浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终2980号 上诉人（原审被告）：陶舜，男，1985年11月8日出生，汉族，住鄞州区。 委托诉讼代理人：王锡伟，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波诚士物业管理有限公司。住所地：鄞州区江南路285号2幢2130。 法定代表人：谢丽君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹耀，浙江贞信律师事务所律师。 上诉人陶舜因与被上诉人宁波诚士物业管理有限公司(以下简称诚士公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初5724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 陶舜上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案适格被告为宁波江东嗨约起餐饮管理有限公司，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条应以宁波江东嗨约起餐饮管理有限公司为被告；2.截止2017年9月30日陶舜拖欠的租金金额为413333元，一审认定租金为630847.75元与事实不符；3.因诚士公司对涉案房屋采取了停电、停水措施，导致涉案餐馆无法经营，故不应支付涉案房屋停水、停电后的占有使用费；4.诚士公司未提供物业服务，且本案案由为房屋租赁合同纠纷，与物业服务合同系不同案由，故物业费应另案处理；5.因宁波天伦广场于2015年8月25日才通过消防验收，按照双方约定，截止2015年10月1日，装修免租期仅为35日，非一审认定的两个半月。另因诚士公司业态规划不合理导致涉案房屋重新装修，实际上陶舜并未享受到装修免租期，故不应返还两个半月免租装修期租金139583.3元；6.按照双方约定，履约保证金应抵扣所欠费用。 诚士公司辩称：1.涉案租赁合同、《欠条》的落款人均为陶舜，而非公司。公司成立后并没有表明承继合同的权利义务，未在合同上补盖公章，更未支付欠款，故陶舜是本案适格被告；2.一审认定陶舜欠付的租金为630847.75元，金额正确；3.诚士公司主张占有使用费符合法律规定；4.陶舜应按照双方约定支付物业费、免租期装修期间租金；5.陶舜违约导致合同解除，履约保证金应予以没收。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 诚士公司向一审法院起诉请求：1.确认诚士公司、陶舜于2015年5月14日签订的《租赁合同》于2018年3月1日起解除；2.陶舜向诚士公司支付房屋恢复原状的费用66150元；3.陶舜向诚士公司支付拖欠的房屋租金630847.75元；4.陶舜支付自2018年3月1日起至2018年8月1日按年租金710803元计算的房屋占用费296168元，并支付至2018年8月1日的物业费100800元；5.陶舜返还两个半月的免租装修期租金139583.3元；6.陶舜缴纳的履约保证金100000元归诚士公司所有；7.陶舜支付因诚士公司主张权利而支付的律师费61000元。 一审法院审理认定事实：2015年5月14日，诚士公司（协议的甲方，出租人）与陶舜（协议的乙方，承租人）签订《租赁合同》一份，约定陶舜向诚士公司承租位于宁波市鄞州区中兴路268号天伦时代广场中的三层308＃商铺用于餐饮经营；租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均以此类推；计租日：免租装修期届满次日。第一条计租面积：该房屋的套内面积为630平方米，双方确认前述面积即为本合同项下计租面积，不再调整。第二条免租装修期2.1免租装修期为进场日起至2015年10月1日止。2.2免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用和按面积分摊空调系统能耗费。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成该房屋装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。第三条租赁期限3.1本合同项下租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，自计租日开始计算。3.2租赁期内，自计租日开始计算，乙方享有2015年10月1日至2015年11月30日为经营免租期。在经营免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用和按面积分摊空调系统能耗费。第四条租金标准和租金支付4.1该房屋的租金按计租面积计付，首年每月租金为人民币55833.00元。乙方自计租日开始承担该房屋的租金。第一个租约年租金为人民币670000.00元；第二个租约年租金为人民币690100.00元；第三个租约年租金为人民币710803.00元；第四个租约年租金为人民币732127.00元；第五个租约年租金为人民币754091.00元。4.2本合同项下的租金支付方式为:以三个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前(若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。4.3合同期内，乙方在支付每个租约年首笔租金的同时无条件赠送价值人民币10000.00元的现金消费卡券或提货券。