江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11103号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州上美摄影文具有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区石湖西路137号1幢。法定代表人：梁丽红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李圣凡，该公司员工。委托诉讼代理人：李三才，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金福兴。被上诉人（原审被告）：许锁富。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐建祥，江苏悦孚律师事务所律师。上诉人苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）因与被上诉人金福兴、许锁富房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院作出的（2018）苏0506民初6153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上美公司上诉请求：二审法院撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由金福兴、许锁富承担。事实和理由：1.涉案租赁合同合法有效，金福兴、许锁富签订涉案租赁合同，须严格履行合同条款。上美公司交付涉案房屋后即属无过及免责方，承租户是唯一的违约方，须承担所有违约责任。一审认定事实不清，枉法裁判。2.消防查封文件上已明确记载承租户被消防临时查封的违法事实，金福兴、许锁富是消防违法行为人。一审擅自审理承租户没有诉请的非法占用费，违反不告不理原则，侵害房东合法请求权，拒绝理涉合同约定的三倍非法占用费。3.一审认定解除合同时间错误，金福兴自2018年3月15日起拒绝支付租金，构成违约，根据合同第六条第一款,涉案合同自动解除。承租户先反诉提起司法鉴定，鉴定完后又将非法装修交给房东保管，法院让承租户免费占着房东房子，违反了谁主张谁举证谁保管的原则。一审未查明承租户自2018年3月15日至2019年3月23日非法占用涉案房屋，金福兴不得向房东要求任何赔偿，法院拒绝查明2019年3月23日房东强制收回房屋的事实。4.鉴定报告中将全部未形成附合的装修材料列作装修损失有误，一审关联案件中未计算未形成附合的装饰装修，一审对同一事由做出了不同的认定与判决。5.一审错误认定涉案租赁合同解除的原因，承租户才是行政机关的对口人，吴中消防大队非法干预企业自主经营权，并赶走承租户，苏州法院共同包庇长桥街道办事处、长桥派出所、吴中消防大队。6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定适用于没有约定装饰装修物的处理的情况，一审适用法律错误。一审篡改消防执法文件内容作为错误的判决依据，对抗国家简政放权放管服的规定。7.一审判决有重大遗漏，断章取义,涉嫌职务犯罪。8.关联案件中二审集体伪造篡改证据，以一刀切、粗暴判决的形式否定所有证据，对抗党中央改革开放简政放权放管服、法无明令禁止者皆可为、法无授权者不可为的政治路线，违法包庇承租户的虚假陈述、伪证和吴中区长桥街道办事处插手审判、干预司法的违法行为。金福兴、许锁富辩称，服从一审判决。金福兴、许锁富虽对一审判决部分内容有异议，但为了尽早解决纠纷，没有提起上诉，请求二审维持原判。上美公司向一审法院起诉请求：1.判令金福兴支付拖欠上美公司的房租23520元、物业费10080元，2.判令许锁富对上述债务承担连带担保责任。审理中，上美公司增加诉讼请求为：要求判令金福兴支付自合同解除之日起至实际清退之日止按合同标准三倍计算的非法占有使用费。后，上美公司再次变更诉讼请求为：1.请求判令自2018年3月15日解除上美公司和金福兴签订的租赁合同。2.请求判令金福兴支付上美公司自2018年3月15日起至2019年3月23日止依据2018年当年度租金三倍标准计算的非法占有使用费。3.请求判令许锁富对金福兴的上述义务承担连带清偿责任。金福兴向一审法院反诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.判令上美公司返还租金、押金共计50600元；3.判令上美公司赔偿金福兴损失81111元。