浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初343号 原告（反诉被告）：储文军，男，1976年11月2日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：王津津，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波市鑫茂汇合商贸有限公司（统一社会信用代码91330212MA28YK6W88），住所地：宁波市鄞州区兴宁路68号164幢3-1-3。 法定代表人：杨如善，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱慧，浙江甬泰律师事务所律师。 原告储文军与被告宁波市鑫茂汇合商贸有限公司（以下简称鑫茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本案于2019年4月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本院于2019年12月13日第二次公开开庭进行了审理。原告储文军及其委托诉讼代理人王津津，被告鑫茂公司的委托诉讼代理人朱慧到庭参加了诉讼。审理中，原被告向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告储文军起诉称：2017年6月，原告向被告租赁位于（即原兴宁商贸城）一层A5-1,A5-2商铺用于经营，商铺面积39.9平方，租期从2017年6月1日-2019年12月31日，年租金66932元，双方签订合同，原告支付第一年租金，及经营保证金10000元。原告装修商铺、安装广告灯箱，共花去费用81122元，由于市场管理方面原因，商贸城直到9月8日才开业，经原告等多家商户要求，被告口头答应从9月8日起起算租金，2018年8月15日-10月1日，市场重新装修，被告通知商户装修期间停租45天，并对在此期间仍然营业的商户补偿一个月房租费作为营业补偿。10月18日原告一年租期未到，被告委托甬泰律师事务所向原告发律师函，称原告第一年租期于2018年6月1日到期，原告逾期支付第二年租金，故从即日起解除与原告的租赁合同，并要求原告在10月22日前腾退商铺，原告收函后，马上向市场管理人员提出异议，11月1日，被告将原告店门上锁，导致原告无法开门营业，原告据理力争后，被告于11月5日以书面确认之前口头承诺的租金起算日从2017年9月8日开始的内容，并对因市场修路等造成原告无法正常营业另外再补偿15天，照此计算，原告第一年租期在被告锁门时尚未到期，11月9日，原被告就第二年续租事宜仍在协商，被告不顾此前已经应允的事宜，竟又向原告送达通知1份，重申双方合同于10月17日解除，甚至要求原告支付18年6月1日-10月22日占有使用费，并将实施强制腾退，被告这种出尔反尔，朝令夕改的做法，实在令人气愤，为此原告找被告领导，并于11月12日在被告公司大石总办公室再次商议续租一事，原告明确表示要求续租，被告再次承认之前向原告承诺的内容有效。11月15日，原告催促被告招商部负责人拟定合同付款，不料当天下午，被告竟派人强行对原告的商铺进场拆除，由此引起诉讼，原告认为，被告既已认可补偿38天营业时间，在租期尚未到期且原告明确要求签订续租合同的前提下，强行腾空原告商铺终止合同，已经严重违反诚信原则，对于原告装修残值被告需作出赔偿，对于因被告锁门导致原告无法正常营业所造成的损失作出赔偿，并返还原告经营保证金10000元。请求判令：1.被告赔偿装修残值损失81393/3*2=54262元；2.被告赔偿经营损失6693元（按一个月房租费）;3.退还经营保证金10000元。 被告鑫茂公司答辩称：1、根据双方原来合同的约定，租期是2017年6月1日至2019年12月31日，后来因为开业的事情，双方进行沟通协商，将第一年租期延长至从2017年6月1日至2018年9月8日，根据双方的合同约定，原告应该在第二年开始前的两个月支付租金，因为原告没有按期支付租金，故被告依据合同约定行使解除权，并腾退。2、原告主张的赔偿装修残值损失及经营损失，因为原告违约在先，因此这些损失与被告无关，并且被告在解除合同解除及腾退之前，被告已经多次对原告进行了告知。 