文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1634号上诉人（原审被告、反诉原告）：冉景全，男，1978年9月11日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简酉阳县）。委托诉讼代理人：罗仕佐，重庆渝法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张勇，男，1966年1月18日出生，苗族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：田海涛，重庆渝鑫律师事务所律师。原审第三人：酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司，住所地重庆市酉阳县钟多镇桃花源大道桃源金水岸，统一社会信用代码91500242565614122G。法定代表人：郭小红，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。上诉人冉景全因与被上诉人张勇、原审第三人酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司（以下简称桃花源实业公司）租赁合同纠纷一案，不服酉阳县人民法院（2019）渝0242民初2740号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，对上诉人冉景全的委托诉讼代理人罗仕佐，被上诉人张勇及其委托诉讼代理人田海涛，原审第三人桃花源实业公司的委托诉讼代理人邓建进行了询问。本案现已审理终结。冉景全上诉请求：1.撤销一审判决；2.张勇退还门面租金、保证金125000元；3.张勇赔偿冉景全因装修和门面升级改造的损失101913元；4.张勇赔偿冉景全正常营业产生的货损、实际营业损失400000元。事实和理由：1.一审存在事实不清、证据不足。冉景全与张勇订立《门面租赁合同》时，张勇未告知其有转租的权利，且桃花源实业公司否认其同意转租的事实，虽然张勇一审中提交了《证明》等证据，但一审法院未进一步查清该证据的来源和签章的真假。即使该《证明》系桃花源实业公司具，也因张勇租赁的是酉阳县桃花源旅游投资（集团）有限公司（桃花源旅游集团公司）的商业用房，桃花源实业公司不属于适格主体，因此该《证明》不应作为证据使用，更不能证明桃花源旅游集团公司或者桃花源实业公司同意转租。2.一审适用法律错误。张勇在知道景区将要升级改造的事实的情况下，张勇负有如实告知义务，其未告知的行为构成违约。且业主对租户在景区改造期间有免租优惠亦未给予冉景全同样优惠，致使租赁物客观上不能达到冉景全的租赁目的，冉景全享有拒绝履行协议、要求赔偿的抗辩权。一审法院无视冉景全的权利，存在适用法律错误，未查清张勇是否完全履行协议内容，租赁物是否达到冉景全租赁使用的目的属于对法律和客观事实的歪曲。三、一审法院存在程序错误。冉景全在一审中就损失部分提出了反诉，一审法院释明对损失部分是否鉴定征求冉景全意见，冉景全提交了鉴定申请，一审法院未同意属于严重程序性错误。张勇辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。桃花源实业公司述称，其不是本案适格当事人，一审判决认定合同权利义务只在冉景全与张勇之间是正确的。张勇向一审法院起诉请求：1、判令解除张勇与冉景全之间2016年7月26日《门面租赁协议》，冉景全立即腾空门面并交付张勇；2、判令冉景全支付张勇2017年9月1日至2018年8月31日的租金120000元，2018年9月1日至2019年5月31日的租金144000元，赔偿张勇租金占用损失85024元，共计349024元；3、判令冉景全以349024元为基数，按年利率24%支付从2019年5月31日至实际支付之日止的资金占用损失；4、诉讼费由冉景全承担。冉景全向一审法院反诉请求：1.张勇退还门面租金、保证金125000元；2.张勇赔偿其因装修和升级改造门面产生的损失101913元；3.张勇赔偿其因未正常营业产生的货损、营业损失1500000元。