江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3672号上诉人（原审原告）：蒋雯斐，女，1985年11月4日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：汤佳尧，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯甜甜，女，汉族，1985年2月10日出生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：刘盛，江苏日月泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：左新建，江苏日月泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：常州上城房地产信息咨询服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇人民西路2-4。法定代表人：张翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄继峰，男，该公司经理。上诉人蒋雯斐、上诉人冯甜甜与被上诉人常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初8054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋雯斐上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.冯甜甜承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.原审法院以蒋雯斐提交的律师费发票认定实际支出的律师代理费有误。蒋雯斐在一审庭审中提交了一份与北京市中伦文德（常州）律师事务所签订的关于本房屋买卖合同纠纷的委托代理合同，合同载明律师代理费用为65000元。虽然律师费发票载明的金额为5000元，但该发票仅是部分律师代理费，并非全部代理费用。因蒋雯斐须按照委托合同中的65000元支付律师代理费，故蒋雯斐实际支出的律师费用应当为65000元，且该费用也符合江苏省律师收费标准。2.原审法院认定房屋差价损失为410000元有误。原审法院以冯甜甜单方提出将案涉房屋涨价到420万元导致合同无法履行，而后又以蒋雯斐未另行购买房屋等适当措施防止损失扩大来认定房屋差价损失与实际情况不相符合。针对案涉房屋的差价损失，应当以蒋雯斐2018年10月提起诉讼时的价格对比签订案涉房屋合同的价格379万元来认定差价损失。2018年10月左右，因房屋价格整体上涨，新城帝景小区与案涉房屋类似户型的均价己超过25000元/平方米，蒋雯斐也在一审中提交类似户型的售价。结合实际情况，原审法院应当按照蒋雯斐起诉时的房屋价格来认定房屋差价损失。关于蒋雯斐是否另行购买房屋等措施来防止损失扩大的问题，蒋雯斐认为即便购买了其他房屋，也与案涉房屋无关，更不能免除冯甜甜因违约行为导致房屋差价扩大部分的责任。并且在蒋雯斐提起诉讼前，也一直在与冯甜甜交涉关于案涉房屋的事项，故蒋雯斐不存在任何过错，故因房价持续上涨而导致的房屋差价扩大部分的损失应由冯甜甜承担。3.关于原审法院认定的违约计算时间节点问题，蒋雯斐认为其与冯甜甜签订案涉房屋买卖协议至起诉这一时间节点，蒋雯斐一直与冯甜甜协商房屋购买事宜，关于冯甜甜将案涉房屋出卖给他人的事实，并未告知蒋雯斐，因此导致损失扩大部分的责任应当由冯甜甜承担。蒋雯斐作为善意购买者，从始至终都在要求对方履行协议。也通过电话、发函等方式催促冯甜甜履行房屋买卖协议，因此蒋雯斐对损失扩大的部分不存在任何过错，故应当以蒋雯斐起诉的时间节点作为房屋差价损失的依据，即以2017年7月份至2018年10月份的房屋差价来计算上诉人的损失。冯甜甜辩称：1.一审法院认定冯甜甜承担律师费损失5000元存在明显错误。冯甜甜不应当承担该律师费损失。蒋雯斐虽然在一审中提供了委托代理合同，合同记载代理费为65000元。但并没有提供该代理费的银行转账明细，仅提供了5000元发票。而且在一审法庭辩论终结前，并没有提供任何其他证据加以证明。故蒋雯斐并没有提供充足证据证明其实际支付65000元的律师费。冯甜甜不应当承担该费用。2.一审法院认定冯甜甜应当全部承担房屋差价损失41万元存在错误。具体理由在冯甜甜的上诉状中予以明确。冯甜甜上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回蒋雯斐诉讼请求或发回重审；2.