河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29775号原告（反诉被告）阎显庭，男，1980年11月8日出生，汉族，住郑州市。委托代理人孙俊平，河南绿城律师事务所律师。委托代理人冯涛，河南绿城律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区西三环路149号1号楼西九单元1-3层。法定代表人石华巍，董事长。委托代理人谷莉娜，大沧海律师事务所律师。委托代理人程海峰，大沧海律师事务所实习律师。原告闫显庭诉被告郑州华强广场置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案及反诉原告郑州华强广场置业有限公司（以下简称华强公司）诉反诉被告闫显庭商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人孙俊平、被告（反诉原告）委托代理人谷莉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫显庭诉称：原、被告双方于2017年6月29日签订编号为GX17003418312的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于高新技术产业开发区电厂路70号2幢39层1391号房产。合同第六条约定，房款251369元2017年6月29日以现金形式支付，剩余房款252000元2017年7月29日以商业贷款方式支付。补充协议第三条约定，××同意出卖人指定银行，按贷款银行要求提交并签署申请贷款所需的资料及相关费用。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房款251369元及相关款项4004元，并按被告指定银行要求提交贷款所需资料及费用。但截止2019年4月10日，被告指定银行一直未发放贷款，原告按揭购房合同目的已无法实现，因此向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除《商品房买卖合同》，并要求返还首付款，被告于2019年4月11日签收该通知。现被告迟迟未与原告联系解除合同备案手续，也未向原告返还款项，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原、被告双方2017年6月29日签订的编号为GX17003418312的《商品房买卖合同》已于2019年4月11日解除；2、被告返还原告已付房款253169元、产权登记费550元、维修基金2554元、银行中介服务费900元，共计257173元，并支付逾期付款违约金暂计5271.17元（违约金是指以257173元为基数，按照贷款利率的1.5倍，自2019年4月11日起计算至实际退款之日止的利息）；3、本案的诉讼费由被告负担。被告华强公司辩称：1、原告未能按照合同约定时间付清剩余款项，原告系合同履行过程中的违约方，且按照合同约定，逾期付款时，原告作为××并不享有单方解除合同的权利，同时，根据合同法相关规定以及九民纪要第46-48条的适用，原告也不享有法定解除的权利，因此，原告要求确认双方买卖合同自被告收到原告的解除合同通知之日起解除，系适用法律错误，应确认其无效。2、原告主张违约金没有事实依据，且其按照银行贷款利率1.5倍计算，没有法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告华强公司诉称：原、被告双方于2017年6月29日签订编号为GX17003418312的《商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买位于高新技术产业开发区电厂路70号2幢39层1391号房产。合同第六条约定，房款251369元2017年6月29日以现金形式支付，剩余房款252000元2017年7月29日以商业贷款方式支付。合同第七条及附件四等约定：××逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同并有权要求××承担违约金及其它费用。合同签订后，原告至今未办理商业贷款手续，也未通过其他方式支付该部分购房款，且在此期间，经反诉原告催交，反诉被告仍未履行支付该部分购房款的义务。综上，被告按照合同法的相关规定解除双方签订的买卖合同并要求原告承担相应的违约责任及其它费用。故请求判令：1、解除原、被告双方2017年6月29日签订的编号为GX17003418312的《商品房买卖合同》；2、阎显庭配合华强公司办理该商品房买卖合同的预告登记撤销和备案信息撤销手续；3、阎显庭向华强公司支付总房款6%的违约金30310.14元；4、反诉诉讼费用及律师费用等由阎显庭负担。反诉被告闫显庭辩称：对反诉请求第一、二项无异议，但对违约金、律师费、诉讼费不予认可。理由如下：并非阎显庭原因导致贷款未下来，阎显庭已履行合同义务，不存在违约情形。另被告反诉称阎显庭至今未办理商业贷款手续不属实，真实情况是阎显庭一直按照华强公司和银行的要求提交资料，双方补充协议第三条约定，由华强公司指定贷款银行，且阎显庭也向华强公司缴纳了银行中介服务费，已经完成合同约定的义务。经审理查明：2017年6月29日，阎显庭（××）与华强公司（出卖人）签订了编号为GX17003418312的《商品房买卖合同》，约定××购买出卖人开发的位于郑州高新技术产业开发区电厂路××1391房屋，总价款505169元。××应当于2017年6月29日前支付购房款253169元，剩余252000元进行商业贷款，于2017年7月29日之前支付。