江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3115号上诉人（原审原告）：徐玉琴，女，1978年7月24日生，汉族，住泰州市高港区口岸街道田河村十九组4号，现住泰州市高港区。被上诉人（原审被告）：戚润，女，1993年3月18日生，汉族，户籍地泰州市高港区，现住泰州市高港区。委托诉讼代理人：包建梅，系被上诉人之母。委托诉讼代理人：戚学明，系被上诉人之父。上诉人徐玉琴与被上诉人戚润房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市高港区人民法院(2018)苏1203民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行公开开庭审理。上诉人徐玉琴、被上诉人戚润及其委托诉讼代理人包建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐玉琴的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实不清，证据不足，承租期间承租方对租赁房屋有管理保管的义务，承租方至今未找到写“包建生还钱”大红油漆字的实施行为者，且一审法院未亲临受损承重柱处进行现场调查取证，该承重柱并非只是用乳胶漆掩盖，三根承重柱上不同程度的留下了多处用磨光机打磨的痕迹，故上诉人有权向被上诉人索赔承重柱的磨损费；二、对于承租方逾期支付租金的滞纳金一审不予支持不当，被上诉人不肯缴纳水电费等，经双方多次争吵、多次报警后上诉人才收到水电费，被上诉人还应于5月19日缴纳下半年租金，上诉人多次打电话、上门催要，被上诉人都不肯给，后来上诉人报警后被上诉人才支付；三、将案涉房屋恢复原状，需要经过很多程序，现上诉人已经将房屋全部恢复原状、打扫干净。被上诉人戚润答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。徐玉琴向一审法院的诉讼请求：1.判令戚润支付徐玉琴将房屋恢复原状所需要的费用、垃圾运输费及拆除房屋隔断后房屋清理打扫费用合计4300元；2.戚润支付徐玉琴4月至6月的水电费及租赁期间少收取的电费517元；3.戚润支付徐玉琴过道门的开锁费50元；4.戚润支付租赁期间因对外债务纠纷引发的对徐玉琴房屋承重柱造成磨损费、安装广告牌造成走廊地砖的破损费、拆除广告牌等费用合计3000元；5.戚润支付违约金2529.6元；6.戚润支付误工费300元；7.戚润支付逾期未交付租金的滞纳金238元；8.戚润承担本案的诉讼费用。诉讼中，徐玉琴变更第4项诉讼请求为：判令戚润支付承重柱磨损费3000元、广告牌拆除费200元、地砖破损费100元合计3300元。一审法院查明：2016年6月20日徐玉琴（出租方、甲方）与戚润（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其座落于泰州市高港区金港花苑小区E幢E22室西边一间出租给乙方，该房屋为商住两用房，租赁期限自2016年6月20日至2018年6月19日；租金为每年24800元，房租按每年递增2%，损坏维护压金2000元；乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金24800元，租金按年结算，由乙方于每年的前1个月交付给甲方；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设备对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费；2、煤气费；3、电话费、上网费；4、物业管理费；5、维修维护费；6、房屋租赁到期后，清理打扫费用。