山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2853号 上诉人（原告原告）：任磊，男，1977年6月10日出生，汉族，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人:李鹏，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桂文平，山东东岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王进华，男，1965年6月23日出生，汉族，住山东省宁阳县。 被上诉人（原审被告）：泰安市易家成地产营销策划有限责任公司，住所地泰安市泰山区泰山大街与迎胜路交叉口西北角华龙天泰广场C座7号。 法定代表人：王庆花，总经理。 委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。 上诉人任磊与被上诉人王进华、泰安市易家成地产营销策划有限责任公司（以下简称易家成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初4018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任磊上诉请求：一、依法撤销本案一审判决第一项；改判两被上诉人共同返还上诉人任磊购房款360000元；二、依法撤销本案一审判决第二项；改判两被上诉人共同赔偿任磊经济损失，经济损失的范围除包括一审判决第二项判定的已付房款360000元的利息损失外，还应包括案涉房产涨价损失及上诉人为支付购房款向第三人借款支付利息的损失等共计412575.58元；三、依法撤销本案一审判决第三项；改判两被上诉人共同支付上诉人任磊保全担保费1800元、律师代理费50400元；四、依法撤销本案一审判决第四项；五、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案件基本事实错误。未认定被上诉人王进华在签订案涉房屋买卖合同时隐瞒案涉房屋已被法院查封的事实；也未认定被上诉人易家成公司与被上诉人王进华在签订案涉房屋买卖合同时共同隐瞒案涉房屋尚欠开发商630000元价款的事实。1、案涉房产于2018年1月18日被宁阳县人民法院（以下简称宁阳法院）查封。在查封后，宁阳法院通过多种方式向王进华送达应诉手续，包括电话联系、多次到其家中送达，但均未送达本人，后将上述文书送达至王进华在肥城市边院镇兴隆村工作地点，由其工作人员代收。王进华称宁阳法院将应诉手续留置送达到其肥城基地的看门大爷，好长时间没回基地，回去后也没人告知其，基地有专人管理，一般不经常去，后来送判决书才知道案子结了。由上述本案一审判决认定的事实可知，宁阳法院在查封案涉房屋后采用了多种形式向王进华送达应诉手续，最终送达到了王进华在肥城开办的生产基地，留置送达给了工作人员。按常理来讲，接收法院应诉手续的工作人员会和王进华汇报；或者和生产基地的负责人汇报，然后由该负责人向王进华汇报。这么重要的法律文件相关经手人是不可能有意隐瞒不告知老板王进华的，况且王进华也承认期间曾经到过肥城基地。依据上述事实足以推定王进华应当知道宁阳法院给其送达的应诉手续内容，应当知道案涉房屋已被查封的事实。本案一审判决认为王进华是否明知案涉房屋被查封事实并故意向上诉人隐瞒，上诉人未提交充分证据证实是错误的，明显是在偏袒被上诉人王进华。2、本案一审判决认为上诉人任磊在两被上诉人指示下将部分购房款支付至开发商的账户，在支付前上诉人任磊不询问支付原因是违背常理的，进而推定两被上诉人均没有向上诉人任磊隐瞒案涉房屋在交易时尚欠开发商630000元价款的事实。该认定毫无逻辑性。任磊将应付给王进华购房款中的32610.89元支付到开发商账户上，按常理是应当询问支付原因，王进华或易家成公司会告知任磊支付的原因是因王进华欠开发商房款，这样认定是符合逻辑的。但两被上诉人一定会告知任磊案涉房屋欠六十多万元的价款吗？这样推定的理由是什么，本案一审判决没有说明。毕竟任磊只向开发商账户汇入了三万余元，而且精确到了角分。按照常理也只能推定任磊知道王进华欠开发商三万余元的购房款，并且将该部分钱汇入开发商的账户后已经付清了购房款，因为汇的钱精确到了几角几分，显然是经过结算后的余额。根本无法推定任磊会知道王进华欠开发商六十余万元的购房款。一审判决应当推定的不推定，不应当推定的靠想象，显然不是用相同的标准在判案。因此，一审判决推定两被上诉人没有向上诉人任磊隐瞒案涉房屋在交易时存在尚欠开发商630000元价款的事实明显错误，没有任何依据。