文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0119民初1578号原告（反诉被告）：重庆市南川区三泉镇人民政府，地址重庆市南川区三泉镇三泉居委七组，统一社会信用代码11500384008685665D。负责人：吴锋，重庆市南川区三泉镇镇长。委托诉讼代理人：王秀梅，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁强，重庆祥永律师事务所律师。被告（反诉原告）：李建元，男，汉族，1962年1月1日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。原告重庆市南川区三泉镇人民政府（以下简称三泉政府）诉被告李建元租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法由审判员张钊燕适用简易程序于同年4月8日、5月24日公开开庭进行了审理。原告三泉政府委托诉讼代理人王秀梅、张仁强，与被告李建元及其委托诉讼代理人张仁福到庭了参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转入普通程序，由审判员张钊燕担任审判长，与人民陪审员刘容、张涛组成合议庭共同负责审理，并于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告三泉政府委托诉讼代理人王秀梅、张仁强，与被告李建元及其委托诉讼代理人张仁福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三泉政府向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2005年7月14日签订的《租赁合同》。二、由被告支付拖欠的租金324000元，并按照约定支付拖欠的追加租金527184元（截止2018年12月）。三、由被告归还原告租赁厂房及移交清单中约定的设施设备等资产。四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告有自己所有的位于三泉镇三泉居委2社的镇办企业龙泉水泥厂，1998年该厂整体出租给李建元进行经营管理、租赁期限为10年。2005年7月14日，原告再次整体出租给李建元，合同约定原告将龙泉水泥厂厂房、机器设备、办公设施等（详见资产移交清单）出租给被告使用，租期从2005年7月1日至2035年6月30日，龙泉水泥厂的债权债务由被告承担，固定资产由被告使用，租赁期满后如数归还，租赁期间资产损坏和流失，照价赔偿。被告每年缴纳租金3.6万元，租赁期间，租金由被告当年分两次完清。如没有按期给付租金，每拖延一个月，被告按上交总额的2.8%追加租金，拖延时间不得超过6个月，否则原告有权终止合同。违约责任约定由违约方承担给对方造成的经济损失。合同签订后，被告在经营龙泉水泥厂过程中，前期按照合同约定履行了支付租金等义务。2007年，被告因经营需要，将原水泥厂变更为重庆市南川区龙泉建材厂。2010年开始至今，被告以各种理由不按约定缴纳租金。现该厂已停止经营多年，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告一般授权代理人增加一项诉讼请求：由被告从2019年1月起至付清租金时止，继续按照合同约定向原告支付租金及拖欠租金的追加租金。但庭后原告并未按要求提交增加诉讼请求的申请书。被告李建元辩称，被告不欠原告租金，被告早就通知了原告但原告没有进行清算，责任不在被告。2010年之前双方没有争议，2010年以后双方未进行结算。被告2010年10月28日就向原告提出过解除合同的申请，只是原告没有回应，在政府没有解决的情况下，被告依然履行了支付款项的义务，并在2011年1月8日向原告缴纳了22000元租金。