山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终267号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路92号，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：田超，男，汉族，1987年1月1日出生，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司(以下简称东湖公司)因与被上诉人田超商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初4099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初4099号民事判决，依法改判;2.一、二审诉讼费由田超承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。不能将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，是因为消防新标准(GB50016-2014)的实施，消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收，导致备案资料欠缺，产权登记机关不予备案，不是上诉人未进行备案。对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除上诉人的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。因此，即使被告提供的各项材料符合备案规定，因为被上诉人至今未按规定足额交存专项维修资金，产权登记部门也不会受理上诉人的产权登记申请，涉案房产也不能进行产权登记备案。亦即上诉人的不能办理备案登记的责任因被上诉人未履行先履行义务原因而阻却，因此也不应承担违约责任。尤其是在上诉人已经明确通知被上诉人在限期内交纳专项维修资金后，被上诉人却拒绝交纳，一审仍判决支付违约金至备案登记之日止，适用法律错误。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”一审中，被上诉人未提供任何证据证明其有损失，一审判决对上诉人要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决上诉人支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。3.关于产权证押金。虽然《商品房买卖合同》中对此没有约定，但从被上诉人已经交纳、上诉人业已收取、且至起诉前被上诉人一直没有异议的事实，可以证明双方已就押金收取事宜达成合意，意思表示真实，该行为并不违反法律强制性规定，事隔多年后被上诉人反悔要求退还押金没有法律依据，一审判决返还押金适用法律错误。综上所述，上诉人未能将涉案房产进行备案，一是国家强制性消防设计标准的变更，二是被上诉人未履行先履行义务，并非上诉人的原因，上诉人不应承担违约责任，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。田超未提供答辩意见。田超向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告在判决生效之日起三日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑B区11号楼1单元2603室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并且协助原告办理上述房屋的房屋产权登记证书；2.被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金（以总房款455834.70元为基数，按照每天万分之一计算，自2016年8月4日起至被告提供办理权属登记所需要的材料报产权登记机关备案之日止）；3.判令被告退还收取原告的产权证押金2000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月13日，原、被告签订商品房买卖合同一份，其中约定原告购买被告位于枣庄市市中区湖西景苑B区11号楼1单元2603室商品房一套，该房总价款为455834.70元，原告向被告全额缴纳上述购房款后，2015年9月9日原、被告办理了房屋交接手续，2016年9月28日被告向原告出具了销售不动产统一发票并且收取了原告2000元产权证押金。另查明，原、被告签订的商品房买卖合同第十九条第三项约定出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的的违约金。再查明，被告提交建筑工程许可证显示湖西景苑建筑工程竣工日期为2015年12月，因被告开发的枣庄市市中区湖西景苑的消防工程未通过消防部门验收导致被告没有按照合同约定将办理房产证所需要的材料提供到产权登记机构；新的建筑设计防火规范是2014年8月27日公布并于2015年5月1日实施，2017年7月10日，被告与案外人枣庄市建筑勘察设计研究院签订建筑工程合同补充协议，其中约定由于湖西景苑项目实际建设周期延长，且又经历新旧消防工程验收规范的转换，为保障项目消防工程最终通过验收，须对原建筑设计按新消防工程规范进行施工图变更设计，工程名称为湖西景苑住宅楼及地下车库工程设计变更，现在新的消防工程尚未竣工并进行验收。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应按照合同约定全面诚信地履行合同义务，原告按照合同约定向被告支付了全额购房款，但被告向原告交付房屋使用后，违反原、被告双方签订的商品房买卖合同约定即“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”，导致原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记，因此被告应承担违约责任即“买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的的违约金”，同时被告应将收取的为原告办理房屋产权证的押金2000元予以退还；被告将房屋交付原告使用后才申请消防设计审核，且被告亦未举证证明新的防火规范实施前其消防设计已经消防部门审核合格或者备案，被告系自身原因造成违约，与原告无关，因此被告辩称系防火规范出现新变化援引不可抗力的免责事由不能成立，该院对此不予采信；被告辩称原告未依法缴纳专项维修基金，产权登记部门不接受产权备案，该院认为是否缴纳专项维修基金并不是办理房屋产权登记备案的必要条件，因此对被告辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效后十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑B区11号楼1单元2603室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并且协助原告田超办理上述房屋的房屋产权登记证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效后十日内支付原告田超违约金（具体数额以总房款455834.70元为基数，按照每天万分之一计算，自2016年8月4日起计算至被告提供办理权属登记所需要的材料到产权登记机关之日止）；三、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效后十日内返还原告田超产权证押金2000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。本院二审查明，2019年10月25日一审庭审过程中，东湖公司主张被上诉人未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。2019年10月24日，田超即交纳了案涉房屋的住宅专项维修资金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据田超与东湖公司签订的《商品房买卖合同》，东湖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由东湖公司提供的资料报产权登记机关备案。东湖公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。东湖公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东湖公司主张田超未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，东湖公司有义务通知田超需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在田超知晓上述规定前，东湖公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，田超在一审庭审之前即缴纳了住宅专项维修资金，故东湖公司在田超缴纳住宅专项维修资金后仍应承担逾期将产权登记资料报产权登记机关备案的违约金支付责任。东湖公司要求降低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。东湖公司收取产权证押金无合同及法律依据，应予返还。综上，东湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇二〇年一月二十二日书记员  史安伟