广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5022号 上诉人（原审原告）：梁壬梅，女，1970年9月3日出生，壮族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：龚丽萍，女，1974年6月9日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：林古泉，广西华震律师事务所律师。 原审第三人：融水苗族自治县融水镇新国村古选屯村民小组。 负责人：莫文忠，该村民小组副组长。 原审第三人：王小锋，男，1976年8月4日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 原审第三人：潘云龙，男，1964年5月14日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 上诉人梁壬梅因与上诉人龚丽萍、原审第三人融水苗族自治县融水镇新国村古选屯村民小组、王小锋、潘云龙租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁壬梅上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项；3.判令龚丽萍立即将租赁物（位于融水苗族自治县融水镇新国村古选屯路口屙屎崖的1600平方米钢构棚及靠山边空地）按2013年12月1日的现状返还给梁壬梅；4.判令龚丽萍按合同约定的租金标准每月22000元向梁壬梅支付从2019年5月1日起至实际返还租赁物之日期间的占用使用费。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致部分判决事项错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，租赁合同解除后，龚丽萍应当将租赁物返还给梁壬梅。梁壬梅请求“判令被告立即将租赁物（位于融水苗族自治县融水镇新国村古选屯路口屙屎崖的1600平方米钢构棚及靠山边空地）按2013年12月1日的现状返还给原告”的诉请，符合法律规定。一审判决对梁壬梅该诉请不予支持的理由，与法律规定不符，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，合同解除后龚丽萍继续使用租赁物至今，应当按原合同约定继续向梁壬梅支付租金至实际返还租赁物之日止。一审判决以租赁合同关系终止为由，对梁壬梅“判令被告按每月22000元的标准支付从2019年5月1日起至实际返还租赁物之日期间的租金”的诉请不予支持，违法了法律规定，应予纠正。 龚丽萍辩称其答辩意见与上诉意见一致。 龚丽萍上诉请求：1.撤销一审判决，请求发回重审；2.由梁壬梅承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决程序违法，龚丽萍本人未收到原审法院的开庭通知，因此龚丽萍未能到庭参加审理，未能参加庭审发表自己的意见，导致原审认定的事实错误，最后的判决损害了龚丽萍的合法权益。综上所述，一审法院的判决认定事实错误，程序违法。请求二审法院撤销一审判决，依法支持龚丽萍的上诉请求。 梁壬梅辩称，一审法院是否按照法定程序通知龚丽萍参加诉讼，请二审法院审查。梁壬梅在一审开庭前当着法官的面电话联系了龚丽萍，所以龚丽萍说没有得到通知与事实不符。 原审第三人融水苗族自治县融水镇新国村古选屯村民小组、王小锋、潘云龙未提交二审陈述意见。 梁壬梅向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年12月1日签订的《仓库租赁合同》；2.判令龚丽萍立即将租赁物（位于融水苗族自治县融水镇新国村古选屯路口屙屎崖的1600平方米钢构棚及靠山边空地）按2013年12月1日的现状返还给梁壬梅；3.判令龚丽萍向梁壬梅支付2018年12月1日至2019年4月30日期间的租金110000元和逾期付款违约金29200元；4.判令龚丽萍按每月22000元的标准向梁壬梅支付从2019年5月1日起至实际返还租赁物之日期间的租金。 一审法院认定事实如下：第三人古选村民小组在融水镇新国村古选屯路口屙屎崖(地名)山脚边有一处集体荒坡地约2.7亩，2008年10月29日发包给第三人潘云龙和唐诗（古选屯村民），唐诗于2010年3月1日将其承包份额转让给潘云龙，潘云龙于2013年8月13日将该荒坡转包给同为古选屯村民的第三人王小锋，2013年10月30日，王小锋将该场地出租给梁壬梅，双方约定由梁壬梅出资建成约1650平方米钢构棚作仓库使用，王小锋免租十年，十年后该钢构棚归王小锋所有。2013年11月25日，梁壬梅经王小锋同意将钢构棚及靠山边空地租赁给龚丽萍使用，梁壬梅作为甲方与乙方龚丽萍签订《仓库租赁合同》，2018年12月1日，梁壬梅作为甲方与乙方龚丽萍重新签订《仓库租赁合同》，约定：“……2.1、租赁期限为10年，即从2013年12月1日起至2023年11月30日止。……3.1、租赁期间，前5年，月租金为人民币壹万壹仟贰佰元整（RMB:11200元）”，现重新约定，后5年（-2023年11月30日止），月租金为人民币贰万贰仟元整（RMB:22000元）。……3.3、租赁期间，租金按月交付，乙方应于每月5号之前向甲方支付当月租金。若延期支付的，按200元/天的违约滞纳金，予以加计计收。……六、合同解除6.1、在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面等方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止，并不承担任何损失。6.2、合同到期或乙方确需提前解约，须提前2个月通知甲方，且向甲方完整交回租赁物、交清承租期的租金及其他因还原工作及履行合同要素所产生的费用”。龚丽萍于2018年11月15日支付租金后开始不再支付租金，梁壬梅诉至法院要求判如所请。 