4.4合同项下第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2015年12月1日至2016年2月29日，应交租金为人民币167500.00元(大写：壹拾陆万柒仟伍佰元整)。乙方在签订《天伦时代广场商销(预)租赁合同》(如有)时所缴纳的租金自动转为本合同的租金。5.1乙方在该房屋内经营品牌为[Hi约起]，经营项目为[韩国料理]。第六条保证金6.1本合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币100000.00元作为履约保证金。乙方在签订《天伦时代广场商铺(预)租赁合同》(如有)时所缴纳的保证金和意向定金自动转为本合同的履约保证金。6.2合同终止后30日内，如不存在本合同第二十二条规定情形的，履约保证金余额(如有)无息退还。第十条物业服务费10.1作为该房屋的承租人，乙方应当自进场日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。10.2物业服务费按如下方式确定：每月物业服务费＝物业服务费收费标准×计租面积，第一个租约年物业服务费收费标准为:每平方米每月15元人民币。10.3物业服务费具体的收取标准、付款方式、付款时间等以物业管理服务协议约定为准。22.4乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方和物业服务公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方和物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应和物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任(如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿)；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任，并赔偿因此给甲方造成的所有损失。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次(含)，甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。22.7本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金和已支付的租金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，并赔偿因此给甲方造成的所有经济损失；且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金等。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。双方还另行约定了其他权利义务等内容。 上述《租赁合同》签订后，陶舜于2015年5月29日向诚士公司支付保证金10万元。 2016年1月，诚士公司（协议的甲方，出租人）与陶舜（协议的乙方，承租人）签订《天伦时代广场租赁合同变更补充协议》一份，内容为：经甲乙双方协商一致，对原签订的《天伦时代广场相赁合同》(三层308商铺)的条款作出如下修改:第二条第2.1款更改为:免租装修期为进场日起至2016年1月27日止.第三条第3.1款更改为:本合同项下租赁期限为2016年1月28日(计租日)至2021年1月27日。第三条第3.2款更改为:租赁期内，自计租日开始计算，乙方享有2016年1月28日至2016年4月27日为经营免租期。在经营免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用和按面积分摊空调系统能耗费。第四条第4.4款更改为:本合同项下第一期租金应于本协议签订后5个工作日内支付，租金期为2016年4月28日至2016年7月27日，应交租金为人民币167500元，乙方在签订《天伦时代广场商铺(预)租赁合同》(如有)时所缴纳的租金自动转为本合同的租金。第五条第5.1款更改为:乙方在该房屋内经营品牌为[Hi约起]，经项目为[中餐]。特别约定:2016年7月28日-9月27日这两个月租金以一个月租金金额相当抵用券相抵用，无需另交租金。本协议为《天伦时代广场租赁合同》的附件，与租赁合同正文具有同等法律效力。本协议自双方签字盖章之日起生效，自本合同生效之日起，原签订的《天伦时代广场租赁合同》中以上的条款自动失效，由本协议中的新条款代替。本协议一式六份，甲方执三份、乙方执两份、物业服务公司执一份，具有同等法律效力。 2017年9月30日，陶舜出具《欠条》一份，内容为：截止2017年9月30日，陶舜欠宁波诚士物业管理有限公司租金413333元，现经双方友好协商，决定自10月份起，每月25日之前支付30000元房租，且自10月20日起，按每日营业额(不含券等)实收的销售额抽成10％，水电费核实后另行支付。此后，陶舜于2017年10月30日支付给诚士公司3万元，2017年12月29日支付1.5万元，2017年12月4日支付5000元，另加10%销售额抽成，合计71751.83元，陶舜尚应支付341581.17元。陶舜另拖欠2017年10月1日至2018年3月1日期间的租金为289266.58元，上述欠款共计630847.75元，陶舜至今未付。 2018年2月27日，诚士公司向陶舜发送《合同解除通知》，告知陶舜《租赁合同》于2018年3月1日起解除，并要求陶舜将店铺恢复至交铺时状态及结清所欠费用，陶舜已收到该通知。后双方协商不成，诚士公司于2018年8月1日接手涉案房屋并对室内污水予以清理。 