广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤01执异1062号 案外人：林我耀，男，1971年11月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：程森，广东易恒律师事务所律师。 申请执行人：华南不良资产交易中心有限公司，住所地：广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：马泽婵，广东君和政通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍俊宏，广东君和政通律师事务所律师。 被执行人：林云钦，女，1974年2月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 被执行人：易智峰，男，1966年8月24日出生，住广东省广州市海珠区。 本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行与被执行人林云钦、易智峰金融借款合同纠纷一案过程中，案外人林我耀对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人林我耀称：其于2016年11月18日与被执行人林云钦签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期为10年，自2016年11月18日起至2026年11月17日止。其于2017年3月20日前将房屋10年租金金额分期支付给林云钦，并自租赁期始，一直在房屋内居住，物管费、水电费等其他相关费用也有按时缴交。当初选择承租该房，是考虑到其居住及女儿将来上学需要，所以才承租十年时间。其租下房屋后，因居住时间长，对房屋进行了装修。其在承租后已经将房屋十年的租金全部支付给被执行人林云钦，并且投入了大额的装修费用，现法院要拍卖该房子严重侵害了其权益。后被执行人林云钦多次与其联系，请求能尽快对涉案房屋进行拍卖以偿还债务，双方沟通后，如能在保障其租赁权的情况下，其同意拍卖上述房产。特此请求:法院拍卖时能确认林我耀作为承租人的优先购买权。 案外人林我耀向本院提交了如下证据：1.裁决书；2中国银行借记卡账户历史明细清单；3.房屋租赁合同；4.物业费发票；5.契税缴纳申报表；6.的房产证（复印件）。 申请执行人华南不良资产交易中心有限公司答辩称：一、案外人提供裁决书的作出时间是在涉案房产被查封之后，不能排除执行。裁决书的作出时间是2019年8月26日，涉案房屋是在2018年的10月11日被查封的，根据《最高人民法院关于执行异议和执行复议》的规定，该涉案房产被查封之后，在作出的另案生效法律文书是不能够对抗查封后的执行工作的。二、案外人所提出的租赁关系是其与被执行人林云钦为了阻却法院的合法执行工作，恶意串通，双方的租赁关系不成立。三、其司认为租赁合同没有办理备案，若有办理备案，是可以查询的。四、2017年8月3日林云钦跟我方签署担保合同时，在担保合同中，涉案房产在设立担保的时候是不存在租赁这一类事实，银行在发放贷款中，为了避免在逾期的时候存在困难，也是不允许抵押房产。请求法院驳回案外人的异议请求。 申请执行人华南不良资产交易中心有限公司向本院提交了如下证据：1.不动产登记查册表；2.担保合同；3.估价报告（复印件）；4.2016年广州市房租租金参考价（节选）（打印件）。 本院查明，关于申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行与被执行人林云钦、易智峰金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年12月28日作出（2018）穗仲案字第27266号裁决书，裁决如下：（一）解除中国民生银行股份有限公司广州分行与林云钦于2017年8月3日签订的《借款合同》（编号：103212017334409）；（二）林云钦向中国民生银行股份有限公司广州分行偿还借款本金6506970.65元及利息、逾期利息和复利；（三）林云钦补偿中国民生银行股份有限公司广州分行财产保全费5000元；（四）本案仲裁费65166元，由林云钦承担；（五）易智峰对上述（二）（三）（四）项裁决确定由林云钦应付的款项承担连带清偿责任；（六）中国民生银行股份有限公司广州分行对林云钦所有的位于广州市越秀区淘金东路XX房房拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿。 在执行过程中，广州市越秀区人民法院根据申请执行人的申请已对被执行人林云钦的财产采取了保全措施【案号为（2018）粤0104财保168号】，查封了被执行人林云钦名下的位于广州市越秀区淘金东路XX房房的房屋产权。经申请执行人的申请，本院以（2019）粤01执783号立案执行，于2019年2月15日作出（2019）粤01执783号执行裁定书，裁定查封、冻结、扣划、截留、扣押被执行人林云钦、易智峰名下价值6846671.32元（含执行费）的财产，于2019年3月在涉案房产张贴了处置公告，案外人林我耀遂提出异议。 另查，本院于2019年8月30日作出（2019）粤01执异653号裁定书，裁定变更华南不良资产交易中心有限公司为（2019）粤01执783号案件的申请执行人。 案外人林我耀提交的证据显示：其与林云钦于2016年11月18日签订房屋租赁合同，林云钦同意将位于广州市越秀区淘金东路XX房出租给林我耀作住宅使用，租期为十年，从2016年11月18日至2026年11月17日止，双方约定租赁期间内每月租金为人民币5000元。林我耀分别于2016年11月19日、2016年12月28日、2017年3月20日向林云钦汇款40万元、15万元、6万元，共计61万元。林我耀还提交了A3-901房部分缴纳物业管理费的发票。 关于林我耀与林云钦仲裁裁决一案，北海国际仲裁院于2019年8月26日作出（2019）北海仲字第3-6027号裁决，裁决如下：一、林我耀与林云钦于2016年11月18日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、林云钦继续履行林我耀与林云钦于2016年11月18日签订的《房屋租赁合同》；三、本案仲裁费13331.5元，由林我耀承担6665.75元，林云钦承担6665.75元（该费用已由林我耀预缴，本院不作退回，由林云钦承担部分迳付给林我耀）。 本院认为，本案争议焦点在于案外人林我耀与林云钦关于涉案房产的租赁关系能否阻却本案的执行，以及案外人林我耀是否享有对涉案房产的优先购买权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，涉案房屋于2018年被查封，案外人林我耀提交的关于其与被执行人林云钦租赁关系纠纷的仲裁裁决于2019年作出，依上述司法解释的规定不能排除本案的执行。 此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”本案中，虽然案外人林我耀提交了涉案房屋的租赁合同、支付款项的凭证、物业发票等证据，但该租赁合同并未办理备案登记，未约定租金的支付方式，支付款项的凭证也未注明款项性质，故该租赁关系的形成不符合法律规定，亦不符合市场正常的租赁关系交易习惯，不具有公示公信力，属于案外人林我耀与被执行人林云钦双方内部约定，不能对抗善意第三人。因此，案外人林我耀以此为由要求停止对涉案房产的拍卖亦不能成立。 由于案外人林我耀主张对涉案房产享有租赁权不能成立，故其要求在法院拍卖涉案房产时作为承租人优先购买亦不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回案外人林我耀的异议请求。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 刘皓审判员叶洁靖审判员李小明 二〇二〇年一月二日 书记员 张      玉      思