河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终156号上诉人（原审被告）：张运喜，男，1961年1月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：武士军，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽红，女，1986年2月12日出生，汉族，住郑州市金水区，系上诉人张运喜女儿。被上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）榆林北路36号绿地中心南塔11楼，统一社会信用代码91410100680753152U。负责人：龚玮达，总经理。委托诉讼代理人：李晓杰，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵自强，男，1981年5月7日出生，汉族，住河南省清丰县。被上诉人（原审被告）：宋可彩，女，1957年8月12日出生，汉族，住河南省清丰县。被上诉人（原审被告）：李明辉，男，1989年12月23日出生，汉族，住西安市蓝田县。被上诉人（原审被告）：卢彦霞，女，1982年8月28日出生，汉族，住河南省清丰县。被上诉人（原审被告）：郑州豫见秦餐饮管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路80号绿地新都会C座4层406号，统一社会信用代码：91410100MA40YWHN3N。法定代表人：宋可彩，总经理。上诉人张运喜因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称科瑞公司）、赵自强、宋可彩、李明辉、卢彦霞、郑州豫见秦餐饮管理有限公司（以下简称豫见秦公司）物业服务合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张运喜上诉请求：撤销一审判决第二项内容；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实证据不足，违背事实及法律。张运喜于2017年5月将房子出租给赵自强，并签订协议约定自出租后物业费、水电费等均由赵自强承担，与张运喜无关。赵自强欠缴的电费、水费、物业费是科瑞公司没有尽到管理义务。2019年2月25日赵自强承诺2017年5月1日至2019年2月28日期间产生的水电费及物业费由赵自强全部承担。2019年3月20日，科瑞公司经理武玲、张运喜、赵自强达成一致，豫见秦公司拖欠的物业费、水电费由豫见秦公司在2019年3月23日前交纳。故张运喜不应承担连带责任。2、科瑞公司将公用房私自租给赵自强，将赵自强所交的物业费全部计算在物业场地上。科瑞公司没有权利出租小区的公用房，科瑞公司私自和赵自强这样做损害了业主的利益，应当由科瑞公司自己承担。3、合同签订的每平方每月6元，一审法院依据科瑞公司提交的《6号楼附24室欠费汇总》判决每平方9元，无事实和法律依据。科瑞公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、张运喜应对租户拖欠的物业费承担连带责任。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带责任。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律规定问题的解释第七条规定，业主应对租户拖欠的物业费承担连带责任。因此一审法院判决张运喜对租户承担连带责任适用法律正确，应予维持。2、租户赵自强及使用人豫见秦公司在使用期间拖欠物业费，张运喜对此已知，科瑞公司在一审中提交了律师函，张运喜明确已知租户使用期间拖欠物业费。3、2013年12月底，科瑞公司发出公摊费收取通知，张运喜作为业主签字，因此一审法院按照物业费6元、公摊费3元进行判决，有事实及法律依据。综上，应维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。科瑞公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赵自强、豫见秦公司支付2018年5月14日至2019年3月31日的物业服务费95103.1元、2018年10月7日至2019年3月23日的水电费55970.6元、滞纳金45322.11元；2、依法判令被告张运喜对第一项诉讼请求承担连带清偿责任，被告宋可彩、被告李明辉对第一项诉讼请求在对豫见秦公司出资不足和减资范围内承担清偿责任；3、依法判令被告卢彦霞对第一项诉讼请求在对豫见秦你公司未履行出资义务的范围内承担清偿责任；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月23日，原告科瑞公司（甲方）与被告张运喜（张丽红代、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定物业名称为XXX号楼X层附X室，建筑面积为1056.27平方米，原告提供物业管理公共服务的内容为房屋公共部位的维护保养、安全护卫、清洁绿化等，物业服务费收费标准为每月每平方米6元（不包含公共区域能源费和客户户内能源费），物业代收代缴费用单价：（如遇政府部门调整能源费单价，下述单价将相应调整）户内水费单价4.4元／平方米（按表计量）；户内电费单价0.897元／度（按表计量）。每季度首月1日交纳本季度物业管理费、业主分摊费用、委托服务费等，每月15日前交纳上月户内水费、户内电费、户内空调费（如有），每月15日前未交纳本月应交费用的，甲方收费人员可上门催收。每月未按上述时间缴纳应缴费用的，将按每月1‰标准计算滞纳金。乙方应提前预交3个月的物业费、业主分摊费用。