浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初8535号 原告：曹国英，女，1970年11月7日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：蔡乐平，浙江大公律师事务所律师。 被告：绍兴市悦府资产管理有限公司，住所地：绍兴市越城区西小路30号（1-10）、武勋坊20号-40号、武勋坊56号-120号。 法定代表人：胡家兴。 委托诉讼代理人：孔森鑫，浙江鉴湖律师事务所律师。 原告曹国英与被告绍兴市悦府资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告曹国英委托诉讼代理人蔡乐平、被告绍兴市悦府资产管理有限公司委托诉讼代理人孔森鑫到庭参加诉讼。本案管辖权异议时间为2019年9月16日至11月7日，现已审理终结。 原告曹国英向本院提出诉讼请求：1、确认《翰林越府武勋坊、西小路商业用房租赁合同》（签订日期为2013年5月1日）已于2019年8月28日解除；2、被告立即腾退、交还案涉全部租赁房屋；3、被告支付解除合同违约金691190.64元；4、被告支付第七个租赁年度租金291190.64元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：被告与原房屋出租方浙江嘉城建设投资发展有限公司于2013年5月1日签订了《翰林越府武勋坊、西小路商业用房租赁合同》一份。该合同约定：由被告承租原出租方位于绍兴市越城区府山西路208号武勋坊、西小路地段10宗商业房产用于经营；租赁期限为8年（自2013年5月1日至2021年4月30日）；第六个租赁年（2018.5.1-2019.4.30）和第七个租赁年（2019.5.1-2020.4.30）的租金均为人民币691190.64元；第六年后的租金支付方式及时间为：每年支付一次，先付后用，每租赁年开始前一个月内支付。该合同第五条特别约定，如乙方（被告）逾期不支付租金或其他费用超过日的，甲方（原出租方）可书面通知乙方（被告）解除合同，乙方（被告）应按约定承担违约责任和赔偿责任。 原告于2018年8月15日通过司法拍卖方式依法取得上述租赁合同项下全部租赁房屋的所有权，且已经办妥不动产权属登记手续。原告也已将租赁房屋权属变更情况及后续租金支付义务通知了被告，被告对此并无异议。根据被告与原出租方签订的房屋租赁合同约定，被告应于2019年5月1日前支付自2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金人民币691190.64元，但被告经原告多次催讨后仅于2019年6月24曰支付租金40万元，余款291190.64元至今未付。此前，原告曾多次通知被告全面履行合同义务并提示逾期将导致合同终止的法律后果，未果。2019年8月27日原告根据合同约定向被告发送了《解除房屋租赁合同通知书》，并已于2019年8月28日送达被告。原告认为，原告通过司法拍卖方式取得租赁合同项下租赁房屋的所有权后，根据拍卖文件及相关法律规定依法享有租赁合同项下出租方的相应权益。被告未按约全面履行义务已经构成违约，原告有权根据合同约定解除租赁合同并要求被告方承担违约责任。 被告绍兴市悦府资产管理有限公司辩称：关于事实理由，被告与原告存在租赁关系及租赁期限是事实，对于原告解除合同，被告不同意解除，同时认为原告解除条件不成就，不享有解除权，逾期不支付租金60日，被告付款60万元，被告支付比例达到大部分，在2019年11月5日即被告收到起诉副本后支付租金，所以不存在违约情况；第二，原告主张未全面履行合同义务，被告在支付第一期租金后，原告行为是同意被告延期履行一部分租金，原告通过司法拍卖后获得涉案房屋后，一直办理各种手续，到今年8月份才办妥，被告一直和原告丈夫金建庆多次协商沟通，其丈夫没有对延期支付租金有明确意思表示，在沟通过程中时候，等到被告收到解除合同通知后，虽然原告对第四项诉请，但根据送达的诉状可以看出是有继续履行的意思表示，被告也是要求进行继续履行；第三，原告存在违约行为，原告在取得房屋所有权后，被告2018年到2019年租金在2018年5月份已经支付，但原告还在讨要前一年租金，原告是自然人买受，无法开具发票，被告要求对方开具发票，但原告一直拖延，这也是被告延期支付租金的原因之一，原告在收到租金后应该开具发票，原告未开具发票情况下，被告可以行使抗辩权，房屋租赁合同未到期，所以解除合同不符合正常交易良好运行，且被告装饰装修投入大量成本，腾退将带来各种麻烦，希望法院对现场进行踏勘，全面了解现场情况，被告认为合同未解除，应继续履行，原告没有解除权，对于违约行为应该审理查明，其主张违约金标准过高，希望法院依法判决，驳回原告诉请。 