宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0211民初5248号 原告（反诉被告）：宁波镇海食匠餐饮有限公司（统一社会信用代码：91330211MA283QNYXT），住所地宁波市镇海区庄市大道1088号（万科广场）负一层B03。 法定代表人：姜成林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈波，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱媛，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波航万置业有限公司（统一社会信用代码：91330211066611453H），住所地宁波市镇海区庄市街道胜隆村兆龙路北。 法定代表人：高涵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈石，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈芳芳，浙江海泰律师事务所律师。 原告宁波镇海食匠餐饮有限公司（以下简称食匠公司）与被告宁波航万置业有限公司（以下简称航万公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告航万公司向本院提出反诉，本院依法予以受理。因发现有不适宜继续适用简易程序审理的情形，故本案转为适用普通程序进行审理。原告食匠公司向本院提出鉴定申请，要求对“涉案排烟管道是否满足原告所经营的餐饮正常的排烟要求，是否满足合同中相关规定；涉案排水系统的坡度是否满足餐饮经营的排水要求，是否满足合同中相关规定”进行鉴定，本院依法予以准许。本院于2019年1月29日、2019年3月7日、2019年4月1日、2019年10月11日四次组织双方当事人进行证据交换，并于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告食匠公司的委托诉讼代理人陈波参加了四次证据交换并到庭参加了庭审，原告食匠公司的法定代表人姜成林参加了后两次证据交换并到庭参加了庭审。被告航万公司的委托诉讼代理人沈芳芳参加了四次证据交换并到庭参加了庭审，被告航万公司的委托诉讼代理人陈石参加了后两次证据交换并到庭参加了庭审。经原、被告双方当事人申请，本案庭外和解三个月。本案现已审理终结。 原告食匠公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除其与被告航万公司签订的《1902万科广场房屋租赁合同》及《租赁合同主体变更协议书》；2.请求判令被告航万公司按约支付违约金人民币227650元（2016年12月15日至2018年12月14日两年的租金共80万÷24个月×3个月+三个月物业费50元/月/平方米×851平方米×3个月）；3.请求判令被告航万公司支付收银软件等相关设备、广告制作费用损失638154元(详见设备清单)；4.请求判令被告航万公司支付营业损失476271.50元[因被告未及时履行维修维护义务造成的营业额损失452964.40元（2018年7月至2018年11月期间同比下降营业额相加）+2018年12月6日至同月7日因被告擅自停电造成的原告无法正常经营造成的损失23307.10元（12月1日至同月5日期间营业额相加÷5天=11653.55元/天×2天），暂计至2018年12月7日，之后的营业损失计算至实际履行之日止]；5.请求判令被告航万公司退还保证金50000元整；6.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告在原第4项诉讼请求的基础上，明确诉请：要求判令被告航万公司支付2018年7月至2018年12月7日期间营业损失476271.50元以及2018年12月8日至2019年9月25日期间的营业损失2314011.16元，原告诉请被告赔偿的营业损失共计2790282.66元。事实与理由：2016年11月20日，被告与案外人宁波高新区品泰餐饮有限公司（以下简称“品泰公司”）签订《1902万科广场房屋租赁合同》一份。2017年3月14日，原、被告双方及案外人品泰公司签订三方协议《租赁合同主体变更协议书》一份，由原告作为承租人，受让品泰公司在租赁合同中的权利、义务。双方的租赁合同约定：“租赁期限为60个月，从2016年12月15日至2021年12月14日止，租赁房屋地址为宁波市镇海区庄市大道与同心路交界口的‘1902万科广场’负一层B03美食广场，保证金为5万元整，租金以每3个日历月为一个支付租赁期，2016年12月15日至2017年12月14日的保底租金为5万元/季度，年税前销售额扣点5%：2017年12月15日至2018年12月14日的保底租金为15万元/季度，年税前销售额扣点为9%(两者以高计)”等内容，同时合同第十一条约定：“航万公司前期在食匠公司租赁场地配置安装的设施设备因设备本身存在缺陷(含水电、吸排烟、供排水系统保障不力或者其他楼层餐饮业态布局管理混乱)等原因影响到食匠公司无法正常营业达到一天以上(导致但不仅限于原告经营业绩不达标等情况发生)，因此给食匠公司及食匠公司档口合作人造成的损失，由航万公司承担责任(包括但不限于因此造成的违约责任)和相对应的经济赔偿责任”；合同第二十六条第二款及第三款约定：“航万公司未按租赁合同约定提供水、电、空调或未能及时履行维修维护义务超过15日，导致食匠公司无法正常经营的，食匠公司有权解除合同，同时航万公司须向食匠公司支付相当于3个月租金和3个月物业费之和的金额作为违约金，并赔偿由此对食匠公司造成的损失(包括但不限于食匠公司已经在租赁场地投入的设备、改造建设费用、广告制作费用)”等内容。2016年10月23日至2018年11月26日期间，原告及其档口合作人员多次通过工作联系函方式向被告反应管道排烟口径偏小、影响档口操作及客人正常就餐导致原告无法正常经营等问题，与此同时，原告的相邻商户宁波市镇海区庄市爱奇艺影吧也多次致函原告及被告，反映并要求原、被告解决油烟问题，但被告一直以各种理由拖延，未履行相应的维护维修义务，导致大量顾客投诉，原告无法进行正常经营，造成了巨大的经济损失。在被告未履行相应的维修维护义务的情况下，2018年12月6日至同月7日，被告又擅自停电导致原告停业，无法正常经营。2018年12月12日，被告的排烟系统供应商浙江湖人厨房设备有限公司(以下简称“湖人公司”)也出具《排烟能力检测报告》一份，证明被告提供的排烟系统远远不能满足实际排烟需要，影响原告正常经营。综上，被告的上述行为已经构成违约并给原告造成了巨大的财产损失，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告航万公司答辩称，第一，本案成诉原因。租赁合同签订于2016年11月20日，原签约承租方为原告的母公司品泰公司，租赁合同签订后，品泰公司根据租赁合同第2.3条约定设立了新的承租主体，即本案原告。随后三方按照租赁合同的安排签订了《租赁合同主体变更协议书》及《租赁变更协议》，将承租方变更为原告。1902万科广场于2016年10月整体开业，出于商场孵化及扶持商户发展等需要，被告在引入原告时给予了极大的优惠，包括远低于市场标准的租金(第一年5万/季度)，免收物业费，提供装修，提供桌椅板凳设备，甚至包括根据其推荐向湖人公司订购吸烟罩等设备。为了便于原告提前进场安排设备设施采购和开业准备，2016年10月被告已实际向品泰公司交付租赁房屋，原告系在充分了解租赁物及附属设施现状后与被告最终于2016年11月签订租赁合同。2016年12月，原告开始试营业，2017年2月过年后，原告正式营业，被告为扶持原告经营，实际也从其正式营业才开始计租。原告承租租赁房屋2年多以来，一直持续经营，但经营状况并不理想，造成被告始终无法收取提成租金。与此同时，原告在此期间也常有拖欠租金，延迟递交营业报表，递交营业报表时遗漏酒水等违反1902广场管理规范等行为。并且随着租金的逐渐上涨并恢复到市场水平，原告的营运压力变大，为了扩大营业利润，原告开始超负荷增加档口经营，并为节省管道清洗成本，不按照合同约定及消防规范清洗，造成租赁物处于重大的安全隐患之中。2018年12月，租赁期进入第三年，双方约定租金标准已经从5万元/季度回升至17.5万/季度，原告在经营成本不断上涨，但经营业绩起色不大的情形下，遂产生退租念头。在与被告多次协商退租退还保证金无果后，遂提起诉讼。 第二，原告诉请解除租赁合同没有法定或约定依据。被告交付的租赁房屋符合合同约定，租赁合同期间被告不存在违反租赁合同约定致使原告享有合同解除权情形。根据《租赁合同》约定，被告已根据租赁合同9.3条及11.3条向原告交付了租赁房屋，交付租赁物符合约定条件。被告的交付房屋及其设备并不存在缺陷问题，也不存在被告未及时履行维修义务导致原告无法正常经营的情形，被告并不存在违约行为。根据原告的起诉状，其行使合同解除权的主要依据是租赁合同第26条第2款，认为被告“未按照租赁合同约定提供水、电、空调或未及时履行维修义务超过15日导致其无法正常经营”。但事实是，原告自2017年2月开始至今，一直在正常营业，不存在水电气不通或设备缺陷造成无法持续经营问题。原告在租赁合同签订前已领受了房屋，原告知晓房屋现状并签约承租。在租赁合同履行期间设备设施没有发生故障，原告也从未向被告提出维修要求，被告不存在未提供水电等超过15天或未履行维修义务的行为。食匠公司所提交的各个《工作联系函》，关于排烟管道的意见均是“改进”，该表述与食匠公司认为的“缺陷”、“故障”是完全不同的概念，因此食匠公司以航万公司未按约定履行提供水、电或未及时履行维修义务等主张解除合同，缺乏法律依据，原告援引约定解除权解除租赁合同不成立。再者，租赁合同第11条约定情形尚未达到“致使不能实现合同目的”的程度，亦不符合《中华人民共和国合同法》第94条第（四）款规定情形。原告持续使用租赁房屋进行经营，不存在无法实现合同目的的客观事实。根据鉴定意见书，仅三个档口排烟效果较差，排烟效果不良档口数量上仅占1/4，程度远未到不能实现合同目的的程度，鉴定结论认定标准与“不能实现合同目的”司法认定标准存在重大差异，食匠公司不享有解除合同的权利，亦无权拒付租金和占有使用费。航万公司交付的设备设施产品质量合格，不存在质量瑕疵，不存在违约行为。在承租过程中，食匠公司提出排烟效果不理想，希望优化，航万公司出于提高商户满意度目的，也在积极对接，并也做了力所能及的优化（如增加一段排烟管道），并不存在违约情形，食匠公司没有任何证据证明航万公司交付的设备设施产品不合格，提出的优化要求亦超出了合同权利范畴，航万公司不负有满足食匠公司要求的合同义务。租赁房屋为商业用途，设备设施经过改造，符合餐饮经营强制性要求，且已经通过了环评验收，符合餐饮业正常经营的法定条件，能够满足租赁用途和承租人缔约目的。 《鉴定意见书》的结论意见与“是否能够实现合同目的”内涵不同，且鉴定方法与鉴定目的不匹配，该结论意见也缺乏客观强制性标准支持，不能作为认定案件事实依据。鉴定方法与鉴定目的不匹配。鉴定人采用的排烟罩和排烟道匹配性对比仅能得出“排烟罩和排烟道是否匹配”的结论，不能得出“排烟设施是否满足原告经营餐饮正常的排烟要求”的结论，鉴定机构不具备条件测量餐饮档口的实际排烟需求数据，无法采用实际排烟量需求数据与排烟能力进行对比作出鉴定结论，鉴定结论缺乏客观强制性标准支持。