新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵11民终134号 上诉人（原审被告）：褚文山，男，1945年11月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：王铁环，北京市环泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薄建强，男，1980年1月18日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：李刚，乌鲁木齐红山法律服务所法律工作者。 上诉人褚文山因与被上诉人薄建强排除妨害纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2019）兵1101民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人褚文山的委托诉讼代理人王铁环，被上诉人薄建强及委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人褚文山上诉请求：一审法院认定事实及适用法律错误，请二审法院撤销（2019）兵1101民初45号判决。事实和理由：1、涉案房屋是拆迁安置房屋，系褚文山与徐满良、马雨玲签订，房屋买卖合同是第一手合同，且从开发商交钥匙一直居住至今，并得到乌鲁木齐新市区人民法院的判决确定，所以上诉人褚文山居住该房屋有事实和法律依据。2、按照物权法规定房屋所有权证只是认定不动产所有权的有力证据，但不是据此认定不动产具有绝对的证明力。基于此，人民法院生效判决书才具有绝对证据效力。而本案上诉人褚文山所持有的生效判决至今未被撤销，其效力大于薄建强持有的行政机关颁发的房屋所有权证书的效力。3、原审判决既然认定上诉人褚文山持有的判决书系生效判决，就应当认定褚文山对该涉案房屋具有占有、使用、收益、处分四大权能。4、因本案一房二卖形成了两个权利人，但买卖在先者拥有权利，买卖在后者次之，虽然被上诉人取得了房产证，但并不能证明就此获得权利。5、一审法院认定事实错误，且使用双重标准。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉求。 被上诉人薄建强答辩称：1、根据法律规定，不动产一物多卖，是先变更登记的取得物权，被上诉人已经取得该涉案房屋系物权人，上诉人褚文山持有的判决书不是确认物权，而是确认债权效力。根据物权先于债权的法理，被上诉人拥有的是绝对权，上诉人应向徐满良、马雨玲主张违约责任，而非霸占被上诉人房产。2、上诉人依据（2013）新民三初字第957、958号民事判决内容认为该涉案房屋所有权应登记在上诉人名下，但在该判决发生法律效力之前，马雨玲、徐满良已将涉案房屋出卖给被上诉人薄建强，且将房屋所有权过户登记为薄建强。这是房主马雨玲、徐满良夫妇收取房款后的真实意思表示及合法民事行为，符合物权法规定。3、乌鲁木齐市中级人民法院作出的民事判决已经否定了乌鲁木齐新市区人民法院作出的民事判决，即：驳回上诉人褚文山要求确认马雨玲与薄建强签订的房产转入合同无效的诉讼请求。4、本案一房二卖的事实，系徐满良和上诉人恶意串通，侵害了被上诉人薄建强的合法权益，经过长年诉讼，已合法确定了薄建强与马雨玲签订的房屋买卖合同合法有效。综上一审查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 薄建强向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将乌鲁木齐市常州街111号新天润国际社区一期C-3栋1单元202室腾空并返还原告；2、判令被告支付2013年9月至2019年3月的占有使用费171600.00元（2600元/月×66个月）；3、判令被告退还原告已支付的2013至2015年度暖气费3379.86元。 一审法院认定事实：2009年9月，新疆新天润房地产开发有限公司与马雨玲签订拆迁补偿安置协议，约定拆迁房屋为马雨玲位于乌鲁木齐市百园路10号3区316.42平方米砖混结构的房屋，产权调换房屋为新天润国际社区1期c组团3号楼一段1单元102、202号房屋两套，建筑面积各约105.82平方米。原有房屋需进行货币补偿面积104.7平方米，即246045元。同年9月25日，马雨玲及其丈夫徐满良（甲方）与褚文山（乙方）签订一份售房合同，约定今有原养禽场拆迁安置户徐满良，愿意将属于自己所有的拆迁安置房一套卖给乙方，出售价格按公司统一规定的安置补偿价计2350元/平方米计算，交易达成后该套房屋的产权过户等一应后续事宜均由甲方负责配合办理。若事后发生违约等情况，则违约一方即按即售房屋给款的双倍数目支付对方违约金。