苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初10294号原告（反诉被告）：朱金窑，男，1961年2月22日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告（反诉被告）：王云娣，女，1963年6月22日出生，汉族，住苏州市吴江区委托代理人：刘银，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。委托代理人：刘胜艳，北京市惠诚（苏州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州国华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509780297051H,住所地苏州市吴江区松陵镇双板桥路南侧。法定代表人:朱永妹，董事长。委托诉讼代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高则帅，上海段和段（苏州）律师事务所实习律师。原告朱金窑、王云娣与被告苏州国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理，2019年9月6日，国华公司提出反诉，本院依法组成合议庭于2019年12月6日公开开庭进行了合并审理。两次庭审中原告王云娣、原告朱金窑、王云娣的委托代理人刘银、刘胜艳，被告国华公司的法定代表人朱永妹、委托代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱金窑、王云娣向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告将苏州市吴江区汾湖南京路汾湖新天地xx幢xxx号商业用房登记到原告名下；2、请求判决被告自2016年7月1日起至2018年9月26日止，以1175569元为基数按日万分之三支付逾期交房违约金288132元；3、请求判决被告自2016年10月1日起至实际办理产证之日止，以1175569元为基数按照金融机构计收逾期贷款利息标准支付逾期房屋登记违约金(暂计算至2019年6月30日，计230395元)；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年12月24日，原告与被告签订《吴江市商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的苏州市吴江区汾湖南京路南侧汾湖新天地xx幢xxx商业营业用房。店面面积38.61平方米，单价每平方米19486元，金额752354元。原告向被告支付了上述价款。另外双方约定房屋前6年租金抵房款。2016年1月26日，苏州普世投资管理有限责任公司(以下称普世公司)与原告签订《汾湖新天地委托经营管理协议》，约定将上述房屋由普世公司直接与被告交接经营管理，经营期限自2016年1月29日至2022年1月28日。该管理期间的6年租金423215元已在原告购买房屋时一次性扣除，因此，涉案房屋的价款实际为1175569元。《吴江市商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：被告应当于2016年6月30日前，依照有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部备案，取得《商品房交付使用通知书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交付的按照已交付购房款的按日万分之三支付违约金。但是直至2018年9月26日被告才取得《商品房交付使用通知书》。另外，《吴江市商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理产权证，现因为被告的原因仍然无法办理产权证。鉴于对此违约责任无明确约定，被告应当依法以房屋总价款为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准承担逾期办证的违约责任。被告国华公司辩称：1、登记的行为需要原、被告双方共同配合，向登记部门递交材料完成登记，所以要求被告来将商业用房登记在原告名下，没有法律依据，被告也无此职能。2、原告在购买房屋之后并没有因为逾期交房造成实际的损失，根据司法实践和裁判观点，逾期交房的违约金应当在实际损失超过30%的范围之内予以考量，本案原告并没有因逾期交房产生实际损失，所以原告的第二项诉讼请求，即使是有依据，也是显然过高，应予调整。3、双方在房屋买卖合同当中已经明确约定，如逾期90日未办理产权证的违约责任承担方式是买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。在双方有约定的情况下，根据司法解释的明确规定，应当依照约定。所以原告提出的按照金融机构计收逾期贷款利息的标准来支付逾期房屋登记违约金于法无据，也无事实根据。4、部分原告在与被告之前的协商过程当中达成了一致的意见，双方确认互不承担违约责任。因此原告无权向被告请求任何形式的违约责任。反诉原告国华公司提出反诉请求：1、判令反诉被告支付购房款423215元，并支付自2015年12月24日起至实际支付之日止，以11755690元为基数按日3%计算的违约金；2、本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：被告于2015年12月24日与原告签订吴江市商品房买卖合同，购买原告开发的汾湖新天地xx幢xxx室商业营业用房，房款总价1175569元，被告尚有423215元未付。反诉被告朱金窑、王云娣辩称：反诉被告已经按照与国华公司签订的商铺买卖合同，支付了约定的全部价款，不存在欠付被告房款的问题，也没有违约金的说法。请驳回反诉原告的反诉诉讼请求。经审理本院查明：2015年12月17日，朱金窑、王云娣向国华公司交付定金10万元（x幢xxx号）。