湖南省常德市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)湘07行终162号 上诉人（原审被告）桃源县陬市镇人民政府，住所地桃源县陬市镇下街。 法定代表人刘仕国，该镇镇长。 委托代理人**，湖南珏晨勇易律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）庄志方，男，1970年2月24日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托代理人成章，湖南大梵律师事务所律师。 上诉人桃源县陬市镇人民政府（以下简称陬市镇政府）因与被上诉人庄志方房屋拆迁补偿协议一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703行初43号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原判认定，2015年4月8日，原告庄志方（甲方）与被告陬市镇政府（乙方）签订《集体土地征收与房屋搬迁重建合同》（以下简称《重建合同》），合同约定：乙方因城镇建设需要对甲方实施房屋拆迁补偿安置……三、乙方按公寓式安置房标准为甲方进行房屋重建，采用房屋面积置换的方式重建两层楼房，超过甲方原房屋面积形成的费用，由甲方补偿给乙方，补偿计算方式为：乙方成本价（950元/平方米）×（重建后房屋面积-原房屋面积）-乙方支付给甲方的其他补偿1.43万……五、乙方为甲方进行房屋重建必须在合同签订之日起七个月内完成。在原地号上原建筑后退，要求与左右相邻楼房临街面一致看齐，乙方提供房屋正规设计图纸作为合同附件3，乙方必须严格按照合同附件3图纸进行房屋重建，重建后的两层楼房的房屋面积应为（4×5＋8×12）×2=232平方米＋实算二层以上屋顶的面积……七、乙方交房前必须办理好的证件：重新办理好的土地证、建设工程规划许可证，办理好房产证，房产证最迟不得迟于交房后一个月。房产证办理时间每延迟一个月乙方支付给甲方延迟费3000元。办理的所有证件费用都由乙方支付，甲方概不负责。八、如果乙方未按时交房，乙方每月支付给甲方800元租房费、3000元房屋延期交付的补偿费，直到交房为止……十、合同签订后，半天之内搬家。乙方办理好房产证并交房后，甲方在一周内付清超过甲方原房屋面积部分形成的费用……十二、乙方如不按合同规定的时间、地点、面积、层次给甲方重建住房，应向甲方偿付5万元的违约金。该合同签订后，庄志方在半天内搬家。2015年4月12日，陬市镇政府与案外人邱表太签订《陬市镇和平路庄志方委托重建私宅工程合同书》，合同施工方为邱表太，在签字盖章处加盖湖南恒欣建设工程有限公司观音桥分公司的印章。2015年，陬市镇政府出具房屋主体工程计算表，计算表载明包括架空层、正屋、屋顶半层在内的房屋工程款共计369960元，庄志方的岳母文桃英在陬市镇房屋拆迁户重建（签字）处签字，并领取了房屋钥匙。2016年1月28日，陬市镇政府为重建的房屋办理了土地使用权证，证号为桃集用（2016）第001155号，土地使用权人为庄志方。庄志方的父亲庄中贵在房屋拆除前一直居住在老房屋内，老房屋拆除后其租房居住。2016年初，庄中贵搬进重建的房屋居住。后庄中贵去世，其葬礼在重建的房屋内举行。 原审法院认为，本案的争议焦点是：一、本案是否属于行政诉讼的受案范围？二、原、被告在履行《重建合同》的过程中是否存在违约行为？三、被告陬市镇政府是否应当按照合同约定赔偿原告的损失？关于争议焦点一，本案是否属于行政诉讼受案范围的问题。该院认为，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。本案中，被告在职权范围内，出于城镇建设的需要，与原告庄志方签订的《重建合同》属于行政协议。原告以被告未按照约定履行该行政协议为由提起行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议”的规定，本案属于行政诉讼的受案范围。对被告关于原告的起诉不属于行政诉讼受案范围的主张，该院不予支持。关于争议焦点二，原、被告在履行《重建合同》的过程中是否存在违约行为的问题。行政协议虽然属于一种行政活动方式，但它却借用了民法合同的方式，行政机关与协议相对人之间虽然本质上不属于平等的民事主体，但却是以平等协商的方式订立并履行协议，正是基于这种平等性和双方性，当因行政协议的订立和履行产生争议时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。本案中，原、被告签订了《重建合同》，该合同是在双方自愿、协商一致的基础上签订的，亦未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行义务、行使权利。1.根据《重建合同》第五条的约定，被告应当严格按照合同附件的图纸为原告进行房屋重建，并在合同签订之日起七个月内完成。重建房屋的图纸上未设计地下室。但在实际中，被告未经原告同意建设了地下室，违反了图纸设计，亦扩大了房屋建筑的总面积，增加了原告应当承担的相关费用，属于违约行为。原告称，被告至今未将重建的房屋交付给原告，违反了七个月内交房的约定。原告虽未书面授权委托其岳母文桃英收房，但实际上文桃英于2015年10月21日领取房屋钥匙后将钥匙交给了庄中贵，庄中贵系具有完全民事行为能力的自然人，其作为庄志方的父亲，亦作为原房屋的实际居住人，其自行搬进重建房屋内居住的行为应当视为已经对重建房屋进行收房、使用，故被告已经在约定的期限内履行了交付房屋的义务，对原告要求被告按照《重建合同》的约定履行交房义务的诉讼请求，该院不予支持。2.