北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终79号上诉人（原审被告）：杨帆，男，1984年3月15日出生，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：中铁建物业管理有限公司北京房山分公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-B006。负责人：张亦军。委托诉讼代理人：刘彦金，男，中铁建物业管理有限公司北京房山分公司员工。委托诉讼代理人：张宏，男，中铁建物业管理有限公司北京房山分公司员工。上诉人杨帆因与被上诉人中铁建物业管理有限公司北京房山分公司（以下简称中铁建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨帆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中铁建物业公司的全部一审诉讼请求，诉讼费由中铁建物业公司承担。事实和理由：1.中铁建物业公司未通过法定程序取得原香小镇物业服务企业的主体及据此收取物业费的资格，其一审中的举证不能证明其向我收取物业费的合法性。2.中铁建物业公司并未履行相关维修、养护、管理和维护等物业服务义务，物业服务质量差。3.中铁建物业公司对于主张拖欠物业费明显怠于行使权利，且已超过诉讼时效。其未证明通过直接送达等方式向我书面催缴过物业管理费。根据我提交的证据，其于2018年6月12日首次向我主张催收物业费。中铁建物业公司辩称，同意一审判决，不同意杨帆的上诉请求和理由。中铁建物业公司向一审法院起诉请求：1.杨帆向中铁建物业公司立即支付2012年1月1日至2019年12月31日物业管理费共计16407.36元；2.杨帆向中铁建物业公司立即支付逾期未缴纳所产生的违约金12945.41元;3.由杨帆承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2010年8月15日，杨帆与中铁嘉业（北京）投资有限公司签订《北京市商品房预售合同》，涉案房屋所在项目名称为广阳苑（坐落于北京市房山区广阳大街1号地块），坐落在广阳苑××-601，约定由北京禾佑物业管理有限责任公司提供物业服务，合同约定物业服务收费价格为1.98元/平方米/月，买受人应当在每年的6月30日前缴费。后北京禾佑物业管理有限责任公司终止对涉案房屋所在小区提供物业服务。2012年中铁建物业公司申请为广阳苑住宅小区提供物业服务进行备案，2012年11月26日，北京市住房和城乡建设委员会予以备案。2011年12月1日，中铁建物业公司（乙方）与中铁嘉业（北京）投资有限公司（甲方）签订了《北京市前期物业服务合同》，合同约定中铁建物业公司提供物业服务地址为广阳中路1号院一区、二区，坐落于北京市房山区广阳大街1号，物业服务期限为自2011年12月1日至业主委员会成立代表业主大会且与物业服务企业签订物业服务合同生效之时止，物业费标准为1.98元/平方米/月；物业服务费交纳的时间为每年度的第一天或之前交纳。中铁建物业公司至今一直在为小区提供物业服务。另查明，杨帆为北京市房山区广阳中路××601室的业主，涉案房屋面积为86.32平方米，杨帆现未缴纳2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计16407.71元。2018年6月12日，中铁建物业公司向法院提交起诉书，要求杨帆支付其2012年1月1日至2018年12月31日物业管理费合计人民币14356.44元、违约金5103.1元，2018年10月30日，中铁建物业公司申请撤回起诉，法院于2018年10月30日裁定准予撤回起诉。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，双方均应依约履行。中铁建物业公司已向杨帆居住的小区提供了物业服务，杨帆应该交纳相应的物业费。现中铁建物业公司要求杨帆交纳物业费，于法有据，中铁建物业公司主张杨帆应缴纳2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计16407.36元，法院对此不持异议。对杨帆关于物业服务企业并非中铁建物业公司，与中铁建物业公司之间未签订物业服务合同的辩称，法院不予采纳。关于杨帆物业服务先服务后收费的辩称，法院认为，根据物业服务的性质及中铁建物业公司与开发商之间签订的前期物业合同的约定，物业费需要预交，故对杨帆的该项辩称法院不予采纳。杨帆所辩诉讼时效问题，鉴于中铁建物业公司提供的物业服务系公共服务，其针对的是全体业主而不是单个业主，即使在单个业主欠付物业费时，中铁建物业公司也无法停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益，杨帆处于持续欠缴物业费的状态，且中铁建物业公司于2018年向法院提起诉讼，杨帆未举证曾就诉讼时效提出抗辩，故对杨帆该主张不予采纳。杨帆辩称物业公司未尽到合同约定的服务义务，通过法庭调查及双方的举证质证，中铁建物业公司在某些服务方面存在不到位之处，但并不构成重大瑕疵，即中铁建物业公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本的合同利益，且物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，杨帆提交的证据不能全面、客观地反映中铁建物业公司提供物业服务的全部内容，无法证明物业服务存在重大瑕疵，不足以成为杨帆拒绝交纳物业费的理由。需要指出的是，中铁建物业公司作为物业服务企业，应以业主利益为导向，认真履行服务义务，加强小区安保、保洁、绿化区域的养护以及公共基础设施的维护工作，全面提高服务质量。关于违约金，中铁建物业公司未提交相关证据证明杨帆未缴纳物业费存在主观恶意，故对该请求法院不予支持。判决：一、杨帆于判决生效后七日内给付中铁建物业管理有限公司北京房山分公司2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费16407.36元；二、驳回中铁建物业管理有限公司北京房山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，杨帆提交照片、聊天记录截图，欲证明物业公司服务不到位。对此，中铁建物业公司不予认可。中铁建物业公司提交照片、物业服务费催缴通知函、另案庭审笔录、邮寄详情单，欲证明其公司向杨帆主张交费的情况。对此，杨帆不予认可。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据已查明的事实，中铁建物业公司已向杨帆居住的小区提供了物业服务。杨帆主张中铁建物业公司无权向其收取物业费，但杨帆提交的证据不足以证明其主张，亦不足以推翻在案证据已证明的事实，且根据物业服务的性质及中铁建物业公司与开发商之间签订的前期物业服务合同的约定，物业费需要预交，故杨帆应交纳相应的物业费。杨帆称物业公司未尽到合同约定的服务义务，根据在案证据，中铁建物业公司在某些服务方面存在瑕疵，但不构成重大瑕疵，未导致业主丧失根本的合同利益，且物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，杨帆提交的证据不足以全面、客观地反映中铁建物业公司提供物业服务的全部内容，故杨帆拒绝交纳物业费，缺乏充分依据。关于杨帆主张已超过诉讼时效的问题，根据本案具体情况，对杨帆的该项主张，一审法院未予采纳，是妥当的。综上，杨帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211元，由杨帆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年一月十日法官助理  云 姣书 记 员  张 雯