河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫01民终24519号上诉人（原审被告）：周某，男，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：岳义顺，河南大河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，女，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘长虹，天津津华律师事务所律师。上诉人周某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周某上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实明显错误。一审认定上诉人拖欠2017年11月1日至2018年4月30日租金37800元，明显错误；一审认定涉案《房屋租赁合同书》于2019年10月29日解除，明显错误。2、一审认定双方住房合同有效，明显违法；3、一审判决的违约金过高。李某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李某向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金117180元、违约金192232元（违约金按每天所欠租金的5‰暂计至2019年6月30日，剩余计算至被告实际履行之日止），共计309412元；2、判令被告向原告支付已产生的水费404.3元、电费520元、住宿费800元、差旅费436元、餐饮费1320元，共计3480元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审认定的事实：2015年9月25日，原告李某（作为出租方、甲方）与被告周某（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于郑东新区商务内环路14号1单元7层0704号房屋出租给乙方，在租赁期内，乙方享有使用权；出租房屋房本面积170.07平方米；经营范围为私人影院；该房屋租赁期共5年，自2015年10月1日起至2020年9月30止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为营业使用；该房屋第一、二合同年租金为7.2万元，自2015年11月1日开始计算租金，自第二个年度结束，第三个合同年度起，每年在上一年租赁费的基础上按5%的递增率递增；付款方式为半年（6个月）付，甲方收款人信息开户人为李某，开户行为中国银行天津振华西道支行，账号为62×××**，每次提前30天向甲方交纳下一单元房屋租金；房屋押金6000元整，房屋到期后无拖欠物业管理费、水费、电费、燃气费，全额退款房屋押金；租赁期间，乙方租赁所产生的费用，均由乙方承担，包括：物业管理、水、电、通讯、经营税收、暖气费等费用；若乙方无故不交纳或拖延交纳租赁费的，则乙方须按日向甲方承担起未交租赁费数额千分之五的违约金等。上有各方的签字确认。同日，原告李某出具收款收据一份，载明：收到周某先生房屋租金（奥元国际14-1-0704室），自2015年11月1日-2016年4月30日止房屋租金，（其中代付3000元中介费），预付4000元，下次29000元；金额36000元。2018年11月24日，原告丈夫沈承涛支付该房屋水费404.2元。2019年7月5日，原告丈夫沈承涛支付该房屋电费520元。2016年10月20日，郑州市郑东新区如意湖办事处建设环保办公室出具《郑东新区如意湖办事处建设环保监督检查责令改正书》，载明：艾幕文化传媒公司，经查，你单位存在以下问题，经营时间10点至次日凌晨3点播放声音非常大，严重影响周围居民正常休息，现责令你单位对上述问题，于2016年10月23日前整改到位，逾期不整改或整改不到位将按有关法律规定进行行政处罚，并将依法追究有关人员的责任。2018年1月，郑州市郑东新区如意湖办事处建设环保办公室出具《郑东新区如意湖办事处建设环保监督检查责令改正书》，载明：艾幕私人影院（奥园内环路13号楼1单元704），经查，你单位存在以下问题，噪音扰民，影响居民正常休息，现场发现空调排水口未密封严实，建议缩减经营时间，减少播放音量，现责令你单位对上述问题，于2018年1月10日对存在问题进行整改，逾期不整改或整改不到位将按有关法律规定进行行政处罚，并将依法追究有关人员的责任。