新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终221号   上诉人（原审原告）：喀什库可兰农产品有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市经济开发区深喀大道总部经济区。法定代表人：卡得尔·扎伊丁，该公司董事长。委托诉讼代理人：马静，新疆朱玉杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：仝斌，男，1974年9月3日出生，汉族，个体工商户，现住址：新疆喀什市曙光农博城，现住址：新疆喀什市。委托诉讼代理人：邹君，新疆叶尔羌律师事务所律师。上诉人喀什库可兰农产品有限公司（以下简称库可兰公司）因与上诉人仝斌合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人库可兰公司的委托诉讼代理人马静、上诉人仝斌的委托诉讼代理人邹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。库可兰公司上诉请求：1.对原审判决的第四项判项不服，请求二审法院依法判令仝斌向上诉人库可兰公司退还拆迁补偿费50000元；2.请求人民法院依法判令由上诉人仝斌承担本案的一审、二审诉讼费。事实和理由：双方签订了《商户搬迁协议书》，就应按照协议书的约定履行权利义务，仝斌在收到上诉人支付的大笔搬迁补贴款后在短短一年时间内就离开库可兰市场，明显违背了诚实信用的原则，请求二审人民法院依法支持上诉人的全部上诉请求，依法维护上诉人的合法权益，维护法律的公平和正义。仝斌辩称，1.我方按约定搬迁至库克兰农产品批发市场，我方实施了搬迁行为，所以拆迁补偿费50000元不应该退还；2.本案存在不可抗力，导致双方合同无法履行，不应该认定为违约，不应该支持违约金。仝斌上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由库可兰公司负担。事实和理由：一、双方于2015年11月11日签订的《商铺租赁合同（B）》明确约定：被上诉人从开业之日起给予上诉人自2015年11月2日至2017年11月1日共计24个月的免租期。被上诉人主张的租金系免租期内，因此，上诉人不应向被上诉人支付租金。原审以《商铺搬迁协议》的签订时间在《商铺租赁合同》之后，应以《商铺搬迁协议》为准，故判决上诉人支付免租期内的租金16000元的判决理由不能成立。原审判决上诉人支付免租期内的租金系认定事实错误，故应予以纠正。二、原审仅以上诉人在协议未解除的情况下离开市场的行为就认定为违约，而不问缘由，实属事实不清、是非不分，本案系不可抗力导致合同不能继续履行，依法不应承担违约责任。综上，请二审法院本着实事求是的原则，在查明事实的基础上，作出客观公正的判决。库可兰公司辩称，1.仝斌应该向我方支付租金16000元，本案系仝斌违约，故即使按照租赁合同约定其存在违约的情况下就不存在免租期。2.在仝斌存在违约情况下，应该向我方支付违约19800元，搬迁协议约定20年，仝斌仅履行了1年，不存在不可抗力的情形。库可兰公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《商户搬迁协议书》；2.被告向原告支付租金人民币16000元；3.被告向原告退还搬迁补偿费50000元；4.被告向原告支付违约金19800元；5、被告承担本案的诉讼等相关费用。事实和理由：原告系经营喀什库可兰农产品批发市场的公司，被告系原告在喀什七里桥农贸市场经营农产品蔬菜批发的商户，双方在2015年11月12日签订了《商户搬迁协议书》，约定被告将其经营的产品类别全部搬迁至原告经营的喀什库可兰农产品批发市场，搬迁时间是2015年11月12日至2015年11月17日止，从2015年11月18起被告不得在七里桥批发市场经营，租赁期限20年，自2015年11月10日至2035年11月10日止，被告承租的××区、21号两间商铺，建筑面积共80平方米，租赁费为200元/平方米/年，租赁费20年不变。同时该协议书第四条约定：原告向被告提供搬迁补贴费用50000元，且该协议书还约定了其它各项优惠政策。为确保被告履行该协议书，协议书第六条（二）乙方责任部分明确“搬迁该市场后乙方不得以任何理由在七里桥农贸市场及其他市场产生经营行为”，且违约责任明确约定“如乙方不按本协议约定的（乙方责任1、2、3、4）条款履行，应赔付给甲方按本协议搬迁补偿总费三倍的违约金”。