蒋雯斐承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、冯甜甜认为，在该宗房屋买卖合同纠纷案中，冯甜甜不应承担违约责任：首先，房屋买卖合同签订后，冯甜甜未曾收到蒋雯斐任何钱款，冯甜甜认可定金可暂存于中介公司（即原审第三人），但目前来看，中介公司自始至终未确认收到该笔定金；其次，在房屋买卖合同中有很明确的约定，要求蒋雯斐应在首个还贷日（2017年7月28日）履行还贷义务190万，但蒋雯斐并未履行。另，因还贷义务在买卖合同中约定已相当清晰，并非一审判决书第11页第6行“冯甜甜并未明确告知蒋雯斐以及上城公司何时还贷并要求支付房款”所描述的因冯甜甜未明确告知蒋雯斐还贷导致其未还贷，冯甜甜不应承担未告知导致违约的责任；最后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在蒋雯斐没有履行还贷义务的事实下，冯甜甜完全有权有理由拒绝蒋雯斐继续履约合同的请求。蒋雯斐提出继续履行合同时已经给冯甜甜造成损失，故冯甜甜提出变更交易价款完全合情合理，并非一审判决书第13页倒数第5行认定的“因冯甜甜无正当理由单方面向买方提出涨价到420万的要求致使合同无法继续履行”。二、冯甜甜认为，中介公司对房屋买卖合同未能履行存在过错,应承担违约责任：首先，中介公司作为第三方专业机构，在明知“房屋尚未交付，不具备产权转移条件”，明知“冯甜甜已婚，却对房屋共有产权情况不加核实”的情况下，为赚取经营收益，督促冯甜甜的代理人（翟羽佳）签订商品房买卖合同；其次，中介公司在未收到定金的情况下催促冯甜甜的代理人提前在定金收条上签字，且没有按冯甜甜的要求收取定金并存于中介公司，关于买卖双方对首个还贷日还贷的争议，也未能弥合双方分歧，另行订立补充协议，并促成交易完成；最后，一审证据显示，中介公司涉案的签约经理黄继峰已于2018年1月31日离职，但其后未见有新的经办人来协调推进合同履行。三、冯甜甜认为，蒋雯斐并未有确凿的证据证明所谓房屋增值损失的存在和金额：首先，一审中蒋雯斐提起相关评估申请，但至今没有相关的房屋增值损失评估报告，之后仅依据网上挂牌价及主观推断主张增值损失，这一主张不合理不科学，更有较大失真；其次，一审判决中因无确凿证据证明房屋增值金额，而采用了推理方式确定增值额，冯甜甜认为该方式有所不当。四、退一步讲，即便冯甜甜存在违约，也是蒋雯斐违约在前，相关估值应该是从首个还贷日2017年7月28日的争议时点来定，或以2017年11月27日的时间节点来认定，这两个时间节点三方对于合同不能继续履行均已十分明确。五、蒋雯斐订制家具的损失不应由冯甜甜承担:首先，冯甜甜并不存在违约，其次，即便违约，家具定制费用并非合同所涉房屋的必要费用，且订制家具具有普适性，并不能确凿说明为涉案房屋所用。同时，订制家具发生在房屋权属变更前，蒋雯斐为非个人权属下房屋订制家具的充分必要条件不成立。六、一审法院认定冯甜甜承担全部损失的赔偿责任显失公平。1.蒋雯斐存在明显过错，应当承担合同解除后的相应赔偿责任。蒋雯斐在卖方夫妻没有共同签字的情况下签订《常州市房屋转让协议》存在明显过错。蒋雯斐在一审中辩解称，因冯甜甜与开发商签订的商品房买卖合同中仅有冯甜甜名字，以此认定协议只需冯甜甜一人签字即可，这一推论显然逻辑错误。因为冯甜甜与开发商签订买卖合同后，仅享有该房屋的债权，而非物权，并不能以此证明该不动产权证必然登记为冯甜甜一人，现实中夫妻一方签合同，但不动产权证登记在夫妻双方名下的情况很普遍，房屋期待权与不动产物权并非同一概念。并且根据法律规定，婚姻关系存续期间，购买的不动产系夫妻共同财产，且房屋出售属于特别重大事项，必须取得夫妻双方共同同意。本案协议仅有冯甜甜一人授权，并未取得冯甜甜丈夫的同意，事后其丈夫在得知未在其同意的情况下擅自将该房屋出售，明确表示房屋售价过低，不同意出售。这也是本案合同解除的原因之一。因此蒋雯斐在签订协议时没有过问冯甜甜婚姻情况更没有取得冯甜甜丈夫的同意，最终导致其丈夫不肯出售该房屋，存在明显过错，应当承担合同解除后的相应赔偿责任。2.蒋雯斐并没有按照协议约定履行还贷义务190万构成违约。且该违约行为在先，最终导致协议的解除。蒋雯斐存在明显过错，应当承担合同解除后的赔偿责任。七、一审法院认定房屋差价损失41万元，没有事实和法律依据。1.蒋雯斐在一审中自认2017年10月底翟羽佳明确表示不再出售房屋，中介公司自认2017年11月翟羽佳多次表示不再出售该房屋。因此本案应当以2017年10月或者11月认定为明确表示不履行合同的时间节点，以此作为损失评估基准日；2.一审法院认定冯甜甜无正当理由单方面向买方提出涨价到420万元的事实证据不足。一审证据仅有中介公司称当时翟羽佳于2017年11月提出房屋要卖420万元，但这一说法并无证据证实，翟羽佳并未认可。