四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14557号 上诉人（原审原告）：文礼军，男，1988年1月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托代理人：易思琪，四川金援律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市凤翔实业有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢4楼2号。 法定代表人：何晓雯，执行董事。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市开成投资有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴街36号6幢2楼2号。 法定代表人：钟莉，执行董事。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 上诉人文礼军因与上诉人成都市凤翔实业有限责任公司（以下简称“凤翔公司”）、成都市开成投资有限公司（以下简称“开成公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文礼军上诉请求：1.撤销（2019）川0121民初405号民事判决并依法改判；2.一、二审诉讼费由凤翔公司、开成公司承担。 事实和理由：一、案涉房屋逾期办理转移登记的违约金应当从交付之日起一年（即2015年12月29日）计算至实际办理之日止（即2017年12月11日）。一审法院以双方在合同中未对国有土地使用权证办理时间做约定，政策原因导致了迟滞权证办理时间为由，将凤翔公司、开成公司逾期办理转移登记违约金截止计算到2016年8月22日的认定错误。根据双方于签订的《商品房买卖合同》约定，权属转移登记完成时间为商品房交付之日起365日内，案涉房屋实际交付时间为2014年12月29日，按照合同约定应当于2015年12月29日前完成案涉房屋的转移登记。一审中，凤翔公司、开成公司并未提供证据证明其已在合同约定时间内及时将办证资料递交房产管理部门。因国家政策变化，金堂县房产登记机构于2016年8月22日停止接受办理房屋所有权证书的相关资料，但已于2016年8月29日上午9时开始办法新的不动产权证书。案涉房屋办证虽因政策改革导致迟滞，但并不必然会导致案涉房屋权证延迟至2017年12月11日才能完成，且凤翔公司、开成公司违约在先导致在政策变化前未及时提交办证资料，新证办理期间也不排除凤翔公司、开成公司存在消极不作为。根据《合同法》第117条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。”故，文礼军主张，凤翔公司、开成公司应当承担案涉房屋转移登记违约金至完成转移登记之日止。 逾期办理初始登记及转移登记违约金应当按照购房合同约定以购房总价款自逾期之日起按每日万分之一的标准计算至实际履行之日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对逾期办证违约金没有约定或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方当事人在合同中约定的违约金远低于该标准，凤翔公司、开成公司主张违约金过高，应提交相关证据证明约定违约金数额远远超过了文礼军的实际损失，而不是将违约金是否过高的举证责任分配给文礼军，加重文礼军的举证责任，也使得文礼军通过事先约定的违约金条款弥补损失的目的难以事先。本案《商品房买卖合同》为凤翔公司、开成公司提供的格式合同，关于逾期办证的违约金约定为凤翔公司、开成公司提供的格式条款，格式条款的解释应作出不利于格式条款提供方的解释，文礼军按约定标准主张还属合理解释范围，故不能作出对文礼军不利的解释，不能对违约金数额调低。一审法院对逾期办证（初始登记及转移登记）违约金进行大幅调整缺乏事实和法律依据。综上，文礼军认为一审法院认定事实和适用法律错误，希望二审法院能依法支持文礼军的上诉请求。 凤翔公司、开成公司辩称：一、关于逾期办证的违约金计算截止时间，凤翔公司、开成公司认为一审法院认定的逾期办证违约金计算截止时间，认定事实清楚，适用法律正确，首先根据文礼军与凤翔公司、开成公司签订的商品房买卖合同，关于逾期办理转移登记违约金的约定是指逾期办理房屋所有权证的违约金，但是在2016年8月，因为国家政策原因，导致无法再继续办理房屋所有权，文礼军按照合同约定主张万分之一的违约金，只能计算至房屋所有权停办之日。而文礼军与我方没有就逾期办理不动产权证的时间和逾期办理不动产权证的违约责任有明确约定，那么文礼军按照合同约定的逾期办理房屋所有权证的违约金，要求计算至不动产的办理之日是没有合同和事实依据的。二、关于初始登记和转移登记的违约金的计算标准，包括文礼军在内的整个涉案楼盘存在逾期办证的有600户左右，达成和解和诉中调解的赔付标准基本一致，鉴于此情况，一审法院按照统一标准原则判决初始登记和转移登记违约金标准符合案涉楼盘的实际情况，因此应当予以维持。 凤翔公司、开成公司上诉请求：1.撤销（2019）川0121民初405号民事判决第一项；2.驳回文礼军的全部诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费用由文礼军承担。 事实和理由：一、一审法院以案涉房屋初始登记和转移登记的实时间开始计算诉讼时效，与法律规定不符，判决错误，应当予以纠正。文礼军的诉讼请求全部超过诉讼时效，其主张不应当得到法庭的支持。1.