宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终110号上诉人（原审原告）：武某，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：林某，北京大成（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，住宁夏银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人武某与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人武某及其委托诉讼代理人林某，被上诉人中信信托公司的委托诉讼代理人牛某、李某，隆湖公司、王某、徐某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持武某一审诉讼请求。停止对隆湖公司开发的“尚东帝景花园”在建工程项目中的房产××室共100个、440号、441号、460号）进行拍卖的强制执行，并解除对上述财产的查封；确认武某与隆湖公司、徐某于2011年11月21日达成的房屋买卖协议以及于2011年7月5日、2011年11月21日、2012年5月22日达成的《“尚东帝景花园”车位出售协议》合法有效，并确认“尚东帝景花园”21-1-301室和21-1-1401室房产，以及C区204号至303号、440号、441号、460号共计103个车位归其所有；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.依据《物权法》第一百八十七条规定，中信信托公司对涉案车位使用权并未依法设立抵押权，对其查封、拍卖没有法律依据。中信信托公司仅向法庭出具了涉案在建工程和其所占用的土地使用权抵押登记证明，未能提交地下停车场车位使用权抵押登记证明，其所谓对地下停车场车位使用权的抵押权并未依法设立，因此无权对涉案车位申请查封和拍卖。2.武某对涉案的103个“尚东帝景花园”地下车位享有使用权，依法应予确认。“尚东帝景花园”地下车位应属建筑物的区分所有权中的专有部分，独立于其地面上的建筑物以及其所占用土地的使用权。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条规定赋予了开发商和车位受让人可以将小区专有部分停车位进行约定归属的权利，是私法自治原则的体现，也符合“契约自由”的法律原则。开发商隆湖公司，经与武某协商一致达成合意，将涉案车位使用权转让给武某享有，武某采取“以物抵债”的方式支付了相应的对价，完全符合上述法律规定，是双方真实的意思表示，应当对武某据此享有的权利予以确认。3.一审判决适用《物权法》第七十四条的规定，驳回武某对涉案车位的诉讼主张，应属适用法律不当。一审判决认为武某对涉案车位主张的使用权是否符合物权法的该项规定，没有充分的说明。另一方面，如果涉案车位流拍后由中信信托公司“以物抵债”接收涉案车位的使用权，也不符合《物权法》的该项规定。退一步讲，即使武某不具有涉案车位的使用权，中信信托公司也不能对涉案车位申请拍卖。4.一审判决驳回武某对涉案房屋的诉求缺乏事实和法律依据。武某与隆湖公司订立于2011年3月28日的《协议书》以及《商品房预订单》中的约定，包含武某与隆湖公司订立《房屋买卖合同》的合意，隆湖公司以房地产开发商的身份，来处置其所开发建设的不动产物权，从而获取金钱收益，而武某在双方签订房屋买卖协议之前曾以民间借贷的方式向隆湖公司、徐某给予金钱从而形成金钱之债，武某以金钱之债的方式支付了涉案房屋的物权的价值，其内容和形式均为法律所允许，均是该物权出让方和受让方的真实意思表示，应当视为武某与隆湖公司订立了《房屋买卖合同》。一审法院对涉案房屋的查封系2012年5月22日，系在武某与隆湖公司订立的房屋买卖合同系法院查封之后。且武某与隆湖公司合意采取的“以物抵债”的购房款支付方式，视为该房屋的购房款已全部交清。法律允许土地使用权已经抵押的房屋进行出售，因此武某与隆湖公司签订《房屋买卖合同》时得知该房屋所占用的土地使用权已经设定抵押，并不能证明武某因此就丧失了依据《房屋买卖合同》而获得物权的权利。且中信信托公司与隆湖公司达成相关协议，将尚未具备交付使用条件的在建工程和其占月土地的土地使用权进行抵押借款时，已经表明隆湖公司可以将抵押的在建工程进行出售。原审判决认为武某是以“债的抵顶方式”支付了物权取得的相应对价，从而否认武某的物权期待权，没有法律依据。中信信托公司答辩意见：一、中信信托公司享有涉案车位所在土地使用权的抵押权，车位视为一并抵押。2010年4月8日隆湖公司与中信信托公司签订贷款合同、抵押合同，于2010年6月21日办妥土地使用权的抵押登记。根据《物权法》第182条“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，车位作为土地上的建筑物应一并抵押中信信托公司。抵债武某的103套车位，实际将由武某再行转让等方式进行处置，不符合根据《物权法》第七十四条第一款规定的首先满足业主的需要，因此车位不得用于抵债。因中信信托公司将土地使用权、建筑物及地下车位整体抵押，并整体处置，可以满足《物权法》第七十四条第一款规定，与武某抵偿债务并单独处置的情况存在差别，故其称车位不得抵押于中信信托公司的理由不成立。二、根据武某提供的情况，涉案房屋和车位均系抵押后由隆湖公司私自抵债武某，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。武某提交银行转款凭证、进账单回单，收款人均不是隆湖公司，不能证明实际向隆湖公司支付款项。结合上述证据与武某自认房屋、车位是隆湖公司抵债关系，一审判决认定武某主张的权利是普通债权，不能对抗中信信托公司的抵押权并无不当。武某不能证明已实际支付购买车位的款项、未实际占有涉案房屋和车位，根据《物权法》第七十四条第一款规定，车位不得用于抵顶债务，《协议书》属于无效合同，本案不符合物权期待权的规定。况且，本案涉及抵债关系，若一般债权通过抵债的方式获得物权期待权从而排除执行，将破坏债的相对性和受偿原则，损害中信信托公司的合法权益。因此，本案也不适用物权期待权的规定。一审判决对上述事实和法律适用认定无误。隆湖公司、王某、徐某述称：请求法院依法判决。武某向一审法院起诉请求：1.立即停止对隆湖公司开发的“尚东帝景花园”在建工程项目中的房产××室共100个、440号、441号、460号）进行拍卖的强制执行，并解除对上述财产的查封。2.确认武某与隆湖公司、徐某于2011年11月21日达成的房屋买卖协议以及于2011年7月5日、2011年11月21日、2012年5月22日达成的《“尚东帝景花园”车位出售协议》合法有效，并确认“尚东帝景花园”21-1-301室和21-1-1401室房产，以及C区204号至303号、440号、441号、460号共计103个车位归原告所有。3.本案的案件受理费用由被告承担。