江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏04民终3943号 上诉人（原审被告）：吴阳春，女，汉族，1974年1月31日出生，现住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：李军兵，江苏铸辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴逢春，女，汉族，1974年1月31日出生，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：姜履彬，江苏钟鸣律师事务所律师。 上诉人吴阳春因与被上诉人吴逢春合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 吴阳春上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由吴逢春承担。事实和理由：一、对一审判决查明的事实有异议。1.案涉房屋系吴阳春一人购买，登记证书及交费发票全部在吴阳春处，吴逢春仅为吴阳春在购买合同处代为签字，签字系委托代理行为，并不能因此认定该房屋系吴逢春所有。2.一审中吴逢春提供的录音证据形式不合法，未提供完整的原始载体，相关人员也没有到庭接受询问，两份录音均不能作为定案依据。3.一审法院对于购房的款项并没有查明，吴逢春汇款126100元给吴阳春系事实，该款项中7万元系吴逢春归还吴阳春的款项，56100元系吴阳春向吴逢春所借的钱。另案涉房屋首付款共计148000元，其它款项均系吴阳春自己出资，一审法院对该出资并未查明，直接判决房屋系吴逢春出资购买，严重违背事实真相。二、一审法院法律适用错误。一审法院不仅应适用《合同法》规定，还应该适应《商品房买卖合同解释》，《物权法》相关规定。三、一审法院程序错误。一审法院对该房屋进行保全，至今未将保全裁定书送达给吴阳春。 吴逢春辩称，本案系吴阳春借吴逢春之名购买案涉房屋。一、吴阳春从未委托吴逢春代其买房，一审庭审时出庭的证人证明案涉房屋的产权登记于吴阳春名下，之前是吴逢春看房、选房，也是吴逢春与案涉房屋的原产权人就房屋的价格、房款支付方式、违约责任等进行洽谈。二、案涉房屋的房款均是由吴逢春筹集并支付，另外借用吴阳春的名义向银行贷款152000元。购房定金和中介费，也是由吴逢春直接支付，并且吴阳春不能具体说明房屋的价格组成以及支付细节。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判 吴逢春向一审法院起诉请求：1、判令吴阳春于吴逢春将位于常州市天宁区房屋抵押权涤除后及时协助吴逢春将该房屋产权过户至吴逢春名下；2、判令吴阳春协助吴逢春归还购房贷款以及在吴逢春具备一次性还贷能力后协助吴逢春提前还清购房贷款；3、本案诉讼费用由吴阳春承担。诉讼中吴逢春自愿撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：吴逢春、吴阳春系双胞胎姐妹。2017年初，吴逢春联系中介东亚公司看房，并于2017年2月28日以吴阳春（乙方）的名义与卖方潘宜胜（甲方）、东亚公司签订《房屋买卖契约》一份，合同约定甲方自愿将丽华三村25幢303室房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，建筑面积61.20平方米。甲乙双方协议商定的上述房屋成交价格为30万元整。付款方式为：于2017年2月28日付定金6000元，于2017年3月2日付房款5万元整，于2017年3月2日正式过户时付64000元，余款18万待银行贷款下来全部付清。乙方承担所有税收。乙方处签名为：“吴逢春代吴阳春”，系吴逢春所签。东亚公司作为中介在合同尾部盖章。合同签订后，吴逢春向潘宜胜支付定金6000元，向东亚公司支付中介费5000元。 2017年3月2日，吴阳春与卖方潘宜胜签订《常州市存量房买卖合同》，约定潘宜胜将案涉房屋出售给吴阳春，房屋价款为254000元，定金4000元，承购人于2017年3月31日前支付首付款74000元，剩余房款2017年3月31日前申请办理贷款手续，并按贷款方式支付。潘宜胜（甲方）与吴阳春（乙方）、常州市不动产登记交易中心（丙方）签订资金监管协议，约定甲乙双方委托丙方监管的交易资金为250000元。乙方指定监管交易资金退款账户为中国建设银行43×××63的账户。