后因原告错误地为张方才办理了被告承租范围内的部分土地（水泥厂湾湾0.26亩）的农地承包权证，张方才就堵路要求厂里赔偿374490元的补偿费，导致我厂停产，被告向原告反映后，原告派人调查但最终未能解决该问题。2014年11月30日，被告再次向原告邮寄送达了“南川区龙泉建材厂关于要求解除租赁合同的申请”。另外，被告为原告垫资16000元解决刘永强遗留问题，为原告解决张方才问题垫资5500元、退还水泥厂前身原三泉药材厂投资款85159元、部分股民股金及利息40000元、部分股民前期退款4232元、原告赵书记批示未结算的水泥款12920元、龙凤四社股金1520元、2004年不应收取的租赁金5000元，上述共计192331元经被告多次向原告去函，原告置之不理。2017年12月16日，被告又向原告邮寄了“龙泉建材厂关于法人逝世后要求对遗留问题的处理”，2019年1月13日再次邮寄了“龙泉建材厂关于承租人后代要求政府尽快接厂的函”，原告均置之不理。原被告之间的租赁合同应当于2014年12月17日已经解除，租金最多计算至2014年12月17日，同时应当扣除被告为原告垫资的水泥款、股金、解决遗留问题资金。龙凤水泥厂于2003年6月因小型企业政策性关闭就已经停产，重新申报后改成建材厂，2010年前双方没有争议，租赁期间被告为原告偿还了很多债务，淘汰的机器设备卖了40000元钱也用于支付退股股东的入股金。新购买的机器设备是根据正常生产需要增添的，应当予以扣除。2013年由于政府将厂区内的一块地给张方才办了土地证，张方才就到厂区闹事，建材厂要求政府解决问题，政府没有解决，建材厂就开始停产。另外，被告还向原告缴纳了5万元保证金，合同解除后保证金应当予以退还。反诉原告李建元向本院提出诉讼请求：1、由反诉被告退还反诉原告租赁经营合同担保金5万元，并以5万元为基数，从2005年7月15日起至付清时止，按年利率6%支付资金利息。2、判令反诉被告返还原告投入的土建工程部分，暂计10万元（具体以评估机构评估为准）。3、判令反诉被告配合反诉原告处理目前厂区内的石料。事实和理由，李建元于1998年6月1日与三泉政府签订《租赁经营合同》后，严格履行了合同约定的义务，解决了企业400万左右的原欠债务。2005年7月14日，双方重新签订《租赁合同》，期限三十年，但由于政府机关人员的失职，将三泉政府租赁给我厂区内的土地划拨给张方才，并办理了农地承包权证，张方才就凭证天天到厂里闹事，甚至起诉到法院。我多次向政府去函，政府都未能彻底解决，造成企业无法经营停产至今。根据三泉政府提交的《龙泉建材厂关于上交租金情况说明》可以明确在张方才闹事之前李建元是不欠政府租金的。2015年2月27日李建元快递给政府《关于要求对张方才占用厂区土地解决的函》可以明确，问题不是不能处理，而是政府官员失职，不来处理。当时李建元在函中讲明如果政府不拿出解决方案，租金相关事就不是李建元的责任。1998年签订租赁合同时，李建元向三泉政府交纳了5万元的保证金，但保证金至今未退还。根据双方合同约定，租赁后新增固定资产必须由承租方向出租方请示同意后方可投资。合同期满后，如不再续租，新增机器设备部分每年按6%提取折旧费，如折旧费未提完原值，余下部分将付给承租方。土建工程部分，由评估机构评估后付给承租方。现李建元要求，对投入的机器设备部分只要求按废铁进行处理。对原告木架结构瓦房的生料库房改建为钢筋混泥土、扩建的熟料库房部分以及建造的石灰窑、正公路至厂区公路等进行评估，最终由评估机构评估金额为准进行赔偿。反诉被告三泉政府辩称，根据1998年6月1日双方签订的租赁经营合同的约定，本案是反诉原告违约造成合同解除，故不应退还保证金，且已过诉讼时效。同时，根据2005年双方签订的租赁合同，反诉原告在增添固定资产设施设备的时候应当请示并由反诉被告同意，但反诉原告并未出示证据证明经过同意。