河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异25号案外人：李星，女，1991年7月31日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张征杰、石田田（实习），河南亚太人律师事务所律师。申请执行人：郑州银行股份有限公司康宁路小微支行，营业场所郑州市郑东新区康宁路南、和谐路东德威广场。负责人：商建峰，行长。被执行人：张永芹，女，1986年7月12日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。被执行人：秦承蛟，男，1975年6月17日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。在本院执行郑州银行股份有限公司康宁路小微支行（以下简称郑州银行康宁路小微支行）与张永芹、秦承蛟金融借款合同纠纷一案中，案外人李星提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李星称，一、案外人与李丽于2015年9月8日签订的《租房合同》合法有效，郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）在执行（2019）豫0105执2908号案件过程中应当确认并保护案外人在租赁期限内对位于金水区农业路东××楼××号房产（郑房权证字第××号，以下简称涉案房产）享有承租人的租赁权。2009年3月18日，李丽与朱润生、王素珍共同设立河南鹏讯科技有限公司（以下简称鹏讯公司），住所地在涉案房产处。2015年9月8日，李丽和朱润生、王素珍分别将其持有鹏讯公司的股份全部转让给案外人，并就股权转让事宜办理了工商变更登记。案外人就公司现经营场所继续使用事宜与李丽协商一致并于2015年9月8日签订《租房合同》，确定案外人租用李丽涉案房产继续作为公司经营场所使用至公司经营期间届满（经营期限至2034年3月17日）后六个月，共计19年；租金100万元一次付清。案外人于2015年10月9日通过银行转账方式向李丽指定的收款人周天瑀中信银行支付了租金46万元、现金支付租金4万元，2015年11月16日通过银行转账方式向李丽指定的收款人周天瑀中信银行支付了剩余的租金50万元。李丽与案外人签订《租房合同》前已经告知案外人该房屋系其与秦承蛟婚姻关系存续期间购买，登记在秦承蛟名下；双方2013年离婚，离婚协议确定涉案房产归李丽所有，离婚后涉案房产一直由李丽占有并用于公司经营使用。故案外人与李丽签订《租房合同》是双方真实意思表示，且无恶意损害第三人利益的情况，属合法有效。上述事实在金水区法院（2019）豫0105民初23010号民事判决书、河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民终19765号民事判决书中“认定事实”部分已经查明。二、金水区法院要求案外人迁出房屋的强制执行行为侵犯了案外人的租赁权。2019年1月28日，郑州银行康宁路小微支行依据生效的（2018）豫0105民初20371号民事判决书向金水区法院申请强制执行。2019年6月5日，金水区法院在涉案房产粘贴《公告》要求承租人于2019年6月9日前迁出涉案房产。案外人认为自己作为承租人在郑州××××路小微支行、张永芹、秦承蛟设立该抵押权之前，在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与李丽签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押、后查封”。此时，案外人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取评估、拍卖等执行措施时，不能影响到案外人租赁权的行使，对于要求案外人迁出涉案房产的执行行为依法应当停止。三、金水区法院在（2019）豫0105执异483号执行裁定书中对案外人与李丽签订的《租房合同》的有效性不予确认，并认为租赁关系是否存在不属于执行异议审查的范围于法无据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，案外人有权在租赁期间内以成立在先的租赁权为由提出阻止执行法院拍卖、变卖成交的受让人交付涉案房产的异议，执行法院应当对案外人与被执行人或者对被执行人房屋享有处分权人所签订的书面租赁合同的合法性、有效性予以审查。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，……”的规定可知，租赁权是否存在属于涉及实体权利的争议，故属于执行法院执行异议程序中应当审查的范围。另外，案外人作为涉案房产的承租人，享有同等条件下优先购买的权利，如果法院对该《租房合同》不予审查，将可能侵害其对执行标的房屋的优先购买权。综上所述，案外人对涉案房产的租赁权依法成立、合法有效，且成立时间远早于抵押权成立的时间，故案外人的租赁权依法应当予以保护，不能因执行法院的查封或者抵押权人行使抵押权而损害。故请求：1.依法确认案外人与李丽签订的《租房合同》合法有效；2.依法确认案外人自2015年9月8日起在《租房合同》确定的租赁期限内对涉案房产享有承租人的租赁权。本案审查中，案外人李星向本院提交证据如下：《租房合同》一份；银行交易明细二页；收条二份；鹏讯公司信息查询表一份；离婚协议书一份；郑房权证字第××号房产证复印件一份；（2019）豫0105执异483号执行裁定书、（2019）豫0105民初23010号民事判决书、（2019）豫01民终19765号民事裁定书各一份；（2019）豫0105执2908号案件受理通知书、公告各一份。