被告鑫茂公司反诉称：2017年6月1日，被反诉人承租了反诉人位于宁波市鄞州区兴宁商贸城一楼A5-1、A5-2的商铺用于经营使用，该商铺总面积为39.9平方米，约定每年租金为66932元，总租赁期限自2017年6月1日起至2019年12月31日止，以上租赁合同关系建立以后，反诉人按约向被反诉人交付了上述租赁商铺，被反诉人也相应支付了第一年的租金和租赁保证金，同时，合同约定，之后每年租金应于上一年度租期到期的二个月前支付，逾期15天，反诉人有权解除合同并进行强制腾退等，合同履行过程中，反诉人同意将第一年租赁期限宽限至2018年9月8日，但被反诉人对于第二年度租金一直不予支付，并拒绝腾退商铺，为此，反诉人多次向被反诉人进行催促，但被反诉人一直不予积极处理并提出种种无理要求，无奈反诉人只能依法依约解除与被反诉人的租赁合同关系，并进行腾退。同时，对于被反诉人欠付反诉人的租金和占有使用费，被反诉人应予以支付。故请求判令：1.被反诉人支付自2018年9月9日起至2018年10月17日止的租金7151元（以66932元/年为标准）；2.判令被反诉人支付自2018年10月18日至2018年11月15日止的占有使用费6913元（以66932元/年*1.3为标准）。 原告储文军针对被告鑫茂公司的反诉答辩称：原告认为被告的反诉没有事实和法律依据。第一，2018年9月9日至2018年10月17日止的租金，根据反诉状的计算方式可以看出，被告在计算这段房租费的时候是尚在合同期内的计算方式，而房屋占有使用费可以看出被告把2018年10月18日至2018年11月15日算成双方已经解除合同，根据原、被告双方合同实际履行的情况，在第一段2018年9月9日至2018年10月17日这段时间，尚属于第一年的有效租期内，根据双方在11月份进行协商的过程，被告是认可因为商场延迟开业及商场在2017年8月15日至10月1日进行内部装修导致商场不能正常营业，这段时间时间是停租，并且承诺给商铺15天的时间，根据这个承诺，原告实际的租期是11月1日以后尚可延后租期38天，根据该计算方式，在被告发送10月17日解除通知时原告尚在第一年有效租期里面。第二，被告提出要求支付2018年10月18日至2018年11月15日止的占有使用费，实际被告是在11月1日就以将原告的商铺上锁，原告无法正常开门营业，不能有效使用，在原告已经支付第一年租金，在租期的有效期内，被告基于这个理由要求原告支付占有使用费是不能成立的。被告所称的依约依法解除和原告的合同关系，完全是不合约不合法的，综上，请求驳回被告的反诉请求。 本院查明的与本案有关的事实如下： 2017年6月20日，储文军（作为乙方、承租方）和鑫茂公司（作为出租方、甲方）签订了《兴宁商贸城商铺（柜台）租赁合同》2份，合同第一条约定了商铺（柜台）位于宁波市鄞州区一层，编码为A5-1,A5-2，套内使用面积分别为20平方米、19.9平方米。合同第三条约定租赁期限三年，自2017年6月1日起至2019年12月31日止。合同第四条约定乙方应缴纳该商铺（柜台）年租金33382元整、33550元，租金以以下方式支付：每年租金一次性付清，第一年租金于合同签订当日付清，之后每年租金于合同到期日的二个月前支付，先付租金后使用（收款凭证以甲方统一收款收据为准）……。合同第五条约定，1.为保证合同的履行，乙方须缴纳每单个商铺（柜台）保证金人民币五千元整，沿街商铺（柜台）单个保证金人民币2万元整，签订本合同之日将保证金一次性付清（以甲方出具的收款收据为准）；2.保证金不是预付的租金，仅作乙方忠实履行本合同约定义务的保证；3.本保证金作为租赁期内的各项约定（如产品质量纠纷的处理；对消费者承诺先行赔偿；设施设备使用；违法经营活动等）的保证；4.……；5.如保证金不足以弥补损失，甲方保留追索经济损失的权力；6.在租赁期间届满，在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任（包括但不限于未结清物业管理费、公用事业费等应由乙方承担的任何费用）且在退还租赁物业的三十日后，甲方将保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。合同第九条约定，凡涉及政府规划、商城经营区域调整，乙方必须无条件服从，租金按实际使用结算，甲方补偿乙方的装修费按年租金的20%计算补偿。合同第十条约定，1.乙方应按照本合同规定的时间足额缴纳租金及其他费用；……。合同第十二条约定，1.……；2.甲方迟延交付商铺（柜台）的，甲方应按照延迟天数提供乙方实际营业后相应的天数，当甲方迟延交付60天以上时，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方全额退还已经收取的租金和合同履行保证金，并要求赔偿银行同期利息；3.