冯甜甜因与中介公司从未接触和联系更不知情。3.房屋涨价的确定，必须经过科学严谨的法定程序，而非简单以中介公司声称的420万元来推定，这种推定显然缺乏法律和科学依据的。4.根据谁主张谁举证的民事诉讼基本原则，蒋雯斐应当对其主张的损失承担举证责任。一审法院将该举证责任分配给冯甜甜显然不合法，如蒋雯斐未能提供房屋差价损失理应承担不利后果。八、中介公司对房屋买卖合同未能履行存在较大过错，应当承担违约责任，且无权收取中介费。本案应当由蒋雯斐向中介公司主张退还中介费，冯甜甜不应当承担蒋雯斐中介费的损失。蒋雯斐辩称：一审判决针对合同的效力以及冯甜甜的违约行为的认定是正确的。蒋雯斐向一审法院起诉请求：1、判令解除蒋雯斐、冯甜甜、上城公司于2017年7月13日签订的《常州市房屋转让协议》；2、判令冯甜甜向蒋雯斐支付各项损失计1286403.09元；3、判令冯甜甜向蒋雯斐返还定金90000元；4、冯甜甜承担各项诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月13日，冯甜甜作为甲方（出售方）与乙方（购买方）蒋雯斐、中介方上城公司签订《常州市房屋转让协议》（以下简称《协议》）一份，《协议》约定，甲方自愿将座落于新城帝景35幢乙单元402室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积194.35平方米。甲乙双方协定上述房屋成交价为人民币379万元。甲乙双方签署协议之时，乙方支付甲方定金人民币9万元整（其中9万元暂存于中介方，购房定金冲抵购房款）。甲方在签署本协议的同时将房屋的所有权证、土地使用证或相关权属证明留存于中介方，中介方出具收取凭证；甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向银行申请商业贷款人民币180万元，贷款按规定时间到资金监管专用账户。付款特殊约定为：由于甲方该房尚有部分银行贷款，经甲乙双方友好协商，乙方应于甲方还贷款当天支付甲方人民币190万元，同时该款充抵房款。在协议第四条房屋交付条款约定，甲乙双方约定于甲方出证后一周之内办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款当日起三个工作日内，甲乙双方办理产权转移登记手续。第六条佣金条款中约定，基于中介方的居间服务，甲乙双方应在签订本协议之时，以现金方式向中介方支付报酬（佣金）人民币3万元整，甲乙双方约定中介费由乙方承担，佣金应于签约时一次性付清。第七条违约责任中约定，甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币9万元整。任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的佣金、调查费、公证费、律师费、诉讼费等为维护自己权利而产生的一切费用。协议下方甲方一栏中由翟羽佳作为甲方代理人签署“冯甜甜”，并在代理人一栏签署了自己的姓名并捺拇指印；乙方一栏中由蒋雯斐签名并捺拇指印；中介方上城公司加盖公章，并由经办人姜慧以及签约经理黄继峰签名。协议签订的当日，上城公司向蒋雯斐出具收据，确认收到中介费现金3万元。同时组织买卖双方填写了定金（暂存款）收条，收条载明已收到蒋雯斐购买房屋定金9万元，该款作为保证金暂存中介方，翟羽佳在收款人处签名确认。翟羽佳向上城公司出具委托书，证明其受冯甜甜委托出售案涉房屋，同时将商品房买卖合同以及相关票据等资料放在上城公司，用以证明房屋产权情况。《协议》签订后，蒋雯斐根据上城公司的要求将中介费及定金共计12万元于第二日汇到上城公司的签约经理黄继峰账户内。黄继峰称其通过电话告知了冯甜甜的代理人翟羽佳。黄继峰和蒋雯斐、翟羽佳继续通过微信及电话沟通联系。虽然房屋尚未交付，但蒋雯斐在黄继峰及翟羽佳的陪同下已查看了房屋情况，2017年8月、9月，蒋雯斐订制了窗帘、衣柜、家具等物品，并已支付价款83783元。2017年11月12日，翟羽佳通过微信联系黄继峰告知其冯甜甜一方已收到拿房通知，需要合同原件办理手续。2017年11月13日，黄继峰携带相关资料到售楼处交给冯甜甜及其丈夫姚舜禹，冯甜甜与开发商办理了房屋交付手续。蒋雯斐得知房屋交付情况后要求黄继峰转告出售方，提出房子提前布置、家电家具尽早进去的要求，并提出房屋交付后可以先入住再办理相关的贷款过户手续。2017年11月26日，翟羽佳与蒋雯斐通过电话进行了沟通，翟羽佳提出现在的价格冯甜甜不愿意出售，要求涨价，并称有人出价420万元，如果蒋雯斐要房子可以比420万元优惠出售，如果不同意则按违约处理。