关于初始登记的违约金诉讼时效的起算问题，根据《民法总则》和原《民法通则》的规定，诉讼时效的起算时间为“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”按照合同约定，凤翔公司、开成公司应当在2015年3月31日前取得所在楼栋的权属证明，则若文礼军未在2015年3月31日前取得所在楼栋的权属证明，则从2015年4月1日起开始计算逾期办证的违约金。故文礼军主张初始登记的违约金诉讼时效应当从2015年4月1日起计算，文礼军最迟应当在2017年3月30日前主张权利，但文礼军是在2018年8月才向凤翔公司、开成公司主张权利，已超过诉讼时效。2.关于转移登记的违约金诉讼时效起算问题。按照《民法总则》和原《民法通则》的规定，违约金诉讼时效的起算时间也应当自合同约定的办证期限届满之日起开始起算。按照合同约定，凤翔公司、开成公司实际于2014年12月29日向文礼军交付房屋，则开成公司、凤翔公司应当在商品房交付之日起365日内（即2015年12月28日前）为文礼军办理完毕房屋所有权属的转移登记，文礼军应当在2018年12月28日前就转移登记的违约金向凤翔公司、开成公司主张权利，文礼军是在2019年1月才提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效，其主张不应当得到法律的支持。二、即使文礼军没有超过诉讼时效，但初始登记的违约金和转移登记的违约金存在时间上的重合，初始登记和转移登记的违约金不应当重复计算。综上，文礼军的诉讼请求已超过诉讼时效，不应当得到支持，请求二审法院依法判决，支持凤翔公司、开成公司的上诉请求。 文礼军答辩称，一、关于诉讼时效，一审法院对初始登记和转移登记从实际取证计算诉讼时效有事实和法律依据，同时即使对于初始登记按照开成公司、凤翔公司的说法，文礼军是无法知晓初始登记的具体时间，开成公司、凤翔公司从未主动或者在文礼军要求下进行告知，文礼军和律师到房管局等部门查询也未得到回复，在本案一审中通过法院才查明初始登记的具体时间，如果按照开成公司、凤翔公司的说法，文礼军是从开庭之日起才知道实际的初始登记时间。二、关于转移登记，双方签订的商品房买卖合同的目的之一就是取得房屋权属证明，在取得权属证明之前，违约金无法确定，同时在开成公司、凤翔公司违约期间，开成公司、凤翔公司也委托物业公司或者亲自与业主多次进行赔偿事宜的沟通，仅仅是双方还未达成一致意见，这也是诉讼时效中断的一个事由，因此从转移登记之日起计算诉讼时效正确。三、双方签订该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，且该合同是由凤翔公司、开成公司提供的格式合同，文礼军处于不利地位，因此对于初始登记和转移登记的违约金条款合法有效，应当得到支持。 文礼军向一审法院提出诉讼请求：1.判令凤翔公司、开成公司连带向文礼军支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金23276.40元，并从2018年1月9日起支付利息至全额付清之日止；2.判令凤翔公司、开成公司连带向文礼军支付逾期办理楼栋权属证明的违约金及利息（违约金计算按照法院查明的天数，按日向文礼军支付全部已付款万分之一违约金，利息从实际取得权属证明之日后30日起计算至全额付清之日止）；3.凤翔公司、开成公司承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：2014年7月2日，作为买受人的文礼军与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的“金山国际”房，测绘建筑面积为90.89平方米，价款为326000元。买受人付款方式为：贷款方式付款。房屋交付时间为2014年12月31日前，办理所在楼栋初始登记时间为2015年3月31日前，办理案涉房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理初始登记、转移登记的违约责任进行了约定：逾期办理初始登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；逾期办理转移登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。买受人按照合同约定，向出卖人支付了首付款，并通过向银行按揭贷款方式履行了支付房款的义务。出卖人于2014年12月29日向文礼军交付了案涉房屋，于2016年8月9日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，2017年12月11日为买受人办理了案涉房屋的不动产权证。 另查明，一、案涉“金山国际”项目现已开发并交付业主的房屋共计636户，存在逾期办证的为588户，经凤翔公司、开成公司与业主沟通，就逾期办证问题已与390户业主达成和解，和解结果为：减免业主几个月至三年的物业管理费。二、2018年7月31日，案涉“金山国际”小区有40户业主向一审法院提起诉讼，经一审法院开庭审理后，有31户业主与文礼军达成调解协议，调解结果为，凤翔公司、开成公司向文礼军支付最高不超过4000元违约金，有一户业主撤诉。其余8户一审法院已判决结案，判决标准为：1.诉讼时效根据双方约定，按实际取得初始登记及转移登记的时间加上30日作为诉讼时效的起算点；2.逾期取得初始登记权属证明的违约金标准按万分之零点一计算，逾期取得转移登记权属证明的违约金标准为万分之零点三。三、双方一致认可：本县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09:00开始颁发新的不动产权证书。 一审法院认定上述事实，有身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、收楼手续办理确认表、一审民事调解书、民事判决书及当事人的陈述等证据在案证实。 