河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终13928号上诉人（原审原告）：张慧兵，男，1970年10月15日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：杨学林，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁鸿贵，河南亚太人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南金荣房地产开发有限公司，注册登记地郑州经济技术开发区朝凤路1号7号楼1单元4层07号，实际地址郑州市郑东新区东风南路与金水东路交叉口绿地原盛国际3号楼A座8层，统一社会信用代码：914101007551747705。法定代表人：杨振国,该公司经理。委托诉讼代理人：袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章志鹏，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州隆竹泽建筑工程有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环3号12层01号，统一社会信用代码：91410100337262874E。法定代表人:薛栋，该公司经理。委托诉讼代理人：姜涛，该公司员工。上诉人（原审被告）：河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区经开第一大街与经南六辅路交叉口西南角，统一社会信用代码:91410100352026407P。法定代表人:杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李向阳，该公司员工。委托诉讼代理人：赵红芳，该公司员工。上诉人张慧兵与上诉人河南金荣房地产开发有限公司（以下简称“金荣公司”）、郑州隆竹泽建筑工程有限公司（以下简称“隆竹泽公司”）、河南取予房地产开发有限公司（以下简称“取予公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21344号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张慧兵上诉请求：1、撤销一审判决第二项中的“赔偿购房损失119万元”，改判为“赔偿购房损失134.75万元”；2、撤销一审判决第四项，改判为金荣公司赔偿张慧兵已交房款一倍损失65.25万元；3、判令金荣公司、隆竹泽公司、取予公司承担一二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决未支持张慧兵主张的赔偿已交房款一倍损失65.25万元是错误的。张慧兵与金荣公司签订房屋认购协议，对房屋位置／面积／价款／付款方式等都做了明确约定。张慧兵已经履行了付款义务，然而取予公司把案涉房屋建成后销售给第三人，致使合同的目的不能实现，取予公司的行为构成一房两卖，构成根本违约。张慧兵原审提出的诉讼请求第二项中的赔偿已付房款一倍损失65.25万元的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款，金荣公司、隆竹泽公司、取予公司应赔偿张慧兵已交房款1倍损失65.25万元。而原审法院以张慧兵与金荣公司签订《协议》时知晓对方尚未取得商品房预售许可证为由，对张慧兵请求赔偿已交房款1倍的损失65.25万元不予支持，理由不成立。“赔偿已交房款一倍损失”是法律规定的惩罚性赔偿，三公司将房屋另卖他人，是恶意违约以牟取更大利益，法律理应对该行为予以惩罚，原审判决并没有体现对三公司惩罚制裁，是错误的，二审应当予以纠正。二、原审判决未全额支持张慧兵主张的赔偿购房差价款134.75万元，是错误的。由于三公司未履行合同义务，按照16000元／平方米计算，导致张慧兵实际遭受的购房差价损失为134.75万元，这是张慧兵实实在在遭受的购房差价损失。取予公司销售备案最低价也在16359元／平方米，高则达19799元／平方米，现在该楼盘的市场价已达20000元／平方米左右。张慧兵按16000元／平方米主张差价损失，其要求并不高，而且还低于取予公司的销售备案价，其主张是合理的。但是，原审仅判决赔偿购房差价款119万元，少判决15.75万元，实属错误，应予纠正。金荣公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21344号民事判决书第一项及第三项判决；2、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21344号民事判决书第二项判决，或者依法将该项判决变更为：河南金荣房地产开发有限公司返还张慧兵购房款622500元和车位款30000元；3、本案一、二审全部诉讼费用均由张慧兵负担。事实与理由：一审所认定的事实错误，适用法律错误。一、金荣公司从未取得案涉房屋的商品房预售许可证，《认购协议书》自始无效，一审法院对《认购协议书》效力的认定存在错误，其做出的关于解除《认购协议书》的第一项判决属于误判，应予撤销。关于金荣公司与张慧兵签订的《认购协议书》的效力问题，一审法院认为《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因此认定《认购协议书》合法有效。然而，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金荣公司作为《认购协议书》的××，从未取得案涉房屋的商品房预售许可证，因此《认购协议书》应被认定为自始无效。一审法院对《认购协议书》效力的认定存在错误，其做出的关于解除《认购协议书》的第一项判决属于误判，应予撤销。二、张慧兵就其损失的主张未提供任何证据，一审法院在没有任何事实依据和错误适用法律规定的情况下，做出的关于赔偿张慧兵购房损失的第二项判决属于误判，应予撤销或依法改判。(一）一审法院对张慧兵损失的认定，属于事实认定错误。本案中，就张慧兵所主张的购房差价损失，其未提供任何证据进行证明，应自行承担无法举证的不利后果，依法应予以驳回张慧兵关于损失的请求。但一审法院在张慧兵未提供任何证据证明的前提下，即随意认定张慧兵的损失，属于事实认定错误，应予以撤销或依法改判。（二）一审法院对张慧兵损失的认定及赔偿同时属于法律适用错误。本案中，张慧兵关于金荣公司赔偿其购房差价损失的主张没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，购房差价损失属于合同履行后的可得利益，其成立的前提条件为合同有效成立，而《认购协议书》自始无效，张慧兵要求金荣公司赔偿其购房差价损失的主张没有法律依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《认购协议书》因违反前述司法解释的相关规定而自始无效，张慧兵在明知金荣公司未取得商品房预售许可证的情况下与金荣公司签订《认购协议书》，其对《认购协议书》无效存在过错，因此即使存在相关损失，其也应自行承担该等损失，金荣公司只需返还张慧兵支付的购房款和车位款，无需承担其他责任。