原审被告）：章峰，男，1977年12月9日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：丰富强，浙江共达律师事务所律师。 上诉人衢州众升商业管理有限公司（以下简称众升公司）、衢州市柯城区冰峰网吧（以下简称冰峰网吧）、章峰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 众升公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1.双方签订的房屋租赁合同于2019年3月22日解除；2.维持一审判决第二、六项的基础上增加房屋租金59254元及迟延付款违约金（计算至2019年3月22日为166676.34元，之后的违约金以142235元为基数按月利率2%计算至实际清偿时止）；3.冰峰网吧支付物业费2733元及迟延付款违约金（计算至2019年3月22日为7385.78元，之后的违约金以2733元为基数按月利率2%计算至实际清偿之日止）；4.冰峰网吧支付补偿金224475元；5.冰峰网吧支付逾期腾房占用使用费29520元；6.章峰对上述2、3、4、5项承担无限连带责任。二、一、二审案件受理费由冰峰网吧负担。 事实与理由：一、一审认定事实错误。一审法院仅凭冰峰网吧提供的二次漏水照片即认定“诉争房屋自2015年9月开业不久就出现漏水现象，只要是雨季，尤其是暴雨天气房屋内滴水不断，造成电路短路、断路，使网咖墙体、电脑、电器及设备受到不同程度的损害，给网吧的经营确实产生了一定的负面影响等”依据不足。冰峰网吧于2018年8月15日缴纳的2000元、18000元未列入有误，2000元为电费，抵租金和物业费错误。一审认定“冰峰网吧经营了三年左右，基本上履行了支付租金及物业费的义务”“冰峰网吧提供的证据能证明租赁房屋存在电路短路的现象”均错误，与事实严重不符,且与被上诉人提供照片相悖。二、一审法院法律适用不当。房屋租赁合同合法有效，冰峰网吧提供的证据不足以证明房屋长期漏水，众升公司拒不履行维修义务影响其使用或根本无法使用。冰峰网吧擅自解除合同的行为不符合合同法第94条第4款法定解除情形。诉争房屋属商业综合体一部分，使用中发生其它商户装修不当导致的漏水或振动在所难免，众升公司在接到报告后已第一时间处理好，且起诉前冰峰网吧从未主张过因漏水或振动的损失。一审法院适用情势变更条款，适用法律不当。三、一审法院对冰峰网吧拖欠众升公司租金、物业费数额、违约金计算有误，未追究冰峰网吧违约责任不符合约定。截止2018年8月15日止，冰峰网吧陆续向众升公司支付租金、物业费，冰峰网吧长期拖欠租金和物业费数额大时间长，达到合同约定的单方解除条件，冰峰网吧应当承担迟延付款违约金和解除合同补偿金的责任。四、一审判决冰峰网吧于判决生效之日起10日内支付腾房占用使用费没有明确数额。 冰峰网吧、章峰答辩称，1.一审提交了很多证据，法官也去现场查看，对于房屋漏水渗水的情况证据确实充分。2.一审适用法律正确，承租人与出租人法律地位平等，作为承租人可以依据法律规定在合同履行过程中提出解除合同。众升公司说在接到报告后已第一时间处理好说法不能成立。原审法院适用情势变更条款，冰峰网吧在上诉状也提出这个问题，本案完全是由于众升公司违约行为所致，确定冰峰网吧具有解除合同的权利。3.对于支付租金的问题，在冰峰网吧提出解除合同的2018年8月26日双方没有进行过协商，也没有对已付的相关款项包括租金、水电费、物业费进行核算，但最终结果租金未付的情况很少，不存在违约的问题。4.众升公司主张腾房占用使用费不能成立。 冰峰网吧、章峰上诉请求：撤销一审判决第二、六、七、八项内容，依法改判：1.驳回众升公司的诉讼请求；2.众升公司返还履约保证金9325元；3.众升公司赔偿消费卡损失28000元；4.众升公司赔偿因漏水造成的维修费用损失16700元、财产毁损损失16090元、因合同解除造成搬物费损失6000元，合计38790元；5.