鉴定援引的标准并非强制性标准，甚至没有排烟能力方面的鉴定标准，不能作为定案依据。 第三，租赁房屋现场不存在浓烟严重影响原告经营的情形，现场存在一定味道系原告未履行合同约定的清洗维护义务、超负载经营所致，原告已经构成违约，并导致租赁房屋存在消防隐患。根据租赁合同第二十五条第16款约定，原告“应当每日清洗厨房操作间集烟罩和烟道入口处1米范围内的管道，及定期(原则上每月一次)清洗排废气、油烟管道等设备设施，由此产生的所有费用应由乙方承担”。同时，双方签订的《消防安全责任书》中也载明，原告应遵照《宁波市餐饮经营单位安全生产管理暂行办法》要求“餐饮经营单位操作间的集烟罩和烟道入口处1米范围内，应当每日进行清洗。操作间的排烟管道应当每60日至少清理1次，清理应当做好记录”。而实际情况却是原告因成本高始终拒绝清洗排烟管道。食匠公司的实际清洗频次及情况违反租赁合同约定及消防管理规范。食匠公司在航万公司对其进行清洗设备的书面催告后，按半年度频次清洗排烟罩等设备，按年度清洗排烟管道系统，这明显与双方约定的按月度清洗排烟罩等设备，每60天清洗排烟管管道不符，也显然不符合消防安全管理规范。食匠公司的上述违约违规行为致使租赁房屋存在消防安全隐患，违反租赁合同第二十七条第6款第17项约定，赋予被告另一约定解除权事由。此外，原告超租赁房屋设备设施承载力开设档口经营，要求被告根据其超载的经营业态优化设备设施的排烟能力没有依据。根据被告提供的证据，被告根据原告的推荐，委托湖人公司定制及安装的档口为8家，原告向湖人公司采购厨房设备时明确档口为9家，但实际原告开业时档口为12家，后增加至13家。原告超设备设施承载力开设档口，已超租赁房屋设备承载极限，这必然会导致租赁房屋排烟效果不理想。而原告反过来要求被告根据其增加的经营档口升级优化租赁房屋的附属设备，满足其增加的经营档口的排烟要求，明显缺乏合同依据。租赁房屋的经营业态及现场档口分布结构决定了现场有食物气味属于正常现象，远未达到影响经营的程度。根据现场勘查，可以看出美食广场呈半封闭的结构，并且多家经营档口均为重烟重油，原告业态安排不合理。因此，租赁房屋实际营业特别是用餐高峰期时，必然会产生一定的食物烟味，完全是餐饮经营区域的正常现象。美食广场的环境与原告档口业态安排系强关联关系，如果原告全部设置重油烟业态，必然会超出环境承载能力。原告作为承租人，应当根据租赁房屋和附属设施条件，灵活设置合理业态，承租人反向要求出租方无限度满足其超限的不合理业态布局需求，没有任何依据，也不符合行业惯例和公众认知。 第四，原告主张的违约金、赔偿损失及退还保证金的诉请没有事实和法律依据。根据上文所述，被告认为原告并不享有合同约定的解除权或者法定的解除权，其基于解除租赁合同后向被告主张的违约金、损失赔偿，退还租赁保证金等诉请也都没有前提基础。原告主张的违约金、赔偿损失没有有效证据支撑，且明显不合理。原告主张的违约金计算方式明显不当。本案中，被告未与原告签订过物业合同，也未收取过原告物业费，其在主张违约金时，参考案外人物业费缴纳标准，并将案外人的物业费列为违约金之列明显有拔高违约金金额之嫌，没有依据。再者，原告提出的各项损失并不存在，与本案没有关联性。理由如下：第一，原告提交的用以证明其各项损失由被告导致的主要证据是湖人公司出具的《排烟能力检测报告》及《满意度调查表》。被告认为，《排烟能力检测报告》并没有得出排烟设备存在缺陷的结论。报告的出具方湖人公司，不具备检测资质，报告不合法，不能作为认定案件事实的依据。同时，从原告提供的证据也可以看出，原告此前向湖人公司采购过设备，双方之间是有经济往来，且金额远超被告，原告是湖人公司更重要的客户，双方有利害关系，那么其出具的报告的真实性、客观性也必然存疑，不应当被采信。此外，检测报告的检测方法也不合理。湖人公司在检测报告中明确说明是基于租赁房屋档口现有经营业态所做的检测，那么是否可以说明当原告更换部分档口经营方式，检测报告结论将完全不同。被告作为出租方的主要义务是提供符合约定的租赁物及附属设置，承担约定范围内的部分维修义务，而《排烟能力检测报告》的检测方法是建立在业态在先的基础之上，如果按照该报告要求被告升级排烟设备，明显本末倒置，不仅没有合同依据，也会造成出租方义务随着承租方业态调整而不断变化扩大的荒谬结果。第二，原告提供的另一份证明其经营损失与租赁房屋及其附属设备存在因果关系的证据是《满意度调查表》等，但该项证据形式并不符合法定证人证言形式要求，内容上也与本案缺乏关联性，无法证明填写调查表的人系案外人，也无法证明这些人均至租赁房屋用餐且证言真实。第三，鉴定意见书亦不能证明损失存在、损失原因及数额与设备瑕疵存在必然因果关系，仅能说明排烟、排水设施存在不符合非强制性标准的情况。第四，原告所提供的设备投入及广告制作费用，并不属于原告归类的退租损失。被告认为，原告在经营期间设备及广告制作属于正常的经营开支，并且已使用两年之久，同时其退租后设备并不会灭失，广告效果也已经在租赁期间享受，原告将设备价值及广告制作费用列为退租损失，理由明显不充分。第四，原告主张的营业额损失，被告认为，可能影响营业收入的干扰因素较多，包括经营业态、营业时间、营业受众、营业优惠等，其将营业额正常的市场浮动归咎于被告，因果关联上非常牵强。同时，从原告提供的证据也可以看出，其各月营业额有起有落，并不具备持续降低的特征，不能证明存在就餐环境持续变差造成业绩持续变差的情形。另外，保证金尚未达到合同约定的退还条件。根据《1902万科广场房屋租赁合同》第四条约定，保证金退还的前提是原告结清款项、交还租赁房屋、原告变更注册地变更、将水电气转户或销户。当前原告未达到前述前提条件，被告不同意退还保证金。 综上，被告认为，被告向原告交付的租赁房屋符合合同约定交付标准，并不存在缺陷或需要维修的情形，实际租赁过程中被告也并不存在违反合同约定的行为。原告经营效果不理想，租赁房屋现场排烟效果不佳，系原告违约违规所致，据此要求解除合同并让被告赔偿损失，没有依据。 反诉原告航万公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同主体变更协议书》、《租赁变更协议》于2019年1月23日解除；2.请求判令反诉被告立即向反诉原告支付其拖欠的自2018年12月15日至2019年1月23日的租金75833元(175000元/90天×39天)；3.请求判令反诉被告向反诉原告支付自2019年1月24日起至实际腾退日止按照租期内最后一个月租金及物业费的1.5倍(即87500元/月)的标准向反诉原告支付实际占有使用费；4.请求判令反诉被告结清租赁期及实际占有使用期间的水费、电费、燃气费等费用，暂计算至2019年1月23日为13484.9元；5.请求判令反诉被告按逾期租金总额的0.1%/日(即175元/日)的标准向反诉原告支付违约金，暂算至2019年1月23日为11025元(175元/日×63日)；6.判令反诉被告支付相当于三个月租金及三个月物业费之和的违约金175000元；7.请求判令反诉被告立即腾退位于宁波市镇海区庄市大道1088号(万科广场)负一层B03的房屋并恢复房屋租赁前原状；8.判令反诉被告立即变更以租赁房屋所在地宁波市镇海区庄市大道1088号(万科广场)负一层B03为注册地的工商登记；9.由反诉被告承担本案全部的诉讼费用。审理中，反诉原告变更第3项诉讼请求为：请求判令反诉被告食匠公司支付自2019年1月24日起至2019年9月25日（实际腾退日）止按照租期内最后一个月租金及物业费的1.5倍（即￥87500元/月）的标准计算的实际占有使用费700000元（87500元/月×8个月）；变更第5项诉请为：请求判令反诉被告支付自2018年11月21日起至实际清偿日止按逾期租金总额的0.1%/日（即175元/日）标准计算的违约金，暂算至2019年12月15日为68075元（175元/日×389日）。反诉原告撤回第4项、第7项诉讼请求。事实与理由：2016年11月20日，品泰公司向反诉原告承租位于宁波市镇海区庄市大道1088号(万科广场)负一层B03的房屋，双方签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期内租金标准第一年5万元/季度，第二年15万/季度，第三年17.5万/季度，以及租金的具体支付时间、房屋装修折旧费、违约责任等内容。同时，双方还约定了品泰公司应在租赁合同签订后30日内在租赁房屋所在地设立具备法人资格的主体或分支机构作为租赁合同的承租人。2017年1月，租赁合同经营主体即反诉被告设立，三方于2017年3月13日签订《租赁合同主体变更协议书》，反诉原告与反诉被告签订《租赁变更协议》。由于租赁房屋所在的1902万科广场系新开业商场，考虑到早期孵化需要，反诉原告在租金水平、装修、设备设施配置上为反诉被告提供了极大的支持。然而，反诉被告在合同履行过程中却不能严格履约，多次发生逾期支付、私自改造排烟设施、不履行清洗保养义务等违约行为。2018年租金水平开始逐步恢复到市场公允水平，但反诉被告的经营始终不理想，遂产生退租想法。按照租赁合同约定，其应在2018年11月20日前向反诉原告支付2018年12月15日至2019年3月14日的租金175000元，但经反诉原告多次催讨，反诉被告一直拒绝支付，反诉原告无奈之下，于2018年12月向其送达《停水停电通知》并采取停水停电措施，但其仍然拖延支付。截至反诉原告提起反诉日，反诉被告拖延支付租金已达60余日，反诉原告根据租赁合同第二十七条第1款于2019年1月20日向反诉被告送达《解约函》。反诉原告认为，反诉被告拒绝支付租金的行为已构成根本违约，并且逾期超过60日，按照《租赁合同》5.3条及27.1条约定，反诉原告有权解除《租赁合同》，合同解除后，反诉被告应当按照租赁合同第16条、第27条约定，立即腾退房屋，恢复租赁房屋租赁前原状并交还反诉原告，并按照合同约定的标准（租期内最后一个月的租金及物业费之和的1.5倍）向反诉原告支付实际占有使用费，结清租赁期间的水电能耗费，变更注册地址，同时应承担支付违约金、赔偿损失的责任。因此，反诉原告为维护自身合法权益，特诉至法院，期判如所请。 反诉被告食匠公司答辩称，被告航万公司提供的租赁物不符合合同约定，且被告长期不履行维修维护义务，致使原告不能有效使用，因此被告违约在先，关于反诉原告主张的租金及占有使用费，其认为其均不用支付，其不付租金是行使先履行抗辩权，其不存在违约行为，被告无权解除合同。被告所说的私自改造问题是不存在的。被告所说的不履行清洗保养义务也是不存在的，因为其提供的排烟系统客观上是不能进行正常清洗的。被告说原告经营不理想，所以想退租，这个只是被告自己的猜测，非事实情况，其退租是由于被告的原因，被告违约才导致原告想解约。被告未能维修租赁物，因为涉案场地存在缺陷，不能正常使用，无法经营。原告保留了四个档口是为了鉴定，不存在占有使用的情况。双方之间目前也还没有协商一致解除合同，虽其也提了解除合同，但法院还没正式判决，加上租赁合同期限也还未满，故合同未解除，还在租赁期内，被告无权要求其按照租期内最后一个月的租金及物业费的1.5倍支付实际占有使用费。关于反诉原告主张的第五、六项诉请，其行使了先履行抗辩权，故不用支付违约金。关于反诉原告提出的第八项诉请，等本案处理完成，原告会变更工商登记。 原告食匠公司提交的证据如下： 1.《1902万科广场房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议书》各一份，欲证明原、被告之间存在租赁合同关系及约定了租赁期限、保证金、违约责任等事实内容。 