山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁01民终44号 上诉人（原审原告、案外人）：马运华，男，1969年11月20日出生，回族，住山东省肥城市。 上诉人（原审原告、案外人）：杨秀芳，女，1967年1月3日出生，回族，住山东省肥城市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘传斌，山东平云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李超，男，1986年2月11日出生，汉族，住山东省东营市。 委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：济南文峰食品有限公司，住所地济南市。 法定代表人：耿广君，经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：耿广君，男，1978年5月14日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吕晓莉，女，1980年10月17日出生，汉族，住济南市。 上诉人马运华、杨秀芳因与被上诉人李超、吕晓莉、耿广君、济南文峰食品有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山东省商河县人民法院（2019）鲁0126民初958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马运华、杨秀芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除对涉案房产的查封措施并终止执行；2.一、二审诉讼费用由李超、吕晓莉、耿广君、济南文峰食品有限公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。在商河县人民法院查封涉案房产前，马运华、杨秀芳与吕晓莉、耿广君已签订合法有效的买卖合同并已支付购房款；一审诉讼中，马运华、杨秀芳提交了肥城市人民法院作出的（2016）鲁0983民初2510号判决书，该生效判决认定马运华、杨秀芳与耿广君、吕晓莉于2016年3月15日签订的房屋买卖合同有效，而李超申请商河县法院作出的查封裁定是2016年3月21日，该判决文书能够认定马运华、杨秀芳在商河县人民法院查封涉案房产前已签订合法有效买卖合同并支付了全部价款，而商河县法院主观推定吕晓莉、耿广君对57万元牛肉款债务的自愿加入作出否定解释，超出了人民法院对涉案事实的认定范围；涉案房产于人民法院查封前已交付马运华、杨秀芳占有、使用。吕晓莉、耿广君在签订《房屋买卖合同》当日将该涉案房产的钥匙、房屋所有权证书等一并交付马运华、杨秀芳，马运华、杨秀芳自2016年3月15日占有该房产至今。一审中，马运华、杨秀芳提交了自2016年3月至今的物业费缴费单据及房屋钥匙、产权证书等相关证据，该组证据足以证实在商河县法院查封前，马运华、杨秀芳已经实际合法占有涉案房产，原审法院应予认定而未予认定，实属认定事实不清；非因马运华、杨秀芳自身原因未能办理房产过户登记。签订买卖合同后，马运华、杨秀芳已经尽到了审慎注意义务，全程跟随吕晓莉、耿广君到银行办理涉案房产抵押还款业务。马运华、杨秀芳为避免不可预测的情形发生，在2016年3月16日支付30万元首付房款的当日，与吕晓莉共同到济南市槐荫区房管局先行申请了房产抵押登记手续，只因房管部门需自受理后5个工作日作出抵押备案登记，期间，由商河县法院于2016年3月21日作出查封裁定，中止了涉案房产的抵押及变更登记业务，该事实完全属于非因买受人原因未能办理过户登记的情形。马运华、杨秀芳对涉案房产的诉请，完全符合《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。二、关于李超答辩异议之观点；首先，马运华、杨秀芳是否以明显低于市场价格购买房产之认定：该房产于2016年3月出售时总价约定为127万元，而在2015年6月25日，吕晓莉在与抵押权人张镇办理涉案房产抵押登记手续时，双方约定的涉案房产评估价为100万元，时隔9个月后以127万的价格成交，马运华、杨秀芳明显是高于当期市场价款购得，李超认为明显低于市场价实属无据推断；其次，吕晓莉、耿广君与李超之间存有恶意串通，损害马运华、杨秀芳合法权益之嫌。吕晓莉、耿广君与李超之间的民间借贷业务发生于2015年8月7日，约定的还款期限为10天（即到期日为2015年8月17日），在该短期借贷还款日届满后的相当长的一段时间里，李超既未起诉维权，更未查封涉案房产；而就在马运华、杨秀芳交付房款并解除全部抵押登记债权后，被商河县法院予以查封，该涉案房产的解除抵押权与查封裁定文书做出日之前后时间如此紧凑，标的数额之相当，如此巧合的事件，使马运华、杨秀芳有充分理由相信，吕晓莉、耿广君与李超之间存在恶意串通损害马运华、杨秀芳合法权益的可能，请求二审法院依法予以查明。 李超辩称，一、商河县人民法院2016年3月21日查封涉案房产，期间该房产一直由耿广君夫妻居住。