文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初12395号原告:方建,男,1987年12月15日出生,汉族，住上海市闵行区。被告：吴江月亮湾房产有限公司，统一社会信用代码913205097673876262，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖高新技术产业开发区。法定代表人：徐蓉芳,该公司董事长。委托诉讼代理人：苏卿，男，系该公司员工。原告方建与被告吴江月亮湾房产有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法由审判员杨柳适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院于2019年12月4日裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年1月8日公开开庭进行了了审理。原告方建两次庭审均到庭参加诉讼，被告月亮湾公司的委托诉讼代理人苏卿到庭参加2019年10月14日的庭审。本案现已审理终结。方建向本院提出诉讼请求：1、被告月亮湾公司支付逾期交房违约金142498.95元（2017年6月2日至2018年10月31日期间，以已付房款708950元为基数依据补充条款计算）,并支付以上违约金的逾期支付利息5162元（自2018年11月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算至实际付款之日，暂算至2019年8月31日为5162元），被告月亮湾公司返还房屋面积差价1985元。以上金额合计149645.95元；2、本案诉讼费由被告月亮湾公司承担。庭审中，原告方建变更第一项诉讼请求中的逾期交房违约金计算期间为自2017年6月2日起算至2018年10月30日止，并撤回第一项诉请中要求被告月亮湾公司返还房屋面积差价1985元的诉讼请求。事实和理由：2014年5月16日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告方建购买被告月亮湾公司开发的位于吴江区房屋，被告月亮湾公司应于2015年10月30日前交付给原告方建使用，但被告月亮湾公司未能按约交付，构成违约。双方于2016年3月15日由汾湖高新区人民来访接待中心出面组织全程监督下协商签订了《吴江月亮湾房产公司关于1，5号楼逾期交房的补充条款》，约定被告月亮湾公司应于2017年5月31日交房，并约定了逾期交房的违约金。但被告月亮湾公司又未能按补充条款约定交付房屋，直至2018年11月1日才开始办理交房手续。故要求被告月亮湾公司应按照补充条款的约定向原告方建支付至2018年10月30日的逾期交房违约金。被告月亮湾公司未依约在交房时及时支付该违约金，故要求被告月亮湾公司按照年利率4.35%支付逾期利息。另外，交房时确定了被告月亮湾公司应返还面积差价1985元，被告月亮湾公司在诉讼中返还了该差价。原告方建为维护其合法权益，故诉至法院。月亮湾公司辩称，第一，原告房间主张的逾期交房违约金按照万分之四/日计算比例过高，应予以调低，违约金的计算基数应按照实测面积的总价即706965元，对于计算期间没有异议。第二，原告方建主张的违约金的利息实属不合理，是对被告月亮湾公司的双重惩罚，应予以驳回。第三，对原告方建主张的房屋面积差价认可，被告月亮湾公司已于2019年12月4日退还了该面价差价。本院经审理认定事实如下：2014年5月16日，方建与月亮湾公司签订商品房买卖合同一份，约定方建购买月亮湾公司开发的月亮湾大花园1幢1单元501号房屋，建筑面积为103.56平方米，单价为每平方米6845.79元，房屋总价款708950元。商品房买卖合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差在3%以内，超出部分的房价款由买受人补足，产权登记面积小于合同约定面积时，差额部分的房价款由出卖人返还买受人。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应于2015年10月30日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书。后因月亮湾公司逾期交房，双方于2016年3月15日签订了补充条款，补充条款对于逾期交房的违约金约定如下：1.逾期不超过九十日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日(开发商按国家规定流程取得交房通知书的日期为准，下同)止。出卖人按日向买受人支付已交总房款的万分之零点叁的违约金，合同继续履行；2.逾期超过九十日的，自合同规定的最后交付期限的第九十一天起至第一百八十天止(或至实际交付之日止，下同)，出卖人按曰向买受人支付己交总房款的万分之零点伍的违约金，合同继续履行；3.逾期超过一百八十天的，自合同规定的最后交付期限的第一百八十一天起至第三百天止，出卖人按日向买受人支付已交总房款的万分之壹点壹的违约金，合同继续履行；4.逾期超过三百天的，自合同规定的最后交付期限的第三百零一天起至第四百天止，出卖人按日向买受人支付已交总房款的万分之壹点壹伍的违约金，合同继续履行；5、逾期超过四百天的，自合同规定的最后交付期限的第四百零一天起至第五百天止，出卖人按日向买受人支付已交总房款的万分之壹点贰的违约金，合同继续履行；6、逾期超过五百天的，自合同规定的最后交付期限的第五百零一天起至第五百八十天止，出卖人按日向买受人支付已交总房款的万分之壹点叁的违约金，合同继续履行。7、逾期超过五百八十天的，自合同规定的最后交付期限的第五百八十一天起在逾期第一个月内，出卖人按日向买受人支付已交总房款的万分之贰的违约金，逾期第二月起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交总房款的万分之肆的违约金。补充条款对于逾期交房违约金支付方式约定为:出卖人于2016年5月31日之前向买受人支付逾期在九十天之内的违约金，即按日向买受人支付已交总房款的万分之零点叁的违约金；出卖人于2016年9月15日之前向买受人支付逾期在九十一天起至第一百八十天止的违约金，即按日向买受人支付已交总房款的万分之零点伍的违约金；在2017年5月31日（或实际交付日）出卖人向买受人支付剩余违约金。