众升公司退还已收取的物业费82000元（自2015年5月开始缴纳物业费直至2018年9月共40个月，物业费每月5元每平，410平×5×40）；6.众升公司赔偿因合同解除造成的各项损失236836元（详见清单一）；7.众升公司赔偿因漏水造成的营业损失和装修损失共计702652.6元（详见清单二）。 事实和理由：一、一审判决法律适用错误，不应依据情势变更原则判定租赁关系解除，并按公平原则予以归责。本案租赁合同解除情形不符合情势变更的构成要件。适用情势变更原则的重要条件须为当事人所不能预见，且不可归责于双方当事人。本案租赁物是否满足正常使用条件，是否存在使用障碍是承租人签订合同考量的因素，也是出租人的法定义务，更是承租人实现租赁合同目的的基本权益。租赁解除损失以公平原则酌情确定，无法律依据。导致合同解除是众升公司违约所致，不应适用公平原则归责。二、冰峰网吧符合合同法第94条规定的法定解除条件。一审法院现场勘查、冰峰网吧提供的照片、视频、通知等证据，能够印证租赁用房已出现持续阶段性漏水现象，且众升公司维修未果，已无法继续满足和实现冰峰网吧承租的合同目的，且在合理催告后众升公司仍未履行租赁义务，冰峰网吧依法享有法定解除权。三、法定解除情形下的损失，应依据合同履约过错予以判定。冰峰网吧不存有欠付租金的事实，截止2018年8月份欠付租金10675元。2018年8月29日租赁解除后，众升公司尚有履约保证金20000元未退还，足以弥补欠付的租金。众升公司不享有没收履约保证金的权利。租赁合同解除后的租房闲置损失72324元，系众升公司合同违约后果，应由其自担。租赁合同解除是因众升公司违反法定义务造成，导致的房屋闲置损失不属于租金损失范畴。四、一审判决认定租赁用房存在漏水、地震，影响冰峰网吧经营导致解租，但又驳回冰峰网吧的反诉请求错误，剩余履约保证金9325元应予返还。漏水维修费用16700元，系在众升公司怠于履行出租人法定义务的情形下，冰峰网吧的直接损失。漏水造成财产损失16090元，属出租人未履行交付符合约定的租赁物而造成的，以及消费卡损失28000元均应由众升公司负担。解租后因众升公司换锁与阻拦，造成冰峰网吧支出搬迁费6000元，应由众升公司负担。因租赁房屋阶段性持续状态漏水，应返还物业费。冰峰网吧发出解除合同通知后，众升公司强行阻拦并换锁阻止冰峰网吧进入，造成冰峰网吧损失（损失计算清单一），其行为属合同解除后的法定履约义务过错，应赔偿冰峰网吧由此产生的实际损失。租赁用房漏水与地面震动导致营业受阻，众升公司应予赔偿。 众升公司答辩称，一审判决第二项10657元应该再加上2000元的电费；租金违约金按照合同约定，即应按众升公司一审计算方式计算。合同解除时间为2019年3月22日，一审认定2018年8月30日起到2019年3月22日的租金应该付给众升公司。对于履约保证金、28000元消费卡一审判决正确，冰峰网吧也没有提出让众升公司购买；漏水造成的财产损失38790元没有依据，从2015年开始，就发生了2次漏水，冰峰网吧也提供了录音录像，众升公司也认可漏水的事实，冰峰网吧来报修时也没有报过损失，一审未支持正确；多收物业费不存在，其他主张均无事实依据。 众升公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；2.判令冰峰网吧向众升公司支付拖欠的租金160235元及违约金（根据租赁合同第11.2条：每延迟一日，应支付相当于欠费金额按日万分之一计算违约金，众升公司主动调整违约金按月2%计算，暂计至2019年3月22日的违约金为195371.35元，详见后附计算表）；3.判令冰峰网吧向众升公司支付拖欠的物业管理费2733元及违约金根据租赁合同第11.2条：每延迟一日，应支付相当于欠费金额按日万分之一计算违约金，众升公司主动调整违约金按月2%计算，暂计至2019年3月22日的违约金为7385.78元，详见后附计算表；4.判令冰峰网吧向众升公司支付补偿金224475元（根据租赁合同第11.2条：冰峰网吧应另行支付12个月的租金224475元作为补偿金）；5.