附即售房屋楼盘地段农十二师常州街博朗郡小区，开发商新天润房地产开发有限公司，楼盘号c组团3号楼一段一单元202室，面积105.85平方米。2010年3月，徐满良收取了被告购房款25万元。2010年9月，褚文山入住该房屋。2013年3月27日，褚文山以马雨玲的名义交纳了房屋契税及物业维修专项基金。2013年6月6日，该房屋所有权登记在马雨玲名下，权属证书上共有登记情况显示为单独所有。2013年8月12日，褚文山以马雨玲、徐满良在拿到房产证后不履行合同义务，拒不为自己办理房产证为由，将二人起诉至乌鲁木齐市新市区人民法院，要求马雨玲、徐满良履行房屋过户登记义务，将乌鲁木齐市常州街111号新天润国际社区1期第C-3栋1单元102号的房屋所有权登记至褚文山名下。2013年10月23日，乌鲁木齐市新市区人民法院做出（2013）新民三初字第957号判决书，判决由马雨玲、徐满良履行房屋过户登记义务，将乌鲁木齐市常州街111号新天润国际社区1期第C-3栋1单元202号的房屋所有权证登记至褚文山名下。该民事判决已发生法律效力。 2013年8月19日马雨玲（甲方）与薄建强（乙方）签订了一份房屋买卖合同书，约定甲方自愿将坐落于本市新市区百园路新天润国际社区c座1单元102室、202室共两套房产出卖给乙方，总价款110万元；乙方在签订本合同时支付银行承兑汇票两张，金额共计40万元；乙方支付首付款后，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额；甲方应在9月1日前将房产交付乙方。同日薄建强缴纳了该两套房屋的契税。同年8月22日，该两套房屋的所有权过户登记至薄建强名下，权属证书上共有情况登记为单独所有。后褚文山得知马雨玲与薄建强签订了房屋转让合同，并将涉案房屋产权过户登记至薄建强名下，遂向乌鲁木齐市新市区人民法院起诉，要求确认马雨玲与薄建强在2013年8月20日签订的房产转让合同无效。经审理，乌鲁木齐市新市区人民法院作出（2014）新民三初字第446号民事判决书，确认马雨玲与薄建强签订的房产转让合同无效。薄建强不服判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉，该院于2015年8月11日做出（2015）乌中民四终字第650号民事判决，驳回上诉，维持原判。薄建强不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年8月5日做出（2016）新民申991号民事裁定，指令乌鲁木齐市中级人民法院再审。乌鲁木齐市中级人民法院于2017年3月31日做出（2016）新01民再88号民事裁定，撤销了（2015）乌中民四终字第650号及（2014）新民三初字第446号民事判决，将案件发回乌鲁木齐市新市区人民法院重审。乌鲁木齐市新市区人民法院重审后，于2018年5月31日作出（2017）新0104民初3920号民事判决，确认了马雨玲与薄建强签订的房产转让合同无效。薄建强不服，向乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年11月13日做出（2018）新01民终3297号民事判决，驳回了褚文山要求确认马雨玲与薄建强签订的房产转让合同无效的诉讼请求。原告认为被告占有涉案房屋，已侵害了自己的权利，故起诉至乌鲁木齐市新市区人民法院，该院认为本案属于物权纠纷，由不动产所在地人民法院管辖，因涉案房屋属于新疆生产建设兵团第十二师一〇四团辖区，该院对本案无管辖权，遂裁定将案件移送至本院处理。 另查明，1、应原告薄建强的申请，经本院委托，新疆华鼎资产评估事务所对涉案房屋在2013年9月至2019年3月期间的房屋租金价值进行评估，评估价值为14.22万元。 2、因褚文山不服乌鲁木齐市中级人民法院做出的（2018）新01民终3297号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，该院于2019年3月15日作出（2019）新民申195号民事裁定，以乌鲁木齐市中级人民法院于2018年11月13日做出的（2018）新01民终3297号民事判决，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第三项所称的“再审判决”，当事人可以向人民检察院申请再审检查建议或者抗诉为由，裁定终结审查褚文山的再审申请。 3、原告交纳了涉案房屋2013至2014年度全额的暖气费用及2014年至2015年一半的暖气费用。 一审法院认为：原告薄建强与马雨玲签订房屋买卖合同，并支付了相应的房屋价款，通过有效的买卖行为，购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权变更登记手续，按照《物权法》第九条的规定，已经产生了物权变更的效力，原告已经取得了涉案房屋的物权。