《商户搬迁协议书》签订后，原告在2015年11月12日向被告支付了搬迁补偿费50000元，被告出具了《收条》。原告已全面履行了义务，被告也搬迁至经营市场。但2016年12月，被告却突然从原告经营的市场消失，并搬迁至别的农产品批发市场。被告在一年租赁期间，未向原告支付租金，还从原告处累计拿到了近50000元的补贴，被告已构成根本违约。被告应当向原告退还已收取的搬迁补贴费及支付实际使用商铺期间的租金并支付违约金。请求法院依法支持原告的诉讼请求。仝斌向一审法院辩称，1、原告系原七里桥蔬菜批发市场经营者，原告为招商并许诺很多优惠条件，双方签订了《商户搬迁协议书》，并如约搬迁至库克兰市场，在库克兰市经营期间，因喀什市新建了曙光农博城，比库克兰近10多公里，菜农纷纷到曙光农博城卖菜，最终导致库克兰市场倒闭，被告为了自救，不得不离开市场；2、原告在竞争中未采取任何措施，致使被告离开，双方协议已解除；3、主张被告支付租金16000元的请求不成立，根据《商铺租赁合同》第二条约定，双方商定的免租期为2015年11月2日至2017年11月1日，被告使用商铺在免租期内；4、按《商户搬迁协议书》中约定，被告已按协议约定履行了搬迁义务，故原告主张退还搬迁补助费50000元的请求不能成立；5、对于违约金，被告已按协议履行了搬迁义务，在库克兰市场倒闭前，被告一直在该市场经营；对于农博城开业，菜农流失的客观情况，被告无法控制，属于不可抗力；库克兰市场倒闭，非被告主观原因，也非被告客观行为所致。被告离开是自救行为，原告作为经营者，不能将市场风险转嫁给被告，故原告主张违约金不成立。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2015年11月12日喀什库克兰农产品有限公司与仝斌签订了《商户搬迁协议书》，约定：仝斌将其经营的产品类别全部搬迁至喀什库可兰农产品批发市场。搬迁时间：2015年11月12日至2015年11月17日止，从2015年11月18起仝斌不得在七里桥批发市场经营，喀什库克兰农产品有限公司向仝斌提供搬迁补贴费用50000元。仝斌承租的××区、21号两间商铺，建筑面积共80平方米，租赁费为200元/平方米/年，执行年限为20年不变，合同有效期20年，从2015年11月10日至2035年11月10日。同时该协议书第四条约定：且该协议书还约定了其它各项优惠政策。为确保仝斌履行该协议书，且违约责任明确约定，如仝斌不按本协议约定的条款履行，应赔付给喀什库克兰农产品有限公司搬迁补偿总费三倍的违约金”。2015年11月11日，双方签订了《商铺租赁合同（B）》，合同约定：商铺的的位××区、21号两间商铺，建筑面积共76.5平方米，租赁费为300元/平方米/年；原告从开业之日起给予被告24个月的免租期。违约责任明确约定：如甲方（原告）违反本合同条款应支付乙方（被告）违约金，按本合同约定一年租金总和的两倍赔付乙方（被告），反之如乙方（被告）违反合同条款时，按本合同约定应缴纳一年租金总和的五倍赔付给甲方（因甲方给予乙方两年免房租费用）。实际履行中，喀什库克兰农产品有限公司在2015年11月12日向仝斌支付了搬迁补偿费50000元，仝斌也搬迁至经营市场。2016年12月，仝斌从喀什库克兰农产品批发市场离开，并搬迁至别的农产品批发市场。喀什库克兰农产品有限公司诉至法院。上述事实，有原、被告陈述及《商户搬迁协议书》、《商铺租赁合同（B）》、收条在案佐证，本院予以确认。一审法院认为，喀什库克兰农产品有限公司与仝斌签订的《商户搬迁协议书》是当事人双方真实意思表示，合法有效。在协议履行过程中，仝斌自行搬离喀什库克兰农产品批发市场，合同目的已无法实现，对喀什库克兰农产品有限公司要求解除双方签订的《商户搬迁协议书》的请求，仝斌不持异议，本院予以支持。本案争议的焦点为：1.仝斌应否向喀什库克兰农产品有限公司支付租金；2.仝斌应否向喀什库克兰农产品有限公司退还搬迁费；3.仝斌应否向喀什库克兰农产品有限公司支付违约金。关于焦点1，仝斌搬入喀什库克兰农产品有限公司经营的喀什库可兰农产品批发市××区、21号两间商铺，已使用一年之久。虽仝斌辩解称，根据《商铺租赁合同》第二条约定，双方商定的免租期为2015年11月2日至2017年11月1日，被告使用商铺在免租期内，不因当支付租金。本院认为《商户搬迁协议书》的签订时间在《商铺租赁合同》之后，应当以《商户搬迁协议书》为准，仝斌应当按照商户搬迁协议约定的年租金支付租金16000元。关于焦点2，喀什库克兰农产品有限公司要求仝斌退还领取的搬迁费50000元，因仝斌按照约定搬入喀什库克兰农产品批发市场，履行了自己的义务，该项费用不应退还。