即使人民法院认为上述理由不成立，反诉原告李建元添置的部分也属违法建筑，不具有合法性，不应进行评估，故反诉原告的该项诉讼请求不成立。另外，反诉原告厂区内的石料是否能够运出是其自身问题，如果涉及到他人阻碍，应当是第三人侵权，与本案没有直接关系。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，1998年6月1日，被告李建元以其父李贤能（乙方）的名义与原告（甲方）签订《租赁经营合同》，约定甲方将其镇办企业龙泉水泥厂的生产、生活设施等全部固定资产出租给乙方保管和使用，承包期限十年，租赁金贰佰陆拾伍万元（每年二十六万五千元，其中二十五万元用于偿还原欠债务，一万元用作上交乡镇企业管理服务费，五千元用作上交三泉镇社会性支出）。乙方在租赁期满后，按移交清单如数交还甲方，并保证生产、生活设施基本完好，不能损坏和流失，否则照价赔偿。乙方在租赁期间，如遇租赁以前的遗留问题及所发生的费用和债权、债务纠纷，先由乙方协调处理，如有甲方书面依据的，甲方必须认可，如无法协议处理的，再必须由甲方负责处理。甲方在乙方租赁期间，应给乙方创造一个宽松的外部环境，应积极主动协调当地各部门，主动负责处理好以前的有关问题，甲方不能干预乙方的正常生产，如有甲方干预或未处理好以前遗留的有关问题，由甲方承担。乙方在租赁期间，所增加的固定资产，归乙方所有。在租赁期满后，按购进价计算折旧后付款给乙方，如甲方终止合同，应按原值付款给乙方，并赔偿给乙方造成的所有经济损失。其他未尽事项约定：乙方在租赁经营期间，必须按每年月计划下降贰万零捌佰肆拾元原水泥厂债务（乙方用于抵交甲方租赁金），否则，甲方有权单方终止合同，且因此产生的费用，由乙方承担。如甲方违约造成本合同不能履行的，由甲方双倍退还乙方代交的保证金。因乙方违约，造成本合同不能履行的，甲方不退还乙方所交的保证金。本合同签订之日起，乙方向甲方缴纳贰万元合同保证金，余下的叁万元，在一九九八年十二月底前交甲方。待合同正常履行完后甲方一次性连本带息如数退还乙方。1998年6月4日双方进行了移交，并制作有龙泉水泥厂租赁固定资产移交清单。移交清单中固定资产包括抽水泵、包装机、螺旋输送机、成球机、球磨机、机立窑等共52项。1998年6月1日被告向原告缴纳了保证金20000元、1998年12月22日被告向原告缴纳了保证金30000元。2005年7月14日，原告（甲方）与被告（乙方）重新签订《租赁合同》，甲方将原龙泉水泥厂厂房、机器设备、办公设施（资产移交以1998年租赁合同为准）出租给乙方。租赁期限自2005年7月1日起至2035年6月30日，共计30年。租赁前的债权债务约定：双方在合同签订之日起，原企业（原龙泉水泥厂）所有债权债务全部交乙方按合同处理（详见附表）。甲方在合同签订之日起，将原龙泉水泥厂的镇属固定资产包括厂房、机器设备、办公设施全部租赁给乙方（详见移交清单，乙方无权处理原龙泉水泥厂镇属固定资产，在租赁期满后按移交清单如数归还，并保证租赁物的基本完好，不能损坏和流失，否则照价赔偿）。乙方从事企业经营活动项目自定，所从事的经营活动按乡镇企业管理要求统计上报，租费解交渠道不变。甲方在乙方租赁期间，依法积极搞好有关协调服务工作。乙方在租赁期间，实行自主经营，自负盈亏，乙方除按合同上缴租赁金外，可拒绝交纳其他任何费用（除自愿缴纳的社会性扶持和赞助资金）。对租赁前的债务，乙方应根据企业发展情况逐年偿还债务，并在合同期内下降完该企业所有债务（原则上每年偿还10万元以上）。乙方在租赁期间，每年度向镇人民政府上交租赁金3.6万元。乙方无论是否改变企业经营项目，对租赁后新增固定资产必须由乙方向甲方请示同意后方可投资。合同期满后，如乙方不再续租，新增机器设备部分每年按6%提取折旧费，如折旧费未提完原值，余下部分将付给乙方；土建工程部分，由评估机构评估后付给乙方。