江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初2400号 原告：张晓晨，女，1995年11月20日出生，汉族，住温岭市。 原告：周玲燕，女，1989年7月6日出生，汉族，住温岭市。 两原告共同委托诉讼代理人：陈欢欢，浙江左源律师事务所律师。 被告：周俏俏，女，1981年3月21日出生，汉族，住温岭市。 被告：林清华，男，1981年9月21日出生，汉族，住温岭市。 两被告共同委托诉讼代理人：陈林辉，浙江赢正律师事务所律师。 原告张晓晨、周玲燕与被告周俏俏、林清华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告张晓晨及两原告委托代理人陈欢欢、两被告共同的委托诉讼代理人陈林辉到庭参加诉讼。因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2019年10月14日第二次公开开庭进行了审理，两原告委托代理人陈欢欢、被告周俏俏及两被告委托代理人陈林辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓晨、周玲燕向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2018年7月27日所签订的《房屋出租协议》；2.请求被告退还已收租金68000元、押金5000元；3.请求判令被告支付给原告损失237433.85元；4.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求判令被告赔偿原告支付的一年加盟费15000元。事实与理由：原、被告于2018年7月27日签订《房屋出租协议》。被告将属于其所有的位于温岭市的商业用房出租给原告进行使用，租赁期限为2018年10月1日起至2023年9月30日止，共五年。原告在承租该处商铺时，告知被告欲将在此处开设美容院。被告告知原告，可从小区的侧门出入。原告承租该处房屋后，对该商铺进行了装修，共计花去费用237433.85元。在装修完工后，原告打算开张经营。但发现对着承租房屋的铁门己被小区物业管理委员会上锁，并禁止原告从此门出入。原告于2018年12月15日，和被告周俏俏进行沟通。被告周俏俏称会和物业沟通，解决此事宜，但一直沟通未果，侧门一直处于上锁状态。原告至小区物业管理委员会处进行了解，才发现，于2018年7月5日，小区物业就已公示：四幢104、105室系小区里的内铺，对着该店铺的门为常闭式大门并上锁。但被告隐瞒该事实，欺瞒原告，使得原告签订上述租房合同。原告承租该处商铺系用于对外经营，而该门上锁，导致原告无法进行正常经营活动。 被告周俏俏、林清华共同答辩称：1.原、被告双方签订房屋租赁协议及该协议约定的相关内容是事实，虽然签订合同时，被告林清华没有签字，但予以认可，合同有效。2.两被告已经按约履行了租赁合同的全部义务，不存在任何违约的情况，原告主张解除租赁合同没有任何事实与法律依据，不具有合同法上的约定和法定的解除权。3.按照原告诉称，导致其无法进行正常经营活动是由于承租房屋对着的铁门被小区物业上锁，可见造成原告无法正常经营的原因是小区业委会或物业相关的行为，原告应该向相关的侵权行为人主张权利，要求侵权人排除妨害。按照原告的诉讼逻辑，任何一个第三方来阻碍其通道出入，都要求被告来承担责任，显然是十分荒谬的，原告要找具体实施对其权利进行侵害的侵权行为人主张权利。关于被上锁的铁门，根据规划图竣工图等备案的设计和竣工验收资料均显示，该铁门是经有关部门批准的，作为人行出入口和非机动车车库出入口的，用途是合法的，并非两被告擅自开通或者是关闭的，任何人和单位未经相关部门批准，都不得变更，既不能关闭该出口，也不能变更该出入口的使用性质。4.被告是在2018年7月17日才与开发商签订商品房的购房合同的，商铺是在2018年9月份实际交付，被告对于原告诉称的2018年7月5日的公示情况从来都不知情，也从来没有任何人或单位将上述所谓的公示告知过两被告，原告诉称被告隐瞒此项事实、欺瞒原告与事实是严重不符的。原告也认可被告将涉案物业交付给原告时，该出入口并没有被上锁封闭，而是一直也能够使用的。另外从原告提交的证据，特别是一个微信聊天的内容显示铁门是在2018年10月14日左右被小区的物业上锁的，这一方面显示了实际的侵权行为人，另外一方面也表明10月14日之后，两原告应该清楚这个情况，从原告提交的证据来看，绝大部分装修都是在10月14日之后。5.被告不同意解除合同，即使法院判决解除合同，原告也实际占有使用房屋，租金也应纳入损失，若法院判决被告要赔偿原告损失，则其仅需在租赁协议约定的50000元范围内进行赔偿，且原告主张的部分损失也不合理，有部分装修也是可拆除的，而且原告未经同意将两间商铺墙敲掉打通，并将公用通道包进来，将来修复也是需要费用的，损失按公平责任来分担。