诉讼过程中，冉景全增加诉讼请求：桃花源实业公司对上述三项诉讼请求承担连带支付责任。一审法院认定事实：2013年7月1日，桃花源旅游集团公司（出租方、甲方）与张勇（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市酉阳县酉州古城38号物业出租给乙方用于商业经营，该物业套内面积630.02平方米，乙方租用该物业专用于经营客栈、餐饮、茶楼，暂定名为忆客游。第三条约定租赁期共计9年，从2013年7月1日至2022年6月30日止，其中2013年7月1日起至2014年6月30日止为乙方免租期，租金实际计算日期从2014年7月1日起。第四条约定初始月租金单价27元每平方米，2014年7月1日起至2015年6月30日止执行初始租金，从2015年7月1日开始，以后每一年在上一年基础上递增6%。第七条约定租赁期内，非经甲方书面同意，乙方不得将所承租的物业转让或转租给第三人，否则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并收回该物业，乙方已缴纳的所有费用概不退还，且甲方有权立即收回乙方所承租的物业，若给甲方造成损失，乙方还应承担相应的法律责任、连带赔偿责任。2015年5月21日，桃花源旅游集团公司和桃花源实业公司召开会议，形成会议纪要，明确此后由桃花源实业公司负责酉州古城区域的经营和管理。2016年7月26日，张勇（甲方）与冉景全（乙方）签订《门面租赁协议》，第一条约定甲方同意将拥有经营权的酉州古城第53号楼底楼两间门面（含连通后面的室内部门）租赁给乙方用于从事经营活动。甲方需保证对门面拥有经营权，确保乙方能够正常使用该门面从事经营活动。本协议第二条约定上述门面租赁期限为5年，甲方正式收取租金的日期从2016年9月1日起计算。2016年8月31日以前时间作为甲方赠送给乙方的免租期，用于乙方对门面进行装修。第三条本协议约定的租赁期限内，乙方第一个租赁年度（2016年9月1日至2017年8月31日）向甲方交纳租金120000元、第二个租赁年度（2017年9月1日至2018年8月31日）向甲方交纳租金120000元，从第三个年度开始，每个租赁年度在上一个租赁年度的基础上租金按6%的增幅进行递增。第四条乙方第一年度租金120000元于本协议签订之日一次性支付给甲方，从第二年度开始乙方需在上年度结束时提前一个月一次性向甲方交纳下一年度的全年租金，如乙方未提前交纳租金，则视为乙方不再租赁该门面，甲方有权做出处置。第五条签订协议之日，乙方需向甲方缴纳保证金5000元，协议期满后或因其他原因，乙方若不再租赁该门面，且经营期间未发生扣除保证金的情况，则甲方全额退换保证金。第七条乙方的装修行为不得破坏房屋的主体结构，不得因装修行为对房屋带来安全隐患，店铺外观不得与酉州古城的整体风格相冲突。第九条协议执行过程中，若乙方不再继续经营且无第三方接手经营，乙方可拆除可以移动的设施设备，但不得拆除固定的装修物。第十条甲乙双方正式签订协议规则视同双方均认可上述事项，除非国家法律法规认定的不可抗力因素出现，从而导致双方不能正常履行协议以外，甲方若因自身原因导致乙方无法正常启动经营或发生未履行行为，则应根据对乙方造成的实际损失进行赔偿；乙方若未按照协议约定事项履行，则甲方不予退还保证金，并按对甲方造成的损失进行相应的赔偿。上述协议签订后，张勇将承租的幽州古城38号物业（现53号）转租给冉景全。2016年11月3日，冉景全合伙人陈刚向酉阳县市场监督管理局提供资料申请注册重庆市酉印象农产品开发投资有限公司（冉景全为该公司的法定代表人），注册经营场地为冉景权承租的酉州古城38号物业。桃花源实业公司出具证明，载明“兹证明重庆市酉阳县酉州古城38号楼产权属我公司所有，租赁给张勇用于商业经营。我司同意张勇将底楼2间门面转租给重庆市酉印象农产品开发投资有限公司用于农产品经营，望予以办理相关手续。”冉景全向张勇交缴纳了5000元保证金，支付了2017年8月31日前的租金，此后的租金未支付。张勇和桃花源实业公司之间的租赁合同仍在正常履行期间。为进一步提升酉阳桃花源景区品质，桃花源旅游集团公司决定对桃花源景区古桃源和伏羲洞两个核心景点进行闭园提升改造，闭园时间从2016年12月1日至2017年3月底，桃花源旅游集团公司营销中心将桃花源景区提升改造事宜在酉阳报、酉名堂等媒体上发布了公告。