吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初2894号 原告：王帅，男，1992年2月19日出生，汉族，住吉林省四平市伊通县。 委托诉讼代理人：付会慧，北京尚公（长春）律师事务所律师。 被告：吉林省荣业房地产开发有限责任公司，住所地长春市宽城区凯旋路13号。 法定代表人：关明章，董事长。 委托诉讼代理人：李昭，吉林中证律师事务所律师。 原告王帅与被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王帅及其委托诉讼代理人付会慧，被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司（以下简称荣业地产）委托诉讼代理人李昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王帅向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原、被告之间的《商品房认购协议》；2.判令被告返还购房款126924元，利息10331.44元。赔偿重新购买该地块差价损失193041.60元，并承担不超过已付房屋价款一倍即126924元的赔偿责任，综上合计赔偿金额457220.04元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月18日，原告在被告开发建设的“万晟·幸福里”小区售楼处，同被告签订了《商品房认购协议》，约定原告购买“万晟·幸福里”小区1栋7单元1519号房屋，并先后向被告交纳了贷款及相关费用126924元。此后，原告按照被告及银行的要求提交了贷款资料。期间原告曾多次到被告处要求签订《商品房买卖合同》、办理贷款，被告一各种理由拒绝。为安抚原告情绪，达到期满房屋已经售于他人的事实，被告将房屋先行交付给原告至今。直至2019年5月31日该房屋被长春市双阳区人民法院查封，在原告居住房屋上贴上封条，至此，原告才得知房屋已经在2015年12月8日已经出卖给齐光辉，并因为涉及其他案件而被法院查封，原告购买房屋的目的已经无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法利益，根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件使用发若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款计利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实”,诉至贵院，请依法判决。 荣业地产辩称，案涉房屋于2015年12月8日与案外人齐光辉签订了《万晟幸福里首付款分期付款协议》约定将该房屋出售给齐光辉，齐光辉需先后两期支付给荣业地产首付款共计175548元以及向银行贷款33万元。该合同签订后，荣业地产为齐光辉办理了房屋预售登记。后由于齐光辉未向荣业地产支付约定的首付款及未向银行偿还分期贷款，荣业地产代齐光辉向银行支付了全部分期贷款。后荣业地产于2017年1月6日起诉至南关区人民法院，请求解除其与案外人齐光辉的《万晟幸福里首付款分期付款协议》，在该案诉讼期间，2017年8月18日，荣业地产与王帅签订了认购协议，约定向王帅出售案涉房屋。荣业地产主观上产生了错误认识：认为齐光辉违约，符合其与齐光辉签订的违约条款中约定的条件，南关区人民法院会支持荣业地产的诉请解除其与齐光辉的买卖合同，并且其与齐光辉间的买卖协议亦约定若齐光辉逾期付款超过6日，出卖人可以解除双方间的买卖合同并且在不通知买受人的情况下，将其购买的房产另行出售。因此荣业地产是依据其与齐光辉的买卖协议约定条款将房屋另行出售给王帅。此后荣业地产一直积极诉讼，争取解除与齐光辉之间的买卖合同，争取给王帅进行网签备案。南关法院以荣业地产无法提供齐光辉的送达地址且不要求公告送达为由，驳回荣业地产的起诉。在南关区法院驳回起诉后，荣业地产又以相同是由向双阳区人民法院提起诉讼，双阳法院认为荣业地产诉请已经超出了解除权的行使期间，判决驳回了荣业地产的诉讼请求。二审法院维持了双阳法院的一审判决。荣业地产向高院提出了申诉。一、地产与王帅间签署的《商品房认购协议》应当为无效合同。在双方签署上述协议之前，已经将争议房屋网给了案外人齐光辉，故其与王帅签订的认购协议无效。二、对于原告提出的返还衣服购房款126924元以及利息10331.44元的请求，被告同意返还。对于原告提出的赔偿损失193041.60元的诉请，被告认为由于双方间的《认购协议》为无效合同，且双方签订的《认购协议》对该房屋已经网签至案外人齐光辉名下，既已网签，则认为已经产生公示效力，意味着对不特定的人已经履行了我告知义务，原告在签订合同时怠于行使自己的查询房屋状态，导致双方间签订了无效的《认购协议》，原告对此也有过错，故要求被告承担赔偿其损失于法无据。三、对于原告主张的承担不超过已付房屋价款一倍的赔偿126924元的赔偿责任一项，原告主张该权利依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第九条第三款，本案被告荣业地产从没有故意隐瞒上述事实；其一，该房屋在与王帅签订《认购协议》之前已经网签备案登记在案外人齐光辉，该网签备案应当认定为一个公示行为，其已面向不特定人群告知了网签登记在齐光辉名下的事实；其二，对于登记在齐光辉名下的事实，被告荣业地产也一直积极主动行使解除权，力求解除在齐光辉名下的登记备案后登记备案在王帅名下，故被告的行为不构成上述《解释》中规定的故意隐瞒。