江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7839号原告：夏美，女，1993年5月20日出生，汉族，安徽省庐江县人，住安徽省庐江县，暂住江苏省常熟市东南经济开发区。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司,住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林，总经理。委托诉讼代理人：刘建刚,系公司员工。第三人:何进，男，1992年4月6日出生，汉族，江苏省东台市人，住江苏省东台市。原告夏美与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告夏美、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘建刚到庭参加诉讼。审理中，本院依原告夏美申请，依法追加何进为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王佩芬、王梅郁参加评议，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告夏美到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司、第三人何进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告夏美向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除与被告间的《出租委托合同》；第三人与被告一起将租赁房屋退还原告。2、被告支付原告按3350元/月的标准计算到实际退房之日止的租金（使用费）；3：被告赔偿原告违约金（按3350元/月为标准计算的2个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月8日，原告与被告签订房屋《出租委托合同》，约定原告将位于苏州市相城区，面积为93.91平方米的房屋委托给被告出租，租期自2019年4月9日起，至2022年4月8日止，共计36月。合同约定2019年10月9日打款10050元到原告农行卡(62×××79)，但被告到期拒不支付，原告多次催讨，依然拒不支付，故原告起诉至法院；要求被告解除出租委托合同，恢复原貌，归还房屋。因了解到涉案房屋被被告出租给第三人，故现要第三人迁出房屋，与被告一起将房屋返还原告。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司辩称，2019年10月9日我们没有付房租，现在可以把10月9日房租给你补上，我们按合同正常履行。正常履行的合同的话，那就不会再产生违约，也不产生违约金。合同上明文规定甲方不允许乙方与我方所找的客户中间联系。现解除不了合同，因为我方有客户，现在是三方合同，不是两方合同，希望正常履行。第三人何进未作陈述。经审理查明，2019年4月8日，原告夏美作为出租委托方（甲方）、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司（乙方）作为出租代理方签订《房屋出租委托合同》1份，约定夏美同意将坐落于苏州市相城区，面积为93.91平方米的房屋委托乙方代理出租。代理权限：乙方具有独家出租代理权。其权限为：(一)以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；(二)代甲方向承租方收取租金、停车费，有线收视费和卫生费等费用；(三)监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务；(四)甲方授权乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装修在乙方不损坏房屋原本结构上做隔断分租以及添置新物品；乙方不得在厨房，卫生间墙壁打眼。(五)乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均予以认可。出租代理期限自2019年4月9日起至2022年4月8日止，共计36月。出租代理期限的变更由双方书面另行约定，房屋代理出租期间的物业费由甲方缴纳。甲方应于2019年4月9日前将该房屋交付给乙方。出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过六个月。延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。房屋月租金为：3350元整，房屋租金按季度缴付，具体付款日期：第一次2019年4月9日(￥3350元)；第二次2019年7月9日(￥10050元)；第三次2019年10月9日(￥10050元)；第四次2020年1月9日(￥10050元)；第五次2020年4月9日(￥10050元)；第六次2020年7月9日(￥10050元)；第七次2020年10月9日(￥10050元)；第八次2021年1月9日(￥10050元)；第九次2021年4月9日(￥10050元)；第十次2021年7月9日(￥10050元)；第十一次2021年10月9日(￥10050元)；第十二次2022年1月9日(￥10050元)；以后以此类推，如遇节假日乙方自动顺延，不再另行通知甲方。下次房屋租金，出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；2、如乙方实际出租房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房进行改善、维修或添置设备的费用；3、如通过银行收付租金，则甲方需在指定银行开立账户、并且提供准确的账户信息；4、甲方账户开户行：甲方户主姓名：夏美；甲方账户号码：（合同中载明，本案中为保护原告信息，不具体写明）。出租代理期内甲方同意预留出60天不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后于2019年6月9日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金；乙方违约需支付甲方两个月的房租，作为违约金。