广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16690号上诉人（原审被告）：梁永群，女，1946年11月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李耀华，广东华盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市西关建设开发有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：欧阳小进，职务：董事长。委托诉讼代理人：曾雅妮、张莉，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人梁永群因与被上诉人广州市西关建设开发有限公司（以下简称西关建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梁永群及其代理人李耀华、被上诉人西关建设公司代理人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁永群上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回西关建设公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由西关建设公司承担。事实和理由：一审法院认定梁永群不符合《广州市西关建设开发有限公司租赁合同》约定的承租条件，判决解除梁永群与西关建设公司签订的租赁合同及梁永群将涉案房屋即广州市荔湾区西华路346号804房腾空交还至西关建设公司属于认定事实错误。一、广州市荔湾区西华路346号804房是西关建设公司拆除广州市荔湾区西华路372号房屋，给予梁永群家族的安置房。梁永群父亲梁敬于1946年购买了位于广州市荔湾区西华路197号房屋（以下简称197号房屋）。该房屋为两层建筑，占地约72.96平方米，两层共约145平方米。其后由于国家政策原因对197号房屋进行部分私产改造，该房屋首层临街位置41.4047平方米由国家统一经租。私产改造后梁永群一家13口居住在197号房屋二层，由于使用面积过少，梁永群家族以梁永群母亲陈有的名义向国家申请承租首层约10平方米以缓解居住压力。197号房屋首层约10平方米的租金由梁永群支付，承租人由梁永群母亲变更为梁永群，但197号房屋首层约10平方米仍是梁永群一家共同使用，梁永群妹妹梁永裕也一直在该房居住。其后因规划原因，197号房屋门牌被修改为广州市荔湾区西华路372号。后又因国家划拨行为需拆除372号房屋，因梁永群父亲已经去世，所以西关建设公司与梁永群及其合法继承人就拆除372号房屋进行了置换补偿。但是对于372号房屋首层由国家经租的41.4047平方米中，有约10平方米由梁永群家族承租，因此于1992年12月2日梁永群与西关建设公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》（以下简称《协议书》），约定了广州市荔湾区西华路346号804房是作为房屋首层原租户的回迁房。因此广州市荔湾区西华路346号804房为梁永群家族的租赁房屋，并非梁永群一人。二、梁永群在不知情的情况下与西关建设公司签订了《广州市西关建设开发有限公司租赁合同》，并约定“签订本合同时，梁永群或共同居住的人员没有自有产权或另有房屋居住，如有虚假，西关建设公司有权解除本合同并收回房屋；签订合同后，梁永群或其配偶获得了自有产权住房的，保证在获得自有产权住房之后起三个月后，合同解除，梁永群需将房屋交回西关建设公司”，该约定应属无效。在签订《广州市西关建设开发有限公司租赁合同》前，均是每年缴纳一次租金，2018年9月3日，梁永群前往西关建设公司缴纳租金时，西关建设公司的经办人员拿出一份租赁合同，让梁永群签订，称签订后才能缴纳租金。故梁永群根本没有细看，在没有和家族成员商量的情况下签订了该租赁合同。鉴于涉案房屋是西关建设公司拆除梁永群家族原有房屋而补偿的安置房屋，双方之间并非一般租赁关系，为此租赁合同中约定梁永群或共同居住的人需符合没有自有产权住房或另有房屋的条件才能租赁涉案房屋，显然不符合双方之间的实际客观情况，梁永群不可能同意该条款。该条款严重损害了梁永群及梁永群家族的利益，应属无效约定。三、置换补偿的广州市荔湾区西华路346号804房的实际使用人为梁永群妹妹梁永裕及其丈夫，其双方并无其他居住去向，因此梁永群无法将房屋返还西关建设公司。