湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2117号原告：万湘蓉，女，1972年12月15日出生，汉族，住张家界市永定区。原告：俞坚，男，1968年9月3日出生，汉族，住张家界市永定区。两原告共同委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。被告：覃国权，男，1973年1月22日出生，土家族，住张家界市永定区。被告：龚溶瑛，女，1974年5月9日出生，土家族，住张家界市永定区。被告：丁云高，男，1976年6月15日出生，土家族，住张家界市永定区。被告：龚朝慧，女，1975年8月25日出生，白族，住张家界市永定区。被告丁云高、龚朝慧的共同委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。原告万湘蓉、俞坚与被告覃国权、龚溶瑛、丁云高、龚朝慧债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年11月17日受理后，于2017年12月15日作出（2017）湘0802民初3566号之一民事裁定书，裁定：驳回原告万湘蓉、俞坚的起诉。原告万湘蓉、俞坚不服，上诉至张家界市中级人民法院，该院于2018年4月27日撤销本院（2017）湘0802民初3566号之一民事裁定，指令本院审理。2018年5月2日，本院受理后，于2018年10月8日作出（2018）湘0802民初1126号民事判决书，判决：驳回原告万湘蓉、俞坚的诉讼请求。原告万湘蓉、俞坚不服，向张家界市中级人民法院提起上诉。2019年5月13日，该院作出（2019）湘08民终203号民事裁定书，裁定：1、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初1126号民事判决;2、本案发回湖南省张家界市永定区人民法院重审。本院于2019年5月20日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告万湘蓉、俞坚的共同委托诉讼代理人邓富文，被告龚朝慧及其被告丁云高、龚朝慧共同委托诉讼代理人欧震到庭参加了诉讼。被告覃国权、龚溶瑛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万湘蓉、俞坚向本院提出诉讼请求：1、依法撤销被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧签订的位于张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室的《张家界市二手房买卖合同》；2、将张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室房屋的产权恢复登记给被告覃国权、龚溶瑛所有；3、判令四被告承担本案诉讼费、保全费等费用。诉讼过程中，原告万湘蓉、俞坚变更第1、2项诉讼请求为：1、依法撤销被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧签订的，买卖位于张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室的《张家界市二手房买卖合同》和该房屋的出售行为；依法认定该《张家界市二手房买卖合同》已自动终止;2、将张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室房屋的产权认定和恢复登记给被告覃国权、龚溶瑛所有。事实和理由：被告覃国权、龚溶瑛与两原告本是较好的朋友，2013年、2014年被告覃国权、龚溶瑛为了生意周转，分别向两原告求助，请求给予资金帮助。两原告遂多次向自己的亲朋借款给予帮助，至今仍有90余万元仍未偿还，现被告覃国权、龚溶瑛已经下落不明。为了偿还这些借款，给两原告的生活造成了严重的影响。据查，2017年11月1日，被告覃国权、龚溶瑛为了恶意逃避债务，以低价将唯一的一套房屋卖给其好友被告丁云高、龚朝慧。两原告为维护自己的合法权益，依法向人民法院提起债权人撤销之诉。被告丁云高、龚朝慧共同辩称：被告丁云高、龚朝慧不是适格被告，应当是第三人。被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧是正常的房屋买卖，不存在恶意转移财产，被告覃国权、龚溶瑛将房屋出卖给被告丁云高、龚朝慧后，办理了产权转移登记手续，且被告丁云高、龚朝慧按照双方的约定支付了正常的房屋转让价款，是合法的产权人，原告要求撤销买卖合同，恢复登记没有事实依据。