一审法院审理查明：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信信托公司，并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托公司于2012年3月2日向本院申请强制执行，本院于2012年4月24日指定该案由一审法院执行，该院于当日立案执行。在执行过程中，该院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，该院查封涉案21号楼在建工程及涉案车位。一审法院另查明，武某称其与隆湖公司、徐某间存在债权债务关系，隆湖公司陆续向其借款28760000元。2011年3月28日，武某与隆湖公司签订《协议书》，主要约定：隆湖公司欠武某340万元，隆湖公司用“尚东帝景花园”住宅和车位（21-1-201室，面积151.7平方米，总价款728160元，抵账金额1016390元；21-1-301室，面积151.7平方米，总价款728160元，抵账金额1031560元；12-1-401室，面积151.7平方米，总价款728160元，抵账金额1039145元；C区460号车位，160000元；C区459号车位，160000元，上述共计455.1平方米，抵账金额3407095元）抵顶欠款340万元，抵顶的房屋于2011年5月10日前办理完房屋备案登记手续。当日，武某与隆湖公司签订《商品房预订单》，约定武某购买“尚东帝景花园”21-1-301室房屋，面积151.7平方米，房屋总价1031560元。2011年11月21日，隆湖公司给武某出具收据：今收到武某交来21-1-301室房款728160元。2011年3月28日，武某与隆湖公司签订“尚东帝景花园”地下停车位使用权出售协议，约定武某购买该花园地下停车位C区460号，并由隆湖公司出具收据：今收到武某交来“尚东帝景花园”地下停车位C区460号人民币160000元。2011年11月21日，武某与隆湖公司再次签订《协议书》，主要约定：隆湖公司欠武某1497750元，隆湖公司用“尚东帝景花园”住宅和车位（21-1-1401室、面积151.7平方米，抵账金额1137750元；车位2个，C区440号和441号，各抵账金额为180000元）抵顶欠款1497750元。2011年11月21日，武某与隆湖公司签订《商品房预定单》三份，约定武某购买“尚东帝景花园”21-2-1401室和C区440号、441号车位，隆湖公司分别出具收据三份，载明收到武某21-1-1401室房款728160元、收到车位款180000元、180000元。2012年5月22日，武某与隆湖公司签订“尚东帝景花园”地下停车位使用权出售协议（无具体内容），当日，隆湖公司给武某出具收据：今收到武某、杨玉贤交来尚东帝景C区204-303号地下车位12000000元。后武某将“尚东帝景花园”12-1-401室、C区459号车位转卖贺忠义，21-1-301室、21-1-1401室及103个车位（C区204至303号100个车位、440号、441与460号车位）被一审法院列入拍卖范围。一审法院还查明，在一审法院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，武某对一审法院拍卖北京××路、21-1-1402室及103个车位（C区204号至303号共100个、440号、441号、460号）的行为不服，向一审法院提出书面异议。一审法院进行审查后作出执行裁定书，裁定驳回异议请求。认为：武某提交的买卖协议性质实质上是以物抵债协议，是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋、地下车位的买卖，不能体现双方买卖房屋、地下车位真实意思表示，不必然引起房屋、地下车位的权属变动。裁定驳回案外人武某的异议请求。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房产等所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。武某诉称，其从隆湖公司处抵顶来涉案小区车位103个，但《中华人民共和国物权法》第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，该车位抵顶是否符合物权法该项规定，武某不能充分说明。在中信信托公司对涉案房屋、车位拥有抵押权的前提下，武某是否就涉案房屋、车位拥有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因武某诉称其享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，且武某称其系以抵顶方式约定取得房屋、车位所有权，抵顶系债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，对武某要求确认对涉案房屋、车位享有所有权，停止对涉案房屋、车位执行的诉讼请求不能予以支持。武某要求确认合同效力的诉请不在本案审查范围，不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百八十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决：驳回武某的诉讼请求。案件受理费100元，由武某负担。二审中，当事人各方均未提交新证据仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：武某对涉案房屋、车位是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”经核，涉案地下车位所在的土地使用权已于2010年6月21日抵押给中信信托公司并办理了抵押权登记，该抵押早于隆湖公司与武某就涉案房屋、地下停车位使用权签订《协议书》的签署时间2011年3月28日。据此，能够判断中信信托公司对涉案地下停车位享有在先的抵押权。因武某诉称其享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条之规定，一审关于此问题的判断正确，应依法予以维持。其次，武某称其系以抵顶方式约定取得房屋所有权、车位使用权。抵顶系债务人履行债务的变通方式，其对涉案房屋仅系基于为消灭债权债务关系而享有的普通债权，而非事实上的买卖，且车位使用权这一单一权能不能进行物权登记也不能保障自然人的居住，故武某本案中对涉案房屋、地下停车位主张的权益也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，武某对涉案房屋、地下停车位依法不享有物权期待权。据上，武某对涉案房屋、地下车位不享有足以排除人民法院对该房屋、地下车位强制执行的合法民事权益。一审法院基于此驳回武某要求停止对涉案房屋、车位执行的诉讼请求并无不当。综上所述，武某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人武某负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年十月二十一日书记员 牟 荣