蒋雯斐告知翟羽佳已按新房订制了家具等物品，全款已付清，希望双方再交流一下。翟羽佳称尽量争取再答复。在此情况下，黄继峰也联系蒋雯斐、翟羽佳进行了沟通，并于2018年1月份根据双方的意思起草了一份补充协议，但双方并未签署协议。因翟羽佳提出增加房款，遭到蒋雯斐的拒绝，双方在协商未果后未再有沟通，直至2018年10月15日，蒋雯斐通过顺丰速递发函给冯甜甜，要求冯甜甜履行《协议》交付房屋，否则解除《协议》。2018年11月1日，蒋雯斐向法院提起诉讼，要求判如所请。蒋雯斐在诉讼请求中提出的各项损失计1286403.09元,并向法院申请司法评估，因常州中南汇江房地产资产评估有限公司未作结论并退回材料。蒋雯斐提供了出售房源列表以及常州荣创房地产经纪有限公司出具的房屋信息表，出售房源列表载明新城帝景10月份中介公司挂牌出售的5套房屋，以2018年10月份作为时间点，用5套房屋的价格计算出均价为每平米25199.10元，2017年7月13日签订《协议》时案涉房屋为194.35平方米，单价为每平方米19500元，则差价为每平方米5699.10元，折算差价损失为1107620.09元。加上房屋定制家具等损失83783元、律师费65000元、中介费30000元，合计为1286403.09元。常州荣创房地产经纪有限公司出具的房屋信息表载明新城帝景建筑面积为197平方米的房屋在2017年10月25日单价为19695.43元、2018年4月24日单价为21065.99元、2018年6月10日单价为23350.25元，房屋价格呈现上涨趋势。蒋雯斐认为，虽然2017年11月26日翟羽佳提出违约处理的意见，但双方合同并未解除，应以2018年10月25日提交诉状的日期为时点计算差价损失。对该损失计算方式，冯甜甜认为，根据蒋雯斐提供的电话录音以及上城公司的陈述，均表明2017年11月26日出售方已明确表求不再向蒋雯斐出售该房屋，将另售给他人，因此在该时点合同即不可能再继续履行，应以该时点计算房屋差价。由于在合同签订及履行过程中，冯甜甜均委托翟羽佳办理相关事宜，为查清案件事实，2018年12月28日，法院对冯甜甜及翟羽佳两人进行了调查，翟羽佳陈述：协议下方的名字是我代冯甜甜签的，签后给了冯甜甜，当时中介公司联系我，说有人要买房子，在7月13日当天一起去上城公司总部签订的合同，当时约定合同签订后冯甜甜第一次还贷款时由买方将贷款还清，买方回家后将定金及中介费转给中介公司。我和中介公司一直联系，也没问中介费和定金有没有到账。协议签订后，由于冯甜甜的老公不同意卖房子，所以将房子转卖给他人，因此协议不可能履行下去了。一审另查明，常州万方新城房地产开发有限公司与冯甜甜于2016年10月26日签订《商品房买卖合同》一份，冯甜甜为买受人取得座落于新城帝景35幢乙单元402室的房屋即案涉房屋，合同载明房屋建筑面积为194.35平方米，单价为13265平方米，总金额为2578053元。合同约定房屋交付日期为2017年11月30日前。合同附件中对房屋装饰、设备标准进行了约定。2017年11月13日，常州万方新城房地产开发有限公司向冯甜甜发出交付通知书，冯甜甜办理了交付入住手续。冯甜甜与姚舜禹系夫妻关系，于2013年12月25日登记结婚。案涉房屋由冯甜甜作为买受人取得，并作为出让方转售他人。2018年4月23日，冯甜甜与张健、王晓月签订《常州市存量房买卖合同》（系备案合同），将案涉房屋转售给张健、王晓月，并于2018年5月15日共同办理了产权登记手续。法院依法要求冯甜甜提交其与第三方签订的实际履行的房屋买卖合同，但冯甜甜在法院指定的举证期限内拒绝提交。一审又查明，蒋雯斐为本案纠纷与北京市中伦文德（常州）律师事务所签订委托代理合同，由该所指派律师担任其代理人，合同约定代理费用为65000元，但是蒋雯斐提交的律师费发票载明的金额为5000元。本案当事人争议的焦点为：一、《协议》履行过程中，冯甜甜的行为是否构成根本违约？二、蒋雯斐主张的损失数额是否合理？针对焦点一，《协议》履行过程中，冯甜甜的行为是否构成根本违约？一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，蒋雯斐与冯甜甜、上城公司于2017年7月13日签订《协议》，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。协议中明确约定将定金暂存于中介方即上城公司，定金抵作房款。协议签订的当日，翟羽佳在定金（暂存款）收条签名确认，从协议约定及翟羽佳签名确认的行为，可以表明上城公司与蒋雯斐、冯甜甜之间不仅存在居间合同关系，还存在买卖双方委托上城公司进行收付款的代理关系。