山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终8223号上诉人（原审被告）：吴相云，女，1976年4月26日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：张雷，山东宇澄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林学玲，女，1973年6月30日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：许丰，山东临正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，山东临正律师事务所律师。上诉人吴相云因与被上诉人林学玲合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初12578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴相云及其委托诉讼代理人张雷、被上诉人林学玲的委托诉讼代理人许丰、陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴相云上诉请求：1.撤销（2019）鲁1302民初12578号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、案外人孙宝丰并未责令被上诉人退出涉案场地，并对租赁房屋给予停电。被上诉人提供的证据仅能说明案外人孙宝丰不允许转租转让，若需转让需支付管理方转让费。所以一审法院查明的系上诉人违约行为导致被上诉人无法正常经营，合同目的无法实现毫无证据及事实依据。另外，案外人孙宝丰一开始就知道上诉人与被上诉人转让事宜，但是直至一审判决，案外人孙宝丰也未向上诉人提出解除签订的《经营场地租赁合同（教育基地）》，并且同意合同到期后同意上诉人续租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条可以推定，案外人同意上诉人的转租行为。所以，一审法院对上诉人与被上诉人签订的《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》是否确实无法履行以及上诉人是否存在影响履行的违约行为均未查实。二、在案外人与上诉人签订的《经营场地租赁合同（教育基地）》、被上诉人与上诉人签订的《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》均有效，且案外人孙宝丰并未与上诉人解除合同的情况下，根据合同相对性原则案外人孙宝丰是无权干涉被上诉人对涉案场所的经营使用的。即使存在干扰也系被上诉人与案外人之间的侵权的纠纷，与上诉人是没有关联性的。所以上诉人虽未经同意转让，并不会必然导致上诉人与被上诉人签订的合同无法履行，合同目的无法实现，一审以案外人的侵权行为来认定上诉人存在根本违约从而适用合同法九十四条，属于适用法律错误。另外上诉人与被上诉人的《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》实际已经履行过半，而一审法院认定协议解除后，被上诉人无需再支付转让费，明显显失公平，不符合合同法第九十七条的规定。三、上诉人与被上诉人的《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》不但包含房屋的转租，实际还包括装修、电器设备、教学设备的转让，并且相关设备已经实际交付完成转让，所以即使上诉人存在违约行为，也根本达不到法定解除协议的情形。林学玲辩称，上诉人的上诉请求不能成立。根据转让合同约定，被上诉人可以进行影视、舞蹈、口才、形体模特培训，签订合同后二房东孙宝丰不允许被上诉人培训除影视以外的其他培训，导致被上诉人无法进行招生和教学。自2019年3月多次收到骚扰，4月份开始经常停电，被上诉人多次要求上诉人能够协调改变以上情况，但一直无法改善。这期间被上诉人招的学生只好转到其他地方学习，在接收该培训学生时上诉人原来招收了部分学生，并收取了相关的费用，后期由被上诉人免费给培训支付了相关的费用28700元，由于无法招生上诉人陈述的上述学生也无法达成续费。在此期间，由于无法招生培训，导致多个班级听课，也造成了上述损失641790元。一审时被上诉人就损失提出了鉴定申请，一审法院没有支持，对一审的判决我们也有不认可的地方，但考虑到各种因素，我方接受一审判决。请求二审驳回上诉人上诉，维持原判。林学玲向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除原被告之间签订的《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》，判决原告不再支付转让费；2.请求法院判决被告赔偿原告经济损失10万元。一审法院经审理查明：2015年9月21日，临沂市兰山区兰山街道后园社区居民委员会(以下简称后园居委)将兰山区成才路东段北侧的四层楼房出租给孙圣武，租赁物面积共计8900平方米，其中负一层2300平方米、二楼2300平方米、三楼2300平方米、四楼2000平方米。租赁期限共9年，自2016年1月1日起至2024年12月31日止。2016年10月1日，孙圣武与孙宝丰将上述四层楼房中的第四层西南位置面积520平方米出租给被告吴相云作为从事教育的经营场地，双方签订的《经营场地租赁合同(教育基地)》第五条第二款约定：未经甲方允许，乙方(吴相云)不得私自转让租赁场地或经营与本合同约定之外的业务。