二、一审法院认定被上诉人易家成公司存在过失，但却没有判令其承担赔偿显然错误。1、2016年7月29日颁布的《国家住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中第一条“规范中介服务行为”中第（二）项的规定，中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项。 《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。依据上述规章易家成公司在案涉房屋交易前应到房地产主管部门核验房源信息。但易家成公司却未履行该法定职责，直接导致本案案涉房屋交易违法，给上诉人造成巨大经济损失。易家成公司在本案中具有重大过错，并不是一审法院认定的一般过失。易家成公司理应对上诉人的经济损失承担赔偿责任。三、本案案涉房屋买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，应属于无效合同。一审法院却认为该合同有效并予以解除，显然是适用法律错误。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。同时北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第二十五条规定，房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。依据上述法律规定并参照北京高院上述指导意见，两被上诉人赔偿上诉人经济损失的范围除已付房款360000元的利息损失外，还应包括案涉房产涨价损失及上诉人为支付购房款向第三人借款支付利息的损失等共计412575.58元，还应包括上诉人任磊支付保全担保费1800元及律师代理费50400元。四、一审法院认为律师代理费50400元过高没有依据。上诉人任磊为实现本案债权而支出律师代理费50400元，为证实其主张向一审法院提交其与律师事务所签订的委托代理合同、律师事务所出具的代理费普通增值税发票等证据；且50400元的律师代理费数额并不超出《山东省律师收费标准》规定的收费标准，应当予以支持。综上，请求二审法院支持上诉人任磊的上诉请求，依法改判。 易家成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。被上诉人作为房地产居间服务的中介公司，只要按照合同法第426条的规定，促成买卖双方完成合同的签署等即视为完成居间服务的义务，被上诉人王进华因出售涉诉房产被法院查封，不是其本人意愿所导致。从一审查明的事实可以认定，易家成公司为促成上诉人与被上诉人王进华房屋买卖合同能顺利完成交易，在上诉人及被上诉人王进华无力偿还王进华欠付房地产开发商款项的情况下，在经该两方协商后，被上诉人易家成公司同意将其自有流动资金63万元出借给王进华，帮助其偿还欠付开发商的款项，被上诉人易家成公司才是本案中最大的受害者。被上诉人易家成公司完全不存在合同法第五十二条、第四百二十五条规定的情形，二审法院应当依法驳回上诉人对被上诉人易家成公司无理的上诉请求。 王进华未作答辩。 任磊向一审法院起诉请求：1、判令撤销原告与被告王进华及被告易家成公司签订的编号为20180409的房屋买卖合同；2、两被告共同向原告返还已支付的购房款360000元，并赔偿原告经济损失456173元；3、原告为本案诉讼支出律师代理费50400元及财产保全保险、担保费由两被告承担；4.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2018年4月9日，原告任磊（买方/乙方）与被告王进华（卖方/甲方）、易家成公司（居间方/丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方同意将其坐落于泰安市恒大城11号楼3单元2004室的房产出售给乙方，建筑面积为173.65平方米，该不动产现有证件（手续）为合同/协议，所有权人王进华；甲方保证此不动产无任何权属或经济纠纷；乙方对甲方出售的此不动产上述状况已经充分了解，并对此不动产的所有权证及国有土地使用证，或不动产证已详细阅审或充分了解，双方商定此不动产成交价格为￥116万元整；合同签订当日乙方向甲方支付￥10000元作为购房定金，不动产过户当天签字前支付售房款350000元，差额款项通过商贷810000元，银行按二手房贷款规定直接转入甲方账户；甲乙双方于贷款审批通过后10个工作日内办理产权过户手续，商贷审批贷款最长时间不得超过30个工作