判令冰峰网吧支付逾期腾房占用使用费29520元；6.判令章峰对冰峰网吧的债务承担无限连带清偿责任；7.案件诉讼费用由冰峰网吧承担。 冰峰网吧向一审法院反诉请求：1.确认双方于2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月26日有效解除；2.判令众升公司退还履约保证金20000元及已收取的物业费82000元；3.判令众升公司赔偿因合同解除给冰峰网吧造成的搬迁损失、财产毁损损失以及装修损失共计255636元（详见损失计算清单一）；4.判令众升公司赔偿消费卡损失以及因漏水造成的维修费损失、财产损失、营业损失和装修损失，共计758642.6元（详见损失计算清单二）；5.判令反诉费用由众升公司承担。 一审法院认定事实：2015年4月26日，众升公司与冰峰网吧的授权签约代表曹冰签订《房屋租赁合同》一份，众升公司将位于衢州市柯城区租赁面积为410平方米的房屋出租给冰峰网吧经营使用，冰峰网吧在该房屋内经营品牌为“冰峰网咖”。租赁合同约定：一、租赁期限为5年4个月，从2015年5月8日至2020年9月7日止，装修期4个月即2015年5月8日至2015年9月7日。房屋租金每年为299300元，每年租金一次性支付，第一年租金于2015年8月8日前支付，以后每年提前一个月（即每年的8月8日）支付次年租金；二、冰峰网吧保证在合同签订后3个工作日内向众升公司支付100000元定金，其中20000元作为合同履约保证金，剩余80000元自动转为第一年租金。装修期满后众升公司向冰峰网吧购买28000元网吧消费卡；三、物业管理费每月2460元，以一个月为一个交费期，除第一期物业管理费于本合同签订后5个工作日内支付，以后每月物业费用，冰峰网吧应当在每个月的20日前一次性足额支付下个月度物业费用；四、若冰峰网吧擅自停业二日以上五日以下，视为冰峰网吧违约，众升公司要求冰峰网吧支付违约金双倍当日房租；若冰峰网吧擅自停业超过五日以上的，众升公司要求解除合同并要求冰峰网吧赔偿损失并按12个月租金支付违约金；五、冰峰网吧拖欠租金，应向众升公司支付滞纳金，每逾期一日众升公司有权向冰峰网吧收取所拖欠租金的千分之一的滞纳金，经众升公司催收后，拖欠租金单次超过30天的，众升公司有权单方解除合同，同时众升公司有权留置所有的设备、设施，合同履约保证金不予返还，且众升公司有权要求冰峰网吧另行支付12个月的租金作为补偿金；六、合同生效后，冰峰网吧不得以任何不正当理由解除本租赁合同，如冰峰网吧有上述行为的，履约保证金不予返还，以上不足以弥补众升公司损失的，众升公司有权向冰峰网吧进行追诉造成的所有损失。七、任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。可经专人递交，或挂号信件，或以快递服务，或传真到另一方，或以电子邮件的方式发到另一方。通知被视为送达的日期应按如下方法决定：其中以特快专递的方式发送的通知应于交予快递服务发送后第3天视为有效送达。《房屋租赁合同》签订后，众升公司依约交付冰峰网吧凯升广场第四层租赁面积为410平方米的房屋，冰峰网吧依约向众升公司缴纳100000元，除20000元转为保证金外，剩余80000元自动转为租金，并对该房屋进行了装修，原定于2015年9月7日开业，因消防未解决，实际开业时间为2015年9月20日。之后，双方口头约定对《房屋租赁合同》的租金、物业费进行调整，租金从每平方2元降为1.5元，物业费从每平方6元降为5元，装修期满后众升公司未向冰峰网吧购买28000元网吧消费卡，在租赁期间，冰峰网吧也未以书面形式向众升公司要求其购买28000元网吧消费卡。在冰峰网吧租赁期间，每逢暴雨，租赁屋内会出现不同程度的墙面漏水情况，电路出现短路、断路情况，对一般的漏水，冰峰网吧自行对漏水墙面墙顶进行修补外，还时常用水桶接水的方式处理；对漏水特别严重的，则向众升公司报备要求修理，如2016年6月底，冰峰网吧向众升公司报备，众升公司接到报备后的第一时间通知5楼的用户并及时维修，采取补漏等有效措施，得到暂时解决。