山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0812民初3406号原告：中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行，住所地山东省济宁市兖州区九州方圆AB座（九州中路88-1号），统一社会信用代码：913708828661002996。负责人:宋雅利，行长。委托诉讼代理人：丁忠杰、田雪，山东正途律师事务所律师。被告：王娟，女，汉族，1978年1月30日出生，住济宁市兖州区。被告：甘红岗，男，汉族，1979年5月11日出生,住济宁市兖州区。被告：济宁海情置业有限公司，住所地济宁市兖州区建设西路（市委党校对过），统一社会信用代码：9137088274656243X1。法定代表人：朱芙蓉，执行董事。委托诉讼代理人：曾志，山东慧勤律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行（以下简称“工商银行济宁兖州支行”）与被告王娟、甘红岗、济宁海情置业有限公司（以下简称“海情置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行济宁兖州支行委托诉讼代理人丁忠杰、田雪，被告王娟、甘红岗，被告海情置业公司委托诉讼代理人曾志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行济宁兖州支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王娟、甘红岗偿还借款本金人民币435886.98元和截止到2019年9月3日的利息16385.58元，以及从2019年9月4日起至借款付清之日止按照借款合同约定计算的利息。2、判令被告王娟、甘红岗承担实现债权的相关费用。3、判令被告济宁海情置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。4、判令原告对抵押物享有优先受偿权。5、本案诉讼费用和保全费用由被告共同承担。事实和理由：被告王娟与甘红岗系夫妻关系。2014年4月24日，被告王娟与我行签订个人购房借款/担保合同，向我行办理个人一手住房购置贷款51万元，用于购买坐落于济宁市兖州区，贷款期限240个月，自2014年5月3日起至2034年5月3日止。贷款利率确定年利率6.55%，如遇人民银行贷款利率调整，按照双方约定执行。被告王娟采用按月等额本息还款法偿还贷款本息。同时双方约定了罚息和违约责任等事项。被告甘红岗是其共同借款人。被告济宁海情置业有限公司是本次借款的保证人，承担连带责任保证。2014年4月29日，被告王娟、甘红岗将其坐落于济宁市兖州区海情康城7号楼1单元1401室住房作为贷款抵押物，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，我行依约向被告王娟支付了贷款51万元，但被告王娟并未按照合同约定按月还本付息，其行为已构成违约，我行多次向其催收，但其拒不履行还贷义务，严重侵犯了我行的合法权益。为此，特起诉至贵院，请求依法判令所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：01608000202014一手贷0000427），判令被告王娟、甘红岗偿还借款本金435886.98元及利息、罚息20356.01元（利息、罚息计算至2019年11月21日），判令被告王娟、甘红岗支付从2019年11月22日至借款本息付清之日的按照借款合同约定计算的利息、罚息。2、判令被告王娟、甘红岗承担实现债权的相关费用即保全费3020元。被告王娟、甘红岗辩称：1、借款是事实，但涉案房屋已经出售给他人王靖文。自2016年1月1日起就由王靖文偿还着贷款，到现在存在逾期。原告诉讼要求偿还本金435886.98元，截止至2019年11月21日积欠利息为20356.01元，对于利息的计算方式有异议，请求原告出具一下计算方式。2、对于原告主张的对于抵押物优先受偿没有异议，同意。3、对于保全费认可。被告海情置业公司辩称：1、本案中被告王娟、甘红岗逾期支付贷款本息并非故意，担保合同能够且应当继续履行。被告王娟、甘红岗的还款账户一直有还款资金按时打入，原告无法划扣相关还款系由于该账户因为其他诉讼被查封。尽管如此，在被告表示可另行开户还款的情况下，并不影响担保合同的继续履行，也没有侵犯原告的合法权益，此时原告要求判令解除担保合同，一次性还清贷款，系对自身权利的滥用。且相关担保合同是由原告方出具的格式合同，相关违约条款均为格式条款，诚然涉案房屋因诉讼目前被第三方查封，但是在该房屋未办理不动产权证书的情况下，亦无法被处分，在被告济宁海情置业公司提供阶段性保证的前提下，对原告的权益并无侵害及减损。