另查明，涉案房屋属于宁波天伦时代置业有限公司所有，宁波天伦时代置业有限公司委托诚士公司进行管理出租，诚士公司直接与商户签订商铺租赁合同，租金由诚士公司直接收取。 一审法院认为：诚士公司、陶舜于2015年5月14日签订的《租赁合同》及于2016年1月签订的《天伦时代广场租赁合同变更补充协议》，均系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。实际履行过程中，诚士公司已按约交付涉案房屋，但陶舜未按约支付租金，至2018年3月1日，陶舜拖欠租金共计630847.75元，根据涉案合同22.4条的约定，陶舜未按约支付租金及其他应付费用的，诚士公司有权提前解除本合同。合同自诚士公司解除通知送达给陶舜之日起解除，故对于诚士公司请求确认诚士公司、陶舜之间的《租赁合同》于2018年3月1日解除的诉讼请求，理由正当，予以支持。至2018年3月1日，陶舜拖欠租金共计630847.75元，故对于诚士公司要求支付拖欠的房屋租金630847.75元的诉讼请求，理由正当，予以支持。合同解除后至2018年8月1日期间，陶舜仍占有涉案房屋不予腾退，该期间的房屋占有使用费用参照涉案合同约定的租金标准经计算为296168元，故对于诚士公司要求陶舜支付自2018年3月1日起至2018年8月1日止的占有使用费296168元的诉讼请求，理由正当，予以支持。关于物业费，经查明，截止2018年8月1日，陶舜所欠物业费为100800元，故对于诚士公司要求陶舜支付物业费100800元的诉讼请求，予以支持。根据涉案合同22.7条的约定，因陶舜违约而提前终止合同的，诚士公司有权没收保证金，并要求陶舜按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金，故对于诚士公司要求陶舜缴纳的履约保证金100000元归诚士公司所有，并由陶舜返还两个半月的免租装修期租金139583.3元的诉讼请求，符合涉案合同的约定，均予以支持。对于诚士公司要求陶舜向诚士公司支付房屋恢复原状费用66150元及支付因诚士公司主张权利而支付的律师费61000元的诉讼请求，因诚士公司未能提交相关证据，对此均不予支持。对于诚士公司申请撤回要求陶舜支付水电费3839.84元、违约金182691元（违约金均按欠费金额的年利率24％暂计算至2018年2月28日）的诉讼请求，属诚士公司处分自己民事权利和诉讼权利的行为，符合法律规定，予以准许。陶舜辩称以其个人作为本案的被告主体不适格，涉案租赁合同相对方是陶舜开办的的企业即宁波江东嗨约起餐饮管理有限公司，该辩称与查明的事实不符，对此不予采信。另，陶舜对涉案房屋装修完毕后无法通过消防验收及卫生许可证，也系陶舜自身的原因，与诚士公司无涉。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、原告宁波诚士物业管理有限公司与被告陶舜在2015年5月14日签订的《租赁合同》于2018年3月1日解除；二、被告陶舜支付给原告宁波诚士物业管理有限公司租金630847.75元，限在判决生效后十日内履行完毕；三、被告陶舜支付给原告宁波诚士物业管理有限公司房屋占有使用费296168元，限在判决生效后十日内履行完毕；四、被告陶舜支付给原告宁波诚士物业管理有限公司物业费为100800元，限在判决生效后十日内履行完毕；五、被告陶舜返还给原告宁波诚士物业管理有限公司两个半月的免租装修期租金139583.3元，限在判决生效后十日内履行完毕；六、被告陶舜缴纳的履约保证金100000元归原告宁波诚士物业管理有限公司所有；七、驳回原告宁波诚士物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费17351元，由原告宁波诚士物业管理有限公司负担1144元，被告陶舜负担16207元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：陶舜与诚士公司签订的《租赁合同》及《天伦时代广场租赁合同变更补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，陶舜应按约定及时支付租金、物业费。陶舜上诉称以其个人作为本案的被告主体不适格，涉案租赁合同相对方是陶舜开办的企业即宁波江东嗨约起餐饮管理有限公司，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。 根据一审查明的事实，双方均认可涉案《租赁合同》于2018年3月1日解除，诚士公司于2018年8月1日对涉案房屋予以接手。一审法院根据涉案《租赁合同》《天伦时代广场租赁合同变更补充协议》并结合陶舜出具的《欠条》计算涉案房屋拖欠的租金、物业费及房屋占有使用费，并无不当。陶舜上诉称一审法院认定欠付的租金、物业费、房屋占有使用费错误，依据不足，本院不予支持。根据涉案合同22.7条的约定，因陶舜违约而提前终止合同的，诚士公司有权没收合同项下履约保证金，并要求陶舜按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。故一审法院关于免租装修期租金和保证金的认定，亦无不当。陶舜上诉称其实际未享受到免租装修期的免租待遇，履约保证金应在拖欠金额中予以扣除，依据不足，本院不予支持。 综上所述，陶舜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16207元，由上诉人陶舜负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  吕伟东 审判员  俞灵波 审判员  赵保法 二〇二〇年一月三日 书记员  桂红艳