新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新29民终1466号   上诉人（原审原告）：岳文林，男，1978年10月13日，汉族，土地承包户，住新疆维吾尔自治区新和县。委托诉讼代理人：岳之新（系岳文林之父），男，1950年4月20日出生，汉族，土地承包户，住新疆维吾尔自治区新和县。委托诉讼代理人：张新立，新疆迪那河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆正联房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区新和县解放路8号。法定代表人：李正联，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯茂权，新疆胜天律师事务所律师。上诉人岳文林因与上诉人新疆正联房地产开发有限责任公司（以下简称正联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新和县人民法院（2018）新2925民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人岳文林委托诉讼代理人岳之新、张新立，上诉人正联公司委托诉讼代理人冯茂权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳文林上诉请求：1.依法撤销（2018）新2925民初298号民事判决书；2.在一审判决的基础上判决正联公司赔偿岳文林经济损失1,733,307元。事实与理由：1.房产企业在与买受人签订《商品房买卖合同》后，又将该房屋出卖给第三方，导致本合同无法继续履行，房产企业属于根本性违约，买受人有权解除合同，并要求房产企业承担相应的经济赔偿责任；2.合同解除之后，房地产开发企业收取的购房款属于不当得利，应当返还。由于是房地产开发企业的过错导致该《商品房买卖合同》解除，应当在返还其占有不当得利期间的利息，即自收款之日至实际付款之日的利息；3.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。又根据该司法解释第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。正联公司辩称，本案应当系我方和岳文林之父岳之新之间因民间借贷引发的房屋买卖合同，计算的利息加本金超过24%，我方在超过24%以上的部分不同意向岳文林抵偿房屋，关于我方是否违约的问题，本案本身是民间借贷引发的案件，计算的利息高于人民法院规定的24%的基础上，不存在根本违约，一审法院强制判决我方履行返还房款的义务违反了最高院的相关规定，又判决再次支付违约金100,000元，对同一事实处以两次违约的惩罚，不符合法律规定，综上，请求二审法院驳回对方上诉请求。正联公司上诉请求：1.撤销新和县人民法院（2018）新2925民初298号民事判决第二、第三项；2.改判正联公司不应当向岳文林退还1,733,307元和支付违约金100,000元。事实与理由：1.岳文林并未实际向正联公司支付购房款，不存在退还购房款。岳文林所称的购房款是以其父亲岳之新向正联公司出借的借款通过计算复利方式，且超过年利率24%的利息折抵的购房款，且正联公司也不同意以超过年利率24%的部分折抵李正联、李雪兰的个人借款；2.正联公司与岳文林虽签订了以房抵债的合同，但未办理备案登记。最高人民法院（2011）民提字第210号，2017年第15批72号指导案例均表明，正联公司与岳文林之间的抵债协议属于实践性合同，以房抵债合同不能实际履行，又未实际支付购房款。另，岳文林将20套住宅中的3套挂在正联公司名下已转卖，违反法律规定，致使国家税收损失，岳文林并不是用于其自住。正联公司反悔的应当确定原金钱债务数额，一审法院判决退还所谓的房款显然违背了最高人民法院关于以房抵债协议认定的审判实践；三、一审法院判决正联公司向岳文林支付违约金100,000元严重错误。岳文林所称的购房款是以其父亲岳之新向正联公司出借借款通过复利计算方式计算且超过年利率24%的利息折抵的购房款，本身已超过了年利率24%的规定，又未实际支付一分钱，一审法院再次判决正联公司支付违约金，属于对同一事实处以两次以上的违约惩罚。综上所述，岳文林并未实际向正联公司支付购房款，不存在退还购房款，签订以房抵债合同后，并未进行产权备案登记，双方签订的合同属于实践性合同，一审法院判决违约金100,000元严重错误。岳文林的答辩意见与其上诉意见一致。岳文林向一审法院提出诉讼请求：1、判令正联公司返还已付房款1,733,307元；2、判令正联公司承担利息及违约金100,000元；3、判令正联公司赔偿经济损失1,733,307元。以上合计3,566,614元。一审法院认定事实：2009年10月至2011年2月，正联公司法定代表人李正联在岳文林之父岳之新处陆续借款四次，总计783万元。双方对每次借款的期限及借款利息按2%月息计算均有明确约定，且每次借款到期未归还后均对借款本金及利息进行重新计算并重新出具借条。之后，李正联陆续以银行转账汇款、应收取土地转让费折抵借款及其他形式向岳之新偿还借款7,050,000元。至2015年12月20日，李正联与岳之新就双方之间的四次借款及借款利息进行计算后，协商一致签订了六份《商品房买卖合同》，约定正联公司将其开发的联盛嘉苑小区的20套住宅、5套商铺出售给岳文林即岳之新之子，并给岳文林出具两份收据，载明岳文林交来房款8,030,064元、4,270,041元，此房款抵借款。商品房买卖合同签订后，正联公司依约向岳文林交付了20套住宅、5套商铺的水电卡及钥匙。2017年11月，李正联以不当得利为由将岳之新诉至法院，请求判令岳之新返还多偿还的借款利息723万余元及利息82万余元。一审判决驳回其诉讼请求，上诉后，阿克苏地区中级人民法院驳回上诉维持原判。后，正联房产公司将已抵债形式交给岳文林的房屋中的5套住宅予以出售，故岳文林诉至一审法院。