二、马运华、杨秀芳未支付全部价款。1.马运华、杨秀芳提交的银行转账记录70万并未注明是购房款，应系其与耿广君、吕晓莉有其他生意业务关系，而借用业务往来的银行流水充当购房款，对抗法院的查封，损害李超的合法权益。2.57万货款用于折抵购房款无买卖合同、送货凭证等证据佐证，不符合常理。同时该欠款为公司欠款，应由公司独立承担责任，个人自愿承担该款项明显是为了凑足购房款数额，恶意串通损害第三人利益而伪造的证据。另外，该57万元并未实际交付，所谓的抵账也不符合全部交付购房款的规定。三、法院查封涉案房屋前，马运华、杨秀芳未实际占有房屋。李超在2016年3月份开始至涉案房屋查封之日起，每天都找耿广君、吕晓莉讨要债务，耿广君、吕晓莉一直居住在涉案房屋中，马运华、杨秀芳并没有事实占有房屋。四、马运华、杨秀芳与耿广君、吕晓莉签订的房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价，涉案110平米的房产在2016年的市场价值远远高于127万。五、马运华、杨秀芳与耿广君、吕晓莉很明显是为了对抗法院查封，而伪造的买卖并占有的事实。2016年3月15日签订买卖合同，3月16日付款30万元，3月16日牛肉款抵57万元购房款，3月18付款40万元，3月19日入住，如此巧合的买卖行为很明显的是应对商河法院2016年3月21日做出的（2016）鲁0126民初650-4民事裁定书。六、马运华、杨秀芳涉嫌虚假诉讼。对其提交的（2016）鲁0983民初2510号民事判决书真实性有异议，内容也有异议，肥城法院对该案件无管辖权，既不符合不动产专属管辖规定，也不符合原告就被告的原则，更不符合所谓接受货币的一方为管辖地的规定。故该法院对该案无管辖权，不应该审理该案。其正常的程序是向查封法院提异议，而非向法院起诉确认合同有效。 吕晓莉、耿广君、济南文峰食品有限公司未答辩。 马运华、杨秀芳向一审法院起诉请求：1.终止对济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城3号楼3-1101室房屋（房权证号为济房权证槐字第176417号）的执行程序，并解除对该房屋的查封；2.涉诉费用由李超、吕晓莉、耿广君、济南文峰食品有限公司承担。 一审法院认定事实：一审法院于2016年3月17日，受理李超诉济南文峰食品有限公司、吕晓莉、耿广君、济南百事佳经贸有限公司、济南海佳科贸有限公司、王玉昆、王有巨、关胜智民间借贷纠纷一案，并于2017年12月13日作出（2016）鲁0126民初650号民事判决：一、济南文峰食品有限公司、吕晓莉于判决生效后十日内偿还李超借款本金640,000元及利息（利息以本金640,000元为基数，按年利率24%计算自2015年8月7日起至判决确定的履行之日止）；二、济南文峰食品有限公司、吕晓莉于判决生效后十日内偿还李超借款810,000元所产生的利息（利息以本金810,000元为基数，按年利率24%计算自2015年8月7日起至2015年11月19日止）；三、偿还结算利息时扣除济南百事佳经贸有限公司已偿还的利息50,000元；四、耿广君、济南百事佳经贸有限公司、济南海佳科贸有限公司对济南文峰食品有限公司、吕晓莉所承担的上述款项承担连带清偿责任；五、李超于判决生效后十日内给付济南百事佳经贸有限公司心理测试费4000元；六、驳回李超的其他诉讼请求。李超不服，提起上诉，后山东省济南市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）鲁01民终4169号民事判决：驳回上诉，维持原判。因济南文峰食品有限公司、吕晓莉等不履行上述生效判决确定的义务，李超于2019年1月9日向一审法院申请执行，一审法院立案执行后，作出（2019）鲁0126执100号执行裁定书，后马运华、杨秀芳对执行位于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城3号楼3-1101室房产一套提出书面异议，一审法院于2019年3月4日作出（2019）鲁0126执异10号执行裁定书，驳回马运华、杨秀芳的异议请求，马运华、杨秀芳对裁定书不服，于2019年3月20日向一审法院提起案外人执行异议之诉。涉案房屋位于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城3号楼3-1101室（房权证号为济房权证槐字第176417号），于2014年4月16日登记在吕晓莉名下，共有情况为单独所有。2016年3月15日耿广君、吕晓莉（以下简称甲方）与杨秀芳、马运华（以下简称乙方）签订房屋买卖合同一份，双方约定：甲方将坐落于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城3号楼3-1101室（产权证号为济房权证槐字第176417号）房屋出卖给乙方所有，并将该房产相关的土地使用权同时出卖给乙方，双方约定该房屋及附属建筑物总价款为1,270,000元，因涉案房屋存在两次抵押，双方约定乙方要代甲方偿还数额分别为300,000元、400,000元的债务，以解除该房屋的两次抵押，该700,000元作为乙方先期支付甲方的购房款，剩余570,000元从甲方欠乙方牛肉货款中予以扣除，乙方不需另行支付购房款。