广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21309号上诉人（原审原告）：深圳市家宜多实业有限公司狮岭商场，住所地：广东省广州市花都区狮岭镇盘古路与东升中路交界友田商业广场D幢101.201铺。法定代表人：张金朋，职务：董事长。上诉人（原审原告）：张金朋，男，1962年6月18日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。两上诉人共同委托代理人：赵翌辰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴栋林，男，1962年3月22日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。委托代理人：徐震烁，广东誉理律师事务所律师。上诉人深圳市家宜多实业有限公司狮岭商场（下简称狮岭商场）、张金朋与吴栋林因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人狮岭商场、张金朋共同上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判吴栋林支付狮岭商场、张金朋自2015年9月起至2019年4月欠缴的占用费，占用费按照《房屋租赁合同》约定的标准计算或发回重审；3、本案一、二审诉讼费及保全费由吴栋林承担。事实与理由如下：一、原审法院对占用费的计算标准有误，依法无据，法院应依据法律规定、市场标准及双方当事人的意思自治原则认定占用费的支付标准。其一，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，占用费应参照合同约定的租金标准进行支付。原审法院依据上述司法解释第二条规定认定涉案合同无效，但同时未按照第五条所述的占用费认定标准认定占用费金额，且原审法院认定的占用费数额也不符合市场标准。其二，合同约定的租金标准符合租赁市场的标准。第一，合同依照正常的市场浮动对租金进行了递增的约定，此行为并未扰乱市场、超出市场的合理数值，涉案租金递增情况合理。第二，合同约定的租金及递增额度并未超出同期同地段其他房屋的租金金额，符合正常市场价格。根据同时期狮岭商场、张金朋与其他合作方签订的合同所约定的租金标准及与涉案房屋所有权人签订合同约定的租金标准可知，狮岭商场、张金朋与吴栋林约定的租金金额及递增额度并未严重超出市场价格，符合市场标准。其三，吴栋林明知合同约定的租金数额及递增规则，但在狮岭商场、张金朋未催缴的情况下侥幸拖欠，存在主观恶意。租金标准是双方的真实意思表示，双方并于合同第十一条约定“本合同未尽事宜，由双方另行议定，并签订补充协议……”，故在双方没有其他书面文本证明合同约定标准改变的情况下，仍应按合同约定认定占用费的标准。在签订本合同前，双方已存在租赁合同关系，当时由于吴栋林的经济及经营状况问题，狮岭商场、张金朋曾给予短期的租金调整，但在涉案合同签订后，吴栋林应依据新签订的合同约定支付费用。吴栋林在明知租金递增的情况下，怠于履行义务，侥幸拖欠占用费的差额，造成了狮岭商场、张金朋严重的损失。经狮岭商场、张金朋于2019年3月发出律师函及工作人员上门催讨以后，吴栋林于2019年4月即第二季度起便依据合同约定的每月77000元的标准缴纳占用费，由此可推断，吴栋林已认定合同约定的标准。根据狮岭商场、张金朋原审提交的与吴栋林的录音对话可知，吴栋林明确知晓并认可实际租金应递增的内容。因此，原审法院认定“张金鹏、狮岭商场提交的录音对话亦未能证明吴栋林承认存在占用费差价”，属于事实认定错误，应予纠正。其四，原审法院认定“吴栋林从2015年起即未按照合同约定的标准缴纳占用费，但张金鹏、狮岭商场在长达三年半的时间内未提出异议，狮岭商场、张金朋解释的原因与常理不符，不予采纳”，剥夺了狮岭商场、张金朋在诉讼时效期限内享有获胜权的法律权利。在诉讼时效内，不论狮岭商场、张金朋是否存在追索占用费的时间过错，其都有权利依法在合法时间内进行占用费的追索；二、原审法院对占用费诉讼时效的起算时间认定有误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，狮岭商场、张金朋主张权利的诉讼时效应从知道或应当知道之日起算。原审诉讼中，狮岭商场、张金朋的诉讼请求为租金，而在法院释明后才知晓可能出现占用费这一概念，故狮岭商场、张金朋才更改诉讼请求，故占用费的诉讼时效应从认定合同无效之日起即收到原审判决之日起算；三、原审法院对滞纳金本金金额的认定有误。原审法院判决“拖欠的占用费20400元为本金”是数额认定错误，应以狮岭商场、张金朋诉请的数额为本金标准计算滞纳金。吴栋林对狮岭商场、张金朋的上诉请求答辩称：请求驳回狮岭商场、张金朋的全部上诉请求。吴栋林上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判吴栋林无需向狮岭商场、张金朋支付2016年3月27日至2016年6月30日期间的占用费差额20400元及相应滞纳金；3、由狮岭商场、张金朋承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误，吴栋林截至目前为止没有拖欠狮岭商场、张金朋的任何租金。