合同第七条××逾期付款的违约责任内容为“××如未按本合同规定的时间付款……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定内容如下：“1、××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，应按贷款银行的要求于商品房买卖合同签订日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因××贷款所需由出卖人提供的资料。2、因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延期付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在7日（不少于7日）内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。3、因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，××同意按以下方式处理：变更为一次性付款或解除合同。一次性付款，××需在出卖人向××发出通知之日起算的三十日内付清全部购房款。若解除合同须于出卖人向××发出通知之日起三到五日内到出卖人处办理解除合同书面手续，在解除手续办理完毕日起30天内，出卖人将××已付款退还给××，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。4、非因双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的，参照本合同第二十一条处理。”该合同附件四《合同补充协议》第八条双方其他约定内容为“……4、本合同签订后，如因××原因导致合同解除的（除本合同第七条外），××应支付总房款的百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日应向出卖人支付总房款的百分之一作为损失赔偿金。”《商品房买卖合同》签订时阎显庭支付了房款253169元、产权登记费550元、维修基金2554元、银行中介服务费900元，共计257173元，并提交了有关申请贷款的材料。后华强公司又催促阎显庭提交征信报告，银行也一直不予放贷。2018年6月10日，华强公司向阎显庭发函催缴剩余房款。2019年4月10日阎显庭向华强公司发送《解除合同通知书》。2019年6月12日，华强公司委托北京大成（郑州）律师事务所向阎显庭送达律师函，要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求阎显庭承担违约责任。另查明：郑州市自然资源和规划局出具的《不动产预告登记证明》显示，本案争议房屋预告登记权利人为阎显庭，登记时间为2020年1月2日，预告登记号为豫（2020）郑州市不动产证明第0002153号。上述事实，有经原、被告双方质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《商品房买卖合同》及其合同信息备案摘要；2、借款协议、收款收据；3、银行卡、微信聊天记录；4、补缴房款催告函；5、解除合同通知书及其快递单、律师函及签收凭证。本院认为：阎显庭与华强公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自义务。阎显庭支付了约定的首付款，但商业贷款未能发放，按照合同约定华强公司享有合同解除权，现双方均同意解除合同，故本院对合同解除予以确认。该合同解除后，华强公司应当将收取的房款253169元、及维修基金2554元、产权登记费550元、银行中介服务费900元，共计257173元退还给阎显庭。阎显庭应履行附随义务，配合华强公司办理该商品房买卖合同的备案注销手续，以及本案争议房屋的预告登记撤销手续。《商品房买卖合同》对逾期付款的违约责任约定有“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”同时还约定“本合同签订后，如因××原因导致合同解除的（除本合同第七条外），××应支付总房款的百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日应向出卖人支付总房款的百分之一作为损失赔偿金。”因华强公司行使合同解除权是基于阎显庭未按时支付房款致使出卖人不能回款，故阎显庭应当按照房款总额的1%向华强公司支付违约金，即5052元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告阎显庭与被告郑州华强广场置业有限公司于2017年6月29日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区电厂路70号2幢39层1391房屋，合同编号为：GX17003418312）。被告郑州华强广场置业有限公司于本判决生效后15日内退还原告阎显庭257173元。反诉被告阎显庭于本判决生效后15日内协助反诉原告郑州华强广场置业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（预告登记号为豫（2020）郑州市不动产证明第0002153号）。反诉被告阎显庭于本判决生效后15日内赔偿反诉原告郑州华强广场置业有限公司违约金5052元。驳回原告阎显庭的其他诉讼请求。驳回反诉原告郑州华强广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2619元，反诉案件受理费减半收取279元，共计2898元，由原告（反诉被告）阎显庭负担65元，由反诉原告（被告）郑州华强广场置业有限公司负担2833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年一月十七日书记员  薛建星