一审法院认定事实：2017年7月3日，上美公司（出租方、甲方）与金福兴（承租方、乙方）、许锁富（承租方保证人）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方将其所有的位于苏州市吴中区（含公设总面积为200平方米）出租给乙方，乙方已对上述房屋的权属、性质进行全面查询，并对上述租赁标的现状进行全面了解。乙方已确认过甲方消防验收文件，乙方完全了解房屋现状，并自愿承担所有风险，愿意按该现状承租。甲方应定期对房屋的公用电梯、消防等设备承担妥善使用、维修、保养、年检义务，及时修缮消除各种可能出现的故障和危险，做到不漏、三通（户内上水、下水、照明电），避免一切可能发生的隐患，内部使用的设备及消耗品由乙方自行负责。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对租赁房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等必须符合相关安全法规后才可施工，且装修后必须符合相关消防法规，装饰费用由乙方承担。若因其他原因造成合同解除或终止等无法继续租赁关系时，乙方所返还之房屋均须保持该房屋增、改建后的原样，不得损坏或破坏，增设及不可移动的装修部分（注：一切需使用工具才能拆卸、搬离且拆卸后会损坏房屋完整性使得甲方需要修缮后方能继续出租的物品及设施皆属不可移动的装修部分，包含但不限于门、窗、锁、配线、电源开关等）所有权无偿归甲方，乙方或第三人不得以任何理由主张其权利，违反者甲方将保留追诉权利，双方验收清点无误，结清水电费后同时交还房屋。乙方若未完成离场点交或结清水电费，仍视同乙方持续占有租赁场地，乙方应按本合同约定当年度租金标准的三倍按日向甲方支付占有使用费。乙方进场装修前，须先提供甲方设计装修图纸，须与甲方或甲方委托之物业公司签订相关装修协议，同时缴纳装修保证金5000元整，协议生效前严禁擅自进场装修、施工。房屋租赁期限为3年又2.5个月，自2017年7月1日起至2020年9月15日止，免租期间自合同生效之日起至2019年9月15日止，该期间甲方免收乙方租金，但水电等乙方实际发生的费用，甲方照常收取。乙方租赁房屋的自用电、自用水按乙方独立电表显示的实际发生度数交费，电费按照1.3元/度、水费按5.65元/吨收费标准收取，由甲方公司或者甲方委托的物业公司向乙方代收代缴，需要提供有效发票。水电费的缴纳时间：每月26日向甲方公司或甲方委托的物业公司缴纳水电费，时间更动则另行通知；乙方在收到甲方或甲方委托之物业管理公司开立的水电发票后，须在10日内结清当月水电费用，否则视同拖欠。本合同由于乙方违约、合同到期或者终止（包括因提前解除而终止），不论合同终止原因为何，承租人均应于合同终止之日迁让搬离完成并将租赁物返还出租人，逾期，则出租人有权采取下列选项其一或两项都选的方式处置：1.承租人遗留在租赁标的物内的所有物品视为承租人抛弃所有权，出租人有权任意处置并自行收回租赁物不需经过乙方同意。从乙方迁出之日起至甲方收回之日止，该期间内属于乙方非法占有，乙方须按本合同第六条第六款支付非法占有使用费给甲方；2.出租人有权采取法律途径要求承租人迁让，并有权自逾期第一日起，按合同约定租金标准的3倍向承租人收取实际占有使用费，按日计算。合同约定第一年全年总租金为67200元，第二年全年总租金为67200元，第三年全年总租金为70560元，每期总租金内有70%是租金，由甲方开具房租发票，30%是物业管理费，由甲方开具物业管理费发票。详见房租及物业费缴交清单。第一期租金为33600元、押金为10000元、装修押金为5000元、水电押金为2000元，总计50600元，甲方收齐全款后合同正式生效。租金实行先付后用，每半年支付一次的原则，支付方式为银行转账。乙方须提前1个月支付下一期租金。房租及物业费缴交清单中明确，签订该合同时缴纳装修、水电、房屋押金分别为5000元、2000元和10000元，同时缴纳2017年7月1日至2018年3月15日的租金23520元及物业费10080元共计50600元；2018年2月16日前支付2018年3月16日至2018年9月15日的房租23520元、物业费10080元，共计33600元；2018年8月16日前支付2018年9月16日至2019年3月15日的房屋租金23520元、物业费10080元，共计33600元；2019年2月16日前支付2019年3月16日至2019年9月15日房屋租金23520元、物业费10080元，共计33600元；2019年8月16日前支付2019年9月16日至2020年3月15日的房屋租金24696元、物业费10584元，共计35280元；2019（2020）年2月16日前支付2020年3月16日至2020年9月15日的房屋租金24696元、物业费10584元，共计35280元。