日；甲方应于收到乙方全额房款之日起贰天内将此不动产全部交付给乙方使用，每逾期一日，甲方自愿向乙方支付200元违约金补偿给乙方；乙方同意向丙方支付居间服务费￥35940元；合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或毁约，若甲方违约，返还乙方购房定金后再赔付乙方与定金数额相同的违约金；若乙方违约，所交给甲方的购房定金不退，作为赔偿甲方违约金，由违约方承担已发生的贷款代办费、评估费、过户税费以及诉讼费、律师费等相关费用；本合同一经签订，居间服务费不予退还，若有违约，由违约方赔付被违约方的居间服务费损失；居间方的责任包括协助甲乙双方签订此不动产买卖合同，在此不动产不影响办理产权转移的情况下，协助双方办理产权过户手续，监督或监管乙方向甲方支付的不动产买卖定金，及甲方交付与乙方的房产证件、手续材料等，监督乙方向甲方支付剩余房款及甲方向乙方办理不动产产权转移登记；固定装修不动，实际贷款额以售楼开发商处为准，若此房产不能贷款则合同作废，定金、中介费退回，三方无责。同日，原告向被告王进华支付购房定金10000元，被告王进华向原告出具定金收到条。2018年4月28日，原告支付购房首付款350000元，该350000元分别支付至泰安天润人和置业有限公司账户32610.89元，支付至金碧物业有限公司泰安分公司账户269803元，支付至王进华账户47586.11元，被告王进华向原告出具收到条。因涉案房产尚欠开发商房款未交，为完成交易，由居间方易家成公司出借给被告王进华630000元用于支付给开发商房款，王进华向易家成公司出具借条，易家成公司将630000元借款支付至开发商泰安天润人和置业有限公司账户。另查明，因案外人鹿文龙诉王进华民间借贷纠纷一案，鹿文龙向宁阳县人民法院申请对涉案房产进行财产保全，宁阳县人民法院于2018年1月18日对涉案房产进行了查封，查封期限自2018年1月18日至2021年1月17日。泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终2681号上诉人王进华与被上诉人鹿文龙民间借贷纠纷二审判决书中记载，王进华上诉理由称宁阳法院一审送达程序不合法，当时是留置送到其肥城的基地看门大爷，好长时间没回基地，回去后也没人告知其，基地有专人管理，一般不经常去，后来送判决书才知道案子结了。该判决书查明的事实部分记载：一审法院给王进华送达诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书等文书中时，多次到其家中送达，无人接收，电话也联系不上，后将上述文书送达至王进华在肥城市边院镇兴隆村工作地点，由其工作人员代收。原告主张两被告在订立合同时存在如下欺诈行为：故意隐瞒涉案房产尚未取得产权证书的情况；故意隐瞒涉案房产已被司法机关查封的情况；故意隐瞒涉案房产拖欠开发商巨额购房款的情形；致使原告作出错误的意思表示与被告签订合同，原告以此为由要求撤销该房屋买卖合同并要求两被告赔偿经济损失。为此，原告提交涉案房产所在的小区2018年12月份在网络上发布的房源出售信息，主张同小区的房产在2018年12月份均价已上涨至8855.5元/平方米，原告购房时房价为6680元/平方米，产生差价损失377775.58元；原告提交借款合同以及支付凭证各三份，主张原告为购买涉案房产向他人借款，共支付借款利息34800元，该利息亦系原告遭受的损失。另外，原告为向被告主张权利，支付财产保全担保费1800元，律师代理费50400元。一审法院认为，原告主张撤销其与被告签订的《房屋买卖合同》，主要应审查双方在签订合同时是否存在可撤销的法定情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。原告主张两被告在订立合同时存在故意隐瞒涉案房产尚未取得产权证书、被司法机关查封、拖欠开发商巨额购房款的情况，以被告的行为构成欺诈为由，主张撤销合同。