2016年12月8日，桃花源实业公司向广大商户发出通知，载明“景区将从2016年12月10日其至2017年2月20日实施封闭施工。在此期间，为尽快落实古城商户品质提升工作，我司将对符合要求的商户采取如下扶持政策……”根据该通知规定，与桃花源公司签订租赁合同的大商户，若在2016年12月31日前，全额缴纳2017年6月30日之前的租金并缴清水电费、物管费等费用，桃花源实业公司可将已缴纳租金的全额作为品质提升扶持资金奖励给商户。2017年7月1日至2018年6月30日，按原政策实行不变以实际缴纳租金的一半作为品质提升扶持资金奖励给商户。2019年8月21日一审庭审中，张勇陈述若其与冉景全之间的租赁合同解除，其同意利用冉景全在房屋外面额外增加的面积（另搭建的建筑物）。同年9月18日张勇向一审法院提交书面的情况说明，载明“冉景全于2016年7月26日向我租赁酉州古城原编号38号现标号53号底楼门面后，自行对门面后面部分进行扩建，所形成的构筑物为非法建筑物，本人不愿意给予补偿，也不愿意使用该构筑物。”一审法院认为，根据张勇与桃花源实业公司签订的租赁合同，张勇将物业转租给第三人，需经桃花源实业公司的书面同意。桃花源实业公司出具的证明，同意张勇将底楼2间门面转租给重庆市酉印象农产品开发投资有限公司用于农产品经营，而该公司是冉景全投资经营并担任法定代表人，可视为桃花源公司同意张勇将门面转租给冉景全，则张勇与冉景全签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。张勇将门面交付冉景全，则冉景全应约定支付租金。但冉景全只支付了2017年8月31日前的租金，其余租金至今未付，则冉景全存在违约行为，根据双方签订的《门面租赁协议》第四条约定，若冉景全未提前缴纳租金，张勇有权做出处置，故对张勇请求解除《门面租赁协议》的请求，该院予以支持，合同解除时间为冉景全收到本诉起诉状副本时间即2019年6月3日，合同解除后，冉景全应腾空门面并交付张勇。根据约定，2017年9月1日至2018年8月31日，冉景全应支付张勇租金120000元；2018年9月1日至2019年5月31日，应支付租金为120000元×1.06×0.75=95400元，则冉景全尚欠张勇租金120000元+95400元=215000元。张勇主张按照年利率24%计算至实际支付之日止逾期付款利息过高，该院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率标准支付，合同约定需在上年度结束时提前一个月一次性支付下一年度全年租金，则冉景全以120000元为基数，支付张勇从2017年9月1日至实际支付之日止利息；以95400元为基数，支付从2018年9月1日止实际支付之日止的利息。关于冉景全提出的反诉请求，因冉景全存在未按约定支付租金的违约行为，根据双方签订的租赁协议第十条约定，保证金不予退还。2016年6月27日，冉景全向张勇支付了2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金120000元。根据桃花源公司发出的桃花源景区提档升级改造期间的扶持政策，与其签订租赁合同的大商户，若在2016年12月31日前，全额缴纳2017年6月30日之前的租金并缴清水电费、物管费等费用，桃花源实业公司可将已缴纳租金的全额作为品质提升扶持资金奖励给商户。冉景全虽然没有直接与桃花源实业公司签订租赁合同，但景区改造期间（2016年12月1日至2017年3月底），其在实际租赁使用该物业，景区闭园改造必然对其经营产生实质影响，且庭审中张勇同意景区改造期间对冉景全租金进行减免，根据公平原则，平衡双方利益，张勇退还冉景全景区改造期间4个月的租金40000元。冉景全提出的装修和升级改造门面的损失、未正式营业产生的货损、营业损失，均是基于其与张勇签订的《门面租赁协议》无效的前提提出的，现双方签订的租赁协议有效合同，且冉景全提供的证据并不能当然证明其产生的损失，门面租赁协议因冉景全存在违约行为而解除，张勇现亦不同意利用其门面装饰装修物，故对冉景全提出的此两项反诉请求，该院不予支持。