广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21514号上诉人（原审被告）：广州威曼服饰有限公司，住所地广州市越秀区荔德路318号汇富国际商贸中心A1二层南房。法定代表人：方灵刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：林志敏，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州智能装备产业集团有限公司，住所地广州市越秀区大德路187号13楼。法定代表人：蔡瑞雄，职务：董事长。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳茹婷，广东格林律师事务所实习人员。上诉人广州威曼服饰有限公司（以下简称威曼公司）因与被上诉人广州智能装备产业集团有限公司（以下简称智能装备公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人威曼公司的委托诉讼代理人林志敏，被上诉人智能装备公司的委托诉讼代理人李梦莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威曼公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判由威曼公司向智能装备公司支付租金4005元；2.本案一、二审诉讼费由智能装备公司承担。事实和理由：一、威曼公司与智能装备公司系协商一致解除租赁合同，一审法院认定威曼公司退租属于单方解约，是认定事实错误。根据智能装备公司提交的证据，威曼公司因经营困难，于2019年6月19日向智能装备公司发出《撤店申请函》，协商提前终止租赁合同，随后双方于2019年7月1日办理了涉案物业的交还手续，同日，双方签订了《租户退租确认表》。由此情节可见，智能准备公司同意威曼公司提前解除租赁合同及交还物业，并非威曼公司单方无故解约，不应视为威曼公司违约。二、鉴于双方均同意解除租赁合同及交还物业，威曼公司已交的保证金应当用于抵扣租金。威曼公司承租时，向智能装备公司交付了租赁保证金540330元、用电保证金4000元、用水保证金1000元合计545330元。依据智能装备公司的诉请，威曼公司尚欠2019年4月-6月应付租金549445元未支付，抵扣上述保证金后，威曼公司仍应支付智能装备公司的租金数目为4005元。综上，请求二审法院予以改判。智能装备公司答辩称：同意一审判决，不同意威曼公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、本案合同的解除是基于威曼公司单方提出解除合同以及欠付3个月租金的事实，一审认定威曼公司的违约行为没有错误。二、威曼公司欠付4-6月的租金且要求提前退租已经构成根本违约，应当支付欠付租金，根据合同约定智能装备公司有权没收保证金。三、依据租赁合同第3条第2点约定，合同所涉的保证金并不能用于抵扣租金，因此威曼公司要求以保证金抵扣租金不符合双方合同约定。2019年8月16日，智能装备公司向一审法院起诉请求判令：1.确认智能装备公司、威曼公司之间的租赁关系已于2019年7月1日正式解除；2.威曼公司向智能装备公司支付自2019年4月1日起至6月30日的租金549335元（2019年4月租金180110元、5月租金180110元、6月租金189115元）；3.威曼公司向智能装备公司支付逾期支付2019年4月、5月、6月的租金违约金至实际清偿为止（按当月租金的2‰计付，分别自4月11日、5月11日，6月11日起算，暂计至2019年7月31日为88073.74元）；4.准许智能装备公司没收租赁保证金、用水保证金、用电保证金共545330元；5.威曼公司承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：白云区机场路1289号房屋房地产权属人为广州电气装备集团有限公司，智能装备公司原名称为广州电气装备集团有限公司，已于2017年9月28日变更名称为广州智能装备产业集团有限公司（规划用途商业）。2018年6月5日，智能装备公司（出租人，甲方）与威曼公司（承租人，乙方）签订合同编号为穗机物（集团）租【2018】018号《广州市房屋租赁合同》，甲方将广州市白云区机场路1289号首层（建筑面积124.21平方米）租赁给威曼公司使用，租赁期限自2018年5月21日至2020年5月31日，月租金含税，2018年5月21日至2019年5月31日的月租金为180110元，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为189115元；租金按月缴纳，乙方应于每月的10日前向甲方一次性足额支付本月租金，乙方须在合同签订时向甲方支付相当于三个月租金总额的租赁保证金540330元，用水保证金1000元，用电保证金4000元，及首月租金180110元，合计725440元，合同所涉保证金不能用以抵扣任何租赁物租金、管理费、水电费等费用；租赁期间，乙方使用租赁物所发生的水、电费等费用由乙方自行向物业所在小区物业管理公司缴纳；合同第九条第二项第五款规定乙方拖欠租金或费用超过45天，或存在拖欠租金或费用行为累计超过两次的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