6.对于原告增加的诉讼请求，被告认为按照一般的品牌加盟的话，如果交了加盟费，它会提供一个品牌的门面装修以及其他，被告认为加盟费可能存在重复计算，且原告只提供了一个合同，并没有其他相关的付款依据。且品牌使用费在其起诉的时候，也从来没有提出，原告可能在继续使用这个品牌，即便未在使用，原告也没有提出解除加盟或者其他的方式去防止损失的进一步扩大，故该品牌加盟费即便存在，也不应该由被告来承担。综上，请求法院判决驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.房屋出租协议一份，拟证明双方在2018年7月27日签订租赁协议并就双方权利义务作出约定的事实。 2.转账记录打印件一张、微信聊天记录打印件两张，拟证明原告在2018年的7月11日通过微信转账向被告支付了定金5000元，在9月9日通过转账形式向被告周俏俏支付了房租63000元；且该聊天记录中的语音亦可证明在签订合同时，被告周俏俏承诺从涉案商铺对应的铁门进出的事实。 3.照片打印件三张，拟证明涉案商铺对着的铁门已被三把锁锁住，进入该商铺只能凭门禁卡或经保安登记身份信息后从大门口进入或者从机动车出入口进入，表明原告对外经营的目的已无法实现的事实。 4.业委会关于对开发商出售小区内铺及剩余车位的几点决议公示的照片打印件一份，拟证明业委会早于2018年的7月5日就决议涉案商铺对面的铁门为常闭式大门并上锁的事实。 5.京汉君庭小区业主群的微信聊天记录照片打印件若干份，拟证明被告周俏俏（在群中微信名为商铺4-105）于2018年10月14日在业主群里主动与其他业主沟通铁门上锁一事，说明其在该时间已经知晓上述情况的事实，该聊天记录系小区物业提供给原告的。 6.装修开支明细表一份、项目施工合同一份、台州铭星装饰工程有限公司收据四张、开宝店POS签购单两张，淘宝订单照片打印件、转账记录、收款收据、微信聊天记录打印件若干份，拟证明原告为装修涉案商铺产生了装修费用237433.85元事实。 7.佳慕品牌专营连锁店加盟合同书、转账记录各一份，拟证明原告为加盟佳慕品牌支付了品牌使用费15000元的事实。 8.台州中兴和资产评估有限公司出具的中兴和咨报[2019]1号装修价值分析报告及发票各一份，拟证明经委托司法鉴定，涉案商铺装修估算价值为224114元，评估费为1800元的事实。 两被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1.商品房买卖合同、不动产权证书各两份，拟证明两被告合法享有涉案房屋的所有权，该房屋的购买时间是在2018年的7月17日，实际交付时间是2018年的9月份，两被告对原告诉称的业委会决议是毫不知情的，其不存在隐瞒欺诈的情况。 2.小区的竣工规划图纸一份，拟证明图纸当中已标明涉案物业相对的出入口大门系人行出入口、非机动车车库出入口，该出入口是能够合法正常使用的事实。 3.小区物业向温岭市城管部门提交的关于4栋105商铺外围栏门是否开启的情况说明一份，拟证明涉案商铺前铁门上锁的经过，被告就该铁门上锁不存在过错，侵权行为人系物业公司，原告应当找具体的侵权行为人，且根据双方租赁协议第七条约定，原告必须遵守商铺所在区域范围内的规章制度，虽然铁门上锁，但原告并非完全无法经营的事实。 对原、被告提交的上述证据，本院认定如下：原告提交的证据1，本院予以认定，能够证明原、被告双方签订了房屋租赁协议并约定相关权利义务的事实。原告提交的证据2中的转账记录，被告认可原告已支付第一年租金68000元及保证金5000元，本院对该事实予以确认，至于证据2中的微信聊天记录和证据3，被告质证后认为，对真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告提交的证据4、5，被告质证后均有异议，认为被告从未见过该份业委会决议，且照片中涉及的决议内容亦不具合法性，证据5中小区业主群的聊天记录真实性无法确认，不能证明原告主张的待证事实，本院经审查认为，证据4中照片显示的业委会决议公示内容与被告提交的证据3情况说明中涉及的内容相符，故对其真实性予以认定，至于证据5的微信聊天记录，因原告未提交该聊天记录的原始载体，无法核实真实性，本院对此不予认定。原告提交的证据6，被告有异议，原告申请司法鉴定，结合证据8台州中兴和资产评估有限公司出具的中兴和咨报[2019]1号装修价值分析报告及发票，原、被告质证后对其真实性均无异议，故涉案商铺的装修价值应以该报告为准。原告提交的证据7，本院经审查认为，该加盟合同中的乙方为案外人“应笑笑”，且甲方虽为汕头市佳慕健康生物科技有限公司，但合同落款处加盖的公章却为“汕头市雅蒂化妆品有限公司”，无法证明与本案的关联性，故本院对此不予认定。被告提交的证据1、2、3，本院对真实性均予以认定，关联性将在说理部分一并阐述。