浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初15885号原告：叶克耀，男，1990年5月20日出生，汉族，户籍地河南省息县，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：任勇，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楚雄，河南定鼎律师事务所律师。被告：义乌市骏宇房地产经纪服务有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城城北路222号。统一社会信用代码：91330782558626387Y。法定代表人：刘志平，执行董事。被告：刘志平，女，1978年12月10日出生，汉族，现住浙江省义乌市。两被告共同委托诉讼代理人：傅正翀，浙江红太阳律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：楼倩，浙江红太阳律师事务所律师。原告叶克耀为与被告义乌市骏宇房地产经纪服务有限公司（下称骏宇公司）、刘志平居间合同纠纷一案，于2019年8月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告叶克耀及其委托诉讼代理人任勇，被告刘志平（同时作为被告骏宇公司的法定代表人）及两被告的共同委托诉讼代理人傅正翀到庭参加了诉讼；因本案案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，于2019年12月23日第二次公开开庭进行了审理，原告叶克耀的委托诉讼代理人任勇、王楚雄，两被告的共同委托诉讼代理人傅正翀到庭参加了诉讼本案现已审理终结。原告叶克耀向本院提出诉讼请求：判令被告骏宇公司、被告刘志平承担连带偿还责任，判令二被告退还原告叶克耀的购买意向金500万元，并支付利息8万元（利息暂计至2019年8月31日），共计508万元。事实与理由：2019年6月初，原告在廿三里工业区看到广告牌，上面写着义乌市工业园区的房地产出卖，原告就联系了上面的电话，接电话的人说如果有意向可以到公司面谈。之后，原告和其拨付叶某二人到了骏宇公司位于义乌市稠江街道杨村路289号凯创产业园区2楼的办公室，见到了骏宇公司的法定代表人刘志平，刘志平说位于义乌市工业园区的房地产是她买下来的，她是所有权人，被告刘志平说现在这块地很抢手，购买的人很多，有好几家都急着要买，如果想买可以先签订意向书，交一两百万意向金就行了，回头再签订正式的房屋买卖合同。2019年6月25日，原告与被告骏宇公司签订《房屋购买意向书》，签订意向书时，被告刘志平说，现在购买的人太多了，必须要交500万元意向金，否则这个地不卖。同日，原告委托其伯父向被告刘志平的账户转了297万元，又从银行取现金3万元给刘志平。2019年7月1日，原告向刘志平转账200万元，共计500万元。后经原告了解，该房地产的所有权人为义乌市天虹花边有限公司，抵押权人为中国农业银行股份有限公司义乌分行，申请执行人为中国长城资产管理有限公司浙江分公司。该土地在2019年7月22日挂拍后又被撤回，义乌市人民法院于2019年8月3日又重新挂拍。被告骏宇公司及刘志平根本无权出卖该宗土地及地上房产。综上，两被告根本无权出卖上述房地产，在约定的时间内，原告根本不可能与房地产的所有权人签订正式的房屋买卖合同，被告理应全额退还500万元的意向金及利息。被告骏宇公司、刘志平辩称：原告明确知晓涉案房地产的成交过户需要通过司法拍卖的程序，不存在被告欺骗原告的客观事实。房屋购买意向书明确约定：上述标的应走法院竞拍流程，购买方应按受托方的办理流程配合相关工作。按时报名，并交纳保证金参与竞拍，原告称其不知情纯属虚构。被告有权就涉案房地产签订相关协议，涉案房地产的抵押权人为中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，长城公司已将所涉债权转让给了浙江东宇资产管理有限公司，东宇公司授权被告与意向购买人签订抵押物转让合同及收取保证金等抵押房地产的处置相关事项。被告有权与原告签订协议，并收取保证金。原告违反约定是非常明显的事实，无权主张返还500万元保证金。被告经东宇公司授权有权收取该500万保证金，本案中原告在签订合同后拒不履行合同义务，按约定被告有权没收该500万元保证金。为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料：1、叶克耀身份证复印件一份，证明原告是合格的诉讼主体。2、《房屋购买意向书》一份，证明原告叶克耀和被告骏宇公司及被告刘志平于2019年6月25日签订该意向书，该意向书有骏宇公司盖章并有被告刘志平签字按手印。3、原告叶克耀委托叶某转账的委托书一份，证明原告叶克耀委托叶某转帐297万元给刘志平的事实。4、证人叶某证明一份，证明原告叶克耀委托叶某转帐297万元给刘志平，叶某随后将该笔款项转给被告刘志平。5、叶某身份证复印件一份，证明叶某的证人身份合法。6、账户交易明细（客户）打印件一份，证明叶某在2019年6月25日转帐297万给刘志平的事实。