物；乙方逾期交纳租金、水电费或其他费用的，每逾期一天按欠交金额的2‰加收违约金，逾期45天仍未交付租金、水电费或其他费用的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，所收保证金及相关款项不予退还；在本合同约定租赁期内，如乙方单方提前退租，属乙方单方违约，甲方已收取的租赁保证金等相关款项不予退还，乙方还必须赔偿因提前退租给甲方造成的损失和费用，并将所承租的租赁物按现状完好无损地交还甲方；乙方违反合同第八条和第九条约定的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，甲方所收租赁保证金、水电保证金等相关款项不予退还，甲方有权要求乙方赔偿因乙方违约造成的损失和费用。合同签订后，威曼公司使用涉案物业并向智能装备公司交纳了租赁保证金540330元、用电保证金4000元、用水保证金1000元。智能装备公司于2019年4月30日向威曼公司发出催收租金的通知，催收2019年3-4月租金合计360220元，威曼公司后支付3月份租金。2019年5月27日，智能装备公司委托广东格林律师事务所向威曼公司发出律师函，催收2019年4、5月租金共360220元。2019年6月19日，威曼公司向智能装备公司发出撤店申请，表示铺位处于严重亏损状态，再加上租金压力，一直无法维持商铺每月所需开销，申请批准与2019年6月30日提前终止合约，希望将签订合同初期缴付的租赁保证金用作抵减所欠2019年4至6月租金。2019年7月1日，威曼公司办理退租，双方在租户退租确认表上盖章确认，相关费用中欠缴4-6月租金，管理费及水电费由租户与管理处结算，合同租金应退押金及实际应退押金一栏划去无填金额。一审法院认为，智能装备公司为涉案物业的合法产权人，拥有对涉案房屋出租使用的权利，智能装备公司、威曼公司签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。威曼公司自2019年4月开始没有缴纳租金，根据合同约定，已构成违约。威曼公司向智能装备公司发出撤店申请函请求于2019年6月30日提前终止合约，双方于2019年7月1日办理租户退租手续，威曼公司退出租赁物业，智能装备公司要求确认智能装备公司、威曼公司之间租赁关系于2019年7月1日解除，一审法院予以支持。威曼公司拖欠2019年4月1日至6月30日三个月租金，按合同约定计算为549335元，智能装备公司要求威曼公司支付上述租金，一审法院予以支持。根据合同中如乙方单方提前退租，属于单方违约租赁保证金不予退还及拖欠租金超过45天或拖欠租金行为超过两次，租赁保证金、水电保证金不予退还的约定，智能装备公司要求不予退还租赁保证金540330元、用电保证金4000元、用水保证金1000元，一审法院予以支持。智能装备公司另要求威曼公司根据合同约定按欠缴金额的2‰支付违约金，保证金即具有担保的性质，同时也针对迟延给付的违约行为，威曼公司主动交还涉案物业减少智能装备公司的损失，保证金的没收已可弥补智能装备公司的损失，迟延违约金的约定高于智能装备公司的损失，故智能装备公司同时主张迟延给付违约金，一审法院不予支持。威曼公司经一审法院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2019年9月23日作出如下判决:一、智能装备公司与威曼公司租赁合同关系于2019年7月1日解除；二、本判决生效之日起五日内，威曼公司向智能装备公司支付2019年4月1日至6月30日租金549335元；三、智能装备公司收取威曼公司的租赁保证金540330元、用电保证金4000元、用水保证金1000元不予退还；四、驳回智能装备公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7722元，由智能装备公司负担575元，威曼公司负担7147元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，威曼公司称：我方向智能装备公司发出撤店申请，智能装备公司表示不同意我方用保证金抵扣租金的主张，要求我方先退出物业。我方于2019年7月1日退场，之后再次要求用保证金抵扣租金，但智能装备公司仍然不同意。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：威曼公司主张双方系协商一致解除合同能否成立，涉案保证金是否可用于抵扣欠付的租金。本案威曼公司在租赁期限未届满的情况下向智能装备公司发出撤店申请，要求提前解除合同。之后，威曼公司撤场。从威曼公司的陈述看，其撤场时要求以保证金抵扣欠付的租金，但智能装备公司未予同意，智能装备公司也未明确在交还场地后不予追究威曼公司提前解除合同的违约责任，因此，威曼公司主张双方系协商一致解除合同，缺乏事实依据，不能成立。威曼公司欠付租金、提前解除合同，构成违约，一审依据双方合同约定判处威曼公司支付欠付的租金，并承担相应的违约责任，具有合同依据。综上，威曼公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14692.48元，由广州威曼服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年一月九日书记员  张 旭周凡舒