湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2980号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘仕正上诉人（原审被告、反诉原告）：刘敬敏被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶健被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘国铭上诉人刘仕正、刘敬敏因与被上诉人陶健、刘国铭房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘仕正、刘敬敏上诉请求:1.撤销一审判决；2.判令案涉协议书无效；3.驳回陶健、刘国铭的所有诉讼请求，赔偿换楼层、朝向导致的经济损失112000元；4.支付其原住房拆迁补偿款12000元；5.赔偿经济损失和租金按年息12%就实按月计算；6.赔偿律师费损失。事实和理由：2005年3月15日至今，上诉人没有与被上诉人签订任何有效的房屋交易合同或协议书，被上诉人仅凭与上诉人的委托书，在没有与上诉人的任何交易协议或合同，没有完全履行委托责任，没有合法房屋买卖手续和没有过户的情况下，非法领取和占有上诉人的房产证，还一直占有上诉人仅有的一套拆迁补偿款，乘上诉人年事已高，以欺诈等非法手段收集证据状告上诉人。案涉房屋归属权一直是上诉人，上诉人不同意将房屋过户给被上诉人，正是上诉人真实意志的体现，被上诉人必须遵循法律规定，在征得上诉人同意后，被上诉人应该与上诉人签订平等交易协议或者合同，并按法律规定缴纳房产契税和税费，否则就是强买强卖而故意偷逃国家税款，必须追究被上诉人违法责任。同时，房屋补偿相差26.96平方米被被上诉人侵占，侵害了上诉人的合法权利。陶健、刘国铭辩称，双方签订的合同真实有效不存在违反法律禁止性规定。合同明确约定补偿款属于被上诉人所有不应当返还。上诉人严重违反合同约定，不存在向其支付租金损失和利息损失的问题。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应当予以维持。陶健、刘国铭向一审法院起诉请求：判决刘仕正、刘敬敏履行2005年3月20日签订的购房《协议书》，协助陶健、刘国铭办理坐落于雁峰区，房产的过户手续，将该房产变更登记至陶健、刘国铭名下。刘仕正、刘敬敏向一审法院反诉请求：1.判令房产买卖协议书无效；2.判令陶健、刘国铭立即返还代为领取的安置补偿金13879元；3.请求判令陶健、刘国铭赔偿房屋调换导致的经济损失112000元；4.要求陶健、刘国铭在判决生效之日起15日内腾空搬出案涉房屋；5.要求陶健、刘国铭支付刘仕正、刘敬敏从2009年新房竣工后一直居住在该房屋的租金12万元。一审法院认定事实：陶健与刘仕正均系原湖南交通工程职业技术学院（现为湖南高速铁路职业技术学院）教职工。陶健与刘国铭系夫妻关系，刘仕正与刘敬敏系夫妻关系。刘仕正工作期间湖南交通工程职业技术学院分配给其位于衡阳市蒸湘房住房一套并归其所有。2005年刘仕正、刘敬敏夫妇因退休而移居广州市。此时，因南岳第一峰景区扩建工程的需要，上述湖南交通工程职业技术学院职工的私有房屋纳入拆迁范围，且经政府协调由湖南交通工程职业技术学院承建并统一安置新房。2005年3月15日，刘仕正、刘敬敏之子刘彦波以刘仕正之名（乙方）与南岳第一峰改扩建工程雁峰区拆迁协调领导小组（甲方）签订了房屋拆迁安置补偿协议书，主要内容为：乙方同意以产权置换的方式与甲方签约，由湖南交通工程职业技术学院在新家村地段全权承建安置楼；房屋产权证面积为71.38平方米，实际面积为80.04平方米，湖南交通工程职业技术学院按实际面积赔偿乙方安置房；各项补偿款及奖金合计12063元；乙方安置房产权证和土地使用证由甲方和湖南交通工程职业技术学院共同负责办理；乙方同意于2005年3月25日前将衡阳市蒸湘房搬迁完毕交甲方拆除。刘彦波在该协议上签名，同时签有刘仕正名字。2005年3月15日，刘仕正向陶健出具委托书，内容为：1.新住房亦分在三楼东侧；2.委托陶健对新建安置房的登记、分配、验收等事宜；3.委托陶健对拆迁房屋赔偿事宜的处理以及拆迁补偿费用的领取；4.原房主刘仕正享受未达标准控制面积福利费用由刘仕正自行办理。刘仕正与陶健均在该委托书上签名。此后陶健领取了该房屋的拆迁补偿款12063元。