虽然双方于2014年6月11日签订的《房屋租赁合同》约定租金为每月69300元，但在合同签订后，双方经过协商将租金减低至6万元。从签订合同开始至2019年3月份，吴栋林一直按照每月6万元的标准支付，狮岭商场、张金朋亦承认了上述事实。因此，吴栋林并无拖欠狮岭商场、张金朋任何租金；二、原审法院适用法律错误。原审判决吴栋林向狮岭商场、张金朋缴纳租金20400元的计算时间是2016年3月27日至2016年6月30日，但2016年6月30日前的租金应按1年诉讼时效计算，至2017年6月30日已期满。因此，2016年6月30前的占用费已经全部超过诉讼时效。狮岭商场、张金朋对吴栋林的上诉请求答辩称：请求驳回吴栋林的全部上诉请求。狮岭商场、张金朋于2019年4月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、吴栋林向狮岭商场、张金朋支付租金580900元及逾期支付租金产生的滞纳金暂计为1000元（自2015年9月15日起，按每日加收季租金1%滞纳金，支付至实际还款之日止）；2、本案全部诉讼费由吴栋林承担。原审诉讼中，狮岭商场、张金朋将诉讼请求变更为：1、吴栋林向狮岭商场、张金朋支付租金583300元及逾期支付租金产生的滞纳金为30%即174990元（自2015年9月30日起，按每日加收季租金1%的滞纳金，至2019年3月30日止，在2019年4月1日之后的滞纳金不要求在本案中处理）；2、本案全部诉讼费由吴栋林承担。原审法院经审理查明：2014年6月11日，张金朋、狮岭商场（甲方、出租方）与吴栋林（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方房屋坐落于花都区××雄狮东路××共××层，其中1至3层为家宜多百货商场用地，4至8层建筑面积3750平方米。共75个房间，一楼提供一个门面约100平方米作为大堂及电梯位，另1至3层的消防通道为商务旅业用地，该房屋均为框架水泥钢筋标准建筑，消防总水管安装到旅店就近位置并设有消防水池，旅馆用电由乙方在甲方变压器拉接电源。本房屋的4至8层共约3850平方米为商务旅业用地，乙方不得改变房屋用途。三、租赁期限为五年，从2015年9月15日至2020年12月15日。四、甲方收取乙方合同保证金200000元。甲方收取乙方每月租金69300元，以合同签订时间起至2017年9月15日始递增租金，租金为每月77000元至合同期满。五、乙方应在合同签订时缴纳200000元给甲方作为合同保证金，合同终止两个月内不计息退还乙方，乙方须在每季度第一个月的5号前将租金交给甲方。十、租赁期间双方必须守信合同，任何一方违反本合同，都要负违约责任，乙方逾期缴纳租金，甲方有权每天加收季租金1%的滞纳金……合同还就双方其他权利义务进行了约定。该合同抬头处甲方为张金朋，落款处甲方为张金朋签字及狮岭商场盖章。双方在2010年6月11日已就涉案建筑物签订《房屋租赁合同》，租金标准第一第二年为46000元/月，之后每年递增10%。吴栋林承租涉案建筑物用于经营广州市皇胜酒店管理有限公司，上述合同属于双方续签的合同。上述合同签订后，吴栋林支付租金情况：2015年7月至2015年9月、2015年10月至2015年12月、2016年1月至2016年3月及2016年4月至2016年6月期间每季度分别缴纳租金165600元，2016年7月至2019年3月期间每季度分别缴纳租金180000元，张金朋、狮岭商场提交各季度收取租金的收据予以佐证，其中2019年1月17日的收据载明：今收到皇胜酒店1月-3月部分租金80000元，2019年2月1日的收据载明：今收到皇胜酒店（2.1打款），1-3月剩余租金100000元。张金朋、狮岭商场认为：根据合同约定，在2015年9月15日至2017年9月14日期间，吴栋林应付租金标准为69300元/月，从2017年9月15日起吴栋林应付租金标准为77000元/月；因负责签订租赁合同及收取租金的并非同一商场，当时根据就近原则，让深圳市家宜多实业有限公司第三商场代为收租，且该期间公司的财务人员亦更换过三个，直至2019年3月总公司在盘点资产时才发现吴栋林在2015年9月15日至2019年3月31日期间拖欠递增租金高达五十多万元，遂要求吴栋林支付租金差价。后来吴栋林不同意支付，双方协商不成，张金朋、狮岭商场遂起诉至法院。张金朋、狮岭商场为此提交2019年3月13日吴栋林与诸文彪（狮岭商场员工）的录音通话记录予以佐证，针对租金差额提交了明细表予以佐证。吴栋林认为：由于经济下滑，当时双方口头协商就按租金60000元/月的标准交纳，且张金朋、狮岭商场在催收租金时亦载明租金标准为60000元/月。吴栋林为此提交了2018年9月30日、2018年11月1日及2018年12月2日家宜多财务部发出的三张缴款收费通知单予以佐证。