此外，该争议的房屋仅仅是与齐光辉签订了认购协议，但是由于齐光辉并没有履行向荣业地产支付首付款的付款义务，亦未向银行支付按揭贷款，且荣业地产并未向齐光辉交付房屋，因此该房屋在法律角度来讲仅仅是做了预售登记在齐光辉名下，但是房屋的物权并没有发生转移，仍然属于荣业地产所有，地产与王帅签订迈阿密合同的行为并没有恶意，故不应使用双倍返还已付购房款条款。四、同时，被告认为，由于双方间的《认购协议》无效，王帅占有使用争议房屋的行为缺乏法律依据，因此应当补偿被告地产公司房屋占有使用期间房屋使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的举证及陈述，本院认定如下：1.案涉房屋系由被告荣业地产开发建设的“万晟·幸福里”1幢7单元1519号，建筑面积73.68平方米；2.2015年12月8日，被告与案外人齐光辉签订《万晟·幸福里首付款分期付款协议》。2018年12月31日，双方签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋备案登记在齐光辉名下；3.荣业地产起诉齐光辉房屋买卖合同纠纷一案，长春市南关区人民法院于2018年3月28日作出（2018）吉0102民初100号民事裁定书，裁定驳回了荣业地产的起诉；4.荣业地产在长春市双阳区人民法院再次起诉齐光辉房屋买卖纠纷一案，要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令被告赔偿原告违约金50000元。2018年8月15日，该院作出（2018）吉112民初819号民事判决书，判决驳回荣业地产的诉讼请求；5.2017年8月18日，王帅（协议乙方）与荣业地产（协议甲方）签订《认购协议》，约定，乙方以单价7361.40元/平方米，暂定面积73.68平方米，总价为542388元认购案涉房屋。乙方于2017年8月18日交纳定金10000元，该定金不退并自动转为首付款或房款。该协议当日，王帅向荣业地产交付定金10000元，次日，又交纳首付款102388元、物业维修基金9210元、契税5166元、工本费160元。荣业地产将案涉房屋交付给王帅使用至今；6.本案是在审理过程中，王帅申请对案涉房屋进行现行价值评估，经本院委托长春恒远房地产评估有限公司作出评估价值781008元（价值时点2019年11月22日）。 本院认为，原告王帅与被告荣业地产签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定及行政法规强制性规范，应认定为有效合同。双方签订协议后，在与王帅签订协议前，荣业地产与案外人签订合同，并将案涉房屋备案至案外人名下，因其与案外人的合同，不能解除，而导致案涉房屋无法备案至王帅名下，王帅不能实现合同目的，荣业地产负有过错责任。故王帅要求解除与荣业地产之间的《认购协议》的请求，应予支持。合同解除后，荣业地产应该返还王帅的购房款及所交纳的物业维修基金、工本费等费用。庭审中，荣业地产对王帅主张的返还购房款及利息的请求，不持异议，同意返还。王帅的上述请求，予以支持。因现房价上涨原因，现阶段房价普遍高于，双方签订认购协议时期的价格，王帅主张该差价损失，予以支持。关于王帅主张要求荣业地产赔偿不超过一倍已付购房款的请求，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形是惩罚性赔偿，适用有严格的条件限制，本案中，荣业地产本意是向将案涉房屋出售给王帅，并实际将案涉房屋交付给了王帅，由于荣业地产主张解除与案外人的房屋买卖合同，进而撤销与案外人的备案登记，在法律规定的期间没有把握好，而导致与王帅间的合同无法继续履行，荣业地产在主观上对王帅没有恶意，不存在欺诈行为，王帅的该项请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下： 一、解除原告王帅与被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司于2017年8月18日签订的《认购协议》； 二、被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告王帅购房款、定金、物业维修基金、契税、工本费共计126924元；并赔偿利息10331.44元； 三、被告吉林省荣业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告王帅购置房屋差价损失225461元； 四、驳回原告王帅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8680元，吉林省荣业房地产开发有限责任公司负担6790元，原告王帅自行负担1890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  周 斌 人民陪审员  张相军 人民陪审员  刘长青 二〇二〇年一月二十一日 书 记 员  李 莹