乙方租赁期间，必须在当年的6月份和12月份分两次交清当年租赁金（每次交1.8万元，每拖延1个月，按应上缴租赁金总额的2.8%追加租赁金，拖延时间不超过6个月），同时下降上年度债务，否则，甲方有权终止合同。本合同违约责任约定：本合同签订后，不论哪方违约，所造成的经济损失，应由违约方承担全部经济责任。本合同签订之日起，原合同自行失效。合同还附龙泉水泥厂债务清理情况表，总额为3106852.84元，其中包括工人工资、私人股本等。后由于经营需要，被告将原龙凤水泥厂改建为重庆市南川区龙泉建材厂（以下简称龙泉建材厂），并根据生产需要对原机器设备进行了更新换代，同时改建、新建了部分厂房、生产设施。目前该厂区内仍堆放有若干石料。2010年7月30日，重庆市南川区人民政府将名称为水泥厂湾湾的地块发包给案外人张方才，而水泥厂湾湾地块位于李建元承租的原龙泉水泥厂厂区内。2011年3月26日，原龙凤水泥厂部分股民与龙泉建材厂及三泉政府共同签订一份协议，标题为《龙泉建材厂关于解决部分股民遗留问题的意见》，由龙泉建材厂出资4万元一次性安置原龙凤水泥厂2011年3月之后未退股的股民，此次处理结束，原该厂原始股份收据自动失效。股民代表、三泉政府代表及龙泉建材厂代表均在该表上签名，被告李建元作为龙泉建材厂的代表签名。2011年10月8日，龙泉建材厂向三泉政府交纳了22000元租金。2014年，张方才农村承包经营户以重庆市南川区龙泉建材厂为被告向本院提起排除妨害纠纷诉讼，后于2015年1月7日撤回起诉。2014年12月17日，龙泉建材厂向三泉政府提交一份龙泉建材厂关于上交租金情况的说明：你府财政所催交租金的问题，由于张方才已经给你我双方造成了严重的损失，并且张方才反而向法院提起了诉讼。我方于2014年11月29日“关于张方才到法院诉我方第一次开庭审理情况简单说明”已经向你府提起了呈送，第二次法庭审理还未进行；只有待张方才审理结束后，我们双方发生的资金才便于清算，在这之前除了向你财政所交付了部分资金以外，给你府作了部分垫资。一、2011年3月26日，通过你府部分工作人员张体林、陈小军、潘司法等一同解决了初建厂时期投资该厂股民的股资，全部由我方垫资的4万元整。二、2013年10月9日，同样由你府的潘司法、陈小军等一起解决了该厂初期取土给刘永强留下鱼塘崩塌造成赔偿金1.6万元也是由我方垫资的。三、2014年4月12日，我方在刘纯华租赁成工牌30B-11装载机，由于张方才堵住了我方进出口道路，造成停车一个月而强行拖出，直接损失5500元整，当时报告给分管企业的夏镇长。关于间接损失2014年整整使我方停产了一年至今，待法庭审理完毕后，我们双方坐下来清算。特此说明！庭审中，原、被告双方均认可2010年之前的租金双方没有争议，同时一致确认李建元缴纳的5万元保证金在2005年7月14日重新签订租赁协议时双方并未进行处理，该5万元在新的租赁关系中依然具有保证金的性质。另外，三泉政府认为龙泉建材厂于2011年10月8日缴纳的22000元是缴纳的2010年的租金，李建元则认为是缴纳的2011年的租金。李建元为证明自己替三泉政府支付的费用以及应当由三泉政府向其支付的费用，还向本院提交落款时间为2013年10月9日的人民调解协议书、原龙泉水泥厂股民交款单、领款单、龙泉水泥厂产品出库单等。调解协议书写明：2013年9月21日，龙泉建材厂反映，三社区2组居民刘永强，拉土石方堵塞其厂区交通运输道路。其原因是三泉政府的社办企业在1996年前，原龙泉水泥厂在生产时，在其土地上采掘土壤材料，刘永强于2000年3月在采掘土壤材料处新建了鱼塘一口，其鱼塘于2013年9月9日晚上10点钟左右发生垮塌。刘永强的损失不是现在龙泉建材厂造成的，是历史原因造成的后果，又加上刘永强修建鱼塘在后，所以龙泉水泥厂不负主要责任。