再者，参照河南省郑州市中级人民法院作出的（2016）豫01民终3830号民事判决和（2016）豫01民终3848号民事判决的观点：“原告（××）与被告(××）签订购房协议时已明知被告未取得商品房预售许可证，其自身对造成合同无效亦具有过错，法院认定双方各自承担责任；原告（××）主张被告（××）按照房屋差价赔偿其损失，其计算损失的方法依据不足，不予支持。”本案中，张慧兵签订《认购协议书》时知晓金荣公司未取得商品房预售许可证的事实，故即使存在相关损失，其也应自行承担该等损失，所以对其主张的购房差价损失诉讼请求不应予以支持。因此，除向张慧兵返还购房款和车位款外，金荣公司不应承担其他任何责任。一审法院在没有任何事实依据和错误适用法律规定的情况下，做出的关于返还张慧兵购房款和赔偿张慧兵损失的第二项判决属于误判，应予撤销或依法改判。三、一审法院对同系列的不同案件的裁判标准相差巨大，属于同案不同判，滥用裁量权的体现。在金荣公司认为金荣公司除向张慧兵返还购房款和车位款外不用承担其他责任的前提下，金荣公司发现，就和金荣公司与张慧兵纠纷同一系列的多个案件中，一审法院认定的购房损失没有统一的标准，且各案中损失的金额与购房款之间的比例或差额相差巨大；而且一审法院未考虑张慧兵购房时是团购价而非市场价这一因素，这种情况下即使考量房屋差价，如下文所述，也应当按照2016年8月同地段同类房地产的团购价与交款时的团购价之间的差价计算房屋差价，而非任意酌定，一审法院该等认定存在极大的主观性和随意性，这属于滥用裁量权的表现，对金荣公司极为不公，该等判决应予撤销或依法改判。四、金荣公司在坚持认为《认购协议书》无效的前提下，即使法庭认为《认购协议书》有效，《认购协议书》也只属于预约合同而非本约合同，张慧兵所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回。从《认购协议书》多处约定可以看出，关于案涉买卖，双方当事人仍应在条件成就时签订正式的《商品房买卖合同》，因此《认购协议书》属于典型的商品房买卖预约合同，而非商品房买卖本约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，在预约合同阶段，张慧兵要求金荣公司所承担的责任应为“预约合同违约责任”而非“本约合同违约责任”，因而，本案不应该以商品房买卖本约合同的违约责任来判断张慧兵的损失和金荣公司应承担的违约赔偿数额。《合同法》第一百一十三条规定了一方违约后，守约方可以主张的违约损失范围，包括合同履行后可以获得的利益。预约合同作为具有独立性的合同，该条款对其应当同样适用，但预约合同和本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念。商品房预约合同是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，与商品房买卖本约合同所产生的履行合同请求权并不一样，所以张慧兵不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张损失的依据。本案《认购协议书》签订后，张慧兵获得地是与金荣公司签订商品房买卖合同的请求权，并非直接履行商品房买卖合同请求权，金荣公司违反《认购协议书》的约定导致的损失是张慧兵丧失与金荣公司缔结商品房买卖合同的机会，此种机会损失不能简单与商品房买卖合同本约未履行的损失等同。而张慧兵所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，因此该主张不适用于本案，应予驳回。五、案涉《认购协议书》已对违约金标准作出约定，所以即使计算张慧兵损失，也应按合同的约定进行计算。《认购协议书》第四条第3款约定了逾期交房时违约金的计算方式，所以本案即使支持张慧兵的损失请求，因当事人已对违约金标准进行约定，损失应按约定的违约金标准即按照中国人民银行一年期定期存款利率进行计算，原审判决未考虑双方已达成的合意，滥用裁量权随意确定张慧兵的损失以及金荣公司的赔偿数额，应予撤销或依法改判。六、计算张慧兵损失也仅应计算至2016年8月，对于该时间之后的损失，即使存在，也应由张慧兵自行承担。从张慧兵提交的《关于解决金荣房地产团购房有关问题的会议摘要》等证据可以看出，包括张慧兵在内的该系列案的众多团购户早在2016年初之前就知道金荣公司无法继续履行《认购协议书》，同时为解决该争议，金荣公司在2016年初就与包括张慧兵在内的众多团购户协商解决。而从张慧兵提交的证据《退房协议》及银行明细可以看出，事实上绝大多数团购户已于2016年8月与金荣公司达成和解并完成退款，但张慧兵拒绝协商解决，故意拖延至今才起诉，因此即使计算损失，计算的时间节点最多也仅应计算至2016年8月，对于在该时间之后张慧兵的相关损失，即使存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，该等损失也应由其自行承担。七、金荣公司是完全独立的法人，金荣公司与取予公司、隆竹泽公司均不构成法人人格混同，一审法院存在事实认定错误。首先，一审法院通过《保证》认定金荣公司与取予公司存在人格混同属于事实认定错误。一审法院认为“在《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同”。然而该《保证》中的签字人并非薛栋而应该是薛楠，而签字人薛楠并非金荣公司人员，其无权代金荣公司作出任何承诺或保证，并且即使是薛栋所签，薛栋当时作为取予公司的法定代表人，与金荣公司并无关联，其单方作出的保证或承诺对金荣公司没有约束力，因此一审法院仅依据案外人薛楠单方作出的保证即认定金荣公司与取予公司存在人格混同，属事实认定错误。其次，一审法院对本案中三家公司人员，业务、财务混同的认定属于事实认定不清与错误。三家公司的股东、高层管理人员等均不相同且不存在交叉任职的情况，不存在人员混同情形；金荣公司的经营范围为房地产开发经营；取予公司的经营范围为房地产开发与经营，室内外装饰装修工程施工；隆竹条司的经范围为房屋建筑工程施工，环保工程施工，土石方工程施工，地基工程施工，批发零售，建筑材料、五金交电、环保设备。三者经营方式、地址、电话、传真、对外宣传内容等均不相同，不存在业务混同情形；金荣公司与取予公司、隆竹泽公司无共同账户，金荣公司的财产独立支配，与其余两家公司不存在财务混同、无法区分情形。因此，金荣公司是完全独立的法人，金荣公司与取予公司以及隆竹泽公司并不存在人格混同的情形，一审法院认定取予公司和隆竹泽公司承担连带责任的第三项判决没有事实依据和法律依据，依法应予撤销。综上所述，一审法院对事实认定不清、错误,适用法律错误，同时滥用裁量权，恳请贵院在查明事实的基础上，依法撤销一审第一项及第三项判决，并撤销或依法变更第二项判决，维护金荣公司的合法权益。