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2018年7月17日，被告周俏俏与案外人京汉（温岭）置业有限公司签订了合同编号为2018331081XS0046785、2018331081XS0046792《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定由被告周俏俏购买京汉君庭4幢104、105室两间商品房，房屋用途为商业，出卖人应当在2018年9月17日前交付房屋等。后两被告就上述房屋办理了产权登记手续。2018年7月27日，原告张晓晨、周玲燕与被告周俏俏签订了《房屋出租协议》一份，协议约定：两被告将位于温岭市两间房屋出租给两原告，租期自2018年10月1日起至2023年9月30日止，有效期为5年；该房出租的使用性质为商业用房，第一年年租金为68000元，第二年、第三年年租金为72000元，第四年、第五年租金为75000元，缴租方式为一年支付一次；乙方交保证金5000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金；甲乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按50000元赔偿对方作为违约赔偿金等。2018年7月11日，原告向被告周俏俏支付了保证金5000元，于2018年9月9日向被告周俏俏支付了房租68000元，被告向原告交付了房屋。2018年9月13日，原告就涉案房屋向物业办理了装修手续。装修过程中，因涉案房屋门口通道的铁门上锁问题，原告数次与业委会、物业等人员发生纠纷。装修结束后，因该铁门重新上锁，原告一直未实际营业。被告与业委会、物业多次协调未果，该铁门仍关闭至今。 本院认为，本案房屋出租协议虽系两原告与被告周俏俏签订，但被告林清华当庭予以认可，故原、被告之间形成的租赁合同关系，系双方自愿，内容合法，依法应认定有效，双方均应按约全面履行合同内容。结合双方的诉辩意见，本案主要争议焦点为：一、涉案房屋出租协议是否存可以解除；二、被告是否存在违约行为；三、被告是否应该赔偿原告损失，若需要赔偿，原告具体的损失及被告赔偿的金额；四、被告是否应该退还原告租金及押金。针对上述争议焦点，本院具体分析如下： 一、涉案房屋出租协议是否可以解除。 原告主张涉案房屋前通道铁门已上锁关闭，严重影响其经营，导致合同目的无法实现，故合同应予解除；被告则认为租赁协议并未明确约定必须从已上锁的门口进出，且涉案小区还有其他方式可以进出，合同目的并非完全不能实现，原告主张解除租赁合同没有任何事实与法律依据，其不享有法定解除权。本院认为，根据已查明的事实，涉案房屋通道前的铁门至今仍关闭，且双方就该铁门的开放与否与小区业委会、物业等尚未达成一致意见。经实地勘查，涉案房屋系商铺，处在该小区内部，门口是小区围栏，出入则需经过围栏处的涉案通道，该通道铁门长期关闭后，只能从小区大门口由该商铺后门或者地下车库进入该商铺，而涉案小区系封闭式管理的居民住宅区，非本小区居民出入大门及地下车库不大方便，且大门口到涉案商铺后门也不大便利，行人从地下车库出入也不安全，考虑到原告承租涉案房屋系用于经营美容院，其受众面为不特定的人群，经营活动的性质亦要求店铺具有一定的开放性，商铺门口通道的关闭势必会对店铺经营活动的开展及客户的进出造成不便，导致两原告承租该房屋用于商业经营的目的难以实现，故原告起诉解除合同符合法定解除条件，原告要求解除租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。 二、两被告是否存在违约行为。 两原告主张小区物业已于2018年7月5日张贴公示表明涉案房屋前的通道铁门为常闭式大门并上锁，两被告隐瞒该事实，欺瞒两原告签订租赁协议，致使原告承租的房屋具有重大瑕疵，导致合同目的无法实现；两被告则认为，其已经按约履行了租赁协议约定的全部义务，不存在任何违约的情况，导致铁门上锁的直接行为人系小区物业，原告应向直接行为人主张权利。本院认为，首先，两被告购买房屋的时间为2018年7月17日，系在该公示作出之后，而房屋交付给两原告的时间为2018年9月，原告在庭审中也确认被告交付给原告商铺时，该房屋前的铁门是开启的，现有证据显示双方最早系于2018年9月30日就铁门是否上锁与业委会部分成员、物业发生争执，原告在庭审中也陈述是2018年10月14日铁门上锁，其找被告沟通，而被告提交的情况说明中开发商、业委会、物业公司就该铁门是否开放进行商讨的过程即使真实，也无法证明被告已事先知晓，或开发商在签订房屋买卖合同时已就该铁门为常闭式大门的情况告知被告。况且原告仅提交了小区业委会决议公示的照片打印件，但未提交证据证明该决议公示文件系张贴于小区公告栏或其他用于公示重要事项的区域，其亦认可其在装修前向物业公司办理相关手续时，物业公司亦未告知其该决议情况，故两原告主张两被告存在欺瞒行为缺乏事实依据。