两原告主张的费用与被告丁云高、龚朝慧无关。综上，请求依法驳回两原告的诉讼请求。被告覃国权、龚溶瑛未作答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2017年10月26日，被告龚朝慧通过其卡号为43×××44的中国建设银行卡向号码为430××××00000000453511中国建设银行贷款账号转账211867.94元，代被告龚溶瑛偿还了中国建设银行股份有限公司张家界市分行贷款211867.94元。2、2017年10月30日，被告龚溶瑛向被告丁云高开具了497300元的增值税普通发票，同日，被告丁云高缴纳了7459.5元的契税。3、2017年11月1日，被告丁云高、龚朝慧办理了涉案房屋的不动产权证书，不动产登记证号为湘（2017）张不动产权第0010662号。4、2017年11月21日，原告俞坚向本院提起诉讼，要求被告覃国权、龚溶瑛偿还借款。2018年4月2日，本院作出（2017）湘0802民初3625号民事判决，判决被告覃国权、龚溶瑛返还原告俞坚借款15万元，并支付以15万元为基数按照年利率6%计算的自2015年5月1日起至借款还清之日止的资金占用期间的利息；返还原告俞坚借款40万元，并支付下欠的以40万元为基数按照年利率24%计算的自2015年5月1日起至借款还清之日止的利息。5、2017年11月21日，原告万湘蓉向本院提起诉讼，要求被告覃国权、龚溶瑛偿还借款。2018年4月23日，本院作出（2017）湘0802民初3624号民事判决，判决被告覃国权、龚溶瑛返还原告万湘蓉借款25万元，并支付以25万元为基数按照年利率6%计算的自2015年5月1日起至借款还清之日止的资金占用期间的利息。二、双方当事人有争议的事实1、2017年10月25日，被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧签订《房屋买卖协议》，双方约定甲方（被告覃国权、龚溶瑛）将张家界市永定区逸臣桃源第4幢A单元901号房屋卖给乙方（被告丁云高、龚朝慧）总价为51万元。被告覃国权、龚溶瑛于2017年11月1日在该《房屋买卖协议》上备注：房屋总款为51万元整，银行按揭余款、过户费及其它费用总计为222407元整，即510000元-222407元=287593元，实付甲方余款为287000元。2017年11月1日，被告覃国权、龚溶瑛向被告丁云高、龚朝慧出具收一份，内容为：收条，今收到丁云高、龚朝慧购房余款现金贰拾捌万柒仟元整（小写：287000.00元）。被告丁云高、龚朝慧认为，被告覃国权、龚溶瑛已将案涉房屋装让给被告丁云高、龚朝慧，转让总价款51万元，被告丁云高、龚朝慧以现金、代付银行按揭余款、垫付过户等费用支付完毕，四被告系正常房屋交易；原告万湘蓉、俞坚认为，《房屋买卖协议》和收条的纸张较新,事后补签的可能性较大,协议内容过于简单,且不合常理,与备案的《张家界市二手房买卖合同》相矛盾,证明被告覃国权、龚溶瑛系无偿将房屋转让给被告丁云高、龚朝慧。2、2017年下半年，被告覃国权、龚溶瑛的代理人张俊杰与被告丁云高、龚朝慧签订《张家界市二手房买卖合同》（合同编号KF1710300007），合同约定：甲方（被告覃国权、龚溶瑛）自愿将坐落于崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4A901号房屋出售给乙方（被告丁云高、龚朝慧），转让价格为人民币32万元。付款方式：一次性付款。应于本合同签订之日起_日内一次性支付到监管专户，如未按期付清，则本合同自动终止。合同上资金监管账户未约定（系空白）。合同上双方未签订日期。该合同在房产部门进行了备案。被告丁云高、龚朝慧认为，《张家界市二手房买卖合同》是为了房屋过户登记避税而签订的合同，实际没有履行；原告万湘蓉、俞坚认为，四被告买卖涉案房屋应以备案登记的《张家界市二手房买卖合同》为准，按合同约定买卖款项应当打入监管账户，双方没有执行该合同视为终止。故本案涉案房屋没有实际支付购房款。对当事人有争议的事实，本院认为：1、关于《张家界市二手房买卖合同》，虽系国土部门备案合同，但因合同双方没有签订日期，到庭的原、被告双方均认定没有履行该合同，故本院不予采信。2、关于《房屋买卖协议》，有四被告的签字、收条、建行交易明细、发票、完税证明、不动产权证书予以证明，并相互印证，两原告对《房屋买卖协议》虽提出异议，但未提交证据证实《房屋买卖协议》系虚假或无效协议，故本院予以采信；3、关于涉案房屋转让的价款。