金荣公司另补充上诉理由：金荣公司在坚持认为协议无效的情况下，即使法庭认为协议有效，协议也只属于预约合同而非本约合同，张慧兵所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回。从协议的相关约定可以看出，案涉买卖在条件成就时仍应签订正式的商品房买卖合同，因此协议属于商品房买卖预约合同而非本约合同，根据合同法第113条的规定，一方违约后守约方可以主张违约损失的范围包括合同履行后的可得利益，预约合同作为具有独立性的合同，但是预约合同和本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念，预约合同产生的是缔约请求权，以本约合同所产生的履行合同的请求权并不一样，所以张慧兵以未能履行本约合同下相关的损失作为其主张没有法律依据，应予驳回。即使协议有效，张慧兵早在2016年就知道金荣公司无法继续履行协议。同时为解决该争议，金荣公司在2016年初就与包括张慧兵在内的众多团购户协商解决。绝大多数团购户已经于2016年8月与金荣公司达成和解并完成退款，但张慧兵拒绝协商解决，为拖延至今才起诉，因此即使计算损失也仅应计算至2016年8月。对于在该时间之后张慧兵的相关损失主张即使存在，根据《中华人民共和国合同法》第119条第一款的规定，对于损失扩大的部分也应该由其自行承担。隆竹泽公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21344号民事判决书第三项判决；2、张慧兵负担本案一、二审全部诉讼费用及保全费用。事实及理由：一、隆竹泽公司不是案涉《认购协议书》的签约主体，不应承担相关民事法律责任。《认购协议书》由张慧兵与金荣公司签订，隆竹泽公司并非该《认购协议书》的签约主体，根据合同相对性原则，隆竹泽公司不应承担与《认购协议书》相关的任何责任。因此，隆竹泽公司不是本案的适格被告，不应承担任何责任，一审法院作出的第三项判决应予撤销。二、隆竹泽公司与金荣公司是完全独立的法人，不构成法人人格混同，一审法院事实认定错误。关于隆竹泽公司与金荣公司之间的关系，张慧兵提供的证据仅能证明两家公司之间存在正常的且可明显区分的资金往来，除此外无法证明其他关系。现在张慧兵未能提供证据证明两家公司存在法人人格混同，其应自行承担无法举证的不利后果。一审法院未查明事实就作出法人人格混同的认定，属于事实认定错误。隆竹泽公司与金荣公司在人员、业务和财务上均不存在混同的情形。首先，隆竹泽公司与金荣公司的股东、高层管理人员等均不相同且不存在交叉任职的情况，不存在人员混同情形；其次，隆竹泽公司与金荣公司两者经营范围和实际办公地址都不一致，不存在业务混同情形；最后，财务混同应指公司财务核算缺乏独立性，一般需依据公司账户、账簿、盈亏核算、费用摊销等方面的情况进行综合分析，而隆竹泽公司与金荣公司之间无共同账户，隆竹泽公司独立财产，与金荣公司即使有资金上的往来也属于可明显区分的情形，并不会影响两家公司财务核算的独立性，所以两家公司并不存在财务混同、无法区分情形。因此，两家公司不构成法人人格混同，一审法院事实认定错误。金荣公司作为独立法人应独立承担法律责任，一审法院认定隆竹泽公司承担连带责任于法无据，一审法院第三项判决应予撤销。取予公司上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21344号民事判决书第二项、第三项要求取予公司承担连带赔偿责任的判决；2、案件的一审及二审诉讼费用、保全费用等均由张慧兵承担。事实及理由：一、取予公司不是《认购协议书》中的主体，不应承担民事法律责任。张慧兵和金荣公司于2013年6月7日签订《认购协议书》，当时取予公司并未设立，取予公司与张慧兵之间并未成立认购房屋的法律关系，也从未收取过张慧兵、金荣公司、隆竹泽公司的任何房屋款项，案涉房屋的项目为“金荣熙园”，而取予公司开发的项目名称为“碧桂园天悦花苑”，于2017年取得预售许可证后才开始依法进行销售，取予公司不负有履行《认购协议书》的义务，根据合同相对性原则，取予公司不是该民事法律关系的主体，不应承担民事法律责任。二、一审法院判决认定取予公司与金荣公司法人人格混同及张慧兵与金荣公司签订的《认购协议书》有效属于认定事实错误，适用法律错误。（一）取予公司取得预售许可证并不代表金荣公司也取得了预售许可证，张慧兵与金荣公司签订的《认购协议书》自始无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，事实上，金荣公司也从未取得认购协议书中约定的金荣熙园项目的预售许可证，该认购协议书的签订违反了法律、行政法规的强制性的规定，应当认定无效，无效的认购协议书自始无效，认购协议书约定的权利义务不受法律保护，也不具有追溯力。即便一审法院认定取予公司与金荣公司法人人格混同，二个公司之间也只是财产上的连带责任，并不代表取予公司的预售许可证就是金荣公司的预售许可证。预售许可证是对特定主体颁发的，针对特定主体能力审核后进行的行政许可，具有专属性及特定性。如上所述，本案认购协议书有效的前提必须是金荣公司取得预售许可证，一审法院判决认定认购协议书有效的结论前提也应是金荣公司取得预售许可证，否则认购协议书自始无效。而本案实际情况为金荣公司自始至终从未取得预售许可证，故法院认定《认购协议书》有效缺乏事实证据及法律依据。（二）金荣公司与取予公司是完全独立的法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形，一审法院认定取予公司与金荣公司人格混同属认定事实错误。首先，法人人格混同和关联公司的定义，公司法并没有作出相应的规定，根据最高人民法院2013年发布的指导案例15号及江苏省高级人民法院作出的（2011）苏商终字第0107号民事判决可以得出，认定法人人格混同需查明公司存在人员、业务、财务等方面的高度混同后方可认定。其次，从公司人员构成上，取予公司与金荣公司的法定代表人并非同一人，两公司的高级管理人员上也并不存在交叉任职情况。业务范围上，取予公司与金荣公司的经营范围并不一致，更不存在混同。取予公司与金荣公司二者经营方式、地址、对外宣传内容等均不相同，不存在业务混同情形。在财务上，二个公司财务收益及资金状况均是独立的，财务及出纳人员也均不同，双方有资金往来并不能证明双方资金难以区分，两公司账簿不明晰等问题。本案中隆竹泽公司向团购房客户退款，也仅能表明隆竹泽与金荣公司之间存在债权债务关系，并不能证明两家公司财产无法区分存在混同。最后，一审法院以会议摘要、融资框架认购协议书部分内容及《保证》内容认定金荣公司与取予公司事实上存在混同的结论也是错误的。1.一审法院以《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司与取予公司的实际控制人，故认定了金荣公司和取予公司存在事实上的混同。但事实是，《保证》中的签字人为薛楠，薛楠非取予公司法定代表人也非取予董事，与取予公司无任何关联，其无权代表取予公司做出任何承诺。