梁永群与西关建设公司签订《协议书》后，因置换补偿的广州市荔湾区西华路346号804房实为梁永群家族共同租赁，又因梁永群的妹妹及其丈夫家庭经济困难及名下无房，故梁永群家族决定由梁永群妹妹及其丈夫搬进广州市荔湾区西华路346号804房，该房屋由他们一直居住至今。梁永裕丈夫为一级残疾人士，身体条件不好，梁永裕及其丈夫根本没有能力对外承租房屋，也没有其他房屋可供搬迁，为此，在一审未增列梁永裕为案件当事人，梁永裕及其丈夫不能将房屋返还的情况下，梁永群无法将房屋返还给西关建设公司。此外，鉴于一审法院已查明现涉案房屋由梁永裕及其丈夫实际居住使用，在没有追加梁永裕及其丈夫为案件当事人的情况下直接判决由梁永群交还房屋，也损害了梁永裕及其丈夫的权益，属遗漏诉讼主体，程序违法。梁永群原向房管部门承租拆迁前的房屋。西关建设公司并非涉案房屋的产权人，产权人应是房管部门。西关建设公司无权与梁永群签订租赁合同，更加无权向梁永群主张搬迁房屋，请求法院驳回西关建设公司要求房屋搬迁的请求。西关建设公司二审答辩称：1.广州市荔湾区西华路346号804房是西关建设公司管理的房屋。《协议书》是西关建设公司与梁永群签订的，该《协议书》经广州市荔湾区公证处公证，该《协议书》显示，梁永群是372号房屋的住户，承租面积十平方米，且梁永群在一审中也确认西华路372号首层房管局经租的41.4047平方米中，有十平方米是梁永群承租使用的。因此广州市荔湾区西华路346号804房是西关建设公司根据梁永群原承租的西华路372号房屋首层十平方米回迁安置给梁永群的。梁永群主张此房屋是给予梁永群家族的安置回迁房，没有任何依据。2.梁永群与西关建设公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均已依约履行。梁永群与西关建设公司于2018年9月3日签订的租赁合同约定，西关建设公司将广州市荔湾区西华路346号804房屋出租给梁永群做住宅用途，由于西关建设公司为国企自有房产管理者，仅向拆迁租住户提供出租住房，因此梁永群保证在签订本合同时，本人或共同居住的人员没有自有产权住房或另有房屋居住，如有虚假，西关建设公司有权解除本合同并收回房屋。签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权住房的，保证在获得自有产权住房之日起三个月内，本合同解除，梁永群须将房屋交还给西关建设公司，逾期不交回的，视为梁永群违约。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律法规，另外一方有权依法提前解除合同。经查，梁永群名下已有两套自有房产，且涉案房屋也并非梁永群实际居住使用，而是由其妹妹居住使用，故梁永群已不符合租赁合同约定的承租条件。西关建设公司有权解除租赁合同，并要求梁永群将涉案房屋腾空交还西关建设公司。3.梁永群主张梁永群妹妹梁永裕及其丈夫经济困难及名下无房，所以客观上无法将房屋交还给西关建设公司，没有任何证据，也与本案无关。首先无法核实梁永群所说是否真实，即便如梁永群所说，应由其妹妹梁永裕及其丈夫去申请公房，而不是继续非法占有涉案房屋。梁永群名下已有多套自有产权住房，还占用公共资源，已严重损害社会公共利益。西关建设公司作为房产管理者，还有大量的拆迁户需要安置，在收回涉案房屋后，也会将房屋继续出租给符合条件的拆迁租住户。综上，梁永群的上诉请求无事实和法律依据，请依法驳回其上诉，维持原判。梁永群于2019年4月2日向一审法院起诉请求：1.判令解除西关建设公司与梁永群的租赁关系，梁永群迁出广州市荔湾区西华路346号804房屋，把房屋腾空交还西关建设公司；2.判令梁永群承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：据西关建设公司提交的荔湾区西华路372号房屋2019年4月24日的查册表显示，荔湾区西华路372号房屋产别为私产、经租，砖木结构2层，建筑面积134.9768平方米。其中，首层18.1049平方米的产权人为陈有，首层41.4平方米的共有权人为广州市房地产管理局。1997年8月28日，西关建设公司与陈有、梁光荣、梁永群、梁永容、梁光华、梁永意、梁永玲、梁永裕、梁永姐、梁永妙、梁颖怡签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，由西关建设公司拆除西华路372号房屋建筑面积93.5721平方米，将西关建设公司自有的新建房屋作为产权调换，该合同同时载明：首层产权通知书41.4047平方米不属产权人所有；等等。之后西关建设公司安排上述被拆迁人回迁荔湾区西华路346号603房、西华路350号904房、西华路金花直街107号201房。