7、入账跨行汇款业务凭单一份，证明原告叶克耀在2019年7月1日转帐200万给刘志平的事实。8、淘宝网上的司法拍卖信息打印件一份，证明位于义乌市廿三里义东工业园区的天虹花边的土地及地上建筑物已被义乌市人民法院在淘宝网上挂拍，已进入司法拍卖程序。该宗土地的申请执行人为中国长城资产管理有限公司浙江分公司，被告骏宇公司及被告刘志平不具有出卖该宗土地的资格。该竞买公告显示该宗土地为工业用地，参与竞买的对象应为制造业企业，自然人不具备参与资格。9、原告叶克耀和被告刘志平的微信聊天记录打印件一份，证明被告刘志平欺骗原告叶克耀，刘志平明确表明土地是她自己买下来的。10、录音证据（录音时间2019年7月22日上午，地点被告刘志平办公室）一份，证明被告刘志平一直向原告叶克耀说地是她自己买下来的，所有权归她所有。11、申请法院调取的被告刘志平的银行卡交易明细一份，证明被告刘志平于2019年6月25日收到叶某的297万元转帐及在2019年7月1日收到原告叶克耀的200万元转帐，被告刘志平在收到该两笔转账的当天就把该两笔转帐转入其本人其他的个人账户内，被告刘志平的行为已经构成股东财产与公司财产的混同。12、网络竞价成功确认书打印件一份，证明义乌市天虹花边有限公司的土地在2019年9月3日被义乌市蒂彩工艺品有限公司以4929万元成交，二被告自始至终无资格出卖该宗土地。经庭审质证，两被告发表如下质证意见：对证据1-7无异议。对证据8的真实性无异议，但证明目的有异议。被告已经告知过原告涉案房地产的成交需要通过法院竞拍程序，被告没有故意隐瞒真相。对证据9的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，被告没有欺骗原告，被告经东宇公司授权有权签订相关合同并收取保证金。对证据10的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，原告所提供的录音证据并不完整，原告为了达成其诉讼目的恶意的对录音内容进行了剪辑，被告在录音中所称的这块是我们的，这块是我的指的是被告经东宇公司授权有权签订相关合同并收取保证金，并不是指对涉案的房地产享有所有权。对证据11的真实性没有异议，但对证明目的有异议，股东与公司之间部分的流水往来并不能证明股东财产与公司财产混同。对证据12的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据反而可以证明原告没有按合同约定参与竞价报名，存在恶意违约的事实。为证明自己的主张，两被告向本院提供了下列证据材料：1、债权转让协议一份，证明中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司将对义乌市天虹花边有限公司的债权（抵押物为义乌市银海路1336号房地产）转让给浙江东宇资产管理有限公司的事实。2、授权书、网上银行电子回单各一份，证明浙江东宇资产管理有限公司授权刘志平与意向购买人就案涉抵押房地产签订抵押物转让合同及收取保证金等抵押房地产的处置事宜，并且刘志平已向东宇资产交付了500万元保证金的事实。3、录音一份，证明被告已告知原告涉案房产的成交过户是需要通过法院的司法拍卖程序的事实。4、微信聊天记录、短信打印件各一份，证明原告不愿意继续履行义务的事实。经庭审质证，原告发表如下质证意见：对证据1、2中的授权委托书三性有异议，这两份证据中浙江东宇资产管理有限公司的公章不一致，必有一份证据是伪造；即使浙江东宇资产管理有限公司从长城资产管理股份有限公司浙江分公司购买了债权，东宇公司作为债权受让人其享有的只是债权和该债权范围内的抵押物的优先受偿权，东宇资产无权利以自己的名义转让或者授权他人转让该债权范围内的抵押物。对证据2中的网上银行电子回单与本案没有关联性，被告刘志平在2019年6月26日一次性给浙江东宇公司转账500万元，而原告是在2019年6月25日转给被告刘志平297万，现金3万，2019年7月1日转给被告刘志平200万，被告的转账和原告没有任何关系。原告转给被告刘志平的收款账号和刘志平转给东宇公司的账号不是一个账号。房屋购买意向书第二条约定，500万元的意向金只是原告购买意向的凭据，并不是委托付款，原告没有委托二被告向任何第三方付款。对证据3不能达到被告的证明目的，恰恰证明以下三点，该份录音证据证明被告刘志平亲口承认卖土地给原告；被告刘志平也在该份录音证据中承认谈好的土地买卖条件是5000万元；被告刘志平同时承认可以让法院一拖再拖，在原告提交的录音证据中被告刘志平也承认可以让法院把房产证直接做好给原告。对证据4不能达到被告的证明目的，理由如下：被告刘志平所发的微信信息是其单方的意思表示，原告并未予以认可；房屋购买意向书约定的有效期为2019年6月25日至2019年8月1日，在此期间，天虹公司的房地产要走司法拍卖流程，在意向书有效期内根本不可能签订正式的房屋买卖协议；被告刘志平提供的这份证据证明刘志平承认天虹天边的地是她买下来的，是把土地转让给原告，同时也证明原告叶克耀向被告要求退还500万元意向金，被告刘志平不予退还。