故一审法院基于错误的事实认定取予与金荣存在人格高度混同是错误的。2.根据工商信息显示，签订会议摘要时，金荣公司当时的法定代表人及总经理是杨振国，杨大为在无授权的前提下，无权代表金荣公司对外作出任何承诺，其承诺自始无效。同时，融资框架认购协议书与本案并非同一法律关系，涉及的内容与本案无关，也具有片面性，不能作为客观的证据使用。本案中法院判决依据会议摘要与融资框架认购协议书认定二个公司存在事实混同属于认定事实错误，且任何形式的文件都不能超越法律的规定干涉企业法人人格的独立性。综上所述，取予公司及金荣公司均系依法设立的具有独立人格的法人，各自以自己的名义独立进行民事活动，享有民事权利和承担民事义务。故一审法院判决认定取予公司与金荣公司法人人格高度混同，属事实认定不清与错误。三、一审法院判决取予公司承担连带责任无事实及法律依据,且判决赔偿损失过高，无赔偿计算依据及标准。(一）基于上述论述，取予公司与张慧兵未签订任何认购协议书，不存在任何法律关系，且金荣公司与取予公司均为独立法人，不存在人格混同的情形，故取予公司不应承担连带责任。一审法院以张慧兵实际损失为基础，判决取予公司连带承担赔偿购房损失1190000元，没有计算标准与依据，也无事实及法律依据。(二）如上所述，张慧兵与金荣公司签订的《认购协议书》因金荣公司自始至终未取得预售许可证而自始无效。且张慧兵及金荣公司对认购协议书的无效均负有相应的主观过错，张慧兵在明知金荣公司连土地均未获得的前提下为获取低价利益与其签订认购协议书，并支付购房款，存在主观的明知和故意。作为完全民事行为能力人，其应对自己的行为承担相应的后果。根据《中华人民共和国合同法》第56条规定：“无效的合同自始没有法律约束力。”确定合同无效是对当事人发生私法效果的根本否定。无效合同不应履行，故预期通过合同履行可获得的利益为非法利益也不受法律保护。由于合同无效不能得到履行，故一审法院判决赔偿张慧兵房屋差价损失及预期利益损失等没有法律依据。综上所述，一审法院判决证据不足，认定事实错误，适用法律错误。请求二审查明事实，依法撤销一审判决书第二项、第三项要求取予公司承担连带赔偿责任的判决；依法改判，维护取予公司的合法权益。张慧兵针对金荣公司、隆竹泽公司、取予公司的上诉一并辩称：一、三公司及实际控制人薛楠、薛栋人格高度混同。金荣公司安排其实际控制的隆竹泽公司将政府挂牌出让的涉案房产地块摘牌，取得土地使用权。隆竹泽公司取得该地块土地使用权后，为开发该地块设立了项目公司即“取予公司”，由取予公司负责该地块的开发经营。金荣公司、隆竹泽公司、取予公司系利益共同体、同一实际控制人。涉案地块团购房客户的团购权益保障义务也由三家公司承担，取予公司把承担金荣公司团购协议的义务作为开发该涉案地块的条件，并在政府主导的4.6会议摘要上作出了承诺。且，金荣公司、隆竹泽公司、取予公司及实际控制人薛摘、薛栋人格高度混同：(一）人员混同。1、两公司高管混同。金荣公司的总经理杨大为同时又是取予公司的监事；薛楠、薛栋既是金荣公司的实际控制人又是取予公司、福鸿元公司及涉案工程项目的实际控制人。2、管理人员混同。朱登飞既是金荣公司派驻“金荣熙园”项目的甲方负责人，又是取予公司派驻“缇香苑”项目的甲方负责人；赵强既是金荣公司扬尘监管负责人，又是取予公司扬尘监管负责人；杜丁丁同时任金荣公司、取予公司办理工商登记的代理人，系金荣公司和隆竹泽公司的工作人员，具有双重身份。3、《河南取予地产项目融资合作框架协议》中，明确载明了三公司系利益共同体，薛楠、薛栋系三家公司的实际控制人。(二）业务混同。1、金荣公司与取予公司在工商机关登记的经营范围一致。2、金荣公司的“金荣熙园”项目与取予公司的“缇香苑”(就是现在的“碧桂园”)项目是同一工程项目：（1）项目的地块系同一地块；（2）项目的位置是同一位置；（3）项目的《建设用地设计条件通知书》系同一文件；（4）项目的施工单位相同，“金荣熙园”与“缇香苑”项目的施工单位是同一单位，均是郑州二建；（5）项目的监理单位是同一单位，均是河南方大建设工程管理有限公司；（6）2015年9月，金荣公司与郑州二建签订《金荣熙园住宅小区3#、6#、7#楼施工设计》，而此时隆竹泽公司已经拍卖取得了案涉地块的土地使用权，并成立项目公司即取予公司开发经营案涉地块。3、2016年4月6日，取予公司监事、金荣公司总经理杨大为在郑州市经济技术开发区信访局当众表态：“取予公司是涉案项目融资，融资方为了规避投资风险要求设立的新公司，自始至终都没有说金荣公司与取予公司是两家公司，实际上就是一家公司。”(三）财产混同。1、2015年7月24日，金荣公司79×××96账户1.2773亿元汇给薛栋(光大银行卡62×××59，见明细首页)。2、2015年7月21日薛栋将上述款项中的1.21亿元汇给福鸿元公司（建行郑州花园北路支行账户41×××05）。3、2015年7月27日案外人孙峰汇给福鸿元公司0.8亿元（建行郑州花园北路支行账户41×××05）。4、2015年7月27日，福鸿元公司收到上述共计2.01亿元后，将其全部汇入郑州市国土资源局41001610020059690000-0010账户作为竞拍涉案地块的保证金。5、2015年7月29日，福鸿元公司以6.0639亿元竞得涉案地块，上述款项转为土地出让金。6、2015年11月27日，金荣公司79×××96账户汇入薛栋光大银行62×××77账户1.5363亿元，然后，薛栋转付取予公司41001610013052501181账户4367万元(见明细第89/90页）,薛栋转付福鸿元公司41×××05账户0.8亿元，福鸿元公司向案外人孙峰还款0.8亿元（见明细序号3096-3101）。7、薛栋通过建行商交所支行62×××76账户支付薛楠、薛栋、杨大为、朱登飞、赵强、王浩、杜丁丁工资、售褛部建设费、招待费、基坑支护工程费、医疗保险费、失业保险费(见明细第57-149、215/231/284/427/42页)。8、金荣公司汇入薛栋光大银行62×××59账户1.1亿元（见明细第1页、第90页），薛栋转汇给福鸿元公司支付土地款。9、金荣公司通过薛栋62×××76账户搭桥给取予公司提供资金(见明细序号158/159)。10、金荣公司向薛楠光大银行62×××53账户频繁汇入巨额资金（见明细第1页至133页）。11、取予公司设立前，薛楠账户（光大银行账号62×××53，明细第7页）给薛栋、杨大为、朱登飞、赵强、王浩、杜丁丁支付工资；取予公司设立后，薛栋账户给薛楠支付工资。12、薛楠以金荣公司名义退金荣熙园团购客户房款、车位款、保证金（见明细第41页），借款、还款、支付税金、利息（见明细第48页）、承担金荣熙园3#楼、6#褛二建劳务费368万元（见明细第84页），工伤养老金、医疗保险、保险(见明细第56页）,审计费(见明细第74页)等，承担取予公司咨询费20万元（见明细第74页），支付金荣熙园基坑支护款（见明细第93页）。13、福鸿元公司以金荣公司名义支付施工单位工程款（①2016年8月9日、2016年09月18日、2017年2月15日支付郑州二建5932071元，见账户41×××20明细序号273/283/350；②2016年11月04日、2017年1月19日支付河南平原基础建设有限公司4358502元（见账户41×××20明细序号319/334）。