双方一致认可该合同系常州市不动产登记交易中心备案用的，房屋真实的成交价为30万元，由首付148000元和贷款152000元组成。 2017年3月6日，吴阳春与常州市住房公积金管理中心签订《常州市住房公积金逐月提取转账还贷委托协议书》一份，约定吴阳春申请公积金贷款152000元，贷款期限18年，月利率2.708333‰。此后，房屋登记至吴阳春名下，房屋贷款由吴阳春公积金偿还，每月还贷930.42元。 2017年3月2日吴逢春从自己的中国农业银行、中国邮政储蓄银行账户上取款将126100元存入吴阳春名下的中国建设银行卡内（卡号：43×××63）。吴阳春认可收到该126100元，称该笔款中56100元系向吴逢春的借款，7万元系吴逢春归还吴阳春的欠款。当天，潘宜胜将6000元汇入吴阳春名下的中国建设银行卡号内，该卡又汇入潘宜胜银行账户5万元，转入常州市不动产登记交易中心资金监管账户7万元。 吴逢春又于2017年3月6日将1万元、1万元、9500元存入吴阳春名下的中国建设银行卡内，从该卡转入常州市不动产登记交易中心资金监管账户28000元。2018年7月左右该卡被吴阳春注销，现该建行卡在吴逢春处。 另查明，案涉房屋自购买后一直由吴逢春、吴阳春共同居住使用至今，由吴逢春居住朝南的房间，吴阳春居住朝北房间。 审理中，吴逢春申请东亚公司夏某、陆某出庭作证，夏某、陆某陈述，在整个房屋购买的过程中，均是吴逢春看房、与潘宜胜谈价格、支付定金及中介费的，吴阳春仅随吴逢春参加看房一次和到房产部门办理过户登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：吴逢春与吴阳春之间是否存在借名买房合同关系？ 第一，从吴逢春提供的两份录音证据分析，其中2018年5月2日吴逢春和吴阳春的谈话录音中，吴阳春承认常州的房屋是吴逢春出的钱，借用吴阳春的名义购买；其次，吴逢春提供的2018年8月8日案外第三人张文杰和吴阳春的电话录音中，张文杰陈述案涉房屋购买缘由是吴逢春想买房，因吴阳春有公积金，吴逢春故借用吴阳春的名义购买时，吴阳春在电话中并未对借名买房的起因进行否认，也未提出系向吴逢春借款购买房屋。上述录音证据证明吴逢春、吴阳春双方存在口头借名买房的约定；第二，从吴逢春提供的银行取款及存款凭证分析，证明2017年3月2日吴逢春从自己的中国农业银行、中国邮政储蓄银行账户上取款存入吴阳春名下中国建设银行卡内126100元，上述证据和录音证据相作证，证明购买讼争房屋首付款出资由吴逢春支付；第三，吴逢春能详细解释案涉两份购房合同（备案合同价及实际履行合同价）的房款支付及组成，包括其中备案合同的首付款4000元未实际履行，实际履行合同时支付的定金6000元由原房东潘宜胜退还给吴逢春，吴逢春又存入资金监管账户支付给潘宜胜等细节，吴逢春均能详细陈述，而吴阳春无法说清楚实际支付情况，这也印证了是吴逢春在购买案涉房屋，而非吴阳春购买案涉房屋；最后，证人夏某、陆某（中介东亚公司员工）的证人证言，两人与本案无利害关系，两人陈述的有关的证言和吴逢春所述基本一致，即整个购房过程是由吴逢春联系中介看房，和原房屋产权人商谈房屋价格，向中介支付中介费等，签订合同时因吴阳春有公积金，故借用吴阳春的名义购买案涉房屋。两名证人的证人证言也与吴逢春陈述借名买房的事实相符。 综合上述分析，结合录音证据及居间人的证人证言、出具的情况说明，可以认定吴逢春与吴阳春之间存在口头借名买房合同关系。反观吴阳春虽辩称是向吴逢春借款购买讼争房屋，但未提供任何证据证明双方之间存在借款的合意，该辩称也和双方之间的录音证据相矛盾。该院认为吴逢春借用吴阳春名义购买讼争房屋的事实具有高度可能性，吴阳春辩称系向吴逢春借款购买案涉房屋的可能性较小。 因案涉房屋存在抵押，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，因此吴逢春需要先涤除抵押权，才能办理变更登记手续。 吴阳春公积金账户用于偿还案涉房屋贷款，系代吴逢春偿还贷款，吴逢春应当向吴阳春偿还，如未偿还的，吴阳春可就偿还贷款金额、利息等损失向吴逢春另行主张权利。 综上，吴逢春的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：吴阳春于判决生效后且吴逢春将坐落于常州市天宁区房屋抵押权涤除后十日内协助吴逢春将该房屋变更登记至吴逢春名下，因不动产变更登记所产生的所有税费由吴逢春负担。