重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0114民初8575号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段635号，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：李建波，男，1983年12月25日出生，土家族，住黔江区。被告：陈亚兰，女，1983年8月4日出生，汉族，住黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司与被告李建波、陈亚兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月22日受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告重庆黔鹏物业管理有限公司的特别委托诉讼代理人向宇、被告李建波到庭参加诉讼，被告陈亚兰经本院合法传唤无正当理由拒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李建波、陈亚兰缴纳物业服务费6627.45元及违约金（每逾期一日应向原告支付应交金额千分之三的违约金，分期累计计算），2.承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。二被告在与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受重庆晋鹏房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的业主权利义务，并按约定支付物业管理费。二被告于2014年6月5日接房入住黔江区城南办事处三台山588号尚璟XXX幢X-8号房屋，建筑面积为108.7平方米。按约定，二被告应当向原告缴纳从2015年4月1日至今（暂计算至2019年7月31日）的物业费6627.45元，该款经原告多次催收未果，故诉至黔江区人民法院，请求判如所诉。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.公司营业执照、法定代表人身份证明以及法定代表人身份证复印件。证明原告主体身份情况；2.《重庆市商品房买卖合同》复印件。证明被告刘彦超购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的尚璟XXX幢X-8，面积为108.7平方米，合同中约定了被告接受《前期物业服务合同》中委托的物业企业管理并遵守临时管理约定；3.《前期物业服务合同》。证明原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业服务标准为高层每月1.35元/平方米；4.收楼证明。证明被告于2014年6月5日与开发商对被告购买的房屋进行了交接；5.被告承诺书两份。证明被告于2014年6月5日收到业主临时管理规约及业主手册，承诺按时支付一切相关费用；6.欠费明细表。证明被告截止2019年7月31日共计欠费6627.45元；7.催款通知照片。证明原告向被告催收未果；8.监制申报表。证明黔江区物价局对三台山物业尚璟高层定价为每月1.35元/平方米；9.原告的物业服务资质。证明原告具有物业服务资格。被告李建波辩称：原告重庆黔鹏物业管理有限公司没有按合同约定提供等价的物业服务，物业服务质量差，所以不应该交纳物业服务费。被告李建波向本院提交了照片一组共计5张，证明小区内乱搭乱建、乱停乱放、乱贴广告和摆摊设点、环境卫生差、公用设施不及时维护等，说明原告在服务过程中怠于履行义务。审理查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了《前期物业服务合同》，为重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山路588号尚璟XXX幢等住宅小区提供物业管理服务。被告李建波、陈亚兰与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2012年7月11日签订商品房买卖合同，购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山路588号尚璟XXX幢X-8高层住宅一套，建筑面积为108.7平方米，并于2014年6月5日与重庆晋鹏房地产开发有限公司办理交接手续。该商品房买卖合同中约定，重庆晋鹏房地产开发有限公司向被告李建波、陈亚兰出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由被告李建波、陈亚兰仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，被告李建波、陈亚兰同意并接受重庆晋鹏房地产开发有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告重庆黔鹏物业管理有限公司实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。明确规定了的高层住宅按1.35元/月.平方米标准收取物管费,该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行前期物业管理过程中，确实存在管理服务不到位、不到边的问题，需要对小区公共部分环境卫生、公用设施设备管理维护等进行进一步的整改和完善。再查明，被告李建波与陈亚兰系夫妻关系。被告李建波、陈亚兰接房后，交纳了2015年3月31日之前的物业服务费，但自2015年4月1日后再未向原告重庆黔鹏物业管理有限公司交纳过物管服务费。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告李建波、陈亚兰进行电话催收，并于2019年7月24日进行了书面催收。再查明，在诉讼过程中，原告对本案的第一项诉讼请求申请变更为“被告李建波、陈亚兰应支付原告重庆黔鹏物业管理有限公司2017年3月1日至2019年7月31日期间物业服务费4255.60元及违约金”。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆晋鹏房地产开发有限公司依法与原告重庆黔鹏物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，该合同对三台山路588号尚璟XXX幢等住宅小区的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆晋鹏房地产开发有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，本合同继续履行。原告重庆黔鹏物业管理有限公司仍然作为被告李建波、陈亚兰的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）的物业管理企业，为该小区提供前期物业管理服务，被告李建波、陈亚兰作为该小区业主，也接受了该服务，其应当承担给付物业服务费的义务，但被告李建波、陈亚兰经原告重庆黔鹏物业管理有限公司催收后仍未交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告重庆黔鹏物业管理有限公司要求被告李建波、陈亚兰支付拖欠的物业服务费，其物业收费项目和标准通过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定许可收费，没有超出《前期物业服务合同》的约定，其诉讼请求本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担违约责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。根据本案被告的陈述和原告重庆黔鹏物业管理有限公司所服务的晋鹏三台山小区在本院的物业服务合同纠纷案件的诉讼情况综合考虑，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在对被告李建波、陈亚兰的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的违约责任。结合本案的实际情况，本院酌情扣减5%的物管服务费较为合理。原告在诉讼过程中变更第一项诉讼请求，未增加被告的支出，本院予以准许。被告李建波、陈亚兰从2017年3月1日起至2019年7月31日期间应当交纳物业服务费为4255.60元（即108.7㎡×1.35元/月/㎡×29个月），按5%实行抵减后，被告李建波、陈亚兰实际应向原告重庆黔鹏物业管理有限公司交纳物业服务服务费为4042.82元（4255.60元×95%）。关于原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告李建波、陈亚兰主张的从逾期交纳物业服务费之日起至付款之日止按日利率3‰标准计算违约金，在庭审中原告当庭变更为按年利率24%从违约之日起以每月逾期应交纳物业费为基数分别计算至交清物业费为止，其标准未超过相关法律的规定，本院予以支持。但应以每月逾期应交纳物业费的95%为基数进行计算。被告陈亚兰无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：被告李建波、陈亚兰于本判决生效后十日内向原告重庆黔鹏物业管理有限公司支付2017年3月1日起至2019年7月31日期间的物业服务费4042.82元及违约金（以被告李建波、陈亚兰每月逾期应交纳物业费的95%为基数，按年利率24%标准从违约之日起分别计算至交清为止）；二、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告重庆黔鹏物业管理有限公司负担1.25元、被告李建波、陈亚兰负担23.75元。本判决为终审判决。审判员  张恒萍二〇二〇年一月六日书记员  孙君妮