2015年12月24日，朱金窑、王云娣与国华公司签订《商品房买卖合同》，约定朱金窑、王云娣购买汾湖新天地x幢xxx室商业营业用房，合同价格为752354元，合同第八条、第九条约定，国华公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，以及符合合同约定的商品房交付给朱金窑、王云娣，如国华公司未按合同规定期限将商品房交付给朱金窑、王云娣使用，逾期超过30日后，朱金窑、王云娣有权解除合同，如朱金窑、王云娣要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，国华公司向朱金窑、王云娣支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定，国华公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因国华公司的责任，朱金窑、王云娣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意朱金窑、王云娣退房，国华公司在朱金窑、王云娣提出退房要求之日起30日内将朱金窑、王云娣已付房价款退还，并按已付房价款的1%赔偿朱金窑、王云娣损失。该条第2项约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款__%（具体比例未填写）向买受人支付违约金。同日，朱金窑、王云娣向国华公司交付购房款700384元，2016年1月29日，朱金窑、王云娣通过银行贷款向国华公司交付购房款70万元（朱金窑、王云娣共购买两套房产，同时缴纳了定金、购房款）。2016年1月4日，国华公司就113室开具了402354元发票。2016年1月26日，朱金窑、王云娣与普世公司签订《汾湖新天地委托经营管理协议》，约定朱金窑、王云娣将上述购买的房产委托普世公司代为办理房屋交付手续，并按照商业项目统一规划、进行统一招商和统一商业经营管理。委托经营管理期限为六年（自委托物业2016年1月29日按照《商品房买卖合同》规定付清全部款项起算至2022年1月28日止）。对于租金，双方约定第一至第六年普世公司无需再向朱金窑、王云娣支付租金，第一至第六年每年租金70536元，六年租金合计423215元已在朱金窑、王云娣购买商铺时一次性扣除。2018年9月26日，国华公司就上述房产取得《吴江区商品房交付使用通知书》。至本案法庭辩论终结前，因国华公司涉多起诉讼案件，登记在国华公司名下，原告购买房产所在汾湖镇南京路南侧26号地块土地，被无锡市中级人民法院、苏州市虎丘区人民法院及本院查封、轮候查封。已有与本案相类似的涉及要求国华公司办理产权登记的其他案件因无法分割办理产权登记而终结执行。在庭审中，国华公司提交了针对本案在内的多份《不动产登记询问记录》，本案的询问记录为打印填空式，询问事项有3项，第一、二项为选择型填空，第三项其他需要询问的有关事项下有三至四行的空白，在空白处用签字笔书写：经房屋购买人确认，对房屋质量、面积、交房时间都无异议，房款已经结清，双方互不承担违约责任。再下方打印有：经被询问人确认，以上询问事项回答真实、无误。如有不实，被询问人愿意承担由此产生的一切法律责任。朱金窑、王云娣在最下方被询问人签名处签名，下方年月日处填写为2019年4月25日。朱金窑、王云娣对该询问记录真实性不认可，认为所有材料中除原告本人签名外，其他内容全部是不知什么人填写的，询问人处空白。另外，询问记录是房产管理部门在办理不动产登记时，要求填写的格式文件，并不是当事人双方达成的协议或者原告对该房屋的权利作出的放弃。在本组证据的日期当日前，并没有涉及到房屋已经交付给原告和房证已经办理的事实，根本就谈不上原告对交房时间和办证时间没有异议的问题，也就是说，在既没交房也没办证的前提下，原告也不可能对交房时间和办证时间没有异议，所以该内容是虚假的，是被告欺骗原告可以办产证了，让原告带回家签的字，该笔录中的时间也都是错的，原告在该时间内根本没有在上述文件中签字，同时通过对询问记录分析，国华公司一方面提交证据证明房款已结清，又否认房款已结清，而且可以看到有很多页有在上页写字时刻下的印记，证明询问笔录是国华公司一次性填写，向法庭提交的虚假证据。上述事实，有《商品房买卖合同》、《汾湖新天地委托经营管理协议》、销售不动产统一发票、《吴江区商品房交付使用通知书》、使用权信息查询表、（2019）苏0509执2434号执行裁定书、《不动产登记询问记录》及到庭当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》上载明的房价金额为752354元，朱金窑、王云娣按照该金额缴纳，国华公司亦按照该金额开具了购房发票（另一张发票金额为398030元，此时朱金窑、王云娣共缴纳房款800384元），但根据委托经营管理协议以及双方按照1175569元主张证实，双方真实购房价格为1175569元，对此本院予以确认。对于原告朱金窑、王云娣主张办理不动产登记诉请，因涉案房产所在土地已经设置抵押，并因其他案件被查封、轮候查封，在上述抵押权及查封尚未解除之前，无法分割办理商品的产权分割登记，因此原告该主张法律上不能履行，本院不予支持，原告可待相应条件具备后，另行主张。对于原告朱金窑、王云娣主张的逾期交房违约金的诉请，按照合同的约定，被告国华公司应于2016年6月30日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给原告朱金窑、王云娣使用。被告国华公司直至2018年9月26日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足合同约定的商品房交付条件，被告国华公司应当向原告朱金窑、王云娣支付截至2018年9月26日的逾期交房违约金。被告国华公司提交的《不动产登记询问记录》的右下方记载：苏州市不动产登记中心印制，同时该记录由被告国华公司保存，存在由原告朱金窑、王云娣签名后再由国华公司填写不实内容的可能性，国华公司应当举证证明系全部填写完毕后再由原告朱金窑、王云娣签名确认，系原告朱金窑、王云娣的真实意思表示。