14、福鸿元公司支付取予公司施工个人款项（2016年11月04日支付杨鸿彦金荣熙园〈缇香苑〉）项目围挡款230000元（见账户41×××20明细序号315)。15、金荣公司、取予公司、福鸿元公司三公司实际控制人资金频繁转入转出：①2015年7月27日薛栋通过卡62×××59账户向福鸿元公司账户41×××05转入121000000元;②2016年8月18日从福鸿元账户41×××20转入薛栋的银行卡号62×××77资金2900000元；③2016年9月14日从福鸿元账户41×××20转入薛栋的银行卡号62×××76资金6840000元;④2016年8月9日薛楠通过卡62×××53向福鸿元公司账户41×××20转入500000元。16、2015年7月25日至今，福鸿元公司仍以金荣公司名义向团购房业主约600户退还房款（见福鸿元公司账户41×××05、41×××20）。17、2015年12月25日，取予公司以金荣公司名义向涉案工程项目监理单位支付监理费5万元（河南方大建设工程管理股份有限公司账户41×××00。以上大量证据及事实证明：第一、本案所涉地块出让金2.01亿元来源于金荣公司，福鸿元公司是受金荣公司指令参加土地拍卖并拍得该地块，且福鸿元公司设立（2015年3月19日）目的就是为了取得该地块并开发该项目，这充分说明福鸿元公司与金荣公司是一体公司。第二、本案所涉地块出让金2.01亿元，金荣公司通过薛栋转交给福鸿元公司，而不是金荣公司直接转账给福鸿元公司，欲从形式上掩盖金荣公司与福鸿元公司之间的控制关系。这是金荣公司为了规避向团购户业主承担责任而精心策划和早就预谋好的，在土地招拍挂之前就欲违约，企图撕毁与600多名团购户业主的购房协议。第三、金荣公司→薛栋→福鸿元公司→缴纳土地出让金→取予公司开发该地块，这一证据链条显现出的铁的事实，足以证明金荣公司、福鸿元公司、取予公司及实际控制人薛楠、薛栋在财务上、资产上高度混同，既分不清也分不开。综上，金荣公司与取予公司、隆竹泽公司实质上是一家公司，实际控制人都是薛楠、薛栋。工作人员分不清具体是哪个公司的员工，资产分不清是哪个公司的资产，业务分不清是哪个公司的业务，财务资金在三公司之间及实际控制人之间频繁转账，分不清是哪家公司的资金。三公司及实际控制人的关联关系在大量书证中得以体现,特别是在《河南取予地产项目融资合作框架协议》体现得非常明确、具体，并且这种关系在一系列协调会议上得到政府确认，政府成立的专门领导小组也予以认可。因此，三公司及其实际控制人的人格混同的法律特征显现得淋漓尽致，实际上就是一家公司。原审判决认定三张慧兵人格混同，既有事实根据也有法律依据，是完全正确的，应当予以维持。二、张慧兵与金荣公司达成的购房协议合法有效。第一，鉴于三公司及其实际控制人的人格高度混同，实际是一家公司的事实，虽然购房协议形式上是张慧兵与金荣公司所签，但实际上也是与取予公司所签，对三公司均具有约束力。第二，张慧兵与金荣公司达成的《协议》，就房屋坐落位置、面积、价款、付款方式、违约责任等内容达成合意，双方确立房屋买卖法律关系。虽然在签订购房协议时，该项目尚未取得商品房预售许可证，但是，在张慧兵起诉前该项目已经取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，购房协议合法有效。原审判决认定购房协议有效，有理有据，三公司主张购房协议无效的理由不能成立。三、原审判决三公司承担退款和赔损失责任，是正确的。三公司虽是分别设立的公司法人，但是三公司由于在人格上的高度混同，在法律上无法厘清各自的独立关系，因此，从实质上判断，三公司系一家公司。且“4.6会议摘要”是金荣公司、取予公司与团购业主形成新的合同关系的标志性文件，已经得到政府成立的专门领导小组同意认可，金荣公司与取予公司、隆竹泽公司实质上是一家公司，应当共同承担相应的法律责任，即返还购房款、赔偿差价损失、按已交房款一加一赔偿。综上，三公司的上诉请求不成立，应当予以驳回。取予公司针对张慧兵上诉辩称：一、一审法院未支持张慧兵一倍已付房款的赔偿，认定事实清楚，适用法律正确。张慧兵在上诉状所称要求一倍损失赔偿的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。本案的事实情况并不适用该司法解释之规定。对于第八条之规定，该规定适用的前提是商品房买卖合同订立后。但在本案中，张慧兵与金荣公司签订的为《认购协议书》，协议中第二条第2款，第四条第1款、第2款、第7款多处约定，张慧兵与金荣公司还需另行签订商品房买卖合同，签订正式的《商品房买卖合同》后认购协议书自动失效，所以张慧兵对协议为预约合同的性质是明知的。所以该协议仅为一个预约合同，而非正式的商品房买卖合同。商品房买卖合同并未订立，所以也不适用张慧兵所述的司法解释的相关规定。所以，一审法院未支持张慧兵一倍已付房款的赔偿并无错误。二、对于一审法院判决取予公司连带赔偿购房损失119万元，取予公司认为赔偿数额过高，认定事实及适用法律均是错误的。首先，取予公司认为协议为预约合同，预约合同仅有保证优先签约的义务，而并非是合同的实际履行的依据。张慧兵并未与金荣公司签订商品房买卖合同，合同也并未实际履行，并无可得利益损失，张慧兵要求以合同履行后的可得利益来赔偿房屋的差价损失没有法律依据。其次，若张慧兵认为协议为商品房买卖合同，也因金荣公司未取得预售许可证而无效；无效的合同自始无效，取得的财产予以返还，双方有过错的，各自承担相应的责任。张慧兵在明知金荣公司未取得销售许可证的情况下仍签订协议，应对自己的过错承担相应的责任。最后，张慧兵也无证据证明其遭受的实际损失，应对其举证不能承担相应的责任。综上，一审法院对于未支持张慧兵一倍已付房款损失的赔偿，适用法律正确，但对判决取予公司连带赔偿张慧兵119万元，适用法律错误，应由张慧兵自行承担相应的责任。取予公司针对金荣公司、隆竹泽公司的上诉述称：无异议。金荣公司辩称：同取予公司的答辩意见。另补充，张慧兵就其损失的主张未提供证据证明，应自行承担举证不能的后果，而且其也没有说明该损失的计算方式。关于张慧兵一倍损失的主张，该主张根据的是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第八条及第九条，但本案情况并不适用该两条法律的规定，该司法解释第八条适用的前提是商品房买卖合同，但本案的案涉协议并非商品房买卖合同。该司法解释第九条适用的前提是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，但本案张慧兵在签订协议之前就已经知道金荣公司未取得商品房预售许可证的事实，因此该司法解释的相关规定并不适用。隆竹泽公司辩称：同金荣公司的答辩意见。