根据《重建合同》第七条的约定，被告交房前应当办理好土地证、建设工程规划许可证、房产证，房产证最迟不得迟于交房后一个月。但在实际中，被告仅为原告办理了土地证，至今未办理建设工程许可证和房产证，违反了合同约定，属于违约行为。被告称，其未办理房产证是因为原告不积极提供办证所需材料，也没有付清超面积的费用所导致。被告并未提供证据证明曾联系过原告要求其提供办理房产证所需材料，且根据《重建合同》第十条：“乙方办理好房产证并交房后，甲方在一周内付清超过甲方原房屋面积部分形成的费用”的约定，在被告未履行办理房产证的义务前，原告不具有履行支付超过原房屋面积部分形成的费用义务。故对被告的上述主张，该院不予支持，对原告要求被告履行《重建合同》的约定为重建房屋办理房产证的诉讼请求，该院予以支持。关于争议焦点三，被告是否应当按照合同的约定赔偿原告损失的问题。本案中，原告认为被告延期交房、办理房产证违反合同约定，要求赔偿损失3800元/月×42月=159600元，后续计算至实际交房之日止。该院认为，原告未提供证据证明其遭受了损失，但其按照合同约定的违约金标准要求支付赔偿金，由此可以认定原告真实意思是向被告索要违约金。涉案《重建合同》中约定了多项违约金，但原告仅主张延期交房、办理房产证的违约金，系其自行对权利的处分，该院予以确认。关于原告要求被告支付延期交房违约金的请求，该院认为，因被告交房未超过合同约定的时间，故对原告的该项请求，该院不予支持。关于原告要求被告支付延期办理房产证违约金的请求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，根据《重建合同》的内容可知，被告应当在2015年12月8日前为原告重建的房屋办理房产证，办理时间每延迟一个月被告需支付原告延迟费3000元。故按合同约定，现被告应当支付原告延迟费3000元/月×45月＝135000元（从2015年12月8日起至2019年9月8日止）。但实际上，被告虽未按合同的约定办理房产证，但并未给原告造成实际财产损失，且涉案房屋已正常使用。若按照135000元的标准支付违约金，显然过高，被告亦请求法院予以适当减少。故此，对原告主张的违约金，该院结合《重建合同》中原、被告对房屋重建费负担的约定内容，酌情予以支持60％，即由被告支付原告违约金81000元（135000元×60％）。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款的规定，判决如下：一、被告陬市镇政府继续履行与原告庄志方签订的《集体土地征地与房屋拆迁重建合同》，于本判决生效之日起三个月内为重建房屋办理房产证；二、由被告陬市镇政府支付原告庄志方违约金81000元；三、驳回原告庄志方的其他诉讼请求。 上诉人陬市镇政府提出，原审判决认定事实和适用法律错误。其与被上诉人庄志方签订的《重建合同》属民事合同，本案系民事纠纷。重建房屋的办证需要庄志方亲自到场办理，且该房屋已按合同约定交付给庄志方，未给庄志方造成任何实际损失，无需承担违约责任。请求撤销原审判决，予以改判或发回重审。 被上诉人庄志方辩称本案属于行政诉讼，《重建合同》合法有效，陬市镇政府应承担违约责任。 当事人原审提交并质证的证据已随案移送本院，经审查，原审判决采信的证据可以作为认定本案事实的依据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，行政机关为实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项所规定的行政协议。本案中因城镇建设需要，上诉人陬市镇政府与被上诉人庄志方签订的《重建合同》属于行政协议，该合同已成立生效，因该合同产生纠纷提起诉讼属于行政诉讼的受案范围。该合同中约定“陬市镇政府交房前必须办理好的证件：重新办理好的土地证、建设工程规划许可证，办理好房产证，房产证最迟不得迟于交房后一个月”，而按照实施后的《不动产登记暂行条例》第十五条规定，当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记，本案中应当由庄志方或者其代理人申请不动产登记。庄志方在《重建合同》中并未委托陬市镇政府申请相关权属登记，陬市镇政府无权以自己的名义办理，只能在接受庄志方的委托下协助办理。对于本案诉讼形成前未能申请相关权属登记，庄志方及陬市镇政府均有过错，陬市镇政府未履行《重建合同》中的协助义务，应承担部分违约责任。陬市镇政府在原审中提出违约金过高应予以适当减少，原审法院认定在未给庄志方造成实际财产损失的情况下，按81000元（60%的违约金数额）确定陬市镇政府的违约责任偏高，但可不予改判。陬市镇政府上诉提出本案系民事纠纷，部分合同条款无效，无需承担违约责任，与查明的事实不符，不符合法律的规定，本院不予支持。 应当指出的是，《不动产登记暂行条例》实施后，庄志方或者其代理人应当就案涉房屋向不动产登记机构申请不动产登记，并上交桃集用（2016）第001155号土地使用权证，在符合规划及其他条件的情况下领取不动产证。原审判令陬市镇政府限期为庄志方的重建房屋办理房产证欠妥，应判令陬市镇政府限期协助庄志方办理重建房屋的不动产证。 综上，上诉人陬市镇政府的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各50元，共计100元，由上诉人陬市镇政府负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王继春 审 判 员 杨名夏 审 判 员 刘应典 二〇二〇年一月十四日 法官助理 管宏明 书 记 员 谢 毅 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。