方建已支付了房款708950元，月亮湾公司向其开具了预售购房发票，发票金额为708950元。案涉房屋于2018年10月31日取得商品房交付使用通知书。月亮湾公司于2018年11月5日向方建交付案涉房屋，双方签署交房结算清单一份，载明1幢501室房屋预测面积为103.56平方米，合同单价为6845.79元/平方米，合同总价为708950元，实测面积为103.27平方米，实际总价为706965元，月亮湾公司应退房屋面积差价1985元，该款项在业主确认后两个月内打入业主指定账户。月亮湾公司后于2019年12月4日向方建退还了该房屋面积差价1985元。因月亮湾公司未按补充条款约定支付逾期交房违约金，方建向本院提起诉讼，要求月亮湾公司支付相应违约金，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院出具（2017）苏0509民初13362号民事调解书，由月亮湾公司支付方建截至2017年6月1日的逾期交房违约金33391.55元。庭审中，双方确认月亮湾公司已付清截至2017年6月1日的逾期交房违约金。以上事实，有方建提供的商品房买卖合同、补充条款、预售发票复印件、入户通知书、结算清单、（2017）苏0509民初13362号民事调解书，月亮湾公司提供的商品房交付使用通知书复印件、付款凭证复印件，以及双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告方建与被告月亮湾公司之间的商品房买卖合同、补充条款依法成立并有效，双方应依约履行各自义务。被告月亮湾公司应于2015年10月30日前将涉案房屋交付原告方建使用。被告月亮湾公司未能按期交房，应按照合同约定及补充条款支付相应违约金。双方对于未付违约金的计算期间均无异议，本院对此予以确认，即自2017年6月2日起算至2018年10月30日止。关于违约金的计算基数，被告月亮湾公司已退还房屋差价金额，故根据合同约定，违约金的计算基数应为原告方建实际交付的房款即706965元。补充条款约定的违约金计算方法尚属合理，未违反法律强制性规定，本院对此予以确认，故原告方建的逾期交房违约金应为：            起算日              截至日              逾期天数              违约金标准              违约金金额                  2015.10.31              2016.1.28              90天              0.00003              已结清                  2016.1.29              2016.4.27              90天              0.00005              已结清                  2016.4.28              2016.8.25              120天              0.00011              已结清                  2016.8.26              2016.12.3              100天              0.000115              已结清                  2016.12.4              2017.3.13              100天              0.00012              已结清                  2017.3.14              2017.6.1              80天              0.00013              已结清                  2017.6.2              2017.6.30              29天              0.0002              4100.40元                  2017.7.1              2018.10.30              487天              0.0004              137716.78元                  合计              141817.18元      关于原告方建主张逾期交房违约金的逾期付款利息，因逾期交房违约金的性质兼具损失补偿性及惩罚性，对该违约金另行计算违约金系对同一性质款项的重复主张，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下:一、被告吴江月亮湾房产有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告方建自2017年6月2日起至2018年10月30日止的逾期交房违约金141817.18元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，户名：方建，开户行：江苏银行汾湖支行，账号：62×××09；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）二、驳回原告方建的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3253元，由原告方建负担129元，由被告吴江月亮湾房产有限公司负担3124元，被告吴江月亮湾房产有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告方建预交的诉讼费用3124元及原告方建因变更诉讼请求多交的诉讼费用39元，本院于本判决生效之日起十五日退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 杨 柳二〇二〇年一月九日书记员 肖晨纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。