租赁期内，因租赁房屋产生的意外、治安、消防等一切风险由乙方承担，与甲方无关。该合同落款处出租方处有李圣尧签名，并有上美公司盖章确认，承租方处有金福兴签名，乙方保证人处有许锁富签名。双方一致确认，涉案房屋上美公司于2017年7月1日交付金福兴装修使用，涉案房屋交付时房屋状态接近毛坯，但有前租客废弃物等材料。金福兴于2017年7月4日向上美公司缴纳了房屋押金10000元、装修押金5000元、水电押金2000元、2017年7月1日至2018年3月15日的房屋租金23520元、物业费10080元。金福兴在承租房屋后对租赁房屋进行了装修，在装修过程中因涉案房屋被整体查封而停止装修。2017年9月5日，苏州市公安消防支队吴中区大队在对案涉房屋进行消防监督检查时发现：1.一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；2.二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；3.五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。第1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，拟临时查封。同日，消防机构即向上美公司作出《责令限期改正通知书》，并作出查封公告。查封公告载明：因存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，现已作出临时查封决定书（苏吴公消封字[2017]第0148），查封上美公司位于吴中区的厂房整体。查封期限：2017年9月5日14时00分至2017年10月5日14时00分。临时查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，公安机关消防机构可以再次依法予以临时查封。查封期间，禁止任何人对查封的部位进行经营或者使用行为。违者将依法追究其法律责任。2017年10月5日，苏州市公安消防支队吴中区大队作出再次临时查封公告，认为上美公司存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，查封上美公司位于吴中区的厂房，查封期限为2017年10月5日00分至2017年11月5日15时00分。临时查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，公安机关消防机构可以再次依法予以临时查封。2018年1月3日，苏州市公安局消防支队吴中区大队作出《同意解除临时查封决定书》，载明：消防机关在案涉房屋被临时查封后对火灾隐患整改情况进行了检查，检查情况如下：1.一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；（已停止使用）。2.二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第3.3.5条的规定；（已停止使用）。3.五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件；（已停止使用）。经检查，同意解除对上美公司位于吴中区的厂房整体的临时查封。另查明，位于苏州市吴中区厂房共有地下一层、地上五层，建筑面积共计17005平方米，于2009年6月通过厂房土建工程消防验收合格，其中生产的火灾危险等级为丙级，建筑耐火等级地下为一级，地上为二级。庭审中，上美公司和金福兴均表示要求解除合同，关于解除合同的时间点，上美公司认为应认定为2018年3月15日（即金福兴首期租金截止日），金福兴认为应认定为2017年9月23日，为此提供了律师函两份及邮寄凭证复印件：其中2017年9月12日，金福兴委托律师向上美公司发送律师函，明确因涉案房屋被整体查封且断电，造成金福兴无法按照法律规定办理注册公司相关手续，多次沟通无果，故发函要求上美公司在收函三日内无条件按消防部门要求消除隐患，恢复该承租房屋以利于经营之状况，若上美公司未能在规定期限内完成上述事宜，则将提起民事诉讼，要求解除合同、赔偿损失等。2017年9月17日，金福兴再次委托律师向上美公司发送律师函，明确函告，已于2017年9月12日向上美公司发送律师函明确要求上美公司在规定时间内消除隐患，恢复承租房屋已利于经营，现在规定时间内上美公司未妥善处理且无任何答复，故明确函告：1.