乙方明确同意前述条款已有明确规定外，若发生下列任何一种情况，甲方均有权解除合同，收回营业商铺（柜台），同时，所付租金及保证金不予退还，造成甲方经济损失的，则乙方应进行赔偿，保证金不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权向乙方索赔全部经济损失：（1）乙方逾期交付租金、物业管理费或其他应缴费用，每逾期一天，甲方按应付年租金总额的千分之五按天向乙方加收违约金，逾期15天未付清上述费用的；……。合同第十三条约定，1.……；4.如乙方未能按照规定履行义务责任，甲方有权单方面终止本合同，租金及保证金不予退还，并向乙方追偿违约行为所造成的经济损失；5.……；6.本合同关系终止，乙方应当在甲方规定的期限内完成退出工作，依现状将商铺（柜台）、营业场地归还甲方，乙方装修而形成的与商铺（柜台）不可分割的不动产、附着物和添附财产均无偿归于甲方，乙方迟延退出的，每延迟一天，延迟期间按原租金的130%承担占用费，逾期三天以上的，甲方可以自行或者委托他人将乙方或其雇员、代理人的物品移置他处，由此产生的费用由乙方承担（可以从乙方保证金中先行扣支付），上述物品损坏，灭失的责任由乙方自行承担。2018年10月17日，鑫茂公司委托浙江甬泰律师事务所向储文军发出律师函，解除与储文军的租赁合同，要求储文军收到律师函后在2018年10月22日之前腾退承租房屋并交付给鑫茂公司，并支付2018年6月1日起至2018年10月22日止的租金26406元，若逾期不腾退，鑫茂公司将直接对承租房屋进行强制腾退。原告收到该律师函后，与鑫茂公司协商，要求鑫茂公司在免租期、单价、一楼装修期间的时间扣除、合同改成一年一签等进行优惠或者协商，但双方并未达成一致意见。2018年11月9日，鑫茂公司又向储文军发出通知，表示因储文军未履行合同，缴付后期租金，因此将在当日进行强制腾退，储文军又与鑫茂公司进行协商，但仍未达成一致意见，2018年11月15日，涉案的租赁场地被鑫茂公司强制清退。 另查明，双方一致确认储文军缴纳了第一年的租金和保证金1万元。鑫茂公司确认第一年的租期使用期限延长至2018年9月8日，2018年8月15日至2018年9月8日期间确实在装修，其中的租赁费用可以扣除占有的费用。 以上事实由原被告提供的《兴宁商贸城租赁合同》、律师函，原告提供的通知、录音材料、清单、问题汇总单、收据及原被告庭审陈述等予以证明。 本院认为：储文军与鑫茂公司之间的租赁合同依法确认有效。双方一致确认商场从2018年8月15日开始全面装修，鑫茂公司确认第一年的租期使用期限延长至2018年9月8日，因此，按照合同约定，储文军应在2018年7月8日前缴纳第二年的租金，储文军认为双方已口头对提前二个月支付下一年度租金作出变更，且加上各种因素，支付第二年租金的时间为2018年11月17日，并无依据，本院不予采纳。因此由于储文军未按约支付租金，鑫茂公司有权解除合同。鑫茂公司已于2018年10月17日发出律师函解除合同，在双方协商无果的情况下，又于2018年11月15日将涉案房屋腾空，因此，涉案合同已实际解除。关于储文军主张的赔偿装修残值损失、经营损失及退还经营保证金，因系储文军违约导致合同被解除，且根据双方的合同约定，与装修而形成与商铺（柜台）不可分割的不动产、附着物和添附财产均无偿归于甲方，已付的租金及保证金均不予退还，因此，对于储文军的以上主张，本院均不予支持。关于鑫茂公司的反诉主张的租金及占有使用费，原告在庭审中同意2018年8月15日至9月8日23天的租金愿意在诉讼请求主张的租金及占有使用费中折抵，该23天的租金经计算为4217.63元，且商场实际装修时间，鑫茂公司工作人员亦已确认，系实际结束于约2018年9月30日，该装修时间储文军亦不可能实际营业，因此，经计算，储文军应支付的租金及占有使用费，应低于保证金1万元，而双方又在合同中约定，解除合同造成鑫茂公司损失的，保证金不足以弥补鑫茂公司经济损失的，鑫茂公司有权向储文军索赔，现保证金足以弥补鑫茂公司的租金及占有费的损失，因此，因保证金不予退还，该租金及占有费的损失本院不予支持。综上，储文军的诉讼请求及鑫茂公司的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、驳回原告储文军的诉讼请求； 二、驳回反诉原告宁波市鑫茂汇合商贸有限公司的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1574元，由原告储文军负担；反诉案件受理费76元，由反诉原告宁波市鑫茂汇合商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚虎仕 人民陪审员  严 敏 人民陪审员  冯雅玲 二〇二〇年一月三日 书 记 员  邵婷婷