双方另约定，在乙方代甲方清偿抵押权人的债权后，其房屋实际所有权归乙方所有，并于当日将上述房屋交付给乙方使用，甲方需及时配合乙方办理房屋过户及相关手续。2016年7月1日，马运华、杨秀芳在山东省肥城市人民法院起诉耿广君、吕晓莉房屋买卖合同纠纷一案，肥城市人民法院经审理查明：杨秀芳于2016年3月16日通过中国农业银行股份有限公司向吕晓莉转账300,000元，马运华于2016年3月18日通过山东省农村信用社向吕晓莉汇款400,000元。涉案房屋于2016年3月21日被商河县人民法院查封，于2016年3月30日被济南市槐荫区人民法院查封，于2016年5月9日被济南市市中区人民法院查封，上述三次查封均未到期。后山东省肥城市人民法院于2016年9月7日作出（2016）鲁0983民初2510号民事判决：一、马运华、杨秀芳与耿广君、吕晓莉于2016年3月15日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回马运华、杨秀芳的其他诉讼请求。该判决书已于2016年11月7日生效。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记之规定，两原告的执行异议需同时满足上述法律规定的四种情形，且能够排除执行的，其执行异议才能成立，但是本案中，一、马运华、杨秀芳提交的证据不能证明其自2016年3月15日签订房屋买卖合同至2016年3月21日一审法院查封涉案房产之日已合法占有涉案房屋；二、马运华、杨秀芳虽主张已用济南文峰食品有限公司牛肉欠款抵扣57万元购房款，但该主张无其他证据相互印证，无法证明该欠款系吕晓莉与耿广君的个人债务，不能证明马运华、杨秀芳已支付全部购房款；三、马运华、杨秀芳购房时有义务对所购房屋的权属进行了解，签订合同后，亦有义务催促登记或核实不能办理登记的原因，并采取相应措施，以保障自身合法权益，但一审法院2016年3月21日就涉案房产查封后，马运华、杨秀芳未就不能办理登记采取相应措施，其存在过失行为，马运华、杨秀芳的该主张不足以成为排除强制执行的理由。 综上所述，马运华、杨秀芳的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：驳回马运华、杨秀芳的诉讼请求。案件受理费100元，由马运华、杨秀芳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马运华、杨秀芳提交送货单一本（9页，不含复写页），为了印证马运华、杨秀芳与济南文峰食品有限公司的对账单的真实性，双方存在真实的货物交易。李超质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该销货清单并没有供货单位和收货单位的签字盖章，无法证实与本案有关联性。对上述证据，本院认定如下：该销货清单没有供货单位和收货单位的签字盖章，不能达到其证明目的，对此，本院不予采信。 经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是马运华、杨秀芳对涉案房产是否具有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，耿广君、吕晓莉（甲方）与杨秀芳、马运华（乙方）签订的房屋买卖合同约定：因涉案房屋存在两次抵押，双方约定乙方要代甲方偿还数额分别为300,000元、400,000元的债务，以解除该房屋的两次抵押，该700,000元作为乙方先期支付甲方的购房款，剩余570,000元从甲方欠乙方牛肉货款中予以扣除，乙方不需另行支付购房款。马运华、杨秀芳主张已用济南文峰食品有限公司牛肉欠款抵扣57万元购房款，李超不予认可。马运华、杨秀芳提交了济南文峰食品有限公司出具的对账单，拟证明济南文峰食品有限公司欠马运华牛肉款1489000元，但该对账单仅有济南文峰食品有限公司的公章，没有公司负责人或制作人员的签名或盖章，不符合单位出具证明材料的形式要件。马运华、杨秀芳二审提交的送货单，因没有供货单位和收货单位的签字盖章，不能达到其证明目的，在没有其他证据佐证的情况下，现有证据不能证明在人民法院查封涉案房产前马运华、杨秀芳已支付全部购房款。马运华、杨秀芳要求排除对涉案房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决驳回其起诉并无不当。马运华、杨秀芳上诉关于吕晓莉、耿广君与李超之间存有恶意串通，损害其合法权益的主张，因并未提交证据证明，本院不予采信。 综上所述，马运华、杨秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人马运华、杨秀芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭维敬 审 判 员 陈 勇 审 判 员 赵玉兰 二〇二〇年一月十三日 法官助理 宋文华 书 记 员 侯新新