山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3761号 上诉人（原审被告）：王胜民，男，1970年6月10日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：温奎信，肥城万信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：泰安市金星空调设备有限公司，住所地新泰市青云街道办事处东周路301号。 法定代表人：董和钧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙磊，山东同成律师事务所律师。 原审被告：山东中超房地产开发有限公司，住所地肥城市白云山小区。 法定代表人：林忠吉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁越，女，住济南市市中区，系该公司法务。 上诉人王胜民与被上诉人泰安市金星空调设备有限公司（以下简称金星公司）、原审被告山东中超房地产开发有限公司（以下简称中超公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0983民初4117号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王胜民上诉请求：撤销一审判决，改判对执行标的（中超商务大厦1幢29层2905号房产）不准许执行。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。王胜民购买中超公司的一处房产并交清房款，中超公司给王胜民出具了房款收具。因房产不具备交付使用条件，王胜民到肥城市房产管理局办理了该处房产的物权预告登记，但一审法院认定“王胜民就涉案房产中超公司签订买卖合同并已办理备案手续事实清楚，中超公司系涉案房产的所有权人，王胜民主张涉案房产糸其个人财产，无事实和法律依据”。这是认定事实错误，现在房管局办理的预告登记，不是购房合同的备案登记，而是所购房产的物权预告登记，除非受让人自己申请变更登记，该预告的房产受让人即是房产的所有权人，一审法院认为中超公司是该两处房产的所有权人属认定事实错误，请求二审法院予以纠正。二、一审法院适用法律错误。一审法院因对王胜民在房管局登记的性质作了错误认定，导致适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，但该条适用于未办理物权预告登记的情况，对已办理物权预告登记的则应适用第三十条：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持的规定。三、本案一审法院应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即案涉房产在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面合同、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产、已经交付全部房款、没有办理房产证的原因是因中超公司的过错。 金星公司辩称，一审法院认定事实及适用法律均正确无误，作出的判决应当予以维持。根据王胜民提出的第三点理由，也不能终止对涉案房屋的执行。在一审过程中，金星公司已经举证证实涉案房屋不存在交付使用的情况，涉案房屋的执行无论是依据执行异议复议规定第二十九条或者是第二十八条，均不能满足排除执行的条件，因此，对于王胜民的上诉请求应当予以驳回。 中超公司述称，不认可一审判决。 金星公司向一审法院起诉请求：依法许可对中超商务大厦1幢29层2905号房产的执行。 一审法院认定事实：2016年10月13日，王胜民与中超公司签订编号为1610130015号的《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定王胜民购买肥城市中超商务大厦1幢29层2905房屋，建筑面积133.25平方米，每平方米5,190元，总价款691,567.5元。该处房产已在肥城市房产管理局登记备案。当日，中超公司为王胜民出具收据一份。涉案房产尚未实际交付使用。除涉案房屋外，王胜民与中超公司在肥城市房产管理局另办理了五套商铺的登记备案手续。其中两套商铺的登记备案时间为2016年9月30日，三套商铺的登记备案时间为2016年10月13日。2016年6月1日，金星公司以欠付施工款项为由，将中超公司起诉至一审法院，一审法院作出（2016）鲁0983民初2177号民事判决书，判决中超公司支付金星公司工程款2,559,750元。审理中一审法院查封了中超公司开发的中超商务大厦1幢1901、1902、1704、2105号房产四套。后中超公司提起上诉，因中超公司拒不到庭参加诉讼，泰安市中级人民法院作出（2017）鲁09民终1668号民事裁定书，按中超公司撤回上诉处理。金星公司遂依（2016）鲁0983民初2177号民事判决申请强制执行。2018年3月27日，一审法院作出（2018）鲁0983执432号协助执行通知书，另查封了中超公司开发的中超商务大厦1幢29层2902至2905号房产四套。2018年8月17日，金星公司与中超公司达成执行和解协议，协议约定用1901号和1704号房产抵顶部分债务，剩余1,544,888元分两次归还，剩余六套房产分别解除查封。