湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终167号 上诉人（原审原告）：文莉，女，1983年2月18日出生。 被上诉人（原审被告）：郴州城宇房地产开发有限公司。 法定代表人：傅卫华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李征，湖南星河律师事务所律师。 上诉人文莉因与被上诉人郴州城宇房地产开发有限公司（以下简称城宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人文莉、被上诉人城宇公司的委托诉讼代理人李征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文莉上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判城宇公司向文莉支付逾期办证违约金35,598元（318,598.98元×1121天×4.35%÷365天=42,564元）；3.本案一、二审诉讼费用由城宇公司负担。事实和理由：1.案涉合同附件四《合同补充协议》第七条第二款约定双方的违约责任明显不对等，属于房地产行业霸王条款，一审法院根据该条款约定计算违约金，对文莉显失公平。2.文莉请求人民法院调高违约金数额，于法有据，一审法院对文莉的诉求不予支持，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案属于损失额难以确定的情形，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。3.湖南省郴州市中级人民法院、湖南省郴州市苏仙区人民法院多份生效判决对本市商品房买卖合同中开发商减免其自身责任的条款不予支持，并根据相对方的申请调高违约金赔偿数额。 城宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 文莉向一审法院起诉请求：1.确认文莉与城宇公司之间签订的《合同补充协议》第七条第二款为显失公平条款并予以变更,增加城宇公司的违约金比例；2.判令城宇公司支付文莉逾期办理不动产初始登记造成文莉无法办理不动产权证的违约金,43,627.54元(逾期办证违约金从2016年5月16日暂计算至2019年7月9日,318,598.98元×1149天×4.35%÷365天，后段违约金按照年利率4.35%至涉案不动产初始登记完成为止)；3.判令城宇公司立即办理文莉购买房屋的初始登记；4.本案的诉讼费用由城宇公司负担。 一审法院认定事实：2012年9月16日，文莉（买受人）与城宇公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，文莉购买城宇公司开发的郴州市苏仙区丽景君临天下X栋XXXX房，约定房屋总价为318,598.98元。双方约定城宇公司应在2012年10月30日前，依约交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条产权登记事宜第一款约定“双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，城宇公司应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。……”。该条第二款约定“若因城宇公司未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致文莉无法办理房地产权证的，城宇公司每年按已付房款的0.1%向文莉支付违约金，……”。合同签订后，文莉向城宇公司付清了购房款。2013年8月24日，文莉收房并向城宇公司交付案涉房屋的办证费500元。截至文莉起诉之日，城宇公司未依约办理案涉房屋的初始登记。诉讼过程中，城宇公司于2019年9月9日为案涉房屋办理了首次登记。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。文莉与城宇公司签订的《郴州市商品房买卖合同》《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同对双方当事人均具有法律约束力，故文莉诉请确认双方签订的《合同补充协议》第七条第二款为显失公平条款并予以变更，无事实和法律依据，不予支持。关于文莉提出办理案涉房屋初始登记的诉讼请求，城宇公司于2019年9月9日办理了初始登记，已履行相应合同义务，对文莉的该项诉讼请求不予支持。关于文莉主张城宇公司支付逾期办理不动产权属登记违约金的诉讼请求。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理案涉房屋首次登记的义务，其未在合同约定的期限内办理，违反合同约定，应承担违约责任。城宇公司本应在2016年5月16日前为案涉房屋办理初始登记，但其实际于2019年9月9日才办理初始登记，故本案违约金支付天数为1211天（从2016年5月16日起计算至2019年9月9日），违约金为1057元（318,598.98元×1211天×0.1%÷365天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州城宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告文莉逾期办证违约金1057元；二、驳回原告文莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费890.69元，减半收取计445.35元，由原告文莉负担222.35元，由被告郴州城宇房地产开发有限公司负担223元。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉《合同补充协议》第七条第二款是否有效以及文莉主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率4.35%计算违约金是否应予支持。 城宇公司与文莉签订的《郴州市商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。文莉主张《合同补充协议》第七条第二款显失公平，但未在合同签订后一年内主张撤销或变更，故本院认定该条款合法有效。《合同补充协议》第七条第一款约定：双方同意以2013年6月30日之次日为办理产权登记期限的起始日，城宇公司应当在该日之次日起720工作日内，完成该幢商品房的初始登记。该条第二款约定：若因城宇公司未能在约定时间内完成该幢商品房的初始登记，导致文莉无法办理房地产权证的，城宇公司每年按已付房款的0.1%向文莉支付违约金。根据双方的合同约定，城宇公司负有办理案涉房屋首次登记的义务，城宇公司未在合同约定的期限内办理案涉房屋首次登记，违反合同约定，应承担违约责任。当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失高于双方约定的违约金，人民法院不予支持。一审法院在文莉未提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，对文莉请求调高违约金数额的主张不予支持，并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方明确约定了违约金计算标准，且文莉未能提供证据证明其因城宇公司逾期办证所造成的实际损失存在，该司法解释的条款在本案中并不适用。故本院对文莉主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率4.35%计算违约金的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，一审判决城宇公司向文莉支付逾期办证违约金1057元（318,598.98元×1211天×0.1%÷365天）并无不当，本院应予维持。 综上所述，文莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费689.95元，由上诉人文莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 李气春 二〇二〇年一月十九日 法官助理 肖露华 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。