张慧兵向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告金荣公司2013年6月7日签订的购房协议；2、判令三被告共同返还原告购房款（含购停车位1个）652500元、赔偿购房差价损失1347500元、已交付房款一倍损失652500元，共计2652500元；3、判令三被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月7日，原告与被告金荣公司签订《协议》一份，协议约定：原告认购被告金荣公司开发项目位于郑州经××大街、××楼××单元××楼东户。单价4920元平方米，认购建筑面积125平方米，原告签订本协议时，认购90平方米预付45万元，110平方米预付55万元，125平方米预付62万元。被告需在项目开工后36个月内向原告提供具备向郑州市房管局备案的商品房。协议同时对双方其他权利义务进行了约定。同日，原告向被告金荣公司账户付款购房款622500元，被告金荣公司向原告出具收据一张。2015年1月31日，原告张慧兵向被告金荣公司支付车位费3万元，被告金荣公司向原告出具收据一张。协议签订后，被告金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年8月14日，郑州福鸿元商贸有限公司（后变更为被告隆竹泽公司）通过出让方式取得了朝凤路以东、经南六辅路以南，面积53544.89平方米的国有建设用地土地使用权，后于2015年8月21日，郑州福鸿元商贸有限公司、取予公司及郑州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为被告取予公司，涉案项目更名为缇香苑。2015年12月30日，被告取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证，涉案项目多次更名，最终确定为“碧桂园天悦花苑”，被告取予公司于2017年9月28日取得涉案项目的《商品房预售许可证》。被告金荣公司于2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国。被告取予公司于2015年7月30日成立，法定代表人为杨海波，2015年12月1日股东决定变更法定代表人为薛栋。金荣公司与取予公司在工商登记的经营范围一致，都为房地产开发经营。金荣公司的金荣熙园项目与取予公司的缇香苑项目所属地址是同一位置，项目的《建设用地设计条件通知书》系同一文件，金荣熙园与缇香苑项目的施工单位均为郑州市第二建筑责任有限公司，两个项目的监理单位均是河南方大建设工程管理有限公司。2016年4月6日，金荣公司杨大为、取予公司法定代表人薛栋在会议上认可：“金荣公司与取予公司事实上一家公司，取予公司的财产承担金荣公司地产团购客户的团购权益”。被告取予公司（项目公司）、上海廪益投资合伙企业、薛楠、薛栋、郑州福鸿元商贸有限公司、河南金荣房地产开发有限公司于2015年签订的《河南取予地产项目融资合作框架协议》中写明，目标项目为郑州经开熙园项目，薛楠、薛栋为项目公司、金荣公司、郑州福鸿元及目标项目的实际控制人，郑州福鸿元持有项目公司100%股权，杨大为同时任金荣公司总经理和取予公司监事。朱登飞即是金荣公司驻派熙园项目的工程师，任职工程部经理，也是取予公司驻派缇香苑项目的工程师。赵强同为金荣熙园项目和缇香苑项目的扬尘监管责任人。杜丁丁同时任金荣公司、取予公司办理工商登记的代理人。根据原告提供的薛栋、薛楠、金荣公司、取予公司、隆竹泽公司的银行流水明细显示：（1）2015年7月24日，金荣公司79×××96账户1.2773亿元汇给薛栋；2015年7月27日薛栋将上述款项中的1.21亿元汇给福鸿元公司账户；2015年7月27日案外人孙峰汇给福鸿元公司0.8亿元；2015年7月27日，福鸿元公司收到上述共计2.01亿元后，将其全部汇入郑州市国土资源局账户。（2）2015年11月27日，金荣公司79×××96账户汇入薛栋光大银行账户1.5363亿元，然后薛栋转付取予公司账户4367万元，薛栋转付福鸿元公司41×××05账户0.8亿元，福鸿元公司向案外人孙峰还款0.8亿元；（3）薛栋通过建行商交所支行62×××76账户支付薛楠、薛栋、杨大为、朱登飞、赵强、王浩、杜丁丁工资、售楼部建设费、招待费、基坑支护工程费、医疗保险费、失业保险费；（4）金荣公司汇入薛栋光大银行62×××59账户1.1亿元，薛栋转汇给福鸿元公司支付土地款；（5）金荣公司向薛楠光大银行62×××53账户频繁汇入巨额资金。（6）取予公司设立前，薛楠账户光大银行账号62×××53给薛栋、杨大为、朱登飞、赵强、王浩、杜丁丁支付工资；取予公司设立后，薛栋账户给薛楠支付工资；薛楠以金荣公司名义退金荣熙园团购客户房款、车位款、保证金，借款、还款、支付税金、利息、承担金荣熙园3#楼、6#楼二建劳务费368万元，工伤养老金、医疗保险、保险、审计费等，承担取予公司咨询费20万元，支付金荣熙园基坑支护款。（7）福鸿元公司以金荣公司名义支付施工单位工程款（①2016年8月9日、2016年09月18日、2017年2月15日支付郑州二建5932071元；②2016年11月04日、2017年1月19日支付河南平原基础建设有限公司4358502元）。（8）福鸿元公司支付取予公司施工个人款项（2016年11月04日支付杨鸿彦金荣熙园）项目围挡款230000元）。（9）金荣、取予、福鸿元三公司实际控制人资金频繁转入转出。（10）2015年7月25日至今，福鸿元公司仍以金荣公司名义向团购房业主约600户退还房款；（11）2015年12月25日，取予公司以金荣公司名义向涉案工程项目监理单位支付监理费5万元。一审法院认为,依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告金荣公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，由双方签字确认，内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告张慧兵按照合同约定履行了付款义务。经审理查明，协议约定项目的房屋未按照双方原约定的规划建造，已建成的房屋也已售出，合同目的无法实现，构成根本违约，故对原告要求解除原告与被告金荣公司于2013年6月7日签订的《认购协议书》并返还原告购房款（含购停车位1个）652500元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对原告要求被告支付房屋差价1347500元、已付房款一倍损失652500元的请求，本案被告实际存在违约情形，使双方的合同无法继续履行，故一审法院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势、合同履行不能的原因、当前使用资本成本、原告方支付房款的金额等因素，对原告上述诉求，一审法院酌定支持119万元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。