四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12189号 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，汉族，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：杜秀丽，女，1984年12月26日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：梁菲艳，四川思沃律师事务所律师。 上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）因与被上诉人杜秀丽商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德世纪公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回杜秀丽的诉讼请求；2.上诉费用由杜秀丽承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院未查明本案的诉讼时效起算时间。本案中，中德世纪公司与杜秀丽约定的房屋交付时间为2016年1月31日，且杜秀丽在一审中提出的诉讼请求要求中德世纪公司承担违约责任的起算时间为2016年2月1日，故依照《民法通则》关于诉讼时效的规定，杜秀丽主张逾期交付权利的诉讼时效的起算时间为2016年2月1日。二、一审法院适用法律错误。本案中，杜秀丽未在约定期限2016年1月31日前交房，杜秀丽于2016年2月1日知道或应当知道其权利受损，应当于2016年2月1日起计算诉讼时效区间，故截止杜秀丽提起诉讼时，其三年的诉讼时效期间已满。对已经超过诉讼时效的诉讼请求，被告提出抗辩的，人民法院应不予支持。 杜秀丽答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。杜秀丽要求中德世纪公司支付逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效。双方签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金支付期限有约定，诉讼时效应当从履行期限届满之日起算。一审判决对此认定正确。根据中德世纪公司与杜秀丽之间签订的商品房买卖合同第十二条第一款第（2）项，中德世纪公司应当于案涉房屋实际交付之日起10日内向杜秀丽支付违约金。对该条款应作如下理解：首先，该条款系有效条款。双方订立这一条款，实际上是双方考虑到违约金的支付方式而作出的在同一立场上的公允安排（交房后才能计算总的违约金金额），订立合同时，买受人显然认为房屋是一定会交付的（否则也不会购买），而出卖人也一定认为房屋必然能交付，只是时间的早晚而已。该条款并不违反法律、行政法规的禁止性规定，不属于法定无效的范畴，也不是将来不可能发生的无效民事行为。其次，“商品房实际交付之日起10日内支付”不是附条件的付款时间的约定，而是关于履行期限的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本案中，若该条款视之为附条件的约定，则在签约当时，无法预见条件将来能否成就；若视为附期限，则违约金支付期限将来是一定会届至的。虽然就条款文义而言，并未明确时间内涵，符合附条件条款或然性的形式特点，但是逾期交房违约金是对出卖人迟延履行义务情形下买受人损失之救济，遵循诚实信用原则，其支付义务具有确定性，故，根据诚实信用原则，应认定该条款系附履行期限之条款。根据民法通则第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。既然合同约定了逾期交房违约金的履行期限，为实际交付之日起10日内。而根据本案一审查明的事实，逾期交房违约金的支付期限已经届至。本案案涉房屋实际交付时间为2018年6月3日，则中德世纪公司应当在2018年6月12日前向杜秀丽支付违约金，截止2018年6月12日，杜秀丽并未受到违约金，杜秀丽于2019年2月15日提起诉讼，并未超过诉讼时效。故中德世纪公司的上诉理由不能成立。请求二审法院依法驳回中德世纪公司上诉，维持原判。 杜秀丽向一审法院起诉请求：1.判令中德世纪公司向杜秀丽支付自2016年2月1日起至2018年6月3日期间的逾期交房违约金42192.7元；2.判令中德世纪公司向杜秀丽支付自2017年2月1日起至2018年8月14日期间的逾期办理案涉商品房所在楼栋权属证明的逾期办证违约金47255.82元。 一审法院认定事实：2015年2月28日，杜秀丽（买受人）与中德世纪公司（出卖人）签订商品房买卖合同（以下简称“合同”）及补充协议，购买中德世纪公司开发建设的房屋，总价款为843854元。合同第十条约定，出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该房屋，交付时应当取得规划验收合格证、面积实测报告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十二条约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于实际交付之日起10日内向买受人支付。合同第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十九条约定，出卖人应当在2017年1月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议第五条约定，合同第十二条约定的由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同和补充协议签订后，杜秀丽支付了全部合同价款。