梁永群确认西华路372号首层房管局经租的41.4047平方米中有十几平方米系其承租使用。故有西关建设公司与梁永群于1992年12月2日签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》。该合同约定西关建设公司安排西华路金花小区南向房屋给梁永群回迁居住。之后，西关建设公司安排梁永群回迁至广州市荔湾区西华路346号804房屋即涉案房屋。另据西关建设公司提交的由原广州市国土资源和房屋管理局出具的编号为0004602的《广州市房地产权属证明书》显示，广州市荔湾区西华路344-378号（双门牌、除直管房和回迁房外）的权属人为西关建设公司，总建筑面积5941.53平方米，登记于2004年2月16日，其中附记标注：直管公房（13套）……西华路346号804房……暂不登记；等等。2018年9月3日，西关建设公司（出租人、甲方）与梁永群（承租人、乙方）签订《广州市西关建设开发有限公司租赁合同（住宅）》约定，甲方将广州市荔湾区西华路346号804房屋出租给乙方作住宅用途，使用面积24.82平方米；租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日，月租金144.3元；甲方委托广州荔景置业有限公司进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；租金按月结算，乙方需于每月10日前以现金方式交纳当月租金；租赁期间，乙方保证在签订本合同时提交的身份证、户口簿、证明、报告等有关材料全部真实、合法、有效，复印件与原件相符，保证如实填报《乙方直系亲属名单》；乙方不得将房屋交由《乙方直系亲属名单》以外的其他人使用或管理；由于甲方为国企自有房产管理者，仅向拆迁租住户提供出租住房，因此乙方保证：在签订本合同时，本人或共同居住的人员没有自有产权住房或另有房屋居住，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权住房的，保证在获得自有产权住房之日起3个月内，本合同解除，乙方需将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同；等等。合同签订后，西关建设公司一次性收取了梁永群2018年7月至2019年6月的租金共计1731.6元，并于2018年9月3日开具了相应的租金发票。经查，梁永群名下有两套房屋，分别位于广州市白云区机场路108号501房，建筑面积74.45平方米及广州市白云区机场路104号503房，建筑面积54.26平方米。一审庭审中，梁永群陈述涉案房屋现由其妹妹一家人居住。并提交了《关于加装电梯证明》拟证明涉案房屋产权不清。该证明系2017年11月29日西关建设公司向广州市荔湾区国土资源和规划局出具，载明：“西华路346号804房屋因历史原因，其产权未决……”西关建设公司质证认为该证明只是对加装电梯的说明，与本案无关。一审法院认为：西关建设公司、梁永群签订的《广州市西关建设开发有限公司租赁合同（住宅）》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。梁永群名下拥有两套自有房产，且涉案房屋也并非由梁永群实际居住使用，而是由其妹妹居住使用，故梁永群已不符租赁合同约定的承租条件，应当将涉案房屋交还给西关建设公司，故对于西关建设公司要求解除合同、腾空交房的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，因西关建设公司已收取梁永群租金至2019年6月，该行为视为同意梁永群使用涉案房屋至2019年6月，故双方租赁合同应于2019年7月1日解除。至于梁永群主张涉案房屋存在的产权争议，并不属本案审理范围，梁永群可另循途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，一审法院于2019年7月1日作出判决：一、确认原告广州市西关建设开发有限公司与被告梁永群就广州市荔湾区西华路346号804房屋签订的《广州市西关建设开发有限公司租赁合同（住宅）》于2019年7月1日解除。二、被告梁永群自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市荔湾区西华路346号804房屋腾空交还给原告广州市西关建设开发有限公司。本案受理费50元，由被告梁永群负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，梁永群向本院提交：证据一、有线电视发票；证据二、有线电视业务单；证据三、自来水发票与通知单，三份证据拟共同证明涉案房屋一直是由梁永群的妹妹梁永裕在居住使用。