云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7637号原告云南世豪物业服务有限公司。住所云南省昆明经开区某小区17幢2单元一楼。法定代表人石健。委托代理人陈菊梅，云南万捷律师事务所律师。特别授权代理。被告余志超，男，汉族，1989年3月1日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。被告云南艾伦健身运动服务有限公司。住所云南省昆明经开区昌宏路北段香颂时光花园21栋一层A126-127号。法定代表人余志超。原告云南世豪物业服务有限公司诉被告余志超、云南艾伦健身运动服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告云南世豪物业服务有限公司的特别授权代理人陈菊梅到庭参加诉讼。被告余志超、云南艾伦健身运动服务有限公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云南世豪物业服务有限公司诉称：2016年3月29日，原告与被告余志超签订《租赁合同》约定：原告将其位于昆明市经济技术开发区某小区商铺共计16个，建筑面积共计1580.36平方米，出租给被告余志超开办健身房。租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日共计60个月。租金按25元/平方米/月计算，前三年无递增，第四年开始递增5%。五年租金合计2,126,769.47元。第一年租金237,054元；第二年租金395,090元；第三年租金474,108元；第四年租金497,813.4元；第五年租金52,704.07元。第一年租金于合同签订当日支付，其余年度租金于下一年度启用日期前30日内支付。若被告余志超不支付或不按约支付租金达30日，原告无需再行催告，可单方解除合同，同时，被告余志超应支付违约金，违约金计算标准为当年租金的两倍。合同解除后，被告余志超应立即返还房屋及其附属设施、设备，对添置的装修、装饰部分不得破坏和拆除。合同签订后，原告按约将承租商铺交付被告余志超。被告余志超于2016年4月7日与案外人黄渊、吴凯、杨学峰合伙设立了云南艾伦健身运动服务有限公司，并以该公司名义在承租商铺开办了健身房。根据合同约定，被告余志超应于2018年4月30日前，付清第三年（租期为2018年5月1日至2019年4月30日）的租金474,108元，但被告余志超未能足额支付。2019年1月10日，被告余志超、云南艾伦健身运动服务有限公司和案外人黄渊、吴凯向原告出具《承诺函》，被告云南艾伦健身运动服务有限公司和案外人黄渊、吴凯承诺自愿作为连带责任保证人，为原告与被告余志超签订的《租赁合同》项下债务提供保证责任。承诺人共同认可拖欠原告第三年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金298,607.52元的事实，并承诺在2019年3月31日前支付租金149,303.76元；4月30日前支付租金149,303.76元。如果逾期不交，原告有权停水停电，损失由承诺人承担；逾期不交租金超过15日，原告有权单方解除合同、无偿收回商铺；承诺人投资装修装饰，不作补偿；使用费按每日2,000元支付，支付至被告将商铺完整移交原告；被告余志超交的保证金不予退还。后被告余志超仍未能按“承诺书”承诺内容支付租金。2019年4月23日，原告向被告余志超送达了合同解除通知书，解除了与余志超签订的《租赁合同》，并要求被告余志超在收到通知书后十日内将承租房屋交还原告。但时至今日，被告余志超既未支付租金，也未交还房屋。原告认为，被告余志超未按时支付租金已经构成违约，原告有权解除合同。原告已向被告余志超书面送达了合同解除的通知，自被告余志超收到通知书之日起，《租赁合同》已经解除。合同解除后，被告余志超应继续支付租赁期内未付租金及合同解除后实际使用费。因造成合同无法继续履行、原告单方解除合同的原因是被告余志超未按约支付租金造成的，因此，被告余志超应承担违约责任。同时，合同解除后，被告余志超已无权继续使用租赁房屋，故应及时将租赁房屋交还原告。被告云南艾伦健身运动服务有限公司作为连带责任保证人，应根据其出具的《承诺书》承担连带保证责任。至于另外两位连带责任保证人黄渊和吴凯，因在起诉时尚无法明确具体身份，暂无法对他们提起诉讼，待具备起诉条件后再行追加或另行起诉。故原告诉至法院诉请判令：一、确认原告与被告余志超于2016年3月29日签订的《租赁合同》已于2019年4月23日解除；二、被告余志超支付租赁期内拖欠租金298,607.52元，并自合同解除之日起，按2000元/日支付实际使用费，至归还承租商铺之日止（暂计算至2019年6月10日，应付费用总额为80,000元）；三、被告余志超立即将承租商铺腾空、打扫干净后，连同附属设施、设备一并归还原告；四、被告余志超支付违约金142,232元;五、被告云南艾伦健身运动服务有限公司对被告余志超的上述债务承担连带保证责任。庭审前，原告变更第二项诉讼请求为：被告余志超支付租赁期内拖欠租金、物业费共计502,393.44元，并自合同解除之日起，按2000元/日支付实际使用费，至归还商铺之日止。被告余志超、云南艾伦健身运动服务有限公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告云南世豪物业服务有限公司为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：一、租赁合同；二、承诺函；三、租金、物业费确认书；四、合同解除通知书。欲证明原告主张。被告余志超、云南艾伦健身运动服务有限公司未到庭对原告提交的上述证据予以质证，也未向本院提交证据。原告提交的证据形式、内容合法，印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信并在卷佐证。根据原告陈述及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2016年3月29日，原告作为出租方（合同甲方）与作为承租方的余志超（合同乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方出租乙方的商业用房位于昆明市经济技术开发区某小区商铺共计16个，建筑面积共计为1580.36平方米。