关于原告要求被告金荣公司、取予公司、隆竹泽公司承担连带返还购房款及赔偿责任，根据原告提供的证据显示，薛栋、薛楠是三被告公司的实际控制人，取予公司设立之初福鸿元公司（现被告隆竹泽公司）持有取予公司100%的股权，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣公司、取予公司、鸿福元公司之间及三个公司通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福鸿元公司（现被告隆竹泽公司）以金荣公司名义支付施工单位工程款及向600名团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《民法总则》第61条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。在《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保障，公司的独立人格也突出表现在财产的独立上。被告三公司及其实际控制人薛楠、薛栋财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，严重损害了债权人的利益，故被告金荣公司、取予公司、隆竹泽公司应承担连带责任。被告隆竹泽公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告张慧兵的起诉及提交的证据未提出答辩和质证意见，应视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国公司》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张慧兵与被告河南金荣房地产开发有限公司于2013年6月7日签订的《认购协议书》；二、被告河南金荣房地产开发有限公司返还原告张慧兵购房款652500元及赔偿购房损失119万元；三、被告河南取予房地产开发有限公司、郑州隆竹泽建筑工程有限公司对被告河南金荣房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告张慧兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28020元，其中原告张慧兵负担8557元，被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司、郑州隆竹泽建筑工程有限公司共同负担19463元。本院二审期间张慧兵提交预售项目房源价格申报表三份，拟证明案涉项目的房产销售备案均价在16359元至19799元，上诉人主张按均价16000元计算购房差价损失并不高。针对张慧兵提交的上述证据，取予公司称，对三份证据的真实性无异议，但对其关联性、证明目的有异议。首先6号楼和9、12、13号楼两份房源价格申报表中涉及的房屋为多层电梯洋房，而张慧兵与金荣公司签订协议时，协议中约定的为1号楼14层，为高层房屋，两个房屋之间除了楼号不对应之外，在商品房销售过程当中，洋房、高层的价格相差悬殊，不能用洋房的备案价格来衡量高层的销售价格。对2号楼房屋价格申报表的真实性无异议，但对其证明目的和关联性有异议，在我司开发的涉案项目中2号楼为项目公司开发的楼王，整体备案价格也是整个小区当中最高的，而且，从张慧兵提交的这三份申报表所加盖的骑缝章中可看出，张慧兵单纯抽取出备案价格中最高的三种价格。金荣公司称，对三份证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，其不能作为购房差价损失的计算依据。我方认为购房差价应该是一个在后时间点的房屋价格与在前时间点的房屋价格的差价。在本系列案中金荣公司同张慧兵之间已经签订了协议，而协议对案涉房屋的价格进行了约定。因此协议约定的价格可以作为在前时间点的房屋价格，至于在后时间点的房屋价格我方认为应当以2016年8月份与案涉房屋同等地段，同等开发资质开发商开发的房屋价格作为参考依据。隆竹泽公司的意见同金荣公司。金荣公司提交三份证据：第一份是2013年上半年郑州房地产市场运行情况；第二份是2016年1月到7月郑州市房地产数据分析；第三份是该系列案一审判决返还购房款和赔偿金额的统计表。拟证明张慧兵所主张的房屋差价损失，因张慧兵在该系列案中并未提供证据证明该等损失以及对该等损失的计算作出说明，因此我方从郑州市住房保障和房地产管理局官网下载了两个时间点的商品房销售的价格作为参考依据。从这两份证据可以看出，2016年上半年郑州市的商品房销售价格较2013年上半年郑州市的商品房销售价格的差价仅为2392元。但是本案张慧兵自身也存在过错，而且本案的房屋价格为团购价而非市场价。因此其损失应当小于每平方2392元。基于这个情况，我方在本次庭审当中也提交了评估鉴定，申请法庭对2016年8月与案涉房屋同等地段同等开发商开发资质开发的商品房的市场价格及团购价格进行评估，以作为计算原审原告所主张的房屋差价损失的一个依据。针对金荣公司提交的证据，张慧兵称，关于金荣公司提交的第一份证据，真实性没有异议，但是关联性有异议。对方举出的是2013年上半年郑州市房地产市场大致的行情情况，我们当时购房的时候是在2013年这个时点，虽然是团购房价格，但是系双方协商一致的价格，因此不能套用当时市场上的房产价格。关于2016年1到7月郑州市房地产数据分析，对真实性不持异议，但与本案没有关系。对第三份证据真实性没有异议，但是并不能证明其证明目的。取予公司、隆竹泽公司对金荣公司提交的证据无异议。隆竹泽公司和取予公司未提交新的证据。本院经审查认为，张慧兵与金荣公司于二审所提交的证据，与本案的关联性不强，证明力不高，不能证明其证明目的，故本院均不予采纳。本院经审理查明的事实除与一审法院查明事实一致外，另查明：2016年7月9日，郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组作出的《金荣熙园团购房问题处置意见（讨论稿）》记载：“一、河南金荣房地产开发有限公司前期处理情况（方案一）金荣房地产团购房涉及业主约650名，涉及房款资金约3亿元，……2015年7月29日，位于第一大街与经南六辅路交叉口西南角的居住用地在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，面积约为80.32亩，最终经过129轮竞价以60639万元成交，竞得人为郑州福鸿元商贸有限公司……2016年4月份以来，部分团购房业主区、市、省集体上访……事件发生后，郑州经济技术开发区管理委员会高度重视，于2016年4月1日成立金荣房地产处置工作领导小组，积极稳妥处置相关问题……从2016年4月起，两个月内，金荣公司、取予公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判中，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件。二、业主自建方案（方案二）……三、工作组处置意见（方案三）根据金荣熙园团购房问题的实际情况，经咨询有关法律专家，工作组研究拟定以下处置意见：（一）工作组责成金荣公司、取予公司7月20日前完成不附加条件的转盘谈判，7月25日前保证启动资金到位。