经质证，被告航万公司对该组证据的三性无异议，但表示其中品类报备系原告单方制作，被告是没有的，租赁物也不可能做这么多档口，对《租赁合同主体变更协议书》中租赁期限手写改动为5年的事实认可。 本院认为，原告提供的附件“乙方经营品种报备”与被告提供的合同附件中“乙方经营品种报备”内容一致，故本院对该组证据予以认定。 2.《租赁变更协议》一份、《工作联系函》一组（其中落款2017年2月20日有收函单位意见的函系复印件）、《函》一组（其中2017年9月12日函系复印件）、《沟通函》复印件一份，欲证明原告多次跟被告反应排烟管道口径偏小、影响档口操作及客人正常就餐导致无法正常经营等问题，及被告承认排烟存在问题、承诺会及时调整、确保排烟顺畅、不影响档口操作及客人正常就餐等事实内容。 经质证，被告对《租赁变更协议》的真实性、合法性无异议，对该项证据的关联性及证明内容有异议，变更协议5.3.3条里说的确认问题，当时有争议，合同里写的是将进一步确认问题，经确认发现是清洗问题，并向其发送告知函，通风和排水等问题已解决；对2016年10月23日的《工作联系函》的真实性不认可，当时原告公司尚未设立，不存在有公章的问题，因此怀疑其真实性，但被告确实是在2016年10月交付了房屋；2017年2月20日的《工作联系函》，原告提供了两份，一份是原件，并无手写补充部分，另一份没有原件，但有手写补充部分，被告仅认可有原件的《工作联系函》的真实性。其他有原件的《工作联系函》及被告的回函，被告对真实性、合法性没有异议，对2017年9月12日、2018年6月1日被告发送给原告的函件虽系复印件，但确认真实性。被告对所有函的关联性及证明目的均有异议，认为并不能证明原告欲证明的内容，2018年11月26日的《工作联系函》中已经明确原告因管道清洗成本高而拖延、拒绝清洗导致租赁房屋排烟未达到原告预期，被告2018年6月的回函中已明确原告所述的排烟不理想是原告不按照合同约定清洗导致的事实，从2017年8月10日的函中可以明确看出，租赁房屋美食广场排烟效果不理想系原告基于排烟管道清洗成本的考虑未及时定期履行清洗义务导致，被告虽有签收其工作联系函，仅标明收到《工作联系函》，但也向其明确“排烟不理想”并不构成交付不符合约定的理由。 本院对《租赁变更协议》一份的真实性予以认定，2016年10月23日《工作联系函》上盖有原告的公章，原告公司成立日期确晚于该函落款时间，原告也没有提供证据印证该函的真实性，2017年2月20日有收函单位意见的《工作联系函》系复印件，被告均提出异议，故该两份函均不能单独作为认定案件事实的依据，对该组其他证据的真实性予以认定。 3.《宁波1902万科广场负一楼美食广场排烟能力检测报告》、营业执照复印件（盖有湖人公司红章）及《排烟系统购销与安装合同》复印件各一份，欲证明被告提供的排烟系统确实存在缺陷的事实内容。 经质证，被告对《宁波1902万科广场一楼美食广场排烟能力检测报告》、营业执照的真实性、合法性及关联性均有异议。合法性上，首先，检测报告的检测单位湖人公司的经营范围并没有排烟能力检测的经营内容，其次，形式不合法，其出具该份检测报告也并未举证证明湖人公司具有检测资质以及实际检测人员的资质、从业证书。再次，从原告提供的《宁波1902万科广场负一楼美食广场厨房设备实际到货清单》中可见，检测单位湖人公司与原告有经济往来关系，属于利害关系方，并且原告此前向其采购的设备合计24万多元，超过被告与其交易的金额，因此不难看出湖人公司更会站在原告角度发表意见。综上，被告认为其提供的检测报告的三性均不应当被采信。关联上，报告的检测方法不合理，检测方法是根据现有档口业态，后有检测结论，这意味着当原告变更部分档口经营业态时检测结论也会有所不同。被告向原告交付了租赁房屋，并不意味着需一直无条件满足其一直增加的档口经营的要求，检测报告不能证明现场设备存在缺陷，甚至根本没有得出设备存在缺陷的结论性意见。对《排烟系统购销与安装合同》的真实性，合法性没有异议，对该证据的关联性及证明内容有异议，该证据并不能证明被告交付的租赁房屋存在缺陷，原告未将该证据的附件附上，从附件可以看到被告向湖人公司采购的排烟罩为8个，是少于原告经营过程中实际开放的档口，原告以此来证明租赁房屋存在缺陷，明显不能成立。 本院认为，被告对湖人公司检测排烟能力的资质提出异议，原告并未提供充分证据证明湖人公司具有该项资质，故本院对排烟能力检测报告不予认定；营业执照系复印件，被告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据；本院对《排烟系统购销与安装合同》的真实性予以认定。 4.《满意度调查表》一组、《宁波市镇海区庄市爱奇艺影吧投诉单》一组、《2017年2月4日至2018年11月30日盈亏表》一份，欲证明因被告未及时履行维修义务导致顾客及周围商户大量投诉、营业额直线下降，原告至今无法正常经营的事实。 经质证，被告对《满意度调查表》的真实性、合法性及关联性均有异议，被告认为，合法性上，《满意度调查表》及《爱奇艺影吧投诉单》在证据形式上属于证人证言，应当有证人的身份主体信息，并且应当到庭接受法庭及被告询问，关联性上，《满意度调查表》无法确定其真实性，无法确定是否是第三人所签，并且证明该第三人到此就餐，《投诉单》文件形式上的真实性，请法庭核实，关联性有异议，同时不能证明被告未履行维修义务，或者说被告提供的设备有缺陷，假设有缺陷，原告及第三方爱奇艺影吧未提出维修要求，而设备的保养义务归属于原告。关于盈亏表，系原告单方制作，其对真实性不认可，不能证明所欲证明的内容，店铺营业额涨跌受多种因素影响，营业表也不能证明营收逐渐下降，是有增有减，总体增长的态势。 本院认为，《满意度调查表》一组实质系证人证言，被告提出异议，调查表上记载的被调查人的信息不全，证人也未出庭作证，故该证据不能单独作为认定案件事实的依据；关于《投诉单》，该证据系案外人向原告提供，被告有异议，该证据不能单独作为认定事实的依据；盈亏表系原告单方制作，被告提出异议，原告也未提供其他证据予以印证，故本院不予认定。 5.网上银行电子回单、业务回单一组复印件、《1902万科广场房屋租赁合同》（物业费参考合同）复印件一份，欲证明被告应支付给原告的违约金的计算标准。 经质证，被告对回单的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，从原告已付的租金回单的支付时间上可以看出，原告拖延支付租金是常有的事，被告基于商场孵化和商户支持的考虑，一直对原告采取比较宽松的要求。该房屋租赁合同是被告与案外人朱磊的租赁合同，被告对该项证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，该合同与本案没有关联，也无参考性。原、被告在租赁合同中明确约定，原告在租赁期内无需缴纳物业费，因此其据此主张违约金没有依据。案外人朱磊承租的房屋正是爱奇艺影吧使用，爱奇艺影吧已与被告协商退租事宜，其与原告有共同的退租诉请，双方有可能结成利益同谋。 本院对网上银行电子回单、业务回单一组的真实性予以认定，房屋租赁合同系复印件，被告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。 6.《食匠公司设备清单》一份、收款收据四份、美食广场监控音响设备清单一份、神舟电脑统一销售凭据一份、宁波万科1902广场地下室美食广场报价单打印件一份、1902万科美食广场增加电缆工程清单一份、收据两份、万科-食匠1902美食广场商铺灯箱及招牌广告统计表（2017年3月）一份、厨房设备实际到货清单复印件一份，欲证明被告应该支付原告收银软件等相关设备、广告制作费用损失的事实，其中可拆除的设备是清单中的第9项“电视机、办公桌及仓库货架等”。 经质证，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，被告并非这些材料的当事人，无法确认真实性。同时对这些采购单的履行情况无法确认，是否使用于租赁房屋也无法确认。此外，假设这些设备用于租赁房屋，而原告采购这些设备、制作广告等系原告经营需要的开支，原告经营期间已使用了设备，并且享受了广告的效果，同时其在退租后这些设备也不是无任何价值，原告将其列为解除租赁合同的损失没有合法和合理依据。另外，原告提供的《宁波1902万科广场负一楼美食广场厨房设备实际到货清单》中档口仅9家，而当前却实际营业12-13家，这也正是租赁房屋美食广场排烟效果不理想的原因之一。在原告超过租赁房屋承载范围经营时，被告没有义务满足其经营需求。此外，湖人公司是原告供货商，从交易金额上看，原告是湖人公司更为重要的客户，是利害关系方，所以有关湖人公司的证据不应被采信。 本院认为，设备清单系原告单方制作，被告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据；关于收款收据四份、收据两份、美食广场监控音响设备清单、神舟电脑统一销售凭据、1902万科美食广场增加电缆工程清单、万科-食匠1902美食广场商铺灯箱及招牌广告统计表（2017年3月）各一份，因该组证据系案外人出具，被告有异议，原告也没有提供其他证据予以印证，故该组证据不能单独作为认定事实的依据；宁波万科1902广场地下室美食广场报价单一份系打印件，并无施工单位盖章，被告提出异议，故本院不予认定；厨房设备实际到货清单一份系复印件，被告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。 7.《食匠公司2017年7月-2018年11月营业额对比表》、《食匠公司2017年12月-2019年9月营业额对比表》各一份、档口销售月统计表一组，欲证明被告未及时履行维修维护义务造成原告的营业额损失的事实。 经质证，被告对该证据的真实性、合法性及关联性及所要证明的内容均有异议。该些材料系统内容截图，由原告单方面出具，被告无法确认真实性及合法性。同时，原告单方面制作的材料不能反映营业额降低，原告经营期间营业额高低受多种因素影响，比方说档口经营种类、食物味道、优惠力度、经营时间等因素，原告将其营业额降低归因于被告提供的租赁设施，完全没有依据，且从档口销售统计表中可以看出，营业额与排烟排水系统的好坏无关。 本院认为，上述证据系原告单方制作，被告提出异议，故该组证据不能单独作为认定案件事实的依据。 8.《停水停电通知》、《2018年12月1日—5日营业额平均值表》各一份、《档口销售日汇总报表》一组，欲证明因被告擅自停电造成的12月6日至12月7日的营业额损失。 经质证，被告对《停水停电通知》的真实性、合法性没有异议，被告不存在擅自停水停电的行为，被告基于合同第27条行使权利，但被告在对其停水停电前已向其履行了告知义务，也明确了因原告拖延支付租金导致的被告采取停水停电措施导致的损失，被告不承担相应责任。因此，被告无需为此承担营业额的损失。《营业额平均值表》、《档口销售日汇总报表》为单方制作文件，是原告内部资料，真实性无法确认。退一步讲，2018年12月1日至2日为周末，营业日比12月3日至4日高，原告以节假日的标准来比照工作日的营收，明显不当。 本院认为，该组证据系原告单方制作，被告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。 9.《租赁变更协议》一份，欲证明原、被告双方于2018年8月10日签订变更协议，删除《1902万科广场房屋租赁合同》第5条第2项第3款，原告无需提供原、被告双方认可的第三方会计师事务所出具的年度销售额报表的事实。 经质证，被告对该证据无异议，对证明内容也无异议。 