北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终352号上诉人（原审被告）：芦俊杰，男，1959年12月21日出生。委托诉讼代理人：李淑英，北京市景运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙春林，男，1962年4月21日出生。委托诉讼代理人：张秀栋，北京市星元律师事务所律师。上诉人芦俊杰因与被上诉人孙春林土地租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芦俊杰上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判孙春林给付芦俊杰房屋及配套设施款1162789元及评估费33500元，或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费及反诉费用由孙春林负担。事实和理由：1.一审法院认为芦俊杰作为正常理性人，在增建地上房屋及配套设施用于经营之时，应考虑到相关成本的投入及回收，由孙春林承担芦俊杰的投资成本于法无据、有失公允，不符合本案事实。芦俊杰是在受到孙春林欺骗的情况下进行的投资，投资损失应由孙春林承担赔偿责任。孙春林与杨宋庄经济合作社签订土地租赁合同时，约定租赁合同期满，地上物归经济合作社所有。孙春林与芦俊杰签订《土地使用承租合同》时，隐瞒了这一事实，而是约定芦俊杰可以根据需要建房，房屋及附属设施归芦俊杰所有，如遇国家拆迁占地，所给的房屋及各项设施经济补偿金归芦俊杰所有。如果没有上述约定，芦俊杰就不会在涉案土地上增建房屋及投资配套设施。芦俊杰并非没有考虑相关成本的投入及收回，而是受到了孙春林的欺骗和隐瞒。2.一审法院遗漏本院关键事实。签订《土地使用承租合同》时，孙春林承诺合同期满，如果土地没有被拆迁、占地，孙春林可以与杨宋庄经济合作社继续签租赁合同，芦俊杰也可以继续租赁土地，直到被拆迁占地为止，一审法院对此没有查明。孙春林辩称：同意一审判决，不同意芦俊杰的上诉请求。孙春林向一审法院起诉请求：1.判令芦俊杰立即腾退杨宋庄村凤翔东大街13号院约1240.67平方米土地；2.判令芦俊杰按每月1000元支付土地占用费，自2018年2月1日至2019年1月共计12000元；3．本案诉讼费用由芦俊杰承担。芦俊杰向一审法院反诉请求：1.判令孙春林向芦俊杰支付杨宋镇杨宋庄村凤翔东大街13号院东边临大马路1240.67平方米土地上所建房屋及配套设施补偿共计人民币1162789元；2.判令本案诉讼费、评估费均由孙春林承担。一审法院认定事实：2003年11月8日，甲方杨宋镇杨宋庄村经济合作社与乙方北京跃发建筑有限公司签订《租赁合同》，约定：甲、乙双方经过友好协商，本着互惠互利共同发展的原则，就甲方的场地租赁达成如下协议。一、租赁场地、位置、数量：凤翔东大街13号，占地面积8亩。二、租赁期限：十五年，自2004年1月1日起至2019年12月31日止。三、租金标准及给付时间：租金为每亩每年3000元人民币，每年共计24000元，每年的1月15日前一次付清当年租金……六、其他：1.厂房由乙方出资建设，甲方不出费用，合同期满，乙方所建厂房无偿归甲方所有。2.乙方在招收职工时优先录用甲方的社员。3.在合同期间，如遇政策性拆迁，甲方应向乙方提供新的生产场地，并由拆迁方补偿乙方的经济损失……该《租赁合同》末尾有手写内容为：我公司经营不善，经甲方同意将此合同乙方变更为孙春林。2007年7月23日，甲方（出租方）孙春林与乙方（承租方）芦俊杰签订《土地使用承租合同》，约定：一、甲方愿将怀柔区杨宋镇杨宋庄村凤翔东大街13号院中的土地，其中靠东边临大马路一方大约1240.67平方米承租给乙方使用。二、承租年限共计12年，自2006年5月1日至2018年1月止。三、承租金额为每年人民币12000元。承租费按年支付，乙方必须在每个合同年之前支付这一年的承租费，即每年5月1日之前支付。四、甲方只提供给乙方土地使用，乙方承租土地后，需盖建房屋等一切设施，应自己筹建，所有费用由乙方自己承担。五、乙方在此土地上所建房屋及其他水电设施等，一切归乙方所有。甲方只有收取土地租金的权力，没有处置乙方所建房屋的权力……七、承租期内，乙方保证并承担下列责任：1.乙方在承租期内，在使用此土地过程中，所发生的所有费用由乙方负责……九、如遇国家占地、开发，造成此合同不能履行时，双方互不承担责任。但是乙方所建造的房屋及其他各项设施，国家及开发商所给的经济补偿金全部归乙方所有。现承租期限届满，因双方就地上物补偿和腾退产生争议，孙春林持诉称理由诉至法院。诉讼过程中，芦俊杰持答辩意见不同意孙春林的诉讼请求，并提出反诉要求孙春林给付补偿款，孙春林不同意芦俊杰的反诉请求。一审审理过程中，芦俊杰申请对涉案土地上的房屋及房屋内装饰装修、设备设施、附属物进行价值评估。2019年7月19日，北京中勤永励资产评估有限责任公司出具中勤永励评字〔2019〕第3032号司法鉴定项目评估报告，评估结论为：位于北京市怀柔区杨宋镇杨宋庄村凤翔大街13号院靠东边临大马路一方土地上的房屋及房屋内装修，在评估基准日2019年5月28日的市场价值为人民币1162789元，其中房屋建筑部分684136元，装修非争议部分438648元，装修争议部分40005元。芦俊杰支付评估费33500元。另查一，2018年2月8日，北京市怀柔区杨宋镇杨宋庄村经济合作社出具证明，载明：兹证明2004年1月1日杨宋庄村经济合作社和北京跃发建筑有限公司签订了土地租赁合同（详细内容见原合同），后经甲方同意，乙方将原合同内容转让给本村村民孙春林，孙春林接手后履行原合同内容，并按时每年向杨宋庄村经济合作社交纳租金。另查二，2018年3月16日，孙春林就本案同一事实和理由诉至一审法院，要求判令：1.芦俊杰立即腾退杨宋庄村凤翔东大街13号院约1240.67平方米土地；2.