上城公司的经办人在收到定金后即通过电话告知冯甜甜收到定金，且在之后当事人的沟通联系中翟羽佳作为冯甜甜的代理人也从未提出定金问题，蒋雯斐与翟羽佳之间的通话录音、上城公司的陈述、当事人的微信记录均能相互印证，足以证明蒋雯斐已履行了交付定金的义务。至于还贷日支付房款的问题，由于冯甜甜仅向法院提交其本人2017年7月28日当日的账户交易明细，冯甜甜并未明确告知蒋雯斐以及上城公司何时还贷并要求支付房款，其在法院指定的举证期限内未能提交贷款合同、还贷通知等相关证据材料，故其以账户交易明细证明蒋雯斐存在履约不能的过错证据不足，因此蒋雯斐在履行《协议》的过程中不存在违约行为。2017年11月26日冯甜甜的代理人翟羽佳单方面以出售价格低为由提出解除《协议》，在未得到蒋雯斐同意的情况下，冯甜甜即另行将案涉房屋出售，导致《协议》无法继续履行，现蒋雯斐提出解除《协议》的诉讼请求，冯甜甜及上城公司均无异议，故《协议》应予解除，但冯甜甜的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任并赔偿蒋雯斐因此造成的损失。针对焦点二，蒋雯斐主张的损失数额是否合理？根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，《协议》解除后，蒋雯斐要求冯甜甜返还定金90000元该部分诉讼请求，有合同依据应予支持，根据庭审调查，现定金90000元仍存于上城公司经办人账户，应由上城公司直接返还蒋雯斐。关于损失的计算，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《协议》约定：“甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币90000元。任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的佣金、调查费、公证费、律师费、诉讼费等为维护自己权利而产生的一切费用。”本案中，因蒋雯斐认为违约造成的实际损失已超过违约金，故未主张违约金，而是要求冯甜甜承担其实际损失，此项主张符合合同约定，但应当对其主张的损失是否合理进行审查。蒋雯斐所主张的损失包括四部分，一是已支付的中介费30000元；二是订制家具等费用计83783元；三是其签订《协议》时房屋价格与因冯甜甜违约造成其未能取得房屋，如购买同类房屋按市场价格计算的房屋差价损失1286403.09元；四是因本次诉讼产生的律师费用65000元。首先，对于中介费及律师费用，因有合同约定，故应当由冯甜甜承担，但是蒋雯斐提交的律师费发票仅能证明其仅实际支付5000元，故对中介费30000元及律师费用5000元，合计35000元的该部分法院予以支持。其次，关于订制家具等损失，蒋雯斐在签订《协议》后即订制家具等物品，并在之后双方的沟通中也告知冯甜甜的代理人，因家具等物品系根据案涉房屋订制，而蒋雯斐未能取得房屋导致上述物品使用受到影响，故该部分损失与冯甜甜的违约行为之间存在直接的因果关系。经评估，现家具等物品的残值为9300元，且物品均存放于蒋雯斐指定的地点，考虑物品转移可能造成价值减少等相关的问题，家具等物品可由蒋雯斐自行处理，在扣除残值9300元后的部分损失即74483元由冯甜甜负担。第三，关于房屋差价损失部分，一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌情形属于合同履行后可以获得的利益，因此房屋差价损失属于可得利益损失。房屋涨跌差价双方能够协商的，从其约定；不能协商的，原则上可比照最相类似的房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价。无相类似的房屋比照的，可以由专业机构评估确定。认定涨跌差价的时点应当以违约方的违约行为确定之日为基础，结合当事人的权利主张之日、合同约定的履行期限届满之日、以及双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌幅度、当事人的过错程度等因素酌情确定。本案中，双方当事人未能对损失协商达成一致意见，且专业评估机构也未作出评估结论。根据案件的实际情况，虽然翟羽佳在2017年11月26日的录音中明确提出了违约的意思表示，但是买卖双方与中介方之后还就房款进行了多次沟通，2018年1月，中介方还起草协议，直至2018年4月冯甜甜与他人签订合同将案涉房屋转售他人，之后冯甜甜再无出售房屋的意思表示且事实上协议履行已无可能。故2018年4月应作为冯甜甜以自己的行为明确表示不再履行合同即根本违约的时间节点。