浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终690号上诉人（原审原告）：朱佳奇，男，1992年2月28日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：林松林，浙江恒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：包爱红，浙江恒顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵升胜，男，1994年1月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：胡忠海，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。上诉人朱佳奇因与被上诉人邵升胜房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱佳奇上诉请求：撤销一审判决，依法改判邵升胜向朱佳奇支付购房款300000元。事实和理由：1.一审将房屋抵押合同中的融资数额820000元作为坐落于舟山市普陀区沈家门街道鲁滨南路37号璞园19幢101室的房屋（以下简称案涉房屋）的成交价格，认定案涉房屋的买卖成交价格为820000元，而非《舟山市存量房房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）所约定的1000000元，有违事实和法律，房屋抵押合同虽约定朱佳奇将房屋过户给邵升胜，但仅为以房屋过户形式进行抵押，属房屋抵押性质，签订房屋买卖合同的本意也是用房屋作为借款抵押。后当案涉房屋过户给邵升胜后，签订房屋买卖合同不再是为案涉房屋过户抵押的方式，而是朱佳奇按房屋买卖合同的约定出卖案涉房屋给邵升胜，案涉房屋的购买价格应为1000000元；2.一审认定邵升胜将应付给朱佳奇的120000元支付给方文杰系出于朱佳奇、方文杰、邵升胜三方的合意无事实依据，邵升胜将应付给朱佳奇的120000元支付给方文杰之前未得到朱佳奇的授权，否则也不会存在朱佳奇向邵升胜要求支付剩余120000元、邵升胜向朱佳奇出示转账记录的情形，因此邵升胜向朱佳奇出示邵升胜与方文杰之间的转账记录，不能作为认定邵升胜、朱佳奇、方文杰达成合意的事实依据。邵升胜辩称，本案应将房屋买卖合同与房屋抵押合同一并审理，案涉房屋产权人是朱佳奇，该房屋用于方文杰对朱佳奇的820000元债权的抵押，由朱佳奇授权方文杰处置案涉房屋，邵升胜对此也是知情的，方文杰为拿到820000元，将案涉房屋出卖给邵升胜。邵升胜与朱佳奇签订了房屋买卖合同，但该合同中所载明的房屋价格1000000元并非合同成交的真实价格，该价格是为了让邵升胜取得银行贷款700000元所约定，房屋的成交价实际为820000元，且邵升胜是善意取得对价，未明显低于市场价格，因此案涉房屋的成交价为820000元。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。朱佳奇向一审法院起诉请求：邵升胜支付购房款300000元，并支付违约金12600元（违约金按应付房款日万分之一计算，自2018年2月1日起计算至2019年5月31日；2019年6月1日起至债务清偿日止的违约金另行计算）。一审审理中，朱佳奇确认违约金自2018年3月16日起计算。一审根据邵升胜的申请，依法向舟山市定海区人民法院调取了（2019）浙0902刑初122号案卷中朱佳奇、邵升胜、朱力在公安机关所作的笔录。朱佳奇在笔录中陈述其曾与方文杰、邵升胜签订一份金额为820000元的房屋过户抵押合同，约定案涉房屋过户给邵升胜，但在两年内仍由朱佳奇居住，两年内欠款还清，房子仍然要过户回来，后其与邵升胜签订了1000000元的房屋买卖合同并备案，邵升胜要求交付房屋时，其考虑到房屋已经过户表示同意，并由邵升胜支付了房屋内租客提前搬出的违约金，其也看过邵升胜的转账记录，有100000多万转给方文杰。朱力在笔录中陈述，朱佳奇以820000元的价格将房屋抵押给邵升胜，签订了房屋过户抵押合同。邵升胜在笔录中陈述，其以820000元的价格购买了案涉房屋，但为了贷款需要，备案合同签署的价格是1000000元，首付款120000元由其直接支付给方文杰。朱佳奇对上述三份笔录真实性无异议，对关联性有异议，认为根据上述笔录不能得出朱佳奇以820000元的价格出售房屋的结论，也不能得出邵升胜应将首付款支付给方文杰的结论。邵升胜对上述笔录无异议。一审法院于2019年8月27日电话联系朱佳奇本人，向其询问本案相关事实，其在电话中陈述，双方签订了两份合同，一份是过户抵押合同，价格为820000元，一份是购房合同，价格是1000000元，签订购房合同是为了让邵升胜能够贷款。一审法院于2019年9月19日前往普陀看守所对方文杰进行了询问并制作询问笔录一份，方文杰称朱佳奇与邵升胜之间的房屋买卖是其介绍的，房屋具体成交价记不清楚，应该是800000多元，不是备案合同的1000000元，备案合同之所以写1000000元，是为贷款需要。房屋卖掉后，朱佳奇该拿的钱都拿去了，其与朱佳奇之间的债务也结清，邵升胜如果还需要支付购房款，应该是支付给其本人，而不是朱佳奇。朱佳奇现在起诉邵升胜要求其支付300000元，是有问题的，构成犯罪的。