因衢州的雨水较多，漏水状况一直持续的阶段性发生，冰峰网吧曾向12345反映后，但漏水现象未得到根本性解决。除漏水外，还存在地面局部震动问题，冰峰网吧于2016年12月底向众升公司报备，众升公司查明震动是因为1楼用户排烟机磨损过度所致，采取了更换排烟机的有效方法得以处理。2018年8月18日，冰峰网吧又因严重漏水向众升公司报备，鉴于2018年8月18日至8月20日期间，租赁房屋内又出现大面积滴水，因无力排除障碍，且漏水事态逐步扩大，冰峰网吧于2018年8月25日向众升公司发出《通知书》，通知众升公司自本通知发送后第三日起，解除《房屋租赁合同》，并要求退还履约保证金20000元后清场腾退，且保留其他权益。冰峰网吧于2018年8月25日在网吧门上张贴《通知书》，于2018年8月26日通过邮政快递送达《通知书》给众升公司。2018年10月11日，众升公司向冰峰网吧发出《律师函》，回复冰峰网吧解除《房屋租赁合同》的理由不成立，要求继续履行合同，并在收函后三日内付清拖欠的各项费用并赔偿众升公司的损失,2019年3月22日，众升公司向冰峰网吧发出《律师函》，通知解除《房屋租赁合同》，要求即时结清拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费等相关费用，并在收函后三日内将房屋内的活动货物和物品撤离，清扫场地保持整洁，不得毁损房屋内固定装饰装修等。冰峰网吧向众升公司发出《通知书》之后，即租赁了衢州市通荷路77-11号二楼作为新的营业场所，之后未在原租赁场所经营网吧业务，并于2018年9月前往原租赁场所试图搬走网吧设备以重新利用，因众升公司不同意，双方有争议，冰峰网吧因此报警，最终冰峰网吧未拿走任何财物。2018年10月22日，众升公司工作人员未通知冰封网吧调换了冰峰网吧的门锁。2018年12月，冰峰网吧将电脑搬出，众升公司报警。2019年2-3月，冰峰网吧重新购置空调、桌椅等，正式开业。2019年4月15日，冰峰网吧将租赁房屋内的所有设备以10000元的价格转让给案外人瞿士永，2019年4月，众升公司将其中的一部分场地出租他人。2019年5月9日，瞿士永凭借与冰峰网吧签订的《设备出让合同》到租赁房屋内拆除了全部设备。 从众升公司自制的《冰峰网吧欠款及违约金计算表》中可以看出，截止2018年8月7日，冰峰网吧尚欠众升公司租金39695元，截止2018年8月20日，冰峰网吧多缴纳众升公司物业管理费9020元，但冰峰网吧于2018年8月15日缴纳的2000元、18000元共计20000元未列入，综上，冰峰网吧不欠物业费，将多交纳的物业费折抵租金，实际尚欠众升公司租金10675元。 冰峰网吧自报的《冰峰网吧营业款明细》显示，从2015年9月至2018年8月21日，总营业额2141485.58元，平均每月59486元，每天1983元，但2019年3月后，每月营业均为3万余元，与平均数有一定距离。 另查明，冰峰网吧系个人独资企业，章峰系冰峰网吧的投资人。 一审法院认为，案件争议焦点是双方解除房屋租赁合同的时间应如何认定？应从法律规定、合同约定、双方实际履行合同中的情况、双方对各自的主张所提供的证据四方面予以综合认定。1.从法律规定上，合同解除的类型有协议解除、约定解除、法定解除。法定解除有一般法定解除和特殊法定解除。一般法定解除即合同法第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人享有法定解除权；同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2.从合同约定上，房屋租赁合同未约定冰峰网吧享有合同解除权，但约定了众升公司在下列二种情况下享有合同解除权，一是冰峰网吧擅自停业超过五日以上的；二是冰峰网吧拖欠租金单次超过30天的，众升公司有权单方解除合同。