因冯甜甜无正当理由单方面向买方提出涨价到420万元的要求致使合同无法继续履行，故冯甜甜对于违约的后果应为明知，庭审中经法院释明，冯甜甜拒绝提交其与第三方签订的实际履行的案涉房屋买卖合同，因此可推定其向第三方出售房屋的价格应当不低于420万元，法院据此认定因冯甜甜违约而造成的房屋的市场成交价与协议成交价之差价损失为410000元。在双方协商不成时，蒋雯斐应当采取另行购买房屋等适当措施防止其损失扩大，但蒋雯斐未及时采取适当措施，至2018年10月才通过发函方式提出解除合同，因房价持续上涨而导致的房屋差价扩大部分，不属于因冯甜甜违约而给蒋雯斐造成的损失，不应由冯甜甜承担。关于冯甜甜提出上城公司应承担协议不能履行的主要责任的问题，一审法院认为，根据法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在上城公司居间下，蒋雯斐与冯甜甜签订了合法有效《协议》，上城公司的居间服务已经完成。虽然上城公司作为居间方对协议能否继续履行未能作出明确判断，且对买卖双方及时提醒履行义务方面存在一定的疏忽，但是该疏忽并非是协议不能履行的根本原因，也不能因此而减轻冯甜甜在未解除协议的情况下擅自转售房屋的过错，故冯甜甜提出上城公司应对协议未能履行负主要责任的抗辩意见，法院不予采信。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，一审法院判决：一、解除蒋雯斐、冯甜甜以及第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司于2017年7月13日签订《常州市房屋转让协议》；二、冯甜甜应于判决发生法律效力之日起十日返还蒋雯斐房屋定金90000元，因该款暂存于第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司内，由第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司直接返还蒋雯斐；三、冯甜甜应赔偿蒋雯斐已支出的中介费损失30000元、订制家具等费用损失74483元、实际支出的律师代理费损失5000元、房屋差价损失410000元，以上合计519483元，该款由冯甜甜于判决发生法律效力之日起十日内给付蒋雯斐；四、驳回蒋雯斐其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37120元，评估费3000元，合计40120元，由蒋雯斐负担22272元，冯甜甜负担17848元，上述款项蒋雯斐已预交，冯甜甜应负担的部分于判决发生法律效力之日起十日内一并给付蒋雯斐。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：一、关于案涉房屋价值一审时上诉人蒋雯斐提出鉴定申请，请求对案涉房屋2017年7月13日与2018年10月25日之间的差价进行评估，一审法院于2019年2月20日委托常州中南汇江房地产资产评估有限公司对相关事项进行鉴定。常州中南汇江房地产资产评估有限公司于2019年4月25日向一审法院出具《退案函》，载明：因第三方占有该房屋，不同意评估公司现场勘查，致使对房屋后续鉴定活动无法继续进行，终止对房屋价值的鉴定。二审时蒋雯斐提供从安居客网站上截取的武进区政府地块、武进区地块以及常州市地块2017.7-2018.10的房屋涨价幅度图表。该图表显示，2017年7月武进区政府地块房屋均价10640元/m2，2018年10月房屋均价14050元/m2，涨幅达32.05%；2017年7月武进区地块房屋均价10824元/m2，2018年10月房屋均价12730元/m2，涨幅达17.61%；2017年7月常州市地块房屋均价11475元/m2，2018年10月房屋均价13950元/m2，涨幅达21.57%。新城帝景小区位于武进区，处于武进区政府附近。冯甜甜质证称，安居客并非政府公信部门，而是普通的网络房屋中介公司，其发布的房价走势、趋势的数据来源真实性、合法性均无法证实，因此其发布的相关信息，不具有真实性、合法性。房屋的市场价根据不同小区、不同的楼宇以及不同房屋室内布局、装修、房型、楼层、周边景观等都是密不可分的，不能仅仅以网上公示的一些价格走势作为依据。上城公司质证称，安居客作为一个中介公司发布房源信息，是在外网给大家展示的一个网站，基本上能符合当时的一个市场趋势，有一定的说服力。二审时冯甜甜提供一份江苏鑫鼎土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋出具的《评估报告》，该报告载明，估价价值时点为2018年4月30日，实地查勘日期为2019年10月9日，估价对象为开发商交付精装房，评估价值为403.16万元。