浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初6176号 原告：宁波市江东房产物业有限公司（统一社会信用代码为913302041442057938）。住所地：宁波市鄞州区东方商务中心5幢34号（10-4）-（10-8）。 法定代表人：徐峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。 被告：郭捷，男，1985年11月24日出生汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 被告：郭金华，男，1956年1月3日出生汉族，户籍所在地宁波市高新区。 原告宁波市江东房产物业有限公司（以下简称江东物业公司）与被告郭捷、郭金华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序审理。本案于2019年5月9日、7月9日、11月15日公开开庭进行了审理。原告江东物业公司的委托诉讼代理人岑萍萍，被告郭金华到庭参加诉讼，被告郭捷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告江东物业公司以被告未支付物业费为由起诉，请求判令：两被告支付原告物业管理服务费用14219.10元（综合服务费12485.10元、公共维修费1734元），电梯费575.90元，逾期付款违约金17476元（自2012年9月1日开始，暂计至2019年3月12日，按日千分之一计算至实际支付之日）。 被告郭金华答辩称：欠费属实，2012年郭金华发现自己房屋前面的9幢顶楼业主搭建阳光房，挡住了自己家的阳光，多次向原告反映，原告说没有办法处理，根据物业合同约定，原告应进行阻止，向有关部门反映，故原告存在违约行为，被告不应承担违约金，同时，由于原告的不作为，应只能收取70%的物业费。 被告郭捷未作答辩。 原告江东物业公司为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据： 1.企业名称变更核准通知书1份，拟证明原告主体变更情况。被告郭金华对该证据无异议。 2.物业管理服务合同2份，社区证明1份，拟证明2008年原告开始为九五花园小区提供物业服务，合同约定的物业费标准、物业责任等内容。被告郭金华对该证据无异议。 3.被告欠费清单1份，拟证明被告欠费金额。被告郭金华对该证据无异议。 4.费用收缴通知单照片5份、律师函、快递单各一份，拟证明原告向被告催要物业费的事实。被告郭金华对该证据有异议，认为照片是虚假的，没有收到律师函。 5.社区证明一份，拟证明因被告未交物业费，社区居委会联系被告郭捷进行协调的事实。被告郭金华对该证据有异议，认为没有联系过。 6.停工通知书一份，拟证明2012年7月5日，原告通知违建的9幢1102业主停止装修的事实。被告郭金华对该证据无异议。 7.2013年宁波国家高新区“无违建”街道创建工作台账一份，拟证明原告向九五花园小区所在的新晖社区报告9幢临时建筑的事实。被告郭金华要求法院核实该复印件的真实性。 8.整改报告3份、函1份、快递单4份，拟证明原告于2019年6月向9幢业主发出整改通知，向宁波高新区城管局发函要求对9幢可能违建的行为进行处理。被告郭金华对原告发给城管局的函有异议，认为原告发给城管局的函与这一份内容不一致，对其余证据无异议。 被告郭金华为证明其抗辩意见，向本院提供了下列证据： 1.郭金华家进户门照片二份，拟证明原告证据4中的张贴费用收缴通知单的大门有“瑞斯乐”的标签，而郭金华家的进户门及同一幢404室的进户门没有，说明原告证据4中照片是伪造的。原告对该证据真实性无异议，但认为之前郭金华家的进户门有“瑞斯乐”的标签。 2.9幢照片一份，拟证明9幢顶楼业主违建阳光房的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为不能证明是违建。 对以上证据，本院认为：原告证据1、2、3，被告郭金华无异议，予以认定；原告证据4，真实性无法确定，不予认定；原告证据5，经本院核实，确系新晖社区居委会出具，予以认定；原告证据6，被告郭金华无异议，予以认定；原告证据7，经本院核实，原件在保存，予以认定；原告证据8，其中原告发给城管局的函，经本院核实，原件在城管局保存，其余证据被告郭金华无异议，予以认定；被告证据1，是被告进户门的现状，无法说明之前没有“瑞斯乐”标签，不具有关联性，不予认定；被告证据2，原告对真实性无异议，予以认定。 本院查明的事实如下： 宁波国家高新区九五花园（以下简称九五花园）小区自2008年8月开始由原告（原名称为宁波市江东房产物业总公司，2018年11月12日变更企业名称）提供物业管理服务。2015年1月1日，原告与九五花园业主委员会签订《九五花园物业管理合同》一份，约定：由原告为九五花园小区提供物业管理服务，期限自合同签订之日起至2017年12月31日止；服务内容包括按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，对装饰装修进行管理；委托原告对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为、向政府有关部门举报，对违章装修又不听劝阻的可以采取停电措施，同时报有关部门处理；原告收取物业管理服务费，其中小高层每月每平方米建筑面积1.20元；业主和物业使用人缴纳物业费可按季、半年、全年分阶段缴纳，最长不超过一年；超过一年未缴纳物业费用的从逾期之日起，按应缴纳物业服务费用的千分之一按日交纳滞纳金；公共维修基金的收取标准为每年每平方米建筑面积2元；合同到期后如双方无异议，则合同自动顺延至新合同签订时止。2018年6月1日，双方再次签订《九五花园物业管理委托合同》，约定物业管理服务期限自合同签订之日起至2022年12月31日止，关于物业管理服务费、公共维修基金及滞纳金等的约定与之前合同一致。上述合同签订前的物业管理服务费、公共维修基金的计收标准与合同约定的一致。 被告郭金华、郭捷系九五花园小区8幢20号403室的产权人，物业费用计价面积为118.23平方米。自2011年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费12485.09元、公共维修基金1734.04元、电梯费575.90元未予缴纳。 另查明，2012年7月5日，原告向9幢1102室的业主发过整改通知书，要求停止装修。2013年4月左右，原告将9幢1102、1103搭建阳光房的情况向新晖社区进行了报告，办事处的工作台账对违建情况进行了登记，但暂未处理。被告未交物业费的原因，系其认为9幢顶楼业主违建阳光房，挡住自己家中的阳光，原告未进行阻止，未尽到物业合同义务。本案诉讼中，2019年6月20日，原告向9幢1101、1102、1103室的业主发出了整改通知书，要求拆除玻璃房，并向宁波高新区城管局发函，反映9幢1101、1102、1103室搭建玻璃房的情况，要求处理。 本院认为：原告与九五花园业主委员会之间的物业服务合同合法有效，原告为九五花园小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，应按合同约定向原告交纳物业管理服务费、公共维修基金、电梯费，但原告全额收取服务费应以全面履行合同约定的服务内容为条件，根据合同约定，原告应对小区的违规装饰装修采取措施，责令停止违规行为、向有关政府部门报告，本案中，原告在2012年发现9幢搭建玻璃房的行为后，仅对其中一户发了停工通知书，也未及时向管理部门反映，故原告的该项服务存在瑕疵，本院酌情对一年度的服务费减免20%即340.50元。物业服务合同未约定物业费的具体支付时间，在被告未缴纳物业费时，原告应与被告进行充分的协调沟通，了解被告不缴费的原因，并努力改善服务，促使被告主动交费，但原告未提供相应证据证明与被告进行了沟通协调，也未对被告反映的违建问题进行及时的处理并反馈处理情况，说明原告服务存在不足，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告郭捷未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郭金华、郭捷支付原告宁波市江东房产物业有限公司2011年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费12144.59元、公共维修基金1734.04元、电梯费575.90元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波市江东房产物业有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费607元，由原告宁波市江东房产物业有限公司负担446元，被告郭金华、郭捷负担161元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈超明 人民陪审员  柯亚顺 人民陪审员  华彩菊 二〇二〇年一月七日 代书 记员  孙艳璐