北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终325号上诉人（原审原告）：李雪忠，男，1961年3月27日出生，汉族。上诉人（原审原告）：赵从果，男，1976年3月7日出生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：张杰，北京市瑞风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王军，男，1963年6月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈天旺，北京市先平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王庆争，男，1967年3月25日出生，汉族。上诉人李雪忠、赵从果因与被上诉人王军、王庆争租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初9748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李雪忠及李雪忠与赵从果的共同委托诉讼代理人张杰、被上诉人王军及其委托诉讼代理人陈天旺到庭参加诉讼，被上诉人王庆争经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。李雪忠、赵从果上诉请求撤销一审判决第二项、第四项，依法改判王军、王庆争退还李雪忠、赵从果土地使用费30万元并赔偿经济损失4万元。事实和理由：一、《土地租赁合同》的无效，除因为是违反法律法规强制性禁止性规定外，还存在王军、王庆争未经出租人同意而私自转租导致的合同无效，我方对合同的无效不存在过错；二、涉案租赁土地的交付时间为2018年3月25日，而非一审法院所认定的2019年5月29日。镇政府的强制腾退行为视为王军、王庆争提前收回涉案土地，王军、王庆争应按照我方实际使用月份收取租金，剩余租金理应退还我方；三、我方基于合同信赖在涉案土地上投入资金铺设电缆和安装供电箱，合同无效后，上述投入因无法继续使用而形成损失。一审中我方虽自认可拆除的设备可以自行拆走，但不代表所有投入均是可拆除设施，且我方无损失。我方在客观上存在经济损失，一审法院仅以我方自认可自行拆走就认定我方没有经济损失进而驳回我方要求赔偿经济损失的请求，没有事实和法律依据。被上诉人王军辩称，不同意李雪忠、赵从果的上诉请求、事实及理由。王军认为其在双方租赁涉案土地的过程中不存在过错；关于交付时间的问题，虽然李雪忠、赵从果主张在2018年3月25日交付了土地，但实际上对方一直没有交付，对方一直在使用该涉案土地并正常经营；关于设施设备损失的问题，李雪忠、赵从果在一审中已经向法院表明可以自行拆除，并无经济损失。被上诉人王庆争经本院合法传唤未到庭答辩，亦未向法庭提交书面意见。李雪忠、赵从果向一审法院起诉请求：1、确认双方于2018年1月20日签订的租赁协议无效；2、王军、王庆争向李雪忠、赵从果返还租金30万元以及好处费3万元；3、王军、王庆争赔偿李雪忠、赵从果经济损失4万元；4、王军、王庆争承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2018年1月20日，王军、王庆争作为甲方与李雪忠、赵从果作为乙方签订《土地租赁协议》，约定甲方将村北土地租赁给乙方经营使用，使用年限为3年，面积为20亩，租金为每亩每年15000元，乙方每年向甲方支付土地租赁费30万元，付款方式为一次性支付一年租赁费用，付款时间为签订日期前两个月。租赁期间甲方只负责向乙方提供土地使用权，其余产生的任何费用均由乙方承担。乙方不得在该处从事任何本市产业政策禁止和限制的项目经营活动。在租赁期内，如有一方不履行合同，违约方需向对方缴纳违约金，违约金每天按照合同总价的3‰支付。本协议执行期限：自2018年2月1日起至2021年1月31日止。甲方知晓乙方租用该土地作为销售摆放货车所用，其余相关事宜甲方概不负责，一切均由乙方承担。协议签订当天李雪忠、赵从果向王军、王庆争交纳租金300000元。2018年8月23日，良乡镇规划建设管理办公室出具证明称王军所租地块，位于路南侧（村西北）现状为耕地，规划为基本农田和一般农用地。北京市规划和国土资源管理委员会房山分局（现北京市规划和自然资源委员会房山分局）2018年11月22日出具的回复显示，涉案地块性质为耕地。一审法院审理过程中，2019年5月29日进行了现场勘验，勘验情况如下：涉案土地位于村北一块空地中，空地四周围有围墙，并设有一铁门，李雪忠、赵从果租赁的土地位于空地的东北角，地块内属于空置状态，空地西南角存放有车辆，整块空地没有隔离物区分，对于西南角的车辆李雪忠称是北京华丰惠美旅游观光有限公司存放。至一审法院现场勘验时李雪忠、赵从果持有院落铁门的两把钥匙，在一审法院主持下于勘验当天将其中一把钥匙交还给王军，另一把钥匙李雪忠称其为北京华丰惠美旅游观光有限公司的监事用于看车使用。再查，在本案之前李雪忠、赵从果曾因涉案土地租赁协议起诉过王军、王庆争，后二人撤诉。法院在审理过程中向双方当事人出示了（2018）京0111民初14604号案件中2018年8月22日的庭审笔录。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.