本院对该证据予以认定。 10.现场档口照片打印件一组、美食广场平面布局图一份、关于水晶吧审批工作联系函两份、增值税普通发票一份，欲证明原告在原先的基础上只增加一家水晶吧，是做电加热的旋转火锅，曾经向被告申请审批，被告同意且已经开具发票，发票记载水晶吧进驻的进场费，而且水晶吧根本不需要用到排烟的事实。 经质证，被告对照片一组无异议，平面图中的整个经营状况发生了变化，但是整体布局是这样的，对发票的真实性、合法性无异议，对发票的关联性及欲证明的内容有异议，工作联系函上的签名是被告的工作人员所签，但仅表明被告收到联系函，但不能说明水晶吧不会产生油烟、不需要排烟的事实。 本院对该组证据的真实性予以认定。 11.2018年11月30日“关于油烟管道清洗事宜”工作联系函原件及复印件各一份、对油烟管道进行排查、现场勘查的情况说明三份及现场勘查图片一组，欲证明原告在被告提供的排烟系统存在严重缺陷的情况下，客观上无法进行正常清洗的事实。 经质证，被告对工作联系函和说明的三性均有异议，工作联系函仅有原告单方面的签章，该原件上有经办人签名的，但复印件上却没有，且被告实际上没有收到。后面所附的情况说明是两家单位出具的，该三份情况说明是案外人出具，证据形式属于证人证言，提交不符合证据合法形式，应该由情况说明人出庭说明，并要求附上检测资质的文件，看说明表述的内容，也仅说管道清洗比较复杂，费用较高及油污形成的原因，无法证明原告欲证明的油烟管道无法清洗的事实，现场图片因为是情况说明的附件，因此跟情况说明的意见一致。 本院认为，工作联系函上无被告单位签章或经办人签字，被告对此提出异议，原告未提供其他证据印证被告已收到该函件，故本院对工作联系函不予认定；对油烟管道进行排查、现场勘查的情况说明三份本质上是证人证言，其中并无制作说明材料的人员的签字，被告提出异议，出具说明的两家单位也未派员出庭作证，故情况说明三份及所附照片一组均不能单独作为认定案件事实的依据。 12.清洗图片一组、收款收据、增值税普通发票各四份、《宁波市排油烟系统防火清洗服务合同》两份、协议书一份、施工安全协议各两份、租户施工申请表一份，欲证明原告经常对客观上能清洗的排烟系统一直尽力在清洗的事实，清洗图片是施工协议的附件。 经质证，被告认为其并非这些证据的相对方，对合同和协议、收据、发票、申请表的形式的真实性无异议，对图片有章的认可其真实性（有章的也要提供其有资质的文件予以佐证），无章的不认可其真实性，对该组证据的关联性、证明目的有异议，合同是与第三方宁波市鄞州盛德环保科技有限公司签订的，约定的清洗范围仅是油烟罩、挡板的清洗，并不包括油烟管道，清洗记录从2017年7月才开始，原告实际经营是从2016年12月试营业，2017年2月正式开业，约定清洗周期是按季度清洗，租赁合同约定油烟罩、挡板等是每日清洗，所以原告没有按照合同约定履行清洗义务，实际清洗也有拖延的情况。关于协议的清洗约定是厨房油烟管道清洗，2019年8月-2021年8月期间，每年一次，但提供的发票实际清洗是2018年8月。从协议和发票看，原告是自2018年8在被告催促下才开始清洗油烟管道，清洗频率是一年一次，不符合双方合同约定和消防安全规定按季度清洗的规定。被告在上一份证据中出具了情况说明是2018年11月，如果按照收据和发票，是在实际清洗后的三个月，而清洗公司出具说明是11月，更说明管道清洗是可行的，而非原告证明的管道存在缺陷客观上无法清洗。 本院认为，关于无章的图片，因系原告单方提供，被告有异议，该证据不单独作为认定事实的依据。本院对其他证据的真实性予以认定。 13.不续约通知（告知）三份，欲证明因被告在长达2年时间内无法提供能正常排烟的排烟系统，导致原告方档口合作不断流失、无法正常经营的事实。 经质证，被告对该组证据有异议,被告无法确认上面的签名是其实际经营人所签，无法确认其真实性，从合法性上说，该证据是属于证人证言，提交形式不符合法律规定，应该出庭作证。关联性上，被告认为商铺流失有很多其他原因影响，不应该以档口经营人的陈述就认定系被告原因所致。 本院认为，该告知书系案外人提供，被告有异议，本院亦难以核实其真实性，故该组证据不能单独作为认定事实的依据。 14.光盘一份，欲证明鉴定现场设备设施环境情况。 经质证，被告对该证据的真实性和合法性无异议，对证明内容有异议，这是做鉴定排烟实验的视频，12个档口中间的3个，鉴定人在做排烟现场实验时这几个档口同时在炒菜，小小私厨确实是在排烟到其他店面，只能证明小小私厨确实排烟不畅，并不能证明所有档口的排烟问题。 本院对该证据的真实性予以认定。 15.本院依原告申请，委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司（以下简称“中浩公司”）进行鉴定，该公司于2019年9月出具鉴定意见书、发票各一份。被告航万公司对该鉴定意见书提出异议，故中浩公司出具意见回复函一份。原告提供鉴定意见书、发票、回复函各一份，欲证明涉案排烟管道未达到原告经营餐饮所需的正常排烟要求，未到达合同中排烟设施设备保障所约定档口数量以及报备餐饮的相关条件，涉案排水系统的坡度未到达GB50037-2013《建筑地面设计规范》的相关要求，未能满足餐饮经营的排水要求。 原告对该组证据无异议。 经质证，被告对该证据的真实性和合法性没有异议，认为鉴定机构的鉴定资质范围没有包括鉴定排烟设备设施的资格，请法院核实，对鉴定结论及其关联性有异议，认为不能证明原告的欲证明内容。具体意见如下：鉴定结论缺乏客观强制性标准和合同约定义务的支持，结论的内涵与不能实现合同目的的内涵不同，不能作为认定案件事实的依据。其一，鉴定意见属于证据，只能作为客观事实认定的依据，鉴定结论对排烟、排水要求进行了主观判断，且依据标准非强制性规范，也不是约定的规范，超出证据证明客观事实的范畴。其二，鉴定方法与鉴定目的不匹配，结论不周延。鉴定人采用的排烟罩和排烟道匹配性对比仅能得出排烟罩和排烟道不匹配，不能得出排烟设施不满足原告经营餐饮正常的排烟要求，鉴定机构不具备条件测量餐饮档口的实际排烟需求数据，无法采用实际排烟量需求数据与排烟能力进行对比作出鉴定结论，逻辑推导不周延，其基于排烟罩设计排烟需求量等同于原告实际排烟需求值为假设前提，未考虑排烟罩配置过大的可能性。当排烟罩配置过大，超过实际排烟需求，同时也超过排烟道排烟能力，而排烟道排烟能力又大于实际排烟量需求，只能得出排烟罩和排烟道不匹配，不能得出排烟设施不满足原告所经营的餐饮正常的排烟要求的结论。其三，经过鉴定，现场12档口只有3个档口排风读数较低，且发生烟雾倒灌就餐区只有一家停业的小小私厨档口。租赁房屋符合餐饮业态经营用途，配套设施只有四分之一的设施存在瑕疵。鉴定人基于只要有一个档口不满足，就可以判定为不满足餐饮正常的排烟需求的原则作出结论，不考虑程度要素，与租赁房屋能否正常使用、是否能够实现合同目的的内涵区别较大，不能直接援引适用。其四，鉴定意见依据的标准并非强制性标准，甚至没有排烟能力方面的鉴定标准，排烟、排水援引的标准均不属于强制性内容。即使存在不符合情形，也属于设计瑕疵，与不能实现合同目的及不能满足餐饮正常的排烟和排水要求相去甚远，鉴定依据的标准不能等同于原告排烟、排水设施配备的合同义务。 经被告申请，鉴定人叶某出庭作证，鉴定人叶某称：鉴定的对象和目的是根据法院的要求进行的。鉴定时对排烟罩的风速、面积、排烟过程做了测量，计算出每个档口的排烟风量，经过系统检测和计算，很多档口的排烟罩口风速是0或0.2、0.3，根本排不出烟，不是根据小小私厨一个档口排烟不好来确定所有档口均不好。排烟和排水的国家标准是最基本标准，经鉴定认为没有达到这个要求。正常风速的标准一般没有，具体根据现场科学的比较。排气筒、烟筒不符合GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》，违反该标准后果很多，无法预测。租赁房屋一共12个档口，4个轻油烟，8个重油烟。系统来看，排烟系统比较差，如果分配到每一个，只能说有轻有重，不能分拆来看。现场来看排烟确实不好，但没有蔓延到就餐区。鉴定时并未对实际排烟需求值进行测定，也不需要，实际排烟量是在变化的，不可能知道实际排烟量是多少，鉴定是能力匹配问题，即能否把烟排出去，设计排烟罩就要满足该排烟罩的排烟量，通过风速测量、炒菜时排烟量等综合计算，排烟管道与排烟罩之间存在不匹配的情况。至于排烟罩和排烟道不匹配、风机配备功率不足是否可以修复，因不属于鉴定范围，不予回答。GB50037-2013《建筑地面设计规范》不是强制性条文，是国家对于建筑物排水坡度的基本要求，不满足这个要求，就不合格。结合现场实验，排水用了最极端的实验，在明渠最开始端口用消防管道往里面喷水看里面情况，从一系列的实验排水效果度及标准符合度，综合考量其他因素得出不符合规范和排水效果比较差的结论。现场水是没有溢出排水沟，水是过去了，但排水长达3分钟，排水效果比较差。因为排水坡度比较平缓，导致排水速度比较慢，排水效果差，鉴定出来的数据与基本标准差了一半，不符合要求，而且是明沟，很容易有东西掉下去，最终是综合考量多种因素得出的结论。 经质证，原告认同鉴定人的陈述，无异议，表示实验时只开了三家，如果其他家都开，会更厉害。实际只有4家在营业，3家不开是因为油烟排不出去。 被告认为鉴定人称鉴定结论根据鉴定方法得出的综合性结论，根据法院对委托事项的表述，鉴定人的表述不周延。部分档口无法排出油烟，但在经营的排出油烟是没有问题的。至于排水是没有问题的，只是达不到鉴定人的排出速度。最终结论应由法院得出，鉴定人仅应陈述鉴定的客观事实。根据鉴定意见书，现场12个档口只有3个档口的排风速度是0，达不到排烟的要求，该程度与司法上的不能实现合同目的不同。鉴定依据的前两个标准不是强制性规范。 本院对鉴定意见书、意见回复函、发票的真实性均予以认定;对于鉴定人出庭证言，本院认为不能单独作为认定案件事实的依据。 被告航万公司提交的证据如下： 1.《排烟系统购销与安装合同》一份、竣工报告复印件一份，欲证明被告向原告交付的租赁房屋符合合同约定的交付标准，所提供的租赁房屋档口吸烟罩、吸排烟系统等设备齐全到位的事实。 经质证，原告认为从该份清单上看出刚好是12个档口。其中中式快餐是2个档口，其他都各算一个。原告对合同的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明目的有异议，被告提交的合同和清单是排烟系统和排烟罩，排烟系统和排烟罩不是排烟管道，都属于排烟系统，但是它们不是同一个组成部分，被告提供该证据目的是增加检测报告的可信度，不能证明被告欲证明的目的。原告对报告的三性均不认可。关于合法性和真实性，没有原件，监理单位没有签名，是否符合交付标准无法确定，关联性同合同的意见。 本院认为，关于竣工报告，因系复印件且原告有异议，本院不予认定。本院对合同的真实性予以认定。 2.2019年1月22日拍摄的现场档口照片13份，欲证明原告租赁及经营期间，实际档口超过被告交付时档口吸烟罩数量，造成美食广场排烟效果不理想的事实； 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。当初双方合同约定过的是12家档口，且水晶吧经被告同意也用不到排烟，也不能造成排烟效果不理想。 本院对该组证据的真实性予以认定。 3.2017年8月10日告知函复印件、2018年6月1日沟通函复印件、2018年7月9日告知函打印件、2018年8月15日告知函打印件及送达照片各1份、2018年8月29日告知函打印件、2018年11月27日告知函打印件、清洗服务协议复印件、施工安全协议复印件各一份，欲证明原告违反合同约定，长期不清洗排烟管道导致涉案房屋“美食广场”排烟效果不理想、消防安全隐患大的事实。 