在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则需提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前15日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金累计达7天……6、故意损坏承租房屋的；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的（空白）%向乙方加收滞纳金。2018年6月9日徐玉琴向戚润发出告知书，表示戚润承租的徐玉琴的房屋于2018年6月19日即将到期，截止2018年6月19日戚润需腾房、交钥匙（包括电动卷帘门钥匙和不锈钢门钥匙）、拆除装修（包括中间的隔断、门、四扇窗户的封闭），依据双方签订的房屋租赁合同第八条之规定甲方有权要求乙方按原状恢复。如乙方据不履行双方签订的房屋租赁合同，乙方需承担违约责任，并支付到期后由于不腾房或不将房屋恢复原状，影响到甲方出租该房屋，给甲方造成的房租租金损失。2018年6月19日在110出警后，戚润将所租赁房屋的电动卷帘门、不锈钢门、后门钥匙交给了徐玉琴，但未将隔断上门的钥匙交给徐玉琴。2018年8月1日徐玉琴诉至一审法院。为证明戚润未交应交纳以及需补交的水电费，徐玉琴向一审法院提交与戚润结算水电费、补足水电费的记账清单（记账清单上有戚润的签字确认）及电费发票，戚润对有其签字的记账清单及电费发票无异议，也认可2018年4-6月的水电费未交、两年共用电5391.6度，只要徐玉琴提供票据其同意支付，但同时表示其在租赁终止前已按当时的电价标准补足电费，现徐玉琴要求按新标准再次补交无合同依据，也没有道理。徐玉琴表示电价是采用的阶梯式电价标准，按照哪一档收费徐玉琴并不完全清楚，之前戚润是按照二档的标准补的电费，现供电公司是按三档标准计算的电费，理应由戚润补足。另查明，在戚润租赁房屋期间，发生第三人在租赁房屋承重柱上喷涂“包建生还钱”的字样，该喷涂字样现已被处理；2017年6月26日徐玉琴向戚润出具收条，载明“今收到南山庄园房客戚润2017年6月20日至2018年6月19日一年的房租款合计人民币贰万伍仟贰佰玖拾陆元整（￥25296./元）。注.此款中不包括房屋租赁合同中损坏维护压金贰仟元整（￥2000./元）”；戚润已向徐玉琴缴纳损坏维护压金2000元，诉讼中戚润要求该2000元“压金”在本案中一并处理。一审法院认为，徐玉琴、戚润间签订的房屋租赁合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律上的约束力。徐玉琴、戚润间的租赁合同关系已因租赁期间届满而终止，戚润也已在租赁期间届满时搬离了租赁房屋，并向徐玉琴交还了租赁房屋原有的钥匙，但对租赁期间双方发生的纠纷仍需按合同约定及法律规定承担相应的责任。戚润称，徐玉琴、戚润间的纠纷已经派出所处理完毕，戚润的压金不要了，戚润将钥匙给徐玉琴后，徐玉琴、戚润间的纠纷即已了结。对此徐玉琴表示双方并未在派出所的主持下达成任何协议，一审法院至派出所调取的出警视频也未能证明戚润的该项主张，对戚润的该主张应不予采信。现就徐玉琴的诉讼请求分述如下：1、要求判令戚润支付徐玉琴将房屋恢复原状所需要的费用、垃圾运输费及拆除房屋隔断后房屋清理打扫费用合计4300元，因拆除导致徐玉琴的误工费300元，安装广告牌造成走廊地砖的破损费100元、广告牌拆除费200元，违约金2529.6元。一审院认为，房屋租赁合同约定，“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设备对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”。戚润抗辩认为隔断等系应徐玉琴的要求，费用也应由徐玉琴承担，未有证据提交，且合同约定改变房屋的内部结构和装修等的投资由乙方自理，退租时徐玉琴有权要求戚润按原状恢复或向徐玉琴缴纳恢复所需费用。退租前徐玉琴向戚润发出了告知书，明确要求“拆除装修（包括中间的隔断、门、四扇窗户的封闭）”，但戚润未能拆除及恢复原状，则徐玉琴拆除及恢复原状后相关费用应由戚润承担。