王军、王庆争是否收取了李雪忠、赵从果的好处费3万元，根据根据李雪忠、赵从果提交的录音显示双方确为签订租赁合同收取好处费事宜进行了商谈，并约定先给3万元，后期再给5万元，录音中亦可显示李雪忠、赵从果将3万元好处费交与了王军、王庆争，且王庆争表示因为欠付的5万元李雪忠、赵从果没有打收条，所以收取的这3万元也不打收条。由此法院认定李雪忠、赵从果确实给付了王军、王庆争3万元好处费。2．关于土地交还问题，李雪忠、赵从果称2019年3月25日镇政府责令将土地上的车清走后，其于2019年3月26日已将土地腾空，并通过微信告知王军，后因王军、王庆争对此事置之不理，故无法交还土地。李雪忠3月26日发送给王军的微信显示良乡镇政府不让放车，询问王军什么时候退钱，3月27日发送的微信显示，王军不接电话，李雪忠督促其解决问题，（2018）京0111民初14604号案件2018年8月22日庭审笔录显示双方在此之后进行过商谈，后因租金退还数额问题双方未达成一致。通过上述查明的事实显示，在良乡镇政府检查、清退之后，双方进行过商谈，并不如李雪忠、赵从果所述找不到王军、王庆争，无法交接，李雪忠、赵从果有机会将土地先返还给王军、王庆争，但却未做出明确的返还土地的意思表示及行为，故法院认定涉案土地至法院勘验时未交还。一审法院认为，违反法律法规强制性规定的合同无效。根据一审法院查明的事实，涉案土地性质为耕地，而李雪忠、赵从果租赁土地的用途为销售摆放货车，改变了土地的耕地用途，违反了《土地管理法》关于耕地实行特殊保护的规定，应属无效。关于租金退还，根据合同法之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据李雪忠、赵从果提交的录音显示，在签合同时双方对涉案土地性质是否可以用于存放车辆存有异议，在赵从果询问涉案地块是否属于建设用地时，王军并未回复涉案地块属于建设用地，一审法院认定李雪忠、赵从果在签订合同时对于土地性质属于耕地而非建设用地并非不知情，因此对于合同无效的后果存在过错，而王军、王庆争将耕地租与李雪忠、赵从果用于存放车辆，对于合同无效的后果亦存在过错。李雪忠、赵从果向王军交纳了2018年2月1日至2019年2月1日的租金，合同无效后王军、王庆争应将收取的费用返还给李雪忠、赵从果，但直至2019年5月29日一审法院现场勘验时李雪忠、赵从果始终未将土地交还，虽然双方的租赁协议无效，但对于未交还土地期间的占有使用费李雪忠、赵从果仍应支付，其交纳的租金应用于抵顶占有使用费，鉴于涉案土地属于耕地，无法用于经营，李雪忠、赵从果自2019年3月26日起对涉案土地的使用利益受限，将租金全额抵顶占有使用费显失公平，故考虑双方在本案中的过错、李雪忠、赵从果占有土地情形，一审法院认定由王军、王庆争退还2018年3月26日至2019年2月1日的部分租金，退还数额一审法院酌情确定为125000元；对于好处费，因双方签订的租赁协议无效，对于该费用王军、王庆争应予返还；关于经济损失4万元，李雪忠、赵从果称系铺设电缆和安装供电箱的费用，并称可以自行取走，故对该设施李雪忠、赵从果可自行拆走，一审法院不再支持其要求赔偿损失的诉讼请求。王庆争经一审法院传票传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。判决如下：一、李雪忠、赵从果与王军、王庆争于二〇一八年一月二十日签订的土地租赁协议无效；二、王军、王庆争于判决生效后十日内退还李雪忠、赵从果使用费125000元；三、王军、王庆争于判决生效后十日内退还李雪忠、赵从果好处费30000元；四、驳回李雪忠、赵从果的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，李雪忠、赵从果提交一份预算书，证明其安装了电缆和供电箱，花费金额为41000元。王军认为该预算书与本案没有关系，不予认可。一审法院认定,李雪忠、赵从果称2019年3月25日良乡镇政府责令将土地上的车清走后，其于2019年3月26日已将土地腾空，并通过微信告知王军。李雪忠、赵从果自2019年3月26日起对涉案土地的使用利益受限。上述三处日期的年份认定有误，应为2018年，本院对此予以纠正。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，涉案土地性质为耕地，李雪忠、赵从果租赁土地改变了土地的耕地用途，违反了《土地管理法》的规定，王军、王庆争与李雪忠、赵从果签订的《土地租赁协议》应属无效。王军、王庆争与李雪忠、赵从果就耕地签订租赁协议并改变了土地的耕地用途，对于合同无效的后果均存在过错。虽然双方的租赁协议无效，因李雪忠、赵从果实际占有使用涉案土地，故应支付相应的占有使用费。直至2019年5月29日一审法院现场勘验时，李雪忠、赵从果未将土地交还，一审法院综合考虑涉案土地的耕地性质，使用利益受限等情况及双方在本案中的过错，酌情确定由王军、王庆争退还125000元，并无不当。因李雪忠、赵从果于一审中称铺设的电缆和安装的供电箱可自行取走，故李雪忠、赵从果上诉要求王军、王庆争赔偿基于上述设备设施而产生的经济损失，本院不予支持。综上所述，李雪忠、赵从果的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在笔误，但结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3980元，由李雪忠、赵从果负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  赵胤晨审判员  王 云审判员  刁久豹二〇二〇年一月十三日书记员  徐维眷书记员  刘力之