3.从双方履行合同的情况上，根据合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当履行租赁物的维修义务。从租赁物的使用情况看，众升公司于2015年4月26日将房屋出租给冰峰网吧后，给予冰峰网吧四个月免租期，用于装修，租赁期限五年。冰峰网吧经过四个月的装修，于2015年9月20日开业。开业后不久就出现只要是雨季，室内便会出现漏水现象，尤其是暴雨天气房屋内滴水不断。冰峰网吧自行对漏水墙面墙顶进行维修，还向12345反映，但漏水现象未得到彻底解决。2016年6月，因出现大面积漏水，冰峰网吧向众升公司报备，众升公司虽然及时对漏水问题作了处理，也只是暂时控制，只要下雨天，墙面仍有渗水。2018年8月18日，房屋内再次出现大面积漏水，因漏水状态一直持续的阶段性发生，网咖墙体、电脑、电器及设备受到不同程度的损害，电路短路、断路，加上地面震动，影响了网吧的整体环境，对网吧的经营确实产生了一定的负面影响，但是冰峰网吧仍然守约经营，直至2018年8月18日至20日期间的连续暴雨，冰封网吧已无力解决漏水问题，于2018年8月25日、26日以不同的方式向众升公司发送解除合同通知书，并另行选择了新场所继续经营网咖业务，除从原租赁场所取走电脑外，重新购置了其他物品，于2019年3月重新开业。对众升公司而言，众升公司在接到冰峰网吧报备后均及时处理，没有置之不理，反而积极配合维修，在得知冰封网吧向其发出解除租赁合同后，于2018年10月22日发律师函不同意冰峰网吧解除合同，于2019年3月22日发律师函要求解除合同，作出了回复。从双方各自提供的证据上，众升公司提供的证据不能证明冰峰网吧解除合同是因为受市场影响营业额下降的原因及冰峰网吧想通过无限放大漏水和排烟机震动问题以达到逃避其单方违法解除合同责任的目的；冰峰网吧提供的证据只能证明租赁房屋存在漏水、电路短路、短路的现象，不能证明众升公司拒绝履行维修义务。综上，该院认为，众升公司与冰峰网吧签订的房屋租赁合同合法有效，冰峰网吧已经营了三年左右，基本上履行了支付租金及物业费的义务。根据契约精神，冰峰网吧本应继续全面履行合同义务，但因为出现租赁房屋漏水现象，且在雨天特别是暴雨天一直持续的阶段性地发生漏水，导致网吧环境、形象受损，电路短路、断路的现象也容易引发不安全隐患，而客户需要的是一个安全、温馨、舒适的环境及优质的服务，冰峰网吧仍守约经营，直至2018年8月18日始，再次因暴雨严重影响网吧经营，导致冰封网吧无力解决，冰峰网吧因此于2018年8月25日、26日向众升公司分别以在网吧门上张贴和通过邮政快递向众升公司送达了解除合同通知书，这在双方签订合同时是无法预见的，合同至2020年9月7日才能到期，在这种环境下继续履行合同对冰峰网吧来说是不公平的；冰峰网吧并非因商业风险因素故意借此解除合同，而是另行选择了新场所继续经营网咖业务，且已于2019年3月开业。根据公平原则，并结合案件的实际情况可以解除合同，但应当承担相应的赔偿损失的违约责任。鉴于众升公司明知冰峰网吧已分别以二种不同的方式向其送达了解除合同通知书，但其怠于行使自己的合同解除权，故对2019年3月22日前租赁房屋闲置所产生的租金损失120540元，将酌情予以认定。 对众升公司提出的要求冰峰网吧支付拖欠的租金及违约金、物业费及违约金的诉讼请求，经审理查明，冰峰网吧实际尚欠众升公司租金10675元，故对尚欠的租金10675元及违约金予以支持。对众升公司提出要求冰峰网吧支付补偿金224475元的诉讼请求，因房屋租赁合同约定冰峰网吧无故拖欠租金单次超过30天的，众升公司除有权解除合同外，还有权要求冰峰网吧另行支付12个月的租金作为补偿金。现查明，冰峰网吧仅尚欠众升公司租金10657元，并已支持按月利率2%的标准判令支付违约金，可实际弥补冰封网吧尚欠众升公司租金给众升公司造成的损失，故不予支持。