一审法院认为，正联公司承认岳文林的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。2017年李正联与岳之新因不当得利纠纷诉至法院，经新和县人民法院一审判决、阿克苏地区中级人民法院二审判决，已明确李正联及妻李雪兰抵给岳之新用于偿还借款的5套商铺、20套住宅，用以抵偿其欠岳之新的借款及利息12,300,105元双方无异议，但李正联虽与岳文林签订有六份《商品房买卖合同》并出具了收到购房款的收款收据，但上述房屋至今未到房屋登记主管部门进行备案登记并办理过户。故案涉以房抵债房屋的价值不能作为李正联已偿还岳之新借款的部分。即本案系因借款到期后借款人李正联不能还款而签订商品房买卖合同，以案涉商品房抵偿借款，故岳文林要求正联公司返还已付房款，实际是双方之间的借款。现除涉案的五套住宅外，对其他抵债房屋双方暂无争议，故关于岳文林要求以商品房买卖合同中的价格确定涉案五套住宅的价款1,733,307元并由正联公司退还的诉请，一审法院予以支持。关于岳文林要求正联公司承担利息及违约金100,000元的诉请，一审法院认为，岳之新与李正联之间的借贷本金及利息已在新和县人民法院（2017）新2925民初788号一审判决及阿克苏地区中级人民法院（2019）新29民终64号二审判决明确，即双方达成商品房买卖合同时已将借款本金及利息进行了计算，现正联公司违反约定将已经抵偿借款的5套住宅又出售给第三人，其行为构成违约，故其应承担给付违约金的责任。关于岳文林要求判令正联公司赔偿经济损失1，733,307元的诉请，一审法院认为，岳文林与正联房产公司之间系民间借贷而非买卖合同，双方在借款到期未能还清的情况下签订《商品房买卖合同》，而双方虽签订了《商品房买卖合同》并出具了收到购房款的收款收据，但上述房屋至今未到房屋登记主管部门进行备案登记并办理过户，即双方虽达成了以房抵债的合意，但未实际完全履行，阿克苏地区中级人民法院二审判决亦明确该以房抵债房屋价值不能作为李正联、李雪兰已偿还岳之新借款的还款部分，故不应认定正联公司一房二卖，岳文林要求正联公司赔偿房屋价值一倍的损失的请求一审法院不予支持。关于岳文林要求判令解除双方之间5套住宅的《商品房买卖合同》的诉请，正联公司表示同意，一审法院予以支持。正联公司委托代理人认为岳文林占有并出售抵偿房屋的行为侵害了公司其他股东的权益，且损害国家税收利益，请求解除全部合同的主张，不符合诚信原则，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除岳文林与正联公司对涉案5套房屋的商品房买卖合同；二、正联公司于判决生效十日内退还岳文林1,733,307元；三、正联公司于判决书生效后十日内给付岳文林违约金100,000元；四、驳回岳文林的其他诉讼请求。二审期间各方当事人均未提交新证据，本院对原审查明的部分事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.正联公司是否应当向岳文林返还购房款的问题；2.正联公司是否应当承担违约责任和赔偿责任的问题。关于正联公司是否应当承担返还购房款责任的问题。本案中，已有生效法律文书确认李正联及妻李雪兰抵用正联公司名下的5套商铺、20套住宅偿还岳之新的借款及利息12,300,105元，正联公司对此无异议。正联公司上诉主张双方之间形成的商品房买卖合同的性质属代物清偿，正联公司系代表李正联与岳之新之子岳文林签订协议，正联公司非本案合同的当事人，依法不应承担合同责任。本院认为，代物清偿的本质是一个要物行为，债务人除了必须和债权人达成以他种给付代替原有给付的合意之外，还必须现实地履行债务，且这种履行为债权人所实际受领。而，本案岳之新与李正联之间原有的债权债务关系是基于民间借贷法律关系形成的金钱给付之债，双方后又达成用正联公司的房产抵偿岳之新原有部分债务的合意，变更为交付房产之债，债的本质内容已发生了明显变更，当事人双方已就他种给付代替原有给付达成了合意，但双方并未实际履行，故合同的性质不属于代物清偿。根据本案已查明的事实来看，虽正联公司与岳文林之间签订了商品房买卖合同，在法律关系上构成一种新债，但双方并无直接消灭原有债权债务关系的意思表示，只有当正联公司将涉案房产过户给岳文林后，原有的1,733,307元的债务才归于消灭，否则该部分债务不消灭，正联公司应当按约履行偿还债务的义务，而正联公司并未将房产过户至岳文林名下，原审据此认定正联公司存在违约，按照双方之间签订的商品房买卖合同确定的价款，判决正联公司向岳文林返还已付房款，符合本案查明事实，正联公司关于其不应当承担还款责任的上诉请求，本院不予支持。关于正联公司是否应当承担违约责任和赔偿责任的问题，正联公司上诉主张，在双方之间的借贷法律关系中，已经按照年息24%计算了还款利息，本案再计算违约金违反了法律规定。虽然本案中双方达成商品房买卖合同时已将借款本金及利息进行了计算，但买卖合同签订后，正联公司不仅未实际履行，还违反约定将已经抵偿借款的5套住宅又出售给第三人，其行为构成违约，并且岳文林主张的合同违约金未超过1,733,307元在该合同未履行期间产生的利息，故原审判决正联公司向岳文林支付100,000违约金，并无不当。关于正联公司是否应当负赔偿责任的问题，岳文林与正联房产公司之间系在借款到期未能还清的情况下签订商品房买卖合同，该合同系基于民间借贷法律关系形成的，而非单纯的商品房买卖合同，且一审法院已根据正联公司的违约行为判决正联公司承担违约责任，故岳文林主张正联公司一房二卖，要求正联公司赔偿房屋价值一倍的损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，岳文林、新疆正联房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41,699.52元，由岳文林负担20,399.76元，由新疆正联房地产开发有限责任公司负担21,299.76元。本判决为终审判决。   审  判  长   高     静审  判  员   赵  培  培审  判  员   古丽娜尔·依明   二 〇 二 〇 年 一 月 二 十 一 日 书  记  员   肖     洁