四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0681民初105号 原告（执行案外人）：吴明琼，女，1958年9月13日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告（执行案外人）：曾福功，男，1953年10月9日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托代理人：胡启生，四川世星律师事务所律师。 被告：胡懿，男，1962年4月15日出生，汉族，住广汉市。 委托代理人：谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师。 被告：蔡顺华，男，1959年5月20日出生，汉族，住广汉市。 被告：张从惠，女，1962年2月3日出生，汉族，住广汉市。 委托代理人：蔡顺华，男，1959年5月20日出生，汉族，住广汉市，与张从惠系夫妻关系（特别授权）。 原告吴明琼、曾福功与被告胡懿、蔡顺华、张从惠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾福功及其委托代理人胡启生，被告胡懿的委托代理人谭勇军，被告蔡顺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴明琼、曾福功向本院提出诉讼请求：1、请求判决人民法院对登记在被告蔡顺华名下的位于广汉市（产权证号2019广汉市不动产权第0011067号）房屋停止执行；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2013年11月原告在广汉市顺德安居小区广告栏上刊登被告蔡顺华出售其所有的顺德安居小区21幢4单元1层1号房屋（面积65.10平方、产权正在办理中）。原告经多次协商与被告蔡顺华达成房屋买卖合同，并于2013年12月5日在顺德社区干部的见证下签订房屋买卖合同，总价款为18万元。原告以现金方式分两次付款，第一笔房款16万元在2013年12月5日支付给被告蔡顺华，被告开具收条，第二笔尾款2万元在办理产权证后交付。合同签订当天原告按约付款，被告蔡顺华将该房的钥匙、水电气物管等配套设施交付给原告，原告对该房屋装修后居住使用至今。2019年8月社区通知原告拿该房产产权证准备过户时，发现该房产已被广汉法院查封。为此原告提出执行异议，但贵院在2019年10月14日裁定驳回了原告异议申请。原告认为，自己已经付清了约定房款，没有办理过户登记是因为产权证一直在办理中，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干若干问题的规定》第28条之规定，原告的该项权利足以排除强制执行的民事权益。故而提出执行异议之诉。 被告蔡顺华、张从惠辩称，原告陈述属实，原告已经支付了16万元，并且原告已经入住该房。 被告胡懿辩称，原告明知蔡顺华出售的是拆迁安置房，其在很长时间内不能取得房屋所有权证，不能过户交易，原告对本案房屋不能办理产权是有过错的，现在被告虽收取了16万元的房屋价款，但原告对涉案房屋不享有排除强制执行的权利，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、购房合同、收款确认书、中国建设银行取款凭证，证明涉案房屋在2013年12月5日出售给原告，社区居委会主任陈光兴作为见证人签名，该合同下方有收款确认书，证明原告支付了房屋的对价款；2、统建房安置协议，证明涉案房屋属于被告蔡顺华所有；3、新丰镇顺德安居小区物管入住证明1份、物管费、水费、气费收据、电卡复印件，证明原告购房后缴纳物业费于2013年12月5日入住至今的事实；4、涉案房产证书，证明该房产于2019年8月6日才办理下来，属被告蔡顺华所有；5、2019年第25号执行裁定书，证明原告此前已经提出了执行异议申请，被裁定驳回，故而起诉。 被告蔡顺华、张从惠质证称，对原告的证据均无异议。 被告胡懿质证称，对房屋买卖合同真实性无法确定，涉案房产未领取房产证书，不能转让；对取款凭证，不能证明该款就是交付给了蔡顺华，对收款确认书不认可，因为自己在向蔡顺华提供借款时是通过银行转账方式的，故现金交付房款不真实；对统建房安置协议真实性认可，蔡顺华也向自己借款时也出示了该协议，但不能以此证明双方买卖关系成立；原告一家人虽然入住了该房，但不能证明其就是业主；对产权证无异议。 对原告提交的房屋转让合同、蔡顺华出具的收款确认书、中国建设银行存折交易流水、蔡顺华的不动产权证书，可以证实涉案房屋属蔡顺华单独所有，其于2013年将其出售给吴明琼、曾福功，并已支付购房款16万元的事实；对广汉市新丰镇金华社区顺德安居小区物业管理委员会出具的入住证明、物业费缴纳收据可以证实原告在2013年已经入住的事实。 通过庭审，本院查明事实如下。被告胡懿与被告蔡顺华、张从惠，案外人蔡洪伟、蔡顺琼等存在民间借贷关系，双方间的纠纷经我院2015广汉民初字第1635号民事调解书确认，蔡顺华、张从惠、蔡洪伟、蔡顺琼于2015年12月31日前偿还胡懿借款本息共计51万元，如四人未按前述约定还款，需另行向胡懿支付资金利息，利息以40万为基数，从2015年12月1日起按月利率2%计算至借款本金还清之日止，胡懿自愿放弃其他的诉讼请求。调解书生效后，案件在执行过程中，我院于2019年8月12日出具2016川0681执363-1号执行裁定书，裁定查封蔡顺华所有的位于广汉市房屋一套。裁定作出后，原告认为蔡顺华已于2013年购买该房，该房属其所有，故而提出执行异议，我院于2019年9月16日作出执行裁定，裁定驳回原告的异议申请。韩冲对该裁定不服，故而提出执行异议之诉。 另查明，涉案房产系蔡顺华拆迁补偿安置的统建房。原告于2013年12月5日购买该房，房屋买卖总价款为18万元，原告于购房当天支付16万元，此后一直入住至今，现尚有20000元剩余房款没有支付。2019年8月6日，广汉市自然资源局不动产登记中心为涉案房产办理了房产登记，其载明权利人为蔡顺华，共有情况为单独所有。 本院认为，本案的争议焦点为：原告对涉案房产是否享有足以排除一审法院查封执行行为的实体权益。经审理，原告向蔡顺华、张从惠签订购房合同时，该房尚未办理产权登记，被告胡懿据此认为原告对未能过户的行为存有过错，双方间合同无效。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。结合前述规定，双方间的买卖合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于必须办理批准、登记才生效的情形，双方间买卖合同依法成立并生效，其在买卖时虽未办理产权转移登记，但只是不发生物权变更的效力，原告在购买房屋时明知是拆迁安置房，短时期内不能办理产权登记，对本案的发生具有明显过错，但不影响原告对该房屋物权期待权的认定，故本院确定本案诉讼费用由原告自行负担。 综上，本院对被告胡懿的辩解意见不予采纳。另外，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，原告与蔡顺华之间签订《房屋买卖协议》的时间在本院查封之前；原告在法院查封之前，已占有使用涉案房屋多年；并已支付了大部分购房价款，同时原告明确表示对剩余房款20000元愿意按照法院指示交付执行，故本院对原告的诉讼请求予以支持。 综上，依照《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 依法解除本院对广汉市顺德路二段279号顺德安居小区二期21幢4-1-1号房产（房产证号：川2019广汉市不动产权第0011067号）的查封行为，不得执行前述房产。 案件受理费3500元，由原告吴明琼、曾福功负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 四川省广汉市人民法院（2016）川0681执363-1号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  曾方蓉 审判员  林全英 审判员  李 斌 二〇二〇年一月二十一日 书记员  周 玉