解除《房屋租赁合同》；2.在本函发出之日起三日内，请上美公司主动联系商讨赔偿事宜，若上美公司未按照前述期限内完成上述事宜，则将起诉到法院。上美公司否认收到过上述律师函件。上美公司自认，已于2019年3月23日收回涉案房屋，上美公司陈述其于2019年3月18日通过书面、微信、短信通知的方式联系金福兴，金福兴不予理会，故上美公司于2018年3月23日收回涉案房屋，并再次通过微信、短信通知金福兴。金福兴否认收到上述通知。关于2017年9月5日至2019年3月23日期间，金福兴有无向上美公司提出交付房屋请求的问题，金福兴表示其所承租的房屋系敞开的，没有钥匙，故不存在交还房屋的问题。上美公司认为金福兴从未提出过交还房屋，并且持续用竹木纤维堆积在承租区域内占用涉案房屋。以上事实，由上美公司提供的房屋租赁合同及附件、建设工程消防验收意见书、涉案房屋产权证、《责令限期改正通知书》，由金福兴、许锁富提供的房屋租赁合同、收据、2017年9月5日、2017年10月5日查封公告、2017年9月12日、同月17日律师函复印件及邮寄凭证，一审法院制作的开庭笔录、质证笔录等证据在卷佐证。上美公司认为金福兴对租赁房屋的现状是完全清楚的，其出租涉案房屋是符合法律法规的，租赁房屋后消防不合格的后果由承租户自行承担，且已将整改措施告知承租户，但承租户拒绝整改，责任应由承租户自行承担，上美公司为证明其案涉主张，提供了如下证据：证据1.苏州市公安消防支队于2009年6月24日作出的建设工程消防验收意见书，证明上美公司交付给金福兴的房屋是经消防验收合格的房屋。金福兴承租后房屋被查封系自身装修不合格导致，和上美公司无关。证据2.2016年8月27日苏州市人民政府苏府［2016］第126号《关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》、苏政发［2015］113号《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》。上述两份文件均明确工业厂房可以作为市场主体的住所或经营场所，证明上美公司的房屋可以作为经营场所，系合法出租，承租户的注册公司也不属于该两份文件中列明的禁设区域清单内的经营户。证据3.2017年9月5日消防监督检查记录、责令限期改正通知书各1份，2017年11月29日的录音材料、文字整理资料、调查令，证实吴中消防大队明确承租户是违法行为人，包括本案承租人。因承租户违反消防法规，因拒绝整改造成房东房屋被查封。证据4.公安部第61号令即《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第四条规定法人单位的法定代表人或者非法人单位的主要负责人是单位的消防安全责任人，对本单位的消防安全工作全面负责；第八条规定实际承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。《江苏省消防条例》第二十条规定，建筑物的出租人和承租人应当按照有关规定明确双方的消防安全责任。承租人应当在其使用范围内履行消防安全职责。出租人应当对承租人履行消防安全职责的情况进行监督。中华人民共和国住房和城乡建设部第18号令《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。《建筑设计防火规范》一份，该规范第3.3.5条：办公室、休息室设置在丙类厂房内时，应采用耐火极限不低于2.50h的防火隔墙和1.00h的楼板与其他部位分隔，并应至少设置1个独立的安全出口。如隔墙上需开设相互连通的门时，应采用乙级防火门。上美公司认为，根据文件的规定可以看出承租人是消防违法行为人，承租户消防违法是承租户和消防之间的纠纷，与房东无关，非房东所能左右。证据5.2018年1月3日吴中消防大队同意解除临时查封决定书。2018年3月13日苏州市吴中区市场监督管理局向苏州天鸿远物业服务有限公司颁发的营业执照副本，明确该公司经营地点位于苏州市吴中区，成立日期为2018年3月13日。证明涉案房屋已于2018年1月3日解除查封，承租方可以自行使用支配，消防部门在解封后，要求各承租户不得进入，否则单独查封，说明房屋被查封均系承租户违法行为造成。证据6.2017年8月2日、2017年9月15日的微信截图及公司告知书，证明上美公司作为房东已尽到监督职责，承租人拒绝整改是承租户的过错。证据7.2017年2月9日的录音文字稿、视频资料及照片，上美公司认为派出所要求三楼承租户完善手续，否则查封，负责完善手续的是承租户，与房东无关。