河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25576号上诉人（原审被告）：董浩瀚，男，1993年7月6日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈挚，河南春秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢朝迎，男，1971年3月23日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：李治，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：史国政，金博大律师事务所律师。上诉人董浩瀚因与被上诉人谢朝迎房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。董浩瀚上诉请求：一审法院认定事实不清，判决上诉人承担过多的房屋租金。上诉人作为出租方有义务提供能够正常使用的房屋，是因为被上诉人没有尽到出租人的义务，因此应该减少租金。请求减少租金50000元，不支付2018年7月17日之后的租金、物业费。谢朝迎辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。谢朝迎向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2016年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还租赁房屋；3.判令被告向原告支付2017年5月18日至2018年5月17日之间的租金101498.88元及物业费6343.68元；4.判令被告向原告支付违约金28352.02元（违约金以101498.88元为基数，按年利率24%计算，自2017年3月18日起暂计算至2018年5月17日，并实际要求计算至被告履行完毕之日止）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。审理期间，原告将第2项诉讼请求变更为判令被告返还租赁房屋并恢复原状，将第3项诉讼请求变更为判令被告向原告支付2017年5月18日至2018年5月17日之间的租金101498.88元及物业费6343.68元，并支付至实际返还租赁房屋且租赁房屋已恢复原状之日所产生的租金及物业费（年租金为101498.88元，年物业费为6343.68元）。事实和理由：原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2016年5月7日签订《房屋租赁合同》，约定如下：租赁房屋为西四环马寨工业园学院路与光明路交叉口东南角地下室，总面积528.64㎡；租赁期限为2016年5月18日至2019年5月17日止；年租金为101498.88元，年物业费为6343.68元，总计107842.56元，支付方式为按年支付，合同签订当日，乙方须交付首年度费用或年费用30%以上的定金，余额一周内乙方必须给甲方全部付清，以后租金支付时间为提前二个月支付下一年度租金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用给甲方造成损害的，拖欠租金累积两个月以上的。乙方不按时交付租金及水电费用，应如数补交外，每逾期1日，应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金。乙方有本合同第九条第2项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还，乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告使用至今，仅缴纳了第一年度（2016年5月18日至2017年5月17日）的年租金101498.88元，年物业费为6343.68元，总计107842.56元。2017年5月17日之后的租金和物业费至今未予缴纳。原告多次上门催要，被告均以各种理由拒不缴纳。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：一、2016年5月7日，原告谢朝迎（出租方甲方）与被告董浩瀚（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将位于西四环马寨工业园学院路与光明路交叉口东南角地下室建筑面积448平方米，公摊面积80.64平方米，总面积528.64平方米（公摊面积按租用建筑面积的18%进行公摊，主要是楼梯、电梯、通道等公用面积）给乙方使用，用途为酒吧KTV。租赁期限自2016年5月18日至2019年5月17日止（合同到期后，在同等条件下承租方享有续签合同的优先权）。每平方每月租金16元，年租金为人民币101498.88元，物业费1元/平方/月，年物业费6343.68元，共计107842.56元。租金支付方式为按年支付，先交租金后使用，合同签字当日，乙方必须交付首年度费用或年费用30%以上的定金，余额一周内乙方必须给甲方全部付清，否则和自动终止，定金甲方不予退还。以后租金支付时间为提前二个月支付下一年度租金。合同期内前两年租金不变，从第三年开始每年租金在上年租金的基础上递增10%。乙方交付首期租金后，甲方将房屋交付给乙方，房屋租金从2016年5月18日起计算。租金为税后价格，不再开据发票。甲方责任为：1.实行本合同约定的租赁期限、租金标准、租赁形式。2.房屋租赁期内，因市政建设需要拆迁，乙方应无条件服从，甲方不另行给乙方安排房屋，合同自行终止。乙方责任为：1.在租赁期内应依约及时交付租金、水电费。2.租赁期间的防火、防盗、“门前三包”、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行有关部门规定并承担一切责任。3.乙方应合理使用所承租的房屋及其附属设施（如水电设施、卷闸门、门窗等），因乙方原因造成损坏的，乙方应立即负责修复或承担赔偿责任。4.乙方不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后方可施工。合同期满，乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。5.乙方不得擅自将承租的房屋转借或转租他人。6.租赁期间房屋的管理由乙方负责，对房屋结构出现的不安全因素，乙方应及时向甲方报告。1.双方可以协商变更或终止合同。2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同。⑴擅自转租、转借租赁房屋或未经甲方书面同意拆改变动房屋结构及改变租赁用途的；⑵损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；⑶利用承租房屋存放危险品或进行违法活动的；⑷逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损害的；⑸拖欠租金累计两个月以上的。房屋交付时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、附属设施有异议应当场提出。