合同另约定了双方其他权利义务，其中甲方违约，需支付违约金也为2个月房租。合同另附房屋附属设备交接清单1份（载明设备为：地面木地板、木墙裙、铝合金窗、防盗门、抽油烟机一台、燃气灶一副、热水器一台、坐便器一个、面盆一个、洗衣机一台、空调四台（挂壁式三台、立式一台）、电视一台、冰箱一台、床三张、床垫三个、床头柜二个、衣柜三个、书桌一张、实木沙发一套、茶几一张、椅子八张、餐桌一张、花架二个、衣帽架二个。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司已付原告夏美房租金人民币3350元、10050元，合计13400元。现原告以被告未按支付应于2019年10月9日支付的房租为由，诉讼来院。另查，2019年4月10日，被告苏州珞驼房地产经纪有限公司（甲方）与第三人何进（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方代理出租其位于苏州市相城区其设施（家电、电器），建筑面积95平方米，乙方承租该房作为居住用途。甲方提供给予乙方房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。《物品交接单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还甲方房屋时的验收依据。租赁期限自2019年4月10日起至2020年4月9日。另约定房租金3600元/月。合同另约定了双方其他权利义务、违约责任等相应事宜。该合同所附房屋附属设备交接清单1份中所载明的设备同原、被告签订的《出租委托合同》中所附房屋附属设备交接清单中所载明的设备相同。又查，涉案房屋系原告夏美单独所有，不动产权证号为：苏（2018）苏州市不动产权第7024450号。以上事实,由原告提供身份证明、企业信用信息、不动产权证、《出租委托合同》、银行交易明细、被告提供《房屋租赁合同》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告提供：微信聊天记录，证明原告曾今多次向被告催讨房租。谈话录音，证明被告不合作，在不付款后原告与被告就房屋解约做了一个讨论和商量，双方未谈成。原告认为原、被告签订协议后，被告向原告按约支付了应于2019年4月9日、2019年7月9日支付的3350元、10050元，但应于2019年10月9日支付的10050元未付，原告经催讨，被告仍未付款，双方协商无果，故原告诉至法院，认为被告未按付款，已违约，要求解除合同，考虑到现房屋由第三人租住，故要求被告与第三人一起将房屋返还原告，被告应支付自2019年10月9日起的至返还房屋之日止的租金（使用费）；另依合同约定被告应支付原告按2个月租金标准计算的违约金。经质证，被告诉讼代理人称其未参与与原告联系事宜，故对微信聊天记录、谈话录音内容不清楚。认为其可以支付所欠租金，合同继续履行。审理中，原告明确不愿意继续履行与被告签订的合同。本院认为，原、被告于2019年4月8日签订的《出租委托合同》系双方真实意思的表示，予以认定。被告与第三人于2019年4月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示合法有效，予以认定。被告未按《出租委托合同》约定于2019年10月9日向原告支付自2019年10月9日起至2010年1月9日止的租金10050元，系根本违约，原告据此要求解除与被告签订的《出租委托合同》的请求，符合法律规定，应予支持。合同解除后，被告应将涉案房屋及设备返还原告，因被告将房屋（包括合同所附房屋附属设备交接清单中载明的设备）出租于第三人，现涉案房由第三人实际占有使用，原告要求被告与第三人共同返还原告租赁物，符合法律规定，应予支持。被告应向原告支付自2019年10月9日起按每月人民币3350元的标准计算至被告与第三人共同返还原告租赁物之日止的租金（房屋使用费）。被告未按约向原告支付租金系违约，合同约定原、被告违约均应支付对方按2个月租金计算的违约金，且合同中约定原告曾给被告2个月免租期，现因被告违约解除合同后，原告现出租也需时间，故本院认为原告要求被告支付按2个月租金标准计算的违约金6700元，符合法律规定，应予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零八条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条及相关法律规定，判决如下：一、原告夏美与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于2019年4月8日签订的《出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司、第三人何进于本判决生效之日起十日内将位于苏州市相城区房屋（包括所附房屋附属设备交接清单中所载明的设备）返还原告夏美。三、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告夏美自2019年10月9日起按每月人民币3350元的标准计算至被告苏州珞驼房地产经纪有限公司、第三人何进将位于苏州市相城区房屋（包括所附房屋附属设备交接清单中所载明的设备）返还原告夏美之日止的租金（使用费）（如采用转账方式支付，请汇入原告夏美指定账户；户名：夏美，开户行：中国农业银行常熟古里支行，账号：62×××79）。四、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告夏美违约金人民币6700元（如采用转账方式支付，请汇入原告夏美指定账户；户名：夏美，开户行：中国农业银行常熟古里支行，账号：62×××79）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2298元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款原告夏美已自愿垫付，不再退还，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告夏美）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王振华人民陪审员  王梅郁二〇二〇年一月八日书 记 员  施 晴