一审法院认为，梁壬梅和龚丽萍订立《仓库租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，龚丽萍作为承租人应当按照约定的期限支付租金。现龚丽萍拒付租金，梁壬梅依据《仓库租赁合同》“在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面等方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止，并不承担任何损失。”和“租赁期间，租金按月交付，乙方应于每月5号之前向甲方支付当月租金。若延期支付的，按200元/天的违约滞纳金，予以加计计收。”的约定解除合同并主张违约金，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。合同解除后，梁壬梅要求龚丽萍将租赁物按照2013年12月1日的原状返还给梁壬梅，但其并未提供相应证据证明租赁物2013年12月1日的原状是什么样子，也未举证龚丽萍未经梁壬梅同意而对租赁物进行了什么增设或改善，同时，双方签订的《仓库租赁合同》也并未对合同解除后租赁物恢复原状进行相关约定。故对梁壬梅的第二项诉请不予支持。梁壬梅将龚丽萍诉至法院要求解除合同，起诉之日可视为梁壬梅以书面等方式通知龚丽萍解除合同，故根据双方关于合同解除的约定，梁壬梅起诉之日2019年4月23日为合同解除日。合同解除后梁壬梅、龚丽萍之间的租赁合同关系终止，故梁壬梅要求龚丽萍按每月22000元的标准向梁壬梅支付从2019年5月1日起至实际返还租赁物之日期间的租金无事实和法律依据，依法不予支持。被告龚丽萍、第三人古选村民小组、潘云龙经依法传票传唤无正当理由不参加诉讼，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，可以缺席判决。 一审法院依照《《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除梁壬梅和龚丽萍于2018年12月1日签订的《仓库租赁合同》；二、龚丽萍向梁壬梅支付2018年12月1日至2019年4月23日期间的租金110000和违约金29200元；三、驳回梁壬梅的其他诉讼请求。一审案件受理费3084元，由龚丽萍负担。 二审期间，梁壬梅提交包含视频和照片的光盘一张。拟证明龚丽萍方至今仍然在使用涉案租赁物进行经营。龚丽萍对其占用租赁物的事实没有异议。双方对一审查明的事实没有异议。本院对双方无异议的事实予以确认。 经二审审理查明的事实与一审一致，并另查明，梁壬梅和龚丽萍均自认租赁物即作仓库使用的钢构棚以及龚丽萍进行改扩建的建筑，至今没有办理相关建设手续。龚丽萍占用租赁物至今。一审法院于2019年7月18日向龚丽萍直接送达了开庭传票等诉讼材料，龚丽萍在法院送达回证上签名并留电话号码。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条等相关规定，建设行为应当依法办理相应的许可审批手续方能进行，否则损害国家土地管理及城乡规划秩序。本案当事人未取得审批手续在集体土地进行建设仓库并订立租赁合同，违反了法律的强制性规定，且至今未取得相关手续，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效的处理原则为返还财产和赔偿损失。经本院释明，双方当事人坚持认为合同有效。现在经审理依法确认合同无效，当事人可以根据合同无效的处理规则主张权利，为避免诉累，本院结合当事人诉讼请求，根据法律规定，对有条件在本案处理的请求事项作出处理。合同无效，龚丽萍应当向梁壬梅返还租赁物，梁壬梅要求判令龚丽萍返还租赁物的请求可以在本案处理，鉴于租赁物性质决定了目前是使用后的状态，梁壬梅要求必须按照2013年12月1日的状态返还显然不可能。本院确定以现状返还。合同无效，则自始不产生法律效力。梁壬梅要求判令龚丽萍支付租金和逾期付款违约金的请求缺乏依据。但是，租赁合同作为一种具体的合同类型，在合同无效进行返还财产处理时有其特殊性。承租人应当返还的财产除了租赁物外，还应当包括其基于合同实际占有租赁物期间所获得的利益，因为该利益不属于具体实物，客观存在却不能返还，则应当依法折价补偿。根据本案实际情况，本院确定可以参照双方约定的租金标准，计算支付实际占用租赁物期间的占有使用费进行折价补偿。至于合同无效是否存在损失需要赔偿或者承担的问题，当事人可以进行协商，协商不成，可以另行主张处理。一审法院已于2019年7月18日向龚丽萍直接送达了开庭传票等诉讼材料，故龚丽萍关于一审程序违法，致使其本人未收到开庭通知等上诉理由及意见没有依据，本院不予采纳和支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条第二项、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初844号民事判决； 二、梁壬梅和龚丽萍于2013年11月25日、2018年12月1日签订的《仓库租赁合同》无效； 三、龚丽萍于判决生效之日起二十日内向梁壬梅返还租赁的位于融水苗族自治县融水镇新国村古选屯路口屙屎崖的建筑及土地； 四、龚丽萍于判决生效之日起十日内向梁壬梅补偿支付占用租赁物期间的占有使用费（包括支付2018年12月1日至2019年4月23日期间的占有使用费110000元和按每月22000元的标准支付从2019年5月1日起至实际返还租赁物之日期间的占有使用费）； 五、驳回梁壬梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费3084元（梁壬梅已预交），由龚丽萍负担2437元，梁壬梅负担647元；二审案件受理费4584元（梁壬梅已预交3084元，龚丽萍已预交1500元），由龚丽萍负担3937元，梁壬梅负担647元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年一月九日 书记员 赵雅婷