因戚润就此发生违约，应根据合同约定“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金”，故对徐玉琴违约金2529.6元的诉讼请求，应予以支持。诉讼中，徐玉琴未能提交其拆除及恢复原状的事实依据和费用依据，徐玉琴可在相关事实实际发生后再行主张，本案中一审法院对徐玉琴的拆除费用及其误工费请求不予支持。戚润抗辩认为广告牌徐玉琴一开始不让戚润拆，后又让戚润拆，造成戚润损失，未有证据提供，故不予采信。诉讼中，戚润虽曾表示可以由其对隔断及广告牌进行拆除，但因在本案此前的数次庭审中戚润明确拒绝拆除，徐玉琴的诉讼请求也明确为徐玉琴自行拆除的费用，故在徐玉琴不同意的情况下戚润后面同意拆除的表态不能约束徐玉琴。对地砖破损费100元，因徐玉琴未有足够证据证明系戚润所造成，对此项费用应不予支持。2、戚润支付徐玉琴2018年4月至6月的水电费及租赁期间少收取的电费共517元。一审法院认为，案涉房屋租赁合同虽未对水电费的计价标准进行约定，但从双方的实际履行来看，戚润对按照供电公司实际收取的电费标准进行计价应是认可的，结合徐玉琴提供的记账清单、发票以及戚润的陈述，一审法院对徐玉琴主张的应补足的电费为312元、未交的电费为205元合计517元予以认定，该费用应由戚润负担。3、戚润支付徐玉琴过道门的开锁费50元。该过道门安设在隔断上，而该隔断徐玉琴是要拆除的，故过道门的开锁费并非必须发生，对徐玉琴的该项费用请求应不予支持。4、戚润支付租赁期间因对外债务纠纷引发的对徐玉琴房屋承重柱造成磨损的磨损费3000元。对此徐玉琴表示系戚润将喷涂字样磨掉致承重柱受损，戚润表示虽包建生是其亲戚，但包建生的债务纠纷与其无关，戚润也是受害者，该喷涂字样被处理也并非戚润所为，且不是被磨掉的，而是用白漆掩盖的。一审法院认为，承重柱有无因喷涂字样被处理而受损及其受损的严重程度徐玉琴均未有足够证据提供，磨损费3000元徐玉琴也未能提供相应的事实依据，故对徐玉琴的该项请求不予支持。5、戚润支付逾期未交付租金的滞纳金238元。一审法院认为，虽戚润未能按合同约定的“租金按年结算，由乙方于每年的前1个月交付给甲方”，但根据徐玉琴、戚润的陈述，在第二年的租金应交付前，徐玉琴、戚润间为是否续租等发生争议，戚润称向徐玉琴交付租金徐玉琴不收，徐玉琴表示“（因喷涂油漆字样一事）我本来是不想再租给戚润的，所以等过了6月19日，从2017年6月21日开始向戚润要租金”，而2017年6月26日徐玉琴已向戚润出具租金收条，故对徐玉琴滞纳金的请求不予支持。对戚润要求的损坏维护压金2000元在本案中一并处理，一审法院认为，双方的房屋租赁合同关系已终止，在徐玉琴的相关诉讼请求已经法院处理后，该压金徐玉琴应向戚润退还，戚润尚需向徐玉琴支付2529.6+517-2000计1046.6元。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决如下：一、戚润应于判决发生法律效力之日起10日内向徐玉琴支付1046.6元；二、驳回徐玉琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由徐玉琴负担40元，戚润负担40元。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人徐玉琴提交下列证据：一、2019年6月4日徐玉琴与蔡伯安签订的劳务用工合同、蔡伯安2019年6月4日出具的2000元的收条、2019年6月4日2000元的转账记录及银行卡交易清单、徐玉琴支付十全十美大食堂40元结账单；二、2019年6月6日购买油漆工销货清单、收款收据877元，2019年6月11日购买油漆工用材料销货清单、收款收据107元，2019年6月13日购买油漆工用材料销货清单、收款收据26元；三、2019年6月8日购买的乳胶漆小红桶3元，鸡毛掸15元，开具一张收款收据18元；四、2019年6月14日高港区亮晶晶建材经营部开具的一楼西门面筒灯线路整改100元的收据；五、2019