通知单载明：皇胜酒店：请于本月10号18点之前按合同协议到家宜多财务部缴纳当月租金及水电费…铺位租金60000元…吴栋林认为：当时并未约定60000元/月的租金标准截至2015年9月，录音对话中吴栋林并未确认张金朋、狮岭商场主张的租金标准。吴栋林确认收到对方在2019年3月发送的律师函，但认为在2015年9月至2019年3月长达三年多的时间，张金朋、狮岭商场并未就60000元/月的租金标准提出异议，故坚持认为租金标准为60000元/月。吴栋林认为已按60000元/月的标准缴纳了2015年9月15日至2019年3月31日期间的租金。双方确认，从2019年4月1日起吴栋林按77000元/月的标准支付租金，且双方同意继续履行涉案合同。关于转租权利，张金朋称：涉案建筑物所在土地权属人为钟金彩，该土地为划拨的住宅用地。2009年12月30日，钟金彩（甲方）与张金朋（乙方）签订《商铺楼房租赁合同》，约定甲方将位于狮岭镇雄狮东路边（即旧屋队内一幢八层楼房）出租给乙方使用，租期从2010年1月1日至2022年12月30日，租金在2013年1月1日至2015年12月30日，每年租金705600元，2016年1月1日至2018年12月30日，每年租金762048元，2019年1月1日至2021年12月30日，每年租金823011元…甲方同意乙方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人…该合同还就双方其他权利义务进行了约定。原审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询涉案租赁物的权属情况，该局复函称：由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等相关信息资料，我局结合贵院回复地理位置图，经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区狮岭镇雄狮东路5号8层（皇胜酒店）”办理《建设工程规划许可证》的记录。关于合同效力，经原审法院释明，狮岭商场、张金朋表示，如果涉案合同无效，其将诉讼请求中的租金变更为占用费，其他诉讼请求不变更。张金朋向原审法院提出保全申请，原审法院审查后依法作出（2019）粤0114民初4905号民事裁定，裁定：冻结吴栋林的银行存款582226.66元或查封等值的其他财产。后原审法院查询了吴栋林财产状况后，张金朋表示可查封财产标的金额较低故不要求查封，为此张金朋预缴了保全费3431.13元。原审法院认为：张金朋、狮岭商场与吴栋林签订的《房屋租赁合同》虽是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在原审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在原审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故上述《房屋租赁合同》为无效合同。该合同因张金朋、狮岭商场在甲方处签字盖章，故认定该合同的相对方为张金朋、狮岭商场与吴栋林。本案的争议焦点为涉案合同的占用费标准是否在实际履行过程中发生了变更？对此，分析如下：首先，涉案合同为双方续签的租赁合同，占用费一直存在递增的交易习惯，本案合同签订时已明确约定2017年9月15日前占用费标准为69300元/月，2017年9月15日后占用费标准为77000元/月，但根据当事人在本案提交的收据可知，吴栋林从2015年起即未按该合同约定的标准缴纳占用费，但张金朋、狮岭商场在长达三年半的时间内从未提出异议，其对此解释称负责签订合同及收取占用费并非同一商场，直至2019年3月盘点资产才发现存在占用费差价，该主张与常理不符，不予采纳；其次，若张金朋、狮岭商场对吴栋林所交占用费标准有异议，在吴栋林每次交租时理应先补交之前所欠占用费的差额，但出租方出具的收据均是记载缴纳当月或者当季度的占用费，根据张金朋、狮岭商场在2019年1月出具的收据，收到1-3月租金80000元，2019年2月1日出具的收据，收到1-3月剩余租金100000元，即张金朋、狮岭商场直至2019年2月1日仍认可吴栋林承租的房屋占用费为60000元/月，季度占用费为180000元；且张金朋、狮岭商场发出的缴款收费通知单中亦记载铺位占用费为60000元/月；最后，张金朋、狮岭商场提交的录音对话亦未能证明吴栋林承认存在占用费差价。综上，原审法院采信吴栋林主张的在2015年9月至2019年3月期间双方在实际履行过程中将占用费的标准变更为60000元/月。根据吴栋林的实际交租情况，吴栋林在2015年9月15日至2016年6月30日期间未按60000元/月的标准足额支付占用费，针对吴栋林提出诉讼时效抗辩，原审法院认为，张金朋、狮岭商场未能举证证明其在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》开始施行前的两年内向吴栋林主张过涉案房屋在2015年9月15日至2015年10月1日期间拖欠的占用费，因此2015年10月1日之前拖欠的占用费已超过诉讼时效；之后，张金朋、狮岭商场直至2019年3月27日才向吴栋林发送律师函催收占用费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，因此2016年3月27日之前拖欠的占用费已超过诉讼时效。