因此，在被告王娟、甘红岗承诺继续履行合同，按时偿还所欠应还未还部分贷款后，原担保合同应当继续履行。2、早在2014年涉案房屋已经出售给案外第三人，本案中被告济宁海情置业有限公司已经免除阶段性保证责任。根据庭审中被告王娟、甘红岗以及案外人王靖文的陈述，被告王娟、甘红岗在购买之初（即2014年）即已将涉案房屋出售给案外人王靖文，王靖文将房屋首付款支付给被告王娟及甘红岗，房屋自始由王靖文占有、使用并代为还款。虽然未办理房屋过户，但是贷款合同的履行相对人实际上是案外人王靖文。鉴于此，被告济宁海情置业对该案中贷款的保证责任因债务人已变更而自动免除，原告无权向被告济宁海情置业有限公司主张保证责任。此外，涉案房屋自2014年交接后即可以办理不动产登记，被告济宁海情置业的阶段性担保责任截止到可以办理不动产登记之日。因被告王娟、甘红岗及案外人王靖文的个人原因不予办理造成损失的，根据《合同法》第45条的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就，应该免除被告济宁海情置业有限公司的保证责任。3、退一步讲，即使没有免除被告济宁海情置业有限公司的保证责任，应当先执行涉案房屋，不足部分再向海情公司追偿。从司法的公正性、效率性原则的角度出发，诉讼应当本着节约司法资源、便利当事人的准则裁判，在本案中被告王娟、甘红岗既然已经提供房屋担保，应当裁定原告先就房屋的担保实现债权，不足部分再向被告济宁海情置业有限公司追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年12月12日王娟向中国工商银行股份有限公司兖州支行（以下简称“工商银行兖州支行”）提出个人住房借款51万元的申请，2014年4月24日，工商银行兖州支行与王娟、甘红岗、海情置业公司签订编号为A：01608000202014一手贷0000427的《个人购房借款/担保合同》。合同约定:王娟、甘红岗向工商银行兖州支行贷款51万元，贷款用途为用于购买海情置业公司出售的坐落于兖州市。贷款期限为240个月，自2014年5月3日至2034年5月3日。贷款利率为基准利率（年）6.55%，浮动方式为基准利率，浮动值为0%，利率模式为单一变动，利率变动周期为次年1月1日调整，逾期利率为（年）8.515%，逾期浮动值为30%。还款方式为按月等额本息还款（按月计息），支付类型为受托支付，从借款人指定的个人结算账户（户名为王娟，账号为：62×××07）中扣收应还款项。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同约定利率基础上加收30%。借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同约定利率基础上加收50%。该合同第十四条约定了违约及违约责任：当出现借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息、未经贷款人同意转让抵押物、抵押房屋被有权机关查封或发生其他违约情形的，贷款人有权采取解除合同、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未清偿款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等一项或多项措施。该合同第十条第二款约定保证人海情置业公司为王娟、甘红岗的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项证书之日止。该合同载明：王娟、甘红岗以其所购买的坐落于兖州市的房产（面积为148.05㎡，抵押物价值736695元）为上述借款提供抵押担保。2014年4月29日，王娟、甘红岗将其购买的坐落于兖州市的房产在济宁市兖州区房地产服务中心交易所办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为“房预兖州字第××号”，预告登记权利人为工商银行兖州支行，预告登记义务人为王娟、甘红岗，债权数额51万元，履行期限2014年4月23日至2034年4月23日。2014年5月3日，经借款人王娟同意，工商银行兖州支行将借款51万元打入海情置业公司16×××13账户内。在合同履行期间，王娟、甘红岗自2014年6月3日开始逾期，多次出现不按期偿还或未按期足额偿还借款的情况。截止至2019年11月21日王娟、甘红岗尚未归还贷款余额435886.98元，积欠本金17567.37元，积欠利息20356.01元。至本案开庭之日，王娟、甘红岗所购买的坐落于兖州市的房产尚未办理不动产登记，亦未办理正式的不动产抵押登记。庭审中，王娟、甘红岗自认涉案房屋已转卖给案外人王靖文，并由王靖文负责继续偿还贷款本息。因王娟、甘红岗与他人存在其他经济纠纷，涉案房屋已被法院查封。