西关建设公司质证意见为：对三份证据的关联性均不确认，三份证据进一步说明梁永裕实际居住涉案房屋，违反了合同约定，西关建设公司有权解除租赁合同，要求梁永群腾空交还房屋给西关建设公司。二审期间，西关建设公司向本院申请出具律师调查令向广州市住房和城乡建设局调取广州市荔湾区西华路346号804房屋的权属状况及目前实际管理人状况，本院依据其申请于2019年12月24日出具（2019）粤01民调令442号律师调查令。广州市荔湾区住房和建设局于2020年1月15日出具荔住建函[2020]40号《广州市荔湾区住房和建设局关于协助调查西华路346号804房屋相关情况的复函》（以下简称《复函》），其中载明“广州市西关建设开发有限公司经市规划局（88）城地批字第717号批准征用西华路地段房屋，征用红线范围内包含房管部门管业的直管房。据广州市不动产登记查册表（2003登记字36241号，附件）反映，西华路358号首层等13套房屋均为广州市西关建设开发有限公司补偿给原房地产管理局的拆迁补偿安置房源，其中西华路346号804房等尚未完善房屋移交接管手续。”梁永群针对上述《复函》的质证意见为：对该《复函》的真实性及合法性没有异议，该《复函》可证实涉案房屋属补偿给原房地产管理局的拆迁补偿安置房源，西关建设公司并非涉案房屋的所有权人；且该《复函》并没有证明广州市荔湾区住房和建设局授权委托西关建设公司经营管理涉案房屋。鉴于涉案房屋是拆除梁永群原向房管部门承租的广州市荔湾区西华路372号房屋后给予梁永群家族回迁居住的房屋，该房屋的产权应属房管部门，并非属西关建设公司所有，而西关建设公司并没有证据证明房管部门委托其对涉案房屋进行经营管理，故西关建设公司无权与梁永群签订《租赁合同》，更无权要求梁永群迁出涉案房屋，为此，请求法院驳回西关建设公司全部诉讼请求。西关建设公司针对上述《复函》的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。首先，广州市荔湾区住房和建设局在《复函》中确认“西华路364号804房屋尚未完善房屋移交接管手续”。在移交前，涉案房屋实际一直由西关建设公司管理，梁永群与西关建设公司之间签订的《广州市西关建设开发有限公司租赁合同》（住宅）及梁永群一直向西关建设公司缴纳租金至2019年6月的事实也印证了这一点。其次，正是因为要交接，为了解决历史遗留问题才导致本案诉讼，若西关建设公司的主张未得到支持，政府日后会再次起诉，造成累诉。综上，请法院支持西关建设公司的全部主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对梁永群的上诉请求与西关建设公司的答辩意见，分析如下：从广州市荔湾区住房和建设局于2020年1月15日出具的荔住建函[2020]40号《广州市荔湾区住房和建设局关于协助调查西华路346号804房屋相关情况的复函》可知，涉案房屋属于西关建设公司应移交房管部门的房屋，在未移交前，应由西关建设公司行使管理权，且梁永群与西关建设公司签订了经公证证明的《广州市西关建设开发有限公司租赁合同》，西关建设公司据此提起本案诉讼于法有据。根据梁永群与西关建设公司签订前述合同中的约定“在签订本合同时，梁永群或共同居住的人员没有自有产权住房或另有房屋居住，如有虚假，西关建设公司有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，梁永群或配偶获得了自有产权住房的，保证在获得自有产权住房之日起3个月内，本合同解除，梁永群需将房屋交回给西关建设公司”，梁永群上诉认为其在不知情的情况下签署该合同缺乏依据，本院不予采信。现梁永群名下拥有两套自有房产，且涉案房屋也并非由梁永群实际居住使用，而是由其妹妹居住使用，故依据上述约定梁永群已不符合租赁合同约定的承租条件，应当将涉案房屋交还给西关建设公司，本案一审法院支持西关建设公司诉讼请求并无不妥，本院予以维持。至于梁永群二审提出涉案房屋是回迁给其家族承租的房屋，其妹妹梁永裕有继续使用涉案房屋的权利，但梁永群提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。同理，对梁永群提出一审未列梁永裕为第三人欠妥的主张，本院亦不予采纳。综上所述，梁永群的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由梁永群负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年一月二十日书记员  颜旭怀徐毅敏