经核算，按60000元/月的标准计算，吴栋林在未超过诉讼时效2016年3月27日至2016年6月30日期间拖欠的占用费的差额为20400元（180000元/季度-165600元/季度＋60000元/月÷30天×3天），超出部分，不予支持。关于滞纳金，张金朋、狮岭商场主张滞纳金按季度租金日1%的标准计算，虽然已主动调整为174990元，但该约定的标准过高，且张金朋、狮岭商场未能举证证明其实际损失，参照合同约定的应在每季度第一个月的5日前交租的条款，原审法院将吴栋林拖欠的占用费的滞纳金酌定为以拖欠的占用费20400元为本金，从2016年4月5日起按年利率24%的标准计至付清款日止，超出部分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年7月12日判决如下：一、吴栋林于本判决发生法律效力之日起十日内向张金朋、深圳市家宜多实业有限公司狮岭商场支付2016年3月27日至2016年6月30日期间拖欠的占用费差额为20400元；二、吴栋林于本判决发生法律效力之日起十日内向张金朋、深圳市家宜多实业有限公司狮岭商场支付第一判项确定的占用费的滞纳金，滞纳金计算标准：以拖欠的占用费20400元为本金，从2016年4月5日起按年利率24%的标准计至吴栋林付清款日止；三、驳回张金朋、深圳市家宜多实业有限公司狮岭商场的其他诉讼请求。案件受理费5691.45元，由张金朋、深圳市家宜多实业有限公司狮岭商场负担5337.45元，由吴栋林负担354元。财产保全费3431.13元，由张金朋、深圳市家宜多实业有限公司狮岭商场负担3217.13元，由吴栋林负担214元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点为：其一，吴栋林应按何标准向狮岭商场、张金朋支付占用费；其二，狮岭商场、张金朋诉请吴栋林支付的部分占用费是否已超过诉讼时效。关于吴栋林应按何标准向狮岭商场、张金朋支付占用费的问题。虽然双方于2014年6月11日签订的《房屋租赁合同》约定2015年9月15日至2017年9月14日及2017年9月15日至2020年12月15日期间的租金分别按每月69300元及77000元的标准计付，但依据已查明的事实，自2015年9月至2019年3月期间，吴栋林一直未按前述约定标准交租，而无充分证据反映狮岭商场、张金朋有就此提出异议并要求吴栋林补足差额，狮岭商场、张金朋虽对此解释为其直至2019年3月盘点资产时才发现吴栋林未足额交租的事实，但其该项陈述缺乏合理性，相反，从狮岭商场、张金朋于2019年1月17日及2月1日向吴栋林出具的收据可以反映，其认可的租金标准是每月60000元。据此，原审采纳吴栋林的意见，认定双方在实际履行合同过程中已将2015年9月至2019年3月期间的租金标准变更为按每月60000元计算，并据此判决吴栋林向狮岭商场、张金朋支付2016年3月27日至同年6月30日期间的占用费差额及相应滞纳金，合理合法，可予维持。狮岭商场、张金朋上诉主张吴栋林按照前述《房屋租赁合同》约定的标准补交占用费及支付相应滞纳金，理据不充分，本院不予采纳。同理，吴栋林以其未拖欠占用费为由，上诉认为其无需支付差额及相应滞纳金，与事实不符，本院亦不予采纳。关于狮岭商场、张金朋诉请吴栋林支付的部分占用费是否已超过诉讼时效的问题。如前所述，吴栋林未按60000元/月的标准向狮岭商场、张金朋足额支付2015年9月15日至2016年3月30日期间的占用费，对于2015年10月1日之前的欠付费用，无充分证据反映狮岭商场、张金朋有在两年诉讼时效届满之日即2017年10月1日前向吴栋林催讨，对于2015年10月1日至2016年3月26日期间的欠付费用，无充分证据反映狮岭商场、张金朋有在三年诉讼时效届满之日即2019年3月27日前向吴栋林催讨，故原审认定狮岭商场、张金朋有关2016年3月27日之前的占用费诉请已超过诉讼时效，并据此判决驳回狮岭商场、张金朋的该部分诉请并无不当，应予维持。狮岭商场、张金朋以其经原审法院释明后才知晓可能产生占用费为由，上诉主张占用费的诉讼时效应从其收到原审判决之日起算，缺乏法律依据，本院不予采纳。同理，吴栋林上诉认为狮岭商场、张金朋要求其支付2016年3月27日至同年6月30日期间的占用费已超过诉讼时效，亦于法无据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人狮岭商场、张金朋与吴栋林的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10985元，由上诉人深圳市家宜多实业有限公司狮岭商场、张金朋共同负担10675元，上诉人吴栋林负担310元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年一月十七日书记员  王文杰黄晶晶