经审理查明：2013年5月1日，案外人浙江嘉城建设投资发展有限公司（甲方）与被告绍兴市悦府资产管理有限公司（原绍兴市悦府休闲会所有限公司）（乙方）签订《翰林越府武勋坊、西小路商业用房租赁合同》一份，约定甲方将附件一租赁物清单所列的全部房产出租给乙方，租赁用途为酒店等服务业，上述租赁物中房屋建筑面积合计3026.56㎡，地下室及阁楼附属物面积合计为992.32㎡。租赁期限为8年，自2013年5月1日起至2021年4月30日止；其中第七个租赁年（2019.5.1-2020.4.30）、第八个租赁年（2020.5.1-2021.4.30）的租金均为691190.64元；第6至8租赁年租金，每年支付一次，先付后用，每租赁年开始前一个月内支付；甲方收到乙方租金后，应向乙方开具相应的租金发票。同时约定，乙方逾期不支付租金或其他费用超过60日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按约定承担违约责任和赔偿责任。乙方违反本合同约定导致合同中途解除的，应承担违约责任。乙方应按合同解除时所属租赁年的年租金标准向甲方支付违约金。该合同还就其他权利义务予以约定。该合同附件一中租赁物清单包含的房产有：武勋坊34-36（建筑面积89.47㎡）、武勋坊38-40（建筑面积91.18㎡）、武勋坊56-58（建筑面积101.87㎡）、武勋坊60-62（建筑面积105.35㎡）、武勋坊64-66（建筑面积76.99㎡）、武勋坊68-72（建筑面积139.84㎡）、武勋坊74-78（建筑面积139.43㎡）、武勋坊80-82（建筑面积101.57㎡）、武勋坊84-86（建筑面积114.82㎡）、武勋坊88-90（建筑面积86.91㎡）、武勋坊92-96（建筑面积145.07㎡）、西小路30号（1-3）（建筑面积276.38㎡，附着物：阁楼67.18㎡，地下室189.76㎡）、西小路30号（4-5）（建筑面积200.72㎡，附着物：阁楼48.68㎡，地下室142.32㎡）、西小路30（6-7）（建筑面积200.72㎡，附着物：阁楼48.68㎡，地下室142.32㎡）、西小路30（8-10）（建筑面积240.9㎡，附着物：阁楼58.51㎡，地下室166.04㎡）、武勋坊20号-22号（建筑面积161.1㎡，附着物：阁楼25.87㎡，地下室77.09㎡）、武勋坊24号-26号（建筑面积161.1㎡，附着物：阁楼25.87㎡）、武勋坊98-102（建筑面积138.75㎡）、武勋坊104-106（建筑面积101.07㎡）、武勋坊108-110（建筑面积114.25㎡）、武勋坊112-114（建筑面积101.07㎡）、武勋坊116-120（建筑面积138㎡）。 2018年8月15日，杭州市中级人民法院出具（2016）浙01执416号之二执行裁定书，裁定绍兴市武勋坊、西小路10套商业房产所有权及土地使用权（详见附表，含阁楼与地下室）归买受人曹国英所有（其中绍兴市悦府休闲会所有限公司承租的房屋不含室内固定装修，房地产信息详见浙天启[2016］（房估）鉴字第××号房地产估价报告）。上述房地产自本裁定送达买受人曹国英时起转移。 2019年3月至5月期间，原告多次向被告催要租金，但双方未就租金支付问题达成一致。2019年6月24日，被告向原告支付租金40万元。2019年8月27日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》一份，认为被告应于2019年5月1日前支付租金691190.64元，但被告未全面履行合同义务，故通知被告解除《翰林越府武勋坊、西小路商业用房租赁合同》。2019年11月5日，被告向原告支付租金291190.64元。 另查明，位于武勋坊20-22号、武勋坊24-26号、武勋坊34-48号、武勋坊50-72号、武勋坊74-96号、武勋坊98-120号、西小路30号（1-3）、西小路30号（4-5）、西小路30号（6-7）、西小路30号（8-10）的上述房屋，现均登记于原告曹国英名下。 以上事实由原告提交的《翰林越府武勋坊、西小路商业用房租赁合同》1份、（2016）浙01执416号之二执行裁定书1份、浙江省法院执行款票据1份、司法拍卖-阿里拍卖网站页面打印件1份、不动产所有权证10份、解除房屋租赁合同通知书1份及送达凭证打印件1份、通知1份、杭州中院谈话笔录1份、微信聊天记录打印件1组，被告提交的中国建设银行客户专用回单2份、被告法定代表人与原告丈夫金建庆短信聊天记录复印件1份、被告法定代表人与原告丈夫金建庆微信聊天记录复印件1组予以证实。被告提交的酒店项目投资一览表打印件1份、悦府酒店员工花名册1份、武勋路、西小路商铺使用及内部装修现状照片打印件1组、改造前武勋坊商铺立面照片打印件1组，与本案不具有关联性，故在本案中不作认定。 本院认为，案外人浙江嘉城建设投资发展有限公司与被告在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。