被告称，原告向被告出租房屋，且将房屋作为经营用房使用，侵犯了小区其他业主的公共利益，被告也一直被相关政府部门下达整改通知，导致被告无法正常经营，不能实现合同目的。被告向本院提交短信聊天记录截图4张，载明：（6月23日周日上午9:42）己方：“李老师，公司把房租转给你没有？公司在12号就关店了，因为发不起工资，我也是才知道”。（6月23日周日下午1:39）对方：“自2018年11.1-2019年6月，租金都没付呢，租房合同是咱俩签的，你一直说出差没给办呀；八个月*6300元=50400元”。（6月23日周日下午2:41）对方：“周先生：房钥匙，电卡，暖气卡等各种手续，咱得见面做个退租手续吧。我们周三一早到郑州，你也安排一下时间，周三见面吧；问了物业你们还有两个月水费没交，电费也有欠费等；见面商量一下，该办的解约手续咱办清了，好吧；钥匙，电卡，暖气卡，煤气卡都一起带过来，谢谢；欠的房租什么时候给付清了呢”。（6月26日周三上午7:44）对方：“您好!182××××7917在2019年06月26日07：41呼叫您1次，请回电！您好！182××××7917在2019年06月26日07：44呼叫您2次，请回电！周先生：打你电话不接，我们已到郑州，收到请尽快跟我联系，来办理交房手续、结清拖欠房租以及拖欠的水费、电费等，房门钥匙如果今天上午不送过来，我们就只能在警察监督下，请开锁公司来开锁了，开锁后，屋子内如果有你们的东西，我们会拍照留像；收到，请尽快联系我，谢谢；为了妥善解决这个问题，我和领导们申请了，1.如果这两天把欠的房租结清，可以少收些；2.你把拖欠的电费，水费等费用缴清；租房协议是咱俩签定的，尽量咱妥善解决了，谢谢；周先生：你的电话一直无法打通是怎么回事？收到请联系我，我们在这等你呢；周先生请接电话，有事咱得协商解决呀；周先生，我们等到今天2019.6.26的10:00,如果您还不联系我们，我们就去派出所备案开锁啦，房间内的东西，就视为你们自动放弃所有权了；物业联系您，您也不接电话，是怎么回事呀”。庭审中，原告称，原被告双方自2015年9月25日签订房屋租赁合同，房屋约定租赁期限是自2015年10月1日至2020年9月30日止，年租金为72000元；2015年9月25日原告收到被告缴纳的押金6000元，其中4000元是折抵第一年度上半年的租金36000元中的4000元，2015年10月8日收到被告银行转账29000元；2016年5月17日被告支付原告第一年度下半年租金36000元；2018年1月5日被告支付第二年度租金70000元，少付的2000元从押金中予以扣除；2018年9月6日被告支付第三年度下半年度租金37800元；上述已支付房租共计179800元，被告拖欠原告第三年度上半年即2017年11月1日至2018年4月30日的租金37800元，自2018年11月1日起被告就不再支付房屋租金。现在房屋被告继续使用。庭审中，被告称，对原告的上述回答有异议，2018年11月1日之前的租金已全部付清，因为按照常理来说，不可能后边的租金缴纳了，而之前的租金未缴纳，这也能与原被告双方之间的聊天记录相互印证，原告也承认不欠缴2018年11月份之前的租金。另称，已经于2019年6月23日通知原告不再租赁其房屋，现在房屋由原告控制，没有原告允许，被告也不进入不了租赁小区，原告相关的设备和物品也仍在租赁房屋内，原告也不允许被告取走。小区的物业公司管理很严格，非业主同意，被告无法进入租赁房屋。庭审中原告称，房屋现在被告继续使用中。被告称，已经于2019年6月23日通知原告不再租赁期房屋，现在房屋由原告控制。另查明，涉案房屋的房屋所有权人为沈承涛。沈承涛与李某于1993年9月21日登记结婚。庭审中，原告李某于2019年10月16日提交变更诉讼请求申请书，申请将违约金由192232元变更为190224元，增加物业费2008元，该院不予准许。以上事实有原告提交的房屋租赁合同书一份，房产证一份，结婚证一份，2015年9月25日收款收据及2015年10月8日的银行流水一份，中国银行交易流水5张，水费票据一张，电费票据二张，物业费发票一张，住宿费票据1张，餐饮费票据2张，交通费票据1份；被告提交的责令改正书两张，短信聊天记录截图4张，收款收据1张，银行交易明显4张及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原被告签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。涉案房屋的房屋所有权人为沈承涛，沈承涛与李某于1993年9月21日登记结婚，原告有权对外出租房屋。