二审时冯甜甜还提供一份其于2018年3月4日与张健、王晓月签订的《房地产买卖居间合同》复印件，载明案涉房屋成交价格为403万。蒋雯斐质证称：1.《评估报告》的评估时间节点是2018年4月30日，且系冯甜甜单方委托评估，与本案不具有关联性，不具有任何参考价值；2.对于《房地产买卖居间合同》的真实性、关联性、合法性均不予认可。该份合同系冯甜甜与第三人签订，与蒋雯斐无关，至于其交易价格不能作为认定蒋雯斐方损失的依据。差价损失不应以冯甜甜出卖给第三人的差价来认定。上城公司质证称：1.重新委托出具的《评估报告》是冯甜甜单方行为，有失公正；2.买卖合同没有原件所以对其真实性不予认可，该合同与本案没有关联性。即使该材料属实，冯甜甜明知合同未解除出售给第三人的行为已经构成了一房两卖。二、关于律师费蒋雯斐二审时提供一张北京市中伦文德（常州）律师事务所开具的金额为65000元的律师费发票及2019年8月29日蒋雯斐向北京市中伦文德（常州）律师事务所支付60000元的凭证，证明律师费65000元全部予以支付。冯甜甜质证称，上述律师费是在一审判决后支付的，在一审法庭辩论终结前，蒋雯斐并没有提供有效的律师费支付凭证以及相关的发票情况。因此一审判决没有支持6万元律师费，不存在错误。该律师费发票和支付凭证是在一审中就应当提供而未提供，所以不应作为二审的新证据采纳。而且蒋雯斐也存在诸多违约行为，该律师费应当由其自行承担。上城公司质证称：对上述证据的真实性、关联性、合法性予以认可。本案在二审中的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同的效力；二、承担违约责任的主体；三、蒋雯斐的损失认定？包括房屋差价损失、订购家具损失及律师费损失？一、关于合同效力本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，翟羽佳代表冯甜甜与蒋雯斐签订案涉房屋买卖合同时，出示的《商品房买卖合同》登记的权利人为冯甜甜一人，因此，当时蒋雯斐与冯甜甜一人缔约并无明显过错；即使该房产权属实际归冯甜甜夫妻共有，冯甜甜主张未获夫一方同意，构成无权处分，但根据上述司法解释规定，并不影响案涉买卖合同的效力，冯甜甜仍应承担相应的合同义务和责任。二、关于违约责任1.关于定金交付。冯甜甜上诉主张未收到蒋雯斐交付的定金9万元。蒋雯斐为证明其已向中介交付定金9万元，提供了2017年7月13日上城公司开具的收款收据和2017年7月14日蒋雯斐将12万元（中介费3万元、定金9万元）转账给黄继峰的银行转账凭证。另，蒋雯斐与黄继峰2017年7月14日的微信聊天记录中提到已向其支付12万元，黄继峰确认已经收到。本院认为，根据合同约定，定金9万元暂存于上城公司，蒋雯斐将定金交付给上城公司的经办人黄继峰，结合上城公司向蒋雯斐出具暂存款收款收据的事实，可以认定蒋雯斐已经履行合同约定的将定金9万元暂存于上城公司的义务。2.关于还贷日期。根据合同约定，由于冯甜甜在案涉房屋上尚有部分银行贷款，蒋雯斐应于冯甜甜还贷款当天支付冯甜甜190万元，同时该款充抵房款。对于该条款中还贷日期的理解，冯甜甜认为应是合同签订后的第一个还贷日期2017年7月28日，蒋雯斐理解为是房屋具备交付条件冯甜甜取得产权证后，为顺利办理后续的蒋雯斐的房屋按揭贷款、资金监管、房屋产权转移等手续，冯甜甜需要一次性将所有贷款全部清偿时蒋雯斐有义务支付该笔190万元。本院认为，因案涉房屋买卖合同签订前，冯甜甜已经办理房屋按揭贷款手续并且每月归还本息，结合合同约定的内容和办理资金监管手续、房屋产权转移手续的惯例，对于该条款应理解为案涉房屋具备交付条件可以办理产权证后，由冯甜甜通知蒋雯斐，在其一次性归还贷款当天支付190万元，以便解除冯甜甜的房屋按揭贷款，办理后续的蒋雯斐的房屋按揭贷款手续等。而冯甜甜在房屋具备交付条件后，不仅未向蒋雯斐主张要求为其归还贷款，反而通过代理人翟羽佳明确表示涨价的意思，故冯甜甜以蒋雯斐违反还贷义务为由主张其违约并无依据。3.冯甜甜以其行为表明其不愿再继续履行合同。第一，根据蒋雯斐提供的2017年11月26日其与冯甜甜的代理人翟羽佳之间的电话录音内容来看，冯甜甜授权代理人翟羽佳提出有人出价420万元，如果蒋雯斐要房子可以比420万元优惠出售，如果不同意则按违约处理。第二，根据冯甜甜二审提供的2018年3月4日其与第三人签订的《房地产买卖居间合同》及一审调取的《常州市存量房买卖合同》，冯甜甜已于2018年3、4月与第三人另行签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给第三人，并且未通知中介上城公司和蒋雯斐。综上，本院认为，冯甜甜构成违约；蒋雯斐在本案中没有违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人有权解除合同。