双方均应当根据合同约定履行自己的义务。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告曹国英取得涉案房屋所有权后，案外人浙江嘉城建设投资发展有限公司与被告签订的房屋租赁合同继续有效，原告在取得房屋所有权后继受取得出租人的主体地位，故被告仍应按原合同约定向原告支付剩余租期内的租金。根据合同约定，第7租赁年租金，应在租赁年开始前一个月内支付，被告逾期不支付租金或其他费用超过60日的，原告可书面通知被告解除本合同。本案中，被告逾期支付租金超过60日的事实清楚，原告在起诉前多次向被告催讨，被告仍逾期未交，且原告已书面向被告通知解除合同，解除合同的意思表示已于2019年8月28日送达被告，故原告主张要求确认《翰林越府武勋坊、西小路商业用房租赁合同》于2019年8月28日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告认为其在诉讼过程中已交清第7租赁年租金，故原告解除合同的条件不成就的意见。本院认为，根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。虽然被告在诉讼过程中已将租金付清，但原告解除合同之意思表示已在起诉前送达被告，而该意思表示送达被告之时被告尚未付清租金，故被告以时候交清租金为由认为解除条件不成就的辩称意见，本院不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故原告主张要求被告腾退并返还全部租赁房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。关于违约金的问题。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然合同约定的违约金为所属租赁年的年租金标准即691190.64元，但原告未提交相应证据证明其实际损失情况，故被告认为违约金过高的辩称意见，本院予以采纳。结合案件实际情况，酌情认定违约金按三个月的租金标准确定即172797.66元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、确认《翰林越府武勋坊、西小路商业用房租赁合同》（签订日期为2013年5月1日）于2019年8月28日解除； 二、被告绍兴市悦府资产管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于武勋坊34-36号（建筑面积89.47㎡）、武勋坊38-40号（建筑面积91.18㎡）、武勋坊56-58号（建筑面积101.87㎡）、武勋坊60-62号（建筑面积105.35㎡）、武勋坊64-66（建筑面积76.99㎡）、武勋坊68-72号（建筑面积139.84㎡）、武勋坊74-78（建筑面积139.43㎡）、武勋坊80-82号（建筑面积101.57㎡）、武勋坊84-86号（建筑面积114.82㎡）、武勋坊88-90号（建筑面积86.91㎡）、武勋坊92-96号（建筑面积145.07㎡）、西小路30号（1-3）（建筑面积276.38㎡，附着物：阁楼67.18㎡，地下室189.76㎡）、西小路30号（4-5）（建筑面积200.72㎡，附着物：阁楼48.68㎡，地下室142.32㎡）、西小路30号（6-7）（建筑面积200.72㎡，附着物：阁楼48.68㎡，地下室142.32㎡）、西小路30号（8-10）（建筑面积240.9㎡，附着物：阁楼58.51㎡，地下室166.04㎡）、武勋坊20-22号（建筑面积161.1㎡，附着物：阁楼25.87㎡，地下室77.09㎡）、武勋坊24-26号（建筑面积161.1㎡，附着物：阁楼25.87㎡）、武勋坊98-102号（建筑面积138.75㎡）、武勋坊104-106号（建筑面积101.07㎡）、武勋坊108-110号（建筑面积114.25㎡）、武勋坊112-114号（建筑面积101.07㎡）、武勋坊116-120号（建筑面积138㎡）的上述全部房屋腾退，并返还给原告曹国英； 三、被告绍兴市悦府资产管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告曹国英违约金人民币172797.66元； 四、驳回原告曹国英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5356元，由原告曹国英负担4017元，由被告绍兴市悦府资产管理有限公司负担1339元，其中由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 赵钦宇 二〇二〇年一月十三日 代书记员 栾 骏 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。