2017年4月29日，张运喜（张丽红代、作为出租方、甲方）与被告赵自强（作为承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定出租房屋位于郑州市郑东新区××楼××号；租赁期限5年，自2017年5月1日至2022年4月30日到期，乙方拖欠租金、物业费、水电费等费用迟延一个月的，甲方可以解除合同。乙方应承担租赁期间国家规定的水电、天然气费、物业费、员工工资、工商税费以及经营所产生的税费。原告提交的2019年4月1日《6号楼附24室欠费汇总》载明豫见秦公司自2017年5月1日起租用6号楼附24室作为经营使用，房间面积为1056.3平方米，其中商业街物业费单价为9元／平／月（包括公共能源费）。在此经营期间6号楼附24室共计欠费166873.8元（包括物业费、水电费及场地使用费）。欠费明细显示周期为2018.5.14-2019.3.31物业费为95103.1元，备注：统计时已将（周期为2019.3.1-2019.3.31）559平方金额去除；周期为2018.10.7-2019.3.23水电费60970.7元。注：自2019年3月1日起业主将6号楼附24室其中559平方米租给了中建三局。另下方载明对以上费用无误，另有装修押金壹万元用于抵销场地使用费。豫见秦公司的法定代表人愿意一同偿还上述拖欠的物业费、水电费及场地使用费。被告豫见秦公司、赵自强、李明辉签字予以确认。另查明，被告赵自强承租涉案房屋系经营豫见秦公司，被告卢彦霞系豫见秦公司的原股东，被告宋可彩、李明辉系豫见秦公司的股东。2019年4月25日，豫见秦公司召开股东会决议，将公司注册资本由1000万元减至10万元。被告，宋可彩认缴出资额及方式为3万元货币，出资比例为30％，出资时间为2027年6月30日前，李明辉认缴出资额及方式为7万元货币，出资比例为70％，出资时间为2027年6月30日前。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告向被告提供物业服务，经双方确认，2018年5月14日至2019年3月31日的物业服务费（包含公共能源费）欠交95103.1元、2018年10月7日至2019年3月23日的水电费欠交55970.6元。被告张运喜作为业主应当交纳物业服务费用。另被告张运喜与被告赵自强签订房屋租赁合同，合同约定赵自强应承担租赁期间国家规定的水电、天然气费、物业费等费用。故被告赵自强应当支付上述物业费95103.1元、水电费55970.6元，另被告豫见秦公司作为物业使用人，应共同承担上述费用。被告张运喜作为业主应承担连带责任。原告请求被告支付滞纳金的请求，结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，该院酌定为15107元。原告请求被告宋可彩、李明辉、卢彦霞承担责任的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赵自强、郑州豫见秦餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司支付2018年5月14日至2019年3月31日的物业服务费95103.1元、2018年10月7日至2019年3月23日的水电费55970.6元、滞纳金15107元。二、被告张运喜对本判决第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2957元，由原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司负担290元，被告赵自强、郑州豫见秦餐饮管理有限公司负担2667元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人张运喜是否应当对本案涉及的物业费、水电费承担连带责任以及物业费的标准具体是多少。关于上诉人张运喜是否应当对本案涉及的物业费、水电费承担连带责任的问题。上诉人张运喜主张其于2017年5月将房子出租给赵自强，并签订协议约定自出租后物业费、水电费等均由赵自强承担，且2019年2月25日赵自强承诺2017年5月1日至2019年2月28日期间产生的水电费及物业费由赵自强全部承担，故张运喜不应承担连带责任。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第一款，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费、物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，张运喜作为业主，虽然其与承租人约定由承租人缴纳物业费，但其仍就物业费交纳义务承担连带责任。故一审法院根据案件的客观事实及相关法律规定，对科瑞公司要求张运喜承担连带责任的主张予以支持，与法不悖，并无不妥。关于物业费的标准具体是多少的问题。本院认为，本案中《物业管理服务合同》约定物业服务费收费标准为每月每平方米6元（不包含公共区域能源费和客户户内能源费），科瑞公司于2013年年底通知业主恢复收取商业街公摊费每月每平方米3元，经6号楼附24室西堤岛签收。2019年4月1日《6号楼附24室欠费汇总》载明商业街物业费单价9元／平／月（包括公共能源费），并经豫见秦公司和赵自强的签字确认。再结合当事人一审提交的豫见秦公司交纳的物业费明细，均为每月每平方米9元交纳。故一审法院认定物业费的标准为每月每平方米9元，并无不当。综上所述，张运喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3624元，由上诉人张运喜负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  张向军审判员  侯军勇二〇二〇年一月十七日书记员  宋杨莉