年6月10日徐玉琴与油漆工徐桂生签订的劳务用工合同，一楼西边一间门面吊顶脱落的铲除、修补、巩固、恢复原状，墙面、顶面滚乳胶漆，人工工资合计人民币2400元、2019年6月17日油漆工出具的情况说明，说明西边一间门面维修的详细用料数量、2019年6月18日油漆工出具的2400元收款收条、2019年6月18日徐玉琴转账2400元给徐桂生的转账记录；六、2019年7月9日瓦工徐承兴出具的修补贴脚线及修补台阶火烧板收款收条80元、2019年7月9日瓦工徐承兴出具用黄沙、水泥、801胶合计人民币30元的收款收条、2019年7月9日泰州市高港区兴隆石材商行购买的地板砖65元；七、2019年7月12日高港区小五家政服务中心出具的发票保洁费合计人民币1000元、2019年7月18日转账给家政公司王五英350元的转账凭证、2019年7月18日王五英出具的350元收款收条；八、2019年7月21日高港区顺泰图文工作室开具的拆除西边门头费用350元的发票和收款收据；九、案涉房屋恢复原状施工的照片数张。证据一至证据九共同证明将房屋隔断恢复原状花费的费用。十、2017年6月24日的录音，证明被上诉人当时答应上诉人把房屋恢复原状。十一、2017年6月24日的录音，证明第二年的房租是经过很多次催要。十二、承重柱受损照片及视频，证明被上诉人应当赔偿；十三、2018年8月份起台风，挡雨广告牌脱落照片；十四、戚学明多年好朋友王林俊多次来店里的照片及视频；十五、运输油漆材料回家加汽油费发票的证据。证据十一、十二、十三、十四、十五共同证明被上诉人应赔偿上诉人承重柱磨损费、拆除广告牌费及为恢复房屋运输油漆的汽油费。被上诉人戚润经质证对徐玉琴提交的证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，徐玉琴、戚润间签订的房屋租赁合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律上的约束力。徐玉琴、戚润间的租赁合同关系已因租赁期间届满而终止，戚润也已在租赁期间届满时搬离了租赁房屋，并向徐玉琴交还了租赁房屋原有的钥匙，但对租赁期间双方发生的纠纷仍需按合同约定及法律规定承担相应的责任。关于徐玉琴主张的房屋恢复原状所需要的费用，徐云琴提供用工合同等证据证明其雇佣蔡伯安拆除隔断、隔断垃圾进行清理、打扫现场花费了2000元，因戚润未按合同约定将房屋恢复原状构成违约，徐玉琴对此已经主张违约金2529.6元并获得了支持，违约金的主要功能为弥补损失，徐玉琴主张并已获得支持的违约金超过其主张的其拆除隔断所产生的损失，故对徐玉琴主张的该损失不再予以支持。徐玉琴主张的广告牌拆除费及安装广告牌造成的地砖破损费未有证据证明，故不予支持。徐玉琴二审中提供的其他相关费用，现有证据不能证明这些费用应当由戚润承担，故本院不予采信。关于徐玉琴主张戚润支付过道门的开锁费50元。该过道门安设在隔断上，而该隔断已经拆除，故对徐玉琴的该项费用请求应不予支持。关于徐玉琴主张戚润支付租赁期间因对外债务纠纷引发的对徐玉琴房屋承重柱造成磨损的磨损费3000元。承重柱有无因喷涂字样被处理而受损及其受损的严重程度徐玉琴均未有足够证据提供，磨损费3000元徐玉琴也未能提供相应的事实依据，故对徐玉琴的该项请求应不予支持。关于徐玉琴主张戚润支付逾期未交付租金的滞纳金238元。本院认为，虽戚润未能按合同约定的“租金按年结算，由乙方于每年的前1个月交付给甲方”，但根据双方的陈述，在第二年的租金应交付前，徐玉琴、戚润间为是否续租等发生争议，戚润称向徐玉琴交付租金徐玉琴不收，徐玉琴表示“（因喷涂油漆字样一事）我本来是不想再租给戚润的，所以等过了6月19日，从2017年6月21日开始向戚润要租金”，而2017年6月26日徐玉琴已向戚润出具租金收条，故对徐玉琴滞纳金的请求应不予支持。综上，徐玉琴的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 顾连凤审判员 潘贻杰二〇二〇年一月八日书记员 陆超凡