对于两被告是否存在欺诈行为，第一，对于原告主张的两被告故意隐瞒涉案房产未取得产权证，原、被告双方签订的合同中明确写明“该不动产现有证件（手续）为合同/协议”，且原告亦称被告王进华在订立合同时仅向其出示了与开发商签订的《商品房预售合同》，由此可知，原告在订立合同时对于被告尚未取得涉案房产的产权证书应是知情的；第二，涉案房产于2018年1月18日被宁阳县人民法院查封，被告易家成公司称在订立合同时，其公司对此并不知情，且被告王进华当时亦不知晓房产已被司法查封，根据原告提交的泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终2681号上诉人王进华与被上诉人鹿文龙民间借贷纠纷二审判决书的记载，宁阳县人民法院将涉诉相关文书送达至王进华的工作地点，由其工作人员代收，至于被告王进华在2018年4月9日与原告签订合同时是否已实际知晓该事实并故意向原告隐瞒，原告并未提交充分的证据证实；第三，对于被告王进华尚欠开发商巨额房款的情形，被告易家成公司称已向原告进行了告知，原告予以否认，但根据原告支付购房首付款的情况，其中一大部分首付款由原告汇至开发商泰安天润人和置业有限公司以及金碧物业有限公司泰安分公司的账户，原告虽称系被告指示支付至该账户，但原告在支付前对此并不询问原因亦有违常理；综上，原告提交的证据不足以证实两被告在订立合同时存在欺诈，因此，对于原告主张撤销与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》应系各方的真实意思表示，系有效合同。因被告王进华与他人存在经济纠纷，导致涉案房产被司法查封，房产无法交付并办理产权过户手续，合同目的已无法实现，故双方签订的《房屋买卖合同》应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《房屋买卖合同》解除后，对于原告支付的定金及购房款共计360000元，被告王进华应当予以返还。因该合同的解除系因被告王进华的原因导致，被告王进华应系违约方，应当向原告赔偿相应的损失，该损失应以原告支付的购房款360000元基数，自2018年4月28日起按照同期银行贷款利率计算利息。对于原告主张的按照涉案房屋现价与合同价之间产生的差价以及对外借款产生的利息计算损失的诉求，于法无据，一审法院不予支持。对于原告主张的保全担保费1800元，律师代理费50400元，该费用系原告实现债权的费用，根据合同约定，应由违约方承担，该费用应由被告王进华承担，但律师代理费用过高，一审法院根据原告应受法律保护的债权额依法确定被告王进华应当承担的律师代理费为20000元。对于原告主张被告易家成公司与被告王进华共同承担法律责任的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告易家成公司系该房屋买卖合同的居间方，在提供居间服务时应对涉案房产的权利状况尽到相应的审查注意义务，其在原、被告之间的房屋买卖交易中未审查到涉案房产已被司法查封的事实，存在一定的过失，但尚不构成故意隐瞒或提供虚假情况的情形，因此，原告要求被告易家成公司与被告王进华共同承担责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告王进华于本判决生效之日起十日内，返还原告任磊购房款360000元；二、被告王进华于本判决生效之日起十日内，赔偿原告任磊经济损失（以360000元为基数，自2018年4月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、被告王进华于本判决生效之日起十日内，支付原告任磊保全担保费1800元、律师代理费20000元；四、驳回原告任磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元、保全费5000元，共计20240元由原告负8000元，被告王进华负担12240元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任磊提交山东金桥房地产土地评估有限公司评估报告，证明涉案房产现值为155.42万元，涨价差额为39.42万元，因王进华与易家成公司的过错导致合同无效，被撤销解除，王进华、易家成公司应当承担任磊房产差价损失。易家成公司对该份评估报告的真实性无异议，对证明对象有异议，首先该份评估是任磊单方委托，易家成公司、王进华并不知情，其委托鉴定结果存在一定的利益关系，应依法不予以采信。另外易家成公司在该案中没有任何过错，即使任磊存在损失，也应当向本案的王进华主张，易家成公司不应该承担赔偿任磊的任何损失。因易家成公司对该评估报告的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：涉案房产在估价时点2019年12月26日价值为155.42万元。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题：一、易家成公司是否应当承担赔偿责任；二、任磊主张的损失数额是否应当支持。 关于争议的第一个焦点问题，我国《合同法》第四百二十五条规定，居间人应为就有关订立合同的事项向委托人如实报告。