证据8.（2017）苏0506民初8128号民事判决书，上美公司认为同样案例法院已有判决，房东无需承担装修赔偿责任及退还租金事宜。证据9.（2017）苏05民终1104号民事判决书、（2016）苏0506民初2488号民事判决书，上美公司认为上述判决书均认定承租户需要承担经营风险，并不能赖向房东。证据10.2017年8月1日的会议记录文字稿及视听资料、微信截图，现场照片，上美公司认为2017年8月1日长桥街道办事处、长桥派出所、吴中消防大队以拆迁名义要求承租户搬离，并起诉房东，上美公司认为毫无法律依据。证据11.2015年4月24日吴中消防大队给一楼承租户江南调剂商行的告知书，上美公司认为吴中消防大队要求一楼承租户完善经营手续，否则查封，证明负责完善手续的是承租户，与房东无关。证据12.2015年11月苏吴公消封字20150085、20150086两份查封公告，证明因吉之龙公司、苏州火隆货运有限公司存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全，消防部门作出临时查封决定书。上美公司认为违反消防查封的单位是消防法规的部位或场所使用人，非所有权人。证据13.2017年6月13日长桥派出所日常消防监督检查记录，防火门、疏散指示标志、应急照明完好有效。证明房东管理的公共区域部分没有过错，违法行为人是承租户。证据14.截图一张，证实2018年1月4日苏州市消防支队吴中大队参谋吴敬松与上美公司各承租户在长桥派出所开会，要求不得进入经营，否则单独查封，上美公司认为消防违规的系各承租户。证据15.2017年9月5日集体议案记录，该记录中显示2017年9月5日10时10分至10月30日分在苏州市公安消防支队吴中区大队五楼会议室就临时查封上美公司位于石湖西路137号厂房整体进行议案，在场人员由苏州市公安消防支队吴中区大队教导员、副大队长、参谋，上美公司认为，根据集体议案记录显示，系承租户先存在消防违法，房东不存在过失。证据16.苏州市人民政府信息公开告知书、江苏省人民政府信息公开申请答复告知书证实，涉案石湖西路137号没有任何拆迁文件。证据17.最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函（2013民一他字第11号），上美公司认为消防未报审批是开办企业的责任，查封对象也是各承租户承租使用的范围，与房东没有任何关系。证据18.（2011）杭余民初字第287号、（2012）浙杭民终字第114号关于未经消防验收房屋出租合同效力如何认定的人民司法（案例），认为房屋经消防验收、合同合法有效，依法就必须严格履行，当事人意思自治是合同自由原则的核心和体现，应充分尊重和保护当事人的意思自由。证据19.关于限制办理部分经营项目的通知（吴高新管[2017]115号文件），2018年5月29日苏州市吴中区法制办关于对吴高新管[2017]115号文件异议审查的回复函，明确吴中高新技术产业开发区管委会已对吴高新管[2017]115号作出了废止处理，不再执行。吴中区人民政府长桥街道办事处2018年8月20日信访复字（2018）019号文件，明确吴高新管[2017]115号文件已废止；信访件网络查询信息截图；苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处的受理告知书，明确李圣凡于2018年6月20日来信至国家信访局提出的上美公司财产损失有关信访事项已决定受理；短信截图，证实李圣凡信访投诉的短信往来；2015年4月17日苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处对苏州上美摄影文具有限公司的告知函。上美公司认为吴高新管[2017]115号文件已被废止，在任何诉讼行为中都不得采用。证据20.（2017）苏0508行初468号庭审笔录、地下室苏州倍友文化传媒有限公司的发票、苏州北尚机电有限公司的发票以及银行回单、苏州北尚机电有限公司的欠条，证明在（2017）苏0508行初468号案件中，吴中消防大队明确消防隐患由建筑物所有权人承担是没有法律依据的，房东没有违反消防，1-5层的承租户存在违法行为。证据21.《中华人民共和国行政诉讼法》第四十条、《江苏省安全生产条例》第一条、第二十五条，（2018）苏05行终277号行政判决书，上美公司认为民事庭法官不得用行政庭法官的观点作为定案依据。