广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16654号上诉人（原审原告）：陈建海，男，汉族，1973年4月9日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：彭建明，广东泓涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宛航，广东泓涵律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：汤伟鸿，男，汉族，1990年2月15日出生，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：付舒仁、朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张运港，男，汉族，1977年3月6日出生，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：邝丽珍，女，汉族，1976年8月8日出生，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：王继全，男，汉族，1971年8月8日出生，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：张雪玲，女，汉族，1972年12月12日出生，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：张志勇，男，汉族，1988年2月7日出生，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：广州市骏兴车业有限公司（以下简称骏兴公司），住所地广东省广州市花都区花山镇。法定代表人：张运港。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州花都锦东支行（以下简称建行花都锦东支行），住所地广东省广州市花都区。负责人：谢振辉。委托诉讼代理人：宋智敏，中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行客户经理。上诉人陈建海因与被上诉人汤伟鸿、张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、骏兴公司及原审第三人建行花都锦东支行案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈建海及其委托诉讼代理人彭建明，被上诉人汤伟鸿的委托诉讼代理人付舒仁，原审第三人建行花都锦东支行的委托诉讼代理人宋智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建海上诉请求：1、撤销一审判决，改判不得执行位于广州市花都区xxx路3号xxxxx广场（4栋）xxx房；2、改判确认陈建海是位于广州市花都区xxx路3号xxxxx广场（4栋）xxx房的所有权人；3、本案诉讼费用由汤伟鸿、张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、骏兴公司承担。事实和理由：一、陈建海一审提交证据足以证明邝丽珍夫妇及骏兴公司因拖欠陈建海的贷款从而达成以物抵债的合意。二、清远商铺已全部清偿按揭贷款，涉案房屋现尚有3万多元未还，陈建海可以一次性还清给银行，银行也同意在全部贷款清偿后配合办理按揭抵押涂销手续，然后就可办理交纳契税等手续。三、陈建海一直催促邝丽珍夫妇办理办证手续，并愿承担相关契税等一切办证费用，后邝丽珍夫妇迫于其他债权人压力而失联，导致涉案房屋无法办理产权证。四、涉案房屋已办理网签手续，房管部门已办理预告登记，自预告登记日起房管部门已宣告排他性产权登记。汤伟鸿辩称：一、陈建海与邝丽珍的房屋买卖合同约定的标的并非涉案房产，并非正常的房屋买卖关系，实际是以物抵债协议，陈建海享有的并非物权请求权而是普通债权请求权，不能优先于其他债务人。二、陈建海对于涉案房屋不能过户存在严重过错，不能对抗其他债权的查封。三、没有证据证明陈建海是否已支付涉案房屋房款。四、没有证据证明陈建海已实际占有涉案房屋。五、陈建海不能取得涉案房屋，其利益在房屋买卖合同中已得到充分的救济保障。六、对于纯投资类的不动产，有别于当事人生存所需的住宅，根据公平原则适用法律。综上，请求维持原判。建行花都锦东支行对陈建海的上诉意见及汤伟鸿的答辩意见均不表态，述称由法院认定。张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、骏兴公司分别经本院传票、公告传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。2018年7月24日，陈建海向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、不得执行位于广州市花都区xxx路3号xxxxx广场（4栋）xxx房；2、确认陈建海是位于广州市花都区xxx路3号xxxxx广场（4栋）xxx房的所有权人，涉案房产现价值约650000元；3、邝丽珍协助向陈建海办理位于广州市花都区xxx路3号xxxxx广场（4栋）xxx房的产权过户手续；4、由陈建海代邝丽珍向花都区国（地）税部门交纳涉案房屋的一手房的契税、印花税共14500元；5、建行花都锦东支行协助陈建海办理涂销涉案房屋上设立的抵押权手续；6、诉讼费由汤伟鸿、张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、骏兴公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区xxx路3号xxxxx广场（4栋）xxx房，尚未办理产权登记，预告登记权利人为邝丽珍。汤伟鸿作为申请执行人与张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、骏兴公司作为被执行人的民间借贷纠纷【(2018)粤0114民初3294号】一案中，汤伟鸿为防止张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、骏兴公司转移、隐匿财产，造成法院判决难以执行，向一审法院提出财产保全，并提供了相应的担保，一审法院依法作出(2018)粤0114民初3294号诉讼保全民事裁定，查封了预告登记在邝丽珍名下位于广州市花都区xxx路3号xxxxx广场（4栋）xxx房。