第十四条第一款约定：未经双方书面同意，任何一方均不得将本合同所约定的权益转让给第三方，此情况如有出现，则其转让行为均视为无效。对由一方非法转让行为而给另一方造成的损失，转让方均应无条件做出赔偿。2019年1月26日，被告吴相云与原告林学玲签订《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》，协议约定：被告整体转让其所有的奥弘影视学校，包含学校所剩房租、学校所有装修、电器设备、教学设备、学员及所有影视资源，培训项目包含影视培训、舞蹈培训、口才培训、形体模特培训，整体转让金额17万元。双方还约定，协议一经签订，双方均应认真履行协议，不得违约。守约方有权追究违约方责任及获得相应赔偿的权利。双方若违反本合同约定的条款或已没有能力按本合同的约定履行自己的义务，均视为违约。守约方有义务视违约情节轻重敦促违约方改正，若无效，守约方有权单方面中止(解除)本协议并追究违约方赔偿责任。上述协议签订后，被告将协议约定的奥弘影视学校整体交付原告，原告为被告出具了17万元的欠条一份，内容为“今欠吴相云壹拾柒万元整，小写170000元。还款日期2019年6月1日，逾期未还按月利率2%计息。如有争议由临沂兰山区法庭仲裁。”原告林学玲受让该培训学校后，后园社区教育基地负责人即该培训学校所在场地负责人孙宝丰自2019年3月起多次向原告表示该场地不允许私自转让转租、不允许开设除影视表演以外的培训项目，责令原告立即退出该场地，并对所转让的房屋予以断电。2019年5月25日，原告与被告联系，告知其因受到出租房孙宝丰停电等多方面阻挠，给原告造成严重损失，要求被告予以解决，双方未能达成协议。2019年6月4日，原告向被告发出转让协议解除通知，通知称被告转让时，并未提供其与房东签订的房屋租赁协议，也未告知原告此处房屋不能进行爵士舞。少儿模特和播音主持的培训项目，现房东在原告不知情的情况下对所转让的房屋进行断电，导致正常的教学培训无法正常进行，合同目的无法实现。通知双方签订的《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》立即解除，在收到本通知三日内返还转让款，并与原告协商被告违约造成的损失。被告对邮寄的解除通知予以拒收。2019年7月2日，孙宝丰向原告出具《说明》一份，表示该场地不允许私自转让转租、不允许开设除影视表演以外的培训项目。原告因与被告协商未果，于2019年7月25日诉至法院。一审法院认为，案外人孙圣武租赁后园居委位于兰山区成才路东段北侧的四层楼房后，与孙宝丰一起将上述四层楼房中的第四层西南位置面积520平方米出租给被告吴相云作为从事教育的经营场地，双方签订的《经营场地租赁合同(教育基地)》约定，未经甲方允许，吴相云不得私自转让租赁场地或经营与本合同约定之外的业务(第五条第二款)；未经双方书面同意，任何一方均不得将本合同所约定的权益转让给第三方，此情况如有出现，则其转让行为均视为无效。(第十四条第一款)。上述合同签订后，被告吴相云未取得出租方后园社区教育基地孙宝丰同意，将奥弘影视学校整体转让给原告，双方签订的临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。上述合同签订后，被告虽将合同约定的奥弘影视学校整体交付原告，但在合同履行过程中，因后园社区教育基地负责人孙宝丰自2019年3月起多次向原告表示该场地不允许私自转让转租、不允许开设除影视表演以外的培训项目，责令原告立即退出该场地，并对所租赁的房屋给予停电，从而导致原告无法正常经营，合同目的无法实现。合同法第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，因被告整体转让的奥弘影视学校未取得后园社区教育基地负责人的同意，导致合同自始即无法正常履行，根据上述法律规定，原被告之间的转让协议应予解除。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，原被告双方签订的转让协议解除后，原告为被告出具的转让费17万元的欠条不再履行，原告亦应将受让的奥弘影视学校返还给被告。现原告要求解除与被告签订的转让协议，并不再支付转让费，符合法律规定，一审法院予以支持。原告要求被告赔偿损失10万元，因未提交相应证据，其仅提交价值评估申请，在无相应证据予以证实的情况下，其主张的损失无法评估，故原告该项主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。被告吴相云关于10万元损失不应支持的抗辩理由成立，予以采纳，其他抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第九十四条第(四)项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告林学玲与被告吴相云签订的临沂奥弘影视培训学校整体转让协议；二、原告林学玲于判决生效后三十日内将受让的奥弘影视学校返还被告吴相云，原告为被告出具的17万元转让费欠条不再履行。三、驳回原告林学玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告林学玲与被告吴相云各负担575元。二审期间，吴相云提供以下证据：证据一、2019年10月10日上诉人与被上诉人电话录音一份。