经质证，金福兴、许锁富认为，对证据1真实性予以认可；对证据2、4、21没有异议；对证据3消防监督检查记录、责令限期改正通知书没有异议，但对2017年11月29日的录音文字稿、调查令和光盘的真实性无法确认，且与本案无关；对证据5无异议，但表示解封是由于停止使用而解封，并非整改到位而解封；对证据6真实性无法确认，并认为与本案无关；对证据7真实性不予认可，并表示无法证明承租户存在过错；对证据8、9的真实性无异议，但表示与本案无关联性；对证据10的真实性不予认可；对证据11认为与本案无关，和本案情况完全不同；对证据12的真实性予以认可，但表示和本案情况不同；对证据13真实性没有异议；对证据14的认为真实性无法确认；对证据15、16、17、19真实性无异议，但表示和本案没有关联性；对证据18真实性无法确认，和本案情况不同，不能作为处理本案依据；对证据20除欠条以外证据的真实性予以认可，认为欠条的真实性无法确认，该组证据与本案均无关联性。审理中，一审法院经金福兴申请，依法委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司就涉案房屋内的工程造价进行鉴定，评估基准日为2017年9月5日，2019年1月10日该公司出具工程造价鉴定意见书：认定工程费用含税价格为37857.03元、材料费用为46916.94元（材料费用未计算规费、税金），总计84773.97元（其中规费935.39元、税金3751.6元）为此，金福兴垫付鉴定费5000元。金福兴、许锁富对上述工程造价咨询报告书予以认可，上美公司认为该鉴定报告书不真实、不合法、更不合理，不同意在本案中作为定案依据。理由如下：1.鉴定报告没有任何委托合同，合同中不得鉴定未形成附着的装修，鉴定费依据哪种税率计算出来的也未写明；2.分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中第一页序号1-5，该工程项目均为拆除清运原承租区域内的物品及装修，在本报告计算依据中未见有关拆除清运的合法内容，承租户也没有出示该证据的付款证明等一切证据，未开票，未见承租户支付任何费用，故不得将拆除清运费列在报告中；3.总价措施项目清单与计价表中夜间施工、冬雨季施工、已完工程及设备保护、临时设施，根据本案情况不见任何相关内容，不得写入报告；4.规费税费与计价表，未见承租户提供劳动合同、用工清单、缴纳社会保险费、住房公积金明细、公司银行账户流水等，应调取承租户的用工身份证明等材料，否则就是虚假诉讼及虚假鉴定报告；5.鉴定机构未对已进场材料汇总表的真实性进行查实，该项目不属于涉案房屋装修用料并且未与建筑物形成附合，而是弃置在承租区域；6.根据现场勘查的视频和截图，有部分物品并没有完成施工，并未形成附合，不属于装修装饰；7.该鉴定没有查明事实，应调取金福兴、许锁富的一切财务单据；8.租赁合同已经解除，按照租赁合同约定，自解除之日起承租户遗留在现场的装修、物品均无偿归房东所有。综上，该鉴定与事实不符，计算标准无任何依据，存在虚假鉴定和虚假诉讼，不得作为定案依据。一审法院认为，关于租赁合同。上美公司与金福兴之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，当属合法有效，应由双方按约履行。但在该合同的履行过程中，2017年9月5日，案涉房屋因存在诸多严重威胁公共安全的火灾隐患而被消防机构整体查封。后，该租赁房屋虽被消防机构解除查封，但从消防机构出具的解除查封决定书的内容来看，解除查封的原因系案涉房屋已停止使用。虽庭审中上美公司提供了2018年3月苏州市吴中区市场监督管理局颁发的营业执照副本，明确住所地系本案所涉整体厂房中的一部分，但根据上美公司提供的2018年1月4日的截图及上美公司的陈述可知，2018年1月3日解除临时查封后，消防大队明确告知各承租户不得使用涉案房屋，故金福兴反诉以案涉房屋已不能使用即租赁合同的目的已无法实现为由通过诉讼方式要求确认案涉《房屋租赁合同》解除，合法有据，应予支持。关于租赁合同解除的时间，上美公司与金福兴、许锁富的意见不一，一审法院认为，虽金福兴、许锁富表示已于2017年9月向上美公司发送律师函要求解除合同，但未进一步证明涉案律师函已实际送达上美公司，但2018年10月17日金福兴在本案中提出反诉时，已请求要求确认解除合同，当日反诉材料交付上美公司，故一审法院据此认定2018年10月17日租赁合同解除。另，虽案涉租赁合同中明确记载承租人即金福兴等人是在对案涉租赁房屋的现状进行了全面了解后自愿承租房屋的，但上美公司作为案涉房屋是所有权人及出租人理应对承租人使用租赁房屋的情形予以一定的监督与管理；况且案涉房屋被上美公司分割出租给不同营业类型的经营者，尤其是在三楼有部分住人，存在“三合一”现象；五楼设置基督教会聚集点且仅由一个安全出口，不具备安全疏散条件，并因此导致案涉房屋被整体查封。