本院查明，原告郑州××××路小微支行诉被告张永芹、秦承蛟金融借款合同纠纷一案，审理中申请人郑州××××路小微支行向本院财产保全，本院于2018年8月7日作出（2018）豫0105民初20378号民事裁定书，裁定：冻结被申请人张永芹、秦承蛟名下银行存款1974176.2元或者查封其相应价值的其他财产。2018年8月10日，本院向郑州市国土资源局送达民事裁定书及协助执行通知书，将被申请人秦承蛟名下的涉案房产予以查封，查封期限为三年。本院于2018年9月26日作出（2018）豫0105民初20378号民事判决书，判决：一、被告张永芹于本判决生效后十日内偿还原告郑州银行股份有限公司康宁路小微支行借款本金1892916.1元及利息44260.1元暂计至2018年7月9日，2018年7月9日以后的利息，以未还本金为基数，按照合同约定计算至本息全部清偿完毕之日止）；二、被告张永芹于本判决生效后十日内支付原告郑州银行股份有限公司康宁路小微支行律师费37000元；三、原告郑州银行股份有限公司康宁路小微支行有权依法对被告秦承蛟名下位于郑州市××农业路东××楼××号房产（不动产权证书号：0801057743）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告秦承蛟对以上第一项和第二项判决义务承担连带清偿责任,被告秦承蛟承担连带偿还责任后,有权向被告张永芹追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22568元，减半收取11284元，保全费5000元，由被告张永芹、秦承蛟负担。该判决书已于2018年10月16日发生法律效力。该案进入执行程序后，案号为（2019）豫0105执2908号。另查明，被执行人秦承蛟与李丽于2005年5月8日登记结婚，于2013年10月25日办理离婚登记，双方达成离婚协议书一份，主要内容如下：夫妻共同财产的分割：双方名下的所有房产归女方所有，同时女方承担所有房产的债务（抵押贷款），房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方负责。详细房产如下：1.郑州市××农业路东××楼××号（郑房权证第××号），2.郑州市金水区农业路东16号-2层25号（郑房权证第××号），3.郑州市金水区农业路东16号-2层23号（郑房权证第××号）。填发日期为2008年8月13日的郑房权证字第××号房产证显示：房屋所有权人秦承蛟，房屋坐落金水区农业路东××楼××号。再查明，2015年9月8日，李丽作为甲方、李星作为乙方签订《租房合同》一份，主要约定内容如下：甲方出组给乙方的房屋位于金水区农业路东××楼××号；租赁期定19年，自2015年9月8日至2034年9月8日止；乙方应于本合同签订后3日内向甲方交纳租房期间全部租金100万元。案外人李星提交的客户名称为周天瑀的中信银行业务凭证/客户回单显示：2015年10月9日，李星转账46万元；2015年11月16日，李星跨行转出50万元。2015年10月9日、2015年11月16日，李丽分别出具收条一份，均写明：今收到李星交纳金水区农业路16号1号楼18层1804号租金人民币伍拾万元整（2015.9.8-2034.9.8）。李丽曾向本院提出书面执行异议，本院于2019年6月28日作出（2019）豫0105执异483号执行裁定书，裁定：驳回案外人李丽的异议请求。李丽不服该执行裁定书向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2019年8于28日作出（2019）豫0105民初23010号民事判决书，判决：一、停止对被告秦承蛟名下位于郑州市××农业路东××楼××号房屋的执行；二、驳回原告李丽的其他诉讼请求。案件受理费21144元，由原告李丽负担7048元，由被告郑州银行股份有限公司康宁路小微支行、张永芹、秦承姣承担14096元。后被告郑州××××路小微支行不服该判决向郑州中院提起上诉。郑州中院于2019年11月27日作出（2019）豫01民终19765号民事判决书，判决：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23010号民事判决；二、驳回李丽的起诉。一审案件受理费21144元，由李丽预交，退还李丽；上诉人郑州银行股份有限公司康宁路小微支行预交的二审案件受理费21144元予以退还。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”。本案中，案外人李星与李丽（被执行人秦承蛟的前妻）于2015年9月8日签订的《租房合同》中，约定租期19年，租金100万元，李星应于本合同签订后3日内向李丽交纳租房期间全部租金100万元。该行为不符合交易常规；且案外人李星提交李丽出具的收条二份以证明李丽已收到其交纳的租金100万元，但其所提交的中信银行业务凭证/客户回单客户名称为周天瑀，2015年10月9日、2015年11月16日，李星分别向周天瑀转账46万元、50万元，与租房合同中约定的收款人姓名、付款金额及付款时间均不符，案外人李星未提交其余4万元的转账凭证或取款凭证相印证。故，对案外人李星与李丽之间的房屋租赁关系是否合法有效本院无法认定，而案外人李星与李丽的租赁关系是否真实存在，不属于本院执行异议程序审查的范围，对此，案外人李星可通过法定诉讼程序予以确认。综上，案外人李星所提执行异议不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回案外人李星的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  刘 铮审判员  孟 璐二〇二〇年一月十六日书记员  李清阳