房屋租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日，共计60个月。租金为25元/平方米/月计算，并实行3年无递增的方式，从第4年开始租金每年递增5%（此价款不含甲方应缴纳的政府税金）。租金合计为2,126,769.47元，第一年租金为237,054元，第二年租金为395,090元，第三年租金为474,108元，第四年租金为497,813.4元，第五年租金为522,704.07元。租金按年度支付，第一年的租金乙方应于本合同签订当日支付，其余年度租金须于下一年度启用日期前30日内向甲方支付。保证金于签合同之日起交付，到合同期满乙方不再续租且将租赁物交还甲方后，7个工作日内全额退还乙方（保证金不递增不计利息），保证金为80,000元。合同第十二条第（四）项约定了乙方不支付或者不按照约定的时间和金额支付租金达30日，无需甲方另行催告，甲方有权单方解除合同，收回租赁标的物，并按本合同约定向乙方主张违约责任。合同第十三条第（三）项约定乙方有本合同第十二条第（四）项约定的情形之日的，应赔偿甲方全部损失，并向甲方支付违约金为当年年租金两倍赔偿。合同还约定了其他权利义务。被告余志超在《租赁合同》承租方经办人处签字。云南艾伦健身运动服务有限公司于2016年4月7日成立，公司股东有余志超、吴凯、黄渊、杨学峰。合同履行过程中，被告未按约支付租金，2019年1月10日，被告向原告出具承诺函，载明：“……承诺人余志超、吴凯、黄渊（均系云南艾伦健身运动服务有限公司股东）、云南艾伦健身运动服务有限公司承诺自愿作为连带保证人为余志超《租赁合同》项下债务提供担保，保证期为三年。现承诺人确认：截止本日，承诺人尚欠贵公司第三年（2018年5月1日至2019年4月30日）房租为298,607.52元未付。同时承诺：1、2019年3月31日前交清所欠租金（2018年8月13日-2018年12月31日）149303.76元。2、2019年4月30日前交清所欠租金（2019年1月1日-2019年4月30日）149303.76元。如逾期未交清上述所欠款项的，贵司有权停水停电，所致损失由承诺人自行承担。逾期15日未交清相关费用的，贵司有权解除合同，无偿收回商铺（含乙方投资装修装饰，不做补偿），使用费按每日2000元计算至承诺人实际将商铺完整交还贵司日止，同时承租人已交保证金不予退还。”2019年10月11日，原、被告签订《租金、物业费确认书》载明：“……电费1元/度、水费7元/立方、物管费为3元/㎡/月。电费、物管费的支付方式见《物业服务合同》。二、租金、物业费支付情况：经核对，余志超租金、物业费支付情况如下：1、第一年（2016.5.1-2017.4.30）和第二年（2017.5.1-2018.4.30）的租金、物业费均已结清。2、第三年度（2018.5.1-2019.4.30）租金合计￥474108.00,元，已支付￥65500.48元，未支付￥408607.52元。物业费合计￥56892.96元，已支付￥20000.00元，未支付￥36892.96元。3、第四年度（2019.5.1-2020.4.30）租金合计￥497813.40元，物业费合计56892.96，全都未支付。三、本租金、物业费确认书签订前，与本确认书确认金额不一致的地方，以本确认书确认金额为准。”原告主张被告未付款，故原告于2019年4月23日向被告送达了《合同解除通知书》单方解除《租赁合同》。被告未付款，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法成立。合同成立后，被告未按约定支付租金，被告向原告出具《租金、物业费确认书》截止2019年4月30日，被告尚欠原告租金408,607.52元，原告主张被告偿还该款项，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告支持物业费，本院认为该费用由原、被告签订的《物业服务合同》约定，原告并未提交《物业服务合同》且物业服务不属于本案租赁合同关系审理范围，原告可另案主张，故本院不予支持原告的物业费主张。被告未按约支付租金，其行为构成违约，根据《租赁合同》约定原告具有单方解除权，原告已于2019年4月23日通知被告解除合同，该通知已送达给被告，本院确认《租赁合同》的解除时间为2019年4月23日。合同解除后，被告应将租赁商铺腾还给原告，并支付尚欠租金及支付腾还房屋之前的房屋使用费，原告主张按2000元/日计算实际使用费，该标准过分加重被告责任，本院根据合同约定的租金标准（租金为25元/平方米/月）予以计算自2019年5月1日至房屋腾还之日止的房屋使用费。被告违约，应承担相应违约责任，原告主张违约金过高，本院予以调整为尚欠租金408,607.52元的20%，即81,721.5元。最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”原告主张由被告余志超承担上述合同责任，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案被告云南艾伦健身运动服务有限公司在承诺书中明确对租赁合同项下的债务承担连带责任，原告要求被告云南艾伦健身运动服务有限公司承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南世豪物业服务有限公司与被告余志超于2016年3月29日签订的《租赁合同》于2019年4月23日解除；二、被告余志超于本判决生效之日起三日内向原告云南世豪物业服务有限公司腾还位于昆明市经济技术开发区某小区商铺共计16个(建筑面积共计为1580.36平方米)；三、被告余志超于本判决生效之日起三日内向原告云南世豪物业服务有限公司支付尚欠租金408,607.52元，并支付自2019年5月1日至房屋腾还之日止按租金标准（25元/平方米/月）计算的房屋使用费；四、被告余志超于本判决生效之日起三日内向原告云南世豪物业服务有限公司支付违约金81,721.5元；五、被告云南艾伦健身运动服务有限公司对上述债务承担连带责任；六、原告云南世豪物业服务有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,364元，由被告余志超、云南艾伦健身运动服务有限公司承担8654元；由原告云南世豪物业服务有限公司承担4710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇二〇年一月六日书 记 员  李彦霈