由上，上美公司对案涉房屋的整体查封负有直接责任。同时，金福兴在对涉案房屋进行装修时，未提交证据证明系按照《建筑设计防火规范》第3.3.5条的规定进行装修，也是案涉房屋被整体查封的原因之一，故金福兴亦对案涉房屋的被查封负有一定的责任。由此，综合双方在本案房屋租赁关系中的过错，一审法院酌情确定由上美公司对案涉房屋的查封及案涉租赁关系解除承担80%的责任，金福兴共同承担20%的责任。关于租金及物业费。金福兴自2017年7月1日起接受案涉租赁房屋并装修至2017年9月5日即案涉房屋被整体查封之日，根据合同约定2017年7月1日至2020年9月15日期间免租金、物业费，故金福兴无需支付该期间的租金、物业费。又，上美公司自认已于2019年3月23日实际收回房屋，在这期间，金福兴曾与上美公司多次协商，但均未明确向上美公司表示交还涉案房屋，故自2017年9月16日起至2019年3月23日止的房屋租金（占有使用费）及物业费，因按各自责任比例分担，经核算，该期间金福兴因承担的租金（占有使用费）14292.4元、物业费6125.4元。自2019年3月24日起，涉案房屋租金（占有使用费）及物业费无需金福兴承担。因金福兴、许锁富已实际向上美公司支付房租租金23520元、物业费10080元、装修押金5000元、房屋押金10000元，共计48600元，故上美公司应返还金福兴房屋租金9227.6元、物业费3954.6元、装修押金5000元、房屋押金10000元。关于装修损失。虽上美公司对昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司的报告书提出异议，但上述鉴定报告系鉴定人员基于实地勘查并依据现场实际情况作出鉴定意见，上美公司在无充分证据证明该鉴定结论程序违法、鉴定依据不足以及该造价过分或严重偏离实际价值的情况下，一审法院对该鉴定意见予以采纳，对上述造价金额予以采信。关于该鉴定意见中的已进场材料费的问题，虽上述材料的确并未实际附着于涉案房屋，但结合本案系在装修过程中涉案房屋被消防查封而装修中断的情形，可依法认定上述材料进场之目的系为了装修所用，庭审中金福兴、许锁富亦明确已进场材料系特别为该房屋定制而产生的，故一审法院确认，就鉴定报告中确定的金额84773.97元予以确认，根据双方各自应承担的责任比例，上美公司的赔偿金额为67819元。关于水电押金。金福兴主张上美公司予以退还，庭审中，上美公司明确涉案房屋金福兴未安装水电表，故无法结算水电费用，一审法院认为，依据租赁合同明确，承租户自用电、自用水按照独立电表显示的实际发生读数交费，电费按1.3/度、水费按5.65元/吨为标准收取，水电费由上美公司或其委托的物业公司向承租户代收代缴，需要提供有效发票，现合同已解除，上美公司当庭明确无法核实水电费，故金福兴主张上美公司退还水电押金2000元，一审法院予以支持。关于上美公司要求金福兴、许锁富自2018年3月15日起至2019年3月23日止合同标准的三倍计算租金的意见。一审法院认为，2017年9月5日起涉案房屋即被消防整体查封，租赁合同的目的已无法实现，上美公司要求按照合同约定自2017年10月23日起三倍计算租金，无事实依据，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金福兴、许锁富与苏州上美摄影文具有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月17日解除。二、苏州上美摄影文具有限公司返还金福兴房屋租金9227.6元、物业费3954.6元、装修押金5000元、房屋押金10000元、水电押金2000元。三、苏州上美摄影文具有限公司赔偿金福兴装修损失人民币67819元。上述二、三条合计人民币98001.2元，由苏州上美摄影文具有限公司于本判决生效之日起十日内支付。四、驳回苏州上美摄影文具有限公司的其他诉讼请求。五、驳回金福兴的其他诉讼请求。本诉案件受理费3873元，由苏州上美摄影文具有限公司负担；反诉案件受理费2187元，鉴定费5000元，合计人民币7187元，由苏州上美摄影文具有限公司负担。二审中，上美公司提供如下证据：1.最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知法【2019】254号节录，证明金福兴、许锁富是违法行为人，同时是恶意违约方，违约方不享有单方解除合同的权利，即使人民法院判决解除合同,金福兴、许锁富作为违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，应根据合同约定支付三倍非法占用费。