案件受理费5800元，保全费2020元，合计7820元，由吴逢春负担2020元，吴阳春负担5800元。 二审期间，吴阳春提交以下证据：1.物业费管理收据1份，证明吴阳春缴纳2019年1-12月物业费。2.送货单1份、收据2份、维修单2份，证明吴阳春与吴逢春共同居住期间，吴阳春对维修、生活支付的支出，如果吴逢春是房屋的所有人，那么吴阳春是不需要生活支出的。3.2019年3月1日物业出具的证明，证明案涉房屋卫生间漏水1个月未修理，是吴阳春找物业进行维修，说明房子是吴阳春的。 吴逢春质证认为，对上述证据的真实性、合法性无法确认，以上所有证据均与本案没有关联性，并不是因为吴阳春缴纳了物业管理费、支付了维修费就能证明其本人是案涉房屋的实际购买人，上述证据不能达到其证明目的。 吴逢春二审提供：农业银行信用卡交易明细查询回单、农行卡复印件、顾天勤身份证复印件，证明2017年4月11日吴逢春借用顾天勤的银行账户，支付案涉房屋交易税费6616.62元，证明案涉房屋实际购买人是吴逢春。 吴阳春质证认为，对证据真实性认可，但是没有关联性，案涉房屋交易税费确实是吴逢春于2017年4月11日支付的，但是当天我从从银行提取了现金还给了吴逢春。为证明其主张，吴阳春提交银行详单1份，证明2017年4月11日吴阳春从银行提出现金1万，还给吴逢春6616.62元。吴逢春认为，对证据真实性认可，但与本案没有关联性，银行详单只能证明吴阳春从其银行账户取款，不能证明吴阳春将其中的6616.62元还给了吴逢春。 吴阳春要求法院调取：1.吴逢春在常州市租房公积金管理中心的公积金明细表，证明吴逢春在2016年2月在常州市由其单位为其缴纳公积金，进一步证明原审中吴逢春说因没有公积金故借用吴阳春公积金购房的观点不成立。2.向天宁住建局调取吴逢春在常州市申请公租房的记录，证明吴逢春获得了公租房的居住权，并非如其所述没有房子居住。 本院对一审查明的事实依法予以确认。 本院另查明：一审中吴逢春提供其与吴阳春的通话录音一份，内容包括：吴逢春“关于常州房子的事，我不得不担心，老马知道当初我用你的名字买房子吗？……我只想知道他知不知首常州那个房子是我用你的名议买的？”吴阳春：“知道呀。”吴逢春：“你给他怎么说的？”吴阳春：“二姐这个房子是她出的钱，我的名。”吴逢春：“也说是你跟他说这个房子是我借你的名义买的？”吴阳春“对，但是我也给他说了，这个房子我打算要了。”对上述录音，吴阳春质证认为，录音材料系部分材料，并不完整，该录音内容与本案无关，无法达到吴逢春的证明目的。 本院认为，本案吴逢春主张案涉房屋是其出资购买，只是借用吴阳春的名义进行房屋产权登记，对此吴逢春应承担相应的举证责任。第一，吴逢春要否定登记产权人吴阳春的权利，需要证明双方之间对房屋产权的归属已有约定。吴逢春一审中提供了其与吴阳春的通话录音，吴阳春对录音的真实性不持异议，录音中吴阳春承认该房屋是吴逢春出的钱，借用其名义购买，并明确表示打算要该房屋了。由此可见，在买房时双方对房屋的产权有明确约定，即吴逢春借吴阳春之名进行产权登记，现吴阳春反悔，不愿意继续履行双方私下的约定。第二，吴逢春主张通过吴阳春向案涉房屋出资14.8万元，其中126100元有支付凭证。吴阳春承认收到上述款项，认为其中的7万元系吴逢春归还之前的借款，另外的56100元系其向吴逢春的借款，但吴阳春未提供证据证明其主张，故应认定该126100元系吴逢春对案涉房屋的出资。第三，一审判决中已论述，中介东亚公司员工夏某、陆某的陈述和吴逢春所述基本一致，即整个购房过程是由吴逢春联系中介、商谈房屋价格、支付中介费，签订合同时因吴阳春有公积金，故借用吴阳春的名义购买案涉房屋。第四，二审中吴阳春提供的物业费管理收据、送货单、维修单等，不能证明其为案涉房屋的所有权人。吴阳春要求法院向相关部门调取吴逢春公积金明细表、申请公租房的记录，因该申请事项与本案争议不具有关联性，本院不予准予。综合以上三点，吴逢春与吴阳春之间存在借名买房的合意，吴逢春对案涉房屋的购买存在出资关系。一审法院认定吴逢春借用吴阳春名义购买房屋正确，据此作出的判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，吴阳春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由吴阳春负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莹 审判员 卢文忠 审判员 袁海燕 二○二○年元月六日 书记员 吴 洋