江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初2242号原告：胡建娴，女，1952年4月19日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告：胡建萍，女，1956年10月25日出生，汉族，住盐城市亭湖区。以上两名原告的共同委托诉讼代理人：袁龙彪，盐城市大丰区大中法律服务所法律工作者。被告：高春辉，男，1989年9月21日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：金垒，江苏煜衡律师事务所律师。原告胡建娴、胡建萍与被告高春辉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告胡建娴、胡建萍的共同委托诉讼代理人袁龙彪，被告高春辉的委托诉讼代理人金垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建娴、胡建萍共同向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告向原告送达的告知函告知己合意解除原、被告于2018年1月28日签订的《房屋租赁合同》行为无效；2.被告立即给付原告自2019年2月1日起至2020年1月30日止的房屋租金50000元，并承付该租金自2019年1月17日起至实际给付之日止按日万分之五计算的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系姐妹关系。2005年3月，两原告共同购买了大丰区人民南路名都广场B区1023号门市房。近几年来，两原告因正常在外地，便授权委托亲戚孙志金对外招租，签订租赁合同和收取租金等。2018年1月28日，孙志金与被告高春辉就前述门市房经协商签订了《房屋租赁合同》，约定该门市房由被告承租，租期三年，每年租金50000元，并约定采取先付租金后使用原则及其它权利和义务等。合同签订后第一年，原、被告双方均能依约履行义务。第二年被告就未能按约给付租金，且欲单方解除合同，并于2019年3月28日通过孙志金向原告送达署期为2019年3月24日的告知函，告知内容为双方已合意解除涉案合同，并不再继续履行。原告认为被告告知合意解除涉案合同系捏造，同时告知单方拆除装潢及送交钥匙行为只能证明被告单方违约，造成原告损失，该告知行为既不符约定也不符法定应为无效。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告高春辉辩称，被告与原告胡建娴签订房屋租赁合同是事实，但因胡建娴年事已高且长期不在家中，故委托其女儿沈晓樱代为处理合同的相关事宜，合同签订后被告也依约在2018年1月28日给付了第一年的租金50000元，另给付押金1000元，同时因其负责出租的委托人孙志金提出租赁房屋中有空调等电器设备供被告使用，要求另交付10000元押金，实际被告给付了61000元。在被告承租过程中，因该门市地理位置偏僻，生意惨淡，故被告于2018年12月31日向沈晓樱提出不再续租，并且张贴转租告示，沈晓樱表示认可，此后，因孙志金借口不能处理解除事宜，要等沈晓樱或者胡建娴春节到家后当面沟通，但未能成行。被告万般无奈之下才于2019年3月份向孙志金发出告知函，对沈晓樱和胡建娴因不知晓联系地址，故没有发告知函。现被告在与原告委托人沈晓樱达成合议解除双方签订的租赁合同的情况下，自愿将已支付给原告委托人孙志金的11000元押金作为原告的租金补偿合情合法。本案原告在知道被告不再承租以后委托孙志金另行寻找承租人，因未能找到新承租人，就不再同意被告解除合同，才导致本案的发生，并非被告的过错，请求驳回原告的全部诉请。另原告胡建萍虽为案涉房屋所有权人，但其并未参与租赁合同的洽谈、签订、解除等，根据合同的相对性，其不应作为原告参与诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、承包协议等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡建娴、胡建萍系姐妹关系，沈晓樱系胡建娴之女，原告胡建娴系案涉房屋的所有权人，胡建萍系案涉房屋共有人。2018年1月28日，原告胡建娴、胡建萍授权委托孙志金（出租方）与被告高春辉（承租方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条：地址：名都广场13区1023号房，该房已验收合格、已成现状。第三条：租期限自2018年2月1日至2021年1月30日止，租期叁年。第四条：房屋租金：2018年2月1日至2019年1月30日租金¥50000元于签订本合同（时）支付清；2019年2月1日至2020年1月30日租金¥50000元于2019年1月16日前付清；2020年2月1日至2021年1月30日租金¥50000元于2020年1月16日前付清；房屋租金叁年共计为（小写）¥150000，（大写）壹拾伍万元整。租金交付方式：采取先付租金后使用原则。第五条：本合同签订之日承租方向出租方支付合同保证金：¥1000元。第六条：承租方有下列情形之一的，出租方有权终止合同并收回房屋，保证金不退还，因此造成损失的，由承租方赔偿。1、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；2、拖欠租金和物业费的；。第十二条：违约责任。1、承租方未按合同第四条约定支付房屋租金的，出租方可停止供水、供电，限期整改并有权终止合同、收回房屋外，承租方按应付租金日万分之五向出租方支付违约金。2、承租方未按本合同及时将房屋归还给出租方的，出租方可强制要求承租方撤场并按本合同约定的双倍租金要求承租方支付违约金。第十四条：本合同未尽事宜，依照《合同法》及有关规定履行。