对众升公司提出的要求冰峰网吧支付逾期腾房占用使用费29520元（2019年3月22日至2019年5月9日期间）的诉讼请求，因房屋租赁合同实际于2018年8月29日解除，冰峰网吧于2018年9月前往租赁场所取回所有财物，但因众升公司报案未果；2018年10月22日，众升公司调换门锁，冰峰网吧于2018年12月取走电脑，冰峰网吧因不能取走其他财物，重新购置，导致冰峰网吧将其他财物出让他人，其他物品于2019年5月9日拆除取走，故该费用应由众升公司自行承担。对众升公司提出的要求章峰对冰峰网吧的债务承担无限连带责任的诉讼请求，于法有据，予以支持。 对冰峰网吧提出的要求众升公司退还履约保证金及已收取的物业费82000元的反诉请求，依据房屋租赁合同的冰峰网吧拖欠租金超过30天的，合同履约保证金不予返还的约定，冰峰网吧的反诉请求于法无据，该院不予支持；对要求返还收取的物业费82000元的反诉请求，无事实与法律依据，不予支持。对冰峰网吧提出的要求众升公司赔偿损失的反诉请求，因冰峰网吧已将电脑取回，其他物品已折价出让他人，其他损失应自行承担，故对该反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十九条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、众升公司与冰峰网吧签订的《房屋租赁合同》于2018年8月29日解除；二、冰峰网吧于判决生效之日起10日内支付众升公司房屋租金10657元及违约金（自2018年9月8日始至判决确定的履行之日止按月利率2%计算）；三、驳回众升公司要求冰峰网吧支付物业费及违约金的诉讼请求；四、驳回众升公司要求冰峰网吧支付补偿金的诉讼请求；五、冰峰网吧于判决生效之日起10日内支付众升公司逾期腾房占用使用费的诉讼请求；六、冰峰网吧于判决生效之日起10日内赔偿众升公司2019年3月22日前租赁房屋闲置所产生的租金损失72324元；七、章峰对上述第二、六项承担无限连带清偿责任；八、驳回冰峰网吧的反诉请求。本诉案件受理费9676元，减半收取4838元，由众升公司负担3870元，由冰峰网吧负担968元；反诉案件受理费12406元，减半收取6203元，由冰峰网吧负担。 本院二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。另，双方均确认，2018年8月15日冰峰网吧交纳的2000元系电费。 本院认为，本案双方争议的主要焦点问题是案涉合同解除时间的认定。 1.合同法第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人享有法定解除权。根据查明的事实，2016年6月，因出现大面积漏水，冰峰网吧向众升公司报备，众升公司虽然及时对漏水问题作了处理，但2018年8月18日房屋内再次出现大面积漏水，因漏水状态一直持续的阶段性发生，网吧墙体、电脑、电器及设备受到不同程度的损害，电路短路、断路、地面震动等，影响网吧环境及经营。即由于客观情况发生变化，继续履行合同可能导致承租方合同目的无法实现。冰峰网吧于2018年8月25日、26日向众升公司发送解除合同通知书，已明确表示不再继续履行合同。之后，冰峰网吧另择场所开业经营，众升公司主张冰峰网吧解除合同是受市场影响营业额下降的原因依据不足。一审判决认定本案存在情势变更情形虽有不当，但结合案件的实际情况认定冰峰网吧可以解除合同并无不当。但冰峰公司应赔偿众升公司因合同解除而租金减少的损失。一审判决综合全案酌定解除合同后2019年3月22日前租赁房屋空置期间产生的损失120540元，由冰峰公司承担72324元尚属合理。众升公司主张12个月租金补偿金无相应的依据。关于逾期腾房占用费问题，一审判决已作了详细的说理与分析，对该请求不予支持。 2.对于众升公司主张尚欠租金及物业费问题。众升公司提供的《冰峰网吧欠款及违约金计算表》反映，截止2018年8月7日，冰峰网吧尚欠众升公司租金39695元。