故蒋雯斐享有合同解除权。三、关于蒋雯斐的损失1.关于房屋差价损失在房地产价格上行的周期中，一方的违约行为必将导致另一方期待的房屋权益的价值损失。此时，计算房屋差价损失，作为参照的合同约定价格是明确的，而房屋差价的另一端价格应以合同解除时的时点来认定差价损失为宜。因合同解除之前，损失并不明确，合同解除之后，权利状态才得以确定。关于合同解除的时点，如果在诉讼之前，一方当事人通知合同相对方要求解除房屋买卖合同，对方未在异议期内以诉讼方式提出异议，发出解除合同通知的一方当事人因而提起诉讼要求判决确认合同解除的，经法院审查，确认一方当事人的法定或约定解除权成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自一方当事人解除合同的通知到达对方时解除。本案中，2018年10月15日，蒋雯斐通过顺丰速递发函给冯甜甜，要求冯甜甜履行《协议》交付房屋，否则解除《协议》。2018年11月1日，蒋雯斐向法院提起诉讼，请求法院判令解除双方于2017年7月13日签订的《常州市房屋转让协议》；2018年12月20日一审法院开庭时，蒋雯斐当庭要求变更诉讼请求为继续履行2017年7月13日双方签订的《常州市房屋转让协议》；后得知冯甜甜已经出售房屋，合同无法继续履行时，再次于2018年12月29日明确其诉讼请求为解除双方于2017年7月13日签订的《常州市房屋转让协议》。结合上述情况，本院认为，蒋雯斐主张合同解除的时点应为2018年10月并要求以此时点计算房屋差价并无不当，本院予以认可。冯甜甜主张以2018年4月其单方委托评估的价格或其向第三人出售的房屋价格作为差价损失计算依据，本院不予认可。关于2018年10月案涉房屋的价值，因一审时第三人不予配合，评估公司无法到现场勘察，导致无法评估，对此，出售房屋给第三人且不予配合的冯甜甜应承担相应的举证不利的后果。蒋雯斐一审提供了案涉房屋小区的房屋挂牌价、二审提供了武进区政府地块房价上涨趋势图等证据，本院结合常州地区2017年、2018年房地产市场价格趋势及案涉房屋地段、楼层等因素，酌定2017年7月合同签订时至2018年10月合同解除时期间的房屋差价为60万元。2.关于订购家具损失根据蒋雯斐一审时提供的其与黄继峰的微信聊天记录、与翟羽佳之间的电话录音以及购买家具的凭证等，足以证明蒋雯斐在签订案涉房屋买卖合同后即订制家具等物品并已支付相关价款，且将订购家具一事告知冯甜甜一方。因冯甜甜违约，导致蒋雯斐为履行合同所作准备落空，且家具等物品系根据案涉房屋订制，无法再行利用，故一审法院认定冯甜甜应向蒋雯斐承担上述订购家具扣除残值后的相应损失并无不当。3.关于律师费一审法院因蒋雯斐未能提供相关的支付凭证和发票而未支持其主张的全部律师费65000元，并无不当。蒋雯斐二审补充了相应的发票和支付凭证，鉴于蒋雯斐委托代理的律师事务所收取的律师费用符合相关收费规定，故在其补充相关依据后，相应的律师费依约应由冯甜甜承担。但考虑到蒋雯斐二审才补充这一证据的事实，6万元律师费对应的二审诉讼费应由蒋雯斐自己承担。综上，本院认为，蒋雯斐的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；冯甜甜的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定房屋差价的时点有误，本院依法予以纠正。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初8054号民事判决第一项、第二项；二、撤销常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初8054号民事判决第三项、第四项及其他主文部分；三、冯甜甜应赔偿蒋雯斐已支出的中介费损失3万元、订制家具等费用损失74483元、实际支出的律师代理费损失65000元、房屋差价损失60万元，以上合计769483元，该款由冯甜甜于本判决发生法律效力之日起十日内给付蒋雯斐；四、驳回蒋雯斐其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37120元，评估费3000元，合计40120元，由蒋雯斐负担25625元，冯甜甜负担14495元（该款蒋雯斐已经预交，冯甜甜应于本判决生效之日起十日内向蒋雯斐支付14495元）；二审案件受理费12270元，由冯甜甜负担10845元，蒋雯斐负担1425元。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  王 莹二〇二〇年一月十四日书记员  朱羲玲