按照《民法总则》第一百一十四条和《物权法》第三十九条的规定，原告即享有对涉案房屋直接支配、占有、使用和处分的权利。被告未经原告同意，占有原告享有物权的房屋，已经侵害了原告的物权，原告要求被告腾空房屋并返还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 虽然涉案房屋自2013年8月22日已变更登记至原告名下，但是在2018年11月13日乌鲁木齐市中级人民法院作出（2018）新01民终3297号民事判决书之前，相关的生效判决，均未认定原告是基于有效的买卖行为取得了涉案房屋的物权。在此期间被告并没有侵害原告物权的故意和过失，原告主张此期间的房屋租金损失和暖气费，不符合法律规定，本院不予支持。在2018年11月13日之后，生效判决已经确定了原告系通过有效的买卖行为购买涉案房屋。被告已经知道原告是基于有效的买卖行为取得了房屋产权，被告仍基于与原房屋所有人之间的买卖合同关系继续占有涉案房屋，已侵害了原告的物权，应赔偿此期间原告由于不能占有和使用所涉案物权所造成的租金收益损失8618元（14.22万元÷66个月×4个月）。 被告虽然在2009年9月25日与徐满良、马雨玲就涉案房屋签订了买卖合同，支付了房款，入住涉案房屋，但双方却没有办理房屋产权变更登记手续。在新市区人民法院作出（2013）新民三初字第957号民事判决后，该房屋仍未能变更登记至被告名下。因此，被告至今未取得涉案房屋的物权，其与涉案房屋原权利人徐满良、马雨玲之间的买卖合同对于涉案房屋现所有人薄建强没有约束力。被告可以基于与马雨玲、徐满良之间的合同关系，另行要求义务人承担相应的违约责任。因此，被告关于涉案房屋系被告通过与原权利人签订合法有效合同取得，并经乌鲁木齐市新市区人民法院生效判决确定，被告占有房屋有合法依据，应驳回原告诉讼请求的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告褚文山于本判决生效之日起十日内将乌鲁木齐市常州街111号新天润国际社区一期C-3栋1单元202室房屋腾空并返还给原告薄建强；二、被告褚文山于本判决生效之日起十日内赔偿原告薄建强房屋租金损失8618元；三、驳回原告薄建强的其他诉讼请求。案件受理费3755元，由被告褚文山负担50元，由原告薄建强负担3750元。 本院二审期间，上诉人褚文山提交一份尚格法律人案例截图。以此证实其内容与本案类似，应作为本案参照案例。经被上诉人薄建强质证，认为截图是民间自媒体没有权威性，且内容只有一段，内容断章取义对证据三性均不予认可，本院认为该证据系网络截图复印件，且无官方来源出处，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院不予确认。被上诉人薄建强未提交新证据。 本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人褚文山占有涉案房屋是否具有事实和法律依据。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案上诉人褚文山和被上诉人薄建强先后与涉案房屋所有权人徐满良、马雨玲签订了房屋买卖合同，因两份房屋买卖合同均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，两份买卖合同均有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国《物权法》是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，登记后始能产生法律效力，未经依法登记不产生法律效力。被上诉人薄建强与徐满良、马雨玲签订了房屋买卖合同后，双方办理了房屋过户手续，涉案房屋已为登记机关登记在薄建强的名下，因此，被上诉人薄建强目前是涉案房屋的所有权人，即法律上的物权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”据此，上诉人褚文山占有涉案房屋不具有法律上的依据，应当予以返还。上诉人褚文山关于被上诉人薄建强未取得涉案房屋所有权的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人褚文山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人褚文山负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩 卫 审 判 员  王建敏 审 判 员  俞忻伶 二〇二〇年一月十七日 法官助理  彭 悦 书 记 员  王子轩 1