经质证，原告认为2017年8月10日告知函和2018年6月1日沟通函是收到过的，上面的签名是沈廉军，是原告的运营总监，2018年8月15日告知函也收到过，照片中的人也是原告的工作人员。2018年7月9日、2018年8月29日、2018年11月27日的告知函都是收到过的。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，从开业到现在都是对油烟罩进行清洗的，没有记录的是内部清洗，排烟管道也进行过清洗，没有频繁清洗是因为被告的油烟管道不符合规范无法清洗，该组证据不能证明是因为原告不清洗导致排烟效果不理想。 本院对该组证据的真实性予以认定。 4.《1902万科广场房屋租赁合同》、申请复印件、《租赁合同主体变更协议书》、租赁变更协议各一份，欲证明原告向被告承租1902万科广场负一层B03美食广场并约定租金及支付时间、装修折旧费、房屋交换和违约责任等内容的事实。 经质证，原告对该组证据无异议。 本院对该组证据予以认定。 5.2016年12月27日工作联系函一份，欲证明2016年12月被告已经交付租赁房屋，原告试营业的事实。 经质证，原告对该证据的合法性、真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该联系函第三条也证明了租赁场地交付时间一直在推迟，说明2016年12月被告根本没有正常交付，根据合同约定应该是2016年11月20日交付，被告已经逾期交付，应该支付违约金。 本院对该证据的真实性予以认定。 6.水费清单1份及水表照片13张，欲证明截至2019年1月23日原告在租赁期及实际占有期内实际产生的水费等费用。 经质证，原告对该组证据不认可，原告认为该水费是与第三方行政部门的事情，与被告方无关。原告的水电费都是向万科交纳的。 本院认为，该组证据是被告单方提供，原告有异议，该组证据不能单独作为认定事实的依据。 7.支付催告函打印件、送达邮件打印件、关于提报财务人员电子邮箱的通知、停水停电通知各一份，欲证明原告逾期支付租金等费用，被告进行催讨，并于2018年11月20日进行邮件催讨，但原告拖延支付，被告根据合同约定采取停水停电措施的事实。 经质证，原告对支付催告函、送达邮件有异议，支付催告函不能证明是送达邮件的附件，虽有财务的通知，不能证明收件人就是原告，邮箱是很容易被篡改的，不能证明被告向原告进行过催讨，与证明目的不符。对关于提报财务人员电子邮箱的通知的真实性无异议，对关联性有异议，与被告的证明目的没有关系。对停水停电通知的真实性无异议，是11月28日收到的，对合法性、关联性、证明目的有异议，该证据是原告与水电部门的事情，水电是经营基本需要，即使合同有约定，被告也无权对原告进行停水停电，该通知上的签名是原告方的工作人员。停水停电的时间原告是支付过租金的，上次交纳的租金是到2018年12月15日。 本院认为，关于支付催告函及送达邮件均系打印件，原告有异议，该证据不能单独作为认定事实的依据。本院对其他证据的真实性予以认定。 8.解约函、解约函现场送达照片、解约函邮寄送达面单复印件及签收查询打印件各一份，欲证明原告逾期支付租金等费用超过60日，被告行使合同解除权，向其发送书面解约函的事实。 经质证，原告对该组证据的合法性、真实性、关联性、证明目的均不认可，不认可收到过解约函，是被告先违约，原告方也提了解约的要求。 本院认为，鉴于原告对该组证据有异议，也无其他佐证，该组证据不能单独作为认定事实的依据。 9.《关于食匠公司餐饮项目环境影响报告表的批复》、《镇海区环保局关于受理食匠公司餐饮项目环评文件的公告》、《镇海区环保局拟对食匠公司餐饮项目环评文件作出审批意见的公告》、环评文件审批申请表、建设项目环境影响报告表各一份，欲证明原告承租涉案房屋用于餐饮经营时已经明确知晓并接受租赁房屋的排油烟设施排气口总风量为30?000m/h，同时承诺每年清洗不少于3次，宁波市生态环境局镇海分局经审核确认租赁房屋餐饮项目排烟设施符合要求的事实。 经质证，原告对该组证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，总排风量为30?000m/h仅代表油烟排放的总量，至于场地有多少油烟量要经过实际经营才知道，该数据仅代表处理能力而已，并非说明都可以排掉，应根据现场12个档口经营所产生的油烟来确定排烟量。 本院对该组证据的真实性予以认定。 10.发票一份，欲证明鉴定人出庭的费用，该费用应根据胜败比例来承担。 经质证，原告对该证据无异议。 本院对该证据予以认定。 根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下： 2016年11月20日，被告航万公司（作为甲方）与品泰公司（作为乙方）签订《1902万科广场房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于1902万科广场负一层B03美食广场用于餐饮类经营，租赁房屋面积851平方米，乙方应当是在该租赁房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在租赁房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人。乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。 合同第四条约定保证金5万元。乙方应在租赁合同签署之日起三日内向甲方支付保证金。保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证，甲方有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金、物业费或其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等。租赁期届满或租赁合同提前解除时，乙方完成付清一切应付款项（包括但不仅限于租金、物业费、能耗费、房屋占用费、各类违约金等）、按约交还租赁房屋、乙方完成注册地变更或注销手续、办理完毕水、电、燃气、通讯、网络等相应的转户或销户手续等义务后30日内，甲方将保证金（仅限于扣除甲方根据租赁合同有权抵扣的金额后的余额）无息退还给乙方。 合同第五条约定租金自计租日开始计算，不包括物业费、装修管理费、能耗费等租金以外的所有费用。租赁期限共计60个月，从2016年12月15日至2021年12月14日。自合同起始日，甲方无法将租赁场地按照本合同第九条款第3条约（以下简称9.3条款）和第十一条款第3条约（以下简称11.3条款）交付给乙方时，则以达到本合同第9.3条款和11.3条款交付条件的实际交付日为计租日。租金标准按照月度保底租金和税前销售额扣点二者取高原则的计算方式计算。租金标准如下：2016年12月15日-2017年12月14日保底租金5万元/每季度，年税前销售额扣点5%；2017年12月15日-2018年12月14日保底租金15万元/每季度，年税前销售额扣点9%；2018年12月15日-2019年12月14日保底租金17.5万元/每季度，年税前销售额扣点10%；2019年12月15日-2020年12月14日保底租金20万元/每季度，年税前销售额扣点12%；2020年12月15日-2021年12月14日保底租金25万元/每季度，年税前销售额扣点14%。乙方需在次月15日前提供盖公章的上月销售额数据明细。乙方应当以每三个日历月为一个支付租赁期，先支付后使用，乙方的首期保底租金（2016.12.15-2017.3.14）50?000元应在本合同签订后15日内交付，之后乙方应该在每个支付租赁期前一个月的20号（如遇法定节假日，则支付期限相应提前至假期前最后一个工作日的24时）前将下期保底租金交付到甲方指定账户。提成租金一年一付，于每个租赁年度的次月15号（如遇法定节假日，则支付期限相应提前至假期前最后一个工作日的24时）前结算完成并付款，首期（2016年12月12日-2017年12月11日）的提成租金于2018年12月31日前支付。如结算出的提成租金数额少于保底租金的，则该支付租赁期的租金以保底租金为准，乙方不再另行支付；如结算出的提成租金数额高于保底租金的，则该支付租赁期的租金以提成租金为准，乙方需补足该支付租赁期应交租金的差额部分。 合同第六条约定甲方不另行收取美食广场的物业费。合同第七条约定乙方应自接受房屋之日起自行承担租赁房屋的能耗费及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费以及非正常营业时间空调供应费和设施、设备的开通和使用的费用、其他费用。甲方为租赁房屋安装独立的水表、电表等测量仪表计量，乙方根据计量支付相关费用，乙方接受水价为6元/吨，电价1.15元/度。若市场水、电价格进行调整，则甲方可与乙方根据市场变化重新定价。水费、电费、通讯费等根据有关部门确定的收费标准计费，由甲方向乙方代收。其他费用根据甲方确定的收费标准计费。乙方应在收到甲方提供的付款通知单的7个工作日内向甲方支付上述费用。 合同第九条约定甲方应于2016年11月20日向乙方交付符合租赁合同约定的租赁房屋。甲方按照附件4约定的，在达到本合同第9.3条款（取得建筑工程消防验收意见书含开业前验收合格证照、环保部门的环评意见书）和第11.3条款（每个档口吸烟罩、吸排烟系统和天然气安装、开户，由甲方负责提供到位）交付条件时，向乙方交付租赁房屋。乙方签订本合同前已经对租赁房屋进行了充分的了解，认为该房屋完全符合其租赁要求和使用目的。租赁房屋交付时，双方应共同验收，验收完成后双方应签署书面交付凭证，交付凭证签署后视为甲方已按照合同约定履行了交付义务。交付验收时，如租赁房屋不符合约定的交付标准且影响乙方使用的，甲方应在15日内完成整改使租赁房屋符合约定的交付标准并向乙方交付；如租赁房屋不符合约定的交付标准但不影响乙方使用的，乙方应与甲方办理交付手续后，要求甲方根据租赁合同的约定承担维修义务。 合同第十条约定乙方应自2016年12月12日起正式对外营业（具体开业日以燃气开通时间为准），作为租金起算日，并保证开业商家在8家以上。 合同第十一条约定乙方需向甲方交纳装修折旧费，第一年装修折旧费36万元，分两次缴纳，签正式合同时7个工作日内缴纳24万元整，2017年12月28日前缴纳12万元（另，如12个档口全部招满时，3个工作日内缴清）；第二年至第三年如有新招档口进来，则缴纳甲方装修折旧费1-3万元/家，第四年至第五年如有新招档口进来，则缴纳甲方装修折旧费3万及3万以上每家，同时甲方有权查阅第三方租赁合同。新招档口入驻前，需经甲方书面同意，且甲乙双方对折旧费用协商一致。甲方前期在乙方租赁场地配置安装的设施设备因甲方日常管理不善或设施设备本身就存在潜在缺陷（含水电、吸排烟、供排水系统保障不力或其他楼层餐饮业态布局管理混乱）等原因影响到乙方无法正常营业达到1天以上导致但不仅限于乙方经营业绩不达标等情况发生，因此给乙方及乙方档口合作人造成的损失，由甲方承担责任（包括但不仅限于因此造成的违约责任）和相对应的经济赔偿责任。如因乙方改造或新增设备造成的，则由乙方自行负责，甲方不承担责任。 合同第十二条约定：租赁期间，乙方应正常使用并爱护房屋及甲方提供的各项设施，防止损坏。乙方发现该房屋及其附属设施（甲方提供之部分）发生损坏或故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后七天内派人至现场勘查。