其次，两被告提交的房屋买卖合同中明确涉案房屋的设计用途为商业，小区规划图纸中亦标明涉案房屋前的门为非机动车车库与行人出入口，符合房屋出租协议中关于出租房屋使用性质的约定，可认定被告已经履行了合同约定的义务。再次，两被告系与开发商签订的房屋买卖合同，而将该房屋认定为小区内铺并决定将房屋前铁门上锁的系小区业委会，两被告在得知该情况后已积极采取措施与小区相关管理人员进行协商，已尽到了双方合同约定的义务。综上，本院对原告的该部分主张不予认可，两被告就合同的履行并不存在违约情形。 三、被告是否应该赔偿原告损失，若需要赔偿，原告合理损失及被告赔偿的金额。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中导致合同解除的事由为出租商铺门口的通道被关闭并经协商未果，该事由不可归责于原、被告双方，两被告同意两原告对承租房屋进行装修，双方并未就合同解除时的装饰装修物的处理进行约定，故对未形成附和的装饰装修物，应由原告拆除，就剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。至于原告合理损失，考虑到商铺装饰装修好后尚未实际使用，故装饰装修残值损失参考台州中兴和资产评估有限公司出具的中兴和咨报[2019]1号装修价值分析报告评定的价值。根据该报告书，涉案房屋的装修估算价值为224114元，其中公共区域装修费用为19780元、砸墙费用7000元，公共区域并未在被告出租的范围中，原告主张其装修该部分已经过被告同意，但未提交证据予以证明，管理软件6020元系原告经营需要，故公共部分装修价值损失、砸墙费用及管理软件费用应由两原告自行承担，未形成附合部分的装饰装修物即电器、柜子、桌子、门头广告牌、窗帘等价值估算为41182元，现两被告不同意利用，故未构成附合部分的装饰装修物应由两原告及时拆除。扣除上述款项后，涉案房屋已经构成附合的剩余装饰装修价值为150132元。至于被告具体承担金额，本院综合考虑以下几个因素：1.结合当事人的陈述，原告在装修过程中数次因涉案铁门上锁发生争执，虽然两被告积极与业委会、物业相关人员进行协调沟通的行为在一定程度上能够增加两原告对履约的信心，但在未达成一致意见，极大可能会影响到其经营的情况下仍继续装修，导致部分损失扩大，原告虽主张系两被告让其继续装修的，但未提交证据加以证明；2.被告交付原告系毛坯房，原告装修后未经实际使用，构成附合部分的装饰装修价值由被告享用；3.因涉案房屋门口的通道大门常闭导致房屋商业价值明显降低，从而造成被告损失，被告尚有救济的权利，酌定由被告按60%比例赔偿给原告即90079元。两被告抗辩原告应该向实际侵权人主张赔偿损失，本院认为原告根据原、被告间的租赁合同向被告主张赔偿损失，符合法律相关规定，予以准许。至于两被告抗辩该评估报告确定的并非装修残值、其应在房屋出租协议约定的50000元范围内承担责任，考虑到评估报告系鉴定机构经现场查看并结合使用实际作出的，可作为评估原告剩余装修价值的依据，而房屋出租协议约定的仅为一方违约所需支付的违约赔偿金，与本案实际不符，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。关于被告认为损失要考虑墙体和公共通道的修复费用的抗辩意见，本院认为，该费用未实际产生，不在本案中一并处理，两被告可另案主张。 四、被告是否应该退回原告租金及押金。 本院认为，租赁合同存续期间发生的租金，根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免，结合本案实际情况，考虑本案系不可归责于原、被告双方的事由致租赁目的不能实现、原告在装修后并未实际经营、涉案房屋商用价值已明显降低、两被告救济权利等因素，本院酌情确定由两被告返还原告租金40800元。因确认租赁合同解除，故对原告已交纳的租房押金5000元，两被告应予退还。 综上所述，原告诉请的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下： 一、解除原告张晓晨、周玲燕与被告周俏俏于2018年7月27日签订的《房屋出租协议》； 二、被告周俏俏、林清华于本判决生效之日起十日内退还给原告张晓晨、周玲燕租金40800元、保证金5000元，共计45800元； 三、被告周俏俏、林清华于本判决生效之日起十日内赔偿给原告张晓晨、周玲燕装饰装修损失共计90079元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5957元，鉴定费1800元（原告预交），共计7757元，由原告张晓晨、周玲燕负担4362元，被告周俏俏、林清华负担3395元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  尚文婷 人民陪审员  彭微燕 人民陪审员  陈 旭 二〇二〇年一月八日 代书 记员  庄佳琪