桃花源实业公司与其并无合同关系，冉景全要求其承担连带责任，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认张勇与冉景全2016年7月26日签订的《门面租赁协议》于2019年6月3日解除；冉景全于判决生效后二十日内腾空租赁门面并交付张勇。二、冉景全于判决生效后二十日内支付张勇2017年9月1日至2019年5月31日期间的租金215400元；同时，按照中国人民银行同期贷款利率，以120000元为基数，支付张勇2017年9月1日至实际支付之日止利息；以95400元为基数，支付张勇2018年9月1日至实际支付之日止利息。三、驳回张勇其他诉讼请求。四、张勇于判决生效后二十日内退还冉景全（2016年12月1日至2017年3月31日期间）租金40000元（此款项可与第二项判决内容中冉景全应支付张勇款项中的40000元抵扣）。五、驳回冉景全的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行金钱支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6615元，张勇负担2514元，冉景全负担4101元；反诉案件受理费10171元，张勇负担236元，冉景全负担9935元。本院二审查明：1.冉景全对其反诉第三项请求明确为：1500000元损失是包含货物损失400000元多点和进价810000元多点的八套根雕，以及资金积压产生的利息损失。2。冉景全表示根雕并未损失，目前尚存放在案涉门面处。3.冉景全表示，在挑花源景区改造前几天，知晓了桃花源景区升级改造的事实。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.冉景全与张勇签订的《门面租赁协议》是否有效；2.冉景全反诉各项请求应否得到支持。本院对前述争议焦点评述如下：对于焦点一。张勇举示了桃花源实业公司出具的《证明》一份，证明基于桃花源旅游集团公司决定对案涉门面享有经营管理权利的桃花源实业公司表示同意张勇转租。桃花源实业公司在本案诉讼过程中称一直不同意转租，但桃花源实业公司没有否认《证明》的真实性，且无论是桃花源旅游集团公司还是桃花源实业公司也没有主张冉景全与张勇签订的《门面租赁协议》无效，张勇与冉景全签订的《门面租赁协议》系双方当事人真实意思表示，也未违反法律规定，故该协议应当认定为有效。对于焦点二。张勇与冉景全签订了《门面租赁协议》，该租赁协议前述认定为有效，协议当事人应当受该协议拘束，各自按照协议享有权利、履行义务。案涉《门面租赁协议》对桃花源旅游集团公司、桃花源实业公司不产生拘束力，张勇作为承租人所享有的租金优惠政策，不能认定作为次承租人的冉景全也必然享有。张勇如约将案涉门面交付给冉景全使用，按照协议有权收取租金和保证金，冉景全则如约支付了5000元保证金和2016年9月1日-2017年8月31日的租金120000元，张勇无需退还该租金给冉景全，因冉景全未按时支付其他租金构成违约，张勇也无需退还保证金。张勇在履行《门面租赁协议》的过程中，遇桃花源景区改造，对冉景全的经营活动造成影响，但桃花源景区改造并非张勇所为，且因冉景全违约导致案涉《门面租赁协议》解除，在未解除的情况下，案涉门面冉景全是可以继续使用的，张勇并无违约行为，故对冉景全装修改造门面产生的损失无需赔偿。冉景全在知晓桃花源景区即将改造的事实后，其即应对存货采取适当措施、及时处理防治损失扩大，而不是任由货物超期变质，存货变质难以归责于张勇。目前存放在案涉门面的根雕，没有损坏，在案涉《门面租赁协议》解除后，冉景全可自行搬出，另做处理，张勇对此也无赔偿之责。因张勇对冉景全所主张的损失不需赔偿，一审法院未准许冉景全的鉴定申请，程序上并无不当。综上所述，冉景全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10069元，由上诉人冉景全负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇二〇年一月十五日法官助理 熊海燕书 记 员 程方坪