刘永强坟山鱼塘、堡坎损失和老林角田的垮塌赔偿，共计一次性赔偿经济损失16000元。后龙泉建材厂向刘永强支付了16000元。另查明，原、被告双方租赁合同约定由被告负担的原龙泉水泥厂的债务被告已经还清。另外，就租赁合同涉及的资产，本院组织双方进行了现场勘查，双方确认1998年龙泉水泥厂租赁固定资产移交清单中原厂房土建部分均存在，为蓝砖，被告李建元承租后扩建、修建的部分均为红砖，机器设备中只有三台球磨机更新换代后目前已经处理，其他的设备因时间久远已经报废，目前现存的机器设备可全部移交给三泉政府。但至今双方并未进行移交。上述事实，有《租赁经营合同》及其附件龙泉水泥厂租赁固定资产移交清单、《租赁合同》及其附件龙泉水泥厂债务清理情况、李建元缴纳伍万元保证金的重庆市非经营性结算统一收据、龙泉建材厂关于上交租金情况的说明、龙泉建材厂关于解决部分股民遗留问题的意见、人民调解协议书、2011年10月8日龙泉建材厂缴纳22000元租金的结算票据、领款单、交款单、南川市龙泉水泥厂产品出库单、现场勘查笔录，以及原、被告的陈述和辩解等在案证明，这些证据已经质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《租赁经营合同》和《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，除《租赁合同》约定的租赁期限外，其余部分均不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定其合法有效。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，原、被告双方签订的《租赁合同》中租赁期限超过二十年的部分无效。除租赁期限无效的部分外，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，除偿还原龙泉水泥厂债务外，李建元每年还应向三泉政府缴纳租金36000元，三泉政府自认2010年之前的租金李建元已经支付，对此李建元无需举证证明。但针对双方有争议的2010年之后的租金，李建元负有证明其已经向三泉政府缴纳了租金的举证证明责任。除三泉政府认可的22000元租金外，李建元并未提交相关证据，故由李建元承担举证不能的不利后果。李建元主张应当抵扣的费用中，其向原龙泉水泥厂原始股民退股支付的费用系《租赁合同》约定应由其负担的义务，故不予抵扣；其提交的原龙泉水泥厂出库单显示的水泥款与三泉政府及本案不具有关联性，且即使应当由三泉政府支付也与本案租赁合同性质不同不宜在本案中处理，故不予抵扣；李建元向刘永强支付的16000元赔偿款也无证据证明应当由三泉政府支付，故亦不予抵扣。综上，李建元应向三泉政府支付2010年1月至2018年12月其占用租赁物期间的租赁费302000元（36000×9-22000）。原告一般授权代理人当庭增加的诉讼请求，因超越其授权范围且庭后原告未追认，故本院不予处理。关于李建元未按租赁合同约定向三泉政府支付租金后双方约定的追加租金问题，本院认为，目前证据显示案外人张方才妨碍龙泉建材厂生产的行为仅存在或始于2014年，而李建元未按合同约定缴纳租金的行为始于2010年。且李建元经营的龙泉建材厂不能正常生产后，即使其向三泉政府提交了请求解除合同的信函，因其并不具有单方解除合同的权利而不能产生解除合同的法律后果，况其提交的证据不足以证明三泉政府收到了该信函。李建元未依法解除合同，是其自己对自己权利的处分，应由其自行承担相应的后果。但李建元未按合同约定向三泉政府交纳租金后，三泉政府也未按照合同约定行使自己的解除权，其对此后产生的损失也有过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，其对超过合同约定的6个月拖延期的扩大损失部分不应要求赔偿。