苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初9780号原告：何金妹，女，1936年11月24日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：李强，江苏简恒律师事务所律师。被告：缪静亭（曾用名缪静），女，1991年3月18日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：顾卫珍（系被告母亲），女，1969年11月7日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：张勇骏，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。原告何金妹与被告缪静亭合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何金妹及其委托诉讼代理人李强，被告缪静亭的委托诉讼代理人顾卫珍、张勇骏到庭参加诉讼。后因案情复杂，双方当事人争议较大，本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告何金妹及其委托诉讼代理人李强，被告缪静亭的委托诉讼代理人张勇骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何金妹向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2003年2月25日签订的《购买房地平方协议》无效。2、本案受理费由被告承担。审理中，原告明确房屋差价损失为36.081万元。事实和理由：原、被告双方系祖母、孙女关系，2003年2月25日，原告及丈夫缪玉生（已亡故）与被告的父亲（协议中落款为缪纪云）签订《购买房地平方协议》。该协议由被告方事先打印提供，签订协议时，因原告一家文化程度都不高，对协议的法律含义根本无法理解，协议内容全凭被告的父亲口头宣读。该协议约定，原告本人及其丈夫、二儿子缪继龙（已亡故，协议中误写成廖继龙）将共有的宅基地出售给被告全家，共计170平方，被告一家拿到土地证后，一次性支付原告方土地款55000元等内容。协议签订后，被告一家到村委会办理宅基证变更手续，因被告一家在当地已有宅基地及房屋（1995年批建），根据“一户一宅”的法律规定，协议违法导致村集体组织不予审批，宅基证也无法变更，被告也就未履行土地款给付义务。之后，被告一家于2004年左右强行翻建了宅基地上的房屋，将原告及丈夫赶到了一小间违章搭建的平房内居住，2015年后，被告不再让原告继续居住。原告认为，原告与丈夫因不懂法律、法规，在未征得村集体组织同意下，与被告的法定代理人于2003年2月25日签订了协议，将自己唯一的宅基地出售给被告一家，该协议的内容不但违反了法律的强制性规定，同时还损害了村集体的利益，侵害二儿子缪继龙的共有利益。因此，原告恳请法庭在查明事实真相的基础上，依法认定《购买房地平方协议》无效。被告缪静亭辩称：案涉《购买房地平方协议》应当是有效。根据合同法第四十四条及土地管理法第六十二条第一款之规定，同一集体经济组织成员间转让农村宅基地及房屋，在不违背一户一宅基本原则的前提下，该转让行为并未损害集体和其他成员的利益，买卖合同有效。被告是江新村村民，在签订合同时没有宅基地，符合购买条件。关于土地款实际已于2003年交付给缪洪根（原告长子），加之自2003年至今，除本次诉讼外，约15年，原告及其长子缪洪根均未对上述转让行为以及被告父母建房、使用房屋及土地行为提出异议，故该合同应是有效。现案涉房屋涉及拆迁，目前该房屋已被拆除。被告领取了房屋的拆迁利益，关于原告的拆迁利益，原告可按政策向有关拆迁部门自行去领取。本院经审理认定事实如下：缪玉生系何金妹丈夫，缪玉生夫妇共生育三子一女：长女缪凤英、次子缪洪根、三子缪继龙、四子缪继云（又名缪纪云）。2003年10月7日，缪继龙病故。2014年11月27日，缪玉生病故。2003年2月25日，缪玉生夫妇作为甲方与缪静亭的法定代理人缪继云（继承人缪静亭）作为乙方，签订《购买房地平方协议》一份，约定：1、甲方廖玉生夫妇及二儿子廖继龙将三人的个人土地平方出售给廖继云全家，共计170平方米，乙方拿到土地证后一次性全额支付甲方土地款伍万伍仟元整。