被告周某辩称，原告不是房屋所有人，不是本案适格主体，该院不予采信。原告诉请判令被告支付房屋租金117180元（自2017年11月1日至2018年4月30日的租金为37800元、2018年11月1日至2019年4月30日的租金39690元、2019年5月1日至2019年10月30日的租金39690元）。原被告双方对租赁费计算期间存在异议。被告拖欠原告第三年度上半年即2017年11月1日至2018年4月30日的租金37800元；被告称，2018年11月1日之前的租金已全部付清，因为按照常理来说，不可能后边的租金缴纳了，而之前的租金未缴纳，这也能与原被告双方之间的聊天记录相互印证，原告也承认不欠缴2018年11月份之前的租金。该院认为，被告具有向原告支付房租的合同义务，是否向原告支付房租，被告应当予以举证证明而未向本院提交证据予以证明，应当承担相应的不利后果，故本院对原告所述予以采信，被告应当向原告支付自2017年11月1日至2018年4月30日的租金37800元。关于合同解除。庭审中原告称，房屋现在被告继续使用中。被告称，已经于2019年6月23日通知原告不再租赁期房屋，现在房屋由原告控制。该院认为，根据被告向本院提交的短信聊天记录截图，被告仅告知原告：“公司在12号就关店了，因为发不起工资，我也是才知道”，并未要求解除合同，且原告多次主动联系被告，并到郑州与被告商议合同解除事宜，被告并未予以回应，该院认定，原被告双方并未就合同解除一事达成一致意见。在庭审中，被告表达了不再租赁期房屋的意思表示，该院认定，原被告签订的《房屋租赁合同书》于庭审之日2019年10月29日解除，原被告均应积极配合处理合同解除之后的相关事宜，如有损失，可另行主张。该房屋第一、二合同年租金为7.2万元，自2015年11月1日开始计算租金，自第二个年度结束，第三个合同年度起，每年在上一年租赁费的基础上按5%的递增率递增。按此计算，2018年11月1日至2019年10月29日共计的租金363天，以年租金79380元计算，租金共计78945元。以上租金共计116745元，原告诉请判令被告支付租金117180元，该院予以部分支持。关于违约金，《房屋租赁合同书》约定，若乙方无故不交纳或拖延交纳租赁费的，则乙方须按日向甲方承担起未交租赁费数额千分之五的违约金。该约定明显过高。被告辩称，原告要求的违约金也明显过高，按法律规定应当予以降低，该院予以采信，酌定被告向原告支付违约金35000元。《房屋租赁合同书》约定，租赁期间，乙方租赁所产生的费用，均由乙方承担。2018年11月24日，原告丈夫沈承涛支付该房屋水费404.2元。2019年7月5日，原告丈夫沈承涛支付该房屋电费520元。故原告诉请判令被告支付水费404.2元、电费520元，该院予以支持。原告诉请判令住宿费800元、差旅费436元、餐饮费1320元，被告违反合同约定，未及时向原告支付租金，该院已判令被告向原告支付违约金，故原告诉请的上述损失该院不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告周某于本判决生效之日起10日内向原告李某支付租金116745元、违约金3.5万元；二、被告周某于本判决生效之日起10日内向原告李某支付水费404.2元、电费520元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2997元（已减半收取），由原告李某负担1320元，被告周某负担1677元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人没有提交有效的证据证明其已经向被上诉人支付了2017年11月1日至2018年4月30日的租金，应当承担证明不能的后果；双方签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，并无不当；双方并未就合同解除一事达成一致意见，在一审庭审中，上诉人表达了不再租赁房屋的意思表示，一审法院认定，该《房屋租赁合同书》于一审庭审之日2019年10月29日解除，亦并无不妥；依据《房屋租赁合同书》约定，一审法院酌定上诉人向被上诉人支付违约金35000元，有事实和法律依据。综上所述，上诉人周某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5994元，由上诉人周某负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年一月八日书记员  徐成龙