证明被上诉人自2019年1月至7月一直持续使用涉案房屋及相关设备，与一审认定的2019年3月被上诉人无法正常经营是不符的，同时被上诉人应当支付占用期间的使用费用并承担水电费用。证据二、微信截图一份。证明上诉人于2019年1月4日已经将场所交付被上诉人使用。林学玲质证意见：对证据一、从该录音证据不能证明上诉人要证明的问题，但是能够说明自2019年3月该涉案房屋即被二房东强行停电，对于停电的解决办法，上诉人陈述让被上诉人找人揍他，根本没有本着善意的原则去处理转租的纠纷，造成被上诉人无法进行招生和培训，而且从被上诉人的录音中也陈述到这几个月投入了很多钱根本无法收回，也造成了严重的损失。对证据二、该证据不能证明上诉人的主张，从上诉人的聊天来看2019年1月10日的聊天说“在兰山搞一个活动”上诉人陈述有好几个报名，都不知道是我开的学校，我就说学校是你的可以吗，被上诉人回答说“可以”，从上述显然不能证明上诉人是一月初交付的主张。实际是一月底签订合同后交付的。二审期间，双方当事人对2019年1月26日签订《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》并在一月份交付临沂奥弘影视培训学校资产无异议，但对具体交付时间尚有争议；双方当事人对被上诉人林学玲于2019年6月4日发出转让协议解除通知无异议。另查明：孙宝丰与吴相云所签订《经营场地租赁合同（教育基地）》约定租赁费为13万元/年，吴相云与林学玲于2019年1月26日签订《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》时，已支付租赁费至9月份。二审查明的其他事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案争议焦点为：一、涉案转让合同应否解除；二、一审判决关于合同解除后转让财产及价款的处理是否得当。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案双方当事人所签订《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》，虽然在整体上称作转让协议，但仅就其中经营场所而言，应属于转租合同关系。因为现有证据不足以证明上诉人就其转让或转租行为征得场所出租人孙宝丰同意，不足以证明上诉人已退出《经营场地租赁合同（教育基地）》关系，而由被上诉人取代其承租人地位。故，虽然双方当事人已于2019年1月交付学校资产，对于经营场所交付而言属于转租交付；对于学校其他资产交付而言，则属于转让交付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定精神，承租人将租赁物转租给第三人，应当经出租人同意或不违背出租人与承租人关于租赁物的相关约定。本案中，上诉人将经营场所转租未经出租人孙宝丰同意，且孙宝丰以不允许转让转租、不允许改变租赁用途为由，干预被上诉人的正常经营活动。上诉人吴相云作为转租人，向被上诉人林学玲交付租赁物并在租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途是其首要义务。但因其签订涉案转让合同时，就场所转租未征得出租人孙宝丰同意，导致被上诉人林学玲不能正常使用该经营场所，一审法院以上诉人吴相云违反合同约定义务致使不能实现合同目的为由，对合同予以解除，并无不当。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方当事人于2019年1月26日签订《临沂奥弘影视培训学校整体转让协议书》，上诉人吴相云将奥弘影视学校整体交付被上诉人林学玲，林学玲为吴相云出具了17万元的欠条一份，内容为“今欠吴相云壹拾柒万元整，小写170000元。还款日期2019年6月1日……”涉案场所出租人孙宝丰自2019年3月起多次向被上诉人林学玲表示该场地不允许私自转让转租、不允许开设除影视表演以外的培训项目；2019年6月4日，林学玲向吴相云发出转让协议解除通知。根据上述事实，上诉人吴相云虽按合同约定交付标的物，但标的物无法实现合同约定的使用价值，应视为交付存在瑕疵；被上诉人林学玲亦未按合同约定时间履行支付对价的义务，故应认定双方均存在违约行为，上诉人吴相云违约在先。在双务合同中，双方均有违约的，应综合考量双方当事人过错情况、履约情况及实际占有使用情况，对返还转让租赁物与返还对价及赔偿损失等予以妥善处理。本案中，林学玲自2019年1月26日签订涉案转让合同，至2019年6月4日提出解除合同，实际占有使用该学校4个多月。综合本案实际情况，本院酌定：涉案合同解除后，被上诉人林学玲向上诉人吴相云支付场所占有使用费3万元。综上所述，上诉人吴相云的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初12578号民事判决第一项、第三项及一审案件受理费负担。二、变更临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初12578号民事判决第二项为：“被上诉人林学玲于判决生效后三十日内将受让的奥弘影视学校返还上诉人吴相云，并向上诉人吴相云支付场所占有使用费3万元。”如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由上诉人吴相云负担1400元，由被上诉人林学玲负担900元。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年一月十五日书记员  张 寒