综上，被告刘志平所提供的证据恰恰证明了被告刘志平个人采用虚构事实隐瞒真相偷换所有权、抵押权、债权概念的办法诱使原告签订房屋购买意向书，收取原告500万元意向金不予退还；短信是2019年7月23日被告的员工发给原告的，这个证据恰好证明了被告出卖的是天虹花边的土地转让合同，明确表明了是土地所有权转让。对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-12，两被告对真实性均无异议，对其真实性，本院依法予以认定。可以证明原告与被告骏宇公司签订居间合同、原告支付了意向金500万元的事实，但不能证明被告有欺骗原告的事实，也不能证明被告骏宇公司公司财产与被告刘志平财产混同的事实。被告提供的证据1、2，上加盖有相关案外人的公章，原告主张其中必要一枚公章是假的没有依据，本院不予采信，对该两份证据的证明力，本院依法予以认定。被告提供的证据3、4，原告对真实性未提出异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定。结合原告提供的意向书，可以证明被告已经告知与第三人签订正式的房屋购买合同，需经过司法竞拍程序；可以证明系原告不继续履行双方签订的《房屋购买意向书》中的相关义务。综上，本院认定本案事实如下：2019年6月25日，原告叶克耀（购买方）与被告骏宇公司（受托方）签订《房屋购买意向书》一份，约定：一、叶克耀愿意购买义乌市天虹花边有限公司坐落于义乌市工业园区的房地产，并且愿意以下列条件购买该房屋：1、以人民币5000万元购买该房屋；2、付款方式：按协议约定支付，受托方指定账号：义乌农行中兴支行户名：刘志平账号：62×××70。其他约定事项：（1）购买方与房屋权利人签订正式签订合同当日，支付受托方服务费人民币50万元；（2）上述标的应走法院竞拍流程，购买方应按受托方的办理流程配合相关工作，按时报名并交纳保证金参与竞拍，若上述标的竞价超出5100万元的，超出部分双方按2:1平均分配受益。二、购买方表示购买该房屋之诚意，同意签订房屋购买意向书当日向受托人支付购买意向金人民币500万元。此意向金在签订本协议当日支付人民币300万元，2019年7月1日之前付清，本意向金系受托人受购买方之托，前往房屋权权利人处洽谈上述购买条件确认之凭据。本意向书有效期自2019年6月25日至2019年8月1日，在此期间受托方应通知购买方签订正式合同，若延迟合约应提前与购买方协商，在有效期内购买方不得随意取消购买意愿，如随意取消，受托方所收取的意向金不予退还，若在规定期限内无法签订正式买卖合同，购买方所支付的意向金受托方无条件返回购买方。四、若房屋权利人与购买方签订正式合同后，有反悔不出售该房屋或其他行为致无法签订房屋买卖之情形，购买方按合同所交纳的定金，转让让应按双倍理赔支付给购买方作为违约之赔偿。五、在意向书有效期内，如房屋权利人同意购买方上述所约定的购买条件，购买方应接到受托方的通知后三天内至受托人处与转让方签订房屋买卖协议，如购买方与转让方签字同意按上述条件出售后，有反悔不购买或不按约定时间内前来签订房屋买卖协议时，受托方收取的本意向书约定的意向金不予退还。六、购买方和转让方签订房屋买卖协议当日，购买方应支付实际购房款总额的20%。上述意向书签订后，原告依约向被告支付了意向金500万元。在意向书约定的2019年6月25日至2019年8月1日期间内，原告未能与房屋权利人签订房屋买卖合同。案涉房地产已于2019年9月3日通过网络竞拍的方式由案外人义乌市蒂彩工艺品股份有限公司竞买成功，成交价为4929万元。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，促成委托人与第三人订立合同、从而获取报酬。原告与被告骏宇公司于2019年6月25日签订的《房屋购买意向书》合法有效，各方应依约履行，本案中，原告未按时报名参加案涉房地产的竞拍，构成违约，导致原告已无法与第三人订立合同，但被告骏宇公司由此主张没收原告所支付的意向金500万元不予返还的抗辩意见，依据不足，本院依法不予采纳，若被告因从事居间活动支出了必要费用或存在其他损失，可另行主张解决。因原告实际已无法与第三人订立合同，原告要求被告骏宇公司退还意向金的诉讼请求，依法应予支持。但原告要求被告骏宇公司支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院依法不予支持。根据合同相对性原则，原告要求被告刘志平承担连带责任，没有依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、被告义乌市骏宇房地产经纪服务有限公司于本判决生效后十日内支付返还原告叶克耀意向金人民币500万元。二、驳回原告叶克耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47360元，由原告叶克耀负担1016元，由被告义乌市骏宇房地产经纪服务有限公司负担46614元；保全费5000元，由被告义乌市骏宇房地产经纪服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  张小燕人民陪审员  杨丽青人民陪审员  龚静兰二〇二〇年一月三十一日代书 记员  傅俊霞