如金荣公司不能按时完成，工作组将指定公司接盘，优先解决团购业主问题。（二）工作组监管涉及业主团购款的转让款，总金额不低于3亿元，在工作组的监管下由金荣公司完成退款手续。（三）退款时间：2016年7月31日前退还本金。（四）退款模式：按照退款申请签署的时间先后顺序，交纳的房款总额一次性全额退还。（五）利息约定：业主交款时限内产生的利息问题，在工作组的主持下由业主代表和金荣公司协商解决。业主代表提出年利息不低于10%的要求，金荣公司承诺，如转让价款能够涵盖业主的利息要求，将按年息10%对业主予以支付。如果不能涵盖，依照法律规定双方协商，协商不成的可向人民法院提起诉讼……”后，金荣公司8月底前，将600名团购客户的房款本金全部退还，并按年息6%付息。本院认为：一、关于张慧兵与金荣公司签订的《认购协议书》效力问题。张慧兵与金荣公司签订的《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容,另，金荣公司出具的收据上显示其收取张慧兵的款项性质为房款，且为约定房款，因此,认购书应当认定为商品房买卖合同。经查，张慧兵与金荣公司在签订上述协议时，金荣公司尚未取得涉案地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证等证件。2015年7月29日，涉案国有土地使用权在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，经过129轮竞价以60639万元成交，福鸿元公司（即后更名为隆竹泽公司）取得涉案土地的国有建设用地土地使用权，因福鸿元公司不具备房地产开发资质，于2015年8月21日福鸿元公司、取予公司及郑州市国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为取予公司。且之后，涉案项目《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》均办理在取予公司名下，故金荣公司并未取得涉案项目的开发建设，涉案项目实际由取予公司开发建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项:违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，××未取得商品房预售许可证明,与××订立的商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。金荣公司未取得商品房预售许可证明,而与张慧兵签订《认购协议书》,至张慧兵诉至法院前亦未取得,故双方签订的《认购协议书》应当认定为无效。二、关于损失的认定和赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。张慧兵与金荣公司所签订的协议无效，其对金荣公司享有的是债权请求权，而不是物权期待权，且2015年7月29日，涉案国有土地使用权被福鸿元公司取得，2016年5月18日金荣公司就已向全体业主发出《金荣熙园团购房问题退房退款方案》，张慧兵当时就应当预计到合同无效的法律后果，故其关于赔偿房屋差价损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,××订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,××可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。金荣公司的售房行为虽有过错,但张慧兵认购房屋时,应当预见未开工建设的商品房不具备办理预售许可的条件,而未尽审查义务,对合同无效的后果亦负有相应的责任。且本案审理中,并无证据证明金荣公司在预售房屋过程中存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实,故本案不适用前述法律规定，张慧兵要求金荣公司承担已交房款一倍的惩罚性赔偿责任的依据不足,本院不予支持。本案中,金荣公司在商品房工程尚未取得国有建设土地使用权和取得商品房预售许可的情况下,即以认购的方式销售房屋的行为存在过错；另外，张慧兵明知金荣公司没有取得商品房预售许可证，亦未对涉案土地的权属进行调查，亦存在过错；双方均应对合同无效的后果承担责任。综合双方过错情况，结合郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组处置情况，本院酌定对张慧兵所交房款（即622500元）及车位款（即30000元），分别从交款之日（即2013年6月9日、2015年1月31日）起，按年息6%支持其损失，其主张过高部分，本院不予支持。三、取予公司和隆竹泽公司是否应当承担责任的问题。因隆竹泽公司之前系取予公司100%的股东，且取予公司负责人在郑州经济技术开发区管理委员会处置金荣公司纠纷时同意以取予公司的财产承担金荣公司团购客户的权益，故一审法院认定取予公司和金荣公司人格高度混同，并判决取予公司和隆竹泽公司与金荣公司承担连带赔偿责任并无不当。综上所述，张慧兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。金荣公司、取予公司、隆竹泽公司的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分，依法予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初21344号民事判决；二、河南金荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还张慧兵购房款652500元，并赔偿张慧兵损失（以622500元为本金，按年利率6%计算，自2013年6月9日起至本金清偿之日止计算的数额；以及以30000元为本金，按年利率6%计算，自2015年1月31日起至本金清偿之日止计算的数额之和）；三、河南取予房地产开发有限公司和郑州隆竹泽建筑工程有限公司对本判决第二项确定的义务承担连带责任；四、驳回张慧兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28020元，由张慧兵负担15085元，河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司、郑州隆竹泽建筑工程有限公司共同负担12935元。二审案件受理费31448元，由张慧兵负担11985元，由河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司、郑州隆竹泽建筑工程有限公司负担19463元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年一月二十二日书记员  白雪岩