中超公司履行了1901号和1704号房产抵顶手续，2902号房产已解除查封。因中超公司未履行给付1,544,888元义务，一审法院对该案继续执行，并已对1902号和2105号房产进行了拍卖。2903号、2904号、2905号房产现未拍卖。2019年6月，王胜民就涉案2905号房产向一审法院提出执行异议，2019年7月2日，一审法院作出（2019）鲁0983执异93号执行裁定，裁定中止对涉案2905号房产的执行。金星公司不服该裁定，遂提起本诉。 一审法院认为，王胜民就涉案房产与中超公司签订买卖合同并已办理备案手续事实清楚。中超公司系涉案房产的所有权人，王胜民主张涉案房产系其个人财产，无事实和法律依据，对该主张不予支持。本案的争议焦点为王胜民对涉案房屋享有的实体权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形及其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定是关于房屋消费者物权期待权保护条件的规定。根据该规定，买受人需举证证实已支付了相应购房款。本案中，王胜民和中超公司虽提交了交纳购房款的收据，但购房涉及的购房款数额较大，王胜民仍需对购房款的交付方式承担举证责任。王胜民虽提交了齐炳福的银行汇款明细复印件，但该证据不能证实系王胜民所汇款项；并且，2016年9月30日王胜民和中超公司登记交易两套商铺，该款项亦不能排除系交纳的该两处商铺的房款。对于剩余近20万元房款，王胜民主张系现金交付，亦有违常理。因王胜民未能提交充分证据举证证实已交纳了购房款。故，王胜民享有的购房权益不具有优先于法院查封的效力，其享有的实体权益不能排除强制执行。金星公司请求许可执行的主张，于法有据，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第三百一十三条规定，判决：准许执行中超商务大厦1幢29层2905号房产。案件受理费10,600元，由被告王胜民负担。 二审中，王胜民提交如下证据： 1.中国建设银行流水账单，拟证明2016年9月30日经王胜民个人账户打入中超公司经理齐炳福的名下50万元。 2.中国建设银行个人活期存款账单，拟证明中超公司于2016年9月30日收到上述50万元。 3.中超公司出具的证明，拟证明中超公司没给王胜民办理房产证的原因责任在中超公司。 4.水电费4张，拟证明2018年3月4日开始缴纳水电费。 5.照片4张，光盘一张，拟证明已经实际居住。 经质证，金星公司对证据1和证据2真实性无异议，但是一审查明的事实是2016年9月30日王胜民在中超公司购买了两套商铺，而涉案房屋的合同签约时间是2016年10月份，即便交易记录是真实的，也无法证实该付款与本案房屋有任何关联性，对于证据3，因为该证明没有经办人签字，不符合证据的形式要件，没有证据效力，对证明内容也不认可。对于证据4，3月、7月数字是连续的，三月的数和七月的数居然能够完全对接，中间的四个月没有任何使用，与常理不符。同时，该证据依然显示的是市府中环物业名称，但是在2018年3月份，该楼盘不叫市府中环，同时，该情况也与该房屋在评估拍卖时的显示的状态不一致，因此，对该组证据的真实性不予认可，该证据存在伪造事实的情况。对于证据5，照片和光盘显示的房屋现状来看，与水电费收据反应的数据严重不符，从视频上看只有一盏灯，不足以消耗电费单据中显示的用电量。 中超公司对上述证据真实性无异议。 经审核，本院对证据1、2真实性予以确认，但从该组证据显示的交易时间来看，与王胜民和中超公司办理两套商铺登记备案时间一致，仅凭该组证据，不能体现系交纳购买商铺还是案涉房屋的款项，对其证明力不予确认。关于证据3，系单位出具的证明，鉴于出具单位中超公司与本案有利害关系，且该证明欠缺单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合单位出具证明的形式要件，对其证明力不予确认。根据证据5显示的内容，并结合证据4，不能体现王胜民在案涉房屋被一审法院查封前已合法占有，对证据4、5的证明力不予确认。 经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。诉讼中，经本院释明，王胜民明确其排出强制执行的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，王胜民主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其可以排除强制执行，因此，本案二审应审查王胜民是否符合上述司法解释规定的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王胜民并未提交充分证据证实其所交款项系用于购买诉争房屋，亦未完成在一审法院查封之前已合法占有诉争房屋的举证证明责任，其主张的民事权益不能阻却强制执行，一审处理并无不当。 综上所述，王胜民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,600元，由王胜民负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇二〇年一月十三日 书记员 袁 琳