乙方应妥善使用租赁房屋、该购物中心及其附属设施设备，因乙方使用不当或不合理使用造成损毁或发生故障的，乙方负责维修。乙方未按租赁合同约定承担维修保养义务的，甲方可书面通知乙方限期整改，乙方仍未修复的，甲方可代为修复，但乙方应承担维修费用，甲方有权自租赁保证金中扣除。 合同第十六条约定乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除后5日内，将租赁房屋交还甲方。除甲方另行书面确认同意保留的装饰、装修及或安装、改造的设施设备外，乙方应将租赁房屋及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（正常损耗除外）交还甲方。否则，无论乙方对租赁房屋进行装饰、装修及或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃租赁房屋内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就装饰、装修及或安装、改造设施设备而发生的费用要求甲方赔偿或补偿的权利，同时甲方为使租赁房屋及设施、设备符合交还条件而发生的费用，由乙方承担。房屋交还时，还应符合以下“交还条件”：乙方应付清一切应付款项，包括但不限于租金、物业费、能源费、设施设备使用费、房屋占有费、各类违约金、损害赔偿金等，乙方在合同约定时间内完成注册地、税务登记地变更或注销手续，乙方办理完毕水、点、燃气、通讯、网络等相应的转户或销户手续，乙方发放的以租赁房屋为经营场所或其他与租赁房屋有关的预付款卡类的退卡以及退费问题以及完成，被投诉等售后服务问题已经解决，乙方利用租赁房屋的其他经营事务已经解决。乙方逾期交还租赁房屋的，每逾期一日，乙方应按逾期前最后一个月租金及物业费1.5倍标准向甲方支付租赁房屋被占用期间的使用费，并应承担租赁合同约定的能耗费等费用。如因乙方逾期不迁出租赁房屋而造成甲方其他损失的，乙方应承担赔偿责任。乙方虽交还租赁房屋，但未满足本条第3项“交还条件”的全部内容，每逾期一日，乙方应按逾期前最后一个月租金1.5倍标准承担违约责任。 合同第二十四条约定从第二年开始，乙方连续两年未达到提成租金，甲方有权终止合作，并不承担任何责任。如遇本合同第十一条第2款时，乙方有权主张甲方给乙方造成的损失并根据影响停业程度视情况考虑是否执行本条款。 合同第二十五条约定乙方在租赁房屋内安装有关厨房、烹饪设备及排水设施需获得甲方的书面同意，并符合有关卫生、环保方面的法律法规以及政府的相关规定，且乙方应当每日清洗厨房操作间集烟罩和烟道入口处1米范围内的管道，及定期（原则上每月一次）清洗排废气、油烟管道等设施设备，由此产生的所有费用应由乙方承担。乙方需在租赁期内根据甲方的要求维修保养、更新替换、清洁在租赁房屋内由乙方安装的设备、设施，因此而产生的一切费用由乙方承担。甲方在商场内所提供的公共排废气、油烟管道、公共隔油放泄弯管需由甲方定期清洁，同时乙方应提供必要的方便以协助进行，因此而产生的相关费用由乙方在本合同约定的管理费之外按比例分摊。乙方招商业态品种需报备30个（其中主营奶茶喝鲜榨果汁的业态不允许经营，如有搭配奶茶和果汁商户一事一议，原则上只能作为档口餐饮业态的辅助配售产品），所进店铺品类及形象需经甲方书面确认。 合同第二十六条约定甲方违反租赁合同的约定逾期交付租赁房屋且未能按约定提前30日通知乙方的，甲方应按首年租金标准按日向乙方支付违约金；逾期超过90日，乙方有权解除租赁合同。甲方未按租赁合同约定提供水、电、空调或未能及时履行维修维护义务超过15日，导致乙方无法正常经营的，乙方有权解除租赁合同。乙方根据租赁合同的约定，解除租赁合同的，或未经双方协商一致甲方单方面提前解除合同的，甲方根据实际租赁期限结算租金、物业费，退还租赁保证金。乙方在条件允许的情况下应配合甲方出具增值税红字发票（如适用）。甲方还须向乙方支付相当于3个月的租金和3个月物业费之和的金额作为违约金，并要求甲方赔偿由此对乙方造成的损失（包括但不限于乙方已经在租赁场地投入的设备、改造建设费用、广告制作费用）。 合同第二十七条约定乙方违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金、能耗费或者租赁合同约定的任何费用的，乙方应按逾期款项总额的0.1%/日标准向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期超过60日，甲方有权解除合同。租赁合同履行期限届满或提前解除后，乙方未按期交还房屋的，至交还房屋之日，应比照逾期前最后一个月租金及物业费标准的1.5倍支付房屋使用费。乙方未履行租赁合同约定的维修养护义务的，或不支付租金以外的本合同约定的其它任何应付款项逾期超过一个月，并在收到甲方书面催告后15日内仍未付款的，或出现其他法律法规允许甲方解除合同之情形或租赁合同约定的甲方享有解除权的其他情形等，视为乙方重大违约，甲方有权解除合同，要求乙方支付相当于3个月的租金和3个月的物业费之和的金额作为违约金，并要求乙方赔偿由此对甲方造成的损失。甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同时，租赁合同自乙方收到解除通知之日起解除。甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于3个月租金和3个月物业费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方作出的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。若乙方开业日未达到8家以上开业，乙方则按照日租金双倍金额计算作为违约金给予甲方。 2016年12月27日，品泰公司向被告发送工作联系函，品泰公司提到的主要内容：截止到2016年12月28日，1902万科广场负一层B03（食匠餐饮）美食广场天然气只完成了6家开户工作，还有6家档口时间还无法确定何时可以开户点火验收；管道已经安装完毕，但是每个档口顶部恢复和照明工作目前也无法明确时间；租赁场地正式交付也一直在推迟，并且到目前为止具体交付工作和交付时间，也未明确告知。原本定在2016年12月30日正式开业，也已经无法实现只能改成内部试营业。为筹备开业，公司前期花费大量的人力物力财力，并鼓励旗下的合作档口从2016年11月11日之前就招聘好了员工，一直在等待开业，因为开业时间迟迟实现不了且存在不确定性，现在旗下合作档口压力和情绪很大。为了妥善处理，根据实际情况作出以下调整方案:2016年12月30日试营业，动员6家已经开通天然气的档口试营业，试营业坚守到2017年1月17日，2017年2月6日恢复正常营业，正月十六日盛大开业。 2017年2月20日，原告向被告发送工作联系函，原告提到的主要内容：地下1楼没有通暖气，顾客反映比较冷，就餐环境差，影响就餐；部分厨房排烟能力不足，烟排不出去，倒灌至就餐区域，影响就餐；地下1楼排污水槽制作坡度不够，比较平整，导致污水排不出去，地下2楼排污水及垃圾清理不及时（没有形成固定的清理周期）。 2017年3月13日，被告（作为甲方）与品泰公司（作为乙方）、原告（作为丙方，承租受让人）签订《租赁合同主体变更协议书》一份，主要约定：甲、乙双方于2016年11月20日签订了租赁期限为5年的房屋租赁合同，于2017年3月14日签订了补充协议（租赁合同、补充协议以下统称为原合同），乙方租赁了甲方位于宁波市镇海区庄市大道与明海大道交叉口1902万科广场的房屋铺位号为B03。甲、乙、丙经协商一致，就原合同承租人变更、租赁权利、义务转让事宜订立本协议。一、丙方在签订本协议前已知悉该租赁合同及补充协议的全部内容，包括丙方作为承租受让人应享受的全部权利和应承担的全部义务。乙方同意将乙方在原合同中的权利、义务转让给丙方。丙方愿意受让乙方在原合同的权利、义务，并保证不改变该租赁房屋的经营品牌及业态。二、从本协议生效之日起，原合同的承租方由乙方变更为丙方，由丙方替代乙方承担原合同中承租人的义务、享受承租人的权利。丙方无力承担的部分，乙方对此承担连带责任。本协议签订前，甲方已收取乙方50?000元，乙方承诺不因主体变更而要求甲方予以返还。四、本协议作为原合同的修改和补充，与原合同具有同等法律效力。本协议未尽事宜，以原合同为准。本协议一式六份，各方各执二份，经各方签字盖章起生效。 2017年4月15日，原告向被告发送工作联系函，原告提到美食广场通过近3个月试运营，目前存在以下问题：地下一楼没有通暖气，部分厨房（嵊州小吃、168烧烤）排烟能力不足、烟排不出去，甚至倒灌至就餐区域，洗碗间内无通风装置，地下一楼排污水槽制作坡度不够、比较平整导致污水排不出去等问题，并要求上述问题解决后再开始计算计租日。 2017年5月16日，被告向原告发函，主要内容：铺位的房屋交付标准双方并未具体约定。被告已经取得建筑工程消防验收意见书、环保部门的环评意见书等相关证照。原告提到的通暖气、洗碗间通风装置、排污水槽坡度并非主合同9.3条和11.3条规定的交付条件，不构成迟延计租的理由。被告已在每个档口安装吸烟罩和吸排烟系统，排烟效果不理想不构成迟延计租的理由。考虑到双方实际情况，同意以2017年1月13日作为计租起始时间，希望原告补齐欠缴的租金和装修折旧费。 2017年8月10日，原告向被告发送工作联系函，原告提到的主要内容：2017年7月20日，原告请专业有资质的清理油烟管道公司对负一楼及五楼的风机、油烟净化器进行了清理，由于负一楼的排烟管道均设计为30乘30厘米及40乘40厘米，人根本进不去清理，清理公司建议局部开孔，但会减小吸力降低排烟效果，所以管道里面暂时没有清理。客户及档口长期反映负一楼排烟效果不好，清理人员建议暂时不安装已拆卸清洗的油烟净化器部件，排烟效果略有提升，但远远达不到应有的排烟效果。希望被告拿出有效方案解决。 2017年8月初，宁波1902万科广场商管办公室向原告发函，主要内容：我司于2017年8月9日对贵司排油烟系统的室外风机进行检查，发现外机风机长期未清洗，积油严重，存在极大的安全隐患。贵司已于2017年8月8日安排油烟系统清洗，效果远未达到我司安全管控标准。现我司要求贵司在2017年8月20日前向我司提供贵司与专业排油烟清洗公司签订的清洗合同复印件及清洗公司资质复印件。 2017年9月12日，宁波1902万科广场商管办公室向原告发函，主要内容：第一租赁年度租赁期从2017年2月6日计算租金，第二年度从2017年12月15日计算租金。原告于2017年9月15日前支付5万元租金，于2017年9月22日前支付17万元租金（其中12万元装修折旧费），租金支付到2017年11月5日。关于店铺内的工程问题，洗碗间通风问题和排污水槽坡度问题，将在原告完成上款的付款后，在20日内完成施工。排油烟问题将会进一步确认工程问题，积极与原告商讨优化方案，确保店铺排烟顺畅，不影响档口操作及客人正常就餐。 原、被告后签订《租赁变更协议》，主要约定：甲、乙双方于2016年11月24日签署了关于乙方承租甲方商场B03号商铺的1902万科广场食匠（上述商铺合同在本变更协议中统称为原合同）。双方同意，原合同增加如下内容：第一租赁年度租赁期从2017年2月6日计算租金，第二年度从2017年12月15日计算租金。乙方于2017年9月15日前支付5万元租金，于2017年9月22日前支付17万元租金（其中12万元装修折旧费），租金支付到2017年11月5日。