2.（2019）苏0506行初24号判决书，证明金福兴、许锁富承租后进行违法装修，是恶意违约方，须承担全部责任，并根据合同约定支付三倍非法占用费。3.中共中央办公厅厅字【2019】34号《关于深化消防执法改革的意见》的通知，证明金福兴、许锁富是合同恶意违约方，房东是守约方，不需承担任何责任。金福兴、许锁富的虚假诉讼、恶意诉讼、作伪证及涉嫌串通司法机关进行鉴定的行为必须受到国家法律制裁。4.外商投资法及其实施条例，结合一审中2017年8月1日的录音文字稿以及江苏省与苏州市政府信息公开文件，并结合（2019）苏0506行初24号判决书以及（2017）苏0508行初468号的笔录以及一审当中出示过的微信群记录，证明长桥派出所陈勇、长桥街道王寅平、吴中消防大队项玉南滥用职权、玩忽职守、重大违法违纪的刑事犯罪事实，同时证明金福兴、许锁富是违法行为人，更是恶意违约方。5.中华人民共和国国务院令第722号《优化营商环境条例》，证明金福兴、许锁富是合同恶意违约方，房东是守约方，不需承担任何责任。6.中共中央国务院关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的意见（2019年12月4日），证明金福兴、许锁富是合同恶意违约方,房东是守约方，不需承担任何责任。金福兴、许锁富质证表示：认可上述证据的真实性和合法性，但均与本案无关。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，上美公司与金福兴、许锁富之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上美公司作为涉案房屋的所有人，将房屋出租给多家承租户。该房屋于2017年9月5日因存在重大火灾隐患被整体查封，吴中区消防大队因承租户停止使用而解除临时查封措施，证明金福兴、许锁富作为承租人客观上已不能继续使用承租房屋，租赁合同无法继续履行。双方在一审中均要求解除涉案房屋租赁合同，一审认定反诉材料送达之日涉案房屋租赁合同解除并无不当。涉案房屋于2009年作为工业厂房通过了消防验收，其后上美公司陆续将厂房分割出租给承租户用于办公、住宿等不同用途，极大增加了该厂房的消防风险，而该房屋也于2017年9月5日因存在重大火灾隐患被整体查封。上美公司作为该房屋的所有权人应对混合出租造成的整体消防风险承担主要责任。金福兴、许锁富在对涉案房屋进行装修时，未提交证据证明系按照《建筑设计防火规范》第3.3.5条的规定进行装修，亦对案涉房屋的查封负有一定的责任。一审根据双方行为的性质、严重程度及对房屋查封结果的原因力大小，酌定上美公司承担80%的责任，金福兴、许锁富承担20%的责任，属合理裁量，本院予以维持。涉案租赁合同约定免租期为合同生效起至2017年9月15日，上美公司在一审中自认已于2019年3月23日收回涉案房屋，一审认定2017年9月16至2019年3月23日期间的房屋租金（占有使用费）、物业费由双方按80%、20%的比例各自承担，由上美公司返还相应的装修押金等，对于2019年3月23日之后的占有使用费未予支持并无不当。关于装修损失，一审法院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋内的工程造价进行鉴定，该公司经现场实地勘查并依据现场实际情况出具鉴定报告。上美公司虽对该鉴定报告提出异议，但昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司经法院委托，鉴定机构、鉴定人员具有相应资质，鉴定程序合法，鉴定依据充分合理，本院对于该公司出具的鉴定报告依法采信。对于鉴定意见中涉及的已进场材料费的问题，虽该材料并未实际附着于涉案房屋，但金福兴、许锁富在对涉案房屋进行装修过程中，涉案房屋被消防查封而装修中断，一审结合装修的实际情况和查封时间认定上述材料进场之目的系为了装修所用，并按照双方各自应承担责任比例，判决上美公司赔偿金福兴、许锁富相应的装修损失并无不当。综上所述，苏州上美摄影文具有限公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6060元，由上诉人苏州上美摄影文具有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇二〇年一月十六日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。