2017年1月20日，陈建海作为买受人（乙方）与邝丽珍作为出卖人（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定邝丽珍将广州市花都区花东镇xx路2号xx房之六连带车位以650000元卖与陈建海，签署合同当日支付480000元，剩余170000元将于过户当日一次性支付，从2017年2月起房贷由乙方供款与甲方无关。合同第八条约定：1、甲乙双方于签署《房屋买卖合同》起，乙方由于名额原因暂时选择不过户，如乙方找到第三方购买此房产签买卖合同，甲方应配合乙方办理相关手续及提供所有相关材料；……关于涉案房屋与上述《房屋买卖合同》地址不同，陈建海陈述：《房屋买卖合同》上写明的地址是因为双方大意误将开发商的地址当作涉案房屋地址。关于上述合同第八条约定的原因，陈建海的委托诉讼代理人陈述：此合同为邝丽珍向认识的中介公司索要的合同格式，涉案房屋为公寓，不受购房资格限制。同日，陈建海作为买受人（乙方）与邝丽珍作为出卖人（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定邝丽珍将清远市清城区xxx路xx号美吉特华南装饰商贸中心一区五幢1层xxx号连带车位以800000元卖与陈建海。2017年3月13日，张运港、邝丽珍作为收款人向陈建海出具《收据》，写明：“今收到陈建海购买清远市清城区xxx路xx号美吉特华南装饰商贸中心一区五幢1层xxx号及广州市花都区花东镇xx路2号xx房之六，两套物业合计壹佰肆拾伍万元正，现收到陈建海购物业款两套合计壹佰壹拾叁万肆仟陆佰陆拾肆元伍角整，剩余银行贷款由陈建海负责与邝丽珍及张运港无关。”2017年3月14日，陈建海的妻子潘林丽向邝丽珍转款250000元。2017年4月起，潘林丽每月向邝丽珍账户打款4606.97元。涉案房屋现由陈建海出租。陈建海向一审法院出具支票复印件四张、报价单两张、送货单十七张、配件退货单七份，对账单两份，拟证明张运港、邝丽珍是广州市骏兴车业有限公司的股东，陈建海供应配件给邝丽珍夫妻及其开办的骏兴公司，张运港、邝丽珍拖欠货款884664.5元，曾开具的支票也已退回。汤伟鸿对此证据不予确认。一审诉讼中，陈建海陈述：当时两套房屋的价值大于拖欠货款，一起计算补交了250000元。关于为何未涂销抵押，陈建海陈述：当时不具备过户条件，邝丽珍有无办理契税不清楚，后来就无法联系了。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，陈建海所称张运港、邝丽珍欠付货款但仅有报价单、送货单、退货单、对账单进行证明，其次陈建海陈述张运港、邝丽珍欠付其货款884664.5元，后又补交250000元作为涉案房屋与清远市清城区xxx路xx号美吉特华南装饰商贸中心一区五幢1层xxx号房屋的房款，经核算，陈建海与邝丽珍签订的两份《房屋买卖合同》房款共计1450000元，陈建海并未交完全部房款，第三，根据2017年3月30日穗府办函［2017］65号《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。陈建海与邝丽珍签订房屋买卖合同时应明知邝丽珍尚未缴纳契税未办理不动产权证，陈建海签订合同时并未履行审慎义务，涉案房屋即使不存在查封，在邝丽珍办理不动产权证后两年内也无法完成过户，综上，陈建海提出不得执行涉案房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。对陈建海要求确认涉案房屋归陈建海所有的诉讼请求，不予支持。本案为案外人执行异议之诉，对陈建海主张邝丽珍协助其办理涉案房屋的产权过户手续、代缴契税、印花税，中国建设银行股份有限公司广州花都锦东支行协助涂销抵押的诉讼请求，不予处理。张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、广州市骏兴车业有限公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2018年12月18日作出判决如下：驳回原告陈建海的全部诉讼请求。案件受理费10445元，由原告陈建海负担。二审中，上诉人陈建海提交了以下证据：1、建设银行“个人贷款还款凭证”及结清证明，拟证明其对涉案房屋一直按月偿还银行的按揭贷款并已还清；2、电费、电梯分摊费等收据、缴费表，拟证明其一直向物业公司缴纳涉案房屋的相关费用；3、购房资格说明，拟证明其有资格受让涉案房屋；4、对数单复印件，拟证明被上诉人邝丽珍确认尚欠其货款884664.50元；5、清远商铺的产权证及最后一期按揭贷款的付款凭证，拟证明该商铺已办好房产过户手续。被上诉人汤伟鸿质证认为：证据1不能证明是上诉人陈建海还贷，结清贷款的义务人也不能证明是上诉人陈建海；证据2仅能证明上诉人陈建海有支付相关费用，不能直接证明其占用涉案房屋；证据3证明上诉人陈建海对涉案房屋不能过户具有过错，其明知取得不动产证满两年后才可转让涉案房屋；证据4无原件，且无被上诉人邝丽珍的签名核对；证据5与本案无关。原审第三人建行花都锦东支行质证认可证据1中“个人贷款还款凭证”及证明内容，其他证据与其无关。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人陈建海抗辩称涉案房屋至今未能过户是因被上诉人邝丽珍下落不明、无法联系所致，但根据本案查明的事实，上诉人陈建海与被上诉人邝丽珍签订涉案房屋的买卖合同时，涉案房屋是存在抵押登记的，上诉人陈建海对此明知，故其应知晓涉案房屋需清偿银行贷款后才能办理过户手续，其应合理预见涉案房屋可能存在不能及时办理过户的风险，该风险应由上诉人陈建海自行承担。此外，根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条的约定，双方于签署合同起，上诉人陈建海由于名额原因暂时选择不过户，如其找到第三方购买涉案房产签买卖合同，被上诉人邝丽珍应配合其办理相关手续及提供所有相关材料。事实上，上诉人陈建海在一审庭审中亦承认当时还不具备过户条件，被上诉人邝丽珍是否办理契税等亦不清楚。综上，上诉人陈建海对于涉案房屋未办理过户登记本身存在过错。本案是案外人执行异议之诉，且涉案房屋存在抵押登记，一审判决对上诉人陈建海关于确认涉案房屋归其所有并办理产权过户登记、代缴契税、印花税，协助涂销抵押的诉讼请求不予支持正确。综上，上诉人陈建海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10445元，由上诉人陈建海负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇二〇年一月十五日书记员  彭文悦书记员  区敏儿