2018年8月15日，冰峰网吧缴纳了18000元、2000元，其中2000元系电费；2018年7月20日，冰峰网吧已缴纳2018年8月1日-8月29日的物业费，故实际多缴纳物业管理费为11070元，该多交费用可抵扣所欠房屋租金。综上，冰峰网吧实际尚欠房屋租金为10625元（39695元-18000元-11070元）。合同约定“冰峰网吧拖欠租金，应向众升公司支付滞纳金，每逾期一日众升公司有权向冰峰网吧收取所拖欠租金的日千分之一的滞纳金，双方在履行合同过程中，对于逾期交付租金的事实并无异议。期间众升公司虽未因冰峰网吧拖欠租金的行为选择单方提出解除合同，但根据合同约定支付租金是冰峰网吧的基本义务，冰峰网吧拖欠租金及物业费应支付相应的违约金。本院对众升公司要求冰峰公司支付欠付租金、物业费的违约金酌定按年利率9%计算予以支持，冰峰网吧应支付众升公司租金违约金损失55924.74元、逾期支付物业管理费违约金损失3013.62元。 3.履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时予以返还，不是法定的债务担保方式，是一种违约担保。其又不同于定金，该履约金的目的是担保冰峰网吧完全履行合同，主要是担保按期履行支付租金、物业费，其功能是在于冰峰网吧违约时赔偿众升公司的损失。根据前述本院已对众升公司主张的逾期支付租金及物业费违约金损失予以支持，故案涉20000元履约保证金应在双方合同解除后予以返还，该履约保证金可在实际尚欠房屋租金及应承担的违约金赔偿中予以扣减。 4.合同履行过程中，众升公司已尽到及时处理和修复的义务，冰峰网吧自己提供的《冰峰网吧营业款明细》显示的营业款反映，其主张因漏水影响营业额与事实不符，冰峰网吧请求众升公司赔偿营业额减少损失依据不足。缴纳物业费是冰峰网吧应尽的合同基本义务，冰峰网吧请求返还物业费于法无据。关于冰峰公司主张的28000元消费卡，根据双方合同约定，该28000元消费卡属于双方建立消费合同关系的预约，因最终双方并未建立真正的消费合同关系，冰峰网吧主张的消费卡损失缺乏合同基础，本院对此请求不予支持。冰峰网吧主张的搬迁损失、毁损损失、装修损失、维修费损失、财产损失等，因冰封网吧已将电脑取回，其他物品已折价出让他人，对冰峰网吧主张的其他损失的主张不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持（2019）浙0802民初字第2436号民事判决第一、六项； 二、撤销（2019）浙0802民初字第2436号民事判决二、三、四、五、七、八项； 三、衢州市柯城区冰峰网吧支付衢州众升商业管理有限公司租金21695元、赔偿逾期缴纳房屋租金违约金52911.12元、逾期支付物业管理费违约金3013.62元，以及原审判决第六项衢州市柯城区冰峰网吧赔偿衢州众升商业管理有限公司租赁房屋闲置所产生的租金损失72324元，扣除衢州市柯城区冰峰网吧保证金20000元、多支付物业费11070元，余款118873.74元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。章峰对上述衢州市柯城区冰峰网吧应支付衢州众升商业管理有限公司的款项承担无限连带清偿责任； 四、驳回衢州众升商业管理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回衢州市柯城区冰峰网吧、章峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费9676元，减半收取4838元，由衢州众升商业管理有限公司负担3870元，由衢州市柯城区冰峰网吧负担968元；反诉案件受理费12406元，减半收取6203元，由衢州市柯城区冰峰网吧负担。二审案件受理费21848元，由衢州众升商业管理有限公司负担6421元，衢州市柯城区冰峰网吧负担15425元。 本判决为终审判决。 审判长 程顺增审判员刘小伟审判员郑慧芳 二〇二〇年一月六日 书记员 程      涵      薇