朱佳奇对该笔录的真实性无异议，但对方文杰证词的真实性和关联性有异议，其认为方文杰与邵升胜系同一利益团体，在作证时故意隐瞒了其与朱佳奇签订房屋过户抵押合同的事实，将房屋的抵押价格说成是转让价格，方文杰的证词对朱佳奇与邵升胜之间是否存在口头约定房屋成交价格这一事实不具有证明效力；邵升胜对该笔录无异议，认为该笔录可以证明购房款系820000元的事实，剩余60000元也应该支付给方文杰而非朱佳奇，邵升胜与朱佳奇之间不存在欠付房款的事实。一审认定事实，2018年初，朱佳奇将案涉房屋转让（过户抵押）给邵升胜，价格为820000元。2018年2月1日，朱佳奇与邵升胜签订了一份房屋买卖合同，并在不动产登记中心备案，该合同约定案涉房屋转让价格为1000000元，首付款300000元，按揭700000元；房屋应于2018年2月1日完成交付和权属过户手续；购房人未按期付款的，应按日向出售人支付应付房款万分之一的违约金；出售人未按期交房的，应按日向购房人支付房屋总价万分之一的违约金。合同未约定具体付款时间。同日，双方办理了房屋产权过户手续。邵升胜亦向银行申请贷款700000元并交付给朱佳奇。2018年4月9日，邵升胜向方文杰微信转账60000元。后邵升胜要求朱佳奇交付房屋，朱佳奇予以同意，并由邵升胜支付了案涉房屋的承租人提前腾退产生的违约金。一审法院认为，根据朱佳奇在公安机关所做的笔录显示，其在与邵升胜签订房屋过户抵押合同及房屋买卖合同时，其或许没有出售房屋的意思表示，仅认为是以其房屋作为借款的抵押，待借款还清后，仍可将抵押出去的房屋收回，但是在邵升胜要求其实际交付房屋时，其同意交付，并让邵升胜支付了房屋内租客提前腾退的违约金，至此案涉房屋买卖关系已经实际成立。关于案涉房屋价款，房屋买卖合同约定的价格虽然为1000000元，但根据朱佳奇、邵升胜及方文杰的陈述，可以认定该金额是为帮助邵升胜能够多贷款而确定的，并非真实的成交价格。同时，根据2018年初案涉房屋所在地的二手房交易价格，一审认为820000元的价格并不明显低于市场价格，该价格约定属于二手房交易价格的合理范畴内。故综合案件证据及实际，一审认定案涉房屋买卖的成交价格为820000元而非1000000元。关于120000元购房款的支付，邵升胜抗辩称双方曾约定剩余房款支付给方文杰，其与朱佳奇之间不存在欠付购房款的事实，一审认为案涉房屋买卖实际涉及朱佳奇、邵升胜、方文杰三方，在对方文杰进行询问时，其表示剩余的购房款应支付给其本人而非朱佳奇，同时朱佳奇在公安机关的笔录中陈述，其曾看过邵升胜与方文杰之间的转账记录，邵升胜转账100000多元给方文杰，剩下钱是方文杰欠邵升胜的，结合方文杰、朱佳奇的陈述及后来朱佳奇同意向邵升胜实际交付房屋的行为，三方应对120000元款项的支付达成了一致意见，对邵升胜的该项抗辩意见予以采纳。同时如朱佳奇认为方文杰、邵升胜以所谓“过户抵押”的名义获得其房屋的行为损害了其权益，也应通过合法的途径去主张权利，而不应以明知不是双方真实意思表示的备案合同来提起诉讼。综上，朱佳奇的诉讼请求缺乏相应依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回朱佳奇的诉讼请求。案件受理费5989元，减半收取2994.50元，由朱佳奇负担。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朱佳奇、邵升胜对案涉房屋存在着房屋抵押并有买卖合同、房屋已交付完毕的事实并无争议，但对于案涉房屋的购买价格存在着争议。朱佳奇主张应以房屋买卖合同所约定（即购买价1000000元）为依据，要求邵升胜支付尚未支付的购房款30000元及相应违约金。邵升胜认为房屋买卖合同仅为办理银行贷款700000元所签订，双方真实约定的房屋购买价为房屋抵押时所约定的价格820000元。本院认为从房屋买卖合同的订立背景、签订过程以及合同条款的约定来看，房屋买卖合同与之前涉及朱佳奇、方文杰、邵升胜三方的房屋抵押关系存在着紧密关联。因此，本案不应简单地以房屋买卖合同的约定，来确定合同主体所享有或承担的权利义务，还应看双方的实际行为及合同履行等情况进行综合判断，从而确定双方在房屋买卖合同中的真实意思表示。从房屋买卖合同来看，该合同虽约定了首付款为300000元，但未约定具体支付期限，且在邵升胜未支付首付款的情况下，就办理了房屋产权过户手续，明显不符合通常的房屋买卖交易惯例。一审根据现有证据及对朱佳奇与方文杰的询问，结合房屋抵押时所约定的820000元亦未明显低于市场价格，从而采纳邵升胜的主张，即房屋买卖合同仅为备案贷款所用，该合同约定的购买价格并非双方之间真实的购房价格，据此认定案涉房屋购买价格为820000元并无不当。至于邵升胜是否应支付给朱佳奇120000元款项。因本案存在朱佳奇、方文杰、邵升胜三方的房屋抵押关系，再结合方文杰、朱佳奇在舟山市公安局定海区分局的陈述，以及邵升胜已实际取得房屋等事实，考虑到朱佳奇对120000元款项的支付主体及方式已予以认可，即由方文杰、邵升胜之间进行结算，故一审对于该项诉请不予支持，并无不当。综上所述，朱佳奇的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由朱佳奇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇二〇年一月十四日法官助理杨涛代书记员 毛赟