2、在今后如遇国家动迁，甲方的个人土地平方不得收回，甲方的170平方米土地平方所有权仍旧归乙方所有(土地平方由乙方终生买断)。3、因乙方建房用甲方廖玉生之名，今后长子全家及其他子女不得以此为借口向乙方要回土地等相关要求。4、该土地及房屋所有权归廖静婷（亭）所有。5、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，长子全家一份，本协议经三方签字、按印后立即生效。6、由于廖继龙精神状况有缺陷，不能自理，由其父母全权代理。落款处有双方签名、捺印及长子缪洪根、缪林（缪洪根之子）签名。（注：协议条款中廖姓系笔误，应为缪）协议签订后，缪静亭父母即缪继云夫妇支付了相应的价款，并于同年3月24日以缪玉生之名办理了江苏省村镇工程建设许可证、准建证，同年5月29日办理了吴江市民房建筑工程施工许可证。随后在案涉宅基地上建造了房屋。另查明：缪静亭于1991年3月23日申报出生，申报名为缪静，落户在，1998年2月20日经公安机关批准改名为缪静亭。户主顾伟珍（即顾卫珍），系缪静亭母亲。1994年11月11日，顾卫珍向所在的江新村村民委员会申请宅基地，填写了乡（镇）农村宅基用地申报表，该申报表注明家庭住址为，户主顾卫珍，在册人员3人，包括缪继云、缪静婷（亭）照顾平方20㎡，原有宅基地50㎡，申请宅基地75㎡。1995年1月16日获批，并于当年完成建房。2018年，松陵镇农户动迁。同年11月6日的《松陵镇江新村农户安置基准面积会审公示表》显示：3组顾卫珍户，批建年份1995年。原审批户主为顾卫珍，原房屋批建人数3+1，原批建审批房屋占地面积80㎡。2019年6月，何金妹以缪继云不让其居住为由，向本院提起诉讼，要求确认案涉协议无效，后撤回起诉。2019年7月，何金妹以缪静亭为被告向本院提起诉讼，再次要求确认案涉《购买房地平方协议》无效。庭审中，双方对案涉宅基地上的房屋已于2019年11月因动迁被拆除的事实予以确认。以上事实，有原告举证的《购买房地平方协议》、宅基地用地申报表、人口登记表、户口注销证明、农户安置基准面积会审公示表、常住人口登记卡、松陵镇村民建房用地情况验收表、农村宅基用地申请报表，被告举证的收条、翻建房屋交费票据、施工许可证、准建证、建设许可证，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。根据以上法律规定,农村宅基地不可以自由流通转让,需转让的应当经过有关政府机关或者部门审批同意，且在本集体经济组织内转让。本案被告缪静亭出生后户口申报在其母亲顾卫珍户，而顾卫珍于1994年即向所在村民委员会即江新村申请宅基地建房并获得批准，且在获批的宅基地上建造了房屋。即缪静亭已随其母亲享有了宅基地使用权，其在2003年2月由其父亲作为法定代理人与原告夫妇签订了案涉房地购买协议，违反了土地管理法关于一户一宅的规定，故双方之间的《购买房地平方协议》应为无效，原告诉请理由成立,本院予以支持。被告提出的“被告是江新村村民，在签订合同时没有宅基地，符合购买条件”的抗辩意见与事实不符，也不符合法律关于土地不得买卖的强制性规定。其提出的“土地款已实际交付，自2003年至今，除本次诉讼外，约15年，原告及其长子缪洪根均未对上述转让行为以及被告父母建房、使用房屋及土地行为提出异议，故该合同应是有效”的辩解意见，事实虽然成立，但与法律相悖，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告何金妹及缪玉生与被告缪静亭父亲缪继云于2003年2月25日签订的《购买房地平方协议》无效。案件受理费1176元，由双方各半负担。被告应负担的588元于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××60），原告预交的案件受理费1176元，本院于本判决生效之日起十五日内退还588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨小红人民陪审员  孙丽园人民陪审员  朱根其二〇二〇年一月十六日书 记 员  沈 赟附录相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。