故本院依法确定由李建元就其应付的每期租金，按照合同约定的标准，向三泉政府支付6个月的追加租金，即54432元（18000×2.6%×18期×6个月），对原告超出该部分的主张不予支持。因李建元于2019年5月24日明确表示对解除合同无异议，故本院对三泉政府要求解除双方于2005年7月14日签订的租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，李建元应当按照合同约定向三泉政府返还其承租的原龙泉水泥厂厂房、场地及机器设备。原龙泉水泥厂的厂房、场地等资产均在，可以返回。机器设备因更新换代淘汰后并无价值，无返还必要。但淘汰后的机器设备除三台球磨机外目前仍存于该厂区内，双方现场也进行了清点，也可以移交。关于李建元反诉要求三泉政府退还5万元保证金及资金占用利息的问题，本院认为，1998年6月1日李建元与三泉政府签订的租赁合同约定，如出租方违约造成合同不能履行，由出租方双倍退还承租方，因承租方违约，造成合同不能履行的，出租方不退还承租方所交的保证金，合同正常履行完后出租方一次性连本带息如数退还乙方。但该合同双方均未违约，也未正常履行完毕，而是经双方协商后以新的租赁合同约定失效。但双方并未就原合同缴纳的保证金进行处理，在双方均认为原保证金在新的租赁合同中依然具有保证金性质的情况下，该保证金在双方未解除租赁合同时不存在诉讼时效的问题。因新的租赁合同并未对保证金进行约定，故解除租赁合同后，该保证金应当予以返还，但李建元要求按照年利率6%支付资金占用利息的诉讼请求无约定或法定的依据，故本院不予支持。关于李建元反诉要求三泉政府就其投入的土建工程部分进行补偿的问题，因双方签订的《租赁合同》约定“乙方（承租人）无论是否改变企业经营项目，对租赁后新增固定资产必须由乙方向甲方（出租方）请示同意后方可投资。合同期满后……土建工程部分，由评估机构评估后付给乙方”，但李建元并未提交其土建工程部分经过三泉政府同意的相关证据，故本院对李建元申请对其新增土建部分进行评估并由三泉政府进行补偿的诉讼请求不予支持。关于目前李建元存放于龙泉建材厂区内的石料问题，如何处理该石料是李建元自己的权利，三泉政府并未妨碍李建元行使权利，因此不存在三泉政府配合其处理的问题，故对李建元要求三泉政府配合处理石料的诉讼请求不予支持。李建元与三泉政府的租赁合同解除后，李建元可自行处理该石料，若今后有妨碍其处理该石料的侵权行为发生，李建元可另案向侵权人主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆市南川区三泉镇人民政府与被告李建元于2005年7月14日签订的《租赁合同》予以解除。二、限被告李建元于本判决生效后立即向原告重庆市南川区三泉镇人民政府支付拖欠的2010年1月至2018年12月期间的租金302000元，并支付违约金54432元。三、由被告李建元于本判决生效后十日内向原告重庆市南川区三泉镇人民政府返还其承租的龙泉水泥厂厂房、场地及现存于厂区内已报废的机器设备。四、驳回原告重庆市南川区三泉镇人民政府的其他诉讼请求。五、限反诉被告重庆市南川区三泉镇人民政府于本判决生效后立即向反诉原告李建元返还保证金50000元。六、驳回反诉原告李建元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12310元（已预交6155元），由被告李建元负担6150元，由原告重庆市南川区三泉镇人民政府自行负担6160元。反诉案件受理费3300元（已预交），由反诉被告重庆市南川区三泉镇人民政府负担1050元，由反诉原告李建元自行负担2250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张钊燕人民陪审员  刘 容人民陪审员  张 涛二〇二〇年一月十三日书 记 员  章弋航