原告万湘蓉、俞坚诉称，从国土局收税的情况看，涉案房屋在当时的价格至少为497300元，因被告覃国权、龚溶瑛、丁云高、龚朝慧关系较好，存在签订虚假合同以及出具虚假收条的可能，且档案的证明力一般大于其他书证，具有公示效力，应当以被告覃国权、龚溶瑛、丁云高、龚朝慧在房管部门备案的合同为准，根据该合同的约定，涉案房屋的交易价格为32万元，低于497300元的70%，属于明显不合理的低价，且按该合同约定买卖款项应当打入监管账户，双方没有将价款打入监管账户，按合同约定应视为合同自动终止，故本案涉案房屋没有实际支付购房款。被告丁云高、龚朝慧辩称，涉案房屋的实际交易价格为51万元。对此，本院认为，原告诉称四被告存在签订虚假协议以及出具虚假收条的可能，未提交相应的证据证明，本院不予采信。四被告就房屋转让签订《房屋买卖协议》和《张家界市二手房买卖合同》两份合同，其中《房屋买卖协议》本院已认定为有效合同，约定涉案房屋的交易价格为51万元；《张家界市二手房买卖合同》本院已认定系虚假合同，约定涉案房屋的交易价格为32万元。因被告龚朝慧通过其建设银行卡号代被告龚溶瑛偿还了贷款211867.94元、缴纳了契税7459.5元及其它相关费用、向被告覃国权、龚溶瑛支付了现金287000元，且被告覃国权、龚溶瑛对51万元的组成作了备注说明，这几笔费用能够与《房屋买卖协议》约定的51万元相互印证，对此，本院认定被告覃国权、龚溶瑛将涉案房屋转让给被告丁云高、龚朝慧的价格为51万元。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖协议》、《收条》、不动产权证书、不动产房地产权情况证明、《张家界市二手房买卖合同》、湖南省增值税发票、税收完税证明、中国建设银行个人账户支出交易明细、个人贷款还款凭证、（2017）湘0802民初3625号民事判决书、（2017）湘0802民初3624号民事判决书等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告万湘蓉、俞坚认为四被告无偿转让案涉房屋，请求撤销被告覃国权、龚溶瑛与被告丁云高、龚朝慧签订的位于张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室的《张家界市二手房买卖合同》和该房屋的出售行为，认定《张家界市二手房买卖合同》已自动终止，将张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会（逸臣桃源）4栋4A901室房屋的产权认定和恢复登记给被告覃国权、龚溶瑛所有及承担费用的请求，原告万湘蓉、俞坚有责任提供相应的证据予以证明，但原告万湘蓉、俞坚提交的证据不足以证明该一事实，理由为：1、债权人行使撤销权的前提在于债务人存在无偿转让财产的行为对其债权人造成损害或者债务人以不合理低价转让财产造成债权人损害且受让人知道该情形。本案争议的焦点为被告覃国权、龚溶瑛将涉案房屋转让给被告丁云高、龚朝慧是否属于明显不合理的低价或系无偿转让。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案的交易地指导价或者市场交易价可以参照涉案房屋增值税计税基数以及契税缴纳基数，为497300元，本案证据证明涉案房屋的交易价格为51万元，超出了该指导价。因此，被告覃国权、龚溶瑛并未以不合理的低价将涉案房屋转让给被告丁云高、龚朝慧，从而涉案房屋亦不是无偿转让；2、虽然四被告签订了《张家界市二手房买卖合同》，约定购房款32万元，但双方并未按照该合同实际履行，该合同不能证实被告覃国权、龚溶瑛亦以明显不合理的低价转让财产或无偿转让涉案房屋；3、原告万湘蓉、俞坚亦未提交扎实证据证明被告丁云高、龚朝慧知晓被告覃国权、龚溶瑛欠债的情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告万湘蓉、俞坚的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费3020元，公告费820元，由原告万湘蓉、俞坚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  吴廷杰人民陪审员  戴宇凡人民陪审员  吴廷燕二〇二〇年一月八日代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。