关于焦点3，双方在《商户搬迁协议书》中约定了租赁期限及违约责任，仝斌却在协议未解除时搬离喀什库可兰农产品批发市场进入其他市场经营，显属违约，应当承担违约的民事责任。原告认为双方约定的违约金过高，自愿降低违约金数额，是对自己权利的处分，本院予以确认。综上，喀什库克兰农产品有限公司要求仝斌支付租金和违约金的请求，本院予以支持。对喀什库克兰农产品有限公司要求仝斌退还搬迁费的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告喀什库可兰农产品有限公司与被告仝斌2015年11月12日签订的《商户搬迁协议书》；二、被告仝斌于本判决生效后五日内向原告喀什库可兰农产品有限公司支付租金16000元；三、被告仝斌于本判决生效后五日内向原告喀什库可兰农产品有限公司支付违约金19800元；四、驳回原告喀什库可兰农产品有限公司的其他诉讼请求。以上款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1945元，已减半收取972.50元，由原告喀什库可兰农产品有限公司负担522.50元，被告仝斌负担450元。本院二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院还查明，《商铺租赁合同B》约定的租赁期为5年。本院认为，依据双方当事人的陈述及证据，本案的争议焦点为：双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为，库克兰公司要求支付租金、违约金、要求退还搬迁补偿费等有何事实及法律依据。本院认为，双方之间存在租赁合同关系。双方签订的商户搬迁协议书及商铺租赁合同中，均约定有租赁事宜，但两份合同仅对租赁标的即商铺的约定内容相同，而租金数额、合同期限及免租期限均不一致。在商户搬迁协议书中约定租金标准为200元/年/平米，约定履行期限为20年，没有约定免租期；而在商铺租赁合同中约定的租金标准为300元/年/平米，约定履行期限为5年，并约定了2年的免租期。库可兰公司主张应按商户搬迁协议书约定的内容履行，在租赁合同的履行期限内，仝斌应当支付相应的租赁费。而仝斌则主张，就租赁合同部分应按商铺租赁合同履行，库可兰公司承诺了两年的免租期，现仅履行了一年，故不应当支付租赁费。本院经审查双方当事人之间的书面合同，因《商户搬迁协议书》的签订时间在《商铺租赁合同B》之后，故关于租金部分应当以《商户搬迁协议书》的约定为准，仝斌应当按照商户搬迁协议约定支付租金，库可兰公司主张的租金16000元，并未超出约定的金额，仝斌应该支付，一审法院对此的处理并无不当。双方在商户搬迁协议书中还约定了商铺租赁期限，若在租赁期内仝斌去别的市场经营，应承担违约责任。仝斌认为因新市场开业，库克兰市场经营惨淡，为了自救搬离了库克兰市场属于不可抗力原因，不构成违约。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定,“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”才是不可抗力，本案中，新市场开业以及库克兰市场经营状况不佳，均属于在签订合同时应该预见的可能出现的情形，属于市场风险，不是不可抗力，且双方也未约定该情况属于仝斌的免责事由，因此，仝斌的该上诉理由不成立，应该支付违约金。库克兰公司主动调减违约金金额并无不当，一审法院处理正确。商户搬迁协议书约定上诉人仝斌将其销售蔬菜的经营地点搬至库可兰公司的指定地点即库可兰农产品市场，库可兰公司向仝斌支付搬迁费。依据查明的事实，仝斌已经按照约定搬入喀什库可兰农产品批发市场，履行了搬迁的义务，库克兰公司按约定支付仝斌搬迁补贴费用50000元，对于该部分合同内容，双方已经履行完毕。因此上诉人库可兰公司要求上诉人仝斌退还搬迁补贴款，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人库可兰及上诉人仝斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1745元（喀什库可兰农产品有限公司已预交1050元，仝斌已预交695元），由上诉人喀什库可兰农产品有限公司负担1050元，仝斌负担695元。本判决为终审判决。   审  判  长   赵晓菲审  判  员   郭斌审  判  员   杨磊   二 〇 二 〇 年 一 月 十 九 日 书  记  员   迪丽扎热·买买提图尔荪