在被告国华公司未提交证据情况下，该记录不能作为证据使用。即便该记录系原告朱金窑、王云娣填写，从该记录内容上看，约定相互不承担违约责任，实质上概括性的免除了房产开发商包括房屋质量在内的全部义务或责任，也属无效，故该询问记录不能免除被告国华公司逾期交房的违约责任。被告国华公司相应辩称本院不予采信。双方约定的违约金标准为每日万分之三，被告国华公司不予认可，综合考虑双方违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、涉案房屋已经由受委托经营公司接收并进行经营以及违约金同时具备补偿性、惩罚性等因素，本院认为每日万分之三过高，依法调整该违约金为房屋总价的每日万分之一点五，即日利率0.015%，被告国华公司应当向原告朱金窑、王云娣支付逾期交房违约金144065.98元（1175569*0.015%*817）。对于原告朱金窑、王云娣主张支付逾期办证违约金的诉请，双方在合同中约定，如果出卖人未能在90日内取得房地产权属证书，双方同意买受人退房，并由出卖人返还购房款并赔偿损失，该约定属于双方约定了买受人一方解除合同的条件，在该条件成就时，买受人可以解除双方的房屋买卖合同。解除权在性质上是一种形成权，形成权是“赋予了权利主体以单方面干预他人之法律关系的法律权利”，即仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可使现成的法律关系消灭的权利，其行使无需征得对方当事人的同意，因此，解除权是否行使在于买受人，本案中原告朱金窑、王云娣作为权利人，并未提出退房，也就是未提出解除合同，而是主张继续履行合同，被告国华公司不能因为有该解除权约定而迫使原告朱金窑、王云娣行使解除权，因此，被告国华公司主张双方应当依照约定行使权利，意在解除合同，于法无据，不予采信。因被告国华公司原因致使原告朱金窑、王云娣无法在合同约定时间办理权属证书，原告朱金窑、王云娣有权向被告国华公司主张逾期办证的损失。双方未约定逾期办证违约金的具体计算方法，原告主张逾期办证违约金，实为主张逾期办证所造成的损失，原告朱金窑、王云娣主张按照金融机构计收逾期贷款利息标准支付，根据现有规定，原告主张的标准为按照借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，该标准在本案中无适用基础，双方均未举证证明原告朱金窑、王云娣因逾期办证产生的实际损失，本院综合考虑本案情况，确定为按房屋总价的同期同类贷款基准利率标准（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍确定损失的计算标准。被告国华公司于2018年9月26日取得商品房交付使用通知书，扣除被告国华公司90天办证期，起算起点为2018年12月26日，应当计算至取得该商品房权属证书登记前一日，如前所述，现该商品房所在土地设置抵押权，且被多家法院查封，无法确认取得权属登记具体日期，故逾期办证违约金应计算至本案法庭辩论终结之日，即2019年12月6日，原告朱金窑、王云娣此后损失，可就损失实际产生后另行主张。对于反诉原告国华公司主张反诉被告朱金窑、王云娣支付购房款的反诉诉请。房款价格1175569元是双方的真实意思表示，朱金窑、王云娣主张，委托经营管理协议是和房屋买卖合同同时在一个地方签订的，房款由实际缴纳的购房款752354元和六年房租抵扣款组成。国华公司认为，与朱金窑、王云娣签订委托经营管理协议的普世公司与国华公司无关联，不认可房租抵扣部分。本院认为，其一、双方签订《房屋买卖合同》中约定的价格是752354元，实际购房款为1175569元，相差423215元。与委托经营管理协议中六年租金一致，而且约定该六年的租金无需向朱金窑、王云娣支付，由此，普世公司受益423215元，国华公司损失423215元。国华公司作为以营利为目的的房产开发公司，无任何理由将房款受让给其所谓无关联的普世公司，有违常理；其二、在以往相类似案件（（2018）苏0509民初3143号）中，国华公司并未就此提出异议，而是辩称包租期限内的租金其实是抵扣了一部分购房款。因此国华公司对租金抵扣房款认可，反诉被告朱金窑、王云娣关于购房款已经足额缴纳的辩称，本院予以采信。反诉原告反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下:一、被告苏州国华房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告朱金窑、王云娣支付从2016年7月1日起至2018年9月26日止的逾期交房违约金144065.98元；二、被告苏州国华房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告朱金窑、王云娣支付逾期办证损失（以1175569元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2018年12月26日起计算至2019年8月19日止；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日起计算至2019年12月6日止）。三、驳回原告朱金窑、王云娣的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告苏州国华房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8986元，由原告朱金窑、王云娣负担4539元，由被告苏州国华房地产开发有限公司负担4447元，被告苏州国华房地产开发有限公司负担的本诉诉讼费用于本判决生效后十日内缴纳至本院，原告已预交的诉讼费用4447元本院予以退还；反诉案件受理费3824元，由反诉原告苏州国华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  范 君人民陪审员  顾金华人民陪审员  刘鹤华二〇二〇年一月二十日书 记 员  李 萍附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。