工商银行济宁兖州支行为实现涉案债权，向济宁市兖州区人民法院申请诉讼财产保全，2019年11月27日，济宁市兖州区人民法院作出（2019）鲁0812民初3406号民事裁定书，裁定查封（系轮候）王娟、甘红岗名下所有的坐落于济宁市兖州区房屋一套。为此，工商银行济宁兖州支行缴纳诉讼保全申请费3020元。另查明，2016年3月29日，工商银行济宁兖州支行企业名称由中国工商银行股份有限公司兖州支行变更为中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行。2017年8月10日工商银行兖州支行负责人由陈志刚变更为宋雅利。上述事实由原告工商银行济宁兖州支行提交的企业信用信息公示报告、个人住房贷款申请表、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证书、银行自营历史明细列表、保全费收据、当事人当庭陈述及庭审查明的事实认定，上述材料均存卷佐证。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第六十条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，工商银行兖州支行与王娟、甘红岗、海情置业公司签订《个人购房借款/担保合同》是当事人真实的意思表示，并未违反相关法律规定，应为有效，对各方当事人均有约束力。工商银行兖州支行依约向王娟发放了51万元借款，王娟也履行了部分还款义务，各方均应继续依约履行，但王娟多次出现不按期偿还或未按期足额偿还借款的情况，且王娟、甘红岗自认涉案房屋已转卖给案外人，涉案房屋已被法院查封，合同目的已无法实现，因工商银行济宁兖州支行系由工商银行兖州支行更名而来，工商银行济宁兖州支行作为原告要求解除合同的请求，符合双方约定的解除合同情形，本院应予支持，王娟所欠贷款提前到期，应立即支付所欠贷款本息并承担违约责任；甘红岗作为王娟的配偶，系该借款合同的共同借款人，应当与王娟对所欠借款本息承担共同还款责任；被告海情置业公司作为王娟、甘红岗的借款担保人，因涉案房屋未办理正式的不动产抵押登记，免除保证人保证责任的条件未成就，故海情置业公司应当对王娟、甘红岗的上述借款本息承担连带偿还责任。工商银行济宁兖州支行要求王娟、甘红岗共同偿还借款本金435886.98元、利息及罚息，要求海情置业公司为上述债务承担连带保证责任的诉讼请求证据充分，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于工商银行济宁兖州支行对王娟、甘红岗提供的涉案房屋抵押权是否享有优先受偿权的问题。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，本案所涉房屋系抵押权预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。工商银行济宁兖州支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在房屋未办理抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故对工商银行济宁兖州支行要求对兖州区海情康城小区7号楼1单元1401室的房屋抵押权享有优先受偿权的请求本院不予支持。工商银行济宁兖州支行因实现本案所涉债权产生的诉讼保全申请费3020元，符合合同和法律规定且已提供支出证明，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行与王娟、甘红岗、济宁海情置业有限公司签订的编号为A：01608000202014一手贷0000427的《个人购房借款/担保合同》；二、王娟、甘红岗于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行贷款本金435886.98元、截止至2019年11月21日积欠利息20356.01元及2019年11月21日以后的利息、罚息及复利（按合同约定的计算方式计算至实际给付之日）；三、王娟、甘红岗于本判决生效后十日内偿付中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行诉讼保全费损失3020元；四、济宁海情置业有限公司对上述第二、三项判决内容承担连带清偿责任；五、济宁海情置业有限公司承担清偿责任后，应当免除其担保责任，并有权在承担保证责任的范围内向王娟、甘红岗追偿；六、驳回中国工商银行股份有限公司济宁兖州支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8188元，减半收取4094元，由王娟、甘红岗、济宁海情置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 庞 伟二〇二〇年一月九日书记员 张冬梅