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。本案易家成公司作为专门提供房屋买卖服务的房地产行纪机构，具备查明房屋情况的能力和条件，当事人正是由于对易家成公司专业优势地位，才选择居间机构以保障交易的安全，因此易家成公司应就订约有影响的房屋的权利负担信息如房屋是否被查封，据实向上诉人报告，否则不符合合同性质和订立合同目的，也不符合国家对中介服务行为的规范要求。涉案房屋在签订商品房买卖合同时，已被依法查封近三个月的时间，易家成公司就该情况应报告而未报告，其行为显然有过错，应承担相应的责任。一审判决易家成公司不承担赔偿责任不当，应予纠正。由于无证据证明易家成公司在签订房屋买卖合同时知道涉案房屋被查封，从易家成公司为促成本次居间活动出借给王进华63万元房款，也进一步证明易家成公司对房屋查封事实不知情。至于易家成公司未告知王进华欠开发商房款事实，并不一定影响房屋买卖合同的履行，也未侵害任磊的利益，不属于易家成公司必须向房屋买受人任磊报告的信息。但易家成公司未调查核实房屋权利信息是易家成公司消极不作为行为，其与王进华不存在共同侵权的故意，因此任磊提出易家成公司与王进华共同承担赔偿责任的理由无法律依据，本院不予采纳。易家成公司的行为间接导致任磊损害的发生，根据其过错大小及原因力，对任磊房款损失易家成公司应在王进华不能清偿部分的20%的范围内承担补充赔偿责任。 关于争议的第二个焦点问题，我国《合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案由于王进华的原因造成房屋买卖合同无法履行，应承担相应的违约责任。按照合同约定，若王进华违约，应返还任磊购房定金后再赔付任磊与定金数额相同的违约金，一审判决按照同期银行贷款利率计算利息，王进华对此未提起上诉，本院予以维持。根据《合同法》第一百一十三条规定，因房屋价格涨跌是市场行为，是否涨价在订立合同时无法确定，也非王进华应当预见到的，加之任磊未支付全部房屋价款，任磊以房屋现有价值为依据主张涨价损失不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。任磊主张的借款利息损失并非因王进华违约和易家成公司过错造成的，本院亦不予支持。任磊主张涉案合同违反我国《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，应属于无效合同，对此本院认为，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，该规定是为了保障交易顺利进行作出的，该条款非效力性强制性规定，根据我国《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此任磊主张合同无效的理由，本院不予采信。一审判决按照任磊主张的应受法律保护的债权额为依据，确定律师代理费的数额合理，本院予以维持。 综上所述，任磊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初4018号民事判决第一项即：被告王进华于本判决生效之日起十日内，返还原告任磊购房款360000元；第二项即：被告王进华于本判决生效之日起十日内，赔偿原告任磊经济损失（以360000元为基数，自2018年4月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；第三项即：被告王进华于本判决生效之日起十日内，支付原告任磊保全担保费1800元、律师代理费20000元；案件受理费负担部分即：案件受理费15240元、保全费5000元，共计20240元由原告负8000元，被告王进华负担12240元； 二、撤销泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初4018号民事判决第四项即：驳回原告任磊的其他诉讼请求； 三、泰安市易家成地产营销策划有限责任公司在王进华不能清偿泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初4018号民事判决第一项、第二项款项部分的20%范围内承担补充赔偿责任； 四、驳回任磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费15240元，由任磊负担12240元，泰安市易家成营销策划有限责任公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年一月十三日 书记员  张甜甜