关于店铺内的工程问题，洗碗间通风问题和排污水槽坡度问题，将在乙方完成上述款项的支付后，甲方在20日内完成施工。排油烟问题甲方将会进一步确认工程问题，积极与乙方商讨优化方案，确保店铺排烟顺畅，不影响档口操作及客人正常就餐。外卖平台营业额，以乙方实收金额上报甲方为准。除本协议中涉及的条款外，原合同其余条款不变更，仍按原条款执行。本协议仅对数额或期限进行变更的，相应概念的定义及应用仍按原合同规定执行。变更条款仅对变更日之后的相关变更事项有约束力，变更日之前的事项双方仍应按原合同规定执行。 原告于2017年11月30日、2018年1月5日向被告发送工作联系函，申请将美广办公室前的小就餐区改造成老娘太品牌水晶养生转吧。被告同意了该申请。 2018年1月4日，原告向被告发送工作联系函，原告提到的主要内容：2017年12月30日，原告聘请专业有资质的清洗公司再次对美食广场油烟管道查看，根据现场情况（详见2017年8月10日工作联系函），已经清洗了四家明档油烟管道及排烟罩，由于另外八家非明档档口油烟管道狭小及设有防火阀，人员及设备无法进入，只是清洗到油烟罩上方一米长处（已张贴合格标签）。请对无法清洗的油烟管道进行改造以确保排风通畅及能够顺利清洗油烟管道。 2018年5月22日，原告向被告发送工作联系函，原告提到的主要内容：除了2018年1月4日工作联系函的内容外，还提到各档口排污水槽排水不畅的问题，多次联系被告，被告于2017年9月12日回函承诺整改，但至今未完成。每周原告会安排人员用消防高压水枪冲洗，浪费人力物力，档口负责人均有很大怨言。夏天到了，会散发异味，影响就餐环境。请尽快安排落实整改。 2018年6月1日，宁波1902万科广场商管办公室向原告发函，主要内容：1.针对排油烟管道清洗，我司工程部于17年就和贵司进行对接，要求贵司找专业的清洗公司来执行定期清洗，并且贵司携清洗公司相关人员与我司对接过清洗方案，明确表示可以清洗。2.经我司相关人员多次现场勘查，造成排水沟排水不畅的原因是排水口垃圾未及时清理，排水沟的地漏盖拿开排水就顺畅。贵司排水沟垃圾未及时清理，增加排水口也无法根治排水不畅的问题，且我司隔油池设备已更新，后期全部完工后，再不及时清理垃圾会导致我司设备损坏。 2018年6月1日，原告向被告发送工作联系函，原告提到的主要内容：我司于2017年与贵司提供的管道清洗单位人员沟通后，对方表示只能清洗油烟罩上方一手长的地方。后又找了另外的清洗公司（2017年12月30日），对方也表示只能清洗油烟罩上方一手长的地方。从2018年1月，我司已经就上述问题二次以书面工作函的方式反馈给贵司，要求贵司对无法清洗的油烟管道进行改造以确保排烟通畅及能够顺利清洗管道。另外，排水沟之所以水排不出去，跟排水沟的坡度不够有很大关系，如果将负一楼档口地漏焊死，只是暂时阻止负二楼净化滤油器不会进餐厨废弃物，但会加剧负一楼因排水沟坡度不够产生积水后混合了没有及时排放的餐厨废弃物而产生更重的泔水气味，影响就餐环境。因为排烟不畅，从2017年开始多次被顾客反应和投诉，由于贵司一直未解决，很多老顾客实在无法忍受大厅油烟味，干脆后来就不来美食广场用餐了，对经营产生严重影响。 2018年7月9日，被告向原告出具告知函，主要内容：贵司的油烟管道自2016年12月以来一直未清洗，虽然我司多次催促贵司，但贵司一直以找不到清洗单位为理由迟迟不清洗油烟管道和油烟净化器。目前油烟管道积油严重，部分管道已经出现渗油现象，存在严重安全隐患，现我司已找到我司零星工程单位能提供油烟管道清洗服务，具体报价约112475元。 2018年7月11日，原告向被告发送工作联系函，原告提到的主要内容：一、排油烟不通畅问题情况说明。2016年签约时原告已向被告反映排油烟管道设计和施工不合理可能会严重导致排烟不通畅，被告以图纸是设计院设计的为由，找了一家厨具公司负责美食广场吸排烟系统扫尾工程，并告知原告要等安装完工后看运营时排油烟效果才能确定是否存在问题。排油烟不通畅的问题目前已严重暴露出来，原告多次发函，被告工作人员到场确认并告知会落实整改，但一直未解决问题，该问题已严重影响顾客用餐，给原告公司经营业绩造成很大影响。没有及时排出去的油烟导致各档口吸油罩和厨房吊顶上面油渍堆积严重，经常会渗漏，严重影响了档口正常生产及原告新业态合作招商工作，导致档口空置，严重影响原告的正常经营，给原告造成经济损失。二、油烟管道清洗工作情况说明。被告交付的管道存在实际缺陷问题（排烟管口太小，人无法进入到管道内清洗作业，机器人受消防阀门和二级风机影响无法按照消防要求作业），吸烟罩内吸烟管口只能清洗到1手长位置，其多次建议被告将主管道改大，但被告以该场地吊顶时给排烟主管道预留的高度和空间不足为由搪塞。场地设计和施工时遗留的排烟管道缺陷影响了目前的清洗成本，严重影响正常经营，并要求被告整改。 2018年8月10日，原、被告签订《租赁变更协议》，主要约定：被告同意原告使用自有POS收银设备进行收银（现金、银行卡或被告自行发行的储值卡），但原告应按本附件规定的提交相应的销售资料，以使被告及时准确获得该商铺内的销售数据。该等销售数据将作为计算原告租金的重要依据。原告应于每月结束后的三个工作日内向被告提供已加盖原告公章或财务章的该商铺上月销售报表。月销售报表中的销售金额应包含该商铺内当月发生的全部营业额，并至少按每日销售金额和销售笔数、月累计销售金额和销售笔数、月退货金额和退货笔数、本年累计金额分享列明。原告提交的销售金额应与实际销售金额相符，不得以任何借口不报或少报任何一笔营业额。被告有权就原告的销售小票、发票、报税单、POS收银数据等销售相关资料作不定时的现场审查，原告应给予配合。除本协议中涉及的条款外，原合同其余条款不变更，仍按原条款执行。本协议仅对数额或期限进行变更的，相应概念的定义及应用仍按原合同规定执行。变更条款仅对变更日之后的相关变更事项有约束力，变更日之前的事项双方仍应按原合同规定执行。 2018年8月15日，被告向原告出具告知函，主要内容：我司于2018年8月13日收到贵司的油烟管道清洗方案和合同，我司发现如下问题：没有清洗屋面至地下一层的油烟管道，仍存在安全隐患；清洗合同只约定清洗一次，并未明确后续清洗时间和频次。我司提出如下建议：要求贵司增加清洗屋面至地下一层的油烟管道；清洗结束后将清洗前后的对比资料交予我司一份；要求贵司提供长期油烟管道清洗合同，清洗频次应不低于3个月一次。一旦发现改造管道行为，将立即拆除设备并会开具整改单。 2018年8月29日，被告向原告出具告知函，主要内容：我司于2018年8月27日收到贵司的油烟管道清洗合同，贵司与宁波市海曙大众社区服务有限公司签署油烟管道清洗合同注明清洗频次为每年一次，现我司再次强调要求油烟管道清洗频次为3个月一次。根据人员密集场所消防安全管理规范规定，油烟管道应至少每季度清洗一次。 2018年11月22日，宁波1902万科广场商管办公室向原告发出停水停电通知，主要载明:因原告未能按期全额缴纳租金的应付费用，且经我司财务多次催讨无效。我司已于2018年11月20日向您发送支付催告函，告知您如未能在2018年12月4日18点前缴清所有欠款及滞纳金，我司将于2018年12月5日18点起停止向美食广场店铺供应水、电、燃气。我司友情提示您的店铺，请店铺做好相应准备，因此造成的损失我司概不负责。原告租赁的场地于2018年12月6日至12月7日期间停电。 2018年11月26日，原告向被告发送工作联系函，原告提到的主要内容：排烟管道设计和安装上的存在非常大的缺陷，使原告和各美食业态合作方经营上损失比较大，体现为：设计安装的缺陷，清洗时需要一段一段拆除再重新安装，导致每次清洗费用都非常高，一年4次费用摊销下来，各合作方经营成本无法承受。排烟一直不通畅，严重影响客人的就餐环境，造成客流下滑和流失，造成经营举步维艰，亏损较大。原告从签约之初到现在，一直都在向被告重复反映和交涉，但被告拖了快2年，一直都不解决。原告美食业态合作方郑重声明：如果被告于2018年12月1日之前不能妥善解决好上述排烟管道缺陷问题和已经造成的损失，从2018年12月1日开始随时停止经营、拒交合作金（合作场地营业额抽点）并终止和解除与原告的合作合同。综上，排烟管道缺陷问题已给原告造成了严重损失，希被告妥善解决。 2018年11月27日，被告向原告出具告知函，主要内容：我司工程物业人员于2018年11月20日月度安全检查时发现美食广场油烟管道未按规定时间清洗，上次清洗时间是2018年7月份，油烟管道应每季度清洗一次。请于2018年11月30日清洗完毕。 2019年9月25日，原告腾退了租赁房屋，双方对此进行了租赁物的腾退交接确认。 另查明，原告于2017年9月15日支付被告租金50000元，于2017年9月22日支付50000元，于2018年1月支付171369.86元，于2018年2月支付150000元，于2018年6月1日支付150000元，于2018年8月17日支付150000元，租金实际付至2018年12月14日。 又查明，2017年7月21日，原告与宁波市鄞州盛德环保科技有限公司签订《排油烟系统防火清洗服务合同》一份，约定期限为2017年7月21日至2018年7月20日，每次清洗保养费用1?800元，全年定期清洗4次。2018年7月19日，原告与宁波市鄞州盛德环保科技有限公司签订《排油烟系统防火清洗服务合同》一份，期限为2018年7月21日至2019年7月20日，每次清洗保养费用1800元，全年定期清洗4次，清洗保养范围为厨房油烟罩、挡油板、油烟净化器、排油烟风机。2018年8月23日，原告与宁波市海曙大众社区服务有限公司签订清洗服务协议一份，期限为2019年8月至2021年8月，每年一次，每次28000元，作业范围为油烟管道和支道。根据原告提供的收款收据和发票显示，原告于2017年7月22日清洗油烟风机及油烟罩，花费1800元，于2017年10月20日清洗油烟风机及油烟罩，花费1800元，于2018年1月5日清洗油烟风机及油烟罩，花费1800元，于2018年4月10日清洗油烟风机及油烟罩，花费1800元，于2018年8月15日清洗油烟管道，花费28000元，于2018年8月24日清洗油烟管道，花费1800元，于2018年10月25日清洗油烟管道，花费1800元，于2019年2月21日清洗油烟管道，花费1800元。 还查明，经原告申请，本院依法委托中浩公司对涉案排烟管道是否满足原告所经营的餐饮正常的排烟要求、是否满足合同中相关规定及涉案排水系统的坡度是否满足餐饮经营的排水要求、是否满足合同中相关规定进行鉴定。 2019年9月2日，中浩公司出具鉴定意见书，载明经现场勘查美食广场共有12个档口，其中明档4个、8个暗档，4个明档所经营餐饮种类本身属于轻油烟状态，且呈一字排开，有单独的排烟管道和主管道连接，因此排烟情况较好，暗档区域的排烟管道呈U字形，U字形管道有两个90度转折，对排放有影响，其中有3个暗档（“嵊州小吃”、“小小私厨”、“火舞铁板烧”）排烟效果较差，在有盖板的情况下，排烟口的风速为0m/s，说明几乎没有排烟作用，在拿掉盖板后，风速也较小，从“小小私厨”安装有一根单独的排烟管道至明档区的管道，应是在发现暗档区排烟不佳以后加装，但也未解决问题，且存在个别吸烟风机本身无法排净油烟的可能。另，排水系统为明沟排水，排水沟过长，坡度平缓，在水量较小时，或明沟未清理干净、内部形成油渍情况下，明沟排水不顺畅。鉴定意见为：涉案排烟管道未达到原告所经营的餐饮正常的排烟要求，未达到合同中排烟设施设备保障所约定档口数量以及报备餐饮的相关条件；涉案排水系统的坡度未达到GB50037-2013《建筑地面设计规范》的相关要求，未能满足餐饮经营的排水要求。 