2005年3月20日，刘彦波以刘仕正名义与陶健签订协议书，主要内容为：刘仕正（甲方）现有住房衡阳市蒸湘房，实际居住面积为80.04平方米（房屋所有权证：***，所有权证面积为71.38平方米，超房产证面积为8.66平方米），以人民币八万八千元整出售给陶健（乙方）；本协议签订后，乙方将购房款人民币八万八千元整一次性付给房主甲方，甲方即将同雁峰区拆迁办签订的衡阳市南岳第一峰改扩建房屋拆迁安置补偿协议书交给乙方（该房屋所有权证已交还雁峰区拆迁办），甲方十天内将该房屋的所有私人财产搬出；该房因拆迁所发生的安置费、装修赔偿、拆迁奖励的费用由乙方办理并归乙方；根据“先安置后拆迁”原则，甲方已向雁峰区拆迁办、衡阳铁路工程学校申请一套大面积新家村新建安置房，同时委托乙方负责办理新家村新建安置房的登记、分配、验收等具体事宜，新建安置房所发生的原拆迁房同等面积的房价款、增加面积的房价款、税费等一切费用由乙方承担；本协议签订后，视为甲方将该拆迁房过户给乙方，乙方必须购买新建安置房。新建安置房建成后，甲方协助乙方办理房屋产权过户手续，在签订本协议后至办理好房屋产权过户手续期间，所有工作及发生的公证、税金、过户手续费等一切费用由乙方承担；甲方现只享受衡阳铁工校福利分房80.04平方米，与应享有该校高级职称住房标准控制面积85平方米相差4.96平方米，属不达标。本次将该住房80.04平方米出售给乙方，不出售甲方应享有未达标的住房福利待遇。如学校执行国家货币分房政策，相差的住房面积福利待遇补发时，由甲方领取，归甲方所有。该协议签订当天，陶健支付刘彦波现金88000元。庭审中刘仕正虽认可收到了陶健支付的88000元，但认为该款应属房屋拆迁安置补偿款及相应政策补助款。安置新房于2007年5月分配，刘仕正名下分有衡阳市雁峰区一套，建筑面积为106.96平方米。因新建房屋面积超过原拆迁房屋面积，陶健于2007年11月13日补交房款16268.86元，湖南交通工程职业技术学院开具的收据上写明交款单位为刘仕正，同时写明陶健交安置房款36栋101房。2007年底陶健对该房屋进行装修后搬进该房屋居住使用至今。使用期间房屋水电费用均由湖南交通工程职业技术学院在陶健工资中扣除。2009年湖南交通工程职业技术学院开始统一办理安置房屋产权证，陶健于2010年5月26日交纳了房屋办证工本费82元。此后陶健领取了衡阳市雁峰区房屋所有权证，该证载明房屋所有人为刘仕正，产权证号为***。新房5年内禁止交易到期后，陶健多次向刘仕正、刘敬敏提出办理衡阳市雁峰区房屋所有权变更登记手续未果，以致酿成本案纠纷。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点为刘仕正当初的真实意思究竟是委托陶健处理案涉衡阳市蒸湘号房屋的拆迁及新房安置事宜？还是将案涉衡阳市蒸湘号房屋出售给陶健而其中委托书只是方便办事的权宜之计？对此该院认为：1.如果双方仅仅是委托关系，那么刘仕正之子刘彦波能到衡阳代其与拆迁方签订房屋拆迁安置协议，刘仕正为何还要委托陶健办理房屋拆迁余下事务？双方之间又是基于什么特别关系？对此刘仕正不能作出合理解释；2.如果双方仅仅是委托关系，那么刘仕正作为房屋被拆迁人就应当关注房屋拆迁安置协议的履行。而本案实际是2007年度就安置了新房，同时陶健补交了新房超面积的房款并办理和领取了安置房屋所有权证，且陶健从2007年底就一直居住使用安置房屋至今达十二年时间。对于这些情况，刘仕正作为房屋被拆迁人却以学校未通知其为由表示不清楚，也一直未向拆迁方或陶健主张任何权利，其行为显然不符合常理；3.刘彦波以刘仕正名义与陶健签订协议书后，陶健按照约定支付了刘彦波购房款88000元，庭审中刘仕正也认可收到了陶健支付的88000元，但认为该款应属房屋拆迁安置补偿款及相应政策补助款。而根据案涉房屋拆迁安置协议的约定，各项房屋拆迁补偿款及奖金合计为12063元，与88000元数额显然不符。至于政策补助款，刘仕正不能提供证据证明相关部门应当发放相关款项或陶健领取了相关款项的事实。对此刘仕正不能反驳证明其收到陶健支付的88000元不是购房款的事实，就应当承担举证不能的法律后果；4.陶健与刘敬敏的谈话录音，证明了刘仕正的妻子刘敬敏是知晓当初房屋买卖的事情，只不过认为当初双方约定的房价过低；5.湖南高速铁路职业技术学院出具情况说明，证明了双方就拆迁房屋买卖事项在学校进行了备案；6、既然双方是房屋买卖关系，为何刘仕正要向陶健出具委托书？对此陶健陈述称当时房屋因拆迁不能办理房屋变更登记，被拆迁人名下还是刘仕正，为便于陶健办理房屋拆迁安置事宜，刘仕正向陶健出具了委托书。