吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0781民初4325号 原告：扶余市民意物业管理有限责任公司。 住所地：扶余市。 法定代表人：赵启民，经理。 委托诉讼代理人：陈竞芳，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。 被告：扶余康泰医院。 住所地：扶余市。 法定代表人：宫玉敏。 原告扶余市民意物业管理有限责任公司（简称“民意物业”）与被告扶余康泰医院物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。民意物业的法定代表人赵启民和委托诉讼代理人陈竞芳、被告法定代表人宫玉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 扶余市民意物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：求法院判令被告立即给付原告2015年9月1日至2019年12月30日期间的物业费41036元及相应的违约金（截止起诉之日本息合计95036元）。事实和理由：原告于2015年8月13日与被告居住的小区开发商扶余市对外进出口贸易公司签订协议，开始对被告居住的小区进行物业管理，原告依约定提供相应的物业服务，可被告却没有按照原告与开发商签订的协议书约定的交费标准进行交费，截止起诉之日被告共拖欠原告物业费及违约金总计95036元，原告多次向被告索要拖欠的物业费未果。故此原告诉至法院，请求人民法院依法判决。 扶余康泰医院辩称，1、买房时与开发商签订《商品房销售合同》中明确约定，每平方米按0.2元交纳物业费，一年一次交齐，也没有约定违约金。按合同约定，每年只需要交纳273.58元，但被告在2015年至2018年期间，二次供水和物业费每年交纳1800元，都有收据证实，被告也从未收到任何书面催交物业费的通知。当年购楼时开发商承诺，整栋楼免物业费，有中间人王树印证实，小区物业来收费时，我联系开发商，协商每年交物业费1500元，达成协议，物业也同意了。2、没有与原告签订物业服务合同，没有享受任何物业服务。小区物业不作为，没有管小区业户，没有门卫，没有保洁员，不能排水，不能保护绿化区，果树不剪枝，不喷药，冬天从来不清理积雪，深水井堵了我们自己抽，下水道和房盖漏水我自己修理，我门前后三包，每年交城市垃圾处理费，垃圾都自行送达垃圾点。被告拒绝原告物业管理，今后被告物业自行负责。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。 本院经审理认定事实如下：民意物业陈述，其公司成立于2015年8月3日，2015年8月13日与甲方扶余市对外进出口贸易公司签订协议书，接管馨育小区物业管理，甲方是馨育小区开发商、小区建成后，小区物业一直由甲方管理。现双方达成协议：由于该小区没有成立业主委员会，无法选聘物业服务企业，现将小区物业交给民意物业进行管理。具体服务项目和收费标准，参照扶余市其他小区标准，服务项目包括卫生、环境、楼道灯、外运垃圾等具体收费标准为住宅每月每平0.5元，底商每月每平0.6元，楼道灯每户每年20元，甲方与小区业主原承诺的收费标准作废。交费时间每年5月1日前，逾期交纳，按日加收1%违约金。小区成立业主委员会后，由业主委员会自行选聘物业服务企业，此合同自行终止。2019年馨育小区在行政主管部门的帮助下成立业主委员会，于2019年9月12日与民意物业签订物业管理协议，协议约定了双方的权利义务，服务期限自2019年9月20日开始20年，其中约定物业费商企每月每平0.6元。民意物业在2019年9月24日向幼儿园发物业追缴通知书，要求幼儿园缴纳尚欠的物业费和违约金。宫玉敏是馨育家园小区业主，物业建筑面积1367.92㎡，使用人是宫玉敏成立的扶余康泰医院。扶余康泰医院对原告提供的民意物业的营业执照和协议书真实性没有异议，但认为不能证明为被告进行了服务，物业管理协议不知道，没有人通知成立了业主委员会。催缴通知确实收到过。 庭审中，民意物业提供两位证人韩某和高某出庭作证，证明民意物业提供了承诺的合格的物业服务，韩某是小区业主委员会主任，亦是小区业主，证实民意物业负责小区物业多年，招聘卫生员、工人，卫生员打扫院落和楼道卫生，工人负责水、电、暖维修，化粪池和公用的管道疏通，每个卫生员包一段，包括清理垃圾和积雪，物业是原告从开发商那承包过来的。证人高某也是小区业主，证实物业维修管道，主管道坏的时候，物业找人给修的，维修楼顶，用水泥再重新抹下，不是天天擦楼道，但是挺干净，下雪时候有缓台的地方，都给收拾了。被告对证人的证言有异议认为不真实，物业没服务到位，同时提供反驳证据《商品房屋销售合同》和王树印书面证明一份，证明被告楼房是从扶余市对外进出口贸易公司购买，中间人王树印，当时开发商承诺终身免物业费。提供扶余市三岔河王贵物业服务中心出具的书面证明，证明在2018年7月在馨育家园小区康泰医院，给2个渗水井清污处理工作。提供扶余市城市垃圾处理有限责任公司出具的发票一枚，证实被告自己交2019年垃圾处理费3000元。2016年交垃圾处理费180元。 综上，虽然被告否认与民意物业有物业服务关系，但被告提供收据4枚，证实其自2015年11月1日至2019年11月1日，每年向民意物业交物业费和二次供水费共计1800元。原告陈述称扶余市对外进出口贸易公司为当时的实际开发商，借用扶余县隆昌房地产开发有限公司的资质开发的馨育小区，所以扶余市对外进出口贸易公司与民意物业的协议书属于前期物业服务合同，此协议对小区业主有效。 本院认为，1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第七条的规定，扶余市对外进出口贸易公司与民意物业签订的协议书属于前期物业服务合同，对业主具有约束力，并且民意物业公司与小区业主也实际履行物业服务合同多年，业主不能以其非合同当事人为由提出抗辩，也不能以与开发商的约定排除给付物业费的责任。2、原告诉讼请求依据“协议书”从2015年8月15日开始追缴物业费不妥，从已交费收据中可以确定被告交物业费周期是从11月1日开始，故应从2015年11月1日起算，截止至2019年12月31日物业费40217元，扣除已交物业费7200元，尚欠物业费33017元。根据被告的答辩和提交的证据，原告服务确有不足之处，相应扣减尚欠物业费的20%为宜。希望民意物业能将物业服务做到更好，达到业主的满意程度。3、原告要求被告按照合同约定承担违约责任，按日加收1%违约金，被告辩称，其提供的物业费收据能充分的证明每年都交物业费，收据并未体现有欠款。同时原告除了提供在2019年9月24日向被告发出催交通知书外，未提供证据证实之前有过经书面催交或在合理的期限内进行了催告而被告拒绝交纳物业费的事实，原告自己也有过错，造成损失的扩大，因此被告在原告起诉之前不算构成违约，起诉之后应当承担违约责任，但按日加收1%违约金过高，本院酌情调整按年利率24%计算违约金。综上所述，原告的诉讼请求予以部分支持，驳回其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下： 一、扶余康泰医院立即给付扶余市民意物业管理有限责任公司物业费26414元（尚欠物业费33017元的80%），并自2019年11月12日起按年利率24%给付利息。 二、驳回扶余市民意物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1088元，由扶余市民意物业管理有限责任公司负担858元，由扶余康泰医院负担230元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员  孙艳娟 二〇二〇年一月六日 书记员  范丽莉