原告预付鉴定费48000元。被告对鉴定结论提出异议并申请鉴定人出庭作证，本院予以准许。被告预付鉴定人出庭费2000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，被告航万公司与案外人品泰公司签订《1902万科广场房屋租赁合同》后，原告食匠公司、被告航万公司及案外人品泰公司又签订《租赁合同主体变更协议书》，上述两份协议均系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，均应认定为合法有效，至此品泰公司在租赁合同项下的全部权利义务概括转让给了食匠公司，租赁合同对原、被告双方均具有约束力，原、被告均应按约履行。 关于合同因何解除。食匠公司提出解除合同，理由是涉案合同第二十六条第二款“甲方（指航万公司）未按约提供水、电、空调或未能及时履行维修维护义务超过15日，导致乙方（指食匠公司）无法正常经营”，及排烟排水系统运行不力，不符合合同约定，导致食匠公司无法实现合同目的。对此本院认为，根据鉴定报告，租赁物的瑕疵主要体现在其中三个暗档的排烟效果明显较差、排水不够顺畅等，但该部分瑕疵尚不足以构成重大瑕疵，导致租赁物整体上或大部分不能正常使用，且食匠公司也没有提供充分证据证明其合作的大部分档口系因为上述瑕疵或航万公司未履行维修维护义务导致无法正常经营，结合鉴定报告、现场勘查及食匠公司提供的销售表看，有的排烟效果较好的档口比有的排烟效果较差的档口更早退出经营，有的排烟效果较差的档口持续经营至食匠公司腾退涉案房屋，且直至退出前销售额仍较为稳定，因此食匠公司主张解除合同，依据不足，本院不予支持。 航万公司在反诉中提出解除合同，依据为涉案租赁合同第二十七条第1款“乙方（指食匠公司）逾期超过60天未付租金，甲方（指航万公司）有权解除合同”。食匠公司称航万公司提供的租赁物有瑕疵导致其无法实现合同目的等，故其有权行使先履行抗辩权。对此本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按合同约定，食匠公司应在2018年11月20日前支付2018年12月15日至2019年3月14日期间租金175000元，但食匠公司未支付，事实上构成迟延履行。租赁物虽存在一定瑕疵，但该瑕疵尚不足以导致食匠公司无法实现合同目的，且事实上食匠公司在腾退前一直在经营，食匠公司行使先履行抗辩权不付租金，依据不足，本院不予采纳。至航万公司提出反诉要求解除时，食匠公司已超过60日未付租金，符合合同约定航万公司可行使解除权的条件，故对航万公司提出的解除合同的诉请，本院予以支持。当事人依照约定解除权主张解除时，合同自通知到达对方时解除，航万公司未提供充分证据证明其在起诉前已通知解除，故本案中《1902万科广场房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议书》及两份《租赁变更协议》于起诉状副本到达食匠公司之日即2019年2月18日解除。 关于租金及占有使用费。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，食匠公司应于2018年11月20日前支付2018年12月15日至2019年3月14日期间租金，但未按约支付，航万公司要求食匠公司支付2018年12月15日至合同解除前租金，本院予以支持。根据鉴定报告，涉案场地的排烟排水系统确存在一定瑕疵，航万公司虽尚不构成根本违约，但对此应承担相应的违约责任。考虑到涉案租赁场地设施瑕疵等本案实际情况，本院酌定上述未付期间的租金按约定租金的60%计算，即金额为77000元。关于2019年2月19日至同年9月25日期间占有使用费，合同虽约定“合同提前解除后，乙方（指食匠公司）未按期交还房屋的，至交还房屋之日，应比照逾期前最后一个月租金及物业费标准的1.5倍支付房屋使用费”，但该条款本质属于对食匠公司违约责任的约定，考虑到双方约定食匠公司无需支付物业费、航万公司也有违约等实际案情，本院认为上述期间的占有使用费按前述租金计算方式予以确定较宜，酌定上述占有使用费为255500元。综上，食匠公司需支付航万公司租金77000元、占有使用费255500元，合计332500元。 关于食匠公司与航万公司各自主张的违约金、损失赔偿及保证金是否退还等问题，本院作如下分析： 一、关于食匠公司的第2、3项诉请。本院认为，食匠公司提出该两项诉请的依据是合同第二十六条第3款，但该款约定的是航万公司根本违约时承担的违约责任内容，现航万公司未构成根本违约，故食匠公司根据合同第二十六条第3款要求航万公司承担违约责任，依据不足，本院不予支持。 二、关于食匠公司的第4项诉请。食匠公司诉请的营业额损失分为两类，一是2018年7月至2019年9月腾退前因航万公司提供租赁物有瑕疵导致的营业额损失，二是2018年12月6日、12月7日因航万公司停电造成的营业额损失。对此本院认为，对于食匠公司主张的前一种营业额损失，合同并没有明确约定租赁物存在涉案瑕疵情形下航万公司应承担违约责任的形式，食匠公司提供的证明其营业额损失的依据系其单方制作，航万公司提出异议，食匠公司并未提供其他证据印证自己的主张，且食匠公司也没有提供充分证据证明其营业额的下降与航万公司的违约行为之间存在相当因果关系，故对于食匠公司该项诉请，本院不予支持。对于食匠公司主张的后一种营业额损失，合同第二十七条第1款约定“……逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过15天的，甲方（指航万公司）或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方（指食匠公司）自行承担”，本案中食匠公司应在2018年11月20日前支付下一季度的租金，但未按约支付，食匠公司作为理性的商人，理应清楚合同约定内容，且航万公司在采取停电措施前也告知了食匠公司，航万公司停电时食匠公司已逾期付款15天，食匠公司要求航万公司赔偿停电引起的营业损失，与约定不符，本院不予支持。 三、关于食匠公司的第5项诉请。本院认为，合同中虽约定食匠公司违约导致合同解除情况下保证金不予退还，但该款本质上属于对食匠公司违约责任的约定，考虑到航万公司违约的情况，结合双方互有违约的程度及本案案情，本院从公平原则出发，认定该5万元保证金中2万元可在食匠公司应付未付金额中予以扣除。 四、关于航万公司的第5项诉请。本院认为，双方在合同中约定了食匠公司迟延支付租金的违约金计算方式，现食匠公司确存在逾期支付租金的情形，且双方虽就租赁物瑕疵等问题存在争议，但该事由尚不足以成为食匠公司拖延支付租金的合理依据，食匠公司行使先履行抗辩权的理由不足，故航万公司要求食匠公司支付逾期付款违约金，本院予以支持，但考虑到合同约定的逾期违约金计算标准本身过高、航万公司也有违约等实际案情，本院对逾期违约金计算标准予以调整，本院酌定从2018年11月21日至2019年8月19日按年利率4.75%标准计算，计算得出该期间的逾期违约金为11?933元，从2019年8月20日起至实际履行日期间的逾期违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准进行计算。 五、关于航万公司的第6项诉请。本院认为，航万公司依据合同第二十七条第1款约定行使解除权解除了合同，该情形符合合同第二十七条第8款约定，食匠公司按约应支付航万公司3个月租金和物业费作为违约金，但合同中约定航万公司不另行收取物业费，且航万公司亦按3个月租金主张违约金，故航万公司依据合同第二十七条第1款约定解除合同时，食匠公司需支付航万公司3个月租金作为违约金。本案中,综合考虑双方违约的程度、合同履行情况、航万公司的实际损失等实际案情，本院从公平角度酌定食匠公司应支付航万公司违约金105?000元。 关于变更公司注册地的问题。本院认为，合同第十六条第3款约定“租赁房屋交还时，还应符合如下条件：……（2）乙方（指食匠公司）以租赁房屋作为工商注册地的，乙方在合同约定时间内完成注册地、税务登记地变更或注销手续”，本案中，双方已解除了涉案租赁合同，食匠公司也已实际腾退了涉案租赁房屋，故根据合同约定食匠公司还应完成公司注册地的变更或注销手续，因此航万公司要求食匠公司将注册地从涉案租赁房屋所在地迁出，变更公司注册地的工商登记，符合合同约定，本院予以支持。 关于鉴定费及鉴定人出庭费用，考虑到航万公司提供的租赁物确存在一定瑕疵，且提起鉴定系因航万公司否认相关事实等实际案情，本院酌定上述费用均由航万公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波镇海食匠餐饮有限公司与被告宁波航万置业有限公司签订的《1902万科广场房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议书》及两份《租赁变更协议》于2019年2月18日解除； 二、反诉被告宁波镇海食匠餐饮有限公司向反诉原告宁波航万置业有限公司支付租金77000元、占有使用费255500元，合计332500元，并支付自2018年11月21日起至2019年8月19日期间的逾期违约金11933元，以及自2019年8月20日起至实际履行日止以332500元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期违约金，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、反诉被告宁波镇海食匠餐饮有限公司向反诉原告宁波航万置业有限公司支付违约金105000元，扣除宁波镇海食匠餐饮有限公司已交付的2万元保证金，反诉被告宁波镇海食匠餐饮有限公司尚需支付反诉原告宁波航万置业有限公司85000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、反诉被告宁波镇海食匠餐饮有限公司将其公司住所地从现注册地“宁波市镇海区庄市大道1088号（万科广场）负一层B03”迁出，于本判决生效之日起十日内履行完相关的工商登记变更手续； 五、驳回原告宁波镇海食匠餐饮有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告宁波航万置业有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费36449元，由原告宁波镇海食匠餐饮有限公司负担36252元（已预交17329元；另18923元于本判决生效之日起七日内向本院缴纳），由被告宁波航万置业有限公司负担197元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；反诉案件受理费6985元，由反诉原告宁波航万置业有限公司负担4041元（已预交），由反诉被告宁波镇海食匠餐饮有限公司负担2944元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费48000元及鉴定人出庭费用2000元，均由被告宁波航万置业有限公司负担，其中鉴定费48000元，由被告宁波航万置业有限公司直接支付给原告宁波镇海食匠餐饮有限公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  张晓圆 人民陪审员  孙霓蕉 人民陪审员  许建永 二〇二〇年一月九日 代书 记员  邵 璐