芦俊杰支付土地占用费每月1000元自2018年2月1日起至腾退之日止；3.芦俊杰承担该案诉讼费用。该案审理过程中，芦俊杰向法院申请对涉案凤翔大街13号院靠东边临大马路一方土地上的房屋及房屋内装饰装修、设备设施、附属物一并进行价值评估。2018年9月26日，北京北方亚事房地产土地评估有限公司（以下简称北方亚事评估公司）出具编号为北方亚事〔2018〕（估）字180219号房地产估价报告，估价结果为：估价对象于价值时点2018年8月30日的房屋重置成新价、附属物价值和区位补偿价为1274469元，房屋重置成新价及附属物价值为424318元。芦俊杰支付评估费3000元。2018年12月6日，一审法院向北方亚事评估公司寄发鉴定说明函，指出：关于你公司做出的房地产评估报告，现孙春林提出以下异议：一、房屋重置成新价850151元的计算明细和来源？二、关于附属物估价问题。1.隔断墙是否存在？是否存在将承重墙计算为隔断墙？2.护墙板并非所有房屋都有，如何计算？3.电灯数量明细？4.院地价格如何计算？三、不存在的项目不应作价，包括普通木地板、地暖。后附孙春林申请。另，房地产估价报告中致估价委托人函、估价结果出现超出委托评估范围及委托事项最终价格不一致的情况。请你公司于收到本函后三天内向法院针对上述问题提出书面回复意见。2018年12月14日，北方亚事评估公司作出《关于房地产估价报告异议的答复》，称经复查、分析，估价结果客观、公正，并表示按照现行的法律、法规的规定，宅基地、农民住宅或“小产权房”不具有公开市场价值，所以本次评估得出的价格不是指通常意义上的可以在公开市场上实现的客观合理价格，而是应委托方要求，参照《关于发布〈北京市房屋重置成新价评估技术标准〉的通知》〔北估秘[2016]001号〕，测算房屋重置成新价。该答复列出了平房房屋及附属物重置成新价的计算方法及有关院内附属物价值明细表，同时提请当事人完整阅读并全面理解《估价结果报告》。鉴于北方亚事评估公司就法院鉴定说明函中提出的对不存在项目进行作价、超出委托评估范围等问题均未作出合理解释，法院未采纳其出具的北方亚事〔2018〕（估）字180219号房地产估价报告。后孙春林对该案撤回起诉。一审法院认定的上述事实，有当事人当庭陈述、《租赁合同》、《土地使用承租合同》、评估报告等相关证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《土地使用承租合同》系孙春林与芦俊杰的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。现《土地使用承租合同》约定的租赁期已届满，芦俊杰应按照合同约定，将涉案土地腾退给孙春林。孙春林要求芦俊杰腾退涉案土地的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于土地占用费，租赁合同履行完毕后芦俊杰继续占用租赁土地未予返还，缺乏法律依据，孙春林要求芦俊杰按每月1000元支付自2018年2月1日至2019年1月的土地占用费共计12000元的诉讼请求，法院予以支持。芦俊杰反诉称孙春林应当对涉案土地上芦俊杰所增建的房屋及配套设施予以补偿，法院认为，芦俊杰作为正常理性人，在增建地上房屋及配套设施用于经营之时，应考虑到相关成本的投入及收回，由孙春林承担芦俊杰的投资成本于法无据，亦有失公允。故芦俊杰要求孙春林对涉案土地上的房屋及配套设施予以补偿的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、芦俊杰于二○一九年十二月十五日前将北京市怀柔区杨宋庄村凤翔东大街13号院1240.67平方米的土地腾退给孙春林；二、芦俊杰于判决生效之日起十日内给付孙春林土地占用费12000元；三、驳回芦俊杰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由芦俊杰负担（于判决生效后十日内交纳）。一审反诉费15266元，由芦俊杰负担（已交纳）。评估费33500元，由芦俊杰负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《土地使用承租合同》是孙春林与芦俊杰的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现合同租赁期间已届满，芦俊杰应当腾退土地交还孙春林。根据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：孙春林是否应当给付芦俊杰房屋、配套设施款及评估费。《土地使用承租合同》约定，孙春林只提供土地，芦俊杰自行筹建房屋，所建房屋及其他水电设施等归芦俊杰所有；如发生占地、开发等，房屋及各项设施的经济补偿金全部归芦俊杰所有。现《土地使用承租合同》约定的租赁期已届满，尚未发生占地、开发等事宜。芦俊杰主张孙春林隐瞒事实，未告知其地上物归经济合作社所有。但芦俊杰作为正常理性人，签约时既应对涉案土地的权利来源等有所了解，亦应考虑相关成本的投入及收回。而在前诉即2018年3月16日诉讼的庭审笔录中，芦俊杰自认涉案《土地使用承租合同》为其起草，但合同中对相关问题并无明确约定。芦俊杰要求孙春林补偿其建房及投资配套设施的成本，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。芦俊杰主张孙春林承诺合同期满后如未发生拆迁占地事宜，可以继续租赁土地，孙春林对此不予认可，芦俊杰亦未提供证据证明，本院对此亦不予采信。综上所述，芦俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15567元，由芦俊杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇二〇年一月十三日法官助理  仵 霞书 记 员  卢园园