在履行中如发生争议，双方应本着平等互利的原则协商解决；协商不成，任何一方可向人民法院起诉。出租方：孙志金，承租方：高春辉”。合同签订后，被告高春辉向原告委托人孙志金支付了第一年租金50000元、保证金1000元及10000元装璜费，孙志金向被告出具收条一份，载明：“今收到名都广场B区1023号2018年2月1日至2019年1月30日房租伍万元装潢费壹万元整。另收押金壹千元整，今收人孙志金2018.1.28”。原告认可合计共收到被告高春辉61000元，对其中10000元装璜费原告认为系被告对原告提供的门市装璜补贴，被告认为系原告提供给被告使用的出租房屋中原有电器设备的保证金。合同履行过程中，应被告高春辉的要求，原告胡建娴与被告高春辉又对上述租赁合同按原合同签订时间重新打印并进行了签名。2018年12月31日，被告高春辉发微信给沈晓樱，告知其生意较淡，2019年到期后不再承租案涉房屋，并询问其是否可以于1月份贴出转租告示并将原告胡建娴电话放在转租告示上，沈晓樱微信回复可以。2019年3月24日，被告高春辉向原告胡建娴、孙志金、沈晓樱发出告知函一份，载明：本人高春辉与您三位（房屋所有权人或委托人）签订的《房屋租赁合同》经友好协商双方已达成解除的合意，并不再继续履行。且我已依照约定时间拆除了装潢并将全部自有物品搬离了名都广场B区1023号房屋。在此期间我多次与您三位沟通要求三位立刻将上述房屋的钥匙拿走，但至今未有人前来。万般无奈之下我专发此函特此告知三位上述内容，并将所租房屋全部钥匙随邮件一并移交给您三位，收到此函和钥匙后，双方余无纠葛。特此函告，告知人：高春辉二〇一九年三月二十四日。原告自认收到上述函件和钥匙。本院认为，原告胡建娴、胡建萍委托孙志金与被告高春辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告胡建娴与被告高春辉重新签名的《房屋租赁合同》系双方对此前签订的租赁合同的再次确认，合同约定的内容未有实质性变动，故被告辩称原告胡建萍非租赁合同相对方，主体不适格，本院不予采信。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告以其曾通过微信向原告胡建娴的女儿沈晓樱提出因生意较淡，2019年到期后不再承租案涉房屋，并询问其是否可以贴出转租告示，沈晓樱回复可以，据此认为双方已协商一致解除租赁关系。根据双方陈述及举证，本院认为被告主张沈晓樱系原告处理租赁合同事务的代理人依据不足，且被告与沈晓樱的微信聊天内容也并无解除合同的明确意思表示，原告对此亦不予认可，故原、被告就解除合同的事宜并未协商一致。在租赁合同履行过程中，被告单方搬离租赁房屋并向原告方发出书面通知，要求原告收回房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋及发送告知函的行为均不符合合同法规定的解除条件，也没有合同约定的解除权，不具有单方解除合同的效力。本案中，作为出租人的原告即有权据此解除合同，审理中经本院释明，原告坚持不同意解除合同，考虑到被告不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，鉴于被告先于2018年12月31日微信告知原告将不再承租，后亦已实际搬离租赁房屋，并于2019年3月24日发送书面函件告知了原告，原告得知后于次月17日向本院提起诉讼要求确认被告的解除行为无效，被告发送函件的行为虽然不发生解除合同效力，但原告在收到被告函件及房屋钥匙后即已明知被告将不会再继续履行合同，其后在本院2019年5月28日庭审中，被告再次明确表示不会继续履行合同并同意给予补偿，原告仍坚持不同意解除合同致合同履行僵局，故酌情以2019年5月28日认定原、被告之间的《房屋租赁合同》解除为宜。对原告主张的2019年2月1日至2019年5月28日期间的租金16027.83元（50000元÷365天×117天）及此款自2019年1月17日起至实际履行之日止按日万分之五的利率计算的利息，本院依法予以支持。对根据相关规定，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。本案系因被告的根本违约导致房屋租赁合同解除，对被告提前解约给原告造成的损失赔偿责任，为避免讼累，本案一并处理。损失赔偿应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案实际，本院对违约损失酌情认定为25000元。对被告缴纳的装璜费及押金11000元，根据房屋使用状况及剩余租期等，可酌情返还4000元。与违约金相抵扣后，被告高春辉仍应向原告胡建娴、胡建萍给付违约金21000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告高春辉于2019年3月24日向原告胡建娴、胡建萍发送告知函告知解除《房屋租赁合同》的行为不发生法律效力。二、原告胡建娴、胡建萍与被告高春辉之间的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除。三、被告高春辉于本判决生效后十日内向原告胡建娴、胡建萍给付37027.83元及16027.83元自2019年1月17日起至实际履行之日止按日万分之五的利率计算的利息。四、驳回原告胡建娴、胡建萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1106元，由被告高春辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  茅小红人民陪审员  鲁冀平人民陪审员  杨兴云二〇二〇年一月十五日法官 助理  徐 嘉书 记 员  朱琪玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。