一审法院认为，文礼军、凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定及一审法院查明的事实，凤翔公司、开成公司应分别于2016年3月31日前、2015年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记、案涉房屋的转移登记。而凤翔公司、开成公司取得初始登记及完成转移登记的时间分别为2016年8月9日、2017年12月11日。故，凤翔公司、开成公司逾期取得初始登记及未取得案涉房屋房屋所有权证书，已构成违约，应承担违约责任。 凤翔公司、开成公司关于文礼军主张的初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效的意见。根据查明的事实，关于初始登记，双方约定凤翔公司、开成公司逾期后自取得初始登记之日起30日内应当向文礼军支付逾期办理初始登记的违约金，凤翔公司、开成公司于2016年8月9日取得初始登记，加上30日的支付违约金的期限，2016年9月9日起为诉讼时效的起算点，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《诉讼时效解释》）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，因《民法总则》施行的时间为2017年10月1日，即文礼军主张初始登记违约金的诉讼时效期间应当适用《民法总则》规定的三年，文礼军起诉的诉讼时效期间的最晚时间为2019年9月8日，本案文礼军起诉时间为2019年1月7日，未超过诉讼时效期间。关于转移登记，由于凤翔公司、开成公司未为文礼军办理房屋所有权证书，因国家政策变化，至2016年8月22日已不能办理房屋所有权证书，而是将原房屋所有权证与国有土地使用权证“二证合一”的不动产权证取代，双方约定的转移登记，由于凤翔公司、开成公司的违约，只能通过办理不动产权证来实现。凤翔公司、开成公司取得不动产证的时间为2017年12月11日，凤翔公司、开成公司应当支付逾期办理房屋产权证违约金为2018年1月11日前，文礼军于2019年1月7日起诉，未超过诉讼时效期间。故，凤翔公司、开成公司关于文礼军主张初始登记、转移登记违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩意见，一审法院不予采纳。 凤翔公司、开成公司关于逾期取得初始登记并未给文礼军造成任何损失，不应承担逾期取得初始登记违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，凤翔公司、开成公司的抗辩不能成立，应当承担逾期取得初始登记的违约责任。 凤翔公司、开成公司关于转移登记违约金应当计算至“双证合一”实施之日止即2016年8月22日的抗辩意见。根据查明的事实，双方合同中约定的是凤翔公司、开成公司为文礼军办理房屋所有权证，对国有土地使用证的办理时间未作约定。金堂县房地产登记部门至2016年8月22日，已停止办理房屋所有权证的收件。此后凤翔公司、开成公司已无法再为文礼军办理房屋所有权证，办理房屋所有权证的违约金只能计算至2016年8月22日。故，凤翔公司、开成公司的抗辩意见，一审法院予以采纳，确认转移登记违约金的时间计算至2016年8月22日。 关于文礼军主张的逾期支付违约金的利息问题，凤翔公司、开成公司认为违约金是对凤翔公司、开成公司逾期办证的惩罚违约金，应驳回文礼军主张利息的诉请。一审法院认为，违约金系凤翔公司、开成公司违约给文礼军造成损失的补偿，即因凤翔公司、开成公司违约办证给文礼军造成的损失系通过支付违约金方式进行补偿，如果再对违约金计算利息，则构成对文礼军损失的重复计算，对凤翔公司、开成公司违约的重复评价。故，对文礼军主张的违约金利息，一审法院不予支持。 凤翔公司、开成公司关于请求人民法院调低违约金的抗辩是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，凤翔公司、开成公司可以请求人民法院减少违约金。结合本案实际，对凤翔公司、开成公司关于调低违约金的抗辩意见，本院予以采纳。因文礼军未向本院举示实际损失的证据，考虑案涉的“金山国际”楼盘的630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证、多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解、凤翔公司、开成公司免物业服务费金额、本院已审结案件中已调解的31户业主违约金的金额未超过3900元及尚有100余户业主逾期办证未处理的事实。从化解社会矛盾、维护稳定出发，如果按照约定的万分之一标准作出裁判，极有可能导致已达成和解的大部分业主与凤翔公司、开成公司激化矛盾，还可能引发未处理的100余户业主和双方自行和解的约400户业主涉诉。而可能出现的上述情形，绝不是人民法院裁判案件应有的结果和价值追求。同时，同一楼盘或小区，原则上应当对违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向。结合初始登记与转移登记对文礼军的不同影响，综合上述因素，一审法院酌定：逾期取得初始登记违约金均标准，按文礼军已付全部房款每天万分之零点一计算；逾期办理转移登记的违约金标准，按文礼军已付全部房款每天万分之零点三计算。初始登记的逾期天数为493天（2015年4月1日——2016年8月9日），初始登记违约金为1607.18元【（493×326000元）×0.1／10000.天】。转移登记逾期天数为231天（2015年12月31日——2016年8月22日），转移登记违约金为2295.18元【（231天×326000元）×0.3／10000.天】。文礼军关于凤翔公司、开成公司连带支付违约金的问题，因案涉“金山国际”项目系二凤翔公司、开成公司共同开发，凤翔公司、开成公司系共同承担债务，不存在连带支付违约金的问题。