杜秀丽所购买的商品房所在楼栋现地址为成都市高新区梓州大道5500号12栋，中德世纪公司于2018年5月18日取得规划验收合格证，2018年6月3日取得面积实测报告，2018年8月14日取得该商品房所在楼栋的权属证明。 以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，杜秀丽与中德世纪公司签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，对双方具有约束力。 一、关于逾期交付房屋的违约金 中德世纪公司未在约定期限前向杜秀丽交付车位，应当支付逾期交付违约金。中德世纪公司认可杜秀丽主张的逾期交付违约金计算起止日，一审法院予以确认，以取得面积实测报告的2018年6月3日作为房屋交付之日和违约金计算截止之日。 中德世纪公司抗辩称，买受人主张逾期交付违约金的诉讼时效应当自约定的交付时间2016年1月31日起计算，杜秀丽起诉时已超过诉讼时效。一审法院认为，诉讼时效期间应当自履行期限届满之次日起开始计算。杜秀丽要求中德世纪公司履行的义务是给付违约金而非交付行为，诉讼时效应当自给付违约金的履行期限届满之次日起开始计算。合同第十二条约定给付违约金的履行期限为“商品房实际交付之日起10日内”，故诉讼时效应当自2018年6月13日起算，杜秀丽起诉时并未超过诉讼时效。 逾期交付违约金自2016年2月1日起计算至2018年6月13日，按每日已付房款的万分之三计算，已超过已付房款的5%即42192.7元，对杜秀丽的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 二、关于逾期办理初始产权登记的违约金 中德世纪公司未在约定期限届满前取得房屋所在楼栋的权属证明（初始产权登记），应当按照合同约定的方式计算和支付违约金。关于违约金的起算时间，按照合同约定应当自约定期限届满次日起计算至初始产权登记之日止，即自2017年2月1日计算至2018年8月14日，共560日。综上，中德世纪公司应支付逾期办理初始产权登记的违约金金额为47255.82元，对杜秀丽的该项诉讼请求一审法院予以支持。 三、关于调整违约金的问题 初始产权登记是办理产权转移登记的必要前提，逾期办理初始产权登记的违约金约定为每日已付房款的万分之一，不存在过高的情形，对中德世纪公司请求减少违约金的主张一审法院不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、四川中德世纪置业有限公司于判决生效之日起十日内向杜秀丽支付逾期交付房屋的违约金42192.7元；二、四川中德世纪置业有限公司于判决生效之日起十日内向杜秀丽支付逾期办理初始产权登记的违约金47255.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1018元，由四川中德世纪置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德世纪公司的上诉请求与被上诉人杜秀丽的答辩意见，本案二审争议焦点为：杜秀丽主张给付逾期交付违约金的请求是否已经超过诉讼时效。 根据双方签订的商品房买卖合同（以下简称“合同”）及补充协议的约定，中德世纪公司应当在2016年1月31日前向杜秀丽交付案涉车位。故，逾期交房违约金的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2016年2月1日起算。在该诉讼时效期间内，《中华人民共和国民法总则》开始实施，故应当适用三年诉讼时效，逾期交房违约金的诉讼时效至2019年2月1日届满。根据本案查明的事实，杜秀丽向一审法院提起诉讼的时间为2019年2月15日，已超过三年诉讼时效期间。 关于合同约定逾期交房违约金“并于实际交付之日起10日内向买受人支付”，本院审查后认为：该约定系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“并于实际交付之日起10日内向买受人支付”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2016年2月1日起算至2019年2月1日届满，且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案系中德世纪公司存在违约行为所引发，故诉讼费应由中德世纪公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1169号民事判决第二项即“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杜秀丽支付逾期办理初始产权登记的违约金47255.82元”； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1169号民事判决第一项“四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杜秀丽支付逾期交付房屋的违约金42192.7元”。 三、驳回杜秀丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1018元，由四川中德世纪置业有限公司负担；二审案件受理费854元，由四川中德世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年一月十四日 书记员 龙春光