河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终207号上诉人（原审原告、执行案外人）：买卫校，男，回族，1969年3月17日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：崔姝娉，河南明辨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：金喜良，男，回族，1954年12月21日生，住河南省周口市川汇区。一审第三人（被执行人）：周口市庆丰置业有限公司，住所地：周口市川汇区交通路东段。法定代表人马占，该公司经理。上诉人买卫校与被上诉人金喜良、一审第三人周口市庆丰置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服川汇区人民法院（2019）豫1602民初5542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人买卫校委托诉讼代理人崔姝娉、被上诉人金喜良到庭参加了诉讼。一审第三人周口市庆丰置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人买卫校上诉请求：撤销原判，改判中止对川汇区荣华小区大门南侧新1号楼601房屋的执行。事实和理由：1、案涉小区1#楼504房的买受人为郭振工，不是买卫校。2、上诉人2016年1月20日签订的商品房买卖合同客观真实、合法有效。3、原审以“周口市庆丰置业有限公司财务专用章”，且与同时期使用的印章“周口市庆丰置业有限公司4116010025808”不符是错误的。被上诉人金喜良辩称，1、原审判决认定上诉人无法证明其购买的案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，完全正确。2、上诉人提供的案涉房屋买卖合同，不属于合法、真实的有效合同。3、本案房屋房款支付，不具有真实性、客观性。请求驳回上诉，维持原判。一审第三人周口市庆丰置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未向本院提供陈述意见。买卫校向一审法院起诉请求：1、依法撤销周口市川汇区人民法院作出的（2019）豫1602执1099号执行裁定书中对原告房屋的查封。2、依法停止对该房屋的执行。3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院查明，被告金喜良诉第三人周口市庆丰置业有限公司合伙协议纠纷一案，本院审理期间于2017年6月9日作出（2017）豫1602民初2801号民事裁定书，裁定对周口市庆丰置业有限公司名下银行存款予以冻结，其他财产予以查封、扣押、到期债权予以停止支付、收入予以扣留、提取，价值或金额相当于800万元。当日在周口市不动产中心对被告周口市庆丰置业有限公司名下位于川汇区荣华小区大门南侧新1号楼第3层（约1098平方米）、第5层、第6层房屋，荣华小区大门北侧22号楼编号为119、118及第二层221、220、219房屋、及新1号楼（楼牌号3585）第4层401、402、405；其一层的101、102；大门北侧21号商住楼201房屋予以查封。该案在执行过程中，本院于2019年6月14日作出（2019）豫1602执1099号执行裁定书，裁定冻结、划拨、提取被执行人周口市庆丰置业有限公司的银行存款收入11583434元，或查封、扣押、拍卖、变卖相应价值的财产。2019年8月8日案外人买卫校以其为新1号楼601号房屋所有权人为由提出执行异议，2019年8月28日本院作出（2019）豫1602执异267号执行裁定书驳回了买卫校的异议，买卫校于2019年9月12日向本院提起执行异议之诉。原审法院认为，本案的争议焦点为原告买卫校是否是1号楼601号房屋的实际所有人，其权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体本案中，1、关于本院查封涉案房屋的时间问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”，本院2017年6月9日作出的（2017）豫1602民初2801号民事裁定是诉讼中的保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，本案执行中2019年6月14日作出（2019）豫1602执1099号执行裁定是对上述措施的续封，因此本案争议标的查封时间应是2017年6月9日。2、关于原告买卫校所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题，原告买卫校虽提交了周口市不动产登记中心出具的个人房屋信息查询情况表，但在执行异议程序中原告买卫校又提交有涉案小区中1#楼2单元504房屋的商品房买卖合同，因此该房屋信息查询情况表无法证明原告购买601房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。3、关于原告买卫校是否已支付了超过合同约定总价款百分之五十价款的问题，诉讼中原告买卫校提交了六份收据，但该些收据上所盖的印章均为“周口市庆丰置业有限公司”而非“周口市庆丰置业有限公司财务专用章”，且与同时期使用的印章“周口市庆丰置业有限公司4116010025808”不符，在无银行现金取款或转账流水单据情况下仅凭这些收据无法证明原告买卫校支付了购房款。且根据《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”具体本案中涉案房屋所在的荣华小区已经成立了业主委员会，有权代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的只能是荣华小区业主委员会，周口市庆丰置业有限公司无权代表业主签订物业服务合同，并且合同相对方所谓的物业服务企业应具备相应资质，是企业而非自然人个人，因此对原告买卫校提交的物业管理协议及物业费抵房款本院不予认定，原告买卫校无证据证明已支付了超过合同约定总价款百分之五十的价款。综上，原告买卫校提供的证据不能证明其是1号楼601号房屋的实际所有人，其权利不能排除执行，对其排除执行的诉讼请求应不予支持。据此判决如下：驳回原告买卫校的诉讼请求。案件受理费100元，由原告买卫校负担。二审经审理查明的事实与原审审理查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题为买卫校是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，买卫校主张的用以支付案涉房屋房款共分两种方式：用物业服务费冲抵房款和现金交付。买卫校一、二审中均未有提供充分证据证明其已经实际履行了物业服务及其与周口市庆丰置业有限公司存在债权债务的事实。买卫校主张的现金交付，既无周口市庆丰置业有限公司的会计账簿予以印证，又鉴于买卫校与周口市庆丰置业有限公司时任法定代表人买银环之间的身份关系，一审认定买卫校无证据证明已支付了超过合同约定总价款百分之五十的价款并无不当。综上，上诉人买卫校的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，依法不享有足以排除本案执行的民事权益。其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人买卫校负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年一月十七日法官助理张艳敏书记员金舒繁