本院认为陶健的陈述是符合当时的实际情况，且从委托书和协议书的内容看，委托书约定除刘仕正享受未达标准控制面积福利费用由刘仕正自行办理外，其他事务均由陶健办理。而协议书则约定相差的住房面积福利待遇补发时由刘仕正领取归刘仕正所有，其他房屋安置的办理及相关费用等等均由陶健自行负责。二份合同内容是相呼应的，印证了陶健所陈述的上述事实的合理性。总之，基于上述理由，该院认为刘仕正当初的真实意思应当是将案涉衡阳市蒸湘号房屋出售给陶健。刘彦波以刘仕正名义与陶健签订案涉房屋买卖协议书，刘仕正应当是同意的且收取了陶健所支付的购房款88000元，此后刘仕正对案涉房屋拆迁安置一切事务均未关注并管理，实际中由陶健管理。综上，刘仕正之子刘彦波经刘仕正同意，以刘仕正名义与陶健就案涉衡阳市蒸湘号房屋签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应受法律保护。在陶健按合同约定支付了全部购房款后，双方应当办理房屋所有权变更登记。但因该房被纳入拆迁范围，且房屋所有权证已交拆迁方，双方不能办理房屋所有权变更登记。对此双方在合同中约定该房因拆迁所发生的安置费、装修赔偿、拆迁奖励的费用由陶健办理并归其所有，并委托陶健负责办理新家村新建安置房的登记、分配、验收等具体事宜。约定新建安置房所发生的房价款、税费等一切费用由陶健承担，新建安置房建成后，刘仕正协助陶健办理房屋产权过户手续，同时房屋拆迁安置补偿协议书交给陶健等等。应当视为刘仕正将其在案涉房屋拆迁安置协议中享有的权利与义务转让给了陶健。案涉衡阳市雁峰区房屋系案涉衡阳市蒸湘号房屋拆迁安置而来，根据双方房屋买卖合同的约定，案涉衡阳市雁峰区房屋应归陶健所有。因房屋相关政策的限制，案涉衡阳市雁峰区房屋应先行登记在刘仕正的名下后再变更到陶健名下，此举不改变双方应当按照房屋买卖合同的约定履行各自的义务。新房限制交易期限到期后，陶健要求刘仕正协助其办理案涉安置房屋所有权变更手续，符合双方合同约定，且陶健、刘国铭一直在实际使用并管理该案涉安置房屋。故陶健、刘国铭要求刘仕正、刘敬敏协助办理坐落于衡阳市雁峰区（）房屋所有权的过户手续，将该房屋所有权变更登记至陶健、刘国铭名下的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。刘仕正、刘敬敏反诉要求判令房产买卖的协议书无效、判令陶健、刘国铭立即返还代为领取的安置补偿金13879元、判令陶健、刘国铭赔偿房屋调换导致的经济损失112000元、要求陶健、刘国铭在判决生效之日起15日内腾空搬出案涉房屋、要求陶健、刘国铭支付刘仕正、刘敬敏从2009年新房竣工后一直居住在该房屋的租金12万元等诉讼请求，理由均不成立，该院均不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、刘仕正、刘敬敏在本判决生效之日起十日内协助陶健、刘国铭办理衡阳市雁峰区的房屋所有权变更登记手续，变更登记在陶健、刘国铭名下；二、驳回刘仕正、刘敬敏全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费50元减半收取25元，本案反诉受理费2818元减半收取1409元，由刘仕正、刘敬敏负担。本院二审期间，上诉人提交4份证据，本院组织被上诉人进行了质证，因该证据拟证事实及证明目的与争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：案涉协议书的效力应如何认定，如果无效，上诉人诉请支付拆迁补偿款及赔偿损失有无依据。本案中，上诉人的儿子以上诉人名义于2005年就案涉房屋买卖事项与被上诉人签订了协议书，上诉人认可收取其儿子代收被上诉人的协议款项，且该房屋自2007年交付给被上诉人至今十余年，上诉人未向被上诉人主张本案诉请，直到被上诉人在本案中诉请上诉人协助房屋过户才反诉确认该协议书无效，据此，上诉人的本案主张与日常交易习惯不符，一审认定案涉房屋买卖协议书有效并判令上诉人协助办理房屋过户手续，并无不当，应予维持。上诉人主张其所收款项并非房屋购房款而是房屋拆迁补偿款，因该两笔款项的金额相差较大，一审对其该项主张未予采纳，亦无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2818元，由上诉人刘仕正、刘敬敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年一月七日法官助理 许晓华书 记 员 匡光美