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付文礼军初始登记违约金1607.18元；二、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付文礼军转移登记违约金2295.18元；三、驳回文礼军的其他诉讼请求。案件受理费191元，由成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担100元，文礼军负担91元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据凤翔公司、开成公司与文礼军各自的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、文礼军主张凤翔公司、开成公司支付逾期办理楼栋权属证书违约金、转移登记违约金是否已超过诉讼时效；二、一审法院认定凤翔公司、开成公司支付上述违约金的计算时点是否恰当；三、一审法院对违约金的调整是否恰当。 本院认为：文礼军与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。凤翔公司、开成公司未按照合同约定的时间办理初始登记和分户登记，其逾期办证的行为客观存在，应当依照合同约定承担相应的的违约责任。 在本案中，凤翔公司、开成公司抗辩称诉讼时效已经经过的问题，本院经审查认为，在《商品房买卖合同》中约定了关于初始登记、转移登记的时间，并就违约金的计算方式进行了约定。故本院认为，双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即开成公司、凤翔公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，本案逾期办理楼栋权属证书的违约金和逾期办理转移登记的违约金应依据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，从文礼军起诉之日即2019年1月7日向前倒推三年，从2016年1月6日开始计算违约金。 开成公司、凤翔公司在2016年8月9日完成案涉房屋所在楼栋的初始登记，故本院支持从2016年1月6日至2016年8月8日期间逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金。 根据本案查明案件事实，金堂县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午9：00开始颁发新的不动产权证书。本案中不动产权证书的登记方式系在双方合同签订之后开始施行，不动产权证书系对原合同约定的房屋所有权证与国有土地使用权证的合并登记，凤翔公司、开成公司在二证合一政策实施后在客观上已不能为买受人单独申请办理房屋所有权证。在双方约定的办理房屋所有权证期限届满前，因客观办证条件发生变更，凤翔公司、开成公司无法再申请办理房屋所有权证书，该情况的出现不应当归责于凤翔公司、开成公司，故该违约金的计算截止时间点应为金堂县开始实施不动产统一登记之日，即2016年8月22日。一审法院将故逾期办理案涉房屋权属转移登记违约金计算至2016年8月22日并无不当。 同时，本院注意到，案涉房屋逾期办理转移登记逾期违约金从2016年1月6日计算至2016年8月22日，办理初始登记、转移登记系开成公司、凤翔公司两项合同义务且均约定了违约金。但是，逾期办理初始登记、转移登记期间存在重合的，因该两项违约行为导致文礼军所面临的障碍均系无法取得权属证书，故对于逾期办理初始登记、转移登记重合期间的违约金不应当重复计算。 案涉《商品房买卖合同》中关于违约金的约定，系双方就违约方的违约行为应当向守约方承担何种违约责任的约定。该违约金的设立系弥补守约方之损失，逾期办理房屋分户产权违约金的起算时间应为办证期限届满之次日并按日计算，违约金的给付系弥补损失。根据一审法院查明的事实，因案涉楼盘630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证，多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解的相关情况，故一审法院酌情调整违约金并无不当，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定。故本院对文礼军的该项上诉请求不予支持。 根据本院在上文论述，凤翔公司、开成公司应向文礼军支付逾期办理案涉房屋转移登记违约金从2016年1月6日至2016年8月22日计229天共2239.62元【（229天×326000元／天）×0.3／10000】。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案系凤翔公司、开成公司逾期办证所引发，故诉讼费由凤翔公司、开成公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初405号民事判决； 二、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付文礼军逾期办理案涉房屋转移登记违约金2239.62元； 三、驳回文礼军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费191元、文礼军上诉的二审案件受理费191元，成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司上诉的二审案件受理费191元，由成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二〇年一月十四日 书记员 龙春光