宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初5381号   原告：田某1，住宁夏回族自治区银川市。   原告：田某2，住宁夏回族自治区银川市。   被告：戴某，现被羁押于宁夏服刑人员入监教育中心。   原告田某1、田某2与被告戴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告田某1、田某2、被告戴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   田某1、田某2向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年房租32000元，2019年房租（1月-10月）46000元，共计78000元；2.终止与被告签订的房屋租赁合同，收回被告所租营业房；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月15日，原告田某1与被告戴某签订《营业房租赁合同》，约定原告将西夏区××层营业房租给被告使用，双方约定了租赁期限及租金支付方式等。但2018年被告仅支付了房屋租金2万元，下欠租金至今仍未支付。故原告诉至法院，请求依法判如所请。   戴某辩称，涉案房屋系被告从他人手中转租后与原告签订了租赁合同，转租时共花费转让费、装修费等40余万元。双方约定租期为三年，第一年租金为52000元，后两年租金为每年55000元，被告共向原告支付了2万元的租金。原告并非涉案房屋的所有权人。2019年被告妻子的表兄来探视被告时向其陈述涉案房屋内设施、物品均与被告离开时一致，且其已帮助被告换锁。被告现仍在服刑阶段，2021年2月份刑期届满。如原告同意不解除合同，被告可在出狱后5个月内向原告支付所欠的全部租金，并承担利息。如原告坚持要求解除合同，请法院依法处理。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的以下证据：营业房租赁承包合同1份、宁夏增值税普通发票9张、会议记录（复印件）1份、营业房租赁合同1份、收据2张，本院认定，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。本院依职权调取的银川市郊区人民政府房产所有证（集960014号）1份、对银川市西夏区兴盈实业公司法定代表人陈少云所作的询问笔录1份，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年1月17日，案外人银川市西夏区兴盈实业公司八队召开村民代表会议，确定由原告田某1承包位于×路××的营业房。2018年1月18日，原告田某1（承租方、乙方）与案外人银川市西夏区兴盈实业公司（出租方、甲方）签订《营业房租赁承包合同》，约定甲方将位于怀远东路兴盈综合市××层营业房上下共28间（包括楼梯间）建筑面积1010㎡，租给乙方管理租赁使用，租赁期限三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日终止。原告田某1分别于2018年5月25日、2018年12月3日向案外人银川市西夏区兴盈实业公司支付租金共计52万元。2018年4月15日，原告田某1（出租方、甲方）与被告戴某（承租方、乙方）签订《营业房租赁合同》，合同第一条约定：甲方出租的两层营业房，位于银川市××区，××层营业房租给乙方使用。第二条约定：本合同约定租赁期为叁年，自2018年1月1日起至2020年12月31日终止，租金按年计算，第一年租金52000元整（大写金额：伍万贰仟元整），后两年每年租金55000元整（大写金额：伍万伍仟元整），合同成立后，第一年租金乙方分两次付清全年租金，一月底前付清当年50%的租金，剩余50%的租金在五月底全部付清。后两年租金在每年一月十日前一次付清当年租金。（如不能按时缴纳租金，每月将加收10%滞纳金）。原告田某1在甲方处签字捺印，被告戴某在乙方处签字捺印。合同签订后，被告戴某分别于2018年9月30日、2018年12月31日向原告田某1支付2018年房屋租金共计20000元，剩余租金至今未付。涉案房屋具体西夏区×号××层由西向东第二至第六间。   另查明，1996年1月10日，银川市郊区人民政府审查核实×路×两侧房产为集体房产，并向银郊银新乡兴盈公司颁发银川市郊区人民政府房产所有证。本案涉案房屋属于上述房产范围之内，银郊银新乡兴盈公司即案外人银川市西夏区兴盈实业公司。案外人银川市西夏区兴盈实业公司同意原告田某1将包含涉案房屋在内的房产转租管理。   本院认为，根据2018年1月17日召开的村民代表会议，涉案房屋系原告田某1承包，且与案外人银川市西夏区兴盈实业公司及被告戴某签订的营业房租赁合同中均无原告田某2的签字确认，故应认定涉案房屋系原告田某1从案外人银川市西夏区兴盈实业公司租赁，并经出租人同意转租给被告戴某。故田某2作为本案原告向被告戴某主张权利，无事实和法律依据，本院不予支持。原告田某1与被告戴某签订的《营业房租赁合同》租赁范围及期间均未超过其与案外人银川市西夏区兴盈实业公司所签订的《营业房租赁承包合同》。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。故原告田某1与被告戴某之间签订的《营业房租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现被告戴某未按照合同约定支付租金，严重违反合同义务。对于原告田某1请求解除与被告之间的租赁合同并收回房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告田某1主张被告支付2018年的房屋租金32000元，不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。原告田某1主张被告支付2019年1月至10月期间的房屋租金46000元，计算错误，本院依法予以调整，根据双方合同约定，2019年租金为55000元，被告应支付原告田某12019年1月至10月期间的房屋租金45833元（55000元÷12个月×10个月），故被告戴某应支付原告田某12018年租赁费32000元、2019年1月至10月租赁费45833元，共计77833元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：   一、解除原告田某1与被告戴某于2018年4月15日签订的《营业房租赁合同》；   二、被告戴某于本判决生效之日起十五日内向原告田某1返还西夏区×路××层由西向东第二至第六间房屋；   三、被告戴某于本判决生效之日起十五日内支付原告田某12018年租赁费32000元、2019年1月至10月租赁费45833元，共计77833元；   四、驳回原告田某1的其他诉讼请求；   五、驳回原告田某2的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1750元，减半收取计875元，由被告戴某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审  判  员 张    颖     二〇二〇年一月十日   （法官  助理 韩  亚  茹   书  记  员 韩亚茹（兼）   附本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。   第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。   承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。