乙方应于房屋租赁期满后2日内，将承租房屋及设施设备等完好地交还甲方。乙方的装饰装修部分亦不得损坏。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。甲方怠于履行维修义务，乙方组织维修的，甲方应支付乙方维修费用，但乙方应提供真实有效凭证。乙方不按时交付租金及水电费用，应如数补交，每逾期1日，应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金。如因乙方未按时交纳前述费用造成停水停电等后果的，由乙方承担责任。租赁期间，乙方有本合同第九条第2项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，已收取的租金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应损失。租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期1日应向甲方支付约定日租金5倍的违约金。原、被告双方在合同上签名捺指印，并在合同尾部先后注明：房屋租赁剩余金额于2016年5月14日前补全，水电及装修押金于2016年5月17日前补全。收到肆万柒仟捌佰元整47800元。2016年5月16日王贵峰。其中水电保证金贰万、房装修保证金贰万，7800元是房租金。在装修完毕后，装修保证金贰万元已退回被告。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告在所租赁房屋内开办了郑州市二七区悠悠娱乐会所，在缴纳了第一年度（2016年5月18日至2017年5月17日）租金101498.88元、年物业费6343.68元后，被告未再缴纳之后的租金。二、本案房屋所使用土地的所有者为××、坟××村，使用权人系河南东方集团有限公司，该土地使用权转让给郑州百分食品有限公司使用。2015年1月25日，原告（乙方承租方）与王香云（甲方出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于郑州市二七区马寨工业苑区学院路2号（郑州百分食品有限公司西院）厂房场地租赁给乙方使用，新建标准化混凝土地上结构6层，地下1层，共7层楼房一栋，使用面积约27000平方米，土地使用面积实际16亩。租赁期限为十五年，自2015年8月21日起至2030年8月20日止。乙方要做到不将本楼房整体转租，如需整体转租须经甲方书面同意。否则甲方有权收回房屋。乙方可根据市场变化需求多项经营如：做厂房生产或做酒店、商场、仓储物流、学校、其它批发零售等行业整体或分割分租使用，甲方不得干涉乙方正常经营。2015年10月2日，原告（承租方甲方）与李荣文（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将位于马寨工业园学院路与光明路交叉口东南角拐角处五间，租用建筑面积1280平方米租赁给乙方使用，用途为超市、餐饮。租赁期限从2015年10月2日至2020年11月1日止。李荣文在该租赁房屋内开设了郑州市二七区松展百货商店。2015年11月5日，李荣文与何维签订《租赁合同》，将其所承租房屋中的60平方转租给何维。三、被告董浩瀚在租用本案标的房屋期间，因部分房屋出现漏水问题造成一定损失。2018年4月12日，郑州市二七区松展百货商店经营者李松展（甲方）与何维（乙方）、郑州市二七区悠悠娱乐会所经营者董浩瀚（丙方）签订《调解书》，三方对因乙方漏水造成丙方损失一事，达成如下调解协议：……2.2016年9月丙方发现自己承租的房产有五间漏水，于是便向谢朝迎进行询问，谢朝迎遂组织甲乙丙三方进行勘察，当时未查出该漏水系由乙方向丙方漏水；2018年2月24日丙方又找到谢朝迎，称今天漏水严重。于是在当日晚上关闭甲方的总阀门后，经过勘察发现系乙方的水管被老鼠咬烂，导致向丙方漏水，2018年2月26日乙方更换了漏水水管，遂彻底停止了漏水；2016年9月-2018年2月24日期间，丙方曾多次向王贵峰（另一股东）及冯梅芝（原会计）反映漏水情况并要求解决漏水问题。3.现甲乙丙三方进行调解，如本次调解未能达成，三方可再次进行调解，并再次签订调解补充协议：⑴丙方确定自己的损失项目为：壁纸、音响设备、间接损失（包含：因承租房屋漏水导致的顾客减少、因承租房屋漏水出现的误工费等）；共计损失金额为58.1万元（该金额系丙方提出，乙方现未认可）；丙方接受损失赔偿的账户为：下次调解确定。⑵上述丙方的实际损失，乙方确定的赔偿方式及金额为：下次调解确定；⑶本次调解是否为最终调解：否；本次调解后三方是否自愿再次进行调解：愿意再次调解，再次调解不成的向法院诉讼。乙方何维、丙方董浩瀚在该协议上签字捺手印。后因被告迟延交付租金等，原告经催要未果，遂诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告谢朝迎与被告董浩瀚所签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定规定，双方均应按合同约定履行各自义务。被告未按时交纳租金存在违约，应当承担相应的违约责任，因本判决作出时双方的租赁期限已届满，无需再判令解除双方于2016年5月7日签订的《房屋租赁合同》，被告应当向原告返还所租赁的房屋，但因原告未提交证据证明本案租赁房屋的原状情况，故对原告主张判令被告恢复原状的请求该院不予以支持。原告主张的租金及物业费合理，该院予以支持，但支付期限应至被告实际返还租赁房屋之日。因原告所提供的房屋存在漏水等情况且长期未能解决，造成被告一定损失，虽后来查明漏水的原因，但原告作为出租方有提供可供正常使用房屋的义务，因房屋存在漏水被告迟延缴纳租金等并非被告故意违约，故对原告主张的违约金该院不予支持。综上所述，对原告的合理请求该院予以支持，对原告的过高请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告董浩瀚于本判决生效之日起十日内向原告谢朝迎返还所租赁的房屋，并支付2017年5月18日至2018年5月17日之间的租金101498.88元及物业费6343.68元，之后的租金及物业费按合同约定标准支付至实际返还租赁房屋之日止；二、驳回原告谢朝迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3024元，由原告谢朝迎负担567元，由被告董浩瀚负担2457元。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，谢朝迎与董浩瀚签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。谢朝迎依约向董浩瀚交付了房屋，董浩瀚亦应依约向谢朝迎支付租金。一审法院综合考虑本案的事实及证据，判决董浩瀚支付未付租金及物业费至实际返还租赁房屋之日，于法有据并无不当，本院予以确认。综上所述，董浩瀚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由董浩瀚负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年一月十七日书记员 蔡玉龙